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遷讓房屋

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第410號上訴人董馨濃訴訟代理人吳文虎律師被上訴人劉美珍上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國113年7月 5日臺灣苗栗地方法院113年度訴字第213號第一審判決提起上訴，本院於113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國112年9月28日向訴外人彭○正購入門牌號碼為○○縣○○鄉○○村○○○路00號房屋（下稱系爭房屋），並於同年12月28日移轉所有權登記完畢。上訴人雖於107 年4月間與彭○正，就系爭房屋0樓簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期1年及每月租金新臺幣（下同）1萬 3,500元，且彭○正於租賃期限屆至後，因持續收取租金而使其與上訴人間成立不定期租賃契約（下稱系爭不定期租賃關係）。惟依民法第425條第2項規定，系爭不定期租賃關係對伊不繼續存在，然上訴人無權占用系爭房屋0樓，經伊催告仍拒不返還，上訴人應一併返還占用系爭房屋0樓之不當得利（自112年12月28日起至返還系爭房屋0樓止，下稱系爭期間），且訴外人彭○玲並未將系爭租約之押租金2萬7,000元轉交予伊等情。爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，求為命：㈠上訴人應將系爭房屋0樓騰空返還被上訴人。㈡上訴人應於系爭期間按月給付被上訴人1萬3,500元之判決（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴）。並答辯聲明：如主文所示。二、上訴人則以：伊於系爭租約之租賃期滿後，與彭○正成立系爭不定期租賃關係，被上訴人買受系爭房屋自應概括承受。伊已於113年7月18日將系爭房屋0樓騰空，並請彭○玲轉告知被上訴人，被上訴人請求伊應將系爭房屋0樓騰空返還，已無必要。被上訴人請求伊返還不當得利應有土地法第97條規定之適用，法定租金僅為5,620元，遠低於被上訴人所主張每月1萬3,500元之金額，另彭○玲復將押租金2萬7,000元轉交予被上訴人，伊得主張扣抵，經相互扣抵後，上開押租金尚有餘額等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、爭點整理：　　　　㈠兩造不爭執事項（見本院卷第190-191頁）：　⒈彭○正前於107年4月間與上訴人簽署系爭租約，將系爭房屋出租與上訴人，約定租賃期限為1年（系爭租約第2條），租金為每月1萬3,500元（系爭租約第3條）。依苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書、苗栗縣苗栗地政事務所建物所有權狀及現況外觀照片（見原審卷第21、29、67至69頁），上訴人承租系爭房屋僅為0樓部分。　⒉系爭租約所載租期屆滿後，彭○正仍持續收取租金，未就上訴人繼續占用系爭房屋0樓乙事為反對之意思，是上訴人與彭文正間成立系爭不定期租賃關係。　⒊被上訴人係112年12月28日登記取得系爭房屋所有權。　⒋上訴人並未繳納112年12月之租金予彭○煙或彭○正收受。　　以上雙方所不爭執之事實，並有苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書、土地及系爭房屋之所有權狀、房屋租賃契約書為證（見原審卷第21至23、75至87頁），應堪信為真正，上開事實，本院均採為判決之基礎。　㈡兩造爭執事項：　⒈被上訴人依民法767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋0樓，是否有理由？　⒉被上訴人依民法第179條規定請求上訴人返還不當得利（於系爭期間按月給付1萬3,500元），是否有理由？　　⑴本件占有之利益應如何計算？　　⑵有無土地法第97條規定之適用？　⒊上訴人以系爭租約之押租金予以扣抵，是否有理由？　四、本院之判斷：　㈠被上訴人依民法767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋0樓，應有理由：　⒈上訴人固抗辯：伊與彭○正成立系爭不定期租賃關係，被上訴人買受系爭房屋自應概括承受，伊非無權占有云云，然為被上訴人所否認，上訴人自應就其取得占有系爭房屋有正當權源之事實負舉證責任。　⒉按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。經查，參見上開不爭執事項第⒈、⒉點所示，上訴人及彭○正間就系爭房屋0樓成立系爭不定期租賃關係，惟系爭租約未經公證，有系爭租約影本在卷可稽（見原審卷第79至87頁），依民法第425條第2項規定，自不適用同條第1項買賣不破租賃之規定。又被上訴人於112年12月28日取得系爭房屋所有權後，業已寄發存證信函通知上訴人騰空搬離乙情，有原證3 之存證信函足參（見原審卷第31至39頁），被上訴人既未與上訴人簽訂新的租賃契約，上訴人亦無給付112年12月之租金，足認被上訴人無向上訴人收取任何租金之事為真，故上訴人抗辯被上訴人應承受其與彭○正間之系爭不定期租賃關係，自屬無據。　⒊上訴人辯稱：伊已於113年7月18日將系爭房屋0樓騰空，並通知被上訴人，本件被上訴人再請求伊騰空返還系爭房屋0樓部分，已無權利保護必要云云。惟細查上訴人及彭○玲間LIN E對話內容記載：「…2024/08/07（三）11：42（彭○玲niko ）這些...？？？11：46（Q-looipop）：等您水單。11：46 （彭○玲niko）"已經跟你說過，我打電話去清潔隊問過了，不需要水單"…」等語（見本院卷第79頁），及參見被上訴人所提113年10月25日、同年11月27日之系爭房屋0樓門口及室內照片（見本院卷第111至113、239至243、291至293頁），足認上訴人於系爭房屋0樓屋外堆置部分雜物及大型冰箱、屋內仍懸置2幅掛畫等物，且上訴人復未舉證證明其已會同被上訴人就系爭房屋0樓點交並交還鑰匙，足認被上訴人對於其所有物（即系爭房屋0樓屋內及物外出入空間），仍處於無法自由全面支配狀態，其所有權仍受侵害，被上訴人自得請求上訴人排除侵害並返還所有物。是上訴人抗辯其已於 113年7月18日將系爭房屋0樓騰空云云，殊非可取。　⒋次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。上訴人不得執系爭不定期租賃關係對被上訴人抗辯為有權占有，故被上訴人依前揭規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋0樓，為有理由。上訴人此部分辯稱被上訴人請求騰空返還系爭房屋0樓無權利保護必要云云，應非可採。　㈡被上訴人請求上訴人返還不當得利，且以每月1萬3,500元計算其價額，應予准許：　⒈另按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、110年度台上字第1290號判決意旨參照）。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號原判例意旨參照）。至於算定相當於租金之不當得利，除可斟酌不動產坐落位置、工商業繁榮程度、未來發展潛力及利用不動產之經濟價值、鄰地租金比較等因素外（最高法院102年度台上字第912號判決意旨參照)，並得參酌原租約約定之租金數額，作爲計算標準（最高法院95年度台上字第82號判決意旨參照）。　⒉上訴人於被上訴人取得系爭房屋之所有權後，已無合法權源，而仍繼續占有使用系爭房屋0樓，應屬無法律上原因而受有利益；又被上訴人因上訴人未能騰空返還系爭房屋0樓，致使其無法自由全面支配系爭房屋0樓，自受有損害，依上說明，被上訴人請求上訴人返還於系爭期間之不當得利，核屬有據。查，上訴人自承系爭房屋0樓係作為包裝出貨之倉庫使用，司機均是至該處收件等語，並有被上訴人所提網頁資料、現場照片可稽（見本院卷第271、153、157至159頁），足見上訴人係做棒棒糖異想世界有限公司之商業經營之用，非一般供住宅用之房屋可比，算定相當於租金之不當得利數額，自不受土地法關於法定最高限額租金數額之限制。爰審酌上訴人已陳稱無送請鑑定估價之必要等語（見本院卷第188頁），依前開不爭執事項第⒈點所示，上訴人原承租之租金每月即為1萬3,500元，而被上訴人就系爭房屋2樓，現以每月1萬7,850元出租予第三人余○芳，有被上訴人所提房屋租賃契約書節本、給付租金截圖為據（見本院卷第245至253頁），可認被上訴人主張以系爭租約之約定租金數額1萬3,500元，符合出租系爭房屋0樓目前依一般情形客觀上可獲取之租金價額，被上訴人並以此為計算上訴人因無權占有系爭房屋0樓所受占有利益之價額，應無不當。則被上訴人請求上訴人返還於系爭期間之不當得利，並以每月1萬3,500元計算其價額，即屬正當。　㈢至上訴人與彭○正（或彭○玲）間之系爭契約所涉押租金返還，或如何交還系爭押租金等爭議，要與被上訴人無涉。況參見前開上訴人及彭○玲間LINE對話內容記載：「…（2024/08/ 06（二）15：31（Q-looipop）：請問押金在誰那裡？15：3 9（彭○玲niko）"東西都處理好了嗎?因為我人在台北，我會委託現任屋主代為查收，還有調水、電的費用，如沒有問題，再麻煩妳將鑰匙交還，我會請她退押金給妳。"15：42（Q -looipop）：押金在新屋主那了嗎？15：43（彭○玲niko）" 還沒啊…"…15：47（彭○玲niko）"…就是還沒有轉啊"…」等語（見本院卷第77至79頁），顯見彭○玲並未將系爭租約之押租金轉交予被上訴人收受，且被上訴人未曾同意由上訴人以押租金扣抵本件上訴人應返還不當得利之價額，上訴人抗辯其得以前開押租金扣抵本件不當得利之價額云云，顯屬無據。　五、末按民事訴訟法第276條第1項規定，未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：1.法院應依職權調查之事項；2.該事項不甚延滯訴訟者；3.因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者；4.依其他情形顯失公平者。第2項規定，前項第3款事由應釋明之。查上訴人於113年7月23日提起本件上訴時，即已知悉被上訴人請求騰空返還系爭房屋0樓，且如前所述，上訴人於系爭房屋0樓屋外堆置部分雜物及大型冰箱、屋內仍懸置2幅掛畫等情，兩造於113年10月25日本院準備程序中亦就上訴人是否已將系爭房屋0樓騰空，並委請彭○玲轉告知被上訴人等節互為攻防，並經本院當庭曉諭兩造將系爭房屋 0樓現況拍照舉證，被上訴人復於同年11月21日檢附113年10 月25日當日照片（見本院卷第239至243頁）作為攻擊、防禦之證物，詎上訴人遲至第二審準備程序終結後，於113年11 月27日行言詞辯論程序時，始另行以民事言詞辯論意旨狀抗辯聲請傳訊證人張○芳、徐○駿及邱○語等3人，及函詢苗栗縣警察局苗栗分局鶴岡派出所報案紀錄，欲證明其已於113年7 月18日騰空系爭房屋0樓情形（見本院卷第277至279頁），惟此防禦方法有礙本件訴訟之終結，上訴人復未能釋明其逾時提出有何合於民事訴訟法第447條第1項但書或同法第276 條第1項但書規定情形，是本院認為上訴人提出上開新防禦方法，違反前揭規定，爰不准其提出。六、綜上所述，被上訴人依依民法767條第1項前段、第179條前段規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋0樓，及自112年12月 28日起至騰空返還系爭房屋0樓之日止，按月給付被上訴人1 萬3,500元，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決，並依聲請為附條件之准予假執行之宣告，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　民事第九庭　　審判長法　官　劉長宜　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　杭起鶴　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭玄義正本係照原本作成。　　　不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖家莉　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日

2024-12-18

TCHV-113-上易-410-20241218-1

訴

臺灣桃園地方法院

返還不當得利等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1124號原告張芳瑜方明寬共同訴訟代理人顏碧志律師被告古盛雄訴訟代理人顏文正律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國113年11月1 9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文核定被告就原告所有坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○地號土地，自民國一一三年三月十四日起，每月租金為新臺幣肆萬柒仟柒佰參拾壹元。被告應自民國一一三年三月十四日起至騰空返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣肆萬柒仟柒佰參拾壹元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第二項於原告以新臺幣壹佰玖拾萬玖仟貳佰肆拾元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰柒拾貳萬柒仟柒佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：（一）原告於民國112年12月28日拍定買受坐落桃園市○鎮區○○段 00○00地號土地（原告應有部分各2分之1，下合稱系爭土地），並於113年3月13日取得權利移轉證書。惟被告以其所有桃園市○鎮區○○段000○號建物（門牌號碼：桃園市○鎮區○○路00號，下稱系爭建物）佔用系爭土地，無法律上原因而享有使用、收益系爭土地之利益，致原告受有損害，原告得依不當得利之法律關係，請求被告給付自113年3月 14日起至騰空返還系爭土地之日止之不當得利。退言之，本件倘有民法第425條之1第1項規定之適用，則原告依同條第2項規定，請求法院核定租金數額為每月新臺幣（下同）4萬7,731元，並依租賃契約之法律關係，請求被告給付租金等語。（二）並聲明：　　1.先位聲明：⑴被告應自113年3月14日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告4萬7,731元；⑵願供擔保請准宣告假執行。　　2.備位聲明：⑴核定被告就原告所有系爭土地自113年3月14 日起，每月應給付原告之租金為4萬7,731元；⑵被告應自1 13年3月14日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告4萬7,731元；⑶願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：（一）被告因與訴外人古明樺有信託關係而登記為系爭建物所有權人，系爭建物之處分權仍屬古明樺所有，原告對被告所為請求有所不當。另被告於102年3月27日無償提供古明樺以其所有系爭建物使用系爭土地，原告於投標時既已知悉，自應繼受該使用借貸關係，被告要無不當得利；另原告主張之租金數額顯有過高，不符行情等語，以資抗辯。（二）並答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、關於本件應適用之法律：（一）土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第 425條之1定有明文。（二）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條定有明文。（三）依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方基地租賃之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限。另舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。又土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第 16條定有明文。（四）稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。信託法第1條定有明文。信託關係是一種委託他人管理或處分財產的法律關係，信託財產之移轉或其他處分，乃委託人將信託財產之管理權或處分權授予受託人之方法。按信託法第1條規定，信託契約為要物行為，因信託財產之移轉或其他處分而生效；又於信託關係存續期間，信託財產之所有權人或其他權利人並非委託人，而係受託人。四、得心證之理由：（一）兩造間推定有租賃關係：　　1.本件原告主張：系爭土地前為被告所有，其上有系爭建物，原告因強制執行之拍賣而於113年3月13日取得系爭土地應有部分各2分之1等語，並提出本院不動產權利移轉證書、土地登記謄本等件為證（見本院卷第15至24、57至59頁），並經本院調取112年度司執字第54988號卷宗核閱屬實，且為被告所不爭執，堪可採認。　　2.另依卷附建物登記謄本所示（見本院卷第61頁），系爭建物前於105年10月4日以信託為原因而移轉登記為被告所有，委託人為古明樺，依信託法第1條規定，在信託期間，被告就是系爭建物的所有權人。被告抗辯其僅為受託人，系爭建物之處分權仍屬委託人即古明樺云云，顯然誤會了信託制度的構造。　　3.據此，系爭土地前為被告所有，其上有被告所有之系爭建物，原告買受系爭土地，此等事實合乎民法第425條之1第 1項前段規定，兩造間推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係。（二）關於酌定及給付租金之請求：　　1.兩造間有前開租賃關係，然為被告否認，兩造不能協議租金數額甚明，原告自得依民法第425條之1第2項規定，請求法院定之。　　2.依卷附經濟部商工登記公示資料查詢結果所示，系爭建物先後作為諸多公司所在地（見本院卷第25至39頁），現尚有訴外人高生營造有限公司、玄古股份有限公司設立（見本院卷第31、37頁），其並非專供居住使用甚明，自不適用土地法第105條準用同法第97條第1項之規定。　　3.原告主張之金額，乃以本院委託安信不動產估價師事務所鑑定之結果為本，確有所據，應予准許，其進而依租賃契約之法律關係，請求被告給付租金，亦有理由，應併為准許之。被告空言抗辯其金額過高云云，自無可採。（三）被告另執前詞，抗辯其與古明樺間有使用借貸關係，並應由原告繼受云云：　　1.使用借貸契約為債權契約，僅具相對性，本件被告所稱使用借貸契約，縱使存在，亦僅能拘束被告與古明樺，不得對抗（不是契約當事人的）原告。　　2.被告雖然沒有引用相關的裁判字號，但此部分抗辯應該是要援引最高法院發展出的「買賣不破使用借貸」、「債權物權化」等理論（諸如該院96年度台上字第1526號、98年度台上字第1319號、100年度台上字第463號、101年度台上字第1834號判決、101年度台上字第437號裁定）。然而，那些裁判的見解，沒有任何實證法上的依據，又使用借貸並無類似「買賣不破租賃」的規定，這不是法律漏洞，沒有類推適用或進行法律續造的空間。　　3.更重要的是，如被告般的借用人，不值得以破壞債之相對性為代價而給予特殊保護：　　　⑴被告所陳司法實務的「債權物權化」理論，切入點都是，如同原告的第三人於受讓土地時，「知悉」其所受讓土地上建物有一事，但這個「知悉」為什麼在利益衡量上舉足輕重、為什麼足可決定誠實信用原則的適用與否、甚至可以創造出法律上不存在的債權契約公示制度，最高法院始終沒有正面說明。　　　⑵事實上，借用人在借用土地之初，也同樣「知悉」使用借貸契約為債權契約、不得對抗第三人、法律上並無買賣不破使用借貸之規定、若貸與人將土地所有權移轉於第三人，借用人就可能會面臨第三人行使物上請求權、請求拆屋還地的主張。正如第三人不能推稱不曉得土地上有使用借貸契約的存在，因為建物早就蓋在那裡、第三人本來就應該跟前手所有權人也就是貸與人問清楚，借用人同樣不能藉口自己不懂法律所以不知道這些，因為法律早就規定在那裡。　　　⑶無論對借用人、貸與人或是第三人來說，法律是一樣的法律，「知悉」是一樣的「知悉」，為什麼第三人因為「知悉」而必須退讓，借用人同樣「知悉」卻能優先獲得法律的保障？為什麼第三人的「知悉」在法律上這麼重要，借用人的「知悉」在法律上卻無關緊要？最高法院從不正面說明，而本院的答案是，這些「知悉」其實都不重要，因為按照法律的規定，在判斷使用借貸契約得否對抗第三人時，不需要考慮當事人「知悉」與否。　　4.據此，被告此部分抗辯，縱使其所陳事實全部為真，在法律上亦顯無理由。五、綜上所述，原告先位之訴依不當得利之法律關係，請求被告自113年3月14日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告4萬7,731元，為無理由，應予駁回；原告備位之訴依民法第425條之1第2項規定，請求核定被告就系爭土地自113年3 月14日起，每月租金為4萬7,731元，並依租賃契約之法律關係，請求被告自113年3月14日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告4萬7,731元，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。七、原告先位之訴既經駁回，此部分假執行之聲請為無理由，應併予駁回；原告備位之訴則獲勝訴判決，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核屬有據，爰酌定相當擔保金額分別准許之。八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1項、第78條、第79條定有明文。本件雖為一部勝訴、一部敗訴之判決，然原告係先位之訴敗訴、備位之訴勝訴，而其先備位之訴均係就被告享有占有、使用、收益系爭土地，受有本應歸屬於原告之利益而請求給付，則本件訴訟費用應由被告負擔，始屬公允，爰判決如主文第4項。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113　年　　12　　月　　6　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　孫健智正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許文齊

2024-12-06

TYDV-113-訴-1124-20241206-1

豐簡

豐原簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度豐簡字第670號原告葉玲雅訴訟代理人蔡芳宜律師被告劉文筆徐信春上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應自門牌號碼臺中市○○區○○巷00號之未辦保存登記建物遷出，並騰空遷讓返還予原告。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：緣門牌號碼臺中市○○區○○巷00號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）原為訴外人禹東海所有，禹東海與被告劉文筆於民國103年9月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由禹東海將系爭建物出租予被告劉文筆，租賃期間自103年9月1日起至104年8月31日止，嗣系爭租約所載租賃期限屆至後，禹東海雖未與被告劉文筆換約，惟禹東海與被告劉文筆之配偶即被告徐信春仍於104年9月1日在系爭租約內房屋收付款明細欄上載明續約，且被告迄今仍繼續使用系爭建物，是被告與禹東海間成立不定期租賃契約（下稱系爭不定期租賃），並未經公證。嗣原告於113年3月27日向禹東海購買系爭建物，於113年4月間辦理變更系爭建物稅籍證明登記完竣，現為系爭建物之納稅義務人，經原告於113年5 月17日寄發存證信函，表示不同意將系爭建物出租予被告，請求被告於文到30日內遷出系爭建物，被告徐信春則於113 年5月20日收受。依民法第425條第2項之規定，被告不得對原告主張買賣不破租賃，詎被告迄今仍拒不搬遷，自屬無權占有系爭建物，並侵害原告對於系爭建物之事實上處分權。爰依民法第767條第2項準用同條第1項前段、第962條前段、第184條第1項前段、第179條規定，請求擇一為有利之判決等語。並聲明：㈠被告2人應自系爭建物遷出，並騰空遷讓返還予原告。㈡請依職權宣告假執行。二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：　㈠原告主張之上開事實，業據其提出臺中市○○地○○○○○○○○○○○○○ ○○○路○○○○號碼000112號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、不動產買賣契約書、系爭租約、現場照片等件為證（見本院卷第25至34、123至130、147至159頁）。而被告對原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3項準用第1項之規定，應視同自認，堪信原告此部分之主張為真實。　㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；再出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第450條第1項、第451條、第425條分別規定甚明。又民法第425條規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開規定之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第17 23號判決意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文。再按是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有（最高法院106 年度台上字第187號判決意旨參照）。㈢經查，觀諸卷附由被告劉文筆與禹東海所簽訂之系爭租約，租賃期限自103年9月1日起至104年8月31日止，於租賃期限屆至後，雙方並未換約，僅由被告徐信春與禹東海於系爭租約內「房租收付款明細」欄第2行載明「104年9月1日起」、「續約」等文字，惟未約定租賃期間，有系爭租約在卷可憑（見本院卷第147至157頁），依民法第451條規定，視為被告與禹東海間自104年9月1日起另成立一不定期租賃契約（即系爭不定期租賃）。嗣禹東海於113年3月27日將系爭建物出售予原告，並以原告為系爭建物之納稅義務人，此有不動產買賣契約書、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書在卷可證（見本院卷第25、123至130頁），因系爭不定期租賃未經公證且未定期限，依民法第425條第2項規定，無民法第42 5條第1項規定之適用，系爭不定期租賃自不拘束原告，況原告已於113年5月17日寄發台中雙十路郵局存證號碼000112號存證信函予被告，告知系爭建物已由原告買受並取得事實上處分權，因原告不同意將系爭建物出租予被告，請求被告於文到30日內自行搬遷並點交返還系爭建物予原告，經被告徐信春於113年5月20日收受該函，有該存證信函及收件回執2 紙附卷足憑（見本院卷第27至34頁）。從而，原告既為系爭建物之事實上處分權人，且被告未經原告同意而繼續占有系爭建物，受有占有之利益，且無法律上原因，致原告受有損害，則原告依民法第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物予原告，自屬有據，應予准許。㈣又原告依不當得利之法律關係，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告部分，既經本院認有理由而准許在案，則原告另依民法第767條第2項準用同條第1項前段、第962條前段、第184條第1項前段規定為同一請求部分，即無庸審酌，併予敘明。四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告自系爭建物遷出，並騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。五、本判決係適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　豐原簡易庭　　法　官林冠宇以上為正本係照原本作成中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官林錦源　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

2024-11-29

FYEV-113-豐簡-670-20241129-1

上易

臺灣高等法院

遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第419號上訴人易錞工程有限公司法定代理人陳聖文上訴人陳錦錡被上訴人陳傑明訴訟代理人翁瑞麟律師複代理人黃建章律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1 0月31日臺灣桃園地方法院111年度訴字第2016號第一審判決提起上訴，本院於113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　上訴人易錞工程有限公司（下稱易錞公司）、陳錦錡（與易錞公司合稱上訴人）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、被上訴人主張：伊於民國111年6月21日，經由原法院民事執行處（下稱執行法院）109年度司執字第9346號給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍定原為陳錦錡所有如原判決附表（下稱附表）所示土地及建物（下稱系爭房屋，合稱系爭房地），並於同年7月4日經核發不動產權利移轉證書，取得系爭房地所有權。詎陳錦錡稱其於108年12月25日，以每月租金新臺幣（下同）1,000元，將系爭房屋1樓出租予易錞公司，約定租期自109年1月1日起至124年12月31日止（下稱系爭租約），系爭房屋現由易錞公司占有使用迄今。惟系爭租約租期逾5年，且未經公證，無民法第425條第1項之適用，易錞公司為無權占用，陳錦錡亦不得據以拒絕交付系爭房地。爰依民法第348條第1項規定，請求陳錦錡，及依民法第767條第1項前段、中段規定，請求易錞公司，將系爭房地騰空返還予伊；且願供擔保請准宣告假執行（原審判決駁回被上訴人請求給付相當租金之不當得利部分，未據被上訴人上訴，非本院審理範圍，不予贅述）。二、上訴人則以：陳錦錡於108年12月25日將系爭房屋1樓出租予易錞公司，約定租期自109年1月1日起至124年12月31日止，依民法第425條第1項規定，系爭租約對被上訴人仍繼續存在。民法第425條第2項規定應作目的性限縮解釋，系爭租約租期未逾5年部分（即至113年12月31日止）仍有民法第425條第1項買賣不破租賃之適用，逾5年部分始有同條第2項規定之適用。強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，出賣人於未交付標的物前繼續占有該物，僅屬債務不履行，而非無權占有。系爭房地於拍賣公告上載明拍定後不點交，陳錦錡未將系爭房地交付予被上訴人，占有系爭房地難謂為無權占有。附表編號2建物為未辦保存登記建物，被上訴人僅取得事實上處分權，不能主張物上請求權，且系爭房屋與桃園市○○區○○○路000號房屋相通且共用空間，不能命伊遷讓返還系爭房屋等語，資為抗辯。三、除確定部分外，原審判決上訴人應將系爭房地全部騰空返還予被上訴人。上訴人不服提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。　　四、兩造不爭執事項（見原審卷第256至259頁）： (一)系爭房地原為陳錦錡所有，經陳錦錡之債權人聲請強制執行，執行法院以系爭執行事件拍賣系爭房地，被上訴人於111 年6月21日以1,672萬元拍定，經執行法院於同年7月4日核發不動產移轉證明書，取得系爭房地所有權，並於同年7月25 日登記為所有權人。 (二)系爭執行事件於系爭房地拍賣公告點交情形欄位註明：「不點交」；使用情形欄位記載：「拍賣建物與門牌號碼000號建物內部相通共用，建物範圍如何分隔，拍定後由應買人自行協商解決，建物拍定後不點交」等語。 (三)被上訴人取得系爭房地所有權後，陳錦錡未將系爭房地點交予被上訴人。系爭房屋於被上訴人取得所有權前，即由易錞公司占有使用，被上訴人取得所有權後，該公司繼續占有使用。五、被上訴人主張：伊因拍定取得系爭房地所有權，陳錦錡未依買賣契約交付系爭房地，上訴人無權占有使用伊所有系爭房地，爰依民法第348條、第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人應將系爭房地全部騰空返還予伊等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲查： (一)附表編號1所示建物（即桃園市○○區○○段000號建物，下稱00 0建號建物）為坐落桃園市○○區○○段00000地號土地上之加強磚造2層房屋，另於第一層有增建14.77平方公尺，部分占用同段000地號土地，及屋頂突出物7.77平方公尺（即暫編000 建號建物），暫編000建號建物第1層增建14.77平方公尺部分與000建號建物內部相通，屋頂突出物7.77平方公尺部分，無獨立出入口，須經由系爭房屋1樓出入，有000建號建物謄本、系爭房屋內部現況照片、系爭執行事件查封執行筆錄、桃園市楊梅地政事務所111年1月18日函附暫編000建號建物測量成果圖、拍賣公告可稽（見原審卷第53、19至23頁、本院卷第113至121頁、系爭執行事件卷二第77、108至110、 181至183頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗核閱無訛。足見增建部分（暫編000建號建物）與登記之主建物（即000 建號建物）結構相互依存，使用上亦為一體使用，結構上與使用上皆不具獨立性，增建部分乃擴張000建號建物所有權範圍，與000建號建物歸於同一所有權，合先敘明。 (二)被上訴人依民法第348條第1項規定，請求陳錦錡將系爭房地騰空交付予被上訴人，有無理由？　1.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。強制執行法上之拍賣，係屬買賣之一種，以債務人為出賣人，拍定人或得標人為買受人，依前開規定，物之出賣人即債務人自負有交付其物於買受人即拍定人之義務。又拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求上訴人遷讓（最高法院70年台上字第19號判決意旨參照）。　2.查系爭房地原為陳錦錡所有，經陳錦錡之債權人聲請強制執行，經執行法院以系爭執行事件拍賣，被上訴人於111年6月 21日拍定系爭房地，執行法院於同年7月4日核發不動產權利移轉證書，由被上訴人取得系爭房地之所有權，並於同年7 月25日登記為系爭房地所有權人；被上訴人取得系爭房地所有權後，陳錦錡未將系爭房地點交予被上訴人等情，為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈠、㈢）。系爭房地之出賣人陳錦錡依民法第348條第1項規定，負有交付系爭房地予買受人即被上訴人之義務，卻未履行，且被上訴人已於同年9月20日以通訊軟體催告陳錦錡點交系爭房地，有LINE對話紀錄可稽（見原審卷第263頁）。陳錦錡於受催告後仍未給付，自受催告時起負遲延責任，則被上訴人依民法第348條第1項規定，請求陳錦錡交付系爭房地，自屬有據。 (三)被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求易錞公司將系爭房地騰空返還被上訴人，有無理由？　　　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條第1項、第2項定有明文。前開法條第1項關於買賣不破租賃之規定，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，於當事人之權義關係影響甚鉅，故同條第2項明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃之適用。　2.被上訴人主張易錞公司占有系爭房屋，為上訴人所不爭執（見兩造不爭執事項㈢）。上訴人抗辯易錞公司與陳錦錡間系爭租約，依民法第425條第1項規定，對系爭房地之買受人即被上訴人仍繼續存在云云。查易錞公司以每月租金1,000元向陳錦錡承租系爭房屋1樓，約定租期自109年1月1日起至12 4年12月31日止，有系爭租約可稽（見原審卷第31頁），可見系爭租約為租賃期限逾5年、且未經公證之不動產租賃契約，依民法第425條第2項規定，系爭租約即無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用。是上訴人不得以系爭租約對抗被上訴人，主張系爭租約繼續存在於易錞公司與被上訴人間。上訴人執系爭租約主張有權占有，即非有據。　3.上訴人固抗辯本件應就民法第425條第2項規定為目的性限縮解釋，系爭租約5年內租期部分應排除適用云云。惟所謂目的性限縮，乃指某項規定，依法律之內在目的及規範計劃，本應設有限制，而未設有此限制，基於本質上不同之事物應為不同處理之平等原則，依法律之規範意旨限制其適用範圍，以填補法律漏洞之方法，倘無法律漏洞，自不生目的性限縮而補充之問題。審諸民法第425條第2項立法理由：「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第2項」，可見立法者衡酌長期或未定期限之租賃契約，對契約當事人之權義關係影響甚鉅，為防免弊端，避免租賃契約債權物權化效力範圍過廣，故明定須藉由公證制度，承租人始受買賣不破租賃原則之保障，長期或未定期限之租賃契約倘未經公證，即不適用民法第425條第1項買賣不破租賃，以求當事人之權利義務內容合法明確。上訴人將未經公證之長期租賃契約拆分為5年以內租期適用買賣不破租賃原則、逾5年部分則否，顯然違背立法意旨，使當事人間之法律關係不明確。上訴人是項抗辯，為不足採。　　4.又強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行法院所為「拍定後不點交」之意義，僅在於限制買受人拍定後不得向執行法院聲請點交而已，並非逕認債務人或第三人即有實體上合法占有之權源。是縱令拍賣公告上註記不點交，亦僅限制拍定人不得向執行法院聲請點交而已，不能遽認上訴人就系爭房地即有正當占用之權源，上訴人執此抗辯基於系爭租約有權占有云云，亦不足採。　5.是以，易錞公司縱因陳錦錡出租而占有使用系爭房屋，系爭房屋所有權今既已由被上訴人因拍賣而取得，是除經被上訴人同意繼續出租予易錞公司使用系爭房屋外，被上訴人未當然繼受陳錦錡出租人地位，不受系爭租約拘束，易錞公司不得以其與陳錦錡訂立之系爭租約，對被上訴人主張有占用系爭房地之正當權源。易錞公司復無法舉證其有其他合法占用系爭房地之權源。又暫編000建號建物與000建號建物歸於同一所有權，已如前述，上訴人抗辯暫編000建號建物係未辦保存登記建物，不適用物上請求權規定云云，自不足採。另 000建號建物為已辦保存登記建物，暫編000建號建物並經執行法院囑託地政機關測量面積、範圍，系爭房屋面積、範圍並無不明確之情事（見原審卷第15、17頁、系爭執行事件卷二第108至110、181至183頁），佐諸被上訴人持原審命上訴人應將系爭房地騰空返還予被上訴人之判決聲請假執行，亦無不能執行之情事，經本院調取原法院113年度司執字第102 95號假執行卷宗查核無訛。則被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求易錞公司騰空遷讓返還系爭房地予被上訴人，即屬有據。　　6.又被上訴人雖於本案確定前，以原審判決聲請假執行，經假執行事件執行法院定113年5月29日履勘並執行將系爭房地點交予被上訴人，經本院調取假執行事件卷宗查閱無訛。上訴人騰空返還予被上訴人，係被上訴人以原審判決假執行之結果，於本案判決確定前，仍應認被上訴人依民法第348條第1 項、第767條第1項前段、中段規定請求上訴人騰空返還系爭房地，有保護之必要，附此敘明。　六、綜上所述，被上訴人依民法第348條第1項規定，請求陳錦錡，及依民法第767條第1項前段、中段規定，請求易錞公司騰空返還系爭房地，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第十二庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳筱蓉　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　瑜正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林吟玲

2024-11-27

TPHV-113-上易-419-20241127-1

上

臺灣高等法院

履行契約

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第602號上訴人張盛孟訴訟代理人陳麗增律師張婉柔律師被上訴人葉文勝訴訟代理人王志陽律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國112年12 月22日臺灣新竹地方法院111年度訴字第414號第一審判決提起上訴，本院於113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決主文第一項應更正為「上訴人應給付被上訴人新臺幣伍佰陸拾壹萬陸仟伍佰陸拾陸元，及自民國一一一年十二月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」。　　事實及理由壹、程序方面：　　按於第二審為訴之變更，非經他造同意，不得為之。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1 項但書、第255條第1項第3款但書定有明文。查被上訴人於原審請求上訴人給付其新臺幣（下同）581萬0,689元本息，經原審判命上訴人如數給付；嗣被上訴人於本院請求上訴人給付其561萬6,566元本息（見本院卷二第291頁），核屬減縮應受判決事項聲明，應予准許。故原判決主文第1項判准本息逾上開部分，因被上訴人減縮起訴聲明而失其效力，先予敘明。貳、實體方面：　　　一、被上訴人主張：伊前向訴外人張盛明承租坐落新竹市○○段00 0地號土地（下稱000地號土地），面積205坪，租期自民國9 9年7月1日起至104年6月30日止，伊於承租期間，自行出資興建門牌號碼新竹市○○○路0段000○0號未辦保存登記建物（下稱系爭建物），供經營汽車保養廠使用。嗣於103年1月13 日前開土地經調解分割，分割後新增000-0地號土地（下稱系爭土地）歸上訴人所有，於上開租期屆滿後，兩造就系爭土地於104年7月1日另簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），租期自104年7月1日起至109年6月30日止，並於附註條款約定，在伊承租系爭土地5年期間，系爭建物為伊所有，若上訴人於租賃期間出售系爭土地，且買方需要系爭建物時，上訴人應依系爭建物現況市值補償伊，若買方不需要系爭建物，則由伊拆除。詎上訴人於107年9月19日，與訴外人張盛榮、張育瑄（下稱張盛榮等2人）共同將同地段000-0地號土地、系爭土地及系爭建物，以4,590萬元出售予訴外人陳美雲、謝玉玲（下稱陳美雲等2人），上訴人自應補償伊該時系爭建物市值561萬6,566元。爰依附註條款前段約定，求為判命上訴人給付伊561萬6,566元本息等語。二、上訴人則以：依系爭租約全文，可知附註條款之真意及立約目的，為伊若於租賃期間出售系爭土地，造成被上訴人無法繼續使用系爭建物受有損害，伊始須補償被上訴人，若無前開情形，則無附註條款適用。而陳美雲等2人並不需要系爭建物，被上訴人亦未舉證證明該停止條件已成就，自無請求補償權利。縱認該停止條件已成就，附註條款之法律性質，為損害賠償總額預定違約金，被上訴人未證明其受有損害，自不得請求，若得請求，則應予酌減金額；另廣地不動產估價師事務所（下稱廣地事務所）估價鑑定系爭建物市值過高，亦屬有誤等語。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決（除減縮部分外）廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人於本院減縮起訴聲明如上所示，並答辯聲明：上訴駁回。　四、兩造不爭執事項（見本院卷一第237-238頁）：　　　㈠被上訴人於99年4月24日向張盛明承租000地號土地，位於永豐宮土地公廟旁，面積205坪，租期自99年7月1日起至104年 6月30日止，每月租金3萬5,000元。被上訴人於承租期間自行出資興建系爭建物，供經營汽車保養廠使用。　㈡000地號土地於103年1月13日經調解分割，分割後新增之系爭土地歸上訴人所有。　㈢兩造於104年7月1日另簽訂系爭租約，租期自104年7月1日起至109年6月30日止，每月租金4萬5,000元。　　　㈣上訴人於租賃期間之107年9月19日，與張盛榮等2人以4,590 萬元，共同將000-0地號土地、系爭土地及系爭建物出售予陳美雲等2人。　　　　　五、兩造爭執要點為：被上訴人得否請求上訴人給付561萬6,566 元?茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：　　　㈠被上訴人得否依系爭租約附註條款約定為請求？　⒈系爭建物係未辦理保存登記建物，為被上訴人向張盛明承租土地所自行出資興建，為兩造所不爭執，則被上訴人為系爭建物原始起造人，就該建物具事實上處分權。又觀之系爭租約第2條、第19條、附註條款係分別約定：「租賃期限經甲乙（上訴人、被上訴人）雙方洽訂為5年，即自104年7月1日起至109年6月30日止。承租5年以上地上物歸甲方所有」、「甲方於租約期間終止租約，未有因依相關法律之規定者，應賠償乙方之損害賠償」、「倘若甲方出售該筆土地時，如果買方需要建築物時，廠房依現況市值補償乙方；若買方不需要建築物時，建築物則歸乙方拆除」等語（見原審卷第37 、39頁）。而依一般不動產交易慣例，土地買受人若一併買受地上物之事實上處分權，則出賣人通常將取得該地上物依當時市值計算之價金；土地買受人若無買受地上物之事實上處分權，則通常將請求出賣人應除去該地上物。則綜合上開交易慣例與系爭租約附註條款全部文字觀察，應認為兩造之締約真意，係就上訴人於租賃期間出賣系爭土地時，分別就兩造間之權利義務關係規範如下：⑴系爭土地買受人一併買受系爭建物之事實上處分權時，被上訴人願將系爭建物之事實上處分權讓與土地買受人，上訴人則願依系爭建物之市況現值補償被上訴人。因系爭建物為被上訴人出資興建，上訴人卻因出賣該建物而獲利，故兩造合意由上訴人補償被上訴人，以求衡平。⑵系爭土地買受人並無買受系爭建物之事實上處分權時，則被上訴人應將系爭建物拆除，且上訴人對被上訴人並無金錢補償義務。故被上訴人對上訴人之金錢補償請求權，係以上訴人同時出賣系爭土地與系爭建物之事實上處分權為停止條件，於該停止條件成就時，被上訴人之請求權即告發生。至於上開附註條款雖載明「如果買方需要系爭建物時」等語，經查兩造均無法律專業知識，於訂立系爭租約時，無法以法律專業名詞精準擬定契約文字，則上開約定之適用，自不能拘泥於契約文字，而應探求兩造締約時之真意，以土地買受人「同時買受系爭土地與系爭建物之事實上處分權」為停止條件，被上訴人即得請求上訴人為金錢補償，並非以土地買受人「需要」系爭建物為被上訴人請求權之停止條件。故上訴人辯稱：系爭土地買受人即陳美雲等2人不需要系爭建物，被上訴人並無補償權利云云，即屬無據。　⒉又上訴人於107年9月19日租賃期間，與張盛榮等2人以4,590 萬元，共同將000-0地號土地、系爭土地及系爭建物出售予陳美雲等2人，有買賣契約在卷可稽（見原審卷第51-58頁），可見買方陳美雲等2人買受標的物，係包括系爭建物之事實上處分權。且證人林信毅即永慶不動產○○店仲介人員於原審到庭證述：買賣契約的標的物是包括新竹市○○段00000地號土地、系爭土地及系爭建物，當時土地農地價格每坪12萬多，當時有實價登錄，我們以土地價格去計算，地上物沒有算錢，買方購買時知道系爭土地上當時有人承租，但他擔心有租約的問題，一直要我們排除租客，但因為買賣不破租賃，我們有告知買方等租期到期，讓租客行使完他的權利等語（見原審卷第136、137、144頁）。則據此益證陳美雲等2人於買受系爭土地之同時，一併買受系爭建物之事實上處分權，且因林信毅之建議，陳美雲等2人並無要求上訴人排除被上訴人就系爭建物之占有，而容任被上訴人占有系爭建物至系爭租賃期間屆滿為止。故被上訴人主張：依系爭租約附註條款前段約定所示停止條件已成就，上訴人應補償伊就系爭建物於107年9月按市值計算之金額等語，應屬有據。　⒊上訴人雖辯稱：被上訴人一直在使用系爭土地，直到系爭租賃期間屆滿為止，伊始發存證信函通知被上訴人，表明不再續租，伊並無債務不履行之情，被上訴人亦無受有損害。系爭租約附註條款之真意及立約目的，為若伊於租賃期間出售系爭土地，造成被上訴人無法繼續使用系爭建物受有損害，伊始須補償被上訴人，若無前開情形，則無附註條款適用，陳美雲等2人不需要系爭建物，被上訴人亦未舉證證明附註條款所示停止條件已成就，無請求補償權利云云。經查兩造締約真意，在於系爭土地買受人一併買受系爭建物之事實上處分權時，被上訴人願將系爭建物之事實上處分權讓與土地買受人，上訴人願依系爭建物之市況現值補償被上訴人，已如前述，並無約定以「被上訴人無法繼續使用系爭建物而受有損害」為被上訴人補償請求權發生之停止條件。至於系爭土地買受人陳美雲等2人是否請求被上訴人交付系爭建物之占有、是否容任被上訴人於系爭租賃期間繼續占有系爭建物，核屬陳美雲等2人之權利行使，尚與本件無涉。故上訴人此部分所辯，均不足採。　⒋上訴人雖又辯稱：系爭租約之每月租金有折抵廠房費用，乃因兩造約定租期屆滿時系爭建物價值歸屬上訴人所有云云。惟遍觀系爭租約內容，並無關於系爭建物價值折抵租金之記載；且被上訴人於99年4月24日向張盛明承租時，每月租金3 萬5,000元（見原審卷第17-21頁），則系爭租約每月租金4 萬5,000元（見原審卷第37頁），較前租約租金額高，上訴人並無舉證證明該租金額係低於市價行情，已難認每月租金有折抵廠房費用。又財政部北區國稅局新竹分局函覆原審：「經查張盛孟君104至109年度未核有將廠房價值計入之租賃收入」等語，有該局112年11月29日函在卷可參（見原審卷第242頁），即無上訴人所稱其曾因系爭租約租金過低，遭國稅局要求將系爭建物價值算入租賃收入並補納稅金之情。故上訴人前開所辯，亦不可採。　㈡被上訴人得請求金額為何？　⒈被上訴人依附註條款前段約定，請求上訴人補償其系爭建物於107年9月市值之金額，係屬有據，已如前述。又原審送請廣地事務所鑑定系爭建物於107年9月間市值，因該所推算系爭建物完成日期約為100年1月（見廣地估價報告第11頁），惟依新竹市稅務局房屋稅籍證明書所示，系爭建物起課年月為99年9月（見本院卷二第211頁），廣地事務所據此為補充說明，其估價結果係認系爭建物於107年9月之市價為561萬6 ,566元，有該所於113年10月22日函暨檢附補充估價報告書摘要（見本院卷二第263-271頁）。觀之廣地估價報告內容，係就系爭建物進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下分析，並因本件評估範圍不含建物坐落基地，市場上缺乏性質相近之買賣成交資料，且收益實例亦為土地與建物結合產生之收益效應，如將土地與建物分算即無法有效取得客觀之比準租金，故排除運用比較法及收益法，僅以成本法估算本件標的之合理市場價格。而系爭建物主要結構為有披覆處理之鋼架造，供作廠房使用，推估重建成本費單價為15,802元/平方公尺，於107年9月時，系爭建物經濟耐用年數餘7年，建物殘餘價格率為10%，折舊後重建單價為8,217元/平方公尺，建物登記面積683.53平方公尺，據此估定當時之成本價格為56 1萬6,566元（見廣地估價報告第2、20、21頁，本院卷二第2 63-271頁），應為可採。則被上訴人主張上訴人應補償系爭建物當時市價561萬6,566元，核屬有據。　⒉上訴人雖辯稱：廣地事務所估價報告係採用110年新竹市營造或施工費標準表（下稱標準表），作為系爭建物於107年市價之鑑價基礎，且鋼板建材於107年、110年之平均盤價每噸平均價差達4,000元，其估價結果自屬有誤云云，並自行送請黃小娟事務所鑑定及提出鋼板歷史盤價紀錄為據。經查：　⑴觀之估價師公會全國聯合會第四號公報於107年、110年發布之標準表，物價基準日分別為107年4月1日、110年7月（見本院卷一第405、413頁）。又本院向廣地事務所函詢該所採行何年標準表及其原因，經函覆略以：估價報告採用之物價基期為110年7月；本案勘查日期111年10月25日之估價報告，非屬110年11月最新發布第四號公報所稱「在本公報修正施行前已出具不動產估價報告書者，……得於……，因案選擇採用本公報修正施行前之規定辦理」之情形，故本所採用物價基期為110年7月之標準表為本案參考依據。……依105年、107 年之標準表，物價基準日各為105年1月1日、107年4月1日，其重鋼架造工廠造價均為33,100-49,600/坪，可見107年與1 05年標準表之物價基準日雖相距2年，但造價行情相當；反觀營造指數於105年1月、107年4月二者相差5.4%，基於維持資產價格之物價水準調整符合連貫性，並能忠實反應營造工程物價波動情形，最終選擇採用物價基期為110年7月之標準表經建築工程總指數調整後之造價為本案參考依據等語（見本院卷一第399、401頁），有該所於113年8月27日函暨檢附補充說明可參（見本院卷一第399-425頁），已說明廣地估價報告採行110年標準表之依據。　⑵復觀之上訴人提出鋼板建材於107年、110年之平均盤價，每噸平均價差固為4,000元，然107年12月、110年3月之公開盤價，依序則為2萬4,311元、2萬4,479元（見本院卷二第233 頁），可見二者價差不大。況廣地估價報告所採成本法，亦非僅考量鋼板建材成本，有如前述，則本件係囑請廣地事務所就系爭建物於107年9月間之市價進行估價，廣地估價報告並非在107年公報修正施行前已出具不動產估價報告書，其採行110年標準表為參考依據，已符合前開公報之意旨。又1 07年之標準表其物價基準日為估價時點前之107年4月1日，廣地估價報告參酌105年、107年標準表之物價基準日雖相距 2年，但造價行情相當，基於維持資產價格之物價水準調整符合連貫性，及忠實反應營造工程物價波動情形，而擇用物價基期為110年之標準表(108、109年並無發布公報、標準表，見本院卷一第403頁），應屬允當。　　　⑶又鑑定人由受訴法院選任，並定其人數，民事訴訟法第326條第1項定有明文。而當事人自行委託進行之鑑定，與民事訴訟法所明定之鑑定不同，其自行鑑定所得之報告，僅具書證性質，則上訴人自行委託鑑定之黃小娟事務所，並非前開規定之鑑定人，黃小娟估價報告僅具書證性質。又黃小娟事務所進行鑑定時，僅由上訴人單方表示意見，被上訴人並未到場（見本院卷二第55、57、122頁），為兩造所不爭執（見本院卷二第121頁）；而黃小娟估價報告亦係採行成本法，並引用第四號公報為據，然未說明係採用何年度標準表及其依據，且係在無其他私權糾紛前提下評估（見本院卷二第93 、95、173頁），並不足採。則被上訴人主張黃小娟估價報告不可採，應屬有據。　　　⒊上訴人雖又辯稱：系爭租約附註條款為損害賠償總額預定違約金，應予酌減金額云云。惟系爭租約附註條款有關上訴人於租約期間出售系爭土地，如買方需要系爭建物，依現況市值補償被上訴人之約定，係指系爭土地買受人一併買受系爭建物之事實上處分權時，被上訴人願將系爭建物之事實上處分權讓與土地買受人，上訴人願依系爭建物之市況現值補償被上訴人，已如前述，核其性質並非違約金之約定，自無民法第252條規定之適用。故上訴人此部分所辯，亦不足採。六、從而，被上訴人依系爭租約附註條款前段約定，請求上訴人給付561萬6,566元，及自民事擴張訴之聲明狀繕本送達之翌日即111年12月31日（於111年12月30日送達於被上訴人之住所，見原審卷第203頁之送達證書）起至清償日止，按年息5 %計算之利息，即屬正當，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依兩造聲請為准免假執行宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴，並依被上訴人之減縮聲明，更正原判決主文第一項如本判決主文第三項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第十庭　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱　琦　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張文毓　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱靜琪　　正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淨卿

2024-11-26

TPHV-113-上-602-20241126-1

南消簡

臺南簡易庭

確認永久清潔費債權存在等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 112年度南消簡字第11號原告王森鴻兼訴訟代理人王全龍被告有龍建設開發股份有限公司法定代理人邵明斌訴訟代理人黃毓棋律師李羽加律師上列當事人間確認永久清潔費債權不存在等事件，本院於民國11 3年10月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、確認原告王森鴻就附表一所示塔位有永久使用權存在；確認原告王全龍就附表二所示塔位有永久使用權存在。二、確認被告對於原告王森鴻就附表一所示塔位之永久清潔費債權不存在；確認被告對於原告王全龍就附表二所示塔位之永久清潔費債權不存在。三、訴訟費用新臺幣2,430元由被告負擔，並應於本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息。　　事實及理由一、按確認法律關係之訴，須原告有即受確認判決之法律上利益，始得提起，此觀民事訴訟法第247條第1項前段自明。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年台上字第1240號判決意旨參照）。查原告王森鴻、王全龍分別主張就門牌號碼臺南市○區○○路000號「天都金寶塔」（現更名為「國寶台南福座」，下稱天都金寶塔），如附表一、二所示塔位（下合稱系爭塔位）有永久使用權存在、被告對於原告就系爭塔位之永久清潔費債權不存在等情，為被告所否認，是兩造對於系爭塔位之永久使用權、清潔費債權存否既有爭執，其法律上地位不安之狀態，自得以確認判決予以除去，自有即受確認判決之法律上利益。二、原告主張：原告於民國98年11月28日以買賣價金共新臺幣（下同）13萬2,000元向訴外人喜願建設股份有限公司（下稱喜願公司）購買系爭塔位，並向喜願公司支付系爭塔位之永久清潔費共6萬元，被告、喜願公司及天都金寶塔管理委員會已出具系爭塔位「永久使用權狀」（下稱系爭權狀）交由原告收執，嗣原告將祖先骨灰移入如附表一編號2、3、附表二編號2、3塔位供奉，被告並未提出任何異議，待原告於11 2年7月間通知被告就附表二編號1辦理父親骨灰入塔時，卻遭被告拒絕，並稱須重新繳納系爭塔位之永久清潔費共9萬元。惟被告與喜願公司先前曾經簽訂合建契約，共同經營天都金寶塔，並由被告、天都金寶塔管理委員會共同於系爭權狀具名而授權喜願公司對外銷售，雙方於94年2月間簽訂協議書、同年3月間簽立分管契約，迄至102年間，天都金寶塔建物經法院分割共有物判決確定，由被告分割取得系爭塔位所在部分。因原告無從知悉被告與喜願公司間之內部關係為何，屬善意第三人，被告自不得以其與喜願公司之內部關係對抗原告。為此，請求確認原告就系爭塔位之永久使用權存在，被告對原告就系爭塔位之永久清潔費債權不存在等語。並聲明：如主文第1項、第2項所示。三、被告則以：系爭權狀並非被告所製作、交付，被告否認其真正，又喜願公司非屬主管機關許可之殯葬服務業者，原告與喜願公司有就系爭塔位成立買賣契約之事實，依民法第71條規定，其法律行為係自始、當然、確定無效，又兩造間並未成立任何契約，基於債之相對性原則，原告僅能向喜願公司請求履行契約，縱喜願公司曾依分管契約取得天都金寶塔部分管理權利，惟其管理權於共有物分割時即已終止，原告自不得本於其與喜願公司間之契約關係對被告有所請求，本件亦無民法第425之1條買賣不破租賃之適用或類推適用，如認有該條之使用，則請依同條第2項規定核定租金之數額，況原告請求交付系爭塔位予其使用之權利，屬債權之性質，已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠原告持有系爭權狀。　㈡被告前於84年5月間申請投資興建天都金寶塔，經臺灣省政府、臺南市政府核准殯葬業設施經營設立登記，並於85年12月間與訴外人陳建助簽立合建契約，約定陳建助享有10分之6 之權益，嗣於86年5月間陳建助設立喜願公司，營業項目包括納骨塔買賣，由喜願公司概括承受陳建助前揭合建契約之權利義務，於89年8月臺南市政府同意被告申請報備啟用，被告並交付喜願公司相當其投資權益比例（10分之6）數量之塔位永久使用權狀，由喜願公司、被告各自就其等約定分配取得之靈骨塔位對外銷售；於94年2月間，喜願公司並與被告簽立協議書，確認天都金寶塔管理費收支事項，於同年 3月間，喜願公司、被告、訴外人朱源樟等共有人再就天都金寶塔訂立共有物分管契約，約定各樓層雙方分得塔位數目及使用收益之範圍，迄至102年間，天都金寶塔建物經法院分割共有物判決確定在案。　㈢被告與喜願公司、朱源樟、訴外人邱紹欽、劉淑滿於94年3月 18日，針對天都金寶塔簽訂共有物分管契約書，就地上第5 樓層主棟部分是約定由被告與喜願公司所共有。五、得心證之理由：　㈠原告持有之系爭權狀均屬真正：　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。另各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19 年度上字第2345號裁判意旨參照）。本件原告主張其持有之系爭權狀均係被告授權喜願公司發給，然為被告所否認，依前述說明，自應由原告就系爭塔位之取得過程先負舉證責任；惟如原告已為適當之證明，即應由被告更舉反證。　⒉經查，證人陳建助於其他塔位購買者與被告間之臺灣高等法院臺南分院105年度上易字第117號給付骨灰塔位等事件中具結證稱：我從86、87到104年年底擔任喜願公司負責人，當時我跟被告以合建方式來蓋天都金寶塔，蓋好後，我分60％，被告則分40％，那時候我跟被告有寫一個契約，因為這個建築物與一般建築物不同，無法跟銀行融資、貸款，要用自己的資金，所以被告同意拿5,000個塔位給我轉賣，以轉作工程預付款之用（工程是我承建，而我需要資金），我是依照合建契約書第2節第3條的規定。我在出售塔位時有用喜願公司名義，那是已經蓋好後，也分配好，我們有寫一個分管契約書，我分配到的就是由我喜願公司來印製永久使用權狀，被告分到的就用他的名義印製永久使用權狀；實際上86年就已經有了，94年是因為我向別人借錢，有設定抵押，為了要確認塔位哪個部分是我的，哪個部分是被告的，以前僅寫 60％及40％的分配，當時喜願公司賣塔位都是合法的，是96年才發生問題，因為同一個地方被告已經申請許可，同一地點只可能有一個牌，一個納骨塔只能一個執照等語（見本院卷二第50至57頁），核與不爭執事項㈡㈢大致相符，且經調閱本院102年度司執字第105874號遷讓房屋卷宗核閱無訛，足認喜願公司於80幾年間即在被告同意下，取得天都金寶塔之塔位對外販售，且有用以支付興建天都金寶塔工程款，而系爭塔位所在的5樓區域，即為喜願公司於天都金寶塔經法院判決共有物分割前所取得之管領區域。　　⒊再者，原告所提出之系爭權狀，就發給者「喜願建設股份有限公司」、「董事長陳建助」之字樣，與本院108年度南簡字第518號其他塔位購買者與被告間確認永久使用權存在事件中所提出之天都金寶塔永久使用權狀影本（下稱另案權狀）均相同，有系爭權狀及另案權狀在卷可稽（見本院卷一第 221至232頁，本院卷二第63至94頁），已徵系爭權狀係偽造之可能性甚微。參以原告於94年2月27日即將祖先骨灰移入如附表一編號2、3、附表二編號2、3塔位供奉，有系爭權狀「使用者異動表」欄及塔位現況照片在卷可佐（見本院卷一第224、226、230、232、289至307頁），且為被告所不爭執（見本院卷二第98頁），綜合上情以觀，堪信原告所持有之系爭權狀均屬真正。　㈡原告就系爭塔位有永久使用權存在：　⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42 5條第1項定有明文。又民法第425條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定（最高法院84年台上字第163號判例意旨參照）。又根據民法第425條第1項立法理由，認出租人於租賃物交付後，將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時，其第三人依法律規定，當然讓受出租人所有之權利，並承擔其義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益（該條立法理由參照）。租賃物如為共有，共有人之一人如得全體共有人同意而出租，嗣共有人全體於租賃物交付後，承租人占有中為共有物之分割，分割為出租人以外之共有人單獨所有時，基於債之相對性，承租人與原出租之共有人間所訂租賃契約之效力，並不及於分得出租物之共有人，惟其影響承租人可否繼續使用、收益租賃物之情形，與出租人於租賃物交付後，承租人占有中，將其所有權讓與第三人之情形，並無二致，法律本應同予規範，以保護承租人之利益，惟因立法者疏於規範，致有法律漏洞存在；且當事人之利益狀態，與第三人得所有人同意而為出租之情形，亦無不同，基於平等原則，於前開情形，亦應類推適用民法第425條第1項規定，以彌補上開法律漏洞（最高法院87年度台上字第711號判決於共有人出租分管土地後，將其應有部分讓與第三人，嗣共有物分割，受讓人取得該分管土地之單獨所有權之情形，亦認原租賃關係類推適用民法第 425條第1項規定，對於受讓人自仍繼續存在，可資參照）。　⒉次按，基於私法自治原則，當事人間之契約不限於民法上之有名契約，其他非典型之無名契約，仍得依契約性質而類推適用關於有名契約之規定（最高法院107年度台上字第1394 號判決意旨可資參照）。骨灰（骸）存放單位使用權買賣契約（下稱塔位使用契約），乃一方提供骨灰（骸）存放設施供他方供奉骨灰（骸），並提供骨灰（骸）存放設施之修繕、保養、環境衛生安全之保養維護、清潔管理、祭祀等服務，他方支付對價之無名契約，其中由一方提供骨灰（骸）存放設施供他人供奉骨灰（骸）部分，其性質與租賃類似，根據前述說明，自得類推適用租賃之相關規定。共有人之一人如經全體共有人同意就其分管部分與他人訂立塔位使用契約，嗣共有人全體於該共有人將塔位於他人占有中為共有物之分割，分割為他共有人單獨所有時，依據以上說明，為保護塔位購買者之利益，自應類推適用民法第425條第1項規定，認該塔位使用契約，對於受讓人仍繼續存在。　⒊依不爭執事項㈡㈢可知，早於86年5月間喜願公司即與被告就天都金寶塔訂有合建契約，喜願公司取得天都金寶塔10分之6 塔位的永久使用權狀，由喜願公司對外銷售，94年間更進一步簽立協議書以及分管契約，約明各樓層雙方所分得之塔位數目及收益使用範圍，迄至102年間，天都金寶塔始經法院判決共有物分割確定，足認喜願公司於94年間將系爭塔位出賣予原告，並交付由被告共同具名之系爭使用權狀，乃係經全體共有人同意而訂立之塔位使用契約，嗣共有人全體將系爭塔位分割為被告單獨所有，依據上開說明，應認系爭塔位之使用契約對於被告仍繼續存在，原告即得依該契約對於被告主張權利，是原告主張其就系爭塔位有永久使用權存在，即屬有據。　⒋至被告抗辯喜願公司從未取得「殯葬設施經營業」設立許可，不得經營「殯葬設施經營業」業務，其自得拒絕承認喜願公司核發之使用權狀效力云云，固據其提出消費者保護公告、臺南市政府101年8月23日府民生字第1010688645號函在卷為佐（見本院卷一第131至147頁），然審酌殯葬管理條例及私立公墓骨灰骸存放設施管理費專戶管理辦法有關殯葬設施設置及管理費之相關規定，係主管機關為促進殯葬設施符合環保並永續經營，殯葬服務業創新升級，提供優質服務，殯葬行為切合現代需求，兼顧個人尊嚴及公眾利益，以提升國民生活品質而為之行政管制，非謂未經許可之殯葬設施經營業者，如有違法設置經營骨灰（骸）存放設施或收取管理費之情事，可將此課予殯葬設施經營者義務之不利益，轉嫁由骨灰（骸）存放設施使用權人承擔。是喜願公司雖屬違法經營殯葬設施業者，而遭主管機關就其違反行政法上之義務為裁罰處分，此並不影響其基於與被告之合建契約，分配取得系爭寶塔10分之6數量之塔位永久使用權狀，及立於私法上出賣人之地位，將其所有之塔位權利出賣與買受人之契約效力。被告自不得以喜願公司違反行政法上之義務，而否定上述契約效力。　　㈢被告對原告就系爭塔位之永久清潔費債權不存在：　　原告與喜願公司就系爭塔位簽訂使用契約時，已向喜願公司支付系爭塔位之永久清潔費共6萬元，業據其提出統一發票在卷為憑（見本院卷一第23、31頁），堪信為真。則原告既已給付系爭塔位之永久清潔費，被告即無再向原告收取之權利，是原告主張被告對其就系爭塔位之永久清潔費債權不存在，亦屬有據。　六、綜上所述，原告請求確認原告分別就系爭塔位有永久使用權存在，及確認被告對於原告分別就系爭塔位之永久清潔費債權不存在，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。　　八、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用為第一審裁判費2,4 30元，應由敗訴之被告負擔，爰依職權確定如主文第3項所示。九、據上論結，本件原告之訴為有理由。爰依民事訴訟法第436 條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官　王偉為上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林耿慧附表一：編號樓別區排列層權狀號碼 1 伍孝 27 3 9 （94）都字第B0000000號 2 伍孝 27 7 9 （94）都字第B0000000號 3 伍孝 27 8 9 （94）都字第B0000000號　　　　　　　　　　　　　　　　　附表二：編號樓別區排列層權狀號碼 1 伍孝 27 4 9 （94）都字第B0000000號 2 伍孝 27 5 9 （94）都字第B0000000號 3 伍孝 27 6 9 （94）都字第B0000000號

2024-11-25

TNEV-112-南消簡-11-20241125-1

南簡

臺南簡易庭

返還房屋

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1087號原告卜子育訴訟代理人王進輝律師被告世琳有限公司兼法定代理人陳翠琳上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號房屋騰空遷讓返還原告。被告世琳有限公司應將其登記地自門牌號碼臺南市○○區○○路0段0 00號房屋1樓辦理遷出登記。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項得假執行；但被告以新臺幣427,100元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告陳翠琳為原告父親卜冠華（民國113年2月24 日歿）生前之配偶。門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，遭被告無權占用，被告世琳有限公司（下稱世琳公司）更將公司設址地登記於系爭房屋之1樓。原告於113年2月5日曾以新化郵局第7號存證信函要求被告搬離並將公司登記地遷出，詎料陳翠琳回函以「　　前屋主卜冠華提供無償不定期租賃公司營業設立地址……基於買賣不破租賃原則，公司仍設在民權路……本人是租賃房屋合法使用權人」云云，拒絕配合辦理，然即便其所述為真　　，從「無償」乙詞可知，其性質應屬使用借貸，而非租賃，且原告並非被告所稱之契約關係當事人，本不受其拘束；又所有權讓與不破租賃之限制，依民法第425條第2項規定，對未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，並不適用，本件被告與卜冠華間之「無償不定期租賃契約」未經公證且未定期限，自不得對抗原告。是被告無權占用系爭房屋及世琳公司設址於系爭房屋1樓之行為，已侵奪及妨害原告之所有權，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡世琳公司應將其登記地自系爭房屋1樓辦理遷出登記。㈢第1項聲明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：對於系爭房屋由被告占有使用，及世琳公司設址於該屋1樓等情並不爭執，然此係因卜冠華生前與陳翠琳共同經營世琳公司，乃無償提供系爭房屋供被告使用，故卜冠華與世琳公司間就該屋有「多年之不定期限租賃契約」，卜冠華將系爭房屋贈與原告時，原告曾承諾將繼續無償且無限期地提供系爭房屋供被告使用，並會負責清償卜冠華以系爭房屋為擔保品向玉山銀行之借款，詎料竟事後毀諾，其現請求被告返還房屋與將公司設址遷出，並不具有正當性等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、查兩造為姻親關係，陳翠琳為原告父親卜冠華（113年2月24 日歿）之配偶；系爭房屋原為卜冠華所有，於113年1月10日以贈與為原因移轉所有權登記予原告；系爭房屋現由被告占有使用，及世琳公司自89年3月4日起迄今登記之公司設址地為系爭房屋1樓等情，有系爭房屋登記謄本、異動索引、卜冠華之除戶謄本、繼承系統表、法定繼承人之戶籍謄本、家事事件公告查詢資料、全國商工影像檔資料查詢系統查得之世琳公司設立登記與歷次變更登記表、經濟部商工登記公示資料查詢表在卷可稽（調字卷第15至17頁，本院卷第15至16 　　、87至101、111至130頁），且為兩造所不爭執，是此部分事實首堪認定。四、得心證之理由：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照　　）。本件系爭房屋為原告所有，現為被告所占有使用，世琳公司並登記設址於系爭房屋1樓等情，既如前述，依上開規定及說明，應由被告舉證證明其占用與設址之正當權源，否則即應認原告之請求為有理由。　㈡查被告固辯稱卜冠華與世琳公司間就系爭房屋有「無償之多年不定期限租賃契約」，且原告於自卜冠華處受贈系爭房屋時曾允諾繼續提供被告使用，自不應事後毀諾請求被告遷出返還云云，並提出住宅租賃契約書、卜冠華經營世琳公司之簽收單據、原告簽收單、本院113年度司拍字第179號裁定、臺灣臺南地方檢察署檢察官113年度偵字第7146號不起訴處分書等件為證（本院卷第33至68頁）。然核上開證據，並無法證明原告是否確曾允諾被告得以繼續占有使用系爭房屋，蓋其中住宅租賃契約書僅有封面與立契約書人「卜冠華」、「世琳公司」之記載，而無租賃標的或原告之簽名；另卜冠華經營世琳公司之簽收單據，結合陳翠琳與卜冠華之配偶關係，與世琳公司多年來均設址於系爭房屋1樓等事實，雖可推論被告所辯卜冠華與世琳公司間就系爭房屋曾有無償且無期限供被告使用之契約關係存在乙事，應非虛妄，然既屬無償，其法律性質即與民法第421條所規定之租賃關係有別，而應屬同法第464條規定之使用借貸關係，自無民法第425條關於「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」規定之適用，基於債之相對性，被告並不得執其與卜冠華間之契約關係對抗或拘束原告；至被告提出之其餘證據如原告表示收到若干權狀、印章、借貸等文件之簽收單據、本院113年度司拍字第179號准聲請人玉山銀行拍賣系爭房屋之裁定、臺灣臺南地方檢察署檢察官113年度偵字第7146號關於原告對被告提出妨害自由告訴之不起訴處分書，亦均無足證明原告曾允諾被告得繼續占有使用系爭房屋。準此，因被告未能舉證證明其占用與設址系爭房屋之正當權源，揆諸前揭法文意旨，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，及世琳公司將其登記地自系爭房屋1樓辦理遷出登記，即屬有據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，及世琳公司將其登記地自系爭房屋1樓辦理遷出登記，均為有理由，應予准許。六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權就本判決主文第1項宣告假執行，原告就此陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院職權之發動，故不另為准駁之諭知；而被告就此陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核與民事訴訟法第392條第2項規定亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至本判決主文第2項命世琳公司將登記地自系爭房屋1樓辦理遷出登記部分，係屬命債務人為一定之意思表示，依強制執行法第130條第1項之規定，意思表示於判決確定時視為已為意思表示，故如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與前揭規定不合，自不得宣告假執行，併予敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官　陳䊹伊上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王美韻

2024-11-20

TNEV-113-南簡-1087-20241120-2

重上

臺灣高等法院臺中分院

拆屋還地等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度重上字第107號上訴人六榮企業股份有限公司法定代理人姚啟源訴訟代理人楊振裕律師複代理人鄭絜伊律師訴訟代理人陳樹村律師複代理人陶厚宇律師被上訴人陳安琳訴訟代理人趙惠如律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年3 月9日臺灣彰化地方法院110年度重訴字第164號第一審判決提起上訴，本院於中華民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於命上訴人應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地上如原判決附圖編號0所示面積1.73平方公尺、同段000地號土地上如原判決附圖編號0所示532.54平方公尺之水塔、鐵皮建物及廠房拆除，並將前開占用土地返還被上訴人及其他共有人部分，及該部分訴訟費用暨假執行之宣告，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之八十四，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：　　坐落彰化縣○○鄉○○○○○鄉○○○段000地號土地【重測前彰化縣○ ○鄉○○○段○○○段○○○○○○段○000地號土地，下稱000土地】共有人如附表一所示；同段000地號土地（重測○○○小段000地號土地，下稱000土地，與000土地合稱系爭土地）共有人如附表二所示。上訴人未經系爭土地共有人之同意，於系爭土地興建如原判決附圖編號0所示水塔、鐵皮建物及廠房（占000 、000土地面積依序1.73平方公尺、532.54平方公尺，下稱0 建物；所占用土地下稱0土地），及編號0所示鐵皮建物及廠房（占000土地、000土地面積依序2817.53平方公尺、25.20 平方公尺，下稱0建物；所占用土地下稱0土地；0、0建物合稱系爭建物），無權占用系爭土地等情，爰依民法第767條第1項前段、第821條規定，求為命上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還被上訴人及其他共有人（原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：　　0建物係上訴人以每月租金新臺幣（下同）2萬元向訴外人姚慶漳所承租，其非0建物之事實上處分權人。系爭建物為訴外人姚慶漳、姚慶隆經系爭土地共有人同意興建，並經姚慶隆與蔡皆修簽立協議書（下稱協議書），約定姚慶隆以其共有○○小段000地號土地（下稱000土地）應有部分換算之面積 178平方公尺，與蔡皆修所共有000土地應有部分換算之面積 178平方公尺交換使用，而分管使用系爭土地。又系爭建物亦經彰化縣政府核准合法設立登記為工廠使用，興建迄今近 50年，除被上訴人外，其餘共有人均未曾向上訴人請求拆屋還地，上訴人係基於系爭土地共有人之分管契約或默示之分管協議，有權占有系爭土地。被上訴人買受時亦知悉系爭土地現狀，應受上開分管契約或默示分管協議之拘束。另上訴人依民法第425條之1第1項前段規定及占有連鎖之法律關係，與系爭土地共有人間就該土地亦有法定租賃關係存在，非無權占有。再者，系爭土地共有人自61年間起至今已約50年未行使權利，足以引起上訴人正當信任系爭土地共有人已不欲行使請求拆屋還地之權利，被上訴人現請求上訴人拆屋還地，有違誠信原則等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造於本件為爭點整理，結果如下（見本院卷二第214頁至第216頁）　㈠兩造不爭執事項（經本院採為判決之基礎）：　⑴000土地共有人如附表一所示；000土地共有人如附表二所示。　⑵61年間，000土地之共有人為姚正吉、姚慶漳、姚慶隆、林快、姚厚及姚妹等6人（下稱姚妹等6人）；000土地之共有人為姚慶漳、姚正吉、姚妹、姚元與姚文等5人（下稱姚文等5 人）。　⑶系爭建物均未申領建築執照，且係未辦保存登記建物，由上訴人作為廠房使用；其中0建物係由上訴人出資興建(見原審卷一第291、341頁)。　⑷上訴人83年至110年之營利事業所得稅結算申報書，均無租金支出(見原審卷三第15至71頁)。　⑸蔡皆修於88年6月30日以分割繼承登記取得000土地應有部分1 /24、000土地應有部分1/8。　⑹姚慶漳、姚慶隆於56年9月12日以贈與為原因登記為000土地之共有人，應有部分各3/12。　⑺被上訴人於110年9月28日以買賣為原因登記為系爭土地之共有人，應有部分各1/12。　㈡兩造爭執事項：　⑴被上訴人主張依民法第767條、第821條規定，上訴人應拆除系爭建物，並返還系爭土地予被上訴人及其他共有人，有無理由? 　⑵上訴人抗辯其非0建物之事實上處分權人，有無理由? 　⑶上訴人抗辯其已經系爭土地之共有人間為分管約定或默示分管協議，同意其興建系爭建物，非無權占有，有無理由? 　⑷上訴人抗辯依民法第425條之1規定，其與系爭土地共有人間，就系爭土地有法定租賃關係，有無理由? 　⑸上訴人抗辯系爭土地原共有人經約50年均未行使權利，被上訴人請求拆屋還地，違反民法第148條誠信原則，有無理由? 四、得心證之理由：　㈠上訴人應拆除0建物，並返還0土地予被上訴人及其他共有人全體：　⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而抗辯非無權占有者，應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任（最高法院108年度台上字第1890 號判決意旨參照）。　⑵被上訴人為系爭土地之共有人之一，上訴人則為0建物之事實上處分權人，而0建物占有0土地等情，業如前述，上訴人既僅爭執0建物非無權占有0土地，依上說明，其自應就有權占有0土地之事實，負舉證責任。　⑶次按關於民事訴訟舉證責任之分配，受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277條但書，依其情形顯失公平之規定，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難，自有民事訴訟法第277條但書規定之適用，以「證明度減輕」之方式，減輕舉證責任（最高法院110 年度台上字第2106號、103年度台上字第2334號判決意旨參照）。查，上訴人於61年間即在0土地上興建0建物（詳後述），歷時久遠，核屬舊事，且原共有人姚妹等6人除姚慶漳外，均已離世，甚難查考當時情形，上訴人舉證不易，揭諸前開最高法院判決意旨，應依民事訴訟法第277條但書規定減輕上訴人之舉證責任。　⑷上訴人辯稱系爭土地原共有人就系爭土地有分管或默示分管約定，同意由上訴人使用系爭土地興建廠房等語，並提出建築物防火避難設施與設備安全檢查申報書（下稱防火設備申請書）、協議書各1份，及舉證人姚國仁等為證（見原審卷一第195、197頁、第409頁至第417頁）。然查：　①上訴人並未舉證證明000土地共有人有分管或默示分管約定，及同意上訴人使用000土地。又參諸協議書內容，乃姚慶隆與蔡皆修所簽立，其等僅約定將其等各自共有之000土地、4 11土地之應有部分交換使用，就000土地則無任何約定。是以該協議書無從證明系爭土地之全體共有人有何分管約定，或同意上訴人使用系爭土地。再查，依防火設備申報書內容所示，上訴人之廠房及附屬辦公室地址為○○鄉○○路000-0 號（下稱000-0 號房屋），惟系爭土地並未曾申請建築許可及套繪使用，亦無申請建造執照，有彰化縣政府111年4月18日府建管字第1110137255號函、○○鄉公所111年4月19日伸鄉建字第1110004704號函在卷可稽（見原審卷一第343、341頁）。又經原審向彰化縣○○地政事務所（下稱○○地政）函查結果，依内政部國土測繪中心國土測繪圖資服務雲端系統所示， 000-0 號房屋係坐落在彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱0 00土地），有○○地政112年1月10日和地二字第1120000147號函在卷可參（見原審卷二第81頁至第83頁）。且經本院向彰化縣地方稅務局（下稱地方稅務局）及彰化縣○○戶政事務所（下稱○○戶政）函查結果，000-0 號房屋之稅籍與土地地號並未連結，無從就該房屋稅籍所認定之坐落土地位置，且無門牌初編資料，亦無建造執照及相關資料可供比對該房屋之坐落土地位置，亦有地方稅務局112年7月26日彰稅房字第11 26113900號函、○○戶政112年7月21日彰和戶字第1120002807 號函在卷可參（見本院卷一第123頁至第137頁），自難認00 0-0 號房屋即為坐落在系爭土地之0建物，且無從僅憑該防火設備申請書遽以認定000-0 號房屋即為0建物，而推論系爭土地之共有人間確有分管協議存在，則尚難僅因其他共有人單純沉默而未制止，即逕認其他共有人默許同意上訴人繼續使用系爭土地而為有權占有。上訴人所辯系爭土地共有人有分管或默示分管約定，同意上訴人占有系爭土地，在其上興建廠房云云，委屬無據。　②另證人姚國仁雖於原審證稱：其係聽其父姚慶漳表示，因為系爭土地共有人間有口頭之默契，所以才會陸續在該土地上興建系爭建物等語（見原審卷一第410頁、第414頁）。則姚國仁上開共有人有口頭默契之證言，僅係聽聞姚慶漳1人所述，並非其親自見聞。參以姚國仁亦證稱姚慶隆雖與蔡姓共有人有交換土地之約定，然與共有人姚正吉及被上訴人之前手姚榮秋，並無類似交換土地之約定等語（見原審卷一第41 3頁至第416頁）。益徵並非系爭土地之共有人，均有同意由姚慶隆以系爭土地應有部分與他人交換土地使用，而為分管或默示分管之約定。是姚國仁前開證述，尚無從證明系爭土地之共有人有分管或默示分管之約定。　③再者，姚妹等6人雖曾於61年10月6日出具同意書（下稱系爭同意書）予上訴人（見本院卷一第369頁至第371頁）。依系爭同意書之內容，姚妹等6人係同意提供000土地予上訴人建造工廠設立登記使用，並不及於000土地。且依000土地之土地登記簿所示，姚妹等6人為斯時000土地之全體共有人（見原審卷一第81頁至第101頁）。上訴人復自陳與姚妹等6人就 000土地係成立使用借貸關係等語（見本院卷二第117頁），堪認上訴人與姚妹等6人於斯時已就000土地成立使用借貸關係。又上訴人自陳其於61年間經000土地共有人同意而興建0 建物（見原審卷一第189頁），其後始於65年7月22日以買賣為原因取得000土地應有部分，並有土地登記謄本在卷可憑（見原審卷一第15頁）。足見上訴人於61年起興建0建物時，並非基於000土地共有人間之分管約定，乃係基於該同意書之使用借貸關係而占有000土地迄今。上訴人復未提出其他證據證明其於取得000土地應有部分後，曾與000土地之共有人終止該使用借貸關係。改成立分管契約，由上訴人占有 000土地之情形，自難僅憑上訴人於61年間基於使用借貸關係興建0建物，及事後取得000土地應有部分等情，即謂0土地之共有人有約定分管或默示分管之情形。另依000土地登記謄本所示，上訴人並非000土地之共有人（見本院卷二第1 61頁至第第163頁），上訴人亦未舉證證明000土地共有人有同意其占有使用000土地，自不得以上訴人以0建物占有0土地，即推論000土地之共有人有約定分管或默示分管之情形。上訴人所辯其興建0建物，占有0土地已逾50年，可見0土地之共有人成立默示分管契約，由上訴人占有使用0土地云云，仍無可採。　⑸又上訴人另辯稱系爭土地之原共有人已出具系爭同意書，同意其使用系爭土地興建廠房，且被上訴人買受系爭土地應有部分時，已知悉0建物存在，基於債權物權化原則，被上訴人亦應受該同意書之使用借貸關係拘束云云。然查：　①按地主出具之土地使用權證明書，性質上屬於債權契約，僅在出具者與被證明者間具有拘束力，而不能及於契約當事人以外之第三人（最高法院107年度台上字第2449號判決意旨參照）。又使用借貸非如租賃，無買賣不破租賃（民法第42 5條）規定之適用，借貸契約仍存在於原貸與人之繼承人與借用人之間（最高法院104年度台上字第2014號判決意旨參照）。查，000土地原共有人全體即姚妹等6人曾於61年10月 6日出具系爭同意書，同意提供000土地予上訴人建造工廠設立登記使用，前已敘明。據此，固可認上訴人與姚妹等6人就000土地成立使用借貸關係。惟基於債之相對性，姚妹等6 人所出具系爭同意書之債之效力，僅存在於姚妹等6人與上訴人間。雖被上訴人前手姚榮秋基於繼承之法律關係，應繼受其被繼承人姚正吉本於該同意書之權利義務，然被上訴人係因買賣而取得000土地應有部分，既非該同意書之當事人，亦未繼受姚正吉就該同意書之權利義務，則被上訴人自不受本於該同意書之使用借貸關係之拘束。　②又上訴人雖辯稱0建物在0土地上興建已久，被上訴人買受系爭土地應有部分，應可知悉系爭土地上已有0建物，基於債權物權化，被上訴人應受該同意書效力之拘束云云。惟按債權契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例如具債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受土地者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使用借貸關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受土地者是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即謂其應受原使用借貸契約之拘束。又買受土地者雖無應受拘束之特別情形，法院仍得因房屋所有人之主張，於具體個案，斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認定買受土地者行使所有權，違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，則買受土地者之物上請求權應受限制，而應駁回其請求（最高法院111年度台上字第721號判決意旨參照）。查，上訴人未能證明000 -0 號房屋為0建物，及系爭土地之全體共有人有分管或默示分管等情，已如前述。又上訴人並未舉證證明被上訴人於買受系爭土地應有部分時，已知悉系爭同意書之存在；且該同意書之使用借貸關係，其目的僅係供上訴人經營工廠使用，無關乎社區發展、社會經濟及公共利益之實現，自不得僅以被上訴人於買受系爭土地應有部分時，已知悉或可知悉0建物占有0土地之外觀，即謂其就000土地部分應受系爭同意書之使用借貸契約之拘束。至上訴人與姚妹等6人之使用借貸契約期限為何、被上訴人是否已合法予以終止等節，即無審酌之必要。則上訴人所辯其基於系爭同意書之使用借貸關係有權占有系爭土地云云，委無可採。　⑹上訴人另辯稱其亦為000土地之共有人，姚榮秋嗣後將系爭土地應有部分出售予被上訴人，依民法第425條之1規定，其就 0建物所占用0土地有法定租賃關係，而有權占有云云。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段固有明文。且所謂「土地及房屋同屬一人」除「土地及房屋同屬相同之共有人」情形外，尚包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院110年度台上字第1337號判決意旨參照）。查，上訴人並非000土地之共有人，且係基於系爭同意書之使用借貸關係占用000土地，核如前述。又被上訴人就系爭土地應有部分係受讓自姚榮秋，而非受讓自上訴人，自無0建物與所占用之0土地並無原同屬一人所有，其後將 0土地應有部分讓與他人之情形。則上訴人前開所辯其與0土地之共有人間，就0土地成立法定租賃關係云云，仍無可採。　⑺依上所述，上訴人依其經減輕後之舉證責任，仍無法證明其有何占有0土地之合法權源，自屬無權占有0土地。　⑻至上訴人抗辯系爭土地原共有人自61年間起至今已約50年未行使權利，被上訴人嗣後於110年9月28日因買賣而登記取得系爭土地應有部分後，隨即於不到一個月之同年10月27日訴請其拆屋還地，違反誠信原則等語。惟查，0建物並未辦理保存登記屬違章建築，其占用0土地復無正當權源，並無證據證明被上訴人買受時，知悉其前手繼受系爭同意書之使用借貸關係，業如前述。上訴人亦未舉證證明被上訴人係基於損害上訴人之權利之目的而買受0土地之應有部分，則被上訴人於買受0土地應有部分後，為保護自己基於共有人就0土地之占有使用權利，即訴請無權占有之上訴人拆除0建物，並返還0土地，亦僅為被上訴人迅速保全個人權益之行為，難認有何違反誠信原則可言。上訴人此部分辯解，亦非可取。　⑼基上，上訴人之0建物既無權占有0土地，則被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴人拆除0建物，並返還0土地，應屬可採。　㈡被上訴人不得請求上訴人拆除0建物，並返還0土地：　⑴按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。復按土地所有人以其土地上未經所有權第一次登記之建物係無權占有土地為由，請求拆屋還地者，對於其所起訴之對象即被告，就該建物享有所有權或事實上處分權之事實，應負舉證之責任。倘原告未能舉證證明此項事實，縱被告就其抗辯事實不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴（最高法院91年度台上字第1909號、97年度台上字第 1101號判決意旨參照）。　⑵被上訴人雖主張上訴人為0建物之事實上處分權人云云，然為上訴人所否認，則被上訴人自應就此有利主張負舉證之責。經查，上訴人固為000-0 號房屋之房屋稅稅籍登記名義人（見原審卷一第30頁），惟無證據證明000-0 號房屋即為系爭建物，核如前述。再者，房屋稅籍名義人之登記僅係基於課徵房屋稅之目的，並非得直接據以認定私法上該課稅房屋之事實上處分權人，故難僅憑000-0 號房屋稅籍登記資料，即謂上訴人為0建物之事實上處分權人。此外，被上訴人復未提出其他積極證據證明0建物為上訴人所出資興建，縱上訴人就其所辯0建物為其向姚慶漳所承租一事不能舉證，揭諸前開說明，被上訴人以上訴人為0建物之事實上處分權人為由，依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴人拆除0建物，並返還0土地，尚屬無據。　㈢綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除0建物，並將0土地返還被上訴人及其他共有人全體，核屬正當，應予准許。逾此範圍請求，尚屬無據，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並命供擔保為准、免假執行之宣告，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。另原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依兩造分別陳明准、免假執行，酌定相當擔保准許部分，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴人為一部有理由、一部無理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113　　年　　11　　月　 20　　日　　　　　　　　民事第六庭　　審判長法　官　許秀芬　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳國聖　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴博誠正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張惠彥中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日附表一：　　彰化縣○○鄉○○段000地號土地(見本院卷二第155至158頁) 編號共有人應有部分取得原因取得時間前手出處 1 姚慶漳 3/12 贈與 2 六榮公司 4/12 買賣 65年7月22日林快、姚厚原審卷一第89頁 3 蔡皆修 1/24 繼承 88年6月30日姚妹原審卷一第93頁 4 蔡坤德 1/72 1/72 繼承 111年9月11日蔡坤山本院卷二第156頁 5 蔡宗憲 1/72 繼承 109年6月18日蔡坤榮 (蔡坤榮繼承自姚妹，再由蔡宗憲繼承自蔡坤榮) 原審卷一第71、93、127頁 6 陳安琳 1/12 買賣 110年9月18日姚榮秋(自姚正吉繼承) 原審卷一第127頁 7 姚智傑 3/12 繼承 111年6月10日姚慶隆（於111年6月10日死亡）本院卷二第156頁 8 姚怡妏 3/12 繼承本院卷二第156頁 9 姚啟源 3/12 繼承本院卷二第157頁 10 姚啟賢 3/12 繼承本院卷二第157頁 11 姚啟順 3/12 繼承本院卷二第157頁 12 姚宗明 3/12 繼承本院卷二第157頁 13 姚宗溢 3/12 繼承本院卷二第158頁 14 姚湘琪 3/12 繼承本院卷二第158頁 15 姚宇謙 3/12 繼承本院卷二第158頁附表二：彰化縣○○鄉○○段000地號土地(見原審卷一第21至25頁) 編號共有人應有部分取得原因取得時間前手出處 1 姚慶漳 6/12 2 蔡皆修 1/8 繼承 88年6月30日姚妹原審卷一第113至115頁 3 蔡坤德 1/24 1/24 繼承 111年9月11日蔡坤山本院卷二第161頁 4 姚錦鐘 1/24 繼承 88年8月23日姚元原審卷一第115頁 5 蔡宗憲 1/24 繼承 109年6月18日蔡坤榮 (蔡坤榮繼承自姚妹，再由蔡宗憲繼承自蔡坤榮) 原審卷一第77、113頁 6 姚俊任 1/12 贈與 109年6月22日姚恭(自姚文繼承) 原審卷一第141頁 7 陳安琳 1/12 買賣 110年9月28日姚榮秋(自姚正吉繼承) 原審卷一第113、143頁 8 姚恩塏 1/24 繼承 112年2月27日姚錦華（於112年2月27日死亡）本院卷二第162至163頁

2024-11-20

TCHV-112-重上-107-20241120-1

訴

臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第196號原告許中裕訴訟代理人陳羿希被告陳美麗張博維張博峻兼上三人共同訴訟代理人張世杰住同上提燈指路(道家)協會被告兼上一人法定代理人張世杰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年10月24日辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、被告張世杰、陳美麗、張博維、張博峻、提燈指路(道家)協（下統稱為被告）會應共同將門牌號碼桃園市○○區○○路000○ 0號8樓之房屋返還予原告。二、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）111,217元，及自民國1 13年3月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自民國113年1月1日起至共同返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告34,264元，及民國113年1月、民國113 年2月之給付自民國113年3月29日起至清償日止、民國113年 3月以後之各期給付自各期應給付日之翌日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息。四、原告其餘之訴駁回。　五、訴訟費用由原告負擔十分之一，餘由被告連帶負擔。六、如原告以1,920,000‬元為被告供擔保，本判決第1項得假執行，但如被告以5,760,000元為原告供擔保，得免為假執行。如原告以37,000元為被告供擔保，本判決第2項得假執行，但如被告以111,217元為原告供擔保，得免為假執行。如原告就各到期部分按月以11,500元為被告供擔保，本判決第 3項得假執行，但如被告就各到期部按月以34,264元為原告供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　　訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴原聲明：（一）被告（下稱被告者，指全部之被告，若指部分被告，則加以該被告名稱）應共同返還門牌號碼為桃園市○○區○○路000○0號8 樓之房屋（下稱系爭房屋）予原告。（二）被告應自民國11 2年9月11日起至前項房屋騰空返還原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）43,363元，及按年息百分之五加計自各該給付日之翌日起之法定遲延利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。最後變更聲明時將原聲明（二）金額部分減縮為「按月連帶給付原告40,330元」（其餘不變），原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：系爭房屋原為被告張世杰所有，經法院強制執行後由原告拍得並辦妥所有權登記，然該屋遭被告無權占有使用侵害原告之所有權致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第767條第1項向被告請求返還系爭房屋，並依民法第179 條不當得利及第184、185條侵權行為法律關係擇一請求如聲明第二項所示損害。二、被告則以：系爭房屋出租給被告提燈指路(道家)協會使用，有簽立依照內政府格式的會址使用同意書可證（下稱系爭同意書），原告在得標前即知曉系爭房屋有未到期租約存在，一直抗拒承認民法第425條，原告寄存證信函要求調高租金及押金，明顯違反民法第425條意旨，被告提燈指路(道家) 協會回復存證信函，原告完全不予理會，被告想提存租金，但經詢問需要填寫對方身分證號碼、戶籍地址及提供拒收證明，因事涉個資只好請管委會代為以雙掛號寄送，結果遭拒收退件，被告提燈指路(道家)協會自105年至109年續約完全沒有調動租金，房屋所有權人也每年按照國稅局核定稅率繳納，該屋是做為協會理監事會議及會晤運作之用，並無家眷占用情事，被告張世杰、陳美麗、張博維、張博峻等人都是協會依據人民團體法票選出的當選理監事、並核備內政部，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（本院卷二第15、19頁）：（一）系爭房屋為原告於112年8月29日拍得，本院於112年9月11 日發給不動產權利移轉證書。（二）被告張世杰、陳美麗、張博維、張博峻設籍並居住於系爭房屋。四、得心證之理由：（一）按強制執行程序依債權人提出執行名義，經執行機關為形式上之審核而執行，此乃民事裁判機關與執行機關分離，為保障債權人權利之迅速實現而然。是以於民事強制執行程序執行機關，就當事人或其他第三人有關實體權利之爭執，均僅就形式上之審核，而不為實體之認定。原告於11 2年9月11日取得不動產權利移轉證書時，即為系爭房屋之所有權人，雖原告買受系爭房屋時的拍賣公告、標示上雖載明標的物「不點交」、「拍賣建物現出租予提燈指路( 道家)協會使用，租期自109年11月6日，至114年11月5日止，本件拍定後不點交。」（見本院112年6月7日桃院增卓112年度司執字第4214號民事執行處通知，本院卷一第1 31頁），然當事人就該事項有爭執者，仍可以訴訟主張而為實體之認定，自難以拍賣公告上公告之事項，為有無實體權利認定之依據，先予敘明。（二）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767 條第1項前段、中段定有明文。次按，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169 號判決意旨參照）。本件被告係以系爭同意書為據，主張與被告張世杰間就系爭房屋有未到期之租賃關係存在，依買賣不破租賃之規定，租賃關係對原告仍繼續存在，被告占有系爭房屋非無權占有云云。是以，本件被告究竟有無占有系爭房屋之權源，端以被告提燈指路(道家)協會與被告張世杰間之租賃契約是否有效成立為前提。按「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，但其法律行為，係專履行債務者，不在此限」，民法第106 條定有明文。所謂代理人為本人與自己之法律行為，即學說上所謂之「自己代理」，又所謂經「本人許諾之法律行為」，以意定代理為限，法定代理人不在適用之列。查被告張世杰係被告提燈指路(道家)協會之「法定代理人」，而非「意定代理人」，其代理被告提燈指路(道家)協會與自己訂立租賃契約，依上開說明，係「自己代理」，被告提燈指路(道家)協會無從為許諾之意思表示，而出租不動產，並非專為履行債務、也不是單純有利於該協會的無償行為（依系爭同意書內容，被告提燈指路(道家)協會每月應該要付2萬元的租金給被告張世杰），依民法第106、71 條規定，被告張世杰代理被告提燈指路(道家)協會與自己訂立之租賃契約即屬無效，而房屋所有權人是否按時繳交房屋稅、是否依照內政部格式撰寫會址使用同意書、是否擔任系爭房屋所屬社區之管理委員等情均對該租賃契約是否無效不生影響，從而被告對系爭房屋即無租賃權存在，其占有系爭房屋即欠缺使用之權源，而為無權占有，以該協會理監事為由而占用系爭房屋的被告張世杰、陳美麗、張博維、張博峻亦係如此，原告自得依民法第767條之規定，請求被告遷讓系爭房屋。（三）原告請求被告「連帶」給付該相當於租金之損害，為有理由：　 1、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。又無權占有被害人之土地係侵害被害人對土地之所有權，足使被害人無法使用收益該土地而受有損害，故占有人對於加害行為苟已具備一般侵權行為所應具備之故意或過失要件，亦難免負損害賠償責任（最高法院97年度台上字第1804號判決意旨參照），無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，土地所有人則受有相當於租金之損害。於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。　 2、被告張世杰為系爭房屋的原所有權人及該拍賣程序的債務人，對於系爭房屋遭拍賣予原告必然知悉，仍無權占系爭房屋而侵害原告所有權一事至少有過失，雖原告並未證明被告陳美麗、張博維、張博峻等人亦知此事，然被告具狀表示「112/6/7本協會（即被告提燈指路(道家)協會）接獲貴院民事執行處公文如證1」（本院卷一第115頁），加諸於本院函詢兩造對「提燈指路(道家)協會為被告張世杰於105年11月設立，會址登記於系爭房屋。」一事是否爭執時，被告張世杰具狀明確表示該協會並非其所創立，自己只是105年上半年籌備設立發起時最主要的資金贊助者，因此其與家人當選理事，被告張世杰當選第一屆理事長等情明確（本院卷二第15頁），且被告一再而在的強調被告張世杰與陳美麗、張博維、張博峻等家人均是依法擔任理監事，可見被告陳美麗、張博維、張博峻等身為被告提燈指路(道家)協會之理事、監事一事已為被告所自認，自可推定被告陳美麗、張博維、張博峻對系爭房屋已經為原告拍定取得所有權一事有所知悉，卻仍以該協會理事、監事之身分無權占用系爭房屋，侵害原告之所有權，使原告受有相當於租金之損害，自應對此連帶負損害賠償責任。　　　（四）原告得請求相當於租金的損害數額：　 1、原告以實價登錄網站所查得之同社區出租資料三筆，各為租金29300元（同社區3樓，扣除車位租金2000元，換算每坪單價為486元）、23000元（同社區15樓，扣除車位租金 3000元，換算每坪單價為684元）、20200元（同社區9樓，扣除車位租金2500元，換算每坪單價為407元），從中取最高的每坪684元計算，並主張該等出租資訊均為參與社會住宅包租代管專案之房屋，依內政部不動產資訊平台社會住宅專區資料，包租代管之社會住宅以市場8折至9折出租，以此折扣回推上揭3筆租賃資料，平均為每坪658元（8折回推）及584元（9折回推），並取其中最有利原告的價格即每坪658元計算，再乘以系爭房屋總坪數扣除車位後的坪數56.17坪計算，再加上每月管理費3370元後，為每月40330元【計算式：每坪658元×56.17坪+3370元＝40 330元（小數點以下四捨五入）】。　 2、本院認原告以該等資料為依據，尚屬有理，然其中實價登錄最高的一筆是系爭房屋所在社區的15樓，樓層數將近系爭房屋的兩倍，其租金每坪單價應顯較系爭房屋為高，故參酌該情及包租、代管之市價折扣額度後，認系爭房屋租金以每坪每月550元為合理。　 3、就管理費部分，系爭房屋之管理費確為每月3370元，有管理費收據在卷足憑，然原告僅提出其繳納113年1月113年8 月共8個月的管理費收據（本院卷二第35至38頁），且被告抗辯原告於112年9月標到後仍由被告繳納了4個月的管理費，可見原告並未證明112年9月至112年12月間共4個月的管理費為其所繳交，自僅能請求113年1月以後之管理費。　 4、故原告可請求被告給付的相當於租金之不當得利數額為11 1,217元【計算式：3.6個月（112年9月11日至112年12月3 1日止共約3.6個月）×每坪每月550元×56.17坪＝111,217元（小數點以下四捨五入）】及自113年1月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付34,264元【計算式：每坪每月550元×56.17坪＋每月管理費3370元＝34,264元（小數點以下四捨五入）】，逾此範圍之請求，不論依據侵權行為規定或不當得利之規定請求，均為無理由。（五）就相當於租金的損害，原告基於選擇合併，另依民法第17 9條規定為同一聲明，於其勝訴部分，自無庸再予審究，併予敘明。五、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」；「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」。民法第229條第2項、第223 條第1項前段、第203條分別定有明文。原告依侵權行為之法律關係，請求被告為前揭給付，該給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本係於113年3月28日（見本院卷一第105-113頁）送達予被告，則原告請求自113年3月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，越此範圍之利息請求為無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第 392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，此部分請求既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　洪瑋嬬正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝喬安

2024-11-15

TYDV-113-訴-196-20241115-1

重訴

臺灣臺南地方法院

拆屋還地等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度重訴字第33號原告黃浩林訴訟代理人魏宏儒律師被告林碖林瓊翬林國銘林國滄上四人共同訴訟代理人黃榮坤律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國113年10月25 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項、第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時第1項至第3項聲明原為：㈠被告應將坐落臺南市○○區○○段0000○0地號土地（下稱1777之1地號土地）之建物及地上物拆除（以實測為準），並將上開土地騰空返還原告；㈡被告應將坐落臺南市○○區○○段0000地號土地（下稱1777地號土地，與1777之1地號土地合稱為系爭土地）之建物及地上物拆除（以實測為準），並將上開土地騰空返還原告及其他全體共有人；㈢被告應連帶給付原告新臺幣（下同）12,514元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自民國113年1月13日起至被告返還土地之日止，按月給付原告9,385元（見本院卷第13頁至第14頁）。嗣訴訟送達後，經本院於113年4月12 日到場履勘並囑託臺南市永康地政事務所地政人員繪製複丈圖，於113年5月22日具狀變更聲明為：㈠被告應將1777之1地號土地內如臺南市永康地政事務所113年3月15日法囑土地字第6500號收件之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A-1 部分面積264.11平方公尺、編號B-1部分面積43.22平方公尺地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告；㈡被告應將1777 地號土地內如附圖所示編號A部分面積216.18平方公尺、編號B部分面積41.54平方公尺、編號C部分面積36.16平方公尺地上物（前開如附圖所示編號A至C部分之地上物，面積合計 601.21平方公尺【計算式：216.18平方公尺＋264.11平方公尺＋41.54平方公尺＋43.22平方公尺＋36.16平方公尺＝601.21 平方公尺】，以下合稱系爭地上物）拆除，並將上開土地騰空返還原告及其他全體共有人；㈢被告應連帶給付原告39,97 6元，及自民事聲明變更狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自113年5月13日起至被告返還土地之日止，按月給付原告6,663元（見本院卷第266 頁至第267頁）。核其關於地上物占用面積之特定，應屬補充及更正事實上之陳述，非為訴之變更、追加，另就不當得利請求金額及起算日之變更，則分屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆之前開法律規定，並無不合，應予准許。二、原告主張：　㈠原告前於112年11月13日向訴外人林玉柱、林洸旭（下稱林玉柱等2人）購得1777之1地號土地、1777地號土地應有部分2 分之1，為系爭土地之所有人。詎坐落系爭土地內如附圖所示編號A、A-1、B、B-1、C部分建有訴外人林金樹起造之系爭地上物（各地號占用面積詳如附圖所示），並無任何合法權源，林金樹已於110年5月15日死亡，被告為林金樹之繼承人，因繼承取得系爭地上物之事實上處分權，原告自得依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭地上物拆除，並將上開部分土地騰空返還原告及其他全體共有人。　㈡被告無權占有使用系爭土地，即受有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之利益。爰參考系爭土地111年之申報地價為每平方公尺1,760元，依系爭土地申報地價年息百分之10計算相當租金之不當得利，請求被告給付自112 年11月13日（本院按：即原告主張購得系爭土地之日，惟所有權移轉之登記日期應為112年12月5日）起至113年5月12日止占有系爭土地所受相當於租金之不當得利合計39,976元，及自113年5月13日起至返還系爭土地所占有部分之日止，按月給付原告6,663元等語（計算式參見本院卷第271頁至第27 2頁；其中1777之1地號土地僅以其應有部分2分之1計算）。　㈢對被告抗辯所為之陳述：　⒈否認被告抗辯林金樹與其父即訴外人林春生間有租賃關係存在（詳如後述），被告提出林春生之地價稅繳款單，形式上僅為「林春生之地價稅繳款單」，原告並無稱有何租賃關係存在，此點被告僅憑1張照片便稱兩造或其與原告前手間有租賃關係，未免推論過快；原告於買受系爭土地前曾向出賣人確認，經林玉柱等2人明確告知與被告間並無租賃關係存在，何況無論先前法律關係為何，兩造間並無任何法律關係存在，基於債權相對性，均無從拘束原告，於106年間原臺南市○○區○○段0000地號土地（下稱原1777地號土地）分割共有物時（即本院106年度訴字第283號案件，下稱分割前案），依最高法院85年度台上字第1046號判決意旨即應認為終止，被告自無從向原告主張占有權源。　⒉被告雖援引本院109年度簡上字第144號判決（下稱另案）為其論據，惟另案判決僅認定林春生與林金樹於90年間有租賃關係，即租賃關係之成立、移轉均在89年5月5日修法後，自應適用修正後民法第425條第2項之規定，並不存在最高法院 98年度第2次民事庭會議決議所稱維護法律安定性之情形，縱認租賃關係存在於修法前，若採最高法院95年度台上字第 521號判決意旨，亦無買賣不破租賃之適用；另依被告抗辯房屋為林金樹單獨所有，土地為林金樹與林春生共有，無論林春生是否有同意林金樹使用，均非民法第425條之1所定土地及其土地上之房屋「同屬1人所有」之情形，否則將完全排除其他共有人使用收益之權能。　⒊退步言，縱認林春生與林金樹間確有租賃關係存在，林春生於000年0月00日死亡，林金樹、林玉柱等2人同為林春生之繼承人，在繼承開始時，租賃關係之債權與其債務同歸1人，依民法第344條規定因混同而消滅，復依民法第274條規定，其餘林春生之繼承人同免其責，自難認林金樹與林玉柱等 2人間有租賃關係存在等語。　㈣並聲明：　　⒈被告應將1777之1地號土地內如附圖所示編號A-1部分面積264 .11平方公尺、編號B-1部分面積43.22平方公尺地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告。　⒉被告應將1777地號土地內如附圖所示編號A部分面積216.18平方公尺、編號B部分面積41.54平方公尺、編號C部分面積36. 16平方公尺地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告及其他全體共有人。　⒊被告應連帶給付原告39,976元，及自民事聲明變更狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自113年5月13日起至被告返還土地之日止，按月給付原告 6,663元。　⒋願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：　㈠不爭執系爭土地內有前為林金樹所有，未辦理保存登記之系爭地上物坐落，且被告為林金樹之繼承人，惟系爭地上物於林金樹死亡後係由被告林國銘、林國滄（下稱林國銘等2人）繼承，並非原告主張為被告共有。　㈡原1777地號土地前為林春生、林金樹共有，林金樹、林玉柱等2人均為林春生之繼承人。原1777地號在106年間經本院判決分割後，林玉柱等2人曾於108年間持分割前案之確定判決為執行名義，向本院聲請對林金樹執行拆屋還地，經本院民事執行處以108年度司執字第119384號事件（下稱系爭執行事件）受理後，林金樹於執行程序終結前對林玉柱等2人提起債務人異議之訴，經另案第二審判決以林金樹自90年間即為林春生繳納土地地價稅，係經林春生同意有償使用土地，與林春生間有租賃關係存在，林玉柱等2人為林春生繼承人亦繼承該租賃契約，是認系爭地上物就系爭土地應屬有權占用，撤銷系爭執行事件執行程序確定在案。　㈢原告雖否認林金樹與林春生間有租賃關係存在，但林玉柱等2 人於112年間將系爭土地出售予原告前，尚曾依民法第426條之2、土地法第104條規定寄發112年10月6日台南成功路郵局存證號碼1398號存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，通知其等於10日內以書面回覆是否行使優先購買權，無非已自陳與被告間有租賃關係存在。　㈣被告近日復從林金樹遺物找到80年間林金樹為林春生繳納地價稅之繳款書，參諸系爭地上物係提供林金樹為負責人之峯源木業有限公司（下稱峯源公司）作廠房使用，峯源公司在 84年間營業所之登記地址為「臺南縣○○市○○○路000巷00弄0 號1樓」，即為行政區調整後系爭地上物現有之門牌號碼，足徵林春生至少早在80年間已同意將土地出租予林金樹使用，此觀林春生至其於102年3月25日過世前，均未曾對林金樹請求拆除之舉亦明。嗣林春生死亡時，依民法第1154條規定，繼承人對被繼承人即林金樹之權利、義務並不因繼承消滅。則林金樹與林春生間之租賃關係於民法第425條第2項修正施行前成立，依最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨，並無修正後民法第425條第2項規定之適用，嗣原告於112 年間因買賣取得系爭土地所有權，依民法第425條第1項規定，租賃契約對原告仍繼續存在，自難謂無法律上權源，林玉柱等2人以買賣方式規避另案確定判決，欲排除被告林國銘等2人對系爭土地之租賃關係，與民法第148條誠信原則有違，更兼有權利濫用；被告與原告間既仍有租賃關係存在，原告請求被告拆除系爭地上物及給付相當租金之不當得利，自難認有據等語置辯。　㈤並聲明：　⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、得心證之理由：　㈠經查，原告主張1777之1地號土地為原告所有、1777地號土地為原告共有，應有部分為2分之1，坐落系爭土地內如附圖所示編號A、A-1、B、B-1、C部分建有林金樹起造之系爭地上物，且被告均為林金樹之繼承人等情，業據原告提出系爭土地登記第一類謄本暨異動索引共4份、地籍圖謄本1份、現場照片3張、空照圖1張、繼承系統表1份、除戶謄本1紙、戶籍謄本3紙為證（見本院卷第131頁至第167頁、第175頁至第17 9頁、第169頁至第173頁、第25頁、第129頁、第127頁、第1 21頁至第125頁），復經本院會同臺南市永康地政事務所地政人員前往履勘並囑託地政人員測量屬實，有本院勘驗筆錄 1份、現場照片5張、空照圖1張、臺南市永康地政事務所113 年4月26日所測量字第1130038264號函檢附之附圖1份附卷可考（見本院卷第242頁至第252頁、第256頁）。　㈡次查，原1777地號土地前為林春生、林金樹共有，應有部分比例各為5分之4、5分之1，林春生於000年0月00日死亡，其繼承人為林金樹、林玉柱等2人、訴外人林忠壽、林忠坤、林錦綢、林玉萍（下稱林金樹等7人），先經本院105年度重家訴字第4號遺產分割事件判決分割林春生原有之應有部分為林金樹等7人分別共有；嗣林洸旭於105年12月間起訴請求分割原1777地號土地，被告林國滄於訴訟繫屬期間之106年1 月17日以買賣為原因取得林忠壽、林忠坤、林錦綢原有應有部分，再經本院於106年6月28日以106年度訴字第283號判決分割，由林洸旭、林玉萍取得判決附圖編號A部分即重測後之1777地號土地，由林玉柱取得判決附圖編號B部分即重測後1777之1地號土地，由林金樹、林國滄取得判決附圖編號C 部分即重測後1777之2地號土地確定在案；林玉柱等2人於10 7年3月1日辦理分割登記後，復於108年間持上開民事確定判決向本院聲請對林金樹執行拆屋還地，經本院民事執行處以系爭執行事件受理，以108年12月20日南院武108司執當字第 119384號執行命令通知林金樹自動履行，該自動履行命令於 108年12月24日送達林金樹，林金樹旋於109年1月3日對林玉柱等2人提起債務人異議之訴暨聲請停止執行，經本院新市簡易庭以109年度新簡字第31號駁回林金樹之訴，因林金樹不服提起上訴，迭經本院於110年3月31日以109年度簡上字第144號判決將原判決廢棄，並撤銷系爭執行事件執行程序確定在案；嗣林玉柱等2人再於112年間將其等就系爭土地之應有部分即1777之1地號土地全部、1777地號土地應有部分2 分之1出售原告，並於112年12月5日辦理所有權移轉登記等事實，亦有本院105年度重家訴字第4號判決、106年度訴字第283號判決暨確定證明書、系爭執行事件民事聲請強制執行狀、另案二審判決暨確定證明書、系爭存證信函、土地買賣契約書影本各1份在卷可稽（見本院卷第186頁至第196頁、第464頁至第468頁、第77頁至第93頁、第55頁至第63頁），並經本院依職權調閱分割前案及另案民事卷宗核閱無訛。且對照分割前案勘驗筆錄附圖編號1至3所示地上物之坐落位置，依序與附圖編號C、B及B-1、A及A-1所示地上物相符（見本院卷第462頁、第256頁），判決理由記載係供林金樹經營峯源公司使用等語，與被告林國滄本件履勘時自陳系爭地上物為其父林金樹起造、現供峯源公司作為工廠使用乙情一致（見本院卷第466頁、第242頁）；另編號A所示地上物使用之門牌號碼為臺南市○○區○○○路000巷00弄0號，亦與被告提出峯源公司營利事業登記證記載之營業所在地同址（見本院卷第246頁、第366頁），可知系爭地上物應早在分割前案判決前應已存在，前為林金樹起造所有，供峯源公司作廠房、營業使用，即為林玉柱等2人於系爭執行事件聲請強制執行請求拆除之地上物。此部分事實，均堪認定。　㈢按建物之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第1次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人。該建物如為共有者，其拆除，依民法第819條第2項規定，應得共有人全體同意。土地所有權人請求拆除占用其地之建物，該建物如為共有者，須以建物全體共有人為被告，其當事人之適格始無欠缺；就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院107年度台上字第313號、74年度台上字第1317號判決意旨參照）。　㈣原告雖以被告為林金樹之繼承人，於林金樹死亡後繼承系爭地上物之事實上處分權（見本院卷第14頁），將被告同列為本件訴請拆屋還地之對象，查被告固為林金樹之繼承人，於被繼承人死亡時，原則上即當然依民法第1148條第1項規定，承受被繼承人財產上之一切權利義務，雖系爭房屋為未辦理所有權第1次之未保存登記建物，被告仍於林金樹死亡即繼承發生時，公同共有包括系爭地上物在內林金樹所遺之全部遺產。嗣被告抗辯系爭地上物已由被告林國銘等2人繼承，業經其提出經被告林碖、林瓊翬用印，日期為112年10月1 9日之證明書影本1紙為證（見本院卷第53頁），原告並未爭執僅稱請法院依法認定（見本院卷第201頁），堪認被告至少於112年10月19日前，已協議將系爭地上物為遺產之一部分割，又因系爭地上物不能辦理移轉登記，雖不能發生所有權讓與之效力，惟依前開說明，仍能使被告林國銘等2人取得系爭地上物之事實上處分權。被告林碖、林瓊翬在讓與處分權後，已無拆除建物之權限，且原告亦未提出其他證據證明被告林碖、林瓊翬在原告請求不當得利之起算日即112年1 1月13日後尚有對系爭地上物使用、收益，因此受有占有系爭土地之利益。據此，原告提起本件訴訟，其中對被告林碖、林瓊翬部分之請求，已難認有據。　㈤復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查系爭土地內如附圖所示編號A至C部分有林金樹起造，被告林國銘等2人現為事實上處分權人之系爭地上物，業如前述，原告請求將系爭地上物拆除，依前開說明，自應由被告林國銘等2人就其是否有使用系爭土地之正當權源負有舉證責任。復按民事訴訟之傳聞證人所為之證詞，本非絕無證據能力，其與直接證人陳述親自見聞之證言比較，祇是證據力之強弱而已，尚非不得採為證據方法而使用，法院對該傳聞證據之價值，仍可由法官依自由心證予以認定之（最高法院111年度台上字第1198號判決意旨參照）。經查：　⒈被告抗辯林金樹長年繳納原1777地號土地地價稅，包括林春生為共有人應負擔之部分，業經其於另案提出台南縣90年、 100年、101年地價稅繳款書影本3紙，及於本件審理時提出台南縣80年地價稅繳款書影本1紙為證（見另案簡字卷第113 頁，本院卷第362頁）。觀其上納稅義務人均記載為「林春生」，工業用地等面積記載為「2560.00」，與林春生與林金樹共有原1777地號面積3,200平方公尺，依其應有部分5分之4換算之面積一致【計算式：3,200平方公尺×5分之4＝2,56 0平方公尺；分割前面積可參見本院卷第468頁分割前案之判決附圖】，亦與被告提出之台南縣土地稅數字異動清單影本記載林春生於00年間就原1777地號土地之課稅面積為2,560 平方公尺相符（見本院卷第364頁）。　⒉原告固稱僅以上開地價稅繳款書，尚不足以證明林金樹有繳納地價稅，或林金樹與林春生間有租賃關係等語（見本院卷第395頁、第434頁）。然林忠壽即林金樹、林玉柱胞弟亦曾於另案證述：原1777地號土地前為其父林春生及其兄林金樹共有，林金樹有在土地興建建物。林春生有去過土地好幾次，沒有聽過林春生有反對意見，或是要將建物拆除，林春生有同意林金樹蓋房子，地價稅都是由林金樹繳納，可以說林金樹使用土地建築建物是有對價的。我是親身知道，是林春生生前跟我講的等語在卷（見另案簡字卷第124頁至第126頁），雖其並未直接參與地價稅之繳納，惟關於林春生轉述部分仍為其親身經歷，仍非不得採為證據方法使用。且林忠壽證稱林金樹起造系爭地上物有經過林春生同意，林金樹繳納全部地價稅，係使用土地之對價等節，均與被告抗辯一致。再以被告提出之地價稅繳款書最早年度為80年間，至林春生 102年間死亡時已逾20年，其間林春生均未曾對林金樹有何拆除系爭地上物之請求，可認林忠壽證述應與事實相符。則林金樹於原1777地號土地起造系爭地上物，既有經林春生同意，並約定由林金樹為其繳納地價稅，顯然林金樹使用原17 77地號土地並非毫無對價，自屬有償使用，其性質應評價為租用基地、起造房屋之基地租賃契約。　⒊另衡諸系爭地上物房屋稅籍證明書記載之起課年月為「62年5 月」、「95年7月」、「112年7月」，有房屋稅籍證明書影本1紙附於本院112年度新司調字第150號卷宗可查（即被告林國銘等2人前於112年10月間起訴請求登記地上權事件，見影卷第79頁至第81頁），及峯源公司於84年間營利事業登記證記載之營業所在地即為系爭地上物「臺南縣○○市○○○路000 巷00弄0號」之門牌號碼，且該址早在73年7月30日門牌整編時即已存在，有臺南縣政府營利事業登記證、門牌證明書影本各1紙附卷可稽等情以觀（見本院卷第366頁、第368頁），林春生同意林金樹使用原1777地號土地之時間，自應在系爭地上物起造作為峯源公司廠房，及登記為營業處所之前，據此，被告抗辯林春生與林金樹間之租賃關係，至少在80年間即已存在，亦堪憑採。至原告聲請函詢林玉柱等2人與被告或林金樹間有無租賃關係存在（見本院卷第438頁），先不論林玉柱等2人與原告成立買賣契約後，尚曾寄發系爭存證信函將買賣條件告知被告於10日內回覆是否行使優先購買權，有如前述（見本院卷第55頁至第59頁），似已不爭執與被告間之租賃關係；蓋林玉柱等2人為另案確定判決之當事人，上開租賃關係存在之重要爭點業經另案實質審理攻防作出判斷，林玉柱等2人即不得對林金樹及其繼承人於他訴訟就該爭點為相反之主張，現原告為林玉柱等2人之後手，對原告雖不必然有爭點效之拘束力，惟其擬將林玉柱等2人之陳述更新於本案作為證據方法使用，基於訴訟上之程序原則，自難謂有調查之必要。　⒋復按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項亦有明定；基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。再民法關於分割共有物之效力，乃採移轉主義，即各共有人因分割而成為單獨所有人，係由於彼此相互移轉讓與部分權利所致（最高法院85年度台上字第16號判決意旨參照）。且共有物分割，受讓人取得該分管土地之單獨所有權，原租賃關係類推適用民法第425條規定，對於受讓人自仍繼續存在；又出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受，惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第425 條第1項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在（最高法院87年度台上字第711號、91年度台上字第1064號民事判決意旨參照）；另按共有物之分割，係共有人各以其應有部分相互移轉而取得單獨所有權，與因買賣而取得權利之情形相同，此觀之民法第825條規定自明。依民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。即受讓人當然繼承原出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利義務，原出租人則脫離租賃關係，不復負擔原租賃契約上之義務，亦不得復行使其權利（臺灣高等法院高雄分院88年度重上字第2號判決意旨參照）。　⒌承前，原1777地號土地前為林春生、林金樹共有，林春生於0 00年0月00日死亡，其應有部分5分之4即由林金樹等7人共同繼承，先經本院105年度重家訴字第4號遺產分割事件判決分割為林金樹等7人分別共有，再經分割前案於106年6月28日判決分割為重測後之1777、1777之1、1777之2地號土地，且因林春生與林金樹間之租賃關係，於80年間即以存在，依前開說明，並無88年4月21日修正公布，89年5月5日施行之民法第425條第2項規定之適用。據此，於原1777地號土地為遺產分割及共有物分割時，分屬應繼分及應有部分之相互移轉，復因系爭地上物坐落於系爭土地，在分割前案判決分割後，林金樹原有之基地租賃契約，對分割取得而受讓系爭土地所有權之林玉柱等2人繼續存在。嗣原告於112年間向林玉柱等2人購買其等就系爭土地之應有部分，亦仍有民法第425條第1項所有權移轉不破租賃之適用，此為法律特別規定債權相對性原則之例外，原告即因此承受出租人之地位，租賃契約繼續存在於兩造之間。原告主張無論兩造前手先前法律關係為何，均無從拘束原告云云，顯然與民法第425條規定及實務見解不符，尚無足採。　⒍至原告援引之最高法院85年度台上字第1046號判決意旨雖謂「先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應認為終止」，係針對共有人分管契約或使用借貸契約之情形，與本件林金樹向林春生承租土地、有償使用之基礎事實顯然有異；另原告援引之最高法院95年度台上字第521號判決，作成時間在最高法院98年度第2次民事庭會議決議前，該決議原係因最高法院裁判見解歧異，經臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民事類提案第12號建請司法院轉請最高法院研究（見本院卷第370頁至第371頁），既已為最高法院多數見解所不採，且與本院之確信亦難互符，自無從拘束本院之法律適用。原告又主張縱然林春生與林金樹間確有租賃關係存在，林金樹亦為林春生之繼承人，於林春生死亡時，租賃關係之債權與其債務同歸1人，依民法第344條規定因混同而消滅，其餘包括林玉柱等2人在內之繼承人依民法第270條規定同免其責，並援引最高法院51年台上字第2370號判例意旨為據（見本院卷第435頁至第437頁）。然繼承人對於被繼承人之權利、義務，不因繼承而消滅，民法1154條亦有明定。現行條文係於98年6月10日修正公布，為因應民法第1148條第2項將概括繼承修正為全面限定責任，將原有第3項文字修正改列第1項，修正前之民法第1154條第3項之目的在遺產清算前分離繼承財產及限定繼承人之固有財產，應屬混同之特別規定。觀上開判例並未敘及該案繼承人有何向法院呈報限定繼承之情，且作成當時之繼承法制仍以概括繼承為原則，於98 年6月10日民法第1148條第2項規定修正公布後，自難認有適用之餘地（臺灣高等法院106年度上字第1291號判決、臺灣臺北地方法院105年度訴字第3024號判決、臺灣臺中地方法院107年度家繼訴字第98號判決意旨參照；林秀雄著，繼承法講義，98年10月4版第1刷，第154頁即本院卷第474頁、陳明楷著，論被繼承人對繼承人負有債務，月旦法學雜誌，第3 27期，第151頁即本院卷第491頁，亦同此見）。　⒎依此，原告上開所陳，均難採為其有利之認定。被告抗辯被告林國銘等2人依民法第425條第1項規定，對原告仍有租賃關係存在，洵屬可採，自得以上開基地租賃契約作為使用系爭土地之法律上權源，並非無權占有。從而，原告請求被告林國銘等2人將系爭地上物拆除，將該占用部分之土地返還，及請求被告返還相當租金之不當得利，均屬無據。倘原告現未確實從被告處收取租金，或認林春生生前約定租金數額過低，則非不得與其他共同出租人另循民法第440條、第441 條方式主張其權利，併此敘明。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條前段等規定，請求被告將系爭土地內之系爭地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告，及請求被告連帶給付自112年11月1 3日起算至返還之日止所受相當租金之不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴，既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　徐安傑以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏珊姍

2024-11-15

TNDV-113-重訴-33-20241115-1