Know99判決書

搜尋結果：欠繳租金

共找到 119 筆結果（第 41-50 筆）

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事裁定 113年度板簡字第2733號原告劉月梅被告王元欣上列當事人請求返還租賃房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後3日內，補繳裁判費新臺幣肆仟陸佰參拾元，逾期未補正，即駁回本件訴訟。　　理　由一、提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為起訴必備之程式。又原告之訴有起訴不合程式或不備其他要件之情形者，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項但書第6款定有明文。二、又按，核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。以一訴附帶請求其起訴後孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之2第1項、第2項定有明文。又房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易標的，故房屋所有權人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額為準，核定其訴訟標的價額，而不應將房屋坐落之土地價額併算在內。而請求給付欠租金額與租約終止後之租賃物返還請求權、所有權返還請求權間，二者訴訟標的並不相同，亦非同時存在，無主從關係，其價額應合併計算；但租約終止後請求相當於租金之不當得利，屬租約終止後之租賃物返還請求權、所有權返還請求權之附帶請求，不併算其價額。三、本件原告起訴請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段000 ○0號301號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告及給付租金新臺幣（下同）19,300元，並附帶請求租約終止後之不當得利，則本件訴訟標的價額應以原告請求遷讓交還房屋於起訴時之交易價額為準，不含坐落基地價額，附帶請求起訴後之不當得利，不併算價額，但應併計請求給付欠繳租金之價額。四、茲本件原告起訴未據繳納裁判費，而原告於民國113年8月13 日起訴，有起訴狀上本院收狀戳章可稽，而系爭房屋於65年 9月15日建築完成，為鋼筋混凝土造，有系爭房屋謄本可稽，依地價調查估計規則、新北市地價調查用建築改良物標準單價表、耐用年數及折舊率表等規定，系爭房屋於113年8月 13日之現值為402,478元，有新北市政府地政局114年1月17 日新北地價字第1140118034號函可按，則系爭房屋於起訴時之價額約402,478元，加計請求給付欠繳租金19,300元，本件訴訟標的價額暫核定為421,778元，應徵收第一審裁判費4 ,630元。五、爰依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後3日內如數補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　法　官　白承育以上為正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費。其餘部分，不得抗告。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　羅尹茜

2025-02-03

PCEV-113-板簡-2733-20250203-1

板補

板橋簡易庭

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事裁定 113年度板補字第47號原告徐迪被告李欣欣上列當事人請求返還租賃房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後3日內，補繳裁判費新臺幣肆萬零肆佰零貳元，逾期未補正，即駁回本件訴訟。　　理　由一、提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為起訴必備之程式。又原告之訴有起訴不合程式或不備其他要件之情形者，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項但書第6款定有明文。二、又按，核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。以一訴附帶請求其起訴後孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之2第1項、第2項定有明文。又房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易標的，故房屋所有權人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額為準，核定其訴訟標的價額，而不應將房屋坐落之土地價額併算在內。而請求給付欠租金額與租約終止後之租賃物返還請求權、所有權返還請求權間，二者訴訟標的並不相同，亦非同時存在，無主從關係，其價額應合併計算；但租約終止後請求相當於租金之不當得利，屬租約終止後之租賃物返還請求權、所有權返還請求權之附帶請求，不併算其價額。三、本件原告起訴請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000○0 號5樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，及給付積欠租金新臺幣（下同）75,000元、管理費14,830元及水電、瓦斯及電話費（尚未敘明請求金額），則本件訴訟標的價額應以原告請求遷讓交還房屋於起訴時之交易價額為準，不含坐落基地價額，併計請求給付欠繳費用之價額。四、茲本件原告起訴未據繳納裁判費，而原告於民國113年7月30 日起訴，有起訴狀上臺灣臺北地方法院臺北簡易庭收狀戳章可稽，而系爭房屋於82年8月4日建築完成，為鋼筋混凝土造，有系爭房屋謄本可稽，依地價調查估計規則、新北市地價調查用建築改良物標準單價表、耐用年數及折舊率表等規定，系爭房屋於113年7月30日之現值為3,883,259元，有新北市政府地政局114年1月13日新北地價字第1140069920號函可按，則系爭房屋於起訴時之價額約3,883,259元，加計請求給付欠繳租金75,000元、管理費14,830元，又水電、瓦斯及電話費，原告尚未敘明請求金額，是本件訴訟標的價額暫核定為3,973,089元（計算式：3,883,259+75,000+14,830=3,9 73,089元），應徵收第一審裁判費40,402元。五、爰依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後3日內如數補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　法　官　白承育以上為正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費。其餘部分，不得抗告。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　羅尹茜

2025-02-03

PCEV-113-板補-47-20250203-1

橋簡

橋頭簡易庭

遷讓房屋

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 113年度橋簡字第725號原告王伍順訴訟代理人陳建誌律師被告蔡姿慧即環宙實業行訴訟代理人黃順天律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年1月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、本件依民事訴訟法第434條第1項合併記載事實及理由要領。二、原告為門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）之登記所有人，該屋係於民國112年6月間向前手訴外人曾順得以新臺幣（下同）1050萬購買（此買賣契約下稱系爭買賣契約）並登記在原告名下，但由被告占有使用並由被告按月繳納貸款，原告於113年3月寄送存證信函（下稱系爭存證信函）向被告表示要收回該屋自用，要求被告遷離等事實，有系爭房屋建物登記謄本、原告之臺灣銀行存摺明細、系爭買賣契約、存證信函可參（本院卷第15、63、93、 23頁），且未據兩造爭執，此部分事實首堪認定。三、原告主張購買系爭房屋後，被告向其租用系爭房屋，並以繳納貸款之方式給付房租，原告業已透過系爭存證信函終止租約，故基於所有權之法律關係請求被告遷讓返還房屋等情，為被告所否認，辯稱兩造就系爭房屋為借名登記關係，又縱認借名登記不存在，原告終止租約亦不合土地法第100條規定等語。經查: (一)按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。又主張有借名委任關係存在事實之當事人，須就此項利己事實為證明。其就上揭利己之待證事實，茍能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，即無不可，非以直接證明該待證事實為必要（民事訴訟法第282條規定參照）。此時原不負舉證責任之對造，即應就與上開事實不能併存之他項事實，為相當於本證（等同於同法第281條所稱之「反證」）之舉證活動而予以推翻（最高法院109年度台上字第3102號判決意旨參照）。 (二)系爭契約是由被告以買方名義簽訂，另於契約上手寫加註被告同意將房屋產權登記為原告名義等語，有系爭契約可參（本院卷第98頁)。至於當時買賣的經過，證人即房仲林慧玲證稱：系爭房屋從看屋到後續洽談都是被告跟一位王大哥（按:即原告父親王建文）出面在處理，他們以夫妻相稱，就我所知要買房子的就是王大哥跟被告，要買的時候本來要登記他們名下，但因為被告名下已有房屋貸款成數會比較少，所以就討論要登記在王大哥兒子名下，王大哥有不只一個兒子，本來有討論要給哪一個，但因為另一個兒子條件不合所以就登記原告名下，成交後是被告到場點交，權狀也是交給被告，我從看屋到點交的過程中都沒有見過原告，因為都是被告跟王大哥在做主，就我的認知是借名登記給原告等語（本院卷第180至187頁）；證人即代書宋淑芬證稱：我記得簽約時是被告來簽約，但後來因為被告已經有房子，為了房貸成數考量，原告的父親王先生說要登記小孩的名字，我說可以並在契約上由買方指定登記名義人，當時王先生說是要放工具跟讓員工居住，我從頭到尾只有在銀行對保的時候見過原告而已等語（本院卷第249至254頁）。故由上述證人之證述，可知原告並未介入或參與購買系爭房屋的過程，且房仲跟代書的印象都是被告跟王建文在主導此事，是因為後來出現房貸成數的考量，才決定登記在原告名下，佐以原告僅出面辦理對保，系爭房屋是由被告去點交、權狀是由被告領取，且房屋是由被告占有使用並由被告繳納房貸等事實，已與通常一般人購買自己房屋之情形有別。再者，原告本件起訴時主張系爭房屋是原告購買、兩造就系爭房屋成立租賃關係（本院卷第7頁）；但原告於系爭存證信函中主張兩造就系爭房屋為借用關係（本院卷第23頁）；原告另於本件訴訟之準備書狀(一)表示當初系爭房屋是王建文說要買一間房屋給原告，因為王建文會處理，所以原告就沒有出面等語（本院卷第143頁），顯示原告先後關於系爭房屋究竟是原告自己要買還是王建文要買給原告、原告究竟是將系爭房屋租或借給被告等情節，所述均有矛盾，且若原告確實將系爭房屋視為己有、曾對系爭房屋之購買、使用有所關心，理應不致如此，以此對照上述證人所述系爭房屋的購買過程，已見被告所辯借名登記之事，並非全然無稽。 (三)原告雖主張系爭房屋的頭期款是由原告叔叔出錢216萬2188 元先後存入原告帳戶，再由原告將之匯入履保帳戶，可見原告有實際出資購買系爭房屋等語（本院卷第144至145頁)。然查原告叔叔即證人王建龍證稱: 當初是王建文跟我說要買一間房子給原告，頭期款要我出，後面貸款他處理，我跟原告很好，所以我願意幫原告出錢，但我後來發現事情不是這樣，竟然是被告在繳貸款的錢，我當初出錢就是因為王建文說要買給原告，如果是被告要房屋我就不會出頭期款，我不知道是否原告父親設局給我跳等語（本院卷第188至193頁），固顯示其當初確實有要幫忙付頭期款買房子給原告之意，然由其證述亦顯示其當初是因為王建文向其表示要買房屋給原告，所以才願意付款。但對照前述房仲、代書的證述，可知王建文與被告與房仲、代書接洽時，以及其在買賣、點交等過程及房屋之後續使用，呈現出的態度及作為均非是要買房子給原告，此與王建文對王建龍的說法有所不同，故雖然王建龍確實有可能是受到王建文的誤導而同意出這筆頭期款，但該筆錢既然不是原告出資，也不是原告要求王建龍為其出資買房，就無法將王建龍所匯的這筆款項解釋成「原告實際上有出錢，所以房子是原告自己要買的」，並以此作為反證推翻前述借名登記的可能性。又依前述證據可知系爭房屋之購買、使用、找王建龍出資之過程中，王建文均居於關鍵地位，然本院依原告聲請通知王建文作證，其歷次庭期均未到庭，原告已捨棄此項聲請（本院卷第255頁），此部分即未再調查，附此敘明。 (四)再者，即使認定兩造之間並無借名登記關係存在，仍無從認定原告得請求被告遷讓返還房屋。按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第 100條第3款之規定，出租人得收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號民事判決意旨參照）。本件若依照原告主張，兩造就系爭房屋之租約並無約定期限，且被告是以繳付貸款的方式給付房租（本院卷第9頁），因原告並未主張被告有遲付貸款，即無欠繳租金之情形可言，故原告要收回房屋，與前述法律規定需欠繳租金達2月以上之要件已有未合，且原告寄給被告之系爭存證信函僅要求被告1個月內返還房屋，並未定期催告給付租金（本院卷第23至25頁），亦與前述規定不合，故即使認定原告主張屬實，本件仍無從為有利原告之判斷。四、從而，原告主張被告應將系爭房屋遷讓返還原告，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　　23　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官　　呂維翰以上正本與原本相符。　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　　陳勁綸

2025-01-23

CDEV-113-橋簡-725-20250123-2

簡上

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第445號上訴人游劉華被上訴人王創鋒上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年6月5 日本院臺北簡易庭112年度北簡字第13792號第一審判決提起上訴，本院於113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：被上訴人於民國110年10月5日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0弄0號房屋（未辦理保存登記，下稱系爭房屋）1樓出租予上訴人使用，租期自110年10月15 日起至120年10月14日止，每月租金新臺幣（下同）1萬元。詎上訴人僅交付押租金2萬元，其餘各期房租均未支付，截至112年10月14日止，已遲付24個月共24萬元之租金，扣除押租金2萬元，共欠繳租金22萬元。經被上訴人催告仍置之不理，系爭租約已於112年9月30日以存證信函終止，爰依租賃契約與不當得利之法律關係請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓交還被上訴人，以及上訴人應給付自112年10月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬元（被上訴人請求超過前開部分，原審為其敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服，不在本件審理範圍，茲不贅述）。二、上訴人則答辯：雙方不是承租契約，是合作關係，上訴人雖沒有付過報酬，但兩造有口頭協議要經過3年左右才有報酬，即兩造合作使用系爭房屋作為宮廟，口頭協議宮廟有營收要2至3年，3年後才付營收20％作為租金，雙方沒有書面合作契約，伊有付水電費。又系爭房屋已非被上訴人所有，係訴外人徐三立所有等語。三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，以及上訴人應自112 年10月15日起至返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬元，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分全部提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回（至就原審判決被上訴人敗訴部分，未據被上訴人上訴，不在本院審理範圍）。四、得心證之理由：　㈠兩造於110年10月5日簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，約定租賃期間自110年10月15日起至120年10月 14日，租賃範圍為系爭房屋1樓及2樓房間1間，租金依合作契約報酬約定，而兩造並未另訂書面合作契約，上訴人承租後使用1樓作為宮廟，2樓由被上訴人使用及出租他人之事實，業據被上訴人提出住宅租賃契約書為證（原審卷第13至35 頁），且為上訴人所不爭執，被上訴人此部分主張，堪信為真。　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。另按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。原告於起訴原因已有相當之證明，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條、第439條前段定有明文。足徵承租人具有依約繳納租金之義務。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421 條第1項、第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。查系爭租約第3條關於租金約定及支付係載明依合作契約報酬約定，但兩造並未另訂書面合作契約，而兩造對於以系爭房屋為宮廟，以上訴人經營宮廟之每月營收2成為租金之合作方式一情並無爭執（原審卷第99、112、150頁），惟被上訴人就其主張每月租金為1萬元，及上訴人抗辯兩造有口頭協議3年後才付營收2成作為租金部分，分別為對造所否認，而兩造均未就有利於己之上開事實各自為舉證，自均難以憑採。本件依兩造所不爭執之每月租金以每月宮廟營收2成計算者，因該宮廟係由上訴人經營，上訴人自有提出每月營收狀況之義務，俾供兩造計算該月之租金，然上訴人自110年1 0月間承租系爭房屋後並未按月提出其營收狀況，亦未依其營收2成給付當月租金，被上訴人因此先後於112年6月29日、9月19日對上訴人為催告、終止系爭租約之表示，有存證信函可佐（原審卷第37至39、119頁），核諸前揭說明，被上訴人主張系爭租約於112年9月30日終止，堪認有據。又系爭租約雖約定租賃範圍包含系爭房屋2樓之其中一間房間，但被上訴人僅交付系爭房屋1樓供上訴人使用，2樓則供自用及出租他人，此亦為兩造所不爭執，是系爭租約已於112年9 月30日終止，則被上訴人依租賃物返還請求權請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋之1樓，為有理由，應予准許。至上訴人雖抗辯係系爭房屋並非被上訴人所有，係徐三立所有等語，然被上訴人係依租約終止後之租賃物返還請求權請求上訴人返還系爭房屋，此與系爭房屋之所有權（或事實上處分權）為何人無涉。　㈢被上訴人請求上訴人給付系爭租約終止後之不當得利部分：　　上訴人抗辯：系爭房屋現並非被上訴人所有，係徐三立所有等語，被上訴人則主張：其向徐三立借款70萬元，因系爭房屋未辦理保存登記，故簽買賣契約予徐三立作為擔保，買賣契約並非真實，係因有借貸始簽立。徐三立對被上訴人所提告之遷讓房屋訴訟，已經法院判決其敗訴，上訴人主張並無理由等語。經查：　⒈被上訴人主張其於110年1月17日向訴外人陳晁垣以總價130萬元買受取得系爭房屋，業據其提出買方為被上訴人、賣方為陳晁垣之建物權利轉讓買賣契約書、不動產買賣契約書、房屋款之匯款申請書、陳晁垣郵政存簿儲金簿、客戶交易明細表及110年期之房屋稅籍證明書（納稅義務人王創鋒）（原審卷第79至95頁）為證，此部分事實堪以認定。　⒉上訴人抗辯系爭房屋已非被上訴人所有，係徐三立所有等語，並提出113年房屋稅繳款書（納稅義務人徐三立）、徐三立與被上訴人間110年2月24日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、同日簽訂之房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約）（本院卷第103至119、145至151頁）為據。然查：　⑴被上訴人與徐三立有於110年2月24日就系爭房屋分別簽立系爭買賣契約及系爭租賃契約，並已辦理系爭房屋稅籍移轉登記等節，固有系爭買賣契約、系爭租賃契約及113年房屋稅繳款書（納稅義務人徐三立）在卷可稽（卷頁詳上）。然被上訴人前開所主張其係與徐三立借款70萬元，因系爭房屋未辦理保存登記，故簽買賣契約予徐三立作為擔保，系爭買賣契約並非真實等節，業據媒介被上訴人與徐三立借貸之證人賴國清於另案訴訟中證述：被上訴人跟我聯絡，說他想要用蓋的宮廟來借錢，我就跟他說借錢要房子有稅籍資料，且借款人須設籍在房子裡，金主才可能借錢，被上訴人都照辦了，我就把案子介紹給阮姓朋友來承做，阮姓朋友又轉介給劉小姐來做，最後這個案子用我上述所講的方法作設定，可借到70萬元，我把這個消息告訴被上訴人，被上訴人就下來臺中會合，大家一起到朝富路的陳代書事務所辦理借錢手續，借錢的方法是陳代書跟金主、被上訴人在事務所談的，後來被上訴人出來就跟我講已經辦好了、70萬元也借到了，他接著把應該給的佣金分給我們三個人，就是劉小姐、阮先生，還有我；（問：知道這一件後來做成買賣契約來借錢？）應該是被上訴人上了賊船，類似養套殺一樣，因為產權跟債權完全不能混為一談，我從來沒有介紹做買賣，LINE對話可以作證據等語明確（本院卷第131頁上訴人所提出之本院112年度簡上字第563號判決《下稱系爭563號判決》內容），並經協助兩造擬定系爭買賣契約並辦理系爭房屋稅籍移轉登記之地政士證人陳麗文於另案訴訟中證述：雙方當初電話預約時就是說要借貸，他們當天來辦公室找我的時候，雙方也說要辦理借貸設定，文件拿給我看後，我說這個（房屋）沒有權狀不能做設定、你們自己討論；（問：證人看過文件後，發現本件無法用借貸的方式辦理抵押設定，被告《即徐三立》有無說那就無法借款？）我沒有這印象，我跟他們說不能辦理後，他們就自行討論，討論完後就說他們要用這種方式叫我寫買賣契約；（問：當天是否有簽署本票作為擔保？）我有聽到他們好像有簽，但本票不會在我這裡，他們當天一來就說要借款、簽本票，我桌上有一本空白本票，他們有問我，我跟他們講可自取使用；（問：所以那時候有因不能做借貸，而在契約裡簽買回條款，以作為擔保的條件？）有這樣的事情，買賣合約書後面也有註明買回日期；（問：就證人所知或經手之案件，有無因借款而將不動產所有權移轉給他人之情況？此時通常會簽何種契約？）有，通常在沒有權狀的情況，雙方會協議以過戶方式（借款），還錢的時候再把產權還給原來的屋主，雙方通常就簽買賣合約，買賣金額就是借貸的金額，之後依照買賣合約的金額來返還借款，這樣不會再簽借貸契約，而會押本票；（問：就證人認知，本件是否為此情形？）因雙方當初電話預約時間時，就是說要借貸，來辦公室來找我的時候也是說要用借貸等語明確（本院卷第 131、133頁上訴人所提出之系爭563號判決內容）。證人王瑛蓉於另案訴訟中所證述：被上訴人本來要向伊借款100萬元，但被上訴人事後告知已向他人借貸70萬元等語（同上第 133頁），亦可佐證被上訴人抗辯其係為向徐三立借貸金錢，始與徐三立簽訂前開契約，變更房屋稅籍為徐三立，將系爭房屋作為擔保乙節為真。又系爭買賣契約所附買回條款期限與系爭租賃租約租期屆至日均為「110年8月23日」、系爭租賃契約約定每月租金為「17,500元」（本院卷第119、145 頁）等情，亦核與被上訴人於另案所稱：被上訴人與徐三立間有約定借貸期限為「110年8月23日」，被上訴人並應按月支付月息2.5％之利息（即70萬元×2.5％＝「17,500元」）等語（本院卷第127、133頁）相符（見原審卷第13至18、63至68 頁），益證被上訴人所主張前情為真。從而，被上訴人與徐三立間雖簽訂有系爭買賣契約，被上訴人並有將系爭房屋之稅籍登記移轉予徐三立，復與徐三立簽立系爭租賃契約，然其等之真意係為以系爭房屋之稅籍移轉登記達成擔保借款之目的，被上訴人與徐三立所簽系爭買賣契約與系爭租賃契約核屬通謀虛偽之意思表示，實際隱藏以系爭房屋事實上處分權擔保借貸之契約，依民法第87條第2項應適用關於該擔保契約之規定。是被上訴人與徐三立簽訂系爭買賣契約與系爭租賃契約，並就系爭房屋辦理稅籍移轉登記之原因，係作為被上訴人向徐三立借貸金錢之擔保，實際隱藏以系爭房屋事實上處分權擔保之法律關係之事實，堪以認定。是徐三立僅係因擔保借貸之目的而登記為系爭房屋之納稅義務人，並非徐三立已為系爭房屋之事實上處分權人。復且，依上訴人所提出之系爭563號判決，顯示被上訴人與徐三立尚未清算擔保物即系爭房屋之價值，並由徐三立將系爭房屋之價值超過所擔保債權之剩餘價值返還予被上訴人（本院卷第189頁），而取得系爭房屋之事實上處分權（即以系爭房屋受償其債權），則徐三立尚未取得系爭房屋之事實上處分權，被上訴人應仍為系爭房屋之事實上處分權人。　⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查被上訴人現仍為系爭房屋之事實上處分權人，於兩造間之系爭租約終止後，上訴人無合法占有權源，仍繼續使用系爭房屋1樓，致被上訴人受有無法使用、收益系爭房屋1樓之損害，且上訴人無權占有系爭房屋1樓可獲得相當於租金之利益，則被上訴人依上開規定，請求上訴人返還自112年1 0月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。又本院衡酌系爭房屋位於臺北市萬華區，1 樓面積約49平方公尺，課稅現值為433,900元（原審第95頁），上訴人承租系爭房屋1樓係作宮廟之用，並考量該屋地理位置、交通便利性等各項因素，以及據被上訴人陳明系爭房屋2樓之房間二間（約6、7坪）各出租予他人之租金約5,0 00元等語（本院卷第49頁），並提出與他人之住宅租賃契約書2份為佐（本院卷第57至72頁），另亦提出經永慶房屋仲介評估系爭房屋1樓租金為15,000元內之line對話紀錄、房屋平面圖及1樓室內照片（本院卷第73至77頁），則認被上訴人主張系爭房屋1樓租金行情達每月租金1萬元，應堪採認。是被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人自系爭租約終止翌月之15日即112年10月15日起至返還系爭房屋1樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬元，核屬有據，應予准許。五、綜上所述，被上訴人依租賃契約之法律關係及民法第179條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋1樓，及自112年10月15 日起至返還系爭房屋1樓之日止，按月給付被上訴人1萬元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人此部分勝訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核　　於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第七庭審判長　法　官　姜悌文　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭思妤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃愛真　　以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林姿儀

2025-01-22

TPDV-113-簡上-445-20250122-1

訴

臺灣臺中地方法院

回復原狀等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第3270號原告國家科學及技術委員會中部科學園區管理局法定代理人許茂新訴訟代理人陳奕勳律師被告利通能源科技股份有限公司兼法定代理人何義純上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將臺中市○○區○○路00號3樓房屋全部騰空並回復原狀。被告應連帶給付原告新臺幣103萬79元，及自民國113年11月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一項於原告以新臺幣69萬3,900元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣208萬1,700元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣34萬3,360元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣103萬79元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：　　言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告均經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無同法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告起訴主張：　㈠被告利通能源科技股份有限公司(下稱被告公司)向原告承租臺中市○○區○○路00號3樓廠房(下稱系爭廠房)，雙方於111年 11月15日簽訂中部科學園區廠房租賃契約書（下稱系爭契約），租期自民國112年1月1日起至113年12月31日止，租金為每月新臺幣(下同)148,372元，並另行加計給付營業稅，共為155,791元，依約須於租期前一月15日前支付，系爭廠房之水電費及公共水電費均由被告公司負擔。另被告何義純為系爭契約之連帶保證人。　㈡依兩造簽立系爭契約第16條第3款約定，如乙方即被告（下同）遲延繳付租金，以擔保金抵償後，達2個月以上者，甲方即原告（下同）得隨時通知被告終止租約，收回廠房。因被告公司自112年11月起至113年2月即未繳納租金、電費、水費及逾期違約金等費用，並遭斷水斷電，經原告多次催繳，惟被告仍未支付，原告乃以113年3月21日函通知被告，系爭契約自113年3月31日終止。又於系爭契約終止後，因被告公司均未依照系爭契約第10條第2項及第17條第1項約定回復原狀及搬遷，被告公司遲至113年6月11日始將系爭廠房交還原告，惟點交時，系爭廠房內尚遺留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原，並有部分租賃設備毀損、滅失，經原告於 113年6月14日函請被告於113年8月10日前回復原狀，然被告公司迄今仍尚未將系爭廠房全部騰空並回復原狀，故原告依系爭契約第17條第1項及10條第2項約定，請求被告將系爭廠房全部騰空並回復原狀返還原告。且被告依照系爭契約尚積欠原告：　1.被告公司自112年11月起至113年3月止，積欠租金778,955元 (含稅)及租金調漲差額5,027元(含稅)，扣抵租賃保證金287 ,172元，尚欠496,810元(計算式如附表1所示)。　2.被告公司自租約終止翌日(即113年4月1日)起至點還之前一日(即113年6月10日)止，無權占用系爭廠房相當於租金之不當得利(或懲罰性違約金)367,421元，扣抵被告公司另案宿舍保證金32,119元，尚欠335,302元(計算式如附表2所示)。　3.依系爭契約第7條第1項第2款約定：「乙方未依約定期限繳納租金及應繳之水電費(含公共水電費)者，應按下列規定繳付懲罰性違約金，但於約定期限屆滿後兩工作天內完成補繳者，免收違約金；…(二)逾期繳納一個月以上者，按應繳總額加收百分之五違約金。」被告公司自112年11月起即未繳納租金，依上開契約約定，被告公司前所積欠之租金，按繳納總額加收百分之5之違約金，共37,334元。【計算式：〈每月租金148,372元×5%×5個月〉+〈租金調漲差額（149,968元-1 48,372元)×3個月×5%〉=37,334元】。　4.被告公司自112年10月至113年1月24日止，欠繳之電費153,5 57元及復電規費2,847元，合計共156,404元。　5.被告公司自112年11月23日起至113年2月21日止，欠繳之水費2,641元及復水規費1,588元，合計共4,229元。　6.綜上，被告公司上開積欠租金、租金調漲差額、相當於租金之不當得利、違約金、水電費及復水復電規費，尚欠共1,03 0,079元(計算式：496,810元+335,302元+37,334元+156,404 元+4,229元=1,030,079元) 　7.被告何義純為系爭契約之連帶保證人，自應與被告公司就上開1至5之金額，負連帶清償之責。　㈢綜上，原告爰依系爭契約、不當得利及連帶保證之法律關係提起本訴，並聲明：⒈如主文第1至2項所示。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠查原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之房屋稅繳款書、系爭契約、原告113年3月21日通知終止租約函、原告 113年6月14日檢送廠房點交退紀錄表函、原告113年8月2日限期缺失改善及回復原狀函、原告113年6月4日通知繳納電費及復電規費函、臺灣電力公司繳費憑證、臺灣自來水公司各項費款繳費憑證、原告113年2月26日通知調漲租金函、原告製作之請款金額明細表為證（見本院卷第21至55頁），被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日均不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認，堪信原告主張之事實為真正。　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承　　租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終　　止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2個月之租　　額，不得依前項之規定終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文。又依系爭契約第17條第1項約定：「於本約租賃期間屆滿或經終止時，乙方應將本約廠房回復原狀，騰空交還甲方。」、第10條第2項約定：「本約廠房或其公共設施如有毀損、滅失之情事，乙方應負回復原狀及損害賠償責任；因第三人之行為所致者，亦同，乙方應自行向該第三人求償。但乙方已盡前項之注意義務，仍因天災或其他不可抗力之事由所致之毀損、滅失，不在此限。」。查原告主張被告公司自112年11月起至113年3月未繳納租金778,955 元(含稅)及租金調漲差額5,027元(含稅)，而原告遂以租賃保證金287,172元抵銷被告公司欠繳113年2月租金及被告公司欠繳113年1月租金中之131,381元，經抵銷後被告公司尚欠496,810元（計算式：778,955元+5,027元-287,172元=496 ,810），故被告遲延繳付租金之數額前經以保證金抵償後已逾2個月（2個月租額為155,791元x2=311,582元，含稅），經原告多次催繳，然被告公司仍未繳納，原告遂於113年3月 21日函告被告於113年3月31日終止兩造間之租約，被告公司本應返還系爭廠房，惟被告於收受原告上開函文後，相應不理，迄至113年6月11日始遷出系爭廠房，然系爭廠房內尚遺留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原，並有部分租賃設備毀損、滅失等情，業如前述，是堪認被告公司於113年3 月21日前確已積欠達2期以上之租金未繳納，經原告多次催繳未果，故於113年3月21日函被告公司表明因被告公司欠繳租金及逾期罰金，以保證金抵償後，已達系爭契約終止條件，故而於113年3月31日終止兩造間系爭契約之意思表示無訛。基上，依上開說明，當足認兩造間系爭契約確已於113年3 月31日經原告為合法終止甚明，從而，系爭租賃契約既已終止，則被告公司本應於系爭租賃契約終止後，將系爭廠房租賃物騰空及回復原狀；然被告公司迄未將系爭廠房全部騰空並回復原狀，亦如前述，則原告依系爭契約之回復原狀請求權等約定，請求被告將系爭廠房全部騰空並回復原狀，自屬有據，應予准許。　㈢復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還　　其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民　　法第179條亦定有明文；再按無權占有他人房屋，可能獲得　　相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上　　字第1695號判例意旨參見）。查被告公司於113年3月31日系　　爭租約經原告合法終止後，仍無權占有系爭廠房，迄至113 　　年6月11日始將系爭廠房點交歸還原告，然系爭廠房迄未遷　　讓（尚遺留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原，並有部分租賃設備毀損、滅失）返還原告，業經本院審認如前，揆諸上開說明，則被告公司於上開期間當受有利益，致原告受有損害無疑。準此，審以被告公司向原告租賃系爭廠房所約定之租金為每月155,791元(含稅)，是原告主張於租賃期限終止翌日起即113年4月1日起至被告公司點還之前一日止即於113年6月10日，被告仍無權占有系爭房屋使用，受有相當於上開租金之利益，並使原告受相當於租金即每月155,79 1元(含稅)之損害，應屬可採。又系爭房屋每月租金原本148 ,372元（未稅，系爭契約第6條第1項約定），而自113年1月 1日起，中部科學園區台中園區一、二期標準廠房租金單價由每平方公尺93元調漲為每平方公尺94元（未稅），系爭廠房面積共1,595.4平方公尺，故自113年1月1日起每月調漲後租金為157,466元(含稅，計算式：94元×1,595.4㎡×1.05=157 ,466元，元以下四捨五入），故原告得向被告公司請求自11 3年4月1日起至113年6月10日止相當於租金之不當得利金額為367,421元(含稅，計算式：每月租金157,466元x2月+157, 466元/30日x10日＝367,421元，元以下四捨五入）。而原告以另案之宿舍租賃保證金抵銷32,119元後，被告公司尚欠33 5,302元（計算式：367,421元-32,119元=335,302元），從而，原告請求被告公司給付上開相當於租金之不當得利335, 302元，應屬有據，當予准許。　㈣又查，觀諸系爭契約第7條第1項約定：「乙方未依約定期限　　繳納租金及應繳之水、電費（含公共水電費）者，應按下列　　規定繳付懲罰性違約金，但於約定期限屆滿後2工作天內完　　成補繳者，免收違約金：一、逾期繳納未滿一個月者，按應　　繳總額加收百分之1違約金。二、逾期繳納一個月以上者，　　按應繳總額加收百分之5違約金。」，且系爭契約第6條第1 　　項明定被告公司應於每月15日前繳納次月之租金，兩造已明　　定租金繳納之期限，如逾期繳納達一個月以上者，應依系爭　　契約第7條第1項之規定，按應繳總額加收百分之5之給付懲　　罰性違約金。然查，被告公司欠繳112年11月至113年3月共5 　　個月租金，已達一個月以上，已如前述，是應依上開規定加　　計違約金37,334元【計算式：〈每月租金148,372元×5%×5個月〉+〈租金調漲差額（149,968元-148,372元)×3個月×5%〉=37 ,334元】。　㈤又依系爭契約第6條第2項約定：「乙方應自行負擔水電費，並於繳納租金同時一併繳納公共水電費。」、系爭契約第17 條第1項約定：「於本約租賃期間屆滿或經終止時，乙方應將本約廠房回復原狀，騰空交還甲方。」及民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。而查，被告公司固於113年6月11日將系爭廠房交還予原告，然被告公司確未繳納112年10月30日至113年1月24日之電費153,557元及112年11月23日至113年2月21日之水費2,641 元，並遭斷水斷電，致原告為回復系爭廠房原本之供水供電狀態，乃代被告繳納上開電費、水費、復電規費2,847元及復水規費1,588元，均如前述，是被告公司當屬無法律上之原因而受有上開費用債務減免之利益，致原告受有損害無疑，從而，原告依系爭契約約定及民法第179條規定，請求被告公司給付上開代繳水電費及復水復電規費即不當得利160, 633元(計算式：153,557元+2,847元+2,641元+1,588元=160, 633元)，當屬有據，應予准許。　㈥再按系爭契約第22條第2項約定：「乙方如有違反本約各條　　款時，連帶保證人應與乙方負連帶履行責任，並同意放棄民　　法第745條之先訴抗辯權。」，而查，被告何義純乃係擔任　　被告公司就系爭契約之連帶保證人責任，如前所述，則依上　　開約定及連帶保證契約規定，自應就被告公司上開債務之履　　行，擔負連帶給付之責，準此，原告依系爭契約及連帶保證　　之法律關係，請求被告何義純與被告公司就上開清償款項負　　連帶賠償責任，當屬有據，應予准許。　㈦又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告公司主張之給付租金、相當於租金之不當得利、因遲延給付所生之違約金、代墊水電費及復水復電規費之債權，核屬無確定期限之給付，原告請求被告給付1,030,079元(計算式：496,810元+335,302元+37,334元+1 60,633元=1,030,079元)自起訴狀繕本送達翌日即113年11月 26日起(被告2人均係於113年11月25日合法送達，見本院卷第71頁)至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與前揭規定，核無不合，應予准許。　㈧綜上所述，原告依據系爭契約、不當得利及連帶保證法律關　　係，請求如主文第1至2項所示，均為有理由，應予准許。四、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2項之規定並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當擔保金額准被告得預供擔保後，免為假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　顏銀秋上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許馨云附表1：項次項目計算金額(新臺幣) (含5%營業稅) 請求金額 (新臺幣) 備註 1 112年11月份租金 155,791元 155,791元未稅租金148,372元×1.05 2 112年12月份租金 155,791元 155,791元未稅租金148,372元×1.05 3 113年1月份租金 155,791元 24,410元該月租金以保證金131,381元抵銷後，剩餘24,410元 4 113年2月份租金 155,791元 0元該月租金以保證金155,791元抵銷，故不再請求113年2月租金。 5 113年3月份租金 155,791元 155,791元未稅租金148,372元×1.05 小計 491,783元 6 113年1月份租金調整差額 5,027元 5,027元未稅租金差額(149,968元-148,372元)×3×1.05 7 113年2月份租金調整差額 8 113年3月份租金調整差額小計 5,027元總計 496,810元附表2：項次項目計算金額 (新臺幣) 請求金額 (新臺幣) 計算式備註 1 113年4月1日至6月10日之不當得利(或懲罰性違約金) 367,421元 335,302元 149,968元×2個月+149,968元×10/30日=349,925元 349,925元×1.05=367,421元 367,421元-32,119元=335,302元以另案宿舍租賃保證金中之32,119元為抵銷，抵銷後剩餘335,302元合計 335,302元

2025-01-22

TCDV-113-訴-3270-20250122-1

板簡

板橋簡易庭

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 113年度板簡字第2595號原告林美蓮被告吳濬宗上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國114年1月13 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還原告，及自民國113年7月1日起至騰空遷讓返還前開房屋日止，按月給付原告新臺幣2萬9,000元。二、被告應給付原告新臺幣5萬8,000元。　　三、訴訟費用新臺幣3萬6,046元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息5％計算之利息。四、本判決第一項、第二項得假執行。　　事實及理由一、「其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄」，民事訴訟法第10條第2項定有明文。本件被告雖非設籍在本院轄區內，惟原告主張被告向其承租門牌號碼為新北市○○區 ○○路000號房屋（下稱系爭房屋），並依民法第455條、第76 7條第1段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，核屬因不動產涉訟，且不動產位在本院管轄區域內，依首揭規定，自得由不動產所在地之法院即本院管轄。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國112年12月1日向原告承租系爭房屋，雙方簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期為1 年，自112年12月1日至113年11月30日止。每月租金新臺幣（下同）2萬9,000元，於每月30日前給付。詎被告經以擔保金抵償後已積欠租金達2個月共計5萬8,000元，經原告以通訊軟體line催告給付，並告知將於113年6月30日終止租約，被告均不予置理，並於系爭租約終止後，拒絕搬遷，迄未騰空遷讓返還系爭房屋，已屬無權占有，妨害原告使用收益權利，應自系爭租約終止翌日即113年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，給付相當於租金之不當得利每月2萬9,000 元。為此，爰依系爭租約及民法第767條第1項、第455條、第179條規定，求為判決如主文第1項、第2項所示之事實，業據提出與所述相符之系爭租約、LINE對話紀錄擷圖、銀行交易明細、中華郵政存摺封面及內頁等件影本為證，並有新北市中和地政事務所檢送土地建物登記公務用謄本及原告所提出系爭房屋土地及建物登記第一類謄本附卷可稽。被告則已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，本院依證據調查之結果，認為原告之主張為真實。三、「租金每個月2萬9,000元，應於每月30日以前繳納，每次應繳1個月份」，系爭租約第3條、第4條各有明定。而承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455條前段、第767 條第1項前段亦分別有明文。本件原告以被告所繳付押租金扣抵欠繳租金後，被告仍積欠113年5月及6月租金共計5萬8, 000元未為給付，經原告於113年6月30日終止租約，業如前述，系爭契約既已於113年6月30日終止，惟被告迄今仍未返還而繼續占用系爭房屋，自屬無權占有，原告本於上揭規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付積欠之租金5萬8,000元，均為有理由，應予准許。四、又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。經查，系爭租約經原告於113年6月30日終止，被告迄今仍未返還而繼續無權占用系爭房屋，業如前述，原告本於不當得利之規定，請求被告自租約終止翌日即113年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬9,000元，亦屬有理由，應併予准許。五、本件係適用簡易訴訟程序而為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國114年1月21日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官　江俊傑以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國114年1月21日　　　　　　　　　　　書　記　官　蔡儀樺

2025-01-21

PCEV-113-板簡-2595-20250121-3

訴

臺灣新北地方法院

給付租金等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2233號原告利好國際有限公司法定代理人林昭儀訴訟代理人吳于安律師李明峰律師被告宇成餐飲有限公司法定代理人黃昱鈞訴訟代理人簡雅君律師上列當事人間請求給付租金等事件，於民國113年11月21日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文原告之訴又假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查，本件原告起訴時聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）620,561元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日，按年息百分之5計算之利息。」等語，有原告之民事起訴狀在卷可佐（見本院卷第9頁），嗣於本院審理時變更請求金額為「578,061元」及利息之情，有原告之民事準備㈡狀可佐（見本院卷第282頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上所述，自應准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠被告為經營咖啡廳，先後於民國110年5月20日、110年6月23 日、110年8月5日與原告簽訂品牌顧問輔導委任契約、咖啡廳網站設計之承攬契約、不動產租賃契約（向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路0段000○00號1樓房屋，下稱系爭房屋）。　㈡就品牌顧問輔導之委任契約（下稱系爭委任契約）部分：依系爭委任契約第2條約定，被告應於簽約當日給付原告簽約訂金15萬元，並於110年7月1日及同年9月1日再分別給付第1 期、第2期之營運費用15萬元及20萬元（均未稅）予被告。被告僅依約給付定金及第1期營運費，然迄未給付第2期營運費含稅金額為21萬元（加計5%營業稅，計算式：20萬元×1.0 5＝21萬元）。　㈢就咖啡廳網站設計之承攬契約（下稱系爭承攬契約）：兩造雖未簽訂書面，但已口頭達成合意，且被告亦已依約給付訂金及第2期承攬報酬，原告已依約完成承攬契約之網站架設，被告正常使用並無瑕疵，原告主張網站營業時間、電話錯誤部分，原告均已更正，且被告係於原告促請其驗收給付尾款後，又自行變更營業時間及電話，試圖拖延給付尾款，此為不正手段拒絕驗收，自應視為被告已為驗收而應給付尾款，是依系爭承攬契約第1條約定，被告應給付承攬報酬尾款，然被告迄未給付承攬報酬尾款12,177元（即全部承攬費用之百分之10）。　㈣就不動產租賃契約部分（下稱系爭租約）：系爭租約約定每月租金為55,000元，並於每月5日前給付，且自交屋日起，水電費、瓦斯費、電話費、第四台、網站等因使用必須繳納之費用由被告負擔，惟被告自110年12月起即欠繳租金、水電及電信等費用，原告於111年1月7日寄發存證信函催告被告，如不繳納將依約終止系爭租約，然被告仍未繳納，原告即於111年1月24日再次向被告預為終止系爭租賃契約之意思表示，是系爭租約已於111年2月28日終止，被告自110年12 月起至111年2月止，業已積欠租金達2期以上，而積欠110年 12月、111年1月、2月計3期租金165,000元，且未負擔上開期間之水電、電信等費用計18,444元。再者，依系爭租約約定，於租約終止後，被告應將系爭房屋回復原狀返還原告，然被告於系爭租約終止後，遲至111年4月1日，除未自行將器材設備拆除搬離外，竟遺留大量廢棄食材及垃圾，造成環境污染，原告即於111年4月1日代被告履行其回復原狀之義務，為此支出清運及拆除費用16萬元，並依系爭租約第6條第15項約定沒收被告前交付之押租金11萬元作為懲罰性違約金。又原告係於111年4月1日迫於無奈下代被告履行回復原狀之義務，依系爭租約第6條第13項約定，原告自得向被告請求返還111年3月之以月租金計算之違約金55,000元。至被告所稱抵充押租金11萬元及裝潢、設備費用部分，因系爭租約已於111年2月28日經原告合法終止，依系爭租約第7條約定，被告於終止租約後逾7日未歸還房屋，原告得沒收全部押租金作為加重懲罰性違約金，且被告若有遺留裝潢、設備等物品未自行拆除清運，原告得將之視為廢棄物，被告所為抵充抗辯，自屬無據。再者，押租金部分於契約終止前不生當然抵充之效力，被告並未於系爭租約終止前，向原告為押租金抵償之意思表示，自不生當然抵償之效力。再市內電話「00000000」係被告申請且係被告IG粉專所留之使用電話；另原告並未與被告合意分擔水電費。又被告所稱已給付110 年12月份租金42,500元部分，原告雖有收受被告匯款42,500 元，然系爭租約約定之租金為55,000元，且被告當時尚積欠原告承攬及委任報酬，則被告當時係給付何項債務尚有不明，惟原告既有收受該筆款項，同意自本件請求金額扣除。另被告上開42,500元之給付並非依債之本旨給付，因每月租金為55,000元，原告已於111年1月26日送達之律師函請求被告於111年1月31日前給付積欠之2期租金11萬元，否則必將終止租約，已向被告預為附條件之終止系爭租約之意思表示，被告未依原告請求於111年1月31日前給付積欠之2期租金11 萬元，自不生清償之效力，所附停止條件已生效，縱被告事後於111年2月22日給付42,500元，亦不能使已終止之租約回復未終止前之狀態。本件原告就系爭租約請求積欠之3期租金165,000元、水電電信費18,444元、清運費用16萬元、違約金55,000元，合計398,444元（計算式：165,000元＋18,44 4元＋16萬元＋55,000元＝398,444元）　㈤綜上，被告積欠之金額為系爭委任契約第2期費用21萬元、系爭承攬契約尾款12,117元、系爭租約費用398,444元，合計6 20,561元，扣除被告前給付之42,500元，尚積欠578,061元（計算式：210,000元＋12,117元＋398,444元－42,500元＝620, 561元－42,500元＝578,061元）。　㈥爰依系爭委任契約第2條請求被告給付第2期營運費、依承攬契約及民法第505條第1項請求被告給付工程款尾款，並依系爭租約第3條第1項、第6條第1、7、11、15、13項、第9條第 1項之約定，請求被告給付積欠之租金、水電及電信費、清運費用及違約金，而提起本件訴訟，聲明：被告應給付原告 578,061元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日，按年息百分之5計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告於110年5月20日與原告簽立系爭委任契約，並陸續給付3 0萬元，然原告並未達成系爭委任契約所約定之事務，並對被告詐騙金錢。原告以在板橋為被告經營職藝咖啡尋覓黃金店面為由，要求被告承租系爭房屋，並每月給付租金55,000 元予原告，復要求被告支付近百萬元之裝潢費予原告配合之廠商施作，事後卻要求被告經營與職藝咖啡無關之「art1 c afe」，而非其推廣之「職藝咖啡」。再者，原告謊稱可介紹有美企業社為職藝咖啡設計新商標，被告因而給付原告39 ,900元，實則有美企業社即係林昭儀本人，且登記之營業項目為「布疋、衣著、鞋、帽、傘、服飾品零售業」與商標設計無關，是兩造間系爭委任契約實係要求推廣「職藝咖啡」，而非「art1 cafe」，原告並未履行系爭委任契約內容，自不得請求給付委任報酬21萬元。　㈡就系爭承攬契約，被告係委託甲○○（即原告法定代理人林昭儀之配偶）向加點力整合行銷公司（下稱稱加點力公司）洽談網站建內容，網站內容自應由加點力公司製作，故該契約並非單純承攬契約，而係委任及承攬之混合契約，然原告法定代理人林昭儀及配偶甲○○向被告謊稱甲○○為加點力公司之業務推廣代表，由甲○○為聯絡人，由加點力公司製作網站，更盜用「加點力整合行銷」的商標及名稱出具網站建置規格書，使被告誤信而同意以總金額121,044元（含稅）委託加點力公司製作，並約定30日完成，報酬分三期付，被告因而於110年7月3日交付訂金款72,703元、於110年10月22日交付第二期款36,225元至林昭儀及甲○○指定之甲○○個人帳戶，其餘款項待網站建置完成，並確認功能無誤，再行給付，然網站內容並未如期於30日內完成，且錯誤百出，無法使用，被告事後知悉亦非加點力公司製作，顯非依債之本旨而為給付，顯然未完成工作。　㈢就系爭租約部分，原告多次在被告不在時進出店面，動用被告財產，陸續竊盜、侵占被告放置於系爭房屋之電腦、冰箱等財物，嗣又拒絕被告使用系爭房屋，致被告無經繼續經營，且被告事後始知原告實為二房東，原告向訴外人陳泱如、陳妍希承租系爭房屋及其上2樓，並將1樓即系爭房屋轉租被告，後續因原告未依約繳納租金予系爭房屋之所有人，進而請求被告搬遷。而被告目前已無使用系爭房屋，就費用清算部分：⒈水電費部分，兩造約定原告應負擔1,000元，原告不得請求全額。⒉電信費：「00000000」號係原告自行使用之市話號碼，被告係申辦「00000000」之市話供店面使用，原告請求負擔電信費實屬無據。⒊租金部分：被告已繳納110年 12月租金，並無積欠3期租金，且被告已給付押租金11萬元，即得抵充租金。又被告法定代理人乙○○於111年3月，在系爭房屋遭原告法定代理人林昭儀之子歐打傷害，傷害部分經檢察官提起公訴由鈞院刑事庭（112年度訴字第964號）審理中，被告就系爭房屋早已無使用管理之情事，原告告請求11 1年3月租金並無理由。⒋拆除及損害賠償部分，原告所提出報價及單據，不足以證明原告有拆除及因拆除而支出16萬元。且原告未經被告同意自行搬除系爭房屋之裝潢及說才（如冰箱、筆），自得予以抵充。另被告於111年2月22日已給付 110年12月份之租金，每月租金為55,000元，然另扣除原告應分擔之電費1,000元共6個月、被告代墊修繕系爭房屋廁所排水管費3,000元、更換鐵捲門控制器3,500元（計算式：55 ,000元－6,000元－3,000元－3,500元＝42,500元），被告已匯款42,500元予原告等語資為抗辯，聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。三、法院之判斷：　　原告主張：被告為經營咖啡廳，先後於110年5月20日、110 年6月23日、110年8月5日與原告簽訂系爭委任契約、系爭承攬契約、系爭租約。惟被告尚積欠系爭委任契約第2期費用2 1萬元、系爭承攬契約尾款12,117元、系爭租約費用398,444 元，合計620,561元，扣除被告前給付之42,500元，尚積欠5 78,061元等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應予審酌者為㈠原告請求被告給付系爭委任契約第2期費用21萬元，是否有理由？㈡原告請求被告給付系爭承攬契約尾款12,11 7元是否有理由？㈢原告請求被告給付系爭租約之3期租金165 ,000元、水電及電信等費用18,444元、回復原狀費用16萬元及111年3月之相當租金之金額55,000元，合計398,444元，被告抗辯已給付110年12月租金42,500元，是否有理由？㈣被告抗辯以11萬元押租金扣抵及系爭房屋裝潢及設備費用851, 634元抵銷，有無理由？　㈠原告請求被告給付系爭委任契約第2期費用21萬元，是否有理由？　⒈原告主張：兩造於110年5月20日簽訂系爭委任契約，約定總費用為50萬元（未含稅），被告已給付訂金15萬元（未稅金額）、第1期費用15萬元（未稅金額），並約定被告應於110 年9月1日給付第2期費用20萬元，含稅後為21萬元等情，為被告所不爭執，並有品牌顧問輔導合約（職藝咖啡）為證（見本院卷第171至172頁），此部分事實自堪信為真正。　⒉查，依系爭委任契約第2條第3項約定：「雙方於簽訂本合約時，乙方（即被告，合約誤繕為甲方）得支付甲方（即原告，合約誤繕為乙方）品牌顧問輔導費用新臺幣伍拾萬元整（未含5%營業稅）。付款方式如下：⒈簽約訂金：新臺幣壹拾伍萬元整。（簽約當日支付）⒉第一期營運費用：新臺幣壹拾伍萬元整（110年7月1日支付）⒊第二期營運費用：新臺幣貳拾伍萬元整。（110年9月1日支付）…」等語，有系爭委任契約可佐（見本院卷第171頁），可知兩造就價金之給付分為訂金、第1、2期營運費用，且就第2期營運費用部分，約定應於110年9月1日給付20萬元，則被告既與原告簽訂有上開合約，其自應依約履行給付。被告雖辯稱：原告並未依約履行輔導被告品牌完成一定工作目標等語，然依原告提出之職藝咖啡SWOT分析投影片之內容，其中除有就被告公司品牌本身進行優劣分析，亦有針對現行市場環境進行調查，並提出相關之行銷策略及內部改善意見等情，有職藝咖啡SWOT分析投影片在卷可佐（見本院卷第199至214頁），足認原告對於輔導被告公司品牌確有提出工作成果無誤。再參以兩造於 Line、Wechat群組對話紀錄略以：「110年9月5日上午2:33 原告：@baichi好的，這兩天會約冠婷針對林口來導客！」、「110年9月11日下午9:06原告：此為建議，真實餐點當然有職藝自行規劃台風臉書pojp6還是要小編吃一口千層酥配一杯」、「110年9月15日下午3:22原告：此為建議，真實餐點當然有職藝自行規劃台風臉書pojp6還是要小編吃一口千層酥配一杯」、「110年9月15日下午3:22原告：這是冠婷下的單，我沒給他意見！但中秋推月餅本來就沒有錯，是節日需求商品！是我們自己沒有努力推！你們的100盒，我也是一盒一盒湊出來賣掉的 @黃冷川@能言善道你們趕快確認時間，或是明晚先討論！大家努力來面對目前品牌的困境」、「110年9月15日下午3:36原告：明天能碰面，首先兩位先把目前進行中的事項先作報告，讓我們大家都知道目前的狀況，然後在進行策略與分工」、「110年9月15日下午3:43原告：那我們全部就約週六晚上8：00！在文一開會！」、「110 年11月17日下午8:28原告：之前大姐提的專案，先架構出來，我先看價格結構跟產品系列然後我會開始安排團體去店裡包場搭配體驗」、「原告：你最近在哪？你包場價格要注意，太低了」、「原告：我要試喝全品項，誰能提供給我？」、「原告：然后，過年專案要出來嗎」、「110年12月1 1日下午11:04原告：我今年來幫你們推看看能否12/25就出來不然很多企業會先訂」等情，有上開對話紀錄可佐（見本院卷第215至229頁），可知原告均有持續提供相關經營建議，堪認原告應確實有依系爭輔導合約，於合約期間內向被告公司履行相關輔導品牌工作之義務，被告所辯，自不足採，是原告請求被告給付第2期委任費用並加計百分之5營業稅合計21萬元，洵屬有理。　㈡原告請求被告給付系爭承攬契約尾款12,117元是否有理由？　⒈按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約；報酬應於工作交付時給付之，無須交付者，應於工作完成時給付之。民法第490條第1項、第505條第1項分別定有明文。故除當事人間另有其他約定外，於承攬人依約完成工作時，定作人即負有給付報酬之義務（最高法院111年度台上字第61號判決參照）。又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，是承攬契約為諾成契約，契約成立以雙方合意即可，不以書面為要件。　⒉原告主張：兩造間有成立系爭網站架設之承攬契約等語，而依原告提出之承攬契約第1條約定：「本委製單需經甲方（即被告）簽署確認，乙方（即原告）並以此為收費依據，甲方（即被告）應於正式簽約時，視同雙方確認訂單項目與金額無誤。以銀行匯款或即期支票的方式支付百分之六十（60 %）簽約款。乙方系統建置完成交付於甲方測試時，甲方得支付乙方百分之三十（30%）貨款。甲方於驗收所有功能無誤後，五日內以銀行匯款或即期支票的方式支付剩餘百分之十（10%）款項。」等語，有該承攬契約在卷可佐（見本院卷第28頁），被告雖辯稱：未曾於該承攬契約簽名用印等語，然觀諸原告提出之承攬契約內容，其中雖未有被告之用印或簽名等情，惟被告並不爭執有與原告就系爭網站之架設有口頭協議等情（見本院卷第238頁），且被告亦自陳其同意就系爭網站之架設，分3期付款，並已分別於110年7月3日、 110年10月22日將第1期款72,702元、第2期款36,225元分別匯至原告、甲○○之帳戶等語（見本院卷第269頁），亦經被告提出中國信託銀行（下稱中信銀行）存款交易明細為證（見本院卷第277至279頁），則揆諸前揭規定，承攬契約不以書面為要件，而被告亦承認有與原告口頭約定系爭網站架設事宜，並就系爭網站架設事宜給付相應款項，且分3期給付予原告，足認兩造間應有成立承攬契約無誤。　⒊被告雖又辯稱：原告所交付之系爭網站未完成架設，亦存有瑕疵而無法使用等語，並提出兩造間111年1月12日之Line對話紀錄為證（見本院卷第409頁），惟觀諸兩造間於111年1 月17日之Line對話紀錄略以：「1月17日下午3:13 原告：綠界已經設定好了你可以試試看」、「1月17日下午3:16 原告：我有設定一個test $1的商品可以測試」、「1月17日下午10:31 原告：所有網站功能金物流已經完成請盡快確認是否有其他問題如果3天之內沒反應代表沒有問題就請你 5日之內將尾款支付」、「1月19日下午5:46 被告公司負責人：好的我們會測試看看。沒問題的話五個工作日內會支付尾款請提供帳號謝謝」等語，有上開對話紀錄在卷可稽（見本院卷第53頁），可見原告對於被告於111年1月12日所稱系爭網站之瑕疵應有進行調整修正並完成該網站之架設，方於111年1月17日通知被告進行驗收，足認原告應已完成系爭承攬契約所約定之工作事項，揆諸前揭規定，其自得向被告請求給付完工報酬。被告再另稱：被告係委託原告向加點力公司洽談系爭網站建置內容，然系爭網站應由加點力公司，而非原告所製作，原告並未依債之本旨履行義務等語，惟此部分為原告所否認，被告復未提出其餘事證以實其說，被告前開所辯，自難採信為真。是原告此部分之請求，應屬有據。　　　㈢原告請求被告給付系爭租約之3期租金165,000元、水電及電信等費用18,444元、回復原狀費用16萬元及111年3月之相當租金之金額55,000元，合計398,444元，被告抗辯已給付110 年12月租金42,500元，是否有理由？　⒈就積欠租金部分：　⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項分別定有明文。　⑵原告固主張：被告自110年12月起即積欠租金2個月，經原告催告被告給付租金、水電、電信費等相關費用，而被告仍未繳納後，系爭租約業經原告於111年1月24日，以原證5之存證信函於111年2月28日終止等語，惟查，觀諸原告於111年1 月24日寄發之原證5存證信函記載：「主旨：謹代本所當事人利好國際有限公司（即原告）函知貴公司（即被告），請貴公司於本函文到5日內務必給付積欠之……租金11萬元……。說明：……二、㈢又本公司（即原告）於110年6月18日與宇成公司（即被告）簽訂房屋租賃契約書，依該契約書第2條、第3條第1項及第6條第1項，租賃契約自110年8月5日起至113 年8月4日止，宇成公司應於每月5日前匯款每月金55,000元予本公司，且宇成公司應自行負擔水電費、瓦斯費、電話費、第四台、網路等因使用而必須繳納之用，……。㈤詎料，宇成公司本應於……110年12月5日及111年1月5日各支付租金55, 000元，……並應自行負擔每月水電費用及電信使用費，然宇成公司迄今卻仍未依約給付上開款項。……㈦為此，……請宇成公司於本函文到5日內給付積欠之……租金11萬元……，並自行負擔未付租金期問之水電費用及電信使用費，如有違反，則本公司絕不寬貸，必將依法終止雙方租賃契約，……」等語，業據其提出存證信函為證（見本院卷第37至40頁），而被告亦不爭執有收受前開存證信函，則依上開存證信函之內容，可知原告主張被告積欠110年12月、111月1月份合計2個月租金11萬元，並限期被告於5日內給付，如未給付，則「必將」依法終止系爭租約，而原告於本院審理時亦明確陳稱：（問：原證45律師函何處有記載要終止契約意思表示？並表示要在1個月後生效？）原證5第3頁第7段「必將依法終止租約」等語（見本院卷第103頁），惟所謂「必將依法終止租約」之意，僅係向被告表示如被告未依催告信函給付積欠租金，則將會依法終止租約，自仍須原告再為「終止租約」之意思表示，而非以催告請求之意思表示視為終止租約之意思表示，是原告上開存證信函之意，僅足認定原告有限期催告被告給付積欠之2月租金之意思表示，並無從認定有於上開存證信函同時併為終止系爭租約之意思表示，原告主張：上開存證信函有終止租約之意思表示等語，核與存證信函之內容不符，自無可採，是原告既無對被告為終止租約之意思表示，顯無從認定系爭租約業經原告依法終止。再者，佐以系爭租約之租金係按月給付，亦即係每月給付1次，而原告之催告期限僅有5日，亦難認原告所定催告期限合於民法第440條第1項所定之相當期限，綜上，原告主張：以被告欠租達2期以上，經催告仍未給付而合法終止系爭租約之情，於法無據，不足採信。　⑶次查，原告主張：被告未給付110年12月、111年1月及2月等3 個月租金165,000元等語，被告則辯稱：曾於111年2月22日給付租金42,500元予原告等語，並據其提出存證信函、兩造間Line對話紀錄、中信銀行網銀進出款明細等件惟證（見本院卷第137至273至275頁），原告亦不爭執有收受該筆金額（見本院卷第283頁），是扣除被告上開已給付之租金金額後，可知被告積欠之租金數額為125,000元（計算式165,000 元－42,500元＝122,500元），是原告請求被告給付積欠租金1 25,000元，自屬有據。　⒉就積欠水電、電信費之部分：　　原告主張：被告未給付欠租期間之水電、電信費用合計18,4 44元等語，被告則辯稱：被告僅有使用被告自行申設之電話號碼00000000，至電話號碼00000000係原告自行使用等語。經查，依系爭租賃契約第6條第1項約定：「自交屋日起，房屋稅、管理費由甲方（即原告）負擔，水電費、瓦斯費、電話費、第四台、網路等，因使用必須繳納之費用，則由乙方（即被告）自行負擔」、第9條第1項約定：「乙方（即被告）委託甲方（即被告）代申請以下（水費、電費、瓦斯費、保全費、監視系統費、市話線路使用費、寬頻網路使用費、 MOD費），雙方並議定為代收代付方式。乙方得依甲方實際代付收據金額按期給付於甲方……。」等語，有系爭租約可佐（見本院卷第30至31頁），可知被告承租系爭房屋期間產生之水電費應由被告負擔，原告僅係代為繳納。次查，原告主張：其於111年4月1日已代被告將系爭房屋回復原狀等語，被告亦辯稱：至多僅使用系爭房屋至111年3月底等語，揆諸前揭說明，被告自應負擔自111年3月止所積欠之水電費、電信費等費用無誤。再查，系爭房屋於上開期間積欠之水電費、電信費費用，合計為18,102元（計算式：①電費13,933元〈計算式：自111年1月12日至111年3月16日止13,783元＋自111 年3月17日至111年3月31日止280元×15/28＝13,933元〉＋②水費 359元〈自111年3月10日起至111年3月31日止，計算式：52元 ×22/35＋519元×22/35＝359元，元以下四捨五入〉＋③電信費3,8 10元〈計算式：110年12月1,854元＋111年1月1,278元＋111年2 月678元＝3,810元〉＝18,102元），有原告提出之臺灣電力公司繳費憑證、臺灣自來水公司繳費憑證及中華電信股份有限公司繳費通知在卷可佐（見本院卷第46至52頁），上開金額為被告所不爭執，惟被告辯稱：其中1線電話號碼00000000 係原告自行使用等語，此為原告所否認，查，上開電話號碼雖係以「原告」名義於110年6月16日申設而裝機，並於111 年1月10日申請停話，於111年4月27日因欠費拆機等情，有中華電信股份有限公司112年12月22日新北一服（112）字第 A060號函暨附件異動資料存卷足參（見本院卷第249至251頁），而被告雖曾於被告經營之Art1 cafe網路上使用該門號為聯絡電話，然僅使用至111年1月8日，其後即變更聯絡電話為00000000等情，有網頁列印資料附卷可稽（見本院卷第 183至191頁），佐以上開電話號碼亦於被告變更網路上聯絡電話後之2日即申請停話，足認被告應有使用該電話號碼000 00000至111年1月8日止，其後即111年1月8日起至31日合計2 3日及111年2、3月止即未再使用，是就該電話號碼於111年1 月9日後之電信費用1,626元（計算式：1,278元×23/31＋678＝ 948元＋678元＝1,626元）自應由申設人即原告自行負擔。扣除上開應由原告負擔之電信費後，原告得請求被告給付積欠之水電費、電信費為16,476元（計算式：18,102元－1,626元＝16,476元），洵屬有理，逾此請求，並無理由。　⒊至原告主張：被告因遲延給付租金，欠租2月以上之可歸責於被告事由，經原告催告而終止系爭租約，故依租約約定沒收押租金11萬元為懲罰性違約金，及應給付111年3月按月租金計算之違約金55,000元，並應給付原告代為支出之系爭房屋回復原狀費用16萬元等語，惟系爭租賃契約既並未合法終止，已如前述，自難認被告有何可歸責之處，並有回復系爭房屋，返還原告之義務，則原告應無權取回系爭房屋，亦無從請求被告就系爭房屋回復原狀，是原告此部分主張，自屬無據。　⒋基此，原告就系爭租約得請求被告給付積欠之租金125,000元、水電及電信費16,476元，合計141,476元（計算式：125,0 00＋16,476元＝141,476元）。　㈣被告辯稱：以11萬元押租金扣抵及系爭房屋裝潢及設備費用8 51,634元抵銷原告請求之金額，有無理由？　⒈按二人互付債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。又債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為其要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言。經查，原告既無權取回系爭房屋，已如前述，則原告逕自拆除被告系爭房屋內之裝潢與設備，致被告受有損害，自應負損害賠償責任，而被告主張原告搬除之裝潢與設備如附表所示項目，其價值合計為851,634元，並據提出遭搬除之裝潢與設備之費用發票與明細、系爭房屋現場照等件為證（見本院卷第303至323、483至505頁），足認被告確因原告之搬除行為而受有上開財產上之損害，被告此部分主張，應屬有據。　⒉惟按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者係應有之狀態。是請求賠償物被毀損所減少之價額，固得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，如修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院77年第9次民事庭會議決議參照）。此乃基於衡量侵權行為人與被害人雙方之利益所致，蓋受侵害之物品因使用及時間經過而致價值減損，此一使用上、自然上耗損應歸由侵權行為人負擔顯有失公平，因而於衡量賠償被害人之物之損害時，應衡情酌量折舊部份之價值。又修繕若係以新品換舊品，合理修繕費用之估算應將材料已折舊部分予以扣除。經查，被告主張原告應賠償如附表所示項目編號1至12部分，均應依法折舊，參諸行政院所頒佈「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，房屋附屬設備之耐用年數為10年，依定率遞減法每年折舊千分之206，並參酌營利事業所得稅結算申報查核准則第95條第8 項規定，固定資產提列折舊採用定率遞減法則者，以1年為計算單位，其使用期限未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者以月計；另參酌所得稅法第54條第3項之規定，採用定率遞減法計算折舊者，其殘值之計算，應仍以該固定資產總價10分之1為合度，即累計折舊額雖已超過成本原額10分之9，惟仍不得低於總值10分之1 。據此，被告主張原告應賠償如附表所示項目之費用，經折舊後應為746,393元（詳如附表所示），又被告對於原告前揭所負之債務，與上開原告對於被告應負損害賠償之債務，均已屆清償期，且給付種類相同，並無不適於抵銷情狀，準此，被告主張以其損害賠償請求權，與原告上開經准許請求之債權363,593元（即委任費用21萬元＋系爭網站架設報酬尾款12,117元＋積欠租金等費用141,476元＝363,593元），互為抵銷，洵屬有據，且一經抵銷，前揭上訴人所得請求被告之債權已然消滅，故本件上訴人依前揭所述之法律關係請求被上訴人給付363,593元，並無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告依系爭委任契約第2條約定、民法第505條第 1項規定及系爭承攬契約第1條約定、民法440條第1項及系爭租約第3條第1項、第6條第7、11、15項、第6條第1項、第9 條第1項、第6條第13項約定，請求被告給付原告578,061元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請就失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　鄧雅心以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴峻權附表：編號項目金額購買日期拆除日期折舊後現值卷　頁 1 廚房設備 351,750元 110年8月11日 111年4月1日 303,443元本院卷第303頁 2 食物均值機 8,000元 110年8月31日 6,901元本院卷第303頁 3 量杯、餐盤及其他設備 2,185元 110年8月9日 1,885元本院卷第307頁 4 層架 5,050元 110年7月27日 4,270元本院卷第309頁 5 實木小圓桌 1,678元 110年7月26日 1,419元本院卷第311頁 6 Cuisinart美膳雅全自動義式濃縮咖啡機 26,775元 110年8月4日 23,098元本院卷第313頁 7 Panasonic國際牌23L全新變頻惟電波烤箱微波爐 5,390元 110年8月6日 2,156元本院卷第315頁 8 硬體設備 9,000元 110年8月30日 4,650元本院卷第317頁 9 餐飲系統 73,400元 110年8月11日 63,320元本院卷第317頁 10 監控工程 29,000元 110年9月1日 25,017元本院卷第319頁 11 水泥漆材料 2,290元 110年10月9日 2,054元本院卷第321頁 12 裝潢費用 337,116元 110年11月10日 308,180元本院卷第323頁總計 851,634元 746,393元備註依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，房屋附屬設備之耐用年數為10年，依定率遞減法每年折舊1000分之206，另依營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1 年為計算單位，其使用期間未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」。

2025-01-21

PCDV-112-訴-2233-20250121-2

雄簡

高雄簡易庭

遷讓房屋及損害賠償

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第2130號原告莊國賓被告劉大立上列當事人間請求遷讓房屋及損害賠償事件，本院於民國113年1 2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號12樓之7房屋全部遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣126,000元，及自民國113年4月1日起至遷讓返還前項房屋日止，按月給付原告新臺幣21,000元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項及第二項已屆期部分得假執行。　　事實及理由一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國111年9月30日向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○○路000號12樓之7號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自111年10月1日起至112年10月1日止，其後兩造再合意延長至112年3月31日止，每月租金為新台幣（下同）21,000 元，押租金為42,000元（下稱系爭租約）。被告迄今欠繳11 2年8月至113年3月租金168,000元，經扣抵上開押租金，伊尚得請求被告給付126,000元。又系爭租約已屆滿，迭經伊催討返還系爭房屋無著，伊自得依民法第455條、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及給付自113年4月1日起繼續占用房屋所受相當於租金之不當得利。爰依民法第455條前段、第179條規定、兩造間租賃契約法律關係起訴。聲明：如主文第1、2項所示。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。　　　　四、得心證理由　㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段規定甚明。查原告主張兩造間有系爭租約，而該租約已屆滿未續租，被告欠繳112年8月起至113年3月租金等情，業據其提出與所述相符之系爭房屋113年房屋稅繳款書、郵局存證信函、兩造間LINE對話紀錄、系爭租約影本等件為證（卷第17至19、23至29頁），並有系爭房屋公務用謄本可憑（卷第39至41頁），堪信實在。則原告於抵充押租金42,000元後，復依系爭租約法律關係，請求被告給付欠繳租金126,000元（計算式：21,000×8－42,000＝126,000），自屬有理。又系爭租約既經屆滿，被告已無繼續占有房屋權源，則原告依民法第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，要屬正當。　㈡復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查被告自113年4月1日起，即失其占有使用系爭房屋之合法權源，業如前述，而系爭租約已約定系爭房屋每月租金為21,000元（卷第27頁），復無證據顯示該租約數額有低於或超逾租賃市場行情之處，則以該數額作為計算不當利益基準，尚屬允當。從而，原告請求被告自113年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利21,000元，亦屬有據。五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第179條等規定及系爭租約法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付欠繳租金 126,000元，暨自113年4月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣21,000元，為有理由，應予准許。六、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。七、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官鄭宇鈜以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林麗文

2025-01-17

KSEV-113-雄簡-2130-20250117-1

簡上

臺灣屏東地方法院

返還押金

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度簡上字第107號上訴人孫安可訴訟代理人孫玲玲被上訴人鍾季瑤上列當事人間請求返還押金事件，上訴人對於中華民國113年6月26日本院潮州簡易庭113年度潮簡字第195號第一審判決，提起上訴，本院於113年12月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決命上訴人給付超過新臺幣8萬6,332元本息部分，及該部分假執行之宣告併訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之 93，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人於原審主張：伊向上訴人承租門牌號碼屏東縣○○鎮 ○○路000號房屋（下稱系爭房屋），經營民宿業務，約定租賃期間自民國112年6月1日起至117年5月31日止，前2年每月租金新臺幣（下同）6萬元，後3年每月租金6萬5,000元，押租金18萬元。伊於112年11月30日通知上訴人欲提前於112年 12月31日終止租約，經與上訴人約定於113年1月2日點交返還系爭房屋，故兩造間之租約已於112年12月31日終止。兩造間之租約業已終止，並已於113年1月2日點交完畢，上訴人應返還押租金，扣除伊因提前終止租約應賠償上訴人相當於1個月租額之違約金6萬元，上訴人尚應返還伊押租金12萬元，惟上訴人拒不返還，依兩造間押租金契約，伊得請求上訴人加計法定遲延利息如數返還等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、上訴人於原審則以：兩造約定之租期為5年，被上訴人僅承租旺季之7個月，且未將系爭房屋回復原狀以完成點交，自難謂租約已合法終止。又伊受有如原判決附表所示之損失，經以押租金扣抵後，已無所剩，被上訴人請求伊返還押租金 12萬元，非有理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原審判決上訴人應給付被上訴人9萬3,237元，及自113年1月 18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求，並就被上訴人勝訴部分，依職權為假執行及預供擔保免為假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分，聲明不服提起上訴，上訴意旨除如前所述外，並補充略以：本件押租金為18萬元，應抵扣如附表編號1至6所示之金額共17萬8,719元，並加計編號7所示之51元，伊至多僅須返還被上訴人1,332元，原審判命伊返還9萬3,237元，於法未洽等語。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分，及該部分假執行之宣告併訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯意旨除如前所述外，並補充略以：伊對於本件押租金應抵扣如附表編號1、2、4、5所示之金額共9萬3,719元，並加計編號 7所示之金額51元，並不爭執。惟伊並無違約情事，上訴人不得主張抵扣如附表編號3所示之違約金，且如附表編號6所示之清潔費，乃伊交還房屋後，上訴人僱工清潔之費用，亦不得抵扣。本件押租金所得抵扣之金額，如上所述，僅為9 萬3,668元，上訴人尚應返還伊8萬6,332元等語。並聲明：上訴駁回（原審判決被上訴人敗訴部分，未據其聲明不服，已告確定）。四、兩造前就系爭房屋簽訂租賃契約，約定租賃期間自112年6月 1日起至117年5月31日止，第1、2年每月租金為6萬元，第3 至5年每月6萬5,000元，該租約嗣後於112年12月31日提前終止，被上訴人未欠繳租金，惟因提前終止租約，應依系爭房屋租賃契約第9條，賠償違約金6萬元。又上訴人因被上訴人變更系爭房屋牆面之顏色及毀損洗衣籃等物品，受有2萬9,9 10元之損失，並為被上訴人支付112年6至12月公共意外責任險之保險費1,289元及112年6月視聽著作公開播送之授權費2 ,520元。其次，又被上訴人承租系爭房屋經營民宿，經結算使用訂房平台之佣金及住房費用，上訴人尚應給付被上訴人 51元之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第144頁），並有系爭房屋租賃契約、公共意外責任險保險單、視聽著作公開播送授權約定書、繳費收據、訂房平台後台明細、兩造間Li ne對話紀錄及轉帳明細在卷可佐（見原審卷第19至23、141 至147頁及本院卷第45至47、115、125至127頁），堪信為真實。五、得心證之理由：　　兩造對於本件押租金應抵扣如附表編號1、2、4、5所示之金額共9萬3,719元，並加計編號7所示之51元一節，並不爭執。至上訴人主張被上訴人返還系爭房屋時，未予房屋回復至原有狀態，應依系爭房屋租賃契約第13條，按其僱工整理以回復原狀所需之期間（即20日），給付如附表編號3所示之違約金8萬元，並賠償如附表編號6所示伊僱工整理所支出之清潔費5,000元，則為被上訴人所否認，經查：　㈠上訴人主張被上訴人返還系爭房屋時，現場雜亂不堪，並未將系爭房屋回復至可經營民宿之原狀，致其額外支出清潔費 5,000元等語，固提出整理清潔之前後照片為憑（見原審卷第63至67頁及本院卷第117至119頁），惟上訴人並未提出前開清潔費之支出收據，其是否有僱工整理並支出之清潔費5, 000元，已非無疑。又上訴人雖主張被上訴人應將系爭房屋回復至可經營民宿之原狀，然系爭房屋是否已達可經營民宿之狀態，通常視民宿經營之風格、價位等因素而定，且觀諸兩造間租賃契約，就房屋回復原狀之具體內容、程度及範圍，並無明確約定，上訴人自不得任意增加契約所無之義務，本院審酌上訴人出租系爭房屋供被上訴人經營民宿使用，考量被上訴人依此方法使用收益，對於系爭房屋可能產生之自然耗損及應負之維護義務，因認被上訴人返還系爭房屋時，外觀倘無明顯雜亂，即已達承租人依一般租賃契約應就租賃物回復原狀之品質，縱使上訴人確有僱工整理並支出之清潔費5,000元，仍應認屬其以出租房屋為業之成本，而非將系爭房屋回復原狀之必要支出，是上訴人主張返還之押租金應扣抵附表編號6之金額，非有理由。㈡當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件租約經被上訴人提前於112年12月31日終止後，兩造已於113年1月2日辦理點交，將系爭房屋返還上訴人等情，已如前述。上訴人主張依系爭房屋租賃契約第13條約定，被上訴人應給付違約金8萬元，自應就被上訴人違約之事實，負舉證責任。系爭房屋租賃契約第13條固約定：中途終止租約時，乙方（即被上訴人）應即搬遷，將租賃物回復原狀交還甲方（即上訴人），不得有任何要求，如有遲延，每逾限1日，應給付甲方4,000元之違約金等語，然被上訴人於112年11月30日即以通訊軟體Line 通知上訴人欲提前終止本件租約，兩造約定113年1月2日點交，並已於當日點交完畢，有兩造間Line對話可佐（見原審卷第31至35頁），且為兩造所不爭執，堪認兩造間租賃契約雖提前終止，惟被上訴人已依於雙方約定之日期，將系爭房屋交還上訴人，並無逾期返還租賃物之情形，被上訴人主張被上訴人逾期搬遷，依租賃契約第13條請求被上訴人給付違約金8萬元，於法即非有據。㈢依上，本件被上訴人得請求上訴人返還之押租金，經扣抵如附表編號1、2、4、5所示之金額，並加計編號7所示之51元後，應為8萬6,332元（計算式：000000－00000－00000－0000－ 0000＋51＝86332）。六、綜上所述，本件被上訴人依兩造間押租金契約，請求上訴人給付其12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即113年1月18日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於8萬6, 332元本息範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回（原審駁回被上訴人之請求確定部分，不在本件論述範圍）。原審就上開應予駁回部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行暨預供擔保免為假執行之宣告，容有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決關此部分廢棄，改判如主文第2項所示。上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　凃春生　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　薛全晉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　彭聖芳正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘豐益附表：編號項目金額（新臺幣）備註 1 提前終止租約之違約金 6萬元 2 物件損壞之回復費用 2萬9,910元即原判決附表編號1、13、15、16 3 未回復原狀之違約金 8萬元 4 公共意外責任險之保險費 1,289元 5 視聽著作公開播送之授權費 2,520元 6 清潔費 5,000元 7 訂房平台佣金及住房費用結算之金額 51元為上訴人應給付被上訴人之費用

2025-01-14

PTDV-113-簡上-107-20250114-1

板簡

板橋簡易庭

給付租金等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第2206號原告楊榮鍾被告游明城楊雅婷上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年12月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應連帶給付原告新臺幣柒萬柒仟伍佰捌拾陸元，及自民國一百一十三年八月十七日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔百分之十二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣柒萬柒仟伍佰捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：被告游明城前邀同被告楊雅婷為連帶保證人，向原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），承租門牌號碼新北市 ○○區○○街00巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋）營業使用，租期自民國111年11月1日起至116年10月31日止，租金為扣除租金稅百分之10後實收每月新臺幣（下同）25,000元，詎游明城於112年12月、113年1月、2月均未繳納租金，共積欠租金 60,343元，又游明城毀損系爭房屋水槽上方水龍頭、水管，致原告支出回復原狀維修費2,500元，末因游明城未繳納租金、逾期不遷讓房屋，及因此無從令原告偕同欲承租系爭房屋之人看屋，應給付原告違約金583,317元，爰依兩造租約約定，請求被告給付上開金額等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告646,160元，及其中581,810元自113年8月17日起，其餘自113年12月21日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告均以：游明城前有給付原告50,000元之押租金，該押租金已充抵112年12月、113年1月之租金，故游明城無違約，且原告請求之違約金過高等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張游明城前邀同楊雅婷為連帶保證人，向原告以系爭房屋簽訂系爭租約，約定租期自111年11月1日起至116年10 月31日止，租金為扣除租金稅百分之10後實收每月25,000元等情，業據其提出系爭租約為證，且為被告所不否認，自堪信為真實。四、本院之判斷：　　原告主張被告應給付租金、違約金、毀損水龍頭及水管之維修費用等語，為被告所否認，並以前詞置辯，茲就原告所請求被告給付之各該項目，敘述如下：　㈠租金部分：　⒈系爭租約第11條約定，乙方（按：即游明城)若有違約情事，甲方（原告)得不待定期催告逕行終止契約收回房屋。本件原告主張游明城於112年12月起即未繳納租金，並自113年2 月5日始返還系爭房屋之鑰匙等語，故游明城實際積欠租金未繳之期間，應計算112年12月、113年1月，即113年2月1至 5日之5日，共計2個月又5日等語。為游明城所否認，辯稱系爭租約業於113年2月3日終止。經查，原告前曾向被告寄發存證信函，告知游明城積欠原告租金已達2個月，並要求被告應於113年1月15日前付清租金，否則即依法於113年2月3 日終止租約，該存證信函並經被告收受等情，有原告所提出之存證信函及回執在卷可稽。游明城雖辯稱其無違約不繳租金，租金應由兩造訂約時原告交付之保證金50,000元抵充等語。然游明城於訂約時所繳交之保證金，目的係在擔保被告債務之履行，並非可謂游明城有繳交上開保證金，即可豁免按月繳交租金之債務，此觀兩造於系爭租約第7條之約定，洵屬明確。是以，游明城上開辯詞，自非可取，而游明城既有未繳租金之事實，依前揭系爭租約第11條約定，原告自為有終止權人甚明。原告雖稱計算收取租租金之時間，應計算至2月5日等語，惟依上開原告之存證信函所示，兩造租約已因原告之存證信函，及游明城並未繳付112年12月、113年1 月租金之違約事實，於113年2月3日終止，則兩造系爭租約實際存續期限，應至113年2月3日終止乙節，堪可認定。原告固又稱游明城於113年2月5日始歸還鑰匙等語，惟歸還鑰匙與否，與系爭租約是否終止，實屬二事，兩造租約既於11 3年2月3日終止，則原告請求同年2月4日、5日之租金，即屬無據。易言之，本件原告所得請求游明城給付租金之時間區間，應限於112年12月、113年1月，即113年2月1日起至同年月3日止，共計2個月又3日。　⒉就每月租金之數額部分，原告固主張系爭租約第3條約定每月租金扣除租賃稅百分之10後實收25,000元，故應以加計上開稅額後之27,777元計算等語。惟按就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，民法第427條已定有明文，則原告主張本件租金應加計其所稱之「租賃稅」計算等情，已嫌無據。又系爭租約第3條所約定者，係每月游明城應支付25,000元租金，並未區分游明城是否應按違約與否，異其給付租金之金額。甚且，觀之系爭租約第7條約定，游明城於所締約時所繳納於原告之「押租金」，係50,000元，此情更與一般租屋實務上，多由承租人於訂約時繳交2個月之租金作為「保證金」、「押租金」之事實相符。基此，兩造間就租金之計算方式，應係游明城每月應付原告25,000元租金，原告就租金應以27,777元計算之主張，洵無可採。　⒊從而，本件游明城應給付原告之租金，為52,586元（25,000 元×2＋25,000元×3/29＝52,586元，元以下四捨五入）。　㈡違約金部分　⒈原告主張游明城於112年12月、113年1月、2月共3次未繳租金，故游明城具有未繳租金之3次之違約事實，及逾期不遷讓房屋之1個違約事實，共計4個違約事實，而系爭租約第11條約定違約金為租金3倍，故此部分之違約金，應以333,324元（計算式：27,777元×3×4＝333,324元）計算等語。惟查，系爭租約第11條約定：「......如係不於期限內繳付租金或逾期不遷讓房屋時，乙方首先應負租金3倍之違約金。」系爭租約上開記載方式，僅稱游明城如有「未如期繳租金」、「逾期不遷讓房屋」之事實時，游明城即應給付租金3倍之違約金，然就租金欠繳多個月時，究竟應於每月繳租期限時重新計算違約金，抑或僅計算單次違約金，顯有文義不明之情。本院審酌原告係出租人，游明城係承租人，衡諸租賃實務常情，租約往往係出租人預先繕擬，再交由承租人簽名後發生效力，復酌以民法上保障締約中往往屬於弱勢一方之承租人思想，認在上開契約文義不明時，應由預擬契約之出租人即原告負擔不利益。因此，系爭租約第11條之文義雖有不明，惟應解釋為游明城在多期租金未繳之情形，僅就「未繳租金」之單一違約事實，負擔1次違約金債務，方為的論。又本件游明城係於113年2月5日始交還原告系爭房屋之鑰匙，此有原告提出之對話紀錄擷圖在卷可憑，然系爭租約於113 年2月3日終止，業經本院說明如上，則游明城遲至2月5日始交還鑰匙，堪認游明城於交還鑰匙之當下始就系爭房屋不再具備事實上之管領力，故游明城確有原告所稱逾期不遷讓房屋之違約事實，堪可認定。　⒉原告固又主張，游明城原應給予原告3個月帶欲看承租系爭房屋之人看屋之機會，惟因游明城欠繳租金、占用系爭房屋不搬離，致原告無從為之，故游明城應給付原告此部分之違約金333,324元等語。惟查，兩造於系爭租約就違約金所為之約定，係系爭租約第11條，而該條之內容，業經本院說明如上，是觀之該條違約金之約定，明顯僅在游明城「未如期繳租金」、「逾期不遷讓房屋」之2種違約事實發生時，游明城方有給付違約金之義務。兩造雖以另行手寫之方式，於系爭租約約定游明城應同意原告帶欲承租者看屋之條款，然就此項條款之違反，游明城應否負擔違約金之問題，兩造顯無約定，則原告自不得以此事由請求游明城給付違約金，要屬當然。　⒊按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。如前所述，本件原告共有2個違約事實（即積欠租金、逾期不遷讓房屋），又本件系爭租約之「租金」應以25,000元，而非原告主張之27,777元計算乙節，業經本院說明如前，則依系爭租約第11條規定，游明城本應負擔之違約金，應為150,000元（計算式：25,000元×2個違約事實× 3倍＝150,000元）。惟本院審酌行政院頒布之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中，就違約金之約定，多僅限制於租金1倍，及游明城實際返還系爭房屋之日即113年 2月5日，距系爭租約終止日即113年2月3日，僅逾期2日之事實，認游明城承租系爭房屋雖係供營業使用，惟上開150,00 0元之違約金，仍屬過高，爰引前揭民法第252條規定，酌減違約金至75,000元。　㈢毀損水槽上方水龍頭、水管部分：　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項、第2項本文定有明文。原告主張游明城毀損系爭房屋水槽上方水龍頭、水管，經游明城所否認，原告自應就游明城有何違反保持租賃物之善良管理人注意義務，負擔舉證責任。　⒉經查，原告曾就游明城毀損上開財物之事實，向臺灣新北地方檢察署提起告訴，後經該署檢察官以113年度偵字第24053 號為不起訴之處分等情，有該不起訴處分書1紙在卷可佐。原告就其所主張之事實，固提出照片、估價單為證，然該照片欠缺拍攝日期，難認系爭房屋水槽上方水龍頭、水管何時設立、何時遭拆除之事實，又估價單僅可證明原告有支出該等金錢維修之事實，實難逕憑原告所提該等證據，即為對其有利之認定。職此，原告舉證既有不足，則其主張游明城應賠償該等財物之維修費用25,000元等情，要屬無憑。　㈣被告應給付原告之金額：　　按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院 87年度台上字第1631號判決參照）。經查，原告於兩造訂立系爭租約時，曾收取游明城所給付之50,000元「保證金」，有系爭租約第7條在卷可證，且兩造對此事實亦不爭執，當堪信實。原告固主張該50,000元係「保證金」，而與押租金不同等語，然觀之系爭租約第7條係稱：「乙方為保證債務之履行，願提供50,000元整交付甲方為擔保......」等語，顯見該50,000元之「保證金」，目的係在擔保游明城因系爭租約所生之一切債務，性質上仍與押租金並無二致。準此，揆諸首揭最高法院判決，本件游明城應返還原告之金額，自應扣除該50,000元之押租金，而為77,586元（計算式：租金 52,586元＋違約金75,000元－押租金50,000元＝77,586元）。再楊雅婷為游明城之連帶保證人乙情，有系爭租約在卷可證，則楊雅婷自應與游明城就上開應給付原告之金額，負擔連帶清償之責。五、綜上所述，原告主張依兩造租約約定，請求被告連帶給付77 ,586元，及自113年8月17日，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又本件判決係適用簡易訴訟程序所為之判決，應依職權宣告假執行。原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另為准駁之表示；至其敗訴部份，因假執行之聲請已失所附麗，應併與駁回。末本院另依民事訴訟法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣

2025-01-10

PCEV-113-板簡-2206-20250110-2