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補
臺灣桃園地方法院

清償債務

臺灣桃園地方法院民事裁定 114年度補字第76號 原 告 二十世紀不動產股份有限公司 法定代理人 王福漲 訴訟代理人 陳璞瑜 上列原告與被告重鑫不動產仲介經紀有限公司等間清償債務事件 ，原告起訴未據繳納裁判費，查本件訴訟標的金額為新臺幣（下 同）1,203,547元，應徵第一審裁判費15,657元。茲依民事訴訟 法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳 ，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。 中 華 民 國 114 年 3 月 3 日 民事第一庭 法 官 魏于傑 正本係照原本作成。 本裁定不得抗告。 中 華 民 國 114 年 3 月 3 日 書記官 陳淑瓊

2025-03-03

TYDV-114-補-76-20250303-1

橋小
橋頭簡易庭

損害賠償

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋小字第1205號 原 告 孫○恩 真實姓名、年籍資料詳卷 法定代理人 郭○君 真實姓名、年籍資料詳卷 訴訟代理人 張宗隆律師 被 告 孫○崴 真實姓名、年籍資料詳卷 兼 法 定 代 理 人 孫○仁 真實姓名、年籍資料詳卷 林○華 真實姓名、年籍資料詳卷 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年2月12日言詞辯論 終結，判決如下： 　　主　文 被告應連帶給付原告新臺幣51,200元，及自民國113年11月13日 起至清償日止，按週年利率5％計算利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣2,112元，由被告連帶負擔新臺幣1,900元，並應 於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利 息；餘由原告負擔， 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣51,200元為原 告供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、按本法所稱兒童及少年，指未滿18歲之人；司法機關所製作 必須公開之文書，除為否認子女之訴、收養事件、親權行使 、負擔事件或監護權之選定、酌定、改定事件之當事人或關 係人或其他法律特別規定之情形外，不得揭露足以識別前項 兒童及少年身分之資訊，兒童及少年福利與權益保障法第2 條前段、第69條第1項第3款、第2項分別定有明文。所謂其 他足以識別身分之資訊，依同法施行細則第21條規定，包括 兒童及少年照片或影像、聲音、住所、親屬姓名或其關係、 就讀學校或其班級等個人基本資料。原告為民國00年0月生 ，被告孫○崴為000年0月生，其法定代理人即被告孫○仁、林 ○華分別為其父、母。為免揭露足資識別原告、被告孫○崴之 身分資訊，本件判決書關於原告、被告孫○崴、孫○仁、林○ 華（以下合稱被告）均僅顯露部分姓名，其詳細身分識別資 料則詳卷所載，合先敘明。 二、原告主張：原告與被告孫○崴於113年6月間為高雄市鼓山區 龍華國民中學1年18班之同班同學。原告於113年6月7日表演 藝術課下課時即16時許，在教室內為撿拾遭被告孫○崴落下 之抱枕，原告之左側食指中段遭被告孫○崴腳踢（下稱系爭 事故），致原告受有指骨骨折、局部瘀青腫脹之傷害（下稱 系爭傷害），原告因此受有醫療費用新臺幣（下同）1,200 元、非財產上損害65,350元，合計66,550元之損害。被告孫 ○崴為未成年人，而被告孫○仁、林○華為被告孫○崴之法定代 理人，依法應負連帶賠償責任，爰依民法第184條第1項前段 、第187條第1項之規定起訴等語。並聲明：被告應連帶給付 原告66,550元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。 三、被告則以：被告孫○崴確實於上述時、地以腳碰觸到原告之 手指，但當時係因下課時，被告孫○崴要將抱枕歸回原處， 因教室之木地板較滑，被告孫○崴手中之抱枕飛出去，剛好 碰到原告後腦勺後落地，被告孫○崴跑過去要撿起抱枕，原 告同一時間也蹲下要撿起抱枕，被告孫○崴因為地滑煞不住 才腳碰到原告之手指，但不是刻意地踢。當時為最後一節下 課，該課任教老師甲○○隨即連繫被告孫○仁，被告孫○仁也立 刻抵達該教室，當時原告、被告孫○崴及甲○○均在場，被告 孫○仁當場檢視原告左食指外觀，並無異樣，應該沒有受傷 ，又原告於事發後隔了24小時才就診，若是骨裂會疼痛難耐 ，原告所受傷勢顯非被告孫○崴造成等語為辯。並請求駁回 原告之訴。　　 四、本院得心證之理由 　㈠原告主張被告孫○仁、林○華為被告孫○崴之父母，原告與被告 孫○崴為龍華國中1年18班之同班同學。嗣於113年6月7日表 演藝術課下課時即16時許，原告在教室內為撿拾遭被告孫○ 崴落下之抱枕，原告之左食指中段遭被告孫○崴腳踢到，致 原告受有系爭傷害等事實，業據其提出祐新骨外科診所診斷 證明書、收據為證（見本院卷第15至19頁），而被告對於被 告孫○崴之腳於上述時、地與原告之左側食指有肢體碰觸乙 節，不加爭執，惟辯稱被告孫○崴的腳因為地板太滑煞不住 ，才碰到原告之左食指，但原告之左食指事後並未受傷，故 原告請求被告連帶負損害賠償責任，應無理由。經查： 　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 　　任；無行為能力人或限制行為能力人，不法侵害他人之權利 　　者，以行為時有識別能力為限，與其法定代理人連帶負損害 　　賠償責任，民法第184條第1項前段、第187條第1項前段分別 　　定有明文。 　⒉據證人甲○○於本院審理時結證稱：原告和被告孫○崴事發後到 我座位找我，原告說他手部疼痛，被告孫○崴說是他不小心 踢到，我當時問原告的手能否動，他說可以但會痛，我請他 先不要亂動，並且請被告孫○崴從教室內的冰庫拿冰塊讓原 告冰敷傷處，是沒有明顯外傷等語（見本院卷第118至120頁 ），可知原告於事發後立即感到疼痛，佐以被告林○華於本 院審理時陳稱：被告孫○崴跑過去要撿起抱枕，因為地滑煞 不住，腳碰到原告之手指等語（見本院卷第77頁），足見被 告孫○崴腳因太滑煞不住，則碰到原告左食指之力道絕非輕 微，又原告於113年6月8日16時許前往祐新骨外科診所就診 ，經醫師診斷受有左側食指中段指骨骨折、局部瘀青腫脹之 傷勢，有上開診斷證明書在卷可證，得認定原告所受之系爭 傷害確實係因被告孫○崴腳踢之行為所致。而觀此過程，被 告孫○崴為國中一年級學生，已有基本識別能力，本應注意 在有其他同學之教室內避免奔跑，且能予以注意，然卻未注 意及此，於知悉抱枕掉落原告身旁時，仍未注意己身速度， 甚至以奔跑之速度趨往原告身旁，終因地板太滑煞不住而踢 到原告左食指，致原告受有系爭傷害，應已因過失不法侵害 原告之身體，且其行為與原告身體受傷間有相當因果關係存 在，自已構成侵權行為，應對原告負損害賠償責任；又被告 孫○仁、林○華為被告孫○崴之父母，即應與被告孫○崴連帶負 損害賠償責任。 　⒊被告雖辯稱事發後察看原告傷處，外觀並無異樣，且原告若 確實骨折，應該疼痛難耐，怎麼可能事隔1日後才就診等語 ，惟於醫療實務上，食指指骨骨折，不一定同時發生表皮受 損流血之症狀，且瘀青腫脹之情形也不必然立即浮現，可能 於數分鐘、數小時後才顯現乙節，合乎常理，則被告孫○仁 於檢視原告左食指後，縱使認為外觀並無異樣，不必然證明 原告並未受有系爭傷害。再者，一般人食指骨折急性期會有 疼痛腫脹情形，疼痛程度因人而異，有可能歷經數小時或1 天後才就診治療等情，業據祐新骨外科診所函覆明確，有該 診所113年12月30日祐字第11312001號函在卷可證（見本院 卷第97頁），是被告上開辯解，顯無理由，自不可採。 　㈡另按「不法侵害他人之身體或健康者，對於被害人因此喪失 或減少勞動能力或增加生活上之需要時，應負損害賠償責任 。」「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱 私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人 雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」民法第19 3條第1項、第195條第1項前段分別定有明文。本件被告既應 對原告負損害賠償責任，則原告據以請求被告賠償，即屬有 據。茲就原告得請求被告賠償之項目及金額分別審酌如下： 　⒈醫療費用部分： 　　原告主張因受傷，致支出醫療費用1,200元乙節，並提出祐 新骨外科診所出具之療費用收據為證（見本院卷第17、19頁 ），故其請求被告連帶賠償1,200元，為有理由。 　⒉慰撫金部分： 　　原告主張其因系爭事故所受系爭傷害，因而受有身體及精神 之痛苦，故請求精神慰撫金65,350元等情，按慰藉金之賠償 須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要，其核給之 標準固與財產上損害之計算不同，然非不可斟酌雙方身分、 資力與加害程度、被害人所受痛苦，及其他各種情形核定相 當之數額。原告因系爭事故受有系爭傷害，堪認原告所受之 傷害，確令其肉體及精神蒙受相當程度之痛苦，是其請求被 告賠償其非財產上之損害，洵屬有據。本院審酌原告因系爭 事故所受之傷害之程度，被告行為態樣等一切情狀，可徵其 肉體及精神上應受有相當之痛苦。佐以本件原告目前為國中 生；被告孫○崴亦為國中生，被告孫○仁則為專科畢業，目前 從事中古車買賣，每月收入約10萬元、被告林○華專科畢業 ，目前從事不動產仲介，每月收入約10萬元，業據兩造於本 院審理中分別陳述在案，並經衡酌兩造稅務電子閘門資料查 詢表所示之財產（見本院卷證物袋）及收入狀況等一切情狀 ，認原告請求本件侵權行為之非財產上之損害賠償於50,000 元之範圍內，尚無不當，逾此部分之請求，則無理由，應予 駁回。 　⒊以上合計，原告因被告孫○崴之侵權行為所受損害共51,200元 （計算式：1,200元＋50,000元＝51,200元）。 五、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第187條第1項之 規定，請求被告連帶給付51,200元，及自起訴狀繕本送達翌 日即113年11月13日（送達證書見本院卷第69頁）起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；原 告逾此部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分係法院依小額程序為被告部分敗訴之判 　　決，爰依民事訴訟法第436條之20之規定，依職權宣告假執 　　行；並依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第3 　　92條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執 　　行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與 　　判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項、 第91條第3項。本件訴訟費用額為2,112元（裁判費1,000元 、證人旅費1,112元，均由原告預納），確定如主文第三項 所示之金額，並加計按法定利率計算之利息。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官 郭育秀 以上正本係照原本作成。 民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法 令為理由，不得為之。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並 須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原 判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之 人數附繕本）。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 3　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林國龍

2025-02-27

CDEV-113-橋小-1205-20250227-1

家聲抗
臺灣新北地方法院

監護宣告

臺灣新北地方法院民事裁定 112年度家聲抗字第95號 抗 告 人 Ａ０１ 代 理 人 劉士昇律師 相 對 人 Ａ０２ 代 理 人 張全成律師 石宇涵律師 關 係 人 乙○○ 丙○○ 甲○○ 受輔助宣告 之 人 Ａ００３ 上列當事人間聲請監護宣告事件，抗告人對本院於民國112年8月 25日所為112年度監宣字第161號裁定不服，提起抗告，本院合議 庭裁定如下： 　　主　文 抗告駁回。 抗告程序費用由抗告人負擔。 　　理　由 一、相對人於原審聲請意旨略以：兩造及關係人乙○○、丙○○、甲 ○○（以下關係人各逕稱其名，合稱關係人）均為受輔助宣告 之人Ａ００３之女，Ａ００３因患有失智症等疾病，致不能為意思表 示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果，爰依民法 第14條第1項、家事事件法第164條等規定，聲請宣告Ａ００３為 受監護宣告之人，併選定相對人為監護人，及指定甲○○為會 同開具財產清冊之人等語。　　　　 二、原審審理後，認Ａ００３未達應受監護宣告之程度，惟有受輔助 宣告之原因存在，且由兩造及關係人擔任Ａ００３之共同輔助人 ，符合Ａ００３之最佳利益，而宣告Ａ００３為受輔助宣告之人，並 選定兩造及關係人為Ａ００３之共同輔助人。 三、抗告意旨略以：Ａ００３前獨自住在○○市○○區○○路0段000號0樓 之住處，相對人僅在該處裝設監視錄影器，鮮少親至該處探 視Ａ００３，並未妥適照顧Ａ００３，嗣抗告人自111年12月起，與Ａ ００３在上開住處同住後，相對人因屢次前往上開住處騷擾Ａ００ ３，並與抗告人及Ａ００３發生爭執，經抗告人及Ａ００３聲請核發 通常保護令，業經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）核發 112年度家護字第424、425、306號通常保護令（下稱系爭保 護令），命相對人不得對抗告人及Ａ００３實施身體或精神上不 法侵害之行為，並完成認知教育輔導12週，嗣相對人不服提 起抗告，經臺北地院以112年度家護字第118號裁定駁回抗告 而確定，是相對人顯不適宜擔任Ａ００３之輔助人。又相對人、 甲○○自109年起，分別有侵占Ａ００３之銀行存款及不動產租金 ，或擅自變更Ａ００３保險契約之受益人等行為，經Ａ００３對相對 人及甲○○提出侵占、偽造文書等刑事告訴，現尚在偵查中， 是相對人及甲○○曾不當處理Ａ００３之財產事宜，復與Ａ００３間仍 有另案訴訟利害關係，實不適任Ａ００３之輔助人。再相對人經 原審選定為共同輔助人後，曾向不動產仲介人員表示日後須 兩造及關係人全體同意，始得處理Ａ００３之事務，並要求以兩 造及關係人名義開立聯名帳戶，以供Ａ００３租金匯入，阻撓Ａ０ ０３本仍得自行處理之財產事宜。另Ａ００３全體子女5人現分為 二派，抗告人、乙○○、丙○○（以下合稱抗告人等3人）與相 對人、甲○○（以下合稱相對人等2人）就Ａ００３之照護及財產 管理方式意見相歧，未能協調合作，如由兩造及關係人擔任 Ａ００３之共同輔助人，非僅未達監督、制衡之效，亦無法妥適 協助Ａ００３，實不利於Ａ００３。末抗告人現與Ａ００３同住，並協助 處理Ａ００３之生活起居及照護事宜，對Ａ００３後續照護方案亦有 完善規劃，並得與乙○○、丙○○溝通協調，以共同處理Ａ００３之 輔助事宜，是本件應改由抗告人等3人擔任Ａ００３之共同輔助 人，始符Ａ００３之最佳利益。原審未審酌上情，逕予選定兩造 及關係人為Ａ００３之共同輔助人，尚非妥適。爰依法提出抗告 ，並聲明：㈠原裁定第2項廢棄。㈡選定抗告人等3人為Ａ００３之 共同輔助人。 四、相對人答辯略以：Ａ００３前獨自住在上開住處時，相對人有在 該處裝設監視錄影器，以隨時觀察Ａ００３之狀況，並聘僱居家 看護，且時常至該處協助照護Ａ００３，嗣抗告人自111年底起 ，與Ａ００３在上開住處同住後，屢次阻撓相對人前往探視Ａ００３ ，並於相對人前往探視時，藉故與相對人發生爭執，致Ａ００３ 受到影響，相對人亦曾因此聲請對抗告人核發通常保護令， 而經臺北地院准予核發系爭保護令，命抗告人不得對相對人 實施身體或精神上不法侵害之行為，並完成認知教育輔導12 週確定。又抗告人未與Ａ００３同住前，本由相對人協助Ａ００３處 理相關財產事宜，相對人為Ａ００３所為提款、收取租金或變更 保險契約收益人等行為，均係經Ａ００３同意，且抗告人在Ａ００３ 真意不明明下，唆使Ａ００３對相對人提出上開刑事告訴，業經 臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢）檢察官以112年度偵 字第26392號、第32690號、第33613號、第36703號（下稱另 案）為不起訴處分，是相對人並無不當處理Ａ００３之財產事宜 。又抗告人自111年12月起，曾擅自從Ａ００３之○○銀行帳戶提 領款項後流向不明，是抗告人始有不當管理Ａ００３財產之行為 。再相對人經原審選定為共同輔助人後，係經原協助處理出 租事宜之仲介人員詢問，始回覆須由全體子女共同決定Ａ００３ 之不動產事宜，復為免全體子女間彼此就Ａ００３租金收支流向 再起爭議，而提議可開立聯名帳戶以供各自查詢，並非阻撓 Ａ００３自行處理財產事宜。另抗告人等3人、相對人等2人就Ａ０ ０３之照護及財產管理方式意見相歧，彼此間尚乏相當信任關 係，如逕改由抗告人等3人擔任共同輔助人，由抗告人等3人 協助處理Ａ００３之財產事宜，將致相對人等2人無法共同協助 處理並監督Ａ００３之財產事宜，是本件應由兩造及關係人擔任 Ａ００３之共同輔助人，始得保障Ａ００３之財產，以符Ａ００３之最佳 利益。原審選定兩造及關係人為Ａ００３之共同輔助人，認事用 法，均無違誤，並聲明：抗告駁回等語。　 五、按第二審法院抗告認為無理由者，應為駁回之裁定，此依家 事事件法第97條、非訟事件法第46條準用民事訴訟法第495 條之1第1項、第449條第1項定有明文。次按法院對於監護之 聲請，認為未達第1項之程度者，得依第15條之1第1項規定 ，為輔助之宣告；對於因精神障礙或其他心智缺陷，致其為 意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯 有不足者，法院得因本人、配偶、四親等內之親屬、最近一 年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機 構之聲請，為輔助之宣告，民法第14條第3項、第15條之1第 1項分別定有明文。復按受輔助宣告之人應置輔助人；法院 為輔助之宣告時，應依職權就配偶、四親等內之親屬、最近 一年有同居事實之其他親屬、主管機關、社會福利機構或其 他適當之人選定一人或數人為輔助人；法院為前項選定及指 定前，得命主管機關或社會福利機構進行訪視，提出調查報 告及建議。輔助之聲請人或利害關係人亦得提出相關資料或 證據，供法院斟酌；法院選定輔助人時，應依受輔助宣告之 人之最佳利益，優先考量受輔助宣告之人之意見，審酌一切 情狀，並注意下列事項：受輔助宣告之人之身心狀態與生 活及財產狀況。受輔助宣告之人與其配偶、子女或其他共 同生活之人間之情感狀況。輔助人之職業、經歷、意見及 其與受輔助宣告之人之利害關係。法人為輔助人時，其事 業之種類與內容，法人及其代表人與受輔助宣告之人之利害 關係，民法第1113條之1第1項、同條第2項準用民法第1111 條及第1111條之1分別定有明文。 六、經查： 　㈠Ａ００３因患有失智症等疾病，致其為意思表示或受意思表示， 或辨識其意思表示之能力，顯有不足，有受輔助宣告之原因 存在，業經原審於112年8月25日以112年度監宣字第161號裁 定宣告Ａ００３為受輔助宣告之人乙情，為兩造所不爭執，復有 亞東紀念醫院112年3月28日精神鑑定報告書及上開裁定在卷 可參（見原審卷一第111至115、卷二第305至316頁），堪信 為真實。 　㈡又相對人曾因於112年4月12日在上開住處出言騷擾Ａ００３之照 護員、112年4月14日上午進入上開住處打擾Ａ００３休息、同(1 4)日下午按電鈴打擾Ａ００３休息，抗告人並於該日下午阻止相 對人按電鈴而遭拉扯成傷等行為，經臺北地院核發系爭保護 令乙節，有系爭保護令及臺北地院112年度家護抗字第118號 裁定在卷可參（見本院卷第51至57、211至218頁），惟抗告 人亦曾因於112年間，在上開住處陸續與相對人發生爭執等 行為，經臺北地院核發系爭保護令乙節，亦有系爭保護令附 卷可佐；參諸Ａ００３原由相對人協助照護，並聘僱居家看護， 及在上開住處架設監視系統，以觀察Ａ００３狀況，繼抗告人自 111年底起，在上開住處與Ａ００３同住，並由抗告人協助照護Ａ ００３乙節，為兩造所不爭執，是相對人雖於抗告人與Ａ００３同 住後，屢因前往上開住處探視Ａ００３，與抗告人或居服員發生 爭執，或向Ａ００３抱怨抗告人之行為，而使Ａ００３感受打擾或精 神上之壓力，然此係因Ａ００３主要照顧者及照護方式更動後， 兩造對於Ａ００３相關照護事宜及相對人可否自由探視Ａ００３等節 互有歧見所引起，尚難憑此認相對人已有顯不適任輔助人情 事，是抗告意旨主張此節，尚非有據。 　㈢再抗告人雖主張相對人及甲○○自109年起，分別有陸續侵占Ａ０ ０３之銀行存款及不動產租金，或擅自變更Ａ００３保險契約之受 益人等行為，經Ａ００３對相對人及甲○○提出侵占、偽造文書等 刑事告訴等詞，然Ａ００３對相對人及甲○○所提上開刑事告訴， 業經臺北地檢檢察官以另案為不起訴處分，再議後經臺灣高 等檢察署（下稱高檢署）檢察長發回續行偵查乙節，有上開 不起訴處分書及高檢署通知在卷可參（見本院卷第335至345 、349頁），雖該案尚在偵查中，然本件現尚無事證可佐相 對人及甲○○確有對Ａ００３為上開侵占、偽造文書等行為。再相 對人另稱抗告人自111年12月起，曾陸續自Ａ００３之○○銀行帳 戶提領款項後流向不明乙節，經核抗告人於原審家事調查官 訪視時固主張其曾為免Ａ００３○○銀行帳戶存款遭相對人侵占， 而自Ａ００３該帳戶提領新臺幣（下同）200餘萬元後暫存入其 名下帳戶等詞，有本院112年度家查字第37號家事事件調查 報告附卷可憑（見原審卷一第208頁），惟為相對人所否認 ，且抗告人提領上開款項轉存入其名下帳戶後，上開存款於 Ａ００３未經知會抗告人前，即非Ａ００３可自行提領支用之款項。 而抗告人等3人、相對人等2人均各自指摘相對人等2人、抗 告人有不當管理Ａ００３財產之情，且Ａ００３因患有失智症，復於 原審家事調查官訪視時已有忘記曾行簽署關於處分財物之文 件，有上開調查報告在卷可參（見原審卷一第211頁），是 本件尚難僅憑Ａ００３曾對相對人及甲○○提出上開刑事告訴乙節 ，逕認相對人及甲○○確已不適任共同輔助人。又Ａ００３與相對 人、甲○○間固有另案訴訟之利害關係，然本件如由兩造及關 係人擔任Ａ００３之共同輔助人，得使Ａ００３全體子女共同處理Ａ０ ０３之輔助事宜，且抗告人等3人、相對人等2人立場各自不同 ，已可避免任一方因利害關係衝突，而為違背Ａ００３利益之行 為，是抗告人執此主張，亦非有據。 　㈣復抗告人主張相對人經原審選定為共同輔助人後，曾向不動 產仲介人員表示日後須兩造及關係人全體同意，始得處理Ａ０ ０３之事務，並要求以兩造及關係人名義開立聯名帳戶，以供 Ａ００３租金匯入等詞，固據提出對話紀錄截圖為證（見本院卷 第70、75頁），然稽之上開對話紀錄內容，相對人斯時係經 仲介人員詢問關於Ａ００３名下不動產，須由兩造及關係人全體 同意抑或已授權由何人處理後，始行回覆須由兩造及關係人 全體同意及目前尚未討論具體方案，且相對人係向乙○○、甲 ○○提議可由全體子女名義開立聯名帳戶，以該帳戶處理Ａ００３ 收支事宜，俾使全體子女得以清楚收支明細內容等語，此均 係相對人提及原審裁定後宜由全體子女處理Ａ００３相關財產事 宜，以減少相關爭議，其中並無提及欲排除得由Ａ００３自行處 理相關財產事宜之內容，況相對人上開提議，亦須待兩造及 關係人商議後決定，非相對人可逕予為之，而抗告人縱認相 對人所提方案不妥，亦得另與其他子女討論或提出其他可行 方式，是抗告人憑此主張相對人欲阻撓Ａ００３自行處理財產事 宜，已不適於擔任共同輔助人等詞，要無可採。　 　㈤另抗告人雖主張抗告人等3人、相對人等2人現分為二派，彼 此就Ａ００３之照護及財產管理方式意見相歧，如由兩造及關係 人擔任Ａ００３之共同輔助人，實無法妥適協助Ａ００３等詞。然參 諸Ａ００３於本院審理時陳稱：「（問：對於本件由何人擔任輔 助人，有何意見？）誰近誰幫我領，五個女兒我都相信，租 約都是租給同樣的人，領錢也都是領固定差不多的錢，每次 大概2萬、5萬，每個月領幾次不一定，大家意見不會不一樣 ，誰近、誰有空就誰處理。」等語（見本院卷第191頁）， 是Ａ００３並未認個別子女有不適任其輔助人之情；佐以抗告人 等3人、相對人等2人各自指摘相對人等2人、抗告人前各有 不當移轉Ａ００３財物之情，業據前述，是抗告人等3人、相對 人等2人彼此間尚乏相當信任關係，如逕改由抗告人等3人擔 任共同輔助人，將致相對人等2人無法共同協助處理並監督Ａ ００３之財產事宜，亦難認此確符Ａ００３之最佳利益；稽之Ａ００３ 受輔助宣告後，並非全然喪失行為能力，依法並無完全剝奪 其財產處分權，而Ａ００３於原審裁定後，現仍得由抗告人偕同 提領部分存款或收取部分租金，以支應生活開銷乙節，亦據 抗告人陳稱在卷（見本院卷第330頁），亦難認現因二派子 女立場不同，未易獲致共識，致Ａ００３已全然無法以自身財產 支應生活開銷，而有顯不利於Ａ００３之狀況，故本院認依目前 情狀，經就Ａ００３輔助事宜處理之便捷及其財產保全之利益互 相權衡後，現仍應由兩造及關係人共同擔任Ａ００３之輔助人， 較符Ａ００３之最佳利益，是抗告人上開主張，洵無可採。 　㈥再原審依職權命本院家事調查官就本件進行調查，經家事調 查官提出調查報告及結論略以： 　⒈抗告人自1ll年底與Ａ００３同住前，Ａ００３係獨自住在○○市○○路0 段之自宅，平日由短期看護和居家照顧服務員定時協助照顧 ，並由相對人以新光保全系統、室内監視器及警報器等監控 Ａ００３之居住情形，而Ａ００３之生活花費及醫療開銷，均由相對 人收取Ａ００３之租金支應，抗告人等子女雖抱怨相對人未能同 住照料，僅以監控系統監督照顧之方式非妥，然未提出更佳 之可照顧執行方案。又抗告人與Ａ００３同住約半年後，Ａ００３滿 意現受照顧情形，惟亦未責難先前獨居狀況，尚難評斷Ａ００３ 先前獨居而由相對人協助生活起居情況之優劣，惟可確認Ａ０ ０３現居住上開自宅為其意願，不願離開已熟悉之住處，並認 抗告人陪伴同住之生活為佳。另分析Ａ００３如能居住自己住處 ，縱其5位子女間關係不佳，惟均有權至Ａ００３上開住處探視 ，增進Ａ００３社交互動機會，並減緩認知退化，然如Ａ００３搬至 抗告人在○○之房屋居住，則對立之手足得否如往常自在前往 探視Ａ００３，尚未可知。 　⒉又依兩造對於如擔任監護人或輔助人時，對於Ａ００３之財產處 分及管理計畫，相對人係表達不動用Ａ００３之不動產，及維持 Ａ００３房屋收租，並將Ａ００３所有資產信託等，而抗告人則希望 將Ａ００３不動產變賣，以存入銀行保管，亦會將取回之Ａ００３資 產予以信託等，惟依Ａ００３之陳述，Ａ００３過往即有將房產作為 穩定收益及投資之觀念，而動產部分則有意繼續存放銀行保 管或供生活所用，故兩造相較下，似以相對人擔任輔助人， 較可維持Ａ００３對於自身財務之管理態度及規劃。然依抗告人 所提卷內資料及訪談所述，評估相對人疑有無故盜領Ａ００３帳 戶内金錢之虞，惟此經相對人所否認，且現已刑事偵辦中， 故於刑事案情未明朗前，本件僅能以相對人之監護或輔助計 畫較符合Ａ００３之意願，認定相對人適任擔任Ａ００３之輔助人， 惟相對人又確曾提領Ａ００３之帳戶存款，而未能詳盡說明乙事 ，是認相對人不適宜單獨擔任輔助人。另抗告人之監護或輔 助計畫較不符合Ａ００３之意願，且依相對人、甲○○所述及本院 112年度家暫字第28號號卷内資料，評估抗告人亦曾有唆使Ａ ００３轉移財物之舉，縱抗告人係擔憂相對人往後會不當動用Ａ ００３財產，惟在Ａ００３已有失智情狀下，亦不應提領Ａ００３財物 至自己帳戶，而係應尋求法律途徑處理始為妥適，況因憂慮 相對人會無故動用Ａ００３財產，即解除Ａ００３快期滿保險金而提 領，或欲變賣Ａ００３已有穩定收益之不動產，均非對Ａ００３較有 利之處置。 　⒊復Ａ００３之理解及判斷能力確有不佳之現實情況，例如對於今 年所簽署過處分自己財物之文件，不知悉該文件仍簽署，並 遺忘曾簽署過等情，確易受人操弄、利用，而為財產上不利 於己之處分，故Ａ００３如受輔助宣告後之輔助人選須謹慎考量 。而Ａ００３最為親近之直系血親卑親屬為兩造及關係人，如Ａ０ ０３受監護宣告時，抗告人等3人推舉由抗告人為監護人，相 對人等2人則推舉由相對人為監護人，至如Ａ００３受輔助宣告 時，均有意願共同擔任輔助人，惟抗告人等3人認相對人為Ａ ００３聲請監宣宣告之動機不單純，且相對人曾提領Ａ００３財物 ，不願告知財物支用流向，及收取Ａ００３名下房產租金後之花 用細節未為公開，而認相對人不適任單獨擔任監護人或輔助 人；相對人等2人亦認抗告人曾提領Ａ００３財物不願告知流向 、欲任意出售Ａ００３房產，及解約將到期之定期金，而認抗告 人不適任單獨擔任監護人或輔助人， 　⒋綜上分析，相對人過往為Ａ００３之主要照顧者，抗告人現為Ａ００ ３之主要照顧者，相較於關係人，兩造對於Ａ００３均有一定程 度之熟悉及瞭解，且各自均有手足推舉為監護人選，復因兩 造均有將相對人財物移轉到自己私人帳戶，而其他手足無從 明確知悉等情，故均不適合單獨為監護人或輔助人，且法院 於選任輔助人時，亦應優先尊重Ａ００３之意思，不由任一子女 單獨協助或輔助其管理財物。另衡量Ａ００３過往曾容易受人操 弄利用，而為財產上不利於己之處分、亦不清楚所簽署文件 為何便為簽署之情事，復因Ａ００３名下尚有多筆資產，雖兩造 互控他方曾有不當處分Ａ００３財物之情，惟上開財產爭議非不 得透過民事或刑事訴訟釐清，有爭執之人亦均可替Ａ００３選任 特別代理人，提起相關訴訟以釐清財物糾紛，是為確保Ａ００３ 之資產能獲得輔助人之適當輔助及監督，以及避免獨任之輔 助人恣斷而為，故建議由兩造擔任輔助人，以收相互監督、 制衡之效，並維護Ａ００３最佳利益。惟如認兩造共同擔任輔助 人不足以保障Ａ００３之最佳利益，因關係人均願意共同擔任輔 助人，故亦可由兩造及關係人共同擔任輔助人，以經由全部 子女確認Ａ００３處分財產行為之真意，更為完整監督制衡，亦 為合適等語，有上開調查報告附卷可憑（見原審卷一第199 至217頁）。 ㈦本院審酌上開調查結果及本院調查報告等卷內事證，併參兩 造、關係人及Ａ００３所陳述之意見，審酌兩造及關係人均為Ａ０ ０３之女，份屬至親，均有擔任Ａ００３輔助人之意願，且Ａ００３自 111年底與抗告人同住前，原由相對人協助照護，雖相對人 係在Ａ００３上開住處架設監視系統，以觀察Ａ００３狀況，並聘僱 居家看護，而未與Ａ００３同住，然亦難逕認相對人前對Ａ００３有 何苛刻或虐待之情事；又抗告人等3人及相對人等2人間屢因 Ａ００３財產管理事宜互起爭執，彼此間尚乏相當信任關係，是 如逕改由抗告人等3人擔任共同輔助人，由抗告人等3人協助 處理Ａ００３之財產事宜，將致相對人等2人無法共同協助處理 並監督Ａ００３之財產事宜，亦難認此確符Ａ００３之最佳利益；併 參Ａ００３受輔助宣告後，並非全然喪失行為能力，依法並無完 全剝奪其財產處分權，且Ａ００３於原審裁定後，現仍得提領部 分存款或收取部分租金以支應生活，縱抗告人認兩造及關係 人就法定應經輔助人同意之事項，將因抗告人等3人及相對 人等2人意見相歧，未易獲致共識，而損及Ａ００３權益，然在 本件抗告人等3人、相對人等2人各自指摘相對人等2人、抗 告人前各有不當移轉Ａ００３財物之情下，經與Ａ００３財產保全之 利益權衡後，仍應由兩造及關係人共同擔任Ａ００３之輔助人為 宜，此外抗告人主張上情均未足佐證相對人等2人有不適於 擔任輔助人之情事，業據前述，是本院綜參上情，認現由兩 造及關係人擔任Ａ００３之共同輔助人，符合Ａ００３之最佳利益。 　㈧從而，原審認由兩造及關係人擔任Ａ００３之共同輔助人，符合Ａ ００３之最佳利益，據此選定兩造及關係人為Ａ００３之共同輔助 人，並無不當。抗告人主張應改由抗告人等3人擔任Ａ００３之 共同輔助人，洵屬無據，應予駁回。　　 七、綜上所述，原裁定選定兩造及關係人為受輔助宣告人Ａ００３之 共同輔助人，於法並無違誤。抗告意旨指摘原裁定關於輔助 人之選定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、未經援用之 證據及聲請調查之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本 裁定之結果，爰不予逐一論駁，附此敘明。 九、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　27　　日 　　　　　　　　　家事第一庭　　審判長法　官　黃繼瑜 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　粘凱庭 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李宇銘 以上正本係照原本作成。 本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再 抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀 。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳芷萱

2025-02-27

PCDV-112-家聲抗-95-20250227-1

國
臺灣新北地方法院

國家賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度國字第17號 原 告 許峻源 翁愛琍 共 同 訴訟代理人 林泓毅律師 被 告 蔡忠翰 日盈不動產仲介經紀有限公司 上 一 人 法定代理人 張惠山 訴訟代理人 蘇慶宏 被 告 林意 蕭聿津 新北市中和地政事務所 上 一 人 法定代理人 陳俊達 訴訟代理人 莊博淵 黃子彥 上列當事人間請求國家賠償等事件，經本院於民國114年1月2日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主 　　 文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、被告新北市中和地政事務所（下稱中和地政）之法定代理人 原為林泳玲，於本院審理中變更為「陳俊達」，有新北市政 府民國113年9月27日令為憑（見本院卷第397頁），並經其 具狀承受訴訟（見本院卷第395頁），核無不合，應予准許 。 二、國家賠償法（下稱國賠法）第10條第1項規定「依本法請求 損害賠償時，應先以書面向賠償義務機關請求之。」、第11 條第1項前段「賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日 起逾30日不開始協議，或自開始協議之日起逾60日協議不成 立時，請求權人得提起損害賠償之訴。」。原告主張於起訴 前以書面向被告請求國家賠償，然均遭拒絕等情，業據提出 被告中和地政112年5月24日函所附之拒絕賠償理由書1份為 憑（見本院卷第47-56頁），核與前揭法條規定之前置程序 相符，合先敘明。 三、被告蔡忠翰經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。 貳、實體方面 一、原告起訴主張： (一)原告翁愛琍前委託被告日盈不動產仲介經紀有限公司（下稱 日盈公司）居間介紹房屋，由被告日盈公司所屬仲介即被告 林意向原告翁愛琍提供被告蔡忠翰所有之新北市○○區○○街00 巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋）之物件個案明細及產權調 查表，嗣原告翁愛琍於110年4月13日與被告蔡忠翰簽訂買賣 契約書（下稱系爭契約），約定系爭房屋之買賣價金為新臺 幣（下同）900萬元，及委託被告日盈公司指定之特約地政 士即被告蕭聿津辦理系爭房屋之過戶事宜，將系爭房屋移轉 登記予原告翁愛琍指定之登記名義人即原告許峻源（即原告 翁愛琍之配偶），原告許峻源因而取得系爭房屋之所有權， 另原告翁愛琍已將系爭契約之債權讓與予原告許峻源。 (二)嗣後原告翁愛琍為裝修系爭房屋，始發現系爭房屋之建物登 記謄本與使用執照之竣工平面圖（下稱系爭竣工圖）記載之 建物面積不符（下稱系爭錯誤登記），經被告中和地政於11 2年1月30日辦竣更正登記，將系爭房屋之主建物面積從54.4 8㎡更正為58.06㎡；附屬建物平台更正為陽台，面積從15.71㎡ 更正為14.24㎡（下稱系爭更正登記），然於系爭更正登記後 ，系爭房屋之建物登記謄本仍漏載應有之梯間面積3㎡（下稱 系爭梯間面積），而與系爭竣工圖記載之建物面積不符。 (三)可見被告中和地政未按照系爭竣工圖辦理系爭房屋之建物所 有權第1次登記及系爭更正登記；被告蔡忠翰、日盈公司、 林意、蕭聿津疏未注意系爭錯誤登記，致生下列損害： 　1.致原告申請免變更使照遭新北市政府工務局駁回，原告許峻 源自取得系爭裝修許可期滿（即110年12月27日）起至被告 中和地政辦竣系爭更正登記止（即112年1月30日）無法使用 系爭房屋，受有相當於租金（共273,000元）之損失；原告 翁愛琍需委託地政士申請系爭更正登記並重新申請裝修許可 ，受有支出費用委託地政士（共13萬元）、申請系爭裝修許 可（共12萬元）之損害。原告翁愛琍已將上開支出費用之損 害賠償請求權讓與予原告許峻源。 　2.致系爭房屋之建物登記謄本漏載系爭梯間面積，原告許峻源 對系爭房屋之所有權不完整，受有系爭房屋價值減損（共38 4,715元）之損害。 (四)訴之聲明及請求權基礎： 　1.「被告中和地政應給付原告許峻源907,715元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」 ：依土地法第68條第1項、國家賠償法第2條第2項後段規定 。 　2.「被告蔡忠翰、日盈公司、林意、蕭聿津應連帶給付原告許 竣源907,715元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。」： 　　⑴依民法第227條第1、2項、第294條、第295條第2項規定， 請求被告蔡忠翰賠償。 　　⑵依民法第565條、567條第2項、第535條、第544條、第294 條、第295條第2項及不動產經紀業管理條例第26條第1、2 項規定，請求被告林意、日盈公司應連帶賠償。 　　⑶依地政士法第26條、民法第544條、第294條、第295條第2 項規定，請求被告蕭聿津賠償。 　3.「願供擔保，請准宣告假執行。」。 二、被告均答辯聲明「原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。」，理由如下： (一)被告蔡忠翰部分： 　　我將系爭房屋賣給原告翁愛琍時的建物登記面積，與我當初 購買系爭房屋時之建物登記面積相同。又於簽約當時，買方 即原告翁愛琍未要求伊調取系爭竣工圖，故我未授權地政士 即被告蕭聿津向地政機關調取系爭竣工圖。 (二)被告日盈公司部分： 　　本公司係依地政機關對於系爭房屋之建物登記面積去銷售， 並未詐欺原告翁愛琍。 (三)被告林意部分： 　　我不知道地政機關對於系爭房屋之建物登記面積有無錯誤。 (四)被告蕭聿津部分： 　　依民法第758條第1項、土地法第43條規定，依土地法所為之 登記，有絕對之效力，地政士即應按照地政機關登記簿所載 之標示部謄本為產權移轉登記。又縱使我與原告翁愛琍間為 有償委任之法律關係，具善良管理人之注意義務，然除買賣 標的即系爭房屋之產權移轉登記、抵押權塗銷或設定作業之 應備文件外，地政士不得將當事人之個資任意擴張使用，逕 行申請非土地登記規則第34條所定之產權移轉應備文件且非 公開資訊之系爭竣工圖，且於簽約當時，系爭房屋之所有權 人即被告蔡忠翰既未授權我向地政機關調取系爭竣工圖，我 當無調取系爭竣工圖之權限。 (五)被告中和地政部分： 　1.系爭房屋及同棟同層之相鄰3戶皆於61年10月同時辦理建物 第1次測量，勘測結果系爭梯間面積係登記於同棟同層之新 北市○○區○○街00巷0號4樓、13號4樓建物範圍內，系爭建物 自始未含有系爭梯間面積，故被告中和地政未有測繪遺漏或 登記錯誤之情事。 　2.又系爭更正登記後，系爭房屋之建物登記面積共增加2.11㎡ ，既無建物登記面積或使用範圍之減損，可見原告就系爭房 屋並未受有任何實際損害，縱認原告受有損害，亦應依民法 第216條之1損益相抵之規定扣除系爭房屋之建物登記面積增 加所受之利益。 三、本件爭點： 　　系爭梯間面積是否有登記錯誤遺漏之情事，致原告翁愛琍或 原告許竣源受有損害？ 四、本院之判斷： (一)土地法第68條第1項規定「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害 者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原 因應歸責於受害人時，不在此限。」，係就職司不動產登記 事務之公務員不法侵害人民權利，由該機關負損害賠償責任 之規定，屬國家賠償法之特別規定，故人民因不動產登記錯 誤、遺漏或虛偽致受損害，而請求地政機關賠償時，該地政 機關應否負賠償責任及其賠償範圍，即應依該條規定定之， 不適用國家賠償法第2條之規定。上開規定之立法意旨，乃 以貫徹土地登記之公示性及公信力，並保護權利人之權利與 維持交易安全為規範目的。凡因登記錯誤遺漏或虛偽致受損 害者，除地政機關能證明其原因應歸責於受害人外，受害人 皆得依土地法第68條規定，請求地政機關損害賠償，不以登 記人員就不實登記有故意或過失為要件（最高法院大法庭11 0年度台上大字第3017號裁定意旨參照）。至土地登記規則 第13條雖謂土地法第68條第1項所稱登記錯誤，係指登記事 項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指 應登記事項而漏未登記者。惟上開規則所定應屬例示性之規 定，除此之外，包括測量有誤或面積計算錯誤等情形，仍屬 本條保護之範圍（最高法院76年度第5次民事庭會議決議、 最高法院85年度台上字第670號裁判意旨參照）。又依民事 訴訟法第277條前段規定「當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任」，且按由原告主張權利者，應先由 原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事 實為真正，則被告就其抗辯事實即令不能舉證或其所舉證據 尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院83年度台上字第 1073號裁判意旨參照），是本件應由原告就系爭梯間面積有 登記錯誤遺漏之情事，負舉證之責。　 (二)系爭房屋係於61年申請建物所有權第一次測量並於61年12月 26日辦竣建物第一次登記，此有系爭房屋（即新北市○○段00 ○號）即同樓層同段100建號（門牌號碼新北市○○區○○街00巷 00號4樓）、同樓層即同段110建號（門牌號碼新北市○○區○○ 街00巷0號4樓）建物之人工登記謄本及異動索引在卷可憑（ 見本院卷第189-201頁），當時有關建物測量及登記之辨理 ，係依據於37年發布之「臺灣省土地複丈規則」（見本院卷 第305-306頁）及內政部於46年5月3日發布施行之「統一規 定建物平面圖測繪辦法」（見本院卷第307-309頁）為登記 機關辦理建物第一次登記前測繪建物平面圖位置圖之統一規 定。揆諸上開「統一規定建物平面圖測繪辦法」第1點第1款 及「臺灣省土地複丈規則」第9條規定，建物內區分所有部 份，應照其權利範圍分別測繪，且測量人員應當場通知申請 人及有關利害關係人認定之。查，系爭房屋所在之該棟建物 共計4層，每1層4戶，於61年申請建物第1次登記時之各區分 所有權人並不相同（見本院卷第313頁），是被告中和地政 辯稱各該建物之權利範圍（含樓梯間之權屬範圍）應係由當 時申請人合意認定後始予測繪等語，應屬有據，此由該棟建 物所有權第1次登記各樓層相同位置之建物登記面積相同（ 見本院卷第313頁），亦足為憑。系爭梯間係於第1次測量登 記時分別測繪於同層之大仁段100建號及110建號建物內（見 本院卷第311頁），此有系爭同棟建物各戶第1次測量登記示 意圖表及相關建號建物勘測結果（測量成果圖）在卷可憑（ 見本院卷第311-345頁），故系爭房屋之測繪登記「自始即 未含有樓梯間面積」，且系爭建物與同層使用同一樓梯間之 相鄰3戶，皆係於61年10月同時辦理建物勘測，並經審查及 公告確定後，始辦竣建物所有權第1次登記，依土地法第43 條規定即具有絕對效力。又系爭建物為第1次登記時所有權 人申請測量並無應檢附使用執照及竣工平面圖之規定，是「 統一規定建物平面圖測繪辦法」第11條第2項僅敘明勘測人 員為明瞭勘測建物之現況，得向建物權利關係人查閱建物權 利憑證及圖面（見本院卷第308頁），並無從據以認定登記 機關應依使用執用執照竣工平面圖實質認定各建物之形狀， 位置與面積後始予測繪，故地政機關即被告中和地政就系爭 梯間面積並無登記錯誤遺漏之情事，原告2人於本件訴訟之 主張，純屬其個人對登記相關法規及程序之主觀意見，並非 可採。 (三)綜上，系爭梯間面積並無登記錯誤遺漏之情事，自亦難認原 告2人有何損害，故原告2人依土地法第68條第1項、國家賠 償法第2條第2項後段規定，請求被告中和地政為損害賠償， 於法無據。從而，其餘被告自亦無故意或過失違反契約義務 可言，是原告2人依債總、債各乃至特別法之債務不履行相 關規定，請求其餘被告負連帶賠償責任，亦於法無據。 五、綜上所述，原告依土地法第68條第1項、國家賠償法第2條第 2項後段、民法第227條第1、2項、第565條、567條第2項、 第535條、第544條、第294條、第295條第2項、不動產經紀 業管理條例第26條第1、2項、地政士法第26條規定，請求「 1.被告中和地政應給付原告許峻源907,715元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2. 被告蔡忠翰、日盈公司、林意、蕭聿津應連帶給付原告許竣 源907,715元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。」，為無理由，應予駁回，並應駁 回原告假執行之聲請。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響 ，爰不另一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本 文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　劉容妤 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2025-02-27

PCDV-113-國-17-20250227-1

北簡
臺北簡易庭

返還費用

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度北簡字第11246號 原 告 陳和謙 訴訟代理人 雷皓明律師 複 代理人 吳柏慶律師 被 告 凱倢房屋有限公司 法定代理人 賀之羚 訴訟代理人 葉繼學律師 上列當事人間請求返還費用事件，本院於民國114年2月6日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一百一十二年十二月 五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣參仟肆佰貳拾元，及自本判決確定之翌日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保後 ，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告起訴主張略以：原告經由被告居間仲介於民國112年11 月27日向訴外人周麟杰購得門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷 0○0號4樓之建物（建號：臺北市中山區中山段一小段8267， 下稱建物）及所坐落土地所有權（權利範圍：4分之1，下稱 基地），並於同年12月4日給付被告居間報酬新臺幣（下同 ）30萬元。該建物除4樓外，另有頂樓加蓋，4樓隔為401至4 06號6間套房、頂樓隔為501至504號4間套房，被告員工李采 璇於112年10月19日帶看建物時，表示套房均已出租，房客 拒絕潛在買家入內觀看，故僅能看走道，並告知建物目前僅 有4樓走道上方、405號房窗框漏水，另就原告關心之都更議 題擔保並無禁建、限建問題，被告提供之標的物現況說明書 及不動產說明書現況調查表亦分別記載「項次15：建物現況 是否有滲漏水情形：否」、「項次31：是否現有或曾有鋼筋 外露或水泥塊剝落之情事：否」「項次27：建物現況是否有 滲漏水情形：否」、「27.現況有滲漏水情形？：無」、「3 2.有結構安全之虞的瑕疵？：無」、「68.開發方式限制： 否」，因此原告與周麟杰於不動產買賣意願書特別約定僅就 4樓走道上方裝水盤位置滲漏水、405號房窗框漏水部分免除 賣方瑕疵擔保責任。該建物套房出租業務周麟杰委由訴外人 許泓苙處理，原告購得建物後亦與許泓苙維持委任關係，嗣 於113年3月15日原告終止與許泓苙之委任關係，並於翌日起 陸續進入各套房查看屋況，發現如附表所示漏水及水泥剝落 情形，於同年4月27日發現因地近松山機場基地上建築物限 高31.22公尺，故基地非未限建，此等情事與標的物現況說 明書及不動產說明書均不符。而被告作為專業不動產仲介公 司，依二造間居間契約就建物買賣事項（如價值、效用、品 質、瑕疵）負有調查及據實報告之善良管理人注意義務，於 本件卻有上揭不實記載，顯已違反善良管理人注意義務，致 原告有溢付價金之損害，被告所為構成不完全給付，且瑕疵 無從補正，原告依法解除與被告之居間契約，並請求被告返 還報酬30萬元，爰依民法第259條第2款規定提起本訴等語。 並聲明：如主文第1項所示。 二、被告則以：周麟杰將建物套房出租業務全數交由許泓苙處理 ，周麟杰於委託被告銷售建物之際，已向被告表明經許泓苙 告知所有房客均拒絕房仲帶人進入套房，目前僅有4樓走道 上及405號房窗框滲漏水，其餘房間未經房客反應漏水等語 ，而標的物現況說明書系周麟杰填寫，依周麟杰於第31項「 是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」備註欄記載 「就現況已知部分，不清楚」，可見原告亦明知周麟杰無法 進入房間實際查看，係依許泓苙告知內容填寫，如此被告已 就無法查看套房現況情事據實告知，且被告員工亦曾逐房敲 門，房客若非不在，即告知房間無異狀而拒絕被告員工入內 ，故被告並無未調查、隱瞞或未據實告知房屋瑕疵現況情事 ；另被告於不動產說明書「開發方式限制」記載「本案已開 發建築，若買方欲增建、改建時，仍須依都市計畫法、建築 法等相關規定辦理」，並記明基地使用分區、法定建蔽率、 容積率，被告員工於銷售過程中亦未強調都更、改建、重建 之題材及計畫，原告亦未詢問任何限建問題，而依建物基地 之土地使用分區限制所允許之法定建蔽率及容積率，建物已 完全反應因松山機場造成之限制建築高度，故被告已告知建 物基地之使用分區、法定建蔽率、容積率等資訊，即已盡關 於限建之告知義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： 　　原告主張其前經被告仲介，於112年11月27日向周麟杰購得 　　上述房地，並依居間契約於112年12月5日給付報酬30萬元與 　　被告。而不動產說明書現況調查表第27、28項揭露4樓走道 　　上方、405號房窗框滲漏水，第68項開發方式限制勾選「無 　　」，迨原告於翌年3月16日始發現建物有附表所示瑕疵；另 　　基地上建築物因松山機場而受有高度限制等語，為被告不爭 　　執，堪信為真正。原告主張被告於不動產說明書未揭露附表 　　所示瑕疵、記載基地上建築物因松山機場受有高度限制，違 　　背居間契約調查義務等語，則為被告否認，經查： 　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；以居間為營業者，關 於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查 之義務，民法第565條、第567條第2項分別定有明文。又仲 介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業 務；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意， 得同時接受雙方之委託，並告知買受人或承租人依仲介專業 應查知之不動產之瑕疵、協助買受人或承租人對不動產進行 必要之檢查，不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之 2第4款、第5款亦有明文。再仲介業之業務，涉及房地買賣 之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而 仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣 金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。 　㈡本件原告主張被告未善盡調查義務，致未揭露附表所示瑕疵 　　等語，為被告否認，抗辯建物所有套房均出租，房客拒絕他 　　人入內觀看，被告僅能透過原屋主周麟杰查知建物漏水情況 　　，且被告員工亦曾試圖進入套房查看屋況，然若非無人應門 　　，即係房客以屋況正常為由拒絕入內觀看，故已盡調查義務 　　等語。然考諸不動產說明書解說之目的，在於使交易相對人 ，經由不動產經紀人員之說明，得就交易不動產之權利關係 、使用現況、瑕疵情形、交易條件及周邊環境等充分理解， 並為全面考量後，始決定是否成立不動產買賣契約。因此， 詳實之不動產說明書內容有助於提供買、賣雙方充分之物件 資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程 序，以避免日後滋生糾紛或造成買受人之損害。復按不動產 說明書不得記載事項第5點規定：「不得記載以不動產委託 銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要 約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書 之內容」旨在於落實不動產經紀業者克盡善良管理人之注意 義務，並據實調查交易標的之相關資訊，以避免業者便宜行 事，影響交易當事人權益。是為保障消費者權益，不動產說 明書應記載事項部分內容，倘以標的現況說明書替代，除有 規避不動產經紀業者履行調查責任之虞外，亦與不動產說明 書不得記載事項上開規定不符，業經內政部以105年4月15日 內授中辦字第1050412476號函函釋明確。準此，被告依居間 契約所負調查義務，即不得止於聽聞原屋主言詞陳述、呈現 於標的物現況說明書之記載內容，仍應翔實調查交易標的資 訊，始得稱善盡義務，而依被告抗辯內容，其未曾以任何方 式親眼確認建物現況，或查核其間接取得之屋況資訊之正確 性，由此難認其已盡調查義務，甚且被告法定代理人亦稱「 臺北市的房子80%會漏水」、「當初買57年的中古房子本來 就要心理準備概括承受的責任」等語（見本院卷第165頁、 第151頁通訊軟體對話記錄），可見依建物條件發生漏水瑕 疵機率甚高，如此被告更應確實查核建物漏水情形方屬正辦 ，從而自被告抗辯內容，其僅以周麟杰填寫之標的物現況說 明書、敲門訪詢部分房客套房漏水狀況，卻未確認房客回答 內容真實性之方式調查建物漏水狀況，自難認已盡調查義務 。　　　 　㈢原告主張不動產說明書現況調查表第68項開發方式限制勾「 　　否」，然基地因地近松山機場有高度限制，故被告就此亦未 　　盡調查義務等語，為被告否認，並抗辯不動產說明書「土地 　　標示欄」於「開發方式限制」記載「本案已開發建築，若買 　　方欲增建、改建時，仍須依都市計畫法、建築法等相關規定 　　辦理」，於現況調查表揭示建物基地使用分區、法定建蔽率 　　、容積率，即已盡關於高度限制之告知義務，又現況調查表 　　第68項選項僅有⑴都市計畫說明書有附帶規定的開發方式① 　　徵收、②區段徵收③市地重劃④其他方式開發、⑵屬都市計 　　畫法規定之禁限建地區等選項，基地上建築物高度限制非屬 　　任一情形，自僅得勾選「否」，故未違反調查義務等語。本 　　件基地因地近松山機場故其上建築物高度受有限制一事，為 　　二造所不爭執，此等因土地使用分區或編定、法定建蔽率、 　　法定容積率等因素外所造成之特殊使用限制，當屬「開發方 　　式限制」欄位所欲揭示之資訊，被告未予揭露，自屬未盡調 　　查義務。被告雖以不動產說明書現況調查表第68項中並無適 　　用本件基地上建築物高度限制之選項可供勾選等語資為抗辯 　　，惟內政部不動產說明書應記載及不得記載事項中就開發方 　　式限制之規定為「如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區 　　段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁 　　限建地區者，應一併敘明」，可見本件不動產說明書就「開 　　發方式限制」所載各選項僅為上述應記載事項中之例示規定 　　，被告應調查並告知原告之開發方式限制內容並不囿於例示 　　選項，故被告此部分所辯，亦難採納。從而，被告未告知原 　　告基地上建築物受有高度限制，亦有未善盡調查義務之處。 　㈣據上，本件被告對於建物有如附表所示瑕疵、基地上建築物 有高度限制等事項，未善盡調查義務，導致原告取得之建物 、基地狀況與預期不符，被告對此未依債之本旨所為之不完 全給付自有可歸責事由。再者居間契約首重當事人間信賴， 信賴一旦遭破壞，則締約基礎已喪失，屬於不可補正之瑕疵 ，故原告主張依民法第227條第1項適用第226條第1項規定， 再依民法第256條規定解除居間契約，應屬有據，二造依民 法第259條規定負有回復原狀義務，被告依同條第2款規定應 返還報酬並附加自受領時起之利息與原告。 四、綜上所述，原告依民法第259條第2款規定，請求被告給付30 萬元，及自112年12月5日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息，為有理由，應予准許。 五、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 ，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。 六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告 預供擔保後，得免為假執行。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第2項所示之金額。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　江宗祐 以上正本係照原本作成。 如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○ ○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高秋芬 訴訟費用計算書： 項　　　　目　　　　　　 金　額（新臺幣）　　　　備　註 第一審裁判費　　　　　　　 3,420元 合　　　　計　　　　 　　　3,420元 附表： 套房號碼 瑕疵狀況 401號 天花板、壁面及衛浴均漏水 402號 天花板、壁面及衛浴均漏水 403號 天花板、壁面及衛浴均漏水 405號 天花板及壁面均漏水；橫樑水泥嚴重剝落；橫樑鋼筋鏽蝕外漏 406號 天花板、壁面及衛浴均漏水；橫樑水泥嚴重剝落 501號 壁面及衛浴均漏水；露臺採光罩破損嚴重且漏水 502號 壁面及衛浴均漏水 503號 天花板、壁面及衛浴均漏水 504號 天花板、壁面及衛浴均漏水

2025-02-27

TPEV-113-北簡-11246-20250227-1

民專上
智慧財產及商業法院

侵害專利權有關財產權爭議等

智慧財產及商業法院民事判決 113年度民專上字第11號 上 訴 人 采馥虛擬科技股份有限公司 法定代理人 蔡馥嬪 訴訟代理人 黃世瑋律師 上一人輔佐人 柯立偉 被 上訴 人 秦創科技有限公司 兼法定代理人 陳昱霖 上二人共同 訴訟代理人 杜逸新律師 楊傳鏈專利師 上列當事人間侵害專利權有關財產權爭議等事件，上訴人對於中 華民國113年4月23日本院112年度民專訴字第63號第一審判決提 起上訴，本院於114年2月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 依現行智慧財產案件審理法（民國112年1月12日修正、同年 8月30日施行）第75條第1項前段規定：本法中華民國112年1 月12日修正之條文施行前，已繫屬於法院之智慧財產民事事 件，適用本法修正施行前之規定。本件係智慧財產案件審理 法修正施行前繫屬於本院，應適用修正前之規定，合先敘明 。 貳、實體事項： 一、上訴人主張： ㈠訴外人李建樺為中華民國第I660304號「虛擬實境即時導覽方 法及系統」發明專利（下稱系爭專利）之專利權人，專利權 期間自108年5月21日起至125年5月29日止，其將系爭專利全 部專屬授權與上訴人在中華民國全境實施，授權期間同為上 開專利權期間，並經經濟部智慧財產局（下稱智慧局）准予 登記且公告。上訴人獲得系爭專利專屬授權後，即於其所經 營管理「eyehouse愛看房」網站實施系爭專利關於虛擬看房 系統之技術內容，惟被上訴人秦創科技有限公司（下稱被上 訴人公司）未經上訴人同意或授權，於其建置提供公眾、不 動產仲介業者使用之「全屋記」網站上，其中「VR虛擬實境 房屋帶看與裝修改建系統」之導覽方法（下稱系爭導覽方法 ），經鑑定後確認落入系爭專利請求項1、5之文義、均等範 圍，而侵害上訴人專利權。嗣上訴人於112年5月5日委請律 師發函通知被上訴人公司，請其停止侵權行為，並與上訴人 協商和解事宜，然被上訴人公司知悉後仍置若罔聞，持續經 營「全屋記」網站且使用系爭導覽方法，並與國內知名不動 產仲介業者合作，使其加盟店均使用系爭導覽方法招攬業務 ，顯為故意侵害上訴人專利權，且致上訴人受有損害，爰依 專利法第96條第1項、第4項規定，請求被上訴人公司防止侵 害；及依專利法第96條第2項、第4項、第97條第1項第2款及 第2項規定，請求被上訴人公司給付新臺幣（下同）100萬元 損害賠償。又因被上訴人公司前述侵權行為，屬其法定代理 人即被上訴人陳昱霖之執行業務範圍，故依公司法第23條第 2項規定，請求被上訴人陳昱霖與被上訴人公司負連帶賠償 責任。 　㈡上訴人於系爭專利申請過程中提及之「雙向傳輸」乃係因為 要與先前技術之內容區別，在解讀系爭專利申請專利範圍時 ，應進行文義讀取，而非限縮系爭專利申請專利範圍。就該 技術特徵1B的文義內容比對系爭導覽方法，依被上訴人所提 供的乙證1影片2內的第10至14秒，其操作過程已可直接被技 術特徵1B「該電子裝置上依該伺服器所提供之資料同步顯示 該實境顯示裝置所顯示的畫面」之文義所讀取。系爭導覽方 法也已具備「依伺服器以雙向傳輸」之技術特徵，此可由乙 證1影片第0至30秒、第30秒至第39秒之內容即可得知。再者 ，產生可供連結之QR Code，也是經由伺服器運算產生。另 外，當伺服器接受請求時，會判斷是使用app或是網頁連線 ，以提供對應的結果(伺服器回傳給予仲介端或是客戶端顯 示的內容，會依是經由app或是經由網頁連線而有不同的回 傳結果以完整顯示於仲介端或是客戶端)。此外，在乙證1影 片25至27秒處，出現「在線客戶」的計算，顯示「在線客戶 2人」，此亦為經由伺服器主動式運算而得。至於原審將技 術特徵1E中「該實境顯示裝置」解釋為「該些實境顯示裝置 」，上訴人仍認為此一解釋實有增加申請專利範圍所無限制 ，縱如原審解釋之結果，因系爭導覽方法所運用之技術手段 ，均係電子裝置同時顯示所連接之實境顯示裝置之畫面，差 別僅為所顯示實境顯示裝置之數量不同，就該發明所屬技術 領域中具有通常知識者而言，得透過使該電子裝置同時經由 伺服器與複數個實境顯示裝置進行訊號連線之方式，使該電 子裝置同時顯示複數個實境顯示裝置畫面，此一更換為簡單 改變且能輕易完成，故系爭導覽方法實已落入系爭專利請求 項技術特徵1E之均等範圍。 　㈢乙證4、5、6、7無法證明系爭專利1、5不具進步性：　 乙證4、5、6（即舉發證據2、3、4）之證據組合無法證明請 求項1、5不具進步性，「證據2至4在作用或功能、解決之問 題皆不具共通性，證據2至4之結合僅是拆分系爭專利請求項 1之『實境顯示裝置、電子裝置與伺服器』進行比對，未能整 體觀之」且「未能獲致系爭專利說明書第0018段所載『單一 解說者便可同時接待不同時間來臨的多個使用者，故有較為 便利之優勢』及第0025段『使用者可經由電子裝置2強制控制 實境顯示裝置1所顯示的畫面，藉以讓解說者輕易地讓使用 者看到所欲指出的虛擬實境顯示畫面12……使用者將可依照自 己的想法進行移動觀看，無需受到解說者的控制』所載之功 效」。縱將乙證7納入乙證4、5、6之組合，一樣無法證明系 爭專利請求項1、5不具進步性，乙證7之技術特徵在於顯示 「資訊」，並未揭露系爭專利請求項1之電子裝置與伺服器 連結、可以顯現虛擬實境顯示裝置所顯示的畫面，可控制該 實境顯示裝置所顯示的畫面是否被該電子裝置所控制，當未 控制該實境顯示裝置時，將會於該電子裝置同步顯示該實境 顯示裝置所觀看的影像等技術特徵。此外，根據乙證7說明 書的內容，並未發現有任何說明與被上訴人所稱的「實際遊 戲視頻」有關。且就被上訴人所稱的「實際的遊戲視頻」文 義而言，「實際」依照教育部字典的解釋是：「真實的情形 」、「具體的、實在的」。而「視頻」二字的解釋是：「電 視波所包含的頻率範圍」或是「大陸地區指影音檔案」。因 此，就乙證7被上訴人所稱段落之文義來說，應解釋為「使 用者A可以直接觀看來自使用者B實在的影音檔案」，而非如 被上訴人所稱。 二、被上訴人抗辯則以： ㈠系爭導覽方法未落入系爭專利請求項1之範圍： 系爭專利請求項1所載技術特徵1E，所涉及之對象為技術特 徵1C，技術特徵1E為達成的功效為「讓解說者可以同時看到 不同使用者畫面並同時對多個使用者進行解說」。而為了讓 解說者能夠同時看到不同的使用者畫面，實境顯示裝置與伺 服器之間不論在控制或未被控制時都必須隨時保持雙向傳輸 以接收實境顯示裝置的回饋資訊，才能夠使伺服器將控制或 未被控制的實境顯示裝置的畫面傳送至電子裝置顯示。原審 判決已做出系爭導覽方法未落入技術特徵1C及1E的文義範圍 之結果，並確認系爭導覽方法無法顯示全部實境顯示裝置之 畫面。亦即，系爭導覽方法的伺服器實際上並不需要保持雙 向傳輸，以接收實境顯示裝置的回饋資訊而在電子裝置顯示 實境顯示裝置的畫面。乙證4已證明伺服器作為單純傳遞資 料的媒介之技術早已在系爭專利申請前公開，即證明了系爭 導覽方法的伺服器僅作為資料傳遞之媒介，與系爭專利請求 項1的伺服器雙向傳輸為二種不同的技術手段，因此系爭專 利與系爭導覽方法之間並非採實質相同的方法，非執行實質 相同的功能，非得到實質相同的結果。因此，系爭導覽方法 並未落入系爭專利技術特徵1C與1E的均等範圍。 　㈡系爭專利請求項1、5不具可專利性：　 ⒈乙證7公開了一種「有關使多位玩家能夠在虛擬實境或擴增實 境中互動之方法、裝置、和電腦程式」，屬於虛擬實境的技 術領域。乙證7圖19及說明書第26-27頁，公開遊戲用戶(可 攜式裝置1102C對應系爭專利之實境顯示裝置)透過網際網路 連線到伺服器(對應系爭專利之伺服器)，並在監視器(106C 對應系爭專利之電子裝置)上顯示用戶應用程式景象，等同 於系爭專利請求項1的特徵1A。乙證7說明書第12頁第11-12 行公開「玩家將其裝置與空間中之參考點同步以產生虛擬實 境」，等同於系爭專利請求項1特徵1B定義實境顯示裝置連 接到伺服器後，接收該伺服器儲存的地點影像進行虛擬實境 播放的內容；乙證7的說明書的圖19及第28頁第16-23行公開 「遊戲用戶1102C讓使用者C能夠產生和觀看包括使用者A、 使用者B、使用者D、和使用者E之朋友清單1120。如所示， 在場景C中，使用者C能夠在監視器106C上看見即時影像或各 自使用者的化身。伺服器處理執行遊戲用戶1102C的各自應 用程式，及具有使用者A、使用者B、使用者D、和使用者E之 各自遊戲用戶1102。因為伺服器處理知道由遊戲用戶B所執 行之應用程式，所以使用者A用的朋友清單可指出使用者B正 在玩哪一個遊戲。」前述段落等同於公開系爭專利請求項1 的特徵1C「在一個電子裝置的畫面中同時顯示多個使用者畫 面」的技術內容。乙證7的監視器可對應至系爭專利請求項1 的電子裝置，乙證7已經提供關於系爭專利請求項1的特徵1E 「在一個電子裝置的畫面中同時顯示多個使用者畫面」的技 術內容。系爭專利請求項1的所有特徵已由乙證7所公開，可 證系爭專利請求項1不具備可專利性。 　⒉乙證5已經公開了可以由用戶經由寬帶互聯網服務提供商的網 頁選擇是主動模式還是被動模式，網頁為一個控制的媒介， 等同於控制模組的作用，對於該發明所屬技術領域中具有通 常知識者而言，可以輕易想到直接在電子裝置上設置控制模 組用於控制實境顯示裝置的畫面是否被電子裝置所控制或被 控制。又乙證5的說明書第8頁第22-24行公開「該運算引擎 單元更可用於實現在該3D實境場景中與其他使者間的群組、 跟隨、交易等操控指令步驟的運作」隱含電子裝置設置有控 制模組可以發出控制指令使運算引擎單元執行對應步驟，其 中該跟隨動作的操控指令是與該隊伍內的其他使用者建立跟 隨關係，等同於隱含系爭專利請求項5定義之電子裝置設有 控制模組以控制該實境顯示裝置的畫面是否被該電子裝置所 控制或是被控制。乙證5更可證系爭專利請求項5所定義之特 徵為系爭專利申請前就已經存在，屬於該發明所屬技術領域 的通常知識。對於該發明所屬技術領域之通常知識者而言， 在電子裝置設置控制模組是顯而易見的，系爭專利請求項5 為所屬技術領域中具有通常知識者依據原審乙證5之技術內 容及通常知識顯能輕易完成，且系爭專利請求項5並未產生 無法預期之功效，故系爭專利請求項5不具進步性。 三、原審判決上訴人之訴及其假執行之聲請均駁回。上訴人不服 ，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上 訴人公司不得自行或使第三人為販賣、為販賣之要約、使用 侵害系爭專利權物品或方法之行為。㈢上開廢棄部分，被上 訴人公司、陳昱霖應連帶給付上訴人100萬元，暨自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈣訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁 回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。 四、本件法官依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第 3款、第3項規定，整理兩造不爭執事項並協議簡化爭點如下 ： 　㈠不爭執事項： ⒈李建樺為系爭專利之專利權人，專利權期間分別自108年5月 　　21日起至125年5月29日止，其將系爭專利全部專屬授權與上 　　訴人在中華民國全境實施，授權期間同為上開專利權期間， 　　並經智慧局准予登記且公告。 　⒉上訴人於所經營管理「eyehouse愛看房」網站實施系爭專利 　　技術內容。 ⒊被上訴人公司經營管理「全屋記」網站使用系爭導覽方法。 　⒋上訴人於112年5月5日委請律師寄發律師函與被上訴人公司 　　。 ㈡本件爭點: 　⒈系爭導覽方法是否落入系爭專利請求項1、5之文義、均等範 　 圍？ ⒉系爭專利有效性： 乙證4、5、6、7之組合，是否可以證明系爭專利請求項1、5 　　不具進步性？ ⒊上訴人依專利法第96條第1項、第4項規定，請求被上訴人公 　　司防止侵害，有無理由？ ⒋上訴人依專利法第96條第2項、第4項規定，請求被上訴人公 　　司給付損害賠償，有無理由？如有，損害賠償金額應如何計 　　算? ⒌上訴人依公司法第23條第2項規定，請求被上訴人陳昱霖與 　　被上訴人公司負連帶損害賠償責任，有無理由？ 五、得心證之理由： 　㈠系爭專利技術分析: ⒈所欲解決問題: 現今的房屋購買上，大多是以照片顯示，而購屋者如果想要 確實的了解房屋狀況，則需要花費時間在交通上，以親訪並 觀看房屋，甚至是一天內親訪多間房屋，由於需要移動至不 同位置的房屋，就會耗費更多時間在交通上，所以如何讓購 屋者可以有相同於實際看屋的感覺，即為相關業者亟欲解決 的問題所在(原審卷㈠第32頁)。 ⒉技術手段: 系爭專利提供種虛擬實境即時導覽方法，其係經由一實境顯 示裝置、一電子裝置與一伺服器進行影像資料的傳輸，其中 ，該實境顯示裝置係自該伺服器接收所儲存其中一地點的影 像並據以進行虛擬實境的播放，並且於該電子裝置上同步顯 示該實境顯示裝置所顯示的畫面，又該電子裝置可同時與複 數個實境顯示裝置進行訊號連線，同時顯示所連接的該些實 境顯示裝置所顯示的畫面，其中，該電子裝置安裝一導覽控 制介面可操控該些實境顯示裝置所顯示的地點(原審卷㈠第3 3頁)。 ⒊功效： 系爭專利係一種該電子裝置之導覽控制介面可具有多個使用 者畫面顯示區，解說者可透過移動畫面來觀看不同使用者觀 看的虛擬實境顯示畫面，或透過至少一個切換鍵切換顯示不 同使用者觀看的虛擬實境顯示畫面，讓解說者可以同時對多 個使用者進行解說(原審卷㈠第35頁)。 ⑷系爭專利主要圖式如本判決附圖一所示。 ⑸系爭專利申請專利範圍： 系爭專利申請專利範圍共10項，其中第1、7項為獨立項，其 餘為附屬項 (原審卷㈠第43頁)，與本件爭點相關之系爭專 利請求項1、5內容如下： 請求項1：一種虛擬實境即時導覽方法，其係經由一實境顯 示裝置、一電子裝置皆與一伺服器進行資料傳輸， 其中，該實境顯示裝置係自該伺服器接收於該伺服 器內所儲存其中一地點的影像並據以進行虛擬實境 的撥放，並且該電子裝置上依該伺服器所提供之資 料同步顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面，又，該 電子裝置可同時經由該伺服器與複數個實境顯示裝 置進行訊號連線，同時顯示所連接的該些實境顯示 裝置所顯示的畫面，其中，該電子裝置安裝一導覽 控制介面可操控該些實境顯示裝置所顯示的地點， 並且，該電子裝置可控制該實境顯示裝置所顯示的 畫面是否被該電子裝置所控制，當未控制該實境顯 示裝置時，將會於該電子裝置同步顯示該實境顯示 裝置所觀看的影像。 　　請求項5：如請求項1所述之虛擬實境即時導覽方法，其中該 　　　　　　電子裝置進一步設置一控制模組，以控制該實境顯 　　　　　　示裝置所顯示的畫面是否被該電子裝置所控制或是 　　　　　　被控制。 　㈡系爭專利請求項1之切分方法： 　⒈關於系爭專利請求項1之切分方法，原審採用上訴人之主張， 被上訴人於本院113年11月4日準備程序表示沒有意見，同意 採原審之系爭專利請求項1切分方式。　 　⒉承上，系爭專利請求項1之切分方法如下，1A：「一種虛擬實 境即時導覽方法，其係經由一實境顯示裝置、一電子裝置皆 與一伺服器進行資料傳輸，」、1B：「其中，該實境顯示裝 置係自該伺服器接收於該伺服器內所儲存其中一地點的影像 並據以進行虛擬實境的撥放，並且該電子裝置上依該伺服器 所提供之資料同步顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面，」、 1C：「又，該電子裝置可同時經由該伺服器與複數個實境顯 示裝置進行訊號連線，同時顯示所連接的該些實境顯示裝置 所顯示的畫面，」、1D：「其中，該電子裝置安裝一導覽控 制介面可操控該些實境顯示裝置所顯示的地點，」、1E：「 並且，該電子裝置可控制該實境顯示裝置所顯示的畫面是否 被該電子裝置所控制，當未控制該實境顯示裝置時，將會於 該電子裝置同步顯示該實境顯示裝置所觀看的影像。」。 　㈢系爭專利請求項1用語解釋部分： 　⒈兩造於113年11月4日準備程序皆陳稱援用其於原審之主張(本 院卷第297頁)。 　⒉本院認為系爭專利請求項1用語解釋依原審判決之解釋： 　　⑴兩造對於系爭專利請求項1「該電子裝置上依該伺服器所提 供之資料同步顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面」、「該 電子裝置可控制該實境顯示裝置所顯示的畫面是否被該電 子裝置所控制，當未控制該實境顯示裝置時，將會於該電 子裝置同步顯示該實境顯示裝置所觀看的影像」之用語應 如何解釋有所爭執，上訴人主張系爭專利請求項1之文義 並未限定「單向傳輸」此一技術特徵（見原審卷㈡第193頁 ）及系爭專利請求項1並未對於實境顯示裝置之數量多作 界定（見原審卷㈡第263頁）；被上訴人主張應解釋為「以 雙向資訊傳輸方式，將所存資料傳至實境顯示裝置及電子 裝置，並接收實境顯示裝置及電子裝置的回饋資訊，且其 具有主動式的運算模式」（見原審卷㈠第211頁），且依據 系爭專利說明書第[0019]段之內容，系爭專利之電子裝置 同步顯示多台實境顯示裝置（見原審卷㈡第294頁）。 　　⑵按申請專利範圍解釋為法律問題，並無辯論主義之適用， 是本院雖得參酌兩造之意見，但仍應依職權為判斷，不受 兩造主張之拘束，且本院亦就系爭專利請求項1「該電子 裝置上依該伺服器所提供之資料同步顯示該實境顯示裝置 所顯示的畫面」是否限制為主動式運算等事項使兩造為事 實上及法律上陳述而為適當完全之辯論，本院認為系爭專 利請求項1「該電子裝置上依該伺服器所提供之資料同步 顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面」應解釋為「該電子裝 置上依該伺服器以雙向傳輸方式所提供之資料同步顯示該 實境顯示裝置所顯示的畫面」，「該電子裝置可控制該實 境顯示裝置所顯示的畫面是否被該電子裝置所控制，當未 控制該實境顯示裝置時，將會於該電子裝置同步顯示該實 境顯示裝置所觀看的影像」應解釋為「該電子裝置可控制 該些實境顯示裝置所顯示的畫面是否被該電子裝置所控制 ，當未控制該些實境顯示裝置時，將會於該電子裝置同步 顯示該些實境顯示裝置所觀看的影像」，理由如下： ①系爭專利申請過程中，在初審階段，智慧局107年3月19 日(107)智專二(二)04426字第00000000000號函謂：「( 二)依據引證1-2揭示內容，本案請求項1，4不符專利法 第22條第2項之規定。…１、關於請求項1，經查在引證 1（[0006][0018-0019]段、圖1）中已揭露一種虛擬實 境即時導覽方法，其係經由一實境顯示裝置（顯示器二 ），一電子裝置（顯示器一）與一伺服器（圖1元件122 ）進行資料傳輸……惟引證案1（[0019]段）揭示第二 顯示器係同步於第一顯示器，且第一顯示器係屬於控制 平台所有，因此該領域具通常知識者能輕易經簡單變更 將控制台之功能切割，使主機122獨立成與本案伺服器 相同，另將顯示器獨立成一與本案相同之電子裝置而完 成是項差異」(原審卷㈡第300頁，乙證8)，上訴人即以 107年5月25日提出申復修正理由書(原審卷㈠第245頁， 乙證2)及申請專利範圍修正本，該申復修正理由書第3 頁陳稱：「(二)修正後請求項係已明確界定本申請案之 實境顯示裝置1與電子裝置2皆與伺服器進行資料傳輸， 而非由其中一方直接控制另一方的顯示內容」。智慧局 之後於107年6月8日(107)智專二(二)04426字第1074083 7280號函就修正後請求項之技術特徵「該電子裝置上依 該伺服器所提供之資料同步顯示該實境顯示裝置所顯示 的畫面」是否揭露於引證1、2進行面詢(原審卷㈡第339 頁，乙證8)，隨後上訴人再於107年7月13日提出申復修 正理由書及申請專利範圍修正本，且新增「該電子裝置 可同時經由該伺服器與複數個實境顯示裝置進行訊號連 線」、「，並且，該電子裝置可控制該實境顯示裝置所 顯示的畫面是否被該電子裝置所控制，當未控制該實境 顯示裝置時，將會於該電子裝置同步顯示該實境顯示裝 置所觀看的影像」；然而，智慧局107年9月26日(107) 智專二(二)04426字第00000000000號核駁審定書認為: 「…與引證1及2之差異為『電子裝置可控制該實境顯示 裝置所顯示的畫面是否被該電子裝置所控制或是該電子 裝置被該實境顯示裝置控制』，惟本案說明書並無揭露 伺服器運作之具體內容，因此該伺服器僅係擔任資料傳 遞之功能，而引證案1所揭示之主機具有相同之功能… 」(原審卷㈡第353頁)。再審查階段，上訴人於108年1 月24日提出再審查理由書(原審卷㈠第251頁，乙證3)， 其第2頁陳稱：「…於前述核駁審定書中第2頁第24行至 第3頁第15行中所述之不成立理由2中提及，本申請案與 引證1、2的差異點僅為『電子裝置可控制該實境顯示裝 置所顯示的畫面是否被電子裝置所控制或是該電子裝置 被該實境顯示裝置控制』，並認定本案中之伺服器僅係 擔任資料傳遞之功能，進而推認本申請案之伺服器功能 與引證1的主機功能相同。然而，此一論述為對本申請 案之伺服器功能有所誤解，如本案的請求項1與說明書 內文中提及，該伺服器不僅內存有地點的影像資訊，該 伺服器係以雙向資訊傳輸方式，將所存資料傳至實境顯 示裝置及電子裝置，並接收實境顯示裝置及電子裝置的 回饋資訊，且其具有主動式的運算模式，如說明書段落 第0029段中提及，伺服器可自動將網址或網址內的指定 代碼更換，達到安全及控管的效果。是故，本申請案的 伺服器並非如核駁理由書中之推論，僅提供資料傳遞功 能」，旋於108年3月14日提出說明書第7至9修正頁，修 正系爭專利說明書第[0023]、[0026]段，以及申請專利 範圍第2頁修正頁，修正附屬項系爭專利請求項8。 ②關於系爭專利請求項1「該電子裝置上依該伺服器所提 供之資料同步顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面」之解 釋，由上開歷史檔案可知，申請人為了迴避初審審查意 見通知函不准專利之事由，於2018年5月25日修正請求 項之技術特徵為「該電子裝置上依該伺服器所提供之資 料同步顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面」，並於申復 理由書主張「本申請案之實境顯示裝置1與電子裝置2皆 與伺服器進行資料傳輸，而非由其中一方直接控制另一 方的顯示內容」。於再審查階段，為了迴避初審核駁審 定書之理由，又於再審查理由書第2頁主張「…於前述 核駁審定書中第2頁第24行至第3頁第15行中所述之不成 立理由2中提及…並認定本案中之伺服器僅係擔任資料 傳遞之功能，進而推認本申請案之伺服器功能與引證1 的主機功能相同。然而，此一論述為對本申請案之伺服 器功能有所誤解，如本案的請求項1與說明書內文中提 及，該伺服器不僅內存有地點的影像資訊，該伺服器係 以雙向資訊傳輸方式，將所存資料傳至實境顯示裝置及 電子裝置，並接收實境顯示裝置及電子裝置的回饋資訊 ，且其具有主動式的運算模式…」(原審卷㈡第356頁) ，再次強調系爭專利之伺服器係雙向傳輸，而非單向傳 輸，足見上訴人已限縮解釋系爭專利請求項1「該電子 裝置上依該伺服器所提供之資料同步顯示該實境顯示裝 置所顯示的畫面」之文義範圍。 ③雖上訴人於113年3月6日準備(三)狀第4頁第2點狀主張 「…對照再審查申復理由的前後文，可以了解『將所存 資料傳至實境顯示裝置及電子裝置，並接收實境顯示裝 置及電子裝置的回饋資訊等語』是用於解釋說明前述的 『雙向傳輸』的內容，此為與引證案的區別技術特徵， 並非如被上訴人所解讀之定義」(原審卷㈡第4頁)，藉 以主張雙向傳輸僅為與引證案作區隔之技術特徵，並非 用來解釋系爭專利請求項1「該電子裝置上依該伺服器 所提供之資料同步顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面」 」之技術特徵。然本院經審酌上訴人於初審階段，為迴 避先前技術而修正系爭專利請求項1「該電子裝置上依 該伺服器所提供之資料同步顯示該實境顯示裝置所顯示 的畫面」之技術特徵，並強調非由其中一方直接控制另 一方的顯示內容，被初審核駁審定後，又於再審查理由 書對前述核駁審定書中第2頁第24行至第3頁第15行中 所述之不成立理由2進行反駁，且再次強調系爭專利確 實是具有主動式的運算模式，足見上訴人已在審查階段 藉由放棄「由電子裝置直接控制實境顯示裝置或由實境 顯示裝置直接控制電子裝置」及「伺服器是單向作業」 之權利範圍，來主張系爭專利之電子裝置或實境顯示裝 置，不是由一方直接控制另一方，而是由伺服器同時進 行雙向作業。此外，參酌系爭專利說明書第[0016]段記 載「本發明為包括至少一個實境顯示裝置1及電子裝置 2，該實境顯示裝置1與電子裝置2分別與伺服器進行資 料傳遞」(原審卷㈠第36頁)及系爭專利第1圖，即如本 判決附圖二所示，以及系爭專利說明書段落第[0029]段 所載「伺服器可自動將網址或是網址內的指定代碼更換 ，使用者無法再經由同一路徑進入觀看，達到兼具安全 與控管的效果」之內容，可知系爭專利所載伺服器可以 自動將網址或網址內的指定代碼更換，讓已被使用者點 選觀看的網路路徑，無法再次給其他使用者重複點選觀 看，以達到控管及保密之效果，該伺服器確實有對雙向 式傳輸之資訊作主動式之運算，並非僅單單作為一個資 料傳遞功能之中介者。 ④關於系爭專利請求項1「該電子裝置可控制該實境顯示 裝置所顯示的畫面是否被該電子裝置所控制，當未控制 該實境顯示裝置時，將會於該電子裝置同步顯示該實境 顯示裝置所觀看的影像」之解釋，由上開歷史檔案可知 ，上訴人為了迴避初審審查意見通知函不准專利之事由 ，在面詢後，於2018年7月13日修正系爭專利請求項1新 新增「該電子裝置可同時經由該伺服器與複數個實境顯 示裝置進行訊號連線」、「，並且，該電子裝置可控制 該實境顯示裝置所顯示的畫面是否被該電子裝置所控制 ，當未控制該實境顯示裝置時，將會於該電子裝置同步 顯示該實境顯示裝置所觀看的影像」之技術特徵。依據 系爭專利說明書第3圖及第[0019]段「導覽控制介面20 內具有同步顯示各實境顯示裝置1所播放虛擬實境顯示 畫面12之至少一個使用者畫面顯示區21」之內容，可知 系爭專利之電子裝置確實係用來同步顯示複數個實境顯 示裝置所播放之畫面。 ⑤雖上訴人主張甲證11影片第22至32秒對應於系爭專利請 求項1要件編號1E之技術特徵(原審卷㈠第96頁，原證6) ，以及系爭專利請求項1之要件編號E「…可控制該實境 顯示裝置…未控制該實境顯示裝置時…同步顯示該實境 顯示裝置」，其並未界定實境顯示裝置之數量，而就系 爭產品的電子裝置亦是可以至少一台實境顯示裝置的顯 示畫面(原審卷㈡第263頁)。但經本院審酌，觀諸上訴 人於初審階段，為迴避先前技術而新增系爭專利請求項 1要件編號1E「，並且，該電子裝置可控制該實境顯示 裝置所顯示的畫面是否被該電子裝置所控制，當未控制 該實境顯示裝置時，將會於該電子裝置同步顯示該實境 顯示裝置所觀看的影像」之技術特徵，前述「該實境顯 示裝置」究竟係指單數或是複數個實境顯示裝置，應就 在系爭專利請求項1要件編號1E前面所出現之實境顯示 裝置之前後文來綜合判斷。參諸系爭專利請求項1要件 編號1A「一實境顯示裝置」及要件編號1B「該實境顯示 裝置」，主要是在界定電子裝置同步顯示之資料，是以 經由伺服器以雙向傳輸之主動式運算處理，強調同步顯 示之過程為何，至於要件編號1C「複數個實境顯示裝置 」及要件編號1D「該些實境顯示裝置」，則主要是在界 定電子裝置同步顯示實境顯示裝置畫面之狀態為何，且 在解釋系爭專利請求項1要件編號1E所出現之「該實境 顯示裝置」時，應主要就在系爭專利請求項1要件編號1 E前面最後一次出現之實境顯示裝置之數量，作為判斷 依據，故可知要件編號1E之「該實境顯示裝置」所指涉 之對象應為要件編號1C「複數個實境顯示裝置」及要件 編號1D「該些實境顯示裝置」，是以根據請求項之文字 所撰寫之內容，其所界定之電子裝置應為與實境顯示裝 　　 置連線，且同步顯示多台實境顯示裝置(僅限於1對多) 　　　　，而難謂系爭專利請求項1並未對於實境顯示裝置之數 　　　　量多作界定。 　　　⑥另上訴人於113年4月9日準備(四)狀第2頁第(二)點主張 　　　　系爭專利所請者為系統案，並非硬體結構案，系統之技 　　　　術特徵通常以功能性用語加以敘述，從而在解釋系統專 　　　　利請求項1中「複數個」、「該些」等有關連線狀態或 　　　　者功能的用語時，實不應該以元件數量來判斷，而應側 　　　　重系統專利所請發明所能夠發揮之整體功能(原審卷㈡ 　　　　第365、367頁)。惟經本院審酌，觀諸系爭專利第3圖， 　　　　即如本判決附圖三所示，以及系爭專利說明書第[0006] 　　　　段「同時顯示所連接的該些實境顯示裝置所顯示的畫面 　　　　」、第[0012]段「並同步顯示各實境顯示裝置」、第[0 　　　　019]段「導覽控制介面20內具有同步顯示各實境顯示裝 置1所播放虛擬實境顯示畫面」、第[0021]段「導覽控 制介面20內具有同步顯示各實境顯示裝置1所播放虛擬 實境顯示畫面」、第[0024]段「該電子裝置2之導覽控 制介面20可具有多個使用者畫面顯示區21，以同時顯示 多個使用者配戴實境顯示裝置1之虛擬實境顯示畫面12 」之內容，可知系爭專利說明書所載之實施例，皆為當 系爭專利之電子裝置在沒有控制實境顯示裝置時，電子 裝置確實也會同時顯示多個使用者配戴實境顯示裝置之 虛擬實境顯示畫面，此外，同步顯示複數個實境顯示畫 面與僅顯示一個實境顯示畫面相較，前者須平行處理來 自不同實境顯示裝置之訊號；後者則僅須處理來自一個 實境顯示裝置之訊號，兩者功能尚屬有別，難謂兩者在 整體功能上完全相同，故上訴人上開理由皆不可採。 ⑦綜上，依據系爭專利申請歷程所顯示之內部證據，系爭 專利請求項1「該電子裝置上依該伺服器所提供之資料 同步顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面」應解釋為「該 電子裝置上依該伺服器以雙向傳輸方式所提供之資料同 步顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面，「該電子裝置可 控制該實境顯示裝置所顯示的畫面是否被該電子裝置所 控制，當未控制該實境顯示裝置時，將會於該電子裝置 同步顯示該實境顯示裝置所觀看的影像」應解釋為「該 電子裝置可控制該些實境顯示裝置所顯示的畫面是否被 該電子裝置所控制，當未控制該些實境顯示裝置時，將 會於該電子裝置同步顯示該些實境顯示裝置所觀看的影 像」。 　 　　 ⑧上訴人113年12月11日民事上訴理由(三)狀第二點(本院 　　 卷第383、385頁)第3、4頁，114年2月5日民事言詞辯論 　　 意旨狀第7至8頁上訴理由第二、㈡、5至6點(本院卷第4 　　　　75至477頁)陳稱，系爭專利請求項1本即未就雙向傳輸 限制在影像傳輸時，被上訴人於民事答辯(二)狀解釋系 爭專利請求項1已明顯錯誤，被上訴人於民事答辯(一) 狀已認為系爭專利伺服器之雙向傳輸、主動式運算係就 資訊為之，並非限定於影像，前後矛盾，毫無可採；被 上訴人又辯稱在線人數的數量僅是依據伺服器儲存上限 的紀錄輸出顯示，為單純紀錄輸出，不需要任何主動式 運算功能，然紀錄輸出即為運算，與單純計算並不相同 ，參亞馬遜雲端服務網頁說明與國家教育研究院樂詞網 之解釋，被上訴人將雲端解釋為計算，顯然有誤云云。 然查，原審判決認為系爭專利請求項1要件編號1B所載 「該電子裝置上依該伺服器所提供之資料同步顯示該實 境顯示裝置所顯示的晝面」應解釋為「該電子裝置上依 該伺服器以雙向傳輸方式所提供之資料同步顯示該實境 顯示裝置所顯示的畫面」，被上訴人之解釋與本院解釋 縱有差異，或有前後不一之矛盾，但原審並非以被上訴 人之解釋作出認定，上訴人應以原審申請專利範圍解釋 是否合理提出意見。依上訴人113年11月4日投影片第15 頁認為在線客戶2人係經由伺服器運算而得，惟在線人 數是依據連線狀態下人數之統計，與系爭專利主動式運 算的概念不同，而主動式運算是用來解釋系爭專利說明 書第[0029]、[0030]段(原審卷㈠第40、41頁，原證2)有 關伺服器可以將網址或網址內的指定代碼更換，自動讓 已被使用者點選觀看的網路路徑，無法再次給其他使用 者重複點選觀看，以達到控管及保密之效果，主動式運 算具有代碼更換特徵及產生快速響應矩陣碼之特定效果 ，而專利說明書本身及其案件歷史資料為內部證據，上 訴人所提亞馬遜雲端服務網頁說明與國家教育研究院樂 詞網之解釋皆為外部證據，依證據優先順序為「內部證 據」優於「外部證據」之原則，當內部證據足夠解釋申 請專利範圍時，將無須考慮外部證據，因此，單純顯示 在線人數不應視為主動運算。 　　 ⑨上訴人114年2月5日民事言詞辯論意旨狀第3、4頁上訴理 由第二、(一)點(本院卷第465至469頁)，上訴人主張於 申請專利過程中所以提及雙向傳輸乃係因為要與先前技 術之內容區別，主觀上並無限縮專利範圍之意；且智慧 局專利審查委員亦未要求上訴人限縮系爭專利之申請專 利範圍云云。惟按「申請歷史禁反言」又稱為「申請檔 案禁反言」(file wrapper estoppel)，係指專利權人 於專利申請或專利權維護過程中所為之修正、更正或申 復，若導致限縮專利權範圍，則不得再藉由均等論而重 為主張其已放棄之專利權。「申請歷史禁反言」為均等 論的限制事項之一，專利權人對於系爭專利之請求項進 行修正或更正，無論是主動提出或是為克服專利審查人 員之審查意見而被動提出，只要修正或更正之結果有致 限縮專利權範圍之情形，即有「申請歷史禁反言」之適 用。上訴人於107年1月13日修正申請專利範圍，將請求 項1「並且該電子裝置上同步顯示該實境顯示裝置所顯 示的畫面」修正為「並且該電子裝置上依該伺服器所提 供之資料同步顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面」，並 於108年1月24日再審查理由書之申復理由(原審卷㈠第25 3頁，乙證3)提及「…，如本案的請求項1 與說明書內文 中提及，該伺服器不僅內存有地點的影像資訊，該伺服 器係以雙向資訊傳輸方式，將所存資料傳至實境顯示裝 置及電子裝置，並接收實境顯示裝置及電子裝置的回饋 資訊，且其具有主動式的運算模式，如說明書段落第 0 29段中提及，伺服器可自動將網址或網址內的指定代碼 更換，達到安全及控管的效果。是故，本申請案的伺服 器並非如核駁理由書中之推論，僅提供資料傳遞功能。 再者，引證1都是由電腦端控制其對應顯示器所呈現的 資料內容，而本發明顯示之資料內容為伺服器取得，其 本身定義並不相同」，因此，依申請歷史禁反言原則， 上訴人前述申復理由應視為系爭專利請求項1放棄修正 前「單向資訊傳輸方式」之專利權範圍，自不得再主張 均等論而將「雙向資訊傳輸方式」擴大涵蓋至其他「單 向資訊傳輸方式」，故上訴人主張主觀上並無限縮專利 範圍之意云云，即無可採。 　㈣系爭導覽方式未落入系爭專利請求項1、5之文義範圍： 　⒈系爭系統技術內容： 　　被上訴人公司所建置之「全屋記」網頁，讓網頁提供「VR線 上賞屋系統」服務之「線上語聊」功能(即系爭系統)，該功 能之方法步驟為：⑴一筆記型電腦及一智慧型手機，且該手 機安裝全屋記app(原審卷㈠第65頁)；⑵由該筆記型電腦連線 前述「全屋記」網頁(連結網址：https://www.qwhouse720. com/vrhome)，並將該手機連結至該筆記型電腦後，開啟手 該機内之全屋記app (原審卷㈠第65頁)；⑶以該手機内之全屋 記app傳送名為「市政府美宅」物件之連結至該筆記型電腦( 原審卷㈠第65頁)，該筆記型電腦及手機顯示畫面，如本判決 附圖四所示；⑷在該筆記型電腦畫面上，點選「VR語聊」後 ，該筆記型電腦便進入撥打畫面，該手機則進入來電畫面( 原審卷㈠第65頁)，如本判決附圖五所示，亦可參如本判決附 圖六上訴人所提出之操作影片第6秒(原審卷㈠第469頁，甲證 11)；⑸點選接聽後，該筆記型電腦網頁畫面便與該手機畫面 同步(原審卷㈠第65頁)，如本判決附圖七所示，亦可參本判 決附圖八上訴人所提出之操作影片第12秒(原審卷㈠第469頁 ，甲證11)；⑹開啟該手機全屋記app之交互控制台，切換控 制螢幕權限，改由該筆記型電腦之網頁主導該手機之畫面， 如本判決附圖九所示，亦可參本判決附圖十上訴人所提出之 操作影片第22至25秒(原審卷㈠第469頁，甲證11)。隨後再切 換回來，即改由該手機之畫面主導該筆記型電腦之網頁。　 　⒉文義分析： ⑴系爭專利請求項1與系爭系統之方法步驟文義比對： 系爭專利請求項1之技術特徵可解析為5個要件，分別為： 要件編號1A「一種虛擬實境即時導覽方法，其係經由一實 境顯示裝置、一電子裝置皆與一伺服器進行資料傳輸，」 」；要件編號1B「其中，該實境顯示裝置係自該伺服器接 收於該伺服器內所儲存其中一地點的影像並據以進行虛擬 實境的撥放，並且該電子裝置上依該伺服器所提供之資料 同步顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面，」；要件編號1C 「又，該電子裝置可同時經由該伺服器與複數個實境顯示 裝置進行訊號連線，同時顯示所連接的該些實境顯示裝置 所顯示的畫面，」；要件編號1D「其中，該電子裝置安裝 一導覽控制介面可操控該些實境顯示裝置所顯示的地點， 」；要件編號1E「並且，該電子裝置可控制該實境顯示裝 置所顯示的畫面是否被該電子裝置所控制，當未控制該實 境顯示裝置時，將會於該電子裝置同步顯示該實境顯示裝 置所觀看的影像」，與系爭系統之方法步驟文義比對如下 : ①要件編號1A: 查系爭系統所提供之「線上語聊」功能(原審卷㈠第65 頁)之方法步驟為：先由一筆記型電腦連線全屋記網頁 ，且一手機安裝好全屋記app，開啟該手機内之全屋記a pp後，啟動該筆記型電腦之線上語聊功能以撥打通話給 該手機，即可進行線上賞屋，可知系爭系統至少包含一 筆記型電腦及一智慧型手機(原審卷㈠第469頁，甲證11 第0秒之畫面)，如本判決附圖十一所示，前述「筆記型 電腦」對應於系爭專利請求項1要件編號1A「實境顯示 裝置」；前述「智慧型手機」對應於系爭專利請求項1 要件編號1A「電子裝置」。次查系爭系統所提供「VR線 上賞屋系統」服務，並記載其提供「基本數據分析」、 「作品儲存相簿」及「雲端存放」之功能，如本判決附 圖十二及附圖十三所示，系爭專利所屬技術領域中具通 常知識者，從「數據分析」、「作品儲存」及「雲端存 放」之功能，可得知系爭系統應隱含一台在遠端提供資 料運算及儲存之伺服器，且整個系爭系統由前述筆記型 電腦、智慧型手機及伺服器彼此協同運作所構成，是以 前述「伺服器」對應於系爭專利請求項1要件編號1A「 伺服器」。綜上，系爭系統之「線上語聊」功能，該功 能之方法步驟完全對應於系爭專利請求項1「一種虛擬 實境即時導覽方法，其係經由一實境顯示裝置、一電子 裝置皆與一伺服器進行資料傳輸」之技術特徵，故為系 爭專利請求項1要件編號1A所文義讀取。　　 ②要件編號1B: 系爭系統之後台控制選項畫面(原審卷㈠第92頁)，如本 判決附圖十四所示，可知使用者可將作品上傳至伺服器 ，系爭專利所屬技術領域中具通常知識者，從「數據分 析」及「作品儲存」之功能，可得知系爭系統應隱含一 台在遠端提供資料儲存之伺服器，且依據上訴人所提出 之系爭系統中該筆記型電腦之畫面(如前述本判決附圖 四所示)，可知該筆記型電腦播放「市政府美宅」虛擬 實境畫面，系爭專利所屬技術領域中具通常知識者，從 播放「市政府美宅」虛擬實境畫面，可得知該畫面係該 筆記型電腦從該伺服器接收並播放，是以對應於系爭專 利請求項1要件編號1B「其中，該實境顯示裝置係自該 伺服器接收於該伺服器內所儲存其中一地點的影像並據 以進行虛擬實境的播放」之技術特徵。然而，系爭專利 請求項1「該電子裝置上依該伺服器所提供之資料同步 顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面」應解釋為「該電子 裝置上依該伺服器以雙向傳輸方式所提供之資料同步顯 示該實境顯示裝置所顯示的畫面」之理由，已如前述， 觀諸系爭系統之筆記型電腦網頁畫面與該手機畫面同步 (原審卷㈠第65頁)，如本判決附圖七所示，亦可參本判 決附圖八上訴人所提出之操作影片第12秒(原審卷㈠第46 9頁，甲證11)，可知系爭系統之筆記型電腦及手機具有 同步顯示之相關技術特徵，但上訴人並未提出足夠資料 證明系爭系統之伺服器係主動運算之雙向資料傳輸，故 難謂系爭系統所提供「VR線上賞屋系統」服務之「線上 語聊」功能，該功能之方法步驟可對應於系爭專利請求 項1要件編號1B「依該伺服器所提供之資料同步顯示」 之相關技術特徵。綜上，系爭系統之「線上語聊」功能 ，該功能之方法步驟未完全對應於系爭專利請求項1要 件編號1B「其中，該實境顯示裝置係自該伺服器接收於 該伺服器內所儲存其中一地點的影像並據以進行虛擬實 境的撥放，並且該電子裝置上依該伺服器所提供之資料 同步顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面，」之技術特徵 ，故系爭系統未為系爭專利請求項1要件編號1B所文義 讀取。 　　　③要件編號1C: 觀諸系爭系統之網頁說明，如本判決附圖十五所示(原 審卷㈠第93頁)，可知系爭系統可提供一對多線上模式 ，可以多人一起觀看同一個導覽畫面。此外，系爭系統 之「線上語聊」在一對多線上模式下，如本判決附圖十 六所示，同時有兩位使用者撥打且接通後顯示相同畫面 (原審卷㈠第243頁，乙證1)，明顯可知系爭系統之「線 上語聊」功能，該功能之方法步驟對應於系爭專利請求 項1要件編號1C「又，該電子裝置可同時經由該伺服器 與複數個實境顯示裝置進行訊號連線」之技術特徵。然 而，系爭系統之「線上語聊」功能只有單一個顯示畫面 ，在電子裝置將畫面控制權轉出後，只能夠顯示具畫面 控制權的裝置之顯示畫面，而並不能顯示全部連線的實 境顯示裝置的顯示畫面(原審卷㈠第214頁)。經本院審酌 ，如本判決附圖十六所示，系爭系統之「線上語聊」功 能在一對多線上帶看的模式之下，可同時與複數個實境 顯示裝置進行連線，但電子裝置只會顯示接通的實境顯 示裝置的畫面，並由電子裝置控制接通的實境顯示裝置 的畫面，明顯可知系爭系統之「線上語聊」功能只能一 次顯示某一個實境顯示裝置所顯示的畫面，而無法同時 顯示所連接的複數個實境顯示裝置所顯示的畫面，故系 爭系統無法對應於系爭專利請求項1要件編號1C「同時 顯示所連接的該些實境顯示裝置所顯示的畫面，」之技 術特徵。綜上，系爭系統之「線上語聊」功能，該功能 之方法步驟未完全對應於系爭專利請求項1要件編號1C 「又，該電子裝置可同時經由該伺服器與複數個實境顯 示裝置進行訊號連線，同時顯示所連接的該些實境顯示 裝置所顯示的畫面，」之技術特徵，故系爭系統之「線 上語聊」功能，該功能之方法步驟無法為系爭專利請求 項1要件編號1C所文義讀取。　 ④要件編號1D: 系爭系統之「線上語聊」功能之控制台畫面，可切換控 制螢幕權限，螢幕權限可從手機之畫面來主導，改由筆 記型電腦之畫面來主導，如本判決附圖十所示(原審卷 ㈠第67頁)，前述「主導操作顯示之畫面」對應於系爭 專利請求項1要件編號1D「操控該些實境顯示裝置所顯 示的地點」。綜上，系爭系統之「線上語聊」功能，該 功能之方法步驟對應於系爭專利請求項1要件編號1D「 其中，該電子裝置安裝一導覽控制介面可操控該些實境 顯示裝置所顯示的地點，」之技術特徵，故系爭系統為 系爭專利請求項1要件編號1D所文義讀取。 ⑤要件編號1E: 關於系爭專利請求項1「該電子裝置可控制該實境顯示 裝置所顯示的畫面是否被該電子裝置所控制，當未控制 該實境顯示裝置時，將會於該電子裝置同步顯示該實境 顯示裝置所觀看的影像」，應解釋為「該電子裝置可控 制該些實境顯示裝置所顯示的畫面是否被該電子裝置所 控制，當未控制該些實境顯示裝置時，將會於該電子裝 置同步顯示該些實境顯示裝置所觀看的影像」，已如前 述。系爭系統之「線上語聊」功能在一對多線上帶看的 模式之下，雖可同時與複數個實境顯示裝置進行連線， 但電子裝置只會顯示接通的實境顯示裝置的畫面，並由 電子裝置控制接通的實境顯示裝置的畫面(原審卷㈠第2 43頁，乙證1)，如本判決附圖十七所示。可知系爭系統 之「線上語聊」功能之一對多線上帶看模式，確實在電 子裝置沒有控制實境顯示裝置時，只會顯示其中一台實 境顯示裝置的顯示畫面，而無法同時顯示所有實境顯示 裝置之畫面，如本判決附圖十八(原審卷㈠第241頁，乙 證1)所示。綜上，系爭系統之「線上語聊」功能，該功 能之方法步驟未對應於系爭專利請求項1要件編號1E「 並且，該電子裝置可控制該實境顯示裝置所顯示的畫面 是否被該電子裝置所控制，當未控制該實境顯示裝置時 ，將會於該電子裝置同步顯示該實境顯示裝置所觀看的 影像」之技術特徵，故系爭系統無法為系爭專利請求項 1要件編號1E所文義讀取。 ⑵系爭專利請求項5係系爭專利請求項1之附屬項，其進一步 界定「其中該電子裝置進一步設置一控制模組，以控制該 實境顯示裝置所顯示的畫面是否被該電子裝置所控制或是 被控制」之技術特徵，既然系爭系統之「線上語聊」功能 ，該功能之方法步驟未落入系爭專利請求項1之文義範圍 ，則系爭系統之「線上語聊」功能，該功能之方法步驟亦 應未落入系爭專利請求項1之文義範圍。 　⒊均等分析： ⑴系爭系統之「線上語聊」功能之方法步驟未落入系爭專利 　　 請求項1之文義範圍，如本判決附表所示。 ⑵按判斷被控侵權對象是否適用均等論，原則上，僅須就被 控侵權對象與系爭專利之請求項的技術特徵不相同的部分 進行比對。專利權人主張被控侵權對象適用均等論而構成 均等侵權時，被控侵權人得提出抗辯，主張全要件原則、 申請歷史禁反言、先前技術阻卻或貢獻原則等事項以限制 均等論，若任一限制事項成立，則不適用均等論，應判斷 被控侵權對象不構成均等侵權。又由於文字之敘述有其侷 限性，且無法合理期待專利權人於申請專利時即能將所有 無法預見但實質相同的技術特徵完全寫入請求項中，因此 ，專利權範圍不應僅侷限於文義範圍，而應另外包含均等 範圍，此乃均等論之意旨。然而，對於專利權人曾於專利 申請過程或維護專利權過程中所為修正、更正或申復而限 縮專利權範圍之情況，則難謂專利權人無法預見該修正、 更正或申復將導致放棄(surrender)部分專利權，若仍容 許專利權人藉由主張均等論而重為主張其已放棄之專利， 則此非但不符合均等論之意旨，且將增加專利權範圍之不 確定性。因上訴人113年2月21日民事陳報狀稱系爭系統均 等侵權(原審卷㈡第151頁)，以下就系爭系統如附表所載各 要件編號之技術內容，未構成文義侵權之要件編號為均等 比對。 　　⑶系爭系統要件編號1b技術內容與系爭專利請求項1要件編 號1B未構成均等： 上訴人主張從乙證1影片來看，系爭專利所屬技術領域具 有通常知識者，本來就會用伺服器此一技術手段來儲存和 提供一地點的影像，且影片內容也顯示該電子裝置和該實 境顯示裝置所顯示的畫面為同步，而無論是否為單向傳輸 ，其資訊傳遞的功能是必要且存在的，而其目的在於電子 裝置與實境顯示裝置上可顯示相同的移動畫面，因此，符 合以實質相同的方式(way)，執行實質相同的功能(functi on)，而得到實質相同的結果(result)(原審卷㈡第155頁) 云云。惟查，觀諸系爭系統筆記型電腦網頁畫面與該手機 畫面同步(原審卷㈠第65頁)，如本判決附圖七所示，亦可 參本判決附圖八上訴人所提出之操作影片第12秒(原審卷 ㈠第469頁，甲證11)，僅可知系爭系統之筆記型電腦網頁 畫面與手機畫面同步，而無法切確得知系爭系統之伺服器 是雙向傳輸或單向傳輸。上訴人僅證明系爭系統之筆記型 電腦及手機具有同步顯示之相關技術特徵，而未提出足夠 資料證明系爭系統之伺服器係主動運算之雙向資料傳輸， 故難謂二者以實質相同的方式，執行實質相同的功能，並 得到實質相同的結果。此外，上訴人在2018年5月25日申 復理由書(原審卷㈠第247頁)及2019年1月24日再審查理由 書(原審卷㈠第252頁)，為維護專利權而與引證1、2之先 前技術所載經「控制平台的主機」直接將畫面輸出顯示於 「第一顯示器」與「頭戴顯示器」(即第二顯示器)作為區 隔，因而將系爭專利請求項1修正增加關於「依該伺服器 所提供之資料同步顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面」之 技術特徵，實已限縮系爭專利請求項1申請專利範圍，上 訴人自不能不審究系爭系統是否為單向傳輸，而於本件專 利訴訟中再藉由均等論，將系爭專利之傳輸方式擴張包含 「單向傳輸」之傳輸方式。況且假若系爭系統之伺服器係 單向資料傳輸，參諸系爭專利說明書段落第[0029]段所載 「伺服器可自動將網址或是網址內的指定代碼更換，使用 者無法再經由同一路徑進入觀看，達到兼具安全與控管的 效果」之內容，可知系爭專利所載伺服器可自動將網址或 網址內的指定代碼更換，析言之，系爭專利所載伺服器必 定會將經過伺服器之資料進行運算處理，而無法讓複數電 子裝置彼此直接控制彼此；然而，單向傳輸則可以讓複數 電子裝置彼此直接控制彼此，由其中一方直接控制另一方 的顯示內容，是以二者技術手段應不相同，二者亦非以實 質相同的方式，執行實質相同的功能，以得到實質相同的 結果。綜上，上訴人上開構成均等之主張，並不足採，故 系爭系統之「線上語聊」功能，該功能之方法步驟要件編 號1b技術內容，未落入系爭專利請求項1要件編號1B之均 等範圍。 ⑷系爭系統要件編號1c技術內容與系爭專利請求項1要件編 號1C構成均等： 　　　觀諸系爭系統之網頁說明(原審卷㈠第93頁)，可知系爭系 　　　統可提供一對多線上模式，可以多人一起觀看同一個導覽 　　　畫面；然而，系爭系統之「線上語聊」功能只有單一個顯 　　　示畫面，在電子裝置將畫面控制權轉出後，只能夠顯示具 　　　畫面控制權的裝置之顯示畫面，而並不能顯示全部連線的 　　　實境顯示裝置的顯示畫面(原審卷㈠第214頁)，且系爭系 　　　統的電子裝置作為觀看者的角色時，不能操控顯示畫面， 　　　與系爭專利可以同時看到所有實境顯示裝置的畫面不相同 　　　(原審卷㈡第155頁)。雖系爭系統只能一次顯示某一個實 　　　境顯示裝置所顯示的畫面，而無法同時顯示所連接的複數 　　　個實境顯示裝置所顯示的畫面，但系爭系統亦是同時顯示 　　　所連接的實境顯示裝置所顯示的畫面，差異僅在於同時顯 　　　示實境顯示裝置之數量上之簡單變更，二者皆運用同步顯 　　　示之方式，故技術手段應屬相同。此外，二者均藉由同時 　　　顯示所連接的實境顯示裝置所顯示的畫面，而可使用戶觀 　　　看同一個畫面，而進行虛擬實境導覽，故二者均以實質相 　　　同的方式，執行實質相同的功能，並得到實質相同的結果 　　　，符合「係以實質相同的方式(way)，執行實質相同的功 　　　能(function)，而得到實質相同的結果(result)。又被上 　　　訴人辯稱系爭系統的電子裝置只有一個顯示畫面，且只能 　　　顯示其中一個實境顯示裝置的顯示畫面，而不是同時顯示 　　　所有實境顯示裝置的顯示畫面，且系爭系統的電子裝置作 　　　為觀看者的角色時，不能操控顯示畫面，與系爭專利可以 　　　同時看到所有實境顯示裝置的畫面不相同(原審卷㈡第169 　　　頁)，但系爭專利所屬技術領域中具通常知識者，可直接 　　　無歧異地進行模式的更換，應可輕易將步驟簡單替換成讓 　　　該電子裝置可同時經由該伺服器與複數個實境顯示裝置進 　　　行訊號連線，同時顯示所連接的該些實境顯示裝置所顯示 　　　的畫面，故被上訴人對於此部分之辯解不足採。綜上，系 爭系統之「線上語聊」功能，該功能之方法步驟要件編號 1c技術內容，落入系爭專利請求項1要件編號1C之均等範 圍。 ⑸系爭系統要件編號1e技術內容與系爭專利請求項1要件編號 1E構成均等： 　　　系爭系統之「線上語聊」功能在一對多線上帶看的模式（ 　　　原審卷㈠第243頁，乙證1) ，確實在電子裝置沒有控制實 　　　境顯示裝置時，只會顯示其中一台實境顯示裝置的顯示畫 　　　面，而無法同時顯示所有實境顯示裝置之畫面。然系爭系 　　　統亦是同時顯示所連接的實境顯示裝置所顯示的畫面，差 　　　異僅在於同時顯示實境顯示裝置之數量上之簡單變更，二 　　　者皆運用同步顯示之方式，故技術手段應屬相同。此外， 　　　二者均藉由同時顯示所連接的實境顯示裝置所顯示的畫面 　　　，而可使用戶觀看同一個畫面，而進行虛擬實境導覽，故 　　　二者均以實質相同的方式，執行實質相同的功能，並得到 　　　實質相同的結果，符合「係以實質相同的方式(way)，執 　　　行實質相同的功能(function)，而得到實質相同的結果(r 　　　esult)。又被上訴人辯稱當系爭產品的電子裝置沒有控制 　　　實境顯示裝置時，實境顯示裝置會進入自由模式，自由模 　　　式的定義為，實境顯示裝置可以自由操控及瀏覽顯示畫 　　　面，且不受電子裝置的控制。對於系爭產品而言，在自由 　　　模式下，電子裝置只會顯示最早加入通話的實境顯示裝置 　　　的顯示畫面，也就是說，即使有多台實境顯示裝置，當沒 　　　有控制實境顯示裝置時，電子裝置也只會顯示其中一台實 　　　境顯示裝置的顯示畫面。但系爭產品的電子裝置亦是可以 　　　同步顯示一台實境顯示裝置的顯示畫面，系爭專利所屬技 　　　術領域中具通常知識者，可輕易將步驟簡單替換成該電子 　　　裝置可控制該實境顯示裝置所顯示的畫面是否被該電子裝 　　　置所控制，當未控制該實境顯示裝置時，將會於該電子裝 　　　置同步顯示該實境顯示裝置所觀看的影像，故被上訴人上 　　　開理由不可採。綜上，故系爭系統之「線上語聊」功能， 　　　該功能之方法步驟要件編號1e技術內容，落入系爭專利請 　　　求項1要件編號1E之均等範圍。 ⑹系爭專利請求項5為系爭專利請求項1之附屬項，其進一步 界定「其中該電子裝置進一步設置一控制模組，以控制該 實境顯示裝置所顯示的畫面是否被該電子裝置所控制或是 被控制」之技術特徵，既然系爭系統未落入系爭專利請求 項1之均等範圍，則系爭系統亦應未落入系爭專利請求項5 　　　之均等範圍。 ⑺上訴人113年7月12日民事上訴理由(一)狀上訴理由第二點 第4至6頁(本院卷第63至67頁)，114年2月5日民事言詞辯 論意旨狀第4至5頁第二、㈡、1至3點(本院卷第469至471頁 )，主張原審判決駁回上訴人於一審之訴之理由，應有違 誤，理由如下：①業務員與客戶之間具有影像同步移動之 功能，包括了業務員帶看或是業務員跟看的功能選擇。依 照現有技術，可以確定業務員與客戶的裝置之間，必需經 由一伺服器進行作為雙方連接的橋樑，因此伺服器必需具 有可以跟業務員裝置與客戶裝置資訊相互傳遞之能力，也 就是「雙向傳輸」之功能。雖被上訴人辯稱系爭導覽方法 之伺服器並無「雙向傳輸」之功能，但依照現有技術，若 非採用雙向傳輸之伺服器，則會採用P2P技術的傳送方式 ，但P2P需要雙方都安裝可以對等通訊的軟體，才能對檔 案進行壓縮、解壓縮與金鑰的傳送接收，以調整檔案大小 進行傳送。但系爭導覽方法之帶看系統，並未有在客戶端 安裝特定的P2P技術軟體。②再者，如果每一幀畫面都是螢 幕畫面截圖資料，若要使影片連貫逼真，每秒至少要傳輸 24幀以上的畫面，每一幀畫面如果採用24位元真彩色、螢 幕解析度假定是最常用的1920x1080，此時，未壓縮前的 大小是6220800位元組，壓縮後一般最少也有150-200kb左 右（壓縮率跟畫面的圖元有關，一般來講，常見的圖像壓 縮演算法，越是圖元排列無規則、相對速度運動越快、變 化率越大的圖元值，壓縮比越低），這時每秒的頻寬壓力 要達到80M/b(10MB)以上，在部分網路環境實際可能難以 達成，因此，如何壓縮減少視頻傳輸流量，畫面的高清顯 示、提高反應速度和控制的絲滑程度，是此類軟體的核心 技術之一。③再次強調，依照目前系統與網路系統的頻寬 限制，為能達成同步移動場景之功效，是由業務員與客戶 的裝置分別與伺服器連接，以取得在伺服器上的檔案再進 行讀取傳送，此為目前技術所能達到的事項，因此，伺服 器具有「雙向傳輸」之功能才能達成業務員與客戶之間具 有影像同步移動之功能。此實為至明之理云云。然查，上 訴人認為系爭導覽方法之帶看系統，並未有在客戶端安裝 特定的P2P技術軟體，依據被上訴人113年8月19日民事答 辯(一)狀第3至6頁(本院卷第107至110頁)可知，網頁瀏覽 器即時通訊協議可讓瀏覽器上不同的使用者在不需要安裝 特定軟體的前提下進行點對點（P2P) 的語音、視訊通話 以及資料傳輸，是以有無安裝軟體P2P軟體與伺服器是否 為雙向傳輸，兩者無必然關係。又上訴人主張頻寬壓力要 達到每秒80M/b(10MB)以上，特定軟體方有可能達成影片 連貫逼真云云，惟查依據被上訴人113年8月19日民事答辯 (一)狀第2、3頁(本院卷第106、107頁)可知，依現有廣泛 使用之4G(第四代通訊技術)，資料傳輸率於高速移動與靜 止時，分別可以達到每秒100Mbps與每秒1Gbps，兩者皆超 過每秒80M/b(10MB)，可知現有4G通訊技術已滿足上訴人 所稱之頻寬壓力，並非一定要依靠特定軟體進行影像壓縮 。依目前4G技術，伺服器對業務員與客戶同時傳送資料庫 之虛擬實境資料，即能達到的同步移動場景之功效。乙證 3揭示P2P(不具伺服器)結合虛擬實境技術進行行動導覽為 先前技術，又系爭專利於申請階段已放棄「由電子裝置直 接控制實境顯示裝置或由實境顯示裝置直接控制電子裝置 」、「伺服器是單向作業」之權利範圍，並依系爭專利說 明書第[0016]、[0029]段，伺服器可將網址或網址内的指 定代碼更換，讓已被使用者點選觀看的網路路徑，無法再 次給其他使用者重複點選觀看，以達到控管及保密之效果 ，可知系爭專利區別於先前技術在於伺服器係具有主動運 算與「雙向資料傳輸之能力。由專利侵權文義分析要件1B 比對可知系爭系統之筆記型電腦及手機具有同步顯示之相 關技術特徵，但上訴人並未提出足夠資料證明系爭系統之 伺服器係主動運算之雙向資料傳輸，且如前述，上訴人所 指頻寬不足與未安裝P2P軟體皆無法證明系爭產品落入系 爭專利「雙向資料傳輸」之範圍，故上訴人主張不足採。 ⑻上訴人113年12月11日民事上訴理由(三)狀第4、5頁第三點 (本院卷㈠第385、387頁)，114年2月5日民事言詞辯論意旨 狀第5至7、8至9頁第二、㈡、4、7至8點(本院卷第471至47 5、477至479頁)主張，縱如原審所認系爭專利請求項1伺 服器應具備雙向傳輸、主動式運算之功能，由被上訴人之 系爭導覽系統(乙證1)客戶經由QR Code 與伺服器連接， 與伺服器連接時，有上傳索取資料給伺服器，再者，產生 可供連接之QR code，也是經由伺服器所產生，系爭導覽 系統已具備上述技術特徵，且被上訴人於民事答辯(一)( 二)狀稱系爭導覽方法的伺服器作用在於一個作業流程中 執行將電子裝置傳送至伺服器的資料轉傳至實境顯示裝置 ，或是執行將實境顯示裝置的畫面傳送至伺服器的畫面轉 傳至電子裝置，被上訴人又辯稱系爭導覽方法的伺服器實 際上不需要保持雙向傳輸，然系爭專利說明書、乙證2、3 之申復理由或原審判決之內容均無法得出雙向傳輸必須隨 時保持云云。但查，系爭導覽系統(乙證1)影片僅顯示房 仲手機顯示QR Code，並未揭示伺服器產生提供連接伺服 器之QR Code，而依手機應用之通常知識可知，手機本身 即可以依據自身安裝應用程式(APP)產生各種不同的QR Co de，無須由伺服器產生連接伺服器之QR Code，因此，單 憑房仲手機顯示QR Code並無法認定是由伺服器所產生， 又系爭導覽系統(乙證1)影片僅可知房仲手機畫面與客戶 手機畫面同步，即有可能為伺服器同時對房仲手機與客戶 手機進行單向傳輸，而無法切確得知系爭系統之伺服器是 雙向傳輸或單向傳輸，仍欠缺其他證據支持其主張，例如 ：系爭導覽系統通訊封包分析證明系爭系統伺服器是雙向 傳輸，單憑影片內容尚難判斷是否有揭露雙向傳輸技術特 徵。次查，原審判決第11頁認為請求項要件1B應解釋為「 該電子裝置上依該伺服器以雙向傳輸方式所提供之資料同 步顯示該實境顯示裝置所顯示的畫面」，即伺服器具有雙 向傳輸之能力，但並未解釋成常態下維持雙向傳輸的狀態 ，又原審判決第13頁要件1B比對系爭導覽方法之後台控制 選項畫面，僅能認定由伺服器在遠端提供資料，無從認定 該伺服器係主動運算之雙向資料傳輸，故系爭導覽方法自 未為系爭專利請求項1要件編號1B 「依該伺服器所提供之 資料同步顯示」所文義讀取。因此，伺服器解釋是否雙向 傳輸必須隨時保持，並不會影響要件1B之侵權判斷。 ㈤承上，系爭導覽方法既未落入系爭專利請求項1、5文義、均 等範圍，是上訴人主張被上訴人公司經營管理之「全屋記」 網站使用系爭導覽方法，侵害專屬被授權人即上訴人就系爭 專利之專利權，並致其受有損害乙節，即非有據。至本件其 餘系爭專利之專利有效性、上訴人請求被上訴人公司防止侵 害有無理由、請求被上訴人公司與陳昱霖連帶賠償損害有無 理由等爭點，則均無論駁之必要，併此敘明。 六、綜上所述，系爭導覽方法未落入系爭專利請求項1、5之文義 、均等範圍，被上訴人無侵害系爭專利之專利權情事，上訴 人依專利法第96條第1項、第2項及第4項規定、公司法第23 條第2項，請求被上訴人公司防止侵害及與陳昱霖連帶給付1 00萬元本息，均無理由，應予駁回。又上訴人之訴既經駁回 ，其假執行之聲請失所依附，應一併駁回。原審為上訴人敗 訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不 　　足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依修正前智慧財產案件審理 法第1條，民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文 。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 智慧財產第一庭 審判長法 官　汪漢卿 法 官　吳俊龍 法 官　曾啓謀 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 (均須按他造當事人之人數附繕本)，上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，應另附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項( 詳附註) 所定關係之釋明文書影本。如委任律 師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 7　　日 　　　　　　　　　　　　　 書記官　丘若瑤 附註： 民事訴訟法第466條之1(第1項、第2項) 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

2025-02-27

IPCV-113-民專上-11-20250227-2

上易
臺灣高等法院高雄分院

履行契約

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第178號 上 訴 人 蔣珍珍 訴訟代理人 何曜男律師 被上訴人 寶來地產有限公司 法定代理人 林寶珠 訴訟代理人 張名賢律師 複代理人 吳昱熹律師 上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國113年5月10日 臺灣高雄地方法院112年度訴字第370號第一審判決提起上訴，本 院於114年2月5日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：兩造於民國110年3月12日共同簽立2份土地 整合承諾書（下稱承諾書），約定上訴人委託被上訴人自同 日起至111年3月12日，以共計新臺幣（下同）5千萬元整合 出售如原判決附表所示不動產（下稱系爭不動產），並約定 如於委託期間整合出售系爭不動產，上訴人願於收受簽約款 同時1次給付被上訴人整合出售金額之3%服務費。嗣承諾書 約定委託期間屆滿，被上訴人未完成整合出售，然上訴人仍 繼續委請被上訴人尋找買家，但因系爭不動產整合出售有難 度，兩造遂口頭協議如能以5千萬元整合出售，上訴人除承 諾書所定出售金額3﹪服務費外，同意再自出售價金讓利100 萬元予被上訴人為額外服務報酬。嗣被上訴人尋得訴外人高 信建設股份有限公司（下稱高信公司）願以5千萬元向上訴 人購買系爭不動產，並安排上訴人於111年6月16日前往地政 士黃淑美事務所，與高信公司簽訂買賣合約。惟上訴人到場 後考量其自價金額外給付被上訴人100萬元服務報酬，等同 未實際取得該100萬元買賣價金，且履約保證費用通常以成 交總價萬分之6計算，國稅局亦以成交總價向上訴人課稅， 故要求被上訴人應負擔此100萬元之履約保證費用、綜合所 得稅，經被上訴人負責人林寶珠當場同意，兩造遂共同簽立 協議書，約明被上訴人應負擔此100萬元之履約保證費用、 綜合所得稅，並於被上訴人收取服務費時預留扣除5千元。 詎上訴人與高信公司簽訂買賣合約後，上訴人僅給付按價金 5千萬元之3%之服務費即150萬元，拒絕依協議書給付額外服 務報酬995,000元（100萬元扣除上訴人預留之5千元）。爰 依協議書之法律關係，提起本件訴訟等情。並於原審聲明求 為命上訴人應給付被上訴人995,000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨願供擔 保請准宣告假執行之判決。原審判命上訴人如數給付，上訴 人聲明不服，提起上訴。並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：林寶珠及被上訴人員工即訴外人許詒庭於111 年5月下旬，邀約伊至訴外人陳華容在高雄市○○區○○○路00號 店面交談，向伊與陳華容謊稱：鄰居即訴外人陳志銘不願搬 遷出售房地，須由伊與陳華容各給付搬遷費100萬元及150萬 元，陳志銘才願意搬離出售，整合出售案才會成功云云。許 詒庭後來不斷打電話遊說，伊誤信為真，同意實拿4,900萬 元，始與被上訴人簽立協議書，但伊認知差額100萬元，是 補償陳志銘之搬遷費，而非給付被上訴人服務費，協議書雖 約明價金5千萬元，伊實拿4,900萬元，但並無約明差額100 萬元係給付被上訴人之服務費，兩造意思表示顯未一致。縱 認兩造間有成立協議書，亦係伊受被上訴人詐欺所簽立，伊 於111年7月1日向陳志銘查證從未要求搬遷費，已於112年2 月10日以存證信函對被上訴人為撤銷協議書之意思表示，並 於同年月13日送達，被上訴人不得再依協議書請求給付服務 費100萬元。且被上訴人已向伊收取服務費150萬元，協議書 約定被上訴人額外收取100萬元服務報酬，已違反不動產經 紀業管理條例第19條所定經紀業或經紀人員不得收取差價或 其他報酬，應屬無效云云，資為抗辯。並上訴補稱：協議書 之簽立過程，係受被上訴人欺瞞、誤導或隱匿重要交易資訊 ，為公平交易法第25條所定足以影響交易秩序之欺罔行為， 應屬無效，但伊仍以存證信函撤銷該意思表示，故被上訴人 不能據以請求給付云云，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在 第一審之訴駁回。 三、兩造間之不爭執事項： 　㈠兩造於110年3月12日共同簽立原證1之承諾書（審訴卷頁13至 15)，約定上訴人委託被上訴人自同日起至111年3月12日止 之期間，整合出售上訴人所有系爭不動產，委託出售金額共 計5千萬元，如被上訴人在前揭委託期間整合出售系爭不動 產，上訴人願給付整合出售金額之3%作為服務費，並於上訴 人收受簽約款項同時1次付清服務費予被上訴人。 　㈡被上訴人於承諾書約定之委託期間無法完成系爭不動產之整 合出售。 　㈢被上訴人於委託期間經過後，尋得高信公司願以5千萬元向上 訴人購買系爭不動產，並安排上訴人於111年6月16日前往地 政士黃淑美之中正地政士事務所，就系爭不動產與高信公司 簽訂買賣合約。之後上訴人已以開立支票之方式，給付按出 售金額5千萬元之3%計算服務費即150萬元予被上訴人。 　㈣上訴人於111年6月16日在中正地政事務所，與被上訴人共同 簽立原證2之協議書（審訴卷頁17），其上記載；上訴人賣5 千萬元，實際收到4,900萬元，差額100萬元的履保費用和綜 合所得稅費用由被上訴人出。所有費用上訴人在被上訴人收 取服務費時預留5千元作為履保和綜所稅費用。 　㈤上訴人於112年2月10日以被證1之存證信函（審訴卷頁67至69 ）對被上訴人為撤銷協議書之意思表示，並於同年月13日送 達。 　㈥原證5之譯文(訴卷頁25至27)，為上訴人與許詒庭於111年6月 15日或16日之電話錄音內容。　 四、爭點： 　㈠上訴人是否得於上訴二審後提出：協議書之簽立，有足以影 響交易秩序之欺罔行為云云之攻擊或防禦方法？如是，則協 議書之簽立，是否有足以影響交易秩序之欺罔行為？ 　㈡上訴人簽立協議書，是否受詐欺而為意思表示？其是否已合 法撤銷該意思表示？ 　㈢協議書之簽立，是否違反不動產經紀業管理條例第19條規定 而無效？ 　㈣被上訴人是否得依協議書之約定，請求上訴人給付995,000元 ？　 五、本院判斷： 　㈠上訴第二審程序，當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但有 對於第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限。 民事訴訟法第447條第1項但書第3款定有明文。上訴人於原 審抗辯：伊簽立之協議書，係受被上訴人詐欺而為意思表示 云云，再於上訴第二審後所辯：伊簽立協議書之過程，係受 被上訴人欺瞞、誤導或隱匿重要交易資訊，為公平交易法第 25條所定足以影響交易秩序之欺罔行為，應屬無效，但伊仍 以存證信函撤銷該意思表示，被上訴人不得據以請求給付10 0萬元云云，核屬對於第一審已提出之攻擊或防禦方法為補 充，應予許可。 　㈡關於上訴人簽立協議書，是否受詐欺而為意思表示之爭點， 雖兩造仍互有攻防，惟經核兩造之攻擊或防禦方法及舉證， 與其等各於原審所為相同，而原判決已詳為論述：觀諸上訴 人與許貽庭於111年6月15日電話談話錄音內容，上訴人與許 貽庭明確表示如能以5千萬成交，上訴人願再降100萬元，扣 掉服務費150萬元，實拿4,750萬元，並未提及給付陳志銘搬 遷費等情（訴卷頁25至27）。協議書亦約明：上訴人賣5千 萬元，實際收到4,900萬元，差額100萬元的履保費用、綜所 稅由被上訴人出，所有費用，上訴人在被上訴人收取服務費 時預留5千元作為履保、綜所稅用等情（審訴卷頁17）。足 見兩造確就系爭不動產以5千萬元出售，上訴人除給付服務 費150萬元，願再減收100萬元，實收4,750萬元，減收之100 萬元之履保費用、綜所稅由被上訴人負擔，並從被上訴人得 向上訴人收取之服務費扣除等事項成立協議。上訴人就其所 辯：林寶珠、許貽庭詐騙伊與陳華容，須各付搬遷費100萬 元、150萬元予陳志銘云云，舉陳志銘證詞、陳華容證詞為 證，惟陳志銘僅係聽聞上訴人轉述（訴卷頁144至145、147 至148），陳華容證述（訴卷頁159至164）無法證明許貽庭 或林寶珠有向上訴人遊說為真。且據上訴人所辯：伊係於11 1年7月1日問陳志銘得知其無要求搬遷費（訴卷頁152），卻 於112年2月10日被上訴人起訴後才以存證信函表示受詐欺， 撤銷協議書之意思表示（審訴卷頁67至69），且自承伊問陳 志銘後，沒質問林寶珠或許貽庭，也沒有特別告訴陳華容， 不合常理。此外，上訴人就其所辯係受被上訴人詐騙而為協 議書之意思表示云云，未能提出其他積極證據證明。本院就 此爭點兩造所為攻擊或防禦方法之意見及法律上意見與原判 決相同，依民事訴訟法第454條第2項前段規定，茲引用之， 不再贅述。是故上訴人雖於112年2月10日以存證信函對被上 訴人為撤銷協議書之意思表示，並不合法。 　㈢至於上訴人就其所辯：協議書簽立之過程，係受被上訴人欺 瞞、誤導或隱匿重要交易資訊，為公平交易法第25條所定足 以影響交易秩序之欺罔行為云云，為被上訴人所否認。然上 訴人並未就此所辯舉證證明，殊無可採。 　㈣關於協議書之簽立，是否違反不動產經紀業管理條例第19條 規定而無效之爭點，兩造仍互有攻防，惟經核兩造之攻擊或 防禦方法及舉證，與其等各於原審所為相同，而原判決已詳 為論述：被上訴人雖依約已向上訴人收取系爭不動產出賣價 金5千萬元之3%即150萬元之服務費，再依協議書收取100萬 元，並非不動產經紀業管理條例第19條所定之差額或其他報 酬，且被上訴人收取之服務報酬共250萬元，為系爭不動產 買賣價金之5%（計算式：250萬元÷5千萬元＝5%），未逾內政 部發布之不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條規定實際成 交價金6%。故兩造簽立協議書，由被上訴人收取共250萬元 之服務報酬，並未違反不動產經紀業管理條例第19條之規定 。本院就此爭點兩造所為攻擊或防禦方法之意見及法律上意 見與原判決相同，依民事訴訟法第454條第2項前段規定，茲 引用之，不再贅述。 　㈤關於被上訴人是否得依協議書約定，請求上訴人給付995,000 元之爭點，兩造互有攻防，惟經核與原審各為攻防相同，原 判決已詳為論述：協議書已約明差額100萬元之履保費用與 綜所稅費，由被上訴人出；所有費用，上訴人在被上訴人收 取服務費時預留5千元作為履保、綜所稅用等情，悉如前述 ，縱未約明差額100萬元係給付被上訴人，然兩造簽立協議 書之真意係欲給付被上訴人，堪予認定。故被上訴人辯稱差 額100萬元係給付陳志銘搬遷費云云，要無可取。本院就此 爭點兩造所為攻擊或防禦方法之意見及法律上意見與原判決 相同，依民事訴訟法第454條第2項前段規定，茲引用之，不 再贅述。是被上訴人得依協議書約定，請求上訴人給付995, 000元（差額100萬元扣除預留5千元）。 六、綜上所述，被上訴人依協議書之法律關係，請求上訴人給付 995,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年2月14日（審 訴卷頁45之送達證書，原判決第10頁第23行誤繕為112年2月 24日）起至清償日止，按週年利率5%算之利息，自屬正當， 應予准許。原審判命上訴人如數給付，並無不合。上訴論旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上 訴。本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯等攻防方法及 卷附其他證據，經本院斟酌後，咸認與判決結果不生影響， 均毋庸再予一一論述，附此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第一庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官 蘇姿月 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 劉傑民 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 劉定安 以上正本證明與原本無異。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳慧玲

2025-02-27

KSHV-113-上易-178-20250227-1

上
臺灣高等法院高雄分院

返還不當得利

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第6號 上 訴 人 林語柔 訴訟代理人 應少凡律師 被上訴人 熊甫田 訴訟代理人 鍾義律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國112 年11月14日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第681號第一審判決提 起上訴，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張：伊於民國111年6月間，於網路「591」不動產 之售屋廣告中瀏覽，見有被上訴人刊登之售屋廣告，其上載 明：「售金1280萬（元；新臺幣；下同）；…權狀坪數47坪 ；…山海永恆大樓…單價27.23萬（元）/坪…」（下稱系爭廣 告），乃與該廣告上所留之通訊電話聯繫，經訴外人蔡枚珈 告知房屋地址（門牌號碼為○○市○○區○○路000號，下稱系爭 房屋；與坐落土地合稱系爭房地），並代被上訴人與伊以前 揭廣告內容洽商買賣事宜，議定價金為1,130萬元，兩造並 於111年6月15日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）。嗣 伊方知前揭交易於實價登錄上遭列「特殊交易」，被上訴人 所移轉登記之系爭房屋所有權狀所載面積，換算僅有40.319 坪，而非如系爭廣告所載47坪。是以短少坪數6.681坪計算 之結果，被上訴人至少獲有不當得利1,606,313元，先位主 張被上訴人應給付伊1,606,313元。如先位主張無理由，伊 復備位主張依意思表示錯誤而撤銷系爭契約，並以起訴狀繕 本送達作為撤銷意思表示之送達，再依民法第259條回復原 狀規定，請求返還買賣價金1,130萬元，並先為一部之請求 ，請求被上訴人應給付伊160萬元等語。爰依民法第179條、 第259條之規定，㈠先位聲明：被上訴人應給付上訴人1,606, 313元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息；並願供擔保准宣告假執行。㈡備位聲明：被上 訴人應給付上訴人160萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保准宣告假執行 。 二、被上訴人則以：系爭廣告係訴外人蔡枚珈代為刊登，廣告上 房屋權狀坪數記載為「47」坪，乃因蔡枚珈依「591」網路 上同棟大樓3號房屋之售屋廣告記載面積47坪，方於網路上 登載總面積為47坪，惟仍在廣告下方「現況特色描述」欄處 加註「…（以登記謄本所載為主）」。嗣兩造議價以總價1,1 30萬元成交，非以「47坪、每坪27.23萬元、總價為1280萬 元/47＝27.2340」為基礎進行協商並進而定價；佐以兩造所 議定之前揭總價，與同棟實際可使用坪數與系爭房屋約略相 同之房屋，於111年9月8日交易價格相同，上訴人並無受有 損害，伊亦未獲有不當得利，上訴人先位主張自無理由。又 上訴人明知系爭契約所載之系爭房屋面積與建物謄本登記面 積相符，且於締約前已先看屋等簽約完整過程，上訴人所為 簽訂系爭契約之意思表示並無錯誤，其備位主張亦無理由等 語，資為抗辯。 三、原審判決駁回上訴人之請求。上訴人不服提起上訴，於本院 聲明：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人1 ,606,313元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。⒊願供擔保，准宣告假執行。㈡備位聲明： ⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人160萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊願 供擔保，准宣告假執行。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項： 　㈠「591」網路上系爭廣告內容是由被上訴人授權予蔡枚珈，由 蔡枚珈刊登。 　㈡兩造於111年6月15日簽訂系爭契約，約定買賣標的為坐落○○ 市○○區○○段000地號土地（權利範圍：37/10000）及其上同 段1579建號建物（權利範圍：全部，共有部分14,622.24㎡、 權利範圍311/100000，門牌號碼○○市○○區○○路000號，換算 面積為40.319坪），買賣總價金為1,130萬元。而系爭契約 所載上揭系爭房地之面積，系爭房屋部分與建物謄本登記之 內容相符。被上訴人並已於111年7月13日移轉系爭房地所有 權予被上訴人。 　㈢兩造對他造所提證據形式上真正均不爭執。 　㈣上訴人曾於簽訂系爭契約前之111年6月11日至系爭房屋確認 標的現況。　 　㈤鄺泰瑜代書係接受兩造共同委任辦理系爭房地之過戶，鄺泰 瑜代書係由上訴人聯繫，接受兩造委任。 　㈥系爭契約書之格式係由鄺泰瑜代書所提供，並依被上訴人所 提供之權狀對照從地政機關所申請之謄本以填寫契約之系爭 不動產面積，而交由兩造簽約。 五、兩造之爭點： 　㈠上訴人先位聲明依民法第179條規定，請求被上訴人給付不 　　當得利1,606,313元本息，有無理由？ 　㈡上訴人以意思表示有錯誤為由，主張撤銷簽立系爭契約之意 　　思表示，有無理由？若有，上訴人備位聲明依民法第259條 　　規定，請求被上訴人給付160萬元本息，有無理由？ 六、本院之判斷： 　㈠上訴人先位聲明依民法第179條規定，請求被上訴人給付不 　　當得利1,606,313元本息，有無理由？ 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。而出賣不動產如係按面積計算其價金，而 非整筆論價者，倘其不動產面積自始不足，則其不足部分， 為不能給付，出賣人就自始不足而不能給付部分，所受領之 價金，依關於不當得利之規定，固應負返還責任；反之，如 係整筆論價，出賣人並已將作為買賣標的之不動產全部移轉 予買受人，即已依債之本旨提出給付，而無未給付及不能給 付之情形，其受領價金，即係依有效成立之買賣契約而為之 ，其受利益即具有法律上之原因，自不生不當得利問題。次 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。是依不當得利之規定請 求受益人返還其所受之利益，尤其於「給付型之不當得利」 ，依前揭規定，原則上自應由主張不當得利返還請求權之受 損人，就受益人係「無法律上原因」之事實，負舉證責任。 　⒉經查，系爭廣告雖登載：「售金1280萬（元；新臺幣；下同 ）；…權狀坪數47坪；…山海永恆大樓…單價27.23萬（元）/ 坪…」（見台灣高雄地方法院112年度雄司調字第29號卷第17 至18頁，下稱雄司調卷），上訴人並主張兩造係以系爭廣告 內容即「價金1280萬47坪」為基礎進行價格協議云云，為被 上訴人所否認，然審酌系爭契約上並未載明每坪單價，逕約 定總價為1,130萬元，顯非依系爭廣告內容達成買賣契約之 合意（47×272,300＝12,798,100）；且代書鄺泰瑜並不知悉 兩造簽約之前洽談買賣過程含洽談之坪數為何，亦未見過系 爭廣告內容等情，亦經證人鄺泰瑜證述明確在卷（見本院卷 第90頁，同下述），復無其他證據可證兩造係以系爭廣告為 基礎進行協議並決定價格乙節，則上訴人此部分主張，自難 逕採。又依系爭契約所載，系爭房屋之建號1579號，主建物 面積77.37平方公尺、附屬建物面積10.44平方公尺、共同使 用部分建號0000號，面積14622.24平方公尺、「權利範圍」 欄記載「100000分之311」、車位編號地下二層（B2）132號 等，內容既均與建物登記謄本相同，為兩造所不爭執（見不 爭執事項㈡），並有不動產買賣契約書及建物登記第一類謄 本可證（見雄司調卷第25至32、37頁），而系爭契約於第1 條所載買賣標的之土地標示及建物標示（即公寓大廈之區分 所有建物及所坐落基地無法分離移轉之土地應有部分）後， 即於第2條標明不動產買賣總價款為1,130萬元（見雄司調卷 第25頁)，可見前開買賣價金所購買之標的，即依系爭契約 上所載明之系爭房屋面積，足證系爭契約就系爭房地之買賣 係屬整筆論價，非按面積計算其價金。 　⒊又據證人即兩造共同委任辦理系爭房地過戶之代書鄺泰瑜證 述：在111年6月15日簽約當天兩造到伊所在遠大地政士事務 所，伊受託辦理系爭房地移轉登記事宜。兩造來事務所的時 候，雙方已經講好買賣價金1,130萬元，伊填寫系爭契約內 容時，不知道兩造先前所洽談之坪數，未見過原證1（系爭 廣告）、2（LINE對話截圖，見雄司調卷22頁），亦無買賣 任一方要求將47坪換算為平方公尺或將被上訴人所提供之不 動產所有權狀記載之平方公尺面積換算為坪數等語（見本院 卷第88至92頁）；則依證人鄺泰瑜證詞，足見兩造簽立系爭 契約之前已談妥買賣價金1,130萬元，鄺泰瑜對兩造先前洽 談過程含洽談之坪數為何並不知悉，亦未見過系爭廣告內容 ，簽約當時係依地政機關登記謄本並被上訴人提供所有權狀 記載系爭房屋面積，兩造亦無要求將面積平方公尺換算為坪 數等情以觀，並不足以證明系爭房地買賣係以面積計價，應 屬整筆論價；此外，上訴人並未舉出其他證據證明兩造當時 係約定系爭房屋有47坪，且以每坪單價為若干方計算出買賣 價金，則本院綜上事證，認上訴人主張被上訴人有短少給付 6.681坪之建物面積，以兩造議定之價金1,130萬元為計算基 準、47坪計算，每坪單價為240,430元（計算式：1,130萬元 /47坪=240,430元），被上訴人至少受有因短少給付面積之 不當得利1,606,313元（即每坪240,430元×6.681坪=1,606,3 13元）云云，自無理由。 　⒋至上訴人雖主張：兩造於簽立書面系爭契約之前，早已針對 賣方依交易所須交付不動產之所在及面積、及買方依交易所 須給付之價金金額，己就契約必要之點意思表示合致，而合 致之內容，乃係以「坪數」而非以「平方公尺」，作為洽商 、討論協議、及後續所議定內容之面積單位。而在雙方正式 簽訂契約依約履行時，賣方實應有義務檢查賣方是否依約提 供予買方云云，然被上訴人否認有未依約給付等語。惟查： 審酌上訴人曾於簽訂系爭契約前之111年6月11日至系爭房屋 確認標的現況（見不爭執事項㈣），而系爭契約上並未載明 每坪單價，逕約定總價為1,130萬元，簽約當日被上訴人有 攜同並提供系爭房地所有權狀，並系爭契約所載系爭房屋與 建物謄本登記之內容相符（見不爭執事項㈡），此外，復無 其他證據可證兩造係以系爭廣告47坪計算買賣價金達成意思 表示合致，已如前述，故上訴人此部分主張，應屬無據。 　㈡上訴人以意思表示有錯誤為由，主張撤銷簽立系爭契約之意 　　思表示，有無理由？若有，上訴人備位聲明依民法第259條 　　規定，請求被上訴人給付160萬元本息，有無理由？ 　⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤。民法第88條有明文。亦即表意人固得撤銷其錯誤之意 思表示，惟以其錯誤非由於表意人自己之過失為限。而所謂 「錯誤」，係除無正當認識外，且有積極的謬誤之認識，始 足當之。 　⒉上訴人雖主張被上訴人於系爭廣告載明系爭房屋有47坪，嚴 重影響整體房屋之價值及效能，進而影響其後之議價，且售 屋廣告上所載內容之錯誤，其風險不應由上訴人負擔云云， 為被上訴人否認。然查： 　⑴系爭廣告固記載系爭房屋為47坪之文字，惟蔡枚珈亦同時於 售屋廣告中之「現況特色描述」欄加註 「...（以登記謄本 所載為主）」，有被上訴人所提出系爭房屋網路出售廣告資 料在卷可證（見原審審訴卷第39頁）。而上訴人亦在買賣協 商之過程中，曾向蔡枚珈請求提供系爭房屋之相關登記謄本 ，以利討論可貸款之成數，並知悉可經由其所委任之代書可 逕自申請系爭房屋之建物登記謄本，有LINE對話截圖可稽（ 見雄司調卷第22頁），再參以系爭契約第1條亦載明：「買 賣不動產標示（買賣標的物標示記載如有不符或未詳盡，以 地政機關登記薄記載及政府機關正確資訊為準」（見雄司調 卷第25頁)以觀，顯見上訴人亦知悉實際購買標的即系爭房 屋，包括攸關價格以及可貸款成數之面積究為若干等情，應 以建物登記謄本所載為準，而非以系爭廣告所載內容為據。 　⑵又據證人即兩造共同委任辦理系爭房地之過戶之代書鄺泰瑜 證述：在111年6月15日簽約當天兩造到伊遠大地政士事務所 ，伊受託辦理系爭房地移轉登記事宜。兩造來事務所的時候 ，雙方已經講好買賣價金1,130萬元。當天賣方（指被上訴 人）有帶不動產所有權狀過來，伊從地政機關申請謄本，轉 到伊的電腦代書軟體，面積基本上跟地政機關登記簿謄本一 樣。伊之前從事不動產仲介，系爭契約是不動產仲介的範本 等語（見本院卷第88至92頁），依其證詞，可知系爭契約買 賣標的面積係自建物登記謄本，並被上訴人提供所有權狀填 載而來，而非以系爭廣告所載內容為據。 　⑶上訴人既於簽約前已至系爭房屋現場檢視系爭房屋（見不爭 執事項㈣），且兩造於系爭契約簽訂時，已於系爭契約上載 明系爭房屋之面積，內容既均與建物登記謄本相同，已如前 述，可認上訴人應已知悉所購得之系爭房屋，其實際面積即 為：主建物面積77.37平方公尺、附屬建物面積10.44平方公 尺、共同使用部分，面積14622.24平方公尺，權利範圍311／ 100000、車位編號00-000乙情，而無謬誤之認識。綜上，兩 造訂立系爭契約之意思表示，尚難謂不一致，本件系爭契約 即已成立，上訴人亦無意思表示內容錯誤之可言，則上訴人 自不得任意撤銷訂立系爭契約之意思表示。 　⒊況依上訴人自承：上訴人於現場看屋時既未丈量，亦未將系 爭契約上所載面積單位之平方公尺換算為坪等情（見雄司調 卷第11頁、本院卷第183頁），審酌購買房屋，金額鉅大， 衡情應對涉及買賣金額之重要因素，包括面積、坐落位置、 房屋年份等，均會詳予確認，且上訴人既有與被上訴人共同 委任代書，即專業之不動產登記代理人，如對購買標的，包 括面積等在內有所疑義，自可向所委任之代書求證或詢問， 然並未為之，亦未諮詢面積平方公尺換算坪數，業經證人鄺 泰瑜證述如前，自難認上訴人對系爭房屋之面積產生錯誤之 情事，上訴人自無從以錯誤為由撤銷其所為系爭契約之意思 表示。 　⒋從而，本院依上揭事證，難認上訴人意思表示有所錯誤，上 訴人自無從依民法第88條規定撤銷所為簽訂系爭契約之意思 表示。上訴人既不得撤銷締結系爭契約之意思表示，其主張 民法第259條回復原狀規定，請求被上訴人返還買賣價金之 一部160萬元，自無理由。 七、至於上訴人聲請①向高雄市政府地政局楠梓地政事務所函調 系爭房地之地籍異動索引、協勝發建設股份有限公司（下稱 協勝發公司）於97年4月15日將系爭房地以買賣為原因移轉 予被上訴人之辦理移轉登記申請書及買賣契約等；以及移轉 予被上訴人是否設定抵押權登記？權利人為何？②向協勝發 公司調閱其與被上訴人間系爭房地買賣契約書（預售屋契約 書）③向台灣土地銀行詢問被上訴人向前手購買系爭房地是 否辦理貸款及設定抵押權為擔保？並調閱該抵押權設定契約 及辦理貸款相關資料（含辦理貸款申請書，不動產買賣契約 書等）等節（見本院卷第97至100、113至117頁），惟上開 聲請係針對被上訴人與第三人即前手出賣人間買賣契約及設 定抵押權事項，與本件上訴人主張就系爭房屋，被上訴人有 短少坪數移轉所有權之不當得利，另意思表示錯誤而撤銷系 爭契約，並請求回復原狀、返還買賣價金乙節無涉，故上訴 人此部分調查證據之聲請並無必要。　　 八、綜上所述，上訴人先位主張依民法第179條之規定，請求被 上訴人付1,606,313元本息，另備位主張依民法第259條之規 定，請求被上訴人給付160萬元本息，均無理由，應予駁回 　　從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第四庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　洪能超 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李珮妤 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭慧珊 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱斈如　 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-02-27

KSHV-113-上-6-20250227-2

訴
臺灣桃園地方法院

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1691號 原 告 品洲開發有限公司 法定代理人 郭蔡吉 被 告 蔡榮駿 訴訟代理人 黃一鳴律師 蔡孟遑律師 張峻豪律師 上列當事人間請求損害賠償事件，於民國114年1月8日辯論終結 ，本院判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣147,000元，及自民國113年7月24日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔25％，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣147,000元為原告預 供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張： ㈠、被告與原告於民國112年11月20日簽立不動產專任委託銷售契 約書（下稱系爭契約），委託原告仲介銷售被告所有桃園市 ○○區○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地），委託銷售 價格為新臺幣（下同）980萬元，委託期間自112年11月20日 至同年11月30日止。兩造嗣於113年3月24日簽訂委託銷售契 約內容變更同意書（下稱系爭變更同意書），將委託銷售期 間延長至113年4月14日止。嗣原告於委託銷售期間覓得買方 即訴外人劉昌錦，劉昌錦同意出價980萬元購買系爭土地， 並簽訂承購意願書（下稱系爭意願書）及簽發面額100萬元 之本票（發票日為113年4月8日、下稱系爭本票）。詎被告 藉詞拒絕出售系爭土地，然買方嗣已同意被告不負保人等條 件，且系爭契約第5條第5項已約定被告同意原告可以透過同 品牌或跨品牌同業聯賣機制配對買方成交，故被告拒不履約 仍應給付以成交價6%計算之服務報酬及違約金588,000元與 原告，爰依系爭契約之法律關係提起本訴等語。 ㈡、聲明：被告應給付原告588,000元及自113年4月14日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以： ㈠、系爭契約為定型化契約，而其第6條第5項、第10條第1項第4 款約定，僅須買方表示欲以委託價額承購，系爭契約即片面 擬制買賣契約成立生效，被告不得拒絕出售，否則仍應給付 服務報酬及違約金與原告，然被告僅因簽訂系爭契約而喪失 是否成立買賣契約之締約自由，使買賣雙方議約交涉重視之 條件窄化為僅有價格之高低，忽視其他如付款條件、時間、 方式等契約必要之點，顯與居間契約之立法意旨不符，亦與 民法第153條第2項之要件不同，故系爭契約第6條第5項、第 10條第1項第4款約定，顯與居間契約之立法意旨矛盾，而違 反消費者保護法（下稱消保法）第12條第2項第2款規定。且 徒憑買方書面承購價格已達被告之最低委託出售價格，即強 令被告選擇接受或給付服務費，致被告無取捨之權利，亦有 悖於居間法律規範就當事人權利義務之分配，要難達成系爭 契約目的，有違誠實信用原則，與消保法第12條第2項第3款 規定有悖。另參系爭意願書第3條第1款約定亦知，被告就買 賣契約仍保有最終之議約權，故上開剝奪被告自由決定買賣 契約成立與否之約定，有悖於消保法第12條第1項之規定， 對消費者顯失公平，應屬無效。 ㈡、劉昌錦為訴外人睦立群土地開發有限公司（下稱睦立群公司 ）之仲介人員，並非本件之買方，原告實際上未覓得買方， 且被告曾向原告員工即訴外人羅智謙要求真實買方簽立之本 票原本，然羅智謙非但未告知被告買方究為何人，亦拒絕提 供買方簽發之本票與被告，被告自無法同意系爭土地之買賣 。又系爭意願書係被告未曾接觸之睦立群公司所製作，其上 就定型化契約審閱期欄為空白，被告對買方是否已行使或放 棄定型化契約之審約權，完全不知情，且土地標示欄、付款 方式欄、斡旋金支付欄亦為空白，買方要如何付款、買方能 否滿足被告要求一次給付頭款五成之條件等節，均付之闕如 ，且其中特約條款亦不符合被告於系爭契約明載不負保證人 之要求，更增加被告未曾同意之提供繼承人知悉之條件，系 爭本票上劉刘昌錦之簽名亦與系爭意願書上之劉昌錦簽名不 同，一般人見此情形，根本不敢簽約。本件原告於委託期間 屆至前，商請同業仲介劉昌錦佯裝為買家欲購買系爭土地， 然實際上未有真實買方存在，原告既未能完成居間義務，自 不得請求被告給付服務報酬及違約金等語，資為抗辯。 ㈢、聲明：原告之訴駁回。若受不利益判決，願供擔保請求免為 　　假執行。 三、經查：兩造於112年11月20日簽訂系爭契約，約定由原告仲 介銷售被告所有系爭土地，委託銷售價格為980萬元，委託 期間自112年11月20日至同年11月30日止。兩造嗣於113年3 月24日簽訂變更同意書，將委託銷售期間延長至113年4月14 日止等情，有系爭契約、系爭變更同意書、桃園市地籍異動 索引等件在卷可稽（見本院卷第43頁、第49頁、第77頁至第 78頁、第83頁至第87頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真 實。 四、本件原告主張其於委託銷售期間覓得買受人劉昌錦同意以98 0萬元購買系爭土地，並簽具系爭意願書及本票，被告拒絕 出售系爭土地，依系爭契約第10條第1項之規定，請求被告 給付成交價6%計算之服務報酬及違約金共588,000元等情為 被告否認，並以前揭情詞為辯解，茲就原告請求被告請求前 開給付有無理由，判斷如下： ㈠、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定有明 文。又消保法所謂企業經營者，指以設計、生產、製造、輸 入、經銷商品或提供服務為營業者；所謂消費者，係指依消 費目的而為交易、使用商品或接受服務之人。消保法第2條 第2款、第1款可參。準此，所謂消費，應指直接使用商品或 接受服務為其最終目的之交易行為。經查，被告為系爭房地 之所有權人，其委由原告居間出售系爭房地，約定底價為98 0萬元，並簽訂系爭契約等事，既為兩造所不爭執，自堪認 兩造係約定原告為被告報告訂約機會或為訂約媒介，被告則 應給付報酬，是前開契約性質屬居間契約無誤。又原告係依 公司法成立之不動產仲介經紀有限公司，從事不動產仲介經 紀、不動產買賣之事業一節，同為兩造所不爭執，則本件原 告提供被告居間仲介出售系爭房地之服務，揆諸前揭說明， 原告應屬消保法所定之企業經營者，兩造簽訂系爭契約原告 提供被告不動產居間仲介服務，被告則直接接受原告所提供 前開服務，且被告亦無從轉售他人營利，顯係以直接受此服 務為最終目的，而應成立消費關係，被告則屬消保法所定消 費者，先予敘明。 ㈡、次按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求 報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約 ，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年度台上字第29 25號判決要旨參照）。次按定型化契約中之條款違反誠信原 則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下 列情形之一者，推定其顯失公平：二條款與其所排除不予適 用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三契約之主要權利或 義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消費者 保護法第12條第1項、第2項第2款、第3款分別定有明文。而 該法施行細則第13條規定：「定型化契約條款是否違反誠信 原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、 全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之」。是以，定型 化契約條款是否對消費者明顯不利或違反誠信原則，仍須就 個案為具體審查，尚難逕以雙方所定契約為定型化契約即認 其不利消費者或違反誠信之契約。　　 ㈢、查兩造於系爭契約第4條約定：「一、受託人於買賣成立時， 得向委託人收取服務費報酬，其數額為時繼承交價額之百分 之四，於成交時以現金一次付清。二、因不可歸責於受託人 事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，委託人不得拒 絕報酬之給付義務。三、若委託期間未能成交，受託人所支 出之一切費用，不得向委託人做任何請求」；第8條約定： 「受託人依本契約仲介完成者，委託人應與受託人所仲介成 交之買方另行簽定『不動產買賣契約書』並由委託人及買方共 同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續，如未 約明者，由委託人指定品洲開發有限公司特約地政士辦理」 ；第10條關於違約之處罰則於第1項約定：「委託人如有下 列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應 一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬及以委託銷售價格 百分之二計算之違約金予受託人。.....4、買方書面承購價 格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確 認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽署買賣契約之義務」 。足見系爭契約規範受託人覓得買方時，委託人即被告有議 定買賣契約之義務，並規範違反此義務之法律效果。考其意 旨在於受託人為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、 促成買賣交易成立之契約義務，當須支出相當之行銷費用與 成本，支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務及差 旅出勤等費用，此對照系爭契約第6條第10項之約定即明。 如任令被告得任意拒絕簽訂買賣契約，而有系爭契約第10條 第1項第4款所約定之違約情事，自將使原告已付出之成本流 於徒然，反對原告有失公平。是上開約款一方面可避免仲介 業者投入之心力付諸流水，另一方面則藉以避免委託人圖免 給付仲介費而拒絕訂約，合理分配雙方所應負之責任，並無 顯失公平或不當限制消費者權益之處。被告雖辯稱系爭契約 前開約定壓縮被告簽約之意願，故違反消保法前開約定，然 本件原告要求被告簽署之書面係「買賣意願書」及「要約書 」，而非買賣契約書，此觀諸被告所提相片自明（見本院卷 135頁），是被告辯稱原告迫其簽具買賣契約書而壓縮其締 約自由，顯有誤會，又系爭契約既已於第5條第5款約定原告 得以透過同業聯賣機制配對買方成交，則被告徒以原告所交 付之買賣意願書及要約書上載有睦立群公司之字樣而拒絕續 行議定買賣契約，亦難認有理由。是以，被告拒絕簽署前開 書面，無異於拒絕與買方進行議定契約之程序，顯然已片面 阻止系爭契約之履行而有違前開契約條款。 ㈣、本件兩造簽訂系爭契約原告受委託銷售系爭土地後，已覓得 買家即證人劉昌錦，堪信原告確為媒介系爭房地買賣締約機 會，被告對此亦知之甚明，被告雖質疑劉昌錦是否確有購買 系爭土地之意願，然據證人劉昌錦所稱：「在4月11日在被 告家有見過被告，是因為原告公司的人告訴我，因為我開本 票給仲介公司有交給公司，公司告訴我說被告好像不太相信 ，說要看到買家本人，我當時有要買這個標的，我想對方既 然有疑慮，我就去他他們看一下」、「是被告的母親幫我開 門，我想說要上去看一下，我就問到底要不要賣給我，具體 的言語內容我不記得，我只是去取得被告的信任，我去被告 家當天，羅智謙應該是有帶本票，但我忘記有否拿給被告看 ，我沒有這個印象，當時我認為已經確認要賣給我，只是被 告要看我這個人，因為羅智謙說被告會擔心是不是仲介找一 個假的買方。我到場之後，被告有問我說要怎麼簽約及付款 ，我說要去公證人那邊做公證，簽約的意思，付四成還是五 成我忘了，請他不用擔心，被告考慮了一下，被告就說不想 賣給我，我覺得我被羞辱，我就說我們法庭上見，我就走了 」、「（證人去現場時，被告有否要求頭款要五成，不用提 供保證人？）時我有答應這個條件，但我有點忘記是之前還 是當場要求的，但我說沒有關係」、「（證人如何知道被告 要系爭土地要出售的事情？）羅智謙跟我說的。（羅智謙何 時及如何跟你說的？）四月多，詳細日期我不記得。經我查 閱手機是四月八日，我提出當時的對話紀錄，與我聯繫的是 原告公司的仲介林家豐。（前開對話紀錄，經拍照後，印出 附卷）（與你聯繫的是林家豐還是羅智謙？）11日我聯繫的 人是羅智謙。羅智謙是開發」、「（證人為了要買被告的系 爭土地，有否跟原告簽立什麼約定？）我忘記了。通常簽立 斡旋要約，本票上有記載想要購買的地號。（證人方稱斡旋 是指意願書嗎？）是。正常是同一張，一邊是斡旋的意願書 ，一邊是要約書，如果確定要的話，就會加上本票。（證人 是否有在這三個文件上簽名？）有，我記得有簽名」、「（ 證人方稱有答應頭款五成，不要提供保證人的條件，證人是 何時答應？）在現場就答應，因為被告說擔心我是假的，我 確定我當場有答應，但是之前有否，並轉達給被告，我忘記 」等語（見本院卷第147至150頁），顯見原告確實已覓得劉 昌錦為系爭土地之買家，尚難徒以劉昌錦個人之職業為仲介 人員而認原告所仲介之買家並無買賣之真意，被告無正當理 由拒絕與劉昌錦議定買賣契約，有系爭契約第10條第1項第4 款所約定之違約情事，應視為受託人已完成仲介之義務，堪 予認定。原告依系爭契約第10條第1項之約定請求被告給付 違約金，應屬有據。 ㈤、按當事人所約定之違約金，如屬損害總額預定性質者，該違 約金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額， 其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不 具有懲罰之色彩，法院於衡量當事人所約定之違約金是否過 高時，自應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準據 。而約定之違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟 狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之 額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減至相當之 數額。 ㈥、原告雖主張被告應支付按銷售總額980萬元之6％計算之違約金 即58.8萬元，然查，兩造於系爭契約之第10條第1項有關違 約金之約定屬損害賠償額預定性質之違約金，從而於審酌約 定之違約金是否相當時，即應考量按銷售總額980萬元之6％ 計算所得違約金數額與實際損害額間是否相差懸殊。原告主 張其為履行系爭契約而尋覓符合出售條件之買家劉昌錦之事 實，除有卷附系爭意願書及系爭本票可憑（本院卷第51、53 頁），並據證人劉昌錦證述屬實，嗣因被告拒絕與劉昌錦議 定買賣契約而使原告未能完成仲介買賣雙方締約事宜，可見 原告為履行系爭契約，確實已經付出一定之勞力、時間、費 用而受有損害。參照系爭契約約定，倘若順利履約時，原告 可向被告收取之服務報酬係按成交價額之4％計算，而現今既 未繼續履約，原告因此尚減省協助辦理簽定買賣契約、過戶 、貸款、交屋之時間及勞費等支出，衡以一般客觀事實、社 會經濟狀況等情狀，認本件原告依系爭契約第10條第1項約 定請求被告給付系爭不動產銷售總額之6％計算之違約金，尚 嫌過高，應核減為按銷售總額980萬元之1.5％計算給付金額 較為妥適，故認原告得請求之違約金酌減至147,000元為合 理適當，逾此範圍之請求，則難認有理由。 五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有 明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請 求依法定利率即週年利率百分之5計算之遲延利息，民法第2 33條第1項本文、第203條亦有明文。本件原告對於被告之前 述請求，核屬無確定期限之給付，經原告以起訴狀繕本代替 催告通知被告，並於113年7月23日送達，故原告聲明請求被 告自113年7月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定 遲延利息，洵屬有據。　　　　 六、綜上所述，原告依系爭契約第10條第1項之約定，請求被告 給付147,000元及自113年7月24日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息，應予准許，逾此範圍，難認有據，應予駁 回。又原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職 權宣告假執行，另被告陳明願供擔保聲請免為假執行之宣告 ，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額併予宣告之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊方法及舉證，認均不足 以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　卓立婷 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李芝菁

2025-02-26

TYDV-113-訴-1691-20250226-1

簡上
臺北高等行政法院

不動產經紀業管理條例

臺北高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第四庭 113年度簡上字第86號 上 訴 人 新北市政府地政局 代 表 人 汪禮國（局長） 訴訟代理人 蕭湘君 蔡盈輝 賴惠琴 被 上訴 人 金龍國際不動產仲介經紀開發有限公司 代 表 人 高明郎 訴訟代理人 李夏菁 律師 上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，上訴人對於中華民國 113年5月17日本院地方行政訴訟庭112年度簡字第265號判決，提 起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 上訴審訴訟費用由上訴人負擔。 　　理 由 一、緣被上訴人係經許可經營不動產經紀業。上訴人於民國111 年11月22日接獲民眾檢附相關資料提出檢舉，陳稱其於民國 108年間透過被上訴人仲介購買門牌號碼○○市○○區○○街000號 0樓之房屋及其坐落之土地持分（下稱系爭房屋及系爭土地 ，並合稱系爭不動產），有「廣告建物違法詐欺消費者」、 「合約未提供現況說明書更未提到70%面積係違建」、「房 屋總價新臺幣（下同）830萬，仲介費用高達80萬元」等情 事。嗣上訴人函請被上訴人陳述意見後，審認被上訴人確有 仲介售屋「收取其他報酬」、「廣告內容與事實不符且未註 明經紀業名稱」及「未提供買受人不動產必要之資訊」等違 規事實，違反不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第19 條、第21條及第24條之2等規定，依同條例第29條第1項第1 款、第3款及「新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條 例第29條及第32條事件統一裁罰基準」（下稱裁罰基準）第 2點附表項次壹、貳及伍等規定，以112年4月19日新北地價 字第1120718424號函併附同文號處分書（下稱原處分），分 別裁處被上訴人罰鍰10萬元、9萬元及3萬元（合計22萬元） 。被上訴人不服，提起訴願經決定駁回，提起行政訴訟，經 本院地方行政訴訟庭（下稱原審）以112年度簡字第265號判 決（下稱原判決）將訴願決定及原處分關於裁處被上訴人仲 介售屋「收取其他報酬（罰鍰10萬元）」、「未提供買受人 不動產必要之資訊（罰鍰3萬元）」等部分，均撤銷，並駁 回被上訴人其餘之訴。上訴人就原判決撤銷原處分及訴願決 定部分不服，遂提起本件上訴。並聲明：原判決不利於上訴 人部分廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回。至 於原判決駁回被上訴人之訴即「廣告內容與事實不符且未註 明經紀業名稱（罰鍰9萬元）」部分，則因未據被上訴人聲 明不服而確定。是本院應以上訴人聲明不服之部分為審理範 圍。 二、被上訴人起訴主張及訴之聲明、上訴人於原審之答辯及聲明 、原判決認定之事實及理由，均引用原判決所載。　　 三、原判決認定被上訴人之訴為一部有理由，一部無理由，主要 理由（有理由部分）論據略以： 　㈠原處分認被上訴人超收仲介服務費而違反管理條例第19條第1 項之規定，核有違誤： 　⒈由買賣議價委託書（108年11月13日）、108年12月18日簽訂 之不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書以觀，均記 載系爭不動產之買賣總價為830萬元（土地部分為623萬，建 物部分為207萬）。依安新建築經理公司專戶資金及利息結 算明細表及房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單所載， 就系爭不動產之買賣，系爭土地之保證金額為623萬元、系 爭房屋保證金額為207萬元，均經履約保證結案。又由黃君 於111年10月3日向臺灣士林地方法院提出之民事起訴狀以觀 ，亦自承其購買系爭不動產之價金為830萬元；再者，依淡 水第一信用合作社113年3月11日淡一信剛字第1130016901號 函（下稱淡水一信113年3月11日函）檢附黃君以系爭不動產 設定最高限額抵押權向該社新莊分社申辦擔保貸款時所檢附 之不動產買賣契約等文件，核與前揭108年12月18日不動產 買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證 申請書相符，足見黃君係以系爭不動產之買賣價金為830萬 元而據以向淡水一信新莊分社申辦擔保貸款；復衡諸常情， 若經紀業有收取仲介費，則不論其收取之金額若干，因仲介 費非屬不動產本身之價值範圍，故必然不會包括在不動產買 賣契約所載之總價內，此應為一般具正常智識成年人所得知 悉，是黃君既於民事事件起訴而為該等主張，並將不動產買 賣契約書等文件作為申辦貸款所用，其指稱所支付830萬元 中之80萬元屬仲介費，自無足採。 　⒉黃君於本件言詞辯論期日到庭證稱，未明確指出高明郎有提 及80萬元係仲介費一事，又依黃君所指買賣價金為750萬元 之不動產買賣契約書所示，簽約日期為「109年2月21日」， 已係在前揭不動產買賣契約書及買賣價金履約保證申請書之 簽訂日（108年12月18日）及買賣契約書所載點交日（109年 1月22日）之後，是黃君執之而謂系爭不動產之價額為750萬 元一節，本難採信。另黃君證稱不動產買賣契約之簽訂緣由 ，係稱「當時好像是要給誰一個交代」，此核與被上訴人所 稱於系爭不動產買賣成交，黃父即一直來質疑高明郎，表示 無法採信高明郎所言慈祥公司當初是想賣給高明郎750萬元 ，而要高明郎給他證明，高明郎因為一直被黃父打擾，又想 大家是熟識，也不疑有他，就照黃父之意，另與黃君簽一份 750萬元合約之緣由，同屬「要給誰一個交代」，故自難執 之即謂系爭不動產之買賣價金為750萬元，並進而認定該未 納入履保專戶之80萬元即係被上訴人收取之仲介費。而證人 高麗玲於本件言詞辯論期日證詞核與被上訴人所稱、安新建 築經理公司專戶資金及利息結算明細表（賣方：慈祥公司） 之「應付仲介服務費」欄所載「112,500元」及被上訴人所 提出戶名為「高凡茜」（即被上訴人於110年11月25日前之 代表人）之綜合活期儲蓄存款存摺於109年3月5日註明「匯 入匯款安新建築經理股＄112,500」等節相符。黃君買受系爭 不動產所支付之金額中共計80萬元雖未納入履保專戶，但均 經黃君及賣方同意，此有前揭不動產買賣契約書足憑，固然 其緣由未據明載，但其緣由本有諸端，是上訴人依黃君所稱 ，遽予認定該80萬元即仲介費，核屬無據。　　　 　㈡原處分認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人不 動產必要資訊，違反管理條例第24條之2第3款規定，亦非適 法： 　⒈依被上訴人補充陳述意見書、證人高麗玲於言詞辯論期日證 詞、安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表之「應付 仲介服務費」欄所載112,500元及被上訴人所提出戶名為「 高凡茜」之綜合活期儲蓄存款存摺於109年3月5日註明「匯 入匯款安新建築經理股＄112,500」，足認被上訴人係同時受 買方、賣方委託而仲介系爭不動產買賣，故當有管理條例第 24條之2第3款之適用。由上開規定以觀，僅係賦予經營仲介 業務者有「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之 行政法上義務，且未明文若未以同條例第23條及第24條規定 之不動產說明書解說即屬違反此一規定，是自不得僅因被上 訴人經紀人員於執行業務過程未持不動產說明書向黃君解說 即逕謂被上訴人違反管理條例第24條之2第3款規定。 　⒉依不動產買賣契約書新增其他約定事項內載第22及23點內容 ，前揭不動產（建物）買賣契約書亦僅記載買賣標的物為「 一層、23.95㎡」，且依前開建物登記第二類謄本〈建號全部〉 所示，黃君因本件買賣所取得之建物係「一層、23.95平方 公尺」，又不動產買賣契約書新增其他約定事項上所蓋之部 分指印及「高明郎」之部分印文係與不動產（建物）買賣契 約書所蓋之部分指印及「高明郎」之部分印文契合。再者， 黃君於提出刑事詐欺及背信告訴時之刑事告訴狀，亦自承於 簽訂不動產買賣契約書時，該新增其他約定事項即已併存。 從而，足認黃君於簽訂本件買賣契約時應已知所購買之系爭 不動產（建物部分）可為所有權登記部分應僅「主建物23.9 5㎡（7.245坪）」，而主建物右側增建之室內空間（4.033坪 ）則非屬合法建物而不得為所有權登記。 　⒊分管書記載：「附件所示之壹樓平面圖彩色部分公共設施部 分持份為○○市○○區○○街000號所有權人持有，今起造人慈祥 房屋仲介有限公司（下稱慈祥房屋）已明確告知承買人，如 附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用 。…」，而所附壹樓平面圖上有工務局「建物使用執照發照 章、108.2.11、108年汐使字第062號」，且該壹樓平面圖所 載之公共設施部分亦顯與系爭不動產買賣契約簽訂時之現況 （即已屬室內空間）不符；又不動產買賣契約書新增其他約 定事項第22、23點就之均已記載為室內空間，則黃君自難諉 為不知該部分係屬二次施工之違建；再者，由黃君對被上訴 人所提出返還價金等事件審理中所提出之107年11月拍攝之G oogle街景圖所示，並比對分管書所附平面圖，足知於108年 2月11日建築使用執照發照時，系爭不動產應無二次施工而 增加1樓主建物右側室內空間之違建，而被上訴人已陳稱黃 君及黃父10餘年來為資源回收之地點就在系爭不動產之斜對 面（僅8公尺），上訴人對此亦未爭執堪認屬實，更見黃君 就系爭不動產之二次施工而增加違建部分於買賣系爭不動產 前應本已知悉。況黃君對高明郎、陳高麗文、高麗玲所提出 告訴之前揭詐欺等案件，業經臺灣新北地方檢察署（下稱新 北地檢署）檢察官以112年度偵續字第302號為不起訴處分， 黃君不服而聲請再議，仍經臺灣高等檢察署以112年度上聲 議字第10690號處分書予以駁回，此亦足為被上訴人有利之 佐證。上訴人漏未審酌上開情事，誤認被上訴人仲介系爭不 動產之買賣，未提供買受人不動產必要資訊（即系爭不動產 違建及二次施工部分），而違反管理條例第24條之2第3款之 規定予以裁處，並非適法。 四、上訴意旨略以： 　㈠有關被上訴人仲介售屋收取其他報酬部分： 　⒈本案買賣雙方於系爭標的交易過程中分別簽訂總價830萬、75 0萬之買賣契約書，買方黃在宏（下稱黃君）指陳被上訴人 僱用之經紀人員高明郎君於簽約時收取之80萬元價款為被上 訴人之仲介費，然被上訴人為合法之仲介經紀業者，其所僱 用之經紀人員高明郎亦為合格之營業員，其執行仲介業務自 應具善良管理人之注意而未為之，竟將簽約時收取之80萬元 款項不入買賣價金履約保證專戶，亦未直接交付賣方，雖主 張代為賣方支付裝潢等費用後已全數結清，惟未能進一步提 出相關事證，故上訴人判斷其已有收取其他報酬而違反管理 條例第19條第1項之情形，且判斷被上訴人難以執前述說詞 而認非出於過失，故本項裁罰實已審酌違反行政法上義務行 為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利 益，應符行政罰法第7條、第18條第1項之規定。 　⒉買賣成交價格之形成，係買賣雙方衡酌不動產物件本身條件 與相關交易條件等因素所決定之貨幣數額，其價格之組成除 「不動產物之本身」外，亦或有將裝潢費、家俱設備費、應 由賣方繳納之土地增值稅或其他費用、仲介費、地政士服務 費等「非屬不動產價格之費用」納入成交總價之情形，此為 契約自由，故管理條例之中央主管機關內政部，為規範平均 地權條例第47條規定，買賣雙方應於買賣案件申請所有權移 轉登記時，檢具申報書申報登錄土地及建物成交案件實際資 訊，於109年6月17日以台內地字第0000000000號令發布之不 動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明，其買賣案件 申報書11.備註欄即規範，若交易總價包含非屬不動產價格 之費用，應於備註欄勾選註明其價額，其即有「仲介費」之 選項，此舉係因買賣成交價格或有包含非屬不動產價格之費 用，為探求「單純不動產價格」之「實價」，因而設計之欄 位，並規範買賣雙方應如實申報。原判決指陳交易價格「必 然」不會包含在契約總價，應為「一般智識」成年人得知悉 ，據以判斷訴外人黃君指稱所支付之830萬元中之80萬元屬 「仲介費」（或原處分所認定之「其他報酬」）自無足採， 與內政部所公告發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式 及填寫說明未合，有判決不適用法令及不備理由之違法。 　⒊退一步言之，縱認（假設語氣）黃君買受系爭不動產所支付 之金額中共計80萬元，雖未納入履保專戶由高明郎收取，後 續確用以代賣方支付裝潢等費用並與賣方結清點交，被上訴 人無違規收取其他報酬之規定，然被上訴人自承其經紀人員 高君之大姊有以個人名義給他紅包，且證人高麗玲君當庭證 稱確實因高君處理本案交易事務而給予3萬6的紅包，實已足 證高君有收取其他報酬，原審充耳未聞亦未為指正，為判決 不適用法令、判決不備理由之違法。 　㈡未提供買受人不動產必要之資訊部分： 　⒈被上訴人受託銷售系爭不動產，經被上訴人（交易時代表人 為高凡茜）僱用之經紀人員高明郎覓得說合交易之相對人即 買受人黃君，並簽訂不動產買賣契約書，因系爭不動產有違 建或二次施工情事經新北市政府工務局令拆除恢復原狀致生 糾紛，經上訴人函請被上訴人提出說明，被上訴人自承關於 自行增建二次施工部分，僅由人員高明郎逐一解說從頭到尾 黃君及其父親都知情也都經常出沒在工地現場，而未及製作 不動產說明書係因求時效致有疏漏等語，惟未能進一步提出 有逐一解說告知有關該不動產必要之資訊或依仲介專業應查 知之不動產之瑕疵等事證，且仲介過程中被上訴人未依前開 規定製作不動產說明書，經由被上訴人所屬不動產經紀人及 委託人確認簽章後，持憑不動產說明書進行解說及交付，難 認被上訴人已依不動產經紀業第24條之2之規定，善盡公平 原則踐行告知必要之資訊及不動產瑕疵之責任。 　⒉復按被上訴人歷次所陳書狀，均在表明交易之相對人即訴外 人黃君已知悉建物二工之事實，並稱黃君已經明確仔細看過 系爭建物相關資料，方能對二次施工的室內4.033坪屬共有 之專有部分知之甚詳，而未對被上訴人於未製作不動產說明 書且亦未與委託人書面簽訂委託銷售契約書及現況（屋況） 確認書之情況下，究以何種方式告知交易之相對人黃君，系 爭建物有二次施工，未來可能有遭主管機關命其拆除恢復原 狀之必要資訊，提出任何事證，縱依結果論認黃君已明確看 過系爭建物相關資料，蓋建物登記謄本及建物測量成果圖， 係任何人均可向地政機關申請查閱，尚難認係被上訴人所提 供或告知。判決前揭所析論，係源於黃君告訴高明郎、陳高 麗文、高麗玲犯詐欺之刑事案件，新北地檢署調查偵辦之筆 錄內容等事證；惟詐欺罪之構成，係加害人有故意或不法意 圖而施以詐術，使被害人陷於錯誤而做出財產上的處分（如 給付價金購置不動產）導致損失，始當成立之；又黃君告訴 高明郎背信一節，亦須高君在處理黃君購買不動產之事務時 ，明知其行為將傷害黃君之財產權益仍故意進行，造成被害 人財產上或其他利益受損方能成立。據該不起訴處分書所載 內容，亦僅能論證黃君於簽約時業已知悉二工之事實，應未 能反證被上訴人業已踐行不動產經紀業管理條例第24條之2 之規定，分屬兩不同層面，原審據此節而認屬對被上訴人有 利之佐證，已有判決適用不當及不備理由之情形。 　⒊系爭不動產之土地、建物買賣契約書，高明郎同時為土地賣 方陳高麗文、建物賣方慈祥房屋（法代高麗玲）之簽約代理 人，高君既為賣方授權之簽約代理人，簽約時於系爭不動產 之買賣契約書蓋指印及印文實屬必須，原審未究明簽約代理 人高君於簽約時之身分與責任，及被上訴人「金龍國際不動 產仲介經紀開發有限公司」於交易過程中，所指派之經紀人 員高明郎，對買受人黃君應負之解說告知有關該不動產必要 之資訊或依仲介專業應查知之不動產之瑕疵之責任（容此再 進一步說明，更何況該新增其他約定事項，按被上訴人所陳 係由買受人黃君所提出，而非被上訴人或賣方），有判決不 備理由之情形。至「分管書」內所載「…今起造人慈祥房屋 仲介有限公司已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定 由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」，僅能證明係由建 物出賣人慈祥房屋所提出，而於簽約時由黃君簽章，依原判 決援引新北地檢署偵訊筆錄所載，高明郎向黃君說分管書是 全部住戶都要簽的，而高君於簽約時係為賣方之簽約代理人 如前所述，是否為被上訴人執行仲介業務而向黃君進行解說 告知，原審未進一步究明，亦有判決不備理由之違背法令； 縱所附之「壹樓平面圖」所載公共設施部分亦顯與系爭不動 產買賣契約簽訂時之現況（已屬室內空間）不符，惟依高君 前述說法，亦難認已有進一步向黃君說明其圖說與實際不符 情形，而得採認為對被上訴人有利之見解，原審持此節認被 上訴人否認「未就系爭不動產違建及二次施工部分告知黃君 」足認堪予採信，為判決理由矛盾。 五、本院經核原判決結論尚無違誤，茲就上訴理由再予補充論述 如下： 　㈠按管理條例第19條規定：「（第1項）經紀業或經紀人員不得 收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交 價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。（第2項 ）違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計 利息後加倍返還支付人。」第23條規定：「（第1項）經紀 人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易 之相對人解說。（第2項）前項說明書於提供解說前，應經 委託人簽章。」第24條規定：「（第1項）雙方當事人簽訂 租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託 人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。（第 2項）前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。 」第24條之2第3款規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙 方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規 定辦理：……三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊 。……」第29條第1項第1款及第3款規定：「經紀業違反本條 例者，依下列規定處罰之：一、違反……第19條第1項、……規 定，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣6萬元以上30萬 元以下罰鍰。……三、……違反第24條之2規定，由主管機關處 新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。……」又不動產經紀業或 經紀人員經營仲介業務者，其向買賣一方或雙方收取報酬之 總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6，不動產 仲介經紀業報酬計收標準規定第1條定有明文。揆諸前開條 文及其立法意旨，係考量仲介業務屬代理、居間性質，應收 取合理之報酬。爰明定經紀業應按中央主管機關規定之報酬 標準依交易當事人簽訂買賣、互易或租賃契約之價金或租金 計收之，不得收取差價或其他報酬，如收取差價或其他報酬 ，應加計利息後加倍退支付人，以杜絕消費者因缺乏充分的 市場資訊及健全的估價系統而被收取超價報酬之情事發生。 又為防杜交易糾紛，經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事 人之書面同意，固得同時接受雙方之委託，惟因買受人或承 租人居於交易資訊弱勢之一方，管理條例因此課予仲介業者 應公平提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之義務，以 保障交易公平及買受人或承租人之權益，然綜觀前揭法條規 定之文義，並未限制仲介業者提供必要資訊之方式，而不動 產說明書主要用途在說明不動產之狀況及相關資料，便利於 向相對人為解說，並透過買賣或租賃雙方簽認之方式，以釐 清日後責任之歸屬，故為仲介業者提供買受人或承租人關於 不動產必要資訊之重要方式，倘仲介業者未製作不動產說明 書，承前開規定及立法意旨，尚非得逕予推認仲介業者違反 管理條例第24條之2第3款「提供買受人或承租人關於不動產 必要之資訊」之規定，而應綜合一切情狀認定其是否已依其 他方式提供關於不動產必要之交易資訊，例如：口頭說明等 ，始合於管理條例所為保障民眾購買、承租不動產權益之規 範目的及意旨。 　㈡經查，被上訴人受託銷售系爭不動產，經被上訴人（交易伊 時代表人為高凡茜）僱用之經紀人員高明郎覓得說合交易之 相對人即買受人黃君，並於108年12月18日簽訂下列不動產 買賣契約書：①汐止區金龍段680、680-1地號等2筆土地，成 交價格623萬元，賣方陳高麗文；②汐止區金龍段10238建號 建物，即門牌地址○○街000號0樓，成交價格207萬元，賣方 慈祥房屋。黃君買受系爭不動產所支付之金額中共80萬元依 契約約定未納入履保專戶，而黃君於陳情時指稱此80萬元係 「仲介費」，惟從卷附買賣議價委託書（108年11月13日） 、不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書以觀，均記 載系爭不動產之買賣總價為830萬元（土地部分為623萬，建 物部分為207萬），另參酌黃君因系爭不動產買賣交易糾紛 所衍生之民事訴訟事件111年10月3日「民事起訴狀」之「事 實」欄載稱：「二、高明郎得悉此情後，遂推薦門牌號碼為 ○○市○○區○○街000號0樓之不動產，並親於108年11月13日帶 同原告〈即黃君，下同〉看屋。…且雙方議定之總價即830萬元 尚在原告預算內，原告遂予應允…。」，暨「理由」欄載稱 ：「…參諸原告購買系爭建物23.95平方公尺時之總價為830 萬元，…。」，足見黃君於相關民事訴訟事件中亦自承其購 買系爭不動產之價金為830萬元；原審另依被上訴人聲請向 淡水第一信用合作社所函調黃君以系爭不動產向該社設定最 高限額抵押權時所檢附供該社審核貸款條件之買賣契約，嗣 經淡水第一信用合作社113年3月11日淡一信剛字第11300169 01號函檢附黃君向該社新莊分社申辦擔保貸款時所檢附之不 動產買賣契約等文件，而觀乎該函所檢附之文件，均核與前 揭不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、買賣價金 履約保證申請書相符，足見黃君係以系爭不動產之買賣價金 為830萬元而據以向淡水第一信用合作社新莊分社申辦擔保 貸款等情，為原審依調查證據之辯論結果所確定之事實，核 與卷內證據相符。原判決據以論明衡諸常情，若經紀業有收 取仲介費，則不論其收取之金額若干，因仲介費非屬不動產 本身之價值範圍，故必然不會包括在不動產買賣契約所載之 總價內，此應為一般具正常智識之成年人所得知悉，是黃君 既於民事事件起訴而為該等主張，並將前揭不動產買賣契約 書等文件（載明房地總價為830萬元）作為申辦貸款所用， 是其指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」，自無 足採。至黃君於原審言詞辯論期日固證稱系爭不動產訂約金 額是750萬元，80萬元是高明朗要的錢，並提出另份買賣價 金為750萬元之不動產買賣契約為憑，惟該約簽約日期為「1 09年2月21日」，已係在前揭不動產買賣契約書及買賣價金 履約保證申請書之簽訂日（108年12月18日）暨買賣契約書 所載點交日（109年1月22日）之後，且依黃君於同一言詞辯 論期日之證詞，可見其就該買賣價金為「750萬元」之不動 產買賣契約之簽訂緣由，係因高明郎因為一直被黃父打擾， 照黃父之意，另與黃君簽了一份750萬元的合約係要給某人 一個交代，故虛偽可能性高，自難執之即推論系爭不動產之 買賣價金為750萬元，未納入履保專戶之80萬元即係被上訴 人收取之「仲介費」。況系爭不動產之買賣價金830萬元業 經結算完畢且全部收取，高明郎自黃君領取之80萬元係依據 賣方慈祥房屋代表人之指示代墊清潔及裝潢等費用再為結算 ，且賣方慈祥房屋結清撥款明細顯示有應付仲介服務費112, 500元等節，有慈祥房屋出具之證明書及證人高麗玲於原審 之證詞可證（原審卷㈠第153頁、卷㈡第83頁至第88頁），因 認上訴人漏未審酌上開情事，逕以黃君買受系爭不動產所支 付之金額中共計80萬元未納入履保專戶，且黃君指稱此80萬 元係「仲介費」，據以認定被上訴人有超收仲介服務費而違 反管理條例第19條第1項（收取其他報酬）之規定，並以原 處分裁處被上訴人罰鍰10萬元，即屬有誤，乃判決予以撤銷 ，於法核無違誤。原判決業敘明其判斷之依據及得心證之理 由，並就上訴人在原審之論據，何以不足採取，分別予以指 駁，並無違反證據法則、經驗法則或論理法則等情事。原判 決因而撤銷上訴人此部分關於超收仲介服務費而違反管理條 例第19條第1項規定所為之原處分，經核並無判決違背法令 之情形。 　㈢上訴意旨固主張：管理條例之中央主管機關內政部於109年6 月17日以台內地字第1090262783號令發布之不動產成交案件 實際資訊申報書格式及填寫說明，其買賣案件申報書11.備 註欄即規範，若交易總價包含非屬不動產價格之費用，應於 備註欄勾選註明其價額，其即有「仲介費」之選項，此舉係 因買賣成交價格或有包含非屬不動產價格之費用，為探求「 單純不動產價格」之「實價」，因而設計之欄位，並規範買 賣雙方應如實申報。原判決指陳仲介費「必然」不會包含在 契約總價，應為「一般智識」成年人得知悉，據以判斷訴外 人黃君指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」（或 原處分所認定之「其他報酬」）無足採，與內政部所公告發 布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明未合， 有判決不適用法令及不備理由之違法等語。惟查，仲介費為 不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，向買賣或租賃之 一方或雙方收取報酬之總額（不動產仲介經紀業報酬計收標 準規定第1點參照），是主張之權利主體為不動產經紀業或 經紀人員，此與不動產買賣契約主張買賣價金之權利主體為 賣方，兩者顯有不同，是以，於一般不動產之交易，契約內 之買賣總價並不會包含仲介費，原審另綜合參酌本件交易雙 方所簽立不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書，及 買賣價金履約保證申請書等書證所載，暨訴外人黃君以系爭 不動產買方之交易地位，對系爭房屋之賣方慈祥公司本於雙 方契約總價830萬元之約定，請求返還價金519萬3500元等個 案情形判斷，據以認定黃君於原審調查中所指稱其所支付之 830萬元中之80萬元屬「仲介費」云云，並非可採，核其推 論並未違反一般交易常情，且已綜合參酌系爭不動產交易之 實況，並非僅以一般交易常情為論斷之依據，此與內政部為 提升不動產買賣案件申報登錄資訊揭露即時性，增進不動產 交易資訊透明化之重大公共利益，並回應平均地權條例第47 條規定之要求，針對一般不動產交易而訂定之「不動產成交 案件實際資訊申報書格式及填寫說明」並無直接關連，上訴 人片面擷取原判決之部分內容，指摘其推論過程有違內政部 所公告發布之前揭法令規定，有判決不適用法令及不備理由 之違法等語，無非執其於原審已提出、業經原判決論駁不採 之主張，及對原審認定事實、取捨證據之職權行使事項再為 爭議，並非可採。 　㈣上訴意旨另援引證人高麗玲君於原審證稱因高明郎處理本案 交易事務而給予3萬6千元的紅包等語，主張高君有收取其他 報酬，並指摘原審未為指正，為判決不適用法令、判決不備 理由之違法等語。惟查，從上訴人依據管理條例第29條第1 項第1款及裁罰基準裁處被上訴人罰鍰處分之違章行為內容 以觀，均在論述被上訴人僱用之經紀人員高明郎於簽約時收 取之80萬元價款為被上訴人之仲介費，已超過內政部規定系 爭不動產實際成交價金6％之上限，而有收取其他報酬，違反 管理條例第19條第1項規定之情形等語，核與高君是否另有 收受3萬6千元的紅包乙情，顯屬無涉，是縱認證人高麗玲前 開證述屬實，亦屬脫逸出原處分裁罰客觀事實之範圍，不足 以動搖原判決關於尚無充分證據足資認定80萬元係「仲介費 」，原處分逕以被上訴人超收仲介服務費而違反管理條例第 19條第1項（收取其他報酬）之規定，裁處被上訴人罰鍰10 萬元即屬有誤，應予撤銷等認定之結果，上訴意旨徒執前詞 ，請求廢棄原判決，亦非可採。 　㈤上訴意旨主張原判決斟酌系爭不動產之土地、建物買賣契約書、「分管書」，及黃君告訴高明郎、陳高麗文、高麗玲犯詐欺之刑事案件等不起訴處分書所載內容，均僅能論證黃君於簽約時業已知悉二工之事實，而未能反證被上訴人業已踐行不動產經紀業管理條例第24條之2之規定，分屬兩不同層面，原審據此節而認屬對被上訴人有利之佐證，已有判決適用法令不當、不備理由及判決理由矛盾云云。惟依上揭規定及說明，買受人或承租人居於交易資訊弱勢之一方，管理條例第24條之2第3款規定因此課予仲介業者應公平提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之義務，以保障交易公平及買受人或承租人之權益，然相關法令並未限制仲介業者提供必要資訊之方式，不動產說明書僅為仲介業者提供買受人或承租人關於不動產必要資訊重要方式之一，仲介業者未製作不動產說明書尚非得逕予推認仲介業者違反管理條例第24條之2第3款「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之規定，而尚應綜合一切情狀認定其是否已依其他方式提供關於不動產必要之交易資訊，始合於管理條例所為保障民眾購買、承租不動產權益之規範目的及意旨。原處分以被上訴人未就系爭不動產違建及二次施工部分告知黃君，且所屬經紀人員（高明郎）於執行業務過程未持「不動產說明書」向黃君解說，乃認被上訴人違反管理條例第24條之2第3款（即未提供買受人不動產必要資訊）之規定，原判決依調查證據之辯論結果，就此已依法論明：「不動產買賣契約書新增其他約定事項」內載：「22.賣方物件○○區○○街000號○樓之主建物23.95㎡（7.245坪）之右側室內空間尺寸約寬：2.427m長：5.494m面積：13.33㎡（4.033坪）此室內空間屬買方永久專用並有所有權，並隨主建物一併轉移」、「23.賣方物件○○區○○街000號之共用部分內有一面積：13.33㎡（4.033坪）的部分，為買方專用部分並有所有權，並隨主建物一併轉移」，足認黃君於簽訂本件買賣契約時應已知所購買之系爭不動產（建物部分）可為所有權登記部分應僅「主建物23.95㎡（7.245坪）」，而主建物右側增建之室內空間（4.033坪）則非屬合法建物而不得為所有權登記，否則豈需特為上開新增之約定事項；「分管書」〈上有黃君之簽章〉記載：「一、由慈祥房屋仲介有限公司所興建（108年汐使字第062號）之建物共11戶，其中坐落如附件所示之壹樓平面圖彩色部分公共設施部分持份為○○市○○區○○街000號所有權人持有，今起造人慈祥房屋仲介有限公司已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」且該「壹樓平面圖」所載之公共設施部分亦顯與本件系爭不動產買賣契約簽訂時之現況〈即已屬室內空間〉不符；黃君對高明郎、陳高麗文、高麗玲所提出告訴之前揭詐欺等案件，係主張「系爭建物於出售時無從分辨有外推或擴建之情事，高明郎復以口頭方式表示本件並無二次施工情事，致使告訴人誤會系爭830萬元買受之面積係看屋時現況之全部，進而給付全部價金，自已構成刑法第339條第1項詐欺罪。」等語，惟此業經檢察官為不起訴處分確定在案，亦足為被上訴人有利之佐證。上訴人漏未審酌上開情事，誤認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人（黃君）不動產必要資訊（即系爭不動產違建及二次施工部分），而違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款之規定，乃以原處分裁處被上訴人罰鍰3萬元，亦非適法等情（原判決第37至41頁），經核原審已綜合黃君與被上訴人簽約時之一切情狀認定黃君就系爭不動產違建及二次施工部分知之甚明，由此堪認被上訴人已提供買受人即黃君關於系爭不動產必要之資訊，未使其陷於交易上之不利地位，黃君於陳情信內之片面指摘顯難盡信，與卷內證據資料尚無不合，於法核無違誤。上訴意旨無非執其一己之法律見解，重述其於原審主張而為原判決不予採取之理由，再事爭執，自不足取。 六、綜上所述，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，將訴願 決定及原處分關於裁處被上訴人仲介售屋「收取其他報酬（ 罰鍰10萬元）」、「未提供買受人不動產必要之資訊（罰鍰 3萬元）」等部分均撤銷，核無違誤。上訴論旨仍執前詞， 指摘原判決違背法令，請求判決廢棄，並如其上訴聲明，為 無理由，應予駁回。 七、結論：本件上訴為無理由。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　 審判長法 官　陳心弘 　　 　 法 官　畢乃俊 　 　 　 法 官　鄭凱文 上為正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 書記官 高郁婷

2025-02-26

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