Know99判決書

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聲明異議

臺灣高等法院民事裁定 114年度抗字第158號抗告人陳黃寶春代理人林瑞富律師上列抗告人因與相對人富地不動產仲介經紀有限公司間聲請給付服務報酬強制執行聲明異議事件，對於中華民國113年12月25日臺灣臺北地方法院113年度執事聲字第342號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告程序費用由抗告人負擔。　　理　由 、本件抗告人向原法院民事執行處（下稱執行法院）對相對人聲請強制執行，僅就相對人應負擔之訴訟費用金額債權提出原法院112年度司聲字第622號裁定及其確定證明書為證明文件，並未檢附法定之執行名義以證明其對相對人另有新臺幣（下同）20萬4,000元本息債權（下稱系爭債權）存在。經執行法院通知抗告人應於5日內補正系爭債權之執行名義及其確定證明書，該通知並於民國113年3月25日送達於抗告人之送達代收人即林瑞富律師指定之郵局信箱○○○○○○○）。嗣抗告人雖於同年4月28日具狀檢附原法院109年度訴字第2592 號、本院111年度上易字第1267號判決書及其確定證明書影本（下合稱本案實體判決）到院，惟抗告人係本案實體判決之被告，且該本案實體判決復僅判命抗告人應向相對人給付 30萬元本息（即經本院111年度上易字第1267號部分廢棄改判命抗告人給付相對人30萬元本息），並無相對人應向抗告人為給付之內容，故該本案實體判決無從資為抗告人對相對人有系爭債權存在之證明文件。因抗告人逾期未為補正，執行法院乃於同年5月1日，以抗告人逾期仍未提出得為執行名義之證明文件為由，裁定駁回其就系爭債權部分所為之強制執行聲請（下稱原處分）。抗告人提出異議，原法院以其異議逾期裁定駁回（下稱原裁定）。抗告人不服，對之提起抗告。 、按司法事務官辦理強制執行事件所為處分之救濟程序，依強制執行法第30條之1規定，準用民事訴訟法第240條之4本文規定，當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。又送達之目的，在使訴訟當事人或訴訟關係人有知悉訴訟文書或其他特定事項之內容之機會，當事人如以租用之 ○○○○○○作為送達處所並向法院陳明後，法院自應向該○○○○○○ 為送達，且以應受送達文書到達該○○○○○○時為送達之時，不因受送達人未至○○○○○○○○○實際取出，或未依置於專用信箱內之通知單或通知小牌所示向郵局領取郵件，或事後方至郵局領取郵件而有不同（最高法院108年度台抗字第907號裁判意旨參照）。本件抗告人對原處分聲明異議，查原處分於11 3年5月10日業已送達至抗告人之送達代收人所指定送達之系爭信箱，有卷附送達證書可稽（見司執卷第149頁），聲明異議期間自原處分送達翌日起算，扣除在期間6日，於同年5 月26日即屆滿，抗告人遲至同年6月5日始提出異議（見執事聲卷第15頁），已逾異議之不變期間。原法院因認其聲明異議為不合法，以原裁定駁回之，經核於法並無違誤。 、抗告論旨雖謂：伊已遵期補正本案實體判決以證明系爭債權存在，原裁定率將中華郵政股份有限公司（下稱中華郵政）指為林瑞富律師之送達代收人，復未酌及林瑞富律師並不知悉其系爭信箱內之收文情形，遽以原處分送達至系爭信箱之日起算本件聲明異議之不變期間，顯有違誤。況執行法院事後於113年6月11日命伊應繳納裁判費1,000元，並於同年8月 30日自行撤銷執行命令，尤見伊提出異議為合法且有理由等語。惟查：原裁定係以系爭信箱為送達處所，並未逕認中華郵政具送達代收人之身分，抗告意旨不無誤會。又抗告人既向執行法院陳報指定林瑞富律師為送達代收人（見司執卷第 7頁民事強制執行聲請㈠狀），且自行載明以系爭信箱為林瑞富律師之送達處所，依上說明，原處分於113年5月10日上午 11時送達系爭信箱時，即生合法送達之效力，至林瑞富律師事後雖於同年月28日始領取原處分，於送達之效力並無影響（見司執卷第149頁送達證書、執事聲卷第41頁中華郵政函文）。抗告意旨以此指摘原裁定起算聲明異議之不變期間不當，亦無足取。再按裁判費，為國家應徵收之一種規費。法院應切實核定訴訟標的之價額計徵之，不得任令當事人有漏繳或少繳情事，始符合民事訴訟法所採有償主義之原則，尚非得謂僅因抗告人已繳納本件聲明異議之裁判費（見司執卷第151至152頁），即當然使其所提出之異議全部合法。另遍查全卷，未見執行法院有何因認核發原執行命令不當，而撤銷該執行命令之情形，是抗告人執此主張其本件聲明異議合法且有理由云云，殊非有據。原裁定駁回其異議，核無可議。抗告意旨猶執陳詞，指摘原裁定不當，聲明廢棄，非有理由。 、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　民事第二十五庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官潘進柳　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊惠如　　　　　　　　　　　　　　　法　官呂綺珍　　　　　　　　　　　　　　正本係照原本作成。不得再抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官蔡宜蓁

2025-02-13

TPHV-114-抗-158-20250213-1

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第3222號原告黃玉惠黃春蘭黃正穆黃佳璇吳佳樺共同訴訟代理人曾彥錚律師複代理人廖偉辰律師被告萬和地產有限公司法定代理人洪翊城被告吳黃誠共同訴訟代理人王炳人律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年1月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、實體方面一、原告主張：　㈠被告萬和地產有限公司（下稱萬和公司）係不動產仲介經紀業，被告吳黃誠受雇於萬和公司擔任房屋買賣仲介，原告於民國111年6月8日與萬和公司簽訂關於南投縣○○鎮○○○段000○ 000○000地號土地及其上未辦保存登記建物（下稱系爭房地）之土地專任委託銷售契約書，約定原告以新臺幣（下同） 1650萬元之委託銷售價額，委託萬和公司專任銷售系爭房地，由被告吳黃誠承辦仲介業務，嗣系爭房地於同年7月12日以1400萬元出售予游振發。　㈡原告對於房屋交易事項及房地合一稅課徵規定實屬陌生，被告萬和公司於買賣交易前應盡注意與調查義務，提供正確適用房地合一稅之資訊予原告，作為原告決定委託銷售價額之參考依據，然被告吳黃誠竟告知原告本件並無房地合一稅之問題，稱「房地合一那個是怕人做短線、炒作的，這個從10 5年開始，如果他是從105年以後擁有的，就會有這個稅」、「你這個是50幾年的到現在是要怎麼課稅」、「基本上不會有房地合一稅這個問題」等語，致原告有所誤認而同意出售系爭房地，未料原告事後竟收到國稅局來函，表示本件課徵房地交易應適用稅率為45％，需補徵稅額，並核定原告黃玉惠應補徵621,589元、原告黃春蘭應補徵621,589元、原告黃正穆應補徵617,442元、原告黃佳璇應補徵308,526元、原告吳家樺應補徵308,526元。兩造約定之土地專任委託銷售契約書第7條第1項、第3項約定萬和公司應以善良管理人之注意義務為之，並應負責提供諮詢服務，自應就房地產相關稅捐法令提供正確訊息，萬和公司未提供原告正確稅捐資訊，已違背善良管理人注意義務，致原告受有上開稅捐之損害，依民法第544條規定應負損害賠償責任，被告吳黃誠依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，應負連帶損害賠償責任，爰依之民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告黃玉惠621,589元、原告黃春蘭621,589元、原告黃正穆617, 442元、原告黃佳璇308,526元、原告吳家樺308,526元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：房地合一稅屬交易所得稅之一種，按成交價額扣除取得成本、相關費用、土地漲價總數額後乘以稅率而課徵，依所得稅法第4條之4規定，原告本為納稅義務人，原告就其因系爭房地之交易所得應納稅額為何，自應由原告自負其責，難以被告未告知具體稅額，而認被告對本件交易未盡良管理人注意義務。原告於系爭房地交易過程中，始終沒有向被告表明如要課徵房地合一稅的話，原告就不出售系爭房地，契約上復未載明，被告並未違反善良管理人注意義務。況原告先前已就本件糾紛向臺中市消費者保護會提出申訴，其申訴內容稱其111年6月8日委託出售系爭房地時，因辦理信託歸屬時，代辦地政士有告知將來出售土地須注意房地合一稅問題，可知原告早已知悉系爭房地在未來交易時會有房地合一稅適用之問題，被告自毋庸負損害賠償責任等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由　㈠原告主張渠等於111年6月8日委託萬和公司出售系爭房地，由被告吳黃誠承辦仲介業務，嗣系爭房地於同年7月12日以140 0萬元出售予游振發，嗣後經國稅局核定原告黃玉惠應補徵6 21,589元、原告黃春蘭應補徵621,589元、原告黃正穆應補徵617,442元、原告黃佳璇應補徵308,526元、原告吳家樺應補徵308,526元等情，據其提出土地專任委託銷售契約書、委託事項變更約定書、財政部中區國稅局個人房屋土地交易所得稅申報核定稅額繳款書等件為證（見本院卷第15-17頁、第21-33頁），復為被告所不爭執，堪信為真。　㈡次查，兩造於土地專任委託銷售契約書第7條約定：「第7條：乙方（按即萬和公司，下同）義務：⑴乙方受託處理仲介事務應以善良管理人注意為之。...⑶乙方受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等費用支出，除第8條第3項之規定外，均由乙方負責，乙方不得以任何理由請求甲方（按即原告）補貼。」，上開約定固有記載萬和公司受託仲介銷售所做諮商服務之文字，然參酌該契約係關於系爭房地之委託出售，其諮商範圍自應與出售系爭房地之重要事項有關而已（如鄰近房地價格、房地現況等），難認有包含稅捐之諮商。況該契約第4條已約定「第4條：稅費繳納：⑴依稅法規定甲方應繳土地增值稅，其他依法律規定甲方應繳之稅費，甲方應繳納之。⑵若本標的物尚在重購退稅5年管制期間，因出售本標的物致遭追繳之土地增值稅款，由甲方自行吸收。」等語，已明確約定關於系爭房地之稅費應由原告繳納，且依所得稅法規定，原告本為繳納房屋土地交易所得稅之納稅義務人，渠等是否欲出售系爭房屋，及負擔多少稅捐，本應自行評估，自難以原告受國稅局追徵稅款，遽認萬和公司或被告吳黃誠有違反契約上義務之情形。況原告負擔上開稅捐，係依法律規定，與被告有無違反契約間亦無因果關係。原告主張萬和公司違反契約上義務，被告應連帶負損害賠償責任等語，並無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告依民法第544條、不動產經紀業管理條例第2 6條第2項規定之法律關係，請求被告連帶給付原告黃玉惠62 1,589元、原告黃春蘭621,589元、原告黃正穆617,442元、原告黃佳璇308,526元、原告吳家樺308,526元及遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　陳昱翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許瑞萍

2025-02-13

TCDV-113-訴-3222-20250213-1

訴

臺灣士林地方法院

偽造文書等

臺灣士林地方法院刑事判決 113年度訴字第440號公訴人臺灣士林地方檢察署檢察官被告游宗翰上列被告因偽造文書等案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第237號、第7453號、113年度偵緝字第46號），本院判決如下：　　主　文游宗翰犯如附表三各編號「主文及宣告刑」欄所示之罪，各處如附表三各編號「主文及宣告刑」欄所示之刑及沒收之諭知。所處拘役刑部分，應執行拘役參拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日，所處有期徒刑部分，應執行有期徒刑伍月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事　實一、游宗翰（原名陳培文）自民國105年3月24日起任職於址設新北市○○區○○○路○○○○○○○○○○○路○○000號之台灣房屋三重特許加盟店（下稱台灣房屋三重店）擔任業務員，其於107年10 月13日向案外人鄭靖儀承租臺北市○○區○○街00巷00○0號○樓房屋（下稱本案房屋），於110年8月底，以二房東身分將本案房屋中之2間房間轉租他人時，竟意圖為自己不法所有，基於詐欺取財之犯意，於如附表一「詐欺時間」欄所示時間，分別與如附表一「詐欺對象」欄所示之陳妤禎、范怡亞見面時，持其所有之台灣房屋專案經理名片，佯以仲介身分處理本案房屋之出租事宜，而於如附表一「租約簽訂時間」欄所示時間，與陳妤禎、范怡亞簽訂租賃契約書，陳妤禎、范怡亞並因此陷於錯誤，分別於如附表一「被害人匯款時間與金額」欄所示時間，轉帳所示金額之定金與仲介費予游宗翰。二、又游宗翰明知其未獲得台灣房屋三重店負責人鄧錦煌、不動產經紀人杜瀚華（起訴書誤載為「杜翰華」）之同意或授權，竟意圖為自己不法所有，基於詐欺取財及行使偽造私文書之犯意，分別於如附表二編號1、3「詐欺手段」欄所示時間，冒用鄧錦煌、杜瀚華名義，以如附表二編號1、3「詐欺手段」欄所示手段偽造台灣房屋三重店之「不動產租賃斡旋委託書」後，交予客戶荷馬國際有限公司（下稱荷馬公司）、劉振然等人簽署而行使之，另於如附表二編號2「詐欺手段」欄所示時間，交付其任職期間留存之台灣房屋三重店「不動產買賣意願書」予客戶黃加昇，而佯裝係台灣房屋三重店之業務，接受荷馬公司、黃加昇、劉振然等人委任出面處理不動產承租斡旋事宜，致荷馬公司、黃加昇、劉振然均陷於錯誤，各以如附表二「詐欺手段」欄所載方式，交付所示金額之斡旋金予游宗翰，並足生損害於荷馬公司、劉振然、鄧錦煌、杜瀚華及台灣房屋三重店對於該店不動產仲介業務管理之正確性；嗣游宗翰均未斡旋成功，卻始終未退還斡旋金，經劉振然向台灣房屋三重店反應後，始查知上情。三、案分經陳妤禎、范怡亞、劉振然、鄧錦煌訴由新北市政府警察局三重分局報告臺灣新北地方檢察署呈請臺灣高等檢察署檢察長令轉臺灣士林地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　由壹、證據能力方面一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，但經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條第1項及第159條之5分別定有明文。本件公訴人、被告游宗翰於本院準備程序時就本判決所引用之各該被告以外之人於審判外之陳述同意作為證據【本院11 3年度訴字第440號卷（下稱本院卷）第172頁】，復均未於言詞辯論終結前聲明異議，本院審酌該等證據作成時並無違法及證明力明顯過低之瑕疵等情況，認為適當，均具有證據能力。二、至於本院所引其餘非屬供述證據部分，既不適用傳聞法則，亦均非公務員違背法定程序所取得，依刑事訴訟法第158條之4反面解釋，均具有證據能力。貳、實體方面一、得心證之理由　㈠上開事實，業據被告於本院準備程序及審理時坦承不諱（本院卷第171至172、379頁），而關於事實欄部分，並有證人即告訴人陳妤禎、范怡亞於偵查、證人即本案房屋之屋主鄭靖儀於偵查及本院審理時所為證述可稽【陳妤禎部分，見臺灣新北地方檢察署111年度偵字第22687號卷（下稱偵22687 卷）第11至14、146至148頁；范怡亞部分，見偵22687卷第1 5至18、146至148頁；鄭靖儀部分，見偵22687卷第148頁、本院卷第235頁】，且有陳妤禎提出之網路銀行轉帳擷圖、與被告間之對話紀錄擷圖、與被告簽訂之租賃契約書、台灣房屋三重店專案經理陳培文之名片（偵22687卷第53、54、5 5至63頁）、范怡亞提出之與被告簽訂之租賃契約書、網路銀行轉帳擷圖、估價單、與被告間之對話紀錄擷圖（偵2268 7卷第65至79、85、86、87至88頁）、被告兆豐商業銀行帳號00000000000號帳戶（下稱被告兆豐帳戶）之開戶基本資料及交易明細（偵22687卷第39、43至52頁）、被告中國信託商業銀行帳號000000000000號帳戶（下稱被告中信帳戶）之開戶基本資料及交易明細（偵22687卷第127至131頁）、被告與鄭靖儀簽訂之租賃契約書（偵22687卷第157至175頁）在卷足佐；關於事實欄部分，並有證人即告訴人劉振然、鄧錦煌、被害人杜瀚華於偵查中所為證述為憑【劉振然部分，見臺灣新北地方檢察署112年度偵字第35341號卷（下稱偵35341卷）第7至9頁、臺灣士林地方檢察署113年度偵字第 237號卷（下稱偵237卷）第23至25頁；鄧錦煌部分，見臺灣新北地方檢察署112年度偵字第21679卷（下稱偵21679卷）第11至13、78至79頁、偵237卷第41至43頁；杜瀚華部分，見偵21679卷第15至17、77至78頁、偵237卷第43頁】，且有劉振然提出之偽造之台灣房屋三重店不動產租賃斡旋委託書、被告之女游○妍中華郵政帳號00000000000000號帳戶（下稱被告之女郵局帳戶）之開戶基本資料及交易明細、網路銀行轉帳擷圖、其與被告間之LINE對話紀錄擷圖（偵35341卷第13、15至17、19至21頁）、荷馬公司提出之智行法律事務所111年12月14日111年度智律字第121401號函、偽造之不動產租賃斡旋委託書、租屋網頁（偵21679卷第19、20、21至2 6頁）、黃加昇提出之智行法律事務所111年12月14日111年度智律字第121402號函、台灣房屋三重店不動產買賣意願書、建物查詢資料（偵21679卷第27、29、30至33頁）、被告之員工人事資料表與台灣房屋三重店業務襄理游宗翰名片（偵21679卷第37、39頁）在卷可證。是以，被告前開出於任意性之自白應與事實相符，洵堪採信，其前開犯行事證明確，均應依法論科。　㈡公訴意旨固認被告除佯以房仲身分出租本案房屋，而對陳妤禎、范怡亞施以詐術外，另其明知與鄭靖儀簽定之租約已載明本案房屋於109年10月26日後將進行都更，鄭靖儀並告知本案房屋將於111年3月間拆除，卻對陳妤禎、范怡亞隱瞞此事，而施以詐術云云。然查，被告與鄭靖儀於107年10月13 日簽定之租賃契約書附約部分係記載：「本合約於109.10.2 6前不可因為都更原因造成承租方不能續住之因素，若有都更情形，出租人願補貼，若於109.10.26以後有都更情事，承租方願配合搬家，但出租方同意承租方住到…（文字無法辨識）最後一天」等語，有該契約書之附約可參（偵22687 卷第167頁），參以鄭靖儀於審理時證稱：簽約時有記載本案房屋將於109年10月26日後進行都更，但確實都更的日期一直都沒下來，當時只是說有想要做都更，所以才簽109年1 0月26日之前不會因為都更之事不租等語（本院卷第235頁），足見其與被告簽定租賃契約時，根本未確定本案房屋可進行都更，前開附約記載內容僅係為確保倘本案房屋日後進行都更時雙方之權益，再者，鄭靖儀於審理時證稱：我是110 年8月18日知道通過危老都更審核，忘記建商何時通知要搬遷或拆除，大概是111年11月底時，才知道要開始都更了；我有要告知被告都更之事，但沒有告知成功，直到110年11 月10日我有聯絡上被告，告知本案房屋要危老都更，請他返還房屋，並約110年12月25日點交等語（本院卷第235至238 頁），而被告於審理時亦稱：鄭靖儀說的時間沒錯，我與告訴人簽約後，10月底或11月才知道要都更的事，所以我就趕快跟告訴人說這邊要拆了等語（本院卷第378頁），然陳妤禎、范怡亞係於110年9月初向被告承租本案房屋，實難認被告於出租本案房屋予陳妤禎、范怡亞時，明知而故意隱瞞本案房屋已確定將進行都更一事，是起訴意旨認被告於出租本案房屋予陳妤禎、范怡亞時，有故意隱瞞本案房屋因都更將於111年3月間拆除乙情，洵非有據；至公訴人雖另稱：被告與陳妤禎、范怡亞簽約時間是110年9月2日、4日，時間點即為危老都更通過後，被告是實際使用本案房屋之人，應知危老都更通過，才會在110年9月緊急與陳妤禎、范怡亞簽定租約，被告辯稱他不知情，這部分顯屬可疑等語（本院卷第38 1頁），然鄭靖儀知悉本案房屋通過危老都更審核後，並未在被告出租本案房屋予陳妤禎、范怡亞前告知被告，業如前述，且被告供稱：其向鄭靖儀承租本案房屋後，就轉租了，並未居住其內等語（本院卷第376頁），是公訴人於尚乏積極證據之情況下，逕自推論被告於將本案房屋轉租予陳妤禎、范怡亞時已知本案房屋已通過都更審核，自非可採，併此敘明。二、論罪科刑　㈠按刑法第210條之「偽造私文書罪」，係以無制作權人，擅自以他人之名義制作內容不實之文書為其要件；而刑法第217 條所稱之「偽造署押」，則係指行為人冒用本人名義在文件上簽名或為民法第3條第3項所稱指印之類似簽名之行為者而言（最高法院80年度台非字第277號判決意旨參照）。故倘行為人係以簽名或蓋印之意，於文件上簽名或蓋印，且該簽名或蓋印僅在表示簽名或蓋印者個人身分，以作為人格同一性之證明，除此之外，再無其他用意者，即係刑法上所稱之「署押」；反之，若於人格同一性之證明外，尚有其他法律上之用意者，則應該當刑法上之「私文書」。查被告未徵得鄧錦煌、杜瀚華之同意或授權，擅自冒用其等名義，分別在如附表二編號1、3所示台灣房屋三重店「不動產租賃斡旋委託書」之「受託人負責人」欄、「經紀人」欄內偽造「鄧錦煌」、「杜翰華」、「杜瀚華」署名，並交付予荷馬公司、劉振然簽署而行使之，用以表示被告係代表台灣房屋三重店處理不動產承租之斡旋事宜，顯係無製作權人冒用他人之名義製作內容不實之文書，且就該等具有私文書性質之文件內容有所主張，而足以生損害於荷馬公司、劉振然、鄧錦煌、杜瀚華及台灣房屋三重店對於該店不動產仲介業務管理之正確性，自該當於行使偽造私文書罪。是核被告如事實欄所示詐欺陳妤禎、范怡亞、如事實欄所示詐欺黃加昇之行為，均係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪；另其如事實欄 所示偽造「不動產租賃斡旋委託書」並持以對荷馬公司、劉振然行騙之行為，則均係犯刑法第216條、第210條之行使偽造私文書罪及同法第339條第1項之詐欺取財罪。又被告偽造署押之行為，均係偽造私文書之部分行為，其偽造私文書後進而持以行使，偽造之低度行為復皆為行使之高度行為所吸收，均不另論罪。　㈡被告如事實欄所示對荷馬公司、劉振然之所為，皆係以一行為觸犯行使偽造私文書罪及詐欺取財罪等2罪名，屬想像競合犯，均應從一重之行使偽造私文書罪處斷。　㈢又被告前開所為3次詐欺取財犯行、2次行使偽造私文書犯行，犯意各別，行為互殊，應予分論併罰。　㈣爰審酌被告不思循正道取財，佯以不動產仲介身分，以如事實欄所示手段，向陳妤禎、范怡亞詐取仲介費、定金，另以如事實欄所示手段，佯以台灣房屋三重店業務員身分，向荷馬公司、黃加昇、劉振然詐取金錢供己花用，致陳妤禎等人均受有財產損失，並破壞文書之信用性，實屬不該，衡以其於本院審理時已坦承犯行，非無悔意，然其雖表示有和解、賠償意願，然其與鄧錦煌、荷馬公司、黃加昇以分期賠償共新臺幣（下同）6萬元調解成立、與劉振然以分期賠償2 萬5,000元調解成立後，迄今僅賠償1萬元予鄧錦煌、荷馬公司、黃加昇（雙方原約定應於113年7月12日前付清餘款5萬元），且並未賠償劉振然分文，有本院113年度審附民移調字第291號調解筆錄、黃加昇113年6月12日所簽收據、本院1 13年度附民移調字第269號調解筆錄、黃加昇於本院審理時所為陳述、被告於本院訊問時所為供述可稽【本院113年度審訴字第738號卷（下稱審訴卷）第64-3至64-4、65頁、本院卷第177至178、322頁】，另因杜瀚華無調解意願（本院卷第62頁），而陳妤禎、范怡亞則經本院2次安排調解期日皆未到庭，故被告尚未能與渠3人和解，暨考量其無前科、素行尚佳（參見卷附臺灣高等法院被告前案紀錄表之記載）、本案各次犯罪之動機、手段、情節、造成之損害、所獲利益，及自陳專科畢業之教育智識程度、目前以打工為業、收入不穩定、現與女兒同住、需扶養女兒之家庭生活與經濟狀況（本院卷第380頁）等一切情狀，分別量處如附表三「主文及宣告刑」欄所示之刑，並均諭知易科罰金之折算標準，再分別就所處拘役刑、有期徒刑部分，定應執行刑如主文所示及諭知易科罰金之折算標準。　㈤至被告雖求為緩刑之宣告（本院卷第382頁）。然刑法第74條所定條件外，並須有可認為以暫不執行刑罰為適當之情形，始得為之，此屬法院裁判時得依職權自由裁量之事項（最高法院72年度台上字第6696號判決意旨參照)。查被告前未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，此如前述，固符合宣告緩刑之法定要件，惟審酌其與鄧錦煌、荷馬公司、黃加昇、劉振然調解成立後，並未依約履行，此如前述，難認已積極彌補被害人所受損害，而本院已審酌其坦承犯行、和解情形等情狀為量刑，若再予以緩刑之宣告，恐難達警惕之效果，本院綜合上開情節，認本案不宜宣告緩刑，附此敘明。三、沒收部分　㈠按偽造之印章、印文或署押，不問屬於犯人與否，沒收之，刑法第219條定有明文。又被告偽造之書類，若已交付予被害人收受，則該物非屬被告所有，除偽造書類上偽造之印文、署押，應依刑法第219條宣告沒收外，依同法第38條第3 項之規定，即不得再對各該書類諭知沒收。查，本案被告在如附表二編號1、3所示台灣房屋三重店「不動產租賃斡旋委託書」上所偽簽之「鄧錦煌」、「杜翰華」、「杜瀚華」署名，係偽造之署押，不問屬於犯人與否，均應依刑法第219 條規定，於被告所犯相對應之罪刑項下諭知沒收。至其所偽造之上開「不動產租賃斡旋委託書」私文書，固係被告犯罪所生及所用之物，然分經被告交付荷馬公司、劉振然而行使之，均已非被告所有之物，揆諸前揭說明，自不得為沒收之諭知，附此敘明。　㈡按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之，於全部或一部不能沒收，或不宜執行沒收時，追徵其價額；犯罪所得已實際合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，刑法第38條之1 第1項前段、第3項、第5項分別定有明文。又刑法沒收新制目的在於剝奪犯罪行為人之犯罪所得，使其不能坐享犯罪成果，以杜絕犯罪誘因，性質上屬類似不當得利之衡平措施。而考量避免雙重剝奪，犯罪所得如已實際發還或賠償被害人者，始不予宣告沒收或追徵。故倘若犯罪行為人雖與被害人達成民事賠償和解，惟實際上並未將民事賠償和解金額給付被害人，或犯罪所得高於民事賠償和解金額者，法院對於未給付之和解金額或犯罪所得扣除和解金額之差額部分等未實際賠償之犯罪所得，自仍應諭知沒收或追徵（最高法院107 年度台上字第4593號判決意旨參照）。經查：　⒈被告如事實欄所示犯行各向陳妤禎、范怡亞詐得2,500元、5 ,500元，乃其各該犯行之犯罪所得，既均未扣案，且未實際合法發還被害人，亦查無過苛調節之情形，應依刑法第38條之1第1項前段、第3項規定，於其所犯相對應之主文項下諭知沒收，且於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　⒉被告如事實欄所示犯行，分別向荷馬公司、黃加昇、劉振然詐得4萬元、2萬元、2萬元，屬其各該犯行之犯罪所得；又被告已就荷馬公司（代表人為黃加昇）、黃加昇受損害部分，與黃加昇調解成立，並已當庭賠償黃加昇1萬元，另其固與劉振然調解成立，然迄未給付分文，均如前述，就被告已賠償予黃加昇之1萬元部分，因已合法返還予黃加昇，依刑法第38條之1第5項規定，不予宣告沒收；惟就黃加昇遭詐欺之其餘1萬元（計算式：2萬元-1萬元=1萬元）、荷馬公司遭詐欺之4萬元及劉振然遭詐欺之2萬元，被告既尚未實際給付予荷馬公司、黃加昇、劉振然，自難認該等部分之犯罪所得業已實際合法發還前開被害人，上開調解結果，僅生與確定判決同一效力之民事執行名義效果，無從以此逕認此部分之犯罪所得已經剝奪，再予宣告沒收追徵有雙重剝奪之過苛情事，是依前開說明，就被告尚未返還之犯罪所得，既查無刑法第38條之2第2項所定情形，自應依刑法第38條之1第1項前段、第3項規定，於被告所犯相對應之主文項下諭知沒收，並於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。四、不另為無罪諭知部分　㈠公訴意旨另以：被告前開事實欄之犯行，除向陳妤禎、范怡亞詐得如附表一所示之仲介費、定金外，另亦於110年9月2 日向陳妤禎詐得租金1萬元及押金2萬元、於同年10月16日向陳妤禎詐得租金1萬元，又於同年9月20日向范怡亞詐得租金 5,600元（原租金1萬1,000元-貼壁紙服務費用5,400元）、於同年11月4日向范怡亞詐得租金1萬1,000元。因認被告此部分所為亦涉犯詐欺取財罪嫌等語。　㈡按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。次按認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在時，即無從為有罪之認定，最高法院76年台上字第49 86號判例可資參照。又刑法上詐欺罪之成立，要以加害者有不法得財或得利之意思而實施詐欺行為，被害者因此行為，致表意有所錯誤而為財產上處分，受有損害，且加害者所用行為，堪認為詐術者，始足當之。若行為人非自始基於不法得財或得利之意圖，客觀上無施用詐術之行為，或並無損害發生，或者所受損害，非由欺罔行為陷於錯誤所致，均不得遽以詐欺罪相繩。　㈢查陳妤禎固有於110年9月2日20時1分許轉帳租金1萬元及押金 2萬元、於110年10月16日10時28分許轉帳租金1萬元至被告兆豐帳戶，范怡亞雖有於110年9月4日18時17分許轉帳押金2 萬2,000元、於110年9月20日22時34分許轉帳租金5,600元（租金1萬1,000元扣除貼壁紙服務費用5,400元）、於110年11 月4日13時37分許轉帳租金1萬1,000元至被告兆豐帳戶，為被告所供認（本院卷第172至173頁），且有前引被告兆豐帳戶之交易明細可稽；然證人陳妤禎、范怡亞於偵訊時，就檢察官所詢「被告以房仲或以二房東身分與你們接洽，是否會影響你們租屋意願？」，皆稱：租金我本來就要付，但仲介費和定金如果他不是房仲我就不用付，且押金不是給他的等語（偵22687卷第148頁），陳妤禎、范怡亞既向被告承租房間居住，理應支付租金予被告，至渠等雖稱「押金不是要給被告的」，然押金乃租客應付給房東之保證金，被告身為房東，自得向陳妤禎、范怡亞收取押金，且屋主鄭靖儀同意被告將本案房屋之房間轉租他人，此經證人鄭靖儀證述在卷（偵22687卷第148頁），並有被告與鄭靖儀簽訂之租賃契約書在卷可證（偵22687卷第163頁），是陳妤禎、范怡亞之所以支付租金、押金予被告，乃使用所承租房間之對價，並非陷於錯誤而為財產處分，亦難認被告收取租金、押金之舉，係出於不法得財之意思。　㈣綜上所述，本案依公訴人所提出之證據，尚難認陳妤禎、范怡亞支付租金、押金之行為，係因被告對渠等施用詐術，陷於錯誤而交付，揆諸上開說明，自無法以詐欺取財罪相繩，本應就此部分，為被告無罪之諭知，惟因此部分事實，各與前揭經本院論罪科刑之詐欺陳妤禎、范怡亞部分，具接續犯之實質上一罪關係，爰就此部分均不另為無罪之諭知據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官邱獻民提起公訴，檢察官馬凱蕙到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　刑事第五庭　審判長法　官　黃怡瑜　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鐘乃皓　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官陳秀慧　　以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20 日內向本院補提理由書 (均須按他造當事人之人數附繕本 )「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　薛月秋中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日附錄本案論罪科刑法條：中華民國刑法第216條行使第210條至第215條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。中華民國刑法第210條偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處5年以下有期徒刑。中華民國刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。附表一編號詐欺對象詐欺時間租約簽訂時間租約內容被害人匯款時間與金額 1 陳妤禎 110年8月31日某時 110年9月2日19時20分許租金每月1萬元、擔保金（押金）2萬元；租賃期間：110年9月15日起至111年2月14日止於110年9月1日10時22分許，轉帳定金500元至被告兆豐帳戶於110年9月2日20時1分許，轉帳仲介費2,000元至被告兆豐帳戶 2 范怡亞 110年9月4日16時許 110月9月4日18時許租金每月1萬1,000元，擔保金（押金）2萬2,000元；租賃期間：110年9月18日起至111年9月17日止於110年10月8日15時17分許，轉帳仲介費5,500元至被告中信帳戶附表二編號詐欺對象詐　欺　手　段 1 荷馬公司冒用台灣房屋三重店之負責人鄧錦煌、不動產經紀人杜瀚華名義，分別在「不動產租賃斡旋委託書」之「受託人負責人」欄、「經紀人」欄內偽簽「鄧錦煌」、「杜翰華」之署名，而偽造該份委託書後，於111年7月5日持以向荷馬公司行使，致荷馬公司誤認被告係代表台灣房屋三重店簽約，陷於錯誤，而簽署該份委託書，並交付斡旋金4萬元予被告。 2 黃加昇於111年7月7日向黃加昇出示其先前任職台灣房屋三重店期間留存之不動產買賣意願書，致黃加昇誤認被告係代表台灣房屋三重店簽約，陷於錯誤，而簽署該份意願書，並交付斡旋金2萬元予被告。 3 劉振然冒用台灣房屋三重店之負責人鄧錦煌、不動產經紀人杜瀚華名義，分別在「不動產租賃斡旋委託書」之「受託人負責人」欄、「經紀人」欄內偽簽「鄧錦煌」、「杜瀚華」之署名，而偽造該份委託書後，於111年11月17日持以向劉振然行使，致劉振然誤認被告係代表台灣房屋三重店簽約，陷於錯誤，而簽署該份委託書，並依被告要求，將斡旋金2萬元匯款至被告之女郵局帳戶。附表三編號對應之犯罪事實詐得金額主文及宣告刑 1 事實欄之詐欺陳妤禎部分 2,500元游宗翰犯詐欺取財罪，處拘役貳拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案之犯罪所得新臺幣貳仟伍佰元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 2 事實欄之詐欺范怡亞部分 5,500元游宗翰犯詐欺取財罪，處拘役貳拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案之犯罪所得新臺幣伍仟伍佰元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 3 事實欄之詐欺荷馬公司部分 4萬元游宗翰犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。偽造之「不動產租賃斡旋委託書」上偽造之「鄧錦煌」、「杜翰華」署名各壹枚沒收；未扣案之犯罪所得新臺幣肆萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 4 事實欄之詐欺黃加昇部分 2萬元（被告於本院審理中已賠償1萬元）游宗翰犯詐欺取財罪，處有期徒刑貳月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案之犯罪所得新臺幣壹萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 5 事實欄之詐欺劉振然部分 2萬元游宗翰犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑貳月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。偽造之「不動產租賃斡旋委託書」上偽造之「鄧錦煌」、「杜瀚華」署名各壹枚沒收；未扣案之犯罪所得新臺幣貳萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。

2025-02-12

SLDM-113-訴-440-20250212-1

訴

臺灣臺南地方法院

請求損害賠償

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1474號原告陳淑靖全勝宰共同訴訟代理人陳淑閔裘佩恩律師戴龍律師唐世韜律師吳祈緯律師被告東篁房地產開發有限公司法定代理人馬仕憲訴訟代理人李育禹律師曾靖雯律師訴訟參加人安新建築經理股份有限公司法定代理人高志尚訴訟代理人謝宗興上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣12,880元由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告陳淑靖於民國112年9月15日與被告簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），將原告名下共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（應有部分456/200000 ）及其上同段3497建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○路○段0 00號14樓之3房屋（下稱系爭房地）委託被告銷售，約定委託銷售期間為112年9月15日至113年3月31日止，嗣於113年4 月1日再合意延長委託期間至113年9月30日止，並約定服務報酬為成交總價4％。又原告陳淑靖與被告於113年6月6日簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」（下稱系爭變更同意書），將服務報酬變更約定為新臺幣（下同）60萬元。嗣被告居間媒介，成功覓得買方即訴外人陳冠碩，原告遂與陳冠碩於113年6月18日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為2,950萬元。被告收取原告高額之服務報酬，應負有為委託人即原告善盡預見危險及調查之義務，又依系爭委託銷售契約第7條第1項、第3 項約定及民法第567條第1項規定，被告應有提供「重購退稅」相關規定諮詢、調查並告知原告之義務，參以被告為住商不動產之臺南崇善加盟店，而住商不動產網頁中之「賣屋指南」部分，多次提及賣屋將產生土地增值稅、房屋稅、地價稅等稅賦，賣方得以透過「重購退稅」之方式進行節稅；又於「大功告成篇」部分提及住商不動產有「重購退稅的提醒」之售後服務，足見「重購退稅」為不動產買賣常見之諮詢事項亦是買賣之重要考量因素。然被告之員工（開發人員）即訴外人許紓寧、宮能靜及不動產經紀人鐘明煒，明知原告多次請求宮能靜計算本件買賣房地合一稅之數額，有適用財政部「重購退稅」政策之需求，亦明知原告於簽立系爭買賣契約時並未設籍於系爭房地，不符「重購退稅」規定，於長達9個月之委託銷售期間内，竟均未曾告知原告有此權利即完成簽訂系爭買賣契約，致原告喪失向財政部申請「重購退稅」之資格，而須支出約250萬元之房地合一稅。是被告未以善良管理人之注意，對原告善盡其調查及告知「重購退稅」相關法規之義務，依民法第571條規定，自不得向原告請求給付服務報酬。為此，爰依民法第567條第1項前段、第2 項、第571條、第179條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶（台新國際商業銀行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：0000 0-00-000000-0號）內之60萬元，並給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以60萬元按週年利率5％計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告並無任何違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，亦無任何違反誠實及信用方法而由相對人收受利益之行為，是原告主張依民法第571條規定，被告不得請求給付服務報酬等語，於法不合。又「重購退稅」規定相當複雜，實非一般民眾及非稅務專業人士能清楚瞭解，更逾越仲介人員之專業範圍，原告如有稅務疑慮，應自行向稅務專業人士（例如：會計師、稅務士、稅法律師等）尋求專業建議；參以系爭委託銷售契約全文意旨及民法第56 7條規定，均未見被告有提供「重購退稅」規定諮詢、調查或告知義務之約定或規定，且不動產委託銷售標的現況說明書，亦無有關重購退稅之欄位；況被告受原告委託範圍，係系爭房地交易之居間，及為達成交易之相關事務處理，原告於系爭買賣契約成立之後是否要申請重購退稅，與系爭房地之居間買賣實無關聯，契約所載諮詢服務係指關於房地交易居間之相關問題，並不包含專業稅務處理；至總公司網站登載內容僅屬資訊分享性質，是被告及其員工並無調查及告知「重購退稅」規定之法律上義務，被告亦無違反善良管理人注意義務。又原告既已自承於簽立系爭買賣契約時並未設籍於系爭房地，不符「重購退稅」之規定，其未能申請「重購退稅」乃因本身資格不符，與被告有無調查或告知「重購退稅」規定均無因果關係。況原告於委託被告銷售系爭房地之過程中，完全未提及有申請「重購退稅」之需求，亦未曾提及有要重購房屋，更未提出「重購退稅」之相關詢問，反而告知被告要舉家遷回韓國，小孩已在韓國申請入學，被告不知原告有「重購退稅」之需求。且本件試算買賣房地合一稅乃於系爭買賣契約成立之前，原告知悉稅金數額後仍同意成交及簽訂系爭買賣契約，並未談到重購房屋或相關事宜，足見能否重購退稅並非其考慮買賣與否之重大交易事項等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（本院卷第237-238）：　㈠原告陳淑靖於112年9月15日與被告簽訂系爭委託銷售契約，將原告共有之系爭房地委託被告銷售，約定委託銷售期間為 112年9月15日至113年3月31日止，嗣於113年4月1日再合意延長委託期間至113年9月30日止，並約定服務報酬為成交總價4％。　㈡原告陳淑靖於113年6月6日簽訂系爭變更同意書，將服務報酬變更約定為60萬元。　㈢經被告居間媒介，成功覓得買方陳冠碩，原告遂與陳冠碩於1 13年6月18日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為2,950萬元。　㈣原告因出售系爭房地，分別於113年9月11日繳納1,227,039元，合計2,454,078元之房地合一稅。四、得心證之理由：　㈠被告並無主動調查、告知「重購退稅」相關規定之義務，被告無違善良管理人注意義務之情事：　⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第 2項定有明文。復按不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。原告依上開法條請求受有報酬之被告負損害賠償責任，自應就被告違反善良管理人之注意義務而過失致原告受有損害乙節負舉證責任。　⒉參不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：㈠公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。㈡公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。㈢提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。㈣告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。㈤協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。㈥其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」可知不動產經紀業者之調查及據實報告事項，除契約另有規定外，原則上應係針對買賣標的物產權、品質、鄰近交易行情等有關買賣標的物條件或買賣雙方條件而影響交易之重要相關資訊，尚難認不動產仲介經紀業者對於不動產交易之賣方有需主動查詢所適用之稅率為何，以及有對賣方主動告知節稅方式之義務。　⒊又依系爭委託銷售契約第7條約定（本院卷第120頁）可知受託人即被告之義務為：㈠受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。㈡受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。㈢受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮詢服務、差旅出勤等活動與支出，除有委託人與受託人雙方同意終止及委託人終止契約外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。㈣受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任。㈤如買方簽立「要約書」，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。㈥受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。㈦受託人應於收受定金後二十四小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法送達或委託人同意由受託人保管者，不在此限。㈧有前項但書情形者，受託人應於二日內寄出書面通知，表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。㈨受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。㈩受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。足見被告受原告委託範圍，係系爭房地交易之居間，及為達成交易之相關事務之處理，並未明文約定被告應對原告負有主動調查、告知「重購退稅」相關規定之義務，亦難認主動為賣方節稅，為系爭委託銷售契約之附隨義務。　⒋至原告雖主張依系爭委託銷售契約第7條第3項規定，被告應提供「重購退稅」相關規定之諮詢服務等語，惟該項約定之內容係關於被告仲介銷售系爭房地相關費用負擔之約定，是否可以據此推斷被告應提供稅務相關之諮詢服務已屬有疑。又該項內容之「諮詢服務」，觀諸前後文亦應指仲介銷售系爭房地之交易相關諮詢服務，「重購退稅」與否則屬於交易後之個人稅賦節稅事項，非屬訂約事項，亦非每位出售房地之人均有申請需求，是無從由該條項約定推得被告負有「重購退稅」相關規定諮詢事宜之義務；況本件原告僅要求被告替其計算房地合一稅，並未舉證其曾於系爭房地買賣過程中主動詢問被告有關「重購退稅」相關規定，自難認被告有何違反前開諮詢服務之情。　⒌另原告主張住商不動產網頁中多次提及賣方得以透過「重購退稅」之方式進行節稅，且表示住商不動產有提供「重購退稅的提醒」之售後服務，足見「重購退稅」為不動產買賣常見之諮詢事項亦是買賣之重要考量因素等語。然依原告所提之網頁資料，賣屋指南契約與稅務篇記載：「賣房子會產生哪些稅費？我可以怎樣節稅？答：包括土地增值稅、交屋日前的房屋稅與地價稅、交屋日前的水、電、瓦斯、管理費與銀行抵押權塗銷代書費等，都是過程中會產生的稅費，而其中節稅部分以土地增值稅、重購退稅與財產交易所得稅為主。」；另大功告成篇記載「三、重購退稅的提醒：只要您留下電子郵件信箱，住商不動產都在重購退稅的適用期限到期前提醒您善用這項節稅政策」等語（本院卷第55頁、第60頁）。依前開說明，被告僅係除委託仲介買賣房屋外，另行提供稅務指南供賣方參考，促使賣方自行注意出售不動產可能產生之稅費以及有何節稅管道，並非指被告有主動替買賣雙方計算稅賦或應主動提供較優惠稅賦之調查、報告義務；況退稅重購的提醒既記載於大功告成篇，則顧名思義是被告於不動產買賣交易完成後，另外提供符合「重購退稅」規定之賣方提醒服務，係避免賣方因超過適用期限未申報，導致無法節稅，應屬售後服務的一種，且需賣方有主動提供電子信箱始有此提醒服務，並非指被告於仲介或交易過程中，應主動告知賣方有何節稅方式，或替賣方思考如何節稅（如：是否要在不動產出賣前先設戶籍）。是亦難以住商不動產網頁內容推論被告有主動調查、告知「重購退稅」相關規定之義務；另系爭房地於成交前，被告已為原告試算房地合一稅之數額（此數額並未考量「重購退稅」），然原告經試算後仍同意出售系爭房地，足見是否可以「重購退稅」，亦非原告考慮買賣與否的重要交易事項。　⒍綜上，被告並無主動告知、調查「重購退稅」相關規定之義務，則本件被告於系爭買賣契約成立前未主動告知、提醒原告「重購退稅」相關規定，並無違反善良管理人注意義務；況依原告提出之價金履約保證通知卡後所附相關文件，可見被告推薦之承辦地政士即訴外人陳櫻桃（正大地政事務所）所提供「不要讓自己的權益睡著了ㄛ！」文件內容關於售屋人之注意事項已然提及「重購退稅」相關規定（本院卷第51 頁）；又原告自承於系爭買賣契約成立前未設籍於系爭房地，則原告無法適用「重購退稅」之優惠，是否可歸責於被告顯然有疑，另縱被告於系爭買賣契約成立前即主動告知原告「重購退稅」相關規定，原告亦未必能適用「重購退稅」之優惠，是難認被告未主動告知原告「重購退稅」相關規定，致原告受有損害，更遑論損害額之多寡。是原告依民法第56 7條第1項前段、第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60萬元並給付利息，洵不足採。　㈡原告主張依民法第571條規定，被告不得請求給付服務報酬等語，洵屬無據：　　按民法第571條規定，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。查本件被告無違反對於委託人即原告之義務，已如上述，又「重購退稅」僅與原告節稅有關，並非利於原告之相對人即買方陳冠碩之行為；此外，本件原告亦未主張、舉證被告有何違反誠實及信用方法，由相對人即買方陳冠碩處收受利益，是原告主張依民法第571條規定，被告不得請求給付服務報酬等語，洵屬無據。　㈢被告收受服務報酬60萬元於法有據，原告依第179條規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60萬元並給付利息，為無理由：　　按民法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。查本件被告收取服務報酬60萬元係依據系爭委託銷售契約及系爭變更同意書，非無法律上原因而受有利益；且依上述，被告並無不能向原告請求服務報酬之情事，則被告收取服務報酬60萬元於法有據，原告依第179條規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60 萬元並給付利息，為無理由。五、綜上所述，被告並無違善良管理人之注意義務致原告受有損害，被告依系爭委託銷售契約及系爭變更同意書取得服務報酬60萬元，於法有據；原告依民法第567條第1項前段、第2 項、第571條、第179條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告應同意原告向訴訟參加人領取履約保證專戶內之60萬元並給付利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　羅郁棣　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅蕙玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳永佳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉芬

2025-02-12

TNDV-113-訴-1474-20250212-1

重訴

臺灣臺南地方法院

返還買賣價金等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度重訴字第79號原告陳秋麗訴訟代理人裘佩恩律師戴龍律師唐世韜律師吳祈緯律師被告程鑫不動產仲介經紀有限公司法定代理人林鈺程被告曾柏鈞被告許任倫共同訴訟代理人蘇建榮律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國114年1月15 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應連帶給付原告新臺幣406,000元，及自民國113年6月7 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣207,800元，其中新臺幣3,800元由被告連帶負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣406,000 元為原告供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告張玉宇、張玉光應給付原告新臺幣（下同）2,000萬元及自民國111年5月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告程鑫不動產仲介經紀有限公司（下稱程鑫仲介公司）應給付原告40萬元及自111年5 月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於113 年5月27日具狀追加許任倫（經紀營業員）、曾柏鈞（經紀人）、陳照美（承辦地政士）為被告，並將聲明變更為：㈠被告張玉宇、張玉光應給付原告2,000萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告程鑫仲介公司、許任倫、曾柏鈞應連帶給付原告240萬6,000 元，及其中40萬元自111年5月10日起，其餘自113年5月27日變更追加訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告陳照美應給付原告3萬9,599元，及自111年5月9日至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷第173-174頁）。核其追加請求之基礎事實與原請求同一，自應准許追加；嗣原告分別與被告張玉宇、張玉光、陳照美於訴訟中達成和解，訴之聲明迭經變更，最終聲明為：被告程鑫仲介公司、許任倫、曾柏鈞應連帶給付原告72 1萬8,000元，及其中120萬元自113年6月7日起；其餘自113 年10月18日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷第307頁）。核屬擴張應受判決事項之聲明，則揆諸前揭說明，原告訴之追加及聲明擴張為法之所許，合先敘明。二、原告主張：原告於111年3月1日委託被告程鑫仲介公司居間仲介代為處理買受張玉宇、張玉光所有坐落臺南市○○區○○段 000地號土地（下稱系爭土地）之事宜，並由訴外人即原告之子杜宜展代理原告與被告程鑫仲介公司簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）及買方給付服務費承諾書，被告許任倫、曾柏鈞分別為被告程鑫仲介公司經紀營業員、經紀人，共同執行本件仲介業務。嗣原告於111年3月2日經被告程鑫仲介公司居間仲介，向張玉宇、張玉光購買系爭土地，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣總價金為 2,000萬元。惟原告於113年12月間向臺南市政府工務局（下稱工務局）查詢系爭土地有無申請建築執照，經工務局113 年1月3日南市工管一字第1121616240號回函始發現系爭土地早已領有（85)南工造字第43號建造執照，並為（85)南工使字第1312號使用執照所套繪之法定空地範圍，依建築法第11 條第3項規定不得重複使用，即系爭土地受套繪管制而無法再作為興建農舍之建築基地使用，且無從解除套繪管制，堪認系爭土地欠缺農業區土地本應具有之通常效用，系爭土地具有重大瑕疵。然原告委託被告程鑫仲介公司居間仲介購買系爭土地時已表明系爭土地不可被套繪管制，惟許任倫、曾柏鈞於受託處理系爭土地買賣事宜時，僅以臺南市建築執照資料查詢系統之結果為憑，未向主管機關查明系爭土地究竟是否已受套繪管制，未盡據實調查及告知義務，違反善良管理人注意義務。因被告之重大過失，使原告買受遭套繪管制之系爭土地，迄今無法正常利用，亦無法轉手他人，致原告受有系爭土地買賣價金2,000萬元自111年5月11日迄今之利息損失約200萬元（2,000萬×5％×2年）、仲介服務費40萬元、履約保證金6,000元，合計240萬6,000元之損害，另應依消費者保護法第51條規定，原告得請求損害額3倍之懲罰性違約金。為此，爰依民法第567條第1項前段、第2項、第571 條、不動產經紀業管理條例第4條第7款、第26條第2項、第5 44條、消費者保護法第51條，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告程鑫仲介公司、許任倫、曾柏鈞應連帶給付原告721萬 8,000元（240萬6,000元×3倍），及其中120萬元自113年5月 27日民事變更追加聲明狀繕本送達翌日即113年6月7日起；其餘自113年10月18日民事準備狀繕本送達翌日即113年10月 18日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：系爭買賣契約附件-系爭土地第一類謄本載有「地上建物建號0棟」等語、附件-台南市○○○○○○○○○○○○○○○○○ 區○○000地號-未登載為法定空地」、「領有台南市政府工務局核發之建築執照：無」等語，可證被告已盡查詢注意義務。且被告為確保交易安全且符合原告買受土地不可有套繪之需求，於原告及張玉宇、張玉光簽訂系爭買賣契約時，要求賣方張玉宇、張玉光應保證系爭土地非屬已套繪管制之法定空地，並於其他特約事項第4條特別加註「賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。申請主管機關回函證明之」等語，是被告已盡善良管理人之注意義務。本件乃可歸責於原告、張玉宇、張玉光等人，於系爭買賣契約履約過程中，未遵守系爭買賣契約其他特約事項第4條之約定，在承辦地政士即陳照美未向主管機關申請回函以證明系爭土地未經套繪管制前，即由陳照美完成所有權過戶登記，被告並無過失。又原告與張玉宇、張玉光解除系爭買賣契約後，張玉宇、張玉光即應償還買賣價金2,000萬元及自受領價金時起之利息，是原告主張受有支付價金時起之利息損失200萬元，並不可採。惟被告願連帶返還原告仲介服務費40萬元、履約保證金6,000 元等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事項（本院卷第309-310頁）：　㈠原告於111年3月1日委託被告程鑫仲介公司居間仲介代為處理買受玉宇、張玉光所有系爭土地之事宜，並由原告之子杜宜展代理原告與被告程鑫仲介公司簽訂系爭意願書及買方給付服務費承諾書，被告許任倫、曾柏鈞分別為被告程鑫仲介公司經紀營業員、經紀人，共同執行本件仲介業務；陳照美則為本件承辦地政士。　㈡嗣原告於111年3月2日經被告程鑫仲介公司居間仲介，向張玉宇、張玉光購買系爭土地，並簽訂系爭買賣契約，買賣價金為2,000萬元。系爭買賣契約附件-系爭土地第一類謄本載有「地上建物建號0棟」等語，附件-臺南市○○○○○○○○○○○○○○○○ ○區○○000地號-未登載為法定空地」、「領有台南市政府工務局核發之建築執照：無」等語。　　　㈢原告於113年12月間向工務局申請系爭土地有無申請建築執照，經工務局113年1月3日南市工管一字第1121616240號回函始發現系爭土地早已領有（85)南工造字第43號建造執照，並為（85)南工使字第1312號使用執照所套繪之法定空地範圍，依建築法第11條第3項規定不得重複使用，即系爭土地受套繪管制而無法再作為興建農舍之建築基地使用。　㈣系爭意願書第9條特約條款第1項載有「此土地不可在保育區範圍內、容積不可被套繪、移轉、前列項目成立買賣才成立」等語；系爭買賣契約其他特約事項第4條載有「賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。申請主管機關回函證明之」等語。　㈤原告因系爭土地買賣事宜，給付張玉宇、張玉光買賣價金2,0 00萬元、給付被告程鑫仲介公司仲介服務費40萬元、給付陳照美代書費39,599元及支付銀行履約保證金6,000元。　㈥被告程鑫仲介公司、許任倫、曾柏鈞願連帶返還原告仲介服務費40萬元、履約保證金6,000元。　㈦原告於本件訴訟過程中與陳照美於113年9月5日達成和解：陳照美願於113年9月6日前（含當日）給付原告139,599元，匯款至原告指定帳戶。　㈧原告於本件訴訟過程中與張玉宇、張玉光於113年11月28日達成和解：　⒈張玉宇、張玉光願給付原告20,750,000元，應於114年1月25 日前匯款至原告指定帳戶。　⒉原告願於114年1月25日前將系爭土地返還張玉宇、張玉光並配合辦理所有權移轉登記，及塗銷原告設定之抵押權登記，土地移轉相關費用由張玉宇、張玉光負擔。　　　五、得心證之理由：　㈠被告未盡調查、告知原告「系爭土地受有套繪管制」之義務，有違善良管理人注意義務，應依不動產經紀業管理條例第 26條第2項規定，連帶賠償原告40萬6,000元（仲介服務費40 萬元及履約保證金6,000元）：　⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第567條第1項前段、第2項、第535條、第54 4條分別定有明文。復按不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。查原告委託被告程鑫仲介公司居間仲介系爭土地買賣事宜，並有服務報酬之約定，則被告程鑫仲介公司及其所屬之經紀人員即被告許任倫（經紀營業員）、曾柏鈞（經紀人）於處理委任事務自應負以善良管理人之注意，並應調查訂約事項及當事人之履行能力，且將其所知之訂約事項據實告知原告，合先敘明。　⒉參不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：㈠公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。㈡公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。㈢提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。㈣告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。㈤協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。㈥其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」可知不動產經紀業者之調查及據實報告事項，除契約另有規定外，原則上應係包含買賣標的物產權、品質、鄰近交易行情等有關買賣標的物條件或買賣雙方條件而影響交易之重要相關資訊。查系爭買賣契約之標的物為系爭土地，系爭土地「是否受有套繪管制」乙節，攸關買賣標的物之品質及效用，亦會影響買方之買賣意願及出價高低，實屬影響交易之重要相關資訊，被告就此等資訊自應善盡調查、告知義務。而被告未善盡調查義務，使原告買受受有「套繪管制」之系爭土地（兩造不爭執之事項㈢），自有違善良管理人注意義務，應認有過失。　⒊被告雖辯稱，於系爭買賣契約簽訂前已查閱系爭土地第一類謄本、臺南市建築執照資料查詢等資料，均未見系爭土地有「套繪管制」之記載（兩造不爭執之事項㈡），已盡調查之能事；且為確保系爭土地未受「套繪管制」，被告還要求賣方張玉宇、張玉光應保證系爭土地非屬已「套繪管制」之法定空地，並要求賣方應申請主管機關回函證明之，被告並無違反其注意義務等語。惟依兩造不爭執之事項㈣可知，原告已明確告知被告，系爭土地不得有「被套繪」之情事，可見被告明知原告不欲買受「被套繪」之標的物，則被告就系爭土地是否確實無「被套繪」之情形自應予以較高之調查與注意，並非一概轉由賣方保證即可取代其調查義務；且從被告要求賣方應向主管機關申請回函確認有無「套繪管制」乙節，亦足徵被告明知系爭土地第一類謄本、臺南市建築執照資料查詢結果均僅供參考，系爭土地究竟有無「套繪管制」，應以主管機關回函為準，雖被告無從自行向主管機關查詢，然若其有提醒、促使賣方向主管機關查詢，即可避免原告買受「被套繪」之系爭土地，然被告疏未注意，自屬可歸責，況被告亦有收取賣方服務費，更應提醒、協助賣方向主管機關查詢，以確認系爭土地是否有受「套繪管制」。　⒋從而，被告對系爭土地已遭「套繪管制」成為法定空地之重要現況內容，未善盡調查義務，已屬違反善良管理人之注意義務，且可歸責於被告，而致原告平白浪費仲介服務費40萬元及履約保證金6,000元，卻未能達成伊原先想買受未受「套繪管制」之土地的目的，伊支出之40萬6,000元自屬損害，則原告依據不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶賠償40萬6,000元（仲介服務費40萬元及履約保證金6,000元），應屬有據。且被告亦表明願連帶返還原告仲介服務費40萬元、履約保證金6,000元（兩造不爭執之事項㈥），附此敘明。　㈡原告主張受有利息損失200萬元部分，並無理由：　　原告另主張因被告違反調查、告知義務，致原告受有不能使用系爭土地買賣價金2,000萬元之損失即自111年5月11日迄今之利息損失約200萬元（2,000萬×5％×2年）等語。惟原告支付買賣價金2,000萬元，係履行系爭買賣契約之義務，於系爭買賣契約解除前，原告不能使用買賣價金2,000萬元自屬當然，且原告於系爭買賣契約解除前，亦受有占有使用系爭土地之利益；況原告起訴時主張要與賣方張玉宇、張玉光解除系爭買賣契約，張玉宇、張玉光依民法第259條第2款規定負有回復原狀義務，即應給付原告買賣價金2,000萬元及自受領價金時即111年5月11日起，按週年利率5％計算之利息，是原告並未因被告之過失行為受有200萬元之利息損失。且原告與賣方張玉宇、張玉光亦已和解在案（兩造不爭執之事項㈧）。從而，原告此部分之請求，應無理由。　㈢原告依消費者保護法第51條規定，請求被告給付3倍之懲罰性違約金，應屬無據：　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入巿場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法，消費者保護法第7條第1、2項定有明文。又所謂企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，此觀之同法第2條第2款規定即明。至於何謂「服務」，消費者保護法並未設明確之定義性規定，惟參照同法第7條係將從事設計、生產及製造商品與提供服務之企業經營者並列，且該條第1項亦明定服務提供人應確保其服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，可得推知該法所謂「服務」，應係指直接從事於商品之設計、生產、製造者以外，且本身蘊含安全或衛生上潛在危險之服務行為而言，可堪認定。即消費者因使用商品或接受服務而致生固有利益之損害，且此損害係因商品或服務之缺陷所致者，方適用消費者保護法，若單純係商品或服務本身有瑕疵者，而商品或服務並無安全或衛生上之危險，應回歸適用民法規定，否則消保法豈非可取代一切與交易有關之民事損害賠償法律規定，此顯非立法之目的。查原告主張系爭土地被「套繪管制」，屬系爭土地本身欠缺伊所期待品質、價值或效用，要與被告程鑫仲介公司所提供之仲介服務無涉，而被告程鑫仲介公司提供之服務雖有未盡查證、告知義務之瑕疵，然此瑕疵尚難謂有何安全或衛生上之危險。從而，原告依據消保法第51條之規定請求被告應負連帶損害賠償責任，應屬無據。　⒉又按過失為注意之欠缺，民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象的過失、具體的過失，及重大過失三種。應盡善良管理人之注意（即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意）而欠缺者，為抽象的過失，應與處理自己事務為同一注意而欠缺者，為具體的過失，顯然欠缺普通人之注意者，為重大過失。故過失之有無，抽象的過失，則以是否欠缺應盡善良管理人之注意定之，具體的過失，則以是否欠缺應與處理自己事務為同一之注意定之，重大過失，則以是否顯然欠缺普通人之注意定之，苟非欠缺普通人之注意，即不得謂之有重大過失（最高法院 42年台上字第865號判決意旨參照）。本院審酌被告在調查系爭土地有無「被套繪」時，已有查閱系爭土地第一類謄本、臺南市建築執照資料查詢等資料，並特別要求賣方擔保及申請主管機關回函證明，僅係疏未注意提醒、督促賣方申請主管機關回函證明而未能正確查知系爭土地是否有受有「套繪管制」，則被告未查知系爭土地「被套繪」乙節，雖有違善良管理人注意義務，然並非重大到欠缺普通人之注意，是原告主張被告具有重大過失等語，亦不足採，併予敘明。六、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶給付40萬6,000元，及自113年5月27日民事變更追加聲明狀繕本送達翌日即113年6月7日（本院卷第191 -195頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第 389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。另依被告聲請，宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項、第91條第3項，並依職權確定本件訴訟費用額為207,800元（即第一審裁判費），本院審酌兩造勝敗情形，爰依比例命被告連帶負擔3,800元，並應加給利息，餘由原告負擔，並判決如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　羅郁棣　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　薇　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳永佳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉芬

2025-02-12

TNDV-113-重訴-79-20250212-3

上易

臺灣高等法院高雄分院

詐欺

臺灣高等法院高雄分院刑事判決 112年度上易字第408號上訴人臺灣高雄地方檢察署檢察官上訴人即被告張倩玉選任辯護人林怡君律師徐旻律師黃鼎軒律師上列上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣高雄地方法院112年度易字第162號，中華民國112年11月3日第一審判決（起訴案號：臺灣高雄地方檢察署111年度調偵字第614號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文原判決撤銷。張倩玉犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年。未扣案之犯罪所得新臺幣壹佰陸拾玖萬貳仟肆佰玖拾貳元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　事　實一、張倩玉與張家源（民國111年7月2日死亡，經檢察官為不起訴處分）原分別共有坐落高雄市○鎮區○○段○○段00000地號土地，及其上同段1145建號即門牌號碼高雄市○鎮區○○街00號建物（張倩玉持有土地應有部分3/4及建物應有部分1/2，其餘為張家源所有），其二人分別於110年4月20日委請仲介陳芳萍（經檢察官為不起訴處分）代為出售上開不動產，並經陳芳萍尋得有意購買之翁揚益。詎張倩玉明知其胞兄張敏訓前於99年12月20日因上開屋內發生火災致一氧化碳中毒而在屋內死亡，即該屋曾發生「非自然死亡情事（為行文便利，以下簡稱凶宅）」，且明知上情足以嚴重影響買方之購買意願及成交價格，竟基於意圖為自己不法所有之詐欺取財犯意，刻意隱瞞上情，於110年5月16日與翁揚益在高雄市新興區中正三路某處簽立買賣契約時，在不知情之陳芳萍及代書所製作「建物現況確認書（下稱現況確認書）」第6項「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺或其他非自然死亡之情事」勾選「否」之欄位簽名蓋章，以表明上開房屋確非凶宅，致翁揚益陷於錯誤而簽約，同意以一般市價即新臺幣（下同）900萬元購買，並於同年7月26日前交付買賣價金618萬3,750元給張倩玉、交付231萬6,250元給張家源、交付50萬元給張倩玉之母（合計900萬元）完畢，且於同年7月26日完成點交。嗣翁揚益於同年9月13日經鄰居告知上情，始知受騙。二、案經翁揚益訴由臺灣高雄地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　由壹、本案證據能力部分因當事人、辯護人均表示同意（本院卷第 149至152頁），得不予說明。　　貳、認定犯罪事實所憑之證據及理由：　　訊據上訴人即被告張倩玉（下稱被告）固坦承出售上開不動產給告訴人翁揚益並收受價金，及親自在「現況確認書」第 6項勾選「否」欄位簽名蓋章等事實，惟矢口否認有何詐欺取財犯行，辯稱：我有將張敏訓死亡情形如實告知仲介陳芳萍，也有看到「現況確認書」，但不知上面所載文字意思是否符合房屋狀況，是陳芳萍說此非凶宅、不用告知買方，我信任陳芳萍才未告知買方並在「現況確認書」上簽名蓋章。我不知什麼叫非自然死亡，也不認為該屋是凶宅云云。辯護人則以：被告僅知胞兄張敏訓是在屋內嗆傷死亡，不知道此是法律上所指非自然死亡，被告有將張敏訓死亡過程告知陳芳萍，又因信賴陳芳萍之專業判斷始在「現況確認書」簽名，是陳芳萍未將所獲悉資訊轉知告訴人，被告並無詐欺故意云云。經查：一、被告與張家源原為上開不動產之所有權人，被告持有土地應有部分3/4及建物應有部分1/2，張家源則持有土地應有部分 1/4及建物應有部分1/2，其二人分別於110年4月20日委請仲介陳芳萍代為出售，並經陳芳萍尋得有意購買之告訴人。又被告胞兄張敏訓前於99年12月20日，因上開屋內發生火災致一氧化碳中毒而在屋內死亡，然被告與翁揚益於110年5月16 日在高雄市新興區中正三路某處見面簽約時，被告在陳芳萍及代書所製作「現況確認書」第6項「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺或其他非自然死亡之情事」勾選「否」之欄位簽名蓋章，告訴人因而與被告簽訂總價900萬元之買賣契約，並於同年7月26日前交付買賣價金618萬3,750元給被告、交付231萬6,250元給張家源、交付50萬元給被告之母（合計900萬元），且於同年7月26日完成不動產點交等情，業據被告所不爭執（本院卷第152頁），並與告訴人於偵查中指述情節大致相符（他一卷第142至1 43、245頁），且有被告與告訴人簽立之110年5月16日不動產買賣契約書、價金信託履約保證及相關文件（他一卷第15 至32頁）、建物現況確認書（他一卷第26頁）、告訴人與張家源簽立之不動產買賣契約書、價金信託履約保證及相關文件（他一卷第33至50頁）、臺灣高雄地方檢察署（下稱高雄地檢署）99年度相字第2322號相驗屍體證明書（他一卷第11 3頁、他二卷第286至287頁）、被告與仲介陳芳萍間之Line 對話紀錄截圖（他二卷第13至233頁）、被告與張家源分別簽立之立豐不動產仲介專任委託書（偵二卷第51、53頁）、成屋不動產說明書及其附件（偵二卷第55至63頁）、告訴人寄予被告及張家源之存證信函（他一卷第63至76頁）在卷可參，此部分事實首堪認定。二、被告明知本案不動產為凶宅：　㈠本案房屋於99年12月20日發生火災，導致被告胞兄張敏訓死在屋內乙節，業據證人即被告母親張吳美麗於原審證稱：我兒子張敏訓過世時，第一個進入房子發現的人是我，張敏訓死在他睡覺的房間，房內衣櫥、床、棉被、牆壁都燒得黑黑的；後來被告回來，說政府有寄一張單子，寫說（張敏訓）是被煙嗆死等語（易卷第133至134頁），核與高雄地檢署99 年度相字第2322號相驗屍體證明書（他二卷第287頁）記載：張敏訓於99年12月20日死亡，死亡地點為「自宅（即本案房屋）」，死亡方式為「意外」，死亡原因則為「因房間內火災，導致一氧化碳中毒、嗆傷，因而窒息、大面積燒灼傷」等語相符，足認張敏訓是因本案房屋發生火災死在屋內，並非「病死或自然死」，亦即其死亡方式為「非自然死亡」。㈡證人即被告友人吳宸妍（原名吳玟錦）於本院審理證稱：被告哥哥死後沒多久，被告跟我說她哥哥死在本案房屋內，旁邊有燒木炭痕跡，可能哥哥冬天怕冷而燒木炭，但我認為不合理，應該是自殺，我認為是凶宅等語（本院卷第267至268 頁）。又張敏訓死亡後，後續報警、驗屍、解剖及後事均是被告處理乙節，亦據證人張吳美麗於原審證述明確（易卷第 135頁），參以被告於原審亦自承當時有看到上開相驗屍體證明書，只是沒有留存等語（易卷第46頁）。綜合上情以觀，並審酌被告為具碩士學歷（易卷第217頁）之成年人，理應有相當之智識程度，既知悉張敏訓死亡時旁有燒過木炭之痕跡，且曾收受上開張敏訓之相驗屍體證明書，自應知悉張敏訓並非病死或自然死，其是因「非自然死亡」之方式死在本案屋內。又屋內曾發生非自然死亡事件，依我國社會民情，一般民眾對此多半存有嫌惡畏懼之心理，對於部分人甚至可能造成嚴重的心理負擔，被告出售本案不動產時已年滿47 歲，亦有過工作經驗（見本院卷第241頁被告與告訴人胞妹之Line對話紀錄），以其具備之智識程度及社會歷練，自難諉為不知。是被告辯稱：不知何為非自然死亡，也不認為上開房屋是凶宅云云，均僅是事後卸責之詞，不足採信。三、被告刻意隱瞞本案房屋為凶宅之交易重大事項：　　　㈠告訴人於偵詢時證稱：我與陳芳萍接洽期間問過有無發生非自然死亡情形，陳芳萍說絕對沒有這種事，我與被告見面簽約時，被告和張家源也沒有特別告知，我看合約書勾選「否」，認為不用多加過問就簽約了。我主要是因為契約書上發生非自然死亡之情形勾選「否」才決定買屋，若是有告知有發生非自然死亡情形，我是絕對不會買這個房子等語（他一卷第142至143頁）；證人吳宸妍於本院審理亦證稱：被告找我陪同去和買家簽約，買家到場後、直到完成簽約，被告及仲介陳芳萍都沒有跟買家提到本件房屋是凶宅，因為我只是陪同，覺得他們已經談好了，所以我也沒有跟買家提及此事等語（本院卷第267頁），可見告訴人對購買物件是否為凶宅乙節甚為在意，然包含被告在內，始終無人將本案房屋為凶宅一事告知告訴人。　　㈡證人即仲介陳芳萍於偵查、原審及本院審理證稱：110年4、5 月間我在不動產有限公司擔任不動產經紀人，本案不動產是由我先受賣方委託、再受買方委託，賣方分別是被告及張家源2人。一般接到賣方委託，需跟賣方確認登記產權類事項、實際增建、房屋狀況及特殊告知事項，包括有無滲漏水、壁癌、是否凶宅、非自然死亡等。當時每個事項我都有一一說明，也分別向被告和張家源確認，還作成不動產說明書給被告確認，被告認真看了之後，隔天才回覆沒有問題；建物現況確認書則是簽買賣契約當下在代書事務所，代書請雙方告知買方這些全部事項，一樣、一樣詢問完畢後，讓買賣雙方簽名。被告及張家源口頭和書面都說沒有發生非自然死亡、一氧化碳、自殺、兇殺等狀況，我去派出所及街坊詢問也都說房子沒有非自然死亡情況。成交前，我問房子蓋好後住了哪些人，死掉的有父親跟哥哥，當時被告說爸爸是生病死的，至於哥哥，她沒有長期住在家裡，是媽媽告訴她哥哥往生，沒有提到死在房子裡面，說哥哥長期身體不好，常常進出醫院，就是生病死在醫院的意思。被告沒有提到「媽媽回去拜拜，敲門不開，沒人應門，請消防局破門，哥哥房間反鎖，進去才知道哥哥過世，經相驗解剖證明哥哥是被煙嗆傷死亡」這些。我第一次問被告關於張敏訓是誰，是已經完成簽約的110年6月間，因為銀行在問為何房屋起造人不是賣方而是張敏訓，那時有提到張敏訓經常抽菸嗆傷，身體不好死掉，但沒有提到死在房子裡，被告是問一段講一段。直到11 0年9月14日，買方反應說是凶宅，我請被告提出死亡證明，被告到戶政調閱時才說是來不及送醫、死在屋內等語（他一卷第144至145頁、他二卷第243至244頁、偵二卷第258至259 頁、易卷第111至131頁、本院卷第270至271、274至275頁）。　㈢再觀諸卷附被告與仲介陳芳萍間之Line對話紀錄，內容略以（完整對話紀錄見他二卷第67至199頁，以下僅節錄）：　（110年4月25日，他二卷第67至73頁）陳芳萍：請問你收到和豐街的房屋稅單了嗎？請拍照傳給我，　　　另外，房屋有找到適合的買家再談交易條件了，我在努　　　力溝通中，近期應該可以敲定。（略）陳芳萍：請問你們這間房子，從父親把房子蓋好後，居住的人　　　是否只有父母親、你們三位兄弟姊妹？還有沒有其他人　　　共同居住？父親和哥哥往生的原因是甚麼？（被告以語音與陳芳萍通話）陳芳萍：爸爸是因為生病在醫院往生的嗎？請問房子是用天然　　　瓦斯還是桶裝瓦斯？房子是使用自來水嗎？請問房子違　　　建的部分，是否有收到過政府的違建輔導函或其他通　　　知？被告：（回覆「爸爸是因為生病在醫院往生的嗎？」）是的。被告：（回覆「請問房子是用天然瓦斯還是桶裝瓦斯？」）桶　　　裝瓦斯。被告：（回覆「房子是使用自來水嗎？」）是。被告：（回覆「請問房子違建的部分，是否有收到過政府的違　　　建輔導函或其他通知」）沒有。（略）（陳芳萍傳送「和豐街不動產說明書0000000.pdf」檔案）陳芳萍：上列不動產說明書是賣方要告知的事項，麻煩您看看　　　內容是否需要修改。（110年4月26日，他二卷第75頁）被告：（回覆「上列不動產說明書是賣方要告知的事項，麻煩　　　您看看內容是否需要修改」）說明書內容同意如上，無　　　須修改。陳芳萍：好。（110年5月2日，他二卷第101頁）陳芳萍：另外賣方以行情價出售房，對房子有瑕疵擔保責任，　　　也就是房子有違建、滲漏水、凶宅、水電管路堵塞…等　　　等等的問題，要明確告知並與修繕後點交，交屋之後，　　　若有應告知未告知的事項未告知，點交房屋之後五年　　　內，買方知道後的6個月內，都有權請賣方有負責處理。　　　為了避免後續糾紛，所以我才會建議您，是否補貼一些　　　修繕費用給買方，來免除後續的擔保修繕之責。（被告以語音與陳芳萍通話）備註：110年5月16日被告、張家源與告訴人簽訂本案不動產買賣契約。（110年6月28日，他二卷第173頁）陳芳萍：請問：張敏訓是誰，哥哥還是爸爸？被告：怎麼問起這個？（被告以語音撥打給陳芳萍，陳芳萍未接聽）（陳芳萍傳送地政事務所文件之照片）被告：現在可以撥電話給您嗎？（陳芳萍以語音與被告通話）（110年9月14日，他二卷第197至201頁）（陳芳萍以語音與被告通話）陳芳萍：我有轉告哥哥的事故原因是嗆傷，他和家人親友討論　　後，會回覆。被告：（傳送貼圖：好的）陳芳萍：他希望看到官方的書面報告。還在嗎。被告：我得去申請，不知去哪裡申請，我問一下。陳芳萍：打電話到當地轄區的地檢署法律服務單位問問，也可　　以到戶政事務所問問。被告：（傳送貼圖：好的）陳芳萍：因為除戶要提出證明。被告：現在在戶政辦理中。（被告傳送高雄地檢署之張敏訓相驗屍體證明書照片）陳芳萍：用這份去高雄地檢署申請鑑定報告。　細繹上開被告與仲介陳芳萍間之Line對話紀錄，可見陳芳萍於簽約前，在詢問被告關於本案房屋狀況之細節事項後，確有再製作並傳送不動產現況說明書之電子檔供被告確認是否需要修正，被告則回覆以無須修正；陳芳萍在與被告聯繫過程中，亦有提醒若房屋有「凶宅」等問題要明確告知買方；其是在110年6月28日即簽約完成後，突然傳送訊息詢問「張敏訓是何人」；以及被告是在本案不動產點交完成後之110 年9月14日，始傳送張敏訓之相驗屍體證明書照片予陳芳萍，上開各情核與證人陳芳萍前揭證述內容無違，則證人陳芳萍陳稱其在簽約當時不知張敏訓是被告胞兄，直至110年9月間接獲買方反應才知張敏訓因非自然死亡方式死在屋內等語，尚非無據。　㈣又陳芳萍於110年5月9日曾對被告、張家源、告訴人解說本案不動產之各項細節，並製成「成屋不動產說明書」，其中「其他重要事項」第四點明確記載「本建物於產權持有期間無兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」，並由解說人陳芳萍、賣方即被告與張家源、買方即告訴人簽名蓋章等情，有上開「成屋不動產說明書」可參（偵二卷第55 至56頁），亦核與仲介陳芳萍證稱：我有向被告說明並確認本案房屋沒有非自然死亡事故發生等語相符。再者，本案房屋之建物現況確認書之確認項目共有15項，僅在其中第6項「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺或其他非自然死亡之情事」，特別列出「賣方簽名確認」之欄位，單從形式觀之，已足以彰顯此部分為不動產交易之特別重要事項，被告卻仍在該勾選「否」之欄位後親自在該處簽名蓋章，顯是以此刻意隱瞞本案房屋為凶宅之事實。四、按刑法第339條第1項所謂之詐術，並不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交付，亦足當之。此所稱詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致被害人陷於錯誤，亦包括在內。若行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實，致被害人陷於錯誤，行為人則於相關行為過程中伺機牟取財物或不法利益，該消極之隱瞞行為，自屬詐術行為之一種。故具有告知義務，而事實上隱匿不告知，致對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪。又非自然死亡因素雖未對房屋造成直接物理性損害或通常效用降低，惟依我國民情，一般民眾對此類房屋仍多存有嫌惡畏懼之心理，以致所謂曾發生非自然死亡情形之「凶宅」在不動產市場上之交易機會、買賣價格，明顯低於周邊相同條件之標的，依一般交易通念，買受人對交易標的房屋是否曾發生凶殺等非自然原因死亡之情事甚為重視，有無上開情事非但影響房屋之交易價格，亦影響買受人之承買意願，為至關重要之交易事項，出賣人就此足以影響買受人承買意願及交易價格之交易重大事項，對有意承買房屋之人，自負有告知義務。被告明知本案不動產曾發生非自然死亡事故而為凶宅，就此一足以影響告訴人承買意願及交易價格之交易重要事項，本負有告知義務，自應將此事項據實完整揭露告知，竟未如實告知仲介陳芳萍及買方告訴人，並在各個明確記載本案房屋非凶宅之文件上親自簽名蓋章，顯屬惡意隱匿不動產買賣交易之重要事項，致告訴人誤信本案房屋確無此影響承買意願及交易價格之凶宅事由存在，陷於錯誤而同意購買本案不動產，且是以一般市價行情購買，並依約交付買賣價金合計900萬元，被告顯具詐欺取財之主觀犯意及客觀行為。五、不採信被告抗辯之其他理由：　㈠被告固辯稱其有將張敏訓死在屋內一事如實告知陳芳萍云云，證人吳宸妍於本院審理亦證稱：因為我認知本案房屋是凶宅，所以簽約當天在買家還沒到場時，我有反應「現況確認書」為何沒有標註是凶宅，陳芳萍說已經出租5年多，承租人沒說有問題，被告也接著說哥哥死後，她自己住在裡面1 年多也沒發生什麼問題，我就沒有再追問。我提出質疑時，陳芳萍當下沒有驚訝反應，所以我認為陳芳萍是知情的等語（本院卷第265至268頁）。然吳宸妍為上開反應時，是直接提出「為何沒有標註房子是凶宅」之疑問，並未明確表達「被告哥哥死在屋內」一事，業據證人吳宸妍證述明確（本院卷第267至268頁），且證人陳芳萍於偵訊、原審審理證稱：簽約前，被告只有說她哥哥有在床上抽煙的習慣導致嗆傷，長期身體不好，常常進出醫院，後來死亡，沒有提到是在屋內死亡或屋內曾失火。是交屋後，買方聽鄰居說是凶宅，我去問被告，問的當天早上被告說是因抽煙、被煙嗆傷，但沒有死在屋子裡，我請被告提出死亡證明，被告當天下午到戶政調閱時才改口說來不及送醫、死在房子裡等語（他一卷第 144至145頁、他二卷第243至244頁、偵二卷第258頁、易卷第114至115頁），則陳芳萍在簽約當時若基於「前居住者張敏訓雖死亡，但非死在屋內，故非屬凶宅」之認知，在吳宸妍提出質疑後仍未標註本案房屋為凶宅，尚難謂有違常情。　㈡又被告於原審雖辯稱：陳芳萍有問鄰居我家有沒有發生事故，我哥哥怎麼死的，我親眼看到陳芳萍問許沈秀蓮云云（易卷第50頁）。然證人即被告鄰居許沈秀蓮於原審證稱：我住 ○○街00號隔壁10幾年了，我不知道這個房子之前出過什麼狀況，我聽說有人過世，但不知道怎麼死的，52號之前有住被告及被告哥哥，但我很少跟被告哥哥互動，我不清楚被告哥哥後來死在裡面的事，這1、2年並沒有仲介或賣屋的人來問過52號的事等語（易卷第186至188頁），顯與被告此部分所辯不符，亦難資為對被告有利之認定。　㈢證人即被告母親張吳美麗於原審112年9月12日審判（第2次作證）雖證稱：陳芳萍要賣和豐街52號、大概100年3、4月間時，有來找我問房子的事，我跟陳芳萍說我撞門進去，張敏訓已經死了，進去時牆壁、衣櫥、床單、整間（房間）都燒到黑黑的，過程我有說給她聽云云（易卷第181至185頁），而陳稱仲介陳芳萍在本件不動產買賣成交之前即知張敏訓死在屋內一事。惟證人張吳美麗於原審112年8月8日審判（第1 次作證）時，乃是證稱：我只稍微有印象陳芳萍問過我高雄房子的事，我沒有跟陳芳萍說我兒子是生病死掉的，我是說我不知道張敏訓怎麼往生，我回去門打不開，鄰居幫我打開，進去就已經死掉了，死亡幾天我也不知道。我不太記得陳芳萍是何時跟我確認張敏訓死亡原因，不知道是賣房之前或之後問我的。我只知道房子最後有賣掉，但不知道何時賣的，房子的事我沒有在管等語（易卷第131至137頁），核其就有無將張敏訓死因告知陳芳萍、何時告知等節，前後所述明顯不一，且第1次作證時對各項細節均稱不清楚，第2次作證時卻能清楚回憶是在110年3、4月間即本案不動產簽約之前就將張敏訓死在屋內一事告知陳芳萍，顯與常理不符，參以張吳美麗為被告母親，二人為至親，難以排除其上開第2次作證所言是為迴護被告之可能性，自難遽以採信。　㈣再者，觀之被告與陳芳萍間之Line對話紀錄，陳芳萍雖曾於簽約前之110年4月25日詢問過「父親和哥哥往生的原因是甚麼？」，後續被告僅以文字訊息回應「父親是因生病在醫院往生」，而未就哥哥即張敏訓往生原因及地點一併以文字訊息回應，而是選擇語音通話方式與陳芳萍對話，然依卷內現存事證，無從判斷其2人當時通話內容，自難資以佐證被告所辯屬實。又被告雖曾於110年9月23日即告訴人提出凶宅之質疑後，傳送「芳萍姐，哥哥10多年前在屋內往生的情形，賣屋前，您問我，我都有詳實告知您，絲毫沒有隱瞞，只是您選擇不告知買方…」之訊息予陳芳萍，然陳芳萍僅回覆稱「面對金錢和利益，能夠維持正直要很大的自我要求」、「你告知父親和哥哥往生，和買方談價過程買方都知道」、「回到初衷」等語，有其2人間Line對話紀錄可參（他二卷第2 13頁），可見陳芳萍並未承認被告所述內容。就此，證人陳芳萍於原審證稱：這個對話是買方於110年9月14日反應是凶宅，本來約好9月23日要碰面，把我們講好的和解條件委託我找買方處理，但被告又反悔說要再思考1、2天，過程中被告請教很多人，包括仲介、律師，他們給被告的訊息是不需要處理這件事，到那之後，被告講的話就已經偏離事實，所以我就不太回應，但被告畢竟是我的委託人，我也希望被告繼續把這件事情處理完畢，所以我沒有用不好的話罵她，只是提醒她不需要為了錢這樣子等語（易卷第117至118頁），以陳芳萍促成本案不動產交易成功後才得知遭被告欺騙、隱瞞本案房屋為凶宅一事，卻又因身為仲介而不欲得罪被告之立場觀之，其回應被告之上開Line文字訊息及其於原審對該等文字訊息之說明，尚與常情無違。況被告傳送該訊息之時間點，是在告訴人已質疑本案房屋是凶宅之爭議發生後，顯然無法憑此認定被告先前確曾據實將張敏訓死在屋內一事告知陳芳萍。　㈤末以，被告雖始終辯稱其起初就有將張敏訓死在屋內一事告知陳芳萍，是陳芳萍表明不用將此事告知買方，因信任陳芳萍的專業，被告才未將此事告知買方云云。惟被告為本案不動產之賣方，對於交易之重要事項本負誠實揭露之義務，縱認陳芳萍在成交前已知悉張敏訓因屋內發生火災而死在屋內，亦即該屋為凶宅，則亦僅屬陳芳萍應否與被告論以共同正犯之範疇。且依我國民情風俗，一般人對於凶宅多半嫌惡，亦屬是否購買之重要考量，縱如被告所辯，是陳芳萍表明不用告知買方，被告亦不因此得以免除誠實告知買方之義務，以被告於當時年滿47歲、具備碩士學歷並有工作經驗之社會閱歷而言，對此情顯難諉為不知。是被告辯稱聽從陳芳萍所言始未告知買方云云，縱然屬實，亦無解於其刻意隱瞞交易重大事項而該當詐欺取財之認定。六、綜上所述，被告所辯各節僅是臨訟卸責之詞，不足採信，辯護人為被告所為抗辯，亦均不足採認。本案事證明確，被告所為上開詐欺取財犯行，足以認定，應予依法論科。　　　參、論罪：　　核被告所為，是犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。肆、上訴論斷之理由：一、原審依上開事證，據以論處被告罪刑，固非無見。惟查：　㈠按量刑之輕重，固屬事實審法院得依職權自由裁量之事項，惟仍應受比例原則及公平原則之限制，否則其判決即非適法。刑事審判旨在實現刑罰權分配的正義，故法院對有罪被告之科刑，應符合罪刑相當之原則，使輕重得宜，罰當其罪，以契合社會之法律感情，此所以刑法第57條明定科刑時應審酌一切情狀，尤應注意該條各款所列事項以為科刑輕重之標準（最高法院93年度台上字第5073號判決意旨參照）。查被告刻意隱瞞本案房屋為凶宅之事實，使告訴人陷於錯誤而同意購買，並支付與一般市價相當、總價高達900萬元之房屋價金（被告取得其中618萬3,750元），案發至今已逾3年，仍未能與告訴人就後續房屋處理問題達成共識（解約返還全部價金，或退還凶宅與一般市價間之差額等），而告訴人為年輕購屋族，在支付高額價金購買本案房屋後，現已無力再換購其他非凶宅之房屋，業據告訴人及告訴代理人陳明在卷（本院卷第217至221、377至378頁），反觀被告取得告訴人給付之房屋價金後，旋持以購入1間成屋（並用以出租）、2 間預售屋，有被告與告訴人胞妹間Line對話紀錄可參（本院卷第241至243頁），足認被告有一定之資產，卻始終不願與告訴人處理本案房屋之後續糾紛，惡性非輕，對告訴人所造成之損害亦屬重大，原審未審酌上情，僅量處被告有期徒刑 6月，尚屬過輕。㈡本案房屋因發生「非自然死亡情事」與一般市價間之差額，原審僅憑房仲陳芳萍於原審之證詞遽認應為市價之7折，並依此計算被告之犯罪所得且諭知沒收追徵，尚乏確切依據，亦有未合。　　㈢從而，被告上訴否認犯罪，雖無理由，惟檢察官上訴主張原審量刑過輕，則有理由，且原判決既有上述可議之處，自應由本院將原判決撤銷改判。二、爰以行為人之責任為基礎，審酌被告以隱匿本案房屋為凶宅之詐欺手段施用詐術，使告訴人陷於錯誤而以總價900萬元之價格購買，所受財產損害甚鉅，至今未賠償告訴人分毫，亦未取得告訴人諒解，犯後態度不佳，實應予非難。並考量被告之犯罪目的、手段與情節、犯罪所生損害程度，及被告於原審自陳碩士畢業之智識程度、目前擔任社區總幹事，月收入約4萬餘元，未婚無子女，須扶養母親等家庭經濟及生活狀況（易卷第217頁），此前無其他前科之素行（見本院卷第353頁之法院前案紀錄表）等一切情狀，量處如主文第2 項所示之刑。　　　伍、沒收：一、本案房屋經原審法院民事庭送請上詣不動產估價師事務所鑑定，經鑑定人員勘查房屋狀況，並參考政策面、經濟面、景氣指標、不動產市場概況等一般因素，及區域描述、近鄰地區土地及建物利用情形、近鄰地區公共設施及交通運輸概況、區域環境內重大公共建設、近鄰地區未來發展趨勢等區域因素，兼含本案房屋坐落土地個別條件、土地法定使用管制及其他管制事項、土地及建物利用情況、建物概況、公共設施便利性、建物與基地及周遭環境適合性分析等個別因素，暨最有效使用本案房屋之方式等綜合分析，再依比較法　　、成本法等計算方式，參酌中華民國不動產估價師公會所發布第九號公報瑕疵不動產污名價值減損估價指引相關內容評估後，認本案房屋因發生「非自然死亡情事」，致其價格減損27.37％等情，有臺灣高雄地方法院113年11月14日雄院國民信112訴1512字第1139021260號函（本院卷第351頁）、上詣不動產估價師事務所113年11月7日不動產估價報告書影本（外放）可參，足認本案房屋因屬凶宅致價值減損27.37％。二、告訴人就本案房屋支付之900萬元價金中，由被告取得其中6 18萬3,750元，業如前述。則被告因本案所取得之犯罪所得應為169萬2,492元（計算式：0000000×27.37％＝0000000），雖未扣案，仍應依刑法第38條之1第1項前段、第3項規定宣告沒收，並於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　據上論結，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299 條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官黃嬿如提起公訴，檢察官林敏惠提起上訴，檢察官洪瑞芬到庭執行職務。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　刑事第六庭　　審判長法　官　徐美麗　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊智守　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　毛妍懿以上正本證明與原本無異。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李宜錚附錄本判決論罪科刑法條：【中華民國刑法第339條第1項】意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。

2025-02-12

KSHM-112-上易-408-20250212-1

司

臺灣臺中地方法院

選派檢查人

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度司字第45號聲請人黃瑞山鑫銓投資顧問股份有限公司法定代理人李秀真上2人共同代理人巫坤陽律師相對人萬向精密股份有限公司法定代理人游正劭代理人宋永祥律師複代理人鄭志誠律師上列當事人間聲請選派檢查人事件，本院裁定如下：　　主　　文一、選派李豐任會計師(事務所設：彰化縣○○市○○路○段○○○號十一樓，聯絡電話：０四─○○○○○○○)為相對人萬向精密股份有限公司之檢查人，檢查相對人萬向精密股份有限公司如附表所示各項待檢查帳目等資料，及自民國一０四年十月一日起迄今之業務帳目(包括各類財務報表及產生該報表之各式會計憑證、帳簿等，其種類及明細資料授權由檢查人臚列指定之 )，及財產證明文件與使用情形。二、其餘聲請駁回。三、聲請程序費用新台幣壹仟元由相對人負擔。　　　　理　　由一、按繼續6個月以上，持有已發行股份總數1%以上之股東，得檢附理由、事證及說明其必要性，聲請法院選派檢查人，於必要範圍內，檢查公司業務帳目、財產情形、特定事項、特定交易文件及紀錄，總統於民國107年8月1日修正公布，行政院指定於107年11月1日施行之公司法第245條第1項定有明文。而該條項立法理由略以：「為強化公司治理、投資人保護機制及提高股東蒐集不法證據與關係人交易利益輸送蒐證之能力，爰修正第1項，擴大檢查人檢查客體之範圍及於公司內部特定文件。所謂特定事項、特定交易文件及紀錄，例如關係人交易及其文件紀錄等。另參酌證券交易法第38條之 1第2項立法例，股東聲請法院選派檢查人時，須檢附理由、事證及說明其必要性，以避免浮濫。」等語，且公司法第24 5條第1項所定聲請選派檢查人之規定，除具備繼續6個月以上持有已發行股份總數百分之1之股東之要件外，別無其他資格之限制，故聲請人倘具有相對人公司股東身份，且繼續 6個月以上持有已發行股份總數百分之1以上之股份，亦非濫用公司法第245條第1項規定賦予之權利，恣意擾亂公司正常營運，即已符合前揭聲請法院選派檢查人之要件，法院自應准許之。二、本件聲請意旨略以：　(一)聲請人黃瑞山至遲於104年間起即為相對人公司股東，並曾擔任監察人，持有相對人公司發行股份總數17,800,000 股之其中1,942,636股份，而聲請人鑫銓投資顧問股份有限公司(下稱鑫銓公司)亦至遲於同上時間起為相對人公司股東，持有相對人公司發行股份總數其中4,370,137股，已符合公司法第245條第1項規定繼續6個月以上，持有已發行股份總數1%以上之股東，得聲請法院選派檢查人之要件。　(二)聲請人2人主張相對人公司具有下列事由，致營運狀况不明，認有聲請法院選派檢查人之必要性：　　 1、聲請人黃瑞山原為相對人之監察人，為瞭解相對人公司業務及財務狀况，確認公司資金及相關資產、負債是否異常，曾於113年6月6日委託巫坤陽律師寄發台北北門郵局第1 870號存證信函，通知相對人將於113年7月4日依公司法第 218條規定，委託廖桂芳會計師、巫坤陽律師前往相對人查核、抄錄及複製簿冊文件，請相對人備妥111年1月1日至113年5月31日相關帳冊資料供查核。詎相對人公司董事長游正劭於查帳前即113年6月24日通知於113年6月28日召集113年第1次董事會，擬召開股東臨時會進行全面改選監察人程序，聲請人黃瑞山認為相對人公司召集之董事會係於無召集股東臨時會之必要而召集，且上開董事會召集事由僅全面改選監察人，並未全面改選董事，顯係為規避監察人行使監察權，而召開股東臨時會，屬召集程序違法，聲請人黃瑞山乃於113年6月25日寄發台北北門郵局第2075 號存證信函，通知相對人儘速撤回開會通知，否則追究相關法律責任。　 2、廖桂芳會計師於113年7月4日初步查核相對人公司業務及財務狀况(下稱第1次查帳)，發現有諸多缺失及疑點待進一步詳查，且相對人公司未依協記聯合會計師事務所113 年6月6日函文內容提供應備查核資料，聲請人遂於113年7 月12日寄發國史館郵局第359號存證信函通知相對人公司，除檢附113年7月4日查核缺失表外，將再於113年7月25 日前往相對人公司查核、抄錄及複製簿冊文件，並要求提供104年10月1日至113年5月31日帳冊資料，及說明第1次查帳所列缺失之法律上正當原因。嗣因相對人公司於113 年7月12日通知將於113年7月22日召集113年第1次股東臨時會，乃於同日先以電子郵件通知相對人將查帳日期提前至113年7月17日，並於113年7月15日寄發國史館郵局第36 4號存證信函通知相對人，表示上開股東臨時會之召集違法，且違反民法第148條規定禁止權利濫用情事，應為無效等語。但相對人公司仍未於113年7月17日備妥相關帳冊資料供聲請人及委託之會計師、律師進行查核(下稱第2次查帳)，且相對人亦於113年7月22日召集113年第1次股東臨時會，作成全面改選監察人，及改選股東游００為新任監察人等決議，而會議結束後，聲請人迄未收受相對人公司應寄發之會議紀錄，然相對人已於113年8月22日辦妥監察人變更登記。　3、相對人公司於113年7月22日召集股東臨時會之事由，係以公司出售大肚廠屬於公司營業政策重大變更，關係股東重大權益，相對人公司顯然未依公司法第185條規定履行董事會、股東會之特別決議程序，其逕行決議出售大肚廠，影響聲請人在相對人公司包括盈餘分配等股東權益。况聲請人無法就相對人公司應提供之會計帳簿及憑證核對勾稽，無從知悉相對人公司實際營運狀况，自有聲請法院選派檢查人檢查相對人公司財務狀况之必要。　　　(三)聲請人主張相對人公司未依法召開股東會及改選董監事，確為聲請選派檢查人事由之一，此從相對人公司迄至113 年10月間未依公司法第170條第2項規定於112年度會計年度終了6個月內(即113年6月30日以前)召開113年股東常會，而刻意召開股東臨時會，其目的在於規避聲請人黃瑞山行使原有之監察權，阻礙聲請人瞭解公司之財務狀况，尤其在第1次查帳後，聲請人黃瑞山曾於113年7月12日寄發存證信函要求相對人公司提供待補資料及說明第1次查帳時發現缺失部分之原因為何，相對人公司均不願意提供，故廖桂芳會計師於113年7月17日出具「萬向專案執行結果」(下稱查帳報告)聲明書記載：「由於萬向精密股份有限公司未於期限內提供特定資料，協議程序查核受到限制，本會計師無法採用其他查核程序獲得足夠及適切之證據，導致協議程序查核受限，無法完成協議程序之執行。」等語，堪認聲請人確有查帳受阻之情事，即有聲請法院選派檢查人之必要性。　　　　(四)又相對人抗辯稱聲請人黃瑞山要求公司返還借款1200萬元乙事，此屬聲請人黃瑞山合法行使債權之行為，與法院是否同意選派檢查人係屬2事，且依相對人提出其委託不動產仲介經紀公司銷售契約書，委託銷售價格為4億8000萬元，將近公司資本額1億6800萬元之3倍，相對人亦不否認未經董事會及股東會之法定程序而有變賣公司重大資產之行為，即非相對人抗辯「是一般公司之正常經營行為」。再依相對人公司財務人員於113年3月22日提供予聲請人黃瑞山知悉之公司銀行存款幣別匯總表，及提供113年3月27 日銀行存款餘額明細，相對人公司帳於113年3月22日現金高達8238萬2860元，迄至聲請人黃瑞山於113年6月間催告清償借款1200萬元期間並無重大支出，應足以清償積欠之債務，但相對人竟稱短期內無法還款，且必須出售公司廠房及土地，是否已有隱匿或移轉公司資產之行為，即有疑問？　(五)聲請人黃瑞山否認於第1次查帳時即已完成以監察人身分進行之查帳行為，此從聲請人黃瑞山於113年7月12日寄發存證信函及廖桂芳會計師於113年7月17日出具查帳報告等內容可知，而相對人復自承確於113年7月15日收受聲證6 存證信函，且未對該存證信函內容回覆，並稱聲請人指定於113年7月25日再到公司查帳，於該日並未到場云云。惟聲請人於113年7月12日即先以電子郵件通知相對人公司將查日期提前至113年7月17日，且於113年7月15日再寄發存證信函通知相對人上情，聲請人於113年7月17日偕同會計師及律師前往相對人公司查帳，相對人並未提供會計師需要之相關資料，故當日無法進行查帳，會計師遂在查帳報告聲明書日期記載為113年7月17日。至於相對人抗辯稱於 113年7月16日始接獲存證信函通知提前於113年7月13日查帳，因聲請人要求提供資料甚多，相對人準備不及」云云，即於前揭事實不符，因聲請人既於113年7月12日先以電子郵件通知相對人查帳日期提前，相對人故意不予理會，第2次查帳當日未提供任何資料，事後亦未為提供資料之積極表示，甚至鈞院於113年9月23日調查時，相對人亦不同意聲請人行使股東聲請選派檢查人權利，且未提出相關帳冊資料供聲請人釋疑。再聲請人是否行使少數股東權？是否依公司法第245條第1項規定聲請法院選派檢查人？均屬聲請人之法定權利，相對人無權阻止，尤其聲請人黃瑞山之監察人身分已遭相對人公司解任，並於113年8月22日辦理監察人變更登記，聲請人更具有聲請法院選派檢查人之正當事由。　(六)聲請人就本件聲請檢查帳冊期間自104年10月1日起迄今長達10年之理由，主要係針對聲證5附表各項查核事項、內容說明、相關疑點、待補資料及查核期間，並參酌廖桂芳會計師出具查帳報告內容而定，包括機台認股利潤於110 年至112年間分配數額、王立勛幹部在職簽約金(於106年1 次預付10年共120萬元薪資，分10年每月認列10000元薪資支出是否合理)、公司不動產即廠房、設備之資產認列金額內外帳差異(相對人提供予聲請人之112年資產負債表式，帳列固定資產為5億2800萬元，提供予會計師揭露者為4 億3400萬元，亦未說明固定資產有無設定抵押情事)、昔款及利息支出金額內外帳差異(相對人提供予聲請人之110 年至112年總利息支出金額為4000萬元，提供予會計師揭露者為2200萬元，差異高達1800萬元，原因何在)、股東往來(110年至112年向邱金濱、游正劭、顏宏村等3人借款，支付利息逾980000元，但會計師財務報表揭露僅向金合工業股份有限公司借款800萬元，實際借款金額究為多少) 、108年獎等獎金(110年調整累計盈餘187萬3666元，減少股東權益，但傳票摘要欄備註為「108年獎963066＋經營獎金500000＋紅包410000」，依據為何)、薪資及伙食支出(1 10年至112年帳列薪資支出及伙食費共1億9500萬元，提供予會計師財務報表揭露者為1億2400萬元，差異高達7100 萬元，原因何在)、員工及董監事紅利(公司章程是否有規定發放標準？董事會有無同意發放？發放獎金是否依法申報)、弗克司佣金(110年至112年度支付佣金高達290萬元，佣金何人領取？是否開立扣繳憑單或統一發票？)、游之毅借款(游之毅為游正劭之子，於112年8月向公司借款2 50萬元，是否違反公司法第15條規定及有無收取利息？利率為何)、游天富顧問費(游天富為游正劭之父，公司聘為顧問，3年1聘及1次支付3年顧問費108萬元，每月認列100 00元勞務費，其擔任公司技術指導、顧問資格及核准依據為何)等，在未經實質查核相關帳冊資料前，無從瞭解相對人公司是否以前有類似情事發生，故有聲請法院選派檢查人必要性。　(七)並聲明：聲請選派廖桂芳會計師為相對人公司檢查人，檢查相對人公司自104年10月1日起至檢查日止，如聲請狀附表所示之業務帳目及財產情形、特定事項、特定交易文件及紀錄(包括待補資料、提供報表及查核資料)。　　三、相對人公司答辯意旨略以：　(一)依公司法第245條規範選派檢查人之法律依據與立法目的，可知聲請人除須符合一定股權比例要件外，仍應檢附相當理由與事證，說明選派檢查人之必要性，並於必要範圍內方得進行檢查，法院尚需審查少數股東聲請之是否正當。倘聲請人未能證明上開必要性，而僅屬故意干擾相對人經營之權利濫用，法院自得駁回其請求。又聲請法院選派檢查人制度，係屬臨時性監察機制，旨在彌補監察人監督之不足，不容少數股東濫用權利，毫無限制行使此項補充性權利，否則即濫用公司法第245條第1項權利之情形。　(二)聲請人提出本件聲請應屬權利濫用，不應准許：　1、聲請意旨無非係以相對人公司於113年7月22日召開113年第1次股東臨時會全面改選監察人，召集事由「違反法令」及「擬出售大肚廠違反公司法第185條規定」等，但不論是否進行全面改選監察人程序，或擬出售大肚廠等事務，均屬相對人公司內部經營事務，不足以認定相對人公司在經營上有何財務惡化之情事，亦非特定事件之發生或延續可具體說明公司可能發生人謀不臧情事，導致公司財務狀况惡化，而有保護投資人，進行檢查找出原委之必要性，故聲請人主張之事由顯然不符合公司法第245條第1項規定「選派必要性」之要件，其請求為無理由。　 2、聲請人黃瑞山曾為相對人公司監察人，於113年6月6日曾委由律師寄發存證信函，以監察人身分要求查核相對人公司相關帳冊文件，並於113年7月4日委由廖桂芳會計師及巫坤陽律師協同進行第1次查帳，相對人公司亦配合於113 年7月4日提供聲請人要求之相關帳冊表簿供查核，並無聲請人主張有許多資料未交付會計師查核情事。另聲請人黃瑞山以監察人身分要求查核帳簿乙事，已於113年7月4日完成相關查核程序，而相對人公司係遲至113年7月22日召集股東臨時會，並通過決議全面改選監察人，並未影響其以監察人身分要求查核帳簿表冊之事，詎聲請人黃瑞山復以少數股東身分聲請選派檢查人，顯然欠缺必要性。　　　3、相對人公司擬出售大肚廠乙事，起因於相對人公司曾於10 7年間因資金周轉問題向聲請人黃瑞山借款1200萬元，當時雙方未約定還款日期，而相對人公司突於113年6月5日接獲聲請人黃瑞山委由律師寄發國史館郵局第281號存證信函，要求相對人公司應於113年6月15日以前將借款1200 萬元悉數返還，但相對人公司承辦人員當時曾向聲請人黃瑞山表示公司經營上仍有資金周轉需求，無法於短期內還款，可將原先投資興建之大肚廠出售，以出售價金優先清償聲請人黃瑞山等情，相對人公司遂自113年7月起陸續委託多家不動產仲介經紀公司銷售大肚廠所在之土地及地上物。然聲請人黃瑞山又委請律師於113年6月17日寄發國史館郵局第301號存證信函，要求相對人應於113年7月15日以前返還借款1200萬元，更於113年7月17日對相對人公司提起返還借款訴訟。是相對人公司基於資金周轉需求，方決定出售大肚廠，聲請人反而對出售大肚廠之決定有意見，並作為聲請選派檢查人之事由，且事實上大肚廠尚未出售，並無相關交易資料可供查詢，聲請人顯有權利濫用之情事。　　　 4、聲請人雖聲請法院選派廖桂芳會計師為檢查人，然廖桂芳會計師與聲請人間已有委任契約關係存在，其立場顯然會偏向聲請人，難以維持客觀公正，故鈞院縱認有選派檢查人必要，相對人亦不同意廖桂芳會計師擔任本件檢查人。又聲請人欲檢查相對人公司帳冊表簿期間自104年10月1日起長達10年，不僅超過會計帳冊應保留5年之法定年限，且聲請人亦未敘明檢查長達10年之營業帳冊之理由及必要性，其聲請範圍即非適當，造成相對人之困擾。　(三)並聲明：聲請駁回。　　四、經查：　(一)聲請人2人至遲於104年間起均為相對人公司股東，迄至11 3年8月間即提出本件聲請時，聲請人黃瑞山持有相對人公司發行股份總數17,800,000股之其中1,942,636股份，而聲請人鑫銓公司則持有相對人公司發行股份總數其中4,37 0,137股等情，已為兩造一致不爭執，並有聲請人2人提出相對人公司變更登記表、104年9月30日及112年12月13日股東名簿等影本各在卷為憑，是聲請人2人顯已符合前揭公司法第245條第1項規定繼續6個月以上，持有已發行股份總數1%以上之股東，得聲請法院選派檢查人之持股要件甚明。　(二)又依非訟事件法第172條第2項規定：「股東聲請法院選派檢查人事件，法院為裁定前，應訊問利害關係人。」，而本院於113年9月23日及113年10月14日等調查期日訊問兩造，就有無檢查相對人公司業務帳目及財產情形之必要性命兩造表示意見，兩造意見雖有分歧，惟本院綜合兩造之陳述及提出相關證據資料，認為仍有依聲請人之聲請選派檢查人之必要性，茲說明理由如次：　 1、聲請人2人既為相對人公司繼續6個月以上，持有已發行股份總數1%以上之股東，而相對人雖以聲請人黃瑞山已以監察人身分委請會計師及律師於113年7月4日到公司查帳，相對人亦配合查帳完畢，聲請人再依公司法第245條第1項規定聲請選派檢查人，即為權利濫用，欠缺必要性云云。然依聲請人提出113年7月12日、113年7月15日國史館郵局第359、364號存證信函、113年7月12日電子郵件等內容，可知聲請人黃瑞山認為113年7月4日之第1次查帳結果發現有諸多缺失及疑點待進一步詳查，並檢附該次查帳之查核缺失表要求相對人補正相關資料及就缺失部分提出合理說明等，且為配合相對人將於113年7月22日召集113年度股東臨時會，提案「全面改選監察人」，聲請人黃瑞山面對其監察人身分可能遭股東臨時會解任之風險，而將第2次查帳日期提前至113年7月17日，詎相對人屆期拒絕配合，致聲請人黃瑞山委請之會計師及律師於當日無法進行第2 次查帳，會計師遂於同日提出聲明書及第1次查帳結果之查帳報告(參見本院卷第121～161頁)，可見聲請人黃瑞山於113年7月12日即已先行通知相對人關於第1次查帳結果仍有疑義及資料未備齊，並指定第2次查帳日期，而相對人亦自承確有收受上開存證信函及電子郵件通知，卻抗辯稱時間匆促、準備不及云云，事後亦未主動與聲請人黃瑞山聯絡究竟何時可備妥查帳資料及更改第2次查帳日期，逕於113年7月22日股東臨時會決議通過解任聲請人黃瑞山之監察人身分，使聲請人黃瑞山喪失監察人資格，無從再依公司法第218條規定行使監察權，是相對人確有規避及妨礙監察人之檢查行為至為明確。　　　2、又依民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的(第1項)。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法(第2項)。」，而在私法領域內，當事人依其意思所形成之權利義務關係，基於契約自由原則，權利人雖得自由決定如何行使其基於契約所取得之權利，惟權利人就其已可行使之權利，在相當期間內一再不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為倘其履行權利人所告知之義務，權利人即不欲行使其權利，如斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人在義務人履行其所告知之義務後忽又出而行使權利，足以令義務人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，本於誠信原則發展而出之法律倫理(權利失效)原則，應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，而不能發生應有之效果(參見最高法院100年度台上字第1728號民事裁判意旨)。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(參見最高法院101年度台上字第1106號民事裁判意旨)。再民法第218條第1項係股份有限公司監察人行使監察權之規定，而同法第245條第1項係股份有限公司少數股東行使檢查公司業務帳目及財產情形等規定，上開2項權利既係賦予不同身分之監察人或少數股東行使，在性質上自無權利行使相互排斥或衝突之可能，故兼具有少數股東及監察人身分者，自得擇一行使。準此，聲請人黃瑞山於113年8月27日依公司法第245條第1 項規定具狀聲請法院選派檢查人時，其原為相對人公司之監察人身分已於113年7月22日遭相對人公司股東臨時會決議通過解任，相對人公司隨即於113年8月22日向主管機關辦理監察人變更登記事宜，則聲請人黃瑞山提出本件聲請時已不具有相對人公司監察人身分，無從再依公司法第 218條第1項規定行使監察人之監察權，故聲請人2人依公司法第245條第1項規定行使少數股東之聲請選派核檢查人權利，對聲請人黃瑞山而言，僅屬法律規定權利行使之選擇，尤其聲請人黃瑞山於前揭第1次查帳時已發現相對人公司之業務帳目及財產狀况有諸多疑點尚待查明，　　　限期要求相對人提出說明及補正資料亦未獲置理，則聲請人黃瑞山與聲請人鑫銓公司共同提出本件聲請，究竟係如何以損害相對人為目的？或聲請人2人有何具體作為足認相對人正當信任不會行使上揭法條規定之少數股東權？或聲請人2人曾多次藉由股東名義行使少數股東權，而干擾相對人公司之經營？或相對人曾依聲請人2人要求提供完備齊全之相關財務報表等業務帳冊資料予聲請人2人查閱檢視，而聲請人2人猶重複要求？等等，倘無上開列舉情事存在，則聲請人2人究竟如何濫用其等少數股東權，自應由相對人負釋明責任。從而，聲請人黃瑞山是否曾經以監察人身分行使監察權，與是否得以少數股東身分行使聲請選派檢查人之權利，顯屬2事，相對人將聲請人黃瑞山之前揭2項法定權利行使混為一談，要為本院所不採。是相對人以聲請人2人提出本件聲請係屬權利濫用及欠缺權利保護必要云云，委無可取。　 3、另聲請人2人就113年7月4日即第1次查帳結果，認為相對人就機台認股利潤於110年至112年間分配數額、王立勛幹部在職簽約金、公司不動產即廠房、設備之資產認列金額內外帳差異、借款及利息支出金額內外帳差異、110年至1 12年向股東邱金濱、游正劭、顏宏村等3人借款，支付利息之股東往來款項、108年獎等獎金發放細目，薪資及伙食支出之內外帳差異、員工及董監事紅利發放依據及相關程序、110年至112年弗克司佣金發放情形、游之毅向公司借款250萬元是否違反公司法第15條規定及有無收取利息、游天富擔任公司顧問資格、顧問費發放標準及依據為何等項目(參見113年10月7日民事準備狀，本院卷第202～210 頁)，均未提出合理說明及相關資料供參，則相對人之業務帳目及財產狀况既有上揭疑義待釐清，在未經實質查核相關帳冊表簿資料前，顯然無從瞭解相對人之業務及財務處理有無異常情事，故聲請人2人據此聲請法院選派檢查人，即具有必要性。　　　(三)又聲請人雖建議本院選派廖桂芳會計師為本件檢查人乙節，已為相對人拒絕，並為上揭抗辯。本院認為檢查人既為法院選派，本應基於客觀公正之立場執行職務，不應有偏頗某方當事人之情事，自不宜依一方當事人之建議而逕予選派。况廖桂芳會計師先前與聲請人黃瑞山已有委任契約關係，並出具第1次查帳報告，其執行職務立場是否客觀公正亦受相對人質疑，則本件若選派廖桂芳會計師為檢查人顯非適當。是本院乃依職權函請社團法人台中市會計師公會推薦具有擔任股份有限公司檢查人意願之會計師，經該公會函覆推薦李豐任會計師擔任檢查人，有該公會114 年1月17日中市會字第1140000016號函1份可稽(參見本院卷第287～289頁)，本院審酌李豐任會計師具碩士學歷，並擔任誠品聯合會計師事務所會計師，且曾多次擔任法院選派之檢查人及破產管理人等職務，其學理及實務經驗兼備，且無任何事證足認李豐任會計師與兩造間有何嫌隙或利害衝突而不適任之情事，李豐任會計師應能本於專業知識予以檢查，及適時維護保障聲請人與相對人公司其他股東之權益，爰選派李豐任會計師為相對人公司之檢查人。　(四)至於檢查人檢查相對人公司業務帳目及財產情形之檢查範圍為何，本院認為除如聲請人2人主張如附表所示各項待檢查帳目等資料外，因公司法第245條第1項規定：「檢查公司業務帳目、財產情形、特定事項、特定交易文件及紀錄」等語，尚嫌抽象，而應本於尊重專業立場，相對人公司配合檢查應提出之業務帳目細項，除包括各類財務報表及產生該報表之各式會計憑證、帳簿等外，其種類及明細資料授權由檢查人臚列指定之，以期適法。　(五)再聲請人2人主張相對人未依法通知各股東召開股東臨時會、僅全面改選監察人，而未同時全面改建董事，及拒不召集113年股東常會，卻召集股東臨時會各節，均屬相對人公司內部治理問題，與公司法第245條第1項規定聲請法院選派檢查人之立法意旨不符，此部分宜由聲請人循公司法及其他相關法律規定尋求解決，不在本院審酌範圍，亦非檢查人執行檢查事務得以處理之事項，附此敘明。　　五、依公司法第245條第1項、第3項、非訟事件法第175條第3項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官林金灶以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新台幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張哲豪

2025-02-11

TCDV-113-司-45-20250211-1

勞訴

臺灣新北地方法院

請求給付薪水獎金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度勞訴字第215號原告沈榮華被告現代不動產顧問有限公司法定代理人徐長安上列當事人間請求請求給付薪水獎金事件，經本院於民國114年1 月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告自民國（下同）98年9月1日起任職被告，至 101年12月31日離職為止，並曾擔任店長一職，被告應給付擔任店長職務薪資每月新台幣（下同）5萬元，以及新北市○ ○區○○○段0○段○0地號等45筆土地成交案件（下稱新莊副都心土地都更案）團體獎金5%計算，迄今仍未給付共175萬元；另外原告成交案件即新北市○○區○○段000地號等13筆土地買賣（下稱汐止水源土地案），依擔任高專職務應領獎金60% 計算，被告應給付60萬元，以上共計235萬元　　。為此依兩造間僱傭契約提起本訴，並聲明：被告應給付原告235萬元。二、被告抗辯：原告自民國（下同）98年9月1日起任職被告，於 101年12月31日主動離職，一開始是普專，後來是高專，代理店長是從101年9月到12月，只有3個半月，且代理店長薪水1個月只有3萬元。原告任職期間的薪資及獎金都已發放領取，其中汐止水源土地案也領取開發端的50%獎金，反而是原告所負責銷售端的佣金沒有回收進公司，因原告接洽皇龍建設公司柯錫鐙簽訂整合協議書，但後來皇龍建設公司資金出現問題，且簽訂協議書者為柯錫鐙，但之後購買者又為柯滿爵，二者不符，原告均未處理，造成公司及其他開發人員損失。另外新莊副都心土地都更案，原告在職時僅參加說明會，當時尚未與全部地主完成簽約，其離職後權利義務關係已告終止，之後經公司費時5年，耗費人力物力才完成，原告實無權於離職多年後再要求分配此團體獎金5%。何況，薪水獎金有法律追溯期，本案已過10年，原告請求若越期限多做申訴也無意義。並聲明：原告之訴駁回。三、雙方不爭執的事實：　　　㈠原告自98年9月1日起任職被告，於101年12月31日主動離職，一開始擔任普專職務，後來是高專職務，並曾代理店長一職。　㈡原告擔任高專職務期間，曾參與汐止水源土地案買賣事宜。　㈢原告擔任代理店長期間，曾參與新莊副都心土地都更案說明會等事宜。　四、本院判斷如下：　㈠工資請求權時效為5年　　民法第126條規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅。」，又民法第126條所稱「其他一年或不及一年之定期給付債權」者，係指基於同一債權原因所生一切規則而反覆之定期給付而言，諸如年金、薪資之類，均應包括在內（最高法院97年度台上字第2178號民事判決意旨參照）。有關工資給付請求權的消滅時效，勞動基準法（下稱勞基法）並無明文規定，依照上述最高法院見解，工資依其性質屬於定期給付債權，其消滅時效為5年。　㈡不動產仲介人員業績獎金請求權時效為2年或5年　　查不動產仲介人員與公司間法律關係，依大法官會議釋字第 740號解釋意旨，是否為勞基法第2條第6款所稱勞動契約，應視勞務債務人得否自由決定勞務給付之方式（包含工作時間），並自行負擔業務風險（例如按所招攬之保險收受之保險費為基礎計算其報酬）以為斷，即以其契約從屬性高低作為判斷標準。司法實務上，多認為仲介人員如屬「普專」者，因其領有固定底薪，公司多規定上、下班時間，且須打卡，另有關工作時間、地點、項目內容，均由公司指定安排，不具獨立自主性，仲介人員須服從公司指揮監督及相關規定，如有違反者，公司亦得對其實施懲戒權，故認屬於勞動契約。而仲介人員如屬「高專」者，因其無固定底薪，得自行決定上、下班時間，並得自由選擇工作內容及方式，且自行負擔業務風險（例如按所仲介成立之佣金為基礎計算其報酬），亦無接受公司懲戒或制裁之義務，雙方間從屬性甚低，故認不屬於勞動契約，而屬承攬關係。因此，如屬勞動契約而生之業績獎金，性質上屬於工資，其請求權時效應為5年；如屬非勞動契約關係而生之業績獎金，性質上屬於承攬報酬，其請求權時效應為2年（民法第127條第7款參照）。　㈢本件中，原告請求被告應給付①每月5萬元店長薪資差額，②新莊副都心土地都更案團體獎金5%，及③汐止水源土地案，擔任高專職務應領獎金60%計算，以上共應給付235萬元。惟如前述，原告3筆金額請求權最長者為5年，但自原告101年12 月31日離職後，至113年9月23日提起本件訴訟止（見本院卷第9頁本院收狀戳章），已相隔近12年，顯然已經逾越請求權時效，故經被告為時效抗辯後，縱使原告主張屬實，被告亦得拒絕給付。　㈣何況，就①每月5萬元店長薪資差額部分，原告未能舉證證明雙方確有約定每月5萬元薪資，且被告已按月給付3萬元完畢，有付款簽收簿可稽（見本院卷第27至35頁）。②新莊副都心土地都更案團體獎金5%部分，被告辯稱原告在職時雖有參與說明會，但當時地主共33人，僅7、8成簽約，之後原告便離職，經被告人員再努力5年後，才完成全部地主簽約等情，核予證人許仁英、黃朝坤證詞大致相符（見本院卷第152 至155頁），應屬可採。原告雖主張被告有答應給予佣金5% 的團體獎金，惟此經被告否認，原告也未能舉證證明，自不足採信。③汐止水源土地案，擔任高專職務應領獎金60%部分，原告雖主張被告應該可以跟買方皇龍建設公司請領200萬元的服務費，這200萬元我應該可以領到60萬元等語，但同時也陳稱「公司也沒有像皇龍建設請款」一語（見本院卷第 156頁），足見被告並未取得該筆佣金。又據證人陳志偉到庭證稱該案「土地地主共有五大房14人，其中一大房沒有簽約，因為那一房卡住，土地到現在都沒有開發」等語（見本院卷第155至156頁），證人代書林承勳也證稱「最後有一大房沒有配合簽約，有簽約的都完成過戶，買方是皇龍建設的人柯滿爵，因為有一房沒有簽約，就沒有過戶，柯小姐都是買到土地持分而已」等情（見本院卷第152頁），足見該案並未全部完成，被告也未自皇龍建設公司領得佣金，原告自無從主張依高專職務應領獎金60%之款項。因此，原告請求被告應給付上述3筆款項，顯然均無法准許。　　　　五、綜上所述，原告依僱傭契約請求被告給付235萬元，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核　　與判決結果無涉，不再一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 114　　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　勞動法庭　　法　官劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李依芳

2025-02-10

PCDV-113-勞訴-215-20250210-1

補

臺灣桃園地方法院

清償欠款等

臺灣桃園地方法院民事裁定 114年度補字第208號原告二十一世紀不動產股份有限公司(前名:泛太不動產仲介經紀股份有限公司) 法定代理人王福漲訴訟代理人陳璞瑜上列原告與被告嘉泓不動產股份有限公司等間清償欠款等事件，原告起訴未據繳納裁判費。經查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）3,104,400元，應徵第一審裁判費37,887元，茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 2 月 8 日民事第二庭法官黃漢權上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。書記官陳今巾中華民國 114 年 2 月 10 日

2025-02-08

TYDV-114-補-208-20250208-1

審易

臺灣新北地方法院

侵占

臺灣新北地方法院刑事判決 113年度審易字第4144號公訴人臺灣新北地方檢察署檢察官被告吳家桐上列被告因侵占案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第39779 號），被告於準備程序中就被訴事實為有罪之陳述，經本院合議庭裁定由受命法官獨任依簡式審判程序審理，判決如下：　　主　文吳家桐犯業務侵占罪，共拾玖罪，各處有期徒刑陸月，如易科罰金，均以新臺幣壹仟元折算壹日。應執行有期徒刑壹年貳月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案之犯罪所得新臺幣壹佰零捌萬陸仟伍佰元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　事實及理由一、程序部分：本案經本院改依簡式審判程序審理，則依刑事訴訟法第273條之2、同法第159條第2項之規定，不適用傳聞法則有關限制證據能力及證據調查之相關規定，合先敘明。二、本件犯罪事實、證據，除犯罪事實一末2行「108萬65,000元」更正為「108萬6,500元」，證據部分補充「被告吳家桐於本院準備程序及審理時之自白」外，其餘均引用如附件檢察官起訴書之記載。三、論罪科刑：　㈠核被告所為，均係犯刑法第336條第2項之業務侵占罪。　㈡被告如起訴書附表各編號多次侵占不同客戶之租賃訂金、押金、買賣斡旋金或仲介佣金，各行為獨立可分，顯難認係屬接續犯行，應論以數罪。被告就起訴書附表所示19次犯行，犯意各別、行為互殊，應予分論併罰。　㈢爰審酌被告不思循正當途徑獲取財物，而為上開犯行，且其犯後遲未返還所侵占之財物，所為實值非難，惟念其犯後始終坦承犯行，兼衡其犯罪之動機、目的、手段、智識程度、生活狀況、犯罪所生之損害等一切情狀，分別量處如主文所示之刑，並均諭知易科罰金之折算標準。再考量被告各別犯行時間、手法相近，而且各罪性質上都是侵害財產法益，責任非難重複性較高，應該酌定比較低的應執行刑，避免過度執行刑罰。而且考慮刑罰邊際效益會隨著刑期增加而遞減，受刑罰者所生痛苦程度則會隨著刑期增加而遞增，爰就被告所涉犯罪整體所侵害之法益規模、行為彼此間的獨立性及時間間隔，定其應執行之刑如主文所示，並諭知易科罰金之折算標準。四、沒收：　本件被告因侵占犯行而取得之犯罪所得合計新臺幣108萬6,5 00元，未據扣案，亦未合法發還被害人，為避免被告無端坐享犯罪所得，且經核本案情節，宣告沒收並無過苛之虞，是以此部分仍應依刑法第38條之1第1項前段、第3項之規定併予宣告沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。至於檢察官日後就本判決指揮執行時，倘被告有實際賠償告訴人所受損害之全部或一部之情形，仍應將該業已賠償部分扣除之，不能重複執行（最高法院107年度台上字第4593號判決意旨參照），附此敘明。據上論斷，應依刑事訴訟法第273條之1第1項、第299條第1項前段、第310條之2、第454條第2項，判決如主文。本案經檢察官徐千雅偵查起訴，由檢察官廖姵涵到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　刑事第二十四庭　法　官　梁家贏上列正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀 (應附繕本) ，上訴於臺灣高等法院。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫茂榮中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日 ◎附錄本案論罪科刑法條全文：中華民國刑法第336條對於公務上或因公益所持有之物，犯前條第1項之罪者，處1年以上7年以下有期徒刑，得併科1 5萬元以下罰金。對於業務上所持有之物，犯前條第1項之罪者，處6月以上5年以下有期徒刑，得併科9萬元以下罰金。前二項之未遂犯罰之。 -------------------------------------------------------- 【附件】臺灣新北地方檢察署檢察官起訴書　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度偵字第39779號　　被　　　告　吳家桐　(略) 上列被告因侵占案件，業經偵查終結，認應提起公訴，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　犯罪事實一、吳家桐自民國111年起任職於址設新北市○○區○○路000號之日盈不動產仲介經紀有限公司，負責居間房屋買賣、租賃等業務，為從事業務之人，詎其竟意圖為自己不法之所有，基於業務侵占之犯意，於任職期間，陸續將客戶交付之訂金、押金、租金及買賣房屋之斡旋金及應轉交與公司之仲介報酬( 如附表所示之款項)，共計新臺幣(下同)108萬65,000元，未繳回公司而侵占入己。二、案經日盈不動產仲介經紀有限公司訴由本署偵辦。　　　　證據並所犯法條一、上揭犯罪事實，業據被告吳家桐於偵查中坦承不諱，復有侵占款項損害賠償協議書、收據影本、對話紀錄、匯款影本各 1份附卷可考，足認被告自白與事實相符，被告犯嫌應堪認定。二、核被告所為，係犯刑法336條第2項之業務侵占罪嫌。三、依刑事訴訟法第251條第1項提起公訴。　　此　致臺灣新北地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　8 　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　徐千雅附表編號客戶名目金額 1 劉先生租賃訂金 20,000元 2 蔡先生租賃訂金 30,000元 3 李先生租賃訂金 60,000元 4 李先生租賃訂金 60,000元 5 黃小姐租賃訂金 30,000元 6 吳小姐租賃押金、租金 84,000元 7 許小姐租賃訂金 40,000元 8 秦小姐租賃訂金 25,000元 9 曾小姐租賃訂金 60,000元 10 呂先生租金 26,500元 11 林先生租金、押金 84,000元 12 陳先生租金 50,000元 13 潘小姐租賃訂金 81,000元 14 林小姐租賃訂金 20,000元 15 姚先生租金 60,000元 16 張小姐租賃訂金 99,000元 17 劉先生買賣斡旋金 100,000元 18 蔡先生買賣斡旋金 100,000元 19 陳小姐仲介佣金 57,000元

2025-02-07

PCDM-113-審易-4144-20250207-1