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分割共有物

臺灣臺南地方法院民事判決 114年度訴字第332號原告劉嘉典住○○市○○區○○○街00○0號七樓之00 訴訟代理人侯信逸律師鄭志侖律師被告劉嘉恩住○○市○區○○○路○段000巷0弄 0號兼訴訟代理人劉嘉蓮上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國114年3月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有如附表一所示之不動產准予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示之比例分配。訴訟費用新臺幣14,860元由兩造按附表二所示之比例負擔。　　事實及理由一、原告主張：如附表一所示之土地及建物(下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地)原係兩造大姊劉加美所有，劉加美於民國112年9月19日死亡後，由兩造繼承而公同共有，嗣經本院113年度家繼訴字第57號分割遺產事件，判決系爭房地由兩造依應繼分比例各3分之1分割為分別共有確定在案，系爭房地現共有人及權利範圍如附表二所示。系爭房地並無法律上及使用目的上不能分割之情形，共有人間亦無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之約定，惟兩造未能達成分割共識。系爭房地為因應臺南市鐵路地下化所興建之照顧住宅，屬公寓大廈管理條例第3條第1項第1款之公寓大廈，系爭房地之專有部分、共有部分暨坐落基地之共有部分應合併分割，始不生分割後系爭土地與系爭房屋所有權人不同，致取得系爭房屋所有權人蒙受拆屋還地之風險；又若以原物分割，各共有人分得系爭房屋專有部分恐難以單獨利用，系爭房屋共有部分及系爭土地共有部分亦難以進行範圍界定；爰先位主張將系爭房地變價分割，所得價金按應有部分比例分配予各共有人，最符合全體共有人利益之分割方法，如被告不願變價分割，則備位主張將系爭房地全部分歸由被告共有，再由被告依市價以金錢補償原告。爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款之規定，請求裁判分割等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告抗辯：被繼承人劉加美購買系爭房地之部分買賣價金，係向被告借款或由被告貸款支應，原告應與被告共同承擔借款債務。兩造繼承系爭房地僅1年多，被告並無出賣系爭房地之理由，且劉加美購買系爭房地迄今僅4年4個月又23日，依房地合一稅新制所衍生之稅捐等支出極高，不同意現在變賣系爭房地。被告願依114年度土地公告現值及房屋課稅現值向原告購買系爭房地應有部分，如採用變價分割，亦應交由不動產仲介公司出賣較為合理等語。三、本院判斷之理由：　　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，依民法第824 條所示方法為分配，此觀民法第823條第1項、第824條第1項、第2項規定即明。查，系爭房地為兩造共有，權利範圍各3 分之1，系爭房屋主要用途為集合住宅用之鋼筋混凝土造15 層房屋其中第4層，另有共有部分作為門廊、門廳、梯廳、公共服務空間、樓梯間、管理委員會、防空避難室兼停車空間、停車空間；樓梯廳、公共服務空間、管道間使用，此有系爭房地之土地建物登記查詢資料在卷可參（本院卷第15-2 8頁），原告提起本件分割共有物訴訟時，系爭房地並無不能分割之情事，兩造亦未定有不分割之約定，且無因物之使用目的不能分割之情形，兩造為系爭房地之全體共有人，本得隨時請求分割，惟前經調解，兩造無法就分割之方法為一致之協議，業經本院調閱本院113年度南司調字第297號卷核閱無訛，依前開規定，原告訴請裁判分割系爭房地，自屬有據。至被告抗辯房地合一稅過高云云，惟查不動產權利變更所應適用之稅率為何，非屬法令不得分割之情形，其此部分抗辯，並無理由。　㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。又定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平（最高法院94年度台上字第1149號判決意旨參照）。經查，系爭房屋為鋼筋混凝土造建物15層之第4層，屬集合住宅中之區分所有建物，僅有單一大門可連通該住宅大樓共用電梯或樓梯以為對外聯絡，如為原物分割，分割後之各部分將無獨立對外出入口，勢必須另劃設供進出及通行之共有空間，使法律關係趨於複雜，破壞系爭房屋之使用現狀；又一般大樓區分所有建物之設計規劃，其內應有臥室、客廳、餐廳、廚房及衛浴等設施，以及參諸系爭房屋面積97.79平方公尺（約29.58 坪），加計陽台11.54平方公尺（約3.49坪），若依兩造應有部分比例為原物分割，各人分得面積約36.44平方公尺（約11坪），系爭房屋室內既有管線、電路、排水系統等配置，勢必無法滿足分割後各別住戶之基本使用及獨立生活機能（指臥室、客廳、廚房及衛浴），恐有害於各分得人日常生活使用並減損系爭房屋經濟價值；而系爭土地為系爭房屋坐落之基地，依公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項規定，不得與系爭房屋分離而為移轉，由此堪認系爭房地如採原物分割方式，自非有利於兩造。若將系爭房地全部分配予兩造其中一方，需以補償金錢予他方，被告到庭表達僅願依114年度土地公告現值及房屋課稅現值以金錢補償原告之意願，惟為原告所不同意，是以被告並無意願以市價補償原告，不宜採取此種分割方式。本院考量系爭房地採用變價分割，不僅可保持系爭房地之完整利用及經濟效用，且基於市場之自由競爭，亦可使系爭房地之市場價值極大化，兩造所受分配之金額隨之增加；參以依民法第824條第7項規定，變價分割之買受人為共有人以外之人，共有人仍有依相同條件優先承買之權，兩造得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項因素，決定是否參與競標或行使優先承買權利，以單獨取得系爭房地之所有權，是以，變價分割無損各共有人之承買權利，各共有人亦得視變賣時之市場行情及自身之經濟能力等情，選擇是否參加競標，以取得系爭房地之整體利用，或由其他第三人競標後，再行決定是否依民法第824條第7項行使優先承買權。依此，系爭房地採變價分割，所得價金按兩造所有權應有部分比例分配，不僅有利於發揮消滅共有關係，增進共有物之融通及經濟效用之規範功能，亦可兼顧系爭房地之整體利用，係符合全體共有人利益之分割方案，應屬適當之分割方法。五、綜上所述，系爭房地既無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，各共有人亦未能達成分割之協議，原告本於共有人地位，訴請分割系爭房地，為有理由，應予准許。本院審酌系爭房地之使用目的及經濟效益、各共有人之利益等情，認採用變價分割，所得價金由兩造依附表二所示之權利範圍比例分配，較屬適當，爰判決如主文第1項所示。六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查本件訴訟費用確定為14,860元（第一審裁判費），兩造因系爭房地之分割而互蒙其利，依上開規定，訴訟費用應由兩造按各自應有部分比例即2分之1負擔，應較適當，爰判決如主文第2項所示。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院民事第四庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張桂美以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林彥丞附表一：兩造共有之土地及房屋編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段地號平方公尺 1 臺南市東區新都心段 42 19,069 如附表二建物部分 2 建號基地坐落建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍建物門牌 65 臺南市○區○○○段00地號鋼筋混凝土造四層總面積97.79 層次面積：97.79 陽台：11.54 附表二臺南市○區○○○路00號四樓之6 共有部分：新都心段367建號，面積18,963.63平方公尺，權利範圍100000分之263(含停車位編號2183，權利範圍100000分之153) 共有部分：新都心段368建號，面積8,475.98平方公尺，權利範圍100000分之306 附表二：所有權人編號姓名土地權利範圍建物權利範圍訴訟費用負擔比例 1 劉嘉典 300000分之166 3分之1 3分之1 2 劉嘉蓮 300000分之166 3分之1 3分之1 3 劉嘉恩 300000分之166 3分之1 3分之1

2025-03-31

TNDV-114-訴-332-20250331-1

上

臺灣高等法院高雄分院

撤銷買賣行為等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第145號上訴人施秀芬被上訴人蘇葵羚蘇宸靚（原名蘇貴燕）共同訴訟代理人吳文賓律師黃家豪律師張慕伊律師上列當事人間請求撤銷買賣行為等事件，上訴人對於中華民國11 3年4月19日臺灣高雄地方法院112年度訴字第749號第一審判決提起上訴，本院於114年3月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段000000地號土地（權利範圍1萬分之60）及其上同段3931建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000號0樓之0、權利範圍全部，下稱系爭房屋，與上述土地合稱系爭房地）原為伊所有。伊患有妄想型思覺失調症併發憂鬱症，長期處於聽幻覺症狀與非邏輯性思考、妄想之精神狀態，已達喪失自由決定意思之程度。又伊前欲出售系爭房地，嗣買方即被上訴人蘇宸靚從澎湖前來看屋，屢屢催促伊以新臺幣（下同）300萬元出售系爭房地，伊不堪其擾，遂與被上訴人於民國106年3月8日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以310萬元出售系爭房地予被上訴人，並於106年4月11日辦畢所有權移轉登記予被上訴人蘇葵羚。然被上訴人係乘伊無意識或精神錯亂下簽立系爭契約，伊所為意思表示均無效，買賣債權行為與移轉所有權物權行為均不成立，伊仍為系爭房地之所有權人，自得請求蘇葵羚塗銷系爭房地之所有權移轉登記。其次，系爭房屋原出租予訴外人莊鎮元、莊淑芬，每月租金1萬500元，蘇葵羚登記為系爭房地所有權人後開始收取租金，應返還108年5月至 113年5月止所收取租金63萬元（計算式：5年×12月×1萬500 元＝63萬元）予伊。縱系爭契約仍繼續存在，蘇葵羚本應於移轉登記完成5日內給付剩餘價金，惟蘇葵羚迄今僅支付履約保證金65萬1,695元、匯款28萬元，尚應給付伊216萬8,30 5元。為此，先位依民法第75條、第767條第1項中段、第179 條規定，備位依系爭契約及民法第367條規定，提起本件訴訟。聲明：㈠先位：⒈確認兩造就系爭房地於106年3月8日所訂立買賣契約無效。⒉蘇葵羚應將系爭房地於106年4月11日以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷。⒊蘇葵羚應給付上訴人63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴日起至蘇葵羚塗銷前項房地所有權移轉登記止，按月給付上訴人1萬500元。㈡備位：⒈ 被上訴人應給付上訴人216萬8,305元，及自106年4月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：上訴人於105年間欲出售系爭房地，請求蘇宸靚協助洽尋買方，蘇宸靚於106年初詢問蘇葵羚，經雙方議價，上訴人同意以310萬元出售系爭房地，蘇葵羚並已給付價金完畢，上訴人於106年4月11日亦將系爭房地所有權移轉登記予蘇葵羚完畢。又上訴人為執業地政士，具備一定之不動產交易經驗與專業，其於106年間亦無身心狀況異常情形，其於事發時之精神狀況並無處於無意識或精神錯誤。其次，蘇葵羚取得系爭房地所有權後，將房屋出租予原房客至今，此與上訴人無涉，上訴人請求蘇葵羚給付所收取之租金，應屬無據。另上訴人前訴請被上訴人賣回系爭房地及賠償損害等事件，案經原審法院111年度訴字第1596號（下稱前案）審理，經被上訴人提出事證，敘明交易過程與款項支付情形後，上訴人撤回前案之起訴，則上訴人提起本訴顯係基於惡意、不當目的。綜上，上訴人本件請求為無理由等語，資為抗辯。三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人不服提起上訴，於本院聲明：㈠先位：⒈確認兩造就系爭房地於106年3 月8日所訂立買賣契約無效。⒉蘇葵羚應將系爭房地於106年4 月11日以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷。⒊蘇葵羚應給付上訴人63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴日起至蘇葵羚塗銷前項房地所有權移轉登記止，按月給付上訴人1萬500元。㈡備位：⒈被上訴人應給付上訴人216萬8,305元，及自106年4 月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。被上訴人於本院聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：　㈠上訴人於105年8月2日起，從事不動產經紀營業員工作。　㈡系爭房地所有權原登記在上訴人名下，於106年4月11日，以買賣為原因，系爭房地所有權自上訴人移轉至蘇葵羚名下。　㈢上訴人於106年1月20日和訴外人莊鎮先簽立系爭房屋租賃契約書，約定上訴人以每月1萬500元租金，出租系爭房屋予莊鎮元。　㈣蘇葵羚取得系爭房屋所有權登記後，即向系爭房屋承租人按月收取上開租金。　㈤蘇葵羚已以下列方式為給付價金：（上訴人爭執此為給付價金但不爭執有下列交付款項、匯款）　⒈簽立系爭契約時給付上訴人10萬元。　⒉匯款至本件履約保證帳戶52萬元。　⒊匯款28萬元予上訴人。　　五、兩造之爭點：　㈠上訴人先位主張：　⒈依民法第75條規定，請求確認兩造訂立之系爭契約無效，有無理由？上訴人主張其係精神狀態處於無意識或精神錯亂中之情形下，與蘇葵羚簽立系爭契約，有無理由？　⒉依民法第767 條第1項中段規定，請求蘇葵羚應將系爭房地　　所有權移轉登記塗銷，有無理由？　⒊民法第179條規定，請求蘇葵羚應給付63萬元（計算式：5年× 12月×1萬500元＝63萬元）本息，暨自起訴日起至蘇葵羚塗銷系爭房地所有權移轉登記止，按月給付上訴人1萬500元，有無理由？　㈡上訴人備位主張依系爭契約及民法第367 條規定，請求被上訴人應給付上訴人216萬8,305元本息，有無理由？六、本院之判斷：　㈠上訴人先位主張部分：　　⒈按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第75條、第179條、第767條第1項分別定有明文。上訴人主張其係精神狀態處於無意識或精神錯亂中之情形下，簽立系爭契約，系爭契約應為無效乙節，自應就其主張有利於己之事實負舉證責任。　⒉上訴人雖主張其自103年9月間起，因妄想型思覺失調症、頭痛等病症，於103年9月18日起在高雄市立凱旋醫院（下稱凱旋醫院）就診，並分別於103年11月3日（重新鑑定日期為10 4年11月30日）、110年10月13日（重新鑑定日期為115年10 月31日）經鑑定有中度精神障礙乙節，業據提出上開中華民國身心障礙證明2份及凱旋醫院112年3月16日出具之診斷書在卷可參（見原審審訴卷〈下稱審訴卷〉第31至33頁）。惟經原審調閱上訴人於凱旋醫院因思覺失調症之就診病歷，上訴人曾於97年、103年、110年間前往就診，且於97年間尚未經診斷認其患有思覺失調症，有凱旋醫院112年10月3日高市凱醫成字第11271837100號函附病歷資料在卷可稽（見原審病歷卷第9至44頁）。足見上訴人於簽立系爭契約前後相近時期，均無在該醫院看診之事實。再者，上訴人於103年11月3 日、110年10月13日雖經鑑定有中度精神障礙；上訴人固於1 03年間取得之中度精神障礙證明，然並未提出其於104年11 月30日起有再就精神狀態重新鑑定之事證。則上訴人自104 年11月30日起至系爭契約簽立（即106年3月8日）時，無從證明其仍患有思覺失調症，以及其有無因此病症致其精神狀態處於無意識或精神錯亂中之情形下，而簽立系爭契約。　⒊上訴人雖又主張其自102年1月25日至110年9月28日止，於家慈診所共就診135次，且經診斷患有思覺失調症乙節，業據提出110年10月1日家慈診所門診個案治療摘要為據（見原審卷第29頁），並有本院向家慈診所函詢上訴人自102年1月25 日至113年2月間就診病歷資料在卷可參（見本院卷第283至3 25頁）。惟經原審函詢家慈診所上訴人於105年3月間停止治療，是否會造成其病情惡化而有精神錯亂或無意識之可能，該診所回覆：上訴人於105年3月4日門診後至107年1月24日再次回診期間，均未回診診療，並無從判斷此期間之精神狀態及行為能力等語，有家慈診所113年3月11日（113）家慈字第113001號函文在卷可參（見原審卷二第277頁）。則依上揭家慈診所回函及上訴人病歷資料，均無從認定上訴人係處於無意識或精神錯亂下而簽立系爭契約。另上訴人於112 年1月5日經高雄市立大同醫院（委託財團法人私立高雄醫學大學經營，下稱大同醫院）認定其於110年4月1日經診斷所患之神經科疾病，並未導致精神錯亂或意識喪失，有大同醫院112年1月18日高醫同管字第1110505954號函附案件回覆表附卷可考（見前案卷第87至89頁）。則依上開事證，均不足以認定上訴人係於無意識或精神錯亂之情形，而簽立系爭契約之事實。　⒋查，上訴人為專業之執業地政士，執業期間已近30年，並曾任社團法人高雄市地政士公會之理事，並於105年8月2日加入地政達人不動產仲介公司團隊，又於105年11月14日繳納2 00元補換發不動產經紀營業員證明，以及於105年5月7日至8 月27日間、11月8日至11月10日期間、108年6月28日至7月12 日期間，均曾參加不動產經紀營業員訓練，且領有專業證書等節，有上訴人為地政士之網頁資料、擔任地政士名片、經紀人及經紀營業員證書（明）資訊、地政達人不動產仲介公司團隊加盟金收據、內政部委託中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會辦理不動產經紀營業員登錄及發證作業收納款項收據、收據、不動產經紀營業員證明、不動產經紀營業員專業訓練證明書及勞動部勞動力發展署產業人才投資計畫結訓證書在卷可稽（見原審卷一第91至95頁；前案卷第49至51、55至67頁）。再者，上訴人於106年1月25日，亦向陽信商業銀行楠梓分行辦理貸款，並於「個人資料表」填載其經營施秀芬地政士事務所，從事代書25年，105年收入1 20萬元，且於106年2月1日尚有出租系爭房地予莊鎮先，於1 04年間曾辦理信用卡，此有陽信商業銀行楠梓分行112年9月 13日陽信楠梓字第1120012號函暨附件在卷可考（見原審卷二第9至23、39至43、69頁）。另上訴人於106年3月7日因買受之房屋有漏水瑕疵，與訴外人林若蓁在高雄市前鎮區調解委員會成立調解，有該會106年民刑調字第55號調解書1份附卷可佐（見原審審訴卷第35頁）。綜觀上訴人於104年至106 年間於簽立系爭契約期間，既有前述在社會從事上開工作，並順利受訓完成並取得上開合格證書，且可自行向銀行辦理貸款、申請信用卡及處理上開調解事宜等情以觀，足見上訴人當時具有相當生活能力，亦具有可為社會經濟活動之能力。則本院審酌上揭事證，認上訴人並未處於無意識或精神錯亂之情形下，而簽立系爭契約。至上訴人主張其當時僅有取得證明，並無職業之事實云云，然此與上開其申辦貸款（10 6年1月25日）自行填載自陳已職業多年，並領取薪資等情顯有不符，應屬無據。　⒌綜上，上訴人先位依民法第75條規定，請求確認兩造訂立系爭契約無效云云，委無可採。　⒍至上訴人主張：伊雖有系爭契約上出賣人處簽名，但當時契約上其他內容為空白，印章亦非伊所有。伊有收到蘇葵羚之匯款，但不知是什麼款項。故伊並無簽立系爭契約云云。然經向亞太建築經理有限公司調取系爭契約（含買賣價金信託申請書）以觀（見本院卷第391至399頁），兩造於106 年3 月8 日簽立系爭契約，約定由上訴人以310萬元出售系爭房地予被上訴人。又參以上訴人於前案係請求被上訴人將系爭房地「賣回」予上訴人乙節，並於起訴狀自承：因被告蘇貴燕遊說原告（指上訴人）把系爭房地出售給被告蘇葵羚，使其在高雄有可以居住之處，原告經不起被告蘇貴燕之遊說，就決定以305萬元出售給蘇葵羚等語（見前案卷第15、17頁），且上訴人業已收受買方依系爭契約所應給付之價金完畢（見下述㈡），而上訴人迄至本件本院審理時始主張：本件買賣沒有簽約等語（見本院卷第377頁），則上訴人此部分主張，自難採信。　⒎從而，系爭契約既屬有效，兩造間就系爭房地所有權移轉登記之物權行為亦屬有效。因此，蘇葵羚以每月1萬500元租金，出租系爭房屋予莊鎮先等人，並向其等收取該租金，亦有法律上原因，上訴人並無不當得利。則上訴人先位依民法第 767條第1項中段規定，請求蘇葵羚應將系爭房地所有權移轉登記塗銷，及依民法第179條規定，請求蘇葵羚應給付63萬元本息，均屬無據。　㈡上訴人備位主張依系爭契約及民法第367條規定，請求被上訴人應給付上訴人216萬8,305元本息，有無理由？　　上訴人於106年2月2日以系爭房地向陽信商業銀行貸款220萬元，陽信商業銀行於106年2月6日登記為系爭房地抵押權人，嗣因清償債務於同年4月18日塗銷全部抵押權登記，有陽信商業銀行楠梓分行112年9月13日陽信楠梓字第1120012號函附資料在卷可稽（見原審卷二第9至107頁）。則上訴人向陽信商業銀行楠梓分行貸款以購買系爭房地，嗣兩造簽立系爭契約後，蘇葵羚即經由其名下臺灣銀行帳戶匯入200萬795 元至上訴人陽信商業銀行楠梓分行帳戶，以及代為清償其銀行剩餘貸款19萬9,205元，則蘇葵玲已給付價金完畢，有臺灣銀行高雄分行112年12月28日高雄徵字第11250025971號函、陽信商業銀行股份有限公司112年11月16日陽信總受審字第1129938922號函、陽信商業銀行楠梓分行112年9月13日函、亞太建築經理有限公司陳報系爭房地買賣價金支付款暨撥款細項相關文件及被上訴人匯款單據在卷可考（見原審卷二第157、165至188、229、243頁），足認蘇葵羚業已給付系爭契約買賣價金完畢。則上訴人主張：伊並未取得200萬795 元，及被上訴人尚積欠216萬8,305元價金未給付云云，顯與前揭事證不符，不足採信。因此，上訴人備位依系爭契約及民法第367條規定，請求被上訴人應給付上訴人216萬8,305 元本息，亦屬無據。七、綜上所述，上訴人先位主張依民法第75條、第767條第1項中段、第179條規定，備位主張依系爭契約及民法第367條規定，㈠先位請求：⒈確認兩造就系爭房地於106年3月8日所訂立買賣契約無效。⒉蘇葵羚應將系爭房地於106年4月11日以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷。⒊蘇葵羚應給付上訴人63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴日起至蘇葵羚塗銷前項房地所有權移轉登記止，按月給付上訴人1萬500元。㈡備位請求：被上訴人應給付上訴人216萬8,305元，及自106年4月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；均無理由，應予駁回。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　洪能超　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李珮妤　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭慧珊以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱斈如　　　附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-03-31

KSHV-113-上-145-20250331-1

重訴

臺灣花蓮地方法院

履行契約

臺灣花蓮地方法院民事判決 112年度重訴字第9號原告劉錫坤訴訟代理人張秉正律師被告羅成艷訴訟代理人吳秋樵律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，並判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣673萬元，及自民國111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告應給付原告新臺幣20萬元，及自民國111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣224萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣673萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　本判決第二項於原告以新臺幣6萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣20萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張： (一)伊於民國111年7月24日以新臺幣(下同)673萬元將伊所有坐落○○市○○段000地號、000-0地號（權利範圍：全部，下稱系爭土地）及其上同段00建號建物之中古屋(即門牌號碼○○市○ ○路000巷0○0號，權利範圍：全部，下稱系爭房屋；以下與系爭土地合稱系爭房地）售予被告，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。兩造並與訴外人合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰建經公司)簽訂價金履約保證申請書及價金履約保證書，約定被告應將買賣價金匯入履保銀行台新國際商業銀行建北分行之受託信託財產專戶（下稱系爭履保專戶）。 (二)依系爭契約第4條關於價款給付約定，系爭房地買賣價金之交付，分成三期：第一期簽約款73萬元，被告已於111年7月 27日匯入系爭履保專戶。第二期款完稅款130萬元，被告已於111年8月25日匯入系爭履保專戶。第三期買賣價金尾款47 0萬元，依據系爭契約第4條之約定，被告應於「產權登記完畢三日內支付，辦理交屋」。系爭房地所有權已於111年9月 19日移轉登記予被告，故依系爭契約第4條規定，被告應於產權登記完畢三日內即111年9月22日前給付買賣價金尾款47 0萬元予原告。 (三)被告嗣竟以系爭房屋有鋼筋裸露及漏水為由拒絕受領系爭房地，後更以系爭房屋有鋼筋裸露及漏水等瑕疵為由，稱伊涉嫌詐欺被告，依民法第92條規定撤銷買賣之債權行為及移轉系爭房地之物權行為，並請求解除契約或減少價金等語。且被告遲至伊提起本件訴訟後，方於111年12月6日將尾款470 萬元匯入系爭履保專戶。　　　　 (四)兩造於締約過程中，被告有至系爭房地現場勘查屋況，且兩造於111年7月24日簽約時洽談約3小時，期間被告多次以該房屋購入後需大筆整修費用為由，要求原告減價，嗣因原告有資金需求忍痛減價55萬元，最終以新台幣673萬元出售系爭房地。兩造於111年7月24日簽約當時，被告在契約書但書欄認為屋齡老舊，被告在議價後已減少價金55萬元，故兩造同意原告就一般屋況瑕疵不須負擔瑕疵擔保責任。為求慎重，兩造於簽約時一併於系爭契約中約定「增補特約」(下稱系爭特約)，系爭特約約定：「甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方(即被告)已至房屋現場充分查看屋況(包含能推開確認之天花板或装潢)，未發現有屋況問題。甲方(即被告)確已知悉乙方(即原告)之買賣條件為對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕症擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強…… 等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任」，故從系爭特約內容可知被告已確認天花板或裝潢之狀況，顯見被告清楚系爭房屋之屋況，況且系爭房屋是67年所建，被告知悉系爭房屋為中古屋，其經充分理解並謹慎評估後，願以減價55萬元後之價格以系爭房地之現況購買，伊顯無詐欺被告之情事。 (五)系爭房地於111年9月19日移轉登記予被告後，111年9月22日上午10時30分被告與仲介公司人員到現場點交系爭房地，當下發現系爭房屋天花板處之鋼筋，因111年9月17日晚間、9 月18日發生規模分別為6.6、6.8之大地震（震央分別位於臺東縣關山鎮、臺東縣池上鄉），造成部分鋼筋裸露及部分水泥剝落之情形，經結構技師楊○志到庭作證認系爭房屋雖有鋼筋部分裸露，但不會影響系爭房屋之結構安全，故可證明系爭房屋之部分鋼筋裸露並非屬房屋有結構問題之重大瑕疵，依系爭特約之約定，原告毋庸負擔物之瑕症擔保責任。 (六)被告雖已將買賣價金673萬元匯入系爭履保專戶，惟其未同意伊領取系爭履保專戶之款項及同意辦理交屋，已屬違約且給付遲延，被告經催告仍置之不理。爰依系爭契約第4條、民法第367、203條規定，請求被告給付買賣價金673萬元及法定遲延利息，並依系爭契約第12條第2項及民法第229條規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日(即111年9月23日)起至買賣價金清償日止，按買賣總價款(即673萬元)每日千分之0.5計算之違約金等語，並聲明：(一)被告應給付原告673 萬元，及自111年9月23日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並自111年9月23日起至清償日止，按673萬元每日千分之0.5計算之違約金；(二)願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　　原告在兩造簽立系爭契約之前，明知系爭房屋有水泥剝落、鋼筋裸露瑕疵，卻在系爭契約之標的物現況說明書(下稱系爭現況說明書)項次28「是否曾有或現有鋼筋外露或水泥塊剝落情事」勾選「否」，致伊陷於錯誤而購買系爭房地。伊於111年9月22日至現場欲點交系爭房地時，發現天花板處有水泥剝落、鋼筋裸露之情事，伊因而拒絕點交。此外，系爭房屋亦有漏水情形，伊得依民法第92條規定撤銷系爭契約之意思表示及移轉系爭房地之物權行為，並依民法第359條規定解除系爭契約。若認伊不得解除契約，伊自得民法第359 條請求減少價金至400萬元等語，資為抗辯。並聲明：(一) 原告之訴駁回；(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：(見卷二第36-38頁) (一)兩造於111年7月24日簽訂系爭契約，被告買受原告所有系爭房地，約定買賣總價為673萬元，兩造與合泰建經公司簽訂價金履約保證申請書，約定被告應將買賣價金匯入系爭履保專戶。系爭契約價金分三期給付，第一期簽約款73萬元，被告於111年7月27日匯入系爭履保專戶；第二期款完稅款130 萬元，被告於111年8月25日匯入系爭履保專戶。第三期買賣價金尾款470萬元，被告於111年12月6日匯入系爭履保專戶。依系爭契約第4條規定：「買方(即被告)應於產權登記完畢三日內支付，辦理交屋；金融機構貸款核撥時支付，辦理交屋」。（見卷一第122、126頁） (二)系爭契約第12條第2項約定：「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至買方完全給付為止」。（見卷一第124頁） (三)系爭現況說明書項次28「是否曾有或現有鋼筋外露或水泥塊剝落情事」勾選「否」。（見卷一第132頁，上載系爭現況說明書簽立日期為111年7月18日）。 (四)系爭特約約定：「甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方已至房屋現場充分查看屋況(包含能推開確認之天花板或装潢) ，未發現有屋況問題。甲方確已知悉乙方之買賣條件為「對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵( 如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強……等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任」。（見卷一第69、143頁，上載系爭特約簽立日期為111年7月2 4日） (五)系爭房地已於111年9月19日登記予被告，惟尚未點交。（見卷一第215、259-262頁） (六)111年9月17日晚間、9月18日發生規模分別為6.6、6.8之地震，震央分別位於臺東縣關山鎮、臺東縣池上鄉。 (七)系爭房屋有部分鋼筋外露之情形。(見卷一第151、153、263 頁照片部分）四、本院之判斷： (一)系爭契約是否經被告撤銷系爭契約之意思表示及移轉系爭房地之物權行為？　⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判決要旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是以當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判決要旨參照）。　⒉系爭房屋在天花板處有部分鋼筋外露情形，為兩造所不爭，而系爭房屋有部分水泥剝落一事，有照片可佐（見卷一第26 5頁）。惟查，兩造於簽約當時之系爭特約內容為：「甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方已至房屋現場充分查看屋況(包含能推開確認之天花板或装潢) ，未發現有屋況問題。甲方確已知悉乙方之買賣條件為「對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強……等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任」。　⒊本院認為，被告於締約前確實有多次到系爭房地確認屋況（見卷一第41-51頁對話紀錄)，且從系爭特約內容「甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方已至房屋現場充分查看屋況 (包含能推開確認之天花板或装潢)」可知兩造於締約時已確認並充分查看屋況，顯見被告於締約時清楚系爭房屋之天花板處有部分鋼筋裸露之情形，難謂原告有何施以詐術之情形。況且，系爭房屋是67年間竣工(見卷一第55頁)，迄今已40 餘年，為中古屋，被告明確知悉系爭房屋為中古屋之情況下，對於中古屋之屋況不若新屋一般應知之甚詳，被告對此既已明悉，其於確認屋況後，仍願與原告以系爭房地之現況購買，且係以減價55萬元後之價格購買系爭房地（見卷一第55 頁），堪認被告已評估利弊風險始決意為之，難謂原告有何施以詐術致被告陷於錯誤而簽訂系爭契約。　⒋至被告稱系爭契約之系爭現況說明書項次28「是否曾有或現有鋼筋外露或水泥塊剝落情事」勾選「否」，惟觀諸系爭現況說明書之簽立日期為111年7月18日（見卷一第132頁），係在系爭契約及系爭特約簽訂日（111年7月24日）之前，依系爭特約之內容，顯見兩造於系爭特約簽訂時（111年7月24 日），顯已充分確認過系爭房地之房屋現況，而被告仍願意以減價55萬元後之房屋現況購買，且系爭特約已明確記載有推開天花板確認屋況，故難謂原告有何施以詐術致被告陷於錯誤而簽訂系爭契約之情事，甚為明確。　⒌綜上，被告不能證明原告有故意隱瞞鋼筋部分裸露或部分水泥剝落之情，致被告陷於錯誤而為買受系爭房地之事實，故被告依民法第92條撤銷系爭契約之意思表示及移轉系爭房地之物權行為，為無理由，不應准許。 (二)被告以系爭房地天花板有部分鋼筋裸露、部分水泥剝落、漏水之情形，請求解除契約或減少價金，有無理由？　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點，如依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者而言。次按買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條第2項亦定有明文。　⒉觀之兩造於系爭特約約定：「甲方確已知悉乙方之買賣條件為『對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強……等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任』」，有系爭特約在卷可稽（見卷一第143頁），堪認兩造已特約排除原告就系爭房屋之滲漏水、壁癌、龜裂等瑕疵之擔保責任，原告僅在系爭房屋有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強等情事時，始負瑕疵擔保責任。　⒊復查證人即結構工程技師楊○志經現場確認屋況後，認為本件鋼筋裸露等情形不會造成系爭房屋之結構安全問題等語（見卷一第571頁），堪認上開天花板處之鋼筋部分裸露一事，並不影響系爭房屋之結構安全。　⒋系爭房屋為67年建造之中古屋，迄今已40餘年，雖有部分鋼筋裸露、部分水泥剝落之情形，惟經結構技師楊鵬志當庭證稱認上開情形，並不會造成房屋結構安全問題，業如前述，堪認系爭房屋之部分鋼筋裸露、部分水泥剝落均屬一般屋況瑕疵，依兩造所簽立之系爭特約，原告對此毋庸負物之瑕疵擔保責任。又被告雖稱系爭房屋有漏水，惟證人即結構工程技師楊鵬志於本院作證時表示其認為系爭房屋無漏水情形（見卷一第574頁），且被告亦未證明系爭房屋確實有漏水情形，退步言，系爭房屋縱使有漏水之情形，依系爭特約之約定，原告對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），均不負物之瑕疵擔保責任，從而，被告主張系爭房屋有部分鋼筋裸露、部分水泥剝落、漏水，原告應負瑕疵擔保責任，難認可採，被告主張依民法第359條解除契約或請求減少價金，均無理由。 (三)原告依系爭契約第4條、民法第367條規定，請求被告給付買賣價金673萬元，並依系爭契約第12條第2項及民法第229條規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日(即111年9月23日) 起至買賣價金清償日止，按買賣總價款673萬元每日千分之0 .5計算之違約金，有無理由？　⒈原告依系爭契約第4條、民法第367條規定，請求被告給付買賣價金673萬元部分：　⑴兩造與合泰建經公司簽訂價金履約保證申請書及價金履約保證書，約定被告應將買賣價金匯入系爭履保專戶。被告已將價金673萬元全數匯入系爭履保專戶，為兩造所不爭執，是原告依系爭契約關係及民法第367條規定，得請求被告給付買賣價金673萬元。　⑵又由兩造與合泰建經公司簽訂之價金履約保證申請書第5條約定、價金履約保證書第5條之約定可知，倘兩造對於系爭契約之履行有爭議且已進入司法程序，則合泰建經公司應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果(內容須載明給付之對象與金額)，作為該公司執行撥款之依據（見卷一第127、130頁）。由此可見，依據兩造之約定，若系爭契約發生有關價金給付之爭議時，僅須向司法機關提起給付之訴，合泰建經公司即可依法院所為給付判決內容對被告匯入系爭履保專戶內之已納價金進行執行或依約為處置。另被告雖將系爭契約之全部買賣價金673萬元匯入系爭履保專戶，然其迄未同意將上開價金撥付原告，自屬未依債之本旨提出清償，原告自得依系爭契約第4條及民法第367條規定，請求被告給付買賣價金673萬元。　⒉原告依系爭契約第12條第2項及民法第229條規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日(即111年9月23日)起至買賣價金清償日止，按買賣總價款673萬元每日千分之0.5計算之違約金部分：　⑴按系爭契約第12條第2項前段約定：買方(即被告)若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方（即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至買方(即被告)完全給付時為止(見卷一第124頁)。另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項亦有明定。是依前開約定可知，買方即被告若有違反系爭契約所約定應履行之付款義務（如：未依系爭契約第4條約定，於原告產權登記完畢三日內支付）時，應賠償原告自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至被告完全給付時為止。查原告已於111年9月19日將系爭房地所有權移轉登記為被告所有，且依系爭買賣契約第4條約定，預定交屋日為產權登記完畢三日(即111年9月22日)，依前開約定被告應於上開預定交屋日交付尾款，則系爭房地若依約交付被告，原告得於交屋同日，請求合泰建經公司撥付買賣價金，堪認被告就買賣價金之給付有確定期限，而被告未於111年9月22日受領系爭房地，兩造並不爭執，原告因而無法自系爭履保專戶領取買賣價金，故被告應自預定交屋日111年9月22日之翌日即同年月23 日起負遲延責任，原告自該日起得依系爭契約第12條第2項約定請求被告給付遲延給付價金之違約金。又原告自陳其請求被告給付之違約金系爭房地之買賣價金673萬元作為計算基準，若依此金額計算原告按日請求被告給付之違約金為3, 365元(計算式：6,730,000元×0.5‰＝3,365元)。　⑵惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又上開核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。本院審酌系爭房屋為中古屋，雖有鋼筋部分裸露、部分水泥剝落之情形，惟均不影響房屋結構安全，且兩造以減價55 萬元後之價格締約，且以系爭特約排除原告之瑕疵擔保責任，故被告不得以此為由解除契約、減少價金或撤銷債權及物權行為，均如前述，惟考量被告係因認系爭契約得解除而未同意受領系爭房地、亦未同意原告領取系爭履保專戶之買賣價金，此與買受人毫無緣由惡意違約之情況，仍屬有別，復審酌兩造損害利益、被告違約情節及社會經濟發展狀況等一切情狀，本院認以原約定之每日千分之0.5即每日3,365元計付違約金，顯屬過高，經綜合考量後，認應酌減至20萬元為適當。原告逾此金額之違約金請求，則屬無據，不應准許。五、綜上所述，原告依系爭契約第4條及民法第367條規定，請求被告給付買賣價金673萬元，及自111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及被告應給付原告20 萬元，及自111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告准、免假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。另原告敗訴部分，其假執行之聲請，則失所依據。六、被告固聲請傳喚證人即被告配偶曾○誠並聲請由其他結構技師再次至系爭房地現場勘查漏水情形，惟自系爭特約內容已明確可知被告已充分查看系爭房屋屋況，又系爭房屋縱使有漏水情形亦屬系爭特約排除原告瑕疵擔保責任之情形，堪認上開證據調查均無必要，本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，均不足影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　施孟弦上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周彥廷

2025-03-31

HLDV-112-重訴-9-20250331-1

消債更

臺灣桃園地方法院

更生

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度消債更字第613號聲請人即債務人翁秉廷即翁偉哲代理人陳奕昕律師（法律扶助）上列當事人因消費者債務清理事件聲請更生，本院裁定如下：　　主　文債務人翁秉廷即翁偉哲自民國一百一十四年三月三十一日上午十時起開始更生程序。命司法事務官進行本件更生程序。　　理　由一、按債務人不能清償債務或有不能清償之虞者，得依本條例所定更生或清算程序，清理其債務；債務人無擔保或無優先權之本金及利息債務總額未逾新臺幣（下同）1,200萬元者，於法院裁定開始清算程序或宣告破產前，得向法院聲請更生，消費者債務清理條例（下稱消債條例）第3條、第42條第1 項分別定有明文。次按法院開始更生程序之裁定，應載明其年、月、日、時，並即時發生效力；法院裁定開始更生或清算程序後，得命司法事務官進行更生或清算程序；必要時，得選任律師、會計師或其他適當之自然人或法人一人為監督人或管理人，消債條例第45條第1項、第16條第1項亦有明文。二、聲請意旨略以：聲請人即債務人翁秉廷即翁偉哲因積欠金融機構債務無法清償，於民國113年7月11日聲請消費者債務清理法院前置調解，因調解不成立，而向本院聲請更生。聲請人聲請更生前兩年之收入約為713,350元，必要支出則為460 ,128元，名下除有約600元之存款、一張保單價值準備金約6 ,000元之保險外，無其他財產，且無擔保或無優先權之債務總額約1,779,504元，未逾1,200萬元，未經法院裁定開始清算程序或宣告破產，爰聲請裁定准予更生等語。三、經查：　㈠依聲請人提出之綜合信用報告、綜合所得稅各類所得資料清單、勞保職保被保險人投保資料表（本院113年度司消債調字第515號卷，下稱調解卷，第57至58、67、77至78頁），可知聲請人於聲請更生前5年，均投保在民間公司，且無從事小額營業活動，自得依消債條例聲請更生，合先敘明。　㈡聲請人前於113年7月1日向本院聲請債務清理之調解，經本院以113年度司消債調字第515號調解事件受理在案，嗣於113 年9月12日調解不成立，經調取該調解案卷查閱無誤，並有調解不成立證明書可稽，是聲請人已依消債條例第151條第1 項規定踐行前置調解程序。至聲請人陳稱其前曾於112年9月 28日與債權銀行渣打國際商業銀行股份有限公司等達成於11 2年10月10日起，每月以6,208元，分84期，年利率6％之協商方案，然當時之收入每月25,250元，扣除個人生活必要支出，尚有向民間融資公司借款待清償，且於協商成立後，其配偶於112年10月13日起因身心狀況不穩定須住院治療，聲請人需照顧及陪伴以穩定配偶之情緒，致收入不穩定而不得已毀諾等情，並提出臺北地方法院112年度司消債核字第5189 號民事裁定、民間融資公司之催收訊息、聯新國際醫院急診病歷、住院醫療費用收據為憑（調解卷第79至83、91至95、 125至129、133頁），佐以聲請人提出之勞保職保被保險人投保資料表（調解卷第77至78頁），聲請人於112年10月之勞保投保薪資為25,250元，是聲請人主張其因不可歸責於己之事由，致履行有困難而毀諾等語，堪可採信，故認本件聲請並無違反消債條例第151條第7項本文之規定。　㈢本院向各債權人函詢聲請人目前積欠之債務金額，各債權人所陳報無擔保或無優先權之本金及利息債務總額暫計如附表所示1,710,317元（計算式：本金1,575,500元＋利息134,817 元＝1,710,317元），未逾1,200萬元。至聲請人雖有陳報一筆中立當鋪即林文煊之本金50,000元之債務，惟未提出相關資料以實其說，且經本院函詢中立當鋪即林文煊後，迄未獲回覆，是中立當鋪即林文煊之債權暫不予列計。是聲請人向本院聲請更生，本院應綜合聲請人目前全部收支及財產狀況，評估其有無不能清償債務或有不能清償之虞之情形。　㈣依聲請人所提出財產及收入狀況說明書、全國財產稅總歸戶財產查詢清單、存摺封面及內頁、汽機車行照影本、中華民國人壽保險商業同業公會投保查詢單、保單價值準備金查詢表（調解卷第23至25、27至55、85至88頁、本院卷第35至39 頁）。聲請人名下原有汽、機車各一輛，惟均遭債權人取回處分（調解卷第137至139、157頁，陳報狀），友邦人壽Z00 0000000號保單之價值準備金為5,826元，郵局、國泰世華銀行、台新銀行、合作金庫銀行、渣打銀行、國泰世華銀行之結餘均低於百元以下、華南銀行、中國信託銀行之結餘均低於二百元以下。另收入來源部分，聲請更生前二年（取月份整數為111年7月1日至113年6月30日）之收入，依據聲請人提出111、112年度綜合所得稅各類所得清單、勞保災保被保險人投保資料表、郵局存摺內頁所示（調解卷第32、58、13 1頁、本院卷第43頁），聲請人於111、112年所得資料分別有332,264元、257,878元之薪資收入，所得來源為臺灣房屋仲介股份有限公司、冠宇不動產有限公司及全國加油站股份有限公司，且與勞保投保資料及聲請人所陳報者相符，暫以聲請人陳報111年7月至113年6月之收入共約685,880元（見調解卷第24至25頁，又聲請人陳報總額是算至113年7月，算至113年6月之總額為685,880元）為其聲請更生前二年之收入。至聲請人於聲請更生後之收入，其陳報113年7月於全國加油站股份以限公司擔任油槍工，薪資為27,470元，113年8 至11月在房屋仲介公司擔任派遣員工，至114年1月回函止共計112,800元，同時於113年12月起在同加油站公司兼職油槍工，12月、1月之收入各為11,540元、25,184元等語，以上有雇主出具之證明書、勞保被保險人投保資料明細、員工薪資調為憑（本院卷第41、43、45至47頁），據此計算聲請人於聲請更生後之每月所得約為25,077元【計算式：（27,470 元＋112,800元＋11,540元＋25,184元）7月≒25,285元，元以下四捨五入】，但審酌聲請人現年為34歲，無重大喪失或減損勞動能力之情事，只要願意工作即可取得最低工資，參考 113年基本工資為27,470元，114年調漲後基本工資為28,590 元、最低時薪190元，估算聲請人於聲請更生後每月可處分之所得至少為27,470元。　㈤又聲請人聲請更生或清算時所提財產及收入狀況說明書，其表明每月必要支出之數額，與本條例第64條之2第1項、第2 項規定之認定標準相符者，毋庸記載原因、種類及提出證明文件；債務人必要生活費用，以最近1年衛生福利部或直轄市政府所公告當地區每人每月最低生活費1.2倍定之，消債條例施行細則第21條之1第3項、消債條例第64條之2第1項分別定有明文。聲請人主張其個人每月生活必要支出數額為19 ,172元，未逾衛生福利部公告桃園市113年度、114年度最低生活費之1.2倍計算，合於上開規定，可如數列計。四、綜合評估聲請人全部收支、信用及財產狀況，以上開每月27 ,470元之收入扣除每月必要生活費19,172元後，每月餘額為 8,298元（計算式：27,470元－19,172元＝8,298元）可供清償債務，聲請人現年34歲（79年生），距勞工強制退休年齡（ 65歲）尚有31年，但聲請人目前負債之本金及利息總額至少暫計為1,710,317元，縱將友邦人壽Z000000000號保單之價值準備金5,826元及每月餘額8,298元全部用以清償債務，仍須約17.12年方有可能清償完畢（計算式：1,710,317元－5,8 26元＝1,704,491元，1,704,491元8,298元12月≒17.12年，小數點第二位以下四捨五入），況且尚有未計入之費用及與日俱增之利息、違約金。審酌聲請人目前之收支及財產狀況，所積欠債務之利息及違約金仍在增加中，單以負欠之本金及其利率（如附表所示）估算每月需負擔之利息逾萬元，已超過其每月可處分所得餘額，難有餘裕攤還本金，堪認如對於聲請人前揭所負欠之債務置之不理，聲請人將有不能清償之虞，有藉助更生制度調整其與債權人間權利義務關係之必要，自應許聲請人得藉由更生程序清理債務。五、綜上所述，聲請人係消費者，已達不能清償債務之虞之程度，曾經與銀行協商不成立，而查無消債條例第6條第3項、第 8條或第46條各款所定應駁回更生聲請之事由，則其聲請，應屬有據，爰裁定准許，並依同條例第16條第1項規定，命司法事務官進行更生程序如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　許曉微正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　董士熙附表：債權人與暫計債權額（貨幣單位：新臺幣）編號債權人債權額有無擔保出處備註本金利息違約金其他費用總額 1 渣打國際商業銀行股份有限公司 308,643 22,577 　　 331,220 無本院卷第25至27頁自112年10月20日起暫計至114年1月6日，年息6％，此筆係信用貸款 2 創鉅有限合夥 1,038,409 88,066 1,126,475 無調解卷第137至139頁自112年12月30日起暫計至113年7月10日，年息16％，此筆係車貸，車輛已處分，不足額部分列為無擔保債權 3 台新國際商業銀行股份有限公司 54,917 10,272 1,140 　 66,329 無調解卷第149頁未載利息起迄日及利率，此筆係信用卡費 4 中國信託商業銀行股份有限公司 55,595 702 501 56,798 無調解卷第151頁未載利息起迄日及利率，此筆係信用貸款 5 合迪股份有限公司 117,936 13,200 131,136 無調解卷第157至159頁自112年9月26日起至113年3月12日，年息16％，利息為8,737元；自113年3月13日起暫計至113年7月10日，年息16％，利息為6,204元，此筆係車貸，車輛已處分，不足額部分列為無擔保債權，又聲請人於113年3月13日清償12,381元，其中10,640元沖費用，1,741元沖利息。小計 1,575,500 134,817 1,140 501 1,711,958 1,710,317元

2025-03-31

TYDV-113-消債更-613-20250331-2

訴

臺灣橋頭地方法院

履行契約等

臺灣橋頭地方法院民事判決 114年度訴字第186號原告張玉雲訴訟代理人曾劍虹律師被告楊金鉿鼎弘工程管理顧問企業有限公司上一人法定代理人王國峯上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項一、被告鼎弘工程管理顧問企業有限公司（下稱鼎弘公司）之資本總額新台幣（下同）500萬元，唯一董事即出資額500萬元之股東即被告楊金鉿於110年6月10日變更為王國峯，故現負責人為王國峯，又該公司僅停業，並非經清算乙情，為兩造陳述一致，復有經濟部商工登記公示資料查詢可考（見114 年度訴字第186號卷，下稱訴卷，第121頁、113年度審訴字第928號卷，下稱審訴卷，第15、209、241、179至182頁），是以鼎弘公司之法定代理人為王國峯，先予敘明。二、原告前對被告及訴外人高雄銀行股份有限公司橋頭科學園區分公司起訴請求確認債權存在，及請求被告給付2,249,548 元，業經原告撤回本院113年訴字第484號訴訟，故本件起訴無違反一事不再理原則。貳、實體事項一、原告主張：　㈠原告張玉雲與夫即訴外人蔡肇林於民國109年1月間，整合坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）地主們等20人同意出售土地後，與自108年9月12日起擔任鼎弘公司獨資董事之楊金鉿合作，約定以鼎弘名義為仲介公司，尋找有意願承購之建商，收取之仲介費平分。但楊金鉿要求須另找人負責處理土地售出整理、協助溝通等相關事務，嗣由訴外人陳炳榮處理，最後原告、楊金鉿口頭約定將仲介完成所收取地主及建商給付之仲介費分成3份，由原告夫婦1份、楊金鉿暨鼎弘公司1份、其他處理土地事務之人1份，故兩造間有合作契約，以鼎弘公司名義仲介出售系爭土地，原告應分得仲介服務費1/3。地主們方於109年1月間，在原告協助下，前往鼎弘公司簽立不動產委託銷售同意書，同意依成交總價2%支付服務報酬。原告並於111年2月25日，請地主們簽立證明書，證明成交總價2%之服務報酬要給原告、蔡肇林。系爭土地以鼎弘公司名義仲介出售給建商即訴外人嘉隆建設股份有限公司（下稱嘉隆公司），楊金鉿以鼎弘公司名義收取地主及嘉隆公司兩邊仲介費，楊金鉿與鼎弘公司自應共同履約給付原告應受分配之仲介費。鼎弘公司製作之「仕興段 365~376各項支付成本費用（表一）」亦列出內含3人利潤分配之計算式，足認兩造確實有將仲介費分成3份分配之約定。　㈡楊金鉿假藉鼎弘公司需要金流作帳，要求地主先將土地仲介費全部匯款或交付現金存入鼎弘公司之高雄銀行橋頭科學園區分行帳戶（帳號：000000000000號，下稱系爭帳戶）內，以創造被告鼎弘公司金流及業績之方式，於取得地主所支付土地仲介費及收取嘉隆公司仲介費後，竟拒絕依合作契約給付原告應受分配之2,249,548元仲介款。計算方式如下：　⒈地主部分：依每坪土地售價2%計算，已收地主交付仲介費扣除部分地主建物補貼減免後，餘額為1,572,476元，楊金鉿及鼎弘公司應共同給付或返還原告分配1/3金額即524,159元（1,572,476元×1/3＝524,159元，小數點以下四捨五入）。又訴外人即地主蔡清吉部分係以房屋補償金中之53,240元抵充、楊金鉿亦為地主之一應付仲介費92,928元，該2人部分共146,168元，仲介費各1/3共48,722元（146,168元×1/3＝48 ,722元）。是以，就地主部分之仲介費，被告應給付原告57 2,881元（524,159元＋48,722元＝572,881元）；　⒉嘉隆公司部分：已依約定給付每坪土地仲介費10,000元計算，總金額6,030,000元，預扣鼎弘公司尚未支付蔡清吉之建物補貼款1,000,000元為5,030,000元，被告應給付原告1/3 即1,676,667元（5,030,000元×1/3＝1,676,667元）。　⒊基此，被告應給付原告仲介費2,249,548元（572,881元＋1,67 6,667元＝2,249,548元）。　㈢楊金鉿與原告合意以鼎弘公司名義對外仲介收受仲介費再分配給原告1/3之意思表示，亦同時代表鼎弘公司為意思表示，依公司法第23條第2項、民法第272條第1項及第185條規定，就楊金鉿假藉製作鼎弘公司金流及業績之方式，詐得地主所支付土地仲介費部分，楊金鉿與鼎弘公司應負連帶賠償責任。　㈣楊金鉿同時代表鼎弘公司與原告約定1/3仲介費，以鼎弘公司名義仲介收取地主及建商兩邊仲介費，被告均應依合作契約、民法第292條、第541條及第699條規定，共同負履行交付仲介費之同一債務責任。楊金鉿雖於110年6月10日將鼎弘公司負責人變更為王國峯，意圖違約脫免責任，惟法人格主體獨立存在，營利事業統一編號相同，應屬於同一公司法人主體即被告，故鼎弘公司仍應負共同給付責任。　　　㈤綜上，爰依民法第184條第1項、第185條、第272條第1項、公司法第23條第2項規定侵權行為之法律關係；與合作契約、共同給付不真正連帶債務、適用或類推適用民法第199條第1 項、第292條、第541條及第699條規定合夥或委任之法律關係；及民法第179條、第181條及第183條規定不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應共同給付原告2,249,548元。⒉願供擔保，請宣告准予假執行。二、被告答辯：　㈠楊金鉿以：楊金鉿原亦為地主之一，邀鄰近地主一起出售給建商，由鼎弘公司尋找承購建商後，由陳炳榮與地主接洽協調，並無3人分取仲介費之約定。楊金鉿因個人因素，於110 年6月卸任鼎弘公司董事後，即以地主身分參與簽約事項，不曾簽署當時給付蔡肇林夫婦之證明書單，亦未參與鼎弘公司後續作業情形。鼎弘公司因楊金鉿亦為促成此事之地主之一，而未跟楊金鉿收取2%仲介費。原告提告刑事詐欺取財等罪部分，業經臺灣橋頭地方檢察署檢察官111年度偵字第142 22號不起訴處分書記載在案，楊金鉿並無詐欺、違約或不當得利等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准為免於假執行之宣告。　㈡鼎弘公司以：　⒈鼎弘公司實際負責人為王國峯，只有王國峯所承諾之言論及書面契約才能代表鼎弘公司。鼎弘公司於109年初時，因當時負責人楊金鉿欲出售高雄市○○區○○段000○000地號土地，且原告夫婦亦有同區仕興段土地，故而先請蔡肇林詢問同段 365至388地號土地地主是否有整合意願，故而簽署不動產委託銷售同意書，以推動土地整合銷售，再由鼎弘公司尋找有意願承購之建商，因此重頭到尾皆係鼎弘公司接洽嘉隆公司跟地主協商促成，絕無仲介費分3份之約定。檢察官不起訴處分書亦認定服務費自始給付之對象即為鼎弘公司，而非原告、蔡肇林、蔡清吉3人。　⒉訴外人宋秀真、蔡忠霖、羅偉成、許益堂將2%之仲介費在鼎弘公司不知情之情況下匯入原告帳戶，係原告親自致電給鼎弘公司會計即訴外人楊郁珋，告知有人匯錢至她帳戶，待楊郁珋回覆款項匯至其帳戶係違法後，原告表示會將款項匯回鼎弘公司，鼎弘公司才有4筆張玉雲代匯之單據；又就蔡清吉宣稱已由房屋補償金扣出等情，並無此說，鼎弘公司因蔡清吉家最先拆除房屋，鼎弘公司給予補助而未跟蔡清吉收取 2%服務費，而楊金鉿先前為鼎弘公司之負責人且促成土地買賣，故鼎弘公司未跟楊金鉿收取2%服務費，非如原告稱已入帳云云。　⒊再者，仲介費係鼎弘公司與嘉隆公司雙方間之約定，與原告、蔡肇林無任何約定，原告所言6,030,000元扣除1,000,000 元給予蔡清吉補貼款一詞並無此事。鼎弘公司、嘉隆公司與地主簽訂契約時，先預支給鼎弘公司1,000,000元支付整合開支，完成再扣除該金額。　⒋楊金鉿於110年6月自鼎弘公司卸任，由王國峯接任，為鼎弘公司之內部作業，原告、蔡肇林2人非公司員工、股東，鼎弘公司自無告知義務。且自109年4月簽訂土地買賣契約，原告家人所持有之土地並未在整合土地內，後續所有地主有關聯絡事項、整合開支明細單作業皆由鼎弘公司授權陳炳榮處理，如有地主聯絡不上，始會請教原告、蔡肇林。嗣後簽訂第2、3次契約時，渠等會至鼎弘公司泡茶、看看，但未參與中間之接洽，公司以客為上並不會趕人，然不代表渠等為公司員工，不知是否因此間接誤導地主之觀念等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准為免於假執行之宣告。三、兩造不爭執事項：　㈠楊金鉿原為系爭土地之地主之一。　㈡楊金鉿於109年初時為鼎弘公司之負責人，於110年6月卸任鼎弘公司董事後，現負責人為王國峯。　㈢鼎弘公司尋找有意願承購之建商即嘉隆公司。　㈣鼎弘公司有收取仲介費。　　　四、本件爭點如下：　㈠兩造間有無約定仲介費分成之合作契約？　㈡原告依民法第184條第1項、第185條、第272條第1項、公司法第23條第2項規定侵權行為之法律關係，請求被告應共同給付原告2,249,548元，有無理由？　㈢原告依合作契約、共同給付不真正連帶債務、適用或類推適用民法第199條第1項、第292條、第541條及第699條規定合夥或委任之法律關係，請求被告應共同給付原告2,249,548 元，有無理由？　㈣原告依民法第179條、第181條及第183條規定不當得利之法律關係，請求被告應共同給付原告2,249,548元，有無理由？五、本院得心證之理由：　　㈠被告不負侵權行為責任：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任　　，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人　　共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，不能知　　其中孰為加害人者，亦同；造意人及幫助人，視為共同行為　　人；數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第184條第1項、第185條、第272條固有明文。次按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，公司法第23條第2項固有明文。惟侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院111年度台上字第1930號判決參照）。　⒉查本件未見被告有何承諾給付原告仲介費之任何文字、錄音、錄影等證據，且地主蔡新德等人於109年1月間、地主蔡清吉於同年4月27日簽立之不動產委託銷售同意書，同意書相對人係鼎弘公司（負責人：楊金鉿）、訴外人東森國際不動產有限公司（負責人：王國峯），有該等同意書可考（見審訴卷第19至45頁），足見地主們委託處理土地買賣事宜及同意交付仲介費之對象為鼎弘公司，鼎弘公司乃合法受領地主給付之仲介費，並非有何虛假製造金流之情事，被告拒不給付仲介費給原告亦非不法侵害原告權利。參以，原告、蔡肇林、蔡清吉3人對楊金鉿、王國峯提起刑事詐欺取財罪、侵占罪告訴，業經臺灣橋頭地方檢察署檢察官以111年度偵字第14222號為不起訴處分確定，並採信被告之辯詞而為相同之認定，有不起訴處分書載明：「準此，更足以推認本案土地共有人委託整合出售本案土地及給付服務報酬之對象係鼎弘公司，而不包括告訴人張玉雲、蔡肇林」可憑（見審訴卷第211至235頁），益徵被告並無侵權行為之事實甚明。原告主張楊金鉿假藉鼎弘公司需要金流作帳，要求地主先將土地仲介費匯款或交付鼎弘公司，嗣後竟拒絕給付原告，有侵權行為云云，委無可採。　㈡被告不負契約責任：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約　　即為成立；債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定；受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人，受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人；合夥財產，於清償合夥債務及返還各合夥人出資後，尚有賸餘者，按各合夥人應受分配利益之成數分配之，民法第153條第1項、第199條第1項、第292條、第541條、第699條固有明文。基於契約自由原則，當事人有決定是否成立契約、契約內容、契約之對象及成立方式等自由。惟按當事人主張有利於己之事實者，就該事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。主張契約關係存在之當事人，應就該契約成立之事實，負舉證責任（最高法院 113年度台上字第1262號判決參照）。　　　⒉查鼎弘公司仲介嘉隆公司與地主們簽約、由鼎弘公司處理帳務乙情，有土地買賣契約書、另案本院113年度訴字第484號中鼎弘公司之高雄銀行帳戶交易明細表可考（見審訴卷第47 至66、125至145頁），均非原告與被告間之契約。次查，原告所提鼎弘公司製作之「仕興段365~376各項支付成本費用（表一）」，係製作至10月16日之支出，該表末段雖有「58 6152/3＝195384元/每人」之記載（見審訴卷第153頁），仍僅係鼎弘公司人員計算收入減去支出後結餘之內部文件，並非與原告間之契約。且楊金鉿迭於上開刑事案件偵查中及本件言詞辯論期日，均否認有看過該表或知悉其計算用意，並以110年6月間已非董事，無從處理相關事務等語置辯（見審訴卷第149至150頁、訴卷第121頁），王國峯亦否認係其製作及知悉其意思等語（見審訴卷第151至152頁、訴卷第121 頁），自難逕認被告有何與原告間為仲介費1/3分配之約定。　⒊原告提出地主蔡迎等人於111年2月25日、26日簽立之證明書，其上雖載明：「當時同意依成交總價百分之二給付蔡肇林夫婦」等語（見審訴卷第67至89頁）。然該等證明書係地主們於土地出售後，於111年2月25日、26日始依原告要求簽立，並非被告於109年間與原告間之約定。　⒋證人戴素珍證稱：原告說跟鼎弘公司係合作關係，通知伊去鼎弘公司簽銷售同意書，後來陳炳榮用Line傳帳號叫伊匯款給鼎弘公司，伊就從陽信銀行岡山分行匯款20幾萬元給鼎弘公司，原告有叫伊簽證明書，證明伊係跟原告接洽的，伊不知道原告跟鼎弘公司間有什麼問題等語（見訴卷第86至90頁）；證人羅偉成證稱：原告聯絡伊去鼎弘公司簽銷售同意書，後來伊於111年2月間有收到要匯款之簡訊，伊就從永豐或台新銀行帳戶，轉帳18萬元仲介費給原告提供之帳戶，不確定是誰的帳戶，伊沒有收到收據或發票，伊不清楚原告與鼎弘公司間關係等語（見訴卷第90至95頁）；證人蔡迎證稱：原告配偶綽號阿和說要一起賣給建商，沒講到仲介費，伊去鼎弘公司簽銷售同意書才有寫仲介費，伊沒有付因為要補償伊房子等語（見訴卷第95至98頁）；證人蔡忠霖證稱：一開始是原告跟楊金鉿出現，後來陳炳榮出現，伊叔叔蔡正雄邀伊父親蔡新德賣土地，伊父親記憶不好，有時叫伊代簽，伊有載父親去鼎弘公司簽約，伊有拿5萬多元現金給原告作仲介費，沒注意看原告提出證明書之內容等語（見訴卷第98至 103頁）；證人蔡武記證稱：伊母親過世後，原告牽線伊與胞兄賣土地，伊去陽信銀行跟建商嘉隆公司簽約，當初沒有說仲介費要給誰，後來原告說給鼎弘公司，伊不知道原告跟鼎弘公司間什麼糾紛等語（見訴卷第103至106頁）；證人蔡勝安證稱：原告夫婦邀請賣地，在鼎弘公司簽約，後來伊打電話問原告仲介費要給誰，原告說匯給公司就好，公司會給她，伊就匯款14萬元給鼎弘公司，不記得先簽委託銷售同意書或證明書，伊以為原告係鼎弘公司人員等語（見訴卷第10 6至109頁）；證人蔡榮柱證稱：蔡肇林拿委託書給伊在二哥蔡慧鐘（歿）家簽，辦手續都在鼎弘公司辦，伊家三兄弟出售土地都由蔡慧鐘處理，不知道蔡慧鐘將仲介費拿給誰等語（見訴卷第110至112頁）；證人蔡慧麟證稱：蔡肇林說要整合賣土地，伊家三兄弟出售土地都由蔡慧鐘處理等語（見訴卷第112至113頁）；證人羅輝茂證稱：原告夫婦邀請出售土地，伊在家裡簽立委託銷售同意書，文書寫的很明白，伊承認土地以每坪16萬元計算、服務報酬以2%計算，成交後陳炳榮傳訊給伊通知付仲介費，原告夫婦有送收據來等語（見訴卷第114至118頁）；及證人蔡清心證稱：原告配偶阿和仲介出售伊兒子蔡宗男名下之土地實際上係伊處理、簽立委託銷售同意書，當初也沒有說錢要給阿和，後續簽約、付仲介費都是去鼎弘公司等語（見訴卷第119至120頁），足見上開證人於原告邀請出售土地時，並無與原告約定仲介費，後續經由原告介紹前往鼎弘公司簽立委託銷售同意書時（見審訴卷第19至45頁），始同意給付仲介費即2%報酬給鼎弘公司，未曾見聞兩造間有何約定，且後續於111年2月間之所以依原告要求又簽立證明書（見審訴卷第67至89頁），係因原告夫婦為當初實際前來邀請共同出售土地之人，然並不清楚原告與鼎弘公司間有何關係。是以，上開證人之證詞不能證明兩造間有何合作或委任或合夥之契約關係，原告依契約關係請求被告給付云云，仍屬無據。　⒌證人宋秀真、證人蔡青彤、證人蔡承傳、證人蔡基清、證人蔡銀柔、證人蔡正雄、證人許益堂、證人蔡政良經通知未到場作證，及證人蔡芳雄、蔡慧鐘經其家人陳稱已過世（見訴卷第61、113頁），原告亦陳明待證事實相同（見訴卷第124 頁），故已無再行調查必要，附此敘明。　㈢被告不負不當得利返還責任：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額；不當得利之受領人，以其所受者，無償讓與第三人，而受領人因此免返還義務者，第三人於其所免返還義務之限度內，負返還責任，民法第179條、第181條、第183條定有明文。不當得利返還請求權之成立，乃當事人間有財產之損益變動，即一方受財產之利益，致他方受財產上之損害，且無法律上之原因，即足當之（最高法院111年度台上字第848號判決參照）。　⒉查鼎弘公司收受仲介費，係以地主簽立之委託銷售同意書同意給付2%服務報酬，為其正當法律上原因，又楊金鉿並非收受仲介費之人，均難認有何不當得利，亦難認原告受有何損害，是原告依不當得利之法律關係請求被告給付云云，洵屬無據。　　　㈣從而，原告依民法第184條第1項、第185條、第272條第1項、公司法第23條第2項規定侵權行為之法律關係；與合作契約、共同給付不真正連帶債務、適用或類推適用民法第199條第1項、第292條、第541條及第699條規定合夥或委任之法律關係；及民法第179條、第181條及第183條規定不當得利之法律關係，聲明請求被告應共同給付原告2,249,548元，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、主張、陳述、所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，均與本件判斷結果無影響，毋庸再予逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，　　判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　 114　　年　　3　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　李俊霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳儀庭

2025-03-31

CTDV-114-訴-186-20250331-1

金訴

臺灣苗栗地方法院

洗錢防制法等

臺灣苗栗地方法院刑事判決 113年度金訴字第339號公訴人臺灣苗栗地方檢察署檢察官被告黃文亮籍設苗栗縣○○市○○路00號(即苗栗○○○○○○○○○) 上列被告因違反洗錢防制法等案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第9718號），於準備程序進行中就被訴事實為有罪之陳述，經本院告知簡式審判程序之旨，並聽取當事人之意見後，裁定進行簡式審判程序，判決如下：　　主　文黃文亮幫助犯修正前洗錢防制法第十四條第一項之一般洗錢罪，處有期徒刑陸月，併科罰金新臺幣貳拾萬元，罰金如易服勞役，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　　　　犯罪事實一、黃文亮知悉一般人蒐取他人金融機構帳戶之行徑，常係為遂行詐欺取財犯罪之需要，以便利收受並提領贓款，俾於提領後遮斷資金流動軌跡以逃避國家追訴、處罰，而預見提供自己金融機構帳戶之存摺、提款卡及密碼供他人使用，他人有將之用於詐欺取財及洗錢犯罪之可能，竟仍不違背其本意，基於幫助詐欺取財及隱匿犯罪所得去向之不確定故意，於民國113年4月25日前之某時，在苗栗縣○○市○○街00號居所處，將其申設之第一商業銀行帳號000-00000000000號帳戶(下稱本案帳戶)存摺、提款卡(含密碼)、網路銀行帳號及密碼，交付予真實姓名、年籍不詳，自稱「林國瑞」、「梁文彥」( 無證據證明達3人以上，下逕稱詐欺犯罪者)之人使用，嗣詐欺犯罪者取得本案帳戶後，即意圖為自己不法所有，基於詐欺取財及隱匿犯罪所得去向之犯意，於如附表編號1至4所示之時間，以如附表編號1至4所示詐騙方式，分別向彭奕融、汪積華、賴又慈及張啓瑞(下稱彭奕融等4人)行使詐術，致彭奕融等4人陷於錯誤，分別於如附表編號1至4所示時間匯入如附表編號1至4所示金額至本案帳戶內，並旋遭轉匯一空，而掩飾、隱匿該等犯罪所得去向。嗣彭奕融等4人察覺有異報警處理，而循線查悉上情。二、案經彭奕融、汪積華、賴又慈及張啟瑞訴由苗栗縣警察局頭份分局報告臺灣苗栗地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　由一、證據能力部分　㈠本判決以下所引各項對被告黃文亮以外之人於審判外之陳述，均經檢察官、被告同意作為證據（見本院卷第59頁)，迄言詞辯論終結前復未聲明異議，本院審酌該等陳述並無證明力顯然過低之情事，依各該陳述作成時之狀況，並無不適當或顯不可信之情形，且與待證事實具有關聯性，認為以之作為證據應屬適當，均有證據能力。　㈡至於卷內所存經本院引用為證據之非供述證據部分，與本案待證事實間均具有關連性，且無證據證明係公務員違背法定程序所取得，是依刑事訴訟法第158條之4之反面解釋，自有證據能力。二、認定事實所憑之證據及理由：　　訊據被告固不否認其於上揭時間，提供本案帳戶之存摺、提款卡(含密碼)、網路銀行帳號及密碼予詐欺犯罪者之事實，惟矢口否認有何幫助詐欺取財、幫助洗錢犯行，辯稱：我朋友「阿賢」介紹別人要跟我合開人力仲介公司，說好我占三成股份，對方占七成，但是我沒有出資，我只負責提供帳戶、租房子，人員都是我負責，我就跟「阿賢」的朋友一起到第一商業銀行頭份分行開立本案帳戶，辦好後將本案帳戶存摺、提款卡(含密碼)、網路銀行帳號及密碼交予對方等語。惟查：　　㈠被告所有之本案帳戶於如附表所示時間遭詐欺犯罪者用以詐欺告訴人等，致告訴人等因而陷於錯誤，依指示將遭詐騙之金額如數匯入本案帳戶內，旋遭轉匯一空等節，有如附表「證據位置」欄所示之證據可佐，而此部分事實復為被告所不爭執，足認本案帳戶確遭詐欺犯罪者作為詐欺取財、洗錢犯行之匯款、提款所用。　㈡刑法之間接故意（或稱不確定故意、未必故意），依刑法第1 3條第2項規定，係指行為人對於構成犯罪之事實，預見其發生而其發生並不違背其本意者而言。亦即行為人主觀上對於客觀事實之「可能發生」有所認識，而仍容任其發生，即屬之。具體以言，倘行為人知悉其行為可能導致或助長某項侵害他人法益之客觀事實發生的風險，且有自由意志可以決定、支配不為該導致或助長侵害法益風險之行為，雖主觀上無使該侵害法益結果實現之確定意欲，惟仍基於倘實現該犯罪結果亦在其意料中或主觀可容許範圍之意思（即「意欲之外，意料之中」），而放棄對於該風險行為之支配，即為間接故意。幫助犯之成立，以行為人主觀上認識被幫助者，正欲從事犯罪或係正在從事犯罪，且該犯罪有既遂可能，而其行為足以幫助他人實現構成要件者，即具有幫助故意，並不以行為人確知被幫助者係犯何罪名為必要（最高法院111年度台上字第175號判決意旨參照）。經查：　⒈於金融機構開設帳戶所請領之提款卡，係針對個人身分社會信用而予以資金流通，具有強烈之屬人性，而金融帳戶為個人之理財工具，且提款卡亦事關個人財產權益保障，其專有性甚高，除非本人或與本人具密切親誼關係者，難認有何正當理由可交付他人，稍具通常社會歷練與經驗法則之一般人，亦均有妥為保管該等物品，防止被他人冒用之認知，縱偶因特殊情況須將該等物品交付他人，亦必深入瞭解該他人之可靠性與用途，再行提供使用，且該等專有物品，如落入不明人士手中，極易被利用為與財產有關之犯罪工具，此係一般人日常生活經驗與通常之事理。兼以近來利用人頭帳戶以行詐騙之事屢見不鮮，詐欺犯罪者以購物付款方式設定錯誤、家人遭擄或急需用款、涉入刑事案件須配合調查等事由，詐騙被害人持提款卡至自動櫃員機依其指示操作，使被害人誤信為真而依指示操作並轉出款項至人頭帳戶後，再利用人頭帳戶提款卡將贓款提領一空之詐騙手法，層出不窮，且已經政府多方宣導及媒體反覆傳播。而諸如此類網路詐騙或電話詐欺之犯罪手法，多數均係利用他人帳戶，作為詐欺取財所得財物匯入、取款以逃避檢警查緝之犯罪工具，是依一般人通常之知識、智能及經驗，應已詳知向陌生人購買、承租或其他方法取得帳戶者，多係欲藉該帳戶取得不法犯罪所得，據以隱匿帳戶內資金實際取得人身分及該等犯罪所得之去向。從而，避免自身金融機構帳戶被不法行為人利用為詐財或洗錢之工具，應係一般生活所易於體察之常識。　⒉被告於案發時已年滿54歲，教育程度為國小，過往曾從事人力仲介之工作經驗等節，業據被告供承在卷(見本院卷第81 頁)，顯為具備一定程度智識、社會經驗之人，應知悉政府機關、新聞媒體近年大力宣導不得將帳戶提款卡、存摺、密碼交予他人。復據被告偵查中陳稱：我不知道「阿賢」的真實姓名，我跟他不熟，我沒有辦法提出「阿賢」的真實姓名、年籍資料，我也不知道為什麼我不用出資，卻可以占三成股份，我們只有口頭約定合開公司等語（見偵卷第350頁）、於本院審理時供稱：我現在聯絡不到「阿賢」、「林國瑞」、「梁文彥」，我之前完全不認識「林國瑞」、「梁文彥」，且我沒有開公司的經驗等語（見本院卷第55、57、59頁），堪認被告就其交付本案帳戶之對象究係何人，根本毫無所悉，亦無特殊信賴基礎，猶率然交付本案帳戶之存摺、提款卡(含密碼)、網路銀行帳號及密碼，足見被告對其金融帳戶可能成為不法份子詐欺取財犯罪工具，並藉以產生遮斷資金流動之軌跡，進而逃避國家追訴、處罰之效果，已有預見並加以容任，故被告有幫助詐欺取財、幫助洗錢之不確定故意，已堪認定。　　　⒊至被告固以前詞置辯，惟被告迄今未能提供其與「阿賢」、詐欺犯罪者之對話紀錄以供證明，被告空言所辯原難遽信。且被告於本院審理時陳稱：對方說因為開公司所以要我提供帳戶的存摺、提款卡、網路銀行帳號密碼，但是我不知道為什麼會需要網路銀行帳號密碼，我也不知道為什麼要用我名義的帳戶，而不是用對方或公司名義的帳戶，對方股份雖然占七成，但我不知道他們各自占多少比例，因為我想說自己沒有損失，還可以賺錢，所以才把本案帳戶交出去等語（見本院卷第78至80頁），可知被告對於交付本案帳戶之目的是否確實係為「開設公司」等節，並未予以深究，於未有任何查證、毫無信任基礎之前提下，逕將本案帳戶之存摺、提款卡(含密碼)、網路銀行帳號及密碼等資料提供予詐欺犯罪者，堪認被告就詐欺犯罪者取得本案帳戶後，將以何種方式為如何之使用一節，顯漠不關心，目的僅在於自身日後有利可圖。換言之，被告對其所提供之本案帳戶資料後續將供為如何之使用，已顯露無所謂之僥倖心態，堪認被告針對取得其本案帳戶之人，縱以本案帳戶作為詐欺取財及洗錢之用途，仍予以容任，其主觀上具有幫助詐欺犯罪者利用本案帳戶詐欺取財及洗錢之不確定故意甚明。顯見被告所辯，足不可信。　　㈢綜上所述，被告前揭所辯，顯係卸責之詞，洵不足採，本案事證明確，被告犯行堪以認定，應依法論科。至被告聲請調查其跟對方去土城看守所的資料(見本院卷第59頁)及聲請傳喚以前人力公司的人(見本院卷第82頁)，然被告本案幫助詐欺取財、洗錢犯行之事證已臻明確，有如前述，且聲請調查土城看守所資料之待證事實與被告本身犯行之證明或釐清並無關係，核無調查必要，又被告未提出以前人力公司之人之年籍或住居所，本院無從傳喚，核屬不能調查，應均予駁回。　三、論罪科刑：　　　　㈠新舊法比較：　　　⒈被告行為後，洗錢防制法業於113年7月31日修正公布，並自同年8月2日起生效施行，故本院自應就罪刑有關之法定加減例等一切情形，綜其全部罪刑之結果而為比較，依刑法第2 條第1項「從舊、從輕」適用法律原則，適用有利於行為人之法律處斷，不得一部割裂分別適用不同之新、舊法（最高法院113年度台上字第3112號判決意旨參照）。另就有關刑之減輕事由部分，應以刑法上之必減，以原刑減輕後最高度至減輕後最低度為刑量，得減則以原刑最高度至減輕最低度為刑量，作為比較之依據（最高法院113年度台上字第2720 號判決意旨參照）。　⒉因被告本案所涉洗錢之財物或財產上利益未達新臺幣(下同)1 億元，是如依修正前洗錢防制法第14條第1項規定論罪，並依刑法第30條第2項規定得減輕其刑之狀況下，其處斷刑範圍為有期徒刑1月以上7年以下，且其宣告刑依修正前洗錢防制法第14條第3項規定，不得逾刑法第339條第1項所定之最重本刑有期徒刑5年；如依修正後洗錢防制法第19條第1項後段規定論罪，且依刑法第30條第2項規定得減輕其刑之狀況下，其處斷刑範圍則為有期徒刑3月以上5年以下。據此，既然依行為時法及現行法論處時，其宣告刑上限俱為5年，然依行為時法論處時，其處斷刑下限較諸依現行法論處時為低，則依刑法第2條第1項、第35條等規定，應認修正前洗錢防制法規定較有利於被告，而宜一體適用該規定加以論處。　㈡核被告所為，係犯刑法第30條第1項前段、修正前洗錢防制法第14條第1項之幫助一般洗錢罪，暨刑法第30條第1項前段、第339條第1項之幫助詐欺取財罪。　　㈢被告以一提供帳戶之行為，供詐欺犯罪者分別幫助詐欺告訴人彭奕融等4人之財物，並同時觸犯幫助一般洗錢罪及幫助詐欺取財罪，為想像競合犯，應依刑法第55條前段規定，從一重以幫助犯一般洗錢罪處斷。　　　㈣被告基於幫助犯意而實施一般洗錢罪及詐欺取財罪構成要件以外之行為，為幫助犯，爰依刑法第30條第2項規定，按正犯之刑減輕。　　㈤爰審酌被告可預見本案帳戶有可能遭他人供作詐欺取財及洗錢之工具使用，竟任意以提供本案帳戶給他人之方式，供他人詐欺取財及洗錢，使實行詐欺取財及洗錢行為之人得以隱藏身份，減少遭查獲風險，助長詐欺之犯罪風氣，不僅造成執法機關不易查緝犯罪行為人，更使詐欺犯罪者得以製造金流斷點，破壞金流秩序之透明穩定，因而造成告訴人等求償上之困難，影響社會秩序，所為實值非難，再衡諸被告本身未實際參與本案詐欺取財及洗錢之犯行，暨考量本案被害人數共4人、被害金額高達900多萬元之侵害程度，又其犯後於偵查及審理中均否認犯罪（被告固得基於防禦權之行使而否認犯行，本院亦不得以此作為加重量刑之依據，但此與其餘相類似而坦承犯行之案件相較，自應於量刑時予以審酌、區別，以符平等原則），迄今未與告訴人等達成和解，難認其犯後態度良好，衡以被告犯罪動機、手段、於本院審理時自陳之智識程度、家庭經濟生活狀況（見本院卷第81頁）、素行等一切情狀，量處如主文所示之刑，並就所處罰金刑部分，諭知易服勞役之折算標準，以期相當。四、沒收部分：　　沒收適用裁判時法，刑法第2條第2項定有明文。又犯洗錢防制法第19條、第20條之罪，洗錢之財物或財產上利益，不問屬於犯罪行為人與否，沒收之，洗錢防制法第25條第1項定有明文。參酌該條項之立法理由載明：「……為減少犯罪行為人僥倖心理，避免『經查獲』之洗錢之財物或財產上利益（即系爭犯罪客體）因非屬犯罪行為人所有而無法沒收之不合理現象……」，依上開說明，該條項所沒收之財物，應以經查獲之洗錢財物為限。本案洗錢之財物，業經詐欺犯罪者轉匯一空，且依卷內事證，無法證明該洗錢之財物（原物）仍然存在，自無從依洗錢防制法第25條第1項規定宣告沒收。又本案並無證據證明被告就本案犯行確已實際獲有利益，難以認定有何犯罪所得，無從併予宣告沒收或追徵。據上論斷，依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官楊景琇提起公訴，檢察官張智玲到庭執行職務。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　刑事第四庭　法　官　許文棋以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20 日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳彥宏　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日附錄本案論罪科刑法條：　中華民國刑法第30條（幫助犯及其處罰）幫助他人實行犯罪行為者，為幫助犯。雖他人不知幫助之情者，亦同。幫助犯之處罰，得按正犯之刑減輕之。中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。修正前洗錢防制法第14條有第二條各款所列洗錢行為者，處7年以下有期徒刑，併科新臺幣5百萬元以下罰金。前項之未遂犯罰之。前二項情形，不得科以超過其特定犯罪所定最重本刑之刑。　　附表：編號告訴人遭詐騙之時間及方式（民國）匯款時間（民國） /金額（新臺幣）證據位置 1 彭奕融詐欺犯罪者於113年3月18日某時起，透過通訊軟體LINE向彭奕融佯稱：可下載「72PRO」APP投資股票獲利云云，致彭奕融陷於錯誤，而於右揭時間匯入右揭款項至本案帳戶內。 113年4月25日15時18分許/200萬元 1.告訴人彭奕融警詢時之證述（偵卷第53至55頁）。 2.匯出匯款明細（偵卷第133頁）。 3.內政部警政署反詐騙諮詢專線紀錄表、受理詐騙帳戶通報警示簡便格式表、受理各類案件紀錄表、受處理案件證明單（偵卷第87至89、107至109頁）。 4.告訴人彭奕融手機畫面翻拍照片（偵卷第139至167頁）　。 5.本案帳戶交易明細（偵卷第45頁）。 2 汪積華詐欺犯罪者於113年1月24日某時起，透過通訊軟體LINE向汪積華佯稱：可下載「72PRO」APP投資股票獲利云云，致汪積華陷於錯誤，而於右揭時間匯入右揭款項至本案帳戶內。 113年4月26日14時33分許/291萬6,320元 1.告訴人汪積華警詢時之證述（偵卷第57至65頁）。 2.匯款憑證（偵卷第183頁）　。 3.內政部警政署反詐騙諮詢專線紀錄表、受理詐騙帳戶通報警示簡便格式表、受理各類案件紀錄表、受處理案件證明單（偵卷第91至93、173至175頁）。 4.「72PRO」APP畫面截圖（偵卷第191至197頁）。 5.本案帳戶交易明細（偵卷第45頁）。 3 賴又慈詐欺犯罪者於113年1月23日某時起，透過通訊軟體LINE向賴又慈佯稱：可下載「72PRO」APP投資股票獲利云云，致賴又慈陷於錯誤，而於右揭時間匯入右揭款項至本案帳戶內。 113年4月29日14時0分許/127萬2,664元 1.告訴人賴又慈警詢時之證述（偵卷第67至72頁）。 2.郵政跨行匯款申請書（偵卷第211頁）。 3.內政部警政署反詐騙諮詢專線紀錄表、受理詐騙帳戶通報警示簡便格式表、受理各類案件紀錄表、受處理案件證明單（偵卷第95至97、205至207頁）。 4.告訴人賴又慈手機畫面翻拍照片（偵卷第222至237頁）　。 5.本案帳戶交易明細（偵卷第45頁）。 4 張啓瑞詐欺犯罪者於113年3月21日前某時起，透過通訊軟體LINE向張啓瑞佯稱：抽中新股須依指示繳交股金方可領取云云，致張啓瑞陷於錯誤，而於右揭時間匯入右揭款項至本案帳戶內。 113年4月30日11時49分許/300萬元 1.告訴人張啓瑞警詢時之證述（偵卷第73至85頁）。 2.匯款申請書(偵卷第271頁) 　。 3.內政部警政署反詐騙諮詢專線紀錄表、受理詐騙帳戶通報警示簡便格式表、受理各類案件紀錄表、受處理案件證明單（偵卷第99至103、261至263頁）。 4.告訴人張啓瑞與詐欺犯罪者對話紀錄（偵卷第281至335頁）。 5.本案帳戶交易明細（偵卷第45頁）。

2025-03-31

MLDM-113-金訴-339-20250331-1

監宣

臺灣士林地方法院

監護宣告

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度監宣字第69號聲請人Ａ０１非訟代理人姚昭秀律師(法扶律師) 相對人Ａ０２關係人甲○○ 乙○○ 上列當事人間聲請監護宣告事件，本院裁定如下：　主　文一、宣告Ａ０２（男，民國00年00月00日生，身分證統一編號：Z00 0000000號）為受監護宣告之人。二、選定Ａ０１（男，民國00年0月00日生，身分證統一編號：Z 　　000000000號）、甲○○（女，民國00年00月00日生，身分證統一編號：Z000000000號）共同為受監護宣告之人Ａ０２之監護人，並依如附表所示內容執行職務。三、指定乙○○（女，民國00年00月00日生，身分證統一編號：Z0 00000000號）為會同開具財產清冊之人。四、聲請費用由受監護宣告之人Ａ０２負擔。　　　　理　由壹、聲請意旨略以：聲請人為相對人之子，相對人因失智不能處理事務，所以聲請相對人為受監護宣告之人，相對人長期與聲請人同住，並無照顧相對人不當或疏忽情事，應由聲請人擔任監護人較為妥適等語。貳、關係人甲○○、乙○○（下合稱關係人，分稱其姓名）則以：聲請人無業欠有卡債，依靠相對人的退休俸生活，還霸佔相對人的存簿及印鑑，於支付看護費後，將錢挪用殆盡，應選任由乙○○及甲○○或單擔由甲○○擔任監護人等語。參、主文第1項（相對人應受監護宣告的部分）：一、對於因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果者，法院得因本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關、社會福利機構、輔助人、意定監護受任人或其他利害關係人之聲請，為監護之宣告，民法第14條第 1項定有明文。又法院應於鑑定人前，就應受監護宣告之人之精神或心智狀況，訊問鑑定人及應受監護宣告之人，始得為監護之宣告。但有事實足認無訊問之必要者，不在此限。鑑定應有精神科專科醫師或具精神科經驗之醫師參與並出具書面報告，家事事件法第167條亦定有明文。又所謂有事實足認無訊問之必要者，亦即經醫師診斷或鑑定明顯有精神障礙或其他心智缺陷者，例如：植物人、重度精神障礙或重度智能障礙者，明顯不能為意思表示、受意思表示或辨識意思表示之效果者為之。二、經囑託臺北市立聯合醫院陽明醫院精神科主治醫師楊逸鴻進行鑑定，提出鑑定報告略以：相對人為失智症（極重度），大多時候處於沉睡狀態，眼光不會注視人，不具情感表達、理解、邏輯或抽象思考及判斷能的亦不具定向感、長期記憶、短期記憶、計算等能力，生活無法自理，完全仰賴他人協助，其因嚴重心智缺陷致不能為意思表示及受意思表示，亦不能管理自己財產等情，聲請人及關係人對上開報告內容亦無意見（見本院卷第113頁），依上事證足認相對人確因其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果等情為真，依前揭規定，宣告相對人為受監護宣告之人，爰裁定如主文第1項所示。肆、主文第2、3項（選定監護人及會同開財產清冊之人）的部分：一、受監護宣告之人應置監護人。法院為監護之宣告時，應依職權就配偶、四親等內之親屬、最近1年有同居事實之其他親屬、主管機關、社會福利機構或其他適當之人選定一人或數人為監護人，並同時指定會同開具財產清冊之人。法院選定監護人時，應依受監護宣告之人之最佳利益，優先考量受監護宣告之人之意見，審酌一切情狀，並注意下列事項：(一) 受監護宣告之人之身心狀態與生活及財產狀況。(二)受監護宣告之人與其配偶、子女或其他共同生活之人間之情感狀況。(三)監護人之職業、經歷、意見及其與受監護宣告之人之利害關係。(四)法人為監護人時，其事業之種類與內容，法人及其代表人與受監護宣告之人之利害關係。民法第1110條、第1111條第1項及第1111條之1分別定有明文。二、相對人應受監護宣告等情，已如前述，自應依上開規定為其選定監護人及指定會同開具財產清冊之人。經查：（一）相對人之配偶已死亡，相對人未定有意定監護契約，聲請人與關係人為相對人之子女，相對人現與聲請人同住，關係人則未與相對人同住等情，有戶籍謄本、親屬系統表、司法院意定監護契約管理系統查詢結果在卷可佐，且為聲請人與關係人所不爭執，足認為真正。（二）相對人無法表達意見，聲請人及關係人對於應由何人擔任監護人則無共識，經囑託映晟社會工作師事務所與聲請人、關係人進行會談後，提出訪視報告略以：　　⒈聲請人有意願擔任監護人，相對人自95年起與聲請人同住在臺北市士林區，有獨立房間，由聲請人簽約聘僱看護居家照顧，看護費用由相對人的財產支出，均能按時給付，看護每月休假1日，因聲請人不具鼻胃管灌食及抽痰技巧，故由相對人之孫即甲○○之子簡聖華（下逕稱其姓名）居家照顧，如聲請人擔任監護人，照顧的內容會維持現狀，並計畫解約相對人的定存以支付費用。　　⒉甲○○、乙○○表示略以：原每週探視相對人，後遭聲請人阻擋未能探視，聲請人未就業、無收入，相對人由外籍看護居家照顧，對於照顧情形雖不滿意，但可以接受，外籍看護每月休假1日，休假日由簡聖華協助居家照顧，照護契約由聲請人與仲介公司簽立，費用由相對人的財產支出，均能按時支付。　　⒊聲請人與關係人意見不一，且有糾紛，建請自為裁定。（三）依前述訪視報告、事證、聲請人及關係人之陳述等，可知相對人高齡且無生活自理能力，需專人照顧，聲請人及關係人均為相對人之子女，對於相對人之照護事宜，均有相當程度之參與並付出心力，然因對於探視及財產等紛爭有歧見，進而衍生互不信任之疑慮，本件若僅由聲請人或關係人單獨決定相對人相對人之財產管理及處分等重大事項，恐徒生其等之紛爭或誤會，未必有利於相對人，故本院認為由聲請人及甲○○以如附表所示方式共同監護及處理相對人之事務，除可分別發揮不同之監護功能，相互監督處理方式是否確實符合相對人之最佳利益外，亦可消弭相對人子女間就財產使用狀況不透明之疑慮，並避免有擅專或其他損害相對人權益等情事發生。（四）另就相對人之平日照顧、一般醫療等事務，考量其身體狀況及年齡，可預見日後醫療決策、照護需求及日常緊急事務會增多，而聲請人希望維持現狀，關係人亦可以接受目前的照顧現況，且其等均未能具體明確指出相關決策方法，如採必須共同決定，恐於相對人發生緊急事故時，將因意見分歧而影響權益，並兼衡相對人失智後至今之醫護診療、聘請外籍看護等事多由聲請人安排處理，其對相對人之身體狀況與照護較能清楚掌握等情，認由聲請人單獨決定並執行如附表項次一編號(一)所示範圍內之監護人職務，可使相對人受到較妥善的照護療養及受照顧之現況，及聲請人、甲○○均同意由乙○○擔任會同開具財產清冊之人，乙○○亦有擔任的意願（見本院卷第113頁），應符合相對人之最佳利益，爰裁定如主文第2、3項所示。三、法院於必要時，得命監護人提出監護事務之報告、財產清冊或結算書，檢查監護事務或受監護人之財產狀況，民法第11 03條第2項定有明文。本院未免相對人之子女日後頻起爭端，爰依前開規定及說明，酌定共同監護人即聲請人、甲○○應遵守如附表所示事項，期能增進相對人之最佳利益。再依民法第1113條準用同法第1099條、第1099條之1規定，於監護開始時，共同監護人對於受監護宣告人即相對人之財產，應會同乙○○於2個月內開具財產清冊，並陳報法院，於此之前僅得對受監護人財產為必要之管理，併此指明。伍、依家事事件法第164條第2項，裁定如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　家事第一庭法　官　王昌國以上正本證明與原本無異。如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　楊哲玄　　　 ◎附表：共同監護人執行職務之範圍及方法　　　　　　　　項次監護方式一 (一)受監護宣告之人即相對人的看護、住院安排及接送、一般醫療、照護人員之聘僱、申請或領取身心障礙補助及其他社會福利補助（金）或保險理賠等事項，由Ａ０１單獨決定並執行。 (二)重大醫療事項：　⒈如侵入性治療或檢查、器官移植或捐贈、放棄急救或類此之重大決定等，須由共同監護人Ａ０１、甲○○決定，如無法取得共識，以相對人子女之多數決決定。　⒉經醫師判定有生命危急須急救而須有緊急處置或為其他即刻之決定時，Ａ０１得單獨為決定，但Ａ０１應於3小時內通知甲○○。 (三)Ａ０１、甲○○均應留下可以互相聯繫的方式（如手機號碼、LINE等），且不得封鎖或拒接，如有變動，應主動通知。 (四)探視部分：　⒈Ａ０１不得拒絕監護人甲○○、子女乙○○之探視。　⒉具體探視時間由Ａ０１、甲○○、乙○○協議，如協議不成，則應遵守下列事項：　　⑴探視的時間區段：上午9時起至晚間9時止。　　⑵每次進行2至6小時不等。　　⑶如非該時間區段內或超過6小時以上，應得Ａ０１之同意。　　⑷甲○○、乙○○應指定具體的探視時間，並最遲於該日前至少5日通知Ａ０１，如不通知或逾時通知，Ａ０１得拒絕該次的探視；如已按時通知Ａ０１，則Ａ０１不得拒絕。　　⑸甲○○、乙○○每週得探視4次，如超過該次數，應得Ａ０１之同意。　　⑹甲○○、乙○○於探視時得帶1名親友入內，如超過該人數，應得Ａ０１之同意。　　⑺甲○○、乙○○於探視時得為致贈禮物、拍照及攝影等行為，但於拍照或攝影時應注意避免侵害Ａ０１之隱私。　⒊遇有受監護宣告人住院、急診或緊急之情事，Ａ０１應於事發3小時內通知甲○○相關資訊（如事發過程、醫院名稱、病房號碼、治療措施等）；Ａ０１不得拒絕甲○○、乙○○前往醫院關心或探病。 (五)甲○○得自費要求Ａ０１協助提供受監護宣告人最近2年就診紀錄、診斷證明書等資料，並得為一切拷貝行為，Ａ０１不得拒絕。前開要求，每年每人僅限1次。二受監護宣告之人之財產管理、使用及處分部分： (一)為受監護宣告人處理事務，就金錢之使用應以專用帳戶為之（新開立或使用已開立之帳戶皆可），且須避免混入其他款項（例如用來扣款非屬受監護宣告人之水電費、存入非受監護宣告人的款項等，舉例但不限），以免發生難以區辨之情形。 (二)檢視及清點財產：　⒈甲○○得於每年進行2次，向Ａ０１請求提出其保管受監護宣告人之財產（含動產、不動產）及相關文件或物件（含權狀、存摺及存簿印鑑章、提款卡、定存單、保險單及其他未列舉之文件或物件）、證件（含健保卡、國民身分證、重大傷病卡、身心障礙手冊或其他未列舉之證件）予以檢視，並得為影印、拍照、攝影及拷貝等行為，於清查完畢後，應全數返還予Ａ０１管理、保存。　⒉如對具體進行的時間及地點有爭議，則一律定每年的6月間、12月間由甲○○任擇1日，每次不超過4小時，地點為Ａ０１之住處，甲○○得帶1名親友協助，甲○○應於指定日前的30日通知，如未於30日前通知，Ａ０１得拒絕之。 (三)受監護宣告人之生活用品（如營養品、食品、尿布、衛生紙巾等，以上僅為舉例）、養護器（耗）材、機構及醫療費用、聘僱看護費用、稅金、水電費等，由Ａ０１以實支實付之方式自受監護宣告人之前開專用帳戶內支付（自行提領或轉帳均不拘），並保留相關單據（如收據或發票）至少1年；甲○○得於1年內請求Ａ０１提出原本予以檢視，並得為影印、拍照、攝影及拷貝等行為，如超過1年後請求，Ａ０１得拒絕之，前開請求每年不得超過2次。除本項處分由Ａ０１單獨決定並執行外，受監護宣告人其餘財產之處分應由共同監護人Ａ０１、甲○○共同決定及執行。 (五)如受監護宣告人之收入（含補助、退休俸等）已不足給付突發狀況（如住院、手術等）之支出，Ａ０１應立即通知甲○○，共同監護人Ａ０１、甲○○應於通知後的20日內討論是否解約受監護宣告人之定存以為支應。 (六)共同監護人之任一監護人得單獨自費申請或補發有關受監護宣告人支出（例如：機構或醫療費用明細，以上僅為舉例）及財產現況（例如：金融機構交易明細表、國稅局財產所得清單、不動產謄本，以上僅為舉例）之相關資料。三如有不動產及處分的需求：受監護宣告人之動產（如存款）如已不足支付其日常事務之各項費用，共同監護人Ａ０１、甲○○應與受監護宣告人之其餘子女協商支付受監護宣告人日常事務費用或處理其他受監護宣告人財產之方案，如無法達成共識，始得聲請處分受監護宣告人之不動產（向法院聲請處分時，應一併檢附開會通知、會議紀錄或無法召開會議之證明）。　四 (一)共同監護人Ａ０１、甲○○應隨時注意受監護宣告人之財產與其相關支用，並為適當之規劃及調整。 (二)如共同監護人Ａ０１、甲○○發現受監護宣告人之財產確實或很可能不足供其未來1年生活所需，則應共同召集受監護宣告人之其餘子女協調，以處理如何給付扶養費以履行扶養義務，該等人員應於收受通知後，於30日內召開會議決定各自扶養費用之分擔比例及數額，並作成書面紀錄（無論是否達成共識），於必要時得全程錄影錄音，共同監護人Ａ０１、甲○○應自行保存相關紀錄至少5年。 (三)如無法協議如何給付及分擔扶養義務，則應聲請法院調解。　五（一）共同監護人Ａ０１、甲○○應以善良管理人之注意，執行監護職務，於必要時參酌受監護宣告人其餘子女之意見，並應維護受監護宣告人之最佳利益，不得有損害受監護宣告人利益之行為。（二）監護人執行職務，如與受監護宣告人有利害關係衝突之虞時，應暫停執行監護職務，另行聲請法院為受監護宣告人選任特別代理人或程序監理人。　六若共同監護人日後認本附表所示前開內容有變更之需要，應以書面，經由共同監護人全體同意後，變更之。備註：監護人若於執行監護事務期間未能遵守本附表事項，或　　　　有事實足認不符受監護宣告人之最佳利益或有顯不適任　　　　之情事者，例如疑似帳目不清、無正當理由拒絕接受監　　　督（例如拒絕查閱、調閱資料、無法合理說明款項流向　　　，僅為舉例）等，有可能會被納入將來聲請改定監護人事件或其他事件之參考事由。

2025-03-28

SLDV-113-監宣-69-20250328-1

抗

臺灣臺北地方法院

本票裁定

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度抗字第139號抗告人林秀專相對人呂芳溪上列當事人間聲請本票裁定事件，抗告人對於民國114年2月5日本院司法事務官所為114年度司票字第2445號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告程序費用新臺幣壹仟伍佰元由抗告人負擔。　　理　由一、按執票人向本票發票人行使追索權時，得聲請法院裁定後強制執行，票據法第123條定有明文。又按本票執票人依前開規定，聲請法院裁定許可對發票人強制執行，性質上係屬非訟事件，此項聲請及抗告法院之裁定，僅依非訟事件程序，就本票形式上之要件是否具備予以審查為已足，並無確定實體上法律關係存否之效力，如發票人就票據債務之存否有爭執時，應由發票人另提起確認之訴，以資解決（最高法院57 年台抗字第76號、56年台抗字第714號裁定要旨參照）。而免除作成拒絕證書之本票，執票人聲請裁定准予強制執行時，毋庸提出已為付款提示之證據，票據債務人如主張本票未經執票人提示，依票據法第124條準用同法第95條但書之規定，應由其負舉證之責（最高法院72年度台上字第598號、8 4年度台抗字第22號裁定參照）。二、相對人於原法院聲請意旨略以：伊執有抗告人於民國113年9 月29日所簽發，內載憑票支付金額新臺幣210萬元、到期日未記載，暨免除作成拒絕證書之本票1紙（下稱系爭本票）。詎經伊於114年1月23日提示未獲付款，爰聲請裁定就上開金額及自114年1月24日起按年息6%計算之利息准許強制執行等語。原裁定以其聲請與票據法第123條規定相符，准許強制執行。三、抗告意旨略以：伊前因房屋仲介公司傳遞錯誤資訊，並以詐欺方式使伊簽立系爭本票，實則兩造並未存在債權債務關係，相對人聲請本票裁定之內容不實，且相對人並未依法為付款提示，爰提起本件抗告，請求廢棄原裁定等語。四、經查：　㈠本件相對人主張之事實，業據其提出與所述相符之系爭本票1 紙為據，原法院就系爭本票為形式上審查，認已具備本票各項應記載事項，合於票據法第120條第1項規定，屬有效之本票，乃依同法第123條裁定准許為強制執行，核無不合。　㈡抗告人雖爭執系爭本票係其遭詐欺所簽發，兩造並無債權債務關係等節，惟無論是否屬實，核屬對系爭本票實體上之爭執，尚非本件非訟事件程序所得審究，依前揭說明，應由抗告人另行提起訴訟以資解決。　㈢抗告人另爭執相對人未提示系爭本票，然系爭本票既已載明「本本票免除作成拒絕證書」（見原法院卷第15頁），依前揭規定及說明，相對人聲請法院裁定就系爭本票准予強制執行時，即無須提出已為付款提示之證據，而應由抗告人就相對人未為提示負舉證之責，惟抗告人主張相對人未為系爭本票之提示，並未提出具體事證以實其說，則其所為相對人未為付款提示之抗辯亦無足取。　㈣從而，原法院裁定准予系爭本票強制執行，並無不當，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件抗告為無理由，依非訟事件法第21條第2項、第24條第1項、第46條，民事訴訟法第495條之1第1項、第 449條第1項、第78條、第95條第1項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第九庭　審判長法　官　　薛嘉珩　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　呂俐雯　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　莊仁杰以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　本裁定僅得以適用法規顯有錯誤為理由提起再抗告。如提起再抗告，應於裁定送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀，並繳納再抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　張月姝

2025-03-28

TPDV-114-抗-139-20250328-1

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1866號原告焦建堯訴訟代理人鄧湘全律師（辯論終結後解除委任）潘紀寧律師（辯論終結後解除委任）被告佳承開發建設股份有限公司法定代理人郭春利訴訟代理人姚文勝律師趙子澄律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠兩造於民國110年3月28日就被告銷售之「站前美學」第A11棟第8樓房屋及坐落基地（不含車位，下稱系爭建案）簽立房地預定買賣合約書（下稱系爭契約），約定買賣總價金為新臺幣（下同）626萬元（土地價款376萬元、房屋價款250萬元），並約定貸款金額500萬元。原告已依系爭契約附件七、付款明細表給付至第5期共計115萬元，然系爭建案刻正興建中，尚未取得使用執照。因系爭契約第16條約定「非經乙方同意，甲方同意不將本買賣標的轉讓與第三者或更換他人」、「甲方如擬將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵得乙方同意，並繳清已屆期之各期應繳款項及相關稅費、代辦費等後始得轉讓」、「甲方需於辦理轉讓手續同時支付本契約總價款千分之一之轉讓手續費予乙方」，系爭建案之代銷公司五十甲廣告股份有限公司（下稱五十甲公司）亦有告知系爭契約可轉讓他人。原告於113年1月21日至同年6月30日間委託信義房屋出售系爭建案，並於同年4月間獲悉有買方即第三人甘國華下斡旋金表示願以買賣總金額907萬元向原告購買，並於斡旋書記載「上述承購金額，如於5/1前尚未確認可換約，則無條件解約」，故原告於同年4月17日函請被告同意轉讓，卻遭被告表示「112年7月1日施行之平均地權條例第47條之4第1項規定不適用於112年6月30日以前所簽訂之預售屋買賣契約，固無疑問，惟台端於簽約時既已同意系爭契約第十六條約定，後續履約即應受其拘束，而非恣意要求本公司必須同意配合台端將本契約轉讓予第三人」等語而拒絕，致原告受有轉售系爭建案之價差損害。　㈡系爭契約第16條約定與內政部109年12月25日台內地字第1090 147669號公告修正（000年0月0日生效）之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項（下稱「預售屋買賣定型化契約應記載事項」）第20條「房地轉讓條件」第㈠項規定：「買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。」不盡相同，依消費者保護法（下稱消保法）第17條第5 項規定「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，故「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條房地轉讓條件第㈠項規定仍構成兩造契約內容，原告自得據以請求被告同意將系爭契約轉讓予第三人，且原告均按期程繳清各期應繳款項，原告既已事先以書面請求被告同意，被告無正當理由不得拒絕或預示拒絕履行。系爭建案行情近來水漲船高，被告拒絕同意之違約行為，顯係無理由重大限制原告財產處分自由，為不完全給付之違約行為，致原告受有重大損害。又原告係以626萬元購得系爭建案，甘國華願以907萬元向原告購入，價差為281萬元，扣除4%仲介費36萬2,800元、35%房地合一稅85萬6,520元等支出後，原告客觀上確定可取得之轉售價差所失利益損害為 159萬680元，爰依民法第227條第1項準用給付遲延之法律關係即民法第229條第2項、第231條第1項、第233條第1項、第 216條規定請求被告賠償等語。　㈢並聲明：⒈被告應給付原告159萬680元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠依112年2月8日修正公布之平均地權條例第47條之4第1項規定「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告」等內容及其立法理由，可知為避免預售屋之買受人透過轉讓購屋預約單、預售屋買賣契約等方式炒作房價或賺取價差牟利而為修正，原告係於110年3月28日簽訂系爭契約，竟於系爭建案仍在興建中之113年1月21日即委託仲介銷售，顯見原告購入系爭建案之目的並非自住，而係為炒作房價、投資套利，原告之行為已與上開立法目的背道而馳。又系爭契約第16條第2項約定係參考「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條，及平均地權條例而為約定，而系爭契約第16條第2項已明文約定房地轉讓條件，原告主張雙方未約定故「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20 條構成系爭契約內容云云，實屬無理。另系爭契約第16條第 1項約定並無違反「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第2 0條規定，且被告係參考立法政策、防止有心人士透過轉讓預售屋買賣契約方式炒作房價或賺取價差牟利，為合法有效之條款，兩造應受其拘束。而原告既已同意系爭契約第16條約定成為系爭建案產權登記名義人，並同意不得任意將所購買之系爭建案或系爭契約轉讓他人，後續履約即應受拘束，自原告所提「斡旋/要約契約」記載「上述承購條件，如於5 /1前尚未確認可換約，則無條件解約」，更可證原告對於系爭契約第16條第1項、第2項約定知之甚詳，方會為前開約定以避免違約責任，原告若擬將系爭契約轉讓予第三人，依系爭契約第16條第1項、民法第301條規定應獲被告同意，始生效力。是以，系爭契約並未約定被告應無條件配合原告辦理系爭契約轉讓予第三人之義務，則系爭契約目前仍由兩造持續履行，遑論被告有何債務不履行問題，原告依民法第227 條第1項規定請求被告賠償價差損害159萬680元，至屬無理等語，資為抗辯。　㈡並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、本院之判斷：　　原告主張其以626萬元與被告就系爭建案簽訂系爭契約，嗣後原告委託仲介出售系爭建案，甘國華並下斡旋金願以907 萬元購買，然被告竟無理由拒絕同意系爭契約轉讓，而有不完全給付之違約情事，原告依民法第227條第1項準用給付遲延規定請求被告賠償所失利益159萬680元等語，被告固未否認其拒絕同意原告將系爭契約轉讓予甘國華之事實，然就其有無不完全給付情事，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條是否構成兩造契約內容？㈡被告拒絕同意原告轉讓系爭契約是否構成不完全給付？㈢原告得否請求被告賠償？經查：　㈠「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條並未構成兩造契約內容：　⒈按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消保法第17條第1項、第5項定有明文。又109年1 2月25日公布、000年0月0日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條房地轉讓條件規定：「㈠買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。㈡前款之轉讓，除配偶、直系血親間之轉讓免手續費外，賣方得向買方收取本契約房地總價款千分之＿（最高以千分之一為限）之手續費。」，可知預售屋買賣定型化契約應就契約轉售條件予以約定，若無約定，則「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條依消保法第17條第5項規定亦構成契約內容，而得拘束預售屋買賣契約雙方，反面觀之，倘若買賣雙方就預售屋契約轉讓條件已有約定，依契約自治原則，即應適用買賣雙方簽訂契約內容，而無以「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條規定予以補充之空間。　⒉原告固主張「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條約定，依消保法第17條第5項規定應構成兩造契約內容云云，然觀諸系爭契約16條契約轉讓約定：「一、自簽訂本契約日起，甲方（即原告）即為本買賣標的物之產權登記名義人，非經乙方（即被告）同意，甲方同意不將本買賣標的轉讓與第三者或更換他人，否則其轉讓或更換行為對乙方不生效力，且因此發生糾紛或致使乙方遭受損失時，甲方應負違約及賠償責任。」、「二、自簽訂本契約日起至乙方通知辦理銀行貸款對保期限日止，甲方如擬將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵得乙方同意，並繳清已屆期之各期應繳款項及相關稅規費、代辦費等後始得轉讓，讓渡手續需由甲方親自至本公司辦理，並以壹次為限（本轉讓手續為以簽立讓渡書方式辦理，本契約書不再更名簽訂）。」、「三、前項之轉讓，除配偶、直系血親間之轉讓免收手續費外，甲方需於辦理轉讓手續同時支付本契約總價款千分之一轉讓手續費予乙方。」等內容，有系爭契約在卷可參（見本院卷第61頁），可知兩造就系爭建案或系爭契約之轉讓業於系爭契約內約定明確，包括得否轉讓、轉讓手續、轉讓手續費等事項均有記載，應無消保法第17條第5項規定所指「預售屋買賣定型化契約應記載事項」未記載於定型化契約，仍構成契約內容之情形，故原告主張「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第 20條規定，依消保法第17條第5項規定構成兩造契約內容云云，應非可採。　　　⒊原告雖稱系爭契約第16條約定與「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條第㈠項規定不盡相符，應有消保法第17條第5項規定適用云云。然細譯兩者差異乃系爭契約第16條約定並無如「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條第㈠項規定設有「賣方非有正當理由不得拒絕」之限制，然此限制並無違反禁止或強行規定，本可由買賣雙方自由約定，且考諸112年6月19日修正、同年0月0日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條業已修正為：「二十、房地讓與或轉售條件㈠買方於簽約後，不得將本契約讓與或轉售與第三人。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。㈡符合前款但書規定之買方，應繳清已屆滿之各期應繳款項，並以書面通知賣方，賣方除有法令依據外，不得拒絕配合辦理。㈢前款情形，除第一款但書之受讓人為買方之配偶、直系血親或二親等內旁系血親，免手續費外，賣方得向買方收取本契約房地總價款萬分之＿（最高以萬分之五為限）之手續費。」（見本院卷第363頁），可知立法者亦肯認預售屋契約轉讓應朝原則上禁止之方向修正，自難認定系爭契約第16條約定有以109年12月25日公布、000年0月0日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條規定補充兩造契約內容之必要，原告前開主張，仍無可採。　㈡被告拒絕同意原告轉讓系爭契約並未構成不完全給付：　⒈原告主張其委託仲介出售系爭建案，甘國華並下斡旋金願以9 07萬元向原告購買系爭建案，經原告以書面請求被告同意轉讓，卻遭被告拒絕，被告無正當理由拒絕同意構成不完全給付之違約行為云云，雖提出委託書、「斡旋/要約契約」、兩造寄發之存證信函等件為佐（見本院卷第241頁至第265頁）。惟依兩造簽訂系爭契約第16條第1項、第2項約定，原告欲將系爭建案及系爭契約轉讓予甘國華，均應經被告同意方得為之，而被告寄發予原告之存證信函內亦表示原告不得恣意要求被告必須配合契約轉讓予第三人，並考量未來履約爭議恐使法律關係趨於複雜，故而無法同意原告所提將系爭契約轉讓予第三人之申請等情（見本院卷第261頁至第263頁），僅再次重申系爭契約第16條約定內容，並說明其無欲使法律關係複雜產生履約糾紛故而拒絕同意轉讓，則縱認109年1 2月25日公布、000年0月0日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條規定應作為兩造契約內容，亦難認被告之拒絕係無正當理由而有不完全給付之情事。　⒉至於原告主張其信賴系爭建案之代銷公司五十甲公司告知系爭契約可轉讓他人，方以畢生積蓄購買系爭建案，且原告係因工作有出國計畫方將系爭建案轉售，並非為賺取價差牟利，據原告所知，因房價上漲很快，部分預售屋買受人無法承擔頭期款壓力而將預售屋原價轉回建商，亦有部分建商寧願違約不交屋，要以較高價格轉售等語，並提出系爭建案群組 LINE對話紀錄為佐（見本院卷第239頁）。惟112年2月8日修正、同年7月1日施行之平均地權條例第47之4條第1項固規定：「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。」，而前開規定於施行前已簽訂預售屋買賣契約之買受人，於施行後可換約1次，有內政部113年10月29日台內地字第11 30044500號函文在卷可參（見本院卷第461頁至第462頁），即兩造於110年3月28日簽訂之系爭契約，原告於112年7月1 日後仍可將系爭契約轉讓他人1次，然系爭契約第16條第1項、第2項約定均無絕對禁止（即縱使被告同意亦無法轉讓之情形）原告將系爭契約轉讓與第三人，故五十甲公司向原告說明系爭契約可轉讓他人，與系爭契約第16條約定及內政部前開函文說明並無不符，原告於簽立系爭契約前已審閱系爭契約第16條約定，就其轉讓系爭契約應經被告同意亦已知悉，原告仍同意簽立系爭契約，自應承擔被告日後不同意原告將系爭契約轉讓之風險，故原告前開所述即令為真，亦難為有利於原告之認定。　㈢原告不得請求被告賠償：　　被告拒絕同意原告將系爭契約轉讓予甘國華，與系爭契約第 16條約定並無不符，被告並無不完全給付情事，故原告主張依民法第227條第1項準用給付遲延之法律關係即同法第229 條第2項、第231條第1項、第233條第1項規定，請求被告賠償所失利益159萬680元，為屬無據。又原告聲請向恆顧建設股份有限公司、馥勝開發股份有限公司、和發建設股份有限公司函詢是否有於112年7月1日後同意112年7月1日前已簽訂預售屋買賣契約之買受人將契約轉讓予第三人之案件，以及聲請傳喚證人即仲介公司業務邱思璇，以證明其公司仍有受託銷售112年7月1日前之預售屋買賣契約並換約成功之案件等節，因各建設公司與買受人簽訂買賣契約內容不盡相同，被告亦不受該等契約之拘束，故難認有函詢及傳喚證人到庭調查之必要。四、綜上所述，「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第20條並未構成兩造契約內容，被告拒絕同意原告轉讓系爭契約並不構成不完全給付。從而，原告依民法第227條第1項規定請求被告賠償損害159萬680元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王顥儒

2025-03-27

PCDV-113-訴-1866-20250327-1

訴

臺灣嘉義地方法院

返還價金等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第361號原告即反訴被告李政儒訴訟代理人洪家駿律師複代理人李智維律師吳俊儒律師蔡宜珊律師蕭凡森律師謝孟高律師林家駿律師被告即反訴原告呂昆昇訴訟代理人邱皇錡律師丁詠純律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。本訴訴訟費用由原告負擔。反訴被告應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（第一商業銀行股份有限公司安和分行，戶名：第一商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，帳號：00000-00000000-0）內之款項新臺幣765,000元，並給付反訴原告就上開款項自民國113年10月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之30，餘由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序方面壹、本訴部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項、第256條及第262條第 1項、第2項分別定有明文。查：一、本件原告起訴訴之聲明第1、2項分別為：「㈠被告同意原告向僑馥建築經紀股份有限公司領取履約保證專戶（戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，帳號：0 0000-00-000000-0）（下稱系爭履保專戶）內款項新臺幣（下同）2,550,000元暨其所衍生之利息，並給付原告就上開款項自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告應給付原告61,200元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」。二、嗣於民國113年8月15日，原告具狀更正訴之聲明第2項為：「被告應給付原告61,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」，並追加訴之聲明列為第3項：「被告應自113年5月21日起至清償日止，按日給付原告1,700元之違約金。」（見本院卷一第129頁）。三、於113年9月19日，原告具狀將訴之聲明第2項變更為：「被告應給付原告61,200元」，並撤回訴之聲明第3項（見本院卷一第149頁）。四、於114年3月11日，原告當庭以言詞將訴之聲明第1項之「僑馥建築經紀股份有限公司」更正為「僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）」，並撤回訴之聲明第4項其中關於第1項聲明假執行部分之聲請（見本院卷二第58頁）。五、經核原告上開所為，更正訴之聲明部分，係更正其法律上之陳述；追加訴之聲明第3項部分，與其起訴請求之基礎事實同一；變更訴之聲明第2項及撤回訴之聲明第3項部分，業據被告當庭表示無意見（見本院卷一第145頁）；撤回訴之聲明第4項其中關於第1項聲明假執行部分之聲請，被告於本件言詞辯論終結前並未異議。依照首揭規定，並無不合，應予准許。貳、反訴部分：　　一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台上字第262號判決意旨參照）。查本件反訴原告即被告（下稱反訴原告）於113年10月1 4日具狀提起反訴，請求反訴被告即原告（下稱反訴被告）應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之款項2,55 0,000元暨其所衍生之利息，並給付反訴原告上開款項自本反訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息（見本院卷一第171至172頁），經核兩造所主張之權利，係由同一法律關係發生，與本訴之標的及其防禦方法相牽連，則反訴原告提起之反訴，應屬合法。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第255條第1項第3 款、第262條第1項、第2項分別定有明文。查反訴原告於113 年12月3日當庭以言詞變更其訴之聲明（見本院卷一第198頁），核屬減縮應受判決事項之聲明；又反訴原告於114年3月 11日當庭以言詞撤回訴之聲明第3項假執行之聲請（見本院卷二第58頁），反訴被告於本件言詞辯論終結前並未異議。依前揭規定，並無不合，應予准許。乙、實體方面壹、本訴部分：　一、原告主張：　㈠緣原告向被告購買坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地及其上同段369建號建物（門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村○○○○000號）（下合稱系爭房地），兩造於113年2月1日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），約定買賣價金為8,500,000元，第1、2期款部分，原告分別於113年2月1日、2日、5日匯款共2,550,000元至兩造約定之系爭履保專戶內。至於尾款5,9 50,000元部分，則依系爭契約書第5條第2項關於第4期款說明欄位之「⑵若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後三個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶（若有需代清償乙方之債務者，就代清償金額撥款亦同；代清償後之餘額於乙方抵押權塗銷後撥付）。」（下稱尾款約定⑵）、「⑶甲方未完成前款⑵至⑷之義務，或本款⑴所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約地政士不辦理繳稅及產權移轉登記手續」（下稱尾款約定⑶ ），以及系爭契約書第9條第6項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國113年4月14日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1日按買賣總價金萬分之2計付違約金賠償甲方，如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」處理，亦即兩造約定於產權過戶完成後3個工作天內要將核貸金額匯入系爭履保專戶，以此推算，被告至遲應於113年4月11日前完成過戶手續，以利原告後續申請貸款。　㈡依系爭契約書第9條第6項約定，以及第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。（本項及前項所稱本票於產權尚未過戶前不包括尾款擔保本票）」，被告未於113年4月14日之前完成點交作業，將系爭房地交付予原告，甚至未辦理所有權移轉登記，依民法第229條規定，被告自113年4月15日起即負遲延責任，經原告於113年4月16日寄發台中法院郵局79 8號存證信函，向被告限期催告履行未果，復於113年4月30 日寄發臺中英才郵局1105號存證信函，向被告表示解除契約，再於113年5月15日寄發台中法院郵局1034號存證信函，向被告為解除契約之意思表示。嗣經原告提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，堪認兩造間就系爭房地之買賣法律關係業已解除，原告自得依系爭契約書第10條第3項約定以及民法第254條、第255條、第259條、第 179條規定，主張兩造間買賣契約已解除，請求被告應同意原告取回系爭履保專戶內之2,550,000元，或被告應返還買賣價金。　㈢系爭契約書後附之不動產說明書現況調查表（下稱現況調查表）中，被告就有無違建或禁建情事欄位僅載明3樓有約20 坪之違建或禁建情事，然未揭露1樓廚房、臥室有違法增建之狀況，原告曾分別於113年2月16日以台中民權路郵局287 號存證信函、於113年3月22日以台中民權路郵局805號存證信函，通知被告應予改善，然被告均未理會，前揭違建或禁建情事如此重大之交易資訊，被告卻刻意隱瞞，顯係以詐欺手段使原告陷於錯誤而購買系爭房屋，原告自得依民法第92 條規定，撤銷原告之意思表示，爰以起訴狀繕本送達被告為撤銷之意思表示，並依民法第179條規定，請求被告返還買賣價金。被告雖以涂淑貞代書有向原告之代理人黃美玲陳稱「那是屬於增建，增建部分並不在使用執照範圍內，與使用執照之面積無關」、「我們不可以以我們現在看到的狀況去想他，因為我們的那個謄本上面就是只有這個部分而已，所以他講的是這一塊跟這一塊」、「阿我們不合法增建的部分，因為他，就是增建的這個部分我們不可以這樣子加上去」等語，然對於法律工作人士之原告及代理人即難以消化理解，遑論不具任何地政專業背景之人，被告藉以涂淑貞代書上述語意不清、晦澀難解之解釋，脫免未盡告知義務之責，原告難當折服。　㈣系爭房地是否存有違建之情事，皆屬影響消費者是否購買系爭房地之交易重要事項，此為原告自始不知（非相關專業人士），也無從知悉，倘事前得知系爭房地上有違法增建情事，原告即不可能購買系爭房地，此應屬物之性質之重大錯誤，原告自得依民法第88條第2項規定，撤銷原告之意思表示，被告應返還買賣價金。　㈤是以，原告得依前述契約解除之法律關係或撤銷意思表示後不當得利返還之法律關係，擇一請求被告應同意原告自系爭履保專戶領取或被告應返還買賣價金2,550,000元及所衍生之利息。又被告本應於113年4月14日前交付系爭房地予原告，然被告迄今仍不願為之，已然違反交付義務，依系爭契約書第9條第6項約定，每逾1日按買賣總價金萬分之2計付違約金，則被告應給付自113年4月15日起至113年5月20日計36日之違約金61,200元（計算式：8,500,000×2/10000×36＝61,20 0）予原告。　㈥並聲明：　　⒈被告同意原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內款項2,550,0 00元暨其所衍生之利息，並給付原告就上開款項自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　⒉被告應給付原告61,200元。　　⒊訴訟費用由被告負擔。　　⒋就聲明第⒉項，原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告答辯略以：　㈠兩造於113年2月1日簽訂系爭契約書，約定由原告買受被告所有系爭房地，價金8,500,000元，由原告依約分3期給付，匯款至系爭履保專戶，原告並陸續給付第1、2期款共2,550,00 0元。依尾款約定⑶之約定，以及系爭契約第9條第6項前段約定「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國113年4月14日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。」，可知兩造簽約當時依照預期流程，點交日暫定為113年4月14日之前，亦即預期原告於該日之前能將第4期款595萬元匯入系爭履保專戶內，被告亦得該日完成所有權移轉登記並進行點交，此有如附表編號15所示之錄音譯文可佐，故系爭契約書就所有權移轉登記之時點並未具體特定為某一日，原告就給付價金部分應有先給付義務；至於113年4月14日之後，則應依系爭契約書第5條第2項關於第4期款（尾款）說明欄位之約定，原告給付尾款與系爭房地所有權移轉登記間互為對待給付之關係，換言之，只有在原告給付第4期款595萬元時（不論原告是否需要申請貸款，或部分貸款部分自有資金），被告始應將系爭房地所有權移轉登記與原告。然原告自承僅給付第1、2期款，迄今仍未給付尾款，經被告於113年5月8日寄發嘉義中山路郵局156號存證信函，催告原告於7日內履約，原告仍置之未理，本於對待給付尚未滿足，被告乃拒絕先行移轉登記並交付系爭房地，乃同時履行抗辯之正當行使，本件並非可歸責於被告而拒絕給付或給付遲延，且無任何債務不履行之情形。從而，原告主張得解除契約，請求被告應同意原告自系爭履保專戶領取2,550,000元及所衍生之利息云云，殊屬無據；另本件並無向金融機構核貸之情形，原告主張本件有尾款約定⑵之適用云云，係無理由。　㈡原告曾數度來函被告，稱現況調查表未說明1樓有違法增建，要求被告改善，逾期不改善則主張解除契約等語，經被告向房屋仲介公司詢問後得知，簽約當日原告到場前，係由房仲人員與涂淑貞代書向原告之代理人黃美玲解說買賣契約之內容與條件，確實有向黃美玲告知系爭房地1樓有增建，並有錄影存證，且經被告提出錄影檔案及錄音譯文為證，房仲人員亦曾親自帶黃美玲前往系爭房地看屋，當場告知及指出1 樓有增建之情形，黃美玲既為原告之代理人，原告自不得於事後以現況調查表未載明有增建而主張其對增建一事不知情，況原告於本件審理中對於錄音譯文表示無意見，原告就增建部分所為之爭執，顯係無據。又原告主張對於本件買賣標的物有發生錯誤等語，然經過房仲人員與代書詳細說明，縱使有發生錯誤，也是因原告自己之過失所致，而不得主張撤銷。　㈢並聲明：　　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　⒉訴訟費用由原告負擔。　　⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：　㈠依系爭契約書第5條第2項約定，反訴被告分3期給付款項（其中第3期款完稅款欄位係空白），然反訴被告僅給付第1、2 期款，即未依約給付尾款。反訴原告於113年4月22日寄發嘉義忠孝郵局56號存證信函，催告反訴被告應於5日內履約。反訴原告復於113年5月8日寄發嘉義中山路郵局156號存證信函給反訴被告及其代理人黃美玲，催告反訴被告應於7日內履約，反訴被告雖係於113年5月24日收受該信函，然黃美玲已於113年5月9日收受該信函，依民法第103條第2項規定，可認反訴被告係於113年5月9日受催告而發生效力。反訴原告再於113年5月20日寄發嘉義中山路郵局167號存證信函，向反訴被告表示解除契約，已符合系爭契約書第10條第1項約定之催告履行期間，且經反訴被告收受該信函，則反訴原告於113年5月24日將系爭房地出賣給第三人，並於113年7月 22日完成所有權移轉登記，確係於合法解除契約後所為，反訴被告辯稱反訴原告自始即無履約意思云云，顯然昧於事實，自不足採；縱認反訴原告之113年5月20日解約信函因反訴被告113年5月24日始接獲反訴原告之履約催告信函而不生效力（假設句，反訴原告否認），因反訴被告自113年5月24日接獲履約催告信函迄今仍未履約，反訴原告亦以本件反訴起訴狀解除兩造間之買賣契約。又依反訴原告提出如附表所示之錄音譯文觀之，黃美玲經房仲人員與代書之告知，於簽約前早已明知增建之事實，更遑論反訴被告訴訟代理人於113 年8月20日當庭自認反訴被告知道這是增建，但不知道其違反建築法規等情，則反訴被告辯稱其不知系爭房地有增建、遭受詐欺簽約、反訴原告未盡告知義務云云，均非可採。依系爭契約書第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金」，反訴原告既合法解除兩造間之買賣契約，自得依該約定沒收反訴被告已給付之買賣價金2,550,000元，另該價金因辦理不動產買賣價金履約保證之約定而匯入系爭履保專戶，反訴原告爰依系爭契約書第10條第2項約定及民法第229條、第233 條第1項規定，請求如反訴訴之聲明所示。　㈡並聲明：　　⒈反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之款項2,550,000元，並給付反訴原告上開款項自本反訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。　　⒉反訴訴訟費用由反訴被告負擔。二、反訴被告答辯略以：　㈠依系爭契約書第9條第6項約定，反訴原告應於113年4月14日前點交系爭房地予反訴被告，然現況調查表中，反訴原告就有無違建或禁建情事欄位僅載明3樓有約20坪之違建或禁建情事，並未揭露1樓廚房、臥室有違法增建之狀況等情，反訴被告曾分別於113年2月16日以台中民權路郵局287號存證信函、於113年3月22日以台中民權路郵局805號存證信函，通知反訴原告應予改善，然反訴原告均未理會。經反訴被告於113年4月16日寄發台中法院郵局798號存證信函，向反訴原告限期催告履行未果，復於113年4月30日寄發臺中英才郵局1105號存證信函，向反訴原告表示解除契約，再於113年5 月15日寄發台中法院郵局1034號存證信函，向反訴原告為解除契約之意思表示。因反訴原告對系爭房地有前述可歸責事由且遲不改善至合法狀態，致無法將系爭房地交予反訴被告。再者，反訴原告雖以涂淑貞代書有向反訴被告之代理人黃美玲陳稱「那是屬於增建，增建部分並不在使用執照範圍內，與使用執照之面積無關」、「我們不可以以我們現在看到的狀況去想他，因為我們的那個謄本上面就是只有這個部分而已，所以他講的是這一塊跟這一塊」、「阿我們不合法增建的部分，因為他，就是增建的這個部分我們不可以這樣子加上去」等語，然對於法律工作人士之反訴被告及代理人即難以消化理解，遑論不具任何地政專業背景之人，反訴原告藉以涂淑貞代書上述語意不清、晦澀難解之解釋，脫免未盡告知義務之責，反訴被告難當折服。此外，現況調查表既有清楚載明3樓存有約為20坪之違建，為何不一併揭露1樓亦存有違建之情？當可合理懷疑反訴原告便是藉此方式詐欺反訴被告簽訂契約，具有投機取巧之嫌。若反訴原告真有意願告知反訴被告1樓存有違建之事實，應當直接了當，開門見山，大方以白話之方式說明1樓增建部分即屬違建，或在現況調査表清楚載明，不應以模糊不清之話語，蒙混過關，再反咬反訴被告應當知悉，此非謂合於誠實信用原則。職是之故，反訴原告對於1樓存有違建之事實，未盡其告知義務，致反訴被告於簽約之初難以得知上情，其後反訴被告陸續寄發存證信函皆未獲反訴原告置理，況反訴原告所稱反訴被告經催告後仍拒絕履約云云，實與事實迥然相異，難認反訴原告所為之反訴有理由。　㈡設若認為反訴被告經催告後仍拒絕付款，而應沒收已給付之價金2,550,000元（僅為假設，此部分為反訴被告否認），然觀諸本件事實，反訴原告既已依約給付前二期款項，且係對於增建情況有疑慮，深怕標的物不如預期，而拒絕給付後續款項，至始至終皆懷抱著履行契約圓滿完成交易之期待，請求反訴原告改善建物狀況，然經反訴被告查詢內政部不動產交易實價查詢服務網後，反訴原告早於113年5月24日即將系爭房地出售予第三人，反訴原告實際上沒有履約之誠意。再者，自113年5月8日反訴原告寄發存證信函通知反訴被告給付款項起至反訴被告提起本件訴訟，僅僅不到2個星期的時間，對於反訴原告所生不能使用房屋之影響輕微至極，實則未造成任何不利益，依民法第252條規定。請准予酌減違約金至10分之1即255,000元，以平衡雙方之利益。　㈢並聲明：　　⒈反訴駁回。　　⒉訴訟費用由反訴原告負擔。叁、本院之判斷：一、本訴部分：　㈠原告向被告購買系爭房地，兩造於113年2月1日簽訂系爭契約書，約定買賣價金為8,500,000元，原告先後給付第1、2期款，共2,550,000元，匯入兩造約定之系爭履保專戶內之事實，有系爭契約書、郵政跨行匯款申請書附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。　㈡原告主張：依現況調查表中，被告就有無違建或禁建情事欄位僅載明3樓有約20坪之違建或禁建情事，然未揭露1樓廚房、臥室有違法增建之狀況，原告曾分別於113年2月16日以台中民權路郵局287號存證信函、於113年3月22日以台中民權路郵局805號存證信函，通知被告應予改善，然被告均未理會，前揭違建或禁建情事如此重大之交易資訊，被告卻刻意隱瞞，顯係以詐欺手段使原告陷於錯誤而購買系爭房地，原告自得依民法第92條規定，撤銷原告之意思表示。且系爭房地是否存有違建之情事，皆屬影響消費者是否購買系爭房地之交易重要事項，此為原告自始不知（非相關專業人士），也無從知悉，倘事前得知系爭房地上有違法增建情事，原告即不可能購買系爭房地，此應屬物之性質之重大錯誤，原告自得依民法第88條第2項規定，撤銷原告之意思表示云云，然為被告所否認。經查，依附表所示二樓錄影畫面逐字譯文，可見簽約當日原告到場前，係由房仲人員與涂淑貞代書向原告之代理人黃美玲解說買賣契約之內容與條件，且依附表編號12、13、14所示「白色背心仲介人員稱：阿我們不合法增建的部分，因為他，就是增建的這個部分我們不可以這樣子加上去。」、「涂淑貞代書稱：增建就是，我們想要擴大利用空間加值而去做的這樣子。」、「涂淑貞代書稱：中山新邨464號，那這個土地很大喔，84.34平方公尺，數目字的部分是這個房子有登記的建坪數，其他姐姐看到的都是增建，那我們權利範圍是全部就登記給兒子，沒有共有部分，沒有特別標註停車空間，這個都沒有標註，通常都是公寓的地下室停車位，有增建依照現況交屋給您。」等內容觀之，房仲人員與涂淑貞代書確實有向黃美玲告知系爭房地1樓有增建，已盡告知義務，黃美玲既為原告之代理人，原告自不得於事後以現況調查表未載明有增建而主張其對增建一事不知情，況原告於本件審理中對於錄音譯文表示無意見，而增建即屬違建，則被告對原告並無施用詐術行為，被告亦無被詐欺或對於買賣標的物有發生錯誤情形。準此，原告雖對被告表示撤銷契約，然不生撤銷契約之效力，則原告主張其得撤銷契約，並請求被告返還2,550,000元及利息云云，自屬無據。　㈢原告主張：系爭房地有違建情事，原告曾多次通知被告應予改善，然被告均未理會，依系爭契約書第9條第6項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國113年4月14日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。」被告竟未於期限內完成點交作業，將系爭房地交付予原告，甚至未辦理所有權移轉登記，依民法第229條規定，被告應自113年4月15日起負遲延責任，經原告於113年4月16日寄發台中法院郵局798號存證信函，向被告限期催告履行未果，復於113年4月30日寄發臺中英才郵局 1105號存證信函，向被告表示解除契約，再於113年5月15日寄發台中法院郵局1034號存證信函，向被告為解除契約之意思表示。嗣經原告提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，堪認兩造間系爭房地之買賣法律關係業已解除云云，然為被告所否認。經查，原告於訂立系爭契約時已知悉系爭房地有違法增建情形，已如上述。且依尾款約定⑶載明「甲方（即原告，下同）未完成本款⑴所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約地政士不辦理繳稅及產權移轉登記手續。」，且依附表編號15所示，原告沒有要辦理貸款，可見原告應先將尾款匯入系爭履保專戶，被告方會辦理系爭房地產權移轉登記手續，然原告僅將第1 、2期款匯入系爭履保專戶，並未將尾款匯入系爭履保專戶。嗣於113年4月14日最後履約日後，經被告於113年5月8日寄發嘉義中山路郵局156號存證信函，催告原告於7日內履約，有存證信函及掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷一第 167至170頁），然原告仍未將尾款匯入系爭履保專戶，被告拒絕辦理移轉登記手續並交付系爭房地，並無可歸責於被告之事由。且依原告所寄發113年2月16日台中民權路郵局287 號存證信函、113年3月22日台中民權路郵局805號存證信函、113年4月16日台中法院郵局798號存證信函、113年4月30 日臺中英才郵局1105號存證信函、113年5月15日台中法院郵局1034號存證信函內容觀之，或係要求被告改善1樓廚房、臥室之違法增建，或係要求被告改善完成1樓廚房、臥室之違法增建並交屋完畢，附以改善完成1樓廚房、臥室之違法增建條件，然原告於訂立系爭契約時已知悉系爭房地有違法增建情形，已如上述，是原告催告被告改善1樓廚房、臥室之違法增建，或附以改善完成1樓廚房、臥室之違法增建之條件後方辦理交屋，自不生合法催告效力。準此，原告雖對被告表示解除契約，然未經合法催告，不生解除契約之效力，則原告主張其得解除契約，並請求被告應同意原告自系爭履保專戶領取2,550,000元及所衍生之利息云云，亦屬無據。　㈣綜上所述，原告依據契約解除之法律關係、撤銷意思表示後不當得利返還之法律關係，請求被告應同意原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內款項2,550,000元暨其所衍生之利息，並給付原告就上開款項自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告應給付原告61,200 元，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。二、反訴部分：　㈠系爭契約書第10條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約。」反訴被告辯稱：其不知系爭房地有違法增建、遭受詐欺簽約、反訴原告未盡告知義務，使反訴被告陷於錯誤簽約云云，均非可採，已如上述。且反訴被告僅將第1、2期款匯入系爭履保專戶，並未將尾款匯入系爭履保專戶，於113年4月14日最後履約日後，經反訴原告於113年5月8日寄發嘉義中山路郵局156號存證信函，催告反訴被告於7日內履約，有存證信函及掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷一第167至170頁），反訴被告代理人黃美玲於113年5月9日收受該信函，依照民法第103條第2項規定，可認反訴被告已於113年5月9日受催告之意思表示，然反訴被告並未依期履約。反訴原告再於113年5月20日寄發嘉義中山路郵局167號存證信函，向反訴被告表示解除契約，反訴被告之代理人黃美玲、反訴被告分別於113年5月 21日、同年月22日收受該信函，有存證信函及掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷一第181至184頁），則兩造間系爭契約已於113年5月21日經反訴原告合法解除而消滅。　㈡依系爭契約書第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」系爭契約業經反訴原告合法解除而消滅，已如上述，反訴原告依據上開約定請求反訴被告給付違約金，固屬有據，惟反訴被告主張違約金數額過高，請求依民法第252條規定酌減違約金等語。經查：　　⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。次按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決要旨參照)。再按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決要旨參照）。　　⒉依系爭契約書第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」之內容觀之，該違約金之約定係屬懲罰性違約金無訛。又系爭房地坐落於嘉義縣中埔鄉，買賣總價金計8,500, 000元，有系爭契約書附卷可稽，反訴被告已給付2,550,0 00元，並匯入系爭履保專戶，將已給付價款及總價金相比，其違約金約為系爭買賣契約總價金百分之30。又兩造就系爭契約係於113年2月1日訂立，反訴原告於113年5月21 日合法解除系爭契約時，系爭房地均尚未移轉所有權及交付給反訴被告，仍繼續由反訴原告保有所有權。且反訴原告於113年5月21日合法解除系爭契約後不久，旋即於113 年5月24日以總價金計8,500,000元將系爭房地出售與第三人，並於113年7月22日辦竣所有權移轉登記，有買賣契約書及系爭土地登記謄本附卷可稽（見本院卷二第15至23頁）。再參酌社會整體經濟狀況，反訴被告未能依約履行之原因等實際情形，本院認為本件違約金應依上開規定酌減至765,000元，以符兩造利益之平衡。　㈢綜上所述，本件反訴原告依系爭契約書第10條第2項約定，請求反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之款項765,000元，並給付反訴原告就上開款項自反訴起訴狀送達之翌日即113年10月19日（見本院卷一第187頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　民二庭法　官　黃茂宏以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王嘉祺附表：被告提出之二樓錄影畫面逐字譯文（見本院卷一第115至116頁）編號起始時間（分秒）對話者對話內容 1 00：40-00：43 涂淑貞代書法定空地的部分你有跟客戶講嗎？ 2 00：43-00：50 白色背心仲介人員有，我有跟她說，可是，因為這塊地是84平方公尺，然後這裡法定就佔了40... 3 00：50-00：51 涂淑貞代書阿這前後阿，嘿，前後阿 4 00：52-00：54 買方代理人黃美玲前後嗎？阿可是他是增建到滿 5 00：54-00：58 涂淑貞代書跟增建沒有關係，法定空地跟增建沒有關係中略（與本案無關） 6 01：34-00：20 買方代理人黃美玲後面是不是…（不清楚），蓋到夠了（台語），根本沒有路耶 7 01：40-02：08 涂淑貞代書使用執照跟增建，沒有什麼直接關係，沒有關係，那是屬於增建，蓋到...(不清楚），那是增建，一塊土地他有他的法定的容積建蔽率，超過法定容積建蔽率那就是增建，那增建跟，增建的部分他不屬於使用執照的範圍内，所以跟使用執照核發的面積無關，他這裡就是有法空的狀況（02 : 08）法定空地就是空地比啦，就是容積建蔽率這樣 8 02：18 買方代理人黃美玲有聽沒有懂，不是很了解捏 9 02：23-02：40 涂淑貞代書反正本件這塊土地它使用執照登記的就是這個斜線部分，那沒有帶到的就是法定空地。所以跟我們土地的面積、價錢都沒有直接傷害，房子是坐落在斜線的部分，這樣子 10 02：41-02：50 白色背心仲介人員我們不可以以我們現在看到的狀況去想他，因為我們的那個謄本上面就是只有這個部份而已，所以他講的是這一塊跟這一塊。 11 02：51-02：55 涂淑貞代書合法，合法的興建的部分，那我們土地跟房子都會增建到嘛！ 12 02：56-03：02 白色背心仲介人員阿我們不合法增建的部分，因為他，就是增建的這個部分我們不可以這樣子加上去 13 03：03-03：11 涂淑貞代書增建就是，我們想要擴大利用空間加值而去做的這樣子。中略（與本案無關） 14 26：50-27：16 涂淑貞代書中山新邨464號，那這個土地很大喔，84.34平方公尺，數目字的部分是這個房子有登記的建坪數，其他姐姐看到的都是增建，那我們權利範圍是全部就登記給兒子，沒有共有部分，沒有特別標註停車空間，這個都沒有標註，通常都是公寓的地下室停車位，有增建依照現況交屋給您中略（與本案無關） 15 30：14-30：42 涂淑貞代書標的物的點交，我們暫定在113的4月14號之前整個案件完成，通常到這個時間點房子已經過戶在兒子名下，相對所有價金都進來履約保證了，因為李先生她都沒有貸款，所以我們要等到850萬元都到位我們才會約結案交屋。好，通常到這個時間點房子已經過戶在你名下，相對所有價金已經交付信託，我們一樣又回來中信福德店這邊做結案點交。

2025-03-27

CYDV-113-訴-361-20250327-2