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遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第985號原告臺北市住宅及都市更新中心法定代理人李四川訴訟代理人湯官翰被告王盛弘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷00號7樓之房屋遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣59,226元，及違約金新臺幣13,123元。三、被告應自民國113年7月29日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣11,700元。　　四、原告其餘之訴駁回。　　　　五、訴訟費用新臺幣33,967元，其中新臺幣33,550元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣3,208,618元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣72,349元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告如分別以新臺幣11,700元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷00號7樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）19,127 元，及依附表一計算之違約金。㈢被告應給付原告11,310元，及自民國113年5月1日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告11,700元。」（見本院卷第7頁至第8 頁），嗣於113年11月13日具狀變更其訴之聲明為：「㈠先位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告45,300元，及依附表一計算之違約金。3.被告應自113 年4月2日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元。㈡備位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告77,226元，及依附表二計算之違約金。3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元。」（見本院卷第81至82頁），核其所為之變更，與起訴原因事實之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，均合先敘明。二、原告主張：　㈠被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷00號7樓之房屋（即系爭房屋），租賃期間為112年7月1日起至114年2月2 8日止，每月租金14,200元，約定按月於每月20日前給付，並簽訂臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告未按期繳納租金及違約金，經原告於113年1月15日以臺北住都住服字第11300002828號函、113年2月21日以臺北住都帳管字第11300008055號函催告被告繳納欠費未果，原告復於113年3月18日以臺北住都帳管字第11300012687號函（下稱系爭催繳函）發函通知被告，如未繳清即於113年4月1日終止租約，上開通知函文已合法送達被告，然被告迄未清償，亦未將系爭房屋騰空點交原告接管，系爭租約已於113年4 月1日終止，原告得依系爭租約第22條第1項約定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告；次查，系爭房屋每月租金14 ,200元，因被告符合系爭租約第5條之1之租金補貼條件，每月補助5,200元，故被告每月實付租金為9,000元，而被告已積欠如附表一所示之租金45,300元，原告自得請求被告給付；又依系爭租約第5條第1項、第2項約定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1個月按欠額加收2％，逾期1個月以上未滿 2個月按欠額加收4％，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6 ％，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收之8％，餘依此類推，最高按欠額加收20％之違約金，且違約金以實付租金計算，故原告亦得請求被告給付依上開約定計算如附表一所示之違約金，共計8,868元；復依系爭租約第23條約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費，系爭租約業已於113年4月1日合法終止，然被告尚占用系爭房屋，故其應自租約終止翌日起即113年4月2日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告18,460元。　㈡若法院認系爭租約並未於113年4月1日合法終止，則備位以起訴狀繕本送達被告之日為終止租約之意思表示到達被告之時點，請求如附表二所示之租金77,226元及違約金13,123元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告18,460元，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如上開變更後之聲明所載。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。四、本院之判斷：　　　㈠原告先位以系爭催繳函終止系爭租約，應非合法；原告備位以其訴狀繕本到達被告為終止系爭租約之意思表示，則為合法：　1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又按「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋」，土地法第100條第3款亦有明定。前開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決參照）。次按「乙方（即被告）或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有下列情事之一，甲方（即原告）得隨時終止本契約，乙方不得異議：三、積欠租金達二個月，經催告仍不清償者」，系爭租約第12條第1項第3款亦有明文。　2.經查，原告主張兩造訂有系爭租約，租賃期間為112年7月1 日至114年2月28日之事實，業據提出臺北市社會住宅租賃契約書（即系爭租約）、112年度北院民公瑜字第230283號公證書為憑（見本院卷第17頁至第26頁）；而原告主張被告自 112年11月起即未繳租金，積欠租金達2個月，經原告多次催繳均未繳納等情，則有原告113年1月15日臺北住都住服字第 11300002828號函、113年2月21日臺北住都帳管字第1130000 8055號函、113年3月18日臺北住都帳管字第11300012687號函及上開函文掛號收件回執可憑（見本院卷第29頁至第36頁），是此部分事實，首堪認定。　3.原告先位雖主張其已以系爭催繳函對被告為終止租約之意思表示，故系爭租約已於113年4月1日終止云云。然觀諸系爭催繳函之內容（見本院卷第33頁），其主旨乃記載：「臺端承租本市興隆D1區社會住宅1戶，查有積欠租金及違約金累計逾4個月，請於文到7日內繳清，逾期未繳，本中心『將』於 113年4月1日終止租約」，尚難認有明確為終止系爭租約之意思表示；此外，原告並未提出其他其有於113年4月1日對被告為終止租約之意思表示之相關證據，自難認系爭租約已於113年4月1日終止。　4.原告復備位主張以起訴狀繕本送達被告時點作為終止系爭租約之意思表示，審酌原告起訴狀之內容真意已包含終止系爭租約之意思表示，而起訴狀繕本已於113年7月18日寄存於臺北市政府警察局文山第一分局木柵派出所，於000年0月00日生送達效力，有送達證書附卷可參（見本院卷第43頁），是原告備位主張系爭租約已於起訴狀繕本送達被告之日即000 年0月00日生終止之效力，乃屬可採。　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由：　1.按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455 條定有明文；次按「本契約終止或屆滿時，乙方（即被告）應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金繳清，除第九條第三項、四項所附傢俱及設備外，將房屋於租期屆滿翌日或租約終止日騰空並恢復原狀」，系爭租約第22條第1項定有明文。　2.系爭租約已於000年0月00日生終止效力乙節，業經認定如前，而被告戶籍現仍設於系爭房屋，有戶籍資料在卷可查（見本院個資卷）。足認系爭房屋現仍由被告無權占用中，則原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　㈢原告請求被告給付59,226元及違約金13,123元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「租金每月9,000元；乙方（即被告）應於每月二十日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2%；二、逾期繳納在1個月以上未滿2個月者，照該期欠額加收4%；三、逾期繳納在2個月以上未滿3個月者，照該期欠額加收6%；四、逾期繳納在3個月以上未滿4個月者，照該期欠額加收8%。餘此類推，最高以追繳20%之為限。」、「前項違約金計收標準以乙方依第5條之1第1項應給付之實付租金計算之」，系爭租約第5條第1項、第2項分別定有明文。　2.依原告所提之「興隆D1區社宅所得分級標準表」及「社宅租金分級表」（見本院卷第27頁），二房型、坪數（含公設） 24坪社會住宅不補貼之定價租金為14,200元，倘承租人家庭年所得未達最低生活費收入標準1倍，屬分級標準第一階，承租上開住宅之實付租金為9,000元（即補貼5,200元），是系爭租約第5條第1項所載之每月租金9,000元即為實付租金，堪以認定。而原告主張被告自111年11月起之租金均迄未給付，故原告請求被告給付如附表二所示至113年7月18日止之積欠租金77,226元及違約金13,123元（計算式如附表二所示），並未超過其所得主張之範圍，自屬有據。　3.惟「乙方（即被告）應於簽訂本契約時至甲方（即原告）指定之金融機構繳交保證金（二個月之租金）」、「乙方符合第五條之一第一項租金分期補貼資格者，得依補貼後之差額（即實付租金）計算前項應繳保證金」、「保證金於乙方交還房屋後無息返還，但乙方有欠繳租金、…（略）…、或其他乙方違反本契約所生之損害或違約金、…（略）…，應由保證金扣除，其不足金額，乙方仍應給付」，為系爭租約第6條第1項至第3項所明定，且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。本件原告有收受相當於兩個月實付租金之保證金18,000元（計算式：每月實付租金9,000元×2個月=18,000元），為原告所自陳（見本院卷第75頁），故於租賃關係消滅後，即生當然抵充之效力。是將原告請求被告給付積欠租金77,226元部分，以上開保證金抵充後，尚餘59,226元（計算式：77,226元-18, 000元=59,226元）。從而，原告僅得請求被告給付59,226元及違約金13,123元，堪以認定。　㈣原告請求被告自民國113年7月29日起至遷讓之日止，按月給付11,700元，為有理由。逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條定有明文。又承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。次按「乙方（即被告）未依前條規定將房屋返還甲方( 即原告)，應負損害賠償責任，並自租期屆滿翌日或租約終止翌日起按月依第五條約定之租金之一點三倍給付占用期間之使用費（損害賠償金）」，系爭租約第23條亦有明文。是被告未依約返還系爭房屋之使用費，應以系爭租約第5條第1 項所載之每月租金而定，堪以認定。　2.查系爭租約於113年7月28日終止，已如前述，被告自已失去使用收益系爭房屋之權利，卻仍消極不將系爭房屋返還並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依上開約定得請求之使用費為按月依系爭租約第5條約定租金之1.3倍即11,700元（計算式：9,000元×1.3=11,700元)，是原告得請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即113年7月29日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告使用費11,700元，堪以認定。　3.原告雖主張系爭租約第5條記載之租金金額雖為「9,000元」，惟該部分乃為「14,200元」之誤載，應依補貼前租金「14 ,200元」計算使用費云云。惟查，系爭租約第23條就使用費之計算方式既係明白約定「按月依第5條約定之租金之1.3倍」計算，而系爭租約第5條所記載之租金金額即為「9,000元」，自應依文字所約定之「9,000元」作為計算基準，原告並未舉證證明被告於簽約時之真意有同意以「14,200元」作為使用費計算基準之意思，自難認原告上開主張為可採。　　　五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告、給付原告59,226元及違約金13,123元，及自113年7月29日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告11,700元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後得免為假執行之宣告。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為33,967元（即第一審裁判費）如主文第5項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈　　　　（得上訴）以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周怡伶　　　附表一：（金額單位均為新臺幣）　　　　　　　　　　　　　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 000年4月1日逾期未滿8個月 (113年4月21日至113年12月9日) 16% 000 48 1日租金：9,000÷30=300 違約金：300×0.16=48 每月約定租金14,200元，租金補助5,200元，實付租金每月9,000元。 000年3月逾期未滿9個月 (113年3月21日至113年12月9日) 18% 9,000 1,620 9,000×0.18=1,620 000年2月逾期未滿10個月 (113年2月21日至113年12月9日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年1月逾期滿10個月 (113年1月21日至113年11月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年12月逾期滿10個月 (113年12月21日至113年10月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年11月逾期滿10個月 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 合計 45,300 8,868 附表二：（金額單位均為新臺幣）　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 000年7月1日至113年7月18日逾期未滿5個月 (113年7月21日至113年12月9日) 10% 5,226 000 租金：9,000÷31×18≒5,226 違約金：5,226×0.1≒523 每月約定租金14,200元，租金補助5,200元，實付租金每月9,000元。 000年6月逾期未滿6個月 (113年6月21日至113年12月9日) 12% 9,000 1,080 9,000×0.12=1,080 000年5月逾期未滿7個月 (113年5月21日至113年12月9日) 14% 9,000 1,260 9,000×0.14=1,260 000年4月逾期未滿8個月 (113年4月21日至113年12月9日) 16% 9,000 1,440 9,000×0.16=1,440 000年3月逾期未滿9個月 (113年3月21日至113年12月9日) 18% 9,000 1,620 9,000×0.18=1,620 000年2月逾期未滿10個月 (113年2月21日至113年12月9日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年1月逾期滿10個月 (113年1月21日至113年11月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年12月逾期滿10個月 (112年12月21日至113年10月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 000年11月逾期滿10個月 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 9,000 1,800 9,000×0.2=1,800 合計 77,226 13,123

2024-12-23

STEV-113-店簡-985-20241223-1

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臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第3571號原告施永成訴訟代理人常照倫律師複代理人王妤文律師黃汶茜律師被告林碧珠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺中市○區○○路00號2樓之3房屋全部遷讓並返還原告。　　二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔100分之43，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分，得假執行。　　事實及理由壹、程序部分：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰由原告聲請一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張略以：　㈠原告為門牌號碼臺中市○區○○路00號2樓之3房屋（下稱系爭房屋）之所有人，被告於民國103年10月25日向原告承租系爭房屋，約定租期自民國103年10月25日至105年12月30日止，租金為每月新臺幣（下同）5,000元。該租賃契約期限屆滿後，雙方同意續約，租期自106年1月1日至107年12月30日止，租金仍為每月5,000元（下稱系爭租賃契約）。　㈡系爭租賃契約於107年12月30日屆期後，原告以電話通次通知被告無意續租，皆未得被告回覆，又因被告繼續占有系爭房屋，且對於原告之請求置之不理，仍按月匯款5,000元至原告帳戶，原告不得已於109年3月20日間再以存證信函請求被告返還系爭房屋，爰民法第455條、第767條之規定，擇一請求被告自系爭房屋遷出並返還原告。　㈢被告自108年1月1日起即無繼續占有系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，又雙方間原約定之租金與租屋市場行情有相當落差，依相同地點條件房屋於109年租金約為8,000元，扣除被告按月給付5,000元，兩者尚有差額3,000元。原告依此為基礎，請求被告給付自原告起訴前5年相當於租金之不當得利共180,000元，另請求被告自起訴後至搬遷日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3,000元。　㈣如鈞院認兩造租賃契約視為不定期限繼續契約，則因原告女兒今年就讀大學將搬遷至臺中定居求學，因此有收回系爭房屋自住之必要，核符土地法第100條第1款終止契約事由，爰以起訴狀繕本送達為終止系爭租賃契約意思表示，並依民法第455條、第767條之規定，備位請求被告自系爭房屋遷出並返還原告。　㈤並聲明：　　1.先位：　　　①被告應將系爭房屋全部遷讓並返還原告。　　　②被告應給付原告180,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告3,000元，暨自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。　　　③原告願供擔保，請准為假執行。　　2.備位：　　　被告應將系爭房屋全部遷讓並返還原告。　　二、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。　　三、本院之判斷：　㈠原告主張被告於103年10月12日起向原告承租系爭房屋，經續約後租期至107年12月30日止，每月租金5,000元等情，業經原告提出不動產所有權狀、房屋租賃契約書二份等件為證，堪予採認。　㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。次按租賃定有期限者，依民法第450條第 1項規定，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治、契約自由及意思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予以延長，固不待言。縱令當事人未曾合意延長期限，倘有「租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不即表示反對之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲繼續租賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第451條特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論並保護承租人（最高法院101年度台上字第1398號判決意旨參照）所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之（最高法院37年上字第8288號判決意旨參照）。經查：　　1.系爭租賃契約於107年12月30日屆滿，被告繼續使用系爭房屋，並按期給付系爭租賃契約所訂租金5,000元至113年 11月等情，業據原告所自承，且有原告鹿港草港郵局郵政存簿儲金簿節本在卷可憑，可知系爭租賃契約屆期後，被告定期繳納5,000元，期間逾5年之久，復觀諸上開儲金簿節本，原告並非被動接受上開匯款，而有提領之情形，又原告雖於109年3月20日間再以存證信函請求被告返還系爭房屋，有卷附存證信函可佐，然一來此距107年12月30日已逾1年，系爭租賃契約已視為不定期限繼續契約，且原告寄發存證信函後，亦繼續領取被告匯款，衡與交易觀念所認為相當之時期反對之意思不符，是存證信函亦難認符合民法第451條即表示反對之情形。此外，原告並未提出其他確切證據證明於租期屆滿後即為反對之表示，揆諸上開規定，應視為兩造以不定期限繼續契約。　　2.原告主張系爭租賃契約期限已屆滿等情，既非可採，兩造間就系爭房屋之不定期限租賃關係仍然存在，則原告依民法第455條、767條第1項前段請求被告遷讓返還系爭房屋，及以被告無權占有系爭房屋為由而請求相當於租金之不當得利及遲延利息（即給付原告180,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告3,000元，暨自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息）均屬無據，原告先位聲明為無理由，應予駁回。　㈢按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第2項及第3項、第451條、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，土地法第100條亦有明定，故於不定期限租賃契約，出租人欲終止租賃契約時，應受土地法第100條各款限制，始得終止租賃契約。再按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當證明而言。經查，兩造於系爭房屋租賃期間屆滿後視為以不定期限繼續契約，業經本院認定如前。而原告因子女考上臺中市南區附近霧峰區亞洲大學，欲將系爭房屋收回自住等情，業據提出亞洲大學錄取通知書為憑，又原告以起訴狀繕本通知被告終止租賃契約，堪認原告已於1個月前通知，故原告主張兩造間之不定期租約已終止，應屬有據。兩造間租約既經原告合法終止，其依上開規定備位請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。四、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。至原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行，其此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知。五、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為先位請求無理由、備位請求有理　　由，應依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項　　、第389條第1項第3款，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳嘉宏以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林佩萱

2024-12-20

TCEV-113-中簡-3571-20241220-1

訴

臺灣屏東地方法院

遷讓房屋

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第620號原告郭洋銘被告汪宗佑周麗敏上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告汪宗佑應自門牌號碼屏東縣○○市○○路00巷00號房屋遷出並將前開房屋騰空返還予原告。二、被告汪宗佑應給付原告新臺幣220,000元及自民國113年5月2 0日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣30,000 元。三、被告汪宗佑、周麗敏應自民國113年5月20日起至返還本判決主文第一項所示房屋之日止，按月共同給付原告新臺幣30,0 00元。四、原告其餘之訴駁回。　　　　五、訴訟費用由原告負擔10％，由被告周麗敏負擔5％，餘由被告汪宗佑負擔。六、本判決主文第一項，於原告以新臺幣264,000元為被告供擔保後，得假執行，但被告汪宗佑如以新臺幣790,900元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決主文第二項得假執行。但被告汪宗佑如以新臺幣220, 000元及按月以新臺幣30,000元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決主文第三項得假執行。但被告汪宗佑、周麗敏如按月以新臺幣30,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：原告為屏東縣○○○○○路00巷00號房屋(下稱系爭房屋)之所有權人，被告於民國112年5月20日起向原告承租系爭房屋，約定租期自112年5月20日起至113年5月19日止，應於每月20日前繳納租金新臺幣（下同）3萬元，另由被告曾麗敏擔任被告汪宗佑之連帶保證人，並簽訂房屋租賃契約為憑(下稱系爭租約)。詎被告汪宗佑自112年10月起僅繳納10 月份租金20,000元，112年11月份起迄113年5月份共7個月租金則皆未繳納，屢經催討，被告汪宗佑皆置之不理，系爭租約租期既已屆滿，被告汪宗佑自應遷讓返還系爭房屋予原告。又被告汪宗佑迄今仍占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，自應於系爭租約終止後，按月給付原告3萬元之不當得利。另依系爭租約第6條約定，請求被告曾麗敏應與被告汪宗佑按月給付原告租金5倍即15萬元之違約金，至系爭房屋遷讓完畢為止。為此，爰依民法第767條第1項、第179 條及租賃之法律關係，請求被告遷讓房屋及給付租金、違約金等語，並聲明：(一)被告汪宗佑應自門牌號碼屏東縣○○○○ ○路00巷00號房屋遷出，並將前開房屋騰空返還予原告。(二 )被告汪宗佑應給付原告22萬元及自113年5月20日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告3萬元。(三)被告汪宗佑、周麗敏應自113年5月20日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告15萬元。(四)原告願供擔保請准宣告假執行。被告則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷： (一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第 1、2項、土地法第100條第3款分別定有明文。另稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第739條、第740條亦有明文。又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。再者，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。 (二)復按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，但因他項陳述可認為爭執者，不在此限；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定，分別為民事訴訟法第280條第1項、第3項前段所明定。經查，原告主張之事實，業據提出與所述相符之建物登記第一類謄本、房屋租賃契約書、通訊軟體line對話紀錄、屏東縣政府財稅局113年房屋稅繳款書為證(見本院113年度屏補字第313號卷《下稱屏補卷》第11至30頁)。而被告2人對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，復未提出任何書狀以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項規定，視同自認，本院審閱上開事證，堪信原告主張之事實為真。 (三)遷出並騰空返還系爭房屋部分：　　按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1項、第451條分別定有明文。經查，原告於租期屆滿前，即多次以通訊軟體line催告請求被告支付租金並遷讓系爭房屋，有通訊軟體line對話紀錄在卷可稽（見屏補卷第25至 28頁），並於租期屆滿後，旋即提出民事起訴狀請求遷讓房屋等，亦有本院收文章在卷可佐（見屏補卷第7頁），足認原告並無繼續契約之意，況系爭租約第6條亦訂有「承租人於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還出租人」之約定甚明。而承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條亦定有明文，則原告請求被告遷出並騰空返還系爭房屋，即屬有據。基此，被告汪宗佑既為系爭租約之承租人，已有2期以上租金未繳納，並且系爭租約租期亦已屆滿，則原告以本件租期已屆滿，請求被告汪宗佑遷出並騰空返還系爭房屋予原告，即屬有據。 (四)積欠租金220,000元部分：　　按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第 2項分別定有明文。系爭租約第4條約定租金應於每月20日以前繳納（見屏補卷第17頁），原告請求被告給付之前述租金即有確定期限，而系爭租約已於113年5月19日租期屆滿，被告積欠之租金為112年10月之10,000元，及112年11月至113 年5月共7個月之租金共210,000元（計算式：30,000×7＝210, 000），總計為220,000元（計算式：10,000＋210,000＝220,0 00），則原告請求被告汪宗佑給付220,000元部分，於法有據，應予准許。 (五)相當於租金之不當得利部分：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別規定甚明。而無權占用他人之物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。故所有人自得依不當得利之規定，請求無權占用房屋者返還相當於房屋租金之不當得利。查原告為系爭房屋所有人，被告汪宗佑於租約屆滿後仍繼續占用系爭房屋，受有相當租金之不當得利，故原告請求被告汪宗佑自租約屆滿之翌日即113年5月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告30,000元，即屬有據。 (六)違約金部分：　　　1.當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。而民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金。俾債權人於債務人違約時，除約定之違約金外，並得請求其他損害賠償，庶符合當事人訂約之真義（最高法院109年度台上字第1013號、106年度台上字第1853號判決意旨參照）。　2.查系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」（見屏補卷第19頁），因系爭租約第12條約定被告違約時，原告除違約金外另得請求訴訟費、律師費等損害賠償，則依上開說明，足認系爭租約第6條違約金之性質應為懲罰性違約金。　3.而被告汪宗佑於系爭租約租期屆滿後，迄未遷讓交還系爭房屋予原告，則原告主張其得依上開約定，向被告汪宗佑請求給付租金5倍之違約金，自屬有據。惟本院依職權審酌被告汪宗佑於租期屆滿後，未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，以及被告汪宗佑不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益；並參酌本件原告除請求給付違約金外，另依民法第179條規定向被告汪宗佑請求按月給付相當於租金之不當得利，如再加計按月以租金5倍計算之違約金，其總額即相當於原約定月租金額之6倍，實屬過高；並考量此等違約金對於促使被告汪宗佑依約履行遷讓返還義務之間接強制效果，及參酌內政部所訂定之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第3項租賃關係消滅時，承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止之規定，認本件違約金應酌減至按月以租金之1倍計算，即每月為30,000元，較為妥適，爰依前揭規定酌減之。故原告另請求被告汪宗佑自租約終止之翌日即113年5月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告30,000元之違約金，亦屬有據。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　4.又被告周麗敏為系爭租約之連帶保證人（見屏補卷第23頁），自應就被告汪宗佑基於該租約之法律關係所負上開租金、違約金債務，負連帶給付責任。故原告請求被告周麗敏應與被告汪宗佑共同（按原告訴之聲明未主張連帶）自租約終止之翌日即113年5月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告30,000元之違約金，亦屬有據。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 (七)綜上所述，原告依系爭租約、租賃物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告汪宗佑應自系爭房屋遷出並騰空返還予原告，被告汪宗佑應給付原告220,000元及自113年5月20 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元，及被告汪宗佑、周麗敏應自113年5月20日起至返還系爭房屋之日止，按月共同給付原告30,000元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。四、本判決主文所命給付之價額未逾500,000元者，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應各依職權宣告假執行(原告就此陳明願供擔保宣告假執行，僅在促請本院注意，毋庸為准駁諭知)；其他非屬職權宣告假執行之勝訴部分，則依原告之聲明酌定擔保金准之。另由本院依職權宣告被告各供擔保得免為假執行。　　五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　　陳茂亭正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　房柏均

2024-12-18

PTDV-113-訴-620-20241218-1

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臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1463號原告劉洪梅訴訟代理人閻興漢被告詠富築貿易股份有限公司兼法定代理人黃廷泓上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告詠富築貿易股份有限公司應將門牌號碼桃園市○○區○○○○ ○路0段000號17樓之3房屋遷讓返還予原告。二、被告詠富築貿易股份有限公司應將公司登記地址自門牌號碼桃園市○○區○○○○○路0段000號17樓之3辦理遷出登記。三、被告應自民國113年10月26日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣6萬5086元。四、訴訟費用新臺幣1萬6444元由被告負擔。五、本判決得假執行。　　　　　事實及理由壹、程序方面一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第43 6條第2項、第255條第1項前段及但書第2款分別定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原為：(一)被告詠富築貿易股份有限公司(下稱詠富築公司)應將門牌號碼桃園市○○區○○○○○ 路0段000號17樓之3房屋(下稱系爭房屋)遷讓返還予原告；( 二)被告詠富築公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記；(三)被告應自民國113年40月20日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按日連帶給付原告新臺幣(下同)2,17 0元。嗣於本院113年10月15日言詞辯論期日，並變更其聲明第三項為：被告應自系爭房屋租約終止翌日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月連帶給付原告6萬5086元（見本院卷第57頁），核原告上開變更，係本於同一租賃契約基礎事實所為，與前開規定並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：被告詠富築公司前向原告承租系爭房屋，租賃期間自112年5月23日起至115年5月22日止，每月租金3萬2543 元，並自113年5月1日起調整租金為3萬5850元，押租金為6 萬元，並經公證在案(下稱系爭租約)，被告黃廷泓為系爭租約之連帶保證人。詎被告自113年1月1日起，即未依約給付租金，迄起訴時，被告遲付之租金額，扣除押租金後，已達 2個月以上之租金額，故以起訴狀繕本之送達作為催告被告給付租金之意思表示，再以113年10月15日言詞辯論筆錄送達作為終止租約之意思表示。兩造間之租賃關係終止後，被告詠富築公司即應遷讓交還系爭房屋並將公司登記遷出，又被告迄今拒不遷讓交還系爭房屋，妨害原告之使用收益，自應賠償原告按每月租金額計算之不當得利，及依系爭租約約定按月計算之每日租金金額一倍之違約金，至遷讓返還系爭房屋之日止(積欠租金部分原告已持公證書聲請強制執行，本件請求不在公證書得逕予強制執行範圍)。並聲明：(一) 被告詠富築公司應將系爭房屋遷讓返還予原告；(二)被告詠富築公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記；(三) 被告應自系爭房屋租約終止翌日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月連帶給付原告6萬5086元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　　三、得心證之理由： (一)遷讓房屋部分：　1、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440 條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第3款亦有明文。是依前開規定，出租人應於承租人所積欠租金扣抵押租金後達2 個月時，始得於催告承租人繳納而未獲清償後終止租約，並請求承租人返還租賃物。　2、經查，原告主張之事實，業據其提出系爭房屋稅籍證明及登記謄本、系爭租賃契約及公證書、存證信函為證(見本院卷第10至30頁)，且被告經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定，應視同自認，故原告主張之事實，應堪信屬實。次查，原告以起訴狀繕本送達之日為催告之意思表示，而本件起訴狀繕本，於1 13年6月27日寄存送達被告詠富築公司，有送達證書在卷可參（見本院卷第42頁），斯時被告詠富築公司扣除押租金6 萬元，已欠租金逾2個月，原告自得以起訴狀繕本送達作為催告給付租金之意思表示。又被告詠富築公司於原告催告後仍未給付租金，原告復以113年10月15日言詞辯論筆錄送達作為終止租約之意思表示，而上開筆錄於113年10月25日送達被告，有送達證書在卷可參（見本院卷第60頁），故系爭租約已於113年10月25日終止，原告自得本於出租人之地位請求被告詠富築公司遷讓返還系爭房屋，並將公司登記自系爭房屋遷出。又系爭租約雖有約定承租人未依期給付如合約所載之租金，及於期限屆滿未交還如契約所載之租賃物時，均應逕受強制執行，並經公證一節（見本院卷第15頁），惟因本案原告係提前終止租約，而非期限滿未交還系爭房屋，故尚不在上開公證書所約定可逕受強制執行範圍，是原告此部分仍有權利保護之必要，併予敘明。 (二)不當得利部分：　1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。經查，系爭租約既於113年10月25日終止，則被告詠富築公司自113年10月26日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當租金之損害，原告自得請求被告詠富築公司自契約終止翌日即113 年10月26日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付依系爭租約租金數額3萬5850元計算相當於租金之不當得利。　2、按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付責任者而言，此就民法第272 條規定連帶債務之文義觀之甚明。而就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償(最高法院45年台上字第1426號判決、87年度台上字第2428號裁判意旨參照)。查被告被告黃廷泓既為系爭租約之連帶保證人，則除就承租人即被告詠富築公司於租賃契約中所生之債務負連帶保證之責外，揆諸前揭判決意旨，就租賃關係終止後，因被告詠富築公司未履行返還租賃物義務而生之損害，即包括系爭租約消滅後之相當租金不當得利，亦負保證責任，而應負連帶給付責任。從而，原告依連帶保證之法律關係，請求被告黃廷泓自113年10月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，與被告黃廷泓按月連帶給付3萬5850元，自亦有據。 (三)違約金部分：　　系爭租約第16條第2項約定：「乙方(即被告詠富築公司)有第14條第1項事由者(即遲付租金達2個月金額，經催告後仍不支付)，甲方(即原告)除得終止租約請求乙方立即遷讓房屋暨支付遲延租金外......乙方於租約終止後未交還房屋者，自終止租約之翌日起至遷讓完畢之日止，乙方應按月租金計算之每日租金金額的一倍作為違約金給付。」等語（見本院卷第18頁），而被告詠富築公司迄今仍未返還系爭房屋予原告，是原告得請求被告自系爭租約終止翌日起按日給付違約金1,195元（計算式：3萬5850元÷30日＝1,195元）。而原告聲明第三項請求被告按月連帶給付6萬5086元，扣除相當於租金之不當得利3萬5850後，原告請求違約金金額為2萬92 36元（計算式：6萬5086元-3萬5850元＝2萬9236元)，換算每日違約金為975（計算式：2萬9236元÷30日＝975元，元以下四捨五入），未逾上述依約得請求違約金之金額，應屬有據，自應准許四、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。爰就訴訟費用部分諭知如主文第4項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官張博鈞以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃建霖

2024-12-18

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臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第1142號原告臺北市政府都市發展局法定代理人王玉芬訴訟代理人劉啟貞被告蔡高碧上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年12月18日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號11樓之11之房屋騰空返還予原告。被告應給付原告新臺幣3萬7200元，及自民國112年10月21日起至清償日止，依附表計算之違約金。被告應給付原告新臺幣7萬1336元，及自民國113年8月1日起至騰空返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣1萬8460 元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告就本判決第一項如以新臺幣358萬7296 元；就本判決第二項如以新臺幣4萬3524元；就本判決第三項如以新臺幣7萬1336元，並按月以新臺幣1萬8460元，各為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項一、按訴狀送達後，原告不得將原告變更，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告主張被告於租約終止後未遷讓房屋而應依約給付原告使用費部分，起訴時聲明請求被告自民國113年3月9 日起至騰空返還租賃房屋止，按月給付原告新臺幣(下同)18 ,460元(本院卷第10頁)，後變更聲明為被告應給付原告71,3 36元，並自113年8月1日起至騰空返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元(本院卷第81頁)，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上規定，應予准許。　　二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。　　貳、實體事項　　一、原告主張： (一)被告前承租原告所管理之門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 巷00號11樓之11之社會住宅（下稱系爭房屋），並簽訂臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自111 年2月1日起至113 年12月31日止，租金每月14,200元，又因被告符合系爭租約第5條之1規定之補貼條件，每月租金補助 4,900元，故實付之每月租金為9,300元（00000-0000），惟被告未依約繳納租金，原告於112年12月22日、113 年1月18 日發函催告被告繳清欠費未果，原告復於113年2月22日發函通知如未繳清即於113年3月8日終止租約，經送達被告而發生終止之效力。被告尚欠112年10月起積欠租金共計37,200 元。 (二)依系爭租約第5條第1、2項約定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1個月按欠額加收2％，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收4％，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6％，逾期 3 個月以上未滿4個月按欠額加收之8％，餘依此類推，最高按欠額加收20％之違約金；違約金計收標準以第5條之1第1 項應給付之實付租金計算之，故原告自得請求被告給付依上開約定計算如附表所示之違約金，共計6,324元。又依系爭租約第23條約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依第5 條約定之租金之 1.3倍即18,460元（14200×1.3）給付占用期間之使用費。系爭租約業已合法終止，然被告尚占用系爭房屋，其於113年3 月繳納部分租金，經比例計算生使用費6,796元，並於6月繳納部分使用費9,300元，故自113年3月9日起至7月31日止，應繳納使用費71,336元（6796+18460+18460+【00000-0000 】+18460），並自113年8月1日起至騰空返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元。　　 (三)爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭房屋騰空返還予原告；另應給付原告37,200元，及自 112年10月21日起至清償日止，如附表所示之違約金；並應給付使用費71,336元，及自113 年8月1日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告使用費18,460元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、得心證之理由： (一)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第455 條前段、第440 條第1項、第2項前段分別定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。又按租金未經折扣時每月14,200元；乙方（即被告，下同）應於每月20 日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依逾期未滿1 個月按欠額加收 2%，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收4%，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6%，逾期3個月以上未滿4個月按欠損害收8%，餘此類推，最高按欠額20%計算之違約金；乙方積欠租金達二個月，經催告仍不清償者，甲方（即原告）得隨時終止租約，乙方不得異議；乙方應自終止租約之翌日起至返還房屋之日止按月依第五條約定之租金之1.3倍給付占用期間之使用費（損害賠償金），系爭租約第5條第1項、第 2項、第12條第1項第3款、第23條亦有明定。 (二)查原告主張之上開事實，業據其提出系爭租約（本院卷第25 -40頁）、公證書（本院卷第23-24頁）、原告112年2月22日、113年1月18日、113年2月2日函及回執（本院卷第41-46頁）等件為證，並有系爭房屋土地建物查詢資料（本院卷第64 -3、64-4頁）可按，而被告經合法通知未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，依法視同自認，原告之主張自堪信屬實。堪認被告未依約繳納租金，系爭租約業經原告合法終止，被告繼續占有系爭房屋即失合法權源，原告依前開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，應屬有據。且原告依系爭租約第5 條第1項、第12 條第1項第3款、第23條之約定，請求被告給付自112年10月起至113年2月止積欠之租金37,200元，及自112年10月21日起至清償日止，如附表所示之違約金，暨自租約終止日翌日即113年3月9日起至113年 7月31日間所生之使用費71,336元，並自113年8月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告使用費即損害賠償18 ,460元，亦屬有據。　四、綜上所述，原告依系爭租約上開約定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，並請求被告給付租金37,200元，及自112 年10月21日起至清償日止，如附表所示之違約金，並給付使用費71,336元，及自113年8月1日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告使用費18,460元，均為有理由，應予准許。　　五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第4 36條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李陸華以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張肇嘉附表：月份違約金計算方式違約金 (租金×欠扣繳比例) 逾期月數欠扣繳比例 113年7月逾期欠繳未滿1個月 2％ 113年6月逾期欠繳已滿2個月 4％ 113年5月逾期欠繳已滿3個月 6％ 113年4月逾期欠繳已滿4個月 8％ 113年3月逾期欠繳已滿5個月 10％ 113年2月逾期欠繳已滿6個月 12％ 113年1月逾期欠繳已滿7個月 14％ 1,302元 112年12月逾期欠繳已滿8個月 16％ 1,488元 112年11月逾期欠繳已滿9個月 18％ 1,674元 112年10月逾期欠繳已滿10個月 20％ 1,860元小計 6,324元

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臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第1131號原告臺北市政府都市發展局法定代理人簡瑟芳訴訟代理人湯官翰被告鄭偉廷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號21樓之 6之房屋遷讓返還予原告。　　二、被告應給付原告新臺幣49,206元，及違約金新臺幣10,201元。三、被告應自民國113年8月26日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣12,220元。四、原告其餘備位之訴駁回。　　　　五、訴訟費用新臺幣24,463元，其中新臺幣24,286元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣2,285,188元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣59,407元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告如分別以新臺幣12,220元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　　　事實及理由壹、程序部分：一、原告法定代理人原為王玉芬，嗣於訴訟繫屬中變更為甲○○，並由其具狀聲明承受訴訟，有民國113年11月13日民事準備( 二)狀及臺北市政府令在卷可按（見本院卷第88至103頁），於法相符，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號21樓之6之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）3 2,516元，及依附表一計算之違約金。㈢被告應自113年7月2 日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告 12,220元。」（見本院卷第7頁至第8頁），嗣於113年11月1 3日具狀變更其訴之聲明為：「㈠先位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告52,387元，及依附表一計算之違約金。3.被告應自113年7月2日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告12,220元。㈡備位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告60,806元，及依附表二計算之違約金。3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告12,220元。」（見本院卷第87至88頁），核其所為之變更，與起訴原因事實之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。貳、實體部分　　一、原告主張：　㈠被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號21樓之6之房屋（即系爭房屋），租賃期間為111年1月1日起至11 3年12月31日止，每月租金9,400元，約定按月於每月20日前給付，並簽訂臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告未按期繳納租金及違約金，經原告於112年3月27日以北市都服字第11230198001號函、112年6月19日以臺北住都服字第11200023149號函發函催告被告繳納欠費未果，原告復於113年6月19日以臺北住都帳管字第11300031544號函發函通知（下稱系爭催繳函）被告，如未繳清即於113年7月 1日終止租約，上開通知函文已合法送達被告，然被告迄未清償，亦未將系爭房屋騰空點交原告接管，系爭租約已於11 3年7月1日終止，原告得依系爭租約第22條第1項約定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告；次查，系爭房屋每月租金9,400元，因被告符合系爭租約第5條之1之租金補貼條件，每月補助3,600元，被告每月實付租金為5,800元，而被告已積欠如附表一所示之租金52,387元，原告自得請求被告給付；又依系爭租約第5條第1項、第2項約定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1個月按欠額加收2％，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收4％，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6％，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收之8％，餘依此類推，最高按欠額加收20％之違約金，且違約金以實付租金計算，故原告亦得請求被告給付依上開約定計算如附表一所示之違約金，共計9,415元；復依系爭租約第23條約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費，系爭租約業已於113年7月1日合法終止，然被告尚占用系爭房屋，故其應自租約終止翌日起即113年7月2日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告12,220元。　㈡若法院認系爭租約並未於113年7月1日合法終止，則備位以起訴狀繕本送達被告之日為終止租約之意思表示到達被告之時點，請求如附表二所示之租金60,806元及違約金10,201元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告12,220元，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如上開變更後之聲明所載。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。三、本院之判斷：　　　㈠原告先位以系爭催繳函終止系爭租約，應非合法；原告備位以其訴狀繕本到達被告為終止系爭租約之意思表示，則為合法：　1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又按「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋」，土地法第100條第3款亦有明定。前開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決參照）。次按「乙方（即被告）或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有下列情事之一，甲方（即原告）得隨時終止本契約，乙方不得異議：三、積欠租金達二個月，經催告仍不清償者」，系爭租約第12條第1項第3款亦有明文。　2.經查，原告主張兩造訂有系爭租約，租賃期間為111年1月1 日至113年12月31日之事實，業據提出臺北市社會住宅租賃契約書（即系爭租約）、110年度北院民公樺字第660842號公證書為憑（見本院卷第19頁至第34頁）；而原告主張被告自111年11月起即多次積欠租金，積欠租金達2個月，經原告多次催繳均未繳納等情，則有臺北市政府都市發展局112年3 月27日北市都服字第11230198001號函、112年6月19日臺北住都服字第11200023149號函、113年6月19日臺北住都帳管字第11300031544號函及上開函文掛號收件回執可憑（見本院卷第37頁至第45頁），是此部分事實，首堪認定。　3.原告先位雖主張其已以系爭催繳函對被告為終止租約之意思表示，故系爭租約已於113年7月1日終止云云。然觀諸系爭催繳函之內容（見本院卷第43頁），其主旨乃記載：「臺端承租本市興隆D2區社會住宅1戶，查有積欠租金及違約金累計逾8個月，請於文到7日內繳清，逾期未繳，本中心『將』於 113年7月1日終止租約」，尚難認有明確為終止系爭租約之意思表示；此外，原告並未提出其他其有於113年7月1日對被告為終止租約之意思表示之相關證據，自難認系爭租約已於113年7月1日終止。　4.原告復備位主張以起訴狀繕本送達被告時點作為終止系爭租約之意思表示，審酌原告起訴狀之內容真意已包含終止系爭租約之意思表示，而起訴狀繕本已於113年8月15日寄存於臺北市政府警察局文山第一分局木柵派出所，於000年0月00日生送達效力，有送達證書附卷可參（見本院卷第53頁），是原告備位主張系爭租約已於起訴狀繕本送達被告之日即000 年0月00日生終止之效力，乃屬可採。　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由：　1.按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455 條定有明文；次按「本契約終止或屆滿時，乙方（即被告）應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金繳清，除第九條第三項、第四項所附傢俱及設備外，將房屋於租期屆滿翌日或租約終止日騰空並恢復原狀」，系爭租約第22條第1項定有明文。　2.系爭租約已於000年0月00日生終止效力乙節，業經認定如前，而被告戶籍現仍設於系爭房屋，有戶籍資料在卷可查（見本院個資卷）。被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，故堪認原告主張被告自系爭租約終止日起即無權占用系爭房屋，應可採憑，則原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　　　㈢原告請求被告給付49,206元及違約金10,201元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「租金每月9,400元；乙方（即被告）應於每月二十日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2%；二、逾期繳納在1個月以上未滿2個月者，照該期欠額加收4%；三、逾期繳納在2個月以上未滿3個月者，照該期欠額加收6%；四、逾期繳納在3個月以上未滿4個月者，照該期欠額加收8%，餘此類推，最高以追繳20%之為限。」、「前項違約金計收標準以乙方依第5條之1第1項應給付之實付租金計算之」，系爭租約第5條第1項、第2項分別定有明文。　2.查系爭房屋每月租金9,400元，被告每月受有租金補助3,600 元，實付租金每月5,800元，有分級租金補貼後實付標準表、臺北市住宅及都市更新中心社宅租售管理系統承租基本資料表可參（見本院卷第36頁、第73頁至第75頁），而原告主張被告自111年11月至12月、112年10月至12月、113年2月、 113年4月至8月15日之租金均迄未給付，故原告請求被告上開7個月之租金共給付如附表二所示之積欠租金60,806元及違約金10,201元（計算式如附表所示），並未超過其所得主張之範圍，自屬有據。　3.惟「乙方（即被告）應於簽訂本契約時至甲方（即原告）指定之金融機構繳交保證金（二個月之租金）」、「保證金於乙方交還房屋後無息返還，但乙方有欠繳租金、…（略）…、或其他乙方違反本契約所生之損害或違約金、…（略）…，應由保證金扣除，其不足金額，乙方仍應給付」，為系爭租約第6條第1項、第3項所明定，且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。本件原告有收受相當於兩個月實付租金之保證金11,600元（計算式：每月實付租金5,800元×2個月=11,600元），為原告所自陳（見本院卷第108頁），故於租賃關係消滅後，即生當然抵充之效力。是將原告請求被告給付積欠租金60,806元部分，以上開保證金抵充後，尚餘49,206元（計算式：60,8 06元-11,600元=49,206元）。從而，原告僅得請求被告給付 49,206元及違約金10,201元，堪以認定。　　㈣原告請求被告自民國113年8月26日起至遷讓之日止，按月給付12,220元，為有理由。　1.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條定有明文。又承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。次按「乙方(即被告)未依前條規定將房屋返還甲方(即原告)，應負損害賠償責任，並自租期屆滿翌日或租約終止翌日起按月依第五條約定之租金之一點三倍給付占用期間之使用費(損害賠償金)」，系爭租約第23條亦有明文。　2.查系爭租約於113年8月25日終止，已如前述，被告自已失去使用收益系爭房屋之權利，卻仍消極不將系爭房屋返還並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依上開約定得請求按月依約定租金之1.3倍計算使用費12,220 元（計算式：9,400元x1.3=12,220元)，是原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即113年8月26日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告使用費12,220元，亦洵屬有據。　四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告、給付原告49,206元及違約金10,201元，及自113年8月26日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告12,220元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後得免為假執行之宣告。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為24,436元（即第一審裁判費）如主文第6項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周怡伶　　　附表一：（金額單位均為新臺幣）　　　　　　　　　　　　　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 113年7月1日逾期未滿5個月 (113年7月21日至113年11月25日) 10% 187 19 1日租金：5,800÷31≒187 違約金：187×0.1≒19 每月約定租金9,400元，租金補助3,600元，實付租金每月5,800元。 113年6月逾期未滿6個月 (113年6月21日至113年11月25日) 12% 5,800 696 5,800×0.12=696 113年5月逾期未滿7個月 (113年5月21日至113年11月25日) 14% 5,800 812 5,800×0.14=812 113年4月逾期未滿8個月 (113年7月21日至113年11月25日) 16% 5,800 928 5,800×0.16=928 113年2月逾期未滿10個月 (113年7月21日至113年11月25日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年12月逾期10個月以上 (112年12月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年11月逾期10個月以上 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年10月逾期10個月以上 (112年10月21日至113年8月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年12月逾期10個月以上 (111年12月21日至112年10月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年11月逾期10個月以上 (111年11月21日至112年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 合計 52,387 9,415 附表二：（金額單位均為新臺幣）　　　　　　　　　　　　　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 113年8月1日至113年8月15日逾期未滿4個月 (113年8月21日至113年11月25日) 8% 2,806 225 租金：5,800÷31×15≒2,806 違約金：2,806×0.08≒225 每月約定租金9,400元，租金補助3,600元，實付租金每月5,800元。 113年7月逾期未滿5個月 (113年7月21日至113年11月25日) 10% 5,800 580 5,800×0.1=580 113年6月逾期未滿6個月 (113年6月21日至113年11月25日) 12% 5,800 696 5,800×0.12=696 113年5月逾期未滿7個月 (113年5月21日至113年11月25日) 14% 5,800 812 5,800×0.14=812 113年4月逾期未滿8個月 (113年7月21日至113年11月25日) 16% 5,800 928 5,800×0.16=928 113年2月逾期未滿10個月 (113年7月21日至113年11月25日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年12月逾期10個月以上 (112年12月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年11月逾期10個月以上 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年10月逾期10個月以上 (112年10月21日至113年8月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年12月逾期10個月以上 (111年12月21日至112年10月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年11月逾期10個月以上 (111年11月21日至112年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 合計 60,806 10,201

2024-12-16

STEV-113-店簡-1131-20241216-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第6034號原告楊進龍被告陳乙晴上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○號一樓房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬參仟伍佰元；並自民國一百一十三年八月一日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬柒仟元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣柒拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰參拾陸萬玖仟參佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項前段於原告以新臺幣捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾陸萬參仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段於各期到期後，原告各期分別以新臺幣壹萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各期分別以新臺幣參萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、原告主張：兩造於民國112年9月7日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租其所有門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自112年9月1日起至115年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）3萬7,000元，水、電、瓦斯及管理等費用均由被告負擔。詎被告僅於簽約前之112年8月9日以現金交付定金1萬元，復於簽訂系爭租約時以現金交付租金2萬7,000元，及於112 年10月31日至113年4月8日間以轉帳方式交付租金共計14萬3 ,000元，經原告屢次催繳，仍不依約履行月租金應於每月10 日前繳付，及於112年11月30日前補足所欠押租保證金7萬4, 000元等義務。原告遂於113年6月12日以文山興隆路郵局第0 00094號存證信函（下稱系爭催繳租金函）通知被告於函到7 日內繳清所欠租金，惟被告仍未予置理，原告復於113年7月 3日以文山興隆路郵局存證號碼000101號存證信函（下稱系爭終止租約函）終止系爭租約，系爭租約乃於被告收受系爭終止租約函即113年7月5日終止，則被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。又被告於系爭租約終止前，有依約繳付租金之義務，原告自得請求被告給付計算至113年7月5日止所欠之租金；另被告於系爭租約終止後，持續占有使用系爭房屋，乃無法律上之原因，獲得相當於租金之利益，原告亦得依不當得利之法律關係，請求被告按月返還相當於租金3萬7,000元之不當得利，故被告應給付原告上開欠繳租金及計算至113年7月31日止之不當得利共計26萬3,500元，並自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元。爰依民法第767條第1 項前段、第179條規定及系爭租約約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告26萬3,500元，並自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述。　　四、本院之判斷：　㈠原告主張兩造於112年9月7日簽訂系爭租約，約定由被告以每月租金3萬7,000元向原告承租其所有之系爭房屋，租賃期間自112年9月1日起至115年8月31日止，惟被告未依約定期給付租金，僅於112年8月9日繳付1萬元、112年9月7日繳付2萬 7,000元、112年10月31日繳付1萬元、112年11月2日繳付1萬 4,500元、112年12月11日繳付4,000元、112年12月20日繳付 6,000元、113年1月2日繳付1萬元、113年1月11日繳付4,000 元、113年1月23日繳付1萬元、113年2月2日繳付2萬元、113 年3月11日繳付1萬元、113年3月20日繳付8,000元、113年4 月8日繳付1萬元，共計14萬3,500元，且未繳付押租保證金，經原告以系爭催繳租金函催告被告繳付欠租，被告未予置理，原告復以系爭終止租約函通知被告終止系爭租約，系爭終止租約函於113年7月5日合法送達被告，而被告迄今仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告等情，業據原告提出系爭租約、系爭催繳租金函暨回執、系爭終止租約函暨回執、存摺明細、兩造間通訊軟體對話紀錄等件為證（見店補字卷第15至 45、49至65頁），互核相符，且被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，足認原告此部分主張為真實。　㈡茲就原告各項請求，分述如下：　⒈關於請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、土地法第100條第3款分別定有明文。查原告於113年6月12日寄發系爭催繳租金函限期催告被告繳付欠租時，計算至113年6月被告應繳之租金共10個月，金額合計37萬元，扣除被告已繳付之租金共14萬3,500元後，尚欠22萬6,500元，已逾2個月以上租金額，且被告未繳付押租保證金可得扣抵，故原告依民法第440條第1項、土地法第100條第3款規定，於被告經催告後仍未支付欠繳逾2個月以上之租金，以系爭終止租約函終止系爭租約，於法有據，系爭租約應於系爭終止租約函合法送達被告即113年7月5 日終止。又系爭租約既經原告合法終止，被告仍占有使用原告所有之系爭房屋，即屬無權占有，原告依民法第767條第1 項前段規定，自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。　⒉關於請求被告給付金錢部分：　⑴依系爭租約第三、四條約定，租金每個月為3萬7,000元，應由被告按月給付（見店補字卷第19頁），則自租賃期間始日即112年9月1日起至系爭租約終止日即113年7月5日止，被告應繳付之租金共37萬5,968元（計算式：3萬7,000元×10個月＋3萬7,000元×5/31＝37萬5,968元，元以下四捨五入），扣除被告已繳付之租金14萬3,500元，則被告尚欠租金23萬2,468 元，原告依系爭租約約定，自得請求被告如數給付。　⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查兩造間之租賃關係於113年7月5日終止，已如前述，而被告迄未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，則被告自113年7月6日起占有使用系爭房屋迄今，核屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，則原告依民法第179條規定，請求被告返還所受以原租金按月3萬 7,000元計算之利益，即屬有據，是被告應給付原告自113年 7月6日起至同年月31日止相當於租金之不當得利數額為3萬1 ,032元（計算式：3萬7,000元×26/31＝3萬1,032元，元以下四捨五入），並應自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約約定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告26萬3,500元（計算式：積欠租金23萬 2,468元＋113年7月6日起至同年月31日止相當於租金之不當得利3萬1,032元＝26萬3,500元），並自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元，為有理由，應予准許。六、又原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，合於規定，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔保金額予以宣告；並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料　　，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　黃珮如　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俊霖

2024-12-13

TPDV-113-訴-6034-20241213-1

新簡

新市簡易庭

給付租金

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 113年度新簡字第452號原告昇明國際股份有限公司法定代理人王李明陽訴訟代理人劉芝光律師被告明弘紙業有限公司法定代理人沈威志被告楊千儀上二名被告共同訴訟代理人林秋菊上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年11月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應連帶給付原告新臺幣592萬2,445元，及各依如附表「遲延利息起算日」欄所示之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣592萬2,445元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴時，訴之聲明第一項原為「被告應給付原告新臺幣（下同）810萬0,800元，及各依起訴狀附表一、二遲延利息起算日起，其餘自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，除起訴狀附表二按週年利率百之6 計算外，其餘均按週年利率百分之5計算之利息」（新司調字卷第13頁），嗣於民國113年9月18日具狀變更其訴之聲明第一項為「被告應連帶給付原告592萬2,445元，及各依如附表「遲延利息起算日」欄（其中附表編號19、20，原告主張之遲延利息起算日為112年1月11日；附表編號21，原告主張之遲延利息起算日為112年2月11日；附表編號23，原告主張全部之遲延利息起算日均為起訴狀繕本送達翌日；其餘均如附表）所示之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」（新簡字卷第91頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：　㈠被告明弘紙業有限公司（下稱明弘公司）邀同被告楊千儀擔任連帶保證人，與原告簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定由明弘公司承租原告所有門牌號碼臺南市○○區○○○路000○0 號未辦保存登記建物如系爭租約附件一所示A區部分（下稱系爭租賃物），原告並同意明弘公司得於原告所有坐落臺南市○○區○○段000地號、203地號土地搭建卸貨區、停車場及作為回收場，承租範圍如系爭租約附件二所示。系爭租約明文約定如下：　⒈系爭租約第3條約定明弘公司應給付租金，其中第1項第4款就 112年5月至113年4月之租金，約定明弘公司應自112年5月1 日起至113年4月30日止，按月給付租金44萬1,000元，給付方法依同條第2項約定，明弘公司應於112年5月1日按各期間各月之租金數額，開立未來1年份逐月5日到期之支票及本票予原告，其中支票部分，供原告按月兌現租金使用，本票部分，則係作為明弘公司擔保租金給付使用，如租金支票正常兌現，原告應返還相應之擔保本票予明弘公司，如租金支票跳票，原告得持相應之擔保本票對明弘公司聲請強制執行。　⒉系爭租約第5條第1、2項約定，明弘公司應負擔自身使用之水電費用之繳納，該等費用由原告核算費用數額後，於次月開立相應金額之發票向明弘公司請款，明弘公司應於收到發票之次月10日匯款，如有逾期，應自次月11日起至付款當日止，按日加計依週年利率百分之6計算之利息。　⒊系爭租約第12條第5項約定，楊千儀同意擔任明弘公司之連帶保證人，就系爭租約與明弘公司負連帶給付之責，並放棄先訴抗辯權。　㈡112年5月4日，明弘公司法定代理人沈威志向原告表示，因明弘公司先前支票多有跳票紀錄、無法再開立支票為付款，故改為每月底前以匯款方式給付租金，並提供明弘公司及沈威志個人名義之本票各6張以擔保租金債務，其後又向原告請求減租，原告同意112年5月1日起至113年4月30日期間，將每月租金調降為40萬元，並要求明弘公司於月底前務必匯款，惟明弘公司自112年5月起即未依約於各月之月底給付租金，亦未依約給付水電費，原告於112年8月29日函催明弘公司付款未果，並於明弘公司積欠之租金以押租保證金抵償仍逾 2個月未繳納時，於112年10月4日發函催告明弘公司至遲應於112年10月31日前，清償積欠之租金，否則即依法終止系爭租約，經明弘公司於112年10月12日收受，詎明弘公司屆期仍未清償任何款項，原告遂於112年11月1日，依土地法第 100條、民法第440條規定，發函終止系爭租約，並請求明弘公司於112年11月30日前遷讓返還系爭租賃物、清償積欠之款項，經明弘公司於112年11月2日收受。後明弘公司遲至11 3年2月23日，始將系爭租賃物返還原告，惟系爭租賃物內仍遺留大量事業廢棄物未清運處理，致原告完全無從對系爭租賃物為使用收益，原告多次催促明弘公司清運，並函請明弘公司應於函到後14日即113年5月14日前清運完成，惟明弘公司直至113年9月5日，始將遺留於系爭租賃物內之事業廢棄物清運完畢。　㈢基此，明弘公司尚積欠原告下列款項，爰依下列各該系爭租約之約定及法律規定，請求明弘公司給付之；又楊千儀依系爭租約第12條第5項約定，擔任明弘公司之連帶保證人，依民法第739條、第746條第1款規定，自應與明弘公司就下列積欠之款項負連帶清償責任：　⒈112年5月1日起至112年11月2日系爭租約終止前之租金242萬6 ,667元【計算式：40萬元×（6＋2/30）＝242萬6,667元，元以下四捨五入】，依系爭租約、民法第439條前段規定，請求給付欠繳之租金，及各期租金自如附表應納日翌日起至清償日止之法定遲延利息。　⒉112年5月份至112年12月份之水電費19萬1,496元，依系爭租約第5條約定，請求給付欠繳之水電費，及各期水電費自如附表應納日（其中附表編號19、20，原告主張之應納日為11 2年1月10日；附表編號21，原告主張之應納日為112年2月10 日）翌日起至清償日止之法定遲延利息。　⒊自系爭租約終止翌日即112年11月3日起，至明弘公司返還系爭租賃物予原告之前1日即113年2月22日止，明弘公司持續無權占用原告所有之系爭租賃物，無法律上原因而受有繼續使用系爭租賃物之利益，致原告受有無從就系爭租賃物為使用收益之損害，明弘公司應受有相當於租金之不當得利147 萬6,782元【計算式：40萬元×（28/30＋2＋22/29）＝147萬6,7 82元，元以下四捨五入】，依民法第179條規定，請求返還上開不當得利，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。　⒋明弘公司雖於113年2月23日點交返還系爭租賃物並交還鑰匙予原告，惟系爭租賃物仍遭明弘公司持續以事業廢棄物無權占用，致原告仍完全無從就系爭租賃物為相關使用收益，經原告催告其為清運，直至113年9月5日始清運完畢，故於113 年2月23日至113年9月5日止，共6個月又14日期間，明弘公司無法律上原因而受有繼續使用系爭租賃物堆置事業廢棄物之利益，致原告受有無從就系爭租賃物為使用收益之損害，明弘公司應受有相當於租金之不當得利258萬6,667元【計算式：40萬元×（6＋14/30）＝258萬6,667元，元以下四捨五入】，依民法第179條規定，請求返還上開不當得利，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。　㈣經明弘公司就上開積欠之款項主張抵銷、扣抵如下：　⒈明弘公司以112年12月25日（112）弘字第001號函，主張以其受讓自訴外人東揚紙器企業股份有限公司（下稱東揚公司）對原告之貨款債權25萬2,369元，抵扣對原告之租金債務，經原告確認該貨款債權係原告關係企業向東揚公司購買紙箱所生，債權金額為25萬2,365元（較明弘公司主張之金額少4 元），為避免法律關係複雜化，原告同意以25萬2,365元扣抵明弘公司積欠之112年5、6月份租金，此經另案（本院臺南簡易庭112年度南簡字第1082號）即沈威志與原告間確認本票債權不存在事件中，列為不爭執事項。　⒉沈威志因簽立本票擔保明弘公司對原告之租金債務，經強制執行，已履行1萬7,000元。　⒊原告收受之押租金96萬9,802元中之53萬元，業於113年9月5 日經原告退還予明弘公司，故原告仍保存之押租金餘額為43 萬9,802元，原告同意與明弘公司積欠原告之水電費及部分不當得利債務相互抵銷。　⒋上開明弘公司得主張抵銷、扣抵之總金額合計為70萬9,167元（計算式：25萬2,365元＋1萬7,000元＋43萬9,802元＝70萬9,1 67元），是本件請求金額為597萬2,445元本息（計算式：24 2萬6,667元＋19萬1,496元＋147萬6,782元＋258萬6,667元－70 萬9,167元＝597萬2,445元）。　㈤並聲明：　⒈被告應連帶給付原告592萬2,445元，及各依如附表「遲延利息起算日」欄（其中附表編號19、20，原告主張之遲延利息起算日為112年1月11日；附表編號21，原告主張之遲延利息起算日為112年2月11日；附表編號23，原告主張全部之遲延利息起算日均為起訴狀繕本送達翌日；其餘均如附表）所示之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：　㈠明弘公司自112年下半年，事實上已無法正常營業，也因缺錢無力遷移，更付不出員工薪水、勞健保費，及政府各種款項、稅金，明弘公司之應收帳款更遭法院、債權人查封，並優先付給政府，員工也都已陸續離開，明弘公司沒有收入，且仍積欠很多債務及員工薪水、資遣費、銀行利息等。　㈡系爭租約之租賃期間，明弘公司多年來曾不斷向原告提出有關屋頂及牆壁嚴重漏水之事，但一直無法解決，每逢下雨廠房內部都會漏水，需用許多水桶接水，明弘公司係從事紙箱加工，最怕碰到水的問題，因而受有很大不便及損失，由於原告一直未妥善處理，明弘公司無可奈何，僅能默默承受，且牆壁有破洞之處，除滲水外，也造成廠房安全問題。　㈢作為出租合法安全廠房之出租人，原告當初說好要在系爭租賃物安裝消防設備給明弘公司，卻一直未來安裝，明弘公司為符合安全合法工廠運作，除自行改善條件外，另請合格之消防設備公司施工，完成符合標準之工廠消防設備，共花費約200萬元，始能辦理合法之工廠登記，於將系爭租賃物返還原告時，整套消防設備也一併移交予原告。　㈣系爭租賃物返還原告時，所有鑰匙、遙控器都已於113年2月2 3日一併點交予原告，之後原告即鎖上外面大鐵門，使明弘公司人員、車輛都無法進出，且因清理廢棄物，需事先約定各方人員，及詢問原告安排時間，重複不斷反覆聯絡、多方協調，同時到場才得以處理現場勘查、估價及相互配合之清理時間等，但每次請原告開門，都不是很容易得到讓明弘公司人員進去的回答，故清理廢棄物之工作時間拖延得很長。　㈤於明弘公司付不出房租時，曾拜託原告同意分期，明弘公司亦努力借貸籌措租金，原告卻又說不必拿過去了，期間明弘公司也試著到處尋找租金較便宜之工廠場地，並在永康找到一處並支付斡旋金，惟原告於112年11月底無預警將系爭租賃物斷電，使明弘公司工廠陷入混亂停頓，無法繼續運作，員工人心惶惶，完全陷入停擺，後臨時租用發電機使工廠內得以有安全照明，並維持辦公室電腦、辦公設備功能。　㈥就原告請求112年11月份之前之租金及水電費，被告認為由被告負擔，應屬合理，原告所列明弘公司得主張抵銷、扣抵之總金額亦正確，但原告請求自112年11月起之不當得利部分，因堆置廢棄物之位置，是在廠房外面由明弘公司自己興建之屋簷，即讓車輛停放卸貨的空間，不在租賃範圍，廠房裡面於113年2月23日點交返還予原告時即已清空，當下原告總務課吳課長有同意明弘公司將廢棄物堆放該處，讓明弘公司慢慢清理，但原告事後將大門上鎖，使明弘公司無法及時處理，始致後續清理期程有所拖延，且該廠房後續租不出去不是因為堆置廢棄物，是因廠房內本來就破舊，原告還要求被告給付相當於租金之不當得利，並非合理，故不同意給付不當得利。　㈦並聲明：　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠原告主張明弘公司邀同楊千儀擔任連帶保證人，與原告簽立系爭租約，約定由明弘公司承租原告所有之系爭租賃物，明弘公司應依約支付租金，及負擔自身使用之水電費用（應於收受水電費用發票次月10日前匯款），嗣原告與明弘公司合意自112年5月1日起至113年4月30日期間，將每月租金調降為40萬元，並應於各月之月底前給付，惟明弘公司自112年5 月起未依約遵期給付租金及水電費，經原告於112年8月29日、112年10月4日二度發函催告未果，原告於112年11月1日發函終止系爭租約，經明弘公司於112年11月2日收受而生合法終止系爭租約之效力，明弘公司於113年2月23日，將系爭租賃物點交返還原告，並於113年9月5日，將遺留之廢棄物清運完畢，尚積欠原告112年5月1日起至112年11月2日系爭租約終止前之租金242萬6,667元、112年5月份至112年12月份之水電費19萬1,496元，明弘公司並得以合計70萬9,167元之金額與上開欠款主張抵銷、扣抵等節，業據提出經濟部商工登記公示資料查詢結果、系爭租約（含附件）、原告員工與沈威志於通訊軟體LINE之對話紀錄截圖、郵局存證信函及所附律師函暨回執、廠房點交確認書、現場照片、臺南市政府財政稅務局房屋稅113年課稅明細表、聲明書、明弘公司112 年12月25日（112）弘字第001號函及所附債權讓與書、本院臺南簡易庭112年度南簡字第1082號民事判決附卷為證（新司調字卷第31頁至第95頁，新簡字卷第69頁至第80頁、第10 1頁至第117頁），且為被告所不爭執（新簡字卷第129頁），此部分之事實，堪以認定。　㈡觀諸系爭租約第7條第1項、第8條第1、3項分別約定「本租賃標的出租係供明弘公司作營運使用，但原告不保證本租賃標的物符合特定行業或廠區規格等相關規範。明弘公司應自行確保其就本租賃標的之營運使用，符合相關法律規範」、「租賃期間廠房所有修繕概由明弘公司自行負責」、「明弘公司對於租賃標的物所為之改良、變更或添設之生產設備，於租賃屆滿或終止時，經原告同意毋須回復原狀者，其權利均歸原告所有，明弘公司不得對該等物品主張任何權利，租賃標的物之其他附合物及固定設備亦同」，可知系爭租約租賃期間，如有屋頂、牆壁漏水破洞等情事，或有加裝消防設備之需求，均應由明弘公司自行負責，相關設備於租期屆滿或終止時，原告同意無需回復原狀者，權利均歸原告，被告不得主張任何權利。基此，被告辯稱明弘公司於租賃期間，不斷要求原告修繕屋頂及牆壁嚴重漏水，原告一直未妥善處理，致明弘公司受有損失等語，實非有據；另依原告與明弘公司於113年2月23日簽立之廠房點交確認書記載「點交項目說明如下：原告同意明弘公司廠房前方斜屏不拆，消防泵浦等設備不拆，辦公室隔間不拆，並無條件由原告處置，絕無異議」等語（新司調字卷第69頁），可認明弘公司業已同意將其委請合格消防設備公司安裝於系爭租賃物之工廠消防設備移交予原告處置，被告雖辯稱該等消防設備共花費約200萬元等語，縱認屬實，依前揭系爭租約第8條第3項約定，明弘公司亦不得就此再對原告主張其他權利，難認與原告本件請求有何關聯。　㈢再觀諸系爭租約第11條第1項約定「租期屆滿或提前終止契約時，明弘公司須即刻遷出租賃標的物，並將所有物品搬移至他處，如有留置任何雜物未搬，視為放棄其所有權，原告除得以廢棄物處理外，並得更換租賃標的物出入門鎖及鑰匙，並將租賃標的斷水、斷電，其處理所需費用將由押租保證金先行扣抵，如有不足由明弘公司補足，明弘公司無異議」等語，本件明弘公司自112年5月份起欠繳租金及水電費用，原告於112年8月29日、112年10月4日二度發函定期催告明弘公司給付租金，否則將終止系爭租約，明弘公司均未依約給付，應可預見系爭租約將提前終止，而著手另尋他處搬遷事宜，竟又持續拖延，終經原告於112年11月1日發函終止系爭租約，並於送達明弘公司之112年11月2日發生合法終止租約之效力，明弘公司應立即遷出，原告自得依前揭系爭租約第11 條第1項約定，更換系爭租賃物門鎖、鑰匙並斷電，且自原告發函催告時起，至原告終止系爭租約並斷電之日，已經過 2個月以上之時間，與被告所辯遭原告無預警斷電之情形，尚屬有別，縱認被告因此受有損害，亦難認應由原告負責賠償，是被告此部分所辯，亦非有據。　㈣依前揭廠房點交確認書記載「明弘公司廢棄物仍有多數未清除，必須完全清除，否則原告代清除後，將進行追償」等語（新司調字卷第69頁），可認明弘公司依約於完成點交後，尚負有將遺留之廢棄物清運完畢之義務，原告並說明：當時因明弘公司無法清運完成，無奈只能要求明弘公司日後必須完全清除，並非同意明弘公司將廢棄物放在該處等語。被告雖辯稱堆置廢棄物之位置，是在廠房外由明弘公司自行興建之屋簷，即讓車輛停放卸貨的空間，不在租賃範圍等語，惟為原告所否認，觀諸現場照片（新司調字卷第71頁至第83頁），該等廢棄物堆置之位置，為一設置有鋼鐵樑柱，並由鐵皮牆壁、屋頂搭蓋而成之空間（下稱系爭空間），縱如被告所辯系爭空間係明弘公司依系爭租約第12條第1項約定，由明弘公司自行搭建之卸貨區及停車場，依系爭租約第1條明定「承租工廠範圍如附件二示意圖所示」等語，及系爭租約附件二（新司調字卷第41頁）所示承租範圍，除工廠主體外，尚及於與工廠主體相鄰之雨棚區、出貨區、車道等部分，可知系爭空間亦位在明弘公司承租之系爭租賃物範圍內，被告辯稱系爭空間不在租賃範圍等語，尚非有據，且依上開現場照片所示廢棄物堆置之客觀狀況，確足就工廠主體對外之來往進出造成影響、妨礙，足認原告主張系爭租賃物於113 年2月23日點交後，仍因遭明弘公司之廢棄物占用，致原告完全無從就系爭租賃物之全部為使用收益，並非無稽。被告雖又辯稱113年2月23日點交當下，原告總務課吳課長有同意明弘公司將廢棄物堆放該處，讓明弘公司慢慢清理等語，惟亦為原告所否認，被告復未能提出相關證據以實其說，尚難予採信。另查原告公司址設臺南市仁德區，有其經濟部商工登記公示資料在卷可稽（新司調字卷第101頁至第103頁），系爭租賃物則位在臺南市永康區，二者間有相當距離，自明弘公司於113年2月23日，將系爭租賃物點交返還原告時起，為確保系爭租賃物之安全，自有加以上鎖管理之必要，本無給予明弘公司方便、容任該公司人員、車輛或其他第三人得於任何時間、任意自由進出系爭租賃物之餘地，明弘公司如認因清理上開廢棄物，而有進出系爭租賃物之必要，理應盡速提出清除計劃，並提前於適當時期與原告聯繫開啟門鎖，讓明弘公司安排之清運人員入內進行清理，而非要求原告公司人員隨傳隨到、聽候明弘公司指示開啟門鎖，是縱因原告將系爭租賃物上鎖管理，致明弘公司清理廢棄物之期程受有延宕，亦難認應由原告承擔期間無法就系爭租賃物使用收益受有之損失，是被告此部分所辯，難認有據。　㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。本件系爭租約業於112年11 月2日，經原告合法終止，明弘公司於113年2月23日，將系爭租賃物點交返還原告，惟仍負有將遺留之廢棄物清運完畢之義務，後於113年9月5日，始將遺留之廢棄物清運完畢等節，均如前述，明弘公司於系爭租約終止後之112年11月3日至113年2月22日期間，繼續無權占用系爭租賃物乙節，殆無疑義；自113年2月23日起至113年9月5日期間，因留置於系爭租賃物內之廢棄物持續占用，致原告仍完全無從就系爭租賃物之全部為使用收益乙節，亦經認定如前，是原告主張明弘公司於上開期間，無法律上原因而受有繼續使用系爭租賃物之利益，致原告受有無從就系爭租賃物為使用收益之損害，受有相當於租金之不當得利，並應按系爭租約約定調降後之租金金額每月40萬元作為計算依據，洵屬有據。基此計算，明弘公司於112年11月3日起至113年2月22日、113年2月23 日起至113年9月5日期間，所受有相當於租金之不當得利金額，應分別為147萬6,782元【計算式：40萬元×（28/30＋2＋2 2/29）＝147萬6,782元，元以下四捨五入】、258萬6,667元【計算式：40萬元×（6＋14/30）＝258萬6,667元，元以下四捨五入】，加計前揭被告肯認尚積欠原告112年5月1日起至1 12年11月2日止之租金242萬6,667元、112年5月份至112年12 月份之水電費19萬1,496元，扣除明弘公司得主張抵銷、扣抵之70萬9,167元，應認原告尚得請求明弘公司給付之金額為592萬2,445元（計算式：147萬6,782元＋258萬6,667元＋24 2萬6,667元＋19萬1,496元－70萬9,167元＝597萬2,445元）。　㈥按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。經查：　⒈原告得請求明弘公司給付之112年5月1日起至112年11月2日期間之租金部分，依原告與明弘公司於調降租金時之約定，各月份之租金應於當月之月底前給付，乃定有確定給付期限之金錢債權，其給付期限各如附表編號1至7「應納日」欄所示，明弘公司逾期未給付，應自期限屆滿時起，負遲延責任，並應自翌日即附表編號1至7「遲延利息起算日」起，加給按週年利率百分之5計算之利息。　⒉原告得請求明弘公司給付之112年5月份至112年12月份之水電費部分，依系爭租約第5條第2項約定，明弘公司應於收受原告開立發票之次月10日前給付，亦為定有確定給付期限之金錢債權，其給付期限各如附表編號8至21「應納日」欄所示，其中附表編號19、20即112年11月份之水電費，及附表編號21即112年12月之水費，原告主張之給付期限分別為112年 1月10日、112年2月10日，顯屬誤載，並非有據，應認附表編號19、20之給付期限為113年1月10日，附表編號21之給付期限為113年2月10日，明弘公司逾期未給付，應自期限屆滿時起，負遲延責任，就遲延利息之利率部分，系爭租約第5 條第2項雖約定應按日加計週年利率百分之6之利息，惟原告減縮為僅請求按週年利率百分之5計算，自屬有據，明弘公司應自各該期限屆滿翌日即附表編號8至21「遲延利息起算日」起（附表編號19至21，原告主張之遲延利息起算日，同有誤載情形，亦非有據，茲不贅述），加給按週年利率百分之5計算之利息。　⒊原告得請求明弘公司給付112年11月3日起至113年2月22日、1 13年2月23日起至113年9月5日期間，受有相當於租金之不當得利部分，屬無確定給付期限之金錢債權，而本件起訴狀繕本係於113年6月26日送達於明弘公司而生送達效力，有本院送達證書在卷可稽（新司調字卷第113頁至第115頁），可認起訴狀繕本送達前即112年11月3日起至113年2月22日期間已發生之不當得利，經與部分押租金餘額抵銷後之金額122萬8 ,476元，及113年2月23日起至113年6月26日期間已發生之不當得利金額164萬3,218元【計算式：40萬元×（7/29＋3＋26/3 0）＝164萬3,218元，元以下四捨五入】，係在原告以起訴狀繕本之送達，請求明弘公司給付之範圍內，明弘公司迄未給付，應自收受起訴狀繕本時起，負遲延責任，並應就上開起訴狀繕本送達前已發生之不當得利，自起訴狀繕本送達翌日即113年6月27日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息；至其餘起訴狀繕本送達後即113年6月27日起至11 3年9月5日期間始發生之不當得利金額94萬3,449元（計算式：258萬6,667－164萬3,218元＝94萬3,449元），原告係以113 年9月18日民事變更訴之聲明暨陳報狀繕本之送達，請求明弘公司給付，明弘公司迄未給付，應自收受該書狀繕本時起，負遲延責任，並應就此部分之不當得利，自該書狀繕本送達翌日即113年10月15日（依新簡字卷第123頁本院送達證書，該書狀繕本係於113年10月14日送達於明弘公司而生送達效力）起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。原告主張就全部之不當得利金額，均自起訴狀繕本送達翌日起算利息，尚非有據。　㈦按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償。保證人拋棄前條之權利者，不得主張前條之權利，民法第739條、第740條、第 745條、第746條第1款分別定有明文。本件楊千儀為明弘公司擔任系爭租約之連帶保證人，依系爭租約第12條第5項約定，業已拋棄其先訴抗辯權，並同意與明弘公司就系爭租約所負債務，負擔連帶清償責任，本件原告就上開得請求明弘公司給付之592萬2,445元本息，依系爭租約第12條第5項約定、民法第739條、第746條第1款規定，請求楊千儀與明弘公司負連帶給付之責，自屬有據。四、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第5條、第12條第5項約定、民法第439條前段、第179條、第739條、第746條第1款規定，請求被告連帶給付如主文第一項所示之租金、水電費及系爭租約終止後相當於租金之不當得利及利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求（如附表編號19至21、23所示之遲延利息起算日部分），為無理由，應予駁回。五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條、第85條第2項、第87 條第1項分別定有明文。審酌本件原告敗訴比例甚微，就原告勝訴部分，被告係因連帶之債而受敗訴判決，認本件訴訟費用應由被告連帶負擔，爰依職權為訴訟費用之裁判如主文第二項所示。六、本件原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第427條第2項第1款所定訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第38 9條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，原告就此部分雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請僅係促請法院職權發動，尚毋庸就其聲請為准駁之裁判；被告就此部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核於法相符，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第85條第2項、第87條第1 項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院新市簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳品謙以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃心瑋附表：（日期均為民國，金額均為新臺幣元）編號項目發票號碼發票日期應納日原應付金額抵銷項目抵銷金額應給付金額遲延利息起算日 1 112年5月租金 PY00000000 112年7月10日 112年5月31日 40萬東揚貨款 25萬2,365 13萬0,635 112年6月1日本票執行 1萬7,000 2 112年6月租金 PY00000000 112年7月10日 112年6月30日 40萬 - - 40萬 112年7月1日 3 112年7月租金尚未開立發票 112年7月31日 40萬 - - 40萬 112年8月1日 4 112年8月租金尚未開立發票 112年8月31日 40萬 - - 40萬 112年9月1日 5 112年9月租金尚未開立發票 112年9月30日 40萬 - - 40萬 112年10月1日 6 112年10月租金尚未開立發票 112年10月31日 40萬 - - 40萬 112年11月1日 7 112年11月1日至112年11月2日期間之租金尚未開立發票 112年11月30日 2萬6,667 - - 2萬6,667 112年12月1日 8 112年5月份電費 MY00000000 112年6月20日 112年7月10日 339 押租金餘款 43萬9,802 0 112年7月11日 9 112年6月20日水費 PY00000000 112年7月13日 112年8月10日 355 0 112年8月11日 10 112年6月份電費 PY00000000 112年7月20日 112年8月10日 3萬1,601 0 112年8月11日 11 112年7月20日水費 PY00000000 112年8月14日 112年9月10日 372 0 112年9月11日 12 112年7月份電費 PY00000000 112年8月21日 112年9月10日 3萬0,474 0 112年9月11日 13 112年8月21日水費 RY00000000 112年9月13日 112年10月10日 478 0 112年10月11日 14 112年8月份電費 RY00000000 112年9月20日 112年10月10日 3萬3,776 0 112年10月11日 15 112年9月19日水費 RY00000000 112年10月13日 112年11月10日 447 0 112年11月11日 16 112年9月份電費 RY00000000 112年10月20日 112年11月10日 3萬1,570 0 112年11月11日 17 112年10月23日水費 TY00000000 112年11月13日 112年12月10日 319 0 112年12月11日 18 112年10月份電費 TY00000000 112年11月20日 112年12月10日 3萬1,008 0 112年12月11日 19 112年11月22日水費 TY00000000 112年12月13日 113年1月10日（原告主張為112年1月10日） 411 0 113年1月11日（原告主張為112年1月11日） 20 112年11月份電費 TY00000000 112年12月20日 113年1月10日（原告主張為112年1月10日） 2萬9,989 0 113年1月11日（原告主張為112年1月11日） 21 112年12月20日水費 VY00000000 112年1月15日 113年2月10日（原告主張為112年2月10日） 357 0 113年2月11日（原告主張為112年2月11日） 22 112年11月3日至113年2月22日期間之不當得利 - - - 147萬6,782 122萬8,476 起訴狀繕本送達翌日即113年6月27日 23 113年2月23日至113年6月26日期間之不當得利 - - - 164萬3,218 - - 164萬3,218 起訴狀繕本送達翌日即113年6月27日 113年6月27日至113年9月5日期間之不當得利 - - - 94萬3,449 - - 94萬3,449 原告113年9月18日民事變更訴之聲明暨陳報狀繕本送達翌日即113年10月15日（原告主張為起訴狀繕本送達翌日即113年6月27日）合計 - - - - 668萬1,612 - 70萬9,167 597萬2,445 -

2024-12-13

SSEV-113-新簡-452-20241213-1

彰簡

彰化簡易庭

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 113年度彰簡字第274號原告政祥實業有限公司法定代理人陳裕林訴訟代理人張毓珊律師江彥儀律師被告文鼎先進有限公司法定代理人張雅羚訴訟代理人洪家駿律師複代理人謝孟高律師蕭凡森律師訴訟代理人楊玉珍律師複代理人黃俊榮律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000○號建物（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○街000○0號）騰空返還予原告。二、被告應自民國113年7月5日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣17萬元。三、被告應自民國112年12月16日起至遷讓返還上開建物之日止，按日給付原告新臺幣5,666元。　　四、訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔。五、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣244萬1,322元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項就已到期部分得假執行；但被告如按月以新臺幣17萬元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項就已到期部分得假執行；但被告如按日以新臺幣5,666元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　　事實及理由一、原告主張：（一）彰化縣○○鄉○○段00000○號建物（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○ 街000○0號，內有2樓夾層；下稱系爭建物）為訴外人陳怡君、陳怡倩及陳裕林（按：即原告之法定代理人）所共有（下稱陳怡君等3人），陳怡君等3人並將系爭建物出租予原告，並同意原告將系爭建物轉租予他人。嗣兩造於民國 111年9月20日簽訂廠房租賃契約書（下稱租賃契約書），約定由原告將系爭建物出租予被告，租期為111年8月5日起至119年8月4日止，前5年之每月租金為新臺幣（下同） 17萬元（未稅），而後3年之每月租金則為18萬3,600元（未稅）。（二）系爭建物於被告承租期間，在112年7月18日晚上7時19分許發生火災（下稱第一次火災），導致系爭建物嚴重毀損，原告考量若僅局部修補系爭建物，實難達到有效安全利用系爭建物之永續經營目的，遂著手改建計畫之評估與規劃，嗣再委請建築師規劃具體興建計畫，並已於112年8月 28日委請王俊文律師寄送玉宸法律事務所函通知被告「原告以租賃契約書第5條第2項約定之改建事由終止租賃關係，租賃關係將於該函到後3個月終止」，且被告嗣已於112 年9月13日收受該函，故兩造間之租賃關係已於112年12月 15日發生終止效力。又縱認租賃關係尚未依租賃契約書第 5條第2項之約定終止，因被告於113年7月5日起即未繳納租金給原告，原告乃以113年10月11日民事陳報狀之送達催告被告於113年10月23日前給付積欠之租金，但被告仍未給付，且經扣除2個月之押金後，被告積欠租金已達2個月，故原告於113年10月24日言詞辯論期日時當庭終止兩造間之租賃關係。（三）被告於租賃關係終止後仍繼續占有使用系爭建物，並未將系爭建物騰空遷讓交還給原告，因此，原告依租賃契約書第17條第1項、第18條第1項之約定、不當得利法律關係，請求被告騰空返還系爭建物，自113年7月5日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利17萬元，及自112年12月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按日給付懲罰性違約金5,666元。（四）並聲明：如主文第一至三項所示；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：　　（一）原告於113年5月6日言詞辯論期日時已陳稱：「因被告遲未遷出系爭建物，故未有任何開發利用改建或其他處分計畫」，可見原告於寄送玉宸法律事務所函予被告時，根本未有改建或處分計畫，原告逕依租賃契約書第5條第2項之約定終止租賃關係，應屬權利濫用；又被告不但自行修繕系爭建物，亦有按月繳納租金，復已花費大量時間在系爭建物裝設設備及取得固體再生燃料許可證，並於取得該許可證後，支出機台設備費1,400萬元、人事費用約500萬元、設廠環保、電力與消防顧問費280萬元，且若遭遷出系爭建物而致無法於交貨期限製造產品給客戶，被告將須支付龐大之違約金，何況租期長達8年，原告僅經過2年即表示終止租賃關係，已有違誠實信用原則，而屬權利濫用。（二）縱使原告得請求懲罰性違約金，惟原告請求每日5,666元之懲罰性違約金實屬過高，依民法第252條之規定，應予酌減。（三）第一次火災之彰化縣消防局火災原因調查鑑定書所載之起火處、起火原因均有爭議，且無具體事證足以認定是因被告製成之燃料棒高溫固體餘熱才導致第一次火災之發生，而經被告請教訴外人王宏魯兼任助理教授（下稱王宏魯）後，王宏魯以電盤內部碳化程度較嚴重為由，認定第一次火災之起火原因是系爭建物之電線老舊走火，且原告在消防幫浦室所裝設之消防設備無法啟動，導致連通管無法於第一次火災發生時供應水源至系爭建物內之消防栓，可見第一次火災之起火原因均非被告所引起，自不可歸責於被告；又依租賃契約書第10條第2項但書之約定，原告應就系爭建物燒毀部分進行修繕，然經被告多次以口頭催告及於113年7月4日以台中大全街存證號碼第517號存證信函催告原告修繕系爭建物後，原告均置之不理，被告只好自行招工修繕，並就拆換屋頂烤漆浪板、拆換電動鐵捲門、清潔柱位鋼構、拆除違建之2樓夾層、補漆烤漆浪板等支出9 8萬9,535元，就修繕消防安全設備支出66萬6,015元，就修繕照明設備支出10萬5,000元，就更換屋頂透明PC板、維修捲門等支出3萬6,000元，故被告依民法第430條之規定得請求原告償還修繕費共計179萬6,550元，所以被告以 179萬6,550元修繕費償還債權抵銷原告所主張之不當得利債權。（四）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　　三、得心證之理由：（一）下列事實，有土地登記謄本、建物登記謄本、房屋租賃契約書、租賃契約書、彰化縣消防局113年1月12日函、建築物理算表、理算總表、玉宸法律事務所函、帳戶匯款紀錄與交易明細在卷可稽（見本院卷一第25、33至38、107、1 09、115、117、125至129、235、237、299至309頁；火災卷第9至207頁），應屬真實：　　 1、坐落原告所有彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱354土地）上之系爭建物是於77年7月26日建築完成。　 2、系爭建物現為陳怡君等3人所共有，且陳怡君等3人於110 年12月24日與原告簽訂房屋租賃契約書，約定由陳怡君等 3人將系爭建物出租予原告，租期為111年1月1日起至120 年12月31日止，每月租金為9,000元，僅得作為工廠使用，且同意原告得將系爭建物轉租給第三人。　 3、兩造於111年9月20日簽訂租賃契約書，約定由原告將系爭建物出租予被告，租期為111年8月5日起至119年8月4日止，且前5年之每月租金為17萬元（未稅），而後3年之每月租金則為18萬3,600元（未稅）。　 4、系爭建物於112年7月18日晚上7時19分許發生第一次火災，經原告向其所投保之新光產物保險股份有限公司（下稱新光產險公司）申請理賠後，新光產險公司計算出賠償金額為115萬9,334元，並於扣除百分之10之自負額11萬5,93 3元後，賠付原告104萬3,401元。　 5、受原告委任之王俊文律師於112年9月12日寄送記載：「… 根據彰化縣消防局調查所確認之結果，於112年7月18日晚上7時19分許，確實係因可歸責於臺端之事由（於廠房內放置危險物品）而導致上開廠房受到嚴重毀損，因此台端依照租約第10條第2項規定，應對出人負損害賠償責任。… 緣上開廠房因台端之疏失慘遭祝融之災，如今殘破不堪，爰出租人計畫就上開廠房另有開發利用，並擬進行改建，依照上開租約第5條第2項規定内容，出租人於法有據。… 爰代本所當事人即政祥實業有限公司函告台端於函到後滿 3個月之日终止租賃契約（本律師函預計於112年9月14日之前寄達，因此終止租賃契約生效之日為112年12月15日），並請台端於函到後兩個月內將廠房毀損之部分回復原狀，或於函到3日內與政祥實業有限公司或本所王俊文律師洽談賠償事宜…」之玉宸法律事務所函予被告，嗣被告於112年9月13日收受該函。　 6、系爭建物於112年11月14日凌晨3時37分許又發生火災。　 7、被告就系爭建物之租金，於112年12月10日匯款17萬5,485 元、於113年1月19日匯款20萬1,969元、於113年2月19日匯款17萬8,485元、於113年3月11日匯款17萬8,485元、於 113年4月11日匯款16萬9,985元、於113年5月10日匯款17 萬8,485元予原告。　（二）原告請求被告騰空返還系爭建物，有無理由？　 1、按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100條第1款定有明文。又土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約（最高法院70年台上字第1401號判決意旨參照）。且出租人就此固有舉證之責任，惟其證明方法並無限制（司法院院解字第3491號解釋文參照）。所謂收回重新建築，祇須租賃物在客觀標準上認有重建必要即為已足，不得僅以物理上堅固與否為準，亦不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之（最高法院49年台上字第1767號、60年台上字第3027號、64年台上字第1387號判決意旨參照），且不以提出具體之重建計劃始合收回要件（最高法院83年度台上字第1259號判決意旨參照）。　 2、兩造於租賃契約書第5條第2項（提前終止租約）約定：「甲方（按：即原告，下同）得因法令之修改或政府政策之變更，或就本約廠房（按：即系爭建物，下同）有開發利用改建或其他處分計畫，而於3個月前以書面通知乙方（按：即被告，下同）終止本約。」（見本院卷一第33頁），則參酌上開司法院解釋及最高法院實務見解，本院認應由主張依前揭約定終止租賃關係之原告舉證證明系爭建物於客觀上有改建之必要，即系爭建物有建造年久、使用逾齡、有礙都市發展或與土地利用價值顯不相當等情事，且不以系爭建物瀕於倒塌、原告應提出具體之改建計劃為終止要件。　 3、經查：（1）依建物登記謄本、彰化縣政府113年8月21日函暨所附系爭建物使用執照卷宗所示（見本院卷一第115、407至446頁），屬鋼架造之系爭建物（見本院卷一第425、427頁）是於77年7月26日建造完成，迄至受原告委任之王俊文律師寄送玉宸法律事務所函之日112年9月12日（見本院卷一第 69、125至129頁），已相距35年1月又17日，而依彰化縣房屋耐用年數及折舊率標準表所載，鋼鐵造房屋之每年折舊率為1.2%，耐用年數為52年，可見系爭建物之屋齡已達 35年1月又17日，且可再繼續使用之耐用年數僅餘約17年（即：52年－35年＝17年），已屬老舊。（2）系爭建物於第一次火災發生後，於外部西南邊之窗戶有燻黑積碳、通道鐵皮屋頂採光塑膠浪板有熔化，於外部東邊中間之外牆鐵皮有受燒情形、通道上方採光塑膠浪板有熔化，於外部南邊之靠近西側上方窗戶有燻黑、屋頂上方採光塑膠浪板有燒熔，於外部南邊之東側鐵皮上方窗户玻璃有燒破、屋頂上方採光塑膠浪板嚴重燒熔、鐵皮牆面受燒變色；於內部南邊之屋頂有受燒剝落，於內部西南側之鐵門北側牆面上方窗戶有燒破、下方些微燻黑，內部東邊搭建之2樓夾層，共有7間隔間，南側第5～7間居室裝潢受燒掉落地面、隔間均已燒燬，只殘存有燻黑、燒白、變色、軟化之輕鋼架，北側第2、3、4間居室之牆壁上方有燻黑痕跡、天花板受燒碳化掉落、矽酸鈣板受燒掉落，內部東邊之2樓南側鐵皮牆面靠近東側窗戶燒破、下半部牆面有受燒燻黑等情形，有彰化縣消防局火災原因調查鑑定書附卷可證（見火災卷第19至22、86至113頁），足見系爭建物之南側鐵皮牆面、南側屋頂、2樓夾層等部位已因第一次火災之發生而嚴重受損，且在火焰燃燒、悶燒達1小時之情況下（見火災卷第38頁），該等部分與鄰近位置之鋼鐵耐用性與安全性應認已有不堪使用之情形，此從新光產險公司於建築物理算表，就系爭建物之南側鐵皮牆面、南側屋頂於扣除折舊前是以全損計算一節（見本院卷一第23 7頁；本院卷二第165頁），即可見一斑。（3）依新光產險公司所出具之建築物理算表所載（見本院卷一第237頁；本院卷二第165頁），系爭建物經新光產險公司評估後，於第一次火災發生前之價值為319萬906元（已扣除折舊70%，但不包含2樓夾層；按：若以被告抗辯之行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率為計算基準《見本院卷二第20、21、118頁》，系爭建物之價值將更低），而於第一次火災發生後所需之維修費則是160萬7,322 元（已扣除折舊70%，但不包含2樓夾層），而已達系爭建物價值之一半，可見系爭建物有大幅維修之需求。（4）依前所述，系爭建物經新光產險公司評估之第一次火災發生前價值319萬906元（已扣除折舊70%，但不包含2樓夾層按：若以被告抗辯之行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率為計算基準《見本院卷二第20、21、118頁》，系爭建物之價值將更低），經扣除於第一次火災發生後所需之維修費160萬7,322元（已扣除折舊70%，但不包含2 樓夾層）後，僅餘158萬3,584元；又依土地登記謄本、建物登記謄本所示（見本院卷一第107、115頁），系爭建物坐落在354土地之面積為1,406.46平方公尺，且354土地於 113年1月之公告現值為每平方公尺1萬5,000元，而公告現值遠低於市價乃眾所周知之事實，因此，若只以354土地之公告現值計算，系爭建物之基地面積價值即已達2,109 萬6,900元（即：1,406.46平方公尺×1萬5,000元＝2,109萬 6,900元），足見系爭建物之剩餘價值158萬3,584元與所坐落之基地面積價值2,109萬6,900元間已有顯不相當之情事。（5）綜上，堪認系爭建物於建造後已使用長久、部分結構因第一次火災嚴重受損而致耐用性與安全性已有不堪、有大幅維修之需求、與土地利用價值顯不相當，則揆諸前揭說明，應認系爭建物於客觀上確有改建之必要，而原告復已提出由林國治建築師事務所所出具之2層樓建物新建工程設計圖與施工說明書為證（見本院卷二第217至229頁），故原告依租賃契約書第5條第2項之約定，於112年9月12日寄送玉宸法律事務所函予被告，以終止兩造間就系爭建物所成立之租賃關係，核屬有據，且租賃關係已於被告在112 年9月13日收受該函後之3個月即000年00月00日生終止效力而歸於消滅。（6）被告雖辯稱：原告於113年5月6日審理時已表示未有任何改建計畫，且其除已自行修繕系爭建物外，另已花費大量時間、費用裝設設備及取得固體再生燃料許可證，若再遭遷出系爭建物而致無法於交貨期限完成產品，其亦將須支付違約金給客戶，何況租期長達8年，原告僅經過2年即依租賃契約書第5條第2項之約定終止租賃關係，已有違誠實信用原則，且屬權利濫用（見本院卷二第12至14頁），然而：　　①依原告於113年5月6日本院審理時所述及於113年6月6日民事變更聲明暨準備㈡狀所載（見本院卷一第206、226頁），原告固於113年6月6日前僅是有意對系爭建物進行改建，尚未擬定具體改建計畫，然依租賃契約書第5條第2項約定之文義：「就本約廠房有開發利用改建或其他處分計畫」（見本院卷一第33頁），並未要求原告須擬具詳細、具體之改建計畫書給被告知悉，且改建計畫內容之後亦可能因原告資力、主管機關之審核、營運方針、原告與陳怡君等3人之關係…等因素而變更、調整，故本院認原告並無擬具詳細、具體之改建計畫書給被告閱覽之必要，而是只須將有改建之規劃意思提前3個月知會被告，以使被告有足夠時間準備系爭建物之搬遷事宜及另謀新租賃物即可，換言之，即原告以收回系爭建物改建為終止事由是否合法，應僅須就系爭建物是否有改建之必要性為斟酌，與原告是否有擬定詳細、具體之改建計畫書無涉。　　②受原告委任之王俊文律師於112年9月12日寄送之玉宸法律事務所函既已記載：「…緣上開廠房因台端之疏失慘遭祝融之災，如今殘破不堪，爰出租人計畫就上開廠房另有開發利用，並擬進行改建，依照上開租約第5條第2項規定内容，出租人於法有據。…爰代本所當事人即政祥實業有限公司函告台端於函到後滿3個月之日终止租賃契約」（見本院卷一第127頁），而已將欲改建因第一次火災受損之系爭建物、終止租賃關係的意思表示於112年9月13日送達被告（見本院卷一第69頁），則堪認原告已符合租賃契約書第5條第2項約定之程序要件，自無權利濫用可言。　　③租賃契約書第5條第2項之約定，於土地法第100條第1款亦有相類似之規定，故尚難遽認兩造約定前揭約定有違誠實信用原則與權利濫用禁止原則；再者，被告是企業經營者，非屬經濟上弱勢，故若被告不同意前揭約定，大可拒絕承租系爭建物，或透過與原告協商後刪除前揭約定或特約排出前揭約定之適用，但被告卻捨此不為，同意簽署前揭約定，則被告自是願意承擔前揭約定所帶來之提前終止租賃關係風險，並即應依此風險自行評估在系爭建物經營時所得投入之營運成本、營運規模，而不是不思評估此風險所帶來之不利益而大肆投入資金營運後再反過來指訴原告違背誠實信用原則及有權利濫用；何況，依彰化縣消防局火災原因調查鑑定書所示（見火災卷第15頁），若非被告在系爭建物所生產之燃料棒造成第一次火災之發生，又豈會有改建系爭建物之必要！且第一次火災既是發生在000 年00月00日生終止租賃關係效力前，則被告依租賃契約書第10條第2項前段之約定，本就負有回復原狀及賠償損害之義務，此義務並不因原告嗣後終止租賃關係而受影響。故被告上開所辯，不足採信。　 4、按於本約租賃期間屆滿或經終止時，乙方應將本約廠房回復原狀，騰空返還予甲方，租賃契約書第17條第1項（回復原狀義務）定有明文（見本院卷一第36頁）。依前所述，兩造間之租賃關係已於112年12月13日因原告合法終止而消滅，但被告於租賃關係消滅後卻仍未自系爭建物遷離及將系爭建物點交給原告，而是繼續占有使用系爭建物（見本院卷二第245頁），自屬已無合法占用系爭建物之正當權源，故原告依前揭約定，請求被告騰空返還系爭建物，應屬可採。（三）原告請求被告自113年7月5日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利17萬元，有無理由？　　　　　　　 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。　 2、依前所述，兩造間之租賃關係已於112年12月13日因原告合法終止而消滅，則被告自租賃關係於112年12月13日消滅起，已無占有使用系爭建物之法律上原因，並致原告受有無法使用系爭建物之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭建物而獲得相當於租金之利益；又被告既依租賃關係承租系爭建物之每月租金為17萬元（尚不含營業稅），且其亦未提出證據證明其已給付113年7月5日後之相當於租金不當得利給原告（見本院卷二第108、171、17 2頁），則原告請求被告自113年7月5日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利17萬元，核屬有據。　　　（四）原告請求被告自112年12月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按日給付違約金5,666元，有無理由？　　　　　　 1、按本約租賃期間屆滿或經終止後，乙方遲延未依本約規定將本約廠房交還甲方時，每逾一日，乙方應給付甲方相當於每日租金一倍之懲罰性違約金予甲方，並應賠償甲方因此所蒙受之損失，租賃契約書第18條第1項（懲罰性違約金）定有明文（見本院卷一第36頁）。　 2、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。又民法第252條之規定乃是賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。經查：（1）租賃契約書既是由身為企業經營者之被告自己與原告所簽訂，則被告自是已衡酌其自身之履約意願、經濟能力、違約時對其造成之負擔等因素後，才會本於其自由意願在租賃契約書上簽名，故基於契約自由原則，本院自應予以尊重被告於租賃契約書之決定。（2）依前所述，兩造間之租賃關係已於112年12月13日因原告合法終止而消滅，則依租賃契約書第17條第1項之約定（見本院卷一第36頁），被告本即應於112年12月14日騰空返還系爭建物給原告，但卻遲未於112年12月14日將之騰空返還予原告，可見被告是具可歸責之違約事由。（3）依租賃契約書、建物登記謄本所載（見本院卷一第33、11 5頁），系爭建物之面積為425坪，面積甚大，且屬可作工業用、有辦理保存登記之合法廠房，對於原告而言，是極具價值之租賃權，則為使兩造之後不因就返還、點交系爭建物一事生事端而浪費兩造無窮無盡之時間、勞費與司法資源、一再損及原告之利益，自有以高額之懲罰性違約金拘束非屬經濟上弱勢而是屬企業經營者之被告的必要，以讓兩造重視租賃契約書之效力及以高標準嚴格遵守租賃契約書上之義務，故本院認兩造於租賃契約書第18條第1項約定之懲罰性違約金並無過高之情形。　　　（4）綜上，本院認兩造於租賃契約書第18條第1項約定之懲罰性違約金並無過高之情形，自無依民法第252條之規定予以酌減之必要，故被告辯稱：前揭約定之懲罰性違約金過高，請求依民法第252條之規定酌減等語（見本院卷一第3 96、397頁），並非可採。　　 3、被告於兩造之租賃關係在112年12月13日因原告合法終止而消滅後迄今仍占有使用系爭建物一節，業經本院認定如上，則原告依租賃契約書第18條第1項之約定，請求被告自112年12月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按日給付相當於每日租金之懲罰性違約金5,666元（即：17萬元÷ 30日＝5,666元，小數點以下無條件捨去），同屬有據。（五）被告抗辯其對原告具179萬6,550元修繕費償還債權，並以之抵銷原告對其之不當得利債權，有無理由？　　 1、就第一次火災之起火原因，彰化縣消防局火災原因調查鑑定書已記載：「起火處：1、現場為生產固體衍生燃料工廠，堆放塑膠、泡綿原料、成品、半成品，經勘查工廠外部北邊及西邊無受燒情形，東邊南側鐵皮牆面有受燒變色。工廠內屋頂北邊無受燒情形，南邊有受燒剝落，且東側較西側嚴重，顯示火流係由東南側往周圍延燒。…鐵製桁架受燒情形，南側有燒白、軟化，略呈V字形…3、綜合上述燃燒後狀況、相關關係人談話筆錄、監視器影像歸納分析，研判工廠南側成品及半成品放置區為起火處。」、「起火原因研判：1、依據現場燃燒後狀況、關係人談話筆錄、轄區消防分隊出動觀察紀錄、財團法人保險犯罪防制中心回復資料及監視器影像等跡證研判，本案可排除化學物品自燃、施工不慎、詐領保險金、烹煮不慎、菸蒂、微小火源、電氣因素等起火原因。2、綜合研判本案燃料棒製作過程中，將鋁箔、碎紙、尼龍、塑膠料混合粉碎加熱 190℃軟化後，擠壓製成燃料棒，經實施再現實驗，探測剛製成之燃料棒尚有124.9℃，且內部尚有泡棉材質之易燃物，故本案起火原因無法排除製成之燃料棒尚有高溫餘熱，業者使用太空包儲放散熱不良，導致內部熱能蓄積，溫度上升發火，並引燃周遭之可燃物而引起火災。3、據現場燃燒後狀況、關係人筆錄、分隊出動觀察紀錄及監視器影像等跡證綜合上述分析研判，本案起火原因無法排除高溫固體餘熱發火之可能性。」、「「結論：…起火戶為系爭建物，起火處為工廠南側成品及半成品放置區，起火原因無法排除高溫固體余熱發火之可能性。」（見火災卷第14 、15頁），可見第一次火災起火之原因為被告在系爭建物所生產之燃料棒儲放不當，導致高溫餘熱發火所引起。　 2、被告雖辯稱：經其請教王宏魯後，王宏魯以電盤內部碳化程度較嚴重為由，認定第一次火災之起火原因是系爭建物之電線老舊走火，且原告在消防幫浦室所裝設之消防設備無法啟動，導致連通管無法於第一次火災發生時供應水源至系爭建物之消防栓，所以第一次火災之起火原因非其所引起，不可歸責於其等語（見本院卷一第142、143、386 、390頁；本院卷二第121頁），並提出LINE紀錄為證（見本院卷一第153至163頁），及聲請委由財團法人中華工商研究院鑑定第一次火災之發生原因（見本院卷二第24頁）及被告之技師劉少定到庭作證（見本院卷一第398頁；本院卷二第25頁），惟查：（1）依LINE紀錄所示（見本院卷一第153至163頁），王宏魯固經被告傳送與火災卷第117頁照片67所示系爭建物內相同電箱之電箱照片給其閱覽後，表示：「這自燃」、「（被告問：意思是說電線走火？）是」、「（被告問：如何說明是電線走火？燒焦由內往外燒？）有很多情形，主要是發生過載或短路時，如何斷路器不會跳脫」、「（被告問：燒焦由內往外燒？）是，內部碳化程度較嚴重」、「（被告問：那反證有可能從外燒到內嗎？）內往外」，然王宏魯亦陳稱：「這後面若碳化很嚴重，就有可能由外部燒延到內部」，可見王宏魯對於是否是由電箱內部起燃而延燒至電箱外或是由電箱外之其他物品起燃而延燒至電箱內等節，實無法單由上開電箱照片判斷而有定論；再者，被告並未傳送第一次火災之監視器錄影畫面、各區域災後照片等重要事證予王宏魯觀看以綜合研究，而是只傳送上開電箱照片予王宏魯閱覽，顯有誤導王宏魯之虞，故王宏魯上開陳述，並不足為有利於被告之認定，亦不足以推翻彰化縣消防局火災原因調查鑑定書之前揭鑑定結果。（2）被告雖聲請委由財團法人中華工商研究院鑑定第一次火災之發生原因，但本院認彰化縣消防局火災原因調查鑑定書已屬詳實，應為可採，且第一次火災已有監視器錄影畫面之重要事證可以證明系爭建物之起火點即為被告所生產之燃料棒置放處（見火災卷第167至175頁），故無再送請鑑定之必要，被告上開聲請，礙難准許。　　　（3）被告並未提出證據證明非屬系爭建物之消防幫浦室的所有人或使用人為原告（見本院卷一第333、437頁；本院卷二第121頁），則原告對於消防幫浦室既無所有權與使用權，自無從認原告存有維護消防幫浦室所裝設消防設備之注意義務。因此，縱使消防幫浦室所裝設之消防設備無法啟動，亦與原告無關，也無從課予原告維護之注意義務。（4）按本法所稱管理權人係指依法令或契約對各該場所有實際支配管理權者，其屬法人者，為其負責人；本法所定各類場所之管理權人對其實際支配管理之場所，應設置並維護其消防安全設備；場所之分類及消防安全設備設置之標準，由中央主管機關定之，消防法第2條、第6條第1項定有明文。經查，屬直接占有使用系爭建物、承租人之被告始對系爭建物有實際支配管理權限，而非系爭建物所有人且僅屬出租人之原告則對系爭建物並無該權限，故依前揭規定，被告之負責人即為系爭建物之管理權人，並負有依各類場所消防安全設備設置標準之規定在系爭建物設置及維護所需之消防安全設備，而非未出租消防幫浦室之原告。因此，縱使消防幫浦室所裝設之消防設備無法啟動，導致連通管無法於第一次火災發生時供應水源至系爭建物內之消防栓（見本院卷一第333頁；本院卷二第22、23頁），因系爭建物管理權人即被告之負責人始負有設置與維護系爭建物內消防設備之義務，而原告則無，換言之，應是由被告之負責人於平日負責檢查、維護在系爭建物內之消防栓可否與在消防幫浦室所裝設之消防設備正常連接、供水，而非未出租消防幫浦室之原告，故尚難遽認原告應對被告負過失責任，且亦無再通知劉少定到庭作證以證明原告在消防幫浦室所裝設之消防設備可否正常啟動一事之必要。　 3、依前所述，第一次火災起火之原因為被告在系爭建物所生產之燃料棒儲放不當，導致高溫餘熱發火所引起，且原告無須就消防幫浦室所裝設之消防設備對被告負維護之注意義務，可見第一次火災之發生並非天災或其他不可抗力事由所造成，亦非可歸責於原告，而是可歸責於被告，故原告於第一次火災發生後並無依租賃契約書第10條第3項前段之規定：「前項但書（按：即「因天災或其他不可抗力之事由所致之毀損、滅失」）所致之毀損、滅失，得由乙方填具修繕單後通知甲方處理」（見本院卷一第35頁）對被告負修繕系爭建物之義務。因此，縱使被告於第一次火災發生後有就系爭建物進行修繕而支出修繕費179萬6,550 元，被告亦無從依民法第430條之規定請求原告償還及以之抵銷原告所主張之不當得利債權。四、綜上所述，原告依租賃契約書第17條第1項、第18條1項之約定、不當得利法律關係，請求被告騰空返還系爭建物，自11 3年7月5日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利17萬元，及自112年12月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按日給付懲罰性違約金5,666元，為有理由，應予准許。五、關於假執行之說明：原告勝訴部分，是依民事訴訟法第427 條第2項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額宣告之。又原告就其勝訴部分雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然此僅是促使本院職權之發動，故毋庸為准駁之諭知。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　彰化簡易庭　法　官許嘉仁以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳火典

2024-12-13

CHEV-113-彰簡-274-20241213-2

訴

臺灣宜蘭地方法院

返還房屋等

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度訴字第512號原告莊國明訴訟代理人陳頡宇律師被告陳振華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○鎮路○○○號之房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應自民國一百一十三年十月十七日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾萬元。三、被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬零陸佰叁拾玖元，及自民國一百一十三年十月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣柒拾玖萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰叁拾柒萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項各到期部分於原告每期以新臺幣叁萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項於原告以新臺幣柒萬零貳佰壹拾叁元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬零陸佰叁拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、程序事項：　　本件被告陳振華經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告莊國明之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：　㈠門牌號碼宜蘭縣○○鄉○鎮路000號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，原告將系爭房屋出租予被告，兩造於民國111年12 月22日簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間為11 2年4月1日至120年3月31日止，前3年租金為新臺幣（下同） 50,000元，第4年起租金為每月75,000元，並應於每年4月1 日前支付1整年租金，詎被告自113年4月1日即未繳納租金迄今，經扣除押租金150,000元後，仍累計積欠達2個月租額，原告已於113年9月2日寄發存證信函催告被告，應於文到7日內給付遲繳租金，惟被告仍逾期未繳，故原告復於113年9月 12日以羅東郵局存證號碼593號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告系爭租賃契約將於文到30日後終止，系爭存證信函業於113年9月16日送達被告，是系爭租賃契約已於113 年10月16日終止，原告自得依系爭租賃契約第14條第1項之約定及民法第455條前段、第767條第1項之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。　㈡原告於113年9月12日以系爭存證信函通知被告系爭租賃契約將於文到30日後終止，系爭存證信函業於113年9月16日送達被告，是系爭租賃契約已於113年10月16日終止，被告依系爭租賃契約第14條第1項及民法第455條前段、第767條第1項之規定，即負有返還系爭房屋之義務，從而，原告自得依系爭租賃契約第14條第3項之規定，即自113年10月17日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當月租金額5 萬元及以之計算之違約金5萬元（共計10萬）。　㈢被告並未於113年4月1日前依約繳納租金，經原告以收受之15 萬元押金抵充後，被告仍未給付113年7月1日起至系爭租賃契約終止之日即113年10月16日之租金，原告自得依系爭租賃契約第3條第1項之約定，請求被告給付系爭租賃契約終止日前之租金175,000元（為求計算方便，原告僅請求以3個半月計算之租金額，計算式：50,000元×3.5＝175,000元）。此外，依系爭租賃契約第6條第1款之約定，被告應負擔系爭房屋之房屋稅，惟被告未依約繳納，原告遂於113年5月21日代為繳納房屋稅35,639元，被告雖未委託原告代為繳納房屋稅，原告亦無代被告繳納房屋稅之義務，惟代為繳納房屋稅之行為有利於被告且不違反被告可得推知之意思，核屬適法無因管理，被告自得請求被告給付代為繳納之房屋稅，若本院認為代為繳納房屋稅不構成適法無因管理，則原告代為繳納房屋稅之行為，使被告受有免為依約繳納房屋稅之利益，被告並無保有該利益之法律上原因，原告亦得依民法179條之規定，請求被告給付代為繳納之房屋稅35,639元。故原告自可請求被告給付210,639元（計算式：175,000元＋35,639元＝ 210,639元）。　㈣聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；⒉被告應自113 年10月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10萬元；⒊被告應給付原告210,639元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒋願供擔保請准宣告假執行。三、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。四、得心證之理由：　㈠按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項定有明文。出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁判參照）。原告主張之事實，業據提出住宅租賃契約書、租金簽收單、LINE對話紀錄、存證信函及回執、土地所有權狀、建物所有權狀等件為證。又被告既經合法通知，均未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出任何書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段規定，視同自認，應認原告之主張為真實。被告自113年4月1日即未繳納租金迄今，經扣除押租金150,000元後，仍累計積欠達2個月租額，原告已於113年9月2日寄發存證信函催告被告，應於文到7日內給付遲繳租金，惟被告仍逾期未繳，故原告復於1 13年9月12日以系爭存證信函通知被告系爭租賃契約將於文到30日後終止，系爭存證信函業於113年9月16日送達被告，是系爭租賃契約已於113年10月16日終止。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455條前段所明定。系爭租賃契約既經原告合法終止，被告已無占有系爭房屋之正當權源，而屬無權占有，則原告依民法第455條前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。　㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文；復按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。是兩造間上述系爭租賃契約既已於113年10月16日終止，則被告迄今占有系爭房屋即屬無法律上原因，堪認被告自斯時起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月受有50,000元計算之相當於租金之利益，致原告受有不能使用系爭房屋而相當於無法收取租金之損害，是原告依不當得利返還請求權請求被告給付自113年10月17日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當租金之不當得利50,000元為有理由。又按承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止，系爭租賃契約第14條第3 項定有明文。原告依上開約定請求被告自113年10月17日起給付相當租金計算之違約金50,000元，至返還為止，亦屬有據，應予准許。是原告請求被告自系爭租賃契約終止翌日即 113年10月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利50,000元、違約金50,000元（共計 100,000元，計算式：50,000元＋50,000元＝100,000元）予原告，洵屬有據，應予准許。　　㈢依系爭租賃契約之約定，被告自113年4月起每月應繳租金數額為50,000元，已如前述，然被告自113年4月起即未繳納租金，則計算迄至113年10月16日止，積欠租金326,667元（計算式：【50,000元×6】＋【50,000元×16/30】＝326,667元，小數點以下四捨五入），扣除押租金150,000元，被告尚積欠原告之租金費用為176,667元(計算式：326,667元－150,00 0元＝176,667元)，原告此部分僅請求175,000元，未逾此範圍，應屬有據。此外，依系爭租賃契約第6條第1款之約定，被告應負擔系爭房屋之房屋稅，惟被告未依約繳納，由原告代為繳納房屋稅35,639元，請求被告給付代為繳納之房屋稅 35,639元一節，業據提出宜蘭縣政府財政稅務局113年房屋稅繳款書為證（見本院卷第15頁），被告經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，應堪信屬實。從而，原告依系爭租賃契約之約定，請求被告給付自113年4月1日起至113年10月16日期間所積欠之租金175,000元及代墊房屋稅35,639元（共計210,639元，計算式：175,000元＋35,639元＝210,639元），應屬有據。　㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。本件係以支付金錢為標的，無確定期限，未約定利率，則原告請求上開210,639元自起訴狀繕本送達翌日即1 13年10月22日起（見本院卷第59頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，於法有據。五、綜上所述，原告依據系爭租賃契約、所有物返還請求權與不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及自 113年10月17日起至遷讓交屋日止，按月給付原告100,000元，並請求被告應給付原告210,639元，及自113年10月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核無不合，爰酌定　　相當擔保金額准許之，並依聲請宣告被告如預供擔保，得免　　為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事庭　法　官　張淑華以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　陳靜宜

2024-12-12

ILDV-113-訴-512-20241212-1