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許可監護人行為

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度監宣字第824號聲請人張逢琴董鈺澍受監護宣告之人董鴻駒上列當事人間聲請許可監護人行為事件，本院裁定如下：　　主　　　文許可聲請人張逢琴代理受監護宣告之人董鴻駒處分如附表所示之不動產。前項處分所得價金應存入受監護宣告之人董鴻駒於金融機構之帳戶。聲請程序費用新臺幣壹仟元由受監護宣告之人董鴻駒負擔。　　理　　　由一、按監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得　　使用、代為或同意處分；監護人為代理受監護人購置或處分　　不動產之行為，或代理受監護人，就供其居住之建築物或其　　基地出租、供他人使用或終止租賃之行為，非經法院許可，　　不生效力；監護人不得以受監護人之財產為投資，但購買公　　債、國庫券、中央銀行儲蓄券、金融債券、可轉讓定期存單　　、金融機構承兌匯票或保證商業本票，不在此限；民法第11 　　01條定有明文。二、聲請意旨略以：　㈠受監護宣告之人董鴻駒前經鈞院110年度監宣字第471號裁定為受監護宣告之人，並選定聲請人張逢琴為董鴻駒之監護人，指定聲請人董鈺澍為董鴻駒之會同開具財產清冊之人。董鴻駒所有如附表所示之不動產(下稱系爭不動產)原係繼承自董鴻駒之母，然因系爭不動產之共有人曾經多達18人，長期意見紛雜，多次興訟，以致系爭不動產空置時間很長，空置期間共有人在無房租收益下仍須支付諸如管理費、水電費、房屋稅、地價稅等稅務，負擔十分沉重。直至112年8月10日透過臺灣臺北地方法院民事執行處進行第六拍時賣出（111 年度司執火字第12090號），將一部分意見紛雜的公同共有持分拍出後，餘下的10位共有人才整合至同意將六樓整個出售。又為遵守土地法第34條之1，也因為每個月持續支付系爭不動產的多項費用負擔十分沉重，為維護董鴻駒之最大利益，董鴻駒持有之系爭不動產均將以出售方式處理。　㈡聲請人委託信義房屋出售系爭不動產，依附近商辦大樓交易之行情數據，原本的售價2億3,650萬元因詢價客戶均不接受出售價位，之後持分人再次討論，決定將售價調整至1億9,8 00萬元整，略高於附近中古商辦建物之售價行情，爰聲請准許聲請人代為處分受監護宣告之人如附表所示之系爭不動產等語。三、經查：　㈠聲請人主張之事實，業據有下述事證可證：　　⒈不動產說明書、產權調查表、信義房屋不動產行情資訊表、信義房屋成交行情、地籍圖行情、台北市松山地政事務所建物測量成果圖(見本院卷第15-36頁)。　　⒉土地、建物登記第一類謄本(見本院卷第37-65頁)。　　　⒊戶籍謄本(見本院卷第67-69頁)。　　　⒋全國財產稅總歸戶財產查詢清單(見本院卷第71-73頁)。　　⒌委託銷售土地持份表、信義房屋買賣仲介專任委託書、信義房屋買賣委託書內容更改或更新契約表(見本院卷第75- 79頁)。　　⒍本院110年度監宣字第471號民事裁定(見本院卷第81-83頁) 。　　　　㈡綜合聲請人所陳及上述事證，堪認聲請人聲請代為處分如附表所示系爭不動產係為重新規劃董鴻駒之財產使用，避免因系爭不動產空置，致生額外管理成本，有利於受監護宣告之人董鴻駒。從而，聲請人聲請許可代理受監護宣告之人為如主文所示之行為，應予准許。四、末按監護人應以善良管理人之注意，執行監護職務；又監護人於執行監護職務時，因故意或過失，致生損害於受監護人者，應負賠償之責；法院於必要時，得命監護人提出監護事務之報告、財產清冊或結算書，檢查監護事務或受監護人之財產狀況，為民法第1100條、第1109條第1項、第1103條第2 項所明定。前開規定，依同法第1113條，於成年人之監護準用之。本件聲請人聲請代為處分如附表所示不動產，自應依前揭規定，以符合市價之價格為有利於受監護宣告之人之適當處分，並將處分所得價金存入受監護宣告之人於金融機構之帳戶，妥適管理、使用於相對人照護所需之費用，並於30 日內提出監護事務之報告及變動後之財產清冊陳報法院。五、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12 　月　　20　　日　　　　　　　　　家事第一庭　法　官　蔡寶樺以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀（應附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張妤瑄附表：編號種類坐落(地段、地號、建號、門牌) 權利範圍 1 土地臺北市○○區○○段○○段000000000地號 265/20000 2 建物臺北市○○區○○段○○段000000000○號(門牌號碼：臺北市○○區○○路000號6樓) 1/12

2024-12-20

TPDV-113-監宣-824-20241220-1

重訴

臺灣臺北地方法院

排除侵害等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第843號原告信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇訴訟代理人卓家立律師謝瑋玲律師陳彥廷律師被告好房國際股份有限公司兼法定代理人林淑貞被告楊欽亮共同訴訟代理人林旭暉律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國113年10月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告好房國際股份有限公司(下稱好房公司）於民國111年8月 2日於其經營之「好房網網站」刊登標題為「一屋二賣？委託信義房屋賣房　成交尚未過戶就遭轉賣　屋主急報警」之報導(下稱系爭報導)，標題及內容指稱原屋主委託原告賣屋，然於成交前透過網路發現其他房仲業者竟已能帶看該屋，質疑原告配合其他業主於買賣完成前即轉售，有一屋二賣之嫌疑，並質疑原告聯手其他不動產仲介業者、圖利買方等語，然實情為買賣雙方經原告仲介成交後，買方於流程中佯稱須請裝修廠商入屋進行裝潢評估為由，請原告同仁到場開門，系爭報導指稱原告為自身利益聯手投資炒作房價為不實，並以聳動、煽情之標題，稱原告罔顧消費者權益，使一般閱聽人見此標題或閱覽系爭報導對原告產生負面印象，嚴重影響原告商譽（名譽）。　㈡被告為國內知名不動產資訊傳媒，對報導內容負有查證義務，上報之原始報導已將原告回復之原屋主已釐清本件事實與原告無關且不希望刊登乙節，載於報導文末，被告明知該報導內容有可能為不實，卻以錯誤且聳動、煽情之標題刊登。系爭報導內容既以原投訴人為唯一消息來源，原投訴人既已表示內容出於誤會，被告自已無相當理由確信其報導內容為真實而為刊登。且系爭報導僅於文末以小篇幅刊登原告及原屋主否認事件真實之回應，無從扭轉閱聽人對原告之負面印象，不能認被告已盡衡平報導之責任。被告係明知系爭報導內容可能為不實之情形下，惡意刊登系爭報導，侵害原告之信用及商譽。　㈢關於損害賠償之金額，被告侵害原告信用及商譽之惡意昭然若揭，影響社會大眾公平且自由地於市場選擇仲介之權利，爰請求非財產上之損害1,000萬元。就財產上損害部分，即原告因商譽受損所失之營業利益，以原告本身移轉市佔率減損為基礎並限縮於系爭報導之影響，損失為15,950,120元。以上合計共25,950,120元。　㈣被告好房公司及其負責人被告林淑貞、總編輯被告楊欽亮係共同侵害原告之信用與商譽，已構成共同侵權行為，應對原告負連帶賠償責任。　㈤為此，爰依民法第28條第1項、第184條第1項、第185條第1項、第188條第1項、第195條第1項、公司法第23條第2項規定，請求被告應連帶賠償原告財產上及非財產上之損失共計25 ,950,120元，並為回復原告之信用及商譽之適當處分。並聲明：⒈被告好房公司應將於好房網(https://www.housefun.c om.tw/)刊登之系爭報導予以移除。⒉被告應連帶給付原告25 ,950,120元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊被告應連帶負擔費用，由原告將如附件所示之勝訴啟事，以標題字體大小為18號字、內文字體大小為14號字，刊登在「好房網」首頁上方7日，及在「好房網News」臉書粉絲專業(https://www.facebook.com/ohou sefun)公開發文並置頂7日。⒋被告好房公司應負擔費用，將本件判決書之案號、當事人及主文欄，以標楷體12號字體，登載於聯合報、自由時報及中國時報全國版第一版各1日。⒌ 願以現金或同額之無記名可轉讓定期存單供擔保，請准聲明第2項宣告假執行。二、被告則均答辯：　㈠原告為上市公司，其企業規模及提供之仲介服務品質影響消費者權益甚鉅，系爭報導內容更與｢打炒房｣之公共政策相關，自屬可受公評之公共事務。系爭報導原本為上報之報導，含標題被告為全文引用，並無再做更動。而由上報之原始報導中所附照片及內嵌影片等事證，堪認系爭報導第1至5段之爭議情節並無不實，而報導第6至8段，則為消費者即原屋主之親身消費經歷，於受訪時所表達之質疑及評論，並均以｢假設或疑問語氣｣為之，第9段內容則係上報採訪房仲人士，所獲自業內角度之通案性經驗分享及提醒，第10至12段是上報向原告查證之過程及結果，並將原告之回應意見，以及投訴人經原告說明澄清後曾向上報表示不希望刊登一節，完整納入該報導；至標題部分，則係基於充分事證之中性事實描述，並以疑問語氣提醒讀者應自行評斷，並無偏頗或聳動。好房網所屬新聞人員檢閱前述事證及情節分析後，確信所載投訴人受訪意見乃屬合理之認知，並認該爭議情節具有高度新聞價值，乃經編輯會議決定將該上報原始報導，連同報導內所附各項事證，包含投訴人受訪時之質疑意見，及上報向原告公司查證後所獲回覆，一併轉載至好房網，被告有相當理由確信系爭報導之真實性，並無不法侵害原告名譽。　㈡原告所提出原屋主及築巢全球事業有限公司(下稱築巢房屋) 之聲明書及撤回書為分別於111年8月9日、26日書立，均在1 11年7月28日上報刊登原始報導、同年8月2日被告轉載系爭報導之後，上開內容並未說明原投訴人受訪時提供事證有何虛偽，原屋主於文件中所宣稱｢已知悉均屬誤會｣之主觀認定，亦不足證明原告主張之事實為真，更難拘束新聞媒體乃至公眾輿論。至築巢房屋出具之聲明書所載其公司營業人員未查原屋主之房屋已經原告成交賣出等語，亦與系爭報導之內嵌影片顯然不符，原告執上開文件主張系爭報導不實，要難採憑。況且，系爭報導並未隱匿投訴人主觀認知嗣有所改變一事，而媒體就採訪所獲，是否進一步撰刊報導，應有其自主性，並無依受訪者之要求即應不予刊登或配合下架之理。　㈢原告未證明其於110年、111年之業績下滑，與系爭報導及其他負面新聞間有因果關係或其實際影響程度，且原告將「非」委託不動產經紀業者之不動產交易成交納入市佔率營業損失計算表，並將系爭報導於111年8月間被告刊登系爭報導前之業績損害一併計入，其計算基準顯然錯誤。況且，原告之市占率於105年至109年間本有下降趨勢，原告市占率110、1 11年間之變動並無明顯異於5年，原告主張其因系爭報導受有財產上損害，尚無所據。再者，原告以信用與商譽之鑑價金額作為主張被告應負擔之非財產上損害之酌定基準，然前開內容仍係屬財產上之損害，原告並無舉證說明其非財產上損害之內容。此外，原告請求被告等於好房網首頁及臉書專頁均刊登勝訴啟事，及於三大報頭版均刊登判決結果，已過度侵害被告自主決定之言論自由及不表意自由等語。　㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠按新聞自由攸關公共利益，國家應給予最大限度之保障，倘其在報導前業經合理查證，而依查證所得資料，有相當理由確信其為真實者，應認其已盡善良管理人之注意義務而無過失，縱事後證明其報導與事實不符，亦不能令負侵權行為之損害賠償責任（最高法院103年度台上字第558號判決參照）；又陳述之事實如與公共利益相關，因新聞媒體非如司法機關具有調查真實之權限，就新聞報導之形成過程而言，新聞報導之真實，實為主客觀交互辯證之真實，並非如鏡真實的反應客觀，如其須證明報導與客觀事實相符，始得免責，無異課與媒體於報導之前，須調查真實之義務，對於言論自由不免過於箝束，是於報導當時，如其內容係未經新聞組織本身的不當控制，消息來源無刻意偏向，議題發展的新聞情境未受到不當因素扭曲，所形成之新聞報導即屬真實，縱嗣後經證明與客觀事實未完全相符，亦不影響報導內容應屬真實之認定（最高法院97年度台上字第970號判決參照）；是行為人對於公眾人物或所涉公眾事務，以善意發表言論，或對於可受公評之事為適當之評論，或行為人雖不能證明言論內容為真實，但就其所言為真實之舉證責任，仍應有相當程度之減輕（證明強度不必至客觀之真實），且不得完全加諸於行為人。倘依行為人所提證據資料，可認有相當理由確信其為真實，或對於行為人乃出於明知不實故意捏造或因重大過失、輕率、疏忽而不知其真偽等不利之情節未善盡舉證責任者，均不得謂行為人為未盡注意義務而有過失。縱事後證明其言論內容與事實不符，亦不能令其負侵權行為之損害賠償責任（最高法院95年度台上字第2365號號判決參照）。　㈡原告主張本件所涉爭議實係不動產買賣雙方經原告仲介成交後，買方於流程中佯稱須請裝修廠商入屋進行裝潢評估由為，請原告同仁到場開門，原告全然不知有其他房仲業者受委託銷售該屋、帶看房屋一事，然系爭報導之標題、內容質疑原告有一屋二賣、聯手其他不動產仲介、圖利買方之指稱為不實，原屋主已澄清本件為誤會，然被告明知系爭報導內容極有可能不實，仍將系爭報導轉載，自應負擔侵權行為之損害賠償責任等語。被告則抗辯：依系爭報導內容所附照片及內嵌之影片等事證判斷，已有相當理由確信報導內容為真實，被告轉載系爭報導並無侵害原告之信用、商譽等語。經查：　⒈系爭報導原於111年7月28日由上報刊登後，於同年8月2日被告轉載於好房網頁面，為兩造所不爭執，且有上報及好房網之網路頁面截圖在卷可查(本院卷一第203至205頁，本院卷二第231至240、275至280頁)，此部分事實堪以認定。　⒉原告為國內著名不動產仲介業者，且為上市公司，其提供之仲介服務內容、品質，涉及多數消費者之利益，為可受公評之事項，且不動產交易本為社會大眾關心之議題，本件系爭報導所涉內容確涉及公益且為可受公評之事。　⒊觀諸系爭報導文字及穿插之受訪者手持警方受(處理)案件證明單照片【照片註記：消費者已報警處理。（上報記者攝）】、信義地政士聯合事務所服務流程概要翻拍照片【照片註記：當初約定簽約、用印、完稅與交屋時程。消費者（朱先生提供）】、我是萬華人之臉書頁面截圖照片【照片註記：「我是萬華人」的賣屋資訊。（朱先生提供）】、事發當日之屋內紅衣男子之照片【照片註記：自稱屋主的男子。（朱先生提供）】、屋內照片【照片註記：朱太太（陳小姐）持有的房子。（朱先生提供）】、受訪者手持信義代書契約書之照片【照片註記：朱先生接受本報採訪。（上報記者攝）】，以及報導所嵌入之影片中，確有朱先生詢問在場之人身分、朱先生表明身分後詢問由何人持鑰匙開門、詢問在場人員進入屋內之緣由、築巢房屋之仲介表示係因配合同行之關係可以幫忙賣之畫面及錄音（見本院卷二第267至271頁譯文 )等內容可知，系爭報導第1段至第5段所述之「……妻子名下的房子今年6月5日委託信義房屋，6月13日簽約成交，但還沒正式完稅過戶給蔡姓買家，卻在臉書社團看到築巢房屋刊登自己房子的出售廣告，於是朱先生佯裝看房，與築巢房屋聯繫，到現場發現築巢房屋的仲介竟能直接帶看，還有一名自稱屋主的男子，隨後朱先生表明身分，並報警處理」、「在臉書社團『我是萬華人』發現自己房屋的出售廣告，屋況照片與售價都一模一樣，感到非常不可思議，都已經跟信義房屋成交在走合約流程了，怎麼還會有其他房仲在帶看，便致電給築巢房屋約7月12日晚上看房。沒想到，築巢房屋仲介竟能直接帶看，還有一名自稱是屋主的男子協助開門進屋」、「…朱先生當下表明自己是屋主的身分，並報警處理，向築巢房屋帶看的兩位仲介表明房子尚未過戶，太太仍是屋主，並詢問他們為何有鑰匙。築巢房屋仲介說這是店配物件，信義房屋委託他們協助銷售，沒有委託書，是築巢房屋通知信義房屋仲介請『屋主』（假屋主）協助開門，但不清楚是哪位仲介，要再詢問公司，他們也是第一次看到『屋主』（假屋主）」等情節，為投訴人朱先生(即原屋主之配偶)之實際經驗，且有上開投訴人所提出之證據資料即屋子成交資料、看屋時錄影錄音等可證，實則原告亦無否認投訴人此部分實際經驗為不實在，自原告所提出之　　築巢房屋於111年8月26日出具聲明書內容（本院卷一第211 頁），亦可知上開發生情節為真實存在。再系爭報導第6至8 段中所示「當初與他簽約的買家自備款僅一成，很可能是投機客、疑似與信義房屋聯手『一屋二賣』，並將交屋時間拉長至2個月，目的或許是為了在完稅之前轉賣給他人，不必支付稅金，還可以賺取差價」、「已諮詢律師討論，這背後可能牽涉詐欺、背信與私闖民宅等法律問題」、「這有背信的疑慮，他當初售價1180萬，但信義房屋不斷幫買方殺價，最後以870萬成交，這是否有圖利買方、轉手就賺了310萬差價，還不用支付房屋相關稅金的可能？」、「因為信任信義房屋，才願意把鑰匙交付出去，但簽訂合約後，就不應該再有帶看的行為，他不曉得後續還有多少人進出過房子，若交屋時，屋況有問題，後續也會產生爭議」、「就是有不懂的地方，才委託仲介公司處理，但怎麼處理成這樣？現在房價這麼高，是不是這樣玩出來的？」等指稱，則係投訴人因上開所遭遇之實際經過，於受訪時所表達之質疑及評論，並均以「假設或疑問語氣」為之，乃消費者依據其所遭遇之事實情節所為意見表達，堪認仍屬合理評論，新聞媒體將之納入報導，難認有不法侵害原告之商譽、信用。再系爭報導第9 段內容，係採訪房仲人士所獲自業內角度之通案性經驗分享，目的在於提醒民眾賣房交易時應注意之事項。系爭報導第 10至12段，則是關於向原告查證之過程及結果，並將原告公司之回應意見，即其所主張之實情為：買方佯以裝修廠商須入內評估為由，請原告公司人員配合到場開門，原告公司人員對買方及築巢房屋刊登廣告等行為事先毫不知情，以及原告表示系爭報導全文皆為誤導不實，係出於特定立場抹黑原告，及投訴人經原告說明澄清後有向原投訴之新聞媒體表示不希望刊登一節，均予以報導刊載，堪認系爭報導已善盡衡平之義務。據上而論，被告抗辯：本件爭議情節具有高度新聞價值（即原告為上市公司，其企業規模及提供之仲介服務品質影響消費者權益甚鉅，系爭報導內容與打炒房之公共政策相關），乃將該上報原始報導，連同報導內所附各項事證，包含投訴人受訪時之質疑意見，及向原告查證後所獲澄清意見，包含原屋主事後表示不希望刊登等，均完整一併轉載，並無不法侵害原告之商譽及信用等語，應堪採信。　⒋原告主張系爭報導之標題「一屋二賣？委託信義房屋賣房成交尚未過戶就遭轉賣　屋主急報警」為錯誤且聳動、煽情之標題，與實際情形相距甚遠，將使一般閱聽人見此標題，對原告產生負面印象，侵害原告信用及商譽等語。惟依上開原屋主所投訴、提出之資料及當場看屋之錄影錄音內容，其委託信義房屋賣房成交，然甫賣出尚未完稅過戶交屋又經築巢房屋仲介刊登廣告銷售及帶看，原屋主發現前去看屋後而報警，為真實發生之情節，已如上述，則上開標題所示「委託信義房屋賣房成交尚未過戶就遭轉賣　屋主急報警」僅客觀事實之陳述，並無不實。又「一屋二賣？」為問號，即是否有此情形仍容有疑問，閱讀者仍得藉由閱讀通篇文章自行評斷，並未表示原告即有一屋二賣之行為，原告主張上開標題為錯誤、聳動且煽情，與實際情形相距甚遠等語，難認可採。　⒌原告主張原始報導文末既然已載：「又本公司於知悉買方此一行為後，雖甚感詫異，但仍於第一時間向賣方(即原屋主) 說明澄清，賣方亦已完全知悉本件爭議始末，確與本公司完全無涉，賣方於釐清事實後，曾親向貴媒體澄清並表示不希望刊登，以免誤傷信義房屋商譽」等語，顯見原投訴人已有不同意見，系爭報導消息來源已不存在等語。惟查，上述原告之回應為系爭報導中之衡平報導部分，衡情一般閱讀者於通篇閱讀後，得知悉原屋主事後變更其原受訪時指訴之意見，並向原爆料之新聞媒體表示不希望刊登，已客觀呈現原屋主先投訴嗣又變更其想法之過程，閱讀者可依事件始末自行判斷。再者，就投訴人嗣後變更其原先受訪時之意見乙事，可能之原因實屬眾多，系爭報導之內容既涉公共利益，基於新聞自由並為確保公眾知的權利，應依具體情節綜合而為判斷，並不能以受訪人士事後變更想法，要求不要報導，即認為新聞媒體業者必須配合其陳述而不得報導或將已為之報導刪除。本件系爭報導前因原屋主投訴而作成，且原屋主之房屋經原告仲介成交後尚未完稅過戶交屋，遭其他房仲公司銷售帶看，原屋主發現並因此報警等節，確屬客觀事實，已如上述；再原告於系爭報導中回應本件買賣雙方經本公司仲介成交後，買方於流程中突然佯以該房屋須請裝修廠商入屋進行裝潢評估為由，請本公司同仁配合到場開門，本公司同仁不疑有他，遂於約定時間至現場配合開門（本院卷一第205 頁，另於本件訴訟亦為相同主張，本院卷一第17頁），然依系爭報導內嵌影片譯文所示（本院卷二第267至271頁），原屋主看屋時有築巢房屋仲介2名及紅衣男子共3人在場，依原告所陳：買方突佯以該屋須請裝修廠商進行裝潢評估為由，故配合到場開門，然系爭房屋當時尚未過戶、交屋，而房屋交付更涉及買賣標的物之利益及危險由買受人或出賣人承擔，原告公司人員在系爭房屋尚未移轉交付買方前到場開門且不在現場，並任由買方自行與所謂裝潢人員在場，實可能造成房屋交屋之爭議，以原告公司作為專業仲介，其公司人員為何會有如此作為，確實使人心生疑問；再當時經原屋主當場質疑，築巢房屋仲介表示：「信義房屋幫我們開門的啊」、「（原屋主：信義房屋哪一位幫你們開門的？）信義房屋幫我們開門的啊」、「（原屋主：所以是信義哪位幫你開的門？）這個可能要問我們公司的人」（本院卷二第267至268 頁），「所以我以為他是屋主，我以為是信義那邊、他說要屋主來開門」、「剛剛那位先生（即紅衣男子）開門的」、「因為他（即紅衣男子）來幫忙開門」、「同行配合」、「我們都有同行配合的這層關係」、「如果說我有客戶他們也可以就是」（本院卷二第269至270頁）。則築巢房屋仲介就究竟誰開門先稱「信義房屋」，後又改稱為「紅衣男子」，若築巢房屋仲介先稱「信義房屋」協助開門為實，則原告公司人員似理應知悉築巢房屋仲介在場帶看，若築巢房屋仲介後稱為紅衣男子開門為實，則原告所稱為原告公司人員協助開門似非實在，則以現場築巢房屋仲介人員之說法，與原告主張買方佯以裝潢為由故協助至現場開門之說法，確難認為相合而有不合理且啟人疑竇之處。是綜合以上情，本件尚不能以因原投訴人已有不同意見，即認為系爭報導不得刊登。　⒍原告復主張：原屋主有於111年8月9日再提出聲明書、撤回書表明係屬誤會(本院卷一第207、209頁)，築巢房屋於111年8 月26日出具聲明書表明原告對買方及築巢房屋之行為並不知情(本院卷一第211頁)，可證系爭報導不實等語。經查，111 年8月9日原屋主之聲明書及撤回書內容僅略稱：本人於日前向上報（貴媒體）投訴，惟經信義房屋向本人說明溝通，本人已知悉該等均屬誤會，經本人致電貴媒體請求勿予刊登，惟仍於111年7月28日晚間刊登，特再通知貴媒體撤下相關報導等語（本院卷一第208、209頁），與系爭報導中所示原屋主有表示不希望刊登大致相同，惟本不能以投訴人事後變更意見要求不要報導，即認為新聞媒體業者必須配合不得報導或刪除報導，此部分已如上述。又築巢房屋出具之聲明書內容略為：本公司營業員等未察該不動產已由信義房屋成交，卻片面接受第三人委託銷售而刊登出售貼文，其後帶看時本公司營業員則因一時情急，遂誤稱該不動產係由信義房屋委託本公司配案協助出售，致使朱先生誤認信義房屋人員有於交屋前違法轉售或一屋二賣行為等語（本院卷一第211頁），然築巢房屋在場仲介本知悉該物件係已經由信義房屋成交賣出，此有系爭報導之內崁影片譯文中，經原屋主質疑為何會持有其家之鑰匙，築巢房屋仲介回稱：「這房屋本來就賣，就給信義賣掉不是嗎」、「這房子給信義賣掉啦」、「信義房屋幫我們開門的啊」、「你已經賣掉了怎麼會你是屋主」可證（本院卷二第267、268頁），顯然築巢房屋在場仲介知悉該屋經「原告」成交賣出，上開聲明書所稱未察已由「原告」成交而片面接受第3人委託銷售，顯非實在。則同聲明書中所稱係「本公司營業員一時情急，遂誤稱該不動產係由信義房屋委託本公司配案協助出售」之真實性如何，非無疑問；再依原告所陳，係其公司人員配合到場開門，則築巢房屋仲介又豈可能不知信義房屋之存在。是以，原告所指上開築巢房屋事後出具之聲明書，反顯示本爭議事件實情究為何撲朔迷離。據上，原告執原屋主及築巢房屋事後所出具之聲明書等認可證系爭報導內容不實，已侵害原告之商譽及信用，尚無可採。四、綜上所述，系爭報導並無不法侵害原告之商譽及信用，則原告依民法第28條第1項、第184條第1項、第185條第1項、第1 88條第1項、第195條第1項、公司法第23條第2項規定，請求被告連帶賠償25,950,120元，及回復信用及商譽之適當處分，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲明亦失所附麗，爰併予駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。六、據上論結，原告之訴為無理由，爰判決如主文所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　黃愛真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林姿儀附件：勝訴啟事好房國際股份有限公司及其總編輯楊欽亮、董事長林淑貞前於11 1年8月2日於其所經營之「好房網網站」，刊登標題「一屋二賣？委託信義房屋賣屋成交尚未過户就遭轉賣屋主急報警」之報導，不實指控信義房屋「與投機客聯手一屋二賣」、「圖利買方」等情事，不法侵害信義房屋股份有限公司之名譽，業經法院判決確定（法院案號）。茲為回復信義房屋股份有限公司名譽，特由好房國際股份有限公司、楊欽亮、林淑貞連帶負擔刊登費用刊載本勝訴啟事。

2024-12-20

TPDV-113-重訴-843-20241220-1

消債更

臺灣士林地方法院

更生事件

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度消債更字第203號債務人曾淑秋代理人蔡孟容律師上列債務人聲請更生事件，本院裁定如下：　　主　文債務人曾淑秋自民國一一三年十二月十九日下午五時起開始更生程序。命司法事務官進行本件更生程序。　　理　由一、按債務人不能清償債務或有不能清償之虞，且無擔保或無優先權之本金及利息債務總額未逾新臺幣（下同）12,000,000 元者，於法院裁定開始清算程序或宣告破產前，得向法院聲請更生；債務人對於金融機構負債務者，在聲請更生或清算前，應向最大債權金融機構請求協商債務清償方案，或向其住、居所地之法院或鄉、鎮、市、區調解委員會聲請債務清理之調解，消費者債務清理條例（下稱消債條例）第3條、第42條第1項、第151條第1項分別定有明文。次按法院開始更生程序之裁定，應載明其年、月、日、時，並即時發生效力；法院裁定開始更生或清算程序後，得命司法事務官進行更生或清算程序，消債條例第45條第1項、第16條第1項前段亦規定甚明。二、本件聲請意旨略以：債務人有不能清償債務情事，前已向本院聲請債務清理之調解，惟調解不成立。又債務人無擔保或無優先權之本金及利息債務總額未逾12,000,000元，且未經法院裁定開始清算程序或宣告破產，依法聲請更生等語。三、經查： (一)債務人主張之前揭事實，業據其提出銀行存摺影本、帳戶交易明細（見本院卷第18-28頁反面、第184-191頁）、機車行車執照（見本院卷第29頁）、全戶戶籍謄本（見本院卷第33 頁）、110至12綜合所得稅各類所得資料清單（見本院卷第3 4-35、151頁）、全國財產稅總歸戶財產查詢清單（見本院卷第36頁）、勞保/職保被保險人投保資料表含明細（見本院卷第37-44頁）、財團法人金融聯合徵信中心當事人綜合信用報告暨債務清理條例前置協商專用債權人清冊（見本院卷第45-47頁反面）、前置協商不成立通知書（見本院卷第6 1頁）、勞保局e化服務系統投保查詢資料（見本院卷第78頁）、薪資收據（見本院卷第79頁）、土地建物登記謄本（見本院卷第153-154、158-166頁）、信義房屋股份有限公司薪資表（見本院卷第170-183頁）、全居資產顧問股份有限公司薪資收據（見本院卷第193-194頁）、中華民國人壽保險商業同業公會保險業通報作業資訊系統資料查詢結果表（見本院卷第198頁）為證，並有本院調解不成立證明書（見本院卷第61頁）可稽。 (二)參酌債務人現年40歲，居住在臺北市大同區，自陳每月平均薪資收入約30,000元（見本院卷第12頁），核與前述事證大致相符，並依113年度臺北市每人每月最低生活費19,649元之1.2倍即23,579元（元以下四捨五入），計算其必要生活費用（見本院卷第16頁反面），每月僅餘6,421元可供還款，債務人名下有建物、土地共5筆已遭強制執行辦理查封登記，且除有保單解約金224,770元外，名下別無其他財產，相較所陳報無擔保之債務總額已達1,749,582元（見本院卷第31-32頁），經綜合評估其財產、信用及勞力等狀況，堪認債務人確有不能清償債務情事。本件復查無消債條例第6 條第3項、第8條或第46條各款所定駁回更生聲請之事由，債務人聲請更生，即屬有據。依前開說明，應予開始更生程序，並命司法事務官進行本件更生程序，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　林哲安以上正本係照原本作成。本件裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪忠改

2024-12-19

SLDV-113-消債更-203-20241219-1

聲自

臺灣新北地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣新北地方法院刑事裁定 113年度聲自字第101號聲請人即告訴人唐玉如代理人張寧洲律師被告胡志雄陳威瑜許立憲蘇郁棻上列聲請人因告訴被告詐欺等案件，不服臺灣高等檢察署檢察長於中華民國113年6月6日以113年度上聲議字第4630號駁回再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣新北地方檢察署113年度偵字第1 3397號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、聲請准許提起自訴意旨如附件刑事聲請准予提起自訴暨理由（一）狀所載。二、按聲請人不服上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴。法院認准許提起自訴之聲請不合法或無理由者，應駁回之。刑事訴訟法第 258條之1第1項、第258條之3第2項前段分別定有明文。三、本件聲請人即告訴人唐玉如（下稱聲請人）以被告胡志雄、陳威瑜、許立憲、蘇郁棻（下合稱被告等4人）涉有詐欺等罪嫌，訴由臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官偵查，經新北地檢署檢察官以113年度偵字第13397號為不起訴處分後，聲請人不服，聲請再議，經臺灣高等檢察署檢察長以再議為無理由而駁回再議（臺灣高等檢察署113年度上聲議字第4630號）。聲請人之代理人於民國113年6月20日收受聲請再議駁回處分書，聲請人委任代理人於113年6月28日具狀向本院聲請准許提起自訴，是本件聲請准許提起自訴並未逾期等情，有前揭新北地檢署檢察官不起訴處分書、臺灣高等檢察署處分書及刑事聲請准予提起自訴暨理由（一）狀正本附卷可稽。四、再按刑事訴訟法之「聲請准許提起自訴」制度，其目的無非係欲對於檢察官起訴裁量有所制衡，除貫徹檢察機關內部檢察一體之原則所含有之內部監督機制外，另宜有檢察機關以外之監督機制，由法院保有最終審查權而介入審查，提供聲請人多一層救濟途徑，以促使檢察官對於不起訴處分為最慎重之篩選，審慎運用其不起訴裁量權。是法院僅係就檢察機關之處分是否合法、適當予以審究。且法院裁定准許提起自訴，雖如同自訴人提起自訴使案件進入審判程序，然聲請准許提起自訴制度既係在監督是否存有檢察官本應提起公訴之案件，反擇為不起訴處分或緩起訴處分之情，是法院裁定准許提起自訴之前提，仍必須以偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」檢察官應提起公訴之情形，亦即該案件已經跨越起訴門檻，並審酌聲請人所指摘不利被告之事證是否未經檢察機關詳為調查或斟酌，或不起訴處分書所載理由有無違背經驗法則、論理法則及證據法則，決定應否裁定准許提起自訴。又刑事訴訟法第 258條之3第4項雖規定法院審查是否准許提起自訴案件時「得為必要之調查」，揆諸前開說明，裁定准許提起自訴制度仍屬「對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制」，調查證據之範圍，自應以偵查中曾顯現之證據為限，不可就聲請人所新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷以外之證據，應依偵查卷內所存證據判斷是否已符合刑事訴訟法第 251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」，否則將使法院身兼檢察官之角色，而有回復糾問制度之疑慮，已與本次修法所闡明之立法精神不符，違背刑事訴訟制度最核心之控訴原則。五、經查：　㈠聲請人原告訴意旨略以：被告胡志雄係新北市○○區○○路0段00 0巷00弄00號4樓（下稱本案房屋）之房地所有權人，其委任信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）之經紀人員即被告陳威瑜，聲請人唐玉如則委任信義房屋經紀人員即被告許立憲，被告蘇郁棻係信義地政士聯合事務所地政士。被告等4 人均明知本案房屋有滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、法定空地之權利瑕疵情事，竟意圖為自己不法之所有，共同基於詐欺之犯意聯絡，於111年8月27日與聲請人簽立買賣契約時，故意隱匿本案房屋有漏水、嚴重壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、法定空地之權利之瑕疵，在信義房屋契約書買賣仲介專任委託書內現況說明書之「滲漏水、壁癌（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」選項勾選「有」，但僅記載「浴廁三面牆、廚房天花板、陽台、熱水器牆面」，「委託前六個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌」、「水管或馬桶管路堵塞」及「是否有傾斜」選項均勾選「無」，致聲請人陷於錯誤，誤認屋況尚可，而以新臺幣（下同）916萬元購入本案房屋。另被告許立憲、蘇郁棻均係受聲請人委任處理本案房地買賣事務之人，竟共同意圖為自己不法之利益，基於背信之犯意聯絡，未將滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、法定空地之權利瑕疵情事告知聲請人而違背渠等之任務。嗣交屋後，聲請人發現屋內有滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、法定空地之權利瑕疵，始悉受騙。因認被告胡志雄、陳威瑜均涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌，被告許立憲、蘇郁棻均涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財、第342條第1項之背信罪嫌。　㈡新北地檢署檢察官偵查終結後，認被告胡志雄、陳威瑜涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌，被告許立憲、蘇郁棻涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財、第342條第1項之背信罪嫌均尚有不足，應為不起訴處分，其理由略為：　　⒈詢據被告等4人均堅決否認有何上開犯行，被告胡志雄辯稱：伊3年前有針對房間天花板做修繕，出售本案房屋前信義房屋有做調查，其中有針對廚房、後陽台、房間、浴室內之水痕修繕估價，本案房屋沒有傾斜，馬桶亦無阻塞，至於法定空地之權利瑕疵，聲請人則有收到分配之停車費用等語；被告陳威瑜辯稱：當時被告胡志雄還住在本案房屋，伊在客戶委託時會到現場與被告胡志雄一起檢查屋況，只要有異常狀況，伊會請廠商來看並請廠商出具估價單，所以在本案房屋現況說明書都有記載，也有附上廠商估價單，而在簽約前伊給聲請人看本案房屋現況說明書及附上廠商估價單，聲請人就本案房屋現況說明書簽名確認，至於法定空地並非單獨持有而係共同持有等語；被告許立憲辯稱：伊在客戶委託時會調查，伊會從外觀看有無漏水，但如有油漆剝落、一點點粉粉的壁癌，就會請師傅來看，看屋時聲請人亦有提出本案房屋客廳天花板有一粒一粒東西，也有主動告知後陽台及廁所有壁癌，而當時被告胡志雄仍住在那裡，家電用品都還在，伊看不出來是不是新油漆，之後伊有告知聲請人本案房屋會有一筆可觀之修繕費用，至於法定空地部分，賣方有告知聲請人法定空地而聲請人也拿到補償金等語；被告蘇郁棻辯稱：伊負責本案房屋買賣過戶代書，在簽約時仲介人員會針對簽約內容及不動產說明書向聲請人說明，而本案房屋在謄本已有備註，所以並無異常等語。經查：　　　⑴聲請人於簽約前至本案房屋2次檢查屋況，於聲請人提供之觀看本案房屋影片，進入前陽台可以發現天花板已有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面亦可見粉刷脫落痕跡，而臥室、客廳均未見天花板或牆面有何異狀，聲請人所提供之影片指述：三間房間天花板及牆面、客廳天花板大面積壁癌及發霉情事，並無法確認此項瑕疵存在時點。另，聲請人所指述：本案房屋之水塔曾有修繕漏水等情，然係因本案房屋頂樓水塔老舊導致5樓發生漏水問題，因而被告需負擔共同分攤修繕本案房屋頂樓水塔之費用，而非修繕本案房屋之漏水，此有聲請人之告證17通知各住戶之函文在卷可稽。又聲請人指述：被告胡志雄利用衣櫥、床等大型家具予以掩飾上開瑕疵，惟被告胡志雄當時仍居住在本案房屋，衣櫥、床等大型家具擺設於此亦未為異常，此為聲請人於偵查中所自陳，且聲請人於交屋時未見有針對「水龍頭出水狀況是否正常」、「牆面及天花板有無滲漏水、壁癌」、「電源開關及供應」有任何指述，此有聲請人111年10月2 日所簽署之「買方驗屋檢查表」在卷可稽。是難以聲請人之指述即遽認被告等4人隱匿本案房屋之上開滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞等行為。　　　⑵被告陳威瑜供述，本案房屋現況說明書「是否有傾斜」選項勾選「無」依據，在於承接案件時會攜帶水平儀以測本案房屋是否傾斜及是否在合理範圍，且被告陳威瑜未認為本案房屋有傾斜現象，而聲請人指述：從房間木門塗有黃漆顏色及補土、浴室浴缸是凹陷予以判斷被告胡志雄知道房屋已有傾斜，惟本案房屋是否傾斜仍應經專業鑑定始可確認，是以聲請人上開指述是否可以推論本案房屋有傾斜，進而判斷被告胡志雄知悉上開情事，顯有疑義。又觀諸「不動產說明書」，本案房屋之地號有301地號、319地號，319地號非屬本案房屋之基地即坐落另一側之法定空地，而聲請人亦於111年8月27日簽約時閱覽「不動產說明書」，此有「不動產說明書」之所有權屬一覽表、地籍圖謄本、聲請人收到及確認「不動產說明書」之簽名文件各1份在卷可查，是聲請人於簽約時已知悉另有319地號非屬本案房屋地基存在，難認被告等4人有何施用詐術之情事。從而聲請人於簽約時已知悉本案房屋現況，於交屋時亦未針對上開瑕疵有何指述，而被告等4人亦經由斌凱有限公司之工程報價單告知聲請人本案房屋購買後需投入一定金額修繕，且聲請人亦於委請被告許立憲斡旋時預估60萬至70萬之修繕費，有被告許立憲與聲請人之通訊軟體LINE對話紀錄在卷可佐，亦徵聲請人知悉本案房屋之現況。是以聲請人欲主張本案房屋有重大瑕疵，自應循民事途徑解決，尚難僅以泛言對本案房屋之瑕疵並無認知乙情，即遽認被告等4人自始即有詐欺之不法意圖與施用詐術之犯行，而遽以刑法詐欺取財罪責相繩。　　　⑶又被告許立憲僅係信義房屋之人員，被告蘇郁棻則為協助本案房屋買賣過戶之地政士，是聲請人為承購本案房地而委託信義房屋代為議價，聲請人並未有任何委任被告許立憲、蘇郁棻就房地買賣內容處理事務之情形，此有信義房屋買賣斡旋/要約契約在卷可查。縱認聲請人與被告許立憲、蘇郁棻間係屬一般所謂仲介之居間契約關係，然依民法第565條之規定稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，居間契約應係勞務給付契約之一種（最高法院79年度台上字第579號判決意旨參照）。則被告許立憲、蘇郁棻與聲請人間，至多僅有報告訂約機會、為訂約媒介或代為議價之關係，就本案房屋買賣內容，諸如房屋有無滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、法定空地之權利瑕疵之細節等，並無受聲請人委任，對外以聲請人之授權而為聲請人處理事務，而立於為聲請人處理事務地位之關係，是揆諸前揭說明，被告許立憲、蘇郁棻所為要與背信罪構成要件不符。至居間之對向關係部分，縱有未依約履行之情，核亦非為該他人處理事務，自不具該罪之構成要件主體適格，無由以該罪責相繩。　　　⑷此外，復查無其他積極證據證明被告等4人有何詐欺之犯行、被告許立憲、蘇郁棻有何背信之犯行，應認渠等犯罪嫌疑均尚有不足。　㈢聲請人聲請再議意旨詳如113年4月10日向新北地檢署所提「刑事聲請再議暨再議理由（一）狀」所載。　㈣然臺灣高等檢察署檢察長駁回聲請人再議理由略謂：　　⒈依新北地檢署檢察官所為偵查結果及相關卷證資料審核以觀：　　　⑴就被告即本案房屋出賣人胡志雄涉犯詐欺取財罪部分：　　　　①按刑法第339條第1項之詐欺取財罪，係以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人陷於錯誤，將本人或第三人之物交付為構成要件。是刑法上之詐欺取財罪，除行為人主觀上有為自己或第三人不法所有之意圖外，於客觀上，必以行為人有施用詐術為必要，如未使用詐術使人陷於錯誤，自不得以詐欺取財罪相繩。且以詐欺罪之立法意旨，係以禁止於經濟行為中使用不當之方法得利為規範目的，而經濟行為亦因其行為本質及類型，而於交易領域中有其特有之行為特性，法律原則上固應保障交易之秩序，惟於具體案例中，亦應顧及交易雙方為交易行為時，是否有具體情事，足認其違背正當之經濟秩序，而應予以制裁。且以經濟行為本身寓有不同程度之不確定性或交易風險，此觀民法定有出賣人物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任等規定自明。而出賣人所負民事瑕疵擔保或不完全給付責任，重在瑕疵或給付不完全之客觀事實，而刑法詐欺罪成立與否，除行為人客觀上有詐術施用之行為外，尚需判斷行為人主觀上有否不法之意圖與故意，民事瑕疵擔保責任與刑法詐欺罪之認定本有所異，非謂出賣人給付有瑕疵或不完全，即當然推認行為人具有詐欺之不法意圖與故意。　　　　②卷查本件聲請人所買受之標的物為完工近40年之老舊建築物，屋況非如新完工落成之建築物樣樣如新，衡以不動產交易金額少則數百萬元，高則數千萬元，甚至億元，買受人除注意房屋座落位置、就學、環境、交通等生活機能外，對於居住使用超過30於年之老舊房屋，本身於簽約過戶前亦非無對於房屋本體現況可以充分檢查及了解之可能，以作為購買與否之判斷。縱有現況說明書勾選內容參考，然此勾選就仍無法達到鉅細靡遺而與現況完全相同之告知，被告等4人是否有明知而故意隱瞞，除買賣雙方於買賣契約書有更為詳細之特約，或經買受人要求出賣人應於買賣契約書就絕無漏水或壁癌之具體約定外，縱有告知未盡部分，並非當然得認有施用詐術之不法故意，買受人對於老舊房屋所生之漏水或壁癌等問題，即使無法當場或短時間內發現，然觀民法對於買賣瑕疵擔保責任，既有規定買受人仍有6個月之檢查時間，如有何於出賣人所應負之瑕疵擔保責任，是屬出賣人應負債務不履行或瑕疵擔保責任之範圍，此與刑法詐欺取財罪之認定，無從混為一談。　　　　③次以買賣契約雙方本立於公平原則之基礎，出賣人就買賣契約標的物雖有就房屋現況說明，並於現況說明書以勾選方式使買受人作為買賣與否之參考，然此勾選既非在使出賣人負完全之義務，亦非當然免除買受人所應承擔之物之瑕疵風險。就本案而言，聲請人於簽約前，亦有2次前往本案房屋檢查屋況，並有聲請人提供之觀看本案房屋影片顯示其進入前陽台已可明顯發現天花板有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面亦可見粉刷脫落痕跡，臥室及客廳則未見天花板或牆面有何異狀，聲請人雖指稱房間天花板及牆面、客廳天花板有大面積壁癌及房屋傾斜等情事，然此無從確認該瑕疵存在之時點。　　　　④復查本案房屋係被告胡志雄於77年間所購入自住，迄其出售予聲請人時，業已30餘年，果若被告胡志雄對於本案房屋之漏水、壁癌及傾斜等情有意隱瞞而以此瑕疵詐欺聲請人，亦得於出售前全數粉刷或修繕，更可達到遮蔽以免聲請人發現漏水或壁癌之痕跡，然查被告胡志雄並未於委託信義房屋銷售前，有將本案房屋全數粉刷油漆加以掩飾之情事，而係以其居住使用 30餘年之現況委託出售，甚且被告胡志雄於111年8月 27日簽約後交屋前，亦未再刻意粉刷油漆聲請人指陳之其他地方，衡諸被告胡志雄出售本案房屋前後因果關聯事實，實難認被告胡志雄主觀上有何以隱瞞本案房屋之漏水及壁癌等瑕疵而騙取聲請人購買。　　　　⑤再查聲請人於購買本案房屋時，當無不知該屋為30餘年近40年之老舊建築物，本案房屋經歷數十年之使用，其頂地牆壁、結構、管線及相關設備，本非如新建完成之房屋毫無所損，聲請人於購買當時自可預見該屋之水電、管線、牆壁、地板等均有其年久使用之狀況。此觀聲請人於111年10月2日交屋時亦於「買方驗屋檢查表」所列「電源供應、水源供應、排水、馬桶管路、鋼筋外露、混凝土剝落、滲漏水、壁癌及附贈物」等項目簽名確認，聲請人並與信義房屋驗屋在場人員陳秉毅之手機通訊軟體對話表示「除浴室水龍頭開水有紅色之後就清澈透明及洗手台熱水水壓很小」外，「其他就沒什麼太大問題」（見112年度他字第4 606號卷〈下稱他字卷〉第130、131頁）。足認聲請人於交屋時，對於「牆面及天花板有無滲漏水、壁癌」及「電源開關及供應」有當場向陪驗之陳秉毅反映。　　　　⑥承上所述，本案房屋既非被告胡志雄所建，相關頂地牆壁、漏水及壁癌，亦非被告胡志雄於出賣當時所刻意製造，聲請人亦有發現漏水、壁癌及管線老舊等痕跡，此均為使用以達數十年之老舊建築物所必然發生之瑕疵，經驗法則上，除明顯可見之瑕疵或聲請人有特別要求說明外，被告胡志雄本無從就本案房屋之大小瑕疵，逐一鉅細填載或勾選於現況說明書或於買賣契約書載明。本案房屋為老舊建築物，其外觀、內牆、壁面、天花板及地板等結構因數十年之使用而呈老舊、龜裂、漏水等效能減損，無從與新建房屋相比，當為聲請人購買時所明知或得預見。況以房屋受外在天候、建材品質、住戶使用習慣等諸多因素之影響，縱認本案房屋確有聲請人所指之漏水、壁癌、管線無法使用等情形，然亦無從據此即認被告胡志雄有以隱瞞之方式而為詐術之施用。　　　　⑦綜合本案卷證顯示，聲請人所指稱之漏水、壁癌或房屋傾斜等瑕疵，悉屬被告胡志雄應否對聲請人負出賣人瑕疵擔保或不完全給付責任之問題。換言之，上開瑕疵若為房屋長年使用所必然產生，而非被告胡志雄以非正常使用方式所刻意造成，被告胡志雄收取聲請人交付之價金，既係基於買賣契約而取得，無從令被告胡志雄負詐欺取財罪之罪責。　　　　⑧另聲請人指稱被告胡志雄刻意以家具或油漆掩飾牆壁之壁癌等語，然此僅為聲請人主觀臆測，並無具體證據可以證明，況且本案房屋於出售聲請人之前，既為被告胡志雄所居住使用，被告胡志雄縱於居住期間，對於屋內牆壁所產生之漏水痕跡或壁癌，基於居住美觀起見，以家具或其他擺設予以遮蔽，以免影響其居住品質，亦屬人之常情，聲請人無從僅以個人主觀猜測而認被告胡志雄有明知漏水與壁癌，仍以家具或油漆予以掩蔽之行為。　　　　⑨從而，本案依現存卷證，無從證明被告胡志雄出售系爭房屋時，在現況說明書勾選時，有刻意隱瞞漏水及壁癌等事實，致聲請人陷於錯誤給付價金之情事。聲請人所交付之價金，係被告胡志雄基於雙方買賣契約而取得，並非施用詐術所騙取，況查被告胡志雄確有交付聲請人所購買之房屋並辦理所有權移轉登記，亦難僅以被告胡志雄於現況說明書之勾選未臻詳盡，即認被告胡志雄有詐術之施用。另就聲請人於交屋入住後，若該房屋仍有漏水、壁癌等情形，被告胡志雄應否負擔出賣人瑕疵擔保或不完全給付之債務不履行責任（如減少價金、解除契約或損害賠償等），概屬民事問題，應由聲請人另依民事相關規定及程序辦理，以資解決。　　　　⑩至聲請人指稱本案房屋有傾斜及所座落之法定空地有三分之二為道路用地等情形，然此部分，如前所述，本案房屋既非被告胡志雄明知坐落道路用地所建蓋而故意不告知，聲請人如認此為重大瑕疵且瑕疵無從補正，是否得行使民法所定之契約解除權，亦屬民事法院所應釐清之範圍，核與被告胡志雄是否施用詐術無涉。　　　⑵就本案房屋被告即買賣之經紀人員許立憲、陳威瑜及蘇郁棻涉犯詐欺取財罪部分：　　　　①按刑法之處罰係以行為人主義為原則，意即原則上以實際為犯罪行為人為處罰之對象，若非實際為犯罪行為之人，除有具體事證得認成立共犯外，自無就非為犯罪行為之人而為處罰之理。而就刑法第339條第1項詐欺取財罪或幫助詐欺罪之處罰，其犯罪行為人之認定自應以實際為施用詐術之人或合於刑法第30條規定而具有幫助犯意之人為對象，若非實際施用詐術而騙取他人財物之人或與刑法幫助犯之規定要件不符者，均難認得以詐欺取財罪或幫助犯之規定相繩。　　　　②次按房屋經紀業，依不動產經紀業管理條例第21、22 條及民法居間之規定，不動產經紀人除介紹買賣機會外，主要在於協助買賣雙方據實刊登廣告及銷售（包括簽訂委託契約書、買受人承購要約書、收取與交付訂金、製作銷售廣告稿、製作不動產說明書、協助買賣雙方簽訂契約），除有具體事證足認該經紀人員與出賣人有犯意聯絡及行為分擔，經由虛偽不實之廣告或不動產說明書，騙取買受人訂約並為價金給付外，尚無因此即認應與出賣人負共同詐欺取財罪責。此觀刑法非如民法定有連帶責任，至經紀人員違反誠信原則，如有造成他人受有財產上損害，亦僅生是否違反該條例或委任契約而負民事損害賠償責任。　　　　③本案既無具體事證足認被告胡志雄有施用詐術而騙取聲請人為財物交付之情事，已如前所述，揆諸上開規定及說明，自難認被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻就詐欺取財有何與被告胡志雄共同之犯意聯絡及行為分擔之共犯責任。　　　⑶就被告許立憲、蘇郁棻涉犯背信罪部分：　　　　①按刑法上背信罪所指為他人處理事務，在性質上應限於具有相當責任性之事務，而且行為人在處理上有權作成決定，或是行為人在處理上需要做成決定之事務。　　　　②經查被告許立憲雖係聲請人就本案房屋所委託之買方經紀人員，依上開不動產經紀業管理條例規定，其僅負責協助聲請人購買房屋（包括出示信義房屋所製作之不動產說明書及被告所勾選之現況說明書、帶看房屋、收取斡旋金、訂金、安排簽約、收取證件交由地政士辦理過戶等事宜），至買受本案房屋決定與否，並非被告許立憲得代聲請人決定之範圍，縱認本案房屋有聲請人所指陳之瑕疵，然此亦非被告許立憲有何違背受託處理事務之任務所致，揆諸上開說明，自難認被告許立憲有何背信罪之罪責。　　　　③至被告蘇郁棻雖為本案房屋買賣而為聲請人與被告胡志雄辦理契約簽訂及所有權移轉登記事宜，然其係受信義房屋公司所委任，而非受聲請人所委任，且其辦理事項僅屬事務性工作，並非有何代聲請人而為決定之事項，顯非背信罪所定之「事務」，核與刑法背信罪之要件與有未合，亦難認被告蘇郁棻對聲請人而言，有何違背委任處理事務之情事而應負背信罪之罪責。　　⒉本案新北地檢署檢察官依其偵查結果，認被告等4人所涉之詐欺取財及背信等犯罪嫌疑均有不足而為不起訴處分，核無違誤，復經臺灣高等檢察署補充如上。而聲請人再議所述理由，或與原處分所為認定結果不生影響，難認新北地檢署檢察官之偵查有何未臻完備之處。是其所為再議，洵難認有理由。至聲請人就本案房屋指陳之漏水、壁癌、房屋傾斜及無220v之電源可用等瑕疵，被告胡志雄應否負瑕疵擔保或不完全給付之責任，應由聲請人另依民事相關規定及程序辦理，以資解決。綜上所述，本案再議無理由。　㈤聲請人雖以附件所示理由聲請准許提起自訴，惟查：　　⒈聲請人主張：被告等4人以美編過後之本案房屋3D圖片詐騙聲請人，且被告胡志雄又以粉刷油漆及家具遮掩等方式掩蓋大面積壁癌、發霉、水痕，並以牆壁類似顏色之白膠帶黏貼以遮掩房間內及浴室電座有多處鏽化漏電、兩間房間無220v電使用，更明知浴室洗手臺水管堵塞、廚房洗手臺無熱水管，卻以綠色膠帶包覆，被告陳威瑜、許立憲則故意隱瞞聲請人，使聲請人陷於錯誤而未發現本案房屋有上開瑕疵進而買受。又被告胡志雄明知建築物持續漏水之事實，卻於本案房屋現況說明書之「滲漏水、壁癌（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」選項勾選「無」，且本案房屋傾斜經一般目視觀察即可得知，被告胡志雄卻以塗黃漆木門掩蓋傾斜裂痕，並於本案房屋現況說明書之「本棟建物是否有傾斜」、「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕（大於3mm）」選項勾選「無」，使聲請人誤認本案房屋屋況良好等語。惟查：　　　⑴刑法詐欺罪成立與否，除行為人客觀尚有詐術施用之行為外，尚需判斷行為人主觀上是否有不法之意圖與故意，非謂出賣人給付有瑕疵或不完全，即當然推認行為人具有詐欺之不法意圖與故意。本案房屋縱有現況說明書勾選內容為參考，然被告胡志雄是否有明知而故意隱瞞，除雙方於買賣契約書有更為詳細之特約或經買受人要求被告胡志雄應於買賣契約書就絕無漏水或壁癌之具體約定外，縱有未盡告知部分，並非當然得認有施用詐術之不法故意。　　　⑵本案房屋為完工近40年之老舊建築物，衡情屋齡老舊之房屋極可能於多年之使用期間出現壁癌、漏水等瑕疵狀況，而依聲請人提出之標的物現況說明書觀之，被告胡志雄於簽約時，已就「本標的物現況以滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」之選項，勾選「有」，並記載有滲漏水、壁癌之情形，然就「本標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌」之選項，則勾選「無」，是被告胡志雄於簽約前，即表明本案房屋曾有滲漏水、壁癌之情形，尚難認被告胡志雄有何刻意隱瞞房屋滲漏水、壁癌之狀況；又本件並無證據顯示被告胡志雄於本案房屋委託前6個月內曾修繕漏水、壁癌，自難以被告胡志雄於「本標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌」之選項勾選「無」，即認其有詐欺取財之行為；至聲請人主張被告胡志雄並未詳細填寫各處滲漏水、壁癌之情形，然此可能係漏寫，或係被告胡志雄並未詳細記憶，此部分縱可能有給付不完全、出賣人瑕疵擔保等民事責任，然尚難以此即據以推斷被告胡志雄係基於詐欺取財之故意而為之。　　　⑶聲請人雖指稱被告胡志雄刻意以油漆、家具或膠帶掩飾瑕疵云云，然查，被告胡志雄居住期間基於居住品質，使用家具、壁紙，如遇牆上污損，則以油漆粉刷，或以膠帶遮蔽，亦屬居家常見之使用情形，而聲請人並無證據顯示被告胡志雄係為出賣本案房屋方故意使用前開家具、壁紙及故意粉刷、以膠帶黏貼等情形，自難以此據以認定被告胡志雄有詐欺取財之故意。　　　⑷又信義房屋刊登之本案房屋3D圖示（詳見告證12），係為使買方能透過圖片，瞭解房屋格局等狀況，然被告等 4人均未阻止聲請人前往本案房屋觀看本案房屋之真實狀況，且聲請人於簽約前亦有2次前往本案房屋檢查屋況，並有聲請人提供之影片顯示其進入前陽台可以發現天花板已有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面亦可見粉刷脫落痕跡，而臥室、客廳均未見天花板或牆面有何異狀，且聲請人於111年10月2日交屋時，亦於「買方驗屋檢查表」所列「電源供應、水源供應、排水、馬桶管路、鋼筋外露、混凝土剝落、滲漏水、壁癌及附贈物」等項目簽名確認，並與信義房屋驗屋在場人員陳秉毅以手機通訊軟體LINE表示「除浴室水龍頭開水有紅色之後就清澈透明及洗手台熱水水壓很小」外，「其他就沒什麼太大問題」（見他字卷第130頁至第131頁背面），更委請被告許立憲斡旋時預估60萬至70萬之修繕費，有被告許立憲與聲請人之通訊軟體LINE對話紀錄在卷可佐（見他字卷第193頁至第194頁背面），則聲請人實有瞭解本案房屋現況之機會，自難以信義房屋網頁曾刊登本案房屋之3D圖示，即認被告等4人有何詐欺取財之故意。　　　⑸聲請人雖主張本案房屋有傾斜、樑柱有顯見間隙裂痕，然被告胡志雄卻在標的物現況說明書之「本棟建物是否有傾斜」、「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕（大於3mm）」、「本標的物是否有水管或馬桶管路堵塞之情況」等問題勾選「無」，及被告胡志雄未告知浴室電座有多處鏽化漏電、兩間房間無220v電使用、廚房洗手臺無熱水管，卻以綠色膠帶包覆等情形，惟查，兩間房間無220v電、廚房洗手臺無熱水管之情形，均可能出現在早期設計之建築物，而電座有鏽化之情形，則常出現於使用已久之老舊建築物內，聲請人並未提出任何證據顯示其曾就此部分問題詢問被告胡志雄，而被告胡志雄卻刻意隱瞞，另就房屋傾斜、樑柱間隙裂痕、水管堵塞等情況，聲請人前曾有2次前往本案房屋檢查屋況，未查知有上開情形，則本案房屋於出賣時有無前揭狀況，已屬有疑，況聲請人以買賣房屋之前提，詳細審視本案房屋之狀況，仍未查知有前揭情形，而本案房屋前亦未經專業鑑定，則被告胡志雄亦可能未查知此情節，自難以被告胡志雄於前揭問題上勾選「無」及未告知聲請人電座有鏽化之情形、兩間房間無220v電、廚房洗手臺無熱水管，即認被告胡志雄有詐欺取財之故意。　　　　　　　⑹又按房屋經紀業，依不動產經紀業管理條例第21、22條及民法居間之規定，不動產經紀人除介紹買賣機會外，主要在於協助買賣雙方據實刊登廣告及銷售，除有具體事證足認該經紀人員與出賣人有犯意聯絡及行為分擔，經由虛偽不實之廣告或不動產說明書，騙取買受人訂約並為價金給付外，刑法並非如民法定有連帶責任，至經紀人員違反誠信原則，造成買受人受有財產上損害，僅生民事損害賠償責任問題，尚無因此即認應與出賣人負共同詐欺取財罪責。本案無具體事證足認被告胡志雄有施用詐術而騙取聲請人為財物交付之情事，已如前所述，揆諸上開規定及說明，自難認被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻就詐欺取財有何與被告胡志雄共同之犯意聯絡及行為分擔，故亦無從令被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻負共同詐欺取財罪之罪責。　　⒉又聲請人主張：被告蘇郁棻明知本案房屋坐落之301、319 地號土地不同，且均有部分為法定空地，卻詐稱本案房屋坐落兩筆土地，各有部分持分等語。惟查：本案房屋之不動產說明書中之所有權屬一覽表及地籍圖謄本均明確載明本案房屋有301、319地號，而319地號非屬本案房屋之基地，而係法定空地，而聲請人亦於111年8月27日簽約時閱覽上開不動產說明書後確認簽名，此有不動產說明書之所有權屬一覽表、地籍圖謄本、聲請人之簽名文件在卷可查（見他字卷第99頁至第107頁），是聲請人於簽約時已知悉並確認本案房屋基地現況，且本案房屋確實於301、319 地號各有部分持分，尚難認定被告蘇郁棻有何詐欺之故意，至被告蘇郁棻於111年9月22日間與聲請人之簡訊對話，是否說明足夠詳細、有無引起聲請人之誤解，至多僅係民事糾紛，尚難以此認定被告蘇郁棻所為已構成詐欺取財。　　⒊聲請人另主張：按最高法院49年度台上字第1530號、89年度台上字第2940號、臺灣臺南地方法院104年度易字第100 號、臺灣高等法院102年度上易字第510號判決意旨可知，房屋仲介受託行使職務，亦有成立背信罪之可能，被告許立憲明知本案房屋有遭刻意隱瞞之瑕疵，卻故意未誠實告知以及善盡預見危險及調查之任務；又被告蘇郁棻既有代為辦理聲請人與被告胡志雄間契約簽訂及所有權移轉事宜，相關移轉文件亦記載蘇郁棻為代理人，是其當然為聲請人委託行使職務之人，被告許立憲、蘇郁棻上開行為致使聲請人買受有重大瑕疵之房屋，顯生損害於聲請人，而涉犯背信罪等語。惟查：　　　⑴按為他人處理事務，意圖為自己之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者為背信罪。刑法第342條定有明文。而所謂事務在性質上應限於有相當責任性之事務，而且行為人在處理上有權作成決定者而言。　　　⑵被告許立憲係聲請人就本案房屋所委託之買方經紀人員，依上開不動產經紀業管理條例規定，其僅負責協助聲請人購買房屋（包括出示信義房屋所製作之不動產說明書及現況說明書、帶看房屋、收取斡旋金、訂金、安排簽約、收取證件交由地政士辦理過戶等事宜）；又被告蘇郁棻雖為聲請人辦理契約簽訂及所有權移轉登記事宜，然其係受信義房屋公司所委任，而非受聲請人所委任，且其辦理事項僅屬事務性工作，至買受本案房屋決定與否，並非被告許立憲、蘇郁棻得代聲請人決定之範圍，顯非背信罪所定之「事務」，核與刑法背信罪之要件與有未合，亦難認被告許立憲、蘇郁棻對聲請人有何違背委任處理事務之情事，而應負背信罪之罪責。　　　⑶聲請人雖引用其他判決為據，然各判決間案例事實有所不同，尚難比附援引，且其他法院之判決，亦不拘束本院之判斷，併此敘明。六、綜上所述，原檢察官認為被告等4人詐欺等罪嫌不足而為不起訴處分，及臺灣高等檢察署檢察長駁回再議之處分，結論均無不當，本件並無足以動搖原偵查結果，而得據以裁定准許提起自訴之事由存在，聲請人之聲請無理由，應予駁回。七、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　刑事第十一庭　審判長法　官　楊筑婷　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳佳妤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廣于霙上列正本證明與原本無異。本裁定不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳沁莉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日

2024-12-19

PCDM-113-聲自-101-20241219-1

訴

臺灣高雄地方法院

給付居間報酬

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度訴字第562號原告崇威不動產仲介經紀有限公司法定代理人張于柔訴訟代理人李茂增律師被告洪秀芳（即洪戴美珍之承受訴訟人）洪瑞鴻（即洪戴美珍之承受訴訟人）洪崇欽（即洪戴美珍之承受訴訟人）洪志明（即洪戴美珍之承受訴訟人）當事人間給付居間報酬事件，本院民國113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽應各給付原告新臺幣15萬元，及自民國111年11月17日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。被告應於繼承被繼承人洪戴美珍之遺產範圍內連帶給付原告新臺幣15萬元，及自民國113年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽負擔百分之75；被告於繼承被繼承人洪戴美珍遺產範圍內連帶負擔百分之25。本判決第一項得假執行。但被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽如各以新臺幣15萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣15萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、被告洪瑞鴻、洪志明經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告洪瑞鴻、洪崇欽、洪戴美珍授權由被告洪秀芳代表，委託原告居間銷售渠等共有坐落高雄市○○區○○段00 0地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋(下合稱系爭房地)，兩造於111年10月6日簽立一般銷售契約委託契約書(下稱系爭契約)、委託事項變更契約書(下稱系爭變更契約)，約定委託銷售價格達新臺幣(下同)1,500萬元，被告即同意出售，原告之服務報酬為成交價額之百分之4即60萬元。經原告居間覓得訴外人即買家黃玉娟願以1,500萬元購買系爭房地，並於111年10月17日簽立不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書），委請原告居中斡旋系爭房地之買賣價格，並交付斡旋金10萬元予原告代為收受，被告於111年1 0月19日亦應允以1,500萬元出售系爭房地，且分別填載授權書，授權由被告洪秀芳簽署系爭買賣意願書、服務費確認單、同意書，雙方約定於111年10月24日簽立不動產買賣契約書。詎被告竟藉故未出席簽約，嗣原告屢次居中協調簽約日，被告均藉詞推託後明白表示不願履約，願賠償黃玉娟10萬元，惟拒絕給付原告居間服務報酬。被告同意以1,500萬元價格出售系爭房地，並簽立系爭買賣意願書，原告代為收受之斡旋金因買賣契約成立而轉為定金，被告與黃玉娟間已達成買賣合意，系爭房地之買賣契約已成立，原告依系爭契約第5條第3項、第8條第3項第2款之約定，及民法第568條第1 項規定，請求被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽應各給付原告15 萬元，及自111年11月17日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。又洪戴美珍死亡，被告為其繼承人，依系爭契約第5條第3項、第8條第3項第2款之約定及民法第568條第1 項、第1148條第2項、第1153條第1項規定，請求被告應於繼承被繼承人洪戴美珍之遺產範圍內，連帶給付原告15萬元，及自原告民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語。並聲明：㈠被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽應各給付原告15萬元，及自111年11月17日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；㈡被告應於繼承被繼承人洪戴美珍之遺產範圍內，連帶給付原告15萬元，及自原告民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。三、被告部分：　㈠被告洪崇欽、洪秀芳則以：系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書未有審閱期無效；又系爭買賣意願書右下角『…民國111 年10月19日19時』之『19日19時』修改的簽章日期，及系系爭變更契約第一攔『111年10月63日』之『3日』的塗改並非被告洪秀芳塗改，若為洪秀芳塗改，因被告洪秀芳未於塗改處簽名而無效；且被告洪秀芳簽署服務費確認單時，因無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，而無須給付服務報酬；另本件為一般銷售委託契約書，原告不得依系爭契約第8條第3項第2款請求給付服務費；此外，系爭買賣意願書第3條約定，須於5日內簽買賣契約書，本件未於5日內簽立，致系爭買賣意願書無效；最末，如認被告給付原告服務報酬，因最後未成交，金額應為0元等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉願供擔保，請免宣告假執行。㈡被告洪瑞鴻、洪志明經合法通知未提出書狀為聲明或答辯。四、兩造不爭執事項：　㈠被告公同共有系爭房地。　㈡被告於111年9月16日許與原告法定代理人張于柔接洽商討出售系爭房地事宜。嗣被告洪秀芳於111年10月6日代理被告洪瑞鴻、洪崇欽、洪戴美珍，在全家便利商店高雄廣三店與原告就委賣系爭房地事宜簽訂系爭契約、系爭變更契約及出售同意書，被告洪秀芳當場才拿到系爭契約、系爭變更契約及出售同意書，被告洪秀芳當下簽署好系爭契約、系爭變更契約及出售同意書後當場交付予張于柔，無3日審閱期，兩造約定以1,500萬元作為出售之底價，委託銷售期間自111年10 月6日起至同年12月31日止。　㈢原告自111年10月6日起居間銷售系爭房地。嗣於111年10月17 日有買家黃玉娟願出價1,500萬元購買系爭房地，並於111年 10月17日簽署系爭買賣意願書，另並交付斡旋金10萬元予原告代收。　㈣張于柔於111年10月17日15時4分於其與被告之通訊軟體LINE 群組對話傳送系爭買賣意願書照片、買家出價即1,500萬元等資訊予被告等人後，此前要求開價1,500萬元出售系爭房地之被告洪崇欽(顯示名稱為「洪崇欽」)立即於同群組表示：「@張于柔看來神明也是同意安排妳來促成這件案子的」等語，張于柔則再詢問：「我傳上授權書，請您們幫我簽名後回傳好嗎？」等語，被告洪崇欽則回覆：「0K」等語並要求張于柔提供電子檔案，被告洪瑞鴻(顯示名稱為「義勇路洪大哥」)則立即簽名回傳授權書照片乙份(即原證3第1頁) 。張于柔則再於同日15時53分詢問被告洪秀芳：「@義勇路洪小姐邱先生洪小姐您好：請問于柔待會5:30或6:00到二聖路全家找您方便嗎？因為還要完成媽媽的授權以及斡旋讓您簽收同意喔，謝謝。」等語，111年10月17日並完成授權簽署，被告洪秀芳並親自於系爭買賣意願書載有「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收迄買方支付之定金無誤。」文字之「賣方簽章：」欄位親自簽名並書寫：「111 年10月17日17時」等文字，17日17時有改成19日19時之痕跡。　㈤張于柔於111年10月18日取得被告洪崇欽簽署之授權書照片後，再次於同年10月19日10時21分於LINE對話群組詢問被告洪秀芳是否方便於同日15時30分或17時相約簽名，並稱：「簽完名我才能通知買方已確定屋主端的意願。」等語，被告洪瑞鴻則答以：「現在我們已同意執行第34條之1，也同意以1 ,500來出售高雄的房子。」等語。而後張于柔即於111年10 月19日19時許與被告洪秀芳見面，並取得被告洪戴美珍簽署之授權書。嗣被告洪瑞鴻於同日晚間9時26分於同群組詢問：「今天情況順利嗎？」等語，被告洪秀芳(顯示名稱為「義勇路洪小姐邱先生」)則答以：「順利！明天要去申請戶籍謄本。」等語。　㈥被告於111年10月19日同意以1,500萬元之價額將系爭房地出售予黃玉娟，被告洪瑞鴻、洪崇欽、洪戴美珍並授權被告洪秀芳代理渠等於同日簽收斡旋金10萬元、服務費確認單及同意書。　㈦被告於111年11月4日表示不願履行買賣契約，被告洪崇欽乃於111年11月8日簽署聲明書予原告，並交付違約金10萬元予原告代為交付黃玉娟。黃玉娟於同年月9日簽收上開違約金1 0萬元及返還之定金10萬元共計20萬元之款項。　㈧被告洪秀芳、洪瑞鴻及洪崇欽除委託原告銷售系爭房地外，另亦委託信義房屋銷售系爭房地。被告洪志明則另委託台慶不動產銷售系爭房地。㈨系爭契約、系爭變更契約及出售同意書、系爭買賣意願書、授權書、服務費確認單、同意書簽名欄等文件所載之委託人個人資料及簽名「洪秀芳」等字均係被告洪秀芳親自簽署；說明書甲方簽名欄所載「洪崇欽」等字則係被告洪崇欽親自簽署。　㈩系爭變更契約第一欄「111年10月63日」之「3日」、系爭買賣意願書最後一攔右下角「…民國111年10月19日19時」之『19日19時』有塗改痕跡。　系爭契約第一欄「111年10月3日」之「3日」與系爭變更契約第一欄第一欄「111年10月63日」之「3日」，均為同一人所寫。系爭變更契約委託人個人資料欄位電話號碼「3」與審閱期「3」為不同筆跡。五、本件爭點：　㈠被告抗辯系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書未有審閱期無效，是否有理由？　㈡系爭買賣意願書右下角「…民國111 年10月19日19時」之「19 日19時」修改的簽章日期，及系爭變更契約第一攔「111年1 0月63日」之「3日」的塗改是否為被告洪秀芳塗改？若為洪秀芳塗改，是否因洪秀芳未於塗改處簽名而無效？　㈢被告洪秀芳簽署服務費確認單時，是否因無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，而無須給付服務報酬？　㈣本件為一般銷售委託契約書，原告得否依系爭契約第8條第3 項第2款請求給付服務費？　㈤系爭買賣意願書第3條約定，須於5日內簽買賣契約書，本件未於5日內簽立，是否致系爭買賣意願書無效？　㈥如認被告給付原告服務報酬，金額應為何？六、本院之判斷：　㈠被告抗辯系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書未有審閱期無效，是否有理由？　1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文。惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。消費者於簽約前之審閱期間雖未依前開規定，惟如企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者亦有充分了解契約條款之機會，則消費者基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，在現代私法自治及契約自由原則下，並無不可。　2.被告抗辯系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書未有審閱期無效云云，然系爭契約、系爭變更契約均為被告洪秀芳本人簽立乙節，為兩造所不爭執，業如前述；又系爭契約、系爭變更契約首欄均載有：「*依內政部公告，委託人簽訂契約前，有3天以上的契約審閱期，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。委託人業已於...攜回審閱三日，並已充分瞭解本契約及其附件之內容無誤。」等語，並經被告親自簽名確認，有系爭契約、系爭變更契約在卷可佐（見審訴卷第21、23頁）；又系爭契約、系爭變更契約乃一式兩份，簽約後被告洪秀芳亦自行持有一份契約得以再次詳閱，倘系爭契約、系爭變更契約內容對被告洪秀芳有何對其不利之處，被告洪秀芳取得系爭契約、系爭變更契約詳閱後，並非不得於委託銷售期間開始前要求修改，且被告洪秀芳為57年次（見系爭契約個人資料欄所載）、智慮正常、非欠缺社會經驗之成年人，且被告洪秀芳自承就系爭房屋其亦有委託信義房屋銷售（見本院卷二第369頁），被告洪秀芳應有締約之經驗，應不至於對於契約條款毫無所悉即願貿然簽署契約。則被告洪秀芳於明知其有權請求給予審閱期之情形下，猶捨此未為請求，堪認其係基於自身考量而選擇放棄契約審閱期間，且原告亦已積極提出系爭契約、系爭變更契約條款供被告洪秀芳充分閱覽，未見有任何妨礙行為，而被告洪秀芳仍簽立系爭契約、系爭變更契約，其事後所為前開辯詞，自非可採。又被告抗辯系爭買賣意願書未有審閱期無效云云部分，然系爭買賣意願書乃買家黃玉娟所簽立之契約，審閱期之權利在買方黃玉娟，與被告無涉，被告此部分之抗辯亦無理由。　㈡系爭買賣意願書右下角「…民國111年10月19日19時」之「19 日19時」修改的簽章日期，及系爭變更契約第一攔「111年1 0月63日」之「3日」的塗改是否為被告洪秀芳塗改？若為洪秀芳塗改，是否因洪秀芳未於塗改處簽名而無效？　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告雖抗辯系爭買賣意願書右下角「…民國111年10月19日19時』之「19日19時』修改的簽章日期，及系爭變更契約第一攔「111年10月63日』之「 3日』的塗改並非被告洪秀芳塗改云云，然經證人張于柔即原告法定代理人到庭證稱：（問：系爭變更契約書是否是你帶這份契約書去給被告洪秀芳？）印象中是。（問：上面也有寫到日期，有把6改成3，以及其後被告洪秀芳簽名，此是否是被告洪秀芳寫上再塗改成3？）我記得是。10月17日去要簽系爭買賣意願書。全部簽完之後，被告洪秀芳又請我作廢服務費確認單。是17日簽好，她請我作廢，我想說她可能還沒想清楚，就在18日作廢給他看，LINE應該都看得到，後來又在他們群組裡面，他們兄弟姊妹又說確定同意要出售，又約了19日全部再重簽一次。（問：17日已經簽過系爭買賣意願書、授權書一次，又約19日重簽？）是。（問：17日簽的就作廢嗎？）沒有，作廢的只有服務費確認單。（問：系爭買賣意願書簽幾次？）因為下面都有簽署的年月日，我印象中17日簽的時候是17時許。因為剛好19日約碰面的時候，原本約19日下午3、4點，我們的對話裡面有說，後來又改晚上 7點多，所以被告洪秀芳才直接劃成9。（問：你說第二次就直接把系爭買賣意願書調整時間？）是，她就直接劃圓等語（見本院卷二第27至29頁）。則依證人所述，系爭買賣意願書右下角『…民國111年10月19日19時』之『19日19時』修改的簽章日期，及系爭變更契約第一攔『111年10月63日』之『3日』的塗改均為被告洪秀芳塗改，被告雖抗辯前開塗改並非被告洪秀芳塗改，並未舉證以實其說，自無依據。　2.又系爭契約第15條前段約定：本契約非經甲（即被告洪秀芳）乙（即原告）雙方書面同意，單方不得任意變更；本契約簽訂時，如須加添或更改契約條款，應經甲乙雙方同意，並經乙方承辦人員及甲方簽章確認。本契約簽立後，如雙方同意變更本契約內容時，應以乙方提供之『委託事項變更契約書』為之，該文件具有修正本委託契約書之優先效力，於雙方簽章後生效。本件被告雖抗辯若為被告洪秀芳塗改，然因被告洪秀芳未於塗改處簽名而無效云云，然依前開系爭契約第15條約定內容，是於系爭契約內容若須變更時之變更方式，而系爭契約第一攔『111年10月63日』之『3日』的塗改為審閱期之部分，與系爭契約之約定內容無涉，被告所辯並不可採；又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。買賣雙方對於買賣標的物與價金之必要之點互相意思表示一致，買賣契約即為成立。本件買方黃玉娟以系爭買賣意願書出價1,500萬元購買系爭房地，被告洪秀芳於系爭買賣意願書同意簽章，買賣契約即已成立。系爭買賣意願書上之簽章日期雖有更改，但就系爭買賣意願書之金額、標的均已一致，並無更動。被告雖以被告洪秀芳未於塗改處蓋章或簽名，契約無效云云，惟自整體觀察，系爭買賣意願書並無更動，黃玉娟與被告洪秀芳間之系爭買賣意願書仍為有效。　㈢被告洪秀芳簽署服務費確認單時，是否因無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，而無須給付服務報酬？　　被告雖抗辯：因被告洪秀芳簽署服務費確認單時，無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，而無須給付服務報酬云云，然服務費確認單上載明：間仲介成交 (買賣/租賃)座落於高雄市○○區○○路00號，本人同意支付60 萬元，作為服務報酬等語，並經被告洪秀芳於服務費確認單上簽名等情（見審訴卷第37頁），又服務費確認單既已載明服務費之金額，足見被告洪秀芳簽名時業已知悉，而被告洪秀芳簽約當時已年屆54歲（57年生），以其年齡，其在服務費確認單上「立書人」簽章欄位上簽名，當無不知係同意本件買賣之服務報酬為60萬元之理，且本件買賣之服務報酬為系爭房地賣價4％，亦與一般房屋仲介買賣，賣方需給付仲介賣價4％之服務報酬無違，是被告洪秀芳當係知悉簽署之法律效果下，同意上開服務費數額始簽署服務費確認單，故縱無第三方公正之人告知被告簽立服務費確認單之權利義務内容，亦不以足認定被告無須給付服務報酬，是被告前開所辯，並無理由。　㈣本件為一般銷售委託契約書，原告得否依系爭契約第8條第3 項第2款請求給付服務費？　1.按系爭契約第5條第1項約定：「服務報酬：支付金額為成交價額之4%（內含營業稅），甲方（即被告洪秀芳）同意以現金或自履保帳戶中撥款支付而乙方（即原告）應開立統一發票為憑據，甲方並同意由買方應給付甲方之購地價款中直接由買方給付予乙方」；系爭契約第8條第3項第2款約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第一款給付原約定服務報酬之半數外，甲方仍應支付第5條第(1)項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方：⑵甲方收受定金或乙方依約定代為收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。」（見審訴卷第21頁）。　2.被告雖抗辯：本件為一般銷售委託契約書，原告不得依系爭契約第8條第3項第2款請求給付服務費云云，然經查，被告洪秀芳與原告約定以1,500萬元作為出售之底價，委託銷售系爭房屋，期間自111年10月6日起至同年12月31日止。原告自111年10月6日起居間銷售系爭房地，嗣於111年10月17日有買家黃玉娟願出價1,500萬元購買系爭房地，並於111年10 月17日簽署系爭買賣意願書，另並交付斡旋金10萬元予原告代收；被告於111年11月4日表示不願履行買賣契約等情，為被告所不爭執，業如前述。而被告無正當事由拒絕履約，屬系爭契約第8條第3項第2款所稱「因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」之情形，故原告依上開約定，請求被告給付成交價4%即60萬元（計算式：1500萬×4%＝600,000）之服務報酬，應屬有據。被告前開所辯，並無理由。　㈤系爭買賣意願書第3條約定，須於5日內簽買賣契約書，本件未於5日內簽立，是否致系爭買賣意願書無效？　1.經查，系爭買賣意願書第3條約定：斡旋有效期間、撤回權：(一)自簽立本意願書至111年10月20日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後三日內立即由受託人無息退還買方。買方完全瞭解在本意願書有效期間內，賣方隨時可能同意買方之承買價款及本意願書上之條款。(二)於本意願書有效期間內，買方因故不願承購欲撤回時，應於賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款前，親自攜帶本意願書至受託人處辦理，始生撤回之效力等語（見審訴卷第27頁）。另按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。而不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立　2.經查，系爭買賣意願書無效之情形，乃「買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效」之情形；而本件買方黃玉娟出價1,500萬元，被告洪秀芳並於系爭買賣意願書同意欄簽章，可知本件屬於前開約定「自簽立本意願書至 111年10月20日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效」之情形，此時買賣之債權契約已成立，被告抗辯本件未於5日內簽立，致系爭買賣意願書無效云云，並無理由。　㈥如認被告給付原告服務報酬，金額應為何？　　被告雖抗辯依原告提出之約定如原告聲明不爭執，但抗辯因後來沒有成交，服務費為0元等語，惟查，系爭契約、系爭變更契約、系爭買賣意願書、服務費確認單均係被告洪秀芳本於自由意識及平等地位而自主簽立，基於契約自由、私法自治原則，被告自應受其拘束，本院原則上亦應予尊重；又本件為被告無正當事由拒絕履約，屬系爭契約第8條第3項第 2款所稱「因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」之情形，業如前述；另原告所請求之服務報酬數額僅為系爭房地成交總價百分之4 ，並未有明顯高於市場行情之情事；況原告就系爭房地之買賣，應已由原告所屬仲介人員提供被告不動產買賣之相關資訊、賣方之媒合、價金之斡旋、陪同看屋等服務，尚難認有未付出相當勞力及時間之情事，故原告請求約定之服務費60 萬元，為有理由。被告抗辯因後來沒有成交，服務費為0元云云，並無可採。　　七、綜上所述，原告依系爭契約第5條第3項、第8條第3項第2款之約定，及民法第568條第1項規定，請求被告洪秀芳、洪瑞鴻、洪崇欽應各給付原告15萬元，及自111年11月17日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。另依系爭契約第5 條第3項、第8條第3項第2款之約定及民法第568條第1項、第 1148條第2項、第1153條第1項規定，請求被告應於繼承被繼承人洪戴美珍之遺產範圍內，連帶給付原告15萬元，及自11 3年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為有理由，應予准許。本件所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保聲請免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　官　韓靜宜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳冠廷

2024-12-19

KSDV-112-訴-562-20241219-1

上易

臺灣高等法院

背信

臺灣高等法院刑事判決 113年度上易字第1755號上訴人即被告田德馨選任辯護人粘世旻律師粘舜權律師上列上訴人即被告因背信案件，不服臺灣新北地方法院112年度易字第978號，中華民國113年6月20日第一審判決（起訴案號：臺灣新北地方檢察署112年度調院偵字第497號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文一、原判決關於沒收部分撤銷。二、其他上訴駁回。三、田德馨緩刑5年，並應履行如附表所示之損害賠償。　　事實及理由一、本院綜合全案證據資料，本於法院採證認事之職權，經審理結果，認第一審判決以上訴人即被告田德馨（下稱被告）有如其事實欄所載之犯行，論處其犯背信罪刑，並就其犯罪所得諭知沒收、追徵。原判決所為採證、認事、用法及量刑，已詳為敘明其所憑之證據及認定之理由。核原判決此部分所為論斷說明，俱有卷內證據資料可資覆按，並無足以影響其判決結果之違法或不當情形存在，爰予維持，並引用第一審判決書所記載之事實、證據及理由（如附件）(沒收部分撤銷，詳後述)。二、被告上訴意旨略以：被告與告訴人陳膺洲就本案房地之買賣價金，被告出資新臺幣(下同)84萬3,652元，告訴人出資95 萬元，其餘款項則由銀行貸款支付，被告亦屬委託本案房屋買賣之委託人，且買入後該屋之管理、維護及租賃等事宜，均由被告自行處理，告訴人未有經手，是被告與告訴人係共同出資購買本案房屋之合資關係，並非借名登記，被告並無受告訴人委任處理事務，核與背信罪之構成要件不符；又本案房屋出售時，係依照出售時之市場行情，並參酌實際屋況有漏水，如欲修繕需20萬餘元之費用，是本案房屋以625萬元出售為合理價格，亦為與買方商討後之結果，並無因被告急需用錢，始為高價低賣之情形，且本案房屋為被告與告訴人共同合資，雙方依據出資金額比例共享共同出資財產之盈虧，二人屬於利益共同體，被告主觀上並無損害告訴人利益之意圖。原審未審酌上情，即認被告構成本件犯行，其採證認事違反證據法則、論理法則及經驗法則，並有適用法則不當及理由不備之違法等語。三、上訴駁回之理由(罪刑部分) 　㈠證據之取捨、證明力之判斷及事實之認定，俱屬法院裁量判斷之職權，此項職權之行使，倘未違背客觀存在之經驗法則或論理法則，並已於理由內詳述其取捨證據之理由，自不得任意指為違法或不當。又認定事實所憑之證據（包括人的證據及物的證據），不問其為直接證據、間接證據或係情況證據（不包括具同一性證據之相互累積），均得為補強證據，只要各該證據具有證據能力，並經合法調查，法院自可本於確信判斷（包括依各該證據顯示之內容而為合理之推論）其證明力。而各證據間，就待證事實之存否，能彼此印證、互為補強，並輔以經驗法則及論理法則，而綜合判斷是否已達超越合理懷疑之確信程度，自屬適法。　㈡原判決依憑被告所為不利於己之供述、證人即告訴人於原審審理中之證述、證人陳淑琴於原審審理中之證述、證人李宜家於警詢、偵查及原審審理中之證述、證人王國徵於警詢中之證述，並有本案房屋於民國101年間之買賣資料、安泰商業銀行股份有限公司函文及貸款資料、110年間買賣之土地、建物公務用謄本、地籍異動索引、信義房屋買賣仲介專任委託書、信義房屋買賣仲介專任委託書、印鑑證明、信義房屋買賣委託書內容更改/更新契約附表、履約保證結案單、賣房專戶資金交易及利息結算明細表、不動產買賣契約書、本案房屋買受人黃進興簽發之本票、不動產說明書、產權調查表、代辦履約保證委任契約書、產權調查表、所有權屬一覽表、增值稅概算表、合作金庫銀行存款憑條、台中商業銀行支票、賣方成交確認書、交款備忘錄、彰化銀行匯款回條、土地銀行放款利息收據、合作金庫存款憑條、被告付款明細表、被告與告訴人之通訊軟體LINE對話紀錄截圖等證據資料，經彼此印證勾稽、互為補強而綜合判斷，足認事證明確，被告本件犯行堪以認定。核原判決所為採證、認事用法，並無違法或不當可言。　㈢本件爭點為，被告有無受告訴人之委託以698萬元價格出售本案房屋，而為究明被告有無受告訴人之委託處理本案房屋出售事宜，即應釐清被告與告訴人間就本案房屋係屬借名登記或合資關係。　㈣證人即告訴人陳膺洲於原審審理中證稱：本案房屋不是我與被告合資購買，當初是我去看房子，付斡旋金5萬元，後來簽約、過戶，所有自備款及仲介費、契稅都是我付的；當時我跟我太太因為公司破產結束營業，有信用問題，都沒辦法辦理貸款，所以就協議用被告的名字登記，但在用她的名字登記時，發現她有跟土地銀行借一筆錢，仲介要求我幫她還清這筆錢，才能辦理貸款，所以我先幫她還清土地銀行的勞工紓困貸款，再用她的名字登記；在前2年銀行貸款寬限期，房租減掉應付利息有將近1、20萬元是給被告，另外我還有幫她還勞工紓困貸款，加起來約25萬元，後來出售本案房屋時，因為當時疫情剛結束，收入不穩定，我就請她幫忙墊付幾個月的貸款，還有之前她幫我墊付的款項，我都願意付她10%作為報酬；我跟被告協議以房租繳房貸，租客是仲介去找的，後來租約續約是我拿租賃契約給被告，本案房屋的修繕、家電更換都是我一人處理等語（原審卷第81至83頁）。　㈤證人即購買本案房屋時之仲介陳淑琴於原審審理中證稱：本案房屋是我帶告訴人去看，看完後他付了斡旋金5萬元，之後他斡旋430萬元要買，經議價後以430萬元成交，後來告訴人有付仲介費8萬6,000元；告訴人看房子時，後來有帶被告過來看，簽約後由被告去貸款，聯徵時因為被告有一筆欠土地銀行的錢，會無法貸款，告訴人還錢後，就順利貸款，他們當時談到貸款部分是由出租本案房屋的租金去付，房客也是我找的，後來租約續約是由告訴人去簽；本案房屋會登記在被告名下，是因為告訴人經營公司信用破產，無法買賣房屋，當初要過戶給被告時，我有問他們要不要做反設定，因為用借名買房子，反設定是為了防止借用人頭來買，人頭把房子賣掉都不知道，所以有建議告訴人這樣做，但告訴人說「都是朋友，不用這樣」；本案房屋後續修繕事宜都是告訴人出面處理，除了貸款以外的錢也都是告訴人付的等語（原審卷第72至75、79頁）。　㈥關於本案房屋之購買經過，係因告訴人之公司信用破產，無法向銀行辦理貸款，故與被告協議由被告辦理貸款，並將本案房屋登記在被告名下，惟因被告另有積欠銀行貸款，告訴人遂先為被告償還該筆貸款後，再由被告辦理本案房屋之貸款，被告與告訴人復協議將本案房屋出租，並以租金支付貸款等情，業經證人即告訴人及證人陳淑琴證述如前，其等所述情節互核相符，是證人陳淑琴之證詞足以補強告訴人之指訴。又由告訴人與租客「小珠」之通訊軟體LINE對話紀錄中 (偵字卷第219頁)，告訴人向「小珠」確認已使用之水電費、瓦斯費，並據以計算要退還之押金數額等節，即可得知本案房屋之租賃事宜係由告訴人處理。則由購買本案房屋之初係由告訴人去看房，本案房屋之斡旋金、仲介費、自備款均係告訴人所支付，後來租約續約事宜及房屋修繕事宜均由告訴人處理等節觀之，可見本案房屋之購買及管理事宜，告訴人均具有主動權及決定權，倘告訴人與被告係合資購買本案房屋，其等均為實質所有權人，理當對本案房屋之相關事項具有同等權限，然被告對於本案房屋之管理事宜處於消極地位，是被告與告訴人間是否確為合資關係，顯有疑問。再由證人陳淑琴曾建議告訴人做反設定，以免本案房屋在未經告訴人同意之情形下遭到被告出售，惟告訴人因信任被告而拒絕此提議等情以觀，可見告訴人基於對被告之信任，而將本案房屋登記在被告名下，由此推知被告與告訴人間應為借名登記之法律關係。　㈦關於本案房屋價金及相關費用之支出，被告共計支付753,044 元，告訴人共計支付1,333,000元，其明細如下表所示：付款人金額（新臺幣)及項目證據所在卷頁被告 101年度房貸17,800元（計算式：4300+4500+2000+7000=17,800元）易978卷第129至152頁 102年度房貸24,000元（計算式：7000+10000+7000=24,000元） 103年度房貸26,000元（計算式：10000+16000=26,000元） 104年度房貸34,100元（計算式：7000+5000+6000+6000+1000+1100+5500+2500=34,100元） 105年度房貸48,200元（計算式：4000+5200+2500+2500+5000+1000+3000+2000+1500+10000+5000+4500+2000=48,200元） 106年度房貸59,600元（計算式：2000+3000+4600+5000+2000+2000+6000+4000+5000+5000+3000+18000=59,600元） 107年度房貸27,000元（計算式：4000+1000+2000+6000+4000+8000+2000=27,000元） 108年度房貸40,925元（計算式：4985+6985+8000+4985+9985+5985=40,925元） 109年度房貸25,925元（計算式：4985+5985+6985+2985+4985=25,925元） 110年度房貸135,865元（計算式：16985+15985+16985+14985+985+17000+16985+2985+16985+15985=135,865元） 101至110年房貸共計439,415元房屋稅及地價稅45,877元易978卷第45、49、153至171頁火險費17,752元易978卷第45、49頁家具費5萬元頭期款20萬元(以保險解約金支付) 合計：753,044元告訴人斡旋金5萬元偵57219卷第5頁背面、37頁易978卷第73頁仲介費86,000元購屋款32萬元偵57219卷第5頁背面、38頁易978卷第74、82頁購屋款6萬元購屋款30萬元偵57219卷第11頁背面、40頁購屋款30萬元偵57219卷第171頁購屋款20萬元偵57219卷第172頁貸款17,000元偵57219卷第184頁合計：1,333,000元　㈧再觀諸被告與告訴人間之通訊軟體LINE對話紀錄，其內容如下(偵字卷第177至200頁)：　　　編號時間（依擷圖顯示暨內容核對時間）通訊軟體對話內容【A：被告（暱稱：Ariel田德馨），B：告訴人（暱稱：1192陳膺洲、洲洲家）】 1. 2021年3月10日週三 13：47至14：37 A：又伴你有什麼想法？ B：整理自己住，賣或續出租　有伴下春日路及三民路，現在全部拆除進行重劃都更。　所以這問題很難回覆 A：我說我的想法你也不要介意哦～我本來想等我拿到退休金把你前期款還你。 A：我沒有在意房價漲幅只是想要留著。 B：到那時，妳買不下手了！　前一兩年，淑琴客戶出600萬，我都不賣了！　去年房價跌，銀行艦價還可以貸款470萬元了，房價估550-570萬！ A：好沒關係。那就按照你原本的五月就辦過戶 A：也把多支出的貸款算出來。 A：我只是不想一直背一個不屬於我的房子，所以還是過戶還你吧～ A：（傳送如下列圖示截圖） A：你先想想後續怎么處理，也　不能托每個月房貸也要付 2. 2021年3月10日週三 11：05至11：06 A：就採最精簡的方式巴，現在　的人都不會愛惜東西的，因　為不是自己的 A：你有想賣掉？？？ B：我住家四五年前，想重新　裝潢，數家設計公司從260～　 280萬，衛浴不算。就是超出　預算，就暫時擱置，只先換　鐵窗21萬 3. 2021年6月21日週一 08：16至08：28 A：早安安有去整修房子出租的事？？每個月10號的房貸請你要匯入17000元安泰商業銀行南門分行816-0 　&ZZZZ;0000000000000 A：匯款後要跟我說喔，銀行來　電催繳了 4. 2021年6月25日週五 13：35至14：21 A：你匯款了？？？ B：（收回訊息後，並傳送如下列圖示截圖） A：謝謝，辛苦了 5. 2021年7月27日週二 09：10至09：13 B：除房租，不足，這八年統計給我，前面兩年只繳息，多了十幾萬就算給妳（及土銀勞貸8萬也給妳）。　我去銀行問辦轉貸事情，修繕也需一筆錢 A：請你直接過戶 B：好　也請妳統計每個月貼不足的，這錢也該跟您清楚還妳 A：好 6. 2021年10月1日週五 10：40至11：00 A：8月通知你的電費也沒去　　　繳？？？ A：請你趕快把房子處理好過戶手續 A：（傳送如下列圖示截圖） A：請你這個月底趕快把房子過走 7. 2021年10月26日週二 09：59至10：10 B：教授她老婆查教授帳　現在要求賣屋還他們150萬　教授請妳幫忙，用手寫同意書，待桃園友伴成交簽約時，在履約保證書上寫撥款至王國徵帳戶新台幣150萬元整 B：你手寫好，拍照賴給我 B：直接由履約保證銀行撥款。 A：（傳送如下列圖示截圖）　 8. 2021年10月27日週三 14：41至14：47 B：還是妳現在直接了當告訴我 A：17000貸款我付到10月了 A：我是每個月轉入17000 B：妳現在算，馬上到12月 B：算到12月 A：你算吧數字你比較快 B：就到12月底10個月170000 我中間匯多少給妳 A：7/00-00000 8/3-6000 8/00-00000 2021年10月27日週三 15：06至15：13 B：妳知道我要還債務，加10％給妳，可以嗎 A：保險解約的？？ A：（回覆上開訊息）　這是什么 B：我有算進去 B：要還妳及王教授等等債務 B：連保險我也多抓算20萬，也加10％給妳了 A：你沒有加上保險喔你在算一次　 2021年10月27日週三 15：26至15：52 B：總共575900元保險200000元　 775900元再加10％＝77590 　 853490元 A：（傳送謝謝貼圖，並收回訊　息） A：你其他的負債還的清？？ B：不夠了 A：還有多少？？ 9. 2021年12月3日週五前某日 14：18至14：37 B：九年45000 B：101年11550元 102年46200元 103年46200元　 104年46200元　 105年46200元　 106年46200元　 107年46200元　 108年46200元　 109年46200元　 110年46200元 B：共計427350元　保險200000 　總共627350元　再加稅金45000元 A：110房租只有收2月　其於是我付的 B：To472350元　沒關係，到時再算 A：你有還我3個月的　還有10個月管理費　我付的 B：110年由妳來算　先算到109年426150元 B：再加上妳算110年 B：加上王教授150 　約200 　我所賣實拿630減去　 200萬，剩下430 B：等於賠錢了 B：若依你言賣625再減仲介費　再光處理妳跟王最後破400下 B：每個人都希望把本錢拿回來 B：若還妳錢，起碼妳有先賺十幾萬了 B：我不是計較的人，賣屋還錢，是應該的 10. 2021年12月3日週五 12：13至12：35 A：有，有伴處理好了喔　錢進我戶頭了下星期會轉帳　給你教授的錢也還清 B：請問賣多少？ B：為何不說？ A：開655賣625因為房子爛的太嚴重了，我知道跟你預期有落差，換個想法拿到現金可　以再換房，教授的債務也還　清了，也不用再為房貸緊張 11. 2021年12月3日週五 13：00至13：07 B：我再次告訴你，沒有一坪賣16萬的。　我已經告訴妳，我的成本多少了。　還要處理王教授及妳，並再給妳10％報酬。 A：（回覆上開訊息）　我有算了，沒有虧啦 B：結果妳做事竟瞞我 A：我今年的額度只能先轉40給妳喔　一月過後再轉給你喔　你算我要轉給你多少 B：扣除我答應給妳的，剩下轉給我。　我已經電話信義房屋總部法務講話中 A：你要有先處理帳為先，我的部分你不要擔心 12. 2021年12月8日週三 19：41至19：55 B：欠我屋款，妳要怎麼處理 B：再拖，騙 A：請你再列一次要還我這些年房貸跟稅金還有要還我的保險費 B：不需要了，列N次了，妳把我們列計算給妳看，都當屁嗎？ B：房客也列表給我，後面租金是16000，而非14000。　我很多只是不說 A：你就重列給我要還我的貸款給稅金還有保險費　㈨由上開對話紀錄可知，被告詢問告訴人要如何處理本案房屋，並表示房屋不屬於自己，要將房屋過戶還給被告，被告復要求告訴人將每月房貸匯入被告帳戶，告訴人匯款後即將匯款單據傳送給被告，被告亦要求告訴人支付電費，又雙方多次提及被告已支付之房貸、管理費、稅金及保險解約金，告訴人應予返還，雙方並討論被告已墊付之數額等情，可見本案房屋之實質所有權人為告訴人。又本案房屋係因告訴人為清償積欠王國徵之款項而出售一情，為被告所不爭執，並經證人即告訴人於原審審理中證述明確(原審卷第85頁)，復有上開編號7之對話紀錄可考，足見係因告訴人有資金需求始出售本案房屋。再關於本案房屋之相關支出，被告支付753, 044元，告訴人支付1,333,000元，是被告所支付金額遠低於告訴人所支付金額，且被告一再要求告訴人返還款項，倘本案房屋係被告與告訴人共同出資購買，被告豈有要求告訴人返還款項之理，足認被告係為告訴人代墊本案房屋之相關支出，而非自行出資購買本案房屋。另由上開編號8之對話紀錄可見，就被告所支付之款項，告訴人表示會加10%還給被告，且被告所收取之房租扣除房貸後之剩餘金額，由被告自行取得，告訴人為被告償還之勞工貸款，被告亦無庸返還等情，核與證人即告訴人所述其願意就被告所墊付之款項支付 10%作為報酬，並為被告償還勞工紓困貸款等節相符，堪認本案房屋之實際出資者確係告訴人，被告僅為告訴人代墊本案房屋之相關支出，尚難認被告與告訴人間係屬合資關係。　㈩關於被告以625萬元出售本案房屋，有無違背告訴人之委託而損害告訴人之利益。證人李宜家即出售本案房屋時之仲介於原審審理中證稱：當初是王國徵要我去他家說有房子要賣，到場後我以為告訴人是屋主，後來我調閱謄本，才知道屋主是被告，告訴人說有授權書，我發現他的授權書沒有被告簽名，我跟告訴人說要被告授權才可以賣屋，告訴人就給我被告的聯絡方式，我就跟被告聯絡，後來討論怎麼賣、房屋現況，我都是跟被告回報，告訴人沒有參與，賣屋時被告說不用跟告訴人說賣掉的事情，所以我就沒有跟告訴人說；我一開始到王國徵家時，跟王國徵和告訴人討論開價698萬元，後來因為本案房屋有漏水、壁癌，屋況不好，需要維修、裝潢，後來和被告討論，才同意以625萬元出售等語（原審卷第188至199頁）。佐以告訴人一開始與仲介簽立之本案房屋委託書，其上記載告訴人願出售之價格為698萬元，嗣後被告亦在該委託書上簽名，有該委託書可參(偵字卷第89頁)，足見被告知悉告訴人欲以698萬元出售本案房屋之情。再由上開編號10、11之對話紀錄可見，告訴人詢問被告出售房屋之價格，被告表示出售價格為625萬元，並知悉與告訴人之預期有落差，告訴人乃指責被告以此價格出售房屋，卻隱瞞告訴人此事等情，足認被告未經過告訴人之同意，即逕自以遠低於告訴人預期之價格出售本案房屋，導致告訴人之收益大幅減少，自已違背告訴人之委託而對告訴人造成財產上損害。　綜上所述，原判決已敘明採證認事之依據及理由，並指駁被告所持各項辯解何以不足採取之理由，所為論斷說明，與卷證資料均無不合，並未違背證據法則、經驗法則及論理法則，亦無任意推定犯罪事實、判決理由欠備或矛盾之違誤，不能任意指為違法或不當。被告猶執前詞否認犯行，仍就原判決已詳為說明、指駁之事項再事爭執，要無可採，此部分上訴為無理由，應予駁回。四、宣告緩刑之理由　　被告未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，有其前案紀錄表可考(本院卷第55至56頁)，其僅屬初犯及偶發犯，且被告已於本院審理中以350萬元與告訴人達成和解，並已給付2 03萬元，有和解筆錄及匯款單可考(本院卷第191至195頁)，告訴人亦同意給予被告緩刑宣告(本院卷第188頁)，足見被告有彌補告訴人所受損害之意，並已取得告訴人之諒解，社會復歸可能性非低。是認依被告之個人情狀，倘施以刑罰，較不利於其社會復歸，倘宣告緩刑，更有助於其回歸正常生活，參酌法院加強緩刑宣告實施要點第2點規定，認被告經此科刑教訓，已知所警惕，達成多元量刑之目的，其所受刑之宣告，以暫不執行為適當，併宣告緩刑5年，以啟自新。另為督促被告遵守和解條件，併依刑法第74條第2項第3款規定，命被告應履行如附表所示之損害賠償。倘被告違反上開應履行之負擔情節重大，足認原宣告之緩刑難收其預期效果，而有執行刑罰之必要，依刑法第75條之1第1項第4款規定，得撤銷其緩刑之宣告。五、撤銷改判之理由(沒收部分) 　　原審審理後，就被告之犯罪所得諭知沒收、追徵，固非無見。惟查，被告已於本院審理中與告訴人達成和解，其和解金額大於被告之犯罪所得，縱被告事後未能依和解條件切實履行，告訴人仍得以和解筆錄作為民事強制執行名義而聲請強制執行，足以達到沒收制度剝奪犯罪所得之立法目的，是倘就被告之犯罪所得仍予以宣告沒收或追徵，將有過苛之虞，爰依刑法第38條之2第2項規定不予宣告沒收、追徵。原審未及審酌上情，就被告之犯罪所得諭知沒收、追徵，尚有未恰。被告據此提起上訴，為有理由，自應由本院就原判決關於沒收部分，予以撤銷改判，就沒收部分毋庸諭知沒收、追徵。　　　　據上論斷，應依刑事訴訟法第373條、第368條、第369條第1項前段、第364條，判決如主文。本案經檢察官鄭存慈提起公訴，檢察官張啓聰到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　刑事第八庭　　審判長法　官　廖建瑜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林呈樵　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　文家倩以上正本證明與原本無異。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁伶慈中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表被告應給付陳膺洲新臺幣(下同)147萬元，自114年1月10日起，每月給付1萬5,000元，至全部清償完畢為止，如一期不按時履行，視為全部到期。上開款項應匯入陳膺洲彰化銀行000000000000 00號帳戶。附錄所犯法條：中華民國刑法第342條（背信罪）為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。前項之未遂犯罰之。附件臺灣新北地方法院刑事判決 112年度易字第978號公　訴　人　臺灣新北地方檢察署檢察官被　　　告　田德馨　女　民國00年00月0日生　　　　　　　　　　身分證統一編號：Z000000000號　　　　　　　　　　住○○市○○區○○路00號4樓選任辯護人　粘舜權律師上列被告因背信案件，經檢察官提起公訴（112年度調院偵字第4 97號），本院判決如下：　　主　文田德馨犯背信罪，處有期徒刑壹年貳月。未扣案之犯罪所得新臺幣貳佰壹拾肆萬捌仟零肆拾肆元沒收，於全部或一部不能沒收，或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　事　實一、田德馨原係陳膺洲所僱用之秘書兼會計，緣陳膺洲於民國10 1年間，向林慧如（委由林淑榕代為處理）以新臺幣（下同）430萬元價格，購買門牌地址桃園市○○區○○○路00號8樓之3 房屋（坐落桃園市○○區○○段0000地號土地，建號為同段805 號建物，下稱本案房屋），因信用不佳，無法貸款，遂與田德馨約定，由田德馨為本案房屋登記名義人，並辦理貸款。詎田德馨知悉其基於與陳膺洲之借名登記契約，為受陳膺洲委託處理事務之人，應基於借名登記契約之旨及誠實信用原則執行職務，並在110年10月間陳膺洲有意出售本案房屋當時，明知陳膺洲與其約定本案房屋應以總價698萬元以上價格出售與第三人，竟意圖為自己不法之利益及損害陳膺洲之利益，基於背信之犯意，委由不知情之信義房屋新北投店專案經理李宜家（所涉背信犯嫌，另經檢察官為不起訴處分）仲介出售本案房屋，並於110年10月28日某時許，在址設桃園市○○區○○路000號「信義地政士聯合事務所-桃園契約中心」，與不知情之買家黃進興簽訂不動產買賣約書，同意以總價625萬元價格出售本案房屋，並於110年11月29日移轉登記予黃進興，致生損害於陳膺洲財產上之利益。二、案經陳膺洲訴由新北市政府警察局板橋分局報告臺灣新北地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　由壹、證據能力　　按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159 條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條之5定有明文。查本判決所引用具傳聞性質之各項證據資料，經本院於審判期日依法踐行調查證據程序，檢察官、被告田德馨及辯護人就上開證據之證據能力均未爭執，於言詞辯論終結前亦未聲明異議，本院審酌上開證據作成時之情狀，並無違法或不當等情形，且與本案相關之待證事實具有關聯性，認為以之作為本案之證據亦屬適當，爰依前揭規定，認均應有證據能力。貳、實體部分一、訊據被告固不否認本案房屋係於事實欄所載時間以其名義購入，嗣以事實欄所載金額出售之事實，惟矢口否認有何背信犯行，辯稱：本案房屋是由我與告訴人陳膺洲合資購買，告訴人付的購屋款項，有一部分是他對我的欠款，另外，後續房屋的銀行貸款也是我付的。我們並不是借名登記關係，本案房屋登記在我名下，是因為告訴人無法辦貸款。後來因為告訴人欠王國徵錢，需要賣掉本案房屋清償，剛好因為房客搬出去，我無法用租金來繳納房貸，所以找李宜家來仲介出售本案房屋，我有跟告訴人討論大概以650萬元至670萬元出售，但看了房子後，發現嚴重漏水，重新裝潢要花上20萬元左右，所以才折衷用625萬元賣出，買賣價格會有期望價格和實際賣出價格的差距，必須評估客觀情況，所以最後無法按照告訴人的期望賣出，但我沒有印象告訴人有說過要用69 8萬元賣出云云。辯護人並為被告辯護稱：本案房屋係被告與告訴人共同出資購買之合資關係，並非借名登記，告訴人出資95萬元，被告共出資84萬3,652元，其中被告支付之金額包含購買時支付20萬元、補足房租支付貸款之差額、歷年房屋稅及地價稅、保險及購買家具等金額。而本案房屋參酌實際屋況，有漏水修繕，需要20餘萬元之費用，本案房屋以 625萬元出售為合理之價格，委託書所載出售總價僅是仲介李宜家與告訴人討論之開價金額，並非出售底價，並無高價低賣之情形，無損害告訴人利益，被告亦無違背任務之意圖及行為等語。經查：　㈠被告原係告訴人所僱用之秘書兼會計，本案房屋於101年9月1 4日移轉登記於被告名下，被告並以其名義辦理房屋貸款。嗣110年10月間，被告委由信義房屋新北投店專案經理李宜家仲介出售本案房屋，並於110年10月28日某時許，在址設桃園市○○區○○路000號「信義地政士聯合事務所-桃園契約中心」，與黃進興簽訂不動產買賣約書，同意以總價625萬元價格出售本案房屋，並於110年11月29日，在桃園市桃園地政事務所辦理過戶登記乙節，業據證人即告訴人陳膺洲於本院審理中（本院易字卷第81至102頁）、證人即101年間本案房屋買賣之仲介人員陳淑琴於本院審理中（本院易字卷第71 至80頁）、證人李宜家於警詢、偵訊及本院審理中（臺灣新北地方檢察署111年度偵字第57219號卷《下稱偵卷二》第17至 18、146頁、本院易字卷第187至202頁）、證人王國徵於警詢中（偵卷二第21、22頁）證述在卷，並有101年間之買賣資料（偵卷二第37至40、127至174頁）、安泰商業銀行股份有限公司函文及貸款資料（臺灣新北地方檢察署112年度調院偵字第497號卷《下稱偵卷三》第6至15頁）、110年間買賣之土地、建物公務用謄本（偵卷二第24至27頁）、地籍異動索引（偵卷二第33至36頁）、信義房屋買賣仲介專任委託書（不含被告簽名，偵卷二第41至43頁）、信義房屋買賣仲介專任委託書（含被告簽名，偵卷二第89至103頁）、印鑑證明（偵卷二第44頁）、信義房屋買賣委託書內容更改/更新契約附表（偵卷二第52頁）、履約保證結案單、賣房專戶資金交易及利息結算明細表（偵卷二第53至54頁）、不動產買賣契約書（偵卷二第55至77頁）、本案房屋買受人黃進興簽發之本票（偵卷二第78頁）、不動產說明書、產權調查表（偵卷二第79至80頁）、代辦履約保證委任契約書、產權調查表、所有權屬一覽表（偵卷二第76至84頁）、增值稅概算表（偵卷二第86至87頁）在卷可稽，並為被告所未予爭執，是此部分事證明確，首堪認定。　㈡本案房屋係由告訴人自行出資購入，而約定登記於被告名下，雙方存在借名登記關係乙節，業據證人即告訴人陳膺洲於本院審理中證稱：本案房屋並不是由我與被告合資購入的，當初我購入本案房屋時，是由我去看房子，付斡旋5萬元，到後面簽約、過戶，所有自備款還有仲介費、契稅都是我付的。當時我跟我太太因為公司破產結束營業，有信用問題，都沒辦法辦理貸款，所以就協議用被告的名字登記，但在用她的名字登記時，發現她有跟土地銀行借1筆錢，所以仲介陳淑琴要求我幫她還清這筆錢才能辦理貸款，所以我才先幫她還清土地銀行的勞工紓困貸款，再用她的名字登記。我們用被告的名義登記，對被告的好處是：在前2年銀行貸款寬限期，房租減掉應付利息有將近1、20萬元是給被告，另外還有幫她還勞工紓困貸款，加起來約25萬元。後來在賣本案房屋時，110年10月27日有再答應她，因為當時疫情剛結束收入不穩定，我請她幫忙墊付幾個月的貸款，還有之前她幫我墊付的款項我都願意付她10％作為報酬，她也同意等語（本院易字卷第81至83頁）。核與證人即101年間購入本案房屋時之房仲陳淑琴於本院審理中證稱：本案房屋是我帶告訴人過去看，看了之後他付了斡旋金5萬元，之後他斡旋寫430 萬元要買，但當時屋主價錢還比較高，還沒有斡旋成功，經我們開發去議價後約20幾天到1個月，然後屋主就說要以430 萬元賣給告訴人，後來他就付給房東，約來簽約，以430萬元成交，後來告訴人也付了仲介費8萬6,000元。告訴人在看房子時，後來有帶被告過來看，過來看時有說可以買，簽約後由告訴人去貸款，告訴人有去做聯徵，聯徵時好像因為被告有1筆欠土地銀行的錢，一定會貸不出來，就由告訴人把它還掉，之後順利貸款出來。他們當時有談到貸款的部分，由出租本案房屋的租金去付，房客也是我幫被告找的。當初說要過戶給告訴人時，我大概有問說你們要不要做個反設定，因為用借名買房子。反設定是為了防止借用人頭來買，人頭把房子賣掉你都不知道，若不做設定，印鑑證明都在當事人那邊，他賣掉都不知道，所以有建議他這樣，告訴人就說「都是朋友，不用這樣」。本案房屋後續房屋修繕都是告訴人出面處理，除了貸款的以外的錢也都是告訴人付的。就我所知，本案房屋會登記在被告名下，是因為告訴人經營公司信用破產，無法買賣等語（本院易字卷第72至75、79頁），大致相符。並有合作金庫銀行存款憑條（偵卷二第37頁）、台中商業銀行支票（偵卷二第38頁）、賣方成交確認書（偵卷二第39頁）、交款備忘錄（偵卷二第40頁）、彰化銀行匯款回條、土地銀行放款利息收據（偵卷二第171頁）、合作金庫存款憑條（偵卷二第172至173頁）在卷可稽，並未見本案房屋於101至102年間購入當時，被告有投入資金之情形，是被告辯稱本案房屋係其與告訴人合資購買云云，原已難置信。　㈢被告雖於本院審理中，以其係與告訴人合資購入本案房屋，其出資額係歷年先行墊支貸款之差額（包括本案房屋出租後收取之租金不足繳納貸款部分、未出租時被告全額繳納貸款部分）、歷年房屋稅、地價稅、火險、家具及先前因保險契約所生債權等計算，合計達84萬3,652元等詞置辯，並提出被告付款明細表（本院易字卷第45頁）、其與告訴人之LINE 對話紀錄截圖（本院易字卷第49頁）為證。然關於保險乙事，被告並未提出任何關於購屋當時，以該債權抵用出資額之約定以佐其實，且核與其於警詢及偵訊中均稱係30萬元一情，有所差異，此外，證人即告訴人於本院審理中亦證稱：保險費這件事是被告要求我說20年前的保險費能不能在賣房子後算20萬給她再加10%，然後我請她再幫我墊付4個月的房貸，她同意後才達成協議。這20萬元款項，是被告當初投入公司約16萬3,000元之保險費，後來在110年要賣本案房屋時，我答應以20萬元計算返還，另外再加計10%，來墊付租金不足支付房貸的差額，並做為報酬等語（本院易字卷第88、91 至93頁），並提出其與告訴人之LINE對話紀錄為證（本院易字卷第49頁），是此部分款項，原難認係被告出資購入本案房屋之款項。再關於所辯以歷年租金、稅費出資乙節，不僅亦未見諸任何書面暨雙方所提出之對話紀錄，且倘若屬實，無異使雙方之出資比例，始終處於浮動狀態，亦殊屬難信。況綜觀告訴人所提出其與被告之LINE對話紀錄（本院易字卷第49頁、偵卷二第178頁）、被告提出其與告訴人之LINE對話紀錄（本院易字卷第123至127頁），不僅可見被告於110 年3月間，曾發送訊息稱「我只是不想一直背一個不屬於我的房子，所以還是過戶還你吧」，明確表示本案房屋非其所有。且被告於後續與告訴人結算相關支出款項時，亦曾表示「你有還我3個月的/還有10個月管理費我付的」，復在告訴人多次傳送內容為「要還妳」、「若還妳錢」等訊息時，未見被告於通訊中有何異議，可知於本案房屋出售當時，雙方係認知應結算告訴人歷年支出款項，並在結算金額為84萬3, 652元後，由被告返還之乙節，甚為明確，顯非以該金額為出資額比例，再用以分配售屋款項，是據此可知，本案房屋於購入時，雙方係約定借名登記予被告名下一情，當無疑義，其情應可認定。從而，被告及辯護人前開所辯，自屬無據，並不足採。　㈣再關於被告是否曾與告訴人約定本案房屋應以總價698萬元以上價格出售乙節，經核關於告訴人要求以總價698萬元以上價格出售之意思，曾記載於卷附信義房屋買賣仲介專任委託書。而關於該專任委託書，本案卷內留存有不含被告簽名（偵卷二第41至43頁）及含被告簽名（偵卷二第89至103頁）等2個版本，比對2份專任委託書，後者係在2處受託人簽名欄位（已有告訴人簽名）旁，另行補具被告之簽名及蓋印，此外除房屋漏水位置等若干加註外，其餘字體悉數一致，足見含被告簽名版本之專任委託書係簽具於後。證人李宜家於偵訊及本院審理中亦證稱：當初是王國徵教授要我去他那邊簽賣房子的委託書，到場後看到告訴人，才發現他不是屋主，所以告訴人就說他先簽委託書，被告會委託他，他要我再去找被告簽，但後來被告說她沒有要授權告訴人處理，所以後來我就請被告在委託書旁邊簽名，我沒有將告訴人的簽名劃掉是因為怕太亂等語（偵卷二第146頁、第146頁反面、本院易字卷第193、194頁）明確，更可見被告於專任委託書簽名、蓋印當時，已經知悉告訴人欲以總價698萬元以上價格出售無訛。此外，卷附告訴人所提出其與被告之LINE對話紀錄（偵卷二第194、195頁），亦顯示於110年12月3日，告訴人以LINE詢問被告本案房屋出售結果時，被告係回訊稱「開 655賣625因為房子爛的太嚴重了，我知道跟你預期有落差，換個想法拿到現金可以再換房，教授的債務也還清了，也不用再為房貸緊張」，並於告訴人表示「我已經告知妳跟信義要賣底價，妳們從未跟我聯絡，並且賤賣如此價錢」、「結果妳做事竟瞞我」後，被告僅回稱「我有算了，沒有虧啦」及關於售屋款之轉帳事宜，並未對告訴人指控其隱瞞及違反告訴人意願以低價售出本案房屋等情置辯，更足見被告應知悉告訴人欲以總價698萬元以上價格出售本案房屋，是其辯稱並無印象告訴人有說過要用698萬元賣出云云，即屬卸責之詞，並不足採。此外，被告與告訴人間存在借名登記關係，業如前述，被告亦應至為瞭解其係因告訴人無法對外簽具委託書、契約書等關於買賣交易之文件，告訴人方委託其出面處理，更應認被告確曾基於借名登記之旨，與告訴人約定對外以總價698萬元以上價格出售本案房屋，至為灼然。　㈤按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，仍應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第76號、 98年度台上字第第990號民事判決意旨參照）。次按刑法第3 42條背信罪之所謂「違背其任務」，係指違背他人委任其處理事務應盡之義務（民法第535條），內含誠實信用之原則，積極之作為與消極之不作為，均包括在內，故是否違背其任務，應依法律之規定或契約之內容，依客觀事實，本於誠實信用原則，就個案之具體情形認定之（最高法院91年度台上字第2656號判決參照）。又背信罪係因為他人處理事務，意圖為自己或第三人之不法利益，或損害於本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益而成立。本罪為目的犯，其中對於損害本人財產之利益，僅需對於未來予本人財產損害之事實，有容認其發生之認識即可。而所謂「其他利益」，固亦指財產利益而言。但財產權益，則涵義甚廣，有係財產上現存權利，亦有係權利以外之利益，其可能受害情形更不一致，如使現存財產減少（積極損害），妨害財產之增加，以及未來可期待利益之喪失等（消極損害），皆不失為財產或利益之損害；又所生損害之數額，並不須能明確計算，祇須事實上生有損害為已足，不以損害有確定之數額為要件（最高法院80年度台上字第2205號判決、87年度台上字第3704號判決意旨參照）。查本案被告係受告訴人之委託，以總價698萬元以上價格，出售本案房屋，被告受告訴人委託處理上開事務，應本於雙方約定及誠實信用原則，以上開價格出售本案房屋，詎其竟事先未經徵詢，擅自以625萬元之價格出售予他人，自屬違背任務之行為。又告訴人表明最低售價，其目的無非在未達最低售價時，保留自行使用、收益、處分本案房屋之權利，被告擅自出售本案房屋，使告訴人喪失上開權利及得以尋求較高價格出售本案房屋之機會，自已損害告訴人之利益甚明。是辯護人辯稱本案無高價低賣，無損害告訴人之利益云云，自屬無據，並無解於被告之犯行。　㈥綜上所述，本案事證明確，被告犯行堪予認定。　二、論罪科刑：　　核被告所為，係犯刑法第342條第1項之背信罪。爰審酌被告明知其與告訴人間就本案房屋有借名登記之約定，竟違反告訴人之意願，擅自以低價出售本案房地，其行為實有非是。犯後始終否認犯行，亦未與告訴人和解並結清售屋款項，態度難認良好，並衡酌本案被告犯罪所得，暨其中部分係用以清償被告基於借名登記關係所生之貸款債務、告訴人對他人所生之債務等情（詳下述），其餘仍在其金融帳戶內之款項，基於其答辯，亦不否認部分應由告訴人取得等情，另考量被告之犯罪手段、並無前科紀錄之素行，及被告自稱大學畢業、家境小康等智識程度及生活狀況等時一切情狀（見警詢筆錄受詢問人欄），量處如主文所示之刑，以資妥適。三、沒收部分：　㈠按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之。但有特別規定者，依其規定。前2項之沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額，刑法第38條之1第1項、第3項定有明文。經查，本案房屋出售所獲價款625萬元，係被告之犯罪所得，惟扣除代償被告因本案房屋借名登記所生之剩餘貸款、相關稅費外，餘款有394萬8,044元，並於清償告訴人對王國徵之欠款180萬元後，結存於被告之郵局帳戶內之款項為214萬8,044元乙節，有安信建築經理股份有限公司賣房專戶資金交易及利息結算明細表（本院易字卷第51頁）在卷可參，並為被告所是認，倘對上開其郵局帳戶外之款項宣告沒收，容有過苛之虞，爰僅就未扣案之犯罪所得214萬8,044 元，依刑法第38條之1第1項前段、第3項之規定，宣告沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　㈡至本案房屋因已移轉登記為第三人黃進興所有，惟無事證認黃進興係有刑法第38條之1第2項各款所規定，明知他人違法行為而取得、因他人違法行為而無償或以顯不相當之對價取得，或係被告為其實行違法行為因而取得之情形，尚無從逕就本案房屋宣告沒收，併此指明。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，刑法第342條第1 項、第38條之1第1項前段、第3項，刑法施行法第1條之1第1項，判決如主文。本案經檢察官鄭存慈偵查起訴，檢察官王文咨到庭執行職務。中　　華　　民　　國　 113　　年　　 6　　月　　20　　日　　　　　　　　　刑事第十四庭　審判長法　官　王榆富　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　梁家贏　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭琬薇

2024-12-17

TPHM-113-上易-1755-20241217-1

監宣

臺灣桃園地方法院

許可監護人行為

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度監宣字第675號聲請人甲○○ 相對人乙○○ 上列當事人間許可監護人行為事件，本院裁定如下：　　主　　　文准聲請人代理相對人即受監護宣告之人乙○○（男、民國00年0月0 日生、身分證統一編號：Z000000000號）處分如附表所示之不動產。聲請程序費用由相對人負擔。　　理　　　由一、聲請意旨略以：相對人與他人共有之如附表所示不動產（下稱系爭不動產），因均屬持分土地，管理及變價均不易，現全體共有人希望委託出賣系爭不動產，若相對人不與其他共有人併同出售，餘下的土地將來恐更難處分運用，且對於相對人無任何實質幫助。又相對人之照顧醫療看護費用每月約需花費約五至六萬元，系爭不動產出售後之價金係供相對人長期照護之用，故處分系爭不動產自屬有利於相對人，綜上，為相對人之利益，爰聲請准予代理處分系爭不動產等語。二、按監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得　　使用、代為或同意處分。監護人為下列行為，非經法院許可　　，不生效力：㈠代理受監護人購置或處分不動產，民法第11 　　01條第1 項、第2 項第1 款定有明文。另依民法第1113條規　　定，前揭規定於成年人之監護準用之。三、經查，本件聲請人之主張，業據其提出業據聲請人提出戶籍謄本、本院98年度禁字第255號宣告禁治產事件民事裁定、信義房屋土地買賣仲介一般委託書、土地登記第一類謄本；且經本院依職權調取本院98年度禁字第255號宣告禁止產事件、106年度監宣字第33號報告或陳報事件卷宗、109年度監宣字第10號許可監護人行為事件民事裁定核閱無訛，綜合上開事證，聲請人之主張堪信為真實。本院審酌系爭不動產乃相對人與他人共有，現實上確實管理使用或收益較為不易；聲請人主張現共有人均同意委託出售系爭不動產，亦有信義房屋土地買賣仲介一般委託書在卷可按，堪認共有人均有意出售系爭不動產，如相對人與其他共有人同時出售，衡情，確實對相對人較為有利，否則若僅相對人獨留其應有部分土地，將來恐更難處分利用；又系爭不動產將來出售所得價金可用於相對人日後之長期醫療照護上，衡情，應符合受相對人之利益。從而，本件聲請，於法尚無不合，應予准許。四、監護人應以善良管理人之注意，執行監護職務；又監護人於執行監護職務時，因故意或過失，致生損害於受監護人者，應負賠償之責；法院於必要時，得命監護人提出監護事務之報告、財產清冊或結算書，檢查監護事務或受監護人之財產狀況，民法第1113條準用同法第1100條、第1109條第1項、第1103條第2項規定均有明示，併予敘明。五、依家事事件法第164條第2項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113　　年　　12 　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　家事第一庭法　官　劉家祥以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　温菀淳　　　　　　　　　　　　　附表：編號財產種類坐落權利範圍 1 土地 ○○區○○○段○○○小段00地號 3分之1 2 土地 ○○區○○○段○○○小段00-0地號 3分之1 3 土地 ○○區○○○段○○○小段00地號 3分之1

2024-12-17

TYDV-113-監宣-675-20241217-1

交

臺北高等行政法院地方庭

交通裁決

臺北高等行政法院判決地方行政訴訟庭第三庭 113年度交字第1712號原告胡又双被告桃園市政府交通事件裁決處代表人張丞邦訴訟代理人周岳律師上列當事人間交通裁決事件，原告不服被告民國113年5月17日桃交裁罰字第58-DG0000000號裁決，提起行政訴訟，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣300元由原告負擔。事實及理由一、程序事項：　本件事證已臻明確，本院認無言詞辯論的必要。因此，依行政訴訟法第237條之7規定，不經言詞辯論而為判決。二、事實概要及其證據：　　原告所有車牌號碼000-000號普通重型機車（下稱系爭車輛，本院卷第69頁，以下同卷)，於民國112年11月30日13時17 分許，於桃園市○○區○○路000號前騎樓（系爭違規地點），因有「停車方式不依規定」之違規行為，經桃園市政府警察局中壢分局(下稱舉發機關)興國派出所員警採證，而於112 年12月7日製單逕行舉發(第60頁)，並於同日移送被告處理( 第73頁)。嗣經被告依道路交通管理處罰條例(下稱道交條例 )第56條第1項第9款及違反道路交通管理事件統一裁罰基準表等規定，以113年5月17日桃交裁罰字第58-DG0000000號違反道路交通管理事件裁決書（下稱原處分，第65頁），裁處罰鍰新臺幣（下同）600元。原告不服，提起行政訴訟。三、原告起訴主張及聲明：㈠主張要旨：違規地點是信義房屋仲介代租三角窗店面案件，已超過3年未成交，原告電詢信義房屋有無向警方檢舉？信義房屋回復不曾要警方開單，給人停車方便直到成功租出為止。故執法越界情形准予撤銷原處分。因違規地點旁有紅磚道可供行人通行，不適用道路交通安全規則第112條第1項第 13款、第15款規定，違規地點為私人產業(仲介商品)，並非第13款所定停車場或路邊，亦非第15款所定道路主管機關或警察機關可以管轄，訴請撤銷原處分等語。㈡聲明：原處分撤銷。四、被告答辯及聲明：㈠答辯要旨： ⒈本件經舉發機關查復，舉發員警於l12年l1月30日12時至14時擔服勤務，接獲勤務指揮中心派案稱於系爭違規地點騎樓違停，故依道交條例第7條之2第2項第4款逕行舉發。依據桃園市政府109年12月11日府交停字第Z000000000號公告：「本市開放騎樓停放機車，…停車方向應垂直於道路，車身前緣( 或後緣)應與建築線切齊。」，經舉發員警檢視舉發照片，原告停放系爭車輛方向未垂直於道路，明顯與前揭市府公告之停車方向不符。　⒉本件原告所稱系爭違規地點既非停車場更非路邊，此乃私人產業，非道路主管機關和警察機關可以管轄等語，依交通部 94年6月21日交路字第0940006793號函釋:「查道交條例第3 條第1款規定，道路：指公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或其他供公眾通行之地方；另據道路交通標誌標線號誌設置規則第168條規定意旨，係於劃設有禁止停車線之左、右側道路範圍內均不得停車。至倘停車地點屬既成公眾通行之道路，不論產權是否屬於私人，仍應適用上揭規定。」，是以系爭違規地點確實為騎樓，有採證照片足認該處為供行人通行之騎樓，原告未依規定停放車輛，舉發機關依法舉發，被告依法作成原處分，應無違誤等語。㈡聲明：原告之訴駁回。五、本院之判斷：㈠按桃園市政府109年12月11日府交停字第1090299722號公告：「主旨：公告本市機車停放騎樓規定。依據：道路交通管理處罰條例第90條之3及道路交通安全規則第112條第1項第15 款規定辦理。公告事項：一、本市開放騎樓停放機車，以一列為限，並須保持一點三公尺以上人行空間；停車方向應垂直於道路，車身前緣(或後緣)應與建築線切齊。……」依上，可知桃園市政府於開放停放機車之騎樓空間，業已公告停車之車種(即機車)、停車方式、位置等規定如上，是機車停放騎樓自應遵循前開公告規定方式為之。　㈡另經本院職權查詢桃園市政府交通局停車資訊網，「騎樓機車禁停路段查詢」結果，路段起點環北路至路段終點慈惠三街，自110年2月1日起實施中壢區新生路雙號側騎樓機車禁停，有前開停車資訊網查詢結果可憑，而查原告停放系爭車輛之位置係位於桃園市○○區○○路000號前之騎樓空間，因非屬新生路雙號側之騎樓，故該處騎樓空間應屬機車得停車處所，則機車停放騎樓自應依上開桃園市政府公告為之，始無違道路交通安全規則第112條第1項第15款規定之行政法上義務。　　㈢惟觀本件採證照片2紙(第63-64頁)，系爭車輛停放處所之建築物外觀明確可見該建物一樓地面層設有騎樓空間，於系爭車輛停放位置左側，已有一排機車停車方向垂直於道路而停放於騎樓，然系爭車輛之停車方向卻係以平行於道路且貼近平行建物一樓垂直面之方式停車，且車身前緣或後緣均未與建築線切齊，明顯有違桃園市政府前開機車停放騎樓規定之公告事項，可認原告停放系爭車輛有「停車方式不依規定」之違規事實甚明。至原告主張房屋仲介未向警方檢舉，該地為私人產業、仲介商品等節，均與機車停放騎樓應依市區道路主管機關之特別規定為之乙節無涉，不影響本件原告前開違規行為之認定，是被告認原告有「停車方式不依規定」之違規事實而作成原處分，認事用法均無違誤。　　㈣被告適用道交條例第56條第1項第9款規定，並衡酌原告於本件應到案日期前提出申訴，依違反道路交通管理事件統一裁罰基準表作成原處分，並無違誤。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。　㈤本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要。六、本件第一審裁判費為300元，應由原告負擔。七、結論：原告之訴無理由。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊蕙芬一、上為正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於送達後20日內，以原判決違背法令為理由，向本院地方行政訴訟庭提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容，以及依訴訟資料合於該違背法令之具體事實），其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日書記官鄭涵勻附錄應適用法令： ⒈道交條例第56條第1項第9款規定：「汽車駕駛人停車時，有下列情形之一者，處600元以上1,200元以下罰鍰：九、停車時間、位置、方式、車種不依規定。」 ⒉道路交通安全規則第112條第1項第15款規定：「汽車停車時，應依下列規定：十五、停車時間、位置、方式及車種，如公路主管機關、市區道路主管機關或警察機關有特別規定時，應依其規定。」

2024-12-16

TPTA-113-交-1712-20241216-1

訴

臺灣新北地方法院

減少買賣價金等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第2695號原告蔡連春訴訟代理人黃怡騰律師被告李家菊訴訟代理人王寶蒞律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國113年11月6 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾伍萬元，及自民國一一一年十月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之五十四，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣柒拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項亦有明文。經查，本件原告起訴時原聲明第1項為：被告應給付原告新臺幣（下同）450萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第11頁）。並以兩造簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第17條第 2項、第3項約定、民法第354條、第359條、第360條作為請求權基礎（見本院卷一第23頁至25頁）。嗣於訴狀送達後，撤回系爭契約第17條第2項、第3項約定、民法第360條等請求權基礎，追加民法第179條規定作為請求權基礎（見本院卷一第271頁至277頁、第375頁），迭經變更聲明，最後之聲明為請求被告應給付原告415萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並追加民法第227條第1項為請求權基礎（見本院卷二第115頁、第162頁），與前開規定並無不合，應予准許。原告撤回請求權基礎部分，被告未於10日內提出異議，追加請求權基礎部分，被告雖不同意原告之追加（見本院卷一第369頁、本院卷二第1 31頁至133頁、第150頁），惟此係基於同一之基礎事實，核無不合，應予准許。　貳、實體事項：一、原告主張：原告前經訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）居間仲介，於民國110年10月4日與被告簽訂系爭契約，約定以1,900萬元向被告購買坐落新北市○○區○○街00號3 樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地（與系爭房屋合稱系爭房地），買賣契約書房屋現況說明書中未標示氯離子含量過高之說明，兩造遂於110年11月12日辦理移轉登記及相關手續，惟原告於111年4月10日入厝當日突接獲信義房屋及被告之配偶倪崗通知，與系爭房屋同一樓層即門牌號碼新北市○○ 區○○街00號3樓之買受人發現所購買房屋氯離子超標，原告隨即於111年4月21日委請立鋼國際工程股份有限公司（下稱立鋼公司）到場檢測，經檢測結果確顯示系爭房屋有氯離子超標之情形，原告始知系爭房屋存有氯離子超標之瑕疵（下稱系爭瑕疵），爰依民法第359條、第179條、第227條第1項，請求被告減少價金380萬元並賠償損害35萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告415萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋係在77年1月6日建築完成，斯時並無氯離子含量之標準，立鋼公司檢測報告上加註平均值異常字樣，具批判性而有失公平。且依系爭契約第17條第2項、第3項約定可知本件原告未請求進行檢測，如何令被告負擔瑕疵擔保之責。又本件亦無故意不告知瑕疵、或保證品質之情，且原告亦未依民法第356條通知被告瑕疵，視為承認所受領之物，是原告請求均屬無據，又縱使認系爭瑕疵存在，亦僅存在於系爭房屋，而不存在系爭土地，原告以總價為分母計算減價金額尚非妥適，所主張之減價比例亦有疑慮等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　三、兩造不爭執事項（見本院卷二第162頁至164頁）：　㈠兩造於110年10月4日簽立系爭契約，約定以1,900萬元為對價，由原告向被告購買系爭房地（見本院卷一第39頁至143頁）。　㈡兩造於110年11月12日完成將系爭房地移轉所有權登記至蔡侑霖名下及交付系爭房屋之手續（見本院卷一第251頁至259頁）。　㈢立鋼公司-中和實驗室111年4月26日硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗檢測結果認為系爭房地平均值1.2436 ，結果異常。系爭房地復經本院囑託新北市建築師公會鑑定，鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所載廚房旁臥房進門前方橫向樑氯離子含量為1.5355kg/m³，進主臥左側柱為1.0779 kg/m³，浴廁旁臥房進門右側上方縱向樑為1.1174 kg/m³，平均值為1.2436kg/m³，大於83年至104年CNS三次公布標準。依照系爭鑑定報告認為系爭房地因前開氯離子數值，污名價值減損金額為190萬元、修繕補強費用為35萬元，合計價值減損金額共為225萬元。　㈣新北市○○區○○街00號3樓係由被告之夫倪崗出售予訴外人陳佳婷，2人於111年11月1日因氯離子檢測平均值達0.9517kg/m³ ，超過2人所簽立之契約標準，爰訂立和解協議書（見本院卷一第399頁至401頁）。四、得心證之理由：　㈠系爭房屋之氯離子數值超標已構成物之瑕疵，被告自應負瑕疵擔保之責：　1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第354條第1項前段、第359條、第365條第1 項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。　　2.經查，系爭契約第17條其他約定事項第2項第2款約定：氯離子含量檢測約定：買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（由廠商依其專業於主建物之樑、柱、承重牆等共取三處樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測，進行檢測時應由信義房屋通知買賣雙方到場，且為避免檢測樣本因天候環境或滲漏水等外部污染導致爭議，雙方同意檢測時應排除混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域。其檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在 87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m³以上；在8 7年6月25日到104年1月13日含當日者，約定為0.3kg/m³以上；在104年1月14日以後者，約定為0.15kg/m³以上）時，由買賣雙方進行協商，如協商不成，任一方皆可逕行解除契約（惟應於他方提起民事起訴或聲請仲裁程序前為之），賣方應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，均各自負擔，惟如賣方有故意不告知之情事，應負擔全部之費用。如建築完成日期無從查知時，概以建物謄本第一次登記日期為準；同條第3項約定：無論買方有無辦理本條第2 項各項檢測（包括氯離子含量檢測約定），賣方均應依法負瑕疵擔保責任（見本院卷一第52頁至55頁），是細譯系爭契約之約定可知兩造對於氯離子超出上開標準乙節均認定屬瑕疵，且縱原告於買受系爭房地時未進行氯離子檢測，亦不排除被告之瑕疵擔保責任。而本件依照立鋼公司-中和實驗室1 11年4月26日硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗檢測結果認為系爭房屋氯離子含量平均值為1.2436，結果異常，兩造同意以此作為系爭房屋氯離子含量之數值（見本院卷一第453頁、第457頁），經本院囑託新北市建築師公會鑑定，鑑定報告所載廚房旁臥房進門前方橫向樑氯離子含量為1.5355kg/m³，進主臥左側柱為1.0779 kg/m³，浴廁旁臥房進門右側上方縱向樑為1.1174kg/m³，平均值為1.2436kg/ m³，大於83年至104年CNS三次公布標準，此有立鋼公司試驗報告、新北市建築師公會新北市建師鑑字第610號鑑定報告書在卷可參（見本院卷一第171頁），且系爭房屋係在77年建築完成，此有原告提出之臺北縣政府工務局使用執照存根、建物登記第一類謄本在卷可查（見本院卷一第129頁、第2 55頁），自已超過系爭契約約定之0.6kg/m³以上，　　是系爭房屋具氯離子瑕疵乙節，應堪採信。　3.原告主張其於111年4月10日信義房屋仲介通知原告，隔壁房屋有海砂屋之情形，原告得知有此情形後，請仲介通知買賣雙方於111年4月21日到場，當日被告配偶及兒子有到場，11 1年4月26日取得立鋼公司-中和實驗室氯離子超標檢驗報告，並透過仲介通知被告該情形等語；被告則抗辯：原告確有透過房屋仲介通知被告之配偶倪崗，然並未通知被告本人，故原告未依民法第356條即時通知等語（見本院卷一第379頁、第395頁、本院卷二第124頁），惟查，證人即接受原告委任擔任系爭房地仲介之胡家偉到庭證稱：我有告訴原告隔壁房屋氯離子超標事實。並建議原告辦理氯離子含量檢測。檢測公司時前來房屋現場辦理氯離子含量檢測及採樣時，我及我同事蘇榮利及原告一家人、原來的屋主即被告及她先生，（經回頭確認在場旁聽之人）、被告的兒子也在場。檢測後發現氯離子有超標。有通知原告及賣方經紀人蘇榮利，沒有通知被告。我一開始跟原告蔡連春做協商，原告的想法是價金要減少多少，沒有跟被告協商，我是跟蘇榮利告知，由蘇榮利跟被告做協商，一開始雙方針對房屋價金做減價處理，後來沒有共識，我就交給公司的客戶法務去跟雙方做協商等語（見本院卷一第420頁至422頁）。證人蘇榮利到庭證稱：經由檢測報告才知道系爭房屋氯離子超標之情形。由胡家偉傳給我的。我有把檢測報告用LINE傳給被告的配偶倪崗先生。委託書是被告簽的，但因為該戶與新北市○○區○○街00號3 樓兩戶一起談委售，所以條件的部分都是跟倪崗談。立鋼公司辦理檢測時，在場人員有我及胡家偉、原告、倪崗到場。我沒有直接與被告聯絡上，我都是透過倪崗聯繫。4月26日檢測報告出來後，胡家偉把東西傳給我後，我就傳給倪崗。這兩件都是我與倪崗認識，透過倪崗來委託我，一戶委託人是倪崗，另一戶委託人是被告，委託書是被告與倪崗分別簽的，但是兩戶的帶看與出價回報或事情都是與倪崗聯繫，後續有狀況也都是跟倪崗聯繫等語（見本院卷一第424頁至428 頁），是依上開證人所述，可知系爭房地之買賣事宜均係被告配偶倪崗代被告處理、負責與仲介聯繫相關事宜，是原告既已於上開時間透過仲介通知倪崗，自已屬即時通知，被告上開抗辯，委無足採。從而，系爭房屋之氯離子數值超標既已構成物之瑕疵，且經原告即時通知被告系爭瑕疵情事，被告自應負瑕疵擔保之責。　㈡原告得依民法第359條、第179條減少價金並請求返還已給付之價金225萬元，逾此部分，則屬無據：　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。本件被告既應負物之瑕疵擔保責任，已如前述，原告即得依民法第359條規定請求減少價金，被告就其已受領應減少之價金部分，即屬雖原本有法律上之原因而其後已不存在之情形，構成不當得利，則原告依民法第179條規定，請求被告返還應減少之價金，洵為正當。經查，本件經本院囑託新北市建築師公會鑑定系爭房地於 110年11月12日移轉所有權登記時，經兩造合意以立鋼公司檢測之氯離子含量鑑定本件氯離子超標所生之價值減損金額，鑑定結果為：依不動產估價及價值減損實務，房屋之市場交易價格之價值減損係指瑕疵價值減損：一般不動產受到污名瑕疵所造成的價值減損總額，包含「修繕補強費用」及「污名瑕疵價值減損金額」。承上可知：不動產受到瑕疵所造成的價值減損總額等於修繕補強費用加上污名瑕疵價值減損金額。因此，本鑑定案之不動產受到瑕疵所造成的價值減損總額，必須估算修繕補強費用與污名瑕疵價值減損金額。鑑定標的物權狀面積：主建物為103.51㎡，附屬建物為陽台8.8 花台0.7= 9.5㎡詳附件（六）-2。估算瑕疵價值減損金額時，必須瞭解兩造於110年11月12日移轉登記時合意買賣之金額，經系爭契約書可知金額為1,900萬元。依一般高氯離子混凝土建築物實務，平頂發生混凝土塊脫落、鋼筋裸露情形時之面積約為天花板面積之三分之一左右。本標的物之氯離子平均值為1.2436kg/m³，研判平頂連其周邊需修繕補強之面積為56平方公尺，乃研判補強修繕費用為35萬元。系爭房屋經由現場會勘時之觀察與體驗後，對室內外現況、外觀造型、空間使用機能、採光通風與日照、建築設施設備等等，體驗出一些心得，再參酌一般房地產買賣市場行情實務，可知僅就建築物（包括土地）影響市場行情之因子有：外觀造型與美感、空間使用機能、採光通風與日照、結構安全、消防安全、電氣安全、逃生避難安全、室內健康品質、設施設備品質、房屋恆久性品質、環景永續品質等等。本鑑定案僅就「氯離子含量過高」探討影響該「房地」之污名價值減損之比例為多少，茲將影響房地市場行情之因子分配權重與污名價值減損影響權重進行分析，可知本件氣離子含量過高時，該「房地」之污名價值減損之比例研判為百分之十。又再參考三個相似系爭房屋之高氯離子建築物買賣案例，經法院判決有關交易價格減損金額之百分比，並衡量系爭房屋之混凝土氯離子含量平均值為1.2436kg/m³後，綜合研判系爭房屋因混凝土之氯離子含量過高致污名減損之百分比為百分之十為合理。復以系爭房地買賣價金1,900萬元計算，應認系爭房地污名價值減損之金額為190萬元等語（見系爭鑑定報告第4頁、第7頁至9頁）。　2.本院審酌系爭房屋之氯離子含量確已逾系爭契約之約定標準，並超過上開國家標準之規範值，為俗稱之「海砂屋」，亦與系爭房屋之標的物現況說明書中被告所勾選現況不符（見本院卷一第111頁）。又混凝土最大水溶性氯離子含量超標將侵蝕鋼筋結構，致使鋼筋氧化鏽蝕膨脹、水泥塊剝落等情，對於建物局部結構構件已造成安全性影響，亦為通常交易觀念所難以接受，縱無立即之危險，隨時間經過易增加房屋結構之危險性，猶將削弱系爭房地整體於不動產交易市場競爭力，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均有減損。是以，系爭房屋氯離子含量超標、混凝土剝落、鋼筋外露及鏽蝕之情形，自會減少一般房屋所應具有之通常效用、價值及契約預定效用，自將影響系爭房地之交易價值，被告雖援引同棟建物房屋於發現氯離子後之交易價格仍高於系爭房地交易價格乙節，辯稱系爭房地並無交易價值減損，而認系爭鑑定報告不可採等語（見本院卷二第79頁至91頁、第12 4頁），惟影響各別房屋成交價格之因素眾多，自無法以發現氯離子瑕疵後該建物其他戶房屋之成交價格推認系爭房地即無交易價值減損之情形。參諸前揭鑑定結果乃經中立公正之鑑定人實地勘查，並拍攝現場照片，本諸其專業知識及一般房地產買賣實務而作成，自堪採為本件認定原告得請求減少價金數額之依據。是由上開鑑定結果，足認系爭房屋因氯離子過高之瑕疵，包括瑕疵修復費用及該等瑕疵縱經修復後對系爭房地整體價值所造成之影響，致系爭房地交易價值減損共計225萬元（污名價值減損金額為190萬元+修繕補強費用為35萬元=225萬元）。準此，原告依民法第179條規定，得請求被告返還已受領而應減少之價金為225萬元，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。　3.至被告抗辯縱認系爭房屋有價值減損，土地部分應無價值減損等語（見本院卷一第379頁），惟考量不動產價格係由土地及建物聯合貢獻所得，然一旦發生瑕疵（本案為氯離子含量過高），價格減損自不應限縮於建物，且參以區分所有建物亦不得分開移轉，交易實務上，買家係同時購買土地及建物，自應以房地一體之總價格做為價格減損之計算基礎，是本院認系爭鑑定報告以系爭房地合併評估價格減損應無違誤，被告上開所辯，自不足採。　㈢另原告主張依民法第227條第1項請求被告賠償修繕補強費用3 5萬元，此部分既經本院認定計入得減少價金之範圍，原告自不得再依民法第227條第1項重複請求，是此部分請求自屬無據。　㈣又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。從而，原告就本件訴訟，請求被告加計給付自民事起訴狀繕本送達之翌日起即自111年10月14 日起（見本院卷一第233頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，與前揭規定，核無不合，應予准許。　五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條，請求被告給付22 5萬元，及自111年10月14日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　許瑞東　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃信滿　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝依庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱雅珍

2024-12-11

PCDV-111-訴-2695-20241211-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

履行契約

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第173號上訴人陳亮瑋訴訟代理人王芊智律師被上訴人以勒房屋仲介有限公司法定代理人邱瀞葵上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國113年4月 24日臺灣高雄地方法院113年度訴字第17號第一審判決提起上訴，本院於113年11月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決不利上訴人部分廢棄。前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一（確定部分除外）、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：兩造於民國111年12月6日簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）及委託銷售契約內容變更同意書（下稱契約內容變更同意書），約定上訴人委託伊銷售坐落高雄市○○區○○段○○段000○0地號土地及其上同段OOOO建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00號，上開土地及建物下合稱系爭房地），對外開價為新臺幣（下同）1758萬元、對內底價為1680萬元，期間自111年12月6日起至112年6 月30日止。嗣兩造於112年4月11日簽訂另紙契約內容變更同意書，約定變更對外開價為1635萬元、對內底價為1550萬元。伊已於112年4月14日覓得訴外人陳志軒有意以超出底價之 1560萬元購買系爭房地，並與陳志軒以上開價格為條件簽訂買賣議價委託書，同日告知上訴人已有買家出價超過底價，詎上訴人迄今仍不願依系爭契約第6條第8款約定簽認要約書或議價委託書，且於委託期間內之112年6月間已將系爭房地出售第三人，有系爭契約第11條第1項第1款、第3款約定情事，依該約定應給付伊以委託銷售總價6%計算之違約金即98 萬1000元，為此依系爭契約約定提起本訴，並於原審聲明：㈠上訴人應給付被上訴人98萬1000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，聲請宣告假執行。二、上訴人則以：系爭契約為居間性質，且有消費者保護法(下稱消保法）之適用，系爭契約第6條第8項、第11條第1項第3 款約定為定型化契約條款，依該等約定於委託期間内，被上訴人覓得符合底價之買方時，伊即應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約，若違反即須給付以委託銷售總價6%計算之違約金，顯然壓縮伊是否與被上訴人報告對象締約之自由，剝奪伊選擇交易對象之自由，變相排除民法第568條第1項規定之適用，與居間契約之立法意旨顯相矛盾，且難達成透過仲介取得有利交易條件之居間契約目的，並使被上訴人得以違約金名目取得高於系爭契約第5條約定之服務報酬，片面增加委託人一方之義務及負擔，有利於被上訴人之單方利益，認有顯失公平情形，依消保法第12條第1項、第2項第2 款、第3款、民法第247條之1規定，應屬無效。又買賣議價委託書尚未完整記載，且伊未簽認亦非有可歸責事由，自不該當系爭契約第11條第1項第3款約定。至被上訴人所指其有系爭契約第11條第1項第1款情事，純屬臆測，自不得據此主張違約金。縱認被上訴人得請求違約金，應酌減至原約定服務報酬之半數即31萬2000元較為適當等語為辯。三、原審判決上訴人給付被上訴人62萬4000元本息，並為附條件准免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人於原審其餘敗訴部分，未據上訴，已告確定）四、兩造不爭執事實　㈠兩造於111年12月6日簽訂系爭契約及契約內容變更同意書，約定上訴人委託被上訴人銷售系爭房地，對外開價為1758萬元、對內底價為1680萬元（包含土地增值稅、代書費、服務費及買賣規費），期間自111年12月6日起至112年6月30日止。嗣於112年4月11日簽訂另紙契約內容變更同意書，約定對外開價為1635萬元、對內底價為1550萬元。　㈡被上訴人於112年4月18日以存證信函催告上訴人應依系爭契約約定，於112年4月21日履行簽認要約書或議價委託書之義務。　㈢上訴人於112年4月20日以存證信函回覆被上訴人稱其因對房屋售價等買賣條件另有想法，並未簽認系爭房地要約書或議價委託書。五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：　㈠系爭契約第11條第1項第3款關於違反系爭契約第6條第8項之義務部分，效力如何？被上訴人據以請求違約金，有無理由？　⒈按消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。消費關係，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。消保法第2條第1款、第2款、第3款有所明文。查被上訴人係不動產經紀業者，乃提供房地買賣仲介服務為營業，有商工登記公示資料可憑（原審訴字卷第15頁），是被上訴人為消保法所規範之企業經營者，而上訴人為出售系爭房地，與被上訴人簽訂系爭契約、契約內容變更同意書，約定上訴人接受被上訴人提供不動產買賣仲介服務以出售系爭房地，上訴人乃消保法所明定之消費者，兩造間就系爭契約書、契約內容變更同意書所發生之法律關係，自屬消保法所定義之消費關係，而有消保法之適用，合先敘明。　⒉次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第568條第1項分別定有明文。觀系爭契約乃約定上訴人委託被上訴人仲介銷售系爭房地，並於第5條約定於買賣成交時被上訴人得向上訴人收取報酬，是兩造間契約關係之性質為媒介居間，應無疑義。　⒊又按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：違反平等互惠原則者。條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消保法第12條定有明文。又按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1亦有明定。　⒋經查：　　⑴觀系爭契約，除以手寫填載部分外，均係被上訴人為與不特定多數消費者訂立同類契約，所提出預先擬定之契約條款，而屬定型化契約條款，應為甚明。　　⑵依系爭契約第6條第8項約定「委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約」，固然在被上訴人將締約機會報告於上訴人時，上訴人應配合提供相關書面，使被上訴人得以繼續進行磋商使契約趨於成立，乃委託銷售之契約目的及精神。然依居間之法律性質，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而訂立契約之義務，若謂上訴人因上述約定而不得拒絕被上訴人所報告之締約機會，否則即有系爭契約第11條第1項所約定「視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售契約總價6%計算之違約金」，顯然已壓縮上訴人是否與被上訴人報告之對象締約之自由。且衡以不動產買賣之金額甚鉅，除標的物及價金以外，是否同意出賣、買受，往往尚有其他交易上之重要事項須考量，如標的物交付、價金給付方式、稅賦、費用負擔及違約等，契約當事人無不力求謹慎、完備，自無僅因有意願買受者出價高於兩造間約定底價即可謂已完成仲介義務之理，此觀諸議價委託書下方仍保有賣方同意與否之欄位，可見對於被上訴人所報告之締約對象，上訴人尚可勾選同意或不同意，即有不賣之權利，此亦為居間之法律性質之當然之理。再參酌內政部公告不動產委託銷售定型化契約之不得記載事項，亦有「不得約定在契約成立前，受託人得向消費者收取斡旋金、定金或其他任何名目之費用」（本院卷第81頁），系爭契約第3條第2項亦約定「契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金」，足徵買方簽立議價委託書，並交付議價保證金，僅係開啟買賣雙方進行議價磋商之階段而已，賣方本有不同意之自由，豈有因不願意進行議價即屬被上訴人完成仲介義務而該當違約之理。倘因被上訴人覓得出價高於底價之締約機會且收取議價保證金，而上訴人拒絕進入議價程序，視為已完成仲介之義務，此形同因被上訴人取得買方議價委託書時買賣契約即屬成立。則系爭契約第11條第1項第3款前段約定，無異強令上訴人簽認要約書或議價委託書，再導入系爭契約第5條後段「委託人簽認買方之議價委託書或要約書」，視為買賣成交之約定，而應給付服務報酬，致上訴人對於所被上訴人所報告之締約機會，毫無取捨自由，換言之，上訴人簽或不簽，被上訴人分別可取得服務報酬或違約金，顯然已致居間契約之目的難以達成，且對於上訴人有重大不利益，除有消保法第12條第2項第3款規定情形，推定顯失公平，依同條第1項約定應屬無效外，並有民法第247條之1第1項第4款規定情事，按情形已顯失公平而屬無效。　　⑶被上訴人雖執其他不動產經紀業者之契約條款為據，然該等契約條款內容如何，與本件系爭契約第11條第1項第3款關於違反第6條第8項應給付違約金之約定，是否顯失公平之判斷，應屬無涉。況其中「永慶不動產」之定型化契約條款第8條第3項第3款所約定僅「甲方收受定金或乙方依約收定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」視為乙方已完成居間仲介之義務（本院卷第169頁），暫且不論是否同有顯失公平情形，上述約定與本件形同強令委託人收受議價保證金，使契約成立之情形，並不相同。至「信義房屋」之定型化契約條款，僅於第8條第1項約定「如甲方已直接收受定金或乙方已代理甲方收受定金，於簽訂買賣契約書前，若買賣契約書未簽定係可歸責於乙方者，由乙方負責賠償，但不得逾仲介成交乙方可受領報酬之範圍」，亦非如本件約定拒絕勾選議價委託書視同完成仲介之義務。是被上訴人此部分主張，並無可採。　　⑷從而，系爭契約第11條第1項第3款關於違反系爭契約第6條第8項部分之約定，應屬無效，是被上訴人以上訴人拒絕簽署要約書或買賣議價委託書，違反系爭契約第6條第8項約定，依系爭契約第11條第1項第3款約定，請求給付違約金，應無可採。　㈡上訴人有無系爭契約第11條第1項第1款之違約情事？被上訴人據以請求違約金，有無理由？　　　　　⒈被上訴人於原審曾主張上訴人於委託期間屆滿前之112年6 月間，已將系爭房地出售第三人，併依系爭契約第11條第 1項第1款約定請求違約金（原審訴字卷第62、99頁），上訴人就此並曾提出答辯（同上卷第87頁），可見被上訴人於原審乃以單一聲明，主張上訴人構成數個給付違約金之事由，並非於本院為訴之追加，應先辨明。　　⒉被上訴人主張上訴人於委託期間屆滿前之112年6月間，已將系爭房地出售第三人乙情，為上訴人所否認。被上訴人雖稱不動產實價登錄之時間為完成所有權移轉登記30天内，系爭房地於112年7日10日就以買賣為登記原因，移轉登記第三人，與委託期間末日僅距離10日，可知上訴人係在委託期間內將系爭房地出售第三人云云，並提出實價登錄資料為憑。然該資料顯示上訴人與第三人交易時間為112 年7月，對照系爭房地查詢資料（原審審訴字卷第161至16 3頁），系爭房地於112年8月22日以買賣為原因移轉登記，其原因發生日期為112年7月10日，並非在兩造系爭契約之委託期間內，被上訴人復無其他舉證，或具體聲明調查證據，泛以前述推論之詞，聲請本院依職權調查上訴人係何時與第三人簽訂買賣契約（本院卷第67頁），自無可採。　　　六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第11條第1項第1款、第3款約定，請求上訴人給付62萬4000元本息部分，為無理由，不應准許。原審就此部分判決上訴人敗訴，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊淑儀　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官陳宛榆以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林明慧

2024-12-11

KSHV-113-上易-173-20241211-1