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確認管理費債權不存在等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2311號原告鴻友印前數位整合股份有限公司法定代理人鄭玉章訴訟代理人魏平政律師黃清海複代理人李鑫律師被告中正工業大樓管理委員會法定代理人劉士誠訴訟代理人林進鑫上列當事人間請求確認管理費債權不存在等事件，經本院於民國 113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；但於有訴訟代理人時，訴訟程序不當然停止，民事訴訟法第170條、第173條前段分別定有明文。又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第175條第1項亦有明文。查，被告之法定代理人原為曹瑞光，於本院審理中變更為劉士誠，並由其具狀聲明承受訴訟等情，有民事聲明承受訴訟狀在卷可佐（見本院卷第197頁），核與上開規定相符，應予准許。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此項危險、此種不安狀態，得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院53年臺上字第1240號判決先例參照）。經查，原告主張被告於其拍定坐落新北市○○區○○段0000地號土地及其上同段2233建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路000號7樓，下合稱系爭房地）後，要求原告繳納系爭房地前手所積欠之管理費新臺幣（下同）280,884元（下稱系爭管理費），並依中正工業大樓規約（下稱系爭規約）將原告坐落新北市○○區 ○○路000號中正工業大樓（下稱系爭大樓）地下室如本院112 年度板司調字第207號卷第51頁所示平面配置圖（下稱附圖）所示編號6停車位（下稱系爭停車位）收回，惟原告否認系爭管理費之債權存在，並主張就系爭停車位具有約定專用權，足認兩造就本件管理費之債權及系爭停車位之約定專用權存在與否已發生爭執，是原告提起本件訴訟，應認有確認利益存在，合先敘明。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠緣原告於民國111年7月12日經法院強制執行程序拍定系爭房地，為系爭房地之所有權人，依系爭規約有權使用約定專用之停車位。被告為系爭大樓之管理委員會（下稱管委會）於原告拍定系爭房地後，要求原告繳納系爭房地之系爭管理費，否則即依系爭規約收回系爭停車位，經原告通知被告說明原告並無義務概括承受系爭管理費，被告亦不得限制原告使用系爭停車位，仍為被告拒絕。　㈡就公寓大廈區分所有權人之繼受人應否繼受並繳交原區分所有權人積欠管理費之爭議，原告曾函詢新北市政府工務局，並經該局111年8月9日新北工寓字第1111475388號函覆，可知公寓大廈區分所有權人之繼受人，除依民法第300條或第3 01條訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之管理費或公共基金外，應依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第21條規定辦理，不得逕向該繼受人請求，同條例第 24條關於繼受前請求閱覽或影印規約等相關文件之規定，無債權物權化效力，使該繼受人繼受原區分所有權人積欠管理費之效力。原告自111年7月12日拍定系爭房地後，既未明白表示承擔其前手即訴外人鴻際數位電子科技有限公司（下稱鴻際公司）積欠之管理費或公共基金而訂定債務承擔契約，僅繼受系爭規約之地位，不及鴻際公司已發生之債務給付義務，兩造間自無債權存在，原告請求確認系爭管理費債權不存在，洵屬有據。　　㈢又系爭房地之鐵門上於110年2月4日僅張貼停水、電費繳費及終止用電契約之通知單等3張公告，可見當時並無任何欠繳或催繳通告，被告管委會復雖提出附件4之欠繳管理費通告3 紙，然被告有無按期催繳、何時張貼前開欠繳通告，均有疑問，且亦無從由上開通告判斷出其被張貼之位置，如何認定原告已知悉鴻際公司欠繳情事，況系爭房地之拍賣公告亦未載明鴻際公司欠繳管理費數額，且無自系爭規約得知之可能，原告自無從知悉鴻際公司欠款之情事。且姑不論上開通告未記載拍定人須負擔前所有權人積欠管理費等文字，亦未以法院裁定確認執行債務人究竟是否有積欠管理費、未記載積欠管理費金額，上開通告僅係登載查封時房屋現況，旨在提醒應買人注意標的物之相關情形，當無表示原所有權人與應買人當然發生有關積欠費用之債務承擔之效力，更難認拍賣程序強制應買人為此債務承擔之意思表示，何況此時應買人亦非可得特定，要無遽認上開通告生債務承擔之效力，則原告就鴻際公司已具體發生之管理費等債務，自不當然由原告片面繼受之，遑論新北市政府警察局中和分局員山派出所警員郭俊廷於110年2月4日下午2時前往查訪系爭房地時，被告即已知悉及預見系爭房地將受拍賣，然其竟未聲請參與分配向鴻際公司追償，堪認被告已放棄其權利，現竟向原告請求清償系爭管理費，自難認無以損害原告公司權利為目的，有違誠信原則，構成權利濫用之情事。　㈣縱認原告應承受鴻際公司債務（僅假設語，原告否認之），依系爭規約第31條第2項、第34條第13項約定，亦應僅限於管理費，而不含公共基金（廢棄物處理費、機車位租用費等）、小公電費及懲罰性違約金，鴻際公司自109年9月至111 年7月積欠被告管委會管理費113,100元，原告僅就上開積欠之管理費負清償義務。又觀諸被告與訴外人東昇纖維實業有限公司（下稱東昇公司）間簽立之停車位租賃契約書，被告自109年11月1日壞，將系爭停車位出租東昇公司，每月收取租金3,500元，迄至112年7月1日即本件起訴之後3日，合計3 3個月，已收取115,500元（計算式：3,500元×33月＝115,500 元），已逾鴻際公司欠繳之113,100元管理費，是被告出租系爭停車位所收取租金已填補管理費損失，殊無再由原告負擔之理。此外，系爭規約第34條第13項收回約定專用停車位之約定旨在彌補因「該區分所有權人欠繳管理費」，致「短收管理費」之損失，原告既未欠繳管理費，被告管委會無從收回系爭停車位專用權。又鴻際公司欠繳管理費之損失既已填補，業如前述，被告管委會迄今仍拒絕返還系爭停車位，毋寧以多數決方式，無相當理由而形成原告公司無法使用系爭停車位之不利決議，致生損害於原告公司，系爭規約第34 條第13項約定及該不利決議，恐有違公平正義之法理及比例原則應屬無效，不得拘束原告。至被告所稱依系爭規約第31 條第3項計算之懲罰性違約金為140,300元，已逾管理費、廢棄物清理費及小公電費之總和127,867元（已扣除原告公司己繳納111年8至10月部分），顯已悖離「按應有部分比例分擔」之原則，恐有權利濫用及違反誠信原則情事，亦不符合公平法理。　㈤另原告於111年7月12日經法院強制執行程序拍定買受系爭房地，為系爭房地之所有權人，亦係系爭大樓之區分所有權人，並就系爭停車位具有約定專用權，惟被告無權收回系爭停車位並將之出租他人，致原告無法使用，原告既就系爭停車位具有約定專用權，自得依系爭規約第5條第4項，請求被告管委會返還系爭停車位。又因被告管委會對系爭停車位之占有並無正當權利，則其自原告拍定系爭房地後，仍繼續出租系爭停車位而受有占有使用系爭停車位之利益，原告亦得向其請求返還相當於租金之利益。　㈥為此，爰依系爭規約第5條第4項、民法第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：⒈確認被告對原告280,884元之管理費債權不存在。⒉確認坐落新北市○○區○○路000號系爭大樓地下室如附圖所示系爭停車位之分管專用權屬於原告。⒊被告應將系爭停車位騰空返還予原告。⒋被告應自111年7月12日起至被告返還上開停車位之日止，按月給付原告4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告則以：　㈠原告雖主張其係經法院拍賣取得之新拍定人，因此無需繼受原所有權人積欠管理費債務，然依公寓大廈管理條例第24條第1項規定意旨，區分所有權之繼受人即原告本就應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印管理條例第35 條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。原告既係經法院拍賣程序取得系爭房地之產權，應明知鴻際公司本為負債累累，容有積欠管理費債務之可能，且只要依法進行閱覽或影印，必能得悉鴻際公司之管理費債務積欠狀態，又觀諸系爭規約第34條第13項約定，區分所有權人之廠房，不論自行交易買賣或法院拍賣（含任何形式產權轉移）若原所有權人積欠管理費未繳清者，其後來以任何形式取得產權轉移者，均須概括承受繳清前所有權人積欠之管理費，否則管理委員會可依系爭大樓規約收回「約定專用」之汽/機車車位，同時亦可停止相關管理服務項目，直至後承接產權轉移者繳清積欠費用為止，則上開情事皆非原告所不能預見之情形，自無受有善意第三人保護原則之必要。原告身為資本財力雄厚之股份有限公司之組織體，且尚有常年法律顧問律師足供諮詢，於參與拍賣所謂債權不良甚至倒閉之公司或工廠戶產權之際，豈會不知前手容有積欠系爭大樓管理費之可能，且於作出重大經濟投資參與競標購買不動產產權前，又如何不知將來要遵守管理條例之相關規定，及系爭規約、中正工業大樓汽車管制辦法（下稱系爭管制辦法）具有實質拘束力之可能。則原告公司既非社會經濟弱勢而有明知上開情事之可能，被告管委會又未拒絕所有新區分所有權人或即將成為區分所有權人之廠戶登門查閱系爭規約抑或前手欠款狀況，且甚至相當積極於明顯處張貼相關公告，故原告推諉陳稱不曾見過相關啟事，也未曾於拍定前參看現場即行下標搶拍，並無從知悉前手積欠多少管理費，應負擔多少懲罰性違約金等語，顯與常情不符，洵不可採。準此，自應原告繼受前手積欠之管理費債權。　㈡原告既為新繼受之區分所有權人暨住戶身份，依管理條例第1 5條第1項規定，自應依規約使用約定專用部分，不得擅自變更，又原告並不否認系爭停車位之本質實為「約定專用」之使用權性質，而該「約定專用」之使用方式暨前提係規範於系爭規約第34條第13項，則依前開管理條例規定，原告應無不遵守規約之理。系爭大樓之汽機車車位並無個別獨立之所有權，任何區分所有權人均無車位之獨立所有權權狀，參其性質應為公有共用區域之「約定專用」類型，且依系爭規約第5條第4項約定，對於違規使用者亦設有「收回」、「停權」之規定，可知系爭大樓之汽機車車位僅具有「使用權」而無「所有權」性質甚明，與一般大樓汽機車車位多具有所有權之性質顯然有別，觀諸原告亦知其經法院拍定之產權範圍並無包含汽機車車位之所有權在內，足見原告尚無從主張相當於物上所有權之任何效用，至多僅有約定專用性質之使用權，然此使用權自當受有系爭規約、系爭管制辦法等相關規定共識決之管制拘束，與其他擁有獨立產權案例之情形顯然迥異，則原告雖執內政部函釋與司法實務見解而為主張，然其非可逕為一體援引適用，核屬當然。再者，縱令原告並不認同其應概括承擔前手之積欠債務，惟鴻際公司積欠管理費之情狀，確已形成該「約定專用」領域總體收益之經濟損失，非不得藉由停止使用系爭停車位進而轉租他人以彌補損失，作為補償回填之合理手段，此亦係現行系爭規約賦予被告管委會「收回」、「停權」制度之目的。因此，被告將系爭停車位停權收回而轉租他人，以彌補因該停車位致生之經濟損失，尚非無據。　㈢原告雖主張系爭規約之條款有違比例原則暨公平法理而應屬無效等語，惟系爭停車位之性質，本僅為約定專用之公共區域權能性質，倘原告不願承擔前手之積欠費用，被告亦無興訟強迫原告給付之行徑，為彌補被告受有經濟回收之損失，被告僅能依據系爭規約停權，並以該停車位折抵取償，然此既非永久停權，且係無可奈何之取償手段，衡諸其他手段應已為最輕微之措施，無違反比例原則之虞，況原告公司本非一般社會弱勢或無法律知識預見可能之普通民眾，於參與法院拍賣競標價購債信不良之產權物件，本可預見前手積欠管理費用且知悉應行探知義務，卻蓄意不為且不願承受理應預判支出之成本，反而藉此主張系爭規約違反公平法理，顯係意圖損害多數區分所有權人對於約定專用區域之管理暨經濟收益，對此情形實無為其進行目的性保護限縮解釋之必要。考量能夠承買系爭大樓之區分所有權人，通常均非一般智慮淺薄或社會法律智能不足之弱勢民眾，而係具有相當或豐沛之社會經濟實力暨工商常識知能之組織體，其並不可輕易謂不知有管理條例等相關規定之存在，又觀諸本件積欠金額已達280,884元之多，倘未來廠戶繼受人均循此例而欲豁免給付義務，又不許大樓收回轉租以彌補損失，顯無從防免具有社會經濟知能優勢且具有法令遵循義務之經濟部登記有案之公司戶或工廠戶區分所有權人藉口裝傻或諉為不知，從而加損害或令其他眾多區分所有權人承擔，其損失之巨大殊堪想像。至原告復主張被告將系爭停車位出租，而已無短收公共基金且收支平衡等語，惟就轉租他人之所得部份實已扣除而尚餘280,884元，並無收支平衡之情事存在。　㈣原告雖主張被告就無權占有之系爭停車位，應給付原告相當於租金之不當得利等語，惟原告拒絕繼受鴻際公司之管理費債權，有違管理條例第15條第1項規定、系爭規約第34條第1 3項約定，業如前述，則被告依據管理條例及系爭規約，就系爭停車位進行收回停權以彌補「約定專用」之經濟損失，應無不合，況原告之使用權受有限制非可歸責於被告，其損失與被告間並無因果關係，復原告亦未舉證證明相當於租金之損害金額4,000元部分，故原告前開主張，於法無據，自不足採等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　原告主張：原告於111年7月12日經法院強制執行程序拍定系爭房地後，為系爭房地之所有權人，且依系爭規約有權使用約定專用之系爭停車位。被告於111年10月1日於社區張貼催繳通告，請求原告繳納鴻際公司積欠之管理費，否則將收回系爭停車位，經原告說明依新北市政府工務局函文，原告不須承受前手積欠之系爭管理費，被告亦不得限制原告使用系爭停車位，仍為使告拒絕等情，業據原告提出建物所有權狀、土地所有權狀、催繳通告、被告律師函、郵局存證信函、中正工業大樓規約、新北市政府工務局111年8月9日新北工寓字第111475388號函等件為證（見本院112年度板司調字第 207號卷〈下稱板司調卷〉第19至58頁），且為被告所不爭執，此部分堪信為真實。原告復主張：原告並無義務概括承受系爭管理費，且被告亦不得限制原告使用系爭停車位等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：㈠原告請求確認系爭管理費之債權不存在，有無理由？㈡原告就系爭停車位請求確認是否有約定專用權，有無理由？，茲論述如下：　　㈠關於原告請求確認系爭管理費之債權不存在，有無理由之爭議：　⒈按區分所有建物所有人就其專有部分與其他區分所有人間所締結約定共用之契約，係物權關係上就區分所有建物用益之約定，非以發生區分所有建物之物權變動為內容，亦非區分所有建物之物權負擔，應屬債權契約，基此所生之債權既已表徵財產上的經濟利益，即應受憲法第15條財產權所保障。至於就該區分所有建物之受讓人而言，如該約定共用契約得拘束受讓人，即無法就該專有部分共用契約之「締結與否」、「締約對象」及「締約內容」，依其意志自主決定，應屬憲法所保障「私法自治」及「契約自由」範疇。因此專有約定共用契約得否突破債之相對性而拘束該區分所有建物之受讓人，即發生私人間「財產權」與「私法自治」及「契約自由」的基本權衝突。如認債權人得以其債權對抗第三人，某種程度上即發生債權不受第三人受讓取得物權影響而繼續存在之效果，此即學理上所謂「債權物權化」，應係限制人民受基本權保護之私法自治及契約自由，須符合憲法23條規定之「法律保留原則」（最高法院113年度台上字第1117號民事判決意旨參照）。　⒉次按區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。98年7月23日修正施行之民法第799條之1第4項定有明文，核其立法意旨，止規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼受人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束。又所謂繼受人包括概括繼受與因法律行為而受讓標的之特定繼受人在內；區分所有人依法令所生之權利義務，繼受人應受拘束乃屬當然，無待明文。　⒊原告主張：原告公司於111年7月12日拍定買受系爭房地時，並無從知悉鴻際公司有欠繳管理費之情事等語，惟被告辯稱：原告既於法院拍賣程序取得系爭房地之產權，應早已知悉鴻際公司有積欠管理費之情，且亦明知應遵循系爭規約約定，自應繼受系爭管理費等語。經查，本件原告係經本院民事執行處拍賣取得系爭房地，觀諸本院民事執行處111年4月18 日拍賣公告附表之使用情形第1點記載：「民國109年12月29 日查封時，大門上貼有台北自來水事業處西區營業分處之斷水最後通知…另經新北市警察局中和分局110年2月8日函覆本院，不動產大門已因斷電無法開啟進入。110年10月20日履勘時發現，屋內顯無人使用…110年12月3日至現場測量頂樓增建（5325建號建物），經債權人代理人表示頂樓增建部分塵埃遍布，顯無人居住使用已久。」；使用情形第3點記載：「本件標的物原所有權人或使用人如有積欠工程受益費及水電費、瓦斯或管理費等費用，應由拍定人自行與相關單位洽商解決。」等語，有本院111年4月18日新北院賢110司執協字第3103號公告（第一次拍賣）在卷可佐（見本院卷第11 7頁），且經本院調取本院110年度司執字第3103號清債票款強制執行卷宗核閱無誤，可知系爭房地於查封時即已斷水斷電，且無人居住，而本院民事執行處前開拍賣公告亦敘明就前手積欠之相關費用，應由拍定人自行與相關單位洽談解決，則原告於應買時，當已知悉上開拍賣公告之內容，是原告自得知悉系爭房地斯時即已斷水斷電且無人居住之情，衡諸常情，一般強制執行拍賣程序，多係因債務人積欠債務，經債權人取得執行名義而聲請法院強制執行而拍賣，因此，既原告就系爭房地有應買意願，理應自行查明系爭房地有無積欠管理費、水電費等費用，及系爭規約之約定，始符一般交易常情，是原告主張：無從知悉前手鴻際公司有無積欠管理費債務等情，要與一般常情有違，顯無可採。又觀諸系爭規約第34條第13項約定事項約定：「區分所有權人之廠房，不論自行交易買賣或法院拍賣（含任何形式產權轉移）若原所有權人積欠管理費未繳清者，其後來以任何形式取得產權轉移者，均須概括承受繳清前所有權人積欠之管理費，否則管理委員會可依系爭大樓規約收回「約定專用」之汽/機車車位，同時亦可停止相關管理服務項目，直至後承接產權轉移者繳清積欠費用為止。」等語，有中正工業大樓規約存卷可佐（見板司調卷第49至50頁），可見系爭規約就原所有權人積欠之管理費應由後手繼受亦定有明文，則原告本得於應買前向被告管委會查閱系爭規約，並非毫無方法可得知悉系爭規約內容，卻不為之，自難逕謂不知悉前手鴻際公司有積欠系爭管理費之情事，即不受系爭規約拘束。基此，原告經由上開拍賣公告及系爭規約，應明知或可得而知系爭債權存在，則依民法第799條之1第4項規定之法理，原告應受系爭規約拘束，從而繼受前手債務，於法有據。至就本件系爭管理費金額部分，被告辯稱：原告應繳納自109年9月起至111年1 0月止，合計280,884元之費用等語，業據提出系爭大樓管理費收費明細表、鴻際公司欠繳管理費明細表等件為證（見本院卷第183至193、221頁），惟原告主張於111年7月取得系爭房地後，同年8月至10月部分之管理費等相關費用已繳納等語，並提出111年8月至10月之繳款紀錄證明為證（見本院卷第249至253頁），且為被告所不爭執，故本件原告實際積欠費用金額如附件所示應為268,167元，又原告雖復主張其中懲罰性違約金140,300元，已逾管理費、廢棄物清理費及小公電費之總和127,867元等語，然參以被告於本院審理時陳稱：懲罰性違約金之計算方式係以當月管理費加上廢棄物之費用乘以百分之10，累進計費等語（見本院卷第227頁），則以此計算之懲罰性違約金如附件所示應為140,300元，是被告據此請求原告給付之，應屬有據，併予敘明。　㈡原告就系爭停車位請求確認是否有約定專用權，有無理由？　⒈原告主張：其為系爭房地之所有權人，亦為系爭大樓之區分所有權人，依系爭規約第5條第4項約定，應享有系爭停車位之約定專用權等語，業據提出系爭規約暨附件一系爭大樓地下室汽/機車平面配置圖、附件二區分所有權人約定專用汽機車對照表等件為證（見板司調卷第37至52頁），可見原告拍定取得系爭房地後，依系爭規約第5條第4項約定，就系爭停車位原確有約定專用權之權利，而對系爭停車位有使用、收益之權利，惟原告既應承擔前手之管理費、廢棄物處理費、小公電費等債務，已如前述，然因原告拒絕繳納，自有違反系爭規約之情事，則依前揭系爭規約第34條第13項約定，被告收回原告就系爭停車位之約定專用權，自屬有據。是原告請求確認就系爭停車位有約定專用權，尚無可採。　⒉又原告雖主張：請求被告將系爭停車位返還，並主張被告就無權占有系爭停車位應按月給付原告4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之不當得利等語，然既本件被告依約得收回系爭停車位，而原告就系爭停車位不具約定專用權等情，業如前述，則被告基於系爭停車位，自具有占有之正當權源，並無不當得利可言，是原告對於系爭停車位實無所有權利，亦無處分、使用、收益之權利，自無從請求被告將系爭停車位騰空返還，亦不得主張依不當得利之法律關係，請求被告按月給付4,000元及利息，是原告上開主張，洵屬無據。四、綜上所述，原告請求確認被告對原告之管理費債權不存在、確認系爭停車位之分管專用權屬於原告，並請求被告應將系爭停車位騰空返還予原告，又依民法第179條規定請求被告自111年7月12日起至被告返還上開停車位之日止，按月給付原告4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　鄧雅心以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴峻權附件：編號年份月份債務人管理費汽車花園車位地下室廢棄物小公電懲罰性違約金合計 1 109年 9月鴻際數位電子科技有限公司 7,200元 0元 0元 0元 400元 609元 0元 8,209元 2 10月 7,200元 0元 0元 0元 400元 0元 0元 7,600元 3 11月 7,200元 0元 0元 0元 400元 616元 760元 8,976元 4 12月 7,200元 0元 0元 0元 400元 0元 1,520元 9,120元 5 110年 1月 7,200元 0元 0元 0元 400元 594元 2,280元 10,474元 6 2月 7,200元 0元 0元 0元 400元 0元 3,040元 10,640元 7 3月 7,200元 0元 0元 0元 400元 460元 3,800元 11,860元 8 4月 7,200元 0元 0元 0元 400元 0元 4,560元 12,160元 9 5月 3,700元 0元 0元 0元 400元 480元 5,320元 9,900元 10 6月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 6,080元 10,180元 11 7月 3,700元 0元 0元 0元 400元 422元 6,490元 11,012元 12 8月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 6,900元 11,000元 13 9月 3,700元 0元 0元 0元 400元 357元 7,000元 11,457元 14 10月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 7,410元 11,510元 15 11月 3,700元 0元 0元 0元 400元 446元 7,820元 12,366元 16 12月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 8,230元 12,330元 17 111年 1月 3,700元 0元 0元 0元 400元 333元 8,640元 13,073元 18 2月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 9,050元 13,150元 19 3月 3,700元 0元 0元 0元 400元 399元 9,460元 13,959元 20 4月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 9,870元 13,970元 21 5月 3,700元 0元 0元 0元 400元 479元 10,280元 14,859元 22 6月 3,700元 0元 0元 0元 400元 0元 10,690元 14,790元 23 7月 3,700元 0元 0元 0元 400元 372元 11,100元 15,572元合計 140,300元 268,167元備考：懲罰金違約金計算方式：（當月管理費＋廢棄物費用）×10%，並採累進處罰。

2024-12-17

PCDV-112-訴-2311-20241217-2

北簡

臺北簡易庭

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臺灣臺北地方法院民事簡易判決 112年度北簡字第13828號原告德惠大青大樓管理委員會法定代理人王玲錺訴訟代理人李玉海律師被告陳志銘兼訴訟代理人李穎川被告黃建華兼訴訟代理人聶建中被告沈光麟沈慧萍鍾孟緻楊淑霞楊振發林木樹許意珮兼上七人共同訴訟代理人劉福誠被告黃文智被告周宜芳杜美憓上列當事人間給付管理費事件，本院於民國113年10月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應分別給付原告如附表一所示之金額，及自民國113年10月2 5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用新臺幣3,090元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，由被告分別按附表二所示金額各自負擔。本判決第1項原告以新臺幣95,333元為被告供擔保後得假執行。但被告如以附表一所示之金額為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第262條第1項分別定有明文。原告起訴時原聲明：「㈠被告應分別給付原告如附表二積欠管理費總額欄所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應各自於民國112年11月1日起至喪失德惠大青大樓區分所有權人身分止，最長至115年10月31日止，於每月30日前給付原告如附表三所示每月應繳之金額，及各自次月1日起至清償日，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣撤回聲明第二項，並擴張請求管理費至113年9月而變更聲明為：「㈠被告應分別給付原告如附表一積欠管理費總額欄所示之金額，及均自本狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷一第519頁及卷二第18頁），核與上開規定相符，應予准許。又原告起訴時其法定代理人原為郭寶珠，嗣於訴訟繫屬中變更法定代理人為王玲錺，經其具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條、第176條規定尚無不合，應予准許。另被告杜美憓經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告等15人為臺北市○○區○○段○○段0000○○號建物（下稱系爭建物）之區分所有權人，依台北市德惠大青大樓社區住戶規約（下稱系爭規約）第6條第1項規定：「每一停車位每月清潔費200元」，而被告等15人已分別積欠如附表一所示之車位清潔費未為繳納，為此依系爭規約第6條第1項提起本訴等語。並聲明：如變更後聲明所示。三、被告抗辯：　㈠陳志銘、李穎川、黃文智、沈光麟、沈慧萍、鍾孟緻、楊淑霞、楊振發、林木樹、許意珮、劉福誠、周宜芳等12人不爭執均為系爭建物之區分所有權人，惟辨以：依據系爭建物之使用執照存根圖說及嗣後變更雙層停車場之測量成果圖，系爭建物核定之停車位數量為12部，各共有人間並無專屬編號之車位，原告卻先後向系爭建物之區分所有權人收取48個車位之清潔費，已超出合法之12個車位之請求權，原告應說明其如何判定伊之專屬編號及車位數。又法院為便於執行拍賣程序，而囑託登記機關暫為之臨時編號，並非法定車位編號，而依98年1月23日修正後之民法第826條之1規定，本件全體共有人間並無登記在案之分管契約存在，除陳志銘、李穎川係於83年取得外，其餘被告皆於109至111年間先後透過法拍或買賣取得，縱有分管契約，亦應登記後始對渠等生拘束效力。且陳志銘、李穎川、許意珮、周宜芳、杜美憓等5人透過仲介買賣取得，無法明知或可得而知分管契約，故分管契約亦未經全體共有人同意而不成立，復未曾接獲任何區分所有權人會議之開會通知，召開程序及決議顯然違法，且原告無任何清潔公共區域之事實，請免除或酌減清潔費等語。並均聲明：原告之訴駁回。　㈡黃建華、聶建中則以：因為原告從不管理地下室停車位，被告就地下室停車位另有成立管委會，但於法不合無法辦理核備，所以伊都自己處理。被告都不是訂立系爭規約時之區分所有權人，不應受系爭規約之拘束等語置辯。　㈢被告杜美憓未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。四、本院之判斷：　㈠按住戶，指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者；住戶應遵守下列事項：其他法令或規約規定事項，公寓大廈管理條例第3 條第8 款、第6 條第1 項第5 款定有明文。次按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入，公寓大廈管理條例第10條第1、2項、第18條第1項分別定有明文。是區分所有權人有依區分所有權人會議決議及住戶規約繳交公共基金或應分擔或其他應負擔之費用之義務。又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第 21條亦有明定。　㈡本件原告主張被告等15人為區分所有權人，應依社區住戶規約第6條第1項規定繳納管理費卻未繳納等情，業據提出與其所述相符之公寓大廈管理組織報備證明及會議紀錄與該社區住戶規約等件（影本，見本院卷㈠第27至37頁）為證，被告並不否認渠等前開書證之真正及未繳納管理費之事實，惟以前詞置辯。經查，觀諸該社區住戶規約第6條第1項規定：「本大樓之區分所有權人應分擔下列述及之費用；並規範管理費及公共基金之用途。一、管理費：區分所有權人依其所持有之房屋總坪數按月繳交管理費，繳費方式依本規約第33條規定：每戶管理費依坪數每坪90元；每一停車位每月清潔費 200元，並預收三個月管理費作為公共基金。」等語（見本院卷㈠第33頁）明確，被告並不否認其為系爭1518建物即門牌號碼為台北市○○區○○街00號地下層停車場共有人，而系爭社區之範圍包括台北市○○區○○街00號地下層，亦有原告公寓大廈管理組織報備證明及系爭1518建物登記第三類謄本（見本院卷㈠第27、39至47頁）可考，堪可信實。被告既為系爭社區地下室停車位之共有人，即屬系爭社區之住戶，揆諸上開規定，自應遵守系爭社區規約第6條第1 項之約定繳納停車位管理費，被告辯稱其非系爭大樓內之住戶、不受前開規約拘束云云，尚難憑取，準此，則原告主張以被告所有車位，計算被告每月依規約各應繳納建物管理費為200元，即屬有據。被告雖又辯稱其系爭地下層停車場向來係被告與其他車位所有權人所屬自治會自行維護管理，與原告所屬的管委會完全是分開獨立管理云云，然被告所辯僅為其所有系爭停車場建物之共有人間就其專有部分所為之管理，與原告係就被告與系爭大樓其他區分所有權人間所共有系爭大樓之共用部分為管理無涉，此觀系爭建物之謄本記載：「共有部分：德惠段四小段00000-000建號」等語（見本院卷㈠第39頁）自明，是被告執此為辯，容有所誤，是被告以其所有車位有另行成立自治會管理為由，辯稱其無需依社區規約繳納管理費云云，亦難憑取。　㈢復按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院100年度台上字第2103號民事裁判要旨參照）。而按區分所有權人在民法第826條之1規定修正（98年1月23日）施行前，就區分所有建物共用部分成立之分管契約，對於區分所有建物之受讓人有無效力，應依司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷（最高法院108年度台上字第1632號民事判決意旨參照）。另按公寓大廈之區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項，而召開區分所有權人會議，為該團體之意思決定機關，公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議之決議若有程序上瑕疵，其效力及如何解決並無規定，鑑於該團體係區分所有權人集合而成之社員團體，猶如民法之社團總會，當區分所有權人會議決議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於決議後3個月內請求法院撤銷決議，但在未撤銷前，決議仍為有效（最高法院108年度台上字第761號判決意旨參照）。　㈣第查，原告依據系爭建物就各車位之分管契約，向被告等人各自請求給付如附表一所示之金額，亦據提出大青大樓地下樓停車場所有權人共同管理公約及所附停車位位置圖（下稱系爭公約）、本院106年度司執字第8278號拍賣抵押物強制執行事件之公告及執行命令、本院108年度司執字第20812號清償借款強制執行事件黃文智之不動產權利移轉證書等件（見本院卷㈠第397至406、439至465頁）為證，信屬有據。被告雖以分管契約未經全體共有人同意、亦未經登記等語為辯，惟查，系爭公約之附件三業已明載系爭建物共有48個停車位及其各自之位置明確（見本院卷㈠第399頁），且至少於83 年間已有該分管之約定存在，並於法院拍賣時由本院強制執行處所沿用，註記於拍賣公告上暨執以點交（見本院卷㈠第4 41至465頁），足證系爭建物之全體區分所有權人就停車位間已有默示分管契約存在，並依此區分各自停車位之專用部分；又依前揭最高法院108年度台上字第1632號民事判決意旨，本件分管契約係成立於民法第826條之1規定98年修正施行前，故對於區分所有建物之受讓人有無效力，應依司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷；繼查，被告等人既均自承係單獨透過仲介購買或法拍取得車位，則應已知悉、抑或可得而知有該等分管契約存在，蓋購買、或應買車位卻不知車位所在位置，實有違常理及吾人一般生活經驗法則，復經被告周宜芳自承前手有告知大概停在哪一號位置等語（見本院卷㈠第522頁），綜此，被告抗辯分管契約未經全體同意及未經登記云云，核與前開事證未符，亦無可取。　㈤再查，被告雖抗辯區分所有權人會議之程序及決議不合法云云，惟按區分所有權人會議決議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第 56條第1項規定，應由區分所有權人於決議後3個月內請求法院撤銷決議，但在未撤銷前，決議仍為有效（最高法院108 年度台上字第761號、96年度台上字第235號、92年度台上字第2517號、臺灣高等法院高雄分院104年度上字第211號判決意旨參照）。被告既未於決議後3個月內請求法院撤銷決議，是被告前開所辯，亦難憑取。　㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%；民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條定有明文。本件係為損害賠償之債，自屬無確定期限者，又係以支付金錢為標的，則依前揭法律規定，原告請求被告給付自113年10月25日（見本院卷㈡第71頁）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法自屬有據。五、綜上，原告依系爭規約第6條第1項，請求被告等人依附表一所示給付管理費，及自113年10月25日起至清償日止，均按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列。七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本毋庸原告為聲請，則本件原告仍聲請願供擔保宣告假執行，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為供擔保之諭知。併依職權諭知被告得供擔保而免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。依職權確定訴訟費用額為3,090元（第一審裁判費），由被告各自依主文第2 項所負擔。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　林振芳上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段 000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡凱如附表一（以下均為新臺幣：元）編號被告積欠管理費總額利息起算日所欠月份 1 陳志銘 9,000 自民事訴之聲明更正狀送達之翌日起算至清償日止自110年1月起至113年9月止，共計45月 2 李穎川 9,000 同上自110年1月起至113年9月止，共計45月 3 黃建華 10,800 同上自109年4月起至113年9月止，共計54月 4 聶建中 64,800 同上自109年4月起至113年9月止，共計54月 5 劉福誠 20,400 同上自109年7月起至113年9月止，共計51月 6 沈光麟 20,400 同上自109年7月起至113年9月止，共計51月 7 沈慧萍 10,200 同上自109年7月起至113年9月止，共計51月 8 黃文智 10,200 同上自109年7月起至113年9月止，共計51月 9 鍾孟緻 20,400 同上自109年7月起至113年9月止，共計51月 10 楊淑霞 30,600 同上自109年7月起至113年9月止，共計51月 11 楊振發 20,400 同上自109年7月起至113年9月止，共計51月 12 林木樹 10,200 同上自109年7月起至113年9月止，共計51月 13 許意珮 19,600 同上自109年9月起至113年9月止，共計49月 14 周宜芳 16,400 同上自110年5月起至113年9月止，共計41月 15 杜美憓 13,600 同上自110年12月起至113年9月止，共計34月 286,000 附表二（以下均為新臺幣：元）編號被告訴訟費用 1 陳志銘 98 2 李穎川 98 3 黃建華 117 4 聶建中 700 5 劉福誠 220 6 沈光麟 220 7 沈慧萍 110 8 黃文智 110 9 鍾孟緻 220 10 楊淑霞 331 11 楊振發 220 12 林木樹 110 13 許意珮 212 14 周宜芳 177 15 杜美憓 147 3,090

2024-12-16

TPEV-112-北簡-13828-20241216-3

店小

新店簡易庭

給付管理費等

臺灣臺北地方法院民事小額判決 112年度店小字第62號原告香格里拉公寓大廈管理委員會法定代理人吳瑜被告林宜萱上列當事人間給付管理費等事件，於民國113年11月25日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告管理費新臺幣5,760元及公共消防設備分擔款新臺幣12,658元，及民國111年11月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣1,000元，其中新臺幣966元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。四、本判決得假執行。但被告如以新臺幣18,418元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、按原告之訴，原告或被告無訴訟能力，未由法定代理人合法代理者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項第4款定有明文。本件被告爭執原告香格里拉公寓大廈管理委員會（下稱原告管委會）之法定代理人吳瑜欠缺法定代理權，茲應就吳瑜是否確為原告管委會合法之主任委員乙節進行認定。二、按「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1人為召集人」，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第25條第3項定有明文。又原告所屬香格里拉社區（下稱系爭社區）之社區規約第7條乃規定：「主任委員由住戶大會之區分所有權人進行票選，票數最高者擔任主任委員，餘之副主任委員及9名委員由主任委員指派委任」，第11條則規定「主任委員及委員任期二年」，有系爭社區規約可參（見本院卷一第87至96頁）。經調閱原告管委會之歷次報備資料，顯示系爭社區自民國108年以來有如附表所示5次選任主任委員之區分所有權人會議（下稱區權會）決議，其中：　㈠系爭社區乃於108年10月15日召開區權會決議選任吳瑜擔任主任委員，有會議記錄可參（見本院卷二第5至10頁），而該屆主任委員之任期乃自108年11月19日起至110年11月18日止，為原告於113年9月24日陳報狀陳述明確（見本院卷一第53 1頁）。　㈡系爭社區其後於110年10月18日召開區權會選任吳瑜擔任主任委員，有會議記錄可參（見本院卷二第19至22頁），惟該次區權會決議業經本院以以110年訴字第7329號判決確認決議不成立，並確認吳瑜與原告管委會間第19屆主任委員之委任關係不存在，並於113年1月31日確定在案，有上開判決及確定證明書可參（見本院卷一第261至324頁），而系爭社區於 110年11月18日以前並未做出其他區權會決議選任主任委員，故於110年11月18日吳瑜之主任委員任期屆滿後，系爭社區即處於無主任委員之狀態。　㈢系爭社區嗣由區分所有權人（下稱區權人）即被告林宜萱擔任召集人於110年12月26日召開區權會，並於該次區權會選任林宜萱、趙金娟、陳宏雲為管理委員，再由其等於111年1 月5日管理委員會推選林宜萱為主任委員，有區權會會議紀錄及管委會會議記錄可參（見本院卷第二第23至52頁）；惟依公寓條例第25條第3項規定，由區權人互推1人為召集人之情形，除規約另有規定者外，應有區權人2人以上書面推選，經公告10日後生效，此為公寓條例施行細則第7條所明定，然觀諸被告所提出於110年10月23日至同年11月3日止公告之「110年度區分所有權人大會召集人推選資料」（見本院卷二第121頁），其上僅有以「正字記號」表示投票予林宜萱8票、陳宏雲4票之紀錄，惟尚無從以此知悉推選林宜萱擔任召集人之推選人為何人，從而亦無法確認林宜萱是否是由「區權人」所推選，自難認此次推選行為為有效；被告雖又提出推薦書1份（見本院卷二第185頁），其上記載由訴外人即區權人林玉環、蔡榮傑推舉林宜萱為召集人，惟此推薦書記載之日期為「110年11月8日」，係在前開公告期間之後，故亦難認此次召集人之推選有經過公告，是此次推選亦難認有效。被告所提出前述兩次推選林宜萱為召集人之行為，既均難認有效，則林宜萱於110年12月26日召開之區權會即為無召集權人所召集，非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，故該區權會選任林宜萱、趙金娟、陳宏雲為管理委員之決議，自始無效，從而，該管理委員會選任林宜萱為主任委員之決議，亦非有效。　㈣系爭社區於111年1月22日另由區權人吳瑜擔任召集人召開區權會，並選任吳瑜擔任主任委員，有會議記錄可參（見本院卷二第55至63頁）；而該次召集人之推選，乃是由訴外人即區權人張玉如、李美清、李慧貞、林佳儀、趙子瑤、蔡榮傑、吳守和、劉雲梅、劉明傑、戴維舫於110年12月23日推選吳瑜為召集人，並於111年1月4日公告等情，有原告委員會公告、公告照片及召集人公告可憑（見本院卷一第541至547 頁、第617頁），堪認吳瑜為經區權人合法推選之召集人，故其於111年1月22日召開區權會，由區權會決議選任吳瑜為 111年度之主任委員，乃屬有效。又此屆主任委員之任期乃自111年2月17日起至113年2月16日止，亦據原告陳報在卷（見本院卷一第535頁）。　㈤其後，系爭社區於112年12月23日由吳瑜以主任委員之身分召開區權會，並決議選任吳瑜擔任113年度之主任委員，有會議紀錄可參（見本院卷二第65至78頁），其2年之任期迄今尚未屆至，是吳瑜現為原告管委會之主任委員，對原告有法定代理權，其得以法定代理人之身分代表原告提起本件訴訟，堪以認定。三、被告雖爭執公寓條例第25條第3項規定區權會之召集人應由「具有區權人身分者」擔任，吳瑜非系爭社區之區權人，無法擔任區權會之召集人云云。然查：　㈠吳瑜乃係於111年1月22日擔任召集人召開區權會決議選任其為111年度之主任委員，又於112年12月23日擔任召集人召開區權會再次決議選任其為本屆113年度之主任委員，已如前述；而其自108年11月12日起即經以信託之原因受移轉登記為系爭社區門牌號碼新北市○○區○○路00○0號6樓房屋（即新北市○○區○○段000○號建物）之所有權人，於112年9月1日該5 5之1號6樓房屋雖經移轉登記予鄭亦君，惟吳瑜於同日亦經以信託為原因受移轉登記為系爭社區門牌號碼新北市○○區○○ 路00號6樓及59之1號6樓房屋（即新北市○○區○○段000○000○ 號建物）之所有權人，有土地建物查詢資料及異動索引可憑（見本院卷二第83至96頁），可知吳瑜至少自108年11月12 日以後即持續持有系爭社區之區分所有建物。　㈡而吳瑜就上開建物雖均是受他人信託而登記為所有權人，惟按所謂信託行為，係指信託人將財產所有權移轉與受託人，使其成為權利人，以達到當事人間一定目的之法律行為，故在受託人未將受託財產移還信託人以前，尚不能謂受託人非法律上之所有權人，或該受託之財產仍為信託人所有（最高法院79年度台上字第1903號、84年度台上字第2038號判決意旨參照），故在吳瑜將受託財產即上開建物返還予信託人之前，均應認吳瑜即為上開建物之所有權人，而為系爭社區之區權人無訛。　㈢從而，吳瑜擔任召集人而於111年1月22日召開區權會決議選任其為111年度之主任委員，又於112年12月23日召開區權會再次決議選任其為113年度之主任委員，並無違反公寓條例第25條第3項之情形，被告上開所辯，並非可採。四、被告雖又辯稱：依照110年12月26日區權會所修正之規約第1 9條規定，主委資格必須為「無債信問題無信託者擔任之」，吳瑜就其不動產有信託關係，無擔任主任委員之資格云云。然被告所召開之110年12月26日區權會為無召集權人所召開，已如前述，故於該次區權會所為修正規約之決議自亦難認有效，從而，被告以該無效決議所增修之無效規約約定主張吳瑜無擔任主任委員之資格，自非可採。　　五、又「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任」，公寓條例第29條第3項定有明文。經查：　㈠吳瑜於108年11月19日起至110年11月18日止擔任主任委員後，系爭社區雖曾以110年10月18日區權會選任其為主任委員，惟該次區權會決議經本院認定不成立，故於110年11月18 日吳瑜之主任委員任期屆滿後，系爭社區即處於「無主任委員」之狀態，已如前述，故吳瑜嗣後再經推選為召集人，並於111年1月22日召開區權會經選任為111年度之主任委員時，即難認屬前次主任委員之「連任」，是吳瑜於111年度主任委員之任期屆滿，於112年12月23日再次經選任為主任委員時，應僅屬第一次連任，自無違反前開「連選得連任一次」規定之之情形。　㈡況在吳瑜於108年11月19日起至110年11月18日止擔任主任委員後，被告亦曾於110年12月26日召開區權會經選任為管理委員並經管委會推選為主任委員，雖該次區權會及管委會之決議均應屬無效，已如前述，惟於該段期間被告曾於111年2 月8日以主任委員之身分向法務部行執行署臺北分署（下稱臺北分署）辦理消防罰款分期繳納，並請求撤銷執行命令，有臺北分署111年2月21日函文可憑（見本院卷一第483至485 頁），且於111年2月17日之後亦有拿到社區帳戶，為被告所自承（見本院卷二第193頁），顯見系爭社區之管理委員會確曾由被告實質管領，而非始終由吳瑜長期把持，故與公寓條例第29條第3項所欲防止連選連任2次以上造成特定住戶長期把持管理委員會之情況亦不相同，益徵本件吳瑜於112年1 2月23日再次經選任為主任委員並無違反該條規定之情形，併此敘明。六、至被告雖又辯稱吳瑜於111年1月22日、112年12月23日召開區權會之召集程序是否合法云云，惟召集程序是否違法僅涉及區權會決議是否得撤銷之問題，在法院作成撤銷區權會決議之判決以前，均尚難逕認上開區權會決議失其效力，故被告此部分辯詞，亦非可採。七、綜上，吳瑜是否確為原告管委會於112年12月23日合法選任之主任委員，有代表原告提起本件訴訟之法定代理權，堪以認定。貳、實體部分：一、原告主張：原告為系爭社區之管理委員會，被告為系爭社區中門牌號碼新北市○○區○○路00號4樓房屋（即711室，下稱71 1室）之區權人，依社區規約每月應繳之管理費為新臺幣（下同）640元，被告自111年1月起至111年10月止，已積欠管理費6,400元未繳納；又系爭社區111年2月24日、111年4月2 3日區權會決議施作公共消防安全設備工程，其費用由158戶均攤，每戶負擔12,658元，惟被告亦未繳納；經原告於111 年10月以存證信函催告，仍未獲回應，爰依公寓條例第11條、第21條之規定及系爭社區規約第貳章第2條、第11條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告管理費6,40 0元及公共消防設備分擔款12,658元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：對被告為711室之區權人，每月管理費為640元之事實不爭執，惟系爭社區全體區權人均收受臺北分署於110 年8月25日核發之北執酉108年消防罰執字第00000000號執行命令（下稱系爭執行命令），禁止原告於1,575,480元之範圍內對區權人收取管理費，並指示全社區管理費債權皆統一繳納至新北市政府消防局（下稱消防局）帳戶，用以償還系爭社區之消防罰款；而被告已繳納111年1月之管理費予臺北分署，另於111年2月8日繳納50,000元管理費予臺北分署，已預繳了52個月之管理費，故在115年3月前，原告均不得請求被告給付管理費。又被告於110年12月26日經區權會選認為主任委員，任職至113年1月5日，於該段期間內若要召開區權會，應經被告同意，惟吳瑜卻於111年2月24日、111年4 月23日擅自召開區權會做成公共消防設備分擔款款項之決議，應屬無召集權人所召開之區權會，其決議為無效，且被告否認此筆支出為社區公共款項支出等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告請求被告給付管理費5,760元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「就債務人對於第三人之金錢債權為執行時，執行法院應發扣押命令禁止債務人收取或為其他處分，並禁止第三人向債務人清償。前項情形，執行法院得詢問債權人意見，以命令許債權人收取，或將該債權移轉於債權人。如認為適當時，得命第三人向執行法院支付轉給債權人」，強制執行法第 115條第1項、第2項定有明文。而關於公法上金錢給付義務之執行，經主管機關移送者，由行政執行處執行，除行政執行法另有規定外，準用強制執行法之規定，此為行政執行法第11條、第26條所明定。是行政執行署執行處分機關對義務人執行公法上金錢給付義務時，得準用強制執行法第115條第1項、第2項規定，發扣押命令禁止義務人收取或為其他處分，並禁止第三人向義務人清償，後以命令許移送機關收取，或將該債權移轉於移送機關，抑或命第三人向行政執行署支付轉給移送機關。　2.經查，被告為系爭社區711室之區權人，每月應繳之管理費之640元等情，為兩造所不爭執，故被告自有於111年1月至1 0月間繳納管理費6,400元之義務。惟系爭社區因積欠消防局消防罰款1,575,480元，經臺北分署於110年8月25日核發系爭執行命令，禁止原告於1,575,480元之範圍內對區權人收取管理費，並指示全社區管理費債權皆統一繳納至消防局帳戶，用以償還系爭社區之消防罰款；惟臺北分署嗣於111年2 月21日以北執酉108年消防罰執字第00000000號執行命令函撤銷系爭執行命令，該撤銷函文乃於111年3月1日送達被告，有有系爭執行命令、上開函文及送達證書可憑（見本院卷一第131頁、第477至479頁、卷二第101頁）；是被告於收受系爭執行命令後至該執行命令經撤銷之前，原告對於被告之管理費債權業經臺北分署扣押，並命被告繳款至消防局帳戶，是被告於期間將款項繳納至消防局帳戶或由臺北分署收取後轉給消防局，自均應生清償管理費債權之效力。而被告於 111年1月19日確有繳交711室111年1月份之管理費至臺北分署，有臺北分署收據可參（見本院卷二第99頁），自已生清償債權之效力，是原告自不得再向被告請求給付111年1月份之管理費，堪以認定。　3.除了上開繳費紀錄外，被告雖辯稱其已於111年2月8日繳納5 0,000元管理費至臺北分署，故其已預繳711室共53個月之管理費，故原告不得再向其請求繳納管理費云云。惟查，被告曾於110年12月底經選任為管理委員並經推選為主任委員，雖該選任決議經本院認定為無效，惟被告於該段期間仍有實質管領原告管委會之作為，並有拿到系爭社區之帳戶，已如前述；而其於111年2月8日乃係以原告管委會「代表人」之身分向臺北分署辦理消防罰款分期繳納，並請求撤銷執行命令，有臺北分署111年2月21日函文可參（見本院卷一第485 頁）；且被告所提出其於同日繳納50,000元管理費之收據（見本院卷一第481頁），其上所記載之繳款人亦為「香格里拉公寓大廈管理委員」，而非被告本人之姓名，且亦無任何關於繳納哪一戶、哪段期間管理費之記載，自應認被告繳納該筆50,000元之款項時，乃係基於以「原告管委會」名義繳納消防罰款，而非以「711室區權人」之名義繳納管理費，故自無從生清償711室管理費債權之效力，從而，被告以此主張其已清償其餘管理費云云，自非可採。　4.綜上，原告請求被告給付111年2月至10月之管理費共5,760 元（計算式：640元×9個月＝5,760元），乃屬有據；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　　　㈡原告請求被告給付公共消防設備分擔款12,658元，為有理由。　1.按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區權人按其共有之應有部分比例分擔之」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區權人會議之決議為之」，公寓條例第10條第2項前段、第11條第1項定有明文。經查，系爭社區之規約並未規範多少金額以上之修繕屬公寓條例第11條第1項所稱重大修繕，有規約可參（見本院卷一第8 7至96頁）；惟考量原告因消防設備缺失已遭消防局罰款1,5 75,480元，原告委託廠商施作消防設備之總經費預估為2,00 0,000元，有系爭社區111年2月24日區權會決議可憑（見本院卷一第402頁），金額甚高，再對照系爭社區之管理費之收費標準僅為每坪40元，有85年10月6日住戶大會會議紀錄決議可參（見本院卷一第97頁），可知原告之財力應非甚豐，卻須負擔前述罰款及修繕費，對原告之財物自有重大影響，是認本件公共消防設備自屬公寓條例第11條第1項之重大修繕，應經區權會決議始能為之，並由區權人負擔費用。　　2.而就系爭社區之公共消防設備工程，系爭社區確已於111年2 月24日召開區權會，決議消防安全設備工程費用總經費為2, 000,000元，由158戶均攤，每戶分攤12,658元，有區權會會議記錄可參（見本院卷一第401至403頁）；復於111年4月23 日區權會中，亦有再次說明之前召集數次會議討論最後決議每戶應分攤12,658元，請各戶於111年5月10日起至6月10日止，向管理委員會繳納，有區權會會議記錄可佐（見本院卷一第31至34頁），是認原告請求被告給付711室之公共消防設備分擔款12,658元，乃屬有據。　3.被告雖辯稱：其已於110年12月26日經區權會選任為管理委員並經推選為主任委員，任期至113年1月5日，而吳瑜於111 年2月24日、111年4月23日召開區權會，均未經其同意擅自召開，為無召集權人所召開，決議無效云云。惟系爭社區於 110年12月26日選任其為管理委員之決議不成立，已如前述，故被告自非該段期間之主任委員，而系爭社區於111年1月 22日區權會決議既已合法選任吳瑜擔任主任委員，則吳瑜於 111年2月24日、111年4月23日召開之區權會自屬有召集權人所召開之會議，其決議自屬有效，是被告此部分辯詞，並非可採。至被告雖又辯稱上開區權會之召開無人知悉，爭執召集程序是否合法云云，惟召集程序是否違法僅涉及區權會決議是否得撤銷之問題，在法院作成撤銷區權會決議之判決以前，均尚難逕認上開區權會決議失其效力，故被告此部分辯詞，亦非可採。　4.被告雖又辯稱：否認2,000,000元經費之支出為公共消防安全設備之支出云云，然系爭社區之區權人既已決議每戶收取 12,658元，用以進行消防安全設備工程，區權人即均有依決議內容履行之義務，縱認原告管委會於取得該筆款項後，未實際用於消防設備之工程，亦僅是管理委員是否有債務不履行或侵權行為之問題，於區權會未作成決議變更應收取消防設備款之金額以前，被告均不得以此主張其無給付消防設備款12,658元之義務，是被告上開所辯，亦非可採。四、綜上所述，原告依公寓條例第11條、第21條之規定及系爭社區規約第貳章第2條、第11條規定，請求被告給付管理費5,7 60元及公共消防設備分擔款12,658元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年11月15日（見本院卷一第51頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8第1項訴訟適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。六、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴訟費用額如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。 (二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周怡伶　附表：編號開會日期召集人決議內容備註 1 108年10月15日主任委員趙子瑤選任吳瑜為本屆主委。任期至110年11月18日止屆滿。 2 110年10月18日主任委員吳瑜選任吳瑜為下一屆主任委員。經本院110年訴字第7329號判決確認決議不成立。 3 110年12月26日區權人林宜萱選任林宜萱、趙金娟、陳宏雲為管理委員。嗣經林宜萱、趙金娟、陳宏雲於111年1月5日管理委員會推選林宜萱為主任委員。 4 111年1月22日區權人吳瑜選任吳瑜當選本屆主委。 5 112年12月23日主任委員吳瑜選任吳瑜當選113年度主任委員。

2024-12-16

STEV-112-店小-62-20241216-6

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臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第2294號原告楓林社區管理委員會法定代理人游逸弦訴訟代理人胡宗典律師複代理人簡隆昌被告張金火訴訟代理人張慶瑋張嘉勳律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣伍萬肆仟參佰捌拾捌元，及自民國一百一十二年九月八日起至清償日止，按週年利率百分之八計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告負擔。本判決得假執行；但被告如以新臺幣伍萬肆仟參佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。　　理由要領一、原告法定代理人原為高耀偵，於民國113年5月11日變更為游逸弦，有原告提出之113年5月11日推舉主委會議紀錄、新北市中和區公所111年6月24日函為證，經原告聲明承受訴訟，自應准許。二、原告主張：被告為原告社區內門牌號碼新北市○○區○○路0000 巷0號1至5樓建物之區分所有權人，原告社區於民國112年6 月11日召開第一屆第一次臨時區分所有權人會議（下稱0000 000區權人會議），經計算後被告應給付原告新臺幣（下同）54,390元，惟經原告以存證信函向被告催繳，該存證信函並於112年8月31日經被告收受，惟被告仍置之不理，又依社區規約第17條約定，遲延利息應自被告受催繳翌日起算第8 日即112年9月8日起，按週年利率百分之8計算，爰訴請被告給付上開金額等語，並聲明：被告應給付原告54,388元，及自112年9月8日起至清償日止，按週年利率百分之8計算之利息。三、被告則以：原告之原法定代理人即訴外人高耀偵未經區分所有權人會議選任，不得擔任原告主任委員，故原告起訴時未經合法代理，又0000000區權人會議未記載召集人，或縱確係高耀偵擔任召集人，因高耀偵本未經選認，故0000000區權人會議具有無效之事由。再被告0000000區權人會議決議之修繕、管理、維護費用，金額不實，且0000000區權人會議於作成後，並未依公寓大廈管理條例第32條第2項、第34 條第1項規定於會後15日送達各區分所有權人並公告，具有區權人會議不成立之事由。末原告主張遲延利息應按週年利率百分之8計算，欠缺依據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、經查，本件原告起訴時，原告之法定代理人固為高耀偵，然嗣已由游逸弦承受訴訟如前所述，被告雖抗辯原告所提本件訴訟未經合法代理，且縱屬實，因欠缺代理權本屬可補正之事項，而本件既經承受訴訟如上，自堪認本件起訴尚無不合法之情形。五、次查，原告主張被告為原告社區之區分所有權人，經000000 0區權人會議決議計算後，被告積欠管理費等情，業據其提出建物及戶籍謄本、應繳基金計算方式、0000000區權人會議決議、存證信函等件為證，自堪信實。被告雖抗辯000000 0區權人會議決議屬無效、未經合法召集等語，然此業由原告提出其社區推選召集人游逸弦公告、張貼由游逸弦擔任召集人之公告、開會通知、開會公告、會議記錄等件為證，又因原告前所召開之112年5月27日區分所有權人會議（下稱00 00000區權人會議）實到區分所有權比例不足，原告始復發出0000000區權人會議之開會通知、公告並做成決議，上情亦有原告提出之0000000區權人會議記錄、0000000區權人會議之開會通知、公告在卷可稽。可知0000000區權人會議，係經合法召集權人召集所開議並做成紀錄，並無被告所指之未經合法召集、無效之情形。六、第查，被告固又於113年11月5日出具民事答辯（三）狀，辯稱0000000區權人會議，未依公寓大廈管理條例第32條第2項、第34條第1項規定於會後15日送達各區分所有權人等語，然本院審酌原告於卷內已提出多公告，已足證明原告社區無論係管理委員會會議紀錄、區權人會議記錄，均有定期公告之事實，且觀之卷附原告之公告文號（112）楓管字第045號公告，亦可見原告已於該次公告中明確載明：「依楓林社區第一屆第一次臨時區分所有權人會議之決議收取共基金」，益徵0000000區權人會議應有如期公告之事實，否則原告即無從向欠繳之人收取未繳之金額。是以，原告縱有違反被告所指公寓大廈條例第32條第2項、第4項之規定，因原告將00 00000區權人會議公告，自難謂該次區權人會議應受不成立之法律效果，而至多應解為構成得撤銷之事由。惟0000000 區權人會議未經法院撤銷、亦未經確認決議不存在，已經兩造表示不爭執，故被告即區分所有權人自應受該決議所拘束，要屬當然。再本院審酌本院前於113年10月1日第一次言詞辯論期日後之同年月7日函命被告補正其所抗辯0000000區權人會議係無召集權人所召集之具體說明，顯見0000000區權人會議是否合法有效召集，當為本件之重要爭點，該函於11 3年10月15日送達被告訴訟代理人，詎被告於113年11月5日言詞辯論當日始又提出上開民事答辯（三）狀，並為上開答辯，雖依卷內雖依卷內事證，已足令本院形成被告所辯不足採憑之心證，惟倘依被告所辯再為調查，勢必造成延滯訴訟之結果，堪認被告係因重大過失提出上開攻防方法，而有礙訴訟終結，本院自亦得依民事訴訟法第196條第2項規定部分予以駁回，併此敘明。末就利息部分言，社區規約第17條部分已就利息計算方式約定綦詳，則原告所為請求，堪認亦屬有據；被告空言指摘利息部分欠缺依據，核屬無憑。七、本件0000000區權人會議既係合法召開，又未經撤銷或確認無效，其所為決議自對區分所有權人即被告具有拘束力。被告雖辯稱修繕、管理、維護費用之金額不實，並聲請本院就上開金額函詢德安工程顧問有限公司、豪澤企業有限公司等語，惟0000000區權人決議之效力既如上述，被告即應依該決議履行，至金額是否正確妥適，自應循其他法律途徑，甚或積極參與社區管理委員會之公共事務，於民主多數決之場域謀求解決，殊與本件訴訟無涉，爰不以調查。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣

2024-12-13

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臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決 113年度重小字第2348號原告築禾豐社區管理委員會法定代理人陳惠真訴訟代理人胡居中被告余淑婷上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年11月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣（下同）1,200元，及自民國113年6 月4日起至清償日止，按年息10％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用1,000元由被告負擔100元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息5％計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以1,200元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告為築禾豐社區（下稱系爭社區）公寓大廈之區分所有權人，其區分所有建物之門牌號碼為新北市○○區○○路00號19樓，原告則為系爭社區成立之管理委員會，依據系爭社區規約、地下停車場使用管理辦法及公寓大廈管理條例之規定，被告應按月繳納管理費新臺幣（下同）3,427元，惟被告自民國113年2月起至113年4月止未繳納管理費，尚積欠管理費共計10,281元（下稱系爭管理費），屢經催討，仍未獲置理。　㈡對被告答辯之陳述：　⒈系爭管理費包含「房屋管理費」及「停車位清潔管理費」，每月併同收取。關於「房屋管理費」部分，依系爭社區規約第10條第2項及第3項規定，得由區分所有權人大會決議授權由下屆管理委員會於規約載明之額度範圍內調整房屋管理費之數額，系爭社區已於112年12月10日區分所有權人大會（下稱系爭區權人會議）決議，授權系爭社區第五屆管理委員會（下稱系爭第五屆管委會）於規約所定範圍內調整房屋管理費，決議公告異議期滿無人異議後成立，嗣經系爭第五屆管委會依系爭區權人會議決議之授權，於113年1月11日決議（下稱系爭管委會決議）通過調整房屋管理費，將房屋管理費由每月每坪50元調整為每月每坪55元。　⒉另關於「停車位清潔管理費」部分，依系爭社區地下停車場使用管理辦法第19條規定，已授權管理委員會議決汽車停車位維護清潔管理費用，經系爭第五屆管委會決議通過由每月每位400元調整為每月每位800元，上開調整均經公告後實施，調整房屋管理費及停車位清潔管理費之流程均符合系爭社區規約之規定，被告未於系爭區權人會議中及決議公告後之異議期間內表示異議，自不得就決議結果不服而拒絕繳納系爭管理費。　⒊至被告以原管理費數額（房屋管理費每月2,388元＋停車位清潔管理費每月400元＝原管理費2,788元）以匯款方式繳納自1 13年2月起至113年4月止之管理費，經系爭第五屆管委會於1 13年3月14日決議列為不明收入，未生清償上開期間所積欠系爭管理費之效果，原告自得請求之。　㈢聲明：被告應給付原告10,281元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息。二、被告則以：　㈠依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款及系爭社區規約第10 條第2項規定，管理費應經區分所有權人會議之決議通過後方可調整。系爭區權人會議決議中，針對房屋管理費及停車位清潔管理費數額之決定方式，議題十、第3點載明「如上述方案皆未獲有效票數時，授權由下屆管理委員會於規約載明的額度範圍中調整，經議決後公告實施」（下稱系爭議案），惟因系爭社區規約第10條第2項明定僅授權第一屆管理委員會得於區分所有權人會議之決議通過調整管理費議案時，在每月每坪50元至70元之區間內議決管理費數額。然而，原告為系爭社區管理委員會，並未經規約授權，自不得由區分所有權人會議之決議授權系爭第五屆管委會在上開區間內決定管理費數額，是系爭議案已牴觸社區規約而無效。　㈡縱認系爭社區規約已授權系爭第五屆管委會可在上開區間內議決管理費數額，然系爭區權人會議決議並未表決通過系爭議案，系爭第五屆管委會即逕認系爭議案通過而公告，決議程序違背法令。　㈢又被告業依原管理費數額，以匯款方式繳納自113年2月起至1 13年4月止之管理費，既系爭社區管理費未經合法調整，則被告繳納上開期間之管理費已生清償效果，原告自不得以被告未繳系爭管理費為由請求給付等語，資為抗辯。　㈣聲明：　⒈原告之訴駁回。　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　　　㈠「停車位清潔管理費」部分：　　經查，依系爭社區「地下停車場使用管理辦法」（下稱系爭停車場管理辦法）第19條規定：「本社區汽車停車位電器設備用電及維護清潔管理費用，依據管理委員會會議決議；每月每個車位徵收清潔費新台幣＄400元，由車位所有權人繳納，繳納方式隨管理費一同徵收。清潔費得依物價指數由管委會適時調整。」（本院卷第112頁）。系爭停車場管理辦法載明，其係經系爭社區第三屆區分所有權人會議決議通過實施（本院卷第110頁），據上揭規定之文意即可認定系爭社區已經由區分所有權人會議所訂定之系爭停車場管理辦法授權系爭社區管委會即原告得決議「停車位清潔管理費」之調整，是系爭社區第五屆管委會於113年1月11日決議將「停車位清潔管理費」由每月每位400元調整為每月每位800元（本院卷第106頁），即屬合法有效。　㈡「房屋管理費」部分：　⒈按系爭社區規約第十條第1至3項規定：「一、為充裕公共部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人決議之規定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，預售房屋買賣契約書有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其所有建物坪數及車位個數分攤之（授權第一屆管理委員會精算徵收項目費率後公告之。管理費用以坪計算，區間在50元至70元之間）。三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。管理委員會得委由管理服務人代為執行管理費之收繳與支付。」　⒉是依據前開規約第十條第1項及第2項之本文文意觀之，管理費分攤金額或徵收費率之決議，為系爭規約所定專屬於區分所有權人會議之決議事項，應無疑義。而系爭社區規約第十條第2項但書及括號內文，由條文文意整體架構觀之，應可認該條但書括號內所載「授權第一屆管理委員會精算徵收項目費率後公告之。管理費用以坪計算，區間在50元至70元之間」等語，應為第十條第2項之本文之特殊例外情形，即但書所列第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，先授權第一屆管理委員會得經算徵收項目費率後公告行之，並限於第一屆管委會在每月每坪50元至70元之區間議決管理費之費用，顯然並未將管理費分攤金額或徵收費率之決議概括授權予管委會決議之意。　⒊至於同條第3項前段亦僅明文規定管理委員會之職權僅包含各項費用之「收繳」及「支付方法」訂定，並未將管理費用分攤金額或徵收費率授權管委會代為決定，由此亦可反推同條第2項但書括號內所載內容係僅授權系爭社區第一屆管理委員會為之，非謂後續屆次之管理委員會均可議決管理費用之分攤金額或徵收費率。是原告主張依系爭社區規約第十條第 2項及第3項規定，原告管委會得於規約載明之額度範圍內調整房屋管理費數額等情，顯屬誤會。　⒋次按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2項定有明文。又公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定(最高法院92年度台上字第9號判決意旨參照)。　①經查，系爭區權人會議決議關於管理費調整之議題十、說明欄中第2點及第3點載明：「二、調整方案如下，採二擇一方式：1.（60元／坪；600元／車）=>925,619元／每月。2.（70元／坪；500元／車）=>1,006,289元／每月。三、如上述方案皆未獲有效票數時，授權由下屆管理委員會於規約載明的額度範圍中調整，經議決後公告實施。決議：第1案（60元／坪；600元／車）：同意59票，本案不同過。第2案（70元／坪；500元／車）：同意26票，本案不通過。授權由下屆管理委員會於於規約載明的額度範圍中調整，經決議公告實施等語（下稱系爭議案，本院卷第81頁）。　②然而，系爭議案說明第3點「如上述方案皆未獲有效票數時，則授權由下屆管理委員會於規約載明的額度範圍中調整，經議決後公告實施。」之文字，顯係透過議案說明之文意內容，賦予系爭議案在未經合於系爭規約第三條區分所有權人會議第10項、第11項所定決議表決權數通過之情形下，竟能產生需經區分所有權人會議決議通過始能生之足以修改系爭規約第十條第1項、第2項內容之「授權管委會代區分所有權人會議決議」重大效力，則前開系爭議案說明第3點顯然係以迂迴之方法規避系爭規約三條區分所有權人會議第10項、第 11項之決議表決權數規定，並與第十條第1項、第2項所定「管理費之分攤應經區分所有權人會議決議行之」規定相悖，當屬規避法律之脫法行為。準此，系爭議案內容顯然違反系爭規約及公寓大廈管理條例第37條規定，依民法第71條前段、第56條第2項規定，自屬無效。　③另觀諸系爭議案說明第2點第1案及第2案之表決事項即為具體之管理費調整方案，顯見依系爭社區規約，社區管理費即使僅每坪調漲10元或20元，即必須經過區分所有權人會議決議表決通過，則舉輕以明重，將「調整管理費用分攤金額或徵收費率之權限概括授權由管委會代為決議」之議案，自應單獨提案，經區分所有權人審慎充分、實質討論其授權之範圍後，並依規約所定之表決權數議決通過始可。　④佐以，本院依職權調取系爭區權人會議記錄顯示，該次會議議題一至七均為系爭社區規約修正或增訂之議案，顯見原告欲修正系爭社區規約並無實質困難，倘原告欲將規約第十條第2項所定管理費分攤費率調整之權限概括授權管委會代區分所有權人會議決議，亦應同時提案修正系爭規約第十條第 2項之條文內容，原告捨此不為，反以系爭議案說明3之文意，迂迴以將系爭議案說明2經區分所有權人會議決議不通過之結果，作為另生授權管委會決議效力，此決議內容顯然違反前揭規約及公寓大廈管理條例規定而無效，業如前述。準此，原告管委會主張其得依系爭因內容違法而無效之議案決議授權，而作成將管理費由每月每坪50元調整為每月每坪55 元部分之決議（本院卷第106頁），自非適法。　㈢綜上，本件關於房屋管理費部分，乃原告管委會根據前揭經本院判定為無效之區分所有權人會議決議所為之變更，依前揭說明，自不生由每月每坪50元調整為每月每坪55元之效果，被告自得以原管理費即每月每坪50元繳納，應繳之金額為每月2,388元；惟關於停車位清潔管理費部分，係經系爭社區經合於系爭社區地下停車場使用管理辦法之規定調整，已生由每月每位400元調整為每月每位800元之效果，被告應以變更後之停車位清潔管理費費率繳納。而被告自113年2月起每月應繳納之管理費計3,188元（計算式：房屋管理費每月2 ,388元＋停車位清潔管理費每月800元＝管理費3,188元），則被告於同年2至4月共應繳納管理費為9,564元，然被告主張已依原繳費標準（每月2,788元）共繳納8,364元，此部分事實為原告於言詞辯論期日時所不爭執（本院卷第168頁），經扣除後，被告尚積欠管理費1,200元（9,564元－8,364元＝1 ,200元），原告此部分請求，即有理由。　㈣至原告主張其經第五屆管委會113年3月14日決議將被告依原繳費標準繳納之管理費列為不明收入而不予銷帳，惟被告既已於繳交管理費之匯款明細中表明匯款目的係用於繳付管理費，且依原告113年3月管委會記錄，亦決議肯認「如不申請退回之住戶，可以補足應繳納款管理費的差額」等語（本院卷第118頁），自不得以被告未全額繳清管理費為由，以管理委員會決議之方式，逕自將被告所繳納之款項列為社區之不明收入，藉以否認被告業已清償部分之管理費之情，併此指明。四、綜上所述，原告依社區規約、系爭決議之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示之金額，並給付自支付命令送達翌日即113年6月4日（支付命令卷第27頁）起至清償日止，按年息10％計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，由本院依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，茲酌定相當金額予以准許。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第436條之19第1 項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　 12 　　日　　　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　王凱俐以上為正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王春森

2024-12-12

SJEV-113-重小-2348-20241212-2

鳳小

鳳山簡易庭

給付管理費

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳小字第766號原告湖山春曉社區管理委員會法定代理人梁德榮被告莊富雄上列當事人間給付管理費事件，本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣肆萬零貳佰元，及其中新臺幣壹萬貳仟零陸拾元自民國一一三年六月十三日起、其餘新臺幣貳萬捌仟壹佰肆拾元自民國一一三年十一月二十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由一、按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）12,060元，及自民國 112年3月起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於113年11月20日言詞辯論期日當庭變更訴之聲明為：被告應給付原告40,200元，及其中12,060元自支付命令送達翌日起、其餘28,140元自113年11月21日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。核原告所為訴之變更係擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，自應准許。二、原告主張：　㈠被告為伊管理湖山春曉社區內門牌號碼高雄巿鳳山區八德路二段149號17樓房屋(下稱系爭房屋)之區分所有權人，依湖山春曉社區規約第12條，區分所有權人繳納房屋管理費，每坪每月45元，依被告所有系爭房屋含共有部分之坪數共為44 .79坪，以整數計算每月管理費為2,010元，2個月為1期，需繳納4,020元。詎被告自112年3月起至113年10月均未依約繳納，共積欠40,200元（計算式詳見附表）。爰依規約請求被告給付管理費等語。　㈡並聲明：被告應給付原告40,200元，及其中12,060元自支付命令送達翌日起、其餘28,140元自113年11月21日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告則以：　㈠系爭房屋為伊所有，對於系爭房屋2個月管理費為4,020元並無意見，伊自112年3月起就未繳管理費，因為伊已經很久沒有住在那裡了，所以伊認為不用繳管理費等語。　㈡並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：　㈠原告主張之事實，業據其提出向被告催繳給付管理費之存證信函、向高雄市鳳山區公所報備湖山春曉社區管理委員會改選梁德榮擔任主任委員之函文、公寓大廈管理組織報備證明、湖山春曉社區住戶規約節本、被告積欠管理費明細、湖山春曉社區112年區分所有權人會議紀錄、湖山春曉（113年度）管理費動態表、湖山春曉（112年度）管理費動態表等件附卷可稽（本院卷第11至15、93至109頁），並有系爭房屋建物登記第三類謄本在卷可參（本院卷第27頁），且被告亦不爭執其為系爭房屋所有權人，且自112年3月後即未按月繳納管理費（本院卷第114至115頁），是原告前開主張，堪信為真。　㈡按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。次按，湖山春曉社區住戶規約第12條第1項第2款規定：「為充裕共有部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交房屋管理費每坪45元/月」。經查，被告為系爭房屋所有權人即湖山春曉社區之區分所有權人即應依前開規約繳納管理費，而被告卻自112年3月即未繳納管理費，已逾2期未為給付，是原告依湖山春曉社區住戶規約及公寓大廈管理條例第21條之相關規定，訴請被告繳納管理費40,200元，於法有據。　　　㈢另觀諸湖山春曉社區規約第12條並無特別約定就空戶而有不同計算或免予管理費依據，且區分所有權人或住戶實際使用社區公共設施之頻率多寡及程度不一，倘逐一區別各區分所有權人或住戶對於各項公共設施之使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非僅耗時費事，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，此絕非現今社會公寓大廈住戶之福，亦不符合公寓大廈管理條例制定之本旨。反之，全然不顧及各區分所有權人或住戶就社區共用部分之良善管理、維護所可能獲得之不同利益，逕採齊頭式平等之管理費收取標準，亦非事理之平，而有破壞社區和諧之虞，故公寓大廈管理條例就各區分所有權人究應依如何之標準繳納公共基金，並未強制定出收費標準，而係委諸區分所有權人會議決議，以期各社區得以制定出符合該社區現況之合理收費標準。故如公寓大廈內部已依區分所有權人會議或規約訂定費用基準，除有顯失公平情事，始有依法定程序請求法院撤銷之必要，如無顯失公平之情事，區分所有權人或依法律規定或依規約負有繳納公共基金或其他因共有部分所生負擔之人，仍應按區分所有權人會議決議或規約繳納費用。本院認湖山春曉社區區分所有權人會議所決議之管理費收取標準，以該社區之現況觀之，並無何顯失公平之情事，且該收費標準既係區分所有權人會議決議訂定，且於112年度區分所有權人會議仍以到場區分所有權人全數通過方式維持收費標準（本院卷第109頁），被告自應受到拘束，不因是否實際居住於系爭房屋內而異，是被告抗辯並未實際居住在社區內，因而不用繳管理費云云，洵無足採。五、綜上，原告請求被告給付如附表所示自112年3月至113年10 月之管理費共計40,200元，及其中12,060元自113年6月18日、其餘28,140元自113年11月21日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、按小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第436條之19 第1項、第78條定有明文。本件被告敗訴，爰確定訴訟費用額1,000元由被告負擔，併依民事訴訟法第91條第3項規定，諭知加計如主文第2項所示之遲延利息。八、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行。九、訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　鳳山簡易庭　法　　官茆怡文以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉企萍附表編號應給付管理費之期間應給付管理費之總額及計算式利息起算日 1 112年3月至112年8月（共計6個月） 12,060元（每月管理費2,010元×6個月） 113年6月13日 2 112年9月至113年10月（共計14個月） 28,140元（每月管理費2,010元×14個月） 113年11月21日

2024-12-10

FSEV-113-鳳小-766-20241210-1

簡上

臺灣桃園地方法院

損害賠償等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度簡上字第375號上訴人梁淑琴被上訴人皇翔歡喜城管理委員會法定代理人張錦芳訴訟代理人張朝富上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國112年8 月18日臺灣桃園地方法院桃園簡易庭110年度桃簡字第1863號第一審判決提起上訴，於113年11月21日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　　　事實及理由壹、程序部分一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條及第175條分別定有明文。查被上訴人之法定代理人於起訴時原為于宜宏，嗣於原審言詞辯論後、宣示判決前變更為張錦芳，經原審於命張錦芳承受並續行訴訟在案。二、被上訴人經本院合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，依民事訴訟法第385條第1項、第2項規定由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告即上訴人與被告即被上訴人於原審及二審之主張，如原審判決「貳、實體方面」、「一、原告主張」、「被告則以」所示，及於上訴後補充如下：（一）上訴人二審中主張：皇翔歡喜城社區（下稱系爭社區）的公設點數價格是被上訴人自訂的公價，使用休閒公共設施（下稱休閒公設）時尚須付使用費，原審判決將管理費與公設點數價值的佔比與上訴人的賠償損失作比較是無意義的。依皇翔歡喜城公共休閒設施使用管理辦法（下簡稱系爭管理辦法），每月依住戶坪數，每坪發給一點（若依此辦法，上訴人每月的點數是44點），若不敷使用，得向管理中心增購半年期使用點數卡（20點/800元），住戶使用休閒公設時需出示社區門禁卡，在有點數可使用的情況下即可登記使用，若帶領入內的親友超過10人以上才需事先報備，是以同社區住戶間互相轉讓用不完的點數並無不可；管理費收取與公設點數的發放使用及使用價值是二件不相干的事。又損害賠償係以受害人的損失與求償金額為因果關係為依據，況且上訴人持有公設比例約占所有權的三成多，購屋時已花費一百多萬在分配的公設上，才得以按坪數分配休閒公設點數，亦即早己支付了休閒公設場地成本才得以配發點數使用，每月要分攤小公設水電費還要按坪數繳納管理費及車位清潔費，卻長期不能進入使用休閒公設，損失何止每月新臺幣（下同）1760元，被上訴人以欠繳管理費等理由不准上訴人使用累積公設點數、並因而逾使用期限點數被歸零，使上訴人遭受重大損失，因長期未能正常規律健身運動，致健康受損、承受身心痛苦，已在原審附上就醫收據及衛生福利部國民健康署登載運動影響健康文件證明，上訴人依照民法第184條第1項、第765 條、第18條、第195條第1項請求賠償上訴人此期間未能使用點數之損失換算現金共130,719元、醫療費用25,525元及慰撫金100,000元，於法有據等語。（二）被上訴人於二審中答辯：系爭社區為封閉式社區，並無對外開放公設使用，點數是當戶的成員才能使用，於管理中心申請使用公設同時依住戶樓號扣除點數，不得跨戶使用別戶點數、亦不能私下轉讓未使用完的點數，且是在點數用盡仍不足後才購買，購買點數亦只能在規定的管理櫃臺購買，過期點數歸零，不接受轉讓、轉賣，上訴人使用公設權利受限是緣於其積欠管理費導致，且其健康狀況並非系爭社區的跑步機等設備可救治掌控，其要求於法無據等語，資為抗辯。二、原審就上訴人為上訴人敗訴之判決（上訴人於原審請求確認民國111年7月16日之系爭管理辦法第2點部分規定無效部分經原審判決勝訴，未在上訴範圍內），上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決駁回上訴人下列二、三項之訴及訴訟費用由上訴人負擔二分之一之部分均廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人25萬6244元，及其中13萬0719元自111 年7 月1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被上訴人之答辯聲明為：上訴駁回。三、得心證之理由　除引用原審判決」事實及理由」中「貳」的「三、（二）」、「三、（三）」所載外，另補充：（一）公設點數卡為20點售價800元部分，雖是被上訴人自己制訂的價格，惟此價格顯係「系爭社區住戶向系爭社區購買使用公設點數」的現金價格，並非「住戶賣還給系爭社區」、「住戶間流通販賣」甚或「社區或住戶對外販賣」的公定價，且購入的點數使用上仍有諸多限制，例如僅能以20點為單位購入半年期點數卡、逾期未使用歸零，且限制需社區住戶方可使用等情，為上訴人所自陳，並有系爭公設管理辦法附卷可佐（原審卷一第212-217 頁），上訴人雖主張購入之公設點數可在住戶間自由流通，然未提出證據以實其說、亦未說明如何流通、程序為何，而自系爭公設管理辦法中「需付費之公設說明」內容以觀（原審卷一第214頁第1點），系爭社區向使用公設的住戶收費原因是為修繕維護、確保公設長期運作使用，再佐以系爭社區是先依住戶坪數派發一定的公設點數，若住戶用盡後仍有使用付費公設需求時，才有購買半年期點數卡支應的必要一節，可見所有住戶都有一定額度（隨坪數配發、不需付費購買的點數）可以使用公設，然使用頻率較高以致於點數不夠用的住戶才需要額外付費購買，而因使用頻率較高，造成公設損壞或自然耗損的機率也相對提高，故而才需額外付費支應，可見系爭公設點數無論對外或對內均無法流通販賣、使用上又有諸多限制，顯然無法等同現金，販售公設點數卡的目的是因應頻繁使用所產生的公設維護費用而與管理費之多寡無關（上訴人自己也表示管理費與公設點數發放是兩件不相干的事），顯無法以系爭社區販售點數卡的價額比照換算為賠償金額，也無從以上訴人支付了多少公設分攤水電費、管理費及車位清潔費做為向被上訴人請求以每點40元的方式賠償上訴人的理由。（二）醫療費用及精神慰撫金的部分，上訴人提出之醫療單據、報導等除無法證明其疾病確為被上訴人限制使用休閒公設所致外，即便規律運動與健康息息相關，系爭社區位於桃園市龜山區文青二路，在國立體育大學、長庚大學附近，並非十分偏僻、除上揭大學校區外也不是沒有臨路的開放空間、人行道、公園等可以快走或慢跑的地點，上訴人並未舉證除系爭社區健身房外別無其他地點及方式可供運動，可見即便被上訴人限制其使用休閒公設，依一般經驗判斷通常亦不致使上訴人罹患該等疾病，兩者間並無相當因果關係，上訴人主張自無理由。四、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項、第18條、第195條第1項等侵權行為規定請求賠償，為無理由，另上訴人主張的民法第765條是規定「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」並非要求他人損害賠償的請求權基礎，其請求被上訴人應給付上訴人25萬6244元，及其中13萬0719元自111 年7 月1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦或舉證，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無庸逐一論述，併予說明。六、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　民事第三庭　　審判長法　官　游智棋　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　譚德周　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪瑋嬬正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝喬安

2024-12-06

TYDV-112-簡上-375-20241206-1

板簡

板橋簡易庭

確認債權不存在等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第2368號原告林怡伶訴訟代理人林玉龍被告貴族名門三期公寓大廈管理委員會法定代理人林嘉永訴訟代理人王中屏上列當事人間請求確認債權不存在等事件，本院於民國113年10 月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告為貴族名門三期公寓大廈之住戶，原告未繳納管理費之期間為民國111年11月起至113年7月共13,429元，詎貴族名門三期公寓大廈之管理委員會（下稱管委會）卻要求伊給付上開期間積欠之管理費及地下停車場設備維護費新臺幣（下同）41,166元，然原告曾於110年12月31日給付管委會6,500元作為機械式車位修繕費用，詎管委會並未修繕完成，伊自111年1月起即未使用地下停車位，故伊即不再繳納管理費。因原告於111年11月起至113年1月止之管理費已經本院112年度板小字第4072號、第1706號判決確定，爰提起本件訴訟，確認被告對原告於113年2月起至113年7月止之管理費債權10,368元不存在等語。並聲明：確認被告對原告於113年2月起至113年7月止之管理費債權不存在。二、被告則以：管委會收取管理費，均係依規約及慣例收取，且原告亦有使用之事實，再社區地下停車場為機械式車位，管委會負責升降梯之保養維護及機械式車位之保養，然就該等車位之故障維修須由車位持有人自行負擔等語，資為抗辯。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告經被告以存證信函催繳113年2月起至113年7月止之管理費10,368元，業據其提出該存證信函為證，堪認原告法律上地位確有不安之狀態，而得以確認判決除去，故本件原告起訴具有確認利益，合先敘明。四、被告辯稱原告應負擔113年2月起至113年7月止之管理費債權 10,368元等情，業據被告提出積欠管理費明細表為證，亦有原告所提出之存證信函在卷可稽，而原告亦不否認未繳該段期間管理費之事實，是原告有積欠上開管理費10,368元之事實，當堪信實。又被告曾向原告提起給付訴訟，訴請被告給付111年11月起至112年5月止、112年6月起至113年1月止之管理費各14,607元、13,824元，分別經本院112年度板小字第1706、4072號號判決本件被告全部勝訴確定等節，為兩造所不爭，亦有該等判決各1紙在卷可考，亦足證明被告向原告收取管理費之計算方式，並非無稽。五、本件原告固仍執詞被告未修繕機械式停車位等語，為確認管理費債權不存在之理由，惟按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；公寓大廈應設置公共基金，而區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納為其來源之一，公寓大廈管理條例第3條第9款、第10條第2項前段、第18條第1 項分別定有明文。由此可見，管委會僅係代為執行全體共有人決議之事項，而社區管理費乃管理委員會按時收取以支付管理人員之薪津、水電費等，並供共用部分（如社區道路、蓄水池等供水設備）之清潔、維護、修繕及一般改良等事項之支用，屬代支代付之性質，並非處理事務之對價，即區分所有權人或住戶繳納對象之債權主體，乃全體區分所有權人，而非管理委員會，是管理委員會之職務與管理費之收取並非源於同一雙務契約，非屬互為對待給付之關係，區分所有權人自不得援引同時履行抗辯作為拒絕給付管理費之依據。是以，縱原告主張為真實，亦屬被告執行社區管理維護工作妥當與否之層次，倘管委會對公共事務之管理有欠缺或有妨害區分所有權人行使權利等情事，區分所有權人自得依公寓大廈管理條例及相關民事法律規定另為主張，但尚不得爰引同時履行抗辯之規定，作為拒絕給付管理費之事由。基此，原告主張上詞，尚不能脫免原告應給付管理費之義務，至為明確，是原告主張確認113年2月起至113年7月止之管理費債權10,368元不存在，核屬無據。六、綜上所述，原告提起本件訴訟，求為確認被告對原告於113 年2月起至113年7月止之管理費債權不存在之判決，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣

2024-12-06

PCEV-113-板簡-2368-20241206-2

士簡

士林簡易庭

確認債權不存在

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第872號原告即反訴被告森昌有限公司法定代理人余益輝訴訟代理人陳立怡律師被告即反訴原告安泰登峰管理委員會法定代理人侯敦仁訴訟代理人趙炳元蔡宗軒律師上列當事人間請求確認債權不存在事件，本院於民國113年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認被告對於原告如附表所示之新臺幣壹佰貳拾陸萬柒仟零參拾玖元管理費債權不存在。訴訟費用新臺幣壹萬參仟伍佰柒拾參元由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　事實及理由壹、本訴部分：一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言。查原告否認被告對原告有如附表所示新臺幣（下同）1,267,039元之管理費債權（下稱系爭債權）存在，顯然兩造就系爭債權存在與否已發生爭執，如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，則原告提起本件確認系爭債權不存在之訴，即有確認之法律上利益，先予敘明。二、原告起訴主張：（一）原告先後於民國112年10月3日及同年月19日，透過強制執行拍賣程序，得標買受門牌號碼新北市○○區○○○路0段00○0 號16樓房屋、門牌號碼新北市○○區○○○路0段00號16樓房屋及門牌號碼新北市○○區○○○路0段00○00號6樓房屋（以下合稱系爭房屋），並分別於112年12月1日及113年1月5日取得系爭房屋所有權狀。原告本欲進行系爭房屋之裝修事宜，卻遭被告以被告社區規約第10條第6項為由，拒絕原告於繳清系爭房屋之前手即訴外人黃圓映共積欠管理費1,26 7,039元（即系爭債權）前發給原告裝修許可，被告此舉已限制原告就系爭房屋之所有權能。（二）又民法第799條之1及公寓大廈管理條例第24條所指稱者，乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受區分所有權後所應生權利義務，悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手具體已發生之給付義務，故本於債之相對性原則，在原告無明確表示承擔債務時，被告應就系爭債權向原告之前手請求清償，原告並無清償之義務。（三）再區分所有權人積欠管理費並無公示方法，亦無為任何登記，而於系爭房屋之拍賣程序中，拍賣公告僅有記載系爭房屋之現況，該公告不具任何確定私權得喪變更之法律效果，不得以此要求原告承擔債務，且拍賣公告亦無詳細、確定的欠費資料，並已載明不處理相關欠費問題，故原告對於前手是否有積欠管理費、管理費數額為何等事項，在取得系爭房屋所有權之前，實難得知，因此原告實無繼受系爭房屋前手之管理費債務之理。（四）復民法第826條之1係屬於民法所有權章第4節「共有」之規定，係針對分別共有人讓與其應有部分時為規範對象，與區分所有權之移轉不同；故原告係受讓系爭房屋之區分所有權，當無適用民法第826條之1規定之餘地，原告在受讓系爭房屋區分所有權後，僅依民法第799條之1規定，承繼因規約所生之法律關係。（五）基此，被告強加訴外人黃圓映之清償責任予原告，使原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此為顯得已對於被告之確認判決除去之，為此，提起訴訟請求確認被告對原告之系爭債權不存在，並聲明：確認被告對原告就系爭債權不存在。三、被告則以：（一）公寓大廈區分所有人間，就建物之共有部分，亦為分別共有關係，針對法院拍賣債務人所有區分所有建物之專有部分、共有部分及基地之應有部分之情形，亦包括共有物應有部分之讓與在內，因此就管理費之負擔，相當於民法第 822條內容之債務，而原告為訴外人黃圓映之後手，故依民法第826條之1第3項等規定，就系爭房屋之前手即訴外人黃圓映所積欠之管理費，原告應連帶負清償責任，因此系爭債權對原告係有效存在。（二）又依照公寓大廈管理條例第24條規定，欲受讓公寓大廈區分所有權之人，應於受讓前向公寓大廈管理委員會請求閱覽社區規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形，則公寓大廈區分所有權共有部分之管理費或其他負擔，對於擬受讓該等區分所有權之受讓人具有公示性，使受讓人連帶清償該等負擔，並無使受讓人承擔不測風險，而有害交易安全之可能。況且，於系爭房屋經法務部行政執行署士林分署（下稱士林分署）執行拍賣程序時，已依法公布系爭房屋拍賣公告，並已註明系爭房屋有欠繳管理費之情形，則原告於受讓前應已經得知系爭債權之存在，令原告就系爭債權擔連帶負清償責任，並無使原告受有何不可測知風險，因此系爭債權對原告係有效存在。（三）並聲明：請求駁回原告之訴。四、本院得心證之理由：（一）原告主張其先後於112年10月3日及同年月19日，透過強制執行拍賣程序，得標買受系爭房屋，並分別於112年12月1 日及113年1月5日取得系爭房屋所有權狀，而士林分署拍賣公告上有載明系爭房屋於拍賣時有積欠如附表所示之管理費等情，業據原告提出士林分署士執庚105房稅執字第0 0000000號第三次拍賣公告、系爭房屋所有權狀等件為證（見本院113年度士簡字第872號卷第27至55頁），且未據被告所爭執，是此部分之事實，首堪認定。（二）原告是否應依民法第826條之1第3項之規定，與訴外人黃圓映就系爭房屋所積欠之管理費連帶負清償責任：　　1.按「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任」，民法第826條之1固有明文。次按民法第826條之1為98年1月23日新增之條文，其立法理由記載：「共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判決意旨參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第820條第1項所為之決定，亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第349號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力…… 。又經由法院依第820條第2項、第3項裁定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法院67年台上字第4046號判決參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第一項，以杜爭議，並期周延」、「共有人間就共有物因為關於第一項使用、管理等行為之約定、決定或法院之裁定，在不動產可以登記之公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動產無登記制度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生法律上之效力，方為持平，爰增訂第二項」、「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔（第822條參照），為保障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第三項。又所積欠之債務雖明定由讓與人與受讓人連帶負清償責任，則於受讓人清償後，自得依第280條規定定其求償額」等語。　　2.依上開立法理由可知，民法第826條之1之規定，為保持共有物原約定或決定之安定性，使債權行為對第三人發生效力，在動產因無登記制度，故以受讓人於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限；在不動產，應以登記之公示方法，使受讓人有知悉之機會；即不動產為共有物之約定或決定經登記後，始對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，其效力並包括共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。即共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生負擔連帶負清償責任之要件，於動產以受讓人於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限；於不動產以登記為限。再就民法第826條之1規定，就共有物之約定或決定對第三人發生效力，仍須保護善意受讓人之立法目的觀之，不動產在未經登記之情形，依民法第826條之1第1項規定，應有部分之受讓人不受共有人間關於共有物使用、管理等約定或決定之拘束，若反而須承受前手因共有物之使用、管理或其他情形所生債務負擔，顯然輕重失衡；且如此將不利於不動產之交易活動，使受讓人之財產面臨不測之損害，當非立法者之本意。是民法第826條之1第3項規定共有物應有部分受讓人對讓與人，就不動產共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，仍應以於「地政機關登記後」或「法院裁定之管理經登記」之情形為限。經查，士林分署士執庚105房稅執字第00000000號第三次拍賣公告上雖有註記系爭房屋積欠管理費之金額，然此部分目的應在於記載拍賣物客觀事實，以促應賣人注意，依法不具任何確定私權得喪變更之法律效果。況該公告上亦註明「以上調查僅供參考，至於詳細欠費情形，投標人應自行查明清楚。本件拍賣標的如有積欠工程受益費、水費、電費、瓦斯費及大樓管理費等費用，應由拍定人自行與相關單位洽商解決，並注意民法第826條之1第3項規定之適用問題，本分署不代為處理」等字句，益見公告上之註記內容，並未具備法律上之效力，僅為提醒之性質：而共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生負擔負連帶清償責任之要件，於不動產以登記為限，已如前述，是上開拍賣公告註記，自不具確定私權之效果；復被告亦未就系爭房屋前手積欠管理費已具備「於地政機關登記」，或「法院裁定之管理經登記」等節舉證說明，是被告執此抗辯原告須連帶負清償責任，要無可取。（三）原告是否應依公寓大廈管理條例第24條之規定，與訴外人黃圓映所積欠之管理費負清償責任：　　1.按公寓大廈管理條例第24條規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權 (法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等) ，又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內。再者，依現行法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法，縱使透過拍賣公告將此資訊揭露於第三人，若將此義務強加於後手區分所有權人，亦會對法院拍賣程序造成不利之影響，減低有意承買者之意願，導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展和資源之利用。又自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於民法所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於民法所有權章第四節「共有」，區分所有建築物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定，惟該規定中並無受讓人應就前手欠繳之管理費應連帶負責之規定，僅於第799條之1規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，而實務上向來均認為公寓大廈管理條例第24條第1項係指規約對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編，頁105-107、93年法律座談會民事類提案第13 號、司法院司法業務研究會第49期研究專輯第30則參照）。　　2.查本件原告分別於112年12月1日及113年1月5日取得系爭房屋所有權狀，系爭房屋原區分所有權人即訴外人黃圓映前所積欠之系爭債權，已屬具體發生之私法上債權債務關係，揆諸前開說明，自無公寓大廈管理條例第24條規定之適用，被告復未舉證原告與訴外人黃圓映就系爭管理費有債務承擔之情事，是被告抗辯原告應連帶清償系爭債權，亦屬無據。（四）又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。查原告分別於112年12月1日及113年1月5日取得系爭房屋所有權狀，業如前述，因此原告就112年11月30日及113年1月4 日前屬於原區分所有權人即訴外人黃圓映所積欠如附表所示之管理費部分，並無清償之義務，且被告並未應允承擔訴外人黃圓映所積欠之上開管理費，依前述說明，原告就訴外人黃圓映所積欠之管理費債務，即不負清償責任。被告應向訴外人黃圓映請求積欠之債務。從而，原告請求確認被告就系爭債權對原告不存在，應有理由。五、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條第2項。依職權確定訴訟費用額為13,573元（第一審裁判費），應由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。貳、反訴部分：一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。查本件本訴原告請求確認本訴被告對本訴原告之系爭債權不存在，而反訴原告即本訴被告則於113年8月5日具狀主張反訴被告即本訴原告應給付如附件所示之管理費予反訴原告，則其反訴與本訴之請求內容均為兩造間之前開管理費所生，足見其法律關係發生之原因相同，而有牽連關係，則依上開規定，自無不合，其此部分反訴即應准許。　二、反訴原告主張：訴外人黃圓映就系爭房屋之管理費，計算至 112年11月及113年1月4日為止，所積欠之費用已達1,356,33 8元，承前所述，依據民法第826條之1第3項、公寓大廈管理條例第24條等規定，反訴被告為系爭房屋之繼受人，自應承繼訴外人黃圓映所積欠之管理費，並與訴外人黃圓映連帶負清償之責任，並聲明：1.反訴被告應給付原告1,356,338元，及分別按附件「管理費債務利息起算日整理表」中「起算日（年.月.日）」欄所示之日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；2.反訴原告願供擔保請准宣告假執行。三、反訴被告則以：承前所述，反訴被告並無與訴外人黃圓映連帶負清償上開管理費債務之義務，反訴原告之請求並無理由等語，資為抗辯，並聲明：1.請求駁回反訴原告之訴；2.如受不利判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行。　四、本院得心證之理由：　　本件反訴原告主張反訴被告取得系爭房屋所有權後，應承繼訴外人黃圓映就系爭房屋所積欠之上開管理費等語，然承前所述，反訴被告並無理由就上開管理費債務連帶負清償之責任，故反訴原告此部分之主張，為無理由，應予駁回。五、本件反訴事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。六、本件反訴係就民事訴訟法第427條第2項適用簡易程序所為反訴原告敗訴之判決。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本訴與反訴之訴訟標的相同者，反訴不另徵收裁判費，民事訴訟法第77條之15定有明文。查本件反訴與本訴之訴訟標的同為上開管理費債務是否存在，依上開說明，不另徵收裁判費。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　 5　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官葛名翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　 5　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹禾翊附表：建物號碼門牌號碼被告主張積欠之期間被告主張積欠之金額（新臺幣） 0000 新北市○○區○○○路0段00○00號6樓 110年2月至112年5月 136,164元 0000 新北市○○區○○○路0段00號16樓 103年11月至112年5月 570,352元 0000 新北市○○區○○○路0段00○0號16樓 103年11月至112年5月 560,523元總計 1,267,039元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附件：（即民事答辯暨反訴狀附表1之「管理費債務利息起算日整理表）

2024-12-05

SLEV-113-士簡-872-20241205-1

台簡上

最高法院

請求給付管理費

最高法院民事判決 112年度台簡上字第51號上訴人林韋伶訴訟代理人傅文民律師被上訴人東方麒麟大廈管理委員會法定代理人高豐祥訴訟代理人吳家維律師沈元楷律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國112年9 月20日臺灣臺北地方法院第二審判決（111年度簡上字第568號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣臺北地方法院。理由一、本件被上訴人之法定代理人已變更為高豐祥，其具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。二、被上訴人主張：上訴人自民國95年5月12日起至110年3月16 日止，為東方麒麟大廈社區（下稱系爭社區）門牌號碼○○市 ○○區○○街000號、178號B2及180號B2建物之區分所有權人(上訴人於110年3月17日，將上開建物信託登記於第二審共同上訴人中泰資產管理有限公司名下)，依系爭社區管理規約（下稱系爭規約）第13條第2項約定，應按月給付以每坪新臺幣（下同）55元計算即2萬169元管理費，其自105年6月起至 110年3月16日止，應繳納管理費總額為116萬43元；上訴人自95年5月12日起迄今為系爭社區門牌號碼同上街182號B2建物之區分所有權人，扣除系爭社區警衛室(下稱警衛室)占用之13平方公尺，每月應給付之管理費為4萬2,704元，其自10 5年6月起至111年4月止，應繳納之管理費總額為303萬1,984 元；扣除上訴人於105年9月8日、105年9月29日繳納之7萬7, 000元，尚積欠管理費411萬5,027元。伊已於110年6月25日催告上訴人給付，然未獲置理，爰依公寓大廈管理條例第21 條規定、系爭規約第13條第2項約定，求為命上訴人給付411 萬5,027元本息之判決(未繫屬於本院者，不另贅述)。三、上訴人則以：伊與被上訴人曾於97年6月17日達成協議(下稱系爭協議)，伊每月每坪應給付之管理費為25.8元。警衛室長期無權占用伊所有182號B2建物面積13平方公尺，依民法第184條第1項前段、第179條規定，被上訴人應賠償或返還伊自105年6月起至111年4月止，所受相當於租金之損害或不當得利共37萬6,300元。又被上訴人疏於維護公共設施之防水措施，致182號B2、178號B2及180號B2建物(下合稱系爭建物)內部牆壁、天花板，長期遭滲漏水嚴重侵蝕而多處產生剝落、發霉，甚至因受潮發臭，致伊自95年起即不能正常使用作為商場之面積約達500坪，而持續遭受相當於租金之財產上損害(下稱系爭漏水損害)，被上訴人應依民法第184條第1項前段負損害賠償責任。以每月每坪租金500元計算，伊自105年6月起至109年12月止，所受損害金額共1,375萬元，爰以其中1,275萬元債權及上開37萬6,300元債權，與被上訴人請求之上開管理費為抵銷等語，資為抗辯。四、原審維持第一審所為關於命上訴人給付373萬8,727元本息部分之判決，駁回上訴人之其餘上訴，係以：系爭社區之管理費收取標準，應依區分所有權人會議決之，除經特別授權管理委員會決定外，非得由管理委員會逕與個別區分所有權人協議收費標準，是系爭協議對全體區分所有權人不生效力。上訴人自105年6月起至110年3月16日止，就182號、178號B2 及180號B2建物應繳納之管理費為116萬43元；自105年6月起至111年4月止，就182號B2建物應繳納之管理費為303萬1,98 4元；扣除上訴人於105年9月8日、105年9月29日繳納之7萬7 ,000元，尚積欠管理費411萬5,027元，是被上訴人請求上訴人給付411萬5,027元部分，即屬有據。警衛室占用182號B2 建物面積13平方公尺部分，為上訴人之專有部分，被上訴人未能證明該專有部分已約定共用，上訴人自得請求返還該占用部分相當於租金之不當得利。參酌鄰近房屋於111年3月間之實價登錄紀錄，上訴人抗辯被上訴人應返還自105年6月起至111年4月止，按每月5,300元計算相當於租金之不當得利3 7萬6,300元，並以之與被上訴人之上開債權抵銷，亦屬有據。上訴人於110年11月30日具狀就系爭漏水損害(主張損害期間為108年1月起至110年12月止)600萬元為抵銷抗辯，被上訴人於同年12月2日收受該份書狀，嗣上訴人於111年8月10 日具狀變更抵銷之金額為1,375萬元(主張損害期間為105年6 月起至109年12月止)，惟其主張108年12月2日以前之損害部分，即令屬實，其請求權已罹於2年時效，被上訴人並為時效抗辯，是上訴人就該部分抵銷之抗辯，自屬無據。又上訴人曾將182號、182號B2出租予訴外人陳柏廷(另將178號B2及 180號B2建物附送使用)，約定租期為108年1月24日至111年1 月23日，嗣雙方雖於109年9月2日提前合意終止租約，惟上開建物在租賃期間既交由陳柏廷使用，足認並無因漏水而無法使用之情形，亦難徒以有合意提前終止之情事，即認係因系爭建物漏水所致，是上訴人抗辯被上訴人應賠償系爭漏水損害1,375萬元，並以其中1,275萬元債權為抵銷，均屬無據。從而，經抵銷後，上訴人尚應給付之管理費為373萬8,727 元。被上訴人依公寓大廈管理條例第21條規定、系爭規約第 13條第2項約定，請求上訴人給付373萬8,727元本息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。五、按債之請求權雖經時效而消滅，如在時效未完成前，其債務已適於抵銷者，亦得為抵銷，民法第337條定有明文。又被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，祇須其對於原告確有已備抵銷要件之債權即可，非必俟該債權經判決確定後始得主張抵銷。查上訴人對於被上訴人負有自105年6月起至110年3月16日止，就182號、178號B2及180號B2建物之管理費債務116萬43元；自105年6月起至111年4月止，就182 號B2建物之管理費債務303萬1,984元，上訴人則提出以系爭漏水損害之損害賠償債權(損害期間為105年6月起至109年12 月止)，與上開債務為抵銷抗辯，惟其中108年12月2日以前之損害部分，即令屬實，其請求權已罹於2年時效，為原審認定之事實。果爾，倘上訴人對於被上訴人此部分之損害賠償債權存在，則在時效未完成前，上訴人該損害賠償債權，與上開管理費債務，如已適於抵銷者，即非不得抵銷。原審未詳予推求，逕以時效完成為由，駁回上訴人此部分抵銷之抗辯，自有錯誤適用民法第337條規定之違法。而上訴人於1 08年12月2日以前究有無損害賠償債權存在，攸關上訴人得否為抵銷之抗辯及抵銷之範圍，尚待釐清，則原審關於命上訴人為給付部分，自無從維持。上訴論旨，指摘原判決關己不利部分適用法規顯有錯誤，求予廢棄，非無理由。六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之2第 2項、第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日最高法院民事第六庭　　　　審判長法官李寶堂法官吳青蓉法官賴惠慈法官林慧貞法官許紋華本件正本證明與原本無異書　記　官　林書英中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日

2024-12-04

TPSV-112-台簡上-51-20241204-1