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臺灣臺北地方法院小額民事判決 114年度北小字第223號原告趙克毅訴訟代理人鄭順元被告蘇元德上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：被告為新竹市○○街00號1樓及地下1樓（下稱系爭不動產）之共有人之一，其中因為訴外人劉謙儒5人持份超過2/3，故共同委任訴外人劉謙儒，代表委任委託原告仲介合宜承租戶，並約定表明仲介費用為系爭不動產1月租金等語，原告最後覓得租戶承租，並於民國112年10月13日完成委託工作。因此原告製作一覽表向前揭系爭不動產共有人收取服務費，除被告及訴外人徐啟華未給付外，其餘均已給付，被告應給付服務費報酬新臺幣(下同)25,000元（持分 1/12），原告因無法證明被告有同意締結委任仲介契約，租賃契約係共有人多數決簽訂，故本件改依民法無因管理之規定（原告業陳明：其餘曾於本件請求之法條依據，均不再請求，見本院卷第95頁），向被告請求，被告之父親有代理被告前往簽租約、完成公證並詢問原告，被告雖未委任，但可見其知道原告仲介服務費用。爰依民法第172條等無因管理之規定，提起本訴，並聲明：被告應給付原告25,000元及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，以及願供擔保請准宣告假執行。被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：㈠原告得否依民法第176條請求被告給付比例分攤部分之仲介服務費：按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。又管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。固為民法第172條及第176條第 1項所明定。然查原告起訴係主張：其乃受共有人委任訴外人劉謙儒代表委託原告仲介合宜承租戶，表明仲介費用為1月租金等語，最後覓得租戶承租，果真如此，則原告辦理前揭不動產出租仲介相關事務，係基於其與訴外人劉謙儒所約定之委託仲介契約而負之契約義務，既係受委託而負有辦理仲介義務，即與民法第172條規定之「未受委任、並無義務」等要件不符。更何況，原告請求仲介費之依據，係依與訴外人劉謙儒之約定，不論訴外人劉謙儒係為自己而為委託原告或係有取得共有人授權之代理權而代表委託，原告請求者性質上係原告依約得收取之仲介報酬費用，而非其為被告所已支出之費用，自非前揭民法第176條規定「管理人支出之必要或有益費用」，則其依上開規定，自行計算分攤比例而轉向被告請求給付該仲介服務費之一部，顯無理由。㈡另以，原告雖曾以不當得利等為請求，嗣並撤回該等其他請求權基礎，已如前述。而按民法第179條規定，不當得利返還請求權之成立，須當事人間有財產之損益變動，即一方受財產之利益，致他方受財產上之損害，且無法律上之原因。在給付之不當得利，係以給付之人為債權人，受領給付之人為債務人，而由為給付之人向受領給付之人請求返還利益。所謂給付係指有意識地，基於一定目的而增加他人之財產，給付者與受領給付者因而構成給付行為之當事人，此目的乃針對所存在或所約定之法律關係而為之。則原告雖曾以被告因其仲介出租，受有其勞務付出及其努力而取得該應有部分出租租金利益，為無法律上原因受有其付出勞務之不當得利云云，核性質係主張給付型不當得利。惟其辦理前揭相關仲介出租事務，係基於其與訴外人劉謙儒間委託仲介契約約定，則其依約給付勞務之對象應為委託之人，故給付關係係存在於其與委託人之間，其亦無法舉證與被告間存在給付關係，自與給付型不當得利之要件有異，故若依民法第179條規定請求返還其給付勞務之利益，亦屬無據。又原告業已陳明無法舉證兩造亦有委任契約存在，且按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。土地法第34條之1第1項規定定有明文。部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部處分，就同意之共有人而言，並有權一併處分未同意之共有人應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意之共有人顯非代理未同意之共有人訂立契約，未同意之共有人與第三人間自不發生何等法律關係。原告既陳明本件出租係依土地法第34條之1第1項規定辦理，訴外人劉謙儒亦無取得被告授權，則其基於委任仲介或契約關係，向與其不存在契約關係之被告依約請求給付仲介服務費云云，當無理由。為利本件訟爭一次性解決目的，均附帶說明之。四、綜上，原告依當庭特定之民法無因管理等規定，請求被告給付上開款項及遲延利息等，顯為無理由，應予駁回。又原告假執行之聲請，亦因本訴遭駁回，而失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示金額。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　徐千惠　　　以上正本係照原本作成。如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉瓊訴訟費用計算書項　　　　目　　　　　　金　額（新臺幣）　　　備註第一審裁判費　　　　　　　　1,000元合　　　　計　　　　　　　　1,000元附錄：一、民事訴訟法第436條之18第1項：判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事項，於必要時得加記理由要領。二、民事訴訟法第436條之24第2項：　　　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。三、民事訴訟法第436條之25：　　　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。四、民事訴訟法第436條之32條第2項：　　第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。

2025-03-31

TPEV-114-北小-223-20250331-1

訴

臺灣花蓮地方法院

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臺灣花蓮地方法院民事判決 113年度訴字第26號原告大聯國際不動產經紀有限公司法定代理人詹雪華訴訟代理人劉彥廷律師複訴訟代理人曾泰源律師被告劉淑貞輔助人黃永鎮訴訟代理人施雅馨律師上列當事人間給付仲介費等事件，本院於114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新台幣參拾參萬元，及自民國113年1月17日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；被告如以新臺幣參拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　　事實及理由一、原告主張：（一）緣於民國108年底，被告因欲買花蓮縣○○鄉○○○街000號旁空地，而委請原告旗下仲介人員丁○○洽談買賣事宜，原告公司及丁○○調出謄本確認被告所稱欲買受之空地為5人共有之花蓮縣○○鄉○○段000地號之農地及948地號之建地（該2筆土地下稱系爭土地），且地主開出新台幣（下同）3,850萬元的售價，期間經由丁○○多次與地主聯絡溝通，最後5名地主終於同意在111年7月30日簽立專任價格3,450萬元予原告，惟被告仍希望丁○○居間商議降價，為此丁○○多次積極跟地主聯絡，期間被告戊○○並數次帶謄本地籍圖要丁○○陪同到花蓮第二信用合作社富國分行詢問貸款額度，以準備買賣達成貸款之用。嗣再經多次議價協調斡旋，終於在112年9月1日經買賣雙方電話中談妥買賣價金為2,650萬元，並相約在112年9月5日於台北市○○○路0段00號簽約。惟因被告無法前往台北，故於112年9月1日至其指定委託的地政士乙○○事務所確認正式簽約之委託事項，並簽發300萬元支票一紙，作為簽約金第一期款後，授權訴外人即21世紀副理丙○○代為北上簽約。被告並於112年9月5日上午親簽購買系爭土地仲介服務費33萬元的服務費確認單，另簽約期間除與被告透過電話確認每項買賣契約內容及細節外，賣方亦在買賣契約成立當日簽訂服務確認單，確認原告仲介服務費用為106萬元，原告代表丁○○並與現場之賣方及透過電話與被告約定，違約之一方需賠償他方應付的仲介服務費用。詎翌日中午被告先生甲○○打電話給丁○○，告知被告有精神疾病，沒有行為能力，系爭買賣契約無效，支票也不可能兌現等語。前述300萬元簽約款支票於112年9月7日提示後，果因存款不足下遭到退票，且被告之子並委請律師函知原告及原告員工丁○○，略以，因被告有身心障礙精神病症，土地買賣契約應為無效，300萬元支票非甲○○或被告所簽發，相關人涉有詐欺偽造有價證券罪嫌云云。惟被告與丁○○在被告經營之牛排館接洽土地買賣時，與其家人數次碰面也無人告知丁○○被告有任何身心障礙精神病症之消息，其過程並無人違反被告之本意而作為，尤其丁○○在與被告斡旋買賣土地互動過程中，被告意識清晰，容無任何意識能力喪失之情狀，營業人員丁○○多時奔走斡旋，始達成本件買賣，竟遭被告任意反悔拒絕履約，原依據雙方約定之仲介費用與違約賠償賣方應給付的仲介費用約定，請求被告應給付買方之服務費33萬元及賣方服務費106萬元。（二）並聲明：㈠被告應給付原告139萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　（一）被告患有幻覺及妄想等病症，且因精神病症嚴重，自95年起領有中華民國身心障礙證明且終身有效，並有長年於醫療院所身心科就診持續治療迄今之診斷紀錄，屬於無意識或精神錯亂之人，並經法院裁定為受輔助宣告人。而原告仲介丁○○於112年9月5日前，即多次拜訪被告及輔佐人甲○ ○詢問有無意願購買系爭土地，經被告與輔佐人甲○○明確拒絕表示沒有意願也不要再到家裡慫恿購買土地，丁○○因想賺取仲介費，明知被告無資產得購買土地，竟利用被告患有幻覺及妄想等精神病症，說話反覆行為易操弄之狀態，一直在輔佐人甲○○不知情的情況下持續與被告進行系爭土地買賣契約事宜，且在未經甲○○同意下開立甲○○之個人支票並交付第三人以支付買賣價金。甲○○於112年9月6日發見印章不見，並經乙○○地政士告知，始知上情，同日甲 ○○即聯繫丁○○告知被告有精神病症土地買賣契約無效，土地買賣契約書應作廢，隨即於112年9月7日向鈞院聲請輔助宣告。又與被告接觸者係仲介丁○○，被告並不認識也未接觸丙○○，丁○○卻找丙○○代理被告簽署買賣契約，而相關以被告名義之簽名文件如買賣議價委託書與要約書、買賣議價委託與要約內容變更合議書、授權書、土地買賣契約書、價金信託履約保證書、土地標的現況說明書等文件，被告均未持有，是否為被告本人簽名，尚非無疑，縱該等文件上之簽名為被告本人所為，文件上列所有之文字記載是否於被告簽名時已存在，日期是否正確，被告是否了解所簽文件之法律意思，均非無疑，是原告提出之上開文件，均難認為有效。又有被告簽名之服務費確認單上所載內容僅有應付總服務費新台幣33萬元之記載，並無「違約之一方須賠償他方應付的仲介服務費」之記載，原告時無從主張被告應負擔他方仲介費，綜上，縱認上開文件為真，被告所為之法律行為因行為時處於無意識或精神錯亂中，依民法第75條規定亦為無效。（二）並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，聲請免為假執行。　　　　　　三、原告主張被告委請原告仲介丁○○洽談買賣系爭土地事宜，卻於買賣契約簽訂後毀諾拒絕履行，亦拒不支付服務費33萬元及違約所應負擔賣方之服務費106萬元等情，為被告否認其所有簽署文件上簽名之真正，並辯稱縱係被告本人親簽，亦因被告為無意識精神錯亂之人而無效，是本件主要爭點與兩造確認如下：　　㈠被告有無因欲買受系爭土地，而簽訂如原證4、原證5及原證14之買賣議價委託書與要約書及買賣議價委託與要約內容變更合意書（詳卷第79至81、263至265頁），委託原告仲介丁○○處理買賣仲介事宜？　　㈡被告有無於112年9月1日於原證7所示之授權書上簽名（詳卷第213頁），授權丙○○代理被告與系爭土地所有權人簽訂原證8之第一建經土地買賣契約書、價金信託履約保證申請書及價金信託履約保證書（詳卷第213至227頁），並提供原證6即被告之夫甲○○之二信支票（詳卷第209頁），授權代書乙○○填載支票金額300萬元，作為購買系爭土地之第一期簽約金？　　㈢被告有無簽訂原證15所示之服務費確認單（詳卷第267頁），確認就系爭土地應給付原告服務費33萬元？　　　㈣被告有無承諾如毀約，賣方應支付之服務費106萬元（卷第 269頁）亦由被告支付？　　　㈤若前述爭點為肯定，則被告為上述行為時，是否因其精神狀態，致其所簽訂之原證4、5、7、14、15之買賣議價委託書與要約書、買賣議價委託與要約內容變更合意書、授權書、服務費確認單等件，以及原證8由丙○○代理簽訂之土地買賣契約書為無效？　　　　　　四、本院之判斷：（一）原證4、5、7、14、15之買賣議價委託書與要約書、買賣議價委託與要約內容變更合意書、授權書、服務費確認單等件，應由本人親自簽名之欄位所為之被告簽名，均為被告所親簽，文件上之印文亦係由被告提供之印章所蓋，被告並提供被告之夫甲○○之二信支票，授權代書乙○○填載支票金額300萬元，作為購買系爭土地之第一期簽約金：　 1、上述原證4、5、7、14、15之買賣議價委託書與要約書、買賣議價委託與要約內容變更合意書、授權書、服務費確認單等件，均為被告親筆簽名，被告並於9月1日在代書乙 ○○之事務所，提供甲○○之二信支票一紙，授權乙○○填載支票金額300萬元，作為購買系爭土地之第一期簽約金之事實，業據證人丁○○、丙○○、乙○○到院結證詳盡（詳參卷第 269至270頁、273至275頁、276至278頁），且證人所述內容，核與本院於113年12月19日當庭勘驗原證7所附112年9 月1日被告、丁○○、乙○○、丙○○於乙○○事務所辦公室內之互動情形光碟，內容略以：「代書乙○○拿出一份文件給丙 ○○，代書乙○○、被告看著丙○○在該份文件上書寫。丙○○填寫完畢交給代書乙○○查看確認後，丙○○將文件交給被告查看，代書乙○○起身向被告說明，丙○○同時也在一旁向被告說明。被告並以右手緩慢簽寫該份文件。之後將文件交給丙○○，丙○○再交給代書乙○○。被告側身翻找放在身後包包內之物品，自包包內拿出一個小皮夾，從中取出證件交代書乙○○填寫資料，同時丁○○以手機與賣方聯繫。被告又再從包包拿出印鑑章交代書乙○○蓋於該份資料上，代書乙○○ 完成資料填載並蓋用印章、及證件影印後，印章及證件均再交付被告收受於小皮夾內後放入包包內。」等情相符（詳卷第334頁），足證被告有親簽上開文件並交付印章用印之事實。　 2、又被告雖辯稱其於112年8、9月間因右手受傷而無法提供該段時期之親筆簽名資料（詳卷第267頁筆錄），然其當庭書寫之親筆簽名（詳卷第295頁）與上述各文件應由本人簽名欄位之被告簽名字跡相比對之結果，筆順、結構、字體、樣態等特徵均相似，顯係同一人所為，綜合上情，被告否認有親自簽名於上開各文件上等語，顯難採信，其請求將筆跡送鑑定，亦無必要，併此敘明。（二）被告為上開文件之簽名時，並非處於無意識或精神錯亂中：　 1、按未滿七歲之未成年人及受監護宣告之人，無行為能力；受監護宣告之人，無行為能力；無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。民法第13條第1項、第15條、第75條分別定有明文。上開規定旨在兼顧表意人權益及交易安全，即成年人如未受監護宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形外，所為之法律行為自屬有效。至受輔助宣告之人，並不因輔助宣告而喪失行為能力，僅於為特定之行為時，須經輔助人同意（參照民法第15條之2第1項規定），則其於受輔助宣告前所為之法律行為，除行為時有上述喪失意思能力之情形外，應屬有效。又所謂「無意識」，係指全然無識別、判斷之能力而言；「精神錯亂」，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言，亦即全然欠缺意思能力而不能為有效的意思表示而言。因此，表意人行為時並非全然欠缺意思能力（即未達上述無意識或精神錯亂之程度），縱不具正常之意思能力，亦難謂其意思表示係在無意識或精神錯亂中所為。再者，為免對行為人之意思能力於個案逐一審查，對當事人形成不利並有害交易安全，民法採階段化（或類型化）之行為能力制度，以年齡為基礎藉以區別行為能力之有無及其範圍。又為避免精神障礙者從事法律行為遭受損失，設有監護宣告及輔助宣告制度，以保護受宣告人之利益，並以此作為公示之方法，用資維護社會交易之安全。而意思能力較常人顯有不足之人，於未受輔助宣告以前，既欠缺公示方法使交易相對人得以確認行為人所為法律行為之效力；且斯時行為人並無輔助人，其法律行為之效力是否可得輔助人承認未定，致其法律行為之效力懸於效力未定之狀態，對於交易安全之保障傷害程度更強。故法律就意思能力顯較常人不足之行為人，所為重大法律行為之效力，在其受輔助宣告前雖無明文規定，應認為其所為法律行為即屬有效，並未違反法律規範之計劃及意旨，尚難認係法律規定之缺漏，無以類推適用為補充。換言之，成年人在法院宣告應受輔助裁定生效前，其行為時非全然欠缺或喪失意思能力，應認有完全之行為能力，所為法律行為當屬有效。因此，於98年11月23日增訂施行民法第15條之1及第15條之2後，因精神障礙或其他心智缺陷，致為意思表示或受意思表示，或辨識意思表示效果之能力，顯有不足之人，於未受輔助宣告以前，其為民法第15條之2第1項各款所列重要法律行為之效力，尚無從擴張解釋適用民法第75條後段，亦不得類推適用民法第15 條之2並準用民法第79條、第80條、第82條之規定。　 2、經查，被告49年次之成年人，於為上述簽名用印行為後之 112年9月7日，原告之夫甲○○始以被告患有重度憂鬱、情緒不穩等原因，致其意思表示或受意思表示或辨識意思表示效果之能力，顯有不足等情為由，向本院家事庭聲請對被告為輔助宣告，經本院家事庭於112年11月30日以112年度輔宣字第22號裁定被告為受輔助宣告人，甲○○擔任輔助人等情，有該裁定一紙在卷可參（詳卷第187、188頁），並經本院調閱該卷查明屬實，則依據上開說明，被告在法院宣告應受輔助裁定生效前，其行為時非全然欠缺或喪失意思能力，應認有完全之行為能力，所為法律行為當屬有效，被告辯稱系爭買賣交易過程均未得輔佐人甲○○之同意，然斯時既尚未受輔助宣告，被告此部分所辯，自無理由。　 3、又被告因聲請輔助宣告經送門諾醫院為精神鑑定的結果，略以：「一、身體狀態：劉員（即被告，下稱被告）於鑑定時清醒，對問話能回應。二、精神狀態：會談時劉員注意力分散，想法多疑仍有妄想症狀，多身體抱怨、情緒焦躁、執業功能及自我照顧能力退化、現實判斷力差。三、日常生活狀況：日常生活可以自理不需他人協助，管理處分自己財產之能力退化。鑑定結果：有雙極性情感疾病之精神障礙或其他心智缺陷，為意思表示或受意思表示或辨識意思表示效果之能力係顯有不足。」等語，有鑑定報告一份附於該卷供參（詳該卷第77、79頁），再參酌被告在該案對於本院家事庭承審法官所詢問問題尚能對應回答，於本院言詞辯論時對於證人之證述內容亦均能當場清楚的表示其意見（詳卷第272、275、279頁），足認被告於聲請輔助宣告時縱有心智缺陷，為意思表示或受意思表示或辨識意思表示效果之能力係顯有不足而受輔助宣告，然並非完全不能為意思表示、受意思表示或完全不能辨識其意思表示之效果。　 4、被告雖主張其於為上開各契約之簽訂時係於精神錯亂中所為，依法應不生效力云云，然查，被告於112年8月5日與原告簽訂買賣議價委託書與要約書，8月24日、9月1日陸續簽訂二份買賣議價委託與要約內容變更合意書，內容就約定事項及變更事項均詳為記載，且被告親自簽名於委託人欄位之事實，業據原告提出上開文件資料附卷為證（詳卷第79、81、101頁，即原證4、5），並有被告與仲介丁○ ○間之line對話記錄供参（詳卷第83至99頁），且被告於1 12年9月1日至代書乙○○事務所簽辦買賣契約委託事宜時，整個過程意識均相當清楚且理解進行情事之事實，有原告所提出之錄影光碟附卷可查，並經本院當庭勘驗後製作前述勘驗筆錄在卷可參（詳卷第334頁），足認被告於簽訂系爭上開各文件時均清楚明白係為購買系爭土地所為，並非無法以獨立之意思表示為有效法律行為，被告此部分答辯，自無理由。（三）從而，被告係於112年11月30日始裁定為受輔助宣告之人，是被告於112年8、9月間所簽上述買賣議價委託書與要約書、買賣議價委託與要約內容變更合意書、授權書、服務費確認單，暨112年9月5日授權丙○○代理簽訂之系爭土地買賣契約書，均無須經輔助人同意，且於簽訂時並無被告所指有無意識或精神錯亂的情形，是被告所為之上開法律行為，均為有效。（四）原告本於契約關係，請求被告給付仲介報酬33萬元，業據提出服務費確認單為證（詳卷第167頁），且有被告於112 年9月12日與丁○○的line對話表明「仲介費用一定會付款三十三萬」、「還有代書費也一定會付款」等訊息記錄在卷可參（詳卷第311頁），再參酌系爭買賣契約成立之買賣標的總價款為2,650萬元，而證人丁○○證稱：「...賣方需支付買賣價金的百分之4，也就是106萬元。買方本來要負擔百分之2，但被告覺得太高，所以我們有同意支付33 萬元就好，被告同意也有簽服務費確認單」等語（詳卷第 269頁），所約定之金額顯低於一般房屋仲介買賣買方需給付仲介賣價2％之服務報酬，是被告當係知悉簽署之法律效果下，同意上開服務費數額始簽署服務費確認單，是被告上開所辯，並不足採，原告此部分之請求，為有理由，應予准許。。（五）原告主張被告應賠付因違約拒不履行買賣契約致原告未能取得賣方仲介報酬106萬元之損失，為無理由：　 1、原告雖主張被告同意若違約願支付賣方應支付之服務報酬106萬元，並舉證人丁○○、丙○○、乙○○為證，然查，證人丙○○係證稱：「（問：在你們簽約的當下有開擴音與被告通話的過程中，有無提到如有一方違約要由違約方支付買賣雙方的仲介服務費給原告？）有，除了確認服務費外還有提到代書費及其他衍生費用也要由違約方支付。這部分是賣方特別要求，我們有告知被告，被告說她又不會違約她會買。」、「（問：她有無說她同意支付違約費用？）她只說她不會違約她會買。」等語（詳卷第274頁）；乙○○證稱：「（問：你們在台北簽訂買賣契約的時候有無用手機的LINE打電話用擴音與被告談買賣的事情？）時隔太久我不太記得。」等語（詳卷第278頁），均難認被告有同意若違約願支付賣方所應負擔之服務報酬一情，雖證人丁○○證稱112年9月5日簽約當場，她有打電話給被告並開擴音說明並徵得買賣雙方同意，如有一方違約，應由違約的一方支付買賣雙方應給付給原告的服務費等語（詳卷第269頁），然丁○○為原告公司負責系爭土地之仲介買賣事宜，並因成交而可從服務費中取得報酬，當難僅以其對自己有利之證述即遽為採信。　2、況兩造之服務費確認單上，並無違約尚需支付賣方服務費之記載，且原告與賣方簽訂之土地專任委託銷售契約書第八條㈠亦載明：「...委託人應與受託人所仲介成交之買方簽訂土地買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分。買方支付定金後，如買方違約不買，委託人（即賣方）得沒收定金。...委託人依前項受領沒收之定金，應支付百分之五十與受託人（即原告），以作為該次委託銷售服務之支出費用（...不得逾約定之服務報酬...)。受託人不得就該次委託銷售服務再收取服務報酬」（詳卷第72頁），顯已就被告若違約，賣方之服務報酬詳為約定。而被告於9月12日與丁○○的line對話，亦僅表明「仲介費用一定會付款三十三萬」等情，已詳如前述，均隻字未提及亦會負擔賣方服務費，縱上，實難認被告曾有同意若違約願支付原告賣方之服務報酬106萬元，是原告此部分請由，難認為有據，無從准許。五、綜上所述，原告依據兩造約定及服務費確認單，請求被告給付33萬元之服務費，及自訴狀繕本送達翌日即113年1月17日（詳卷第177頁送達回證）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、本判決主文第1項係所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，不待原告聲請，即應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，原告請求傳訊證人胡亞飛、被告聲請函詢門諾醫院查明被告是否已達辨識能力不足之情或傳訊該院身心科洪曜醫師、聲請將印文及被告當庭簽名送法務部調查局為鑑定，暨兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均於本判決結果無影響，自無傳喚、發函或逐一論述之必要，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　民事第一庭法　官　陳雅敏上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　胡旭玫

2025-03-31

HLDV-113-訴-26-20250331-1

訴

臺灣新北地方法院

給付佣金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3124號原告伍盛毅被告余樹旺訴訟代理人黃智遠律師上列當事人間請求給付佣金事件，經本院於民國113年12月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告受訴外人林青山委託推動中和區中山路131 巷10弄2、4、6、8號老屋危老重建，被告為新北市○○區○○路 0段000巷0號4樓房屋(下稱系爭房屋)所有權人，原告與被告歷經多次協商，因被告不接受合建條件，最後改以買賣房屋之方式進行，並於民國112年11月2日簽訂買賣協議書，原告並於日前向林青山確認買賣順利完成，爰依協議書請求被告給付4%佣金新臺幣(下同)80萬元，又原告以高於市價(1,100 萬至1,300萬)之價格賣出系爭房屋，請求溢價20%計算之分紅獎金140萬元。並聲明：被告應給付原告80萬元整及利益分紅140萬元整及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：依原告提出之協議書，並無兩造間未成立居間契約之意旨，僅係被告與某人就系爭房屋成立買賣契約，並約定買賣價金為2,000萬元，而原告並為此見證，可知兩造間並未成立居間契約，本件係因原告向林青山索要報酬不順，遂轉而向被告請求居間報酬，然此為原告與林青山間之酬勞給付問題，與被告無關。且依系爭房地之不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書可知，買賣系爭房地時確無任何仲介服務費之約定，否則該點交書為何會載仲介服務費為0，而卻無任何人有意見？據上，兩造間並無居間契約存在，原告依協議書請求被告給付佣金80萬元、分紅獎金14 0萬元，並無理由。並聲明：原告之訴駁回。　三、本院之判斷：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917 號判決意旨可資參照）。　㈡經查，原告主張上開事實，業經被告否認，自應由原告就有利於己之事實負舉證之責，然依原告所提出之協議書，記載「中和區中山路二段131巷10弄4號4樓雙方協議買賣金額總價新台幣貳仟萬元正訂金100萬簽約金100萬完稅款200萬尾款1600萬買方負擔代書費契稅賣方負擔增值稅」，雖該協議書有被告之簽名，惟上開協議書並未約定給付原告佣金及分紅獎金，原告僅於見證人欄位簽名，自難以此逕認兩造間有原告所指給付佣金及分紅獎金之約定。原告既未能舉證兩造間有約定由被告支付系爭房屋佣金80萬元及利益分紅140萬元，即難認原告所主張之事實為真。四、綜上所述，原告請求被告應給付原告80萬元整及利益分紅14 0萬元整及自113年10月10日起算至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　傅紫玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2025-03-31

PCDV-113-訴-3124-20250331-1

訴

臺灣橋頭地方法院

履行契約等

臺灣橋頭地方法院民事判決 114年度訴字第186號原告張玉雲訴訟代理人曾劍虹律師被告楊金鉿鼎弘工程管理顧問企業有限公司上一人法定代理人王國峯上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項一、被告鼎弘工程管理顧問企業有限公司（下稱鼎弘公司）之資本總額新台幣（下同）500萬元，唯一董事即出資額500萬元之股東即被告楊金鉿於110年6月10日變更為王國峯，故現負責人為王國峯，又該公司僅停業，並非經清算乙情，為兩造陳述一致，復有經濟部商工登記公示資料查詢可考（見114 年度訴字第186號卷，下稱訴卷，第121頁、113年度審訴字第928號卷，下稱審訴卷，第15、209、241、179至182頁），是以鼎弘公司之法定代理人為王國峯，先予敘明。二、原告前對被告及訴外人高雄銀行股份有限公司橋頭科學園區分公司起訴請求確認債權存在，及請求被告給付2,249,548 元，業經原告撤回本院113年訴字第484號訴訟，故本件起訴無違反一事不再理原則。貳、實體事項一、原告主張：　㈠原告張玉雲與夫即訴外人蔡肇林於民國109年1月間，整合坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）地主們等20人同意出售土地後，與自108年9月12日起擔任鼎弘公司獨資董事之楊金鉿合作，約定以鼎弘名義為仲介公司，尋找有意願承購之建商，收取之仲介費平分。但楊金鉿要求須另找人負責處理土地售出整理、協助溝通等相關事務，嗣由訴外人陳炳榮處理，最後原告、楊金鉿口頭約定將仲介完成所收取地主及建商給付之仲介費分成3份，由原告夫婦1份、楊金鉿暨鼎弘公司1份、其他處理土地事務之人1份，故兩造間有合作契約，以鼎弘公司名義仲介出售系爭土地，原告應分得仲介服務費1/3。地主們方於109年1月間，在原告協助下，前往鼎弘公司簽立不動產委託銷售同意書，同意依成交總價2%支付服務報酬。原告並於111年2月25日，請地主們簽立證明書，證明成交總價2%之服務報酬要給原告、蔡肇林。系爭土地以鼎弘公司名義仲介出售給建商即訴外人嘉隆建設股份有限公司（下稱嘉隆公司），楊金鉿以鼎弘公司名義收取地主及嘉隆公司兩邊仲介費，楊金鉿與鼎弘公司自應共同履約給付原告應受分配之仲介費。鼎弘公司製作之「仕興段 365~376各項支付成本費用（表一）」亦列出內含3人利潤分配之計算式，足認兩造確實有將仲介費分成3份分配之約定。　㈡楊金鉿假藉鼎弘公司需要金流作帳，要求地主先將土地仲介費全部匯款或交付現金存入鼎弘公司之高雄銀行橋頭科學園區分行帳戶（帳號：000000000000號，下稱系爭帳戶）內，以創造被告鼎弘公司金流及業績之方式，於取得地主所支付土地仲介費及收取嘉隆公司仲介費後，竟拒絕依合作契約給付原告應受分配之2,249,548元仲介款。計算方式如下：　⒈地主部分：依每坪土地售價2%計算，已收地主交付仲介費扣除部分地主建物補貼減免後，餘額為1,572,476元，楊金鉿及鼎弘公司應共同給付或返還原告分配1/3金額即524,159元（1,572,476元×1/3＝524,159元，小數點以下四捨五入）。又訴外人即地主蔡清吉部分係以房屋補償金中之53,240元抵充、楊金鉿亦為地主之一應付仲介費92,928元，該2人部分共146,168元，仲介費各1/3共48,722元（146,168元×1/3＝48 ,722元）。是以，就地主部分之仲介費，被告應給付原告57 2,881元（524,159元＋48,722元＝572,881元）；　⒉嘉隆公司部分：已依約定給付每坪土地仲介費10,000元計算，總金額6,030,000元，預扣鼎弘公司尚未支付蔡清吉之建物補貼款1,000,000元為5,030,000元，被告應給付原告1/3 即1,676,667元（5,030,000元×1/3＝1,676,667元）。　⒊基此，被告應給付原告仲介費2,249,548元（572,881元＋1,67 6,667元＝2,249,548元）。　㈢楊金鉿與原告合意以鼎弘公司名義對外仲介收受仲介費再分配給原告1/3之意思表示，亦同時代表鼎弘公司為意思表示，依公司法第23條第2項、民法第272條第1項及第185條規定，就楊金鉿假藉製作鼎弘公司金流及業績之方式，詐得地主所支付土地仲介費部分，楊金鉿與鼎弘公司應負連帶賠償責任。　㈣楊金鉿同時代表鼎弘公司與原告約定1/3仲介費，以鼎弘公司名義仲介收取地主及建商兩邊仲介費，被告均應依合作契約、民法第292條、第541條及第699條規定，共同負履行交付仲介費之同一債務責任。楊金鉿雖於110年6月10日將鼎弘公司負責人變更為王國峯，意圖違約脫免責任，惟法人格主體獨立存在，營利事業統一編號相同，應屬於同一公司法人主體即被告，故鼎弘公司仍應負共同給付責任。　　　㈤綜上，爰依民法第184條第1項、第185條、第272條第1項、公司法第23條第2項規定侵權行為之法律關係；與合作契約、共同給付不真正連帶債務、適用或類推適用民法第199條第1 項、第292條、第541條及第699條規定合夥或委任之法律關係；及民法第179條、第181條及第183條規定不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應共同給付原告2,249,548元。⒉願供擔保，請宣告准予假執行。二、被告答辯：　㈠楊金鉿以：楊金鉿原亦為地主之一，邀鄰近地主一起出售給建商，由鼎弘公司尋找承購建商後，由陳炳榮與地主接洽協調，並無3人分取仲介費之約定。楊金鉿因個人因素，於110 年6月卸任鼎弘公司董事後，即以地主身分參與簽約事項，不曾簽署當時給付蔡肇林夫婦之證明書單，亦未參與鼎弘公司後續作業情形。鼎弘公司因楊金鉿亦為促成此事之地主之一，而未跟楊金鉿收取2%仲介費。原告提告刑事詐欺取財等罪部分，業經臺灣橋頭地方檢察署檢察官111年度偵字第142 22號不起訴處分書記載在案，楊金鉿並無詐欺、違約或不當得利等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准為免於假執行之宣告。　㈡鼎弘公司以：　⒈鼎弘公司實際負責人為王國峯，只有王國峯所承諾之言論及書面契約才能代表鼎弘公司。鼎弘公司於109年初時，因當時負責人楊金鉿欲出售高雄市○○區○○段000○000地號土地，且原告夫婦亦有同區仕興段土地，故而先請蔡肇林詢問同段 365至388地號土地地主是否有整合意願，故而簽署不動產委託銷售同意書，以推動土地整合銷售，再由鼎弘公司尋找有意願承購之建商，因此重頭到尾皆係鼎弘公司接洽嘉隆公司跟地主協商促成，絕無仲介費分3份之約定。檢察官不起訴處分書亦認定服務費自始給付之對象即為鼎弘公司，而非原告、蔡肇林、蔡清吉3人。　⒉訴外人宋秀真、蔡忠霖、羅偉成、許益堂將2%之仲介費在鼎弘公司不知情之情況下匯入原告帳戶，係原告親自致電給鼎弘公司會計即訴外人楊郁珋，告知有人匯錢至她帳戶，待楊郁珋回覆款項匯至其帳戶係違法後，原告表示會將款項匯回鼎弘公司，鼎弘公司才有4筆張玉雲代匯之單據；又就蔡清吉宣稱已由房屋補償金扣出等情，並無此說，鼎弘公司因蔡清吉家最先拆除房屋，鼎弘公司給予補助而未跟蔡清吉收取 2%服務費，而楊金鉿先前為鼎弘公司之負責人且促成土地買賣，故鼎弘公司未跟楊金鉿收取2%服務費，非如原告稱已入帳云云。　⒊再者，仲介費係鼎弘公司與嘉隆公司雙方間之約定，與原告、蔡肇林無任何約定，原告所言6,030,000元扣除1,000,000 元給予蔡清吉補貼款一詞並無此事。鼎弘公司、嘉隆公司與地主簽訂契約時，先預支給鼎弘公司1,000,000元支付整合開支，完成再扣除該金額。　⒋楊金鉿於110年6月自鼎弘公司卸任，由王國峯接任，為鼎弘公司之內部作業，原告、蔡肇林2人非公司員工、股東，鼎弘公司自無告知義務。且自109年4月簽訂土地買賣契約，原告家人所持有之土地並未在整合土地內，後續所有地主有關聯絡事項、整合開支明細單作業皆由鼎弘公司授權陳炳榮處理，如有地主聯絡不上，始會請教原告、蔡肇林。嗣後簽訂第2、3次契約時，渠等會至鼎弘公司泡茶、看看，但未參與中間之接洽，公司以客為上並不會趕人，然不代表渠等為公司員工，不知是否因此間接誤導地主之觀念等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准為免於假執行之宣告。三、兩造不爭執事項：　㈠楊金鉿原為系爭土地之地主之一。　㈡楊金鉿於109年初時為鼎弘公司之負責人，於110年6月卸任鼎弘公司董事後，現負責人為王國峯。　㈢鼎弘公司尋找有意願承購之建商即嘉隆公司。　㈣鼎弘公司有收取仲介費。　　　四、本件爭點如下：　㈠兩造間有無約定仲介費分成之合作契約？　㈡原告依民法第184條第1項、第185條、第272條第1項、公司法第23條第2項規定侵權行為之法律關係，請求被告應共同給付原告2,249,548元，有無理由？　㈢原告依合作契約、共同給付不真正連帶債務、適用或類推適用民法第199條第1項、第292條、第541條及第699條規定合夥或委任之法律關係，請求被告應共同給付原告2,249,548 元，有無理由？　㈣原告依民法第179條、第181條及第183條規定不當得利之法律關係，請求被告應共同給付原告2,249,548元，有無理由？五、本院得心證之理由：　　㈠被告不負侵權行為責任：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任　　，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人　　共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，不能知　　其中孰為加害人者，亦同；造意人及幫助人，視為共同行為　　人；數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第184條第1項、第185條、第272條固有明文。次按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，公司法第23條第2項固有明文。惟侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院111年度台上字第1930號判決參照）。　⒉查本件未見被告有何承諾給付原告仲介費之任何文字、錄音、錄影等證據，且地主蔡新德等人於109年1月間、地主蔡清吉於同年4月27日簽立之不動產委託銷售同意書，同意書相對人係鼎弘公司（負責人：楊金鉿）、訴外人東森國際不動產有限公司（負責人：王國峯），有該等同意書可考（見審訴卷第19至45頁），足見地主們委託處理土地買賣事宜及同意交付仲介費之對象為鼎弘公司，鼎弘公司乃合法受領地主給付之仲介費，並非有何虛假製造金流之情事，被告拒不給付仲介費給原告亦非不法侵害原告權利。參以，原告、蔡肇林、蔡清吉3人對楊金鉿、王國峯提起刑事詐欺取財罪、侵占罪告訴，業經臺灣橋頭地方檢察署檢察官以111年度偵字第14222號為不起訴處分確定，並採信被告之辯詞而為相同之認定，有不起訴處分書載明：「準此，更足以推認本案土地共有人委託整合出售本案土地及給付服務報酬之對象係鼎弘公司，而不包括告訴人張玉雲、蔡肇林」可憑（見審訴卷第211至235頁），益徵被告並無侵權行為之事實甚明。原告主張楊金鉿假藉鼎弘公司需要金流作帳，要求地主先將土地仲介費匯款或交付鼎弘公司，嗣後竟拒絕給付原告，有侵權行為云云，委無可採。　㈡被告不負契約責任：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約　　即為成立；債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定；受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人，受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人；合夥財產，於清償合夥債務及返還各合夥人出資後，尚有賸餘者，按各合夥人應受分配利益之成數分配之，民法第153條第1項、第199條第1項、第292條、第541條、第699條固有明文。基於契約自由原則，當事人有決定是否成立契約、契約內容、契約之對象及成立方式等自由。惟按當事人主張有利於己之事實者，就該事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。主張契約關係存在之當事人，應就該契約成立之事實，負舉證責任（最高法院 113年度台上字第1262號判決參照）。　　　⒉查鼎弘公司仲介嘉隆公司與地主們簽約、由鼎弘公司處理帳務乙情，有土地買賣契約書、另案本院113年度訴字第484號中鼎弘公司之高雄銀行帳戶交易明細表可考（見審訴卷第47 至66、125至145頁），均非原告與被告間之契約。次查，原告所提鼎弘公司製作之「仕興段365~376各項支付成本費用（表一）」，係製作至10月16日之支出，該表末段雖有「58 6152/3＝195384元/每人」之記載（見審訴卷第153頁），仍僅係鼎弘公司人員計算收入減去支出後結餘之內部文件，並非與原告間之契約。且楊金鉿迭於上開刑事案件偵查中及本件言詞辯論期日，均否認有看過該表或知悉其計算用意，並以110年6月間已非董事，無從處理相關事務等語置辯（見審訴卷第149至150頁、訴卷第121頁），王國峯亦否認係其製作及知悉其意思等語（見審訴卷第151至152頁、訴卷第121 頁），自難逕認被告有何與原告間為仲介費1/3分配之約定。　⒊原告提出地主蔡迎等人於111年2月25日、26日簽立之證明書，其上雖載明：「當時同意依成交總價百分之二給付蔡肇林夫婦」等語（見審訴卷第67至89頁）。然該等證明書係地主們於土地出售後，於111年2月25日、26日始依原告要求簽立，並非被告於109年間與原告間之約定。　⒋證人戴素珍證稱：原告說跟鼎弘公司係合作關係，通知伊去鼎弘公司簽銷售同意書，後來陳炳榮用Line傳帳號叫伊匯款給鼎弘公司，伊就從陽信銀行岡山分行匯款20幾萬元給鼎弘公司，原告有叫伊簽證明書，證明伊係跟原告接洽的，伊不知道原告跟鼎弘公司間有什麼問題等語（見訴卷第86至90頁）；證人羅偉成證稱：原告聯絡伊去鼎弘公司簽銷售同意書，後來伊於111年2月間有收到要匯款之簡訊，伊就從永豐或台新銀行帳戶，轉帳18萬元仲介費給原告提供之帳戶，不確定是誰的帳戶，伊沒有收到收據或發票，伊不清楚原告與鼎弘公司間關係等語（見訴卷第90至95頁）；證人蔡迎證稱：原告配偶綽號阿和說要一起賣給建商，沒講到仲介費，伊去鼎弘公司簽銷售同意書才有寫仲介費，伊沒有付因為要補償伊房子等語（見訴卷第95至98頁）；證人蔡忠霖證稱：一開始是原告跟楊金鉿出現，後來陳炳榮出現，伊叔叔蔡正雄邀伊父親蔡新德賣土地，伊父親記憶不好，有時叫伊代簽，伊有載父親去鼎弘公司簽約，伊有拿5萬多元現金給原告作仲介費，沒注意看原告提出證明書之內容等語（見訴卷第98至 103頁）；證人蔡武記證稱：伊母親過世後，原告牽線伊與胞兄賣土地，伊去陽信銀行跟建商嘉隆公司簽約，當初沒有說仲介費要給誰，後來原告說給鼎弘公司，伊不知道原告跟鼎弘公司間什麼糾紛等語（見訴卷第103至106頁）；證人蔡勝安證稱：原告夫婦邀請賣地，在鼎弘公司簽約，後來伊打電話問原告仲介費要給誰，原告說匯給公司就好，公司會給她，伊就匯款14萬元給鼎弘公司，不記得先簽委託銷售同意書或證明書，伊以為原告係鼎弘公司人員等語（見訴卷第10 6至109頁）；證人蔡榮柱證稱：蔡肇林拿委託書給伊在二哥蔡慧鐘（歿）家簽，辦手續都在鼎弘公司辦，伊家三兄弟出售土地都由蔡慧鐘處理，不知道蔡慧鐘將仲介費拿給誰等語（見訴卷第110至112頁）；證人蔡慧麟證稱：蔡肇林說要整合賣土地，伊家三兄弟出售土地都由蔡慧鐘處理等語（見訴卷第112至113頁）；證人羅輝茂證稱：原告夫婦邀請出售土地，伊在家裡簽立委託銷售同意書，文書寫的很明白，伊承認土地以每坪16萬元計算、服務報酬以2%計算，成交後陳炳榮傳訊給伊通知付仲介費，原告夫婦有送收據來等語（見訴卷第114至118頁）；及證人蔡清心證稱：原告配偶阿和仲介出售伊兒子蔡宗男名下之土地實際上係伊處理、簽立委託銷售同意書，當初也沒有說錢要給阿和，後續簽約、付仲介費都是去鼎弘公司等語（見訴卷第119至120頁），足見上開證人於原告邀請出售土地時，並無與原告約定仲介費，後續經由原告介紹前往鼎弘公司簽立委託銷售同意書時（見審訴卷第19至45頁），始同意給付仲介費即2%報酬給鼎弘公司，未曾見聞兩造間有何約定，且後續於111年2月間之所以依原告要求又簽立證明書（見審訴卷第67至89頁），係因原告夫婦為當初實際前來邀請共同出售土地之人，然並不清楚原告與鼎弘公司間有何關係。是以，上開證人之證詞不能證明兩造間有何合作或委任或合夥之契約關係，原告依契約關係請求被告給付云云，仍屬無據。　⒌證人宋秀真、證人蔡青彤、證人蔡承傳、證人蔡基清、證人蔡銀柔、證人蔡正雄、證人許益堂、證人蔡政良經通知未到場作證，及證人蔡芳雄、蔡慧鐘經其家人陳稱已過世（見訴卷第61、113頁），原告亦陳明待證事實相同（見訴卷第124 頁），故已無再行調查必要，附此敘明。　㈢被告不負不當得利返還責任：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額；不當得利之受領人，以其所受者，無償讓與第三人，而受領人因此免返還義務者，第三人於其所免返還義務之限度內，負返還責任，民法第179條、第181條、第183條定有明文。不當得利返還請求權之成立，乃當事人間有財產之損益變動，即一方受財產之利益，致他方受財產上之損害，且無法律上之原因，即足當之（最高法院111年度台上字第848號判決參照）。　⒉查鼎弘公司收受仲介費，係以地主簽立之委託銷售同意書同意給付2%服務報酬，為其正當法律上原因，又楊金鉿並非收受仲介費之人，均難認有何不當得利，亦難認原告受有何損害，是原告依不當得利之法律關係請求被告給付云云，洵屬無據。　　　㈣從而，原告依民法第184條第1項、第185條、第272條第1項、公司法第23條第2項規定侵權行為之法律關係；與合作契約、共同給付不真正連帶債務、適用或類推適用民法第199條第1項、第292條、第541條及第699條規定合夥或委任之法律關係；及民法第179條、第181條及第183條規定不當得利之法律關係，聲明請求被告應共同給付原告2,249,548元，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、主張、陳述、所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，均與本件判斷結果無影響，毋庸再予逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，　　判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　 114　　年　　3　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　李俊霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳儀庭

2025-03-31

CTDV-114-訴-186-20250331-1

上易

臺灣高等法院

毀損

臺灣高等法院刑事判決 114年度上易字第229號上訴人即自訴人曾峙屏自訴代理人蔡晴羽律師上訴人即被告林庭玉選任辯護人吳玲華律師上列上訴人即自訴人因自訴上訴人即被告毀損案件，不服臺灣臺北地方法院112年度自字第69號，中華民國113年12月17日第一審判決，提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。　　事　實一、林庭玉前因與案外人傅仰曄共同犯醫師法第28條前段之非法執行醫療業務罪（臺灣臺北地方法院111年度醫訴字第5號刑事案件），經被害人黃慧娟（已歿）之子曾峙屏依共同侵權行為等法律關係，對其等提起請求損害賠償民事訴訟，經臺灣臺北地方法院民事庭於民國112年5月19日以110年度醫字第27號判決（下稱本案民事判決），命林庭玉與傅仰曄應連帶給付曾峙屏新臺幣（下同）371萬5,190元及法定遲延利息，並宣告曾峙屏以124萬元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定存單為林庭玉及傅仰曄供擔保後，得假執行。詎林庭玉於知悉本案民事判決之內容，明知其將受強制執行之際，竟意圖損害債權人曾峙屏之債權，基於損害債權之犯意，於112 年6月27日將其名下唯一不動產即臺北市○○區○○段0○段0000○ 號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段0號00樓之0，權利範圍1/1）及坐落同小段000地號土地（權利範圍16/10000）（上開建物及土地下合稱為本案房地），以買賣為由，移轉登記予林芮宇、李昱廣（林芮宇及李昱廣就本案房地之權利範圍均為建物各1/2、土地各8/10000），而以此方式處分其財產，足生損害曾峙屏之債權。二、案經曾峙屏委任律師提起自訴。　　　　理　由壹、程序部分：　　本院援引之下列證據資料（包含供述證據、文書證據等），並無證據證明係公務員違背法定程序所取得。又上訴人即自訴人、自訴代理人、上訴人即被告林庭玉及其選任辯護人，於原審準備程序、審理時（見原審卷一第144、145、330頁；原審卷二第94至102頁）及本院審理時（見本院卷第143至 147頁）對原審及本院所提示之被告以外之人審判外之供述，包括供述證據、文書證據等證據，均同意有證據能力，且迄言詞辯論終結前並未聲明異議，亦無顯有不可信之情況與不得作為證據之情形，本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，認為以之作為證據應屬適當，是依刑事訴訟法第159條至第159條之5規定，本院所引用供述證據及文書證據均有證據能力。貳、實體部分：一、事實之認定：　　　　訊據上訴人即被告林庭玉雖坦承其於上開時、地，將名下唯一不動產即本案房地，以買賣為由，移轉登記予林芮宇、李昱廣之事實，惟矢口否認有何損害債權之犯行，辯稱：我因積欠律師費、親友債務，及因經濟窘迫，為籌措日常生活費用等支出之資金，致不得已而變賣本案房地，並無損害自訴人曾峙屏債權之意圖云云。被告之辯護人並為其辯護略稱：自訴人已經查封傅仰曄2間不動產，價值已足滿足其債權，自不構成毀損債權罪云云。經查：　㈠被告前因與傅仰曄共同犯醫師法第28條前段之非法執行醫療業務罪（原審法院111年度醫訴字第5號刑事案件），經被害人黃慧娟（已歿）之子即自訴人，依共同侵權行為等法律關係，對其等提起請求損害賠償民事訴訟，經原審法院民事庭於112年5月19日以本案民事判決，命被告與傅仰曄應連帶給付自訴人371萬5,190元及法定遲延利息，並宣告自訴人以12 4萬元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定存單為被告及傅仰曄供擔保後，得假執行，即自訴人得隨時向法院聲請強制執行；而被告至遲於112年6月12日即知悉本案民事判決之內容，仍於112年6月27日，將其名下唯一不動產即臺北市○○區○○ 段0○段0000○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段0號00 樓之0，權利範圍1/1）及坐落同小段000地號土地（權利範圍16/10000），以買賣為由，移轉登記予案外人林芮宇、李昱廣（林芮宇及李昱廣就本案房地之權利範圍均為建物各1/ 2、土地各8/10000），即以此方式處分其財產等情，為被告所不爭執（見原審卷一第330、331頁），且有原審法院111 年度醫訴字第5號刑事判決、本案民事判決、被告就本案民事判決於112年6月12日提起上訴之民事聲明上訴狀、被告於 112年7月13日之全國財產稅總歸戶財產查詢清單、本案房地之建物及土地登記謄本、被告於112年6月3日將本案房地出賣予李昱廣、林芮宇之不動產買賣契約書等件在卷可參，是此部分事實，堪以認定。　㈡被告客觀上有損害自訴人債權之處分財產行為：　1.按刑法第356條之損害債權罪，以債務人於將受強制執行之際，意圖損害債權人之債權，而毀壞、處分、隱匿其財產為構成要件。此之所謂「將受強制執行之際」，如債權人已取得強制執行法第4條各款所定之執行名義、或如業經受有確定之終局判決、或受有假執行宣示之判決，以及已經開始執行尚未終結以前均係「將受強制執行之際」（最高法院58年台上字第1812號判決、55年度台非字第118號判決意旨參照）。次按刑法第356條損害債權罪之成立，固以其損害行為在「將受強制執行之際」為要件，然所謂將受強制執行之際，係指債權人對債務人「取得執行名義起，至強制執行程式完全終結前之期間」而言，亦即債權人業已取得執行名義，而隨時可以聲請執行之情形（最高法院30年度刑庭庭長決議《二》參照）。　2.自訴人對被告及傅仰曄所提起之請求損害賠償民事訴訟，前經原審法院民事庭於112年5月19日以本案民事判決，命被告與傅仰曄應連帶給付自訴人371萬5,190元及法定遲延利息，並宣告自訴人以124萬元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定存單為被告及傅仰曄供擔保後，得假執行。是自訴人已對被告取得受有假執行宣示之本案民事判決，且該民事判決為強制執行法第4條第1項第2款所定之執行名義，故自訴人自本案民事判決判決之日即112年5月19日起，已得隨時向法院就被告名下之財產聲請強制執行。　3.被告於112年5月19日至同年7月13日間，其名下除本案房地外，無其他不動產或車輛之事實，有被告112年7月13日之全國財產稅總歸戶財產查詢清單附卷足稽（見原審卷一第63頁）。參以被告於112年6月12日具狀對本案民事判決提起上訴 (見原審卷一第61、62頁)，顯至遲於該日即知悉本案民事判決之內容，卻仍於15日後之112年6月27日，將其名下唯一不動產即本案房地，以買賣為由，移轉登記予林芮宇、李昱廣等情，已如前述，是被告於將受本案民事判決強制執行之際，處分其名下唯一不動產即本案房地，客觀上確有損害自訴人債權之處分財產行為無訛。　㈢被告主觀上有損害自訴人債權之意圖及損害債權之犯意：　1.按犯罪構成要件之「意圖」，為特定種類犯罪之主觀不法構成要件，行為人只要在內心上具備希求達到主觀不法構成要件所明定之不法意圖，而著手實行客觀之犯罪事實者，即有意圖之存在，可成立特定之罪，並不以其意圖之實現為完成犯罪之必要條件。考行為人為特定行為，本即有各式各樣之動機，立法者將特定動機列為意圖（如意圖供行使之用、意圖營利、意圖為自己或第三人不法所有、意圖損害債權人之債權等），而為主觀不法構成要件，旨在限縮特定犯罪之成立範圍，然非謂行為人別有其他動機存在時，即無由「同時併存」不法意圖。而債務人所有之總財產，為全體債權人債權之抽象擔保，已取得執行名義而得參與分配之全體債權人，除具有優先受償權者外，應就債務人可受執行之財產平均受償，此觀強制執行法第38條規定自明。刑法損害債權罪所欲保護之客體，既係債權之安全滿足實現，且債務人之所有財產均為債權人債權之總擔保，苟債務人明知債權人已取得執行名義，其財產即有受強制執行之可能，猶處分其財產，避免其財產受強制執行，自有損害債權人債權之意圖。　2.被告雖辯稱其早已委託出售本案房地，不知因此侵害自訴人之債權云云，然查：　⑴觀之被告於行為時年已32歲，學歷為大學畢業、有護理師執照（見原審卷一第21頁、原審卷二第108頁），係具有相當智識程度及社會經驗之人，其於112年6月12日具狀對本案民事判決提起上訴，足認至遲於該日即知悉本案民事判決之內容及准許假執行之宣告，而將受強制執行之際，卻於同月27 日處分其名下唯一不動產即本案房地，其主觀上顯難認其將導致自訴人之債權受有損害乙事毫無所悉。　⑵參之被告將本案房地以總價398萬元出賣予林芮宇、李昱廣，經扣除抵押權等債務及費用支出後，價金餘款210萬1,683元於112年7月7日匯至被告指定之臺灣土地銀行中和分行第000 000000000號帳戶（下稱被告土銀帳戶），被告旋於上開價金匯入之「同日」，將款項分次轉帳匯出及提領現金，致該帳戶僅餘542元等情，有被告土銀帳戶歷史交易明細查詢資料、本案房地買賣之房屋交易安全制度專戶收支明細表（賣方）在卷可憑（見原審卷一第205、341頁）。由被告處分本案房地賣得價金後，於取得價金之「同日」，立即將高達21 0萬1,683元之買賣價金餘款轉出至僅餘542元，顯見其有規避自訴人對該價金存款聲請強制執行之意圖，至為明確。　⑶被告出售本案房地，具基於侵害本案債權之主觀犯意：　①證人即受被告委託出售本案房地之仲介人員潘志祥於原審審理時證稱：被告於112年3月1日委託出售本案房地，一開始委託出售價格為438萬元，但因來看屋之買方所出價格均低於438萬元，故遲未能賣出，迄至112年5月26日，被告同意降價出售本案房地，變更出售條件為屋主（即被告)實拿370 萬元整，屋主只負擔土地增值稅，不負擔仲介服務費，並簽訂契約內容變更同意書；嗣經伊同事介紹，最後以總價398 萬元將本案房地出賣予林芮宇、李昱廣等語（見原審卷二第 81至83、90頁），有被告於112年3月1日委託中信房屋南京龍江加盟店（喬群不動產仲介經紀有限公司）出售本案房地之同意書、112年5月26日契約內容變更同意書在卷可佐（見原審卷一第185、191頁）。　②本件自訴人於110年間提起本案民事訴訟，於112年4月19日言詞辯論終結，嗣於112年5月19日宣判，有本案民事判決附卷可憑。可知被告早於110年間即知自訴人對其提起本案民事訴訟，其於訴訟繫屬期間之112年3月1日委託出售本案房地，但因委託出售價格438萬元均高於看屋買方之出價，遲未能成交，迄同年5月19日本案民事判決宣判，被告旋於同月2 6日同意降價出售本案房地變更出售條件為其實拿370萬元，遂於112年6月27日以398萬元價格售出。可知被告於本案民事訴訟繫屬期間委託出售其名下唯一之不動產即本案房地，其動機本即可議，且被告於本案民事判決宣判後，知悉判決之結果對其不利，自訴人隨時得持該判決對被告名下不動產聲請假執行，旋將降價求售，縱令出售價格以低於被告自稱購入本案房地價格400萬元之成本，被告僅實拿370萬元，亦在所不惜。況倘被告並無損害自訴人債權之意圖，其於得知本案民事判決之結果後，大可終止本案房地委託出售，卻被告仍執意賣出，復於112年5月26日簽立前揭契約內容變更同意書而降價出售本案房地，被告顯急於將本案房地變賣，益見其係基於侵害本案債權之主觀犯意，出售本案房地。　③被告辯稱其因積欠律師費、親友債務及為籌措日常生活費用支出之資金等因素，因經濟窘迫，致不得已而需變賣本案房地，並非為侵害本案債權云云。惟按債務人所有之總財產，為全體債權人債權之總擔保，而債務人為避免其財產遭債權人強制執行，通常會將登記之不動產變賣為容易隱藏之現金，或將存款領出並藏匿在某處，此於法院實務上屢見不鮮。本件被告所稱其積欠親友債務，均未簽立借據，業據被告自承在卷（見原審卷二第105至107頁），則該等負債既已積欠多年，何以須拖延至本案民事判決後始變賣本案房地？是由被告處分本案房地之時機以觀，被告於知悉本案民事判決及准許假執行之結果後，旋於1個月後將本案房地出賣並移轉登記，其辯稱僅單純為處分本案房地以償還其他債務，與本案民事判決無關云云，核與常情有違，殊難採信。　④被告自承其名下除本案房地外，並無其他不動產及車輛，現亦無業，可見其無其他財產或收入可供清償以保障自訴人之債權。再被告將本案房地變賣後，就賣得價金於匯入被告土銀帳戶之「同日」立即轉出，縱令被告所辯其積欠律師費、親友債務等語屬實，被告將本案房地賣得價款刻意挑選特定普通債權人清償，而未通知自訴人參與分配，實有意剔除自訴人債權、不想讓自訴人債權獲得清償之意。是被告主觀上具有損害自訴人債權之意圖及損害債權之犯意，至為明灼。又縱被告被告處分本案房地之動機，或兼有清償其他債務之目的，然不影響被告主觀上具有損害自訴人債權之意圖之認定。　⑷又毀損債權之保護法益，係個別債權人在個別強制執行程序中，從債務人財產滿足其債權；本罪之性質為抽象結果犯，只要行為人實施毀壞、處分或隱匿其財產之行為即屬既遂，不需要使強制執行無法進行，或使債權人無法實現利益。本件被告既有上開處分財產致自訴人無法開啟強制執行程序以滿足債權之行為，即已成立本罪，縱自訴人另依強制執行程序對連帶債務人傅仰曄進行查封，亦無解於被告本件犯行之成立。　㈣綜上所述，被告所辯，要屬事後卸責之詞，無足憑採。本件事證明確，被告之毀損債權犯行，洵堪認定，應依法論科。二、核被告所為，係犯刑法第356條之損害債權罪。　　三、維持原判決及駁回上訴之理由：　㈠原判決以被告犯罪事證明確，據以論罪科刑，並載敘：審酌被告知悉自訴人已取得本案民事判決及受有假執行宣示之執行名義，而得隨時向法院聲請就被告名下之財產為強制執行，竟於將受強制執行之際，意圖損害自訴人之債權，將其名下唯一之不動產予以處分、變賣，且將賣得價金自被告土銀帳戶中提領轉出殆盡，致無從確保自訴人債權日後受償之可能性，足生損害於自訴人，所為實有不該，應予責難；復考量被告始終否認犯罪，且迄今完全未就其犯行可能對自訴人造成之損害表達任何歉意、賠償或求得原諒，足認其犯後態度不佳；兼衡被告自述其學歷為大學畢業，原從事護理師工作，案發時無業、無收入，尚需扶養3名幼子之家庭生活、經濟狀況，暨其犯罪動機、目的、手段、情節、素行(見卷附被告前案紀錄表)等一切情狀，量處有期徒刑6月，如易科罰金以1千元折算1日之折算標準等旨。　㈡經核原判決認事用法均無違誤，量刑亦屬妥適。自訴人以原判決量刑太輕，且漏未就被告毀損債權而出售房地扣除貸款及其他費用匯入帳戶之犯罪所得沒收等語為由提起上訴；被告則執前詞上訴否認犯行，均指摘原判決不當。然按刑之量定，係實體法上賦予法院得為自由裁量之事項，倘其量刑已以行為人之行為罪責為基礎，並斟酌刑法第57條各款所列情狀，在法定刑度內，酌量科刑，如無偏執一端，致明顯失出失入情形，上級審法院即不得單就量刑部分遽指為不當或違法（最高法院75年度台上字第7033號判決意旨參照）；本件經原判決逐一剖析，並就卷內證據資料參互審酌，認定被告確有毀損債權之犯行，關於上訴所指事由之科刑部分，已依刑法第57條各款所列情狀，審酌上開各情，在適法範圍內行使其量刑之裁量權，原判決之量刑，核無違法或不當之情形，原判決即應予維持。自訴人雖主張被告出售本案房地係侵害本案債權之行為，其出售本案房地之價金為犯罪所得，應予沒收乙節；然被告將本案房地以總價398萬元出賣予林芮宇、李昱廣(經扣除抵押權等債務及費用支出後，價金餘款2 10萬1,683元)，為被告處分其財產之所得，並非犯罪所得，自訴人民法上之求償權如未能獲得滿足，應藉民事執行程序取得債權憑證，待被告有財產時，另為聲請強制執行，自訴人主張被告出售本案房地之價金為犯罪所得，應予沒收云云，顯屬無據。被告於本院審理時猶執前詞否認犯行，且迄今仍未與自訴人和解或賠償其損害，業據被告於本院審理時供承在卷（見本院卷第151頁），足認被告並未反省其毀損債權犯行，亦無和解、賠償意願。本件既查無足以影響量刑之新事證，被告及自訴人之上訴，均無理由，皆應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　刑事第七庭　　審判長法　官　吳秋宏　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　柯姿佐　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃雅芬以上正本證明與原本無異。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭雅云中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日附錄：本案論罪科刑法條全文　　　　　　　　　　　　　　　中華民國刑法第356條債務人於將受強制執行之際，意圖損害債權人之債權，而毀壞、處分或隱匿其財產者，處2年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。

2025-03-25

TPHM-114-上易-229-20250325-1

重上

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第538號上訴人第一建築經理股份有限公司法定代理人謝萬雄訴訟代理人江肇欽律師王禹傑律師參加人周子玉訴訟代理人謝享穎律師被上訴人陳玉昆訴訟代理人許惠峰律師房彥輝律師複代理人劉祉妍律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年5月 26日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第185號第一審判決提起上訴，本院於114年3月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔；參加費用由參加人負擔。　　事實及理由 被上訴人主張：伊為坐落於臺南市○○區○○○段0000、0000地號土地（下各稱0000、0000號土地，合稱系爭土地）之所有權人，於民國111年4月14日與參加人就0000、0000號土地分別簽訂土地買賣契約書（下各稱0000、0000號契約，合稱系爭契約），約定伊將0000、0000號土地分別以新臺幣（下同）1億3,649萬 6,000元、1億1,918萬4,000元出售予參加人，買賣雙方並於同日與上訴人就0000號契約、0000號契約分別簽訂價金信託履約保證申請書（下各稱0000、0000號申請書，合稱系爭申請書），約定委由上訴人辦理買賣價金信託履約保證，並負責管理履約保證信託帳戶及撥付仲介服務費事宜，進而分別開設受託信託財產專戶（末三碼分別為000號、000號，下各稱0000、0000 號專戶，合稱系爭專戶）。依系爭契約第3條第2項約定，系爭土地之第一期至第四期之價款分別如附表所示，且參加人應於稅單核發後5日內將第三期款項存匯入系爭專戶，倘若參加人須向金融機構辦理貸款支付尾款者，應於給付第三期款項之同時或於伊通知之期限內，確認貸款額度並辦妥對保手續，自移轉登記完成5日內，將核貸款項存入系爭專戶，雙方並同時辦理交屋，另依系爭契約第9條第4項約定，系爭土地之最後點交日為111年9月30日。嗣0000號土地於111年5月17日完稅，伊於同年月19日移轉登記予參加人，然參加人未依約定給付0000號土地第三期及第四期款項，伊隨即於同年7月8日、19日分別寄發第443號存證信函（就各存證信函部分僅以號碼函稱之，下同）、第308號存證信函予上訴人，請求上訴人督促參加人付款。又0000號土地於111年7月25日完稅，參加人亦未依約定給付0000號土地第二期、第三期之款項。雖參加人以0000號土地遭第三人占用為由，拒絕給付0000號土地第三期、第四期款項，然伊除於111年8月11日寄發第551號存證信函予參加人請求給付款項外，亦於同年月31日寄發第598號存證信函予參加人並副知上訴人，0000號土地遭第三人占用之情形已於同年月24 日排除，並於同年9月23日再寄發第660號存證信函予參加人，請求給付0000號土地第三期、第四期款項，否則將解除系爭契約。惟參加人遲未付款，伊遂於111年9月27日寄發第673號存證信函予上訴人，請求上訴人依約進行催告，然上訴人竟遲至同年10月4日始催告參加人付款，顯然已逾系爭土地之最後點交日。經伊多次通知參加人應依約付款，仍未獲置理，伊遂於 111年10月7日寄發龐峰律字第22100701號律師函（下稱701號律師函）予參加人，表示解除系爭契約，惟參加人並未收受，伊再於同年月21日重行寄發701號律師函，表示解除系爭契約，並於同年月24日送達參加人。是依系爭契約第10條第4項約定，伊已於111年10月7日、21日寄發701號律師函予參加人，表示解除系爭契約，並於送達參加人時發生解除效力，然上訴人竟未依系爭契約第10條第4項之約定，將系爭專戶之款項撥付予伊，逕自以伊違約為由將款項撥付予參加人，顯然有違反善良管理人之注意義務，致生伊有無法沒收款項之損害，為此，爰依民法第544條規定，請求上訴人負損害賠償責任。並先就損害賠償為一部請求，求為命㈠上訴人應給付伊2,000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行之判決。 上訴人則以：㈠被上訴人與參加人於111年5月12日簽訂變更價款支付方式協議書（下稱系爭協議），約定變更系爭契約之買方付款方式，即被上訴人將0000號土地過戶予參加人後，參加人應於同年7月2 0日前每月存入1,600萬元至0000號專戶。另依系爭契約第11條第3項約定，系爭協議係屬系爭契約之一部，被上訴人既已變更付款方式，卻又以應依系爭契約之付款方式為由，主張參加人有違約之情形，要求伊寄發催告通知，顯屬無理。雖伊於11 1年9月2日接獲被上訴人之存證信函，惟被上訴人之主張不符契約債之本旨，因此伊未進行催告，況且迄至同年7月20日參加人已將逾4,800萬元款項匯入0000號專戶，可認已符合系爭協議之約定。嗣伊於111年9月15日收受參加人之通知，表示系爭土地於同年5月5日鑑界後，0000號土地有遭鄰地之地上物越界占用之情形，參加人遂於同年8月8日、19日通知被上訴人請求排除瑕疵，並行使同時履行抗辯權。伊再於111年9月27日接獲被上訴人第673號存證信函，要求伊進行催告，然被上訴人並未向伊說明上開瑕疵是否已排除，伊待至最後點交日之次2 個工作日即同年10月4日才向參加人催告，是伊催告之時間未逾最後點交日7日內之期限，尚符合系爭契約之約定。此外，被上訴人亦於111年10月7日龐峰律字第22100702號律師函（下稱702號律師函）自承，0000號土地確實存有占用情形，並於同年9月23日排除瑕疵，惟其未副知伊瑕疵已排除，因此參加人依系爭契約及民法之規定主張同時履行抗辯，而未給付價金，非屬無理。又依系爭契約第7條第1項約定，買賣標的之權利瑕疵應於產權移轉登記前排除，然被上訴人自系爭土地鑑界後即知悉0000號土地有瑕疵之情事，卻未依系爭契約第6條第4項約定於15日內排除，因此參加人即有權於定期限催告後行使解除權，是被上訴人在尚未履行排除瑕疵義務前所為之催告，應認係屬無效。況被上訴人直至最後點交期日才告知瑕疵已排除，並減縮作業時間，就該遲延之責任，亦非全然無責。㈡再者，伊向參加人催告後，參加人即於111年9月30日將系爭土地之完稅款匯入系爭專戶，並於同年10月12日將總價差額匯入系爭專戶，再於同年10月13日、17日，分別以第1277、1284號存證信函通知被上訴人辦理0000號土地他項權利塗銷作業與提供地政事務所印鑑證明，及關於0000號土地放棄優先購買權之證明文件，並提出臺南市東南地政事務所核發之土地案件補正通知書為證，據此伊旋於同年10月21日以第1119號存證信函通知被上訴人應補正上開文件，及配合清償塗銷買賣標的之他項權利，然被上訴人竟於同年10月28日以龐峰律字第22102802號律師函（下稱802號律師函）回覆無意願配合，並認定系爭契約已於同年10月24日解除。然系爭土地之他項權利業已設定最高限額抵押權，擔保債權總金額為1億3,905萬元及85萬9,000 元，依約定被上訴人應於完稅前清償債務並塗銷抵押權登記，或提出債務明細提供予特約地政士及參加人，但被上訴人竟以 802號律師函表示無履約之義務，其後於111年10月29日參加人再以第1354、1364號存證信函向被上訴人解除系爭契約。惟依系爭申請書第3條第6項及系爭契約第10條第4項約定，買賣雙方同意將系爭土地買賣價金之管理及撥付方式授權伊處理，其中包含同意伊以書面方式判斷買賣雙方之違約情形、催告及解約是否合法，並受伊判斷結果之拘束。因此伊有權依據系爭契約、系爭申請書、系爭協議等文件，認定被上訴人於111年8月 31日及同年9月27日所為之催告無效，並認於最後點交日後所發出之催告係屬合理。縱認被上訴人已於111年9月23日排除瑕疵，以致同年月27日之催告有效，伊亦於收受通知後7日內催告參加人，仍符合系爭契約第10條第2項及第4項之約定。且為符合公平原則，買賣雙方之一方若不認同伊所認定之違約責任歸屬，其自得於催告期限內向法院提起民事訴訟救濟，停止伊認定之權利，屆時伊僅得依系爭申請書第3條第4項約定，俟確定判決或法院和解筆錄為履行保證責任之依據作業，據此方核以符合債之本旨及竭盡善良管理人之注意義務。惟被上訴人已於系爭協議中變更付款方式，而伊亦以第1053號存證信函及11 1年12月8日第一建經字第1110172號函（下稱上訴人第1110172 號函）提醒及函覆被上訴人及其委任之律師事務所，應瞭解並知悉系爭契約之內容，然被上訴人竟漠視系爭協議約定之付款方式，企圖混淆契約義務並意圖沒收買賣價金作為違約金，是伊已恪守契約約定執行委任之事務，縱使伊所認定之結果不符預期，被上訴人應依系爭契約及系爭申請書之約定方式進行救濟，並於催告期限內提起民事訴訟，否則伊僅得依照約定程序辦理，將系爭土地之買賣價金返還予參加人。㈢另依系爭契約之約定，被上訴人應於買賣標的產權移轉登記完畢並塗銷他項權利登記作業後，辦理點交程序始取得買賣價金，然被上訴人先前曾以協議方式向參加人先行調撥取得價金6, 050萬元之利益，嗣後又以無法沒收系爭專戶內之買賣價金之消極利益向伊請求損害賠償，係屬無理。且依系爭契約第10條第1項及第4項約定，參加人係依循約定之方式解除契約，被上訴人除不得請求違約金外，更應將系爭專戶之款項返還予參加人。縱認被上訴人解除系爭契約為有理由，然兩造間係成立保證契約，被上訴人既未證明伊應負保證責任，復未向參加人請求返還價金或損害賠償，逕對伊請求損害賠償，於法尚屬無據等語，資為抗辯。 參加人則以：伊從未收受被上訴人於111年10月7日、21日寄發之701號律師函，如有寄出應由被上訴人負舉證責任，又催告或解約之意思表示等此類至關重要之文件，應以存證信函為通知送達，此乃眾所周知之事，且被上訴人先前亦曾以第551、5 98、660號存證信函通知伊，惟就解約之通知竟以律師函發出，其上受文者所載之地址亦與系爭契約所載不同，從而被上訴人之主張就其真實性仍有疑義等語。 原審就被上訴人之請求，判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。 兩造所不爭執之事項：㈠系爭土地為被上訴人所有，其與參加人於111年4月14日就0000 、0000號土地分別簽訂0000、0000號契約（即系爭契約），約定被上訴人各以1億3,694萬6,000元、1億1,918萬4,000元，將 0000、0000號土地出售予參加人，買賣雙方與上訴人並於同日分別就0000、0000號契約分別簽訂0000、0000號申請書（即系爭申請書），約定委由上訴人辦理0000、0000號土地買賣價金信託履約保證，並由上訴人負責履保專戶管理及撥付仲介服務費事宜，上訴人因而分別就0000、0000號契約開設0000、0000 號專戶（即系爭專戶），有系爭契約、申請書及價金信託履約保證書（下稱系爭保證書）可參（見原審卷第21-40頁）。㈡參加人於111年4月22日分別匯入650萬元至0000專戶、600萬元至0000號專戶（見原審卷第105頁、本院卷一第83頁）。㈢參加人於111年4月26日（見原審卷第105頁、本院卷一第83頁）： ⒈存入720萬元至0000專戶：匯入1,370萬元至0000專戶，上訴人以其中650萬元係簽約款1,370萬元之重覆匯款為由，於同日退還予參加人。 ⒉存入590萬元至0000專戶：交付1,190萬元之支票至0000號專戶，上訴人以其中600萬元係簽約款1,190萬元之重覆付款為由，於同日退還予參加人。㈣參加人與被上訴人於111年5月12日簽訂系爭協議（見原審卷第1 03頁）。㈤參加人於111年5月19日匯入1,010萬元至0000號專戶（見原審卷第105頁）。㈥參加人於111年6月17日匯入1,600萬元至0000號專戶（見原審卷第105頁）。㈦被上訴人於111年7月8日寄發第443號存證信函予上訴人，催告上訴人處理參加人違約之事宜（見原審卷第41-45頁)。㈧被上訴人於111年7月19日寄發第308號存證信函予上訴人，催告上訴人處理參加人違約之事宜（見原審卷第47-51頁）。㈨參加人於111年7月20日匯入1,600萬元至0000號專戶（見原審卷第105頁）。㈩參加人於111年8月8日寄發存證信函予被上訴人，通知被上訴人排除0000號土地之占用，並主張行使同時履行抗辯權（見原審卷第110頁）。 被上訴人於111年8月11日寄發第551號存證信函予參加人，請求參加人給付尾款（見原審卷第53頁）。 參加人於111年8月19日寄發第385號存證信函予被上訴人，催告被上訴人應於系爭專戶結清前排除雜草、占用，並塗銷最高限額抵押權（見本院卷一第93頁）。 被上訴人於111年8月31日寄發第598號存證信函予參加人，催告參加人7日內給付系爭土地之價金款項，並副知上訴人（見原審卷第55-59頁）。 參加人於111年9月15日寄發第1166號存證信函予被上訴人，通知被上訴人排除買賣標的物之瑕疵，並重申已行使同時履行抗辯權，及副知上訴人（見原審卷第107-115頁）。 被上訴人於111年9月23日寄發第660號存證信函予參加人，表示 0000號土地鄰地貨櫃屋占用，被上訴人已經處理完畢，並催告參加人7日內給付價金（見原審卷第61-62頁）。 被上訴人於111年9月27日寄發第673號存證信函予上訴人，請上訴人進行最終催告（見原審卷第63-64頁）。 參加人於111年9月30日分別匯入4,996萬6,000元、1,850萬至00 00專戶、1,750萬元至0000號專戶（見原審卷第105頁、本院卷一第79、83頁）。 參加人於111年10月3日匯入1萬4,000元至0000號專戶（見原審卷第105頁、本院卷一第81頁）。 上訴人於111年10月4日寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到7日內將1億0,242萬6,000元存入系爭專戶（見原審卷第117-120頁）。 被上訴人於111年10月7日委由律師寄發701號律師函，為解除系爭契約之意思，並提出現場照片，表示0000號土地之貨櫃屋及玻璃已經清除（見原審卷第65-70頁）。 被上訴人於111年10月7日委由律師寄發702號律師函，請上訴人催告參加人依約付款（見原審卷第121-123頁）。 參加人於111年10月12日分別匯入8萬元至0000專戶、799萬元至 0000號專戶（見原審卷第105頁、本院卷一第83頁）。 臺南市東南地政事務所於111年10月12日通知參加人尚須補正放棄優先購買權證明文件及其資格證明、印鑑證明等資料（見原審卷第137頁）。 參加人於111年10月13日委由律師寄發第1277號存證信函予被上訴人，催告被上訴人塗銷系爭土地上之他項權利登記，並辦理點交，副知上訴人（見原審卷第125-130頁）。 參加人於111年10月17日委由律師寄發第1284號存證信函予被上訴人，催告被上訴人塗銷系爭土地上之他項權利登記權，並辦理點交，副知上訴人（見原審卷第131-136頁）。 上訴人於111年10月21日寄發第1119號存證信函予被上訴人，定期催告被上訴人將系爭土地之他項權利塗銷，並配合辦理清償作業及提供移轉所需資料（見原審卷第139-143頁）。 上訴人於111年10月21日寄發第1120號存證信函予被上訴人，定期催告被上訴人提供系爭土地之地上權人放棄優先承買權證明文件（見本院卷二第59-68頁）。 被上訴人於111年10月21日委由律師重新寄發701號律師函，為解除系爭契約之意思，並提出現場照片，表示0000號土地之貨櫃屋及玻璃已經清除（見原審卷第65-72頁）。 被上訴人於111年10月28日委由律師寄發802號律師函予上訴人，表示系爭契約已於111年10月24日解除（見原審卷第145-147 頁）。 參加人於111年10月29日寄發第1354號存證信函予被上訴人，以被上訴人遲延履行系爭契約義務，且經催告仍未履行為由，解除系爭契約（見原審卷第153-159頁）。 參加人於111年11月1日寄發第1364號存證信函予被上訴人，解除系爭契約（見原審卷第161-167頁）。 上訴人於111年12月8日作出111年12月8日第一建經字第1110172 號函之判斷（即上訴人第1110172號函判斷，見原審卷第169-1 71頁）。 本院就本件各項爭點，判斷如下：㈠上訴人依據系爭申請書約定，為系爭專戶之管理及撥付等事宜之處理，核其性質應屬委任契約之性質： ⒈參加人、被上訴人及訴外人永康資產管理有限公司（下稱永康公司）與上訴人於111年4月14日簽訂系爭申請書（見原審卷第 33-36頁），系爭申請書之前言謂：「茲因甲（即參加人，下同）乙（即被上訴人，下同）雙方經丙方（即永康公司，下同）居間仲介買賣不動產標的（依不動產買賣契約所載），甲乙丙三方同意就前開不動產買賣價金委任第一建築經理股份有限公司(以下稱第一建經）辦理『價金信託履約保證』，並由第一建經負責履約保證信託專戶（以下稱履保專戶）管理及撥付仲介服務費事宜，三方同意共同遵守如下條款：」，其中第1、 2、3、7、9條約定如下： ⑴第1條：保證書之核發及生效　一、於甲乙雙方簽訂不動產買賣契約及本申請書後，由第一建經核發履約保證書予甲乙雙方收執。　二、履約保證生效以第一期簽約款存入履保專戶之日起第一建經始對甲乙雙方負保證責任。 ⑵第2條：保證額度：最高以不動產買賣契約書所載買賣總價款為限。 ⑶第3條：保證責任：　一、甲乙雙方之任一方違反買賣契約應履行之各項義務，經他方以書面催告履約，表明逾期未履約者將依約解除買賣契約及返還價金或沒收已付價金等相關之程序，並副知第一建經，由第一建經定七日期限催告違約方，違約方於期滿未以書面異議且未向法院提起民事訴訟者，第一建經將履保專戶買賣價金扣除應支付之稅費、地政士執行業務費、履約保證手續費、應給付丙方之服務報酬及其他相關費用後之餘額返還予甲方或交由乙方沒收。若違約方於催告期限內以書面聲明異議且已向法院提起民事訴訟並將起訴狀繕本寄予第一建經者，則履保專戶內之價金由第一建經保管至法院終局判決（若甲方已取得所有權或經設定他項權利者，應完成回復產權及塗銷他項權利。如因可歸責乙方事由致解約者，乙方應將以履保專戶價金代為撥付之仲介服務報酬或其他相關費用全數返還並存匯入履保專戶）。　二、買賣契約簽訂後，經甲乙雙方合意解除買賣……。　三、買賣標的產權移轉登記予甲方，且甲方以買賣標的向金融機構申貸之款項業經撥款完成，甲方無法律上原因未依約將貸款存匯入履保專戶或辦理代償或不配合辦理結清尾款之情事時，經乙方依約履行催告程序，逾期甲方仍不履約，並依法解除買賣契約且無法回復產權或產權回復後增加非屬賣方之權利負擔無法理清排除時，經第一建經認定或賣方取得請求返還買賣標的產權或給付尾款價金之確定判決，並確認前開情事屬保證額度者，依約對賣方負履約保證責任。但應扣除賣方就買賣標的尚未清償之借款及其他相關費用。乙方應於第一建經完成履行保證責任同時，將買賣標的點交予第一建經，並將對甲方得主張之一切請求權讓與第一建經。　四、第一建經履行保證責任時，若甲乙雙方就債務不履行或違約情事已進入司法訴訟程序，則應以確定判決或法院和解筆錄做為第一建經履行保證責任之依據。　五、如因買賣標的之瑕疵……。　六、甲乙雙方之一方是否有違約之情事或未違約方是否已依約履行催告程序及合法解除買賣契約等發生疑義時，除已依法提起民事訴訟或經甲乙雙方達成協議外，甲乙雙方同意授權由第一建經依買賣契約、本申請書及其他書面相關約定逕行認定違約費任之歸屬，就其認定結果甲乙雙方應共同遵守絶無異議。　 ⑷第7條：履保專戶管理及支出　一、甲乙雙方授權第一建經得逕由履保專戶內代為撥付下列費用：　　⑴過戶時發生之相關稅費……。　　⑵買賣標的產權移轉登記予甲方……後，雙方同意第一建經自履保專戶代清償乙方抵押設定之款項……。　　⑶不動產買賣契約簽訂後，丙方應檢附服務費或其他相關文件為依據，由第一建經自履保專戶代為支付仲介服務費。 ……。　　⑷應負擔之履約保證手續費及其他以書面約定之應付款項。　二、甲乙雙方同意除本條第一項約定應由履保專戶撥付之費用或有甲方書面同意乙方得動支之款項（但此動支款項不在第一建經保證範圍內）外，甲乙雙方不得要求提領履保專戶內之價金。　三、倘履保專戶內款項不足……。 ⑸第9條：履保專戶結算與撥付……。 ⒉上訴人於111年4月14日簽訂系爭申請書後，於同日核發系爭保證書予被上訴人（見原審卷第37-40頁），其中第2、3條載明如下： ⑴第2條：保證額度：最高以不動產買賣契約書所載買賣總價款為限。 ⑵第3條：對買賣雙方保證責任之履行與範圍如下：　一、對買方：　　㈠賣方違反買賣契約應履行之各項義務，經買方以書面催告履約，表明逾期未履約者，將依約解除買賣契約及返還價金等相關之程序，並副知第一建經，由第一建經定七日期限催告賣方，賣方於期滿未以書面異議且未向法院提起民事訴訟者，第一建經將履保專戶之買賣價金扣除應支付之稅費、地政士執行業務費、履約保證手續費、應給付仲介服務報酬及其他相關費用後之餘額返還予買方。若賣方於催告期限內以書面聲明異議且已向法院提起民事訴訟並將起訴狀繕本送達第一建經者，則履保專戶內之價金由第一建經保管至法院終局判決確定。　　㈡若買方已取得所有權或經設定他項權利者，應完成回復產權及塗銷他項權利。　二、對賣方：　　㈠買方違反買賣契約應履行之各項義務，經賣方以書面催告履約，表明逾期未履約者將依約解除買賣契約及沒收已付價金等相關之程序，並副知第一建經由第一建經定七日期限催告買方，買方於期滿未以書面異議且未向法院提起民事訴訟者，第一建經將買方已存匯入履保專戶之買賣價金扣除應支付之稅費、地政士執行業務費、履約保證手續費、應給付仲介服務報酬及其他相關費用後之餘額交予賣方沒收。若買方於催告期限內以書面聲明異議且已向法院提起民事訴訟並將起訴狀繕本送達第一建經者，則履保專戶內之價金由第一建經保管至法院終局判決確定。　　㈡買賣標的產權移轉登記予買方，且買方以買賣標的向金融機構申貸之款項業經撥款完成，買方無法律上原因未依約將貸款存匯入履保專戶或辦理代償或不配合辦理結清尾款之情事時，賣方依約履行催告程序，逾期買方仍不履約，並依約解除買賣契約且無法回復產權，或產權回復後增加非屬賣方之權利負擔無法排除時，經第一建經認定或賣方取得請求返還買賣標的產權或給付尾款價金之確定判決，經確認前開情事屬保證額度者，依約對賣方負履約保證責任。但應扣除賣方就買賣標的尚未清償之借款及其他相關費用。　　㈢賣方應於第一建經完成履行保證責任同時，將買賣標的點交予第一建經並將得向買方主張之一切請求權讓與第一建經。　三、第一建經履行保證責任時，若買賣雙方就債務不履行或違約情事已進入司法訴訟程序，則應以確定判決或法院和解筆錄做為第一建經履行保證責任之依據。　四、如因買賣標的之瑕疵……。　五、買賣雙方之一方是否有違約之情事或未違約方是否已依約履行催告程序及合法解除買賣契約等發生疑義時，除已依法提起民事訴訟或經買賣雙方達成協議外，買賣雙方同意授權第一建經認定違約責任之歸屬，就其認定結果應共同遵守絕無異議。 ⒊綜上系爭申請書、系爭保證書之前揭約定觀之，兩造及參加人締結之系爭申請書契約，乃兼具保證與委任性質之混合契約。此觀之被上訴人與參加人就系爭土地買賣價金係委任上訴人辦理價金信託履約保證，上訴人就存入系爭專戶之價金，對被上訴人與參加人負保證責任，於此範圍內上訴人所負之責任應屬保證責任，固可認定。惟就系爭專戶之管理及撥付仲介服務費亦係由上訴人負責，而上訴人除應依系爭申請書第7、9條之約定作為系爭專戶管理及撥付之依據外，亦應依第3條之約定作為系爭專戶管理及撥付之依據，因此，上訴人依據系爭申請書上開約定，而為系爭專戶之管理及撥付等事宜之處理，核其性質應屬委任契約之性質，應適用關於委任之規定。是以，在系爭契約之一方有違約之情形下，上訴人就系爭專戶之管理及撥付，即應依系爭申請書第3條之約定辦理。㈡被上訴人依民法第544條之約定，請求上訴人給付2,000萬元，為無理由： ⒈按民法所謂委任，係指當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約而言，此觀同法第528條規定自明。次按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。民法第535條有明文。所謂善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意（最高法院110年度台上字第2122號判決要旨參照）。又受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條固有明文。惟受任人對委任事務之處理倘無過失，亦無逾越權限之行為，自無賠償責任（最高法院111年度台上字第900號判決要旨參照）。 ⒉參加人已給付如附表「買方付款」欄所示之款項： ⑴參加人依系爭契約應給付之各期項目、約定金額等各項，均如附表「項目」、「約定金額」欄所示，有系爭契約可參（見原審卷第21-32頁）。 ⑵參加人分別於下列時間匯入各款項至系爭專戶：於111年4月22 日分別匯入650萬元至0000專戶、600萬元至0000號專戶（見不爭執事項㈡）；於111年4月26日存入720萬元至0000專戶（參加人係匯入1,370萬元至0000專戶，上訴人以其中650萬元係簽約款1,370萬元之重覆匯款為由，於同日退還予參加人），存入5 90萬元至0000專戶（交付1,190萬元之支票至0000號專戶，上訴人以其中600萬元係簽約款1,190萬元之重覆付款為由，於同日退還予參加人，見不爭執事項㈢）；於111年5月19日匯入1,0 10萬元至0000號專戶（見不爭執事項㈤）；於111年6月17日匯入1,600萬元至0000號專戶（見不爭執事項㈥）；於111年7月20 日匯入1,600萬元至0000號專戶（見不爭執事項㈨）；於111年9 月30日分別匯入4,996萬6,000元、1,850萬至0000專戶、1,750 萬元至0000號專戶（見不爭執事項）；於111年10月3日匯入1 萬4,000元至0000號專戶（見不爭執事項）；於111年10月12 日分別匯入8萬元至0000專戶、799萬元至0000號專戶（見不爭執事項）。 ⑶參加人就系爭土地申請購地貸款部分，已經臺灣土地銀行（下稱土地銀行）於111年10月7日核定0000號土地為6,840萬元，其中5,470萬元於借款契約起始日起算6個月內動撥完畢，保留一成即1,370萬元俟個案動工興建後始得動撥，另0000號土地為5,160萬元，其中3,968萬元於借款契約起始日起算6個月內動撥完畢，保留一成即1,192萬元俟個案動工興建後始得動撥等情，有兩造所不爭執之該行授信核定通知書可參（見本院卷一第85-91頁）。 ⑷綜上各情，上訴人主張參加人已給付如附表「買方付款」欄所示之款項等情，核與前述系爭契約應給付之各期項目、約定金額、參加人於上開時間各匯入系爭專戶之款項，及參加人就系爭土地申請購地貸款核定之結果等情相符，應堪採信。 ⒊被上訴人解除系爭契約為不合法： ⑴系爭契約第10條第4項約定：「除本契約有特別約定外，買賣雙方之任一方發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通知違約方解除契約後，本契約即生解除之效力，並由第一建經將履保專戶之價金撥付予未違約之一方。若買方對違約金數額有爭議時，應依法向法院提起民事訴訟，請求酌減違約金對象為賣方，不得向第一建經主張」（見原審卷第25、31頁）。是依上開約定，於買方即參加人有逾期付款之違約情事時，被上訴人須先定7日期限催告參加人履行，逾期未履行，應由上訴人進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經出賣人即被上訴人以書面通知參加人解除契約後，系爭契約始生解除之效力。 ⑵被上訴人於111年8月31日寄發第598號存證信函予參加人，催告參加人7日內給付系爭土地之價金款項，並副知上訴人（見原審卷第55-59頁）。參加人旋於111年9月15日寄發第1166號存證信函予被上訴人，以111年5月5日經鑑界後，發現鄰地之地上物有越界占用0000號土地之情事，在被上訴人排除0000號土地遭他人占用之瑕疵前，重申已行使同時履行抗辯權，並副知上訴人（見原審卷第107-115頁）。其後，上訴人於111年10月 4日寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到7 日內將1億0,242萬6,000元存入系爭專戶（見原審卷第117-120 頁）。嗣迄111年10月12日止，就系爭契約之尾款部分，除向土地銀行申請核定貸款之金額外，參加人業已給付完畢（詳如附表所示）。 ⑶被上訴人於111年10月7日委由律師寄發701號律師函，以價金給付遲延為由，向參加人為解除系爭契約之表示（見原審卷第65 -70頁），然上訴人係於111年10月4日寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到7日內將1億0,242萬6,000元存入系爭專戶，已如前述，則被上訴人於上開催告期限尚未屆滿前，為前揭解除系爭契約之意思，顯不合法，自難認系爭契約已經被上訴人以701號律師函合法解除。 ⑷系爭契約第3條第2項第2款約定之第4期款即尾款之給付期限為：如買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於給付第3期款之同時或賣方通知期限內，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入履保專戶，雙方並同時辦理交屋。貸款額度不足尾款者，其差額買方應於完稅前將差額匯入履保專戶（見原審卷第22、28頁）。是以，迄111年10月12日止，就系爭契約之尾款部分，除向土地銀行申請核定貸款之金額外，參加人業已給付完畢（詳如附表所示）等情，既如前述，自堪認參加人至111年10月12 日止，就系爭契約各期應給付之價金，除核定之貸款金額外，其餘部分均已給付，並均將之存入系爭專戶內。　 ⑸被上訴人於111年10月21日委由律師重新寄發701號律師函，以價金給付遲延為由，向參加人為解除系爭契約之表示（見原審卷第65-72頁），然上訴人於111年10月4日寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到7日內將1億0,242萬6,0 00元存入系爭專戶後，參加人至111年10月12日止，就系爭契約各期應給付之價金，除核定之貸款金額外，其餘部分均已給付，並均將之存入系爭專戶內，已如前述，因此，被上訴人於 111年10月21日重新寄發701號律師函時，參加人已給付各期應給付之價金完畢，並無經上訴人進行最終催告，逾期仍未履行之情事，則被上訴人重新為前揭解除系爭契約之意思，亦不合法，難認系爭契約已經被上訴人以重新寄發之701號律師函合法解除。 ⒋除參加人同意撥付之款項外，被上訴人不得依系爭契約及系爭申請書之約定，請求上訴人撥付系爭專戶內之其餘款項： ⑴依系爭契約及系爭申請書之約定，參加人應依系爭契約第3條第 2項約定之各期款給付時間與方式將各期款匯入各履保專戶，除經參加人書面同意得提前動支外，被上訴人須完成所有權移轉、塗銷他項權利登記及完成點交後，由上訴人結算應撥付被上訴人款項匯入被上訴人指定帳戶，此參系爭契約第3條第2項、第9條第1項，系爭申請書第9條等約定自明。　 ⑵被上訴人解除系爭契約為不合法，既如前述，則除參加人同意撥付之款項外，被上訴人顯無從依系爭契約第10條第4項及系爭申請書第3條第1項之約定，請求上訴人將系爭專戶內之款項撥付予被上訴人甚明。又被上訴人雖已將0000號土地所有權移轉予參加人，但並未完成0000號土地之塗銷他項權利登記及完成點交，亦未完成0000號土地之所有權移轉、塗銷他項權利登記及完成點交，因此，被上訴人無從依系爭契約第9條第1項及系爭申請書第9條等約定請求上訴人撥付價金，亦堪認定。　 ⒌上訴人作成參加人解除系爭契約為合法之上訴人第1110172號函判斷，並據此將參加人已存入系爭專戶之價金，撥付予參加人，核與系爭申請書第3條第6項之約定相符： ⑴臺南市東南地政事務所於111年10月12日通知參加人尚須補正放棄優先購買權證明文件及其資格證明、印鑑證明等資料（見原審卷第137頁）。參加人先於111年10月13日委由律師寄發第12 77號存證信函予被上訴人，催告被上訴人於文到7日內塗銷系爭土地上之他項權利登記，及辦理點交，並副知上訴人（見原審卷第125-130頁）；再於111年10月17日委由律師寄發第1284 號存證信函予被上訴人，催告被上訴人於文到7日內塗銷系爭土地上之他項權利登記，及辦理點交，並副知上訴人（見原審卷第131-136頁）。上訴人旋先於111年10月21日寄發第1119號存證信函予被上訴人，定期催告被上訴人於文到7日內將系爭土地之抵押權塗銷，並配合辦理清償作業及提供移轉所需資料（見原審卷第139-143頁）；繼之於111年10月21日寄發第1120 號存證信函予被上訴人，定期催告被上訴人提供系爭土地之地上權人放棄優先承買權證明文件（見本院卷二第59-68頁）。惟被上訴人逾期未履行，嗣參加人於111年10月29日寄發第135 4號存證信函予被上訴人，以被上訴人遲延履行系爭契約義務，且經催告仍未履行為由，解除系爭契約（見原審卷第153-16 0頁）；復於111年11月1日寄發第1364號存證信函予被上訴人，解除系爭契約（見原審卷第161-167頁）。 ⑵系爭申請書第3條第6項約定：「甲乙雙方之一方是否有違約之情事或未違約方是否已依約履行催告程序及合法解除買賣契約等發生疑義時，除已依法提起民事訴訟或經甲乙雙方達成協議外，甲乙雙方同意授權由第一建經依買賣契約、本申請書及其他書面相關約定逕行認定違約責任之歸屬，就其認定結果甲乙雙方應共同遵守絕無疑義」。查參加人與被上訴人就被上訴人是否有前述違約之情事，參加人是否已依約履行催告程序及合法解除系爭契約等情，固發生疑義，惟買賣雙方當時均未提起民事訴訟法，亦未達成協議，為兩造所不爭執，因此，上訴人本於上開約定之授權依系爭契約、系爭申請書及如上開存證信函等其他書面相關約定逕行認定違約責任之歸屬，而作成參加人解除系爭契約為合法之上訴人第1110172號函判斷（見原審卷第169-171頁），並據此將參加人已存入系爭專戶之價金，撥付予參加人，尚非屬全然無據。 ⑶雖被上訴人主張上訴人負有應依被上訴人請求對參加人發出最終催告之義務，被上訴人於111年9月27日以第673號存證信函請上訴人進行最終催告，上訴人遲至111年10月4日始以第1053 號存證信函催告參加人於7日內將價金存入系爭專戶，且上訴人未依系爭契約第10條第4項約定將系爭專戶之價金撥付予被上訴人，反以被上訴人違約為由，將價金撥付返還予參加人，損害被上訴人依上開規定本得沒收參加人已支付之價金，而違反上開注意義務，並造成被上訴人之損害等語。惟查： ①被上訴人於111年8月31日寄發第598號存證信函予參加人，催告參加人7日內給付系爭土地之價金款項，並副知上訴人（見原審卷第55-59頁）。上訴人依系爭申請書第3條第1項之約定，於收受被上訴人表明參加人逾期給付價金而定期催告參加人履行之副知時，固負有定7日期限催告參加人履行之義務，然上訴人於收受副知時，應於多久期間內發出定期之催告，並未明文約定，此顯係屬未定期限。又被上訴人雖於111年9月27日寄發第673號存證信函予上訴人，請上訴人儘速發函催告，辦理買方最終催告（見原審卷第63-64頁），然被上訴人之催告並未定有期限，因此，上訴人於111年10月4日寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到7日內將1億0,242萬6,0 00元存入系爭專戶（見原審卷第117-120頁），尚難認上訴人有何遲延催告之情事。且參加人於111年9月15日寄發第1166號存證信函予被上訴人，以111年5月5日經鑑界後，發現鄰地之地上物有越界占用0000號土地之情事，在被上訴人排除0000號土地遭他人占用之瑕疵前，重申已行使同時履行抗辯權，並副知上訴人（見原審卷第107-115頁）。因此，上訴人抗辯在參加人已主張行使同時履行抗辯權之情形下，尚須經調查始得認定參加人拒絕給付價金是否有理由一節，亦非屬無據。益證上訴人抗辯其於111年10月4日為前揭催告，並無遲延或注意義務之違反等語，應屬有據。 ②被上訴人解除系爭契約為不合法，除參加人同意撥付之款項外，被上訴人無從依系爭契約第10條第4項及系爭申請書第3條第 1項之約定，請求上訴人將系爭專戶內之款項撥付予被上訴人，亦無從依系爭契約第9條第1項及系爭申請書第9條之約定請求上訴人撥付價金，均如前述，則被上訴人主張上訴人未依系爭契約第10條第4項約定將系爭專戶之價金撥付予被上訴人，反以被上訴人違約為由，將價金撥付返還予參加人，損害被上訴人依上開規定本得沒收參加人已支付之價金，造成被上訴人之損害云云，顯不可採。遑論，縱認上訴人將系爭專戶內之款項撥付予參加人，有所不當，亦僅生被上訴人得否依民法第54 4條規定請求上訴人將撥付予參加人之價金，重新存入系爭專戶，被上訴人尚無從逕依民法第544條之規定，請求上訴人應將返還參加人之價金，給付予被上訴人。 ③至被上訴人主張上訴人於111年10月4日催告參加人付款之時間，已逾越111年9月30日系爭土地買賣最遲點交之時間，且上訴人應於111年8月31日已知悉被上訴人與參加人間出現債務不履行之問題，卻遲未催告，顯然違反善良管理人注意義務等語。然查，被上訴人固於111年8月31日寄發第598號存證信函予參加人，催告參加人7日內給付系爭土地之價金款項，並副知上訴人（見原審卷第55-59頁）。但參加人於111年9月15日寄發第1166號存證信函予被上訴人，以111年5月5日經鑑界後，發現鄰地之地上物有越界占用0000號土地之情事，在被上訴人排除0000號土地遭他人占用之瑕疵前，重申已行使同時履行抗辯權，並副知上訴人（見原審卷第107-115頁）。嗣參加人陸續於111年9月30日分別匯入4,996萬6,000元、1,850萬至0000專戶、1,750萬元至0000號專戶，及於111年10月3日匯入1萬4,00 0元至0000號專戶，已給付至第三期款（完稅款）等情，均如前述，因此，在參加人仍於111年9月30日、同年10月4日陸續給付至第三期（完稅款）款項之情形下，上訴人於111年10月4 日始寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到 7日內將1億0,242萬6,000元存入系爭專戶（見原審卷第117-12 0頁），尚難認上訴人有何遲延催告或違反善良管理人注意義務之情事。且上訴人於111年8月31日收受被上訴人之副知而知悉參加人與被上訴人就價金之給付是否遲延而有所爭執，但參加人既仍於111年9月30日、同年10月4日陸續給付至第三期（完稅款）之款項，並參加人就系爭土地申請購地貸款部分，已經土地銀行於111年10月7日核定貸款金額，參加人旋於111年1 0月12日將差額匯入系爭專戶，亦如前述，則上訴人於111年10 月4日催告參加人付款，參加人於收受催告後，旋於同年月12 日將貸款金額以外之差額匯入系爭專戶，實難認上訴人於111 年10月4日所為前揭催告，有遲延催告或違反善良管理人注意義務之情事，更難認因此造成被上訴人受有本得沒收參加人已支付之價金之損害。　 ④從而，上訴人並無被上訴人所指上開注意義務違反之情事，且未造成被上訴人受有本得沒收參加人已支付之價金之損害，被上訴人前揭主張，顯乏所據。 ⑷至被上訴人另主張因上訴人債務不履行所造成損害賠償，為民法第227條第2項不完全給付中之加害給付云云（見本院卷二第 329頁）。惟按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條第1、2項分別定有明文。查上訴人並無被上訴人所指上開注意義務違反之情事，且未造成被上訴人因此受有本得沒收參加人已支付之價金之損害，已如前述，再者，縱認上訴人將系爭專戶內之款項撥付予參加人，有所不當，亦僅生被上訴人得否請求上訴人將撥付予參加人之價金再行存入系爭專戶，且將價金再行存入系爭專戶，並無給付不能之問題，因此，被上訴人依上開規定請求上訴人賠償被上訴人因不能返還已支付系爭價金之損害，亦乏所據。 綜上所述，被上訴人依民法第544條之規定，請求上訴人給付被上訴人2,000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第十一庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李慈惠　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭貽馨　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝永昌　　　　　　附表：系爭土地履保帳戶款項收付記錄 0000號-履保帳戶款項收付 0000號-履保帳戶款項收付項　目約定金額買方付款賣方動撥約定金額買方付款賣方動撥第一期款（簽約款） 11,900,000 111.04.22 6,000,000 13,700,000 111.04.22 6,500,000 111.04.26 5,900,000 - - 111.04.26 7,200,000 第二期款（備證用印款） 11,900,000 111.05.19 10,100,000 111.05.19 16,000,000 13,700,000 111.09.30 13,700,000 - - 111.06.17 1,800,000 - - - - - - 第三期款（完稅款） 47,714,000 111.06.17 14,200,000 111.06.17 16,000,000 54,766,000 111.09.30 49,966,000 4,800,000 - - 111.07.20 16,000,000 111.07.20 16,000,000 - - - - 111.09.30 17,500,000 - - - - - - 111.10.03 　　14,000 - - - - - - 第四期款（尾款） 47,670,000 111.10.12 7,990,000 - - 54,780,000 111.10.12 80,000 - - 土銀核貸額 39,680,000 - - 土銀核貸額 54,700,000 119,184,000 79,504,000 (不含核貸) 136,946,000 82,246,000 (不含核貸) ．買方付款、賣方動撥紀錄，依系爭專戶查詢系統資料。　買方各筆付款歸列各期款，依上訴人系統摘要與備註，非依系爭契約與系爭協議之法律定性。．各項目之約定金額，依系爭契約記載。系爭契約未載用印款應給付日期，參見系爭契約。．111.05.19 、111.06.17 、111.07.20 動撥依據與金額：①111.05.12 變更價款支付方式協議書　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　②動撥總額：❶0000履保專戶：48,000,000元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ❷0000履保專戶：0元正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王增華

2025-03-25

TPHV-112-重上-538-20250325-2

上

臺灣高等法院

清償債務

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第755號上訴人邱彰德訴訟代理人郭緯中律師古健琳律師被上訴人林睿紘（原名：林佳鴻）訴訟代理人薛智友律師王琬華律師上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國113年1月 31日臺灣新北地方法院112年度訴字第1855號第一審判決提起上訴，本院於114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰玖拾壹萬肆仟貳佰柒拾柒元，及自民國一百一十二年三月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣陸拾肆萬元供擔保後得假執行；但被上訴人如以新臺幣壹佰玖拾壹萬肆仟貳佰柒拾柒元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、上訴人主張：被上訴人於民國99年9月間為購買門牌號碼新北市○○區○○路000000號13樓房屋及坐落之土地（下稱鳳翔房地），向伊借款新臺幣（下同）500萬元（下稱系爭500萬元借款），伊乃向台北富邦商業銀行股份有限公司桂林分行（下稱富邦銀行）貸款，將其中500萬元（下稱系爭甲房貸）交予被上訴人，並約明被上訴人應繳納系爭甲房貸每月應攤還之本息至119年9月21日止。被上訴人復於109年5月間向伊借款300萬元（下稱系爭300萬元借款），伊再次向富邦銀行申貸該金額（下稱系爭乙房貸）取得該筆款項交予被上訴人。嗣兩造、訴外人即伊配偶周庭及訴外人即伊女兒邱羿寒於 110年6月19日訂立和解書（下稱系爭和解書），被上訴人依系爭和解書第1條第1項約定，負有清償系爭甲房貸、系爭乙房貸之義務。詎被上訴人自112年3月起即拒絕償還系爭甲房貸，系爭甲房貸至112年4月24日止欠款總額合計191萬4277 元，爰依消費借貸之法律關係、系爭和解書第1條第1項之約定，求為命被上訴人給付191萬4277元本息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人191萬4277元，及自112年3月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：伊業將鳳翔房地出售，並將結算後所得價金 668萬2193元交予上訴人、周庭及邱羿寒，伊另將新北市○○ 區○○路000號13樓之1房屋及坐落之土地（下稱極品房地）出售，結算後取得之價金140萬元交予上訴人、287萬3727元交予邱羿寒，用以清償系爭和解書所負債務，伊已無積欠上訴人款項。又極品房地係伊單獨出資購買，非與上訴人共同投資等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　三、兩造不爭執事項（本院卷第221-222頁）：　㈠被上訴人於99年9月間因購買鳳翔房地，向上訴人借款500萬元（即系爭500萬元借款）。　㈡上訴人於99年9月間，除系爭500萬元借款外，另匯款355萬元予被上訴人。　㈢系爭500萬元借款係周庭將其所有門牌號碼臺北市○○區○○○路 0段00號10樓之1房屋及坐落之土地（下稱古亭房地）設定抵押，並由上訴人向富邦銀行貸款1500萬元，將其中500萬元交予被上訴人（即系爭甲房貸），被上訴人並提供每月償還500萬元本息之款項予上訴人，提供至112年2月間。　㈣被上訴人於109年5月間向上訴人借款300萬元（即系爭300萬元借款）；又上訴人為提供300萬元借款，係以古亭房地為抵押物向富邦銀行貸款取得（即系爭乙房貸）。　㈤被上訴人於取得系爭300萬元借款後，仍依原先每月償還500 萬元本息之款項交予上訴人，償還數額未變動。　㈥兩造、周庭、邱羿寒於110年6月19日訂立系爭和解書，系爭和解書第1條第1項約定：「被上訴人應給付上訴人、周庭、邱羿寒下列款項：⒈房屋貸款（翔房貸、古亭二貸）550 萬2951元；⒉台積電股票共180萬元；⒊車位共95萬元；上述總額：825萬2951元；⒋乙方應給付賣出『極品21』房屋之價金之半數」。　㈦鳳翔房地於110年間出售，扣除被上訴人原有貸款、費用等，於110年11月1日結算餘額為668萬2193元，全數由上訴人、周庭、邱羿寒取得。　㈧被上訴人於98年8月6日以680萬元購買極品房地。　㈨被上訴人購入極品房地後，出租予第三人，自99年10月起至 110年6月止，有將收取租金半數1萬1000元交予上訴人。　㈩極品房地於110年7月31日出售，價金為1060萬元，賣方即被上訴人應負擔款項為37萬3608元（仲介服務費＋賣方增值稅＋房屋稅），被上訴人於110年12月19日指定將所得價款之1 40萬元提供予上訴人、287萬3727元提供予邱羿寒。四、本院之判斷：　㈠上訴人依消費借貸法律關係、系爭和解書第1條第1項請求被上訴人返還191萬4277元，有無理由？　　⒈按借用人應於約定期限內，返還與借用物種類、品質、數量相同之物，未定返還期限者，借用人得隨時返還，貸與人亦得定1個月以上之相當期限，催告返還。民法第478條規定定有明文。經查，被上訴人於99年9月間因購買鳳翔房地，向上訴人借貸系爭500萬元借款，被上訴人另於109 年5月間向上訴人借貸系爭300萬元借款等情，為被上訴人所不爭執（見不爭執事項㈠、㈣），且兩造、周庭、邱羿寒訂立系爭和解書第1條第1項約定：「被上訴人應給付上訴人、周庭、邱羿寒下列款項：⒈房屋貸款（翔房貸、古亭二貸）550萬2951元」，係分別以系爭300萬元借款，加計系爭500萬元借款之餘額250萬2951元而為約定（計算式： 300萬元＋250萬2951元＝550萬2951元），又系爭500萬元借款目前餘款數額為191萬4277元等節，亦為被上訴人所不爭執（見本院卷第212、224頁），是上訴人依消費借貸法律關係、系爭和解書第1條第1項約定請求被上訴人返還19 1萬4277元，應屬有據。　　⒉被上訴人於鳳翔房地、極品房地售出後，陸續將款項668萬 2193元、140萬元、287萬3727元交予上訴人、周庭、邱羿寒以清償系爭和解書所列債務，是否已無積欠上訴人款項？　　　⑴被上訴人抗辯上訴人於99年9月間，除系爭500萬元借款外，另匯款355萬元予伊，其中320萬元係向上訴人借貸，35萬元已交付邱羿寒，並非極品房地之投資款等語，上訴人則主張伊提供355萬元予被上訴人係作為投資上訴人購買極品房地，而非借貸等語，查：　　　　①上訴人為提供系爭500萬元借款，由其配偶周庭將所有古亭房地設定抵押，並由上訴人向富邦銀行貸款，將其中系爭甲房貸即500萬元交予被上訴人，被上訴人並提供每月攤還500萬元本息之款項予上訴人乙情，為被上訴人所不爭執（見不爭執事項㈢），而上訴人於99年9月向富邦銀行申辦借款總額為1500萬元，於同年月21日將取得款項中895萬元匯款予被上訴人乙情，有其提出個人房屋貸款契約、富邦銀行戶名：上訴人、帳號000000000000帳戶之存摺明細為憑（見本院卷第39-43頁），扣除兩造所不爭執之系爭500萬元借款係作為被上訴人購買鳳翔房地款項之來源，上訴人並稱：355萬元為合資購買極品房地半數投資款，餘款40萬元預定交付訴外人即伊之子邱勁寒等語（見本院卷第30頁），倘認上訴人提供355萬元之款項與極品房地購屋款無涉，而係被上訴人抗辯之借款，則此部分款項既與系爭500萬元借款皆係上訴人同次向富邦銀行借款所取得，兩造於計算償還上訴人之富邦銀行貸款每月攤還本息時，何以僅依500萬元為計算，而未將其所稱320萬元之借款計入每月應返還上訴人貸款之本息，其所辯取得之320萬元為上訴人所出借是否屬實，已有疑問。　　　　②又被上訴人係於98年8月6日以680萬元購買極品房地，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈧），被上訴人並辯稱：上訴人於99年9月21日匯款355萬元，係在伊購買極品房地逾1年之時間後，該筆匯款實無可能作為兩造共同投資極品房地之款項等語，惟查，被上訴人購入極品房地後出租予第三人，自99年10月起至110年6 月止，有將收取租金半數1萬1000元交予上訴人乙情，為被上訴人所不爭執（見不爭執事項㈨），顯見被上訴人於收受上訴人99年9月21日之匯款後，即同意自隔月即同年10月起將極品房地收租之半數交予上訴人，若兩造未有上訴人出資極品房地購屋款項半數之共同投資合意，被上訴人何須交付租金收益之半數予上訴人。再者，被上訴人就購買極品房地一事亦曾自陳直接用22萬折價方式讓上訴人認購、當初口頭約定是用買入金額一人一半、由上訴人以一坪22萬元為投資等語，有被上訴人與周庭、上訴人之LINE對話紀錄可稽（見本院卷第141-143、183頁），足認上訴人主張匯款355萬元予被上訴人係作為投資購買極品房地一節，應可採信。縱被上訴人先行籌措部分資金於98 年8月6日購買極品房地，而上訴人嗣於99年9月21日匯款355萬元予被上訴人，作為合資購買極品房地資金之一部，並無影響兩造於上訴人匯款時合意成立共同投資極品房地契約之認定。是上訴人主張伊匯款35 5萬元係作為合資購買極品房地之半數款項等語，核屬有據。　　　　③被上訴人雖抗辯每月將收取租金給付上訴人1萬1000元，係用以清償向上訴人借款320萬元，至兩造簽立系爭和解書時，借款債務已剩178萬1000元等語（見本院卷第202、245頁），惟查，兩造就系爭500萬元借款，係以上訴人向富邦銀行辦理貸款後，以系爭甲房貸之每月應償還之本金及利息，作為被上訴人每月應償還上訴人款項之計算依據，且被上訴人所辯320萬元借款與系爭500萬元借款均係上訴人向富邦銀行同次貸款取得等情，均經認定如前，倘依被上訴人計算方式，自99年10月起至110年5月合計共128月（按：於簽立系爭和解書時，110年6月未足月，故不計入），以每月給付上訴人租金1萬1000元計算，數額合計1 40萬8000元（計算式：128×11000＝0000000），欠款尚有179萬2000元（計算式：0000000－0000000＝00000 00），不論係被上訴人所稱尚餘178萬1000元（按：應係以129月計算），或前開179萬2000元，均尚未計入上訴人富邦銀行貸款就此部分額度應付之利息，被上訴人向上訴人借得系爭500萬元借款既同意支付上訴人每月應償還之本息，豈有於同次所取得之320萬元借款無須以同一方式計算應返還之利息，被上訴人未就其所辯兩造有合意以極品房地每月租金半數償還其所稱320萬元借款提出證據以實其說，難認其此部分抗辯有據。　　　　④再者，兩造訂立之系爭和解書第1條第1項約定：「被上訴人應給付上訴人、周庭、邱羿寒下列款項：……⒋ 乙方應給付賣出『極品21』房屋之價金之半數」等情，為被上訴人所不爭執（見不爭執事項㈥），對照同條項約定「⒈房屋貸款（翔房貸、古亭二貸）550萬2951 元」，若依被上訴人所稱320萬元係借款，與極品房地投資無涉，則兩造於系爭和解書研議內容時，何以非在「⒈房屋貸款」項下，與系爭500萬元借款、系爭 300萬元借款一併列入，結算積欠餘款之實際數額，甚依被上訴人所稱結算扣抵租金收受之數額；兩造既選擇另以第⒋款處理極品房地款項之結算，核其文義應係有意與第⒈款之借款區分，則被上訴人抗辯取得之320萬元係借款等語，亦難認可信。　　　　⑤被上訴人又辯稱極品房地於98年8月6日購買時每坪單價為22萬元，於上訴人提出投資極品房地一事時，已有人出價每坪28萬元欲購買，當時同意上訴人以每坪 22萬元認購，因有價差6萬元，須由上訴人同意支付一半房貸利息，至每坪漲到32萬元就賣出，嗣因上訴人未支付極品房地貸款利息，兩造對於合資方式及條件未達成合意等語（見本院卷第150頁），並提出被上訴人與周庭之LINE對話紀錄為憑（見本院卷第183 頁），然細譯被上訴人於上開對話記錄係稱：「……討論的結果是用原始的22萬投資，因為一坪有價差6萬，所以同意支付一半房貸的利息，直到房子如果有漲到32萬就賣出，因為要同時支付21跟鳳翔的房貸，我沒那麼多的收入可以負擔兩邊的利息，後來因為有房客要租，可以貼補一些房貸費用，但是當時候談的幫忙出一半的利息費用，就沒有付了。這是我一直提到沒有照當初的約定」，由此可知被上訴人係先提出因有他人出價每坪28萬元，其原同意上訴人以每坪22萬元合資認購之同時須由上訴人支付一半之貸款利息，嗣因極品房地出租有租金收入得以補貼其房貸利息，因而未要求上訴人須履行支付一半貸款利息，並非如被上訴人抗辯兩造係因上訴人未履行支付一半貸款利息而未達成合資之合意，被上訴人此部分抗辯，難認可採。　　　　⑥本院審酌上訴人主張匯款355萬元予被上訴人係作為合資購買極品房地之半數款項一節，與被上訴人將極品房地租金收益之半數按月給付予上訴人乙情，及系爭和解書第1條第1項約定「⒋乙方應給付賣出『極品21』房屋之價金之『半數』」內容，均屬一致，上訴人此部分主張，核屬可信。至上訴人於準備書狀主張分配數額，或準備程序陳述分配數額縱有些許差異，仍不影響兩造於系爭和解書第1條第1項第⒋款合意於極品房地出售後價金可分得數額為半數分配之判斷。被上訴人雖抗辯極品房地售屋所得價款應先扣除極品房地經被上訴人向銀行貸款之欠款，餘款之半數始歸上訴人等語，惟查，兩造於訂立系爭和解書時，就極品房地係約定給付賣出房屋價金之半數，並未約明須扣除被上訴人就極品房地所申辦之貸款；再佐以上訴人於99 年9月21日匯款355萬元予被上訴人作為合資購買極品房地，上訴人若有同意要負擔被上訴人於購屋時向銀行申辦貸款應付之本息，則何以被上訴人自99年10月迄至簽立系爭和解書時止均未曾向上訴人索取按合資比例攤付之本息，甚至就系爭甲房貸仍願意繼續提供每月償還500萬元本息之款項予上訴人至112年2月止（見不爭執事項㈢），而未就極品房地之貸款與上訴人協商償還本息事宜，況被上訴人將極品房地收租之半數撥付予上訴人，亦符合上訴人所稱合資之各1/2 比例，被上訴人亦未曾提出須將租金收益扣抵極品房地之貸款，足見兩造就上訴人投資極品房地購屋款之半數，並未約定須由上訴人負擔極品房地貸款之半數，被上訴人抗辯極品房地售屋所得價款應先扣除極品房地貸款之欠款，餘款之半數始歸上訴人等語，核屬無據。　　　　⑦綜上，上訴人主張伊提供355萬元予被上訴人係作為投資其購買極品房地之半數，並於計算極品房地售屋款時不應扣除被上訴人自己申貸之貸款等語，為有理由。　　　⑵被上訴人陸續將鳳翔房地、極品房地出售後，將售屋款項交付上訴人等人，與系爭和解書所列債務清償說明如下：　　　　①鳳翔房地於110年間出售，扣除被上訴人原有貸款、費用等，於110年11月1日結算餘額為668萬2193元，全數由上訴人、周庭、邱羿寒取得（見不爭執事項㈦），先扣除系爭和解書「⒈房屋貸款（翔房貸、古亭二貸）550萬2951元」中系爭300萬元借款（即古亭二貸）、「⒉台積電股票共180萬元」、「⒊車位共95萬元」，餘款為93萬2193元（計算式：0000000－0000000－ 0000000－000000＝932193）。　　　　②其次，上訴人自陳鳳翔房地售屋餘款有將30萬元清償系爭500萬元借款之本金等語（見本院卷第221頁），並提出兩造LINE對話紀錄為憑（見本院卷第103頁），故前開①餘款93萬2193元，應扣除30萬元，餘款為6 3萬2193元（計算式：000000－000000＝632193）。　　　　③被上訴人於售出極品房地後，履約保證專戶結餘款為4 32萬921元，被上訴人並指示於110年12月19日將其中 140萬元匯予上訴人，287萬3727元匯予邱羿寒，有安信建築經理股份有限公司履約保證專戶資金交易及利息結算總表、履約保證結案單可稽（見原審卷第135- 136頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈩），二筆款項合計為427萬3727元；再與上開②餘款63萬2193 元合計為490萬5920元（計算式：632193＋0000000＝00 00000）。　　　　④極品房地於110年7月31日出售，價金為1060萬元，賣方即被上訴人應負擔款項為37萬3608元（仲介服務費＋賣方增值稅＋房屋稅）一節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈩），又系爭和解書第1條第1項第⒋款被上訴人應給付上訴人極品房地價金之半數，不應再扣除被上訴人就極品房地自行向銀行申辦貸款之欠款，業經認定如前，是極品房地價金之半數為511萬3196元（計算式：〈00000000－000000〉÷2＝0000000）。再依上開③結算被上訴人可用以扣抵之金額490萬5920元，扣除極品房地價金之半數511萬3196元，被上訴人就清償極品房地價金半數部分，仍有不足20萬7276元（計算式：0000000－0000000＝-207276）。　　　　⑤系爭500萬元借款部分，上訴人以鳳翔房地售出所得款項先清償系爭300萬元借款時，曾於110年10月21日與被上訴人聯繫系爭500萬元之本金餘款為254萬1110元，每月應付本息為2萬4955元，並告知被上訴人應繼續償還至繳清為止，被上訴人並回覆：「我會轉帳」乙情，有上訴人提出兩造LINE對話紀錄為憑（見本院卷第105頁）；上訴人嗣將鳳翔房地售屋餘款30萬元清償系爭500萬元借款之本金（即上開②之說明），並通知被上訴人系爭500萬元之本金餘款為221萬9795元，每月應付本息為2萬1992元，被上訴人並回覆OK之貼圖乙情，亦有上訴人提出兩造LINE對話紀錄為憑（見本院卷第103頁）；被上訴人並繼續按月償還上開借款之本息至112年2月間（見不爭執事項㈢），系爭5 00萬元借款本金目前尚欠191萬4277元，為被上訴人所不爭執（見本院卷第224頁），此部分之事實，均堪認定。　　　　⑥綜上，被上訴人於出售鳳翔房地、極品房地之售屋款，匯給上訴人等人，用以清償系爭和解書第1條第1項所列「⒈房屋貸款（翔房貸、古亭二貸）」之系爭300 萬元借款全部、系爭500萬元借款本金30萬元，及「⒉ 台積電股票」、「⒊車位」、「⒋乙方應給付賣出極品 21房屋之價金之半數」，已有不足之情事，業經說明如前開①至④，是上訴人主張系爭500萬元借款尚欠191 萬4277元之本金未清償，為有理由。　　⒊末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條定有明文。查上訴人依系爭和解書第1條第1項為前開請求，依系爭和解書第1 條第3項約定被上訴人（即乙方）應於110年12月19日前清償，屬有確定期限，是上訴人併請求自112年3月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核屬有據。五、綜上所述，上訴人依消費借貸法律關係及系爭和解書第1條第1項規定，請求被上訴人給付191萬4277元，及自112年3月 21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判決如主文第2項所示。又上訴人勝訴部分，兩造均分別陳明願供擔保，聲請宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第十四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡子琪正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬佳瑩

2025-03-25

TPHV-113-上-755-20250325-1

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臺灣新竹地方法院

給付居間報酬

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第957號原告統茂國際地產開發有限公司法定代理人張豪鎔被告李雅雪訴訟代理人謝宗穎律師複代理人董之頤律師上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國114年2月27日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣柒拾參萬壹仟陸佰元，及自民國一一三年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣貳拾肆萬參仟捌佰陸拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但若被告以新臺幣柒拾參萬壹仟陸佰元為原告供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　按解散之公司，除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24 、25條分別定有明文。故於清算程序完結前，法人之人格於清算範圍內，仍然存續，必須待清算完結後，法人格始得歸於消滅。復按有限公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第113條準用第79條亦有明文。本件原告業經主管機關經濟部於民國(下同)113年7月18日以經授商字第113307 00620號函解散登記在案，有經濟部核准函、有限公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第142至150頁），依公司法第24 、25條規定，原告應行清算程序，並於清算範圍內視為尚未解散，惟原告經解散登記後並未向法院呈報清算人，有本院民事紀錄科查詢表附卷可佐（見本院卷第65頁）。是以，本件應由原告全體股東為清算人。而原告之股東僅為張豪鎔一人，有有限公司變更登記表附卷可稽（見本院卷第119至121 頁）。揆諸前揭說明，應由原告董事張豪鎔為法定清算人，並為原告之法定代理人，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：緣原告原為房屋仲介公司，以居間仲介買賣房屋為業，於112年3月11日受被告委託，就坐落新竹縣○○市○○○ 路000號5樓之1之房地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣服務契約（下稱系爭居間契約），為房屋仲介買受服務。約定於契約成立時，給付原告買賣總價款2%之報酬【即新臺幣( 下同)731,600元】。而原告為被告向訴外人蔡尚節仲介系爭房地買賣事宜後，被告已於112年10月25日與蔡尚節就系爭房地簽訂買賣契約，約定由被告以總價36,580,000元向蔡尚節購買系爭房地。詎原告已依約媒介系爭房地買賣契約成立，履行居間契約之義務，被告迄今仍未給付上開報酬。爰依系爭居間契約、服務費確認單、民法第565條及第568條第1 項之規定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付731,600元及自113年7月10日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之幫息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告之答辯： (一)被告原居住於新竹縣竹北市嘉豐六路二段房屋（下稱舊屋），於112年3月間因有換屋居住之需求，委託原告尋找新屋，同時出售舊屋，嗣於112年3月11日購買系爭房地，與蔡尚節約定尾款應於112年9月15日前交付。然原告並未積極出售舊屋，被告擔心舊屋遲延售出將致無法如期交付系爭房地尾款，遂於112年5月12日解除與原告間專任委託銷售舊屋之契約，另委請訴外人即與原告配合不動產移轉事務之地政士楊佩霖通知蔡尚節希望能延期交款，楊佩霖並回覆被告得以延期至10月中，豈料，原告法定代理人張豪鎔非但改稱蔡尚節不同意延期，又因不滿被告解除上開舊屋之專任委託銷售契約，乃自稱其已取得蔡尚節之授權，要求被告至原告店面進行協商，待被告依約於112年8月2日進入原告會議室時，張豪鎔竟命員工將一樓大門上鎖，要求被告當場在其事先擬好的聲明書上簽名，強令被告承認自己違約，並要求被告全額負擔違約責任，其後張豪鎔持被告簽立之上開聲明書，與蔡尚節簽立變更期款協議書，致被告莫名需支付違約金114,000 元予蔡尚節，原告顯有未盡民法第571條居間契約之忠實義務，自不得向被告請求給付報酬。 (二)又縱使原告得請求被告給付居間仲介之報酬，惟原告於系爭居間期間僅提供系爭房地一個物件予被告，並無帶看其他物件，且帶看系爭房地時，張豪鎔並未偕同到屋，本件居間期間甚短，原告在短期間內成交，不但省卻本需處理系爭房地相關之找尋相關合適物件、偕同帶看其他物件所需付出之人事、勞務費用，更無另外支出廣告費用、交際應酬費用及過濾、介紹、溝通適合之締約當事人等成本，且被告係以同社區高居第二之單價購買系爭房地，可見原告就系爭房地之現況、行情不曾為相當之調查，亦未盡其身為被告居間人代替被告斡旋、談判、來回議價等忠實義務。原告與其所配合之地政士楊佩霖間亦未善盡協調溝通，致被告未能確知系爭房屋尾款交付日期得否延期，原告上開所為，已有違反民法第 567條所訂據實報告及調查之義務，而使被告蒙受損失，其所任勞務之價值與系爭委託銷售契約約定之報酬相較，為數過鉅失其公平，爰依民法第572條規定，請求酌減上開居間報酬。 (三)再者，張豪鎔為原告店經理、楊佩霖為該店不動產移轉案件之地政士，其二人皆為系爭委託銷售契約之履行輔助人，而本件因可歸責原告事由致無法如期給付系爭房地之價金，原告應有協助系爭房地買賣雙方協商延期清償之義務，然楊佩霖明知蔡尚節未同意延期交屋及付款，卻向被告謊稱得其同意延期，而張豪鎔本有責為被告展延契約期限一事與蔡尚節協調，竟自稱其已取得蔡尚節之授權，對被告稱蔡尚節不同意延期清償，可見原告已有違反善良管理人注意義務，致被告受有給付114,000元違約金之損害，被告自得依民法第224 條、第227條第1項、第535條、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求抵銷。 (四)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　　原告主張其已居間系爭房地買賣契約成立，據此請求被告給付居間報酬731,600元，然為被告所否認，並以前詞置辯，故本件所應審究者厥為：(一)原告依民法第568條第1項規定，請求被告給付居間報酬731,600元，有無理由？被告抗辯原告有民法第571條規定情形，不得請求報酬，是否可採？（二）如原告得請求報酬，被告抗辯原告未盡據實報告及忠實辦理之義務，其所提供居間勞務價值低於約定報酬額，依民法第572條規定，請求酌減上開居間報酬，有無理由？（三）被告主張其受有114,000元違約金之損害，並以之為抵銷抗辯，有無理由？茲分述如下。 (一)原告依民法第568條第1項規定，請求被告給付居間報酬731, 600元，有無理由？被告抗辯原告有民法第571條規定情形，不得請求報酬，是否可採？ 1、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。查原告主張兩造前於112年3月11 日成立系爭居間契約，約定由原告為被告居間買受系爭房地事宜，被告應於簽訂系爭房地買賣契約時，給付原告買賣總價款百分之2之服務報酬即731,600元，且系爭房地已於同年 10月17日完成不動產移轉登記予被告所有乙節，業據提出買方給付服務費承諾書、要約書、竹北六家郵局第138號存證信函、簽約確認表、不動產買賣契約書、服務費確認單、建物所有權狀等件影本為證（見本院卷第17至19頁、第23至47 頁、第53至55頁）；參以兩造間有成立居間契約，原告亦曾為被告居間系爭房地，於系爭房地成交後，被告確有簽立上開服務費確認單乙節，亦為被告所不爭執（見本院卷第108 頁），審酌原告以仲介買賣為業，與被告間並無特殊交誼，衡情當無同意逕為被告無償從事系爭房地仲介買賣服務之理，被告亦無無端簽立上開服務費確認單之可能等情，則原告主張其已媒介被告與蔡尚節成立系爭買賣契約，依約履行居間契約完畢，據此依民法第568條第1項規定，請求被告給付系爭房地總價款3,658萬元之2%即731,600元之報酬，自屬有據。 2、至被告抗辯原告有違反居間人忠實義務，依民法第571條規定，不得向被告請求報酬云云，然查： (1)按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。故居間人不得向委託人請求報酬及償還費用之要件，必須其違反對於委託人義務為有利於相對人之行為，或違反誠實信用方法由相對人收受利益者始屬該當。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張如抗辯為不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。倘被告對於抗辯並無確實證明方法，僅以空言爭執，應認定其抗辯事實非真正，而為被告不利益之裁判（最高法院110年度台上字第1804號判決意旨參照）。 (2)查被告前以被告法定代理人張豪鎔於112年8月12日在原告會議室對其為妨害自由之行為提起告訴，經臺灣新竹地方檢察署檢察官偵查後，為不起訴處分，此有臺灣新竹地方檢察署檢察官112年度偵字第16989號不起訴處分書在卷可佐（見本院卷第176至182頁），且為被告所不爭執，該案不起訴處分書中載明：「觀諸卷附之會議室監視器錄影畫面可知，被告張豪鎔並無指示被告曾文逸、林東億將上址門鎖上鎖或有其他對告訴人施強暴或脅迫之舉動或言語，且於雙方商談全部過程中，未見告訴人有何恐懼、畏懼、害怕、不情願等狀態存在，亦無行動自由遭受限制之情況，於雙方商討完畢後，告訴人即自由離去。」等語，可見經檢察官偵查後，於上開時、地，並無被告所稱受張豪鎔或原告其他員工之強暴、脅迫等手段而簽立聲明書。且被告上開所辯關於賣方蔡尚節是否同意延期付款及張豪鎔對其為妨害自由等節，均係屬系爭買賣契約成立後，買方即被告履行其支付買賣價金期間所發生者，斯時原告之居間行為業已完成，自難認原告有何違反妥為媒介義務。被告復未再提出其他證據證明原告有何違反居間人之忠實義務並使賣方蔡尚節受有利益，則被告此部分所辯，難認可採。是以被告徒執上情抗辯原告有違反其對被告所負忠實義務之行為，依民法第571條規定，不得向被告請求報酬，要屬無據，洵非可採。 (二)如原告得請求報酬，被告抗辯原告未盡據實報告及忠實辦理之義務，其所提供居間勞務價值低於約定報酬額，依民法第 572條規定，請求酌減上開居間報酬，有無理由？ 1、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。又不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6% 或1個半月之租金，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條規定甚明。查，民法第572條之立法理由在於避免居間人乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，是居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允，若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。亦即此條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。 2、被告雖辯稱應依上開規定請求本院酌減居間報酬等語。惟查，系爭居間契約既經被告自由意志與原告議定報酬，本於契約自由原則，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。且本件兩造約定仲介服務費為系爭房地成交價金2%，並未逾不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條所訂成交價金6%之標準；另據被告自承，其因系爭房地尾款是否得以延期交付乙事，與系爭房地原屋主蔡尚節有爭執，而原告即與被告相約至原告公司處所商談並簽立聲明書，嗣原告再與蔡尚節討論是否延期支付尾款並簽立卷附變更期款協議書（見本院卷第76、93頁），足見原告於買賣雙方有所爭執時，即有為買賣雙方協調處理之情，並未因系爭買賣契約成立得請求報酬後即置之不理。又原告於簽立系爭居間契約後有提供帶看房屋，且系爭買賣契約書確係原告依系爭居間契約所負義務而簽立(詳後說明)，故本院斟酌上情，認兩造基於契約自由原則，自無酌減被告所應給付居間報酬之必要。 3、次者，按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第56 7條定有明文。細繹民法第567條之規定，就關於訂約事項之據實報告及當事人履行能力或訂立該約能力等調查義務究應如何踐行，其方法及範圍均無詳定，即難界定居間人應盡查核業務之具體實踐內容及程序有何特別約定，是而依民法第 567條所規定據實報告及調查義務，應以相當合理之範圍為其限度，倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違反調查及告知義務。又居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任。 4、被告抗辯原告未盡房屋現況及市場行情之調查義務，亦未盡斡旋、議價等忠實義務等語，為原告所否認，自應由被告負舉證之責。被告雖提出系爭房地所在社區實價登錄查詢資料（見本院卷第190頁），用以證明系爭房地之每坪交易價格6 5.22萬元過高云云。惟觀之與系爭房屋同社區之其他不動產於本件系爭買賣契約簽訂1年前後期間，尚有部分不動產換算每坪單價後與系爭房地之價格相當（每坪交易價格65.29 萬元、64.85萬元），況房屋之交易價格尚與樓層、格局、屋況、有無裝潢等因素有所關連，實難僅憑同社區其他住宅之價格逕予推斷系爭房地之價格未經議價。是以原告為被告居間買賣之系爭房地交易價格，並未明顯高於同社區其他住宅之實際成交價格，被告執此所辯，已屬無據。再依原告所提系爭房地簽約確認表及系爭買賣契約所附標的物現況說明書（見本院卷第27、39頁），其上有就系爭房地之現況及交易雙方當事人之身分等資訊為記載，堪認原告已盡其調查義務。而被告復未再提出其他證據證明原告有何違反忠實義務或未盡調查義務，是被告此部分所辯，即難憑採。 5、綜上，兩造間約定之居間報酬，並無為數過鉅失其公平之情形，被告主張依民法第572條規定酌減報酬，並無理由。 (三)被告就114,000元違約金之損害主張抵銷，有無理由？　　按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院30年上字第18號、48年台上字第481號判例要旨足資參照）。被告固辯稱其因原告之法定代理人張豪鎔強令其簽立聲明書，致其與蔡尚節另簽立變更期款協議書，須支付違約金114,000元予蔡尚節而受有損害，故依不動產經紀業管理條例第26條為抵銷抗辯等語，惟張豪鎔及原告其他員工並未對被告為妨害自由之行為，業如前述，被告辯稱係因張豪鎔之故意行為致其受有損害，已非無疑。且本件被告係因遲延給付尾款，使蔡尚節須額外支出一個月貸款利息及另外承租房地居住之費用，故由被告填補蔡尚節上開損害，然其是否係可歸責於原告之事由，被告並未舉證之，其空言主張，自難為有利於被告之認定。故被告辯稱其依不動產經紀業管理條例第26條規定，請求原告賠償損害114,000元，並據此為抵銷抗辯等語，即無所據。 (四)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件被告應就系爭房地成立買賣契約一事給付原告前開金額之報酬，已如前述，且約定被告應於112年3月21日給付上開金額，此為被告所不否認，揆諸前揭規定，被告當自112年3月22日起負遲延責任，則原告請求自113年7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。四、綜上所述，原告依系爭居間契約及服務費承諾書、服務費確認單之法律關係，請求被告給付原告731,600元，及自113年 7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。五、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　　　官　楊明箴以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭家慧

2025-03-21

SCDV-113-訴-957-20250321-1

重簡

三重簡易庭

給付違約金

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度重簡字第2250號原告榮閤開發有限公司法定代理人周律廷訴訟代理人林彥廷律師被告葉怡君上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年3月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百一十三年八月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十七，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告前於民國113年7月8日就門牌號碼為新北市○○區○○路00號 2樓之房地(下稱系爭房地)與原告簽立不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），被告起先委託出售系爭房地之價格為新臺幣（下同）1,480萬元，嗣兩造又於113年7月1 4日簽立契約變更附表（下稱系爭變更附表），將系爭房地之委託銷售價格變更為1,406萬元，但買方出價達1,350萬元時，被告同意出售，並於系爭變更附表之補充事項欄位中記載：「以上底價內含仲介服務費4%，土地增值稅和買賣交易相關稅費，賣方部分賣方負擔，以下空白。」、「屋主實拿 1,350萬元，房地合一稅由屋主自行申報繳納，以及水電瓦斯費於交屋時結清外，屋主不再支付任何費用。」亦即保障被告於出售系爭房地時，扣除應支付予原告之仲介服務費後，最少可以取得之1,350萬元之買賣價金。　㈡嗣經原告尋得買方即訴外人林惠君出價1,360萬元，並交付斡旋金10萬元予原告，高於被告同意出售之價格1,350萬元，視為買賣成立，原告已完成委任事務，經原告通知被告於五日內出面簽立不動產買賣契約，被告仍未出面，依系爭委託契約第五條之約定，原告得請求之服務報酬應為成交價1,36 0萬元之4%，即544,000元，然系爭變更附表約定被告最少可以取得之1,350萬元之買賣價金，故本件原告依系爭委任契約第9條第2項約定可請求之違約金即委任報酬1,360萬元與1 ,350萬元之差額，即10萬元，爰依系爭委託契約及變更附表之居間契約關係，請求被告給付10萬元。又依原告與林惠君間所簽立之不動產開發意願書及權益確認書第3條第1項約定，原告得向買方請求成交價1,360萬元之百分之二服務報酬即272,000元，然因被告未依系爭委託契約第2項約定出面與林惠君簽訂買賣契約，致原告無法向林惠君請求服務報酬，屬因可歸責於被告之事由，致給付不能，依民法第226條第1 項規定，原告自得請求被告賠償喪失之服務報酬272,000元。　㈢聲明：⑴被告應給付原告372,000元，及自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：　㈠系爭委託契約第9條第2項係屬原告為與不特定多數消費者訂立同類契約所預先擬定之契約條款，被告只能選擇「接受」或「不接受」，無法修改商量，顯屬消保法第2條第7款之定型化契約條款約定；細繹系爭委託契約第9條第2項約定：「 ….如可歸責於甲方之事由，至無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第5條之約定服務報酬給付乙方做為違約金」之內容可知，倘原告於委託期間內，覓得符合底價之買方時，被告應配合簽立買賣契約等相關契約，若委託人違反前開配合義務，即需給付第5條約定之服務報酬，此等約定顯然壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自由，剝奪被告選擇優於委託條件或交易對象之自由，而喪失居間契約謀由委託人利益之立法意旨，排除民法568條第1 項之規定（契約成立始得請求報酬），與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2款規定，至為明顯，原告實難執系爭委託契約第9條第2項約定限制委託人締約自由。另審酌被告簽訂系爭委託契約之目的，乃透過原告報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭不動產，原告可不論磋商結果是否符合委託人即被告之較佳利益，即得以符合底價之條件強令被告選擇接受或給付服務費，致被告無取捨權利，原告即無盡善良管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭委託契約之目的，亦與消保法第12 條第2項第3款規定有悖，應認定其顯失公平，違反誠信原則之定型化契約條款，而為無效。況且，原告之業務人員林采葳與被告簽定系爭委託契約時，並未給被告時間審閱契約內容，總稱「我們是朋友，絕對不會害妳」，並自行替被告在審閱期上填寫「了解內容提前簽約」，更是針對系爭委託契約第9條第2項作錯誤的解釋，誆騙被告必須簽名，原告的人員才可以收受斡旋金，誘使被告陷於錯誤的認知而簽名。　㈡又系爭委託契約第9條第2項係無效之契約條款，被告並未收受定金且未簽署不動產買賣意願書，被告當得拒絕與原告依約洽妥之買方簽立買賣契約，原告主張被告應為給付服務報酬顯無理由。再者，原告未因本件居間而投入相關費用，依民法第572條前段，亦請求鈞院酌減居間報酬至0元。　㈢被告因經濟陷入窘境，非常急迫且需要動用到買方部份購屋金，跟林采葳提起需要買方同意被告的出售條件以及付款條件（即需動用買方存入履約保證帳戶之購屋金 210萬元，簽約款需為總價款的2成，因房地合一稅的稅率有時間差，買方需要同意指定日期後才能過戶），才可以進行後續事宜，林采葳聲稱沒問題後，事後卻未告知買方是否同意，只要求被告必須去簽約，但是在出售條件以及付款條件上沒有達成共識的情形下，買方如何購買房子？賣方如何出售房子，且　　被告在簽系爭委託契約時，已經明確告知要經過叔叔同意才可簽買賣意願書等語，並聲明：原告之訴駁回。三、法院之判斷：　㈠原告主張兩造於113年7月8日簽訂系爭委託契約，由被告委託原告以1,480萬元銷售系爭房地，並於同年7月14日簽立系爭變更附表，合意將原委託售價格變更為1,406萬元，但買方出價達1,350萬元，被告同意出售，並實拿1,350萬元等事實，業據提出不動一般委託銷售契約書及契約變附表為證，　　且為被告不爭執，洵堪採信。　㈡又原告主張嗣後其尋得買方林惠君出價1,360萬元，並交付斡旋金10萬元予原告，高於被告同意出售之價格1,350萬元，視為買賣成立，原告已完成委任事務，經原告通知被告於五日內出面簽立不動產買賣契約，被告仍未出面，依系爭委託契約第9條第2項被告應給付系爭委託契約第5條所約定服務報酬10萬元之違約金等語，亦據提出不動產買賣意願書及權益確認書為證，被告固不爭執有買方林惠君出價1,360萬元及交付斡金10萬元之事實，惟以前詞置辯，查：　　⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內　　　之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定　　　者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍　　　構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定　　　型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事　　　項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之 1 固定有明文。此立法目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。且依消保法第11條之1 第2 項之規定，違反審閱期間契約之效果，僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。如消費者事實上於簽約前經企業經營者解說、告知或因其他事由，已完全了解契約之權利及應負義務，而逕行簽約，基於誠實信用原則，消費者事後自不得再行主張未給予相當審閱期間而主張定型化契約條款，不構成契約之內容。查，系爭委託契約首頁關於審閱期部分，業經以書寫方式記載：「了解內容提前簽約。」，並由被告於後方簽名欄親自簽名，此有系爭委任契約附卷可稽，且為被告未爭執其簽名之真正，則被告為具備相當智識及社會經驗之人，當可明瞭上開記載之文義，而決定簽名其上，並與原告簽立系爭委託契約，應可認定被告於簽立系爭委託契約當時對契約內容已明確知悉；復觀諸系爭委託契約亦未限制被告決定與原告簽約之時間，亦足認被告係於理解系爭委託契約之內容後，始決定簽約；至被告抗辯其係因林采葳就系爭委託契約第9條第2項作錯誤的解釋而受誆騙簽名云云，則未舉證以實其說；是被告就原告未給予時間審閱契約之抗辯，要無可採。　　⑵又系爭委託契約第9條第2項之約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金...甲方應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動買賣契約書，.. .如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。」，固屬原告預定用於同類契約之定型化契約條款，惟被告係委託原告代理銷售系爭房地，此有系爭委託契約在卷可稽，性質上乃屬於居間及委任之混合契約，故原告並非僅居間買賣，尚具有代理被告出售系爭房地之權利，則被告與原告簽立系爭委託契約前，本即有選擇是否委託原告代理銷售及指定委託銷售價格之自由，原告於被告簽立系爭委託契約後於被告授權範圍內代為尋找符合被告要求價格之買主，被告仍得決定是否與該買主簽立不動產買賣契約，僅於被告對原告有債務不履行之情事時，應就原告所受損害負違約金之賠償責任，並無剝奪被告議約權或締約對象之自由，致契約目的難以達成之情事，是被告抗辯系爭委託契約第9條第2項約定違反消保法第12條第2項第2、3款規定而屬無效，要無可採。　　⑶至被告抗辯其於簽立系爭委託契約時有跟林采葳提起需要買方同意被告的出售條件以及付款條件（即需動用買方存入履約保證帳戶之購屋金210萬元，簽約款需為總價款的2 成，因房地合一稅的稅率有時間差，買方需要同意指定日期後才能過戶），及經過其叔叔同意，才可以進行後續事宜云云，為原告所否認，被告就此利己事實並未能舉證以實其說，自無可採。　　⑷綜上，原告於委託期間覓得林惠君願以1,360萬元購買系爭房地，已達於被告同意出售之1,350萬元，惟被告仍拒絕簽立不動產買賣契約，依系爭委託契約第9條第2項約定，原告請求被告給付依系爭委託契約第5條所約定服務報酬之違約金，洵屬有據；則依系爭委託約第5條約定：「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之4%」，並參以系爭變更契約第4條補充事項所約定原告實拿1,350萬元，原告請求被告給付所約定服務報酬之違約金10萬元（約定服務報酬1,360萬元×0.04＝54.4萬元，惟被告可實拿1,350萬元，故原告得收取之務報酬僅為10萬元），自屬有據。　㈢原告另主張被告未與林惠君簽訂不動產買賣契約，致其喪失向林惠君請求成交價款1,360萬元之百分之二之服務報酬272 ,000元，依民法第226條第1項規定，請求被告賠償其損害云云，查：　　⑴按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）；又賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250條第2項之規定甚明（最高法院 102年度台上字第889號民事裁判要旨亦可參照）。　　⑵觀以系爭委託契約第9條第2項所約定，如因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約者，被告願依第5條之約定服務報酬給付原告作為違約金，乃係針對被告不與原告所覓得符合出售價格之買家簽立不動產買賣契約之債務不履行情形而設，既未約定為懲罰性質之違約金，自屬損害賠償額預定性質之違約金，應視為原告就被告不履行簽立不動產買賣契約所生之損害，業已依契約預定其損害賠償總額，揆諸前開說明，原告除請求被告給付違約金外，其不得再請求被告賠償其他損害。是原告請求被告賠償其未能自林惠君取得之服務報酬272,000元損害，要屬無據。　㈣從而，原告依兩造間系爭委託契約、系爭變更附表之約定，請求被告給付10萬元及自支付命令狀繕本送達翌日即113年8 月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。　㈤本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。　㈥本判決原告勝訴部分件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回之。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　21　　日　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　法　　　官葉靜芳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　書　記　官楊荏諭

2025-03-21

SJEV-113-重簡-2250-20250321-2

士國小

士林簡易庭

國家賠償

臺灣士林地方法院小額民事判決 114年度士國小字第1號原告王瑋漢訴訟代理人呂佳達被告新北市淡水區地政事務所法定代理人廖俊隆訴訟代理人張喆汪耀棊上列當事人間請求國家賠償事件，本院於民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣參萬壹仟肆佰柒拾參元，及自民國一一三年十月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣玖佰貳拾參元由被告負擔，及加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　理由要領一、原告主張：原告於民國113年4月間購買新北市○○區○○○段000 0○0000○號房屋（即門牌號碼新北市○○區○○路0段00號17樓及 87號17樓，下稱系爭建物），於向新北市淡水地政事務所辦理建號合併時發現建物測量成果圖面積計算錯誤致登記面積錯誤，1157建號建物主體建物面積由50.04平方公尺變更為4 9.46平方公尺，1192建號建物雨遮面積由7.27平方公尺變更為7.43平方公尺，造成原告0.42平方公尺（約0.12坪）之損失，按1坪26萬元計算，被告應賠償原告溢價損失新臺幣（下同）3萬0,950元（不含車位）、仲介服務費3,154元，乃依國家賠償法之規定，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告應給付原告3萬4,104元，及自113年9月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，且願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告於113年5月31日申請建物合併，經被告調閱相關資料，發現建物測量成果圖有計算式錯誤致登記面積錯誤之情，為符實際而辦理面積更正，原告申請國賠，經國家賠償案事件處理小組會議決議拒絕賠償。登記錯誤係肇因97 年間辦理建物第一次測量及登記時，建物測量成果圖之面積計算式錯誤肇致建物登記面積錯誤，該錯誤純係技術引起，被告是為維登記資料之正確、保障權利人權益及保護交易安全，於113年6月27日辦理建物面積更正，並無任何違法不當之處，系爭建物更正皆依規定辦理，並無因故意或過失不法侵害人民自由或權利，也無任何違法不當之處，無國家賠償法第2條第2項規定之適用。原告購買系爭建物時，係併予取得建物及坐落土地之產權，被告調閱實價登錄網站，系爭建物成交價金限含建物實際價金外，亦含有建物坐落之土地所有權，意即系爭建物之買賣價金為土地及建物價值之總額，而系爭建物更正標的僅含淡水區公司田段1157、1192建號，未包含其所有之土地及車位，故原告所提損害賠償金額，應以辦理更正建物主體之價值，按其比例計算之，且原告所提之仲介服務費為地產代理之經紀服務費用，非屬該系爭建物之實際價值，倘算入總體賠償金額似有不合，另原告也未檢附主張之賠償金額計算依據及佐證資料，其求償尚難以成據，且系爭建物面積更正，僅係為釐正系爭建物之測量成果圖及登記面積，未有實際減損原告實際使用範圍及財產價值，無法認定更正登記與損害間有相當實質之因果關係，難謂受有損害，被告並無賠償之義務。系爭建物為原告於113年間因買賣取得，倘原告認有實質損害，應先向前手請求返還溢付價金，及應將該項取得之財產權扣除，以計算實際所受損害之金額，以符實際等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。三、本院得心證之理由　　本件原告主張其購買系爭建物後辦理建號合併，經被告於11 3年6月27日辦理建物面積更正，將1157建號建物主體建物面積由50.04平方公尺更正為49.46平方公尺，1192建號建物雨遮面積由7.27平方公尺變更為7.43平方公尺，合計共減少0. 42平方公尺(約0.12坪)之事實，已據其提出與所述相符之新北市淡水地政事務所函文、建物所有權狀、不動產買賣契約書等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真。惟被告以上開情詞置辯，茲審認如下： (一)按公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任。國家賠償法第 2條第2項前段定有明文。次按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。土地法第68條定有明文。 (二)經查，上開更正乙情，業經被告自承乃建物測量成果圖之面積計算式錯誤肇致建物登記面積錯誤，該錯誤為技術引起等語，核屬登記錯誤，此雖經被告更正，更正本身固無不法，然先前登記之錯誤所生之原告損害，仍無可免，依上開法律規定，被告自應負損害賠償之責，則原告主張因被告之過失致其溢價購買系爭建物，請求被告負賠償責任，應屬有據。 (三)第查，觀諸原告所提出之不動產買賣契約書（見本院卷第25 至39頁），可知原告於113年4月間購買系爭建物之總價為17 30萬元，全面積為139.01平方公尺（約42.05坪），而依原告主張系爭建物減少之坪數為0.42平方公尺(約0.12評)，計算其比例，則原告所得請求被告賠償之金額為4萬9,370元（計算式：0.42÷139.01×1730萬＝5萬2,270，元以下四捨五入），惟原告僅請求3萬0,950元，應屬可採。又觀諸原告所提出之服務費確認單（見本院卷第41頁），可知總服務費為17 萬3,000元，則原告所得請求被告賠償之金額為523元（計算式：0.42÷139.01×17萬3,000＝523，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，即無可採。 (四)至被告雖以上開情詞置辯，惟查：　1.被告抗辯買賣價金為土地及建物價值之總額，應僅以建物實際價金計算，不應含土地及車位云云，然衡諸一般不動產交易實務，買賣雙方議價均係實際得使用之狀態(包含土地使用，而車位使用於本件契約並未獨立計價，故情形亦同)，合計而為評價，並簡化而化以建物坪數計價，是建物坪數增減將因此直接影響買賣價金之認定，故被告此部分抗辯，尚無可採。　2.被告抗辯仲介服務費為地產代理之經紀服務費，非建物實際價值，不應算入總體賠償金額云云，然服務費係按不動產成交價之百分比計算，而非固定金額，是成交總價因建物坪數增減而變動時，服務費亦隨著變動，當屬原告損害，故被告此部分抗辯，亦無可採。　　　　四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條定有明文。本件原告雖請求自113年9月16日起算之利息云云，然原告未提出任何證據證明其自斯時起已催告被告，是以其遲延利息之請求，應自本件起訴狀繕本送達之翌日即113年10月1 7日（見本院卷第49頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。五、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付3萬1,473元（計算式：3萬0,950＋523＝3萬1,473），及自113年10月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，此部分假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，並依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），其中923元應由被告負擔，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息，其餘由原告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　楊峻宇以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐子偉

2025-03-20

SLEV-114-士國小-1-20250320-1