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返還借貸款

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1144號原告台中商業銀行股份有限公司法定代理人施建安訴訟代理人李明哲王芷若被告王仁宏王命發上列當事人間請求返還借貸款事件，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告王仁宏應給付原告新臺幣495萬7751元及如附表所示之利息及違約金。如對被告王仁宏之財產強制執行無效果時，由被告王命發給付之。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決於原告以新臺幣165萬2580元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣495萬7751元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　事實及理由一、本件被告王仁宏、王命發經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　二、原告起訴主張：　㈠被告王仁宏於111年1月22日以被告王命發為一般保證人，向原告借款520萬元，約定借款期間自111年2月8日起至141年2 月8日止，約定利息依月定儲利率指數加碼年利率1.08％(目前合計為年利率1.59％+1.08％=2.67％)機動計息，如指標利率調整時，均願比照機動調整；並約定應按月缴納本息，若有一次不履行，即喪失期限之利益，應將全部借款本金、利息及違約金等立即全部一次清償，並按逾期在6個月以內者，按約定利率百分之10，超過6月以上者，按約定利率百分之2 0計算違約金，每次違約狀態最高連續收取9期；收息期間自貸放日起至償還日之前一日止，故起息日依附表所示計算。　㈡被告王仁宏自113年2月8日起未依約繳納本息，已喪失期限利益，一切債務視同到期，應將全部借款本金、利息及違約金等立即全部一次清償，積欠本金495萬7751元及利息、違約金等。依消費借貸契約關係及保證法律關係等請求。　㈢聲明：⒈被告王仁宏應給付原告495萬7751元，及如附表所示之利息及違約金，如對被告王仁宏之財產強制執行無效果時，由被告王命發給付之。⒉訴訟費用由被告王仁宏負擔，如對被告王仁宏之財產強制執行無效果時，由被告王命發負擔之。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。　　三、被告答辯：　㈠被告王仁宏：對於積欠本金495萬7751元部分沒有意見，同意返還，利息也沒有意見，同意返還，但認為違約金過高，請求降低違約金。　㈡被告王命發：本件我是一般保證人，對於原告請求對被告王仁宏之財產強制執行無效果時，由我給付沒有意見，對被告王仁宏積欠本金及利息部分沒有意見，違約金過高，請求酌減。　㈢均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。四、不爭執事項：　㈠兩造於111年1月22日成立消費借貸契約(下稱系爭借貸契約) ，簽立台中商業銀行個人購屋貸款借據(下稱系爭借據) 、約定書(下稱系爭約定書) 、宣告書、委託代償暨扣款授權書，被告王仁宏向原告借款520萬元，被告王命發為一般保證人，約定借款期間自111年2月8日起至141年2月8日止。王仁宏地址：臺中市○○區○○路000號6樓之1，王命發地址: 臺中市○○區○○○○街00號。原告撥款520萬元至王仁宏放款帳號。　㈡系爭借據第2條約定：利息依月定儲利率指數加碼年利率1.08 ％機動計息，如指標利率調整時，均願比照機動調整等語。目前合計為年利率1.59％+1.08％=2.67％。　㈢系爭約定書第5條第4款約定:借款人對貴行任一貸款所負之支付一切本息及費用之債務，均應依約定期限如數清償。借款人如有下列情形之一，貴行得酌情縮短借款期限，或視為全部到期。但貴行依下列第(四)款至第(七)款之任一事由為前揭主張時，應於合理期間以書面通知借款人後，始生縮短借款期限，或視為全部到期之效力。第(四)款借款人對貴行任何一宗債務不依約清償本金或付息時。　㈣系爭約定書第4條約定:…如延遲還本或付息時，逾期6 個月以內者，按原借款利率之百分之10，逾期超過6 月部分，按原借款利率之百分之20，按期計收違約金，每次違約狀態最高連續收取期數為9期…。　㈤系爭借據第3條第7款約定:…收息期間之計算自貸放日起至償還日之前一日止…。　㈥被告王仁宏自113年2月8日起未依約繳納本息，積欠本金495 萬7751元及利息、違約金如附表所示。　㈦原告以113年3月26日催告書對被告王仁宏及王命發催告，王仁宏地址：臺中市○○區○○路000號6樓之1，王命發地址: 臺中市○○區○○路000號6樓之1、臺中市○○區○○○○街00號。五、爭執事項：系爭借貸契約約定之違約金，是否過高？　　　六、得心證之理由：　㈠按消費借貸之借用人應於約定期限內，返還與借用物種類品質、數量相同之物；次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第478條前段、第233條第1項分別定有明文。次按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔；保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償，民法第739條、第740條、第745條，亦分別有明文。　㈡原告主張上開被告王仁宏邀被告王命發為一般保證人，與原告簽訂個人購屋貸款借據，向原告借款520萬元，借款期間及利息如附表所示。然被告王仁宏僅分別繳納系爭借款部分本息，迄今尚積欠如附表所示合計495萬7751元之本息未還等情，業據原告提出借據、放款繳息明細表、簡易資料查詢、利率查詢、催告書及掛號回執等資料為證，核屬相符。且被告王仁宏、王命發就原告請求之金額並無爭執（本院卷第 64頁），經本院調查結果，原告前揭主張之事實，堪信為真。　㈢被告王仁宏、王命發雖對積欠之本金及利息沒有意見，並同意給付，惟辯稱系爭貸款違約金過高，應予酌減等語。惟按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第 252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準 (最高法院49年台上字第807號裁判意旨參照) 。又此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。準此，就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院92年度台上字第2747、697號判決意旨可參）。查系爭借貸契約約定利息依原告公告之月定儲利率指數加碼年利率 1.08％計付（目前合計為年息2.67％）。並約定如有一期不履行，即喪失期限利益，應立即全部償還，並自逾期之日即11 3年3月9日起6個月以內，按約定利率計付違約金10％，逾期超過6個月者，按約定利率20％計付違約金，每次違約狀態最高連續收取9期。則系爭借貸契約自逾期之日起6個月以內之違約金為年息2.67％之10％，逾期超過6個月者，為年息2.67％之20％計付違約金，與一般金融業者之違約金計算標準相較，並未偏高，難認有何過高情事。被告雖辯稱違約金過高，惟對於約定違約金過高此有利於己之事實，並未提出相關證據以實其說，難認本件有何違約金過高應予酌減情事。是被告此部分抗辯，難謂有據。七、綜上所述，原告依消費借貸、一般保證契約之法律關係，請求被告王仁宏應給付原告495萬7751元，及如附表所示之利息及違約金，如對被告王仁宏之財產強制執行無效果時，由被告王命發給付之，為有理由，應予准許。八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳僑舫正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俞婷附表：編號借款金額（新臺幣/元）債權本金（新臺幣/元）　借款期間　計息期間年利率　（%）違約金計算期間（逾期清償在6個月以內者，按左列利率10%，逾期超過6個月部分，按左列利率20%計付違約金，每次違約狀態最高連續收取9期）備註 1 　 520萬元　495萬7751元 111年2月8日起至141年2月8日止 113年2月8日起至清償日止 2.67 113年3月9日起至清償日止合計　 520萬元　495萬7751元

2025-03-21

TCDV-113-訴-1144-20250321-1

店簡

新店簡易庭

清償借款等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第1360號原告台新國際商業銀行股份有限公司法定代理人林淑真訴訟代理人廖克修被告龔睿庠上列當事人間請求清償借款等事件，本院於民國114年2月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣286,254元，及自民國113年6月25日起至清償日止，按週年利率15%計算之利息。二、被告應給付原告新臺幣49,224元，及自民國113年6月25日起至清償日止，按週年利率15%計算之利息。三、原告其餘之訴駁回。　　　　四、訴訟費用新臺幣3,860元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔。五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣286,254元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣49,224元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，並依同條項規定，就原告之主張引用原告之民事起訴狀及本院民國114年2月4日之言詞辯論筆錄。三、原告主張之事實，業據提出與其所述相符之信用貸款借據暨約定書、貸款總約定書、定儲利率指數表、帳務還款明細查詢表2份、信用卡申請書、信用卡約定條款、帳務明細查詢表為證。而被告經合法通知，未提出書狀或於言詞辯論期日到場爭執，本院審酌前揭書證，堪信原告之主張為真實。四、惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否相當，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。又當事人所約定之違約金是否過高而有酌減之必要，法院得依職權認定之，無庸待當事人主張或聲請之。本院審酌原告因被告遲延清償所受積極損害、所失利益，通常為該借款再轉借他人後之利息收入或轉作他項投資之收益，然近年來國內貨幣市場之利率已大幅調降，原告訴之聲明第一項請求遲延利息之利率已高達週年利率15%，復請求被告給付信用貸款違約金（以本金之週年利率1.5%、3%計算），則原告請求之利息及違約金總額尚屬偏高，殊非公允，故本院認為前揭違約金應酌減為0元，較為適當。故本件原告請求信用貸款違約金之部分，乃屬無據。　　五、綜上，原告依消費借貸契約、信用卡契約之法律關係，請求被告給付如主文第1項、第2項所示之金額，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　　六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行；並依同法第392條第2項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為3,860元（即第一審裁判費）如主文第4項所示。又因原告敗訴部分甚微，故仍酌定由被告負擔全部訴訟費用，併此敘明。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃亮瑄

2025-02-17

STEV-113-店簡-1360-20250217-1

上

臺灣高等法院高雄分院

履行契約

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第128號上訴人國聯土地開發股份有限公司法定代理人陳大儒訴訟代理人陳水聰律師李錦臺律師王舜信律師被上訴人賴政鉉訴訟代理人鄭鈞懋律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國113年3月 29日臺灣高雄地方法院112年度訴字第1378號第一審判決提起上訴，本院於113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　　　　　　　事實及理由一、上訴人未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、被上訴人主張：被上訴人於民國108年4月20日與上訴人簽訂「漢神棧」房屋編號第4樓A3戶房屋暨基地（土地及建物內容如附表一所示，下稱系爭房地）之預售房地買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）395萬元購買系爭房地。依系爭契約第19條第1項約定，上訴人應於領得使用執照6個月内，通知被上訴人進行交屋，而上訴人已於111年 6月9日取得使用執照，被上訴人亦已依約繳納簽約金、第1 至10期款及代收款，然上訴人迄未依約辦理交屋程序。期間兩造以存證信函往返如附表二所示，然被上訴人收受附表二編號5之存證信函前，均未經上訴人明確告知須至何銀行辦理貸款，上訴人公司人員僅向被上訴人表示台銀、合庫、華南、台企均有配合，被上訴人遂自行擇一向合作金庫銀行（下稱合庫）七賢分行辦理貸款，並於112年4月7日經該行予以核准；後被上訴人另接獲合庫九如分行來電，表示受上訴人委託辦理系爭契約貸款，因上訴人先前寄予被上訴人之漢神棧申辦貸款通知書，其上所載代收款費用之銀行亦為合庫九如分行，被上訴人乃再至上訴人指定之合庫九如分行辦理貸款，亦經該行於112年4月20日核貸，處於隨時得設定抵押進行撥款之狀態。上訴人明知卻百般刁難，於112年4月24以附表二編號5之存證信函，通知被上訴人於7日內至華南銀行商業銀行（下稱華南銀行）北高雄分行辦理貸款作業，被上訴人擔心短期間内向多家銀行申辦貸款頻繁調取聯徵資料，將導致信用評分不佳，故未再向華南銀行北高雄分行申辦。惟縱使上訴人指定之貸款銀行確係華南銀行北高雄分行，依契約第15條第1項約定，被上訴人亦非不得自行選擇銀行辦理貸款，上訴人以被上訴人未至指定銀行華南銀行北高雄分行辦理貸款為由拒絕後續履約程序，並解除系爭契約，自屬無據，依契約第4條第1項、第16條第6項約定，上訴人需將房地所有權移轉登記予被上訴人，並由上訴人代辦抵押權設定登記，始得將貸款金額全數撥入上訴人指定帳戶，上訴人在被上訴人給付尾款前，負有移轉系爭房地所有權之義務，被上訴人自得請求上訴人將房地移轉登記為被上訴人所有。又上訴人既於111年6月9日取得使用執照，依約應於111年12 月8日前通知被上訴人辦理交屋卻迄未辦理，被上訴人併依契約第19條第1項第4款約定，請求上訴人給付自111年12月8 日起至通知交屋之日止，每逾1日按已繳房地價款89萬元之萬分之五計算之遲延利息即每日445元（89萬元×0.0005＝445 元）。聲明：㈠上訴人應將系爭房地移轉登記為被上訴人所有；㈡上訴人應自111年12月8日起至通知被上訴人交付系爭房地之日止，按日給付被上訴人445元。　　三、上訴人則以：被上訴人於附表二編號7之存證信函中自承知悉上訴人之房貸指定銀行為華南銀行北高雄分行，系爭契約書附件十三復已記載上訴人之信託專戶銀行為華南銀行北高雄分行，且合庫七賢分行、九如分行之房貸答覆單亦均載明上訴人之融資銀行為華南銀行北高雄分行，被上訴人本可合理推知上訴人指定之房貸銀行為華南銀行北高雄分行，卻不願依約為之，自屬可歸責於被上訴人之違約事由。又被上訴人已簽署「委辦房地貸款契約書」授權委任上訴人指定之貸款機構統籌辦理房貸事宜，不得任意自行決定或變更房貸銀行，況貸款前須先過戶房地產權，撥款亦是撥入被上訴人帳戶，若非上訴人指定且信賴之銀行，上訴人絕不可能同意在被上訴人付清價款之前即辦理過戶，且被上訴人迄今僅繳納 89萬元，自不得請求上訴人先行交付系爭房地。被上訴人自行指定合庫七賢分行或九如分行為貸款銀行，乃屬違約，上訴人應得依契約第26條第3項之規定，沒收房地總價15%計算之金額，並得解約，被上訴人所為主張並無理由等語，資為抗辯。　四、原審判命上訴人應將系爭房地移轉登記為被上訴人所有，及自111年12月9日起至通知被上訴人交付系爭房地之日止，按日給付被上訴人445元，並駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人受敗訴判決部分，未據上訴，非本院審理範圍）。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。五、兩造不爭執事項：　㈠兩造於108年4月20日，以總價395萬元之價格，簽訂系爭契約。依系爭契約第19條第1項約定，上訴人應於領得使用執照6 個月内，通知被上訴人進行交屋，每逾1日應依已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息予被上訴人。　㈡上訴人已於111年6月9日取得系爭房地之使用執照。　㈢被上訴人已繳納簽約金、第1至10期款共69萬元及代收款20萬元予上訴人。　㈣上訴人於112年3月3日以附表二編號1所示存證信函表示已於1 12年2月13日寄發貸款通知予被上訴人，然尚未收受被上訴人之貸款相關文件等語。　㈤上訴人於112年3月31日以附表二編號3所示存證信函通知被上訴人於函到20日內至上訴人指定銀行辦理貸款對保手續。被上訴人則於同年4月17日以附表二編號4所示存證信函通知上訴人其向合庫七賢分行申請之貸款已於同年4月7日核准，請上訴人於10日內辦理交屋。嗣上訴人再於同年4月24日以附表二編號5所示存證信函通知被上訴人於函到7日內至華南銀行北高雄分行辦理房屋貸款作業，若屆期未履行，將解除系爭契約等語。　㈥被上訴人於112年4月26日以附表二編號6所示存證信函通知上訴人已至合庫九如分行完成貸款程序，請於7日內辦理交屋等語；並於同年5月13日再以附表二編號7所示存證信函表示已於同年3月28日接獲合庫九如分行通知受上訴人委託前往辦理貸款，並已於同年4月20日取得貸款核准，請上訴人於3 日內辦理交屋等語。　㈦上訴人112年5月10日、23日以附表二編號8、9所示存證信函稱因被上訴人未至上訴人指定銀行辦理貸款，將沒收百分之十五之違約金計592,500元，並以該存證信函作為解除系爭契約之意思表示等語。　㈧被上訴人購買系爭房地，尚未給付之買賣價金為326萬元。　㈨被上訴人寄發附表二編號2（原證4）112年3月14日存證信函未以附件檢附申辦貸款資料，但有另外將辦理貸款文件寄給上訴人，故上訴人於112年3月31日以附表二編號3（原證5）存證信函通知上訴人至賣方指定銀行辦理對保、112年4月24 日以附表二編號5（原證8）存證信函通知被上訴人至華南銀行北高雄分行辦理貸款對保手續。六、本件爭點：　㈠上訴人解除系爭契約是否合法？　㈡被上訴人得否請求上訴人將系爭房地移轉登記至其名下？　㈢被上訴人得否請求上訴人按日給付445元？　㈣上訴人所為同時履行抗辯，有無理由？　　七、本院判斷：　㈠上訴人解除系爭契約是否合法？　　被上訴人主張上訴人違法解約，請求上訴人移轉系爭房地所有權，上訴人則抗辯：被上訴人簽約時已知悉由上訴人全權統籌處理房貸事務，被上訴人只需配合提供相關文件，其未提供文件，反向其他銀行申貸，經上訴人多次函催其至指定銀行辦理貸款，給予相當時間補正履約，仍堅持不願親洽辦理。被上訴人既非選擇較有利貸款條件銀行，又不願向指定銀行申辦貸款，違約事實明確，上訴人依契約第26條第3款解約合法等語。經查：　⒈按契約第15條約定：「契約第4條房地總價內之銀行貸款金額，由買方另立「『委辦房地貸款契約書』（如附件二），特別授權委任賣方指定之貸款金融機構統籌辦理之；惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，…。」（見原審審訴卷第25頁），依該條約定，被上訴人本得於可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，變更貸款銀行自行辦理貸款。上訴人雖於11 2年年2月13日寄發申辦貸款通知予被上訴人，通知被上訴人於112年2月28日繳交代收款20萬元及房貸資料（見原審訴字卷第85至89頁），及於112年3月3日寄發附表二編號1所示存證信函通知被上訴人已繳代收款20萬元，後續需辦理貸款31 6萬元及繳交交屋款10萬元，並請於7日內繳交貸款相關文件（見原審審訴卷第77至83頁），惟上訴人並未告知指定之貸款銀行為何銀行。又系爭契約並無關於上訴人指定何銀行辦理買方購屋貸款之記載，被上訴人既有權評估是否變更貸款銀行，被上訴人配偶112年3月9日以通訊軟體LINE詢問上訴人員工朱威儒：「請問一下貴司目前合作辦理貸款的銀行有那幾間」，朱威儒於112年3月10日回復：「您好，公股銀行及私人銀行都有配合」、「台銀合庫華南台企」，嗣被上訴人配偶再詢問是否從上開銀行選擇一間配合，則未獲任何回應（見原審訴字卷第81頁），被上訴人因而於112年3月 14日以附表二編號2存證信函通知上訴人將指定由合庫七賢分行辦理貸款作業，並已另將貸款相關貸款文件寄予上訴人（見原審審訴卷第87至89頁、不爭執事項㈨），被上訴人之配偶另於112年3月25日、3月27日、3月28日以LINE先後詢問上訴人員工許書融：「華南是那間分行？承辦是那位？」，然均未獲許書融任何回覆（見原審訴字卷第83頁）。嗣上訴人雖於112年3月31日寄發存證信函通知被上訴人於20日內至其指定銀行辦理貸款對保手續，然該信函內仍未說明指定之銀行為何（見原審審訴卷第93至95頁），被上訴人則於112 年4月17日以附表二編號4存證信函回復其業經合庫銀行七賢分行核貸，請上訴人辦理交屋作業（見原審審訴卷第106頁），上訴人始於112年4月24日以附表二編號5存證信函回復請被上訴人於7日內至華南銀行北高雄分行辦理對保手續（見原審審訴卷第111至113頁）。依前開兩造往來過程，可知上訴人於112年4月24日寄發存證信函前，未曾告知被上訴人指定之貸款銀行為華南銀行北高雄分行，且上訴人員工亦告知台銀、合庫、華南、台企等金融金構均為貸款配合銀行，被上訴人因而前往合庫七賢分行申辦貸款，自非能認可歸責於被上訴人。　⒉又上訴人雖於112年4月24日以附表二編號5存證信函通知被上訴人於7日內至華南銀行北高雄分行辦理對保手續，然被上訴人復主張：其另接獲合庫九如分行來電，表示受上訴人委託辦理系爭契約貸款，因上訴人先前寄予被上訴人之漢神棧申辦貸款通知書，其上所載代收款費用之銀行亦為合庫九如分行，被上訴人乃再至上訴人指定之合庫九如分行辦理貸款，亦經該行於112年4月20日核貸等語，並提出通話紀錄及　　為據（見本院卷第93頁），依通話記錄來電顯示（Whoscall ）為合庫九如分行，及參諸漢神棧多數承購戶均以合庫為貸款銀行，有土地登記謄本可參（見本院限閱卷），堪認被上訴人主張為真。被上訴人既分別112年4月7日、4月20日獲合庫銀行七賢分行、九如分行核准貸款，有貸款申請簡便答覆單可參（見原審審訴卷第107、117頁），上訴人雖否認核貸事實，惟該等答覆單均已記載被上訴人申請長期擔保放款額度316萬元授信案經同意按說明事項辦理等內容，被上訴人稱業經核貸自堪採信。是而，被上訴人依契約第15條既有權自行評估有利自身之貸款條件，變更貸款銀行，其業經合庫七賢分行、九如分行核准貸款，並以附表二編號4、6、7存證信函通知上訴人，復已提交貸款相關資料予上訴人，應無礙上訴人委任之地政士代辦地所有權移轉登記及抵押權設定登記，應認被上訴人已依該條約定辦理貸款申請手續完畢，上訴人猶辯稱被上訴人違約未至其指定銀行辦理貸款，要無可採。　⒊上訴人雖辯以：建商指定貸款銀行貸款成數較高，通常為最優惠銀行，逕以被上訴人主張作為有利買方之貸款條件，洵屬無據，且被上訴人所提合庫貸款申請答覆單，該利率由1. 935%升至2.063%，貸款金額及條件不同，非最低利率或最有利條件云云。惟契約第15條關於買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件，有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款之約定，並未就所謂「有利於買方之貸款條件」，為具體內容之限制，自應為有利於消費者之認定，由買方於利率較低或其自行評估相關貸款條件認為較為有利，可自行決定變更貸款之金融機構。又被上訴人提出合庫七賢分行112年4月 7日賴政鉉案貸款申請簡便答覆單，利率記載為「按本行定儲指數月指標利率固定加碼年息0.469%（目前為年利率1.93 5%）」，合庫九如分行112年4月20日賴政鉉-貸款申請簡便答覆單，利率記載為「按定儲指數月指標利率加碼年息0.47 %即以2.063%浮動計息」（見原審審訴卷第117頁），其利率固略有不同，然二者長期擔保放款金額均為316萬元，與契約第4條約定銀行貸款金額相符（見原審審訴卷第21頁），答覆單並均載明先行代償上訴人於華南銀行欠款（見原審審訴卷第107、117頁）；上訴人於本院提出華南銀行北高雄分行【漢神棧】建案-購屋貸款優惠專案，利率則為：⑴首購： 1.59%（I＋0.51%）起，若符合本行其他優惠專案，利率1.56 %（i＋0.48%）起。⑵非首購：1.62%（I＋0.54%），若符合本行其他優惠專案，利率1.59%（i＋0.51%）起（見本院卷第87 頁），可知華南銀行北高雄分行之貸款利率仍係以「I（即定儲利率指數）加計固定加碼利率」為計算基準，且上該貸款優惠專案僅記載最低起算利率基準，尚難憑此認定華南銀行北高雄分行之貸款條件為最低利率或最有利於被上訴人，上訴人前揭所辯並非可取。　⒋上訴人另辯稱：被上訴人所提原證11存證信函（附表二編號7 ）自承以於112年3月25日LINE詢問上訴人員工許書融，早知悉房貸指定銀行為華南銀行北高雄分行，且契約書附件十三記載信託專戶銀行為該銀行，其向合庫詢問房貸之答覆單亦記載本建案融資銀行為華南銀行（代償上訴人於華南銀行欠款），被上訴人可合理推知房貸指定銀行為華南銀行等語。然被上訴人本得洽詢其他銀行，有權另擇貸款條件有利之銀行為貸款銀行，如前所述，再觀諸附表二編號7存證信函，係記載被上訴人詢問許書融房貸貸款進度及送至哪間銀行辦理，許書融不確定的回覆華南吧，被上訴人配偶於112年3月 27日、3月28日詢問許書融華南是哪間分行及承辦姓名，許書融均已讀不回應等內容（見原審審訴卷第123、125頁），被上訴人並未自承已知悉被上訴人指定之貸款銀行即為華南銀行北高雄分行，且系爭契約附件十三「價金信託說明」第 1條僅記載：「…買方應依契約第4條內之房屋及土地付款明細表規定之期別及金額按時給付賣方，並存入下列信託專戶：開戶銀行：華南銀行北高雄分行。戶名：華南商業銀行受託信託財產專戶-漢神棧」；第2條記載：「前揭信託專戶係賣方（即建方）將收取自買方之買賣價金，交付信託予華南商業銀行股份有限公司，而設立之專款專用帳戶…」之內容（見原審審訴卷第62頁），至多可認上訴人係以華南銀行北高雄分行作為信託專戶管理承購戶按期給付之房屋買賣價金，尚難以此逕認上訴人指定配合之貸款銀行即為華南銀行銀行北高雄分行，又被上訴人所提合庫七賢分行、九如分行之貸款申請簡便答覆單雖記載「貸放同時代償賣方於華南銀行現欠」、「俟代償國聯土地開發（股）公司於華南銀行現欠 …」等語，而可認上訴人融資銀行為華南銀行，然上訴人申辦營建融資之銀行，與嗣後承辦各承購戶之房屋貸款事宜仍屬二事，上訴人於本院亦陳明配合辦理房貸銀行有合庫、臺灣銀行、華南銀行等銀行（見本院卷第147頁），益證信託專戶銀行、融資銀行與辦理房貸銀行並非必然一致，上訴人執前詞抗辯，自無可採。　⒌依上開說明，被上訴人已依系爭契約辦理相關貸款手續，上訴人以被上訴人未至其指定銀行辦理貸款，違反契約所定之付款條件及方式為由，主張依契約第26條第3項規定解除契約解除云云，自非有據。　㈡被上訴人得否請求上訴人將系爭房地移轉登記至其名下？　　系爭契約第4條約定「房地總價合計395萬元。…。銀行貸款：316萬元」；第15條第3項約定：「買方承認本項貸款為應繳房地價款之一部分，屬賣方應收款，並非尾款或交屋款。產權移轉登記手續完成及代書將已完成設定抵押文件送至貸款銀行時，買方同意所約定貸款金額全數撥入賣方指定銀行帳戶…。」，第16條第4項約定：「買方應於簽訂預售屋買賣契約書後，依賣方通知期限內，備齊產權移轉所需文件，並委由賣方統籌委託地政士辦理相關稅單及所有權移轉登記。」、同條第6項前段約定：「本契約房地產移轉登記及銀行貸款設定手續因係整體作業，不能分開單獨辦理，買方同意由賣方指定之地政士辦理之。」（見原審審訴卷第20至21、 26至27頁），亦即被上訴人為向銀行申辦貸款，必先取得系爭房地之所有權後，始得設定抵押以為擔保，上訴人雖辯稱若非其指定且信賴之銀行，絕不可能同意在被上訴人在付清價款前就先行過戶云云，然被上訴人本可自行評估後變更貸款銀行，且已將貸款相關文件交予上訴人，仍得依系爭契約由上訴人指定之地政士一併辦理移轉登記及抵押貸款設定，上訴人此部分所辯，並無可採。依前開說明，本件於系爭房地所有權移轉登記完成前，被上訴人實無可能辦理貸款並據而將款項撥付上訴人，被上訴人既將合庫七賢分行、九如分行核貸之事實通知上訴人，並已將貸款相關文件交予上訴人，上訴人即應依契約第16條約定，統籌委託地政士辦理系爭房地之所有權移轉登記，被上訴人主張上訴人違約，請求其辦理所有權移轉登記，應予准許。　㈢被上訴人得否請求上訴人按日給付445元？　　系爭契約第19條第1項第4款約定：「賣方應於領得使用執照 6個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：㈣賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。」（見原審審訴卷第28頁）。查上訴人已於111年6 月9日取得系爭房地之使用執照，為兩造所不爭執，依前開約定，上訴人自領得使用執照後，應於6個月內即111年12月 8日前進行交屋，然上訴人違法解約，迄未為之，亦無可能在期限內完成交屋，上訴人就被上訴人主張如有理由，則其應按日給付445元、起始日為111年12月9日並無爭執（見原審訴字卷第147頁、本院卷第74頁），是被上訴人請求上訴人自111年12月9日起至通知被上訴人交付系爭房地之日止，按日給付445元，應予准許。至上訴人抗辯其解約後無遲延交屋責任，縱認契約未解除，被上訴人未交付全款價額，上訴人主張同時履行抗辯而未移轉房屋所有權，自不必給付遲延利息云云。惟上訴人不得解除系爭契約，經認定如前，且系爭房地係待移轉所有權後，始得據以辦理貸款給付價金，上訴人為同時履行抗辯係屬無據。　㈣上訴人所為同時履行抗辯，有無理由？　　　上訴人抗辯：被上訴人在付清房地價金326萬元前，上訴人依契約第15條第3項、第5項、第19條第1項第3款（上訴理由一狀誤載為第4款），主張同時履行抗辯權拒絕辦理移轉登記等語。惟系爭契約第15條第3項約定：「買方承認本項貸款為應繳房地價款之一部分，屬賣方應收款，並非尾款或交屋款。產權移轉登記手續完成及代書將已完成設定抵押文件送至貸款銀行時，買方同意所約定貸款金額全數撥入賣方指定銀行帳戶…。」，第15條第5項約定：「買方在未全數繳清約定貸款金額前或或未全數補足貸款不足額時，賣方得拒絕辦理產權移轉登記於買方；…。」（見原審審訴卷第25至26 頁），然系爭房地係待移轉所有權後，始得辦理貸款繳納契約第4條約定之銀行貸款316萬元，且被上訴人前經合庫核貸，並交付貸款資料予上訴人，本件未辦理移轉登記以貸款繳納房地價金，係可歸責於上訴人，上訴人執前詞抗辯，並無可採。另契約第4條雖另有交屋款10萬元之約定（見原審審訴卷第21頁），契約第19條第1項第3款並約定：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：㈢買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」（見原審審訴卷第28頁），本件並非請求交屋，無該條款適用，併此敘明。　八、綜上所述，被上訴人依系爭契約之約定，請求上訴人應將系爭房地移轉登記為被上訴人所有，及上訴人應自111年12月9 日起至通知被上訴人交付系爭房地之日止，按日給付被上訴人445元，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 7　　日　　　　　　　　　　　　　　民事第三庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　許明進　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔣志宗　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周佳佩以上正本證明與原本無異。被上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡佳君附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。　　　附表一：編號土地坐落縣　市鄉鎮市區段地號面　積（平方公尺）範　圍 1 高雄市 ○○區苓洲 631 364.00 1185/100000 編號建號基地坐落建築式樣主要建築材料及房屋層數建物門牌建物面積（平方公尺）權利範圍１ 4312 高雄市○○區○○段000地號鋼筋混凝土15層高雄市○○區○○○路000號4樓之3 四　層：32.64 總面積：32.64 附屬建物：陽台：2.26 雨遮：1.66 全部共有部分4352建號，面積2,034.86平方公尺，權利範圍1038/100,000。附表二：編號日　　期發函者受文者存證信函號碼內容概要 1 112年3月3日上訴人被上訴人高雄站後郵局存證號碼000068號存證信函上訴人表示已於112年2月13日寄發貸款通知予被上訴人，然尚未收到貸款相關文件。 2 112年3月14日被上訴人上訴人鳳山一甲郵局存證號碼000022號存證信函被上訴人稱因其依系爭契約第17條約定要求將買方轉換為配偶即訴外人陳怡惠尚未獲得被告回覆，始未繳交貸款相關文件。為順利完成交屋作業，被上訴人以此函提供貸款相關文件，並將依上訴人指定配合之貸款銀行（台銀、合庫、華南銀行銀行、台企）中，擇一指定由合庫七賢分行辦理貸款。 3 112年3月31日上訴人被上訴人高雄站後郵局存證號碼000083號存證信函上訴人表示第二次通知被上訴人於函到20日内至上訴人指定銀行進行辦理貸款對保手續（仍未表示應至何家銀行辦理貸款）。 4 112年4月17日被上訴人上訴人鳳山過埤郵局存證號碼000026號存證信函被上訴人通知上訴人其向合庫七賢分行辦理之貸款已於112年4月7日核准，請上訴人於函到10日内辦理交屋。 5 112年4月24日上訴人被上訴人高雄站後郵局存證號碼000099號存證信函上訴人表示第三次通知，請被上訴人於函到7日内至華南銀行銀行北高雄分行辦理房屋貸款作業。 6 112年4月26日被上訴人上訴人高雄中林子郵局存證號碼000012號存證信函被上訴人回覆其已於112年4月21日至上訴人指定銀行合庫九如分行完成對保手續；另其申辦之貸款（合庫七賢分行部分）已於112年4月7日核准，請於7日内辦理交屋。 7 112年5月3（原判決誤載為5月13日）被上訴人上訴人高雄中林子郵局存證號碼000014號存證信函被上訴人表示其配偶之前向上訴人承辦人員詢問向何銀行辦理貸款均未獲明確回應；其已於112年3月28日接獲合庫九如分行通知受上訴人委託要被上訴人前往辦理貸款，被上訴人前往辦理後已於112年4月20日取得貸款核准，請上訴人於函到3日内辦理交屋。 8 112年5月10日上訴人被上訴人高雄站後郵局存證號碼000107號存證信函上訴人稱因被上訴人未至上訴人指定銀行辦理貸款，將依約沒收15﹪之違約金計592,500元，並以該存證信函作為解除系爭契約之意思表示。 9 112年5月23日上訴人被上訴人高雄站後郵局存證號碼000122號存證信函上訴人稱因被上訴人未至被告指定銀行辦理貸款，將依約沒收15﹪之違約金總計592,500元，並以該存證信函作為解除系爭契約之意思表示。

2025-01-07

KSHV-113-上-128-20250107-1

重訴

臺灣士林地方法院

損害賠償等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度重訴字第103號原告黃致凱訴訟代理人楊忠憲律師蘇亦民律師被告欣詮建設股份有限公司法定代理人陳聖中訴訟代理人莊明翰律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實　及　理　由一、原告主張：　㈠原告經訴外人永慶房屋仲介公司人員即訴外人詹於醒（下逕稱姓名）介紹，以新臺幣（下同）3,150萬元向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上門牌號碼臺北市○ ○區○○街000巷0號1樓房屋（下合稱系爭房地），包含地下樓層編號5、10、13機械停車位及如起訴狀附圖編號18所示車位（下稱系爭停車位）（下就該買賣稱系爭買賣），兩造於民國112年4月26日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雖系爭停車位未載明於契約上，惟系爭停車位為法定空地之部分，依系爭契約第2條約定當然成為契約之一部，被告之仲介人員楊書宇（下逕稱姓名）保證系爭停車位有永久專有使用權。原告依約給付全部買賣價金後，系爭房地所屬畫琚社區（下稱系爭社區）管理委員會（下稱系爭社區管委會）竟拒絕原告使用系爭停車位，原告始知系爭停車位僅屬共有，非屬A-1F約定專用。　㈡依內政部公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事項第10點規範，買賣標的物倘有使用現況之分管協議，賣方應於交屋時一併交付予買方。原告於112 年11月27日以律師函催告被告提出系爭停車位之相關完整且合法的約定永久專用文件，被告卻回函拒絕履行，是被告未交付系爭房地之分管協議已構成給付瑕疵。又原告購買系爭房地時，因顧及妻小不便使用地下停車位，特明白表示無合適停車位即不願購買等情，係因被告保證「有系爭停車位之專屬使用權」、「系爭停車位永久使用」，原告始向被告購買系爭房地，可見系爭停車位永久專有使用權為系爭買賣之必要之點。另系爭停車位與系爭房地相互毗鄰，使用者須經過系爭房地，倘規劃由他人使用，將造成原告日常生活及隱私極大之不便，足認系爭房地因無系爭停車位永久專有使用權而有減少其通常效用之重大瑕疵且不符被告所保證之品質。　㈢爰依系爭買賣契約第9條、第12條第1項約定、第12條第3項後段約定或民法第359條、民法第353條準用第226條第1項及第 256條、逕適用民法第226條第1項及第256條規定，解除系爭契約，並請求返還買賣價金3,150萬元及違約損害賠償3,252 ,531元（損害賠償項目金額詳如附表所示）等語，並聲明： ⒈被告應給付原告黃致凱34,752,531元及自112年12月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告於106年5月間向前手以買賣方式取得系爭房地，為成屋買賣，買賣契約為一般制式之成屋買賣契約，與原告所提（原證8）預售屋買賣契約不同，買賣契約並無原證8第25條第 2項第3款約定之內容。被告購買系爭房地係投資，前手未曾告知有分管協議或約定專用部分，且被告未使用系爭房地及系爭停車位，亦未參與系爭社區住戶大會，不知悉相關規約之約定，故系爭停車位並非系爭買賣之標的，被告因此於系爭買賣契約之標的物現況說明書項次4：「本標的物及社區是否有約定專用、約定共用或使用手冊（例：露台或頂樓經約定為本戶專用）」勾選「否」，項次7：「是否有其他分管協議或使用管理或有分割等約定」勾選「否」，即表示被告無附上分管協議或約定專用。　㈡原告於簽約前已至系爭房地現場詳細檢視，並充分瞭解永慶房屋提供之不動產說明書（下稱系爭不動產說明書）及產權等相關資料，而系爭不動產說明書壹、產權調查表、三【重要注意事項】及五【一般注意事項】已載明法定空地為所有住戶共有，是否能合法使用須依政府法令、住戶規約或分管協議之規定辦理，不保證可永久使用，增建部分（含一樓空地），無所有權、不保證可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務等情，故系爭買賣不包含系爭停車位永久專有使用權，並不構成瑕疵。兩造既未在系爭買賣契約中明列系爭停車位，系爭停車位即非契約重要之點，原告購買系爭房地亦非以系爭停車位為主要考量，原告執此解除系爭買賣契約，為無理由。　㈢被告出售系爭房地時並無表示對於系爭車位、Al-1F毗鄰之法定空地（下稱系爭法定空地）可以永久使用；亦未承諾提供系爭法定空地之分管協議或任何證明文件；而原告於購買系爭房地簽約前已知悉購買系爭房地即可使用系爭車位、系爭法定空地。況依系爭社區規約第2條第10項約定觀之，原告係經系爭社區全體區分所有權人同意，就爭系爭法定空地有永久專用權利，原告就此若有爭議應向管委會提出，益證系爭買賣未附有系爭停車位永久專有使用權文件，不構成瑕疵等情，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷　　　㈠原告主張兩造於112年4月26日簽立系爭買賣契約，以3,150萬元向被告購買系爭房地（包含地下樓層編號5、10、13機械停車位）；而系爭車位、系爭法定空地為系爭社區共用部分等情，為被告所不否認，並有原告提出系爭買賣契約節本（見本院卷一第46至56頁）及被告提出之系爭契約影本（建本院卷一第136至199頁）在卷可按，堪信為真實。而原告主張其向被告購買系爭房地包括經被告保證具有系爭編號18號停車位共用部分之永久專用使用權在內，系爭停車位永久專有使用權為系爭買賣之必要之點，而被告未依約交付系爭停車位使用現況之分管協議，依系爭契約第9條、第12條約定或民法買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭契約，請求被告返還價金以回復原狀並賠償損害等情，為被告所否認，並以上揭情詞置辯，是本件之爭點為：⒈依兩造間系爭買賣契約約定標的是否包含系爭車位約定永久專用在內？⒉如系爭買賣契約約定包含系爭車位約定專用在內，被告是否須交付提出系爭停車位之相關完整且合法的約定專用文件？被告是否構成給付瑕疵？⒊原告主張依系爭買賣契約約定或買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭買賣契約，請求被告返還價金並為賠償損害是否有理由？茲分別判斷論述如下。　㈡依兩造間系爭買賣契約約定買賣標的是否包含系爭車位約定永久專用在內？判斷論述如下：　⒈依系爭買賣第2條增建或占用部分約定：本買賣標的物現況如有以下增建或占用部分，依現實法令無法登記，甲乙雙方約定現況移轉，甲方（指買方，即原告）不得變更現況使用，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍一樓空地、陽台外推。（見本院卷一第48、137頁）。又兩造就系爭買賣契約買賣標的物包括系爭法定空地及系爭停車位約定使用在內，即購買系爭房地後即可使用系爭車位、系爭法定空地，而被告在締約前亦有提供系爭社區規約、房屋預售屋契約電子檔，用以確認系爭房地可以使用該房屋前方約定範圍之系爭法定空地、系爭停車位等情，業經證人即買方仲介人員詹於醒、賣方仲介人員楊書宇於本院審理時證述明確相符（見本院卷二第16至22、24至28頁），並有原告提出之預售屋契約（含列印節本）及由上揭證人詹於醒所提供之締約當時被告提供之系爭社區規約及預售契約書電子檔之列印資料在卷可按（見本院卷一第52至64、224至303頁、本院卷二第38至149頁），堪信為真實。則以上揭系爭買賣契約第2條約定，買賣雙方關於系爭法定空地、系爭停車位之交付，係以現況移轉。則被告辯稱：系爭停車位（使用）非系爭買賣之標的云云，明顯與上揭調查結果未合，非可採信。　⒉原告主張系爭買賣契約約定系爭車位使用之約定為「永久」專用云云。為被告否認。而依證人詹於醒、楊書宇於本院證述兩造締約交易過程中關於系爭停車位有約定專用，但並無「永久」專用說明等情明確相合（見本院卷第19、25頁）。參以系爭不動產說明書壹、產權調查表、三【重要注意事項】及五【一般注意事項】分別載明略以：本案為1樓建物，法定空地為所有住戶共有，現況有部分增建面積為賣方單獨使用；法定空地是否能合法使用須依政府法令、住戶規約或分管協議之規定辦理，不保證可永久使用；增建部分（含.. .一樓空地...），無所有權、不保證...可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務等情，可見，雙方雖就系爭房地可使用系爭法定空地、系爭停車位之約定專用有合意，惟被告並未保證為永久專用，附此指明。　㈢被告是否須交付提出系爭停車位之相關完整且合法的約定專用文件？被告是否構成給付瑕疵？茲論述判斷如下：　　⒈按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。再者，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。經查：　⑴依證人詹於醒所提供之締約當時被告提供系爭社區住戶規約第2條約定：一、本社區專用部分、共用部分、約定專用部分之範圍界定如下：㈠本社區共用部分：本社區共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存、非屬屋頂避難平台之樓頂平台或各層露台、法定空地，由該毗鄰住戶約定專用（約定專用範圍如附件十一），使用時不得加蓋違章，亦不得違反法令及規約。十、本社區A1-1F毗鄰之法定空地，A1-9F毗鄰之露台，依現行法定無法辦理產權登記，甲方及本社區全體區分權人同意約定歸毗鄰戶永久專用。約定專用權人應依起造設計之區隔範圍使用、並負管理維護之責任，且不得於戶外露台上搭建違建其他有礙避難逃生之行為，日後本社區若有清洗外牆之需要時，同亦無償配合借用；且系爭社區住戶規約第1條約定：...四、本社區約定專用部分、約定共用部分及停車空間使用、管理收益之各項規定，全體區分所有權人及住戶應依本約約定遵守，全體區分所有權人日後亦不得透過區分所有權人會議之決議，變更或否上述之規定等情（見本院卷二第38、42頁），足見原告售予被告之系爭房屋，依上揭系爭社區規約約定，系爭法定空地本即為系爭房屋所約定專用，且依其約定性質，已載明：「全體區分所有權人日後亦不得透過區分所有權人會議之決議，變更或否上述之規定」之意旨，亦足以認定系爭房屋可以使用系爭法定空地並無期限限制，且區分所有權人會議不得加以變更該約定專用甚明。　⑵又依原告所提出（節本）、證人詹於醒所提供之締約當時被告提供系爭社區房屋（系爭社區編號為第B1戶6樓房屋）之預售契約書電子檔列印資料，其中第24條約定：三、甲方清楚知悉本社區A-1F毗鄰之部分法定空地，依現行法令無法辦理產權登記，甲方及本社區全體區分所有權人同意約定歸由該毗鄰永久專用，詳如附件（十一）「一層平面圖」，約定專用權人應依乙方設計之區範圍使用，並負責管理維護責任，不得架設鐵板或採光罩等定著物，甲方同意不得透過區分所有權人會議決議之方式變更；又同預售契約第25條約定：二、本社區共有部分分管約定方式㈡甲方已認知並同意本社區部分法定空地由鄰近當戶A-1F使用（範圍如附件（十一）「一層平面圖」）所示，惟約定使用之法定空地不得架設鐵板或採光罩等定著物或自行劃設汽機車停車位。甲方同意不得透區分所有權人會議決議方式變更。未購買該部分者，已充分認知其房屋總價並未包含該法定空地價格，並同意對該空間無任何權利使用及管理使用權等情（見本院卷一第56至 58頁、本院卷二第90至92頁），足見，系爭社區建商於銷售系爭建物當時，即已與所有區分所有權人約定系爭法定空地歸由系爭房屋永久專用之分管協議，依上揭法律見解，自應對於系爭社區之所有區分所有權人即全體共有人發生效力，且該分管協議內容亦與上揭系爭社區規約第1條、第2條關於系爭法空地之約定專用且不得以日後區分所有權人會議決議加以變更或否認等情相合，亦即系爭房屋對於系爭法定空地有永久專用之權，因全體區分所有權人即全體共有人不得事後修改或否認，亦與該預售契約書中所載之「永久專用」之意涵符合。已堪認定系爭房屋對於系爭法定空地具有約定專用權存在甚明。　⑶原告主張：系爭社區管委會以存證信函回覆，否認系爭房屋對於系爭法定空地、系爭車位有約定專用之分管協議等情，並提出系爭社區管委會存證信函為據（見本院卷一第74至77 頁）。惟就上揭預售契約之如附件（十一）「一層平面圖」）（見本院卷一第44、297頁、本院卷二第143頁）所示，系爭房屋（即A-1F）前方有以斜線部分表示系爭法定空地，而其中並有表示編號18號自設停車位（即系爭停車位）而言，系爭車位雖未劃上斜線，但系爭車位完全位在畫有斜線系爭法定空地內，且並未在斜線區域內劃設車道可以讓停放在系爭車位車輛進出，則若系爭車位並非劃設在系爭法定空地上，則其係劃設在何人所有土地上？再者，原告以上揭管委會存證信函爭執被告是否具有爭車位約定專用權，然以假如系爭車位並非與系爭法定空地為相同之約定專用，則使用系爭車位之車輛要如何不妨礙該斜線部分法定空地專用權之行使而進出？足見，系爭法定空地約定專用之範圍當然包含在系爭法定空地上所劃設自設汽車停車位即系爭停車位在內。再者，依上揭預售契約記載，系爭房屋所以取得系爭法定空地約定專用權，乃因該部分不得為產權登記所為安排，且系爭法定空地部分，取得該A-1F即系爭房屋之區分所有權人必須付出相當費用代價，此亦符合使用者付費。再者系爭停車位位在系爭房地前方毗鄰，如解釋上系爭車位並非系爭法定空地約定專用部分，則依附件（十一）「一層平面圖」所示，在無其他通道留設下，系爭車位之使用人或是車輛根本無法出入系爭停車位加以利用，且系爭車位使用者如須經過約定專用之系爭法定空地，而規劃由他人使用，將造成系爭房屋日常生活及隱私不便，是A-1F即系爭房屋之購買者豈會願意多出價金代價無法確保系爭房屋前方法定空地完全使用之利益？又依證人詹於醒於本院審理時證稱：其於系爭房屋帶看過程，系爭車位並無人停車，前屋主有擺放盆栽在停車位周圍，但其請人將盆栽移到牆邊，且盆栽移動前車位並無法使用等情（見本院卷二第21頁），是從系爭車位實際使用情況，顯然除系爭房地區分所有權人外，並無其他人占有使用系爭停車位，益徵系爭停車位應為系爭房地約定專用之範圍無誤。綜上，即使以系爭社區管委會存證信函內容，亦無法認定系爭房屋對於系爭車位並無約定專用之權，被告依據系爭買賣契約所交付予原告之系爭房地具有該等瑕疵。　⒉依系爭買賣契約第2條約定，兩造即買賣雙方關於系爭法定空地之約定專用權，係採現況移轉，而系爭房屋依系爭買賣契約交付（交屋）時，並已將系爭車位、系爭法定空地現況移轉予原告；且兩造間就系爭法定空地、系爭停車位使用，被告雖於締約前提出系爭社區住戶規約、上揭預售屋契約書等電子檔，但並未約定被告必須要提出系爭法定空地、系爭停車位使用之證明文件或資料等情，亦經證人揚書宇於本院審理時證述明確（見本院卷二第27至28頁）。且系爭買賣契約中並無約定系爭車為之約定專用部分履行需要另行交付文件、資料。參以證人詹於醒所提出之系爭社區住戶規約中第2 條第1項第㈢款關於約定專用部分記載，該專用部分使用者名冊由管理委員會造冊保存等情（見本院卷二第38頁），且除此之外，無記載關於約定專用部分有何證明文件。則原告雖舉內政部成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項，主張買賣標的物倘有使用現況之分管協議，賣方應於交屋時一併交付予買方，然此僅為例示規定，系爭買賣契約約定履行，仍依應實際約定情形而定，是兩造於訂定系爭買賣契約之過程，就系爭車位之約定專用，經由原告詢問，透過雙方仲介，被告提出上揭規約、預售屋契約電子檔說明確認，但並未約定被告必須提出全部之分管協議或其他同意證明文件，況且，如原始起造當時即無相關特別訂定分管協議書面證明，則亦難要求被告事後取得提出，更何況本件系爭社區之住戶規約已有相關記載，是尚難以此認定原告主張為可採。則亦無法認定被告有原告所指未提出系爭停車位之相關完整且合法的約定永久專用文件或分管協議之構成給付瑕疵或不完全給付之情形。　㈣綜上查結果，並無法認定原告所主張被告就系爭房地買賣中關於系爭停車位約定專用之交付，有何原告所指之瑕疵給付或是不為完全給付之情形，則原告依據系爭契約第9條、第1 2條約定或民法買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭契約，請求被告返還價金以回復原狀並賠償損害等前提，即無法認定存在。是原告主張解除契約後請求返還價金以回復原狀並請求因該瑕疵給付所生之損害賠償，均無理由。四、綜上所述，本件原告依據系爭買賣契約第9條、第12條第1項約定、第12條第3項後段約定或民法第359條規定、民法第35 3條準用第226條第1項及第256條、逕適用民法第226條第1項及第256條規定等之買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭契約，並請求被告應給付原告34 ,752,531元及自112年12月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。均為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官方鴻愷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周彥儒附表：編號項目金額（新臺幣/元）備註 1 買賣服務費 575,000 2 規費費用 159,668 3 業務費用 18,000 4 代收費用 2,337 5 貸款手續費 6,270 6 貸款違約金 378,000 7 112年地價稅 7,073 14,836元–賣方補貼7,763元＝7,073元 8 113年房屋稅 47,735元 49,080元–賣方補貼1,345元＝47,735元 9 管理費 224,409 每月10,219元，自交屋起至本件訴訟期間預估1.83年（計算式：10,219元×12月×1.83＝224,409元）。 10 停車權益受損 76,860 每月3,500元，自交屋起至本件訴訟期間預估1.83年（計算式：3,500元×12月×1.83＝76,860元）。 11 裝潢設計費 150,000 12 精神損害 667,950 每人每天500元，自交屋起至本件訴訟期間預估1.83年（計算式：500元×365×1.83×2人＝667,950元）。 13 房貸利息 939,229 每2週19,740元，自交屋起至本件訴訟期間預估1.83年（計算式：19,740元×52週×1.83÷2＝939,229元）。合計 3,252,531

2024-12-03

SLDV-113-重訴-103-20241203-1