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重上
臺灣高等法院

給付管理費等

臺灣高等法院民事判決 111年度重上字第337號 上 訴 人 陽光山林社區管理委員會 法定代理人 蘇偉馨 訴訟代理人 陳麗玲律師 複 代理 人 洪瑋駿 被 上訴 人 陽光大綠地管理委員會 法定代理人 吳佩玲 訴訟代理人 徐建弘律師 複 代理 人 許金柱律師 上列當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於中華民國111 年1月18日臺灣桃園地方法院107年度重訴字第503號第一審判決 提起上訴，並減縮起訴聲明，本院於113年11月27日言詞辯論終 結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、上訴人之法定代理人於本院審理時變更為蘇偉馨，業據其聲 明承受訴訟（見本院卷二第75頁），核無不合。 二、被上訴人之法定代理人於本院審理時變更為吳佩玲，業據其 聲明承受訴訟（見本院卷一第349頁），核無不合。 三、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟 法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。查上訴人 於原審起訴請求被上訴人應自民國107年9月1日起至不使用 如原判決附圖所示之道路及設施止，按月於每月5日前給付 上訴人新臺幣（下同）11萬5,200元（見原審壢簡卷第4頁） 。嗣於本院審理時，減縮為請求被上訴人應給付332萬9,520 元（即107年9月至12月管理費用24萬7,680元＋108年度管理 費用79萬1,400元＋109年度管理費用75萬8,400元＋110年度管 理費用76萬2,720元＋111年度管理費用76萬9,320元，計算內 容詳見本院卷三第79頁）予上訴人（見本院卷三第531頁至 第532頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定， 應予准許。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：伊為陽光山林社區（下稱上訴人社區）之管理 委員會，被上訴人為陽光大綠地社區（下稱被上訴人社區， 與上訴人社區合稱兩造社區）之管理委員會，兩造社區及訴 外人陽光加州社區屬於公寓大廈管理條例第53條之「集居地 區」，自90年間開始，被上訴人社區住戶通行伊所管理、維 護坐落如附件所示14筆土地（下單獨逕稱其地號）之桃園市 楊梅區三民路2段道路（下稱系爭道路），受有使用伊在系 爭道路上設置警衛室、大門閘欄（下合稱系爭警衛室）及監 視器等利益，自應償還使用系爭道路之利益，分攤107年9月 至111年度之管理費用等語，爰依民法第176條第1項、第179 條規定，擇一求為命被上訴人給付332萬9,520元之判決（原 審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴，其 減縮逾上開範圍部分之請求非本院審理範圍，不予贅述）。 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付332萬9,520元予 上訴人。㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：上訴人社區經桃園市政府審議通過視為開放 型社區，系爭道路乃供公眾通行，系爭警衛室坐落之土地亦 為桃園市政府所有，並經桃園市政府建築管理處（下稱桃園 市建管處）列管拆除，上訴人設置系爭警衛室阻礙伊住戶自 由通行，伊自無義務分攤管理維護費用，亦無受有不當利益 等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保請准宣告免予假執行。 三、上訴人社區於69年間開始整地、測量，於73年間由太平洋建 設股份有限公司（下稱太平洋建設公司）興建完成，並自74 年間開始銷售。被上訴人社區則於79年11月27日、80年12月 30日完工，坐落桃園市○○區○○○段000○00000○000000地號土 地。被上訴人社區原有聯外道路於90年間因納莉颱風坍方受 阻，上訴人社區遂同意拆除分隔兩造社區之圍牆，被上訴人 社區住戶使用系爭道路對外通行迄今等情，為兩造所不爭執 （見本院卷三第16頁至第17頁），堪認為真正。上訴人主張 依民法第176條第1項、第179條規定，請求被上訴人分攤其 為系爭道路支出之管理、維護費用，為被上訴人以前詞所拒 ，茲分述如下： 　㈠上訴人依民法第176條第1項規定請求償還費用，並無理由： 　⒈按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依 本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。管 理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者 ，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受 損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清 償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第172條、第176條 第1項定有明文。準此，無因管理必須管理人有為本人管理 事務之意思，即以其管理行為所生事實上之利益，歸屬於本 人之意思，且不違反本人明示或可得推知之意思，管理人始 得請求本人償還其支出之必要或有益費用及利息（最高法院 95年度台上字第1292號判決意旨參照）。經查： 　⑴系爭道路應供公眾通行使用，上訴人在系爭道路設置系爭警 衛室、監視器，並非為被上訴人管理事務。 　①觀諸被上訴人提出桃園縣政府100年6月29日府地用字第10002 52629號函文（下稱2629號函文）記載：「『楊梅頭重溪社區 開發計畫』前經內政部98年8月11日內授營綜字第0980807117 1號函核定在案，今申請開發單位由『陳香秀』變更為『太平洋 建設公司』，並經內政部營建署認定未變更原核准興辦事業 計畫之性質，應符合非都市土地使用管制規則第22條第2項 規定，本府同意備查」等語（見本院卷三第509頁至第510頁 ）；佐以上訴人所陳：楊梅頭重溪社區開發計畫於97年開始 ，範圍涵蓋兩造社區，系爭道路土地原為上訴人社區大地主 陳香秀、太平洋建設公司所有，部分土地原係欣業永開發股 份有限公司（下稱欣業永公司）所有，後移轉予太平洋建設 公司，太平洋建設公司就交通用地又贈與桃園市政府，如26 29號函文之記載等語（見本院卷三第533頁、第534頁）；又 本院依內政部國土管理署113年10月21日函覆之說明，查詢 楊梅頭重溪社區開發計畫之公開資訊，顯示楊梅頭重溪社區 開發案件基本資料關於聯絡道路欄係載：「聯絡道路：三民 路」（見本院卷三第467頁、第515頁、第534頁）；輔以桃 園市政府於113年5月20日函覆本院關於楊梅區三民路2段（ 即系爭道路）是否屬該府養護道路乙事載明：「說明：……二 、旨揭道路（即系爭道路）係太平洋建設公司辦理『楊梅頭 重溪社區』開發計畫作為公眾通行道路使用，並將道路範圍 之土地捐贈予本府」等語（見本院卷三第337頁）；桃園市 政府養護工程處（下稱桃園市養工處）亦以113年4月18日桃 工養行字第1130033224號函文函通知太平洋建設公司：「有 關民眾陳情本市楊梅區三民路二段（即系爭道路）遭陽光山 林社區（即上訴人社區）設置警衛室（即系爭警衛室）占用 一案……。說明：……二、經查民眾所陳地點係位於本市○○區○○ ○段000000地號土地（下稱270-24地號土地），相關設施業 已影響貴公司（即太平洋建設公司）辦理『楊梅頭重溪社區』 開發計畫作為公眾通行道路使用，亦已違反市區道路條例第 16條規定，本處已於112年6月29日桃工養行字第1120048583 號函請貴公司確依前揭開發計畫內容，善盡維護管理責任並 排除相關捐贈道路用地範圍內佔用物……」等語（見本院卷三 第339頁至第340頁）；再依被上訴人提出之楊梅頭重溪社區 開發計畫書第三章實質發展計畫（五）交通改善對策項目載 明：「……三民路屬20年以上之既成道路，為『陽光山林社區』 居民對外聯繫之主要道路……」等語（見本院卷三第505頁） ，堪認系爭道路本係供作公眾通行使用，嗣上訴人社區所在 之土地所有人參與楊梅頭重溪社區開發計畫，亦規劃作為公 眾通行道路使用，並捐贈系爭道路之交通用地予桃園市政府 。 　②上訴人雖稱：系爭道路係原地主無償提供上訴人社區使用之 私設道路云云。然參上訴人提出陳香秀出具之同意書，僅載 明陳香秀同意無償提供251-29地號土地供上訴人設置通行管 制設施，惟日後該設施受主管機關裁罰或要求變更，均由上 訴人自行負擔等情（見本院卷三第439頁），核非針對系爭 道路供作上訴人社區私設道路之意，無從單憑此遽認上訴人 就系爭道路有排他之使用權。再參以上訴人所提出欣業永公 司於83年4月22日出具之同意書記載：「茲有欣業永開發股 份有限公司於楊梅鎮二重溪段252-2、252-15、253-1、253- 46、255地號土地上申請地上四層集合住宅建造執照，本案 地號上劃設為私設道路面積共5250.72平方公尺，本人等同 意提供為住戶做為永久道路通行使用」等語（見本院卷三第 437頁），惟其上所載欣業永公司同意上訴人社區作為私設 道路之土地僅有253-1地號土地與系爭道路坐落如附表所示 之土地範圍相符。且從上訴人提出之管理委員會議紀錄及道 路修繕請款單據以觀，上訴人社區內道路尚包含長青路、長 青一街、長青二街、長青三街、三民路96巷、迎旭一街、迎 旭二街、迎旭三街、長青東街、長青西街等道路（見原審卷 一第130頁、第159頁至第161頁），難認欣業永公司前開同 意書所指之私設道路係指系爭道路。況依欣業永公司與上訴 人簽立之協議書記載：「一、甲方（即欣業永公司）同意就 崗亭座落所在位置即桃園縣○○鎮○○○段000○00地號土地如現 狀型式提供土地使用權同意書配合乙方（即上訴人）補辦申 請執照作業。二、上開崗亭所在現供道路使用土地，地主仍 保有使用權，乙方不得以上開崗亭之設置阻礙或限制甲方及 地主通行。三、甲方受地主委託於陽光山林社區周邊開發個 案及東森集團（遠森網路科技股份有限公司）陽光加州三期 開發案，將來由三民路大門進出者，乙方不得阻礙或限制通 行。四、乙方若有違反前二項約定利用上開大門崗亭設置門 禁阻礙通行者，甲方得收回土地使用權。五、本協議書經雙 方同意簽定後，雙方之合法繼承人、受讓人均應承認履行本 約定……」（見本院卷一第139頁），可見欣業永公司已與上 訴人約明其在上訴人社區周邊進行之開發案將由三民路大門 進出，上訴人不得阻礙或限制通行，是上訴人主張系爭道路 業經原地主同意其作為私設道路使用一節，亦不可採。 　③上訴人復稱：太平洋建設公司於77年間亦以告示牌（下稱系 爭告示牌）敬告被上訴人不得使用上訴人社區道路及一切設 施，系爭道路為其社區之私用道路云云。然查，系爭告示牌 僅載「陽光山林社區係本公司鉅資開發興建，非本公司所建 房屋之購屋客戶，不得擅為享用社區內私有之所有道路、游 泳池、水電、路燈等休閒遊樂設施，特為警告」等語（見本 院卷一第141頁），並無指明系爭道路為上訴人社區之私用 道路，或禁止上訴人社區以外之第三人使用系爭道路之內容 。再依欣業永公司於86年6月21日向上訴人社區住戶出具之 開發說明載有：「……多年來，太平洋建設公司與欣業永公司 開發陽光山林社區使其成為一優質社區……73年興建完成，74 年開始銷售，75年成立第一屆管理委員會，……針對大家關心 的相思林、網球場、湖濱公園使用問題，本公司亦與地主達 成共識，未來將維持現狀供公眾使用……住戶仍可使用上開設 施。三民路在開發陽光山林之前即為既成之保甲路（現今產 業道路），在68年陸續拓寬成現況，是一20年之既成道路， ……三民路目前有中華大學、陽光山林社區等幾百戶住戶通行 ……」等語（見原審卷二第459頁至第460頁），益見系爭道路 原係供公眾通行之道路，亦非太平洋建設公司、欣業永建設 公司興建上訴人社區時所規劃專供上訴人社區使用之道路。 　④上訴人另以：上訴人社區為封閉型社區，系爭道路當屬其私設道路云云。惟查，桃園市楊梅區公所於111年10月13日桃市楊工字第1110033576號函覆載明：「陽光山林社區屬封開型社區，本所僅依桃園市政府107年5月7日府工養行字第1070097017號函檢送之會議結論略謂：『陽光山林社區居民人數達金溪里總人口二分之一以上，視為開放型社區。』及桃園市政府107年1月9日府工養行字第1060314396號函示，各型式社區申請維護修繕，皆以現況修復為原則（不包含新設或開闢），協助辦理現況修繕……」等語（見本院卷一第127頁）；且桃園市政府於107年4月24日審議通過上訴人社區視為「開放型社區」，社區道路及附屬設施修繕係以當地公所自有預算支應，如有不足者並得向桃園市政府工務局申請補助；楊梅區公所可視年度預算編列情形及該社區或當地里辦公室提出需求，逐案勘查後辦理修繕維護，有桃園市政府107年4月24日會議紀錄、桃園市楊梅區公所109年1月30日桃市楊工字第1090002120號函文可據（見原審卷二第8頁、第33頁至第34頁）；又「開放型社區」依桃園市政府定義，即無任何攔阻，開放供公眾通行使用等情，亦有桃園市政府107年1月9日府工養行字第1060314396號函文可佐（見原審卷二第35頁），且為兩造所不爭（見本院卷三第17頁）；上訴人復陳明：伊社區視為開放型社區，當初是因為納莉颱風的關係，為了爭取邊坡整建之預算，所以由市政府函釋將伊社區視為開放型社區等語明確（見本院卷三第352頁），足見上訴人社區雖原屬封閉型社區，然為申請預算補助，經桃園市政府審議通過，視為開放型社區，就相關設施修繕得依當地公所自有預算支應，並得向桃園市政府工務局申請補助等情。又上訴人自承：系爭道路過了270-24地號土地以外就是一般道路，前後哨之間的道路都是視為開放型社區的範圍，出了前後哨就是直接開放等語（見本院卷三第425頁），堪認上訴人社區縱原屬封閉型社區，然經桃園市政府審議通過後，已視為開放型社區，上訴人所設置系爭警衛室、監視器之路段確屬應開放公眾使用之範圍，上訴人是項主張，亦屬無據。至上訴人提出桃園市養工處112年6月26日桃工養行字第1120049104號函文表示：本市○○區○○路00號前路段查無既成道路認定紀錄乙情（見本院卷二第111頁），惟該道路所在路段與系爭道路並非相同，有該道路圖面可佐（見本院卷二第115頁）；上訴人另提出桃園市政府交通局112年7月11日桃交公字第1120037958號函文所載：薪家坡社區入口處道路非公用地域關係一節（見本院卷三第403頁），亦與系爭道路是否應供公眾通行之認定無涉，均不足為有利於上訴人之認定。 　⑤基上，系爭道路本應開放公眾自由通行使用，上訴人在系爭 道路設置系爭警衛室、監視器等行為所生事實上之利益，無 法認係以歸屬於被上訴人社區住戶之意思而為之，自非為被 上訴人管理事務之行為。 　⑵上訴人設置系爭警衛室、監視器之行為，亦違反被上訴人明 示或可得推知之意思。 　①上訴人社區於69年間開始整地、測量，於73年間由太平洋建 設公司興建完成，並自74年間開始銷售，被上訴人社區則於 79年11月27日、80年12月30日完工等情，為兩造所不爭執（ 見本院卷三第16頁、第17頁），兩造社區係各自獨立興建； 又被上訴人社區由圍牆圍繞，設有黑色鐵門，並設有警衛室 ，圍牆外設有停車格，專供被上訴人社區住戶使用，停車場 通行到底設有一開口，開口旁設有綠色大型垃圾桶，為被上 訴人社區之垃圾場等情，有原審勘驗筆錄及照片可參（見原 審卷二第482頁、卷三第11頁至第41頁），可見被上訴人社 區已建置自有之保全、監視及管理系統，其辯稱並無使用上 訴人所設置之系爭警衛室、監視器之必要等情，核屬有據。 　②又上訴人在系爭道路路口之270-24地號土地上設置系爭警衛 室，該土地為桃園市政府所有；系爭警衛室屬桃園市養工處 權管，已由桃園市建管處以107年11月16日桃建拆字第10700 78763號函列入管制拆除等情，有桃園市養工處會議紀錄可 佐（見原審卷一第209頁），業為兩造所不爭（本院卷三第1 7頁），上訴人復陳明：系爭警衛室因被上訴人檢舉方成為 違建列管拆除等情（見本院卷三第426頁），則上訴人應明 知或可得而知被上訴人社區住戶反對其在系爭道路上設置系 爭警衛室、監視器等違建，阻礙被上訴人社區住戶自由通行 系爭道路。上訴人設置系爭警衛室、監視器之行為，自屬違 背被上訴人意思、不利於被上訴人之管理行為。 　⑶基上，上訴人設置系爭警衛室、監視器之行為，與民法第176 條第1項規定要件未合，自不得請求被上訴人償還系爭道路 之管理、維護費用。 　㈡上訴人依民法第179條規定請求返還不當得利，亦無理由： 　⒈按民法第179條不當得利返還請求權之成立，乃當事人間有財 產之損益變動，即一方受財產之利益，致他方受財產上之損 害，且無法律上之原因，始足當之。又於非給付型之不當得 利，應以權益歸屬判斷是否為侵害他人之不當得利（最高法 院102年度台上字第859號判決意旨參照）。 　⒉上訴人固謂其為維護系爭道路而支出系爭警衛室、監視器之 管理費用，被上訴人受有不當得利云云。然查，系爭道路乃 應供公眾自由通行之道路，非屬上訴人社區所有，亦非專供 其使用之私設道路，業經認定如前，則被上訴人社區住戶通 行系爭道路，本非不法取得權益歸屬上應歸於上訴人之利益 。再觀諸上訴人提出證明其支出系爭道路之管理維護費用之 收支報表，支出項目包含「薪俸」、「勞、健保」、「勞工 退休金」、「社區公共意外險」、「員工團體保險」、「公 務機車保險」、「坡地安全維護」、「服務中心修繕」、「 文宣（社區大會支出）」、「污水處理費」、「管理事務訴 訟費」等名目顯與系爭道路之管理、維護無關者（見本院卷 二第123頁至第170頁）；且上訴人提出之「垃圾及資源回收 與清潔作業」承攬合約書其上記載服務標的為：「上訴人社 區所屬之迎旭一街左方停車場、迎旭三街14巷口……」等16處 公共區域（見本院卷二第171頁、第177頁、第183頁、第189 頁、第195頁、），並非關於系爭道路之管理、維護；另上 訴人社區簽立之駐衛保全服務契約，亦載明係關於上訴人所 轄社區之安全維護服務相關事宜（見本院卷二第201頁、第2 03頁、第205頁），上訴人社區環保人員薪資表係以上班天 數計算（見本院卷二第207頁至第226頁），均難認係針對系 爭道路所支出之管理費用，是上訴人提出之單據亦係為自己 社區管理維護所為之支出，無法逕認係為被上訴人代墊系爭 道路之管理費用。上訴人依民法第179條規定，請求被上訴 人償還其支出107年9月至111年度之管理費用332萬9,520元 ，亦非有據。 四、綜上所述，上訴人依民法第176條第1項、第179條規定，請 求被上訴人給付332萬9,520元，均無理由，不應准許。原審 就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 六、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日 　　　　　　　　　民事第十二庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜 　　　　　　　　　　　　　　法　官　翁儀齡 　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　瑜 　　　　　　　　　　　　　　 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　江怡萱

2024-12-18

TPHV-111-重上-337-20241218-3

訴
臺灣臺中地方法院

分割共有物

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第3224號 原 告 陳瑞遠 被 告 施義福 訴訟代理人 張薰雅律師 被 告 陳瑞鈸 陳瑞海（兼陳昭和之承當訴訟人） 陳進益 上 一 人 訴訟代理人 沈泰基律師 楊淳淯律師 被 告 陳玉花 兼 上一人 訴訟代理人 陳忠澤 被 告 陳翠媚 陳素蘭 陳靖雯 陳郁晴 陳嵩貿 陳郁嵐 陳麗真 陳威佑 陳品緁 兼 上八人 訴訟代理人 陳巧思（兼陳昭和之承當訴訟人） 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年11月12日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 兩造共有坐落在臺中市○○區○○○段000000地號（面積952.44平方 公尺）土地，應依如附圖一所示方法分割，其中編號A部分（面 積105.83平方公尺）分歸被告陳忠澤單獨取得；編號B部分（面 積119.05平方公尺）分歸被告陳玉花單獨取得；編號C部分（面 積212.19平方公尺）分歸原告陳瑞遠、被告陳瑞鈸、陳瑞海、陳 進益取得，並按如附表二之分割後應有部分比例欄所示之比例維 持共有；編號D部分（面積94.71平方公尺）分歸被告陳素蘭、陳 靖雯、陳郁晴、陳嵩貿、陳郁嵐、陳麗真、陳威佑、陳品緁、陳 巧思、陳翠媚取得，並按如附表二之分割後應有部分比例欄所示 之比例維持共有；編號E部分（面積420.66平方公尺）分歸被告 施義福單獨取得。 訴訟費用由兩造按附表所示比例負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 　　按訴訟繫屬中，為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響，但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承 當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。經查，陳昭和 於本案繫屬中，將其應有部分移轉予被告陳巧思、陳瑞海， 經被告陳巧思、陳瑞海具狀承當訴訟，且原告及陳昭和對上 開承當訴訟均表示同意，是陳昭和已脫離本件訴訟，合先敘 明。 貳、實體方面 一、原告主張：兩造共有坐落在臺中市○○區○○○段000000地號土 地（下稱系爭土地），面積為952.44平方公尺，應有部分比 例如附表所示。系爭土地無因物之使用目的不能分割之情形 ，兩造間亦無不分割之約定，爰依民法第823條等規定請求 裁判分割系爭土地等語，並聲明：如主文第1項所示。 二、被告則以： (一)被告施義福部分： 　　系爭土地為袋地，不臨路而無建築線，無法作為建築物之基 地，且相鄰之臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱669地號 土地）之共有人眾多，日後獲得共有人同意作為私設道路之 難度極高，系爭土地如採原物分割，將使各區域土地難以指 定建築線而作建築之使用，而無法實現使用利益。且依原告 及被告陳進益提出之如附圖一之分割方案，原物分割後編號 A至編號D區面積皆未達最小建築面積250平方公尺，無法單 獨取得建築許可；編號C、編號D分割後仍維持共有，不利管 理。若以原物分割，應採如附圖二所示方式分割，將被告陳 素蘭、陳靖雯、陳郁晴、陳嵩貿、陳郁嵐、陳麗真、陳威佑 、陳品緁、陳巧思、陳翠媚（下合稱陳文錭之繼承人）所取 得之部分列於最西端，使該部分面寬變成7.9公尺等語，並 聲明：1.兩造就系爭土地予以變價，所得價金按兩造應有部 分比例分配之。2.若以原物分割，兩造應依如附圖二所示方 法分割。 (二)其餘被告：同意原告分割方案，並聲明：如主文第1項所示 。 三、得心證之理由： (一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物分割之方法不能協議決定者，法院得因任何 共有人之請求，命為適當之分配，民法第823條第1項、第82 4條第2項分別定有明文。查兩造均為系爭土地之共有人，應 有部分比例如附表所示，且系爭土地前係自同段669地號土 地分割等情，有系爭土地之土地登記謄本在卷可參（見本院 卷一第337頁至第345頁），依其使用目的，無不能分割之情 形，共有人間復無不分割之約定，惟分割之方法不能協議決 定等情，為兩造所不爭執。是原告依上開規定，請求分割系 爭土地，核屬有據，應予准許。 (二)按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一 、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困 難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因 共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持 共有。民法第824條第1至4項分別定有明文。而法院裁判分 割共有物，應斟酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願 、土地之價值、現有使用狀況、經濟效用、對外通行問題、 各共有人所分得之土地能否為適當之利用，及各共有人間有 無符合公平之原則等因素為通盤考量，以定一適當公允之方 法為分割。查： 　1.系爭土地現為空地，相鄰之669地號土地前經共有人協議分 割後，由全體共有人依原持分保留共有，作為巷道供公眾永 久通行使用一節，有共有物分割協議書附卷可憑（見本院卷 一第205頁至第209頁）。經行走此669地號土地，西北側可 通行至學田路便行巷，東北側經同段669-10、669-9地號土 地可通行至便行巷121弄，西南側經同段732、720地號土地 可通行至學田路便行巷215弄15號前之道路等情，有系爭土 地與兩側附近道路相對位置圖、地籍圖謄本、現況照片、本 院勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷一第187頁、第1 97頁至第204頁、第491頁至第507頁）。是此部分事實，應 堪以認定。 　2.就系爭土地分割方案，原告及被告施義福外之被告主張應以 原物分割，分割方案如附圖一，被告施義福則主張應採取變 價分割，倘為原物分割，分割方案應為如附圖二。關於應採 取何種方案分割為適當，本院審酌： (1)系爭土地分割前之原貌即未臨接現有巷道或計畫道路，不因 原物分割與否而有所改變，故此非分割方案是否妥當所應考 慮之因素；另原告與被告陳瑞鈸、陳瑞海及陳進益、被告陳 翠媚、陳素蘭、陳巧思、陳靖雯、陳郁晴、陳嵩貿、陳郁嵐 、陳麗真、陳威佑、陳品緁等同為陳文錭之繼承人，均同意 各按應有部分比例維持共有，顯有繼續維持共有之意願，故 系爭土地尚無原物分配顯有困難之要件，自不應逕採變賣共 有物，以價金分配於各共有人之方式分割。 (2)系爭土地位於「擬定臺中市高鐵站區都市計畫細部計畫書」 之「第一種住宅區」，該土地使用管制規定尚無最小面寬及 最小基地面積之限制等情，有臺中市政府都市發展局民國11 3年8月26日中市都建字第1130193868號函在卷可稽（見本院 卷二第73頁），是以系爭土地並無分割後因未達建築面積而 無法單獨取得建築許可之情事。依附圖一之分割方案，分割 後各土地臨699地號土地之面寬，A部分為4.96公尺、B部分 為5.57公尺、C部分為9.94公尺、D部分為4.44公尺、E部分 為23.39公尺，各部分土地形狀地形尚稱平均、完整而無狹 窄長之情形，均可通行699地號土地至西北側之學田路便行 巷，E部分亦距學田路便行巷215弄較近，且同段669-2地號 土地亦為被告施義福所有，為兩造所不爭執，故依上開分配 方式可最大限度繼續利用系爭土地，又得以受分配土地與外 界道路通聯。被告施義福主張如附圖二所示之分割方法，將 使被告陳翠媚、陳素蘭、陳巧思、陳靖雯、陳郁晴、陳嵩貿 、陳郁嵐、陳麗真、陳威佑、陳品緁等人所分得之區域狹窄 處寬度僅有2米多、長度達12米，致無法充分發揮土地利用 價值。從而，原告提出及被告施義福外之其餘被告同意之如 附圖一所示分割方法，各區域土地形狀方正，無狹長之不利 條件，較能兼顧兩造之利益，應屬可採。 四、綜上所述，本院審酌系爭土地之使用管制、土地分割前之原 貌、各共有人之意願、土地之利用價值及公平等一切情形， 認為系爭土地依原告主張之附圖一所示分割方法為分割，核 屬適當，爰判決如主文第1項所示。 五、分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請 求分割，均無不可。原告起訴雖於法有據，但其餘當事人之 應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當 事人負擔，顯失公平，而應由兩造依目前如附表所示之比例 分擔，較為公允。爰諭知如主文第2項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　李婉玉 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　童淑芬 附圖一：臺中市○里地○○○○000○0○00○里地○○○0000000000號土地 複丈成果圖。 附圖二：臺中市○里地○○○○000○0○00○里地○○○0000000000號土地 複丈成果圖。 附表一： 編號 共有人姓名 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 陳進益 15分之1 15分之1 2 陳玉花 8分之1 15分之1 3 陳瑞遠 45分之1 45分之1 4 陳瑞鈸 45分之1 45分之1 5 陳瑞海 1800分之201 9分之1 6 陳忠澤 9分之1 9分之1 7 施義福 120分之53 120分之53 8 陳素蘭 公同共有15分之1 150分之1 9 陳威佑 150分之1 10 陳品緁 150分之1 11 陳郁晴 150分之1 12 陳靖雯 150分之1 13 陳郁嵐 150分之1 14 陳嵩貿 150分之1 15 陳麗真 150分之1 16 陳翠媚 150分之1 17 陳巧思 150分之1 18 陳巧思 1800分之59 30分之1 附表二： 共有人 分得位置（即附圖一所示） 分割後應有部分比例 面積(單位:㎡) 陳忠澤 編號A 全部 105.83 陳玉花 編號B 全部 119.05 陳瑞遠 編號C 40/401 212.19 陳瑞鈸 40/401 陳瑞海 201/401 陳進益 120/401 陳素蘭 編號D 公同共有120/179 94.71 陳威佑 陳品緁 陳郁晴 陳靖雯 陳郁嵐 陳嵩貿 陳麗真 陳翠媚 陳巧思 陳巧思 59/179 施義福 編號E 全部 420.66

2024-12-13

TCDV-112-訴-3224-20241213-2

上易
臺灣高等法院高雄分院

違反區域計畫法

臺灣高等法院高雄分院刑事判決 113年度上易字第360號 上 訴 人 即 被 告 吳廖恒梅 選任辯護人 蘇聰榮律師 王睿律師 上列上訴人因違反區域計畫法案件，不服臺灣橋頭地方法院113 年度易字第122號，中華民國113年7月3日第一審判決（起訴案號 ：臺灣橋頭地方檢察署112年度偵字第25109號），提起上訴，本 院判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 　　　　事實及理由 一、證據能力： 　 按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159 條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意作 為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認 為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調 查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言 詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法 第159條之5第1、2項定有明文。查本判決所引用屬於傳聞證 據之部分，均已依法踐行調查證據程序，且檢察官、上訴人 即被告吳廖恒梅（下稱被告）及其辯護人於本院準備程序時 ，分別對證據能力表示同意及不爭執（見本院卷第63頁）， 迄至言詞辯論終結止，均未聲明異議，基於尊重當事人對於 傳聞證據之處分權，及證據資料愈豐富愈有助於真實發現之 理念，本院審酌該等證據作成時情況，並無違法取證之瑕疵 ，且無顯不可信之情形，以之作為證據應屬適當，自均有證 據能力。 二、經本院審理結果，認第一審以被告犯區域計畫法第22條之不 依限恢復土地原狀罪，處有期徒刑3月，如易科罰金，以新 臺幣（下同）1000元折算1日，認事用法及量刑均無不當， 應予維持，並引用第一審判決書記載之事實、證據及理由（ 如附件）。 三、被告上訴意旨略以： （一）被告僅為本案土地之登記名義人，由被告配偶吳太郎之證 詞可知，本案土地實則由吳太郎出資購入，因購買本案土 地時已退休因而無法向銀行貸款，遂以被告名義貸款並登 記於被告名下。吳太郎對於位於本案土地上之多棟建物、 鐵皮建物、鐵皮雨遮、貨櫃、大門並水泥鋪面知之甚詳， 且多以「農友」身分與主管機關往來，並在本案土地上進 行相關農業活動，可知吳太郎為本案土地之實際所有人， 上開建物及地上物係吳太郎從事農業活動而興建，擁有事 實上處分權而具有事實上管領力。則被告雖為前開土地之 所有權人【非行為人（包括未授意或參與）】，然非其上 建物之所有權人，對於上開建物並無事實上處分權，至多 僅能於收受裁處書後單純請求吳太郎停止使用，而無拆除 上揭建物之法律上、事實上權限，自無於高雄市政府地政 局民國112年1月4日以高市地政用字第11134893800號函暨 裁處書（下稱系爭裁處書）所稱112年4月26日前變更使用 或拆除地上物恢復原狀之義務及可能，而區域計劃法第22 條規定乃處罰未依限期變更土地使用或拆除建築物恢復土 地原狀者。準此，難認被告有拒不恢復本案土地原狀之主 觀犯意，自無從依該條規定科以刑罰。又原判決固稱：吳 太郎已明確證稱，被告知道本案土地上興建有地上物及鋪 設硬質鋪面等情，可見被告主觀上有授權、同意本案土地 未依法作農業使用，為違法使用行為人，應負行為責任， 與其是否有權單獨拆除上開地上物無涉（即不論地上物有 無事實上管領力）等語。然單純被告知與授意尚有不同， 要不能僅以被告有經告知本案土地上興建有地上物等事實 ，即認被告有將吳太郎違法使用行為視為自己行為之意思 聯絡，並進而認定被告係本案違反分區使用之行為人或共 同行為人。是吳太郎此一證述內容，已難憑為不利被告之 認定。 （二）被告並非上開建物所有權人，亦無事實上處分權，是被告 即同時負有「不得對他人所有建築物為拆除等事實上處分 之行為」（刑法第353條）及「須拆除系爭土地上之建物 ，並將該土地回復農業使用」（區域計畫法第22條）之二 種義務，為義務之衝突，如被告選擇履行拆除該等建物（ 被告固已促請吳太郎依法申請恢復土地容許使用項目，然 迄未經主管機關許可，被告僅能持續促請吳太郎拆除建物 ）將面臨與配偶吳太郎爭執，暨衍生相關民刑事責任爭議 ，應認被告得據以阻卻違法，始屬允洽。又原判決雖稱： 被告收受處分書後曾促請配偶吳太郎去向地政局說明、申 請改善或拆除建物等，足見被告就本案土地變更使用或拆 除地上物恢復土地原狀具有事實上管領力，而能有效為變 更使用或恢復原狀之給付，故被告尚無從援引義務衝突阻 卻違法等語。然所謂事實上管領力，係指對於物得為支配 ，排除他人的干涉。本案土地上之建物等為證人吳太郎出 資興建，被告僅為該等土地名義上登記人，且非前述建物 所有權人，亦未受讓該等建物事實上處分權等情，均已詳 述如前。由此可見，對於上開建物等得為支配，排除他人 干涉者，應僅限於吳太郎，而非被告。雖被告與吳太郎具 有配偶關係，得於受主管機關裁罰處分後，請求吳太郎依 法申請恢復土地容許使用項目或拆除地上物恢復原狀，然 此請求究屬督促、請託性質，尚難遽謂被告已具有對前述 建物為一定支配力，難認被告對所命拆除之建築物有事實 上管領力云云。 四、本院駁回上訴之理由 　　被告上訴意旨所主張之辯解，均經原判決論述明確，本院均 引用之，並補充如下: （一）被告自承：「我買本案土地是要種水果、養雞，是我先生 吳太郎退休想要當農民。購買土地之前，吳太郎他告訴我 他退休之後要在本案土地種水果、養雞。我的兩甲多本案 土地，養雞、種水果需要搭建鐵皮屋等工作物，吳太郎要 買土地之前說土地要登記我的名字，所以我就有過去看。 這塊土地開始種水果、養雞之後，吳太郎白天大部分的時 間都是在那邊。他白天都在那邊，如果沒有建築物要怎麼 休息，所以要搭鐵皮屋」等語（見本院卷第51、55頁）。 由此可知，被告事先應允其配偶在本案土地上搭建工作物 ，而為違反編定類別之使用，是被告係授意而參與本案違 規使用之共同行為人，應屬無訛。又被告與實際行為人吳 太郎為配偶關係，證人吳太郎證述：「有與被告一起住」 （見他卷第289頁），被告自承：「我在恆懋五金加工廠 擔任總經理，擔任總經理約二十年了，恆懋五金加工廠是 吳太郎創辦的。本案土地貸款的利息、本金清償有時候是 我孩子，還有吳太郎，我自己也要清償」等語（見本院卷 第53頁）。顯見其與實際行為人吳太郎同居共財，授意而 參與吳太郎之違規使用行為。嗣於收受高雄市政府違規使 用裁處通知後，亦仍消極地容認吳太郎繼續違規使用系爭 土地，主觀上確有共同違法使用之犯意，堪以認定。被告 上訴意旨所持被告未出錢購地，與本案無關之辯解，顯非 可取。　 （二）按行政法上共同違反行政法上義務之行為人，並不採刑法 有關教唆犯、幫助犯之概念。所謂「故意共同實施」，係 指違反行政法上義務構成要件之事實或結果由二以上行為 人故意共同完成者而言。換言之，行政罰法關於共同違法 ，係採共犯一體概念，不再區分共同「正犯」、教唆、幫 助，只要對違反義務之構成要件的實現有助益，且對於義 務之違反具有故意者，均予處罰，處罰之輕重，則依各個 參與人之情節定之。亦即縱使將數行為人之行為，分開個 別獨立觀察，未必均充分滿足違反行政法上義務行為之構 成要件（個別行為只該當於一部分之構成要件），僅須該 數行為人之行為均係出於故意，且共同完成違反行政法上 義務行為之構成要件，即屬當之。是所謂「故意共同實施 」，係專指就應負行為責任之複數行為人予以規範。至所 謂狀態責任，係指人民依法規的規定，對某種狀態維持負 有義務，因違背此種義務，故須受到行政罰之處罰，性質 上是一種結果責任。蓋其並非因行為與危害之發生有因果 關係而承擔責任，而是因為對發生危害之物有事實管領力 而負狀態責任。查被告與實際行為人吳太郎為配偶關係， 明知吳太郎在其名下的系爭土地為上開違規使用，履經高 雄市政府裁罰，並命停止非法使用或拆除地上物恢復原狀 等情，仍未依高雄市政府的命令為之，既為被告所不否認 ，可見被告主觀上具有參與共同違反區域計畫法第15條第 1項之管制使用土地行為之故意，亦足以認被告之行為， 已該當違反非都市土地使用管制規定之行為。 （三）區域計畫法第22條規定：「違反前條規定不依限變更土地 使用或拆除建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理 外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役」，配合同法第21 條規定，係指「違反區域計畫法第15條第1 項（即違反非 都市土地分區使用管制計畫使用土地），且經行政主管機 關限期令變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀而 不遵從者」而言。易言之，區域計畫法第22條採「先行政 後刑罰」立法模式，其規範之對象，係違背土地分區使用 管制規定受行政處分之受處分人。系爭土地既未依區域計 畫管制編定用途而違規使用，高雄市政府認定違反是項行 政法上義務之行為人係被告並為裁罰處分，且令限期變更 土地使用或拆除地上物恢復原狀之不利行政處分，有高雄 市政府112年1月4日高市地政用字第11134893800 號裁處 書在卷可佐。是被告亦為區域計畫法第22條之犯罪主體， 殆無疑義。被告及其辯護人上訴意旨辯稱，被告係名義上 土地所有權人，無實際處分本案土地上工作物之權利，而 且有告知吳太郎上述公文內容，被告所為並不符合區域計 畫法第22條之構成要件云云，並無理由。 （四）區域計畫法第22條之犯罪，以違反管制編定違規使用土地 ，復不依行政主管機關限期令變更土地使用或恢復原狀為 構成要件，係犯罪未終了之行為繼續，非祇犯罪狀態之繼 續。本件被告明知其為吳太郎購入系爭土地，目的為特定 農業區土地違規使用，顯見被告與吳太郎係共同違反區域 計畫法第15條第1項規定之行為人。是被告及其辯護人上 訴意旨辯稱，被告收到裁處書亦有通知吳太郎要盡快拆除 ，本案工作物回復原狀或拆除，非屬被告之權利云云，均 與被告係違反區域計畫法第15條之1之行為人無涉，亦無 理由。 （五）被告及其辯護人另稱:吳太郎現正申請合法使用中，並提 出申請資料為證云云。然吳太郎日後是否獲得合法使用本 案土地之權利，核與本案已發生之事實無關，附此敘明。 五、綜上所述，被告前揭上訴意旨，指摘原判決論處罪刑有所違 　　誤云云，非有理由，上訴應予以駁回。 據上論結，應依刑事訴訟法第373 條、第368 條，判決如主文。 本案經檢察官陳韻庭提起公訴，檢察官黃莉琄到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 　　　　　　　　　刑事第七庭　　審判長法　官　李璧君 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾佩真 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　石家禎 以上正本證明與原本無異。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林家煜 附錄本判決論罪科刑法條： 區域計畫法第15條 區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄 市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市 土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後 ，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關 定之。 前項非都市土地分區圖，應按鄉、鎮（市）分別繪製，並利用重 要建築或地形上顯著標誌及地籍所載區段以標明土地位置。 區域計畫法第21條 違反第15條第1項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣 (市) 政府處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使 用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。 前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不 遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採 取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人 或管理人負擔。 前二項罰鍰，經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。 區域計畫法第22條 違反前條規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者 ，除依行政執行法辦理外，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。 【附件】 臺灣橋頭地方法院刑事判決　 113年度易字第122號 公　訴　人　臺灣橋頭地方檢察署檢察官 被　　　告　吳廖恒梅 選任辯護人　蘇聰榮律師 　　　　　　王睿律師 上列被告因區域計畫法案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字 第25109號），本院判決如下： 　　主　文 吳廖恒梅犯區域計畫法第二十二條之不依限恢復土地原狀罪，處 有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　　 　　事　實 一、吳廖恒梅係坐落高雄市○○區○○段0000○0000○0000地號土地（ 下合稱本案土地）之所有權人，明知本案土地業經高雄市政 府編定使用分區及使用地類別為特定農業區農牧用地予以管 制，非經向高雄市政府申請辦理變更土地使用許可，不得擅 自變更使用用途在本案土地上從事不合土地使用分區之使用 行為，竟未經許可，於民國111年10月19日前某日起，同意 、授權其配偶吳太郎在本案土地上設置多棟建物、鐵皮建物 、鐵皮雨遮、貨櫃、大門並鋪設水泥鋪面（1085地號土地使 用面積達300平方公尺、1100地號土地使用面積達500平方公 尺、1125地號土地使用面積達200平方公尺），未依法作農 業使用，而違反區域計畫法第15條第1項之非都市土地分區 使用管制規定，嗣高雄市政府地政局於112年1月4日以高市 地政用字第11134893800號函暨所附高雄市政府違反區域計 畫法案件處分書，裁處吳廖恒梅罰鍰新臺幣（下同）6萬元 ，並命其應於112年4月26日前變更使用或拆除地上物恢復原 狀（下稱本案行政處分），後吳廖恒梅提起訴願，經高雄市 政府訴願審議委員會於112年3月28日以高市府法訴字第1123 0221200號訴願決定書駁回訴願，吳廖恒梅未再提起行政訴 訟，本案行政處分因而確定。詎吳廖恒梅基於違反區域計畫 法之犯意，未限期變更土地使用或拆除地上物恢復土地原狀 ，嗣經高雄市政府地政局於113年1月16日派員前往本案土地 會勘，發現本案土地仍未恢復為農業使用目的。 二、案經高雄市政府地政局函送臺灣橋頭地方檢察署檢察官偵查 起訴。 　　理　由 壹、程序事項 　　本案認定事實所引用之被告吳廖恒梅以外之人於審判外之陳 述，檢察官、被告及辯護人於本院審理時均同意有證據能力 （審易卷第35頁），本院復審酌各該傳聞證據作成時之情況 ，未有違法或不當之情形，且取證過程並無瑕疵，並與本件 待證事實具有關聯性，衡酌各該傳聞證據，作為本案之證據 亦屬適當，均得為證據。 貳、實體事項 一、認定犯罪事實所憑之證據及理由　　 　　訊據被告固坦承其所有之本案土地因設置地上物遭高雄市政 府地政局以違反區域計畫法使用分區管制而遭裁處罰鍰並限 期變更使用或拆除地上物恢復原狀，惟矢口否認有何不依限 恢復土地原狀犯行，辯稱：上開地上物都是我先生吳太郎興 建的，我在上班並未參與等語；辯護人則辯護稱：被告與吳 太郎是結婚超過50年之夫妻，吳太郎退休後購買農地，但因 退休身分無法貸款，故以被告名義購買本案農地，然實際由 吳太郎興建相關農業設施作農業使用，被告也知道吳太郎在 本案農地上使用狀況，但並非實際行為人，僅名義上土地所 有權人，無法拆除地上物，區域計畫法第22條規定處罰對象 非土地登記名義人，而是實際行為人，請諭知被告無罪等語 。經查：　　 （一）被告係本案土地之所有權人，其知本案土地之使用分區及 類別均為特定農業區農牧用地，且均屬非都市土地，亦知 悉其配偶於111年10月19日前某日起在本案土地上設置多 棟建物、鐵皮建物、鐵皮雨遮、貨櫃、大門並鋪設水泥鋪 面（1085地號土地使用面積達300平方公尺、1100地號土 地使用面積達500平方公尺、1125地號土地使用面積達200 平方公尺），未依法作農業使用，高雄市政府以違反區域 計畫法裁處被告罰鍰6萬元，並命被告應於112年4月26日 前變更使用或拆除地上物恢復原狀，被告並於112年1月5 日收受上開處分書，後本案行政處分經被告提起訴願遭駁 回，因未再提起行政訴訟而確定，而本案土地於113年1月 16日仍未恢復為農業使用目的等情，經證人吳太郎於偵查 及審理時證述明確（他卷第289至291頁、易卷第40至54頁 ），並有高雄市政府地政局113年1月24日高市地政用字第 11330346800號函及檢附113年1月16日會勘紀錄及現場照 片（偵卷第17至23頁）、高雄市政府農業局113年1月19日 高市農務字第11330188500號函（偵卷第27、28頁）、高 雄市旗山區公所112年5月2日高市○區○○○00000000000號函 及檢附本案土地複勘相片（他卷第5至8頁）、高雄市政府 地政局112年4月17日高市地政用字第11231128500號函及 送達證書（他卷第9、11頁）、高雄市政府112年3月28日 高市府法訴字第11230221200號函及檢附112年3月28日訴 願決定書（他卷第13至23頁）、高雄市政府地政局112年1 月4日高市地政用字第11134893800號函及檢附高雄市政府 地政局裁處違反區域計畫法案件處分書及送達證書（他卷 第31至36頁）、高雄市政府農業局111年12月12日高市農 務字第11133533500號函（他卷第37、38頁）、高雄市政 府地政局111年11月2日高市地政用字第11134260100號函 及檢附陳述意見通知書、送達證書（他卷第45-50頁）、 高雄市政府地政局111年10月27日高市地政用字第1113427 8700號函及檢附農業局111年10月21日函文、本案土地現 況調查資料及111年10月19日現場照片（他卷第63至73頁 ）各1份可佐，復經被告坦認不諱（審易卷第33、34頁、 易卷第68頁），故前揭事實首堪認定。 （二）干涉行政上之義務人區分為行為責任及狀態責任二類，所 謂行為責任係因作為或不作為肇致公共安全與公共秩序的 危害責任，而狀態責任則著重與物的關係，與行為無涉， 即該狀態的產生，可能來自於人的行為或自然因素，而關 係人依法對該狀態負有一定之責任，係以物之法律上或事 實上支配力作為責任的連結因素。再按區域計畫法第21條 之規定，即課予非都市土地使用經管制之土地所有人、使 用人及管理人一定之保管義務，當其土地有採取土石、變 更地形等情形，若係可歸責於所有人、使用人或保管人違 反維護義務所致者，即使非積極行為而係消極不作為，亦 應受罰（高雄高等行政法院91年度訴第509號判決意旨可 資參照）。末按考量實務上尚有許多土地違規案件，行政 機關難於現地查獲或認定實際違反管制使用土地之行為人 ，如執行對象僅得針對行為人，將造成難以有效達成土地 使用管制之目的；是違反管制使用土地之行為人應不限於 實際著手實施違反區域計畫法第15條第1項規定之人，對 於該行為凡有參與或授意之人，亦屬之。因此，土地所有 權人、地上物所有人、使用人或管理人等本即應負有土地 使用管理責任，故該等人員如經查明對違反管制使用土地 有參與或授意之情形，亦皆得為處罰之對象。　　　 （三）被告為本案土地所有權人，且依據證人吳太郎證述：被告 知道我在本案土地上興建地上物及鋪設硬質鋪面（易卷第 52頁），以及被告供稱：我知道吳太郎在本案土地上設置 多棟建物、鐵皮建物、鐵皮雨遮、貨櫃、大門並鋪設水泥 鋪面（易卷第68頁），可見被告對於本案土地使用狀況知 悉甚詳；再佐以訴願決定書已敘明上開地上物非屬無固定 基礎設施，且被告未依法申請作農業設施容許使用而無合 法證明文件，故設置上開地上物非屬農業使用等情，並為 收受該訴願決定書之被告所知悉，有高雄市政府112年3月 28日高市府法訴字第11230221200號函及112年3月28日訴 願決定書（他卷第13至23頁）可佐，自可認定被告主觀上 有同意、授權、容許本案土地未依法作農業使用之可歸責 事由。 （四）再者，被告就本件違反區域計畫法之法定義務而言，不僅 基於所有人之身分而負有維護本案土地合於編定用途之狀 態責任，更因其授意配偶吳太郎使用本案土地設置上開地 上物，直接對區域計畫法所規定國土使用規劃之法定秩序 造成危害，而負有上開法定義務違反之行為責任，與其是 否為上開地上物之原始起造人，或是否有權單獨拆除上開 地上物無涉。再佐以被告與證人吳太郎均稱：被告收受處 分書後有叫吳太郎去向地政局說明、申請改善或拆除以合 法化等語（易卷第43、46、68頁），證人吳太郎並於112 年10月12日偵查中證稱：被告提起訴願遭駁回後有請我拆 除，我想申請但還沒申請，目前只叫建築師去繪圖等語（ 他卷第289至291頁），後於113年5月29日審理時證稱：我 有申請改善但沒那麼快，我有提出113年3月27日農業設施 容許使用申請書、同年月29日農業用地作農業設施容許使 用證照費繳費單（審易卷第49至51頁、易卷第53至54頁） ，足見被告就本案土地變更使用或拆除地上物恢復土地原 狀具有事實上管領力，而能有效為變更使用或恢復原狀之 給付。辯護人辯護稱被告同時負有不得對他人建物為事實 上處分行為以及拆除地上物恢復原狀之義務，二者相互衝 突，如被告拆除地上物將面臨與配偶爭執進而衍生民刑責 任，被告應有阻卻違法之適用等語，顯與被告及證人吳太 郎所述證人吳太郎有依被告所述逐步改善乙情齟齬，無從 採認。 （五）從而，被告至遲於收受上開處分書時，已知悉其須負責確 保本案土地之使用合於管制、編定用途，亦即應於前揭期 限內（112年4月26日前）變更使用、停止使用或拆除地上 物恢復原狀，然迄至113年5月29日本院言詞辯論終結時止 ，被告仍未將本案土地恢復原狀以使土地之使用合於法律 規定，甚自陳對於本案土地現狀不清楚亦未參與回復原狀 措施（易卷第67頁），其消極未履行本案行政處分之要求 ，堪認被告確有不依期限恢復土地原狀之主觀犯意至為灼 明。 （六）綜上，本案事證明確，被告上開犯行洵堪認定，應依法論 科。 二、論罪科刑 （一）核被告所為，係違反區域計畫法第15條第1項之管制使用 土地規定，經高雄市政府限期令恢復原狀或做依法容許使 用項目之使用後，仍未依限恢復原狀供農地使用，而違反 同法第21條第1項規定，應依同法第22條規定論處不依限 恢復土地原狀罪。 （二）爰審酌被告授權配偶未經許可即違反土地使用管制規定在 本案土地上設置無合法證明文件且非固定之地上物，供農 業以外用途使用，經高雄市政府裁處罰鍰並限期恢復原狀 ，仍不恢復原狀或作依法容許使用項目之使用，損及主管 機關管制土地使用之公信力，並影響土地之整體發展與規 劃，所為應予非難；復考量本案違法使用土地之動機、用 途方式、面積與期間，以及被告犯後否認犯行，迄至本院 言詞辯論終結前仍未完全恢復原狀或作依法容許使用項目 之使用，並自陳對於本案土地現狀不清楚亦未參與回復原 狀措施（易卷第67頁），難認被告有意或有積極作為去改 善違法狀態，犯後態度不佳；兼衡以被告無刑事前科，有 臺灣高等法院被告前案紀錄表1份可佐，及被告自陳高中 畢業，在其經營之恆懋公司從事財務工作，無庸扶養他人 等被告智識程度、經濟生活等一切情狀，量處如主文所示 之刑，並諭知易科罰金之折算標準。 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。　 本案經檢察官陳韻庭提起公訴，檢察官王奕筑到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　113 　 年　　7 　　月　　3　　日 　　　　　　　　　　　刑事第四庭　　法　官　　 黄筠雅 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；如未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官 塗蕙如 附錄論罪法條： 區域計畫法第15條 區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄 市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市 土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後 ，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關 定之。 前項非都市土地分區圖，應按鄉、鎮（市）分別繪製，並利用重 要建築或地形上顯著標誌及地籍所載區段以標明土地位置。 區域計畫法第21條 違反第15條第1項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣 (市) 政府處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使 用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。 前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不 遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採 取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人 或管理人負擔。 前二項罰鍰，經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。 區域計畫法第22條 違反前條規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者 ，除依行政執行法辦理外，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。

2024-12-12

KSHM-113-上易-360-20241212-1

訴
高雄高等行政法院

土地使用編定

高雄高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第三庭 113年度訴字第319號 民國113年11月21日辯論終結 原 告 何慶章 被 告 臺東縣政府 代 表 人 饒慶鈴 訴訟代理人 張哲熙 謝函霖 上列當事人間土地使用編定事件，原告不服內政部中華民國113 年5月24日台內法字第1130020060號訴願決定，提起行政訴訟， 本院判決如下︰ 　　主 文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、爭訟概要： 緣原告於民國113年2月5日向臺東縣關山地政事務所(下稱關 山地所)申請將其所有坐落○○縣○○鄉○○段（下稱錦富段）21 地號土地（面積0.028030公頃，下稱系爭土地），由特定農 業區水利用地變更編定為同區甲種建築用地。經關山地所以 113年2月17日東關地價字第0000000000號函轉被告辦理，案 經被告審認系爭土地為錦富段19、22、26、20、20-1地號土 地所包圍，其中錦富段19地號為交通用地，同段26地號為水 利用地，另同段22、20、20-1地號為農牧用地，未有相鄰甲 種、丙種建築用地或已作國民住宅、勞工住宅、政府專案計 畫興建住宅特定目的事業用地之情形，且系爭土地及其連接 土地同為特定農業區，亦非屬使用分區為鄉村區邊緣土地， 核與非都市土地使用管制規則（下稱管制規則）第35條、第 35條之1規定不符，乃以113年3月7日府地用字第0000000000 號函駁回訴原告申請（下稱原處分）。原告不服，提起訴願 ，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。 二、原告起訴主張及聲明︰ ㈠主張要旨︰ ⒈系爭土地為錦富段19、22、26、20、20-1地號土地「所包 圍」或「毗鄰」。而前揭「毗鄰」土地之用地狀況，其前 方外圍面臨土地即伯朗大道(馬路)之交通用地(錦富段19 地號)，系爭土地上左方本身就是一條既有灌溉水溝，其 以西為池上鄉「新開園老田區」，並已列入文化景觀；右 方外圍土地，即錦富段20地號土地前方寬度約為6-10公尺 之範圍，為同區甲種建築用地(錦富段15地號，門牌號碼 ：池上鄉新開園5-1號、錦富段9-1地號，門牌號碼：池上 鄉新開園9號)上居民進出伯朗大道(馬路)必經之唯一水泥 路通道。另右方外圍土地，即錦富段20-1地號，其使用地 類別雖屬農牧用地，但實際上該土地則為土地公廟，為居 民及信徒經常前往祭拜之場所。錦富段20-1及20地號係同 一所有權人，而錦富段21地號為地形狹長並與左方臨地錦 富段22地號，因自然地勢有明顯落差，無法合併整體利用 ，屬管制規則第35條第3項第3款規定情事。準此，原告主 張系爭土地符合管制規則第35條第1項第2款規定之構成要 件，自得按其毗鄰土地申請變更編定為甲種建築用地。 　　⒉其次，原告主張「參照」農地重劃條例第5條第3款、興辦 工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法第4條 、自由貿易港區設置管理條例第3條第5款、大眾捷運法第 7條第2項等規定，將「毗鄰」乙詞採廣義的「毗鄰連接」 之法律解釋，及內政部94年9月12日內授中辦地字第00000 00000號函釋關於管制規則第35條之1執行疑義「整體認定 」範圍界線之認定方式，但並未主張「適用」之。惟被告 就系爭土地之毗鄰範圍認定僅有錦富段19、22、26、20、 20-1等地號土地，使用狀況之說明係為編定地目，並未描 述其實際使用狀況，自與原告主張含同區甲種建築用地( 錦富段15地號、錦富段9-1地號)及所揭土地之「實際使用 狀況」，自有未符，亦顯見被告採「地號相連接」之「限 縮解釋」「毗鄰」文義之不當，更與區域計畫法所提倡之 土地有效利用及公共利益之立法目不符。 ㈡聲明︰ 　　⒈訴願決定及原處分均撤銷。 ⒉被告對於原告113年2月5日之申請，應作成准予將系爭土地 非都市土地變更編定為甲種建築用地的行政處分。 三、被告答辯及聲明︰ ㈠答辯要旨︰ ⒈系爭土地為特定農業區水利用地，其北側毗鄰錦富段19地 號交通用地，西側毗鄰錦富段22地號農牧用地，南側毗鄰 錦富段26地號水利用地，東側毗鄰錦富20、20-1地號均為 農牧用地，故系爭土地並無毗鄰甲種、丙種建築用地或已 作國民住宅、勞工住宅、政府專案計畫興建住宅特定目的 事業用地之情形，與管制規則第35條本文規定不符，自不 得變更編定為建築用地。 　　⒉系爭土地之使用分區為特定農業區，其毗鄰同段19、22、2 6、20、20-1地號土地均為特定農業區，則系爭土地非位 屬鄉村區邊緣畸零不整之土地，亦不符合管制規則第35條 之1規定，自無從就其範圍整體認定。 　　⒊另依一般法律概念，法或函釋未明定「毗鄰」一詞之定義 ，應為一般通俗解釋，所謂「毗鄰」意為比鄰互相接連之 意，倘有特殊定義，法律自將於條文或函釋定義解釋其內 容，原告稱自由貿易港區設置管理條例第3條第5款之規定 得以參照，惟該條例非區域計畫法授權之法律，應與本規 則無涉。另原告稱依內政部94年9月12日內授中辦地字第0 000000000號函釋有關管制規則第35條之1「整體認定」可 適用於管制規則第35條等語，亦有所誤解。 ㈡聲明︰原告之訴駁回。 四、爭點︰系爭土地是否符合管制規則第35條第1項第2款或第3項 第3款規定，得由特定農業區農牧用地申請變更編定為同區 甲種建築用地？ 五、本院的判斷︰ ㈠前提事實︰如爭訟概要欄所載之事實，有系爭土地謄本及異動 索引查詢資料（第135-137頁）、原告113年2月5日非都市土 地（水利用地）變更為適當用地申請書（第109-114頁）、 關山地所113年2月17日函（第117頁）、原處分（第31-32頁 ）及訴願決定書（第79-83頁）等件附本院卷可以證明。 　㈡應適用之法律及說明 ⒈按區域計畫法第15條第1項規定：「區域計畫公告實施 後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市 ）政府，按照○○市○○○區使用計畫，製定非都市土地使用 分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後， 實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機 關定之。」準此，實施區域計畫地區之非都市土地，應由 直轄市或縣（市）政府按照○○市○○○區使用計畫，製定非 都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，授權中央主管 機關訂定管制規則實施管制。又非都市土地使用地類別之 編定，為土地使用管制措施之一環，所指「編定」應包括 土地使用地類別之第1次編定及變更編定，此為土地使用 管制規範所必要，而屬區域計畫法第15條第1項規定所授 權之範圍。次按，管制規則為內政部依區域計畫法第15條 第1項規定授權訂定，該規則第35條規定：「(第1項)毗鄰 甲種、丙種建築用地或已作國民住宅、勞工住宅、政府專 案計畫興建住宅特定目的事業用地之零星或狹小土地，合 於下列各款規定之一者，得按其毗鄰土地申請變更編定為 甲種、丙種建築用地︰一、為各種建築用地、建築使用之 特定目的事業用地或都市計畫住宅區、商業區、工業區所 包圍，且其面積未超過O．一二公頃。二、道路、水溝所包 圍或為道路、水溝及各種建築用地、建築使用之特定目的 事業用地所包圍，且其面積未超過O．一二公頃。三、凹入 各種建築用地或建築使用之特定目的事業用地，其面積未 超過O．一二公頃，且缺口寬度未超過20公尺。四、對邊為 各種建築用地、作建築使用之特定目的事業用地、都市計 畫住宅區、商業區、工業區或道路、水溝等，所夾狹長之 土地，其平均寬度未超過10公尺，於變更後不致妨礙鄰近 農業生產環境。五、面積未超過O．O一二公頃，且鄰接無 相同使用地類別。……(第4項)第1項及前項道路、水溝及各 種建築用地或建築使用之特定目的事業用地，指於中華民 國78年4月3日臺灣省非都市零星地變更編定認定基準頒行 前，經編定或變更編定為交通用地、水利用地及各該種建 築用地、特定目的事業用地，或實際已作道路、水溝之未 登記土地者。但政府規劃興建之道路、水溝或建築使用之 特定目的事業用地及具公用地役關係之既成道路，不受前 段時間之限制。」第35條之1第1項規定：「○○市○○○○區邊 緣畸零不整且未依法禁、限建，並經直轄市或縣（市）政 府認定非作為隔離必要之土地，合於下列各款規定之一者 ，得在原使用分區內申請變更編定為建築用地︰……」為毗 鄰甲種、丙種建築用地或鄉村區邊緣零星或狹小土地，得 申請變更編定為建築用地，所為之要件規定，核與母法並 無牴觸，先予指明。 　 ⒉內政部解釋性行政規則： 　　 ⑴鄉村區邊緣畸零不整土地使用編定變更之整體認定： 　　　　內政部94年9月12日內授中辦地字第0000000000號函（ 下稱94年9月12日函）示：「……說明：……二、……（一）… …1、按符合非都市土地使用管制規則第35條之1第1項所 列各款規定之一者，得在原使用分區內申請變更編定為 建築用地。依上開規定申請變更編定案件，如涉及同條 第3項規定，土地所有權人個別申請變更編定時，其『整 體認定』範圍界線，係以先審認符合同條第1項各款規定 之要件後，再就其符合要件範圍內土地整體加以認定之 。……」 　　 ⑵毗鄰之文義解釋： 　　　　內政部105年4月12日內授中辦地字第0000000000號函說 明二意旨略以，有關管制規則第35條規定及其所稱「毗 鄰」，係指申請變更編定之零星或狹小土地須至少有一 邊(面)與「甲種、丙種建築用地或已作……特定目的事業 用地」直接相連接(緊鄰)，且其餘邊有特定情形之一者 ，得申請變更編定為甲種、丙種建築用地。。……」(見 訴願卷第89頁，下稱內政部105年4月12日函)。 　　 ⑶前揭2解釋函均為區域計畫法之主管機關為協助下級機關 解釋法令、認定事實所為之解釋性函釋，核其意旨，並 未逸出管制規則第35條第1項、第35條之1之文義範圍， 亦與該條規定之立法目的相符，自得作為下級機關辦理 依管制規則第35條、35條之1規定申請變更編定案件之 處理依據。 　　⒊原告主張「毗鄰」非限於直接相連接(緊鄰)部分： 　　 ⑴原告主張管制規則第35條第1項「毗鄰」一詞，訂定當時 並未從立法上予以明確定義，則解釋上應與現行法律體 系中其他法律如「自由貿易港區設置管理條例第3條第5 款(毗鄰：指下列情形之一者)」、「大眾捷運法第7條 第4項(大眾捷運系統路線、場、站及其毗鄰地區辦理開 發所需之土地)」、「興辦工業人使用毗連非都市土地 擴展計畫申請審查辦法(依產業創新條例第65條第7項規 定授權訂定)第4條第1款規定(毗連非都市土地與原廠土 地相連接)」有關「毗連」「毗鄰」為相同之理解，即 「毗鄰」包括土地整體觀之屬「土地相連接」之情形， 而非如內政部上開函示所採取之「直接相連接(緊鄰)」 ，以提高土地使用效能云云。 　　　⑵惟按管制規則第27條第2項規定：「前項使用分區內各種 使用地之變更編定原則，除本規則另有規定外，應依使 用分區內各種使用地變更編定原則表如附表三辦理。」 可知，特定農業區，除管制規則另有規定者，得依其規 定辦理外，不允許變更編定為甲種建築用地。而管制規 則第35條、第35條之1就原未容許為建築使用之非都市 土地，因受建築用地包圍或土地零星或狹小，為提高土 地使用效能，許其在一定要件下可申請按其毗鄰土地變 更編定為甲種或丙種建築用地，自屬第27條之例外規定 ，上開例外准許的情形，自應採嚴格解釋，始得以貫徹 農地原則上應依其編定而為使用之意旨，原告上開主張 ，任意擴張適用範圍，顯與管制規定之立法目的不符， 並無可採。 ㈢原告申請擬變更之土地未毗鄰甲種、丙種建築用地： 　 ⒈查系爭土地為特定農業區水利用地，面積合計0.028030公 頃(見本院卷第135頁)，其北側毗鄰錦富段19地號交通用 地，西側毗鄰錦富段22地號農牧用地，南側毗鄰錦富段26 地號水利用地，東側毗鄰錦富段20、20-1地號農牧用地， 並無毗鄰甲種、丙種建築用地或已作國民住宅、勞工住宅 、政府專案計畫興建住宅特定目的事業用地或為該用地所 包圍之情形(見本院卷第185頁)，與前揭內政部105年4月1 2日函有關「毗鄰」之文義解釋指與甲種、丙種建築用地 直接相連接(緊鄰)之情形未符。再者，查系爭土地位屬特 定農業區，其毗鄰土地亦皆為特定農業區(見本院卷第143 -183頁)，非位屬鄉村區邊緣土地，與管制規則第35條之1 第1項各款規定要件不符。 ⒉原告雖依其提供之地籍圖本、系爭土地現況照片(見本院卷 第63-75頁)可認系爭土地前方外圍面臨土地即伯朗大道( 錦富段19地號)，系爭土地上左方本身有灌溉水溝，西為 池上鄉「新開園老田區」，右方外圍土地，即錦富段20地 號土地前方寬度約為6~10公尺之範圍，為同區甲種建築用 地(錦富段15地號、9-1地號土地)連接伯朗大道之通道， 是系爭土地為道路、水溝及各種建築用地、建築使用之特 定目的事業用地所包圍，並以其主張「毗鄰」之定義，系 爭土地之現狀，實與管制規則第35條第1項第2款規定之構 成要件相符云云，無非一己之法律見解，並無足採。 六、綜上所述，原告之主張均非可採，原處分於法有據，訴願決 定予以維持，亦無違誤。原告仍執前詞指摘原處分及訴願決 定違法，應予撤銷，及請求判命被告應依其申請，作成准原 告所有系爭土地變更編定為甲種建築用地之行政處分，均無 理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防 禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響 ，爰無逐一論列之必要。 七、結論：原告之訴為無理由。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 審判長法 官 林 彥 君 法 官 廖 建 彥 法 官 黃 堯 讚 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。 三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。 四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日 書記官　林 映 君

2024-12-12

KSBA-113-訴-319-20241212-1

訴
臺中高等行政法院

土地更正編定

臺中高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第三庭 113年度訴字第44號 民國113年11月20日辯論終結 原 告 黃正東 訴訟代理人 王世勳 律師 被 告 臺中市政府 代 表 人 盧秀燕 訴訟代理人 劉桂娟 施潔伶 上列當事人間土地更正編定事件，原告不服內政部中華民國112 年12月26日台內法字第1120053804號訴願決定，提起行政訴訟， 本院判決如下︰ 　　主 文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。　　 事實及理由 一、事實概要： 　　原告委託代理人即訴外人朱燡雯檢具非都市土地更正編定申 請書（下稱系爭申請書）及門牌號碼戶籍謄本、用電證明、 62年航照圖等文件，於民國112年8月14日提出於臺中市大甲 地政事務所（下稱大甲地政事務所）申請將坐落臺中市大甲 區（下同）順帆段131地號土地（重劃前原編定地號為改制 前臺中縣大甲鎮頂後厝子段41-12地號，下稱系爭土地）之 使用分區編定類別由特定農業區農牧用地更正編定為為同區 「甲種建築用地」（下稱系爭申請案），經大甲地政事務所 初核認定不符合法定更正要件，而以112年8月24日甲地三字 第1120006978號函（下稱112年8月24日函）檢送系爭申請案 件相關書件資料予被告所屬地政局。案經被告審認原編定並 無錯誤，原告申請更正與規定要件不符，原編定應予維持， 乃作成112年9月6日府授地編字第1120256579號函（下稱原 處分）駁回原告申請，並經大甲地政事務所以112年9月11日 甲地三字第1120006664號（下稱112年9月11日函）函通知原 告。原告不服，提起訴願，經內政部以112年12月26日台內 法字第1120053804號訴願決定（下稱訴願決定）駁回，遂提 起本件行政訴訟。 二、原告主張及聲明： 　㈠原告為系爭土地之所有權人，參照人工戶籍謄本，門牌號碼○ ○市○○區○○路00號建物（下稱系爭建物）於57年間早已存在 ，而系爭土地係在67年間經編定為農業用地。故系爭土地於 使用編定結果公告前，實際已全部作建築使用。依區域計畫 法第15條規定、同法施行細則第16條規定及製定非都市土地 使用分區圖及編定各種使用地作業須知（下稱作業須知）第 8點、第9點第2款說明2、第22點等規定，應准予編定為甲種 建築用地，但原編定為特定農業區農牧用地，自屬錯誤，被 告應就系爭申請案件作成准予更正編定為特定農業區甲種建 築用地之行政處分等語。 　㈡聲明： 　⒈訴願決定及原處分均撤銷。 　⒉被告應就原告所有臺中市大甲區順帆段131地號土地作成准予 更正編定為特定農業區甲種建築用地之行政處分。 三、被告答辯及聲明： 　㈠原告雖主張系爭土地於使用編定結果公告前，實際已全部（ 宗）作建築使用或已依法完成基礎工程者，即應准予編定( 或更正編定）為甲種建築用地等語。惟其未能依作業須知第 23點規定檢具確於公告編定前或公告編定期間已變更使用之 合法證明文件，或依內政部107年1月23日內授中辦地字第10 71300969號函釋（下稱內政部107年1月23日函釋），檢具合 法房屋或合法建物之證明文件。再依大甲地政事務所112年8 月22日甲區公建字第1120017243號函附農舍註記管制清冊、 112年10月31日甲區公建字第1120022734號函附編號：(68) 甲建字第067號自用農舍使用執照存根所載，系爭土地係於6 8年、69年申請增建自用農舍，故縱使目前系爭土地上之建 物為62年12月24日前之原有農舍，依作業須知第9點第2款說 明2.之⑶規定，仍不得據以更正編定為建築用地。 　㈡原告雖提出戶籍謄本憑以主張系爭建物早於57年間已存在等 語。然依大甲地政事務所112年8月18日中市甲戶字第000000 0000號函附門牌申請初編資料，系爭建物門牌係於69年9月1 6日申請初編。復依原告檢附之戶籍謄本所載，訴外人黃江 玉枝於57年9月6日遷戶籍於順帆路39之1號建物，迨至71年6 月21日始將戶籍遷至系爭建物，原告主張系爭建物自57年即 已存在，顯有誤解。 　㈢聲明：原告之訴駁回。 四、本院判斷： 　㈠前提事實： 　　如事實概要欄所述之事實，有系爭土地之土地登記第一類謄 本（見本院卷第62頁至第63頁）、系爭申請書（見本院卷第 57頁至第58頁）、112年8月24日函（見本院卷第67頁至第68 頁）、原處分（見本院卷第69頁至第70頁）、112年9月11日 函（見本院卷第71頁至第72頁）、訴願決定（見本院卷第21 頁至第33頁）等附卷可稽，堪認屬實。 　㈡應適用的法令：　　 　⒈區域計畫法第15條第1項規定：「區域計畫公告實施後，不屬 第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按 照○○市○○○區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編 定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更 之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。」 　⒉區域計畫法施行細則第13條第1項第1款、第5款規定：「直轄 市、縣（市）主管機關依本法第15條規定編定各種使用地時 ，應按非都市土地使用分區圖所示範圍，就土地能供使用之 性質，參酌地方實際需要，依下列規定編定，且除海域用地 外，並應繪入地籍圖；其已依法核定之各種公共設施用地， 能確定其界線者，並應測定其界線後編定之：一、甲種建築 用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。…五、農牧 用地：供農牧生產及其設施使用者。」第16條規定：「依本 法第十五條製定非都市土地使用分區圖、編定各種使用地與 辦理非都市土地使用分區及使用地編定檢討之作業方式及程 序，由內政部定之。」 　⒊作業須知第8點第1款、第5款規定：「非都市土地各種使用地 及其性質：依區域計畫法施行細則第13條規定，各種使用地 之分類及其性質如下：（一）甲種建築用地：供山坡地範圍 外之農業區內建築使用者。…（五）農牧用地：供農牧生產 及其設施使用者。」第9點第2款規定：「九、非都市土地各 種使用地之編定原則：國家公園區內土地不辦理使用地之編 定，其餘土地依下列原則辦理：（一）依核定計畫編定各種 使用地，其中資源型使用分區，不涉及土地使用開發行為， 經各該目的事業主管機關依法核定用途者，分別依其核定用 途編定之；設施型使用分區，其開發類別達非都市土地使用 管制規則第11條第1項所定規模，經中央或直轄市、縣（市 ）主管機關審議許可者，應依其核定用途編定之。（二）現 已為某種使用之土地，依下表及說明規定，按宗分別編定之 ：…。」第9點第2款說明2.之⑶規定：「合於下列情形之一土 地，在山坡地範圍外之農業區或特定專用區編為甲種建築用 地；在山坡地保育區、森林區、風景區及山坡地範圍之農業 區編為丙種建築用地：…（3）於使用編定結果公告前實際已 全部（宗）作建築使用或已依法完成基礎工程者。但原依土 地法規定編定為農業用地之土地，非法變更作建築使用以及 依實施都市計畫以外地區建築物管理辦法申請建築農舍之土 地，仍編為農牧用地。」第23點規定：「經編定使用之土地 ，如土地所有權人檢具確於公告編定前或公告編定期間已變 更使用之合法證明文件，依照第9點第2款編定原則表及說明 辦理更正編定。」　　 　⒋實施都市計畫以外地區建築物管理辦法（下稱管理辦法）第3 條規定：「實施都市計畫以外地區，一至八等則田地目土地 ，除土地所有權人興建自用農舍外，一律不准建築；九至二 十六等則田地目土地及依土地法編為農業使用之土地，除興 建自用農舍、發展交通、設立學校、建築工廠及興辦其他公 共設施之建築外，一律不准建築。」 　⒌臺中市政府地政局辦理非都市土地更正編定作業要點（下稱 編定作業要點）第4點第3款規定：「編定公告前已為合法房 屋證明文件之認定期間如下：…（三）民國69年6月1日：非 屬上列二款之非都市土地。」 　⒍改制前臺灣省政府66年3月22日府建四字第8233號函（下稱前 臺灣省政府66年3月22日函）略以：「主旨：建築法修正公 布前合法房屋接水、接電或申請營業登記，如何認定其房屋 為合法……說明：……二、『建築法』適用地區，依該法第三條規 定為……『經內政部指定地區』……(三)內政部指定地區：經內政 部指定實施『建築法』而於六十二年十二月二十四日訂頒『實 施都市計畫以外地區建築物管理辦法』實施管理之地區，計 有：1.六十二年十二月二十四日指定一至十二等則『田』地目 之土地，……」85年5月9日八五地四字第28828號函略以：「『 田』地目一至十二等則之土地，已於民國六十二年十二月二 十四日編為『農業用地』。……」 　⒎內政部107年1月23日號函釋略以：「……說明：……二、依本部 歷來相關函釋意旨，辦理更正編定為一般建築用地案件應具 備二項要件，即㈠編定前已為合法房屋之證明文件【如水電 證明、稅捐、設籍或房屋謄本、建築執照或建物登記證明、 未實施建築管理地區建物完工證明書及其他證明文件經縣（ 市）政府採認足以明確證明者】；㈡實地勘查確有合法建築 物存在（除天災毀損或「建」地目土地外）。……其准駁關鍵 應為「是否於實施建管前或編定公告前即有合法建物存在， 而有編定錯誤之情形」，……㈠按非都市土地得更正編定之前 提為1、編定錯誤；或2、編定公告前，已符合製定非都市土 地使用分區圖及編定各種使用地作業須知規定之使用地編定 原則及說明，於編定公告後提出合法證明文件，申請更正為 正確之編定。……」 　⒏經核前揭作業須知乃內政部依區域計畫法施行細則第14條第1 項規定之授權所訂定；而編定作業要點則係○○市○○○○區域計 畫法、非都市土地使用管制規則及製定非都市土地使用分區 圖及編定各種使用地作業須知規定所訂定。再者，前引各該 作業須知及編定作業要點之相關規定，係就區域計畫法第15 條、第15條之1製定非都市土地使用分區圖、編定各種使用 地與辦理非都市土地使用分區及使用地編定檢討之作業方式 及程序等執行法律之細節性、技術性事項加以規定，為貫徹 區域計畫法實施非都市土地使用管制之立法目的所必要，並 未對人民權利增加法律所無之限制，與憲法第15條保障人民 財產權之意旨及第23條法律保留原則尚無牴觸，自得作為被 告辦理土地使用分區編定或更正編正等相關案件之規範依據 。 　㈢系爭土地不符合作業須知第9點第2款說明2.之⑶關於更正編定 為甲種建築用地之要件，被告駁回原告系爭申請案，核屬適 法有據： 　 ⒈觀諸原告提出系爭申請案件，業於「非都市土地更正編定 申請書」載明係依據作業須知相關規定，並檢具戶口遷入 證明、接電證明及身分證、地籍圖等文件，資為系爭土地 上之建物係非都市土地使用編定前已為合法房屋之證明文 件（見本院卷第57至64頁），復據其委任訴訟代理人於本 院準備程序期日陳明：起訴狀所記載主張原處分機關應依 相關規定將系爭土地更正編定為甲種建築用地，所稱相關 規定係指作業須知第9點第2款之說明2.之⑶等語在卷（見 本院卷第190頁），且主張系爭建物係於57年間早已存在 ，而系爭土地係在67年間經編定為農業用地等情，憑為其 申請更正系爭土地地類編定之論據等情，足見原告係依作 業須知第9點第2款說明2.之⑶規定，據為其提起本件系爭 申請案件之請求權基礎。　　　 　 ⒉查原告為系爭土地之共有人，其權利範圍即應有部分為7分 之2，而系爭土地重劃前地號編定為頂後厝子段41-12地號 ，係於69年9月26日編定為特定農業區農牧用地，其上建 物之門牌號碼為順帆路45號等事實，有卷附系爭土地之目 前土地登記謄本、重劃前人工土地登記簿謄本、自用農舍 建造執照存根等件可按（見本院卷第62至63頁、訴願卷第 81至82頁、本院卷第124頁及第126頁），堪予認定。 　 ⒊依據管理辦法第3條前段規定，並參酌前臺灣省政府66年3 月22日函示意旨，可知62年12月24日指定1至12等則「田 」地目之土地，自62年12月24日起為建築法適用地區而受 建築管制，即應依管理辦法實施建築管理。查系爭土地重 劃前之地目屬「田」為七等則，而於69年9月26日公告編 定為特定農業區農牧用地之事實，有前揭卷附系爭土地之 目前土地登記謄本及重劃前人工土地登記簿謄本足按。依 上開說明，系爭土地自62年12月24日起，除土地所有權人 興建自用農舍外，一律不准建築，則系爭土地上之建物若 於62年12月24日後始興建者，除自用農舍外，均非屬合法 建物。查坐落系爭土地上之自用農舍，其建築許可登載紀 錄分別為「（68）甲建使字第067號自用農舍使用執照」 及「（69）甲建字第031號自用農舍建築執照」，在此之 前查無原建物新建許可資料等情，有臺中市大甲區公所11 2年10月31日甲區公建字第1120022734號函及檢附之臺中 縣政府建設局實施都市計畫以外地區自用農舍使用執照及 建築執照存根，暨臺中市大甲區公所113年6月14日甲區公 建字第1130011869號函等件在卷可憑（分見本院卷第123 頁、第124頁及第126頁）。綜觀前開事證情況，當認坐落 系爭土地上之系爭建物係依據農業用地興建自用農舍相關 規定所建造之自用農舍無誤，殊難憑認係於62年12月24日 前興建，而不受建築管制之其他合法建物。 　 ⒋原告申請時雖檢附戶籍登記簿謄本及台灣電力公司台中區 營業處（下稱台電台中區營業處）出具之用電地址臺中市 大甲區順帆路45號裝表供電資料，憑以主張：系爭建物始 自57年間已經存在等語。然依卷附戶號「中縣甲西戶字第 352號」戶籍登記簿及臺中市大甲區戶政事務所112年8月1 8日中市甲戶字第1120002756號函及檢附現址「臺中市大 甲區西崎里順帆路45號」門牌申請初編資料檔案所示（見 本院卷第58頁及第129頁），足認訴外人黃江玉枝係於71 年6月21日始遷戶籍至順帆路45號，且門牌號碼「臺中市 大甲區西崎里順帆路45號」係於69年9月16日申請初編， 迄今未有異動，無整編資料，該戶於71年6月21日即有人 設籍等情；而由上開台電台中區營業處出具之供電資料所 載（見本院卷第59頁），可見系爭建物所在現址係於69年 11月1日始裝表供電甚明。是以，原告主張系爭建物始自5 7年間已經存在乙節，核與上開戶籍登記簿謄本及供電資 料所示情形相左，無從憑採。又觀諸系爭土地之66年航照 圖及農業部林業及自然保育署航測及遙測分署於62年9月1 8日拍攝之系爭土地類比航攝影像（見訴願卷第83至84頁 ），皆顯示系爭土地於上開航照圖及航攝影像拍攝時並無 建物存在，益證原告此部分主張並無實據，殊難採信。 　 ⒌按依編定作業要點第4點第3款規定，被告所屬地政局辦理 非都市土地更正編定，關於編定公告前已為合法房屋證明 文件之認定期間，就非屬於「經銓定一至十二等則之「田 」地目土地及內政部指定實施建築管理地區：豐原區、大 里區、霧峰區、太平區、潭子區、烏日區及大雅區。」及 「經銓定為十三至二十六等則之「田」地目土地」之非都 市土地，認定期間為69年6月1日。查原告所提出之系爭建 物用電資料既載明系爭建物於69年11月1日始裝表供電， 且系爭建物門牌號碼經查係在69年9月16日初編，該等日 期顯然均不符合上述編定作業要點所規定69年6月1日之認 定期間。則被告論斷原告申請時檢附之戶口遷入及接電等 證明文件（見本院卷第57至59頁），均不符合更正編定為 建築用地之文件，於法即屬有據。 　 ⒍是故，系爭土地係於69年9月26日公告編定為特定農業區農 牧用地，原告訴訟代理人雖主張：依據當事人表示系爭土 地在使用編定結果公告前已全部作為建築使用等語（見本 院卷第191頁），然未能提出相關證據資料憑以證明，自 非可採。又系爭土地申請自用農舍建築許可登載紀錄分別 為「（68）甲建使字第067號自用農舍使用執照」及「（6 9）甲建字第031號自用農舍建築執照」，系爭建物確屬農 舍等情，均如前述，是系爭土地屬依管理辦法申請建築農 舍之土地，則依作業須知第9點第2款之說明2.之⑶規定， 仍應編為農牧用地。原處分以原編定並無錯誤，仍應維持 原編定，而駁回原告所請，自屬適法有據。 五、綜上所述，原告上開主張各節，均非可取。原處分認事用法 俱無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷原 處分及訴願決定，並求為判決命被告應系爭申請案件作成准 予更正編定為特定農業區甲種建築用地之行政處分，為無理 由，無從准許。 六、本件為判決基礎事證已經明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及 提出證據，均核與判決結論不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。 七、結論：本件原告之訴為無理由，應予駁回。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　月　　 11　　日 審判長法官　蔡 紹 良 法官　黃 司 熒 法官　陳 怡 君　 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表 明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須 按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴 者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表 明上訴理由者，逕以裁定駁回。 上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情 形者，得例外不委任律師為訴訟代理人： 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人。　 1.當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授。 2.稅務行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格。 3.專利行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人。 ㈡非律師具有右列情形之一，經本案之行政法院認為適當者，亦得為訴訟代理人。 1.當事人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依 法得為專利代理人者。 4.當事人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，當事人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈠、㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　月　　 11　　日 書記官 黃 靜 華

2024-12-11

TCBA-113-訴-44-20241211-2

重上更一
臺灣高等法院高雄分院

返還土地

臺灣高等法院高雄分院民事判決　 112年度重上更一字第19號 上 訴 人 梁牧養即悠客馬術渡假村 訴訟代理人 吳建勛律師 梁宗憲律師 顏子涵律師 沈志祥律師 被上訴人 林佳霖 訴訟代理人 蔡將葳律師 上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於民國109年11月26 日臺灣屏東地方法院108年度訴字第453號第一審判決提起上訴， 經最高法院第一次發回更審，本院於113年11月27日言詞辯論終 結，判決如下： 　　主　文 原判決主文第一項關於命上訴人應將坐落屏東縣○○鄉○○段000○00 0地號土地，如附圖一所示編號A部分面積557.01平方公尺之柏油 路面、編號E部分面積25.2平方公尺之水泥地、編號G部分面積0. 19平方公尺之水泥地，及如附圖二所示編號D部分面積298.36平 方公尺之餐廳、編號E部分面積328.65平方公尺之接待中心及木 棧道、編號F部分面積32.67平方公尺之廁所、編號G部分面積800 .89平方公尺之木造房屋、編號H部分面積543.46平方公尺之房屋 、編號I部分面積1262.25平方公尺之馬廄等地上物除去，並將上 開土地全部返還上訴人及其他共有人全體部分，及該部分假執行 之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。 前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一審（除確定部分外）、第二審及發回前第三審訴訟費用由上 訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民 事訴訟法第182條第1項所明定。惟有無停止之必要，法院本 有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應裁定停止訴訟 程序。上訴人主張其經本院112年度重上更一字第22號案件 判決確認就附表編號4、5所示土地有優先購買權存在（下稱 另案），是被上訴人在本案訴請拆除坐落上開土地之地上物 並返還土地是否可採，自應以另案判決最終之認定為據；此 外，被上訴人對上訴人另提他案訴訟，請求將坐落○○縣○○鄉 ○○段000地號土地上之路面、橋樑（即附圖二B部分）拆除後 返還土地予被上訴人，現繫屬原法院113年度潮簡字第471號 案件，上訴人於該案中反訴請求確認其對附圖二B部分及再 延伸至OOO地號土地部分具有通行權，則在該案中上訴人是 否具通行權，關涉被上訴人在本案得否請求拆除OOO、OOO地 號土地上之地上物，故本件於上開二案件判決確定前，自有 停止訴訟之必要云云。惟查，上訴人縱經判決認定對附圖二 B部分及再延伸至OOO地號土地部分具有通行權，亦係待通行 權案件判決確定後創設之新法律關係，並非現今本案訴訟之 先決問題；至上訴人對附表編號4、5所示土地是否有優先購 買權存在，本院本得斟酌全辯論意旨及調查證據結果，自行 認定，並無須俟另案判決結果始能判斷之情事，為免被上訴 人因訴訟延滯受有不利益，本件自無裁定停止之必要，故上 訴人聲請停止本件訴訟程序，不應准許。 貳、實體部分：　　 一、被上訴人主張：伊為坐落屏東縣○○段000地號土地之所有人 ，及同段OOO○OOO○OOO○OOO○OOO○OOO地號土地（下稱系爭土 地，並與OOO地號土地合稱系爭6筆土地）之共有人。上訴人 無合法權源，竟在OOO○OOO○OOO地號土地上如附圖一編號A所 示面積合計695.36平方公尺鋪設柏油路面、編號E、G所示面 積25.2、0.19平方公尺鋪設水泥地面，並在如附圖二編號D 所示面積298.36平方公尺搭建餐廳、編號E所示面積328.65 平方公尺搭建接待中心及鋪設木棧道、編號F所示面積32.67 平方公尺搭建廁所、編號G所示面積800.89平方公尺搭建木 屋、編號H所示面積543.46平方公尺搭建建物、編號I所示面 積1262.25平方公尺搭建馬廄；又在OOO○OOO地號土地如附圖 二編號A所示面積11.43平方公尺架設招牌、編號B所示面積 合計451.26平方公尺鋪設路面及橋樑，在OOO地號土地如附 圖二編號J所示面積0.06平方公尺設置抽水馬達（下合稱系 爭地上物），據以經營悠客馬術度假村等情，爰依民法第76 7條第1項及第821條規定，請求上訴人將上開地上物除去， 將該部分OOO地號土地返還被上訴人，及系爭土地各該部分 返還被上訴人與共有人全體。 二、上訴人則以：系爭6筆土地均為耕地，訴外人台灣土地開發 股份有限公司（下稱台開公司）向訴外人張錦綿等人購買土 地，借用被上訴人名義登記（被上訴人登記之應有部分見附 表），係規避農業發展條例第33條規定之脫法行為，其買賣 及移轉所有權行為均無效，被上訴人不得行使物上請求權請 求伊除去系爭地上物及返還土地。再者，伊為系爭土地之承 租人，已依土地法第104條、第107條及民法第426條之2規定 對OOO○OOO地號土地行使優先購買權，被上訴人與其前手間 之買賣及移轉所有權行為均屬無效。且伊於系爭土地租賃期 限屆滿後，仍繼續耕作使用承租土地，伊就系爭土地應與被 上訴人成立不定期租賃關係；另伊妻王青向原所有權人王順 興承租OOO地號土地，於租期屆滿後亦繼續使用土地，王青 就OOO地號土地，與被上訴人亦成立不定期租賃關係，而伊 向王青借用OOO地號土地，依占有連鎖關係，亦為有權占有O OO地號土地等語，資為置辯。 三、原審判決命上訴人應將上開地上物除去，將該部分OOO地號 土地返還被上訴人，及系爭土地各該部分返還被上訴人與共 有人全體，並依聲請為附條件准、免假執行之宣告。上訴人 不服，上訴求將原判決廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴及 假執行聲請；被上訴人則聲明請求駁回上訴。 四、協商整理兩造不爭執事項及本件爭點（見本院卷第199-200 頁、第270-271頁） 　㈠兩造不爭執事項： 　1.系爭6筆土地均為山坡地保育區農牧用地（耕地）。被上訴 人登記為OOO地號土地之所有人及系爭土地之共有人。 　2.上訴人在系爭6筆土地附圖一編號A面積695.36平方公尺（OO O地號土地138.35平方公尺、262地號土地557.01平方公尺） 鋪設柏油路面、編號E、G面積25.2、0.19平方公尺鋪設水泥 地面；在附圖二編號A面積11.43平方公尺架設招牌；編號B 面積合計451.26平方公尺鋪設路面及橋樑；編號D面積298.3 6平方公尺搭建建物（餐廳）、編號E面積328.65平方公尺搭 建建物（接待中心）及鋪設木棧道、編號F面積32.67平方公 尺搭建建物（廁所）、編號G面積800.89平方公尺搭建木屋 、編號H面積543.46平方公尺搭建建物、編號I所示面積1262 .25平方公尺搭建建物（馬廄）；又在OOO地號土地如附圖二 編號J面積0.06平方公尺設置抽水馬達（即合稱系爭地上物 ）。 　3.張錦綿於102年5月16日與上訴人就OOO○OOO○OOO地號土地全 部及OOO○OOO地號土地內一條6米道路訂立租賃契約（下稱系 爭租約），租賃期間自102年1月1日起至107年12月31日止。 　4.OOO地號土地原為王順興所有，上訴人配偶王青與王順興就O OO地號土地於103年7月1日簽訂土地租用契約，租期自103年 7月1日起至104年7月1日止，每年租金4萬元，王青將土地借 予上訴人使用。被上訴人於105年1月29日向王順興買受OOO 地號土地，同年4月6日辦畢所有權移轉登記。 　㈡本件爭點：　 　1.上訴人主張其就OOO○OOO地號土地有優先承買權存在，是否 可採？ 　2.上訴人主張兩造就系爭土地有不定期租賃關係存在，是否可 採？ 　3.上訴人主張王青就OOO地號土地與被上訴人成立不定期租賃 ，其依占有連鎖關係，為有權占有OOO地號土地，是否可採 ？ 　4.上訴人主張被上訴人就系爭6筆土地，與前手間之買賣及所 有權移轉行為，乃脫法行為而無效，故被上訴人不得行使所 有權人之權利，是否可採？ 　5.被上訴人依民法第767條第1項及第821條規定，請求上訴人 將系爭地上物拆除，並將土地返還被上訴人或共有人全體， 有無理由？ 五、本院之判斷： 　㈠上訴人主張其就OOO○OOO地號土地有優先承買權存在，是否可 採？　 　1.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。又土地法 第104條第1項所定基地承租人之優先承買權，係為調和房屋 與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得結為一體 ，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予 基地承租人之權利，祇須承租人以有效租約承租基地建築房 屋即足當之，並未限於所租用建屋之土地須屬建地或所建築 之房屋須供住宅使用。又上開之優先購買權，為物權之先買 權，基地承租人於該基地出賣於第三人時，有依同樣條件向 基地所有人以意思表示，使其負有移轉其基地於自己，而自 己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，係屬形成 權之一種。該條項所側重者為基地出賣時是否為承租人，倘 承租人於基地出賣時未受通知出賣及買賣條件，而無放棄或 視為放棄優先承買權之情形，則其取得之優先承買權尚不因 其後租賃關係屆期而受影響（最高法院111年度台上字第935 號判決參照）。 　2.經查，上訴人於系爭土地上經營馬術渡假村，登記營業項目 包括其他運動場館、未分類其他運動服務、寵物用品批發、 未分類其他住宿等情，此有公示資料在卷可參（見原審卷一 第143頁至第145頁）；又系爭土地前經原審及他案（即被上 訴人起訴請求上訴人及上訴人任法定代理人之創新國際開發 股份有限公司返還土地案件，由原審法院108年度訴字第534 號案件受理）囑託屏東縣恆春地政事務所勘測系爭地上物後 ，繪製附圖一、二所示複丈成果圖在卷可參（見原審卷一第 415頁、第521頁），其中OOO地號土地如附圖二編號I部分為 馬廄3間，OOO地號土地上如附圖二編號G為木造屋，編號H有 10個房間，編號D為餐廳，編號E為接待中心及木棧道，編號 F為廁所等情，經另案一審法院會同上訴人及林佳霖至現場 履勘明確，並製有勘驗筆錄、現況圖及現場照片在卷可憑（ 見另案一審卷三第315頁至第425頁）。參以上訴人於93年間 在OOO○OOO○OOO地號土地上興建之房屋平面圖，即已明載咖 啡餐飲一棟、客房一棟、馬房一棟、宿舍一棟等房屋用途， 亦有○○縣政府財稅局○○分局109年1月20日○○稅恆分參字第10 90860199號函可佐（見另案一審卷三第147頁至第153頁）。 可認上訴人於93年間即在承租之系爭土地經營馬術渡假村， 且興建餐廳、客房供住宿使用；嗣於102年5月16日與張錦綿 訂立系爭租約時，仍在營業中，迄今在OOO○OOO地號土地仍 有建物。另參照上訴人借用華物國際有限公司名義於95年與 張錦綿簽訂土地無償借用同意書記載有「借用期滿不續借， 地上物可拆除」、上訴人與張錦綿98年間簽訂租賃契約第10 條約定：「承租人租賃期間屆滿不續約時應於二個月內將土 地上之建物、地上放置物搬遷」、系爭租約第6條約定：「 土地上設施若非出租人同意，不得擅自變更及其加工裝飾， 改造費用由承租人負擔」等語(見原審卷一第65頁至第69頁) ，足見上訴人於93年間即在系爭土地興建馬房、餐廳及客房 ，供經營馬術渡假村使用，且與張錦綿簽訂系爭租賃契約時 ，上開建物仍繼續存在，是應認上訴人係以系爭租賃契約承 租基地建築房屋，即屬土地法第104條第1項規定所稱之承租 基地建築房屋，是被上訴人主張：系爭租約內容並未約定係 以建築房屋為主要目的，應認僅係一般土地租賃契約，而非 租地建屋契約云云，要非可採。又土地法第104條第1項規定 承租基地建築房屋，並未限於所租用建屋之土地須屬建地或 所建築之房屋須供住宅使用，已如前述，是被上訴人另主張 ：參土地法第3篇第3章之立法意旨，本為解決國民居住問題 ，維持民生之安定，故土地法第97條所稱房屋，係指供住宅 用之房屋而言，若土地上之建築屋，並非供人居住使用，即 非房屋，無基地優先購買權適用云云，容有誤會，亦非可採 。 　3.次按區域計畫法第15條、第21條關於區域計畫公告實施後， 有關直轄市或縣（市）政府，應就不屬同法第11條之非都市 土地，編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管 制暨其違反者，得處罰鍰、限令變更使用、停止使用或拆除 地上物恢復原狀等規定，核其本質均僅係取締規定，而非效 力規定。當事人間所簽訂之租賃契約違反各該規定者，尚不 得依民法第71條之規定逕認為無效（最高法院98年度台上字 第1493號判決意旨參照）。經查，262、265地號土地經編定 為「使用分區：山坡地保育區」、「使用類別：農牧用地」 ，屬於農業發展條例第3條第11款之耕地，依法僅得供農業 耕作使用等情，為兩造所不爭執。然有關土地使用之管制規 定，僅旨在禁遏當事人違反土地使用管制之取締規定，而非 否定私法契約效力之效力規定，其違反之法律效果係主管機 關得課以行政罰鍰之處分，縱違反土地使用管制之出租行為 ，依民法第71條但書規定，仍應賦予私法上之法律效果，以 合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護，是系爭租約不 因違反土地使用分區之限制而無效。從而，上訴人既係以有 效租約承租基地建築房屋，即得依據土地法第104條第1項規 定，就OOO○OOO地號土地主張優先購買權。 　4.再按土地法第104條第1項旨在使地上建物之利用與其基地所 有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效 用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除 還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記 ，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得 事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為 由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成 後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租 地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高法院9 1年度台上字第2154號判決意旨參照）。由此可知優先承買 權之規範係基於物之經濟效用考量，可避免拆屋還地，違章 建築並無礙租地建屋之本質，違章建築之基地承租人，仍有 優先承買權。從而，上訴人承租基地建築房屋，縱其興建之 建物為違章建築，亦無礙租地建屋之本質，上訴人仍得就OO O○OOO地號土地主張優先購買權。是被上訴人另主張：系爭 土地為農牧用地，僅能供農牧生產及其設施使用，上訴人在 系爭土地上違法興建房屋，亦不能據以改變系爭土地之使用 管制，難謂有土地法第104條「租用基地建築房屋」規定之 適用云云，亦非可採。 　5.另按土地法第104條第1項規定，租用基地建築房屋之承租人 ，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。所 謂「依同樣條件優先購買」，係指在買賣條件如買賣標的、 範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人 得要求優先成為基地之買受人（最高法院110年度台上字第1 44號判決意旨參照）。次按優先購買權人接獲出賣人通知而 未於10日內表示購買，固屬放棄；倘出賣人未為與買賣契約 同樣條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示 ，仍不得視為其放棄優先購買權（最高法院108年度台上字 第1909號判決意旨參照）。是基地出賣人必須將其與第三人 訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便其 考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通 知，即謂已盡通知之義務。被上訴人雖主張張錦綿曾於105 年簽訂買賣契約後幾天有至馬場通知上訴人云云，然張錦綿 於本院另案陳稱：當天沒有拿契約書給上訴人看，是單純去 告知上訴人已經出售，沒有講到詳細的價格，只有跟他講一 分地賣100多萬，其他契約內容沒有跟他說，不知道上訴人 有優先購買權等語（見另案更一卷二第148頁）；證人即代 書蘇秀春亦於另案到庭證稱：當天是張錦綿跟上訴人的太太 說這土地已經賣掉，不記得上訴人有無在場，張錦綿當天是 有講價格一分地大約100多萬元，總價跟其他履約條件沒有 講，不清楚上訴人有優先購買權等語（見另案更一卷二第15 1頁）。是張錦綿出售系爭土地時，未通知上訴人行使優先 購買權，亦從未將其買賣條件通知上訴人。從而，縱上訴人 知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先購 買權，是被上訴人主張上訴人至遲於105年7月20日已經知悉 系爭土地買賣，但並未提出異議，反而還向蘇秀春表達要向 新地主即上訴人繼續繳納租金，其行為顯已拋棄優先購買權 云云，容有誤會，為不足採。又參之首揭裁判意旨，倘承租 人於基地出賣時未受通知出賣及買賣條件，而無放棄或視為 放棄優先承買權之情形，則其取得之優先承買權尚不因其後 租賃關係屆期而受影響，依此，被上訴人主張系爭租約已於 107年12月31日屆滿終止，上訴人不再具優先購買權云云， 亦非可採。 　6.按民法第148條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之 規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的 。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他 人為主要目的，即不受該條規定之限制（最高法院45年台上 105號、87年台上1807號判決意旨參照）。又行使權利，應 依誠實及信用方法。權利人在相當期間內不行使其權利，依 特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義務，甚 至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其加以保護，依一 般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則者，應認其權 利失效，不得行使。惟按權利失效係源於誠信原則，應以權 利人不行使權利，確已達相當之期間，致義務人產生正當之 信賴，信任權利人將不再行使其權利，並以此作為自己行為 之基礎，對義務人之行為有應加以保護之情形，而依一般社 會之通念，權利人如對之行使權利，有違誠信原則，始足當 之。權利失效理論既係針對時效期間內，權利人不符誠信原 則之前後矛盾行為規範上之不足，用以填補權利人長久不行 使權利所生法秩序不安定之缺漏，剝奪其權利之行使，故在 適用上尤應慎重，以免造成時效制度之空洞化（最高法院10 2年度台上1766號、103年度台上字第854號判決意旨參照） 。經查： 　　⑴上訴人於被上訴人購買系爭土地後，雖有繼續繳納租金之 行為，然上訴人亦一再與被上訴人協商於租期屆滿後繼續 使用系爭土地，是尚難認上訴人行使本件優先購買權係以 損害他人為主要目的。況本件上訴人是否得行使優先購買 權，法律上本有爭議，被上訴人從未通知上訴人行使優先 購買權或告知買賣條件，上訴人自無從考慮是否行使優先 購買權；且張錦綿及其代書蘇秀春亦均不知悉上訴人得行 使優先購買權，自無從認定上訴人之行為足使義務人正當 信賴權利人已不欲其履行義務。從而，上訴人行使本件優 先購買權並非以損害他人為主要目的，且不足使張錦綿產 生正當之信賴，難認上訴人行使本件優先購買權有違誠信 原則，而有權利失效原則之適用。 　　⑵被上訴人雖主張：本件上訴人行使權利是否違反誠信原則 ，應審酌被上訴人之正當信賴利益。蓋上訴人知悉張錦綿 將系爭土地出售被上訴人後，已依原訂租約條件向被上訴 人給付租金，顯已承認被上訴人新的地主及新的出租人地 位，被上訴人對兩造間關係有正當信賴，上訴人卻於107 年12月31日租期屆滿後、被上訴人請求返還租賃土地之際 始主張優先購買權，所為顯違反誠信原則而應認其權利已 經失效云云。惟優先承買權在不動產交易中即為保障特定 權利人在財產轉讓過程中得以相同條件優先購買該不動產 ，是上訴人依土地法第104條規定為OOO○OOO地號土地之優 先購買權人，未受張錦綿系爭土地買賣條件之通知，難認 其已得行使優先購買權，其復未放棄優先購買權，均認定 如前，則其權利之行使應受保障，被上訴人即不得以對兩 造間已形成之關係有正當信賴，而對抗上訴人權利之行使 ，是被上訴人前開主張，仍無從為其有利之認定。　 　7.綜上，上訴人依土地法第104條規定就OOO○OOO地號土地有優 先購買權存在，應可認定，則上訴人另依土地法第107條、 民法第426之2條規定主張就前揭2筆土地有優先購買權存在 ，即無審究之必要，併予敘明。 　㈡上訴人主張兩造就系爭土地有不定期租賃關係存在，是否可 採？ 　　按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意 思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後， 明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽 又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必 須於租賃屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際 訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約者，即可發生阻止續 約之效力，且得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有 無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代 價為必要。上訴人與張錦綿所訂系爭租約第5 、8 、9 條約 定：「承租人……非出租人同意不得再繼續承租，否則所致損 害須由承租人賠償」、「土地出租人及承租人租賃期滿前不 繼續租約時，需提前一年通知對方」、「承租人租賃期間屆 滿時，應於三個月內將土地上放置物搬離，並將土地原狀交 給出租人，逾期即視為放棄……」（原審卷一第151頁），系 爭租約期間為102年1月1日至107年12月31日，上訴人取得土 地後於106年12月17日以存證信函通知上訴人租賃期屆滿將 不再續約，有存證信函可稽（原審卷一第455頁、第457頁） ，被上訴人既於租期屆滿前1年通知上訴人表示屆期不再續 租，依上開說明，自生阻止續約之效力。上訴人雖辯稱：被 上訴人於108年5月20日仍持續收受租金，應認被上訴人不反 對伊繼續使用土地云云。惟觀之被上訴人於上訴人匯款後， 即以存證信函表示：「台端於108年5月20日匯款新台幣42萬 元至本人華南銀行……今特以此存證信函聲明該筆金額將視為 108年1月份應給付違約金之一部分……」（原審卷一第467-47 1頁），衡之權利人收取使用收益之代價，並非意味成立民 法第451條所定不定期限繼續契約，被上訴人既已對上訴人 為反對續約之表示，況已表示是違約損害金性質，核其行舉 即無該當民法第451條所定默示更新之可能，不因上訴人有 片面為匯款乙情，而認依民法第451條規定兩造有不定期租 賃契約存在，被上訴人並無續租及收受租金之意思。 　㈢上訴人主張王青就OOO地號土地與被上訴人成立不定期租賃， 其依占有連鎖關係為有權占有OOO地號土地，是否可採？ 　　被上訴人所有OOO地號土地前手王順興與上訴人配偶王青間 所訂租賃契約，租期自103年7月1日起至104年6月30日止， 每年租金5萬元，依該土地租用契約書所附租金收（付）款 明細欄所載，王青已給付2年租金，王順興就王青繼續使用O OO地號土地，查無有何反對之表示，依民法第451條規定， 固應認王順興與王青間就OOO○土地，自104年7月1日起視為 以不定期限繼續契約。然按出租人於租賃物交付後，承租人 占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓 人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約， 其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明 文。被上訴人於105年1月29日買受而取得OOO地號土地當時 ，王順興與王青間就OOO地號土地之租賃契約，固因默示更 新為不定期繼續契約，惟上該租約並未經公證，依民法第42 5條第2項規定，無同條第1項買賣不破租賃規定之適用，即 王順興與王青間就OOO號土地之租賃契約，對被上訴人並無 繼續存在之餘地，王青無繼續占用系爭OOO地號土地之合法 權源，更遑論上訴人。上訴人主張依占有連鎖關係，其占用 OOO號土地，有合法權源云云，核無可採。 　㈣上訴人主張被上訴人就系爭6筆土地，與前手間之買賣及所有 權移轉行為，乃脫法行為而無效，故被上訴人不得行使所有 權人之權利，是否可採？　 　　上訴人主張台開公司為規避農業發展條例第33條規定，借用 　　被上訴人名義，將台開公司買受系爭6筆土地登記在被上訴 人名下，惟其該主張為被上訴人所否認。按稱借名登記者， 謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自 己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約， 主張借名登記者，自應就其主張該借名登記之事實負舉證責 任。依此，上訴人應就其上該所主張之事實，先負舉證之責 ，若上訴人未能舉證，以證實自己主張之事實，則被上訴人 就其抗辯事實即令不能舉證或所舉證據有瑕疵，亦應駁回上 訴人之請求。上訴人主張借名登記，無非以：被上訴人起訴 前，上訴人女兒梁梅瑛與台開公司副董事長練台生就上訴人 承租之土地為協商時，曾表示「林佳霖他也不代表，他只不 過是因為農地不能掛公司啊，是不是。也是借名的是不是。 那這個我個人去投資幹什麼...」等語，並提出譯文、光碟 為證（見原審卷一第485頁、第491頁、第493頁）。惟練台 生並非上訴人，練台生與台開公司亦非同一人格，練台生與 梁梅瑛就上該土地之承租問題為協商、談判，無論練台生是 基於談判技巧所需或其他因素為上揭表示，然並無任何事證 足以認所述借名登記為真實，自不能因練台生上該無何憑據 之片言隻語，可認系爭6筆土地土地係台開公司所有而借名 登記在上訴人名下。被上訴人所稱上該土地價金共9,000多 萬，其中4,000多萬是向母親蔡富女借用等語，亦據提出與 張錦綿、王宜錦、王馨翊、王秀雅、羅玉幸、羅偉倫、羅進 興等人就相關坐落○○縣○○鄉興○○OOO○OOO○OOO○OOO○OOO○OOO○ OOO○OOO○OOO地號土地簽訂之買賣契約書，及被上訴人購買 土地之付款明細表、被上訴人母親蔡富女在華南商業銀行信 維分行000000000000帳戶之存摺影本（2紙）、被上訴人於 華南商業銀行信維分行000000000000帳戶存摺影本（l2紙） 及華南商業銀行匯款回條聯6紙、活期性存款存款憑條（收 據）18紙為證，證明包括系爭6筆土地由被上訴人出資所購 買，非受台開公司借名登記（見原審卷二第77頁至第103頁 ），是自不能因練台生與梁梅瑛曾談判時無何憑據之一句話 ，即認台開公司與被上訴人就系爭6筆土地存有借名登記關 係。 　㈤被上訴人依民法第767條第1項及第821條規定，請求上訴人將 附圖一、二所示地上物拆除，並將土地返還被上訴人或共有 人全體，有無理由？ 　　按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；又各共 有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。 但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法 第767條第1項前段、第821條定有明文。本件上訴人既未能 舉證其對OOO○OOO○OOO○OOO地號土地占有權源之存在，則被 上訴人請求上訴人除去地上物暨返還土地，即屬有據；又上 訴人對OOO○OOO地號土地有優先購買權存在，其並已行使對 土地之優先購買權，依此形成權行使之結果，自足以對抗被 上訴人（最高法院85年度台上字第2678號、91年度台上字第 1033號裁判意旨參照），被上訴人即不得主張上訴人為無權 占有土地，從而，被上訴人請求上訴人除去OOO○OOO地號土 地之地上物，並返還土地予全體共有人，即屬無據，不應准 許。 六、綜上所述，被上訴人依據民法第767條第1項及第821條規定 ，請求上訴人將OOO○OOO○OOO○OOO地號土地上如附圖一、二 所示地上物拆除，並將土地返還被上訴人或共有人全體，為 有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回 。原審就前開不應准許部分，判決被上訴人勝訴，並依聲請 為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第 2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決 ，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，非有理由，應駁回此部分上訴。　 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第五庭　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱泰錄 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高瑞聰 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王　琁 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳璧娟 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 附表： 編號 土地（均為○○○○○○○○○） 所有權移轉登記日期 前任所有權人之應有部分 林佳霖之應有部分 1. OOO地號 105.3.30 張錦綿：139/225 408/450 105.4.6 王宜錦：130/450 2. OOO地號 105.3.30 王錦綿：527/1350 2484/2700 105.3.31 王馨翊：650/2700 105.4.6 王秀雅：130/450 3. OOO地號 105.3.30 張錦綿： 427093/0000000 0000000/0000000 105.3.31 王馨翊： 270905/0000000 105.4.6 王宜錦： 54181/189117 4. OOO地號 105.3.30 張錦綿： 346344/378234 346344/378234 5. OOO地號 105.3.30 張錦綿： 346344/378234 346344/378234 6. OOO地號 105.4.6 王順興：全部 全部

2024-12-11

KSHV-112-重上更一-19-20241211-1

訴更一
高雄高等行政法院

徵收補償

高雄高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第二庭 113年度訴更一字第7號 113年11月12日辯論終結 原 告 台灣糖業股份有限公司 代 表 人 劉起孝 訴訟代理人 黃裕中 律師 被 告 嘉義縣政府 代 表 人 翁章梁 訴訟代理人 陳世勳 律師 上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國110年8月 20日臺內訴字第1100035103號訴願決定，提起行政訴訟，前經本 院110年度訴字第360號判決後，原告提起上訴，經最高行政法院 以111年度上字第527號判決廢棄，發回本院更為審理，本院判決 如下： 　　主 文 一、訴願決定及原處分關於否准增加徵收補償地價部分均撤銷。 二、被告對於原告109年11月3日異議之申請，應依本判決之法律 見解另為適法之處分。 三、原告其餘之訴駁回。 四、第一審及發回前上訴審訴訟費用均由被告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 原告代表人原為楊明州，於本件訴訟中變更為劉起孝，並據 其新任代表人向本院具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准 許。 貳、實體方面 一、事實概要： ㈠被告為辦理「流域綜合治理計畫第1期治理工程-荷苞嶼排水 幹線復興橋至快速道路橋段治理工程」（下稱系爭工程）， 申請徵收○○縣○○鄉○○○段豐稠小段（下稱豐稠小段）179-3地 號等13筆土地，經內政部以民國104年11月11日臺內地字第0 000000000號函核准徵收，並由被告以104年11月13日府地權 字第00000000000號公告徵收（公告期間自104年11月16日起 至同年12月16日止，下稱104年11月13日公告）。原告所有 坐落豐稠小段34-5、179-3、183-4、183-5、184-2、184-3 地號等6筆土地（下合稱系爭土地、各筆土地僅簡稱地號） 位於徵收範圍內，因認補償價額過低，於公告期間提出異議 ，被告查處結果，於105年2月25日函復系爭土地徵收補償價 格應屬合理，原告不服，提起復議，經被告提請嘉義縣地價 及標準地價評議委員會（下稱地評會）105年第1次評議會評 議決議維持原徵收補償價格，被告據以105年7月4日府地權 字第0000000000號函（下稱前處分1）通知原告復議結果。 原告不服，循序提起行政訴訟，經本院106年度訴字第28號 判決（下稱本院106年判決）駁回，原告提起上訴，經最高 行政法院108年度判字第83號判決（下稱最高行前確定判決 ）以被告對於原案例蒐集期間之全部買賣實例，未依土地徵 收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第6條第1項規定填寫 買賣實例調查估價表，致地評會有基於錯誤或不完整事實作 成判斷之違法情事，將106年判決駁回原告請求撤銷前處分1 暨其訴願決定部分廢棄，並撤銷前處分1暨其訴願決定，暨 命被告應依最高行前確定判決之法律見解另為適法之處分。 ㈡依最高行前確定判決意旨，被告委任客觀不動產估價師事務 所（下稱查估單位）重新查估系爭土地徵收補償價格，並提 交地評會108年第2次評議會評議決議，評定徵收補償地價為 34-5、179-3、184-2、184-3地號土地每平方公尺新臺幣（ 下同）800元；183-4、183-5地號土地每平方公尺760元（與 前次評定徵收補償價格相同），被告據於108年7月18日發函 通知原告。原告不服，提出異議，經被告於108年10月8日函 復系爭土地徵收補償價格實屬合理；原告再提起復議，經被 告提請地評會109年第1次評議會評議決議維持原徵收補償價 額，被告遂以109年3月25日府地權字第0000000000號函（下 稱前處分2）通知原告復議結果。原告不服，提起訴願，經 內政部109年8月25日訴願決定（下稱109年訴願決定）以查 估單位仍未就買賣實例詳實填寫不予採用之理由及依據，其 查估程序難謂適法，將前處分2撤銷，命被告另為適法之處 分。 ㈢嗣被告委任查估單位重新查估系爭土地徵收補償價格，經提 送地評會109年第5次評議會評議決議通過，並以本次評定通 過之徵收補償價格較原徵收補償價額低，依訴願法第81條規 定，決議維持原徵收補償價格，被告據以109年10月23日府 地權字第0000000000號函（下稱109年10月23日函）通知原 告。原告不服，於109年11月3日提出異議函（下稱109年異 議函），經被告以110年1月8日府地權字第0000000000號函 （下稱110年1月8日函）復維持原徵收補償價格；原告不服 查處結果，提出復議，經被告提請地評會110年第1次評議會 評議決議維持原徵收補償價格，被告據以110年5月7日府地 權字第0000000000號函（下稱原處分）通知原告復議結果。 原告不服，循序提起行政訴訟，聲明：訴願決定及原處分均 撤銷；被告對於原告109年異議函之申請，應作成增加補償 地價之處分。經本院110年度訴字第360號判決（下稱前審判 決）駁回，原告不服，提起上訴，經最高行政法院111年度 上字第527號判決（下稱發回判決）將前審判決廢棄，發回 本院審理。 二、原告起訴主張及聲明︰ ㈠主張要旨︰ 1.本次（第3次）查估程序未蒐集太保市P101-01地價區段之買 賣實例，自無供地評會審查之可能，且地評會109年第5次會 議簡報等資料中，亦無記載，則地評會決議所作成新補償價 格，有本於不完全資訊為判斷之瑕疵。又依發回判決意旨， 最高行前確定判決及109年訴願決定均未指摘查估單位將太 保市P101-01地價區段之買賣實例列入「蒐集買賣實例」而 填寫買賣實例調查估價表有何違誤不當，被告應受拘束。 　2.本件徵收補償3次查估程序均為同一查估單位所執行，觀被 告提出之地評會資料，被告否定前案未指摘之查估程序，將 其全盤推翻，不具理由恣為第3次查估，且擅斷土地補償價 格，形同免除土地徵收條例第30條、查估辦法所定之查估程 序。又查估單位前次查估蒐集太保市P101-01地價區段於此 期間之買賣實例計有10筆，應填寫買賣實例調查估價表。　 　㈡聲明︰ 　1.訴願決定及原處分（被告110年5月7日復議決定）均撤銷。 　2.被告應依原告109年異議函之申請，作成增加補償地價之行 政處分。 三、被告答辯及聲明︰ ㈠答辯要旨︰ 1.本件案例蒐集期間原則上為103年9月2日至104年3月1日，前 2次查估誤選取逾案例蒐集期間之○○市○○○○段頂港小段1190 、1191地號土地（交易時間為103年8月24日）為比較標的， 於第3次查估時已排除。有關第3次查估未蒐集太保市之買賣 實例，係太保市與系爭土地坐落之鹿草鄉不同，不同鄉鎮差 異性較大，且鹿草鄉買賣實例已有4筆，在估價實務上，相 同行政區之區域因素條件本較為類似而較具參考價值，於相 同行政區內已有適當之買賣實例，自無捨近求遠而挑選其他 行政區案例之可能及必要。又○○市○○○○鄉○鄰，但二者間區 域因素條件有所落差，以致於替代性較低而非屬同一供需圈 ，在有其他適合之買賣實例之情況下，自無蒐集不同行政區 買賣實例之可能，故第3次查估始未蒐集太保市之買賣實例 ，難謂有何違法之虞。 　2.依109年第5次地評會錄音內容可知，估價師於地評會中已提 及前次查估有採取太保市案例，然徵收範圍只在鹿草鄉，本 次查估將太保市案例全部排除，選取3個位於鹿草鄉的比較 標的等語，讓評議委員知悉前後2次查估選取實例之差異及 原因所在，顯見被告於地評會評議時已提出足夠證據及說明 ，並無地評會基於不完全資訊而作成決議之違誤。 ㈡聲明︰原告之訴駁回。 四、爭點︰ 被告本次所為之系爭土地徵收補償評定價額是否適法？㈠ 五、本院之判斷︰ ㈠前提事實︰ 如事實概要欄所示之事實，有被告104年11月13日公告（處 分卷第3至5頁）、被告105年2月25日函（處分卷第12至15頁 ）、前處分1（處分卷第18至19頁）、本院106年判決（處分 卷第40至72頁）、最高行前確定判決（處分卷第84至109頁 ）、地評會108年第2次會議紀錄（處分卷第261至269頁）、 被告108年7月18日函暨對照表（處分卷第110至112頁）、被 告108年10月8日函（處分卷第115至117頁）、前處分2（處 分卷第120至122頁）、109年訴願決定（處分卷第132至140 頁）、地評會109年第5次會議紀錄（處分卷第300至304頁） 、被告109年10月23日函（處分卷第141至142頁）、原告109 年異議函（處分卷第143至144頁）、被告110年1月8日函（ 處分卷第145至148頁）、原告復議函（處分卷第149至151頁 ）、地評會110年第1次會議紀錄（處分卷第307至323頁）、 原處分（處分卷第152至157頁）、訴願決定（處分卷第169 至178頁）、前審判決（本院卷第23至48頁）、發回判決（ 本院卷第15至22頁）等附卷可稽，應堪認定。 ㈡應適用法令： 1.土地徵收條例 　 第30條：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市 價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗 鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前 項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會 評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調 查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收 土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4 項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事 項等辦法，由中央主管機關定之。」 　2.查估辦法（依土地徵收條例第30條第4項規定授權）　 ⑴第3條：「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關依本辦法規 定辦理土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部 委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。（第 2項）不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本 辦法辦理。」 ⑵第4條：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集 、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益 實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分 或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正 常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定 徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地 價評議委員會評定。」 ⑶第6條第1項：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實 例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例 調查估價表或收益法調查估價表。」 ⑷第7條：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏 高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法 調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化 調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。二、 期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。四 、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併使用之交易。 六、地上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。八、公有土地標 售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、包含公共設施用地 之交易。十一、人為哄抬之交易。十二、與法定用途不符之 交易。十三、其他特殊交易。」 ⑸第8條：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列 事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣 實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金等 及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例 狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。 」 ⑹第9條：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區 域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改 良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築 現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項） 前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目 勘查並填寫。」 ⑺第13條第1、2款：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下 ：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價 格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8 條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之 市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地 上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單 價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地 面積。」 　⑻第17條：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條 採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2 項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年 3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集 期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項 案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年 內。 ⑼第18條：「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關於接到中央 主管機關通知核准徵收案時，應即公告，並以書面通知土地 或土地改良物所有權人及他項權利人。（第2項）前項公告 之期間為30日。」 ⑽第19條第1至3項：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填 載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價 基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1 至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調 整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程 度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不 宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域 因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因 素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及 影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」 ⑾第20條第1至3項：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第 18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近 條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但 都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項） 前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政 條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之 最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地 宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。」 　㈢得心證理由：　　　　　　　　　　　　　　 　1.憲法第15條規定人民之財產權應予保障，國家因公用或公益 目的之必要，依法徵收私人土地，對於被徵收土地所有權人 因公共利益所受之特別犧牲，應給予合理之補償。為符公平 合理及補償相當之憲法要求，土地徵收條例第30條規定，被 徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價；地方主管機關查 估被徵收土地補償地價，應遵守該條第4項授權內政部訂定 之查估辦法規範，並提交地評會具體評定之，以保障被徵收 土地所有權人能依徵收當期之市價獲得適法補償。另查估辦 法第3條明定，地方主管機關得委託不動產估價師辦理土地 徵收補償市價查估程序，且不動產估價師受託查估土地徵收 補償市價者，亦應遵循該辦法辦理。而依查估辦法第4條、 第6條至第9條、第13條、第17條至第20條等規定可知，辦理 土地徵收補償市價查估，應先調查案例蒐集期間之市場買賣 實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日(含當日)前6個月 ，案例蒐集期間內無適當實例時，始得放寬至估價基準日前 1年內；而蒐集之買賣實例如有查估辦法第7條、第8條規定 之特殊情況者，應就實例價格為修正，並將之記載於買賣實 例調查估價表，作為估計買賣實例之土地正常單價。再以此 為基礎，於預定徵收土地範圍之地價區段，就具代表性之土 地分別選取比準地；並以估價基準日調整後之土地正常單價 中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行 個別因素調整，以推估比準地試算價格，進而估計徵收土地 宗地單位市價，提交地評會評定。是以，買賣實例、比準地 及比較標的之選取，構成查估辦法估計預定徵收土地宗地單 位市價之決定因素，環環相扣，相互牽動，均在達成查估辦 法具體化土地徵收條例第30條所定按照徵收當期市價補償之 目的。其中，關於比較標的之選擇，依查估辦法第19條第1 項規定，原則上應於比準地之同一地價區段內選擇1至3件買 賣實例為比較標的，但在同一地價區段內無法選取比較標的 者，依同條第2項規定，得於「其他地區」選取，並進行區 域因素及個別因素調整；而「其他地區」之選定，內政部本 於職權訂定之土地徵收補償市價查估作業手冊規定（前審卷 第214頁）：「『其他地區』得以與比準地屬同一供需圈之相 似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地為考量。」核符查 估辦法第19條規定意旨，查估機關自應援為依上開規定選取 「其他地區」之準據。又查估機關應遵循查估辦法規定辦理 徵收補償市價查估，並提供完整圖資供地評會審驗各地價區 段之相對關係、查估機關填寫之表格內容是否正確；暨其選 擇比較標的是否經過充分衡量，而非僅出於查估者之恣意。 地評會如未獲完整資訊，僅以查估機關填寫之表格為其判斷 基礎，即有基於不完整事實為判斷之違法。 　2.經查，系爭土地為編號P101-03地價區段，行政區雖屬鹿草 鄉，然土地位置係坐落鹿草鄉與太保市交界處，被告歷次均 委任同一查估單位辦理系爭土地補償市價查估。查估單位於 第1次查估時，選取豐稠小段184-2地號土地為該地價區段比 準地，案例蒐集期間內（103年9月2日至104年3月1日；估價 基準日：104年3月1日）無適當買賣實例，案例蒐集期間放 寬至估價基準日前1年內，選取其他地區與比準地屬同一供 需圈且性質相同位於特定農業區農牧用地之P101-01地價區 段（太保市頂港子墘段頂港小段1190、1191地號土地）、P1 01-02地價區段（鹿草鄉後寮段後寮小段236地號土地）等2 筆買賣實例為比較標的，先後經地評會104年第2次、105年 第1次會議審議通過並作成前處分1，原告循序提起行政訴訟 ，經最高行前確定判決以被告未就案例蒐集期間之全部買賣 實例填寫買賣實例調查估價表，逕自放寬案例蒐集期間為估 價基準日前1年內，核有未遵守查估辦法規定之瑕疵，而廢 棄維持前處分1之本院106年判決，並將前處分1及該訴願決 定撤銷，令被告依該確定判決之法律意見另為適法處分。嗣 查估單位重新辦理第2次查估，案例蒐集期間以103年9月2日 至104年3月1日為原則，仍選取與比準地同一供需圈之太保 市P101-01、鹿草鄉P101-02地價區段，將本案蒐集之21件買 賣實例全部填寫買賣實例調查估價表，並選擇放寬案例蒐集 期間之太保市頂港子墘段頂港小段1190、1191地號土地（交 易日期103年8月24日）及案例蒐集期間之鹿草鄉後寮段後寮 小段236地號土地買賣實例為比較標的，業經地評會108年第 2次、109年第1次會議審議通過並作成前處分2，原告提起行 政救濟，內政部109年訴願決定僅係以查估單位第2次查估就 案例蒐集期間太保市P101-01地價區段內10筆買賣實例調查 估價表未詳實填寫不予採用之理由及依據，亦未敘明無法有 效掌握及量化調整之理由，於法不合，又上開疑義未予究明 ，逕予認定原案例蒐集期間無適當買賣實例，放寬案例蒐集 期間選取買賣實例為比較標的，其查估程序難謂適法，故將 前處分2撤銷，命被告另為適法之處分，並未指摘查估單位 選取太保市P101-01地價區段作為選擇比較標的之「其他地 區」有何違誤不當等情，此有前處分1（處分卷第18至19頁 ）、最高行前確定判決（處分卷第84至109頁）、第2次查估 買賣實例調查估價表（處分卷第227至247頁）、前處分2（ 處分卷第120至122頁）、109年訴願決定（處分卷第132至14 0頁）在卷可稽。足見系爭土地坐落鹿草鄉與太保市交界處 ，查估單位第1、2次查估時，因比準地之同一地價區段內並 無適當買賣實例，而選取與比準地屬同一供需圈且性質相同 之太保市P101-01、鹿草鄉P101-02地價區段作為選取比較標 的之「其他地區」，並未牴觸查估辦法第19條第2項及查估 作業規定選取「其他地區」之考量原則，且最高行前確定判 決及109年訴願決定均未指摘查估單位以上開2地價區段作為 「其他地區」選擇比較標的有何違誤不當。惟查估單位於本 次（第3次）查估時，卻變更僅以鹿草鄉P101-02地價區段作 為「其他地區」選取比較標的，並就案例蒐集期間蒐集之4 件買賣實例，選取鹿草鄉後寮段後寮小段236（即前2次經選 取之比較標的）與同段236-1、227地號土地等3筆買賣實例 為比較標的，以推估比準地之試算價格，而未查估蒐集太保 市P101-01地價區段之買賣實例，即有最高行前確定判決揭 示之「未就案例蒐集期間內買賣實例全部填寫買賣實例調查 查估表」情形，本次查估程序顯有瑕疵。另觀被告提出109 年第5次地評會簡報（本院卷第133至149頁）、會議紀錄（ 處分卷第300至304頁）及會議錄音逐字稿（本院卷第175至1 76頁）等相關資料，本次查估單位未向地評會提出證據及理 由說明上開236-1、227地號土地等2筆買賣實例何以較諸太 保市P101-01地價區段內之買賣實例更適當採為比準地之比 較標的，更未遵循109年訴願決定所指摘之理由，將如附表 所示太保市P101-01地價區段內10筆買賣實例調查估價表重 為詳實填寫，即逕予排除前2次查估均予列入作為其他地區 之太保市P101-01地價區段內買賣實例，自難認已符合上揭 查估辦法第7、8條詳實調查及篩選買賣實例之規定。準此， 查估單位就本次調查買賣實例程序，難謂已依查估辦法之規 定估計徵收土地宗地單位市價，於法有違，而地評會在此事 實基礎下，作成評定結果決議維持原補償價格，則有本於不 完全資訊而為判斷之瑕疵，於法亦有未合。 　3.被告雖主張太保市與系爭土地坐落之鹿草鄉行政區不同，且 鹿草鄉買賣實例有4筆，相同行政區內已有適當之買賣實例 ，自無蒐集不同行政區買賣實例之可能，又太保市與鹿草鄉 非屬同一供需圈，本次查估始未蒐集太保市之買賣實例，於 109年第5次地評會，查估單位已讓評議委員知悉前後2次查 估選取實例之差異及原因所在，並無基於不完全資訊而作成 決議云云。惟查： 　⑴依查估辦法第19條第1項第1款、第2項規定意旨，於比準地之 同一地價區段內，倘無法選取比較標的者，得於其他地區選 取，明文規定比較標的選取基準之順序，以同一地價區段內 買賣實例為優先，其次為其他地區。條文所謂「其他地區」 ，應係指得蒐集買賣實例以供選取之地理範圍。參照不動產 估價技術規則第12條第2款規定：「不動產估價師應依下列 原則蒐集比較實例：二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰 地區或類似地區者。」再參照同規則第2條第11至13款規定 ：「本規則用詞定義如下：十一、同一供需圈：指比較標的 與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範 圍。十二、近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同 或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區。十三、類似 地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性 質相近之其他地區。」可知，查估辦法第19條第1項第1款所 指比準地之「同一地價區段」、第2項所指比準地之「其他 地區」，分別相對應不動產估價技術規則之規定，即屬技術 規則所指「近鄰地區」、「類似地區」之概念。復參酌內政 部編印查估作業手冊亦明載：「地價區段內無法選取比較標 的者，得於其他地區選取，其他地區得以與比準地屬同一供 需圈之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地為考量。 」等語（前審卷第214頁），就其他地區之範圍亦指向同一 供需圈之土地範圍，而同一供需圈之範圍涵蓋勘估標的之近 鄰地區、類似地區，即可相互印證。另依查估辦法第10條第 1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘 查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位……」及其修 法理由：「地價區段以鄉、鎮、市、區之單一行政區劃分， 對於同一都市計畫或『同一供需圈但分屬不同行政區』而情形 相同或相近之被徵收土地，因分劃不同地價區段，致查估結 果產生差異。爰第1項修正以鄉（鎮、市、區）之單一行政 區為地價區段劃分原則，並得由查估單位考量實地條件，因 地制宜劃分地價區段，使查估結果更符合當地狀況。」（本 院106訴28卷第61頁），益證同一供需圈之範圍涵蓋較廣， 實務上常有分屬不同行政區之情形，於製作地價區段勘查表 時，不受行政區劃分之限制，應考量實地條件而因地制宜劃 分地價區段，故修法予以調整。綜合上開說明可知，適用查 估辦法第19條第2項規定於其他區選取比較標的時，其蒐集 市場買賣實例之範圍，即應以與比準地屬同一供需圈之類似 地區為其範圍，始為適當，至於查估辦法第19條第1項第2項 規定所稱「其他地區」（即同一供需圈之類似地區）是否應 與比準地位於相同行政區為前提要件，依該法條文義無此限 制之明文，且與估價實務上「同一供需圈但分屬不同行政區 」之情形相悖，是與比準地所在行政區究屬相同與否，並非 所問。 　⑵本案系爭土地補償市價查估，被告歷次均委任同一查估單位 辦理，而查估單位於109年第5次地評會中向評議委員報告內 容為：「……這一案跟上次估價比較不一樣的地方是說，這一 次因為我們的用地範圍全部都在鹿草鄉，所以這一次，根據 訴委會的相關見解，那我們只採取半年內，然後鹿草鄉的所 有買賣實例，也就是說我們上次在估價的時候有採取到太保 的案例，那這一次我們是把太保案例全部排除，因為我們這 一次的徵收範圍只有在鹿草鄉，所以一共我們在範圍內，在 附近的近鄰地區選取了3個鹿草鄉的比較標的……」等語，此 有被告提出之會議錄音逐字稿在卷可憑（本院卷第175至176 頁），復經被告於本院審理中陳述：第三次查估時，估價師 認為將不同行政區劃歸為同一供需圈有問題，所以才把不同 行政區的部分排除等語明確（本院卷第224頁），足徵查估 單位於本次（第3次）查估時，推翻前二次查估選取與比準 地同一供需圈之太保市P101-01、鹿草鄉P101-02地價區段， 而單以鹿草鄉P101-02地價區段作為「其他地區」選取比較 標的，案例蒐集期間於該地價區段範圍內蒐集買賣實例，其 變更理由僅在於太保市與比準地所在之鹿草鄉屬不同行政區 ，惟所在行政區究屬相同與否，並非查估辦法第19條第1項 第2項規定所稱「其他地區」判斷標準，已如上述，顯見查 估單位本次所為查估結果係基於與案件事務無關之考量，有 違反不當連結之禁止情事，且其蒐集買賣實例僅鹿草鄉P101 -02地價區段部分，而未蒐集同一供需圈之全部買賣實例， 地評會基於此錯誤之事實認定與不完全之資訊所為之判斷， 自有違誤。又查估單位於第1、2次查估時，因系爭土地坐落 鹿草鄉與太保市交界處，依地價區段勘查表（處分卷第181 、248至250頁），就地價區段劃分及編號上，太保市為P101 -01地價區段、鹿草鄉為P101-02地價區段，而比準地屬P101 -03地價區段，該3區段均為特定農業區農牧用地，且該等區 段範圍內土地狀況（耕地整理、修築農路及灌溉等農地改良 ）均為農作使用，其農業用地管制條件及使用狀況均相同， 核與比準地具有替代關係。且依地價區段索引圖（處分卷第 256頁）所示，太保市P101-01地價區段位於系爭土地P101-0 3地價區段與鹿草鄉P101-02地價區段之中間，該區段與P101 -03地價區段土地位處近鄰，而與鹿草鄉P101-02地價區段相 隔較遠，倘從「近鄰地區」或「類似地區」之概念認定，顯 難認被告將鹿草鄉P101-02地價區段列為比準地同一供需圈 ，而排除太保市P101-01地價區段之作法為適法。再者，本 案第1、2次查估結果，均據地評會及被告認定太保市P101-0 1地價區段位屬比準地同一供需圈之類似地區，並於該地區 蒐集市場買賣實例以供選擇比較標的，復經最高行前確定判 決及109年訴願決定均未指摘查估單位選取太保市P101-01地 價區段作為選擇比較標的之「其他地區」有何違誤不當，業 如上述，而被告本次查估僅以不同行政區為由，即認太保市 P101-01地價區段非屬同一供需圈，其理由顯有未足，即有 判斷出於恣意之違法。是被告上開主張，實無足採。 六、綜上所述，查估單位本次所為查估程序，於法有違，地評會 對於比較標的之重新選取及土地徵收補償市價之評議，仍係 在欠缺完整資訊之事實基礎下所作成，被告據以作成原處分 ，以及地評會維持原處分之復議結果，即有基於錯誤或不完 整事實為判斷之瑕疵，且足以影響地價查估之合法性，原告 訴請撤銷訴願決定及原處分關於否准增加徵收補償地價部分 ，為有理由，應予准許；至原告提出之申請，請求被告作成 准予增加補償地價之行政處分部分，尚待被告踐行查估辦法 所定程序，提供完整資訊供地評會為徵收補償價格之評定， 本案事證因未臻明確，本院無從自為判決，爰依行政訴訟法 第200條第4款之規定，就此請求有理由部分，判命被告應依 本判決之法律見解另為適法之處分，並就其請求未達全部有 理由之部分，予以駁回。另本件為判決基礎之事證已經明確 ，兩造其餘攻擊防禦方法及所提訴訟資料經本院斟酌後，核 與判決結果不生影響，無一一論述之必要。 七、結論︰原告之訴一部有理由，一部無理由。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日 審判長法官 孫　國　禎 法官 曾　宏　揚 法官 林　韋　岑　　 以上正本係照原本作成。 一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由 書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁 定駁回。 二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第49條之1第1項） 三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第3項、第4項） 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人。 1.當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授。 2.稅務行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格。 3.專利行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人。 (二)非律師具有右列情形之一，經本案之行政法院認為適當者，亦得為訴訟代理人。 1.當事人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人。 4.當事人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務。 是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例外，當事人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日 書記官　鄭　郁　萱

2024-12-03

KSBA-113-訴更一-7-20241203-1

訴
臺灣桃園地方法院

分割共有物

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第1657號 原 告 葉雅緩 訴訟代理人 蕭琪男律師 被 告 許瀞文 林欣翰 林柏村 兼 上一人 訴訟代理人 林宗穎 被 告 李明珊 張輝煌 共 同 訴訟代理人 張耕瑋 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年10月14日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 兩造共有坐落桃園市○○區○○段000○000地號土地合併分割，由原 告、被告許瀞文、林宗穎、林欣翰、林柏村共同取得分割後桃園 市○○區○○段000地號土地，並按附表二「349地號土地分割後權利 範圍」欄所示比例分別共有；由被告李明珊、張輝煌共同取得分 割後桃園市○○區○○段000地號土地，並按附表二「345地號土地分 割後權利範圍」欄所示比例分別共有。但兩造應按附表四所示金 額互為找補。 訴訟費用由兩造按附表五所示比例分擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　本件被告許瀞文、林欣翰未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張：兩造均為桃園市○○區○○段000○000地號土地（下 分稱345、349地號土地）之共有人，應有部分如附表一「34 5、349地號土地應有部分」欄所示，上開土地既無因物之使 用目的而有不能分割之情形，各共有人間亦未訂有不能分割 之特約，然由於兩造就分割方法無法協議，致無法為有效利 用土地，且345、349地號土地之共有人均相同，將345、349 地號土地予以合併分割後以原物分配予各共有人，並無困難 之處，亦符合各共有人間之利益；另原告與被告許瀞文、林 宗穎、林欣翰、林柏村間具親屬關係，被告李明珊、張輝煌 間亦具親屬關係，是以，由原告、被告許瀞文、林宗穎、林 欣翰、林柏村於合併分割後共同取得349地號土地，並按附 表二「349地號土地分割後權利範圍」欄所示比例分別共有 ；被告李明珊、張輝煌於合併分割後共同取得345地號土地 ，並按附表二「345地號土地分割後權利範圍」欄所示比例 分別共有，自屬適當。又因上開分割方案，致被告李明珊、 張輝煌於分割後所取得之土地總價值較分割前高（詳附表三 所示），被告李明珊、張輝煌應依附表四所示金額找補，爰 依民法第823條第1項、第824條第3、4、5項規定，求為裁判 合併分割345、349地號土地之判決等語。並聲明：如主文第 1項所示。 二、被告則以： （一）被告許瀞文、林宗穎、林欣翰、林柏村部分：同意原告主 張之分割方案等語。 （二）被告李明珊、張輝煌：同意原告主張於合併分割後，由被 告李明珊、張輝煌分得345地號土地，並按附表二「345地 號土地分割後權利範圍」欄所示比例分別共有；惟就補償 金額部分，鑑定報告書中就345、349地號土地之估價方法 ，就345地號土地部分忽略該地周圍之土地開發方式皆以 住宅大樓為主，而非透天建物，惟鑑定報告卻以透天建物 作為評估開發分析案例，顯然有瑕疵；就349地號土地部 分，僅以345地號土地得出之價值，推估349地號土地之價 值，顯不合理，被告李明珊、張輝煌抗辯，兩造就345、3 49地號土地按原告主張之分割方案予以合併分割後是否應 予找補，均應以349號地號土地價值，即每平方公尺新臺 幣（下同）22萬8,860元作為找補金額計算之依據等語。 三、本院之判斷： （一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。查原告主張 345、349地號土地為兩造所共有；兩造就345、349地號土 地未定有不分割契約，亦無不能分割之限制，惟無法達成 分割協議等情，業據其提出345、349地號土地登記謄本、 地籍圖謄本、空照圖、調解不成立之調解單為證（見桃司 調卷第37-51頁、第122頁）；且為被告所不爭執，堪信為 真實。而兩造既就分割方法無法達成協議，則原告依前開 規定訴請裁判分割共有物，即屬有據。 （二）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原 物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或 不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為 分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之 一部分仍維持共有；共有人相同之數不動產，除法令另有 規定外，共有人得請求合併分割民法第824條第1項至第5 項分別定有明文。復按分割共有物，以消滅共有關係為目 的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之 使用目的不能分割，或部分共有人仍願維持其共有關係， 得就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關 係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院84年 度台上字第2104號判決意旨參照）。又裁判分割共有物訴 訟，為形式之形成訴訟，其事件本質為非訟事件，法院定 共有物之分割方法，不受當事人聲明之拘束，然應斟酌各 共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經 濟效用等情，並符合公平原則，始得謂為適當。經查： 　 1、原告主張就345、349地號土地予以合併分割後由原告、被 告許瀞文、林宗穎、林欣翰、林柏村共同取得分割後桃園 市○○區○○段000地號土地，並按附表二「349地號土地分割 後權利範圍」欄所示比例分別共有；由被告李明珊、張輝 煌共同取得分割後桃園市○○區○○段000地號土地，並按附 表二「345地號土地分割後權利範圍」欄所示比例分別共 有等語（下稱本件分割方案）；被告到庭均稱同意原告提 出之本件分割方案（見本院卷第62頁、第220-221頁）。 審酌345、349地號土地上目前均無建物，此有桃園市蘆竹 區公所112年12月13日桃市蘆工字第1120042522號函、桃 園市政府建管處112年12月15日桃建照字第1120099509號 函及345、349地號土地空照圖可佐（見本院卷第35頁、第 37頁、桃司調卷第51頁），則本件採合併分割後以原物分 配予各共有人應屬妥適。又原告本件分割方案除無違共有 人之意願外，亦得以維持土地之完整性，避免細分，發揮 其經濟效用，核與共有人之全體利益相符。是經本院綜合 衡酌後認345、349地號土地依原告主張之本件分割方案， 最能兼顧土地之利用情形及兩造間對分割後之使用規劃， 屬最符合公平經濟原則之分割方式，是345、349地號土地 應按本件分割方案為原物分配。 　 2、另本院前囑託桃園市不動產估價師公會就345、349地號土 地價格進行鑑定，經桃園市不動產估價師公會委派葉文章 不動產估價師事務所進行鑑定，該事務所針對345、349地 號土地進行一般因素、不動產市場概況分析、個別因素分 析、最有效使用分析，以及估價師專業意見分析後，採用 比較法及土地開發分析法作為345、349地號土地價格評估 之依據，且因345、349地號土地並未相鄰，因此本件係分 為二宗地進行評估，並以345地號土地為比準地，以比較 法及土地開發分析法推估比準地價格後，再以宗地個別因 素之差異調整求取349地號土地之價格，最終認定345地號 土地之價格為每平方公尺235,943元；349地號土地之價格 為每平方公尺228,860元，以本件分割方案所示之方式為 分割後，各共有人於分割前、後應有之土地總價、應受補 償及應補償之金額如附表三所示，此有桃園市不動產估價 師公會113年6月24日113桃公會第624號函暨所附葉文章不 動產估價師事務所不動產估價報告書（見本院卷第105頁 ）及葉文章不動產估價師事務所113年8月29日函（見本院 卷第147-151頁，下併稱系爭估價報告）可參。 　 3、被告李明珊、張輝煌固辯以系爭估價報告對345地號土地 採土地開發分析法評估過程有瑕疵；349地號土地價格評 估直接以345地號土地之條件類推過於草率云云。然系爭 估價報告乃本於鑑定人之專業意見，親自到場勘查現況， 並同時參酌桃園市蘆竹地政事務所所核發謄本以確認345 、349地號土地之共有權利狀態，且依土地使用分區證書 、分區圖、航照圖等相關資料查證，確認345、349地號土 地之個別條件及區域環境內容後，再依鑑定人於345、349 地號土地現場實際訪查周遭土地交易、售價及成本資訊， 採比較法及土地開發分析法為價格評估之依據綜合整理而 來，則其所為鑑定之結果自有相當程度之可信性。再者， 系爭估價報告於分析345、349地號土地價格時，業已兼顧 不動產市場發產概況、區域因素分析、及個別因素分析等 情形，且評估345、349地號土地現況為空地及雜草，其周 圍之土地均已開發使用，故與周圍土地已無合併開發之可 能，認為345、349地號土地在合法、實質可能、正當合理 、財務可行前提下開發建築為住商用之透天建物或電梯華 廈，應屬最有效利用。另在價格評估方面，係同時選定比 較法及土地開發分析法作為其估價之方法，顯無偏廢；且 就比較法部分，乃蒐集鄰近地區與345地號土地條件相近 之成交案例，進行交易情況、區域因素調整、個別因素調 整，同時考量345地號土地之條件，應可規劃為5樓層左右 之電梯華廈或透天建物，因區域内低樓層之公寓、電梯華 厦等產品於近年來並無新成屋之成交案例，因此於本件土 地開發分析法決定規劃為透天建物產品；另就349地號土 地，因區域環境與345地號土地相同，僅土地個別條件有 差異，因此係以345地號土地為比準地，並以比較法及土 地開發分析法推估比準地價格後，再以宗地個別因素之差 異調整求取349地號土地價格，並同時慮及349地號土地面 積較大，規劃上較不受面積侷限之優勢，及因臨接路寬15 公尺之南昌路，依土地使用管制要點，應自計畫道路境界 線至少退縮4公尺建築，對地形為近似三角形之349地號土 地影響甚大之劣勢，推估349地號土地價格，同屬合理。 經核系爭估價報告係比較鄰近之6個標的，且詳載比較標 的條件分析、區域因素比較調整分析、個別因素比較調整 分析及比較價格推估等作為估價之依據，堪認系爭估價報 告所為估價結果自有其專業而值採憑。另針對被告李明珊 、張輝煌就系爭估價報告之疑問（見本院卷第119-129頁 ），葉文章不動產估價師事務所業以113年8月29日函詳述 系爭估價報告判斷之依據；此外，被告李明珊、張輝煌復 未能舉證證明系爭估價報告究有何不可採憑之情，則其空 言否認系爭估價報告之結論，並非可取。 　 4、準此，系爭估價報告應堪採為金錢補償之計算標準。被告 李明珊、張輝煌應依附表四所示之金額補償原告、被告許 瀞文、林宗穎、林欣翰、林柏村。 四、綜上所述，345、349地號土地依其使用目的並非不能分割， 共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，本院 審酌共有人之意願、使用現況、發揮土地最大經濟效用及整 體利用價值等一切情狀，認345、349地號土地按本件分割方 案予以合併分割，並由兩造按附表四所示各該金額相互為金 錢之補償，較為合理及公平適當，爰分割345、349地號土地 如主文第1項所示。 五、分割共有物具有非訟事件性質，兩造就共有物分割方法不能 達成協議時，固得起訴請求裁判分割，然兩造各自主張之分 割方法，僅供法院參考，法院依民法第824 條命為適當之分 配，乃斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼 顧兩造利益以為決定，不受任何共有人主張之拘束，亦不因 何造起訴而有不同，縱法院認原告請求分割共有物為有理由 ，依法決定方法分割，被告應訴並提出不同主張，促使法院 就如何為適法分割形成積極心證，均為兩造按當時之訴訟程 度為伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准許原告分割共有 物之請求或採納其分割方案，即命被告負擔全部訴訟費用， 顯失公允；本院酌量兩造均可因本件分割共有物而獲得相同 之利益，故以兩造共有人應有部分比例負擔訴訟費用方不致 失衡，是就本件訴訟費用負擔比例爰判決如主文第2項所示 。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　陳俐文 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　藍予伶 附表一：345、349地號土地分割前，兩造共有之應有部分、面積 及應有土地價值（系爭估價報告第47頁） 編號 共有人 345地號土地應有部分 345地號各共有人面積（平方公尺） 345地號各共有人土地價值（元） 349地號土地應有部分 349地號各共有人面積（平方公尺） 349地號各共有人土地價值（元） 各共有人就345、349地號應有土地總價（元） 1 葉雅緩 30分之1 10.76 253萬8,196 30分之1 18.75 429萬,1201 682萬9,397 2 許瀞文 9分之1 35.86 846萬654 9分之1 62.5 1,430萬4,004 2,276萬4,658 3 林宗穎 9分之1 35.86 846萬654 9分之1 62.5 1,430萬4,004 2,276萬4,658 4 林欣翰 9分之1 35.86 846萬654 9分之1 62.5 1,430萬4,004 2,276萬4,658 5 林柏村 30分之9 35.86 2,284萬3,765 30分之9 168.75 3,862萬812 6,146萬4,577 6 李明珊 6分之1 53.79 1,269萬981 6分之1 93.75 2,145萬6,006 3,414萬6,987 7 張輝煌 6分之1 53.79 1,269萬981 6分之1 93.75 2,145萬6,006 3,414萬6,987 附表二：345、349地號土地分割後，兩造應有部分、面積及應有 土地價值（系爭估價報告第47頁） 編號 共有人 345地號土地分割後權利範圍 345地號各共有人分割後面積（平方公尺） 345地號各共有人分割後土地價值（元） 349地號土地分割後權利範圍 349地號各共有人分割後面積（平方公尺） 349地號各共有人分割後土地價值（元） 各共有人就345、349地號分割後應有土地總價（元） 1 葉雅緩 0 0 0 60分之3 28.13 643萬6,802 643萬6,802 2 許瀞文 0 0 0 60分之10 93.75 2,145萬6,006 2,145萬6,006 3 林宗穎 0 0 0 60分之10 93.75 2,145萬6,006 2,145萬6,006 4 林欣翰 0 0 0 60分之10 93.75 2,145萬6,006 2,145萬6,006 5 林柏村 0 0 0 60分之27 253.13 5,793萬1,217 5,793萬1,217 6 李明珊 2分之1 161.37 3,807萬2,942 0 0 0 3,807萬2,942 7 張輝煌 2分之1 161.37 3,807萬2,942 0 0 0 3,807萬2,942 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 附表三：各共有人分割前、後應有土地總價、應補償及受補償金 額 編號 共有人 分割前後應有土地總價（元） 應補償及受補償金額（元） 【（－）短少。（＋）超額】 分割前 分割後 1 葉雅緩 682萬9,397 643萬6,802 －39萬2,596 2 許瀞文 2,276萬4,658 2,145萬6,006 －130萬8,652 3 林宗穎 2,276萬4,658 2,145萬6,006 －130萬8,652 4 林欣翰 2,276萬4,658 2,145萬6,006 －130萬8,652 5 林柏村 6,146萬4,577 5,793萬1,217 －353萬3,360 6 李明珊 3,414萬6,987 3,807萬2,942 ＋392萬5,955 7 張輝煌 3,414萬6,987 3,807萬2,942 ＋392萬5,955 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 附表四：（系爭估價報告第48頁） 應補償人 應受補償人及金額（元/新臺幣） 葉雅緩 許瀞文 林宗穎 林欣翰 林柏村 合計 李明珊 19萬6,298 65萬4,326 65萬4,326 65萬4,326 176萬6,680 392萬5,955 張輝煌 19萬6,298 65萬4,326 65萬4,326 65萬4,326 176萬6,680 392萬5,955 合計 39萬2,596 130萬8,652 130萬8,652 130萬8,652 353萬3,360 785萬1,910 附表五： 編號 當事人 訴訟費用分擔比例 1 葉雅緩 30分之1 2 許瀞文 9分之1 3 林宗穎 9分之1 4 林欣翰 9分之1 5 林柏村 30分之9 6 李明珊 6分之1 7 張輝煌 6分之1

2024-11-29

TYDV-112-訴-1657-20241129-1

重訴
臺灣臺中地方法院

解除契約等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度重訴字第372號 原 告 搖滾教室開發事業有限公司 法定代理人 林隆樺 訴訟代理人 林心印律師 被 告 陳玲誼 陳佩芬 共 同 訴訟代理人 林益輝律師 複代理人 董佳政律師 被 告 泉碧 現應受送達處所不明 上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國113年11月19日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項 　　被告泉碧經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 貳、實體事項 一、原告主張：伊於民國112年10月2日與被告簽訂土地買賣契約 書，以價金新臺幣（下同）850萬元，向被告購買坐落臺中 市○區○○○段000000地號、116-119地號土地（下各稱為系爭1 16-74、116-119地號土地，合稱系爭土地），作為建築使用 。系爭土地於112年11月29日移轉登記予伊。伊於購買前， 曾至現場勘查土地使用現況，系爭土地之左半部確實為巷道 ，右半部則為空地並由被告以鐵皮將其包圍，伊認鐵皮所包 圍之空地上並無其他法定之負擔，該地屬第二種住宅區，依 法可用於興建建物或其他地上物，且被告於標的物現況說明 書項次8「本土地目前是否有禁建、限建之情形」欄處勾選 「否」。詎伊於113年4月23日委請建築師以系爭土地規劃相 關建築計畫時，竟發現系爭土地均經臺中市政府認定為現有 巷道且經套繪管制，依法應供公眾通行，不得置放其他地上 物使用，更不得為建築使用。系爭土地顯有減少通常效用之 瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，被告買賣前未告知前開 瑕疵，伊依民法第359條、第259條第1、2款規定主張解除買 賣契約，並請求被告返還買賣價金850萬元。倘認伊解除契 約顯失公平，則伊依民法第354條第1項及第359條規定請求 減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還450萬元。又 被告未告知伊所購置之系爭土地均為現有巷道且經套繪管制 在案，無法作為建築或其他使用，屬土地買賣交易上認為重 要者，伊依民法第88條第1、2項規定向被告撤銷買賣契約之 意思表示，並請求返還價金850萬元等語。並聲明：被告應 給付原告850萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）被告陳玲誼、陳佩芬部分：原告於購買土地時並未談及購 地用途，伊原委託銷售價額係1158萬元，雙方洽談買賣期 間，經伊表示該土地範圍包括既存巷道，原告即以此為由 磋商買賣價金，嗣以850萬元成交，伊於標的物現況說明 書中載明本土地範圍有既存巷道，且伊簽約時並無對原告 為系爭土地可作為建築使用之保證。又系爭土地僅有部分 屬於既存巷道而非全部，原告主張解除契約返還價金或減 少價金，均無理由。原告於買賣過程中已知悉被告出售之 土地全部面積僅70平方公尺，且範圍包含既存巷道，原告 依民法第88條規定撤銷買賣契約之意思表示，亦無理由等 語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 （二）被告泉碧經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出 書狀作何聲明或陳述。　　 三、本院之判斷： （一）原告主張；兩造於112年10月2日簽訂土地買賣契約書，原 告以850萬元向被告購買系爭土地（面積分別為69、1平方 公尺），原告已支付全部價金，系爭土地已於112年10月1 1日移轉登記予原告等情，業據提出與其所述相符之買賣 契約書、土地登記謄本等為證（見本院卷第23-55頁）， 並為陳玲誼、陳佩芬所不爭執。而泉碧已於相當時期受合 法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀 爭執，本院依調查證據之結果，堪認原告上開主張為真實 。 （二）原告主張：原告買受系爭土地係為日後建築使用，因系爭 土地全部均遭臺中市政府套繪為現有巷道，無法作為建築 使用，顯有減少通常效用之瑕疵，主張解除買賣契約，請 求被告返還價金850萬元，如認原告解除契約顯失公平， 原告主張減少價金450萬元，請求被告返還450萬元等語。 則為被告所否認，並以前詞置辯。經查： 　　1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應 擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物 有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買 受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契 約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條 第1項前段、第2項、第359條分別定有明文。所謂物之瑕 疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當 事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備 者，為物有瑕疵。另按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文 。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證 之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實 ，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有 疵累，亦應駁回原告之請求。 　　2.查：被告於買賣契約書後附標的物現況說明書項次19「其 他重要事項（針對產權、現況等任何補充）」欄處勾選「 是」，並說明：「本土地範圍有既有巷道」（見本院卷第 45頁）。而原告自承其在簽約前曾至現場勘查土地使用現 況，現場有一巷道及鐵皮圍成之空地等情（見本院卷第57 頁），足見原告對於買賣標的物含有既有巷道，並無誤認 之情形。原告主張依其認知鐵皮所包圍之空地，屬第二種 住宅區，應可用於興建建物或其他地上物等語。惟兩造於 現況說明書中並未就既有巷道之位置及面積為記載，且依 買方仲介即證人林東暹之證述可知，其並未到現場丈量， 對於既成巷道占用土地面積不知悉，亦無跟建管單位查證 占用面積，賣方就土地被巷道占用坪數也未告知等語（見 本院卷第217-220頁），足見本件未實際測量，自難以原 告之認知而推論既有巷道僅係存在於系爭116-119地號土 地上，足認兩造並未約定系爭116-74地號土地須全部面積 均可供實際建築使用。 　　3.原告主張系爭土地全部均遭臺中市政府套繪為現有巷道， 無法作為建築使用，固提出國土測繪圖資服務雲查詢頁面 、地籍圖套繪圖為證（見本院卷第59、61、63頁），然其 上已載明本地籍套繪圖僅供建照申請參考使用，不作其他 證明使用，尚難資為有利於原告主張之事證。經本院函詢 臺中市政府都市發展局（下稱都發局）關於系爭土地有無 禁建及現存巷道占用多少面積，經都發局於113年8月13日 以中市都建字第1130181282號函覆以：「...二、經查旨 揭地號係屬『臺中市都市計畫區（舊有市區及一至五期市 地重劃地區）細部計畫案』之『道路用地』，惟前開道路用 地範圍請依地政單位逕為分割成果為準；另道路用地尚無 法供建築使用。」（見本院卷第240頁）。再經本院函詢 都發局系爭土地是否經套繪管制、得否合法興建建物、得 否於該土地上堆置放置所有權人自身物品及套繪管制發函 通知等，都發局於113年8月29日以中市都建字第11301969 42號函覆以：「...二、查本局建築管理套繪圖及000-000 0號建造執照內容，西區後壠子段116-74地號部分土地為 現有巷道；同段116-119地號土地係屬『臺中市都市計畫（ 舊有市區及一至五期市地重劃地區）細部計畫案』之『道路 用地』；故現有巷道及道路用地上無法供建築使用。三、 另有關套繪管制發函通知土地所有權人乙節，查建築套繪 管理係依據建築法第11條與法定空地分割辦法第2條所規 定，主要避免建築基地及法定空地重複使用之地籍圖註記 事項，為本局建築管理之用，尚非屬行政處分，故無需通 知土地所有權人。」（見本院卷第256、257頁）；再於11 3年9月18日以中市都建字第1130212059號函覆以：「... 二、...查本局建築管理套繪圖及000-0000號建造執照內 容，旨揭後壠子段116-74地號部分土地係屬套繪有案之現 有巷道；另同段116-119地號土地係屬（計畫道路）『道路 用地（截角）』；惟前開道路範圍仍請依地政單位實地測 量後為準。」（見本院卷第280頁）。足見系爭116-74地 號土地僅有部分土地為現有巷道，並非系爭土地全部均遭 臺中市政府套繪為現有巷道。 　　4.復經本院函詢都發局關於系爭116-74地號土地為現有巷道 是否可供建築使用乙案，都發局於113年10月22日以中市 都建字第1130240471號函覆以：「...四、倘扣除現有巷 道範圍是否可供建築使用及申請建築執照乙節，建築基地 面積之限制應視臨接面前道路之寬度情形為準，惟本案土 地無申請指定建築線，且因涉及檢討申請建築基地及鄰地 之現地情形、寬度、深度、面積、坵形及臨接面前道路（ 建築線位置）等事項，應經委託建築師繪製現況實測圖說 ，並依都市計畫土地使用管制要點及臺中市畸零地使用自 治條例等相關法令檢討符合規定後，據予判斷該土地得否 建築。」（見本院卷第328、329頁）。足見系爭116-74地 號土地扣除現有巷道範圍得否供建築使用及申請建築執照 ，是涉及建築基地及鄰地之現地情形、寬度、深度、面積 、坵形及臨接面前道路（建築線位置），並非系爭116-74 地號土地本身無法供建築使用，故原告主張系爭土地全部 均遭臺中市政府套繪為現有巷道，無法作為建築使用，難 認可採。 　　5.綜上，兩造未就既有巷道面積為約定，亦未約定系爭116- 74地號土地全部均可供實際建築使用，原告係在明知系爭 土地有既有巷道之情形下，仍予買受，自難認系爭土地有 欠缺通常效用或契約預定效用之瑕疵，原告又未能舉證被 告有為該部分土地仍可建築之保證，原告依民法第359條 規定主張解除契約或請求減少價金等情，均屬無據。 （三）原告主張：被告未告知系爭土地均為現有巷道且經套繪管 制在案，無法作為建築或其他使用，屬土地買賣交易上認 為重要者，原告依民法第88條規定撤銷買賣契約買受之意 思表示等語。經查： 　　1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格 或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表 示內容之錯誤。民法第88條定有明文。 　　2.本件原告向被告購買系爭土地時，知悉其上有既有巷道， 此為原告起訴時所自認，則原告對於買賣標的物之性質， 並未誤認。至原告雖主張系爭116-74地號土地之土地使用 分區屬第二種住宅區，依法應可用於興建建物或其他地上 物等語。惟買賣契約既未將系爭116-74地號土地全部能否 興建建築物，列為契約重要交易事項，縱原告主觀上有所 誤會，亦不能認為係意思表示之內容錯誤，況系爭116-74 地號土地並無不能建築之情事，已如前述，是原告主張得 依民法第88條意思表示錯誤之規定，撤銷買賣契約之意思 表示，不足憑採。 　四、綜上所述，原告主張解除買賣契約，請求被告返還買賣價 金850萬元及法定遲延利息，或主張減少價金450萬元，請 求被告返還450萬元及法定遲延利息，均無理由，應予駁 回。又原告並無意思表示之內容錯誤之情形，原告主張撤 銷買賣契約買受之意思表示，請求返還價金850萬元，同 屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請，即失所依據，應併予駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法及調查證據 （原告聲請鑑定本件買賣契約成立時之市場價值，本院認核 無必要），經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述 ，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　謝慧敏 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　29 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張隆成

2024-11-29

TCDV-113-重訴-372-20241129-1

訴
臺灣臺中地方法院

不動產所有權移轉

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第1414號 原 告 王丕元 訴訟代理人 張慶達律師 被 告 王丕樹 訴訟代理人 王基政 複 代理人 楊家林 上列當事人間請求不動產所有權移轉事件，本院於民國113年10 月7日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 兩造共有坐落臺中市○○區○○○段000地號、面積69.27平方公尺土 地，及其上同段279建號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路000號） 應予合併變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例各二分之一 分配之。 原告其餘之訴駁回。 主文第1項之訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘均由原告負擔 。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴 訟法第255條第1項但書第2款、第256條定有明文。原告起訴 聲明：「㈠被告應將坐落臺中市○○區○○○段0000地號土地（下 稱系爭土地①）權利範圍144分之10，及其上同段80建號建物 （門牌號碼為臺中市○○區○○路000○00號，嗣增建臺中市○○區 ○○路000○00號、566之18號，以下合稱系爭房屋①，與系爭土 地①合稱系爭不動產①）所有權移轉登記予原告。㈡請求將坐 落臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地②）及其上 同段279建號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○路000號，下稱 系爭房屋②，與系爭土地②合稱系爭不動產②）變價分割。」 惟就聲明第㈠項所請求被告應移轉持分則均記載「嗣實測後 補正」（本院卷一第11頁、第15頁）；其後於本院民國112 年7月31日言詞辯論中補充更正聲明第㈠項為：「被告應將系 爭土地①應有部分288分之10、系爭房屋①應有部分3分之1移 轉登記予原告。」（本院卷一第112頁），係屬補充事實上 之陳述，非為訴之變更或追加。另於本院113年10月7日言詞 辯論時變更聲明第㈠項為：「被告應將系爭土地①所有權應有 部分（144分之10）之3分之1、系爭房屋①及臺中市○○區○○段 000地號土地（下稱198地號土地）之所有權應有部分各3分 之1均移轉登記予原告。」（本院卷二第11頁），經核原告 所為變更及追加之訴與原訴均本於所主張系爭不動產①為兩 造所共有而僅部分借名登記於被告名下之同一事實，揆諸前 開規定，應予准許。 二、次按起訴，應以訴狀表明應受判決事項之聲明，民事訴訟法 第244條第1項第3款定有明文。該款所稱之「應受判決事項 之聲明」乃請求判決之結論，亦係請求法院應為如何判決之 聲明，如當事人獲勝訴之判決，該聲明即成為判決之主文， 並為將來據以強制執行之依據及範圍。是以原告提起給付之 訴，依上揭起訴必備程式之規定，所表明訴之聲明（給付內 容及範圍）與法院所為之判決主文，均必須明確一定、具體 合法、適於強制執行（最高法院98年度台上字第599號判決 意旨參照）。原告於113年3月29日具狀追加備位聲明為：「 被告應於農業發展條例第18條第4項其中『農舍應與其坐落用 地併同移轉』之限制解除同時將系爭不動產①所有權移轉登記 予原告。」（本院卷一第444頁），惟按農舍應與其坐落用 地併同移轉或併同設定抵押權，農業發展條例第18條第4項 中段定有明文，此限制乃現行法律明文規定，非修法無從解 除，而修法與否係屬將來不確定是否發生之事實，則原告追 加之備位聲明並非明確一定、具體合法，且不適於強制執行 ，依上開規定及說明，於法不合，不應准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：系爭不動產①為兩造所共有，原告就系爭土地①應 有部分為144分之10的3分之1，就系爭房屋①應有部分為3分 之1，因均未能分割，兩造協議借名登記為被告所有，並於9 3年10月14日簽訂承諾書（下稱系爭承諾書）釐清上情，為 免日後紛爭，原告以起訴狀繕本送達被告為終止系爭不動產 ①之借名登記契約之意思表示；又系爭房屋①係坐落系爭土地 ①及198地號土地上，依農業發展條例第18條第4項中段規定 ，系爭房屋①之移轉應與其坐落土地併同移轉，故依民法第1 79條、第451條第2項、第767條第1項規定，請求法院擇一判 決被告應將系爭土地①應有部分144分之10的3分之1、系爭房 屋①及198地號土地應有部分各3分之1移轉登記予原告。又系 爭土地②及系爭房屋②均為兩造所共有，應有部分各2分之1， 依民法第823條規定，優先請求變價分割，如為原物分割， 請求將原物分配予原告，再依鑑價找補被告等語。並聲明： ㈠被告應將系爭土地①所有權應有部分（144分之10）之3分之 1、系爭房屋①及臺中市○○區○○段000地號土地（下稱198地號 土地）之所有權應有部分各3分之1均移轉登記予原告。㈡請 求本院將系爭不動產②予以變價分割。 二、被告則以：兩造為兄弟，系爭房屋①係由兩造共同出資改建 訴外人即兩造之父王建嘉所有之舊農舍，門牌有臺中市○○區 ○○路000○00號、566之17號、566之18號，其中566之16號、5 66之17號由被告使用，566之18號由原告使用，兩造之水電 瓦斯管線均各自獨立，費用各自繳納，三棟建物各有獨立出 入口；系爭土地①原亦為王建嘉所有，因被告具自耕農身份 方約定借名登記於被告名下，兩造為免糾紛，遂簽訂系爭承 諾書。惟因農業發展條例第18條第4項規定「農舍應與其坐 落用地併同移轉」之限制，無法將系爭不動產①之應有部分 移轉登記予原告，且系爭房屋①係坐落於系爭土地①及198地 號土地上，而198地號土地為被告單獨所有，被告並無義務 移轉198地號土地之應有部分予原告，是系爭不動產①無從移 轉所有權之應有部分予原告。另就系爭不動產②部分請求原 物分割而歸被告所有，被告再依鑑價找補原告，但也可以變 價分割等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： 　㈠原告聲明㈠請求被告應將系爭土地①所有權應有部分（144分之 10）之3分之1、系爭房屋①及臺中市○○區○○段000地號土地（ 下稱198地號土地）之所有權應有部分各3分之1均移轉登記 予原告部分： 　⒈按「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業 用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市） 主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請 以集村方式或在自有農業用地興建農舍。」、「前項農業用 地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得 移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。」、「本 條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地， 且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法 令規定，申請興建農舍。本條例中華民國八十九年一月四日 修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國八十九年一月四 日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者， 亦同。」、「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地 之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押 權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」89年1月4 日修正、同年月26日公布之農業發展條例第18條第1、2、3 、4項各定有明文，而該條規定嗣僅於91年1月8日修正第5項 之用語(即配合行政程序法之用語，於第5項所定「許可之撤 銷」之後，修正為「許可之撤銷或廢止」)，至於該條第1至 4項規定迄今均未修正。 　⒉經查，系爭土地①位屬都市計畫內農業區，其應有部分144分 之10原為訴外人即兩造之父王建嘉所有，嗣王建嘉與原告、 被告、訴外人即兩造兄弟王丕烈、王丕寅於76年7月6日簽分 立書，約定原告、被告、王丕烈、王丕寅各取得系爭土地① 應有部分288分之5，其後原告、被告又各向王丕烈、王丕寅 分別購得系爭土地①應有部分288分之5，故現原告、被告就 系爭土地①各有應有部分288分之10；惟因被告為長子且具有 自耕農身分，故系爭土地①應有部分144分之10於78年10月19 日以贈與為原因登記被告為所有權人，迄今均無更易。另系 爭房屋①為兩造共同出資興建，以被告為起造人，於80年間 以清水鎮三塊厝段菁埔小段41地號、清水鎮三塊厝段三塊厝 小段345-2地號(重測後各為清水區菁埔北段1210地號【即系 爭土地①】、清水區臨海段198地號)土地為基地申請建造執 照，用途為農舍，基地面積為系爭土地①14121平方公尺應有 部分144分之10(即980.63平方公尺)加上198地號土地900平 方公尺，合計為1880.63平方公尺，而一樓面積為164.85平 方公尺，故建蔽率為10分之0.88；嗣於83年8月5日辦理建物 第一次保存登記被告為所有權人，迄今系爭房屋①之所有權 與用途登記均無更易，且系爭土地①及198地號土地均未解除 套繪管制。上揭事實為兩造所不爭執（本院卷一第114、376 至379、457至459頁)，並有系爭承諾書影本、清水區菁埔北 段1210地號土地、同段80建號建物之登記第一類謄本、上開 分立書影本、臺中市○○區○○000○0○0○○區○○○0000000000號函 、臺中市政府都市發展局112年9月13日中市都管字第112020 5482號函、上開建造執照審核請領資料影本、臺中市清水地 政事務所112年10月4日、113年7月22日清地一字第11200104 51、1130008035號函各1份在卷可稽（本院卷一第21至23、6 1、63、235至243、245、293至295、333至337、403至405、 467至476頁)，並經本院調取系爭房屋①之80年工建使字第43 45號使用執造(含該房屋建造執照)案卷全卷原本核閱屬實。 據此，被告如將係屬農舍之系爭房屋①或其坐落用地即系爭 土地①、198地號土地之所有權移轉予他人，依農業發展條例 第18條第4項中段規定，應併同移轉，該規定係屬民法第71 條前段所稱之強制規定，且未將修法前已興建之農舍排除在 外。至原告雖執行政院農業委員會104年5月13日農水保字第 1030244431號函文內容，主張系爭房屋①於農業發展條例第1 8條於89年1月26日修正公布前即已興建完成，系爭房屋①及 系爭土地①之移轉不受該規定之限制云云（本院卷二第12頁) 。惟查，該函文所稱不受限制者，僅限上開規定修正施行前 已興建完成之農舍與農地已分屬不同人之情形（本院卷一第 470至471頁），而原告既然主張兩造就系爭房屋①及系爭土 地①均為共有，顯與上開函文排除農業發展條例第18條第4項 適用之情形不同。況且，按不動產借名登記契約為借名人與 出名人間之債權契約，於出名人依此債權契約移轉借名不動 產所有權予借名人之前，借名人尚非該不動產之所有權人， 無從行使民法第767條第1項之物上請求權。又借名人既非不 動產所有權人，自不得以其所有物遭無權占有，向無權占有 人請求返還應歸屬於所有權人之不當得利（最高法院111年 度台上字第897號、109年度台上字第89號、102年度台上字 第243號、100年度台上字第2101號判決均同此見解）。原告 主張系爭房屋①及系爭土地①均有特定比例之應有部分借名登 記於被告名下，固為被告所不爭執，惟於被告移轉系爭房屋 ①及系爭土地①之特定比例應有部分與原告之前，原告尚非系 爭房屋①或系爭土地①之所有權人，自難認本案屬前開函文所 排除「上開規定修正施行前已興建完成之農舍與農地已分屬 不同人」之情形。 　⒊被告辯稱因農業發展條例第18條第4項中段規定農舍應與其坐 落用地併同移轉，而系爭房屋①之坐落用地除系爭土地①以外 ，尚有臨海段198地號土地，故依上開規定，系爭土地①應有 部分144分之10、系爭房屋①、198地號土地均應併同移轉始 為適法，惟被告並無移轉198地號土地與原告之義務，故被 告依法無法移轉系爭土地①、系爭房屋①予原告等語（本院卷 二第12頁）。而查，依農業發展條例第18條第4項規定農地 與農舍併同移轉之原則下，共有人間持有農舍與農業用地之 比例應相同，始符合該條項規定意旨，農舍與其坐落用地併 同移轉登記時，應審核該農舍及其農地之移轉持分比例是否 相同，系爭房屋①使用執照記載提供興建之地號尚有臨海段1 98地號，依上開農舍與其坐落基地需併同移轉之規定，倘該 筆地號尚未向臺中市政府都市發展局申請解除套繪管制，仍 需併同移轉等節，有臺中市清水地政事務所112年10月4日、 113年7月22日清地一字第1120010451、1130008035號函各1 份在卷可參（本院卷一第403至405、467至476頁)。據此， 雖被告就系爭土地①應有部分144分之10其中3分之1、系爭房 屋①之3分之1均由原告借名登記於被告名下等情固不爭執（ 本院卷一第114、458頁)，惟原告並未舉證證明兩造間就198 地號土地有借名登記契約關係並經終止，或有其他可請求被 告移轉198地號土地所有權之權利，則被告抗辯其無移轉198 地號土地予原告之義務，即屬可採；又依農業發展條例第18 條第4項中段規定，被告無法僅移轉系爭房屋①及系爭土地① 而不將198地號土地併同移轉，是原告聲明㈠之請求，並無理 由，應予駁回。 　㈡原告聲明㈡請求變價分割系爭不動產②部分：　 　⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 　　但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 　　在此限，民法第823 條第1 項定有明文。經查，兩造就系爭 土地②及系爭房屋②之應有部分各為2分之1，此有系爭土地② 及系爭房屋②之登記第一類謄本在卷可查(本院卷一第65、67 頁)；又系爭土地②之使用分區為第四種住宅區，係屬都市土 地，非屬耕地或農業用地，並無設定他項權利，系爭房屋② 之主要用途為住商用，有上開謄本、臺中市○○區○○000○0○0○ ○區○○○0000000000號函、臺中市清水地政事務所112年8月10 日、112年8月14日清地一字第1120008280、清地二字第1120 008344號函各1份在卷可考（本院卷一第247、251至252、25 7頁），均無因物之使用目的不能分割之情事，亦查無兩造 就系爭不動產②有以契約訂立不分割之期限，且兩造就系爭 不動產②未能達成協議分割之共識，有本院113年10月7日言 詞辯論筆錄在卷可憑（本院卷二第12頁），揆諸首揭規定， 原告請求裁判分割，自無不合。 　⒉按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一 、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困 難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得 就共有物之一部分仍維持共有，民法第824 條第1 項、第2 項、第4 項亦有規定。分割共有物，究以原物分割或變價分 配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束 ，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全 體共有人利益等，公平裁量，必於原物分配有困難者，始予 變賣，以價金分配於各共有人（最高法院98年度台上字第20 58號判決意旨參照）。本院考量系爭土地②面積僅69.27平方 公尺，系爭房屋②為2層，含騎樓總面積僅111.58平方公尺（ 見本院卷一第65、67頁），僅有一個出入口，目前全部出租 予他人使用（見本院卷一第201至233頁）等情，如將系爭土 地②或系爭房屋②細分，不但難以分割，且勢必將造成每人分 得部分面積狹小零碎並難以出入，貶低土地及房屋之經濟利 用價值，足見原物分配顯有困難；參以分割共有物，性質上 為處分行為，自應尊重當事人意願，審酌原告及被告均同意 將系爭不動產②變價分割（見本院卷二第12頁)，而變價分割 之方式，係由需用土地與建物者取得所有權，基於市場之自 由競爭，可使系爭不動產②之市場價值極大化，有助提昇系 爭不動產②之利用價值及經濟效益，若共有人即兩造嗣後有 意願取得系爭不動產②所有權，亦均得以參與競標或行使優 先承買權之方式達其目的，對於共有人而言，自屬有利。據 此，本院認為兼顧系爭土地②及系爭房屋②之性質及價值、經 濟效用、公平經濟原則等情事，系爭土地②及系爭房屋②應合 併變價分割歸於一人，並依兩造應有部分比例分配變價所得 之價金，應屬適當之分割方法，且符合公平原則，爰判決如 主文第1項所示。 　㈢本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證 ，經審酌核與判決結果無影響，爰不逐一予以論列，併此 　　敘明。 四、訴訟費用負擔之依據：原告訴之聲明㈡部分係分割共有物之 訴，具非訟事件之性質，而分割共有物之方法，應由法院斟 酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共有人之利 益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同。故原 告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，應由兩造 各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平；又原告訴之聲明 ㈠全部敗訴，爰依民事訴訟法第80條之1、第78條規定，諭知 訴訟費用之負擔如主文第3項所示。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　林秉賢 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張雅慧

2024-11-27

TCDV-112-訴-1414-20241127-1

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