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拆屋還地等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第115號上訴人蘇有昱蔡介森謝明中共同訴訟代理人許芳瑞律師被上訴人鄭筱琴訴訟代理人王仁聰律師阮紹銨律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年5 月15日臺灣高雄地方法院111年度重訴字第153號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地，分別各以地號稱之），原為訴外人南和興產股份有限公司（下簡稱南和興產公司）所有，並於民國 109年12月間分別與上訴人蘇有昱、蔡介森、謝明中（下稱上訴人等人）簽立租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人分別向南和興產公司承租如附表所示土地（租賃土地地號、面積、位置、租金、期間詳附表所示）。嗣南和興產公司於 110年5月28日將系爭土地出售予伊及訴外人蘇姿菁，伊遂於 110年7月15日與上訴人等人以相同條件更換出租人之方式訂定租賃契約書，租期仍至111年1月31日止。嗣於系爭租約到期前之110年9月14日，伊以存證信函向上訴人等人表明租約到期不續租，復於111年1月26日委由律師函請上訴人等人應於111年1月31日拆除地上物並返還土地予伊。詎上訴人等人迄今仍未拆除地上物及返還土地，伊爰依系爭租約第10條，請求上訴人等人將其等承租之土地上之地上物拆除後騰空返還予被上訴人，及請求相當於租金之懲罰性違約金。為此，爰依系爭租約第10條提起本件訴訟，並聲明：㈠上訴人謝明中應將在124地號如原判決附圖（下簡稱附圖）A部分土地上之地上物拆除，並將附圖A部分土地返還予被上訴人；並自1 11年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）11,850元；㈡上訴人蔡介森應將在124地號如附圖B部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖B部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人10,800元；㈢上訴人蘇有昱應將在124地號如附圖C部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖C部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人22,400元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：上訴人等人前興建建物後向南和興產公司承租系爭土地（承租土地地號、面積、租金、位置詳如附表所示），惟南和興產公司出售該等土地時並未通知伊等優先購買，是被上訴人與南和興產公司間之土地買賣契約不得對抗有優先購買權之上訴人等人。且上訴人等人現已對南和興產公司提起具有優先購買權之訴，是被上訴人不得請求上訴人等人返還土地等語為辯。三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回；㈢如受不利判決，願供擔保准予宣告免為假執行。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、不爭執事項：　㈠系爭土地原為南和興產公司所有，因謝金山（謝明中之父）、蔡介森、王艷珠未經南和興產公司同意，自行在系爭土地上興建有建物，故嗣後於89年8月1日與南和興產公司簽立租賃契約，依序承租如原判決附圖A、B、C所示部分，並陸續續約至110年1月31日（其中王艷珠部分於96年2月1日變更為其子蘇有昱承租）。　㈡南和興產公司於110年5月28日將系爭土地出售移轉登記予被上訴人、蘇姿菁，被上訴人並於110年8月4日分割取得單獨所有，並於同年8月17日信託登記予華泰商業銀行股份有限公司。　㈢被上訴人與上訴人等人於110年7月15日簽訂租賃契約（租賃土地地號、面積、位置、租金、期間詳附表所示）。　㈣被上訴人於110年9月14日寄發存證信函表明租賃期滿不再續租。五、本件爭點：被上訴人請求上訴人等人分別拆除系爭土地上如原判決附圖A、B、C所示部分之地上物，並各自給付懲罰性違約金，有無理由？茲分述本院之判斷如下：　㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。又依兩造租賃契約第10條約定：「租賃關係消滅時，乙方（指上訴人；下同）應於翌日立即將租賃土地淨空，並拆除地上建築物交還予甲方（指被上訴人；下同），不得藉詞推諉，...倘三日內無法完成拆除地上建築物時，除同意拋棄地上建物事實上處分權...由甲方逕行拆除、處理，費用由乙方負擔外，並得向乙方請求①損害賠償②懲罰性違約金：除沒收保證金外，並得依平均日租金三倍計算至交還租賃土地為止之金額」（下稱系爭條款）。　㈡經查，兩造就系爭土地之租賃關係於111年1月31日業已屆滿，且被上訴人於110年9月14日寄發存證信函表明租賃期滿不再續租，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈣），是兩造就系爭土地之租賃契約因期限屆滿而消滅，依系爭條款，上訴人等人應於翌日即111年2月1日將所承租之土地淨空返還予被上訴人。惟上訴人等人仍占有所承租之土地，並未將其上之地上物拆除並將租賃土地返還予被上訴人，是被上訴人自得依系爭條款請求上訴人等人給付至交還系爭土地之懲罰性違約金即日租金3倍（詳附表所示，即等同月租金3倍）。基此，被上訴人依租賃關係請求上訴人等人應將所承租占有之土地上之地上物拆除，並請求自111年3月1日起，按月給付依月租金計算之違約金，即非無據。　㈢上訴人等人雖抗辯其等為土地法第104條所示租用土地建築房屋之人，就系爭土地具有優先承買權，故被上訴人不得請求其遷讓系爭土地，並給付租賃之違約金云云。而查：　⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條第1項前段、第2項定有明文。此係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是於承租基地情形，無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有租地建屋之關係存在，抑或於房屋經建築後，始與基地所有人訂約承租基地，固均應有其適用（最高法院69年台上第945號判決先例要旨、70年度台上字第818號判決要旨參照）。惟前揭條文中，所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已。至所謂「其契約不得對抗優先購買權人」，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉所有權行為，對於優先承買權人不生效力，優先承買權人仍得行使優先承買權，請求塗銷該移轉所有權登記。此項優先承買權具有相對之物權效力，固不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異；惟在優先承買權人受移轉所有權登記而取得優先承買標的物所有權之前，仍未具備直接支配物之權利與對世效力（最高法院109年度台上字第3277號民事判決意旨略同此旨）。　⒉次按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。而租賃係特定當事人間所定之契約，出租人並不以所有人為限，倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力（最高法院85年度台上字第1216號民事裁判意旨參照）；是租賃契約成立後，租賃契約之當事人自均受拘束，在租賃契約終止後，出租人自得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物，並得依租賃契約行使其債權。　⒊查本件依被上訴人所主張，其請求權基礎係依兩造間租賃契約終止後之法律關係為請求（見本院卷第126頁）。兩造既於110年7月15日簽訂租賃契約（租賃土地地號、面積、位置、租金、期間詳附表所示），惟其後均已於111年1月31日因期滿而終止（見不爭執事項㈢），是於租約終止後，被上訴人本於租賃契約出租人之地位，即得行使租賃物返還請求權，請求承租人即上訴人等人依約返還租賃物。縱上訴人等人得對系爭土地原所有權人南和興產公司及被上訴人主張優先承買權，並請求被上訴人塗銷系爭土地所有權之移轉登記，最終使被上訴人喪失系爭土地所有權人之地位，然依前所述，此項優先承買權僅具相對之物權效力，亦即僅其效力優於南和興產公司與被上訴人所締結之買賣契約，然在上訴人等人受移轉系爭土地所有權登記，而取得系爭土地所有權之前，既未具備直接支配系爭土地之權利與對世效力，自不得以之對抗被上訴人之租賃物返還請求權，拒絕返還租賃物即系爭土地予作為出租人之被上訴人，是上訴人此部分之主張，自難為其有利之認定。　⒋上訴人等既未依約於兩造間租賃契約終止後，拆除系爭土地上之建物，將土地返還予被上訴人，被上訴人自得依系爭條款，請求給付懲罰性違約金。依系爭條款被上訴人本得請求依平均日租金3倍，即可請求相當於月租金3倍之違約金，而被上訴人僅起訴請求按月租金之金額請求。因上訴人就此懲罰性違約金金額未有爭執，又審酌上訴人既未依兩造間之租賃契約拆除系爭土地上之建物，將土地返還予作為出租人之被上訴人，妨礙被上訴人對系爭土地之管理及利用，被上訴人僅依每月月租金數額請求違約金，未逾其依系爭條款可請求之範圍，是審酌上訴人違約等情事及占用系爭土地之情況，以及上開違約金既本係為督促上訴人積極履約，應尊重契約當事人私法自治、契約自由之原則等一切情事，認被上訴人請求之違約金，尚無過高而應依民法第252條之規定予以酌減，併敘明之。六、綜上所述，被上訴人依租賃之法律關係，請求：㈠謝明中應將在如附圖A部分土地上之地上物拆除，並將附圖A部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人11,850元；㈡蔡介森應將在附圖B部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖B部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人10,800元；㈢蘇有昱應將在附圖C部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖C部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人22,400元，均為有理由，應予准許。　　從而原審判命上訴人應各自拆除上揭地上物，並為前述給付，理由雖與本院略異，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡諄　　以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁雅華附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表編號上訴人土地地號面積位置（如原判決附圖所示）租金（新臺幣/月）租賃期間（與南和興產公司間）租賃期間（與被上訴人間）日租金3倍 1 謝明中 124 246.4㎡　A　 11,850元 110年2月1日至111年1月31日 110年6月29日至111年1月31日 1,185元 2 蔡介森 124 245.7㎡　B 10,800元同上同上 1,080元 3 蘇有昱 124 464.4㎡　C 22,400元同上同上 2,240元

2025-01-15

KSHV-113-重上-115-20250115-2

訴

臺灣新北地方法院

履行協議書

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1080號原告朱祖頡訴訟代理人高逸文律師被告葉誼箴即私立福克斯文理語文數學短期補習班青埔分班訴訟代理人陳有滕律師上列當事人間請求履行協議書事件，經本院於民國113年12月24 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國110年5月3日就門牌號碼為桃園市○○ 區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），明訂租賃期間為110年6月1日至115年5 月31日，嗣因被告於111年11月17日向原告表示欲租賃原告所有位於系爭房屋隔壁門牌號碼為桃園市○○區○○路0段00號房屋（下稱53號房），原告因此向53號房租客給付違約金解除租約，詎料，被告竟因覓得更近於青埔國小之房屋後，向原告表示不願意承租53號房，被告並於112年3月17日9時17 分，通知原告要提前至同年7月15日終止系爭租約，原告遂於同（17）日9時50分，通知被告提前至同年3月20日終止系爭租約，被告為避免短時間龐大違約金及回復原狀費用，兩造再行協議，於112年3月19日簽立和解協議書（下稱系爭協議），並經民間公證人劉洋事務所作成公證，約定被告應給付原告新台幣（下同）60萬元作為原告因53號房締約成本之損害，再就系爭租約提前終止所造成所失利益，為如租金給付方式之分期付款，並約定被告於112年7月1日當天返還系爭房屋，而於系爭租約115年5月31日到期時被告應負回復原狀之責。故兩造之系爭協議為創設性和解。詎被告於112年6 月30日點交返還系爭房屋時，原告發現系爭房屋除油漆、地板、大型木作櫃及家具遭被告變動外，並有損壞及配件遺失情形，為被告所否認，因回復原狀裝潢部分需耗費1,459,20 0元、回復大型家具原有位置需耗費4,200元，而被告於112 年9月1日匯款18,565元予原告後，即未給付任何相當租金之和解金予原告，並於同年9月8日發函終止系爭租約，並主張系爭協議因失所附麗而無拘束力，已明示拒絕依系爭協議繼續分期給付每月相當於租金之和解金(須先扣除訴外人朱○鑫、朱○熙之學費)及履行回復原狀之義務，被告尚積欠已到期（112年9月至11月）之和解金122,435元（計算式：47,000 元/月×2月－18,565元＝122,435元），又因被告已發函明示拒絕依系爭協議履行，則原告自得預為請求未到期（112年12 月至115年5月，共30個月）之和解金141萬元、回復原狀費用1,463,400元及懲罰性違約金200萬元，為此，爰依系爭協議第2條第1項、第3項請求被告履行。並聲明：㈠被告應給付原告122,435元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告應給付原告4,873,400元，及自 115年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：依系爭協議第5條約定，兩造約定不得就系爭房屋租賃相關事件提起訴訟，原告已拋棄相關請求，自無提起本件訴訟之餘地，應認其無權利保護必要。系爭協議為系爭租約之延伸、更新，並未有以他種法律關係替代原有之法律關係之意，系爭協議非和解契約，更非創設性和解契約。又被告已依系爭租約第13條第1項約定，於112年9月8日發函終止系爭租約，原告請求被告給付到期租金及預為請求給付租金，並無理由，又被告從112年9月8日起，因系爭租約終止，始負有回復原狀義務，然被告於112年6月30日交還系爭房屋給原告後，由原告對系爭房屋占有使用收益，致使被告無從對系爭房屋為回復原狀義務之履行，縱願履行，仍陷於事實上給付不能，依民法第255條第1項，被告已免回復原狀給付義務，則被告依民法第250條第1項規定，無需支付違約金，若認被告回復原狀義務無給付不能情形，因系爭租約第9 條第3項規定「甲方同意乙方裝修部分，可依現況返還」，被告於112年6月30日將系爭房屋現況返還原告，已履行回復原狀義務，況依原告主張系爭協議為創設性和解，則被告回復原狀義務應至115年5月31日後才須履行，原告仍依系爭協議第2條第3項主張回復原狀費用及違約金，自無理由，若認原告主張有理，因系爭協議第5條約定原告本不得再提起系爭房屋之相關訴訟卻仍提起本訴，被告對原告應有200萬元違約金債權，被告並提出抵銷抗辯等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造經本院整理下列不爭執及爭執事項並協議簡化爭點如下 (見本院卷二第45頁至第46頁)：　㈠兩造不爭執事項：　　⒈兩造於110年5月3日就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃期間為 110年6月1日至115年5月31日(見板簡卷第21至42頁)。嗣於112 年3 月20日簽訂系爭協議，並於同日經臺灣新北地方法院民間公證人劉洋事務所公證（見板簡卷第43至54頁）。　　⒉被告於112年3月17日9時17分以LINE通訊軟體終止系爭租約，希望承租至同年7月15日(見本院卷一第60頁、卷二第32 頁)。原告則於112年3月17日9時50分以電話向被告表示同年3月20日終止系爭租約(見本院卷二第33頁)。　　⒊被告於112年6月30日點交返還系爭房屋與原告，並由原告占有使用中。　　⒋被告於112年9月8日寄發律師函終止系爭租約，並於112年9 月9日送達原告（見板簡卷第101至104頁、本院卷一第67 頁律師函及收件回執)。　㈡兩造爭點如下：　　⒈原告提起本訴是否無權利保護必要？　　⒉原告主張系爭協議為創設性和解契約，是否有理由？　　⒊承上，被告依系爭租約第13條第1項約定向原告終止系爭租約，是否有據？　　⒋原告依系爭協議請求被告給付和解金、回復原狀費用及懲罰性違約金，有無理由? 四、得心證之理由:　　　　㈠原告提起本訴有權利保護必要：　　被告抗辯依系爭協議第5條約定，兩造約定不得就系爭房屋租賃相關事件提起訴訟，原告已拋棄相關請求，自無提起本件訴訟之餘地，應認其無權利保護必要，然查系爭租約第13 條提前終止租約約定：「㈠本契約於期限屆滿前，租賃雙方得終止租約。㈡依約定得終止租約者，租賃之一方應於一個月前通知他方。㈢任一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方一個月租金額之違約金。前項乙方應賠償之違約金得由第四條之押金中扣抵。」一節，有系爭租約1件（見板簡卷第25頁）在卷可稽，堪認兩造均得於租賃期間屆至前提前終止租約。又被告前於112年3月17日9時17分以LINE通訊軟體終止系爭租約，希望承租至同年7月15日。原告則於1 12年3月17日9時50分以電話向被告表示同年3月20日終止系爭租約一節，為兩造所不爭執（見三、㈠不爭執事項⒉），則被告前於112年3月17日9時17分向原告表示兩造系爭租約在同年7月15日終止租約，合於系爭租約第13條第1項、第2項約定，是被告所為租賃契約終止日應為同年7月15日，又原告112年3月17日9時50分以電話向被告表示同年3月20日終止系爭租約，合於系爭租約第13條第3項約定，則原告所為租賃契約終止日為112年3月20日。雖被告先為提前終止系爭租約意思表示，然契約終止尚未於同年0月00日生效前，原告自得提前於同年3月20日終止系爭租約。又系爭租約若於同年3月20日終止，依據系爭租約，被告有返還系爭房屋義務，而被告以系爭房屋作為補習班教學教室使用，若被告為履行系爭租約於112年3月20日終止後系爭房屋返還義務，恐將造成自身補習班經營是否有教室上課、學生受教權利受影響、家長質疑、補習班信用等問題，而系爭租約若於同年7月1 5日終止，原告亦有可能一時空屋租金損失等問題，兩造遂於同年3月19日雙方協議，並於同年3月20日簽訂系爭協議，兩造並同意系爭租約繼續依約進行，並在系爭協議第5條約定兩造對於對方其餘請求均拋棄，對於對方已提起之訴訟、檢舉或言語評論或相類行為等，應即刻全部撤回，亦不得再對本事件提起相關訴訟，則系爭協議第5條乃就系爭租約若於112年3月20日及同年0月00日生提前終止效力衍生問題為協議，而之後被告於112年9月8日寄發律師函終止系爭租約，並於112年9月9日送達原告，原告因而提起本訴，顯與前開就系爭租約若於112年3月20日及同年0月00日生提前終止效力衍生問題並非同一事件，被告主張原告起訴，違反系爭協議第5條無權利保護必要，尚屬無據，原告自得提起本訴。　　　㈡系爭協議為認定性和解，被告得依系爭租約第13條第1項約定向原告終止系爭租約，：　　⒈按和解，係指當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，民法第736條定有明文。又當事人成立之和解，倘係以原來明確之法律關係為基礎，相互讓步而意思合致，屬認定性和解；此時債權人仍須依原有法律關係為請求依據，僅應受和解內容拘束。而倘當事人係捨原有法律關係，以他種法律關係或單純無因性之債務拘束，相互讓步而意思合致，所成立之和解，則屬創設性和解；此時債權人不得再依原有法律關係為請求，僅得依新創設法律關係為請求(最高法院109年度台上字第2736號判決意旨參照)。　　　⒉經查被告前於112年3月17日9時17分許，向原告表示系爭租約於同年7月15日提前終止之意思表示，然契約終止尚未於同年0月00日生效前，原告自得提前於同年3月20日終止系爭租約，系爭租約若於同年3月20日終止，被告將有返還系爭房屋義務進而造成自身補習班經營是否有教室上課、學生受教權利受影響、家長質疑、補習班信用等問題，而系爭租約若於同年7月15日終止，原告亦有可能一時空屋租金損失等問題，兩造遂於同年3月19日協議，並於同年3月20日簽訂系爭協議並於同日經臺灣新北地方法院民間公證人劉洋事務所公證，已如前述，觀諸公證書載明「上列請求人間，因和解事件，訂立如後附之協議書...」，系爭協議第二條記載「先前就系爭房屋所簽訂系爭租約繼續依約進行，惟針對以下要點另作約定：（一）本契約第3條第2項所約定之支付方式（差額支付）不變。...(三 )本契約到期(即115年05月31日)後，除甲方另為特別(優先)同意外，乙方應負回復原狀之責；若乙方於本契約到期後，未履行回復原狀義務，則乙方應支付甲方懲罰性違約金新臺幣200萬元。」系爭協議第三條記載「乙方得使用本契約所約定之房屋，自112年3月20日至112年6月30日。故民國112年7月1日當天，乙方即須返還本契約所約定之房屋予甲方...」等情，有臺灣新北地方法院所屬民間公證人劉洋事務所公證書及所附公證協議書1件（見板簡卷第43頁至第54頁）在卷可稽，足見兩造係為系爭租約若於同年3月20日及同年7月15日提前終止衍生問題協議而為和解，雙方均同意撤回原終止租約意思表示，明確約定系爭租約於同年3月20日及同年7月15日均繼續有效不生終止效力，系爭租約所約定權利義務關係除與系爭協議相左時，優先依照系爭協議約定，否則仍依系爭租約約定，堪認系爭協議乃以兩造間原來之系爭租約為基礎，而就金額、返還系爭房屋、回復原狀義務違反等事項，相互讓步而意思合致性質上屬認定性之和解，並非創設性之和解。雖原告主張簽立系爭協議並沒有要撤回原終止系爭租約意思表示，然觀諸上開系爭協議內容，原告若未撤回終止系爭租約意思表示，則系爭租約將於000年0月00日生終止效力，顯與系爭協議所載系爭租約繼續依約進行、本契約到期（即民國115年5月31日）相左，原告上開主張，為臨訟之詞，並不可採，至於系爭協議第一條被告給付原告60萬元，縱如原告主張被告因原欲承租53號房卻悔諾而同意支付，亦不影響本院就系爭協議為認定性和解認定。又系爭協議約定於112年7月1日當天被告即須返還系爭房屋，此為被告拋棄其使用收益權利尚無不可，並非因此即認系爭協議為創設性和解，故原告主張系爭協議為創設性和解及被告不得再以系爭租約第13條第1項約定向原告為終止系爭租約，尚非可採。　㈢原告依系爭協議請求被告給付和解金無理由：　　　被告於112年9月8日寄發律師函依據系爭租約第13條約定終止系爭租約，並於112年9月9日送達原告一節，有格律律師函及送達回執各1件（見板簡卷第101頁至第104頁、本院卷一第67頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，又兩造簽訂系爭租約第13條以約定兩造均得提前終止租約，已如前述，堪認系爭租約於000年0月0日生終止效力，而系爭協議亦隨之失效，又被告主張簽立系爭協議後，依系爭租約及系爭協議之約定，於扣除朱○鑫、朱○熙於被告上課應缴年度學費除以12個月之餘額，將112年7月至9月間每月租金匯款至原告之國泰世華銀行帳戶內，並為原告檢視手機內國泰世華銀行網路銀行交易明細後所自承並表示不主張112年9月被告未支付和解金等語（見本院卷二第44頁、第49頁），則兩造間簽立系爭租約及系爭協議之法律關係既於112年9月9日均生終止及失效，原告依據系爭協議主張被告應給付112年9月至11月間和解金122,435元及預為請求112年12月至115年5月間之和解金141萬元，均無理由，應予駁回。　㈣原告依系爭協議請求被告給付回復原狀費用1,463,400元及懲罰性違約金200萬元均無理由：　　⒈原告主張被告於112年6月30日點交返還系爭房屋時，原告發現系爭房屋除油漆、地板、大型木作櫃及家具遭被告變動外，並有損壞及配件遺失情形，因回復原狀裝潢部分需耗費1,459,200元、回復大型家具原有位置需耗費4,200元一節，並提出點交表、實際變動表、紳市室內裝修有限公司報價單、快樂屋搬家貨運有限公司出具統一發票各1件（見板簡卷第55頁至97頁）為據，為被告所否認，並以前詞置辯。惟查系爭租約第9條約定「租賃住宅室內裝修之必要，乙方應經甲方同意...乙方返還租賃住宅時，應負責回復原狀（原告同意被告裝修部分，可依現況返還）」，而兩造所簽立租賃標的現況確認書並約定附屬設備項目，原告同意被告將附屬設備暫移至5樓儲藏室，被告返還租賃住宅時，應負責回復原狀一節，有系爭租約及租賃標的現況確認書（見板簡卷第24頁、第33頁）在卷可佐，又系爭協議第2條第3項約定有「本契約到期(即115年05月31 日)後，除甲方另為特別(優先)同意外，乙方應負回復原狀之責」，此有系爭協議書（見板簡卷第45頁）1件在卷可稽，又系爭租約及系爭協議於112年9月9日終止及失效，為本院認定在前，則被告依系爭租約及系爭協議，均負有回復原狀義務甚明。又系爭房屋縱交還原告，被告仍得在原告同意下，進入系爭房屋為回復原狀行為，或以他種給付代原定給付方式為回復原狀，被告抗辯於112年6月30 日交還系爭房屋給原告後，由原告對系爭房屋占有使用收益，致使被告無從對系爭房屋為回復原狀義務之履行，縱願履行，仍陷於事實上給付不能，尚難可採。又被告主張依據系爭租約第9條約定，被告現況返還已履行回復原狀義務，然原告既已否認有同意被告裝修系爭房屋，被告就此未盡舉證責任，尚難以系爭房屋被告於112年6月30日交還給原告即認被告已履行回復原狀義務，況就系爭房屋附屬設備，被告於112年7月20日對原告提出112年6月30日點交清單所載關於五樓梯間一盞燈不亮、一樓前廳、三樓、四樓之大金冷氣各少一支遙控器、對講機被拆除無意見一節，有原告所製作點交清單、被告於112年7月21日發出律師函1件（見板簡卷第55頁至第59頁、第67頁）在卷可稽，堪認被告主張已履行回復原狀義務，尚不可採。至於被告主張回復原狀義務應至115年5月31日始發生，然因系爭租約及系爭協議於000年0月0日生終止及失效，則被告回復原狀義務即不能再主張應至115年5月31日屆期。　　⒉惟按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項定有明文。而無確定期限之債務，係包括未定期限之債務、雖定有期限而其屆至之時期不確定期限債務，是無確定期限債務，應於受債權人催告履行後，始發生遲延責任（最高法院18年上字第1318號判決意旨參照）。又按「清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償」，同法第315條亦有明文。所謂未定期限債務係指期限之屆至雖屬確定之事實，但何時屆至則未確定，其情形為未定期限，一為雖定有期限而其屆至之時間不確定。前者稱不定期債務，即民法第315條所規定之除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定外之未定清償期債務。另為不確定期限之債務，即當事人未有約定而得依上開第315條規定，以法律規定，或債務之性質或其他情形，決定其清償期者。從而必待不能依上開標準，定清償期，債務始視為與其發生同時即清償期屆至，債權人始得隨時請求清償。又所謂依債之性質或其他情形決定清償期者，就其中依債之性質決定清償期者，係包含依給付之性質，對於債務人應給一定之準備或完成給付之時間者。是如得依債之性質決定清償期者，債權人不得隨時請求清償，既不得隨時請求清償，必待依債之性質或其他情形決定之清償期屆至，處於債權人得請求狀態，債務人經債權人催告而未為給付，始自受催告時起，負遲延責任。查被告雖於112年9月9日起負有回復原狀義務，已如前述，然回復原狀方式、回復原狀完成時間等，兩造並未約定，原告主張回復原狀應給予被告一定之準備及完成給付之時間，回復原狀為未定期限之給付，原告應定合理期間催告，被告若未能完成給付才有遲延給付可言，然原告自承於112年9月9日後原告並未通知過被告要回復原狀等語（見本院卷二第45頁），則原告於112年9月9日之後未定合理期間催告被告回復原狀，被告並未有違反回復原狀義務，應不負給付遲延之責任。再者，租賃關係終止，承租人亦得自行或委託第三人回復原狀，被告縱有違反回復原狀義務，原告亦不得直接請求被告給付金錢已代回復原狀，故原告主張被告應給付回復原狀費用1,463,400元，本院於審理時闡明被告負回復原狀義務違反何以原告得直接主張回復原狀費用？請求的法律依據為何？原告仍主張依據系爭協議第2條第3款（見本院卷二第44頁），然系爭協議第2條第3項僅約定被告應負回復原狀之責，並未約定原告得主張回復原狀費用甚明，則原告主張被告應給付回復原狀費用1,463,400元及自115年 5月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由應予駁回。又被告既未違反回復原狀義務，原告主張依據系爭協議第2條第3項被告未履行回復原狀義務應給付違約金200萬元，亦屬無理由應予駁回。五、綜上所述，兩造前因互為提前終止系爭租約問題協議後，互為撤回原終止系爭租約意思，互為讓步所簽立系爭協議，為認定性和解，則被告之後又終止系爭租約，系爭協議因而失其效力，則原告依據系爭協議主張已到期和解金、未到期和解金均無理由，系爭租約終止及系爭協議失效後，被告有回復原狀義務，然原告未定合理期間催告被告回復原狀，被告並未有違反回復原狀義務，應不負給付遲延之責任，則原告依據系爭協議逕行請求被告給付回復原狀費用及違約金均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　顏妃琇以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林俊宏

2025-01-10

PCDV-113-訴-1080-20250110-1

訴

臺灣彰化地方法院

返還租賃物等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第612號原告許郁明訴訟代理人黃翔彥律師被告陳秀花上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告主張被告向其承租坐落彰化縣○○段○○○段0 000○號建物（即門牌號碼彰化市○○路0段000巷00號，下稱系爭房屋），然租期屆滿後，未依約返還，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還與原告（見本院卷第11頁）；嗣具狀主張被告於租期屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋，爰依兩造租約違約金約定、民法第179條規定，追加請求被告應給付原告18萬元及法定遲延利息。核原告追加之訴之基礎事實與原訴同一，自應准許。貳、實體方面一、原告主張：　㈠兩造於民國111年9月間就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭乙租約），約定租賃期間自111年9月18日起至112年3 月23日止，每月租金1萬元。詎系爭乙租約屆滿後，被告未依約騰空返還系爭房屋。兩造於系爭乙租約第12條第1、3項已約明期滿不續租。且原告自112年4月18日起即拒絕向被告收取每月租金，另於112年5月17日寄送存證號碼000096號存證信函、於112年11月14日寄送存證號碼000228號存證信函（下合稱系爭存證信函）與被告，均言明系爭乙租約已於11 2年3月23日屆滿，因另有他用，故不再續約等語，可知原告於系爭乙租約租期屆滿後，亦具體向被告表示不續租。是兩造租賃關係已消滅，被告並無使用系爭房屋之正當權源，然迄至113年9月23日（112年3月24日至113年9月23日共計18個月）仍無權占有使用系爭房屋，未將系爭房屋騰空返還與原告，違反系爭乙租約第12條第1項約定，應依同條第3項約定或民法第179條規定，給付原告18萬元（計算式：1萬元X18 個月=18萬元）之違約金或相當於租金之不當得利。　㈡縱認系爭乙租約原租期屆滿後轉為不定期租賃契約，惟訴外人即原告母親黃秀卿於110年11月間經彰化基督教醫療財團法人彰化基督教醫院（下稱彰化基督教醫院）診斷左側近端股骨骨折，術後不良於行、需乘坐輪椅，無法自理、需專人照顧，目前黃秀卿住在彰化縣○○市○○○路000○0號5樓房屋（下稱介壽北路住所），該處一樓有階梯阻礙、不便進出，亦缺少無障礙設施，系爭房屋為透天厝，便於黃秀卿進出，且訴外人即原告胞兄許郁祥住在系爭房屋隔壁，得就近照顧黃秀卿，故有土地法第100條第1款所定收回自住之情事；被告於系爭乙租約終止後，未依約遷讓返還房屋，亦未依約給付違約金，有土地法第100條第5款違反租賃契約之情事，故原告得依土地法第100條第1、5款規定收回系爭房屋，且於系爭存證信函或民事起訴狀繕本送達被告時，該終止不定期租賃契約之意思表示已到達被告，則被告於不定期租賃契約終止後仍占有使用系爭房屋亦屬無權占有。爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求擇一判命被告將系爭房屋騰空返還與原告，暨依系爭乙租約第12條第3項約定、民法第1 79條規定，請求擇一判命被告給付18萬元等語。並聲明：⒈ 被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應給付原告18萬元，及自民事準備暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造於109年9月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭甲租約），原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自 109年9月18日起至110年9月17日止，每月租金1萬元；系爭甲租約屆滿後之110年9月18日至111年9月17日，原告仍將系爭房屋出租與被告使用；嗣被告與許郁祥因故發生紛爭，原告遂提議兩造簽訂系爭乙租約，租賃期間自111年9月18日起至112年3月23日止，屆時視被告與許郁祥關係有無改善再行打算。系爭甲、乙租約雖記載每月租金1萬元，然兩造為舊識，故原告每月僅向被告收取9,000元，租金應於每月17日前繳納，寬限期5日，每月23日為最後繳納日。　㈡惟系爭乙租約即將到期前，原告未立即表示反對續租之意思，且逕自至系爭房屋向被告收取112年3月18日至112年4月17 日之租金1萬元（含當期水電費用，多退少補），是以，系爭乙租約已法定更新為不定期租賃契約，被告占有、使用系爭房屋係有正當權源。另原告自112年4月18日起雖不再收取系爭房屋租金，意圖營造被告遲付租金之假象，惟被告已一再聯繫原告前來收取租金。　㈢終止不定期租賃契約，須符合土地法第100條規定。黃秀卿先前長年住在彰化縣○○市○○路0段00號房屋，嗣因年邁行動不便、在浴室跌倒骨折，原告為利照料黃秀卿，遂將黃秀卿攜至介壽北路住所居住，原告則住在同社區之不同棟房屋，兩棟相距15公尺，且黃秀卿住在介壽北路住所已有3年。而系爭房屋1樓無房間可住，2樓雖有房間，然通往2樓之樓梯寬度僅66公分，無法供輪椅上下樓，環境不適合黃秀卿居住，原告理應將黃秀卿攜至其住所或許郁祥住所同住照料，是原告所稱系爭房屋另有他用欲收回供黃秀卿居住，係虛假編造之詞。另兩造就系爭房屋之租賃關係，係由定期契約法定更新為不定期契約，被告迄今均按月匯款系爭房屋租金與原告，並無遲延或積欠租金之情，故原告主張被告違反租賃契約而有土地法第100條第5款事由，併請求被告給付18萬元均屬無稽等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第266至268頁；僅依判決格式調整文字及順序）：　㈠兩造簽訂系爭甲租約，原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自109年9月18日起至110年9月17日止，每月租金1萬元，每期應繳納1個月份租金，且應於每月23日前繳付。　㈡110年9月18日至111年9月17日間，兩造有以系爭甲租約為底本，由原告於每月向被告收取系爭房屋租金時，在系爭甲租約末頁簽收欄位簽名。　㈢兩造簽訂系爭乙租約，原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自111年9月18日起至112年3月23日止，每月租金1萬元。　㈣兩造就系爭房屋自109年9月18日起至112年3月23日止存有租賃關係，此段時間每月實際租金為系爭甲、乙租約約定租金之9折即9,000元。　㈤原告有向被告收取112年3月18日至112年4月18日之1萬元款項，且房租收付款明細欄該1萬元記載旁註記有「加水電費」等文字；原告有於房租收付款明細欄後方簽名。　㈥原告於112年5月17日、112年11月14日有寄送系爭存證信函與被告，前者內文記載系爭乙租約於112年3月23日到期，另有他用，不再續約等語，後者內文記載系爭乙租約於112年3月 23日到期，另有他用，不再續約，請於收文後2個月內，完成遷出等語，被告有收受系爭存證信函。四、兩造爭執事項：　㈠系爭乙租約是否於112年3月23日因租賃期限屆滿而終止？亦或已視為以不定期限繼續契約？　㈡如認系爭乙租約於112年3月23日後已視為以不定期限繼續契約，則原告主張於系爭存證信函或民事起訴狀繕本送達被告時，已終止兩造不定期限租賃契約，有無理由？有無符合土地法第100條第1、5款之規定？　　　㈢原告請求被告給付18萬元及法定遲延利息，有無理由? 五、得心證理由：　㈠系爭乙租約於原定租賃期限即112年3月23日屆滿後，已視為以不定期限繼續契約：　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。經查，系爭乙租約租賃期間為111年9月1 8日至112年3月23日，每月租金1萬元，租期屆滿後，兩造未再簽訂租賃契約，然被告仍繳納系爭房屋自112年3月18日起至112年4月18日止之租金及水電費共計1萬元，並由原告簽收等情，有系爭乙租約、房租收付款明細欄附卷可稽（見本院卷第155至179頁），是系爭乙租約於112年3月23日租賃期限屆滿後，被告仍持續占有使用系爭房屋，原告未即表示反對之情，堪以認定，自屬已視為以不定期限繼續契約至明。　⒉原告固主張：兩造於系爭乙租約第12條第1、3項已約明租約期滿不續租云云。然查，依系爭乙租約第12條第1、3項約定「（第1項）租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記；（第3項）承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」之文義，兩造僅約定系爭乙租約租期屆滿或終止時，被告應負遷讓返還系爭房屋之義務，及被告違反該義務時，原告得向被告請求相當月租金額及違約金之一般租賃契約權利義務之規定，未足解為系爭乙租約係具明文期滿後絕不續租而無適用民法視為不定期繼續租賃之特別約定，是原告此部分主張，難認可採。　⒊原告雖主張：伊於112年4月18日起即拒絕向被告收取每月租金，且有寄送系爭存證信函與被告，已具體向被告表示不再續租云云。然系爭乙租約於原定租賃期限即112年3月23日屆滿後，已視為以不定期限繼續契約，業論如上，原告單方所為終止租約之意思表示未足影響契約之效力，是原告此部分主張，無從採取。　⒋原告另主張：伊向被告收取112年3月18日至112年4月18日之1 萬元款項，係因後續尚有水電費，故結算至112年4月18日，該1萬元款項非系爭房屋租金云云。然比較房租收付款明細欄所示（見本院卷第155頁），112年3月18日至112年4月18 日之列，該1萬元記載旁註記有「加水電費」等文字，與111 年9月18日至111年10月18日、111年11月18日至111年12月18 日、112年1月18日至112年2月18日之列，亦均有水電費之記載，足徵該1萬元係系爭房屋租金加計水電費之款項，而非水電費之結算，是原告此部分主張，並不可採。　㈡原告依土地法第100條第1、5款事由主張終止前開不定期限租賃契約為無理由：　⒈按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第4 50條第2項本文固定有明文。惟按土地法第100條規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」，此於未定期限之房屋租賃契約，無論租賃目的係供住屋或供營業之用，均有適用（最高法院37年上字第7729號、51年台上字第370號民事判決意旨、94年3月15日第3次民事庭會議決議參照），依特別法優於普通法之原則，土地法第100條規定應優先於民法第450 條第2項本文規定而為適用。　⒉次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之；出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院41年台上字第138號、43年台上字第1199號民事判決意旨參照）。原告主張其有收回系爭房屋自用需求等語，既為被告否認，依前揭說明，自應由原告就有收回自用之正當理由及必要情形負舉證責任。經查，原告固主張：其母黃秀卿於110年11月間經彰化基督教醫院診斷左側近端股骨骨折，術後不良於行，需專人照顧，目前黃秀卿住所設有階梯不便進出，且許郁祥居住在系爭房屋隔壁，得就近照顧黃秀卿，故有收回系爭房屋自用之事由云云，並提出黃秀卿病症暨失能診斷證明書、黃秀卿現住所照片、黃秀卿乘坐輪椅照片、許郁祥戶籍謄本為憑（見本院卷第29、289至291、293至296頁）。然查，依黃秀卿病症暨失能診斷證明書所示，黃秀卿於110年11月3 0日即經診斷術後不良於行、需人照護，生活因高齡而無法自理，且黃秀卿斯時即住在介壽北路住所，嗣兩造訂定系爭乙租約時，原告明知上情，卻仍將系爭房屋出租與被告，堪認原告容無將黃秀卿攜至系爭房屋照料之必要，況該評估日期迄今已逾3年，原告亦未另舉證黃秀卿確有住用系爭房屋之需，是難認原告現有將系爭房屋收回自用之必要情形。　⒊原告另主張：被告不依約搬遷返還系爭房屋並給付違約金，違反系爭乙租約第12條第1、3項約定，有土地法第100條第5 款所定情形云云（見本院卷第13、246、265、266頁）。惟查，系爭乙租約於112年3月23日屆滿後已視為以不定期限繼續契約，業經本院認定如上，則被告未搬遷、返還系爭房屋並給付違約金，難認有何違反系爭乙租約之情。　⒋從而，原告主張其以系爭存證信函或起訴狀繕本送達，通知被告依土地法第100條第1、5款規定終止該不定期限租賃契約，均難謂合法，不生終止該不定期限租賃關係之效力，則被告迄今仍占有使用系爭房屋，自非屬無權占有，原告請求被告應將系爭房屋騰空返還，亦屬無據。　㈢原告不得請求被告給付18萬元及法定遲延利息：　　兩造就系爭房屋存在不定期限租賃關係已論如上，則被告占有使用系爭房屋，即非屬無權占有，其享有占有系爭房屋之使用利益，亦非無法律上之原因，故原告依系爭乙租約第12 條第3項約定、民法第179條規定，請求被告給付18萬元，均屬無據。　六、綜合上述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，暨依系爭乙租約第12條第 3項約定、民法第179條規定，請求被告給付18萬元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　洪榮謙　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾孟容　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝舒萍以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李盈萩

2025-01-08

CHDV-113-訴-612-20250108-1

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給付違約金

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度士簡字第1053號原告方子平訴訟代理人鄭婷華被告星鴻股份有限公司法定代理人吳宗霖訴訟代理人余立安上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣30,000元，及自民國113年5月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣2,210元，其中新臺幣325元由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣30,000元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件原告起訴時原聲明被告給付新臺幣（下同）135,871元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於訴訟繫屬中變更聲明被告給付203,806元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第 255條第1項第3款規定，應予准許。二、原告主張：被告為租屋服務業，兩造於民國112年3月24日簽訂社會住宅包租契約書，約定被告向原告承租原告所有門牌號碼新北市○○區○○○路0段000號8樓之1房屋（下稱系爭房屋），依社會住宅包租代管方式委由被告出租予次承租人即訴外人周明潔，約定租期自112年3月25日起至115年3月24日止，每月租金18,000元，押金36,000元（下稱系爭租約）。嗣因周明潔精神狀態不穩，時有不當行為，原告遂依系爭租約第13條約定，於112年6月7日、112年7月14日以LINE通訊軟體通知被告系爭租約自112年8月14日起終止。惟被告於系爭租約終止後，未履行系爭租約第18條約定，應依系爭租約第 14條約定，給付自112年8月15日起至113年7月24日完成點交日止，相當月租金額計算之違約金合計203,806元。爰依系爭租約法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告 203,806元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年5月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告則以：（一）系爭租約應為定期租賃契約，如無約定或法定事由發生，原則上不得終止，倘欲提前終止，除應依民法第453條規定通知外，亦應取得他方同意，始得合意終止，亦即未經被告同意前，原告不得任意終止系爭租約。又原告雖向被告為終止系爭租約意思表示，仍繼續收取次月租金，應有默示撤回終止系爭租約之意思表示，故系爭租約不生終止效力，且自112年8月15日起轉為不定期租賃契約。（二）系爭租約為定型化契約，被告於收受原告終止租約通知後，即向周明潔終止租約、催告返還系爭房屋，並循訴訟程序取得執行名義，強制執行返還房屋，系爭租約第14條約定對被告顯失公平，依民法第247條之1規定應屬無效。（三）如認原告請求被告給付違約金有理由，則被告已將系爭房屋返還原告，難認原告受有損害，上開違約金應酌減至零。（四）另被告前已每月給付原告18,000元租金，溢付部分（即系爭租約112年8月14日終止後被告給付租金與土地法第97條限制之差額）應與違約金互為抵銷等語，資為抗辯。（五）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、經查，原告主張其與被告簽訂系爭租約；被告將系爭房屋轉租予次承租人周明潔；原告於112年6月7日、112年7月14日以LINE通訊軟體通知被告將於112年8月14日終止系爭租約；被告已於113年7月24日將系爭房屋返還原告；違約金計算期間自112年8月15日起至113年7月24日止等事實，有社會住宅包租契約書、社會住宅轉租契約書在卷可稽（見本院卷第17 頁至第42頁、第113頁至第135頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。五、原告另主張被告應給付違約金203,806元乙情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者，厥為：（一）系爭租約是否業經原告合法終止？（二）被告抗辯系爭租約第14 條約定應屬無效，有無理由？（三）原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付違約金，有無理由？被告抗辯違約金應予酌減，有無理由？如有理由，應酌減若干？（四）被告主張抵銷抗辯，有無理由？茲分述如下：（一）系爭租約是否業經原告合法終止？　　　查系爭租約第13條約定：「本契約於期限屆滿前，除第16 條及第17條規定外，租賃雙方得就租賃住宅之全部或一部終止租約。依約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。」（見本院卷第20頁）。被告雖答辯稱該約定性質上為合意終止，惟依上開約定文義觀之，並無合意之限制，且當事人無待另為約定，本得合意終止契約，是上開約定應解為單方終止契約權。又兩造不爭執系爭租約係引用社會住宅包租契約書範本，本院乃函詢內政部上開約定之性質，經內政部以113年10月22日台內地字第1130142566號函覆略以：「…倘包租契約雙方當事人約定得任意終止租約者，則為得由租賃一方行使租約終止權之約定，故應為單方任意終止權，而非雙方合意終止契約」等語（見本院卷第245頁至第246頁），亦同此見解。本件兩造既不爭執原告已於112年6月7日、112年7月14日以LINE通訊軟體通知被告將於112年8月14日終止系爭租約，則系爭租約自112年8月14日起合法終止，即可認定。（二）被告抗辯系爭租約第14條約定應屬無效，有無理由？　　1.按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247條之1定有明文。上開規定即所謂定型化契約條款，係指一方當事人為與多數人訂約而事先擬定之契約條款。　　2.查系爭租約固係引用內政部所頒訂社會住宅包租契約書範本，惟被告未主張或舉證證明系爭租約內容係原告預定用於同類契約條款而訂定之契約條款，自不能認為系爭租約係原告為與多數人訂約而事先擬定之定型化契約條款，當無民法第247條之1適用餘地。被告此部分抗辯，於法未合，尚非可採。（三）原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付違約金，有無理由？被告抗辯違約金應予酌減，有無理由？如有理由，應酌減若干？　　1.查系爭租約第14條約定：「租期屆滿或租賃契約終止時， …包租業應將租賃住宅返還出租人並督促次承租人遷出戶籍或其他登記。…包租業未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應明示不以不定期限繼續契約，並得向包租業請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」（見本院卷第20頁）。系爭租約既經原告於112年8 月14日起合法終止，被告不爭執其於113年7月24日始將系爭房屋返還原告，則原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付違約金，自屬有據，應予准許。　　2.次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。又按違約金之訂定，原應視為因債務不履行所生損害賠償總額之預定。關於損害賠償數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，惟其所約定數額，若與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。經查，原告不爭執被告於上開期間仍有依約給付租金，則其於上開期間所受相當於租金之損害業經填補，是原告所受未經填補之損害應為提起本件訴訟之成本，此部分以原告向被告主張權利及進行本件訴訟之成本，相較於系爭租約第14條約定以月租金額計算之違約金，實屬過高，本院斟酌上情，認原告請求本件違約金部分，應酌減至30,000元。逾此範圍之請求，為無理由。（四）被告主張抵銷抗辯，有無理由？　　　被告雖答辯稱其前已每月給付原告18,000元租金，溢付部分（即系爭租約112年8月14日終止後被告給付租金與土地法第97條限制之差額）應與違約金互為抵銷等語，惟上開給付係依系爭租約第14條所為，尚無溢付可言，則其此部分答辯，自不足採。六、本件原告依系爭租約法律關係請求被告給付違約金，為無確定期限且未另為約定利率之債務，本件起訴狀繕本已於113 年5月16日送達被告，有送達證書在卷可稽（見本院卷第55 頁），是原告請求被告給付自113年5月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，合於民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定，亦應准許。七、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告給付30,000 元，及自113年5月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。另依職權確定訴訟費用額為2,210元（第一審裁判費），應由被告負擔325 元，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，餘由原告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　　法　官　歐家佑以上正本證明與原本無異。　如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王若羽

2025-01-08

SLEV-113-士簡-1053-20250108-2

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返還押租金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第3659號原告黃定凱朱彩雲被告謝秀芳上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國113年12月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣捌佰玖拾參元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告負擔；餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　理由要領一、原告主張：兩造於民國108年1月15日約定由原告向被告承租門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋）及編號B3-D6停車位，租金每月新臺幣（下同）14,000元，租賃期間自108年2月1日起至111年1月31日，原告並於簽約時同時交付押租金28,000元，嗣兩造合意延長租賃期限至 113年5月31日，經原告租期屆滿返還租賃標的與被告後，被告竟遲未退還押租金，幾經催討未果，爰依兩造租約約定，請求被告返還等語，並聲明：㈠被告應給付原告28,000元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告未獲伊同意，擅自將租約內載之傢俱搬離，並以其他傢俱置換，且兩造租約約定系爭房屋廚衛水電設備如有故障，應由原告自行修繕，詎原告對該等設備故障均置之不理，部分廚衛產品返還時可見污損，居家環境亦未打掃乾淨，故原告未盡承租人保持租賃物之善良管理人租賃義務，再原告搬離後再私闖系爭房屋，伊因擔憂恐懼，聘請鎖匠更換大門鑰匙。上開種種，經核算費用後實已逾押租金之28 ,000元，伊自得自押租金主張扣抵，拒絕返還等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造訂立租賃契約，渠等曾約定原告向被告承租系爭房屋及上開停車位，租賃期間自108年2月1日起至111年1月31日止、111年3月1日起至113年2月28日止乙情，有被告提出之租賃契約書在卷可稽，再原告現已將租賃標的返還被告，原告曾給付被告28,000元押租金等節，為兩造所不爭執，上情自均堪信為真實。四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又兩造於111年所簽訂之租賃契約書第4條（類此約定即108年之租賃契約書第5條）明白約定：押金由租賃雙方約定為2個月租金，金額為28,00 0元整（最高不得超過2個月租金之總額）。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項押金除有......得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。本件兩造對渠等間租約已屆期，原告已返還系爭房屋之事實既不爭執，依上開兩造租賃契約，被告本負有返還押租金之義務，經被告抗辯具押租金之扣抵事由，惟此為原告所否認，揆諸首開民事訴訟法規定，被告自應就此項有利於被告之權利消滅事實，負舉證之責。五、被告就不應返還押租金所為之答辯，無非係以：㈠原告將租賃契約中之家俱私自搬走，包含1組實木餐桌椅、1組沙發座椅、1台廚房濾水器。㈡原告對租屋之馬桶、水龍頭、燈泡等廚衛均未修繕；部分家俱、廚衛產品污損，環境亦未打掃清潔。㈢被告重新更換大門鑰匙。為其抗辯內容，經查：　㈠被告抗辯原告私自搬離傢俱部份　⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第432條定有明文。兩造於租約中「契約加註合約」一欄中清楚約定「租賃房屋附屬設備：......沙發1組、餐桌椅1組......」等文字，可徵就沙發及餐桌椅，應屬兩造租賃契約之重要內容，承租人即原告對上開傢俱，自應上開保管租賃物之義務。依被告所提出之系爭房屋之前後照片所示，兩造租約中所約定之沙發、餐桌椅，確有遭置換之情形，原告對此雖辯稱當時原告曾同意可更換上開傢俱，惟經被告所否認，而本件原告又不能證明確有經被告同意乙事。本院審酌上情及舉證責任分配之法則，認原告應承擔不能證明未獲被告同意即更換上開傢俱之不利益，故被告主張應以其就上開傢俱所受之損害抵充押租金，應屬可採。　⒉惟查，本件被告未能提出上開餐桌椅、沙發之單據供本院審酌，核有已證明受有損害而不能證明其數額，本院酌以木製餐桌椅、皮製沙發，在什項設備分類明細表中耐用年限均為 5年，佐以兩造租約長達5年有餘之事實，認被告所主張之上開傢俱，均已逾法定耐用年限，爰依民事訴訟法第222條第2 項規定，定被告就此所受損害之數額，為3,000元。　⒊末就被告抗辯廚房濾水器部份，兩造並未於前揭「契約加註合約」欄位中加以約定，尚難認被告於交屋供原告承租時，系爭房屋內確有被告所稱之廚房濾水器。是以，被告辯稱應以廚房濾水器之損害部份加以抵充押租金，尚嫌無據。　㈡原告未修繕、未打掃清潔部份　⒈民法第432條規定之內容業經本院說明如上，則就本件原告有何未修繕、未打掃清潔而有違反善良管理人注意義務，被告得以原告負擔損害賠償責任為由，自押租金中扣抵，自應負擔舉證之責。本件被告固提出其認污損物件之照片、浴室水龍頭、馬桶零件修繕費4,500元、油漆修繕9,000元之單據為證。上開被告所提照片固可見部份家俱、廚衛用品有繡蝕、堆積灰塵之痕跡，然審酌兩造租約期間長達5年有餘，而臺灣氣候潮濕，家俱、廚衛用品經使用後有上開現象，應屬合理；且依該等照片所示，亦無從認定原告有何違反善良管理人注意義務之行為，故原告主張被告應支出未打掃清潔費部份，已乏依據。　⒉再租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條定有明文。兩造租約雖約定租金不含修繕費用（租約第5條），惟此尚不能推認兩造即有將上開民法規定應由出租人負擔修繕義務之規定另為其他約定。職此，縱於兩造租約期間內，系爭房屋內之設備有所損壞，原告未為修理，實難認有何承租人之義務違反可言，故被告主張自原告應負擔之修繕費中扣抵押租金等語，核屬無據。　㈢被告重新更換大門鑰匙部份　　被告抗辯因原告於退租後私闖系爭房屋，致原告重新更換大門鑰匙，經原告所否認。查本件兩造租約既已期限屆滿而不再存續，則要否重新更換大門鑰匙，本係被告之自由，被告固稱原告將住戶證丟棄於地面上等語，並提出照片為憑，然此究不能說明原告有何契約義務之違反，致被告有更換大門鑰匙之必要，故被告此部分抗辯，同非可採。　㈣基此，本件被告所得主張扣抵押租金之數額，應為沙發1組、餐桌椅1組遭更換而未原物返還之3,000元，被告主張其餘所得扣抵之項目，經本院審酌後，認均被告非得以援引為扣抵押租金之憑據。六、綜上所述，原告主張依兩造租約，請求被告返還押租金25,0 00元，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣

2025-01-03

PCEV-113-板小-3659-20250103-1

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損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第3016號原告亞昕交通有限公司法定代理人簡士青被告王明鴻上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣肆萬伍仟元，及自民國一百一十三年八月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣伍佰元，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　理由要領一、被告抗辯兩造間簽立之「亞昕交通有限公司租賃契約書」（下稱系爭租賃契約）無效為無理由：　　被告固抗辯其無計程車執業登記證，系爭租賃契約有瑕疵應為無效等詞。然查，依系爭租賃契約第2條第2點所載「電動租賃小客車營業額計算方案（機場接送）」、「甲方將車輛租予乙方，每日分為早班時段及晚班時段，每時段各12小時，乙方得選擇欲租賃之時段，乙方按實際月營業所得之35％營業額拆帳。然若早班時段乙方之月營業額未達90,000元，晚班時段乙方之月營業所得未達80,000元，月營業所得應分別以早班時段90,000元、晚班時段80,000元計算。乙方可於 4天前請冠亞租車代為協助尋找車趟，如車行派單後，乙方須遵照肯譯國際或平台規範及罰則。」，原告依上開契約係提供將車輛租借予被告，而由被告於部分營業所得拆帳給付原告之義務。是就系爭租賃契約並未有何違反強制或禁止之規定或有背於公共秩序或善良風俗之情形，被告雖辯稱其沒有執業登記證，因此系爭租賃契約無效等詞，然被告有無執業登記證，僅係涉被告有無違反道路交通管理處罰條例之問題，何況被告得否取得執業登記證而履行系爭租賃契約之義務亦非屬自始客觀不能之給付，自無礙於系爭租賃契約之效力。至被告未取得執業登記證而未履行系爭租賃契約義務，則係屬給付不能或給付遲延之問題，概與系爭租賃契約之效力無涉。是被告前開所辯，為無理由，不足採憑。二、原告依系爭租賃契約第1條第2項得向被告請求賠償：　㈠依系爭租賃契約第1條第2項約定「如乙方無意續約或要提前解約，乙方應於實際營業日期2個月前以書面告知甲方提前解約才不會有違約金產生，合約暫停以一次（三個月）為限日期雙方協商，除書面告知外請勿以其他方式通知，採租賃方式或拆帳方式若營業額不足以扣繳租金或超過半個月未支付租金即視為違約，甲方可取回車輛，若未與甲方協商雙方合意，違約金需支付兩個月之賠償金。」，有系爭租賃契約在卷可憑。　㈡經查，兩造係於113年4月2日成立系爭租賃契約，被告於翌日即同年月3日即向原告表示要提前解約等情，有原告提出之L INE對話紀錄附卷可稽，又前開系爭租賃契約第1條第2項核屬違約金之約定，而本件被告提前終止系爭租賃契約致原告受有系爭汽車待租期間無法收取租金利益之損害，然系爭汽車於被告終止系爭租賃契約而返還原告占有使用，原告可再將系爭汽車出租收取租金，復核諸於被告與原告成立系爭租賃契約至終止系爭租賃契約僅隔1日，則原告因系爭租賃契約終止後，系爭車輛待租期間所受租金利益損失尚非甚鉅，是若依系爭租賃契約約定被告應負擔2個月租金計算之違約金，則原告所獲取之利益，明顯偏高，顯失公允，依首揭規定，本院認原告請求之違約金過高，對被告有失公平，是本院認原告請求之違約金應酌減至相當於原告所主張1個月之租金即45,000元為適當。　㈢從而，原告本於系爭租賃契約，請求被告給付45,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年8月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　法　官　白承育以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　羅尹茜

2025-01-03

PCEV-113-板小-3016-20250103-1

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板橋簡易庭

返還押租金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第3608號原告熊代信被告王綾郁訴訟代理人許妙如上列當事人間請求返還押租金事件，於民國113年12月11日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。　　事　實　及　理　由一、原告起訴主張：　　被告向原告承租位於新北市○○區○○路000○0號(下稱系爭房屋 )，租賃期間自民國112年4月25日起至113年4月24日止，約定每月租金為新臺幣（下同）16,500元，兩造間另有押租金 30,000元之約定（下爭系爭租約）。嗣系爭租約到期，原告業已返還系爭房屋，但被告至今仍未依約返還上揭押租金。為此，爰依系爭租約之法律關係，請求被告返還已收之押租金30,000元。二、被告則以：　　依系爭租約第21條，原告有燒香拜拜造成系爭房屋牆壁有薰黑，原告未回復原狀，且依第9條系爭租約承租人返還租賃住宅時，應回復原狀，原告有造成多處損害並未修繕，這些修繕費用總共要8萬多元等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、法院之判斷：　㈠原告主張其與被告簽訂系爭租約，租賃期間自112年4月25日起至113年4月24日止，約定每月租金為16,500元，兩造間另有押租金30,000元之約定，原告於租期屆滿已搬離系爭房屋，被告則尚未歸還押租金與原告等情，業據提出兩造通訊軟體LINE對話紀錄截圖為證，且為被告所不爭執，原告此部分主張，堪信為真實。至於原告主張被告應返還上開押租金乙節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件所應審酌者厥為：原告請求返還押租保證金，有無理由？　㈠依系爭租約第4條約定：「押金由租賃雙方約定為1.8個月租金,金額為30,000元整(最高不得超過二個月租金之總額)。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項押金除有第十一條第四項、第十三條第三項、第十四條第四項及第十八條第二項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之滕餘押金。」；第11條約定「...承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。承租人違反前項義務，致租賃住宅毁損或滅失者，應負損賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用收益。致有變更或毀損者，不在此限。前項承租人應賠償之金額，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足,並得向承租人請求給付不足之金額。」；第21條約定「1.房子之附屬設備，如自然損壞或壽命已到，房客自行租可帶走（自然損壞設備退租不需要歸退給房東）房東不負責日常保養維修責任，人為損壞或者使用不當要賠償給房東。...3.因房客有燒香拜拜，退租時必須要把房子油漆恢復原況交給房東」。準此，承租人即原告於系爭租約關係消滅後，固有請求出租人即被告返還系爭押租金之權利，然原告同時負有將系爭房屋回復原狀後交還被告之義務，並得以系爭押租金加以抵充。　⒉被告抗辯原告於系爭租約關係消滅後未將系爭房屋回復原狀　　，被告因此雇工修補清理，共計花費冷氣32,250元、油漆25 ,000元、清潔清運費用13,500元、天花板7,000元、主燈、插座及面板3,500元，共計81,250元乙節，業據提出出租前- /簽約時屋況、系爭房屋現場照片及兩造通訊軟體LINE對話紀錄截圖兩造間之通訊軟體對話紀錄、震風冷氣空調工程公司報價單、估價單、免用統一發票收據等件為證，復觀諸上開照片顯示系爭房屋內確有部分設備受損，牆面髒汙、天花板燒香拜拜而殘留香油痕跡、雜物任意堆置、環境髒汙之情形，足認原告確未盡善良管理人注意義務使用系爭房屋，顯非通常使用下所形成之自然耗損，堪認原告確有未將系爭房屋按其應有狀態回復原狀，是以，被告請求原告賠償系爭房屋修復費用81,250元，洵屬可採。　⒊再按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查被告收受原告繳付之押租金30,000元，揆諸前開說明，該押租金應發生當然抵充損害賠償債務之效力，而被告另得請求原告賠償系爭房屋修復費用81,250元，亦經認定於前，則經抵充押租金30,000元後，原告即不得再請求被告返還押租金。四、從而，原告本於系爭租約之法律關係，請求被告給付30,000 元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、本件係小額訴訟事件，應依民事訴訟法第436條之19第1項規定，確定本件訴訟費用為1,000元，由敗訴之原告負擔。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第436條之19第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官　呂安樂以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　書　記　官　魏賜琪

2025-01-03

PCEV-113-板小-3608-20250103-1

士小

士林簡易庭

返還押金

臺灣士林地方法院小額民事判決 113年度士小字第1657號原告星鴻股份有限公司法定代理人吳宗霖訴訟代理人余立安被告汪東財訴訟代理人張耘禎高燈能上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。　　理由要領一、原告主張：原告以社會住宅包租代管為業，兩造於民國112 年3月5日就被告新北市○里區○○路0段000巷00號3樓房屋(下稱系爭租賃房屋)簽訂社會住宅包租契約書，於包租代管案終止契約點交時，因浴廁馬桶阻塞需支出修繕費用新臺幣（下同）1萬元，被告以該筆修繕費用應由原告負擔為由，於1 12年8月16日退還押金時，擅自扣除修繕款項1萬元，僅返還 1萬6,000元，然依包租契約書附件四「出租人負擔修繕費用之項目及範圍確認書」明細表中約定廚房及衛浴設備等之馬桶項目，約定由出租人即被告負擔修繕費用，被告應返還該修繕費用1萬元，乃依契約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告應給付原告1萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：原告之承租人於租賃期間反應馬桶不通而修繕，責任原因是該承租人使用不當所致，修繕時原告員工同意補貼1萬元等語，資為抗辯。三、本院得心證之理由 (一)按原告所提出之社會住宅包租契約書第4條約定「押金由租賃雙方約定為2個月租金，金額為26000元整...前項押金... 出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，包租業返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金」；第8 條第1項約定：「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由包租業（即原告）負責修繕、其修繕費用，得由租賃雙方視損壞性質及責任歸屬，另行約定負擔方式。」等內容。 (二)經查，衡諸兩造約定修繕費用由租賃雙方視損壞性質及責任歸屬負擔，可知此等負擔與因自然耗損所生之修繕責任不同，如屬正常使用範圍外之人為破壞，仍應具體究責由何人負擔，始符上開契約真意。而據證人林長勳到庭證稱：伊是受原告委託於112年8月3日前往系爭租賃房屋，因馬桶有不通現象，在兩造同意下將馬桶撬起來，發現有一支小吸管在馬桶的S管裡面造成阻塞，其後修繕費用1萬6,000元係由屋主太太即張耘禎給付等語，復對照上開證人所提出之照片（見本院卷第109頁），可見遭撬壞浴廁馬桶碎片中確存有一吸管，益見證人所述馬桶不通之原因為吸管阻塞非虛，衡情應為原告轉租他人期間使用不當所致，而原告之轉租對像應屬原告之使用人，依民法第224條規定，原告應就其故意或過失負同一責任，故屬可歸責於原告事由，則依上開約定，應由原告負擔修繕費用。故被告自得復依契約第4條約定僅就自押金中扣除修繕費用後賸餘之押金為返還，則原告請求被告將自押金中扣除之修繕款項1萬元返還，難認有據。四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付1萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費）應由原告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　楊峻宇以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐子偉

2025-01-02

SLEV-113-士小-1657-20250102-1

重訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第601號原告林俊明被告蔡宜成上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號1樓房屋騰空遷讓返還原告，並自113年11月17日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟伍佰元。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，本件原告起訴時聲明原為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○ 區○○路000巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付租金新臺幣（下同）19,500元等語，有原告民事起訴狀在卷可佐（見本院三重簡易庭113年度重簡字第1273 號卷〈下稱重簡卷〉第11頁），嗣於本院審理時變更聲明為：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自民國113年11月1 7日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告19,500元等語，有本院113年12月3日言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷第127頁），是原告前開聲明係特定請求給付不當得利之起迄日，屬不變更訴訟標的而補充或更正法律上之陳述，揆諸前述規定，並無不合，應予准許。二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：緣被告於111年10月18日向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自111年10月18日起至112年10月17日止，租金每月19,500元，按月於17日給付，並有繳納39,000元押租金。嗣於系爭房屋之租賃契約屆至前，原告即告知被告於租約到期後，系爭房屋將不再續租予其，並請求其遷讓系爭房屋，而被告斯時亦表示會開始找房子，詎料，系爭房屋之租約到期後，被告仍持續占有使用系爭房屋，且其雖持續給付租金予原告，惟自113年11月17日起即未再給付租金，迄今亦未遷讓返還系爭房屋，迭經原告催討，被告均置之不理，為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自11 3年11月17日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告19,50 0元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、經查，原告主張之事實，業據原告提出房屋租賃契約書、系爭房屋及其坐落土地之建物、土地登記第一類謄本等件為證（見重簡卷第13至19頁、本院卷第15至25頁），而被告經通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院斟酌，本院審酌上開事證，堪信原告之主張為真實。四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第455條前段、第767條第1項分別定有明文。查，系爭房屋之租賃契約於112年10月17日即已終止，業如前述，兩造間之租賃關係即應自該日起而消滅無疑，則被告本應於系爭房屋之租賃契約終止後，將系爭房屋騰空返還予原告，然被告迄未為之，亦如前述，是原告主張請求被告將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告，自屬有據，應為准許。五、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查，本件被告於系爭房屋之租約到期後，仍占有使用系爭房屋，已如前述，應屬無合法之占有權源，而對系爭房屋為無權占有，則依前開說明，被告自屬獲得相當於租金之不當利益。又系爭房屋之租賃契約於112年10月17日即已終止，亦如前述，而依原告於本院審理時陳稱：被告是從113年11月17日起沒有匯租金過來等語（見本院卷第128頁），可見被告於系爭房屋之租賃契約到期後，仍按月持續給付原告租金，則原告係直至被告於113年11月17日未給付租金後，方因被告無權占有系爭房屋之行為始受有損害，是原告請求被告自113年1 1月17日至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金19,500元之不當得利，應屬有據。六、從而，本件原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應自113年11月17日至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金19,500元之不當得利，為有理由，應予准許。七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　鄧雅心以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴峻權

2024-12-31

PCDV-113-重訴-601-20241231-2

上易

臺灣高等法院

給付相當於租金之不當得利

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第774號上訴人即附帶被上訴人邵柏諺（原名邵俊明）被上訴人即附帶上訴人趙興偉律師即張建鎰遺產管理人訴訟代理人陳欣男律師上列當事人間請求給付相當於租金之不當得利事件，上訴人對於中華民國113年2月1日臺灣新北地方法院112年度訴字第600號第一審判決提起上訴，被上訴人則提起附帶上訴，本院於113年11 月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回被上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人新臺幣貳萬元，及自民國一一二年十一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人之上訴駁回。第一、二審（含上訴及附帶上訴部分）訴訟費用均由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號3樓（下稱系爭房屋）於民國75年1月30日即登記為訴外人張建鎰所有，嗣張建鎰於107年12月25日死亡，伊則經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）選任為張建鎰之遺產管理人。上訴人前向張建鎰承租系爭房屋，租賃期間自92年12月1日起至9 3年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）8千元，嗣上訴人於屆期後仍繼續對之為使用收益，張建鎰亦無反對之意，依民法第451條規定視為不定期限之租賃契約（下稱系爭租約），伊遂依民法第450條第2、3項規定，以原審112年5月30 日民事變更聲明暨準備狀（下稱系爭書狀）繕本之送達，對上訴人為終止系爭租約之通知，並自送達日即112年10月8日之翌日起算滿30日即112年11月7日發生終止系爭租約之效力，爰依民法第455條、第767條第1項前段及中段規定，擇一求為判命上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋予伊。又上訴人自張建鎰死亡前即未給付租金，以致上訴人於訂約時所交付之 2萬元押租金早已抵扣租金殆盡，爰依民法第439、440條規定及租賃契約之約定，求為判命上訴人應給付回溯前5年及迄至系爭租約終止日，即自107年5月30日起算65個月之租金 52萬元，及自租約終止日之翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。另上訴人於系爭租約終止後仍無權占有系爭房屋，享有相當於租金之利益，致伊受有無法利用系爭房屋之損害，爰依民法第179條規定，求為判命上訴人應自租約終止日之翌日即112年11月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8千元之不當得利等語。（未繫屬於本院者，茲不贅述）二、上訴人則以：系爭契約雖約定租金為8千元，其後因伊經濟困難，伊在張建鎰生前即與張建鎰兒子即訴外人張人山談減少租金事宜，張人山有答應僅收5千元即可，談妥後伊有拿過5、6次租金給張人山；伊現仍經濟狀況不佳，請求被上訴人讓伊繼續居住於系爭房屋內至分期付款清償完畢為止等語，資為抗辯。三、原審判決：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人50萬元，及自租約終止日之翌日即112年11月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢上訴人應自租約終止日之翌日即112年11月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8千元；並就判命上訴人給付部分，分別諭知准、免假執行之宣告；另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。兩造就其敗訴部分各自提起上訴及附帶上訴。上訴人之上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。被上訴人之附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人2萬元，及自 112年11月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回。四、查系爭房屋為張建鎰所有，嗣張建鎰於107年12月25日死亡，且其繼承人均已拋棄繼承，經新北地院以110年度司繼字第2693號裁定（下稱系爭裁定）選任被上訴人為張建鎰之遺產管理人，系爭裁定已於111年2月21日確定等情，有系爭房屋之建物登記謄本、系爭裁定、確定證明書等件影本在卷可稽（見原審卷一第25至29頁），堪信屬實。五、得心證之理由：　㈠被上訴人主張系爭租約業已合法終止，得依民法第455條、第 767條第1項前段及中段之規定，擇一請求上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，是否有理？　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第45 1條、第450條第2項前段及第3項、第455條前段分別定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。　⒉查張建鎰與上訴人前於92年12月1日簽訂系爭租約，租賃範圍為系爭房屋，租賃期間為92年12月1日起至93年11月30日止，每月租金8千元，上訴人並於訂約時交付2萬元作為押租保證金等情，有房屋租賃契約書影本在卷可稽（見原審卷二第 53至56頁）。而上訴人於上開租賃期間屆滿後迄今仍繼續居住於系爭房屋內，堪認仍對系爭房屋為使用收益，且未見張建鎰有何反對之意思表示，依民法第451條規定，系爭租約視為不定期限。再者，上訴人自承伊於96年12月間離婚後即未繳納房租（見本院卷第77頁），則扣除2萬元押租保證金後，迄至被上訴人以系爭書狀繕本送達為終止系爭租約之通知時，上訴人顯已欠租達2個月以上，依土地法第100條第3 款之規定，被上訴人自得收回系爭房屋。又系爭書狀係於11 2年9月28日寄存送達予上訴人（見原審卷二第17頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起經10日即112年1 0月8日生送達效力，再依民法第450條第3項規定，該終止租約之通知到達上訴人經30日後，即112年11月7日已生終止系爭租約效力，是被上訴人依民法第455條前段之規定，本於租賃契約終止後之租賃物返還請求權，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋予伊，自屬有據。　　　⒊被上訴人依民法第455條前段規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋既屬有理由，則其另依民法第767條第1項前段及中段之規定為此項請求部分，乃基於選擇合併為單一聲明，即無再予論述之必要，併此敘明。　　　　　㈡被上訴人主張被上訴人長期積欠系爭房屋租金，於簽立系爭租約時所交付之2萬元押租保證金早已抵扣租金殆盡，得依民法第439、440條規定及系爭租約之約定，請求上訴人給付 65個月租金共52萬元，是否有理？　⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第439條前段定有明文。而民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。　⒉查系爭租約已明定每月租金為8千元，上訴人並於訂約時交付 2萬元作為押租保證金（見原審卷二第53至56頁），則此項租金數額之約定於系爭租約視為不定期限後自仍繼續存在而未變更。上訴人雖辯稱伊曾於張建鎰生前與張人山合意租金降至5千元云云（見本院卷第76頁），惟系爭租約之出租人為張建鎰（見原審卷二第53頁），上訴人與張建鎰以外之人為租金之協商，自難認對張建鎰發生效力，況張人山已於原審到庭表示伊不知道有講到變5千這件事等語，此據原審112 年10月30日言詞辯論筆錄記載甚詳（見原審卷二第29頁），並經本院於113年11月26日言詞辯論期日當庭勘驗上開期日之法庭錄音光碟無誤（見本院卷第106頁），上訴人就此復未提出其他事證以實其說，自難逕以其片面所述而為有利之認定，是上訴人此部分所辯，礙難採認。又上訴人自承伊於 96年12月間離婚後即未繳納房租（見本院卷第77頁），則上訴人於訂約時所繳交之2萬元押租保證金自應抵充97年1、2 月及3月份之部分租金（計算式：2萬元÷8千元＝2.5），抵充後已無餘額，是被上訴人依民法第439條前段規定及系爭租約之約定，請求上訴人給付自107年5月30日起至租約終止日（即112年11月7日）共計65個月所積欠之租金52萬元（計算式：8千元×65個月），應屬有據。　㈢被上訴人主張系爭租約終止後，上訴人無權占有系爭房屋，構成不當得利，得依民法第179條規定，請求上訴人按月給付8千元，是否有理？　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。又承租人於房屋之租賃關終止後，已無繼續占有使用該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致所有權人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋所有權人因無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還相當於租金之價額。　⒉承前所述，系爭租約已於112年11月7日終止，上訴人本應依民法第455條前段規定，即時遷讓返還系爭房屋予被上訴人，而上訴人迄今仍占有使用系爭房屋，又未舉證有何其他合法占用權源，自屬無權占有，影響被上訴人對於系爭房屋之使用收益，並致被上訴人受有損害，核屬無法律上原因而所得利益性質不能返還之情形，自應返還相當於租金之價額，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自系爭租約終止之翌日即112年11月8日起，至上訴人騰空遷讓交還系爭房屋予被上訴人之日止，按月給付相當於原定租金8千元之不當得利，洵屬有據，應予准許。上訴人辯稱租金已調降為 5千元云云，並不可採。　㈣至於上訴人辯稱伊經濟狀況不佳，請求繼續居住於系爭房屋內並分期償還積欠之租金，待清償完畢後再行搬走云云，惟被上訴人本無接受協商讓步之法律上義務，且上訴人有無資力償還欠款，乃係判決確定後執行問題，不得據為不負履行義務之抗辯，是上訴人此部分所辯，亦無足取，併予敘明。　　六、綜上所陳，被上訴人依民法第455條前段、第439條前段規定及系爭租約之約定、不當得利之法律關係，請求上訴人：㈠應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人；㈡應給付被上訴人5 2萬元，及自系爭租約終止日之翌日即112年11月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢應自系爭租約終止之翌日即112年11月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8千元，均為有理由，應予准許。原審就上開應准許㈡之其中2萬元本息部分，為被上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至原審就上開應准許部分，判命上訴人如數給付，並為准、免假執行之宣告，核無不合，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由、被上訴人之附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78 條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第十四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雯珊　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　強梅芳

2024-12-31

TPHV-113-上易-774-20241231-1