遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第887號
原 告 陳瑧
訴訟代理人 朱駿宏律師
被 告 江洪川
江正
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國113年10月7日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應連帶將臺北市○○區○○街00巷0○0號地下室房屋騰空遷
讓返還予原告。
二、被告應連帶給付原告新臺幣337,000元,及被告江洪川自民
國113年2月24日起、被告江正自民國113年3月9日起,並均
至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
三、被告江洪川應自民國112年7月2日起至遷讓第一項房屋之日
止,按日給付原告新臺幣533元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告連帶負擔60%,餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣43,100元為被告供擔保後,得
假執行。但被告如以新臺幣129,300元為原告預供擔保,得
免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣113,000元為被告供擔保後,
得假執行。但被告如以新臺幣337,000元為原告預供擔保,
得免為假執行。
八、本判決第三項各到期部分,於原告每日以新臺幣178元為被
告供擔保後,得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣53
3元為原告預供擔保,得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項:
被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法
第386條各款所列情形,爰依原告之聲請,由其一造辯論而
為判決。
貳、實體事項:
一、原告主張:兩造於民國110年6月27日簽立房屋租賃契約(下
稱系爭租約),原告將其所有之門牌號碼臺北市○○區○○街00
巷0○0號地下室房屋(下稱系爭房屋)出租予被告江洪川,
並由被告江正為其連帶保證人;約定租賃期間為110年7月2
日起至112年7月1日止,每月租金新臺幣(下同)16,000元
。被告江洪川應於111年3月2日前繳納3月份租金16,000元,
惟其僅給付原告15,000元,且自111年4月起至系爭租約期滿
為止,未再給付租金予原告,計積欠租金241,000元,爰擇
一依系爭租約第3條約定、民法第439條規定,請求被告江洪
川給付積欠之租金。又系爭租約之租賃期間於112年7月1日
屆滿後,兩造未另行約定展延,被告江洪川應遷讓返還房屋
,但其迄今卻仍居住於系爭房屋內,已違反約定,且屬無權
占有,爰擇一依系爭租約第6條、第17條約定、民法第455條
、第767條第1項前段、中段等規定,請求被告江洪川將系爭
房屋騰空遷讓返還予原告,暨擇一依系爭租約第6條、民法
第250條第1項規定,請求被告江洪川給付違約金480,000元
,以上並均依民法第740條規定,請求被告江正負擔連帶保
證責任。再,系爭租約於112年7月1日屆滿後,被告江洪川
仍繼續占有系爭房屋,係無法律上原因享有相當租金之不當
得利,爰依民法第179條規定,請求被告江洪川自112年7月2
日起至遷讓日止,按日給付相當於租金之不當得利533元等
語,並聲明:⒈被告應連帶將系爭房屋騰空遷讓返還予原告
。⒉被告應連帶給付原告721,000元,及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。⒊被告江洪川
應自112年7月2日起至遷讓日止,按日給付原告533元。⒋願
供擔保,請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到庭,惟其等先前於言詞辯論期
日答辯略以:被告承租系爭房屋不到2個月即發生淹水,直
至隔年(111年)7月底、8月初才慢慢乾,被告請原告處理
均不處理,111年3月時,被告故意少匯1,000元租金,原告
才來跟我們談,原告說會找人來修繕,但談了很多次都無結
果。被告曾提出因淹水而造成損害部分,請原告折價賠償,
惟原告一直未予答覆,被告並無要佔系爭房屋,解決完被告
即會退租,且係原告未告知賠償,亦不來談,被告怎麼付錢
,非被告不給錢等語,並聲明:⒈原告之訴駁回。⒉如受不利
之判決,願供擔保請准免為假執行。
三、本院判斷:
原告主張兩造於110年6月27日簽立系爭租約,原告將系爭房
屋出租予被告江洪川,並由被告江正為其連帶保證人,約定
租賃期間為110年7月2日起至112年7月1日止,每月租金16,0
00元,以及系爭租約於112年7月1日屆滿後,兩造未合意展
期等節,有房屋租賃契約書在卷可稽(見本院卷第25-37頁
),被告亦無爭執,堪信原告主張為實。惟原告依系爭租約
及民法上開規定,請求被告騰空遷讓返還系爭房屋等,則為
被告否認,並執上詞置辯,茲依原告各項請求,分論如下:
㈠原告請求被告江洪川騰空遷讓系爭房屋是否有理?
系爭租約第6條約定「乙方(即被告江洪川)於租期屆滿時
,除經甲方(即原告)同意繼續出租外,應即日將租賃房屋
誠心按照原狀遷空交還甲方。不得藉詞推諉或主張任何權利
,如不即時遷讓交還房屋時,甲方每月得向乙方請求按照租
金五倍之違約金至遷讓完了之日止,乙方及連帶保證人丙方
,決無異議。」系爭租約租期既已於112年7月1日屆滿,未
經兩造合意展期,則兩造間之租賃契約關係已因租約期間屆
滿而消滅,被告江洪川自應依上開約定,將系爭房屋騰空遷
讓返還予原告,被告江洪川迄今未履行,則原告依上開約定
,請求被告江洪川騰空遷讓返還,自屬有據。
㈡原告請求被告江洪川給付積欠租金241,000元是否有理?
系爭租約第3、4條約定「租金每個月新台幣壹萬陸仟元正(
收款付據)乙方不得藉任何理由拖延或拒納。」、「租金應
於每月2日以前繳納,每次應繳壹個月份乙方不得藉詞拖延
。」查,原告主張被告江洪川於111年3月份租金僅繳納15,0
00元,欠繳租金1,000元,以及自111年4月起即未給付租金
等語,被告江洪川並無爭執(見本院卷第125頁),則原告
依上開約定,請求被告江洪川給付積欠租金241,000元(1,0
00元+16,000元×15月),亦屬有據。
㈢原告請求被告江洪川給付違約金480,000元是否有理?
⒈按約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法第2
52條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事,法院即得依
此規定核減至相當之數額,並無應待至債權人請求給付後始
得核減之限制。此項核減,法院得以職權為之,亦得由債務
人訴請法院核減(最高法院79年台上字第1612號判決要旨參
照)。而當事人約定之違約金是否過高,須依一般客觀事實
,社會經濟狀況,當事人所受損害情形及債務人如能依約履
行時,債權人可享受之一切利益為衡量標準;債務已為一部
履行者,亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金
係損害賠償總額預定性質者,尤應衡酌債權人實際上所受之
積極損害及消極損害,以決定其約定之違約金是否過高。
⒉查,系爭租約第6條約定如前述,被告於系爭租約期間屆滿後
,迄今仍未遷讓交還系爭房屋,則原告主張其得依上開約定
,向被告江洪川請求給付6個月之違約金等語,自屬有據。
惟本院依職權審酌被告江洪川於租期屆滿後,未履行遷讓返
還房屋之義務,原告所受積極損害、所失利益,通常為租金
之收入及租金轉投資之收益,以及被告江洪川不依約搬遷,
導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益;並參酌本
件原告除請求給付違約金外,另依民法第179條規定向被告
江洪川請求按日給付相當於租金之不當得利(詳後述),如
再加計按月以租金5倍計算之違約金,其總額即相當於原約
定月租金額之6倍,實屬過高;並考量此等違約金對於促使
被告依約履行遷讓返還義務之間接強制效果,並參酌內政部
所訂定之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第
15條第3項租賃關係消滅時,承租人未依第1項規定返還租賃
住宅時,得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金
額,及相當月租金額計算之違約金至返還為止之規定,認本
件違約金應酌減至按月以租金之1倍計算,即每月為16,000
元,較為妥適,爰依前揭規定酌減之。從而,原告請求被告
江洪川給付自112年7月2日起算6個月共96,000元(16,000元
×6月)之違約金,為有理由,應予准許。至逾此範圍之違約
金請求,則屬無據,應予駁回。
㈣原告請求被告江正就前揭㈠至㈢各項請求部分,負連帶保證責
任,是否有理?
按「保證債務,除契約另有訂定外,包含主債務之利息、違
約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。」民法第740
條定有明文。查,原告主張被告江正為被告江洪川之系爭租
約連帶保證人等語,有系爭租約可稽,被告江正並無爭執。
又系爭租約第13條約定「乙方如有違背本契約各條項或損害
租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴
抗辯權。」茲被告江洪川既有前述違反系爭租約第3條、第4
條、第6條約定之情形,則原告請求被告江正就被告江洪川
所應負之前揭㈠至㈢責任,與之負連帶保證責任,自屬有據。
㈤原告依民法第179條規定,請求被告江洪川自112年7月2日起
至遷讓返還系爭房屋之日止,按日給付原告533元,是否有
理?
⒈按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益;但依其利益之性質或其他情形不能返還者,應償還其價
額,民法第179條、第181條但書定有明文。無權占有他人不
動產,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念,其
所得利益之價額即應以租金計算(最高法院61年度台上字第
1695號民事判決意旨參照)。又所謂相當於租金之利益,係
指因其本質上並非合法契約下所稱之租金,而僅係因占有人
使用收益之結果,致所有人無法將之出租而收取租金,形同
占有人受有相當於租金之利益,所有人則受有相當於租金之
損害,故於認定占有人應返還之利益時,得以若占有人以承
租方式占有使用時所應支出之租金為依據,則此項相當租金
利益之認定,自可參酌原先出租時之租金數額,而不受法定
租金額之限制。
⒉系爭租約已於112年7月1日因租期屆滿而消滅,被告江洪川已
無合法繼續占用系爭房屋之正當權源,其繼續占用系爭房屋
,自屬無權占有,其享受使用系爭房屋之利益即無法律上之
原因,並致原告受有不能使用系爭房屋之損害,故原告請求
償還相當於租金之不當得利,亦屬正當。本院審酌兩造對於
系爭房屋之使用既已有租金之約定,且被告江洪川無權占用
系爭房屋所受免繳租金之利益,認以相同標準計算相當於租
金之不當得利,應為妥適。是原告依不當得利之法律關係,
請求被告自112年7月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止,按
日給付533元(16,000元÷30),應予准許。
㈥至被告雖執上詞置辯,但其等並未提出任何證據以實其說,
空言抗辯,自難憑採。
㈦從而,原告請求被告江洪川騰空遷讓返還房屋,及給付積欠
租金241,000元、違約金96,000元、自112年7月2日起至遷讓
返還系爭房屋之日止,按日給付533元之相當於租金之不當
得利,暨請求被告江正就上揭騰空遷讓返還房屋、給付積欠
租金241,000元、違約金96,000元等部分,與被告江洪川負
連帶保證責任,為有理由,應予准許。至原告請求被告2人
連帶給付逾上開範圍之違約金請求部分,則屬無據,應予駁
回。
四、按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任
。給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任;其經債權人
起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相
類之行為者,與催告有同一之效力。遲延之債務,以支付金
錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應
付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利
率為百分之五,民法第229條第1、2項、第233條第1項前段
及第203條分別定有明文。系爭租約約定被告江洪川應於每
月2日以前給付1個月租金,故原告請求被告2人連帶給付積
欠租金部分,核屬給付有確定期限之債務,被告江洪川未依
約定期限給付,自各期租金應付之期限屆滿時起即應負遲延
責任;至原告請求給付違約金及相當於租金之不當得利部分
,則屬給付無確定期限之債務,被告2人經原告起訴迄今仍
未給付,自亦應負遲延責任。再上揭債務均無約定遲延利息
之利率,故原告請求加計自起訴狀繕本送達被告翌日即被告
江洪川自113年2月24日起(見本院卷第91頁)、被告江正自
113年3月9日起(見本院卷第93頁),並均至清償日止,按
週年利率5%計算之法定遲延利息,即屬有據。
五、綜上所述,原告依系爭租約第3條、第6條約定、民法第740
條規定,請求被告2人應連帶將系爭房屋騰空返還予原告、
連帶給付積欠租金241,000元、違約金96,000元,合計337,0
00元,及被告江洪川自113年2月24日起、被告江正自113年3
月9日起,並均至清償日止,按週年利率5%計算之利息;暨
依民法第179條規定,請求被告江洪川自112年7月2日起至遷
讓系爭房屋之日止,按日給付原告533元相當於租金之不當
得利等部分,為有理由,應予准許。至原告逾上開範圍之違
約金請求,則屬無據,應予駁回。又原告依系爭租約第3條
、第6條約定、民法第740條規定請求既有理由,則就原告請
求遷讓房屋部分,選擇合併之系爭租約第17條約定、民法第
455條、第767條第1項前段、中段等規定,及就請求給付違
約金部分,選擇合併之民法第250條第1項規定,暨就就請求
給付欠租部分,選擇合併之民法第439條規定等,均毋庸再
予審究,併此敘明。
六、原告勝訴部分,兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為
假執行,經核合於法律規定,爰分別酌定相當之擔保金額宣
告之。至原告敗訴部分,其假執行之聲請失所依附,應併予
駁回。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經
本院斟酌後,認均不足以影響本判決之結果,自無逐一詳予
論駁之必要,併此敘明。
八、訴訟費用負擔依據:民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 113 年 10 月 21 日
民事第二庭 法 官 李桂英
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 21 日
書記官 翁鏡瑄
TPDV-113-訴-887-20241021-1