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臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第1007號原告豐洋寓不動產有限公司法定代理人宋志龍訴訟代理人曾泰俊林耕甫兼上一人複代理人李宥棋被告王品澤即王欽正上列當事人間請求給付服務費用事件，本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣150,000元，及自民國113年2月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、訴訟費用新臺幣1,550元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5%計算之利息。三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣150,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國112年9月23日，經原告所屬之經紀人員李宥棋（以下逕稱李宥棋）居間仲介，與訴外人李惠珍（以下逕稱李惠珍）簽訂不動產買賣契約1份（下稱系爭合約），約定以新臺幣（下同）7,500,000元購買李惠珍之門牌號碼：高雄市○○區○○街00號之店面及所坐落之土地（以下合稱系爭房地），並於同年12月12日完成點交。兩造另外簽訂服務費確認單1份（下稱系爭確認單），約定被告應給付原告服務報酬150,000元。惟被告於系爭房地點交後卻迄未給付上開服務報酬，爰依民法第568條規定及系爭確認單之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告150, 000元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告抗辯：原告刻意隱瞞系爭房地糞管漏水的情形，使被告簽完系爭合約後才知悉。被告違反其對於原告之受託人義務，依民法第571條規定，不得請求服務報酬等語，並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：　㈠經查，被告於112年9月23日，經李宥棋居間仲介，與李惠珍簽訂系爭合約，約定以7,500,000元購買系爭房地，並於同年12月12日完成點交。兩造另外簽訂系爭確認單，約定被告應給付原告服務報酬150,000元，而被告於系爭房地點交後卻迄未給付上開服務報酬等節，有系爭合約1份、系爭確認單1份、價金履約專戶明細暨點交證明書1份、被告因系爭房地之消費糾紛與李惠珍簽訂之協議書1份（下稱系爭協議書）在卷可證，堪信為真實。從而，原告請求被告給付服務報酬150,000元，應有理由。　㈡按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文。經查，被告於本院113年11 月21日言詞辯論時抗辯原告有違反受託人義務之情形，本院遂訊問被告就其所辯有無證據可佐，經被告答稱：證據之後會聲請調查等語（見本院卷第76頁）。其後，本院於同次言詞辯論期日再次訊問被告有無和解意願或證據請求本院調查，經被告答稱：我今天是很匆忙的過來，所以我希望可以給我一點思考和解方案的時間，調查證據的聲請，我回去再想想看等語（見本院卷第77頁）。嗣本院於113年11月25日，再次發函請被告補正1.可以接受之和解方案、2.被告所購買之系爭房地有漏水問題之相關證據及3.原告刻意隱瞞漏水問題或未積極為被告處理購屋爭議之相關證據（例如兩造間之對話紀錄）等3事項，並定114年1月2日9時許之調解期日，請兩造至本院進行調解，且上開補正通知函及調解通知書均合法送達被告之各住居所（見本院卷第89至99頁）。然而，被告於本院所定之調解期日及同日之言詞辯論期日均未到場（見本院卷第101至103頁），且未以任何形式聲請本院調查任何證據。又觀諸卷附之系爭協議書，充其量僅能證明被告與李惠珍間曾就系爭房地之買賣有消費糾紛，而李惠珍為此折讓價金80,000元，但無任何資訊顯示原告有何刻意隱瞞系爭房地糞管漏水之違反受託人義務情事。從而，被告雖援引民法第571條拒絕給付本件服務報酬，但對其所抗辯之事實卻全然未舉證以實其說，本院實難以逕為有利於被告之認定。五、綜上所述，原告依民法第568條規定及系爭確認單之法律關係，請求被告給付原告150,000元，及自支付命令送達之翌日即113年2月3日（見本院113年度司促字第569號卷所附之送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。另依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。本件訴訟費用額為裁判費1,550元，確定如主文第二項所示之金額，並加計按法定利率計算之利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　官蔡凌宇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭力瑋

2025-01-16

CDEV-113-橋簡-1007-20250116-1

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臺灣新北地方法院

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臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1680號原告非凡不動產有限公司法定代理人榮翠華訴訟代理人陳家輝律師被告張仲霆訴訟代理人簡嘉宏律師上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國113年12月1 9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)2,460,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告於民國113年12月11日以民事減縮訴之聲明聲請狀變更聲明為：㈠被告應給付原告2,419 ,695元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行(見本院卷第309頁)。核原告上開所為，乃屬聲明之減縮，與前開規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠被告有意購買坐落於新北市○○區○○段0○0號地號，建案名稱為「馥華城奕」之預售屋(下稱系爭建案)，於113年2月16日委由原告協尋系爭建案中有意轉售之戶別，並由原告之員工即證人張策負責處理相關事宜。證人張策於113年2月16日即主動確認被告需求並提供相關資訊，於接續的兩個半餘月陸續提供A1棟16樓、20樓、A2棟6樓、19樓、22樓等戶別資訊予被告。　㈡嗣被告對於A2棟22樓戶別有意購買而欲提出斡旋金議價時，原告與被告分別於113年3月23日、同年4月10日及同年4月17 日簽訂不動產買賣意願書及確認書，其中有關服務費之約定各為成交價1%、462,500元(約為成交價1.1%)，及包含換約費、服務費及履保費共90萬元(服務費約為成交價2%)，惟前三次議價均因故未能成功。　㈢113年4月下旬，證人張策復提供訴外人富昱不動產經紀有限公司(即中信房屋土城重劃區加盟店，下稱富昱公司)受託銷售之系爭建案A1棟6樓戶別(下稱系爭房地)資料予被告審閱，被告並於113年4月30日就系爭房地與原告簽訂不動產買賣意願書及確認書(下稱系爭意願書及系爭確認書)，承買價款為4,100萬元，斡旋有效期間為113年4月30日晚間7時起至同年5月8日止，被告並同時交付斡旋金10萬元予證人張策，承諾比照同年4月17日所簽訂之確認書約款，於買賣契約成立時支付原告成交價2%計算之服務報酬。且按系爭確認書第3 條第2項約定：「委託期間內因可歸責於買方之事由而終止委任契約(含不動產買賣意願書或要約書)後3個月內…買方或其配偶、二等親內之親屬，或本公司提供買方曾經仲介之房地物件，上開房地予賣方成交時，亦視為本公司已完成居間仲介之義務，買方仍應依前述規定給付服務報酬，並應支付成交價4%予本公司作為損害之賠償。」　㈣而被告簽訂系爭意願書及系爭確認書前，均有經證人張策向其詳為解釋契約條款並供其審閱，被告自已受契約審閱期間之保障，該等條款均合法有效，被告應受拘束。　㈤於113年5月4日，證人張策偕同被告赴富昱公司與賣方及賣方仲介訴外人黃新發就系爭房地協商議價，被告稱僅願支付不超過4,113萬元之買賣總價，與賣方要求之4,180萬元有所差距，被告因而不願承購，欲終止系爭意願書及系爭確認書，原告因信任被告說詞而同意終止契約，並返還斡旋金10萬元予被告。　㈥惟被告竟旋即於協商議價之隔日即同年月5日，私下委由黃新發與系爭房地之賣方聯絡，並與賣方成立系爭房地之買賣契約(下稱系爭買賣契約)，則被告終止系爭意願書及系爭確認書之目的，顯係為私下與賣方締約、惡意規避原應給付予原告之服務報酬，顯已構成民法第101條第1項規定，及系爭確認書第3條第2項約定，自屬可歸責於被告之事由，應視為原告已完成居間義務，被告即應支付系爭房地承買價款40,328 ,250元之2%計算之服務報酬806,565元，及4%計算之懲罰性違約金1,613,130元，合計為2,419,695元。　㈦被告雖辯稱不知道富昱公司與訴外人富盛不動產經紀有限公司(即中信房屋重劃學士加盟店，下稱富盛公司)有何關係，但此兩公司均為中信房屋，店長為同一人，店址相距不過50 0公尺，實難諉為不知。至於系爭房地客變部分，並未涉及牆面變動，廁所隔間數量變動，並非被告當初所稱不能接受的客變範圍。　㈧爰依民法第101條第1項規定、系爭確認書第3條第2項約定，提起本件訴訟等語。　　並聲明：㈠被告應給付原告2,419,695元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造間113年3月23日、同年4月10日、同年4月17日簽訂之不動產買賣意願書與確認書，均係為購買系爭建案A2棟22樓，與系爭房地並無關聯，系爭意願書及系爭確認書並未約定以成交價2%計算服務費。　㈡113年4月30日兩造簽訂系爭意願書與系爭確認書，被告欲以支出4,100萬元(含服務費、換約費、履保費等費用)購買系爭房地，然113年5月4日被告偕同配偶到富昱公司後，由證人張策及其經理訴外人王俊勝接待，證人張策向被告表示總支出要4,260萬元才能成交，被告馬上表示落差太大欲離席，後續證人張策又改口稱總支出4,180萬元可以成交，最後被告與家人來回討論，將總支出加到4,113萬元，但證人張策還是表示總支出要4,180萬元才可以成交，因無法取得共識，所以當天下午5點，被告向證人張策表示要退斡旋金，證人張策即將10萬元返還被告。故被告當日全程並未見到原告所稱之富昱公司、黃新發、賣方等人，且兩造間終止租約，係因被告與系爭房地之賣方於原告居間媒合下對於買賣價金及仲介報酬未能取得共識，此非可歸責被告之事由所致而終止契約，應屬契約之合意終止。　㈢另被告結識富盛公司之不動產經紀營業員證人許子翎，係因被告於113年5月3日在591售屋網看見系爭建案13樓出售廣告，與系爭房地無關；又兩造終止契約後，證人許子翎於113 年5月5日10時25分許，詢問被告有無考慮系爭房地，被告如實告知前一天委託原告公司未簽約成功之事，證人許子翎表示願再替被告居間媒合，始於證人許子翎居間媒合下，在同日20時30分許前往新北市○○區○○路00號富盛公司，並以售價 4,072萬元簽定系爭買賣契約，被告並支付酬金41萬元予富盛公司。　㈣此皆於被告與原告終止系爭意願書及系爭確認書後始發生，被告均未與富昱公司、黃新發及系爭房地之賣方等人直接聯絡或接觸，且被告於成交後亦有支付仲介費予富盛公司，是被告並無惡意規避仲介費報酬之事。　㈤被告不知道富昱公司與富盛公司的關係。　㈥末者，系爭意願書有約定若系爭房地有客變情形，則合約作廢等語，而原告始終未告知系爭房地有客變情形，已違誠信原則，被告係由證人許子翎告知，始知悉系爭房地有廚房隔間牆取消及其他隔牆變不規則形狀等客變情形，故系爭意願書應屬無效等語置辯。　　並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。三、得心證之理由：　　原告主張被告於證人張策提供系爭房地之相關資料後，於11 3年4月30日與原告簽訂系爭意願書及系爭確認書，同時交付斡旋金10萬元予證人張策，嗣同年5月4日因被告提出購買系爭房地總價4,113萬元與系爭房地賣方要求之總價4,180萬元有所差距而未能成交，被告要求退還10萬元斡旋金，證人張策當場即返還10萬元予被告。被告復於同年5月5日與系爭房地賣方簽訂系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，並有系爭意願書及系爭確認書、被告與證人張策之LINE對話紀錄擷圖、系爭房地多店流通協議書、證人張策及黃新發之LINE對話紀錄擷圖、被告與證人張策對話影片檔案光碟及譯文、被告與證人許子翎之LINE對話紀錄擷圖、附停止條件定金(斡旋金)委託書、系爭買賣契約書在卷可稽(見本院卷第23頁至第 62頁、第75頁至第85頁、第113頁至第122頁、第137頁至第1 81頁)，堪信為真實。然原告主張被告終止系爭意願書及系爭確認書後，旋即私自與系爭房地賣方簽立系爭買賣契約，則被告終止系爭意願書及系爭確認書，顯係惡意規避原應給付予原告之服務報酬，係可歸責於被告而終止前揭契約，應構成民法第101條第1項、系爭確認書第3條第2項約定情形等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者為：被告終止系爭意願書及系爭確認書是否係可歸責於被告，而該當於民法第101條第1項、系爭確認書第3條第2項之約定？分述如下：　　　㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎(最高法院106年度台上字第2329號判決意旨參照)。次按民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言 (民法第565條) 。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約定，不得請求償還 (民法第568條) ，從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用( 最高法院79年度台上字第579號判決意旨資參照)。又按民法第101條第1項規定，因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。　㈡依系爭意願書前言記載：「委託人(買方)張仲霆委託全國不動產板橋加盟店非凡不動產有限公司(以下簡稱受託人)，仲介購買下列標示之不動產，經買方審閱受託人提供之不動產買賣意願書及要約書後願交付斡旋金予受託人以代為居間斡旋，並約定條款如下」、第4條第1項後段約定：「…若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內部為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後3日內應由受託人無息返還買方。」(見本院卷第23頁)，系爭確認書第3條第1項約定：「買方承諾應於買賣契約成立時，給付成交價百分之__之服務報酬予本公司...」(見本院卷第24頁)，是原告與被告前揭契約係以原告為居間人，由其替被告就系爭房地之買賣契約協商議價，成交後被告應給付一定比例之報酬予原告，此屬一居間契約，合先認定。　㈢又依系爭確認書第3條第2項固約定：「委託期間內因可歸責於買方之事由而終止委託契約(含不動產買賣意願書或要約書)後3個月內...買方或其配偶、二等親內之親屬，或本公司提供買方曾經仲介之房地物件，就上開房地與賣方成交時，亦視為本公司已完成居間仲介之義務，買方仍應依前述規定給付服務報酬，並應支付成交價4%予本公司作為損害之賠償。」(見本院卷第24頁)，惟查，該約定之目的係考量系爭意願書及系爭確認書本為被告委託原告與系爭房地賣方斡旋、議價，成交後被告支付一定比例之服務報酬予原告；原告若無法促成被告與系爭房地賣方成交，則被告亦無支付服務報酬予原告之義務。而在委託期間內，原告既已為被告就系爭房地與賣方議價過程所支出之時間、勞力、費用等相當營運成本，如原告已替被告協商至雙方合意之買賣條件，被告卻於委託期間內終止契約，並改以私下與系爭房地之賣方成交，等於是利用原告提供之服務卻惡意規避服務報酬之支付，此際，上揭約定視為原告已完成居間仲介義務，被告亦應給付相應之服務報酬，並應賠償原告之損害。是於解釋系爭確認書之文義時，自應本於上開委託仲介居間契約要旨為解釋，始符合當事人之真意。再由系爭確認書第3條第2項約定文義觀之，實未禁止被告在委託原告之同時，得另行委託他人與賣家交涉斡旋、甚至成交，且自前揭約定條款之目的而言，如被告係因原告無法替被告與系爭房地賣方協商雙方合意之買賣價金而未能議價成功，則被告終止該居間契約，另循其他仲介斡旋、成交亦無不可，亦即買方如再透過其他仲介斡旋而順利與系爭房地賣方成交，此當屬仲介各自談判能力差異，為仲介市場自由交易之範疇，況被告透過新仲介協助議價，亦需支付約定之服務報酬，與上開所稱買方利用原仲介議價之成果，再私自與賣方交易之狀況不同，難認有違前揭約定所稱惡意規避服務報酬之情形，是系爭確認書第3 條第2項約定解釋上應排除前開情形，避免過度限制仲介之自由競爭市場。　㈣原告雖主張被告終止前揭契約後旋即與系爭房地之買方私下成交並簽立買賣契約，有規避給付原告服務報酬之嫌云云，惟參以被告與證人張策於本院審理中對質退斡旋之過程，被告供稱：「因為我還有斡旋10萬元在他身上，所以我出中信房屋店門後，叫證人到我家，到我家討論後出價還是沒有共識，因為一開始原告是說賣方要4,260萬，後來才變4,180萬，價格差太多了，所以我說那你退我斡旋，因為證人斡旋金跟單子都在身上，所以就直接退我。」等語，證人張策亦證稱：「剛剛被告所說的沒錯，討論後價格沒有共識也不是我能決定的。」等語(見本院卷第270頁至第271頁)，足認本件被告當時係認為其所預期之系爭房地交易總價，難與買方提出之總價達成共識，亦無從再進行斡旋，證人張策亦同意被告之想法，因此將斡旋金退還被告，自屬合意終止系爭買賣意願書及系爭確認書無訛。　㈤又據被告與證人張策之LINE對話內容、對話影片譯文，及證人張策與黃新發LINE對話內容(見本院卷第57頁至第62頁、第77頁至第85頁、第113頁至第122頁)，亦僅得證明被告坦承其與原告合意終止前揭契約後，與系爭房地賣方簽訂系爭買賣契約等情，尚難證明被告有私自與系爭房地賣方或賣方仲介黃新發接洽，而有前述所稱規避支付仲介費之事實。　㈥另原告主張113年5月4日原告偕同被告、賣方就系爭房地協商議價，被告因此知悉系爭房地賣家，獲得與其交易之機會，私自委由黃新發與賣方聯絡云云，參以證人張策於本院審理中證稱：「(被告訴訟代理人問：113年5月4日在整個協商過程中，被告有跟賣方或賣方仲介或代書見面嗎？)沒有見面。」等語(見本院卷第267頁)；證人許子翎於本院審理中證稱：「(被告訴訟代理人問：黃新發在本件A1棟6樓的交易，他有參與這件交易？)黃新發在這件交易是站在賣方的立場做溝通，我是站在張先生(即被告)的立場做溝通，直到兩邊談好了我們才約代書簽約。」「(被告訴訟代理人問：證人於協商過程中，被告與黃新發有無見面？)完全沒有，張先生看到只有我。」等語(見本院卷第275頁)。既被告自始未曾與賣方及賣方仲介黃新發會面，自難推論被告有與其等人接觸之可能性，甚至被告與系爭房地賣方簽訂系爭買賣契約當日，被告仍未與賣方或黃新發等人有直接接觸。　㈦再者，由被告與證人許子翎之LINE對話內容可知，證人許子翎雖於113年5月3日詢問被告是否考慮系爭房地，然被告並無任何回應，直到113年5月5日證人許子翎再度詢問被告是否考慮系爭房地，被告始回應表示才剛於113年5月4日談過並退斡旋金，並表達其認為前一日無法成交之原因是因為仲介費等看法，之後證人許子翎不斷說服被告，被告才向證人許子翎表示總支出就是4,113萬元，並要求證人許子翎確認好後才要約見面，之後證人許子翎持續就系爭房地替被告與賣方協商議價，雙方並於同日晚間簽訂系爭買賣契約，而成交後被告亦有支付仲介報酬予證人許子翎服務之富盛公司，以上各情，有被告與證人許子翎之LINE對話紀錄擷圖、附停止條件定金(斡旋金)委託書、系爭房地買賣契約書、富盛公司開立予被告之服務費統一發票附卷可佐(見本院卷第137頁至第183頁)，足認原告均係透過證人許子翎與賣方簽訂系爭買賣契約，而非原告所稱係被告私自與賣方或賣方仲介進行交易，原告之主張應不足採信。　㈧又證人張策於本院審理中證稱：「(法官問：買方委託買受契約有無區分一般約或專任約？)賣方會有、買方沒有。」等語(見本院卷第203頁)；核與證人許子翎於本院證稱：「(法官問：他說前一天剛退斡旋，你有沒有提醒他3個月內成交同一間房子會有違約金的問題？)他又不是私下買賣，他是透過仲介買的。買方沒有專任的問題，想跟誰買就跟誰買。」等語，是證人張策與許子翎就買方沒有專任約乙節之證述互核相符(見本院卷第280頁)。　　㈨另證人許子翎於本院審理中證稱：「成交價是因為張先生(即被告)只願意4,113萬元這個金額，所以我們成交金額中間有 1%的服務費41萬，所以買賣成交價是4,072萬。被告有支付報酬41萬，就是仲介服務費，支付給富盛公司。」「(被告訴訟代理人問：為何原來的仲介商談不成，但你們談的成？ )或許是因為他們不願意折讓服務費吧，如果他們不願意折讓服務費可能就沒辦法成交」、「…像我這件有退讓，我想要幫助買方成交，所以我沒有拿到總仲介費的一半。」等語 (見本院卷第274頁、第277頁)，復參以被告與證人張策之對話紀錄，張策於113年5月6日傳予被告之訊息中提及仍有努力與屋主溝通，屋主就出售價格有軟化，並傳送「64.5×57. 25+485=4,177.6」予被告等情(見本院卷第60頁)，可知證人張策迄113年5月6日所能提供的居間結果，總買賣價款4,177 .6萬元仍高於被告期待的總金額4,113萬元，是認證人許子翎稱系爭房地最後成交因素係因其願意退讓服務費等語，應屬真實而可採信。由上可見，在不動產仲介市場上，買方本得自行委託不同仲介業者就同一物件進行交易媒合，況被告於113年5月3日尚未與原告終止系爭意願書及系爭確認書之前，均未向證人許子翎表示購買系爭房地之意願，直至原告與被告間就該契約關係終止後，證人許子翎再次詢問被告購買系爭房地之意願時，被告始與證人許子翎有進一步之討論，並向證人許子翎表示先前無法順利成交之困難，足認被告係於確定原告無法再替被告就系爭房地成功議價、終止契約後，始委由證人許子翎替其議價。　㈩復審酌被告由原告替其就系爭房地議價時，稱僅願意支付4,1 13萬元總價，被告另尋證人許子翎替其議價時並亦同，是因為證人許子翎願意退讓仲介費用因而才順利成交，此應屬仲介業者為促成交易之商業手段，非被告所能控利或決定，難認被告有惡意不透過原告以總支出4,113萬元成交之情形，亦難認被告有於113年5月4日以不正當行為阻止與買方以總支出4,113萬元成交之條件成就，是被告辯稱其並非基於惡意規避給付原告服務報酬之義務而向原告終止系爭意願書及系爭確認書乙節，應非子虛，堪信屬實。四、綜上所述，原告主張被告終止系爭意願書及系爭確認書顯係為私下與賣方締約，惡意規避原應給付予原告之服務報酬，自屬可歸責於被告之事由，應構成系爭確認書第3條第2項約定情形，亦符合民法第101條第1項規定，應視為原告已完成居間服務，故請求被告給付服務費及違約金共2,419,695元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦不應准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　謝宜雯　　　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 16 　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳俞瑄

2025-01-16

PCDV-113-訴-1680-20250116-1

南小

臺南簡易庭

給付服務報酬

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事裁定 114年度南小字第74號原告王道國際理財顧問有限公司法定代理人林御存原告請求給付服務報酬事件，曾聲請對被告林韡發支付命令，惟被告已於法定期間內對支付命令提出異議（異議狀繕本前已送達於原告），應以支付命令之聲請視為起訴。本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）2萬元，應繳裁判費1000元，扣除前繳支付命令裁判費500元外，尚應補繳500元。茲限原告於收受本裁定後5 日內補正，如逾期未補正，即駁回原告之訴並取消原訂114年2月 27日庭期。（本件係113年度南司小調字第2886號調解事件因兩造均未到場，視為調解不成立，移送訴訟審理）中華民國 114 年 1 月 14 日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭法官蔡雅惠以上正本證明與原本無異。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 1 月 15 日書記官陳尚鈺

2025-01-14

TNEV-114-南小-74-20250114-1

壢簡

中壢簡易庭

給付服務報酬等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第430號原告陽信企業社設桃園市○○區○○路000號法定代理人倪泳橙訴訟代理人陳怡彤律師被告吳咏倪訴訟代理人陳彥彰律師上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國113年12月1 8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按不合於民事訴訟法第427條第1項及第2項規定之訴訟，得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之，同法條第3項定有明文；本件依兩造所簽訂之專任委託銷售契約書第12條第5款約定，兩造合意適用簡易訴訟程序，依前開規定，本件自應適用簡易訴訟程序，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：被告於民國111年7月25日委由原告出售門牌號碼為桃園市桃園區朝陽街之東騰青一A棟10樓編號A1之房屋暨其坐落之土地，以及附於地下4層之編號84號車位（下合稱系爭委託出售物），並簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），約定委託銷售期間自111年7月25日起至111年1 2月31日止，系爭委託契約第5條第1項、第14條並約定如有買方出價至新臺幣（下同）17,270,000元，而簽署「購屋承諾書」時，無庸經被告同意，買賣契約已有效成立，被告應同意出售，原告可代收並保管買方定金。嗣訴外人范維達於 111年12月30日同意以17,300,000元購買系爭委託出售物，並填妥購屋承諾書，則依上開約定訴外人范維達與被告間應已成立系爭房地買賣契約（下稱系爭買賣契約）。而被告於系爭買賣契約成立後，竟片面表示價格過低而拒絕與訴外人范維達簽定系爭買賣契約，依系爭委託契約第11條第1項約定，被告上開行為須支付原告1,132,800元（按委託銷售價格總價18,880,000元百分之6計算，其中百分之4為服務報酬、百分之2為違約金），為此爰依系爭委託契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告1,132,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：買賣契約須買賣雙方就契約必要之點達成合致之意思表示始能成立，而系爭委託契約第5條第1項、第14條約定買賣契約無庸被告同意即已有效成立，該等約定已違反強制或禁止規定，又居間人即原告應有向被告「報告」之義務，上開約定亦違背居間人有報告義務之強制規定，是系爭委託契約第5條第1項、第14條約定應屬無效。退步言之，若認系爭委託契約第5條第1項、第14條約定仍屬有效，然系爭委託契約第14條約定於性質上乃屬附停止條件之委託，即當原告找到願意出價高於17,270,000元時之買方時，系爭委託契約始達成條件而生效，且系爭委託契約第1條已約定委託銷售價格為18,880,000元，一份專任委託契約只會有一個委託銷售價格，可見系爭委託契約第14條之約定應為附停止條件之委託，是訴外人范維達雖已簽署「購屋承諾書」，並同意以17,300,000元購買系爭委託銷售物，惟仍須被告同意該條件後，始有後續簽署買賣契約之問題，而被告認價格過低而不同意該出售條件，應無違反系爭委託契約第11條約定之情等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告於111年7月25日委由原告出售系爭委託出售物，並系爭委託契約，約定委託銷售期間自111年7月25日起至 111年12月31日止，嗣訴外人范維達於111年12月30日同意以 17,300,000元購買系爭委託出售物，並填妥購屋承諾書，而被告因價格過低而拒絕與訴外人范維達簽定系爭買賣契約等節，業據提出與其所述相符之系爭委託契約、內政部版要約書、確認書、購屋承諾書、存證信函回執及LINE對話紀錄擷圖等件為證（見本院卷第11至22頁），且為被告所不爭執，此部分事實自堪信為真實。　㈡原告復主張因被告片面表示價格過低而拒絕與訴外人范維達簽定系爭買賣契約，依系爭專任契約第11條第1項約定，被告應給付原告1,132,800元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：⒈系爭委託契約第5條第1項、第14條約定是否有效？⒉若是，系爭委託契約第5條第1項、第14條約定應如何解釋？⒊被告得否依系爭委託契約第11條第1項約定，請求被告給付原告1,132,800元？茲分述如下：　⒈系爭委託契約第5條第1項、第14條約定應屬有效：　　按契約係當事人依其合意自主決定其權利義務，故解釋契約時，應儘可能為有效性解釋，以尊重當事人自由選擇的權利。次按若買方同意本契約甲方之銷售條件而簽屬「購屋承諾書」者，無庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立；本契約售價若有買方出價至壹仟柒佰貳拾柒萬元時，始生效力同意出售，甲方需支付土地增值稅及相關買賣稅費，甲方同意乙方視狀況調整開價，即在條件成就時，乙方可代收並保管買方訂金，系爭委託契約第5條第1項、第14條約定明確。查，系爭委託契約第5條第1項固約定買方如簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲方（即被告）簽認，買賣契約已有效成立，似有未經被告同意，即強加契約效力於被告之情，然細繹前開規定，買賣契約有效成立之前提，係買方同意甲方（即被告）之銷售條件而簽署購屋承諾書，易言之，於原告所提出之交易價格符合被告於系爭委託契約之銷售條件，且買方亦須同意該符合銷售條件之價格並簽署後購屋承諾書後，買賣契約始有效成立於被告與買家之間，倘買方所簽署之購屋承諾書未達「甲方之銷售條件」，則依反面解釋，買賣契約於未經甲方即被告簽認前應非有效成立，是須於買方簽署之購屋承諾書符合「被告之銷售條件」時，始有前開規定之適用，並非原告與買家得任意自行決定買賣價格而強加契約效力於被告。蓋原告為不動產仲介業者，而被告為欲出售不動產之人，原告為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣交易成立之契約義務，當須支出相當之行銷費用與成本，如任令被告得任意拒絕簽訂原告已依兩造約定所談妥之買賣契約，反對原告有失公平，是上開條款實為交易實務上兩造為避免被告任意拒絕原告媒介之成果及增加交易效率之考量所訂定之約定。基此，既兩造已約定被告同意由原告於符合「銷售條件」時得與買方居間協調，並與買方經由原告磋合而就買賣契約重要事項達成合意，非被告於一概不知之情形而未報告將買賣契約效力強加於被告，自難認前開約定已違反民法第71條規定而屬無效。從而，被告辯稱系爭委託契約第5條第1項、第14條約定應屬無效等語，難認可採。至於系爭委託契約第5條第1項所謂「甲方之銷售條件」所指為何? 系爭委託契約第14條應如何適用?則涉及契約解釋之問題（詳後述），與該等約定本身是否違反強制規定而無效無涉，併此敘明。　⒉系爭委託契約第5條第1項、第14條約定應如何解釋：　⑴再按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院74年度台上字第355號裁判意旨參照）；如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字第286號判決要旨參照）。是以，探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，應斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。本件原告主張訴外人范維達於111年12月30日同意以17,300,000元購買系爭委託出售物，並填妥購屋承諾書，則依系爭委託契約第14 條第1項、第5條第1項規定，訴外人范維達與被告間應已成立系爭買賣契約，而被告於系爭買賣契約成立後，竟片面表示價格過低而拒絕與訴外人范維達簽定系爭買賣契約，依系爭委託契約第11條第2項第3款約定，被告應給付原告1,132, 800元；被告則主張爭委託契約第14條約定性質上乃屬附停止條件之委託，即當原告找到願意出價高於17,270,000元時之買方時，系爭委託契約始達成條件而生效，是訴外人范維達雖已簽署「購屋承諾書」，並同意以17,300,000元購買系爭委託銷售物，惟仍須被告同意該條件後，始有後續簽署買賣契約之問題，而被告認價格過低而不同意該出售條件，應無違反系爭委託契約第11條約定之情；顯然兩造對於系爭委託契約第14條、第5條第1項約定適用要件為何，有所爭執，此已涉及契約解釋之範疇，自應依前開解釋方法，確定契約之意義及內容，爰敘述如下。　⑵系爭委託契約第5條第1項、第14條固分別約定：「若買方同意本契約甲方之銷售條件而簽屬「購屋承諾書」者，無庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立」；「本契約售價若有買方出價至壹仟柒佰貳拾柒萬元時，始生效力同意出售，甲方需支付土地增值稅及相關買賣稅費，甲方同意乙方視狀況調整開價，及在條件成就時，乙方可代收並保管買方訂金」。然自其中「本契約售價若有買方出價至壹仟柒佰貳拾柒萬元時，始生效力同意出售」之文義，可知兩造已明確約定若有買方出價至17,270,000元，始生效力同意出售，而何謂「始生效力同意出售」?則有兩種可能之解釋，其一應指若有買方出價至17,270,000元時，系爭委託契約始生效力，亦即於此條件成就時，系爭委託契約所約定之權利義務始拘束兩造，性質上為系爭委託契約之「生效條件」；而另一解釋則為若有買方出價至17,270,000元時，被告即應同意出售系爭委託出售物。　⑶本院審酌系爭委託契約第14條之完整條文，後半段尚有「甲方同意乙方視狀況調整開價，及在條件成就時，乙方可代收並保管買方訂金」之記載，若採取第二種解釋方式，則「及在條件成就時」等文字似難以適用於整體文義而形同具文，且參諸系爭委託契約第3條約定，兩造已明定委託銷售總價為18,880,000元，則其等又在同一契約之第14條重新約定售價為17,270,000元，系爭委託契約第3條之委託銷售總價應如何解釋?是否直接架空該約定?可見若以該解釋方式，將始系爭委託契約之各項約定無法兼容適用。反之，若採取第一種解釋方式，則系爭委託契約整體適用之結果為，若有買方出價至17,270,000元時，系爭委託契約始生效力，而當買方出價至委託銷售總價18,880,000元時，即達甲方（即被告）之銷售條件，此時若買方已簽屬「購屋承諾書」，毋庸經被告簽認，買賣契約已有效成立，乙方（即原告）可代收並保管買方訂金，彼此約定間尚無明顯矛盾之處。再者，於委託銷售不動產之交易實務上，固時常有隨時間而變更調整售價之需求，然本件並非嗣後約定調整售價，而係於同一份委託銷售契約約定兩種不同之價格，顯示系爭委託契約第3條及1 4條之約定應具不同作用，否則兩造應直接更改第3條之銷售總價，並無以同一份契約之不同條文更改委託售價而始雙方日後權利義務關係趨於複雜之理，由此亦徵第一種解釋方式應較符合兩造之真意及其等所欲達成之契約目的。　⑷至原告固稱系爭委託契約第3條所稱之委託銷售價格係指銷售網站公開之價格，而系爭委託契約第14條約定之17,270,000 元係指底價等語，惟系爭委託契約屬兩造就系爭委託出售物所簽訂之私人契約，則是否有將公開出售之價格約定於契約之必要，已非無疑，又系爭委託契約第3條已明確表明為「委託銷售總價」，並非「公開出售價格」，則原告此部分脫於契約文字之解釋，既為被告所否認，且將始系爭委託契約各條款間難以合理解釋，已如前述，自難為其有利之認定。　⒊被告不得依系爭委託契約第11條第1項約定，請求被告給付原告1,132,800元：　　系爭專任契約之委託售價為18,880,000元，已如上述，又訴外人范維達僅出價17,300,000元，未達被告之委託售價，被告本得拒絕出售，是原告主張依系爭委託契約第5條第1項、第14條之規定，被告應同意出售系爭委託出售物予訴外人范維達，自不足採。從而，原告依系爭委託契約第11條第2項第3款規定請求被告給付委託銷售總價百分之6之款項，實屬無據，應予駁回。四、綜上所述，原告依系爭委託契約第11條第2項第3款之之法律關係請求被告應給付原告1,132,800元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　13　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　黃麟捷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

2025-01-13

CLEV-113-壢簡-430-20250113-2

嘉簡

嘉義簡易庭(含朴子)

給付違約金等

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭民事簡易判決 113年度嘉簡字第993號原告大雅房屋有限公司法定代理人林曼蕎訴訟代理人林宸遠被告郝巧運訴訟代理人蔡宗勳住○○市○區○○路000號7樓2 上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣96,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔其中2分之1，餘由原告負擔。本判決第1項得假執行；但被告如以新臺幣96,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由 原告聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）192,000元。陳述：　㈠兩造訂立委託銷售契約書，由被告委託原告出賣坐落嘉義縣○ ○鄉○○段000○000地號土地及同段268建號建物，委託銷售總價520萬元，委託銷售期間自民國113年7月15日起至113年8 月15日止，兩造再於113年8月9日訂立契約內容變更合意書，將總價變更為480萬元（下稱系爭契約）。原告覓得買受人，與被告三方約定於113年8月14日晚上7時30分在原告營業所訂立買賣契約，並由代書說明，買受人係自訂立買賣契約之日起至交屋之日止，分4期依序給付價金20萬元、40萬元、40萬元、380萬元，並獲被告當場同意，詎被告隨後竟反悔離去，拒絕訂立買賣契約，並告知將出賣予其女兒。原告事後請求被告履約，未獲置理。依系爭契約第5條、第12 條第1項第2款、第2項約定，被告應按委託銷售總價2％計算，向原告給付服務報酬96,000元，及賠償違約金96,000元，合計192,000元。　㈡為此依系爭契約法律關係，請求判決如聲明所示。 被告聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。陳述：　㈠原告未經被告同意，在買賣契約訂約現場錄影，其違法取得之影音檔案，不得採為證據。　㈡兩造於系爭契約特約條款約定，被告實拿480萬元，不負擔仲介服務費、代書費及稅金，如買賣成交，被告不必給付服務報酬。　㈢兩造於系爭契約第4條約定，如買賣成交，買受人應自訂立買賣契約之日起至交屋之日止，分4期依序給付買賣價金10％、 20％、20％、50％，原告為委任契約之受任人，未盡善良管理人義務，竟違反上開約定，要求被告同意買受人分4期依序給付買賣價金20萬元、40萬元、40萬元、380萬元，被告知悉後拒絕同意代書所述違反上開約定之分期給付金額，事後亦未出賣系爭不動產，自無違約，當無給付服務報酬及賠償違約金之義務。 原告主張兩造訂立系爭契約，由被告委託原告出賣土地及建物，嗣原告覓得買受人，與被告三方約定於前揭時地訂立買賣契約，並由代書說明，買受人係自訂立買賣契約之日起至交屋之日止，分4期依序給付價金20萬元、40萬元、40萬元、380萬元，惟被告隨後拒絕訂立買賣契約之事實，業據其提出系爭契約、隨身碟及翻拍照片、存證信函及回執為證，除被告有無同意代書所述之分期給付金額一節外，餘為被告不爭執，堪信為真。 原告主張被告同意代書所述之分期給付金額之事實，為被告否認，並以隨身碟及翻拍照片乃原告違法取得，而無證據能力置辯。依前開照片及本院當庭勘驗隨身碟影音檔案結果，錄影畫面呈現之在場人包含代書、買受人及被告，買受人及被告分別在會議桌兩側就坐，代書則在會議桌一端之白板前，居中向被告說明，買受人係自訂立買賣契約之日起至交屋之日止，分4 期依序給付價金20萬元、40萬元、40萬元、380萬元，並將上開分期給付內容書寫於白板上，被告最初回以「那也只能同意了」，代書再次確認被告究竟是否同意，被告則表示同意，此為兩造不爭執。本院審酌原告錄影地點係在其公司會議室，衡諸社會常情，此等場所因常有員工、顧客或其他不特定人出入，原告裝設錄影機持續錄影，可供防盜，並就營業所生爭執預先蒐集證據，難認係專為本件買賣，為達不法目的，用以蒐集被告之聲音、影像而特意裝設，尚不能因被告否認同意錄影，遂謂無證據能力，而不得採為證據。被告所為意思表示，難認有錯誤或遭詐欺、脅迫等瑕疵事由，又已同意代書所述之分期給付金額，不能認為原告有違反受任人之義務，自應受其拘束，所辯尚非可採，堪信原告主張為真。 兩造訂立之委託銷售契約書第5條約定「服務報酬（依本公司所揭露之服務報酬計收；未載明者不得收取服務報酬）買賣成交者，甲方（賣方）同意一次給付乙方按成交總價款百分之X（打叉）之服務報酬（下略）」，第12條第1項第2款、第2項約定「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應給付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予乙方：㈡買賣契約經買賣雙方價金與條件一致而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者」、「委託期間，因可歸責一方之事由而片面終止委託關係者，應給付他方委託銷售價額百分之二之服務報酬以為違約金」，契約內容變更合意書特約條款約定「本物屋主實拿新台幣肆佰捌拾萬元整，不負擔仲介服務費、代書費及稅金」，此為兩造不爭執。被告同意變更分期給付金額，卻反悔不賣，當有系爭契約第12條第2項因可歸責於己之事由而片面終止委託關係之情形，自應按兩造合意變更後之委託銷售總價480萬元乘以2％計算，向原告賠償違約金96,000元，則原告主張被告應賠償違約金96,000元，應屬有據。系爭契約第5條既將服務報酬之百分比例打叉，可見兩造未約定服務報酬，則原告主張被告應依系爭契約第12條第1項第2款，按委託銷售總價2％計算，向原告給付服務報酬96,000元，尚屬無憑。從而原告依系爭契約法律關係，請求被告給付96,000元，為有理由，應予准許；逾此部分為無理由，應予駁回。 本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，並酌定相當擔保金額，准被告預供擔保而免為假執行。 本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭　　　法　官　廖政勝　以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，並按應送達於他造之人數提出繕本或影本，及繳納第二審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　書記官　林金福

2025-01-09

CYEV-113-嘉簡-993-20250109-1

訴

臺灣新北地方法院

給付報酬

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1886號原告光明地產開發有限公司法定代理人李柏賢訴訟代理人馮秀福律師被告李進德上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國113年12月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國112年12月1日受被告委託出售坐落於新北市○○區○○段000地號之土地（下稱系爭土地），並簽有不動產銷售專任委託契約書(下稱系爭契約書)，約定銷售價格為新臺幣(下同)1,900萬元，委託銷售期間為112年12月1 日起至113年2月29日止，服務報酬按成交價額4%計算，被告不得於委託銷售期間內自行出售或另行委託其他第三者居間仲介銷售，如有違反仍應支付約定之服務報酬予原告。被告竟於委託銷售期間內即113年2月19日私下出售系爭土地，並於同年3月11日完成移轉登記，已違反系爭契約約定。其次，被告於約定銷售期間內不顧原告之權益，擅自私下將系爭土地銷售他人，該行為業已構成債務不履行，並致原告受有損失服務報酬利益之損害，應負擔損害賠償責任，並以履行利益計算賠償範圍。爰依系爭契約第3條、第4條或民法第22 7條第1項、第226條第1項規定，併予主張而為選擇合併，請求擇一為原告勝訴之判決等語，並聲明：㈠被告應給付原告7 6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。㈡如獲有利判決，原告願供擔保後請准宣告假執行。二、被告則以：原告騙被告系爭土地每坪可以賣39萬元，兩造簽定委任契約後就可以跟買主簽買賣契約，沒有跟被告解釋簽定委任契約後不能自行賣土地。簽定委任契約後，原告公司承辦人即訴外人李怡靜說買主出價每坪37萬元才要簽買賣契約，並且說沒有每坪38萬元的行情，如果有人出價每坪38萬元，被告可以自行出售。原告於簽約後約3個月無法找到買主，被告始以每坪38萬元出售予訴外人佳瑪百貨股份有限公司（下稱佳瑪百貨公司）等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷第65頁）：㈠、兩造於112年12月1日簽訂系爭契約，被告委託原告居間仲介銷售被告所有系爭土地應有部分其中50坪土地，委託銷售價格為1,900萬元，委託銷售期間為112年12月1日至113年2月2 9日。㈡、系爭契約書第3條服務報酬約定：買賣成交者，甲方應於買賣約簽約同時支付按成交價額4%計算之服務報酬予乙方；第4 條約定：甲方專任委託乙方居間仲介銷售之不動產，於委任銷售期開內，不得自行出售亦不可另行委託其他第三者居間仲介銷售，知有違反或甲方於委託銷售期間屆滿後二個月內若與乙方所曾介紹之客戶成交本件不動產之買賣，甲方仍應支付第三條約定之服務報酬予乙方；第11條約定：總價1,90 0萬元為甲方實拿金額，超出金額部分扣除土地增值稅為乙方居間服務報酬。甲、乙雙方絕無異議。㈢、被告自行於113年2月19日將系爭土地以每坪38萬元出售予佳瑪百貨公司，總價金為1,900萬元，並於113年3月11日完成所有權移轉登記。　　四、本院之判斷：㈠、原告依系爭契約第3條、第4條約定，請求被告給付服務報酬7 6萬元，有無理由？　⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1、2項分別定有明文。其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。而企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，如有與審閱事實不符或顯失公平者，仍應由企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間。經查，原告以提供不動產仲介銷售服務為業係消費者保護法第2 條第2款所稱之企業經營者，系爭契約係原告營業使用、預先擬定之條款，用與不特定多數消費者訂立同類契約之用，當屬定型化契約之性質，自有消費者保護法之適用，次查，系爭契約書前言記載，委託人有3天以上之審閱期，委託人簽立本契約條款時，業已經乙方（即原告，以下不贅述）人員逐條說明說明而充分了解本契約內容，為求銷售時效，自願放棄行使契約審閱權利，要求乙方開始銷售等語，有系爭契約書在卷可參（113年度重司調字第113號卷《下稱調卷》第 17頁）；證人即系爭契約承辦人李怡靜於本院證稱：簽約時間就是契約書上所載112年12月1日，在被告的菜園簽約，當天也是第一次與被告碰面的日期等語（本院卷第86頁）。復審以委託居間仲介銷售之標的不動產雖有記載系爭土地之地號，惟權利範圍及面積均記載依謄本所示等語。然原告於本院諭知提出系爭契約之附件即受委託之標的不動產權利範圍及土地謄本時，原告亦僅提出113年3月12日自行申請之土地登記第二類謄本（調卷第19頁、本院卷第41頁）。足證原告與被告簽訂系爭契約前，並未向被告索取系爭土地之所有權狀或自行對於受託仲介標的之權利狀況為任何查證動作，亦即兩造係於倉促間簽定系爭契約，原告並未提供被告合理審閱系爭契約之期間。復佐以證人李怡靜於本院證稱：簽訂契約時就已經有買主了，但還沒有跟買主接洽，要簽完約才會進行等語（本院卷第86頁），及參以被告於系爭契約勾選為求銷售時效而自願放棄行使契約審閱權利等情。益徵被告抗辯原告表示已有買主要買系爭土地，委任契約簽完後就可以跟買主簽買賣契約，被告始與原告簽立系爭契約等語，應非虛假。從而，原告以銷售之急迫性，未提供被告合理審閱契約期間，即要求被告放棄契約審閱權，然事實上至系爭契約委託期間屆滿，並未出現原告所稱出價符合委託銷售價格之買主，兩造簽訂系爭契約之過程顯有嚴重瑕疵，依據消費者保護法之立法意旨，系爭契約中之定型化約款，是否有效，誠屬有疑。　⒉次按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053 號判例參照）。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年台上字第1421號判決參照）。經查，證人李怡靜於本院證稱：契約第11條是由我書寫的，因為被告說要實拿1900萬，而且我們當時認為可以找到比1900萬元更高的買方，因為土地增值稅的部分要特別說明，怕被告不負擔土地增值稅，所以才特別寫出來，保護雙方的權利；如果原告公司仲介被告系爭土地以38萬元出售，依照契約第11條字面解釋，被告不需要負擔仲介費用。但是實務上我們會在時間內找到高於1900萬元之買方成交系爭土地等語（本院卷第87頁至89頁）；原告法定代理人於本院陳述：如果系爭土地成交價格為1900萬元時，原告得請求之報酬為零等語（本院卷第94頁）。足證系爭契約第11條約定內容係兩造磋商後約定之條款，自能充分表達兩造有關於服務報酬約定之真意。復佐以系爭契約之定型化約款未提供被告合理審閱期間，業如前述，故如定型化約款內容如與第11條經兩造磋商後之約定互為矛盾時，自應優先適用第11條之約定。系爭契約第3條及第11條均係有關原告得請求服務報酬之約定，且約定內容不同，自應推定有關服務報酬之約定已由第11條之約定內容取代第3條定型化約款之內容，亦即原告於仲介銷售買賣成交時應依第11條約定內容計算得請求服務報酬之金額，不再適用第3條之約定內容。　⒊其次，被告於系爭契約期間屆滿前即將系爭土地以每坪38萬元，總價1,900萬元出售予佳瑪百貨公司，依系爭契約第4條約定，被告應支付第3條約定之服務報酬予原告等情，為兩造所不爭執（詳不爭執事項㈠至㈢）。惟承上所述，兩造間就有關給付服務報酬之約定已由第11條取代第3條。是原告主張被告於系爭契約屆期前自行出售系爭土地仍應依系爭契約第4條規定支付原告服務報酬固有理由。然被告自行出售之價格為1,900萬元，依據第11條之約定，被告不須支付服務報酬，亦即原告依據雙方約定得請求服務報酬金額為「零」。至於原告雖主張應依契約第3條約定以成交價額4%計算服務報酬，被告應給付原告服務報酬76萬元等情。然審以倘原告以總價金1,900萬元仲介銷售買賣成交，被告無需支付原告任何服務報酬，然被告於未透過原告仲介而係自行1,900 萬元出售系爭土地，原告在對於系爭土地交易成立未有任何貢獻之情況下，反可向被告請求高達76萬元服務報酬，顯非公平，更非當事人之真意。原告另主張被告於契約期間自行出售給佳瑪百貨公司是為了支付較之低仲介費用，惡意違反契約第4條規定。然審以被告如係經由原告仲介以1,900萬元出售系爭土地，依據系爭契約第11條約定被告不須支付任何服務報酬。被告經由訴外人鄭朝森將以1,900萬元將系爭土地出售給佳瑪百貨公司，卻需支付鄭朝森40萬元仲介費等情。復佐以證人李怡靜於本院證稱：簽約後與買主接洽是由原告法定代理人負責，有談完才會跟被告報告，我只負責跟被告聯繫；簽約後與買主實際接洽的情形我不清楚，但是原告法定代理人表示有向買方報價，讓買方知道公司有跟被告簽約及被告簽約條件，但是原告法定代理人並未回報有買方同意以被告簽約的價格購買；我們是在113年2月29日才知道被告已經將系爭土地出售了，我們那時候還在找買主等語（本院卷第86頁、第89頁）；證人即被告配偶洪美月於本院證稱：我在菜園有碰到李怡靜，李怡靜說有人要跟被告買39萬，後來李怡靜說買家要買37萬，被告說37萬他不賣。被告是在我碰到李怡靜之後才賣掉土地等語（本院卷第92頁）。益徵被告抗辯並非減少仲介費用而惡意違反系爭契約，而係因原告遲遲無法實現當初遊說被告簽定系爭契約時所稱之買主與被告簽訂買賣契約，被告始將系爭土地以1,900萬元出售予佳瑪百貨公司等情，足堪信為真實。㈡、原告依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被告給付履行利益76萬元，有無理由？　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。　⒉原告主張被告於約定銷售期間內不顧原告之權益，擅自私自將提供銷售之系爭土地銷售他人，該行為已構成債務不履行，應以履行利益為範圍即服務報酬76萬元，作為損害賠償之範圍等語。經查，系爭契約第4條固約定被告於系爭契約期間不得自行出售或另行委託其他第三者居間仲介銷售。然承上所述，兩造間於簽訂爭契約過程有嚴重瑕疵，已影響定型化約款之有效性。次查，證人李怡靜於本院證稱：與買主接洽是由原告法定代理人負責，有談完才會跟被告報告，我只負責跟被告聯繫；簽約後與買主實際接洽的情形我不清楚，但是原告法定代理人表示有向買方報價，讓買方知道公司有跟被告簽約及被告簽約條件，但是原告法定代理人並未回報有買方同意以被告簽約的價格購買；在113年2月29日以前有找到出價高於1,900萬元之買主等語（本院卷第86至87頁、第89頁）。證人李怡靜先是表示簽約後與買主接觸之原告法定代理人並未回報有意願以1900萬元購買之買主，又表示有找到出價高於1,900萬元之買主，前後證矛盾，已難盡信。且證人亦無法回答所證述出價高於1,900元之買主為何人（本院卷第89頁）。自難認定原告於系爭契約期間確實有找到出價1,900萬元或高於1,900萬元之買主。其次，原告法定代理人於言詞辯論期日雖陳述：李鳳藻出價一坪38萬5千元，但是要等被告找到權狀後再進行，我沒有跟李怡靜說明有人出價到38萬5千元；113年2月28日當日我請李怡靜向被告出價39萬元，但被告說目前沒有要出售土地，因為權狀遺失等語（本院卷第93頁、第111頁）。惟原告並未就此有買主出價之情形，提出任何證據佐證，且為被告所否認，自難為有利於原告之認定。復佐以系爭契約第5條條特別約定：被告同意原告為買賣雙方之代理人。被告同意在買方出價與委託銷售價格相同或高於委託銷售價格時，原告可全權代理向買方收取定金；買賣契約於原告收取定金時成立等語（調卷第 17頁）。亦即於系爭契約期間如確實有出價1,900萬元或以上之買家而符合被告委託之銷售價格，原告即可代理被告收取定金，成立買賣契約，無須再經由被告同意。又被告亦係以總價1,900萬元將系爭土地出售予佳瑪百貨公司，顯見被告於委託銷售期間並無提高售價之意思。基上，如原告有於委託銷售期間屆滿前找到出價每坪38萬元（即總價1,900萬元）或高於每坪38萬元之買主，可代理被告向買主收取定金成立買賣契約，而於履行系爭契約之義務後依約向被告請求服務報酬。然原告於系爭契約屆滿前並未向被告報告有買主及收取定金之情形，益徵原告上述主張洵屬無據，甚難採信。基上，原告既未於系爭契約期間找到願意購買系爭土地之買家，即無得向被告請求服務報酬之權利。縱使被告於契約期間內另行將系爭土地出售他人，亦未造成原告之損失。從而，原告依據債務不履行規定，請求被告給付服務報酬76萬元，亦屬無據，不應准許。　五、結論：原告依系爭契約第4條、第3條約定，或民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被告給付76萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。　六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。七、據上論結：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　王婉如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許宸和

2025-01-08

PCDV-113-訴-1886-20250108-1

訴

臺灣新竹地方法院

給付違約金等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第609號原告青山不動產有限公司法定代理人施雪紅訴訟代理人楊長岳律師被告張碧蓉吳宇凡共同訴訟代理人王櫻錚律師張智程律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國113年12月5日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條、第17 6條分別定有明文。本件原告原以被告張碧蓉及其配偶吳榮鎰違約為由，起訴請求被告張碧蓉及吳榮鎰給付違約金，嗣吳榮鎰於本件訴訟進行中之民國113年1月3日死亡，有其除戶謄本在卷可稽（見本院卷第185頁），而其第一順位繼承人有配偶及孫子女即被告張碧蓉、吳宇凡，均未拋棄繼承，有繼承系統表、被繼承人除戶謄本、繼承人戶籍謄本、本院民事庭拋棄繼承准予備查函（拋棄繼承人吳國清、吳淑英、賴怡君、賴冠文）、本院113年度司繼字第208號民事裁定在卷可憑（見本院卷第115至129頁、第183頁、第187至197頁），並經原告為被告張碧蓉及被告吳宇凡分別具狀聲明承受訴訟（見本院卷第105頁、第177頁），合於前揭規定，應由被告張碧蓉、吳宇凡為吳榮鎰承受訴訟。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時係聲明被告張碧蓉、吳榮鎰應各給付原告新臺幣（下同）374,220元，及均自112年3月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於本件訴訟進行中，因吳榮鎰死亡由被告張碧蓉、吳宇凡承受訴訟，原告另將上開利息起算日更正為112年3月28日（見本院卷第313頁），而變更聲明為：㈠被告張碧蓉應給付原告37 4,220元，及自112年3月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告張碧蓉、吳宇凡應於繼承被繼承人吳榮鎰之遺產範圍內連帶給付原告374,220元，及自112年3月28日起迄清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第319頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：　㈠被告張碧蓉與吳榮鎰於112年2月26日與原告簽訂專任委託銷售契約書及委託書修正附表（下稱系爭契約），委由原告銷售其2人所共有坐落新竹縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地），系爭契約內並載明系爭土地銷售底價為1,500萬元，嗣訴外人賴主恩出具正式要約書，表示願以18,711,000 元購買系爭土地，此出價扣除稅金等費用業已達被告張碧蓉與吳榮鎰要求之底價條件，原告乃於112年3月8日將買方出價條件告知其2人，並出具買方要約書請其2人簽名，惟被告張碧蓉及吳榮鎰竟以系爭契約並非專任委託為由，拒絕履約，其後原告甚至查知被告張碧蓉及吳榮鎰於系爭契約委託期間已於112年4月6日將系爭土地出售他人。　㈡按兩造簽訂之系爭契約第8條業已約定：「甲方如有以下之情事者，視為乙方已完成仲介之義務；甲方仍必須支付委託銷售總價百分之四作為服務報酬：一、委託期間內，甲方自行將本不動產出售或…二、買方已同意並達成本契約之出售條件與價格，甲方拒絕出售本標的物者。…」訴外人賴主恩既於112年3月8日出具要約書表明欲以18,711,000元購買系爭土地，此出價扣除稅金等費用業已達被告張碧蓉與吳榮鎰要求之出售條件與價格，詎被告張碧蓉及吳榮鎰仍拒絕出售，甚且於委託銷售期間內之112年4月6日，將系爭土地出售他人，則依系爭契約第8條第1、2項約定，視為原告已完成仲介之義務，被告張碧蓉及吳榮鎰仍應支付原告以委託銷售總價百分之4計算之服務報酬共計748,440元（計算式：1,8711 ,000×4%＝748,440），並以現金一次給付予原告。原告已於1 12年3月16日寄發存證信函予被告張碧蓉及吳榮鎰，請其2人於文到10日內依系爭契約第8條約定給付服務報酬748,440元予原告，該存證信函並於112年3月17日送達被告張碧蓉及吳榮鎰，惟其2人均未為回應。　㈢被告張碧蓉及吳榮鎰應依系爭契約第8條約定給付原告服務報酬748,440元，業如前述，因其2人係負同一債務，且其給付係屬可分，原告自得依民法第271條規定，分別請求被告張碧蓉及吳榮鎰應各給付原告374,220元。又因吳榮鎰於本件訴訟繫屬中之113年1月3日死亡，而由其配偶即被告張碧蓉及孫子女吳宇凡繼承且承受訴訟，依民法第1148條第2項規定，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，但對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，是被告2人雖繼受吳榮鎰對於原告之給付仲介報酬之違約金債務，惟仍以渠等繼承之遺產為限。　　㈣為此，爰依系爭契約第8條約定，請求被告給付服務報酬，並聲明：　⒈被告張碧蓉應給付原告374,220元，及自112年3月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　⒉被告張碧蓉、吳宇凡應於繼承被繼承人吳榮鎰之遺產範圍內連帶給付原告374,220元，及自112年3月28日起迄清償日止，按年息5%計算之利息。　⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：原告公司所屬員工於簽立系爭契約時，使被告張碧蓉及吳榮鎰放棄審閱期間，應屬無效，被告得依消費者保護法第11條之1第3項規定，主張違約金條款不構成契約內容。又吳榮鎰於系爭契約簽訂之前日，因病送入國軍桃園總醫院新竹分院救治檢查，吳榮鎰於112年2月26日甫出院之際，即受原告公司所屬員工之請求簽署系爭契約，且要求被告張碧蓉及吳榮鎰簽署「放棄審閱」等文字，已有違消費者保護法之規定，亦顯失公平。再觀諸原告提出之買方要約書，其上僅有「賴主恩」之簽名，而無其他個人資訊，則是否確有「賴主恩」其人，應由原告證明之。縱認原告請求給付違約金為有理由，惟自兩造簽訂系爭契約至買方出具要約書僅有 10日，依原告居間買賣之行為，其請求被告給付70餘萬元之違約金，實屬過高，應予酌減等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准免假執行。三、本院之判斷：　㈠原告主張之上開事實，業據其提出專任委託銷售契約書、委託書修正附表、要約書、存證信函及收件回執、系爭土地登記第二類謄本等件為證（見本院卷第27至33頁、第37至43頁、第309頁）。被告否認原告之主張，並以前詞為辯。是本件爭點在於：系爭契約第8條之違約金條款是否成為兩造契約內容？原告主張被告有系爭契約第8條第1、2項所定情事，而依同條約定請求被告給付服務報酬（即違約金），是否有理由？爰分述如下。　㈡原告就系爭契約未提供被告張碧蓉及吳榮鎰合理審閱期間，系爭契約第8條之違約金條款不構成系爭契約之內容：　⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1項、第3項本文分別定有明文。揆其立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果（最高法院103年台上字第2038號判決意旨參照）。又按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之，消保法第17條第1 項亦有明定。內政部即針對不動產委託銷售定型化契約訂定應記載或不得記載事項，依內政部不動產委託銷售定型化契約記載事項第1條規定，契約審閱期間不得少於3日，如有違反，該條款不構成契約內容。次按，企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合第11條之1規定之事實者，就其事實負舉證責任。消保法第17條之1亦有明文。要言之，定型化契約審閱權之立法目的，既在確保消費者於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，則若綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀，足見消費者確已知悉定型化契約條款之內容，消費者如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而自願放棄契約審閱權，並非法所不許。然倘企業經營者主張於締約前，已透過交付定型化契約書面或口頭解說等方式，賦予消費者合理獲知其內容之機會，或已使消費者確實知悉並了解個別定型化契約條款之內容，固得認已合乎消費者保護法關於審閱期間之要求，惟就此仍應由企業經營者負舉證責任。　　　⒉經查，觀諸原告與被告張碧蓉、吳榮鎰所簽訂之系爭契約，主要內容皆為事先以電腦打字繕打，僅就如委託人簽名、所有權人、土地建物標示、委託銷售價格、委託銷售期限等事項有以手寫之方式，在預先留白處加以填載，且該份專任委託銷售契約書之首頁右上角載有契約編號（見本院卷第27至 29頁），及系爭契約第8條違約金條款亦無任何手寫修改痕跡，可認該份專任委託銷售契約書乃原告一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，且系爭契約第8條之約定亦為定型化契約條款而非特約條款，而有消保法第11條之1第1項審閱期間規定之適用。　⒊原告主張被告已充分審閱系爭契約，業據被告否認，依前開說明，自應由原告就其有提供被告3日以上審閱期、或被告確已獲知系爭契約內容之事實，負舉證責任。查系爭契約首欄關於契約審閱權部分載有：「委託人簽訂契約前已攜回審閱3日」及「其他」二個選項供委託人勾選，並經勾選「其他」之選項，且於該「其他」選項後方另以手寫方式填載「放棄審閱」等文字，而經被告張碧蓉、吳榮鎰2人於「委託人確認簽章」欄位簽名（見同上卷頁），足認被告張碧蓉、吳榮鎰實際上並未事先將該份專任委託銷售契約攜回審閱即於當日簽約乙情，且為原告所不爭執，原告亦陳明被告張碧蓉、吳榮鎰委託簽約過程逾3小時（見本院卷第333頁），足認被告張碧蓉、吳榮鎰審閱系爭契約之時間僅3、4小時之間之事實，原告顯未提供被告3日以上審閱期。　⒋原告雖另以：被告張碧蓉、吳榮鎰2人前於111年4月1日亦曾委託原告銷售系爭土地，並簽訂相同內容之專任委託銷售契約書，且事後亦反悔違約不願出售系爭土地，欠缺保護之正當性等理由，而主張被告確已獲知系爭契約內容等情。惟查，原告所指於111年4月1日簽訂之專任委託銷售契約書，係被告張碧蓉與原告所簽訂之契約，由被告張碧蓉委託原告代理銷售系爭土地之全部（下稱前契約），吳榮鎰並非前契約之當事人，有原告提出之前契約在卷可參（見本院卷第19至 23頁），自難認吳榮鎰於112年2月26日與原告簽訂系爭契約時，對於該專任委託銷售契約書所載各項條款內容及契約之相關權利義務均已明瞭，始放棄契約審閱權。而前契約雖與系爭契約事後比對結果，兩者定型化契約條款相同，然被告張碧蓉、吳榮鎰簽訂審閱系爭契約之時間僅3、4小時之間，簽約過程尚將系爭契約原記載之委託總價為1,980萬元，以委託書修正附表修正為1,500萬元（見本院卷第27、31頁），已難認被告張碧蓉、吳榮鎰簽約當時有相當時間比對、確認前契約與系爭契約兩者間定型化契約條款之同與異，況消保法第11條之1之立法目的，既在維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果，已如前述。則為落實此項立法目的，除消費者明知契約條款內容而故意違反以謀取不當利益，或有其他明顯過度保護消費者將導致顯失公平之情形外，自不宜任意剝奪消費者之此項契約審閱權，更不宜僅因消費者在簽訂契約前有其他瞭解契約相關權利義務內容之機會，即例外排除消保法第11條之1第1項適用，遽認消費者不須再重新檢視、思考定型化條款之合理性而放棄審閱期間之權利。是以，自無從僅以被告張碧蓉曾有簽訂前契約之經驗，逕認定被告張碧蓉、吳榮鎰於簽訂系爭契約時已充分瞭解契約之權利義務關係，而無受契約審閱期間保護之正當性。　⒌從而，原告於系爭契約締結前未給予被告審閱期間，復未能舉證被告已確實了解系爭契約違約罰則條款內容之事實，則被告抗辯前開條款不構成契約之內容，核屬有據。　　　　　㈢原告主張依系爭契約第8條之約定，請求被告張碧蓉給付374, 220元及法定遲延利息，暨請求吳榮鎰之繼承人即被告2人在繼承吳榮鎰遺產之範圍內連帶給付原告374,220元及法定遲延利息，均無理由：　⒈查系爭契約第8條約定：「甲方（即被告張碧蓉及吳榮鎰，以下同）如有以下之情事者，視為乙方（即原告，以下同）已完成仲介之義務；甲方仍必須支付委託銷售總價百分之四作為服務報酬：一、委託期間內，甲方自行將本不動產出售… 。二、買方已同意並達成本契約之出售條件與價格，甲方拒絕出售本標的物者。…」（見本院卷第27頁）。　⒉本件原告主張其於委託期間內，已覓得訴外人賴主恩願以18, 711,000元向被告張碧蓉及吳榮鎰購買系爭土地，並出具正式要約書，經原告於112年3月8日前往被告張碧蓉及吳榮鎰住所告知其2人買方之出價，並提出買方要約書供其2人簽名，被告張碧蓉及吳榮鎰竟反悔、且表明拒絕以原委託價格出售系爭土地，故依系爭契約第8條約定，請求被告張碧蓉給付374,220元及法定遲延利息，暨請求吳榮鎰之繼承人即被告2人在繼承吳榮鎰遺產之範圍內連帶給付原告374,220元及法定遲延利息等語，固據提出要約書為佐（見本院卷第33頁）；然查，系爭契約第8條之違約金條款，依消保法第11條之1第3項規定，均不構成契約之內容，業如前述，則原告據之請求被告給付按委託銷售總價4%計算之服務報酬（即違約金），即屬無據。四、綜上所述，原告依系爭契約第8條之約定，請求被告張碧蓉給付374,220元及法定遲延利息，暨請求吳榮鎰之繼承人即被告2人在繼承吳榮鎰遺產之範圍內連帶給付原告374,220元及法定遲延利息，均為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　 6　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　潘韋廷以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳佩瑩

2025-01-06

SCDV-112-訴-609-20250106-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還不當得利等

臺灣臺中地方法院民事裁定 112年度訴字第1838號原告壬翔建設股份有限公司法定代理人江書蘋訴訟代理人劉翔榮林軍男律師被告江木林訴訟代理人林輝明律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院裁定如下：　　主　　文本件於本院112年度訴字第2021號請求給付服務報酬事件民事訴訟終結確定前，停止訴訟程序。　　理　　由一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項定有明文。二、查本件原告起訴主張其經由訴外人宬炘地產有限公司（下稱宬炘公司）員工朱芸妮居間仲介，與被告於民國112年5月31 日所簽立之不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）無效，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還新臺幣66萬元。而宬炘公司前依系爭意願書之約定，請求原告給付服務報酬等情，經本院以112年度訴字第2021號判決（下稱另案）駁回宬炘公司之訴，宬炘公司不服提起上訴中，有另案民事判決附卷可稽（見本院卷第365-372頁）。是系爭意願書是否成立生效，實為本件訴訟之先決問題，為避免裁判矛盾，本件自有先裁定停止訴訟程序之必要。。三、依首開法條裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1000元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖日晟

2025-01-06

TCDV-112-訴-1838-20250106-1

重訴

臺灣新北地方法院

給付服務報酬

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度重訴字第886號原告王郁惠訴訟代理人陳松棟律師被告利舟開發國際股份有限公司法定代理人吳科慶上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院裁定如下：　　主　文本件移送臺灣臺北地方法院。　　理　由一、按訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院，民事訴訟法第28條第1項定有明文。又當事人得以合意定第一審管轄法院，前項合意，應以文書證之，同法第24條第1項前段、第2項規定甚明。次按前揭關於合意管轄之規定，除專屬管轄外，得排斥其他審判籍而予優先適用（最高法院103年度台抗字第917號、99 年度台抗字第110號裁定意旨參照）。二、本件原告起訴主張被告未依兩造於民國108年9月19日簽立之委託銷售合約書(下稱系爭委託銷售合約書)給付剩餘報酬，依系爭委託銷售合約書約定，被告應給付原告新台幣(下同) 2,487萬7,390元等語。經查，系爭委託銷售合約第6條約定：「雙方均願以誠實原則履行，如有爭執因而訴訟，雙方同意以臺灣台北地方法院為第一審管轄法院等語」(本院卷第2 1頁)，足認兩造間就本件法律關係已有管轄之合意，自當受上開契約所載合意管轄約定之拘束。復審酌原告起訴主張之事實，亦無涉及專屬管轄規範之法律關係，揆諸首揭規定及說明，上開合意管轄之約定，自得排斥其他審判籍而優先適用。是本件應由臺灣臺北地方法院管轄，原告向無管轄權之本院起訴，顯係違誤，爰依職權將本件移送於該管轄法院。三、依首開法條裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　王婉如以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,500元。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許宸和

2025-01-03

PCDV-113-重訴-886-20250103-1

小上

臺灣雲林地方法院

給付服務報酬

臺灣雲林地方法院民事裁定 113年度小上字第13號上訴人蔡宜君被上訴人王道國際理財顧問有限公司法定代理人林御存上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國113 年11月7日本院北港簡易庭第一審判決（113年度港小字第158號）提起上訴，本院裁定如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。　　理　由一、按對於小額程序第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之；又上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：㈠原判決所違背之法令及其具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，民事訴訟法第436條之24 第2項、第436條之25分別定有明文。所謂判決違背法令，依同法第468條規定，係指判決不適用法規或適用不當者而言，而有同法第469條第1款至第5款所列情形之一者，為判決當然違背法令。是當事人提起上訴，如依民事訴訟法第468 條規定，以小額程序第一審判決有不適用法規或適用法規不當為上訴理由時，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該法規之條項或其內容，若係成文法以外之法則，應揭示該法則之旨趣，倘為司法院解釋或最高法院之判例，則應揭示該判解之字號或其內容，如依民事訴訟法第469條第1款至第5款所列情形為理由時，其上訴狀或理由書應揭示合於該條款之事實，上訴狀或理由書如未依此項方法表明者，即難認為已對小額程序第一審判決之違背法令有具體之指摘，其上訴自難認為合法（最高法院71年度台上字第314號判決意旨參照）。又依民事訴訟法第436條之32第2項準用同法第47 1條第1項之上訴法律審（第三審）之規定，小額程序之上訴人若未於提起上訴後20日內提出如上所述之合法上訴理由書於第二審法院，第二審法院無庸命其補正，即得依同法第43 6條之32第2項準用同法第444條第1項前段之規定，逕以裁定駁回之。二、本件上訴人對於小額訴訟之第一審判決提起上訴，其上訴意旨略以：上訴人當初是詢問利率，被上訴人以上訴人個資向國泰銀行貸款新臺幣（下同）60萬元，簽約時並沒有提到20 ％服務費，上訴人以為是送件審核，未仔細詳看合約內容就簽約，貸款後，上訴人就匯款5萬元給被上訴人，並與被上訴人協調服務費有無商量空間，懇請法官酌減服務費給付金額等語。三、經查，上訴人上訴意旨，並未具體表明原審判決有何不適用法規、適用法規不當或有民事訴訟法第469條第1款至第5款之情形，自難認對該判決之如何違背法令已有具體之指摘，揆諸首開法條及說明，上訴人之上訴顯非合法，應予駁回。四、據上論結，本件上訴為不合法，依民事訴訟法第436條之32 第1項、第2項、第436條之19、第444條第1項前段、第95條、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　陳秋如　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃偉銘　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　冷明珍以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁靖瑜

2024-12-31

ULDV-113-小上-13-20241231-1