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請求損害賠償

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1474號原告陳淑靖全勝宰共同訴訟代理人陳淑閔裘佩恩律師戴龍律師唐世韜律師吳祈緯律師被告東篁房地產開發有限公司法定代理人馬仕憲訴訟代理人李育禹律師曾靖雯律師訴訟參加人安新建築經理股份有限公司法定代理人高志尚訴訟代理人謝宗興上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣12,880元由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告陳淑靖於民國112年9月15日與被告簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），將原告名下共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（應有部分456/200000 ）及其上同段3497建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○路○段0 00號14樓之3房屋（下稱系爭房地）委託被告銷售，約定委託銷售期間為112年9月15日至113年3月31日止，嗣於113年4 月1日再合意延長委託期間至113年9月30日止，並約定服務報酬為成交總價4％。又原告陳淑靖與被告於113年6月6日簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」（下稱系爭變更同意書），將服務報酬變更約定為新臺幣（下同）60萬元。嗣被告居間媒介，成功覓得買方即訴外人陳冠碩，原告遂與陳冠碩於113年6月18日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為2,950萬元。被告收取原告高額之服務報酬，應負有為委託人即原告善盡預見危險及調查之義務，又依系爭委託銷售契約第7條第1項、第3 項約定及民法第567條第1項規定，被告應有提供「重購退稅」相關規定諮詢、調查並告知原告之義務，參以被告為住商不動產之臺南崇善加盟店，而住商不動產網頁中之「賣屋指南」部分，多次提及賣屋將產生土地增值稅、房屋稅、地價稅等稅賦，賣方得以透過「重購退稅」之方式進行節稅；又於「大功告成篇」部分提及住商不動產有「重購退稅的提醒」之售後服務，足見「重購退稅」為不動產買賣常見之諮詢事項亦是買賣之重要考量因素。然被告之員工（開發人員）即訴外人許紓寧、宮能靜及不動產經紀人鐘明煒，明知原告多次請求宮能靜計算本件買賣房地合一稅之數額，有適用財政部「重購退稅」政策之需求，亦明知原告於簽立系爭買賣契約時並未設籍於系爭房地，不符「重購退稅」規定，於長達9個月之委託銷售期間内，竟均未曾告知原告有此權利即完成簽訂系爭買賣契約，致原告喪失向財政部申請「重購退稅」之資格，而須支出約250萬元之房地合一稅。是被告未以善良管理人之注意，對原告善盡其調查及告知「重購退稅」相關法規之義務，依民法第571條規定，自不得向原告請求給付服務報酬。為此，爰依民法第567條第1項前段、第2 項、第571條、第179條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶（台新國際商業銀行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：0000 0-00-000000-0號）內之60萬元，並給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以60萬元按週年利率5％計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告並無任何違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，亦無任何違反誠實及信用方法而由相對人收受利益之行為，是原告主張依民法第571條規定，被告不得請求給付服務報酬等語，於法不合。又「重購退稅」規定相當複雜，實非一般民眾及非稅務專業人士能清楚瞭解，更逾越仲介人員之專業範圍，原告如有稅務疑慮，應自行向稅務專業人士（例如：會計師、稅務士、稅法律師等）尋求專業建議；參以系爭委託銷售契約全文意旨及民法第56 7條規定，均未見被告有提供「重購退稅」規定諮詢、調查或告知義務之約定或規定，且不動產委託銷售標的現況說明書，亦無有關重購退稅之欄位；況被告受原告委託範圍，係系爭房地交易之居間，及為達成交易之相關事務處理，原告於系爭買賣契約成立之後是否要申請重購退稅，與系爭房地之居間買賣實無關聯，契約所載諮詢服務係指關於房地交易居間之相關問題，並不包含專業稅務處理；至總公司網站登載內容僅屬資訊分享性質，是被告及其員工並無調查及告知「重購退稅」規定之法律上義務，被告亦無違反善良管理人注意義務。又原告既已自承於簽立系爭買賣契約時並未設籍於系爭房地，不符「重購退稅」之規定，其未能申請「重購退稅」乃因本身資格不符，與被告有無調查或告知「重購退稅」規定均無因果關係。況原告於委託被告銷售系爭房地之過程中，完全未提及有申請「重購退稅」之需求，亦未曾提及有要重購房屋，更未提出「重購退稅」之相關詢問，反而告知被告要舉家遷回韓國，小孩已在韓國申請入學，被告不知原告有「重購退稅」之需求。且本件試算買賣房地合一稅乃於系爭買賣契約成立之前，原告知悉稅金數額後仍同意成交及簽訂系爭買賣契約，並未談到重購房屋或相關事宜，足見能否重購退稅並非其考慮買賣與否之重大交易事項等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（本院卷第237-238）：　㈠原告陳淑靖於112年9月15日與被告簽訂系爭委託銷售契約，將原告共有之系爭房地委託被告銷售，約定委託銷售期間為 112年9月15日至113年3月31日止，嗣於113年4月1日再合意延長委託期間至113年9月30日止，並約定服務報酬為成交總價4％。　㈡原告陳淑靖於113年6月6日簽訂系爭變更同意書，將服務報酬變更約定為60萬元。　㈢經被告居間媒介，成功覓得買方陳冠碩，原告遂與陳冠碩於1 13年6月18日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為2,950萬元。　㈣原告因出售系爭房地，分別於113年9月11日繳納1,227,039元，合計2,454,078元之房地合一稅。四、得心證之理由：　㈠被告並無主動調查、告知「重購退稅」相關規定之義務，被告無違善良管理人注意義務之情事：　⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第 2項定有明文。復按不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。原告依上開法條請求受有報酬之被告負損害賠償責任，自應就被告違反善良管理人之注意義務而過失致原告受有損害乙節負舉證責任。　⒉參不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：㈠公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。㈡公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。㈢提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。㈣告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。㈤協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。㈥其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」可知不動產經紀業者之調查及據實報告事項，除契約另有規定外，原則上應係針對買賣標的物產權、品質、鄰近交易行情等有關買賣標的物條件或買賣雙方條件而影響交易之重要相關資訊，尚難認不動產仲介經紀業者對於不動產交易之賣方有需主動查詢所適用之稅率為何，以及有對賣方主動告知節稅方式之義務。　⒊又依系爭委託銷售契約第7條約定（本院卷第120頁）可知受託人即被告之義務為：㈠受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。㈡受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。㈢受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮詢服務、差旅出勤等活動與支出，除有委託人與受託人雙方同意終止及委託人終止契約外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。㈣受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任。㈤如買方簽立「要約書」，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。㈥受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。㈦受託人應於收受定金後二十四小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法送達或委託人同意由受託人保管者，不在此限。㈧有前項但書情形者，受託人應於二日內寄出書面通知，表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。㈨受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。㈩受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。足見被告受原告委託範圍，係系爭房地交易之居間，及為達成交易之相關事務之處理，並未明文約定被告應對原告負有主動調查、告知「重購退稅」相關規定之義務，亦難認主動為賣方節稅，為系爭委託銷售契約之附隨義務。　⒋至原告雖主張依系爭委託銷售契約第7條第3項規定，被告應提供「重購退稅」相關規定之諮詢服務等語，惟該項約定之內容係關於被告仲介銷售系爭房地相關費用負擔之約定，是否可以據此推斷被告應提供稅務相關之諮詢服務已屬有疑。又該項內容之「諮詢服務」，觀諸前後文亦應指仲介銷售系爭房地之交易相關諮詢服務，「重購退稅」與否則屬於交易後之個人稅賦節稅事項，非屬訂約事項，亦非每位出售房地之人均有申請需求，是無從由該條項約定推得被告負有「重購退稅」相關規定諮詢事宜之義務；況本件原告僅要求被告替其計算房地合一稅，並未舉證其曾於系爭房地買賣過程中主動詢問被告有關「重購退稅」相關規定，自難認被告有何違反前開諮詢服務之情。　⒌另原告主張住商不動產網頁中多次提及賣方得以透過「重購退稅」之方式進行節稅，且表示住商不動產有提供「重購退稅的提醒」之售後服務，足見「重購退稅」為不動產買賣常見之諮詢事項亦是買賣之重要考量因素等語。然依原告所提之網頁資料，賣屋指南契約與稅務篇記載：「賣房子會產生哪些稅費？我可以怎樣節稅？答：包括土地增值稅、交屋日前的房屋稅與地價稅、交屋日前的水、電、瓦斯、管理費與銀行抵押權塗銷代書費等，都是過程中會產生的稅費，而其中節稅部分以土地增值稅、重購退稅與財產交易所得稅為主。」；另大功告成篇記載「三、重購退稅的提醒：只要您留下電子郵件信箱，住商不動產都在重購退稅的適用期限到期前提醒您善用這項節稅政策」等語（本院卷第55頁、第60頁）。依前開說明，被告僅係除委託仲介買賣房屋外，另行提供稅務指南供賣方參考，促使賣方自行注意出售不動產可能產生之稅費以及有何節稅管道，並非指被告有主動替買賣雙方計算稅賦或應主動提供較優惠稅賦之調查、報告義務；況退稅重購的提醒既記載於大功告成篇，則顧名思義是被告於不動產買賣交易完成後，另外提供符合「重購退稅」規定之賣方提醒服務，係避免賣方因超過適用期限未申報，導致無法節稅，應屬售後服務的一種，且需賣方有主動提供電子信箱始有此提醒服務，並非指被告於仲介或交易過程中，應主動告知賣方有何節稅方式，或替賣方思考如何節稅（如：是否要在不動產出賣前先設戶籍）。是亦難以住商不動產網頁內容推論被告有主動調查、告知「重購退稅」相關規定之義務；另系爭房地於成交前，被告已為原告試算房地合一稅之數額（此數額並未考量「重購退稅」），然原告經試算後仍同意出售系爭房地，足見是否可以「重購退稅」，亦非原告考慮買賣與否的重要交易事項。　⒍綜上，被告並無主動告知、調查「重購退稅」相關規定之義務，則本件被告於系爭買賣契約成立前未主動告知、提醒原告「重購退稅」相關規定，並無違反善良管理人注意義務；況依原告提出之價金履約保證通知卡後所附相關文件，可見被告推薦之承辦地政士即訴外人陳櫻桃（正大地政事務所）所提供「不要讓自己的權益睡著了ㄛ！」文件內容關於售屋人之注意事項已然提及「重購退稅」相關規定（本院卷第51 頁）；又原告自承於系爭買賣契約成立前未設籍於系爭房地，則原告無法適用「重購退稅」之優惠，是否可歸責於被告顯然有疑，另縱被告於系爭買賣契約成立前即主動告知原告「重購退稅」相關規定，原告亦未必能適用「重購退稅」之優惠，是難認被告未主動告知原告「重購退稅」相關規定，致原告受有損害，更遑論損害額之多寡。是原告依民法第56 7條第1項前段、第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60萬元並給付利息，洵不足採。　㈡原告主張依民法第571條規定，被告不得請求給付服務報酬等語，洵屬無據：　　按民法第571條規定，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。查本件被告無違反對於委託人即原告之義務，已如上述，又「重購退稅」僅與原告節稅有關，並非利於原告之相對人即買方陳冠碩之行為；此外，本件原告亦未主張、舉證被告有何違反誠實及信用方法，由相對人即買方陳冠碩處收受利益，是原告主張依民法第571條規定，被告不得請求給付服務報酬等語，洵屬無據。　㈢被告收受服務報酬60萬元於法有據，原告依第179條規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60萬元並給付利息，為無理由：　　按民法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。查本件被告收取服務報酬60萬元係依據系爭委託銷售契約及系爭變更同意書，非無法律上原因而受有利益；且依上述，被告並無不能向原告請求服務報酬之情事，則被告收取服務報酬60萬元於法有據，原告依第179條規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60 萬元並給付利息，為無理由。五、綜上所述，被告並無違善良管理人之注意義務致原告受有損害，被告依系爭委託銷售契約及系爭變更同意書取得服務報酬60萬元，於法有據；原告依民法第567條第1項前段、第2 項、第571條、第179條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60萬元並給付利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　羅郁棣　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅蕙玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳永佳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉芬

2025-02-12

TNDV-113-訴-1474-20250212-1

訴

臺灣彰化地方法院

損害賠償

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第1221號原告梁偉聰訴訟代理人施驊陞律師被告楊阿午上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月31日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新台幣90萬元，及自民國113年11月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新台幣30萬元供擔保後得假執行，然於被告以新台幣90萬元為原告供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告起訴主張：（一）緣兩造前於民國（下同）106年6月間，透過太平洋房屋彰化溪湖加盟店就彰化縣○○鎮○○段000地號、使用分區地類別為特定農業區農牧用地之土地（下稱系爭土地）簽立土地買賣合約書（下稱系爭契約），由被告以新台幣（下同）4,695,000元之價格，出賣系爭土地予原告，兩造並履行完畢。（二）惟系爭土地於80年6月間，曾提供被告所有之彰化縣○○鎮○ ○段0000○0000○0地號土地合併計算基地面積申請農舍、取得建造執照並興建完畢，嗣原告於112年12月16日將系爭土地出賣予訴外人劉力豪，始經劉力豪告知前情；惟系爭契約已明文約定被告應保證系爭土地不得為申請過農舍或用過建蔽率之農地，被告並於系爭契約標的物現況說明書，表示系爭土地無提供給其他農業用地合併計算興建農舍，被告仍交付受套繪管制之土地予原告，即有物之瑕疵，且給付不符合債之本旨；原告不知系爭土地受套繪管制，於出售系爭土地予劉力豪時亦為相同之保證內容，因負瑕疵擔保責任，不得已與劉力豪協商，將系爭土地減價90萬元出售予劉力豪，而受有損害，爰依民法第360條、第227 條第1項、第226條第1項等規定，擇一請求判准被告賠償其損害90萬元。並聲明如主文所示。二、被告則辯稱：（一）伊是賣田地不是賣建地，劉力豪也已經搭建鐵皮屋，伊80 年就申請農舍，已經申請30幾年了，伊忘記跟仲介講，伊賣原告也6、7年了，原告現在才賣給後手。（二）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由：（一）本件原告主張兩造前於106年6月間，透過太平洋房屋彰化溪湖加盟店簽立系爭契約，由被告以4,695,000元之價格，出賣系爭土地予原告，已履行完畢，系爭土地於80年6 月間，曾提供被告所有之彰化縣○○鎮○○段0000○0000○0地號土地合併計算基地面積申請農舍、取得建造執照並興建完畢，嗣原告於112年12月16日將系爭土地出賣予訴外人劉力豪，始經劉力豪告知系爭土地受套繪乙事，原告因此而將系爭土地減價90萬元出賣劉力豪等情，業據原告提出系爭契約及其與劉力豪間之買賣契約（均影本，並經本院當庭核對正本無訛）、土地登記簿謄本為憑，且為被告所不爭執，堪信為真實；惟原告主張系爭土地經套繪管制，不具被告保證之品質、給付不符合債之本旨，而依民法第 360條、第227條第1項、第226條第1項等規定，擇一請求判准被告賠償其損害90萬元等語，為被告否認，並以前詞置辯。（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第 354條、第360條、第213條、第215條分別定有明文。（三）經查：　　⑴依系爭契約第9條第2項約定：「如本件買賣土地係農地，… …，且本買賣標的不得為申請過農舍或用過建蔽率之農地。……」等語，另被告於系爭契約之標的物現況說明書中，「是否曾提供給其他農業用地合併計算興建農舍」之選項，亦勾選否，有系爭契約附卷可稽（見本院卷第23、26頁），足認被告於系爭契約訂定時，已明確表示保證系爭土地未受套繪管制；又系爭土地於80年6月間，曾提供被告所有之彰化縣○○鎮○○段0000○0000○0地號土地合併計算基地面積申請農舍、取得建造執照並興建完畢，迄今仍受套繪管制等情，亦有土地登記簿在卷可憑（見本院卷第59頁），且為兩造所不爭執，足見系爭土地交付時，不具被告保證未受套繪管制之品質，而有物之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任。　　⑵系爭土地既缺少被告所保證之品質，原告自得依民法第360 條之規定，請求被告賠償其損害；又原告因系爭土地欠缺被告所保證之品質，致其出賣土地時，經劉力豪告知瑕疵，不得已降價90萬元出售予劉力豪，堪認原告因系爭土地之瑕疵受有90萬元地價之損害，自得請求被告賠償；則原告依民法第360條之規定，請求被告給付90萬元，為有理由。被告雖辯稱其是賣田地不是賣建地，劉力豪也已經搭建鐵皮屋，主張系爭土地並無瑕疵云云，然本件被告於系爭契約中已有保證系爭土地未受套繪，且系爭土地於交付時確實受套繪管制，已如前述，系爭土地確因欠缺被告所保證之品質而有瑕疵，被告仍為此抗辯，所辯無理由，不足為採。又原告之前開主張既為有理由，則其請求本院擇一為其有利判決之其餘請求權，本院即無庸再予審酌，併此敘明。四、從而，原告主張依民法第360條之規定，請求被告給付90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年11月22日（見本院卷第85頁送達證書）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件判決原告已陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。　六、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　民事第四庭法　官　謝仁棠以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　余思瑩

2025-02-11

CHDV-113-訴-1221-20250211-1

上

臺灣高等法院

不動產所有權移轉登記等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第43號上訴人許碧蘭訴訟代理人呂文正律師被上訴人關淳中關淳元共同訴訟代理人吳志勇律師蔡佳蓁律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國112年9月19日臺灣基隆地方法院112年度訴字第250號第一審判決提起上訴，本院於114年1月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：伊於民國107年間欲購買現住之門牌號碼基隆市○○區○○路000巷00號5樓房屋（詳如附表所示，下稱系爭不動產），為取得較佳之貸款成數與利率，遂與交往中之訴外人關百翔協議，借用其名義與賣方簽訂不動產買賣契約書、辦理所有權移轉登記及房屋貸款，惟系爭不動產各期價金、稅費及貸款等，均由伊按期給付，並由伊實際管理、使用及處分，即伊為系爭不動產之真正買受人及所有權人，就系爭不動產與關百翔間成立借名登記契約（下稱系爭借名契約）。嗣關百翔於112年4月21日死亡，系爭借名契約因而消滅，伊自得類推適用民法第550條、第541條第2項、第1148條第1 項規定，請求關百翔之繼承人即被上訴人返還系爭不動產；又伊已向被上訴人終止系爭借名契約，亦得類推適用民法第 549條、第541條第2項，及同法第767條第1項、第179條、第 1148條第1項規定為請求。爰基於借名登記契約消滅或終止之法律關係，分別依上開規定請求被上訴人將系爭不動產之所有權移轉登記予伊。二、被上訴人則以：系爭不動產係為關百翔出資購置並辦理相關手續，且其當時名下已有其他不動產，難認以其為出名人可獲較佳之貸款成數與利率；另上訴人之台新銀行帳戶存摺僅有領出現金之紀錄，無從證明係用以支付系爭不動產之價金，且提領之金額亦不相符；上訴人雖提出系爭不動產相關文件及繳款單據，惟其與關百翔交往相當期間，自得於系爭不動產自由進出或與關百翔共同居住，取得上開文書即非難事，尚不足逕認價金及相關費用均係由其支出；再由上訴人與關百翔間之對話紀錄，可知關百翔欲購置系爭不動產做為與上訴人共同居住或雙方見面之處所，而與上訴人討論相關事宜，惟就系爭不動產之價格、貸款銀行等買賣重要事項均係關百翔自行決定，家具裝潢亦由其支出；況上訴人至關百翔死亡後始將戶籍遷入系爭不動產。是上訴人所提出事證均不足以證明與關百翔有借名登記合意存在，其請求自無理由等語，資為抗辯。三、原審判決駁回上訴人之訴。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭不動產之所有權移轉登記予上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第124頁）：　㈠關百翔於107年11月7日簽約購買系爭不動產，系爭不動產登記於關百翔名下（見原審卷第25-42頁）。　㈡關百翔於112年4月21日死亡（見原審卷第354頁），被上訴人為其繼承人。　　　五、兩造爭點為：　　　㈠上訴人與被上訴人之被繼承人關百翔間就系爭不動產是否有借名登記契約關係存在？　㈡如認有借名登記契約存在，上訴人主張系爭借名登記契約消滅或經終止，請求被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，有無理由？　　六、本院之判斷：　　　㈠上訴人未能證明其與被上訴人之被繼承人關百翔間就系爭不動產有借名登記契約關係存在：　1.按借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產為登記名義人所有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院110年度台上字第511號判決意旨參照）。　　　2.上訴人主張與關百翔間有借名登記契約存在，既為被上訴人所否認，自應由上訴人對借名登記之事實，負舉證之責。經查：　⑴上訴人於本院主張因其無工作在家裡，沒有辦理貸款的正當工作，才借用關百翔名義辦理借名登記等語（見本院卷第12 7頁），上訴人於原審則主張係因關百翔工作情形較佳，收入較豐，可以取得較好的貸款成數與利率，故借用關百翔之名義購入系爭不動產等語（見原審卷第12頁），核上訴人對於其與關百翔何以成立借名登記之理由是否為個人因素，先後所述已有不一，已難逕認上訴人與關百翔間確有借名登記之合意存在。　⑵上訴人主張購買系爭不動產之頭期款55萬元、完稅款22萬元均係上訴人於107年11月7日、同年月23日所支付，且尾款係由上訴人以關百翔名義辦理房屋貸款支付，可見系爭不動產係上訴人購買而借名登記於關百翔名下等語，此為被上訴人所否認。查依上訴人提出其台新銀行帳戶之存摺明細，固可見上訴人於107年11月5日、11月20日分別提領60萬元、30萬元現金等情無誤（見原審卷第145頁），然該提領現金之數額與頭期款、完稅款之數額、日期並未全然相符，且衡情提領現金之用途多端，已難逕認上訴人所提領台新銀行帳戶之現金，即係用於購買系爭不動產之用。至上訴人主張於提款時經銀行提問時，即已表明用於買房子之用等語，然衡之銀行於民眾提款時僅會形式上詢問，並不會進行實質審查，亦難依此即認上訴人所提領上開60萬元、30萬元即係用於購買系爭不動產之用。而上訴人主張系爭不動產之尾款178萬元係以關百翔為名義貸款後支給賣方等語，則系爭不動產既係以關百翔名義貸款，關百翔即為該筆貸款之債務人，就該貸款金額部分，上訴人與關百翔究竟如何約定支付及償還之方式，並未見上訴人舉證說明，而依永豐銀行函覆資料，固可見曾以許碧蘭名義以現金各3萬元、6萬元、10萬8千元、10 萬元存入關百翔永豐銀行00000000000000帳戶內等情（見原審卷第479頁及證物袋），然該現金之來源未明，且參之關百翔亦曾於107年11月21日以自己之名義存入現金8千元至同一帳戶內，自尚難逕依有存入現金一節，即推認關百翔與上訴人間有借名登記之意思表示合意存在。再者，關百翔先後於110年1月8日、111年3月4日即分別提前償還貸款本金60萬元及47萬元，此有被上訴人提出之永豐銀行放款往來明細查詢單及永豐銀行函覆交易傳票及交易紀錄表在卷可稽（見本院卷第179-181頁、第185-189頁），顯見關百翔確有支付系爭不動產之貸款及提前清償之事實，依此更難認上訴人主張系爭不動產之價金均為其所支付並推認上訴人與關百翔間有借名登記之關係存在一節為真。至上訴人主張提前還款之金額係以上訴人持有之現金支付，並提出永豐銀行登錄單為據（見本院卷第209-211頁），然上訴人對於係以其所有之現金為清償一節，並未舉證以實其說，已難認上訴人主張有以自己之現金清償一節為真，且上訴人與關百翔均得以進出系爭不動產，上訴人因此取得該登錄單，亦非無可能，且參酌永豐銀行提出交易紀錄表所載，該筆60萬元還款交易人即為關百翔本人親為（見本院卷第188頁），依此更難認上訴人之主張為可採。況系爭不動產之貸款本金既已分別於110年1 月8日、111年3月4日大筆清償，如系爭不動產係借名登記於關百翔名下，而價金及貸款確為上訴人所支付，上訴人對於有清償貸款本金一事豈有不知之理？然上訴人自起訴後迄被上訴人於本院提出放款往來明細資料前，上訴人均未提及系爭不動產之貸款已經自己提出現金大筆清償之有利於己之情事，上訴人顯然對於曾經有大筆清償本金一事並不知悉，則上訴人主張系爭不動產之價金及貸款均為其所支付，其始為系爭不動產之所有權人，與關百翔間有借名登記之法律關係存在云云，自屬無據。　⑶上訴人主張伊持有系爭不動產之所有權狀、房屋稅繳款書、地價稅繳款書、管理委員會住戶繳費收據、電費繳費通知單、水費通知單、天然氣繳費通知單等文件資料，顯見上訴人為系爭不動產之實際所有權人等語，此為被上訴人所否認。查上訴人自承與關百翔相從甚密交往有相當期間等情在卷（見原審卷第11頁），可見上訴人與關百翔確為男女朋友交往之關係，則被上訴人抗辯關百翔購入系爭不動產後與上訴人可自由進出系爭不動產，並將相關文件資料放置於系爭不動產內，上訴人因此可取得上開文件資料等情，實與常情無違，尚非無據，依此即難逕因上訴人持有前開文件資料即認上訴人為系爭不動產之實際所有權人自明。再依上訴人提出之戶口名簿所示（見原審卷第161頁），上訴人係於112年5月1 日即關百翔死亡後，始將戶籍遷入系爭不動產內，則若上訴人確為系爭不動產之所有權人，並對系爭不動產有實際管理使用之權，僅因為辦貸款事宜始借用關百翔名義登記，則上訴人何以於關百翔死亡後始將戶籍遷入系爭不動產內？況上訴人主張其因操作股票及家人給與多有現金可以清償貸款等語（見本院卷第195頁），則上訴人既有現金，於購買系爭不動產之初，大可自行直接給付購買系爭不動產之價款，何以有為辦理貸款或取得較優惠貸款匯率而借用關百翔名義登記之必要？再者，上訴人既主張關百翔另有他紅粉知己等語（見原審卷第407頁），則以上訴人所主張本有現金可以清償貸款之情，何以須冒風險將系爭不動產借名登記於關百翔名下？且系爭不動產之貸款於110年1月、111年3月間即已大筆清償本金達107萬元，上訴人前開為辦理貸款借用關百翔名義登記之理由，已不復存在，上訴人何以均未要求關百翔將系爭不動產名義移轉登記返還予己，反於關百翔死亡後，始將其戶籍遷入系爭不動產內，此實與借名登記之情形有違，上訴人依此主張其與關百翔間有借名登記之關係存在云云，自屬無據。　⑷依被上訴人提出被上證2關百翔與上訴人間之LINE對話紀錄所示（上訴人不爭執被上證2之形式上真正，見本院卷第260頁），107年11月2日：「上訴人：信義大街地址傳給我。關：咦？昨天下午不是傳給美眉了？再傳一次，東光路205巷13 號5樓」、「上訴人：我剛才問過我弟了，屋頂烤漆浪板一坪約四千多，若是白鐵的大約六千多，若要叫吊車則另外加錢、今天劉小姐拿了不動產說明書和房屋現況說明書給我，要不要明天我去下斡旋金？還是等到下週三你來再下？關：好啊，美眉明天先下斡旋金，可是房價要跟她開多少呢？上訴人：你考慮的是多少？我想二百五還是二五八？關：2百5 。上訴人：知道了」。107年11月3日：「上訴人：剛才拿到斡旋金存根聯了，但有加註賣方不負房屋漏水擔保責任。關：沒關係，鐵皮屋頂和防水可以在15萬以內搞定，我問了台北的鐵工，烤漆鋼板一坪3,800、白鐵一坪4,800，但不含包邊，吊車另計。我們可以自己找人做，給妳弟也可以。上訴人：但浴室天花板漏水和房屋天花板壁癌要自己處理。還有你貸款銀行要找哪一個？關：那些金額不高，天花板幾千塊錢，壁癌較難估算，如果屋頂漏水解決了，乾了以後只要重新批土就好了，銀行可能要看利率再說，看看合庫吧！」； 107年11月4日：「上訴人：簽約時間為週三10點公司見，要帶支付簽約金500,000元、關先生的身分證印章，代書紙筆費1,000元及服務費51,000元。把拔要先瞭解簽約用印的流程與要注意的事項喔，不要跟美眉一樣腦袋空空的就去簽約了。還有你要先準備薪資轉帳存摺影本和所得稅扣繳影本，當天帶來備用貸款申請，這個房仲都沒提。關：OK。上訴人：你好像不想要買了，口氣完全不同，不然週三取消簽約，五萬六就送劉小姐吧、可是西定路上的鬼屋都要兩百多了。還是買吧，關：美眉很好笑欸！這麼可愛！都是妳在講！我什麼都沒說喔！其實東光路買下來轉手都還會賺！把拔只是告訴妳買下來住要精心規劃佈置，錢不是重點，重點是要美眉住的舒服。把拔會跟美眉一起想！上訴人：我也是這樣想的耶！而且我打算住個五年，到時再賣掉換有電梯的。所以漏水跟裝潢不用太花錢。關：蝦米，住五年就要換電梯大樓？那買一張床就好了。上訴人：我還打算買二手的家電和平家俱呢。不要啦還是買新的好了。我看到眼前的電視，覺得還是要買新的。床也要新的」、「上訴人：你回家就下單，因為優惠只有到8號。關：遵命。上訴人：如果湊五千才有優惠，那麼就整理箱買三組、掛衣架買兩個。關：好的。」等語（見本院卷第217-227頁），故依上訴人與關百翔之LIN E對話紀錄，可知就購買系爭不動產之有關斡旋、出價、決定貸款銀行、裝潢及購置屋內家具等事項，均係由關百翔主導、決定與購買，故縱使購買系爭不動產說明書相關文件由上訴人簽收，上訴人亦僅係依關百翔之決定而為配合。至上訴人雖主張其稱「我打算住個五年，到時再賣掉換有電梯的」等語顯見上訴人才有主導管理支配之權云云，然觀之上開 LINE對話之前後文之內容，上訴人表示「你好像不想要買了」、「可是西定路上的鬼屋都要兩百多了，還是買吧」等語，可見實際決定是否購買及出價之人確為關百翔，而非上訴人無誤，而以上訴人與關百翔為男女朋友關係，則關百翔購買系爭不動產作為與上訴人居住生活使用，亦與常情無違，則上訴人向關百翔表示想住5年後賣掉等語，無非亦為徵詢關百翔意見之表示，尚難依此而認上訴人主張其有主導系爭不動產購買等事宜，而係借名登記予關百翔等節為真。　3.據上，上訴人主張其與關百翔間有成立借名登記之意思表示合意等語，然對於其與關百翔係於何時、何地與關百翔成立借名登記之合意，並未見上訴人舉證以實其說，已難認其主張為可採。上訴人既未能證明其與關百翔間就系爭不動產有成立借名登記契約，且依上訴人所舉之證據，亦無法證明上訴人與關百翔間就系爭不動產有借名登記之關係存在，故上訴人主張其與關百翔間有借名登記之法律關係存在，其始為系爭不動產之實際所有權人云云，自屬無據。　4.至上訴人主張傳訊證人江佳誼、許耀仁，以證明搭建鐵皮屋及防水修繕為上訴人付清費用，上訴人始為有管領權人云云，然依前開LINE對話內容，可知決定鐵皮屋頂和防水工程施作之人為關百翔，且依上訴人之主張可知江佳誼、許耀仁僅係參與鐵皮屋頂等工程之施工，並未實際參與系爭不動產之購買、登記等事宜，即與系爭不動產是否有借名登記契約存在一節等事實無涉，自無傳訊證人江佳誼、許耀仁之必要，附此敘明。　㈡上訴人主張系爭借名登記契約消滅或經終止，請求被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，為無理由：　　　　承前所述，上訴人未能舉證證明其與關百翔間就系爭不動產有借名登記之法律關係存在，則上訴人依民法第550條、第5 49條、第541條第2項、第1148條第1項、第767條第1項、第1 79條之規定，請求被上訴人應將系爭不動產之所有權移轉登記予上訴人，即屬無據。七、綜上所述，上訴人依民法第550條、第549條、第541條第2項、第1148條第1項、第767條第1項、第179條之規定，請求被上訴人應將系爭不動產之所有權移轉登記予上訴人，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第十一庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李慈惠　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳燁山　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官鄭貽馨附表：土地部分　土　　　地　　　　坐　　　　落面積權利範圍縣　市鄉鎮市區段小段地號平方公尺基隆市 ○○區 ○○段 73 12,683 10000分之24 基隆市 ○○區 ○○段 73-1 11 10000分之24 基隆市 ○○區 ○○段 73-2 70 10000分之24 基隆市 ○○區 ○○段 73-3 15 10000分之24 基隆市 ○○區 ○○段 73-4 32 10000分之24 基隆市 ○○區 ○○段 73-5 17 10000分之24 建物部分建號基地坐落 ------------ 　建物門牌建築式樣主要建築材料 /房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層面積合計建築式樣主要建築材料及房屋層數 2604 基隆市○○區○○00地號 ------------ 基隆市○○區○○路000巷00號5樓鋼筋混凝土造 /5層第5層 79.30 陽台：9.68 全部備考共有部分：○○段2945建號，11,432.21平方公尺，權利範圍10000分之10 正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官郭晋良

2025-02-11

TPHV-113-上-43-20250211-1

簡

臺灣彰化地方法院

偽造文書

臺灣彰化地方法院刑事簡易判決 113年度簡字第2395號聲請人臺灣彰化地方檢察署檢察官被告黄金燦上列被告因偽造文書案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第1 4020號），因被告自白犯罪，本院合議庭裁定由受命法官逕以簡易判決處刑如下：　　主　文黄金燦犯使公務員登載不實罪，處拘役20日，如易科罰金，以新臺幣1,000元折算1日。緩刑2年，並應於判決確定之日起6月內，向公庫支付新臺幣2萬元。　　犯罪事實及理由一、本案犯罪事實及證據並所犯法條均引用檢察官起訴書之記載（如附件）。惟犯罪事實欄一第1行、第5行「黃金燦」之記載，均應更正為「黄金燦」。證據部分，補充被告黄金燦於本院審理中之自白。二、爰以行為人之責任為基礎，審酌被告明知本案土地之買賣契約簽署日期為民國110年10月13日，竟未先徵得本案土地買賣契約當事人柳惠耕、許耀藤之同意，擅自申報本案土地之買賣、登記原因發生日期為110年10月28日，損及稅務機關、地政機關對於稅籍管理、不動產登記管理之正確性，實有不該。惟念及被告於偵查中否認犯行，於本院準備程序時願意認罪之犯後態度，暨其犯罪之動機、目的，兼衡被告於本院審理時自述五專畢業之智識程度，目前從事地政士工作，月收入約新臺幣10萬元，已婚，有2名已成年子女，經濟小康等一切情狀，爰量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。三、被告前未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，其因思慮欠周，致犯本罪，惟犯後已坦承犯行，考量被告係為買賣雙方當事人之利益始申報不實之買賣日期，並非為圖自己之利益，並於審理時承諾將來會改進等語，堪認經此偵審程序及刑之宣告後，當能知所警惕，而無再犯之虞，因認被告所受刑之宣告，以暫不執行為適當，爰依刑法第74條第1項第1款，併予宣告緩刑 2年，又為使被告心存警惕，促其記取教訓避免再犯，爰依刑法第74條第2項第4款，命被告於判決確定之日起6月內向公庫支付如主文所示金額。四、依刑事訴訟法第449條第2項、第454條第2項，逕以簡易判決處刑如主文。五、如不服本判決，得自收受送達之日起20日內，以書狀敘明理由，向本院提出上訴（須附繕本）。本案經檢察官陳詠薇提起公訴，檢察官林清安到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　刑事第七庭　法　官宋庭華以上正本證明與原本無異。如不服本件判決，得自收受送達之日起20日內，表明上訴理由，向本院提起上訴狀（須附繕本）。告訴人或被害人如對本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳秀香附錄本案論罪科刑法條：中華民國刑法第214條明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。附件：臺灣彰化地方檢察署檢察官起訴書　　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度偵字第14020號　　被　　　告　黄金燦　男　00歲（民國00年0月00日生）　　　　　　　　　　　　住彰化縣○○鎮○○路0段000號　　　　　　　　　　　　居彰化縣○○鎮○○街000號　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號上列被告因偽造文書案件，業經偵查終結，認應提起公訴，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　犯罪事實一、黄金燦（所涉偽證罪嫌，另為不起訴處分）為執業之地政士，並為柳惠耕於民國110年10月13日與許耀藤簽署土地買賣契約書，由柳惠耕向許耀藤購入坐落彰化縣○○鎮○○段0000○0 000○0000○0000地號等農業土地（下稱本案土地）之辦理稅務申報及土地移轉登記之地政士。黄金燦明知本案土地之買賣契約簽署日期為110年10月13日，竟未先徵得本案土地買賣契約當事人柳惠耕、許耀藤之同意，於110年11月3日向彰化縣地方稅務局辦理本案土地之土地增值稅申報，及於110 年11月24日向彰化縣鹿港地政事務所辦理本案土地移轉登記時，即基於使公務員登載不實事項於職務上所掌公文書之犯意，擅自向前述機關申報本案土地於110年10月28日訂約買賣、登記原因發生日期為110年10月28日之不實事項，使彰化縣地方稅務局、彰化縣鹿港地政事務所不知情之承辦公務員於形式審查後，將前開不實事項，登載在職務上所掌管之稅籍資料簿冊、土地登記簿等公文書上，足以生損害於稅務機關、地政機關對於稅籍管理、不動產登記管理之正確性。二、案經柳惠耕委請沈泰基律師告發偵辦。　　　　證據並所犯法條一、證據清單暨待證事實編號證　據　清　單待　　證　　事　　實 1 被告黄金燦於偵查中之供述坦承有前述擅自變更買賣日期並向稅捐與地政機關辦理稅務申報與土地移轉登記之事實，惟辯稱：如我依照買賣契約上記載日期去報稅及登記的話，因為公所核發農地農用證明的時間比較久，可能會使權利人柳惠耕因為申辦登記日期逾期而被處以登記規費數倍的罰鍰，且這個日期一定要在農地農用證明下來之後，否則承辦人員就有理由認為不確定這些土地於契約簽約當日是否有作農業使用而會拒絕受理云云。 2 證人即告發人柳惠耕於偵查中之指述證明被告辦理本案土地之報稅及土地移轉登記時，未事先告知契約當事人會於報稅及辦理土地登記時變更買賣契約日期之事實。 3 證人許耀藤於偵查中之證述證明被告辦理本案土地之報稅及土地移轉登記時，未事先告知契約當事人會於報稅及辦理土地登記時變更買賣契約日期之事實。 4 本案土地之土地買賣契約書、價金履約保證申請書證明本案土地稅務申報及土地移轉登記應申報之日期為110年10月13日之事實。 5 本案土地之土地增值稅（土地現值）申報書、土地登記申請書及土地謄本證明被告以110年10月28日之不實日期進行稅務及土地移轉登記之申報，並使各該公務主管機關之公務員將此不實事項，登載在職務上所掌管之公文書上之事實。二、被告雖為上開辯解，惟查：被告之辯解縱使為真且為一般不動產買賣登記之辦理實務情況，然土地買賣契約屬民事私法行為，契約買賣簽署日期固可經由契約當事人之合意而為變更，惟被告並非本案土地買賣之契約當事人，僅係受託辦理報稅及土地登記之地政士，其縱係基於委託人利益之考量而將本案土地之買賣契約日期變更，惟仍應先徵得契約當事人之同意始得為之，若契約當事人不同意為此變更，被告仍應依原契約記載日期辦理報稅及土地移轉登記事宜，並由委託人自行承受遭處以登記規費數倍罰鍰及無法順利辦理土地移轉登記之不利益，故被告之辯解並非其涉犯使公務員登載不實罪之阻卻違法事由，並足生損害於他人，本案事證明確，被告犯嫌已堪認定。故核被告所為，係犯刑法第214條使公務員登載不實罪嫌。三、至告發意旨認為依照本案土地之標的物現況說明書勾選本土地上無農作物，及土地買賣契約書第15條記載現況空地點交等情，被告明知本案土地為空地並未作農業使用，且告發人亦不同意本案土地買賣可依照土地稅法第39條之2第1項規定不課徵增值稅，竟在本案土地之土地增值稅申報書記載本案土地請依土地稅法第39條之2第1項規定不課徵增值稅，並檢附農地農用證明書，據以向前述機關辦理土地增值稅申報及土地移轉登記，因認被告此部分所為亦涉有使公務員登載不實罪嫌云云。惟查：此部分事實業由被告於偵查中所堅決否認，並辯稱：農地農用之土地申請不課徵土地增值稅是賣方的權利，不需要買方同意，只要符合農地農用規定，賣方就可以申請，縱使土地現況為空地，還是符合農業使用之規定，且土地買賣契約書第8條第2項也記載農用證明費用由賣方負擔，而農地農用證明就是要作為不課徵土地增值稅之用，簽約當時有向雙方說土地增值稅是賣方要負擔，如申請到農地農用證明就可以不用課徵土地增值稅，但是申請農地農用證明的費用由賣方負擔等語。經查：（一）按「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」、「作農業使用之農業用地，於本法中華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」，土地稅法第39條之2第1項、第4項分別定有明文。因之，如有作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，出賣人本即得依土地稅法第39條之2第1項之規定申請不課徵土地增值稅，此屬於土地稅法賦予出賣人之權利，出賣人行使此權利時，只要能符合上開規定，即可依法申請不課徵土地增值稅，且該條文亦無課以出賣人於申請不課徵土地增值稅時，應先徵得買受人同意之義務。蓋因買受人買受該農地後，如將該農地繼續作農業使用，則買受人於日後再行出售出此農地時，亦能繼續依此條項之規定申請不課徵土地增值稅，除非買受人日後再行移轉時，因其在持有此農地期間發生有農地非農用或其他應課徵土地增值稅之情形，以致應依同條第4項依法課徵土地增值稅，否則農用土地之出賣人於賣出農地時，如欲申請不課徵土地增值稅，本即得依前開規定提出申請，此亦應為土地稅法為避免農地遭違規使用，為鼓勵農地農用而為之規定。另按「農業用地符合下列情形，且無第五條所定情形者，認定為作農業使用：一、農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者；其依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使用者，亦得認定為作農業使用。」農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4條第1項著有明文。從而可知，農業土地移轉如欲依土地稅法第39條之2第1項規定申辦不課徵土地增值稅時，必以該土地係農業用地且有依「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」申請核發農業用地作農業使用證明書為前提。（二）查證人許耀藤於偵查中證稱：買賣當時是空地沒錯，但是在賣掉之前的前一期都還有種植農作物，一年有兩期，前一期有在種，我是委託隔壁幫忙種植稻子，那時因為要賣掉土地，所以我就特別請對方不要再種了，那時算是休耕等語。足見本案土地於雙方契約簽立當時雖為空地，但係處於休耕狀態，故本案土地之標的物現況說明書雖勾選本土地上無農作物，及土地買賣契約書第15條記載現況空地點交等情，實與當時現況相符，且亦不得以之作為本案土地並未為農業使用之依據。另經本署向彰化縣鹿港鎮公所調閱本案土地申請農業用地作農業使用證明之申請資料，申請人許耀藤曾於110年10月15日委託被告申請農地農用證明，且在申請書之土地使用現況上記載「稻作收成完畢〈整地完成〉」，而申請時所檢附之現況照片亦顯示本案土地當時雖是空地，但應係處於休耕狀態，且該次申請之勘查紀錄表亦記載於110年10月20日前去勘查時是「翻耕 10 /20」、「已種番石榴 10/27」之狀態，而依勘查人員所拍攝之現場照片亦顯示本案土地當時雖是空地，但已為翻耕整地完成之狀態；而申請人許耀藤另於110年10月21日委託第三人楊錫卿申請農地農用證明，且在該次申請書之土地使用現況上記載「種番石榴」，而申請時所檢附之現況照片亦顯示本案土地當時為有種植樹苗之狀態，且該次申請之勘查紀錄表亦記載於110年10月25日前去勘查時是「現地種番石榴」之狀態，依勘查人員所拍攝之現場照片亦顯示本案土地當時確實已有種植樹苗。又前述2次申請經審核後，乃由彰化縣鹿港鎮分別於110年10月28日、110 年11月3日核發本案土地之農業用地作農業使用證明，此有彰化縣○○鎮○○000○0○0○○鎮○○○0000000000號函索檢附之資料可資為證。因之，本案土地於前述時間經申請農地農用證明並經主管機關至現場勘查後，不論是處於休耕翻耕之狀態，或為有種植樹苗之狀態，均符合前述農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4條第1項之得以認定為作農業使用之標準，故被告於受託辦理本案土地之報稅及土地移轉登記事宜時，縱有未經告發人同意即檢附農地農用證明並依土地稅法第39條之2第1項規定向稅捐機關申請不課徵增值稅，因本案土地客觀上符合農地農用之事實，被告此部分所為亦符合相關法令規定，且未有任何不實申報之情事，縱使稅捐或地政機關有依其聲請而為相關登記之事實，亦與刑法第214條使公務員登載不實之要件不符，自難認被告此部分所有亦涉有使公務員登載不實罪嫌。惟被告此部分所為若同時涉犯刑法第214條使公務員登載不實罪，則該部分與本件起訴之犯罪事實亦屬於單純一罪，為起訴之效力所及，爰不另為不起訴之處分，併此敘明。四、依刑事訴訟法第251條第1項提公訴。　　此　致　　　臺灣彰化地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　9 　　月　　9　　日　　　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　陳詠薇本件正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　 113　　年　　10　　月　 15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林于雁

2025-02-11

CHDM-113-簡-2395-20250211-1

重簡

三重簡易庭

給付報酬

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 113年度重簡字第936號原告世辰不動產經紀有限公司法定代理人鐘益晨訴訟代理人林舒婷律師謝雨靜律師林志騰律師被告吳徐素清訴訟代理人張育銜律師被告張慈芳上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠原告於民國112年4月6日，受被告吳徐素清委託居間仲介銷售其所有坐落新北市○○區○○段000地號土地，及其上同區段191 5建號即門牌號碼新北市○○區○○○道0段000巷0號3樓之1房屋（下稱系爭房地），並於同日簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書），約定委託銷售期間自112年4月6 日起至同年10月5日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）738 萬元，並承諾契約成立時給付賣賣總價額4％之服務報酬。嗣後被告張慈芳有意購買系爭房地，遂委託原告居間斡旋，委託承購價額為618萬元，期間自112年5月30日起至同年5月31 日止，並支付斡旋金5萬元，約定契約成立時，給付買賣總價額2％之服務報酬，並簽署不動產買賣意願書暨買方給付服務費承諾書（下稱系爭服務費承諾書）。　㈡經原告與被告居間協調，渠等於112年5月31日達成買賣總額6 36萬元之合意，於當日簽定不動產買賣契約書（下稱系爭不動買賣契約書），被告吳徐素清、張慈芳亦於同日簽立服務費確認單（下稱系爭服務費確認單），同意各自給付16萬元及12萬7,200元之服務報酬予原告。詎被告吳徐素清、張慈芳為規避渠等給付居間報酬之義務，於同年7月17日因故解除系爭不動買賣契約，旋於同年7月20日私下達成628萬元之買賣合意，被告吳徐素清於同年8月22日將系爭房地之所有權移轉予被告張慈芳。　㈢原告發現上情後，口頭告知被告2人應與原告商討居間報酬之給付方案，被告2人均置之不理，爰依系爭委託銷售契約書第5條第1、3項、系爭服務費承諾書、民法第565條、568條第1項規定請求給付居間報酬。並聲明：⒈被告吳徐素清應給付原告16萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉被告張慈芳應給付原告12萬7,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告吳徐素清答辯意旨：　㈠被告吳徐素清與原告於112年4月6日簽立系爭委託銷售契約書，約定由被告吳徐素清委託原告銷售系爭房地，後被告2人達成買賣總價636萬元之合意，並於112年5月31日簽署系爭不動產買賣契約書。嗣於112年7月10日，被告吳徐素清經原告通知，被告張慈芳欲解除買賣契約，　㈡被告吳徐素清出售系爭房地時，有向原告告知系爭房地係經法院拍賣取得，拍賣公告上有明確記載系爭房地為事故屋，被告吳徐素清向原告稱：雖有辦理分戶，但希冀原告居間出售時，要明確向被告張慈芳告知系爭房地為事故屋等語，然原告竟向被告吳徐素清稱：簽立買賣契約書中所附之現況說明書時，不要勾選本案房地為事故屋，被告張慈芳會不好貸得購屋款項，且可能會喪失購屋意願等語。於112年7月10日，被告吳徐素清經原告通知被告張慈芳欲解除買賣契約，經原告協商下，被告吳徐素清同意不跟被告張慈芳索取違約金之情狀下，被告2人遂於112年7月15日簽署解約協議書。其後被告2人於112年7月20日，經易昇地政士聯合事務所（下稱易昇地政士）居間下，就系爭房地事宜再為商談，被告吳徐素清始知被告張慈芳解除契約之原因，係因原告承諾被告張慈芳能貸得房貸，經被告張慈芳聯繫華南商業銀行核貸人員後，始知系爭房地為事故屋無從貸款，被告張慈芳認為被原告欺騙，才聯繫原告要求解約，並經易昇地政士居間仲介下，被告吳徐素清再降低買賣價金8萬元後，與被告張慈芳成立買賣契約，易昇地政士亦有協助被告張慈芳順利貸得購屋款項後，被告2人才完成系爭房地之買賣。則系爭不動產買賣契約書係因可歸責於原告未盡善良管理人注意義務而解除，被告吳徐素清亦經原告要求而解除系爭不動產買賣契約，原告不得向被告吳徐素清請求報酬，且被告2人並非刻意規避給付居間報酬之義務。　㈡退步言之，縱認原告請求有理由，系爭不動產買賣契約既已解除，原告無須再為被告2人處理協助有關過戶及貸款手續事項，相對減免相關勞務費用之支出，原告實際付出勞務及費用支出，未達系爭委託銷售契約原先預定之服務內容，原告請求被告吳徐素清給付服務報酬16萬元，尚屬過高，請求依民法第572條規定酌減之。爰聲明：原告之訴駁回。　三、被告張慈芳答辯意旨：　㈠系爭不動產買賣契約書之標的現況說明書中，由賣方及仲介確認勾選之「標的物現況說明書」第16項：「本建物是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳或非自然身故等因素致死或求死行為並致死情事（如跳樓自殺）？」，渠等確認勾選「否」，亦即原告及被告吳徐素清均向被告張慈芳保證系爭房地非凶宅，原告更向被告張慈芳保證可貸之數額為依買賣總價計算之80％，被告張慈芳才簽定系爭不動產買賣契約。其後原告向華南商業銀行申請系爭房地之貸款，經該銀行核貸人員侯貝怡於112年6月16日告知系爭房地經銀行查詢結果為事故屋。經被告張慈芳聯繫原告，原告法定代理人於112年7月10 日與被告張慈芳聯繫商討貸款及買賣流程，並詢問被告張慈芳是否解約，被告張慈芳於112年7月10日回覆原告法定代理人請其安排解約事宜。是原告為被告張慈芳媒介系爭房地之買賣，應就系爭房地善盡調查義務，然原告未為調查，顯已違反民法第571條規定，且被告張慈芳發現系爭房地為凶宅後，已經與賣方、代書及仲介（即原告）共同合意解除買賣契約，原告不得再向被告張慈芳請求仲介費。　㈡被告2人後續成交係經易昇地政士媒介後成交，被告張慈芳有支付顧問諮詢費即居間報酬6萬2,800元予易昇地政士，足見被告2人後續之交易顯非基於原告之居間媒介而成立買賣契約，被告張慈芳亦非為規避仲介報酬而私下成交。再以被告 2人嗣後就系爭房地之成交價額為628萬元，與系爭不動產買賣契約所載價額636萬元，尚有8萬元之差距，應認被告2人係於易昇地政士媒介下，就系爭房地再為磋商價額，且易昇地政士亦有協助被告張慈芳成功貸得購屋款項，顯見被告2 人後續簽定之契約並非訂定與原告媒介之同一內容之契約，原告請求給付仲介報酬，應屬無據。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條第1項、第567條第1項前段、第568條第1項定有明文。又系爭委託銷售契約書第5條第3項載明：「甲方（即被告吳徐素清，下同）承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約時，則簽約同時支付70％，甲方收到尾款同時支付3 0％。」、第7條第6款載明：「乙方（即原告，下同）對甲方所簽認之標的物現況說明書，負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，由乙方自負一切法律責任，因而致甲方受損害者，乙方應負賠償責任。」、第8條第7款載明：「本標的物若曾有兇殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死並致死等情事發生，買方則逕行解除契約，甲方應無條件返還價款予買方。」（本院卷第25、26頁）。系爭服務費承諾書載明：「…若可歸責於本人（即被告張慈芳）之因素致本不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費應支付與受託人。…」（本院卷第28頁）。　㈡本件原告主張與被告吳徐素清簽定系爭委託銷售契約、與被告張慈芳簽定系爭服務費承諾書，被告2人於112年5月31日達成買賣總額636萬元之合意，於當日簽定系爭不動買賣契約書，其後被告2人於112年7月17日解除系爭不動買賣契約，並於112年7月20日另簽立系爭房地之買賣契約，被告吳徐素清於112年8月22日將系爭房地之所有權移轉予被告張慈芳等事實，業據其提出系爭委託銷售契約、不動產買賣意願書、系爭服務費承諾書、系爭不動產買賣契約書、服務費確認單、解約協議書、系爭房地之建物登記第二類登記各1份在卷為憑（本院卷第25至42頁）。被告2人固均不否認上開委託原告居間仲介系爭不動產買賣，及有簽定系爭不動產買賣契約，然於隨後解約又另定新約等客觀事實，然否認係為規避給付居間報酬義務而為之，並以前詞置辯。是本件爭點應為：⒈被告2人解除系爭不動產買賣契約之原因為何？⒉被告2 人是否負有給付居間報酬之義務？爰分述如下：　⒈被告2人解除系爭不動產買賣契約之原因為何？　　被告張慈芳所辯本件係因原告、被告吳徐素清向伊保證系爭房地非凶宅，原告另保證貸款金額為依買賣總價80％，伊才簽定系爭不動產買賣契約。其後華南商業銀行核貸人員告知系爭房地為事故屋，致無法辦理貸款，故經原告法定代理人安排解約等情，業據其提出標的物現況說明書、被告張慈芳與原告配合代書王禹傑、華南商業銀行核貸人員侯貝怡、原告職員練麗蓮、原告法定代理人LINE對話記錄擷圖各1份在卷為憑（本院卷第123至124頁、第133至139頁）。被告吳徐素清亦陳稱：系爭房地係其經法院拍賣取得，拍賣公告上有明確記載系爭房地為事故屋，其係因原告法定代理人告知，始於標的物現況說明書關於是否為事故屋一欄勾選「否」，其後經原告協商，其始同意無條件解除系爭不動產買賣契約等語。復有本院依原告聲請調閱之合作金庫商業銀行信義分行113年12月4日合金信義字第1130003812號函附系爭房地金服公司核貸資料、標的物現況確認書各1紙、新北市政府警察局三重分局113年11月19日新北警重刑字第1133762070號函附案件資訊表1紙在卷為憑（本院卷第285至293頁），查上開金服公司核貸資料載有「⒈本件拍定後點交。…第三人陳 ○源稱：目前無人居住使用，債務人之被繼承人陳○成於108 年12月左右，曾在後陽台上吊自殺…。⒊法院發函新北市政府警察局三重分局查明本件拍賣標的物有無非自然死亡事件，該局檢送刑事勘查查詢記錄1份，拍賣標的『無』非自然死亡之情事，此有警局回函在卷可憑。」；上開案件資訊記載「發現人陳本源（年籍詳卷）於昨（5）日中午收到死者所寄包裹，內有欲給發現人之物品及一張字條(內容透露因身體因素輕生及交代後事處理），經撥打死者電話均未接聽，遂於本（6）日報請派出所陪同前往查看，發現死者於後陽台上吊已明顯死亡…」。可知系爭房地確屬事故屋，顯有影響其市場價值及貸款金額之可能，被告2人所辯上開解除系爭不動產買賣契約之原因，應堪認定。　⒉被告2人是否負有給付居間報酬之義務？　　查：被告2人雖於112年5月31日成立系爭不動產買賣契約，然因被告張慈芳於簽約後發現系爭房地為事故屋，且因此無法通過核貸，被告2人經原告法定代理人協商下，始於112年 7月17日解除系爭不動買賣契約，已如前述。則系爭不動產買賣契約之解約原因，既肇因於原告未誠實告知、隱瞞被告張慈芳系爭房地為事物屋一事，認應可歸責於原告所致，此參諸被告吳徐素清所稱被告法定代理人告知其於上開標的現況說明書第16項勾選「否」等語即明，依民法第567條第1項前段、系爭委託銷售契約書第7條第6款、系爭服務費承諾書約定，難認原告已依其與被告2人間居間契約之債之本旨為給付，自不得請求被告2人給付居間報酬。況以原告於112年 7月17日協商被告2人解除系爭不動產買賣契約時，並未向被告2人請求居間報酬，更足見原告明知上開解約原因及其無報酬請求權之事實，否則豈有積極協調解除契約之理。至被告2人於112年7月20日就系爭房地所簽定之不動產買賣契約，係易昇地政士居間而達成，且買賣價金為628萬元，與系爭不動產買賣契約有所不同，顯非由原告居間媒介而成立，原告自無從就被告2人其後成立之不動產買賣契約請求居間報酬，自屬當然。四、綜上所陳，原告依系爭委託銷售契約書第5條第1、3項、系爭服務費承諾書、民法第565條、568條第1項規定，請求被告吳徐素清給付16萬元之本息、被告張慈芳給付12萬7,200 元之本息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　月　　6　日　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　　法　　官　張誌洋以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　月　　6　日　　　　　　　　　　　書記官陳羽瑄

2025-02-06

SJEV-113-重簡-936-20250206-2

訴

臺灣新竹地方法院

減少買賣價金等

臺灣新竹地方法院民事判決 111年度訴字第412號原告吳宥姍訴訟代理人陳詩文律師林羿樺律師被告吳靜亭訴訟代理人曾能煜律師上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國113年12月30日辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣112,409元，及自民國111年5月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之5，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣112,409元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告起訴時原主張請求權基礎為系爭契約第9條、民法第199條第1項、第226條第1項、第227條、第349條、第353條、第354條、第359條，訴之聲明第一項為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,720,200元，其中50,700元自111年3月21日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中1,669,500元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第8頁）。嗣於民國111年9月22日追加民法第360條規定為請求權基礎（見本院卷一第208頁），復於112年11月13 日具狀變更前開聲明為：被告應給付原告2,396,843元，其中50,700元自111年3月21日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中2,346,143元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第8頁）。嗣關於50,700元本息部分業於113年12月30日達成和解，原告乃變更聲明請求2,346,143元及其本息。核原告前開所為訴之變更，請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠兩造於110年7月15日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以1,230萬元向被告購買伴山晴社區（下稱系爭社區）內之新竹縣○○鎮○○段00○0000○0000○0000地號土地（下各稱22、22-3、22-8、22-9土地）及坐落22-3地號土地上之同段335號建物（門牌號碼新竹縣○○鎮○○街0○00號，下稱系爭建物，與前開土地合稱系爭房地）。詎原告於11 0年10月7日交屋完成後始知悉系爭建物與坐落之22-3地號土地之界址嚴重偏移，系爭房屋占用22-2地號土地，受有遭他人主張權利之風險，而原告所有之22-3地號土地亦遭鄰屋（門牌號碼新竹縣○○鎮○○街0○0號，下稱鄰屋）及社區共用花圃走道占用，致原告使用土地之權利受到限制，已屬權利瑕疵，構成不完全給付，原告自得依系爭契約第9條、民法第2 26條第1項、第227條、第349條、第353條、第359條規定，請求被告負損害賠償責任。倘認系爭建物占用他人土地及22 -3地號土地遭他人占用，係屬物之瑕疵，被告於系爭買賣契約第9條已就系爭房地無占用他人土地及未遭占用為保證，原告亦得依民法第360條規定，請求被告負債務不履行之損害賠償責任。　㈡被告已於系爭買賣契約之附件即標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）項次18「是否有增建部分」勾選否，原告經調閱系爭建物之使用執照竣工圖，發現系爭建物一樓原先係設計為法定停車位，然系爭建物一樓於交屋時已經封閉作為客廳使用，業與使用執照竣工圖不符而屬違建，原告受有系爭房地價值減損590,888元。原先規劃為社區車道之22地號土地亦被占用作為花圃走道，無從作為車道使用，而屬違建，原告受有系爭房地價值減損278,392元。上開情形與被告所保證之事項不符，屬不完全給付，原告得依民法第227條、第360條規定，請求被告負不完全給付及瑕疵擔保之責任。　㈢另系爭建物之排水管因嚴重堵塞而無法使用，經原告花費19, 500元雇工更換排水管，係物之瑕疵，原告得依民法第227條、第359條規定，請求被告給付19,500元。　㈣又原告就上開瑕疵已依民法第359條規定向被告請求減少價金，被告就減少價金範圍之款項已無法律上原因得為受領，原告得依民法第179條規定請求被告返還款項。爰依系爭契約第9條、民法第179條、第226條第1項、第227條、第349條、第353條、第359條、第360條規定提起本件訴訟，請求擇一為有利原告之判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,346,1 43元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5% 計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：系爭建物之建商在興建時疑因測量或放樣錯誤，造成系爭社區房屋之興建位置與地籍線偏移，惟系爭房地之面積及產權並無短少不足之處，且系爭社區住戶已同意各住戶依目前建物位置分管使用土地，不相互主張權利，難認系爭建物有遭他人要求拆除之風險，原告在使用上及通常效用未受負面影響。原告於買受系爭房地前已明知一樓不可能作為停車空間使用，且無任何異議，原告復於地下室興建夾層、鐵梯，妥善規畫其停車空間，目前一樓亦不可能作為停車空間使用，原告顯未因一樓改建而受有價值減損之損害。縱系爭房地經認定有交易價值減損，然計算占用土地之價金應以申報地價為計算標準，且22-3地號土地如附圖編號B、C、 F所示遭占用部分，系爭建物占用22-2地號土地如附圖編號A 3、D1、D2、E3所示部分，於計算價值減損時，應一併列入等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡倘受不利判決，請准供擔保宣告免假執行。三、得心證之理由：　㈠原告主張兩造於110年7月15日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告買受系爭房地，價金1,230萬元，兩造並於110年10月7 日完成交屋，系爭建物之一樓停車空間改建為客廳、原作為車道之22地號土地改為花圃走道，業據提出系爭契約、建物及土地所有權狀、使用執照竣工圖、現場照片等件為證（見本院卷一第22至98、116至124頁）。另系爭建物占用22-2地號土地，及22-3地號土地被鄰屋及社區花圃、通道、道路占用情形如附圖即新竹縣竹東地政事務所112年1月19日東地所測字第1122300036號函附土地複丈成果圖所示。此經本院於 111年11月24日會同兩造履勘現場，及囑託新竹縣竹東地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可佐（見本院卷一第246至248、272頁），上情復為兩造所不爭執，原告主張堪以採信。　㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法359條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號民事判決要旨參照）。次按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對買受人不得主張任何權利，民法第354條定有明文。權利瑕疵係指出賣人移轉之權利不符債之本旨而言，所謂不得主張任何權利，係指不得對於買受人所取得之買賣標的物，主張有所有權、用役物權或抵押權等權利。此與買賣之標的物自身存有缺點，足使其價值、效用或品質有欠缺，屬物之瑕疵者有別（最高法院109年度台上字第2601號判決意旨參照）。　㈢按系爭買賣契約第9條第1項、第3項約定：「乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任」、「甲方於本買賣標的物交屋後始發覺上述一及二情事，乙方仍應負完全清理責任，否則即為違約，若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任」（見本院卷一第26頁），故原告向被告購買系爭房地，依系爭買賣契約，除有特別約定外，被告就買賣標的物並無被他人占用或占用他人土地應負擔保責任。又被告於系爭現況說明書項次18「是否有增建部分」、 34「土地是現況是否有租賃或被他人占用情形」、39「是否有占用他人土地之情形」均勾選否（見本院卷一第32頁），而系爭建物確占用毗鄰之22-2地號土地，22-3地號土地則被鄰屋、花圃及走道占用，如複丈成果圖所示，已如前述，足認被告所交付之系爭房地確有欠缺保證品質之情事，22-2地號土地之所有權人得本於其所有權受侵害，而請求原告拆除占用部分之建物、支付償金或價購土地，使系爭建物存有依法拆除義務或須另支付相當代價始可合法使用基地之負擔，致系爭建物之價值減少；22-3地號土地則因客觀存在鄰屋及花圃占用之狀態，使土地無法為完整之使用，而有減少其通常效用之瑕疵，然他人對原告所取得之系爭房地並無任何得為主張所有權、用役物權或抵押權等之權利，依前揭說明，系爭建物占用22-2地號土地及22-3地號土地遭鄰屋及花圃等占用，屬物之瑕疵，並非權利瑕疵，原告依民法第359條規定請求減少價金，即屬有據。　㈣被告雖抗辯就系爭房地界址偏移部分，原告已與系爭社區住戶達成協議，同意依各建物目前位置分管使用，而不互相主張權利，系爭房地並無瑕疵云云，惟債權契約為特定人間之權利義務關係，除法律另有規定外，僅於締約當事人間發生拘束力，基於債之相對性原則，僅債權人得向債務人請求給付，或拋棄其對債務人之債權（最高法院112年度台上字第2 295號判決意旨參照）。觀諸原告與系爭社區住戶簽訂之土地買賣契約，其內容雖約定：「本伴山晴山莊所有權人等全體同意，住戶編號6-6、6-7、6-8、6-9、6-10、6-11、6-12 共七戶，依各建物所有建築位置（包括屋後圍牆内等本買賣 23、84地號土地全部）得自行依使用位置分管使用無誤（但各屋後圍牆外之土地日後由社區共同另行協議使用方式，各無異議）」（見本院卷二第22頁），然該契約屬於債權契約，如日後鄰屋所有權人將鄰屋轉讓予第三人，基於債之相對性原則，原告即無從執此對抗該第三人，被告據此辯稱系爭房地並無減少價值或通常效用之瑕疵，自不可採。　㈤就系爭房地價值貶損部分，經本院囑託黃小娟不動產估價師事務所鑑定結果，其認考量公共利益及當事人利益，避免逕予拆除房屋對房屋整體結構之破壞與社會經濟之重大減損等内容，本件估價不考量拆屋還地等情，進而以評估鄰地所有人得向越界建築人主張之占用土地償金支付請求權價額作為系爭建物減損之估算標準，系爭建物占用22-2地號土地如附圖編號A3（面積9.16平方公尺）、編號D1（面積4.57平方公尺），22-2地號土地所有權人得向原告主張占用土地之價額 507,351元（計算式：36,952×13.73＝507,351元，元以下四捨五入，下同）；22-3地號土地遭占用如附圖編號B之鄰屋（面積11.12平方公尺），原告得向鄰屋所有權人主張占用土地之價額414,442元（計算式：37,270×11.12＝414,442元），有估價報告書及該事務所113年3月13日娟000000000號函在卷可參（見本院卷二第151至155頁），兩者相減後為92 ,909元，應認系爭建物本身因界址位移所生之價值減損為92 ,909元。上開估價報告書係針對系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況調查，並採用比較法、土地開發分析法與收益法（直接資本化法）等三種估價方法評估系爭房地於現行不動產市場條件下之正常價格，其內容及結果符合現行估價技術專業水準及公平合理性，接近目前市場最新實價登錄交易價格，應為可採，被告抗辯應以申報地價作為計算價值減損之標準，尚乏所憑。原告主張系爭房地具有上開瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，原告得據以減少價金92,909元，核屬有據。鑑定人於113年3月13日娟 000000000號函內固稱「無經界線偏移狀態」之交易價值與「有經界線偏移狀態」之交易價值差額為628,479元，惟其計算方式是以22-3地號土地遭鄰屋占用11.12平方公尺之價格414,442元，與22-3地號土地被社區共用花圃占用14.37平方公尺應減價535,570元，系爭建物占用22-2地號土地13.73 平方公尺應減價507,351元而為計算（計算式：414,442－535 ,570－507,351＝-628,479），然22-3地號土地同被鄰屋及社區共用花圃等占用，如以得向鄰屋及社區共用花圃主張權利之角度觀之，應同為系爭房地所有人之權利，鑑定人卻將被鄰屋占用部分以正數計算，將被社區共用花圃等占用部分以負數計算，已有謬誤，此部分為本院所不採，認以系爭建物占用22-2地號土地，22-2地號土地所有權人得向原告主張占用土地之價額507,351元減去22-3地號土地被鄰屋占用，得向鄰屋所有權人主張占用土地之價額414,442元計算，即此部分瑕庛以減少價金92,909元衡之，較為公允。　㈥原告另主張22-3地號土地遭社區共用走道與花圃占用14.37平方公尺、系爭建物之一樓停車空間改建為客廳、原作為車道之22地號土地改為花圃走道，致原告受有系爭房地價值貶損云云。經本院函詢黃小娟不動產估價師事務所，就系爭建物之一樓停車空間改建為客廳、車道改為花圃及走道之與竣工圖不符之非法使用狀態，是否會造成系爭房地於110年7月15 日之價值減損，如是則價值減損數額為何，其回覆略以：建物第一層如為客廳之使用，其價格高於依法定作為停車位使用，二者差額為526,705元。前者屬於「有違建狀態」之使用，因作為客廳使用效用較佳，市場交易價值較後者為佳。 22地號土地作為社區共用花圃造景使用，其價格高於依法定作為車道使用，二者差額為278,392元。前者屬於「有違建狀態」之使用，社區共用花圃造景有助於提升住宅使用寧適效用，市場交易價值較後者為佳，惟仍須另以其他方法滿足停車位之需求。「有違建狀態」變為「無違建狀態」之價格減損805,096元，有該事務所113年3月13日娟000000000號函在卷可參（見本院卷二第151至155頁），可知系爭房地價值未因一樓作為客廳、車道改為花圃走道而有所減損，反有所增加。衡以原告表示目前一樓無法回復為停車位使用，並自承其係請求「無違建狀態」與「有違建狀態」間之價值減損，依前開鑑定結果，難認系爭建物、22-3地號土地因一樓停車空間改建為客廳、車道改為花圃走道而有價值減損之情形。從而，原告就22-3地號土地遭社區共用走道與花圃占用、系爭建物一樓停車空間改為客廳、車道改為社區花圃走道部分，主張被告應負瑕疵擔保責任，並請求被告減少價金，應屬無據。被告抗辯計算系爭房地之價值減損時，應將占用22 -2、22-3地號土地之花圃及通道一併列入計算，亦不足採。　㈦按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院101 年度台上字第1916號判決意旨參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。本件被告就其出售之系爭房地應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金，被告即受有溢領此部分價金之利益，而原告以起訴狀繕本送達被告為減少價金之意思表示，被告就上開金額即無價金請求權存在，則原告依民法第179條規定，請求被告返還應減少之價金92,909元，自屬有據。　㈧原告另主張系爭建物1樓、2樓後陽台之排水管阻塞，經通管無效，更換水管時發覺水管內部有水泥阻塞，花費19,500元等情，業據提出LINE訊息及估價單為憑。此被告未據被告爭執，自堪信為真實。則原告就排水管阻塞之瑕疵，以修復所須數額19,500元，請求減少系爭房地之買賣價金，並請求被告返還應減少之價金，核尚無不合，應予准許。四、綜上所述，原告依民法第179條規定，提起本件請求，於被告應給付原告112,409元（計算式：92,909＋19,500＝112,409 ），及自起訴狀繕本送達翌日（即111年5月12日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決第一項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第 389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，此僅係促請本院依職權宣告而已。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　蔡孟芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　白瑋伶

2025-02-04

SCDV-111-訴-412-20250204-2

重訴

臺灣桃園地方法院

損害賠償等

臺灣桃園地方法院民事判決 111年度重訴字第484號原告彭雲慶訴訟代理人柯勝義律師被告黃美凰追加被告許喬筑許哲維許媚琇共同訴訟代理人陳志峯律師共同複代理人鄭哲維律師被告呂彥霖訴訟代理人洪崇遠律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第170條、175條、第178條分別定有明文。查：　　追加被告戊○○於民國00年0月00日出生，於起訴時尚未成年，惟已於訴訟繫屬中成年而取得訴訟能力，然未經本人承受訴訟，故本院於113年9月19日依職權裁定命追加被告戊○○承受訴訟並續行訴訟（本院卷二第179-180頁），先予敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第5款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第25 6 條亦有明定。經查：　㈠原告於起訴時之聲明為：⒈被告己○○應以繼承被繼承人乙○○之遺產範圍與被告甲○○連帶將桃園市○○區○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之地上及地下廢棄物（含垃圾）清除並回填淨土；另自110年10月27日起按月連帶給付原告新臺幣（下同）5,952元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉被告己○○應給付原告6,000,000元及自起訴狀送達翌日起至清償之日止，按年息5％計算之利息；⒊被告己○○應將系爭土地之地上及地下廢棄物（含垃圾）清除並回填淨土（本院卷一第3-4頁）。　㈡嗣原告於111年11月1日追加丁○○、丙○○、戊○○為被告（本院卷一第79頁），就聲明之部分，迭經變更後，原告於113年8 月2日提出民事綜合辯論意旨狀，變更聲明為：⒈先位聲明： ⑴被告己○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○應以繼承被繼承人乙○○之遺產範圍與被告甲○○連帶給付原告2,613,708元，及其中1,196,000元自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，另1,417,708元自變更聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行；⒉備位聲明：⑴被告己○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○應以繼承被繼承人乙○○之遺產範圍連帶給付原告2,613,708元，及其中1,196,000元自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，另1,417,708元自變更聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⑵被告甲○○應給付原告2,613,708元，及其中1,196,000元自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，另1,417,708元自變更聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⑶前二項所命之給付如任一被告或追加被告已為給付，其餘被告或追加被告於該給付範圍內，免其給付責任；⑷願供擔保，請准宣告假執行（本院卷二第143-144頁），經核原告追加被告丁○○、丙○○、戊○○之部分，乃其等均為被繼承人乙○○之繼承人，就被繼承人乙○○之遺產，必須合一確定，至於原告所為訴之變更部分，均本於原告主張購入系爭土地後，發現系爭土地遭掩埋廢棄物之同一基礎事實而為，揆諸上開規定，皆無不合，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：　㈠原告經營華美航運股份有限公司桃園分公司，其向訴外人租賃之辦公處所，因桃園航空城計畫，故需於112年12月1日拆遷，原告考量華美航運股份有限公司之營運，需委託購地、自建辦公廳舍以處理航空貨運，原告遂透過被告甲○○仲介被繼承人乙○○所有之系爭土地，被告甲○○並提出由乙○○、甲○○ 簽署之「土地現況說明書」（下稱系爭現況說明書），該說明書第10項「賣方持有土地期間是否曾掩埋垃圾、廢棄物」之欄位，乃勾選「否」，而被繼承人乙○○既切結保證賣方持有期間之系爭土地不曾掩埋垃圾、廢棄物，原告遂同意以22 ,760,000元購買系爭土地，雙方於108年5月2日簽立不動產買賣契約書，俟原告於108年5月8日按期履行給付價金之義務後，雙方完成系爭土地之過戶。　㈡當原告取得系爭土地之所有權後，即委託建築師辦理變更使用類別為「交通用地」，繼續規畫興建交通設施、辦公建物，於110年9月1日建築師派員鑽探勘查系爭土地後，竟發現表土下有垃圾回填之情形，經開挖後，確認系爭土地掩埋有大量垃圾及廢棄物，被繼承人乙○○、仲介即被告甲○○於出售系爭土地前，未查明系爭土地有無掩埋垃圾，以不實之系爭現況說明書詐欺原告，致使原告所投入變更使用類別為交通用地及辦公廳舍等設計規劃，皆無法執行。　㈢先位聲明部分：　⒈被告甲○○不僅以仲介身份居間系爭土地之買賣，更擔任被繼承人乙○○之代理人，為乙○○提供勞務，並受乙○○之監督，乙 ○○與被告甲○○間自有民法第188條第1項前段規定之適用或類推適用。　⒉原告所經營之華美航運股份有限公司，設立於桃園市大園區貨物交運航空公司運送之關務部辦公處所，乃向他人承租，該租賃建物因位於桃園航空城重劃區內，出租人預定於111 年12月15日終止租約，領取拆遷補償費用後，拆除建物並將土地點交重劃會，被告甲○○在得知原告有購地建屋之需求後，即仲介原告購買被繼承人乙○○名下之系爭土地，原告與被繼承人乙○○於磋商時，亦將購買土地之用途，告知被告甲○○ ，且原告要求系爭土地無論是地上、地下均需乾淨無暇，俾便日後辦理地目變更、申請興建建物，作為華美公司辦理航空貨運託運、報關、轉運之用（下稱系爭關務大樓），因被告甲○○稱系爭土地一定沒有問題，原告始於108年5月2日，與被繼承人乙○○簽立買賣契約。然原告取得系爭土地之所有權後，卻發現系爭土地遭掩埋大量垃圾及廢棄物。　⒊被告甲○○受被繼承人乙○○之委任，擔任代理人，負責辦理系爭土地買賣契約之簽立、受領價金、辦理履約保證、審閱不動產說明書之內容暨簽章，被告甲○○於填寫系爭現況說明書前，自有查明系爭土地有無遭掩埋垃圾、廢棄物之義務，被告甲○○卻怠於查證，切結保證賣方持有期間，系爭土地不曾掩埋垃圾、廢棄物，致使原告誤信而同意買受系爭土地、簽立不動產買賣契約書，被繼承人乙○○與被告甲○○上開行使詐術之侵害行為，致原告交付買賣價金22,760,000元後，收受掩埋廢棄物之系爭土地，故原告依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段之規定，請求被繼承人乙○○之繼承人即被告己○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○應於繼承被繼承人乙○○ 之遺產範圍內，與被告甲○○負連帶賠償責任。　㈣備位聲明部分：　⒈系爭土地確有掩埋廢棄物，且掩埋之時間應在被繼承人乙○○ 交付土地之前，而系爭土地因有掩埋廢棄物，欠缺法律上所應具備之效用，屬於物之瑕疵，被告己○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○應依民法第354條第1項之規定負物之瑕疵擔保之責與民法第227條之不完全給付損害賠償責任。　⒉損害賠償之範圍：　⑴系爭關務大樓無法於興辦計畫期限完成，原告損失系爭關務大樓之規劃設計費用1,140,000元：　　原告為興建系爭關務大樓，委託建築師分兩階段變更土地編定及建築規劃，第一階段之費用為900,000元，第二階段之費用為240,000元，該建築師受託規劃興建系爭關務大樓之第一階段工作項目包含事業計畫製作審查、土地變更編定、現況測量、建築前期規畫，因被告等人遲未履行清除廢棄物之瑕疵擔保責任，致使系爭關務大樓無法於興辦計畫期限完成，系爭土地變更編定為交通用地之實質目的已無法達成，建築師所做之全盤規劃亦無法繼續使用，故原告請求此部分之費用支出。　⑵委請律師協助處理系爭土地瑕疵通知及協議費用36,000元：　　建築師事務所於110年9月2日告知原告系爭土地下有掩埋廢棄物，原告即委託律師以存證信函將瑕疵通知被繼承人乙○○ （及被告己○○），先後進行兩次協商，原告共支付律師服務費用36,000元。　⑶土地管理費20,000元：　　系爭土地因掩埋垃圾、廢棄物，導致系爭土地無法利用，地主須持續除草，以免受罰，原告共支出管理費用20,000元。　⑷原關務辦公室租約展期，補貼出租人拆遷補償費800,000元：　　原告經營之華美航運公司，向訴外人呂王艷、曾莊阿緞租用桃園市○○區○○路○段000巷00號房屋，以作為關務辦公室，該建物位於桃園航空城徵收範圍，然因新關務大樓受掩埋廢棄物之影響，無法在桃園市政府所規定之111年12月15日領取拆遷補償費期限前完工，致原告經營之公司僅能延長房屋租約，出租人因此向原告請求補償原得領取之拆遷補償費800, 000元。　⑸原告為協助被告回填土方申請雜項執照，支出費用179,276元：　　被告己○○委託泳霖環保有限公司清除系爭土地掩埋之廢棄物後，依約須辦理淨土回填，但系爭土地回填土方之工程，須先向桃園市政府申請雜項執照，原告遂於112年6月委託建築師事務所申辦雜項執照，共支出土地複丈費4,500元、建築師申請雜項執照費用150,000元、雜項執照申請規費776元、雜項執照申請製圖費24,000元，總計179,276元。依兩造所成立之清除廢棄物協議，原告就被告清除廢棄物及回填淨土工程，僅負同意被告及清除業者進入系爭土地、提供所需文件等義務，並未包含由被告支付費用申請雜項執照之義務。　⑹系爭土地興辦計畫變更費用240,000元：　　因系爭土地掩埋之廢棄物遲未清除，導致系爭關務大樓無法於興辦計畫期限內完成，系爭關務大樓新建案取消後，原告依規定需辦理計畫變更，此部分須俟執照竣工查驗後，始能辦理，原告委託地政士辦理事業計畫變更，經協商減價為27 0,000元，另因建築師規畫已於雜項執照申請時先行處理，扣減其中之30,000元，總計為240,000元。　⑺原告於廢棄物清除土方回填竣工期間，無法使用土地之利益，損失總計211,601元：　　原告因系爭土地所掩埋之廢棄物，導致無法使用土地，受有無法使用土地之損失，依民事訴訟法第222條第2項之規定，再參酌土地法第110條之規定，以地價之8％計算，而系爭土地面積總計254㎡，原告自108年6月24日完成移轉登記起，迄至113年4月3日止，總計1,014天無法使用系爭土地，故原告得向被告等人請求無法使用系爭土地之利益總計211,601元。　⒊乙○○委由被告甲○○仲介系爭土地之買賣事宜，俟原告與被繼承人乙○○於108年5月2日簽立系爭土地之買賣契約，被告甲○ ○亦係全權代理乙○○，而被告甲○○於簽約時，要求買方亦應給付仲介費，故買賣契約第12條第5項增定「甲方應支付總價1％仲介費予甲○○先生無訛」，故被告甲○○於系爭土地之買賣過程，同為雙方之仲介人，被告甲○○既向原告收取總計22 7,600元之仲介費，被告甲○○對於系爭土地有無掩埋垃圾、廢棄物，自有調查之義務，被告甲○○卻疏於盡調查之義務，於系爭現況說明書為不實之填載，原告自得依契約之法律關係、類推適用民法第544條之規定，請求被告甲○○負回復原狀之損害賠償責任；又被告甲○○於系爭土地之買賣過程中，既擔任雙方之仲介人並收取仲介費，被告甲○○卻疏於調查系爭土地有無掩埋垃圾、廢棄物，原告亦得類推適用不動產經紀業管理條例之規定，請求被告甲○○負損害賠償責任。　㈤為此，原告依侵權行為法律關係、買賣瑕疵擔保法律關係、債務不履行之不完全給付法律關係，對被告己○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○請求負連帶損害賠償責任，另原告依侵權行為法律關係、類推適用受任人損害賠償責任法律關係、類推適用仲介人員提供不實訊息損害賠償責任法律關係，對被告甲○○請求負賠償責任，原告係以單一聲明，主張數項訴訟標的，請求擇一為原告有利之判決，另因被告己○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○與被告甲○○就備位聲明部分，對原告應負責任之原因不同，屬不真正連帶債務，故就備位聲明部分，若任一被告或追加被告已為給付，其餘被告或追加被告於該給付範圍內，免其給付責任等語。並聲明：如變更後之聲明所示。二、被告己○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○則以：　㈠被繼承人乙○○前委任及授權被告甲○○以22,760,000元出售系爭土地，俟於108年5月2日與原告簽立不動產買賣契約書，並於108年6月24日完成系爭土地之所有權移轉登記，而被繼承人乙○○是於102年間，向前手即訴外人潘美雲買受系爭土地，並自102年11月7日取得系爭土地之所有權，被繼承人乙 ○○持有系爭土地之期間，未曾自行或遭他人掩埋垃圾、廢棄物，而系爭現況說明書第10項係記載「賣方持有土地期間是否曾掩埋垃圾、廢棄物」，亦即被繼承人乙○○持有系爭土地之期間，系爭土地是否曾遭掩埋垃圾、廢棄物，因被繼承人乙○○持有系爭土地期間，確實未曾自行或遭他人掩埋垃圾、廢棄物，則無論是乙○○或被告甲○○於系爭現況說明書第10項之欄位勾選「否」，自無不實，並無任何詐欺原告之行為。又原告於108年6月24日取得系爭土地之所有權後，直至110 年9月9日始委託律師寄送存證信函，告知知乙○○有關系爭土地遭掩埋垃圾、廢棄物乙節，並請求乙○○清除廢棄物與賠償損失，然乙○○持有系爭土地期間，該土地既未遭掩埋垃圾或廢棄物，乙○○又不知悉前手是否曾有掩埋垃圾、廢棄物，況該掩埋之垃圾、廢棄物，亦恐係原告取得系爭土地所有權後，始予以掩埋，原告自應舉證證明系爭土地所掩埋之垃圾、廢棄物，係乙○○持有系爭土地期間內所掩埋，乙○○、被告甲 ○○既未以不實之系爭現況說明書詐欺原告，自無庸負擔侵權行為之損害賠償責任。　㈡再者，原告並未具體敘明被繼承人乙○○、被告甲○○之侵權行為態樣究竟為何，亦未指出是何權利遭受侵害，原告應先證明乙○○、被告甲○○明知系爭土地於乙○○持有期間，曾遭掩埋垃圾、廢棄物，其等卻未告知原告，並為不實之記載，然原告皆未提出事證相佐，另縱算系爭土地有遭掩埋垃圾、廢棄物，乃係原告之財產權（買賣價金）受侵害，並非系爭土地之「所有權」遭受侵害，且乙○○與被告甲○○間，乃係委任關係而非僱傭關係，當無民法第188條第1項前段規定之適用。　㈢原告委請建築師鑽探開挖系爭土地至2米深後，始發現系爭土地確有垃圾回填乙節，而乙○○前於102年11月7日取得系爭土地所有權後，並未變更地目或興建房屋，僅係閒置養地，乙 ○○持有系爭土地之期間，未有遭他人挖掘土地之痕跡，並種有植被，又未遭他人檢舉或告發傾倒、開挖掩埋廢棄物等情，原告購買系爭土地時，亦有前至現場查看狀況，並未見有異狀，顯然系爭土地有無掩埋垃圾、廢棄物，非屬外觀之缺陷，一般人難以一望即知，需由專人開挖土地後，始能得知系爭土地是否遭他人掩埋垃圾、廢棄物，而乙○○未曾開挖系爭土地，持有系爭土地期間，亦未曾自行埋有垃圾、廢棄物，乙○○亦不知悉持有系爭土地前，該土地有無遭他人掩埋垃圾、廢棄物，乙○○又無開挖土地確認之義務，從而，系爭土地縱遭他人掩埋垃圾、廢棄物，亦非可歸責於乙○○，原告依民法第227條之規定，請求被告等人負損害賠償責任，自無理由。　㈣至於原告請求被告等人賠償金額之項目部分：　⒈系爭關務大樓無法於興建計畫期限完成之設計費用1,140,000 元：　　原告及華美航運股份有限公司乃委任建築師處理系爭土地之「用地變更事宜」，而系爭土地確已變更為「交通用地」，原告自無損害可言，且付款人係華美航運股份有限公司，並非原告，原告當無損害可言，至於第二階段240,000元部分，原告及華美航運股份有限公司委任建築師設計「路外停車場新建工程」，非原告所稱之關務大樓，原告亦無損害可言，況付款人係華美航運股份有限公司，並非原告，原告當無損害可言，況若原告以侵權行為法律關係請求此部分之給付，該部分費用亦已罹於2年之請求權時效。　⒉律師費用36,000元：　　此部分費用非屬通常必要費用，與被告等人之行為間，並無相當因果關係，且若原告係以侵權行為法律關係請求給付，其中10,000元之存證信函費用，亦已罹於2年之請求權時效。　⒊土地管理費用20,000元：　　原告並未提出任何事證相佐。　⒋拆遷補償費用800,000元：　　該部分費用既係原告與他人間之約定，與被告等人之行為自無相當因果關係，且付款人係華美航運股份有限公司，又非原告，原告並無損害可言。　⒌申請雜項執照支出費用179,276元：　　此部分費用之支出，並非被告己○○未依約辦理淨土回填，而係原告依協議書之約定，配合交付相關文件予泳霖環保公司，須另行申請雜項執照並支出費用，不可歸責於被告己○○，亦與被告等人間無相當因果關係，況付款人為華美航運股份有限公司，並非原告，原告當無損害可言。　⒍興辦計畫變更費用240,000元：　　該部分費用乃係原告自行決意辦理興建計畫變更，與被告等人並無相當因果關係，且依照原告提出之估價單，亦無法確認該部分款項有無給付以及由何人給付款項。　⒎無法使用土地之損失211,601元：　　依原告主張之期間（即110年10月27日起至113年4月3日），共計890天，再依系爭土地自110年至113年申報地價之8％計算，該部分損失至多僅為178,204元，原告計算之期間、數額顯然有誤等語，資為抗辯。　㈤並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告甲○○則以：　㈠被告甲○○並非系爭土地之所有權人，僅擔任仲介之角色、搓合雙方成立交易，縱如原告所主張被告甲○○應有調查之義務，然系爭土地遭掩埋之廢棄物，若非透過開挖、探鑽之方式，顯然無從查知，被告甲○○如何透過土地之外觀即可判斷或調查？　㈡依原告所提出之事證，至多僅得證明系爭土地下方有遭他人掩埋垃圾、廢棄物，尚難認定被告甲○○於居間系爭土地買賣前，即已知悉系爭土地遭掩埋垃圾、廢棄物之事實，亦無從推論被告甲○○居間系爭土地買賣時，有調查或知悉該土地下方遭他人掩埋垃圾、廢棄物之可能，至於原告雖稱被告甲○○ 利用原告之錯誤，使原告交付財物，以實施詐術行為不法侵害原告之權益，然原告均未就被告甲○○之故意、過失行為負任何舉證之責，亦未能提出任何證據證明被告甲○○或乙○○於銷售系爭土地前，確知悉系爭土地兩米深下埋有廢棄物乙事。　㈢原告雖羅列各項土地瑕疵所支出之費用，然此部分之費用均與被告甲○○無涉等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、經查：　　原告與乙○○於108年5月2日，就系爭土地簽立不動產買賣契約書（乙○○之代理人為被告甲○○），其中不動產買賣契約書第12條第5項約定「甲方（即原告）應支付總價1％之仲介費予仲人甲○○先生無訛」，另原告與乙○○、被告甲○○於108年4 月15日間，簽有系爭現況說明書，其中第10項記載「賣方持有期間土地下方是否曾掩埋垃圾、廢棄物」，該欄位勾選「否」，有上開不動產買賣契約書、系爭現況說明書在卷可佐（本院卷一第11-18頁），而兩造就系爭土地於上開買賣契約成立前，有掩埋廢棄物乙節，均不爭執（本院卷二第114 頁），就上開事實，均首堪認定。而原告主張依侵權行為法律關係、買賣瑕疵擔保法律關係、不完全給付法律關係、類推適用受任人損害賠償責任、類推適用仲介人員提供不實訊息損害賠償責任，請求被告己○○、甲○○、追加被告丁○○、丙 ○○、戊○○負損害賠償責任，然為被告己○○、甲○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○等人所否認，並以前詞置辯，為此，兩造間之爭點厥為：㈠原告主張依民法第184條第1項前段（本院卷二第189頁）、第188條之規定，請求被告己○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○應以繼承被繼承人乙○○之遺產範圍與被告甲○○連帶給付原告2,613,708元，有無理由（先位聲明）?㈡原告主張依物之瑕疵擔保、不完全給付之規定，請求被告己 ○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○應以繼承被繼承人乙○○之遺產範圍連帶給付原告2,613,708元，有無理由（備位聲明第1 項）?㈢原告主張類推適用受任人損害賠償責任、類推適用仲介人員提供不實訊息損害賠償責任等規定，請求被告甲○○給付原告2,613,708元，有無理由（備位聲明第2項）? 五、本院之判斷：　㈠原告主張依民法第184條第1項前段、第188條之規定，請求被告己○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○應以繼承被繼承人乙○○ 之遺產範圍與被告甲○○連帶給付原告2,613,708元，有無理由（先位聲明）？　　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而舉證責任之當事人，如已盡其舉證責任，若他造當事人主張有不同之事實存在，即應由主張有不同事實存在之他造負舉證責任，其不能舉證者，則應認已盡舉證責任之當事人所主張之事實為真實，此為舉證責任分配之原則。第按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，若一方就其主張之事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不提出相當之反證，以盡其證明之責，此為舉證責任分配之原則（最高法院102年度台上字第297號民事裁判可資參照）。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項固有明文。惟按侵權行為損害賠償責任，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有相當因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決、98年度台上字第1452號判決參照）。　　⒉原告主張乙○○、被告甲○○填寫系爭現況說明書時，未盡調查之義務，於系爭現況說明書第10項「賣方持有土地期間是否曾掩埋垃圾、廢棄物」之欄位，勾選「否」，致原告陷於錯誤，因而與乙○○達成買賣系爭土地之合意，使原告交付買賣土地之價金後，卻收受掩埋有廢棄物之系爭土地，原告因乙 ○○、被告甲○○上開詐術行為受有無法使用土地之損害等語（本院卷二第147-148、173頁），查：　⑴觀諸系爭現況說明書第10項之內容為「賣方持有期間土地下方是否曾掩埋垃圾、廢棄物」（本院卷一第18頁），該部分應係買受人為確認「出賣人持有期間之土地」，有無掩埋垃圾、廢棄物，該項目既非記載「系爭土地有無遭他人掩埋垃圾、廢棄物」，且原告又未提出事證證明系爭土地遭掩埋之垃圾、廢棄物，乃係乙○○持有系爭土地之期間所掩埋，則系爭土地遭掩埋垃圾、廢棄物之期間，既無法確認是在乙○○持有系爭土地之期間，則乙○○或被告甲○○在填載系爭現況說明書時，就第10項之欄位勾選「否」，難認乙○○、被告甲○○有何故意、過失之舉，原告以此主張乙○○、被告甲○○於系爭現況說明書第10項勾選「否」之欄位，有故意、過失之侵權行為乙節，自無所據。　⑵再者，原告主張乙○○、被告甲○○交付掩埋廢棄物之土地，此舉應構成侵權行為等語（本院卷二第173頁），然誠如前述，成立民法第184條第1項前段之侵權行為，行為人須「故意」或「過失」不法侵害他人權利：　①縱算乙○○或其代理人即被告甲○○交付之系爭土地，確有掩埋垃圾、廢棄物，然原告仍須提出事證證明乙○○、被告甲○○乃係出於故意或過失，並交付掩埋有垃圾、廢棄物之系爭土地予原告，然遍查原告提出之事證，原告並未舉證證明乙○○或被告甲○○明知系爭土地有掩埋垃圾、廢棄物，卻仍將系爭土地交予原告，難認乙○○、被告甲○○有何故意侵權行為。　②其次，乙○○或其代理人即被告甲○○交付掩埋有垃圾、廢棄物之系爭土地，是否構成過失侵權行為乙節：　⓵按民法第184條第1項關於侵權行為之規定，採過失責任主義，以行為人之侵害行為具有故意、過失，為其成立要件之一。所謂過失，指行為人雖非故意，但按其情節應注意，並能注意，而不注意。又過失依其所欠缺之程度為標準，雖可分為抽象輕過失（欠缺善良管理人注意義務）、具體輕過失（欠缺應與處理自己事務同一注意義務）及重大過失（顯然欠缺普通人之注意義務），然在侵權行為方面，過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意義務為斷（本院19年上字第2746號判例意旨參照），亦即行為人僅須有抽象輕過失，即可成立。而善良管理人之注意義務，乃指一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害結果之發生為準，如行為人不為謹慎理性之人在相同情況下，所應為之行為，即構成注意義務之違反而有過失，其注意之程度應視行為人之職業性質、社會交易習慣及法令規定等情形而定。而專門職業人員，基於與當事人之信賴關係，並本於其專業能力、工作經驗及職業責任，在執行業務時，對於相對人或利害關係人應負有保護、照顧或防範損害發生之注意義務。　⓶乙○○委任被告甲○○擔任代理人，與原告就系爭土地於108年5 月2日簽立買賣契約，然遍查原告提出之事證，均無從認定乙○○或被告甲○○係以銷售土地為業，換言之，原告因故有使用土地之需求，恰由被告甲○○居間讓原告、乙○○就系爭土地成立買賣契約，乙○○或被告甲○○皆僅係一般具有相當知識經驗、理性負責之人，皆非具有專業銷售土地智識經驗之人，另依原告起訴狀所載，原告於110年9月1日派員鑽探系爭土地後，始發覺系爭土地之表土下方有垃圾回填之現象（本院卷一第4頁），亦即系爭土地有遭掩埋垃圾、廢棄物等節，須透過機器鑽探始能加以知悉，倘若僅透過肉眼觀察系爭土地，恐難以知悉該土地下方有遭掩埋垃圾、廢棄物，而土地所有權人持有土地期間，應如何處分、利用其所有之土地，本為土地所有權人之權利，原告又未提出事證證明乙○○持有系爭土地之期間，曾有僱員挖掘、探勘系爭土地之表土下方，則在無事證證明系爭土地於乙○○之持有期間，乙○○曾有任何僱員探勘系爭土地之情形下，一般人以肉眼又無法知悉系爭土地下方有無掩埋垃圾、廢棄物，衡以一個具有良知與理智而小心謹慎之人，處在與乙○○、被告甲○○同一單純出售系爭土地之情狀下，乙○○或被告甲○○尚負有僱員挖掘系爭土地，確保土地未遭他人掩埋垃圾、廢棄物之注意義務，則縱使乙○○及其代理人被告甲○○出售系爭土地予原告時，該土地下方有遭掩埋垃圾、廢棄物，難認乙○○或被告甲○○違反任何注意義務可言，自不得認乙○○或被告甲○○應負過失侵權行為責任。　⒊綜上，原告雖主張依民法第184條第1項、第188條之規定，請求被告己○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○應以繼承被繼承人乙○○之遺產範圍與被告甲○○連帶賠償原告2,613,708元，然觀諸原告提出之事證，既無從認定乙○○、被告甲○○勾選系爭現況說明書時，有何故意或過失之舉，且縱其等交付之系爭土地，表土下方有掩埋垃圾、廢棄物，亦無從認定乙○○或被告甲○○有何故意或過失之行為，原告以此主張乙○○、被告甲 ○○構成民法第184條第1項、第188條之侵權行為，洵屬無據，並不足採。　　　㈡原告主張依物之瑕疵擔保、不完全給付之規定，請求被告己○ ○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○應以繼承被繼承人乙○○之遺產範圍連帶給付原告2,613,708元，有無理由（備位聲明第1 項）？　⒈就物之瑕疵擔保部分：　　按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354條第1項、第360條分別定有明文。　⑴原告主張出賣人乙○○出售系爭土地，負有土地不應埋有廢棄物之瑕疵擔保責任，故依民法第360條之規定請求出賣人負損害賠償責任，並提出系爭現況說明書相佐，然誠如前述，系爭現況說明書第10項僅記載「賣方持有期間土地下方是否曾掩埋垃圾、廢棄物」，換言之，系爭土地之出賣人即乙○○係保證其持有之期間，系爭土地之下方並未掩埋垃圾、廢棄物，依該項次之文義解釋，實無從認定出賣人乙○○保證之範圍即於「系爭土地下方未曾掩埋垃圾、廢棄物」，而原告又未舉證證明系爭土地下方掩埋之垃圾、廢棄物，乃係乙○○持有期間所掩埋，自無從認定出賣人乙○○交付之買賣標的（即系爭土地），乃欠缺出賣人乙○○保證之品質。　⑵是以，縱使出賣人乙○○出售之買賣標的即系爭土地下方有掩埋垃圾、廢棄物乙節，恐有減少系爭土地通常效用之瑕疵，然觀諸原告所提出之系爭現況說明書，出賣人乙○○乃係保證其持有期間，系爭土地未曾遭掩埋垃圾、廢棄物，惟遍查卷內之事證，又無從認定系爭土地下方遭掩埋之垃圾、廢棄物，係在出賣人乙○○持有之期間所掩埋，自難認系爭土地交付於買受人即原告時，有何欠缺出賣人保證之品質，原告又未提出其餘事證證明出賣人乙○○確有保證系爭土地下方無掩埋垃圾、廢棄物，或出賣人乙○○有故意不告知系爭土地遭掩埋垃圾、廢棄物之舉，則原告主張依民法第360條之規定，向出賣人乙○○之繼承人請求不履行之損害賠償，自屬無據，並無可採。　⒉就不完全給付部分：　　又按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固同時構成不完全給付之債務不履行責任；惟不完全給付，係指債務人所為之給付內容不符債務本旨，且有可歸責於其之事由，而造成債權人之損害所應負之債務不履行損害賠償責任（民法第227條規定參照）；是以，不完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給付不完全（未符債務本旨）為其成立要件，如債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人賠償損害，應先由債權人就其所受領之給付未符合債務本旨致造成損害，負舉證責任（最高法院107年度台上字第1678號判決意旨參照）。　⑴原告另主張依民法第227條之規定，向系爭土地出賣人乙○○之繼承人請求不完全給付之損害賠償責任，然揆諸前開說明，系爭土地於買賣契約成立後，該買賣標的始生之瑕疵，且該瑕疵可歸責於出賣人乙○○時，原告始可依民法第277條第1項之規定，向標的物出賣人乙○○請求不完全給付之損害賠償責任，然系爭土地下方掩埋有垃圾、廢棄物之瑕疵，於買賣契約成立「前」，即已存在乙節，為原告所不爭執（本院卷二第114頁），則出賣人乙○○以上開瑕疵之狀態為交付，自無民法第227條第1項適用之餘地，原告亦未舉證證明系爭土地下方所掩埋之垃圾、廢棄物，乃原告與乙○○成立買賣契約後、交付系爭土地前始存在，當無從援引民法第227條第1項之規定，請求出賣人乙○○之繼承人負不完全給付之責。　⑵從而，原告雖主張被告己○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○應依不完全給付之規定，於繼承被繼承人乙○○之遺產範圍連帶給付原告2,613,708元，然原告既未舉證證明系爭土地下方所掩埋之垃圾、廢棄物，乃於買賣契約成立後、交付系爭土地前始存在之瑕疵，原告亦不爭執該瑕疵於買賣契約成立「前」即存在，則乙○○以買賣契約成立當下之狀態，交付買賣標的物（即系爭土地），自無違債之本旨，原告主張被告己 ○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○應負不完全給付之責，洵屬無據，亦不足採。　㈢原告主張類推適用受任人損害賠償責任、類推適用仲介人員提供不實訊息損害賠償責任等規定，請求被告甲○○給付原告 2,613,708元，有無理由（備位聲明第2項）？　⒈按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條第1項前段、第2項分別定有明文。　⒉原告主張系爭土地之買賣契約書第12條第5項約定「甲方（即原告）應支付總價1％之仲介費予仲人甲○○先生無訛」（本院卷一第16頁），故可認被告甲○○應為原告及乙○○雙方之仲介人，居間人處理居間事務有過失者，自得類推適用民法第54 4條之規定，請求居間人負賠償之責，被告甲○○既同時擔任原告購買系爭土地之仲介，卻未盡調查之義務，自應負損害賠償之責任等語（本院卷二第152-153頁）：　⑴按所謂告知及調查義務，應以相當合理之範圍為其限度，倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違反調查及告知義務。又居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任。　⑵然誠如前述，原告透過機具開挖、探測後，始知悉系爭土地下方埋有垃圾、廢棄物，另觀諸原告提出之傅啟峯建築師事務所聯繫備忘錄，記載「鑽探公司於08/31進機鑽探土地，因為做第1孔時師傅就反應有垃圾回填，找怪手開挖深至2M 後確認有垃圾回填，深度詳情要全面開挖才能知道有多少廢棄物」，並有現場開挖照片相佐（本院卷一第23-28頁），顯然系爭土地下方所掩埋之垃圾、廢棄物，因掩埋之深度約 2公尺，須透過機具開挖始能察覺，另觀諸系爭土地之表面，確實無任何跡象得以推認或預見系爭土地下方有遭掩埋垃圾、廢棄物之情形，而被告甲○○又非以銷售土地為業，僅係偶然間替原告、乙○○居間銷售系爭土地，實難期待被告甲○○ 於仲介原告、乙○○買賣系爭土地前，須透過開挖之方式，先行確認系爭土地下方有無埋藏有垃圾或廢棄物，原告雖迭主張被告甲○○未盡調查之義務，然系爭土地於肉眼之觀察下，既無任何跡象顯示下方有遭掩埋垃圾、廢棄物，被告甲○○應已盡其善良管理人之查證注意義務，深埋在系爭土地下方2 公尺之垃圾、廢棄物，既須透過機具開挖始得以發覺，當需有專業之機具始可為之，此部分自已超過被告甲○○能力之外，難謂被告甲○○於居間過程中，有未善盡報告及調查之義務。　⒊又按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，管理條例第23條、第24條、第26條第2項分別定有明文。原告雖主張類推適用不動產經紀業管理條例之規定，向被告甲○○請求損害賠償責任，然所謂之「查證義務」，自應以相當合理之範圍為其限度，誠如前開所述，被告甲○○並非以銷售不動產為業，系爭土地下方所掩埋之垃圾、廢棄物，又需透過專業之機具開挖、探測，自已超出一般不動產經紀業者及經紀人員能力之外，依一般人員肉眼觀諸系爭土地之狀況，又無從察覺或知悉系爭土地下方有遭掩埋垃圾、廢棄物，原告又未舉證證明被告甲○○究竟有何主動開挖系爭土地、調查系爭土地下方有無遭掩埋垃圾、廢棄物之義務，自難認被告甲○○有未盡調查或告知之義務。　⒋從而，原告雖主張類推適用受任人損害賠償責任、類推適用仲介人員提供不實訊息損害賠償責任等規定，請求被告甲○○ 賠償原告2,613,708元，然系爭土地下方有無遭掩埋垃圾、廢棄物，需透過專業機具開挖，非屬通常檢查即可查知之瑕疵，且依肉眼觀諸系爭土地之狀況，又無從查知該土地下方有遭掩埋垃圾、廢棄物，難認被告甲○○有何未盡調查或告知之義務，原告亦未提出事證證明被告甲○○有主動開挖系爭土地之義務，則原告主張被告甲○○應依上開規定負損害賠償責任，難認有據。　六、綜上所述，原告先位聲明依民法第184條第1項前段、第188 條規定，請求被告己○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○於繼承被繼承人乙○○之遺產範圍內，與被告甲○○連帶負損害賠償責任，以及備位聲明主張依物之瑕疵擔保責任、不完全給付之規定，請求被告己○○、追加被告丁○○、丙○○、戊○○負損害賠償責任、類推適用受任人損害賠償之規定、類推適用仲介人員提供不實訊息損害賠償之規定，請求被告甲○○負損害賠償責任，均屬無據，並無理由，應予駁回，因原告上開請求皆無理由，本院自無庸再予審酌原告所提出各項賠償項目是否有據，併予敘明。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　潘曉萱以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳佩伶

2025-01-24

TYDV-111-重訴-484-20250124-2

易

臺灣高雄地方法院

詐欺

臺灣高雄地方法院刑事判決 113年度易字第531號公訴人臺灣高雄地方檢察署檢察官被告許瑞忠選任辯護人徐鼎盛律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第13260 號），本院判決如下：　　主　文許瑞忠無罪。　　理　由一、公訴意旨略以：被告許瑞忠為址設高雄市○○區○○○路00巷00 號房屋（下稱本案房屋）之原所有人，許瑞忠意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，明知本案房屋於交屋前即有1樓通往2樓樓梯上方天花板、1樓通往2樓樓梯間右側牆面有滲漏水之情形（下稱滲漏水瑕疵），許瑞忠竟隱匿交易重要訊息，而未告知有意購買本案房屋之告訴人黃思瑋，且在標的物現況說明書上勾選本案房屋現況無滲漏水，致黃思瑋陷於錯誤，遂於民國109年7月2日與許瑞忠簽訂不動產買賣契約書（下稱本案契約），以總價新臺幣（下同）1,540萬元向許瑞忠購買本案房屋及本案房屋所坐落之土地，許瑞忠復於同年8月17日交付本案房屋予黃思瑋。嗣因黃思瑋發現本案房屋有滲漏水瑕疵，始知受騙。因認被告涉犯刑法第33 9條第1項之詐欺取財罪嫌。二、按犯罪事實應按證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪或其行為不罰者，應諭知無罪之判決。刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項定有明文。又認定犯罪所憑之證據，雖不以直接之證據為限，間接證據亦包含在內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達於此一程度，而有合理之懷疑存在時，事實審法院已就其心證上理由予以闡述，敘明其無從為有罪之確信，因而為無罪之判決，尚不得任意指為違法，有最高法院82年度台上字第163號判決意旨可資參照。又按刑法第339條詐欺罪之要件在於行為人是否對被害人施以詐術，使被害人陷於錯誤而交付財物，苟買賣中無施用詐術之情事，縱標的物具有瑕疵，此僅屬民事債務不履行之範疇，而無刑法詐欺罪之適用。三、刑事訴訟法第308 條前段規定，無罪之判決書只須記載主　文及理由。而其理由之論敘，僅須與卷存證據資料相符，且與經驗法則、論理法則無違即可，所使用之證據並不以具有證據能力者為限，自無須於理由內論敘說明證據能力之有無。本案被告既經本院認定應諭知無罪詳如後述，本判決即不再論述所援引有關證據之證據能力，亦合先敘明。四、本件公訴意旨認被告涉有上開詐欺取財罪嫌，無非係以被告供述、證人即告訴人黃思瑋、證人即告訴人方之房屋仲介公司業務員陳楌翔及證人即建設公司水電技師蔡永郎於本院11 0年度訴字第506號案件（下稱民事案件）之證述、鑑定報告書1份、滲漏水瑕疵之現場照片6張、標的物現況說明書、本案房屋之不動產買賣契約書等為其主要論據。五、訊據被告固不否認有於109年7月2日出售本案房屋予告訴人，並在「標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」之事實，嗣於同年8月17日交屋之事實，惟堅詞否認有何公訴意旨所指之詐欺取財犯行，辯稱：1樓通往2樓樓梯上方天花板水珠，曾請技師蔡永郎來看二次，技師檢測過後，跟我說確定沒有問題，我相信專業。且本案房屋在買賣前，告訴人也請驗屋公司來作全屋檢測，驗屋公司的檢測報告也說檢測沒有什麼問題，但我們屋頂的含水量較高，因為告訴人有疑慮，針對這問題後有達成協議，我降價10萬元簽立免除日後瑕疵擔保責任協議書等語，被告之辯護人則為其辯護稱：系爭房屋交易前兩、三年，被告有跟建商公司聯繫，因疑似滲漏水請建設公司派人查看，另案證人技師蔡永郎到現場看，其稱漏水地方是呈現水霧狀，蔡永郎也有針對本案23號房屋及22號的鄰屋的揚水管做測試，蔡永郎稱揚水管也沒有破裂，當時判斷是說下雨造成的可能性不高，被告請蔡永郎檢查兩次都沒有修繕漏水，技師既認為沒有漏水瑕疵故沒有修復。整個交易過程中，告訴人也請生光公司檢查房屋（包含滲漏水），生光公司也只稱屋頂層的含水量偏高，至於起訴書所載滲漏水地點，生光公司沒有說這地方有這種情況，從整個交易過程及蔡永郎檢查結果來看，被告只是信任專業人士給出的檢查結果，認為這個房子沒有漏水，雖交易前兩、三年，一、二樓樓梯天花板部分有水氣凝結的現象，但專家說這不是漏水造成，有時候天花板有這種水氣現象，不一定是漏水造成，有可能是房屋設計不良導致水氣凝結，也有可能是氣候因素，被告信賴專業認為房屋沒有漏水，才會跟買方說房屋沒有漏水，確實告訴人自己檢查也沒有水霧現象，若有，被告也會請建設公司派人檢查。在民事案件訴訟中已請建築師公會做鑑定，鑑定結果也是23 號房屋沒有漏水瑕疵，漏水源頭是22號屋內廚房流理台、水管接頭老化熱脹冷縮造成的現象，且這漏水現象不是經常性發生，是比較冷的冬天才會有這種情況，是熱水管熱脹冷縮造成。因為高雄的天氣，有時候冬天不會冷，不會需要要開熱水洗碗，因為偶爾發生，故被告當時想法是專家都說不是漏水，有可能是氣候因素造成，整個交易過程中被告並沒有隱瞞房屋漏水，因為被告本身不認為有漏水瑕疵，顯然沒有刻意隱瞞漏水之意圖等語。經查：　㈠證人陳楌翔於民事案件審理時證稱：交屋前１、２天我先陪同原告、原告父母、賣方仲介鄭俊傑一同前往本案房屋房屋驗屋，原告父親當天去頂樓檢查，發現頂樓屋突地面上有一攤 PU防水膠不規則潑落在該處，當下原告父親覺得可疑，表示有疑慮該房屋是否曾經修繕過漏水，當下我跟賣方仲介鄭俊傑說，鄭俊傑當下也打電話給被告詢問這是怎麼回事，據被告表示當初在屋突前方露台搭建鐵皮雨遮時，必須施作防水，而上開PU防水膠是施作完剩下的，就直接倒在屋突地面。後來交屋前，原告又找生光公司使用專業儀器驗屋，驗屋當天原告、原告配偶、原告父親、被告、我、鄭俊傑及二名生光公司驗屋人員在場，當時生光公司人員表示頂樓屋突部分疑似有漏水，但需要時間去驗證，並稱要等到下雨時才有辦法進一步驗證是否確實有漏水，而因高雄雨季不多，且交屋在即，所以我們仲介公司就約買賣雙方一起到公司協商如何處理。這份協議書就是買賣雙方就漏水問題協商如何處理所簽訂，當時原告覺得被告沒有如實告知，但被告又堅持房屋沒有漏水，而生光公司又無法立即提出有無漏水的證明，最後被告同意減少償金，希望原告不要再追究這個問題。這份協議書是由何國寶代書所寫，兩造看過之後親自簽名。被告當時同意減少價金，但日後不負任何物之瑕疵擔保責任，這在我們業界很常見，因為中古屋本來就會存在很多問題，不只漏水，可能有壁癌、水管破裂等等，所以賣方常常藉由同意減少價金來免除日後瑕疵擔保責任，所以協議書上開內容的意思就是交屋後無論房屋任何位置有任何問題，被告都不負物之瑕疵擔保責任，而不限於屋突疑似漏水的問題。原告當下相信被告，所以同意上開內容並簽名。協議書是在生光公司檢測完之後才簽訂。生光公司是整棟房屋及每一層樓都有檢查，除對頂樓疑似漏水部位，其他沒有提出什麼問題等語（本院民事卷第78-83頁，他卷第63-67頁、第151-155頁），核與證人即告訴人於民事案件審理時證稱：最後一次驗屋是我、我父母、雙方仲介到場前往驗屋，也有請驗屋公司來檢查漏水問題，生光公司有一台紅外線儀器，測牆壁的含水量，生光公司整棟房屋都有測。驗完後才去仲介公司簽約。驗屋公司生光公司，認為頂樓屋頂含水量比較高，所以才會簽協議書，賣方出10萬元，免除賣方的瑕疵擔保責任，1 、2樓樓梯天花板滲漏水瑕疵是每年冬天寒流很冷時都會漏水，水珠會滴下來。但下雨時不會漏水等語相符（偵卷第28 3-284頁），復有生光非破壞檢驗有限公司回函（他卷第35 頁）及109年8月17日2造簽立之協議書（他卷第37頁）在卷可佐，互核上揭告訴人及證人之證詞可知，告訴人於決定簽本案房屋買賣契約之前，不僅就本案房屋現況由家人及房仲陪同看屋，並依照房屋仲介人員一般查看漏水之習慣檢視本案房屋狀況，更尋專業檢驗公司就房屋現況使用專業儀器進行漏水檢測，而斯時本案房屋除頂樓屋頂含水量比較高外，並無任何漏水的痕跡或疑似漏水的跡象，則被告於109年7月 2日與告訴人簽立不動產買賣契約書出售本案房屋予告訴人，並在「標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」，是否確有施用詐術之情形，亦有可議，自不應逕以詐欺取財罪予以相繩。　㈡證人即技師蔡永郎於本院民事案件審理時證稱：在2、3年前有去過被告位在建國路二段57巷的房屋，但該房屋門被告向建設公司有報維修，表示該房屋1樓通往2樓樓梯上方天花板有漏水，公司派我前往查看。當時漏水情形是水滴狀，不是滲水而成水霧狀，我判斷是給水管或揚水管破裂，而不是防水層破裂。當時與被告協調時間再去現場做測試，以確定是否為給水管或揚水管破裂，而我第二次去現場時，已經沒有漏水現象，但表面還有一點濕濕的，當下我研判並非給水管破裂，所以決定只做揚水管測試，測試結果揚水管沒有任何問題，也沒有破裂，我就跟被告說請他再等看看有無漏水的現象，後來沒有再聽被告反應了。再後來隔了1年，被告又向建設公司報維修說房屋漏水，公司又派我去現場查看，查看結果，漏水的地方跟我第一次查看的位置相同，我請被告去跟隔壁住戶協調，能否去隔壁住家做揚水管測試，隔天我前往隔壁住家做揚水管測試前，又再去漏水的地方查看一次，發現已經沒有漏水，但我還是前往隔壁住家做揚水管測試，測試結果也沒有任何問題或破裂，就這樣結案了。後來直到現在就沒有再接到被告報維修的消息，我有聽其他住戶說被告要賣房子，但已經很久了，我忘記什麼時候聽到的。結案後我就未再前往本案房屋，當時無法查得漏水原因等語（本院民事卷第78-83頁、他卷第57-61頁）；足見被告雖曾因滲漏水瑕疵而找技師蔡永郎檢查，然檢查結果既沒有任何問題，也未進行任何修復，期後縱在一般人認知下，於被告出售本案房屋之時既也未出現滲漏水瑕疵，則以被告是職業軍人，本身並無抓漏、防水之專業知識經驗，依技師蔡永郎歷次檢查及生光公司檢驗結果，據之於「不動產標的現況說明書」內勾選無滲漏水等情，確實合於一般人之觀察及形容，應屬非虛。是以，被告於「不動產標的現況說明書」上所作相關無滲漏水之說明，確係根據本案房屋當下的情況所撰寫，難認有何施用詐術之舉。公訴人雖稱，被告並未將本案房屋曾經漏水的時點向告訴人詳細敘明云云，然則，本案房屋前雖有滲漏水，然滲漏水瑕疵並未查出原因，也未曾進行修繕，直至被告出售房屋迄交屋之時，現況更無滲漏水情形及痕跡，多次經告訴人及其親友目視檢查及上開證人於現場檢測確認無誤，而依標的現況說明書文義紀載，更並無要求揭露之前有何修繕爭議等等情事，以目前房屋買賣仲介現況，多係以標的現況說明書範圍內做為賣方需據實告知之範圍，則被告未於填載「不動產標的現況說明書」時記載本案房屋曾經漏水及查無原因等等之說明，即顯非刻意隱瞞交易重要訊息而欲詐欺告訴人之財物，再者，本案房屋滲漏水瑕疵復經社團法人高雄市建築師公會自111年6月19日、10月15日、同月16日及111年12月19日多次會勘後，直至112年3月15日始就本案房屋滲漏水瑕疵原因出具鑑定結果，認係因鄰屋即 22號房屋於12月份數日使用熱水洗滌後，不銹鋼熱水管接頭壓接零件因冷熱溫度收縮造壓合處無緊密閉合而滲漏，初估修復費用約131,140元，有鑑定報告書附卷可稽（他卷第215 -264頁），益見本案房屋滲漏水瑕疵問題，並非一般常見下雨因素引發，也非一般常態水管破裂，而係必需遇極冷天氣，且適鄰屋即22號房內之人使用廚房流理台熱水龍頭大量且達數日，始會引起熱漲冷縮而造成壓合處無緊密閉合滲漏之情形，而再依鑑定結果，該修復費用約需13萬多元，修復後即無房屋交易價值之減損（見鑑定書，他卷第224頁）。況依告訴人在民事案件訴求係以滲漏水瑕疵為由主張減少價金，稽此，被告於「不動產標的現況說明書」勾選現況無滲漏水，並無故意隱匿重要交易資訊而實施詐術，致告訴人陷於錯誤、因而決定購買本案房屋並交付買賣價金。是以，尚難認定被告於簽約過程中暨於「不動產委託銷售標的現況說明書」上所作相關無滲漏水之說明，該當何種詐術之行使，亦難謂告訴人有何陷於錯誤之情。　㈢實則，本案房屋係屋齡15餘年之中古屋，其外牆、壁面、結構老化、龜裂等效能減損之狀況，不僅難與新成屋相比，亦受房屋所在地區天候、建材品質、住戶使用習慣等諸多因素之影響，縱有滲漏水亦難認定確切發生之原因及時點，是以，縱認本案房屋確有告訴人所指於110年1月間發現本案房屋有如上漏水情形，然依上開鑑定滲漏水瑕疵原因結果及上開證人所證述各節暨雙方在生光公司檢驗後，已由被告以減少 10萬元買賣價金免除日後瑕疵擔保責任簽立協議書並交屋，而終究告訴人仍允之購入本案房屋以觀，及被告出售本案房屋前後之客觀舉止觀察，實難認其主觀上有何不法所有意圖，而客觀上有以隱瞞此瑕疵之方式對告訴人施用詐術之舉。　㈣末按刑法上詐欺罪之立法意旨，係以禁止於經濟行為中使用不當之方法得利為規範目的，而經濟行為亦因其行為本質及類型，而於交易領域中有其特有之行為特性，法律原則上固應保障交易之秩序，惟於具體案例中，亦應顧及交易雙方為交易行為時，是否有具體情事，足認其違背正當之經濟秩序，而應予以制裁。否則，經濟行為本身原寓有不同程度之不確定性或交易風險，交易雙方本應自行估量其主、客觀情事及搜集相關資訊，以作為其判斷之參考。而本件買賣標的物為房屋，衡諸一般人於購買價值高昂之不動產時，除注意房屋之本體外，當亦會就房屋所座落之地理位置、附近之就學、就業環境、交通便利、生活機能等因素通盤考量，並會仔細詢問現任屋主、實際使用房屋之人、仲介人員或附近居民等以了解房屋之現況，自行考量交易內容之正確性、資金風險等等因素，作為是否買受房屋之判斷依據。換言之，房屋之是否滲漏水乃與屋況良好與否相關，縱使會影響房屋之價格，亦僅係審酌因素之一，就被告在「不動產標的現況說明書」上勾選無滲漏水情形，縱其後發生房屋漏水等情事，依現行民事法令關於出賣人債務不履行及物之瑕疵擔保等相關之規範，已足以令原屋主即被告依債之本旨負起出賣人之責任，尚難逕以刑法上詐欺取財罪相繩。六、綜上所述，本件被告委託房屋仲介出售本案房屋，及被告與告訴人簽定不動產買賣契約書之際，既未使用詐騙手段，讓告訴人對締約之基礎事實發生錯誤之認知，進而締結一個在客觀上對價顯失均衡或一方不具有履約可能之契約，況被告亦已依約交付本案房屋予告訴人，而非自始抱著將來不履行契約之意思來訂定契約，只打算先行收得告訴人之給付，卻無意履行依契約所應為對價給付之履約詐欺，尚難遽認被告有何施以詐術致告訴人陷於錯誤而交付財物之犯行，衡之以上事證，告訴人與被告就本件之法律關係應屬民事糾葛，應循民事程序以求釐清解決，尚與上開詐欺取財罪之構成要件不合。此外，本院復查無其他積極證據足認被告涉有此詐欺取財犯行，本案既不能證明其犯罪，揆諸前開法條規定及判決意旨，自應為被告無罪之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。本案經檢察官陳彥丞提起公訴，檢察官王啟明到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　刑事第十五庭　法　官　陳銘珠以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；如未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　陳雅雯

2025-01-24

KSDM-113-易-531-20250124-1

訴

臺灣花蓮地方法院

解除契約等

臺灣花蓮地方法院民事判決 113年度訴字第227號原告吳華鼎訴訟代理人林明忠律師歐苡均律師被告范振添訴訟代理人楊秋蓮上列當事人間請求解除契約事件，本院於民國113年12月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自民國112年12月9 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以33萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以100萬元為原告供擔保得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠伊於民國112年11月20日為規劃個人休閒生活，經被告所委託之仲介即訴外人金○禾企業社之不動產經紀營業員楊○緁，以花蓮縣○○鄉○○段000地號（下稱系爭土地）之銷售影片（下稱系爭銷售影片）說明系爭土地具備「臨路4.5米」等條件，符合伊之需求，並經被告於系爭土地之「土地不動產標的現況說明書」（下稱系爭現況說明書）關於「項次9土地現狀是否有臨道路」處勾選「是」、若有，勾選有「水泥路」、「石子路」，伊因此正當信賴系爭土地有臨路而無瑕疵後，遂於112年11月28日與被告就系爭土地以總價新臺幣（下同）370萬元，簽訂系爭土地買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣於112年12月13日伊向楊○緁確認系爭土地界址時，發現系爭土地之鑑界結果為未臨路，須經過相臨之國有地（坐落同段000地號，下稱系爭國有地），始能對外通行，惟被告並未提出可自由通行系爭國有地之合法權源，故系爭土地，實為與公路無適宜之聯絡的袋地，與系爭銷售影片及系爭現況說明書所載內容根本不符，被告顯有以不實登載詐欺伊之行為。伊發現受騙後，於113年1月25日以存證信函向被告解除契約之意思表示，該函已與113年1月26日送達被告，並請求被告返還伊已支付之買賣價金100萬元。另伊於同年7月2日以存證信函再次通知被告關於系爭土地之不臨路之瑕疵，並請求補正系爭土地存在之不臨路瑕疵。被告則於113年7月8日函覆系爭土地因○○鄉公所已於113年初於系爭國有地鋪設水泥道路而臨路，並否認系爭土地存在瑕疵。　㈡○○鄉公所於113年8月20日函覆說明000地號土地（與系爭土地相臨）係財政部國有財產署所有，○○鄉公所並無代為管理之事實，顯見被告所辯，均與事實不符。況該水泥道路確實為 ○○鄉公所鋪設，且屬可供公眾通行之道路（假設語），因該水泥道路係於113年初始鋪設，但被告於112年11月在系爭現況說明書項次9「土地現狀是否有臨道路」一欄中即勾選道路為「水泥路」，故被告所主張113年初之000地號土地之道路，顯然兩造契約內所認知的臨路之「道路」不同，且被告所謂000地號土地上的水泥道路與系爭土地相鄰處之寬度亦未達前開銷售影片所示之4.5米道路，均足徵系爭土地確實存在未達被告保證品質之瑕疵。　㈢系爭土地屬袋地且未具被告保證之「臨路4.5米」之品質，顯有瑕疵，且被告經伊發函催告後亦未確實補正，顯然違反契約義務，故伊爰依兩造契約第10條第2項後段約定，除請求解除契約而要求被告返還已給付之買賣價金100萬元外，被告並應賠償伊已支付之買賣價金總額同額即100萬元之違約金，故伊請求被告給付200萬元，應屬有據：　⒈被告於系爭土地之系爭現況說明書關於「項次9土地現狀是否有臨道路」處勾選「是」、若有，勾選有「水泥路」、「石子路」，藉此保證系爭土地有臨路，而兩造簽約當時，上開項次所稱之道路，亦僅有系爭銷售影片第1分16秒畫面之道路，準此可證明，系爭土地業經被告即賣方保證有臨接道路，從而系爭土地應具備被告於系爭現況說明書項次9所保證之臨接道路之品質，自屬兩造契約之一部分，亦為被告應給付之契約義務。然而，實際上系爭土地為袋地，根本未直接與公路相連結，而尚需通過系爭國有地方可與公路相連，足見系爭土地並未有被告於契約所保證之狀況，是被告違反契約之義務，實甚為明顯。　⒉再者，被告並未提出「該道路使用系爭國有地為有權使用」，且「屬可供公眾通行之道路」、「道路面寬達4.5米」之佐證資料，以證明系爭土地與被告於買賣契約所保證之品質相符，僅泛稱系爭土地不存在瑕疵，難認被告已確實補正系爭土地之瑕疵。甚者，被告更自承前開水泥道路於113年初始鋪設，故該道路顯非112年11月底兩造簽訂買賣契約時，被告於土地現況說明書所保證與系爭土地相鄰之道路。準此，因系爭土地實際上並未與可供公眾通行之道路相鄰，與被告於系爭契約及系爭現況說明書所保證之狀況顯然不符，被告顯可歸責而有違約情事，且上情違約狀況顯屬無從補正改變之現實，故伊於113年1月25日以臺北敦南郵局第103號存證信函，依系爭契約第10條第2項前段約定解除契約，並依系爭契約第10條第2項後段請求被告給付伊已給付被告之價金總額100萬元同額之違約金給伊，合計200萬元（計算式： 100萬元已付價金返還＋100萬元違約金＝200萬元）。　⒊若認系爭土地上開瑕疵尚有補正可能，則伊亦於113年7月2日已依系爭契約第10條第2項約定，以臺北安和郵局961號存證信函催告被告定期補正上開瑕疵，被告於113年7月4日收受該信函，惟被告迄未補正，故伊亦再次於113年7月15日以臺北安和郵局1031號存證信函解除本件契約，該存證信函並於 113年7月17日送達被告，故伊依系爭契約第10條第2項後段約定，請求被告返還價金100萬元與違約金100萬元合計200 萬元，亦屬有據。　㈣系爭土地實際上並未臨路、亦無臨4.5米寬之道路，但被告竟於系爭現況說明書項次9為不實告知，被告所委託的金○禾企業社之員工盧○昌亦於銷售影片稱「臨4.5米道路」，是上開行為均足以使伊陷於錯誤，自屬詐欺之行為，故伊主張被告以上開行為，詐欺伊購買系爭土地，伊得撤銷系爭買賣契約之意思表示，並於契約解除後，請求返還已給付之價金100 萬元：　⒈系爭現況說明書為被告所親自填寫，且金○禾企業社之法定代理人廖○滄亦稱系爭現況說明書為被告所填寫，而被告於鈞院113年8月30日之陳述：「我們都是由000地號土地南邊的000地號土地連接東南方的000地號土地(000、000均為國有土地)上之道路接到農路上，現有農路斷斷續續的，並沒有全部完工。」可知，被告於簽約前，顯然明知系爭土地需通過連接東南方的000地號土地上之道路才能接到對外農路，故系爭土地本身並未臨路。但被告卻未告知伊上情，猶於系爭現況說明書項次9不實記載系爭土地現況有臨道路，使伊陷於錯誤而購買，足見被告於本案確有對伊施用詐術無疑。再者，依據證人楊○婕之證詞可知，系爭土地需通過鄰近之國有土地方能出入乙情，是於兩造簽約後，進行土地鑑界時，伊及仲介才知悉，但被告自始均知悉系爭土地需通過鄰近國有土地才能連接對外農路，但被告卻不為告知，土地是否需通過鄰地方能對外通行，顯屬土地交易重要事項，則依法律、契約、交易習慣賣方對此均有告知義務，但被告卻不予告知，此等行為縱非積極之欺罔行為，其刻意隱瞞上情之行為，亦構成詐術之一環。原證2影片固非被告所製作，而為金○禾企業社之員工盧○昌所製作，但金○禾企業社為被告所委託銷售之仲介業者，自屬被告所委託銷售系爭土地行為之債務使用人或代理人。是系爭銷售影片前揭相關不實告知之處，亦應視為屬被告之故意行為，是被告亦顯有以系爭銷售影片前述不實處詐欺伊，使伊陷於錯誤之行為。　⒉從而，伊既得依民法第92條第1項規定，撤銷其受被告詐欺所為購買系爭土地之意思表示，系爭買賣契約即因伊撤銷購買系爭土地之意思表示而依民法第114條規定而自始無效，則被告受領系爭買賣價金100萬元，即屬民法第179條之不當得利，並致伊因此受有給付價金之損害，是伊依民法第179條規定，請求被告返還系爭土地之價金100萬元，應屬有據。　⒊另伊受被告詐欺而誤認系爭土地非為袋地而有臨4.5米面寬之路，並對於系爭土地之交易上重要之性質有所誤認，且上開條件交易上屬於重要，故伊亦得依照民法第88條第2項規定，撤銷購買系爭土地之意思表示，並依民法第114條、179條規定，請求被告返還系爭土地之價金100萬元。　㈤因系爭土地為袋地且具備無臨路之瑕疵，顯對系爭土地之通常效用產生重大影響，伊依民法第359條規定解除契約，應屬有據。　⒈被告於系爭現況說明書「9土地現狀是否有臨道路」欄勾選「是」，但經伊與訴外人楊○緁確認系爭土地並不臨路，則依實務判決意旨，被告已對伊保證系爭土地具備「臨路」之條件，且土地若無合適之通行道路，即失其通常之效用，足證土地不具對外連通道路屬重大瑕疵，故系爭土地既不具備被告保證之「臨路」要件，自屬於重大瑕疵，且該瑕疵顯非被告於交付前得除去之，則買受人自得於標的物交付前解除契約，並請求被告負物之瑕疵擔保責任。又系爭土地因不臨路，須經過相臨國有土地始能通行之事實，除有原證4證明外，亦經被告於鈞院113年8月30日之陳述在案，足見系爭土地未臨接土地而為袋地，且須經過相臨他人土地始能通行之事實為真實。　⒉系爭土地本身不臨路而屬袋地，需經由其他土地方能進出，已失其通常效用，造成土地利用效能大幅減損，且地價亦會因此大為減少，況未臨路之土地（即袋地）本身即為土地交易市場中較不受喜愛的標的，蓋買受者尚須支出向鄰地主張通行權之成本、不易開發，不僅市場需求量少，交易價格也遠較臨路土地為低。綜上所述，應可認定系爭土地不臨路之瑕疵係屬重大，伊依民法第359條規定解除契約，並無顯失公平之處。　㈤伊請求之100萬元價金返還之利息起算時點，因系爭契約已經依前揭說明解除，依民法第259條第2款規定，於契約解除後，被告所應給付之利息應自被告受領伊所給付之100萬價金之日即112年12月9日起算，至於違約金100萬元之利息請求時點，則以起訴狀繕本送達被告之翌日起為準。　㈥爰依系爭買賣契約第10條第2項、民法第92條第1項、第88條第2項、第179條、第359條之規定，擇一請求判命被告給付原告2,000,000元及利息。並聲明：被告應給付原告200萬元，及其中100萬元自112年12月9日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，其餘100萬元自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠這筆土地是由委託仲介賣，第一個月有找到原告要買這筆地，從頭到尾伊都沒有參與，簽約時才有參與，過程都是仲介處理，後來原告就是買方，由瑞○金○的仲介偕同原告到土地看過之後決定購買，伊也沒有到場，只是告訴伊帶章去簽買賣合約書，伊認為只要拿到伊該拿到的錢就好。那邊有路，之前對方說沒有臨路，伊也鋪了水泥路，結果對方還有意見，伊有告知不能亂鋪，他叫伊拿出證明叫伊去建設課拿，建設課告知伊只是單純的買賣，沒有什麼證明。原告應該找仲介，伊也是受害者，伊目前只有拿到1百萬元，叫伊拿第一筆價金給原告很不合理。仲介有跟原告談到平台如何等等皆與伊無關，那是他們之間的問題。　㈡伊都是由000地號土地南邊的000地號土地連接東南方的000地號土地上之道路接到農路上，現有農路斷斷續續的，並沒有全部完工。卷118頁照片中之水泥道路就是卷117頁中虛線劃設範圍道路，沿著000土地鋪設，伊的土地就是水泥路左邊有種大樹那塊地，大樹的位置就在000地號西南角的界址上。該水泥路是113年初才鋪的。起訴狀第3頁照片中的柏油路就是今日庭呈照片中之現有農路。原告與仲介看現場時尚無系爭水泥小路，只有泥巴路，伊是體諒原告外地來的才事後鋪設水泥小路。仲介跟伊簽委託銷售契約時也有赴現場拍照，他也清楚現場的情況。　㈢000地號土地上有泥巴路，但年久失修，不易辨認，都有長草，所以空拍的時候都拍不到。庭呈地籍圖中橘色虛線圓圈處及白色虛線圓圈處原本都有泥路(很久以前有鋪石子)，伊進出000地號土地都經由該2處，且該2處均有與本件水泥路相接。水泥路離系爭土地沒有差很遠，而且伊的土地旁邊本來就有泥路，加上伊的土地範圍內伊也不太清楚，原來伊的土地下面就有水泥路，所以伊就跟仲介說有水泥路等語，資為抗辯。　㈣並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告主張系爭土地並未與水泥路相臨，與系爭銷售影片及系爭現況說明書所載內容不符等情，業據提出系爭契約、系爭現況說明書、系爭銷售影片及系爭土地地籍圖等件為證，並經證人即仲介人員到庭結證在案，堪信為真實。被告雖以前詞置辯，然查：兩造就系爭土地相臨部分只有泥巴路(000地號) ，跨越其他土地後方為本件水泥路等情，當庭表示沒有意見（卷246頁），參以被告亦當庭自承：「仲介有問我們有沒有臨路，我就說有啊，當然有臨路，至於什麼路我叫仲介自己勾，上開說明書關於水泥路、石子路均係仲介所勾選」、「水泥路離系爭土地沒有差很遠，系爭土地旁本來就有泥路，加上我也不太清楚系爭土地之範圍，原來系爭土地下方就有水泥路，所以我就跟仲介說有水泥路」等語（卷245至246頁），堪認被告並不確定系爭土地是否與水泥路相臨，其所辯自無足採憑。　㈡原告依據兩造間之系爭契約主張被告應負物之瑕疵擔保責任，並據以解除契約後，請求被告返還已給付之買賣價金100 萬元，為有理由：　　　　　　⒈按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院85年度台上字第13 06號民事判決意旨參照）。查系爭土地有無臨接道路可以直接對外通行乙節，攸關系爭土地之實際使用及經濟效能，通常效用、契約訂定效用或其經濟價值，影響甚鉅，不具備通行道路要件者，對於系爭土地之通常效用、契約預定效用及經濟價值之減損，至關重要，自得視為瑕疵。　⒉按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項前段定有明文；又民法第359條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依前揭規定，固於危險移轉時始能成立，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，尚難謂買受人不得對之解除契約（最高法院85年度台上字第1306 號民事判決）、次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1項款亦有明文。查系爭土地並未臨路乙節，業如前述，而經原告分別於113年1月25日、同年7月2日寄發存證信函，限期請求被告改善系爭土地至臨路之狀態，被告未予處理，原告遂於同年7月15日寄發存證信函為解除契約之意思表示，此有存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執等件影本在卷為憑。依據系爭契約第7條第2項「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的物無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任…」、第10條第2 項：「賣方違反契約之義務時…定七日限期催告仍未履行，買方得解除契約…」（卷92、93頁），則本件被告既無法解決系爭土地與公路無適宜聯絡之問題，則原告依上開法律規定及契約約定，主張解除系爭土地買賣契約關係，並於系爭契約合法解除後，請求被告返還已給付之價金100萬元，即屬有據。　㈢原告依據系爭契約第10條第2項之約定，請求被告給付違約金 100萬元，為無理由：　⒈按系爭契約第10條第2項之約定：「賣方違反契約之義務時，每逾1日按買方已付價款萬分之2計算違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止），逾第9條第1項及第2項期限仍未完成點交結算，以總價計算每日違約金；…定七日限期催告仍未履行，買方得解除契約。因可歸責於賣方之事由致契約解除時，除應返還買方已給付之價金外，並同意按買方已支付價金總額之同額做為違約金賠償買方…」（卷94至95頁）。　⒉經查，證人即仲介人員楊○緁到庭結證稱：「我簽約前陪同原告看土地時，只有卷213頁照片右下角之道路（水泥路）」、「之所以於兩造簽約後之112年12月13日才告知原告系爭土地須經過鄰近的國有土地才能進出道路，是因為實際鑑界完之後才知道實際樣貌，所以才知道旁邊有國有地」等語（卷207、208頁），參以被告當庭表示：「仲介有問我們有沒有臨路，我就說有啊，當然有臨路，至於什麼路我叫仲介自己勾，上開說明書關於水泥路、石子路均係仲介所勾選」、「水泥路離系爭土地沒有差很遠，系爭土地旁本來就有泥路，加上我也不太清楚系爭土地之範圍，原來系爭土地下方就有水泥路，所以我就跟仲介說有水泥路」等語（卷245至246 頁），是楊○緁曾陪同原告赴現場查看系爭土地，明知只有1 條道路，金○禾企業社之人員仍在系爭現況說明書項次9勾選有「水泥路」、「石子路」（卷101頁），是專業之不動產銷售人員尚且如此填載，且須待鑑界完後才知道系爭土地是否與水泥路相臨，實難要求多年慣行於水泥路及泥路之被告精準知悉系爭土地是否與水泥路相臨，堪認被告事先並不知情，亦無刻意隱匿、故意不告知之情事，則該項瑕疵之存在，即屬非可歸責於出賣人即被告之事由，則原告依系爭契約第10條第2項之約定，請求被告給付違約金100萬元，即屬無據。　㈣原告得依民法第259條第2款規定，請求被告給付自受領價金時起之利息：　　按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第203條亦有明定。查兩造間之系爭契約既經原告合法解除，依上揭法條規定，原告自得請求自被告受領其所給付之100萬價金之日即112年12月9 日起，按年息5%計算之利息，自屬有據。四、綜上所述，本件原告依系爭契約第10條第2項、民法第259條第1款、第2款規定，請求判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許，超過部分為無理由，應予駁回。　　五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，合於民事訴訟法第39 0條第2項規定，爰酌定相當金額准許之。並依被告聲請及民事訴訟法第392條第2項之規定，酌定被告得供全額擔保免為假執行。原告其餘之訴即經駁回，其假執行之聲請失所依據，併予駁回。六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李可文上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　莊鈞安

2025-01-23

HLDV-113-訴-227-20250123-1

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2447號原告邢志被告葉一貞訴訟代理人陳秋伶律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）390萬元。嗣於民國113年10月14日更正聲明為：被告應給付原告580萬元。經核屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。貳、實體部分　　一、原告主張：兩造前於民國113年5月31日簽訂房屋買賣契約G4 39871號、G439872號（下稱系爭契約），原告以新臺幣各14 5萬元向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○巷○○弄00號0樓之2 、0樓之3房屋及所座落臺中市○○區○○段0000號地號土地持分 (下稱系爭房屋)，因信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）仲介洪○○與被告帶原告看屋時稱其中一戶無獨立電錶，是從另一戶分電錶過來，故須一次購買兩戶，原告即同意一次購買兩戶，被告本應依系爭契約於113年7月1日交屋，惟原告於交屋前翻看系爭契約，發覺系爭房屋現況說明書記載兩戶均有獨立電錶，故於113年7月1日交屋時提出此事，被告即決定裝設另一戶獨立電錶（因系爭房屋兩戶之其中一戶未裝設獨立電錶，與系爭房屋現況說明書不符，第一次被告無法交屋），原告於113年7月3日交付尾款後，被告寄存證信函予原告稱已裝好電錶，將於113年8月8日交屋，原告並未同意，嗣原告於113年8月8日到信義房屋公司門市與洪○ ○見面，洪○○要原告簽空白租約，原告不同意，之後洪○○在百貨公司拿換約之租約給原告簽名，原告看租約上無任何人簽名，且原告與租客仍有問題要處理，故拒絕簽名，後來兩造約定於113年8月9日上午11時簽字交屋，並約定驗屋及換約，但當日兩位租客均不在，洪○○帶鑰匙欲開門，原告不知租客是否有授權，怕有違法疑慮並未進入屋內驗屋，且無法換約，故無法交屋（因無法驗屋及換約，第二次被告無法交屋），原告已於113年8月9日寄發存證信函予被告表示欲解約，今再以起訴狀繕本送達被告為解除系爭契約之意思表示，並請求被告給付違約金580萬元，爰依系爭契約第10條，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告580萬元。二、被告則以：原告於簽約前已知悉系爭房屋其中一戶並無獨立電錶，但仍決定購買，即使現況說明書有誤載，因原告簽約前已知悉上情，實際上非物之瑕疵，嗣被告裝設完成獨立電錶，並催告原告完成交屋程序後，原告向洪○○表示同意於11 3年8月8日配合交屋，惟未告知具體時間，故洪○○於113年8 月8日上午先向二名租客取得簽名租約，以便原告隨時進行換約，並以line將租客資訊及親自簽名照片傳送給原告，嗣洪○○於同日下午在新光三越用餐區將租客完成換約之租約提供原告確認，惟原告未簽名即離開，113年8月9日上午洪○○ 攜帶系房屋鑰匙及租客已簽名之租約，並事先取得租客同意可入內驗屋，欲與原告進行換約及驗收交屋程序時，原告又主張因租客不在場會有違法疑慮，拒絕配合換約及驗屋交屋程序，則被告已盡力履行協助換約及配合驗屋等交屋義務，本件無法完成交屋係可歸責於原告，況原告未依系爭契約第 9條第8項第1款、第10條第2款催告補正瑕疵或履行完成解約前之催告程序，其解約不合法，原告依系爭買賣契約第10條第1項第2款規定，請求被告給付違約金580萬元亦無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。　三、本院之判斷　㈠被告於113年5月31日經信義房屋公司居間仲介以各145萬元將名下系爭房屋兩戶出售原告，兩造簽訂系爭契約，並約定系爭契約之履行委由安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）向指定之特約銀行辦理信託暨履約保證手續，嗣系爭房屋已於113年6月19日完成所有權移轉登記予原告。系爭契約原約定113年7月2日為最後交屋日，兩造則約定於113年7月1 日交屋，惟當日並未完成交屋。經信義房屋公司仲介洪○○居中協調兩造約定於113年8月9日進行交屋，惟當日亦未能完成交屋。嗣被告於113年8月12日以存證信函通知原告，被告已依法拋棄占有，並已請信義房屋公司及安信公司依履保約定之約定將買賣價金290萬元出款予被告。信義房屋公司則於113年8月16日發函通知兩造及安信公司，原告已付價金共計290萬元，依履約保證契約第7條約定全數出款予被告之事實，此有系爭契約、系爭房屋之土地所有權狀、建物所有權狀、前開存證信函在卷可稽（見本院卷第49至76、83至89、 209至215頁），且為兩造所不爭執，堪信為真正。　㈡原告主張於113年7月1日第一次交屋時，被告就系爭房屋兩戶之其中一戶未裝設獨立電錶，與系爭房屋現況說明書不符，及於113年8月9日第二次交屋時，兩戶租客均不在屋內而無法驗屋及與租客換約，因被告兩次均無法完成交屋，依系爭契約第10條約定解除系爭契約，並請求被告給付違約金，然此為被告所否認，並抗辯原告於簽約前，已知悉系爭房屋兩戶之其中一戶未裝設獨立電錶，非屬物之瑕疵，且被告已履行協助換約及配合驗屋等交屋義務，惟原告於預定交屋日期片面拒絕履行前開交屋義務，係可歸責於原告，原告亦未經書面催告程序，無從依系爭契約第10條約定解除契約及請求違約金等語，則本件之爭點為：⑴兩造於預定交屋日期，系爭房屋有無未裝設獨立電錶之瑕疵，有無不能驗屋、換約之情事存在，是否可歸責於被告？原告有無拒絕點交之正當理由？ ⑵原告有無依系爭契約第9條第8項第1款、第10條第1項第2款催告被告補正瑕疵或履行協助驗屋、換約？若無，原告依系爭契約第10條，解除系爭契約並請求被告給付違約金，有無理由？　㈢經查：　⑴原告主張於113年7月1日第一次交屋時，被告就系爭房屋兩戶之其中一戶未裝設獨立電錶，與系爭房屋現況說明書不符　　，無法完成交屋等情，並提出系爭房屋現況說明書為證（見本院卷第135、161頁）。而觀之系爭房屋現況說明書，其中項次44雖記載均設有獨立電錶，然該房屋現況說明書性質上係出賣人對買受人關於系爭房屋之現況說明，而原告已自述信義房屋公司仲介洪○○與被告帶原告看屋時稱其中一戶無獨立電錶，是從另一戶分電錶過來等語，可知原告於簽訂系爭契約之前，已經由被告說明而知悉系爭房屋兩戶之其中一戶並未裝設獨立電錶，足見被告並未向原告擔保該房屋現況說明書所載系爭房屋兩戶均裝設獨立電錶之品質，故此部分難認屬系爭房屋物之瑕疵，則原告於當日以此瑕疵為由拒絕點交，並無正當理由，且當日未完成交屋不可歸責於被告。　⑵況依系爭契約第9條第8項第1款約定：「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，雙方依下列約定處理：㈠買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利；惟解除契約顯失公平，或修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解除契約。」（見本院卷第53頁），可知原告縱發現系爭房屋存有物之瑕疵，原告亦須先催告被告補正瑕疵，如被告不補正瑕疵，始得解除系爭契約，而原告於113年7月1日第一次交屋時以系爭房屋兩戶之其中一戶並未裝設獨立電錶為由拒絕點交，嗣後被告已完成裝設另一戶之獨立電錶，此據被告提出原告與洪○○LINE 對話紀錄為佐（見本院卷第119頁），足見被告經原告通知後已完成另一戶獨立電錶之裝設，原告即不得依系爭契約第 9條第8項第1款解除契約，亦無從再主張此構成系爭契約第1 0條之違約事由。　⑶原告主張於113年8月9日第二次交屋時，兩戶租客均不在屋內而無法驗屋及與租客換約，故無法完成交屋等情，並提出其當日手機錄影畫面光碟為證（見本院卷第235頁），經本院當庭勘驗上開錄影畫面光碟，勘驗結果如下（見本院卷第25 2頁）：　　原　告：裡面沒有人喔? 　　洪○○：他們都回家了，我有昨天先跟他們說。　　原　告：那這樣子的話可以交房嗎? 　　洪○○：啊? 　　原　告：這樣可以交房嗎? 　　洪○○：什麼意思？可以啊。我昨天晚上就跟他們講了，他　　　　　　們說直接進去就好了（洪○○按電鈴拿出鑰匙準備　　　　　　以鑰匙開門，但尚未開門）。　　原　告：這樣子好像不符合程序吧? 　　洪○○：什麼不符合程序? 　　原　告：不符合交屋的程序啊，對吧? 　　洪○○：什麼意思？交屋前驗屋啊。　　原　告：不只是驗屋而已啊，你還有那個要換約什麼的，我　　　　　　連人都沒有看到。　　洪○○：那我現在打給他們可以嗎? 　　原　告：不是啊，一定要本人好不好，那個，你當初給我的　　　　　　交屋程序，就是對吧，先換約，先找租客來換約什　　　　　　麼的。　　洪○○：那個，我先跟您報告流程喔，我們是屋主提出...　　　　　(以下略)。　　洪○○：我們現在是有疑慮，對不對，那我們（洪○○舉起　　　　　　右手引導並轉身往前走）。　　原　告：有疑慮所以我沒有辦法去交屋。（原告停止錄影）　⑷由上開勘驗結果，固可知113年8月9日第二次交屋時，原告以系爭房屋兩戶租客均不在系爭房屋內，而拒絕驗屋及換約　　。然據證人洪○○到庭證稱：（提示被證7：原告與洪○○113年 8月8日LINE對話紀錄截圖），截圖上2張照片是113年8月8日早上我拿給租客換約的時候，他們親簽的時候我當下拍的，拍了以後我當時就傳給原告...為什麼會遇到承租方，是因為我在提前先跟承租方約好了，但是我聯繫不上原告，所以我先跟承租方約，他們是暑假期間都已經回家了，他們又特地趕來...因為8月8日之前都聯繫不上原告，所以我們是先在早上跟承租方約好，下午時段我是在我正常作業期間，突然接到店裡同事打來電話說原告已經到我們店裡了，所以我才趕回去...我有拿早上租客已經簽完要換約的租約給他，我有跟他說我早上有去做這件事情，然後轉交給他...他不想簽，他後來有跟我談到其他事情，就先走了，後來我想說這個合約必須得先他簽名...113年8月8日17時我在臺中新光三越用餐區提供被證8租客完成簽名換約程序的租約，要給原告簽名，但是又沒有簽成功，被證9照片就是原告在確認被證8租約的時候我所拍攝的...8月8日晚上原告有撥電話給我，說明天有約早上要先去承租方的場所裡面先驗屋，後續下午做交屋...原告沒有提到一定要承租方在場，如果有提到的話我一定想辦法約承租方在場...我跟原告通完電話之後，馬上跟承租方確認明天能不能夠直接進去，還是他們要到現場，承租方2位都說直接開門...勘驗的影片就是8月9日，現場我帶鑰匙過去要驗屋的影片，鑰匙是被告給我的，影片最後我轉身，後來下樓之後原告就離開了，原告沒有跟我講說他要約什麼時候驗屋、交屋或換約，我有再撥電話給原告，但是聯繫不上，也有請代書，都聯繫不上人等語（見本院卷255至256、261至265、267頁）。復觀之被證7：原告與洪○○113年8月8日LINE對話紀錄截圖所示（見本院卷第191頁），可知洪○○於當日傳送二張房間內部照片、推薦承租方「曾○○」、「楊○○」LINE個人檔案予原告等情，經核上開承租方之姓名與被證8二份房屋租賃契約書承租人欄上承租人簽妥之姓名相符（見本院卷第193至204頁）。再觀之被證9：1 13年8月8日17時照片所示（見本院卷第205頁），原告手持觀看1份房屋租賃契約書，另1份房屋租賃契約書放置拍攝者桌前，該房屋租賃契約書內容首頁之手寫文字，與被證8承租人「曾○○」之房屋租賃契約相同，堪認洪○○確於113年8月 8日已將二名租客簽妥欲換約之租約交由原告簽名，以完成系爭房屋之換約程序，惟原告拒絕於該租約上簽名，嗣原告與洪○○於113年8月8日約定於翌日驗屋，洪○○已事先徵得承租方之同意於翌日進入系爭房屋驗屋，並於113年8月9日持被告交付之鑰匙欲帶同原告入內驗屋，則被告已委由洪○○履行系爭契約之協助換約、配合驗屋等義務，難認有何可歸責於被告之事由致兩造無法交屋之情事存在。至於原告若因承租方並未在場，對於換約或驗屋之程序有所疑慮，非不得委由洪○○聯繫承租方到場，或與被告、承租方另協調當場換約、驗屋之時間，尚無從逕指被告未協同換約、驗屋而無法交屋，已構成系爭契約第10條之違約事由。　⑸況依系爭契約第10條約定：「一、賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方(自逾期日起至完成給付日止）。㈡經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。」（見本院卷第53、67頁），可知原告縱認被告有可歸責之違約事由，原告亦須先書面催告被告限期履行，如被告仍無故不履行，始得解除系爭買賣契約及請求被告加倍返還已付款項作為違約賠償，惟原告於113年8月 9日第二次交屋日未完成換約、驗屋程序後，並未催告被告履行換約、驗屋義務，僅寄發存證信函予被告表示欲解約等情，此據原告供述在卷（見本院卷第229頁），並有原告於1 13年8月9日寄發予被告之存證信函附卷足佐（見本院卷第31 至33頁），則原告未經書面催告被告限期履行換約、驗屋義務，核與系爭契約第10條所定解除契約、請求違約賠償之程序不符，自無從依該條約定解除系爭契約及請求被告加倍返還已付款項之違約金，則原告主張依系爭契約第10條解除契約，並請求被告給付違約金580萬元，自屬無據。四、綜上所述，原告依系爭契約第10條，請求被告應給付原告58 0萬元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　林依蓉上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳韻聆

2025-01-22

TCDV-113-訴-2447-20250122-1