確認合建關係不存在
臺灣臺北地方法院民事判決
113年度重訴字第54號
原 告 僑蓮建設股份有限公司
法定代理人 李勇志
訴訟代理人 王紹安律師
被 告 大騏建設有限公司
法定代理人 余雅珍
訴訟代理人 張珮琦律師
陳俊豪律師
上列當事人間請求確認合建關係不存在事件,本院於中華民國11
3年11月27日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分:
一、按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述者
,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第256條定有明文。本
件原告起訴時訴之聲明為:確認兩造間就坐落新北市板橋區
江子翠段139、140之1、140之2、140之3、140之21地號土地
之合建關係不存在(本院卷一第7頁);嗣先後更正聲明地
號,並補充所欲確認不存在之合建關係所由生之契約名稱(
本院卷一第213、385、481頁),最後如後列貳之所示。因
訴訟標的並未變更,核分別屬更正、補充其事實上、法律上
陳述,依上開規定,非為訴之變更或追加,先予敘明。
二、又按確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利
益者,不得提起之,民事訴訟法第247條第1項前段定有明文
。所謂即受確認判決之法律上利益,係指法律關係之存否不
明確,原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在,
且此種不安之狀態,能以確認判決將之除去者而言(最高法
院52年台上字第1240號判決先例參照)。查原告主張其與被
告間簽訂之「土地合建分屋契約書-大騏建設有限公司」(
下稱系爭契約),實屬通謀而為虛偽意思表示無效,故系爭
契約關係不存在乙節,為被告所否認。而系爭契約關係存否
,攸關原告應否繼續依系爭契約履行義務、行使權利等節,
是原告之法律上地位即有不安之狀態,且此種不安之狀態得
以確認判決除去,依上說明,堪認原告具有即受確認判決之
法律上利益,自得提起本件確認訴訟。
貳、實體部分:
一、原告主張:原告法定代理人李勇志與訴外人郭建巡即被告法
定代理人余雅珍之先夫,已共同投資不動產十多年,因雙方
間具有相當之信賴,故於共同投資不動產時並不會簽立書面
投資契約。嗣於民國106年底,郭建巡以被告公司名義與原
告共同投資「僑蓮雄鋒」建案(下稱系爭建案);兩造雖有
簽立名為「土地合建分屋契約書-大騏建設有限公司」之系
爭契約,約定由被告提供坐落新北市板橋區江子翠段第三坎
小段139(所有權應有部分21000分之4399)、140之1(所有
權應有部分200分之33)、140之2(所有權應有部分200分之
33)、140之3(所有權應有部分200分之33)、140之21(所
有權應有部分25分之2)地號土地(以下合稱系爭土地),
供系爭建案作為建築基地之用,原告則出資興建房屋,惟兩
造間絕非系爭契約所約定之合建分屋關係。實則,被告僅係
出資投資系爭建案,更先後於109年7月24日、110年1月15日
匯款新臺幣(下同)480萬元、720萬元之投資增資款至原告
指定帳戶內,已與合建分屋之常情不合;另系爭契約之實際
簽署日為112年7月間,非契約書上所載之109年3月6日或同
月7日;兩造之所以簽約,係因當時擔任原告公司副總經理
之訴外人林洺鋒、原告公司經理之訴外人陳宗銘多次至黃建
豪會計師事務所諮詢節稅事宜後,由另位投資人即訴外人陳
慶春(資產有限公司之負責人)向原告表示希望以合建分屋
之形式節稅,被告法定代理人余雅珍認其亦有節稅即減省所
得稅法第24條之4第2項、第4項規定之營利事業所得稅之需
求,乃由陳宗銘製作二份條款內容近乎相同之系爭契約、「
土地合建分屋契約書-紀元資產有限公司」,交由原告分別
與被告、紀元資產有限公司(下稱紀元公司)用印簽署。故
系爭契約係兩造基於通謀而為虛偽意思表示下所簽訂,依民
法第87條第1項前段規定無效;惟被告在郭建巡過世後,屢
認兩造間存有合建分屋即系爭契約關係。為此,爰訴請判決
確認系爭契約關係不存在,以利原告除去此不安狀態等語。
而聲明求為判決:確認兩造間之新北市板橋區江子翠段集合
住宅土地合建分屋契約書,即坐落系爭土地上之合建關係(
即系爭契約關係)不存在。
二、被告則以:被告確有提供系爭土地作為系爭建案建築基地,
並與原告約定分屋戶別,由被告分得共16戶,並將該16戶之
起造人變更為被告,且被告分得之16戶係由被告與買方締約
,及依系爭契約第參條約定繳納營利事業所得稅,兩造確實
依系爭契約履行,並無通謀虛偽而為意思表示之情形。被告
係考量郭建巡於生前已有意與原告之法定代理人李勇志拆夥
,惟因郭建巡109年5月11日死亡後,余雅珍並不認識李勇志
,又發現帳目不清楚、無任何合約依據,方以合建分屋之方
式處理,進而簽署系爭契約,而原告就所分配之房屋亦為自
行銷售等語,資為抗辯。並答辯聲明:原告之訴駁回。
三、原告主張系爭契約係為配合被告節稅目的,而於112年7月間
倒填日期製作,兩造並無受合建分屋契約拘束之真意,故系
爭契約依民法第87條第1項前段規定,乃通謀而為虛偽意思
表示無效等情;但為被告所否認,並以前開情詞置辯。茲分
述如下:
㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者,其意思表示無
效,民法第87條第1項前段定有明文。所謂通謀虛偽意思表
示,乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言,故
相對人不僅須知表意人非真意,並須就表意人非真意之表示
相與為非真意之合意,始為相當,若僅一方無欲為其意思表
示所拘束之意,而表示與真意不符之意思者,尚不能指為通
謀而為虛偽意思表示。在贈與或買賣契約,亦不能僅因契約
當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實,即謂該贈與或
買賣係通謀虛偽成立(最高法院86年度台上字第3865號判決
參照)。又按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉
證之責任,民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如
係由原告主張權利者,應先由原告負舉證之責,若原告先不
能舉證,以證實自己主張之事實為真實,則被告就其抗辯事
實即令不能舉證,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之
請求(最高法院113年度台上字第191號判決參照)。原告既
主張系爭契約具有通謀虛偽意思表示無效事由,則就此有利
之事實自應負舉證之責(另參最高法院100年度台上字第415
號判決意旨)。
㈡原告雖主張:系爭契約所蓋用被告公司之大小章並非印鑑章
;且兩造從未履行系爭契約所訂之任何條款,原告更未曾給
付系爭契約第肆條之四之一所約定最為重要之保證金2億0,4
00萬元;另系爭契約所載之簽約日期前後不一,後附之地籍
圖、土地登記謄本資料亦不完整,謄本調閱時間更是在簽約
後之109年3月9日;且所附之變更請造人名冊亦係在簽約後2
年之111年5月24日印製,足見乃事後補上,非為真正;實際
上,系爭契約係基於配合被告減省其依所得稅法第24條之5
第2項、第4項規定,營利事業即被告倘因投資系爭建案而取
得不動產,若於持有2年內交易,將被課徵高達45%之稅金,
如若被告係以地主之狀態與人合建後再行出售,則將不會遭
課徵上開稅額,且得併計入營利事業所得稅之目的而簽訂,
約定內容並非真實等語(本院卷一第214頁、第220至221頁
)。惟查:
⒈系爭契約書上蓋用原告公司及法定代理人印鑑章,並經原告
法定代理人李勇志親自簽名,另所蓋用之被告公司、法定代
理人印文亦為真正,此經被告陳述明確,且原告對於其公司
印文、簽名之真正並不爭執(本院卷一第210頁)。雖原告
陳稱:被告蓋用之公司大小章非印鑑章等語,惟參據原告之
後所述:系爭契約係由證人林洺鋒將原告已用印完成之系爭
契約書取走後,與被告法定代理人或被告公司人員碰面用印
,最終原告取得之系爭契約,係由證人陳宗銘至林洺鋒住處
取回被告已用印完成之契約等語(本院卷一第361頁),足
徵原告並不爭執系爭契約上蓋用之被告公司及法定代理人之
印文為真正。兩造既不爭執被告蓋用於系爭契約上之印文為
真正,則依民事訴訟法第357條規定,自具有形式上證據力
,應堪認定。
⒉觀諸系爭契約所載甲方即地主方、土地所有權人為被告,乙
方即建方、房屋興建人為原告;並第壹條約定被告提供系爭
土地,供系爭建案作為建築基地之用(本院卷一第20頁);
核與原告就系爭建案於110年3月11日所取得由新北市政府工
務局核給之110板建字第130號建造執照,其中列載之建築基
地包括系爭土地在內相符,此有原告提出之該建造執照可稽
(本院卷一第225至241頁,見第227頁)。
⒊原告雖主張:系爭土地係由原告或原告旗下之訴外人威騰建
設有限公司(下稱威騰公司)與原地主簽立買賣契約、給付
買賣價金,被告未曾與原地主簽約及給付買賣價金;被告只
是因兩造間之投資關係而借名登記為系爭土地之所有權人,
兩造實際上無合建關係存在之可能,原告係為保障投資之出
資股東,故自原地主購地後,依各股東出資比例,直接移轉
登記至被告及其他投資股東名下等語(本院卷一第219至220
頁、第360頁),並提出不動產買賣契約書、土地登記謄本
、支票、匯款申請書為佐(本院卷一第315至351頁);惟為
被告所否認,抗辯系爭土地係由被告出資購買而為其所有等
語(本院卷一第366頁)。查上開不動產買賣契約書所載之
買受人雖各為原告、威騰公司;但系爭土地係直接於107年
至108年間,以買賣為登記原因登記為被告所有,有地籍異
動索引足證(本院卷一第457至477頁)。抑且,原告對於兩
造間投資關係就系爭土地所有權之取得、所有權應有部分登
記比例之決定,究係作何約定,又如何依投資比例計算各投
資股東登記為系爭建案基地土地所有權人,另有無約定其所
述上開借名登記之權益內容等各節,迄未曾詳為主張並舉證
(本院卷一第360頁、第433至435頁、第482頁),則其上開
所述,已難遽信。況此概屬於被告取得系爭土地所有權之原
因關係,依債之相對性原則,與兩造間系爭契約之存否、權
益關係等,分屬二事,尤不得以此推論原告、被告無受系爭
契約約定拘束之真意。
⒋原告就此雖又陳稱:被告取得系爭土地所有權後,有將之信
託登記予合作金庫商業銀行股份有限公司(下稱合庫商銀)
,但被告是為了貸款而將系爭土地辦理信託登記等語(本院
卷一第359、360、431頁)。查被告於110年7月23日、108年
8月13日將其對系爭土地之所有權應有部分信託登記予合庫
商業銀行,有各該土地登記謄本足證(本院卷一第61、71、
79、89、101頁)。再參之合庫商銀林口文化分行113年6月1
2日合金林口文化字第1130001654號函覆本院稱:被告為系
爭土地之地主,於108年7月1日簽訂不動產開發信託契約(
下稱系爭信託契約),並將土地辦理信託登記予該行;依系
爭信託契約,被告係提供系爭土地參與原告之系爭建案,信
託目的為順利興建完工及完成建物所有權第一次登記,截至
113年4月1日系爭建案工程進度至土方工程第一層開挖施作
,信託目的尚未完成;又被告提供之系爭土地,與系爭建案
其他地主均已辦妥信託登記,並共同設定第一順位最高限額
抵押權24億5,400萬元與該行,另設定第二順位最高限額抵
押權5億9,400萬元與該行,做為原告系爭建案之部分加強債
權等情(本院卷一第387至388頁),及該行提供之系爭信託
契約書、借據、專款撥款聯絡單(本院卷一第389至411頁)
;徵諸前開借據、專款撥款聯絡單,係以原告為借款人,向
合庫商銀借款,並以被告、紀元公司等為連帶保證人,合庫
商銀並將借款撥付至原告之帳戶;此情與系爭契約第肆條之
四之二約定:「雙方同意由乙方(即原告)為借款人、由甲
方(即被告)提供本合建標的土地作為擔保物並設定抵押權
予金融機構,進行本合建案之土地融資申貸。惟至本建物完
工、出售,須移轉部分土地持分所有權予購屋方時,乙方應
於交屋日前十個日曆天內,清償該售出部分對應之土地融資
數額,並向金融機構申請塗銷該售出建物之坐落基地土地持
分之抵押權設定。」及第柒條之七之一約定:「乙方依照本
合約之四之二申貸土地融資後,如尚需向金融機構申請建築
融資,得經甲方同意後,由甲方作為建築融資申貸之擔保人
。」(本院卷一第22、23頁)相符。原告主張被告係為向合
庫商銀貸款,方將系爭土地信託登記予合庫商銀云云,與上
情不符,無足採信。據此,兩造確有依系爭契約上開約定履
行,至為明確。
⒌又系爭契約第貳條「建築房地之分配方式」二之一約定:「
本合建案雙方同意採合建分屋之分配方式。申請建築執照時
,就該建築之建物,均以乙方為起造人;土地則保留於甲方
名下。待建築執照核准後,雙方再依建築設計圖說之戶別名
冊協議分戶,並依協議後之分戶表,申請建照之變更起造人
名冊」;及第參條「建物銷售之款項分配」三之二約定:「
如甲方分得之建物戶別委由乙方規劃參與預售,則甲方出售
之建物,概由甲方自行與購屋方締約及收取價款。」(本院
卷一第21頁),且有111年5月24日印製之變更起造人名冊、
板橋區江子翠段分屋戶別、系爭建案各樓層建築平面圖連綴
於系爭契約書之後,並蓋用騎縫章(本院卷一第36至46頁、
第47至55頁);上開變更起造人之時間、變更後之起造人姓
名,與原告所提新北市政府工務局111年5月11日新北工建字
第1110889012號函所附變更起造人名冊相符(本院卷一第24
5頁、第259至262頁、第266、268、280、302頁、第309至31
0頁、第313頁)。甚者,被告亦於111年間,陸續將其依系
爭契約所附上開板橋區江子翠段分屋戶別所載分得之房地共
16戶,分別與買受人等消費者簽訂買賣契約一節,有被告提
出之預售房屋土地買賣契約書可稽(本院卷二第113至271頁
)。足徵,兩造實已依系爭契約上開約定,履行房地分配、
對外銷售及收受價金等各節,既有履約之情事,即難認兩造
無訂立系爭契約之真意。
⒍至於原告陳稱:其從未對被告履行系爭契約第肆條之四之一
約定合建保證金2億0,400萬元之給付義務;而被告就此先則
抗辯其已全數收足保證金,嗣改稱僅收到1億9,160萬元等語
,所為之陳述固前後有異;亦即,兩造就此各執一詞(本院
卷一第426、435頁、卷二第88至89頁)。但此要屬原告就本
條約定之義務是否怠緩履行之問題,尚不得因此否定兩造確
有約定由被告提供系爭土地作為系爭建案基地、由原告負責
興建房屋,而兩造間均有受系爭契約意思表示拘束之意(最
高法院96年度台上字第201號判決意旨參照)。
⒎另原告主張:系爭契約係基於配合被告減省其依所得稅法第2
4條之5第2項、第4項規定,營利事業即被告倘因投資系爭建
案而取得不動產,若於持有2年內交易,將被課徵高達45%之
稅金,如若被告係以地主之狀態與人合建後再行出售,則將
不會遭課徵上開稅額,且得併計入營利事業所得稅之目的而
簽訂等語,並提出財政部網站參考資料以資參佐(本院卷一
第353至355頁),就此被告並未予爭執(本院卷一第362頁
);併據證人陳宗銘即原告公司經理、證人即鴻騰建設股份
有限公司(下稱鴻騰公司,見本院卷二第51至55頁經濟部商
工登記公示資料)前董事長林洺鋒、證人即紀元公司董事長
陳慶春到場證述大致相符(本院卷二第16頁、第27至29頁、
第36至37頁)。然此適足以證明被告係基於減省公司經營成
本之考量,方決意採取與原告以合建分屋方式締結契約並履
約,實難僅憑此節稅之簽約目的,即遽以推認兩造間無合建
分屋之真意。
⒏至於系爭契約之簽約日期,固於系爭契約首行記載「本契約
書乃於民國109年3月7日由下列當事人所簽訂」,立合建契
約書人下方之簽約日則載為「109年3月6日」(本院卷一第2
0、25頁)。惟按:
⑴系爭契約為債權契約,乃諾成契約,並非要式行為,若契約
雙方當事人就契約權利義務、必要之點已互相合意,則契約
自成立生效,不以作成書面為必要,更不因事後補訂書面契
約,而變異其性質及雙方當事人間之權利義務內容。
⑵參據證人陳宗銘結證稱:系爭契約內容係由其所製作,係向
黃建豪會計事務所取得範本後,填上第貳條、二之二房地分
配比例,另紀元公司之土地合建分屋契約書亦係採取同樣之
製作方式;系爭契約係在112年7月間由原告用印後,伊轉交
予林洺鋒,林洺鋒則於被告用印後,再交予伊;原告部分除
蓋用公司大小章以外,另經李勇志親自簽名,因李勇志想說
正常契約書就是要用印加簽名;系爭契約後方所附地籍圖、
土地登記謄本、變更起造人名冊、分屋戶別、各樓層建築平
面圖等,係其列印後附在契約書後面,原告蓋印時即已經附
好這些圖冊文件等語(本院卷二第16至17頁、第18頁);及
其再證稱:系爭契約所附之板橋區江子翠段分屋戶別,關於
被告得分到的戶別,有一直與李勇志、林洺鋒討論,為保障
被告權利,就以被告公司投資比例分配,被告、紀元公司係
就當時銷售所剩戶別平均分配,該二家公司分得的坪數差不
多等語(本院卷二第18至19頁);暨其證述:系爭契約並非
在契約所載之109年3月6日或109年3月7日簽立,當初有跟會
計師討論,正常的話這份契約書為了要節稅所用,當時會計
師有跟我們講說,正常地主與建設公司做合建關係時,合建
契約所訂立的日期會在案件的建照取得日期之前,所以合約
書日期才會訂在建照取得日之前等語(本院卷二第20頁)。
⑶併參據證人林洺鋒證稱:陳宗銘係在112年7月間將系爭契約
交予伊,係被告之法定代理人余雅珍委託伊去跟陳宗銘拿這
一本合約跟相關信託、賣房子簽約資料等文件;伊拿到這些
資料後,有拿給余雅珍審閱,之後有陪同余雅珍向會計師諮
詢一些事情,余雅珍審閱幾天以後,將系爭契約拿給伊,伊
拿到時,已經蓋妥被告公司大小章,之後伊即將系爭契約拿
給陳宗銘等語(本院卷二第28頁)。
⑷綜酌上開證人陳宗銘、林洺鋒之證詞,可知原告之法定代理
人李勇志於簽署系爭契約時,與其向來簽訂契約之過程,實
屬一致,更簽名其上,以表重視之意;且就被告可分得之戶
別,亦經李勇志與證人林洺鋒討論後確立;更為了使被告得
以節稅,乃依會計師之建議,將契約簽署日期往前回溯至系
爭建案建造執照取得日之前。至於被告則亦係由余雅珍審閱
契約文件多日、向會計師諮詢後,方為簽約。足徵,兩造簽
約前,確實審慎以對,應認均有受系爭契約約定內容拘束之
真意;尚難僅憑契約書所載簽立之日期與實際簽約日不符、
而為倒填一節,據以推論兩造無簽立系爭契約之可能。是以
,原告徒執系爭契約實際簽署時間點係在112年7月,而非契
約書上所載之109年3月6日或109年3月7日,主張兩造無受系
爭契約拘束之真意,係通謀而為虛偽之意思表示云云(本院
卷二第61頁),亦不足採。
㈢原告固主張:郭建巡於106年底,以被告公司名義與原告共同
投資系爭建案,兩造間係就系爭建案存有投資關係,非系爭
契約關係;出資部分,先由郭建巡於106年11月29日匯入第
一筆資金,嗣郭建巡死亡後,被告之法定代理人余雅珍乃以
被告公司名義,先後於109年7月24日、110年1月15日匯入48
0萬元、720萬元之增資款,如被告為合建地主,所出資者應
為土地、而非增資款項,故系爭契約非為兩造真意等語(本
院卷一第11、360、362頁、第433至435頁),並提出陳宗銘
與余雅珍間之LINE通訊軟體對話內容截圖、存摺為佐(本院
卷一第131至139頁、第439至454頁)。然觀諸其所提出LINE
通訊軟體對話截圖中之板橋江子翠段出資明細表,記載之「
投資者」卻為僑蓮、李勇志、郭建巡、陳慶春、林洺鋒(本
院卷一第441、449頁)。就此被告抗辯:系爭建案之投資分
為地主投資人、建商投資人;地主部分由被告、威騰公司、
紀元公司出資購買土地,與原告合建;建商投資人則為原告
、李勇志、郭建巡、陳慶春、林洺鋒等語(本院卷二第86至
87頁),與原告之主張相左。而被告公司係於106年12月6日
設立,設立時起至今之負責人即董事即為余雅珍,有經濟部
商工登記公示資料可證(本院卷二第7至9頁);然原告就其
所稱有關系爭建案於106年間成立之投資契約,各該契約當
事人、出資金額及當事人間約定之具體分潤時期、計算方式
等權利義務約定內容為何,迄未見原告進一步提出相關證據
以為證明。況且,即令兩造間就系爭建案另存有投資契約,
亦非不得併再行簽訂系爭契約,以釐清雙方權益,俾使明確
化,故實難據此即予推論系爭契約非兩造之真意。
㈣綜酌上述系爭契約所載之系爭土地信託登記、貸款辦理情狀
,及被告依系爭契約分得之16戶部分,已變更建造執照上之
起造人為被告,並以被告自己之名義對外銷售收受價金等履
約過程,可知兩造間應已有就系爭土地合建分屋真意之合意
;至原告是否確實如數支付合建保證金,僅生契約履行與否
之問題,尚不足推論其與被告間就系爭契約屬通謀虛偽意思
表示,原告主張系爭契約有民法第87條第1項前段規定情事
,兩造所為之意思表示無效,故系爭契約關係不存在云云,
要無可取。
四、從而,原告依民法第87條第1項前段規定,求為判決確認兩
造間之新北市板橋區江子翠段集合住宅土地合建分屋契約書
,即坐落系爭土地上之合建關係(即系爭契約關係)不存在
,為無理由,應予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確,兩造其餘之陳述及所提其他證
據,經本院斟酌後,認為均於判決之結果無影響,亦與本案
之爭點無涉,自無庸逐一論述,併此敘明。
六、據上論結,本件原告之訴為無理由,依民事訴訟法第78條,
判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日
民事第七庭 法 官 賴錦華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日
書記官 陳玉鈴
TPDV-113-重訴-54-20241231-1