塗銷所有權移轉登記
臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第1333號
原 告 顏秀鳳
訴訟代理人 張績寶律師
複代理人 黃汶茜律師
被 告 王可卉
訴訟代理人 謝秉錡律師
複代理人 劉靜芬律師
陳冠宏律師
被 告 林淑姿
訴訟代理人 羅閎逸律師
廖學能律師
馬偉桓律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件,本院於中華民國11
4年1月14日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
確認被告王可卉、林淑姿就被告王可卉所有坐落臺中市○○區○○段
000地號土地(權利範圍依序為157/10000、155/10000)及其上
建物309、308建號即門牌中山一路1段西巷243弄30號8樓、32號8
樓房屋所為之買賣及所有權移轉關係均無效。
被告林淑姿應將前項所有權移轉登記予以塗銷。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
一、按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益,係
指因法律關係之存否不明確,致原告在私法上之地位有受侵
害之危險,而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而
言,故確認法律關係成立或不成立之訴,苟具備前開要件,
即得謂有即受確認判決之法律上利益,縱其所求確認者為他
人間之法律關係,亦非不得提起(最高法院42年台上字第10
31號判例要旨參照)。本件原告以被告間所為不動產買賣及
所有權移轉關係乃通謀而為虛偽意思表示,爰訴請確認該不
動產買賣及所有權移轉之法律關係均無效部分,業據原告釋
明其為被告王可卉之債權人,被告王可卉為規避其追償而虛
偽售讓該不動產,致其實現債權之地位有受侵害之危險,而
此項危險得以對於被告之確認判決除去之,故足認原告有即
受確認判決之法律上利益,非不得提起確認之訴。
二、原告主張:被告王可卉為喬岳有限公司(下稱喬岳公司)之
負責人,訴外人羅螢治、王志鑫為被告王可卉之父母。被告
王可卉及訴外人羅螢治、王志鑫自民國112年3月間起陸續向
原告借款,總計新臺幣(下同)440萬1150元(詳附表),
並由喬岳公司簽發面額為本金加利息(即約定借款利息)之
遠期支票作為借款之擔保,遠填發票日即為約定清償期,故
被告王可卉及訴外人羅螢治、王志鑫須償還本金及利息總計
為486萬元。惟其三人並未依約償還借款,支票經原告提示
付款後亦陸續因存款不足遭退票,況原告向王志鑫商討還款
事宜時,經王志鑫表示被告王可卉稱利息賺甚多已毋庸還款
云云,拒絕返還借款。查原登記為被告王可卉所有坐落臺中
市○○區○○段000地號土地(權利範圍依序為157/10000、155/
10000)及其上建物309、308建號即門牌中山一路1段西巷24
3弄30號8樓、32號8樓房屋(下稱系爭不動產),竟以112年
11月10日買賣為原因於112年12月13日移轉登記為被告林淑
姿所有。惟被告間所為系爭不動產買賣及所有權移轉之關係
,乃通謀而為虛偽意思表示,依民法第87條第1項前段之規
定,應屬無效,爰先位訴請確認上述買賣及所有權移轉關係
均無效,並依民法第242條前段、第767條第1項中段之規定
,訴請被告林淑姿將前揭所有權移轉登記予以塗銷。若先位
之訴為無理由,即縱認被告間並非通謀虛偽意思表示,仍有
害及原告之債權,被告於行為時均明知,爰備位依民法第24
4條第2項、第4項之規定,訴請撤銷上述買賣債權行為及所
有權移轉物權行為,且亦訴請被告林淑姿將前揭所有權移轉
登記予以塗銷等情。並聲明:(一)先位聲明:如主文第1
、2項所示;(二)備位聲明:1.被告間就系爭不動產於112
年11月10日所為之買賣行為及登記日期112年12月13日之所
有權移轉行為均應予撤銷;2.被告林淑姿應將前項所有權移
轉登記予以塗銷。
三、被告林淑姿則以:(一)被告林淑姿以總價1250萬元向被告
王可卉買受系爭不動產,被告間係於112年10月9日簽立成屋
買賣契約書(下稱系爭買賣契約書),依約履行給付價金及
前揭所有權移轉登記,其中400萬元係以轉帳方式給付被告
王可卉,餘額850萬元則辦理房屋貸款,授權華南銀行代為
清償系爭不動產原有抵押權擔保之債務,撥入合作金庫神岡
分行及三信銀行成功分行並塗銷原抵押權,原告主張被告間
所為系爭不動產買賣及所有權移轉之法律關係,為通謀虛偽
意思表示而無效,應由原告負舉證責任;(二)被告王可卉
既取得與系爭不動產等值之價金,於被告王可卉之資力並無
影響,況遠高於原告主張之債權額,難認有何侵害原告債權
情事等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回。
四、被告王可卉則以:實際債務人應該是被告王可卉的父母(即
訴外人羅螢治、王志鑫),被告王可卉只是人頭而已。被告
王可卉就系爭不動產原設定抵押擔保之債務金額分別為合庫
銀行354萬9396元及三信銀行184萬7707元,112年12月27日
以「清償」為原因塗銷原抵押權登記,被告林淑姿貸款所得
金額850萬元清償上述抵押權擔保債務後,賸餘310萬2897元
(計算式:8,500,000-3,549,396-1,847,707=3,102,897)
於113年1月3日自被告林淑姿帳戶匯入被告王可卉台中銀行
帳戶,被告王可卉台中銀行帳戶自112年10月31日起至同年1
2月8日止,另自被告林淑姿受領數筆買賣價金共計400萬元
等語置辯;其餘所辯與被告林淑姿相同。並聲明:原告之訴
駁回。
五、兩造不爭執之事實:
(一)被告王可卉為喬岳公司負責人,訴外人羅螢治、王志鑫為
被告王可卉之父母。被告王可卉(惟辯稱其只是人頭)及
訴外人羅螢治、王志鑫自112年3月間起陸續向原告借款,
總計440萬1150元(詳附表),並由喬岳公司簽發面額為
本金加利息(即約定借款利息)之支票作為借款之擔保,
遠填發票日即為約定清償期。惟其均未償還借款,支票經
原告提示付款後亦陸續因存款不足遭退票。
(二)系爭不動產原登記為被告王可卉所有,其後於112年12月1
3日登記以112年11月10日買賣為原因移轉為被告林淑姿所
有。
(三)被告林淑姿基於買受人名義以系爭不動產向華南銀行申請
取得抵押貸款850萬元,由華南銀行代為清償系爭不動產
原抵押權擔保之債務,即合作金庫神岡分行354萬9396元
及三信銀行成功分行184萬7707元,並塗銷原抵押權,將
賸餘之310萬2897元於113年1月3日自被告林淑姿帳戶匯入
被告王可卉台中銀行帳戶;又被告王可卉台中銀行帳戶自
112年10月31日起至同年12月8日止,另自被告林淑姿受領
數筆款項共計400萬元,以上總計1250萬元。
六、得心證之理由:
(一)按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者,其意思表示
無效,為民法第87條第1項前段所明定。虛偽買賣乃雙方
通謀而為虛偽意思表示,依民法第87條第1項規定,其買
賣當然無效(最高法院50年台上字第547號判例參照)。
所謂信託,係指信託人為自己或第三人之利益,以特定財
產為信託財產,移轉與受託人管理或處分,以達成一定之
經濟上或社會上目的之行為。受託人不特就信託財產承受
權利人之名義,且須就信託財產依信託契約之內容為積極
之管理或處分。倘信託人僅將其財產在名義上移轉與受託
人,而有關信託財產之管理、使用或處分悉仍由信託人自
行為之,是為消極信託,除有確實之正當原因外,通常多
屬通謀之虛偽意思表示,易助長脫法行為,應難認為合法
(最高法院79年度台上字第2757號判決要旨參照)。舉輕
明重,倘出賣人將其不動產在名義上售讓與買受人後,就
該不動產之管理、使用或處分,卻仍由出賣人自行為之,
則虛偽買賣乃為常態事實。經查:
1.依原告提出被告不爭執為真正之網路刊登房屋買賣資料
(原證5),包含「阿慧好宅」於112年8月4日Facebook
貼文就系爭不動產刊登廣告售價1180萬元;未載明上架
日期(原告狀稱係113年1月30日)「591房屋交易網」
由仲介彭小姐(據原告狀稱即同一位房仲「阿慧」)就
系爭不動產刊登廣告售價1180萬元(含車位價格),其
有效期為113年3月24日(見本院卷第73、74頁)。互核
系爭不動產原登記為被告王可卉所有,其後於112年12
月13日登記以112年11月10日買賣為原因移轉為被告林
淑姿所有;或依被告提出或引用之系爭買賣契約書填載
日期為112年10月9日(見本院卷第129頁),時間上各
有重疊。此外,系爭買賣契約書填載之日期與申請土地
登記時填載之買賣原因日期有出入,已非無疑。
2.經被告林淑姿指稱原證5係被告王可卉先前委託之房仲
業者所刊登之廣告,被告林淑姿不知情等語(見本院卷
第244頁)。但依原告提出被告不爭執為真正之原告於1
13年2月25日與被告林淑姿在原告住家見面交談之錄音
譯文,被告林淑姿說道:「所以他要去評估這個房子還
有沒有,才有辦法才有辦法讓你再增貸,齁好那到後面
我就跟他講一個辦法,啊不然這樣,你跟你就賣給士豪
嘛,賣給自己人嘛。是不是可以重貸?[00:12:14]……啊
房子賣給賣給弟弟[00:13:25]……啊結果11月就決定說不
然我把你買起來,他多久以前就已經刊登了啦,其實他
那時候他就刊登[00:22:31]……因為士豪士豪沒辦法,因
為我跟他說你先去刊嘛,9月不知道幾號他開始去刊[00
:26:04]……9月10月嘛,我就說你先刊看有沒有人買[00:
26:37]……嘿可卉的名字,因為我跟他說你那時候你去刊
,你去刊,刊有讓人家買[00:26:51]…」等語(見本院
卷第210至211、213至215頁),可見正是被告林淑姿建
議被告王可卉委託房仲業者刊登上揭售屋廣告而自始明
知。此外,依被告林淑姿所述係於112年11月才決定買
被告王可卉的房子,無非即系爭不動產,倘若屬實,則
被告提出或引用之系爭買賣契約書,填載日期為112年1
0月9日,即有虛偽不實之情事。
3.一般買賣價格之決定,於賣方先開價之場合,無非先看
買方是否同意,如果買方予以殺價,再視賣方是否同意
或還價,往復進行至成交與否,故成交價應低於或等於
原先開價,始不違背論理及經驗法則。反觀被告王可卉
委託房仲之上揭「阿慧好宅」廣告,於112年8月4日即
已開價1180萬元,若被告林淑姿當真於112年10月9日或
11月10日以1250萬元向被告王可卉買受系爭不動產,其
成交價不減反增,即牴觸前述論理及經驗法則,而顯有
可疑。另一方面,自系爭不動產於112年12月13日移轉
登記為被告林淑姿所有時起至上揭「591房屋交易網」
廣告開價1180萬元之有效期113年3月24日止,為期長達
3個多月,不論實係被告林淑姿當真以1250萬元向被告
王可卉買受系爭不動產,隨即認賠降價拋售,或由被告
王可卉繼續委託房仲開價1180萬元出售其已喪失所有權
之系爭不動產,皆殊不合理,必有隱情。
4.另依原告提出被告不爭執為真正之原告於113年3月25日
與房仲「阿慧」電話通話之錄音譯文,雙方就上揭廣告
所示之「中港國宅8樓頂樓」即系爭不動產,「阿慧」
說道:「嘿,對對對,所以是他朋友現在就是給他錢先
周轉,他也沒有那麼多現金還他嘛,所以他就把那個房
子做抵押品給他這樣子,過戶給他的朋友。[00:01:29]
……(原告:啊但是價格也要再問原屋主這樣嗎?)對啊
對啊,因為變成說他們只是暫時就是說類似我反正我需
要錢你先借我,我沒有擔保品,我拿我房子給你跟你擔
保做抵押嘛[00:06:51]……到時候我如果我如果說我現在
公司周轉會過,反正朋友之間就是有一筆金金流,對吧
,他可以再把錢可以還給他給我,房子再過給我這樣就
好了[00:07:02]……對對對,嘿啦,對對對,也是類似這
樣就對了,就是反正到時候那個什麼,他的朋友要做什
麼處置或幹嘛,他也是會跟我們這個原本的屋主來去做
討論啦[00:08:07]……(原告:喔啊本來是原屋主叫你們
賣的就對了。)對對對對對,就是說他真的是很需要一
筆錢,所以他變成他的朋友那邊有讓他先周轉這樣,我
說你什麼時候過戶,他說他說他的房子給他做抵押,有
過戶給他這樣子[00:08:37]」等語(見本院卷第77至79
頁),互核可知「阿慧」所稱「原本的屋主」的「他」
是指被告王可卉,而「他的朋友」則是指被告林淑姿。
據「阿慧」所述,被告間就系爭不動產所為之買賣及所
有權移轉登記,無非通謀藉此方法供被告王可卉籌措資
金周轉,被告林淑姿則暫時登記為系爭不動產之所有權
人作為擔保,系爭不動產即使登記為被告林淑姿所有,
但就系爭不動產之管理、使用或處分,仍須經被告王可
卉同意,復有上揭售屋廣告足資補強「阿慧」所述,亦
即上揭廣告在此說明下,始獲合理解釋,足認被告間欠
缺買賣及移轉所有權之真意,則其買賣及移轉所有權均
屬通謀虛偽意思表示,已堪認定。
5.又依原告提出被告不爭執為真正之原告於113年2月25日
與被告林淑姿交談之錄音譯文,被告林淑姿說道:「所
以他要去評估這個房子還有沒有,才有辦法才有辦法讓
你再增貸,齁好那到後面我就跟他講一個辦法,啊不然
這樣,你跟你就賣給士豪嘛,賣給自己人嘛。是不是可
以重貸?[00:12:14]……對對對要900才夠還。啊因為我
有去幫他問啦,他他士豪買,9月初我問銀行……我跟他
說如果1300萬的話,齁可以貸到多少?[00:24:04]……他
說如果照這樣說是七成至七五成啦,齁啊我說那這樣子
可以貸多少?他跟我說差不多900,啊就跟他還的差不
多嘛[00:24:56]……因為銀行有說,不然我一個月三萬,
士豪貸貸900,我有辦法貸到850給他,我貸最高的,我
一直跟銀行說盡量貸最高喔[00:27:57]……850萬下來了
,下來後就幫她還兩間嘛[00:33:20]……後面的100萬匯
去他那邊……因為400萬,我分好幾次的梯次進去[00:34:
00]……之前的帳,啊房子就已經確定了嘛,1250萬扣掉8
50,你已經給我400了,剩下的就是要開票給我了[00:5
7:30]」等語(見本院卷第210、214至216、221頁),
以上被告林淑姿所述與「阿慧」所述互核相符,堪信屬
實,更證明被告間就系爭不動產所為之買賣及所有權移
轉登記,實際上係因被告王可卉當時急需籌措資金還債
,通謀由被告林淑姿基於買受人名義以系爭不動產盡量
抬高成交價向華南銀行申請取得抵押貸款850萬元,代
償合作金庫及三信銀行原有抵押貸款後,取得賸餘之31
0萬2897元,另外400萬元於製造被告王可卉台中銀行帳
戶收受買賣價款之金流假象後,被告林淑姿均已回收(
須歸還金主),對被告林淑姿而言,被告王可卉就是尚
積欠其850萬元,或850萬元房貸應由被告王可卉償還,
足認被告間欠缺買賣及移轉所有權之真意,則其買賣及
移轉所有權均屬通謀虛偽意思表示,更臻明確。
6.依被告林淑姿於113年8月20日本院訊問當事人時陳稱:
「(問:在妳向王可卉購買房屋土地之前,你有無想過
自己買一個房子?)是有想,但也不太想,我想把錢放
在身上比較好,老了沒有地方住,我去租房子就可以,
而且我與妹妹同住在老家也可以……(問:所以系爭房屋
土地交易,事實上妳一毛錢都不用支出?完全沒有使用
到你的自有資金?)對,基本上我都沒有動用到我的自
有資金,所以我才敢去買,因為若以我自有的資金根本
就沒有那麼多的錢。」等語(見本院卷第316、318至31
9頁),參照本院依職權調閱被告林淑姿之財產所得不
多(置於本院卷證物袋),顯見被告林淑姿根本欠缺購
置不動產(含攤還房貸)之主觀意思及客觀資力。又依
被告林淑姿於113年8月20日陳稱:「(問:以妳名義新
申辦貸款後去歸還王可卉的房屋貸款,貸款部分妳每月
要繳納多少?)每月要繳2萬6千餘元。……因為我有跟王
可卉說盡量每個月在我還房貸之前湊一些錢給我,讓我
不用再去支出還房貸的錢,所以每月他們匯款給我大約
是27000或28000元」等語(見本院卷第319至320頁),
可見被告林淑姿向華南銀行申辦房貸850萬元之按月攤
還款項,實際上均係被告王可卉出資。又依被告林淑姿
於113年8月20日陳稱:「(問:既然跟王可卉買了系爭
房子,有無打算什麼時候點交?)……我也要找人來承租
幫我負擔房貸,所以房貸就給他們支付,他們就說可以
,意思是一樣他們在住,他們跟我用租的,也就沒有什
麼點不點交的問題,他們也沒有搬出去,就繼續住。……
如果管理費有漲的話,就要他們住的人負責,目前2500
元是他們負責」云云(見本院卷第317、321頁),可見
系爭不動產至今仍由被告王可卉管理、使用。至被告林
淑姿所謂租屋予被告王可卉續住乙節,徒託空言,互核
於113年2月25日與原告逾1小時交談中亦從未提及,有
上開錄音譯文全文附卷可稽(見本院卷第207至222頁)
,復與前述本院已知之事證牴觸,無非臨訟捏造之詞,
不足採信,附此敘明。
7.故被告間就系爭不動產所為之買賣及所有權移轉登記,
均屬通謀虛偽意思表示而無效,已堪認定。
(二)按所有人對於妨害其所有權者,得請求除去之;債務人怠
於行使其權利時,債權人因保全債權,得以自己之名義,
行使其權利,民法第767條第1項中段、第242條前段分別
定有明文。經查:
1.既認被告間就系爭不動產所為之所有權移轉為無效,即
系爭不動產並未真正移轉為被告林淑姿所有,所有權人
仍為被告王可卉,但登記名義人已變更為被告林淑姿,
顯有妨害被告王可卉對於系爭不動產之所有權,則被告
王可卉自得請求被告林淑姿將前揭所有權移轉登記予以
塗銷以除去其妨害,卻迄今怠於行使其權利。
2.如附表所示之借款,均係約定由被告王可卉之彰化銀行帳戶收受,有彰化銀行存款憑條影本可證(原證1),並由被告王可卉為喬岳公司簽發面額為本金加利息(即約定借款利息)之支票作為借款之擔保,有部分支票及退票理由單影本可憑(原證2),且遠填發票日即約定清償期,就上開已明瞭之不爭事實,實難謂被告王可卉未參與歷次借款之意思聯絡及行為分擔,於此客觀情事之下,被告王可卉有共同借款乃為常態事實,反之則為變態事實。況依原告提出被告不爭執為真正之113年2月26日錄音譯文(原證3),陳冠丞:「你要承擔你真的有那個能力、有責任再來承擔,不然你叫當初的事主出來。[00:22:08]」,王志鑫:「你要這樣就對了?要走到那一步,我是緩衝帶啦。[00:22:15]」,原告之配偶陳國盤:「我跟你講。[00:22:19]」,王志鑫:「我要是叫我女兒跟我太太來,就馬上撕破臉了,我不騙你,我跟你們講…。[00:22:20]」,王志鑫:「我女兒說,也有人跟她說,利息賺那麼多了,一毛錢都不用還,這是別人講的。[00:23:02]」等語(見本院卷第57頁),益徵王志鑫女兒即被告王可卉為「事主」即借款人。又依原告於113年2月25日與被告林淑姿交談之錄音譯文,被告林淑姿說道:「她就沒有在管帳,都可卉在管。」等語(見本院卷第211頁),可見被告王可卉實際管理喬岳公司,若喬岳公司依公司法第16條第1項規定不得為任何保證人(包含簽發支票供擔保),依同條第2項規定,公司負責人即被告王可卉應自負保證責任,附此敘明。至被告王可卉辯稱其只是人頭而已,並無可信,亦不能因此免責。故原告確為被告王可卉之債權人。
3.茲被告王可卉及訴外人羅螢治、王志鑫均未償還借款,
支票經原告提示付款後亦陸續因存款不足遭退票,復為
兩造所不爭執。被告王可卉名下已無財產,其112年度
所得總額不到50萬元,有其全國財產稅總歸戶財產查詢
清單、112年度綜合所得稅各類所得資料清單在卷可參
(見本院卷第239頁),可見被告王可卉將系爭不動產
移轉登記為被告林淑姿所有,顯有脫產致債權人之債權
無法實現之虞,故原告因保全債權,主張代位請求被告
林淑姿將前揭所有權移轉登記予以塗銷,經核無不合,
應予准許。
(三)綜上所述,原告先位訴請確認被告間就系爭不動產所為之
買賣及所有權移轉關係均無效,並依民法第242條前段、
第767條第1項中段之規定,訴請被告林淑姿將前揭所有權
移轉登記予以塗銷,為有理由,應予准許。備位之訴請求
法院審判之條件不成就,自毋庸審究。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊、防禦方法,核與判決
結果不生影響,無庸逐一論列,併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第85條第2項。
中 華 民 國 114 年 2 月 13 日
民事第三庭 法 官 蔡嘉裕
正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 13 日
書記官 童秉三
TCDV-113-訴-1333-20250213-2