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臺灣新北地方法院

減少買賣價金

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1196號 原 告 焦義德 訴訟代理人 陳昱維律師 洪銘徽律師 被 告 劉麗華 訴訟代理人 陳虹均律師 上列當事人間減少買賣價金事件,經本院於民國113年11月12日 言詞辯論終結,判決如下:   主 文 被告應給付原告新臺幣陸拾玖萬陸仟柒佰捌拾元,及其中新臺幣 陸拾貳萬陸仟零陸拾壹元自民國一一二年五月三十一日起、其餘 新臺幣柒萬零柒佰壹拾玖元自民國一一三年十一月十二日起,均 至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之八十六,餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後,得假 執行;但被告如以新臺幣陸拾玖萬陸仟柒佰捌拾元為原告預供擔 保,得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。   事實及理由 壹、程序方面:   按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查 原告起訴時,訴之聲明第一項原為:被告應給付原告新臺幣 (下同)626,061元,及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至 清償日止,按週年利率5%計算之利息(見本院卷一第9頁) 。嗣原告於民國113年11月5日以民事擴充訴之聲明暨爭點整 理狀變更聲明第一項為:被告應給付原告805,780元,及自 起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止,按週年利率5%計 算之利息(見本院卷二第33至37頁)。經核上開聲明變更部 分屬同一基礎事實及擴張應受判決事項之聲明,核與前揭規 定相符,應予准許。 貳、實體方面: 一、原告主張:  ㈠緣兩造於111年6月l日經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司( 下稱永慶房屋公司)新莊中正店居間,由原告以總價8,700, 000元,向被告購買坐落於新北市○○區○○段000地號土地(權 利範圍4分之1)暨其上同段984建號即門牌號碼新北市○○區○ ○路○○巷0弄00號4樓建物(下稱系爭房屋,與其坐落土地合 稱系爭不動產),兩造並簽訂不動產買賣契约書(下稱系爭 契约書)。原告已就上開買賣價金支付完畢,被告於111年7 月13日將系爭不動產移轉登記至原告及訴外人高詩婷名下。 於兩造簽訂系爭契約書時,系爭房屋即有滲漏水、壁癌及油 漆剝落情形,為解決及釐清責任歸屬,兩造於系爭契約書中 列有增補契約條款並約明:「二、甲方(即原告)至房屋現 場確認,本標的物現況天花板、廚房有滲漏水情事,乙方( 即被告)應於111年7月8日前修復完畢並負擔修繕所需費用 ,並經甲方確認後續行辦理(如:代償及交屋)手續。四、 甲方已至房屋現場確認,本標的物現況臥室牆面有油漆剝落 情事,乙方應於l11年7月8日前修復完畢並負擔修繕所需費 用,並經甲方確認後續行辦理(如:代償及交屋)手續。」  ㈡系爭不動產於111年7月13日經辦理產權移轉登記,同年月29 日交屋後,原告發現系爭房屋仍存在明顯滲漏水情況,除天 花板、廚房之外,尚有主臥室牆面、房間牆面、廚房牆面及 外牆均有滲漏水。又臥室外牆面窗戶下係屬空心且造成裂痕 滲水,可見系爭房屋之瑕疵並非僅有前開增補契约所列舉之 範圍,被告顯係故意且未據實告知瑕疵。依系爭契約書第9 條第5項之約定:「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕 疵(例如:滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安 全之瑕疵)時,除本契約另有約定外,乙方(即被告)應負 瑕疵擔保責任。」及系爭契約書增補契約內容,被告本應於 111年7月8日將系爭不動產瑕疵修繕完成。原告並無被告之 聯絡方式,均透過訴外人即永慶房屋公司買方仲介人員焦義 廣、賣方仲介人員卓岱嫻與被告聯絡,卓岱嫻曾於111年11 月30日傳送電子郵件訊息向被告授權處理系爭房屋瑕疵之訴 外人陳永鴻告知:「…⒊買方(即原告)111/11/29有打給同 事,說屋主(即被告)找的師博(阿廷師傅)有打給他,師 父跟買方說,屋主要他施工的地方不包含目前房子現況所有 發現滲漏水的地方,問買方是否已經跟屋主達成共識,買方 有再跟同事說,因為當時購買這間房子的時候,屋主端表示 會修繕好有滲漏水的地方再交付給他們,所以希望屋主這邊 還是能幫忙處理好目前房子既有漏水的地方(如附件1), 為了避免之後師傅進場後施工方向雙方認知不一樣,是否先 請屋主找的師傅(阿廷師傅)開一張估價單,標示目前要修 繕有滲漏水的地方及修繕方式,這樣一來可以確認雙方知道 要修繕的點是一樣的,二來也可以避免造成廠商多次分段施 工,而向屋主求償的狀況發生…」等語,未獲被告善意回應 ,原告遂於111年12月5日委請律師寄發存證信函予陳永鴻, 請被告於文到7日內出面說明及處理包括但不限於修繕、減 價等損害賠償事宜。  ㈢嗣陳永鴻於111年12月19日傳送電子郵件予卓岱嫻,內容略以 :「…如買方認為屋況有部分構成瑕疵,可自行接洽第三方 公證單位(建築師公會、結構技師公會、土木技師公會), 只要第三方公證單位認定為瑕疵之部分或區域,賣方將依第 三方鑑定單位所出示之鑑定赧告進行修繕。」原告乃委請台 灣防水工程技術協進會就系爭房屋瑕疵部分進行鑑定,該協 進會於112年3月13日出具漏水原因鑑識報告書(下稱系爭鑑 識報告書),系爭鑑識報告書記載:「綜上數據測試結果 研判:造成(系爭4樓房屋)有漏水位置為,『客廳廁所』、『 廚房』、『次房間l』、『次房間2』、『主臥室房間』、『前陽台』 等室內立面牆壁混凝土有滲漏水現象,為相對應位置外牆裂 縫所致,故有外來水及使用水時,就會有滲透水的現象並產 生壁癌。①『廚房』及『前陽台』等兩位置漏水原因;為水源由 加裝之遮雨棚與混凝土交接處沿裂縫或損壞處滲透至室內頂 板。②『次房間l』、『次房間2』等2間房間漏水原因;為外牆之 裂縫所致,故有外來水及使用水時,就會有滲透水的現象並 產生壁癌。③『主臥室房間』漏水之原因;為外牆有明顯銑洞 所致。④『客廳廁所』室內牆壁有壁癌,並有漏水之現象為廁 所本身防水層有破損或老舊與使用年限已到等因素所致。建 築物該滲漏水現象如長期、溫度或濕度變化…等原因,會造 成局部結構體產生裂縫,水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及 牆壁內,而造成內部含水量增加,使天花板及牆面滲水並長 期含水量增加,這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽 類與之反應形成氫氧化物。而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣 中之二氧化碳反應後,形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體(俗稱 壁癌)」。系爭房屋存在系爭鑑識報告書所列之相關滲漏水 、壁癌等之瑕疵,且上開瑕疵與系爭契约書增補契约所列情 形相符。  ㈣卓岱嫻於112年4月l日以電子訊息傳送予陳永福,略以:「… 為了減少雙方的爭執,所以買方端就依您2022/12/19向   永慶房屋業代反饋,內文提到〔如買方認為屋況有部分構成   瑕疵,可自行接洽第三方公正單位…。〕買方已經請台灣防水 工程技術協進會檢驗完成(如附件),依檢驗報告書為證, 檢驗費用為新台幣109,000,修繕費總計為新台幣323,127, 共計新台幣432,127…」,惟被告迄均置若罔聞,原告只得提 出本件訢訟之請求。  ㈤原告委請台灣營建防水技術協進會就系爭房屋有瑕疵部分為 鑑定,該會於113年8月20日所做鑑定報告認定系爭不動產修 復漏水費用為漏水修繕部分318,780元,及修補前因漏水造 成壁癌、白華等滲漏水現象所致損害回復費用378,000元, 總計696,780元,故因系爭房屋有上開瑕疵,原告得依民法 第359條規定得請求依鑑定報告所示修復費用而減少此部分 價金之給付,蓋要修復成無漏水或無瑕疵狀態至少需支出上 開修復費用696,780元,故減少價金數額顯然會高於上開數 額,原告僅就請求回復原狀之費用作為房屋受有減少價金損 失之範圍,又被告就其應減少價金之部分對原告並無請求權 ,被告收受該部分價金為無理由,原告先位得依民法第359 條、第179條規定主張依物之瑕疵擔保責任請求原告返還減 少之價金;次再依民法第227條第1項不完全給付之規定;末 再依民法第360條規定請求被告應負前開修繕費用之損害賠 償責任。另原告委託本件鑑定支出費用109,000元,此部分 因被告於出賣系爭不動產時故意不告知系爭房屋全部瑕疵, 致使原告支出上開鑑定費用部分,原告自得依民法第360條 及第227條第2項規定請求被告就該部分損害負賠償責任(起 訴狀所載慰撫金部分捨棄請求)等語。  ㈥並聲明:⒈被告應給付原告805,780元,及自起訴狀繕本送達 被告之翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。⒉原 告願供擔保,請准宣告假執行。 二、被告則以:  ㈠系爭房屋係於69年建造,屋齡42年餘,多年來為被告及被告 家人居住使用,居住期間有滲漏水之情形,但並不嚴重,在 出售前已多年未曾修繕。於111年間,被告因年事已高決定 至臺中與兒子同住,故透過永慶房屋公司出售系爭房屋。永 慶房屋公司仲介人員媒介原告前來看屋,並稱原告極有購買 意願,惟因屋況不佳有滲漏水問題,希望減價,被告在仲介 人員勸說下,同意修繕現況漏水之部分,更以低於市價10% 的價格售予原告。原告於看屋過程中對系爭房屋之狀況非常 明瞭,且經由仲介人員提出諸多詢問及要求,兩造於111年6 月l日簽定不動產買賣契約書,並針對此數十年老舊房屋, 以增補契約特約確認修繕滲漏水等範圍,被告並承諾於l1l 年7月8日前就系爭房屋現有瑕疵問題(詳系爭契約書內之增 補契約)修繕完畢。兩造復於111年7月13日辦理系爭不動產 買賣過戶,原告並於111年7月23日點交受領系爭房屋。交屋 當日原告逐一檢視上開增補契約內所載之滲漏水、壁癌、油 漆剝落等情形,再三確認已確實修復完畢方同意點交系爭房 屋。又系爭契約書所附標的物現況說明書,係經雙方就系爭 房屋所確認,並非被告片面說明,原告事後更迭其詞,宣稱 被告有故意不告知物之瑕疵情形,顯有違誤。  ㈡於111年10月16日,原告透過仲介人員反應仍有滲漏水問題, 被告以為是之前修繕的部分有所遺漏,隨即通知修繕師傅前 往,仲介人員翌日即提出修繕報價單55,000元。修繕師傅前 往勘查後,告知被告並非是之前修繕部分有問題,原告係要 求修繕其他部分,被告心裡疑惑,仍基於負責任態度,告知 修繕師傅可先協助修繕,費用暫由被告支付。詎料自此起, 被告每隔數日就接到仲介人員電話通知又有滲漏水問題,修 繕師傅多次前往,反應原告皆以沒空、約不到時間或遲遲不 開門不配合修繕,又原告所謂滲漏水問題根本就不是增補契 約內所列載之滲漏水位置。於111年10月31日仲介人員又提 出第二份修繕報價單128,700元,並頻頻催促被告應接受並 如數賠償上開數額。被告至此開始起疑,再度審視相關契約 且私下打聽,發現買家原來是永慶房屋公司之仲介人員。永 慶房屋公司身為被告之委託仲介方,卻毫無職業道德,隱瞞 由自己仲介人員買受系爭不動產,先是藉口屋況太差要求被 告減價出售,又詳列瑕疵項目要求被告修繕,被告因無經驗 ,均不疑有他而照辦,在交屋後竟仍一再偏頗買家並要求被 告進行各項不合理之修繕,係蓄意侵害被告權益。  ㈢系爭契約書第9條第5項約定擔保責任:「…除本契約另有約定 外,乙方應負瑕疵擔保責任」,依其文義及實務見解,被告 已就房屋品質有所保留,兩造簽約當時,被告僅就增補契約 所列之滲漏水、壁癌、油漆剝落等特定區域瑕疵負擔保責任 ,其餘部分則為現況交屋之合意。即退萬步言之,縱若其後 發現系爭房屋有其他滲漏水之情形,仍應由原告自行處理。  ㈣買賣標的物若屬中古物,是否屬於瑕疵,非概與新品相較。 系爭房屋係於69年建造,於兩造簽訂買賣契约時,該房屋乃 屋齡逾42年之中古屋,其品質、設備、價格均不及鄰近新建 房屋。中古屋之屋況可能存在天花板牆壁龜裂、油漆脫落壁 癌、窗台門框滲水等現象,係中古屋市場中廣為週知之一般 常識,故系爭房屋若有上開情形,原告當可從速檢查發現。 原告於簽約前已多次前往看屋,對系爭房屋老舊狀況及可能 存在之一般中古屋普遍常見之狀況應當有所預見,況且買受 人之一即為房屋仲介人員,原告亦非第一次購屋。又被告自 知出售標的為中古房屋,從未保證系爭房屋絕不漏水,且當 時屋況亦明顯可見部分區域有滲漏水問題,經原告一一檢視 並列載於增補契約內,被告亦在交屋前逐一修繕完畢,經原 告查驗確認瑕疵修繕完成後同意交屋。故雙方交屋時,系爭 房屋已呈現原告得以接受之狀態,原告經仔細檢查後未提出 任何異議並同意交屋,顯見系爭房屋已符合原告預期之價值 而由原告受領,原告當不能再主張瑕疵,今原告要謂系爭房 屋缺少出賣人所保證之品質云云,殊有未洽。  ㈤原告透過仲介人員屢屢宣稱系爭房屋有諸多瑕疵,被告不堪 其擾乃提出可接洽「建築師公會、結構技師公會、土木技師 公會」等第三方公正單位進行鑑定,惟原告並非委請上開任 一第三方單位,而係自行委由非經被告許可之台灣防水工程 技術協進會檢驗,被告無法接受,罔論負擔該筆鑑定費用。 何況上開協會出具之報告係針對系爭房屋全戶進行檢驗,並 非以增補契約約定範圍為鑑定範圍,亦無法區別被告所應負 擔之部分,實難採認。另則,被告在臨訟前並未收過原告之 存證信函,所有所謂系爭房屋瑕疵均係由仲介人員所轉述、 傳達,縱有照片也僅是拍攝局部,根本無法辨別、理解究竟 是系爭房屋何處發生漏水或其他瑕疵。被告當初同意減價10 %就是為了弭平及填補老舊房屋之瑕疵狀況,卻在仲介人員 的蓄意操作下,致使迄今買賣紛爭不斷,被告實無法接受支 付了高達348,000元之仲介服務費,換來的卻是欺瞞及誆騙 ,更何況買家竟然自己就是仲介人員。末者,系爭不動產買 受人有2人,卻僅有原告1人起訴,縱使本件被告須負減價責 任,亦非應全額賠償予原告。  ㈥另鑑定機關所稱之滲漏水原因乃係因外牆防水層及前側女兒 牆之塗佈瑕疵所導致,應由全體住戶共同負擔修繕責任,不 應要求被告全數賠償等語置辯。並聲明:⒈原告之訴駁回。⒉ 若受不利之判決,願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項:(見本院卷二第22至26、42頁)  ㈠原告與被告於111年6月1日就系爭不動產經永慶房屋公司新莊 中正店居間,以總價870萬元購買系爭不動產(含所坐落之 基地持分,即新北巿新莊區瓊林段418地號土地、權利範圍4 分之1)並簽訂系爭契約書,而該系爭不動產之買賣價金, 原告均業已支付完畢,被告並依系爭契約書第8條之約定, 將系爭不動產於111年7月13日移轉登記至原告及高詩婷之名 下。  ㈡系爭不動產當時於111年6月1日簽訂系爭契約書時,其標的物 現況即發現有滲漏水、壁癌及油漆剝落之情事,為解決及釐 清責任歸屬,是兩造於系爭契約書中即列有增補契約條款並 約明:「二、甲方(即原告)至房屋現場確認,本標的物現 況天花板、廚房有滲漏水情事,乙方(即被告)應於民國11 1年07月08日前修復完畢並負擔修繕所需費用,並經甲方確 認後續行辦理(如:代償及交屋)手續。三、甲方已至房屋 現場確認,本標的物現況前陽台天花板、臥室窗框、浴室外 牆、廚房和臥室,有壁癌情事,乙方應於民國111年07月08 日前修復完畢並負擔修繕所需用費用,並經甲方確認後續行 辦理(如:代償及交屋)手續。四、甲方已至房屋現場確認 ,本標的物現況臥室牆面有油漆剝落情事,乙方應於民國11 1年07月08日前修復完畢並負擔修繕所需費用,並經甲方確 認後續行辦理(如:代償及交屋)手續」。  ㈢賣方仲介人員卓岱嫻曾於111年11月30日傳送電子郵件訊息向 被告所授權處理之陳永鴻告知:「…3.買方(即原告)111/1 1/29有打給同事,說屋主(即被告)找的師博(阿廷師傅) 有打給他,師父跟買方說,屋主要他施工的地方不包含目前 房子現況所有發現滲漏水的地方,問買方是否已經跟屋主達 成共識,買方有再跟同事說,因為當時購買這間房子的時候 ,屋主端表示會修繕好有滲漏水的地方再交付給他們,所以 希望屋主這邊還是能幫忙處理好目前房子既有漏水的地方( 如附件1),為了避免之後師傅進場後施工方向雙方認知不 一樣,是否先請屋主找的師傅(阿廷師傅)開一張估價單, 標示目前要修繕有滲漏水的地方及修繕方式,這樣一來可以 確認雙方知道要修繕的點是一樣的,二來也可以避免造成廠 商多次分段施工,而向屋主求償的狀況發生…」等語【參原 證3】。  ㈣原告於111年12月5日委請律師寄發存證信函予永慶房屋公司 新莊中正店及賣方仲介人員卓岱嫻【參原證4】(被告表示此 部分並未收到該存證信函)。  ㈤被告所授權處理之陳永鴻先生於000年00月00日傳送電子郵件 訊息予賣方仲介人員卓岱嫻,其內容略以:「…如買方認為 屋況有部分構成瑕疵,可自行接洽第三方公證單位(建築師 公會、結構技師公會、土木技師公會),只要第三方公證單 位認定為瑕疵之部分或區域,賣方將依第三方鑑定單位所出 示之鑑定報告進行修繕。」等語【參原證5】。  ㈥原告委請台灣防水工程技術協進會,就系爭不動產之瑕疵部 分進行鑑定,而該協進會於112年3月13日出具鑑識報告書內 容,並評估系爭房屋之滲漏水瑕疵修繕費總計為323,127元 ,而該次檢測費用為109,000元【參原證6】。  ㈦兩造皆不爭執系爭房屋有滲漏水、壁癌、油漆剝落等瑕疵。 另被告自認系爭房屋有滲漏水之瑕疵,原告並無怠於通知被 告之情。(見本院112年11月10日言詞辯論筆錄第1頁) 四、本件兩造爭執之點為:㈠原告得否依民法第359條、第179條 規定請求被告給付修復費用696,780元?㈡若㈠為無理由,則 原告得否民法第360條或第227條第1項規定,請求被告賠償 修復費用696,780元?㈢原告得否依民法第360條或第227條第 2項規定請求被告賠償鑑定支出費用109,000元?茲分述如下 :  ㈠原告得否依民法第359條、第179條規定請求被告給付修復費 用696,780元?  ⒈按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關 重要者,不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。次按 物之瑕疵擔保責任,為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法 定無過失責任,買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵,出賣 人原則上即應負責。復按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點 而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以 物質上應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判例要 旨參照)。就住宅而言,主要功能即供人居住使用,房屋一 旦發生牆壁裂縫,遇雨即生滲水之情事,不但將致毀損屋內 財物,且會干擾使用人之生活起居,無以完足發揮其供人居 住之目的,影響居住品質,是房屋有滲水之情形,自屬減少 其通常效用之瑕疵,並減損系爭建物之價值。  ⒉經查,本件系爭房屋經送請社團法人台灣營建防水技術協進 會鑑定有無滲漏水、壁癌及裂縫等瑕疵暨原因,其鑑定結果 為「陽台天花板有漆面剝落、變色現象、複勘檢測局部潮濕 嚴重,主臥室天花近外牆處有油漆剝落、變色現象、外牆面 有水痕、油漆變色現象、窗框處有漆面變色現象、複勘檢測 局部潮濕嚴重,次臥室1天花近外牆處有油漆剝落、變色現 象、窗框下方有油漆變色現象、複勘檢測局部潮濕嚴重,次 臥室2天花(有木板暗架天花)上方樓板有水泥剝落、白華、 漆面變色現象,次臥室2牆面有漆面變色、剝離及水痕、窗 框邊緣有油漆剝離變色等現象、複勘檢測局部潮濕嚴重、複 勘檢測灑水後次臥室2窗戶窗框下沿兩側有滲水現象,廚房 天花部分有漆面變色鄰近磁磚(壁面)有水痕、右側牆面有漆 面變色及突起、下方有白華現象、複勘檢測局部潮濕嚴重, 浴廁左側門框下方兩側有漆面變色突起及白華現象、複勘檢 測局部潮濕嚴重等滲漏水、壁癌現象...本案研判漏水原因 為外牆防水層有施工瑕疵有明顯塗佈不均勻有多處未塗佈、 前側女兒牆外牆未塗佈,致使長期下雨時,水份會沿外牆縫 隙處及窗框縫隙處往下流滲並沿樓板裂縫滲入4樓房屋頂板 及牆面而造成內部含水量增加,長期含水量增加,這些水份 進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化 納,而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後, 形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體(俗稱壁癌、白華)及長期生長 白色膨脹之碳酸鹽結晶體而造成油漆剝落、壁癌、白華、潮 溼等滲漏水現象,浴廁部分因複勘浸水檢測並未滲漏滴水出 來且漆面變色突起及白華現象皆位於門框下方兩側研判漏水 原因為門框下方防水層恐有細微縫隙致使長期用水時,水分 會沿縫隙處流滲滲入,造成浴廁門框下方兩側長期含水量增 加而造成漆面變色突起及白華等滲漏水現象。」,參酌上開 說明可知,系爭房屋確存有滲漏水情事,要屬物之瑕疵無疑 。又參諸上開漏水點之滲水現象顯非短時間劇烈發生之漏水 ,且原告於系爭房屋交付後即發現仍有漏水情形,斯時委請 台灣防水工程技術協進會進行漏水原因鑑定,依據其所出具 之鑑識報告書記載:「綜上數據測試結果研判:造成(系 爭4樓房屋)有漏水位置為,『客廳廁所』、『廚房』、『次房間 l』、『次房間2』、『主臥室房間』、『前陽台』等室內立面牆壁 混凝土有滲漏水現象,為相對應位置外牆裂縫所致,故有外 來水及使用水時,就會有滲透水的現象並產生壁癌。①『廚房 』及『前陽台』等兩位置漏水因;為水源由加裝之遮雨棚與混 凝土交接處沿裂縫或損壞處滲透至室內頂板。②『次房間l』、 『次房間2』等2間房間漏水原因;為外牆之裂縫所致,故有外 來水及使用水時,就會有滲透水的現象並產生壁癌。③『主臥 室房間』漏水之原因;為外牆有明顯銑洞所致。④『客廳廁所』 室內牆壁有壁癌,並有漏水之現象為廁所本身防水層有破損 或老舊與使用年限已到等因素所致。建築物該滲漏水現象如 長期、溫度或濕度變化…等原因,會造成局部結構體產生裂 縫,水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內,而造成內部 含水量增加,使天花板及牆面滲水並長期含水量增加,這些 水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類與之反應形成氫氧 化物。而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後 ,形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體(俗稱壁癌)等情(見本院 卷一第125頁),可徵系爭房屋之滲漏水、壁癌情況係於系爭 房屋點交時即已存在甚明,且系爭房屋有滲漏水、壁癌等情 形,自屬減少其通常效用並有減損系爭房屋價值之瑕疵情形 。  ⒊然被告抗辯原告於契約成立時即已知悉上開瑕疵存在,被告 亦在交屋前逐一修繕完畢,經原告查驗確認瑕疵修繕完成後 同意交屋,且當初有減價出售,原告自不得再主張瑕疵擔保 責任等語,惟原告固於契約成立時知悉有漏水瑕疵,然兩造 於契約成立時已締結增補契約,約定被告應就滲漏水情事負 修繕完畢之責,並未有免除瑕疵擔保責任之約定,且原告縱 已知悉系爭房屋存在部分位置漏水情形,然交付系爭房屋前 本無從逐一確認各處滲漏水之具體狀況,且被告所為之修繕 是否有就各漏水處暨漏水原因確實修繕至不漏水狀態或僅就 外觀為表面修補,亦非原告當時所得查悉,且依照證人即被 告委任仲介公司之業務卓岱嫻到庭證稱:當初買賣時,屋主 方(即被告)有說會修繕好一些漏水的屋況。所以雙方有簽立 增補契約,交屋後買方有發現新的漏水處,買方有跟其銷售 業務反應,買方銷售業務再跟我們賣方這邊反應,表示廚房 熱水器上方的天花板、廚房外推窗側邊、房間的牆面有多處 、房間冷氣下方都有一些漏水的問題。我們知道買方反應的 事情後,馬上請師傅到現場估價修繕費用及察看屋況,也馬 上以信件方式通知賣方劉麗華的兒子,我們稱他陳先生。陳 先生回應說會幫忙做處理,因為一開始賣方有請師傅整理過 房子,師傅有保固,所以會請廠商去處理。後來賣方的廠商 有去維修,維修後買方又來反應還是有漏水,因為買方當時 已經住在裡面,我們收到買方反應後又以信件寄給陳先生, 請他處理,陳先生表示會再請廠商來。廠商有再去維修,但 維修完買方還是反應有漏水,我們又再寄信件給陳先生,請 他維修。但此時買方希望賣方能把維修的方式還有修繕後保 固多久做一個明確確認,陳先生只有請廠商過來再修繕。後 來陳先生覺得房子有漏水的地方他負責修繕,但買方希望能 做一個防水,想要把問題根治,所以我們有請師傅過去估價 。當時有請兩間廠商估價,師傅估出來的價格再轉達給買賣 雙方,請雙方協調各自負擔費用的比例。陳先生覺得他負責 修繕漏水維修部分就好,所以他不同意。當時還有發現牆面 有空心的部分,買方希望賣方連同空心的部分一起修繕,賣 方不同意,賣方表示有任何瑕疵要請第三方公證單位來鑑定 判斷。後續買方就找防水工程技術協進會來鑑定,經鑑定後 ,修繕費用及檢測費用共花費43萬2127元,買方希望由賣方 出錢補償這筆費用,後續若有發生屋況的瑕疵,就由買方自 行修繕處理,但賣方後續就沒有再回信了。且當時簽立增補 契約所發生的漏水情況(天花板、廚房漏水),與我剛剛所 述交屋後所發生的漏水情況有些相同,有些不相同。相同部 分賣方有先修繕,但修繕完成交屋後3 個月還是有漏水,有 些是不同的,是新的漏水問題等語(見本院卷一第304至306 頁),顯見被告除並未就天花板及廚房滲漏水現象修繕完畢 外,亦有其他新的漏水點係於交付後始發現,此部分亦非交 屋時得立即以肉眼觀看即可知悉,自難認被告所稱原告逕同 意依現況交屋,而不得再請求被告就系爭房屋漏水部分負瑕 疵擔保之責等語為可採。況不動產之成交價格,同時受多項 因素影響,縱有成交價較低之情事,亦未必係兩造已約定現 況交屋所致,被告就此部分亦未舉證證明兩造有以減價出售 方式約定免除賣方即原告之瑕疵擔保責任乙節,難認此部分 所為辯稱為可採。綜上,系爭房屋既有上揭漏水瑕疵,且未 經兩造特約免除被告之瑕疵擔保責任,且被告復未將系爭房 屋之漏水瑕疵全部修復完畢,業如前述,該等瑕疵於兩造交 付房屋前既已存在,揆諸前開說明,不以被告是否知悉或存 有可歸責性與否,其均應就上開瑕疵負物之瑕疵擔保責任, 故原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任等語,應屬有據。  ⒋又按民法第359條規定:買賣因物有瑕疵,而出賣人依前5條 之規定,應負擔保之責者,買受人得解除契約或請求減少其 價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減 少價金。又買受人依前條規定所得主張之價金減少請求權, 一經買受人以意思表示行使,出賣人所得請求之價金,即於 應減少之範圍內縮減之(最高法院87年台簡上字第10號判例 意旨參照)。原告主張系爭房屋受有上開漏水瑕疵修補費用 之價值減損,蓋因上述修補系爭瑕疵應支出費用,乃係買受 系爭不動產所必須支出之額外費用,其性質核屬系爭房屋之 物理性價值貶損,此核與中華民國不動產估價師公會全國聯 合會第九號公報-瑕疵不動產汙名價值減損估價指引所載「 壹、名詞定義」、「三、瑕疵價值減損:指不動產受有瑕疵 所造成的價值減損總額,包括『修復費用』及『汙名價值減損』 」相符,而本件原告並未主張並舉證有無交易價值減損(交 易性價值貶損),僅主張修復費用之物理性價值貶值,自非 法所不許,查被告所出售之系爭房屋因有上開漏水瑕疵,已 如前述,系爭瑕疵經鑑定報告之鑑定結果,認定回復原狀之 修復工程如鑑定報告附件八、修復方式及費用概估所示,總 計受有物理性價值貶損696,780元,復核前開修復區域、項 目、位置,均為系爭漏水必要之修繕,則原告主張以此修復 費用之數額請求減少價金,尚無不合。準此,依如附件八所 示修復方式將上開漏水瑕疵所致損害修復後,系爭房屋即可 恢復其通常效用狀態,是原告依民法第359條規定,主張以 附件八修復瑕疵費用696,780元請求減少價金之一部,堪予 准許。至被告尚辯稱系爭房屋滲漏水原因乃係因頂樓地板及 頂樓外圍女兒牆壁等,應由大樓全體住戶共同負擔等語,惟 按出賣人應擔保其物於交付與買受人時,無滅失或減少其價 值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之 瑕疵,且該瑕疵擔保為法定無過失責任,不以出賣人有過失 為必要,系爭房屋客觀上既有上開滲漏水瑕疵存在,本不以 被告就該原因具有可歸責事由為必要,原告基於買賣契約法 律關係請求被告就所交付之房屋減損之價值部分應減少價金 ,自屬有據。  ㈡因原告所主張之前開㈠請求為有理由,則本院自無庸另審酌原 告得否依民法第360條、第227條第1項規定,請求被告賠償 修復費用696,780元,附此敘明。  ㈢原告得否依民法第360條或第227條第2項規定請求被告賠償鑑 定支出費用109,000元?     ⒈按因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於 債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。買 賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約 或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不 告知物之瑕疵者亦同。民法第227條第1項、第226條第1項、 第360條分別定有明文。又按物之出賣人就其交付之買賣標 的物,有應負擔保責任之瑕疵,其瑕疵係於契約成立後始發 生者,出賣人除負物之瑕疵擔保責任外,同時構成不完全給 付之債務不履行責任(最高法院98年度台上字第1691號判決 參照)。另按買賣標的物如係特定物,於契約成立前已發生 瑕疵,而出賣人於締約時,因故意或過失未告知該瑕疵於買 受人,而買受人不知有瑕疵仍為購買者,則出賣人所為給付 之內容不符合債務本旨,即應負不完全給付之債務不履行責 任(最高法院94年度台上字第1112號判決參照)。是如物之 出賣人就其交付之買賣標的物之瑕疵係於契約成立前即已發 生,而出賣人於締約時,未有因故意或過失而未告知該瑕疵 於買受人者,自毋庸負不完全給付之債務不履行責任(最高 法院98年度台上字第1691號、103年度台上字第2631號判決 同旨參照)。末按當事人主張有利於己之事實者,就其事實 有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者, 不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。  ⒉經查,系爭房屋之瑕疵係於契約成立前即已發生,則原告主 張依民法第227條規定請求損害賠償,必須證明被告有因故 意或過失而未告知該瑕疵之可歸責事由,倘原告欲依民法第 360條規定為損害賠償請求,亦應證明被告有保證系爭房屋 無漏水瑕疵或故意不告知漏水瑕疵情事,然系爭房屋為數十 年老舊房屋,且被告於交屋前亦有委請師傅前往修繕,且相 關瑕疵非經漏水測試或進一步檢實無法確知,難認被告有何 故意過失而不告知瑕疵之可歸責事由,從而,原告主張被告 就漏水瑕疵所致其於訴訟前支出鑑定費用109,000元應依民 法第227條規定負債務不履行損害賠償責任或依民法第360條 規定負損害賠償責任等語,難認可採。 五、綜上所述,本件原告依民法第359條、第179條規定,請求被 告給付原告696,780元,及其中626,061元自起訴狀繕本送達 被告翌日起(即112年5月31日,見本院卷一第179頁),其餘 70,719元自民事擴充訴之聲明暨爭點整理狀繕本送達被告翌 日起(即113年11月12日),均至清償日止,按週年利率5%計 算之利息,為有理由,應予准許;逾此範圍之請求,則為無 理由,應予駁回。至兩造均陳明願供擔保,分別聲請宣告假 執行或免為假執行,經核均無不合,爰分別酌定相當擔保金 額准許之。又原告敗訴部分,其假執行聲請已失所依附,應 一併駁回。 六、本件事證已經明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,經審 酌後認為對於判決結果不生影響,就不再逐一論述,附此敘 明。 七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。  中  華  民  國  113  年  12  月  12  日          民事第五庭  法 官 張惠閔 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  12  月  12  日                 書記官 陳睿亭

2024-12-12

PCDV-112-訴-1196-20241212-1

臺灣士林地方法院

減少價金

臺灣士林地方法院民事判決 112年度訴字第931號 原 告 劉明亮 訴訟代理人 吳存富律師 被 告 喬健建設有限公司 兼 法 定 代 理 人 林承毅 訴訟代理人 洪誌聖律師 被 告 日日生行銷有限公司 兼 法 定 代 理 人 蕭弼群 訴訟代理人 吳冠逸律師 上列當事人間請求減少價金事件,本院於民國113年11月7日言詞 辯論終結,判決如下:   主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。   事實及理由 壹、程序部分   按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告原起訴之聲明為:(一)被告應給付原 告新臺幣(下同)500,001元,及自本民事起訴狀暨聲請調 查證據狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5計算 之利息;(二)原告願供擔保,請准予宣告假執行(見本院 卷第10頁)。嗣追加被告喬健建設有限公司(下稱喬健公司 )、日日生行銷有限公司(下稱日日生公司)之法定代理人 林承毅、蕭弼群為被告,並變更聲明為:(一)被告應連帶 給付原告533,035元及112年4月1日起至清償日止,按年息百 分之5計算之利息。(二)被告應連帶給付原告863,000元及 113年1月6日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。( 三)被告應連帶給付原告250,000元及自民事追加訴之聲明 暨準備三狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5計 算之利息。(四)原告願供擔保,請准宣告假執行(見本院 卷第488至489頁),堪認原告均係基於購買新北市○○區○○○○ ○○○○號碼為新北市○○區○○路0段000號6樓頂樓建物暨其坐落 土地(下稱系爭房屋)所生之紛爭,核屬請求之基礎事實同 一,則依據前開規定,原告所為訴之追加自應准許。 貳、實體部分 一、原告主張:伊於民國111年8月透過被告日日生公司向被告喬 健公司購買系爭房屋,喬健公司與伊於111年8月10日簽立山 海觀房屋、土地買賣合約書(下稱系爭買賣合約書),同年 9月1日辦理所有權移轉登記,同年月4日完成點交。詎伊於 完成點交系爭房屋後,陸續發現系爭房屋存有多項瑕疵(詳 如附件所示),伊多次要求被告修繕皆未能完全修復,故伊 於同年10月22日傳訊告知日日生公司,拒絕再讓被告修復瑕 疵,而由伊自行修繕,並向被告請求減少價金;而系爭房屋 中各項瑕疵預估修繕費用分別為主臥房及客臥房兩間臥室浴 廁以及踢腳板工程、牆面壁癌修繕費用445,775元、客廳落 地門外雨遮、主臥房窗戶外之雨遮費用87,260元,合計修繕 費用為533,035元。又因系爭房屋有上開瑕疵,因而受有863 ,000元之價值減損。被告林承毅為喬健公司之負責人,即應 依公司法第23條第2項之規定,與喬健公司負連帶賠償之責 。被告蕭弼群則為日日生公司之法定代理人及本件與伊簽訂 系爭買賣合約書之經紀人,其因違反不動產經紀業管理條例 第22條第1項第5款、第23條第2項、第26條第2項等規定,於 執行代銷業務時未給伊不動產說明書,亦未以不動產說明書 向伊說明系爭房屋有無漏水瑕疵等重要資訊之過失,使伊未 能在充分了解屋況下購買系爭房屋,因此受有之後須支出修 繕費用及房屋買賣價值減損等損害,應與日日生公司負連帶 賠償責任。再者,被告日日生公司之銷售人員詹雅涵於售屋 前同意伊日後入住後會提供清運垃圾服務,但於伊入住後, 垃圾服務清運即終止,讓伊每天5點半前要從山下趕回山上 的住處去追垃圾車,造成伊的心理壓力,侵害伊的健康權, 違反系爭買賣合約書之附屬服務,爰依民法第227條第1項、 第231條第1項、第359條本文、第227條之1、不動產經紀業 管理條例第26條第2項等規定,請求被告應連帶給付上開維 修費用、價值減損費用及非財產上損害等語,並聲明:(一 )被告應連帶給付原告533,035元及112年4月1日起至清償日 止,按年息百分之5計算之利息。(二)被告應連帶給付原 告863,000元及113年1月6日起至清償日止,按年息百分之5 計算之利息。(三)被告應連帶給付原告250,000元及自民 事追加訴之聲明暨準備三狀繕本送達翌日起至清償日止,按 年息百分之5計算之利息。(四)原告願供擔保,請准宣告 假執行。 二、被告之答辯 ㈠、被告喬健公司暨林承毅部分:伊與原告於111年8月10日簽立 系爭買賣合約書,同年月30日原告確認系爭房屋無任何瑕疵 後當日辦理點交完畢,並簽署房屋交接切結書,同年9月1日 完成系爭房屋所有權移轉登記,是系爭房屋之點交日期即危 險移轉時點應為111年8月30日;又點交時原告已確認系爭房 屋無任何瑕疵,原告復未舉證系爭房屋於危險負擔移轉時存 在瑕疵,或證明瑕疵之存在係可歸責於伊,是原告依民法不 完全給付或物之瑕疵擔保責任之法律關係向伊之請求為無理 由。又原告未提出其他證據,證明伊有何故意或過失,原告 所請求者係履行利益之損害,是原告依照不動產經紀業管理 條例第26條第2項、公司法第23條第2項請求伊連帶賠償,洵 屬無據。又原告主張與伊係於111年8月10日簽立系爭買賣合 約書,卻於113年10月2日方追加林承毅為被告,顯已逾民法 第197條第1項之消滅時效等語置辯,並聲明:1.原告之訴及 假執行之聲請均駁回;2.願供擔保,請准宣告免為假執行。 ㈡、被告日日生公司暨蕭弼群部分:原告乃係與喬健公司購買系 爭房屋、簽訂系爭買賣合約書,伊僅受喬健公司委託協助銷 售系爭房屋,並非系爭買賣合約書之當事人,是伊與原告間 並無買賣契約關係存在,原告亦未說明與伊之間存有何種關 係契約,是原告依民法不完全給付及物之瑕疵擔保等規定向 伊請求為無理由;且兩造前已於新北市政府進行消費爭議調 解,喬健公司表示願派遣工班進行修繕,係原告拒絕喬健公 司至系爭房屋確認瑕疵狀況,堅持要求減價2,589,000元。 再者,伊與原告辦理交屋程序時即已派員陪同原告就系爭房 屋為合理、必要之檢查,經原告確認系爭房屋屋況正常後, 完成交屋程序並於現場簽立房屋交接切結書,可見交屋當時 既無任何跡象得以預見系爭房屋有漏水瑕疵,伊實已善盡不 動產經紀業管理條例之注意義務,原告主張伊應查知漏水瑕 疵,顯已超越伊基於代銷專業所能,故原告主張顯屬無據。 又蕭弼群並非本件不動產買賣契約之經紀人,亦未以話術向 原告說明本件建案係建設公司老闆自己要使用云云,則原告 主張依照不動產經紀業管理條例第26條第2項請求蕭弼群應 負連帶賠償責任,即屬無據等語置辯,並聲明:1.原告之訴 及假執行之聲請均駁回;2.願供擔保,請准宣告免為假執行 。 三、兩造不爭執事實:(見本院卷第293至294頁)   原告於111年8月10日透過被告日日生公司向被告喬健公司購 買系爭房屋(含車位1個),價金為17,260,000元。除尚有8 63,000元經給付至履約保證帳戶尚未撥款以外,均經原告給 付完竣,喬健公司於111年8月30日將系爭房屋交付原告,並 於111年9月1日將系爭房屋移轉登記為原告所有。 四、本件爭點: ㈠、系爭房屋是否存有原告所主張如附件之瑕疵? ㈡、如有,該等瑕疵何時發生? ㈢、如有上開瑕疵,其發生原因可否歸責於被告喬健公司? ㈣、如有上開瑕疵,修復該等瑕疵之費用為何?系爭房屋因存有 該等瑕疵所減少之價值為何? ㈤、原告與日日生公司間有無居間或其他契約關係? ㈥、被告日日生公司有無廣告或銷售與事實不符之情形? ㈦、被告日日生公司人員執行代銷業務有無故意、過失,致原告 受有損害?原告所主張之瑕疵,是否為該人員依不動產經紀 業管理條例第24條之2第4款所應查知之瑕疵? 五、本院之判斷   ㈠、系爭房屋是否存有原告所主張如附件之瑕疵?   1.按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任, 民事訴訟法第277條前段定有明文,是民事訴訟如係由原告 主張權利者,應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉證, 以證實自己主張之事實為真實,則被告就其抗辯事實即令不 能舉證,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之請求(最 高法院17年上字第917號判決意旨參照)。  2.原告主張系爭房屋存有如附件所示之瑕疵,惟業經被告一致 否認,是揆諸前開說明,原告自應就系爭房屋存有瑕疵一事 ,負舉證責任。原告固提出採證照片、房屋瑕疵情形整理及 如附件之說明(見本院卷第22至23頁、第80至136頁)為據 ,然附件僅為原告自行繕打之表格及所附加之說明,而對照 「證據出處」欄所附之照片,僅可看出有髒汙或牆壁之油漆 面有破損或不均勻之處(如本院卷第92至100頁),並無積 極證據得以佐證有如附件之瑕疵存在。縱認該等瑕疵存在, 然就瑕疵存在之時點及確切之範圍,究係交屋前或交屋後, 以及瑕疵之成因究係為建屋時所致,抑或是原告嗣後裝潢或 再施工(如本院卷第324至340頁之照片)所為,均屬不明, 且無證據可佐,已難認原告主張可採。另原告所提出與被告 日日生公司業務間之LINE對話紀錄(見本院卷第138至151頁 ),雖有原告指摘諸如靠近陽台房間窗戶犀利康破皮等語。 然觀諸對方之回應,係表示「好的」、請原告向工地主任反 應或抱歉、會轉達公司等語,至多僅表達被告方願意協助原 告處理之意,實難以此逕認被告已自認原告主張之瑕疵均存 在且均係可歸責於被告之情。原告復提出與被告喬健公司工 地主任間之LINE對話紀錄(見本院卷第400至402頁),主張 其等間有討論修復費用請款之發票格式,以及確認修復所需 材料等事項,以此證明如附件所示之瑕疵明顯係被告喬健公 司所致等語。然細譯該對話內容,對方雖曾詢問原告:「這 幾天下雨請問還有漏水嗎」、「主浴室跟客浴牆還有漏水嗎 」等語,但至多僅為原告單方告知對方存有漏水之時,對方 所為之回覆,亦難以對方上開回應之內容,即得遽論被告已 坦承該等瑕疵存在且均係可歸責於被告。另就原告雖提出室 內裝修公司之工程估價單等證據(見本院卷第168至176頁) ,然該等資料僅可認原告有向他公司估價之事實,仍無法舉 證該等瑕疵之成因是否係可歸責於被告。若未經專業單位之 鑑定,顯難逕認系爭房屋存有如附件所示之瑕疵,且瑕疵存 在於被告喬健公司交付系爭房屋之前,亦無從認定瑕疵之範 圍、修復之費用及造成系爭房屋價值減損之數額。從而,本 件原告既未能舉證證明系爭房屋存有如附件所示之瑕疵及其 原因,則其依不完全給付、物之瑕疵擔保等規定,請求被告 連帶負損害賠償責任,即難認可採。 ㈡、原告既未能舉證系爭房屋存有如附件所示之瑕疵、瑕疵發生 於交屋之前且瑕疵原因係可歸責於被告喬健公司等事實,本 院自無庸審理後續瑕疵之修復費用、系爭房屋因存有該等瑕 疵所減少之價值、被告日日生公司之廣告或銷售與事實不符 而違反不動產經紀業管理條例等規定,而應負連帶賠償責任 等爭點,附此敘明。 六、綜上,原告依民法第227條第1項、第231條第1項、第359條 本文、第227條之1、不動產經紀業管理條例第26條第2項等 規定,請求被告應連帶給付如訴之聲明第1至3項所示,並無 理由,均應予駁回。又原告之訴既經駁回,其假執行之聲請 ,失所附麗,應併予駁回。 七、本件事證已臻明確,兩造其餘主張及攻擊防禦方法,核與判 決結果不生影響,爰不一一論述。至原告雖於113年11月7日 當庭聲請傳訊證人詹雅涵到庭作證,應證事實為其有同意原 告於入住後之垃圾清運,均由被告日日生公司負責等語(見 本院卷第491至492頁)。然此情縱使為真,僅為原告得依照 該等協議之內容,請求被告日日生公司給付清運垃圾之費用 ,要無被告日日生公司未依此協議,即得逕認原告之健康權 受有侵害之情,此核與民法第227條之1之規定不合,故本院 認尚無調查之必要,附此敘明。 八、據上論結,原告之訴為無理由,爰判決如主文。 中  華  民  國  113  年  11  月  21  日          民事第三庭 法 官 林哲安 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,若 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費,否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中  華  民  國  113  年  11  月  26  日                書記官 洪忠改             附件:

2024-11-21

SLDV-112-訴-931-20241121-1

重上
臺灣高等法院

履行契約

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第170號 上 訴 人 陳永松 訴訟代理人 周麗玲 蘇顯讀律師 被 上訴 人 林慶昌 訴訟代理人 林懿君律師 上列當事人間請求履行契約事件,上訴人對於中華民國112年8月 24日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第255號第一審判決提起上 訴,並為訴之變更,本院於113年10月22日言詞辯論終結,判決 如下:   主   文 變更之訴及假執行之聲請均駁回。 變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。   事實及理由 壹、程序事項: 一、按在第二審為訴之變更或追加,非經他造同意,不得為之; 但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者,不在此限,民 事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第4款定有明文。又 在第二審為訴之變更合法者,原訴可認為已因而視為撤回時 ,第一審就原訴所為判決,自當然失其效力,第二審法院應 專就新訴為裁判,無須更就該判決之上訴為裁判(最高法院 71年台上字第3746號判例參照)。查上訴人於原審依兩造於 民國110年10月23日簽訂之不動產買賣契約(下稱系爭契約 ),起訴聲明請求:被上訴人於上訴人給付新臺幣(下同) 2918萬5033元之同時,應將○○市○○區○○段○○段○○-○、○○-○地 號土地(權利範圍各為100/5600)暨其上同小段546建號即 門牌號碼○○市○○區○○○路○段○○○號○樓房屋(權利範圍全部, 下稱系爭房屋,並與上開土地合稱系爭房地)所有權移轉登 記並點交予上訴人(原審卷㈢第199頁)。經原審為全部敗訴 判決,上訴人提起上訴,被上訴人於本院審理期間之113年4 月23日將系爭房地出賣他人,上訴人為變更之訴,依民法第 179條規定、系爭契約第10條第1項第2款約定、安信建築經 理股份有限公司代辦履約保證委任契約書(下稱系爭履保契 約)第8條約定,請求被上訴人給付672萬元本息(即返還已 付價金336萬元及違約賠償336萬元),並應同意上訴人向玉 山銀行敦南分行領取履約保證專戶帳號○○○○○○○○○○○○○○○( 下稱履保專戶)內之價金,就領得數額自請求金額扣除(本 院卷㈡第277、291頁),雖被上訴人不同意,惟上訴人係因 被上訴人出售系爭房地之情事變更所為訴之變更,揆諸上開 說明,應予准許。 二、上訴人主張:伊之配偶周麗玲代理伊於110年10月23日經訴 外人信義房屋股份有限公司(下稱信義房屋公司)居間仲介 ,與被上訴人簽訂系爭契約,約定以總價3360萬元向被上訴 人購買系爭房地,伊已給付簽約款336萬元。然被上訴人未 依系爭契約第17條第26項約定及兩造於111年8月3日簽訂買 賣補充協議書(下稱系爭補充協議)之約定,完成系爭房屋 之漏水及結構鑑定,伊無給付其餘價金之義務,被上訴人卻 以112年2月16日律師函催告伊給付完稅款168萬元,再以對 伊提起原法院112年度訴字第890號請求違約金損害賠償事件 (下稱民事另案)起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示, 並不合法。因被上訴人於113年4月23日將系爭房地出售他人 ,陷於給付不能,伊以113年7月8日民事變更聲明狀依系爭 契約第10條約定催告被上訴人履約,再以113年7月26日陳報 和解條件、準備㈤暨調查證據聲請狀向被上訴人為解除契約 之意思表示,被上訴人自應返還伊已付價金336萬元及違約 賠償336萬元等情。爰依民法第179條規定、系爭契約第10條 第1項第2款約定、系爭履保契約第8條約定,求為判命被上 訴人應給付672萬元,並應同意上訴人向玉山銀行敦南分行 領取履保專戶內之價金,就領得數額自請求金額扣除,及自 民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算 利息之判決。並願供擔保請准宣告假執行。 三、被上訴人則以:信義房屋公司已依系爭契約第17條第26項約 定,由俞聖衡建築師於110年10月26日對系爭房屋結構調查 初勘無安全疑慮,並由臺灣檢驗科技股份有限公司(下稱臺 灣檢驗公司)於111年3月9日檢測系爭房屋鋼筋混凝土氯離 子含量無超標,再於111年4月7日委請WTA中華民國營建防水 協會(下稱營建防水協會)認證廠商進行防水測漏估價約5 萬元可完成修繕,惟上訴人拒不給付後續價金,經兩造協商 簽訂系爭補充協議,約定上訴人先將完稅款168萬元支票交 由張茂楠議員保管,伊須於交屋前與承租人蘇敏華終止租約 並拆除系爭房屋室內裝潢,待清空後委請臺北市建築師公會 進行漏水及結構安全鑑定,若鑑定結果系爭房屋有結構安全 問題即無條件解約;如否,但有漏水則依建築師公會估算之 修繕費用減價後,由仲介通知兩造會同取回張茂楠議員保管 之168萬元支票存入履保專戶繼續履約。伊於111年9月28日 依兩造議定鑑定問題向臺北市建築師公會申請鑑定,由江文 宗建築師於111年12月26日出具鑑定報告(下稱系爭鑑定報 告)估算漏水修補費用30萬6942元,信義房屋公司於112年1 月6日發函通知兩造於112年1月16日至張茂楠議員辦公室依 系爭補充協議繼續履約,伊再以112年2月16日律師函催告上 訴人按修補費用減價後給付價金,惟上訴人爭執系爭鑑定報 告結果,要求伊減價105萬4967元,否則不付價金,伊依民 法第254條規定,以民事另案起訴狀於113年3月1日送達上訴 人為解除契約之意思表示,系爭契約已合法解除,伊於113 年4月23日將系爭房地出賣他人,自無違約情事,上訴人請 求返還已付價金及違約賠償為無理由等語,資為抗辯。並答 辯聲明:㈠變更之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判 決,願供擔保請准宣告免為假執行。 四、上訴人主張被上訴人違反系爭契約將系爭房地出賣他人,依 民法第179條約定、系爭契約第10條第1項第2款約定、系爭 履保契約第8條約定,請求被上訴人返還已付價金336萬元及 違約賠償336萬元,並同意上訴人領取履保專戶內之價金, 就領得數額自請求金額扣除等情,為被上訴人所否認,並以 前詞置辯。經查:  ㈠兩造經信義房屋公司居間仲介,於110年10月23日簽訂系爭契 約,約定上訴人以總價3360萬元向被上訴人買受系爭房 地,上訴人於110年10月25日、同年月27日將簽約款20 萬元、316萬元,共336萬元匯入履保專戶等情,有系爭 契約、系爭履保契約及金流明細查詢資料可稽(原審卷 ㈡第39至72、207頁)。又依系爭契約第17條第26項約定 :「本物件買賣雙方同意簽約後用印前由信義房屋廠商 進行結構檢測,若檢測報告有異常項目,需做補強時, 除雙方有另行合意以外,雙方同意無條件解約…」(原 審卷㈡第146頁),信義房屋公司已於110年10月26日委 由俞聖衡建築師事務所就系爭房屋提出建築物結構調查 初勘表,認定:「依標的之室內狀況、屋齡(71年使用 執照)、構造方式等綜合判斷,評估現況若無特殊重大 外力(如地震)作用影響下,適合供一般住宅正常使用 」(原審卷㈡第209頁),及委由臺灣檢驗公司於111年3 月9日就系爭房屋提出TAF認證氯離子檢測之試驗報告, 認定系爭房屋氯離子含量檢測結果為0.18kg/m3至0.40k g/m3,平均值0.273kg/m3,並未超出系爭契約第17條第 2項第3款約定之0.6kg/m3標準(原審卷㈡第215頁),上 訴人仍以111年3月28日律師函指稱系爭房屋氯離子含量 超標致外牆有鋼筋外露情形,催請被上訴人應於文到後 7日內與承租人蘇敏華協商搬遷事項,以利後續辦理建 物漏水及結構檢測爭議事宜,並行使同使履行抗辯權( 原審卷㈡第217至219頁),嗣信義房屋公司依系爭契約 第9條第8項第2款:「房地點交前,如發現買賣標的物 有物或權利等瑕疵,除第十七條已有特別約定者外,買 賣雙方依下列約定處理:…㈡買方如行使減少價金權利, 經賣方書面同意,買方得於同意範圍内,逕將減少之價 金自當期應付款中扣除,惟如賣方不同意或有數額爭議 時,買方仍須先將價金匯入履約保證專戶,雙方合意由 信義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額,如有 必要,得再委請不動產估價師進行減損估價,並為減價 及款項撥付之基準,相關費用由買賣雙方共同負擔」約 定(原審卷㈡第142頁),委請營建防水協會認證廠商就 系爭房屋瑕疵進行檢測並評估修繕補正費用,該廠商於 111年4月7日出具建眾防水測漏估價單,估算漏水修復 費用約5萬元(原審卷㈡第221至224頁),惟上訴人不願 繼續履約,向原法院聲請民事調解(原審卷㈡第225至25 4頁)。嗣兩造為解決履約糾紛,於111年8月3日另簽訂 系爭補充協議,其中第1至3點約定:「1.買方交付面額 168萬元之支票予張議員保管。2.買賣雙方及仲介方合 意由仲介委請廠商拆除系爭房屋室內原有木頭裝潢(不 含二間浴廁)…。3.承上,拆除後,三方合意委請臺北 市建築師公會指派建築師到場鑑定結構及有無滲漏水屋 況,並依下列辦理:⑴建築師到場鑑定結構安全,亦無 滲漏水屋況,則買賣雙方合意依仲介方通知,至張議員 辦公室共同取回上開支票並交予承辦地政士存入專戶, 買賣雙方繼續履行買賣契約。⑵建築師到場鑑定結構安 全,但有滲漏水屋況,則買賣雙方合意依建築師估算之 修繕費用,由賣方減價予買方自行處理…。另買賣雙方 仍依仲介方通知,至張議員辦公室,共同取回上開支票 並交予承辦地政士存入專戶,買賣雙方繼續履行買賣契 約。⑶建築師到場鑑定本房地有結構安全危害,買賣雙 方合意無條件解除買賣契約。…」(原審卷㈡第281頁) ,第7點約定:「本協議書具有優先於原買賣契約書( 即系爭契約)約定之效力」,可見兩造依系爭補充協議 約定事項作為履行之依據。  ㈡又被上訴人依系爭補充協議向臺北市建築師公會申請鑑定, 經江文宗建築師於111年12月26日出具系爭鑑定報告,以系 爭房屋無影響結構安全應予補強之情形,但屋內滲漏水估算 漏水修補費用30萬6942元,有系爭鑑定報告可稽(原審卷㈠ 第62至71頁)。雖上訴人主張因被上訴人向臺北市建築師公 會申請鑑定填載自己為申請人,非以兩造為申請人,影響上 訴人權益,且申請事項未勾選結構鑑定,系爭鑑定報告引用 鑑定資料錯誤、未提供初勘紀錄表,且未詳實記錄屋內多處 漏水、陽台外推及變動隔間牆造成建物漏水及影響結構安全 之內容,應開挖陽台排水管檢測漏水卻未開挖,以冷熱水管 水壓檢測、紅外線檢測及水分計檢測方式錯誤,修繕費用估 算錯誤等諸多瑕疵(本院卷㈠第599至611頁、本院卷㈡第19至 25頁),不能以系爭鑑定報告作為其給付其餘價金之依據, 被上訴人自不得以其遲延給付價金而解除系爭契約云云。經 查:  1.系爭鑑定申請書雖僅記載被上訴人為申請人(原審卷㈠第73 頁),惟被上訴人已依兩造共同研擬之鑑定問題向臺北市建 築師公會提出鑑定申請,且上訴人於111年10月12日初勘當 日到場與被上訴人、鑑定人江文宗就鑑定項目勾選確認屬「 建築物糾紛、法院案件及其他」,並查看鑑定標的物之面積 及戶數、構造及現況及為鑑定費概估計算,再由兩造及江文 宗建築師於初勘紀錄表之確認申請鑑定事項文件上簽名等情 ,有臺北市建築師公會113年9月2日113(十七)鑑字第2254 號函附初勘紀錄表之確認申請鑑定事項文件可稽(本院卷㈡ 第365至366、377至379頁)。且江文宗於本院證稱:伊是按 照事實情況來鑑定,不會因為買方沒有列為申請人而影響買 方權益,且初勘時買方的人也有到場,有在申請鑑定事項上 面簽名等語(本院卷㈡第387、394頁),上訴人或配偶周麗 玲於111年11月14日、111年11月25日、111年12月9日之其後 3次會勘皆有到場,有3次會勘紀錄表可稽(原審卷㈠第82至8 4頁),自無上訴人主張其未同列為申請人而影響其權益情 事,更不因寄送兩造之系爭鑑定報告未檢附初勘紀錄表而影 響鑑定內容。  2.又系爭鑑定申請書之鑑定項目雖僅圈選「4.建築糾紛鑑定( 含漏水鑑定)」(原審卷㈠第73頁),而上訴人提出111 年11月25日第2次會勘現場錄音譯文,江文宗固表示: 「我沒有要做這個」、「我的鑑定範圍沒有要做這個」 (本院卷㈠第133頁),惟上開對話內容不詳,且江文宗 於本院證稱:本件是按照雙方協議事項為鑑定內容,伊 就兩造研擬之鑑定事項都要進行鑑定,因系爭房屋之整 體樑柱及牆面狀況均為完整,結構並無耐震不足之情形 ,且兩造在申請本會鑑定前已做過氯離子檢測,標準值 在國家要求合格範圍內,對話中稱「沒有要做這個」, 是指既然氯離子檢測合格,就不再進行因為氯離子超標 所須進行的混凝土鑽心取樣檢測,另臥室隔間牆有拆除 ,但因非承重牆,不影響結構安全等語(本院卷㈡第386 、391、394頁)。再參諸兩造研擬之鑑定事項第4點: 「鑑定○○市○○○路○段○○○號○樓房屋之建築結構安全。補 強工法?費用各若干?」(原審卷㈠第75頁),已包括 系爭房屋之結構安全鑑定,且系爭鑑定報告第13至14頁 ,亦對上述第4點鑑定事項載明:「1.通常建築物如有 結構安全疑慮而擬施作補強工程,需先辦理耐震能力詳 細評估後再據以判斷,耐震能力詳細評估則需以整棟建 築物為之…需每層樓平均分布鑽心取樣混凝土試體5個, 且須經住戶所有權人同意…。2.買賣雙方有一起會同取 樣3只用於試驗混凝土氯離子含量之試體,送請TAF認證 單位試驗硬固混凝土氯離子含量…未超出CNS-3090規定 氯離子含量標準…。研判本案鑑定標的物非屬高氯離子 混凝土建築物。3.會勘時檢視鑑定標的物主要樑柱構件 ,未發現明顯結構性裂損。4.基上,本標的物混凝土水 溶性氯離子含量平均值0.6kg/m3以下,前後陽台外推拆 除原有居室外牆及拆除一部份室內0.5B隔間牆,因其非 屬承重牆,亦不承擔抵抗地震水平橫力,並不影響結構 安全,應無辦理耐震能力詳細評估之必要,研判無須補 強」(原審卷㈠第65至66頁),則上訴人主張系爭鑑定 報告並未進行結構鑑定云云,自不可取。  3.再依江文宗於本院證稱:賣方本於所有權人身分有提供系爭 鑑定報告第2頁記載之「鑑定標的物使用執照竣工平面圖」 給伊閱覽,伊雖未將之作為系爭鑑定報告附件,但系爭鑑定 報告附件五係按照上開竣工平面圖及現場實況繪製完成,另 系爭鑑定報告引用「臺北市建築師公會2018鑑定手冊」、「 中華民國全國建築師公會2019鑑定手冊」於鑑定當時已是最 新參考資料等語(本院卷㈡第387頁),自無上訴人主張系爭 鑑定報告引用陳舊或錯誤資料之情形。另就系爭房屋漏水鑑 定部分,經江文宗於本院證稱:會勘時原規劃就使照後陽台 部分放水來確認是否有漏水情形,但賣方代理人表示這部分 直接承認漏水,無庸進行測試,伊就以使照後陽台有漏水來 鑑定,另1樓平頂漏水問題,因系爭房屋同棟1樓經營餐廳, 會勘時不便進入查看,但後續伊有詢問餐廳人員是否仍有漏 水情形,經回覆已經沒有漏水,主浴廁漏水是因牆面改變造 成地坪位置改變,已鑑定如系爭鑑定報告第11頁所載,陽台 外推不一定會造成室內漏水,前陽台也已以水分計及熱像儀 檢測疑似漏水位置,冷水管壓力測試排除水龍頭沒有旋緊之 問題後,壓力下降之情形在合理範圍內,可以判斷冷水管沒 有問題,熱像儀測點原本有貼膠布會影響準確性,故有重作 鑑定,系爭鑑定報告是重作後之結果,會勘並無發現系爭房 屋有排水管阻塞問題,因前後陽台已外推成為室內空間,根 本沒有排水孔,另會勘時有請水電師傅進行整戶給水管檢測 ,檢測結果如系爭鑑定報告第11頁,伊已依鑑定申請事項完 成鑑定等語(本院卷㈡第388至390、394至395頁),參諸系 爭鑑定報告第八點「鑑定經過及分析」,已逐一說明給水管 壓力測試及以水分計、紅外線熱顯像儀進行鑑定之過程、管 線漏水成因、系爭房屋年限應配合之管線加壓檢測程度、紅 外線熱像儀之數據分析方式,並於第九點「鑑定結果」將系 爭房屋分為編號①至⑦之各空間,以及天花板、浴廁、前後陽 台排水管,分別說明滲漏水狀況與成因等情(原審卷㈠第59 至65頁),均無上訴人主張系爭鑑定報告未詳實記載屋內多 處漏水、隔間改變造成建物漏水、應開挖陽台排水管卻未開 挖而無法檢測漏水,或使用水壓、紅外線、水分計檢測方式 錯誤之情形。則上訴人再執系爭房屋曾漏水之照片或影片, 以及臺北市建築師公會鑑定其他建物標的之報告,主張系爭 鑑定報告有誤,不得作為其繼續給付價金之依據云云,亦不 可取。  4.另上訴人主張浴廁漏水之修繕費用,應依中國民國全國建築 師公會2019鑑定手冊彙編第169頁將防水層做到180公分以上 ,系爭鑑定報告卻表示只需20公分高已足,另外牆磁磚剝落 應以面積計價,卻以乙式計價,造成修繕費用估算錯誤云云 。惟系爭鑑定報告已就浴廁部分說明修繕工序,包括將木門 、淋浴間玻璃隔屏、衛生設備拆卸、原人造石門檻拆除清整 、拆除浴廁內地磚及墊高地坪,地坪清整、重新配排水管、 地坪1:2防水水泥砂漿粉刷含四周牆壁20公分高、防水材塗 佈含四周牆壁20公分高、地坪試水測漏、墊高地坪鋪輕質混 凝土、貼人造石檻門復原、地坪及牆壁貼磁磚、木門、淋浴 間玻璃隔屏、衛生設備安裝復原、裝配地板落水頭、地坪四 周牆角、地板落水頭、馬桶座周圍等縫隙打矽利康等工項( 原審卷㈠第70頁),並經鑑定人江文宗於本院證稱:上開鑑 定手冊彙編只是參考,系爭房屋漏水情形沒有必要做到180 公分以上,只需20公分高就足夠,且修復磁磚剝落與一般興 建工程不同,比較難確定面積多少,為避免實際需要修繕面 積比評估面積還多,導致修繕費用不足,故以乙式計價,經 伊專業評估外牆磁磚以2000元一定可以修完等語(本院卷㈡ 第397頁),則上訴人以防水標準質疑系爭鑑定報告鑑定修 復漏水工項費用不當云云,亦不可取。  5.雖上訴人再以土木工程學系教授112年5月9日信函、土木技 師112年5月10日會勘報告、結構及大地技師之系爭房屋建物 滲漏及裂損現況爭議評估意見略以:屋內因漏水、陽台外推 及變動室內牆恐造成建物持續漏水及影響結構安全,應再查 明1樓平頂及使照前後陽台是否仍有滲漏,冷熱水管水壓檢 測時間過短,熱像儀測點於貼膠布時量測影響正確性,修繕 費用估算過低,系爭房屋非全新裝潢屋等內容(本院卷㈠第5 27至553頁),主張系爭鑑定報告不正確或不完足云云。惟 上開信函、報告、評估意見均係上訴人或其配偶周麗玲單方 委請教授、技師參考其提供系爭房屋資料或照片作成之內容 ,未經被上訴人參與,亦無教授、技師就系爭房屋進行實地 會勘或以儀器進行漏水、結構檢測之相關資料或照片,然系 爭鑑定報告已說明使照後陽台、主浴廁之漏水及所需修繕費 用,1樓平頂已無現況滲漏水情形,並考量系爭房屋屋齡以 操作水分計、冷熱水管壓力測試,再排除貼膠帶影響熱像儀 準確問題後以重新檢測結果為前陽台未漏水,陽台外推後無 排水孔阻塞問題及結構安全之評估依據等情,已詳如前述, 且上訴人亦陳明不願再進行補充鑑定(本院卷㈡第275頁), 則上訴人事後執上開信函、報告、評估意見,主張系爭鑑定 報告不正確或不完足云云,自不足取。  ㈢基上,系爭鑑定報告既已就兩造擬定鑑定事項全數完成鑑定 ,亦無上訴人所指鑑定過程或鑑定結論不正確或不完足之情 形,上訴人自應依系爭補充協議第3點第2款之約定,以系爭 鑑定報告結論估算修補費用數額減少價金後,經仲介通知後 至張茂楠議員辦公室共同取回168萬元完稅款支票並交付承 辦地政士存入履保專戶,繼續履行契約。查信義房屋公司於 112年1月6日函知兩造應依系爭補充協議第3點第2款約定, 定於112年1月16日至張茂楠議員辦公室依系爭補充協議事項 辦理(原審卷㈡第371頁),但上訴人未於該日依系爭補充協 議約定方式給付168萬元完稅款,已屬給付遲延,被上訴人 再以112年2月16日律師函催請上訴人依系爭補充協議約定, 於文到3日後與信義房屋公司地政士聯繫進行過戶用印,並 給付完稅款168萬元等情(原審卷㈡第375至376頁、本院卷㈢ 第8頁),上訴人屆期仍未給付,嗣被上訴人提起民事另案 訴請上訴人違約賠償,並於112年3月1日送達民事另案起訴 狀繕本為解除契約之意思表示(本院卷㈢第281至288頁), 則被上訴人以上訴人遲延給付價金,依民法第254條規定, 於112年3月1日合法解除系爭契約,則其於113年4月23日將 系爭房地出賣他人,自無上訴人所主張違約情事可言。是上 訴人以被上訴人違約將系爭房地出售他人,依民法第179條 、系爭契約第10條第1項第2款、系爭履保契約第8條約定, 請求被上訴人返還其已付價金336萬元及違約賠償336萬元, 並同意上訴人自玉山銀行敦南分行領取履保專戶內之價金云 云,為無理由。 五、綜上所述,上訴人依民法第179條、系爭契約第10條第1項第 2款約定、系爭履保契約第8條約定,變更請求被上訴人給付 上訴人672萬元,並同意上訴人向玉山銀行敦南分行領取履 保專戶內之價金,就領得數額自請求金額扣除,及自民事變 更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息 ,為無理由,其假執行之聲請亦失所附麗,應併予駁回。 六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據, 經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一 論列,併此敘明。 七、據上論結,本件變更之訴為無理由。依民事訴訟法第78條, 判決如主文。 中  華  民  國  113  年  11  月   12  日           民事第四庭             審判長法 官 傅中樂                法 官 黃欣怡                法 官 陳彥君 正本係照原本作成。 如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其 未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 (均須按他造當事人之人數附繕本),上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  11  月  13  日                書記官 陳冠璇

2024-11-12

TPHV-113-重上-170-20241112-1

臺灣桃園地方法院

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度消字第22號 原 告 曹馨亓 訴訟代理人 吳宙憲 被 告 滙盈建設股份有限公司 法定代理人 陳慧敏 訴訟代理人 沈朝標律師 上列當事人間請求損害賠償事件,於民國113年10月16日辯論終 結,本院判決如下:   主   文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。     事實及理由 壹、程序部分 一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者,不在此限:…三、擴張或減縮應受判決事 項之聲明者。不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律 上之陳述者,非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1 項第3款、第256條定有明文。查原告起訴訴之聲明原為「被 告應基於企業經營者責任,就預售屋給付瑕疵、未完全給付 ,連同應給付原告購屋貸款利息及遲未交屋造成房屋折舊等 費用,依據消費者保護法及民法相關規定,賠償原告共新臺 幣(下同)222萬元。」(見本院卷第9頁),嗣變更其訴之聲明 為「被告應給付原告220萬9840元,及自民國112年5月30日 起至清償日止按週年利率5%計算之利息。」(見本院卷第213 頁);其請求金額之變更及利息之請求分屬應受判決事項聲 明之減縮及擴張,原告更正訴之聲明之內容則屬更正法律上 之陳述,揆諸前開規定並無不合,應予准許。 貳、實體部分 一、原告主張:  ㈠伊前於111年9月21日透過代銷公司向原告購買坐落桃園市○○ 區○○段0000000地號土地暨其上門牌號碼桃園市○○區○○路000 號之房屋1棟(以下稱系爭房屋),並簽訂房屋土地預定買賣 契約書(下稱系爭契約),而被告取得使用執照完成建物所有 權第1次登記後通知伊於112年2月18日驗屋,並於驗屋前通 知於112年2月22日交屋。伊為求慎重,故聘請SGS台灣檢驗 科技股份有限公司(下稱SGS驗屋公司)協助驗屋,經2次驗屋 結果,被告並未完成缺失改善,且不願依系爭契約支付伊已 開始向銀行繳納之貸款利息及相關損失,伊為避免損失持續 擴大,無奈於112年5月30日同意被告先行交屋取得使用權, 再持續請被告負相關責任。  ㈡系爭房屋核定建築圖樣在前庭空地與田地間有設計圍牆以維 護居住安全,但被告並未按圖施工,也未將牆壁抹平、未將 磁磚與地磚貼平,並不符合國家標準CNS之情形,危害伊居 住安全與影響應有生活品質,自已侵害伊居住基本人權,並 違反消費者保護法(下稱消保法)第4條規定以及系爭契約第8 條約定,而通知驗屋及交屋時間相隔不到5日,顯然未交付 按圖施工之房屋,原告亦不配合提供應有設計資料供查驗, 且第1次驗屋後所發現之缺失,被告僅部分改善及通知再行 驗屋,刻意徒增伊驗屋成本,且系爭房屋經2次驗屋仍有缺 失,也屬有瑕疵之不完全給付。故伊請求被告賠償伊自行施 作圍牆花費11萬元、2次驗屋費用共5萬2490元、額外支出費 用12萬元。又伊於112年3月30日即通知銀行撥款予被告,但 被告迄112年5月30日才實際交屋,則被告遲延2個月始交付 房屋,以被告對於建物保固年限15年為基礎,被告應給付建 物折舊額約11萬1000元,且伊向金融機構貸款1312萬元,被 告遲延交屋之112年4、5月伊仍需繳付利息共計4萬8478元, 亦應由被告賠償。被告係出自惡意違反消保法造成消費爭端 ,故依消保法第51條規定伊得請求被告給付5倍懲罰性賠償 金共220萬9840元。  ㈢爰依民法第184條、第216條、第229條、第348條、第359條、 第360條、消保法第51條規定提起本訴,並聲明:被告應給 付原告220萬9840元,及自民國112年5月30日起至清償日止 按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以:  ㈠系爭房屋係於111年11月4日取得使用執照,並依約通知原告 進行驗屋程序,預定於112年2月18日進行驗收,詎原告卻要 求伊提供設計竣工圖等與標準驗屋流程不符之特殊需求,伊 有向原告說明非標準程序並與SGS驗屋公司確認上情,原告 仍執意要求,是112年2月18日初驗時,伊有派主任與SGS驗 屋公司、原告三方溝通,SGS驗屋公司更因原告要求非標準 執行程序,一度拒絕初驗,因原告堅持才勉強同意配合。嗣 系爭房屋於112年2月17日辦妥不動產移轉登記,伊即依約通 知原告接洽貸款銀行進行貸款撥付事宜,又依原告要求陸續 提供交屋資料明細、檢驗報告及產權文件,原告卻又質疑混 凝土、無海砂證明等檢驗機構不具權威性而進行刁難,伊仍 有請代銷公司提供檢驗報告及相關證照說明檢驗機構之權威 性;孰料原告又要求伊提出竣工圖,否則不願撥付貸款,甚 至要求先清償建築融資貸款並塗銷登記才同意撥付貸款,原 告此舉顯已違反系爭契約第14條第5款約定。  ㈡雖然原告一再為無理要求及阻止撥付貸款,但伊仍配合原告 提供相關圖說,以及依原告要求先行塗銷貸款抵押登記,原 告才在伊通知核撥貸款40日後才同意銀行核撥貸款。且伊係 在112年3月13日取得SGS驗屋報告後,即馬上通知公司主任 負責修繕,並於112年3月27日修繕完成通知原告進行複驗, 112年4月6日進行複驗,伊於112年4月21日才取得SGS驗屋公 司之複驗報告,修繕後又於112年4月30日通知進行複驗,11 2年5月17日兩造至現場,伊也有通知營造廠、營造公司主任 、公司協理陪同,向原告配偶即本件原告訴訟代理人逐項說 明,又SGS驗屋公司複驗報告所列瑕疵大部分與粉刷油漆相 關,當天也有請油漆工現場待命,伊原告要求進行粉刷修補 完成;原告仍一再要求提出竣工圖、要求伊負擔貸款利息、 稅金等等條件,伊只能申請調解及與原告溝通,最後於112 年5月30日交屋結算完成並經原告簽名確認,可見系爭房屋 應無原告所稱瑕疵可言。至原告主張牆壁磁磚未抹平貼平部 分,原告所提照片多係拍照角度及光線問題造成,縱屬真實 應不影響牆壁及地板通常效用,而非瑕疵;伊在交屋前確實 有依約履行產權過戶、通知初驗複驗及進行修繕,實係原告 一再提出不合理要求,才會拖延交屋時點。故原告主張遲延 交屋並請求房屋折舊11萬1000元及貸款利息4萬8478元,實 無理由;況原告藉故阻止銀行撥貸,致伊遲遲無法收到價金 ,實際上應係伊受有利息損失,豈有原告向伊請求遲延損害 之理。  ㈢至原告所述圍牆,伊已依約搭建,始能取得使用執照,係因 原告於建築期間一再表示有希望建築之圍牆式樣,伊認為原 告另有安排,故以合乎法令之方式搭建容易拆搭之圍牆式樣 ,並於交屋前拆除以便原告自行重新施作,且價值僅約8400 元,故原告請求施作圍牆費用11萬元並無理由。至驗屋費用 係原告自行委請驗屋公司而生,要求伊支付並無理由。且系 爭房屋已交屋結算完成,原告再請求缺失改善費用12萬元, 亦無理由。故伊均有依約履行,而無違約或侵害原告權益之 情形,原告主張依消保法第51條規定請求給付5倍懲罰性違 約金220萬9840元,更無理由。  ㈣並聲明:(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不 利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告於111年9月21日與被告簽訂系爭契約,約定由原告向被 告購買系爭房屋,系爭房屋於112年2月17日已過戶予原告, 而於112年2月18日進行驗屋程序,原告並有委請SGS驗屋公 司陪同驗屋,又於113年4月6日進行第2次驗屋,另於112年5 月17日進行複驗,再於112年5月30日交屋結算完成乙節,有 系爭契約、系爭房屋基地之土地謄本、SGS驗屋公司出具之 房屋品質檢驗報告書2份及報價單2份、112年5月30日交屋資 料收執表及客戶代收款結算明細表等件影本在卷可參(見本 院卷第179至198、141、31至73、83、85、145、147頁),是 上情應堪認定。 四、原告主張被告有瑕疵給付、遲延給付之情形,造成其受有損 失,且違反消保法規定,故依消保法第51條規定請求被告給 付其損害之5倍懲罰性賠償金等語,惟為被告所否認,並以 前揭情詞置辯,是本件應審究者應為:(一)系爭房屋是否有 原告所指瑕疵存在?(二)系爭房屋有無交付遲延之情形?( 三)原告請求被告給付圍牆施作費用11萬元、驗屋費用5萬24 90元、額外支出費用12萬元、建物折舊11萬1000元、112年4 、5月房貸利息共4萬8478元,有無理由?(四)原告依消保法 第51條規定請求5倍懲罰性違約金,有無理由?經查:  ㈠系爭房屋並無原告所指瑕疵。  ⒈按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關 重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ,具有其所保證之品質。民法第354條第1、2項定有明文。 次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限 。若出賣之特定物所含數量缺少,足使物之價值、效用或品 質有欠缺者,亦屬之(最高法院73年台上字第1173號民事判 決意旨參照)。  ⒉原告主張系爭房屋具有SGS驗屋公司所列複驗未改善缺失項目 表項目2、3、4、20、21、22、23、69、75、86、87、105、 108、109之瑕疵存在等語(見本院卷第271頁),並有原告提 出之驗屋報告改善情形自我檢查表附卷為憑(見本院卷第259 至265頁)。經查:  ⑴原告112年12月4日起訴時雖主張系爭房屋有瑕疵存在且經2次 驗屋而未經修復,並提出SGS驗屋公司所出具之房屋品質檢 驗報告書2份為證(見本院卷第31至73頁),惟未指出係何項 瑕疵,經本院多次向原告確認,原告迄113年7月15日始當庭 確認並指出系爭房屋瑕疵係指驗屋報告改善情形自我檢查表 之項目2、3、4、20、21、22、23、69、75、86、87、105、 108、109(見本院卷第271頁),先予敘明。  ⑵而參照驗屋報告改善情形自我檢查表(見本院卷第259至265頁 ):  ①項目2、3為「R1F屋頂露台地坪積水」,紅字註記「說明小面 積且淺層積水為容許狀態,視同處理完成」,而屋頂露台應 為無遮蔽處,雨後或大水後有些許積水應屬自然狀態,如無 漏水情形,確實難認有瑕疵存在,原告亦未進一步提出此部 分有何減少其通常效用或契約預定效用之情形存在,則此部 分確實無從認定屬於瑕疵情形。  ②項目4、20、21、22、23、69、75、86、87、105、108、109 則為壁磚或地磚鋪貼壓實不良(空心)之情形:  ❶其中項目4「R1F屋頂露台壁磚鋪貼壓實不良(空心)」,紅字 註記「已重作完成」,則重作完成後有何瑕疵情形,未見原 告有何舉證說明,本難認修復後仍有瑕疵存在。  ❷項目20、21、22為「4F陽台壁磚鋪貼壓實不良(空心)」,項 目75為「1F車位壁磚鋪貼壓實不良(空心)」,項目108、109 為「1F工作陽台壁磚鋪貼壓實不良(空心)」,紅字均註記為 「雖局部空心,但判斷安全無虞,建議保持原狀對屋況較好 」,則此部分被告雖未重新施作或進行何修復,但壁磚主要 效用應為保護牆面及美觀,且經被告判斷安全無虞,而原告 亦未舉證此部分有何減少其通常效用或契約預定效用之情形 存在,則項目20、21、22、108、109亦無從認定屬瑕疵情形 。  ❸項目23為「4F陽台地磚鋪貼壓實不良(空心)」、項目69為「2 F主臥陽台地磚鋪貼壓實不良(空心)」,紅字均註記「空心 範圍低於全磚10%以下,屬合理範圍,不進行更換」;參諸 地磚主要效用為保護地面及美觀,被告判斷空心比例低,不 影響效用,原告亦未舉證有何減少其通常效用或契約預定效 用之情形,故亦難認有瑕疵存在。  ❹項目86、87為「1F客餐廳地磚鋪貼壓實不良(空心)」,項目1 05為「1F廚房地磚鋪貼壓實不良(空心)」,紅字均註記「以 壓低灌注修復完成」,則被告已表示修復完成,原告並未舉 證被告修復後仍有瑕疵情形,則此部分無從認定有瑕疵存在 。  ③原告所舉驗屋報告改善情形自我檢查表項目2、3、4、20、21 、22、23、69、75、86、87、105、108、109均無從認定有 瑕疵存在,已如前述,原告主張系爭房屋有前開瑕疵,不足 為採。  ⒊原告主張系爭房屋前庭與鄰地本有設計圍牆以維護居住安全 ,但交屋時卻沒有圍牆存在,而有瑕疵等語,並提出系爭房 屋前庭完工時照片附卷為證(見本院卷第77頁)。經查:  ⑴按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條前段定有明文。是原告主張預售屋核定 建築圖樣本有設計圍牆乙節,為被告所否認,則原告本應就 此節負舉證之責。經查:  ①原告並未提出任何系爭房屋之預售屋核定建築圖樣或廣告銷 售圖樣,原告上開主張本難認有據。  ②另依系爭契約所附之房屋平面圖(見本院卷第194頁),其1樓 部分自房屋本體兩側雖有往外延伸之線條,但依建材設備表 (見本院卷第197頁)記載,其外觀之前院部分,建材、設備 僅列有地面磁磚、牆面磁磚、隔戶牆,其中隔戶牆尺寸為60 ×120公分,但系爭房屋為邊間,原告主張缺少圍牆之該側並 無鄰戶,而係與尚無建物之鄰地相鄰,有系爭房屋前庭原本 照片在卷可稽(見本院卷第77頁),該側既無鄰戶,則建材設 備表所指隔戶牆已難認係原告主張原本預售屋核定建築圖樣 所附之圍牆;再對照原告自行修築之圍牆(見本院卷第199頁 ),係自系爭房屋前側至前庭全部修築圍牆,尺寸也顯然大 於60×120公分,其型態應非建材設備表原本設定之隔戶牆, 故原告嗣自行修築之圍牆型態,也非屬系爭契約建材設備表 所列之設備。  ③又原告於訴訟中主張代銷人員曾告知圍牆高度為1.2公尺,因 而主張應有1.2公尺高之RC造圍牆乙節,然亦未見原告有何 舉證;則原告主張系爭房屋本應有1.2公尺高之RC造圍牆存 在,並無從採信。  ④另原告主張系爭房屋前庭未按圖施作圍牆已違反系爭契約第8 條及消保法第4條云云。按施工標準係依核准之工程圖樣與 說明書及本契約附件四之建材設備說明表施工,除經買方同 意,不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌 以外之產品替代,但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由, 致無法供應原建材設備,且所換之建材設備之價值、效用及 品質不低於原約定之建材設備或補償價金者,不在此限。系 爭契約第8條第1項約定有明文。次按企業經營者對於其提供 之商品或服務,應重視消費者之健康與安全,並向消費者說 明商品或服務之使用方法,維護交易之公平,提供消費者充 分與正確之資訊,及實施其他必要之消費者保護措施。消費 者保護法第4條定有明文。經查,原告未舉證原先被告與其 有約定將在系爭房屋前庭與鄰地相鄰之一側需建有圍牆,且 系爭契約亦無法判定系爭房屋有此設計,均如前述,則原告 主張有違反系爭契約第8條約定,應無理由;另兩造既無此 約定,而房屋之安全性主要應以門戶之堅固及防盜性為判別 ,圍牆之有無應非絕對,是原告以欠缺與鄰地之圍牆而有害 消費者之安全,亦無理由。  ⑵按買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物 。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣 人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見 之瑕疵外,視為承認其所受領之物。民法第356條第1、2項 定有明文。經查:  ①原告主張圍牆係原本有設計卻遭被告逕自刪除,而原告主張 圍牆位置係位於系爭房屋正面前庭處,應屬顯而易見之缺失 ,原告於交屋之時應可立即反應,原告於驗屋時對於各項細 節均相當注重,已如前述,卻未曾見原告於驗屋時曾有主張 圍牆有所缺漏乙節,故依前開規定,即便原告主張系爭房屋 應附設有其所指圍牆乙事屬實,本可視為原告已承認此部分 之缺漏。  ②又參以被告提出原告前與被告公司人員之LINE對話(見本院卷 第231頁),原告多次提出圍牆構想圖請被告公司人員轉達協 理請廠商估價,且原告首次提出之構想圖為在系爭房屋前庭 與鄰地相鄰之該側建築半人高圍牆,後續又提出在半人高圍 牆上放置架高鏤空棚架以放置吊掛盆栽、以及在架高鏤空棚 架再搭建遮雨棚之設計,而原告首次傳送圍牆構想圖時尚告 知被告公司人員「這個構想圖再麻煩轉請協理了解一下」, 如原告最初提出僅有半人高圍牆之構想圖為原本系爭房屋即 有之設計,早應列為被告公司工程範圍,有何請被告公司參 考及了解之必要?又如原告提出之各構想圖為系爭房屋本應 有之設施,又何須請被告轉知廠商報價建造?可見原告本件 所指缺漏之圍牆,確實非系爭房屋原本設計即有之設施,或 係如同被告所述,原告早已告知有自行變更建造故無需被告 提供之意思,原告因而驗屋過程均未曾反應有圍牆缺漏之事 。是堪認原告早已知悉系爭房屋前庭與鄰地之間並不會有圍 牆存在。  ⑶從而,原告主張系爭房屋前庭與鄰地缺少原本設計之圍牆, 而有瑕疵乙節,並非可採。  ⒋原告主張系爭房屋後庭牆壁不平整以及壁磚、地磚並未貼平 ,並提出照片4紙附卷供參(見本院卷第79至80頁)。經查, 依照原告提出之現場照片4紙,壁磚部分應為驗屋報告改善 情形自我檢查表項目108、109為「1F工作陽台壁磚鋪貼壓實 不良(空心)」,則依前開說明(見事實及理由欄貳、四、㈠、 ⒉、⑵、②、❷),應非屬瑕疵;地磚部分,依照片所示並無不 平整之情形,且原告亦未舉證有何減少其通常效用或契約預 定效用之瑕疵存在,此部分亦難認有瑕疵情形。至原告主張 依照建築技術規則建築構造編第131條第3項訂定之建築物磚 構造設計及施工規範,就施作牆身及磚縫須力求衡平豎直, 牆面發現不平直時須拆除重作,並應符合國家標準CNS規範 乙節,原告並未指明有何項規定有拆除重作之規範,且未說 明系爭房屋後庭牆壁何處有不平整,壁磚、地磚有何未貼平 之處,並有違反國家標準CNS規範之情形,再者,此部分亦 無從認定有何減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在, 已如前述,是原告上開主張自非可採。  ⒌從而,原告主張系爭房屋之瑕疵均無從認定屬實,自難認系 爭房屋有原告所指瑕疵情形存在。  ㈡被告就系爭房屋並無需負交付遲延之責任。  ⒈按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任 。給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其 催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相 類之行為者,與催告有同一之效力。前項催告定有期限者, 債務人自期限屆滿時起負遲延責任。因不可歸責於債務人之 事由,致未為給付者,債務人不負遲延責任。民法第229條 第1至3項、第230條定有明文。次按賣方應於領得使用執照6 個月內,通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各款 義務:(一)賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。 (二)賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜,應於交屋前完 成修繕。(三)買方繳清所有之應付未付款,如買賣價款(含 交屋保留款)、應付稅費、規費、遲延利息等,並完成一切 交屋手續。(四)賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方 進行交屋,每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲 延利息予買方。賣方應於買方辦妥交屋手續後,將土地及建 物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊(如有)、 使用執照或使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方, 並發給遷入證明書,俾憑換取鎖匙,本契約無須返還,由買 賣雙方各自保存。買方應於收到交屋通知日起30日內配合辦 理交屋手續,賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時,不在 此限。買方同意於通知之交屋日起30日後,不論已否遷入, 即應負本戶水電費、保證金亦由買方負擔,如於30日內雙方 即完成交屋時,則於完成交屋日起上列費用均由買方負擔。 系爭契約第12條第1至4項約定有明文(見本院卷第184頁)。 是依上開約定,系爭契約並未約定確定之交付日期,僅約定 賣方即被告須在領得使用執照6個月內通知買方即原告辦理 交屋,原則上在通知日後30日內辦理交屋手續。  ⒉依系爭契約內容所示,並無明確約定系爭房屋之交屋日期, 依民法第229條第2項規定須待得請求交屋之日後,原告有所 催告而被告仍未給付,始有遲延責任可言。而原告主張應自 112年3月30日其通知貸款銀行撥貸之日起算遲延責任,本屬 無據。  ⒊即便認本件應以通知交屋之日後30日內即應辦理交屋;然查 :  ⑴被告通知原告辦理交屋手續後,兩造於112年2月18日進行初 驗,因原告委請SGS驗屋公司協助驗屋,故依被告所述其取 得SGS驗屋公司驗屋報告已是112年3月13日,是初驗及取得 報告之期間既已近1個月,遑論原告尚有要求進行第2次驗屋 ,並安排於112年4月6日第2次驗屋,則不能在通知交屋日後 30日內辦理交屋,並非完全可歸責於被告。況依前開系爭契 約第12條第1項第3款約定「買方繳清所有之應付未付款,如 買賣價款(含交屋保留款)、應付稅費、規費、遲延利息等, 並完成一切交屋手續。」,被告於112年2月即通知原告進行 驗屋、交屋手續,原告自承其於112年3月30日始通知貸款銀 行撥款,在原告完成付款前本無從辦理交屋,益證系爭房屋 無法於通知交屋日後30日完成交屋,並非可歸責於被告。  ⑵又系爭契約第12條第1項第2款約定「賣方就契約約定之房屋 瑕疵或未盡事宜,應於交屋前完成修繕。」,是被告於交屋 前本應完成修補瑕疵;而2次驗屋後,被告均有就原告主張 之瑕疵進行修補,惟原告迄今仍認瑕疵未修補完畢,但原告 現所主張瑕疵之處,並不足認屬於減少其通常效用或契約預 定效用之瑕疵,已如前述;並參以本件被告最後一次派員進 行修補之日期係112年5月17日,是系爭房屋現況應係112年5 月17日修繕後之狀況,然依原告自行提出之說明(見本院卷 第267頁,無從判斷係電子郵件或原告於訴訟中自行繕打), 其於112年5月22日尚認定系爭房屋有多項缺失並未改善,或 有部分改善後周遭空心範圍反而擴大乙節,堪認係原告主觀 上一再否定被告已完成瑕疵修補,而非被告遲遲未完成瑕疵 修補;是本件亦無從認定係因被告未完成瑕疵之修補導致無 法辦理交屋。  ⒋從而,依民法第229條、第230條規定,均無從認定被告須負 交付遲延責任。  ㈢原告請求被告給付圍牆施作費用11萬元、驗屋費用5萬2490元 、額外支出費用12萬元、建物折舊11萬1000元、112年4、5 月房貸利息共4萬8478元,均無理由。  ⒈依前開所述,系爭房屋並無瑕疵存在,被告亦不負交付遲延 責任,則原告依民法第229條、第359條、第360條規定請求 被告負損害賠償責任,即屬無據。  ⒉又原告主張依民法第184條、第216條規定請求被告負損害賠 償責任云云。查原告主張因系爭房屋買賣交屋過程導致其居 住基本人權遭受侵害,然系爭房屋並無原告所指瑕疵存在以 及交付遲延情形,均如前述,則原告主張其基本人權遭受侵 害,亦難認有據,其依民法第184條、第216條規定請求被告 負損害賠償責任,即無理由。  ㈣原告依消保法第51條規定請求5倍懲罰性違約金,亦無理由。   按依本法所提之訴訟,因企業經營者之故意所致之損害,消 費者得請求損害額5倍以下之懲罰性賠償金;但因重大過失 所致之損害,得請求3倍以下之懲罰性賠償金,因過失所致 之損害,得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金。消保法第5 1條定有明文。查本件被告並無故意、過失存在,且原告於 本件亦無損害存在,已如前述,原告主張依前開規定請求被 告給付5倍懲罰性違約金,毫無所據。 五、綜上所述,原告依民法第184條、第216條、第229條、第348 條、第359條、第360條、消保法第51條規定請求被告給付22 0萬9840元,並無理由,不應准許。又原告之訴既經駁回, 其假執行之聲請即失所附麗,應併予駁回。 六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊或防禦方法,經本院斟酌 後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不予逐一論列,附 此敘明。 七、訴訟費用之依據:民事訴訟法第78條。 中  華  民  國  113  年  11  月  11  日          民事第四庭  法 官 丁俞尹 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  11  月  12  日                 書記官 張禕行

2024-11-11

TYDV-112-消-22-20241111-1

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1500號 原 告 張順良 訴訟代理人 王瀚興律師(言詞辯論終結後之民國113年11月1日 提出委任狀) 被 告 花芬嬌 訴訟代理人 盧立仁律師 上列當事人間請求損害賠償等事件,經本院於民國113年10月4日 言詞辯論終結,判決如下:   主 文 一、被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬伍仟元,及自民國112年7月 7日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔百分之七十二,餘由原告負擔。 四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬伍仟元 為原告預供擔保,得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。   事實及理由 壹、程序方面:   本件原告未於最後言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法第38 6條所列各款情形,依被告之聲請,由其一造辯論而為判決 。 貳、實體方面: 一、原告主張:  ㈠原告於民國111年4月中向被告承購附表所示不動產(下合稱 系爭房地;附表所示建物下稱系爭房屋),同年4月下旬雙 方確定買賣成交,被告於房屋現況說明書簽名確認勾選「無 」滲漏水。應被告要求於房地合一稅高稅率期限結束後簽約 ,雙方於同年8月30日簽立不動産買賣契約書(下稱系爭買 賣契約),同年11月28日交屋。  ㈡系爭房屋7樓原隔成5間套房(號碼:701、702、703、705、7 06)、頂樓增建原隔成4間套房(號碼:801、802、803、80 5),由被告出租房客居住,交屋後於111年12月間經房客得 知,系爭房屋房間牆壁及天花板多處水漬壁癌,包含701室 牆壁壁癌、702室牆壁壁癌及牆面凸起、703室牆壁壁癌、70 6室窗框天花板腐爛等。其中702室房客告知,於111年3月7 日承租入住不久即發現有水從房間天花板持續滴落,迅向被 告即當時房東反映,被告表示可能是下雨的緣故,去頂樓補 強,沒漏水就好,期間未曾有專業施工人員進入該房間檢查 或修繕;112年3月間,即系爭房屋交屋後3個多月,該房客 反映天花板相同位置又開始滴水且已持續一陣子,油漆剝落 ,牆壁有水漬,顯然前一年滴水問題並未實質解決。又另得 知系爭房屋出售期間,頂樓走廊曾於大雨天漏水沿著牆壁流 下,被告當時以自備材料至屋項塗抹後暫時止住漏水之情事 。  ㈢原告於112年2月9日通知被告出面協商處理系爭房屋瑕疵(原 證3),被告不願出面,推託牆壁所見壁癌痕跡為以前漏水 的舊痕跡,以前有滲漏水已經處理了,再有滴水是後來出現 跟被告無關。於112年2月20日會同被告及修繕業者勘查滲漏 水情況,當天被告不顧業者已在檢視,自行以刮刀刮除701 室壁癌泡起的油漆,辯稱摸起來沒水就不是滲漏水,否認有 滲漏水情事。112年3月13日提供業者場勘照片(原證4)及 修繕報價單後,被告以通訊軟體Line告知牆壁水漬不是漏水 而是水泥磚吸水後吐水所致,但願意修繕各室包含706室的 鋁窗,並且另3間房間牆壁被告要自行處理、不用原告的油 漆師傅,被告表達自行處理之意願,認同系爭房屋瑕疵之存 在(原證5)。112年3月24日被告要求解除買賣契約,112年 3月31日被告簡訊通知並限制原告必須於112年4月10日前二 擇一回覆:解除買賣契約將房屋返還或者以被告主張的方式 修繕(原證6)。112年4月11日被告通知不負責處理滲漏水 云云,全然無視法律所規定其應負之責任(原證7)。買方 要求商議解決系爭房屋瑕疵是依法主張權利,原告從未同意 被告單方面提出的限期二擇一約定,房屋買賣並非賣方單方 面要求解約即可強迫買方遵照辦理,且原告從未表示可用塗 油漆遮掩漏水,亦無法認同此處置方式,依照被告作法就是 依循慣例刷塗油漆覆蓋表面即可,如此並未實際修繕,掩蓋 牆面只會使日後系爭房屋損壞範圍擴大。被告限制原告只能 選擇讓被告油漆或返還系爭房屋,毫無誠意討論解決問題。  ㈣被告於系爭房地買賣成交前已知有瑕疵存在,故意不告知並 刻意掩飾:  1.111年3月系爭房地刊登廣告出售期間,被告回覆702室房客   可能是下雨導致房間滴水,顯見被告已知天花板既有肉眼無 法察覺之裂縫等瑕疵,卻在隔月亦即4月份確認售屋成交時 於房屋現況說明書確認無滲漏水。被告為了在售屋簽約之前 掩飾滲漏水情事,簡易塗敷表面即告知無滲漏水情況,至交 屋前並未實際修繕滲漏水病灶,導致112年2、3月間天花板 同處又滴水。  2.112年2月會同勘查後被告稱是以前漏水的痕跡,是牆壁吐水   。正常建築物外牆及天花板都做防水層,水泥內磗既為內層 構造,外層必以防水層包覆,而非由內部磚塊直接承受風吹 雨打吸收雨水,內磚含水必然因牆體存在裂縫或水管破裂等 等因素所導致,豈有無端吸水吐水的道理。被告稱701、702 、703室牆壁及天花板水痕皆起因於2年前發生過水管破裂所 致但已修繕,原告所指滲漏水皆牆體吐水並非滲漏,又稱70 2室天花板滴水是水氣透漏不是現行漏水,言下之意天花板 滴水是正當發生,不算漏水,被告種種說法意在規避責任, 況且不論磚塊吐水或水管破裂未完全修復,系爭房屋並無被 告所擔保之品質為不爭的事實。  3.112年3月13日被告表示要自行修繕701、702、703、706各室   ,亦即被告承認系爭房屋確實已存在多處瑕疵,縱使自行解   讀強辯瑕疵原因,不能改變被告原已知情之事實。  4.被告自始已知滲漏水,卻於締約前故意不告知實際屋況,使 原告誤信系爭房屋有其擔保之品質並依此商議承購,事後又 不誠心面對討論處理方式,更限期限制原告只能接受被告自 行塗油漆或返還系爭房屋。房屋出賣人對於屋況有告知義務 為法所明定,若知實際屋況,勢必影響系爭房地買賣價金之 商議,被告故意不告知並虛偽陳述,無視法律規範之權利義 務。因系爭房屋701、702、703、706室有滲漏水之瑕疵,故 原告依民法第359條主張減少價金新臺幣(下同)583,200元 後,依民法第179條請求被告返還價金583,200元。  ㈤被告點交系爭房屋並移轉租約卻未移轉已預收之費用:  1.系爭房地成交後,被告一直不肯提供系爭房屋租約影本,直 到點交前承辦代書為核算各項稅費及租金明細要求被告提供 應移轉費用之資料,被告僅提供記載各室當月租金的手寫字 條圖檔(原證9),買方及代書誤信被告點交前所提供租約 相關金額明細已完整,至111年11月28日點交時原告始交付 租約,當日雙方著重在房屋土地稅費、水電費之切算。之後 原告與各房客重訂租約時發現,原租約訂定房客因飼養寵物 另需於退租時繳納冷氣清潔費每室2,500元,但其中703、70 6、801室房客已繳納1,500元,實際上被告尚未清洗冷氣。 經查明被告於系爭買賣契約簽約日隔月即同年9月份以優惠 減價等語術向房客提前收取低於約定金額之數額各1,500元 ,3室共計4,500元,但仍需於退租遷出後才安排清洗冷氣( 原證10)。原告之租房管理人於111年12月14日請求被告移 轉交付系爭款項,被告稱該條款為被告所制定,預收款項屬 於被告應得,隨後置之不理(原證11)。  2.系爭房地買賣約定原租約隨買賣移轉,買方一併承擔租約所 定責任義務。被告行為侵害買方即原告權益:  ⑴系爭冷氣清潔費是針對飼養寵物此特定行為所約定而收取、 以用於清潔冷氣此特定用途為目的,雖於房客退租後才執行 冷氣清潔,但此費用是針對房客飼養寵物導致冷氣機內部比 一般使用更容易吸附藏匿毛髮髒汙而訂的彌補措施,是對房 東收回房間後清理善後的補貼,非屬房屋售出前之租金收益 ,不論退租時或承租期間收取,不能改變其約定專款專用的 性質。預收費用(冷氣清潔費)所對應之未實現勞務(清潔 冷氣)尚未執行,租約既隨房屋買賣移轉,未實現勞務之預 收補貼款項應隨租約一併移轉。系爭房地買賣約定原租約隨 買賣移轉即應包含所有用於租房管理之約定與款項,買方則 須一併承擔租約所定責任義務。因此系爭款項應隨合約移轉 予原告。  ⑵已約定的補貼款雖經減額提前向房客收取,日後清理冷氣時 並無法自清潔業者取得折扣減免,減額收費形同減少補貼。 系爭買賣契約簽約後,並無立即清洗冷氣之必要,被告明知 系爭房屋已售出,日後房客退租時將由原告清理善後,刻意 於簽約買賣後以減價名義提前收費,使房客誤信遵照合約繳 納費用,實則由被告據為己有,並未隨合約移轉,預謀意圖 明顥,涉犯詐欺罪嫌並損害原告權利。  ⑶賣方應盡告知的責任與義務,於點交時主動告知收費明細並 協議新房東即買方同意,或就點交移轉金額協商切算。原告 承接原租約有義務遵守約定,退租解約前不得再向房客請求 支付冷氣清潔費用,被告不移轉系爭款項,等同原告將負擔 全額清理費用。  3.被告於締約後減額預收費用故意未告知在先,又拒不移轉造 成對新房東之補貼完全滅失,原告承擔租約全部義務卻未承 接相對之權利,被告行為損害原告權利,應賠償全部損失, 即租約所定冷氣清潔費金額3室共7,500元。  ㈥請求權基礎:(見本院卷第129至130頁)   1.其中583,200元:   依民法第359條主張減少價金583,200元後,依民法第179條 請求被告返還價金583,200元。   2.703、706、801室之冷氣清潔費7,500元:   此筆費用屬被告侵占、詐欺,故原告依民法第184條第1項前   段、第179條請求被告賠償7,500元。  ㈦訴之聲明:(見本院卷第129頁)    1.被告應給付原告590,700元,及自起訴狀繕本送達被告之翌 日起至清償日止,按年息5%計算之利息。  2.原告願供擔保,請准宣告假執行。 二、被告則抗辯:  ㈠據被告所知,系爭房屋701、702、703室並無漏水問題,牆體 內並無水管線,原告所提供701、702、703室照片之牆壁上 水痕或因反潮現象?或因系爭房屋已逾31年,水泥漆剝落? 其原因為何?發生時間點為何?等等,尚有待專業機關鑑定 。另706室之窗台外推遮雨棚並非建物之一部分,而是被告 於系爭房屋外另行搭設,為防日曬雨淋,木板受潮劣化或因 雨淋日曬?或因遮雨棚老舊?等等,但並非買賣標的物之系 爭房屋7樓有漏水。  ㈡被告並未居住於系爭房屋7樓建物內,而是由被告出租予房客 居住,若房客未告知有漏水,被告自然不知,被告於出售時 並未知悉有何漏水之事,並無故意隱瞞。原告主張系爭房屋 7樓漏水,提出其所拍照片及估價單,然是否確有漏水?漏 水範圍?原因?若確有漏水其修繕費用?原告另主張房屋價 值減損,惟是否確有價值減損?減損金額為何?等等均待專 業機關鑑定,僅依原告所提照片不足以認定被告主張為真實 。  ㈢另系爭買賣契約於111年8月30日簽訂,約定之買賣總價為2,2 00萬元,第一期款簽約款250萬元買方應於簽約時給付;完 稅款250萬元買方應於稅單核發後5日內存匯入專戶;尾款1, 700萬元應於產權過戶完成後3日內匯入專戶(原告將向銀行 申請房屋貸款1,700萬元)。原定於111年10月30日交屋,原 告遲延給付尾款,原告透過房屋仲介表示其僅能向銀行貸到 1,550萬元,請求被告同意本件買賣金額減價75萬元,買賣 總價降為2,125萬元,被告雖有不滿,但無奈於111年11月11 日同意,兩造並簽訂變更期款協議書(被證1)。據被告所知 ,原告之房屋貸款1,550萬元於111年11月23日時方匯入履約 保證專戶,尾款給付遲延,嗣後兩造於同年月28日點交房屋 。本件已減價75萬元,且原告有遲延付款之事。本件買賣標 的為屋齡逾31年之中古屋,並非新成屋,若原告仍對買賣標 的物有所不滿,被告願以2,080萬元買回(原成交價2,125萬 元扣除房仲佣金45萬元)。  ㈣原告所稱被告向房客所收之703、706、801室冷氣清潔費,   每室各1,500元,共4,500元,被告已於112年7月10日將4,50   0元之郵政匯票寄交原告。   ㈤就社團法人台灣住宅品質消費者保護協會(下稱住宅消保會 )鑑定報告結論提出答辯理由如下:  1.鑑定結論摘要(鑑定報告第9-10頁):  ⑴701室床頭旁壁癌--原因:系爭房屋7樓正面外牆防水層破損 。  ⑵701室冷氣旁木作包樑膨脹變形---原因:8樓房屋洗衣間之排 水溝防水層破損。  ⑶702室八角窗冷氣下方壁癌--原因:同⑴。  ⑷702室窗戶上方天花樓板壁癌--原因:同⑵。  ⑸702室衣櫃上方天花樓板壁癌--原因:8樓房屋戶外空間之管 道間水泥墩座防水層破損。  ⑹703室廁所外壁面壁癌--原因:703室廁所防水層破損,交屋 前已修繕完成,已無滲漏水。  ⑺703室床上方天花板壁癌--原因:803室廁所防水層破損。  ⑻706室外推窗之木作天花板發霉變形--原因:706室外推窗之   塑膠雨遮破損。  2.系爭房屋所在之大廈有依法成立管理委員會,各區分所有權 人有繳納管理費,依據公寓大廈管理條例第10條第2項、第7 條規定,承重牆、共用管道、屋頂之修繕屬於管理委員會之 義務。  ⑴系爭房屋7樓正面外牆為承重牆,為公寓大廈共用部分,其   防水層破損,應由管理委員會負責修繕。  ⑵系爭房屋8樓(頂樓平台)洗衣間之排水溝,為共用之排水溝 ,有固定使用方法,屬區分所有權人生活利用上不可或缺之 共用部分。8樓戶外空間之管道間水泥墩座,亦為有固定使 用方法之共用部分。其防水層破損,應由管理委員會負責修 繕。  ⑶706室外推窗之塑膠雨遮並非兩造買賣契約之買賣標的,被   告並無修繕之義務,應由原告自行修繕。  ⑷據被告所知,703室上方應為805室,鑑定結論所載「803廁   所」防水層破損,應有誤載。惟無論係803號房或805號房, 均為頂樓加蓋,廁所地面即大樓屋頂,原告應向管理委員會 請求修繕。退步言之,若認此項應由被告負責者,依鑑定報 告第13頁所載,本件修復工法所需費用為130,900元。鑑定 報告第15頁載若無滲漏水瑕疵,合理市價為2,168萬元。以2 ,168萬元扣除130,900元後,為21,549,100元,而本件買賣 總價經降價後已降為2,125萬元,顯已低於21,549,100元, 原告並無受有損害。  ㈥答辯聲明:  1.原告之訴駁回。  2.如受不利判決願供擔保,請准宣告免為假執行。 三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執,並有以下證據可證,而 堪認定:  ㈠原告於111年8月30日與被告簽立系爭買賣契約,以總價2,200 萬元向被告購買附表所示不動產(即系爭房地),嗣雙方於 111年11月11日簽立「變更期款協議書」,將買賣總價降為2 ,125萬元。系爭房屋已於111年11月28日交屋與原告。並有 系爭買賣契約影本、「變更期款協議書」影本各1份附卷可 稽(見本院卷第25至34頁、第115頁)。  ㈡被告於系爭買賣契約附件之「不動產標的現況說明書」第39 項「有無滲漏水狀況」勾選「無」。有該「不動產標的現況 說明書」影本在卷可證(見本院卷第23至24頁、第33至34頁 )。  ㈢原告向被告購買系爭房地時,系爭房屋即已經隔成9間套房由 被告出租中,其中頂樓增建隔成4間套房(號碼:801、802 、803、805),7樓隔成5間套房(號碼:701、702、703、7 05、706)。(見本院卷第130頁) 四、本院之判斷:  ㈠就原告依民法第359條主張減少價金583,200元後,依民法第1 79條請求被告返還價金583,200元部分:  1.系爭房屋7樓有無滲漏水之瑕疵?  ⑴原告主張被告所交付之系爭房屋7樓701、702、703、706室有 滲漏之瑕疵一節,並提出系爭房屋照片、111年12月15日系 爭房屋租客之Line對話截圖、112年3月13日被告Line對話截 圖、112年3月31日被告簡訊截圖、112年4月11日被告簡訊截 圖等件為證(見本院卷第35至37頁、第41至57頁)。被告則 以前開情詞為辯。  ⑵經本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋7樓701、702、703、706 室有無滲漏水之情形?如有,滲漏水之位置為何?滲漏水之 原因為何?合理之修繕方式、修繕費用、修繕日數為何?等 項,經住宅消保會鑑定後,於113年7月19日出具鑑識鑑定報 告書(下稱鑑定報告),鑑定結果略以:「㈠鑑定當日現況 檢測前觀測,系爭7樓房屋其701、702、703、706室套房內 均有壁癌、木作受潮膨脹變形等狀況,可證先前有滲漏水情 形,輔以紅外線熱感應器顯示,上述壁癌處均屬乾燥狀態亦 無水滴滴落。本會鑑定人依套房區分滲漏水位置分述如下( 系爭7樓房屋與直上層即系爭8樓房屋之空間關係圖,詳閱4- 1附件說明、照片編號1):1.701室⑴床頭旁壁面有壁癌。⑵ 窗型冷氣旁木作包樑有受潮膨脹變形。2.702室⑴八角窗及冷 氣下方之壁面有壁癌。⑵窗戶上方之天花樓板有壁癌。⑶衣櫃 上方之天花樓板有壁癌。3.703室⑴廁所外之壁面有壁癌。⑵ 床上方之天花樓板有壁癌。4.706室外推窗之木作天花板角 材有受潮發霉變形(面材已經由原告委託第三人拆除)。㈡ 系爭7樓房屋其701、702、703、706室滲漏水原因,依據滲 漏水位置分述如下:1.701室床頭旁壁面有壁癌,原因為系 爭7樓房屋正面外牆防水層破損所導致。2.701室窗型冷氣旁 木作包樑有受潮膨脹變形,原因為系爭8樓房屋洗衣間之排 水溝防水層破損所導致。3.702室八角窗及冷氣下方之壁面 有壁癌,原因為系爭7樓房屋正面外牆防水層破損所導致。4 .702室窗戶上方之天花樓板有壁癌,原因為系爭8樓房屋洗 衣間之排水溝防水層破損所導致。5.702室衣櫃上方之天花 樓板有壁癌,原因為系爭8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩 座防水層破損所導致。6.703室廁所外之壁面有壁癌,原因 為系爭7樓房屋703室廁所防水層破損所導致,惟現況已經由 被告於交屋前修繕完成,故已經無滲漏水情形。7.703室床 上方之天花樓板有壁癌,原因為系爭8樓房屋803室廁所防水 層破損所導致。8.706室外推窗之木作天花板角材有受潮發 霉變形,原因為系爭7樓房屋706室外推窗之塑膠雨遮破損所 導致。㈢本會鑑定人為究明系爭7樓房屋滲漏水原因,多次前 往現場進行鑑識鑑定,依據檢測內容分述如下:……㈣本會鑑 定人依滲漏水原因各別分述修繕方式、修繕費用、修繕日數 如下:1.系爭7樓房屋正面外牆防水層,後續所需修補工序 工法如下,費用合計為433,950元整,修繕日數約需20個工 作日(不含假日且下雨無法施工)。……2.系爭8樓房屋洗衣 間之排水溝防水層,後續所需修補工序工法如下,費用合計 為28,600元整,修繕日數約需5個工作日(不含假日)。……3 .系爭8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩座防水層,後續所需 修補工序工法如下,費用合計為15,400元整,修繕日數約需 3個工作日(不含假日且下雨無法施工)。……4.系爭8樓房屋 803室廁所防水層破損,後續所需修補工序工法如下,費用 合計為130,900元整,修繕日數約需10個工作日(不含假日 )。……5.系爭7樓房屋706室外推窗之塑膠雨遮破損,後續所 需修補工序工法如下,費用合計為36,520元整,修繕日數約 需3個工作日(不含假日)。……6.701室之壁癌修補,後續所 需修補工序工法如下,費用合計為39,600元整,修繕日數約 需4個工作日(不含假日)。……7.702室之壁癌修補,後續所 需修補工序工法如下,費用合計為26,400元整,修繕日數約 需3個工作日(不含假日)。……8.703室之壁癌修補,後續所 需修補工序工法如下,費用合計為26,400元整,修繕日數約 需3個工作日(不含假日)。……9.706室之壁癌修補,後續所 需修補工序工法如下,費用合計為35,200元整,修繕日數約 需4個工作日(不含假日)。……(參鑑定報告第9至15頁)。 是系爭房屋7樓之701、702、703、706室確有滲漏之瑕疵, 滲漏水之原因則如上開鑑定報告所載,堪以認定。  2.原告就系爭房屋滲漏水之瑕疵,依民法第359條請求減少價 金,並依民法第179條規定請求返還價金583,200元,有無理 由?  ⑴按民法第354條規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物 依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值 之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應 擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」。所謂物 之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或 依當事人之約定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者,其缺 點不問存在於專有部分或共用部分,倘其應具備之價值、效 用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵(最高法院90年度台上 字第1460號裁判要旨參照)。次按民法第359條規定:「買 賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者 ,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除 契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」。又買受人 因物有瑕疵而請求減少價金,應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物 之應有價值比較後,再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之 比例,計算其應減少之數額,不得依瑕疵部分占買賣標的物 之比例計算(最高法院99年度台上字第1972號判決要旨參照 )。  ⑵查系爭買賣契約第9條第7項前段約定:「乙方依法對甲方負 有瑕疵擔保之責。」,而被告於兩造簽約前之111年3月30日 所出具之「不動產標的現況說明書」,於第39項勾選系爭房 屋無滲漏水狀況(見本院卷第23至24頁),該「不動產標的 現況說明書」於兩造簽約時,係作為系爭買賣契約之附件( 見本院卷第33至34頁)。又系爭買賣契約第9條第4項約定: 「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」 (見本院卷第27頁),則所指現況或現狀,自應符合上開「 不動產標的現況說明書」所勾選或記載之情形,不因系爭房 屋是否為中古屋而有不同。是系爭房屋既有上開不符合上開 「不動產標的現況說明書」所載無滲漏水狀況之情事,而存 有前述滲漏水瑕疵,則原告主張被告應對其負物之瑕疵擔保 責任,即屬有據。被告辯稱:依鑑定報告,系爭房屋滲漏水 原因為共用部分之承重牆、共用管道、屋頂破損等原因所致 ,此部分修繕屬管理委員會之義務,原告應向管理委員會請 求修繕一節,則系爭房屋所在之公寓大廈管理委員會就系爭 房屋共用部分應否負修繕義務,此與被告依兩造間系爭買賣 契約應否對原告負物 之瑕疵擔保責任,係屬二事,依前開 說明,公寓大廈管理委員會之修繕之責,並不排除出賣人之 瑕疵擔保責任。是被告以上開理由抗辯其毋庸對原告負瑕疵 擔保責任云云,洵無足採。原告依民法第359條請求減少價 金,並依民法第179條規定請求返還價金,應屬有據。   ⑶經本院囑託住宅消保會鑑定結果,系爭房屋如無滲漏水瑕疵 ,則系爭房屋(含頂樓增建物)連同其基地(即系爭房地) 於111年8月間之合理市價為總價2,168萬元;系爭房地有前 述滲漏水瑕疵,於111年8月間之合理市價需扣除系爭房地價 值(市價)減損之金額以2%計算,即需扣除433,600元,合 計為總價21,246,400元(參鑑定報告第15頁)。是因系爭房 屋因有前述滲漏水之瑕疵,致系爭買賣契約成立時,系爭房 地減少價值之比例為2%。而原告係以總價2,125萬元向被告 購買系爭房地,是原告得請求減少之價金應為425,000元( 計算式:2,125萬元×2%=425,000元)。因此,原告依民法第 179條不當得利返還請求權得請求被告返還之價金,應為425 ,000元。至被告辯稱:以上開鑑定結果之2,168萬元扣除鑑 定報告所鑑定之修復費用130,900元,為21,549,100元,而 系爭房地買賣總價已由原來之2,200萬元降為2,125萬元,低 於21,549,100元,故原告並無受有損害一節,則查,依被告 前開所辯,系爭買賣契約總價自2,200萬元降為2,125萬元之 原因,並非因系爭房屋有滲漏水之瑕疵而降價,且買受人因 物有瑕疵而請求減少價金,應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之 應有價值比較後,再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比 例,計算其應減少之數額,業如前述。故被告上開所辯,即 乏依據,洵無足採。  ㈡就原告依民法第184條第1項前段、第179條請求被告給付冷氣 清潔費7,500元部分:  1.原告主張兩造間系爭買賣約定系爭房屋原租約隨買賣移轉, 即應包含所有用於租房管理之約定與款項,買方則須一併承 擔租約所定責任義務,而原租約訂定房客因飼養寵物另需於 退租時繳納冷氣清潔費每室2,500元,但被告於系爭買賣契 約簽約日隔月即同年9月份以優惠減價等語術前向703、706 、801室房客收取低於約定金額之數額各1,500元,3室共計4 ,500元,惟故意未告知原告,且被告實際上尚未清洗冷氣, 日後原告清理冷氣時,並無法自清潔業者取得折扣減免,減 額收費形同減少補貼,被告又拒不將預收之4,500元交付原 告,屬侵占、詐欺,故依民法第184條第1項前段、第179條 請求被告賠償7,500元(2,500元×3=7,500元)一節。被告則 辯稱:被告向703、706、801室房客收取每室1,500元之冷氣 機清費共計4,500元,被告已於112年7月10日將該4,500元以 郵政匯票寄交原告等語。  2.原告於本件112年9月22日言詞辯論期日不爭執被告已於本件 訴訟繫屬中交付其4,500元,惟主張仍要請求差額3,000元等 語(見本院卷第131頁)。是原告此項請求,其中4,500元, 被告既已給付與原告,原告此項損害已獲填補,即不得再向 被告為請求;其餘3,000元部分,則按侵權行為,即不法侵 害他人權利之行為,屬於所謂違法行為之一種,債務不履行 為債務人侵害債權之行為,性質上雖亦屬侵權行為,但法律 另有關於債務不履行之規定,故關於侵權行為之規定,於債 務不履行不適用之(最高法院111年度台上字第2877號判決 意旨參照),是原告既稱兩造間有其前述主張之契約關係存 在,則依上開說明,被告未依約履行,係屬債務人侵害債權 之行為,原告無從依民法第184條第1項前段侵權行為損害賠 償請求權請求被告賠償3,000元。  3.次按民法第179條規定:「無法律上之原因而受利益,致他 人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已 不存在者,亦同。」。而依不當得利之法則請求返還不當得 利,以無法律上之原因而受利益,致他人受有損害為其要件 ,故其得請求返還之範圍,應以對方所受之利益為度,非以 請求人所受損害若干為準(最高法院61年台上字第1695號裁 判要旨參照)。本件被告向系爭房屋承租人預收之冷氣清潔 費合計為4,500元,是其縱因此獲有不當利益,其所受之利 益僅為4,500元,非7,500元。而被告業已返還原告4,500元 ,其餘3,000元,縱屬原告所受損害,依上說明,原告亦無 從依不當得利之法則請求被告返還。  4.職是,原告依民法第184條第1項前段、第179條規定,請求 被告給付7,500元本息,為無理由,無從准許。 五、綜上所述,原告依民法第359條主張減少價金後,依同法第1 79條請求被告返還425,000元,及自起訴狀繕本送達翌日即1 12年7月7日起(見本院卷第95頁送達證書)至清償日止,按 年息5%計算之法定遲延利息,為有理由,應予准許;逾此部 分之請求,為無理由,應予駁回。 六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行,經核 原告勝訴部分,因所命給付金額未逾50萬元,爰依職權宣告 假執行,並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行 。至原告敗訴部分,其此部分假執行之聲請則失去依據,應 併駁回。 七、本件事證已臻明確,兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法,經斟酌後,核與判決結果無影響,毋庸一一贅 列,附此敘明。 八、結論:本件原告之訴為一部有理由、一部無理由,依民事訴   訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第3   92條,判決如主文。 中  華  民  國  113  年  11  月  8   日          民事第五庭  法 官 黃信樺 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  11  月  8   日                 書記官 楊振宗 不動產附表: 土地:    編 號 土  地  坐    落   權  利 範  圍 縣 市 鄉鎮市區 段   小 段 地  號 1 新北市 蘆洲區 光華 12 17610/0000000 建物: 編號 建物建號 門牌號碼 權利範圍 備註 1 新北市○○區○○段0000○號 新北市○○區○○街00巷00弄0號7樓 1/1 1.共有部分8594建號(權利範圍176/10000) 2.含頂樓增建物 2 新北市○○區○○段0000○號 新北市○○區○○街00巷00弄0號地下一層樓 10/450 共有部分8594建號(權利範圍144/10000)

2024-11-08

PCDV-112-訴-1500-20241108-1

彰簡
彰化簡易庭

返還不當得利

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 113年度彰簡字第507號 原 告 黃振昌 被 告 謝慶錡 上列當事人間請求返還不當得利事件,本院於民國113年10月7日 言詞辯論終結,判決如下: 主 文 一、被告應給付原告新臺幣30萬5,660元,及自民國113年5月26 日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決第一項得假執行;但被告如以新臺幣30萬5,660元為 原告預供擔保,得免為假執行。   事實及理由 一、原告主張:被告於民國111年10月17日向原告承攬位於彰化 縣○○鎮○○巷000號房屋(下稱房屋)之整修工程(下稱系爭 工程),約定完工日期為112年1月20日,且工程款為新臺幣 (下同)105萬元,而原告嗣已陸續給付被告工程款合計96 萬元。詎被告所施做之系爭工程卻有前埕水泥路面嚴重龜裂 、防盜及爬鐵口防護窗未拆卸電鍍及烤漆、外牆油漆嚴重剝 落、室內檜木門與窗戶油漆嚴重失敗、欄杆斷裂、窗框水泥 剝落、門檻破損、未於預留柱防鏽粉刷、未打除門檔與水泥 地面、未抹平圍牆、原告所有之在旁矮房受損、堆放油漆與 有機溶劑造成地板毀損、在地板堆放廢棄物等瑕疵,及擅自 打除預留柱而造成原告受有預留柱損害3萬6,000元,原告遂 於112年5月31日以台中民權路郵局第942號存證信函通知被 告限期修補,但被告並未收受該存證信函,原告乃於112年9 月2日將該存證信函拍照後以LINE傳送予被告,並經被告讀 取,然被告仍置之不理,原告因此就上開瑕疵,委請訴外人 育昌工程行對於房屋外側牆壁清洗與油漆工程予以估價,所 需之工程費用為14萬8,000元,並自行委由育昌工程行進行 房屋內部油漆與整修工程,而支付工程費用17萬6,660元給 育昌工程行,及另委由見彰清潔清洗地板,而支付清潔費1 萬5,000元給見彰清潔。因房屋外側牆壁清洗與油漆工程所 需之工程費用為14萬8,000元,且被告未施做預留柱防鏽粉 刷之工程款為2萬元,故原告依民法第494條之規定請求減少 被告之報酬即工程款16萬8,000元(即:14萬8,000元+2萬元 =16萬8,000元);而經減少工程款16萬8,000元後,被告就 系爭工程所得請求之工程款應僅為88萬2,000元(即:105萬 元-16萬8,000元=88萬2,000元),但原告卻已給付被告工程 款96萬元,顯見被告就系爭工程已溢領工程款7萬8,000元( 即:96萬元-88萬2,000元=7萬8,000元)。故原告依序依民 法第493條第2項之規定與不完全給付法律關係、民法第179 條、第495條第1項之規定,請求被告償還其支付給育昌工程 行及見彰清潔之工程費用17萬6,660元與清潔費1萬5,000元 、返還溢領之工程款7萬8,000元、賠償預留柱損害3萬6,000 元等合計30萬5,660元(即:17萬6,660元+1萬5,000元+7萬8 ,000元+3萬6,000元=30萬5,660元)等語,並聲明:被告應 給付原告30萬5,660元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止,按週年利率百分之5計算之利息。 二、被告未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作何聲明或陳述 。 三、原告主張之上開事實,業經其提出兩造簽署之估價單、房屋 瑕疵照片、房屋現況照片、台中民權路郵局第942號存證信 函、LINE紀錄、育昌工程行與見彰清潔所出具之估價單、帳 戶交易明細、收據為證(見本院卷第13至55、73至309、333 至351頁),而已於相當時期受合法通知之未到庭被告亦未 提出書狀爭執,則依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3 項前段、第1項前段之規定,應視同自認,故堪認上開事實 為真正。從而,原告依序依民法第493條第2項之規定與不完 全給付法律關係、民法第179條、第495條第1項之規定,請 求被告償還其支付給育昌工程行及見彰清潔之工程費用17萬 6,660元與清潔費1萬5,000元、返還溢領之工程款7萬8,000 元、賠償預留柱損害3萬6,000元等合計30萬5,660元,及自 起訴狀繕本送達翌日即113年5月26日(見本院卷第69頁)起 至清償日止,按週年利率百分之5計算之法定遲延利息,為 有理由,應予准許。 四、關於假執行之說明:原告勝訴部分,所命給付金額未逾50萬 元,爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第5款之 規定,依職權宣告假執行;並依民事訴訟法第436條第2項、 第392條第2項之規定,依職權酌定相當擔保金額,宣告被告 預供擔保,得免為假執行。 五、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中  華  民  國  113  年  10  月  25  日 彰化簡易庭 法 官 許嘉仁 以上正本係照原本作成。 如不服本判決,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須按 他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者,應一併繳 納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  10  月  25  日         書記官 陳火典

2024-10-25

CHEV-113-彰簡-507-20241025-1

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