Know99判決書

搜尋結果：欠繳租金

共找到 119 筆結果（第 61-70 筆）

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第5684號原告盧慰珍訴訟代理人郭喆軒陳君沛律師陳立曄律師黃子芸律師被告趙天民上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一一三年十二月五日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上、建號同段第七六八號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號六樓房屋遷出，將戶籍遷出，並將房屋騰空返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬柒仟陸佰壹拾元，及自民國一一二年十月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一一二年九月五日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬柒仟元。被告應自民國一一二年九月五日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。本件原告就名下坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上、建號同段第七六八號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號六樓房屋（下稱本件房屋），依民法第七百六十七條第一項前段規定起訴請求，依首揭法條，專屬本院管轄。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三、七款亦有明定。原告原起訴請求被告將本件房屋騰空遷讓返還原告，及給付新臺幣（下同）九萬四千元本息，以及自民國一一二年八月十七日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月給付四萬七千元，於一一三年七月二十九日第二次言詞辯論期日初始即變更聲明為：請求被告將本件房屋騰空遷讓返還原告，並將戶籍遷出，及給付二十五萬零六百六十六元本息，以及自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止按月給付四萬七千元，暨自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按日給付三千一百三十三元（見訴字卷第七三、七四頁書狀）；原告此節變更追加，雖經被告表示不同意，然原告此節變更追加，訴訟標的相同、基礎事實同一，僅係擴張應受判決事項之聲明及追加違約金之請求，於第二次言詞辯論期日初始即為之，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於法自無不合，本院爰併就變更追加之訴裁判，合先敘明。貳、實體方面一、原告部分：（一）訴之聲明：　　１被告應將本件房屋（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上、建號同段第七六八號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○號六樓房屋）騰空遷讓返還予原告，並將戶籍登記遷出。　　２被告應給付原告二十五萬零六百六十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。　　３被告應自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月給付原告四萬七千元，及按日給付原告三千一百三十三元違約金。　　　４願供擔保請准宣告假執行。（二）原告起訴主張：本件房屋（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○ ○地號土地上、建號同段第七六八號、門牌號碼臺北市○○ 區○○○路○段○○號六樓房屋）為原告所有，兩造於一０六年八月間訂立房屋租賃契約，約定由被告以每月四萬七千元租金向原告承租本件房屋，租賃期間自同年九月十六日起至一０九年九月十五日止共三年，擔保金（押金）為兩個月租金計九萬四千元，租金應於每月十六日以前繳付；兩造嗣於一０九年九月二十四日續訂房屋租賃契約（下稱本件租約），租賃標的、租金、押租保證金及每月繳納期限均相同，租賃期間自同年月十六日起至一一四年六月十五日止共四年九月。詎被告自一一一年十二月起開始遲誤租金，於一一二年五月繳付同年三月租金後，即未再依約繳納租金，原告於同年七月十一日、八月二十五日兩度寄發存證信函催告均未獲置理，原告業於同年八月二十五日信函定期七日催告被告繳納滯欠之同年四至七月份租金，並表明如逾期未繳納即終止兩造間房屋租賃契約，該存證信函於同年八月二十八日到達，被告同年九月四日以前仍未繳付，本件租約於一一二年九月五日已經終止，被告迄仍拒不遷讓返還本件房屋。爰依民法第七百六十七條第一項前段、第四百五十五條規定、本件租約第十條第一項約定，請求被告將本件房屋騰空遷讓返還原告，並將戶籍登記遷出；被告積欠原告一一二年四月十六日起至九月四日止四個月又二十日之租金共二十一萬九千三百三十三元，扣除押租保證金九萬四千元，依本件租約租金請求權、第九條第一項約定，被告尚應給付原告十二萬五千三百三十三元，及同額之違約金十二萬五千三百三十三元，合計二十五萬零六百六十六元；又自一一二年九月五日起，被告無法律上原因受有占有使用本件房屋相當於租金之不當得利，原告亦得依民法第一百七十九條規定及本件租約第十條第三項約定，請求被告自是日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還相當於租金之不當得利四萬七千元，及按日給付違約金三千一百三十三元。二、被告部分：（一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。（二）被告固不否認兩造間訂有本件租約，租賃期間自同年月十六日起至一一四年六月十五日止共四年九月，被告並未繳納一一二年四月起之租金等情，但以一０六年間兩造訂立本件房屋租賃契約後未久，即因原告將剩餘建材（鋼架、地磚、木板）堆置本件房屋陽台、妨礙被告使用，且隱匿浴廁水管散發惡臭情節，而議定租賃期間延長三至五年、將每月租金數額減為三萬二千元，被告仍先按原訂租金繳付，滿額後即無庸繼續繳付租金，而兩造間租約總租賃期間為七年九月，租金總額為二百九十七萬六千元，被告已繳付三百一十四萬九千元，已超逾所應繳付之租金數額，自無庸再繳納租金，原告無從終止本件租約，亦不得請求被告返還房屋、給付租金、違約金或返還相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。三、原告主張本件房屋為其所有，兩造先於一０六年八月間訂立房屋租賃契約，契約書載稱由被告以每月四萬七千元租金向其承租本件房屋，租賃期間自同年九月十六日起至一０九年九月十五日止共三年，擔保金（押金）為兩個月租金計九萬四千元，租金應於每月十六日以前繳付，嗣於一０九年九月二十四日續訂本件租約，租賃標的、租金、押租保證金及每月繳納期限記載均相同，租賃期間自同年月十六日起至一一四年六月十五日止共四年九月，詎被告自一一一年十二月起開始遲誤租金，於一一二年五月繳付同年三月租金後，即未再依約繳納租金，其於同年七月十一日、八月二十五日兩度寄發存證信函催告均未獲置理，其中同年八月二十五日信函定期七日催告被告繳納滯欠之同年四至七月份租金，並表明如逾期未繳納即終止兩造間房屋租賃契約，該存證信函於同年八月二十八日到達，被告同年九月四日以前仍未繳付之事實，業據提出房屋租賃契約書、臺北成功郵局第七六０號存證信函暨掛號郵件收件回執、存摺影本、建物所有權狀、土地所有權狀、建物登記謄本、電子通訊聯繫內容列印、臺北成功郵局第六七四號存證信函暨掛號郵件收件回執為證（見簡字卷第十三至五五、七三至七七、八一、八三頁、訴字卷第八三、八五頁），核屬相符；關於原告自九十四年一月二十八日起為本件房屋之所有權人一節，並經本院職權查證屬實，有土地建物查詢資料可稽（見訴字卷第十三至三七頁）；關於兩造兩造先於一０六年八月間訂立房屋租賃契約，契約書載稱由被告以每月四萬七千元租金向其承租本件房屋，租賃期間自同年九月十六日起至一０九年九月十五日止共三年，擔保金（押金）為兩個月租金計九萬四千元，租金應於每月十六日以前繳付等情，並與被告所提房屋租賃契約書所示一致（見訴字卷第一一一至一二一頁）；前開事實並均為被告所不爭執，應堪信為真實。　　但原告主張本件租約業因被告積欠四月又二十日之租金，經其於一一二年九月五日合法終止，被告自是日起無權占有本件房屋，應遷讓返還本件房屋、遷出戶籍，並給付積欠之租金（以押租保證金扣抵後餘十二萬五千三百三十三元）及欠租違約金，以及自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止相當於租金之不當得利暨違約金部分，則為被告否認，辯稱：兩造於一０六年間即合意變更兩造間租賃契約之租金數額為每月三萬二千元，並約定其先按原訂租金數額（每月四萬七千元）繳付，迄所繳納租金數額已達所應繳納之租金總額，即無庸繼續繳納，計至一一二年三月止其共已繳付租金三百一十四萬九千元，已逾租金總額二百九十七萬六千元，自無庸繼續繳付租金，並無欠繳租金情事，原告終止本件租約為不合法，無從請求其遷讓返還本件房屋或給付租金、相當於租金之不當得利、違約金等語。四、茲分述如下：（一）按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十五條、第七百六十七條第一項前段定有明文。　　１次按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：㈢承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，民法第一百九十九條第一項、第四百二十一條第一項、第四百三十九條前段、第四百四十條第一、二項、土地法第一百條第三款亦有明定。　　２兩造於一０九年九月二十四日訂立本件租約，房屋租賃契約書第一條載明租賃標的為本件房屋，第二條記載租賃期限為四年九月，自一０九年九月十六日起至一一四年六月十五日止，第三條「租金支付、收受規定」記載：「租金每個月租金新臺幣肆萬柒仟元（未稅價），乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納；出租人亦不得任意要求調整租金。租金應於每月十六日前繳納，每期應繳納壹個月租金，乙方不得藉詞拖延。乙方應於訂約時，交於甲方（即原告）貳個月租金新臺幣玖萬肆仟元作為押租保證金‧‧‧」，第九條「違約處理」記載：「乙方違法第三條租金支付規定時，經甲方通知相當期限內履行，而乙方仍不為支付且遲付支（之）租金總額達兩個月之租額時，甲方得終止本契約，並請求乙方立即搬離返還房屋‧‧‧」，第十條「房屋之返還」記載：「租期屆滿或租賃契約中（終）止時，乙方應即將房屋返還甲方並遷出戶籍或其他登記‧‧‧」（見簡字卷第十五至十九頁），惟被告自一一一年十二月起開始遲誤租金，於一一二年五月繳付同年三月租金後，即未再依約繳納租金，原告於同年七月十一日、八月二十五日兩度寄發存證信函催告被告繳付積欠之租金，其中同年八月二十五日信函定期七日催告被告繳納滯欠之同年四至七月份租金，並表明如逾期未繳納即終止本件租約，該存證信函於同年八月二十八日到達，被告同年九月四日以前仍未繳付之，此經原告陳明在卷，核與卷附房屋租賃契約、存證信函、存摺影本所載相符，並為被告所不爭執，前已述及。　　３是計至一一二年八月二十五日原告寄發臺北成功郵局第七六０號存證信函之日止，被告已積欠同年四月十六日起至八月二十五日止四個月又十日之租金共二十萬三千四百五十元（計算式：①「每月租金數額」四萬七千元，乘以「欠租月數」四個月，等於十八萬八千元；②「每月租金數額」四萬七千元，乘以「全年月數」十二月，除以「全年日數」三六五日，等於「每日租金數額」一千五百四十五元【小數點以下四捨五入】，再乘以「未滿一月之欠租日數」十日，等於一萬五千四百五十元；①、②相加），以押租保證金九萬四千元扣抵後，尚欠繳租金十萬九千四百五十元，已逾二個月租金數額（九萬四千元），經原告限期七日催告被告支付，該存證信函於同年月二十八日到達被告，被告仍未於七日內之同年九月四日以前繳納，原告依首揭規定及本件租約第九條第一項約定，以存證信函為終止本件租約之意思表示，於法尚無不合。　　４被告雖辯稱兩造業於一０六年間即因原告將剩餘建材堆置本件房屋陽台妨礙被告使用，且隱匿浴廁水管散發惡臭情節，而議定租賃期間延長三至五年、將每月租金數額減為三萬二千元，其仍先按原訂租金繳付，滿額後即無庸繼續繳付租金，其繳付之租金總額為三百一十四萬九千元，已逾所應繳付之租金數額，無庸再繳納租金云云，並引用證人即友人江廷賢之證述為憑（見訴字卷第一九五至一九七頁筆錄），然：　　①本件租約之書面全文僅十五條，不計封面、檢附之現況確認書、相片及最後簽名頁，約款部分共僅區區三頁，文字簡潔清楚明瞭，第一頁第一至三條即載明本件租約租賃標的為本件房屋，租賃期間自一０九年九月十六日起至一一四年六月十五日止，租金每月四萬七千元，應於每月十六日以前繳納，押租保證金以二個月租金額計算為九萬四千元，經被告親自簽章，有租賃契約書可考（見簡字卷第十三至二七頁），前已述及；被告為○○○年○月間出生之成年人（參見訴字卷第五三頁戶籍謄本），簽立本件租約之書面時年已滿六十歲，且學歷為大學畢業，從事貿易顧問業，此經被告自承明確（見訴字卷第一四三頁筆錄），為有相當社會經驗、智識、能力之人，對於簽立契約書面意在明確並佐證雙方之權利義務關係內容，自無不知之理，被告仍於一０九年九月間親自在明確記載兩造間租賃標的為本件房屋、期間為一０九年九月十六日起至一一四年六月十五日止、每月租金數額為四萬七千元之租賃契約書面上簽章，復未陳明並舉證書面所示內容係受詐欺或脅迫所為，並於除斥期間內依法撤銷，應認該契約書面記載內容即為兩造意思表示內容。　　②被告自一一二年四月間起受原告以電子通訊催告一一二年二月間起之租金（見簡字卷第八一、八三頁），一一二年七、八月間兩度受原告以存證信函催告一一二年四月間起之租金（見簡字卷第二九至三五頁、訴字卷第八三、八五頁），一一二年十月四日收受原告起訴狀繕本之送達（見簡字卷第六七頁送達證書），迄至一一三年七月二十九日第二次言詞辯論期日止，均無隻字片語提及兩造曾合意減少租金數額情事，尤未曾請求原告返還其溢繳之租金額。　　③江廷賢為被告相識達數十年之友人，關係密切友好，所述已有偏頗之虞而難遽採；且江廷賢坦認兩造於一０九年九月間簽訂本件租約之際，並未在場見聞，亦未擔任被告之聯絡人或保證人，已難認證人就兩造於一０九年九月間訂立本件租約時之意思表示真意、本件租約之內容尤其租金之數額，有所認知、了解；又江廷賢就被告所辯「因本件房屋有陽台存置建材及排水孔異味問題，兩造在咖啡廳會面商議，原告同意租期延長三至五年、租金每月減少一萬五千元即每月三萬二千元以為補償，但要求被告先按原定租金數額（每月四萬七千元）繳付，迄至繳付數額超逾租期總額即無庸再繼續給付租金」云云，所述固與被告所辯全然吻合，但經本院詢問當日邀約細節，二人所述即迥異；再者，江廷賢為四十二年間出生、大學畢業、從事顧問業之成年人，並係陪同被告與原告商議，為有相當社會經驗、智識、能力之人，倘兩造確有約定「自一０六年九月起每月減少租金數額一萬五千元，但由被告先行按原約定租金繳付每月四萬七千元，俟總繳付金額足額後即無庸續行繳納租金」（僅係假設），自得協助被告據理力爭、要求修改契約或附註其上，抑或要求逕自一０六年九月、十月間起變更為每月繳付三萬二千元租金，而非先行溢付每月一萬五千元租金，豈有任由原告空口無憑，致被告陷於舉證困難高度風險之理？為確認所需承租期間及應繳納租金期數，被告應於兩造約定變更租金數額時即已就所需承租期間及應繳納租金期數詳細計算，但被告經本院數度詢問，迄至一一三年十二月五日第四次言詞辯論期日時，方始計算確認依其所辯所應繳納之租金期數，實際繳納之租金數額並超逾所辯應繳納之租金數額達十七萬三千元，江廷賢則全然不知亦未曾計算，悖於事理常情，本院認江廷賢僅係到庭附和被告所辯，所述尚難採憑。　　④另原告固不否認在本件房屋陽台存置建材，及浴廁排水孔前因長時間未使用而散發異味，但由被告所提相片（見訴字卷第一七九至一八五頁），可見該等建材占用面積尚非甚鉅，不致嚴重妨礙陽台之通行及晾衣等使用，移除亦無甚困難，且被告承租本件房屋居住迄今已逾七年，倘所指陽台存置建材、浴廁排水孔異味嚴重妨礙本件房屋之正常居住使用，被告自可於承租之初即強烈要求原告清理、排除，豈有竟願忍受長達七年餘之理？足見該等建材、異味對於本件房屋之居住使用妨礙輕微，難認原告就該等輕微或可輕易排除情事，同意減少高達三成二之租金。　　⑤本院認被告所提證據尚不足以證明兩造曾約定「自一０六年九月起每月減少租金數額一萬五千元，但由被告先行按原約定租金繳付每月四萬七千元，俟總繳付金額足額後即無庸續行繳納租金」，被告所辯委無可採。　　５原告於一一二年八月二十五日寄發臺北成功郵局第七六０號存證信函催告被告於文到七日內繳納一一二年四月十六日起至同年八月十五日止之租金，否則即終止本件租約，該存證信函於同年八月二十八日送達，被告並未於同年九月四日以前繳付，本件租約業經原告於同年九月五日終止，堪以認定。本件租約既經原告於一一二年九月五日合法終止，被告自是日起喪失繼續占有使用本件房屋之權源，為無權占有本件房屋，原告依民法第七百六十七條第一項、第四百五十五條規定、本件租約第九條第一項、第十條第一項約定請求被告將本件房屋騰空遷讓返還予原告，並將戶籍遷出，自屬有據。（二）債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；承租人應依約定日期，支付租金，民法第一百九十九條第一項、第二百零三條、第二百二十九條第一、二項、第二百三十三條第一項前段、第四百三十九條前段亦有明定。　　１本件租約第三條約定本件房屋租金每月四萬七千元、應於每月十六日以前繳納（見簡字卷第十五頁），迭已提及。　　２被告僅繳納租金至一一二年四月十五日止，本件租約於同年九月五日經原告合法終止，已如前載，則被告積欠原告一一二年四月十六日起至同年九月四日止共四個月又二十日之租金二十一萬八千九百元（計算式：①「每月租金數額」四萬七千元，乘以「欠租月數」四個月，等於十八萬八千元；②「每日租金數額」一千五百四十五元，乘以「未滿一月之欠租日數」二十日，等於三萬零九百元；①、② 相加），以押租保證金（九萬四千元）抵充後，尚餘十二萬四千九百元，原告依本件租約第三條約定請求被告如數給付，應屬有據。　　３前開被告積欠之租金有確定給付期限，原告請求被告就前述積欠租金併支付自起訴狀繕本送達翌日即一一二年十月五日（見簡字卷第六七頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，仍屬有據。（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第一百七十九條前段規定甚明。土地法第九十七條第一項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條第一項亦有明定。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十一年台上字第一六九五號、六十八年台上字第三０七一號裁判意旨參照）。　　１原告自九十四年一月二十日起為本件房屋之所有權人，被告自一一二年九月五日起喪失占有使用本件房屋之權源，惟現仍占有使用本件房屋，此經本院審認如前，被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止，無權占有本件房屋，無法律上原因受有相當於本件房屋租金之利益甚明。　　２本件房屋坐落基地即坐落臺北市○○區○○段○○段○○地號土地，一一二年度每平方公尺之申報地價（以公告地價百分之八十計算，小數點以下四捨五入，公告地價見內政部地政司土地公告地價查詢單）為二十四萬二千三百七十八元，依該基地面積（七九二平方公尺）、原告權利範圍（一二０００分之二五五）計算，原告所有之本件房屋基地持分價額為四百零七萬九千二百二十二元【小數點以下四捨五入】（計算式：「本件房屋基地每平方公尺申報地價」二十四萬二千三百七十八元，乘以「本件房屋基地面積」七九二平方公尺，乘以「原告權利範圍」一二０００分之二五五）；本件房屋（六十六年十二月十三日興建完成、鋼筋混凝土造、住家用十二層建物之第六層、層次面積九九‧四二平方公尺、附屬建物面積十一‧六八平方公尺、共有部分面積十四‧八五平方公尺）按臺北市政府地政局建築物價額試算，於一一二年間價額為二百二十八萬零一十元，則本件房地於一一二年間之申報總價額為六百三十五萬九千二百三十二元。　　３本院審酌本件房地坐落臺北市大安區，本件房屋於六十六年十二月間建築完成，為鋼筋混凝土造十二層樓住家用房屋之第六層，層次面積九九‧四二平方公尺、附屬建物面積十一‧六八平方公尺、共有部分面積十四‧八五平方公尺，位在臺北市大安區敦化南路二段，該路段為雙向八線道，道路兩側一樓多有店面構造，為臺北市南北向交通要道，周邊商場、商業大樓、商店、學校、公園林立，交通便利、生活機能完善、商業活動興盛，此為週知之事實，被告自一一二年九月五日起喪失占有使用本件房屋之權源，仍拒不遷讓返還本件房屋，致原告無法就所有之本件房屋使用收益、受有損害，以及本件租約原即約定每月租金為四萬七千元等情，認被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止期間，無權占用本件房地，所受相當於租金之利益，以本件房屋每月租金數額四萬七千元計算，應屬適當。　　４則原告依民法第一百七十九條規定請求被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還原告四萬七千元，亦非無憑。（四）末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條第一項、第二項前段已有明定。而本件租約第九條第一項約定：「乙方違反第三條租金支付規定時，經甲方通知相當期限內履行，而乙方仍不為支付且遲付之租金總金額達兩個月之租額時，甲方得終止本契約，並請求乙方立即搬離返還房屋暨支付與遲延租金同額支（之）違約金予甲方」；第十條第三項約定：「乙方未依第一項約定返還房屋時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，乙方應支付按逐日房（租）兩倍計算之違約金予甲方至返還為止」（見簡字卷第十七、十九頁）。　　１被告積欠一一二年四月十五日起至九月四日止之租金二十一萬八千九百元，以押租保證金（九萬四千元）抵充後，尚餘十二萬四千九百元，另被告自本件租約終止後之一一二年九月五日起，迄未遷讓返還本件房屋，已如前載，原告請求被告另支付以遲付租金同額之違約金十二萬四千九百元，及自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按日以每日租金數額（一千五百四十五元）兩倍即三千零九十元計算之違約金，固非無據。　　２惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條亦有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依民法第二百五十二條規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院七十九年台上字第一六一二、一九一五號著有裁判可資參照。經查：　　①原告業就被告現尚積欠之租金（十二萬四千九百元）請求自起訴狀繕本送達翌日即一一二年十月五日起按法定利率計算之利息，前已敘及，原告就被告遲付租金所受損害，應為其中四萬七千元自一一二年四月十七日起，其中四萬七千元自一一二年五月十七日起，剩餘三萬零九百元自一一二年六月十七日起，均至同年十月四日止按法定利率計算之利息，此部分數額合計僅約二千七百一十元【小數點以下四捨五入】，爰酌減此部分違約金為二千七百一十元。　　②原告亦已依民法第一百七十九條請求被告自本件租約終止時即一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，返還無權占有本件房屋所受相當於租金之不當得利（每月四萬七千元）予原告，惟本件租約原約定被告應於每月十六日以前給付租金，迭已提及，則原告所受損害除每月租金收入四萬七千元外，尚含括未能按期收取租金之期間利息，及可能產生之水電瓦斯電話清潔及回復原狀費用，原告另請求按租金二倍計算之違約金，顯有過高，爰予酌減為自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，每日一百元。五、綜上所述，本件租約於一一二年九月五日經原告合法終止，被告自是日起無權占有本件房屋，侵害原告就本件房屋之所有權，被告未給付本件租約一一二年四月十六日起至九月四日止之租金（經以押租保證金扣抵後）十二萬四千九百元，被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止期間，每月無權占用本件房屋及基地所受相當於租金之利益為四萬七千元，被告欠繳租金應依本件租約第九條第一項約定給付之違約金以二千七百一十元為適當，與前述欠繳租金合計十二萬七千六百一十元，被告未於本件租約經終止後立即遷讓返還本件房屋，應依本件租約第十條第三項約定給付之違約金以每日一百元為適當，從而，原告依民法第七百六十七條第一項前段、第四百五十五條前段規定、本件租約第九條第一項、第十條第一項約定，請求被告將本件房屋騰空遷讓返還予原告，並將戶籍遷出，依本件租約第三條、第九條第一項約定請求被告給付一十二萬七千六百一十元，及自一一二年十月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，依民法第一百七十九條規定請求被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還四萬七千元，依本件租約第十條第三項約定請求被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按日給付一百元違約金，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許，爰予駁回。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經　　本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此　　敘明。　　據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　洪文慧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王緯騏

2024-12-30

TPDV-112-訴-5684-20241230-1

台上

最高法院

租佃爭議

最高法院民事判決 113年度台上字第941號上訴人孫兆玓孫榮彬翁純敏孫久悌共同訴訟代理人陳守煌律師被上訴人林順展陳松永共同訴訟代理人邱維琳律師蔡文斌律師吳毓容律師許慈恬律師李明峯律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國113年1月24日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（111年度重上字第123號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。理由一、本件上訴人主張：訴外人陳石桂、林莫測於民國50年1月1日向訴外人孫金寬承租坐落○○市○○區○○段000地號土地（重測前為○○市○○段000-1地號，下稱系爭土地），並分別訂立永民字第29號、30號臺南市私有耕地租約（下稱29號、30號租約），嗣出租人變更為伊及訴外人孫鈴堯、陳慶龍，承租人變更為被上訴人；系爭土地經臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院)107年度重訴字第204號確定判決(下稱系爭確定判決) 分割為○○市○○區○○段000、000-1至4地號土地（以下以地號稱之），被上訴人林順展於如原判決附圖編號（下稱編號）丙-1、丙-2、丙-3、丙-4，及被上訴人陳松永於如編號乙-1 、乙-2部分，堆放廢棄物，未自任耕作達1年以上，且陳松永2年未繳納租金，伊於109年12月25日寄發存證信函為終止租約之意思表示等情。爰依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1、2項、第17條第1項第3、4款，民法第767 條第1項前段規定及誠信原則、權利濫用原則，求為㈠確認伊與陳松永、林順展間就29號租約、30號租約之租賃關係不存在，㈡命陳松永將000-2地號土地如編號乙-2、林順展將如編號丙-2部分土地交還上訴人孫兆玓，㈢命林順展將000-3地號土地如編號丙-3部分土地交還上訴人孫榮彬，將000-4地號土地如編號丙-4部分土地交還上訴人翁純敏、孫久悌之判決。二、陳松永則以：伊有自任耕作，且上訴人應至伊處收取租金，而伊已於109年12月30日寄匯票予上訴人支付租金，並在承租之土地種植芒果樹，並無荒廢土地；林順展則以：伊有自任耕作，並定期清除雜草，並無1年以上未耕作之情事各等語，資為抗辯。三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，理由如下：　　　㈠系爭土地原由陳石桂、林莫測向孫金寬承租，並分別訂立29 、30號租約，嗣出租人變更為上訴人及孫鈴堯、陳慶龍，承租人分別變更為被上訴人。㈡陳慶龍訴請分割系爭土地，經系爭確定判決分割如○○市○○地政事務所土地複丈成果圖編號A部分即重測後000-4地號為翁純敏、孫久悌共有；編號B、C、D、E即重則後000-3、000-2 、000-1、000地號土地依序為孫榮彬、孫兆玓、孫鈴堯、陳慶龍單獨所有。陳松永於系爭土地承租耕作範圍，如編號乙 -1、乙-2所示，林順展於系爭土地承租耕作範圍，如編號丙 -1至丙-4所示。㈢關於減租條例第16條第1項、第2項部分：　⒈系爭土地雖呈現雜草叢生之狀態，僅係被上訴人消極不為耕作，任令荒廢，或任由他人使用不為異議或予排除，與減租條例第16條第1項所定未自任耕作要件有間。又林順展擔任訴外人舜展建設有限公司及舜展機械股份有限公司之負責人，與其有無自任耕作不衝突，無妨礙其於承租之土地耕作。　⒉29、30號租約於租額欄記載種類為甘藷、稻谷，為計算租金之給付方式，且該租約無約定或限制必須種植作物之種類，林順展雖以鐵皮圈圍飼養鴨鵝，惟該租約未排除飼養家禽或牲畜，而僅供栽培農作物，上訴人復未舉證證明兩造對系爭土地有何限制使用之約定，自不能推論林順展有變更耕地用途，林順展上開行為，仍為上開租約耕作定義所涵攝範圍，屬自任耕作。 ⒊上訴人未舉證被上訴人已放棄耕作權，或有其他轉租、借與他人使用系爭土地等未自任耕作情事，其依減租條例第16條第2項規定，請求被上訴人返還系爭土地，即無理由。　㈣關於減租條例第17條第1項第3款部分：29、30號租約之租金，為往取債務。被上訴人於上訴人未前往收取租金時，主動繳納租金，係被上訴人之權利，不能因此認定雙方已變更為赴償之債。上訴人未向陳松永催繳租金，自不得以其欠繳租金達2年總額為由而終止租約。㈤關於減租條例第17條第1項第4款部分：依上訴人提出現場照片，不足特定是否為被上訴人所承租範圍，而空照圖僅看得出系爭土地有部分無甚植披，然仍有部分土地有綠色植披，且依○○市○○區公所於110年2月3日會勘及上訴人與陳慶龍間租佃爭議事件（臺南地院110年度訴字第1077號）於111年3 月15日勘驗結果，被上訴人並無不繼續耕作情形。又原審現場勘驗結果：現場入口處種有10幾株芭樂樹，林順展稱已種了6年；靠近丙-4部分種了2株芭樂樹，林順展稱已種了2年；香蕉係去年栽種的；2株柳丁樹、5株芒果樹，林順展稱均已種了10幾年；1株木瓜也種了7、8年；陳松永稱種植芒果樹，約有30幾株、1株柳丁樹等情，縱林順展所種植作物稀散、農相非美、收成不佳，或未積極整理耕地致環境髒亂，不能謂其不為耕作。㈥被上訴人在承租土地耕作，符合減租條例規定，難認其違反誠信原則、權利濫用。㈦系爭土地雖經分割，上訴人仍屬租期屆滿前受讓000-2、000- 3、000-4地號土地，依減租條例第25條規定，29、30號租約對上訴人有效。　㈧兩造間就系爭土地有耕地租約存在，被上訴人有占有系爭土地之權源，是上訴人請求確認其與陳松永、林順展間就29、 30號租約之租賃關係不存在，及依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人返還系爭土地，並無理由。　四、本院之判斷：㈠按減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。是耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。又所稱耕作，依土地法第106條第2項規定，雖包括漁牧，但此係謂自始約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，並非凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。是原為種植農作物之耕地租約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，自屬不自任耕作。查被上訴人於原審對於受命法官於準備程序所整理不爭執事項：「兩造間系爭租約為三七五減租條例之租約，約定種植之作物為甘藷及稻谷」，已表示「無意見」(見原審卷第127、183至184頁)，似見被上訴人已自認兩造間就系爭土地之租約係屬約定種植農作物之耕地租約。果爾，倘林順展未經出租人同意，在承租之耕地改為飼養鴨鵝，而將農地變更為漁牧之用，是否非屬不自任耕作？非無疑義。乃原審竟謂30號租約未約定僅供栽培農作物，而排除飼養家禽，認林順展未變更耕地之用途，進而為上訴人不利之論斷，自有判決不適用民事訴訟法第279條第1項及減租條例第16條第 1項規定之違誤。㈡按分割共有物而以原物分配於各共有人者，係以各共有人存於共有物之應有部分相互移轉，使共有人就各該分配所得之部分，取得單獨之所有權。又在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，減租條例第25條定有明文。查陳松永承租耕作範圍為編號乙-1、乙-2，係坐落於000-1、000-2地號土地，而依系爭確定判決，孫兆玓取得000-2地號土地，孫鈴堯取得000 -1地號土地，為原審所認定。果爾，該承租土地因系爭確定判決分割予孫鈴堯、孫兆玓，29號租約似對於孫兆玓、孫鈴堯即繼續存在，其2人當然繼承出租人地位。則翁純敏、孫久悌、孫榮彬主張陳松永承租之耕作範圍未及於其所分得之 000-4、000-3地號土地，彼等請求確認其與陳松永間就29號租約租賃關係不存在（見原審卷第53至55、402、403頁)，是否全然不可憑採？非無再予研求之餘地。乃原審就此恝置不論，遽以前揭理由，就此部分為翁純敏、孫久悌、孫榮彬不利之判決，自有可議。㈢按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反者，原訂租約無效，此觀減租條例第16條第1 項、第2項規定即明。如承租人消極的不為耕作而任其荒廢，則生出租人得否依同條例第17條第1項第4款規定終止租約之問題。系爭土地現場呈現雜草叢生之狀態，且依空照圖得見系爭土地有部分無甚植披，為原審所認定。惟原審先認被上訴人僅係消極不為耕作，與減租條例第16條第1項所定未自任耕作要件有間，復又謂其非不為耕作，不符該條例第17 條第1項第4款規定，其前後認定不一致，亦有判決理由矛盾之違法。　㈣上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日最高法院民事第五庭　　審判長法官彭昭芬法官邱璿如法官李國增法官游悦晨法官蘇芹英本件正本證明與原本無異書　記　官　郭麗蘭中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日

2024-12-26

TPSV-113-台上-941-20241226-1

抗

臺灣高等法院

停止執行

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第1494號抗告人即相對人黃威閎代理人林永頌律師章懿心律師相對人即抗告人國家住宅及都市更新中心法定代理人花敬群上列當事人間聲請停止執行事件，兩造對於中華民國113年11月1 1日臺灣新北地方法院113年度聲字第315號裁定，各自提起抗告，本院裁定如下：　　主　文兩造抗告均駁回。抗告費用由兩造各自負擔。原裁定關於命黃威閎供擔保之金額，應變更為新臺幣88萬4,399 元。　　理　由一、相對人即抗告人國家住宅及都市更新中心（下稱國家住都中心）以原法院所屬民間公證人作成之109年度新北院民公龍字第103341號公證書為執行名義，聲請抗告人即相對人黃威閎（下逕稱其名）騰空返還租賃標的即新北市○○區○○○路0段 000號4樓之6房屋（下稱系爭房屋），及黃威閎應自民國112 年12月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）1萬5,660元之違約金，經原法院執行處（下稱執行法院）以113年度司執字第144408號強制執行事件受理（下稱系爭執行事件）；黃威閎以其已向原法院提起113年度訴字第3215號債務人異議之訴等事件（下稱本案訴訟）為由，依強制執行法18條第2項規定，聲請停止執行。原裁定准黃威閎供擔保84萬5,640元後，於本案訴訟終結前，停止系爭執行事件之執行程序。兩造不服，各自提起抗告。黃威閎抗告意旨略以：伊為經濟弱勢，無力提出84萬5,640元擔保金，且伊目前均按月繳納租金，國家住都中心不致因停止執行受有損害，應准伊免供擔保停止執行等語。國家住都中心抗告意旨略以：兩造於109年11月30日就系爭房屋簽訂林口世大運選手村社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間為109年12月1日至112年11月30日，黃威閎於上開期間內因多次遲繳租金，累積扣點達15點以上，不得續約，系爭租約既已到期，黃威閎自應返還系爭房屋，其所提本案訴訟顯無理由，原裁定准予停止執行，實有違誤等語。二、按有回復原狀之聲請，或提起再審或異議之訴，或對於和解為繼續審判之請求，或提起宣告調解無效之訴、撤銷調解之訴，或對於許可強制執行之裁定提起抗告時，法院因必要情形或依聲請定相當並確實之擔保，得為停止強制執行之裁定，強制執行法第18條第2項定有明文。停止執行之必要性，原屬法院職權裁量之範圍。倘法院已斟酌債務人之起訴，在法律上是否顯無理由，有無濫行訴訟以拖延債權人權利之實現，及繼續執行是否將造成債務人難以回復之損害等情狀，而認有停止執行之必要，即不得任指為不當。又法院依上開規定所定擔保，係備供債權人因停止執行所受損害之賠償，其數額應依標的物停止執行後，債權人未能即時受償或利用該標的物所受之損害額，或其因另供擔保強制執行所受之損害額定之，非以標的物之價值或其債權額為依據。擔保金額之多寡應如何認為相當，原屬於法院職權裁量之範圍，如已斟酌債權人因停止強制執行不當所應受之損害為衡量之標準，即非當事人所可任意指摘。三、經查：　㈠黃威閎所提本案訴訟，並無起訴不合法或顯無理由而經法院裁判駁回之情，現仍由原法院審理中，有起訴狀及本院113 年12月17日公務電話紀錄可稽（見原法院卷第57至85頁、本院卷第115至119頁）；參以林口世大運選手村社會住宅隨到隨辦申請須知第14點第2項規定租期以3年為1期，期滿得續約1次（見本院卷第140頁），以及系爭租約第18條第9項前段約定：「乙方（即黃威閎）於租賃期限屆滿時仍符合承租資格者，得於租賃期限屆滿30日前，檢附規定之申請文件，以書面申請續租。」（見本院卷第76頁），堪認黃威閎主張其有權於系爭租約租期屆滿後續租3年、國家住都中心不得逕以其遭累積扣點達15點以上而拒絕其續租，尚非全然無據。另審酌執行法院已核發執行命令命黃威閎履行騰空返還系爭房屋（見原法院卷第55頁），以及林口世大運選手村社會住宅隨到隨辦招租已自113年3月1日起停止受理申請（見原法院卷第89頁），堪認系爭房屋如遭收回，黃威閎將難以再承租該社會住宅，是黃威閎以其業已提起債務人異議之訴為由，聲請停止系爭執行程序，尚無不合。　㈡系爭執行事件之強制執行內容係請求黃威閎騰空返還系爭房屋及按月給付1萬5,660元之違約金（見本院卷第121至127頁），其中：㈠返還系爭房屋部分，國家住都中心因停止執行可能遭受之損害，為本案訴訟終結前，未能即時透過執行程序取回系爭房屋使用、收益之損失，參酌兩造簽訂之系爭租契，租賃期間每月租金為1萬5,660元（見本院卷第71頁），本案訴訟之訴訟標的價額則經原法院核定為56萬3,760元（見本院卷第109至110頁），係不得上訴第三審案件，參考各級法院辦案期限實施要點規定，第一、二審通常程序事件辦案期限依序為2年、2年6月，本案訴訟審理期間約4年6月即5 4個月，則相對人因停止執行可能遭受之損失，即為其於本案訴訟審理期間未能即時利用系爭房屋所受相當於租金之損害84萬5,640元（計算式：1萬5,660元×54月＝84萬5,640元）。㈡金錢債權部分：國家住都中心請求之已屆期違約金，自其主張之起算日即112年12月1日算至黃威閎聲請停止執行日即113年11月5日（見原法院卷第9頁），約11個月，共17萬2 ,260元（計算式：1萬5,660元×11月＝17萬2,260元），則國家住都中心於停止執行期間無法利用該債權總額所受利息損失，依民法第233條第1項前段、第203條規定按週年利率5％計算，應為3萬8,759元（即17萬2,260元×5％÷12月×54月＝3萬 8,759元，元以下4捨5入）。㈢依上所述，國家住都中心於停止執行期間，金錢債權未能即時受償以及未能即時利用系爭房屋所受之損害額，合計為88萬4,399元（84萬5,640元＋3萬 8,759元＝88萬4,399元），爰以此數額作為黃威閎應供擔保之金額。黃威閎主張其收入不豐、積欠債務、名下無財產，尚須照顧身心障礙之雙親及扶養3歲幼兒，無力提供擔保金，固據其提出收入證明書、支付命令及本票裁定、所得及財產清單、戶口名簿等為證（見本院卷第25、41至53、57至58 頁），惟國家推動社會住宅係為照顧弱勢及青年族群之居住需求，即應兼顧全體弱勢族群之權益，黃威閎復自承其於原租賃期間曾因收入降低而欠繳租金（見原法院卷第58至59頁），兩造就系爭房屋是否存有租賃關係，既仍待本案訴訟審認，自不得僅因黃威閎個人經濟狀況及其承諾會繼續給付租金，即認國家住都中心不致因停止執行受有損害，並准黃威閎免供擔保停止執行。四、綜上所述，原裁定准許黃威閎供擔保後得停止系爭執行程序，並無違誤。至其所定黃威閎供擔保金額為84萬5,640元，固有未洽，本院認應變更為88萬4,399元，惟擔保金額之酌定，屬法院職權裁量範圍，是經本院審酌後，認有調整之必要，祇須就原裁定此部分依職權予以變更即足，毋庸就此部分廢棄原裁定。從而，兩造抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，均無理由，應予駁回，並變更擔保金額如主文第3項所示。五、據上論結，本件兩造之抗告均為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　林翠華　　　　　　　　　　　　　　法　官　藍家偉　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳蒨儀正本係照原本作成。不得再抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭英傑

2024-12-23

TPHV-113-抗-1494-20241223-1

竹小

臺灣新竹地方法院

給付外牆廣告租賃費

臺灣新竹地方法院民事小額判決 113年度竹小字第816號原告昌益桂冠社區公寓大廈管理委員會法定代理人方凌峰訴訟代理人曾雅翠被告張海清上列當事人間給付外牆廣告租賃費事件，本院於民國113年12月9 日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　理由要領一、原告主張被告向原告承租外牆廣告看板，每月租金新臺幣（下同）20,000元，因漏未給付民國109年5月份外牆廣告租賃費（下稱系爭費用），爰依兩造間看板租賃合約書之約定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告20,000元。被告則以其未曾欠繳租金，系爭費用因當時原告在辦交接，有總幹事到辦公室跟其收錢，其以現金繳給總幹事等語，並聲明：原告之訴駁回。二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。基此，原告就其主張之事實，必須提出足使法院形成確信之證據，否則，原告即應就「事實真偽不明之狀態」承擔不利益，而毋待被告提出反證，如此方符合舉證責任分配之原則。三、查原告本件固提出被告之繳費紀錄，其上記載被告無109年5 月份之繳款紀錄，然此私文書為原告單方面製作，為確認製作內容正確無誤，原告尚須提出其他憑證證明，否則當不能僅憑該紀錄，逕認被告未繳交系爭費用。復觀之原告於聲請支付命令時提出與被告之LINE對話紀錄，原告訴訟代理人雖向被告表示「一開始你說是女的總幹事收廣告費現金，你說是彭新華，但是昨天他已經說明了5月3號就離職，所以他不可能跟你收5月份的廣告費租金，那5月份沒有女的總幹事，景鳳也是6月中才來任職，他也說跟你催繳你沒有理她，你是不是當初以為給彭興華的是5月份，因為5月份真的很多管理費車位租金都沒有收，可能是代理的總幹事所以大家就不認識也沒有繳，而這些代理的總幹事也都不太會用電腦都沒有開單，是後來這幾個月陸陸續續才補齊的。唯獨就是你這一筆沒補齊。已經幫你跟這兩位女總幹事釐清所有問題，他們也幫你問了5月份男的代理總幹事，這部分看起來是沒有問題了，明天我請總幹事開去年5月份的繳費單給你」等語，被告於對話紀錄中也稱「有時總幹事路過，我會先給現金，之後再開單給我」等語，然究竟被告是否欠繳系爭費用，原告是透過與其他總幹事、代理總幹事對質之方式為調查，且依據上開對話紀錄，原告似為親自詢問代理總幹事，則究竟該等總幹事事後才向原告所述之事，是否確與事實相符，尤其於109年5月正逢原告管委會交接混亂之時，於欠缺其他客觀證據佐證之情況下，本院亦認難以遽信。亦即本件被告是否未繳交系爭費用，尚有疑點無法判斷，而原告又未提出其他證據證明自己主張為真，基於舉證責任分配之原則，原告自當承受不利益之結果。四、綜上所述，原告所舉證據不足證明被告確實欠繳系爭費用，所為本件請求難認有理由，應予駁回。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　楊祐庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後二十日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　范欣蘋附錄：一、民事訴訟法第436條之18第1項：　　（小額訴訟程序）判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事　　項，於必要時得加記理由要領。二、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為　　理由，不得為之。三、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

2024-12-23

SCDV-113-竹小-816-20241223-1

店簡

新店簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第985號原告臺北市住宅及都市更新中心法定代理人李四川訴訟代理人湯官翰被告王盛弘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷00號7樓之房屋遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣59,226元，及違約金新臺幣13,123元。三、被告應自民國113年7月29日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣11,700元。　　四、原告其餘之訴駁回。　　　　五、訴訟費用新臺幣33,967元，其中新臺幣33,550元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣3,208,618元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣72,349元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告如分別以新臺幣11,700元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷00號7樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）19,127 元，及依附表一計算之違約金。㈢被告應給付原告11,310元，及自民國113年5月1日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告11,700元。」（見本院卷第7頁至第8 頁），嗣於113年11月13日具狀變更其訴之聲明為：「㈠先位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告45,300元，及依附表一計算之違約金。3.被告應自113 年4月2日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元。㈡備位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告77,226元，及依附表二計算之違約金。3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元。」（見本院卷第81至82頁），核其所為之變更，與起訴原因事實之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，均合先敘明。二、原告主張：　㈠被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷00號7樓之房屋（即系爭房屋），租賃期間為112年7月1日起至114年2月2 8日止，每月租金14,200元，約定按月於每月20日前給付，並簽訂臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告未按期繳納租金及違約金，經原告於113年1月15日以臺北住都住服字第11300002828號函、113年2月21日以臺北住都帳管字第11300008055號函催告被告繳納欠費未果，原告復於113年3月18日以臺北住都帳管字第11300012687號函（下稱系爭催繳函）發函通知被告，如未繳清即於113年4月1日終止租約，上開通知函文已合法送達被告，然被告迄未清償，亦未將系爭房屋騰空點交原告接管，系爭租約已於113年4 月1日終止，原告得依系爭租約第22條第1項約定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告；次查，系爭房屋每月租金14 ,200元，因被告符合系爭租約第5條之1之租金補貼條件，每月補助5,200元，故被告每月實付租金為9,000元，而被告已積欠如附表一所示之租金45,300元，原告自得請求被告給付；又依系爭租約第5條第1項、第2項約定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1個月按欠額加收2％，逾期1個月以上未滿 2個月按欠額加收4％，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6 ％，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收之8％，餘依此類推，最高按欠額加收20％之違約金，且違約金以實付租金計算，故原告亦得請求被告給付依上開約定計算如附表一所示之違約金，共計8,868元；復依系爭租約第23條約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費，系爭租約業已於113年4月1日合法終止，然被告尚占用系爭房屋，故其應自租約終止翌日起即113年4月2日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告18,460元。　㈡若法院認系爭租約並未於113年4月1日合法終止，則備位以起訴狀繕本送達被告之日為終止租約之意思表示到達被告之時點，請求如附表二所示之租金77,226元及違約金13,123元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告18,460元，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如上開變更後之聲明所載。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。四、本院之判斷：　　　㈠原告先位以系爭催繳函終止系爭租約，應非合法；原告備位以其訴狀繕本到達被告為終止系爭租約之意思表示，則為合法：　1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又按「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋」，土地法第100條第3款亦有明定。前開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決參照）。次按「乙方（即被告）或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有下列情事之一，甲方（即原告）得隨時終止本契約，乙方不得異議：三、積欠租金達二個月，經催告仍不清償者」，系爭租約第12條第1項第3款亦有明文。　2.經查，原告主張兩造訂有系爭租約，租賃期間為112年7月1 日至114年2月28日之事實，業據提出臺北市社會住宅租賃契約書（即系爭租約）、112年度北院民公瑜字第230283號公證書為憑（見本院卷第17頁至第26頁）；而原告主張被告自 112年11月起即未繳租金，積欠租金達2個月，經原告多次催繳均未繳納等情，則有原告113年1月15日臺北住都住服字第 11300002828號函、113年2月21日臺北住都帳管字第1130000 8055號函、113年3月18日臺北住都帳管字第11300012687號函及上開函文掛號收件回執可憑（見本院卷第29頁至第36頁），是此部分事實，首堪認定。　3.原告先位雖主張其已以系爭催繳函對被告為終止租約之意思表示，故系爭租約已於113年4月1日終止云云。然觀諸系爭催繳函之內容（見本院卷第33頁），其主旨乃記載：「臺端承租本市興隆D1區社會住宅1戶，查有積欠租金及違約金累計逾4個月，請於文到7日內繳清，逾期未繳，本中心『將』於 113年4月1日終止租約」，尚難認有明確為終止系爭租約之意思表示；此外，原告並未提出其他其有於113年4月1日對被告為終止租約之意思表示之相關證據，自難認系爭租約已於113年4月1日終止。　4.原告復備位主張以起訴狀繕本送達被告時點作為終止系爭租約之意思表示，審酌原告起訴狀之內容真意已包含終止系爭租約之意思表示，而起訴狀繕本已於113年7月18日寄存於臺北市政府警察局文山第一分局木柵派出所，於000年0月00日生送達效力，有送達證書附卷可參（見本院卷第43頁），是原告備位主張系爭租約已於起訴狀繕本送達被告之日即000 年0月00日生終止之效力，乃屬可採。　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由：　1.按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455 條定有明文；次按「本契約終止或屆滿時，乙方（即被告）應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金繳清，除第九條第三項、四項所附傢俱及設備外，將房屋於租期屆滿翌日或租約終止日騰空並恢復原狀」，系爭租約第22條第1項定有明文。　2.系爭租約已於000年0月00日生終止效力乙節，業經認定如前，而被告戶籍現仍設於系爭房屋，有戶籍資料在卷可查（見本院個資卷）。足認系爭房屋現仍由被告無權占用中，則原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　㈢原告請求被告給付59,226元及違約金13,123元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「租金每月9,000元；乙方（即被告）應於每月二十日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2%；二、逾期繳納在1個月以上未滿2個月者，照該期欠額加收4%；三、逾期繳納在2個月以上未滿3個月者，照該期欠額加收6%；四、逾期繳納在3個月以上未滿4個月者，照該期欠額加收8%。餘此類推，最高以追繳20%之為限。」、「前項違約金計收標準以乙方依第5條之1第1項應給付之實付租金計算之」，系爭租約第5條第1項、第2項分別定有明文。　2.依原告所提之「興隆D1區社宅所得分級標準表」及「社宅租金分級表」（見本院卷第27頁），二房型、坪數（含公設） 24坪社會住宅不補貼之定價租金為14,200元，倘承租人家庭年所得未達最低生活費收入標準1倍，屬分級標準第一階，承租上開住宅之實付租金為9,000元（即補貼5,200元），是系爭租約第5條第1項所載之每月租金9,000元即為實付租金，堪以認定。而原告主張被告自111年11月起之租金均迄未給付，故原告請求被告給付如附表二所示至113年7月18日止之積欠租金77,226元及違約金13,123元（計算式如附表二所示），並未超過其所得主張之範圍，自屬有據。　3.惟「乙方（即被告）應於簽訂本契約時至甲方（即原告）指定之金融機構繳交保證金（二個月之租金）」、「乙方符合第五條之一第一項租金分期補貼資格者，得依補貼後之差額（即實付租金）計算前項應繳保證金」、「保證金於乙方交還房屋後無息返還，但乙方有欠繳租金、…（略）…、或其他乙方違反本契約所生之損害或違約金、…（略）…，應由保證金扣除，其不足金額，乙方仍應給付」，為系爭租約第6條第1項至第3項所明定，且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。本件原告有收受相當於兩個月實付租金之保證金18,000元（計算式：每月實付租金9,000元×2個月=18,000元），為原告所自陳（見本院卷第75頁），故於租賃關係消滅後，即生當然抵充之效力。是將原告請求被告給付積欠租金77,226元部分，以上開保證金抵充後，尚餘59,226元（計算式：77,226元-18, 000元=59,226元）。從而，原告僅得請求被告給付59,226元及違約金13,123元，堪以認定。　㈣原告請求被告自民國113年7月29日起至遷讓之日止，按月給付11,700元，為有理由。逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條定有明文。又承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。次按「乙方（即被告）未依前條規定將房屋返還甲方( 即原告)，應負損害賠償責任，並自租期屆滿翌日或租約終止翌日起按月依第五條約定之租金之一點三倍給付占用期間之使用費（損害賠償金）」，系爭租約第23條亦有明文。是被告未依約返還系爭房屋之使用費，應以系爭租約第5條第1 項所載之每月租金而定，堪以認定。　2.查系爭租約於113年7月28日終止，已如前述，被告自已失去使用收益系爭房屋之權利，卻仍消極不將系爭房屋返還並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依上開約定得請求之使用費為按月依系爭租約第5條約定租金之1.3倍即11,700元（計算式：9,000元×1.3=11,700元)，是原告得請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即113年7月29日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告使用費11,700元，堪以認定。　3.原告雖主張系爭租約第5條記載之租金金額雖為「9,000元」，惟該部分乃為「14,200元」之誤載，應依補貼前租金「14 ,200元」計算使用費云云。惟查，系爭租約第23條就使用費之計算方式既係明白約定「按月依第5條約定之租金之1.3倍」計算，而系爭租約第5條所記載之租金金額即為「9,000元」，自應依文字所約定之「9,000元」作為計算基準，原告並未舉證證明被告於簽約時之真意有同意以「14,200元」作為使用費計算基準之意思，自難認原告上開主張為可採。　　　五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告、給付原告59,226元及違約金13,123元，及自113年7月29日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告11,700元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後得免為假執行之宣告。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為33,967元（即第一審裁判費）如主文第5項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈　　　　（得上訴）以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周怡伶　　　附表一：（金額單位均為新臺幣）　　　　　　　　　　　　　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 000年4月1日逾期未滿8個月 (113年4月21日至113年12月9日) 16% 000 48 1日租金：9,000÷30=300 違約金：300×0.16=48 每月約定租金14,200元，租金補助5,200元，實付租金每月9,000元。 000年3月逾期未滿9個月 (113年3月21日至113年12月9日) 18% 9,000 1,620 9,000×0.18=1,620 000年2月逾期未滿10個月 (113年2月21日至113年12月9日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年1月逾期滿10個月 (113年1月21日至113年11月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年12月逾期滿10個月 (113年12月21日至113年10月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年11月逾期滿10個月 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 合計 45,300 8,868 附表二：（金額單位均為新臺幣）　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 000年7月1日至113年7月18日逾期未滿5個月 (113年7月21日至113年12月9日) 10% 5,226 000 租金：9,000÷31×18≒5,226 違約金：5,226×0.1≒523 每月約定租金14,200元，租金補助5,200元，實付租金每月9,000元。 000年6月逾期未滿6個月 (113年6月21日至113年12月9日) 12% 9,000 1,080 9,000×0.12=1,080 000年5月逾期未滿7個月 (113年5月21日至113年12月9日) 14% 9,000 1,260 9,000×0.14=1,260 000年4月逾期未滿8個月 (113年4月21日至113年12月9日) 16% 9,000 1,440 9,000×0.16=1,440 000年3月逾期未滿9個月 (113年3月21日至113年12月9日) 18% 9,000 1,620 9,000×0.18=1,620 000年2月逾期未滿10個月 (113年2月21日至113年12月9日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年1月逾期滿10個月 (113年1月21日至113年11月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年12月逾期滿10個月 (112年12月21日至113年10月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年11月逾期滿10個月 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 合計 77,226 13,123

2024-12-23

STEV-113-店簡-985-20241223-1

原上易

臺灣高等法院花蓮分院

債務人異議之訴

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 113年度原上易字第8號上訴人以諾‧波雅爾‧撒冷訴訟代理人周雅玲律師被上訴人阿順‧荻布斯‧妲娜訴訟代理人陳清華律師（法扶律師）上列當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於民國113年3月29 日臺灣花蓮地方法院112年度原訴字第21號第一審判決提起上訴，本院於113年11月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回後開二、三項之訴，暨訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。確認臺灣花蓮地方法院所屬民間公證人何叔孋公證人事務所99年度花院民公孋字第11539號公證書所示被上訴人對上訴人之借款債權於超過新臺幣捌萬參仟陸佰陸拾柒元部分亦不存在。被上訴人不得執前項公證書為執行名義，對上訴人所有財產於超過新臺幣柒拾萬陸仟參佰參拾參元部分為強制執行。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。　　　　事實及理由一、上訴人主張：伊於民國99年9月16日向被上訴人借款新臺幣（下同）150萬元（下稱系爭借貸）並簽立經臺灣花蓮地方法院所屬民間公證人何叔孋公證人事務所以99年度花院民公孋字第11539號公證（下稱系爭公證）之借貸契約（下稱系爭契約），嗣以交付現金71萬元方式清償部分債務，其餘79 萬元約定由被上訴人自98年7月1日起就門牌號碼為花蓮縣○○ 鄉○○O巷20號房屋及坐落土地（下稱系爭房地）所負之每月租金5,000元債務抵償，算至被上訴人111年8月26日搬離系爭房地止計158個月之租金債務（計算式：158×5,000＝79萬）抵償後，系爭借貸債務已全部清償。爰依民事訴訟法第24 7條第1項及強制執行法第14條第1項規定，求為：確認系爭公證書所示系爭借貸債權不存在；被上訴人不得執系爭公證書為執行名義，對伊財產聲請強制執行之判決。二、被上訴人則以：伊原向上訴人購買系爭房地，簽約時始知悉標的遭禁止處分登記，兩造遂約定伊先給付買賣價金150萬元，待日後撤銷禁止處分登記時再辦理過戶，系爭公證書所示系爭契約實則為兩造間之買賣契約而非借貸，伊即因該買賣原因自99年10月起入住系爭房地。又縱認有系爭借貸存在，上訴人主張交付之71萬元並非清償該債務，且不得執伊對出租人賴榮波之租金債務抵銷系爭借貸債務置辯，並聲明：上訴人之訴駁回。三、原審認系爭150萬元借貸債務存在且上訴人已清償其中71萬元，另兩造並未約定可以上訴人所述租金債務為抵銷，故判決：確認系爭公證書所示系爭借貸債權於超過79萬元範圍部分不存在並駁回上訴人其餘之訴。上訴人就敗訴部分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡確認系爭公證書所示系爭借貸債權於79萬元範圍部分亦不存在；㈢被上訴人不得執系爭公證書為執行名義，對上訴人財產聲請強制執行。被上訴人則答辯：上訴駁回（至被上訴人就其敗訴部分未據上訴，已確定，非本件審理範圍）。四、兩造不爭執事項（見本院卷一第39頁、第239至240頁、卷二第34頁，並為文字之適當修正）：　㈠兩造於99年9月16日就「借貸契約」辦理系爭公證，內容如原審卷第37至51頁。被上訴人當場依約交付150萬元予上訴人，上訴人並於系爭公證書上簽名確認收取。又系爭房地當時為上訴人所有，且登記謄本上其他登記事項欄記載：「（限制登記事項）依91年花資登字第276950號臺灣花蓮地方檢察署（下稱花蓮地檢署）91年11月11日花檢禮誠91偵2296字第 17545號函辦理禁止處分登記，納稅義務人：上訴人，限制範圍：全部」，兩造因此未依系爭公證書上貳、第五條內容約定辦理設定抵押權事宜。　㈡上訴人於107年4月16日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予其父賴榮波（已於113年5月11日歿）所有。　㈢被上訴人於111年8月26日搬離系爭房地。　㈣對於原審卷第53至65頁之租賃契約（下稱系爭租約）書形式真正不爭執。　　五、本院之判斷：　㈠系爭契約為消費借貸契約：　1.按公證人於作成公證書時，應探求請求人之真意及事實真相，並向請求人說明其行為之法律上效果。公證人對於請求公證之內容是否符合法令或對請求人之真意有疑義時，應就其疑慮向請求人說明；如請求人仍堅持該項內容時，公證人應依其請求作成公證書。但應於公證書上記載其說明及請求人就此所為之表示。公證法第71條前段及第72條定有明文。又民間之公證人依公證法執行公證職務作成之文書，依該法第 36條規定視為公文書，效力與法院之公證人作成者無殊，其內容自有相當之公信力及證據力，如無與公證書記載內容相反之明確事證，即不得任意推翻（最高法院111年度台上字第1870號判決意旨參照）。再按稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約。民法第474條第1項亦有明定。　2.查兩造於99年9月16日已就被上訴人貸予上訴人150萬元並當場交付款項，無利息約定，上訴人應於99年12月16日前一次清償全部借款等約定辦理系爭公證，復經公證人向兩造確認真義後於公證書上定性其等請求做成之法律行為為「借貸契約」而未為任何保留內容（見原審卷第39至41頁系爭公證書第貳、參條條文、不爭執事項㈠），依上開說明此公證書應有相當證據力而可佐證兩造確有借貸合意，加以兩造亦不爭執被上訴人已交付150萬元款項予上訴人，故核上開約定內容，兩造就此已成立消費借貸性質之系爭契約。　3.被上訴人固辯稱其向上訴人購買系爭房地，交付上開150萬元係作為買賣價金，上訴人自99年10月起將該房地交予被上訴人占有使用，僅因遭花蓮地檢署禁止處分登記暫時無法過戶。系爭公證之契約實際為買賣。並舉其長期居住該房地且持續繳納地價稅及房屋稅（見原審卷第107至109頁）、及其與上訴人之兄賴以理111年1月2日對話資料所載「被上訴人：...我想請問你，○○O巷20號這間房屋是我跟你與牧師（即賴榮波）買賣這個房子的，我們說好去公證處登記，我已15 0萬元現金在公證處交給你們了...」（見本院卷一第253頁，下稱系爭訊息）等為證。然被上訴人既未提出任何兩造間有成立系爭房地買賣之書面契約資料，更與上訴人選擇辦理「借貸」而非買賣內容之系爭公證事實相悖。其所謂之禁止處分登記早在99年12月17日已塗銷（見本院卷一第73、79、 85頁）而無移轉登記之障礙，亦未見被上訴人請求上訴人辦理系爭房地移轉登記，是其所述已然有疑。至被上訴人長期居住系爭房地乙節，據上訴人之母曾秀蘭證稱：我和被上訴人是在教會認識，當初有跟她借錢，沒多久被上訴人說她沒地方住，我叫她住我家即系爭房地，所以她才搬到這裡住等語（見原審卷第162頁），參酌上訴人並未依系爭契約第3條第1項約定（見原審卷第39頁）在99年12月16日前償還被上訴人150萬元債務等事實，可見上訴人或其母當時可能係因教友關係且被上訴人有居住需求，加以上訴人尚未還款，故將系爭房地提供被上訴人居住，此不足以證明兩造間成立買賣契約關係。又被上訴人既為實際居住者，由其負擔使用期間之房地稅賦，亦屬合理。復依上訴人提出之被上訴人與賴以理完整之對話內容，可知被上訴人傳送系爭訊息後，當時賴以理並未就系爭房地曾為買賣乙節為任何回應（見本院卷一第155至159頁）。故被上訴人上開所辯，並不可採。　4.據上，兩造辦理系爭公證做成系爭契約（即系爭借貸）為消費借貸性質，並非買賣，應可認定。　㈡上訴人已清償系爭借貸中之71萬元：　　查被上訴人已於原審自認上訴人就系爭借貸債務已清償71萬元之事實（見原審卷第93頁、第117頁、第119頁），嗣雖以證人曾秀蘭證述內容撤銷上開自認（見原審卷第167頁），然上訴人不同意撤銷，且證人曾秀蘭係證述：我有跟被上訴人借150萬元。當時我不知道兩造有到公證人處簽系爭公證書，被上訴人在我家住了8、9年了，她才讓我看公證書，我說這個是我跟被上訴人借的錢，你們為什麼不告訴我。後來我們有陸續還款71萬元等語（見原審卷第163、165頁），可見曾秀蘭主觀上係認系爭公證書所示之150萬元借貸債務實際為其需求所借貸，並於知悉公證書內容後之108年至111年間陸續還款共71萬元（見原審卷第117頁被上訴人製作之還款時間明細），顯非如被上訴人所述此係清償他筆債務。況且，被上訴人亦曾於112年1月10日執系爭公證書為執行名義對上訴人聲請強制執行，並於聲請狀記載上訴人由其母陸續清償71萬元等語（見原法院112年度司執字第1017號執行《下稱系爭執行》卷第3至4頁），足徵被上訴人明知系爭借貸債務已由證人曾秀蘭清償71萬元而為部分清償之事實。是被上訴人既未依民事訴訟法第279條第3項規定證明其上開自認與事實不符或經上訴人同意撤銷自認，此部撤銷即不合法，故參酌同條第1項規定，應認上訴人已清償系爭借貸中之71萬元。　㈢兩造應有約定以系爭房地租金債務抵償系爭借貸債務，但抵償後上訴人仍積欠被上訴人70萬6,333元：　1.按當事人主張有利於己之事實，固應就該有利事實負舉證責任。惟證明應證事實之證據資料，並不以可單獨證明之直接證據為限，如能以間接證據證明間接事實，且綜合諸間接事實，得以在符合論理及經驗法則下，推認待證事實為真實者，亦無不可，非必以直接證明要件事實為必要，亦不得將各證據為割裂觀察（最高法院113年度台上字第1173號判決意旨參照）。　2.依卷附之系爭租約書記載系爭房地自110年4月4日起由賴榮波出租予被上訴人，約定每月租金5,000元（見原審卷第53 至65頁，被上訴人辯稱該租約實際簽約日為110年9月30日《見本院卷一第238頁》，但未舉證而不可採）。上訴人雖主張早自98年7月1日起即將系爭房地出租予被上訴人居住使用並口頭成立租金每月5,000元之租賃契約而約定以之抵償系爭借貸債務，並舉證人曾秀蘭證詞（見原審卷第164頁）為佐，但被上訴人辯以其係自99年10月份始入住系爭房地，於簽立系爭租約前並未承租該房地（見本院卷一第238頁），又上訴人未提出任何此段期間之書面租約資料為證，審酌上訴人就98年7月1日至99年9月間被上訴人已入住系爭房地之事實並未舉證而無法認定所述屬實，且倘上訴人或其父母先前確實有將系爭房地出租予被上訴人並以租金抵償系爭借貸債務，為何系爭契約未約定此清償方式，反而約定於99年12月 16日前一次清償，於簽立系爭租約時為何記載始期為110年4 月4日且未一併將被上訴人欠繳租金數額確認作成書面以維雙方權益。再衡以被上訴人就系爭借貸未約定收取利息及上訴人已逾約定之99年12月16日還款期限有相當期間未清償，上訴人或其父母在此之前允讓被上訴人無償使用系爭房地，至110年4月4日方變易為有對價關係之租賃而簽訂系爭租約書，非無可能。本院依上開事證，認110年4月4日成立系爭租約前，上訴人或其父母提供系爭房地予被上訴人居住使用並無約定被上訴人應負擔繳納月租金5,000元，較符合事實。據此，上訴人主張以該日前被上訴人對之租金債務抵償系爭借貸債務，並無理由。　3.再查，系爭房地自110年4月4日起出租予被上訴人，被上訴人於111年8月26日搬離（見不爭執事項㈢）而終止系爭租約。被上訴人並未實際給付任何租金（見本院卷二第34頁），故其於此段期間（共16個月又22天）所生之租金債務總額為 8萬3,667元（計算式：【16＋22/30】×5,000＝8萬3,667，小數點後位4捨5入）。被上訴人固辯稱系爭租約與系爭契約之當事人不同而無法主張抵銷（見本院卷二第35頁），然查，上訴人主張雙方抵償約定部分，有證人曾秀蘭證述：系爭租約是我先生賴榮波寫的，我們打算以被上訴人未償還的租金抵系爭借貸債務等語（見原審卷第163、165頁）可佐，且依兩造不爭執之對話紀錄「（111年5月23日）賴以理：一樣按照原定妳女兒春梅說的到9月，一樣照樣抵還你錢一個月600 0元。....。被上訴人：欸，記得我們的合約是5千不是6千，您再查看一下。賴以理：SORRY，對5000元。」、「（111 年5月29日）被上訴人：平安：您的意思是椿梅說到9月，50 00元一個月要抵還給我，是這個意思嗎？賴以理：你不是有簽房屋抵還借款合約書這部份，你自己本人有簽名，不是嗎？這部份你應該比我還清楚，4月18日跟你和春梅、曉琪、春珊一起說明完，春梅不是說住到9月前就搬走，我當下不是說，先按照先前抵還借款的方式，以住在20號（即系爭房地）代替還款」（見本院卷一第208至213頁）等內容觀之，被上訴人同意以每月租金抵償借貸債務並允諾搬遷之事實，被上訴人最終於111年8月26日搬離系爭房地，賴榮波及其繼承人因同意上述抵銷約定，故未曾請求自110年4月4日起至1 11年8月26日期間之租金，已無疑義。據此，雙方既已約定以此方式抵償系爭借貸，計已抵償8萬3,667元，上訴人就系爭借貸應尚積欠被上訴人70萬6,333元（計算式：150萬－71 萬－8萬3,667）。　㈣上訴人請求確認系爭借貸債權於超過70萬6,333元範圍不存在，及上訴人不得執系爭公證書於超過該範圍之債權為強制執行有理由：　1.查上訴人就系爭借貸既尚積欠被上訴人70萬6,333元債務，已如前述，故其依民事訴訟法第247條第1項規定請求確認系爭公證書所示系爭借貸債權於超過70萬6,333元範圍不存在等為有理由，其餘範圍確認債權不存在部分，則無理由。　2.按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。強制執行法第14條第1項前段定有明文。債務人異議之訴係為排除執行名義之執行力，是債務人提起異議之訴，其聲明請求撤銷特定執行事件之執行程序，或請求債權人不得持執行名義對債務人為強制執行，均無不可；僅債務人如為前一聲明，而債權人嗣聲請撤回強制執行時，因其請求內容無從實現，其訴固難認為有理由；但如為後一聲明，因債權人撤回執行，不影響執行名義之執行力，對於債務人之請求不生妨礙，法院即不得逕以債權人撤回執行為由駁回其請求（最高法院109年度台上字第764號判決意旨參照）。查被上訴人執系爭公證書為執行名義於112年1月10日聲請對上訴人為系爭執行，上訴人則於112年5月4日提起本件債務人異議之訴請求系爭執行程序應予撤銷且被上訴人不得執系爭公證書為執行名義，對其財產聲請強制執行（見原審卷第11頁）。系爭執行程序復經原法院民事執行處司法事務官於112年9月20日以被上訴人未繳納不動產鑑定費用為由　　處分駁回被上訴人之聲請而終結（見該執行卷第54頁），依上開說明並不影響系爭公證書之執行力，故上訴人為免日後再遭聲請強制執行，仍得依強制執行法第14條第1項前段規定，為被上訴人不得執系爭公證書為執行名義對其財產聲請強制執行之請求。又系爭公證書所示之系爭借貸債權於超過 70萬6,333元範圍既不存在，故被上訴人依上開規定，請求被上訴人不得執系爭公證書為執行名義，對上訴人財產於超過70萬6,333元範圍為強制執行等，為有理由，其餘請求不得執行範圍部分則無理由。六、綜上所述，上訴人就系爭借貸債務尚有70萬6,333元未清償，故其依上開規定請求：確認系爭公證書所示之系爭借貸債權於超過70萬6,333元範圍不存在，及被上訴人不得執系爭公證書為執行名義，對上訴人財產於超過70萬6,333元範圍為強制執行等，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。另上開應准許範圍超過原審判准部分，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴人求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2、3項所示。上訴人其餘上訴部分，經核並無理由，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。　七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　劉雪惠　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖曉萍　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾志雄　　　　以上正本係照原本作成。本件不得上訴。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔣若芸

2024-12-20

HLHV-113-原上易-8-20241220-1

小

臺灣新北地方法院

給付房屋租金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度小字第2號原告洪銀興被告宋映龍上列當事人間請求給付房屋租金事件，經本院於民國113年12月1 1日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明原為：被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0巷0弄0號5之2房屋全部遷讓返還原告。及給付租金新臺幣（下同）22500元並自民國113年3月1 5日起至遷讓之日止，按月賠償7500元。（見本院113年度板簡字第1272號卷，下稱板簡卷，第11頁）。嗣於113年10月1 6日本院言詞辯論期日當庭以言詞減縮上開聲明為：被告應給付原告22500元（見本院卷第35頁），核原告所為變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：　　一、原告主張：兩造於民國112年5月16日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租門牌號碼新北市○○區○○ 路0巷0弄0號5之2樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自112 年5月16日起至113年5月15日止，每月租金新臺幣（下同）7 500元，被告積欠原告112年12月、113年1月、113年2月房租，合計22500元，屢經催繳，被告仍未依約履行給付租金，原告遂於112年12月20日以永和永貞郵局第00474號存證信函（下稱系爭催繳租金函）通知被告於函到5日內繳清所欠租金，惟被告仍未予置理，原告復於同日以永和永貞郵局第0 0475號存證信函（下稱系爭終止租約函）終止系爭租約，則被告仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有。又被告於系爭租約終止前，有依約繳付租金之義務，原告自得請求被告給付計算至112年12月所欠之租金；另被告於系爭租約終止後，持續占有使用系爭房屋，乃無法律上之原因，獲得相當於租金之利益，請求被告按月返還相當於租金7,500元之不當得利，故被告應給付原告上開欠繳租金及計算至113年2月止之不當得利共計22500元。爰提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告22500元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述。三、本院之判斷：　　依系爭租約第三條約定，租金每個月為7500元，應由被告按月給付，業據原告提出系爭租約、系爭催繳租金函、系爭終止租約函等件影本為證（見板簡卷第13至51頁）。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。原告以系爭催繳租金函催告被告繳付欠租，被告未予置理，原告復以系爭終止租約函通知被告終止系爭租約，則原告雖未提出系爭終止租約函於何時合法送達被告，惟被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，足認原告主張原告於112年12月20日以系爭終止租約函終止系爭租約後，被告無權占有系爭房屋致原告受有無法繼續使用收益系爭房屋之損害，被告尚積欠112年12月、113年1月、113年2 月租金及相當於租金之不當得利每月各7500元，合計22,500 元之事實為真，則原告依系爭租約約定及不當得利之法律關係，自得請求被告如數給付。四、綜上所述，原告依系爭租約約定及不當得利之法律關係，請求被告給付原告22500元，為有理由，應予准許。並依民事訴訟法第436條之20規定，職權宣告假執行。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧

2024-12-20

PCDV-113-小-2-20241220-3

雄補

高雄簡易庭

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度雄補字第3097號原告陳汝婷一、上列原告與被告許祐慈間因遷讓房屋等事件，原告起訴雖據繳納裁判費新臺幣（下同）1,440元，惟按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第2項定有明文。又所謂交易價額，係指客觀上市場交易價額而言，法院於核定房屋交易價值時，尚需參酌該房屋坐落位置、面積、結構、新舊及鄰近房屋交易價額等資料，必要時並得命提出鑑定報告。二、查本件原告係請求被告應將門牌號碼高雄市苓雅區中正一路 226之5號8樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告，並給付原告138,096元。又租金、管理費請求並非遷讓房屋之附帶請求，應併算其價額（最高法院106 年度台抗字第1221號裁定意旨參照），故本件訴訟標的價額應以系爭房屋加計積欠之租金、管理費為斷；另聲明請求被告給付起訴後相當於租金之不當得利部分，依民事訴訟法第77條之2 第2 項規定，不併算其價額。故本件訴訟標的價額應以系爭房屋價額加計積欠之租金、管理費及起訴前之不當得利等為斷。惟原告未提出系爭房屋於起訴時之市場交易價額之資料，致本院無從核定訴訟標的價額。三、原告應於收受本裁定送達後10日內補正下列事項：㈠門牌號碼高雄市苓雅區中正一路226之5號8樓房屋及其坐落基地之土地及建物第一類謄本。㈡查報系爭房屋之價額（如鑑價機構之鑑價報告、近期買賣成交價格、實價登錄交易價格、113年度房屋課稅現值等）。㈢原告應提出被告許祐慈最新戶籍謄本（記事欄勿省略）。㈣原告於113年11月11日寄發順昌郵局第271號存證信函予被告之收件回執。㈤據起訴狀聲明記載：被告應給付原告138,096元，起訴狀事實及理由欄記載：被告欠繳租金（含管理費）共138,096元，又併予請求「按月賠償租金35,000元及管理費4,524元」，則原告訴之聲明第2項請求被告給付139,096元之具體項目、內容為何？請原告確認、更正訴之聲明應為何，並具狀陳報請求相當於租金之不當得利之起始日計至本件起訴前1日即1 13年12月8日止之金額若干，及計算式。四、原告如逾期未補正上開事項，即裁定駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 20 日高雄簡易庭法官周子宸以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 113 年 12 月 20 日書記官羅崔萍

2024-12-20

KSEV-113-雄補-3097-20241220-1

上易

臺灣高等法院

遷讓房屋

臺灣高等法院民事判決 112年度上易字第819號上訴人即附帶被上訴人沈玉郎（原名：沈盈均）訴訟代理人沈惠珠律師被上訴人即附帶上訴人王明慧王明玲王志成共同訴訟代理人張立業律師複代理人段誠綱律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國112年5月 19日臺灣臺北地方法院111年度訴字第5733號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，並為訴之減縮，本院於113年11月2 7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決(除減縮部分外)關於主文第二項命上訴人給付逾新臺幣拾伍萬捌仟玖佰元本息及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。被上訴人之附帶上訴駁回。第一審(除減縮部分外)、第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之七十六，餘由被上訴人負擔。原判決主文第二項利息起算日減縮為「民國一一二年一月十五日」。原判決主文第三項起算日減縮為「民國一一二年一月十五日」。　　事實及理由壹、程序方面　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。一、被上訴人即附帶上訴人(下稱被上訴人)於原審起訴請求㈠上訴人即附帶被上訴人(下稱上訴人)應將門牌號碼臺北市○○區 ○○○路0段00號3樓房屋（下稱系爭房屋）中分隔之套房305室（下稱系爭套房）騰空遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣(下同)24萬7,200元，及自民國112年1月1 1日訴之追加狀繕本送達翌日(即112年1月14日，見原審卷第 245頁)起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢上訴人應自112年1月1日起至騰空遷讓返還系爭套房之日止，按月給付8,800元。原審為被上訴人一部勝敗之判決(即判命㈠上訴人應將系爭套房騰空遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應給付16萬7,200元本息；㈢上訴人應自112年1月1日起至騰空遷讓返還系爭套房之日止，按月給付8,800元；並駁回被上訴人其餘之訴)。嗣被上訴人於本院變更其聲明㈡之利息自112 年1月15日起算、聲明㈢之租金或不當得利自112年1月15日起算(見本院卷第572頁)，核屬減縮其訴之聲明，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款，應予准許(減縮部分非本院審理範圍，下不贅述)。二、另被上訴人於原審主張兩造間於110年5月14日以後已無租賃契約，或兩造租賃契約業因111年3月21日存證信函終止，嗣於本院補充如認兩造租賃契約未經前開存證信函終止，亦已經被上訴人以本件起訴狀或112年10月23日存證信函終止，並因此就前開請求上訴人給付之24萬7,200元計算方式為補充，核屬補充事實上及法律上陳述，非為訴之追加或變更，併予敘明。　貳、實體方面　　一、被上訴人主張：上訴人與訴外人王彭梅蘭於98年3月15日就系爭套房簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人於每月15日前應給付當月租金9,500元，並於系爭租約第1 2條約定如伊因上訴人違約涉訟所支出律師費由上訴人負責賠償。系爭租約於99年3月14日屆滿後，雙方依民法第451條規定視為以不定期限繼續系爭租約。嗣王志成、王明玲、訴外人即王彭梅蘭二弟女兒彭成正自103年起擔任王彭梅蘭監護人，三位監護人推派王志成與上訴人連絡，租金仍匯入王彭梅蘭帳戶。其後王彭梅蘭於105年7月18日死亡，伊與訴外人王志嘉共同繼承系爭房屋，上訴人委由胞妹沈惠珠以其電子郵件信箱(下稱下稱沈惠珠信箱)與王志成電子郵件信箱( 下稱王志成信箱)聯繫，要求王志成提供經全體繼承人同意之租金匯款帳戶，雙方約定改將租金9,000元、公共費用(即水費、瓦斯費、公共電費，下稱公費)300元、個人實際使用電費(下稱電費)改匯至王志成申設之臺灣銀行帳戶（下稱王志成帳戶）。伊於108年5月2日與王志嘉就遺產分割事件成立訴訟上和解，由王志嘉將其系爭房屋持分轉讓伊，伊並於 109年10月16日登記取得系爭房屋所有權，伊仍持續委由王志成與沈惠珠以電子郵件聯繫系爭套房租賃事宜，並因沈惠珠於109年間以疫情為由請求減少租金，伊先後於109年6月同意就同年3月、4月租金減收一半，又於同年12月同意自同年7月份起租金調降為8,500元、公費300元，合計8,800元( 電費另計），其後王志成每月寄送電子郵件表列未繳付租金、公費及電費予沈惠珠，可見沈惠珠為上訴人就系爭套房租賃契約之代理人。上訴人原依約給付房租、公費及電費，直至伊於110年5月14日告知因系爭房屋所有權變更，要求重新簽立租賃契約並調整租金，沈惠珠回覆抱怨調整租金無理由，此後即拒不給付，縱經伊同意暫以原租金計算，且按月以電子郵件通知沈惠珠，上訴人均置之不理，故兩造於110年5 月14日後因對於租金之意思表示無法合致，已無租賃契約存在。縱認兩造仍有不定期租賃契約存在，因上訴人於110年6 月15日之後未繳租金，伊分別於起訴前之110年9月6日、同年10月11日、同年11月1日、同年12月7日以電子郵件(下稱1 10年9至12月電子郵件)催告支付，再以111年3月21日存證信函終止兩造租賃契約。伊復於同年4月4日以電子郵件催告支付，並於同年11月8日起訴請求返還系爭套房，再於112年1 月11日、同年4月27日於原審追加請求給付租金及相當於租金之不當得利，再寄發112年10月20日存證信函，兩造租賃契約至遲應已於起訴狀繕本、或112年10月20日存證信函送達上訴人時終止。爰依民法第767條第1項、第179條規定、系爭租約約定，請求上訴人㈠騰空遷讓返還系爭套房；㈡給付 24萬7,200元(租金或相當於租金之不當得利16萬7,200元、律師費8萬元)，及自112年1月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢自112年1月15日起至遷讓返還系爭套房之日止，按月給付8,800元；並願供擔保請准宣告假執行。二、上訴人則以：伊與王彭梅蘭系爭租約到期後，雙方另成立不定期限租賃契約，並非依民法第451條規定繼續系爭租約。系爭套房出租事宜於98年3月至103年間先由訴外人即王彭梅蘭之夫王忠華出面聯繫，嗣由王志嘉夫妻出面處理，均由王忠華、王志嘉夫妻每月提供其上已填載租金、公費及電費之通知單後，由伊依其上數額繳納，其後王志嘉委託其居住系爭房屋同棟建物之親戚即訴外人彭莉雪處理租賃事宜；後續王志成接手處理，均仍以相同方式通知租金、公費及電費，伊再依通知內容給付。嗣王志成於105年8月1日通知王彭梅蘭死亡，伊依被上訴人及王志嘉同意書，按王志成每月通知改將租金匯入王志成帳戶。被上訴人與王志嘉成立和解，由被上訴人取得系爭房屋所有權，並完成所有權登記，被上訴人仍持續出租系爭套房，伊亦於接獲被上訴人每月通知後匯款110年6月15日前之租金、公費及電費至王志成帳戶。嗣因王志成於110年5月14日通知系爭房屋所有權變更，並要求提高租金，伊請沈惠珠回覆不同意，王志成即不再依約通知應付金額，伊亦因不知系爭房屋所有權人為何人、是否同意伊匯款至王志成帳戶，於110年6月15日以後未為租金給付，不可歸責於伊，應不負遲延責任，被上訴人不得以伊欠繳租金為由終止租約。退步言之，依稅捐機關就系爭房屋之評定現值及坐落土地之申報地價總值應為466萬4,290元，而系爭套房約占系爭房屋9分之1，依土地法第97條規定，依法每月租金應以4,319元為上限，故被上訴人請求每月相當於租金8,8 00元之不當得利金額，於法不合。又被上訴人主張之租金數額，應扣除伊已提存之租金7萬9,200元、系爭租約押金8,00 0元，另應扣抵伊支出之修繕費用合計8,300元等語，資為抗辯。三、原審為被上訴人一部勝敗之判決，上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。被上訴人就其敗訴部分不服，提起附帶上訴，其附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項聲明部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人8萬元，及自112年1月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回。四、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真實(見本院卷第293頁) 。　㈠王彭梅蘭前出租系爭套房予上訴人，雙方於98年3月15日簽立系爭租約(見原審卷第29至33頁)，租金每月9,500元，約定租期至99年3月14日。租約到期後，上訴人仍繼續使用系爭房屋，雙方就系爭房屋有不定期租賃契約。　㈡王彭梅蘭於105年7月18日死亡，系爭房屋由繼承人即被上訴人、王志嘉公同共有。　㈢被上訴人、王志嘉於108年5月2日就遺產分割事件達成訴訟上和解(見原審卷第448至451頁)，由被上訴人取得系爭房屋所有權，並於109年10月16日辦理移轉登記被上訴人分別共有( 見原審卷第435頁)。五、本院之判斷　㈠兩造於109年12月間另自行成立不定期租賃契約。　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第451條、第1148條第1項前段定有明文。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條亦有明定。而民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第425條規定(最高法院91年度台上字第1064號判決意旨參照)。再按民法第824 條之1第1項規定，共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。所謂「效力發生時」，在協議分割，如分割者為不動產，係指於辦畢分割登記時（該條立法理由參照）。　⒉查王彭梅蘭前將其所有系爭套房出租予上訴人，並於98年3月 15日簽立系爭租約，於系爭租約約定租期99年3月14日屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭套房，王彭梅蘭並未反對，雙方就系爭套房成立不定期租賃契約等情，為兩造所不爭執(即兩造不爭執事項㈠)。上訴人抗辯其與王彭梅蘭系爭租約屆滿後，有另行成立不定期租賃契約云云，並未舉證以實其說，而其所陳述自98年3月起均依王忠華、王志嘉夫妻、彭雪莉填載之通知繳納房租、公費及電費，僅係雙方關於租金繳納之聯繫，與其與王彭梅蘭是否另行成立不定期租賃契約無涉，是應認上訴人與王彭梅蘭間之租賃契約，係依民法第451 條規定視為以不定期限繼續租賃契約，上訴人前開抗辯，並非可採。而王彭梅蘭於105年7月18日死亡，系爭房屋由被上訴人與王志嘉共同繼承，其等依民法第1148條第1項前段繼受王彭梅蘭與上訴人間就系爭套房之不定期租賃契約。嗣被上訴人、王志嘉於108年5月2日就分割遺產事件達成訴訟上和解，由被上訴人取得系爭房屋所有權，並於109年10月16 日辦理移轉登記予被上訴人分別共有(即兩造不爭執事項㈡、㈢)，依民法第824條之1第1項規定，被上訴人固於109年10月 16日取得系爭房屋所有權，惟因上訴人與被上訴人、王志嘉間之不定期租賃契約未經公證，類推適用民法第425條第2項無買賣不破租賃之適用，被上訴人不繼受原不定期租賃契約。至被上訴人主張應僅類推適用民法第425條第1項，而無同條第2項適用云云，然王彭梅蘭與上訴人間之不定期租賃契約、被上訴人與王志嘉因繼承而繼受前開不定期租賃契約、及被上訴人因協議分割遺產而取得系爭房屋所有權，均發生在89年5月5日民法債編修正施行後，自無單獨排除民法第42 5條第2條規定類推適用之餘地，是被上訴人前開主張，洵非可取。　⒊惟被上訴人於109年10月14日仍推由王志成傳送電子郵件給沈惠珠，內容係回覆沈惠珠前於同年9月表示因疫情希望減少房租，被上訴人表示同意上訴人於同年7月至9月房租以房租加公費8,400元計算，同年10月之後則回復為房租加公費9,3 00元等語；沈惠珠再於同日回覆表示希望同年7月之後房租固定為每月8,000元加水費300元合計8,300元等語；上訴人嗣於同年12月2日傳送電子郵件給沈惠珠，表示房租自同年7 月起調整為每月8,500元加公費300元合計8,800元等語；沈惠珠則於同日傳送郵件回覆「好的，非常感恩」，此有王志成與沈惠珠電子郵件內容、沈惠珠與王志成信箱檢索結果即在沈惠珠信箱搜尋王志成郵件、在王志成信箱搜尋沈惠珠郵件之結果)可參(見原審卷第143至144、172頁、本院卷第369 至370頁)，上訴人亦持續繳納上開每月房租加公費8,800元及另加電費至110年6月15日前，為兩造所不爭執(見本院卷第482頁)，堪認被上訴人於遺產分割取得系爭房屋所有權後，已另與上訴人成立每月租金為房租加公費8,800元及另加電費之不定期租賃契約。上訴人雖抗辯兩造租金為8,500元云云，然上訴人於原審自陳系爭套房租金為8,800元，電費另外算等語(見原審卷第397、404頁)，與王志成與沈惠珠電子郵件內容雖有區分房租8,500元、公費300元及電費等項目，但公費與房租均為固定等情合致，是兩造約定租金確為8, 800元，上訴人前開抗辯，並非可採。　⒋被上訴人主張其於110年5月14日通知上訴人因所有權人變更，要求簽立租約及調整房租為每月1萬2,000元加公費300元、另加電費，經上訴人拒絕，可見上訴人已無意承受與王彭梅蘭間之不定期租賃契約，兩造於該日後已無租賃契約存在云云。惟兩造已於109年12月間自行就系爭套房成立不定期限租賃契約，已如前述，依民法第442條規定，被上訴人並無單方調高租金之權限，上訴人拒絕被上訴人調高租金，於法有據，被上訴人以之為由先位主張兩造就系爭套房租賃契約於110年5月14日後即不存在，難認有據。　㈡兩造間不定期租賃契約業經被上訴人合法終止。　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文；又出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。　⒉被上訴人主張其於110年9月6日、同年10月11日、同年11月1 日、同年12月7日(即110年9至12月電子郵件)陸續催繳系爭套房同年6月至9月、同年6月至10月、同年6月至11月、同年 6月至12月之租金，業據其提出上訴人不爭執真正之電子郵件為證(本院卷第305至308、342頁)。　⒊上訴人抗辯未收到前開110年9至12月電子郵件，且沈惠珠僅是提供信箱讓王志成與上訴人聯絡，沈惠珠僅是轉達，並非上訴人之代理人云云。然查：　⑴依王志成信箱檢索結果、王志成與沈惠珠間自105年8月1日至 110年5月14日之電子郵件內容(見本院卷第365至370頁、原審卷第115至124、135至139、142至145、85至99頁)，可見下列情況：　①王志成與沈惠珠最早之信件為105年8月1日，王志成於該封郵件表示王彭梅蘭過世，後續租金經繼承人討論改匯至王志成帳戶，並列出上訴人105年8月份應繳房租9,000元加公費300 元及電費金額等語；沈惠珠於當日即回信要求王志成再查證上訴人使用之電費金額是否正確，並要求提供其他繼承人同意轉匯至王志成帳戶之證明等語；王志成亦於同日回覆確認上訴人於同年5至6月份使用電費金額及度數無誤，並表示會準備換帳戶之證明等語。　②王志成於同年9月4日告知上訴人9月份應繳之房租9,000元、公費300元及同年7至8月份電費數額，並請上訴人連同先前8 月份未繳之費用一併匯入王彭梅蘭原帳戶；沈惠珠則於同日回覆質疑電費度數與金額計算之合理性；王志成亦於同日告知係依台電公布之累進電價表計算，並列出電費之計算公式；沈惠珠於同日回信「謝謝」等語。　③王志成於同年10月3日發信「沈小姐妳好，10月份房租$9,000 ＋公費$300＝$9,300，麻煩妳了」等語。　④王志成於同年11月7日通知11月份房租9,000元加公費300元加電費(9至10月份)度數金額。　⑤王志成於同年12月1日發信「沈小姐妳好，12月份房租$9,000 ＋公費$300＝$9,300，麻煩妳了」。　⑥王志成於106年1月1日通知1月份房租9,000元加公費300元加電費(11至12月份)度數金額。　⑦王志成於同年1月30日發信「沈小姐過年好，2月份房租$9,00 0＋公費$300＝$9,300，連同1月未付部分…共計$18,920，因連絡不上令兄，煩請轉告」；沈惠珠即回覆「新年恭喜，抱歉，1月太忙，忘了匯款，年後再匯」；王志成回覆「謝謝回覆，不好意思，過年跟妳提這事…」等語。　⑧王志成於同年2月28日發信告知3月份房租9,000元加公費300 元加電費(1至2月份)度數金額。　⑨王志成於同年3月31日發信「沈小姐妳好，4月份房租$9,000＋公費$300＝$9,300，麻煩妳了」，並提供全體繼承人租金轉匯同意書及王志成帳戶資料。　⑩後續王志成與沈惠珠仍大致按月以郵件聯絡系爭套房相關事宜。　⑪沈惠珠於109年4月發信表示上訴人因母親生病至中部照顧，於3、4月沒有住在系爭套房，可否優惠租金等語；王志成於同年月26日回覆要與其他屋主商量等語；嗣於同年6月3日發信表示同意3、4月份收半租、5、6月份回復為9,300元。　⑫王志成於109年9月6日發信請上訴人繳納7至9月租金各為9,30 0元、5至8月電費197元；沈惠珠同日即回覆可否因疫情緣故房租降價；沈惠珠再於同年月30日發信表示尚未收到降租回覆，故尚未匯出房租；王志成於同年10月5日回覆表示同意上訴人於同年7月至9月房租以房租加公費打折後8,400元計算，同年10月之後則回復為房租加公費9,300元等語；沈惠珠再於同日表示希望同年7月之後房租固定為每月8,000元加水費300元合計8,300元等語；上訴人嗣於同年12月2日傳送電子郵件給沈惠珠，表示房租自同年7月起調整為每月8,500 元加公費300元合計8,800元，沈惠珠則於同日傳送郵件回覆「好的，非常感恩」。　⑬王志成於110年2月16日、同年4月13日、同年5月1日分別發信請沈惠珠轉告上訴人繳納1至2月房租及11至12月電費、3至4 月房租、5月房租及3至4月電費。　⑭王志成於110年5月14日發信告知「沈小姐您好，因所有權變更，共有屋主一致決定房客均需簽約，煩請轉告令兄，並告知是否由您代轉或直接交給他本人，租房費用調整為NT$12, 000+公費NT$300+電費」，沈惠珠即回覆「王先生您好，房租調整毫無道理，出租房子老舊從未處理裝修，而我們已承租將近20年…不論屋主是何人，您也是屋主之一的話，實在沒有理由調高租金的」等語。　　⑵王志成並以發送前開郵件之相同信箱(即王志成信箱)，寄送下列電子郵件至沈惠珠收受前開郵件之相同信箱(即沈惠珠信箱，見本院卷第305至311、347頁)。　①於110年9月6日發送「沈小姐您好…關於簽約租金，還是希望能依照原定（租房費用NT$12,000+公費NT$300+電費），考量疫情可暫付目前疫情價(租房費用NT$8,500+公費NT$300+ 電費)，差額六個月後再補足…6-9月房租$8,800×4+電費$1,4 47(5-8月)=$36,647，煩請轉告令兄繳納…」。　②於同年10月11日發送「沈小姐您好，租賃費用累計6-10月房租及公費8,800×5+電費$1,447(5-8月)=$45,447，煩請轉告令兄繳納…」。　③於同年11月1日發送「沈小姐您好，租賃費用累計6-11月房租及公費8,800×6+電費$1,447(5-8月)=$54,247，煩請轉告令兄繳納…」。　④於同年12月7日發送「沈小姐您好，租賃費用累計欠繳如下： 6-12月(房租$8500及公費$300)×7+電費$1,447(5-8月)=$63, 047，煩請轉告令兄繳納…」等郵件。　⑶上訴人抗辯其未收到110年9至12月電子郵件云云，然由其自承沈惠珠均有收到過往王志成電子郵件(見原審卷第354頁) ，及上揭王志成110年9至12月電子郵件發送方式與王志成、沈惠珠於110年5月14日前之聯繫方式並無不同，且111年4月 3日尚以沈惠珠信箱傳送郵件(原審卷第45頁)，上訴人前開抗辯為變態事實，應由上訴人負舉證責任。　①上訴人提出沈惠珠電子郵件內容、信箱檢索結果(見原審卷第 85至99、171至172頁)，抗辯其並無收到110年9至12月電子郵件云云。然前開沈惠珠電子郵件內容，雖未見110年9至12 月電子郵件，但亦無沈惠珠於106年1月31日所發送「新年恭喜，抱歉，1月太忙，忘了匯款，年後再匯」之郵件(即上開五、㈡⒊⑴⑦，見原審卷第117至118頁)，難認沈惠珠上開電子郵件內容為其與王志成之全部聯繫紀錄；而沈惠珠信箱檢索結果，雖亦無110年9至12月電子郵件，但與王志成電子郵件內容比對，亦可見沈惠珠信箱檢索結果亦無沈惠珠與王志成於109年4月間聯繫紀錄(即上開五、㈡⒊⑴⑪)，堪認沈惠珠信箱檢索結果亦非完整，是由前開沈惠珠電子郵件內容及信箱檢索結果，無從證明沈惠珠未收到110年9至12月電子郵件。　②上訴人另抗辯由王志成信箱檢索結果可見110年9至12月電子郵件前方顯示「me」，可見王志成係寄給自己云云。惟參諸王志成信箱檢索結果、前述王志成與沈惠珠105年8月1日之電子郵件內容、及沈惠珠信箱檢索結果(見本院卷第365至37 0頁、原審卷第115至124、97至99、171頁)，可見前開五、㈡ ⒊⑴①所述王志成與沈惠珠105年8月1日之郵件聯繫內容係王志成先發送給沈惠珠、之後沈惠珠回覆王志成，再由王志成回覆沈惠珠，但王志成信箱檢索結果顯示人別為「me」、「js hen」、「me」，沈惠珠信箱檢索結果僅顯示其回覆王志成之該封郵件(由信箱檢索結果顯示之部分信件內容可比對)，其目錄人別為「我」，可見王志成信箱檢索結果顯示之人別，並非寄件對象(沈惠珠信箱檢索結果顯示之人別亦非寄件對象)，故王志成信箱檢索結果就110年9至12月電子郵件雖顯示人別為「me」，並非表示該郵件寄送給王志成自己，各電子郵件之實際寄件對象，仍應由信件內容所顯示之寄件對象為判斷，而110年9至12月電子郵件之寄件對象確實均為「 000000000gmail.com」(即沈惠珠信箱，見本院卷第305至30 8頁)，是上訴人前開抗辯，亦非可採。　⒋按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，為民法第95條第1項所明定。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。上訴人既不能證明110年9至12月電子郵件並未寄送至沈惠珠信箱，而由兩造長期藉由王志成、沈惠珠信箱聯繫系爭套房相關租賃事宜，則被上訴人因上訴人未繳納110年6月15日後之房租，陸續於110年9月6日、同年10月11日、同年11月1日、同年12月7日寄送電子郵件至沈惠珠信箱，已置於上訴人隨時可了解其內容之客觀狀態，此與沈惠珠是否為上訴人之代理人無涉，自已生催告之效力。上訴人另抗辯其不知悉房東為何人，無從繳納租金云云，然王志成於110年5月14日信件中表示「…因所有權變更，共有屋主一致決定房客均需簽約…」等語，顯如同過往仍代表房東與沈惠珠聯繫，上訴人如對此有疑問，亦可循如王彭梅蘭過世時要求王志成提供全體繼承人同意書之模式處理，但上訴人對於王志成催繳房租毫不反應，亦未要求王志成提供全體房東同意書等文件，其嗣後以此為由抗辯無從繳納房租，非可歸責云云，自無理由。　⒌被上訴人主張兩造租賃契約經其以111年3月21日存證信函終止，業據其提出上開信函為證(見原審卷第37至43頁)。上訴人抗辯上開信函因招領逾期遭退回，並未合法送達云云。然按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要(最高法院民事大法庭已以109年度台上大字第908號裁定就是類案件之法律爭議，作出前揭統一見解)。被上訴人因寄發110年9至1 2月電子郵件催繳上訴人系爭套房租金及費用未獲回應，於1 11年3月21日向上訴人居住之系爭套房地址(由上訴人原審答辯狀之地址仍為該址可知其仍居住系爭套房，見原審卷第77 頁)寄發存證信函表示終止兩造租賃契約，該信函於同年月2 3日招領，嗣因招領逾期遭退回，有前開信函信封可參(見原審卷第113頁)，依郵件處理規則第50條第1項規定，可知掛號郵件通知招領前，必經郵務機關按址投遞而無法投遞，始製作招領通知單通知領取郵件，該郵件自斯時起進入上訴人之支配範圍，置於上訴人可隨時了解內容之狀態，應認被上訴人之意思表示已到達上訴人而發生效力，不以上訴人實際領取郵件為必要，亦與該郵件事後是否經招領逾期退回無涉，是被上訴人終止契約之意思表示已到達上訴人，其主張兩造租賃契約已於111年3月23日終止，應屬有據。　㈢被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭套房，為有理由。　查系爭套房為被上訴人於109年12月間出租予上訴人，上訴人自110年6月15日後即未給付租金，經被上訴人以110年9至 12月電子郵件催告給付，上訴人仍未給付，嗣被上訴人寄送 111年3月21日存證信函終止兩造租賃契約時，上訴人遲付租金之總額已達9月，兩造租賃契約經被上訴人於111年3月23 日合法終止，業如前述，被上訴人於兩造租賃契約終止後仍繼續占用系爭套房，自無正當權源，屬無權占有，被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭套房，於法有憑。至上訴人抗辯應扣除押租金云云，然兩造於10 9年12月成立不定期租賃契約時，上訴人並無另行繳納押租金，被上訴人並未繼受上訴人與王彭梅蘭、上訴人與被上訴人及王志嘉間之不定期租賃契約，亦如前述，自無押租金可供抵償，併此說明。　㈣被上訴人請求上訴人給付110年6月15日至112年1月14日之租金、相當租金之不當得利16萬7,200元，暨自112年1月15日起至遷讓返還系爭套房之日止，按月給付8,800元，為有理由。上訴人以代被上訴人支出系爭套房修繕費用8,300元為抵銷，為有理由。　⒈系爭套房於110年6月15日前之租金均已繳納完畢，且兩造於1 11年3月23日以後就系爭套房既已無租賃契約，均如前述，被上訴人主張上訴人應依兩造租賃契約給付110年6月15日至 111年3月23日每月各8,800元之租金，依民法第179條規定給付111年3月24日至112年1月14日每月各8,800元之相當於租金之不當得利，合計16萬7,200元【計算式：110年6月15日至112年1月14日共19月×8,800元＝16萬7,200元】，暨自112 年1月15日起至遷讓返還系爭套房之日止，按月給付8,800元，應屬有據。　⒉上訴人主張上開111年3月後之相當租金應依土地法第97條規定計算云云。然按無權占有他人房屋，所受利益為占有使用本身，僅因依其性質不能原物返還，故應償還其價額，而土地法第97條規定立法意旨，僅在於對租賃契約所定租金數額加以規範，並非就無權占有他人房屋所受利益數額加以規範，是法院於認定無權占有人因不能返還占有而應償還之價額時，本不受土地法第97條規定之限制；且租賃住宅市場發展及管理條例第6條已明定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定。」該條立法理由謂：「考量公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規範城市地區住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同而有差異。為避免影響出租人提供租賃住宅之意願，並尊重市場機制，爰定明予以排除適用」，有關住宅租賃契約之租金金額，亦已立法排除土地法第97條規定之適用，兩造於109年12月間已自行約定系爭套房每月為租金8,800元，就111年3月後之相當租金自應依兩造約定計算，是上訴人前開抗辯，洵非可取。　⒊上訴人支出系爭套房修繕費用合計8,300元，並提出證明書、免用統一發票收據為證(見本院卷第413、469、489頁)，被上訴人對上訴人代其支付此部分費用，得為抵銷等情不爭執 (見本院卷第482頁)，是上訴人以其對被上訴人此部分債權互為抵銷結果，上訴人尚應給付被上訴人15萬8,900元【計算式：16萬7,200元－8,300元＝15萬8,900元】。至上訴人抗辯上開金額應再扣除系爭租約之押租金及其已於112年1月31 日提存11個月租金9萬6,800元云云。惟按王彭梅蘭與上訴人間之不定期租賃契約係由被上訴人與王志嘉繼受，其後未由被上訴人繼受，已如前述，則上訴人就系爭租約之押租金債權當事人為被上訴人與王志嘉，即與民法第334條第1項規定之「二人互負債務」之抵銷要件不合，是上訴人此部分抗辯，非屬可採。又按債務人無為一部清償之權利，民法第318 條第1項前段定有明文；非依債務本旨所為之清償提存，其債之關係不消滅，此觀提存法第22條規定即明。而債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起負遲延責任，固為民法第234條所明定，惟所謂已提出之給付，係指債務人依債務本旨，於適當之處所及時期實行提出給付者而言；上訴人提存之數額既非相當，被上訴人因此拒絕收受，即難指為不當，此種不符債務本旨之提存，自不生清償之效力(最高法院48年台上字第271號、39年台上字第1355號判決意旨參照）。查上訴人自110年6月15日之後即未給付租金、相當於租金之不當得利，其於112年1月31日並非足額提存110年6月之後之租金及不當得利金額，亦未提存被上訴人 110年9至12月電子郵件所述電費，顯不符債之本旨，自不生清償效力，其主張扣抵，非有理由。　㈤被上訴人依系爭租約請求上訴人給付8萬元，為無理由。　　被上訴人主張依系爭租約第12條約定請求上訴人給付「因違約致被上訴人因本件涉訟所支出之律師費8萬元」乙節，固據提出律師事務所委任契約書為證（見原審卷第331至332頁）。惟被上訴人於和解分割取得系爭房屋時，並不繼受王彭梅蘭與上訴人間之不定期租賃契約，已如前述，是被上訴人自無由再本於系爭租約約定請求上訴人給付律師費。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、兩造租賃契約及民法第179條規定，請求上訴人㈠將系爭套房騰空遷讓返還被上訴人；㈡給付被上訴人15萬8,900元，及自112年1月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢應自112年1月15 日起至遷讓返還系爭套房之日止，按月給付8,800元，為有理由。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。從而，原審命上訴人給付租金及相當於租金之不當得利逾15萬8,900元本息部分，於法自有違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，並改判如主文第2項所示。又被上訴人敗訴部分之假執行聲請，已失所附麗，自應併予駁回。另上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院不同，但結論並無二致，仍應予以維持。上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其此部分之上訴。另被上訴人請求上訴人給付律師費8萬元本息部分，原審為被上訴人敗訴之判決，並無不合，被上訴人就此部分提起附帶上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又被上訴人於本院就上開㈡命上訴人給付15萬8,900元部分之利息減縮至112年1月15日起算，就上開㈢命上訴人按月給付相當於租金之不當得利部分減縮自112年1月15日起算，爰由本院更正原判決主文第二、三項之起算日如本判決主文第六、七項所示，以資明確。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人附帶上訴為無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第十二庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳筱蓉　　　　　　　　　　　　　　法　官　翁儀齡正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芳

2024-12-18

TPHV-112-上易-819-20241218-2

南小

臺南簡易庭

返還押金

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南小字第785號原告王瑋琳指定送達地址：臺南市○區○○路000 0巷0號被告廖曉菁上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文，依同法第436條之23、第436條第2 項規定，亦為小額訴訟程序所適用。本件原告原起訴請求：被告應給付原告新臺幣（下同）3萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；嗣於民國113年10月4日言詞辯論期日陳稱：對被告抗辯如附表2編號3、4、13、16所示之2月管理費1,600元、清潔費7 ,000元、床頭牆壁費用中之6,000元、衣櫃門把300元，合計 1萬4,900元，應自原告請求之押金中扣除等情不爭執，並變更聲明為：被告應給付原告1萬7,100元（原請求之3萬2,000 元-1萬4,900元＝1萬7,100元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第1 61頁）。經核原告上開所為，係屬減縮應受判決之事項，符合前揭法律規定，應予准許。二、原告起訴主張：　㈠原告向被告承租門牌號碼臺南市○區○○路00巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋），兩造並於112年2月22日簽立「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），約定租賃期間自112年3月1日起至113年2月28日止，每月租金1萬6,000元，水費、電費、瓦斯費、電話費及網路費等、大樓管理費均由原告自行負擔，原告並繳交擔保金（押金）3萬2,000元予被告。113年2月28 日系爭租約租期屆滿，兩造於同日點交房屋完畢，原告將房屋鑰匙交還被告，點交當日被告雖曾稱系爭房屋部分物品損壞須更換，惟未提出任何單據；詎點交完1個月後，被告傳送自行製作之損壞項目、金額列表予原告，拒不返還3萬2,0 00元押金。原告就被告抗辯如附表2編號3、4、13、16所示2 月管理費1,600元、清潔費7,000元、床頭牆壁費用中之6,00 0元、衣櫃門把300元，合計1萬4,900元，應自原告請求返還之押金中扣除不爭執；但其餘窗簾、地毯、床墊、藤椅及油漆等毀損部分，為正常使用痕跡或自然耗損，非原告飼養寵物或不當使用所致，且應包含於附表2編號4所示清潔費內，被告不得再向原告另行主張，若本院認定原告須賠償，應計算折舊。另原告在系爭房屋飼養之寵物僅有貓3隻，非如被告所辯貓11隻、鴨子1隻、老鼠4隻，原告並未違反系爭租約第9條第1項約定，被告不得請求原告給付違約金及自押金中扣除。為此，爰依系爭租約法律關係，請求被告返還押金1 萬7,100元及利息等語。　㈡並聲明：被告應給付原告1萬7,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告則以：　㈠原告前夫即訴外人沈立文前於111年2月7日向被告承租系爭房屋，原告自該時起即與沈立文共同居住在系爭房屋，嗣因沈立文告知被告，其與原告離婚需提早搬離該屋，兩造乃於11 2年2月22日簽立系爭租約。詎原告於租屋期間內，除約定可飼養之寵物貓3隻外，未經被告同意，在系爭房屋另飼養貓8 隻、鴨子1隻、老鼠4隻，造成該屋裝潢、窗簾、地毯、藤椅、床頭牆壁、彈簧床墊、摺疊椅等有寵物抓痕、便溺等痕跡而毀損髒污，致被告受有如附表2編號4至7、10至17所示金額之損害，依系爭租約第9條第4、5項、第10條第2項約定，應由原告負擔上開費用，原告並應依系爭租約第9條第1項約定，給付如附表2編號9所示之違約金1萬6,000元。又被告放置在系爭房屋內之微波爐，於原告退租後，經檢查發現損壞無法使用，依系爭租約第10條第2項約定，應由原告賠償如附表2編號8所示之費用；此外，原告尚積欠如附表2編號1至 3所示之水費、電費及113年2月管理費未繳納，依系爭租約第5條約定，應由原告負擔。上開各項應由原告負擔之費用，共計8萬6,783元（項目、金額詳如附表2所示），原告給付之押金3萬2,000元，不足支付上開費用，依系爭租約第4 條第4、5項約定，被告即無須返還押金予原告，原告請求並無理由等語，資為抗辯。　㈡並聲明：原告之訴駁回。四、本院得心證之理由：　㈠原告主張於112年2月22日與被告簽立系爭租約，向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自112年3月1日起至113年2月28日止，每月租金1萬6,000元，水費、電費、瓦斯費、電話費及網路費等、大樓管理費均由原告負擔，原告並繳交押金3萬2 ,000元；113年2月28日系爭租約租期屆滿，兩造於同日點交房屋完畢，嗣後被告以屋內裝潢、物品有毀損等為由，表示應由原告支付如附表2所示費用，拒絕返還3萬2,000元押金予原告等情，業據原告提出兩造間通訊軟體LINE（下稱LINE ）對話截圖為證（見113年度南司小調字第793號卷，第13至 19頁)，且為被告所不爭執，並與被告提出之系爭租約、兩造間LINE對話紀錄截圖內容相符（見本院卷第57至69頁；第 91至97頁），此部分之事實，首堪認定。　㈡按系爭契約第4條第1、4、5項約定：擔保金（押金）由租賃雙方約定為2個月租金，金額為3萬2,000元，承租人（即本件原告，下同）於簽訂本契約之同時給付出租人（即本件被告，下同）；承租人如有欠繳租金、稅捐、水、電費及不當使用房屋而應負賠償責任或其他應付出租人而未付之一切債務時，出租人得逕以押金優先扣抵之；出租人應於租賃關係終了（租期屆滿或終止租約），承租人結清租金、稅捐、水、電費及其他相關費用等債務後，並回復原狀交還房屋時，以匯款或轉帳方式無息返還之，此有該租約在卷可稽（見本院卷第59頁）。原告主張系爭租約屆期終止，且已點交返還系爭房屋予被告，其先前交付被告之3萬2,000元押金，於扣除原告不爭執之如附表2編號3、4、13、16所示2月管理費1, 600元、清潔費7,000元、床頭牆壁費用中之6,000元、衣櫃門把300元等費用，合計1萬4,900元後，被告應返還押金1萬 7,100元等情，惟為被告所否認，並以前詞置辯。則原告既已就其交付押金3萬2,000元經被告收受，且於租期屆滿時依約返還系爭房屋予被告之事實，提出證據資料為足夠之證明，被告抗辯原告尚有欠繳水、電費及不當使用系爭房屋而應負賠償責任或其他應給付出租人而未給付之債務存在，自上開押金逕行扣除後，已無剩餘金額可返還原告等情，拒絕返還押金1萬7,100元，自應由被告就其抗辯事由存在之事實，負舉證之責。茲就被告抗辯如附表2所示各項應自押金中扣除之項目內容及金額，析述如下。　㈢被告抗辯應由原告繳納之水費、電費部分（即附表2編號1、2 ）：　⒈被告抗辯原告積欠如附表2編號1、2所示之水費及電費乙情，業據其提出系爭房屋113年4月水費通知單（用水期間112年1 2月26日至113年2月26日，費用為318元）、繳費憑證、電費通知單（計費期間：112年12月25日至113年2月21日，費用為1,334元）及繳費憑證等為證（見本院卷第103、105頁），依系爭租約第5條第1、2款約定，租賃期間原告使用系爭房屋所生之水費、電費，均應由原告負擔，則被告抗辯上開原告於承租期間未繳納、嗣由被告代繳之水費318元及電費1 ,334元，共計1,652元，依系爭租約第4條第4項約定應自押金中扣除，核屬有據。　⒉被告雖抗辯如附表2編號1所示水費其中76元、編號2所示電費其中109元部分，係其為清理原告交還之系爭房屋，花費1個月時間，清理至113年4月1日止，系爭租約租期屆滿至同年4 月1日止支出之水費、電費，應自押金中扣除云云（見本院卷第162頁），並提出繳費憑證為證（見本院卷第103、105 頁）；惟此尚非系爭契約約定應由原告繳納水、電費之範圍，被告亦未舉證證明其清理系爭房屋需費時1個月時間之必要，其此部分所辯，即難認有據。　㈣被告抗辯應由原告賠償之系爭房屋油漆、家具及裝潢毀損、清潔部分（即附表2編號5至8、10至15、17）：　⒈被告抗辯如附表2編號5、6、10至15所示之全屋牆壁油漆、玄關窗簾、主臥室窗簾、地毯、藤椅2張、床頭牆壁（被告抗辯應由原告賠償8,000元，原告就其應賠償其中6,000元部分不爭執）、彈簧床墊、摺疊椅2張等，有寵物抓痕、便溺等痕跡而毀損髒污，或損壞無法使用，家具、裝潢等部分需換置新品，牆壁需重新油漆等情，業據其於本院審理中陳述甚詳（見本院卷第163頁，第215至217頁)，並提出出租予原告前之系爭房屋照片、點交時系爭房屋髒汙毀損照片、主臥室窗簾及地毯髒污及毀損照片、主臥室床頭牆壁損壞照片、藤椅及彈簧床損壞照片、牆面髒污或遭啃咬、留有爪痕及油漆剝落情形照片、摺疊椅破損及沾滿貓毛照片、新都室內裝潢行窗簾及床頭壁估價單、地毯及藤椅價格截圖、彈簧床墊及摺疊椅價格截圖、系爭房屋清潔後及油漆後照片等為證（見本院卷第45至51頁，第53至55頁，第73至85頁，第109頁，第113至123頁)。　⒉原告雖主張系爭房屋之窗簾、地毯、床墊、椅子、油漆毀損等，係正常使用痕跡，且應包含在被告已自押金中扣除之清潔費7,000元內（如附表2編號4所示），被告不得再另行自押金扣除，且如牆壁油漆等部分，於點交時被告並未告知原告有問題，過1個月才向其請求賠償並不合理云云，否認有何不當使用系爭房屋而應負賠償責任之情。惟依被告所提出之上開照片，可見系爭房屋中如窗簾、藤椅、床頭牆壁、主臥室彈簧床墊等家具裝潢，確實有明顯爪痕及髒污痕跡（見本院卷第73至85頁），顯難認屬正常使用下自然耗損之範圍；復被告於審理中陳稱：113年2月28日點交返還系爭房屋當天，即已告知原告關於窗簾、家具、油漆等損壞情形，且當場拍照，點交那天原告都沒有主動跟我說家具的狀況，都是我自己發現，主臥室的落地窗簾甚至是被綁在一起，是我鬆開才發現毀損狀況，我才開始拍照並告訴原告這樣我沒有辦法租給下一個人，從原告退租到我檢視、拍攝毀損狀況前，都沒有出租給其他人使用等語明確（見本院卷第217頁），且觀諸系爭房屋中需檢視維修之家具、裝潢項目甚多，兩造間LINE對話紀錄截圖中，可見被告於113年4月1日傳送類如附表2之整理列表及全部照片、單據等資料予原告，並向原告稱：「終於整理完畢，總計如上」等語（見本院卷第91至 97頁)，可徵被告所辯其於點交當日即已告知原告系爭房屋毀損及髒汙情形並拍照，於113年4月1日通知原告，係因其至該日始整理計算完畢向原告請求賠償之費用明細及金額，並非至4月才告知原告交還系爭房屋時該屋有毀損及髒污情形等語，堪可採信。是依上開卷內所附證據資料，堪認被告抗辯原告使用系爭房屋致家具、裝潢有如上所示之毀損、髒汙情形，確屬有據，依系爭契約第4條第4項、第9條第5項、第10條第2項約定，原告自應對被告負損害賠償之責，被告並得將賠償金額逕自由押金中扣除之。　⒊按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；該項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第 196條、第213條第1項及第3項分別定有明文。又依民法第19 6條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限。查被告請求原告賠償毀損之裝潢、家具修繕或購置新品部分，既係以新品替代舊品，揆諸前揭說明，自應將該等物品之折舊部分予以扣除，較為合理。而被告於審理中自陳：系爭房屋內之家具、裝潢，係於110 年5、6月間購入及設置等語明確（見本院卷第163、217頁），則距原告點交返還系爭房屋之日即113年2月28日，已使用約2年又9月，依行政院所頒什項設備分類明細表及固定資產折舊率表，窗簾之耐用年數為3年，地毯、椅凳、床、床頭櫃為5年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額），並參酌營利事業所得稅查核準則第 95條第6項規定「固定資產提列折舊採用平均法者，以1年為計算單位；其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之；不滿1月者，以1月計」計算，系爭房屋如附表2編號6、10至15所示之玄關窗簾、主臥室窗簾、地毯、藤椅2張、床頭牆壁、彈簧床墊、摺疊椅2張等，經計算折舊後，被告得請求原告賠償之金額各如附表3所示，合計為1萬1,899元（其中附表2編號13主臥室床頭牆壁部分，被告抗辯原告應賠償8,000元，原告於6,000元範圍內不爭執，原告減縮訴之聲明後，未再請求被告返還此範圍內經扣除之押金，而6,000元數額高於該項目經計算折舊後之價值4,333 元，故此部分被告不得再另行自押金中扣除任何金額，爰不列入合計金額內，附此敘明）。　⒋就附表2編號5即系爭房屋全屋牆面毀損、髒污需重新油漆粉刷部分，被告於審理中陳稱：因現在請師傅油漆1次都要3萬元以上，所以我自己施工，系爭房屋高度為3公尺，主臥室牆面寬度約2公尺，計算估計需粉刷之面積為2坪大小，因屋高相同，其他房間、空間也是如此計算，估計共粉刷約12坪面積；主臥室的牆面高度約一半以下都是貓抓的痕跡，但不能只漆這一半，會有色差，所以全部都需要重新油漆；客廳牆面留有黏貼物品後撕下來的痕跡及寵物啃咬痕跡，和室有疑似寵物嘔吐的噴射狀痕跡，整個牆面都有髒汙等語（見本院卷第163、215、216頁），並提出維修工程網路平台油漆工程行情資料（見本院卷第179頁）及前開系爭房屋油漆前、後照片為證。本院審酌上開卷內所附證據資料，可見系爭房屋各廳室牆面確實有抓咬、髒汙、油漆嚴重剝落之情，難認屬正常使用痕跡，且被告確實已將系爭房屋重新油漆粉刷，縱為其自行施工，亦應准許其向原告請求維修施工之費用，始符公平原則，被告提出估算系爭房屋粉刷牆面面積大小之方式，亦堪認合理，惟該房屋牆面遭毀損、髒汙之面積，並非全部，而係約一半左右，業據被告於審理中自陳甚詳，已如前述，則依系爭房屋牆面髒污之程度、範圍、及油漆粉刷之施工費用，應認被告請求原告賠償重新油漆粉刷系爭房屋牆面之金額，以6,000元（計算式：12坪×1,000元/坪×損壞範圍1/2＝6,000元）為合理。　⒌至被告固提出網路購物平台微波爐價格截圖、裝潢毀損木工估價詢問結果對話截圖及沐沐清潔公司估價LINE對話內容截圖為證（見本院卷第87、111頁），抗辯原告返還系爭房屋時，微波爐已損壞無法使用，且裝潢（櫃、牆腳板、沙發、和室）毀損，次臥室床墊沾滿貓毛，原告應賠償如附表2編號7、8、17所示裝潢毀損修復費用、微波爐價格及次臥室床墊貓毛清理費用等語。惟查，就附表2編號7所示裝潢毀損部分，被告提出之裝潢毀損木工估價詢問結果對話截圖，並未列載估價之詳細項目或內容，被告亦未提出其所稱裝潢毀損之詳細項目內容，或毀損之相關證據資料。次就附表2編號8 微波爐部分，原告於審理中主張：我退租時微波爐還是可以使用，只有使用痕跡，並沒有燒燬，且被告至113年4月始告知微波爐損壞，中間是否發生其他事情不得而知等語（見本院卷第163頁)，被告於審理中亦自陳：微波爐整台都壞了，不能再使用，內部有燒燬的痕跡，微波爐我當初（點交時）沒有發現，是後來維修後才發現等語（見本院卷第163、217 頁），可徵該微波爐是否於原告返還系爭房屋予被告時即已損壞，尚屬有疑，且被告亦未提出該微波爐毀損無法使用之相關證據資料以為證明。再就如附表2編號17所示次臥室床墊貓毛清理費用部分，被告固於審理中陳稱：貓毛清理收據我本來請清潔公司估價2,000元，評估後覺得原告可能沒有能力支付，所以我自行清理，床墊翻起來都是貓毛等語（見本院卷第163頁）；惟卷內僅見被告提出沐沐清潔公司估價L INE對話內容截圖中所載「床墊清洗2,500元」之資料1份，被告嗣既未委請此清潔公司為實際清理，而係另委請悅室清潔企業社清理系爭房屋，此有悅室清潔企業社收據1張在卷可佐（見本院卷第109頁，即附表2編號4），而該收據內容僅記載「室內清潔」，未列載詳細項目及內容，則上開次臥室床墊貓毛清理是否如原告主張，已包含於原告不爭執扣除之附表2編號4清潔費用7,000元範圍內，尚難排除，被告復未就此部分提出其他證據資料為證，其抗辯自難認有據。從而，被告所辯應將附表2編號7、8、17裝潢毀損修復、微波爐、次臥室床墊貓毛清理等費用自原告押金中扣除，即難認有據。　㈤被告抗辯原告應賠償未經被告同意增加飼養寵物之違約金部分（即附表2編號9）：　　被告固以原告除系爭租約約定可飼養之貓3隻外，未經被告同意，另飼養貓8隻、鴨子1隻、老鼠4隻為由（見本院卷第1 64、215頁），抗辯依系爭租約第9條第1項約定，原告應賠償1萬6,000元違約金，被告得將此金額自押金中扣除，並提出被告與原告前夫沈立文之LINE對話紀錄截圖、沈立文提供之寵物照片等為證（見本院卷第203至209頁），惟均為原告所否認（見本院卷第162、164、214頁）。查被告於審理中自陳：上開沈立文提供之寵物照片，不知道是在何時拍攝，被告親眼在系爭房屋看見老鼠、鴨子等寵物出現的時間，是在111年9月間等語（見本院卷第215頁），則被告所稱見聞老鼠、鴨子等寵物出現在系爭房屋之時間，既係在兩造簽立系爭租約之前，且被告亦未就原告於系爭租約存續期間中，有何飼養約定以外寵物之違約情事，提出任何其他證據資料以實其說，其此部分所辯，自難認有據。　㈥綜上，被告抗辯依系爭租約第4條第4項約定，其得將如附表2 編號1、2所示之水費318元、電費1,334元，編號5所示之油漆費用6,000元，及如附表3所示之附表2編號6、10至12、14 、15折舊後之毀損賠償金額1萬1,899元，共計1萬9,551元自押金中扣除，要屬有據。原告給付被告之押金3萬2,000元，經扣除前開原告不爭執而未請求返還之1萬4,900元（包含如附表2編號3、4、16所示費用及編號13床頭牆壁費用中之6,0 00元），再扣除上開1萬9,551元後，已無剩餘，原告請求被告返還押金1萬7,100元，即無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告交付被告之系爭租約押金，經扣除被告依系爭租約第4條第4項約定得請求原告給付並逕行自押金扣抵之金額後，已無剩餘。從而，原告依系爭租約法律關係，請求被告返還押金1萬7,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、第436條之19 第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用為1,000元（即第一審裁判費），依上開規定，應由敗訴之原告負擔。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條之19第1 項。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　薇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝婷婷　　　　附表1：系爭租約條文內容（節錄）第四條擔保金（押金）約定及返還擔保金（押金）由租賃雙方約定為2個月租金，金額為新臺幣3萬2,000元整。承租人（即本件原告，下同）於簽訂本契約之同時給付出租人（即本件被告，下同）。出租人收受擔保金（押金）後應另立收據交予承租人。租賃關係存續中，承租人不得以任何理由請求退還押金。承租人如有欠繳租金、稅捐、水、電費及不當使用房屋（即系爭房屋，下同）而應負賠償責任或其他應付出租人而未付之一切債務時，出租人得逕以押金優先扣抵之。出租人應於租賃關係終了（租期屆滿或終止租約），承租人結清租金、稅捐、水、電費及其他相關費用等債務後，並回復原狀交還房屋時，以匯款或轉帳方式無息返還之。第五條租賃期間相關費用之支付租賃期間，使用房屋所生之相關費用：一、水費：由承租人負擔。二、電費：由承租人負擔。三、瓦斯費：由承租人負擔。四、電話費及網路費等：由承租人負擔。五、大樓管理費：由承租人負擔。　　　　第八條修繕及改裝承租人如欲進行房屋裝潢、增添或更改原有設施或有修繕之必要時，應取得出租人之書面同意後，始得為之。但不得損害原有建築結構安全，並不得違反建築相關法令，如有損壞或致生公共危險之情事者，承租人應負賠償之相關法律責任。承租人因租賃期滿或終止租約而交還房屋予出租人時，承租人就其裝潢或更改之設施應負回復原狀之責。租賃關係存續中，房屋原有設施及水電、衛浴等設備，承租人有使用之權，但應負維護保管之責，如有損壞，應負責修復，並不得擅自增添設備或更改設施。但經出租人允許（同意）者，不在此限。房屋因管線漏水、阻塞或其他自然原因所致之損壞而有修繕之必要時，經承租人通知後，由出租人負責修繕。出租人提供之設備或物品損壞時，則由承租人負責修理。承租人就房屋所為裝潢或增添、更改設施所致之損壞而有修繕之必要時，應由承租人負責。第九條寵物飼養承租人所飼養寵物為貓，共3隻。未經出租人同意，不得自行增加或更改，若未依前述規定私自增加或飼養時，應賠償出租人壹個月租金額之違約金，出租人並得終止本契約。承租人於房屋使用範圍內飼養寵物，須遵守大樓管理委員會所訂定之住戶規約。承租人若因寵物與其他住戶發生糾紛事端，須自負責任與義務處理。因寵物造成屋內氣味/毛髮/便溺及其他污漬問題，承租人於合約期滿後退租時，應自行於房屋使用範圍內清潔消毒，經由出租人確認無誤後方可完成退租點交。若承租人於退租時無自行清潔，則由出租人代為尋求合法立案之清潔公司消毒，其清潔費用將由承租人負擔。因寵物造成屋況及家具的髒污損毀，修繕或者因無法修繕狀況下造成的所有費用將由承租人負擔。（由出租人代為處理，所有費用實報實銷，承租人負擔費用。）第十條承租人之責任本件房屋自出租人交付承租人房屋門鑰時（或租賃契約簽訂日）起，視為出租人已將租賃房屋交付承租人使用，租賃房屋之利益及危險，均由承租人承受負擔。租賃關係存續中，承租人（及其同居人、僱用人或使用人）應以善良管理人之注意義務使用房屋（及保管或使用出租人所提供之設備、物品），除天災地變等不可抗力之情形外，因承租人之故意或過失致房屋（設備、物品）全部或一部毀損或滅失者，承租人應負回復原狀或損害賠償之責。租賃期限屆滿或終止租約，交還房屋時，如有上開情形，亦同。附表2：被告主張原告應給付金額（新臺幣）：位置編號項目金額全屋 1 水費 394元 2 電費 1,443元 3 2月管理費 1,600元 4 清潔費 7,000元 5 全屋牆壁油漆費 1萬2,000元 6 玄關窗簾 1,000元 7 裝潢毀損（櫃、牆腳板、沙發、和室） 1萬元 8 微波爐 2,000元 9 增加飼養寵物違約之違約金 1萬6,000元合計 5萬1,437元主臥室 10 窗簾 1萬1,000元 11 地毯 1,661元 12 藤椅2張 6,260元 13 床頭牆壁 8,000元 14 彈簧床墊 5,000元 15 摺疊椅2張 2,125元合計 3萬4,046元次臥室 16 衣櫃門把 300元 17 床墊貓毛清理 1,000元合計 1,300元總計 8萬6,783元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表3：折舊後價值（使用期間自110年6月至113年2月28日，共2 年9個月，金額：新臺幣，元以下4捨5入，下同）附表2編號項目金額最低使用年限折舊後價值及計算式 6 全屋玄關窗簾 1,000元 3年 312元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即1,000元÷（3＋1）＝250元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（1,000元－250元）×1/3×（2＋9/12）≒688元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即1,000元－688元＝312元】。 10 主臥室窗簾 1萬1,000元 3年 3,437元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即1萬1,000元÷（3＋1）＝2,750元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（1萬1,000元－2,750元）×1/3×（2＋9/12）≒7,563元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即1萬1,000元－7,563元＝3,437元】。 11 主臥室地毯 1,661元 5年 900元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即1,661元÷（5＋1）≒277元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（1,661元－277元）×1/5×（2＋9/12）≒761元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即1,661元－761元＝900元】。 12 主臥室藤椅2張 6,260元 5年 3,391元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即6,260元÷（5＋1）≒1,043元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（6,260元－1,043元）×1/5×（2＋9/12）≒2,869元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即6,260元－2,869元＝3,391元】。 13 主臥室床頭牆壁 8,000元 5年 4,333元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即8,000元÷（5＋1）≒1,333元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（8,000元－1,333元）×1/5×（2＋9/12）≒3,667元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即8,000元－3,667元＝4,333元】。備註：此部分被告請求原告賠償8,000元，原告於6,000元範圍內不爭執，高於經計算折舊後之4,333元，故此部分被告不得再另行自押金中扣除任何金額，爰不列入合計金額內。 14 主臥室彈簧床墊 5,000元 5年 2,708元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即5,000元÷（5＋1）≒833元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（5,000元－833元）×1/5×（2＋9/12）≒2,292元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即5,000元－2,292元＝2,708元】。 15 主臥室摺疊椅2張 2,125元 5年 1,151元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即2,125元÷（5＋1）≒354元；2.折舊額＝（取得成本－殘價）×1/（耐用年數）×（使用年數）即（2,125元－354元）×1/5×（2＋9/12）≒974元；3.扣除折舊後價值＝新品取得成本－折舊額即2,125元－974元＝1,151元】。合計 1萬1,899元（附表2編號13之金額未計入)

2024-12-18

TNEV-113-南小-785-20241218-1