請求減少價金
臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1769號
原 告 胡書瑄
訴訟代理人 江信賢律師
蔡麗珠律師
鄭安妤律師
陳絹卿
被 告 閎騰市地重劃有限公司
法定代理人 蔡宗憲
訴訟代理人 莊信泰律師
上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國114年1月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣60,755元，及自民國110年12月3日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之12，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣60,755元為原告
預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：三擴張或減縮應受判決事項之
聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件
原告起訴時訴之聲明第1項為：被告應給付原告新臺幣(下同
)1,628,300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息，嗣於民國113年12月20日變更為：
被告應給付原告491,424元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息(見本院卷第235頁)，
核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，核無不合，
應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠被告為「保證房屋為全新裝潢」之廣告，原告向被告買受坐
落臺南市○○區○○段000○號即門牌號碼臺南市○○區○○○街000號
之樣品屋(下稱系爭房屋)，買賣價金為20,000,000元，被告
之業務員強調全新裝潢，且屋內家具物品均為全新品，酌收
裝潢及家具費用4,500,000元，故買賣總價金為24,500,000
元。兩造於109年8月6日完成交屋，原告於109年8月11日起
陸續發現系爭房屋有諸多瑕疵。
㈡證人郭如玶證述，建商有向原告之母陳絹卿強調是全新裝潢
，房屋價格可以優惠為20,000,000元，但裝潢的價格4,500,
000元沒有辦法打折等語，是被告對原告保證系爭房屋為全
新裝潢，並於議價時提及具體裝潢費用，證人郭如玶雖未參
與簽約過程，「全新裝潢」即使未記載於書面買賣契約，仍
應視為系爭買賣契約之一部。
㈢系爭房屋經社團法人臺南市建築師公會鑑定結果，系爭房屋
確有附表一所示瑕疵存在，而修繕各項瑕疵所需之金額如附
表一所示，茲就被告應給付附表一所示各項瑕疵之事實理由
、法律依據及金額，分述如下：
1.系爭房屋有附表一編號1至4、6至10、12項目所載之瑕疵。
系爭房屋就鑑定報告所載附表一編號1(5)所載3樓浴廁區域
，雖無漏水，但有：「磁磚間抹縫多處未填實或受震抹縫材
質與磁磚脫開之現象」之瑕疵；就鑑定報告所載附表一編號
1(11)之1樓車庫出入口區域，其污水管雖無混凝土殘渣積存
，但其前方公共排水溝北端溝底有：「施工過程留存之施工
廢棄物及水泥或混凝土殘渣積存阻塞引發積水及排水不順情
形。」之瑕疵。三樓主臥室浴室地板及洗臉盆排水緩慢，則
為排水管洩水坡度不足、通氣管未能發揮平衡管壓功能、排
水管內遭異物堵塞等多重原因導致排水不順之瑕疵。前述瑕
疵修補費用為286,624元【此金額已加計8%職業安全衛生設
備費(依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯
誤)、0.6％工程品質管理作業費、8%施工廠商利潤、管理費
、保險費，及5%稅金等費用】。
2.系爭房屋二樓西側房間、二樓南側房間、三樓主臥室等三間
房間之房間門框上方有「應預設而未設置」預鑄楣樑之結構
瑕疵
按「一般透天住宅之隔間牆多為磚牆，遇開口部「應」設預
鑄PC楣樑或砌築磚拱將上方磚牆的重量轉傳至門框兩側的磚
牆上，以免門框受壓變形」，此為建築常規。系爭房屋二樓
西側房間、二樓南側房間、三樓主臥室等三間房間之房間門
框上方有「應預設而未設置」預鑄PC楣樑之結構瑕疵，並
因而導致上開房間之門框因「受磚牆重量擠壓」而發生變形
、龜裂(如附表一編號2)，最終衍生門縫過大或無法正常緊
閉的瑕疵損害(如附表一編號1)。依鑑定報告所載附表一編
號1(1)、(2)修繕所需費用為64,375元，計算式：(18,000元
＋9,000元＋5,000元＋24,000元＋5,040元)×(1＋8％職業安全衞生
設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有
錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費
、保險費＋5％稅金)＝64,375元。又「未設置預鑄PC楣樑」之
瑕疵因被粉刷層覆蓋，連專業的鑑定人都須使用「打鑿」、
「鑽洞」等方法方能確認，故應屬於無法以通常方法檢查之
瑕疵，原告雖於111年12月12日民事聲請調查證據狀中方提
出，仍未罹於民法第365條之除斥期間，而得依據民法第354
條第1項、359條向被告主張減少價金64,375元。又被告目前
已領得全部買賣價金，經減少價金以後，被告應依民法第17
9條返還溢領之64,375元價金。
3.系爭房屋三樓工作室窗戶有「鋼筋配筋間距不均」、「未設
補強筋或不足」之結構瑕疵；又系爭房屋一樓廚房、三樓工
作室牆壁粉刷層存在多處「網狀裂紋」，顯非全新裝潢系爭
房屋三樓工作室窗戶中間因「鋼筋配筋間距不均」受震產生
集中應力破壞之垂直裂縫，窗框角落因「未設補強筋或不足
」受震變形產生角落裂縫及兩窗框之水平裂縫。前開「鋼筋
配筋間距不均」、「未設補強筋或不足」之結構瑕疵，若未
經補強處理，一旦再次遭遇地震，將導致牆體結構撕裂情形
加劇。依鑑定報告所載附表一編號1(3)，需經「灌注環氧樹
脂補強處」為2.4公尺、複價2,160元，需經「不銹鋼絲網貼
附補強」處為1.5平方公尺、複價7,500元，補強所需費用應
為11,747元，計算式：(2,160元＋7,500元)×(1＋8％職業安全
衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，
容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管
理費、保險費＋5％稅金)＝11,746.56元，四捨五入後為11,747
元。無論是「鋼筋配筋間距」、「補強筋」均位處牆壁內部
，非屬欠缺營建專業知識的原告所得以判斷或查知，因此，
原告乃於113年11月29日閱得鑑定報告後方知悉有此結構瑕
疵。就此，原告爰以書狀繕本送達被告之日為瑕疵通知到達
日，並依民法第354條第1項、359條之規定，向被告主張減
少價金11,747元，並請求返還溢領此部分價金給原告。另外
，鑑定報告所載附表一編號1(3)一樓廚房、三樓工作室牆壁
粉刷層因「乾縮」或「受震」所生之多處「網狀裂紋」情形
，已說明系爭房屋關於油漆、粉刷等牆壁裝潢情形已經過相
當時日，而「非」被告所保證的裝潢品質－「全新」。修繕
系爭房屋一樓廚房、三樓工作室牆面粉刷層之「網狀裂紋」
所需費用為22,807元，計算式：如附表一編號3所示「牆面
補土粉刷及油漆」18,756元×(1＋8％職業安全衛生設備費【依
鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6
％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5
％稅金)＝22,807.29元，四捨五入後為22,807元。原告爰依民
法第360條請求「不履行」(指全新裝潢)之損害賠償費用22,
807元。
4.系爭房屋一樓客廳、蔚房、三樓主队室之木作天花板龜裂，
顯非全新裝潢
木作天花板龜裂的成因是因為當施工時接縫「沒貼附抗裂網
」或「未填注彈性材」，當板材受地震擠壓的時候，就會發
生裂痕。基此，前開木作天花板裝潢顯然經過相當時日，才
能在多次的地震中造成這麼多的裂痕，故非被告所保證的裝
潢品質－「全新」。依鑑定報告所載附表一編號1(4)，修繕
前開天花板所需費用為14,860元，計算式：(6,780元＋5440
元)×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6
％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8
％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝14859.52元，四
捨五入後為14,860元。原告爰依民法第360條請求「不履行
」(指全新裝潢)之損害賠償費用14,860元。
5.系爭房屋三樓浴廁之磁磚與磁磚間之抹缝多處未填實，或受
震抹縫材質與磁磚脫開之現象
依被告提供給原告之房屋保固證明書，被告就衛浴設備之保
固為壹年(即109年8月6日至110年8月5日)，兩造於110年7月
7日有協同確認系爭房屋現場狀況、原告有口頭向被告反應
此瑕疵，被告依保固約定，應負責填實磁磚與磁磚間之抹縫
，並修補因受震而與磁磚脫開之抹縫材質。修繕鑑定報告所
載附表一編號1(5)之浴廁磁磚抹縫所需費用為1,216元，計
算式：1000元×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載
，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管
理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝1,21
6元。原告爰依該房屋保固證明書，請求被告給付抹縫修補
費用1,216元。
6.系爭房屋每樓層每扇反射玻璃窗之玻璃表面有細微刮痕，並
非全新裝潢
依鑑定報告：「鑑定標的物之玻璃種類為反射玻璃（未貼附
隔熱紙），玻璃表面確有細微刮痕現象，可能原因為反射玻
璃之塗抹不均或直接日曝受紫外線長時間照射及高溫化等多
重因素所導致。」等語。反射玻璃未貼附隔熱紙，即表示系
爭房屋的玻璃問題，根本不可能透過「除膠」的方式解決，
因為沒貼隔熱紙、就沒有所謂的膠水。從而，修繕項目表記
載「2樓玻璃除膠、3樓玻璃除膠」及其後的打勾，根本就是
不存在的修繕行為。依鑑定報告附表一編號1(6)，系爭房屋
玻璃上的刮痕的修繕方式必須透過刮痕除去劑進行研磨及修
補，修復費用為43,776元，計算式：36000元×(1＋8％職業安
全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算
，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、
管理費、保險費＋5％稅金)＝43,776元。被告明知系爭房屋之
玻璃瑕疵－刮痕，是因玻璃經安裝以後、長期接受高溫日照
所生，卻故意不告知系爭房屋之玻璃裝潢「並非全新」，使
原告誤認可以透過莫須有的「除膠方式」來解決玻璃斑駁的
問題，即應依民法第360條給付不履行(指全新裝潢)之損害
賠償費用43,776元。
7.系爭房屋1樓及3樓電梯出口處右上方黑色大理石，石材表面
隅四周框邊之稜線有局部崩角及石材隅角端部崩損。
依鑑定報告，此部分應屬系爭房屋建築完成時已存在之瑕疵
，是因鋪貼在牆面上的石材表面自始就有崩角或崩損，才形
成了接縫參差不齊、缺角的現象，而非事後才發生剝落。被
告公司人員有承諾要修繕前開瑕疵，但瑕疵「並未」如被告
所稱已於110年1月13日修補完成，否則鑑定報告何須再提出
「石縫接縫美容」之瑕疵修繕方法=,有關此部分大理石材早
於鋪貼於牆面之時就已缺損一事，應屬於被告於兩造締約時
所明知、但卻故意不告知原告，依鑑定報告鑑定報告所載附
表一編號1(7)，被告即應依民法第360條賠償修繕費用29,18
4元給原告，計算式：24,000元×(1＋8％職業安全衛生設備費
【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】
＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險
費＋5％稅金)＝29,184元。
8.系爭房屋一樓玄關黑色大理石白化、霧化現象，是長期受地
坪上升潮氣浸漬所致，並非全新裝潢
系爭房屋一樓玄關之黑色大理石地板從鋪設完成時已經過相
當長的時日，才有可能因潮氣浸漬而產生水漬或泛鹼，已「
非」被告所保證的裝潢品質－「全新」。依鑑定報告所載附表
一編號1(8)，被告應依民法第360條賠償修繕費用7,296元給
原告，計算式：6,000元×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定
報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程
品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)
＝7,296元。
9.系爭房屋一樓車庫入口坡道抿石子龜裂，並非全新裝潢
依鑑定報告，系爭房屋一樓車庫入口坡道上的抿石子層為裝
修層，「長期」受車輛輪胎輾壓及地震影響，產生裂縫及端
緣崩損。又鑑定報告指出：依學理，瑕疵狀態於109年11月間
之前受歷次震害影響業已存在之相關性高達90％以上。從而，
系爭房屋一樓車庫入口坡道的裝修層「抿石子」，已「非」
被告所保證的裝潢品質－「全新」，依鑑定報告所載附表一編
號1(9)，被告即應依民法第360條賠償修繕費用8,536元給原
告，計算式：（5760元+1260元)×(1＋8％職業安全衛生設備費
【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】＋
0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險費
＋5％稅金)＝8,536.32元，四捨五入後為8,536元。
10.系爭房屋泳池周邊牆壁有「鋼筋配筋間距不足」、「轉角處
續接鋼筋不足」之結構瑕疵，泳池側邊圍牆與建築物接續處
有「未設補強筋或不足」之結構瑕疵；泳池壁之抿石子裝修
層，並非全新裝潢
①依鑑定報告，泳池周邊牆壁因「鋼筋配筋間距不足」、「轉
角處續接鋼筋不足」於受震時產生集中應力破壞之垂直裂縫
；泳池側邊圍牆與建築物接續處因「未設補強筋或不足」於
受震時產生集中應力破壞之斜向裂縫。前開「鋼筋配筋間距
不均」、「續接鋼筋不足」、「未設補強筋或不足」之結構
瑕疵，若未經補強處理，一旦再次遭遇地震，將導致泳池周
邊牆壁、側邊圍牆牆體之結構撕裂情形加劇。依鑑定報告所
載附表一編號1(10)，需經「灌注環氧樹脂補強處」為7.2公
尺、複價6,480元，需經「不銹鋼絲網貼附補強」處為4.4平
方公尺、複價22,000元，前開補強所需費用應為34,632元，
計算式：（6,480元+22,000元)×(1＋8％職業安全衛生設備費
【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯誤】
＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、保險
費＋5％稅金)＝34,631.68元，四捨五入後為34,632元。無論是
「鋼筋配筋間距」、「續接鋼筋」、「補強筋」均位處牆壁
內部，非屬欠缺營建專業知識的原告所得以别斷或查知，因
此，原告乃於113年11月29日閱得鑑定報告後方知悉有此結
構瑕疵。就此，原告爰以本狀繕本送達被告之日為瑕疵通知
到達日，並依民法第354條第1項、359條之規定，向被告主
張減少價金34,632元，並請求返還溢領此部分價金給原告。
②依鑑定報告，泳池壁之抿石子裝修層，乃因長期受水浸漬及
受震而產生裂縫及端緣崩損現象，且依學理，瑕疵狀態於10
9年11月間之前受歷次震害影響業已存在之相關性高達90％以
上。已說明系爭房屋泳池壁及圍牆之抵石子裝修層已經過相
當時日，而非被告所保證的裝潢品質－「全新」。修繕系爭
房屋泳池壁及圍牆之抿石子裝修層之「裂縫」及「端緣崩損
」所需費用為27,421元，計算式如鑑定報告所載附表一編號
1(10)所示(「仿石漆牆面塗裝」10,560元＋「泳池壁頂緣抿
石子裂縫補強」9,810元＋「抿石子裂縫修飾」2,180元)×(1＋
8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告
依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠
商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝27,420.8元，四捨五入
後為27,421元。原告爰依民法第360條請求不履行(指全新裝
潢)之損害賠償費用27,421元。
11.系爭房屋1樓車庫出入口前方公共排水溝北端溝底有「留存
施工廢棄物而影響排水」之瑕疵；系爭房屋3樓主臥室浴室
及洗臉盆有「緩慢未能及時排水」之瑕疵
①依鑑定報告，系爭房屋1樓車庫出入口前方公共排水溝北端溝
底，確實有施工過程留存之施工廢棄物及水泥或混凝土殘渣
積存阻塞引發積水及排水不順之情形。有關系爭房屋前方之
公共排水溝底有留有被告施工期間之營建廢棄物致影響排水
，此瑕疵成因為被告明知、且可歸責於身爲建商的被告，實
非原告看屋、驗屋時所能察覺，被告故意不告知此一公共排
水溝瑕疵，被告即應依民法第360條賠償修繕費用14,592元
給原告，計算式：如鑑定報告所載附表一編號1(11)所示「
溝底淤積物打除費」9,000元＋「打除廢棄物清運」3,000元)
×(1＋8％職業安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，
原告依8%計算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施
工廠商利潤、管理費、保險費＋5％稅金)＝14,592元。
②依鑑定報告，系爭房屋3樓主臥室浴室地板、洗臉盆有緩慢未
能及時排水現象，可能為排水管洩水坡度不足、通氣管未能
發揮平衡管壓功能、排水管內遭異物堵塞等多重原因導致。
依被告提供給原告之房屋保固證明書，被告就水電設備之保
固為壹年(109年8月6日至110年8月5日)，兩造於110年7月7
日有協同確認系爭房屋現場狀況，原告有口頭向被告反應此
瑕疵，被告依保固約定，應維護系爭房屋水電設備排水暢通
。倘排水問題是因管路設計不良，被告應負責更改管路設計
、倘若排水問題是因異物阻塞，被告應負責疏通。原告爰依
房屋保固證明書，請求被告給付抹縫修補費用17,024元，計
算式：如鑑定報告所載附表一編號1(11)所示(「水管內視鏡
檢查」6,000元+「排水緩慢障礙排除」8,000元)×(1＋8％職業
安全衛生設備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計
算，容有錯誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤
、管理費、保險費＋5％稅金)＝17,024元。
12.系爭房屋大門處牆面後製仿清水模SA塗裝層破裂，並非全新
裝潢
依鑑定報告，系爭房屋大門牆面上後製的「仿清水模塗裝層
」因乾縮或受震或日曝熱漲冷縮或底部混凝土牆之冷縫等多
重原因產生裂縫，且裂縫已有洗出白華現象。該「仿清水模
塗裝層」既為後製，即屬室外裝潢之一部，從裂縫成因、裂
縫白華現象來看，該「仿清水模塗裝層」恐怕已經過相當時
日，而「非」被告所保證的裝潢品質－「全新」。依鑑定報
告所載附表一編號1(12)，被告即應依民法第360條賠償修繕
費6,348元給原告，計算式：5,220元×(1＋8％職業安全衛生設
備費【依鑑定報告記載，應為0.6％，原告依8%計算，容有錯
誤】＋0.6％工程品質管理作業費＋8％施工廠商利潤、管理費、
保險費＋5％稅金)＝6,347.52元，四拾五入後為6,348元。
㈣系爭房屋泳池設備因被告未定期維護而無法使用
被告未定期維修保養泳池設備長達2、3年，致泳池機電設備
損壞，乃可歸責於被告，且被告故意不告知泳池設備已完工
2、3年，原告於110年7月9日更換過濾馬達，已支出6,500元
，另泳池機電設備維修費用為198,300元，原告依民法第360
條、第227條第1項規定，請求被告賠償因未定期保養泳池設
備、使泳池設備合於通常使用之損害204,800元。
㈤綜上，系爭房屋之結構瑕疵部分，原告乃依民法第354條第1
項、第359條之規定向被告主張減少價金，並依民法第179條
請求返還溢領價金。其餘瑕疵損害，原告另依民法第360條
、第227條第1項之規定為請求等語。
㈥並聲明：
1.被告應給付原告491,424元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
三、被告抗辯：
㈠基於契約相對性，契約相對人與第三人之洽談過程，與契約
當事人間確認之買賣條件無關，本件兩造簽立買賣契約之內
容，應以房屋買賣契約書及土地買賣契約書之記載為準，即
土地買賣價金1,470元萬元、房屋買賣價金980萬元，總價2,
450萬元。
㈡關於原告請求之項目及金額，意見如下：
1.鑑定主旨編號1(5)及編號1(11)瑕疵不存在，其餘項目為地
震、自然耗損(如編號1(1)至(4)、(6)、(9)）及人為不當使
用(如編號1(10)），屬交付後因地震、自然耗損、人為不當
使用所生，非屬物之瑕疵。
2.鑑定報告雖記載編號(1)至(5)、(9)、(10)、(12)等項目均
呈正相關。然鑑定報告係依據107年4月20日至109年11月30
日之地震資料，而本件初勘日期為112年2月10日，則前揭8
項目無法排除是109年11月30日至112年2月20日因地震等因
素所致。
3.原告主張2樓西側房間、2樓南側房間、3樓主臥室房間門框
上方有應預設而未設置預鑄PC楣樑之結構瑕疵云云，與鑑定
報告之記載未符，且本案無法排除是「門框使用未完全乾燥
木料產生變形」所致。原告於111年1月21日提出之相片記載
「②主臥室門房門縫過大，無法正常緊閉」、「拍攝於2020
年12月24日」，其至遲於109年12月間已發現門框無法正常
緊閉，卻於110年9月提起本件訴訟，已逾除斥期間。
4.原告主張3樓工作室窗戶有「鋼筋配筋間距不均」、「未設
補強筋或不足」之結構瑕疵云云，與鑑定報告之記載未符，
且鑑定報告僅記載「窗戶中間因鋼筋配筋間距不均受震產生
集中應力破壞之垂直裂縫」、「窗框角隅部牆體因未設補強
筋或不足，受震變形產生角隅裂縫及兩窗框間之水平裂縫」
，無從推論有結構瑕疵。原告主張1樓廚房、3樓工作室粉刷
層存在多處「網狀裂痕」，顯非全新裝潢云云，鑑定報告僅
記載「1樓廚房牆壁之龜裂現象，為牆面粉刷層因乾縮或受
震產生網狀裂紋。2.3樓工作室牆壁之龜裂現象，有牆面粉
刷層因乾縮或受震產生網狀裂紋」，無從推論非全新裝潢。
5.原告主張1樓客廳、廚房、3樓主臥之木作天花板龜裂，顯非
全新裝潢云云，鑑定報告僅記載「木作天花板之龜裂現象，
均為天花板板材施工時於水平、重直及隅角續接之接縫因未
貼附抗裂網或未填注彈性材，板材受震擠壓產生裂縫導致」
，而天花板板材施工之建築技術常規是否應貼附抗裂網或未
填注彈性材尚無依據，且無從推論非全新裝潢。
6.原告主張3樓浴廁之瓷磚與磁磚間之抹縫多處未填實或受震
脫開，受有1,216元抹縫修補費損失云云，依鑑定報告並無
原告主張因磁磚破裂造成漏水之情形，被告對於1,216元抹
縫修補費之複價無意見。
7.原告主張反射玻璃窗之玻璃表面有細微刮痕，並非全新裝潢
云云，鑑定報告記載編號(6)玻璃窗有刮痕及隔熱紙破損之
瑕疵係因長期日曝導致，無從判斷發生之時間，可能原因為
反射玻璃之塗膜不均或直接日曝受紫外線長時間照射及高温
化等多重因素所導致等情，是編號(6)無法排除於交屋後因
長期日曝導致，無從證明瑕疵是交屋時即已存在，故無從推
論非全新裝潢。
8.原告主張1樓、3樓電梯出口處右上方黑色大理石，石材表面
隅四周框邊之種線有局部崩角及石材隅角端部崩損等情，被
告對於鑑定報告關於編號1(7)24,000元之複價無意見。
9.原告主張1樓玄關黑色大理石白化、霧化現象，是長期上升
潮氣浸漬所致，並非全新裝潢云云，鑑定報告記載「係因地
板石材濕式鋪貼，長期受地坪上升潮氣浸漬影響，產生之水
漬或泛鹼現象，然無從判斷發生之時間等情，是無法排除於
交屋後因長期受地坪上升潮氣浸漬影響產生之水漬或泛鹼現
象，導致白化、霧化，無從證明瑕疵是交屋時即已存在，故
無從推論非全新裝潢。
10.原告主張1樓車庫入口坡道抿石子龜裂並非全新裝潢云云，
鑑定報告記載車庫入口坡道磨石子龜裂「長期受車輛輪胎
輾壓及地震影響，易產生裂縫及端緣崩損現象。」，無從
推論非全新裝潢，且磨石子龜裂為原告之車輛輪胎輾壓所
造成因素之一，非物之瑕疵。
11.原告主張泳池周邊牆壁有「鋼筋配筋間距不足」、「鋼筋
不足」之結構瑕疵，泳池側邊圍牆與建築物接續處有「未
設補強筋或不足」之結構瑕疵，泳池壁之抿石子裝修層非
全新裝潢云云，鑑定報告未提及依據何規範應設置何符合
建築技術常規之泳池壁鋼筋，亦未記載「結構瑕疵」之字
句，無從推論有結構瑕疵，且裂縫距離交屋日至112年2月1
0日初勘日已多年，泳池壁是否為109年11月30日起至112年
2月20日因地震等因素所致，無法排除，況游泳池壁抿石子
生裂縫參雜「長期受水浸漬」之因素，故無結構瑕疵或非
全新裝潢。
12.原告主張1樓車庫出入口前方公共排水溝北端溝底有存施工
廢棄物而影響排水之瑕疵，3樓主臥室浴室及洗臉盆有緩慢
未能及時排水之瑕疵云云，鑑定報告認為與1樓車庫出入口
處之污水管是否遭建築施工期間傾倒之碎石、水泥阻塞無
涉等語，故3樓主臥室之浴室地板及洗臉盆有緩慢未能及時
排水之原因多端，並非物之瑕疵。
13.原告主張大門處牆面後仿清水模SA塗裝層破裂，並非全新
裝潢云云，鑑定報告認造成牆面後製仿清水模SA塗裝層產
生裂縫之原因多端，無原告主張非全新裝潢之情形。
14.原告主張泳池設備因被告未定期維護而無法使用云云，惟
泳池於交付予原告後，除更換泳池馬達外，並無估價單所
指需維修之情形，交付系爭泳池後自應由原告自行維護，
故本件並無原告主張未定期維護之情形。
㈢縱認原告主張之瑕疵於交屋時已存在，惟其主張於109年10月
底陸續跟建商反應瑕疵，卻於110年9月27日起訴請求行使減
價權利，已逾6個月除斥期間等語。
㈣並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免予假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠原告向被告買受坐落臺南市○○區○○段000○號即門牌號碼臺南
市○○區○○○街000號之樣品屋(下稱系爭房屋)，於109年6月19
日簽立土地、房屋買賣契約書各乙份，依上開契約書記載，
買賣總價2450萬，其中土地部份1,470萬、房屋部份980萬。
㈡兩造於109年8月6日完成交屋。
五、得心證之理由
原告主張其向被告買受系爭房屋，買賣價金為2,000萬元，
被告之業務員強調全新裝潢，且屋內家具物品均為全新品，
酌收裝潢及家具費用450萬元，故買賣總價金為2,450萬元。
兩造於109年8月6日完成交屋，原告於109年8月11日起陸續
發現系爭房屋有附表一編號所示瑕疵，且被告故意未告知告
系爭房屋泳池設備已完工2至3年，而未定期維護泳池設備，
致泳池備未合於通常使用，依民法第354條第1項、第359條
、第360條、第179條、第227條第1項規定，請求被告給付49
1,412元及利息等語，為被告否認，並以前揭情詞置辯。
㈠原告主張系爭房屋有附表一編號1、2所示瑕疵，依民法第354
條第1項、第359條規定之減少價金，並依民法第179條規定
請求被告返還溢領之款項。
1.按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少
之程度無關重要者，不得視為瑕疵」；「買賣因物有瑕疵，
而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除
其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者
，買受人僅得請求減少價金。」；「又無法律上之原因而受
利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因
，而其後已不存在者，亦同。」，民法第354條第1項、第35
9條、第179條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺
點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應
具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又買
受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經
買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減
少之範圍內縮減之，是出賣人於其減少之範圍內，即無價金
之請求權存在（參照最高法院87年台簡上字第10號判例意旨
）。
2.經查，本件經兩造同意就系爭房屋有無附表一所示瑕疵存在
及修繕費，囑託社團法人臺南市建築師公會為鑑定，關於附
表一編號1、2所示瑕疵，鑑定機關係於系爭房屋之房間門楣
上打鑿及鑽洞之方式為鑑定，發現除二樓東側房間之門楣鑽
孔無磚粉外，其餘二樓西、南側房間及三樓主臥室等三間房
間之門楣鑽孔均有磚粉，據此認定此三間房間門框之上方均
未設置預鑄PC楣梁。一般透天住宅之隔間牆多為1/2B磚牆，
遇開口部應設預鑄PC楣樑或砌築磚拱將上方磚牆的重量轉傳
至門框兩側之磚牆上，以避免門框受壓變形，而門框如有變
形現象，除上述未設置PC楣梁因素外，尚有門框使用未完全
乾燥木料產生變形之因素，此兩種因素均會導致二、三樓房
門門框產生變形。現場系爭房屋2樓位於廚房上方房間（即
二樓東房間）之房門因門框變形，有木料於角隅部開裂及門
扇未閉合、門縫存有間隙及無法正常緊閉現象。據此分析，
系爭房屋存有附表一編號1、2所示之瑕疵，該瑕疵係因未設
置PC楣樑，及門框使用未完全乾燥木料產生變形等因素產生
，得依附表一所示修繕方式及費用為修繕等語(見鑑定報告
書附件八第1-2頁、附件十一1)。又依原告主張附表一編號1
、2所示瑕疵，已造成門框變形，無法緊閉，自有減損通常
效用。復考量附表一編號1、2所示瑕疵，經附表二所之修繕
費用修繕，而得以修復，修復後，即屬無瑕疵，而無減損價
值之情事，是認原告主張系爭房屋因有附表編號1、2所示瑕
疵，而減少附表二所示價金(修繕費用)，尚屬可採。
3.復按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者
，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個
月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅」，民法第365
條第1項定有明文。原告主張附表編號1、2所示瑕疵為未設
置預鑄PC楣梁所致，前開鑑定機關係以打鑿、鑽洞之方式為
鑑定，方得確認，無法以通常方式檢查，仍未罹除斥期間等
語。經查，系爭房屋有無未設置預鑄PC楣梁之瑕疵，仍須專
業機關以打鑿、鑽洞之方式鑑定始得確認，該瑕疵應屬不能
即知之瑕疵，又原告於起訴時即就系爭房屋之瑕疵主張減少
買賣價金，且原告於113年11月29日得知鑑定報告內容後，
於113年12月20日即以辯論意旨狀就此部分之瑕疵為減少價
金之請求，此有律師閱卷聲請單、辯論意旨狀在卷可參(見
本院卷㈢第231、235頁)，自未超過民法第365條規定之6個月
期間，被告此部分抗辯，亦未可採。
4.基上，系爭房屋因附表一編號1、2所示瑕疵存在，得減少附
表二所示之價金為60,755元，被告就此部分受領該應減少價
金之法律上原因已不復存在，是原告民法第354條第1項、第
359條規定之減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還
附表二所示60,755元之價金，自屬有據。
㈡原告主張系爭房屋有附表一編號3所示瑕疵，其中關於修繕方
式所示「裂縫低壓灌注環氧樹脂補強」、「裂縫處細目不鏽
鋼絲貼附補強」；及附表一編號10所示瑕疵，其中修繕方式
所示「牆體裂縫低壓灌注環氧樹脂補強」、「裂縫處細目不
鏽鋼絲貼附補強」部分，依民法第354條第1項、第359條規
定請求減少價金，並請求被告返還溢領之價金。
1.經查，關於附表一編號3、10所示瑕疵，依系爭房屋外觀狀
態，以通常程序檢查，即得發現該瑕疵，且原告具狀亦主張
於被告交付系爭房屋時，附表一編號3、10所示瑕疵已存在
，依兩造簽立交屋約定事項，亦應由被告修繕，但因情況嚴
重，被告並未全面修繕等語(見本院卷㈡第139、207頁)，足
見原告於109年9月間交屋時，已知悉附表一編號3、10所示
瑕疵，並已通知被告，堪以認定。
2.原告既於109年9月間發現附表一編號3、10所示瑕疵，則其
於110年9月27日始提起本件訴訟就此部分瑕疵主張價金減少
請求權，顯逾民法第365條第1項規定6個月之除斥期間。故
原告就附表一編號3、10上開部分所示瑕疵依民法第354條第
1項、第359條規定請求減少價金，並請求被告返還溢領之價
金云云，為無理由，應予駁回。
㈢原告主張附表一編號3修繕方式所示「牆面補土粉刷及油漆」
，附表一編號4修繕方式所示「板材裂縫填性材及貼附抗裂
網」、「天花板補土粉刷及油漆」，附表一編號6修繕方式
所示「玻璃刮痕去除劑研磨及修補」，附表7編號修繕方式
所示「石材接縫美容」，附表一編號8修繕方式所示「石材
面美容及防潮」，附表一編號9修繕方式所示「裂縫低壓灌
注環氧樹脂補強」、「抿石子裂縫修飾」，附表一編號10修
繕方式所示「仿石漆牆面塗裝」、「泳池壁頂緣抿石子裂縫
低壓灌注環氧樹脂補強」、「抿石子裂縫修飾」，附表一編
號11修繕方式所示「公共排水溝溝底淤積物打除」、「打除
廢棄物清運」，附表一編號12修繕方式所示「後製仿清水模
SA塗裝裂縫修補」所生情形，非被告所保證之裝潢全新品質
，依民法第360條規定請求被告損害賠償。
1.按民法第365條第1項所定6個月除斥期間，僅買受人之契約
解除權及價金減少請求權始有其適用，同法第360條之不履
行損害賠償請求權，則不能適用。依民法第360條規定，非
依同法第365條規定請求減少價金，無同法第365條所定法定
期間之適用(最高法院88年度台上字第1074號判決意旨參照)
。本件被告就原告此部分請求，亦抗辯已逾民法第365條第1
項規定6個月之除斥期間云云，惟原告就此部分主張，係依
民法第360條規定請求被告負損害賠償責任，依前開說明，
自無除斥期間之適用。
2.次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。按買賣之物，缺少出
賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金
，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者
亦同。民法第360條定有明文。民法第360條後段所謂出賣人
故意不告知瑕疵，係指物交付時，買受人不知瑕疵，出賣人
明知瑕疵仍不為告知。此乃因出賣人故意背於交易之誠實及
信用，而不告知物之瑕疵時，買受人應受保護（最高法院90
年度台上字第1404號判決意旨參照）。又所謂缺少出賣人所
保證之品質者，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定
。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質
，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向
出賣人請求不履行之損害賠償（最高法院71年度台上字第20
8號裁判見解參照）。
①經查，系爭房屋係於107年4月間建築完成，原告於109年7月
間向被告買受系爭房屋時，該房屋內部已裝潢，並放置寢具
、家電等物，此有房屋買賣契約書、系爭不動產登記第一類
謄本在卷可稽(見110年度補字卷第21-35頁；本院卷一第27-
43頁)，核陪同原告前往之證人郭如玶證述內容相符，可見
被告出賣予原告之系爭房屋為坊間所稱之實品屋。又實品屋
多為房屋興建完成後，建商或銷售公司為因應購屋者鑑賞房
屋之需求，而從待售新建屋中挑出一或數間新成屋進行裝潢
，安裝衣櫃、燈飾，及放置沙發、餐桌椅、寢具等大型家具
，並以裝潢後之客觀狀態進行交屋。
②原告雖主張，系爭房屋關於油漆、粉刷(即附表一編號3修繕
方式所示「牆面補土粉刷及油漆」之瑕疵)，已經過相當時
日，而非被告所保證之全新裝潢品質；木作天花板裂痕(即
附表一編號4修繕方式所示「板材裂縫填性材及貼附抗裂網
」、「天花板補土粉刷及油漆」之瑕疵)，已經過相當時日
，才會在多次地震中造成多處裂痕，並非被告所保證之全新
裝潢品質；玻璃窗刮痕(即附表一編號6修繕方式所示「玻璃
刮痕去除劑研磨及修補」之瑕疵)，為被告故意不告知該玻
璃裝潢並非全新，使原告誤認可以透過除膠方式處理；牆面
大理石材缺損(即附表一編號7修繕方式所示「石材接縫美容
」之瑕疵)，為被告締約時已明知，卻故意不告知該瑕疵；
大理石白化、霧化現象(即附表一編號8修繕方式所示「石材
面美容及防潮」之瑕疵)，應從鋪設完時已經過相當長的時
間，才會因潮氣浸漬，而產生水漬或泛鹼，已非被告所保證
之全新裝潢品質；車庫入口坡道抿石子龜裂(即附表一編號9
修繕方式所示「裂縫低壓灌注環氧樹脂補強」、「抿石子裂
縫修飾」)之瑕疵，係長期受車輛輪胎輾壓及地震，產生裂
縫及崩損，已非被告所保證之全新裝潢品質；泳池壁之抿石
子裝修層(即附表一編號10修繕方式所示「仿石漆牆面塗裝
」、「泳池壁頂緣抿石子裂縫低壓灌注環氧樹脂補強」、「
抿石子裂縫修飾」)之瑕疵，，因長期受水浸漬及地震，而
產生裂縫及崩損，該裝修層已經過相當時日，已非被告所保
證之全新裝潢品質；公共排水溝留有營業廢棄物(即附表一
編號11修繕方式所示「公共排水溝溝底淤積物打除」、「打
除廢棄物清運」)之瑕疵，為被告所明知，且可歸責於被告
，卻故意不告知；大門處仿清水模破裂(即附表一編號12修
繕方式所示「後製仿清水模SA塗裝裂縫修補」)之瑕疵，從
裂縫成因來看，已經過相當時日，而非被告所保證之全新裝
潢品質，故應由被告負損害賠償責任云云。然查，兩造於成
立買賣契約時，被告所稱系爭房屋為全新裝潢，衡諸社會經
驗，係指對新成屋所為裝潢，系爭房屋為實品屋之說明，並
非對原告為系爭房屋有何「全新品質」之保證。再者，原告
係實地查看系爭房屋(即實品屋)狀況，始與被告簽立買賣契
約，而原告主張上開瑕疵，客觀上均屬肉眼得以察覺，或通
常程序檢查，即得發現之瑕疵，原告並非不知上開瑕疵，且
被告亦無故意不告知瑕疵可言。況原告亦主張上開瑕疵因經
過相當時日、地震、白化、霧化、潮氣浸漬、泛鹼、輾壓等
因素造成，顯與系爭房屋是否為全新裝潢無關。是認原告主
張依民法第360條規定，請求被告賠償此部分之損害，亦屬
無據，並無可採。
㈣原告依房屋保固證明書請求被告給付附表一編號5修繕方式所
示「磁磚縫抹縫」、附表一編號11之修繕方式所示「水管內
視檢查」、「排水緩慢障礙排除」之費用。
經查，兩造簽立之房屋保固證明書記載「保固期限：1.自交
屋日起，固定設備(如水電、廚具、衛浴設備、防水工程等)
負責保固1年。…保固情況說明：㈠保固範圍：在保固期限內
正常使用之損害免費維護。㈡非保固範圍項目如下：1.本房
屋自交屋日起如有任何人為破壞、使用不當及正常使用所造
成之自然耗損或天候變化造成之自然變(…排水變緩或堵塞…)
以及美化植栽部分，均不在保固範圍內。…」等語，此有原
告提出之房屋保固證明書在卷可參(見本院卷三第115頁)。
本件原告主張附表一編號5修繕方式所示「磁磚縫抹縫」及
附表一編號11之修繕方式所示「水管內視檢查」、「排水緩
慢障礙排除」之瑕疵，均非前開房屋保固範圍，故原告依房
屋保固證明書請求被告給付上開瑕疵之修繕費用，亦屬無據
，並無理由。
㈤原告主張被告故意未告知系爭房屋泳池設備已完工2至3年，
而未定期維護泳池設備，致泳池設備未合於通常使用之損害
，依民法360條、第227條第1項規定請求被告賠償204,800元
。
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227
條第1項定有明文。又所謂不完全給付，包含債務人之給付
未依債務本旨，其給付有瑕疵致減少其價值或效用，而侵害
債權人對原本給付所具有之利益，即學說上所稱之「瑕疵給
付」在內（最高法院103年度台上字第196號民事判決意旨參
照）。
2.原告主張被告故意未告知系爭房屋泳池設備已完工2至3年，
而未定期維護泳池設備，致泳池設備未合於通常使用之損害
，依民法360條、第227條第1項規定請求被告賠償204,800元
云云，並提出估價單、出貨單、錄音譯文，及引用證人彭宏
達之證述為證，為被告否認。
①經查，系爭房屋泳池設備關於馬達維修更換部分，依原告提
出出貨單收據記載之出貨日期為110年7月9日等語(見本院卷
三第149頁)，及證人彭宏達證述，泳池馬達如未使用，則容
易壞掉，收據記載的日期即為修繕日期等語(見本院卷三第1
45、146頁)，可見系爭房屋係於110年7月間，始發現泳池設
備之馬達無法運作之情形。又系爭房屋係於109年8月間，即
交付原告受領，距前開馬達無法運作期間已近1年，而依證
人彭宏達證述，泳池馬達長期未使用，亦為馬達毀損原因之
一，則前開泳池馬達無法運作之瑕疵是否於被告交付系爭房
屋予原告時即已存在，自屬有疑，自難遽此為有利原告之認
定。
②原告另主張泳池另有主張機電設備需予維修，亦應由被告負
賠償責任云云。惟查，依證人彭宏達證述，前開馬達修繕後
，陳小姐(即原告之母)曾以電話詢問，系爭泳池機電設備如
全部更換，所需費用數額為何？因此於110年10月19日開立
估價單乙紙予原告等語(見本院卷三第146頁)，可見前開估
價單所載泳池機電設備是否已損壞？且該損壞於被告交付系
爭房屋時業已存在？並可歸責於被告乙節，亦屬可疑。
③基上，原告未能提出足資證明被告交付系爭房屋時，泳池設
備有未合於通常使用之瑕疵存在之證據，復未證明被告未依
債之本旨為給付且具有可歸責性之事由，核與民法第360條
及第227條之要件不符。是認原告依前開規定，請求被告負
損害賠償責任，並無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條、第179條規
定請求被告給付60,755元，及自起訴狀繕本送達翌日即110
年12月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，
為有理由，應予准許，至逾此金額之請求，為無理由，應予
駁回。
六、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴
部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣
告假執行。又被告陳明願供擔保請准聲請宣告免為假執行，
核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明
。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 2 月 21 日
民事第二庭 法 官 田幸艷
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 21 日
書記官 林幸萱
附表一：
編號 瑕疵項目 修繕方式 修繕費用 1 2 3樓主臥室及2樓位於車庫上方房間之房門縫過大，無法正常緊閉。 2樓3間房間及3樓主臥室之房門有無設置楣樑？另2樓位於厨房上方房間之房門門框有無變形、龜裂？上開二、三樓房門門框如有變形、龜裂，是否為未設楣樑所導致？ 門上磚牆打除補填預鑄門楣 18,000元 裂縫低壓灌注環氧樹脂補強 900元 門框角隅部磚牆細目不鏽鋼絲網貼附補強 5,000元 木門框及門扇現場起閉密合度校正 24,000元 門框周邊內外牆面補土粉刷及油漆 5,040元 3 1樓廚房及3樓工作室牆壁龜裂 裂縫低壓灌注環氧樹脂補強 2,160元 裂縫處細目不鏽鋼絲網貼附補強 7,500元 牆面補土粉刷及油漆 18,756元 4 1樓客廳、廚房、3樓主臥室之木作天花板龜裂 板材裂縫填彈性材及貼附抗裂網 6,780元 天花板補土粉刷及油漆 5,440元 5 3樓浴廁右上方磁磚破裂，無法形成防水層，造成漏水 磁磚縫抹縫 1,000元 6 系爭建物每樓層每扇玻璃窗有刮痕及隔熱紙破損 玻璃刮痕去除劑研磨及修補 36,000元 7 1樓及3樓電梯出口處右上方黑色大理石剝落 石材接縫美容 24,000元 8 1樓玄關入口處黑色大理石白化、霧化 石材面美容及防潮 6,000元 9 車庫入口坡道磨石子龜裂 裂缝低壓灌注環氧樹脂補強 5,670元 抿石子裂縫修飾 1,260元 10 游泳池右下角牆壁龜裂、四周地 板裂開及游泳池左邊走道處裂縫 牆體裂縫低壓灌注環氧樹脂補強 6,480元 裂縫細目不鏽鋼絲網貼附補強 22,000元 仿石漆牆面塗裝 10,560元 泳池壁頂緣抿石子裂縫低壓灌注環氧樹脂補強 9,810元 抿石子裂縫修飾 2,180元 11 1樓車庫出口處下水道、污水管是否遭建築施工期間傾倒之碎石、水泥阻塞，而影響排水 公共排水溝溝底淤積物打除 9,000元 打除廢棄物清運 3,000元 3樓主臥室之浴室地板及洗臉盆有緩慢未能及時排水現象 水管內視鏡檢查 6,000元 排水緩慢障礙排除 8,000元 12 大門處清水模破裂 後製仿清水模SA塗裝裂縫修補 5,220元 壹 修繕工程費合計 249,756元 貳 職業安全衛生設備費(0.6％) 1,499元 參 職業安全衛生設備費(0.6％) 1,499元 肆 施工廠商利潤、管理費及保險費（壹＋貳＋參之8％） 20,221元 伍 稅金（壹＋貳＋參＋肆之5％） 13,649元 合計 286,624元
附表二：
編號 瑕疵項目 修繕方式 修繕費用 1 2 3樓主臥室及2樓位於車庫上方房間之房門縫過大，無法正常緊閉。 2樓3間房間及3樓主臥室之房門有無設置楣樑？另2樓位於厨房上方房間之房門門框有無變形、龜裂？上開二、三樓房門門框如有變形、龜裂，是否為未設楣樑所導致？ 門上磚牆打除補填預鑄門楣 18,000元 裂縫低壓灌注環氧樹脂補強 900元 門框角隅部磚牆細目不鏽鋼絲網貼附補強 5,000元 木門框及門扇現場起閉密合度校正 24,000元 門框周邊內外牆面補土粉刷及油漆 5,040元 備註：以下金額，元以下四捨五入 壹 修繕工程費合計 【計算式：18,000元＋900元＋5,000元＋24,000元＋5,040元】 52,940元 貳 職業安全衛生設備費(0.6％) 【計算式：52,940元×0.6％】 318元 參 職業安全衛生設備費(0.6％) 【計算式：52,940元×0.6％】 318元 肆 施工廠商利潤、管理費及保險費（壹＋貳＋參之8％） 【計算式：(52,940元＋318元＋318元)×8％】 4,286元 伍 稅金（壹＋貳＋參＋肆之5％） 【計算式：(52,940元＋318元＋318元＋4,286元)×5％】 2,893元 總計 60,755元
TNDV-110-訴-1769-20250221-1