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背信

臺灣彰化地方法院刑事裁定 113年度自字第2號 113年度自字第9號自訴人劉國棟自訴代理人陳樹村律師梁詠晴律師被告孫世堅吳昭瑩陳美芬上三人選任辯護人李淵源律師被告謝文慶上一人選任辯護人温令行律師被告林純璿上一人選任辯護人林見軍律師上列被告因背信案件，經自訴人提起自訴及追加自訴，本院裁定如下：　　主　文自訴及追加自訴均駁回。　　理　由一、按追加起訴係就與已經自訴之案件無單一性不可分關係之相牽連犯罪（指刑事訴訟法第7條所列案件），在原自訴案件第一審辯論終結前，加提獨立之新訴，俾便及時與原自訴案件合併審判，以收訴訟經濟之效，此觀刑事訴訟法第343條準用同法第65條自明（最高法院87年台上字第540號判例意旨參照）。是於自訴程序中，若有數人共犯數罪之相牽連案件，自得於第一審辯論終結前追加自訴。本件自訴人於原自訴案件（113年度自字第2號）第一審言詞辯論終結前，具狀追加被告林純璿涉犯刑法第342條第1項之背信罪嫌，有自訴人提出之刑事自訴追加被告暨聲請調查證據狀可參。依自訴意旨此部分追加自訴之犯罪事實形式觀之，與已自訴之犯罪有數人共犯一罪之關係，屬刑事訴訟法第7條第1項第2款之相牽連案件，合於追加自訴之要件，本院自得予以審理，先予說明。二、自訴意旨參酌自訴人提出之刑事自訴狀、刑事自訴陳報暨聲請調查證據狀、刑事自訴陳報狀、刑事自訴追加被告暨聲請調查證據狀內容大意，略以：　㈠被告孫世堅為不動產經紀人，同為聚豐開發有限公司（下稱聚豐公司，即21世紀不動產員林大道加盟店）及造豐開發有限公司（下稱造豐公司，即21世紀不動產彰化溪湖加盟店）之負責人，被告吳昭瑩為造豐公司之業務副理，被告陳美芬為造豐公司之經理，被告林純璿為造豐公司之副店長（上開人等下均逕稱其名），其等與被告謝文慶（下逕稱其名）為以低價購入自訴人所有坐落彰化縣○○鎮○○○段000地號土地（下稱甲地），再以高價售出賺取價差謀利，孫世堅、吳昭瑩、陳美芬、林純璿、謝文慶等人（下合稱孫世堅等5人）竟意圖為自己不法利益，基於背信之共同犯意聯絡，於民國11 0年5月間，先由吳昭瑩、陳美芬出面接觸遊說自訴人委託銷售甲地，自訴人不懂行情，經徵詢在台南擔任仲介之友人意見後，以每坪新臺幣（下同）6.5萬元價格委託其二人銷售。陳美芬、吳昭瑩見自訴人上鉤，乃向自訴人表示其開價太高，賣不出去，並隱匿附近市場行情，要求向自訴人降低委託銷售價格，再推由謝文慶出面擔任買主，由林純璿擔任謝文慶之仲介，與自訴人方議價，自訴人因而於110年9月4日以低於行情之總價886萬元出售甲地與謝文慶，並與謝文慶簽署買賣契約書。　㈡待自訴人依約於110年11月29日將甲地所有權移轉登記至謝文慶指定之第三人倉和建設股份有限公司（下稱倉和公司）名下，並於110年11月30日點交土地與謝文慶、倉和公司使用。謝文慶旋於110年12月21日以倉和公司名義委託林純璿銷售甲地，於111年1月10日以1576萬5000元之價格出售甲地與第三人益照國際開發有限公司（下稱益照公司），並於111 年4月25日將甲地所有權移轉登記至訴外人益照公司名下。是孫世堅、陳美芬、吳昭瑩上開所為，係為他人處理事務，而違反不動產經濟業管理條例第19條經紀人不能賺取價差、同法第24條之2第1款及第3款經紀人應提供正確交易資訊之規定，顯違背其等任務，謝文慶、林純璿則共謀參與上開犯罪計畫，是孫世堅等5人所為致自訴人受有36萬元之仲介費用損害，及甲地賣低之價差690萬元之損害。　㈢按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。不動產經紀業管理條例第19條第1項、同法第24條之2第1、3款定有明文。孫世堅等5人上開所為已違反上開管理條例之規定，並違背其等義務，而致生損害於自訴人，造成自訴人受有36萬元仲介費、 690萬元買賣價差損害。因認孫世堅、吳昭瑩、陳美芬、謝文慶、林純璿上開行為，涉犯刑法第342條第1項之背信罪嫌等語。三、按法院或受命法官，得於第一次審判期日前，訊問自訴人、被告及調查證據；第一項訊問及調查結果，如認為案件有第 252條、第253條、第254條之情形者，得以裁定駁回自訴，並準用第253條之2第1項第1款至第4款、第2項及第3項之規定。刑事訴訟法第326條第1項、第3項分別定有明文。復據同法第252條第10款之規定，犯罪嫌疑不足者，應為不起訴處分。而關於檢察官就被告犯罪事實應負舉證責任並指出證明之方法等刑事訴訟法第161條規定，除該條第2項至第4項規定在自訴程序已分別有第326條第3項至第4項及第334條之特別規定足資優先適用外，關於該條第1項檢察官應負實質舉證責任之規定，亦於自訴程序之自訴人同有適用（最高法院91年度第4次刑事庭會議決議意旨可資參照），倘自訴程序中自訴人提出之證據資料，尚不足以認定被告確有成立該指涉罪嫌之可能，即存有犯罪嫌疑不足之情形，自不得任令被告徒增應訊之勞力、時間及費用，命被告本人須到場應訴之必要，而應逕依刑事訴訟法第326條第3規定，裁定駁回自訴人之自訴。又提起公訴或自訴既以「得為有罪判決之高度可能性」為前提要件，則公訴或自訴之提起無明顯成立犯罪可能時，如令被告應訴而負擔刑事訴訟程序之苦，顯與正當法律程序之要求有違。因此若公訴或自訴之提起，尚不足以認定被告有犯罪成立之可能者，程序上應將之遏阻於「實體審理」之前，拒絕其進入實體審理。四、自訴人認孫世堅等5人涉有刑法第342條第1項之背信罪嫌，無非係以其前開刑事自訴狀、刑事自訴陳報暨聲請調查證據狀、刑事自訴陳報狀、刑事自訴追加被告暨聲請調查證據狀所載內容，並提出聚豐開發有限公司之經濟部商工登記公示資料查詢、彰化縣○○鎮○○○段000地號土地登記第二類謄本、謝文慶及自訴人之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書暨附件土地標的現況說明書、吳昭瑩、陳美芬之名片及自我推薦土地開發信、倉和公司之經濟部商工登記公示資料查詢、彰化縣○○鎮○○○段000地號地籍異動索引、自訴人銀行帳戶匯款明細、倉和公司與益照公司之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書暨附件土地標的現況說明書、倉和公司向益照公司發律師函之內容、聚豐公司仲介費發票、聚豐公司之經濟部商工登記公示資料查詢、造豐公司之經濟部商工登記公示資料查詢、自訴人提出之民事起訴狀第1頁、本院113年度全字第5號民事裁定、本院111年度訴字第1020號民事卷宗卷皮影本、自訴人與吳昭瑩簽署之賣方定金收款憑證、自訴人109年4月30日簽署之授權書、自訴人母親陳淑秋110年6月24日簽署之土地一般委託銷售契約書、陳淑秋110年6月24日委託銷售契約內容變更合意書、自訴人及陳淑秋110年9月1日土地專任委託銷售契約書、自訴人110年9月4日委託銷售契約內容變更合意書、倉和公司110年12月21日土地專任委託銷售契約書、倉和公司歷次委託銷售契約內容變更合意書、造豐公司之登記查詢、彰化縣二林鎮新萬合段109年1月至110年9月19筆土地交易資訊、孫世堅、吳昭瑩、陳美芬於民事事件提出之答辯書狀、聚豐公司開立之服務收入統一發票4紙、彰化縣環境保護局113年8月15日彰環廢字第1130048848號等件為其主要論據。五、經查：　㈠按刑法上之背信罪為身分犯之一種犯罪，本質上在於為他人處理事務者，違背誠信義務所要求之信任關係，竟從事違反任務之行為，而意圖為自己或第三人不法之利益或損害本人之利益，方能構成（最高法院72年度台上字第3720號判決意旨參照）。所謂為他人處理事務，係指受他人委任，而為其處理事務為前提（最高法院49年度台上字第1530號刑事判決參照）。　㈡本案甲地仲介買賣及所有權移轉登記之歷程略以：　⒈自訴人於109年4月30日即授權陳淑秋出售甲地，授權期間為1 09年4月30日至110年12月30日（本院卷一第273頁），陳淑秋與造豐公司於110年6月24日簽署土地一般委託銷售契約書，委託銷售價格為1065萬元（本院卷一第275頁）。並由陳美芬、吳昭瑩仲介服務。陳淑秋與造豐公司復於同日簽署委託銷售契約內容變更合意書，委託銷售價格變更為實拿913 萬元，買方加價超過實拿總價額作為仲介服務費（本院卷一第277頁）。陳淑秋與造豐公司於110年9月1日簽署土地專任委託銷售契約書，委託銷售價格為實拿850萬元（本院卷一第279-280頁）。復於110年9月4日簽署委託銷售契約內容變更合意書，委託銷售價格變更為實拿850萬元，並約定買賣雙方議定成交價為886萬元，仲介服務費為36萬元（本院卷一第281頁）。自訴人與謝文慶於110年9月4日以總價886萬元簽訂土地買賣契約（相當於每坪3.2萬元），並簽署泛太建經不動產價金履約保證申請書，申辦買賣價金履約保證手續（本院卷一第29-33頁），結清撥付仲介費為36萬元（本院卷一第83頁），自訴人於110年12月1日收到泛太建經撥付之買賣價金。甲地於110年11月29日移轉登記至倉和公司名下（本院卷一第15-16、49-50頁）。　⒉倉和公司與造豐公司於110年12月21日簽署土地專任委託銷售契約書，委託銷售價格為1936萬元（本院卷一第283-284頁），由林純璿仲介服務。復於同日簽署委託銷售契約內容變更合意書，委託銷售價格變更為1659萬5000元（本院卷一第 285頁）。嗣後於111年1月7日簽署委託銷售契約內容變更合意書，委託銷售價格變更為實拿1500萬元，買方加價超過實拿總價額作為仲介服務費（本院卷一第287頁）。最終於111 年1月10日簽署委託銷售契約內容變更合意書，委託銷售價格變更為1576萬5000元（本院卷一第289頁）。倉和公司於1 11年1月10日以總價1576萬5000元將甲地售與益照公司（相當於每坪5.7萬元）。甲地於111年4月25日移轉登記至益照公司名下。　㈢自訴人雖認陳美芬、吳昭瑩刻意隱瞞甲地之市場行情，並要求自訴人降低委託銷售價格出售謝文慶，其後再以市場行情價格售予益照公司，以此賺取仲介費用及甲地賤賣之價差云云。惟查：　⒈自訴人於109年4月30日即授權其母陳淑秋出售甲地，陳淑秋於本院自承非第一次出售不動產，之前曾有出售不動產之經驗多達2次以上，於交易前曾徵詢其他仲介甲地之市場行情為何，始據以開價（本院卷一第194頁），參以陳淑秋於本院113年度重訴字第44號民事事件（下稱另案）亦具結證稱：是由我幫自訴人處理不動產買賣及管理，出售甲地的原因是當時缺資金，想說我住台南，這塊地在彰化，太遠了，管理麻煩，不然就把土地賣掉。剛開始委託仲介公司時，我不知道行情，仲介說附近沒有成交的參考值，甲地價值每坪3 萬多，因為彰化太遠了，我想說就聽仲介建議賣看看。後來回台南後，台南仲介有跟我說，甲地附近的中科園區要開發，會有前景性，甲地一坪應可賣6至7萬元，所以我跟仲介開價一坪6萬5000元開始賣。賣的過程中，仲介來台南找我2至 3次，因為有買方出現，並跟我說沒辦法賣到這麼高的價錢，原因很多，比如附近有養雞場，買方看土地時有聞到雞屎味，而且中科有一些大廠沒有要進駐，土地行情沒有那麼高，還說我的土地是在路邊，有一些是道路地，且進去土地前方之巷道狹窄，最終我才願意降價以886萬元成交。交易前我沒有查實價登錄資料，因已經賣了一段時間才賣掉，而且仲介講的原因都是事實，我就聽仲介的意見，以這樣價錢賣掉。後來謝文慶在111年11月間對我提告，說土地有掩埋廢棄物，訴訟攻防過程中，我才知道甲地在我賣了沒多久，就以高價賣給益照公司，所以在今年（113年）提起另案民事訴訟。我認為當時我有被仲介洗腦等語（本院卷二第139-14 3、147-149頁），可知陳淑秋非首次出售不動產，曾委託其他仲介銷售甲地，且向專業人士徵詢市場行情，其知悉中科園區即將開發之消息，始開價委託仲介銷售，因已銷售一段時間仍無法售出，經陳美芬、吳昭瑩告知有買方相看甲地，但認為甲地有前開缺點而開價過高，自訴人、陳淑秋幾經思考後始決定降價，由此過程以觀，陳美芬、吳昭瑩僅是據實相告買方之想法，並交由自訴人、陳淑秋決定是否降價。　⒉又查陳美芬於受託銷售甲地期間，均有以通訊軟體LINE聯絡自訴人說明銷售近況，過程中自訴人曾於110年6月4日傳訊問：「麻煩出個意見，我要開多少？底價要多少？」，陳美芬以電腦為其查詢實價登錄資料，並翻拍螢幕照片傳予自訴人觀看，2人隨即以電話討論，此有對話紀錄截圖照片在卷可查（本院卷二第45-73頁），足認自訴人本即有意瞭解實價登錄行情。且不動產實價登錄為公開資訊，任何人皆可上網查詢，自訴人、陳淑秋為智識正常之成年人，亦有能力自行查詢實價登錄資料，無須等待陳美芬、吳昭瑩告知，陳美芬、吳昭瑩亦無法隱匿上開公開資訊。再者，自訴人出售之總價886萬元，換算每坪約3.2萬元，經與甲地所在之新萬合段其他土地110年3月至110年9月實價登錄查詢資料（本院卷二第99、103頁）所示其他6筆土地交易價格相較，高於其中 4筆交易價格，而屬中等價位，並未過低，上開土地交易資料中，其中固有一筆交易單價高達每坪9.1萬元，然該價格高出其餘交易價格甚多，且核其公告備註記載「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」，應屬基於特殊情誼之交易特例，不應援引作為與本件交易價格比較之基礎，故自訴人出售價格並未明顯低於交易時之市場行情。綜合上開事證，尚無從認定吳昭瑩、陳美芬所為，有所隱瞞市場行情並故意壓低價格，而構成對自訴人之背信行為。　㈣自訴人又以孫世堅為陳美芬、吳昭瑩之雇主，應對其二人所為背信行為知情且參與，謝文慶為孫世堅其等推派之人頭買主，林純璿則為謝文慶之仲介，謝文慶、林純璿、孫世堅、陳美芬、吳昭瑩等人均有背信之犯意聯絡及行為分擔，其等以此賺取仲介費用及甲地賤賣之價差，依刑法第31條規定，為背信罪之共同正犯云云，惟查：　⒈益照公司之負責人孟繁光於另案具結證稱：我們是從事人力仲介事業，購買甲地的動機是因為土地位在二林中科周邊，要買來做為外勞宿舍，我買入時甲地為素地，價格是我決定的。我大約是在交易日前1、2個月看到銷售廣告，就向仲介詢問，仲介有帶我去看現場，仲介是21世紀溪湖店，第一個跟我接觸的是巫明鴻，後來因為在議價，由另一個主管林純璿處理，我是看到銷售廣告的隔天，從臺中下來溪湖，同一個仲介有帶我看工業區周圍三塊土地，我最後選中甲地。我事前不知道這塊土地前一次的交易價格，如果我知道，就不會用這個價格買，我之所以願意購買，是因為這塊地是建地，可以蓋建築物，而我們曾經在其他的工業區外圍購買相關土地，基於之前經驗，我認為交易價格並非不合理，因為附近蠻空曠的，所以我沒有去瞭解實價登錄資料，我換算一坪約5至6萬元，我覺得還算合理。開價過程中，仲介也沒有跟我說我開價太低，要提高價格才買的到。後來我開挖後，發現土地有廢棄物，故有向倉和公司提告求償等語（本院卷二第153-159頁），堪信益照公司與謝文慶簽約（111年1月10 日）前之1至2個月即約110年11月間，才有意購買土地建築外籍移工宿舍，並尋找仲介帶看符合其要求之土地。參以自訴人與謝文慶簽署土地買賣契約書之時間為110年9月4日，彼時益照公司尚未開始找尋合適之土地，自無從以益照公司數月後用較高價格購入甲地，即推認謝文慶、林純璿與孫世堅等人，均有背信之犯行。　⒉衡以謝文慶於本院提出刑事答辯狀，陳稱：謝文慶沒有與仲介共謀，也無背信行為，謝文慶是倉和公司之負責人，購入甲地是為了開發建案，故於土地買賣契約書第13條第8項其他約定事項載明「賣方保證本標的非屬建管單位套繪管制之土地或申請建照、使照在案」、「本案標的亦需指示建築線核發，如無法核發買方得主張解除本契約所付價金無息返還買方」等文字。而謝文慶於甲地於110年11月30日點交前，即已聯繫建築師洽談規劃，另請太陽能廠商評估太陽能板建置方案，於110年12月21日仲介林純璿向其表示中科二林園區附近物件搶手，公司很缺案件，希望能幫謝文慶介紹買方，謝文慶本無出售甲地之意，但基於人情，隨便開一個1936 萬元之高價，並與林純璿簽署專任委託銷售契約，認為不可能售出，而繼續規劃土地。豈料於111年1月初，林純璿通知有買方欲出價1576萬5000元，私時謝文慶相中另一塊建地，此種短期價差對其有吸引力，故決定出售，而於另一塊土地規劃興建光境夏綠地建案，即將完工等語（本院卷一第199- 203頁），並提出其與石啟緯建築師、太陽能光電廠商華楷光電通訊股份有限公司之LINE對話紀錄截圖照片、太陽光電案場建置評估表為證（本院卷一第249-257頁），復依上開證據資料顯示，謝文慶確實於110年11月、12月間持續與建築師、光電廠商討論甲地未來使用規劃，顯見其上開所辯，並非無憑。　⒊自訴意旨僅以孫世堅為陳美芬、吳昭瑩之雇主，應對其二人所為背信行為知情且參與，又認謝文慶以較高價格出售甲地與益照公司，林純璿則為謝文慶之仲介，猜測其等事後朋分甲地賤賣之價差690萬元，而認其等均為背信犯行之共同正犯，然尚難認定陳美芬、吳昭瑩有背信之行為，業據本院說明如前，自訴意旨復未能就孫世堅、林純璿、謝文慶究竟在何時、何地參與何種謀議、有何為自己不法所有之意圖、具體為何種行為、如何損害自訴人之主客觀重要構成要件事實加以說明，亦未能其提出相關證據以實其說，本院無從以此種猶有不明之指控，而認孫世堅、林純璿、謝文慶均有背信之犯行。　㈤末，經濟行為本身原寓有不同程度之不確定性或交易風險，交易雙方本應自行估量其主、客觀情事及搜集相關資訊，以作為其判斷之參考。又土地交易之市場行情，本即會隨利多、利空消息，或買賣雙方之交易動機、用途、需求急迫性不同，而起伏不定，並無一定之交易價格，豈能因事後結果未如預期，即認交易之對象及買賣雙方之仲介有背信情事？是本件尚難率認孫世堅等5人有何背信犯行而遽入於罪。此外，復查無其他積極證據足資證明孫世堅等5人涉有何背信犯行，依上開說明，應認其等罪嫌均不足。六、綜上所述，自訴人所舉證據未有明確且充分之說服力而達提起自訴門檻之證據，是自訴人未盡其所應負已臻至自訴門檻之舉證責任，孫世堅等5人確有刑事訴訟法第252條第10款犯罪嫌疑不足之情形存在，無進行實體審理之必要，依照首開說明，爰依同法第326條第3項規定，逕以裁定駁回其自訴。七、據上論斷，應依刑事訴訟法第326條第3項、第252條第10款，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　刑事第三庭　審判長法　官　紀佳良　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林慧欣　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　熊霈淳以上正本證明與原本無異。對於本件裁定如有不服，應於收受送達後10日內，向本院提出抗告書狀，敘述抗告之理由，抗告於臺灣高等法院臺中分院。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊蕎甄

2025-02-13

CHDM-113-自-2-20250213-1

重訴

臺灣臺南地方法院

返還買賣價金等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度重訴字第79號原告陳秋麗訴訟代理人裘佩恩律師戴龍律師唐世韜律師吳祈緯律師被告程鑫不動產仲介經紀有限公司法定代理人林鈺程被告曾柏鈞被告許任倫共同訴訟代理人蘇建榮律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國114年1月15 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應連帶給付原告新臺幣406,000元，及自民國113年6月7 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣207,800元，其中新臺幣3,800元由被告連帶負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣406,000 元為原告供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告張玉宇、張玉光應給付原告新臺幣（下同）2,000萬元及自民國111年5月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告程鑫不動產仲介經紀有限公司（下稱程鑫仲介公司）應給付原告40萬元及自111年5 月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於113 年5月27日具狀追加許任倫（經紀營業員）、曾柏鈞（經紀人）、陳照美（承辦地政士）為被告，並將聲明變更為：㈠被告張玉宇、張玉光應給付原告2,000萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告程鑫仲介公司、許任倫、曾柏鈞應連帶給付原告240萬6,000 元，及其中40萬元自111年5月10日起，其餘自113年5月27日變更追加訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告陳照美應給付原告3萬9,599元，及自111年5月9日至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷第173-174頁）。核其追加請求之基礎事實與原請求同一，自應准許追加；嗣原告分別與被告張玉宇、張玉光、陳照美於訴訟中達成和解，訴之聲明迭經變更，最終聲明為：被告程鑫仲介公司、許任倫、曾柏鈞應連帶給付原告72 1萬8,000元，及其中120萬元自113年6月7日起；其餘自113 年10月18日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷第307頁）。核屬擴張應受判決事項之聲明，則揆諸前揭說明，原告訴之追加及聲明擴張為法之所許，合先敘明。二、原告主張：原告於111年3月1日委託被告程鑫仲介公司居間仲介代為處理買受張玉宇、張玉光所有坐落臺南市○○區○○段 000地號土地（下稱系爭土地）之事宜，並由訴外人即原告之子杜宜展代理原告與被告程鑫仲介公司簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）及買方給付服務費承諾書，被告許任倫、曾柏鈞分別為被告程鑫仲介公司經紀營業員、經紀人，共同執行本件仲介業務。嗣原告於111年3月2日經被告程鑫仲介公司居間仲介，向張玉宇、張玉光購買系爭土地，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣總價金為 2,000萬元。惟原告於113年12月間向臺南市政府工務局（下稱工務局）查詢系爭土地有無申請建築執照，經工務局113 年1月3日南市工管一字第1121616240號回函始發現系爭土地早已領有（85)南工造字第43號建造執照，並為（85)南工使字第1312號使用執照所套繪之法定空地範圍，依建築法第11 條第3項規定不得重複使用，即系爭土地受套繪管制而無法再作為興建農舍之建築基地使用，且無從解除套繪管制，堪認系爭土地欠缺農業區土地本應具有之通常效用，系爭土地具有重大瑕疵。然原告委託被告程鑫仲介公司居間仲介購買系爭土地時已表明系爭土地不可被套繪管制，惟許任倫、曾柏鈞於受託處理系爭土地買賣事宜時，僅以臺南市建築執照資料查詢系統之結果為憑，未向主管機關查明系爭土地究竟是否已受套繪管制，未盡據實調查及告知義務，違反善良管理人注意義務。因被告之重大過失，使原告買受遭套繪管制之系爭土地，迄今無法正常利用，亦無法轉手他人，致原告受有系爭土地買賣價金2,000萬元自111年5月11日迄今之利息損失約200萬元（2,000萬×5％×2年）、仲介服務費40萬元、履約保證金6,000元，合計240萬6,000元之損害，另應依消費者保護法第51條規定，原告得請求損害額3倍之懲罰性違約金。為此，爰依民法第567條第1項前段、第2項、第571 條、不動產經紀業管理條例第4條第7款、第26條第2項、第5 44條、消費者保護法第51條，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告程鑫仲介公司、許任倫、曾柏鈞應連帶給付原告721萬 8,000元（240萬6,000元×3倍），及其中120萬元自113年5月 27日民事變更追加聲明狀繕本送達翌日即113年6月7日起；其餘自113年10月18日民事準備狀繕本送達翌日即113年10月 18日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：系爭買賣契約附件-系爭土地第一類謄本載有「地上建物建號0棟」等語、附件-台南市○○○○○○○○○○○○○○○○○ 區○○000地號-未登載為法定空地」、「領有台南市政府工務局核發之建築執照：無」等語，可證被告已盡查詢注意義務。且被告為確保交易安全且符合原告買受土地不可有套繪之需求，於原告及張玉宇、張玉光簽訂系爭買賣契約時，要求賣方張玉宇、張玉光應保證系爭土地非屬已套繪管制之法定空地，並於其他特約事項第4條特別加註「賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。申請主管機關回函證明之」等語，是被告已盡善良管理人之注意義務。本件乃可歸責於原告、張玉宇、張玉光等人，於系爭買賣契約履約過程中，未遵守系爭買賣契約其他特約事項第4條之約定，在承辦地政士即陳照美未向主管機關申請回函以證明系爭土地未經套繪管制前，即由陳照美完成所有權過戶登記，被告並無過失。又原告與張玉宇、張玉光解除系爭買賣契約後，張玉宇、張玉光即應償還買賣價金2,000萬元及自受領價金時起之利息，是原告主張受有支付價金時起之利息損失200萬元，並不可採。惟被告願連帶返還原告仲介服務費40萬元、履約保證金6,000 元等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事項（本院卷第309-310頁）：　㈠原告於111年3月1日委託被告程鑫仲介公司居間仲介代為處理買受玉宇、張玉光所有系爭土地之事宜，並由原告之子杜宜展代理原告與被告程鑫仲介公司簽訂系爭意願書及買方給付服務費承諾書，被告許任倫、曾柏鈞分別為被告程鑫仲介公司經紀營業員、經紀人，共同執行本件仲介業務；陳照美則為本件承辦地政士。　㈡嗣原告於111年3月2日經被告程鑫仲介公司居間仲介，向張玉宇、張玉光購買系爭土地，並簽訂系爭買賣契約，買賣價金為2,000萬元。系爭買賣契約附件-系爭土地第一類謄本載有「地上建物建號0棟」等語，附件-臺南市○○○○○○○○○○○○○○○○ ○區○○000地號-未登載為法定空地」、「領有台南市政府工務局核發之建築執照：無」等語。　　　㈢原告於113年12月間向工務局申請系爭土地有無申請建築執照，經工務局113年1月3日南市工管一字第1121616240號回函始發現系爭土地早已領有（85)南工造字第43號建造執照，並為（85)南工使字第1312號使用執照所套繪之法定空地範圍，依建築法第11條第3項規定不得重複使用，即系爭土地受套繪管制而無法再作為興建農舍之建築基地使用。　㈣系爭意願書第9條特約條款第1項載有「此土地不可在保育區範圍內、容積不可被套繪、移轉、前列項目成立買賣才成立」等語；系爭買賣契約其他特約事項第4條載有「賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。申請主管機關回函證明之」等語。　㈤原告因系爭土地買賣事宜，給付張玉宇、張玉光買賣價金2,0 00萬元、給付被告程鑫仲介公司仲介服務費40萬元、給付陳照美代書費39,599元及支付銀行履約保證金6,000元。　㈥被告程鑫仲介公司、許任倫、曾柏鈞願連帶返還原告仲介服務費40萬元、履約保證金6,000元。　㈦原告於本件訴訟過程中與陳照美於113年9月5日達成和解：陳照美願於113年9月6日前（含當日）給付原告139,599元，匯款至原告指定帳戶。　㈧原告於本件訴訟過程中與張玉宇、張玉光於113年11月28日達成和解：　⒈張玉宇、張玉光願給付原告20,750,000元，應於114年1月25 日前匯款至原告指定帳戶。　⒉原告願於114年1月25日前將系爭土地返還張玉宇、張玉光並配合辦理所有權移轉登記，及塗銷原告設定之抵押權登記，土地移轉相關費用由張玉宇、張玉光負擔。　　　五、得心證之理由：　㈠被告未盡調查、告知原告「系爭土地受有套繪管制」之義務，有違善良管理人注意義務，應依不動產經紀業管理條例第 26條第2項規定，連帶賠償原告40萬6,000元（仲介服務費40 萬元及履約保證金6,000元）：　⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第567條第1項前段、第2項、第535條、第54 4條分別定有明文。復按不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。查原告委託被告程鑫仲介公司居間仲介系爭土地買賣事宜，並有服務報酬之約定，則被告程鑫仲介公司及其所屬之經紀人員即被告許任倫（經紀營業員）、曾柏鈞（經紀人）於處理委任事務自應負以善良管理人之注意，並應調查訂約事項及當事人之履行能力，且將其所知之訂約事項據實告知原告，合先敘明。　⒉參不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：㈠公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。㈡公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。㈢提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。㈣告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。㈤協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。㈥其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」可知不動產經紀業者之調查及據實報告事項，除契約另有規定外，原則上應係包含買賣標的物產權、品質、鄰近交易行情等有關買賣標的物條件或買賣雙方條件而影響交易之重要相關資訊。查系爭買賣契約之標的物為系爭土地，系爭土地「是否受有套繪管制」乙節，攸關買賣標的物之品質及效用，亦會影響買方之買賣意願及出價高低，實屬影響交易之重要相關資訊，被告就此等資訊自應善盡調查、告知義務。而被告未善盡調查義務，使原告買受受有「套繪管制」之系爭土地（兩造不爭執之事項㈢），自有違善良管理人注意義務，應認有過失。　⒊被告雖辯稱，於系爭買賣契約簽訂前已查閱系爭土地第一類謄本、臺南市建築執照資料查詢等資料，均未見系爭土地有「套繪管制」之記載（兩造不爭執之事項㈡），已盡調查之能事；且為確保系爭土地未受「套繪管制」，被告還要求賣方張玉宇、張玉光應保證系爭土地非屬已「套繪管制」之法定空地，並要求賣方應申請主管機關回函證明之，被告並無違反其注意義務等語。惟依兩造不爭執之事項㈣可知，原告已明確告知被告，系爭土地不得有「被套繪」之情事，可見被告明知原告不欲買受「被套繪」之標的物，則被告就系爭土地是否確實無「被套繪」之情形自應予以較高之調查與注意，並非一概轉由賣方保證即可取代其調查義務；且從被告要求賣方應向主管機關申請回函確認有無「套繪管制」乙節，亦足徵被告明知系爭土地第一類謄本、臺南市建築執照資料查詢結果均僅供參考，系爭土地究竟有無「套繪管制」，應以主管機關回函為準，雖被告無從自行向主管機關查詢，然若其有提醒、促使賣方向主管機關查詢，即可避免原告買受「被套繪」之系爭土地，然被告疏未注意，自屬可歸責，況被告亦有收取賣方服務費，更應提醒、協助賣方向主管機關查詢，以確認系爭土地是否有受「套繪管制」。　⒋從而，被告對系爭土地已遭「套繪管制」成為法定空地之重要現況內容，未善盡調查義務，已屬違反善良管理人之注意義務，且可歸責於被告，而致原告平白浪費仲介服務費40萬元及履約保證金6,000元，卻未能達成伊原先想買受未受「套繪管制」之土地的目的，伊支出之40萬6,000元自屬損害，則原告依據不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶賠償40萬6,000元（仲介服務費40萬元及履約保證金6,000元），應屬有據。且被告亦表明願連帶返還原告仲介服務費40萬元、履約保證金6,000元（兩造不爭執之事項㈥），附此敘明。　㈡原告主張受有利息損失200萬元部分，並無理由：　　原告另主張因被告違反調查、告知義務，致原告受有不能使用系爭土地買賣價金2,000萬元之損失即自111年5月11日迄今之利息損失約200萬元（2,000萬×5％×2年）等語。惟原告支付買賣價金2,000萬元，係履行系爭買賣契約之義務，於系爭買賣契約解除前，原告不能使用買賣價金2,000萬元自屬當然，且原告於系爭買賣契約解除前，亦受有占有使用系爭土地之利益；況原告起訴時主張要與賣方張玉宇、張玉光解除系爭買賣契約，張玉宇、張玉光依民法第259條第2款規定負有回復原狀義務，即應給付原告買賣價金2,000萬元及自受領價金時即111年5月11日起，按週年利率5％計算之利息，是原告並未因被告之過失行為受有200萬元之利息損失。且原告與賣方張玉宇、張玉光亦已和解在案（兩造不爭執之事項㈧）。從而，原告此部分之請求，應無理由。　㈢原告依消費者保護法第51條規定，請求被告給付3倍之懲罰性違約金，應屬無據：　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入巿場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法，消費者保護法第7條第1、2項定有明文。又所謂企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，此觀之同法第2條第2款規定即明。至於何謂「服務」，消費者保護法並未設明確之定義性規定，惟參照同法第7條係將從事設計、生產及製造商品與提供服務之企業經營者並列，且該條第1項亦明定服務提供人應確保其服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，可得推知該法所謂「服務」，應係指直接從事於商品之設計、生產、製造者以外，且本身蘊含安全或衛生上潛在危險之服務行為而言，可堪認定。即消費者因使用商品或接受服務而致生固有利益之損害，且此損害係因商品或服務之缺陷所致者，方適用消費者保護法，若單純係商品或服務本身有瑕疵者，而商品或服務並無安全或衛生上之危險，應回歸適用民法規定，否則消保法豈非可取代一切與交易有關之民事損害賠償法律規定，此顯非立法之目的。查原告主張系爭土地被「套繪管制」，屬系爭土地本身欠缺伊所期待品質、價值或效用，要與被告程鑫仲介公司所提供之仲介服務無涉，而被告程鑫仲介公司提供之服務雖有未盡查證、告知義務之瑕疵，然此瑕疵尚難謂有何安全或衛生上之危險。從而，原告依據消保法第51條之規定請求被告應負連帶損害賠償責任，應屬無據。　⒉又按過失為注意之欠缺，民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象的過失、具體的過失，及重大過失三種。應盡善良管理人之注意（即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意）而欠缺者，為抽象的過失，應與處理自己事務為同一注意而欠缺者，為具體的過失，顯然欠缺普通人之注意者，為重大過失。故過失之有無，抽象的過失，則以是否欠缺應盡善良管理人之注意定之，具體的過失，則以是否欠缺應與處理自己事務為同一之注意定之，重大過失，則以是否顯然欠缺普通人之注意定之，苟非欠缺普通人之注意，即不得謂之有重大過失（最高法院 42年台上字第865號判決意旨參照）。本院審酌被告在調查系爭土地有無「被套繪」時，已有查閱系爭土地第一類謄本、臺南市建築執照資料查詢等資料，並特別要求賣方擔保及申請主管機關回函證明，僅係疏未注意提醒、督促賣方申請主管機關回函證明而未能正確查知系爭土地是否有受有「套繪管制」，則被告未查知系爭土地「被套繪」乙節，雖有違善良管理人注意義務，然並非重大到欠缺普通人之注意，是原告主張被告具有重大過失等語，亦不足採，併予敘明。六、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶給付40萬6,000元，及自113年5月27日民事變更追加聲明狀繕本送達翌日即113年6月7日（本院卷第191 -195頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第 389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。另依被告聲請，宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項、第91條第3項，並依職權確定本件訴訟費用額為207,800元（即第一審裁判費），本院審酌兩造勝敗情形，爰依比例命被告連帶負擔3,800元，並應加給利息，餘由原告負擔，並判決如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　羅郁棣　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　薇　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳永佳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉芬

2025-02-12

TNDV-113-重訴-79-20250212-3

重訴

臺灣臺北地方法院

退還仲介服務費等

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度重訴字第171號原告簡远被告上列當事人間請求退還仲介服務費等事件，本院裁定如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　理　由一、按因財產權提起民事訴訟，應依訴訟標的之金額或價額，按民事訴訟法第77條之13所規定之訴訟費用徵收標準計繳裁判費，此為法定必備之程式。而依同法第249條第1項第6款規定，原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件之情形，但其情形可以補正，經審判長定期間先命補正而不補正者，法院應以裁定駁回之。二、本件原告起訴請求被告退還仲介服務費等，惟未據繳納裁判費，經本院於民國114年1月14日以114年度補字第21號裁定命原告於該裁定送達後5日內繳納裁判費，該裁定於同年1月 31日合法送達原告，然原告逾期迄今仍未繳費，有上開補費裁定、本院送達證書、多元化案件繳費狀況查詢清單、繳費資料明細、本院答詢表等件附卷可稽（見本院卷第71、73、 111至115頁），揆諸首開說明，原告之訴自非合法，應予駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。三、依民事訴訟法第249條第1項第6款、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114　年　　2　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　黃珮如以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俊霖

2025-02-10

TPDV-114-重訴-171-20250210-1

訴

臺灣新竹地方法院

返還代墊款

臺灣新竹地方法院民事裁定 113年度訴字第1149號原告吳嘉倫徐秋蓮共同訴訟代理人柯晨晧律師上列當事人間請求返還代墊款事件，本院裁定如下：　　主　文原告方面應於收受本裁定送達之日起30日內，具狀補正被告住所、居所，逾期未補正事項，即駁回原告之訴。　　理　由起訴，應以訴狀表明下列各款事項，提出於法院為之：㈠當事人及法定代理人。㈡訴訟標的及其原因事實。㈢應受判決事項之聲明，民事訴訟法第244條第1項定有明文。其中當事人部分，應記載當事人姓名及住所或居所，同法第116條第1項第1款規定甚明。以上乃起訴必備之程式，如有欠缺，審判長應定期間先命補正，如逾期未補正，法院應以裁定駁回之，同法第436條之23、第436條第2項、第249條第1項第6款業已明揭其旨。茲本件起訴狀關於他造當事人之住居所記載，付諸缺如（見本院114年2月7日調查筆錄），是本件原告起訴程式尚有欠缺，應限期予補正，爰裁定如主文。另，本件原告起訴狀記載「共同購買」乙情，請提出相關資料，例如但不限：房地買賣契約書影本、仲介服務費收據及相關契約書影本。或聲明證據所在或請求傳喚證人（姓名、詳細地址，及是否願意預付證人日旅費）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事庭　　　法　官周美玲　以上正本係照原本作成。不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐佩鈴

2025-02-07

SCDV-113-訴-1149-20250207-1

重訴

臺灣臺中地方法院

返還不動產所有權

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度重訴字第681號原告張朋馳訴訟代理人林益輝律師被告倪政暐訴訟代理人陳奕融律師上列當事人間返還不動產所有權事件，本院於民國113年12月30 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原告先位之訴駁回。二、被告應給付原告新臺幣壹仟貳佰伍拾萬元，及自民國一百一十三年九月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、原告其餘備位之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。五、本判決第二項部分，於原告以新臺幣肆佰壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告得以新臺幣壹仟貳佰伍拾萬元為原告預供擔保，免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款及256條定有明文。查原告起訴時原聲明：被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路○段00號2樓之2房屋（建號：臺中市○○區○○段0000○號建物，坐落同段236地號土地）之不動產所有權返還予原告（見本院卷第11頁）。嗣原告多次為訴之變更，最終於民國113年12月30日言詞辯論程序聲明：㈠先位之訴：被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地、面積5393.19平方公尺、應有持分1萬分之39土地及地上建號3758號門牌號碼臺中市○○區○○○路0段00號2樓之2房屋全部及共同部分建號3989號、面積18724.99平方公尺、應有持分10萬分之371等（以上土地、建物合稱系爭房地）移轉所有權登記予原告；㈡備位之訴：1.被告應給付原告新臺幣（下同）1318萬5000元，並自113年9月24日起迄至清償日止，按年息百分之5計算利息；2.請准原告提供擔保宣告假執行等語（見本院卷第385、419、420頁）。經核就先位之訴，原告係更正事實上之陳述；就追加之備位之訴，其請求之基礎事實同係原告主張被告違反契約約定而遭原告解除契約，並請求被告回復原狀之事實，合於前開規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠原告於112年7月13日經燊頂地產股份有限公司水湳燊鴻分公司居間仲介，與被告訂立買賣契約（下稱系爭契約），由原告將系爭房地以總價1250萬元出賣予被告，雙方並簽立價金信託履約保證申請書，共同委由第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理價金信託履約保證，以該公司設於台新國際商業銀行（下稱台新銀行）建北分行0000000000 0000號帳戶為履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）。　㈡依系爭契約第3條約定，如被告以系爭房地設定抵押權向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於系爭房地移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入系爭履保專戶，同時雙方完成點交，核貸額度不足支付尾款者，差額部分被告應於完稅前匯入系爭履保專戶。被告於112年9月1日前共已匯入第一期款（簽約款）125萬元、第二期款（用印款）125萬元及尾款差額63 萬元，共計313萬元至系爭履保專戶，兩造並約定尾款由被告向銀行辦理抵押貸款方式給付，原告並於112年9月20日以系爭契約為原因，先將系爭房地所有權移轉予被告，由被告以系爭房地為擔保向台新銀行申請辦理抵押貸款。詎被告辦理之抵押貸款於銀行撥款至系爭履保專戶前，因被告涉犯刑事詐欺案件，致其所有財產、銀行帳戶等均遭檢察官聲請鈞院查封扣押，經鈞院112年度聲扣字第39號刑事裁定（下稱系爭裁定）准予查扣，包含原告已移轉所有權予被告之系爭房地同遭扣押，被告後續亦無法取得台新銀行撥付貸款至系爭履保帳戶，而無法給付尾款。原告於本件起訴前一再催請被告履約無果，又於本件起訴後，與第一建經公司分別於11 3年3月間以被告未依系爭契約於期限內給付價金尾款937萬元為由，寄發台中文心路194號存證信函、台北體育場308號存證信函予被告，再限期催告被告於期限內給付買賣價金，被告仍未履約，原告遂於113年3月25日寄發台中文心路郵局 338號存證信函（下稱系爭338號存證信函）依系爭契約第8 條第1項約定解除系爭契約，並於113年3月26日寄達被告而生解除契約效力。系爭契約既經解除，原告依系爭契約第8 條及民法第259條第1款規定提起先位之訴，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告。　㈢倘如鈞院認系爭房地因受刑事扣押，短期內無法解除以返還予原告，而認先位之訴無理由，因系爭契約業經原告以系爭 338號存證信函解除，爰依系爭契約第8條第1項及民法第259 條第6款，請求被告應償還系爭房地價額1250萬元（同系爭契約約定總價）；並依系爭契約第8條第1項約定，請求被告給付以總價1250萬元之每日萬分之2計算，自112年10月20日起至113年3月26日解除契約日止共158日之違約金39萬5000 元（計算式：每日2500元×158日＝39萬5000元），及依系爭契約第8條第1項後段關於「因可歸責於買方之事由致契約解除時，……，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」，請求被告應賠償原告已支付予仲介人員之仲介服務費29萬元，以上共計1318萬5000元（計算式：1250萬元+39萬5000元+ 29萬元＝1631萬5000元）等語。　㈣並聲明：1.先位之訴：被告應將系爭房地移轉所有權登記予原告；2.備位之訴：⑴被告應給付原告1318萬5000元，並自1 13年9月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵ 請准原告提供擔保宣告假執行。二、被告則以：　㈠原告既於113年3月25日寄發系爭338號存證信函解除契約，並經被告於同年月26日收受，被告固有返還系爭房地之義務。惟系爭房地因遭系爭裁定扣押，並已辦理禁止處分登記，於禁止處分登記未為塗銷登記前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，是被告對系爭房地已喪失處分之權能，處於給付不能之狀態，而無從辦理系爭房地之所有權移轉登記，法院自不得命被告為該相關權利之登記。從而，原告先位之訴請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，無從准許，應予駁回。　㈡因被告無從移轉系爭房地之所有權登記，被告自應依民法第2 59條第6款規定償還其價額。然系爭房地上設定登記有抵押權人為臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）之最高限額抵押權擔保債權總金額742萬元，又不動產上設有抵押權登記，通常有減損價值之情形，從而，系爭房地應扣除因設定抵押權登記所減損價值742萬元，即系爭房地之價額應為508 萬元（計算式：1250萬元-742萬元=508萬元），是被告僅須返還原告508萬元。　㈢再者，系爭契約經解除後，被告亦得依民法第259條第2款規定，請求原告償還被告已給付之價金並附加自受領時起之利息，而被告前已於112年7月14日、112年9月1日匯入款項至系爭履保專戶，其中包含第一、二期款各125萬元，尾款差額63萬元，共313萬元買賣價金，被告爰依民法第334條第1 項規定，以對於原告之請求償還313萬元債權與原告本件債權為抵銷，經抵銷後，被告僅須返還原告195萬元(計算式： 508萬元-313萬元=195萬元)。　㈣又，縱認原告得依系爭契約第8條第1項規定沒收被告已繳付之價金313萬元，然依原告主張實際損失為遲延給付價金之違約金部分為39萬5000元、仲介費損失29萬元，以及包括原告處理系爭契約簽訂及解除事宜而支出之無益勞力、時間、費用等其他損失，以及原告為清償貸款所需支付之利息(自1 12年7月13日簽約日起算)共計14萬5155元（此為依原告所提之清償利息資料計算），加總為83萬155元（計算式：39萬5 000元+29萬元+14萬5155元=83萬155元），與原告主張依系爭契約沒收被告已繳付價金313萬元作為違約金有明顯差距，被告主張應依民法第252條規定酌減該違約金，並就該酌減之違約金數額部分，主張被告對於原告有請求償還該金額之權利，並與原告本件債權為抵銷。又原告另外有以被告所簽發之金額1000萬元本票聲請為強制執行，原告亦主張該本票為違約金，與原告本件主張沒收313萬元作為違約金亦有衝突。　㈤再者，就原告依系爭契約第8條第1項中段、後段約定，請求被告給付按日計算之違約金39萬5000元及賠償原告已支付之仲介服務費29萬元部分，因原告已主張沒收已收之價金為違約金，此為損害賠償預定性質，則原告當不得再請求被告賠償上開金額，況且原告是否確有支付29萬元仲介費用亦有疑問，故原告請求並無理由等語，資為抗辯。　㈥並聲明：1.就先位之訴部分：原告之訴駁回。2.就備位之訴部分：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，被告願供擔保請求免為假執行。三、不爭執事項（見本院卷第421-423頁）：　㈠兩造於112年7月13日簽訂系爭契約及價金信託履約保證申請書，約定由被告向原告買受系爭房地，買賣價金為1250萬元，並約定共同委任第一建經公司辦理系爭契約之價金信託履約保證事務，以該公司設於台新銀行建北分行000000000000 00號帳戶為系爭履保專戶。　㈡依系爭契約第3條約定，如被告以系爭房地設定抵押權向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於系爭房地移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入系爭履保專戶，同時雙方完成點交，核貸額度不足支付尾款者，差額部分被告應於完稅前匯入系爭履保專戶。　㈢被告於112年9月1日以前共已匯入第一期款（簽約款）125萬元、第二期款（用印款）125萬元及尾款差額63萬元，共計3 13萬元至系爭履保專戶。　㈣系爭房地已於112年9月20日以系爭契約為原因，由原告移轉登記所有權為被告所有。　㈤法務部調查局北部地區機動工作站以112年10月30日電防五字第11278623310號函，根據系爭裁定，通知臺中市太平地政事務所就系爭房地辦理禁止處分登記，經臺中市太平地政事務所於112年10月31日收件，並就系爭房地為禁止處分之限制登記。　㈥被告因涉犯詐欺罪，自112年9月18日起遭本院裁定羈押於法務部○○○○○○○○，直至113年1月25日始經釋放出所，上開羈押期間被告均經禁止接見通信。四、本院之判斷：　㈠系爭契約業經原告以被告違反系爭契約關於將核貸款項存入系爭履保專戶之義務，而依系爭契約第8條第1項約定，以系爭338號存證信函送達被告為解除：　⒈按系爭契約第3條約定，如被告以系爭房地設定抵押權向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於系爭房地移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入系爭履保專戶，同時雙方完成點交（見本院卷第17頁、不爭執事項㈡）。　⒉次按系爭契約第8條第1項約定，賣方違反契約之義務時，經買方與第一建經公司定7日期限催告仍未履行，賣方得解除契約（見本院卷第19頁）。　⒊查，系爭房地已於112年9月20日以系爭契約為原因，由原告移轉登記所有權為被告所有（見不爭執事項㈣），依上開約定，被告即應於112年9月25日前將其自台新銀行之核貸款項存匯入系爭履保專戶。然被告屆期並未履行，經原告及第一建經公司於113年3月間分別以被告未依系爭契約於期限內給付價金尾款937萬元為由，寄發台中文心路194號存證信函、台北體育場308號存證信函予被告，限期催告被告於文到7日內將上開價金尾款存匯入系爭履保專戶，上開函分別於113 年3月6日、113年3月14日送達被告，被告於收受上開函文後仍未給付價金，原告復於113年3月25日寄發系爭338號存證信函依系爭契約第8條第1項解除系爭契約，該函於113年3月 26日送達被告，均有原告所提出之上開存證信函及送達回執證明為證（見本院卷第161-181頁），堪認為真，既被告違反於期限內將核貸款項存匯入系爭履保專戶之義務，原告並於被告違約後與第一建經公司定7日以上期限催告被告履行，被告仍未履行，則原告以系爭338號存證信函依系爭契約第8條第1項解除系爭契約，合於契約約定，已於000年0月00 日生契約解除效力。　㈡原告先位之訴，依民法第259條第1款規定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，為無理由：　⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259條第1款定有明文。　⒉土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記；前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記；土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記；查封、假扣押、假處分、破產登記或其他禁止處分之登記，應經原囑託登記機關或執行拍賣機關之囑託，始得辦理塗銷登記，土地登記規則第13 6條、第141條第1項本文、第147條本文分別定有明文。　⒊又不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記（最高法院100年度台上字第367號判決意旨參照）。　⒋查，因被告涉犯刑事詐欺等罪，法務部調查局北部地區機動工作站向本院聲請扣押被告所有之財產，本院以系爭裁定准予扣押，其中扣押標的包含系爭房地；法務部調查局北部地區機動工作站再以112年10月30日電防五字第11278623310號函，根據系爭裁定，通知臺中市太平地政事務所就系爭房地辦理禁止處分登記，經臺中市太平地政事務所於112年10月3 1日收件，並就系爭房地為禁止處分之限制登記；且迄至本件言詞辯論終結時，系爭房地之禁止處分之限制登記並未經塗銷等情，有系爭裁定附卷可佐（見本院卷第123-129頁），並有原告所提出之系爭房地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第67-71頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤、本院卷第421頁），均堪認為真，既系爭房地目前仍遭禁止處分限制登記，地政機關應停止與其權利有關之新登記，被告無從將系爭房地以移轉登記所有權方式返還予原告，則原告先位之訴請求被告將系爭房地移轉登記為原告所有等語，本院無從准許，應予駁回。　㈢就原告備位之訴，其中關於原告依民法第259條第6款規定，請求被告給付1250萬元部分，為有理由：　⒈契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第259條第6款定有明文。　⒉查，系爭房地既因遭地政機關辦理刑事禁止處分限制登記，而無法辦理所有權移轉登記，應認符合上開所定應返還之物因其他事由致不能返還之情形，則原告備位之訴主張其得依上開規定請求被告償還系爭房地之價額，核屬有據。就系爭房地之價額，原告主張以系爭契約所約定之總價1250萬元為準等語。本院認兩造係於112年7月13日簽訂系爭契約，約定總價為1250萬元（見不爭執事項㈠），原告則係於113年9月2 3日言詞辯論程序追加備位之訴，依民法第259條第6款規定，請求被告償還系爭房地價額（見本院卷第329頁），兩者差距期間約為1年2個月，再考量不動產交易之價格除市場行情外，亦涉及買賣當事人之主觀因素，則以兩造成立系爭契約所約定之總價1250萬元金額，為系爭房地因致不能返還，而須由被告償還原告之價額標準，應屬適當可採。　⒊被告雖抗辯系爭房地之價額應考量其上設定有最高限額抵押權予臺灣銀行，其擔保債權總金額742萬元之情形，而應將該742萬元扣除，則系爭房地之價額應為508萬元云云。查，系爭房地經於110年9月16日設定最高限額抵押權予臺灣銀行，擔保原告對於臺灣銀行之債務，擔保債權總金額為742萬元，擔保債權確定期日為140年9月9日等情，有系爭房地登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第67-70頁），固堪認為真。然，此僅係能說明系爭房地有用以擔保原告對於臺灣銀行之借款債務，日後如原告未按期清償借款本金或利息將有遭臺灣銀行聲請法院裁定拍賣抵押物取償之可能，尚不影響關於系爭房地價額之認定，被告所辯實不可採。　⒋基上，原告依民法第259條第6款規定，請求被告給付系爭房地之價額1250萬元，為有理由。　㈣被告主張其依民法第259條第2款規定得對原告請求返還原告所收取之買賣價金，並以該債權與原告備位之訴債權為抵銷等語，並不可採：　　⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第2款定有明文。債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益；減少違約金約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第251條、第252條亦有明定。　⒉次按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院109年度台上字第101 3號判決意旨參照）。　⒊被告主張，被告已將第一、二期款各125萬元，尾款差額63萬元，共313萬元買賣價金存匯至系爭履保專戶，系爭契約解除後，被告依民法第259條第2款規定請求原告應返還上開31 3萬元，並以此與原告本件請求為抵銷；被告並稱縱使原告得沒收被告已付價金為違約金，但亦應酌減違約金，經酌減部分之數額，被告亦對原告行使抵銷權等語。　⒋原告則表示其已依系爭契約第8條第1項約定沒收被告已存入系爭履保專戶之313萬元價金為違約金，考量原告所受損害及後續對於被告強制執行所可能取得之分配款甚少，原告所沒收之違約金並未過高，且上開價金既經原告沒收，被告自不得對原告請求返還該價金等語。　⒌按，系爭契約第8條第1項後段約定，因可歸責於買方之事由致契約解除時，除同意買方得沒收已支付之全部價款及擔保應負期款之本票聲請執行做為違約金外，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用（見本院卷第19頁）。查，被告並未於系爭房地移轉登記5日內將台新銀行核貸款項存匯入系爭履保帳戶，經原告及第一建經公司定7日以上催告期限亦未履行，經原告以系爭338號存證信函解除契約等情，已認定如上；又台新銀行係因系爭房地遭系爭裁定准予扣押，並經辦理刑事禁止處分限制登記而不同意撥付款項至系爭履保專戶，且系爭房地遭扣押原因係被告涉犯刑事詐欺等罪等情，亦為兩造所不爭執，可認核貸銀行未能存匯買賣價金尾款至系爭履保專戶一事，確屬可歸責於被告所致，則原告主張其得依系爭契約第8條第1項後段沒收被告已給付之價金313 萬元作為違約金，尚無不合。　⒍觀諸系爭契約第8條第1項後段文義，並未載明就沒收之違約金係作為懲罰之用，亦未載明原告於沒收違約金後尚得請求被告繼續履行原契約義務，則可認此違約金約定應屬「損害賠償總額」性質。本院審酌：原告為與被告簽訂系爭契約已支出買方之仲介服務費29萬元（見本院卷第409頁）；又原告於解除系爭契約後，雖取得對於被告依民法第259條第6款請求給付系爭房地價額之債權1250萬元，但被告名下全部財產（包含系爭房地）均遭系爭裁定予以扣押，且被告經偵查機關認定涉犯刑事詐欺等罪之犯罪所得至少1049萬786元（見本院卷第123-129頁），則於原告日後以上開1250萬元債權執行名義對被告財產為強制執行時，因原告債權須與被告經刑事保全追徵債權比例分配，原告有相當可能性無法足額取償，並生原告解除契約後未能取回系爭房地所有權，亦未能足額取回相當於系爭房地價額之金錢結果，原告之損害實有高度可能無法獲得足額填補。是以，本院認原告主張其得沒收被告已存匯入至系爭履保專戶之313萬元買賣價金為違約金，其金額並未過高，被告主張應予酌減違約金，並不可採，又既上開價金已遭原告沒收，被告自不得再依民法第25 9條第2款規定請求原告返還及主張抵銷抗辯。　㈤就原告備位之訴，其中關於依系爭契約第8條第1項中段、後段約定，請求被告給付按日計算違約金39萬5000元及賠償已支付予仲介人員之仲介服務費29萬元部分，均無理由：　⒈原告主張其依系爭契約第8條第1項約定，請求被告給付以總價1250萬元之每日萬分之2計算，自112年10月20日起至113 年3月26日解除契約日止共158日之違約金39萬5000元（計算式：每日2500元×158日＝39萬5000元），及依系爭契約第8條第1項後段關於「因可歸責於買方之事由致契約解除時，…… ，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」，請求被告應賠償原告已支付予仲介人員之仲介服務費29萬元等語。　⒉按系爭契約第8條第1項約定：「買方違反契約之義務時，遲延給付之價金每逾一日按應付期款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止），逾第7條第1項及第2項期限仍未完成點交結算，以總價計算每日違約金；經買方與第一建經公司定七日期限催告仍未履行，賣方得解除契約。因可歸責於買方之事由致契約解除時，除同意買方得沒收已支付之全部價款及擔保應負期款之本票聲請執行做為違約金外，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」（見本院卷第19頁）。　⒊查，觀諸上開契約第8條第1項文義，於買方遲延給付價金時，賣方即原告得請求每日按應付期款萬分之二之違約金至完成給付日止，則顯然此部分之約定係針對最後買方即被告仍有履行給付全數價金義務之情形（僅遲延給付），然本件被告並未履行給付全數價金義務，並經原告以此為由而解除契約，而與上開約定所欲規範之情形不同，則原告依此約定請求被告給付以總價1250萬元之每日萬分之2計算，自112年10 月20日起至113年3月26日解除契約日止共158日之違約金39 萬5000元，實屬無據。　⒋又，觀諸系爭契約第8條第1項後段係約定：「因可歸責於買方之事由致契約解除時，除同意買方得沒收已支付之全部價款及擔保應負期款之本票聲請執行做為違約金外，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」，可知該由被告負擔之全部稅捐及相關費用限於因解除契約所產生之費用。惟，原告所主張所支付予房屋仲介人員之服務費29萬元，係屬原告為出賣系爭房地，委請房仲人員居間而能與被告簽訂系爭契約之服務報酬，實非系爭契約解除後為回復原狀所生之稅捐及相關費用，原告此部分主張亦屬無據。　㈥按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第 2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1 項、第203條亦分別明定。原告依民法259條第6款規定請求被告給付1250萬元，屬給付無確定期限，原告係於113年9月 23日言詞辯論程序聲明追加請求被告給付（見本院卷第329- 330頁，嗣後減縮請求金額），被告應於翌日即113年9月24 日起負給付遲延責任，則原告自得依上開規定，請求被告應加計113年9月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　㈦末按，被告雖提及原告另以被告所簽發之金額1000萬元本票聲請為強制執行，原告亦主張該本票為違約金，與原告本件主張沒收313萬元作為違約金亦有衝突等語。然，本院就原告備位之訴之審理範圍係原告依民法第259條第6款請求給付系爭房地價額、依系爭契約第8條第1項約定請求給付違約金按日計算違約金39萬5000元及賠償已支付予仲介人員之仲介服務費29萬元，與被告對於原告已收取313萬元價金主張得依民法第259條第2款請求償還並主張抵銷，均不涉及被告所提及之上開金額1000萬元本票，則就該本票之性質、是否應予酌減違約金等部分，本院均不予審酌論究，併此敘明。五、綜上所述，㈠原告先位之訴，依民法第259條第1款規定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。㈡原告備位之訴，其中依民法第259條第6款規定，聲明請求被告給付1250萬元，及自113年9月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分，則無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰就原告備位之訴勝訴部分，酌定相當擔保金額，准予宣告假執行，並依聲請定相當擔保金額，准予被告於為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告備位之訴敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依據，應併駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官潘怡學以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡秋明

2025-02-07

TCDV-112-重訴-681-20250207-1

補

臺灣新北地方法院

返還服務費等

臺灣新北地方法院民事裁定 114年度補字第51號原告何正州訴訟代理人吳于安律師黃伯堯律師上列原告與被告好會成房屋有限公司、呂慕蘋間請求返還服務費事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達翌日起5日內，補繳第一審裁判費新臺幣7,3 50元，逾期未繳，即駁回其訴。　　理　由一、按： (一)民事訴訟法第249條第1項但書第6款規定「原告之訴，有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正：六、起訴不合程式或不備其他要件。」。 (二)民事訴訟法第77條之1第1項、第2項前段規定「訴訟標的之價額，由法院核定。」、「核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準。」；第77條之2第1項、第2項「以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。」、「以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。」。二、原告起訴未繳納裁判費，先位訴之聲明：一、被告呂慕蘋及被告好會成房屋有限公司應連帶給付原告新臺幣（下同）54 萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語，備位訴之聲明：一、被告呂慕蘋及被告好會成房屋有限公司應連帶給付原告43萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告好會成房屋有限公司應給付原告11萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語。查原告上開先、備位訴之聲明，係以一訴聲明數項請求，但其最終欲達成之經濟目的同一，即請求本件系爭房屋漏水之修繕費用43萬元及返還仲介服務費11萬2,000元，是備位聲明不另計算訴訟標的價額，本件訴訟標的金額為54萬2,000 元，應徵收第一審裁判費7,350元，茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達翌日起5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　劉容妤　以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2025-02-05

PCDV-114-補-51-20250205-1

訴願

臺灣高等法院

因不服臺灣宜蘭地方法院清償提存事件

臺灣高等法院訴願決定書　　　　　　　　　　　　　　　　　113 年度訴願字第 43 號訴願人　李玟瑨上列訴願人因不服臺灣宜蘭地方法院清償提存事件，提起訴願，本院決定如下：主文訴願不受理。理由一、按人民對於中央或地方機關之行政處分，認為違法或不當，致損害其權利或利益者，得依本法提起訴願。但法律另有規定者，從其規定。本法所稱行政處分，係指中央或地方機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為，訴願法第 1 條第 1 項、第 3 條第 1 項定有明文。又對於非行政處分或其他依法不屬訴願救濟範圍內之事項提起訴願者，應為不受理之決定，訴願法第 77 條第 8 款亦有明文。二、訴願意旨略以：臺灣宜蘭地方法院（下稱宜蘭地院）提存所受理該院 112 年度存字第 222 號、第 224 號、第 226 號清償提存事件（下稱系爭提存事件），提存人李含少依土地法第 34 條之 1 規定處分坐落宜蘭縣○○鄉○○段 793、1153、805-2 地號之公同共有土地（下稱系爭土地），而依序為其提存應得對價補償金額為新臺幣（下同） 34 萬 9,922 元、 42 萬 8,351 元、 18 萬 9,693 元，惟提存人所分配計算系爭土地之共有人數、應繼分比例不符，土地增值稅、仲介服務費、代書及規費、拆除整地除草等扣除費用金額均有不實，宜蘭地院提存所未盡審核之責，卷宗編頁、封面處理亦有瑕疵，竟准予提存，復未以書面告知提存法第 24 條之救濟期間，亦未於公文上提供提存所電話，致其無法提出異議、抗告等之權利，爰提起訴願，請求撤銷系爭提存事件所為提存通知書之處分。三、按法院之裁判及依提存法所辦理提存事務乃法院本於職權行使司法權之行為，而非立於行政機關之地位所為之行政行為，自非行政處分，當事人如對之不服，應循民事、刑事訴訟法所定起訴、上訴、抗告、再審或提存法第 24 條所定之異議等程序尋求救濟。查訴願人提起本件訴願，無非係就系爭提存事件之提存程序不當或清償提存金額不實而為指摘，惟系爭提存事件所為提存通知書係法院所設提存所之非訟處分，乃司法權之行使，訴願人對之有所爭執、不服，應依提存法第 24 條規定之異議程序或另提起民事訴訟尋求救濟，如認其遲誤提出異議之 10 日不變期間不應歸責於己，亦得依法聲請回復原狀，尚非訴願法第 3 條第 1 項所謂中央或地方機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外發生法律效果之單方行政行為，亦非同法第 2 條第 1 項所稱機關對其依法申請之案件應作為而不作為之情形，非屬訴願救濟範圍。訴願人對非行政處分及非屬對依法申請之案件應作為而不作為之事，提起訴願，難謂有據，應為不受理之決定。四、據上論斷，依訴願法第 77 條第 8 款，決定如主文。中華民國 114 年 1 月 23 日訴願審議委員會主任委員張松鈞委員沈佳宜委員潘翠雪委員吳麗英委員吳勇毅委員吳秦雯委員呂理翔委員楊子慧如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴訟。

2025-01-23

TPHA-113-訴願-43-20250123-1

上易

臺灣高等法院臺南分院

返還房屋等

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上易字第197號上訴人虞承勲訴訟代理人王朝璋律師被上訴人張金屏（即虞蔚荺之承受訴訟人）訴訟代理人張介鈞律師張鈞棟律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國113年4 月30日臺灣臺南地方法院第一審判決(112年度訴字第1487號)提起上訴，本院於113年12月31日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：虞蔚荺前於民國111年6月8日向訴外人沈麗美購買如附表所示之房地(下稱系爭房地)，並以上訴人名義簽訂不動產買賣契約書，於同年8月11日借用上訴人名義將系爭土地所有權登記予其名下（下稱系爭借名契約）。嗣虞蔚荺生病，擬出售系爭房地以籌措醫療費用，然上訴人卻拒絕配合辦理相關手續，虞蔚荺乃於112年3月29日以存證信函（下稱系爭信函）通知上訴人終止系爭借名契約，經上訴人於次日收受，系爭借名契約業已終止。嗣虞蔚荺於112年8月 16日死亡，配偶張金屏(為虞蔚荺遺囑執行人由其承受本件訴訟)、子女虞澤、虞曉韻（個別以姓名稱之，下合稱張金屏等3人）及上訴人均為虞蔚荺之繼承人，自共同繼承系爭借名契約之法律關係，並得請求上訴人將系爭不動產移轉登記予張金屏等3人及上訴人公同共有。爰依繼承及不當得利、類推適用委任之法律關係，擇一請求上訴人應將系爭不動產之所有權移轉登記予張金屏3人及上訴人公同共有等語。原審為其勝訴判決，並無不合，上訴人上訴無理由。答聲明：上訴駁回。二、上訴人則抗辯：伊為虞蔚荺之獨子，虞蔚荺贊助伊265萬元購買總價335萬元之系爭房地，伊委由虞蔚荺出面購買，其餘價金、水電費、稅捐、房屋保險費等，均係由上訴人負擔，伊為系爭房地所有權人，伊與虞蔚荺間並無系爭借名登記關係之存在等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭執事實：　㈠虞蔚荺於本案起訴( 即112 年4 月10日) 後之112 年8 月16 日死亡，其繼承人有配偶被上訴人張金屏、子女虞澤、虞曉韻及上訴人等4 人。其生前於112 年6 月15日做成公證遺囑( 下稱系爭遺囑) ，指定由被上訴人為其遺囑執行人，並經被上訴人具狀聲明承受訴訟在案。　㈡111年6月8日虞蔚荺代理虞承勲與沈麗美簽訂不動產買賣契約書，購買系爭房地，總價335萬元，賣方實拿285萬元。另書立同意書約定賣方同意買方逕行交付50萬元予代書，繳納土地增值稅、仲介費、印花稅、登記費等費用。　㈢上訴人以系爭房地向台中商業銀行抵押貸款借款60萬元，於 111年8月16日匯款50萬元匯予洪慧鵑代書，用以支付前項同意書約定之50萬元(見被證10，原審調字卷119頁)。　㈣被證九之合作金庫銀行匯款申請書，係上訴人匯款20萬元予虞蔚荺(見原審卷調字卷第117頁)。四、兩造爭執事項　　　　㈠系爭房地是否為虞蔚荺借名登記於上訴人名下？　㈡被上訴人依民法第179 條、第541 條第2 項規定，擇一請求上訴人應將原判決附表所示之不動產，移轉登記予被上訴人、虞澤、虞曉韻及上訴人等4 人公同共有，有無理由？五、本院之判斷：　㈠按所謂借名登記關係，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之關係，仍由自己管理、使用、處分，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記關係。又不動產登記當事人名義之原因，原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記關係之事實負舉證責任。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件被上訴人主張系爭房地實際所有權人為虞蔚荺，虞蔚荺與上訴人約定，借用上訴人名義登記為所有權人等情，然為上訴人所否認，被上訴人自應就上訴人與虞蔚荺間就系爭房地有借名登記契約存在之事實負舉證責任；若被上訴人不能證明，縱上訴人就其抗辯亦不能舉證，或其所提證據尚有瑕疵，亦應由被上訴人承擔敗訴之結果。　㈡被上訴人雖提出系爭房地登記謄本、發票、買方斡旋議價委託書、收據、同意書、不動產買賣契約書、契約內容變更同意書、房屋出售約定書(以上皆為影本)、元大銀行之客戶往來交易明細、後壁郵局之交易明細、台新銀行之交易明細、水電費繳納單據(112年3月)、房屋裝潢之相關費用單據等為證(見原審調字卷第23--34頁、第37-42頁、第47-60頁、原審卷第第89-105頁)，並聲請訊問證人鄭素梅、石春芳、莊自強、廖榮彬。惟查：　　⒈被上訴人所提出房地登記謄本及發票、買方斡旋議價委託書、收據、同意書、不動產買賣契約書、契約內容變更同意書、房屋出售約定書影本。而系爭房地之買賣契約書、及所附收據、同意書、發票正本均在上訴人持有中，且買受人均係上訴人，僅虞蔚荺代理上訴人簽約而已，而系爭房地由原出賣人沈麗美以買賣為原因直接移轉登記予上訴人。而房屋出售約定書係虞蔚荺於112年3月7日與春嬌志明不動產仲介經紀有限公司簽約委託出售系爭房地而已，並無從證明虞蔚荺與上訴人間就系爭房地有何借名登記契約存在。　　⒉次查，虞蔚荺代理上訴人與沈麗美訂立系爭房地買賣契約，總價335萬元，其中265萬元係虞蔚荺支出，為上訴人所不爭執之事實，上訴人則抗辯其餘70萬元係伊支出，其中 50萬元，係其以系爭房地向台中商業銀行抵押貸款，借款 60萬元(下稱系爭抵押貸款)，於111年8月16日匯款50萬元匯予洪慧鵑代書，用以支付前項同意書約定之50萬元，此為兩造所不爭執之事實(見不爭執事項㈢，並有111年8月16 日載明收款人洪慧鵑之合作金庫銀行匯款申請書代收入傳票可稽，見原審卷第171頁)。再者，系爭抵押貸款，係由上訴人按月攤還本息，有台中商業銀行總行113年11月18 日中業執字第0000000000號函、檢附存款交易明細等資料可佐(見本院第357-381頁)，雖該帳戶僅於111年9月12日由虞蔚荺匯入1萬元(見本院卷第361頁)，然證人即虞蔚荺之前妻、上訴人之母蔡淑麗於本院證稱：當初是女兒、兒子他們一起幫我過生日，我9月2日過生日，他們8月底來台中幫我過生日，我前夫與我兒子一起從北部南下，他們在餐廳臨時拿了個紅包包給我，我現場說幹嘛這樣，說這個機會不多，虞蔚荺就跟我兒子說我回南部我在匯給你，因為這是要給媽媽的錢。這是給我的紅包，怎麼會是還貸款的錢，我來還原真相」等語(見本院卷第313頁)。由前述系爭抵押貸款之債務人為上訴人，上訴人並按月繳納貸款，而虞蔚荺前揭匯款，係還包生日紅包給蔡淑麗的錢，在時間上亦係吻合，且合乎情理，若虞蔚荺係為代上訴人繳貸款而匯款，當不可能僅匯款一次，益顯蔡淑麗前揭所證，堪以採信。至上訴人抗辯其於111年7月4日匯20萬元給虞蔚荺，用以支付部分價金，業據其提出合作金庫銀行匯款申請書代收入傳票為證。依不爭執事項㈣所載，上訴人確於前揭時日匯款20萬元給虞蔚荺，而此筆匯款係在交付系爭房地第3次價款之前一日，該筆匯款與第三期款之交付有密切接續性，上訴人抗辯該20萬元，係其出資購屋之款項，並非無據。被上訴人主張上訴人分文未支出系爭房地之價款，顯非可採。　　⒊證人即仲介鄭素梅於原審證述：系爭房屋買賣時買方是由虞蔚荺出面購買，他說因為女兒就讀南光中學，為就近照顧所以購買該屋。房屋成交價335萬元，第一次60萬元是在簽約現場，虞蔚荺當場付現金60萬元。第二次匯款140 萬元，雖然契約寫138萬元，但有多付2萬元。第三次85萬元是伊跟石春芳、代書洪慧鵑到虞蔚荺的農舍收款，由虞蔚荺親自交付現金85萬元，伊等再送85萬元到賣方沈麗美家由其親自收受。最後50萬元則依沈麗美指示匯款到洪慧鵑代書的帳戶，由洪慧鵑代為支付增值稅、仲介服務費及搬家雜物費用等語（見原審卷第354至355頁）。但證人鄭素梅於原審復證稱，當時我是開發方，負責接觸賣方沈麗美，我們公司另一位同事謝先生負責接觸賣方虞蔚荺。由證人鄭素梅前揭證言，係關於虞蔚荺出面訂約及價金支付之情形，但如前所述，上訴人不否認虞蔚荺代理其訂約及支付265萬元，至於上訴人與虞蔚荺間如何約定，鄭素梅並非親自在場聞見，而係耳聞他人之轉述或告知，亦即所謂傳聞證據者，此項證詞缺乏證據力，尚難輕易採信。至證人石春芳於原審亦係證述系爭房地付款情形而已（見原審卷第358頁至359頁），均無法憑以認定虞蔚荺與上訴人確有系爭房地借名登記之合意。　　⒋又證人即虞蔚荺之友人，並裝修系爭房屋者莊自強於原審證稱：系爭房地係由虞蔚荺購買，只是以上訴人名義登記，系爭房地購買後是由虞蔚荺居住使用，上訴人並無居住該處，也是由虞蔚荺出面與伊討論房屋裝潢的事，並由虞蔚荺出錢，但後來虞蔚荺跟伊說要賣房子，所以要伊補開收據，伊才開立系爭房地登記名義人即上訴人名字的收據給虞蔚荺等語（見原審卷第361至363頁）。然按證人對於待證事實之陳述，如非親自在場聞見，而係耳聞他人之轉述或告知，亦即所謂傳聞證據者，此項證詞缺乏證據力，尚難輕易採信。莊自強於原審亦證稱：他(即虞蔚荺)有跟我說用虞承勲名義登記，(法官問：是否知道虞承勲與虞蔚荺間就上開房屋之關係為何?)不知道等語(見原審卷第3 62頁)。莊自強係聽聞虞蔚荺單方為上開陳述，屬傳聞證詞，自無從憑以認定虞蔚荺與上訴人確有系爭房地借名登記之合意。　　⒌再者，證人即虞蔚荺之姐姐虞蔚茹於本院證稱：「我媽媽百日時，我們到弟弟(即虞蔚荺)後壁家做百日，我弟弟很開心得意說他贊助上訴人虞承勲在新營買房子，說要把房子整理，要出租收租金，我聽了就說好。我問你有要搬進去住嗎？我問你們是不是要搬過去一起住？他說還不一定，可能會不確定，房子還在整理…」等語(見本院卷第310 頁)。證人即虞蔚荺之弟虞正勤於本院證稱：我不知道虞蔚荺買新營房子的事情，和虞蔚荺在後壁或電話聊天有幾次，講到說心願，他想幫助兒子買一間房子，給女兒一筆錢等語(見本院卷第310頁)。另證人即虞蔚荺之好友廖榮彬於本院證稱：112年2月虞蔚荺找他兒子上訴人虞承勲說，希望把登記上訴人虞承勲名下的房子拿出來賣，賣了之後東扣西扣，手續費等大概三百初頭萬，答應180萬給上訴人虞承勲，剩下做治療，之後上訴人虞承勲電話也不接，虞蔚荺就很無助，虞蔚荺在112年3月份跟我講這件事情，我特別問他你當初為什麼把你的房子登記在上訴人虞承勲名下，他說並不是，我買房子是我要養老，我先把房子登記在上訴人虞承勲名下，因為我要用錢，我要拿出來，結果這狀況我聽了之後，在3月12日帶著虞蔚荺去查名邦律師那裡做法律諮詢(見本院卷第403頁)。由前述證人所言，均來自虞蔚荺前後不同的說法，虞蔚荺雖支出265萬元購屋款，但衡諸華人社會之常情，有資力之父親出資贊助兒子購屋，亦係情理之常，尚不足以證明虞蔚荺與上訴人就系爭房地有借名登記關係，更何況若上訴人僅係系爭房地之借名登記人，自無貸款支付系爭房地部分房價之理。又縱上訴人上開抗辯及所提證據尚有瑕疵，依前所述，仍應由被上訴人就虞蔚荺與上訴人就系爭房地有借名登記契約存在之事實，先負舉證責任，而被上訴人所提上開證據，並無從證明虞蔚荺與上訴人間就系爭房地，確有借名登記契約之意思合致存在，已如前述，自應由被上訴人再提出其他證據證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條規定之舉證行為責任。六、綜上所述，被上訴人所舉證據，尚不足證明虞蔚荺與上訴人間就系爭房地確有借名登記契約之合意。上訴人與虞蔚荺間既無借名登記契約存在，上訴人自不負於借名登記契約終止後返還系爭房地之義務，則被上訴人依繼承法律關係及類推適用民法第541條第2項規定，請求上訴人將系爭房地之所有權移轉登記予張金屏3人及上訴人公同共有，即屬無據，不應准許。原審被上訴人勝訴判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　吳上康　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李素靖上為正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李鎧安　　　　　　　　　　　　　　【附表】：編號標的物【臺南市新營區】抵押權設定情形 ⒈ ⊙土地：○○段0000地號 (面積：61.32㎡、全部) ①權利種類：最高限額抵押權 ②權利人：台中商業銀行 ③登記日期：111年8月11日 ④字號：普跨(○○○○)字第000號 ⑤擔保債權總金額：72萬元 ⑥設定權利範圍： ╭0000地號：全部 ╰000建號：全部 ⑦擔保債權種類及範圍：擔保債務人　對抵押權人現在(包括過去所負現　在尚未清償)及將來在本抵押權設　定契約書所定最高限額內所負之債　務，包括借款、透支、貼現、買入　光票、墊款、承兌、委任保證、開　發信用狀、進出口押匯、票據、保　證、信用卡契約、應收帳款承購契　約、衍生性金融商品交易契約及特　約商店契約。 ⑧擔保債權確定日期：141年8月3日 ⑨清償日期：依各個債務契約所約定　之清償日期。 ⑩設定債務人：虞承勲 ⑪其他擔保範圍約定：1.取得執行名　義之費用。2.保全抵押物之費用。　3.因債務不履行而發生之損害賠償　。4.因債務人向抵押權人辦理約定　之擔保債權種類及範圍所生之手續　費。5.抵押權人墊付抵押物之保險　費及其利息。 ⑫債務人及債務額比例：虞承勲，債　務額比例1分之1。 ⒉ ⊙建物：同段000建號 (總面積：83.39㎡、全部) (門牌：○○區○○路00巷00- 00號)

2025-01-21

TNHV-113-上易-197-20250121-1

士簡

士林簡易庭

撤銷協議等

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第59號原告簡嬿珊住○○市○○區○○○路0段00巷00號 0樓被告李錦頻兼訴訟代理人盧奕龍被告永誠泰不動產仲介有限公司法定代理人黃永松訴訟代理人徐志明律師複代理人李侑宸律師被告百分百不動產經紀股份有限公司法定代理人吳竣賢上列當事人間請求撤銷協議等事件，本院於民國113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣貳仟柒佰肆拾元由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24條、第25條定有明文。公司之清算，以全體股東為清算人；但公司法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人，公司法第113條第2項準用第79條、第8條第2項亦有明文。經查，被告永誠泰不動產仲介有限公司（下稱永誠泰公司）業經臺北市政府於民國113年10月23日府產業商字第113545228 00號函解散登記在案，此有經濟部商工登記公示資料查詢服務在卷可參，依法應行清算，而被告永誠泰公司迄未向法院呈報清算人，自應由其解散前之唯一董事黃永松為法定代理人，合先敘明。二、次按民事訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，又此規定於簡易訴訟程序仍適用之，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第436條第2項定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：「1.兩造間於111年8月5日所為之協議書應予撤銷；2.被告永誠泰公司應返還新臺幣（下同）210,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」；嗣於訴訟進行中，原告變更訴之聲明為：「1.兩造間於111年8月5日所為之協議書、解約協議書應予撤銷；2. 先位聲明：被告永誠泰公司應給付原告200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；3.備位聲明：被告李錦頻、盧奕龍應給付原告200, 000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；4.原告願供擔保請准宣告假執行」，核其變更請求部分，屬於擴張及減縮訴之聲明，依前揭規定，原告所為變更部分，應予准許。　三、被告百分百不動產經紀股份有限公司（下稱百分百公司）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告起訴主張：（一）原告前委由仲介即被告百分百公司，與被告李錦頻、盧奕龍所委託之仲介即被告永誠泰公司接洽，並約定購買被告李錦頻、盧奕龍所有坐落在臺北市○○區○○街0段000巷00號 8樓之1及172巷28號之房地（下稱系爭房屋）。然因訴外人即被告永誠泰公司之業務蘇昭文未誠實告知系爭房屋臨地恐有寺廟等嫌惡設施，原告遂以存證信函催告被告李錦頻、盧奕龍商討解約事宜。嗣後被告李錦頻、盧奕龍及永誠泰公司委由訴外人即安新建築經理有限公司客服經理謝宗興佯裝中立之第三人而與原告約於111年8月5日見面協調，而於協調會前與當日，聯手虛構錯誤事實向原告詐欺，並表示賣方雖願意無條件解除買賣契約，但賣方所應負之回復原狀義務，卻因被告永誠泰公司已先為提領賣方應負之仲介服務費635,200元後，強硬霸佔不願歸還，而對原告主張之回復原狀有困難，故被告永誠泰公司不當持有 635,200元係協議之重要爭點。且於協調會當日，被告李錦頻、盧奕龍與其等新委任之仲介即訴外人林永晉收買陪同原告到場之律師即訴外人黃金昌，聯手向原告詐騙系爭房屋有漏水情況，如要繼續購買系爭房屋，須簽署放棄物之瑕疵擔保請求權之切結書；復謝宗興多次以大吼、暴力拍桌、摔門威脅原告不能離開，致原告無法與陪同到場之訴外人即原告配偶蔡士誠一同離開去接小孩，原告於遭被告等長達4小時疲勞轟炸、無喝水、無休息上洗手間而無法思考之情況下，被逼迫簽署協議書，被告等上開行為除屬脅迫行為外，亦係為獲取被告永誠泰公司本不應得之不當利益，實有違公序良俗。（二）又於111年8月5日協調會時，謝宗興、被告永誠泰公司負責人黃永松均一再表明被告永誠泰公司單方持有賣方（即被告李錦頻、盧奕龍）應給付之仲介服務費635,200元，而原告委託之仲介即訴外人涂允華於會前與會中均向原告表示不會收取任何款項，然原告於簽署協議書後，於同年月6日向涂允華查證，始獲悉協調會中談判金額與事實有嚴重出入，協議書上之持有數額記載，非謝宗興於簽署協議書前為圓謊而先前來詐欺原告495,600元僅為業績分配之表示，被告永誠泰公司實際掌控之仲介費用僅有495,60 0元，顯然與被告永誠泰公司協調會前及後表示所掌控之金額為635,200元不同，被告永誠泰公司顯然係以此不實資訊詐欺原告，且於協調會當下亦不讓原告與涂允華接觸討論，再再可見被告永誠泰公司刻意隱瞞事實以此訛詐原告，並使原告基於錯誤之資訊簽署協議書。（三）綜上，本件原告對被告永誠泰公司實際持有數額之認識已有錯誤，又遭詐欺系爭房屋有漏水，如原告欲繼續買系爭房屋，亦遭威脅需簽署放棄物之瑕疵擔保切結書等情，上開事實及資訊均為成立和解之前提基礎事實，顯見被告等人惡意對於和解所成立之重要資訊與爭點，以錯誤不實之事實詐欺原告，爰依民法第738條第3款、第88條、第92條、第74條等法律關係提起本件訴訟，主張111年8月5日所為協議書、解約協議書應予撤銷，且前開協議既已撤銷，則被告永誠泰公司、或被告李錦頻、盧奕龍即應依民法第 259條及買賣價金履約保證申請書第12條第4項等規定，回復原狀，並返還其等所侵占之200,000元，並聲明：1.兩造間於111年8月5日所為之協議書、解約協議書應予撤銷；2.先位聲明：被告永誠泰公司應給付原告新臺幣（下同）200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；3.備位聲明：被告李錦頻、盧奕龍應給付原告200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；4. 原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告各自答辯：（一）被告永誠泰公司則以：　　1.原告向被告李錦頻、盧奕龍購買系爭房屋，原約定之最後交屋日為111年8月1日，而緊鄰空地本非系爭房屋之基地範圍，且買賣雙方並未就緊鄰空地不會蓋廟有特別約定。再者，原告並非首購族，於購買系爭房屋時有先看屋3次，幾經思考後才決定購買系爭房屋，而後卻以信仰為由推測鄰地將來會蓋廟，並寄發存證信函表明不願繼續購買要解約，遲遲不給付完稅款，賣方本得依據不動產買賣契約書約定催告對方，以書面解除買賣契約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，然賣方基於息事寧人，乃答應原告之解決要求，並於111年8月5日達成協議，作成協議書及解約協議書。而參照協議書內容可知，當時已有提及買賣雙方就系爭房屋之鄰地未來恐會興建廟宇等情事進行協議，故本件並無前提事實錯誤認知之情形。再者，於協調會當日究竟係何人有對原告進行詐欺或脅迫等行為，原告並未舉證，況協調會當日原告有花錢聘請律師黃金昌在場協助，且原告之配偶蔡士誠亦任職在法院而具有法律專業，蔡士誠也有提及對於加簽放棄物之瑕疵擔保乙情感到不合理，並有跟林永晉提及此事，足認原告當時應能清楚了解利弊得失，則原告最後讓步而簽署協議書及解約協議書，應為兩造互相讓步之結果，不能據為撤銷之理由。　　2.又原告於本院言詞辯論時自認其於簽署協議書及解約協議書時有看過上載之內容，且有確認退款之金額為正確，可見原告已清楚協議書及解約協議書之意涵，並對讓步後之結果亦明白知悉，縱其內心覺得應由賣方吸收仲介服務費用，此亦僅為動機錯誤，為外人所無從知悉，自難以此撤銷意思表示。　　3.另兩造開協調會之場所係在原告之仲介公司即被告百分百公司地點，而涂允華於本院言詞辯論時亦未證稱有見原告客觀上有遭受粗暴、脅迫之對待，且涂允華簽署協議書及解約協議書有看過上載之內容，並也贊同此結論，是倘如原告當下有遭脅迫或係不合理之對待，實可立即告知涂允華出面處理，然原告卻捨此不為，一同與涂允華簽署協議書及解約協議書，可見協議書及解約協議書上之內容確為兩造合意所得出之共識。　　4.並聲明：原告之訴駁回。（二）被告李錦頻、盧奕龍則以：原告所述整個過程均非事實，且原告並未提出合理證據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。（三）被告百分百公司未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀作何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：　　　（一）原告主張其委由被告百分百公司與被告李錦頻、盧奕龍所委託之仲介即被告永誠泰公司接洽，並約定購買被告李錦頻、盧奕龍所有系爭房屋。然因系爭房屋於臨地未來恐會興建廟宇等爭議，兩造遂於111年8月5日參加協調會，並簽署協議書及解約協議書等情，有存證信函、協議書及解約協議書在卷可參（見臺灣臺北地方法院112年度司補字第3511號卷第15至27頁），復為被告所不爭執，是此部分之事實，首堪認定。（二）原告主張因對和解之重要之爭點或物之重要性質有錯誤，方簽署協議書及解約協議書，自得依民法第738條第3款、第88條撤銷協議書及解約協議書之意思表示，有無理由：　　1.按和解契約一經合法成立，當事人均應受其拘束。縱使一方因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。然按和解不得以錯誤為理由撤銷之。但有左列事項之一者，不在此限：一、和解所依據之文件，事後發見為偽造或變造，而和解當事人若知其為偽造或變造，即不為和解者。二、和解事件，經法院確定判決，而為當事人雙方或一方於和解當時所不知者。三、當事人之一方，對於他方當事人之資格或對於重要之爭點有錯誤，而為和解者，此民法第738條規定甚明。至民法第88條第1項所謂意思表示之錯誤，表意人得撤銷之者，以其錯誤係關於意思表示之內容為限；亦即，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。申言之，民法上所謂之錯誤，乃指意思表示之人，對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於，形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分複雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，為相對人所無法查覺，故除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易往來上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤，若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全即無法維護，此乃民法第88條第2項規定意旨，於解釋民法第738條本文及但書第3款所謂錯誤及當事人對於重要之爭點有錯誤規定時，自應一體適用。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。　　2.原告雖主張謝宗興、被告永誠泰公司於111年8月5日協調會前或會中佯稱被告永誠泰公司已取得仲介服務費635,20 0元，與客觀事實不符，而原告因此重要事實認知有錯誤，致同意簽下協議書及系爭協議書等語。然查：　　⑴觀諸原告所提與謝宗興之錄音譯文所示（見本院113年度士簡字第59號卷【下稱本院卷】第97頁），謝宗興於111年8 月5日協調會前，僅有提及60幾萬元之服務費，並表示要負擔的話可以解約等語，並未表示上開服務費均為被告永誠泰公司所取得，且與協議書上載被告永誠泰公司及百分百公司分別已領取共計635,200元（計算式：495,600+139 ,600=635,200）大致相符。準此，堪認謝宗興或被告永誠泰公司於協調會前告知原告之事實，並無與客觀事實或協議書上記載之內容有明顯不同之情況。　　⑵又證人涂允華於本院言詞辯論時證稱：協議書係我所簽，因我認同被告永誠泰公司、被告百分百公司各拿495,600 元、139,600元，且事後要各返還285,600元、139,600元之結論，所以才簽名，簽約前一天我就知道被告百分百公司有拿139,600元等語（見本院卷第346、351頁），核與原告所提與證人涂允華之對話中，證人涂允華提及：一開始我也不知道有130,000元進來，謝宗興是在前一天跟我說，然後我請店長去查，我們店長也覺得不可思議，怎麼會有130,000元匯進來，店長才問我等語（見本院卷第103 頁）大致相符；復與協議書上所記載被告百分百公司已領取專戶內之仲介服務費139,600元相同。綜上各情以觀，可認協議書第1項記載：「丙方（即被告永誠泰公司）、丁方（即被告百分百公司）分別已領取專戶內之乙方（即被告李錦頻、盧奕龍）仲介服務費為495,600元及139,600 元；…」等內容，實與協調時所述之客觀事實相符。　　⑶再者，原告於本院言詞辯論時亦自陳：我有花錢請黃金昌律師陪同到場處理法律問題，我會諮詢他，協調會在簽立協議書及解約協議書時黃金昌有幫忙看，我也有稍微看一下，但沒有仔細看，不過有確認金額，中間差額為210,00 0元，金額是正確的等語（見本院卷第148至149、179頁），顯見原告除有委由律師幫忙確認協議書內容是否正確，其亦有親自確認協議書上載之金額為真，方在其上簽名，是審酌和解協議本屬雙方基於自身立場或利益之考量後，互為讓步之意思表示，況原告為成年人，以其年齡、知識及經驗，理當具有相當之智識能力，倘認協議書上載之內容與原告主張之被告永誠泰公司或謝宗興所稱仲介服務費 635,200元均為被告永誠泰公司所掌控，原告實非不能即時發覺而拒絕簽署，或另經由訴訟程序解決紛爭，原告當時既委由律師及親自對於協議書及解約協議書之內容經審視，無異議後簽署協議書及解約協議書，且此部分之內容與客觀事實亦相符合，自對於重要之爭點，並無錯誤，而應受該協議書及解約協議書之拘束。　　⑷綜上，本件並無有因重要爭點有錯誤而得撤銷之事由存在，是原告此部分之主張，應屬無據。（三）原告主張被告有以詐欺或脅迫等方式，致原告不得不簽署協議書及解約協議書，自得依民法第92條撤銷協議書及解約協議書之意思表示，有無理由：　　1.因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項定有明文。所謂因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任(最高法院95年度台上字第2948號判決要旨參照)。　　2.原告雖主張被告李錦頻、盧奕龍及永誠泰公司委由謝宗興向原告詐欺被告永誠泰公司已先領取賣方應付之仲介服務費635,000元等語，然觀諸原告所提出之對話紀錄（見本院卷第97至99、199至209頁），未能見被告李錦頻、盧奕龍、永誠泰公司有何要求謝宗興，或與謝宗興共同謀議由謝宗興告知原告關於被告永誠泰公司有先領取服務費635, 000元之事實；況謝宗興於前開對話中僅稱有60幾萬元之服務費，並未具體表示係由被告永誠泰公司所領取，而此與協議書及解約協議書所載被告永誠泰公司與百分百公司各有取得服務費495,600元及139,600元等情相符，是依現有事證觀之，實難認謝宗興有何以不真實之事實詐欺原告之情事。　　3.又協議書第1項已清楚記載：「丙方（即被告永誠泰公司）、丁方（即被告百分百公司）分別已領取專戶內之乙方（即被告李錦頻、盧奕龍）仲介服務費為495,600元及139 ,600元；…」，原告亦自陳其有請陪同之律師黃金昌幫忙看協議書之文字，其亦有稍微看一下，有確認退之金額是否正確等語（見本院卷第148至149頁），則倘原告上開所述其係遭詐騙被告永誠泰公司已先領取服務費635,000元等情，則原告於簽署協議書時，應可看出協議書上載之事實與原告主張謝宗興詐欺之內容不同，然原告於確認協議書上載之文字後，卻仍在協議書上簽名同意，自應認原告已知客觀事實後，仍同意協議書及解約協議書。況且，協議書所記載之內容與客觀事實相符，果若被告等欲詐騙原告，何以會將正確之客觀事實寫在協議書上，而非繼續蓄意隱匿重要事實，記載係由被告永誠泰公司領取服務費63 5,000元。綜上各情以觀，實難謂客觀上被告有以故意不實之事項，令原告因錯誤而為意思表示之情。　　4.再所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以「不法危害」之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參照）。是民法第92條第1項所稱被脅迫而為意思表示，係指表意人為其意思表示時，就其主客觀環境，依一般社會常情為整體觀察，該外力之不當壓制或拘束，已使任何人處於相同情境，均無從期待其可能完整充分依自由意志為選擇而言；故如表意人在為意思表示時，依其當時之各項情狀為觀察，實無從期待表意人有不同選擇之可能時，其意志顯然無從自由行使，始得認與被脅迫之要件相當，而得為撤銷。原告雖主張謝宗興多次以大吼、暴力拍桌、摔門威脅其不能離開，並於遭長達4小時疲勞轟炸、無喝水、無休息上洗手間而無法思考之情況下，方簽署協議書及解約協議書等語，被告則以前詞置辯，經查，證人涂允華於本院言詞辯論時證稱：謝宗興講話比較大聲，有數次摔門，有提到把握現在的機會，今天不談就沒了，但每個人觀感可能不一樣，可能原告覺得他是受害者所以感受比較差等語（見本院卷第353頁），由此可見，謝宗興縱有講話大聲或摔門之行為，此亦僅為兩造協調過程中，對於談判不順所生之情緒反應，並無證據可認謝宗興為前開行為時，有同時命原告應同意協議書及解約協議書之內容，故講話大聲或摔門之行為，是否可逕認已壓制原告之意思決定自由，尚非無疑；另原告主張無喝水、無休息上洗手間或不讓原告離開等情，是否為謝宗興或被告等脅迫禁止，原告亦未舉證證明，基此，實難逕認謝宗興或被告等有為何脅迫行為，並致原告意思自由受壓抑，而不得不簽署協議書及解約協議書。（四）原告雖亦主張本件有民法第74條之適用，然本件原告並未證明被告有詐欺或脅迫之情事，而原告亦自陳其除委由律師幫忙確認協議書內容，其亦有親自確認協議書上載之金額正確，則原告簽署協議書及解約協議書之決定，係其衡量過後所為之決定，尚難認定被告於過程中有何利用原告之急迫、輕率、無經驗狀態而令原告簽署之情事。（五）綜上，原告依上開法律規定，主張撤銷協議書及解約協議書，均難認有理由。而協議書及解約協議書原由兩造互相讓步而成立並生效力，則此後任何一方所受之不利益均屬其讓步之結果，不能據為撤銷之理由，兩造當事人即均應受上開協議之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。是原告主張被告永誠泰公司、或被告李錦頻、盧奕龍應依民法第25 9條及買賣價金履約保證申請書第12條第4項等規定，回復原狀，並返還其等所侵占之200,000元，則無理由，亦應予駁回。（六）綜上所述，原告所提證據均不足證明其確實有受被告詐欺或脅迫，或有利用原告急迫、輕率、無經驗狀態之狀態，亦無法證明原告係基於錯誤資訊，方簽署協議書及解約協議書，則原告主張依上開法律規定撤銷協議書及解約協議書，自非可採。而協議書及解約協議書既有效成立，則原告另主張被告永誠泰公司、或被告李錦頻、盧奕龍應返還 200,000元，亦無理由，均應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不影響本件判決之結果，爰不逐一論述。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗訴之判決，原告之訴既經駁回，則其假執行之請求失所附麗，併予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條第2項。依職權確定訴訟費用額為2,740元（第一審裁判費2,210元、證人旅費530元），應由原告負擔。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　葛名翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹禾翊

2025-01-21

SLEV-113-士簡-59-20250121-1

屏簡

屏東簡易庭

給付仲介服務費

臺灣屏東地方法院民事裁定 113年度屏簡字第117號上訴人即被告潘宗權被上訴人即原告程亦不動產有限公司法定代理人劉兆晟一、上列當事人間請求給付仲介服務費事件，上訴人不服本院民國113年12月18日第一審判決，提起上訴，惟未繳足第二審裁判費。按以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。修正理由並謂：其附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確定，應合併計算其價額。二、經查，原判決判命上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）14 0,000元及自112年12月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。而被上訴人係於112年12月14日起訴（本院卷第7頁），上訴人對於原判決之全部提起上訴，本件訴訟標的價額即上訴利益應為140,230元（含自112年12月2日起至起訴前一日112年12月13日止之利息，計算式如附表所示，元以下四捨五入），應徵第二審裁判費3,225元，扣除上訴人前已繳納之裁判費3,030元，仍應補繳195元。三、茲依民事訴訟法第436條之1第3項、第442條第2項前段規定，命上訴人於收受本裁定後5日內補繳上開費用，逾期未補正即駁回其上訴，特此裁定。中華民國 114 年 1 月 20 日屏東簡易庭法官曾吉雄正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定上訴利益價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元；其餘關於命補正部分，不得抗告。中華民國 114 年 1 月 20 日書記官鄭美雀請求項目編號類別計算本金起算日終止日計算基數年息給付總額請求金額14萬元 1 利息 14萬元 112年12月2日 112年12月13日 (12/366) 5% 229.51元小計 229.51元合計 14萬230元

2025-01-20

PTEV-113-屏簡-117-20250120-2