損害賠償
福建連江地方法院民事判決
112年度訴字第15號
原 告 劉水鶯
訴訟代理人 吳啓孝律師
複 代理人 梅玉東律師
被 告 卓哲緯
上列當事人間請求損害賠償事件,本院於民國114年1月15日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣(下同)278,584元,及自民國112年
11月3日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔21%,餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行;但被告如以278,584元為原
告預供擔保,得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面:
被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法
第386條所列各款情事,爰依同法第385條第1項前段規定,
依原告之聲請,准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面:
一、原告主張:伊於民國101年9月間與被告簽立「福澳電梯公寓
」房屋買賣契約書(下稱系爭契約),約定伊以150萬元購
買被告興建之「福澳電梯公寓」A棟7樓房屋(即門牌號碼連
江縣○○村00○0號7樓房屋,下稱系爭房屋)及所坐落之基地
應有部分1/7(下稱系爭基地),伊即於同年月9日交付上開
金額予被告。嗣伊雖取得系爭房屋之事實上處分權,然被告
遲未移轉登記系爭基地予伊,現被告非系爭基地之所有人,
不能移轉登記系爭基地,為不完全給付,爰依系爭契約第2
條、第5條、民法第227條第1項、第226條第1項,請求被告
賠償系爭房屋坐落基地之價值等語。並聲明:㈠被告應給付
原告1,325,700元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:伊雖曾於系爭契約簽名,然僅係協助原告建造門
牌號碼連江縣○○村00○0號大樓(下稱系爭大樓),而於建屋
過程中,原告遲不給付積欠廠商之貨款,伊不堪廠商催款,
始同意將系爭房屋讓與給原告,由原告給付廠商款項,伊未
實際受領150萬元等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回
。
三、原告主張系爭契約為買賣關係,並已交付150萬元之價金,
被告原應移轉登記系爭基地予原告,然因系爭基地現非登記
為被告所有,被告應賠償系爭基地之價額等情,為被告所否
認,並以前揭情詞置辯。是以本件之爭點為:㈠兩造曾否簽
立系爭契約,並由原告支付被告150萬元買賣價金?㈡如是,
原告依系爭契約所得請求移轉登記之土地範圍為何?㈢原告
得向被告請求賠償之金額為何?茲分述如下:
㈠兩造曾簽立系爭契約,且原告已支付被告150萬元之買賣價金
:
⒈兩造均在系爭契約簽名,且被告在系爭契約附件「付款條件
及方式」書寫「已付150萬」、「卓哲緯101/9/9」之事實,
為兩造所不爭執(見本院卷第5至6、106至107頁),且有原
告提出之契約書影本1紙在卷可稽(見本院卷第11至25頁)
,堪信為真實。
⒉被告雖辯稱僅係協助原告興建系爭大樓,為使原告向廠商付
款,才同意讓與系爭房屋予原告等語。然此僅為兩造簽立系
爭契約之動機,無礙兩造買賣契約意思表示之合致,且買賣
價金非必由買受人直接交付予出賣人,倘契約當事人約定由
買受人依出賣人之指示將價金交付第三人,亦無不可,而此
際應認買受人與第三人之指示給付關係,係買受人用以履行
對出賣人之價金給付義務,故如原告依被告指示給付貨款予
廠商,應認原告所負價金給付義務已履行完畢。
⒊系爭契約第5條雖記載「房地總價為:新台幣貳佰零參萬元整
」(見本院卷第13頁),然依系爭契約附件「付款條件及方
式」所示,被告係在第12次交屋付款後之總計欄位記載「已
付150萬」並簽名(見本院卷第23頁),依一般買賣預售屋
之付款交易習慣,應認係已付款了結;且被告於本院準備程
序中復自承係因當時水電材料行不斷催款,才認賠將房子送
給原告,故要求原告把水電材料費用給廠商等語(見本院卷
第107頁),則縱使原告給付之金額與系爭契約本文文字之
記載不符,亦尚屬合理。基上,應認系爭契約之買賣價金實
為150萬元,而原告依被告指示將款項給付廠商時,已履行
價金給付義務。
㈡原告依系爭契約得請求被告移轉登記連江縣○○鄉○○段000地號
土地(面積44.28平方公尺,下稱318地號土地)之應有部分
1/7:
⒈按解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之
辭句,民法第98條定有明文。而解釋契約,應於文義上及論
理上詳為推求,以探求當事人立約時之真意,並通觀契約全
文,斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他
一切證據資料,本於經驗法則及誠信原則,從契約之主要目
的及經濟價值作全盤之觀察,以為其判斷之基礎(最高法院
113年度台上字第385號民事判決參照)。
⒉系爭契約第1條雖約定:「賣方對買方之義務:一、本案『福
澳電梯公寓』由賣方興建以2公尺為基礎房屋,確實依核准之
工程圖樣及說明書及本件契約附件之建材設備表施工及政府
法令規定辦理,交屋前賣方需負起興建相關之責。...(下
略)」(見本院卷第11頁),似約定僅以房屋為買賣之標的
,而賣方應依約定之工法建屋後交屋予買方;惟另於第2條
、第5條分別約定:「房地標示:一、土地坐落:連江縣南
竿鄉福澳村福澳段權狀字第099連地字第000161號0000-0000
地號等1筆...(下略)」、「房地總價為:新台幣貳佰零拾
三萬零仟零佰零拾零元整」(見本院卷第11至13頁),可見
系爭契約尚標示318地號土地,且價金之約定係以房地總價
計之;又依買賣預售屋之交易習慣,亦多係將房屋及所坐落
土地之應有部分一併出賣,使買方所購得之房屋得以合法占
有所坐落之基地。因此,依整體契約文義以及交易習慣,應
認被告亦負有移轉登記318地號土地應有部分予原告之義務
。
⒊另系爭房屋位在系爭大樓之頂樓,且屋頂及其中一面牆均為
大面積之玻璃,而與一般住宅之格局不同,固然看似為增建
,此有本院勘驗筆錄所附照片可稽(見本院卷第199頁)。
而被告與318地號土地地主孫富貴所簽立之「福澳電梯A棟公
寓」土地合建契約書第3條僅記載興建6樓;該契約第4條、
第5條則約定系爭大樓完工後,1樓、2樓歸孫富貴所有,3樓
以上歸被告所有;然該契約第8條則約定孫富貴應將318地號
土地分割為7份,2份歸孫富貴所有,5份則歸被告所有,有
該契約影本存卷為憑(見本院卷第387至391頁),自前揭約
定係將318地號土地分為7份,以及該契約係約定被告分得「
3樓以上」而非「3樓至6樓」以觀,該契約實際上係合建7層
樓房屋。而系爭大樓興建完竣後,318地號土地確實分為7份
,系爭大樓其他樓層之買家並分得應有部分1/7,有原告提
出之318地號土地登記第一類謄本為證(見本院卷第77至79
頁),足認被告依系爭契約第2條、第5條之約定,應移轉登
記318地號土地應有部分1/7予原告。
⒋原告雖另主張依預售屋買賣交易情形,買方於締約時無法獲
悉房屋建成後所坐落之土地範圍,故賣方應移轉登記房屋建
竣後所坐落之所有土地,始符契約意旨,而系爭大樓除坐落
318地號土地外,尚坐落同段151、318-1、547-20、547-29
、547-30地號土地,被告應一併移轉登記該等土地應有部分
1/7予原告等語。然法院解釋當事人契約之約定,除非確認
當事人於訂約時,關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而
漏未訂定,致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者,方
可進行補充性之解釋,以示尊重當事人自主決定契約內容之
權利,並避免任意侵入當事人私法自治之領域,創造當事人
原有意思以外之條款,俾維持法官之中立性(最高法院103
年度台上字第713號判決意旨參照)。系爭契約第2條以明文
標示該交易所涉之土地為「連江縣南竿鄉福澳村福澳段權狀
字第099連地字第000161號0000-0000地號等1筆」,已如前
述,而上開底線部分,顯係兩造就系爭房屋買賣時所繕打之
內容,簽約時已以書面方式敘明僅就318地號土地1筆為買賣
之標的,難認系爭契約有關土地標的尚有何顯然應約定而漏
未約定之情形,即不容由法院任意介入而更為不同之解釋,
以免害及當事人之契約自由。系爭大樓嗣後建築之基地逾越
318地號土地而及於鄰地,充其量僅為越界建築之問題,無
從以此反推兩造締約時所約定之買賣土地範圍包括越界部分
所占用之基地。因此,原告此部分之主張,並不可採。
㈢原告得向被告請求之金額為278,584元:
⒈按因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利,民法第227條
第1項定有明文。次按民法第226條第1項規定之損害賠償係
採取完全賠償之原則,且屬「履行利益」之損害賠償責任,
該損害賠償之目的在於填補債權人因之所生之損害,其應回
復者並非「原有狀態」,而係「應有狀態」,應將損害事故
發生後之變動狀況考慮在內。故給付標的物之價格,當以債
務人應為給付之時為準。即算定標的物價格時,應以起訴時
之市價為準,於起訴前債權人曾為請求者,以請求時之市價
為準,此觀同法第213條第1項及第216條規定自明(最高法
院107年度台上字第1961號判決意旨參照)。
⒉本件原告雖已取得系爭房屋之事實上處分權,惟未獲移轉318
地號土地應有部分1/7,且被告並非318地號土地之所有人等
情,有原告所提之連江縣財政稅務局112年房屋稅繳款書、3
18地號土地之土地登記第一類謄本可稽(見本院卷第33頁、
第77至79頁),被告所為給付顯未合於債之本旨,而屬不完
全給付,又被告無法移轉上開土地之情無從補正,則原告自
得依民法第227條、第226條第1項請求無法受讓取得318地號
土地應有部分1/7所生之損害。
⒊又原告係於112年10月26日提起本件訴訟,有起訴狀所蓋之本
院收狀戳可稽(見本院卷第5頁),且無證據足證原告曾於
起訴前向被告請求損害賠償。原告主張門牌號碼連江縣○○村
00號大樓(位在系爭大樓隔壁)亦越界占用同段547-20、54
7-30地號土地,財政部國有財產署北區分署金馬辦事處(下
稱金馬辦事處)因而向該大樓住戶讓售占用部分之土地,讓
售價格為每平方公尺44,040元,則系爭大樓坐落基地既在上
開土地之旁,亦應以相同價額計算其損害,並提出金馬辦事
處113年9月5日售字第113MEA00020號畸零裡地繳款通知書為
證(見本院卷第351頁)。查系爭大樓亦有部分占用同段547
-20、547-30地號土地,且2地均與318地號甚為鄰近,並與3
18地號土地同為大樓基地使用而緊鄰道路,有本院勘驗筆錄
、所附照片及連江縣地政局113年3月13日連地丈字第8000號
土地複丈成果圖在卷可稽(見本院卷第193至196頁、第211
頁),應認上開土地價值相當,則原告主張以前揭價額計算
無法受讓取得318地號土地之損害,應為可採。基上,原告
無法受讓取得318地號土地應有部分1/7之損害為278,584元
(計算式:44.28×44,040×1/7=278,584,四捨五入至整數)
,原告於此範圍請求被告賠償其損害,為有理由;逾此範圍
之請求,則乏所據。
四、末按給付無確定限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀,與催告有同一之效力;又遲延之債務,以
支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,
週年利率為百分之五,民法第229條第2項、第233條第1項前
段及第203條分別定有明文。原告對被告之損害賠償債權,
核屬無確定期限之給付,而本件起訴狀繕本係於112年11月2
日送達予被告(見本院卷第53頁),依前述法條規定,原告
自得併請求被告給付自112年11月3日起至清償日止按週年利
率5%計算之利息。
五、綜上所述,原告依系爭契約第2條、第5條、民法第227條、
第226條第1項,請求被告給付278,584元,及自112年11月3
日起至清償日止按週年利率5%計算之利息,為有理由,應予
准許;逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。
六、本件所命給付之金額未逾50萬元,爰依民事訴訟法第389條
第1項第5款規定,依職權宣告假執行,並依同法第392條第2
項規定,依職權酌定被告預供相當之擔保免為假執行;至於
原告敗訴部分,其假執行之聲請已失所附麗,應予駁回。
七、本件事證已臻明確,其餘兩造主張、陳述暨所提之證據,經
審酌均與本院前揭判斷不生影響,爰不逐一論述,附此敘明
。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 2 月 12 日
民事庭 審判長法 官 游文科
法 官 張嘉佑
法 官 鍾詔安
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 12 日
書記官 賴永堯