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分配表異議之訴

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第792號原告干維德訴訟代理人曾艦寬律師被告李宜憲上列當事人間請求分配表異議之訴事件，經本院於民國113年11 月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按債權人或債務人對於分配表所載各債權人之債權或分配金額有不同意者，應於分配期日1日前，向執行法院提出書狀，聲明異議；異議未終結者，為異議之債權人或債務人，得向執行法院對為反對陳述之債權人或債務人提起分配表異議之訴；聲明異議人未於分配期日起10日內向執行法院為起訴之證明者，視為撤回其異議之聲明；前項期間，於第40條之 1有反對陳述之情形，自聲明異議人受通知之日起算，強制執行法第39條第1項、第41條第1項前段、第3項前段、第4 項分別定有明文。本院112年度司執字第33285號給付票款等強制執行事件（下稱系爭執行事件）所作民國113年2月1日分配表（下稱系爭分配表，見本院卷第43頁至第49頁），定於113年3月19日實行分配，原告不同意系爭分配表就其第4 、5順位抵押權所列債權原本金額，於113年3月14日具狀向本院執行處聲明異議，並於113年3月20日提起本件分配表異議之訴，及於同日向本院執行處提出已起訴之證明等情，業據本院調閱系爭執行事件卷宗查明無訛，並有原告向本院執行處提出之民事聲明異議狀影本、民事陳報狀影本在卷可稽（見本院卷第51頁至第55頁），原告提起本件分配表異議之訴，合於強制執行法第41條第3項所定之期間，合先敘明。貳、實體部分一、原告起訴主張：　㈠訴外人即債務人王賀盛擔任負責人之恒勛建設有限公司（下稱恒勛公司）於108年8月間與原告簽立2份房屋預定買賣契約書，因恒勛公司未能履行上開買賣契約書，原告起訴請求給付違約金，恒勛公司及王賀盛與原告在臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）調解成立（110年度移調字第91號，下稱系爭調解），恒勛公司、王賀盛應連帶給付原告新臺幣（下同）700萬元，王賀盛並提供其名下新北市○○區○○段○○段000 地號土地及同段167建號建物（下合稱系爭不動產）設定擔保債權總金額1,050萬元之第4順位抵押權（下簡稱第4順位抵押權）予原告。又原告另於111年10月1日受讓王賀盛與訴外人黃國棟間440萬元本票債權，並通知王賀盛，再於110年 12月3日受讓訴外人立欣營造有限公司（下稱立欣公司）對恒勛公司之債權，同日，被告與王賀盛間700萬元借款債權一併債權讓與原告，被告並交付其與王賀盛於110年9月9日簽立借據正本、王賀盛與原告同日簽立借款契約正本，被告嗣於110年12月6日將以系爭不動產設定擔保債權總金額900 萬元之第5順位抵押權（下簡稱第5順位抵押權）讓與原告。原告已於系爭執行事件陳報參與分配之抵押權及所擔保之債權等相關文件，然系爭分配表並未將原告受讓700萬元借款債權列入，且將應列入第4順位抵押權擔保債權範圍之440萬元本票債權列為第5順位抵押權擔保債權範圍，而未於第5順位抵押權擔保債權範圍列入原告受讓之700萬元借款債權，容有違誤，故系爭分配表次序9就第4順位抵押權所列原告債權原本應為1,050萬元，次序10就第5順位抵押權所列原告債權原本應為700萬元，爰依強制執行法第41條規定提起本件分配表異議之訴等語。　㈡並聲明：系爭執行事件所作系爭分配表次序9原告債權原本應為1,050萬元，次序10原告債權原本應為700萬元。二、被告則以：　㈠黃國棟讓與原告之440萬元本票債權次序應在被告之第6順位抵押權之後，只是一般債權。原告之第5順位抵押權係被告讓與原告，當時因原告想要向被告買債權，讓原告可以加大債權來向王賀盛做強制執行，進而排擠其他債權人債權求償比例及分配順位。當初說好交易條件至少500萬元，但原告只有付100多萬元，原告就第5順位抵押權擔保債權數額應該只有100多萬元。被告與王賀盛間並無700萬元債權債務暨相關金流關係，王賀盛所以簽立700萬元借據及借款契約，係因原告以不明方式誘騙至代書事務所，迫使其當場簽署，目的為使立欣公司無法就其債權續行移轉、催討、設定抵押，原告作為實令人可議等語，資為抗辯。　㈡並聲明：如主文第1項所示。三、本院之判斷：　　原告主張其第4順位抵押權擔保債權除系爭調解所載700萬元外，另有受讓自黃國棟對王賀盛之440萬元本票債權，且第5 順位抵押權擔保債權乃受讓被告對王賀盛之700萬元借款債權等語，被告固不否認原告有前開抵押權設定，然就前開抵押權擔保債權範圍，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠第4順位抵押權擔保債權範圍有無包含440萬元本票債權？㈡第5順位抵押權擔保債權是否為700萬元借款債權？經查：　㈠第4順位抵押權擔保債權並未包含440萬元本票債權：　⒈原告主張其第4順位抵押權擔保債權範圍除系爭調解所載700 萬元外，尚包含受讓自黃國棟對王賀盛之440萬元本票債權云云，雖提出黃國棟出具予原告之債權讓與證明書、桃園地院核發予黃國棟之債權憑證、王賀盛簽立票面金額分別為15 0萬元、180萬元、110萬元，共計440萬元本票3紙、原告通知王賀盛債權讓與之存證信函等件為佐（見本院卷第19頁至第23頁），然觀諸債權讓與證明書係於111年10月1日簽立，原告亦於111年11月8日方寄發存證信函將債權讓與通知王賀盛，而原告之第4順位抵押權則早於110年9月13日即完成登記，有系爭不動產第一類謄本在卷可查（見本院卷第61頁），原告登記為第4順位抵押權人時尚未自黃國棟受讓440萬元本票債權，自難認440萬元本票債權乃在王賀盛同意以第4順位抵押權擔保之債權範圍內，原告主張其第4順位抵押權擔保債權應包括本票債權440萬元，並無可採。　⒉原告雖主張第4順位抵押權於110年9月13日設定之前，王賀盛就已知悉黃國棟對其440萬元本票債權讓與原告，王賀盛方同意第4順位抵押權擔保債權總金額設定為1,050萬元云云，然黃國棟出具之債權讓與證明書並未有任何抵押權設定擔保之文字記載，原告就王賀盛同意將本票440萬元債權列入第4 順位抵押權擔保範圍內，亦未提出任何事證為佐，其空言主張，自無可採。至於系爭分配表雖將440萬元本票列入第5順位抵押權擔保債權範圍內，然王賀盛、被告就此部分並未依法提出異議，本不在本院得審究之範圍，且原告主張應將44 0萬元本票債權列入第4順位抵押權擔保債權範圍內，經本院認屬不可採，亦對系爭分配表原列第5順位抵押權擔保債權為440萬元本票債權並無影響，附此敘明。　　　㈡第5順位抵押權擔保債權並非700萬元借款債權：　⒈原告主張第5順位抵押權擔保之債權乃被告讓與其對王賀盛之 700萬元借款債權云云，雖提出王賀盛簽立之700萬元借據、借款契約為佐（見本院卷29頁至第30頁），且被告並未否認原告之第5順位抵押權乃其讓與原告，並有原告提出第5順位抵押權移轉契約書為憑（見本院卷第31頁至第32頁）。然被告否認其與王賀盛間有700萬元借款債權債務暨相關金流關係，且觀諸前開借據、借款契約均未記載王賀盛已收受借款 700萬元無訛等文句，無從證明王賀盛與被告間已成立700萬元消費借貸關係，被告自無700萬元借款債權可讓與原告。至於王賀盛雖有設定第5順位抵押權予被告，被告並將該抵押權讓與原告，然基於物權行為無因性，尚不因此得逕認該抵押權必有擔保之債權存在，故仍無從為有利於原告之認定。　⒉至於被告雖辯稱第5順位抵押權擔保債權為立欣公司對王賀盛之600萬元債權，立欣公司並將該債權讓與原告等語，然此6 00萬元債權與原告本件主張700萬元借款債權不同，故不生被告就600萬元範圍內不予爭執之效力，況王賀盛為負責人之恒勛公司曾就此600萬元債權簽立票面金額各300萬元之本票2紙，經立欣公司向桃園地院聲請109年度司票字第89號本票裁定確定，原告於系爭執行事件曾執為執行名義聲請強制執行，然經本院執行處裁定駁回確定，有該裁定在卷可稽（見本院卷第35頁至第36頁），故該600萬元債權並非在系爭執行事件執行名義範圍，本院自無從審究認定，附此敘明。四、綜上所述，原告主張第4順位抵押權擔保債權包括其受讓之4 40萬元本票債權，且第5順位抵押權擔保債權為其受讓之700 萬元借款債權，均非可採。從而，原告依強制執行法第41條規定，請求系爭分配表次序9原告債權原本應為1,050萬元，次序10原告債權原本應為700萬元，均無理由，應予駁回。　五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　李瑞芝

2024-12-10

PCDV-113-訴-792-20241210-1

全事聲

臺灣嘉義地方法院

聲明異議

臺灣嘉義地方法院民事裁定 113年度全事聲字第9號異議人慧旺開發建設有限公司兼法定代理人黃至弘吳昌鴻上三人共同代理人蔡翔安律師相對人楊坤川楊金郎共同代理人陳振榮律師簡偉閔律師上列當事人間聲請假扣押事件，異議人對於民國113年7月29日本院司法事務官所為113年度司裁全字第140號裁定聲明異議，本院裁定如下：　　主　文一、原裁定主文第1項關於准相對人以新台幣（下同）6,167,000 元供擔保後，得就異議人之財產於18,500,000元之範圍內予以假扣押，及原裁定主文第2項關於異議人以18,500,000元供擔保或提存後，得免為或撤銷假扣押，暨原裁定主文第3 項命異議人連帶負擔聲請程序費用1,000元，均廢棄。二、上開廢棄部分，相對人對於異議人之聲請駁回。三、異議程序費用1,000元由相對人負擔。　　理　由一、當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項及第3項定有明文。本院司法事務官於民國113年7月29日作成113年度司裁全字第140號裁定（下稱原裁定），並分別於113年8 月23日送達異議人吳昌鴻、於113年9月3日寄存送達於異議人慧旺開發建設有限公司（下稱慧旺公司）與黃至弘，異議人於113年8月28日聲明不服而提出異議（本院卷第9頁），本院司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與前述規定相符，先為說明。二、異議意旨係以：㈠、相對人與松沅建設股份有限公司（下稱松沅公司）分別簽立之四份房屋預定買賣契約書（下合稱系爭契約書），其中「嘉義縣○○市○○○段○○○段00○0000地號土地及其上A2建物」契約係於111年5月5日經買方攜回審閱，買賣簽約日期卻為111 年5月3日，而「嘉義縣○○市○○○段○○○段00○0000地號土地及其上A3建物」則於111年4月15日經買方攜回審閱後於111年1 0月才完成訂定買賣契約，其餘兩份買賣契約則未簽署買賣契約日期，無法證明係於111年10月間簽訂，且系爭契約書所載標的即嘉義縣○○市○○○段○○○段0000○0000○0000地號土地（下稱系爭土地，均以地號稱之）契均係於111年8月31日由同段81-6、82地號土地合併為82地號土地後再分割而來，豈可能於111年5月間即簽訂分割後地號土地之買賣契約，況系爭契約與一般經主管機關備查之預售屋定型化契約明顯不同，足認有捏造嫌疑。再依相對人所提匯款資料，似無法與所稱匯款1,850萬元或1,820萬元勾稽，契約對象與匯款對象紊亂而無一致性，其是否確實有1,850萬元之債權並非無疑。㈡、81-6、82土地係由異議人吳昌鴻於111年1月22日向楊秀琴買受後於111年2月21日以買賣為原因登記為所有權人，嗣經分割後於其上興建系爭契約等建案，吳昌鴻顯然早於相對人合法取得系爭土地，雖不排除相對人係遭松沅公司以假買賣誆騙，然土地登記謄本均為公開資料，相對人僅需稍加查閱即可知悉松沅公司無權出賣系爭土地，相對人未經查證即指謫吳昌鴻對系爭土地之抵押權設定、土地上建物建照起造人變更等事項之合法權利行使係與異議人慧旺公司、黃至弘共同為侵權行為與詐欺云云，並進而對異議人聲請假扣押，且對於所稱「房屋之起造人竟變更成慧旺公司，後續工程款仍由松沅公司之實際負責人李駿青支付」乙節未提出實質論述或證明，明顯係對其請求及假扣押之原因無釋明，而非「釋明不足」，不得僅因其陳明願供擔保即准為假扣押。㈢、基於債之相對性，相對人與松沅公司訂立之系爭契約與異議人無涉，遑論系爭土地係吳昌鴻早於相對人買受而合法成為所有權人，慧旺公司亦是因此合法變更為系爭土地上建物之起造人，並於變更起造人後由慧旺公司支付所有工程款，相對人若遭松沅公司、李駿青或鄭雪君詐欺訂立系爭契約而有債權不獲實現之虞，自與異議人等無關，且慧旺公司長年經營不動產營建開發狀況穩健，公司資產狀況穩定，負責人黃至弘資力亦屬良好，無任何瀕臨成為無資力人或法定代理人逃匿無蹤、移往遠地或隱匿財產情形，相對人至多僅係針對請求原因加以釋明，然對於異議人有何達於無資力狀態，或有何日後不能執行或甚難執行之虞等假扣押原因完全無釋明，亦未提出可使法院信其主張為真實並能即時調查之一切證據，自無從以提供金錢擔保以補釋明之缺，原裁定未就債務人資力進行調查，相對人更無提出證據釋明異議人有隱匿財產行為，顯有適用民事訴訟法第526條第1、2項法規錯誤之情形。㈣、綜上，依相對人提出之證據無法證明其有債權存在，且就其請求及假扣押之原因均未予釋明，亦未提出可使法院信其主張為真實並能即時調查之一切證據，自不得僅因相對人陳明願供擔保即得命相對人供擔保後為假扣押之裁定，原裁定未予調查即為准許假扣押之裁定，顯有瑕疵，為此，請求廢棄原裁定，並駁回相對人假扣押之聲請。三、按債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得聲請假扣押；假扣押非有日後不能強制執行或甚難執行之虞者，不得為之；請求及假扣押之原因應釋明之；前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假扣押，民事訴訟法第522條第1項、523條第1項、第526條第1項、第2項分別定有明文。所謂請求，係指債權人已在或欲在本案訴訟請求之標的、數量及請求之原因事實；所謂假扣押之原因，則指債務人有日後不能強制執行或甚難執行之虞，或應在外國為強制執行之情形。諸如債務人浪費財產、增加負擔，或就其財產為不利益之處分，將達於無資力之狀態；或債務人移住遠地、逃匿無蹤或隱匿財產均屬之。而債權人就該假扣押之原因，依法有釋明之義務，亦即需提出可使法院信其主張為真實之證據，必待釋明有所不足，債權人陳明願供擔保後，始得准為假扣押。若債權人就假扣押之原因未予釋明，即不符假扣押之要件（最高法院98年度台抗字第746號裁定、99 年度台抗字第664號裁定意旨參照）。四、經查，相對人聲請本件假扣押，主張其與松沅公司簽訂系爭契約購買預售屋，惟系爭土地及房屋均已移轉登記為他人所有，異議人均為松沅公司之人頭，相對人恐無法順利取得房地產權，所支付之價金恐難追回等情，業據提出系爭契約書、匯款紀錄、交易明細、土地登記謄本、建物登記謄本等為證，堪認就本件請求之原因已為相當之釋明。就假扣押之原因，相對人雖對異議人所提之相關財產證明資料多所質疑，惟依上開說明，假扣押之原因應由債權人即本件相對人為釋明，並非由債務人即本件異議人釋明無假扣押之原因。而系爭土地及房屋為預售屋買賣標的，於興建完畢後出售、移轉登記予第三人，係屬常情，自難以系爭土地及房屋現登記為第三人所有，認異議人有何故意不履行債務，或有其他浪費財產、增加負擔、就其財產為不利益處分、逃匿或隱匿財產，而有日後不能強制執行或甚難執行之虞。此外，相對人所提出之其他證據，均係相對人與松沅公司等人間之資料，核與異議人是否有浪費財產、增加負擔或就其財產為不利益之處分，將成為無資力之狀態，或將移往遠地、逃匿無蹤、隱匿財產等符合假扣押原因之行為無涉。綜上，相對人尚無法釋明異議人有何故意不履行債務，或有其他浪費財產、增加負擔、就其財產為不利益處分、逃匿或隱匿財產，而有日後不能強制執行或甚難執行之虞。此外，相對人復未能提出其他能即時調查之證據予以釋明，自難認相對人已就異議人之假扣押原因為釋明。五、綜上所述，相對人雖就其假扣押之請求已為相當之釋明，然就其假扣押之原因，既未能提出其他能即時調查之證據，以釋明異議人有隱匿財產、逃匿無蹤、將移住遠地；或現存之既有財產已瀕臨達無資力或與相對人之債權相差懸殊，將無法或不足清償滿足該債權；或其有浪費財產、增加負擔、就其財產為不利益之處分而將成為無資力之狀態等情，以致相對人日後恐有不能強制執行或甚難執行之虞。揆諸前揭說明，相對人既未能釋明假扣押之原因，自無從僅因相對人陳明願供擔保即得補其釋明之欠缺，而准為假扣押。從而，原裁定依相對人所請准許對異議人為假扣押，尚有未洽。異議人指摘原裁定此部分不當，求予廢棄，為有理由，茲將原裁定此部分廢棄，更為裁定如主文第2項所示。六、爰依法裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　官　陳美利以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於本裁定送達後10日內，以書狀向本院提出抗告狀（應附繕本），並繳納抗告費新台幣1,000 元。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃亭嘉

2024-12-09

CYDV-113-全事聲-9-20241209-1

簡上

臺灣新北地方法院

給付利息

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第409號上訴人金豐建設股份有限公司法定代理人劉櫻玉訴訟代理人劉志賢律師被上訴人施云媖上列當事人間請求給付利息事件，上訴人對於中華民國113年4月 26日本院三重簡易庭113年度重簡字第371號第一審判決提起上訴，經本院於113年11月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾玖萬肆仟伍佰陸拾貳元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、其餘上訴駁回。四、第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之六十三，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人起訴主張：兩造於民國108年6月6日簽訂土地房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約書），約定被上訴人向上訴人購買坐落新北市○○區○○段0000○0000○0000○0○地號土地上之「豐鼎」建案（下稱系爭建案）房地，而上訴人應依系爭契約書第9條第1款約定，將系爭建案於107年9月12日前開工，並於111年5月12日之前完成主建物、附屬建物及使用執照認定之必要設施，並取得使用執照，然系爭建案竟遲至112 年7月6日方取得使用執照，依系爭契約書第9條第2款約定，上訴人每逾1日應按已繳房地價款5/10000計算遲延利息予被上訴人。而被上訴人分別於108年6月10日前、112年3月2日前依序給付買賣價款1,572,000元、393,000元，上訴人分別已逾420日、127日。依此核算，上訴人共應給付被上訴人遲延利息金額為355,076元（計算式：1,572,000元×5/10000×4 20日＋393,000元×5/10000×127日＝355,076元）。為此，爰依系爭契約書第9條第2款之約定提起本訴，求為判決：上訴人應給付被上訴人355,076元等語。二、上訴人之答辯及上訴理由：（一）查系爭契約書第9條第2款約定「乙方（即上訴人，下同）如逾前款期間未開工或未完工時，每逾一日按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予甲方（即被上訴人，下同）；若逾期三個月未開工或未完工時，視為乙方『違約』，…」等語，原審既認定此係約定債務人即上訴人不於適當時期履行債務時，即須支付違約金，而該系爭契約書別無關於該違約金係屬懲罰性之違約金之訂定，則依上說明，應視為損害賠償總額之預定，原審固僅認該條款具有違約金之性質，但究竟係屬於懲罰性之違約金或損害賠償總額預定性質之違約金，並未明確表示，而上開約定條款並未有懲罰性之約定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金，惟約定之違約金額過高者，不論係懲罰性或損害賠償總額預定性質之違約金，法院均得依民法第252條規定，予以酌減至相當之數額。（二）原審僅參照民法第205條所定年息16%核計酌減。但倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，而本件被上訴人所繳納之部分之房地價款，均是依系爭契約書所應負之義務，至於上訴人遲延取得系爭建案之使用執照，於該段期間則被上訴人所受之損害究竟為何，原審卻未說明被上訴人實際上所受之積極損害及消極損害為何，遽認違約金以305,365元為適當，顯然速斷。且被上訴人在系爭建物取得使用執照前繳納之款項，為其依約所應繳納之買賣價金，本不屬被上訴人得另行運用之範疇，自不得以該款項可衍生之利息作為被上訴人之損害。再被上訴人於系爭建案取得房屋（下稱系爭房屋）驗收交屋之前，無使用收益系爭房屋之權，應無不能使用收益系爭房屋之損害，再退一步言，縱使有使用收益之損害，系爭房屋取得使用執照前，被上訴人僅繳納全部價金的15%，亦不能直接以房屋全部之使用利益計算其損害，被上訴人復未提出任何損害之證明，上訴人認為原審判決未衡量本件實際損害為何，應有不當。（三）上訴人雖遲延取得系爭建案之使用執照，但大多數之承購戶，均瞭解上訴人推出系爭建案至取得使用執照之過程，難免遇到中國大陸地區出現COVID-19病例，且開始傳染於全球，致使全球供應鏈受到影響，原物料價格大幅波動，造成台灣營造業嚴重缺工缺料之情況，而與上訴人達成以約三成數額和解，本件如要酌定違約金，建請酌定為106, 522元（即被上訴人起訴金額之30%，計算式：355,076x0. 3=106,522）等語，資為抗辯。　　三、本件原審對於被上訴人之請求，僅判決上訴人應給付被上訴人305,365元，而駁回被上訴人其餘請求，並依職權為假執行之宣告。被上訴人對於原審判決不利部分，未據上訴，此部分亦已確定，非本院審判範圍。上訴人對於敗訴部分提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。　　四、兩造協商不爭執事項如下，並同意作為辯論及判決之基礎（見本院卷第124、125頁）：（一）兩造於108年6月6日簽訂系爭契約書，約定被上訴人向上訴人購買系爭建案房地。（二）依系爭契約書第9條第1款約定，上訴人應將系爭建案於10 7年9月12日前開工，並於111年5月12日之前完成主建物、附屬建物及使用執照認定之必要設施，並取得使用執照。又依系爭契約書第9條第2款約定，上訴人每逾1日應按已繳房地價款5/10000計算遲延利息予被上訴人。（三）系爭建案係於112年7月6日方取得使用執照。（四）被上訴人分別於108年6月10日前、112年3月2日前依序給付上訴人買賣價款1,572,000元、393,000元，上訴人分別已逾期取得系爭建案之使用執照420日、127日。（五）上訴人有與系爭建案之其他買受人達成以契約約定之三成數額和解（見本院卷第23至74頁）。　　　五、法院得心證之理由：　　本件兩造爭執之點，經協商並經兩造同意後（見本院卷第12 5頁），應在於：被上訴人請求上訴人給付違約金之數額是否過高？如有過高，應核減之金額為何？茲分述如下：（一）按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。次按民法第250條第1項規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」，是所謂違約金，係指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付。此有最高法院111年度台上字第2594號、89年度台上字第1269號裁判意旨可參照。又「關於延滯利息穀部分，原審以該項食穀債務既非以支付金錢為標的之債，縱令債務人到期未能清償，應負遲延之責，亦不容債權人依民法第233條之規定請求遲延利息。惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判，不得以其契約字面用語為遲滯利息，遽予一概駁回。」（最高法院43年台上字第576號裁判要旨參照）。再按民法第250條第2項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。故約定因債務人遲延給付時，應支付之違約金，係相當於依民法第251條第1項規定，為賠償因遲延而生之損害所支付之金額（最高法院82年度台上字第710號裁判要旨可資參照）。（二）查系爭契約書第9條第1、2款約定：「開工及完工最後期限：本社區之建築工程乙方已於107年9月12日前開工，並於111年5月12日前完成主建物、附屬建物及使用執照認定之必要設施，並取得使用執照，並以主管機關核發使用執照日為完工日，…。乙方如逾前款期間未開工或未完工時，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予甲方；若逾期三個月仍未開工或未完工時，視為乙方違約【非可歸責於乙方之事由應除外】，甲方得解除契約並得依第十七條第一款違約約定處理。」（見本院卷第102頁）。則依前開說明，系爭契約書第9條第2款前段雖使用名稱為遲延利息，然實係約定上訴人遲延給付時應支付一定數額之金錢，而具違約金之性質甚明，且屬賠償總額預定性之違約金，堪以認定。　　　　　（三）次按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」。而違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形予以酌減，庶符實情而得法理之平（最高法院110年度台上字第2810 號、111年度台上字第2443號判決意旨可資參照）。則上訴人違約金數額是否明顯過高，應予酌減乙節，自應以上訴人若能如期履行系爭契約書，本於契約正義等值之原則，上訴人因系爭建案遲延取得使用執照所得受之利益、被上訴人因上訴人不履約所受之損害程度，作為違約金是否過高酌減及酌減比例之審酌。（四）本院審酌兩造約定上訴人應於111年5月12日取得使用執照，上訴人係因疫情致全球供應鏈受影響，造成缺工缺料導致施工困難，其遲延取得使用執照並未受有利益，而上訴人遲至112年7月6日始取得使用執照，則被上訴人稱其因上訴人上開遲延，造成其遲延入住系爭房屋，而受有損害等語，固非無據。而依被上訴人所稱遲延交屋損害，包括房租增加、裝潢費用上漲、房貸利率調升等損害（見本院卷第140頁），然以台灣物價通貨膨脹指數率約2%左右，又依臺灣銀行放款牌告利率交屋前後利率相差約0.51%，且被上訴人所指房租增加損失，復未據提出證明以實其說，是被上訴人因上訴人遲延交付房屋所衍生之人力、時間、成本等損失，認被上訴人所受損害尚非嚴重，倘仍依上開約定以每逾1日應按已繳房地價款5/10000計算遲延利息違約金（換算年息高達18.25%），對上訴人確屬過苛。而被上訴人系爭契約書買賣總價為1,310萬元（見本院卷第1 01頁），然被上訴人分別於108年6月10日前、112年3月2 日前依序給付上訴人買賣價款1,572,000元、393,000元（見不爭執事項㈣），合計已繳價金1,965,000元，即僅繳納約15%之價金。而上訴人需在被上訴人付清總價金同時，始負移轉系爭房地所有權及交屋之義務，此參系爭契約書附件四之「房地付款明細表」自明（見本院卷第106頁），是被上訴人因上訴人遲延取得使用執照所受之損害，即無從以上訴人遲延期間，系爭房屋可得使用收益之全部租金損害計之。又系爭契約書第9條第2款約定之違約金，係以每逾一日以被上訴人已繳房地價款萬分之五計算之，並於系爭契約以「遲延利息」稱之，可認雙方真意在賠償被上訴人已繳價金因上訴人遲延所致利息損失。惟系爭契約書第9條第2款前段約定之違約金，換算年息高達18.25%（計算式：0.0005×365＝18.25%），顯然過高，殊非公允。是本院審酌上開各情，認被上訴人得請求上訴人給付之違約金，應酌減為依被上訴人已繳價金，自被上訴人繳納價金之日起計算至112年7月6日上訴人取得使用執照之日止，以年息10%計算較為適當。則依此酌減計算結果，被上訴人得請求上訴人給付之違約金為194,562元（計算式：⑴ 1,572,000元×10%×420/365＝180,888元；元以下四捨五入，下同。⑵393,000元×10%×127/365＝13,674元。⑶180,888 元＋13,674元＝194,562元），即屬有據，應予准許，逾此金額則不應准許。六、綜上所述，被上訴人本於系爭契約書第9條第2款之約定，請求上訴人給付194,562元，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回此部分之上訴。七、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。　　八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6　　日　　　　　　　　民事第三庭　　審判長法　官　賴彥魁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊千儀　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳幸娥以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃靜鑫

2024-12-06

PCDV-113-簡上-409-20241206-2

重訴

臺灣新北地方法院

塗銷所有權移轉登記等

臺灣新北地方法院民事判決 110年度重訴字第192號原告呂文智訴訟代理人李仲翔律師被告均美建設股份有限公司法定代理人陳自信被告華鋐企業股份有限公司兼法定代理人高慶堯上二人共同訴訟代理人柯志岳被告瑞興商業銀行股份有限公司法定代理人郭釧溥上三人共同訴訟代理人蕭萬龍律師複代理人黃有咸律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，經本院於民國113 年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。　訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。查本件原告起訴時係請求：㈠被告均美建設股份有限公司(下稱均美公司)與被告高慶堯間就新北市○○區○○段0000 ○0000地號土地（下分別稱系爭1080、1090地號土地，合稱系爭土地），於民國106年11月29日所為買賣之債權行為及於106年11月29日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予以撤銷。㈡被告瑞興商業銀行股份有限公司(下稱瑞興銀行) 應將系爭1080地號土地，於107年4月19日以信託登記為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告華鋐企業股份有限公司(下稱華鋐公司)所有。㈢被告瑞興銀行應將系爭1090地號土地，於107年4月25日以信託登記為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為華鋐公司所有。㈣被告華鋐公司應將系爭土地於107年2月13日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告高慶堯所有。㈤被告高慶堯應將系爭土地於106年11月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告均美公司所有(見本院卷一第9至11頁)；嗣經歷次追加變更聲明後，最終聲明變更為：㊀先位聲明：確認原告與被告華鋐公司間如原證一房屋預定買賣契約書所示之契約關係存在。㊁備位聲明：㈠被告均美公司與被告高慶堯間就系爭土地，於 106年11月15日所為買賣之債權行為及於106年11月29日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予以撤銷。㈡被告高慶堯與被告華鋐公司間就系爭土地，於107 年1 月31日所為買賣之債權行為及於107 年2 月13日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。㈢被告瑞興銀行應將系爭1080地號土地，於107年4月19日以信託登記為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告華鋐公司所有。㈣被告瑞興銀行應將系爭1090地號土地，於107年4月25日以信託登記為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為華鋐公司所有。㈤被告華鋐公司應將系爭土地於107年2月13日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告高慶堯所有。㈥被告高慶堯應將系爭土地於106年11月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告均美公司所有(見本院卷二第301至306、461至462頁、卷三第142頁)。經核原告上開所為，均係本於其請求之基礎事實同一，而為訴之追加、變更應受判決事項之聲明，經核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。二、本件被告均美公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠原告為系爭土地之所有權人，權利範圍均為5分之1，於104年間，原告與系爭土地其他所有權人即訴外人呂日新、呂芳彥、呂秀琴、呂宗益（下合稱呂日新等4人），一同與被告均美公司及其股東即被告高慶堯洽談系爭土地合作興建事宜，並達成共識，惟因系爭土地其他所有權人不同意合建，被告均美公司及高慶堯遂向原告及呂日新等4人建議先依土地法第34條之1將系爭土地出售予被告均美公司，再由被告均美公司分別與原告及呂日新等4人另簽署房屋預定買賣契約書，並於其中約定原告可分得之房屋坪數。嗣原告依被告均美公司、高慶堯之建議，與其等簽立不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），約定被告均美公司及高慶堯應向原告支付土地買賣價款29,755,231元，原告另與被告均美公司簽署房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋預定買賣契約書），約定原告以29,755,231元向被告均美公司預購系爭土地所建房屋權狀坪數80.732坪，並作成公證，原告及呂日新等 4人係與被告均美及高慶堯以土地買賣及預售房屋買賣之形式，藉以實現實質上合建目的。　㈡於106年間，原告至系爭1080地號土地現場，見興建工程已順利動工，於107年間，系爭1090地號土地亦已圍起圍籬，故原告認為被告均美公司已開始於系爭土地上興建房屋。詎料原告於109年間收到本院所寄發呂日新等4人與被告均美公司、高慶堯等人間塗銷所有權移轉登記等事件之證人通知書。原告於前開證人通知書所載之109年10月22日到庭，經該事件承審法官曉諭後，始知被告均美公司業於106年11月29日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予被告高慶堯，而被告高慶堯於107年2月13日再移轉系爭土地所有權予其擔任負責人之被告華鋐公司，嗣華鋐公司分別於107年4月19、 25日將系爭土地移轉登記予被告瑞興銀行，而呂日新等4人於獲知上情後深感受騙，故向被告均美公司、高慶堯等人提起訴訟。而於呂日新等4人對被告均美公司、高慶堯等人所提起之訴訟中，該案承審法官勸諭被告高慶堯應與呂日新等 4人協商和解，妥善處理系爭土地之合建事宜。據悉被告高慶堯現正與呂日新等4人洽談和解，並且已有初步之共識。而原告於出庭作證後，亦嘗試與被告高慶堯聯繫，欲與其商談系爭土地合建之後續處理，豈知被告高慶堯避不見面，嗣其於110年2月23日收受原告所寄發之律師函，再經原告不斷以電話聯繫，始與原告約定於110年3月12日下午4時會面協商，然屆至約定之時間，被告高慶堯無故爽約，避不見面，顯見被告高慶堯將系爭土地轉移至華鋐公司名下後，即無意實現當初合建承諾，原告深感受被告高慶堯之欺騙，爰依法提起本訴。　㈢系爭土地現已由被告華鋐公司興建住宅，被告均美公司就其於系爭房屋預定買賣契約所訂交付房屋之給付義務已陷於給付不能，且此給付不能係因被告均美公司將系爭土地所有權讓予被告高慶堯所致，而屬可歸責於被告均美公司，按諸民法第226條第1項之規定，被告均美公司對原告負有損害賠償之責任，原告依系爭不動產買賣契約得分回房屋坪數80.732 坪，以原告起訴時之市價每坪540,000元計算建物價值為43, 595,280元，減去系爭房屋預定買賣契約第1條所定價金2,95 5,231元之差額為13,840,049元。另被告均美公司已與被告華鋐公司協議由被告華鋐公司承擔(受)系爭房屋預定買賣契約，故原告與華鋐公司間現應存在系爭房屋預定買賣契約效力。爰依系爭不動產買賣契約書第3條、民法第121條第1項、第244條第2項、第4項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㊀先位聲明：確認原告與被告華鋐公司間如原證一房屋預定買賣契約書所示之契約關係存在。㊁備位聲明：㈠被告均美公司與被告高慶堯間就系爭土地，於106年11月15日所為買賣之債權行為及於106年11月29日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予以撤銷。㈡被告高慶堯與被告華鋐公司間就系爭土地，於107 年1 月31日所為買賣之債權行為及於107 年2 月13日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。㈢被告瑞興銀行應將系爭1080地號土地，於107年4月19日以信託登記為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告華鋐公司所有。㈣被告瑞興銀行應將系爭1090地號土地，於107年4月25日以信託登記為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為華鋐公司所有。㈤被告華鋐公司應將系爭土地於107年2月13日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告高慶堯所有。㈥被告高慶堯應將系爭土地於106年11月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告均美公司所有。二、被告則以下開情詞置辯：　㈠被告華鋐公司、高慶堯及瑞興銀行：　⒈被告高慶堯與均美公司於104年間共同以價額148,776,157元，與原告及其他地主即呂日新等4人簽約購買系爭土地，然被告均美公司竟將系爭土地所有權全數登記於其名下。嗣因被告均美公司實際負責人林慶彥過世，股東於林慶彥過世後發現公司先前財務已發生重大虧損，被告均美公司已無資力清償前向被告瑞興銀行所借貸之款項，且因被告均美公司先前開發系爭土地之資金均係借貸而來，106年11月6日參與股東會之股東均無意繼續挹注資金後，被告均美公司名下資產勢必面臨遭債權人拍賣之命運。當時被告均美公司股東決議將系爭土地出售，被告高慶堯為免拍賣價格貶損於迫不得已之情況下，只能出面買下系爭土地，故與被告均美公司簽署不動產買賣補充協議書(下稱系爭補充協議書)，以162,170, 062元之價額購買系爭土地，並約定以買賣價金代被告均美公司支付相關款項。又買受系爭土地後，基於融資及稅賦考量，被告高慶堯乃決定與被告華鋐公司合作，將系爭土地出售予被告華鋐公司，由被告華鋐公司繼續開發系爭土地，透過繼續開發取得相應資金。被告高慶堯買受系爭土地時，並不知悉原告與被告均美公司間之房屋預定買賣契約書，且被告高慶堯已將系爭土地買賣價款全數履行完畢，經核對現有相關資料，被告均美公司至少已支付26,938,400元土地買賣價款予原告。　⒉原告前於102年10月30日向訴外人王美雲借款20,000,000元，約定清償期為一年，原告應按月給付王美雲利息200,000 元，嗣原告分別於103年間及104年間三度與王美雲協議展延清償期。為清償前開對王美雲之債務及利息，原告自102年 10月31日起至105年1月5日止，陸續向被告均美公司及林慶彥借款，期間借款總額合計高達25,200,000元，就原告之還款方式則約定由雙方日後再行決定。嗣原告與被告均美公司簽署「土地買賣－補充協議書」，觀諸前述該補充協議書内容明載：雙方協議於產權移轉完成後由甲方（按即均美公司，下同）代為償還乙方（按即原告，下同）向王美雲及林彥甫之金錢借貸20,000,000元，並依產權移轉登記日分算借貸之利息，過戶完成前之利息均由乙方支付。買賣價金扣除乙方之金錢借貸及甲方代墊之利息後，剩餘款項由甲方一次匯入乙方帳戶，又系爭土地於105年1月29日移轉登記予均美公司，是原告於系爭土地產權移轉完成前，總計向均美公司及林慶彥借款25,200,000元，業如前述，是依前開約定，均美公司應給付原告之系爭土地買賣價金，扣除上開借款後僅餘4,555,231元。除上開借款外，經核均美公司之財務資料，原告於105年3 月9日復向均美公司借款1,738,400元。是綜合上情，依現有資料所示，均美公司至少已支付原告26, 938,400元之土地買賣價款（計算式：25,200,000+1,738,40 0=26,938,400元）。　⒊又被告均美公司將系爭土地出售予被告高慶堯僅係行使自己權利，不具任何不法性及詐害性，至多僅屬一物二賣所衍生之債務不履行責任問題，原告主張被告間買賣行為為詐害債權，洵屬無稽。又被告均美公司將系爭土地出售予被告高慶堯，被告均美公司總體責任財產並未減少，不生有害原告債權之結果。退步言，縱認原告主張有理由，原告於108年9月 23日間早已知悉被告間買賣情事，遲至110年4月12日方提起本件訴訟請求撤銷，其請求權已逾越1年等語。併聲明：原告之訴駁回。　㈡被告均美公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。三、兩造不爭執事項：　㈠原告及呂芳洲、呂日新、呂芳彥、呂秀琴、岳喜倫，於104年 8月13日，呂宗益於104年9月16日，分別與被告高慶堯及均美公司簽訂不動產買賣契約書，該契約約定由原告及呂芳洲、呂日新、呂宗益、呂芳彥、呂秀琴、岳喜倫出售系爭土地予被告高慶堯及均美公司。　㈡原告與被告均美公司於104年9月16日簽訂如原證一所示之房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋預定買賣契約書，本院卷第60、61頁），並經臺灣士林地方法院所屬民間公證人林智育公證在案（公證書字號：104年度士院民公智第000 00000 000號）。　㈢被告均美公司業已於106年11月29日以買賣為原因，將系爭土地移轉登記所有權予被告高慶堯，而被告高慶堯於107年2月 13日再移轉系爭土地所有權登記予其擔任負責人之被告華鋐公司，嗣被告華鋐公司分別於107年4月19、25日將系爭土地移轉登記予被告瑞興銀行。　㈣系爭土地現已由被告華鋐公司興建住宅。四、本件爭執事項如下：㈠原告請求確認原告與被告華鋐公司間如原證一房屋預定買賣契約書所示之契約關係存在，有無理由？㈡原告請求依民法第244條第2項規定，撤銷被告均美公司與被告高慶堯間就系爭土地所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，是否已逾民法第245條所定之除斥期間？㈢若未逾除斥期間，原告得否主張依民法第244條第2、4 項規定，撤銷被告均美公司與被告高慶堯間暨被告高慶堯與被告華鋐公司就系爭土地所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，並請求塗銷被告瑞興銀行與被告華鋐公司間之所有權移轉登記及回復登記為被告華鋐公司所有、塗銷被告華鋐公司與被告高慶堯間之所有權移轉登記及回復登記被告高慶堯所有、塗銷被告高慶堯與均美公司間之所有權移轉登記及回復登記為被告均美公司所有？茲分述如下：　㈠原告請求確認原告與被告華鋐公司間如原證一房屋預定買賣契約書所示之契約關係存在，有無理由？　⒈按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號民事裁判意旨參照）。原告主張其與被告華鋐公司間有如原證一房屋預定買賣契約書所示之契約關係存在，為被告華鋐公司所否認，自應由原告就其有利於己之事實負舉證責任，合先陳明。　⒉次按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力（最高法院73年台上字第15 73號民事判例意旨參照）。第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，民法第30 1條定有明文。查原告主張被告均美公司已與被告華鋐公司協議，由被告華鋐公司承擔系爭房屋預定買賣契約，原告以民事追加暨準備(四)狀為承認其等間契約承擔協議之意思，故系爭房屋預定買賣契約關係應已存在於原告與被告華鋐公司之間等語，為被告華鋐公司所否認，並辯稱其並無對原告做任何承受債務之通知或公告，亦無承受如原證一之系爭房屋預定買賣契約書之任何相關債務，且被告華鋐公司並無承擔被告均美公司因系爭土地合建契約關係所生之一切權利義務之意思等語，原告固主張證人葉宗憲到庭證稱：我本來是均美公司的股東。高慶堯也是均美的股東。(原告訴訟代理人問：高慶堯是否有跟均美公司協議，由高慶堯承受均美公司所負的一切債務、義務，而均美公司讓渡其進行中的全部建案權利予高慶堯作為對價？)我有印象，因為當時是由華鋐承接均美所有建案，當時是在均美股東會上做決議。當時均美的股東有我、高慶堯、高慶隆、高慶年、陳自信、魏麗真。當時我們的認知就是將地主全部的權利義務都由華鋐承受，但當時均美仍有欠高慶堯錢、有一些債務，所以才用這種方式抵銷均美對高慶堯的債務。其餘股東則沒有分到任何錢。舉例來說就是如原告與均美公司簽立合建契約分得的部分及其自身與均美公司的債務，與合建相關都應由華鋐承受。(法官問：你說的這些內容，當時有簽約嗎？)當時有做一個股東會決議。但內容不記得了。股東會決議是在106、107 年該段期間。印象中當時還有其他建案，但我不太確定哪些是均美的、哪些是均瑩的，這些建案當時一定有價值，而且價值龐大等語為證(見本院卷二第252至255頁)，然對照證人所稱其所參與之上開106年股東會議，繹之106年11月6日被告均美公司之股東會議事錄所載「說明一、……討論出本公司所有新北市○○區○○段0000○0000地號之土地買賣、1091、109 3地號等二筆合建權利之處分案。二、……均美公司持有新北市○○區○○段0000○0000地號之土地提議出售予高慶堯先生，依不動產鑑價師評估結果及原買賣契約之價金，依合者價高作為與高慶堯先生簽認買賣契約之依據……。三、另新北市○○ 區○○段0000○0000○○○地號之合建權利由華鋐企業股份有限公司以新臺幣850萬元取得1091、1093之合建權利，將其全案之權利一併讓與華鋐企業股份有限公司，將此筆費用作為均美公司營運費用，均美公司需協助華鋐企業股份有限公司處理地主合建後續換約事宜。」等內容(見本院卷二第351至35 5頁)，僅可證有關本件系爭土地部分，有議決被告均美公司將系爭土地出售予被告高慶堯，並未提及任何有關系爭土地之合建案交由被告華鋐公司承受之情形，甚至於該次股東會有討論其他合建案(新北市○○區○○段0000○0000○○○地號之合建案)讓與被告華鋐公司之情形(倘如原告所述，被告均美公司亦有讓與系爭土地合建案權利義務予被告華鋐公司之情形，亦應於均美公司股東會議決並予以紀錄，然此部分均付之闕如)，故證人葉宗憲所為證述，顯與上開股東會議事錄不符，要難僅憑證人葉宗憲所述，即遽認被告均美公司有將系爭土地合建案所有權利義務或原證一房屋預定買賣契約書所示之契約關係概括讓與由被告華鋐公司承受(擔)之情形或意思，更遑論被告均美公司係議決將系爭土地出售予被告高慶堯，被告高慶堯個人間與被告華鋐公司間有何其他協議約定就系爭土地為後續開發整合等動作，亦無從得逕認係被告均美公司將系爭土地合建案之所有契約權利義務一併讓與被告華鋐公司之意，此部分仍應進一步舉證說明之，原告復未能提出其他積極事證就此舉證以實其說，則原告請求確認原告與被告華鋐公司間如原證一房屋預定買賣契約書所示之契約關係存在，難認有理由。　㈡原告請求依民法第244條第2項規定，撤銷被告均美公司與被告高慶堯間就系爭土地所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，是否已逾民法第245條所定之除斥期間？　　⒈按民法第244條第1項之撤銷權，依同法第245條規定，自債權人知有撤銷原因時起，1年間不行使而消滅。該項法定期間為除斥期間，其時間經過時權利即告消滅。此項除斥期間有無經過，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據(最高法院85年台上字第1944號民事判決意旨可資參照)。　⒉就原告何時知悉被告間移轉所有權之詐害債權情事，審諸證人呂日新到庭證稱：原告是我的遠房姪子，我是系爭土地所有權人之一，當初原告介紹我們跟被告均美公司合建，後來不知道如何進行的，變成華鋐建設在興建，我在工地看到張貼告示牌，發現是華鋐公司在系爭土地上蓋房子後我就先去找代書陳文煙，但是處理了半年都沒有辦成，代書說要我去找律師處理，我當時就有跟原告討論，討論後才去找律師發存證信函，發存證信函的律師是原告找的。律師有在108年9 月23日發函給被告高慶堯，我們有先去跟高慶堯在華鋐公司談過一次，但是協調不成，所以就去找律師，後來就全部由律師去談了。當時律師有說有時效的問題所以要假扣押，當時原告說他沒錢，所以就由我們其他地主去籌錢進行假扣押。我有與地主呂芳彥、呂宗益及呂秀琴委託黃冠程律師於10 9 年3 月20日對均美公司、高慶堯、華鋐公司及瑞興銀行提起塗銷所有權移轉登記之訴訟，當時因為原告說他沒錢所以不要告，他就說他都不參加，我記得原告有找一間金門法律事務所的律師，當時存證信函是原告找的律師，存證信函是用我的名字，所以是由我收到的，原告當時說用我的名字發函就好了，我收到之後，就去找黃冠程律師詢問，因為黃冠程律師是我的親戚，所以訴訟部分就找黃冠程律師幫忙。起初有協商過，第一次原告跟我們三兄弟跟呂秀琴都有去，但我們沒有上樓是由律師上去談的。…當時黃冠程律師有跟我說這是一年的案件，超過一年再告就沒有用了。我當時有跟原告討論，但是原告說沒有錢。黃冠程律師說要在這個時間內假扣押等語(見本院卷一第471至475頁)；以及證人陳柏豪律師到庭證稱：原告有在110 年1 月11日來本所諮詢系爭土地合建案的問題，是否有人同行我已經不記得。在這之前，原告有在109 年12月18日來跟我諮詢同樣問題，因為第一次我給的建議他無法實行，第二次才再來問同樣的問題。第一次諮詢時，他有跟我說他知道呂日新有對高慶堯提起訴訟，但他個人沒有加入該訴訟，因為他希望用私下和解的方式與高慶堯協商和解，但協商很久未果就來詢問相關的問題，當天我跟他確認合建案內容，當我問到系爭土地移轉過程時，原告跟我說系爭土地在均美公司名下，且原告重複很多次，所以印象深刻，我當時有與他確認地主移轉給均美公司後就一直到現在嗎？均美公司沒做過信託嗎？不然均美公司蓋房子是如何借錢？原告表示他不知道，但他確知的是均美公司有跟銀行借錢。另外原告當天有提到來找我之前，有被叫去呂日新的案件中作證，他告訴我他知道該案件要停止訴訟，因為要談和解，所以當時我建議原告可以先嘗試加入這個和解談判中，如果不行我們再來討論提起訴訟的細節。第二次諮詢時，原告跟我說他無法加入和解，所以來請我研擬提告的方式，原告有跟我說後來有了解到系爭土地的所有權是在華鋐公司的名下，當時我蠻訝異，我說你上次不是跟我說土地是在均美公司名下，為何現在變成華鋐公司，他們是如何移轉？移轉原因？原告都說他不清楚。因為原告當時並未攜帶土地謄本，故我無法確認原告所述是否真實，所以我給的建議是會後再調謄本確認後再回覆原告。原告在第一次諮詢時沒告訴我系爭土地沒在均美公司名下。是直到第二次諮詢時才告訴我該情。至於原告如何得知該情，我不清楚。因為當時我印象中原告沒有特別說，且當時還在消化原告帶給我關於土地移轉的資訊，所以我沒有追問。我與呂日新於108 年9 月23日之前有諮詢面談有關系爭土地的法律問題，當時原告有在場，但確切日期我沒有印象等語(見本院卷一第496 至497頁)，復參諸被告所提出之呂日新等4人與被告高慶堯、黃冠程律師、蕭萬龍律師等人於110年5月13日之討論錄音譯文，其中黃冠程律師「我都有跟他講的，他也都知道，當然那時候是起訴前的時候，…」、黃冠程律師「就是一開始，就是後來就是，等於是說那個，後來我姑丈來資料給我看，我就跟他講說你一定要趕快喔，你那一年內你要告喔，不然你會那個，除斥期間過，你就很麻煩很難處理」、黃冠程律師「我就有跟他講，但呂文智好像比較，他那時候說什麼，扣押、擔保金要那麼多，都算他拿不出來啊對不對」等內容，可知原告至遲於呂日新等4人要提起另案訴訟之前，即已知悉被告均美公司將土地移轉他人之詐害債權情事，蓋當時呂日新等4人提起另案訴訟前亦有詢問原告是否共同提起訴訟，然原告或出於扣押擔保金過高或訴訟費用負擔等考量，於當時選擇未共同提起訴訟，此部分業據證人呂日新證述甚明，亦有錄音譯文之呂日新等4人所委任律師所述可佐，足見原告對上情知之甚詳，蓋另案呂日新等4人即係對於本件被告等人提起撤銷債害債權之訴訟，請求塗銷所有權移轉登記，故原告既於呂日新等4人於109年3月20日(即呂日新等 4人於另案向被告均美公司、高慶堯等人提起塗銷所有權移轉登記訴訟【即本院109年度重訴字第168號】之時)前即已知悉上開被告間以買賣為原因而移轉所有權等情，竟遲至11 0年4月12日始提起本件訴訟請求撤銷，其請求權應已罹於1 年除斥期間。　㈢是以，原告之撤銷請求權既已罹於1年除斥期間，自無從依民法第244條第2、4項規定，依序撤銷被告均美公司與被告高慶堯間暨被告高慶堯與被告華鋐公司就系爭土地所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，亦無從請求塗銷被告瑞興銀行與被告華鋐公司間之所有權移轉登記及回復登記為被告華鋐公司所有、塗銷被告華鋐公司與被告高慶堯間之所有權移轉登記及回復登記被告高慶堯所有、塗銷被告高慶堯與均美公司間之所有權移轉登記及回復登記為被告均美公司所有。五、綜上所述，原告先位請求為無理由，則其就備位請求部分，因已罹於除斥期間，亦不得依民法第244條第2、4項規定主張撤銷，從而，原告請求㊀先位聲明：確認原告與被告華鋐公司間如原證一房屋預定買賣契約書所示之契約關係存在。㊁備位聲明：㈠被告均美公司與被告高慶堯間就系爭土地，於 106年11月15日所為買賣之債權行為及於106年11月29日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予以撤銷。㈡被告高慶堯與被告華鋐公司間就系爭土地，於107 年1 月31日所為買賣之債權行為及於107 年2 月13日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。㈢被告瑞興銀行應將系爭1080地號土地，於107年4月19日以信託登記為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告華鋐公司所有。㈣被告瑞興銀行應將系爭1090地號土地，於107年4月25日以信託登記為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為華鋐公司所有。㈤被告華鋐公司應將系爭土地於107年2月13日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告高慶堯所有。㈥被告高慶堯應將系爭土地於106年11月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告均美公司所有，均為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。　　　　　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　張惠閔以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳睿亭

2024-11-28

PCDV-110-重訴-192-20241128-1

消

臺灣臺北地方法院

給付違約金等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度消字第41號原告趙淑芬訴訟代理人鍾秉憲律師複代理人邱申晴律師被告雙越建設股份有限公司法定代理人郭美蘭被告陳昱齊共同訴訟代理人吳仲立律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於中華民國113年10 月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告雙越建設股份有限公司、陳昱齊應各給付原告新臺幣貳佰玖拾肆萬伍仟柒佰元，及分別自民國一百一十三年六月二十六日、一百一十三年六月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如任一被告為給付時，其他被告於給付範圍內，免除給付責任。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一項於原告以新臺幣玖拾捌萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰玖拾肆萬伍仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張： (一)被告雙越建設股份有限公司(下稱雙越公司)在被告陳昱齊所有坐落臺北市○○區○○段0○段0000○0000○00000地號土地上興建「疆山麗湖」建案(下稱系爭建案)對外預售，於民國99年 7月5日分別與原告及其丈夫李錦松就系爭建案簽訂房屋預定買賣契約書(下各稱系爭房屋買賣契約)、土地預定買賣契約書(下各稱系爭土地買賣契約)，李錦松購買門牌號碼臺北市 ○○區○○○路0段000巷00號11樓房屋、地下1樓第7、8、9號車位暨所坐落基地(下稱系爭11樓房地)，原告購買門牌號碼同號8樓房屋及地下1樓第1、2、3號車位暨所坐落基地(下稱系爭8樓房地)、10樓房屋及地下1樓第4、5、10號車位暨所坐落基地(下稱系爭10樓房地)。嗣原告於104年初分別就其購買系爭8樓、10樓房地與被告解除契約，由原告兒子李向鈞、李孟宸分別於104年1月14日、同年2月12日，與被告就系爭8樓房地、10樓房地重新簽訂相同之房屋、土地買賣契約。依原告與雙越公司間簽訂系爭房屋買賣契約第11條第1、2 項僅約定：「本大廈之建築工程自100年1月1日前開工至103 年2月14日前向建築主管機關申請使用執照掛件，以取得使用執照為完工日」、「乙方(即雙越公司)如逾前項期間未完工(以主管機關核發使用執照日為完工日)者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息。」並未記載取得使用執照日期，使竣工期限陷於一不明確狀態，且無遲延竣工之可能，此與98年10月30日經內政部公告修正、00年0月0日生效「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之「壹、應記載事項」(下稱應記載事項)第12條「開工及取得使用執照期限」規定有違，且對消費者即原告較為不利，應依消費者保護法(下稱消保法)第11條第2項規定，為有利原告之解釋。而雙越公司於103年1月24日申請使用執照掛件，同年 8月7日申請竣工展期，同年11月13日補正，同年12月4日取得使用執照，可認103年11月13日至同年12月4日(即22日)為使用執照之合理審查作業期間，本件應以系爭房屋買賣契約第11條第1項所定103年2月14日申請使用執照掛件，加計合理審查作業期間22日後，以103年3月8日為約定雙越公司應取得使用執照之期限。然雙越公司遲於103年12月4日始取得使用執照，遲延270日(即自103年3月9日起至同年12月3日止 )，原告依系爭房屋買賣契約第11條第2項約定，得請求給付遲延竣工違約金294萬5700元(計算式：已繳價款總額2182萬元×0.0005×270日=294萬5700元)。再系爭房屋買賣契約第24 條約定：「本契約不得單獨成立，應與土地預定買賣契約及附件同時簽署併同履行，其解約亦同。任何一方違反本契約條款，同時簽署之土地預定買賣契約亦併以違約論，雙方絕無異議。」及系爭土地買賣契約第9條約定：「本契約不得單獨成立，應與房屋預定買賣契約及附件同時簽署併同履行，其解約亦同。任何一方違反本契約條款，同時簽署之房屋預定買賣契約亦併以違約論，雙方絕無異議。」第12條(契約連帶責任約定)第1項約定：「有關本條約定事宜，甲乙雙方同意依同時簽署生效之房屋預定買賣契約第24、26條各項條款約定辦理。」系爭房地買賣契約具有不可分離之依存關係，如有任一契約無法履約，即不能達契約目的，為契約之聯立，具有連帶不可分性。則上開約定既已明定被告二人中一人不履行其所訂立之契約，另一人就該部分亦屬違約，顯係有意使被告二人就系爭房地買賣契約所定之給付，應各負全部履行責任，故雙越公司遲延取得使用執照，違反系爭房屋買賣契約之給付義務，陳昱齊就上開部分亦屬違約，應與雙越公司互負不真正連帶責任。 (二)上開違約事實及法律論述，業經原告丈夫李錦松及兒子李向鈞、李孟宸向被告提起訴訟請求給付違約金，經本院109年度消字第25號民事判決被告應如數給付，惟臺灣高等法院以 110年度消上字第20號判決廢棄李向鈞、李孟宸等之請求，並經最高法院以111年度台上字第2164號民事判決駁回上訴而確定，其理由無非以李向鈞、李孟宸與被告間之買賣契約非承繼原告之權利而來，乃係獨立之新約，既於簽立時系爭標的已取得使用執照，無遲延竣工之違約事實，然仍肯認李錦松之違約金請求權存在並經確定，依民法第250條第1項、第260條規定，最高法院106年度台上字第1853號、107年度台上字第764號、107年度台上字第847號民事判決意旨，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，契約在解除以前，已發生之損害賠償，不因解除權之行使而喪失，債權人於解除契約時，仍得併行請求該項損害賠償。縱於104年間兩造就系爭標的買賣關係已不存在，另由李向鈞、李孟宸另行買受，然雙越公司遲延竣工270日而違反系爭房屋買賣契約之事實於當時既已存在，原告之違約金債權於斯時已獨立發生，並不因其後系爭房地買賣契約解除而受影響，原告請求被告各給付原告294萬5700元及利息，且原告本件締約目的係取得房地二者所有權及占有使用，應認土地及房屋出賣人之給付具不可分性，任何一部不履行，應視同全部違約，被告應負不真正連帶責任。爰依系爭房屋買賣契約第18條第1項第4 款、系爭土地買賣契約第9條、第12條第1項約定，民法第26 0條規定，及不真正連帶之法律關係，擇一請求命被告不真正連帶各給付原告294萬5700元及利息。 (三)聲明：雙越公司、陳昱齊應各給付原告294萬5700元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如任一被告為給付時，其他被告於給付範圍內，免除給付責任。並願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)雙越公司於陳昱齊所有前開土地上興建系爭建案，原告於99 年7月5日與其丈夫李錦松分別就系爭建案簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，原告購買系爭8樓、10樓房地，李錦松購買系爭11樓房地，原告於104年初分別就其購買系爭8樓、10樓房地與被告合意解除契約，由原告兒子李向鈞、李孟宸分別於104年1月14日、同年2月12日，與被告就系爭8樓、10樓房地重新簽訂相同之房屋、土地買賣契約，是兩造係合意解除契約，並非一方行使法定解除權，兩造以第 2次契約即合意解除契約之意思表示，解除第1次契約即兩造原已簽訂系爭8樓、10樓房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約，本件並無民法第260條規定及最高法院106年度台上字第1853號、107年度台上字第764號、107年度台上字第847號民事判決意旨，有關針對法定解除權之行使，是否喪失違約金之請求所為之規定及見解之適用。 (二)原告承購系爭8樓、10樓房地總價各高達5850萬元、5966萬元，兩戶合計高達1億1816萬元，原告均已繳完13期建物及土地分期款，均只剩4期款未繳，為何兩造仍決定合意解除契約，兩造合意解除契約之條件及目的，乃是原告主動向被告提出，希望被告可以成全原告之提議。因根據原告當時的想法及規劃，倘若本件兩筆房產將來仍歸屬原告，則原告與其配偶李錦松之財產加總起來，將來所產生之遺產稅，勢必非常龎大，對其兒子李向鈞、李孟宸未來可能需負擔高額之遺產稅，相當不利，倘若直接由原告分別與李向鈞、李孟宸各就系爭8樓、10樓房地，進行契約轉讓及換約，原告亦勢必負擔高額贈與稅。對於原告提議被告最初甚是為難，但由於原告一再懇求，且保證在合意解除原契約並退款予原告之後，立即由李向鈞、李孟宸出面分別就系爭8樓、10樓房地與被告重新訂約，程序完全合法，且一切法律責任均由原告家人自行負責，至於原告與被告之關係，則全部歸零，一切以李向鈞、李孟宸分別與被告重新簽訂之契約為準，被告乃同意與原告合意解除原契約，並依法辦理銷貨退回及退還原告已付之價金，其後再分別與李向鈞、李孟宸分別另外重新簽訂新約。 (三)兩造既然基於前述之條件及目的合意解除契約，兩造原有之權利及義務，均在合意解除契約之條件及目的履行之後，完全歸於消滅，原告自無權亦無依據對被告請求本件違約金之給付，依最高法院103年度台上字1537號判決意旨，兩造合意解除契約，顯然有其特殊之原因事實及經濟目的，基於當時之客觀情事，原告希望被告配合其財稅規劃，以達到原告全家節省遺產稅及贈與稅之法律效果，倘若原告仍保留其所謂之違約金請求權利，則被告當時豈有可能答應配合與原告合意解除契約之提議，原告事後再提起本件訴訟向被告請求違約金給付，顯然違反民法第148條第2項「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」規定之誠實及信用原則，對被告甚為不公平，兩造原契約之權利及義務均已歸於消滅。事實上，原契約標的之買賣，均已由李向鈞、李孟宸取代，倘若原告欲保留其自己所謂之違約金給付請求權，依常情常理自應在李向鈞、李孟宸之新約上註明保留，且其等既為母子，加註違約金之請求，亦顯無任何困難，如今原告既未要求在李向鈞、李孟宸之新約上加註保留其個人之違約金給付請求權，自屬默示放棄該等違約金之給付請求權甚明，原告請求顯無理由。 (四)退萬步言，縱認被告請求給付違約金有理由，原告請求之違約金額亦過高，依法應予核減。雙越公司於103年1月24日，就系爭建案已向建築主管機關申請使用執照掛件，於103年1 2月4日取得建築主管機關核發使用執照。本件原告與被告合意解除契約，及李向鈞、李孟宸與被告重新簽訂新約，均在其後之104年1、2月間，斯時雙越公司既然已取得使用執照，被告並已配合原告及其子進行最大利益之財稅規劃，原告顯然因被告之履約，獲得更大之利益，依法自應減少違約金。再者，原告不僅獲得巨大節稅利益，亦始終未證明其有何損害，則其本件向被告請求之違約金額，顯然過高不合理，依民法第251條及第252條規定，應予以核減至零。 (五)又所謂契約聯立，乃指兩個不同契約之成立、生效、解約、失效，均同其命運而言，而非指兩契約各自明定之內容，當然可以互相準用。依系爭房屋預定買賣契約第24條及系爭土地預定買賣契約第9條約定，兩契約不得單獨成立，其解約亦同，任何一方違反本契約條款，同時簽署另一契約亦併以違約論。易言之，乃指兩個契約之成立、生效、解約、失效，均同其命運，此即所謂契約之聯立。然所謂契約之聯立，並非指兩契約各自明定之內容，當然可以互相準用。以本件為例，原告可以請求雙越公司興建房屋，但不得要求陳昱齊履行興建房屋之義務，因為陳昱齊之義務，只有提供土地配合雙越公司興建房屋，及將來移轉土地產權予原告之義務。本件既然僅系爭房屋預定買賣契約第11條第2項有明定：「乙方如逾前項期間未完工(以主管機關核發使用執照日為完工日)者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予甲方。逾期三個月仍未開工或未完成掛件申請使用執照，則視為乙方違約，甲方得依違約約定處理。」在土地預定買賣契約並無相同或類似之約定，自屬單純針對雙越公司之義務約定，則原告本件同時對陳昱齊起訴請求給付違約金，顯無理由。 (六)聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，及陳明如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。三、本件原告主張其與丈夫李錦松於99年7月5日，就系爭建案分別與雙越公司、陳昱齊簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，原告購買系爭8樓、10樓房地，李錦松購買系爭11樓房地；原告於104年初分別就系爭8樓、10樓房地與被告解除契約，由原告兒子李向鈞、李孟宸分別於104年1月14日、同年2月12日，與雙越公司、陳昱齊就8樓、10樓房地重新簽訂相同之房屋、土地買賣契約；原告丈夫李錦松及兒子李向鈞、李孟宸向被告提起訴訟請求給付遲延竣工違約金，經本院109年度消字第25號民事判決被告應如數給付，臺灣高等法院以110年度消上字第20號判決廢棄李向鈞、李孟宸之請求，判准李錦松之請求，經最高法院以111年度台上字第2164號民事判決駁回上訴而確定，業據其提出本院109年度消字第25號、臺灣高等法院110年度消上字第20號、最高法院111年度台上字第2164號民事判決為證，為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張其依系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約約定，雙越公司遲延竣工270日，其得請求雙越公司、陳昱齊各給付違約金294萬5700元，為被告所否認，並以前揭情詞抗辯。茲就本件爭點分述如下： (一)查原告向雙越公司購買系爭8樓、10樓房地所簽訂系爭房屋買賣契約第11條第1、2項、第24條約定：「本大廈之建築工程自100年1月1日前開工至103年2月14日前向建築主管機關申請使用執照掛件，以取得使用執照為完工日」、「乙方( 即雙越公司)如逾前項期間未完工(以主管機關核發使用執照日為完工日)者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息。」、「本契約不得單獨成立，應與土地預定買賣契約及附件同時簽署併同履行，其解約亦同。任何一方違反本契約條款，同時簽署之土地預定買賣契約亦併以違約論，雙方絕無異議。」另原告與陳昱齊簽訂之系爭土地契約第9條約定：「本契約不得單獨成立，應與房屋預定買賣契約及附件同時簽署併同履行，其解約亦同。任何一方違反本契約條款，同時簽署之房屋預定買賣契約亦併以違約論，雙方絕無異議。」第12條(契約連帶責任約定)第1項約定：「有關本條約定事宜，甲乙雙方同意依同時簽署生效之房屋預定買賣契約第24、26條各項條款約定辦理。」且李錦松購買系爭11 樓房地分別與雙越公司、陳昱齊簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，亦有相同之約定，為兩造所不爭執。 (二)嗣李錦松主張雙越公司興建系爭11樓房屋逾期取得使用執照，依前開約定向雙越公司、陳昱齊請求違約金，經本院109 年度消字第25號、臺灣高等法院110年度消上字第20號判准李錦松之請求，經最高法院111年度台上字第2164號民事判決駁回雙越公司、陳昱齊之上訴而確定，有該判決在卷可稽。而臺灣高等法院110年度消上字第20號民事判決依消保法第2條第7款、第11條第2項、104年12月31日修正前消保法施行細則第15條第1、2項，內政部98年10月30日公告修正應記載事項第12條第1項、第2項前段、民法第250條第1項、第2 項等規定，和契約聯立、不真正連帶之法律關係，以及臺北市建管處110年6月3日函、所附之施工進度明細及使用執照掛件期程表、使用執照存根等證據資料，認定李錦松與雙越公司簽訂房屋契約第11條第1項所定之103年2月14日申請使用執照掛件，加計合理審查作業期間22日後，以103年3月8 日為約定雙越公司應取得使用執照之期限，雙越公司遲於10 3年12月4日始取得使用執照，已遲延270日(即自103年3月9 日起至同年12月3日止)，有遲延完工之違約情事，應賠償14 9萬4450元違約金，且該違約金性質屬債務不履行之損害賠償總額預定性質之違約金，再參酌雙越公司遲延取得使用執照之時間長約9個月，違約情節非輕，雙越公司、陳昱齊未提出具體證據證明系爭11樓房屋未如期完工及取得使用執照有何不可歸責於己之事由，有值得減輕責任之情狀，該違約金未予酌減，因而判准李錦松之請求，雙越公司、陳昱齊應不真正連帶給付李錦松違約金，有該判決在卷。而本件原告購買系爭8樓、10樓房地分別與雙越公司、陳昱齊簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，就相同之系爭建案、建照執照、使用執照，相同之系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約約定條款，自應為相同之解釋與認定。是原告主張雙越公司遲延竣工270日，依系爭房屋買賣契約第11條第2項應賠償遲延竣工違約金294萬5700元(計算式：已繳價款總額21 82萬元×0.0005×270日=294萬5700元)，其依系爭房屋買賣契約第11條第2項、第24條，系爭土地買賣契約第9條、第12條第1項約定，及不真正連帶之法律關係，得請求雙越公司、陳昱齊負擔不真正連帶給付責任，自屬有據。是被告抗辯被告並未遲延取得使用執照，上開違約金過高，應予酌減云云，自不足取。 (三)次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。本件原告與丈夫李錦松於99 年7月5日，分別與雙越公司、陳昱齊簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，原告購買系爭8樓、10樓房地，李錦松購買系爭11樓房地；原告於104年初分別就系爭8樓、10樓房地與被告解除契約，由原告兒子李向鈞、李孟宸分別於10 4年1月14日、同年2月12日，與雙越公司、陳昱齊就8樓、10 樓房地重新簽訂相同之房屋、土地買賣契約，已如前述。可知原告於104年初就系爭8樓、10樓房地與被告解除契約之目的，在於系爭8樓、10樓房地改由原告兒子李向鈞、李孟宸與雙越公司、陳昱齊重新簽訂相同之房屋、土地買賣契約。而原告於104年初與雙越公司、陳昱齊合意解除99年7月5日簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約時，並未簽訂書面之解除契約；且原告兒子李向鈞、李孟宸分別於104年1月 14日、同年2月12日，與雙越公司、陳昱齊就8樓、10樓房地簽訂相同之房屋、土地買賣契約中，亦未提及原告與雙越公司、陳昱齊簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約之相關權利義務，為兩造所不爭執(見本院卷第118頁)。足認李向鈞、李孟宸分別於104年1月14日、同年2月12日，與雙越公司、陳昱齊就系爭8樓、10樓房地簽訂相同之房屋、土地買賣契約，並非繼受兩造間簽訂之系爭房屋、土地買賣契約，臺灣高等法院110年度消上字第20號民事判決，亦同此認定。則兩造於104年初合意解除系爭房屋、土地買賣契約時，既未就原來買賣契約為特別之約定，難認原告有拋棄前開遲延完工違約金債權之情事。是被告抗辯原告未要求在李向鈞、李孟宸之新約上加註保留其個人之違約金給付請求權，屬默示放棄該等違約金之給付請求權云云，尚不足取。 (四)末按依民法第260條法意，契約雖解除，其原依據契約所生之損害賠償請求權，並不失其存在。基於同一理由，在契約解除前所已發生違約罰性質之違約金請求權，亦不因契約解除而失其存在(最高法院62年度第3次民庭庭推總會議決議㈣可資參照)。本件原告於104年初分別就系爭8樓、10樓房地與雙越公司、陳昱齊解除系爭房屋、土地買賣契約，由原告兒子李向鈞、李孟宸分別於104年1月14日、同年2月12日，與雙越公司、陳昱齊就系爭8樓、10樓房地重新簽訂相同之房屋、土地買賣契約，已如前述。且兩造於104年初分別就系爭8樓、10樓房地解除契約，以合意方式解除契約(見本院卷第118頁)，即以第2次契約解除第1次契約，原告雖與雙越公司、陳昱齊合意解除系爭房屋、土地買賣契約，然於解約前雙越公司有遲延竣工270日之情事，違反系爭房屋買賣契約第11條第1、2項約定，應賠償原告遲延竣工之違約金，亦如前述，此屬於解約前所發生之違約金請求權，請求權即已發生，揆諸前開說明，自不因其後契約解除而謂無違約情事，違約金請求權亦不因契約解除而隨同消滅，被告既有前開違約情事，兩造雖已解除契約，原告仍可依照系爭契約約定請求給付違約金。是被告抗辯兩造係合意解除契約，原告不得請求解約前之違約金云云，仍不足取。四、從而，原告依系爭房屋買賣契約第18條第1項第4款、系爭土地買賣契約第9條、第12條第1項約定，及不真正連帶之法律關係，請求雙越公司、陳昱齊應各給付原告294萬5700元，及分別自113年6月26日、113年6月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如任一被告為給付時，其他被告於給付範圍內，免除給付責任，此有送達證書在卷(見本院卷第77、7 9頁)，符合民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條規定，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第七庭法　官　姜悌文以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫玉媛

2024-11-27

TPDV-113-消-41-20241127-2

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第3142號原告林彥含訴訟代理人熊賢祺律師複代理人呂尚衡律師訴訟代理人蘇文俊律師複代理人陳昀妤律師吳奕賢律師被告楊峻岳訴訟代理人洪家駿律師複代理人謝孟高律師蕭凡森律師王琦翔律師（業於民國113年8月15日解除委任）賴奕霖律師（業於民國113年8月15日解除委任）許立功律師林盟仁律師被告邱威儒訴訟代理人林雅儒律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年8月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文壹、原告之訴及假執行之聲請均駁回。貳、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。二、經查，卓沛玉原對被告為本件起訴請求，嗣被告邱威儒以11 2年12月19日民事答辯狀（本院於112年12月20日收文）質疑其非適格之當事人（見本院卷一第103頁），經卓沛玉於民國112年12月25日言詞辯論庭追加原告（見本院卷一第145頁），再於113年3月25日言詞辯論庭撤回卓沛玉起訴之部分（見本院卷一第319頁）。卓沛玉已因原告變更而脫離訴訟。三、原告原起訴聲明：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）210 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第13頁）。又於113年3月14日民事準備書（三）狀變更及減縮聲明為：㈠先位聲明：⒈被告邱威儒應給付原告208萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應連帶給付原告208萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第234頁）。四、核原告前開所為之變更、追加及減縮應受判決事項之聲明，均係基於同一契約效力紛爭之同一基礎事實而為主張，又依卷內證據資料亦具有共通性，自得相互援用，基於訴訟經濟及紛爭一次解決之原則，堪認二者請求之基礎事實同一，依上開說明，應予准許。貳、事實部分：一、原告主張：　㈠被告邱威儒於109年7月間向訴外人泓瑞建設股份有限公司（下稱泓瑞公司）及李瑞文以總價1514萬元購買如附表之建物及土地（購買時為預售屋，下稱系爭房屋及系爭土地，合稱系爭房地，總價不包含買賣契稅、代書費、火險、地震險、管理基金等暫收款項，於簽約時預估為20萬元，多退少補，下稱暫收款），雙方並簽訂系爭房屋預定買賣契約書、系爭土地預定買賣契約書（下合稱系爭房地預定買賣契約書）。被告邱威儒簽約後，依約支付泓瑞公司訂金10萬元、簽約金 142萬元、8樓頂板76萬元，共計已支付228萬元，尚有交屋保留款（以買賣價金百分之5計算）75萬元及金融貸款金額1 211萬元合計1286萬元之餘款未付（計算式：75萬元＋1211萬元＝1286萬元，下稱系爭餘款）。被告邱威儒於111年7月間欲轉售系爭房地，乃委由被告楊峻岳經營之君悅地產開發有限公司（下稱君悅公司，負責人為被告楊峻岳，君悅公司加盟永義房屋並以永義房屋黎明公益店名義經營不動產經紀）居間銷售。被告楊峻岳將系爭房地出售訊息告知原告之母卓沛玉，卓沛玉即以原告代理人身分，於111年7月31日至永義房屋黎明公益店（下稱永義房屋）議價，被告邱威儒同意以 1602萬元出售系爭房地予原告，雙方成立買賣之法律關係（下稱系爭買賣關係）。兩造再於111年8月1日相約在星巴克咖啡店2樓簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭契約書），約定原告以總價1602萬元向被告邱威儒購買系爭房地，原告應支付簽約款86萬元、換約款228萬元，尾款1288萬元則於換約後，由原告承受被告邱威儒基於系爭房地預定買賣契約書之權利義務以代支付。簽約日期並回溯記載為「111年7月31 日」。卓沛玉於同日交付現金210萬元作為斡旋金予被告楊峻岳轉交給被告邱威儒收受（下稱系爭210萬元），並依系爭契約書第3條第1項約定，轉帳簽約款86萬元至君悅公司之台新商業銀行文心分行帳戶（下稱台新銀行帳戶，帳號詳卷）。兩造再於111年9月22日在泓瑞公司之代銷公司員工李小姐陪同下，由原告依系爭契約書第3條第2項約定，交付支票金額228萬元，支票號碼HT0000000號之支票1張（下稱系爭支票）予被告邱威儒作為換約款。原告、卓沛玉再與被告邱威儒簽訂系爭土地更名協議書及系爭建物更名協議書（下合稱系爭房地更名協議書一），將系爭房地預定買賣契約書之權利義務轉讓予原告及卓沛玉承受，嗣後原告與卓沛玉再於 112年8月9日簽訂系爭土地更名協議書及系爭建物更名協議書（下合稱系爭房地更名協議書二），由原告單獨承受系爭房地預定買賣契約書之權利義務。　㈡原告於111年9月22日為止，依系爭契約書內容，已支付給被告邱威儒524萬元(計算式：111年8月1日給付現金210萬元＋簽約款86萬元＋111年9月22日換約時交付系爭支票228萬元＝524萬元)，原告僅需再給付被告1078萬元（計算式1602萬元－524萬元＝1078萬元）。然被告邱威儒於111年9月22日換約時，僅給付泓瑞公司228萬元，尚有系爭餘款未給付。故原告換約後，尚需給付超出系爭契約買賣價金以外之208萬元予建商（計算式：系爭餘款1286萬元－1078萬元＝208萬元）。　㈢系爭房地更名協議書一第2條約定有：買方(指被告邱威儒，以下系爭房地更名協議書一所指買方為何人部分均同)未繳之餘款及貸款，由受讓人（指原告及卓沛玉，以下系爭房地更名協議書一所指受讓人為何人部分均同）依約負責繼續繳納，買方並負連帶繳納之責。被告邱威儒自應對泓瑞公司未繳之系爭餘款，與原告負連帶繳納之責，故2人為泓瑞公司系爭餘款債權之連帶債務人，原告既已向泓瑞公司清償完畢，自得依民法第281條，向被告邱威儒請求償還208萬元。同時原告既已清償系爭餘款，高於原告依系爭契約書所載應給付之剩餘價金債務1078萬元，被告邱威儒因原告之溢付行為，取得208萬元之利益，並無法律上之原因，故原告依民法第179條不當得利之規定請求被告邱威儒返還208萬元本息，於法有據。　㈣如認原告上開主張不足採，則被告邱威儒明知於111年間新冠肺炎疫情仍籠罩全台，又逢美國升息縮表，股債市應聲跌落，景氣一片低迷，因預售屋規定只能轉讓一次，故預售屋轉讓交易行情更是低迷，其購入系爭房地之成本為1514萬元，為實際獲利210萬元，竟以高額報酬86萬元委任被告楊峻岳尋找買主，被告即意圖為自己不法之所有，共同基於詐欺之犯意聯絡，由被告楊峻岳利用原告有買房換屋自住之需求，以被告邱威儒股票投資失利哄騙卓沛玉交付系爭210萬元之現金予被告邱威儒，以確保被告邱威儒取得預期實際獲利，被告邱威儒再與原告簽訂總價1602萬元之系爭契約書，交易交易過程中，被告楊峻岳故意未於112年7月31日交付系爭房地預定買賣契約書，以避免原告發現系爭契約書之總價異樣，亦未告知原告其所給付之簽約款86萬元實係被告楊峻岳向被告邱威儒收取之居間報酬，向卓沛玉佯稱系爭房地之買賣價金即為系爭契約書所載之1602萬元，承諾事後被告邱威儒會返還210萬元，並不斷利用原告及卓沛玉不熟悉不動產交易過程，欺瞞原告及卓沛玉系爭房地預定買賣契約書之金融貸款金額僅為1078萬元，致原告於換約後，尚需支付208萬元始能交屋，而受有損害，原告自得依民法第184條、第185 條規定請求被告連帶給付208萬元之損害賠償。爰提起本件訴訟請求，並聲明如壹、三所示。二、被告抗辯：　㈠被告邱威儒抗辯：　⒈系爭契約書所載之1602萬元買賣總價，係因原告以使被告邱威儒降低房地合一稅稅額為由，讓被告邱威儒同意僅以1724 萬元出售予原告，加以被告楊峻岳表示泓瑞公司如知悉實際交易價格恐不同意換約，故於系爭契約書填寫較低之總價金額，但並非系爭買賣關係實際成交價格，系爭房地實際成交價格應為被告邱威儒原購屋成本1514萬元加計210萬元獲利，此為原告所明知，是原告主張系爭買賣關係之價金金額為 1602萬元並不實在。　⒉被告邱威儒於出售系爭房地時，已依系爭房地預售買賣契約書約定，繳納訂金10萬、簽約金142萬、8樓頂板76萬元，共計228萬元，此一金額即為系爭契約書第3條第2項記載之換約款228萬元由來，而第3條第1項之簽約款86萬元，係被告間約定之居間報酬，實際由被告楊峻岳收取，至系爭契約書第3條第3項尾款1288萬元即係以兩造約定填寫較低買賣總價 1602萬元扣除上述86萬元及228萬元而來，惟因兩造均知悉實際成交價額，故原告需支付被告邱威儒要求之獲利210萬元及上述被告邱威儒已支付之款項228萬元，其餘尚未支付泓瑞公司之款項於換約後即均由買受人即原告承擔，原告明知上情，竟於泓瑞公司即將交屋之際，杜撰系爭210萬元需返還及謊稱買賣金額為1602萬元之不實說詞，其心態誠屬可議。　⒊原告於111年8月1日給付簽約款86萬元、系爭210萬元予被告邱威儒，於111年9月22日換約當天再以系爭支票給付被告邱威儒228萬元，原告自承其至遲於換約當天知悉系爭餘款金額，衡諸一般經驗法則，倘如原告所主張兩造議定之買賣價金僅為1602萬元，則原告於換約時即已知悉其購屋總額已逾 1602萬元（即簽約款86萬元＋系爭210萬元＋換約款228萬元＋系爭餘款1286萬元＝1810萬元）豈有未提出任何異議之理，反而仍如數交付被告邱威儒換約款228萬元並完成換約。　⒋本件係屬預售屋轉讓買賣，而依一般預售屋轉讓買賣交易價金支付流程，係由買方支付賣方一定金額後（通常為賣方已支付建設公司之金額加計賣方欲賺取之利潤），再由買方承接賣方與建設公司之契約（即換約），完成後續賣方與建設公司預售屋買賣契約未完成之權利義務，是買方於買受賣方轉讓之預售屋時，自不可能不去瞭解賣方與建設公司尚未支付之貸款金額，依系爭契約書第5條約定：雙方合意本約所謂換約，即甲方（指原告，以下系爭契約書甲方所指為何人部分均同）須承受乙方（指被告邱威儒，以下系爭契約書乙方所指為何人部分均同）與建設公司（指泓瑞公司，以下系爭契約書建設公司所指為何人部分均同）所訂立之房屋土地預定買賣契約書之全部內容，即當日起須支付給建設公司之所有價款，並更換承買人為甲方之名義，由此益證原告與被告邱威儒簽訂系爭契約書前不可能不知道，更不可能不去瞭解被告邱威儒對於泓瑞公司尚未給付之款項金額為何。　⒌依原告提出其與泓瑞公司之LINE對話截圖，泓瑞公司係依約通知原告繳納交屋款75萬元，非如原告所稱「建設公司通知原告被告邱威儒尚有工程款75萬元漏未繳納予建設公司」等情，是原告主張被告邱威儒尚有工程款75萬元未付顯然與事實不符，而交屋保留款75萬元於換約後，依系爭契約書第3 條第3項及系爭房地更名協議書一第3條約定，本即應由原告負擔，是原告執其片段擷取與被告邱威儒之對話曲解事實主張此為被告邱威儒未付之工程款，顯與事實不符。　⒍系爭210萬元係系爭買賣關係價金之一部，既為兩造所不爭執，被告邱威儒取得系爭210萬元即有法律上原因，自無不當得利之情事。又原告於起訴時先稱「賣家被告邱威儒因股票賠錢身上無現金週轉，故以此210萬元先支應被告邱威儒股票賠錢之損失，待系爭預售屋買賣過程結束，被告楊峻岳即會將210萬元返還與原告」，其後又改稱210萬元為買賣契約成立後轉為定金之斡旋金，其主張前後顯然不一，相互矛盾。且一般斡旋金繳納，仲介業者於買方繳納後會給與「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據為憑，然本件原告給付210萬元後，並無上開內容之書面為憑，是其主張斡旋金之說顯與客觀證據不符，且倘系爭210萬元係屬斡旋金性質，衡諸常情，於買賣契約成立後，斡旋金轉為定金成為買賣價金之一部，亦必然會載明於買賣契約中以避免爭議，然系爭契約書亦無相關之記載，足證原告主張系爭 210萬元係斡旋金之說，顯係臨訟編纂之不實說詞。　⒎原告主張其僅需於1078萬元的範圍內承受被告邱威儒對泓瑞公司的價金債務，故其已溢付208萬元，應由被告邱威儒依不當得利之法律關係返還等語，惟依系爭契約書第3條第3項及系爭房地更名協議書一第3條之約定內容，原告本應承受系爭餘款之債務，原告之主張與上開契約約定內容顯不相符。　⒏被告邱威儒於出售系爭房地前本即明確告知被告楊峻岳出售之價格為原購屋價額1514萬元加計210萬元獲利，此一事實為原告於起訴狀所自承，是被告邱威儒自無原告所指侵權行為之情事。倘如原告主張其認知買受系爭房地之價格為1602 萬元及若當時知悉被告邱威儒要實賺210萬元，其根本不會拿出來210萬元，則兩造顯然未就系爭買賣買係之價金達成合意，自難認系爭買賣關係已成立，則原告應將系爭房地返還予被告邱威儒，被告邱威儒亦願退還自原告所受領之價金。　⒐原告上開主張顯無理由，應予駁回，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。　㈡被告楊峻岳抗辯：　　系爭買賣關係之價金為1812萬元，系爭210萬元係系爭買賣關係價金之一部，除非解除契約，自無再行返還給原告之可能，被告楊峻岳亦未曾與原告約定要返還系爭210萬元，至何人有無投資股票失利，與系爭買賣關係無關，被告實為胡亂勾稽事證提起本訴，自無理由，其餘部分援引被告邱威儒之抗辯。並聲明：駁回原告之訴三、依兩造間之爭點整理狀，整理本件爭執與不爭執事項如下：（見本院卷第437至477頁、537至539頁）　㈠不爭執事項：　⒈被告邱威儒於109年7月間向泓瑞公司以總價1514萬元購買系爭房地，雙方並簽訂系爭房地預定買賣契約書。　⒉被告邱威儒簽約後，依約支付泓瑞公司訂金10萬元、簽約金1 42萬元、8樓頂板76萬元，共計已支付228萬元，尚有交屋保留款（以買賣價金百分之5計）75萬元及金融貸款金額1211 萬元合計1286萬元之系爭餘款未付。　⒊原告之代理人卓沛玉與被告邱威儒簽訂系爭契約書，第2條買賣總價記載為1602萬元，第3條付款方式，記載原告應支付簽約款86萬元、換約款228萬元，尾款1288萬元則於換約後，由原告承受被告邱威儒基於系爭房地預定買賣契約書之權利義務以代支付。簽約日期記載為111年7月31日。　⒋卓沛玉於111年8月1日交付系爭210萬元予被告楊峻岳轉交給被告邱威儒收受，並依系爭契約書第3條第1款，轉帳簽約款 86萬元至君悅公司之台新銀行帳戶。86萬元簽約款由被告邱威儒作為居間報酬給付給被告楊峻岳收受。系爭210萬元亦為系爭買賣關係價金之一部。　⒌原告於111年9月22日依系爭契約書第3條第2項約定，交付系爭支票予被告邱威儒作為換約款。　⒍原告與被告邱威儒於111年9月22日簽訂系爭房地更名協議書一，將系爭房地預定買賣契約書之權利義務轉讓予原告及卓沛玉承受，嗣後原告與卓沛玉再於112年8月9日簽訂系爭房地更名協議書二，由原告單獨承受系爭房地預定買賣契約書之權利義務。　㈡爭執事項：　⒈系爭買賣關係價金為1812萬元或系爭契約書所載之1602萬元？　⒉原告請求被告邱威儒給付208萬元是否有理由？　⒊原告請求被告連帶給付208萬元是否有理由？　　參、得心證之理由：一、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年度上字第28號、19年度上字第453號裁判意旨參照）。故探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院74年度台上字第355號裁判意旨參照）。本件兩造就系爭買賣關係合意之價金為何既存有爭執，此已涉及契約解釋之範疇，自應依前開解釋方法，確定系爭契約約定之意義及內容，先予敘明。二、經查：　㈠就系爭契約書所載內容形式以觀，第3條約定之付款方式為： ⒈簽約款：甲方支付簽約款86萬元。⒉換約款：雙方約定於11 1年11月30日前，會同至建設公司完成換約，甲方支付228萬予乙方。（甲方須以現金或開立銀行本支票支付）。⒊尾款：1288萬元，於雙方換約後，由甲方承受該約之權利及義務，與乙方無涉（實際金額依建設公司紀錄為準）之內容，第 5條約定有：「雙方合意本約所謂換約，即甲方須承受乙方與建設公司所訂立之房屋土地預定買賣契約書之全部內容，即當日起須支付給建設公司之所有價款，並更換承買人為甲方之名義之內容，是就系爭契約書所載之買賣價金1602萬元，原告分3次給付，第1次價金給付，為原告與被告邱威儒簽訂系爭契約書時，應給付簽約款86萬元，第2次價金給付，為原告與被告邱威儒共同至泓瑞公司換約時，應給付被告邱威儒228萬元。第3次價金給付，則係以原告與被告邱威儒換約後，由原告承受被告邱威儒基於系爭房地預定買賣契約書所生之權利義務後，作為尾款1288萬元之替代給付。將3次價金加總後，確為1602萬元（計算式：86萬元＋228萬＋1288 萬元＝1602萬元），而與系爭契約書第2條買賣總價欄所載金額相符一致，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項⒈、⒊）。　㈡惟就原告之付款歷程以觀，原告之代理人卓沛玉於111年8月1 日支付被告楊峻岳86萬元，與系爭契約書第3條所載第1次價金給付之名目、金額相符，卓沛玉於111年9月22日與被告邱威儒換約時，簽訂系爭房地更名協議書一，將系爭房地預定買賣契約書之權利義務轉讓予原告及卓沛玉承受，原告並交付系爭支票予被告邱威儒，亦核與系爭契約書第3條所載第2 次價金給付及第3次價金給付之名目、金額相符，上開事實亦為兩造所不爭執（見不爭執事項⒋至⒍），堪認原告已依系爭契約書約定，履行價金給付義務完畢。　㈢有疑問者，原告於111年8月1日除支付系爭契約書之第1次價金給付之簽約款外，另給付系爭210萬元予被告邱威儒收受，系爭210萬元為系爭買賣關係價金之一部，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒋）。故系爭210萬元，究係如原告主張：性質為斡旋金，作為系爭契約書所記載之買賣價金1602萬元之部分價金預付，抑或如被告所辯稱：被告與卓沛玉為讓被告邱威儒規避房地合一稅，以免轉嫁給卓沛玉負擔，乃合意於系爭契約書外，另以給付系爭210萬元之現金方式，使被告邱威儒取得210萬元之實際獲利，即為本件兩造之爭執所在。　㈣觀諸系爭契約書第3條、第5條之約定內容，系爭買賣關係之契約目的，就買方原告而言，係取得被告邱威儒基於系爭房地預定買賣契約書之權利義務，就賣方被告邱威儒而言，則係取得對待給付之價金。又被告楊峻岳證稱：當時因為被告邱威儒只看實際獲利結果，為了節稅及降低出售價格，所以兩造同意以現金210萬元額外給付，再約定系爭契約價金為1 602萬元，以成本來看應該是1602萬元，再加上210萬元才是成交之實際金額等語（見本院卷一第419頁）。被告邱威儒於如附表二編號6所示之時間，以電話擴音方式，與被告楊峻岳、原告及泓瑞公司3名員工確認系爭買賣關係之價金金額時，亦陳稱：被告楊峻岳跟伊講的成交價格，就是1514萬元加210萬元，就是伊賺210萬元等語，有附表二編號6所示錄影之檔案譯文附卷可稽（見本院卷第89、90頁），而被告委由被告楊峻岳出售系爭房地前，曾委由有巢氏房屋在網路上刊登售屋廣告，出售價格為1888萬元，亦有有巢氏房屋售屋網頁截圖在卷可佐（見本院卷一第123頁），均核與被告邱威儒所辯其出售系爭房地，所預期實際獲利為210萬元之詞相符一致，自堪採信。故被告邱威儒就系爭買賣關係之契約目的，係為取得高於系爭房地成本價格至少210萬元之實際獲利無訛。被告邱威儒出售系爭房地既為謀利，其出售價格必定高於成本價格始有獲利之可能。　㈤故分析被告邱威儒購買系爭房地之成本，依系爭房地預定買賣契約書所載內容，總價為1514萬元，且至出售系爭房地予原告前，被告邱威儒已依約支付泓瑞公司訂金10萬元、簽約金142萬元、8樓頂板76萬元，共計已支付228萬元，尚有交屋保留款（以買賣價金百分之5計算）75萬元及金融貸款金額1211萬元合計1286萬元之系爭餘款未付，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒈、⒉）。對比系爭契約書第3條所載之買賣價金付款方式，其中第2次價金給付為228萬元，對應被告邱威儒已支付給泓瑞公司之228萬元，第3次價金給付1288萬元，則對應被告邱威儒尚未給付之系爭餘款（兩者僅相差2萬元，計算式：1288萬元－1286萬元＝2萬元），並以原告承擔系爭房地預定買賣契約書之權利義務為替代給付。故系爭契約書所約定之第2次價金給付、第3次價金給付，已幾近被告邱威儒購買系房地之總成本1514萬元，故如單純依系爭契約書所載之買賣價金，被告邱威儒獲利金額僅為第1次價金給付之86萬元及第3次價金給付與系爭餘款之差價2萬元，總計 88萬元（計算式：86萬元＋2萬元＝88萬元），已與被告邱威儒預計實際取得獲利210萬元相差甚遠。更毋論第1次價金給付之86萬元，已由被告邱威儒作為居間報酬給付予被告楊峻岳收受，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒋）。而第3次價金給付之尾款金額，之所以約定比系爭餘款多2萬元，原因在於為被告繳納系爭房地轉售時所生之相關規費之準備，業據被告楊峻岳證述甚詳（見本院卷一第420頁），而系爭契約書第4條亦確約定有：建設公司之換約手續費由賣方支付，地政士之簽約費4元（應為4萬元之誤寫）由雙方支付等內容（見本院卷一第25、27頁），故若系爭買賣關係之價金確如原告所主張以系爭契約書第2條所載之1602萬元為準，此時被告邱威儒出售系爭房地根本毫無獲利可言。是原告既不爭執系爭210萬元為系爭買賣關係之部分價金，且係有別於系爭契約書第3條所約定之付款方式之外，另以現金給付予被告邱威儒，客觀上即核與被告所辯：簽約當時係為規避房地合一稅及使被告邱威儒可實際取得預期獲利210萬元，同時降低原告之購入價格，故僅於系爭契約書中約定被告邱威儒因購買及出售系爭房地所需之成本，實際獲利210萬元則由原告另以系爭210萬元現金給付給被告邱威儒，系爭買賣關係價金應為1812萬元一詞，相互吻合，亦與國內常見之購買預售屋再轉售賺取差價之投資模式及以虛設契約總價以規避房地合一稅之課徵手法相符一致，足證被告所辯，確屬有據，自堪採信為真實。三、原告固主張：依系爭契約書第2條之買賣總價欄所載金額為1 602萬元，依文義解釋，堪認系爭買賣關係所合意之買賣價金應即為1602萬元等語，惟系爭210萬元根本未曾出現在系爭契約書之中，依文義解釋，該筆款項即難認與系爭契約書所載之1602萬元有何關連。且原告既與被告邱威儒於系爭契約書第3條約定分3次給付合計1602萬元予被告，已認定如前，原告僅需依約付款即可完整履行其給付價金之義務。原告既自承系爭契約書實際簽訂日係於111年8月1日當日所為之事實，卻於同日先交付現金210萬元予被告邱威儒，再至銀行匯款86萬元至君悅公司銀行帳戶內，同為系爭契約書所約定之買賣價金，何需畫蛇添足以不同方式為給付？又原告依同日所簽訂之系爭契約書，僅須給付86萬元之簽約款，實無於同日預先給付尚未到期價金之必要及義務。縱認原告出於預先給付價金之目的給付系爭210萬元之現金，依一般買賣不動產之交易習慣，非不得將系爭契約書第3條第1項簽約款金額變更為210萬元已足，完全不需再另行匯款86萬元至君悅公司銀行帳戶內，或直接將簽約款金額修改為296萬元（計算式：86萬元＋210萬元＝296萬元），或將第2次價金給付之換約款修改為18萬元（計算式：228萬元－210萬元＝18萬元），或於系爭契約書末段，加註買方簽約當日尚有以現金21 0萬元預先給付價金之內容，原告非不得以一般不動產買賣契約常見之增修方式，作為原告已給付系爭210萬元價金之證明，以避免日後滋生爭議，卻捨此不為，僅由非系爭契約書當事人之被告楊峻岳提供內容為：茲收到款項新臺幣210 萬元整，因口說無憑，故特立此據證明，簽收人：被告楊峻岳，付款人：卓沛玉等內容之簽收單作為憑據（見本院卷一第37頁），而就系爭簽收單內容形式以觀，實不足以做為系爭210萬元屬系爭契約書之部分價金預付之依據。況原告於1 11年9月22日換約時，仍依系爭契約書第3條第2項約定，交付系爭支票予被告邱威儒作為換約款，甚至於換約同日，完全未再向被告邱威儒確認已有預付系爭210萬元之前提下，逕與被告邱威儒簽訂系爭房地更名協議書一，直接承受系爭房地預定買賣契約書之權利義務，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒌、⒍），原告於換約當日就系爭契約書所載1602萬元之價金已有溢付之情形當有認識，卻無視自己所主張已預先給付系爭210萬元之部分價金之事實，亦未提出系爭簽收單以為第2次、第3次買賣價金之折抵，足證原告主觀認知系爭 210萬元為系爭買賣關係價金之一部，但未包含於系爭契約書所載1602萬元之內，原告主張系爭210萬元為系爭契約書所載價金1602萬元之部分價金預付云云，實與一般經驗法則、交易習慣及前開證據有違，自不足採信。四、按民法第244條前段規定：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」等語，此為有關債務人代負責任之規定。觀之該法文，係不問債務人有無過失，均應就代理人或使用人之故意或過失所生之不履行，負同一責任，債務人尚不得以其已盡相當注意，或縱盡相當注意仍無法避免債務不履行之發生而主張免責。次按法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則，此觀民事訴訟法第222條第1項本文、第3項規定自明。又證人證言之證據力，固由事實審法院認定，惟法院取捨該證言時，應依證人參與待證事實之緣由、有無在場確實聞見、前後陳述之全部內容、觀察記憶認知與說明諸般能力、就訟爭事件及兩造間之利害關係等，加以綜合判斷，並以論理法則及經驗法則為內在制約，依自由心證判斷該證言是否可採。查卓沛玉雖證稱：當時被告楊峻岳沒有跟伊告知系爭房地之開價是多少，僅告知系爭房地要出售，就約伊到永義房屋店內議價，伊於111年7月31日到永義房屋店內，跟被告楊峻岳出價1580萬元，被告邱威儒當時在店內隔壁房間，被告楊峻岳就去問被告邱威儒，被告邱威儒說要1602 萬元，伊就說好，兩造並約好於隔天簽約。被告楊峻岳於11 1年8月1日當天叫伊先去銀行領系爭210萬元給他，說因為被告邱威儒輸股票要先拿，伊領了之後交給被告楊峻岳，被告楊峻岳再轉交給被告邱威儒。後來伊就到星巴克咖啡店2樓簽系爭契約書，簽好後伊想到系爭210萬元沒有在系爭契約內，就打電話給被告楊峻岳，被告楊峻岳就開立系爭簽收單給伊，並叫伊再匯1筆86萬元的簽約款。伊就是要用1602萬元買系爭房地，伊簽約時不知道被告邱威儒跟泓瑞公司購買之價格，也不知道被告邱威儒之開價，也沒有看到系爭房地預定買賣契約書，系爭契約書第3條總共3次價金給付之金額都是被告楊峻岳寫的，伊沒有注意，就是簽名而已。伊轉帳 86萬元後，還有簽發1張本票號碼TH0000000、金額86萬元之本票（下稱系爭本票）給被告楊峻岳作擔保，在換約時伊取回本票還有跟系爭房地更名協議書一一起拍照存證。伊到換約當天才有看到系爭房地預定買賣契約書，在系爭房地交屋後，伊有向被告楊峻岳確認系爭買賣關係價金是1602萬元，被告也都承認交屋款75萬元應由被告邱威儒承擔，後來於11 2年8月23日，與被告及泓瑞公司員工協調確認時，伊才知道被告楊峻岳有收取被告邱威儒之簽約款86萬元作為居間報酬，及被告邱威儒要實拿獲利210萬元等事實。但伊自始至終都是要用1602萬元購買爭房地，系爭210萬元是系爭契約書的部分價金，並有伊與被告楊峻岳之LINE通訊軟體（下稱LI NE）通訊紀錄截圖、伊與被告間之錄音、錄影檔案譯文可以佐證等語（見本院卷二第16至33頁）。惟查：　㈠被告邱威儒於委託被告楊峻岳居間出售系爭房地前，曾委由有巢氏房屋在網路上刊登售屋廣告，出售價格為1888萬元，有有巢氏房屋售屋網頁截圖在卷可佐，已如前述。且被告邱威儒購買系爭房地之價格為1514萬元，有實價登錄系統可供查詢，亦據被告楊峻岳證述屬實（見本院卷一第420頁），是證人證述其於購買系爭房地前，不知被告邱威儒之購屋成本價格及欲出售價格，即與國內購屋者多會利用網路或實價登錄系統，甚至詢問房仲業者查詢賣家之購買成本及出售價格，以為議價參考之交易習慣相左。　㈡又依卓沛玉提出其與被告楊峻岳之LINE通訊紀錄截圖，被告楊峻岳於111年7月30日確有傳送同在臺中市南屯區三和街之建物，實價登錄價格最高為1506萬元，最低為1238萬元間之訊息予卓沛玉，卓沛玉並於111年7月31日14時41分，傳送「 1580可？」之訊息給被告楊峻岳（見本院卷二第197至第207 頁），卓沛玉以此作為其購屋時，同地段建物之行情僅在12 38萬元至1506萬元之間，伊出價也只有1580萬元，故其同意購買系爭房地之價格不可能超過1602萬元之依據。惟查，被告楊峻岳證稱：當時因為政府對不動產交易每100萬元會課4 5萬元之房地合一稅，且被告邱威儒要實拿210萬元之獲利，若以被告邱威儒取得系爭房地之成本價格1514萬元計算，實際售價要加到近400萬元，故一方面為讓被告邱威儒取得預期獲利，另一方面為避免被告邱威儒提高售價將房地合一稅轉嫁給原告負擔。故伊有告知卓沛玉因為節稅之關係，她也可以買得比較便宜，所以必須要用另外給付現金210萬元之方式給付部分價金，不列在系爭契約書內，因為有金流的話，該課的稅還是要課，伊與卓沛玉都有協議好，卓沛玉也知道系爭210萬元係系爭買賣關係價金之一部分等語（見本院卷一第419至421頁）。足證被告邱威儒確有告知卓沛玉如欲購買系爭房地，買賣價金中有210萬元需以現金給付之事實。再觀諸原告提出上開LINE通訊紀錄截圖內容，被告楊峻岳所傳送之同地段建物其等實價登錄價格期間，均為108年至1 09年之間，與被告邱威儒購買系爭房地之時點相近，而系爭房地含停車位之總坪數為45.6坪，有系爭房地之實價登錄系統截圖附卷可稽（見本院卷一第373頁），對照被告楊峻岳傳送之同段建物實價登錄資料，僅有最高價格1506萬之該筆建物其坪數與系爭房地坪數相當（見本院卷二第197頁），其交易價格核與被告邱威儒購買系爭房地之價格1514萬元大致接近，被告楊峻岳傳送上開實價登錄訊息後，再傳送：「我會提供這附近的行情，預售的登錄跟成屋還是有落差」等文字內容（見本院卷二第203頁），顯見被告楊峻岳傳送同段建物於108年至109間之實價登錄價格之目的，應在說明被告邱威儒購入系爭房地之價格1514萬元，符合當時交易行情，而非提供卓沛玉於111年通訊當時系爭房地之交易行情，卓沛玉認其購買系爭房地當時，市場行情僅在1238萬元至15 06萬元之間，容有誤會。而卓沛玉於111年7月31日13時2分，尚傳送：「我會去可是這個預售屋（指系爭房地）我可能會考慮，一次要拿那麼多錢，我上班要有一些周轉金不然沒辦法工作，而且價格有偏高」，再於同日13時9分傳送：「我還是偏向於可以馬上入住的，因為那個（指系爭房地）又要等很久，而且馬上就要拿現金出去。」等文字內容予被告楊峻岳（見本院卷二第203、205頁），核與被告楊峻岳證稱：其有告知卓沛玉如欲購買系爭房地，買賣價金中有210萬元需另以現金給付之內容相符一致。是卓沛玉雖有於111年7 月31日14時41分，傳送1580萬元之出價訊息予被告楊峻岳，但審酌被告楊峻岳有告知卓沛玉系爭建物之成本價格1514萬元符合市場行情，及賣家即被告邱威儒為節稅以實際獲利21 0萬元現金，故需另以現金交付部分價金210萬元等訊息，卓沛玉當已知悉被告邱威儒之出售底價為1724萬元（計算式： 1514萬元＋210萬元＝1724萬元），故卓沛玉上開1580萬元之出價，應係未包含被告楊峻岳先前告知需另以現金給付之21 0萬元之價格，否則卓沛玉實無於同日前往永義房屋店內與被告議價之必要。是上開LINE通訊紀錄截圖自難做為卓沛玉證述其購買系爭房價格上限為1602萬元之佐證。　㈢卓沛玉雖證稱其與原告於換約時，始知悉系爭房地預定買賣契約書之內容等語，惟卓沛玉既亦證稱伊知悉系爭契約第3 條第1次價金給付是簽約款，第2次價金給付是被告邱威儒已經付給建商之金額，第3次價金給付是剩下其要付的金額等語（見本院卷二第20頁），如其未於簽約當時審閱系爭房地預定買賣契約書之內容，如何知悉及核對系爭契約書第3條所約定之第2次價金給付及第3次價金給付金額是否正確無虞？且系爭契約書第7條第2項約定有：簽訂本約完成後，乙方與建設公司簽定之系爭房地預定買賣契約書正本由仲介公司保管，俟換約時再交付予建設公司之內容。被告邱威儒於簽約當時如未攜帶系爭房地預定買賣契約書正本，如何讓卓沛玉確認其確有履行該條之義務？被告楊峻岳亦證稱：伊在簽約當下有給卓沛玉系爭房地預定買賣契約書影本，裡面才會有系爭房地之坪數及當時原始買價，在換約時再將正本提供給原告等語（見本院卷一第426、427頁），是被告卓沛玉證稱其與原告於換約時，始知悉系爭房地預定買賣契約書之內容，才得知被告邱威儒購屋成本為1514萬元及尚有系爭餘款未給付云云，實屬無稽。　㈣至卓沛玉所證稱系爭買賣關係之價金即為系爭契約書之所載之1602萬元，及系爭210萬元為1602萬元部分價金之預付等內容，與其於本件起訴之初所稱：系爭210萬元係被告楊峻岳以被告邱威儒因投資股票失利需向伊借貸210萬元週轉，待交易完成後，會返還予伊之詞，相互扞格（見本院卷一第 16、17頁），其證詞之真實性已有所疑。況縱認卓沛玉所證述系爭210萬元為1602萬元部分價金預付一詞屬實，但卓沛玉於給付系爭210萬元現金前，尚未與被告邱威儒簽訂系爭契約書，非不得將第1次給付之簽約款金額約定為210萬元已足，卻於簽訂系爭契約書時無視已給付210萬元現金之事實，仍將1602萬元分為3次給付，再於同日以匯款方式給付86 萬元之簽約款，顯將系爭210萬元排除在系爭契約書之價金之外。其於111年9月22日換約時，仍依系爭契約書第3條第2 項約定，交付系爭支票予被告邱威儒作為換約款，甚至於換約同日，完全未再向被告邱威儒確認已有給付系爭210萬元之事實，亦未主張系爭210萬元應與換約款或尾款相互抵扣，避免溢付超出1602萬元之價金總額，反逕與被告邱威儒簽訂系爭房地更名協議書一，直接承受系爭房地預定買賣契約書之權利義務，卓沛玉於簽訂後尚且知悉拿出簽約款之匯款單及系爭本票與系爭房地更名協議書一併拍照存證（見本院卷第一第31頁），以明其已依系爭契約書約定，給付所有價金完畢，卻未連同足以證明原告已給付系爭210萬元之系爭簽收單一併拍照存證，堪認卓沛玉於斯時主觀上根本未將系爭210萬元視為1602萬元之部分價金。再觀諸被告楊峻岳與卓沛玉於如附表二編號2所示時間之通話譯文，內容如下（見本院卷一第397頁）：　　卓沛玉　　：重點是你也很扯，他要節稅，我買房子，我還　　　　　　　　要配合他，太扯了，我幹嘛要幫他節稅？　　被告楊峻岳：沒有，姐，我跟你講，因為配合他節稅，我們　　　　　　　　房子才會降價啦，就是這樣，大家都是互相的　　　　　　　　啦。　　卓沛玉　　：可是那時候買這樣也沒有便宜到哪裡。　　被告楊峻岳：本來要繳，不是，本來要繳給政府的，他就不　　　　　　　　用繳這麼多，那你不用付那麼多，其實節稅的　　　　　　　　目的是這樣啦。　　上開通話譯文內容亦足證卓沛玉於購買系爭房地之初，確係出於幫助被告邱威儒規避房地合一稅及降低購屋價格之目的，而同意配合將部分價金另以交付現金方式給付給被告邱威儒。據上，卓沛玉此部分證述內容，自不足採信。　㈤卓沛玉之證詞既有如上之瑕疪，自難做為對原告主張可採之依據。原告於換約前，本人雖未參與系爭買賣關係之磋商議價、簽訂系爭契約書及給付簽約款、系爭210萬元等款項過程，惟卓沛玉係以原告之代理人身分，為原告從事系爭買賣關係換約前之上述各項行為，為原告所不爭執（見不爭執事項⒈），依民法第244條之規定意旨，應與自己之故意或過失負同一責任，故卓沛玉就前述所認定之事實，縱未曾告知原告或未據實告知原告，原告均不得推諉毫無所悉而免除其應負之責。五、至原告雖另提出下列LINE通訊紀錄截圖及錄音、錄音檔案譯文作為其主張之依據，經查：　㈠被告楊峻岳曾以LINE開設「泓瑞微時代討論」群組邀請原告、卓沛玉加入，並告知卓沛玉下列內容（見卷一第19頁、第 577頁）：　　被告楊峻岳：當時他們第一手買價在0000-0000看樓層。　　卓沛玉　　：你幫姊談。　　被告楊峻岳：所以開價1798真的不貴我盡量壓在1700內。　　卓沛玉　　：你談　　被告楊峻岳：好　　原告主張此可證明系爭買賣關係之價金並非被告主張之1812 萬元等語。惟被告楊峻岳既否認上開內容與系爭房地有關（見本院卷一第420頁），原告亦未再就此另行舉證證明，自無從作為原告有利認定之依據。。　㈡被告楊峻岳與卓沛玉通話中，曾表示：因為你那時候也跟我說因為你股票輸錢想要補一點錢回來嘛，確實是有這件事情等內容（見本院卷一第75頁）。原告主張此可證明被告楊峻岳確有告知卓沛玉，因被告邱威儒投資股票失利，需卓沛玉先行給付系爭210萬元供被告邱威儒週轉之事實。惟依上開通話內容，卓沛玉所指投資股票失利者應為被告楊峻岳，已與原告主張內容互生歧異。且系爭210萬元係被告邱威儒於出售系爭房地時欲實拿之獲利，至其獲利之動機為何，對本件事實之認定無礙，自無從作為原告有利認定之依據。　㈢被告楊峻岳於111年9月22日與卓沛玉以LINE通訊，內容如下（見本院卷一第365頁）：　　被告楊峻岳：後續待（貸）款　　　　　　　（手機電子計算機程式畫面截圖，顯示「000 　　　　　　　　0」）　　　　　　　　建商那不能知道我們私下金流。　　被告楊峻岳與卓沛玉於同日以LINE通訊，內容如下（見本院卷一第367頁）：　　卓沛玉　　：我剩下銀行貸款是00000000是嗎？再加250000 　　　　　　　　的過戶費用，就剩下這些是嗎？　　　　　　　　不要到時候建商又要跟我收什麼款項。　　　　　　　　你要交代助理一下喔。　　　　　　　　因為那個小姐有跟我她加LINE 　　被告楊峻岳：好。　　被告楊峻岳與原告於111年9月23日以LINE通訊，內容如下（見本院卷一第369頁）：　　被告楊峻岳：邱醫生說他也被節稅搞混了，他說該他處理的　　　　　　　　會處理，妳再跟建商小姐那邊說金額沒問題。　　　　　　　　看是到時候邱醫師匯款給我或是打到妳媽帳　　　　　　　　戶。不能讓建商知道我們私下金流的事情。　　原告　　　：好的。　　原告主張此可證明被告楊峻岳亦認同系爭210萬元為買賣價1 602萬元之預付，方會告知原告後續貸款金額為1078萬元（計算式：1602萬元－86萬元簽約款－系爭210萬元－換約款228 萬元＝1078萬元），足證原告確有溢付208萬元，並經被告楊峻岳允諾會請被告邱威儒返還之事實。惟觀諸上開通訊內容中，被告楊峻岳雖有以手機計算機程式計算出1078萬元之金額，但隨即告知卓沛玉「不能讓建商知道我們私下金流」，即意在提醒卓沛玉，系爭210萬元未包含於系爭契約書之160 2萬元價金之中，因依被告楊峻岳之計算之結果1078萬元，若將私下金流即系爭210萬元因重複扣除再加總回去，則加總後金額1288萬元（計算式：1078萬元＋210萬元＝1288萬元），即與系爭契約書第3條第3項之尾款金額相符，其理自明。故上開LINE通訊紀錄內容自難作為被告楊峻岳有將系爭21 0萬元視為系爭契約書所載1602萬元部分價金預付之依據。　㈣卓沛玉於112年4月4日與被告邱威儒通話時，詢問被告邱威儒：「後面那個工程款你會給我們嗎？」，被告邱威儒表示：「會啊，這個當初都已經講好了」；卓沛玉再於112年6月6 日與被告楊峻岳通話時，詢問被告楊峻岳：「姊姊問你，因為他（指泓瑞公司）有傳資料給我說我有百分之5的工程款還沒付嘛」，被告楊峻岳表示：「有，我跟你講，這個東西是你全部付完，我再跟邱醫師（指被告邱威儒）再對一次，因為邱醫師也不太了解他到底…，你懂嗎？就是你跟他之間的誤會他以為他付完了，但沒關係，因為我們有付款的資料，我再跟邱醫師反應，…，反正你只要有付那個款，你有收據有什麼的，你給我，那我去跟邱醫師解釋，對。」等內容（見本院卷一第79、81頁），卓沛玉與被告楊峻岳以LINE通訊時，卓沛玉告知：「75萬的工程款你要叫邱醫師先拿出來喔姐姐這邊沒錢了。」、「還有百分之5的交屋款未繳」，被告楊峻岳則回覆：「對，但是邱醫生轉帳給您，您對建商，不然金額加上去會不符合成交價。」等內容，亦有卓沛玉與楊峻岳之LIEE通訊紀錄截圖可參（見本院卷一第47、49頁），是原告主張此可證明被告均坦承有允諾給付75萬元工程款之事實。惟被告均辯稱：被告邱威儒因於系爭買賣關係結束後相隔甚久，突接獲卓沛玉告知還有款項未付給建商，方告知卓沛玉會依約定付款，被告楊峻岳則係因卓沛玉告知被告邱威儒會支付該筆款項，以為卓沛玉有與被告邱威儒另行約定，才會順著卓沛玉之語意回答，惟經被告事後確認卓沛玉所稱之75萬元工程款，實係系爭房地預定買賣契約書中之交屋保留款，依系爭契約書第3條第3款、第5條約定及系爭房地更名協議書一第3條約定，本應由原告負擔，與被告邱威儒無涉等語。被告所辯核與系爭契約書第3條第3款、第5 條約定及系爭房地更名協議書一第3條約定相符，堪認屬實，再觀諸被告楊峻岳於通話中，亦有表示：被告邱威儒以為他已付完了，會再跟被告兵威儒再對一次等語，足證被告均係在未查證75萬元工程款之由來時，方為上開通話內容之表示，原告既未能舉證證明其與被告邱威儒間有與前開契約條文內容相反之約定，自不得據以主張被告有允諾應由被告邱威儒負擔工程款（即交屋保留款）75萬元之事實。　㈤原告雖以如附表二所示之錄音、錄影譯文及LINE通訊紀錄截圖，做為其主張系爭買賣關係價金即為系爭契約書所載1602 萬元之依據，惟系爭買賣關係交易於111年9月22日因原告與被告邱威儒完成換約而結束，原告遲至112年4月至6月間，突向被告主張應由被告邱威儒應負擔工程款75萬元，並詢問系爭買賣關係之價金金額是否如系爭契約書所載為1602萬元及剩餘貸款是否為1078萬元，在原告單方自行錄音情形下，被告尚未及細究75萬元工程款之由來，故就原告主張之75萬元工程款，誤認係被告邱威儒換約前漏未給付之款項，而允諾負責，已如前所述，同時被告因忌憚其等規避房地合一稅應負之法律責任，故對原告所主張之系爭買賣關係價金金額，亦有虛應答稱如系爭契約書所載之金額之情形（參附表二編號1至5所示之譯文），惟被告楊峻岳與卓沛玉通話時，已有多次請卓沛玉攜帶單據至公司以便讓其核對稽算（見本院卷一第396、397、399、402頁、第405、406頁），足證其亦未能確認原告於通話中關於75萬元工程款由被告邱威儒負擔之主張是否屬實。嗣原告於112年8月23日、112年8月29日，邀集泓瑞公司人員與被告核對系爭買賣關係之價金及原告已繳付之款項流向，被告見規避稅賦之舉已為泓瑞公司知悉，方敢正面回應系爭買賣價金中部分價金係以系爭210萬元之現金給付之事實（參附表二編號6、7），觀諸被告於附表二編號6、7之譯文中所述內容，核與前所認定系爭買賣關係價金金額應為1812萬元之內容相符一致，應堪認定較其等於附表二編號1至5中所虛應答稱之內容，較為可採。是如附表二編號1至5所示之錄音譯文及LINE通訊紀錄截圖，亦無從做為認定原告主張屬實之依據。六、原告雖主張其係系爭房地買家，根本無避稅需求，且被告邱威儒之購屋成本價格為1514萬元，依爭契約書所載之價金為 1602萬元，兩者尚有88萬元差價，被告邱威儒非無獲利等語。惟查，上開88萬元差價，實際上作為被告邱威儒給付被告楊峻岳之居間報酬及因換約所產生之規費支出，被告邱威儒無實際獲利，已如前述。又被告邱威儒出售系爭房地，預期獲利為210萬元，依國內現行房地合一稅課徵標準，於持有後2年內交易者，應課徵房地交易所得百分之45的稅額。被告邱威儒如要在扣除稅額後取得210萬元之淨利，需以382萬元溢價出售方能達成（計算式：210萬÷百分之0.55＝381萬81 81.18…，萬元以下四捨五入），亦即需以1896萬元作為最低之售價（計算式：1514萬元＋382萬元＝1896萬元），再加計被告楊峻岳之居間報酬86萬元之後，相較前所認定系爭買賣關係價金1812萬元，原告確受有以較低承購價格購入系爭房地之利益，而有合意私下給付系爭210萬元部分價金以隱蔽金流避稅之動機。是原告上開主張，亦不足採。七、按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。查原告主張依系爭房地更名協議書一第2條約定有：買方未繳之餘款及貸款，由受讓人依約負責繼續繳納，買方並負連帶繳納之責。故原告與被告邱威儒為泓瑞公司系爭餘款債權之連帶債務人，原告既已向泓瑞公司清償完畢，自得依民法第281條，向被告邱威儒請求償還208萬元等語。然依系爭房地更名協議書一第3條約定有：受讓人（指原告與卓沛玉）自轉讓日起，概括承受原買賣契約之一切權利與義務（包括已行使及未行使部分）。依系爭契約書第3條第3款約定有：…，於雙方換約後，由甲方承受該約之權利及義務，與乙方無涉等內容。足徵原告應為換約時為系爭餘款之最終負責清償之人，故原告清償系爭餘款後，系爭餘款之債權債務關係即已終局消滅。系爭房地更名協議書一第2條文義上雖記載「連帶繳納」，實際上被告邱威儒僅於原告未依約清償系爭餘款時，始負擔保之責，性質上屬保證責任，與連帶債務無涉。自不得據以上開契約條文形式用語，遽認原告與被告邱威儒間就系爭餘款有成立連帶債務之事實。原告依民法第281條向被告邱威儒請求償還208萬元，自屬無據。八、又系爭買賣關係價金為1812萬元，系爭210萬元為價金之一部，已如前認定屬實，被告邱威儒受有價金當有法律上原因，原告既未有何溢付買賣價金之結果，自與不當得利之構成要件有別。原告據以主張請求被告邱威儒返還溢付之208萬元不當得利，應認於法未合。九、末按依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作為或不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注意義務為前提，在當事人間無一定之特殊關係（如當事人間為不相識之陌生人）之情形下，行為人對於他人並不負一般防範損害之注意義務。又就違法性而論，倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧「權益保護」與「行為自由」之旨意（最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照）。原告固以前詞主張被告所為對其構成詐欺之侵權行為，惟系爭買賣關係之價金為1812萬元，為讓被告邱威儒實拿210萬元之獲利及規避房地合一稅，避免轉嫁給原告負擔，故部分價金以系爭210萬元支付，且未記載在系爭契約書之中，以隱蔽金流，均為卓沛玉所知悉，並與被告邱威儒合意後，簽訂系爭契約書，再於簽約當日私下給付系爭契約書所未記載之系爭210萬元價金予被告邱威儒，最終原告支付之價金金額及項目，均核與系爭買賣關係所合意之價金金額及系爭契約書所載之項目，相符一致，雙方既已依約履約完畢，實難認被告有何詐欺之不法行為。況卓沛玉曾證述：伊在KTV上班，伊是幹部等語（見本院卷二第16頁），亦曾向被告楊峻岳表示：因其上班要有一些週轉金不然沒辦法工作之內容（見本院卷二第203、205頁），足證卓沛玉係一名具社會工作經驗及金融財務智識健全之成年人，如其非對隱蔽金流以規避稅賦之事實有所認識及合意，豈會在完全未簽訂任何書面契約情形下，不分青紅皂白即將系爭210萬元之大額現金交付給未曾謀面之被告邱威儒收受？原告既應就其代理人卓沛玉負同一故意過失責任，已如前述，卻無視其代理人卓沛玉就被告規避房地合一稅之行為早有知悉及合意，並配合被告簽訂實際交易價金金額不實之系爭契約書，及以交付現金方式隱蔽系爭210萬元金流流向等事實，竟於交屋之際，執被告規避稅賦需負法律責任之軟肋，逕以系爭契約書形式所載1602萬元作為系爭買賣關係之價金總額，再重複扣除本不包含在系爭契約書所載1602萬元總價內之系爭210萬元，造成其有溢付買賣價金208萬元之假象，聯合不知情之泓瑞公司人員，要求被告楊峻岳返還86萬元之居間報酬及被告邱威儒負擔依約本應由原告負擔之交屋保留款75萬元，進而提起本件訴訟，請求被告返還208萬元，被告辯稱原告提起本件訴訟，心態可議，實非無據。依前所認定之事實，亦難認原告客觀上受有何種損害之結果。基此，原告依侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付208萬元之損害賠償，即屬無稽，不應准許。肆、綜上所述，原告先位依連帶債務及不當得利之法律關係請求被告邱威儒應給付原告208萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；原告備位依侵權行為之法律關係，請求被告應連帶給付原告208萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　廖聖民正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾惠雅附表一：本件所涉房屋及土地建物門牌號碼臺中市○○區○○街000號12樓之3 （含地下2層101號停車位）建物地號臺中市○○區○○○段000地號12樓A3戶房屋土地地號臺中市○○區○○○段000地號附表二：原告提出作為本件主張之證據　　　　　　　　　　　編號日期（民國）證據原告主張之事實 1 112年4月4日 112年4月4日錄音檔案及譯文（見本院卷一第221至223頁）原告、卓沛玉致電被告邱威儒，邱威儒自承： 1.系爭買賣關係沒有避稅之問題，一切權利義務均依照系爭契約書所載。 2.系爭買賣關係之價金即為系爭契約書所載金額（即1602萬元）。 3.工程款75萬元會由伊負擔。 2 112年6月6日 112年6月6日錄音檔案及其譯文（見本院卷一第393至403頁） 1.被告楊峻岳向原告稱75萬元工程款先由卓沛玉支付，被告楊峻岳會持支付單據向被告邱威儒請求此款項。 2.原告再次詢問貸款金額為何不是被告楊峻岳先前所稱之1078萬元，而是1211萬元時，被告楊峻岳稱先由原告支付1211萬元，溢付部分伊會持單據向被告邱威儒催討。 3.原告、卓沛玉詢問被告楊峻岳「邱威儒欲避稅一事跟原告有何關係？」，被告楊峻岳卻支吾其詞、牽扯其他。 3 112年8月14日 112年8月14日錄音檔案及其譯文（見本院卷一第405至407頁）被告楊峻岳請卓沛玉提出繳款證明，以向被告邱威儒請求卓沛玉溢付之款項，並表示若被告邱威儒拒不償還，會對被告邱威儒提告。 4 112年8月15日 112年8月15日錄影檔案及其譯文（見本院卷二第59至61頁）原告、卓沛玉、被告楊峻岳於永義房屋店內會談： 1.被告楊峻岳向原告、卓沛玉表示貸款差額跟工程款75萬元都會由被告邱威儒負擔，並表示會由伊直接去向被告邱威儒說明。 2.被告楊峻岳表示系爭房地買賣價金即為1602萬元。 5 112年8月22日 112年8月22日之錄音檔案及譯文（見本院卷一第225、226頁） 1.被告楊峻岳向卓沛玉表示不會讓伊損失任何一毛錢，並再次請卓沛玉將已支付之費用加總給被告楊峻岳。 2.卓沛玉向被告楊峻岳確認系爭預售屋房地之價金究竟是否為1602萬元，被告楊峻岳並未否認。 6 112年8月23日 112年8月23日之錄影檔案及其譯文（見本院卷一第83至91頁、卷二第63至72頁）原告、卓沛玉、被告楊峻岳、泓瑞公司林姓經理至代銷公司會談，現場並致電被告邱威儒以擴音方式參與。 1.被告楊峻岳否認卓沛玉交付之系爭210萬元由伊收取，並要求被告邱威儒澄清。 2.被告均否認系爭買賣關係價金為1602萬元。 3.被告邱威儒自承伊當時購入系爭房地金額為1514萬元，且欲實賺210萬元。 4.被告楊峻岳自承簽約款86萬元實為居間報酬，泓瑞公司員工及林姓經理均證稱原告及卓沛玉絲毫不知情此事。 7 112年8月29日 112年8月29日之錄影檔案及其譯文（見本院卷一第219、220頁、卷二第73至92頁）原告、卓沛玉、被告楊峻岳至永義房屋店內會談，並協請泓瑞公司委派資深游姓仲介到場協調雙方和解，現場並致電被告邱威儒以擴音方式參與。。 1.被告楊峻岳自陳簽約款86萬元實為服務費。 2.被告邱威儒不否認有收取系爭210萬元。 3.被告楊峻岳自陳伊處理系爭房地買賣有瑕疵，願意退回一半居間報酬予原告。 4.被告楊峻岳致電被告邱威儒，並嘗試說服被告邱威儒退還94.5萬元予原告；惟被告邱威儒只願意退還73萬元。 8 112年8月30日 112年8月30日錄音檔案及其譯文（見本院卷二第93至95頁）楊峻岳與卓沛玉Line對話紀錄截圖影本（見本院卷一第311頁）。 1.被告楊峻岳致電卓沛玉告知不要再接觸泓瑞公司，因為泓瑞公司希望楊峻岳把86萬元簽約款（即居間報酬）退還予原告。 2.被告楊峻岳答應卓沛玉本件爭議會由他全權處理好。 9 112年11月24日 112年11月24日錄影檔案及其譯文（見本院卷二第97、98頁） 1.被告楊峻岳找藉口表示自己事情很多，都無法好好處理本件爭議。 2.卓沛玉表示系爭預售屋房地價格就是如買賣契約書上所載之1602萬元，溢付之系爭210萬元均要退還。 3.被告楊峻岳承諾會把卓沛玉之想法轉達予被告邱威儒知悉。

2024-11-21

TCDV-112-訴-3142-20241121-1

台上

最高法院

請求給付違約金等

最高法院民事裁定 113年度台上字第1999號上訴人利寶投資股份有限公司法定代理人何柏翰訴訟代理人謝進益律師複代理人陳俊宏律師被上訴人宏山林建設股份有限公司法定代理人廖乾宏訴訟代理人陳瓊苓律師吳奕璇律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國113 年6月26日臺灣高等法院第二審更審判決（110年度重上更一字第 106號)，提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之。又提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。同法第467條、第470條第2項定有明文。而依同法第468條規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；依同法第469條規定，判決有該條所列各款情形之一者，為當然違背法令。是當事人提起上訴，如以同法第469條所列各款情形為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實。如依同法第468條、第469條之1規定，以原判決有不適用法規或適用法規不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，有關司法院大法官解釋、憲法法庭裁判意旨，或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。二、本件上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使所論斷：上訴人於民國102年1月24日與被上訴人簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），向被上訴人買受赫里翁建案（下稱系爭建案）A1棟0樓、A5棟0樓房地（下稱系爭房地），約定總價依序新臺幣（下同）5,796萬元、6,205萬元，上訴人已依約給付買賣價金依序1,739萬元、1,862萬元。被上訴人依約原應於104年6月30日前取得系爭建案使用執照，上開期間雖因天災致不能施工24日、不可歸責於被上訴人之事由致增加工期204日而順延至105年2月13日，被上訴人遲至同年6月8日始取得使用執照，仍屬違約，系爭契約業據上訴人於同年7月21日依系爭契約第25條第1項前段約定合法解除。上訴人得依系爭契約第25條第1項後段約定（下稱系爭約定），請求被上訴人返還已付價金及給付違約金。審酌社會經濟狀況、買賣雙方利益、上訴人因被上訴人違約實際所受損害等一切情狀，認系爭約定之違約金以系爭房地總價15%計算，顯然過高，應酌減至依已付價金1 5%計算。準此，上訴人得請求被上訴人給付4,141萬1,500元，及加計自起訴狀繕本送達翌日即105年10月27日起至清償日止之法定遲延利息。被上訴人已於107年9月6日全數清償上開本息，上訴人不得請求被上訴人再為任何給付等情，指摘其為不當，並就原審所為論斷，泛言未論斷或論斷違法，而非表明該判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。末查原審係認定上訴人以被上訴人遲延取得使用執照為由，於105年7月21日合法解除契約，得依系爭約定請求被上訴人返還已付價金及給付違約金，並斟酌上揭所指一切情狀，本其自由裁量權酌減違約金依已付價金 15%計算，則原判決關於系爭契約原定使用執照取得期間順延所列理由，無論當否，要與裁判結果不生影響，附此敘明。據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第444條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日最高法院民事第九庭　　　　審判長法官吳麗惠法官徐福晋法官邱景芬法官管靜怡法官鄭純惠本件正本證明與原本無異書　記　官　陳雅婷中　　華　　民　　國 113 年 11 月 26 日

2024-11-20

TPSV-113-台上-1999-20241120-1

消上易

臺灣高等法院

損害賠償等

臺灣高等法院民事判決 113年度消上易字第8號上訴人劉豐逸（原名劉融諦）被上訴人威泰國際股份有限公司法定代理人温政翰訴訟代理人陳偉芳律師許世賢律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國112年1 0月4日臺灣桃園地方法院111年度消字第15號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾萬元，及自民國一百十二年十二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘追加之訴駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用，由被上訴人負擔百分之十八，餘由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序事項　　於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第 255條第1項第2款定有明文。上訴人於原審以伊購入預售屋之陽台區域不得停車而請求被上訴人依民法第359條規定負瑕疵擔保責任，於本院追加公平交易法第21條、第30條規定為其請求權基礎（見本院卷第23、274頁），核屬請求基礎事實同一之追加，應予准許。　　貳、實體事項一、上訴人主張：伊於民國109年8月2日向被上訴人購買「錢都1 8」C1棟1樓房屋（即坐落桃園市○○區○○段000地號土地之同段598建號即門牌同區民安路52巷1弄70號建物，下稱系爭房屋），並簽立錢都18房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），被上訴人銷售人員邱苡倢稱系爭房屋之陽台可供作車庫使用，就與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示。詎伊入住後，竟遭其他住戶異議1樓陽台區域不得停車，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，伊得請求減少價金、其因商品或廣告虛偽不實或引人錯誤表示之損害賠償新臺幣（下同）40萬元，及伊所受精神損害之慰撫金 15萬元。爰依民法第359條、第184條、第195條，並於本院追加依公平交易法第21條、第30條規定，求為命被上訴人給付55萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應給付上訴人55萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被上訴人抗辯略以：伊未曾承諾上訴人系爭房屋陽台區域可供停放車輛，上訴人買受系爭房屋時已知陽台無法停放車輛，而該處本即設有鐵欄杆，上訴人執意拆除陽台鐵欄杆停放車輛承諾後果自負，伊不負瑕疵擔保或侵權行為損害賠償責任，而上訴人於第二審追加公平交易法第21條、第30條規定請求，已罹於2年時效消滅等語。答辯聲明：上訴及追加之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第98頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：㈠、上訴人於109年8月2日以預售方式向被上訴人購買系爭房屋，雙方簽立系爭契約，被上訴人彼時在預售屋銷售現場之銷售人員為任職銷售顧問之邱苡倢。㈡、系爭房屋於110年9月10日建築完成，邱苡倢委請訴外人俊吉企業社拆除系爭房屋陽台欄杆，上訴人前以該區域停放車輛之用遭其他住戶異議。四、本院之判斷：㈠、追加之訴部分：被上訴人應負公平交易法第21條、第30條之損害賠償責任：　⒈事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。公平交易法第21條、第30條分別有明文規定。　⒉審以兩造均不爭執被上訴人銷售人員邱苡倢與上訴人及其同行友人張小姐，洽談及推銷預售屋之對話錄音譯文（下分別以邱代稱邱苡倢；張代稱張小姐）：「張：這個呢？上訴人：等一下，等一下。不過它的整體是確實是比這邊好（指該屋C2棟1樓比C1棟1樓要好）好很多好不好！光那個採光，光那些真的差很多。邱：人家買到13萬多呀。…上訴人：可是就像我剛剛講的，以整體格局以整體格局。邱：可是我就賣完了（指C2棟1樓賣完了），沒有可是呀。所以你將就隔壁了。可是他那間沒辦法停車喔。它那高低差很嚴重根本沒辦法停車（指C2棟1樓露台有高低差，而無法停車）。上訴人：可以啦。邱：它（C2棟1樓）沒辦法停我們已經問過了，它那個沒辦法停，高低差那嚴重怎麼停，沒有辦法停，他們就是把旁邊那個車位，公司就是旁邊這個車位賣給他們。因為當初我以為這個可以停車，結果不是。倒不進去它有高低差太嚴重了，所以它多這一塊他也沒什麼用處。張：所以他們是買這個車位。邱：對呀。上訴人：不過他的採光真的很好。…邱：全部都是高低差兩米六。張：是喔。兩米六很高呢。邱：很高呀。它一個樓層那麼高。…這邊有高低差。我可以便宜幾萬塊給你，可是你要叫我便宜跟那個一樣不可能啦。我講真的啦。上訴人：可是…（雙方議價中）邱：我也沒有辦法，真的沒辦法，它一樓真的沒辦法停車，我直接打槍，真的沒辦法停車，因為你畢竟那邊有一個出入口在那裡，怎麼可能在那邊倒車進去。上訴人：出入口？邱：你的 C楝出入口在這呀（指C2棟1樓前方露台前方C棟大門出入口）上訴人：C棟出入。邱：我從這邊開始就有高低差呀！剛不講這邊不是有個高低差，我這邊到時要做階梯呢，他怎麼倒車進去？直接去撞階梯，所以他等於是前面那一塊他也沒用到呀。上訴人：所以它會做，入口會有階梯喔。邱：對呀，就一直跟你講說它有高低差。張：唉，那這邊就沒有對不對（指C1棟1樓陽台門前區域）邱：對呀！對呀！…這邊下去有高低差兩米六，直接告訴你兩米六，而且它還不能倒車入庫，這邊就已經有做走樓梯走進來的，你走樓梯走進來，你車要倒進來是不是先撞到樓梯，而且的大家都在這進進出出，你覺得可以這樣倒嗎？你不會罵人嗎？樓上不會唸嗎？如果你今天是主委你願意嗎？這你了解我的意思嗎？（指C2棟 1樓前方露台存在高低差，且位於C棟大門出入口，而無法倒車進入）張：這邊會有樓梯上來就對了。邱：對呀。…上訴人：我問妳（指邱）喔，這邊（指C1棟1樓即系爭房屋陽台門前區域）如果將來拿來停車不會有爭議喔？邱：這邊是算你的臨近住處。因為這邊陽台就一百公分，車大概就是一米七寬，你一米七寬只佔用一點點它不會說很誇張，因為你畢竟想一下你這間廁所大概100…。上訴人：120？邱：沒有，寬度170剛好是佔廁所的寬度。上訴人：哦！邱：這我自己有量過。上訴人：是喔。張：等於是你自已，你現在就是自已要取捨要用欄桿還是要作車位。邱：對呀！」等內容（見原審卷第137至138頁），可見被上訴人之銷售顧問邱苡倢推銷上訴人購入系爭房屋時，即有比較C2棟1樓、C1棟1樓兩屋之優劣，以C2棟1樓露台存在高低差、鄰近大門出入口，無法停車、倒車不易，並於上訴人質疑可能停車有爭議時，仍遊說上訴人購買C1棟1樓之系爭房屋，並稱該屋陽台就有100 公分，車至多170公分，故占用停車一點點不會很誇張，隻字未提不應將陽台區域另作停車使用，亦未敘及占用公共空間、共用部分應先取得該建物其他區分所有權人同意，甚且在同行之張小姐向上訴人表明應取捨到底要欄杆或作車位使用時，隨即附和上訴人可自行選擇決定陽台區域要欄杆或供作車位使用說法等節事實，堪予認定。　⒊參以上訴人於看屋後，邱苡倢復以line告知上訴人離開後，馬上又有三組客人詢問系爭房屋，更轉述其中一組客人稱購買系爭房屋可以「不用買車位」之說法；另上訴人先前以li ne向邱苡倢爭執其等當初客變有特別說到可以停車位這一點，邱苡倢介紹時就有說不用買車位、前面陽台停車方便出入伊才買的等節，邱苡倢以line回稱「我當初只是建議你這樣，這些你要自己做。」等語，又稱「我個人可以幫你拆欄圍但你要簽切結給我，我銷售能幫你的我能幫，但要劃上車位我們不會幫你劃」、「那時你就有說你要退圍欄，我跟你說那算二工，公司不會幫你拆，到時候我再找人幫你拆」、「那是你的陽台沒錯，也是你專屬使用空間，你要把欄杆拿掉變無障礙擋住，要放任何物品誰會有意見？只是你放汽車，應該要跟管委會談…你是停陽台阿，你車太大啦，你可以換小台的，我是建議能把欄杆拿掉做車庫，但還是要跟管委會溝通」、「你來時就問過你要不要車位了，自己說要錢怎樣的，我只是變通建議你能停陽台，但你車太大了。」等語，有其等間line對話記錄在卷可查（見原審卷第139、144至15 0頁），並徵以邱苡倢於本院證稱：上訴人所提出伊等間對話錄音譯文、line對話內容均實在，伊後續有委託俊吉企業社幫上訴人拆除欄杆，並以欄杆廢鐵工資給付拆除欄杆之工人，伊沒有支付款項給工人等語（見本院卷第175頁），綜徵邱苡倢確實有在雙方締約時就與系爭房屋買賣交易相關而足以影響交易決定之事項傳遞表示系爭房屋之陽台可拆除欄杆、供作停車位使用等引人錯誤之使用方法或用途事實，堪予認定。　⒋邱苡倢雖另於本院證稱：伊先前於被上訴人公司任職銷售顧問，在預售屋展場銷售房子，協助被上訴人銷售預售屋與上訴人，所有買賣細節都是伊與上訴人接洽而定，伊並無擔保上訴人可將汽車停靠預售屋旁陽台區域，將陽台空間作車庫使用，伊等剛開始是討論如果不買車位，他想要拿陽台來停車，伊有說之後要跟管委會協調，房屋交屋後，上訴人說因為伊先前跟他說陽台可停車，他才買那間房子，但買了之後，卻被其他住戶異議。至於他先前要求客變部分，僅有客變房子裡面，房子前面及陽台區域沒有要求客變，後來上訴人要求拆欄杆，伊認為陽台欄杆已經裝上去，擔心他反悔又要求欄杆，故要求上訴人簽署同意書，伊後來委託俊吉企業社拆除欄杆，以拆欄杆廢鐵料的錢支付拆除工資，伊沒有另外付費，被上訴人也知道拆欄杆，但沒有在理這件事，就是由伊處理等語（見本院卷第174至179頁），雖否認其有於銷售時向上訴人傳達表示陽台可拆欄杆供作車位使用之錯誤資訊，然此部分說詞與兩造間前開洽談購屋說法之錄音譯文、上揭line對話記錄內容不同，被上訴人又無法提出其他證據佐證邱苡倢有於買賣磋商交易時，提醒上訴人應與管委會協調或取得其他區分所有權人同意始可停車乙節事實，並審以上訴人在二工客變時，即要求被上訴人拆除陽台欄杆，有工程申請書在卷可查（見原審卷第29頁），嗣雖遭被上訴人否准該部分之二工申請，有客戶工程變更追加減（說明）表報價單附卷可查（見本院卷第215至218頁），惟被上訴人之使用人邱苡倢既後續主導，自行委請俊吉企業社拆除陽台欄杆，並以廢料供作工資，上訴人未介入陽台欄杆拆除之事，亦無付任何費用事實，及被上訴人對邱苡倢拆欄杆乙事知之甚詳、容任邱苡倢處理此糾紛，更徵邱苡倢在銷售系爭房屋應確實有傳達表示C1棟1樓陽台可拆欄杆供作車位使用等引人錯誤之使用方法或用途表示等事實灼然，否則無可能在交屋後，邱苡倢特別為上訴人處理拆除欄杆事宜，故被上訴人嗣後否認拆除欄杆與車位相關云云，概無可取。　⒌當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項亦有明文。考其立法理由，係因原告於損害賠償之訴，已證明受有損害，卻有客觀上不能證明其數額或證明顯有重大困難之情事時，如強令原告舉證證明損害數額，非惟過苛，亦不符訴訟經濟原則，故法院於此種情形，應審酌一切情況，依所得心證定其數額，以求公平。本件被上訴人本不得在商品或廣告上，就商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示，惟其銷售顧問邱苡倢在銷售系爭房屋時，卻向上訴人不實傳達表示可拆除陽台欄杆供作停車使用之引人錯誤之使用方法或用途，被上訴人就其使用人即邱苡倢之行為，依民法第224條本文規定，亦應負同一責任，其致上訴人因此誤信得以系爭房屋陽台供作停車使用之預期可得利益，而購買系爭房屋，卻未購入停車位，此等權益之損害就上訴人而言，有相當難度予以評價，而無法掌握具體損害範圍，而有不能證明損害數額或證明顯有重大困難情形。本院審酌上訴人與邱苡倢間line對話中，上訴人表明「當初就是你介紹不用買車位，車停自家陽台前出入，因這條件我們才會買的。」「我當時有問說那停那沒關係嗎？妳說停突出一些沒關係！我們才買的。買時你根本沒有說什麼管委會怎樣的，而且我現在是管委會主委，是要跟誰溝通！若早知如此，你當初若沒和我們這樣介紹的話，我當初就直接買23號車位離我家最近的，也不會搞到那麼不爽」、邱苡倢稱「你是停陽台阿，你車太大啦，分可換小台的，我是建議能把欄杆拿掉做車庫，但還是要跟管委會溝通。」、「你來時就問過你要不要車位了，自己說要錢怎樣的，我只是變通建議你能停陽台，但你車太大了」等內容（見原審卷第149至150頁），可知上訴人在購買預售屋之考量，若無邱苡倢稱陽台可以停放車位，將可能另外加購其他車位以供停車，然因邱苡倢傳達系爭房屋陽台可拆除欄杆供作停車使用之引人錯誤表示，雖受有預期減免支出購買停車位經費，但系爭房屋因無可供停車造成其生活之不便或須另行租用停車位之損害等一切情狀，酌定上訴人因被上訴人之引人錯誤表示侵害致受前開損害應以10萬元為當，逾此範圍，應無理由。　⒍被上訴人雖另抗辯上訴人於111年2月入住後，即遭社區異議不得於陽台等區域停車，而已知悉不能停車之損害，惟迄至本院113年4月22日民事上訴準備狀始追加依公平交易法第21 條、第30條規定請求，已罹於2年消滅時效等情。惟查上訴人係於112年11月20日之民事上訴理由狀即載明追加依公平交易法21條、第30條規定請求（見本院卷第23頁），該民事上訴理由狀繕本並經本院於112年11月30日送達被上訴人（見本院卷第27頁），被上訴人誤認係於113年4月22日民事上訴準備狀始行追加，顯屬誤會，自無遲誤公平交易法第32條規定之2年消滅時效可言，所辯自不足採。㈡、本訴部分：上訴人以民法第359條、第184條、第195第1項條請求減少價金及損害賠償，均無理由：　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條固有明文。　⒉上訴人與被上訴人洽談系爭房屋買賣交易時，買賣標的物即未包括停車位，有系爭契約在卷可考（見原審卷第87至120 頁），邱苡倢雖傳達陽台拆欄杆後可停車之引人錯誤表示，然亦有令上訴人思考及抉擇是否另購停車位，或將欄杆拆除供作停車使用之空間，該屋陽台空地後續因區分所有權人（下稱區權人）決議不能停放車輛，有區權人會議記錄在卷可查（見原審卷第85頁），本係該陽台空地依法應有正當效用，不能謂係瑕疵，上訴人既選擇不購買停車位，自無所謂具有未能停車之物之瑕疵可言，是被上訴人出售系爭房屋並無欠缺通常效用或契約預定效用之瑕疵，上訴人以前開法條請求被上訴人負瑕疵擔保責任，請求減少價金，或民法第360 條之給付不能損害賠償，應無理由。　⒊因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第184條、第195條第1項有明文規定。上訴人因邱苡倢傳達表示陽台拆欄杆後可停車之引人錯誤表示而購入系爭房屋，受有未購買停車位或後續須支出停車費用之損害，難認係權利或人格權益受有損害，且縱存在陽台無法停車情形，仍難認系爭房屋原本居住品質及生活起居有何嚴重影響或干擾，或認上訴人受有何人格法益且情節重大，是被上訴人之之代理人或使用人邱苡倢之行為雖有違反前開公平交易法規範情形，亦非該當侵權行為法律關係之構成要件，上訴人以前開法條之侵權行為法律關係請求被上訴人賠償慰撫金15萬元，應無理由。五、綜上，上訴人本訴依民法第359條、第184條、第145條規定，請求減少價金及慰撫金，並無理由，另追加之訴請求上訴人因被上訴人之代理人或使用人邱苡倢引人錯誤之表示，致上訴人誤信得以系爭房屋之陽台供停車之用之重要影響交易決定事項，而購買系爭房屋，卻未購買停車位，造成其權益受損，被上訴人自應就其代理人或使用人之故意過失行為，依民法第224條本文規定，負同一責任，並酌定上訴人受有損害為10萬元為當。故上訴人追加之訴依公平交易法第21條、第30條規定，請求被上訴人給付10萬元及自追加起訴狀即民事上訴理由狀繕本送達翌日即112年12月1日（送達證書見本院卷第27頁）起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開本訴部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴，另上訴人追加之訴則為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文第二、三項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第十六庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　朱耀平　　　　　　　　　　　　　　法　官　王唯怡　　　　　　　　　　　　　　法　官　湯千慧正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳奕伃

2024-11-20

TPHV-113-消上易-8-20241120-1

訴

臺灣臺中地方法院

請求給付遲延利息

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1758號原告江育杰沈姿吟共同訴訟代理人許嘗訓律師被告大炁建設有限公司法定代理人楊博宇上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國113年9月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告江育杰新臺幣367,400元，及自民國113年4 月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告應給付原告沈姿吟新臺幣238,925元，及自民國113年4 月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。三、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告江育杰、沈姿吟(下稱原告二人)之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告主張：（一）原告江育杰得向被告請求被告給付新臺幣（下同）367,40 0元：　　⒈取得使用執照遲延利息179,900元之部分：　　　原告江育杰於民國109年8月29日與被告簽訂「朝坤五十六硯(下稱本案)、（戶別：B22）房屋土地預定買賣合約書」（下稱系爭房屋預定買賣契約書一）。依系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項約定，被告應於本案開工日起18 個月取得使用執照，而本案開工日期為109年4月23日，故被告應於110年10月23日取得使用執照，然被告卻遲於111 年7月8日取得使用執照，共計遲延257天。依系爭房屋預定買賣契約書一之附件(一)分期付款明細表可知，原告江育杰於簽約時即已繳房地價款1,400,000元，故原告江育杰依系爭房屋預定買賣契約書一第11條第2項規定向被告請求179,900元之取得使用執照遲延利息。　　⒉通知交屋遲延利息187,500元之部分：　　　被告於111年7月8日始取得使用執照，業如前述，是被告應於六個月內即112年1月8日通知原告江育杰進行交屋，然被告卻遲於112年9月16日由訴外人即其委任地政士林東華通知交屋，共計遲延250日。又原告江育杰前於112年1 月8日至112年7月27日期間，共200日，已繳納價金為1,40 0,000元；嗣於112年7月28日匯款500,000元至系爭房屋預定買賣契約書一第19條第2項所約定土地銀行00000000000 0帳號，而112年7月28日算至112年9月16日實際通知交屋日之間，共50日，故原告江育杰依系爭房屋預定買賣契約書一第15條第1項第4款得請求通知交屋遲延利息共187,50 0元。（二）原告沈姿吟得向被告請求通知交屋遲延利息238,925元：　　　原告沈姿吟於110年10月3日與被告簽訂「朝坤五十六硯（戶別：B19）房屋土地預定買賣合約書」（下稱系爭房屋預定買賣契約書二）。依系爭房屋預定買賣契約書二之附件(一)分期付款明細表可知，原告沈姿吟於簽約時即已給付工程款1,450,000元。承上所述，被告於111年7月8日取得使用執照，應於6個月內即112年1月8日前通知原告沈姿吟進行交屋。原告沈姿吟嗣於112年4月24日給付被告完稅款400,000元，後續並配合完成對保，貸款銀行於同年10 月17日撥款完成，然斯時被告未主動通知交屋，反係原告沈姿吟於同日聯繫林東華地政士、訴外人即被告之工地主任阿漢(真實姓名不詳)確認將於同月23日進行交屋，是原告沈姿吟前於112年1月8日至112年4月23日期間，共150日，已繳納價金為1,450,000元；嗣於112年4月24日匯款400 ,000元至約定帳戶，而112年4月24日算至112年10月16日實際通知交屋日之間，共176日。故原告沈姿吟依系爭房屋預定買賣契約書二第15條第1項第4款請求112年1月8日至112年10月17日間未通知交屋之遲延利息共計238,925元。（三）並聲明：㈠被告應給付原告江育杰367,400元並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告應給付原告沈姿吟238,925元並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定，民事訴訟法第280條第1項、第3項分別定有明文。原告二人主張之上開事實，業據提出系爭房屋預定買賣契約書一、系爭系爭房屋預定買賣契約書二(合稱系爭房屋預定買賣契約書)、被告龍田段新建工程告示牌、台中市政府建築執照存根查詢系統資料、與林東華代書LINE 對話記錄、112年7月28日匯款資料、112年4月24日匯款回條聯等件為證（見本院113年度沙簡字第354號卷第7至49頁），被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀以供本院斟酌，依上開規定視同自認，應堪信原告之主張為真實。　㈡次按系爭房屋預定買賣契約書一第11條第1項本文規定：本預售房屋之興建工程應於建築執造所載之法定開工日前申報開工，自開工日起18個月內工作天完成主建物及附屬建物所訂之必要設施，並取得使用執照。同條第2項規定：賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。又按系爭系爭房屋預定買賣契約書第15條第1項第4款規定：賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。經查：　⒈本件被告遲於111年7月8日取得使用執照，共計遲延257天。原告江育杰於簽約時即已繳房地價款1,400,000元，故原告江育杰依系爭房屋預定買賣契約書一第11條第2項約定向被告請求取得使用執照遲延利息179,900元（計算式：1,400,0 00元×0.0005×257日＝179,900元），即屬有據。　⒉被告應於6個月內即112年1月8日通知原告江育杰進行交屋，然被告遲於112年9月16日始通知交屋，共遲延250天，而原告江育杰於112年1月8日至112年7月27日期間，共200日，已繳價1,400,000元，112年7月28日至112年9月16日期間，共5 0日已繳1,900,000元，是原告江育杰依房屋預定買賣契約書一第15條第1項第4款約定向被告請求187,500元【計算式：( 1,400,000元×0.0005×200日)＋(1,900,000元×0.0005×50日)＝ 187,500元】之通知交屋遲延利息，亦屬有據。　⒊據此，被告應給付原告江育杰367,400元(計算式：179,900元＋187,500元＝367,400元)。　　　⒋承前所述，被告於111年7月8日取得使用執照，是依上開規定，被告應於6個月內即112年1月8日通知原告沈姿吟進行交屋，然被告始於112年10月17日始通知交屋。原告沈姿吟於簽約時即已給付工程款1,450,000元，另於於112年4月24日給付被告完稅款400,000元，故原告沈姿吟依系爭房屋預定買賣契約書第15條第1項第4款約定得請求被告給付238,925元【計算式：1,450,000元×0.0005×105日(112年1月8日至112 年4月23日期間)＋1,850,000元×0.0005×176日(112年4月24日至112年10月16日期間)＝238,925元】之通知交屋遲延利息，即屬有據。　㈢再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。經查，原告二人對被告之請求遲延利息債權，核屬無確定期限之給付，既經原告二人提起本訴，且起訴狀繕本已於113年4月10日送達被告，有本院送達證書在卷可稽（見113年度沙簡字第354號卷第73頁），被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告二人請求被告自113年4月11日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，自屬有據。　　四、綜上所述，原告二人依系爭房屋預定買賣契約書之法律關係，分別請求被告給付原告江育杰367,400元及原告沈姿吟238 ,925元，及均自113年4月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　莊毓宸以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁文宏

2024-11-15

TCDV-113-訴-1758-20241115-1

審訴

臺灣高雄地方法院

解除契約

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度審訴字第1177號原告黃毓貞訴訟代理人宋國城律師被告東苑建設有限公司法定代理人莊子儀上列當事人間請求解除契約事件，本院裁定如下：　　主　文本件移送臺灣橋頭地方法院。　　理　由一、按訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或　　依職權以裁定移送於其管轄法院，民事訴訟法第28條第1項　　定有明文。次按當事人就關於一定法律關係而生之訴訟，得　　以合意定第一審管轄法院，惟於民事訴訟法定有專屬管轄之　　訴訟不適用之，民事訴訟法24條第1項、第26條分別亦有明　　定。是以關於合意管轄之規定，除專屬管轄外，得排斥其他　　審判籍而優先適用，當事人及法院均應受其拘束，當事人間　　經合意定管轄法院後，即由該合意管轄之法院取得管轄權，　　除當事人不以該合意管轄為抗辯，並為本案之言詞辯論外，　　其他法院就該合意管轄之事項即喪失管轄權。又所謂由一定　　法律關係而生之訴訟，係指該法律關係本身，或由該法律關　　係而生之各種權利義務關係而言。二、本件原告起訴主張於民國112年4月24日與被告簽立房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）及土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），購買「美濃理白」房屋及美濃區合和段土地，原告除依約履行接續匯款給付新臺幣（下同）2,534,000元外，早於113年8月間即完成對保手續，僅待放款銀行之核准程序，因被告內部作業造成貸款案件延宕，致貸款受政府所實施新政策管制，原告無法續購上開房地，經向被告解除契約，請求回復原狀未果，而依民法第226 條、第213條、第258條及第259條規定，請求被告給付已受領價金2,534,000元等情，核屬因系爭房屋、土地買賣契約之法律關係涉訟，且非專屬管轄之訴訟。因兩造間就系爭房屋買賣契約所生爭訟，已於該契約第20條合意約定以房地所在地之地方法院為第一審管轄法院，系爭房屋買賣契約第24 條並明載：本契約不得單獨成立，應與本基地興建土地預定買賣契約書及其附件共同簽署，併同履行始生效力，解約時亦同。而觀諸原告與地主即訴外人詹秀芬所簽立系爭土地買賣契約第15條約定，亦合意由房地所在地之地方法院為第一審管轄法院，有原告提出系爭房屋、土地買賣契約在卷可稽。揆諸前揭規定，本件應由房地所在地之法院即臺灣橋頭地方法院管轄，原告向無管轄權之本院起訴顯係違誤，爰依職權將本件移送於該管轄法院。三、據上，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事審查庭　法　官　楊佩蓉正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳昭伶

2024-11-14

KSDV-113-審訴-1177-20241114-1