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給付違約金

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度消字第38號原告王傳壽訴訟代理人盧之耘律師被告永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人孫慶餘被告陳金萍共同訴訟代理人連根佑複代理人倪華德被告林煜澔（原名：林緯華）林敦強廖科百（原名：廖家捷）共同訴訟代理人連根佑上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）154萬元，及自民國111年5月7 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應連帶給付原告16萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於113年7月3日當庭變更聲明第二項為：被告永慶房屋應給付原告15萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第486頁），核原告前開所為變更，屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：　㈠原告於109年5月間，因被告永慶房屋仲介股份有限公司永利店（下稱被告永慶房屋）之銷售廣告，得知訴外人洪采潔、洪紫倪（下稱洪采潔等二人）欲出售渠等所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號1樓房屋暨其坐落土地（下稱系爭不動產），原告遂於109年5月28日與被告永慶房屋就系爭不動產簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），並於當日交付10萬元斡旋金。嗣原告與洪采潔等二人於109年6月2日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及增補契約（下稱系爭增補契約），以買賣價金1,540萬元購入系爭不動產，並依系爭契約給付簽約款154萬元及簽發本票2紙，另依系爭意願書給付被告永慶房屋服務費15萬4,000元。　㈡依系爭契約所附不動產說明書（下稱系爭不動產說明書）之產權調查表中建物標示及標的物現況說明書（下稱系爭標的物現況說明書）所載，系爭不動產建物部分並未包含車位。詎被告永慶房屋於系爭契約及系爭增補契約簽立後，於109 年6月12日向新北市政府工務局申請系爭不動產建物之竣工圖，因竣工圖顯示系爭不動產之建物內有「停車空間」，原告始知悉此情，原告因此於109年7月1日寄發存證信函予洪采潔等二人，依民法第88條第1項、第92條第1項規定撤銷系爭契約之意思表示，另依民法第359條第1項規定解除系爭契約，請求洪采潔等二人將原告已給付之154萬元暨本票2紙返還原告，惟洪采潔等二人拒不返還，復於109年11月11日將系爭不動產出售與第三人，並向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）訴請原告給付價金，經新北地院判決原告應同意洪采潔等二人向合泰建築經理股份有限公司（下稱建經公司）領取履約保證專戶內之154萬元，及給付洪采潔等二人自111 年5月7日起至清償日止，依本金154萬元計算之本息確定在案（下稱另案給付價金訴訟）。　㈢原告於109年8月21日向主管機關檢舉上情，經臺北市政府地政局以被告永慶房屋違反不動產經紀業管理條例第24條之2 規定裁罰3萬元罰鍰，足見系爭不動產是否有停車位，影響原告權利甚鉅，且為交易之必要資訊，被告已於調閱之系爭不動產建物複丈（勘測）結果圖查知建物內含停車位，縱使該建物複丈（勘測）結果圖未繪製停車空間之相應位置，亦應進一步申請建物使用執照竣工圖，釐清是否確實有停車位，而被告永慶房屋受原告之委託，被告林煜澔為被告永慶房屋永利店店長、被告陳金萍為被告永慶房屋經紀人、被告林敦強與廖科百則先後擔任系爭不動產買賣之仲介人員，渠等執行系爭不動產買賣之仲介事務，自應忠實履行任務，然被告林敦強與廖科百卻在銷售系爭不動產之廣告、系爭標的物現況說明書上未確實記載系爭不動產建物有停車空間，且系爭不動產說明書係被告林煜澔、廖科百、林敦強及陳金萍共同製作，其等於系爭不動產建物複丈（勘測）結果圖已可得知系爭不動產建物內含停車位，卻未載明於系爭不動產說明書上，亦未依仲介專業釐清是否確實有停車位情形，而有未提供原告系爭不動產之必要資訊、未告知原告依其等仲介專業應查知之事項，亦未協助原告對系爭不動產進行必要之檢查等情，是被告執行仲介業務顯有過失，並違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款所定之義務，致原告受有已給付之價金154萬元本息遭沒收之損害，爰依民法第184條第 1項前段及第2項、第188條、類推適用第544條、消費者保護法第7條、不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告就原告所受損害負連帶賠償責任，請求擇一為有利判決。　㈣又被告永慶房屋為房屋仲介公司與原告間成立居間契約，就訂約事項負有調查義務，並應就其所知向原告據實告知，被告永慶房屋未依照仲介契約，善盡其調查及據實告知義務，且明知系爭不動產建物內含停車位之瑕疵，與系爭不動產說明書之說明已有不符之情形，仍書立系爭增補契約令原告簽立，以免除洪采潔等二人之瑕疵擔保責任，顯係違反誠信原則並致洪采潔等二人受有利益，違反民法第567條之規定，依民法第571條之規定，被告永慶房屋自不得向原告請求給付報酬，是被告永慶房屋受領服務費15萬4,000元並無法律上原因，屬不當得利，依民法第179條、第571條規定，應返還原告，請求擇一為有利判決。　㈤並聲明：　⒈被告應連帶給付原告154萬元，及自111年5月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　⒉被告永慶房屋應給付原告15萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則均以：　㈠系爭契約雖未標示系爭不動產含有停車空間，然原告可由系爭不動產說明書之「四、提醒事項」及建物複丈（勘測）結果圖中知悉系爭不動產建物內可能有停車空間，且原告如有疑義，可自費申請竣工圖調查系爭不動產建物於原始規劃中有無停車空間之設置；再者，系爭增補契約第4條約定：「甲乙雙方確認，雙方合意於用印前由永慶房屋代為向建管機關申請竣工平面圖供甲方確認（申請費用由甲方負擔），不論申請或確認結果為何，甲方均願概括承受且同意不得再就該部分之屋況理由，向乙方及永慶房屋為任何請求」，原告自不得因申請竣工平面圖後確認系爭不動產內含有停車空間，而向被告訴請賠償；且原告具有不動產交易專業，應具有現場勘查、確認買賣標的狀況之能力，自可得知系爭不動產建物之規劃可能存在停車空間，卻於實際至現場查看買賣標的後，認定系爭不動產之條件符合其購屋需求及經濟效益，逕自簽訂系爭契約及系爭增補契約，自難認被告有何未盡調查告知之義務。又被告陳金萍雖係系爭不動產說明書上之經紀人，然實際上並未介入系爭不動產之買賣交易過程，原告逕以系爭不動產說明書上有其印章即認被告陳金萍有過失行為，似嫌殊率。原告係因系爭給付價金訴訟經法院判決違反契約義務而須給付洪采潔等二人違約金154萬元之本息，與被告之行為間並無因果關係，原告請求被告連帶賠償其損害為無理由。又被告永慶房屋並未以違反誠信原則之方法使洪采潔等二人收取利益，並無民法第567條規定之情形，原告依民法第179條、第571條規定請求永慶房屋返還15萬4,000 元，顯無理由等語，資為抗辯。　㈡答辯聲明：　⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。　⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　三、兩造不爭執事項（見本院卷一第559頁、本院卷二第11頁，並依相關事證略做文字修正）：　㈠原告於109年6月2日由被告永慶房屋居間仲介，以1,540萬元買受洪采潔等二人名下所有系爭不動產，並簽立系爭契約及系爭增補契約。　㈡原告於109年6月2日、同年月5日分別給付簽約款10萬元、144 萬元；於109年6月5日給付用印款6,000元，共計154萬6,000 元，前揭款項皆已匯至履約保證專戶。　㈢原告於109年6月5日給付服務費15萬4,000元，並匯至履約保證專戶，其中10萬7,800元業經永慶房屋依約向建經公司請求撥付。　㈣洪采潔等二人向原告提起另案給付價金之訴，經新北地院111 年度訴字第1002號民事判決原告應同意洪采潔等二人領取保證專戶內之154萬元，並應給付渠等自111年5月7日起算之法定遲延利息確定。　㈤洪采潔等二人於109年8月11日寄發存證信函向原告為解除系爭契約之意思表示，該意思表示並已到達原告。　㈥原告向洪采潔等二人提起給付違約金之訴，經新北地方法院以110年度訴字第1760號判決駁回確定。　㈦原告向洪采潔等二人、蕭碧華、洪政典、林敦強、廖科百、林煜澔、陳金萍、孫慶餘等人提起刑事詐欺等告訴，經臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢）檢察官以111年度偵字第4 81號為不起訴處分，原告不服提起再議，經新北地檢署檢察官以111年度偵續字第171號為不起訴處分，嗣經臺灣高等檢察署檢察長以111年度上聲議字第6818號駁回原告之再議而確定。原告再向新北地院聲請交付審判，復經同院以111年度聲判字第118號駁回在案。　　四、得心證之理由：　　原告主張被告執行仲介業務有過失，並違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款所定之義務，致其受有損害，應連帶負損害賠償責任；另被告永慶房屋違反誠信原則致洪采潔等二人受有利益，被告因而不得向原告請求給付報酬，被告永慶房屋應返還所受領之服務報酬等節，均為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠原告依民法第184條第1項前段及第2項、第188條、類推適用第544條、消費者保護法第7條、不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告連帶賠償154萬元本息，有無理由。㈡原告依民法第179條、第571條規定，請求永慶房屋返還15萬4,000元，有無理由。茲分述如下：　㈠被告執行仲介業務並無違反告知及調查義務或未盡善良管理人注意義務而有過失，難認有可歸責事由：　　　⒈按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第535 條、567條分別定有明文。所謂盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言，故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形。次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：……三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查，不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款定有明文。是依上開規定，執行仲介業務應盡相當之告知及調查義務，惟上開所謂告知及調查義務應以相當合理之範圍為其限度，倘已盡善良管理人之注意義務，尚不得認為有過失，且並非不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應負損害賠償責任，仍應以不動產經紀業者或經紀人員有可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無因果關係等要件為必要。　⒉本件原告主張被告由系爭不動產建物複丈（勘測）結果圖已可得知系爭不動產建物內含停車位，卻於系爭不動產銷售廣告、標的物現況說明書、不動產說明書上載明無停車位，未依仲介專業釐清是否確實有停車位、未提供原告系爭不動產之必要資訊、未告知原告依其仲介專業應查知之事項、亦未協助原告對系爭不動產進行必要檢查等缺失，故認被告執行仲介業務顯有過失，違反善良管理人注意義務及不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款所定之義務等情，並提出系爭不動產之銷售廣告、系爭契約等為證（見本院卷一第27頁、第35-151頁）。本件系爭不動產之銷售廣告、標的物現況說明書、不動產說明書中，就系爭不動產是否有停車位乙節，均勾選或標示「無∕否∕N」或未記載，而系爭不動產建物實際現況確無停車位，然系爭不動產之建物複丈（勘測）結果圖載有「住宅室內停車位」、建物使用執照竣工圖上則標示有停車位等節，為兩造所不爭執，並有系爭不動產之銷售廣告、系爭標的物現況說明書、系爭不動產說明書暨附件建物複丈（勘測）結果圖等附卷可參（見本院卷一第27頁、第 37頁、第73頁、第119頁），此部分之事實固堪認定。　⒊原告固主張被告未盡調查、告知之義務而有過失云云，然觀諸系爭不動產之銷售廣告，其下附註載明「室內格局示意圖未依實際比例及座像繪製，可能為現況格局或重新規劃之格局。本室內格局示意圖僅供參考使用，其建物面積及權利範圍仍應依地政機關登載為準……建物登記用途請以地政機關辦法為準……」等語（見本院卷一第27頁），而系爭不動產說明書所附建物登記第二類謄本，並未有任何停車位或室內停車空間之記載（見本院卷一第113-114頁），則系爭不動產之銷售廣告未記載車位、系爭不動產說明書於「壹、產權調查表」、「一、建物標示」之「車位」或「停車位」欄位記載「N」或「無」等情，核與地政機關之登記相符，已堪認定。再者，「標的物現況說明書」既為現況說明書，即係就現況為說明，系爭不動產建物現況並無停車位，則系爭標的物現況說明書就系爭不動產建物是否有停車位勾選否，亦與實情相符，是系爭不動產銷售廣告、不動產說明書、現況說明書均難認有何填寫、記載不符實情之處。　⒋又系爭不動產說明書附有系爭不動產之土地謄本、建物謄本、地籍圖、建物複丈（勘測）結果、土地使用分區證明影本、300公尺周邊設施等文件（見本院卷一第109-121頁、第12 5頁），其中建物複丈（勘測）結果，其平面圖上亦未有任何停車位或停車空間之標示，雖其建物基層欄位載有「住宅室內停車位」等字樣（見本院卷一第119頁），然系爭不動產說明書於「壹、產權調查表」、「四、提醒事項」已載明：「提醒您，下列事項須請買賣雙方於簽約前再次確認，請務必留意……本案建物型態於原始規劃中常有標示通道、停車位、機電設備、化糞池等設施或變更原規劃用途作其他用途使用……買方若欲確認本標的物是否確有上述情事，得經所有權人同意後，由買方負擔費用申請竣工平面圖進一步調查。」等語（見本院卷一第79頁），且系爭契約第3條約定：「甲方（即原告）於簽約前已至標的物所在地現場詳細檢視，並充分瞭解永慶房屋仲介股份有限公司提供之不動產說明書及產權等相關資料無誤。」、系爭不動產說明書亦載明：「買賣雙方同意永慶房屋得同時接受雙方委託，並為雙方代理人，且買賣雙方皆經解說並已詳細審閱不動產說明書內容及附件資料等無誤。」，前開文書均經原告簽名確認（見本院卷一第41、71頁），堪認被告已就系爭不動產為相關合理之調查，並告知原告系爭不動產建物可能有原始停車位空間，若有疑義可在取得所有權人同意後申請建物竣工圖確認，原告對此業已簽名確認表示同意，則倘原告就系爭不動產建物是否有停車位乙節有疑義，自可經所有權人同意後，申請竣工平面圖確認，然原告未提出質疑，逕自簽署系爭契約及系爭增補契約，自難認被告有何違反告知及調查義務或未盡善良管理人注意義務而有過失之情，依此，自難認被告有可歸責事由。　⒌原告雖主張被告未依仲介專業釐清系爭不動產是否確實有停車位，而未提供原告系爭不動產之必要資訊，亦未協助原告對系爭不動產進行必要之檢查而有過失等語。然參以原告曾以前開主張向新北地檢提出刑事告訴，於偵查中原告陳稱其為營造公司老闆，顯見原告對於不動產之交易應具備較一般社會智識程度之人更高之專業水準；而被告林敦強於偵查中曾稱：「標示較明確的竣工圖需用屋主身分證、權狀去申請，仲介拿不到」等語，此有新北地檢111年度偵續字第171號不起訴處分書附卷可參（見本院卷一第298至299頁），堪認被告無法直接申請竣工圖，故於系爭不動產說明書向原告說明系爭不動產建物可能有停車位，若有疑義，原告可在取得所有權人同意後申請建物竣工圖確認，並無原告所稱未提供必要資訊、未進行必要檢查之情形。衡以原告於簽約前已取得系爭不動產說明書、建物複丈（勘測）結果圖，而建物複丈（勘測）結果圖中記載「住宅室內停車位」，顯見原告已知悉系爭不動產可能含有停車位空間，然原告於簽署系爭契約前均未就系爭不動產建物是否有停車位提出質疑，甚且於簽署系爭增補契約約定：「甲乙雙方（按即買賣雙方）確認，雙方合意於用印前由永慶房屋代為向建管機關申請竣工平面圖供甲方確認（申請費用由甲方負擔），不論申請或確認結果為何，甲方均願概括承受且同意不得再就該部分之屋況理由，向乙方及永慶房屋為任何請求。」（見本院卷一第53 頁），亦即原告於尚未取得竣工圖即簽署系爭契約購入系爭不動產，堪認原告業已清楚知悉系爭不動產交易之風險，於審慎評估後仍執意為之，自不得事後反悔，以被告未於原告簽署契約前提供竣工圖，主張被告係有前開過失而請求賠償。再者，被告固經臺北市政府地政局以109年11月25日北市地權字第10960309982號裁處書，認被告未提供原告關於系爭不動產之必要資訊，違反不動產經紀業管理條例第24條之 2第3款規定處以罰鍰3萬元（見另案給付價金判決卷宗第239 -241頁），然此為行政機關本於其職權所為之行政處罰，不拘束法院於訴訟中之判斷，故本院自得依調查證據之結果為獨立之判斷；況違反前開規定不必然即有過失，被告仲介系爭不動產並無過失，業經本院認定如前，自難僅憑前開裁罰之處分，驟認原告主張為可採。　㈡原告依民法第184條第1項前段及第2項、第188條、第544條、不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告連帶賠償154 萬元本息，為無理由：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第184條第1項前段、第2項、第188條第1項、第544條分別定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2條亦有明文。而損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。　⒉查被告執行仲介業務並無違反告知及調查義務或未盡善良管理人注意義務而有過失之情，難認有可歸責事由，業經本院認定如前，則原告以被告執行仲介業務有過失，並違反不動產經紀違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款所定之義務，依民法第184條第1項前段及第2項、第188條、類推適用第544條、不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告連帶賠償154萬元本息，即屬無據，不應准許。　㈢原告依消費者保護法第7條規定，請求被告連帶賠償154萬元本息，為無理由：　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；企業經營者違反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任，消費者保護法第7條第1項、第3項分別定有明文。　⒉查被告已就系爭不動產為相關合理之調查，所製作之不動產說明書已詳載相關交易資訊，並與地政機關之登記相符，雖建物複丈（勘測）結果載有「住宅室內停車位」等字樣，然被告業已告知原告系爭不動產建物可能有停車位，若有疑義可以取得所有權人同意後申請建物竣工圖確認。原告雖主張被告永慶房屋經臺北市政府地政局認定未提供原告建物竣工圖，違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款規定，遭處以罰鍰3萬元，然該行政處分僅為行政機關依據個案所為之認定，原告並未舉證證明被告提供之服務有何不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，則原告依消費者保護法第7條第1項、第3項規定，請求被告負損害賠償責任，亦無所據，為無理由。　㈣原告依民法第179條、第571條規定，請求永慶房屋返還15萬4 ,000元，為無理由：　⒈按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。是居間人不得向委託人請求報酬及償還費用之要件，必須違反其對於委託人之義務而為有利於相對人之行為，或違反誠實及信用方法由相對人收受利益者，始足當之，如居間人違反委託義務，並無有利於相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文義之反面解釋，居間人仍得請求報酬。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文。　⒉原告主張永慶房屋未依照仲介契約善盡其調查及據實告知義務，且明知系爭不動產建物內含停車位之瑕疵，與系爭不動產說明書之說明已有不符之情形，仍書立系爭增補契約令原告簽立，以免除洪采潔等二人之瑕疵擔保責任，是違反誠信原則並致洪采潔等二人受有利益等語。然被告永慶房屋並無違反調查及告知義務，業經本院認定如前，且依系爭不動產交易過程難認被告永慶房屋有何違反誠實及信用方法之情，此外，原告並未舉證證明被告永慶房屋有自洪采潔等二人收受利益，則其依民法第571條規定主張被告永慶房屋不得向其請求給付報酬，被告永慶房屋受領服務費15萬4,000元為無法律上原因，依民法第179條、第571條規定，應返還15萬 4,000元予原告，即屬無據。　　五、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第2項、第188條、類推適用第544條、消費者保護法第7條、不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告連帶賠償154萬元本息；及依民法第179條、第571條規定，請求被告永慶房屋返還15萬4, 000元，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　民事第八庭　法　官　陳威帆以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃文芳

2024-11-01

TPDV-112-消-38-20241101-1

訴

臺灣新北地方法院

返還買賣價金

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2530號原告邱月招訴訟代理人陳明宗律師複代理人蔡爵陽律師被告楊玉梅訴訟代理人王家鋐律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國113年10月2 3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取台新國際商業銀行建北分行戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶帳號0000 0000000000帳戶內新臺幣3,431,500元。原告其餘之訴駁回。　訴訟費用由被告負擔百分之67，餘由原告負擔。原告假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查本件原告起訴時聲明請求：「一、先位聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）5,373,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取台新國際商業銀行建北分行，帳號：00000-00000-0000，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶（下稱系爭信託財產專戶），帳戶內3,582,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡被告應給付原告1,791,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。」；嗣於民國113年2 月29日具狀減縮聲明為：「一、先位聲明：㈠被告應給付原告5,115,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取系爭信託財產專戶內3,410,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡被告應給付原告1,705,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。」，又於113年10月15日具狀變更訴之聲明為：「一、先位聲明：㈠被告應給付原告5,115,0 00元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取系爭信託財產專戶內3,431,500元。㈡被告應給付原告1,705, 000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第237頁），核屬基於同一基礎事實所為減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：原告經永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）居間購買被告所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0 弄00號18樓之4房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地應有部分之不動產，於112年7月8日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），載明買賣價金為11,500,000元、增建或占用範圍包含夾層、陽台外推、上下樓層內梯及鐵鋁窗增建，並於系爭契約第2條第2項約定，若增建部分於交屋前曾被拆除或曾被主管機關認定為違章建築或曾被通知拆除或有公告拆除，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方即被告是否知悉，甲方即原告均得依民法相關規定向乙方請求減少價金或損害賠償或解除契約等權利。原告依系爭契約第4條第4款約定，分別於112年7月11日給付1,050,000 元、112年7月18日給付100,000元、112年7月31日給付1,150 ,000元及112年8月28日給付1,110,000元，共計已給付3,410 ,000元，均匯入系爭信託財產專戶內，嗣原告經永慶房屋轉知新北市違章建築拆除大隊（下稱違章拆除大隊）先前已通知被告將於112年8月16日勘查系爭房屋，且勘查後，系爭房屋內增建夾層及內梯均依違章建築處理辦法被認定為違章建築，並通知應立即拆除。上開事實顯見已有系爭契約第2條第2項約定之情形，原告即得請求被告解除契約，且系爭房屋為特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉即交屋前已經新北市政府認定為違章建築而須拆除，即為明顯之瑕疵，且被告顯然無從補正，依民法第359條規定，原告亦得解除契約，永慶房屋多次商請被告配合辦理解除契約，被告置之不理，則永慶房屋於112年9月11日代理原告寄發存證信函通知被告解除系爭契約，原告再以起訴狀繕本送達被告，可認系爭契約已經原告合法解除，爰先位依系爭契約第12 條第3項後段規定，備位依價金履約保證申請書第5條第1項及系爭契約第12條第3項後段規定提起本訴請求被告給付原告已給付之價金3,410,000元以及於原約定之違約金額半數即1,705,000元，總計5,115,000元等語，並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告5,115,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⑴被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取系爭信託財產專戶內3,431,500元。⑵被告應給付原告1,705,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑶第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告因本案有系爭契約第2條第2項約定之情形而主張解除契約，然違章拆除大隊僅為接獲他人檢舉通報，到場拍照留存，並未遭違章拆除大隊認定並公告為違建，亦未通知立即拆除，是本案並無系爭契約第2條第2項所載之違約事由。退步言之，縱認具有系爭契約第2條第2項所載之違約事由，惟兩造簽約當時，被告已清楚告知系爭房屋增建部分包括「陽台外推」、「上下樓層內梯」及「鐵鋁窗增建」，且經兩造親自簽名確認，並記載於系爭契約所附「標的物現況說明書」中，是按民法第355條第1項規定，基於「瑕疵相對性原則」，出賣人即被告對增建部分所生之瑕疵應不負擔保責任。且原告確實得預見增建部分有拆除之虞，則原告主張依民法第359條規定，以增建部分有拆除之虞作為本案解除契約之事由，顯失公平，自不生解約效力，兩造契約關係仍應存續等語置辯，並聲明：㈠原告先備位之訴均駁回。㈡願供擔保請准宣告免假執行。三、本院得心證之理由：　㈠先位之訴　⒈原告請求被告返還買賣價金3,410,000元，為無理由：　⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項本文、第2項及第359條本文分別定有明文。又物之瑕疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任。再者，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。是依當事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者，即為民法所規定之物之瑕疵。又解釋契約或當事人意思表示，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，並通觀全文，斟酌訂立契約或為意思表示當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。　⑵原告主張系爭不動產買賣契約第2條第2項約定：「增建部分無所有權，可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞。除本契約另有約定外，若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被主管機關認定為違章建築或曾被痛通知拆除或有公告拆除，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方是否知悉，甲方均得依民法相關規定向乙方請求減少價金或受損害賠償或解除契約等權利；若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始公告或通知拆除時，或甲方自行變更使用致被通知拆除時，甲方同意自行承擔風險，其相關之權利義務甲方確已知悉。」永慶房屋已因系爭房屋於交屋前被新北市政府認定為違章建築代理原告於112年9月11日通知被告依系爭不動產買賣契約第2條第2項規定解除契約，且原告再以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，系爭買賣契約既經合法終止，被告應返還原告已給付之買賣價金3,410,000元等語，惟為被告否認，並以前詞置辯。　⑶經查：　①兩造於112年7月8日簽訂系爭買賣契約，並就系爭房屋增建部分於第二條第二項約定增建部分無所有權，可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞，除本契約約定外，若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被主管機關認定違章建築或曾被通知拆除或有公告拆除，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論被告是否知悉，原告均得依民法相關規定向被告請求減少價金或損害賠償或解除契約等權利；若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始公告或通知拆除時，或原告自行變更使用致被通知拆除時，原告同意自行承擔風險，其相關權利義務原告確已知悉。有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第17頁）。足見兩造約定「被主管機關認定違章建築」而得依民法相關規定向乙方請求減少價金或損害賠償或解除契約等權利」之意思表示之真意是於系爭房屋被主管機關認定違章建築時，可適用民法瑕疵擔保之規定，排除因原告已知悉系爭房屋有增建之違建情形而不得再主張瑕疵擔保之情形。　②新北市政府違章建築拆除大隊於112年8月16日至系爭房屋現場勘查，有原告提出之新北市政府違章建築拆除大隊112年8 月7日函在卷可稽（見本院卷第39頁），並認系爭房屋係屬既存違章建築，係屬實質違建，應予拆除，並依新北市違章建築拆除優先次序表」依序辦理，以新北拆認二字第112325 0848號公文拍照列管在案，有新北市政府違章建築拆除大隊 113年1月17日新北拆認二字第1133192557號函、新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、新北市政府建築拆除大隊勘查紀錄表附卷可稽（見本院卷第85頁），可認新北市政府違章建築拆除大隊認系爭房屋有既存違章建築之事實。　③又觀之標的物現況說明書記載：「是否有增建」，被告於該欄「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」、勾選為「是」；及「是否有占用他人土地之情形」、「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事，被告於該欄亦勾選為「是」，有標的物現況說明書在卷可憑（見本院卷第37 頁），顯見被告有告知原告「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」之情形，且於系爭不動產買賣契約第2條約定若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始公告或通知拆除時，或甲方自行變更使用致被通知拆除時，甲方同意自行承擔風險，其相關權利義務甲方確已知悉。有前述不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第17頁），則原告雖已知系爭房屋「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」之瑕疵情形，依系爭不動產買賣契約第2條約定原告仍得主張依民法相關規定向原告主張解除契約。　　④新北市政府違章建築大隊函覆本院關於系爭房屋經審認其屬新北市違章建築拆除優先次序表備註七所明文D類別且未經排定拆除期程或未列專案之違章建築類型，故以新北拆認二字第1123250848號公文拍照建檔列管在案，且不另行寄發行政處分，並將依該表規定明文續辦理，有該函附卷可稽（見本院卷第161至162頁），被告辯以新北市拆除大隊未通知被告，未發生認定為違章建築之行政處分效力云云，難認可採。　　⑤本院審酌原告雖已知悉房屋有「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」之情形，惟兩造既就該違建情形約定：被主管機關認定違章建築，原告得依民法相關規定向被告解除契約，則原告主張以起訴狀繕本送達被告（見本院卷第51頁）為送達解除系爭買賣契約之意思表示，可認系爭買賣契約經被告合法解除。　⑷被告抗辯原告解除系爭買賣契約顯失公平云云，惟基於契約自由原則，兩造既已約定被主管機關認定違章建築，原告得依民法相關規定向被告解除契約，且被告亦未提出解除契約對原告有何顯失公平之情形，被告此部分之抗辯，亦難憑採。　⒉原告請求被告返還價金3,410,000元，為無理由：　⑴按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第259條第1、2款定有明文。次按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第203條所明定。　⑵經查：合泰建築經理股份有限公司函覆本院謂：系爭房地買賣價金總價為1150萬元，目前專戶餘額為343萬1500元，買方除給付價款外另將其應付之費用（買方服務費及買方預收規費）存入專戶，有合泰建築經理股份有限公司函及檢附之價金履約保證專戶資金明細表在卷可稽（見本院卷第217頁），足見被告尚未收取原告給付之買賣價金，是以原告先位請求被告返還買賣價金3,410,000元，核屬無據，為無理由，不應准許。　⒊原告請求被告給付違約金1,705,000元，為無理由：　　查：如前所述，被告業已於標的物現況說明書（見本院卷第 37頁），「是否有增建」被告於該欄「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」、勾選為「是」；及「是否有占用他人土地之情形」、「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事，被告於該欄亦勾選為「是」，有標的物現況說明書在卷可憑（見本院卷第37頁），足見被告有告知原告「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」之情形，則於原告已知悉系爭房屋「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」為無所有權之違建之瑕疵情形，雖依系爭不動產買賣契約第2條約定，原告仍得主張依民法相關規定向原告主張解除契約。惟新北市政府違章建築大隊函覆本院關於系爭房屋經審認其屬新北市違章建築拆除優先次序表備註七所明文D類別且未經排定拆除期程或未列專案之違章建築類型，核非被告之故意過失行為所致之債務不履行，非可歸責於被告之事由，難認被告有違約之情事，則原告主張被告違約請求違約金，核屬無據，為無理由。　　㈡備位之訴　⒈原告請求被告同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取台新國際商業銀行建北分行帳戶戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶帳號00000000000000帳戶內3,431,500元，為有理由：　　查：系爭買賣契約經原告合法解除，業經本院認定如前所述，原告匯入台新國際商業銀行受託信託財產專戶帳號000000 00000000帳戶內3,431,500元，為原告給付價金之款項，有合泰建築經理股份有限公司函及價金履約保證專戶明細表附卷可稽（見本院卷第217頁），自應返還於原告，而合泰建築經理股份有限公司亦須經被告同意始可將原告匯入之上開款項返還原告，原告請求被告同意原告領取上開款項，核屬有據，為有理由，應予准許。　　　　　⒉原告依系爭不動產買賣契約第12條第3項規定請求被告給付00 00000元違約金，因新北市政府違章建築大隊認系爭房屋屬新北市違章建築拆除優先次序表備註七所明文D類別且未經排定拆除期程或未列專案之違章建築類型，並非可歸責於被告之事由，難認被告有違約之情事，已如前述，原告主張被告違約請求違約金，核屬無據，為無理由。　　　　　四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第12條第3項規定先位請求被告應給付原告5,115,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告備位請求被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取系爭信託財產專戶內3,431,500元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。另原告係就敗訴部分聲請供擔保假執行，該部分既經本院駁回原告之訴，假執行之聲請失所附麗，應併予駁之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用之負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　朱慧真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧

2024-10-31

PCDV-112-訴-2530-20241031-2

中簡

臺中簡易庭

確認本票債權不存在等

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 112年度中簡字第2984號原告林鈺蓁送達代收人蔡文琪訴訟代理人洪家駿律師複代理人林盟仁律師王琦翔律師賴奕霖律師林家駿律師被告賴春足訴訟代理人邢建緯律師複代理人劉富雄律師上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院於民國113年9 月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、確認被告持有附表所示之本票對原告之本票債權不存在。二、被告應將附表所示本票原本返還原告。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第二項得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。本件被告持如附表所示本票（下稱系爭本票）向本院聲請裁定准予強制執行，經本院以112年度司票字第4992號裁定准予強制執行，惟原告主張：否認被告對其有系爭本票債權存在等語，是兩造就系爭本票票據權利存否有爭執，足見兩造就系爭本票債權債務法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對被告之確認判決除去之，故原告有提起本件確認訴訟之法律上利益，先予敘明。貳、實體事項：一、原告主張：兩造前於民國112年5月17日就臺中市○○區○○段00 00○0000○0000○00地號土地及門牌號碼臺中市○○區○○○路000○ 0號房屋(下合稱系爭房地)簽訂不動產買賣契約(下稱系爭契約)，並約定新臺幣(下同)365萬元之簽約款，原告於簽訂系爭契約時支付10萬元至合泰建築經理股份有限公司之價金履約保證專戶，另開立票面金額355萬元之系爭本票作為系爭契約簽約款餘款之擔保。然兩造簽訂系爭契約前，被告委託之房仲再三保證系爭房地可增設電梯相關設備，豈料都發局竟回覆原告系爭房屋無法增設電梯，原告顯係受被告就系爭房地之重要事項詐欺而陷於錯誤始簽訂系爭契約，故原告於 112年6月5日以存證信函向被告為撤銷系爭契約之意思表示，被告亦先後於112年5月24日以存證信函催告原告給付買賣價金簽約款355萬元、112年6月6日以存證信函通知原告解除系爭契約。詎被告於主張解除契約後，竟仍持系爭本票向鈞院聲請裁定准予強制執行，經鈞院以112年度司票字第4992 號民事裁定就系爭本票裁定准予強制執行，原告為維權益，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：①確認被告持有附表所示之本票對原告之本票債權不存在。②被告應將附表所示本票正本返還原告。③原告願供擔保請准宣告假執行。　二、被告則以：　㈠本票乃文義證券及無因證券，被告行使系爭本票權利不以原因關係存在為前提，且系爭本票亦載有免除做成拒絕證書。　㈡被告並不知悉房仲向原告溝通之內容，否認有對原告詐欺，原告雖提出經紀業「宜潞發有限公司」所刊登之廣告，然顯與系爭契約所載經紀業「宜勝富企業有限公司」不同，自不能以該廣告文宣逕認有何詐欺事實，原告據此主張民法第92 條第1項撤銷系爭契約之意思表示，應無理由。　㈢原告亦未將「增設電梯及相關設備」表明於系爭契約之中，自難認該條件為系爭契約之重要內容，原告自不得依民法第 88條之規定撤銷系爭契約之意思表示。　㈣又系爭契約第4條第1、2項已約定「若買方未依約給付尾款，經賣方催告未履行，該紙本票賣方有權取回，以執行權利」、第12條第2項亦約定「如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項」，故被告解除系爭契約後持系爭本票聲請本票裁定，自屬有據。　　　㈤又鈞院112年度中簡字第3025號民事判決亦認定本件原告確有違約，且無詐欺、意思表示錯誤等情事，益徵原告主張均無足採。　㈥並聲明：①原告之訴及假執行均駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件經整理兩造不爭執、爭執事項如下：　㈠本件不爭執事項：　　⑴原告於112 年5 月17日向被告購買其所有系爭房地，記載約定買賣總價3,650萬元，並於同日簽立系爭契約、價金履約保證申請書及價金履約保證書。　　⑵原告先於112年5 17日支付簽約款365 萬元中之10萬至合泰建築經理股份有限公司之履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：00000-0000-00000），記載同年5月19 日前支付餘款355 萬元，原告並於同日簽發票面金額355 萬元之本票（票據號碼：WG0000000），以及票面金額2,9 20元之本票（票據號碼：WG0000000）予被告。　　⑶被告於112 年5 月24日以台中南屯路郵局000202號存證信　　　函發函予原告給付簽約款差額355萬元並匯至履保專戶，嗣經原告於同年5月25日收受。　　⑷原告於112年6月5日以台中法院郵局存證號碼001308號存證信函撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示，並經被告於11 2年6月8日收受。　　⑸被告於112年6月6日以台中法院郵局001318號存證信函對原告發函，主張解除系爭契約，並請求違約金，嗣經原告於同年6月7日收受。　㈡本件爭執事項：　　原告訴請確認其於112年5月17日簽發之如附表所示之本票之本票債權不存在，並請求被告返還前開本票，有無理由？四、得心證之理由：　㈠按契約一經解除，與契約自始不成立生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消滅（最高法院40年台上字第1020號、23年上字第3968號民事判決先例參照）。是以契約經解除後，即溯及失其效力，雙方免其依契約履行義務。本件於原告於簽訂系爭契約時支付10萬元至合泰建築經理股份有限公司之價金履約保證專戶，另開立票面金額355萬元之系爭本票作為系爭契約簽約款餘款之擔保，被告嗣後於 112年6月6日依系爭契約解除系爭契約，為兩造所不爭執。是以系爭契約經被告解除後，原告即免依系爭契約履行給付簽約金尾款355萬元之義務，則系爭本票所擔保系爭簽約餘款債權355萬元之原因債權既已因契約解除而消滅，被告復未提出其他證據證明系爭本票除擔保系爭契約所生之簽約餘款債權外，尚有為其他債權之擔保，則原告主張系爭本票就所擔保之簽約餘款355萬之原因債權不存在等語，即屬有據。　㈡被告雖抗辯依系爭契約第4條第1、2項已約定「若買方未依約給付尾款，經賣方催告未履行，該紙本票賣方有權取回，以執行權利」、第12條第2項亦約定「如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項」，系爭本票為給付價金之一部，其原因債權未消滅等語。然系爭本票係作為系爭契約簽約餘款之擔保，並非作為尾款價金之清償，已如前述，被告復未提出其他積極證據證明兩造嗣後有將系爭本票之擔保簽約金餘款價金之性質變更為作為清償價金尾款之清償目的，則被告前開所辯，尚無可採。再者，被告得否將原告已交付之價金沒收或作為違約金，亦為被告解除系爭契約後是否得基於民法第259條或契約之法律關係所為其他主張，與系爭本票係擔保原告基於系爭契約給付買賣價金尾款債權，核屬二事。是尚不能以原告是否有違約之問題而認為系爭本票所擔保之簽約尾款債權包含違約金部分。從而，原告以系爭本票之原因關係不存在之事由對抗執票人之被告，請求確認被告就系爭本票對原告之票據債權不存在，核屬有據。　㈢無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。系爭本票既係原告為擔保簽約尾款債權而簽發交付予被告，惟系爭契約業經解除，兩造間就系爭本票之基礎原因關係不存在，已認定如前所述，則被告持有系爭本票之法律上原因並不存在，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還系爭本票。五、綜上所述，兩造間就系爭本票之基礎原因關係已不存在，原告據此訴請確認被告持有系爭本票對原告之本票債權不存在及被告應將系爭本票返還原告，均有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427條第1項第6款訴訟適用簡易程序為被告敗訴之判決，主文第2項部分依民事訴訟法第389條第 1項第3款規定應依職權宣告假執行；惟本件判決主文第1項為確認判決，其性質本不得為假執行宣告，爰不併為准予假執行宣告，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張清洲以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭榮峰　　附表：編號發票日票面金額（新臺幣）到期日票據號碼備註１ 112年5月17日 355萬元 112年5月17日 WG0000000號 112年度司票字第4992號裁定准予強制執行

2024-10-25

TCEV-112-中簡-2984-20241025-1

消

臺灣桃園地方法院

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度消字第14號原告陳巧真被告謝文豪訴訟代理人劉美瑛上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣（下同）壹拾陸萬捌仟零柒拾玖元，及自民國一百一十二年九月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之十一，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行；但被告以壹拾陸萬捌仟零柒拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分　　一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠被告謝文豪應賠償原告新臺幣（下同）379,750元；㈡被告信福不動產經紀事業有限公司應賠償原告1,139,250元；㈢被告謝文豪、信福不動產經紀事業有限公司應共同賠償原告30,000元（本院卷第9頁），嗣原告於本院民國113年1月16日之辯論期日當庭撤回訴之聲明第二項及聲明第三項針對信福不動產經紀事業有限公司請求之部分（本院卷第153、155頁），並經信福不動產經紀事業有限公司之法定代理人當庭表示沒有意見（本院卷第15 3、155頁），依前揭說明，原告上開撤回之部分，自生撤回效力，先予敘明。二、又按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣50萬元以下者，適用簡易程序，民事訴訟法第427條第1項定有明文。再按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於同法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。查：原告撤回原訴之聲明第二項後，兩造間之訴訟標的金額為500,000元以下之財產權訴訟（計算式：379,750元＋3 0,000元＝409,750元），揆諸前揭規定，應適用簡易程序，本院已於審理期日當庭諭知本件改依簡易訴訟程序審理，兩造對此亦無意見（本院卷第169頁），附此敘明。　貳、實體部分　　一、原告主張：㈠兩造於111年11月7日就坐落於桃園市○○區○○段000000地號土地之同區段875建號之建物（門牌號碼：桃園市○○區○○街000 號，下稱系爭建物）簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金總計15,500,000元，約定交屋日期為112年1月 15日，買方即被告應依約付清尾款，並辦理交屋，惟被告卻遲至112年3月5日始與原告辦理交屋，總計遲延49天。依系爭買賣契約第12條第2項之約定，買方若有遲延給付之情形，應賠償原告自應付款之日起，按買賣總價款每日千分之0. 5計算之違約金，至買方給付價金之日止，被告既遲延49天後始給付買賣價金，依上開約定，被告應給付總計379,750 之違約金予原告。　㈡原告本可向內政部申請111年度自購住宅貸款利息之補貼，該補貼將提供每戶30,000元之支持金，且原告確符合申請標準之要件（即桃園市家庭年所得低於1,320,000元），惟因被告遲延給付買賣價金，致原告喪失申請資格，受有30,000元之損失。　㈢為此，爰依系爭買賣契約、民法第184條之規定，提起訴訟等語。並聲明：⒈被告謝文豪應賠償原告379,750元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉被告謝文豪應賠償原告30,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷第185頁）。二、被告則以：　㈠原告業已簽立點交證明書（下稱系爭點交證明書），兩造即已銀貨兩迄，代書亦與原告溝通係因貸款之緣故，導致買賣價金較晚給付，原告當下也同意，始簽立系爭點交證明書。　㈡被告係因代書稱有告知原告將延至112年2月15日辦理交屋，被告始延後於112年2月7日付清尾款，且縱認原告之主張有理由，然依系爭買賣契約之約定，原告亦有提供清償證明予被告之義務，而依系爭建物於過戶前之謄本所示，該建物分別於元大商業銀行設有2個抵押權、於玉山商業銀行設有1個抵押權，原告原預計將於112年3月1日取得清償證明、於112 年3月2日交屋，然因原告延至112年3月2日始取得玉山商業銀行之清償貸款證明，故買賣雙方始延至112年3月5日交屋，被告於112年2月7日即已付清尾款，原告卻直至112年3月2 日始取得清償證明，扣除假日，共計16個工作天，原告亦應賠償被告上開遲延之違約金，被告並以該違約金主張抵銷。　㈢另經被告搜尋內政部之「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」，該專案申請時間為112年6月1日至112年12月29日止，申請條件係以112年2月28日為認定基準日，倘原告有申請補助之需求，應明確告知被告此事，原告係因其自身之遲延，導致其無法申請該補助專案，當無從歸責予被告等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查：兩造於111年11月7日就系爭建物簽立買賣契約，該契約第4條第1項約定「買方應依下列日期給付乙方（即原告）價款：尾款：新台幣捌佰萬元，交屋日期訂於民國112年1月15日，買方應依約付清尾款，辦理交屋」、第12條第2項約定「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交方使用之不動產，買方應即無條件歸還賣方」，有系爭買賣契約可佐（本院卷第15-25頁），就此部分事實，首堪認定。原告主張依系爭買賣契約第12條第2項之約定，向被告請求遲延給付買賣價金之違約金，總計379,750元，另依民法第184條之規定，向被告請求喪失補貼款30,000元之損失，則為被告否認，並以前詞置辯。為此，兩造間之爭點厥為：㈠原告主張被告遲延49天始給付買賣價金，有無理由？原告以此向被告請求應給付總計379,750元之違約金，有無理由？㈡原告主張被告應賠償其30,000元之補貼款，有無理由？四、本院之判斷：　㈠原告主張被告遲延49天始給付買賣價金，有無理由？原告以此向被告請求應給付總計379,750元之違約金，有無理由？　⒈原告主張被告遲延49天始給付買賣價金，有無理由？　⑴依系爭買賣契約及後附之價金履約保證申請書（本院卷第25-29頁），兩造約定就系爭建物買賣價金之給付方式，同意共同向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經）辦理買賣價金履約保證事宜，並將價金存入履約保證信託專戶（下稱系爭履保專戶），另依價金履約保證申請書第1條第2項約定「甲方（即被告）應付之買賣總價款（含銀行貸款之核撥部分），除簽約款得以現金或即期支票給付，並委由地政士存匯入履保專戶外，其餘各期買賣價款甲方應以存（匯）款方式匯入本條所載之履保專戶中，並自行保留匯款單據為憑。履保專戶內之買賣價款及履保專戶中所生之利息扣除第二條所列款項之支出後，於乙方（即原告）產權移轉交屋後或契約解除後，由合泰建經撥付乙方或返還甲方，同時解除本契約之保證責任」，可知兩造就買賣價金之給付方式，乃約定由被告將買賣價金匯入履保專戶，再由合泰建經公司視履約情形撥付予原告，就此部分事實，應堪認定。　⑵另依照合泰建築經理股份有限公司113年7月12日交字第11307 -MBR-008號簽所示之台新銀行履保專戶入帳明細查詢所示（本院卷第209-211頁），被告已於112年2月7日將1,000,000 元款項匯入履保帳戶，原告於本院辯論期日亦稱「被告係於 112年2月7日繳清尾款...」（本院卷第274頁、第320頁），則被告辯稱其於112年2月7日即繳清尾款乙節，應認屬實。　①依系爭買賣契約第5條之約定「一、賣方於本契約不動產上現有抵押權設定總金額為新台幣742萬元整。簽約日實際尚需清償金額約為新台幣650萬元整，賣方保證並無其他保證債務或信用借款之情事。二、清償方式如下：賣方原有銀行貸款由買方所申貸之銀行代為轉帳清償，或買方不辦貸款而由買方尾款代為清償時，其約定如下：⒈買方自轉帳清償之日起負擔貸款利息；⒉賣方應於清償債務完畢三日內，提供債務清償證明等證件予承辦地政士，以辦理他項權利塗銷登記手續，並應配合至辦妥塗銷登記及交屋手續為止；⒊賣方原貸款利息本金負擔至買方代償日止，其代償金額視為尾款之部分給付，差額尾款則待賣方塗銷登記辦妥且買方銀行撥付貸款餘額時始予交付，賣方並同時辦理交屋；⒋若本案辦理價金履約保證時，買方應將代償後之餘額存款匯入履保帳戶，並依履保作業辦理交屋手續」（本院卷第17頁），另依被告提出系爭建物之第二類謄本所示，系爭建物於原告出售前，分別設定第一順位、第二順位之最高限額抵押權予元大商業銀行股份有限公司、第三順位之最高限額抵押權予玉山商業銀行股份有限公司（本院卷第235-239頁），則兩造就上開抵押貸款清償之方式，當依系爭買賣契約第5條所約定之方式清償，先予敘明。　②再者，觀諸被告所提出元大商業銀行股份有限公司、玉山商業銀行股份有限公司之抵押權塗銷同意書及桃園市桃園地政事務所他項權利證明書、土地登記申請書（本院卷第295-31 4頁），元大商業銀行股份有限公司於112年2月18日提出抵押權塗銷同意書，同意塗銷系爭建物上開所設定之第一順位、第二順位最高限額抵押權，並於112年2月20日為塗消之登記，玉山商業銀行股份有限公司則於112年2月23日提出抵押權塗銷同意書，同意塗銷系爭建物上開所設定之第三順位最高限額抵押權，並於112年3月2日為塗銷之登記，有桃園市地籍異動索引可佐（本院卷第103頁），而依銀行作業實務，新貸款銀行需待塗銷舊抵押貸款之抵押權登記後，始會將餘額撥入履約專戶，而舊抵押貸款之抵押權塗銷登記，需領得賣方之清償證明，始能申請塗銷，且無論係取得賣方清償證明、申請塗銷舊抵押貸款之抵押權登記等手續，當需一定正常之作業時間，此乃本院職務上已知之事項，故被告雖於 112年2月7日將系爭建物之買賣價金尾款，匯入上開履約保證帳戶，然因系爭建物須辦理上開抵押權登記塗銷手續，故兩造直至112年3月5日始辦理交屋手續，有價金履約專戶明細暨點交證明書可佐（本院卷第129頁）。　③兩造所簽立系爭買賣契約之第4條第1項既已約定買方（即被告）應於112年1月15日付清尾款，被告卻遲至112年2月7日將尾款匯入履約保證帳戶，被告確已違反上開買賣契約之約定，縱被告抗辯其係徵得原告之同意，始遲延給付尾款，並提出其與代書間之對話紀錄截圖相佐（本院卷第223頁），縱依被告提出之上開截圖所示，代書確向被告稱「因為我們交屋是跟賣方延至2月15日」，惟代書未曾向被告稱「原告同意其可延期付清買賣尾款」，被告就此部分亦未提出任何客觀事證相佐，故原告主張被告自112年1月15日起至112年2 月7日止，有遲延給付買賣價金乙節，實屬有據。　④至於原告另主張因被告遲至112年3月5日始辦理交屋，故被告迄至112年3月5日止，皆須給付違約金等節，然誠如前述，系爭買賣契約第4條第1項乃約定「交屋日期訂於民國112年1月15日，買方應依約付清尾款，辦理交屋」，另系爭買賣契約第4條第4項約定「買賣雙方同意本買賣契約依___機構之價金履約保證之相關手續辦理。有關價金履約保證事項之相關規定，概以『價金履約保證申請書』及『價金履約保證書』內容為準」、價金履約保證申請書第2條第1項約定「為確保交易安全，甲（即被告）乙（即原告）雙方同意買賣價金款項撥付悉由合泰建經依本申請書之約定意旨自履保專戶中，代甲乙雙方支付下列款項...」（本院卷第17、27頁），兩造既約定系爭買賣契約之價金給付係依照價金履約保證之相關手續，而被告既已於112年2月7日依約將買賣價金匯入履保專戶，被告自已盡其給付買賣價金之義務，縱原告迭主張被告僅有匯入款項，並非清償，須清償後，始有辦法完成所有權移轉等語（本院卷第321頁），然依上開買賣契約第4條第1項之約定，該契約文義至多僅能認賣方要求買方須於112年1月15日繳清買賣價金之尾款，實無從擴張解釋認買方除須於該期限繳清尾款外，同時負有塗銷系爭建物原先登記抵押權之義務，遑論系爭買賣契約第5條第2項乃約定「⒊...差額尾款則待賣方塗銷登記辦妥且買方銀行撥付貸款餘額時始予交付，賣方並同時辦理交屋」，顯然應辦理交屋之主體為賣方即原告，而非被告，從而，兩造雖遲至112年3月5日始辦理系爭建物之交屋手續，然被告於112年2月7日即盡其付清尾款之義務，且遍查系爭買賣契約之約定，又無從認定被告除須於112年1月15日前繳清買賣價金之尾款外，尚負有於112年1月15日前，塗銷系爭建物上抵押權設定之義務，且互核系爭買賣契約第5條第2項第3點之約定，辦理交屋應為原告之義務，故原告主張被告自112年1月15日起迄至112年3月5日止，均有違系爭買賣契約第4條第1項約定乙節，除前開本院認定被告自112年1月15日起至112年2月7日止確有違系爭買賣契約第4條第1項之約定外，原告逾此部分期日之主張，則屬無據，並無理由。　⒉原告可向被告請求給付總計168,080元之違約金：　⑴按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。而違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，約定違約金額是否過高，賠償性違約金係以債權人所受之損害為主要準據，懲罰性違約金則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院100年度台上字第533號判決意旨參照）。查：系爭買賣契約第12條第2項約定「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至買方完全給付時為止...」（本院卷第21頁），該違約金之約定，乃賣方（即原告）若遲未依買賣契約取得買方（即被告）給付之價款，所生損害賠償總額預定性質之違約金，性質乃屬賠償性違約金，先予敘明。　⑵誠如前述，被告應依系爭買賣契約之約定，於112年1月15日繳清價金尾款，卻遲至112年2月7日始給付尾款，確有遲延給付價金之責，然審酌被告上開遲延給付尾款之期間（總計延宕24日），違約情節難謂顯然重大，另考量原告無法遵期取得買賣價金所受之損失，乃係無法使用該買賣價金之利息損失，而以上開買賣契約第12條第2項所約定每日千分之0.5 計算之方式，換算週年利率為18.25％，已逾簽立系爭買賣契約時，所適用民法第205條規定之法定最高利率16％限制，且依上開價金履約保證書之約定，買方將買賣價金存入履約保證專戶時，賣方亦無法立即取得全部之買賣價金，須由合泰建經代買賣雙方支付款項後，合泰建經始會將款項撥付予賣方，換言之，即便被告遵期於112年1月15日繳清尾款，原告實亦無法於當日取得該買賣價金，爰審酌上情，及斟酌現今社會一般經濟狀況、兩造之利益等一切情狀，認原告可請求之違約金應酌減為依週年利率16％計算，即每日違約金6,795 元始屬適當（計算式：16％36515,500,000元【買賣總價金】＝6,795元，元以下四捨五入）。從而，原告請求被告應自 112年1月15日起至112年2月7日止，共計24日，按日給付違約金6,795元，共計168,080元（計算式：6,795元24＝168,0 80元），即屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。　⒊被告主張抵銷抗辯，有無理由？　⑴系爭買賣契約第12條第3項約定「賣方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償買方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至賣方完全給付時為止」（本院卷第21頁），而誠如前述，依系爭買賣契約第4條第1項之約定，兩造應於112年1 月15日交屋，惟兩造卻遲至112年3月5日始辦理交屋，且原告於交屋前既為系爭建物之所有權人，移轉買賣標的物之義務人本為賣方，而賣方即原告既未於112年1月15日將買賣標的物交予買方即被告，原告亦已違反系爭買賣契約第4條第1 項之約定，故被告抗辯原告同有違反系爭買賣契約第4條第1 項約定乙節，實屬有據。　⑵然依兩造所簽立價金履約保證申請書第5條第1項之約定「為確保交易安全，甲乙雙方同意買賣價金款項撥付係由合泰建經依本申請書之約定意旨自履保專戶中，代甲乙雙方支付下列款項...⒊清償乙方原貸款所需之款項（含貸款利息、遲延利息、違約金等）。清償時機：產權過戶到甲方名義下，如甲方有向銀行貸款者，於辦妥貸款撥款手續時」（本院卷第 27頁），及前開系爭買賣契約第5條第2項之約定，系爭建物原先設定之抵押權既係由被告所申貸之銀行代為轉帳或由被告尾款代為清償，則在被告遲延給付買賣價金之尾款之情形下，如何期待原告得以遵期交屋？且誠如前述，舊抵押貸款之抵押權塗銷登記，需領得賣方之清償證明，始能申請塗銷，上開銀行流程，皆須一定作業期間，是以，買方既已遲延給付買賣價金，系爭建物塗銷抵押權又必定需耗費時間成本，前揭因素皆將影響原告無法遵期辦理交屋，況原告既須待「被告」代為清償其原有之貸款，始能辦理交屋，辦理上開貸款之流程、核貸之時間成本，自應由買方承擔風險，始符合該買賣契約之精神，本院斟酌系爭買賣契約之履約情形、約定點交日期、實際點交日期、被告遲延給付買賣價金及風險承擔等情，並考量前開作業流程及誠信原則等事項，認被告以系爭買賣契約第12條第3項之約定向原告請求違約金，顯屬過高，應酌減為1元，較為適當。　⑶是以，原告雖亦有違系爭買賣契約第12條第3項之約定，然認被告就此部分得請求之違約金，僅為1元，又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文定有明文，被告就此部分違約金復主張與前開其應賠償予原告之違約金（即上開所認定之168,080元）抵銷，二者經抵銷後，原告可向被告請求給付之違約金為168,079元（計算式：168,0 80元－1元＝168,079元）。　㈡原告主張被告應賠償其30,000元之補貼款，有無理由？　　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條定有明文。次按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第1903號判決意旨參照）。　⒉原告另主張依侵權行為法律關係，被告應賠償原告30,000元之自購住宅貸款補貼等語（本院卷第120、153頁），依原告主張之事實，其係因被告遲延給付價金，導致其無法辦理房子之過戶，進而造成其無法申請政府提供之貸款補貼等節，則原告所受之損失乃係「無從向政府申請住宅貸款補貼」，該損失核屬純粹經濟上之利益損失，並非原告之固有財產權受有損害，原告自須提出客觀事證佐證被告有何「故意背於善良風俗方法」之行為（民法第184條第1項後段）或是「違反保護他人法律」之舉（民法第184條第2項），原告就被告究竟有何侵權行為，並未提出客觀事證相佐，即便被告確有遲延買賣給付價金乙節，然原告仍須舉證證明被告遲延給付價金之行為，乃屬「背於善良風俗方法」或「違反保護他人法律」，原告就此部分均未提出證據，則原告主張依侵權行為之法律關係，向被告請求30,000元之損害賠償，於法當屬無據，並無理由。　㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。經查，兩造間就上開違約金之債，屬無確定期限，又以支付金錢為標的，則原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年9月8日（起訴狀繕本於112年8月28 日寄存送達於桃園分局中路派出所，寄存日不算入，自112 年8月29日計算10日期間，至112年9月7日午後12時發生送達效力，有本院送達證書可佐，本院卷第79頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，於法有據。五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第4條第1項、第12條第2項之約定，請求被告給付168,079元，及自112年9月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第 389條第1項第5款依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，請求宣告免為假執行，核無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日民事第三庭法　官　潘曉萱以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日書記官陳佩伶

2024-10-25

TYDV-112-消-14-20241025-3

重訴

臺灣臺北地方法院

返還價金等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第408號原告許博融訴訟代理人江倍銓律師被告張詩慧訴訟代理人曾梅齡律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國113年10月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查原告起訴聲明第1項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）460萬元，及自民國113年4月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第9頁）。嗣經數次變更後，最終於民國113年9月30日具狀變更聲明為：被告應同意原告向訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）領取其於台新國際商業銀行建北分行開立之受託信託財產專戶（帳號：00000-00000-0000，下稱系爭履保專戶）內之460萬元（包含系爭履保專戶所生利息），及本金4 60萬元部分自113年4月19日起至原告領取該460萬元（包含所生利息）之日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第281 頁），經核原告變更聲明前後主張之事實均以被告毀約不賣，而請求被告返還價金及給付違約金為據，追加前後主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得於追加後請求之審理予以利用，應認請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。貳、實體部分：　　　一、原告主張：原告於113年4月5日經由訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）居間，向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○街000○0號6樓房屋，及其坐落同區木柵段一小段 857地號應有部分土地（含車位，以下合稱系爭房地），約定買賣價金為4,600萬元，兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、增補契約與價金履約保證申請書，原告並於同日給付斡旋金10萬元，另於同年月8日依約將450萬元存入系爭履保專戶。嗣被告先後透過仲介或至原告工作場所表達不願出售系爭房地，更於同年月11日以簡訊向原告明確表示：「決定不售出」等語，被告既已屢次向原告表示決定不出售，顯已符合系爭買賣契約第12條第3項後段所謂「毀約不賣」之情，原告自得依同條項後段約定解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第12條第3項後段約定、民法第259 條、第179條規定，請求返還已給付之價金460萬元及自通知解約日起3日後之同年月19日起算之法定遲延利息，另依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，請求被告給付460萬元之違約金及自通知解約日起10日後之同年月30日起算之法定遲延利息。原告已於同年月12日委請律師寄發台北北門郵局存證號碼001214號存證信函（下稱系爭存證信函）為解除系爭買賣契約之意思表示，經被告於同年月15日收受，被告自應返還原告所付全部價金以及賠償違約金等語。爰依系爭買賣契約第12條第3項後段約定、民法第259條、第179條規定，求為命被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之460萬元（包含所生利息），並給付原告自113年4月19日起至領取該460萬元（包含所生利息）之日止，依460萬元計算法定遲延利息；及給付原告460萬元暨自113年4月30日起算法定遲延利息等語，並聲明：㈠被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之460萬元（包含系爭履保專戶所生利息），及本金460萬元部分自113年4月19日起至原告領取該460萬元（包含所生利息）之日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告460萬元，及自113年4月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告於簽訂系爭買賣契約後，僅透過永慶房屋承辦人員向原告為合意解除系爭買賣契約之磋商，並非違約不賣，且被告於磋商未果後、收到解除系爭存證信函前，已明確向原告表示要繼續按系爭買賣契約約定履行契約義務，是被告並無系爭買賣契約第12條第3項後段所謂毀約不賣、給付不能、不為給付或有其他違約之情事；退步言之，被告縱有違約不賣之情事，原告既未依約踐行催告程序，其於113 年4月12日寄發系爭存證信函為終止系爭買賣契約之意思表示，自不合法等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，兩造經永慶房屋之居間，於113年4月5日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告以總價4,600萬元購買系爭房地，兩造並簽立價金履約保證申請書，約定原告應將買賣價款存入合泰經建公司指定之系爭履保專戶，原告於113年4月5日給付斡旋金10萬元，並轉作簽約金，另於同年月8日匯入450萬元至系爭履保專戶內；原告於113年4月12日寄發系爭存證信函，經被告收受等情，有系爭買賣契約、價金履約保證申請書、系爭存證信函暨郵件回執、簡訊影本為證（見本院卷第 19至25頁、第35至37頁、第87至92頁、第147頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第9至10頁、第130頁、第136至137頁），是此部分之事實應堪信為真。四、得心證之理由：　㈠被告是否有原告所主張毀約不賣之情事？　⒈按「如乙方（即被告，下同）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告，下同）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」，系爭買賣契約第 12條第3項後段定有明文（見本院卷第23頁）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。　⒉原告主張被告既已屢次向原告表示決定不出售，顯已符合系爭買賣契約第12條第3項後段所謂「毀約不賣」之情等語，固據提出被告於113年4月11日透過仲介傳送予原告之簡訊影本、被告於113年4月11、12日傳送予原告姊姊之簡訊影本為據（見本院卷第79至85頁、第293至299頁）。而觀諸上開透過仲介所傳送之簡訊內容，被告雖提及：「很抱歉，因為我個人感情包袱，所以決定不售出，導致整個過程讓大家困擾，我真的深感抱歉，向您及家人致上歉意！」等語（見本院卷第83頁），然其緊接著提到：「但這件事情後續到底要履行契約還是解約付賠償金，我都希望能當面跟你們協調」等語（見本院卷第83頁），另上開傳送予原告姐姐之簡訊內容則提及：「昨晚向您傳達的內容，不知道是否已轉達許醫師？因為此事目前懸而未決，我想確認許醫師是否接受我提出的解約協議10萬元，還是說我們於本周假日雙方見面協議？」等語（見本院卷第299頁），可知被告雖於簽訂系爭買賣契約後，曾有意解除系爭買賣契約，然其仍希望當面與原告溝通，究竟是合意解除系爭買賣契約或繼續履行系爭買賣契約，此觀證人即被告之仲介韓岱岳於本院言詞辯論時證稱：簽約完後2、3天內，被告有透過LINE及親自跟我說，捨不得賣，不想離開這邊，請我去協議看看是否用斡旋金10萬元解約，若不行再討論看看；113年4月7日當晚我馬上跟證人即原告仲介簡博政說，後來簡博政有聯繫上原告之岳母，後者有點驚訝，請我們跟被告溝通看看，我有跟被告說，原告還是希望合約可以繼續往下去；隔天我就收到履保簡訊，原告有匯款450萬元至系爭履保專戶，我們希望可以溝通，但原告也不接簡博政的電話，而是交由其姊姊處理，後來原告及其姊姊都不跟我們談，本來被告是希望商議解約，但113年4 月13日被告跟我說，合約就繼續進行，我當下馬上跟簡博政說，請他立即通知原告，證人簡博政有連絡上原告，原告說他知道，但於113年4月15日就收到系爭存證信函等語（見本院卷第182至183頁）；以及證人簡博政於本院言詞辯論時證述：113年4月7日證人韓岱岳告訴我，被告因家人反對賣，希望用10萬元跟原告解除合約，當下我聯絡岳母，其表示希望繼續履約，我說我們會繼續跟被告溝通，說服他繼續履約；這一星期我跟韓岱岳都持續跟被告溝通，希望他可以履約，一開始被告還是在考慮，於113年4月13日被告有跟韓岱岳說同意繼續履約，韓岱岳請我傳達給原告，同日我有聯繫上原告及其姊姊，原告的姊姊說113年4月12日有寄存證信函，他們再討論等語（見本院卷第188頁）即明，而被告確於113 年4月13日傳送以下訊息予證人韓岱岳：「韓岱岳，我很煩！不然就履行合約，事情才不會變得太複雜，你去通知他們吧」等語，亦有簡訊影本為證（見本院卷第151頁）。綜合上開證據資料，被告於113年4月11、12日所傳送之簡訊，至多僅能認為係其為解除系爭買賣契約之要約。　⒊又被告抗辯其於兩造約定之用印日期即113年7月1日依約交付用印證件乙節（見本院卷第201頁），業據提出契稅申報書、土地增值稅（土地現值）申報書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書影本為據（見本院卷第211至223頁），並有證人韓岱岳於本院言詞辯論時證述：系爭買賣契約於113年7月1日要完成用印手續，被告於同日去代書處完成用印相關手續等語（見本院卷第184至185頁）可稽，參以買方作業流程說明（見本院卷第18頁），是被告確實有依系爭買賣契約約定日期完成用印手續。　⒋綜上，被告雖曾提出解除系爭買賣契約之要約，然經原告拒絕後，被告乃透過仲介向原告表示願意繼續履行系爭買賣契約，並於系爭買賣契約所約定之日期完成用印手續，難認被告有原告所稱毀約不賣之情。　㈡原告訴請被告同意其向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之4 60萬元，以及被告應給付原告460萬元違約金，有無理由？　　被告於履約過程中並無原告主張毀約不賣之情，則原告以被告毀約不賣為由，以系爭存證信函對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，於法即有未合；原告並依系爭買賣契約第12 條第3項後段、民法第259條、第179條規定，請求被告同意其向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之460萬元，以及依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，請求被告給付460萬元違約金，均無理由。　　五、從而，原告依系爭買賣契約第12條第3項後段約定、民法第2 59條、第179條規定，請求：㈠被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之460萬元（包含系爭履保專戶所生利息），及本金460萬元部分自113年4月19日起至原告領取該460萬元（包含所生利息）之日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告460萬元，及自113年4月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，至被告聲請函詢永慶房屋，系爭買賣契約第12條第2項或第3項所指毀約不買或毀約不賣之違約情事，他方是否應踐行同條第1項之催告程序，方得解除系爭買賣契約乙節，然本院認為契約解釋為民事法院之權限，而不受契約擬定方意思之拘束，並無調查之必要；另兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第九庭　　法　官　　莊仁杰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　張月姝

2024-10-21

TPDV-113-重訴-408-20241021-1

補

臺灣臺北地方法院

確認買賣契約不成立等

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度補字第2208號原告鄭中惠訴訟代理人李璇辰律師複代理人吳健瑋被告新光三越百貨股份有限公司法定代理人吳東昇訴訟代理人陳信宏律師被告合泰建築經理股份有限公司法定代理人林淑貞訴訟代理人連根佑被告中柏不動產有限公司兼法定代理人劉靜宜上二人共同訴訟代理人賴泱儒律師被告許志成訴訟代理人劉靜宜上列當事人間請求確認買賣契約不存在等事件，原告起訴未據繳納裁判費，本院裁定如下：一、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項分別定有明文。按以一訴主張數項標的者，其訴訟標的之價額合併計算之；但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77 條之2第1項定有明文。原告主張數項訴訟標的雖不相同，惟自經濟上觀之，其訴訟目的一致，不超出終局標的範圍，訴訟標的價額應以其中價額最高者定之。又原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第24 9條第1項第6款亦有明定。二、經查，原告主張訴之聲明為：㈠確認原告與被告新光三越百貨股份有限公司（下稱新光三越公司）於民國112年12月4日所簽訂之不動產買賣契約書不成立；㈡被告合泰建築經理股份有限公司應返還原告為不動產買賣契約書編號CV0000000 ，所存入銀行別：臺新國際商業銀行建北分行、戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶、信託帳號：00000-000000 000之履約保證金新臺幣（下同）930萬元；㈢被告新光三越公司應返還原告於112年12月4日簽發交付之票號TH0000000 、面額93萬元以及票號TH0000000、面額744萬之兩紙本票；㈣被告中柏不動產有限公司、許志成、劉靜宜應連給付原告1 7萬9000元，及自本訴狀送達被告翌日至清償日止，按週年利率5％計算之利息。觀之原告聲明第1項至第3項之請求雖屬不同之訴訟標的，惟自經濟上觀之，其訴訟目的一致，不超出終局標的範圍，是此部分訴訟標的價額依其中價額最高者核定為930萬元；復加計聲明第4項原告請求金額17萬9000元，至請求起訴後利息部分，屬附帶請求，不併算其價額，則本件訴訟標的價額合計為947萬9000元（計算式：930萬元+1 7萬9000元=947萬9000元），應徵第一審裁判費9萬4852元。三、茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴。中華民國 113 年 10 月 9 日民事第七庭法官郭思妤以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中華民國 113 年 10 月 9 日書記官謝達人

2024-10-09

TPDV-113-補-2208-20241009-1

重訴

臺灣桃園地方法院

履行買賣契約

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度重訴字第275號原告呂秉豐訴訟代理人孫志堅律師被告智寶建設股份有限公司法定代理人楊國志訴訟代理人陳勇成律師被告李辰浩李銣琳李雅娟上三人共同訴訟代理人賴邵軒律師鄒純忻律師郭驊漪律師王維立律師複代理人蔡柏毅律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，於民國113年9月4日辯論終結，本院判決如下：主文被告智寶建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹仟貳佰萬元及自民國一百一十二年七月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用百分之七十六由被告智寶建設股份有限公司負擔，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆佰萬元供擔保後，得假執行。但被告智寶建設股份有限公司以新臺幣壹仟貳佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，原告係請求被告履行不動產買賣契約書，而其中第13條第6項約定「本契約如有未盡事宜，依有關法令習慣及誠實信用原則公平解決之。如有爭議致涉訟時，雙方合意以房地所在地之法院為第一審管轄法院」（見本院卷第20頁），是兩造間既有合意管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，參諸本件買賣房地之門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000號1樓，雙方合意之第一審管轄法院為本院無誤，揆諸首揭規定，堪認本院就本件訴訟有管轄權。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第256條定有明文。經查：　㈠原告起訴之訴之聲明原為：「(一)被告智寶建設股份有限公司(下稱被告智寶公司)應將其名下所有之桃園市○○區○○段00 00○號建物(總面積：42.17平方公尺，權利範圍：全部，門牌號碼：桃園市○○區○○路0段000號1樓之店鋪及平面車位(編號1))，及桃園市○○區○○段0000○號建物(面積543.23平方公尺，權利範圍：7948/100000)【上述建物以下合稱系爭建物】，塗銷債權人為台新國際商業銀行股份有限公司(下稱台新銀行)之假扣押查封登記後，再移轉所有權登記至原告名下。(二)被告李辰浩、李銣琳、李雅娟應將坐落桃園市○○區 ○○段00地號土地(土地面積：300平方公尺，權利範圍：合計 6705/100000)【下稱系爭土地】之所有權移轉登記予原告。 (三)被告智寶公司應給付原告新臺幣(下同)381萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(四)如獲勝訴判決，請依法宣告假執行。」，嗣於民國11 3年7月8日具狀並於113年9月4日當庭變更及追加訴之聲明為：「先位聲明(一)被告智寶公司應給付原告639萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(二)被告李辰浩、李銣琳、李雅娟應將系爭土地之所有權移轉登記予原告。(三)如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：(一)被告智寶公司應給付原告1581萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(二)如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。」，有113年7月8日民事變更訴之聲明暨準備書(三)狀、113年9 月4日言詞辯論筆錄在卷可參(見本院卷第377至378、433頁) 。查原告原係主張與被告等人就系爭建物與系爭土地簽訂房屋買賣契約而請求履行契約，然系爭建物上有台新銀行之假扣押登記(下稱系爭假扣押登記)，被告智寶公司非但無意塗銷系爭假扣押登記，近日又變更為債權人協坤建設股份有限公司(下稱協坤建設公司)之假扣押查封登記，而認有事後給付不能之情形故改依民法第226條第1項規定請求損害賠償即房屋價金258萬元，以及契約約定之遲延交屋日而計罰381萬元違約金；若認區分所有建築物之建物與基地應有部分權利分別移轉，且係被告智寶公司欠缺代理而與原告簽訂契約，則請求不能給付之損害賠償1581萬元，故追加備位請求，是原告均係基於就系爭建物、系爭土地簽訂之買賣契約而為請求，應屬基礎事實同一。　㈡而原告原本聲明係請求法院就本件判決職權宣告假執行，惟本件並非民事訴訟法第389條應依職權宣告假執行之事件，嗣變更聲請法院為假執行之宣告，應屬更正法律上之陳述。　㈢綜上，原告上開追加變更，核於法並無不合，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：　㈠系爭建物所有權人為被告智寶公司，系爭建物坐落之系爭土地所有權人則為被告李辰浩、李銣琳、李雅娟；伊於110年8 月2日透過訴外人即廣昶田土地開發有限公司(即有巢氏高鐵站前青昇加盟店)之推介，向被告智寶公司以及被告李辰浩、李銣琳、李雅娟以1200萬元購買系爭建物及系爭土地，約定系爭建物價額為258萬元、系爭土地價額為942萬元，並簽訂買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，系爭買賣契約第4條約定簽約時要給付簽約款120萬元，110年9月15日給付完稅款1 20萬元，尾款960萬元則於110年9月30日交屋後付清，伊已依約將簽約款120萬元、完稅款120萬元匯入履保帳戶，並開立面額960萬元之尾款擔保本票，並無被告智寶公司所稱要以地主同意為停止或解除條件之事；被告智寶公司實係告知會再提供地主即被告李辰浩、李銣琳、李雅娟3人之身分證件及授權書確認地主亦有同意銷售，應有權將系爭土地一併出售。且被告智寶公司有於110年8月4日簽發承諾書承諾會給付仲介費36萬元報酬；堪認系爭買賣契約確實已成立。　㈡然被告卻遲遲無法辦理過戶事宜，伊曾於111年1月18日寄發存證信函給被告仍無後續進展，故伊於111年11月22日調閱系爭建物謄本，竟發現系爭建物有權利人為台新銀行之假扣押查封限制登記(即系爭假扣押登記)，被告智寶公司原本允諾會盡速處理，故兩造於111年12月7日同意就買賣價金履保部分終止履保，而先行退還伊先前所支付之240萬元買賣價金，伊又在同日簽發面額240萬元支票給被告智寶公司作為支付買賣價金擔保之憑據，並無解除買賣契約之意；然伊於 112年3月30日在調閱系爭建物之謄本，發現系爭假扣押登記仍未塗銷，導致伊購買系爭建物用已開店之計畫耽誤近2年之久；伊再於112年6月7日發律師函給被告要求協商處理過戶交屋事宜，仍未獲置理。　㈢而系爭假扣押登記現雖已塗銷，但仍有債權人協坤建設公司之假扣押登記存在，顯見系爭建物實係被告智寶公司不積極清償債務所致之事後給付不能，爰依民法第226條第1項規定請求損害賠償即系爭建物價金258萬元；且系爭買賣契約原定交屋日為110年9月30日，係因被告智寶公司未能配合而無法交付，故依系爭買賣契約第12條第3項約定自110年10月1 日起至112年6月30日起訴日止共635日之每日買賣總價千分之0.5遲延違約金共381萬元。而系爭土地部分應係被告智寶公司代理被告李辰浩、李銣琳、李雅娟簽訂系爭買賣契約，先位仍依約請求被告李辰浩、李銣琳、李雅娟將系爭土地所有權辦理移轉登記予伊；縱認區分所有建築物與土地不能分別移轉，且系爭土地欠缺代理或表見代理情形，不能併同過戶，因此乃被告智寶公司冒用地主即被告李辰浩、李銣琳、李雅娟代理人身分與伊簽約，導致事後給付不能，則備位請求民法第226條第1項規定請求損害賠償及買賣價金共1200萬元及遲延違約金381萬元，共計1581萬元。　㈣爰依系爭買賣契約第12條第3項、第8條及民法第353條、第22 6條請求被告智寶公司負給付不能之損害賠償責任，及請求被告李辰浩、李銣琳、李雅娟將系爭土地所有權移轉登記予伊，並備位依系爭買賣契約第12條第3項及民法第353條、第 226條請求被告智寶公司負給付不能之損害賠償責任，並為：(一)先位聲明：⒈被告智寶公司應給付原告639萬元，及自起狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告李辰浩、李銣琳、李雅娟應將名下系爭土地之所有權移轉過戶予原告。⒊如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。(二)備位聲明：⒈被告智寶公司應給付原告1581萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。⒉如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告智寶公司：　⒈伊是受桃園市○○區○○段00地號土地地主委託辦理房屋新建工程，嗣與地主約定建物起造人變更為伊，故建物興建完成辦理第一次建物登記後，伊即成為門牌桃園市○○區○○路000號之所有權人。而仲介楊建章於110年7、8月間拜訪表示有買家要出1200萬元購買1樓即系爭建物，伊當時有告知系爭建物需在地主同意才可以出售，否則僅有建物沒有土地要如何合法完整使用？然楊建章於110年8月2日仍帶著系爭買賣契約來伊公司，其中立約人即不動產標的等都已預先寫好，買方即原告部分亦已用印，伊仍告知楊建章地主要同意才可以成立買賣契約，楊建章也表示知情並會再跟地主即被告李辰浩、李銣琳、李雅娟談好條件完成合約簽名同意，當天楊建章已沒有提出任何金流或簽約金文件之資料，也沒有履保專戶之文件，伊也未與原告見面；且仲介楊建章於簽訂系爭買賣契約之前就有向伊要地主之授權書，之後也有帶地主去看土地準備跟系爭土地進行交換，顯見原告於簽訂系爭買賣契約之前就知悉需待伊與被告李辰浩、李銣琳、李雅娟交換土地才可購買系爭土地，故有可能無法取得完整的系爭建物、系爭土地之完整產權，而之後地主並未同意出售，仲介楊建章也沒有再跟伊聯繫，原告也未曾聯絡伊，可見系爭買賣契約並未成立，之後楊建章或原告也未曾通知伊要辦理過戶乙事。　⒉直至111年1月18日始收到原告發函表示已完成給付1、2期款共240萬元，催告伊辦理過戶云云，然在伊認知裡系爭買賣契約並未成立，伊收到原告函文也感到莫名異常，約莫111 年中左右，楊建章才第一次帶原告來找伊，希望再談不動產買賣事宜，伊當時表示要等台新銀行解除系爭假扣押登記再與地主討論，111年11月底、12月初楊建章又帶原告來找伊，伊仍告知要地主同意才能出售，但系爭建物因為有系爭假扣押登記，地主根本都不想談，要等解除系爭假扣押登記才能談；111年12月7日楊建章又再次來伊公司，表示這件買賣契約沒有談成，但原告已經匯240萬元到履保專戶內，需要簽文件才能領回，並拿出終止履保協議書(下稱系爭終止履保協議書)，其上已填寫好兩造姓名資料及不動產標的、特約條款，原告部分並已用印，因伊認為買賣契約並沒有成立，只是要讓原告取回240萬元，故伊便將預先寫好之特約條款「於賣方撤封後應即刻通知買方匯入款並履行買賣合約，其他條件依原合約」部分畫線刪除並蓋章，再於立協議書人欄位用印，且伊印象中系爭終止履保協議書並未勾選要不要繼續履行契約，楊建章將系爭終止履保協議書取走就離開伊公司。伊當時係認雙方並無意繼續契約，才會劃掉特約條款後段內容，故系爭買賣契約應已不存在，況原告取回履保專戶之240萬元僅有提出本票，並未實際支出任何對價給付，伊如何可能同意繼續履行契約，是系爭買賣契約確實應已與系爭終止履保協議書一同終止而不存在。　⒊是系爭買賣契約並未成立，原告請求自無理由。縱認系爭買賣契約應屬自始主觀不能，因原告於簽訂系爭買賣契約前已知悉伊與被告李辰浩、李銣琳、李雅娟有土地交換之事，則伊就此部分應屬不可歸責等語以資抗辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈡被告李辰浩、李銣琳、李雅娟：被告3人自始不知有系爭買賣契約存在，也未曾同意出售系爭土地，更未曾於系爭買賣契約簽名，自非系爭買賣契約之當事人，被告3人也不知原告有簽發本票或給付任何款項，也未曾收取，更不知有系爭終止履保協議書；系爭買賣契約並無被告3人用印，也無足以表明被告智寶公司有代理權之文件，是原告依系爭買賣契約及民法第348條第1項、第349條規定請求被告3人履行契約，應無理由。被告3人係於112年6月10日收受原告律師函始知有系爭買賣契約，但被告3人認為並非契約當事人，也無回覆之必要，卻無端捲入訴訟等語以資抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、　㈠系爭建物為被告智寶公司所有，系爭建物坐落之基地為系爭土地，而系爭土地則為被告李辰浩、李銣琳、李雅娟所有，原告與被告智寶公司均有於買賣標的為系爭建物及系爭土地之系爭買賣契約簽名用印，並約定系爭房屋買賣價258萬元、系爭土地買賣價金942萬元，有桃園市○○區○○段00地號土地謄本、桃園市○○區○○段0000○0000○號建物謄本以及系爭買賣契約影本1份在卷可參(見本院卷第135至141、16至21頁) ；是上情應堪認定。　㈡原告有於110年8月2日以其妻杜玉燕名義簽發面額120萬元、受款人為台新銀行受託信託財產專戶(即本件履保專戶)之支票1紙，又於110年9月14日匯款120萬元至本件履保專戶，惟於111年12月7日簽訂終止履保協議書後，本件履保專戶已於 111年12月20日終止履保並結清專戶，另將款項匯回給原告乙節，則有支票影本1紙、110年9月14日匯款申請書回條影本1紙、本件履保專戶交易明細、合泰建築經理股份有限公司113年3月13日交字第11303-MBR-012號簽暨檢附之價金履約保證申請書、系爭終止履保協議書影本等附卷為證(見本院卷第161至163、191、311至315、329頁)；上情亦堪認定。　㈢系爭建物於110年10月13日經台新銀行設定系爭假扣押登記，系爭假扣押登記塗銷後，又經協坤建設公司於112年9月25日設定查封登記，有系爭建物謄本2份附卷可稽(見本院卷第81 、383頁)；上情應堪認定。四、原告依系爭買賣契約先位請求被告智寶公司給付關於系爭建物給付不能之損害賠償258萬元及遲延違約金381萬元，並請求被告李辰浩、李銣琳、李雅娟移轉系爭土地所有權，另備位請求被告智寶公司給付系爭買賣契約給付不能之損害賠償共1581萬元，惟均為被告所否認，是本件應審究者為：(一) 系爭買賣契約是否成立？(二)如是，系爭買賣契約效力現是否仍存在？(三)原告就系爭建物主張給付不能而請求被告智寶公司給付損害賠償258萬元以及依約給付遲延違約金381萬元，有無理由？(四)原告就系爭土地先位依系爭買賣契約請求被告李辰浩、李銣琳、李雅娟移轉系爭土地所有權，有無理由？(五)如原告就系爭建物之先位請求無理由，原告備位主張系爭土地給付不能而請求被告給付損害賠償共1581萬元，有無理由？經查：　㈠系爭買賣契約於原告及被告智寶公司間有效成立。　⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第34 5條、第348條第1項、第246條第1項分別定有明文。又按買賣契約之成立，不以出賣人對於買賣標的物享有所有權為要件；出賣他人之物係負擔行為，出賣人對標的物雖無處分權，其負擔行為仍屬有效（最高法院71年度台上字第5268號、第4683號，102年台上字第2202號判決意旨參照）。換言之，只要雙方已就買賣契約必要之點有所約定，即便賣方是出賣他人之物的買賣契約仍屬有效，先予敘明。　⒉查系爭買賣契約書開頭記載立約書買方為原告，賣方為被告智寶公司及被告李辰浩、李銣琳、李雅娟，而最後之立契約書人則記載買方為原告，賣方為被告智寶公司，有系爭買賣契約在卷可參(見本院卷第16至21頁)；雖立契約書人欄位賣方代理人另有記載被告智寶公司法定代理人楊國志之姓名資料，但觀諸其記載方式僅有記載楊國志之姓名資料，沒有記載與他人有關或為其代理之字樣，應單純標記為被告智寶公司之法定代理人，並無為任何人代理之意；堪認實際於系爭買賣契約簽約之人為原告及被告智寶公司，先予敘明。　⒊又證人即仲介楊建章證稱：當初係被告智寶公司法定代理人要將桃園市○○區○○路0段000號1至5樓全部專任委託予伊銷售，然後我們才開始刊登銷售訊息，原告也是因而才透過我們與被告智寶公司接洽系爭房屋之買賣，並約定1200萬元售出系爭房屋及系爭土地，原先約好110年8月2日簽約，但被告智寶公司法定代理人稱公務繁忙沒辦法到現場，所以由買方原告先簽約，伊再於110年8月4日帶代書至被告智寶公司簽約用印，被告智寶公司當時一再保證會補地主的授權書給伊，伊自110年7月13日起就有一再詢問被告智寶公司法定代理人楊國志，需要提供地主授權書，迄110年8月18日已提醒5 次，楊國志才提供地主身分證，說有跟地主約好時間會簽好授權書給伊，但楊國志提供之身分證有註記僅供鑑界使用，履保公司不願接受，楊國志還是說之後再補授權，還告知會去找一塊土地跟地主交換，伊就開始帶地主的媽媽李寶珠去看好幾筆土地，但楊國志始終都沒有提出地主的授權書；另楊國志於簽約後也有簽承諾書表示會給付伊36萬元佣金，這是包含出售系爭土地及系爭建物之佣金等語(見本院卷第202 至207頁)。是依證人楊建章所述可知： ⑴系爭買賣契約係原告先於110年8月2日簽名用印後，被告智寶公司於110年8月4日再行簽名用印，被告李辰浩、李銣琳、李雅娟確實沒有在系爭買賣契約簽名用印。 ⑵又證人楊建章所指專任委託銷售契約書，係於110年6月25日簽訂，且在系爭買賣契約簽訂之前，而委託銷售範圍包含「桃園市○○區○○路0段000號2至5樓、130號1至5樓」之土地、建物、車位，但委託人僅有被告智寶公司，有專任委託銷售契約書、標的物現況說明書(成屋)、委託事項變更契約書等件影本在卷可參(見本院卷第151至157頁)，堪認委託仲介出售系爭房屋、系爭土地之人確僅有被告智寶公司，而不包括被告李辰浩、李銣琳、李雅娟。 ⑶又證人楊建章稱110年8月4日至被告智寶公司讓被告智寶公司在系爭買賣契約簽名用印當天，被告智寶公司法定代理人楊國志亦簽署承諾書同意給付介紹費即佣金36萬元，有承諾書影本1紙附卷為憑(見本院卷第159頁)；參諸前開專任委託銷售契約書第5條約定服務報酬為成交價額3％，則被告智寶公司法定代理人楊國志同意給予之36萬元顯係依前述專任委託銷售契約書所約定之出售系爭房屋、系爭土地總價金1200萬元之3％佣金無誤。 ⑷從而，委託仲介出售系爭土地、系爭房屋之人為被告智寶公司，支付佣金予仲介之人也係被告智寶公司，加上前述簽訂系爭買賣契約之人也僅有被告智寶公司，益證要出售系爭土地與系爭建物之人確實為被告智寶公司，而不包括被告李辰浩、李銣琳、李雅娟。　⒋被告智寶公司雖辯稱當初出售系爭房屋時有告知一定要得到地主同意，系爭買賣契約才能成立，不然只有系爭房屋沒有系爭土地是無法完整使用云云。然查，證人楊建章證稱：雙方從來沒有約定要買方拿到地主併同銷售之同意書或授權書，系爭房屋買賣契約才會成立，楊國志說地主端他會處理，授權書後補也是楊國志在簽約過程中說的，因為一般業界是建設公司法定代理人就價格議定出來做最後決定，也是業界常態，所以伊依據從業18年的經驗法則，相信楊國志的說法等語(見本院卷第205、211頁)，又證人楊建章亦證稱：伊自 110年7月13日起就有一再詢問被告智寶公司法定代理人楊國志，需要提供地主授權書，迄110年8月18日已提醒5次，但楊國志僅有提出地主身分證影本，始終沒有提出授權書等語 (見本院卷第204至205頁)；並參以證人楊建章提出之與楊國志之LINE對話內容，證人楊建章於110年7月13日即有詢問「楊董早安，請問地主這邊的授權書這兩天方便過去拿嗎」，楊國志則回稱「收到我確認後回您，因在等銀行價金信託程序地主才簽名。」，證人楊建章於110年8月6日又告知「賣方應備1.土地所有權人身分證正反影本2.建設公司變更登記事項表影本全部3.負責人身分證正反影本4.地主授權書正本」，110年8月10日證人楊建章又再度詢問「楊董早安：請問本週大約星期幾代書過去收取相關資料方便(身分證影本及授權書)」，而楊國志則告知「已跟業主約本周六下午2點半」，證人楊建章於110年8月11日又詢問「另外想跟楊董請問下，三位地主的身分證能否先提供，讓代書將資料先謄打後提供給履保公司，並避免當天地主蓋的是空白資料，謝謝您」，證人楊建章再於110年8月18日再度詢問「楊董午安，因合約已進合泰建經公司，但尚缺地主身分證資料至未能完整。今帶書來電詢問可否先提供，以免他被合泰罰款，不好意思，麻煩您了」，楊國志始傳送地主身分證資料乙節，有證人楊建章與楊國志之LINE對話內容附卷可稽(見本院卷第231 、243、251、255、259頁)；足見從系爭買賣契約110年8月2 、4日簽訂前，證人楊建章就不斷催促楊國志提出地主身分證、授權書等文件，且楊國志期間也未曾表示要證人楊建章自行與地主方接洽，最後也是楊國志自行提出地主之身分證件影本，足見地主身分證件及授權書原本就約定要由被告智寶公司提供無訛，上開LINE對話內容核與證人楊建章所述相符；顯見被告智寶公司辯稱有要仲介、買方自行取得地主同意乙節並非屬實，而應認被告智寶公司有承諾會自行取得地主授權而出售系爭土地。　⒌又參以被告智寶公司曾辯稱其在系爭買賣契約簽名用印時，楊建章並沒有提出任何金流或簽約金文件之資料，也沒有履保專戶之文件云云。然查，被告智寶公司有於110年8月2日價金履約保證申請書上簽名用印(見本院卷第313至315頁)，依照日期可知，應係證人楊建章將系爭買賣契約於110年8月 4日攜至被告智寶公司辦公室予被告智寶公司簽名同時，一併讓被告智寶公司在價金履約保證申請書上簽名用印；則被告智寶公司辯稱未曾見過金流或履保文件乙節，並非屬實。是被告智寶公司就系爭買賣契約之責任歸屬及簽約細節，多有隱瞞，其所辯自非可採。　⒍而被告李辰浩、李銣琳、李雅娟始終表示對於系爭買賣契約並不知情。經查，雖證人楊建章於本院審理時證稱：楊國志有告知要去找一塊土地跟地主交換，因為被告智寶公司無法提供授權書，才告知有土地交換協議，所以伊才開始跟地主媽媽李寶珠聯繫、碰面，還帶李寶珠去看好幾筆土地，李寶珠對於本件買賣從頭到尾都知情，伊跟李寶珠、李銣珮碰面時也有確認後面看土地的事情，也確認地主有同意交換土地，被告智寶公司也有就要交換的土地簽買賣契約，地主就本件買賣並非不知情，但伊沒有跟被告李辰浩、李銣琳、李雅娟聯繫過，都是跟李寶珠、李銣珮聯繫，後來李寶珠、李銣珮有看中一筆要交換的土地，原本是被告智寶公司要出錢購買，但被告智寶公司陸續發生跳票導致另一筆土地無法履行，但伊當時確實沒有向李寶珠、李銣珮確認及特定是要交換哪一筆土地等語(見本院卷第210、212至213頁)；自證人楊建章所述，其雖稱地主對於本件買賣是知情的，但證人楊建章表示是在被告智寶公司無法提供授權書，才知道有此土地交換協議，則地主在此之前是否已知悉有系爭買賣契約存在，本非無疑；又證人楊建章並無直接與被告李辰浩、李銣琳、李雅娟接洽過，如何確認被告李辰浩、李銣琳、李雅娟已知悉有系爭買賣契約存在？且被告智寶公司雖與地主有交換土地之協議，但證人楊建章也未曾向地主確認是要交換何筆土地，自不能直接認定被告智寶公司與地主之土地交換協議與系爭買賣契約有關；且縱然被告智寶公司與被告李辰浩、李銣琳、李雅娟係要以他筆土地交換系爭房屋所在之基地，也不能以此逕認被告李辰浩、李銣琳、李雅娟在土地交換完成之前即有出售系爭土地給原告之意願。再者，被告李辰浩、李銣琳、李雅娟收到原告寄發之律師函後，李銣珮即向被告智寶公司法定代理人楊國志要求過目系爭買賣契約，有李銣珮與楊國志之LINE對話內容附卷可參(見本院卷第361至36 3頁)，顯見被告李辰浩、李銣琳、李雅娟在收到原告寄發之律師函前，應未曾過目或取得系爭買賣契約，堪認被告李辰浩、李銣琳、李雅娟主張渠等對於系爭買賣契約並不知情，應屬可採，故無從認定被告李辰浩、李銣琳、李雅娟有同意出售或同意被告智寶公司代為系爭土地予原告。　⒎從而，被告智寶公司係獨自與原告約定要將系爭房屋及系爭土地出售予原告，雖系爭土地並非被告智寶公司所有，然依前開規定及實務見解，出賣他人之物仍可有效成立買賣契約，因被告智寶公司如順利取得地主即被告李辰浩、李銣琳、李雅娟之授權及同意，系爭買賣契約仍可順利履行；而原告係與被告智寶公司簽訂系爭買賣契約，並約定由原告支付價金，由被告智寶公司負責移轉系爭土地及係爭房屋所有權予原告，顯已就買賣契約必要之點有所約定，堪認系爭買賣契約於原告與被告智寶公司之間已有效成立無訛，不因系爭土地非被告智寶公司所有而影響契約效力。至被告李辰浩、李銣琳、李雅娟既無證據足認渠等有授權被告智寶公司出售系爭土地，也未於系爭買賣契約簽名用印，自不能認被告李辰浩、李銣琳、李雅娟亦為系爭買賣契約之當事人，併予敘明。　㈡系爭買賣契約效力現仍存在並未終止。　⒈原告原本已依約匯款共計240萬元至履保專戶，然告與被告智寶公司於111年12月7日另簽訂系爭終止履保協議書，履保專戶於111年12月20日終止結清，並將款項匯回買方即原告乙節，業如前述。而合泰建築經理股份有限公司113年3月13日交字第11303-MBR-012號函暨系爭終止履保協議書影本、系爭終止履保協議書記載特約條款「本約因賣方不動產於簽約後被限制登記而無法履行合約，雙方同意解除履約保證帳戶後款項退回買方，並以本票240萬元NO518044作為擔保，於賣方撤封後應即刻通知買方入款並履行買賣合約，其他條件依原合約」，其中「於賣方撤封後應即刻通知買方入款並履行買賣合約，其他條件依原合約」部分畫線刪除，並有原告、被告智寶公司蓋印確認；而系爭終止履保協議書第1條則勾選「甲乙雙方合意契約繼續履行，僅申請終止履約保證程序」(見本院卷第329頁)。參諸系爭終止履保協議書所載，原告與被告智寶公司僅有終止履保程序，但系爭買賣契約效力仍為有效，原告與被告智寶公司仍需繼續履行系爭買賣契約。　⒉被告智寶公司辯稱：當時認為系爭買賣契約沒有成立，終止履保只是要讓原告取回款項，所以才會把「於賣方撤封後應即刻通知買方入款並履行買賣合約，其他條件依原合約」劃掉，印象中買賣契約要解除或繼續履行是沒有勾選的，但系爭買賣契約沒有要繼續履行，故系爭買賣契約縱然成立，也於終止履保時就已解除云云。經查：　⑴證人楊建章證稱：當時被告智寶公司被台新銀行扣押，而履保公司也是台新銀行，為免資金被台新銀行扣走，所以有提醒原告先把履保價金取回，但買賣合約繼續履行，所以原告有簽發240萬元之本票，伊也有給被告智寶公司過目並簽名確認，由伊保管240萬元的本票，當下楊國志也有跟原告通電話確認要繼續履行合約的內容，所以才會勾選「甲乙雙方合意契約繼續履行，僅申請終止履約保證程序」，補充條款會劃掉一部份是楊國志表示不能確定何時能解除系爭假扣押登記，劃掉部分也有跟原告討論確認，當初是先請原告填妥系爭終止履保協議書之內容，再由伊拿去給被告智寶公司法定代理人楊國志簽名用印，原告簽發的240萬元本票是先交給伊，伊有簽名確認收受，伊再交給被告智寶公司簽名確認，再由伊保管這張240萬元的本票等語(見本院卷第207至208 頁)。是依證人楊建章上開所述，原告與被告智寶公司終止履保程序時，確實有確認要繼續履行系爭買賣契約，被告智寶公司劃掉特約條款一部分，是因為被告智寶公司不能確認何時能塗銷系爭假扣押登記；參諸系爭終止履保協議書特約條款刪除部分有原告與被告智寶公司用印確認，則證人楊建章稱向原告確認，應為屬實，證人楊建章所述本屬可採；再參以原告所簽發之240萬元本票，先經原告記載「此本票僅供購買中壢區青峰路二段130號使用，以下空白」，再經證人楊建章簽名並註記「本票正本由有巢氏高鐵站前加盟店代為保管」，最後由被告智寶公司法定代理人楊國志簽名確認並註記日期「12/8」，有240萬元本票影本附卷可稽(見本院卷第167頁)，上開240萬元本票業經原告註明係為購買系爭建物，被告智寶公司法定代理人簽名確認在後，應當知悉上開240萬元本票就是用作購買系爭建物、系爭土地之用，堪認被告智寶公司法定代理人確實見過上開240萬元本票，也可知悉系爭本票之用途，若系爭買賣契約因終止履保程序而一併解除，原告何須再簽發240萬元本票？且被告智寶公司法定代理人刪除系爭終止履保協議書之特約條款內容時，也有保留「並以本票240萬元NO518044作為擔保」之部分，益證被告智寶公司法定代理人應有確認過上開240萬元本票，並同意做為系爭買賣契約之擔保無誤。是被告智寶公司前開所辯，僅為臨訟卸責之詞，不足採信。　⑵另被告智寶公司辯稱原告於履保終止後僅有提出本票，而未實際支出任何雙務契約對價給付，與不動產交易不符，不可能同意繼續履約云云。查原告提出240萬元本票，即須負擔票據責任，應屬提出擔保之一種，且被告智寶公司法定代理人亦已簽名確認，代表同意原告以此擔保付款無誤；況需終止履保也係因被告智寶公司原欲出售之系爭建物經被告智寶公司之債權人為系爭假扣押登記無法移轉所有權所致，縱提出本票與履保帳戶之擔保程度或有差別，但被告智寶公司需為適度退讓本屬當然；益證被告智寶公司上開所辯僅為空言否認無誤。　　⒊綜上，原告與被告智寶公司雖已終止系爭買賣契約之履保程序，但兩造仍有約定要繼續履行系爭買賣契約，則系爭買賣契約效力仍然存續。　㈢原告就系爭建物部分，主張給付不能而請求被告智寶公司給付損害賠償258萬元為有理由。　⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第226條第1項定有明文。次按所謂給付不能，係指在給付期或債務人得為給付之時期有不能給付之情形而言，若在此等時期，給付已屬不能，則不問其為永久不能抑一時不能，皆當然發生給付不能之效果。縱債務人嗣後回復為可能給付，亦無從變更此已發生之法定效果(最高法院8 9年度台上字第2940號判決意旨參照)。　　⒉系爭建物為被告智寶公司所有，惟經台新銀行於110年10月13 日設定系爭假扣押登記，而系爭假扣押登記現雖已塗銷，然又經協坤建設公司於112年9月25日辦理查封登記等情，有系爭建物建物謄本2件附卷為證(見本院卷第139、383頁)。則系爭建物現仍有查封登記，則系爭建物目前無從移轉予原告，依前開實務見解，系爭建物現狀已屬給付不能之情形，則原告依民法第226條第1項規定向被告智寶公司請求損害賠償應屬有據；因系爭建物無法依系爭買賣契約移轉登記予原告，原告確實因而無法取得系爭建物，而受有相當於系爭建物價值之損失，查系爭買賣契約經原告、被告智寶公司約定系爭建物價金為258萬元，有系爭買賣契約在卷可參(見本院卷第317至327頁)，是原告向被告智寶公司請求258萬元之損害賠償，應屬有據。　⒊按乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。系爭買賣契約第12條第3項約定有明文(見本院卷第323頁)。經查，原告請求違約金係依前開約定關於「遲延給付」部分，然系爭建物已屬給付不能，已如前述，則原告依給付遲延之約定請求違約金，應無理由。　㈣原告就系爭土地部分，先位依系爭買賣契約請求被告李辰浩、李銣琳、李雅娟移轉系爭土地所有權，並無理由。　系爭買賣契約僅成立於原告與被告智寶公司之間，已如前述，被告李辰浩、李銣琳、李雅娟既非系爭買賣契約之當事人，基於契約相對性，原告依系爭買賣契約請求被告李辰浩、李銣琳、李雅娟移轉系爭土地所有權，並無理由。　㈤原告就系爭土地部分，備位主張給付不能而請求被告智寶公司給付損害賠償942萬元，為有理由。　　 ⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第226條第1項定有明文。次按附期限之請求權，就不動產之移轉登記請求而言，除該不動產嗣後物理上滅失（如房屋完全燒燬），或所有權擬制消滅（如土地法第 12條第1項情形），已非所有權客體，而屬嗣後客觀給付不能外，該請求權以其約定期限屆至之時，為其可行使之時，至於義務人於期限屆至前是否違約致主觀給付不能，則非所問，蓋義務人仍有於期限屆至時取得該物所有權而履行之可能(最高法院112年度台上字第1339號判決意旨參照)。 ⒉系爭買賣契約成立於原告與被告智寶公司之間，已如前述，而系爭買賣契約第4條約定「…尾款：新台幣玖佰陸拾萬元整，交屋日期訂於民國110年9月30日，甲方應依約付清尾款」 (見本院卷第319頁)，堪認原告與被告智寶公司原先約定被告智寶公司應在110年9月30日將系爭土地連同系爭建物之所有權移轉登記予原告，然系爭土地目前仍登記在被告李辰浩、李銣琳、李雅娟名下，則被告智寶公司顯無從依約將系爭土地所有權移轉登記予原告，而屬主觀給付不能無誤。 ⒊被告智寶公司雖辯稱證人楊建章於簽約前即有要求提供地主授權書，且知悉被告智寶公司與地主間有土地交換之協議，原告早已知悉需被告智寶公司與被告李辰浩、李銣琳、李雅娟完成土地交換，始能取得完整土地建物所有權，故原告就　　系爭買賣契約有系爭土地無法出售之情形早有知悉，應屬可歸責於原告之事由云云。經查：　⑴本件為被告智寶公司出售系爭建物予原告時連同被告李辰浩、李銣琳、李雅娟所有之系爭土地連同出售，而被告智寶公司原先承諾會自行取得地主同意而出售系爭土地等情，均如前述(見事實及理由欄貳、四、㈠)。而證人楊建章亦證稱係於110年8月18日因為被告智寶公司已無法提供地主授權書，被告智寶公司才告知祈雨地主之狀況，才知道他們有交換土地的協議等語(見本院卷第211頁)，顯見仲介及證人楊建章也是在110年8月2、4日簽訂系爭買賣契約之後才知道被告智寶公司與被告李辰浩、李銣琳、李雅娟有土地交換之協議，原告又如何可能在簽訂系爭買賣契約之前即知悉此情。　⑵況證人楊建章另證稱：111年7月18日地主看中要交換的另一筆土地約定由被告智寶公司出錢購買，再與系爭土地交換，係約定以被告智寶公司簽發之支票付款，但被告智寶公司陸續出現跳票情形，導致另一筆土地交易也無法履行，所以本件也連帶無法履行等語(見本院卷第212頁)，並提出楊國志與他人於111年7月18日簽訂之土地買賣契約書及買賣附約，以及臺灣新北地方法院簡易庭112年度司票字第229號裁定、臺灣新北地方法院112年度抗字第33號裁定暨裁定確定證明書等件影本附卷為憑(見本院卷第267至283、291至295頁)；可見被告智寶公司遲至111年7月18日才有購買其他土地以備與被告李辰浩、李銣琳、李雅娟進行土地交換，後續也是因被告智寶公司跳票而無法順利購得土地，以致與被告李辰浩、李銣琳、李雅娟之土地交換協議無法完成，在在顯示應為被告智寶公司自身因素無法履行與被告李辰浩、李銣琳、李雅娟之土地交換協議，連帶影響被告智寶公司無法順利取得系爭土地所有權，故應認屬可歸責於被告智寶公司之因素導致主觀給付不能，與原告無關。被告智寶公司前開鎖便應屬臨訟卸責之詞，不足採信。　⒋系爭土地既屬可歸責於被告智寶公司之主觀給付不能，則原告依民法第226條第1項規定請求被告智寶公司給付損害賠償，即屬有據。因系爭土地無法依系爭買賣契約移轉登記予原告，原告確實因而無法取得系爭土地，而受有相當於系爭土地價值之損失，查系爭買賣契約經原告、被告智寶公司約定系爭土地價金為942萬元，有系爭買賣契約在卷可參(見本院卷第317至327頁)，是原告向被告智寶公司請求942萬元之損害賠償，應屬有據。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。查本件起訴狀繕本係於112 年7月11日送達予被告智寶公司，有送達證書附卷可稽（見本院卷第55頁），是本件原告請求加計利息之起算日為112 年7月12日，應堪認定。六、綜上所述，原告依民法第226條第1項規定向系爭買賣契約之締約人即被告智寶公司，訴請給付關於給付不能之損害賠償共計1200萬元(計算式：258萬元＋942萬元＝1200萬元)及自11 2年7月12日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、末原告與被告智寶公司均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行之宣告，爰就原告勝訴部分分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　　7　　日民事第四庭法　官　丁俞尹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　8 　　日書記官張禕行

2024-10-07

TYDV-112-重訴-275-20241007-1