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分割共有物

臺灣南投地方法院民事判決 112年度訴字第287號原告林誠浩訴訟代理人藍明浩律師被告林俊吾林筱婷兼上二訴訟代理人林詒凱兼上二訴訟代理人林俊吉被告劉坤用劉宜君上一人訴訟代理人賴慧燕被告林俊隆訴訟代理人洪家駿律師複代理人吳秉翰律師鄭仲昕律師謝孟高律師李智維律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年3月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、兩造共有如附表一所示土地，應按附圖二及附表二所示分割方法分割，並依附表三所示金額補償。二、訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例分擔。　　　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠兩造共有如附表一所示坐落南投縣○○市○○段00000地號土地（下稱系爭土地），各共有人及其應有部分比例如附表一「應有部分比例」欄所示。又系爭土地未有不分割協議，亦無因物之使用目的或依法令不能分割之情事。系爭土地現況如附圖一所示之地上物坐落其上，又系爭土地以東側相鄰之同段 278-4地號土地通行至南投市南營路，另西側有私設陸橋可連接現有巷道。考量兩造應有部分比例、系爭土地地上建物、地上物坐落及使用現況，爰依民法第823條、第824條規定提出本訴，並主張分割方法為：如附圖二、附表二「編號」欄所示之土地，各分歸如附表二「分得土地之共有人」欄所示之共有人取得，並按附表三所示金額互為找補(下稱甲案) 。　㈡並聲明：如主文第1項所示。二、被告方面：　㈠被告林筱婷、林詒凱、林俊吉、劉坤用、劉宜君、林俊吾均稱：同意原告之主張之甲案。　㈡被告林俊隆陳稱：不同意甲案。附圖一所示編號⑹磚造平房門牌號碼原本編列為南投縣○○市○○路00巷00號（嗣後遭人擅自將門牌挪至其他建物），附圖一所示編號⑸鐵棚及⑹磚造平房，起造人及事實上處分權均非被告林俊隆。另附圖一所示編號⒂、⒃位置之貨櫃屋為被告林俊隆所有，附圖一所示編號⒁ 位置之鐵架僅為飼養動物之鐵籠，無保存必要，請求將附圖三編號G部分土地分割為被告林俊隆取得。另系爭土地西側陸橋非被告林俊吉興建，應只是加強陸橋結構。主張之分割方法為：如附圖三、附表四「編號」欄所示之土地，各分歸如附表四「分得土地之共有人」欄所示之共有人取得，並按附表五所示金額互為找補(下稱乙案)。三、本院之判斷：　㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，為適當之分配，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項定有明文。經查：原告主張兩造均為系爭土地之共有人，系爭土地並無因物之使用目的而不能分割之情事，兩造間亦未訂有不分割之協議，因就分割方法無法達成協議方訴請裁判分割等情，為到場被告所不爭執，是原告依上開規定請求裁判分割，即屬有據。　　㈡分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，民法第824條第2項第1款本文定有明文。又法院裁判分割共有物，不受當事人聲明之拘束，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，兼顧分割後各部分之經濟效益與其應有部分之比值、均衡公平原則等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。經查：　⒈系爭土地之使用分區、使用地類別為鄉村區乙種建築用地，面積共1,453.27平方公尺，形狀呈不規則狀，東西側均臨南營路，東側得經兩造亦共有如附圖一所示同段278-4地號土地(見本院卷一第429、435、437、447、449、451、457頁之地籍圖、土地登記第三類謄本)通行至南營路，西側則是經由附圖一編號⒄陸橋至南營路，及其上坐落如附圖一所示之地上物等情，業經本院會同原告及部分被告、南投縣南投地政事務所測量人員履勘現場，有地籍圖(見本院卷一第113頁 )、系爭土地登記第一類謄本(見本院卷一第115至119頁)、本院勘驗筆錄及現場照片(見本院卷一第279至292頁)、如附圖一所示之複丈成果圖等在卷可參，且為兩造所不爭執，首堪認定為真。　⒉原告主張之甲案主要係以附圖一所示地上物為何人使用作為使用現況之判斷，並以此作為主要規劃分割方案之依據，可盡量避免日後拆屋還地之紛爭，且附圖二編號A至E之土地均得經由同段278-4地號土地通行至南營路，附圖二編號F土地則可經由附圖一編號⒄陸橋至南營路，均不會成為袋地，又經除被告林俊隆外之其他全部共有人所贊同，不失為一合理、妥適之分割方案，自係可採。　⒊至被告林俊隆所提之乙案主要不同在於，希望由伊取得附圖三編號G土地，並由原告及林俊吉、林詒凱、林筱婷等4人(下稱原告等4人)取得附圖二、三編號D土地，其他並無不同。惟經本院履勘現場附圖一編號⑸⑹地上物於112年5月前為被告林俊隆所使用，此亦為被告林俊隆所不爭(見本院卷一第281頁)，顯見此位置即附圖二、三編號D土地與被告林俊隆現實上使用依附性最強，故由其分配該土地自符合使用現況。雖被告林俊隆於111年7月26日、同年8月26日將紅色及藍色貨櫃搬運至附圖一所示編號⒂⒃位置，並作為有使用該部分土地之論據，然而該上開貨櫃並非定著物，隨時可移動，並非系爭土地長期使用之狀態，尚難以此為佐。更何況若採乙案，經本院將附圖一之透明圖套疊於附圖三上後，可見分得附圖三編號F土地之共有人將須經由附圖三編號G土地始可連接到附圖一⒄陸橋以至南營路，且附圖三編號F及編號D土地並未相連，抑或尚須經由附圖三編號E土地方可連接附圖一所示同段278-4地號土地以至南營路，將會造成附圖三編號F土地成為袋地，將來恐衍生確認通行權之訟爭，益徵此案之不當，故無可採。　㈢以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項亦有明文。法院裁判分割共有物，如依原物數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按應有部分之比例定其分配，方屬公平。惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，則應認有民法第824條第3 項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，以金錢補償之。經查：　⒈兩造間按甲案分得土地之位置有所差異，價值恐有差異，共有人間依民法第824條第3項規定，自有以金錢補償之必要。復經本院囑託長虹不動產估價師事務所鑑定(下稱系爭鑑定報告)，該所估價師勘查後認系爭土地坐落南投縣南投市東側之非都市土地範圍內，東南側有德興國小，距離約430公尺，系爭土地以6公尺巷道為主要通道，道路鋪設狀況普通。本區域土地使用以住宅及農業使用為主，建築物以平房及透天厝為主，透天厝屋齡多在25至40年，生活環境偏向農住混合。系爭土地中心半徑1,500公尺範圍內有國小、郵局、公車站牌及中興新村第三市場，公共設施配置條件普通。主要聯外道路為中興路，可經由中興路抵達南投縣草屯鎮、次要道路為東閔路，交通便利性普通。系爭土地雙面臨街，即西側6公尺寬及東側5公尺寬之南營路97巷，地勢平坦(見系爭鑑定報告第14至16頁)。另針對一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素分析等因素，就系爭土地採用比較法、土地開發分析法進行估價，各賦與50%之權重，決定比準地評估價格為每平方公尺57,100元，認採甲案各共有人之找補情形如三所示(見系爭鑑定報告第46頁)。　⒉系爭鑑定報告乃係本院委請估價師鑑定而得之結論，具估價師之專業證照且與系爭土地共有人均無利害關係，其所為鑑定既係本於中立客觀立場及專業知識而為之，自有相當之憑信性，本院審酌上情，認系爭估價報告所述之補償標準，應屬允當。　㈣不動產之分割，以原物為分配時，因共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權，民法第824條之1第4項、第5項分別規定甚明。經查：系爭土地依甲案分割，則如附表三所示應受補償之人，對於應付補償之人各就其所分得之土地，在如附表三所示金額內，依前揭規定，依法有法定抵押權。　四、綜上所述，原告請求分割系爭土地，為有理由，本院參酌系爭土地之性質、分割前之使用現況、避免衍生將來訴訟及多數共有人意見等情，認系爭土地分割如附圖二及附表二所示之分割方法，並依附表三所示之金額補償，爰判決如主文第一項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經審酌均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。六、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，兩造之行為均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故諭知由兩造按分割前原應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰判決如主文第二項所示，由兩造依附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例分擔之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。　中　　華　　民　　國　 114　　年　　 3　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　葛耀陽以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官附表一：系爭土地應有部分比例　　　　　　　　　　　　　　編號共有人土地坐落：南投縣○○市○○段00000地號土地訴訟費用負擔比例面積：1,453.27平方公尺使用分區：鄉村區使用地類別：乙種建築用地應有部分比例 1 林俊吉 000000000/0000000000 000000000/0000000000 2 林詒凱 000000000/0000000000 000000000/0000000000 3 劉坤用 00000000/0000000000 00000000/0000000000 4 劉宜君 00000000/0000000000 00000000/0000000000 5 林俊隆 000000000/0000000000 000000000/0000000000 6 林俊吾 000000000/0000000000 000000000/0000000000 7 林誠浩 00000000/0000000000 00000000/0000000000 8 林筱婷 00000000/0000000000 00000000/0000000000 附表二：原告分割方法（依南投縣南投地政事務所複丈日期113 年5月1日複丈成果圖所示編號及面積)　　　分配編號面積（平方公尺）分得土地之共有人 A 91.62 林筱婷單獨取得 B 62.02 林俊隆單獨取得 C 115.45 劉坤用、劉宜君共同取得，並按下列應有部分比例維持共有：劉坤用1/2 劉宜君1/2 D 109.79 林俊隆單獨取得 E 345.26 林俊吾單獨取得 F 729.13 林俊吉、林詒凱、林誠浩、林筱婷共同取得，並按下列應有部分比例維持共有：林俊吉33203/72913 林詒凱29547/72913 林誠浩9662/72913 林筱婷501/72913 面積合計 1453.27 附表三：原告分割方案土地補償金給付一覽表（單位：新臺幣/ 元）南投縣○○市○○段00000地號土地應付補償人及應付補償金額合計應受補償人及應受補償金額林筱婷劉坤用劉宜君林俊吾 3,186,784 林俊隆　 21,569 1,191,956 1,459,684 　276,304 2,949,513 林俊吉　　　797 　 44,035 　 53,925 　 10,208 　108,965 林詒凱　　　705 　 38,969 　 47,723 　　9,033 　 96,430 林誠浩　　　233 　 12,882 　 15,775 　　2,986 　 31,876 合計　 23,304 1,287,842 1,577,107 　298,531 3,186,784 附表四：被告林俊隆分割方法（依南投縣南投地政事務所複丈日期113年6月28日複丈成果圖所示編號及面積)　　　分配編號面積（平方公尺）分得土地之共有人 A 91.62 林筱婷單獨取得 B 62.02 林俊隆單獨取得 C 115.45 劉坤用、劉宜君共同取得，並按下列應有部分比例維持共有：劉坤用6188/11377 劉宜君5189/11377 D 109.18 林俊吉、林詒凱、林誠浩、林筱婷共同取得，並按下列應有部分比例維持共有：林俊吉33204/72965 林詒凱29547/72965 林誠浩9662/72965 林筱婷552/72965 E 369.96 林俊吾單獨取得 F 549.13 林俊吉、林詒凱、林誠浩、林筱婷共同取得，並按下列應有部分比例維持共有：林俊吉33204/72965 林詒凱29547/72965 林誠浩9662/72965 林筱婷552/72965 G 155.91 林俊隆單獨取得面積合計 1453.27 附表五：被告林俊隆分割方案土地補償金給付一覽表（單位：新臺幣/元）南投縣○○市○○段00000地號土地應付補償人及應付補償金額合計應受補償人及應受補償金額林筱婷劉坤用劉宜君林俊吾 4,650,259 林俊隆　 1,619 　 70,979 　 59,507 　 78,146 　210,251 林俊吉　15,676 　687,270 　576,196 　756,671 2,035,813 林詒凱　13,948 　611,551 　512,715 　673,306 1,811,520 林誠浩　 4,564 　200,081 　167,745 　220,285 　592,675 合計　35,807 1,569,881 1,316,163 1,728,408 4,650,259

2025-03-24

NTDV-112-訴-287-20250324-1

訴

臺灣南投地方法院

分割共有物

臺灣南投地方法院民事判決 113年度訴字第378號原告李慶龍李麗鐘共同訴訟代理人張順豪律師蔡梓詮律師被告李文發李淑琴上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年3月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、兩造共有如附表一所示土地，應按附圖二及附表二所示之方法合併分割，並按如附表三至三之三所示之金額補償。二、訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用比例」欄所示比例分擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠兩造共有坐落如附表一所示土地（下分別稱96、97、98、99 地號土地；合稱系爭土地），均為都市計畫住宅區用地，各共有人及其應有部分比例如附表一「應有部分比例」欄所示。又系爭土地未有不分割協議，亦無因物之使用目的或依法令不能分割之情事。系爭土地由南至北共有4棟建物坐落，分別為原告李麗鐘所有之門牌號碼南投縣○里鎮○○路0段000 巷0○0號建物(下稱9之1號建物)、原告李慶龍所有之門牌號碼南投縣○里鎮○○路0段000巷0號建物(下稱9號建物)、原告李淑琴所有之門牌號碼南投縣○里鎮○○路0段000巷0號建物( 下稱8號建物)、原告李文發所有之門牌號碼南投縣○里鎮○○ 路0段000巷0號建物(下稱7號建物)。為使系爭土地上建物及坐落基地所有權同一，請求系爭土地依各共有人建物坐落土地位置予以原物分割，分割方法如附圖二所示，將附表二「編號」欄所示之土地，各分歸如附表二「分得土地之共有人」欄所示之人取得。並依本院囑託旭弘不動產估價師事務所出具鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)如附表三至三之三所示之金額互為找補(下稱甲案)，爰依民法第823條、第824條規定提出本訴等語。　㈡並聲明：如主文第1項所示。二、被告方面：　㈠被告李淑琴：　　不同意原告之分割方案，依原告方案，被告李淑琴分得位置較差，97地號面對T路口，99地號面對大成路，利用價值懸殊。主張由其受分配99地號土地，願意補償原告李麗鐘於99 地號土地上地上物。分割方法如附圖三所示，將附表四「分配編號」欄所示之土地，各分歸如附表四「分得土地之共有人」欄所示之人取得(下稱乙案)，並以系爭土地113年公告現值做作為找補金額之基礎，由被告李文發、原告李慶龍、被告李淑琴分別找補原告李麗鐘148,176元、111,406元、15 2,217元等語。　㈡被告李文發：　　沒有要提分割方案，但也不同意原告或被告李淑琴題提出之甲、乙案，請法院依法審酌，這都是上一代的問題，路開出來後，價格都不一樣等語。四、本院之判斷：　㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，為適當之分配。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2 項、第5項定有明文。經查：　⒈98地號土地已領有南投縣政府核發之使用執照，建築用途為「住宅、店鋪」，但因本案所涉分割方法係增加丙1部分之土地，未涉及土地分割，無須依建築基地法定空地分割辦法辦理(本院卷第265、341頁)，先予敘明。　⒉原告另主張兩造均為系爭土地之共有人，系爭土地並無因物之使用目的而不能分割之情事，兩造間亦未訂有不分割之協議，因就分割方法無法達成協議方訴請裁判分割等情，為到場被告所不爭執，是原告依上開規定請求裁判合併分割，即屬有據。　㈡分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，民法第824條第2項第1款本文定有明文。又法院裁判分割共有物，不受當事人聲明之拘束，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，兼顧分割後各部分之經濟效益與其應有部分之比值、均衡公平原則等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。經查：　⒈系爭土地為兩造所共有，均為都市計畫住宅區用地，96至99 地號土地，西南側面臨6公尺中山路三段279巷，99地號土地東側面臨中山路三段(面臨之土地面寬約0.3公尺)，有系爭土地登記第一類謄本(本院卷第309至323頁)、南投縣埔里鎮都市計畫土地使用分區證明書(本院卷第325頁)、系爭鑑定報告(第19頁)在卷可參，並為兩造所不爭執(本院卷第440頁 )；又系爭土地上有4間未辦保存登記之地上物，如附圖一所示，主要坐落在96地號土地上之7號建物所有權人為李文發；主要坐落在97地號土地上之8號建物所有權人為李淑琴；主要坐落在98地號土地上之巷9號建物有權人為李慶龍；主要坐落在99地號土地上之9-1號建物有權人為李麗鐘，除有現場照片可考(本院卷85至89頁)，亦為兩造所不爭執(本院卷第394、440頁)。是上情首堪認定為真。　⒉原告主張之甲案主要係考量系爭土地上各已坐落各共有人所有之地上物，為尊重使用現況及使地上物及坐落土地所有權人同一，簡化法律關係，避免日後衍生拆屋還地訴訟，故丈量系爭土地上之地上物後，微調邊界線後由各共有人取得各自建物主要座落之土地如附圖二及附表二所示。至附圖二編號乙1部分歸由被告李淑琴取得，對比附圖一，恐會影響被告李文發部分7號建物乙節，審之甲案原為兩造經磋商合意後所繪製(本院卷第167至171頁)，被告李文發對上情自有所預見，經衡量對其權益影響不大，當初始會同意繪製甲案。何況7號建物主要坐落在附圖二編號甲部分範圍內，與甲案為盡可能尊重使用現況、避免拆除房屋之規畫方向一致，並無不妥，是甲案為一合法、妥適方案，自係可採。又被告李淑琴所有之8號建物為一層半之平房、原告李麗鐘所有之9之 1建物為一鐵皮建物，外觀並非老舊不堪使用，均可供人居住生活，尚有一定經濟價值(本院卷第85、87頁下方照片、系爭鑑定報告現況照片第1至2頁)，若依被告李淑琴主張之乙案，與系爭土地使用現況有違，且恐衍生拆屋還地訴訟，使8號及9之1建物將來有受拆除之風險，對於社會經濟活動有所不利，悖於理性，自無可採。　⒊另被告李淑琴提出乙案主要原因在於其認為原告李麗鐘分得之附圖二及附表二所示之編號丁土地臨中山路三段公路，路寬較大，價值較高乙節。雖99地號土地為雙面臨路，但依地籍示意圖可知相鄰中山路三段部分僅約0.3公尺，此亦為兩造所不爭(本院卷第440頁)；復依系爭鑑定報告在決定比準地後，就此臨路條件之調整率亦僅增加1%而已(系爭鑑定報告第49頁)，可知99地號土地與96至98地號土地就臨路條件而言，在現實上並無太大差距，影響土地價值細微，甚因分割後編號丁土地形狀近梯形，其他土地均為近長方形，而減 2%(系爭鑑定報告第49頁)。是被告李淑琴此部分理解恐有誤會。　㈢以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項亦有明文。法院裁判分割共有物，如依原物數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按應有部分之比例定其分配，方屬公平。惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，則應認有民法第824條第3 項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，以金錢補償之。經查：　⒈兩造間按甲案分得土地之位置有所不同，價值恐有差異，共有人間依民法第824條第3項規定，自有以金錢補償之必要。復經本院囑託旭弘不動產估價師事務所鑑定，該所估價師勘查後認系爭土地屬埔里市區外圍，區域建物以5層以下透天建物作為住宅及店鋪使用為主，屬中強度發展之土地開發型態，以住宅與商業並行使用為主，整體而言，系爭土地屬埔里觀光酒廠周邊住宅及商業發展景觀。各項公共設施完善，以系爭土地為中心，半徑1,000公尺內，有公園、市場、銀行、郵局醫院、加油站及中小學；交通方面，主要聯絡道路為信義路、中山路，主要交通方式為公車及自備交通工具，交通站點有客運及公車站，交通運輸條件正常；系爭土地附近有埔里酒廠，台14線及國道6號高速公路，道路規劃完善，生活機能佳，未來發展趨勢佳(系爭鑑定報告第14至16頁) 。另針對一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素分析等因素，就系爭土地採用比較法、土地開發分析法進行估價，各賦與50%之權重，決定比準地評估價格為每平方公尺57,800元(每坪則為191,000元)，認採甲案各共有人之找補情形如附表三至三之三所示(系爭鑑定報告第48頁、本院卷第407至415頁)。　⒉系爭鑑定報告乃係本院委請估價師鑑定而得之結論，具估價師之專業證照且與系爭土地共有人均無利害關係，其所為鑑定既係本於中立客觀立場及專業知識而為之，自有相當之憑信性，本院審酌上情，認系爭估價報告所述之補償標準，應屬允當。　⒊至被告李淑琴質疑系爭鑑定報告估價偏高，悖於實價登錄云云，然系爭鑑定報告評估系爭土地每坪價值為191,000元(系爭鑑定報告第48頁)，與原告提出附近同段167地號土地於11 4年2月5日實價登錄價格為215,000元(本院卷第447頁)，並無明顯差距，此應為被告李淑琴找尋資料條件偏差因素所致，故無可採。何況，採甲案被告李淑琴需找補之金額多於其他共有人之主因在於，分割後相較於其原先應有部分比例換算之土地面積增加7.4775平方公尺，而原告李慶龍則減少11 .2025平方公尺之故(本院卷第307頁面積增減表、系爭鑑定報告第52頁)，與臨路條件或土地價值並無太大關係。　㈣不動產之分割，以原物為分配時，因共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權，民法第824條之1 第4 項、第5項分別規定甚明。法院為裁判分割，如就多筆土地個別為原物分割，並命金錢補償時，應就各筆土地之金錢補償分別諭知，有合併分割應命金錢補償時，就該合併分割之土地併為金錢補償之諭知，以明法定抵押權擔保債權之範圍，不得以各筆土地之金錢補償互為計算找補後之金額諭知補償(最高法院111年度台上字第2437號判決意旨可參)。經查：系爭土地依甲案分割，則如附表三至三之三所示應受補償之共有人，對於應付補償之共有人各就其所分得之土地，在如附表三至附表三之三所示金額內，依前揭規定，依法有法定抵押權。　五、綜上所述，本院參酌系爭土地之性質、分割前之使用現況、避免衍生將來拆屋還地訴訟等情，認系爭土地分割如附圖二及附表二所示之分割方法，並依附表三至三之三所示之金額補償，爰判決如主文第一項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經審酌均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。七、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，兩造之行為均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故諭知由兩造按分割前原應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰判決如主文第二項所示，由兩造依附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例分擔之。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中　　華　　民　　國　 114　　年　　 3　　月　　 24　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　葛耀陽以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官附表一：系爭土地應有部分比例　　　　　　　　　　　　　　編號共有人南投縣○里鎮○○段00地號土地南投縣○里鎮○○段00地號土地南投縣○里鎮○○段00地號土地南投縣○里鎮○○段00地號土地訴訟費用負擔比例面積：115.66平方公尺使用分區：都市計畫住宅區用地面積：93.86平方公尺使用分區：都市計畫住宅區用地面積：88.51平方公尺使用分區：都市計畫住宅區用地面積：106.06平方公尺使用分區：都市計畫住宅區用地應有部分比例應有部分比例應有部分比例應有部分比例 1 李慶龍 4分之1 4分之1 4分之1 4分之1 4分之1 2 李麗鐘 4分之1 4分之1 4分之1 4分之1 4分之1 3 李文發 4分之1 4分之1 4分之1 4分之1 4分之1 4 李淑琴 4分之1 4分之1 4分之1 4分之1 4分之1 附表二：原告分割方法（依南投縣埔里地政事務所複丈日期114 年1月24日土地複丈成果圖所示編號及面積）編號面積（平方公尺）分得土地之共有人甲1 14.93 李文發單獨取得甲 86.09 合計 101.02 乙1 14.64 李淑琴單獨取得乙 93.86 合計 108.50 丙1 　1.31 李慶龍單獨取得丙 88.51 合計 89.82 丁 104.75 李麗鐘單獨取得附表三：南投縣○里鎮○○段00地號土地合併分割後共有人間找補明細表（幣別：新臺幣/元）應付補償人及應付補償金額應受補償人及應受補償金額合計李淑琴李慶龍李麗鐘李文發 825,095 1,671,287 1,671,287 4,167,669 附表三之一：南投縣○里鎮○○段00地號土地合併分割後共有人間找補明細表（幣別：新臺幣/元）應付補償人及應付補償金額應受補償人及應受補償金額合計李文發李慶龍李麗鐘李淑琴 1,356,277 1,356,277 1,356,277 4,068,831 附表三之二：南投縣○里鎮○○段00地號土地合併分割後共有人間找補明細表（幣別：新臺幣/元）應付補償人及應付補償金額應受補償人及應受補償金額合計李文發李淑琴李麗鐘李慶龍 1,278,969 1,278,970 1,278,970 3,836,909 附表三之三：南投縣○里鎮○○段00地號土地合併分割後共有人間找補明細表（幣別：新臺幣/元）應付補償人及應付補償金額應受補償人及應受補償金額合計李文發李淑琴李慶龍李麗鐘 1,532,567 1,532,567 1,456,849 4,521,983 附表四：被告李淑琴分割方法（依南投縣埔里地政事務所複丈日期113年12月18日土地複丈成果圖所示編號及面積）編號面積（平方公尺）分得土地之共有人甲1 14.93 李文發單獨取得甲 86.09 合計 101.02 乙1 14.64 李麗鐘單獨取得乙 93.86 合計 108.50 丙1 　1.31 李慶龍單獨取得丙 88.51 合計 89.82 丁 104.75 李淑琴單獨取得

2025-03-24

NTDV-113-訴-378-20250324-1

國

臺灣臺中地方法院

國家賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度國字第16號原告羅宜鈴訴訟代理人林更穎律師複代理人林孟儒律師被告臺中市中正地政事務所法定代理人陳芸宏訴訟代理人葉耀中律師上列當事人間請求國家賠償事件，本院於民國114年2月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣1,750,000元，及自民國112年9月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣583,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1,750,000元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：一、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查被告法定代理人原為林永成，於訴訟中變更為陳芸宏，被告依上開規定聲明承受訴訟（見本院卷第135至136頁），核無不合，應予准許。二、次按依國家賠償法請求損害賠償時，應先以書面向賠償義務機關請求之；賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日起逾30日不開始協議，或自開始協議之日起逾60日協議不成立時，請求權人得提起損害賠償之訴。國家賠償法第10條第1 項及第11條第1項前段分別定有明文。查原告於起訴前已於民國112年6月6日向被告請求國家賠償，惟雙方協議不成立等情，業據原告提出被告出具之拒絕賠償理由書為證（見本院卷第27至31頁)，則原告已符合上開協議先行之程序規定，原告提起本件國家賠償訴訟，程序上並無不合，先予敘明。三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。原告訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,750,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣於1 13年10月8日提出民事擴張訴之聲明狀將聲明變更為：被告應給付原告3,036,000元，及其中1,750,000元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其中1,286,000元部分自民事擴張訴之聲明狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭說明，亦應准許。貳、實體事項：一、原告主張：原告於81年間購買臺中市○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段370建號建物（門牌號碼臺中市○區○○路000巷00弄0號房屋，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），系爭土地之登記面積為85平方公尺，原告多年來依此繳納地價稅。詎原告於112年4月27日出售系爭房地予訴外人黃浩志時，經鑑界測量系爭土地之面積，始發現系爭土地實際面積僅有63平方公尺，因被告登記錯誤導致土地登記謄本所載之登記面積虛增22平方公尺，原告所受損害發生日係112年6月19日被告辦理面積更正時系爭土地之市價，經精豐不動產估價師事務所出具之精估00000000號不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）鑑定，系爭土地112年6 月之價格，每平方公尺單價為13萬8,000元，總面積63平方公尺之價格為869萬4,000元，系爭土地為85平方公尺時，每平方公尺單價為13萬8,000元，總面積85平方公尺之價格為1 ,173萬元。是以，原告所受損害之金額為303萬6,000元（計算式：11,730,000-8,694,000=3,036,000），爰依國家賠償法第2條第2項、第6條、土地法第68條第1項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告3,036,000元，及其中 1,750,000元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其中1,286,000元部分自民事擴張訴之聲明狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：土地法第68條第1項規定之登記錯誤係指登記之事項與登記證明文件所載內容不符者，本件的登記原因證明文件為61年間於該地段辦理修正測量之土地地積計算表清冊，進而依此謄載於土地登記簿謄本上，土地登記簿上所登載之面積與登記原因證明文件所載相符，自無所謂登記錯誤可言，且基於責任衡平化原則，土地法第68條規定的損害賠償範圍並不包括消極損害，系爭估價報告所鑑估之金額或原告出售金額之價差屬轉售利益的計算，屬所失利益的消極損害，不得請求賠償。另原告於81年間購買系爭土地，當時即存有實際面積與登記面積不符之情形，原告之請求權已罹於國家賠償法第8條第1項規定之5年時效。原告於購買系爭房地時並未聲請鑑界，對於損害之發生或擴大亦屬與有過失等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執之事項：　㈠原告於81年10月2日向訴外人吳邱碧雲買受系爭房地，並於81 年10月23日完成所有權移轉登記，系爭土地之登記面積為85 平方公尺。　㈡原告於83年12月09日以系爭房地辦理抵押權設定登記於台中縣沙鹿鎮農會，權利價值欄記載最高限額新台幣324萬元。　㈢原告於112年4月28日就系爭土地申請土地鑑界，經被告以112 年5月16日中正地所二字第1120005027號函覆土地面積與地籍圖面積不符，土地登記面積為85平方公尺，地籍圖面積為 63平方公尺。　㈣系爭土地於112年6月19日辦理面積更正為63平方公尺。　㈤原告於112年4月27日就系爭房地以總價1125萬出售予訴外人黃浩志，嗣於112年6月7日以補充協議記載系爭房屋價金為1 0萬元，系爭土地價金以85平方公尺計算為1115萬元，調整系爭房屋價金為10萬元，系爭土地價金以63平方公尺計算為 940萬元。　㈥原告於112年6月6日提出國家賠償請求，被告於112年6月8日收受，被告以發文日期：112年07月05日（發文字號：中正地所二字第1120005992號）檢送拒絕賠償理由書，拒絕原告賠償的請求。　㈦精豐不動產估價師事務所出具系爭鑑定報告鑑定系爭土地於1 12年6月7日時之價格，每平方公尺單價為13萬8000元，總面積63平方公尺之價格為869萬4000元；系爭土地為85平方公尺時，每平方公尺單價為13萬8000元，總面積85平方公尺之價格為1173萬元。四、本院之判斷：　㈠按土地之登記準確與否，影響人民之權益至鉅，地政機關自應慎重從事。土地法第68條第1項前段規定，旨在保護土地權利人並兼顧交易安全，其適用範圍自非以土地登記規則第 13條所指情形為限，該條規定應僅屬例示（最高法院103年度台上字第1119號判決意旨參照）。土地法第68條第1項規定旨在貫徹土地登記之公信力，以保護土地權利人並兼顧交易安全。所稱「登記錯誤」，不應以土地登記規則第13條所指「登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者」為限，茍地政機關於地籍測量時有錯誤，致依據該測量成果而辦理之土地登記亦產生錯誤，縱嗣後之登記階段完全依測量結果辦理而無錯誤，但作為前提之測量結果，及最後登記之結果均有錯誤，對於信賴土地登記而受損害之人民，仍應認係登記錯誤（最高法院106年度台上字第2938號、110年度台上字第2526號判決意旨參照）。復按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除非該地政機關能證明其原因應歸責於受害人，否則即應負損害賠償責任，不以登記人員有故意或過失為要件。土地法第68條第1項前段規定，乃以貫徹土地登記之公示性及公信力，並保護權利人之權利與維持交易安全為規範目的。該規定文義既未明示以登記人員之故意或過失為要件，原則上自應由地政機關就登記不實之結果，負無過失之賠償責任（最高法院110年度台上字第3017號判決意旨參照）。經查，系爭土地之登記面積為85平方公尺，嗣被告以「旨揭土地登記面積為85平方公尺（公差2.04平方公尺），核算地籍圖面積為63平方公尺，超出容許誤差範圍，依據地籍測量實施規則第232條規定應辦理面積更正，以符實際」為由通知原告辦理面積更正，有臺中市中正地政事務所112年5月 16日中正地所二字第1120005027號函文在卷可稽（見本院卷第23頁），而觀諸被告提出之重測地積計算表，系爭土地登記面積雖與重測地基計算表所載相符，然依前揭說明，土地法第68條第1項所定之登記錯誤，不以土地登記規則第13條所指「登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符」為限，原告主張被告依土地法第68條第1項規定，應負無過失之損害賠償責任，即屬有據。　㈡另按土地法第68條第1項規定，核係國家賠償法之特別規定，惟土地法就該損害賠償請求權，既未規定其消滅時效期間，應適用國家賠償法第8條第1項規定，即其損害賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因2年間不行使而消滅；自損害發生時起，逾5年者亦同。上開規定之2年時效，所謂知有損害時起，參酌同法施行細則第3條之1之規定，係指知有損害之事實及國家賠償責任之原因事實。因土地登記錯誤、遺漏或虛偽而請求國家賠償時，人民不僅必須知悉其受有損害，更須知悉其所受損害係肇因於公務員違法行使公權力，方得開始起算其損害賠償請求權之2年消滅時效。又上開規定之5 年時效，固自損害發生時起算，惟基於土地登記之公信力，依土地法所為之登記，縱使有登記無效之原因，在該登記未經依法塗銷以前，原土地登記之效力仍然存在，尚難認損害確已發生（最高法院112年度台上字第2041號判決意旨參照）。被告雖提出時效抗辯，主張原告所受損害於其買受系爭土地時即已發生，原告之請求權已罹於5年時效而消滅云云，然查，原告係於112年5月16日接獲被告中正地所二字第11 20005027號函覆土地面積與地籍圖面積不符，土地登記面積為85平方公尺，地籍圖面積為63平方公尺，始知悉系爭土地有登記錯誤之情事，且系爭土地係於112年6月19日辦理面積更正為63平方公尺，自應於斯時起算請求權時效，原告於11 2年6月6日提出國家賠償請求，經被告於112年7月5日拒絕原告賠償的請求，原告於112年8月2日提起本件訴訟，顯然未逾時效期間，原告之請求權並無罹於時效，被告所提時效抗辯並無可採。　㈢原告得請求被告賠償之金額為1,750,000元：　　再按「前項損害賠償，不得超過受損害時之價值」、「損害賠償，除法令另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」為土地法第68條第2項及民法第216條第l項所明文。土地法第68條第2項規定即以受害人實際所受之積極損害為地政機關賠償範圍，不包括消極損害（所失之利益）在內，以適度調和其所負之責任及限縮賠償責任範圍。（最高法院110年度台上大字第3017號裁定要旨參照）。查系爭鑑定報告鑑定系爭土地於112年6月7日時之價格，每平方公尺單價為13萬8000元，總面積63平方公尺之價格為869萬4000元；系爭土地為85平方公尺時，每平方公尺單價為13萬8000元，總面積85平方公尺之價格為1173萬元，可知系爭土地於原告受損時之價值為3,036,000元，而原告於112年4月27日就系爭房地以總價1125萬出售予訴外人黃浩志，嗣於112年6月7日以補充協議記載系爭房屋價金為10萬元，系爭土地價金以85平方公尺計算為1115萬元，調整系爭房屋價金為10萬元，系爭土地價金以63平方公尺計算為940萬元，該買賣移轉登記日期為112年7月13日，有異動索引查詢資料在卷可稽（見本院卷第193頁），揆諸前揭說明，原告就系爭土地登記面積縮減實際所受之積極損害應為轉售系爭房地之價差175萬元（計算式：1115萬-940萬=175萬），且此實際受損之金額未逾受損時之價值，則原告請求被告給付175萬元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即無所憑。　㈣被告復抗辯原告於買受系爭房地時，依交易習慣有權為鑑界申請，原告未為之，對於損害之擴大或怠於避免或減少與有過失云云，惟衡諸社會慣例，不動產買賣恆以地政機關所為登記面積，作為買賣標的之範圍及計價之依據，買賣雙方於買賣不動產前，依法亦無申請地政機關鑑界之義務，本件原告非土地專業測量人士，自難以期待僅憑目視即可發現土地短少，又其因信賴土地登記而未申請土地鑑界，難認原告有何與有過失可言。被告此部分所辯，要無可採。　㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233 條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告對被告之損害賠償請求權，核屬無確定期限之給付，本件既經原告提起民事訴訟，起訴狀繕本於112年9月14日送達被告，被告迄未給付，應負遲延責任，是原告請求被告給付1,750,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年9月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核無不合，應予准許。五、綜上所述，原告依國家賠償法第2條第2項、第6條、土地法第68條第1項之規定，請求被告給付1,750,000元，及自112 年9月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原　　告勝訴部分，與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告　　之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予　　駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所舉證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　陳文爵　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳僑舫　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雅郁正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁于真

2025-03-21

TCDV-112-國-16-20250321-1

訴

臺灣桃園地方法院

減少價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 111年度訴字第1996號原告吳昌城訴訟代理人歐陽仕鋐律師被告楊麗珠張哲信上一人訴訟代理人劉秀緞被告杰誠不動產有限公司法定代理人鍾政穎兼上一人訴訟代理人廖順乾上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告楊麗珠、張哲信應給付原告新臺幣9萬6,773元，及自民國11 2年5月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告楊麗珠、張哲信負擔百分之16，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告楊麗珠、張哲信以新臺幣9萬6,7 73元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。二、查原告起訴時㈠先位訴之聲明：被告楊麗珠、張哲信應給付原告新臺幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈡備位訴之聲明：楊麗珠、張哲信應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；被告杰誠不動產有限公司（下稱杰誠公司）應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈢再備位訴之聲明：楊麗珠、張哲信應給付原告50 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；被告廖順乾應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息（本院卷第3-4頁）。三、嗣原告之訴迭經變更，最後於民國113年12月2日當庭減縮應受判決之聲明金額，其先位聲明為：楊麗珠、張哲信應給付原告9萬6,773元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；廖順乾應給付原告新臺幣27 萬2,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈡備位聲明為：楊麗珠、張哲信應給付原告36萬9,023元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈢再備位聲明為：楊麗珠、張哲信應給付原告9萬6,773元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；杰誠不動產有限公司應給付原告27萬2,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息（本院卷第339-340頁）。經核原告前揭訴之變更於法並無不合，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：　㈠原告於110年10月間向楊麗珠、張哲信購買坐落在桃園市○○區 ○○段○○○○段00000○00000地號土地上，門牌號碼為桃園市○○ 區○○路00號之房屋（房地下合稱系爭房屋)，楊麗珠、張哲信透過杰誠公司、廖順乾仲介銷售系爭房屋，惟杰誠公司、廖順乾、楊麗珠、張哲信（下合稱被告，分則以姓名稱之）均隱瞞未說明系爭房屋有與鄰戶共用化糞池、鄰戶給水管穿越屋頂等瑕疵。另廖順乾為促成系爭房屋之買賣，曾向原告表示：系爭房屋頂樓有漏水，會蓋鐵皮給原告等語，事後廖順乾卻反悔不願意支付搭建鐵皮屋頂費用。原告認系爭房屋欠缺其通常效用或契約預定效用，依民法第354、359條等規定請求減少價金並返還不當得利，另依原告與廖順乾間約定，請求被告支付搭建鐵皮費用等語。並聲明：如上開變更後之聲明。二、被告部分：　㈠楊麗珠、張哲信則以：系爭房屋買賣時，原告、楊麗珠、張哲信已於現況說明書下方簽名，可知簽立買賣契約之際，原告就系爭房屋應具如何之價值、效用或品質，係約定以「現況交屋」，足見系爭房屋並無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用，自不能認被告應負物之瑕疵擔保責任。且系爭房屋為68年間落成，與鄰戶共用水塔、化糞池為早期建築方式，不能認為此部分建築設計屬於瑕疵等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈡廖順乾、杰誠公司則以：　　本件楊麗珠、張哲信所出售之系爭房屋，廖順乾、杰誠公司仲介出售時，即在「標的物現況說明書」上記載有漏水之情形，嗣於原告、楊麗珠、張哲信簽約時，並未於契約中並載明系爭房屋之漏水由何人負責處理，又系爭房屋為68年間落成，與鄰戶共用水塔、化糞池為早期建築方式，難認為瑕疵，是廖順乾、杰誠公司並無故意不告知瑕疵之情形，自難令廖順乾、杰誠公司負擔物之瑕疵保固責任等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，兩造於110年12月11日簽訂系爭房屋之買賣契約（下稱系爭契約），由楊麗珠、張哲信將系爭房屋所有權出賣與原告，買賣總價金為1,150萬元。原告、楊麗珠、張哲信並均於系爭房地之標的物現況說明書上簽名，原告已依約支付買賣總價金予被告，系爭房屋已辦妥所有權移轉登記，並於 111年4月19日實際點交與原告，有系爭房屋買賣契約、價金履約保證申請書、標的物現況說明書、收款明細確認表、本票影本、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、要約書等件在卷可查（本院卷第7-21頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、本院得心證之理由：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條（第354 至358條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有規定。　㈡系爭房屋為系爭契約買賣標的，則依上開規定，楊麗珠、張哲信自應擔保系爭房屋交付與原告時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。至於系爭契約第17條雖有：「依現況說明書內容辦理交屋」之約定（本院卷第11頁），並由兩造所簽名之標的物現況說明書中第22、25項就「是否有依法設置中繼幫浦機械室或水箱」、「地下室是否有瓦斯管、變電室、發電機、水塔設施、電信設備或其他公共設施」均勾選「否」（本院卷第16頁）。惟此處之「現況」，於契約當事人之認知上，應係於交屋或看屋時所得發現之「現況」，包含所在位置、範圍、可確知之屋況，至於交屋當下無法確知之瑕疵，自非買受人於看屋、簽約或交屋時認知之「現況」，再參酌系爭契約並無特別約明免除出賣人之瑕疵擔保責任，則倘如系爭房屋於交屋時若有足以滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，仍應由出賣人即被告負瑕疵擔保責任。是楊麗珠、張哲信辯稱原告所簽名之現況說明書已記載現況交屋，因而楊麗珠、張哲信無須就原告所主張瑕疵情形負擔保責任云云，尚不可採。　㈢系爭房屋於交付與原告前，即存有瑕疵而生價值減損情形：　　本院就系爭房屋是否因共用水塔、化糞池等瑕疵而產生價值減損，囑託天下不動產估價師聯合事務所為鑑定，經該所於以113年3月29日天佑桃字第113032901號函檢附鑑定報告回復本院（本院卷第255-257頁，鑑定報告外放，下稱系爭鑑定報告），經該所估價師針對系爭房屋採用比較法、土地開發分析法及建物成本法等估價方法評估後，考量系爭房屋所有權行使範圍內，因鄰戶私設管線入室內而共用化糞池及水塔，審酌此管路配置與佈設顯非市場相同作品之作法，而此等管線延伸、穿越系爭房屋地下室天花板及屋頂平台，已屬侵入系爭房屋不動產所有權支配空間，造成環境衛生及居住安寧上妨害，足以阻礙系爭房屋不動產權利圓滿使用，是系爭房屋所受鄰戶管線妨害之情事，已非市場上一般透天厝產品之通案，已造成系爭房屋市場價值減損等情狀，鑑價結果為：鄰戶給水管穿越屋頂而共用水塔之價值減損額為5,129 元、鄰戶污水管穿越地下室而共用化糞池之價值減損額為9 萬1,644元等語，復兩造對於上開鑑定內容並無爭執（本院卷第273-274頁），是可認系爭房屋確實存有上開所認鄰戶水管穿越屋內而共用水塔、化糞池（下稱系爭瑕疵）之情形。又系爭瑕疵為系爭房屋落成時即存在，此為楊麗珠、張哲信所不爭執，則系爭房屋之存有系爭瑕疵係於交付與原告之前，自應由楊麗珠、張哲信就系爭瑕疵負擔保責任。　㈣原告依民法第359條規定請求被告減少價金，為有理由：　⒈按買受人依民法359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。　⒉就系爭瑕疵所生價值減損金額，系爭鑑定報告認鄰戶給水管穿越屋頂而共用水塔之價值減損額為5,129元、鄰戶污水管穿越地下室而共用化糞池之價值減損額為9萬1,644元，合計為9萬6,773元（計算式：5129+91644＝96773）等情，業如前述。又楊麗珠、張哲信對於系爭鑑定報告所為結論並無意見，且楊麗珠、張哲信並未具體指明金額是否過高，亦未提出其他可供參酌之市場價格資料為佐證，應認系爭鑑定報告所建議之上開減損金額可採，並得作為認定原告行使民法第35 9條減少系爭契約買賣價金權利，系爭房屋減少價金之金額既原告行使上開減少價金之權利，則經減少價金後，楊麗珠、張哲信受領此部分價金即無法律上原因，故原告依不當得利法律關係，請求楊麗珠、張哲信如數返還，即自起訴狀繕本送達翌日（即112年5月19日，起訴狀繕本於112年5月8日寄存送達，本院卷第53-57頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自有理由。　㈤原告主張被告廖順乾應允為原告於頂樓搭鐵皮屋頂，致原告另行支出搭建鐵皮屋頂費用27萬2,250元，請求被告如數賠償原告因被告不履行搭蓋鐵皮所受之損害，為無理由：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴；又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張之事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。經查，原告就其主張廖順乾有應允搭建鐵皮屋頂此等事實，應負舉證責任。　⒉查原告主張其與廖順乾間有搭建鐵皮屋頂之契約存在，無非以其與廖順乾間通訊軟體LINE對話紀錄為證。惟自原告與廖順乾間通訊軟體LINE對話紀錄觀之，廖順乾雖向原告表示：有頂樓有漏水，以塔（應為搭）鐵皮給你等語（本院卷第15 9頁），然原告並未應允或為任何意思表示，僅不斷詢問價格、看屋時間，有通訊軟體LINE對話紀錄為證（本院卷第15 7-167頁），自難認原告與廖順乾間就搭建鐵皮屋頂之契約約之成立已有互相表示意思一致，自不得憑前開LINE對話紀錄，遽認廖順乾確有與原告就搭建鐵皮屋頂有成立契約。　⒊況且，原告主張廖順乾有應允搭建鐵皮屋頂一事，然對於究係何人負責搭建鐵皮屋頂？搭建何種鐵皮及施工技法為何？系爭房屋成交前或後施工搭建屋頂？凡此細節原告均未舉證以實其說，徒憑前開LINE對話紀錄，委無從認原告與廖順乾間已存在搭建鐵皮屋頂契約之合意。據上，原告未舉證證明其與廖順乾間就搭建鐵皮屋頂成立契約，揆諸上開說明，自不能認原告就其有利於己之事實，已善盡舉證之責。　㈥此外，衡以搭建鐵皮屋頂價值非微，且該鐵皮屋頂是否有申請建築執照後再行施工，以避免新建鐵皮屋頂成為違建而遭主管機關拆除，與原告得享有之利益有相當大的利害關係，原告當可將此一約定事項，直接且明確載明於書面，不論是在前開買賣契約書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書內約明，或另行簽訂書面契約以為明定，以確保原告、廖順乾權益，避免日後發生糾紛，此對原告而言並無窒礙難行之處，惟原告卻捨此不為，原告主張其與廖順乾間有口頭成立搭建鐵皮屋頂契約，實難信為真實。從而，原告依其與廖順乾間契約請求被告賠償另行支出搭建鐵皮屋頂之損害，為無理由。　㈦末按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判。查本件原告所提起預備訴之合併，上開本院認其上開先位聲明有理由部分，就其備位聲明自無庸判決，附此敘明。至原告其餘請求，則屬無據，應予駁回。五、綜上所述，原告依價金減少請求權、不當得利法律關係，請求楊麗珠、張哲信給付9萬6,773元，及自112年5月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求部分，則無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，所命給付之價額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，併依楊麗珠、張哲信之聲請酌定相當之擔保金，准渠等供擔保後免為假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告之，原告此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知，附此指明。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李思緯正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林慧安

2025-03-21

TYDV-111-訴-1996-20250321-1

重訴

臺灣新北地方法院

分割共有物

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第261號原告張國君訴訟代理人謝碧鳳律師被告張國源劉秋茂上一人訴訟代理人劉紀希劉采婷被告劉秉澄周立業莊發淋上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國114年2月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有如附表一所示土地，分割方法為依如附圖一、二及附表三所示擬分配人、分配位置、分配後應有部分比例及面積之方式分配，並按附表四所示給付補償金額。訴訟費用由兩造按附表二「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　被告經合法通知，均無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：㈠如附表一所示土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分詳如附表二權利範圍欄所示，使用分區編定為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，依法令及土地使用目的並無不能分割情事，兩造亦無不為分割之約定，爰依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項規定，訴請分割系爭土地。㈡系爭土地為新北市○○區○○街00號、36號、38號、40號、42號、44號、46號及48號未保存登記建物（下稱逕稱其號）所占用，上開建物之事實上處分權人依序分別為原告及被告張國源(34號)、被告莊發淋(36號)、訴外人郭有進(38號) 、被告周立業(40號)、訴外人許錫雄及許錫皓(42號)、訴外人陳國華(44號)、訴外人簡國雄(46號)、訴外人王天賜(48 號)，如依附表三所示之分割方法為原物分割，被告莊發淋、周立業即可取得36號、40號建物主體基地單獨所有權，其餘部分亦因係依38號、42號、44號、46號、48號建物主體範圍暨前方畸零地為分割，有利於原告、被告張國源與38號、 42號、44號、46號、48號建物事實上處分權人商議出售土地等事宜，另受分配超出其持分面積之被告周立業，再以每平方公尺新臺幣（下同）64,466元為計算基準，金錢補償受分配不足持分面積之原告、被告張國源、莊發琳，應最為適當，且兼顧兩造共有利益等語，並聲明：如主文第1項所示。二、被告方面：　　　㈠被告劉秉澄於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述　　㈡被告張國源具狀表示：同意原告提出之分割方案，並同意就分配之土地與原告維持共有，及同意以平均每平方公尺64,4 66元做為分配面積減少找補計算基準（見本院卷第167頁）。　㈢被告劉秋茂之訴訟代理人到庭表示：同意原告提出之分割方案。（見本院卷第132頁）　㈣被告莊發琳到庭表示：同意原告提出之分割方案，對於補償價格也沒有意見。（見同上頁）　　　㈤被告周立業到庭表示：同意原告提出之分割方案及補償價額。（見同上頁）　三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。查：系爭土地為兩造共有，各共有人應有部分如附表二「權利範圍」欄所示，有系爭土地登記謄本在卷可稽。而兩造就系爭土地並未約定不得分割，系爭土地亦非因使用目的不能分割，惟迄未能達成分割之協議，為兩造所不爭，則原告請求裁判分割系爭土地，於法核無不合。㈡再按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824 條第2 、4 項定有明文。又共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824 條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，但以其方法適當者為限；法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院49年台上字第2569號判例、90年度台上字第1607號判決意旨參照）。查：　⒈依系爭土地登記謄本所示，系爭土地面積達823.84 平方公尺，又系爭土地使用分區為鄉村區乙種建築用地，北側有鄰接道路即中湖街，其餘三側則與鄰地相鄰，且該土地上有附圖一所示34號、36號、38號、40號、42號、44號、46號及48號等未保存登記建物，上開建物之事實上處分權人依序分別為原告及被告張國源(34號)、被告莊發淋(36號)、訴外人郭有進(38號)、被告周立業(40號)、訴外人許錫雄及許錫皓(42 號)、訴外人陳國華(44號)、訴外人簡國雄(46號)、訴外人王天賜(48號)等情，業經本院於113年7月10日會同兩造及新北市樹林地政事務所人員履勘現場查明屬實，有勘驗筆錄、新北市政府稅捐稽徵處三鶯分處檢附上開房屋稅籍資料可佐，且為兩造所不爭，另系爭土地共有人於系爭土地分割後，原告、被告張國源表明願就分割後取得之土地維持共有，被告劉秋茂則因其應有部分換算後約僅有系爭土地面積20.6平方公尺，故表示同意原告之分割方案即分割後取得之如附圖一、二所示545⑻土地與原告、被告張國源共有，是系爭土地以原物分割應無困難，且為避免系爭土地因共有人多需細分致不利於各共有人之弊，就分割後土地應准願繼續維持共有之部分共有人成立新共有關係。　⒉茲審酌原告所提分割方案，係以系爭土地上未保存登記34號~ 48號等8棟建物主體占用範圍及前後畸零土地為原物分割，共有人如為上開建物之事實上處分權人，且未能按其應有部分受分配部分，則以金錢補償，核屬允當。再原告將36號建物所在位置即附圖一所示545⑵部分及建物前方畸零地即附圖二所示545⒀部分分割由36號房屋事實上處分權人即被告莊發琳取得；40號建物所在位置即附圖一所示545⑷部分及建物前後方畸零地即附圖二所示545⒂、545⑼部分分割由40號建物事實上處分權人即被告周立業取得；其餘部分則依其上建物位置分割分配由原告及被告張國源共同取得，或由原告、被告張國源與被告劉秉澄共同取得（即附圖二所示545、545⑴部分），或由原告、被告張國源與被告劉秉澄共同取得（即附圖二所示545⑻部分），實兼顧兩造之利益及土地使用效益，且符公平均衡之原則，並據兩造同意，應屬合理妥適，爰定分割方法附表三所示。　㈢復按法院以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824 條第3 項所明定。又法院裁判分割共有物，如依原物數量按應有部分之比例分配，其價值顯不相當者，自應按其價值按應有部分之比例定其分配，方屬公平（最高法院85年台上字第2676號判例參照）。查系爭土地依附表三所示分割方法分割後，被告周立業分配面積增加8.406平方公尺（90.79－82.354＝8.406）；被告莊發琳分配面積減少0.364平方公尺（82.384－82.02＝0. 364）；原告及被告張國源分配面積各減少4.021平方公尺( 〈8.406－0.364〉÷2＝4.021)。而與系爭土地緊近之新北市○○區 ○○段0000地號等3筆土地，於他案中於112年3月間曾送請估價，評估結果該等土地於分割後平均每平方公尺價值約64,4 66元，有原告所提不動產估價報告書在卷可稽（見本院卷第 177至304頁)，而本件應提出補償人即被告周立業及受補償者即原告、被告張國源、莊發琳均已同意系爭土地每平方公尺之價值以上開估價做為找補金額之計算基準，基此計算，被告周立業應補償被告莊發淋之金額為23,466元(0.364×64, 466=23,466)、應補償原告、被告張國源之金額為各259,218 元(4.021×64,466=259,218元)，爰諭知兩造間應相互補償金額詳如附表四所示。四、綜上所述，原告依民法第823 條第1 項規定，訴請分割系爭　　土地，為有理由。經本院斟酌系爭土地之性質、分割後之經　　濟效用及共有人之意願等情形，爰判決如主文第1項所示。五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。查本件分割共有物之訴，核其性質屬形成訴訟，法院本不受原告聲明分割方案之拘束。如准予裁判分割，原告之訴即為有理由，並無敗訴與否之問題。況兩造本可互換地位，原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然。且本件分割結果，兩造均蒙其利。是本件訴訟費用之負擔，應由兩造依其就系爭土地之應有部分比例負擔較符公平原則。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據: 民事訴訟法第80條之1 、第85條第1 項後段。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉馥瑄　附表一：土地坐落面積(㎡) 新北市○○區○○段000地號 823.84 　　　　　　　　　　　　　　附表二：　　　　　　　　　　　　　　編號共有人權利範圍訴訟費用負擔比例 1 張國君 80分之30 40分之15 2 張國源 80分之30 40分之15 3　　劉秋茂 40分之1 40分之1 4　　劉秉澄 (原名劉季郎) 40分之1 40分之1 5　　周立業 10分之1 40分之4 6　　莊發淋 10分之1 40分之4 　附表三：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　編號擬分配人分配位置 (暫編地號) 分配後各人之權利範圍即應有部分比例面積（㎡）１張國君張國源劉秉澄 545、545(1) 張國君8467/37530 張國源8467/37530 劉秉澄20596/37530 0.45+37.08 =37.53 2 莊發淋 545(2)、545(13) 莊發淋1/1 78.09+3.93 =82.02 3 張國君張國源 545(3)、545(14) 張國君1/2 張國源1/2 87.15+2.66 =89.81 4 周立業 545(4)、545(9)、45(15) 周立業1/1 85.20+4.35+1.24 =90.79 5 張國君張國源 545(5)、545(10) 張國君1/2 張國源1/2 131.26+0.16 =131.42 6 張國君張國源 545(6) 張國君1/2 張國源1/2 90.44 7 張國君張國源 545(7)、000(00) 000(00) 張國君1/2 張國源1/2 249.78+0.68+4.57 =255.03 8 張國君張國源劉秋茂 545⑻ 張國君13102/46800 張國源13102/46800 劉秋茂20596/46800 46.8 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表四：（單位：新臺幣／元）受補償人張國君張國源莊發淋應補償金合計應補償人周立業 259,218元 259,218元 23,466元 541,902元

2025-03-21

PCDV-113-重訴-261-20250321-1

訴

臺灣桃園地方法院

分割共有物

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第280號原告張育君訴訟代理人詹連財律師被告蔡采臻法定代理人蔡金國被告游怡珊黃阿龍黃碧麗陳玄莊黃志雄上五人共同訴訟代理人游玲玲被告黃游淑霞游秝芸共同訴訟代理人黃雅芳被告游惠惇訴訟代理人陳翰林被告游玲玲訴訟代理人鄭三川律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲應就繼承坐落於桃園市 ○○區○○段○○○段000000000地號土地、0000-0000地號土地之應有部分，辦理繼承登記。二、原告與被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲共有如附表一編號1至3「不動產」欄位所示之土地及建物應予變價分割，所得價金由原告與被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲依附表二「判決時應有部分比例」欄位所示之應有部分比例分配。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由原告與被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲依附表三「訴訟費用分擔之比例」欄位所示比例負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，此為民事訴訟法第 256條所明定。再者，民事訴訟法第255條第1項第2款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471號判決意旨參照）。查：原告起訴時原聲明為「一、被告游玉章之全體繼承人應就其被繼承人游玉章所有如起訴狀附表一所示之不動產之權利範圍二分之一，辦理繼承登記；二、兩造共有如起訴狀附表一所示之不動產依起訴狀附表二所示方法分割，其所有權全部分歸原告單獨取得，並由原告依被告之應有部分比例，補償被告相當之價金」（111年度桃司調字第139號卷第5頁），嗣原告於民國111年10月19 日提出民事陳報一狀（111年度桃司調字第139號卷第30-32 頁），補正被繼承人游玉章之繼承人分別為被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲，並於113年11月29日提出民事變更聲明狀，變更訴之聲明第二項為「兩造共有如聲明狀附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金並按聲明狀附表一所示『權利範圍』應有部分之比例分配之，分割方法如聲明狀附表二所示」（本院卷一第309-310頁），經核原告上開變更訴之聲明第二項部分，乃本於同一分割共有物之同一基礎事實而為，至於原告確認被繼承人游玉章繼承人之身分，乃依據被繼承人游玉章之除戶謄本、繼承系統表，而為事實上之補充、更正，非為訴之變更或追加，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。二、被告蔡采臻及法定代理人蔡金國、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇經本院合法通知，皆無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依同法第385條第1項之規定，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。　　貳、實體部分一、原告主張：　㈠原告與被繼承人游玉章為附表一所示不動產之共有人，應有部分如附表一所示，附表一所示不動產皆無因物之使用目的而有不能分割之情形，原告與被繼承人游玉章亦未訂有不分割之約定，原告自得訴請裁判分割。另被繼承人游玉章於起訴前即已死亡，然繼承人即被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲迄未辦理繼承登記，原告自得一併請求游玉章之繼承人就其等繼承附表一所示不動產之應有部分，辦理繼承登記。　㈡再者，附表一所示之不動產經昇揚不動產估價師聯合事務所進行估價後，鑑定之金額與市場價值差距過大，原告無力承購附表一所示不動產之其他應有部分，故主張應以變價分割為宜。爰依民法第823條第1項、第824條之規定，提起訴訟，並聲明：⒈被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲應就被繼承人游玉章所有如附表一所示不動產之權利範圍為二分之一，辦理繼承登記；⒉兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金並按附表一所示「權利範圍」應有部分之比例分配之，分割方法如附表二所示。二、被告則以：　㈠被告游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、游玲玲則以：　　同意附表一所示不動產以變價分割為分割方案。　㈡被告黃游淑霞、游秝芸前於本院辯論期日則以：　　主張原物分割之方案。　㈢被告蔡采臻、游惠惇均經本院合法傳喚，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。　　　三、本院之判斷：　㈠被繼承人游玉章之繼承人（即被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲）辦理繼承登記部分　⒈按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。又按分割共有物乃直接對共有物之權利有所變動，性質上屬處分行為，故共有不動產之共有人中有已死亡者，依民法第759條規定，其繼承人，自非先經繼承登記，不得訴請分割共有物，而於該繼承人為被告之情形，為求訴訟之經濟，原告可就請求繼承登記及分割共有物之訴一併提起，即以一訴請求該死亡共有人之繼承人辦理繼承登記並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產（最高法院68年度第13次民事庭庭推總會議決議㈡、70年度第2次民事庭會議決定㈡、69年度台上字第1134號判決意旨參照）。　⒉查：　⑴附表一所示不動產共有人之一即被繼承人游玉章於84年10月2 9日死亡，其繼承人為被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲，上開繼承人亦未拋棄繼承，有本院查詢表、戶籍謄本在卷可佐（111年度桃司調字第139號卷第36-48頁、本院卷二第2 5-27頁），而上開繼承人於原告起訴時，就游玉章所遺如附表一編號1、2所示地號土地之應有部分（各為二分之一）尚未辦理繼承登記，有土地建物查詢資料可參（本院卷二第5- 6頁），是原告依前開規定，請求被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲就附表一編號1、2所示地號土地之應有部分（各為二分之一）辦理繼承登記，要屬有據，應予准許。　⑵至於原告雖尚請求游玉章之繼承人即被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲，就附表一編號3所示之不動產（即坐落於桃園市○○區○○○街00號之建物）辦理繼承登記，然因該建物為未辦理保存登記之建物，有本院查詢資料可佐（本院卷二第 7頁），該建物既為未經保存登記之建物，無從辦理所有權登記，當亦無法辦理繼承登記，故原告就附表一編號3所示之不動產，請求游玉章之繼承人即被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲應辦理繼承登記部分，自屬無據，應予駁回。　㈡原告請求分割附表一所示之不動產為有理由　　　⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。　⒉經查：　⑴原告與被繼承人游玉章為附表一編號1、2所示地號土地之共有人，應有部分比例如附表一編號1、2所示，有上開土地建物查詢資料可稽（本院卷二第5-6頁），而上開土地均屬都市計畫外土地、鄉村區乙種建築用地，分割無最小面積單位限制，且無受建築基地法定空地分割之限制，亦非屬農業發展條例所規定之耕地，無其他不得辦理分割之情形，有桃園市政府都市發展局112年2月23日桃都行字第1120005636號函、桃園市大溪地政事務所112年3月6日溪地測字第112000233 3號函在卷可佐（本院卷一第27、37頁），附表一編號1、2 所示地號土地又無因法令規定，或因物之使用目的不能分割之情事，兩造又均未提出事證證明附表一編號1、2所示地號土地之共有人有不分割之期限約定，則揆諸上開規定，原告請求判決分割附表一編號1、2所示地號土地，於法即無不合。　⑵另原告與被繼承人游玉章為附表一編號3所示建物之事實上處分權人，此為原告、被告游玲玲均不爭執（本院卷二第12-1 3頁），並有桃園市政府地方稅務局大溪分局114年2月21日桃稅溪字第1148402039號函暨房屋稅籍證明書可佐（本院卷二第19-23頁），原告與被繼承人游玉章就該建物所有之權利為事實上處分權，亦為法院裁判分割之客體，而因游玉章業已過世，上開被繼承人游玉章所有之事實上處分權即由其繼承人所繼承，而兩造又皆未提出事證證明附表一編號3所示建物共有人有不分割之期限約定，則揆諸前開規定，原告請求判決分割附表一編號3所示建物，亦屬有據。　㈢附表一所示不動產適宜之分割方法：　⒈按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項、第3項分別有明文規定。次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院69年台上字第3100號、93年度台上字第1797號判決意旨參照）。另按定共有物分割之方法，究以原物分割或變價分割為適當，應斟酌各共有人之意願、利害關係、使用情形、共有物之經濟效用、性質與價格及分割後各部分之經濟價值暨其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號、90 年度台上字第1607號、94年度台上字第1149號判決意旨參照）。從而，共有物之分割，應審酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願、各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法，且無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人。　⒉經查：　⑴依原告提出之現場照片，附表一編號1、2所示土地，現有樹木、種植作物，有原告提出之現場照片可佐（本院卷一第26 3-271頁），另附表一所示之不動產經昇揚不動產估價師聯合事務所之估價師至現場勘查，上開土地、建物之使用現況為「面三層老街（3M）、私設道路（1M）之兩面臨路土地，現況為加強磚造建物（門牌：大溪區三層老街78號）」，有上開估價報告書暨現場照片可佐（估價報告卷第9、57頁），觀諸建物之現場照片，為木石磚造之建物，且坐落於附表一編號1、2所示之土地，倘依兩造之應有部分比例為原物分割，若被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲等人日後再為公同共有部分之分割，因人數較為眾多，恐有礙附表一所示不動產經濟效用之外，勢必影響該不動產之使用現狀，造成日後使用上困難，而無法發揮經濟上之利用價值，足見附表一所示不動產若以原物分割，確有困難，縱被告黃游淑霞、游秝芸前於本院辯論期日主張附表一所示不動產應以原物分割（本院卷一第86頁），然被告黃游淑霞、游秝芸迄至言詞辯論終結前，均未具體提出分割方案，且上開建物、土地若以原物分割予各共有人，亦恐造成日後共有關係過於複雜，衍生後續之法律訟爭，為簡化所有權關係，附表一所示不動產以原物分割，尚非適宜之分割方法。　⑵再者，附表一所示之不動產經昇揚不動產估價師聯合事務所鑑定估價後，就附表一編號1、2所示地號土地（權利範圍各二分之一）鑑定之總價為2,809,844元、編號3所示建物（權利範圍二分之一）鑑定之總價為89,499元，有不動產估價報告書在卷可佐（估價報告卷第13頁），而原告稱該鑑定價格過高，其無力承購其餘共有人之應有部分等情（本院卷一第310頁），被告蔡采臻、游惠惇未曾到庭或具狀表示分割方案意見（被告黃游淑霞、游秝芸則於先前辯論期日主張原物分割），為免法院裁判分割共有物後，對當事人造成非自願之財產上負擔，本院亦無從逕採取將附表一所示不動產原物分配予一造，再由受原物分配之一造金錢補償未受原物分配一造之分割方案。　⑶而若採行變價分割方式，將附表一所示之各不動產整筆予以變賣，以所得價金分配予全體共有人，藉由市場行情決定附表一所示各不動產之價值，應較可發揮附表一所示各不動產之最高經濟利用價值，亦可保持附表一所示各不動產之完整利用及經濟效用，各共有人亦得藉此充分實現因共有系爭不動產所得享有之金錢利益，對兩造均屬有利，且原告嗣主張之變價分割方案（本院卷一第310頁），被告游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、游玲玲亦皆具狀表示同意（本院卷一第315-316頁），況將來執行法院依變價分割判決拍賣附表一所示各不動產時，若兩造對附表一所示不動產另有使用規劃或留有特殊感情，亦得依民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，於強制執行拍賣程序中應買或承買之，或俟第三人得標買受後，再依上開規定行使優先承買權，買受系爭土地，雙方經由拍賣程序取得系爭土地之機會係為均等，對兩造而言，實屬公平。準此，本院經斟酌附表一所示不動產之型態及使用情形、法令規定限制以及兩造之利益等一切情狀後，認將附表一所示不動產均應予變賣，所得價金應按兩造應有部分比例予以分配（如附表二所示），應屬最妥適之分割方法。故，原告訴請裁判變價分割附表一所示不動產，為有理由，應予准許。四、綜上所述，原告訴請被繼承人游玉章之繼承人即被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲就其等繼承游玉章所有附表一編號 1、2所示土地之應有部分（各二分之一），應辦理繼承登記，且審酌附表一所示不動產之使用現況、經濟效用、共有人之意願等一切情狀，認將附表一所示不動產變價所得價金，依附表二所示比例加以分配，應屬適當之分割方案，爰判決如主文第1、2項所示，原告其餘請求（即請求被告蔡采臻、游怡珊、黃阿龍、黃碧麗、陳玄莊、黃志雄、黃游淑霞、游秝芸、游惠惇、游玲玲就附表一編號3所示建物為繼承登記部分），則屬無據，並無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。　　六、末以，因分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定不得不然，其所為抗辯為伸張或防衛權利所必要，且附表一所示不動產之分割結果，全體共有人均蒙其利，是訴訟費用應由兩造各依附表三「訴訟費用負擔比例欄」所載比例予以分擔，始為公允，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書規定，酌定訴訟費用負擔如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　潘曉萱以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳佩伶附表一：各共有人起訴時登記應有部分比例編號不動產起訴時登記應有部分比例共有人應有部分比例　1 桃園市○○區○○段○○○段000000000地號土地張育君二分之一游玉章二分之一　2 桃園市○○區○○段○○○段000000000地號土地張育君二分之一游玉章二分之一　3 桃園市○○區○○○街00號建物張育君二分之一游玉章二分之一附表二：判決應有部分比例　　　　　　　編號不動產判決時應有部分比例共有人應有部分比例　1 桃園市○○區○○段○○○段000000000地號土地張育君二分之一蔡采臻公同共有二分之一游怡珊公同共有二分之一黃阿龍公同共有二分之一黃碧麗公同共有二分之一陳玄莊公同共有二分之一黃志雄公同共有二分之一黃游淑霞公同共有二分之一游秝芸公同共有二分之一游惠惇公同共有二分之一游玲玲公同共有二分之一　2 桃園市○○區○○段○○○段000000000地號土地張育君二分之一蔡采臻公同共有二分之一游怡珊公同共有二分之一黃阿龍公同共有二分之一黃碧麗公同共有二分之一陳玄莊公同共有二分之一黃志雄公同共有二分之一黃游淑霞公同共有二分之一游秝芸公同共有二分之一游惠惇公同共有二分之一游玲玲公同共有二分之一　3 桃園市○○區○○○街00號建物張育君二分之一蔡采臻公同共有二分之一游怡珊公同共有二分之一黃阿龍公同共有二分之一黃碧麗公同共有二分之一陳玄莊公同共有二分之一黃志雄公同共有二分之一黃游淑霞公同共有二分之一游秝芸公同共有二分之一游惠惇公同共有二分之一游玲玲公同共有二分之一附表三:訴訟費用分擔之比例　編號當事人訴訟費用分擔之比例　1 張育君二分之一　2 蔡采臻公同共有二分之一游怡珊公同共有二分之一黃阿龍公同共有二分之一黃碧麗公同共有二分之一陳玄莊公同共有二分之一黃志雄公同共有二分之一黃游淑霞公同共有二分之一游秝芸公同共有二分之一游惠惇公同共有二分之一游玲玲公同共有二分之一

2025-03-21

TYDV-112-訴-280-20250321-1

地訴

臺中高等行政法院地方庭

不動產估價師法

臺中高等行政法院裁定地方行政訴訟庭 114年度地訴字第16號原告何昆芳住○○市○○區○○街000○0號訴訟代理人蘇仙宜律師金湘惟律師李育任律師被告臺中市政府代表人盧秀燕上列當事人間不動產估價師法事件，原告提起行政訴訟，本院裁定如下：主文本件移送本院高等行政訴訟庭。理由一、依行政訴訟法第18條準用民事訴訟法第28條第1項規定，訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院。又依行政訴訟法第229條第2項規定，適用簡易訴訟程序之事件限於：1、關於稅捐課徵事件涉訟，所核課之稅額在新臺幣(下同)50萬元以下者。2、因不服行政機關所為50萬元以下罰鍰處分而涉訟者。3、其他關於公法上財產關係之訴訟，其標的之金額或價額在50萬元以下者。4、因不服行政機關所為告誡、警告、記點、記次、講習、輔導教育或其他相類之輕微處分而涉訟者。5、關於內政部移民署之行政收容事件涉訟，或合併請求損害賠償或其他財產上給付者。6、依法律之規定應適用簡易訴訟程序者。再依行政訴訟法第104條之1第1項規定，適用通常訴訟程序之事件，以高等行政法院為第一審管轄法院；但下列事件，以地方行政法院為第一審管轄法院：1、關於稅捐課徵事件涉訟，所核課之稅額在150萬元以下者。2、因不服行政機關所為150萬元以下之罰鍰或其附帶之其他裁罰性、管制性不利處分而涉訟者。3、其他關於公法上財產關係之訴訟，其標的之金額或價額在150萬元以下者。4、其他依法律規定或經司法院指定由地方行政法院管轄之事件。而依行政訴訟法第3條之1規定，本法所稱高等行政法院，指高等行政法院高等行政訴訟庭；所稱地方行政法院，指高等行政法院地方行政訴訟庭。是以，非屬行政訴訟法第104條之1第1 項但書、第229條第2項各款所定行政訴訟事件，即應適用通常訴訟程序，並以高等行政法院高等行政訴訟庭為第一審管轄法院。二、事實概要：原告為不動產估價師，前因受臺灣臺中地方法院囑託辦理不動產估價業務時，經被告認定有未依不動產估價技術規則製作估價報告書之違規，而於民國113年9月25日依不動產估價師法第36條第2款規定，以113年度估懲字第1號予以申誡1次（下稱原處分）。原告不服，提起訴願，經內政部於113年12月25日以台內法字第1130047508號訴願決定駁回。原告仍不服，提起本件訴訟。三、經查：　㈠行政訴訟重在依法行政之要求，為維護行政行為之合法性及人民訴訟中正當法律程序之保障，應採取正常之審理程序；行政處分之違法性，並不因處分輕微而減輕，故在解釋行政訴訟法第229條第2項第4款「告誡等或其他輕微處分」，為人權保障與依法行政之行政訴訟制度目的，「告誡等或其他輕微處分」之例示應減縮而不應擴張，須該處分不具實害性，且應考量有無後續處分及其嚴重性，依具體情形判斷之(1 11年度高等行政法院法律座談會提案第5號決議意旨參照)。　㈡依不動產估價師法第35條2項規定，倘申誡累計達3次者，將另予停止執行業務之處分，而受停止執行業務處分累計滿3 年者，即應予除名。本件原告係經被告認有違反不動產估價技術規則之行為，而依不動產估價師法第36條第2款規定作成原處分，是原告未來若再受2次申誡處分，後續將有被命停止執行業務，甚至被除名之可能，其嚴重性明顯可見，依上述法律座談會決議意旨，本件申誡處分之性質，應認非屬行政訴訟法第229條第2項第4款規定所稱「告誡等或其他輕微處分」。又本件亦非屬同法第229條第2項其他各款所定應適用簡易訴訟程序之事件，或同法第104條之1第1項但書各款規定，應以地方行政法院為第一審管轄法院之事件，是原告誤向本院地方行政訴訟庭起訴尚有違誤，本院應依職權以裁定移送至該管轄法院。四、依行政訴訟法第18條，民事訴訟法第28條第1項規定，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日審判長法官林學晴　　　　　　　　　　　　　法官温文昌　　　　　　　　　　　　　　　法官李嘉益以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10 日內以書狀敘明理由，經本院地方行政訴訟庭向本院高等行政訴訟庭提出抗告狀（需按他造人數附具繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日書記官林俐婷

2025-03-21

TCTA-114-地訴-16-20250321-1

簡上

臺灣桃園地方法院

減少價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度簡上字第192號上訴人林淑淨訴訟代理人洪承佳上訴人置信不動產經紀有限公司法定代理人李建煌上訴人洪鈺婷上二人共同訴訟代理人鄭信煌律師被上訴人李建明訴訟代理人徐豪鍵律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國112年4月21 日本院桃園簡易庭109年度桃簡字第43號第一審判決提起上訴，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、原審原告即被上訴人主張（一）被上訴人於民國107年12月19日，透過上訴人置信不動產經紀有限公司（下稱置信公司）之房仲人員即上訴人洪鈺婷，購買上訴人林淑淨所有之坐落於桃園市○○區○○段0000 地號土地之應有部分及其上同段1747建號建物（即門牌號碼桃園市○○區○○○路00號10樓，下稱系爭房屋），被上訴人與上訴人林淑淨簽有不動產買賣契約書及買賣價金履約保証書（下合稱系爭契約）。（二）系爭房屋於交屋前已有因上層即桃園市○○區○○○路00號11 樓（下稱11樓房屋）主浴室裂縫滲漏，致系爭房屋天花板滲漏水之瑕疵。而上訴人林淑淨在系爭契約中就系爭房屋現況說明書中並未勾選有漏水，上訴人林淑淨即應依系爭契約擔保系爭房屋於移轉予被上訴人時不具滲漏水之瑕疵。（三）系爭房屋有滲漏水之瑕疵，經估價師鑑定後認為有新臺幣（下同）271,300元之交易性價值減損。被上訴人自得向上訴人林淑淨主張減少價金，另併請求因系爭房屋漏水致被上訴人生活品質遭侵害之精神慰撫金28,700元。而上訴人洪鈺婷為系爭房屋買賣之仲介人員，任職於上訴人置信公司，知悉系爭房屋有滲漏水之情事，卻未告知被上訴人，致被上訴人受有溢付價金、居住安寧受侵害之損害，應負連帶賠償之責等語。二、原審被告即上訴人答辯（一）上訴人林淑淨答辯　　⒈系爭房屋點交前已將漏水修復，系爭房屋點交時並無漏水之瑕疵，系爭房屋11樓房屋主浴室地板有裂縫屬於建商或 11樓房屋住戶應維修，非上訴人林淑淨應負責，上訴人林淑淨亦就滲漏水之發生無過失。　　⒉縱認上訴人林淑淨需負責任，然11樓房屋住戶、建商、上訴人林淑淨就此責任為不真正連帶關係，應扣除建商與被上訴人和解賠償之12萬元，且被上訴人請求因漏水瑕疵所生之非財產上損害，自被上訴人所自稱因漏水對生活品質所生影響之108年1月知悉時起至被上訴人向上訴人請求之日即110年4月22日，已罹於兩年之請求時效，原告亦未提出其人格權受侵害之舉證。　　⒊並於本院補充：系爭房屋漏水原因，可能係因108年4月18 日發生地震，或鄰近社宅施工所導致。且漏水既已修復，即無減少價金之問題等語。（二）上訴人置信公司、洪鈺婷答辯　　⒈系爭房屋於上訴人林淑淨持有及置信公司銷售期間，並無漏水之情形，且被上訴人並未舉證上訴人置信公司、洪鈺婷有何未盡基於仲介之專業而漏未發現系爭房屋於交屋時之現況有滲漏水之瑕疵　　⒉益誠不動產估價師事務所YC72204R估價報告（下稱估價鑑定報告），所選定之比較實例與系爭房屋所在地有相當距離，非屬同一供需圈之近鄰地區或類似地區，與不動產估價技術規則之規定不符，不能認為估價報告所載之金額合理，且系爭房屋滲漏水問題並非不可修復，於修繕後即應無發生反覆滲漏水瑕疵之虞，不會因無法修復造成系爭房屋內裝、外觀損害，並無經濟價值減損，估價報告結論不可採　　⒊並於本院補充：被上訴人發現漏水時間為108年4月22日，亦在桃園市土木技師公會110年1月4日桃土技字第1100000 004號鑑定報告（下稱漏水鑑定報告）中，所稱發生漏水1 至2年時間內，故無法認定上訴人林淑淨交付系爭房屋予被上訴人時，系爭房屋即有漏水。且證人陳昀鴻僅依照片判斷，其認為系爭房屋有漏水並不可採。又估價鑑定報告，未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片等參考資料，其鑑定之結果並不可採。且上訴人置信公司、洪鈺婷並不具備調查有無漏水之專業能力，上訴人林淑淨亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷應無須負損害賠償責任等語。三、原審判決及兩造聲明（一）原審判決：「⒈被告林淑淨應給付原告171,300元，及自10 8年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉ 被告洪鈺婷、置信不動產經紀有限公司應連帶給付原告新 171,300元，及自民國108年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊前二項所命給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付責任。⒋原告其餘之訴駁回。⒌訴訟費用由被告連帶負擔10分之6，餘由原告負擔。⒍本判決第1項至第2項得假執行，但被告如以171,300元為原告預供擔保後，得免為假執行。⒎原告其餘假執行之聲請駁回。」（被上訴人對其敗訴部分未據上訴，非本院審理範圍）（二）上訴聲明：「⒈原判決不利上訴人部份廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請駁回。」（見本院卷第213頁第19至27行）（三）被上訴聲明：「上訴駁回。」　　四、本院得心證之理由（一）系爭房屋於交付被上訴人時，是否已有滲漏水之損害？　　⒈按民事訴訟法第454條第2項規定：「判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之。」　　⒉本院認定系爭房屋於交付被上訴人時，已有滲漏水之損害，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人林淑淨另辯稱係因108年4月18日發生地震，或鄰近社宅施工所導致等語。上訴人置信公司、洪鈺婷則辯稱被上訴人發現漏水之108年4月22日，亦在漏水鑑定報告所稱1、2年內，故無法確認系爭房屋於交付時已有滲漏水之損害等語。　　⒊然查11樓房屋屋主，即證人石文雄證稱：其於105年搬進去後，一直有建商工務來看我的浴室和女兒房間有無漏水，總共來看3次但不了了之，直到上訴人搬進來後，上訴人才叫抓漏的來看等語（見原審卷第154頁第1至10行）。而比對漏水鑑定報告中，認為系爭房屋漏水係因11樓房屋主浴室地板漏水所致（見漏水鑑定報告第9頁），可知漏水鑑定報告認定漏水位置，與證人證述105年後建商工務查看有無漏水之主浴室位置相符。　　⒋而查上訴人洪鈺婷於刑事偵查程序中，亦自陳107年12月初帶被上訴人看屋時，已見系爭房屋臥室天花板潮濕等語（見臺灣桃園地檢署108年度他字第8165號卷，下稱偵查卷第105頁）。復比對漏水鑑定報告所載系爭房屋因滲漏水受損位置，亦為臥室天花板（見漏水鑑定報告第9頁）。可知系爭房屋因漏水受損位置，與107年12月初天花板潮濕位置相符。　　⒌系爭房屋因漏水受損位置，既與107年12月初所見天花板潮濕位置相符，且11樓房屋自105年起，工務到場檢查有無漏水情形之處，亦與漏水鑑定報告所載相符，可推知11樓房屋之主浴室地板，於107年12月前，應已有破損導致向下滲漏水之情形，堪認系爭房屋於交付被上訴人前，即已因滲漏水受損。是上訴人所辯，並不可採。（二）被上訴人得否請求減少價金？　　⒈本院認系爭房屋因漏水減少之交易價值為271,300元，其理由均引用第一審判決。上訴人置信公司、洪鈺婷另辯稱估價鑑定報告未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片等參考資料，其鑑定之結果並不可採云云。　　⒉然查不動產估價技術規則第13條第1項係規定：「確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：一、確認勘估標的之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較標的之使用現況。三、確認影響價格之各項資料。四、作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔。」可知就基本資料及權利狀態，僅須就「勘估標的」，即系爭房屋為之，對於「比較標的」，則僅需確認使用現況及影響價格之各項資料，並未限制必須調取土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片。上訴人此部分主張，與不動產估價技術規則規定不符，已難採信。　　⒊而查估價鑑定報告中，已調閱勘估標的即系爭房屋之土地、建物登記謄本，足以確認勘估標的之基本資料及權利狀態。並已就勘估標的及比較標的之建物實質條件如建物之面積、高度、屋齡、結構、管理狀況、公設比、建材；道路條件如臨路寬度、道路鋪設及種類；公共設施接近條件如接近捷運站、公車站、學校、市場、公園及停車場；週邊環境條件如地勢、日照、嫌惡設施有無、停車方便性及生活機能等詳為記載，並有勘估標的及比較標的之照片，並標示各標的所在位置（見估價鑑定報告第28、34、49、 54、59頁），應認估價鑑定報告已符合不動產估價技術規則之規定，是上訴人此部分主張，並不可採。（三）被上訴人得否請求慰撫金？　　　本院認被上訴人得請求慰撫金2萬元，其理由與第一審判決相同，均引用之。（四）上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責任？　　⒈本院認上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責任，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人置信公司、洪鈺婷另辯稱其並不具備調查有無漏水之專業能力，上訴人林淑淨亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷應無須負損害賠償責任云云。　　⒉然該部分業經原審敘述甚詳，且上訴人置信公司、洪鈺婷既辯稱其無調查漏水之專業能力，則上訴人洪鈺婷於107 年12月初帶被上訴人看屋，發現系爭房屋臥室天花板潮濕時，本應尋覓專業人士妥為調查後，再告知被上訴人調查結果，始符合居間之忠實義務。然上訴人洪鈺婷竟捨此不為，直接稱可能是天氣下雨潮濕等語（見偵查卷第105頁）。顯見上訴人洪鈺婷違反其對被上訴人之居間義務，而為有利於上訴人林淑淨之行為，上訴人置信公司、洪鈺婷此部分所辯，並不可採。（五）被上訴人得請求之賠償數額。　　　本院認被上訴人得請求上訴人林淑淨賠償之數額共171,30 0元、得請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶賠償之數額共1 71,300元，其中上訴人林淑淨與上訴人置信公司、洪鈺婷間為不真正連帶關係，其理由與第一審判決相同，均引用之。（六）遲延利息　　　本院認遲延利息應自108年10月30日起，按週年利率5%計算，理由與原判決相同，均引用之。五、綜上所述，被上訴人依民法第354條、359條、179條、535條、544條、227條之1、195條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項之法律關係，請求上訴人林淑淨給付171,300元，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶給付171,300元，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。如任一上訴人已為給付全部或一部者，其餘上訴人就給付範圍內，免給付之義務，為有理由。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法有據，當無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、85條第1項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　黃漢權　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李思緯　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周仕弘上判決正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芬

2025-03-21

TYDV-112-簡上-192-20250321-1

新簡

新市簡易庭

分割共有物

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 113年度新簡字第660號原告蔡惠蘭訴訟代理人呂承育律師複代理人王顥源律師被告陳勝義陳億和許陳蘭玉陳楊玉雲陳淇鏞陳俊忠陳保國陳明煌陳龍偉上二人共同訴訟代理人兼下一人法定代理人陳明泰被告保靈宮陳佳煌陳良慶黃珮瑩陳江泉上一人訴訟代理人陳育才被告陳江海陳文進陳嘉霖陳相省陳佳盟陳鐘雄林羽宸即王辰羽上一人訴訟代理人林麗珠被告陳和泉陳淑娥陳枝順陳枝聰陳卉庭陳信宏上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年3月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地，應分割由原告單獨取得，並由原告按如附表「應受補償金額」欄所示之金額補償被告。訴訟費用由被告按附表「權利範圍」欄所示比例負擔，餘80分之 3由原告負擔。　　　　事實及理由壹、程序事項：　　除被告陳江泉、陳淑娥以外之被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：　　坐落臺南市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，原告應有部分比例為80分之3，被告之應有部分比例如附表「權利範圍」欄所示，兩造並無不得分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情事，爰依法訴請裁判分割。審酌系爭土地面積僅6.18平方公尺，面積狹小，所得利用方式有限，如以原物分割與全體共有人，將導致各共有人取得土地過於零碎，喪失物之效用，再者，與系爭土地相鄰之同區段1466地號、1467地號土地（以下以地號稱之），均為原告所有，同區段1463地號土地（以下以地號稱之），亦為原告所共有（應有部分比例42分之36），系爭土地、1463地號土地之現況均設置有水溝蓋及排水孔，其上僅有放置可移動式盆栽，無建築物或其他地上物，且原告所有之1466地號、1467地號土地如欲與道路相連通，必須經過系爭土地及14 63地號土地，原告前已就1463地號土地訴請裁判分割共有物，經本院以113年度新簡字第218號判決分歸原告單獨取得，並由原告以價金補償其餘共有人（下稱系爭另案），是本件如將系爭土地分歸原告單獨取得，應足使土地完整，並促進經濟利用，爰請求將系爭土地分割由原告單獨取得，並由原告以價金補償全體被告。就補償價金部分，依系爭另案就與系爭土地相鄰、使用現況相近之1463地號土地囑託鑑價之結果，認其評估價值為每坪新臺幣（下同）18萬6,000元，應得援用作為本件補償金額之參考依據，尚無另行鑑價之必要。並聲明：如主文第一項所示。二、被告答辯：　㈠被告陳枝順、陳枝聰經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，依其等先前到庭陳述：　　對原告之主張不爭執，同意原告所提分割方案。　㈡被告陳江泉、陳淑娥：　　對原告之主張不爭執，對原告所提分割方案沒有意見。　㈢其餘被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠原告就系爭土地請求法院裁判分割，為有理由：　⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分割之分配，民法第823條第1項及第824條第1項、第2項分別定有明文。　⒉經查，系爭土地之所有權為兩造所共有，原告應有部分比例為80分之3，被告之應有部分比例如附表「權利範圍」欄所示，有系爭土地登記第一類謄本在卷可稽（新司簡調字卷第 55頁至第67頁），並無因法令規定、使用目的而不能分割之情形，且本件查無共有人間有何不為分割之特約，兩造就系爭土地所有權之分割方法迄今未能達成協議，原告依民法第 823條第1項規定，就系爭土地所有權請求法院裁判分割，為有理由，應予准許。　㈡系爭土地應依原告所提方案，原物分割由原告單獨取得，並由原告以價金補償全體被告為適當：　⒈按共有物之分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項至第4項分別定有明文。又裁判上定共有物分割之方法，法院本有自由裁量權，不受任何人主張之拘束，應斟酌各共有人之意願及利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用、土地整體利用價值，並兼顧共有物之使用現況，維持全體共有人之公平與經濟原則，其分割方法始得謂為適當。　⒉查系爭土地面積6.18平方公尺，為一南北向延伸、扁平、狹長、略呈三角形之土地，現況設置有水溝蓋及排水孔，其上僅有放置可移動式盆栽，無建築物或其他地上物等情，業據原告陳明在案（新司簡調字卷第53頁），並有系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、現場照片在卷可稽（新司簡調字卷第35頁、第55頁至第69頁），堪以認定。審酌系爭土地之面積狹小，且地面下已挖設有排水溝，本身經濟價值有限，然共有人之人數多達28人，如以原物分配與全體共有人，勢必造成系爭土地細分後過於零碎而難以發揮其經濟效用，不利於整體利用。參酌上開地籍圖謄本顯示，系爭土地東側與 1463地號土地相鄰，1463地號土地之東側則為1466地號、14 67地號土地，其中1466地號、1467地號土地均為原告單獨所有，1463地號土地（面積：13.8平方公尺）則經系爭另案判決分歸原告單獨取得，並由原告以價金補償1463地號土地其餘共有人等情，有土地所有權狀、1463地號土地登記第一類謄本、系爭另案判決在卷可稽（新司簡調字卷第139頁至第1 42頁，新簡字卷第171頁至第178頁），可認如將系爭土地分歸原告單獨取得，應足確保上開各筆土地使用之完整性，並提升整體利用價值及經濟效用，而被告均未表明就系爭土地有何利用規劃之需求，應無受原物分配之必要，如由原告以價金補償未受原物分配之被告，亦與被告之利益相符，應認原告所提分割方案，將系爭土地分割由原告單獨取得，並由原告以價金補償全體被告，確與共有人之利益相符，可兼顧各共有人間之公平及土地之利用價值，而屬適當公允之分割方法，爰採為本件之分割方法。　⒊按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。系爭土地依原告所提分割方案為分割後，僅原告獲分配原物，全體被告未受原物分配，應由原告以金錢補償之。就補償金額部分，審酌系爭另案已就與系爭土地相鄰、使用現況相近之1463地號土地，囑託哲宇不動產估價師聯合事務所鑑價，結果認其評估價值為每坪18萬6,000元，有不動產估價報告書在卷可稽（新簡字卷第95頁至第158頁），而系爭土地面積較1463地號土地更為狹小，本身經濟價值有限，為避免使兩造另行負擔囑託鑑定系爭土地市價所生鑑定費用，害及兩造本件訴請裁判分割共有物所能獲致之實體利益，並審酌兩造意願（新簡字卷第87頁、第234頁至第235頁），應認得逕予援用上開系爭另案之鑑價結果，作為本件補償金額之參考依據，而無再行囑託鑑定之必要。而系爭土地面積為6.18平方公尺，約1.87坪，參酌上開系爭另案鑑價結果，以每坪價值18萬6,000元計算，系爭土地評估價值為34萬7,8 20元，基此計算，原告應補償各被告之金額，應如附表「應受補償金額」欄所示，爰就本件分割及補償方法判決如主文第一項所示。四、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然實質上並無所謂何造勝訴、敗訴可言，被告之應訴乃法律規定不得不然，兩造所為主張、抗辯，均可認係按當時訴訟程度為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，全體共有人均蒙其利，是本件訴訟費用應由兩造依系爭土地原有之應有部分比例分擔，始為公允，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書規定，酌定訴訟費用負擔如主文第二項所示。五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第80條之1、第85條第1項但書、第87條第1項、第38 5條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院新市簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳品謙以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃心瑋附表：被告應受補償金額臺南市○○區○○段0000地號土地，面積6.18平方公尺，約1.87坪，以每坪價值新臺幣（下同）18萬6,000元計算，評估價值為34萬7,820元，按被告各自權利範圍計算應受補償金額如下（元以下四捨五入）：編號被告姓名權利範圍應受補償金額（新臺幣） 1 陳勝義 80分之1 4,348元 2 陳億和 40分之1 8,696元 3 許陳蘭玉 80分之1 4,348元 4 陳楊玉雲 160分之1 2,174元 5 陳淇鏞 160分之1 2,174元 6 陳俊忠 160分之1 2,174元 7 陳保國 400分之29 2萬5,217元 8 陳明煌 60分之1 5,797元 9 陳佳煌 48分之1 7,246元 10 陳良慶 48分之1 7,246元 11 黃珮瑩 80分之3 1萬3,043元 12 陳江泉 32分之1 1萬0,869元 13 陳江海 32分之1 1萬0,869元 14 陳文進 32分之1 1萬0,869元 15 陳嘉霖 24分之1 1萬4,493元 16 陳相省 400分之11 9,565元 17 陳佳盟 60分之1 5,797元 18 陳鐘雄 80分之7 3萬0,434元 19 陳龍偉 60分之1 5,797元 20 王辰羽 4分之1 8萬6,955元 21 陳和泉 20分之1 1萬7,391元 22 陳淑娥 40分之1 8,696元 23 陳枝順 64分之1 5,435元 24 陳枝聰 64分之1 5,435元 25 陳卉庭 24分之1 1萬4,493元 26 保靈宮 160分之1 2,174元 27 陳信宏 80分之3 1萬3,043元

2025-03-21

SSEV-113-新簡-660-20250321-1

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臺灣臺南地方法院

分割共有物

臺灣臺南地方法院民事判決 114年度訴字第142號原告郭聰德訴訟代理人張育瑋律師被告林致佑律師即陳林金宿之遺產管理人上列當事人間分割共有物事件，本院於民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有如附表一所示土地，其分割方法為如附表一所示土地分歸原告單獨取得，暨由原告依附表二所示之金額補償被告。訴訟費用由兩造按附表三所示比例負擔。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。　二、原告主張：附表一所示臺南市○○區○○段000○000○000地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分如附表一所示，系爭土地依物之使用目的無不能分割之情事，共有人就系爭土地亦未訂有不分割之期限，惟因兩造無法就分割方法達成協議，爰請求裁判分割。系爭土地均為都市計畫道路用地，被告為遺產管理人，事務所位於屏東，實際管理土地較為困難，故原告主張由原告取得系爭土地，並由原告金錢補償被告，屬適宜之分割方案，被告並已向原告表示對前開分割方案無意見。依民法第823、824條規定，提起本件訴訟。並聲明：兩造共有系爭土地分割由原告單獨取得，暨由原告以新臺幣（下同）2,300,000元補償被告。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。四、得心證之理由：　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款分別定有明文。經查：系爭土地為兩造共有，應有部分各2分之1，均為都市計畫土地道路用地等情，有臺南市政府都市發展局都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、系爭土地查詢資料可佐（調字卷第23頁、本院卷第13-15頁），堪認為真。又原告主張系爭土地無因物之使用目的不得分割之情形，兩造亦無訂有不分割之期限，被告經合法通知後，未見被告有所爭執，堪信為真。兩造無法就本件協議分割，經本院調取本院11 3年度南司調字第329號卷宗核閱無訛，是原告訴請裁判分割系爭土地，洵屬有據。　㈡按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。經查：　⒈系爭土地為都市計畫土地道路用地，其現況為道路，為臺南市安南區城北路871巷、城北路871巷87弄等情，有系爭土地之地籍圖資網路便民服務系統查詢資料、空照圖可憑（本院卷第27-29頁），堪認為真。　⒉原告主張之分割方案為系爭土地分歸原告單獨取得，依系爭土地周圍道路用地之實價查詢資料所示買賣價格每坪約11,0 00元計算，被告就系爭土地應有部分比例2分之1核算價值2, 035,440元，原告願以2,300,000元補償被告等語，業據其提出內政部不動產交易實價查詢服務網資料為證（調字卷第25 -26頁），經合法通知被告表示意見，被告未提出書狀，亦未到庭為任何陳述。原告主張本件無鑑價之必要，本院審酌原告就找補數額計算之依據已提出內政部不動產交易實價查詢服務網資料為據，未見被告反對或表示本件有鑑價之必要，考量訴訟經濟，應無需令共有人再耗費數額非微之鑑價費用，透過囑託不動產估價師事務所估算找補數額，本件應無鑑價必要，原告主張之補償數額應屬可採。又原告請求分割系爭土地，乃3筆土地，3筆土地之公告現值均相同，有上開系爭土地查詢資料可佐，爰以原告補償金額2,300,000元及3 筆土地各別面積，分別核算各筆土地之補償金額如附表二所示。五、綜上所述，參酌共有物之性質、經濟效用、當事人之意願、全體共有人之利益及未來之利用等情，本院認系爭土地應分歸原告單獨取得，暨由原告依附表二所示金額補償被告，較符合共有人之意願、利益、不動產經濟效益，亦有兼顧土地目前之使用現況，有助於提高土地之經濟價值及效用，堪認上開分割方案為適當、公允之分割方法，爰就系爭土地分割方案諭知如主文第1項所示。六、按民法第824條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，民法第824條之1第4項、第5項定有明文。故法院為裁判分割時，就原物分割，並命金錢補償時，應就土地之金錢補償分別諭知，以明法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共有物分割登記時，一併登記。經查：系爭土地分歸原告單獨取得，原告應補償被告如附表二所示金額，業如前述，則應受補償之被告，對於原告取得之系爭土地，在如附表二所示之金額內，依民法第824條之1第4項、第5項之規定，依法有法定抵押權，併予敘明。　　七、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，兩造之行為均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故應由兩造按應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰諭知如主文第2 項所示。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　楊亞臻以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳雅婷　附表一：臺南市○○區○○段000地號土地（面積571.04平方公尺）臺南市○○區○○段000地號土地（面積371.81平方公尺）臺南市○○區○○段000地號土地（面積280.54平方公尺）共有人應有部分比例原告郭聰德 2分之1 被告林致佑律師即陳林金宿之遺產管理人 2分之1 附表二：土地原告應補償被告之金額（新臺幣）臺南市○○區○○段000地號土地 1,072,957元臺南市○○區○○段000地號土地 699,020元臺南市○○區○○段000地號土地 528,023元合計：2,300,000元附表三：共有人訴訟費用負擔比例原告郭聰德 2分之1 被告林致佑律師即陳林金宿之遺產管理人 2分之1

2025-03-20

TNDV-114-訴-142-20250320-1