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給付租金

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1013號原告余竺鳳訴訟代理人鍾儀婷律師被告盧昭敏訴訟代理人梁雨安律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣56萬7,000元，及自民國113年7月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之31，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣56萬7,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按民事簡易訴訟程序，於訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）191萬7,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡請准供擔保宣告假執行。嗣原告於民國113年12月9日本院言詞辯論時，變更聲明為：被告應給付原告183萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第56頁），此係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，自應准許。二、原告主張：被告前以訴外人盧福基自103年1月10日向被告承租坐落在桃園市○○區○○○○段0000地號土地（下稱系爭土地），租期自103年1月10日起，每月租金6,000元（下稱系爭租約一），惟盧福基自105年2月10日起，未再給付任何租金，被告乃請律師發函通知盧福基要終止系爭租約一，並向本院訴請盧福基給付自105年2月起至110年9月止之租金40萬8,00 0元，及請求伊給付自110年10月起算相當租金之不當得利36 萬1,293元，嗣經本院以111年度壢簡字第1705號給付租金等事件審理（下稱前案訴訟），判定盧福基積欠被告40萬8,00 0元，伊不當得利8萬4,000元，但被告同時積欠盧福基232萬 5,000元之債務【即被告與盧福基間就門牌號碼為桃園市○○ 區○○○街00號1樓之房屋（下稱系爭房屋）所訂定之租賃契約，同為系爭租約一所由生之租金債權】，經盧福基於該訴訟中主張抵銷，被告仍積欠盧福基191萬7,000元，又盧福基於訴訟期間表示將上開191萬7,000元之租金債權讓與伊，伊就此主張對被告所負8萬4,000元之不當得利債務相抵銷後，該訴訟經本院判決被告之訴駁回而確定在案（下稱前案判決），是伊尚得主張該租金債權183萬3,000元，迄今未經被告清償，爰依民法租賃契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明如上開項目一、更正後之聲明所示。三、被告則以：　㈠系爭前案訴訟係我起訴請求盧福基給付租金，原告給付不當得利，經盧福基、原告以租金債權為抵銷抗辯，經前案判決判定我無餘額可請求，則其既判力應緊及於被告主張盧福基應給付之40萬元，及原告應給付之8萬4,000元，然本件原告請求金額191萬7,000元，依臺灣臺中地方法院108年度訴字第1001號民事判決及最高法院67年台上字第1647號判例、94 年度台上字第2176號判決之意旨，均非前案既判力範圍，自不生前案既判力拘束本件訴訟之結果。　㈡我於前案訴訟未曾對原告抵銷主張表示任何意見，則前案判決是否有將上述抵銷之事列為重要爭點，並由當事人為適當完全之辯論，尚有疑義，況且，我既於前案訴訟針對原告抵銷之主張，為時效抗辯，然前案判決並未提及此，顯見本院於前案訴訟並未實質審理原告抵銷之主張，並使當事人為適當完全之辯論，再者，前案判決係認定我與盧福基間之租賃期間為93個月，此與原告主張之租期自103年1月10日至105 年1月10日，共計2年，有所不符，且自105年4月至113年6月 30日止，兩造共同出租系爭房屋予訴外人焦家祥，2人分別向焦家祥收取租金2萬5,000元（下稱系爭租約二），盧福基亦已收取共計11個月之上述租金，可見我自105年1月10日以降，與盧福基間不存在任何租賃關係，則前案判決所判認我自103年1月10日向盧福基承租房屋至110年9月之租賃期間，顯屬有誤，足以推翻前案判決之認定，依最高法院92年度台上字第315號、88年度台上字第2230號、88年度台上字第557 號、84年度台上字第2530號、81年度台上字第625號、73年度台上字第4062號、106年度台上字第1157號判決意旨，應認前案判決對本件亦不生爭點效之法律效果。　㈢縱被告與盧福基於105年2月至110年9月間存在租賃關係，因原告於112年6月8日係請求103年1月10日至110年9月間之租金，然依民法第126條之規定，該租金請求權已逾5年時效。　㈣又系爭土地自110年10月起，均由原告無權占用迄今，原告因獲有相當於租金之不當得利，前案判決既認定系爭土地之市場租金價值為每月6,000元，則自111年12月計算至113年6月間，共計18個月，原告所獲得相當租金之不當得利總額應為 10萬8,000元，則兩造間既互負債務，且給付種類相同，並均屆清償期，則我據此主張以10萬8,000元之債權進行抵銷等語，資為抗辯。　㈤並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決，請准預供擔保免受假執行。四、本院之判斷：　㈠原告主張兩造間存在系爭租約一之法律關係，而請求被告給付如上開更正聲明之所示，而提出系爭租約一之影本及前案判決之影本為證，並經本院調取前案訴訟之卷宗到院供參，然為被告所否認。經查：　⒈按民事訴訟法第400條第2項係規定：主張抵銷之請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，有既判力。故本件原告請求之金額，核係前案訴訟就該金額成立與否，未經裁判之抵銷數額，自無既判力可言，合先敘明。　⒉次按，所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間就關於該重要爭點所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則。準此，前訴訟判決理由中之判斷雖不生既判力，惟如當事人在前訴訟以其為主要爭點而加以爭執，法院就該爭點亦予以審理而為實質判斷，則以該爭點為先決問題之不同後訴，原則上不許為相反之主張或判斷，此乃基於禁反言及誠信原則之適用，俾達紛爭解決一次性及防止前後裁判矛盾。經查，觀諸前案判決之內容，對於本件原告請求之金額所賴之基礎法律關係，固分別載明於其事實及理由欄之三、本院判斷如下：（三）、（四）、（五），此有前案訴訟判決影本（見本院卷第12至13頁）在卷可查，然該項目（三）所載內容係在說明被告是否委由焦家祥將系爭租約一之租金交予盧福基；該項目（四）所載內容係在說明經以盧福基關於系爭租約一所生債權與被告於前案請求之租金債權抵銷後，被告對盧福基已無餘額可請求；該項目（五）所載內容係在說明原告受讓盧福基移轉之系爭租約一租金債權後，因亦主張抵銷，致被告對原告於前案之不當得利債權亦無餘額可請求，惟本件兩造所爭執者，係被告與盧福基間就系爭房屋之租賃契約關係即系爭租約一所約定者，是否於103年1月10日至110年9月間確實存在，尚與前案判決所載之爭點係焦家祥是否將被告應給付予盧福基之租金代為交付等情，應非能認為係同一爭點，難認本件爭點業經前案判決實質審理而表現於其判決理由，當認與前揭爭點效之要件不符，應認本件與前案訴訟、前案判決間，並無爭點效援引適用之餘地，則原告主張本件有爭點效等語（見本院卷第56頁背面），難謂有理由。　⒊第按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又當事人主張事實，須負舉證責任，倘其所提出之證據，不足為主張事實之證明，自不能認其主張之事實為真實。再按負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任。另當事人聲明之證據，其證據資料如何判斷，為證據之評價問題，而當事人提出之證據應如何予以評價，在自由心證主義之下，係屬法院自由裁量權之範圍。因之，法院在引用證據資料時，應不受是否對舉證人有利及他造曾否引用該項證據之限制，此即為證據共通原則。經查，被告於本院113年7月29日言詞辯論時聲請本院調取前案訴訟卷宗（見本院卷第38頁背面），經本院調取前案訴訟卷宗後，使兩造表示意見（見本院卷第56 頁背面），則就該前案訴訟卷宗中之證據資料，依前開說明，本院自得職權納為本件裁判之基礎，並為證據評價。是原告業於前案訴訟112年4月17日言詞辯論時表示系爭租約一與系爭租約二間，為2份不同之契約關係等語（見1705卷第107 頁），而被告亦同時自陳系爭租約二係渠代為出租予焦家祥，並由渠收取全部租金，再將其中2分之1即2萬5,000元交付予盧福基，但渠認為如此收取租金過於麻煩，乃由焦家祥將每月租金之2分之1直接交付予原告等語（見1705卷第107頁），僅可知系爭租約二所由生之租金債權，被告與盧福基均有權分別向焦家祥請求1半之租金，然觀諸系爭租約一之第8 條約定內容之所示，究未絕對禁止轉租（見本院卷第7頁），兩造間也未曾約定盧福基得重複出租，且民法所規定之租賃契約，亦不曾要求出租人必要為租賃標的物之所有權人，則系爭租約一是否存續？系爭租約二對系爭租約一之作用為何？系爭租約一是否為系爭租約二所取代而終止？即不無疑問，況且，焦家祥於前案訴訟112年5月15日言詞辯論時，證稱：因系爭房屋之所有權為盧昭敏、余竺鳳所各半，我算是跟渠等簽約，所以我也會匯款2萬5,000元給余竺鳳，這是因為我基於與余竺鳳間之租賃契約關係所匯，我從未見過系爭租約一等語（見1705卷第160頁及其背面），而系爭租約二及系爭房屋之使用同意書、分租同意書等亦均為原告與焦家祥間所簽訂（見1705卷第66至73頁），益徵系爭租約二乃焦家祥與原告間所簽訂，而與系爭租約一間並無任何關聯性可言，酌以一般社會經驗上，亦不排除同一租賃標的物同時存在2份租約之可能性，則對於系爭租約一何以於兩造與焦家祥間訂定系爭租約二以後，仍繼續存續？在原告提出上開事證以盡其舉證責任之餘，自不能單憑系爭租約二之存在，遽以反推系爭租約一已經終止，再者，經審酌本院卷內所有事證及前案訴訟卷宗內所有證據資料後，並無事證可證明系爭租約一於系爭租約二訂定時，已經終止，且被告未提出相對應之反證，兩造於前案訴訟對於系爭租約一轉化為不定期租賃契約關係，亦未爭執（見1705卷第41頁背面），並為前案判決認定系爭租約一所由生之債權間互可抵銷之情況下，應認系爭租約一自103年1月10日迄至110年9月間，應仍存續於被告與盧福基之間，則原告據以受讓該租約一所由生之租金債權191萬7,000元部分，對被告於本件僅請求183萬3,000元，應屬有據。　㈡次按，請求權，因15年間不行使而消滅，但法律所定期間較短者，依其規定；利息、紅利、租金贍養費、退職金及其他 1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；時效完成後，債務人得拒絕給付；主權利因時效消滅者，其效力及於從權利，民法第125條、第126條、第128條前段、第144 條第1項及第146條前段分別定有明文。經查，被告於本件訴訟提出時效抗辯，為原告所未爭執（見本院卷第56頁背面），原告就本件請求183萬3,000元部分，與伊於前案訴訟所主張抵銷之金額8萬4,000元部分，雖自前案訴訟中未能釐清主張抵銷金額之範圍，然原告既於112年2月2日在前案訴訟中提出民事答辯（一）狀主張抵銷（見1705卷第61、62頁），於113年6月17日向本院提出民事起訴狀（見本院卷第3頁），2者間差距約16個月，則以系爭租約一所約定每月2萬5,00 0元計算，亦有共計40萬元之租金債權（計算式：2萬5,000× 16＝40萬），已足滿足前案訴訟原告對被告之不當得利債權8 萬4,000元，則本件原告得請求之租金債權當可自113年6月1 7日回溯5年計算，即至108年6月17日，從而，原告僅得請求被告給付自108年6月17日至110年9月間，共計27個月，總計 67萬5,000元之租金（計算式：2萬5,000×27＝67萬5,000）。　㈢再查，被告據以前案判決所認定關於系爭土地不當得利之計算標準，辯稱本件自111年12月計算至113年6月間，以每月6 ,000元計算，原告尚積欠渠10萬8,000元，可資為抵銷等語，此為原告所未爭執（見本院卷第56頁背面），且渠所稱期間共計18個月，則所由生之不當得利債權金額共計10萬8,00 0元無誤（計算式：6,000×18＝10萬8,000），從而，原告應僅能請求被告給付56萬7,000元（計算式：67萬5,000－10萬8 ,000＝56萬7,000）。　㈣末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229 條第1項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，本件原告對被告之租金債權，依原告所提系爭租約一之影本所示，核屬有確定期限之給付，且以支付金錢為標的，然原告僅以本件起訴狀繕本送達翌日作為遲延利息起算時點，而原告起訴狀繕本於113年7月8日送達於被告（見本院卷第3 6頁）而生送達效力，被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即同年月9日起，依週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，亦應准許。五、綜上所述，原告依民法租賃契約之法律關係，請求如主文第 1項之所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件係適用簡易程序所為命被告給付金額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項準用第389條第1項第5款之規定，職權宣告假執行；並依同法第436條第2項比照第392 條第2項之規定，依被告之聲請，酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，一併說明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官黃丞蔚以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　薛福山

2025-01-16

CLEV-113-壢簡-1013-20250116-1

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士林簡易庭

返還租賃房屋

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第1433號原告陳潔瑩訴訟代理人王士豪律師複代理人石善允律師被告吳國華胡金寶上一人訴訟代理人陳殷朔共同訴訟代理人吳國雲上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號五樓之六房屋全部騰空遷讓返還予原告。被告吳國華應自民國一一三年五月五日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。被告胡金寶應自民國一一三年五月五日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。前兩項所命給付，如任一被告為給付者，於其給付範圍內，其餘被告同免給付責任。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元應由被告負擔，及加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由要領一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告於本院審理中，追加訴之聲明第三項為：被告胡金寶應自民國113年5月4日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,000元；追加訴之聲明第四項為：前兩項所命給付，如任一被告為給付者，於其給付範圍內，其餘被告同免給付責任。經核，原告上開追加部分，合於上開規定，應予准許。二、原告主張：原告於112年5月5日就所有之門牌號碼臺北市○○ 區○○○路000號5樓之6房屋（下稱系爭房屋）與被告吳國華簽訂住宅租賃契約書，約定租賃期間自112年5月5日起至113年 5月4日止，每月租金為6,000元（下稱系爭租約）。後於113 年4月16日，因兩造協議續租未果，原告即寄發存證信函予被告吳國華，告知系爭租約屆滿後將不再續租，並請被告吳國華於租約期滿後將系爭房屋遷讓返還，惟被告吳國華回函表示系爭房屋由其母即被告胡金寶使用占有，拒絕遷讓返還，並於113年5月2日、6月4日、7月3日逕行給付6,000元予原告，原告則先後於113年5月、6月、7月通知被告吳國華拒收上開金錢，並請被告吳國華提供帳戶以利退款，同時請被告等人搬離系爭房屋，惟迄今系爭房屋仍由被告吳國華、胡金寶無權占有，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，又原告得依系爭租約之約定，請求相當月租金額計算之違約金，乃依租賃契約、所有權及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；㈡被告吳國華應自113年5月4日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告1萬2,000元；㈢被告胡金寶應自113年5月4日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告6,000元；㈣前兩項所命給付，如任一被告為給付者，於其給付範圍內，其餘被告同免給付責任，且願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：系爭租約於到期後已變為不定期租賃契約，被告仍有按月給付租金，原告亦未退還租金等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。四、本院得心證之理由 (一)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第450條第1項、第 455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。再者，原告與被告吳國華間之住宅租賃契約書第14條第1、3項約定「租賃現消滅時，出租人應即結算租金及第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記」、「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金(未足一個月者，以日租金折算)至返還為止」。次按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294號判決意旨參照）。 (二)經查，原告與被告吳國華間就系爭租約為定有期限之租賃契約，其契約於113年5月4日屆期，此有卷附之住宅租賃契約書可參(見本院卷第22至36頁)，復觀諸原告所提出之存證信函（見本院卷第40、44頁），可知原告已分別於113年4月16 日、113年4月23日向被告吳國華表示系爭租約屆期後不再續租，並請被告吳國華返還系爭房屋，是原告既已明確表示系爭租約屆期後不再續租，即無民法第451條租賃默示更新規定之適用。故原告依民法第455條前段規定及住宅租賃契約書第14條第1項約定，請求被告吳國華騰空返還系爭房屋，即屬有據。再者，原告為系爭房屋所有權人，有卷附之建物登記謄本可憑(見本院卷第18頁)，系爭房屋現為被告二人占有，亦為被告所不爭執，而上開租約既已到期，於到期後被告二人即屬無權占有，故原告另依民法第767條第1項前段規定，請求被告二人騰空返還系爭房屋，亦屬有據。 (三)至被告雖謂被告吳國華仍有按月給付租金，原告亦未退還租金等語，然原告既已於租約到期前明示不再續租，且於被告吳國華匯款租金後，亦於先後於113年5月8日、6月4日、7月 3日以存證信函通知被告不欲續租請被告吳國華提供帳號匯還款項等內容，有卷附之存證信函可憑(見本院卷第48至50 頁、第115至118頁)，自難認為合於民法第451條租賃默示更新規定，故被告上開所辯，自無可採。 (四)第查，系爭租約於113年5月4日屆期後被告二人繼續無權占有使用系爭房屋，則原告請求被告自113年5月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付6,000元相當於租金之不當得利，即屬有據。又原告依住宅租賃契約書第14條第3項約定向被告吳國華請求相當月租金額計算之違約金6,000元部分，本院審酌原告於租約屆期後被告未騰空遷讓返還系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益等，並衡諸社會經濟狀況，認原告請求相當月租金額計算之違約金尚屬過高，應予酌減為相當月租金額0.5倍即3,000元為適當。五、從而，原告依上開法律關係，訴請：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；㈡被告吳國華應自113年5月5日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告9,000元；㈢被告胡金寶應自113年5月5日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告6,000元；㈣前兩項所命給付，如任一被告為給付者，於其給付範圍內，其餘被告同免給付責任，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，此部分假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，並依職權確定訴訟費用為1,220元（第一審裁判費）應由被告負擔，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　楊峻宇以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐子偉

2025-01-16

SLEV-113-士簡-1433-20250116-1

重上

臺灣高等法院臺中分院

返還土地

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度重上字第204號上訴人曾進財訴訟代理人楊淑琍律師被上訴人吳昌榮上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於民國113年6月21日臺灣臺中地方法院111年度訴字第633號第一審判決提起上訴，本院於113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於命上訴人給付逾新臺幣38萬7,708元及自民國111 年10月22日起清償日止按年息5%計算之利息，及該部分假執行宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均　　　駁回。三、其餘上訴駁回。四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：　　一、被上訴人主張：　　被上訴人於民國72年2月27日因分割繼承取得臺中市○○區○○ 段00地號土地（下稱系爭土地）所有權，上訴人所有地上物無權占用系爭土地如附表一所示，依民法第767條第1項規定請求上訴人移除地上物將占用土地返還被上訴人。另依民法第179條規定請求上訴人給付自起訴日回推5年（即106年9月 16日至111年9月15日）占用系爭土地所受相當於租金之利益 79萬4,720元（以年息7%計算，計算式如附表二所示），及自111年10月22日起清償日止按年息5%計算之利息。原審判命上訴人如數給付，上訴人不服提起上訴，答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分未上訴而告確定，非本院審理範圍，茲不贅述）。二、上訴人抗辯：　　系爭土地原為被上訴人祖父〇〇〇所有，上訴人父親〇〇〇與〇〇〇簽訂私有耕地租約，被上訴人繼承系爭土地之所有權及租賃關係，且〇〇〇配偶〇〇〇長期給付租金予被上訴人，兩造間就系爭土地有租賃關係存在；又上訴人實際占用面積為387.32㎡，原審以系爭土地面積790㎡計算不當得利，有所違誤等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第140至143頁）：　㈠被上訴人於72年2月27日因分割繼承取得系爭土地，於79年6 月22日爲所有權移轉登記（見原審卷第21頁之登記謄本）。　㈡系爭土地於99年11月8日地籍圖重測登記，登記面積爲790㎡，重測前地號爲〇〇路段000-00地號土地（見原審卷第21頁之登記謄本）。　　　　　㈢系爭土地之111年度申報地價爲每㎡2640元；109年度申報地價爲每㎡2640元；107年度申報地價爲每㎡3,120元（見原審卷第 25頁之地價謄本）。　㈣臺中縣政府42年6月發文之耕地租賃契約更正通知書上記載承租耕地如附表三所示，並記載承租人爲〇〇〇、〇〇〇（見原審卷第154頁）。　　　㈤〇〇〇於84年12月18日以上坪林郵局第70號存證信函通知被上訴人「84年度稻穀田租以換爲現金6,000元整寄到府上」（見原審卷第156頁）。　㈥〇〇〇於86年3月6日以台中十三支郵局第6號存證信函通知被上訴人「85年度稻穀田租以換爲現金6,000元整寄到府上」（見原審卷第158頁）。　　㈦〇〇〇於86年12月20日以台中十三支郵局第78號存證信函通知被上訴人「86年度所有稻穀田租，地號000-0、-00、-00以換現金6,000元及85年度租金共計12,000元」（見原審卷第160 頁）。　㈧被上訴人於86年12月30日以霧峰民生路郵局第115號存證信函回覆〇〇〇「台端第78號函中有關中縣〇〇市〇〇路段000-00與000 -00二筆土地事項答覆如下：本人及本人兄弟與台端就上述二筆土地無任何租賃關係，請勿侵佔使用」，並退回租金（見原審卷第258至260頁）。　　㈨〇〇〇於89年1月13日以太平坪林郵局第2號存證信函通知被上訴人「向你們承租農地坐落太平〇〇路段000-0、000-00、000-0 0等三筆地租，每年爲稻谷480台斤，自85年至88年地租共19 40台斤之稻谷，業已於89年1月11日寄放在順光碾米廠，自即日起該稻谷請自行處理」（見原審卷第162頁）。　㈩被上訴人於89年2月21日以太平郵局第138號存證信函回覆〇〇〇「貴我双方於000-00農地沒有任何租賃關係，特此再次說明。000-00土地非本人所有，故本人無權收租金。000-0土地及建物（太平市○○路000號）之租金，台中高院雖於88年12 月有所判決，但其意爲『不得變更租金給付之種類』，故本人將另案申辦調整『稻谷租金』。租金之給付方式待新案判決後，您再給付即可」（見原審卷第262頁）。　〇〇〇於94年11月28日以太平坪林郵局第123號存證信函通知被上訴人「向你們承租農地坐落太平○○路段000-0、000-00、0 00-00等三筆地租，每年爲稻谷480台斤，自89年至94年地租共2880台斤之稻谷，業已於94年11月27日寄於順光碾米廠，自即日起該稻谷自行處理……上開土地每年租金你父親（〇〇〇）都是親自來收，本人都有準備，但你未來收，從明年起請自來取」（見原審卷第164頁）。　被上訴人於94年12月14日以霧峰郵局第360號存證信函回覆〇〇〇「您隨附於太平坪林郵局存證信函第123號由順光碾米工廠開立提貨單2880台斤稻谷之租金已收到。總結自75年至94年止，租金尚差欠我方計38356台斤，請於94年12月25日前一次付清，逾期未付清，我方將依法辦理並中止租賃關係。另 000-00、-00二筆土地與您沒有租賃關係，請勿侵占使用。有關租賃範圍爲土地000-0及○○路000號，年租金依法院判決爲稻谷3989台斤」（見原審卷第268頁）。　被上訴人以〇〇〇與〇〇〇於41年間就000-0地號土地（面積561㎡）成立不定期租賃租約，向〇〇〇、上訴人提起調整租金訴訟，經臺中地院以89年度訴字第333號判決000-0地號土地之租金自89年4月1日起每年調整為稻穀3989公斤確定（見原審卷第 220至234頁）。　被上訴人向上訴人請求給付承租000-0地號土地（面積561㎡）自75年1月1日起積欠之38,356台斤即23,041公斤，經臺中地院以96年度簡上字第77號判決被上訴人勝訴確定；上訴人於該案抗辯承租範圍含000-00、000-00地號土地，爲該案承審法官所不採（見原審卷第236至242頁）。　臺中市○○區○○000○00○00○○區○○○○0000000000號函文說明系爭土地無訂立三七五租約（見原審卷第298頁）。　　　附表一所示地上物爲上訴人所有（見本院卷第101頁）四、兩造爭點：　㈠上訴人抗辯〇〇〇（被上訴人祖父）與〇〇〇（上訴人父親）訂立耕地租約，上訴人係有權占有，有無理由？　　　㈡被上訴人請求上訴人給付106年9月16日至111年9月15日之不當得利爲79萬4,720元，有無理由？五、本院判斷：　　　㈠被上訴人請求上訴人移拆除地上物返還占有土地部分：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。　⒉本件被上訴人主張其為系爭土地所有權人，系爭土地遭上訴人所有地上物占用如附表一所示，為上訴人所不爭執（見不爭執事項)，堪信為真實。上訴人則抗辯其父親〇〇〇與被上訴人祖父〇〇〇就系爭土地訂立耕地租約云云，並提出臺中縣政府為私有耕地租賃契約更正通知書及〇〇〇、被上訴人間存證信函為證。經查：　⑴觀之臺中縣政府為私有耕地租賃契約更正通知書係通知承租人〇〇〇、〇〇〇就耕地租約應變更為附表三所示土地，此有臺中縣政府為私有耕地租賃契約更正通知書附卷可稽（見原審卷第154頁）。其中坐落太平鎮〇〇路段000-00地號土地重測後為臺中市○○區○○段00地號土地即系爭土地，惟依該更正通知書之記載，〇〇〇、〇〇〇同為承租人地位，而非〇〇〇出租予〇〇〇，上訴人對此亦表示不予爭執（見本院卷第170頁），故上訴人以該更正通知書證明〇〇〇、〇〇〇間就系爭土地成立耕地租約關係，自無可採。　⑵上訴人母親〇〇〇（〇〇〇配偶）於86年12月20日以台中十三支郵局第78號存證信函通知被上訴人「86年度所有稻穀田租，地號000-0、-00、-00以換現金6,000元及85年度租金共計12,0 00元」（見原審卷第160頁）；被上訴人於86年12月30日以霧峰民生路郵局第115號存證信函回覆〇〇〇「台端第78號函中有關中縣太平市○○路段000-00與000-00二筆土地事項答覆如下：本人及本人兄弟與台端就上述二筆土地無任何租賃關係，請勿侵佔使用」，並退回租金（見原審卷第258至260頁）。由上可知，被上訴人於86年12月30日即以存證信函告知〇〇〇，兩造間僅就太平鎮〇〇路段000-0地號土地成立租賃關係，就太平鎮〇〇路段000-00地號土地（即系爭土地）並無租賃關係存在，故上訴人以86年12月20日台中十三支郵局第78號存證信函證明兩造間就系爭土地成立耕地租約關係，自無可採。　⑶〇〇〇再於89年1月13日以太平坪林郵局第2號存證信函通知被上訴人「向你們承租農地坐落太平○○路段000-0、000-00、000 -00等三筆地租，每年爲稻谷480台斤，自85年至88年地租共 1940台斤之稻谷，業已於89年1月11日寄放在順光碾米廠，自即日起該稻谷請自行處理」（見原審卷第162頁）；被上訴人於89年2月21日以太平郵局第138號存證信函回覆〇〇〇「貴我双方於000-00農地沒有任何租賃關係，特此再次說明…… …」（見原審卷第262頁）。由上可知，被上訴人於89年2月2 1日即以存證信函告知〇〇〇，兩造間就太平鎮○○路段000-00地號土地（即系爭土地）並無租賃關係存在，故上訴人以89年 1月13日太平坪林郵局第2號存證信函證明兩造間就系爭土地成立耕地租約關係，自無可採。　⑷〇〇〇再於94年11月28日以太平坪林郵局第123號存證信函通知被上訴人「向你們承租農地坐落太平○○路段000-0、000-00 、000-00等三筆地租，每年爲稻谷480台斤，自89年至94年地租共2880台斤之稻谷，業已於94年11月27日寄於順光碾米廠，自即日起該稻谷自行處理……上開土地每年租金你父親（〇〇〇）都是親自來收，本人都有準備，但你未來收，從明年起請自來取」（見原審卷第164頁）；被上訴人於94年12月1 4日以霧峰郵局第360號存證信函回覆〇〇〇「您隨附於太平坪林郵局存證信函第123號由順光碾米工廠開立提貨單2880台斤稻谷之租金已收到。……。另000-00、-35二筆土地與您沒有租賃關係，請勿侵占使用………」（見原審卷第268頁）。由上可知，被上訴人於94年12月14日即以存證信函告知〇〇〇，兩造間僅就太平鎮〇〇路段000-0地號土地成立租賃關係，就太平鎮〇〇路段000-00地號土地（即系爭土地）並無租賃關係存在，故上訴人以94年11月28日太平坪林郵局第123號存證信函證明兩造間就系爭土地成立耕地租約關係，自無可採。　⑸上訴人再以被上訴人簽收田租之文件為證，觀之該文件雖記載「72年度第一期田租收完170斤」、「72年度第二期田租收完170斤」、「73年度第一期田租收完166台斤」、「73年度第二期田租、74年度第一、二期田租實收507台斤」等語（見原審卷第282至284頁），惟未記載承租之田地係系爭土地，故上訴人以該文件證明兩造間就系爭土地成立耕地租約關係，亦無可採。　⑹原審至系爭土地現場勘驗結果，系爭土地現況為貨櫃、鐵皮圍籬、門、雨遮水塔、廁所、蓄水池、藍色貨櫃、水泥道路所占用，此有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見原審卷第11 4至122頁），上訴人亦自認並未在系爭土地耕作（見本院卷第165頁）；參以臺中市○○區○○000○00○00○○區○○○○00000000 00號函文亦說明系爭土地無訂立三七五租約（見不爭執事項 ），益徵上訴人並未與被上訴人就系爭土地成立耕地租約關係。　⑺上訴人另以訴外人〇〇〇對〇〇〇、上訴人提起返還土地訴訟（即臺灣臺中地方法院110年度訴字第2441號返還土地事件），該事件判決理由記載：「重測前之臺中縣○○市○○段00000地號土地（整編後為臺中市○○區○○段00○00○0000○0000○00地號土地），原係訴外人〇〇〇、吳昌榮之祖父〇〇〇所有，於41年間出租予被告曾〇〇〇、曾進財之先祖〇〇〇，成立不定期租賃關係 ……」（見本院卷第55頁），以此抗辯〇〇〇與〇〇〇就系爭土地成立不定期租賃關係云云。惟經臺中市太平地政事務所以113 年10月16日平地一字第1130007925號函覆本院：「太平區〇〇段00地號重測前為太平市○○路段00000地號，又00地號於107 年12月14日因判決分割增加同段00-0、00-0地號。另太平區〇〇段00、00地號重測前分別為〇〇路段000-00地號、000-00地號，且〇〇路段000-00地號係於50年9月5日由〇〇路段000-00地號分割而來」等語（見本院卷第107頁）。故〇〇〇、〇〇〇成立不定期租賃關係之土地，係臺中縣○○市○○段00000地號土地（即重測後之太平區〇〇段00地號土地），亦與系爭土地無關。　⑻基上，上訴人無法舉證證明其占有系爭土地具有正當權源，從而，被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人應將系爭土地如附圖一所示地上物移除，並將上開占用部分之土地返還原告，為有理由，應予准許。　㈡被上訴人請求相當於租金之不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是占有土地所得之利益，應相當於法定最高限額租金之數額（最高法院61年台上字第16 95號判決先例意旨參照）。　⒉本件上訴人無權占有系爭土地如附圖一編號C、D、E及附圖二編號G、H、I、J部分，面積合計為387.32㎡（計算式：89.18 ㎡＋60.91㎡＋43.09㎡＋49.58㎡＋10.88㎡＋30.13㎡＋103.55㎡＝387.32㎡），依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得依系爭土地所有權人之地位請求相當於租金之損害。原審未以上訴人實際占用面積計算被上訴人所受損害，而以系爭土地面積計算被上訴人所受損害，自有違誤。　⒊按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。又民法第126條所謂之租金債權係指承租人使用租賃物之代價，出租人應定期按時收取租金之債權而言，故租金請求權因5年不行使而消滅，係就出租人對於承租人之租金請求權而言（最高法院94年度台上字第1198號判決意旨參照）。被上訴人起訴狀繕本係於111年1 0月11日寄存送達上訴人（見原審卷第33頁送達證書），寄存日不算入，自111年10月12日計算10日期間，至111年10月 21日午後12時發生送達效力，因此被上訴人請求自111年10 月21日起回溯5年之租金，應屬有據。　⒋按諸城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，該條項所謂土地申報總價，土地價額依法定地價，土地法施行法第25條亦有明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決先例意旨參照）。經查，系爭土地位處臺中市太平區中心地段，鄰近精武車站，土地周邊為多為住家用地，交通及生活機能尚屬便利，並有原審查詢GOOGLE地圖附卷可稽（見原審卷第362至365頁），本院審酌系爭土地之經濟繁榮程度認以系爭土地申報總價年息7%計算相當於租金之不當得利為適宜，此為上訴人所不爭執（見本院卷第170頁）。依系爭土地106至111年度之申報地價計算，被上訴人得請求上訴人給付自111年10月21日起回溯5年相當於不當得利之損害金計為38萬7,708元（詳如附表四所示）。　㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率百分之5計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。被上訴人起訴狀繕本係於111年10月11日寄存送達上訴人（見原審卷第33頁送達證書），寄存日不算入，自11 1年10月12日計算10日期間，至111年10月21日午後12時發生送達效力，應自111年10月22日零時起算遲延利息，因此被上訴人請求自111年10月22日起算法定遲延利息，尚無不合。六、綜上所述，被上訴人主張依民法第767條第1項、第179條規定請求上訴人應將如附表一所示地上物移除，將土地返還被上訴人，並給付相當於租金之不當得利38萬7,708元及自111 年10月22日起清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至被上訴人請求相當於租金之不當得利逾38萬7,70 8元本息部分，則無理由，應予駁回。上開被上訴人請求有理由部分，上訴人上訴意旨仍執陳詞上訴，為無理由，應予駁回。被上訴人請求無理由部分，上訴人上訴意旨為有理由，應將原審判決關於此部分廢棄，並駁回被上訴人之訴及假執行之聲請。七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。八、據上論結，上訴人上訴部分有理由，部分無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　民事庭第四庭　審判長法　官　楊熾光　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭妙俐　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖穗蓁正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃美珍中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日【附表一】編號位置範圍　面積　　地上物占有情形 1 附圖一編號C部分　89.18㎡貨櫃、鐵皮圍籬、門、雨遮 2 附圖一編號D部分　60.91㎡水塔、廁所、蓄水池、藍色貨櫃 3 附圖一編號E部分　43.09㎡水泥道路 4 附圖二編號G部分　49.58㎡香蕉樹、樟樹、楊桃樹 5 附圖二編號H部分　10.88㎡蓮霧樹 6 附圖二編號I部分　30.13㎡小葉欖仁 7 附圖二編號J部分 103.55㎡竹筍合計 387.32㎡【附表二】編號年度申報地價計算期間面積年息不當得利 1 111 2,640元 111.01.01至111.09.15 　790㎡ 7% 103,194元 2 110 2,640元 110.01.01至110.12.31 　790㎡ 7% 145,992元 3 109 2,640元 109.01.01至109.12.31 　790㎡ 7% 145,992元 4 108 3,120元 108.01.01至108.12.31 　790㎡ 7% 172,536元 5 107 3,120元 107.01.01至107.12.31 　790㎡ 7% 172,536元 6 106 3,360元 106.09.16至106.12.31 　790㎡ 7% 54,470元合計 794,720元【附表三】編號土地坐落面積產物種類收穫總量租率 1 太平鎮〇〇路段000-00地號 1276㎡　谷1123台斤 375台斤 2 太平鎮〇〇路段000-0地號 3875㎡　谷2895台斤 375台斤 3 太平鎮〇〇路段000-00地號 1101㎡　谷2056台斤 375台斤【附表四】編號年度申報地價計算期間面積年息不當得利 1 111 2,640元 111.01.01至111.10.21 387.32㎡ 7% 57,654元 2 110 2,640元 110.01.01至110.12.31 387.32㎡ 7% 71,577元 3 109 2,640元 109.01.01至109.12.31 387.32㎡ 7% 71,577元 4 108 3,120元 108.01.01至108.12.31 387.32㎡ 7% 84,590元 5 107 3,120元 107.01.01至107.12.31 387.32㎡ 7% 84,590元 6 106 3,360元 106.10.22至106.12.31 387.32㎡ 7% 17,720元合計 387,708元

2025-01-15

TCHV-113-重上-204-20250115-1

抗更一

臺灣高等法院臺南分院

停止執行

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 113年度抗更一字第1號抗告人張秀上列抗告人因與相對人福隆尖端科技股份有限公司等2人間聲請停止執行事件，對於中華民國113年2月29日臺灣臺南地方法院所為裁定（113年度聲字第30號）提起抗告，有關擔保金額部分，經最高法院發回，本院更為裁定如下：　　主　文本院民國113年12月2日裁定關於相對人福隆尖端科技股份有限公司、亞德利塑膠工廠股份有限公司應供擔保金額部分，應變更為新臺幣2,300萬元。　　理　由一、按原法院或審判長認抗告為有理由者，應撤銷或變更原裁定，民事訴訟法第490條第1項定有明文。二、本件抗告人係執臺灣高雄地方法院民國110年2月25日110年度雄院民公士字第299號公證書（含廠房租賃契約書，下稱系爭公證書）為執行名義（下稱系爭執行名義），向臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）聲請強制執行（112年度司執字第62145號事件，下稱系爭執行程序），命相對人等遷讓並返還系爭建物予全體共有人。嗣相對人等主張兩造間就系爭建物仍有不定期租賃關係存在，請求確認兩造間之不定期租賃關係存在，並向臺南地院提起債務人異議之訴（臺南地院113年度補字第171號，已改分為113年度訴字第537號，見本院前案卷第67頁，下稱系爭債務人異議之訴），爰依強制執行法第18條第2項規定，陳明願供擔保聲請停止系爭執行程序。臺南地院裁准相對人等供擔保462萬3,524元後，於系爭訴訟終結前，停止系爭執行程序。抗告人不服，提起抗告等情，業據本院調閱系爭執行卷宗及債務人異議之訴卷核閱屬實。三、經查：系爭建物前均出租他人收取租金，則本件抗告人因停止執行未能及時取回系爭建物，可能遭受之損害，應為相對人所提系爭訴訟確定前，抗告人不能使用或另行出租系爭建物每月所受相當於租金之損害。依抗告人所提系爭契約書所載，抗告人出租系爭建物每月租金為新臺幣（下同）50萬元（見本院前案卷第18頁），應足認抗告人因停止執行可能遭受之損害每月至少為50萬元。四、又按核定訴訟標的價額之裁定確定時，法院及當事人應受拘束，民事訴訟法第77條之1第5項定有明文。系爭債務人異議之訴，經原法院核定訴訟標的價額為100萬元，此有原法院1 13年度補字第171號裁定存卷可參，則系爭債務人異議之訴，應為不得上訴第三審事件。再依113年4月24日修正各級法院辦案期限實施要點，一審辦案期限為1年8月、二審為2年2 月，合計為3年10月（即46個月）。則依此計算，抗告人因停止執行可能遭受之損害為2,300萬元（50萬×46=2,300萬），爰認本件相對人所應供之擔保金以2,300萬元為適當。本院113年12月2日裁定關於相對人等應供擔保金額部分，應予變更。五、據上論結，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官　王金龍　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾鴻文　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪挺梧上為正本係照原本作成。不得再抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡曉卿

2025-01-14

TNHV-113-抗更一-1-20250114-2

重上

臺灣高等法院臺南分院

拆屋還地

臺灣高等法院臺南分院民事判決 112年度重上字第15號上訴人邱孟秋即台南市私立聖功老人養護中心訴訟代理人蘇文俊律師陳樹村律師龔暐翔律師上一人複代理人甘連興律師訴訟代理人蕭棋云律師彭彥植律師謝欣翰律師被上訴人吳朝勤訴訟代理人李代昌律師陳奕豪律師蘇淯琳律師洪志賢律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年11 月18日臺灣臺南地方法院110年度重訴字第88號第一審判決提起上訴，本院於113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款、第6 款定有明文。查被上訴人於原審係主張兩造間就坐落○○市○ 區○○段0000地號土地(下稱系爭土地)有租賃契約（下稱系爭租約），即上訴人承租系爭土地以興建如原判決附圖（下稱附圖一）所示編號A到J之建物及附屬設施（即○○市○區○○段0 000、0000及0000建號建物，門牌號碼為○○市○區○○路000號及同號0樓、0樓，下稱系爭建物），經營台南市私立聖功老人養護中心（下稱聖功養護中心），租期自民國89年12月5 日起至109年12月4日為止，上訴人於租期屆至後，拒不拆遷系爭建物及返還系爭土地，無權占用系爭土地，被上訴人依系爭租約第7條前段、民法第767條第1項前段、中段及第455 條前段規定，請求上訴人拆屋還地，嗣於112年11月21日本院準備程序中主張如上訴人有將系爭建物違約轉租或轉借第三人，且若認對造之續租抗辯為可採，則被上訴人依系爭租約第10、14條約定終止系爭租約，並依民法第455條前段、民法第767條第1項前段規定請求拆屋還地，經核被上訴人之上開主張，均係以系爭租約消滅後，上訴人係無權占有系爭土地為其基礎事實而請求上訴人拆屋還地，故應認係就原審已提出之攻擊防禦方法再為補充；又上訴人於本院審理時所提出之「其與被上訴人於106年間在公道法律事務所已達成原定租期109年12月4日屆滿後，延長續租15年之協議」之抗辯，應認亦係上訴人抗辯系爭租約有繼續存在一節之攻擊防禦方法再為補充；衡以兩造上開就攻擊防禦方法之補充，與兩造間契約關係之權利義務之衡平有關，倘不許兩造提出該等新攻擊防禦方法，將顯失公平，亦與紛爭解決一次性之目的有違，依前揭規定，應予准許。二、按當事人於準備程序在受命法官前積極而明確表示不爭執，性質上為民事訴訟法第279條第1項規定之自認。當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內，有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判基礎，在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認事第2頁實相反之認定，最高法院110年台上字第282號民事裁判意旨參照。查本院於112年7月17日、112年11月21日準備程序向兩造為不爭執事項之整理及確認，就「上訴人在系爭土地上興建如附圖一所示編號A到J之系爭建物（含附屬設施，A部分已辦保存登記、其餘B到J為未保存登記建物），占用系爭土地面積共計1,653.38平方公尺。」（即下述之不爭執事項㈢）一情，業經兩造確認不爭執在卷（本院卷一第410 頁、本院卷二第5-6頁），足認上訴人已自認占用系爭土地全部之事實。上訴人雖於113年5月21日準備程序提出系爭土地東北角之變電箱（下稱系爭變電箱，該坐落位置見上訴人所提出之變電箱位置圖，下稱附圖二，見本院卷二第183頁）係由臺灣電力股份有限公司（下稱臺電公司）設置，系爭變電箱坐落之位置範圍即非上訴人所占用，上訴人占用之系爭土地面積應扣除系爭變電箱坐落面積，上開不爭執事項㈢之占用面積應予變更云云，然被上訴人不同意上訴人撤銷該部分自認之事實。而查，上訴人就系爭租約所承租之系爭土地範圍為系爭土地空地，面積500坪，而系爭土地面積為1,6 53.38平方公尺即約為500坪等情，有系爭租約及系爭土地登記第二類謄本在卷可佐（原審補字卷第29、45頁）；再觀之原審函請臺南市臺南地政事務所就上訴人在系爭土地上所建築使用之系爭建物，測量繪製複丈成果圖即附圖一編號A～J 所示，可見上訴人於系爭土地上建築使用之系爭建物坐落於系爭土地之各處，且編號F為水泥圍牆，該等圍牆即係將系爭土地之範圍圈圍在內，而為上訴人私人所使用，此亦可由被上訴人所提出之系爭土地現場周邊照片（見原審卷第47-5 1頁）互核無訛，且上訴人對於其有興建附圖一編號F之圍牆且圍牆內為其承租使用範圍一情亦未曾爭執，應足認上訴人確係承租使用系爭土地之全部範圍無訛。是上訴人所管領占用之系爭土地上，縱有非上訴人設置之系爭變電箱，然本件被上訴人並未訴請上訴人拆除系爭變電箱，且系爭變電箱係坐落附圖一編號F之圍牆之內，故系爭變電箱之存在，實不影響上訴人有在系爭土地上興建系爭建物及就上開圍牆內有占有管領使用系爭土地全部之事實，則上訴人以系爭變電箱非其設置為由，辯稱其未占用系爭土地全部云云，即非可採，上訴人辯稱應撤銷上開不爭執事項㈢之占用面積之自認云云，不符合民事訴訟法第279條第3項撤銷自認之要件規定，不應准許，合先敘明。　　貳、實體方面：　　　　一、被上訴人主張：系爭土地原為訴外人吳蕭玉即被上訴人之母所有，吳蕭玉於89年11月20日與上訴人簽立系爭租約，將系爭土地出租予上訴人興建系爭建物，以經營聖功養護中心，約定租期自89年12月5日起至109年12月4日為止，每月租金新臺幣（下同）19萬6,550元，嗣吳蕭玉於101年間死亡，系爭土地由被上訴人繼承並繼受系爭租約。被上訴人於系爭租約上開租期屆至前，自109年3月間起即多次發函向上訴人預示租期屆滿不願再出租之意思，且於租期屆至後，再發函限期催告上訴人自行拆遷系爭建物及返還系爭土地，惟上訴人拒不拆遷返還系爭土地，仍無權占用系爭土地至今，是被上訴人依系爭租約第7條前段、民法第767條第1項前段、中段及第455條規定，請求上訴人拆屋還地，並應將聖功養護中心住民自系爭建物遷出；且依系爭租約第7條後段約定，上訴人應給付自109年12月5日起至110年3月2日止（共計2個月又25日），每月按照租金2倍計算之違約金合計111萬3,783 元【計算式：196,550元x2倍x（2個月+25/30月）=111萬3,7 83元，元以下捨棄】，扣除（抵銷）被上訴人應返還上訴人已兌現之109年12月、110年1月之支票（下稱系爭支票）票款共計39萬3,100元後，上訴人即應給付被上訴人72萬683元及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月27日（見原審卷第25頁送達回證）起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金39萬 3,100元。又若認對造之續租抗辯為可採，且如上訴人有將系爭建物違約轉租或轉借予第三人，依據系爭租約第10、14 條約定，被上訴人主張於113年5月21日當庭向上訴人為終止租約之意思表示，且依民法第455條前段、民法第767條第1 項前段規定，上訴人亦應拆屋還地；又原審判決之履行期間已屬適當，不應再予延長（原審判命上訴人應拆屋還地及將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，並應給付上開違約金，上訴人聲明不服，提起上訴；又被上訴人就原審違約金及不當得利等敗訴部分則未上訴，業已確定）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：依系爭租約第2條約定，系爭租約租期屆滿時，如上訴人未違約，則有優先承租權，且依系爭租約附註事項第7點記載租期屆滿時若承租人不願承租，地上物自動歸屬於土地所有權人，足認上訴人有單方續約權利，不需經出租人同意，且上訴人於租期屆至前，已向被上訴人表明續租之意，故系爭租約已發生續約效力，上訴人並非無權占用系爭土地。又實務上租地建屋租約之租賃期限通常為20年，應解釋為租至房屋不堪使用時為止，參照行政院財政部公布之固定資產耐用年數表，鋼筋混凝土造及加強磚造住宅之耐用年限各為50年及35年，可預見吳蕭玉出租系爭土地時，即有容許上訴人於系爭建物耐用年限內之續租權，有同意上訴人租用至系爭建物不堪使用為止之真意，故系爭租約應繼續存在。再者，兩造於106年間有於公道法律事務所，達成系爭租約租期屆滿後再延長租約15年（即至124年12月4日）之合意。況且，上訴人於租期屆滿前已向被上訴人表明續租之意，並有交付109年12月及110年1月租金支票2張，業經被上訴人提示兌領完畢，依民法第451條規定，亦應已視為不定期租賃契約，被上訴人不得再依系爭租約第7條前段約定請求拆屋還地。基此，系爭租約實繼續存在，被上訴人無系爭租約第7條後段約定之請求違約金權利。而縱認上訴人有未依約拆屋還地之情，系爭租約第7條後段約定之違約金金額亦過高，應予酌減。另被上訴人以上訴人欲支付續租租金之系爭支票票款抵銷違約金，有悖於上訴人之意思，亦與民法第 321條規定抵充順序不符。此外，聖功養護中心仍有上百位老人，一時之間要覓得妥善處所安置實屬困難，原審判決逕以6個月作為上訴人之履行期間，顯未考量養護中心老人之利益及上訴人可能之履行能力，故若認被上訴人之請求有據，則請酌給上訴人較長之履行期間等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造之不爭執事項：　㈠系爭土地原為被上訴人之母吳蕭玉所有，吳蕭玉於89年11月2 0日與上訴人簽立系爭租約，將系爭土地出租予上訴人興建系爭建物，於109年12月5日租期屆滿前所收之每月租金19萬 6,550元(原審補字卷29-43頁)。嗣吳蕭玉於101年間死亡，系爭土地由被上訴人繼承並繼受系爭租約。　㈡系爭租約第2條約定：「雙方同意租賃期間為20年，即自89年 12月5日起至109年12月4日止。租賃期間屆滿乙方（即上訴人）如未違約，有優先承租之權」；第7條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）書面同意繼續出租外，應即日將租賃空地按照原狀騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出返還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完畢之日止，乙方絕無異議。」。　㈢上訴人在系爭土地上興建如附圖一編號A～J所示之系爭建物（含附屬設施，A部分已辦保存登記、其餘B到J為未保存登記建物），占用系爭土地面積共計1653.38平方公尺。　㈣上訴人有將109年12月5日、110年1月5日之系爭支票兩紙交給被上訴人（原審補字卷第53-55頁），被上訴人已兌現領取該票款。　㈤被上訴人先後以109年11月30日及同年12月11日高雄廣澤郵局第173號及第4543號存證信函，通知上訴人於租期屆至後不再續租，請求上訴人拆遷及返還系爭土地，並領回系爭支票，如逾期未辦理，將提示系爭支票抵償違約金（原審補字卷第47-49頁、原審卷第101-105頁）；嗣再以110年1月26日高雄廣澤郵局第17號存證信函通知上訴人提示系爭支票抵銷違約金（原審卷第107-111頁）。　㈥臺南市私立聖公護理之家（負責人徐惠伶，下稱乙）登記機構地址為系爭建物1至2樓（本院卷一第307頁）；上訴人聖功養護中心之營業暨扣繳單位地址為系爭建物3樓（本院卷一第303-304頁）；另財團法人臺南市私立聖功社會福利慈善事業基金會（法定代理人邱孟秋，下稱丙）主事務所地址為爭建物3樓（本院卷一第279-281頁）。　㈦系爭建物內依登記或網頁資料，聖功養護中心之養護床位40 床，乙之登記資料之病床數許可床數87床、日間照護床20床，總共147床（本院卷一第274、307、383頁）。　㈧被上訴人於109年3月間函知上訴人將於109年12月4日租期屆至後不再出租；上訴人於同年月10日回函請求續租。　㈨倘若本院認定被上訴人請求拆屋還地、遷出系爭建物及系爭租約屆滿後按月給付違約金等請求有理由，兩造對於原審判決認定之自109年12月5日起至110年3月2日止，計有2個月又 25日之期間應給付違約金，及自110年4月27日起至清償日止，按週年利率5％之利息；且自起訴狀繕本送達翌日即110年4 月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金，不爭執（惟兩造爭執違約金是否應予酌減）。四、本院之判斷：　㈠被上訴人依系爭租約第7條前段、民法第455條前段、第767條第1項前段、中段等規定，請求上訴人拆屋還地及將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，為有理由：　⒈按當事人主張有利己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院98年度台上字第 372號、99年度台上字第483號裁判意旨參照）。又按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表達當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院17年上字第1118號、86年台上字第3873號裁判意旨參照)。再所謂優先承租權乃係指出租人欲出租時，有該權利之人可以依同一條件優先向出租人承租之權利，易言之，優先承租權並非指欲承租之人有違反出租人意願而強制要求出租人出租之權利，更非指欲承租人可片面單方決定租約之成立。　⒉查依兩造不爭執事項㈡所示之系爭租約第2條約定「雙方同意租賃期間為20年，即自89年12月5日起至109年12月4日止。租賃期間屆滿乙方（即上訴人）如未違約，有優先承租之權」之記載，可見系爭租約係定有期限之租約，且上訴人於期限屆滿後有優先承租權。依前開說明，此優先承租權應非指上訴人可單方片面強制被上訴人繼續出租系爭土地，而係在被上訴人有意再行出租系爭土地之情形下，上訴人有優先於第三人而向被上訴人承租系爭土地之權利，且此優先承租權行使之前提須上訴人未有違約情事。參以系爭租約第7條「乙方於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）書面同意繼續出租外，應即日將租賃空地按照原狀騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出返還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完畢之日止，乙方絕無異議。」之約定，更可證明系爭租約租期屆滿後，上訴人如欲繼續承租系爭土地，仍須被上訴人同意且須以書面立約之要式方式為之，上訴人始可繼續承租系爭土地一情，至為灼然。故上訴人抗辯系爭租約第2條約定之優先承租權即指不需經被上訴人同意之單方續約權，上訴人已向被上訴人表明續約，系爭租約已生續約效力云云，顯與系爭租約上開約定之契約內容不符，自無可採。　⒊上訴人雖復抗辯兩造於106年間有於公道法律事務所口頭達成系爭租約租期延長至124年12月4日之合意，當時有兩造及王相懿、上訴人配偶即彭明共4人（下稱王相懿等4人）在場云云。然查，本件被上訴人於原審即係以系爭租約租期屆滿後未繼續出租為由，訴請上訴人拆屋還地，故系爭租約是否繼續存在或有無續約一節，自始即為本案訴訟之關鍵爭執事項，倘若兩造確實於106年間已有達成口頭協議延長租期至124 年12月4日之情，則上訴人何以於原審審理時始終未曾提出此對上訴人至為有利之抗辯，而於上訴後才提出此辯解，則此是否為真，已非無疑。又上訴人雖請求就此傳訊證人王相懿、蔡文斌律師、吳朝陽等人以為證明，然查上訴人聲請傳訊該等證人之待證事實係主張王相懿可以證明系爭租約於89 年間簽訂當時已有租期屆滿後，由上訴人繼續承租之意，或可證明兩造於106年間有合意延長租期至124年12月4日，或可證明吳朝陽有委託王相懿與被上訴人討論租期續約一事並經被上訴人同意，並提出附件一之土地租賃契約書1份（本院卷二第157-167頁）為憑等情，可見上訴人抗辯系爭租約有續約或繼續存在之理由並不一致，真實性已非無疑；且上訴人於上訴後起初辯稱兩造於106年間達成口頭協議續約當時，僅王相懿等4人在場（本院卷一第130頁），嗣卻改稱蔡文斌律師當時亦在現場處理兩造續約事宜（本院卷二第152 頁），可見上訴人就此在場人士之主張前後相異，參以蔡文斌律師經本院傳訊後具狀陳報其於89年間未參與公道法律事務所業務，對系爭租約事宜不瞭解等情，有其陳明狀在卷可佐（本院卷二第247-248頁），且上訴人對此陳明狀內容不爭執，是難認蔡文斌有於106年間有在場參與上訴人所指之系爭租約續約討論之事實。雖上訴人仍執蔡文斌為事務所代表人，應該瞭解事務所的事為由，認蔡文斌應知悉系爭租約續約之事云云，然此顯係上訴人片面推測之詞，難以憑採。再者，觀之上訴人所提出之附件一土地租賃契約書，可見該契約書上之租賃期間記載為「105年1月1日起至119年12月31 日」，該租賃期間顯與上訴人本件抗辯系爭租約續約至124 年12月4日之期限不同，且該契約書未經兩造簽名蓋章，並非有效成立之契約書，有該契約書在卷可佐，則該契約書亦難作為兩造有於106年間合意達成續約至124年12月4日事實之有利認定。又王相懿縱為代被上訴人受領上訴人所交付用以支付系爭租約租金之支票之人，然亦無法憑此遽認被上訴人有何委任王相懿與上訴人討論或進行系爭租約續約約定之情。且縱使上訴人係一次交付一年期支票用以支付租金，且系爭支票亦係一次支付之其中票據，然依本院上開對系爭租約續約之說明及認定，系爭租約之續約與否，須被上訴人以書面同意之要式方式為之始可續約，是以，上訴人此部分所辯及所舉證據，均無法為其有利認定，而不可採信。　⒋又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，始發生視為不定期限租賃契約之效力，此觀民法第451條規定可明。上訴人雖另辯稱被上訴人提示兌領上訴人交付之系爭支票，系爭租約已視為有不定期租賃關係云云。惟查，依上開不爭執事項㈤、㈧所示，可見被上訴人早於系爭租約到期前之109年3月、同年11月間，即已通知上訴人於系爭租約租期屆至後不再續租，請求上訴人拆遷系爭建物、返還系爭土地及領回系爭支票，足證被上訴人於系爭租約到期前，已明確向上訴人表明不再續租之意思；且被上訴人更於系爭租約租期屆滿後之109年12月11日，以存證信函再次向上訴人表明無續租意願且要求拆屋還地、給付違約金及取回系爭支票，且如未遵期辦理，將依約提示系爭支票抵償積欠之違約金等情，有上開存證信函在卷可佐（原審補字卷第47頁、原審卷第97-99、101-105頁），基此，足以證明被上訴人已於系爭租約到期前，清楚告知上訴人不願繼續出租之意，更對上訴人於系爭租約屆滿後仍為租賃物之使用收益，有向上訴人為明確反對之意思甚明，且被上訴人既已向上訴人表明係以系爭支票抵償上訴人未依約拆屋還地而應付之系爭租約違約金，則上訴人所辯被上訴人兌領系爭支票即表示同意繼續出租系爭土地云云，即非可採，本件實不符合民法第451條所規定視為不定期限租賃契約之要件，上訴人此之所辯，自不可採。　⒌至上訴人辯稱被上訴人訴請拆屋還地，係權利濫用云云，惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條定有明文。而權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的，及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害顯不相當等要件，是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查被上訴人係系爭土地之所有權人，其行使其所有權而提起本件訴訟，核屬權利之正當行使，自不能認被上訴人請求拆屋還地係專以損害上訴人為目的，且被上訴人係於系爭租約租期屆滿後，依系爭租約約定請求上訴人拆屋還地及將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，此亦為兩造契約所定之權利義務，無從以此評價被上訴人有權利濫用情事，是被上訴人請求上訴人拆屋還地，為權利之正當行使，亦未違反誠信原則，是上訴人前開所辯，亦無足採。　⒍再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。又系爭租約第7條前段亦明定上訴人於租期屆滿時，應將系爭土地騰空交還被上訴人，有系爭租約在卷可佐。依前開說明，系爭租約於租期屆滿後，兩造並未續約一情，業經本院認定如上，則上訴人至今繼續使用系爭土地，在系爭建物經營聖功養護中心收納住民及收費，自屬無權占用系爭土地無訛。是被上訴人依系爭租約第7條前段約定、民法第767條第1項前段及中段規定，請求上訴人應將系爭建物拆除及返還系爭土地，並將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，洵屬有據，自應准許。　⒎上訴人雖又辯稱該養護中心目前仍有百名老人正在進行照顧，若貿然搬遷，將使年邁老人失所依靠，且參考長期照顧服務機構設立許可及管理辦法第12條第1項第4款就長照機構之最低使用時間，於規範說明時有要求3年之規定，可作為本件遷移履行時間之參考，請酌定至少3年之履行期間云云。然按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，固為民事訴訟法第396條第1項前段所明定。本院審酌被上訴人早已通知上訴人系爭租約租期屆滿後不再續約而應依約拆屋還地，並屢次通知上訴人其就系爭土地於系爭租約租期屆滿後，已係無權占有；上訴人係無權占有系爭土地係作為營業使用，遲延履行拆屋還地將使上訴人所獲之不當利益甚鉅；且被上訴人於原審提起本件訴訟迄今將近4年，參以上訴人另於臺南市學甲區、山上區另有經營2 家老人長期照顧中心，有被上訴人提出之網頁查詢資料在卷可憑（本院卷二第91-93頁），堪認上訴人應有相當資源及充分時間，以安置或安排聖功養護中心住民於適當處所，再衡以系爭建物並未與鄰地之其他建物相連，拆除系爭建物並無危害第三人所有之建物結構性安全之問題，有系爭土地及系爭建物之現場照片及相關位置圖在卷可證（原審卷第39-4 1、43-51頁），拆除作業之困難性應不高，以及被上訴人亦同意給予上訴人6個月履行期間等情，堪認上訴人於拆除系爭建物前，安置聖功養護中心之住民，及拆除系爭建物等所需期間，以6個月已屬適當之履行期間。至上訴人所執之長期照顧機構設置相關規定，係屬行政法上要求設立者之相關規定，於本案難以為參，且上訴人經本院於113年5月21日、同年8月9日準備程序數次詢問就本案拆屋還地、遷出聖功養護中心住民等請求之有關履行期間之意見時，均未依本院要求陳報相關具體意見，而係遲於113年12月12日審理時僅為前開請求3年履行期間之陳述，且仍未舉任何證據證明將聖功養護中心住民遷出及拆屋還地需耗時3年期間之必要性，參以本院上開就履行期間認宜以6個月為適當之說明，實難認本件履行期間有何需定為3年之必要，故上訴人此部分請求，亦無可取。　㈡被上訴人請求上訴人給付72萬683元違約金，及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金39萬3,100元，為有理由：　　　⒈依系爭租約第7條後段約定系爭租約租期屆滿時，除經被上訴人書面同意繼續出租外，應即日將系爭空地按照原狀騰空交還被上訴人，上訴人不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金 2倍之違約金至遷讓完畢之日止，上訴人絕無異議等情，為兩造不爭執，且有系爭租約在卷可憑；參以被上訴人於系爭租約到期後，並未以書面同意繼續出租系爭土地予上訴人，系爭租約之租賃關係於租期屆滿後已消滅一情，亦經本院認定如前，是依系爭租約第7條前段約定，上訴人即應拆除系爭建物並返還系爭土地予被上訴人，如上訴人未遷出及返還系爭土地，被上訴人即得請求上訴人按月依租金2倍（即19 萬6,550元×2＝39萬3,100元）給付違約金39萬3,100元，至返還系爭土地之日止，堪認無訛。再佐以兩造不爭執本院認定被上訴人請求拆屋還地、遷出系爭建物及系爭租約屆滿後按月給付違約金等請求有理由時，兩造對於自109年12月5日起至110年3月2日止，計有2個月又25日之期間應給付違約金，及自110年4月27日起至清償日止，按週年利率5％之利息；且自起訴狀繕本送達翌日即110年4月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金（見上開不爭執事項㈨），以及上訴人於系爭租約於109年12月4日屆滿後，至今仍未返還系爭土地等情，足認被上訴人依上開約定，請求上訴人給付自109 年12月5日起至110年3月2日止（兩造不爭執期間為2個月又2 5日），按照租金2倍計算之違約金即111萬3,783元（計算式：196,550元×2倍×(2個月+25/30月)=111萬3,783元，元以下四捨五入）及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月27日起至清償日止，按週年利率5％之利息，並自110年4月27日起至返還系爭土地之日止，應按月給付違約金39萬3,100元，係屬有據。　⒉又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，最高法院93年度台上字第909號民事裁判意旨可參。上訴人雖以依其占用系爭土地之面積1,653.38平方公尺及系爭土地申報價額年息10％計算，被上訴人每月實際所受相當於租金之損害僅為11萬2,071 元【計算式：1653.38x8134x0.1/12=112071.6，小數捨去】，與系爭租約第7條所約定之每月租金2倍計算之違約金數額即39萬3,100元相差3倍，可見系爭租約第7條所約定之違約金數額顯然超出被上訴人實際遭受之損害，而有過高之情事，請求酌減之云云。然查，系爭土地之面積高達1,653.38平方公尺，約有500坪之大，且系爭土地坐落於臺南市○區○○段 0000地號，面臨○○路，鄰近有COSTCO好市多、特力屋、附近餐飲商家林立，有被上訴人提出之系爭土地登記第二類謄本、系爭建物GOOGLE周邊店家地圖、系爭土地GOOGLE地圖、現場照片等資料在卷可佐（原審補字卷第51頁、原審卷第37、 39-41、43-51頁），可認系爭土地之鄰近生活機能及商圈便利性極高；再者，系爭租約於距今20幾年前之89年間簽訂當時，約定之租金已為13萬5,000元，有系爭租約可證，而在系爭土地坐落之區域歷經20餘年之發展，現今已為土地使用具有高度經濟價值之都市地區，應為臺南市民周知之事實，依系爭土地高達約500坪之面積及可使用之用途發展性，該地區目前租金價額應遠高於系爭租約屆滿前歷經數次調整後之每月租金19萬6,550元；易言之，依系爭土地坐落位置之便利性，及該地地形方正、面積甚大，使用經濟用途多樣等諸多因素參酌下，系爭租約之每月租金19萬6,550元應顯低於該地區之系爭土地實際可出租之價額。基此，系爭租約第 7條後段約定之違約金，雖係以租金2倍計算違約金，然依系爭租約屆滿前之每月租金僅為19萬6,550元之計算基準，再參酌上訴人占用系爭土地係為營業使用，每月獲有高額收益之情，應認被上訴人請求每月違約金39萬3,100元，尚在合理之範圍，實難認有何過高情事。上訴人雖執以系爭土地面積及申報價額年息10％作為計算被上訴人每月實際所受相當於租金之損害僅為11萬2,071元為由，抗辯違約金過高云云，惟查上訴人所辯稱之損害額，已低於系爭租約之租金，且申報地價通常低於市場行情亦為社會周知之情，且上訴人使用系爭土地經營聖功養護中心之每月收益甚高於上開違約金數額，故上訴人請求酌減違約金，難認有據，不可憑採。　　　⒊又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。查系爭租約於109年12月4日屆期消滅，上訴人已無再向被上訴人支付租金之義務，被上訴人應無受領上訴人之109年12月及110年1月票款（即該等月份之租金共計3 9萬3,100元）之權利，自負有返還該筆款項之義務；則被上訴人以此金額抵銷上訴人應付之已到期違約金，於法有據。是被上訴人抵銷後，得請求上訴人給付72萬683元（111萬3, 783元－39萬3,100元）之違約金及自起訴狀繕本送達翌日即1 10年4月27日起至清償日止，按週年利率5％之利息，並自110 年4月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金39萬3 ,100元。五、綜上所述，被上訴人依系爭租約第7條前段、民法第455條前段、第767條第1項前段等規定，請求上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還予被上訴人，且將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，併給付被上訴人72萬683元及自110年4月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自110年4月27 日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人39萬3,100 元之違約金，為有理由，應予准許。從而，原審判命上訴人拆屋還地、將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，並命如數給付上開違約金，並審酌上訴人拆屋還地及遷出聖功養護中心住民之給付行為，核其性質非相當時間不能履行等情，酌定此等部分履行期間為6個月，核無違誤。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　黃瑪玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭貞秀　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃聖涵上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　被上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐振玉【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2025-01-09

TNHV-112-重上-15-20250109-2

台上

最高法院

請求返還土地等

最高法院民事裁定 113年度台上字第1636號上訴人黃慶家黃若非共同訴訟代理人邱華南律師林坤賢律師被上訴人林家禾李廣豐宋愛華宋立中宋愛娜宋愛婉鞠華章鞠成恕上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國113年5 月22日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（112年度重上更一字第28號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470 條第2項、第475條本文各有明定。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院解釋或憲法法庭裁判字號，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第47 5條但書情形外，亦不調查審認。二、本件上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所論斷：坐落○○市○○區○○○段0000地號土地（重測前為○○○段00地號，下稱系爭土地）於日據時期原登記為神明會組織「丹慶季」所有，因大正11年（民國11年）施行敕令第407號第16條，而於昭和15年（民國29年）變更登記為該組織全體會員即廖以雲等86人共有，於35年土地總登記時登記為廖以雲等76人共有。訴外人林再興（被上訴人林家禾之父）、曾滿妹（被上訴人李廣豐之母）、宋偉明（被上訴人宋愛華以次6人之被繼承人），於66年以前就系爭土地與「丹慶季」之全體會員（即系爭土地全體共有人）成立不定期租賃契約（下稱系爭租約），曾於66年3月5日由「丹慶季」代表人與承租人開會討論增加租金金額，嗣由「丹慶季」之代表人依該次會議決議出面向承租人收取租金，開立兩造不爭執為真正之租金收據，收得租金支應相關稅費及祭祀費用後之餘額則分配「配當金」予各會員，各會員（即系爭土地共有人）因此40餘年來均未對被上訴人或其被繼承人訴請拆屋還地，系爭租約成立於89年5月5日民法第425條第2 項修正施行之前，不受該條規定之限制，且尚未終止，上訴人自100年5月起陸續取得系爭土地應有部分，應受系爭租約之拘束。林家禾、李廣豐、宋愛華以次6人基於系爭租約，合法占有使用第一審判決附圖（下稱附圖）一編號C部分（○ ○路00號建物）、編號B部分（○○路00號建物）、編號A部分（○○路00號建物）及附圖二編號M部分，上訴人主張被上訴人為無權占有，訴請拆屋還地、給付相當租金之不當得利，均無理由，不應准許等情，指摘為不當，並就原審所為論斷或與判決結果不生影響之贅述，泛言未論斷或論斷矛盾、違法，而非表明該判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日最高法院民事第二庭　　　　審判長法官袁靜文法官張競文法官王本源法官周群翔法官王怡雯本件正本證明與原本無異書　記　官　王宜玲中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日

2025-01-09

TPSV-113-台上-1636-20250109-1

訴

臺灣彰化地方法院

返還租賃物等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第612號原告許郁明訴訟代理人黃翔彥律師被告陳秀花上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告主張被告向其承租坐落彰化縣○○段○○○段0 000○號建物（即門牌號碼彰化市○○路0段000巷00號，下稱系爭房屋），然租期屆滿後，未依約返還，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還與原告（見本院卷第11頁）；嗣具狀主張被告於租期屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋，爰依兩造租約違約金約定、民法第179條規定，追加請求被告應給付原告18萬元及法定遲延利息。核原告追加之訴之基礎事實與原訴同一，自應准許。貳、實體方面一、原告主張：　㈠兩造於民國111年9月間就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭乙租約），約定租賃期間自111年9月18日起至112年3 月23日止，每月租金1萬元。詎系爭乙租約屆滿後，被告未依約騰空返還系爭房屋。兩造於系爭乙租約第12條第1、3項已約明期滿不續租。且原告自112年4月18日起即拒絕向被告收取每月租金，另於112年5月17日寄送存證號碼000096號存證信函、於112年11月14日寄送存證號碼000228號存證信函（下合稱系爭存證信函）與被告，均言明系爭乙租約已於11 2年3月23日屆滿，因另有他用，故不再續約等語，可知原告於系爭乙租約租期屆滿後，亦具體向被告表示不續租。是兩造租賃關係已消滅，被告並無使用系爭房屋之正當權源，然迄至113年9月23日（112年3月24日至113年9月23日共計18個月）仍無權占有使用系爭房屋，未將系爭房屋騰空返還與原告，違反系爭乙租約第12條第1項約定，應依同條第3項約定或民法第179條規定，給付原告18萬元（計算式：1萬元X18 個月=18萬元）之違約金或相當於租金之不當得利。　㈡縱認系爭乙租約原租期屆滿後轉為不定期租賃契約，惟訴外人即原告母親黃秀卿於110年11月間經彰化基督教醫療財團法人彰化基督教醫院（下稱彰化基督教醫院）診斷左側近端股骨骨折，術後不良於行、需乘坐輪椅，無法自理、需專人照顧，目前黃秀卿住在彰化縣○○市○○○路000○0號5樓房屋（下稱介壽北路住所），該處一樓有階梯阻礙、不便進出，亦缺少無障礙設施，系爭房屋為透天厝，便於黃秀卿進出，且訴外人即原告胞兄許郁祥住在系爭房屋隔壁，得就近照顧黃秀卿，故有土地法第100條第1款所定收回自住之情事；被告於系爭乙租約終止後，未依約遷讓返還房屋，亦未依約給付違約金，有土地法第100條第5款違反租賃契約之情事，故原告得依土地法第100條第1、5款規定收回系爭房屋，且於系爭存證信函或民事起訴狀繕本送達被告時，該終止不定期租賃契約之意思表示已到達被告，則被告於不定期租賃契約終止後仍占有使用系爭房屋亦屬無權占有。爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求擇一判命被告將系爭房屋騰空返還與原告，暨依系爭乙租約第12條第3項約定、民法第1 79條規定，請求擇一判命被告給付18萬元等語。並聲明：⒈ 被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應給付原告18萬元，及自民事準備暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造於109年9月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭甲租約），原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自 109年9月18日起至110年9月17日止，每月租金1萬元；系爭甲租約屆滿後之110年9月18日至111年9月17日，原告仍將系爭房屋出租與被告使用；嗣被告與許郁祥因故發生紛爭，原告遂提議兩造簽訂系爭乙租約，租賃期間自111年9月18日起至112年3月23日止，屆時視被告與許郁祥關係有無改善再行打算。系爭甲、乙租約雖記載每月租金1萬元，然兩造為舊識，故原告每月僅向被告收取9,000元，租金應於每月17日前繳納，寬限期5日，每月23日為最後繳納日。　㈡惟系爭乙租約即將到期前，原告未立即表示反對續租之意思，且逕自至系爭房屋向被告收取112年3月18日至112年4月17 日之租金1萬元（含當期水電費用，多退少補），是以，系爭乙租約已法定更新為不定期租賃契約，被告占有、使用系爭房屋係有正當權源。另原告自112年4月18日起雖不再收取系爭房屋租金，意圖營造被告遲付租金之假象，惟被告已一再聯繫原告前來收取租金。　㈢終止不定期租賃契約，須符合土地法第100條規定。黃秀卿先前長年住在彰化縣○○市○○路0段00號房屋，嗣因年邁行動不便、在浴室跌倒骨折，原告為利照料黃秀卿，遂將黃秀卿攜至介壽北路住所居住，原告則住在同社區之不同棟房屋，兩棟相距15公尺，且黃秀卿住在介壽北路住所已有3年。而系爭房屋1樓無房間可住，2樓雖有房間，然通往2樓之樓梯寬度僅66公分，無法供輪椅上下樓，環境不適合黃秀卿居住，原告理應將黃秀卿攜至其住所或許郁祥住所同住照料，是原告所稱系爭房屋另有他用欲收回供黃秀卿居住，係虛假編造之詞。另兩造就系爭房屋之租賃關係，係由定期契約法定更新為不定期契約，被告迄今均按月匯款系爭房屋租金與原告，並無遲延或積欠租金之情，故原告主張被告違反租賃契約而有土地法第100條第5款事由，併請求被告給付18萬元均屬無稽等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第266至268頁；僅依判決格式調整文字及順序）：　㈠兩造簽訂系爭甲租約，原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自109年9月18日起至110年9月17日止，每月租金1萬元，每期應繳納1個月份租金，且應於每月23日前繳付。　㈡110年9月18日至111年9月17日間，兩造有以系爭甲租約為底本，由原告於每月向被告收取系爭房屋租金時，在系爭甲租約末頁簽收欄位簽名。　㈢兩造簽訂系爭乙租約，原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自111年9月18日起至112年3月23日止，每月租金1萬元。　㈣兩造就系爭房屋自109年9月18日起至112年3月23日止存有租賃關係，此段時間每月實際租金為系爭甲、乙租約約定租金之9折即9,000元。　㈤原告有向被告收取112年3月18日至112年4月18日之1萬元款項，且房租收付款明細欄該1萬元記載旁註記有「加水電費」等文字；原告有於房租收付款明細欄後方簽名。　㈥原告於112年5月17日、112年11月14日有寄送系爭存證信函與被告，前者內文記載系爭乙租約於112年3月23日到期，另有他用，不再續約等語，後者內文記載系爭乙租約於112年3月 23日到期，另有他用，不再續約，請於收文後2個月內，完成遷出等語，被告有收受系爭存證信函。四、兩造爭執事項：　㈠系爭乙租約是否於112年3月23日因租賃期限屆滿而終止？亦或已視為以不定期限繼續契約？　㈡如認系爭乙租約於112年3月23日後已視為以不定期限繼續契約，則原告主張於系爭存證信函或民事起訴狀繕本送達被告時，已終止兩造不定期限租賃契約，有無理由？有無符合土地法第100條第1、5款之規定？　　　㈢原告請求被告給付18萬元及法定遲延利息，有無理由? 五、得心證理由：　㈠系爭乙租約於原定租賃期限即112年3月23日屆滿後，已視為以不定期限繼續契約：　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。經查，系爭乙租約租賃期間為111年9月1 8日至112年3月23日，每月租金1萬元，租期屆滿後，兩造未再簽訂租賃契約，然被告仍繳納系爭房屋自112年3月18日起至112年4月18日止之租金及水電費共計1萬元，並由原告簽收等情，有系爭乙租約、房租收付款明細欄附卷可稽（見本院卷第155至179頁），是系爭乙租約於112年3月23日租賃期限屆滿後，被告仍持續占有使用系爭房屋，原告未即表示反對之情，堪以認定，自屬已視為以不定期限繼續契約至明。　⒉原告固主張：兩造於系爭乙租約第12條第1、3項已約明租約期滿不續租云云。然查，依系爭乙租約第12條第1、3項約定「（第1項）租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記；（第3項）承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」之文義，兩造僅約定系爭乙租約租期屆滿或終止時，被告應負遷讓返還系爭房屋之義務，及被告違反該義務時，原告得向被告請求相當月租金額及違約金之一般租賃契約權利義務之規定，未足解為系爭乙租約係具明文期滿後絕不續租而無適用民法視為不定期繼續租賃之特別約定，是原告此部分主張，難認可採。　⒊原告雖主張：伊於112年4月18日起即拒絕向被告收取每月租金，且有寄送系爭存證信函與被告，已具體向被告表示不再續租云云。然系爭乙租約於原定租賃期限即112年3月23日屆滿後，已視為以不定期限繼續契約，業論如上，原告單方所為終止租約之意思表示未足影響契約之效力，是原告此部分主張，無從採取。　⒋原告另主張：伊向被告收取112年3月18日至112年4月18日之1 萬元款項，係因後續尚有水電費，故結算至112年4月18日，該1萬元款項非系爭房屋租金云云。然比較房租收付款明細欄所示（見本院卷第155頁），112年3月18日至112年4月18 日之列，該1萬元記載旁註記有「加水電費」等文字，與111 年9月18日至111年10月18日、111年11月18日至111年12月18 日、112年1月18日至112年2月18日之列，亦均有水電費之記載，足徵該1萬元係系爭房屋租金加計水電費之款項，而非水電費之結算，是原告此部分主張，並不可採。　㈡原告依土地法第100條第1、5款事由主張終止前開不定期限租賃契約為無理由：　⒈按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第4 50條第2項本文固定有明文。惟按土地法第100條規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」，此於未定期限之房屋租賃契約，無論租賃目的係供住屋或供營業之用，均有適用（最高法院37年上字第7729號、51年台上字第370號民事判決意旨、94年3月15日第3次民事庭會議決議參照），依特別法優於普通法之原則，土地法第100條規定應優先於民法第450 條第2項本文規定而為適用。　⒉次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之；出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院41年台上字第138號、43年台上字第1199號民事判決意旨參照）。原告主張其有收回系爭房屋自用需求等語，既為被告否認，依前揭說明，自應由原告就有收回自用之正當理由及必要情形負舉證責任。經查，原告固主張：其母黃秀卿於110年11月間經彰化基督教醫院診斷左側近端股骨骨折，術後不良於行，需專人照顧，目前黃秀卿住所設有階梯不便進出，且許郁祥居住在系爭房屋隔壁，得就近照顧黃秀卿，故有收回系爭房屋自用之事由云云，並提出黃秀卿病症暨失能診斷證明書、黃秀卿現住所照片、黃秀卿乘坐輪椅照片、許郁祥戶籍謄本為憑（見本院卷第29、289至291、293至296頁）。然查，依黃秀卿病症暨失能診斷證明書所示，黃秀卿於110年11月3 0日即經診斷術後不良於行、需人照護，生活因高齡而無法自理，且黃秀卿斯時即住在介壽北路住所，嗣兩造訂定系爭乙租約時，原告明知上情，卻仍將系爭房屋出租與被告，堪認原告容無將黃秀卿攜至系爭房屋照料之必要，況該評估日期迄今已逾3年，原告亦未另舉證黃秀卿確有住用系爭房屋之需，是難認原告現有將系爭房屋收回自用之必要情形。　⒊原告另主張：被告不依約搬遷返還系爭房屋並給付違約金，違反系爭乙租約第12條第1、3項約定，有土地法第100條第5 款所定情形云云（見本院卷第13、246、265、266頁）。惟查，系爭乙租約於112年3月23日屆滿後已視為以不定期限繼續契約，業經本院認定如上，則被告未搬遷、返還系爭房屋並給付違約金，難認有何違反系爭乙租約之情。　⒋從而，原告主張其以系爭存證信函或起訴狀繕本送達，通知被告依土地法第100條第1、5款規定終止該不定期限租賃契約，均難謂合法，不生終止該不定期限租賃關係之效力，則被告迄今仍占有使用系爭房屋，自非屬無權占有，原告請求被告應將系爭房屋騰空返還，亦屬無據。　㈢原告不得請求被告給付18萬元及法定遲延利息：　　兩造就系爭房屋存在不定期限租賃關係已論如上，則被告占有使用系爭房屋，即非屬無權占有，其享有占有系爭房屋之使用利益，亦非無法律上之原因，故原告依系爭乙租約第12 條第3項約定、民法第179條規定，請求被告給付18萬元，均屬無據。　六、綜合上述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，暨依系爭乙租約第12條第 3項約定、民法第179條規定，請求被告給付18萬元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　洪榮謙　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾孟容　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝舒萍以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李盈萩

2025-01-08

CHDV-113-訴-612-20250108-1

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士林簡易庭

給付違約金

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度士簡字第1053號原告方子平訴訟代理人鄭婷華被告星鴻股份有限公司法定代理人吳宗霖訴訟代理人余立安上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣30,000元，及自民國113年5月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣2,210元，其中新臺幣325元由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣30,000元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件原告起訴時原聲明被告給付新臺幣（下同）135,871元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於訴訟繫屬中變更聲明被告給付203,806元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第 255條第1項第3款規定，應予准許。二、原告主張：被告為租屋服務業，兩造於民國112年3月24日簽訂社會住宅包租契約書，約定被告向原告承租原告所有門牌號碼新北市○○區○○○路0段000號8樓之1房屋（下稱系爭房屋），依社會住宅包租代管方式委由被告出租予次承租人即訴外人周明潔，約定租期自112年3月25日起至115年3月24日止，每月租金18,000元，押金36,000元（下稱系爭租約）。嗣因周明潔精神狀態不穩，時有不當行為，原告遂依系爭租約第13條約定，於112年6月7日、112年7月14日以LINE通訊軟體通知被告系爭租約自112年8月14日起終止。惟被告於系爭租約終止後，未履行系爭租約第18條約定，應依系爭租約第 14條約定，給付自112年8月15日起至113年7月24日完成點交日止，相當月租金額計算之違約金合計203,806元。爰依系爭租約法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告 203,806元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年5月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告則以：（一）系爭租約應為定期租賃契約，如無約定或法定事由發生，原則上不得終止，倘欲提前終止，除應依民法第453條規定通知外，亦應取得他方同意，始得合意終止，亦即未經被告同意前，原告不得任意終止系爭租約。又原告雖向被告為終止系爭租約意思表示，仍繼續收取次月租金，應有默示撤回終止系爭租約之意思表示，故系爭租約不生終止效力，且自112年8月15日起轉為不定期租賃契約。（二）系爭租約為定型化契約，被告於收受原告終止租約通知後，即向周明潔終止租約、催告返還系爭房屋，並循訴訟程序取得執行名義，強制執行返還房屋，系爭租約第14條約定對被告顯失公平，依民法第247條之1規定應屬無效。（三）如認原告請求被告給付違約金有理由，則被告已將系爭房屋返還原告，難認原告受有損害，上開違約金應酌減至零。（四）另被告前已每月給付原告18,000元租金，溢付部分（即系爭租約112年8月14日終止後被告給付租金與土地法第97條限制之差額）應與違約金互為抵銷等語，資為抗辯。（五）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、經查，原告主張其與被告簽訂系爭租約；被告將系爭房屋轉租予次承租人周明潔；原告於112年6月7日、112年7月14日以LINE通訊軟體通知被告將於112年8月14日終止系爭租約；被告已於113年7月24日將系爭房屋返還原告；違約金計算期間自112年8月15日起至113年7月24日止等事實，有社會住宅包租契約書、社會住宅轉租契約書在卷可稽（見本院卷第17 頁至第42頁、第113頁至第135頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。五、原告另主張被告應給付違約金203,806元乙情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者，厥為：（一）系爭租約是否業經原告合法終止？（二）被告抗辯系爭租約第14 條約定應屬無效，有無理由？（三）原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付違約金，有無理由？被告抗辯違約金應予酌減，有無理由？如有理由，應酌減若干？（四）被告主張抵銷抗辯，有無理由？茲分述如下：（一）系爭租約是否業經原告合法終止？　　　查系爭租約第13條約定：「本契約於期限屆滿前，除第16 條及第17條規定外，租賃雙方得就租賃住宅之全部或一部終止租約。依約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。」（見本院卷第20頁）。被告雖答辯稱該約定性質上為合意終止，惟依上開約定文義觀之，並無合意之限制，且當事人無待另為約定，本得合意終止契約，是上開約定應解為單方終止契約權。又兩造不爭執系爭租約係引用社會住宅包租契約書範本，本院乃函詢內政部上開約定之性質，經內政部以113年10月22日台內地字第1130142566號函覆略以：「…倘包租契約雙方當事人約定得任意終止租約者，則為得由租賃一方行使租約終止權之約定，故應為單方任意終止權，而非雙方合意終止契約」等語（見本院卷第245頁至第246頁），亦同此見解。本件兩造既不爭執原告已於112年6月7日、112年7月14日以LINE通訊軟體通知被告將於112年8月14日終止系爭租約，則系爭租約自112年8月14日起合法終止，即可認定。（二）被告抗辯系爭租約第14條約定應屬無效，有無理由？　　1.按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247條之1定有明文。上開規定即所謂定型化契約條款，係指一方當事人為與多數人訂約而事先擬定之契約條款。　　2.查系爭租約固係引用內政部所頒訂社會住宅包租契約書範本，惟被告未主張或舉證證明系爭租約內容係原告預定用於同類契約條款而訂定之契約條款，自不能認為系爭租約係原告為與多數人訂約而事先擬定之定型化契約條款，當無民法第247條之1適用餘地。被告此部分抗辯，於法未合，尚非可採。（三）原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付違約金，有無理由？被告抗辯違約金應予酌減，有無理由？如有理由，應酌減若干？　　1.查系爭租約第14條約定：「租期屆滿或租賃契約終止時， …包租業應將租賃住宅返還出租人並督促次承租人遷出戶籍或其他登記。…包租業未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應明示不以不定期限繼續契約，並得向包租業請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」（見本院卷第20頁）。系爭租約既經原告於112年8 月14日起合法終止，被告不爭執其於113年7月24日始將系爭房屋返還原告，則原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付違約金，自屬有據，應予准許。　　2.次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。又按違約金之訂定，原應視為因債務不履行所生損害賠償總額之預定。關於損害賠償數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，惟其所約定數額，若與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。經查，原告不爭執被告於上開期間仍有依約給付租金，則其於上開期間所受相當於租金之損害業經填補，是原告所受未經填補之損害應為提起本件訴訟之成本，此部分以原告向被告主張權利及進行本件訴訟之成本，相較於系爭租約第14條約定以月租金額計算之違約金，實屬過高，本院斟酌上情，認原告請求本件違約金部分，應酌減至30,000元。逾此範圍之請求，為無理由。（四）被告主張抵銷抗辯，有無理由？　　　被告雖答辯稱其前已每月給付原告18,000元租金，溢付部分（即系爭租約112年8月14日終止後被告給付租金與土地法第97條限制之差額）應與違約金互為抵銷等語，惟上開給付係依系爭租約第14條所為，尚無溢付可言，則其此部分答辯，自不足採。六、本件原告依系爭租約法律關係請求被告給付違約金，為無確定期限且未另為約定利率之債務，本件起訴狀繕本已於113 年5月16日送達被告，有送達證書在卷可稽（見本院卷第55 頁），是原告請求被告給付自113年5月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，合於民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定，亦應准許。七、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告給付30,000 元，及自113年5月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。另依職權確定訴訟費用額為2,210元（第一審裁判費），應由被告負擔325 元，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，餘由原告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　　法　官　歐家佑以上正本證明與原本無異。　如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王若羽

2025-01-08

SLEV-113-士簡-1053-20250108-2

簡上

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度簡上字第106號上訴人郭秀美訴訟代理人陳樹村律師彭敏律師被上訴人葉楦雯葉姿卉共同訴訟代理人杜月英上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年2月7 日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭112年度南簡字第1260號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決主文第二項關於命上訴人應給付被上訴人超過「自民國112年8月22日起至返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣17,000元。」，及該部分假執行之宣告均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、其餘上訴駁回。　　四、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人即原告方面：　㈠被上訴人於原審起訴主張及於本院陳述略以：　1.上訴人於民國103年間向被上訴人之母杜月英表示其有資金缺口，經上訴人與杜月英商議後約定由上訴人之女詹娉涵簽立借據，向杜月英之女即被上訴人葉楦雯借得新臺幣(下同) 300萬元，並以詹娉涵所有門牌號碼臺南市○區○○路000巷0號房屋(下稱系爭房屋)及其坐落土地（與系爭房屋下合稱系爭房地）設定次順位抵押權予被上訴人葉楦雯，惟其後詹娉涵未依約繳付利息，經被上訴人葉楦雯催討，再由詹娉涵簽發面額50萬元本票作為清償利息之擔保。嗣於105年、106年間，詹娉涵遭多家銀行聲請強制執行，系爭房地第一順位抵押權人渣打銀行於105年7月間聲請拍賣系爭房地，被上訴人葉楦雯恐債權無法擔保，亦向法院聲請拍賣系爭房地，經本院以106年度司拍字第281號裁定准許在案，經詹娉涵繳息後，渣打銀行已撤回拍賣。上訴人以其婆婆居住在系爭房屋，希望被上訴人葉楦雯不要拍賣系爭房地，上訴人與杜月英協議後，約定由被上訴人與詹娉涵於106年10月31日簽訂系爭房地買賣契約書，約定買賣價金670萬元，其中370萬元係被上訴人代詹娉涵清償積欠銀行債務，其餘300萬元用以抵充詹娉涵積欠被上訴人葉楦雯300萬元借款，然系爭房地經聯邦銀行及仲介估算當時價值僅約590萬元，買賣價金差額80萬元，由詹娉涵每月繳納8,000元利息給被上訴人葉楦雯。系爭房地已於106年11月15日辦理所有權移轉登記完畢，因上訴人希望買回系爭房地，由杜月英與上訴人口頭協議，約定 3年內上訴人得以710萬元買回。　2.上訴人為免其婆婆發現系爭房地業已出賣，乃向被上訴人承租系爭房屋續住，並簽訂房屋租賃契約書，約定租期自106 年11月16日起至107年11月15日止，每月租金17,000元，應於每月16日前繳納，水電瓦斯費、房屋稅及地價稅均由上訴人負擔，因朋友情誼，被上訴人未收取押租保證金17,000元，其後租期屆至，上訴人仍繼續繳納租金，兩造間之租賃關係變更為不定期租賃(下稱系爭不定期租約)。上訴人遲至11 2年4月間始向杜月英討論買回事宜，杜月英表示已逾買回期限，上訴人拒不接受且不承認系爭不定期租約存在，並對被上訴人及杜月英提出背信、圖利、侵占、詐欺等刑事告訴。上訴人未繳納112年4月以前積欠之租金及112年5月、6月租金，積欠租金總額已達2個月，被上訴人於112年6月16日寄發存證信函，限上訴人於函到後5日內繳清積欠租金並搬遷，系爭不定期租約於112年6月21日已合法終止，如鈞院認11 2年6月21日尚未合法終止租約，112年7月3日起訴時及112年 10月12日開庭時，被上訴人一再向上訴人表明終止租約，迄至112年11月9日開庭時，上訴人已欠繳租金達6月以上，亦可認原告已合法終止租約。爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋。上訴人於系爭不定期租約終止後，迄今仍占用系爭房屋，屬無權占用，上訴人受有相當於系爭房屋租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，爰依民法第179條規定，請求自112年7月1日起至交還系爭房屋之日止，按每月租金17,000元給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：⑴上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。⑵上訴人應自112年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人17,000元。　3.上訴人於112年4月30日向被上訴人主張借名登記關係，並未向被上訴人主張買回系爭房地，縱上訴人有向被上訴人提及買回，自106年11月15日買賣起迄111年11月14日，已逾5年買回期限，上訴人已無買回權存在。上訴人於一審先主張借名登記，後又主張有買回權，於二審始主張受催告時尚未欠繳房租逾2月，實屬前後矛盾。　㈡答辯聲明：1.駁回上訴。2.上訴費用由上訴人負擔。二、上訴人即被告方面：　　　　㈠上訴人於原審抗辯及於本院陳述略以：　　　1.上訴人於103年6月間委請杜月英向金主借貸300萬元，每月支付金主利息6萬元，杜月英向上訴人佯稱其位於臺南市○○ 區○○○街00巷00號房屋因此被金主設定，額外向上訴人按月收取2萬元徵審費用，截至104年6月止，計收取利息及徵審費用合計104萬元。杜月英於104年7月前以1,300萬元出售上開永華一街房屋，自此上訴人每月原支付予金主之利息6萬元及徵審費用2萬元合計8萬元，由杜月英收取，截至106年1 0月止共計27個月，扣除上訴人未繳納6個月利息及徵審費用，杜月英已收取168萬元。杜月英於106年間向上訴人催繳不成，聲請強制執行系爭房地，上訴人知悉後暫停繳納銀行貸款，銀行向法院聲請強制執行，杜月英擔心拍賣估價不高損及其權益，於106年10月間與上訴人口頭協議，約定由上訴人就未繳付利息及徵審費，簽發面額50萬元本票(杜月英表示以40萬元計即可)以為清償，另就系爭房地以買賣為登記原因移轉所有權至杜月英女兒名下，杜月英提議並指定買賣價金為590萬元，但言明系爭房地所有權人仍為上訴人，僅以租賃方式由上訴人每月繳付17,000元及差額利息8,000元( 即上訴人欠款300萬元＋銀行貸款370萬元－雙方約定買賣契約上記載成交價590萬元＝80萬元，以每月利息1分計算為8,000 元)，上訴人日後需以710萬元買回(即買賣價金590萬元＋差額80萬元＋本票40萬元＝710萬元)，但未約定買回期限。　2.上訴人雖知杜月英占盡便宜，因系爭房地所有權仍屬己有，接受此不公平待遇，而簽訂買賣契約及租賃契約，並自106 年10月起每月繳付25,000元予杜月英，並未積欠被上訴人租金，甚至還多匯31,000元。杜月英於111年11月18日前未通知上訴人行使買回權，且每月繼續收取租金17,000元及差額利息8,000元，上訴人與杜月英於111年11月18日商議系爭房地事宜時，杜月英竟稱買回期限僅有3年等語，上訴人才拒絕繳納租金，並為同時履行抗辯。杜月英身為地政士，故意未製作買賣契約書一式兩份供上訴人查閱，利用職權之便，明知系爭房屋買賣價金590萬元，向地政機關及內政部不實登載買賣價金670萬元，背於公共秩序或善良風俗，違反誠信原則，依民法第73條、第111條及第148條第2項等規定，系爭房地之買賣契約推定為無效，上訴人已對杜月英提出背信、侵占、詐欺等刑事告訴。被上訴人違反系爭口頭協議、誠信，應將系爭房地所有權回復為原所有權人即詹娉涵所有，始符合公平正義。　3.依兩造於106年11月16日簽立系爭房屋租賃契約書第3條、第 4條分別約定，「租賃期間自106年11月16日起至107年11月1 5日止。」、「承租人月租金為17,000元整，每期應繳納1個月租金，並於每月16日前支付，…」，核屬租金約定於每期開始時支付之情形。被上訴人應於上訴人遲延給付逾二個月時，始得終止系爭不定期租約。然被上訴人於上訴人積欠11 2年5月、6月租金時，尚未達於遲延給付逾2個月，即提前於 112年6月17日對上訴人為催告，此提前催告與民法第440第1 項、第2項規定不符，不生催告效力。被上訴人之催告既不生效力，系爭不定期租約未經合法終止，是上訴人自得本於前開租賃契約，有權占有系爭房屋。　4.106年10月31日簽立買賣契約時，曾約定詹娉涵日後買回系爭房地之事，被上訴人於111年12月間透過杜月英，詢問詹娉涵是否願意買回系爭房屋，被上訴人葉楦雯於112年4月28 日以LINE通訊軟體詢問上訴人及詹娉涵是否買回系爭房地，兩造與杜月英、詹娉涵於112年4月30日於杜月英家中會面，商談系爭房地買回事宜，被上訴人明知買回權已於111年10 月31日時效完成，仍於時效完成後詢問詹娉涵有無買回之意願，並於詹娉涵表示願意買回後，於112年4月30日就買回系爭房屋之事進行細部磋商、洽談買回價金等，顯見被上訴人有拋棄時效之意思表示，甚或成立新買回契約。被上訴人既拋棄時效利益，詹娉涵自得本於其與被上訴人間之買回契約，主張買回系爭房地等語。　㈡原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人於第一審之訴駁回。3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。三、兩造爭執事項：　㈠系爭不定期租約是否合法終止？如是，於何時終止？　㈡被上訴人得否請求上訴人遷讓房屋與返還不當得利？四、本院之判斷　㈠系爭不定期租約於112年8月17日終止。　1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更(最高法院64年台上字第1579號判決意旨參照。)。經查，兩造於106年11月16日簽立系爭房屋租賃契約書，依該契約第3條、第4條原約定租賃期間自106年11月16日起至107年11月15日止，應於每月16日前給付租金17,000元等情，此有被上訴人提出房屋租賃契約書在卷可參(見112年度南司簡調字第15-25頁；下稱調字卷)。嗣租期屆滿後，兩造未再更新租約，被上訴人仍繼續將系爭房屋出租予上訴人居住使用，依開規定及說明，兩造間之租賃關係變更為不定期租賃關係，且除租賃期限產生變更效果外，其餘租賃條件仍與原租賃契約相同，未隨同變更。　2.次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第440條第1、2項及第455條分別定有明文。所謂房屋出租人定期催告承租人支付租金或為終止租約之意思表示方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告或終止。　⑴經查，上訴人自承自112年5月起迄今即未給付租金等語(見原審卷第280頁)，而依系爭不定期租約，上訴人應於每月16日前給付被上訴人租金17,000元，惟上訴人未依前開約定期限給付，經被上訴人於112年6月16日寄發台南新南郵局存證號碼000259號存證信函，通知上訴人於函到後5日內搬遷交還系爭房屋，並催請上訴人給付積欠租金等語(見調字卷第27- 29頁)，上訴人於112年6月17日收受前開存證信函，自斯時起，自生定期催告上訴人給付租金之效力。　⑵次查，被上訴人於前開存證信函中，亦對上訴人為終止租約之意思表示，惟該時上訴人未依約定給付之租金總額雖已達 2個月之租額(即應於112年5月16日及同年6月16日給付之共計2個月之租金)，然需迨於112年7月17日起遲延給付期限始逾2個月，則被上訴人以前開存證信函對上訴人所為終止租約之意思表示，自不生終止租約之效力。再查，被上訴人復主張以起訴狀繕本送達上訴人時點及原審審理期間歷次言詞陳述，作為終止系爭不定期租約之意思表示等語。審酌被上訴人起訴狀請求上訴人遷讓房屋等內容，其真意已包含終止系爭不定期租約之意思表示，而承前所述，系爭不定期租約於112年7月17日始符合民法第440條第2項規定之遲延給付逾 2個月及遲付租金總額達2個月之要件，方得合法終止租約。是以本件起訴狀繕本送達上訴人時即112年7月10日(見調字卷第57頁之送達證書)時，尚未達得由被上訴人終止系爭不定期租約之情狀存在，然被上訴人於112年8月21日調解期日，仍向上訴人表示應依起訴狀所載給付等語(見調字卷第111 頁)，即有為終止系爭不定期租約之意思，是認系爭不定期租約係於112年8月21日發生合法終止之效力，堪以認定。　3.復按所謂買回，係指出賣人於買賣契約保留買回之權利，以返還其所受領之價金而買回其標的物，此為民法第379條第1 項所明定，且依同法第380條規定，買回之期限，不得超過5 年，如約定之期限較長者，縮短為5年。是買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，如出賣人僅於買回期限內，向買受人表示買回其原出賣之標的物，並未將約定之買回價金提出，則買回契約尚未發生效力；且買回權僅得於約定之期限內行使，不得超過5年，期限自買賣成立時起算，逾期買回權即歸消滅。　⑴經查，被上訴人與詹娉涵於106年10月31日簽訂系爭房地買賣契約書時，另有由詹娉涵以710萬元買回系爭房地之買回契約約定，然自系爭房地買賣契約訂立時即106年11月15日起，算至111年11月15日止，已屆滿5年，而兩造並不爭執詹娉涵迄未提出710萬元價金以買回系爭房地之事實，是依前開規定，詹娉涵之買回權業已消滅。　⑵上訴人雖以111年12月、112年4月間，被上訴人曾透過杜月英詢問詹娉涵是否願意買回系爭房地，兩造與杜月英、詹娉涵亦於112年4月30日會面磋商買回乙事，而主張上訴人有拋棄前開買回時效之意思云云，為被上訴人否認。查，依證人詹娉涵證述：「我們去談房子是我們的，我們要用當初約定的金額買回，但是杜月英不同意金額，所以在爭執這件事情，不過後來不了了之。」等語(見本院卷第134、135頁)，由此可知，被上訴人就上訴人表示欲以原約定價額買回乙事，業已明確表示不同意，更遑論被上訴人已明知上訴人買回權已罹於時效，猶承諾履行買回契約債務之可能。上訴人上開抗辯，自屬無據，並無可採。　㈡上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，及給付不當得利。　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。查，系爭不定期租約已於112年8月 21日經被上訴人合法終止，業經認定如上，上訴人占有系爭房屋已無正當權源，應認上訴人係無權占用系爭房屋。從而，被上訴人依前開規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。　2.再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院10 9年度台上字第2350號裁定意旨參照）。系爭租約已於112年 8月21日經被上訴人合法終止，上訴人就系爭房屋於租賃關係消滅後，即無再行占有使用之合法權源，上訴人迄今仍未搬遷，係無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，被上訴人自得依民法第179條前段之規定，請求上訴人返還無權占用系爭房屋所受利益。本院審酌系爭房屋於106年11月16日起至107年11月 15日止租賃期間，每月租金為17,000元，可見該金額應符合該區域之租金行情，上訴人無權占用系爭房屋，顯然可獲此相當於每月17,000元之租金利益，從而，被上訴人依前開規定，請求上訴人自租約終止後之112年8月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金17,000元之不當得利，自屬有據，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。。五、綜上所述，兩造間就系爭房屋之系爭不定期租約已於112年8 月21日終止，上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求上訴人給付自112年8月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利17,000元，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴人求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與判決結果無礙，爰不予審酌。　　七、據上論結，本件上訴之上訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官張玉萱　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　丁婉容　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　田幸艷　以上正本證明與原本無異。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林幸萱

2025-01-08

TNDV-113-簡上-106-20250108-1

壢簡

中壢簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第870號原告傅廷翔被告李育茱訴訟代理人羅添文上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00號房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣221,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之86，餘由原告負擔。本判決第1項得假執行，但被告如以新臺幣238,700元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第2項得假執行。但被告如以新臺幣221,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第255條第1項但書第3 款、第255條第2項、第262條第1項、第2項分別定有明文，依同法第436條第2項規定，前揭條文於簡易訴訟程序亦適用之。經查，本件原告起訴時聲明原為：「㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）71,000元，並自民國112年9月20日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告 15,000元。㈢被告應於房屋遷讓返還同時保持或恢復房屋生產狀態。㈣願供擔保，請准宣告假執行。」(見本卷第4頁)；嗣最終變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告296,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。(見本院卷第51頁、第71頁)。核原告前開所為，就原訴之聲明第㈢項部分為撤回訴之一部，其餘訴之變更或追加被告均無異議而為本案言詞辯論，依前揭說明，均應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：被告前向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自10 8年10月15日起至109年10月14日止，每月租金為16,000元，須於每月15日前繳納，押租金為32,000元(下稱系爭租約)。嗣系爭租期屆滿後，被告持仍持續承租系爭房屋，系爭租約則轉為不定期租賃契約，且因被告有資金困難，兩造於110 年4月21日遂合意將租金調整為每月15,000元。詎被告自112 年9月20日起，即未曾依約給付租金，迄同年11月20日止，已積欠租金45,000元，扣除押租金後仍積欠41,000元（前因被告曾積欠房租，扣抵後仍餘4,000元押租金），原告復於1 12年12月12日、同年月22日以存證信函催告被告給付積欠租金，並表示若未給付將依法終止系爭租約，而被告迄113年2 月1日尚未給付，原告於該日即以存證信函向被告終止系爭租約。是兩造間之租賃關係終止後，被告即應遷讓交還系爭房屋，且被告於系爭租約終止前，尚積欠原告112年9月至11 3年1月共5個月之租金75,000元，扣除押租金4,000元後，依系爭租約應給付71,000元，又被告迄今拒不遷讓交還系爭房屋，妨害原告之使用收益，依不當得利及系爭租約第7條之約定，原告得請求被告給付相當月租金額，及相當月租金額 1倍之違約金，至113年12月18日止共計為300,000元（月租金額、違約金額各為150,000元），但因考量被告情況，願減半違約金之請求，爰依系爭租約、不當得利法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：如前述變更後訴之聲明所示。二、被告則以：我現在還居住在系爭房屋裡面，我收入不穩定不是故意拖欠，中間沒有給錢是因為遇到岳父過世，我尊重法院判決等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告主張兩造前就系爭房屋成立系爭租約，約定租賃期間自1 08年10月15日起至109年10月14日止，每月租金為16,000元，須於每月15日前繳納，押租金為32,000元。嗣系爭租期屆滿後，被告持仍持續承租系爭房屋，系爭租約則轉為不定期租賃契約，而兩造於110年4月21日遂合意將租金調整為每月 15,000元，然被告自112年9月20日起，即未曾依約給付租金，迄同年11月20日止，已積欠租金45,000元，扣除押租金後仍積欠41,000元，原告復於112年12月12日、同年月22日以存證信函催告被告給付積欠租金，並於113年2月1日以存證信函向被告終止系爭租約，被告現仍占有系爭房屋等情，業據提出與其所述相符之系爭租約、LINE對話紀錄擷圖、存證信函回執等為證（見本院卷第55至67頁），且為被告所是認（見本院卷第70至71頁），此部分事實，自堪信為真實。茲就原告之請求有無理由，分述如下。　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租金，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每個月開始支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。又承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。按土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例參照）。次按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號裁定要旨參照）。　⒉查被告自112年9月20日起即未依約給付租金，至112年11月20 日止，扣除押租金已積欠租金41,000元，原告復於112年12 月12日、同年月22日以存證信函催告被告給付積欠租金，並於113年2月1日以存證信函向被告終止系爭租約等情，已如前述。又原告寄送之存證信函雖經郵局招領，後因無人收信後遭退回，然被告自承其於113年2月底前均居住在系爭房屋（見本院卷第70頁反面），依上開說明，應認原告寄送之存證信函已生送達效力，則揆諸前揭規定，系爭租約應已於11 3年2月1日合法終止。兩造間之不定期租賃契約既已合法終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，是原告依系爭租約請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。　㈢原告得否請求被告給付租金71,000元？　　按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租金。」又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查，兩造於110年4月21日合意將租金調整為每月15,000元，系爭租約已於113年2月1日經被告合法終止，被告自112年9月20日起即未曾依約給付租金，原告尚有4,000元之押租金尚未退還被告亦如前述。是計至系爭租約終止之日止，被告共積欠原告5個月之租金75,000元【計算式：15,000×5=75,000】。再抵充押租金4,000元後，被告尚應給付原告積欠之租金為7 1,000元【計算式：75,000-4,000=71,000】，是原告請求被告給付積欠租金71,000元，亦屬有據。　㈣原告得否請求被告按月給付不當得利共計150,000元？　　第按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」次按如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97 年度台上字第294號判決參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。系爭租約已於113年2月1日終止，已如上述。被告既未於系爭租約終止時返還系爭房屋，則被告於終止系爭租約翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。參以系爭房屋每月租金為15,000元，應認此數額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，是原告請求被告自系爭租約終止翌日即113年2月2日起至本院言詞辯論終結期日即113年12月18日止，給付10個月相當租金不當得利共計150,000元原告【計算式：15,000×10 =150,000】，洵屬有據，應予准許。　㈤原告得否請求被告給付違約金共計75,000元？　　末按乙方於租期屆滿時，除經甲方同意續租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空並遷出戶籍或其他登記交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓房屋時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一隔個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止，乙方及連帶保證人丙方決無異議，系爭租約第 7條固約定明確（見本院卷第6頁反面）。然查，系爭租約係於113年2月1日為原告「合法終止」，而系爭租約第7條既約定於「租期屆滿時」為條件，考量租期屆滿與提前合法終止本屬不同法律概念，是本件應無適用前開約定之餘地，則原告依系爭租約第7條約定，請求被告給付違約金75,000元，應屬無據。　㈥基上，原告得向被告請求之金額為221,000元。【計算式：71 ,000+150,000=221,000】四、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利法律關係，請求如主文第1項、第2項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依第436條第2項、第389條第1 項第3款之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2 項規定，依職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。至原告勝訴部分雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行，其此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官黃麟捷如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳香菱

2025-01-07

CLEV-113-壢簡-870-20250107-1