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抗
臺灣高等法院

假處分

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第1368號 抗 告 人 卓欽仁 上列抗告人因與相對人李俊輝間假處分事件，對於中華民國113 年7月30日臺灣桃園地方法院113年度全字第166號裁定，提起抗 告，本院裁定如下： 　　主　　　文 抗告駁回。 抗告費用由抗告人負擔。 　　理　　　由 本件相對人以伊原為如原裁定附表所示之不動產（下稱系爭房 地）所有權人，因積欠當鋪新臺幣（下同）360萬元，經第三 人世豐國際資本管理顧問有限公司（下稱世豐公司）之經理孟 昀萱表示可協助周轉資金代償債務，遂以假買賣方式，於民國 112年11月16日將系爭房地以低於市價5折之不合理價格即1,45 0萬元出售並移轉所有權予孟昀萱；詎料，伊要求買回系爭房 地時，世豐公司卻聲稱需先給付1,900萬元方願歸還，伊要求 出面協商並書立相關證明卻遭拒，伊前以上開事實向原法院聲 請假處分獲准，然孟昀萱早已於受伊以詐欺為由撤銷買賣意思 表示通知後，旋即將系爭房地所有權移轉予抗告人，惟抗告人 明知系爭房地有租客承租中未能看屋即率然買下，孟昀萱於11 3年3月間曾向銀行設定抵押，若於同年5月間出售，除將被課 徵高達45%房地合一稅外，更需給付原貸款銀行提前清償之違 約金，顯非一般正常買賣之考量，益徵抗告人與孟昀萱間為通 謀虛偽意思表示之假買賣，以達脫產之目的，為免抗告人將來 脫產或變更系爭房地現況，致日後不能或甚難強制執行之虞， 爰依民事訴訟法第532條規定，聲請假處分等語，經原法院裁 定准相對人以647萬4,000元為抗告人供擔保後，抗告人就系爭 房地不得為轉讓、出租、設定負擔及其他一切處分行為。抗告 人不服，提起抗告，求為廢棄原裁定，意旨略以：伊與孟昀萱 、世豐公司素不相識，伊透過房屋仲介公司即第三人鴻耀不動 產有限公司（為有巢氏房屋之加盟店，下稱鴻耀公司）公開訊 息居間購買系爭房地，支付2,158萬元價金及居間報酬即售價2 %予鴻耀公司，符合市場行情；伊曾表達看屋意願但遭租客拒 絕，惟租期即將屆滿，房仲亦出示平面圖並帶伊現場查看社區 環境，且本件有辦理履約保證程序，交易過程合於一般常情； 至於房屋貸款提前還款之違約金及高額房地合一稅，均與伊無 涉；相對人所主張之債權債務關係對象為世豐公司，伊購屋對 象為孟昀萱，伊對世豐公司毫無所知，更無從知悉相對人與世 豐公司或孟昀萱間債務糾葛，故本件買賣並無通謀虛偽意思表 示之情事；相對人未釋明本件假處分之原因，亦未表明伊就系 爭房地究有何處分之行為或計畫，致日後有不能或甚難執行之 虞等語。 按債權人就金錢請求以外之請求，因請求標的之現狀變更，有 日後不能強制執行，或甚難執行之虞，欲保全強制執行者，得 聲請假處分，民事訴訟法第532條定有明文。又債權人聲請假 處分，依同法第533條前段準用第526條第1項、第2項規定，應 就其請求及假處分之原因加以釋明，釋明如有不足，而債權人 陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供 擔保後為假處分。所謂釋明者，為當事人提出之證據未能使法 院達於確信之程度，僅在使法院得薄弱之心證，信其事實上之 主張大概為如此者即可。至債權人聲請假處分所主張之權利， 債務人對之有所爭執者，應於本案訴訟請求法院判決，以資解 決，尚非保全程序所應審究。 三經查： ㈠假處分之請求部分： 　相對人主張伊於112年11月間將系爭房地出售轉讓予孟昀萱， 嗣後伊曾向原法院另案聲請假處分獲准（原法院113年6月25日 113年度全字第133號民事裁定），但孟昀萱早已於受伊以受詐 欺為由撤銷意思表示之通知後，旋即於113年5月24日將之出售 移轉予抗告人；系爭房地雖移轉登記予孟昀萱，但租客仍將11 2年11月至113年3月租金匯至伊帳戶，且孟昀萱通知租客租約 將於113年6月28日提前終止；抗告人知悉有租客而未現場看屋 即率然買受，且以高於市場行情之價格買受，其與孟昀萱間之 買賣不合常情，顯屬通謀虛偽意思表示而無效等情，業已提出 系爭房地之所有權狀、謄本及買賣契約、世豐公司及孟昀萱之 名片、相對人名下他筆不動產之謄本、買賣契約、信託登記申 請書及公證租約、帳戶提領及匯款紀錄、相對人與孟昀萱、租 客間對話紀錄、存證信函、報案紀錄、原法院113年度全字第1 33號民事裁定、112年11月至113年3月間租金匯至相對人帳戶 及實價登錄網頁資料為證（原法院卷第17至187頁），堪認相 對人就本件假處分之請求已為相當釋明。至抗告人抗辯伊與孟 昀萱間就系爭房地之買賣並非通謀虛偽意思表示等語，並提出 售屋廣告暨附件、實價登錄網頁資料、買賣契約及價金履約保 證書、價金履約專戶明細暨點交證明書、匯款明細、服務費用 證明、交屋稅費分算表、買賣合約附約約款等為憑，核屬實體 事項，應於本案訴訟中調查審認，依前揭說明，尚非假處分程 序所應審究，是抗告人此項抗辯，自非可採。 ㈡假處分之原因部分： 　相對人主張伊以詐欺為由向孟昀萱為撤銷意思表示通知後，孟 昀萱旋即將系爭房地出售並移轉予抗告人；孟昀萱要求租客提 前終止租約，抗告人知悉有租客而未現場看屋，買受之價金高 於市場行情，其與孟昀萱間買賣不合常情一節，業據其提出前 開系爭房地謄本等為證，而抗告人現為系爭房地之登記所有權 人，如將系爭房地移轉或其他處分之現狀變更，自會影響相對 人就前開假處分請求移轉之權利有日後不能或甚難執行之虞， 足認相對人就假處分之原因非無釋明，縱其釋明不足，相對人 已陳明願供擔保以補釋明之不足，依前揭說明，自得定命供擔 保後准為假處分。　 綜上所述，相對人就其聲請假處分之請求及原因，均已有所釋 明，雖其釋明尚有不足，但既已陳明願供擔保，以補其釋明之 不足，應可認已符合聲請假處分之要件，是原法院審酌系爭房 地之合理市場行情為2,158萬元，並參考各級法院辦案期限實 施要點及法定利率等規定，准相對人以647萬4,000元為抗告人 供擔保後，禁止抗告人就系爭房地為轉讓行為，經核並無不合 。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回 。 據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　民事第七庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　林翠華 　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳蒨儀 　　　　　　　　　　　　　　法　官　饒金鳳 正本係照原本作成。 本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再 抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗 告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳泰寧

2024-12-04

TPHV-113-抗-1368-20241204-1

稅簡
臺中高等行政法院 地方庭

綜合所得稅

臺中高等行政法院判決 地方行政訴訟庭 113年度稅簡字第7號 113年10月30日辯論終結 原 告 洪甄禧即洪雨涔 輔 佐 人 陳宜縼 被 告 財政部中區國稅局 代 表 人 樓美鐘 訴訟代理人 詹淳惠 上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國113年5 月15日台財法字第11313914770號訴願決定，提起行政訴訟，本 院判決如下： 主 文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、事實概要： 　　被告依據查得資料，以原告於民國110年10月21日(登記日) 出售其110年8月20日受贈取得之臺中市○區○○街000號1樓及 地下層房屋及其坐落基地(房屋持分1/14、土地持分1/70， 下稱系爭房地)，惟未於完成所有權移轉登記之次日起30日 內，辦理房屋土地交易所得稅(下稱房地合一稅)申報，乃核 定課稅所得新臺幣(下同)451,873元，按適用稅率45%，核定 應納稅額203,342元(下稱原處分)。原告不服，申請復查結 果，獲追減課稅所得1,070元(下稱復查決定)。原告猶表不 服，提起訴願遞遭駁回，遂向本院提起本訴訟。 二、本件原告主張： 　㈠系爭房地000年0月間移轉予原告，係原告照顧訴外人杜昆儒( 即杜文謙)2年之承攬報酬，僅為因應共有人優先承買權人所 為處分之方式，實際為有償取得： 　⒈查杜昆儒之妻林真理即林真好為盲人，此有身心障礙證明可 稽，至杜昆儒年已逾88歲，其於7、8年前因追公車致脊椎彎 曲，加上少有運動，下肢漸無力，生活無法自理，需人照料 、處理其日常生活，此有致子女家書可證。杜昆儒甚而於00 0年0月間因罹患新冠肺炎，致肺部纖維化及心臟衰竭20%， 住進加護病房，迄9月15日始出院，現須專人看護，亦有醫 院收據可證。 　⒉依致子女家書所載，杜昆儒於108年中因其身體行動日益不便 ，而子女又遠在台北，而約定以每月2.5萬元委請原告白天 照顧杜昆儒夫妻，並於110年中承諾就其過去2年未能給付承 攬報酬，願以系爭房地所有權作價50萬元移轉予原告(每月2 .5萬元，2年合計60萬元，其中50萬元作價移轉系爭房地所 有權)。因考量土地法有關其他共有人就共有人應有部分出 賣時有優先承買權，始以贈與方式移轉登記取得，然實際上 為有償取得。 　㈡縱認本件系爭房地移轉為贈與，現行所得稅法就贈與時價值 計算，亦有違憲侵害人民財產權之虞。縱無違憲之虞，系爭 房地110年10間移轉他人，亦無增值情事，縱有之，亦應適 用自用住宅優惠稅率，核定稅率為0；退步言之，縱不適用 自用住宅優惠稅率免稅，本件屬非自願性交易，稅率應核定 為百分之20： 　⒈所得稅法第14條之4受贈時不動產價值認定基準有違憲之虞， 且系爭房地取得至售出，並無增值情事： 　⑴立法者以「受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發 布之消費者物價指數調整後之價值」為受贈時不動產之計算 基準，應係基於「課稅經濟」而為立法，此等計算基準，核 與此次修法之「實價課稅」原則，似有衝突，容有侵害人民 憲法上財產權違憲之虞。蓋以「實價課稅」「杜絕炒作」等 立法目的言，對於受贈取得者之取得價值，亦應以取得當時 之實際價值定之，而現行不動產交易「實價登錄」制度實施 有年，課稅機關就受贈不動產查詢其實際市價並無困難，依 附近性質相近不動產交易價格，得作為推計課稅之基準，亦 無事實上困難，是所得稅法第14條之4對於受贈不動產取得 價值之計算基準容有侵害人民憲法上財產權而有違憲之虞。 　⑵原告取得系爭房地時點為110年8月20日，交易時點為110年10 月21日，相距僅2月，衡諸一般人生活經驗，難認有何增值 情事，況以上開受贈者之受贈時計價基準即「受贈時之房屋 評定現值及公告土地現值『按政府發布之消費者物價指數調 整後』之價值」，縱按政府發布之消費者物價指數調整後， 亦難認受贈時與交易時有何消費者物價指數調整可能情事， 似亦難認系爭不動產有何漲價情事，課稅機關認定漲價獲利 45萬餘元，似亦有認定錯誤情事。另系爭房地移轉時點為00 0年00月間，而原告受贈取得時點為同年0月間，相距不及2 月，參酌內政部所發行全國住宅指數，及系爭房地000年00 月間出售全部所有權核課之買賣價金800萬元，亦足證明原 告受贈時點之應有部分價值達50萬元(110年第3季住宅指數 為121.01，110年第4季住宅指數為124.28，季增率為2.7%， 800萬元÷102.7=7,789,679元，小數點以下四捨五入，7,789 ,679元×應有部分1/14=556,406元)，應屬有據。 　⑶又原告辦理系爭房地移轉所有權應有部分1/14時，亦考量附 近市場交易行情，而以市場交易行情作價50萬元抵付108年 至000年0月間照顧杜昆儒報酬(每月新台幣2.5萬元，合計60 萬元，抵付其中50萬元)，此有系爭房地為中心週遭300公尺 同類型華廈、公寓1樓(含騎樓、地下室)內政部實價登錄交 易資料可供審酌。而系爭房地建於67年間，移轉時已屆43年 ，就實價登錄交易資料，其中建物門牌台中市○區○○路0段00 000號(公寓1樓、屋齡43年、成交價每坪23.8萬元)、台中市 ○區○○街00號(華廈一樓、屋齡33年、成交價每坪26.4萬元) ，以彼等二戶建物平均價計算其交易價值應為498,056元【 計算式：(23.8萬+26.4萬)/坪X(91.58平方公尺X0.3025坪X 應有部分1/14)=498,056元】，故約定以50萬元作價抵付照 顧杜昆儒之部分報酬。 　⒉系爭房地於出售前6年內為自用住宅，所得金額未逾400萬元 ，應核定為免稅： 　⑴按立法者於所得稅法第4條之5第1項第1款規定，對於不動產 交易前所有權人於該址設立戶籍登記滿6年，且期間不動產 未曾作營業使用，復未曾適用該款規定減免者，於所得額在 400萬元以內者免稅，於同法14條之14第3項第1款第8目就超 過400萬元部分課稅級距為百分之10，上述立法理由在落實 居住正義。 　⑵次查依買賣契約書所載出賣之共有人資料，共有人8人中至少 有3人於系爭不動產房屋上設立戶籍長達30年以上，且期間 並無在該址營業或出租他人事實，復無其他共有人曾依該款 規定聲請免稅，符合所得稅法第4條之5第1款自用住宅免稅 規定，是系爭房地交易受贈時金額為50萬元，此次移轉時扣 除必要費用不及50萬元，並無受益。 　⒊縱認為贈與，而依法計算受贈時之土地公告現值及房屋評定 現值與系爭房地移轉之差價有45萬餘元，因系爭房地之出售 ，係屬非自願性因素交易，核課稅率應為20%： 　⑴系爭房地出售時，原告並不同意，惟因杜昆儒表示，其他共 有人為其手足，彼等均為70-90歲之人，期望生前即能享受 父母當初登記其等為共有人之回饋，加以仲介及代書表示， 如共有人1人不同意在買賣契約上簽署，無法出售(事後其配 偶告知仲介及代書可能對於土地法第34條之1之共有人處分 條款不清楚)，一再催促之下，不得已始前往仲介公司簽署 系爭房地之買賣契約。而依110年7月1日施行之新修正所得 稅法，新增所得稅法第14條之4第3項第1款第5目，立法理由 亦明確對非自願性取得、非自願性出售及配合政府政策出售 之一般人民為特別之處置，以避免造成房屋無法流通之情形 。 　⑵原告因受贈取得系爭不動產，後因不得已配合其他共有人出 售，始非自願性地在系爭不動產買賣契約書上簽名，核屬非 自願性交易，是原告既係非短期持有之炒房客，自無適用專 為懲罰短期持有之較重稅率之理。是縱認本件不適用自用住 宅免稅條款適用，亦屬所得稅法第14條之4第3項第1款第5目 所示非自願性交易範疇，亦應適用該目百分之20稅率。是縱 認不符合所得稅法第4條之5第1項第1款自用住宅免稅時，亦 得適用同法第14條之4第3項第1款第5目非自願性出售之百分 之20稅率核課之等情，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處 分(含復查決定)。 三、被告則以： 　㈠查本件系爭房地持分於110年8月10日向被告辦理贈與稅申報 ，並檢附之原告與杜昆儒用印簽立建築改良物所有權移轉贈 與契約，是杜昆儒於110年7月29日贈與原告，嗣同年8月20 日以贈與原因辦理所有權移轉登記，該贈與契約與相關贈與 稅申報表件，並無抵付原告承攬照顧杜昆儒費用500,000元 記載，是原告確係以贈與為系爭房地持分移轉登記取得之原 因。 　㈡又原告以杜昆儒配偶林真妤身心障礙證明及杜昆儒112年7月1 6日致子女書主張實質係買賣取得系爭房地持分一節，查該 致其子女之文書僅說明杜昆儒係與原告同鄉，原告見杜昆儒 體衰不忍之下代為處理日常生活事務，對於原告協助，僅支 付買菜錢，心裡一直覺得不安，不想百年後積欠情分，才想 以現住○○市○區○○街000號2樓房地所有權1/2先過戶移轉與原 告，另1/2等其百年之後再移轉，以感謝照顧等語，姑不論 杜昆儒上開說明表示想移轉與原告之房地係臺中市○區○○街0 00號2樓，並非系爭房地(1樓)，縱認杜昆儒上開說明亦係移 轉系爭房地持分1/14予原告之原因，惟依其所述，完全未提 及雙方存在承攬契約，有給付報酬費用法律義務一事，反而 強調對原告協助照顧心裡不安有欠情分，充其量只能認係杜 昆儒基於道義情分，感謝原告之照顧協助行為而移轉系爭房 地持分1/14，尚難作為杜昆儒抵付承攬報酬而有償取得之證 明。 　㈢另查杜昆儒與系爭房地持分其他共有人於110年7月1日共同與 房仲公司簽立委託銷售系爭房地，委託銷售期間為110年7月 1日至同年10月1日，顯見其他共有人於上開委託銷售期間同 意出售系爭房地，客觀上顯無主張承買系爭房地意願，縱使 委託銷售期間杜昆儒逕將其所有系爭房地持分1/14移轉原告 ，其餘共有人本無須主張優先承買權，仍可續以共有人過半 數及應有部分合計過半數，依土地法第34條之1處分系爭房 地全部，原告主張贈與人杜昆儒係考量其他共有人可能對其 主張優先承買權，乃以贈與外觀方式，行作價抵償承攬費用 ，依前述客觀情事，核無可採。至原告主張其係不得已配合 其他共有人出售系爭房地持分1/14一節，原告既於買賣契約 簽章同意出售，難謂非自願性交易，且性質上屬民法第819 條第2項規定全體同意出售系爭房地情形，與部分共有人不 同意出售共有房地，遭其他共有人依土地法第34條之1出售 全部共有房地有別，原告所訴核不足採。 　㈣個人房屋、土地交易所得之計算，其成本之認列依所得稅法 第14條之4第1項規定，原則上按實際取得成本認定，包括取 得房屋、土地之價金；受贈取得房屋、土地，既係屬無償取 得財產，惟審酌其時價業經遺產及贈與稅法明定為房屋評定 標準價格及公告土地現值，為避免重複課稅，乃明定房屋、 土地為受贈取得者，其成本為受贈時之房屋評定現值及土地 公告現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。本件 原告出售受贈取得之系爭房地持分，被告依上開規定核定取 得成本，應屬有據，故本件原告主張應依內政部發行之全國 住宅指數及系爭房地周遭300公尺同類型房地實價登錄交易 資料計算系爭房地持分時價，亦無足採。 　㈤綜上，本件因原處分未依受贈時之房屋評定現值及公告土地 現值按消費者物價指數調整原告取得之價值，另原告受贈系 爭房地持分時已繳納規費338元及出售時繳納規費40元，分 屬其因取得系爭房地持分達可供使用狀態前之必要費用及出 售移轉費用，漏未認列該等費用，被告復查決定乃予以追認 ，並重行核算可減除成本為90,059元及可減除移轉費用30,5 67元，變更核定課稅所得450,803元，原核定課稅所得451,8 73元，乃予追減1,070元等語，資為抗辯，並聲明求為判決 駁回原告之訴。 四、本院之判斷： 本件如事實概要欄所載之事實，除後述之爭點外，其餘為兩 造所不爭執，並有原處分（本院卷第19頁）、訴願決定書（ 本院卷第21頁至第47頁）、不動產買賣契約書（原處分卷1 第50至88頁）、土地建物異動索引（原處分卷1第96至116頁 ）及復查決定書（原處分卷1第586至587頁）等件附卷可參 ，並經本院依職權調取原處分卷宗及訴願決定卷宗核閱無訛 ，應可認定為真實。是本件爭執核心應為：被告以原處分就 系爭房地之交易所得核課房地合一稅，有無違誤？ 　㈠應適用的法令： 　⒈所得稅法 　⑴第4條之4第1項規定：「（第1項）個人及營利事業交易中華 民國105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依 法得核發建造執照之土地，其交易所得應依第14條之4至第1 4條之8及第24條之5規定課徵所得稅。」 ⑵第4條之5第1項第1款規定：「前條交易之房屋、土地有下列 情形之一者，免納所得稅。但符合第1款規定者，其免稅所 得額，以按第14條之4第3項規定計算之餘額不超過400萬元 為限：一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之 自住房屋、土地：（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶 籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。（二）交易前6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。（三）個人與其配 偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。」 ⑶第14條之4規定：「（第1項）第4條之4規定之個人房屋、土 地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成 交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之 費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時 之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現 值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、 改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。……（第3項第1 款第1目）個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得， 減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值 計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按 下列規定稅率計算應納稅額：一、中華民國境內居住之個人 ：（一）持有房屋、土地之期間在2年以內者，稅率為百分 之45。……（第3項第1款第5目）（五）因財政部公告之調職 、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在5年以 下之房屋、土地者，稅率為百分之20。……。」 ⑷財政部110年6月30日台財稅字第11004553710號令修正發布之 房地合一課徵所得稅申報作業要點：第3點：「房屋、土地 交易日之認定，以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移 轉登記日為準。……。」第4點：「房屋、土地取得日之認定 ，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。……。 」第13點第1款：「個人除得減除前點規定之成本外，其提 示下列證明文件者，亦得包含於成本中減除：（一）購入房 屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花 稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），及於房屋、土地 所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。（二）取 得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年 內所能耗竭之增置、改良或修繕費。」第15點第1項：「個 人交易房屋、土地所支付之必要費用，如仲介費、廣告費、 清潔費、搬運費、換約費等，得列為費用減除。……。」前揭 作業要點乃財政部基於稅捐稽徵主管機關之職權，對於依所 得稅法第4條之4規定應課徵所得稅之房屋、土地交易所得， 其交易日、取得日之認定及得認列之成本等細節性、技術性 事項，訂定之行政規則，與母法規定並無牴觸，無違法律保 留原則，得為稅捐稽徵機關辦理相關案件時所援用。 　㈡原告持有系爭房地期間未滿1年，適用稅率45%： 　⒈經查，原告於110年7月29日自杜昆儒受贈取得系爭房地，於同年8月20日辦理所有權移轉登記。嗣原告與其他共有人於110年9月24日以總價8,000,000元簽約出售系爭房地，並於110年10月21日辦理所有權移轉登記，此有贈與稅申報書、土地建物異動索引及不動產買賣契約書在卷可憑（原處分卷1第14至20頁、第96至116頁、第50至88頁），原告依所得稅法第14條之4之規定，自應申報並繳納房地合一稅。又原處分核定原告出售系爭房地持分之成交價額571,429元(買賣總價8,000,000元x持分1/14，履約點交確認書，原處分卷1第56頁)、可減除成本89,029元(受贈時系爭房地持分之房屋評定現值及公告土地現值計86,495元＋必要費用2,534元)，可減除移轉費用30,527元，土地漲價總數額0元，核定課稅所得451,873元（571,429－89,029－30,527＝451,873），按適用稅率45﹪，核定應納稅額203,342元（原核定通知書，原處分卷1第518頁）。惟原核漏未認列受贈繳納登記費、書狀費及出售時繳納規費（原處分卷1第500至502頁、第496頁），亦未依受贈時房屋評定現值及公告土地現值消費者物價指數調整原告取得之價值，故重行核算可減除成本計90,059元（87,187元+2,872元；即110年7月29日受贈時房屋評定現值及公告土地現值計86,495元〈110年贈與稅免稅證明所載，原處分卷1第144頁〉，按政府發布消費者物價指數100.8%調整〈物價指數查詢資料，原處分卷第492頁〉，計87,187元〈86,495×100.8%，元以下四捨五入〉；原核定必要費用2,534元〈印花稅86元、土地增值稅1,776元及契稅672元，原處分卷1第4至8頁〉加計受贈繳納登記費及書狀費338元〈原處分卷1第500至502頁〉，計2,872元），原核定可減除移轉費用30,527元（仲介費22,857元、裝修工程款及履約保證7,313元、代書費357元，原處分卷1第30至44頁、第54至56頁）加計出售時繳納規費40元（原處分卷1第496頁），計30,567元，因此，變更核定課稅所得為450,803元（成交價額571,429元－重行核算可減除成本90,059元－重行核算可減除移轉費用30,567元－土地漲價總數額0元），原告持有系爭房地期間未滿1年之適用稅率45%，核計應納稅額202,861元(450,803元×45%)，經核並無不合，即無違誤。 　⒉原告主張杜昆儒子女遠在台北，而約定以每月2.5萬元委請原 告白天照顧杜昆儒夫妻，並於110年中承諾就其過去2年未能 給付承攬報酬，願以系爭房地所有權作價50萬元移轉予原告 (每月2.5萬元，2年合計60萬元，其中50萬元作價移轉系爭 房地所有權）等語，並提出杜昆儒配偶林真妤身心障礙證明 及杜昆儒112年7月16日致子女書為據（本院卷第51頁、第53 頁），查觀諸上開杜昆儒112年7月16日致子女書件並未談及 以原告白天照顧杜昆儒夫妻之承攬報酬作價50萬元將系爭房 地移轉予原告，倘有上開情事理應明確記載，俾避免日後爭 議，且上開文件亦表示係要移轉與原告之房地係臺中市○區○ ○街000號2樓，亦非系爭房地，參以原告於110年8月10日以 系爭房地持分向被告辦理贈與稅申報所檢附之原告與杜昆儒 用印簽立建築改良物所有權移轉贈與契約係載明杜昆儒於11 0年7月29日贈與原告（原處分卷1第9至12頁、第20頁），則 原告主張杜昆儒以系爭房地所有權作價50萬元移轉予原告， 係有償取得，是否屬實，顯有疑問，上開文件充其量僅能認 係杜昆儒基於道義情分，感謝原告照顧之情，尚無法逕認杜 昆儒以系爭房地所有權作價50萬元移轉予原告，則原告所提 出之杜昆儒配偶林真妤身心障礙證明及杜昆儒112年7月16日 致子女書，尚不足為原告有利之認定。 　㈢本件無適用所得稅法第4條之5第1款自住房地並有免稅額規定之適用： 　　查原告主張本件依買賣契約書所載出賣之共有人中至少有3 人在系爭房屋上設立戶籍長達30年以上，且期間並無在該址 營業或出租他人事實，應適用所得稅法第4條之5第1款自住 房地並有免稅額規定之適用乙節，然依所得稅法第4條之5第 1款第1目有關自住房地之要件為：1.個人或其配偶、未成年 子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。2.交 易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。3.個人與其 配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地之規定 。可知房屋土地係供所有人或其配偶、未成年子女自住，並 辦竣戶籍登記、持有及居住時間連續滿6年者，始有自住房 地免稅額之適用。查原告或其配偶未於系爭房屋辦竣戶籍登 記，再依房地合一課徵所得稅申報作業要點第3點、第4點規 定，原告於110年8月20日受贈並登記為系爭房地之所有權人 ，並於同年10月21日因買賣而將系爭房地持分移轉登記予買 受人，足見原告持有系爭房地之時間僅2個月，尚未滿6年， 不符所得稅法第4條之5第1款第1目規定，自無自住房地免稅 額之適用，原告上揭主張，並無可採。 ㈣原告復主張所得稅法第14條之4受贈時不動產取得價值以房屋 評定現值及公告土地現值為認定基準，有違憲之虞，且系爭 不動產取得至售出並無增值可言等語，惟所得稅法第14條之 4第1項，對個人房屋、土地交易所得或損失之計算，按「出 價取得」與「繼承或受贈取得」為不同之計算，前者以交易 時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而 支付之費用後之餘額為所得額；後者以交易時之成交價額減 除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布 之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而 支付之費用後之餘額為所得額，乃因兩者實際取得成本有別 ，前者係有償取得，後者則係無償取得，自應按相對應之取 得成本計算交易所得或損失。其中「繼承或受贈取得」雖為 無償取得，但遺產及贈與稅法第10條第1、3項就贈與財產價 值之時價，已明定「（第1項）遺產及贈與財產價值之計算 ，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準；…（第3項 ）第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為 準；房屋以評定標準價格為準；…」，故被告於原告出售系 爭房地時，以受贈時之公告土地現值與房屋評定現值，按政 府發布之消費者物價指數調整後價額列為系爭房地之擬制成 本，乃基於稅基連續性原則，對原告並無不利之處，也符合 量能課稅原則之要求。則原告上開主張，並非可採。 ㈤原告不得適用所得稅法第14條之4第3項第1款第5目（非自願 性因素）規定： 　　原告主張本件縱係因受贈取得系爭房地，後因不得已配合其 他共有人出售，並非自願性在系爭不動產買賣契約書上簽名 ，應適用所得稅法第14條之4第3項第1款第5目非自願性因素 之規定乙節。按所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定， 係為避免個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素等緊 急情勢，需交易持有期間在5年以下之房屋、土地，遂明定 依財政部公告之調職、非自願離職或他非自願性因素下，所 為之房地移轉，可適用較低之20％稅率，此係為健全房屋市 場，僅於合理、常態及非自願性移轉房地之情形下始排除課 稅之立法意旨無違。財政部110年6月11日台財稅字第110045 75360號函釋：「所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定 個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間 在5年以下之房屋、土地情形如下……六、個人與他人共有房 屋或土地，因他共有人依土地法第34條之1規定未經其同意 而交易該共有房屋或土地，致交易其應有部分者。」惟觀諸 卷附系爭房地不動產買賣契約書（原處分卷1第70至88頁） ，其上載明原告係出賣人之一，並由原告於其上簽名蓋印， 並無任何關於原告不同意出售系爭房地之記載，且原告亦未 提出土地登記申請書中有依土地登記規則第95條規定註記「 依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理」等資料，自難 認原告出售系爭房地有其所稱「非自願性出售」之情事，是 原告主張其有非自願性出售房地之因素云云，亦不可採。 五、綜上所述，原告主張各情，尚難採據，原處分認事用法，並 無違誤，復查及訴願決定遞予維持，亦無不合。原告求為判 決如聲明所示，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料， 經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要 ，併予敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第 1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 113 年 11 月 27 日 法 官 温文昌 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20 日以內，經本院地方行政訴訟庭 向本院高等行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於 提出上訴後20日內向本院行政訴訟庭補提理由書（均須按他造人 數附繕本）；未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。 中 華 民 國 113 年 11 月 27 日 　　　　　　　　　　　　 　書記官　張宇軒

2024-11-27

TCTA-113-稅簡-7-20241127-1

訴
臺灣桃園地方法院

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第2559號 原 告 紀玉萱 訴訟代理人 朱光仁律師 被 告 吳孟潔 訴訟代理人 王元勳律師 上列當事人間請求損害賠償事件，於民國113年10月23日辯論終 結，本院判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事　實 一、原告主張： ㈠、原告與被告於民國112年9月27日，就被告所有門牌號碼桃園 市○○區○○路○段000號4樓房屋及所座落土地(下稱系爭房地） 簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）約定原告以新台幣( 下同)1,200萬元買受系爭房地，原告並已依約給付買賣價 金320萬元（由雙方約定之履約保證機構收受），然被告於1 12年10月間突以接獲財政部國稅局112年10月2日函覆（下稱 系爭回函）為由主張解除系爭合約，且稱稱：「依其說明項 第3點中所列之3項退稅條件，本人之狀況竟無一符合，揆諸 系爭房地買賣契約之加註約定，本人自得解除系爭房地買賣 合約」等語。嗣於112年10月27日，又委請律師發函稱：「 本人符合其中(一)(三)2項，但(二)所稱：個人或其配偶、 未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並實際居 住之規定，本人並不符合資格，故依系爭房地買賣契約第17 條第3項之規定，本人既無法退稅，則雙方即協議無條件解 除本契約，契約既已合意解除，並請地政士將本人之房地權 狀正本返還」等語。然系爭回函中並無隻字片語提及本件房 地買賣可或不可退稅，被告上揭所述，係以個人片面之詞臆 測政府機關之終局決定，事實上依照稅法實務有可能退稅， 但必需等實際申請，稅捐機關有正式的核准與否之函覆始可 確認，又依被告與其房仲之社群對話截圖所載，被告實係打 算加價出售系爭房地故意毀約，其行使債權履行債務不依誠 實信用原則。 ㈡、按系爭房地買賣契約第12條第3項後段違約責任規定，被告除 逕自故意毀約表示雙方買賣契約業已合意解除外，更要求雙 方委託之地政士將其所有權狀正本及相關繳納憑證返還，如 不返還將追究其民、刑事責任等語，顯已構成惡性毁約不賣 並不為給付，自應依法負相關違約損害賠償責任。原告爰依 系爭房地買賣契約第12條第3項等規定，請求被告應將所收 款項320萬元返還原告，另請求被告賠償250萬元違約損害賠 償，並各自通知解約日起秦第11日起，均至清償日止，各按 年息百分之五計算之利息。 ㈢、被告依其自己之主張(系爭契約第17條第3項後段)本即應無息 退還原告已付之款項，卻無故增列第2項之被告免責條款， 顯係「此地無銀三百兩」心虛畏責之舉，益見其事前惡意違 約，事後又以免責條款欲迫使原告屈服於經濟壓力而放棄法 定權利，使被告得以操弄契約條款全身而退，方得繼續以高 價出售系爭房地獲取最大利益，被告視「契約神聖」、「契 約應予嚴守」之法律原則於無物。 ㈣、被告事實上已認定其與未成年子女係實際居住於系爭房地而 符合所得稅法重購退稅要件，否則毋須於112年9月18日將次 女之戶籍遷入系爭房地，此觀諸被告於被證13即已承認其次 女曾經於112年9月18日將戶籍遷入系爭房屋，依據被證13之 紀錄，直到113年1月13日該女才將戶籍遷出，再加上被告於 屋況說明書承認所有權持有期間確實居住於系爭房地至明。 足見被告已符合退稅要件，其辯稱從未實際居住於系爭房地 ，並不可採。 ㈤、聲明：被告應給付原告5,700,000元，及其中3,200,000元自1 12年11月16日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息；其餘2, 500,000元自112年11月27日起至清償日止，按年息5﹪計算之 利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠、兩造於112年9月17日在台慶房仲處簽立系爭契約時，因僅被 告母親戶籍登記於系爭房屋，被告、被告配偶以及2名未成 年子女戶籍均未設於系爭房屋，且未實際居住，經地政士蘇 桂蘭代書提醒，恐不符合房地合一稅重購退稅之條件，在原 告委託之買方仲介張先生提議下，始由蘇代書增擬第17條第 3項合意解除條款，此外，原告仲介亦建議雙方將買賣契約 簽署日期押在實際簽署日期之後的10日，隨後翌日辦理戶籍 登記，斯時原告本人亦在簽約現場，原告斷無可能不知被告 、被告配偶以及2名未成年子女未實際居住於系爭房地之事 實。嗣因系爭回函表示必需有實際居住的事實始符合退稅之 條件，所以本件被告及其配偶及其未成年子女確實不符合國 稅局退稅條件，依系爭契約第17條特別約定事項第3點約定 ：「本案簽約前乙方（即被告）已詢問未成年子女設籍可否 （房地合一稅）重購退稅（向國稅局詢問），倘若回函說明 無法退稅，不符合資格，則雙方協議無條件解除本契約」， 被告乃於112年10月16日及112年10月27日發存證信函與律師 函予原告解除系爭契約，系爭契約既依兩造約定合法解除， 故無損害賠償問題。原告再依系爭契約第12條第3項後段及 第4項規定為本件請求，並無理由。 ㈡、至原告依系爭契約第12條第3項後段，請求被告返還320萬元 價金部分，由於兩造簽定價金履約保證書，合意將簽約金及 賣價金之依價金履約保證程序匯入合泰建築經理股份有限公 司（下稱合泰建經）所指定之履保專戶，故原告所匯入之款 項，因本件已進入司法程序，依履約保證書第5條之規定， 履約保證金必需等到兩造買賣契約確定判決後，才會由合泰 建築經理股份有限公司退還，故與被告無關，原告應持確定 判決或與確定判決有同一效力之文書，向合泰建經公司請求 返還撥付320萬元，而非逕行向被告請求，原告提出予法院 之履約保證書漏附地2頁關於履約保證金取回之規定，顯不 符合誠信原則。 ㈢、被告並未惡意毀約，蓋被告收到系爭回函後，依函文中「說 明」第3點之具體内容，即知本件被告不符合資格，無法退 稅，此狀況令被告及被告之父母、配偶均萬分震驚、不解， 自112年4月15日正式委託田榮美房仲前，被告之母在112年2 月18日已有將戶籍自台北市士林區遷入系爭房地，在委託田 榮美後，被告及被告之母復多次向其詢問、確認，田榮美皆 表示只要被告之母戶籍遷入系爭房地即可退稅，然至112年1 0月間收到系爭回函後質問田榮美，田榮美始承認其將「土 地增值稅」與「房地合一稅」混淆，此有112年10月12日其 與被告間line對話内容可憑。 ㈣、自112年11月20日雙方原則上同意系爭契約已解除，故互相傳 送解約協議書，112年11月20日下午4時23分被告收到原告傳 送之版本，被告為求能公允且儘速處理此紛爭，且原告亦可 儘速自履保障戶取回伊已給付之320萬元，故僅將第2條改為 ：「甲、乙雙方簽立本協議書後，除前條規定外，甲、乙雙 方均不得對他方提出請求或要求賠償」，然原告拒不同意即 一定要請求懲罰性違約金。然兩造自112年9月17日簽立系爭 契約後，原告於112年9月18日、9月27日及10月4日共匯入32 0萬元，而被告自112年9月14日至112年9月25日亦係花費諸 多心思在調整、配合原告等待貸款狀況，看是否要附註解約 條款以及多次調整伊購買被告保留傢倶款項、被告贈與其傢 倶之細目等。且被告112年10月16日即寄發存證信函表示系 爭契约有第17條第3點所定情形，故系爭契約視同合法解除 ，自112年9月17日至112年10月16日不到1個月之期間，原告 並無何損害至明。 ㈤、至原證4之標的物現況說明書第45項「所有權持有期間有無居 住」，係指被告為所有權人期間，系爭房地有無居住、使用 之情形，而非原告惡意曲解被告、被告配偶以及二名未成年 子女戶籍是否設於系爭房屋或是否實際居住該處。反之，財 政部國稅局函覆法院被告在112年度間簽約出售房地是否符 合所得稅法第4條之1第1項條件時即表示：「假設其未成年 子女設籍於該址，確有實際居住於該址，且該址出售前1年 内無出租、供營業或執行業務使用，方符合别揭别揭自住房 屋規定，如未成年子女設籍於該地而未實際居住於該址，即 不符合自住房屋規定。至於『實際居住』之實務認定，係以房 地客觀使用狀態為為準(例如：水電使用情形）」等語，被 告之未成年子女蔡○喬於112年9月18日設籍於系爭房屋時， 僅係3個月大之嬰兒，怎可能獨自「實際居住」於系爭房屋 内？系爭房屋係由被告之三名妹妹及其男友所居住、使用， 是依前揭國稅局函覆結果，即不符合所得稅法第4條之1第1 項、同法第14條之8有關自住房屋之規定，自無法依房地合 一課徵所得稅中報作業要點第20點之規定退還稅額，系爭合 約既已有增訂之第17條第3項約定，自已合意解除至明。 ㈥、原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如 受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。 三、兩造對於下列事實並不爭執：㈠兩造於112 年9 月間就系爭 房地訂立系爭契約，約定買賣價金為1,200 萬元。㈡雙方於 系爭契約第17條特別約定事項第3項約定：「本案簽約前乙 方（即被告）已詢問未成年子女設籍可否（房地合一稅）重 購退稅（向國稅局詢問），倘若回函說明無法退稅，不符合 資格，則雙方協議無條件解除本契約」之語。㈢財政國稅局 針對房地合一稅制重更自住屋之稅額及扣抵或退還以系爭回 函表示，符合下列三條件者可以申請稅額扣抵或退還：「⑴ 台端出售及重購房地時間（以完成移轉登記日為準）在2年 以內。⑵個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房 屋辦竣戶籍登記並實際居住，且該等房屋出售前1年内無出 租、供營業或執行業務使用。⑶先售後購或先購後售均可適 用」。㈣被告之次女曾經於112年9月18日將戶籍遷入系爭房 屋，至113年1月13日將戶籍遷出。㈤被告於系爭契約屋況說 明書45關於「所有權持有期間有無居住」勾選「是」。㈥被 告先後於112年10月16日及112年10月27日以存證信函與律師 函向原告通知系爭契約解除，且經原告收受。㈦原告先後於1 12年9月18日、9月27日及10月4日共匯款320萬元入兩造所約 定之履約保證專戶，依據兩造簽定之價金履約保證書第5條 之約定，有關履保專戶中款項之撥付或返還及買賣雙方違約 解約之認定，均由本公司依據買賣雙方所簽立之不動產買賣 相關資料（包含但不限於買賣契約、本價金履約保證申請書 及價金履約保證書、價金履約保證專戶明細暨點交證明書等 ）判斷後所認定之結果為準。若買賣雙方對於買賣契約之履 行或款項撥付等有爭議已進入司法程序，則應以確定判決或 與確定判決有同一效力之文書等結果（內容需載明應給付之 對象與金額），作為撥付之依據。且有卷附買賣契約、價金 履約保證書、系爭房地第一類登記謄本、告寄送之律師函、 原告寄送之律師函與投遞結果、系爭回函、被告及其配偶、 子女之遷徙證明、標的物現況說明書為證（見本院卷第7至4 0頁、第73至85頁、第163至169頁、第187至188頁）， 四、原告主張被告惡意違約經其依系爭契約第12條第3款解除契 約，故請求被告返還價金及給付違約金等情，為被告否認， 辯稱因系爭房地之買賣無法依房地合一課徵所得稅中報作業 要點第20點之規定退還稅額，故系爭契約第17條第3點特約 條款已約定合意解除，原告不得請求被告給付違約金，且原 告已付之價金在履保專戶中，原告應向和泰建金公司請求取 回履保專戶之款項，而非向被告請求等語，資為抗辯。是本 件主要爭點乃系爭房地之買賣是否符合房地合一課徵所得稅 中報作業要點第20點之規定退還稅額之條件？若否，原告主 張被告故意不履行契約，故予終止契約，請求被告給付違約 金且請求被告返還價金，是否有理由？茲判斷如下： ㈠、系爭房地之買賣不符合房地合一課徵所得稅中報作業要點第2 0點之規定退還稅額之條件： １、按所得稅法第4條之4第1項固規定：「個人及營利事業交易中 華民國105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或 依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交 易所得應依第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所 得稅。」第14條之8規定：「個人出售自住房屋、土地依第1 4條之5規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權 交易之日起算2年内，重購自住房屋、土地者，得於重購自 住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算5 年内，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額 計算退還。個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登 記之日或房屋使用權交易之日起算2年内，出售其他自住房 屋、土地者，於依第14條之5規定申報時，得按前項規定之 比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額内減除之。前 二項重購之自住房屋、土地，於重購後5年内改作其他用途 或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額」，然審諸房地合 一課徵所得稅申報作業要點第20點所規定：「本法第14條之 8有關自住房屋、土地交易所得稅額扣抵及退還之規定，個 人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍 登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用…… 」，而被告所有之系爭房地依112年9月27日契約出售，該房 地乃被告於105年1月1日以後取得，假設其未成年子女設籍 於該址，確有實際居住於該址，且該址出售前1年内無出租 、供營業或執行業務使用，始符合前揭自住房屋規定；如未 成年子女設籍該址，而未實際居住於該址，即不符合自住房 屋規定。至「實際居住」之實務認定，係以房地客觀使用狀 態為準（例如：水電費使用情形）等事實，有卷附財政部北 區國稅局113年10月9日財北國稅北投綜所二字第1131253608 號函可憑，是被告或其配偶及未成年子女於系爭房地出售時 有否設籍且實際居住於系爭房地之客觀事實，乃本件有否符 合重購退還稅額條件之要件，應堪認定。　 ２、經查，被告所稱系爭契約所載簽約日期雖為112年9月27日， 然兩造實際簽約日期為112年9月17日，因原告仲介建議雙方 將買賣契約簽署日期押在實際簽署日期之後的10日，以利辦 理戶籍遷移登記等事實，被告知未成年子女戶籍遷移記錄所 載，被告次女蔡○喬於112年9月18日將戶籍自台北市北投區 遷入系爭房地所在之址（見本院卷第169頁）等情相合，且 審酌原告自112年9月18日先後將買賣價金匯入履保專戶之事 實為兩造所不爭執，顯然早於契約所載簽約日期112年9月27 日，苟系爭契約如原告所稱係112年9月27日簽定而成立，則 意謂原告於契約成立前即開始給付買賣價金，顯然與常情有 違，是被告陳稱兩造實際簽訂系爭契約之時間為112年9月17 日始為可採，先予敘明。 ３、兩造關於本件買賣是否符合房地合一課徵所得稅中報作業要 點第20點規定之退還稅額條件，爭執之重點乃系爭契約簽訂 時，被告之未成年子女是否實際居住於系爭房地，原告主張 被告之未成年子女蔡○喬於112年9月18日將戶籍遷入系爭房 地之址且實際居住該處，然此為被告否認，查被告之未成年 子女蔡○喬於112年9月18日將戶籍遷入系爭房地之址，至113 年1月13日將戶籍遷出之事實為兩造所不爭執，且有該子女 之遷徙證明，固堪信被告之未成年子女蔡○喬於系爭契約簽 訂後曾經設籍於系爭房地址之事實，惟戶籍地址則僅係依戶 籍法所為登記之事項，並非認定住居所之唯一標準，關於被 告之未成年子女有否實際居住於系爭房地址之客觀事實部分 ，原告雖以卷附標的物現況說明書第45項「所有權持有期間 有無居住」項目，經被告勾選「是」為據，主張該未成年子 女實際居住於系爭房地址，然被告前開勾選內容充其量可認 被告肯認系爭房地非空屋之事實，然居住其中之人與被告係 何關係並未可知。對照被告所提郵寄書信之封面（保括壽險 公司、產險公司、捐血中心、國稅局之通知）顯示，確有被 告姊妹吳孟靜、吳孟儒、吳夢璇之書信送達系爭房地址，反 之，被告配偶名義之瓦斯費單據及被告名義之健保費單據， 均送達於新北市蘆洲區之址而非系爭房地址，足見被告辯稱 其與配偶並未居住爭房地址，應堪採信，又觀諸被告之未成 年子女蔡○喬於系爭契約簽訂時尚屬年幼，自無可能脫離被 告及其配偶單獨居住於系爭房地址，原告主張未成年子女蔡 ○喬系爭契約簽定時實際居住於系爭房地址，難認可採。再 衡諸若該未成年客觀上確有實際居住於系爭房地址之事實， 兩造又何需於系爭契約17條特約事項第3項約定待被告向稅 捐機關確認未成年子女設籍可否重購退稅後，倘若回函說明 不符合退稅資格，則雙方協議無條件解除契約？是被告辯稱 112年9月17日系爭契約簽訂時，其未成年子女蔡○喬並未實 際居住在系爭房地址，兩造不確定設籍而未實際居住之情形 可否符合重購退稅要件，故於系爭契約第17條特約事項第第 3項有前開約定，堪信屬實。 ４、綜上，被告未成年子女蔡○喬既無實際居住在系爭房地址之客 觀事實，則系爭房地之買賣不符合前揭財政部北區國稅局11 3年10月9日財北國稅北投綜所二字第1131253608號函所示房 地合一課徵所得稅中報作業要點第20點規定之退還稅額條件 ，應堪認定。　　 ㈡、原告不得以被告故意不履行契約為由終止系爭契約，其請求 被告給付違約金及返還價金均無理由：　　 １、系爭契約第17條特約事項第第3項約定待被告向稅捐機關確認 未成年子女設籍可否重購退稅後，倘若回函說明不符合退稅 資格，則雙方協議無條件解除契約之事項，而被告確有向稅 捐機關查詢前開事項，且被告因自己及配偶、未成年子女客 觀上無在系爭房地址居住之事實，故不符合重購退還稅額條 件等情既如前述，則系爭契約業依前該特約事項之規定無條 件解除，亦堪認定。從而，被告拒絕履行系爭契約，應屬有 據，原告以此主張被告惡意違約而予解除契約，難認有理由 ，其請求被告給付違約金，亦無理由。 ２、112年9月17日系爭契約簽訂時，固然於第17條特約事項第3項 約定，倘系爭契約因該項所約定事由無條件解除時，買方即 原告所已付之款項，賣方即被告無息退還，衍生之費用由豐 盛不動產有限公司支付等語，是於爭契約依前開規定無條件 解除時，原告所給付之320萬元，自應無息反還原告，然審 諸兩造嗣後關於系爭房地買賣價金之給付，依雙方簽訂價金 履約保證書匯入履保專戶，而非由被告收取，且依據兩造簽 定之價金履約保證書第5條之約定，有關履保專戶中款項之 撥付或返還及買賣雙方違約解約之認定，合泰建金公司有權 依據買賣雙方所簽立之不動產買賣相關資料判斷並為認定。 苟買賣雙方關於買賣契約之履行或款項撥付等之爭議已進入 司法程序，則應依確定判決或與確定判決有同一效力文書之 認定為撥付之依據（見本院卷第85頁），足見系爭契約履行 過程中，被告尚未或任何價進之給付，故因第17條特約事項 第3項約定事由解除時，所約定無息退還之款項，應自履保 專戶內之款項取回，僅被告不得為反對之意思，是以，原告 雖得依據價金履約保證書之規定，向合泰建金公司請求退回 其支付之價金320萬元，然其請求判命被告給付320萬元，難 認有據。 五、綜上所述，系爭契約固因解除而失其效力，然原告依系爭契 約請求被告給付違約金及返還價金，難認有據，從而，原告 請求給付原告5,700,000元，及其中3,200,000元自112年11 月16日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息；其餘2,500,00 0元自112年11月27日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息 　　，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請，失所附麗，併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　卓立婷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝宛橙

2024-11-27

TYDV-112-訴-2559-20241127-1

訴
臺灣雲林地方法院

損害賠償

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度訴字第524號 原 告 林佳緯 住○○市○○區○○路000號0樓之0 被 告 游若玲即游惠嬌 住雲林縣○○鄉○○路000○0號 訴訟代理人 吳佳融律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月1日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張略以： 　㈠原告於民國106年12月間，委託經驗豐富執業多年之地政士即 被告辦理出售坐落雲林縣○○鎮○○段000地號土地及其上795建 號建物（下稱系爭房地）相關事宜，並於106年12月7日以新 臺幣（下同）680萬元售予第三人張冠珽(下稱系爭買賣契約 )，且於107年1月22日完成所有權移轉登記，惟被告拒未交 付價金為680萬元之系爭買賣契約。又原告委託被告出售系 爭房地時，被告承諾原告就系爭房地買賣後續應申報之稅務 、實價登錄皆由其全權處理。詎被告處理系爭房地買賣事務 時，竟另行偽造價金不實之818萬元買賣契約，並持之向雲 林縣褒忠鄉農會(下稱褒忠鄉農會)為張冠珽辧理高額房屋貸 款，嗣因被告未向財政部中區國稅局雲林分局(下稱中區國 稅局雲林分局)申報原告就系爭房地買賣之個人房屋土地交 易所得稅，致中區國稅局雲林分局逕向褒忠鄉農會調取該價 金不實之818萬元買賣契約，並以818萬元買賣契約價金2分 之1（另2分之1因繼承依法不需申報）即409萬元核定系爭房 地買賣之房屋土地交易所得稅為75萬9,554元；又因被告未 申報該稅務，致使原告被中區國稅局雲林分局科處罰鍰37萬 9,777元。且被告為原告辦理後續申報事宜，要求原告出售 系爭房地後將戶籍遷至被告事務所地址，致中區國稅局雲林 分局寄發之核定通知及罰款處分皆由被告代收並隱匿不轉給 原告知悉，終致法務部行政執行署嘉義分署（下稱執行署嘉 義分署）為通知，原告始知欠稅高達143萬餘元，於113年6 月20日再以通訊軟體LINE要求被告交付系爭買賣契約，被告 亦置之不理。原告嗣後查詢不動產實價登錄系統，竟又發現 被告不實登記系爭房地之出售價金為780萬元，足證被告確 實利用其地政士身分及因原告委託取得之身分文件及印章， 隨意偽造價金不實之買賣契約及為價金不實之實價登錄。 　㈡按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生 之損害，對於委任人應負賠償之責；地政士受託辦理各項業 務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違 反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負 賠償責任，民法第544條、地政士法第26條分別定有明文。 被告未盡受任人之善良管理人注意義務，偽造原告名義與張 冠珽簽訂價金不實之818萬元買賣契約，致使原告需增加支 出超過實際價金2分之1之340萬元個人房屋土地交易所得稅2 4萬1,499元。又因被告未為原告申報個人房屋土地交易所得 稅，致使原告被處罰鍰37萬9,777元及滯納金11萬3,933元， 已違反原告與被告間之委任契約，並不法侵害原告權利，爰 依民法第544條、第184條第1項前段、第2項及地政士法第26 條，向被告請求損害賠償73萬5,209元（計算式：24萬1,499 元+37萬9,777元+11萬3,933=73萬5,209元）等語。並聲明： ⑴被告應給付原告73萬5,209元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣 告假執行。 二、被告則以： 　㈠被告否認有受任為原告申報個人房屋土地交易所得稅之義務 ，且並無偽造價金818萬元買賣契約之情事，該部分應由原 告負擔舉證責任。於不動產交易實務上，買賣契約成立後， 地政士於協助申報地方稅後（包含土地增值稅及契稅），即 得辦理不動產所有權移轉登記，而個人房屋土地交易所得稅 （即房地合一稅）為國稅，除有特別約定委託地政士協助申 報外，於105年1月1日房地合一稅新制上路後，原則上於不 動產所有權移轉登記完成後由賣方自行申報。系爭房地買賣 原告委任範圍僅有協助出售系爭房地及辦理不動產所有權移 轉登記事項（包含土地增值稅及契稅申報），並不包含不動 產所有權移轉登記完成後之個人房屋土地交易所得稅申報， 被告並無為原告申報個人房屋土地交易所得稅之義務。故原 告未自行辦理個人房屋土地交易所得稅申報所生之不利益， 應由原告自行負責，與被告無涉。 　㈡又被告並無偽造價金不實之818萬元買賣契約之情事，各契約 内容均經原告同意後始蓋印簽署，當時原告因個人債務問題 急需用錢，因此委託被告協助出售系爭房地，而因系爭房地 當時設定第二順位抵押權180萬元及預告登記，若買家要購 買系爭房地，需先提出180萬元至200萬元之現金，處理原告 積欠地下私人借貸債務，始能將上開抵押權及預告登記塗銷 ，對買家而言毫無保障，且系爭房地當時係經營八大行業（ 華士理容名店），無論出售或辦理貸款均極具難度，因此買 家難尋，故當時買方提出為辦理貸款事項，買賣雙方須簽署 第2份買賣契約之條件，原告均同意全權配合。至於原告與 張冠珽於106年12月間簽署680萬元價金之買賣契約書，當時 原告並未要求留存，且事後不曾聯繫被告要求提供上開買賣 契約書，卻於113年6月間突然要求被告提供，顯不合理。 　㈢另原告出售系爭房地後，並未自行辦理戶籍遷移，因原告有 太多法院、銀行催繳掛號信件寄至系爭房地所在地，經張冠 珽向戶政事務所申請強制遷出戶籍，原告戶籍於107年9月先 遷入雲林縣○○鄉○○村○○街0○0號，復因相同原因，原告戶籍 再次經強制遷出至雲林○○○○○○○○○，被告考量原告日後工作 及生活所需，心生憐憫，於110年6月同意讓原告將戶籍遷入 雲林縣○○鄉○○路000○0號，並由原告自行前往戶政事務所辦 理，並非被告要求其辦理。且被告並無為原告代收信件之義 務，亦無刻意隱匿不通知原告。故原告遭中區國稅局雲林分 局科處罰鍰37萬9,777元、需多繳納之個人房屋土地所得稅2 4萬1,499元及滯納金11萬3,933元，合計73萬5,209元，應由 原告自行負擔，與被告無涉，原告本件請求顯無理由等語， 資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如 受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠原告於106年12月間，委託為地政士之被告辦理出售系爭房地 事宜，於106年12月7日以680萬元出售訴外人張冠珽，並於1 07年1月22日完成所有權移轉登記。 　㈡系爭房地買賣以總價款為818萬元之「成屋買賣契約書」向褒 忠鄉農會貸款。 　㈢原告原住於金門縣金城街之址，於107年10月19日遷徙至雲林 縣斗南鎮長安路之址(即系爭房地之址) ，於108年9月3日遷 徙至雲林縣東勢鄉月眉村守仁街之址，於109年6月4日被強 制遷往雲林縣麥寮戶政事務所東勢辦公室(下稱麥寮戶政東 勢辦公室)，復於113年7月1日遷徙至雲林縣○○鄉○○路000○0 號之址(即原告現戶籍址)。 　㈣系爭房地買賣因未申報房屋土地交易所得稅，中區國稅局雲 林分局向褒忠鄉農會調取原告與張冠珽留存於該農會價金為 818萬元之「成屋買賣契約書」，並核定原告之個人房屋土 地交易所得稅應納稅額為75萬9,554元。原告並因未申報個 人房屋土地交易所得稅，經中區國稅局雲林分局科處罰鍰37 萬9,777元。 　㈤原告經中區國稅局雲林分局核定系爭房地之房屋土地交易所 得稅後，現已繳納37萬9,010元房地交易所得稅。惟尚未繳 納罰鍰及滯納金 。 　㈥原告曾於112年1月3日以通訊軟體LINE，將執行署嘉義分署執 行命令之照片傳送予被告。 　㈦總價款為818萬元之「成屋買賣契約書」上「林佳緯」之簽名 為原告所簽，印章則是原告當時交付擔任地政士的被告。 四、本件兩造之爭點厥為：㈠兩造有無約定由被告為原告全權處 理系爭房地之房屋土地交易所得稅事宜?被告究有無為原告 申報個人房屋交易所得稅之義務?㈡原告得請求之損害賠償金 額為何？經查： 　㈠按個人及營利事業交易中華民國105年1月1日以後取得之房屋 、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合 稱房屋、土地），其交易所得應依第14條之4至第14條之8及 第24條之5規定課徵所得稅；第4條之4規定之個人房屋、土 地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成 交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之 費用後之餘額為所得額；個人有前條之交易所得或損失，不 論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算30日內自行填 具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機 關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：一、 第4條之4第1項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次 日，所得稅法第4條之4第1項、第14條之4第1項前段、第14 條之5第1項第1款分別定有明文。職是，原告為系爭房地房 屋土地交易所得稅之「納稅義務人」，「個人」並負有主動 申報之義務。倘原告主張被告有受託為其申報系爭房地房屋 土地交易所得稅之約定及義務，此為有利於原告之事項，自 應由原告負舉證之責。而查，兩造於本院審理時均稱並無法 提出價金為680萬元之系爭買賣契約(本院卷第134頁至135頁 )，並無法窺見系爭買賣契約上有無原告囑託被告為其完成 爭房地房屋土地交易所得稅之約定。且經本院向中區國稅局 雲林分局調取該價金不實之818萬「成屋買賣契約書」，細 譯其相關內容，其上亦僅記載：「105年01月起賣方房子， 賣方必須適新法令課徵房地合一稅負(由賣方戶籍所在國稅 局申報繳交)。」、「本筆土地買賣成交，由賣雙方及仲人 繫協議買賣成功，並由買方指定由游代書過戶。代書只負責 產權過戶。」、「雙方約定因為新法令房地合一稅負辦買賣 要繳稅(由賣方繳納。」(本院卷第79頁至第81頁)，並未有 委託被告為原告辦理系爭房地房屋土地交易所得稅之記載， 原告亦未提出其他足認有此約定之書面或證據以實其說，自 難認兩造斯時有原告所稱委由被告全權處理系爭房地房屋土 地交易所得稅之約定存在。 　㈡原告雖提出其分別於112年1月3日以通訊軟體LINE，將執行署 嘉義分署執行命令翻拍照片傳送予被告，以及於113年6月20 日傳送訊息向被告請求交付系爭買賣契約之手機翻拍照片( 本院卷第37頁至第39頁)，並以之作為論據，然上開照片未 見被告有何回覆。是上開手機照片僅能證明原告分別於112 年1月3日、113年6月20日傳送上開執行命令之照片及上開訊 息予被告，並無法證明被告當時有受託辦理系爭房地房屋土 地交易所得稅之義務存在。就此原告於本院審理時雖陳稱其 於交易結束後有多次詢問被告，然其亦自陳：我當時有更換 手機，所以我沒有之前的紀錄，這次是因為我又收到催稅通 知書，所以我再次詢問被告為何沒有處理此事等語(本院卷 第136頁)，顯見其亦無法提出其他對話紀錄為據。自難認兩 造有託由被告處理系爭房地房屋土地交易所得稅之約定存在 ，亦難認被告有何違反委任契約之義務，應負損害責任之情 。 　㈢原告雖另主張被告為原告辦理後續申報事實，要求原告出售 系爭房地後將戶籍遷至被告事務所地址，致中區國稅局雲林 分局寄發之核定通知及罰鍰處分皆由被告代收，並隱匿不轉 給原告知悉。然經本院調閱原告之戶籍遷徙紀錄(見限閱卷) ，發現原告原住於金門縣金城街之址，於107年10月19日遷 徙至雲林縣斗南鎮長安路之址(即系爭房地之址) ，於108年 9月3日遷徙至雲林縣東勢鄉月眉村守仁街之址，於109年6月 4日又被強制遷往麥寮戶政東勢辦公室，於113年7月1日復遷 徙至雲林縣○○鄉○○路000○0號之址(即原告現戶籍址)，於107 年1月22日完成系爭房地之所有權移轉登記後，期間有多次 遷徙之紀錄，甚至有遭直接強制遷往轄區戶政事務所之情形 。被告就此於本院審理時亦自陳：上開守仁街之址係被告提 供地址給我遷入，後來因為我信件比較多，我就被踢出這個 戶籍址，而遷入麥寮戶政東勢辦公室，所以後來我又再去詢 問被告有無地方可以讓我放戶籍地，所以才又遷到上開中正 路之址等語(本院卷第135頁)。審諸被告其後願意找尋及提 供場所供原告遷入戶籍之緣由多端，是並無法僅以被告其後 願意為原告找尋及提供處所供遷入戶籍，即認被告如原告所 稱欲藉此隱匿國稅局寄發之核定通知及罰鍰處分。 　㈣原告雖復主張被告稱未盡受任人之善良管理人注意義務，偽 造原告名義與張冠珽簽訂價金不實之818萬元買賣契約，致 使原告需增加支出超過實際價金2分之1之340萬元之個人房 屋土地交易所得稅24萬1,499元等語。惟經本院調取及於審 理時提示該價金不實之成屋買賣契約，原告並不否認該價金 不實之成屋買賣契約為其本人親簽，且斯時亦有交付便章供 被告使用(本院卷第135頁、第137頁)。原告雖爭執其未看到 此份買賣契約，然觀諸該成屋買賣契約所載「本買賣總價款 為新台幣捌佰壹拾捌萬元整(包括土地及建築物)」之內容， 該部分為繕打列印，其上並無塗改之痕跡(本院卷第79頁)， 原告既自陳該成屋買賣契約上之簽名為其本人所簽，依其年 齡及智識程度，應可期其有能力詳閱該契約之內容，對於該 成屋買賣契約所載之價金及內容，自難諉為不知。而被告亦 不否認斯時為協助買方辦理貸款，客觀上有簽署2份買賣契 約之情事存在，僅係爭執原告當時有同意配合辦理(本院卷 第93頁)。故依卷內證據，尚難認被告有何未徵得原告同意 「偽造」該份成屋買賣契約之情。至原告雖另主張被告有實 價登錄為「780萬元」不實之情事，然被告並不否認其後有 因實價登錄錯誤遭雲林縣政府於裁罰前通知其陳述意見之情 ，有雲林縣政府113年10月16日府地籍價二字第1130571169 號函、被告之陳述書1份在卷可考(本院卷第115頁至第117頁 )，此實與原告斯時是否有應允配合簽署該份成屋買賣契約 一事，並不相涉。準此，本件既難以排除原告斯時有配合協 助買方辦理貸款，並應允簽署另份較高金額買賣契約之可能 性，自難認被告有何因故意或過失違反委任契約義務、逾越 權限及對原告構成侵權行為之情事，而令被告負損害賠償責 任。 五、綜上所述，本件依原告所提事證，並無法認定兩造間有由被 告為原告全權處理系爭房地房屋土地交易所得稅事宜之約定 ，並無從認被告有違反委任契約之義務，且亦無法排除原告 斯時有配合協助買方辦理貸款，並應允簽署另份較高金額買 賣契約之可能性，尚難認被告有何因故意或過失違反委任契 約義務、逾越權限及對原告構成侵權行為之情事。從而，原 告訴請被告賠償其因未申報個人房屋土地交易所得稅遭中區 國稅局雲林分局所處之罰鍰37萬9,777元、增加之房屋土地 交易所得稅24萬1,499元，及滯納金11萬3,933元，與自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為 無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請， 即失所依據，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李承桓 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李達成

2024-11-22

ULDV-113-訴-524-20241122-1

訴
臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第3142號 原 告 林彥含 訴訟代理人 熊賢祺律師 複 代理人 呂尚衡律師 訴訟代理人 蘇文俊律師 複 代理人 陳昀妤律師 吳奕賢律師 被 告 楊峻岳 訴訟代理人 洪家駿律師 複 代理人 謝孟高律師 蕭凡森律師 王琦翔律師（業於民國113年8月15日解除委任） 賴奕霖律師（業於民國113年8月15日解除委任） 許立功律師 林盟仁律師 被 告 邱威儒 訴訟代理人 林雅儒律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年8月15日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　文 壹、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 貳、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。 二、經查，卓沛玉原對被告為本件起訴請求，嗣被告邱威儒以11 2年12月19日民事答辯狀（本院於112年12月20日收文）質疑 其非適格之當事人（見本院卷一第103頁），經卓沛玉於民 國112年12月25日言詞辯論庭追加原告（見本院卷一第145頁 ），再於113年3月25日言詞辯論庭撤回卓沛玉起訴之部分（ 見本院卷一第319頁）。卓沛玉已因原告變更而脫離訴訟。 三、原告原起訴聲明：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）210 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院 卷一第13頁）。又於113年3月14日民事準備書（三）狀變更 及減縮聲明為：㈠先位聲明：⒈被告邱威儒應給付原告208萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲 明：⒈被告應連帶給付原告208萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔 保，請准宣告假執行（見本院卷一第234頁）。 四、核原告前開所為之變更、追加及減縮應受判決事項之聲明， 均係基於同一契約效力紛爭之同一基礎事實而為主張，又依 卷內證據資料亦具有共通性，自得相互援用，基於訴訟經濟 及紛爭一次解決之原則，堪認二者請求之基礎事實同一，依 上開說明，應予准許。 貳、事實部分： 一、原告主張： 　㈠被告邱威儒於109年7月間向訴外人泓瑞建設股份有限公司（ 下稱泓瑞公司）及李瑞文以總價1514萬元購買如附表之建物 及土地（購買時為預售屋，下稱系爭房屋及系爭土地，合稱 系爭房地，總價不包含買賣契稅、代書費、火險、地震險、 管理基金等暫收款項，於簽約時預估為20萬元，多退少補， 下稱暫收款），雙方並簽訂系爭房屋預定買賣契約書、系爭 土地預定買賣契約書（下合稱系爭房地預定買賣契約書）。 被告邱威儒簽約後，依約支付泓瑞公司訂金10萬元、簽約金 142萬元、8樓頂板76萬元，共計已支付228萬元，尚有交屋 保留款（以買賣價金百分之5計算）75萬元及金融貸款金額1 211萬元合計1286萬元之餘款未付（計算式：75萬元＋1211萬 元＝1286萬元，下稱系爭餘款）。被告邱威儒於111年7月間 欲轉售系爭房地，乃委由被告楊峻岳經營之君悅地產開發有 限公司（下稱君悅公司，負責人為被告楊峻岳，君悅公司加 盟永義房屋並以永義房屋黎明公益店名義經營不動產經紀） 居間銷售。被告楊峻岳將系爭房地出售訊息告知原告之母卓 沛玉，卓沛玉即以原告代理人身分，於111年7月31日至永義 房屋黎明公益店（下稱永義房屋）議價，被告邱威儒同意以 1602萬元出售系爭房地予原告，雙方成立買賣之法律關係（ 下稱系爭買賣關係）。兩造再於111年8月1日相約在星巴克 咖啡店2樓簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭契約書），約 定原告以總價1602萬元向被告邱威儒購買系爭房地，原告應 支付簽約款86萬元、換約款228萬元，尾款1288萬元則於換 約後，由原告承受被告邱威儒基於系爭房地預定買賣契約書 之權利義務以代支付。簽約日期並回溯記載為「111年7月31 日」。卓沛玉於同日交付現金210萬元作為斡旋金予被告楊 峻岳轉交給被告邱威儒收受（下稱系爭210萬元），並依系 爭契約書第3條第1項約定，轉帳簽約款86萬元至君悅公司之 台新商業銀行文心分行帳戶（下稱台新銀行帳戶，帳號詳卷 ）。兩造再於111年9月22日在泓瑞公司之代銷公司員工李小 姐陪同下，由原告依系爭契約書第3條第2項約定，交付支票 金額228萬元，支票號碼HT0000000號之支票1張（下稱系爭 支票）予被告邱威儒作為換約款。原告、卓沛玉再與被告邱 威儒簽訂系爭土地更名協議書及系爭建物更名協議書（下合 稱系爭房地更名協議書一），將系爭房地預定買賣契約書之 權利義務轉讓予原告及卓沛玉承受，嗣後原告與卓沛玉再於 112年8月9日簽訂系爭土地更名協議書及系爭建物更名協議 書（下合稱系爭房地更名協議書二），由原告單獨承受系爭 房地預定買賣契約書之權利義務。 　㈡原告於111年9月22日為止，依系爭契約書內容，已支付給被告邱威儒524萬元(計算式：111年8月1日給付現金210萬元＋簽約款86萬元＋111年9月22日換約時交付系爭支票228萬元＝524萬元)，原告僅需再給付被告1078萬元（計算式1602萬元－524萬元＝1078萬元）。然被告邱威儒於111年9月22日換約時，僅給付泓瑞公司228萬元，尚有系爭餘款未給付。故原告換約後，尚需給付超出系爭契約買賣價金以外之208萬元予建商（計算式：系爭餘款1286萬元－1078萬元＝208萬元）。 　㈢系爭房地更名協議書一第2條約定有：買方(指被告邱威儒， 以下系爭房地更名協議書一所指買方為何人部分均同)未繳 之餘款及貸款，由受讓人（指原告及卓沛玉，以下系爭房地 更名協議書一所指受讓人為何人部分均同）依約負責繼續繳 納，買方並負連帶繳納之責。被告邱威儒自應對泓瑞公司未 繳之系爭餘款，與原告負連帶繳納之責，故2人為泓瑞公司 系爭餘款債權之連帶債務人，原告既已向泓瑞公司清償完畢 ，自得依民法第281條，向被告邱威儒請求償還208萬元。同 時原告既已清償系爭餘款，高於原告依系爭契約書所載應給 付之剩餘價金債務1078萬元，被告邱威儒因原告之溢付行為 ，取得208萬元之利益，並無法律上之原因，故原告依民法 第179條不當得利之規定請求被告邱威儒返還208萬元本息， 於法有據。 　㈣如認原告上開主張不足採，則被告邱威儒明知於111年間新冠 肺炎疫情仍籠罩全台，又逢美國升息縮表，股債市應聲跌落 ，景氣一片低迷，因預售屋規定只能轉讓一次，故預售屋轉 讓交易行情更是低迷，其購入系爭房地之成本為1514萬元， 為實際獲利210萬元，竟以高額報酬86萬元委任被告楊峻岳 尋找買主，被告即意圖為自己不法之所有，共同基於詐欺之 犯意聯絡，由被告楊峻岳利用原告有買房換屋自住之需求， 以被告邱威儒股票投資失利哄騙卓沛玉交付系爭210萬元之 現金予被告邱威儒，以確保被告邱威儒取得預期實際獲利， 被告邱威儒再與原告簽訂總價1602萬元之系爭契約書，交易 交易過程中，被告楊峻岳故意未於112年7月31日交付系爭房 地預定買賣契約書，以避免原告發現系爭契約書之總價異樣 ，亦未告知原告其所給付之簽約款86萬元實係被告楊峻岳向 被告邱威儒收取之居間報酬，向卓沛玉佯稱系爭房地之買賣 價金即為系爭契約書所載之1602萬元，承諾事後被告邱威儒 會返還210萬元，並不斷利用原告及卓沛玉不熟悉不動產交 易過程，欺瞞原告及卓沛玉系爭房地預定買賣契約書之金融 貸款金額僅為1078萬元，致原告於換約後，尚需支付208萬 元始能交屋，而受有損害，原告自得依民法第184條、第185 條規定請求被告連帶給付208萬元之損害賠償。爰提起本件 訴訟請求，並聲明如壹、三所示。 二、被告抗辯： 　㈠被告邱威儒抗辯： 　⒈系爭契約書所載之1602萬元買賣總價，係因原告以使被告邱 威儒降低房地合一稅稅額為由，讓被告邱威儒同意僅以1724 萬元出售予原告，加以被告楊峻岳表示泓瑞公司如知悉實際 交易價格恐不同意換約，故於系爭契約書填寫較低之總價金 額，但並非系爭買賣關係實際成交價格，系爭房地實際成交 價格應為被告邱威儒原購屋成本1514萬元加計210萬元獲利 ，此為原告所明知，是原告主張系爭買賣關係之價金金額為 1602萬元並不實在。 　⒉被告邱威儒於出售系爭房地時，已依系爭房地預售買賣契約 書約定，繳納訂金10萬、簽約金142萬、8樓頂板76萬元，共 計228萬元，此一金額即為系爭契約書第3條第2項記載之換 約款228萬元由來，而第3條第1項之簽約款86萬元，係被告 間約定之居間報酬，實際由被告楊峻岳收取，至系爭契約書 第3條第3項尾款1288萬元即係以兩造約定填寫較低買賣總價 1602萬元扣除上述86萬元及228萬元而來，惟因兩造均知悉 實際成交價額，故原告需支付被告邱威儒要求之獲利210萬 元及上述被告邱威儒已支付之款項228萬元，其餘尚未支付 泓瑞公司之款項於換約後即均由買受人即原告承擔，原告明 知上情，竟於泓瑞公司即將交屋之際，杜撰系爭210萬元需 返還及謊稱買賣金額為1602萬元之不實說詞，其心態誠屬可 議。 　⒊原告於111年8月1日給付簽約款86萬元、系爭210萬元予被告 邱威儒，於111年9月22日換約當天再以系爭支票給付被告邱 威儒228萬元，原告自承其至遲於換約當天知悉系爭餘款金 額，衡諸一般經驗法則，倘如原告所主張兩造議定之買賣價 金僅為1602萬元，則原告於換約時即已知悉其購屋總額已逾 1602萬元（即簽約款86萬元＋系爭210萬元＋換約款228萬元＋ 系爭餘款1286萬元＝1810萬元）豈有未提出任何異議之理， 反而仍如數交付被告邱威儒換約款228萬元並完成換約。 　⒋本件係屬預售屋轉讓買賣，而依一般預售屋轉讓買賣交易價 金支付流程，係由買方支付賣方一定金額後（通常為賣方已 支付建設公司之金額加計賣方欲賺取之利潤），再由買方承 接賣方與建設公司之契約（即換約），完成後續賣方與建設 公司預售屋買賣契約未完成之權利義務，是買方於買受賣方 轉讓之預售屋時，自不可能不去瞭解賣方與建設公司尚未支 付之貸款金額，依系爭契約書第5條約定：雙方合意本約所 謂換約，即甲方（指原告，以下系爭契約書甲方所指為何人 部分均同）須承受乙方（指被告邱威儒，以下系爭契約書乙 方所指為何人部分均同）與建設公司（指泓瑞公司，以下系 爭契約書建設公司所指為何人部分均同）所訂立之房屋土地 預定買賣契約書之全部內容，即當日起須支付給建設公司之 所有價款，並更換承買人為甲方之名義，由此益證原告與被 告邱威儒簽訂系爭契約書前不可能不知道，更不可能不去瞭 解被告邱威儒對於泓瑞公司尚未給付之款項金額為何。 　⒌依原告提出其與泓瑞公司之LINE對話截圖，泓瑞公司係依約 通知原告繳納交屋款75萬元，非如原告所稱「建設公司通知 原告被告邱威儒尚有工程款75萬元漏未繳納予建設公司」等 情，是原告主張被告邱威儒尚有工程款75萬元未付顯然與事 實不符，而交屋保留款75萬元於換約後，依系爭契約書第3 條第3項及系爭房地更名協議書一第3條約定，本即應由原告 負擔，是原告執其片段擷取與被告邱威儒之對話曲解事實主 張此為被告邱威儒未付之工程款，顯與事實不符。 　⒍系爭210萬元係系爭買賣關係價金之一部，既為兩造所不爭執 ，被告邱威儒取得系爭210萬元即有法律上原因，自無不當 得利之情事。又原告於起訴時先稱「賣家被告邱威儒因股票 賠錢身上無現金週轉，故以此210萬元先支應被告邱威儒股 票賠錢之損失，待系爭預售屋買賣過程結束，被告楊峻岳即 會將210萬元返還與原告」，其後又改稱210萬元為買賣契約 成立後轉為定金之斡旋金，其主張前後顯然不一，相互矛盾 。且一般斡旋金繳納，仲介業者於買方繳納後會給與「斡旋 金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據為憑， 然本件原告給付210萬元後，並無上開內容之書面為憑，是 其主張斡旋金之說顯與客觀證據不符，且倘系爭210萬元係 屬斡旋金性質，衡諸常情，於買賣契約成立後，斡旋金轉為 定金成為買賣價金之一部，亦必然會載明於買賣契約中以避 免爭議，然系爭契約書亦無相關之記載，足證原告主張系爭 210萬元係斡旋金之說，顯係臨訟編纂之不實說詞。 　⒎原告主張其僅需於1078萬元的範圍內承受被告邱威儒對泓瑞 公司的價金債務，故其已溢付208萬元，應由被告邱威儒依 不當得利之法律關係返還等語，惟依系爭契約書第3條第3項 及系爭房地更名協議書一第3條之約定內容，原告本應承受 系爭餘款之債務，原告之主張與上開契約約定內容顯不相符 。 　⒏被告邱威儒於出售系爭房地前本即明確告知被告楊峻岳出售 之價格為原購屋價額1514萬元加計210萬元獲利，此一事實 為原告於起訴狀所自承，是被告邱威儒自無原告所指侵權行 為之情事。倘如原告主張其認知買受系爭房地之價格為1602 萬元及若當時知悉被告邱威儒要實賺210萬元，其根本不會 拿出來210萬元，則兩造顯然未就系爭買賣買係之價金達成 合意，自難認系爭買賣關係已成立，則原告應將系爭房地返 還予被告邱威儒，被告邱威儒亦願退還自原告所受領之價金 。 　⒐原告上開主張顯無理由，應予駁回，並聲明：㈠原告之訴駁回 。㈡如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。 　㈡被告楊峻岳抗辯： 　　系爭買賣關係之價金為1812萬元，系爭210萬元係系爭買賣 關係價金之一部，除非解除契約，自無再行返還給原告之可 能，被告楊峻岳亦未曾與原告約定要返還系爭210萬元，至 何人有無投資股票失利，與系爭買賣關係無關，被告實為胡 亂勾稽事證提起本訴，自無理由，其餘部分援引被告邱威儒 之抗辯。並聲明：駁回原告之訴 三、依兩造間之爭點整理狀，整理本件爭執與不爭執事項如下： （見本院卷第437至477頁、537至539頁） 　㈠不爭執事項： 　⒈被告邱威儒於109年7月間向泓瑞公司以總價1514萬元購買系 爭房地，雙方並簽訂系爭房地預定買賣契約書。 　⒉被告邱威儒簽約後，依約支付泓瑞公司訂金10萬元、簽約金1 42萬元、8樓頂板76萬元，共計已支付228萬元，尚有交屋保 留款（以買賣價金百分之5計）75萬元及金融貸款金額1211 萬元合計1286萬元之系爭餘款未付。 　⒊原告之代理人卓沛玉與被告邱威儒簽訂系爭契約書，第2條買 賣總價記載為1602萬元，第3條付款方式，記載原告應支付 簽約款86萬元、換約款228萬元，尾款1288萬元則於換約後 ，由原告承受被告邱威儒基於系爭房地預定買賣契約書之權 利義務以代支付。簽約日期記載為111年7月31日。 　⒋卓沛玉於111年8月1日交付系爭210萬元予被告楊峻岳轉交給 被告邱威儒收受，並依系爭契約書第3條第1款，轉帳簽約款 86萬元至君悅公司之台新銀行帳戶。86萬元簽約款由被告邱 威儒作為居間報酬給付給被告楊峻岳收受。系爭210萬元亦 為系爭買賣關係價金之一部。 　⒌原告於111年9月22日依系爭契約書第3條第2項約定，交付系 爭支票予被告邱威儒作為換約款。 　⒍原告與被告邱威儒於111年9月22日簽訂系爭房地更名協議書 一，將系爭房地預定買賣契約書之權利義務轉讓予原告及卓 沛玉承受，嗣後原告與卓沛玉再於112年8月9日簽訂系爭房 地更名協議書二，由原告單獨承受系爭房地預定買賣契約書 之權利義務。 　㈡爭執事項： 　⒈系爭買賣關係價金為1812萬元或系爭契約書所載之1602萬元 ？ 　⒉原告請求被告邱威儒給付208萬元是否有理由？ 　⒊原告請求被告連帶給付208萬元是否有理由？　　 參、得心證之理由： 一、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文，又解釋當事人所立書據之真意 ，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能 拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。契約應 以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事 實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真 意（最高法院19年度上字第28號、19年度上字第453號裁判 意旨參照）。故探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文 ，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀 察（最高法院74年度台上字第355號裁判意旨參照）。本件 兩造就系爭買賣關係合意之價金為何既存有爭執，此已涉及 契約解釋之範疇，自應依前開解釋方法，確定系爭契約約定 之意義及內容，先予敘明。 二、經查： 　㈠就系爭契約書所載內容形式以觀，第3條約定之付款方式為： ⒈簽約款：甲方支付簽約款86萬元。⒉換約款：雙方約定於11 1年11月30日前，會同至建設公司完成換約，甲方支付228萬 予乙方。（甲方須以現金或開立銀行本支票支付）。⒊尾款 ：1288萬元，於雙方換約後，由甲方承受該約之權利及義務 ，與乙方無涉（實際金額依建設公司紀錄為準）之內容，第 5條約定有：「雙方合意本約所謂換約，即甲方須承受乙方 與建設公司所訂立之房屋土地預定買賣契約書之全部內容， 即當日起須支付給建設公司之所有價款，並更換承買人為甲 方之名義之內容，是就系爭契約書所載之買賣價金1602萬元 ，原告分3次給付，第1次價金給付，為原告與被告邱威儒簽 訂系爭契約書時，應給付簽約款86萬元，第2次價金給付， 為原告與被告邱威儒共同至泓瑞公司換約時，應給付被告邱 威儒228萬元。第3次價金給付，則係以原告與被告邱威儒換 約後，由原告承受被告邱威儒基於系爭房地預定買賣契約書 所生之權利義務後，作為尾款1288萬元之替代給付。將3次 價金加總後，確為1602萬元（計算式：86萬元＋228萬＋1288 萬元＝1602萬元），而與系爭契約書第2條買賣總價欄所載金 額相符一致，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項⒈、⒊）。 　㈡惟就原告之付款歷程以觀，原告之代理人卓沛玉於111年8月1 日支付被告楊峻岳86萬元，與系爭契約書第3條所載第1次價 金給付之名目、金額相符，卓沛玉於111年9月22日與被告邱 威儒換約時，簽訂系爭房地更名協議書一，將系爭房地預定 買賣契約書之權利義務轉讓予原告及卓沛玉承受，原告並交 付系爭支票予被告邱威儒，亦核與系爭契約書第3條所載第2 次價金給付及第3次價金給付之名目、金額相符，上開事實 亦為兩造所不爭執（見不爭執事項⒋至⒍），堪認原告已依系 爭契約書約定，履行價金給付義務完畢。 　㈢有疑問者，原告於111年8月1日除支付系爭契約書之第1次價 金給付之簽約款外，另給付系爭210萬元予被告邱威儒收受 ，系爭210萬元為系爭買賣關係價金之一部，為兩造所不爭 執（見不爭執事項⒋）。故系爭210萬元，究係如原告主張： 性質為斡旋金，作為系爭契約書所記載之買賣價金1602萬元 之部分價金預付，抑或如被告所辯稱：被告與卓沛玉為讓被 告邱威儒規避房地合一稅，以免轉嫁給卓沛玉負擔，乃合意 於系爭契約書外，另以給付系爭210萬元之現金方式，使被 告邱威儒取得210萬元之實際獲利，即為本件兩造之爭執所 在。 　㈣觀諸系爭契約書第3條、第5條之約定內容，系爭買賣關係之 契約目的，就買方原告而言，係取得被告邱威儒基於系爭房 地預定買賣契約書之權利義務，就賣方被告邱威儒而言，則 係取得對待給付之價金。又被告楊峻岳證稱：當時因為被告 邱威儒只看實際獲利結果，為了節稅及降低出售價格，所以 兩造同意以現金210萬元額外給付，再約定系爭契約價金為1 602萬元，以成本來看應該是1602萬元，再加上210萬元才是 成交之實際金額等語（見本院卷一第419頁）。被告邱威儒 於如附表二編號6所示之時間，以電話擴音方式，與被告楊 峻岳、原告及泓瑞公司3名員工確認系爭買賣關係之價金金 額時，亦陳稱：被告楊峻岳跟伊講的成交價格，就是1514萬 元加210萬元，就是伊賺210萬元等語，有附表二編號6所示 錄影之檔案譯文附卷可稽（見本院卷第89、90頁），而被告 委由被告楊峻岳出售系爭房地前，曾委由有巢氏房屋在網路 上刊登售屋廣告，出售價格為1888萬元，亦有有巢氏房屋售 屋網頁截圖在卷可佐（見本院卷一第123頁），均核與被告 邱威儒所辯其出售系爭房地，所預期實際獲利為210萬元之 詞相符一致，自堪採信。故被告邱威儒就系爭買賣關係之契 約目的，係為取得高於系爭房地成本價格至少210萬元之實 際獲利無訛。被告邱威儒出售系爭房地既為謀利，其出售價 格必定高於成本價格始有獲利之可能。 　㈤故分析被告邱威儒購買系爭房地之成本，依系爭房地預定買 賣契約書所載內容，總價為1514萬元，且至出售系爭房地予 原告前，被告邱威儒已依約支付泓瑞公司訂金10萬元、簽約 金142萬元、8樓頂板76萬元，共計已支付228萬元，尚有交 屋保留款（以買賣價金百分之5計算）75萬元及金融貸款金 額1211萬元合計1286萬元之系爭餘款未付，為兩造所不爭執 （見不爭執事項⒈、⒉）。對比系爭契約書第3條所載之買賣 價金付款方式，其中第2次價金給付為228萬元，對應被告邱 威儒已支付給泓瑞公司之228萬元，第3次價金給付1288萬元 ，則對應被告邱威儒尚未給付之系爭餘款（兩者僅相差2萬 元，計算式：1288萬元－1286萬元＝2萬元），並以原告承擔 系爭房地預定買賣契約書之權利義務為替代給付。故系爭契 約書所約定之第2次價金給付、第3次價金給付，已幾近被告 邱威儒購買系房地之總成本1514萬元，故如單純依系爭契約 書所載之買賣價金，被告邱威儒獲利金額僅為第1次價金給 付之86萬元及第3次價金給付與系爭餘款之差價2萬元，總計 88萬元（計算式：86萬元＋2萬元＝88萬元），已與被告邱威 儒預計實際取得獲利210萬元相差甚遠。更毋論第1次價金給 付之86萬元，已由被告邱威儒作為居間報酬給付予被告楊峻 岳收受，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒋）。而第3次價金 給付之尾款金額，之所以約定比系爭餘款多2萬元，原因在 於為被告繳納系爭房地轉售時所生之相關規費之準備，業據 被告楊峻岳證述甚詳（見本院卷一第420頁），而系爭契約 書第4條亦確約定有：建設公司之換約手續費由賣方支付， 地政士之簽約費4元（應為4萬元之誤寫）由雙方支付等內容 （見本院卷一第25、27頁），故若系爭買賣關係之價金確如 原告所主張以系爭契約書第2條所載之1602萬元為準，此時 被告邱威儒出售系爭房地根本毫無獲利可言。是原告既不爭 執系爭210萬元為系爭買賣關係之部分價金，且係有別於系 爭契約書第3條所約定之付款方式之外，另以現金給付予被 告邱威儒，客觀上即核與被告所辯：簽約當時係為規避房地 合一稅及使被告邱威儒可實際取得預期獲利210萬元，同時 降低原告之購入價格，故僅於系爭契約書中約定被告邱威儒 因購買及出售系爭房地所需之成本，實際獲利210萬元則由 原告另以系爭210萬元現金給付給被告邱威儒，系爭買賣關 係價金應為1812萬元一詞，相互吻合，亦與國內常見之購買 預售屋再轉售賺取差價之投資模式及以虛設契約總價以規避 房地合一稅之課徵手法相符一致，足證被告所辯，確屬有據 ，自堪採信為真實。 三、原告固主張：依系爭契約書第2條之買賣總價欄所載金額為1 602萬元，依文義解釋，堪認系爭買賣關係所合意之買賣價 金應即為1602萬元等語，惟系爭210萬元根本未曾出現在系 爭契約書之中，依文義解釋，該筆款項即難認與系爭契約書 所載之1602萬元有何關連。且原告既與被告邱威儒於系爭契 約書第3條約定分3次給付合計1602萬元予被告，已認定如前 ，原告僅需依約付款即可完整履行其給付價金之義務。原告 既自承系爭契約書實際簽訂日係於111年8月1日當日所為之 事實，卻於同日先交付現金210萬元予被告邱威儒，再至銀 行匯款86萬元至君悅公司銀行帳戶內，同為系爭契約書所約 定之買賣價金，何需畫蛇添足以不同方式為給付？又原告依 同日所簽訂之系爭契約書，僅須給付86萬元之簽約款，實無 於同日預先給付尚未到期價金之必要及義務。縱認原告出於 預先給付價金之目的給付系爭210萬元之現金，依一般買賣 不動產之交易習慣，非不得將系爭契約書第3條第1項簽約款 金額變更為210萬元已足，完全不需再另行匯款86萬元至君 悅公司銀行帳戶內，或直接將簽約款金額修改為296萬元（ 計算式：86萬元＋210萬元＝296萬元），或將第2次價金給付 之換約款修改為18萬元（計算式：228萬元－210萬元＝18萬元 ），或於系爭契約書末段，加註買方簽約當日尚有以現金21 0萬元預先給付價金之內容，原告非不得以一般不動產買賣 契約常見之增修方式，作為原告已給付系爭210萬元價金之 證明，以避免日後滋生爭議，卻捨此不為，僅由非系爭契約 書當事人之被告楊峻岳提供內容為：茲收到款項新臺幣210 萬元整，因口說無憑，故特立此據證明，簽收人：被告楊峻 岳，付款人：卓沛玉等內容之簽收單作為憑據（見本院卷一 第37頁），而就系爭簽收單內容形式以觀，實不足以做為系 爭210萬元屬系爭契約書之部分價金預付之依據。況原告於1 11年9月22日換約時，仍依系爭契約書第3條第2項約定，交 付系爭支票予被告邱威儒作為換約款，甚至於換約同日，完 全未再向被告邱威儒確認已有預付系爭210萬元之前提下， 逕與被告邱威儒簽訂系爭房地更名協議書一，直接承受系爭 房地預定買賣契約書之權利義務，為兩造所不爭執（見不爭 執事項⒌、⒍），原告於換約當日就系爭契約書所載1602萬元 之價金已有溢付之情形當有認識，卻無視自己所主張已預先 給付系爭210萬元之部分價金之事實，亦未提出系爭簽收單 以為第2次、第3次買賣價金之折抵，足證原告主觀認知系爭 210萬元為系爭買賣關係價金之一部，但未包含於系爭契約 書所載1602萬元之內，原告主張系爭210萬元為系爭契約書 所載價金1602萬元之部分價金預付云云，實與一般經驗法則 、交易習慣及前開證據有違，自不足採信。 四、按民法第244條前段規定：「債務人之代理人或使用人，關 於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失 負同一責任。」等語，此為有關債務人代負責任之規定。觀 之該法文，係不問債務人有無過失，均應就代理人或使用人 之故意或過失所生之不履行，負同一責任，債務人尚不得以 其已盡相當注意，或縱盡相當注意仍無法避免債務不履行之 發生而主張免責。次按法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及 調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論 理及經驗法則，此觀民事訴訟法第222條第1項本文、第3項 規定自明。又證人證言之證據力，固由事實審法院認定，惟 法院取捨該證言時，應依證人參與待證事實之緣由、有無在 場確實聞見、前後陳述之全部內容、觀察記憶認知與說明諸 般能力、就訟爭事件及兩造間之利害關係等，加以綜合判斷 ，並以論理法則及經驗法則為內在制約，依自由心證判斷該 證言是否可採。查卓沛玉雖證稱：當時被告楊峻岳沒有跟伊 告知系爭房地之開價是多少，僅告知系爭房地要出售，就約 伊到永義房屋店內議價，伊於111年7月31日到永義房屋店內 ，跟被告楊峻岳出價1580萬元，被告邱威儒當時在店內隔壁 房間，被告楊峻岳就去問被告邱威儒，被告邱威儒說要1602 萬元，伊就說好，兩造並約好於隔天簽約。被告楊峻岳於11 1年8月1日當天叫伊先去銀行領系爭210萬元給他，說因為被 告邱威儒輸股票要先拿，伊領了之後交給被告楊峻岳，被告 楊峻岳再轉交給被告邱威儒。後來伊就到星巴克咖啡店2樓 簽系爭契約書，簽好後伊想到系爭210萬元沒有在系爭契約 內，就打電話給被告楊峻岳，被告楊峻岳就開立系爭簽收單 給伊，並叫伊再匯1筆86萬元的簽約款。伊就是要用1602萬 元買系爭房地，伊簽約時不知道被告邱威儒跟泓瑞公司購買 之價格，也不知道被告邱威儒之開價，也沒有看到系爭房地 預定買賣契約書，系爭契約書第3條總共3次價金給付之金額 都是被告楊峻岳寫的，伊沒有注意，就是簽名而已。伊轉帳 86萬元後，還有簽發1張本票號碼TH0000000、金額86萬元之 本票（下稱系爭本票）給被告楊峻岳作擔保，在換約時伊取 回本票還有跟系爭房地更名協議書一一起拍照存證。伊到換 約當天才有看到系爭房地預定買賣契約書，在系爭房地交屋 後，伊有向被告楊峻岳確認系爭買賣關係價金是1602萬元， 被告也都承認交屋款75萬元應由被告邱威儒承擔，後來於11 2年8月23日，與被告及泓瑞公司員工協調確認時，伊才知道 被告楊峻岳有收取被告邱威儒之簽約款86萬元作為居間報酬 ，及被告邱威儒要實拿獲利210萬元等事實。但伊自始至終 都是要用1602萬元購買爭房地，系爭210萬元是系爭契約書 的部分價金，並有伊與被告楊峻岳之LINE通訊軟體（下稱LI NE）通訊紀錄截圖、伊與被告間之錄音、錄影檔案譯文可以 佐證等語（見本院卷二第16至33頁）。惟查： 　㈠被告邱威儒於委託被告楊峻岳居間出售系爭房地前，曾委由 有巢氏房屋在網路上刊登售屋廣告，出售價格為1888萬元， 有有巢氏房屋售屋網頁截圖在卷可佐，已如前述。且被告邱 威儒購買系爭房地之價格為1514萬元，有實價登錄系統可供 查詢，亦據被告楊峻岳證述屬實（見本院卷一第420頁）， 是證人證述其於購買系爭房地前，不知被告邱威儒之購屋成 本價格及欲出售價格，即與國內購屋者多會利用網路或實價 登錄系統，甚至詢問房仲業者查詢賣家之購買成本及出售價 格，以為議價參考之交易習慣相左。 　㈡又依卓沛玉提出其與被告楊峻岳之LINE通訊紀錄截圖，被告 楊峻岳於111年7月30日確有傳送同在臺中市南屯區三和街之 建物，實價登錄價格最高為1506萬元，最低為1238萬元間之 訊息予卓沛玉，卓沛玉並於111年7月31日14時41分，傳送「 1580可？」之訊息給被告楊峻岳（見本院卷二第197至第207 頁），卓沛玉以此作為其購屋時，同地段建物之行情僅在12 38萬元至1506萬元之間，伊出價也只有1580萬元，故其同意 購買系爭房地之價格不可能超過1602萬元之依據。惟查，被 告楊峻岳證稱：當時因為政府對不動產交易每100萬元會課4 5萬元之房地合一稅，且被告邱威儒要實拿210萬元之獲利， 若以被告邱威儒取得系爭房地之成本價格1514萬元計算，實 際售價要加到近400萬元，故一方面為讓被告邱威儒取得預 期獲利，另一方面為避免被告邱威儒提高售價將房地合一稅 轉嫁給原告負擔。故伊有告知卓沛玉因為節稅之關係，她也 可以買得比較便宜，所以必須要用另外給付現金210萬元之 方式給付部分價金，不列在系爭契約書內，因為有金流的話 ，該課的稅還是要課，伊與卓沛玉都有協議好，卓沛玉也知 道系爭210萬元係系爭買賣關係價金之一部分等語（見本院 卷一第419至421頁）。足證被告邱威儒確有告知卓沛玉如欲 購買系爭房地，買賣價金中有210萬元需以現金給付之事實 。再觀諸原告提出上開LINE通訊紀錄截圖內容，被告楊峻岳 所傳送之同地段建物其等實價登錄價格期間，均為108年至1 09年之間，與被告邱威儒購買系爭房地之時點相近，而系爭 房地含停車位之總坪數為45.6坪，有系爭房地之實價登錄系 統截圖附卷可稽（見本院卷一第373頁），對照被告楊峻岳 傳送之同段建物實價登錄資料，僅有最高價格1506萬之該筆 建物其坪數與系爭房地坪數相當（見本院卷二第197頁）， 其交易價格核與被告邱威儒購買系爭房地之價格1514萬元大 致接近，被告楊峻岳傳送上開實價登錄訊息後，再傳送：「 我會提供這附近的行情，預售的登錄跟成屋還是有落差」等 文字內容（見本院卷二第203頁），顯見被告楊峻岳傳送同 段建物於108年至109間之實價登錄價格之目的，應在說明被 告邱威儒購入系爭房地之價格1514萬元，符合當時交易行情 ，而非提供卓沛玉於111年通訊當時系爭房地之交易行情， 卓沛玉認其購買系爭房地當時，市場行情僅在1238萬元至15 06萬元之間，容有誤會。而卓沛玉於111年7月31日13時2分 ，尚傳送：「我會去可是這個預售屋（指系爭房地）我可能 會考慮，一次要拿那麼多錢，我上班要有一些周轉金不然沒 辦法工作，而且價格有偏高」，再於同日13時9分傳送：「 我還是偏向於可以馬上入住的，因為那個（指系爭房地）又 要等很久，而且馬上就要拿現金出去。」等文字內容予被告 楊峻岳（見本院卷二第203、205頁），核與被告楊峻岳證稱 ：其有告知卓沛玉如欲購買系爭房地，買賣價金中有210萬 元需另以現金給付之內容相符一致。是卓沛玉雖有於111年7 月31日14時41分，傳送1580萬元之出價訊息予被告楊峻岳， 但審酌被告楊峻岳有告知卓沛玉系爭建物之成本價格1514萬 元符合市場行情，及賣家即被告邱威儒為節稅以實際獲利21 0萬元現金，故需另以現金交付部分價金210萬元等訊息，卓 沛玉當已知悉被告邱威儒之出售底價為1724萬元（計算式： 1514萬元＋210萬元＝1724萬元），故卓沛玉上開1580萬元之 出價，應係未包含被告楊峻岳先前告知需另以現金給付之21 0萬元之價格，否則卓沛玉實無於同日前往永義房屋店內與 被告議價之必要。是上開LINE通訊紀錄截圖自難做為卓沛玉 證述其購買系爭房價格上限為1602萬元之佐證。 　㈢卓沛玉雖證稱其與原告於換約時，始知悉系爭房地預定買賣 契約書之內容等語，惟卓沛玉既亦證稱伊知悉系爭契約第3 條第1次價金給付是簽約款，第2次價金給付是被告邱威儒已 經付給建商之金額，第3次價金給付是剩下其要付的金額等 語（見本院卷二第20頁），如其未於簽約當時審閱系爭房地 預定買賣契約書之內容，如何知悉及核對系爭契約書第3條 所約定之第2次價金給付及第3次價金給付金額是否正確無虞 ？且系爭契約書第7條第2項約定有：簽訂本約完成後，乙方 與建設公司簽定之系爭房地預定買賣契約書正本由仲介公司 保管，俟換約時再交付予建設公司之內容。被告邱威儒於簽 約當時如未攜帶系爭房地預定買賣契約書正本，如何讓卓沛 玉確認其確有履行該條之義務？被告楊峻岳亦證稱：伊在簽 約當下有給卓沛玉系爭房地預定買賣契約書影本，裡面才會 有系爭房地之坪數及當時原始買價，在換約時再將正本提供 給原告等語（見本院卷一第426、427頁），是被告卓沛玉證 稱其與原告於換約時，始知悉系爭房地預定買賣契約書之內 容，才得知被告邱威儒購屋成本為1514萬元及尚有系爭餘款 未給付云云，實屬無稽。 　㈣至卓沛玉所證稱系爭買賣關係之價金即為系爭契約書之所載 之1602萬元，及系爭210萬元為1602萬元部分價金之預付等 內容，與其於本件起訴之初所稱：系爭210萬元係被告楊峻 岳以被告邱威儒因投資股票失利需向伊借貸210萬元週轉， 待交易完成後，會返還予伊之詞，相互扞格（見本院卷一第 16、17頁），其證詞之真實性已有所疑。況縱認卓沛玉所證 述系爭210萬元為1602萬元部分價金預付一詞屬實，但卓沛 玉於給付系爭210萬元現金前，尚未與被告邱威儒簽訂系爭 契約書，非不得將第1次給付之簽約款金額約定為210萬元已 足，卻於簽訂系爭契約書時無視已給付210萬元現金之事實 ，仍將1602萬元分為3次給付，再於同日以匯款方式給付86 萬元之簽約款，顯將系爭210萬元排除在系爭契約書之價金 之外。其於111年9月22日換約時，仍依系爭契約書第3條第2 項約定，交付系爭支票予被告邱威儒作為換約款，甚至於換 約同日，完全未再向被告邱威儒確認已有給付系爭210萬元 之事實，亦未主張系爭210萬元應與換約款或尾款相互抵扣 ，避免溢付超出1602萬元之價金總額，反逕與被告邱威儒簽 訂系爭房地更名協議書一，直接承受系爭房地預定買賣契約 書之權利義務，卓沛玉於簽訂後尚且知悉拿出簽約款之匯款 單及系爭本票與系爭房地更名協議書一併拍照存證（見本院 卷第一第31頁），以明其已依系爭契約書約定，給付所有價 金完畢，卻未連同足以證明原告已給付系爭210萬元之系爭 簽收單一併拍照存證，堪認卓沛玉於斯時主觀上根本未將系 爭210萬元視為1602萬元之部分價金。再觀諸被告楊峻岳與 卓沛玉於如附表二編號2所示時間之通話譯文，內容如下（ 見本院卷一第397頁）： 　　卓沛玉　　：重點是你也很扯，他要節稅，我買房子，我還 　　　　　　　　要配合他，太扯了，我幹嘛要幫他節稅？ 　　被告楊峻岳：沒有，姐，我跟你講，因為配合他節稅，我們 　　　　　　　　房子才會降價啦，就是這樣，大家都是互相的 　　　　　　　　啦。 　　卓沛玉　　：可是那時候買這樣也沒有便宜到哪裡。 　　被告楊峻岳：本來要繳，不是，本來要繳給政府的，他就不 　　　　　　　　用繳這麼多，那你不用付那麼多，其實節稅的 　　　　　　　　目的是這樣啦。 　　上開通話譯文內容亦足證卓沛玉於購買系爭房地之初，確係 出於幫助被告邱威儒規避房地合一稅及降低購屋價格之目的 ，而同意配合將部分價金另以交付現金方式給付給被告邱威 儒。據上，卓沛玉此部分證述內容，自不足採信。 　㈤卓沛玉之證詞既有如上之瑕疪，自難做為對原告主張可採之 依據。原告於換約前，本人雖未參與系爭買賣關係之磋商議 價、簽訂系爭契約書及給付簽約款、系爭210萬元等款項過 程，惟卓沛玉係以原告之代理人身分，為原告從事系爭買賣 關係換約前之上述各項行為，為原告所不爭執（見不爭執事 項⒈），依民法第244條之規定意旨，應與自己之故意或過失 負同一責任，故卓沛玉就前述所認定之事實，縱未曾告知原 告或未據實告知原告，原告均不得推諉毫無所悉而免除其應 負之責。 五、至原告雖另提出下列LINE通訊紀錄截圖及錄音、錄音檔案譯 文作為其主張之依據，經查： 　㈠被告楊峻岳曾以LINE開設「泓瑞微時代討論」群組邀請原告 、卓沛玉加入，並告知卓沛玉下列內容（見卷一第19頁、第 577頁）： 　　被告楊峻岳：當時他們第一手買價在0000-0000看樓層。 　　卓沛玉　　：你幫姊談。 　　被告楊峻岳：所以開價1798真的不貴我盡量壓在1700內。 　　卓沛玉　　：你談 　　被告楊峻岳：好 　　原告主張此可證明系爭買賣關係之價金並非被告主張之1812 萬元等語。惟被告楊峻岳既否認上開內容與系爭房地有關（ 見本院卷一第420頁），原告亦未再就此另行舉證證明，自 無從作為原告有利認定之依據。。 　㈡被告楊峻岳與卓沛玉通話中，曾表示：因為你那時候也跟我 說因為你股票輸錢想要補一點錢回來嘛，確實是有這件事情 等內容（見本院卷一第75頁）。原告主張此可證明被告楊峻 岳確有告知卓沛玉，因被告邱威儒投資股票失利，需卓沛玉 先行給付系爭210萬元供被告邱威儒週轉之事實。惟依上開 通話內容，卓沛玉所指投資股票失利者應為被告楊峻岳，已 與原告主張內容互生歧異。且系爭210萬元係被告邱威儒於 出售系爭房地時欲實拿之獲利，至其獲利之動機為何，對本 件事實之認定無礙，自無從作為原告有利認定之依據。 　㈢被告楊峻岳於111年9月22日與卓沛玉以LINE通訊，內容如下 （見本院卷一第365頁）： 　　被告楊峻岳：後續待（貸）款 　　　　　　　 （手機電子計算機程式畫面截圖，顯示「000 　　　　　　　　0」） 　　　　　　　　建商那不能知道我們私下金流。 　　被告楊峻岳與卓沛玉於同日以LINE通訊，內容如下（見本院 卷一第367頁）： 　　卓沛玉　　：我剩下銀行貸款是00000000是嗎？再加250000 　　　　　　　　的過戶費用，就剩下這些是嗎？ 　　　　　　　　不要到時候建商又要跟我收什麼款項。 　　　　　　　　你要交代助理一下喔。 　　　　　　　　因為那個小姐有跟我她加LINE 　　被告楊峻岳：好。 　　被告楊峻岳與原告於111年9月23日以LINE通訊，內容如下（ 見本院卷一第369頁）： 　　被告楊峻岳：邱醫生說他也被節稅搞混了，他說該他處理的 　　　　　　　　會處理，妳再跟建商小姐那邊說金額沒問題。 　　　　　　　　看是到時候邱醫師匯款給我或是打到妳媽帳 　　　　　　　　戶。不能讓建商知道我們私下金流的事情。 　　原告　　　：好的。 　　原告主張此可證明被告楊峻岳亦認同系爭210萬元為買賣價1 602萬元之預付，方會告知原告後續貸款金額為1078萬元（ 計算式：1602萬元－86萬元簽約款－系爭210萬元－換約款228 萬元＝1078萬元），足證原告確有溢付208萬元，並經被告楊 峻岳允諾會請被告邱威儒返還之事實。惟觀諸上開通訊內容 中，被告楊峻岳雖有以手機計算機程式計算出1078萬元之金 額，但隨即告知卓沛玉「不能讓建商知道我們私下金流」， 即意在提醒卓沛玉，系爭210萬元未包含於系爭契約書之160 2萬元價金之中，因依被告楊峻岳之計算之結果1078萬元， 若將私下金流即系爭210萬元因重複扣除再加總回去，則加 總後金額1288萬元（計算式：1078萬元＋210萬元＝1288萬元 ），即與系爭契約書第3條第3項之尾款金額相符，其理自明 。故上開LINE通訊紀錄內容自難作為被告楊峻岳有將系爭21 0萬元視為系爭契約書所載1602萬元部分價金預付之依據。 　㈣卓沛玉於112年4月4日與被告邱威儒通話時，詢問被告邱威儒 ：「後面那個工程款你會給我們嗎？」，被告邱威儒表示： 「會啊，這個當初都已經講好了」；卓沛玉再於112年6月6 日與被告楊峻岳通話時，詢問被告楊峻岳：「姊姊問你，因 為他（指泓瑞公司）有傳資料給我說我有百分之5的工程款 還沒付嘛」，被告楊峻岳表示：「有，我跟你講，這個東西 是你全部付完，我再跟邱醫師（指被告邱威儒）再對一次， 因為邱醫師也不太了解他到底…，你懂嗎？就是你跟他之間 的誤會他以為他付完了，但沒關係，因為我們有付款的資料 ，我再跟邱醫師反應，…，反正你只要有付那個款，你有收 據有什麼的，你給我，那我去跟邱醫師解釋，對。」等內容 （見本院卷一第79、81頁），卓沛玉與被告楊峻岳以LINE通 訊時，卓沛玉告知：「75萬的工程款你要叫邱醫師先拿出來 喔姐姐這邊沒錢了。」、「還有百分之5的交屋款未繳」， 被告楊峻岳則回覆：「對，但是邱醫生轉帳給您，您對建商 ，不然金額加上去會不符合成交價。」等內容，亦有卓沛玉 與楊峻岳之LIEE通訊紀錄截圖可參（見本院卷一第47、49頁 ），是原告主張此可證明被告均坦承有允諾給付75萬元工程 款之事實。惟被告均辯稱：被告邱威儒因於系爭買賣關係結 束後相隔甚久，突接獲卓沛玉告知還有款項未付給建商，方 告知卓沛玉會依約定付款，被告楊峻岳則係因卓沛玉告知被 告邱威儒會支付該筆款項，以為卓沛玉有與被告邱威儒另行 約定，才會順著卓沛玉之語意回答，惟經被告事後確認卓沛 玉所稱之75萬元工程款，實係系爭房地預定買賣契約書中之 交屋保留款，依系爭契約書第3條第3款、第5條約定及系爭 房地更名協議書一第3條約定，本應由原告負擔，與被告邱 威儒無涉等語。被告所辯核與系爭契約書第3條第3款、第5 條約定及系爭房地更名協議書一第3條約定相符，堪認屬實 ，再觀諸被告楊峻岳於通話中，亦有表示：被告邱威儒以為 他已付完了，會再跟被告兵威儒再對一次等語，足證被告均 係在未查證75萬元工程款之由來時，方為上開通話內容之表 示，原告既未能舉證證明其與被告邱威儒間有與前開契約條 文內容相反之約定，自不得據以主張被告有允諾應由被告邱 威儒負擔工程款（即交屋保留款）75萬元之事實。 　㈤原告雖以如附表二所示之錄音、錄影譯文及LINE通訊紀錄截 圖，做為其主張系爭買賣關係價金即為系爭契約書所載1602 萬元之依據，惟系爭買賣關係交易於111年9月22日因原告與 被告邱威儒完成換約而結束，原告遲至112年4月至6月間， 突向被告主張應由被告邱威儒應負擔工程款75萬元，並詢問 系爭買賣關係之價金金額是否如系爭契約書所載為1602萬元 及剩餘貸款是否為1078萬元，在原告單方自行錄音情形下， 被告尚未及細究75萬元工程款之由來，故就原告主張之75萬 元工程款，誤認係被告邱威儒換約前漏未給付之款項，而允 諾負責，已如前所述，同時被告因忌憚其等規避房地合一稅 應負之法律責任，故對原告所主張之系爭買賣關係價金金額 ，亦有虛應答稱如系爭契約書所載之金額之情形（參附表二 編號1至5所示之譯文），惟被告楊峻岳與卓沛玉通話時，已 有多次請卓沛玉攜帶單據至公司以便讓其核對稽算（見本院 卷一第396、397、399、402頁、第405、406頁），足證其亦 未能確認原告於通話中關於75萬元工程款由被告邱威儒負擔 之主張是否屬實。嗣原告於112年8月23日、112年8月29日， 邀集泓瑞公司人員與被告核對系爭買賣關係之價金及原告已 繳付之款項流向，被告見規避稅賦之舉已為泓瑞公司知悉， 方敢正面回應系爭買賣價金中部分價金係以系爭210萬元之 現金給付之事實（參附表二編號6、7），觀諸被告於附表二 編號6、7之譯文中所述內容，核與前所認定系爭買賣關係價 金金額應為1812萬元之內容相符一致，應堪認定較其等於附 表二編號1至5中所虛應答稱之內容，較為可採。是如附表二 編號1至5所示之錄音譯文及LINE通訊紀錄截圖，亦無從做為 認定原告主張屬實之依據。 六、原告雖主張其係系爭房地買家，根本無避稅需求，且被告邱 威儒之購屋成本價格為1514萬元，依爭契約書所載之價金為 1602萬元，兩者尚有88萬元差價，被告邱威儒非無獲利等語 。惟查，上開88萬元差價，實際上作為被告邱威儒給付被告 楊峻岳之居間報酬及因換約所產生之規費支出，被告邱威儒 無實際獲利，已如前述。又被告邱威儒出售系爭房地，預期 獲利為210萬元，依國內現行房地合一稅課徵標準，於持有 後2年內交易者，應課徵房地交易所得百分之45的稅額。被 告邱威儒如要在扣除稅額後取得210萬元之淨利，需以382萬 元溢價出售方能達成（計算式：210萬÷百分之0.55＝381萬81 81.18…，萬元以下四捨五入），亦即需以1896萬元作為最低 之售價（計算式：1514萬元＋382萬元＝1896萬元），再加計 被告楊峻岳之居間報酬86萬元之後，相較前所認定系爭買賣 關係價金1812萬元，原告確受有以較低承購價格購入系爭房 地之利益，而有合意私下給付系爭210萬元部分價金以隱蔽 金流避稅之動機。是原告上開主張，亦不足採。 七、按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者 ，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律 有規定者為限，民法第272 條定有明文。查原告主張依系爭 房地更名協議書一第2條約定有：買方未繳之餘款及貸款， 由受讓人依約負責繼續繳納，買方並負連帶繳納之責。故原 告與被告邱威儒為泓瑞公司系爭餘款債權之連帶債務人，原 告既已向泓瑞公司清償完畢，自得依民法第281條，向被告 邱威儒請求償還208萬元等語。然依系爭房地更名協議書一 第3條約定有：受讓人（指原告與卓沛玉）自轉讓日起，概 括承受原買賣契約之一切權利與義務（包括已行使及未行使 部分）。依系爭契約書第3條第3款約定有：…，於雙方換約 後，由甲方承受該約之權利及義務，與乙方無涉等內容。足 徵原告應為換約時為系爭餘款之最終負責清償之人，故原告 清償系爭餘款後，系爭餘款之債權債務關係即已終局消滅。 系爭房地更名協議書一第2條文義上雖記載「連帶繳納」， 實際上被告邱威儒僅於原告未依約清償系爭餘款時，始負擔 保之責，性質上屬保證責任，與連帶債務無涉。自不得據以 上開契約條文形式用語，遽認原告與被告邱威儒間就系爭餘 款有成立連帶債務之事實。原告依民法第281條向被告邱威 儒請求償還208萬元，自屬無據。 八、又系爭買賣關係價金為1812萬元，系爭210萬元為價金之一 部，已如前認定屬實，被告邱威儒受有價金當有法律上原因 ，原告既未有何溢付買賣價金之結果，自與不當得利之構成 要件有別。原告據以主張請求被告邱威儒返還溢付之208萬 元不當得利，應認於法未合。 九、末按依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行 為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責 性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立， 且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立 要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作為或 不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注意義務為前提， 在當事人間無一定之特殊關係（如當事人間為不相識之陌生 人）之情形下，行為人對於他人並不負一般防範損害之注意 義務。又就違法性而論，倘行為人所從事者為社會上一般正 常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外 ，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧「權 益保護」與「行為自由」之旨意（最高法院100年度台上字 第328號判決意旨參照）。原告固以前詞主張被告所為對其 構成詐欺之侵權行為，惟系爭買賣關係之價金為1812萬元， 為讓被告邱威儒實拿210萬元之獲利及規避房地合一稅，避 免轉嫁給原告負擔，故部分價金以系爭210萬元支付，且未 記載在系爭契約書之中，以隱蔽金流，均為卓沛玉所知悉， 並與被告邱威儒合意後，簽訂系爭契約書，再於簽約當日私 下給付系爭契約書所未記載之系爭210萬元價金予被告邱威 儒，最終原告支付之價金金額及項目，均核與系爭買賣關係 所合意之價金金額及系爭契約書所載之項目，相符一致，雙 方既已依約履約完畢，實難認被告有何詐欺之不法行為。況 卓沛玉曾證述：伊在KTV上班，伊是幹部等語（見本院卷二 第16頁），亦曾向被告楊峻岳表示：因其上班要有一些週轉 金不然沒辦法工作之內容（見本院卷二第203、205頁），足 證卓沛玉係一名具社會工作經驗及金融財務智識健全之成年 人，如其非對隱蔽金流以規避稅賦之事實有所認識及合意， 豈會在完全未簽訂任何書面契約情形下，不分青紅皂白即將 系爭210萬元之大額現金交付給未曾謀面之被告邱威儒收受 ？原告既應就其代理人卓沛玉負同一故意過失責任，已如前 述，卻無視其代理人卓沛玉就被告規避房地合一稅之行為早 有知悉及合意，並配合被告簽訂實際交易價金金額不實之系 爭契約書，及以交付現金方式隱蔽系爭210萬元金流流向等 事實，竟於交屋之際，執被告規避稅賦需負法律責任之軟肋 ，逕以系爭契約書形式所載1602萬元作為系爭買賣關係之價 金總額，再重複扣除本不包含在系爭契約書所載1602萬元總 價內之系爭210萬元，造成其有溢付買賣價金208萬元之假象 ，聯合不知情之泓瑞公司人員，要求被告楊峻岳返還86萬元 之居間報酬及被告邱威儒負擔依約本應由原告負擔之交屋保 留款75萬元，進而提起本件訴訟，請求被告返還208萬元， 被告辯稱原告提起本件訴訟，心態可議，實非無據。依前所 認定之事實，亦難認原告客觀上受有何種損害之結果。基此 ，原告依侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付208萬元 之損害賠償，即屬無稽，不應准許。 肆、綜上所述，原告先位依連帶債務及不當得利之法律關係請求 被告邱威儒應給付原告208萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；原告備位 依侵權行為之法律關係，請求被告應連帶給付原告208萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦 失所附麗，應併予駁回。 伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　廖聖民 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾惠雅 附表一：本件所涉房屋及土地 建物門牌號碼 臺中市○○區○○街000號12樓之3 （含地下2層101號停車位） 建物地號 臺中市○○區○○○段000地號12樓A3戶房屋 土地地號 臺中市○○區○○○段000地號 附表二：原告提出作為本件主張之證據　　　　　　　　　　　 編號 日期（民國） 證據 原告主張之事實 1 112年4月4日 112年4月4日錄音檔案及譯文（見本院卷一第221至223頁） 原告、卓沛玉致電被告邱威儒，邱威儒自承： 1.系爭買賣關係沒有避稅之問題，一切權利義務均依照系爭契約書所載。 2.系爭買賣關係之價金即為系爭契約書所載金額（即1602萬元）。 3.工程款75萬元會由伊負擔。 2 112年6月6日 112年6月6日錄音檔案及其譯文（見本院卷一第393至403頁） 1.被告楊峻岳向原告稱75萬元工程款先由卓沛玉支付，被告楊峻岳會持支付單據向被告邱威儒請求此款項。 2.原告再次詢問貸款金額為何不是被告楊峻岳先前所稱之1078萬元，而是1211萬元時，被告楊峻岳稱先由原告支付1211萬元，溢付部分伊會持單據向被告邱威儒催討。 3.原告、卓沛玉詢問被告楊峻岳「邱威儒欲避稅一事跟原告有何關係？」，被告楊峻岳卻支吾其詞、牽扯其他。 3 112年8月14日 112年8月14日錄音檔案及其譯文（見本院卷一第405至407頁） 被告楊峻岳請卓沛玉提出繳款證明，以向被告邱威儒請求卓沛玉溢付之款項，並表示若被告邱威儒拒不償還，會對被告邱威儒提告。 4 112年8月15日 112年8月15日錄影檔案及其譯文（見本院卷二第59至61頁） 原告、卓沛玉、被告楊峻岳於永義房屋店內會談： 1.被告楊峻岳向原告、卓沛玉表示貸款差額跟工程款75萬元都會由被告邱威儒負擔，並表示會由伊直接去向被告邱威儒說明。 2.被告楊峻岳表示系爭房地買賣價金即為1602萬元。 5 112年8月22日 112年8月22日之錄音檔案及譯文（見本院卷一第225、226頁） 1.被告楊峻岳向卓沛玉表示不會讓伊損失任何一毛錢，並再次請卓沛玉將已支付之費用加總給被告楊峻岳。 2.卓沛玉向被告楊峻岳確認系爭預售屋房地之價金究竟是否為1602萬元，被告楊峻岳並未否認。 6 112年8月23日 112年8月23日之錄影檔案及其譯文（見本院卷一第83至91頁、卷二第63至72頁） 原告、卓沛玉、被告楊峻岳、泓瑞公司林姓經理至代銷公司會談，現場並致電被告邱威儒以擴音方式參與。 1.被告楊峻岳否認卓沛玉交付之系爭210萬元由伊收取，並要求被告邱威儒澄清。 2.被告均否認系爭買賣關係價金為1602萬元。 3.被告邱威儒自承伊當時購入系爭房地金額為1514萬元，且欲實賺210萬元。 4.被告楊峻岳自承簽約款86萬元實為居間報酬，泓瑞公司員工及林姓經理均證稱原告及卓沛玉絲毫不知情此事。 7 112年8月29日 112年8月29日之錄影檔案及其譯文（見本院卷一第219、220頁、卷二第73至92頁） 原告、卓沛玉、被告楊峻岳至永義房屋店內會談，並協請泓瑞公司委派資深游姓仲介到場協調雙方和解，現場並致電被告邱威儒以擴音方式參與。。 1.被告楊峻岳自陳簽約款86萬元實為服務費。 2.被告邱威儒不否認有收取系爭210萬元。 3.被告楊峻岳自陳伊處理系爭房地買賣有瑕疵，願意退回一半居間報酬予原告。 4.被告楊峻岳致電被告邱威儒，並嘗試說服被告邱威儒退還94.5萬元予原告；惟被告邱威儒只願意退還73萬元。 8 112年8月30日 112年8月30日錄音檔案及其譯文（見本院卷二第93至95頁） 楊峻岳與卓沛玉Line對話紀錄截圖影本（見本院卷一第311頁）。 1.被告楊峻岳致電卓沛玉告知不要再接觸泓瑞公司，因為泓瑞公司希望楊峻岳把86萬元簽約款（即居間報酬）退還予原告。 2.被告楊峻岳答應卓沛玉本件爭議會由他全權處理好。 9 112年11月24日 112年11月24日錄影檔案及其譯文（見本院卷二第97、98頁） 1.被告楊峻岳找藉口表示自己事情很多，都無法好好處理本件爭議。 2.卓沛玉表示系爭預售屋房地價格就是如買賣契約書上所載之1602萬元，溢付之系爭210萬元均要退還。 3.被告楊峻岳承諾會把卓沛玉之想法轉達予被告邱威儒知悉。

2024-11-21

TCDV-112-訴-3142-20241121-1

訴
臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1500號 原 告 張順良 訴訟代理人 王瀚興律師（言詞辯論終結後之民國113年11月1日 提出委任狀） 被 告 花芬嬌 訴訟代理人 盧立仁律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國113年10月4日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬伍仟元，及自民國112年7月 7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔百分之七十二，餘由原告負擔。 四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬伍仟元 為原告預供擔保，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條所列各款情形，依被告之聲請，由其一造辯論而為判決 。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠原告於民國111年4月中向被告承購附表所示不動產（下合稱 系爭房地；附表所示建物下稱系爭房屋），同年4月下旬雙 方確定買賣成交，被告於房屋現況說明書簽名確認勾選「無 」滲漏水。應被告要求於房地合一稅高稅率期限結束後簽約 ，雙方於同年8月30日簽立不動産買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），同年11月28日交屋。 　㈡系爭房屋7樓原隔成5間套房（號碼：701、702、703、705、7 06）、頂樓增建原隔成4間套房（號碼：801、802、803、80 5），由被告出租房客居住，交屋後於111年12月間經房客得 知，系爭房屋房間牆壁及天花板多處水漬壁癌，包含701室 牆壁壁癌、702室牆壁壁癌及牆面凸起、703室牆壁壁癌、70 6室窗框天花板腐爛等。其中702室房客告知，於111年3月7 日承租入住不久即發現有水從房間天花板持續滴落，迅向被 告即當時房東反映，被告表示可能是下雨的緣故，去頂樓補 強，沒漏水就好，期間未曾有專業施工人員進入該房間檢查 或修繕；112年3月間，即系爭房屋交屋後3個多月，該房客 反映天花板相同位置又開始滴水且已持續一陣子，油漆剝落 ，牆壁有水漬，顯然前一年滴水問題並未實質解決。又另得 知系爭房屋出售期間，頂樓走廊曾於大雨天漏水沿著牆壁流 下，被告當時以自備材料至屋項塗抹後暫時止住漏水之情事 。 　㈢原告於112年2月9日通知被告出面協商處理系爭房屋瑕疵（原 證3），被告不願出面，推託牆壁所見壁癌痕跡為以前漏水 的舊痕跡，以前有滲漏水已經處理了，再有滴水是後來出現 跟被告無關。於112年2月20日會同被告及修繕業者勘查滲漏 水情況，當天被告不顧業者已在檢視，自行以刮刀刮除701 室壁癌泡起的油漆，辯稱摸起來沒水就不是滲漏水，否認有 滲漏水情事。112年3月13日提供業者場勘照片（原證4）及 修繕報價單後，被告以通訊軟體Line告知牆壁水漬不是漏水 而是水泥磚吸水後吐水所致，但願意修繕各室包含706室的 鋁窗，並且另3間房間牆壁被告要自行處理、不用原告的油 漆師傅，被告表達自行處理之意願，認同系爭房屋瑕疵之存 在（原證5）。112年3月24日被告要求解除買賣契約，112年 3月31日被告簡訊通知並限制原告必須於112年4月10日前二 擇一回覆：解除買賣契約將房屋返還或者以被告主張的方式 修繕（原證6）。112年4月11日被告通知不負責處理滲漏水 云云，全然無視法律所規定其應負之責任（原證7）。買方 要求商議解決系爭房屋瑕疵是依法主張權利，原告從未同意 被告單方面提出的限期二擇一約定，房屋買賣並非賣方單方 面要求解約即可強迫買方遵照辦理，且原告從未表示可用塗 油漆遮掩漏水，亦無法認同此處置方式，依照被告作法就是 依循慣例刷塗油漆覆蓋表面即可，如此並未實際修繕，掩蓋 牆面只會使日後系爭房屋損壞範圍擴大。被告限制原告只能 選擇讓被告油漆或返還系爭房屋，毫無誠意討論解決問題。 　㈣被告於系爭房地買賣成交前已知有瑕疵存在，故意不告知並 刻意掩飾： 　1.111年3月系爭房地刊登廣告出售期間，被告回覆702室房客 　　可能是下雨導致房間滴水，顯見被告已知天花板既有肉眼無 法察覺之裂縫等瑕疵，卻在隔月亦即4月份確認售屋成交時 於房屋現況說明書確認無滲漏水。被告為了在售屋簽約之前 掩飾滲漏水情事，簡易塗敷表面即告知無滲漏水情況，至交 屋前並未實際修繕滲漏水病灶，導致112年2、3月間天花板 同處又滴水。 　2.112年2月會同勘查後被告稱是以前漏水的痕跡，是牆壁吐水 　　。正常建築物外牆及天花板都做防水層，水泥內磗既為內層 構造，外層必以防水層包覆，而非由內部磚塊直接承受風吹 雨打吸收雨水，內磚含水必然因牆體存在裂縫或水管破裂等 等因素所導致，豈有無端吸水吐水的道理。被告稱701、702 、703室牆壁及天花板水痕皆起因於2年前發生過水管破裂所 致但已修繕，原告所指滲漏水皆牆體吐水並非滲漏，又稱70 2室天花板滴水是水氣透漏不是現行漏水，言下之意天花板 滴水是正當發生，不算漏水，被告種種說法意在規避責任， 況且不論磚塊吐水或水管破裂未完全修復，系爭房屋並無被 告所擔保之品質為不爭的事實。 　3.112年3月13日被告表示要自行修繕701、702、703、706各室 　　，亦即被告承認系爭房屋確實已存在多處瑕疵，縱使自行解 　　讀強辯瑕疵原因，不能改變被告原已知情之事實。 　4.被告自始已知滲漏水，卻於締約前故意不告知實際屋況，使 原告誤信系爭房屋有其擔保之品質並依此商議承購，事後又 不誠心面對討論處理方式，更限期限制原告只能接受被告自 行塗油漆或返還系爭房屋。房屋出賣人對於屋況有告知義務 為法所明定，若知實際屋況，勢必影響系爭房地買賣價金之 商議，被告故意不告知並虛偽陳述，無視法律規範之權利義 務。因系爭房屋701、702、703、706室有滲漏水之瑕疵，故 原告依民法第359條主張減少價金新臺幣（下同）583,200元 後，依民法第179條請求被告返還價金583,200元。 　㈤被告點交系爭房屋並移轉租約卻未移轉已預收之費用： 　1.系爭房地成交後，被告一直不肯提供系爭房屋租約影本，直 到點交前承辦代書為核算各項稅費及租金明細要求被告提供 應移轉費用之資料，被告僅提供記載各室當月租金的手寫字 條圖檔（原證9），買方及代書誤信被告點交前所提供租約 相關金額明細已完整，至111年11月28日點交時原告始交付 租約，當日雙方著重在房屋土地稅費、水電費之切算。之後 原告與各房客重訂租約時發現，原租約訂定房客因飼養寵物 另需於退租時繳納冷氣清潔費每室2,500元，但其中703、70 6、801室房客已繳納1,500元，實際上被告尚未清洗冷氣。 經查明被告於系爭買賣契約簽約日隔月即同年9月份以優惠 減價等語術向房客提前收取低於約定金額之數額各1,500元 ，3室共計4,500元，但仍需於退租遷出後才安排清洗冷氣（ 原證10）。原告之租房管理人於111年12月14日請求被告移 轉交付系爭款項，被告稱該條款為被告所制定，預收款項屬 於被告應得，隨後置之不理（原證11）。 　2.系爭房地買賣約定原租約隨買賣移轉，買方一併承擔租約所 定責任義務。被告行為侵害買方即原告權益： 　⑴系爭冷氣清潔費是針對飼養寵物此特定行為所約定而收取、 以用於清潔冷氣此特定用途為目的，雖於房客退租後才執行 冷氣清潔，但此費用是針對房客飼養寵物導致冷氣機內部比 一般使用更容易吸附藏匿毛髮髒汙而訂的彌補措施，是對房 東收回房間後清理善後的補貼，非屬房屋售出前之租金收益 ，不論退租時或承租期間收取，不能改變其約定專款專用的 性質。預收費用（冷氣清潔費）所對應之未實現勞務（清潔 冷氣）尚未執行，租約既隨房屋買賣移轉，未實現勞務之預 收補貼款項應隨租約一併移轉。系爭房地買賣約定原租約隨 買賣移轉即應包含所有用於租房管理之約定與款項，買方則 須一併承擔租約所定責任義務。因此系爭款項應隨合約移轉 予原告。 　⑵已約定的補貼款雖經減額提前向房客收取，日後清理冷氣時 並無法自清潔業者取得折扣減免，減額收費形同減少補貼。 系爭買賣契約簽約後，並無立即清洗冷氣之必要，被告明知 系爭房屋已售出，日後房客退租時將由原告清理善後，刻意 於簽約買賣後以減價名義提前收費，使房客誤信遵照合約繳 納費用，實則由被告據為己有，並未隨合約移轉，預謀意圖 明顥，涉犯詐欺罪嫌並損害原告權利。 　⑶賣方應盡告知的責任與義務，於點交時主動告知收費明細並 協議新房東即買方同意，或就點交移轉金額協商切算。原告 承接原租約有義務遵守約定，退租解約前不得再向房客請求 支付冷氣清潔費用，被告不移轉系爭款項，等同原告將負擔 全額清理費用。 　3.被告於締約後減額預收費用故意未告知在先，又拒不移轉造 成對新房東之補貼完全滅失，原告承擔租約全部義務卻未承 接相對之權利，被告行為損害原告權利，應賠償全部損失， 即租約所定冷氣清潔費金額3室共7,500元。 　㈥請求權基礎：（見本院卷第129至130頁） 　 1.其中583,200元： 　　依民法第359條主張減少價金583,200元後，依民法第179條 請求被告返還價金583,200元。 　 2.703、706、801室之冷氣清潔費7,500元： 　　此筆費用屬被告侵占、詐欺，故原告依民法第184條第1項前 　　段、第179條請求被告賠償7,500元。 　㈦訴之聲明：（見本院卷第129頁）　　 　1.被告應給付原告590,700元，及自起訴狀繕本送達被告之翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 　2.原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則抗辯： 　㈠據被告所知，系爭房屋701、702、703室並無漏水問題，牆體 內並無水管線，原告所提供701、702、703室照片之牆壁上 水痕或因反潮現象？或因系爭房屋已逾31年，水泥漆剝落？ 其原因為何？發生時間點為何？等等，尚有待專業機關鑑定 。另706室之窗台外推遮雨棚並非建物之一部分，而是被告 於系爭房屋外另行搭設，為防日曬雨淋，木板受潮劣化或因 雨淋日曬？或因遮雨棚老舊？等等，但並非買賣標的物之系 爭房屋7樓有漏水。 　㈡被告並未居住於系爭房屋7樓建物內，而是由被告出租予房客 居住，若房客未告知有漏水，被告自然不知，被告於出售時 並未知悉有何漏水之事，並無故意隱瞞。原告主張系爭房屋 7樓漏水，提出其所拍照片及估價單，然是否確有漏水？漏 水範圍？原因？若確有漏水其修繕費用？原告另主張房屋價 值減損，惟是否確有價值減損？減損金額為何？等等均待專 業機關鑑定，僅依原告所提照片不足以認定被告主張為真實 。 　㈢另系爭買賣契約於111年8月30日簽訂，約定之買賣總價為2,2 00萬元，第一期款簽約款250萬元買方應於簽約時給付；完 稅款250萬元買方應於稅單核發後5日內存匯入專戶；尾款1, 700萬元應於產權過戶完成後3日內匯入專戶(原告將向銀行 申請房屋貸款1,700萬元)。原定於111年10月30日交屋，原 告遲延給付尾款，原告透過房屋仲介表示其僅能向銀行貸到 1,550萬元，請求被告同意本件買賣金額減價75萬元，買賣 總價降為2,125萬元，被告雖有不滿，但無奈於111年11月11 日同意，兩造並簽訂變更期款協議書(被證1)。據被告所知 ，原告之房屋貸款1,550萬元於111年11月23日時方匯入履約 保證專戶，尾款給付遲延，嗣後兩造於同年月28日點交房屋 。本件已減價75萬元，且原告有遲延付款之事。本件買賣標 的為屋齡逾31年之中古屋，並非新成屋，若原告仍對買賣標 的物有所不滿，被告願以2,080萬元買回(原成交價2,125萬 元扣除房仲佣金45萬元)。 　㈣原告所稱被告向房客所收之703、706、801室冷氣清潔費， 　　每室各1,500元，共4,500元，被告已於112年7月10日將4,50 　　0元之郵政匯票寄交原告。　 　㈤就社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會 ）鑑定報告結論提出答辯理由如下： 　1.鑑定結論摘要(鑑定報告第9-10頁)： 　⑴701室床頭旁壁癌--原因：系爭房屋7樓正面外牆防水層破損 。 　⑵701室冷氣旁木作包樑膨脹變形---原因：8樓房屋洗衣間之排 水溝防水層破損。 　⑶702室八角窗冷氣下方壁癌--原因：同⑴。 　⑷702室窗戶上方天花樓板壁癌--原因：同⑵。 　⑸702室衣櫃上方天花樓板壁癌--原因：8樓房屋戶外空間之管 道間水泥墩座防水層破損。 　⑹703室廁所外壁面壁癌--原因：703室廁所防水層破損，交屋 前已修繕完成，已無滲漏水。 　⑺703室床上方天花板壁癌--原因：803室廁所防水層破損。 　⑻706室外推窗之木作天花板發霉變形--原因：706室外推窗之 　　塑膠雨遮破損。 　2.系爭房屋所在之大廈有依法成立管理委員會，各區分所有權 人有繳納管理費，依據公寓大廈管理條例第10條第2項、第7 條規定，承重牆、共用管道、屋頂之修繕屬於管理委員會之 義務。 　⑴系爭房屋7樓正面外牆為承重牆，為公寓大廈共用部分，其 　　防水層破損，應由管理委員會負責修繕。 　⑵系爭房屋8樓（頂樓平台）洗衣間之排水溝，為共用之排水溝 ，有固定使用方法，屬區分所有權人生活利用上不可或缺之 共用部分。8樓戶外空間之管道間水泥墩座，亦為有固定使 用方法之共用部分。其防水層破損，應由管理委員會負責修 繕。 　⑶706室外推窗之塑膠雨遮並非兩造買賣契約之買賣標的，被 　　告並無修繕之義務，應由原告自行修繕。 　⑷據被告所知，703室上方應為805室，鑑定結論所載「803廁 　　所」防水層破損，應有誤載。惟無論係803號房或805號房， 均為頂樓加蓋，廁所地面即大樓屋頂，原告應向管理委員會 請求修繕。退步言之，若認此項應由被告負責者，依鑑定報 告第13頁所載，本件修復工法所需費用為130,900元。鑑定 報告第15頁載若無滲漏水瑕疵，合理市價為2,168萬元。以2 ,168萬元扣除130,900元後，為21,549,100元，而本件買賣 總價經降價後已降為2,125萬元，顯已低於21,549,100元， 原告並無受有損害。 　㈥答辯聲明： 　1.原告之訴駁回。 　2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而 堪認定： 　㈠原告於111年8月30日與被告簽立系爭買賣契約，以總價2,200 萬元向被告購買附表所示不動產（即系爭房地），嗣雙方於 111年11月11日簽立「變更期款協議書」，將買賣總價降為2 ,125萬元。系爭房屋已於111年11月28日交屋與原告。並有 系爭買賣契約影本、「變更期款協議書」影本各1份附卷可 稽（見本院卷第25至34頁、第115頁）。 　㈡被告於系爭買賣契約附件之「不動產標的現況說明書」第39 項「有無滲漏水狀況」勾選「無」。有該「不動產標的現況 說明書」影本在卷可證（見本院卷第23至24頁、第33至34頁 ）。 　㈢原告向被告購買系爭房地時，系爭房屋即已經隔成9間套房由 被告出租中，其中頂樓增建隔成4間套房（號碼：801、802 、803、805），7樓隔成5間套房（號碼：701、702、703、7 05、706）。（見本院卷第130頁） 四、本院之判斷： 　㈠就原告依民法第359條主張減少價金583,200元後，依民法第1 79條請求被告返還價金583,200元部分： 　1.系爭房屋7樓有無滲漏水之瑕疵？ 　⑴原告主張被告所交付之系爭房屋7樓701、702、703、706室有 滲漏之瑕疵一節，並提出系爭房屋照片、111年12月15日系 爭房屋租客之Line對話截圖、112年3月13日被告Line對話截 圖、112年3月31日被告簡訊截圖、112年4月11日被告簡訊截 圖等件為證（見本院卷第35至37頁、第41至57頁）。被告則 以前開情詞為辯。 　⑵經本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋7樓701、702、703、706 室有無滲漏水之情形？如有，滲漏水之位置為何？滲漏水之 原因為何？合理之修繕方式、修繕費用、修繕日數為何？等 項，經住宅消保會鑑定後，於113年7月19日出具鑑識鑑定報 告書（下稱鑑定報告），鑑定結果略以：「㈠鑑定當日現況 檢測前觀測，系爭7樓房屋其701、702、703、706室套房內 均有壁癌、木作受潮膨脹變形等狀況，可證先前有滲漏水情 形，輔以紅外線熱感應器顯示，上述壁癌處均屬乾燥狀態亦 無水滴滴落。本會鑑定人依套房區分滲漏水位置分述如下（ 系爭7樓房屋與直上層即系爭8樓房屋之空間關係圖，詳閱4- 1附件說明、照片編號1）：1.701室⑴床頭旁壁面有壁癌。⑵ 窗型冷氣旁木作包樑有受潮膨脹變形。2.702室⑴八角窗及冷 氣下方之壁面有壁癌。⑵窗戶上方之天花樓板有壁癌。⑶衣櫃 上方之天花樓板有壁癌。3.703室⑴廁所外之壁面有壁癌。⑵ 床上方之天花樓板有壁癌。4.706室外推窗之木作天花板角 材有受潮發霉變形（面材已經由原告委託第三人拆除）。㈡ 系爭7樓房屋其701、702、703、706室滲漏水原因，依據滲 漏水位置分述如下：1.701室床頭旁壁面有壁癌，原因為系 爭7樓房屋正面外牆防水層破損所導致。2.701室窗型冷氣旁 木作包樑有受潮膨脹變形，原因為系爭8樓房屋洗衣間之排 水溝防水層破損所導致。3.702室八角窗及冷氣下方之壁面 有壁癌，原因為系爭7樓房屋正面外牆防水層破損所導致。4 .702室窗戶上方之天花樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋洗 衣間之排水溝防水層破損所導致。5.702室衣櫃上方之天花 樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩 座防水層破損所導致。6.703室廁所外之壁面有壁癌，原因 為系爭7樓房屋703室廁所防水層破損所導致，惟現況已經由 被告於交屋前修繕完成，故已經無滲漏水情形。7.703室床 上方之天花樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋803室廁所防水 層破損所導致。8.706室外推窗之木作天花板角材有受潮發 霉變形，原因為系爭7樓房屋706室外推窗之塑膠雨遮破損所 導致。㈢本會鑑定人為究明系爭7樓房屋滲漏水原因，多次前 往現場進行鑑識鑑定，依據檢測內容分述如下：……㈣本會鑑 定人依滲漏水原因各別分述修繕方式、修繕費用、修繕日數 如下：1.系爭7樓房屋正面外牆防水層，後續所需修補工序 工法如下，費用合計為433,950元整，修繕日數約需20個工 作日（不含假日且下雨無法施工）。……2.系爭8樓房屋洗衣 間之排水溝防水層，後續所需修補工序工法如下，費用合計 為28,600元整，修繕日數約需5個工作日（不含假日）。……3 .系爭8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩座防水層，後續所需 修補工序工法如下，費用合計為15,400元整，修繕日數約需 3個工作日（不含假日且下雨無法施工）。……4.系爭8樓房屋 803室廁所防水層破損，後續所需修補工序工法如下，費用 合計為130,900元整，修繕日數約需10個工作日（不含假日 ）。……5.系爭7樓房屋706室外推窗之塑膠雨遮破損，後續所 需修補工序工法如下，費用合計為36,520元整，修繕日數約 需3個工作日（不含假日）。……6.701室之壁癌修補，後續所 需修補工序工法如下，費用合計為39,600元整，修繕日數約 需4個工作日（不含假日）。……7.702室之壁癌修補，後續所 需修補工序工法如下，費用合計為26,400元整，修繕日數約 需3個工作日（不含假日）。……8.703室之壁癌修補，後續所 需修補工序工法如下，費用合計為26,400元整，修繕日數約 需3個工作日（不含假日）。……9.706室之壁癌修補，後續所 需修補工序工法如下，費用合計為35,200元整，修繕日數約 需4個工作日（不含假日）。……（參鑑定報告第9至15頁）。 是系爭房屋7樓之701、702、703、706室確有滲漏之瑕疵， 滲漏水之原因則如上開鑑定報告所載，堪以認定。 　2.原告就系爭房屋滲漏水之瑕疵，依民法第359條請求減少價 金，並依民法第179條規定請求返還價金583,200元，有無理 由？ 　⑴按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物 依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應 擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」。所謂物 之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或 依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺 點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效 用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上 字第1460號裁判要旨參照）。次按民法第359條規定：「買 賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者 ，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除 契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。又買受人 因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物 之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之 比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物 之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決要旨參照 ）。 　⑵查系爭買賣契約第9條第7項前段約定：「乙方依法對甲方負 有瑕疵擔保之責。」，而被告於兩造簽約前之111年3月30日 所出具之「不動產標的現況說明書」，於第39項勾選系爭房 屋無滲漏水狀況（見本院卷第23至24頁），該「不動產標的 現況說明書」於兩造簽約時，係作為系爭買賣契約之附件（ 見本院卷第33至34頁）。又系爭買賣契約第9條第4項約定： 「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」 （見本院卷第27頁），則所指現況或現狀，自應符合上開「 不動產標的現況說明書」所勾選或記載之情形，不因系爭房 屋是否為中古屋而有不同。是系爭房屋既有上開不符合上開 「不動產標的現況說明書」所載無滲漏水狀況之情事，而存 有前述滲漏水瑕疵，則原告主張被告應對其負物之瑕疵擔保 責任，即屬有據。被告辯稱：依鑑定報告，系爭房屋滲漏水 原因為共用部分之承重牆、共用管道、屋頂破損等原因所致 ，此部分修繕屬管理委員會之義務，原告應向管理委員會請 求修繕一節，則系爭房屋所在之公寓大廈管理委員會就系爭 房屋共用部分應否負修繕義務，此與被告依兩造間系爭買賣 契約應否對原告負物 之瑕疵擔保責任，係屬二事，依前開 說明，公寓大廈管理委員會之修繕之責，並不排除出賣人之 瑕疵擔保責任。是被告以上開理由抗辯其毋庸對原告負瑕疵 擔保責任云云，洵無足採。原告依民法第359條請求減少價 金，並依民法第179條規定請求返還價金，應屬有據。　 　⑶經本院囑託住宅消保會鑑定結果，系爭房屋如無滲漏水瑕疵 ，則系爭房屋（含頂樓增建物）連同其基地（即系爭房地） 於111年8月間之合理市價為總價2,168萬元；系爭房地有前 述滲漏水瑕疵，於111年8月間之合理市價需扣除系爭房地價 值（市價）減損之金額以2%計算，即需扣除433,600元，合 計為總價21,246,400元（參鑑定報告第15頁）。是因系爭房 屋因有前述滲漏水之瑕疵，致系爭買賣契約成立時，系爭房 地減少價值之比例為2%。而原告係以總價2,125萬元向被告 購買系爭房地，是原告得請求減少之價金應為425,000元（ 計算式：2,125萬元×2%＝425,000元）。因此，原告依民法第 179條不當得利返還請求權得請求被告返還之價金，應為425 ,000元。至被告辯稱：以上開鑑定結果之2,168萬元扣除鑑 定報告所鑑定之修復費用130,900元，為21,549,100元，而 系爭房地買賣總價已由原來之2,200萬元降為2,125萬元，低 於21,549,100元，故原告並無受有損害一節，則查，依被告 前開所辯，系爭買賣契約總價自2,200萬元降為2,125萬元之 原因，並非因系爭房屋有滲漏水之瑕疵而降價，且買受人因 物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之 應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比 例，計算其應減少之數額，業如前述。故被告上開所辯，即 乏依據，洵無足採。 　㈡就原告依民法第184條第1項前段、第179條請求被告給付冷氣 清潔費7,500元部分： 　1.原告主張兩造間系爭買賣約定系爭房屋原租約隨買賣移轉， 即應包含所有用於租房管理之約定與款項，買方則須一併承 擔租約所定責任義務，而原租約訂定房客因飼養寵物另需於 退租時繳納冷氣清潔費每室2,500元，但被告於系爭買賣契 約簽約日隔月即同年9月份以優惠減價等語術前向703、706 、801室房客收取低於約定金額之數額各1,500元，3室共計4 ,500元，惟故意未告知原告，且被告實際上尚未清洗冷氣， 日後原告清理冷氣時，並無法自清潔業者取得折扣減免，減 額收費形同減少補貼，被告又拒不將預收之4,500元交付原 告，屬侵占、詐欺，故依民法第184條第1項前段、第179條 請求被告賠償7,500元（2,500元×3＝7,500元）一節。被告則 辯稱：被告向703、706、801室房客收取每室1,500元之冷氣 機清費共計4,500元，被告已於112年7月10日將該4,500元以 郵政匯票寄交原告等語。 　2.原告於本件112年9月22日言詞辯論期日不爭執被告已於本件 訴訟繫屬中交付其4,500元，惟主張仍要請求差額3,000元等 語（見本院卷第131頁）。是原告此項請求，其中4,500元， 被告既已給付與原告，原告此項損害已獲填補，即不得再向 被告為請求；其餘3,000元部分，則按侵權行為，即不法侵 害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行 為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律 另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債 務不履行不適用之（最高法院111年度台上字第2877號判決 意旨參照），是原告既稱兩造間有其前述主張之契約關係存 在，則依上開說明，被告未依約履行，係屬債務人侵害債權 之行為，原告無從依民法第184條第1項前段侵權行為損害賠 償請求權請求被告賠償3,000元。 　3.次按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已 不存在者，亦同。」。而依不當得利之法則請求返還不當得 利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件 ，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以 請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號裁 判要旨參照）。本件被告向系爭房屋承租人預收之冷氣清潔 費合計為4,500元，是其縱因此獲有不當利益，其所受之利 益僅為4,500元，非7,500元。而被告業已返還原告4,500元 ，其餘3,000元，縱屬原告所受損害，依上說明，原告亦無 從依不當得利之法則請求被告返還。 　4.職是，原告依民法第184條第1項前段、第179條規定，請求 被告給付7,500元本息，為無理由，無從准許。 五、綜上所述，原告依民法第359條主張減少價金後，依同法第1 79條請求被告返還425,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即1 12年7月7日起（見本院卷第95頁送達證書）至清償日止，按 年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。 六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告 假執行，並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行 。至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依據，應 併駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅 列，附此敘明。 八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 　　訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第3 　　92條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗 不動產附表： 土地：　　　 編 號 土　　地　　坐　 　 落　　 權 　利 範　 圍 縣　市 鄉鎮市區 段　　 小 段 地　　號 １ 新北市 蘆洲區 光華 12 17610/0000000 建物： 編號 建物建號 門牌號碼 權利範圍 備註 1 新北市○○區○○段0000○號 新北市○○區○○街00巷00弄0號7樓 1/1 1.共有部分8594建號（權利範圍176/10000） 2.含頂樓增建物 2 新北市○○區○○段0000○號 新北市○○區○○街00巷00弄0號地下一層樓 10/450 共有部分8594建號（權利範圍144/10000）

2024-11-08

PCDV-112-訴-1500-20241108-1

訴
臺北高等行政法院

所得稅法

臺北高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第四庭 113年度訴字第316號 113年10月17日辯論終結 原 告 李素珍 訴訟代理人 楊政達 律師 被 告 財政部北區國稅局 代 表 人 李怡慧（局長） 訴訟代理人 吳慧如 上列當事人間所得稅法事件，原告不服財政部中華民國113年1月 11日台財法字第11213940770號訴願決定，提起行政訴訟，本院 判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、事實概要： 原告於111年9月29日移轉出售持有期間在2年以內之○○市 ○ ○區○○路000號房屋及其坐落基地(下稱系爭房地)，於111年1 0月28日辦理房屋土地交易所得稅(下稱房地合一稅)申報， 列報成交價額新臺幣(下同)41,000,000元、課稅所得28,276 ,262元，並按適用稅率45%計算應納稅額12,724,317元，惟 未繳納，嗣申請更正申報，改按非自願性因素交易適用稅率 20%計算應納稅額5,655,252元；原處分機關依據申報及查得 資料，核計成交價額41,000,000元、課稅所得28,276,260元 ，並以未符合所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定及本 部110年6月11日台財稅字第11004575360號公告（以下簡稱 本部110年6月11日公告），按適用稅率45%核定應納稅額12, 724,316元。原告不服，分經申請復查、提起訴願，均未獲 變更，遂向本院提起本件訴訟。 二、原告主張： 原告出售的時間是持有系爭房屋、土地1年8個月的期間，為 何急於出售是因為債務的問題。為自願性因素的部分，應考 量納稅義務人當下是否已經陷於經濟困頓的情形，而不應以 必須遭受強制執行時，才被認定為非自願性因素交易。本件 的爭議為稅率的核課。被告認為原告並不符合第14條之4第3 項第1款第5目規定的要件，因為第5目必須符合財政部110年 6月11日公告的非自願性因素交易，如係爭房地是因強制執 行而移轉所有權，始足以該當非自願性因素；而財政部110 年6月11日公告是屬於內部行政規則，不足以約束原告。並 聲明：訴願決定及原處分均撤銷、訴訟費用由被告負擔。 三、被告抗辯： 財政部110年6月11日是屬於法律授權，並非僅屬於行政規則 。目前並無證據顯示原告因無力償還債務，而遭強制執行移 轉所有登記。財政部公告因無力清償債務，一定要經過強制 執行而移轉所有權，所以原告並不符合第14條之4第3項第1 款第5目規定的要件。目前實務上的見解都是需要經過強制 執行，因為強制執行是屬於法律事實，否則無法證明該債務 的真正，及是否確實為無力清償債務。而聲明：駁回原告之 訴。 四、兩造之爭點及不爭執事項。 　　本件爭點：①財政部110年6月11日公告因無力清償債務須經 強制執行而移轉所有權，及是否該當於第14條之4第3項第1 款第5目所稱之其他非自願性因素（須經強制執行而移轉所 有權）。②換言之，本件原告在移轉所有權當下，是否合於 前項爭議所稱之須經強制執行而移轉所有權；亦即是指系爭 房地之交易，是經強制執行，而不是原告之其他財產，在同 時間有經強制執行。本件不爭執事項：關於系爭房地交易之 相關數據均無爭執，且本件交易之買賣契約書之真正亦無疑 義，以及本件交易並非經強制執行而移轉所有權，及原告持 有時間為一年八個月等，均無爭議。 五、本案之相關法規。 　　【一】所得稅法第14條之4。　　 　　（第１項）第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失 之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取 得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所 得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼 承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消 費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付 之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增 值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土 地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。 （第2項）個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年 內之房屋、土地交易所得減除之。 （第3項）個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得， 減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計 算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下 列規定稅率計算應納稅額： 一、中華民國境內居住之個人： ㈠持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為45%。 　　　㈡持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為 　　　 35% 　　　㈢持有房屋、土地之期間超過五年，未逾十年者，稅率為 　　　 20%。 ㈣持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為15%。 　　 ㈤因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素 　　　 ，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為20 　　　%。 　　　㈥個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取 得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率 為20%。 　　　㈦個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市 　　　 更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加 　　　 速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及 其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，稅 率為20%。 ㈧符合第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地，按本 　　　 項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為10%。 二、非中華民國境內居住之個人： ㈠持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為45%。 　　　㈡持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為30%。 （第3項）第4條之5第1項第1款及前項有關期間之規定，於繼 承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計 算。　　 【二】財政部110年6月11日公告。 　　所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定個人因調職、非自 願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋 、土地情形如下。但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避 或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之： 一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記 　　　　並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職 　　　　或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情 　　　　事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契 　　　　約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。 二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人 　　　　越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。 三、個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土 　　　 地依法遭強制執行而移轉所有權者。 四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或 　　　 無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭 　　　 受傷害，出售房屋、土地負擔醫藥費者。 五、個人依家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相 　　　 對人而出售自住房屋、土地者。 六、個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法第34 　　　 -1條規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致交易 　　　　其應有部分者。 七、個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以 　　　　該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務， 　　　　因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該 　　　　房屋、土地者。 　六、本院判斷。　 ①財政部110年6月11日公告因無力清償債務須經強制執行而 　 移轉所有權，【正是該當】於第14條之4第3項第1款第5目 　 所稱之其他非自願性因素（須經強制執行而移轉所有權） 　　。亦即本件原告在移轉所有權當下，須經強制執行而移轉 所有權；指系爭房地之交易，是經強制執行而移轉，而不 是原告之其他財產，在同時間有經強制執行。法規上以房 地合一稅來觀察所得稅法第14條之4第3項第1款第5目，當 然是指系爭房地之交易為審查之對象，而以該房地因債權 債務之糾葛，迫於無奈始得經強制執行程序而移轉所有權 登記，而該當非自願因素交易，自足勘採。 　　②本件兩造就契約之真正、數據之正確、所有權非因執行而 移轉三項關鍵，均無爭執。是以關於本件系爭房地交易之 買賣契約書其真正並無疑義，足見交易並非虛假；系爭房 地交易金額之相關數據亦無爭執，足以信賴所計算出來之 課稅金額；以及本件交易並非經強制執行而移轉所有權， 則並無所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定個人因非 自願性因素交易之適用；故無法適用該目所稱交易持有期 間在五年以下之房屋、土地者，稅率為20%之較低稅率， 足堪可信。 　　③至於財政部110年6月11日公告，嚴格而言是因所得稅法第1 4條之4第3項第1款第5目之規定，而授權財政部公告之調 職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五 年以下之房屋、土地者，稅率為20%。並以非自願因素為 前提。故財政部110年6月11日公告，關於個人因無力清償 債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行 而移轉所有權者，以遭強制執行而移轉所有權為要件，適 合於母法之授權，且未增加人民應遵守之義務，應屬妥適 　　　。原告所稱是原告之其他財產，在同時間有經強制執行者 即可。此與指系爭房地是經強制執行而移轉所有權之規範 意旨不合，原告就此之主張即無可採。 　　④故原告主張非自願性因素的部分，應考量納稅義務人當下 是否已經陷於經濟困頓的情形，而不應以必須遭受強制執 行時才被認定為非自願性因素交易。然房地合一稅基礎規 定為「持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為45% 。」而若「因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自 願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅 率為20%。」其原因是因為特定房地之交易稅捐所為之規 定，法規所稱其他非自願性因素，當然是指迫於無奈而不 得不承受該房屋、土地因強制執行而移轉所有權者，才可 以適用較低之稅率(20%)。原告所稱亦無可憑。 ⑤從而，原處分(即復查決定)，並無違法，訴願決定予以維 持，核無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第 1項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　 　11　　月　 7 　 日 審判長法 官　陳心弘 法 官　畢乃俊 　　　 法 官　林妙黛 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。 三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。 四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　113 　年　 　11　　月　 7 　 日 書記官 吳芳靜

2024-11-07

TPBA-113-訴-316-20241107-1

花簡
花蓮簡易庭(含玉里)

給付房屋租金等

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 113年度花簡字第35號 原 告 蘇信源 被 告 劉瑞娜 上列當事人間請求給付房屋租金等事件，本院於民國113年10月8 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣（下同）61,360元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。 本判決第1項得假執行。但被告如以61,360元為原告預供擔保， 得免為假執行。　　 　　事 實 及 理 由 一、原告起訴主張： (一)原告民國110年6月26日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由 原告將其所有門牌花蓮縣○○鄉○○村○○○○000○0號房屋出租予 被告，租賃期間自110年6月26日至112年4月30日止，每月租 金為9,000元，應於每月26日前繳納，押金為18,000元，由 被告以現金支付予原告。然被告自111年12月26日起即未給 付租金，已積欠超過四個月，原告遂於112年3月8日以存證 信函催告被告應於7日內給付租金，未獲被告置理，故於同 年月30日以存證信函催告被告應於3日內給付租金，屆期未 付，將終止租賃契約，不再另行通知，被告迄今仍未給付租 金，兩造間之租賃契約既已終止，被告應將系爭房屋騰空遷 讓並返還原告，並給付自111年12月26日起至返還上開房屋 之日(112年8月25日)止之租金，共8個月租金，合計為72,00 0元。 (二)依系爭租賃契約第12條：「租期屆滿或租賃契約終止時，承 租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。前項房 屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。 租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者 ，視為完成點交。承租人未依第一項約定返還房屋時，出租 人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得 請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之 違約金至返還為止。前項金額及承租人未繳清之相關費用， 出租人得由第四條之擔保金（押金）中扣抵。」，原告請求 被告自系爭租賃契約終止日起至騰空遷讓返還上開房屋之日 112年8月25日止，按月給付相當於租金1倍之違約金共5個月 ，合計為45,000元。 (三)被告另有112年6月13日至同年8月10日之水費187元；112年6 月至同年8月25日之電費73元；1至8月之管理費7,100元(1至 6月，管理費每月850元，7月後調整為1,000元，計算式：85 0*6+1,000*2=7,100)，合計水電費、管理費為7,360元【計 算式：187+73+7,100=7,360】。 (四)原告為與被告協調還屋事宜，自台北往返壽豐鄉調解委員會 ，故向被告請求差旅費3,000元。 (五)被告返還系爭房屋後，因屋內已毀損，系爭房屋內牆壁須拔 除鐵釘及補牆並補原色油漆共7萬元；原大門鎖已被更換， 請求3,000元；3樓大廳燈具3,500元；冰箱不見請求4,000元 ；4樓浴缸毀損，請求8,000元；3樓及4樓陽台鐵白欄杆重置 請求61,000元；3樓及4樓防鴿網重建3,000元；3樓房間全新 木門兩扇毀損10,000元；3樓及5樓磁磚以及清運74,100元； 頂樓樓梯扶手桿重置及拆除清運費35,000元；整屋含窗戶清 洗10,000元，合計請求281,600元。 (六)爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應 　　應給付原告390,960元。 二、被告則以：被告於110年5月賣掉臺北房子後，先後委託多名 房仲欲購買系爭房屋，後來由該社區住民花蓮不動產經紀有 限公司仲介蔡素節砍價成功，乃下斡旋金簽約，然簽約時因 被告年紀已大，貸款無法通過，因屋主即原告表示因房地合 一稅問題，希望先租後買，到時資金不足部分再由原告借貸 予被告；系爭房屋冰箱入住時即壞掉，係被告處理，不應在 向被告求償；鎖頭破敗不堪，被告重新購買新鎖，並將舊鑰 匙寄給原告；油漆部分入住時即已斑駁，被告已自行雇工油 漆，支出3萬元，原告向被告求償係無理由，又系爭房屋屋 況不佳，瓦片掉落，雖原告有修理但未做防水，導致屋外下 大雨，屋內下小雨，頂樓部分原告亦曾雇工修繕，原告之請 求係無理由，又原告調解出席時嚴重遲到致無法調解，不應 由其負擔車馬費；至於沒有給8個月租金，是因為受原告詐 騙，伊有付5萬元斡旋金給蔡素節，當初簽租賃契約係因為 原告求被告，原告說要借錢買房子，所以才沒有給租金等語 為答辯，聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： (一)兩造間就系爭房屋簽訂書面租賃契約，約定租期自110年6月 26日至112年4月30日止，每月租金為9,000元，押租金為18, 000元，原告於締約後交付房屋予被告使用，被告自111年12 月起即未繳租金，至112年8月25日返還租賃房屋予原告，共 積欠8個月租金；原告代墊租賃期間水電費、管理費合計7,3 60元等事實，均未爭執。被告固主張其與本欲向原告購買系 爭房屋，惟亦自認其因無從貸款，無資力購買，乃於租賃契 約備註：「乙方於：112年4月30日，必須以參佰壹拾萬貳仟 元整、蘇信源：賣：花蓮縣壽豐鄉志學村志學新邨122之3号 ，賣於乙方劉瑞娜小姐、恐空口無憑；備註為証，且甲方自 動放棄，法律抗辯權。劉瑞娜小姐，112年4/30後，乙方優 先承購權，考慮期為半個月到112年5/15止，甲，乙兩方， 如無期完成交易，甲、乙兩方自動放棄，法律訴訟權。甲方 ：蘇信源（用印簽名）、乙方：劉瑞娜（用印簽名），以茲 証明，<簽名右側記載>甲方和乙方有成交要付蔡素節佣金務 費、甲方：蘇信源：付11000元佣金服務費，乙方：劉瑞娜 一付5萬元佣金服務費，乙方：需110年6/26~112年4/30需如 期承租，若違約則喪失上述優先承購權。<下方>恐空口無憑 ，備註：為證：且乙方自動放棄，法律抗辯權。」等語，無 非雙方約明先租後買，然被告於租約尚未到期，猶未由租轉 買前，即未依約給付租金，構成違約，自喪失向原告主張優 先購買權，並仍應依約給付上項積欠租金及水電費、管理費 。故扣除押租金18,000元後，原告依租賃法律關係請求命被 告給付61,360元，係屬有據，應予准許。 (二)按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文，而約定之違約金是否過高，應就債務人若 能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準 ，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟 酌之標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定 ，均有其適用。原告主張系爭租約第12條所約定之違約金部 分，因考量原告於租賃到期後本即欲出售房屋，而無自住或 再出租他人之意思，被告承租系爭房屋，原本即含有填補原 告基於稅務需求上買賣期間空檔之性質，在原告出售房屋前 ，被告負擔之租金有減少原告空窗期損失之作用，被告延後 交還房屋已負擔租金，而有利原告，原告未受有實質損害， 不應再令被告承擔給付租金1倍違約金之責任，否即失公平 、顯屬對被告過苛，乃依法酌減違約金至零。此部分原告請 求應予駁回。 (三)原告請求調解車馬費部分，無法律上依據，這類似出庭費用 性質之請求，無命他造負擔之規定。至於電冰箱未於契約載 明其狀況，被告主張交屋時即因損壞而不堪使用，原告亦自 認忘記此狀況，應由原告就遭被告毀損乙節，負舉證責任。 關於裝修費用部分，原告未證明其業已施作，且原告已高於 出租被告時之價額將房屋出售他人，出售時之狀況依證人蔡 素節提供契約內之照片，與原告起訴主張之情形完全相同， 顯然沒有其主張因毀損而需修繕之情事，且縱使有毀損也不 影響房屋出售時之價值，原告自無於出售喪失房屋所有權後 ，仍再向被告請求修補之依據。從而，上述原告各項請求均 無理由，應予駁回。 (四)本件係適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第 389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行；並依同法第392 條第2項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。 四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日 　　　　　　　　　花蓮簡易庭　法　官　沈培錚 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官　丁瑞玲

2024-10-31

HLEV-113-花簡-35-20241031-1

重上
臺灣高等法院

不動產所有權移轉登記等

臺灣高等法院民事判決 111年度重上字第813號 上 訴 人 黃月琴 訴訟代理人 林耀泉律師 李榮林律師 沈志成律師 吳意淳律師 被 上 訴人 合眾建築經理股份有限公司 法定代理人 顏文澤 訴訟代理人 蔡浚明 林忠儀律師 被 上 訴人 永源建設股份有限公司 法定代理人 常月鏵 訴訟代理人 莊一慧律師 陳琮涼律師 被 上 訴人 合作金庫商業銀行股份有限公司 法定代理人 林衍茂 訴訟代理人 王希平 詹登宇 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中 華民國111年8月9日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第253號第 一審判決提起上訴，本院於113年10月16日言詞辯論終結，判決 如下： 主 文 原判決廢棄。 被上訴人合作金庫商業銀行股份有限公司應塗銷附表一所示土 地於民國一百零五年五月十六日收件店汐登字第二五五〇號辦 理之信託登記。 被上訴人合眾建築經理股份有限公司、永源建設股份有限公司 應塗銷附表二所示建物於民國一百零八年六月三日收件汐總字 第一九三〇號辦理之信託登記。 被上訴人永源建設股份有限公司應將附表二所示建物所有權移 轉登記予上訴人。 第一、二審訴訟費用均由被上訴人永源建設股份有限公司負擔 。 事實及理由 壹、程序方面： 一、被上訴人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫銀行） 之法定代理人原為雷仲達，嗣變更為林衍茂，有經濟部民國 112年8月17日經授商字第11230155050號函及變更登記表可 考（見本院卷二第145至153頁），並聲明承受訴訟（見本院 卷二第143頁之書狀），經核並無不合，應予准許。 二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 本件上訴人在原審依兩造所簽署之不動產信託契約書（下稱 系爭信託契約）第19條第1項第1款、上訴人及被上訴人永源 建設股份有限公司（下稱永源公司）與合眾建築經理股份有 限公司（下稱合眾公司）簽署建築經理業務委任契約書（下 稱系爭建經委任契約）第12條第1項第1款、原證5之信託申 請暨指示書（下稱系爭信託指示書）約定為本件請求。嗣於 上訴程序中，就其請求權基礎，於後述上訴聲明第二項增加 信託法第62條、系爭信託契約第4條、第18條第1項及上訴人 與永源公司於109年3月13日就系爭信託指示之合意；上訴聲 明第三項前段部分增加信託法第62條、系爭建經委任契約第 3條及上訴人與永源公司於109年3月13日就系爭信託指示之 合意（本院卷一第357、358頁）。然前揭規定或約定僅在說 明信託關係或委任關係存續、消滅之情形，係在補充說明系 爭信託契約第19條第1項第1款、系爭建經委任契約第12條第 1項第1款所約定信託關係消滅、委任關係消滅時之權利；前 揭合意係在說明上訴人與永源公司簽署系爭信託指示書實有 達成意思表示之合意，核屬不變更訴訟標的而補充法律上之 陳述，揆諸首揭規定，自非為訴之變更或追加。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：伊與永源公司於104年12月1日簽訂土地合建分 售契約書（下稱系爭合建契約），約定由伊提供所有之新北 市○○區0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000等地號 土地（嗣合併為新北市○○區○○段0000地號土地，下稱系爭土 地）作為建築基地，由永源公司負責興建中研翡麗建案（下 稱系爭建案），興建完成後，按建築面積伊取得60%，永源 公司取得40%。兩造於105年5月11日簽署系爭信託契約，約 定將系爭土地信託登記予合庫銀行；伊、永源公司與合眾公 司於同日簽署系爭建經委任契約，約定系爭土地上建物由合 眾公司以信託方式登記為名義人。又系爭土地上建物於108 年4月23日取得使用執照，並於同年6月24日為建物第一次保 存登記，興建戶數為53戶，永源公司依系爭建經委任契約， 將該53戶建物信託登記予合眾公司。嗣陸續出賣43戶房地予 他人，僅剩原審卷一第131頁所示10戶建物及停車位暨坐落 之基地應有部分之所有權（下稱系爭10戶房地），仍分別信 託在合眾公司及合庫銀行名下，信託目的、委任目的已完成 ，依約及信託法第62條規定，信託關係、委任關係消滅。伊 與永源公司已將合庫銀行貸款債務全數清償，且伊與永源公 司為確認系爭10戶房地之所有權歸屬，乃於109年3月13日在 合庫銀行總行，合意將如原審卷一第131頁編號0、0、0號之 建物及其坐落基地保留，作為日後違約責任、找補或應付款 項結清等相關給付之用，其餘如附表二所示7戶建物及6個停 車位（下合稱系爭7戶房屋）暨坐落如附表一所示基地（下 稱系爭7戶基地，與系爭7戶房屋合稱系爭7戶房地）之信託 登記塗銷，並將系爭7戶房地所有權移轉登記予伊，且由伊 及永源公司簽署系爭信託指示書確認之，並送交合庫銀行存 查。嗣因永源公司不願用印，致無法辦理系爭7戶房地之信 託登記塗銷及移轉登記，爰依系爭建經委任契約第12條第1 項第1款、系爭信託契約第19條第1項第1款、系爭信託指示 書及109年3月13日伊與永源公司關於信託指示之合意，聲明 ：㈠合庫銀行應將系爭7戶基地辦理塗銷信託登記（新北市汐 止地政事務所105年5月16日收件店汐登字第2550號）。㈡合 眾建經公司、永源公司應將系爭7戶房屋辦理塗銷信託登記 （新北市汐止地政事務所108年6月3日收件汐總字第1930號 ）；㈢永源公司將系爭7戶房屋所有權移轉登記予上訴人（原 審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡合庫銀行應將系爭7戶基地辦理 塗銷信託登記。㈢合眾建經公司、永源公司應將系爭7戶房屋 辦理塗銷信託登記；㈣永源公司將系爭7戶房屋所有權移轉登 記予上訴人。 二、被上訴人方面 ㈠永源公司以：上訴人之女胡褉秋當時男友即訴外人李陶鎔， 因上訴人得向財政部國有財產署北區分署以新臺幣（下同） 2億1,419萬4,890元申購系爭土地，而以自己設立之宏洋資 產管理股份有限公司（下稱宏洋公司）與上訴人於102年2月 4日簽定「借名登記協議書」（下稱系爭借名登記協議）， 並以上訴人名義取得系爭土地所有權，是上訴人並非系爭土 地實質所有權人及系爭信託與合建關係之實際當事人，非系 爭建案之真正權利人，其以自己名義提起本件訴訟不具當事 人適格而無權利保護必要。又伊於106年至108年間辦理系爭 建案預售，並分別與買受人簽定「土地預定買賣契約書」及 「房屋預定買賣契約書」，依約應於使用執照核發後4個月 即108年8月26日內辦理所有權移轉登記，及應於使用執照核 發後8個月即108年12月26日內辦理交屋，如有違反，伊應依 約給付買方遲延利息。惟上訴人、李陶鎔及胡褉秋為坐享不 正利益，挾消費者權益為要脅而拒絕配合，伊為避免消費者 受害及自身可能有遲延利息之損害，擔心血本無歸之情況下 ，迫於無奈遂於108年8月22日與李陶鎔簽定原證8之協議書 （下稱系爭協議書），簽發給李陶鎔面額各為2,000萬元之8 張本票及8張支票（下合稱系爭票據，與系爭協議書合稱系 爭書據），並以永源公司負責人常月鏵之夫即訴外人徐浦洲 為連帶保證人，然系爭協議書簽署後，上訴人、李陶鎔及胡 褉秋仍拒絕配合。合庫銀行總行乃於109年3月13日邀請協商 ，因李陶鎔未依約將系爭書據攜帶到場，且雙方就返還借款 併損害賠償數額及稅賦負擔等未能達成共識，故同意先就已 出售43戶預售屋先行移轉所有權予買受人，上訴人與伊乃簽 立原證3之信託申請暨指示書，指定將已售出之43戶房地逕 為移轉予指定買受人，其餘事項由雙方再行協商，是系爭建 案之信託目的、委任目的尚未完成，系爭信託關係、委任關 係並未消滅。然上訴人當日在協議後伺機誘導伊在系爭信託 指示書蓋章，且系爭信託指示書係以伊及上訴人之名義向合 眾公司、合庫銀行為指示内容之意思通知，並以該指示書作 為合眾公司、合庫銀行事務處理之應備文件，故無伊與上訴 人意思合致之契約關係；退步言之，縱認有合意，當日係協 議上訴人及李陶鎔返還系爭書據、稅賦費用負擔、返還借款 及確認損害賠償數額等，作為伊配合履行系爭信託指示書即 辦理系爭7戶房地移轉登記之前提條件（停止條件）。再者 ，系爭合建契約之性質應為合夥契約，未先經清算程序，上 訴人不得請求返還合夥事業所有之信託財產。另李陶鎔未依 渠與徐浦洲所簽立合資契約約定出資，並率以上訴人名義向 合庫銀行景美分行辦理土地融資，嗣後卻未返還借款及利息 ，相關利息乃由伊繳納，已造成伊受有合計為1億636萬元之 損害（尚未包括支付李陶鎔未給付土地融資利息，及房地合 一稅新制衍生之稅捐等支出），伊爰據此為抵銷等語置辯。 　㈡合庫銀行則以：伊基於信託關係之受託人地位，悉配合上訴 人與永源公司之指示辦理。本件訴訟肇因於永源公司拒不配 合辦理塗銷信託登記所致，且永源公司之答辯專為自己利益 ，與伊無涉，故倘被上訴人受敗訴判決，請審酌本件訴訟費 用全部由永源公司負擔等語置辯。 　㈢合眾公司則以：系爭信託指示書並非上訴人與永源公司間約 定內容意思合致之契約關係。況依系爭建經委任契約第12條 第1項第1款及土地登記規則第125條、第128條第1項規定， 除系爭信託指示書外，尚須依法定方式即永源公司應會同伊 共同在地政機關所定塗銷信託登記之相關公契上用印蓋章， 始得完成塗銷信託登記，然永源公司迄今未在辦理塗銷信託 登記之相關公契上用印蓋章，伊自無從塗銷系爭7戶房屋之 信託登記等語置辯。 ㈣均答辯聲明：上訴駁回。 三、查兩造於105年5月11日簽定系爭信託契約；上訴人、永源建 設公司、合眾公司於105年5月16日簽訂系爭建經委任契約。 又依土地登記規則第125條、第128條第1項規定，須上訴人 與永源公司出示塗銷信託登記指示書，並由永源公司會同合 眾公司共同在地政機關所定塗銷信託登記之相關公契上用印 蓋章，始得完成塗銷系爭建案房屋之信託登記；由上訴人會 同合庫銀行共同在地政機關所定塗銷信託登記之相關公契上 用印蓋章，始得完成塗銷系爭土地之信託登記。另李陶鎔於 108年8月22日與永源公司簽定系爭協議書，並以徐浦洲、常 月鏵為連帶保證人。雙方約定：永源公司開立系爭票據予李 陶鎔，作為擔保永源公司履行系爭協議書第2條、第3條約定 之保證票。俟永源公司依第3條之約定完成撥款，並將李陶 鎔在系爭建案中應分得之土地、建物及車位移轉登記於李陶 鎔後，李陶鎔應將系爭票據返還永源公司等情，為兩造所不 爭執（本院卷一第390至391頁），復有系爭信託契約、系爭 建經委任契約、系爭協議書可憑（原審卷一第39至105、245 至249頁），堪信真實。 四、上訴人主張伊與永源公司合建之系爭建案已完工，系爭信託 契約之信託目的、系爭建經委任契約之委任目的均已完成， 兩造間信託關係、委任關係消滅，依約被上訴人應塗銷系爭 7戶房地之信託登記，永源公司並應將系爭7戶房屋之所有權 移轉登記予伊等語。惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯， 經查： ㈠上訴人提起本件訴訟，並無當事人不適格： 　⒈按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出 名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、 使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名 人間之內部約定，其效力不及於第三人（最高法院106年度 第3次民事庭會議決議參照）。 　⒉本件上訴人主張其為系爭信託契約、系爭建經委任契約及系 爭信託指示書（含上訴人與永源公司之合意在內，以下同） 之當事人即權利人，並依前開契約或合意，請求被上訴人為 給付，則就給付之訴而言，即屬當事人適格，而有權利保護 必要。至於永源公司辯稱上訴人僅為系爭土地之借名登記人 ，非前開契約之真正權利人，不具當事人適格云云，並提出 系爭借名登記協議、上訴人所寄發之存證信函為證（原審卷 一第301至311頁，卷二第93至95頁），然揆諸前揭說明，系 爭借名登記協議僅為出名人即上訴人與借名人即宏洋公司間 之內部約定，其效力不及於第三人，上訴人既為系爭土地之 登記權利人，即得對外行使關於系爭土地之權利，何況上訴 人為系爭信託契約、系爭建經委任契約及系爭信託指示書之 契約當事人，自得本於該等契約主張權利，與訴有無理由係 屬二事，永源公司前開所辯，核屬無據。 　㈡系爭信託契約之信託目的及系爭建經委任契約之委任目的均 已完成，上訴人得依系爭信託契約第19條第1項第1款、系爭 建經委任契約第12條第1項第1款約定行使權利： 　⒈按信託關係，因信託行為所定事由發生，或因信託目的已完 成或不能完成而消滅。信託法第62條定有明文。又系爭信託 契約第4條：「本契約之存續期間自簽約日起至本契約依第 十八條終止時止。信託存續期間經甲（即上訴人）、乙（即 永源公司）、丙方（即合庫銀行）之共同書面同意得予延長 。」；第18條第1項：「本契約因信託目的已完成（就建案 已完工並達交屋狀態時）或信託目的無法完成（本契約第二 條第四項所定『特定事由』發生時）而消滅，並應依第十九條 第一項之約定辦理。」；第19條第1項：「信託關係消滅時 ，除應相關約定辦理外，丙方應依下列情況，分別將信託財 產交付甲、乙方或將受益權歸屬予買方：(一)信託關係因信 託目的已完成而消滅時，丙方應依甲、乙方指示將信託財產 返還甲、乙方或甲、乙方指定之人。…」（原審卷一第45、6 3、65頁）。再者，系爭建經委任契約第1條前段：「本契約 之委任目的係為使本專案之新建建物順利興建完工、取得使 用執照、辦妥所有權第一次登記並保障戊方（即合庫銀行景 美分行）債權。…」；第12條第1項：「契約關係消滅時，丙 方（即合眾公司）應將委任財產依下列方式交付甲（即上訴 人）、乙方（即永源公司）:(一)本契約因委任目的完成而 終止時，甲、乙方應備妥相關文件送交丙、丁（即合庫銀行 信託部）方，由丙、丁方依甲、乙方信託指示內容辦理塗銷 信託作業。」（原審卷一第79、89頁）。準此，系爭建案興 建完成，取得使用執照，並辦妥所有權第一次登記，及合庫 銀行之貸款債權獲得保障時，系爭信託及委任之目的已完成 。 　⒉查新北市政府於108年4月26日核發系爭建案之使用執照，合 眾公司於108年6月24日依系爭建經委任契約辦理系爭建案共 53戶房屋所有權第一次登記，且合庫銀行債權管理部協理於 109年3月13日在總行召開會議，邀請上訴人及永源公司、常 月鏵等人，商討永源公司逾期債務清理及43戶承購戶過戶乙 事，而上訴人與永源公司於同日共同出具信託指示書，指定 將已售43戶房地逕為移轉予指定買受人等情，為兩造所不爭 執（本院卷一第390至392頁），復有土地登記謄本及建物登 記謄本、臺北市工務局核發之使用執照、前述信託指示書可 憑（原審卷一第103至127、421至431頁）。又上訴人主張其 與永源公司積欠合庫銀行之貸款均已清償完畢乙情，為永源 公司及合庫銀行均不爭執（原審卷二第151頁、本院卷二第1 36頁），且合庫銀行亦不爭執系爭信託目的已完成（本院卷 二第681頁），堪信系爭建案已完工，且合庫銀行之貸款已 清償，系爭信託及委任之目的已完成。是上訴人自得依系爭 建經委任契約第12條第1項第1款、系爭信託契約第19條第1 項第1款約定，請求合庫銀行、合眾公司依其與永源公司之 指示，分別塗銷系爭7戶基地、系爭7戶房屋之信託登記，並 移轉所有權登記予其與永源公司共同指定之人。 ㈢系爭合建契約非屬合夥契約，永源公司抗辯未先經清算程序 ，上訴人不得請求返還信託財產，為無理由： ⒈按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之 種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。就當事人 間債之關係類型，胥以主給付義務定之，該等義務，係債之 關係固有、必備之要素，用以確定及規範債之關係類型，針 對債之關係（契約）定性，應綜觀當事人所訂立契約之內容 及特徵，將契約所約定之事項或待決之法律關係，置入典型 契約之法規，比對其是否與法規範構成要件之連結對象相符 ，以確定其實質上究屬何類型契約（有名契約、無名契約、 混合契約，或契約之聯立）或法律關係，不受當事人陳述意 見之拘束。次按合夥為二人以上互約出資，以經營共同事業 ，而分受其營業所生利益及分擔其所生損失之契約，此觀民 法第667條第1項、第677條第1項規定甚明。是合夥契約須當 事人約明合夥人出資、出資方式及所營共同事業，始足成立 （最高法院112年度台上字第2758號判決意旨參照）。 　⒉查依永源公司不爭執真正之系爭合建契約第3條、第4條、第7 條第5項約定，可認係由上訴人提供系爭土地，永源公司負 責興建房屋，興建完成後，按建築面積，上訴人取得60%、 永源公司40%，並由上訴人、永源公司雙方土地與房屋互易 等情（本院卷二第263至269頁），堪認雙方係各自出資購地 或興建房屋，並各自保有系爭土地、房屋或興建中房屋之權 利，興建完成後再按比例互易雙方土地與房屋，各負盈虧， 至於系爭信託契約、系爭建經委任契約之受託人均分別僅有 合庫銀行、合眾公司各1人，自無信託法第28條第1項「同一 信託之受託人有數人時，信託財產為其公同共有」規定之情 形，遑論上訴人、永源公司為前述契約之委託人，非受託人 。則綜上事證，系爭合建契約之性質應屬委任及互易混合契 約無誤。永源公司辯稱係屬合夥契約性質，應先經清算程序 云云，難認可取。 ㈣永源公司與上訴人於109年3月13日達成將系爭7戶房地移轉所 有權登記予上訴人之合意，且未以返還系爭書據為停止條件 ： 　⒈查上訴人與永源公司於109年3月13日簽署系爭信託指示書， 記載略以：永源公司及上訴人（即委託人）開發興建坐落於 系爭土地之系爭建案，已順利興建完工並完成建物產權登記 與合建分配，請依系爭信託契約約定，將信託財產塗銷信託 返還予委託人即上訴人（内容詳如「附件」），此致合庫銀 行、合眾公司等語（原審卷一第129頁），且系爭信託指示 書「附件」列舉前述10戶房地，並將其中3戶畫線表示刪除 之意思，其餘7戶房地即如附表一、二所示乙情，亦有該「 附件」可稽（原審卷一第131頁）。另亦有系爭土地之土地 登記謄本、前述10戶房屋之建物登記謄本可參（原審卷一第 107至127頁）。從而，上訴人主張伊當日與永源公司合意將 保留前述3戶房地，作為雙方日後結清之用，其餘之系爭7戶 房地之信託登記塗銷，並移轉所有權登記予伊等情，即非無 據。 　⒉證人即律師呂康德結稱：伊參加109年3月13日由合庫銀行總 行陳協理主持之協調會，合庫銀行提出一個信託申請暨指示 書，記載系爭10戶房地要給地主的，常月鏵說因永源公司對 地主有要求損害賠償，所以要求保留3戶作擔保，伊、胡褉 秋與李陶鎔商量的結果，答應保留3戶房屋及車位，就在該 指示書上把保留的3戶及車位畫掉，其他7戶就先辦理過戶， 雙方沒意見後就分別用印。在分別用印完畢後的過程中，常 月鏵提系爭票據是否可以還他們，李陶鎔說因為他們沒有照 系爭協議書來做，所以不同意返還，常月鏵希望陳協理幫忙 講話，陳協理跟伊說你們是否能夠還他，伊說伊沒有權利決 定要不要還，如果他們雙方講好要還，李陶鎔把票放在伊這 裡，永源公司就可來伊辦公室拿，後來沒有達成系爭票據要 還給永源公司之協議。至於Ｂ證24「協議書」，是因永源公 司不願意配合辦理系爭7戶房地塗銷信託，為趕快解決系爭7 戶房地之事，在109年3月13日以後，雙方有一些聯繫，永源 公司代理人陳淙涼律師先傳一份協議書給伊，希望雙方照這 協議書履行，伊看該協議書跟伊等希望的內容差距很大，就 改協議書內容如Ｂ證24，並傳Ｂ證24給陳淙涼律師，約之後某 日在伊辦公室談，永源公司是常月鏵及陳律師來，地主方是 李陶鎔來，談一整個下午，常月鏵與陳律師討論結果還是不 願意簽。如果永源公司不照109年3月13日協調會的決議來辦 理的話，那地主這邊43戶也不會蓋給他，當時講好的事情就 是這樣等語（本院卷一第499、502至504頁），且永源公司 與系爭建案預售屋買受人簽約約定其未於108年8月26日以前 辦理所有權移轉登記及108年12月26日以前辦理交屋，應依 約給付買方遲延利息等情，為兩造所不爭執（本院卷一第39 1頁），是永源公司有盡快取得上訴人同意移轉前開43戶房 地之時間壓力，而上訴人與永源公司針對前開43戶房地過戶 給預售屋買主及永源公司移轉房屋、車位給地主之問題，在 109年3月19日以前已多次協調而未達成合意，此亦據呂康德 證述明確（本院卷一第502頁），衡情上訴人若未取得永源 公司同意移轉系爭7戶房地，豈會同意移轉前開43戶房地。 又Ｂ證24「協議書」內容係針對系爭信託指示書「附件」之 前述10戶中遭刪除之3戶部分（原審卷二第163至169頁）， 並非針對系爭7戶房地部分，是永源公司以109年3月13日以 後，雙方尚有進行協商，故雙方於109年3月13日並未達成合 意云云，難認有據。再衡情永源公司與上訴人若有以返還系 爭書據為系爭信託指示書之停止條件之合意，如此重要之事 ，永源公司當會要求在系爭信託指示書上記載清楚，或另以 書面載明此停止條件，既然無此等記載之書面，則永源公司 稱有此停止條件合意存在云云，已非無疑，參以呂康德參與 系爭信託指示書整個簽訂過程，是其前開證述，應堪採信。 　⒊證人即辦理系爭建案產權登記之代書陳淑真固結稱：伊是受4 3戶的委託，109年3月13日會議就預售承購43戶有解決方法 ，要辦理過戶，但李陶鎔說他及上訴人的部分要求永源公司 先過戶所保留10戶之其中7戶，常月鏵說需還他票據，才可 以過戶，李陶鎔或他的律師有提到說，他們不可能帶票據在 身上等語（原審卷二第239、240頁），然陳淑真亦結稱：伊 有聽到常小姐說「我可以過給他7戶，但是他要還給我票據 」，但記不清楚常小姐講上述的話，是在蓋印之前還是之後 等語（本院卷一第498、499頁），陳淑真既然記不清楚常月 鏵要求返還系爭票據係在簽署完系爭信託指示書之前後，其 前揭證述即難證明有附停止條件之合意存在。 　⒋證人即合庫銀行債權管理部協理陳蕙玲結稱：伊沒有參與109 年3月13日會議等語（原審卷二第130頁）；證人即合庫銀行 襄理林熙勝結稱：109年3月13日的協議過程大概是要談自救 會43戶的問題，這個部分有達成共識，銀行的債權就解決。 地主跟建商之間，還有其他分配問題，有再持續協商，但伊 沒有參與。伊在過程中有聽到常月鏵跟地主方說，之前的票 要還給我們，地主方有人說那些票據不會放在身上，呂康德 律師說支票在他事務所，可以約時間去他的事務所拿等語（ 原審卷二第135頁），是陳蕙玲、林熙勝就上訴人與永源公 司後續之討論並未參與，林熙勝雖在過程中有聽到雙方談論 到返還系爭票據之問題，然未全程參與致未能瞭解全貌，其 前揭證述亦難據以證明有附停止條件之合意存在。 　⒌證人徐浦洲結稱：伊有參與108年11月4日在合庫銀行景美分 行的協調會，雙方就7間房子過戶予上訴人及系爭票據返還 永源公司有達成共識，爭議部分在於土地價購時永源公司多 付出土地款之賠償問題，還有李陶鎔一些價款爭議。108年8 月到109年開的協調會很密集，但前述共識內容就是這幾次 協調會的重點，但伊沒參加109年3月13日協調會等語（本院 卷一第495、496頁）；證人陳琮涼結稱：伊於109年3月20日 曾經協助永源公司到呂康德的事務所進行協商，主要是依據 雙方108年11月4日及同年12月12日多次協商之後的初步共識 包括返還系爭票據一事，主要在於剩餘10戶不動產之分配， 上訴人對於永源公司借款返還、損害賠償及2,000餘萬元不 動產稅金應由何人繳納，及應由何人對於預售屋買受人遲延 之部分擔負損害賠償責任等事進行協商，另永源公司的意思 是這3戶應歸屬於其所有，雙方就上開事項未能達到共識等 語（本院卷一第487、488頁）。是堪認前開2位證人均未參 與109年3月13日協調會，且上訴人與永源公司在109年3月13 日前後之協商，均未能達成合意，從而，其等證述不足證明 上訴人有同意返還系爭票據作為永源公司同意塗銷並移轉系 爭7戶房地所有權之停止條件。 　⒍綜上以觀，上訴人主張伊與永源公司達成將系爭7戶房地移轉 所有權登記予伊之合意，並因此共同簽署系爭信託指示書予 合庫銀行、合眾公司，且未以返還系爭書據為停止條件等情 ，足堪採信。　 ㈤永源公司為抵銷抗辯為無理由： 　⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能 抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334 條第1項定有明文。是債務之抵銷應以二人互負債務，而其 給付種類相同者，始得為之。 　⒉永源公司以下列：⑴上訴人向伊借款合計600萬元。⑵伊墊付土 地買賣價金合計3,600萬元。⑶土地遲延交付36個月，每月違 約金20萬元，合計640萬元。⑷上訴人未依約出資並於102年4 月30日取得系爭土地所有權，致每坪漲價6萬元，系爭土地 共445坪，土地成本因此增加2,670萬元。⑸辦理水土保持計 畫費用合計178萬0740元。⑹開發回饋金合計815萬元。⑺逾期 移轉不動產所有權予買受人於108年10月1日至109年5月27日 所增加土融及建融利息及違約金損害合計304萬8,096元。⑻ 伊代繳系爭建案土融及建融所生利息合計467萬5,000元。⑼ 遲延交屋予買受人之違約罰鍰合計918萬7,889元。⑽未分配 系爭10戶房地所生信託管理費、稅費、社區管理費及人員薪 資合計375萬元，與上訴人之本件請求為抵銷。然永源公司 前揭所舉者均是金錢給付債務，而上訴人於本件所請求者為 塗銷系爭7戶房地信託登記並移轉系爭7戶房地所有權登記之 意思表示給付債務，兩者給付種類顯然不同，自無從抵銷。 永源公司復辯稱依系爭借名登記協議書第二條第（一）點， 就合建利益分配坪數之部分如有短溢，仍需以銷售底價以金 錢互為找補，而具有金錢債務之性質，與伊前揭金錢債務， 給付種類相同，得為抵銷云云，然系爭借名登記協議之當事 人係上訴人與宏洋公司（原審卷一第301、311頁），與永源 公司無關，且系爭信託指示書並無找補之相關約定，永源公 司亦未舉證證明兩造就系爭7戶房地塗銷及移轉登記合意內 容有包括找補金錢部分，從而，永源公司前開所辯，亦屬無 據。 　㈥上訴人請求合眾公司、永源公司塗銷系爭7戶房屋信託登記及 移轉登記部分，並未陷於給付不能： 　⒈按給付不能分為事實上不能與法律上不能，後者係指給付違 反法律強行規定而言。次按受託人因信託行為取得之財產權 為信託財產（信託法第9條第1項），信託財產名義上雖屬受 託人所有，但受託人係為受益人之利益管理處分之，故原則 上任何人對信託財產不得強制執行（同法第12條第1項及其 立法理由參照）。至信託稱「受益權」（或受益債權），則 係指受益人對信託財產有享受信託利益之權利。此一權利， 兼具對受託人給付請求權之債權性質，及對信託財產有物權 性質之權利，而為財產權之一種，原則上應許其融通（同法 第20條立法理由參照），並得對之強制執行。次按信託關係 消滅時，信託財產之歸屬除信託契約另有訂定外，依序由有 享有全部信託利益之受益人、委託人或其繼承人取得。且於 受託人移轉信託財產於歸屬權利人前，信託關係仍視為存續 ，以歸屬權利人視為受益人。信託法第65條、第66條分別定 有明文。信託關係消滅後，同法第65條所定歸屬權利人對受 託人享有之信託財產移轉請求權，係其對信託財產享有信託 利益之權利，屬信託受益權，非信託財產，自不受同法第12 條第1項前段規定之限制（最高法院111年度台抗字第266號 裁定意旨參照）。準此，債務人依信託契約請求利益分配之 受益債權或信託關係消滅後之信託財產返還請求權，與信託 財產有別之財產權。 　⒉永源公司辯稱上訴人之本件請求陷於給付不能云云，經查： 　⑴系爭10戶房屋上於108年6月3日收件汐總字第1930號辦理之信 託登記，其信託專簿上所載即以系爭信託契約及系爭建經委 任契約為附件乙節，有本院調閱原法院110年度司執字第471 83號、110年度司執字第61623號等執行卷宗可按。又永源公 司之債權人聲請就永源公司因系爭10戶房屋（不含系爭土地 ）信託關係所生之信託受益權及信託財產返還請求權為強制 執行，經原法院以110年度司執字第47183號、110年度司執 字第90339號、110年度司執字第90340號、110年度司執字第 90342號、110年度司執字第54002號、110年度司執字第6162 3號、110年度司執字第75657號執行事件就前述信託受益權 及信託財產返還請求權囑託地政機關辦理禁止處分登記，禁 止永源公司收取或處分前述債權，合眾公司亦不得對永源公 司清償或於條件成就得收取時，合眾公司亦不得對永源公司 清償等情，有系爭10戶房屋之建物登記資料可證（本院卷三 第11至25頁），並經本院調閱前揭執行事件卷宗可考。是合 眾公司依系爭建經委任契約所取得之系爭10戶房屋，並經禁 止處分登記，依法亦不得對信託財產即系爭10戶房屋為強制 執行。 　⑵按土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分 其土地權利所為之登記。前項限制登記，包括預告登記、查 封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處 分之登記。又土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分 、破產登記或因法院裁定而為清算登記後，未為塗銷前，登 記機關應停止與其權利有關之新登記。但其他無礙禁止處分 之登記者，不在此限。此分別觀土地登記規則第136條、第1 41條第1項第4款規定即明。次按法院依強制執行法第116條 規定禁止第三人不動產所有權移轉與債務人，係屬土地登記 規則第136條第2項所稱「其他依法律所為禁止處分」，應據 以辦理禁止處分登記，至第三人將不動產移轉與債務人以外 之人者，非屬禁止之事。限制登記作業補充規定第16點定有 明文。準此，禁止處分登記與查封、假扣押或假處分有別， 並未禁止第三人將不動產移轉與債務人以外之人。 　⑶前揭110年間之執行事件，其執行標的乃為永源公司對合眾公 司之信託受益權及信託財產返還請求權，除禁止永源公司處 分該債權，並禁止合眾公司移轉系爭10戶房屋予永源公司， 但並非係以系爭10戶房屋本身為執行標的。且上訴人與永源 公司業已於109年3月13日以雙方間之合建契約及系爭建經委 任契約為據，協議由上訴人取得系爭7戶房屋，永源公司對 系爭7戶房屋並無信託受益權及信託財產返還請求權存在， 即使執行法院誤為囑託地政機關於系爭7戶房屋為禁止處分 之註記，若上訴人取得本件勝訴確定判決，自得向執行法院 及地政機關聲請塗銷禁止處分後，再續辦後續所有權移轉登 記，此亦有新北市汐止地政事務所函113年8月26日新北汐地 登字第1136122936號函覆：系爭7戶房屋辦理禁止處分登記 得否辦理所有權移轉登記，應由原告（即上訴人）持法院勝 訴確定判決向該所申請判決所有權移轉登記，倘仍有限制登 記未塗銷，該所再函詢原囑託辧理限制登記機關，確認該判 決移轉登記是否妨礙其禁止處分。若無妨礙，請其一併塗銷 禁止處分後，再續辦後續所有權移轉登記等語可據（本院卷 三第154頁），則上訴人若能取得本件勝訴確定判決，即得 憑該判決，排除前揭執行事件對系爭7戶房屋之禁止處分登 記，進而辦理塗銷信託登記及移轉登記事宜，並無違反法律 關於查封等強行規定，自無給付不能。 　㈦據上所陳，系爭信託契約之信託目的及系爭建經委任契約之 委任目的均已完成，且上訴人與永源公司就系爭7戶房地塗 銷信託登記及移轉所有權登記予上訴人已達成合意，並共同 出具系爭信託指示書予合庫銀行、合眾公司。從而，上訴人 依系爭信託契約第19條第1項第1款及系爭信託指示書（含上 訴人與永源公司之合意，已如前述），請求合庫銀行應將系 爭7戶基地辦理塗銷信託登記；依系爭建經委任契約第12條 第1項第1款、系爭信託指示書請求合眾公司、永源公司應將 系爭7戶房屋辦理塗銷信託登記，並依系爭信託指示書請求 永源公司將系爭7戶房屋所有權移轉登記予上訴人，均有理 由。 五、綜上所述，上訴人依系爭信託契約第19條第1項第1款及系爭 信託指示書，請求合庫銀行應將系爭7戶基地辦理塗銷信託 登記；依系爭建經委任契約第12條第1項第1款、系爭信託指 示書請求合眾公司、永源公司應將系爭7戶房屋辦理塗銷信 託登記，並依系爭信託指示書請求永源公司將系爭7戶房屋 所有權移轉登記予上訴人，自屬正當，應予准許。從而原審 為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二 至四項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、另按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。又共同訴訟人，按其 人數，平均分擔訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係 顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔。 共同訴訟人中有專為自己之利益而為訴訟行為者，因此所生 之費用，應由該當事人負擔。民事訴訟法第78條、第85條第 1項、第3項分別定有明文。查本件係因上訴人與永源公司間 之債權債務糾紛而致生本件訴訟，合庫銀行及合眾公司均因 永源公司不配合用印，致無法依系爭信託指示書辦理，且與 永源公司於訴訟之利害關係顯有不同，永源公司拒絕上訴人 請求之訴訟行為亦屬專為自己之利益而為。是本件爰依前開 規定，酌定本件訴訟費用應由永源公司單獨負擔。 八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 民事第五庭 審判長法 官 賴劍毅 法 官 洪純莉 法 官 賴秀蘭 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　 書記官 林怡君

2024-10-30

TPHV-111-重上-813-20241030-2

訴
臺灣雲林地方法院

分配表異議之訴

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度訴字第280號 原 告 良京實業股份有限公司 法定代理人 今井貴志 訴訟代理人 莊碧雯 被 告 陳金泉 訴訟代理人 林麗瑜律師 上列當事人間請求分配表異議之訴事件，本院於民國113年9月26 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 本院一一二年度司執字第三五一九四號清償債務強制執行事件， 於民國一一三年四月十八日製作之分配表，其中分配次序7所列 執行費用逾新臺幣貳萬貳仟零柒元、分配次序13所列票款債權逾 新臺幣貳佰柒拾壹萬陸仟伍佰玖拾陸元及自民國一一二年十二月 十八日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息部分，應予剔 除，不得列入分配。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按債權人或債務人對於分配表所載各債權人之債權或分配金 額有不同意者，應於分配期日一日前，向執行法院提出書狀 ，聲明異議；異議未終結者，為異議之債權人或債務人，得 向執行法院對為反對陳述之債權人或債務人提起分配表異議 之訴，強制執行法第39條第1項、第41條第1項前段分別定有 明文。查本院112年度司執字第35194號清償債務強制執行事 件前經本院執行處於民國113年4月18日製作分配表（下稱系 爭分配表），定期於113年5月22日分配，債務人即原告於11 3年5月7日具狀聲明異議，並於113年5月14日提起分配表異 議之訴，請求將系爭分配表分配次序7之執行費用新臺幣（ 下同）74,403元及分配次序13之債權9,230,000元不得列入 分配，其因分配所得之金額3,345,972元，應予剔除，不得 列入分配，並向本院執行處提出起訴之證明，業據本院依職 權調取本院112年度司執字第35194號清償債務執行卷核閱無 訛，足認原告提起本件分配表異議之訴，合於強制執行法第 41條之規定，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告之債務人張德浩所有之不動產前於鈞院112 年度司執字第35194號清償債務強制執行事件中拍定，經鈞 院製作系爭分配表，被告依系爭分配表所分配執行費用為74 ,403元、票款債權3,271,569元，合計分配3,345,972元。惟 被告應舉證證明其對張德浩確有923萬元之借貸債權存在， 倘被告未能舉證證明，應認被告與張德浩間並無923萬元之 債權債務關係，原告為確保債權，為此提起分配表異議之訴 ，請求剔除被告於鈞院112年度司執字第35194號執行事件中 分配表所受分配之金額等語。 　　並聲明：如主文所示。 二、被告則以：被告於112年11月12日向張德浩購買坐落雲林縣○ ○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），買賣價金為300萬 元，惟因張德浩在外欠款200多萬元，其財產已遭查封，被 告雖然於112年11月20日知悉張德浩欠債之事實，仍決定購 買系爭土地，經確認張德浩之債務情況後（即張德浩積欠遠 東國際商業銀行股份有限公司、萬榮行銷股份有限公司、臺 灣土地銀行股份有限公司之債務），被告於112年12月7日以 履約帳戶內之買賣價金代償張德浩上開債務，惟因嗣後有張 德浩之其他債權人參與分配，致被告無購買系爭土地之實益 ，且張德浩因信用問題，無法履約，兩造因而解除買賣契約 ，於112年12月18日訂立終止不動產買賣價金履約保證協議 書，依協議書之約定，張德浩應返還被告已支付之買賣價金 300萬元、支付違約金300萬元，賠償300萬元，及被告已支 付之整地費5萬元、仲介費18萬元，合計923萬元，由張德浩 簽發本票以擔保付款，並由被告聲請強制執行張德浩之財產 等語，資為抗辯。 　　並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。 　 三、兩造不爭執事項： 　㈠被告因與訴外人張德浩就坐落雲林縣○○鄉○○段000 地號土地 簽訂買賣契約，買賣價金300 萬元，被告以上開買賣價金代 償訴外人張德浩積欠其他債權人之債務及履約保證服務費30 0 元，合計2,126,596 元。 ㈡被告因與訴外人張德浩買賣上開農地為張德浩支出仲介費用9 萬元、整地費用5萬元。　 四、得心證之理由： 本件之爭點在於原告主張本院112 年度司執字第35194 號強 制執行事件，於113 年4 月18日製作之分配表，分配次序7 所列執行費用超過22,007元部分，及分配次序13所列票款債 權超過本金2,716,596 元，及自112 年12月18日起至清償日 止，按年息百分之10計算之利息部分，應予剔除，不得列入 分配，有無理由？ 　㈠訴外人張德浩於112年12月18日簽發票面金額923萬元、到期 日112年12月18日、利息為年息10％之本票予被告，被告向本 院聲請就本票裁定准予強制執行，經本院以112年度司票字 第688號本票裁定後，被告持本票裁定為執行名義，聲請強 制執行張德浩所有之不動產，經本院以113年度司執字第385 1號給付票款強制執行事件受理後，併入本院112年度司執字 第35194號清償債務執行事件執行；嗣張德浩所有之不動產 經拍賣後，於113年2月1日第2次拍賣程序經被告聲明承受 ，本院民事執行處於113年4月18日製作強制執行金額分配表 ，其中次序7所列被告執行費用為74,403元，分配次序13所 列被告票款債權原本為923萬元，利息為116,323元，實際受 分配金額為3,271,569元，業經本院依職權調取本院112年度 司執字第35194號執行卷核閱無訛。 　㈡原告主張被告與張德浩間並無923萬元之票據債權存在，為被 告所否認，並以：被告前向張德浩購買系爭土地，惟因張德 浩尚積欠高達200萬元以上之債務，張德浩與被告因而解除 買賣契約，於112年12月18日訂立終止不動產買賣價金履約 保證協議書，依協議書之約定，張德浩應返還被告已支付之 買賣價金300萬元、支付違約金300萬元，賠償300萬元，及 被告已支付之整地費5萬元、仲介費18萬元，合計923萬元， 由張德浩簽發本票1紙為證，並由被告聲請強制執行張德浩 之財產等語置辯。經查： 　⒈按分配表異議之訴屬形成之訴，其訴訟標的為對分配表之異 議權，倘原告係以被告聲明參與分配之債權不存在為異議權 之理由，其本質上即含有消極確認債權不存在訴訟之性質， 如被告主張其債權存在，依舉證責任分配法則，自應先由主 張該債權存在之被告負舉證之責（最高法院101年度台上字 第904號民事判決意旨參照）。 　⒉被告於112年11月21日與張德浩簽訂土地買賣契約書，約定由 被告向張德浩買受系爭土地，買賣價金300萬元，被告將買 賣價金300萬元匯入履約保證專戶，嗣因張德浩之債權人聲 請強制執行張德浩之財產，被告與張德浩簽訂先行動支價款 同意書，自履約保證專戶支出2,126,296元代償張德浩積欠 土地銀行、玉山銀行、遠東國際商業銀行之債務，嗣後因張 德浩之其他債權人參與分配，被告與張德浩於112年12月18 日簽訂終止不動產買賣價金履約保證協議書，約定合意解除 買賣契約，並將被告已存於履約保證專戶之款項餘額873,70 4元，扣除履約保證服務費600元後，匯入被告指定帳戶，有 土地買賣契約書、先行動支價款同意書、終止不動產買賣價 金履約保證協議書在卷可稽，而原告不爭執履約保證服務費 600元依約應由張德浩與被告各負擔一半，準此，堪認被告 確有代張德浩清償積欠其他債權人合計2,126,296元及履約 保證服務費300元之事實，則被告辯稱其對於張德浩有代償 債務及代墊履約保證服務費之債權2,126,596元存在，堪以 採信。 　⒊張德浩同意依買賣合約第8條約定支付違約金300萬元部分： 　⑴按民法第252條規定之違約金核減權，係屬法院職權，債務人 僅得提起確認或給付之訴，於該訴訟中請求法院核減；又按 債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己名 義行使其權利，為民法第242條前段所明定。所謂怠於行使 權利，係指債務人就其對於第三人之權利可得行使而不行使 者而言。且此項代位權行使之範圍，就同法第243條但書規 定旨趣推之，不以保存行為為限，凡以權利之保存或實行為 目的之一切審判上或審判外之行為，諸如假扣押、假處分、 聲請強制執行、實行擔保權、催告、提起訴訟等，債權人皆 得代位行使（最高法院69年度台抗字第240號民事原判例、1 06年度台上字第1184號民事判決意旨可參）。是違約金酌減 請求權，並非專屬於債務人本身之權利，於債務人怠於行使 時，其他債權人尚非不得代位行使。經查，因訴外人臺灣土 地銀行股份有限公司聲請強制執行張德浩之不動產，經本院 以112年度司執字第35194號執行事件執行後，被告以其對張 德浩有如分配表所列次序13之票款債權，聲請強制執行，張 德浩於本院112年度司執字第35194號執行事件之強制執行程 序中既消極未向被告以前開違約金之約定過高為由，請求法 院酌減，堪認已有怠於行使請求酌減違約金權利之情事，原 告本件依民法第242條規定，代位張德浩請求酌減違約金， 於法自屬有據。 　⑵次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252條規定甚明。至於約定之違約金額是否過高，應就 債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為 衡量之標準數額，又是否相當仍須依一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院亦 著有50年度台上字第19號、19年度上字第1554號及50年度台 抗字第55號判決意旨可資參照）。經查，被告與張德浩於11 2年11月21日簽訂土地買賣契約書，被告為張德浩代償部分 債務後，因其他債權人參與分配，致被告認買賣無實益，而 與張德浩於112年12月18日解除買賣契約，已如前述，堪認 系爭買賣契約係因可歸責於張德浩之事由以致解除契約，爰 審酌被告與張德浩自簽訂買賣契約時起至解除買賣契約時止 約1個月之期間，而被告為張德浩代償債務金額合計2,126,2 96元，並考量張德浩若能順利履約，被告可得享受之一切利 益等情，認本件違約金酌減至45萬元應屬適當，故本件違約 金債權之數額應減至45萬元，準此，被告抗辯其對於張德浩 有45萬元之違約金債權存在，尚非無據。 　⒋張德浩另同意賠償被告300萬元精神及信譽損失部分：　 　　按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、 貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非 財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1 項前段定有明文。又按主張侵權行為損害賠償請求權之人， 對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度 台上字第328號民事裁判意旨參照）。經查，張德浩並未隱 瞞其尚有積欠其他債權人債務之事實，被告亦確實知悉張德 浩積欠他人債務，仍願購買系爭土地，雖最後因張德浩所積 欠債務金額過高，以致被告與張德浩最終解除買賣契約，然 張德浩並無故意過失不法侵害被告權利之情事，亦無故意以 背於善良風俗之方法或違反保護他人法律加損害於被告等不 法侵權行為，則被告主張張德浩自願賠償其精神及信譽損失 300萬元，因而對張德浩有300萬元之精神及信譽損失債權， 於法自屬無據。 　⒌整地費用5萬元部分： 　　被告辯稱：其因購買系爭土地，支出整地費用5萬元等語， 為原告所不爭執，而證人林儒嘉即房屋仲介到庭證稱：「一 般買賣土地，土地增值稅、房地合一稅是由賣方負擔，但如 果取得農地農用證明書可以免除上開稅賦的負擔。農地農用 證明書，必須要公所現地履勘有農作的事實，而系爭816地 號土地之前收割以後就沒有繼續耕作，有雜草叢生的情形， 所以需要進行整地，持續翻土，才能取得公所農業課的農地 農用證明。」「（問：這5萬元的整地費用由何人支付？） 是由我先墊付，一般仲介農地買賣時，會先由仲介先墊付， 等結案後再由買賣價金中取回，本件因為雙方解約，所以後 來整地費用是由買方陳金泉負擔，陳金泉有給付我整地費用 5萬元。」等語（見本院卷第192頁），再佐以系爭土地確為 農牧用地，系爭土地於112年12月5日取得雲林縣崙背鄉農業 用地作農業使用證明書，有土地登記謄本、雲林縣崙背鄉農 業用地作農業使用證明書在卷可佐，堪認被告確實有因買賣 系爭土地為張德浩支出整地費用5萬元之事實，則被告抗辯 其對於張德浩有代墊5萬元整地費用之債權存在，尚非無稽 。 　⒍仲介費用18萬元部分：　　　 被告辯稱：其因購買系爭土地，支出仲介費18萬元等語，而 證人林儒嘉即賣方房屋仲介到庭證稱：「原本賣方仲介費是 4%，12萬元，買方仲介費是2%，6 萬元，但因為張德浩已經 沒有能力支付仲介費用了，所以買方陳金泉表示願意幫忙支 付這筆仲介費用，所以陳金泉合計支付18萬元給我，因為我 的公司宥順不動產經紀股份有限公司與買方的仲介承宜房地 產是合作關係，所以我收取18萬元之後，與承宜房地產拆帳 ，兩邊各取得仲介費9萬元。」等語（見本院卷第191頁）， 另證人黃長森即買方房屋仲介到庭證稱：「問：本件買賣你 收取了多少的仲介費用？）18萬元的一半，即9萬元。」等 語（見本院卷第195頁），是由證人林儒嘉、黃長森之證述 ，堪認被告有為張德浩支出仲介費用9萬元之事實，且原告 亦不爭執被告有為張德浩支出仲介費用9萬元，則被告抗辯 其對張德浩有代墊9萬元仲介費用之債權存在，尚堪採信。 　　 　⒎綜上，張德浩雖於112年12月18日簽發票面金額923萬元、到 期日112年12月18日、利息為年息10％之本票予被告，惟被告 僅為張德浩代償債務2,126,296元、代墊履約保證服務費300 元、代墊整地費用5萬元、代墊仲介費用9萬元，再加計被告 因解除買賣契約得請求張德浩賠付違約金45萬元，合計被告 僅對張德浩有2,716,596元之債權存在，則張德浩於112年12 月18日簽發予被告票面金額923萬元、到期日112年12月18日 、利息為年息10％之本票債權，應於本金2,716,596元及自11 2年12月18日起至清償日止，按年息10％之範圍內存在，逾上 開範圍部分，本票債權不存在，應堪認定。從而，本院民事 執行處於113年4月18日製作之分配表，分配次序13所列票款 債權逾2,716,596元，及自112年12月18日起至清償日止，按 年息10％計算之利息部分債權不存在，次序7被告所列執行費 用逾22,007部分債權不存在，應予剔除。 ㈢綜上所述，原告依強制執行法第41條規定，請求本院112年度 司執字第35194號清償債務強制執行事件，於113年4月18日 製作之分配表，其中分配次序7所列執行費用逾22,007元、 分配次序13所列票款債權逾2,716,596元及自112年12月18日 起至清償日止，按年息10％計算之利息部分，應予剔除，不 得列入分配，為有理由，應予准許。 ㈣本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊方法及舉證，對 判決之結果不生影響，毋庸一一論列，併予敘明。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日 民事第二庭 法 官 冷明珍 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日 書記官　梁靖瑜

2024-10-24

ULDV-113-訴-280-20241024-1

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