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確認本票債權不存在

臺灣臺中地方法院民事判決 114年度中簡字第305號原告謝宜烜被告誠御不動產仲介有限公司法定代理人白倍誠上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院於民國114年3 月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告執有原告簽發如附表所示之本票1紙（下稱系爭本票），持以向鈞院聲請核發113年度司票字第9766號本票裁定准予強制執行（下稱系爭本票裁定）。惟原告自民國113年3月4日起在被告公司擔任房屋仲介，期間3個月，同年4月間成交臺中市○區○○○路0段000號6樓之2租約，收取服務費新臺幣（下同）1萬8000元後，因原告有注意力不集中之情形，而未將上開服務費交給被告公司。被告公司以原告違反特約經紀人員承攬同意書(下稱系爭同意書）之約定，要求原告賠償300萬元懲罰性違約金。嗣於同年10月9日兩造簽訂和解書（下稱系爭和解書），約定原告賠償被告公司30 萬元，並簽發系爭本票作為擔保。原告當下有被脅迫的感覺，不想簽本票，但被告稱如果當下不處理，之後就不要談，原告因無經驗慌張始同意簽發。原告事後已將服務費1萬800 0元返還被告公司。為此提起本件訴訟，求為確認被告所持系爭本票對原告本票債權不存在之判決。二、被告則以：原告擔任被告公司仲介，收取客戶服務費後，未交給被告公司，違反系爭同意書之約定，因此同意賠償被告公司30萬元，並與被告公司訂立系爭和解書及簽發系爭本票。原告所稱其注意力不集中，與本件無關，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件原告簽發系爭本票後，被告即持以向本院聲請本票裁定准許強制執行，經本院核發系爭本票裁定在案，有該本票裁定可稽，並經本院調取該本票裁定卷查核屬實，堪認原告提起本件確認之訴，有受確認判決之法律上利益。　㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又被脅迫而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被脅迫而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。經查：　⒈原告擔任被告公司特約經紀人，以被告公司名義對外為不動產買賣、租賃仲介之業務，原告於契約有效期間，向客戶收取服務費1萬8000元後，未交給被告公司，違反系爭同意書第4條第1款「絕不營私舞弊、侵占或挪用業務運作中，客戶所交付之仲介服務報酬」之約定。兩造遂於113年10月9日簽訂系爭和解書，約定原告就上開違約情事，賠償被告公司30 萬元，原告賠償完畢後，被告公司即不再追究原告刑事背信罪及民事損害賠償責任，原告並簽發系爭本票作為前述30萬元和解金之擔保等情，有系爭同意書、系爭和解書、系爭本票可參，且為原告所自承，堪信為真實。　⒉原告雖主張其感覺受脅迫始簽發系爭本票云云。按因被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第 1項前段固有明文。惟該條項所謂脅迫，係指以客觀上違法不當之行為，加諸於表意人，使其受有壓迫而心生恐懼，致為意思表示而言。本件依原告所稱，被告係告知原告「當下如果不處理，之後就不要談」，衡諸社會常情，該等言論尚非屬違法不當之行為。且原告為超過30歲之成年男子，對於其收取被告公司客戶之服務費後未交還，被告公司要求賠償 30萬元一事，本得自由決定是否與被告公司私下和解賠償30 萬元，或透過法律途徑解決，原告本於其自由意志同意與被告公司和解賠償30萬元，並簽發系爭本票作為擔保，難謂係因被脅迫而為意思表示。此外，原告並未就其主張受脅迫簽發系爭本票一節舉證以實其說，是原告此部分主張，非屬有據。　⒊原告雖又稱其有注意力不集中之情形云云，並提出本件事發後前往文心好晴天身心診所，經醫師施測結果認為其注意力集中度稍有困難、衝動控制能力有顯著困難之心理測驗報告為證。然該心理測驗報告已記載原告「持續注意力、維持警覺度的能力正常」，足見原告注意力、警覺度與常人無異。且原告亦未主張並證明其所稱注意力不集中之情形，已使其簽發系爭本票時陷於辨識意思效果能力不足或不能辨識其意思表示效果之程度，自無從執此而認原告簽發系爭本票時其辨識意思效果之能力有所欠缺。　　⒋綜據前述，系爭本票為原告所簽發，且原告未能舉證有其稱受脅迫始簽發或簽發時行為能力有問題之情形，則依票據法第5條第1項規定，原告應依票上所載文義負責。從而，原告訴請確認被告所持系爭本票，對原告之本票債權不存在，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。五、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅智文以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林素真附表編號票據號碼發票人面額發票日到期日 1 CH439057 謝宜烜新臺幣 30萬元 113年10月18日 113年10月19日

2025-03-28

TCEV-114-中簡-305-20250328-1

簡上

臺灣橋頭地方法院

給付服務報酬

臺灣橋頭地方法院民事判決 114年度簡上字第8號上訴人世界廠房物業有限公司法定代理人邱士原訴訟代理人蔡騰毅被上訴人家豪生物科技股份有限公司法定代理人蔡梓文上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國113年12 月12日本院113年度岡簡字第500號第一審簡易判決不服，提起上訴，本院於民國114年3月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：被上訴人委請上訴人找尋租賃廠房，於民國11 3年2月6日簽立承租意向確認書(下稱系爭契約)，約定服務費以半個月租金計算。經上訴人報告租賃資訊，被上訴人向訴外人國生工業股份有限公司(下稱國生公司)承租其所有門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號廠房(下稱系爭廠房)，於11 3年2月22日簽立廠房租賃契約書，約定每月租金新台幣(下同)63萬元。被上訴人雖於113年4月4日與國生公司終止租賃契約，然仍應給付居間仲介服務報酬315,000元給上訴人。爰依系爭契約、民法第568條規定，提起本件訴訟等語。於原審聲明：被上訴人應給付上訴人315,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　　　二、被上訴人以：系爭契約無記載地號，上訴人之給付不完全。當初被上訴人急於承租，地主也想出租，上訴人請求金額太高等語置辯。於原審聲明：上訴人之訴駁回。三、原審經審理結果，判決上訴人得請求之報酬酌減為被上訴人與國生公司間原訂租金之一成即63,000元及法定遲延利息，併依職權宣告得為假執行、供擔保免為假執行，而駁回上訴人其餘請求。四、上訴人就敗訴部分提起上訴，除引用於原審陳述外，於本院補述：被上訴人公司之資本額達3,000多萬元，其法定代理人明知兩造間為居間委任，亦承諾會給月租金一半作為報酬，而國生公司前於112年底，委請上訴人找承租人，欲以每月租金75萬元出租，上訴人就儘速幫被上訴人媒合租約，並談妥月租含稅63萬元（60萬元×1.05%＝63萬元），被上訴人不應因為後來沒有拿到統一企業股份有限公司新市廠（下稱統一公司）之標案就終止租約，亦不應以上訴人迅速協助其處理租約而要求酌減報酬，被上訴人公司從事食物再利用業務，欲承租新廠房，上訴人盡力為促成其簽約承租，經被上訴人法定代理人親自承諾給付半個月租金之服務費，不應事後違約反悔等語。於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人252,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　　五、被上訴人亦引用於原審之陳述，並補述：被上訴人之員工看到該塊地及仲介廣告後，主動與上訴人之業務即訴訟代理人蔡騰毅聯絡，雙方見面不到3次就簽約，因為蔡騰毅很會講話，一直催說地主要趕快租人，上訴人公司又一天來電20通催促簽約，被上訴人才會於統一公司還沒開標前就簽約，由於後來被上訴人沒有得標，一個月經費短少甚多，被上訴人無法承租，也獲得國生公司同意終止租約，被上訴人事後要和解或拿紅包給蔡騰毅，都遭到拒絕，然上訴人已受國生公司有償委任出租廠房，被上訴人不租後，上訴人又順利仲介出租他人，可見上訴人並無損害，原審判決金額已屬適當等語置辯。於本院聲明：上訴駁回。六、兩造不爭執事項（見114年度簡上字第8號卷，下稱簡上卷，第42頁）：　㈠被上訴人（實收資本額3,000萬元）委請上訴人找尋租賃廠房，於113年2月6日簽立系爭契約，約定服務費以半個月租金計算。　㈡系爭契約之性質為居間契約。　㈢被上訴人、國生公司於113年2月22日簽立廠房租賃契約書，約定承租系爭廠房，每月租金63萬元。　㈣系爭契約未記載上開廠房坐落土地之地號。　㈤被上訴人於113年4月4日與國生公司終止租賃契約。　㈥上訴人於113年5月7日寄發存證信函請求給付服務報酬未獲置理。七、本件爭點（見簡上卷第43頁）：　㈠被上訴人是否得依民法第572條請求酌減報酬？　㈡上訴人依民法第568條第1項規定，向被上訴人請求再給付252 ,000元報酬（上訴人於第一審請求315,000元－原審判決准許 63,000元＝252,000元）有無理由？金額以若干元為正當？　　八、本院得心證之理由：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第565條、第568條第1項、第572條前段分別定有明文。其立法理由明載因居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之（最高法院109年度台上字第1780號判決參照）。　㈡查上訴人於112年底即受出租人即國生公司有償委任尋覓承租人，適被上訴人員工見到上訴人之出租廣告後，有意承租廠房作為日後得標統一公司標案後之生產場所，乃主動與上訴人聯繫，兩造旋於113年2月6日簽立系爭契約，並由被上訴人接續與國生公司於113年2月22日簽立廠房租賃契約書等情，為兩造到場陳述一致，足見上訴人係受國生公司委任在先，爾後經被上訴人主動聯繫承租事宜，故兩造於簽立系爭契約時，上訴人實際上早已受任仲介出租系爭廠房，方能迅速促成被上訴人與國生公司簽訂租賃契約。是以，上訴人所任居間仲介之勞務，即尋覓廠房、促成訂約等事項，就尋覓廠房部分，屬兩造間簽訂系爭契約時之既成事項，毋待上訴人再行支出勞力，就促成訂約部分，亦因上訴人本為出租人國生公司委任之仲介而得以順利促成簽約。再者，上訴人受國生公司委任在先，其租金多寡攸關國生公司之利益，嗣後再受被上訴人委任，並約定以被上訴人承租租金之半數作為報酬，則不免使上訴人本身與被上訴人之利益存有衝突。是以，本院審酌系爭契約約定以租金半數作為報酬，相較上訴人所付出尋覓廠房、促成訂約等勞務之價值，堪認屬為數過鉅失其公平者。被上訴人請求酌減報酬等語，應屬可採。爰斟酌系爭契約履約程度、上訴人提供勞務狀況、所受損害等一切情狀，認酌減為租金之一成即原訂報酬之二成即63,000元，應屬適當(630,000元×10%=63,000元)。九、從而，上訴人得請求被上訴人給付之報酬為63,000元及法定遲延利息。原審判決准許此金額而駁回逾此部分其餘之請求，並無不當。上訴意旨指摘原審判決駁回之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。十、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足影響判決之結果，爰不逐一論敘。十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1 第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　 114　　年　　3　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　朱玲瑤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王碩禧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李俊霖以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官陳儀庭

2025-03-26

CTDV-114-簡上-8-20250326-1

上易

臺灣高等法院

返還不當得利等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第116號上訴人沈君玲訴訟代理人沈明達律師被上訴人陽豐億不動產仲介經紀有限公司法定代理人黃詩婷被上訴人潘世傑共同訴訟代理人黃怡潔律師複代理人許澤永律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國11 2年7月31日臺灣基隆地方法院112年度訴字第126號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件上訴人主張伊經被上訴人居間而與訴外人郭建廷訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買郭建廷所有之門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）及其基地新北市○○區○○○○段○○○段000000、00000 0地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），因被上訴人未盡訂約事項之調查義務，系爭土地界址仍不明確，伊與郭建廷經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）於民國111年6月27日以111年度北司調字第546號調解成立（下稱系爭調解），系爭買賣契約不成立，就其支出相關費用新臺幣（下同）65萬4,793元之損害部分，於原審依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被上訴人應連帶賠償（見原審卷第15至20頁）。嗣於本院審理時，就該部分追加依民法第184條第1項前段、第2項、第185條為請求權基礎（見本院卷第442、464、468至469頁）。經核其所為，係本於被上訴人未盡訂約事項調查義務之同一基礎事實所為訴之追加，合於上揭規定，被上訴人雖不同意追加，然審酌追加之法律關係仍援用原訴之訴訟資料及證據，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件紛爭，揆諸上開規定，上訴人所為訴之追加，應予准許。又上訴人於原審就請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元損害之遲延利息部分，係分別主張被上訴人陽豐億不動產仲介經紀有限公司（下稱陽豐億公司）自支付命令送達翌日、被上訴人潘世傑自原審準備書狀送達翌日起算，嗣於本院審理時，減縮為均自原審第1次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起算（見本院卷第504頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上揭規定，亦應予准許。　　貳、實體方面：一、上訴人主張：陽豐億公司之受僱人潘世傑向伊推銷郭建廷所有之系爭房地。伊為避免系爭房屋與鄰屋即新北市○○區○○路 00號房屋（下稱00號房屋）將來有確認界址之糾紛，於110 年9月17日與陽豐億公司書立買賣議價委託書與要約書（下稱系爭議價委託書）時，即特別約定：「賣方（即郭建廷）應申請鑑界確認與00號之界限（地界線）。如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公分內本契約成立，如誤差超過50公分，本契約不成立。誤差值在其間，買方得再考慮是否訂約」，經潘世傑送交郭建廷得其同意後，雙方始於110年10月9日訂立系爭買賣契約，伊並給付買賣價金1,22 0萬元予郭建廷。嗣新北市汐止地政事務所（下稱汐止地政）於111年6月1日發函告知，郭建廷前於110年9月22日申請土地鑑界複丈已撤回，並無改為指界案件，伊方知系爭土地之界址迄今未指界明確，依系爭議價委託書之約定，系爭買賣契約不成立，後伊與郭建廷達成系爭調解，系爭房地現已回復登記予郭建廷。被上訴人未盡訂約事項之調查義務，使伊誤信系爭土地已指界，而為系爭房屋回復水電等修繕，共計支出119萬8,000元，另給付系爭房地登記費3萬6,148元及向淡水第一信用合作社金山分社繳納貸款利息7萬5,438元，總計受有損失130萬9,586元（計算式：119萬8,000元＋3萬6, 148元＋7萬5,438元＝130萬9,586元），因伊已與郭建廷達成系爭調解，故就上開損失僅請求2分之1即65萬4,793元，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、民法第184條第 1項前段、第2項、第185條規定，擇一請求被上訴人應連帶賠償。又系爭買賣契約不成立，陽豐億公司收受伊給付10萬元、郭建廷給付20萬元之代理仲介服務報酬，已無法律上之原因，郭建廷並將其對陽豐億公司得請求返還20萬元仲介服務報酬債權移轉予伊，伊得依不當得利及債權讓與之法律關係請求陽豐億公司應返還30萬元等語。求為命：㈠被上訴人應連帶給付伊65萬4,793元，及自原審第1次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡陽豐億公司應給付伊30萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。二、被上訴人則以：系爭議價委託書約定賣方郭建廷應申請鑑界確認界址，經郭建廷同意並提出鑑界申請，汐止地政排定11 0年10月4日現場鑑界，上訴人亦到場參與，鑑界當日經地政人員現場以儀器測量後告知無法鑑界，但可以改以指界，上訴人及郭建廷表示同意，因而於系爭買賣契約第12條特約事項載明「賣方已於10/4經汐止地政事務所指界，買方也知悉，並依現況交屋」等語，並有上訴人及郭建廷簽名、用印，其2人已同意以指界代替系爭議價委託書中所約定之鑑界，上訴人自不得再依系爭議價委託書主張系爭買賣契約不成立等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加。上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人65萬4,793元，及自原審第1次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢陽豐億公司應給付上訴人30萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴駁回。四、兩造不爭執事項：（本院卷第160至161頁）　㈠上訴人於110年9月17日與陽豐億公司簽署系爭議價委託書（內容記載：「請注意，買方得就『買賣議價委託書』或『要約書』任選一種」，並在其下「『買賣議價委託書』之主要內容為：…」之記載前打勾）委託陽豐億公司（由潘世傑為承辦人）就系爭房地以1,220萬元之總價向郭建廷為買賣議價之委託（見原審卷第25頁）。　㈡系爭議價委託書記載：「賣方應申請鑑界來確認與00號之界限，如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公分內本契約成立，如誤差超過50公分本契約不成立，誤差值在其間買方得再予考慮是否訂約」（見原審卷第26頁）。　㈢上訴人與郭建廷於110年10月9日簽立系爭買賣契約，約定上訴人以1,220萬元向郭建廷購買系爭房地，系爭買賣契約書第12條「特約事項」記載：「一、賣方已於10/4日經地政事務所指界買方知悉並依現狀交屋。…」（見原審卷第28至33 頁）。　㈣上訴人交付仲介服務報酬10萬元予陽豐億公司，郭建廷交付仲介服務報酬20萬元予陽豐億公司。　㈤上訴人與郭建廷因系爭買賣契約爭議，經臺北地院於111年6 月27日成立系爭調解，調解成立內容為：「一、本買賣契約不成立，相對人（即郭建廷）願於111年7月30日以前給付聲請人（即上訴人）壹仟壹佰捌拾萬元…。二、聲請人願於111 年7月30日以前同時將新北市○○區○○○○段○○○段000000、0000 00地號之土地，及其上建號同段000建號門牌號碼新北市○○ 區○○路00號房屋以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷。…四、相對人所給付之仲介費用貳拾萬元退款，相對人同意由聲請人以相對人之名義代向陽豐億不動產仲介經理有限公司請求返還，相對人收到退款後應於兩日內（例假日除外）給付予聲請人。…」（見原審卷第39至40頁）。五、得心證之理由：　　上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、民法第1 84條第1項前段、第2項、第185條規定，擇一請求被上訴人連帶賠償伊65萬4,793元，及依民法第179條規定，請求陽豐億公司返還仲介報酬30萬元等情，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，茲就兩造之爭點及本院之判斷，析述如下：　㈠系爭買賣契約業經上訴人與郭建廷合意成立：　　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條亦有明定。又所謂契約成立之互相表示意思一致，非衹限於當事人間直接為之。其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達，以獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約未成立（最高法院86年度台上字第899號判決意旨參照）。　⒉上訴人與郭建廷於110年10月9日簽立系爭買賣契約，約定上訴人以1,220萬元向郭建廷購買系爭房地等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢），該情應堪認定。是上訴人既已與郭建廷約定由郭建廷移轉系爭房地於上訴人，上訴人支付價金1,220萬元，則上訴人與郭建廷顯已就標的物及其價金互相同意，依上揭規定，系爭買賣契約即為成立。上訴人與郭建廷並已依約履行給付價金及移轉系爭房地所有權登記之契約義務，亦徵系爭買賣契約業已成立生效。　⒊上訴人雖主張：系爭買賣契約以賣方申請鑑界，其相鄰之00 號房屋外牆20公分内為地界為契約成立之條件，本件賣方向汐止地政申請鑑界後，撤回申請，未依約定鑑界，系爭買賣契約之條件不成就，買賣不成立等。然查：　⑴系爭議價委託書記載：「賣方應申請鑑界來確認與00號之界限，如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公分內本契約成立，如誤差超過50公分本契約不成立，誤差值在其間，買方得再予考慮是否訂約」，有該委託書在卷可佐（見原審卷第26頁），且為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡）。而系爭議價委託書係由上訴人簽立委託被上訴人與郭建廷斡旋，郭建廷知悉並同意該記載之內容，業經郭建廷於本院證述明確（見本院卷第353至354頁），依上揭說明，此部分之記載應屬系爭買賣契約之一部分，被上訴人抗辯此部分記載之效力僅存在於兩造間而與郭建廷無涉，非系爭買賣契約之條件，尚不足採。另上開約定並記載如誤差超過50 公分契約不成立，誤差值在其間，買方得再予考慮是否訂約，而非不成立，上訴人稱地界誤差值在20公分内為契約成立要件，與上開文字內容不符。　　　⑵有關郭建廷申請鑑界一事，汐止地政於111年6月1日以新北汐地測字第1116116334號函回復上訴人，略以：旨揭2筆土地（即系爭土地）原所有權人郭君（即郭建廷）前於110年9月 22日向本所申請土地鑑界複丈（案號：110年土複字第05210 0號），該案已由申請人撤回，並無改為指界案件，為避免鑑界案件關係人經通知後於原定測量時間到場會同，本所是日仍派員至現場說明案件辦理情形等語（見本院卷第279頁）；又於113年7月9日以新北汐地測字第1136120002號函回復本院，略以：該區域（即系爭土地所在區域）尚未辦理地籍圖重測，其地籍圖已使用百餘年，早有破損、圖紙伸縮等問題，並經多次分割合併造成其地籍圖與土地現況易有不合，造成實務上辦理鑑測困難，故承辦人依辦理圖解法土地界址鑑定作業注意事項規定進行查對資料（例如地籍圖、土地登記薄、面積計算表、圖根點等）等鑑界準備作業，惟因本案辦理鑑界仍需擴大施測範圍後套圖分析，方可進行界址測釘作業，耗時較長，且承辦人員考量該區已規劃113年度辦理地籍圖重測作業，依重測作業程序更能有效辦理大範圍土地檢核套繪，爰向申請人說明前開情形後，復經申請人表示了解並撤回案件等語（見本院卷第281至282頁）。另佐以證人即汐止地政人員柯志宏證稱：伊等有先行去現場測量附近的地形地貌，以套合地籍之位置，發現套合有困難，可能在當天無法確定界址位置。當天在現場有補測，因為測量不會只有1次，當發現如果有哪些地方需要補強，還會需要補測；因當下資料無法確認界址位置，補測之後仍然無法確認界址位置，無法實行鑑界，所以有大致說明土地的範圍，這種界址無法確定之案件，會約略跟申請人說明大略之土地範圍，看是否符合申請需求，因為沒有界定任何界址，一般來說都會讓申請人撤案，伊等僅說明土地範圍，因為只是說明，不是處理指界的案件，指界是一個案件，並沒有申請指界的案件等語（見本院卷第355至358頁）。是汐止地政人員認為 110年10月4日因事實上無法確認界址位置，並未進行完整鑑界，僅向申請人說明系爭土地之範圍，鑑界案件並經申請人撤回，亦無指界案件。經證人郭建廷於本院證稱：伊有申請鑑界，110年10月4日地政人員到場時，伊有一同在場，當日地政人員有測量，並指出大致地界位置，伊要求地政人員打界樁，但地政人員說因為地界在牆上，所以無法打界樁，指界就可以了，可以退費，但要本人到地政事務所，伊退費是在10月4日以後才退費，地政人員丈量完說明結果時，上訴人也在，當天地政人員沒有鑑界，改為指界，伊與上訴人都有同意，至於潘世傑是否在場伊不確定，印象中有很多人，鑑界改為指界是地政人員跟伊講的，與潘世傑無關等語（見本院卷第348至354頁）。而潘世傑經本院行當事人訊問具結稱：當時上訴人有提出鑑界要求，伊等有請郭建廷申請鑑界，郭建廷就以網路向地政機關申請，電話告訴伊時間，伊有通知上訴人一起去，到現場時，相關人員包括郭建廷、上訴人、隔壁鄰居葉先生都到了，在那裡應該待了1個小時以上，因測量人員提早到，已經用儀器開始測量，測量好後把全部相關人員找過來，說明界址就是到牆壁那邊，後面有講到以後可能會地籍重測，如果不要打界樁、界釘的話，就不用發鑑界成果圖，就可以退還費用，簽名即可退費，地政人員就說已經指界完成，無論是郭建廷、上訴人都已經清楚界址到哪裡等語（見本院卷第343至344頁）。又上訴人亦經本院行當事人訊問具結稱：鑑界時間是在10月4日，伊忘了是誰通知伊去現場，到場時地政人員、郭建廷、潘世傑、00號房屋鄰居在場，由於該地很荒廢，所以伊避免弄髒腳，就離的比較遠，讓他們進去裡面勘查、測量，伊站在大概距離10公尺以外等；後來伊忘了是郭建廷或潘世傑叫伊過去，說地界是在00號房屋外牆，沒辦法釘界樁，地政人員有跟伊說明後院雜草叢生，沒有辦法走進去，所以無從測量；郭建廷說請地政人員告知伊地界在哪裡，是不是在建築物外牆，地政人員就用手指了一個建築物外牆的位置，郭建廷說已經改成指界，確實地界就是在他說的位置，伊問潘世傑說這樣在交易常情裡是否可以接受，潘世傑說地政人員改成指界，應該沒問題，所以伊當時就跟郭建廷說地界是不是確定是在這個位置，地政人員告知伊今天沒有辦法釘界樁，而且未來兩年後也可能整體重新再測量，所以他們當天要撤離，伊有問重新再測量地界有可能變更嗎，他們告知伊誤差不會超過20公分等語（見本院卷第337至338頁）。核郭建廷、潘世傑及上訴人上開所述內容大致相符，堪認郭建廷確有申請鑑界，地政人員於110年10月4日到場測量時，上訴人、郭建廷及潘世傑均有到場，地政人員經測量後表示因為地界在00號房屋外牆上，無法打界樁，未來可能整體重測，如果不要打界樁、界釘，就不用發鑑界成果圖，可以退還費用，郭建廷及上訴人就不必鑑界並未表示反對，接受地政人員所指界址即在00號房屋外牆上，且認地政人員所為即屬指界，郭建廷嗣並撤回鑑界之申請。　⑶系爭買賣契約第12條特約事項記載「一、賣方已於10/4日經地政事務所指界，買方也知悉，並依現狀交屋。…」，而就簽約過程，證人即代書曹秋娟於原審證稱：此經買賣雙方確認，伊知道經過屋主申請鑑界，伊沒有到現場，但簽約當天他們有在講地政人員有跟他們說，以後土地會重測，屋主可以不用申請鑑界，可以撤銷掉（應是撤回之意，下同），直接用指界的，雙方包括潘世傑都有在現場，他們都同意撤銷鑑界，用指界的方式，所以簽約當時賣方怕本來是申請鑑界改為指界會有問題，所以要求伊在契約書裡面加註變成指界，因指界無法定界樁，亦無法核發土地複丈成果圖，只能講大概範圍，大家都同意把這個條件附記上去，依現狀點交，他們請伊加註上去等語（見原審卷第268頁）。證人郭建廷則於本院證稱：系爭買賣契約特約事項一記載之「賣方已於 10月4日經地政事務所指界，買方也知悉，並依現況交屋」等文字，是伊於簽約當日要求代書曹秋娟所加註，因為系爭議價委託書上有記載20公分、50公分這些特約條款，所以伊在買賣合約上就要求要註明這些文字。大家日後不要有爭議，保護伊自己，當時雙方有同意以10月4日地政指的界址作為買賣的依據等語（見本院卷第349頁）。上訴人於本院行當事人訊問時稱：簽約是在潘世傑的仲介公司請一位地政士來撰寫，有詢問特約事項如何記載，當時郭建廷說「賣方已於10/4日經汐止地政事務所指界」，強調要寫指界這句話，並且說「沈小姐，地政指的界線跟我當初說的一樣吧，我就說我說的才對，00號說的根本不對」，並且他要伊同意買方也知悉，伊也同意，伊有知悉地政事務所指界這件事，他並要求要記載「依現狀交屋」，因為他說伊不可以跟他要求房屋瑕疵擔保，他賣給伊的就是現狀，伊也同意他說現狀指的是該房屋不負瑕疵擔保責任（見本院卷第339至340頁）。潘世傑於本院行當事人訊問時稱：簽約時，代書跟上訴人及郭建廷說因為雙方已經至現場鑑界測量過，鑑界完後沒有實際鑑界證明書，但已經都知道界址在哪邊，所以就說以現場指界為準，大家都認同，代書要了解是否都到現場鑑界測量過了，確定有的情況下，代書才會簽這個合約，因為買賣雙方有特別要求要註明這條，表示他們有到現場測量過，才把這個約簽好等語（見本院卷第349頁）。核證人曹秋娟、郭建廷、上訴人及潘世傑就簽約過程之陳述亦大致相符，堪認系爭買賣契約於特約事項一之記載，係郭建廷於簽約時，要求代書曹秋娟加註，曹秋娟向上訴人及郭建廷確認及經同意後始為之。　⑷據上，系爭買賣契約原要求賣方申請鑑界，郭建廷確實有申請鑑界，並與上訴人到場聽取地政人員說明後，就事實上無法鑑界而改為指界一事，均已同意，並接受地政人員所指界址即在00號房屋外牆上，嗣於簽約時，亦同意特約事項一之記載，即同意依地政人員110年10月4日所指地界而簽約，顯已變更上開約定由賣方申請鑑界之條件，上訴人主張本件未依約定鑑界，系爭買賣契約不成立，尚不足採。　　⒋上訴人雖提出其與郭建廷111年6月27日之調解筆錄及系爭房地登記第一類謄本（見原審卷第39至46頁），調解成立內容載有「本買賣契約不成立」，登記謄本記載登記原因為「調解回復所有權」。然系爭買賣契約係經上訴人與郭建廷合意成立，業經本院認定如上，而上訴人與郭建廷雖於契約成立並依約履行後成立調解，然被上訴人並非調解當事人，該調解筆錄之記載並不拘束被上訴人，核其性質應屬上訴人與郭建廷事後合意解除系爭買賣契約，自無從僅憑系爭調解之調解筆錄記載：「本買賣契約不成立」，遽認系爭買賣契約不成立。上訴人據此主張系爭買賣契約不成立，並非可採。　⒌至上訴人另稱：地界的確認是因賣方告知伊已經指界云云，核與上訴人於110年10月4日地政人員測量時亦有在場並聽取地政人員之說明一情有違，尚不足採。另汐止地政上開111 年6月1日之函文記載：本件並無改為指界案件等語，核汐止地政本件之所為，雖使上訴人及郭建廷誤認本件有經指界，而不無可議之處，然上訴人既已接受汐止地政人員之說法，而與郭建廷達成買賣系爭房地之合意，其主張系爭賣賣契約不成立，亦不足採。　　㈡上訴人請求被上訴人連帶賠償其所受損害，並無理由：　　上訴人雖主張：潘世傑執行仲介業務有過失，且陽豐億公司就訂約事項怠於調查，致伊受有恢復水電費6萬8,000元、設計費15萬元、房屋修繕費92萬元、水電管路修繕6萬元、房地產登記費用3萬6,148元及繳納貸款利息7萬5,438元，共計 130萬9,586元之損害，伊僅請求被上訴人連帶賠償2分之1損失即65萬4,793元等語。然本件郭建廷確有申請鑑界，並與上訴人到場聽取地政人員說明後，就不必鑑界並未反對，接受地政人員所指界址即在00號房屋外牆上，嗣於簽約時，亦同意特約事項一之記載，即同意依地政人員110年10月4日所指地界而簽約，系爭買賣契約係屬成立各情，均業如前述，即難認陽豐億公司就「以賣方申請鑑界，其相鄰之00號房屋外牆20公分内為地界」之訂約事項，有何怠於盡調查及報告之義務。而上訴人既同意依地政人員所指地界而簽約，並依系爭買賣契約履行買方義務後支付上開費用，亦難認係潘世傑之過失或陽豐億公司未盡訂約事項之調查、報告義務所致，或被上訴人有何違反不動產經紀業管理條例第26條第2項規定之保護他人法律可言，且上訴人支付相關費用充其量屬純粹經濟上損失，亦非屬民法第184條第1項前段規定受侵害之權利。是上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定請求被上訴人應連帶賠償65萬4,793元本息，均無理由。　㈢上訴人請求陽豐億公司返還仲介報酬，亦無理由：　　按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。又按契約因居間人之媒介而成立者，苟非無效或經撤銷者，居間人即得請求報酬（參看民法第568條之立法理由）。因媒介居間而成立之契約其後雖經終止或因故解除，與居間契約之有效與否核係二事，居間人本於居間契約取得之報酬，並無法律上之原因其後已不存在之情事，委託人不得請求返還（最高法院107年度台上字第1 592號判決意旨參照）。本件系爭買賣契約業經上訴人與郭建廷合意成立生效，業如前述，依上揭規定及說明，陽豐億公司本得請求報酬，其受領仲介報酬，即有法律上之原因，縱然事後上訴人與郭建廷因故達成解除契約之合意，參照前開說明，亦不得請求返還，上訴人主張陽豐億公司受領仲介報酬構成不當得利，依不當得利及債權讓與之法律關係，請求返還伊所給付10萬元及郭建廷給付20萬元之仲介報酬，無從准許。六、綜上所述，上訴人於原審依不動產經紀業管理條例第26條第 2項規定，請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元及自原審第1 次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及依不當得利及債權讓與之法律關係，請求陽豐億公司返還仲介報酬30萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院追加依民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定，請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元本息，亦無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴武志　正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡明潔

2025-03-12

TPHV-113-上易-116-20250312-1

重上

臺灣高等法院

履行契約

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第369號上訴人蘇石泉訴訟代理人陳郁倫律師被上訴人劉林生訴訟代理人李祖麟律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國113年1月 5日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第528號第一審判決提起上訴，本院於114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決第二項關於命上訴人按日給付逾每日新臺幣捌佰陸拾貳元，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。上訴人應同意被上訴人向台新國際商業銀行股份有限公司查詢如附表二所示房地設定抵押權所擔保貸款餘額，並以中國信託商業銀行股份有限公司受託財產專戶帳號：「00000-000000000」專屬帳戶內之買賣價金代償結清，且同意由被上訴人領取清償證明文件，向臺北市建成地政事務所辦理抵押權之塗銷登記。第一審（除確定部分外）、第二審（含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔百分之三，餘由上訴人負擔。原判決主文第一項應更正為：上訴人應於被上訴人完成本判決主文第四項所示抵押權塗銷登記之同時，將附表二所示房地交付予被上訴人。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴之預備合併，因先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件，其解除條件應以先位之訴判決確定時，始為其解除條件成就之時。第一審如就先位之訴為原告勝訴判決，在尚未確定前，備位之訴其訴訟繫屬並未消滅，且在第一審所為之訴訟行為，於第二審亦有效力，是原告備位之訴，縱未經第一審裁判，亦應解為隨同先位之訴繫屬於第二審而生移審之效力（最高法院94年度台上字第283號、98年度台上字第1486號判決參照）。查被上訴人於原審起訴聲明如附表一「原審訴之聲明」欄所示，原審判決僅就先位之訴判決如附表一「原審判決」欄所示，未就備位之訴加以審酌，嗣上訴人就其敗訴部分提起本件上訴，依照上開說明，被上訴人於原審請求備位之訴即隨同上訴而生移審之效力。　　二、又按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之（最高法院101年度台抗字第404號裁定參照）。且按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明文。被上訴人於原審依不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第6條第11項、第12項、第9條第5項前段、後段、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履約申請書）第5條第7項約定為請求權基礎，請求法院判命如附表一「原審訴之聲明」欄所示先位聲明內容，又依系爭契約第9條第5項後段、第10條第3項、第4項約定，請求法院判命如附表一「原審訴之聲明」欄所示備位聲明內容。原審判決如附表一「原審判決」欄所示，上訴人不服提起上訴。被上訴人於上訴程序本於相同請求權基礎，追加附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈠先位聲明之⑴部分，係本於其所主張系爭契約、系爭履約申請書所衍生紛爭之同一基礎事實，追加之訴與原訴之原因事實有其社會事實上之共通性及關聯性，且就原訴之請求所主張之事實及證據資料，於追加後之新訴仍得加以利用，無害於上訴人程序權之保障，揆諸前開規定，被上訴人所為先位訴之追加，應予准許，至於被上訴人更正原審先位聲明為如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈠先位聲明之⑵、⑶部分及更正原審備位聲明為如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲明內容，均核屬更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，被上訴人更已撤回先位聲明之假執行聲請，在此敘明。貳、實體方面：　　一、被上訴人主張：兩造於民國110年10月3日簽訂系爭契約，約定伊向上訴人購買如附表二所示土地（下稱系爭土地）及房屋（以下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），買賣價金總價款新臺幣（下同）1,670萬元，委由訴外人地政士黃士桂辦理系爭房地移轉登記等事宜，兩造於同日並簽訂系爭履約申請書，約定委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜，將買賣價金信託存放於中國信託商業銀行股份有限公司受託財產專戶之帳號「00000-000000000」專屬帳戶(下稱系爭履約專戶），伊簽訂系爭契約後，已先交付訂金10萬元予上訴人，續於同年10月25日前，依約將第一期簽約款334萬元、第二期完稅款1,336萬元匯入系爭履約專戶，已完成全部價金給付，系爭房地則於110年10月28日完成所有權移轉登記。詎上訴人未依約於同年11月30日前將系爭房地交付予伊，伊申請臺北市萬華區調解委員會（下稱萬華調解委員會）調解，兩造於同年12月7日成立調解（下稱系爭調解），上訴人雖同意於同年12月14日之前自系爭房地騰空搬清，屆期仍未履行，伊另案起訴請求上訴人交付系爭房地，原審法院於112年2月8日111年度重訴字第731號（下稱第731號判決）以系爭房地於104年3月30日登記設定權利人為台新商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）、擔保債權總金額為1,080萬元、債務人為上訴人之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）尚未塗銷，上訴人無交付系爭房地義務，駁回伊請求確定在案，伊乃於同年3月13日以存證信函催告上訴人協助特約代書或僑馥建經公司向台新銀行查詢系爭抵押權擔保貸款餘額明細，由伊所匯入系爭履約專戶之買賣價金撥付代清償該抵押債務後，上訴人應配合提供清償證明文件辦妥他項權利登記塗銷作業後，將系爭房地點交予伊，然上訴人竟拒絕領取存證信函，又迄未配合辦理他項權利登記塗銷作業，更拒絕點交系爭房地，伊自得依系爭契約第6條第11項、第12項、第9條第5項前段、後段及系爭履約申請書第5條第7項約定，先位請求上訴人應同意伊向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔保貸款餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且同意由伊領取清償證明文件，向臺北市建成地政事務所（下稱建成地政事務所）辦理系爭抵押權之塗銷登記，上訴人並應於伊完成系爭塗銷系爭抵押權登記同時，將系爭房地交付予伊，且上訴人應自112年6月25日起至交付系爭房地之日止，按日給付伊違約金3,340元。又倘認伊先位請求無理由，伊前於同年3月13日以存證信函催告上訴人履行點交系爭房地義務，上訴人迄今拒不履行，伊則備位主張依系爭契約第9條第5項後段約定，以原審起訴狀繕本之送達對上訴人為解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約第10條第3項、第4項約定，備位請求上訴人給付懲罰性違約金835萬元、伊因解除系爭契約所受損害及因回復原狀所生之稅捐及相關費用129萬3,960元等語（除追加之訴外，被上訴人先位聲明逾上開請求部分，業受敗訴判決確定，非本院審理範圍，不予贅敘）。二、上訴人則以：被上訴人前起訴請求伊點交系爭房地，業經原審法院以第731號判決駁回確定，被上訴人應受確定判決效力之拘束，且第731號判決確定後，被上訴人所主張寄送存證信函均未合法送達予伊，自無新法律事實發生，上訴人再提起本件訴訟，違反一事不再理之原則，起訴自未合法。又伊係因簽約當日過於匆促，始於系爭履約申請書上簽名，伊未同意系爭房地買賣採履約保證方式，且兩造達成系爭調解後，系爭契約已經無效，且伊曾於110年12月15日依系爭調解約定騰空搬清系爭房地，係被上訴人違約未按系爭調解內容通知僑馥建經公司撥款清償系爭抵押權擔保貸款餘額，伊點交系爭房地之清償期自未屆至，被上訴人先位請求伊履行點交義務，自屬無據，況且伊既無違約情事，係被上訴人先有前述違約情狀，伊已於本件訴訟期間主張按系爭契約約定合法解除契約，被上訴人仍依系爭契約約定為先位聲明請求，自無理由。另伊無違約情事，且伊否認上訴人所主張損害金額為真正，被上訴人備位請求伊給付違約金、損害賠償，自未有據，另縱認被上訴人得解除系爭契約請求違約金，應依民法第252條規定酌減違約金等語，資為抗辯。三、被上訴人於原審起訴聲明如附表一「原審訴之聲明」欄所示，原審判命如附表一「原審判決」欄所示，上訴人不服，提起上訴，上訴人上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。又被上訴人於本院追加之訴聲明如附表一「二審追加及更正聲明」欄㈠先位聲明之⑴所示，更正原審先位聲明為如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈠先位聲明之⑵、⑶部分及更正原審備位聲明為如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲明內容。上訴人答辯聲明：被上訴人追加之訴駁回。四、兩造不爭執事項：（見本院卷第69、70、243、244頁）　㈠兩造於110年10月3日簽訂系爭契約、系爭履約申請書，約定上訴人將系爭房地以1,670萬元出售予被上訴人，並由僑馥建經公司辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜。　㈡被上訴人於110年10月7日、同年月12日、同年月14日、同年月18日、同年月25日，分別將買賣價金334萬元、339萬元、 250萬元、600萬元、137萬元匯入系爭履約專戶。　㈢系爭房地於110年10月28日移轉登記予被上訴人名下，迄今尚未完成點交。　㈣兩造於110年12月7日在萬華調解委員會成立系爭調解，調解內容如110年民調字第0591號調解書所載，該調解書未經法院核定。　㈤被上訴人前對上訴人起訴請求交付系爭房地及給付違約金，經第731號判決駁回被上訴人請求確定在案（下稱系爭前案）。五、被上訴人依系爭契約第6條第11項、第12項、第9條第5項前段、後段及系爭履約申請書第5條第7項約定，先位請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄㈠先位聲明所載，依系爭契約第9條第5項後段、第10條第3項、第4項約定，備位請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲明內容，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，本件爭點應為：㈠被上訴人提起本件訴訟是否應受第731號判決既判力拘束，有無違反一事不再理原則？㈡系爭契約、系爭履約申請書是否有效？上訴人是否應受拘束？第731號判決就此爭執有無爭點效？㈢被上訴人先位之訴請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄㈠先位聲明所載，是否有理由？㈣被上訴人備位之訴請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲明內容，是否有理由？　㈠被上訴人提起本件訴訟是否應受第731號判決既判力拘束，有無違反一事不再理原則？　⑴按訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受該確定判決之拘束。又確定判決所生之既判力，為免同一紛爭再燃，以杜當事人就法院據以判斷訴訟標的法律關係之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價，故對當事人及後訴法院均有拘束力。當事人除就確定之終局判決經裁判之訴訟標的，不得更行起訴（既判力之消極作用）外，並就關於基準時點之權利狀態，不得以該確定判決言詞辯論終結前所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，為與該確定判決意旨相反之主張；法院亦不得為與該確定判決既判事項相異之認定，此乃既判力所揭「法院應以既判事項為基礎處理新訴」及「禁止矛盾」之積極作用，此觀民事訴訟法第400條第1項規定之旨趣即明。是既判力，僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，在確定判決事實審言詞辯論終結後所生之事實，並不受其既判力之拘束（最高法院112年度台上字第507號判決參照）。　⑵查被上訴人於系爭前案主張上訴人未按系爭調解內容於110年 12月14日騰空搬清系爭房地，依系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項約定請求上訴人交付系爭房地，並依系爭契約第9條第5項後段約定，請求上訴人給付違約金，第731號判決以系爭契約、系爭調解係約定上訴人騰空搬清由被上訴人確認屋況後，再由系爭履約專戶清償上訴人之台新銀行貸款，於清償貸款並塗銷系爭抵押權登記後，上訴人方有交付系爭房地義務，因被上訴人尚未指示僑馥建經公司以系爭履約專戶之款項代償上訴人於台新銀行之貸款，系爭抵押權登記尚未塗銷，被上訴人請求上訴人交付系爭房地義務並給付違約金，依法無據，駁回被上訴人請求確定等情，有第731號判決（見原審卷第69至83頁）可據。而被上訴人於本件係主張其已指示僑馥建經公司由系爭履約專戶清償上訴人之台新銀行貸款，因系爭抵押權之擔保債權人台新銀行不同意第三人查詢上訴人之貸款餘額，為代償上訴人於台新銀行之貸款，取得台新銀行之清償證明文件，據此辦理系爭抵押權塗銷登記，俾便請求上訴人交付系爭房地，被上訴人於112年3月 13日寄送存證信函催告上訴人應依系爭契約第6條第11項、第9條第5項約定，協助特約代書向台新銀行查詢貸款餘額，並配合於貸款債務清償後提供清償證明文件予特約代書，辦理系爭抵押權塗銷登記後，將系爭房地點交予被上訴人，詎上訴人拒絕領取存證信函，迄未協助查詢貸款餘額、提供清償證明文件辦理系爭抵押權塗銷登記，更未點交系爭房地予上訴人，據此先位依系爭契約第6條第11項、第12項、第9條第5項及系爭履約申請書第5條第7項約定，請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄㈠先位聲明所載，備位主張解除系爭契約，依系爭契約第9條第5項後段、第10條第3項、第4項約定，請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲明內容等情。核被上訴人於本件所主張原因事實之攻擊方法即催告上訴人協助查詢貸款餘額、提供清償證明文件、辦理系爭抵押權塗銷登記，點交系爭房地予上訴人，遭上訴人所拒絕，及系爭契約業經被上訴人備位主張解除等情，均為第731號判決事實審言詞辯論後所發生，自非為系爭前案確定判決既判力所遮斷，被上訴人於本件起訴主張之原因事實所特定之訴訟標的法律關係，要與第731號判決之原因事實所涵攝之法律關係非屬同一，本件訴訟與系爭前案自非同一事件。　⑶從而，被上訴人提起本件訴訟自不受第731號判決既判力拘束，是上訴人抗辯被上訴人提起本件訴訟，違反一事不再理之原則云云，自未可採。　㈡系爭契約、系爭履約申請書是否有效？上訴人是否應受拘束？第731號判決就此爭執有無爭點效？　⑴又按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。民事訴訟法第400條第1項定有明文。另按所謂爭點效，乃法院於前訴訟之確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於辯論結果而為判斷者，除有顯然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形外，應解為在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起之本訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院112年度台上字第1953號判決參照）。　⑵查被上訴人於系爭前案係主張依系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項約定，請求上訴人交付系爭房地，並依系爭契約第9條第5項後段約定，請求上訴人給付違約金，上訴人於系爭前案則抗辯未同意系爭房地買賣採履約保證方式，未清楚知悉系爭契約、系爭履約申請書之內容，系爭契約、系爭履約申請書依民法第71條規定應屬無效，且兩造已達成系爭調解，系爭契約因而失其效力等語。而兩造於系爭前案均係當事人，且兩造於系爭前案所爭執系爭契約、系爭履約申請書是否成立、生效，被上訴人得否依系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項約定，請求上訴人交付系爭房地，及依系爭契約第9條第5項後段約定，請求上訴人給付違約金等情，列為爭點，兩造於前述事件就此爭點各為充分舉證、攻擊防禦及適當完全辯論，由法院為實質審理判斷後，認定「系爭契約及系爭履約申請書均已成立」、「上訴人非僅與被上訴人達成價金之意思合致，並同意以履約保證方式履行系爭契約」、「兩造在締結系爭契約之際，另就履約保證之履約事項進行磋商，上訴人對於系爭契約及系爭履約申請書內容知之甚詳」、「上訴人抗辯系爭契約及系爭履約申請書應屬無效云云，顯不足採」、「系爭調解屬認定效力之和解契約」、「上訴人抗辯因兩造成立系爭調解，系爭契約及系爭履約申請書已失其效力云云，仍不足採」、「系爭契約及系爭履約申請書均已成立，又無致使各該契約失效之事由存在，各該契約自屬有效，兩造應受拘束」之判斷，有第731號判決（見原審卷第69至83頁）可據。本件訴訟與系爭前案當事人既相同，且有關系爭契約及系爭履約申請書是否成立、生效，兩造是否應受系爭契約、系爭履約申請書拘束之爭點復一致，而上訴人未指明第731號判決有何顯然違背法令之情事，亦未提出新訴訟資料足以推翻第731號判決判斷，第731號判決亦無顯失公平或系爭前案與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形，自應認前述第731號判決理由就上開爭點所為前述判斷結果，於本件訴訟有爭點效。　⑶從而，被上訴人主張系爭契約、系爭履約申請書已成立、生效，上訴人應受拘束，自屬可採。　㈢被上訴人先位之訴請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄㈠先位聲明所載，是否有理由？　⑴按「本約買賣標的雙方應於產權移轉完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得於民國110年11月30日）同時甲方（即被上訴人）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方（即上訴人）指定之帳戶」、「賣方搬空，經買方確認屋況無誤，才由專戶代償賣方銀行貸款」，系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項明文約定（見原審卷第27、31頁），系爭契約所約定系爭房地點交流程為產權移轉登記完畢後，上訴人應將系爭房地搬空由被上訴人確認屋況後，以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸款，於清償抵押貸款並塗銷系爭抵押權登記後，上訴人應將系爭房地點交予被上訴人，同時被上訴人應履行全部價金之給付，且點交作業時間最遲不得逾110年11月30日。又「兩造合意對造人（即上訴人）應於110年12月14日之前將系爭買賣標的（即系爭房地）騰空搬清，騰空搬清後聲請人（即被上訴人）於110年12月15日之前看屋，確認屋況無誤次一工作日，通知僑馥建經股份有限公司撥款清償對造人原台新銀行貸款，並於台新銀行核發抵押權塗銷文件，對造人須於次一工作日持台新銀行塗銷文件至地政事務所辦妥抵押權塗銷登記，並於塗銷抵押權登記後次一工作日雙方辦理房地點交，於對造人收到僑馥建經股份有限公司履約專戶餘款後，對造人應交付系爭買賣標的鑰匙予聲請人」，系爭調解第 1點亦有約明（見原審卷第61頁），可見兩造於系爭調解再次協議上訴人應先騰空搬清系爭房地經被上訴人確認屋況無誤後，被上訴人應通知僑馥建經公司以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸款，於清償抵押貸款並塗銷系爭抵押權登記後，上訴人應將系爭房地點交予被上訴人，被上訴人則履行全部價金之給付，可資確認。　⑵被上訴人主張上訴人未按系爭調解第1點協議於110年12月14 日之前將系爭房地騰空搬清之情，業據證人古昀樺證述：伊任職住商不動產之營業員，為上訴人出售系爭房地之仲介，伊有陪同上訴人去萬華調解委員會達成系爭調解，且伊於同年12月15日有與兩造到系爭房地確認是否騰空搬清，上訴人所認知之騰空搬清，與仲介所認知之騰空搬清正常流程有落差，現場狀況除固定物不能搬走，其他應該全部搬清，但現場還有上訴人之祖先牌位、床、活動大衣櫃沒有搬走，伊有告訴上訴人，除固定物搬不走外，整個房屋要清空打掃乾淨，被上訴人因對騰空搬清之狀況不滿意，所以沒有同意以系爭履約專戶內之買賣價金為代償，伊有告訴店長，店長告知特約代書買賣雙方就屋內物品是否清空沒有達成共識，伊事後有試著聯絡上訴人請其將買賣流程走完，但電話打不通，都是上訴人要找伊時電話才通，伊到上訴人住處找上訴人時，住處有燈光，但沒有人應門，打電話也沒人接，後來上訴人說已給被上訴人2次機會，買賣已經無效不成立，之後就沒再聯絡上訴人了等語（見本院卷第92至99頁）。證人黃士桂證述：伊是僑馥建經公司的特約代書，兩造授權伊辦理系爭房地買賣事宜，兩造在萬華調解委員會達成系爭調解時伊有在場，同年12月15日兩造到系爭房地確認騰空搬清之屋況時伊未在場，但仲介古昀樺或張潔如有告訴伊系爭房地未騰空搬清等語（見本院卷第99至106頁）。證人古昀樺、黃士桂所證述上訴人未於同年12月15日前騰空搬清系爭房地之情，核與被上訴人主張情節相符，再者，上訴人所提出同年12 月15日系爭房地現場存在祖先牌位、床及棉被等照片（見本院卷第171頁），核與證人古昀樺證述情節相符，而解釋系爭契約第15條第3項所約定「搬空」及系爭調解第1點所協議「騰空搬清」文義，係上訴人應取走、清空個人私人物品，而現場遺留上訴人之祖先牌位係供上訴人個人祭拜目的使用尤屬私人物品，更應取走，上訴人於同年12月15日當時既仍將祖先牌位、床、棉被置於系爭房地內，足認系爭房地於兩造在同年12月15日偕同仲介確認屋況當時，確未符合騰空搬清情狀，可資確認，且上訴人事後不願意繼續履約騰空搬清系爭房地事實，亦據證人古昀樺證述明確，則被上訴人因於同年12月15日確認系爭房地尚未騰空搬清，因此未通知僑馥建經公司以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸款，自未構成違約。上訴人主張被上訴人違約，其已解除系爭契約云云，自未可採。　⑶而「買賣標的之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定作業，經甲、乙雙方同意共同授權由黃士桂地政士（本約稱特約代書，需為與僑馥建經特約辦理不動產買賣價金履約保證之地政士）依本約之約定辦理之」、「乙方就買賣標的已設定抵押權或有其他債務負擔者，應協助特約代書或僑馥建經查詢及確認有關之債務明細，並配合於債務受償三日內提供清償證明文件」，系爭契約第6條第1項前段、第11項約定明文（見原審卷第23、25頁），且「甲乙雙方同意於買賣標的產權移轉登記於甲方名義後，即由僑馥建經將專戶內之款項撥付代清償乙方之抵押設定借款」，系爭履約申請書第5條第7項亦有約定（見原審卷第37頁）。另本院曾函詢台新銀行：「僑馥建經公司或特約地政士得否逕向台新銀行查詢上訴人之抵押借款明細？」、「是否同意由僑馥建經公司以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸款，並由特約地政士向台新銀行申請債務清償證明文件？」（見本院卷第125、126頁），經台新銀行回覆：「本公司說明如下：⒈本件抵押權債務餘額因涉及個資法，本公司無法逕受理第三人查詢借款人之借款明細。⒉前述情境尚難依憑辦理，則無由僑馥公司以信託專戶內之款項撥付代清償房貸客戶之抵押擔保借款，並由特約地政士向本公司申請債務清償證明文件之議題。⒊倘借款人蘇石泉向本公司查詢結清總額再授權僑馥公司代為清償，本件因屬糾紛案件，屆時須請借款人會同新所有權人領取塗銷文件，避免日後糾紛，並建議由本公司特約代書辦理塗銷」，有台新銀行113年11月12日函（見本院卷第163、164頁）可據。被上訴人主張於112年3月13日寄送存證信函予上訴人，催告上訴人配合辦理處理貸款清償及抵押權塗銷後，將系爭房地交付被上訴人即可，毋庸先騰空搬清系爭房地之情，有該存證信函（見原審卷第85至至93頁）可據，且被上訴人提起本件訴訟，更以起訴狀繕本送達上訴人為相同請求，亦有原審起訴狀、送達證書可稽，而兩造雖約定以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸款，然有關系爭抵押權所擔保貸款餘額查詢、清償貸款後向債權銀行取得債務清償證明文件及辦理系爭抵押權塗銷登記，均需上訴人配合辦理之情，業據台新銀行函覆如上，又上訴人迄未同意配合辦理，則被上訴人依系爭契約第11項、第12項、系爭履約申請書第5條第7項約定，請求上訴人應如附表一「二審追加及更正聲明」欄㈠先位聲明所載即：⑴上訴人應同意被上訴人向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔保貸款餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且同意由被上訴人領取清償證明文件，向建成地政事務所辦理系爭抵押權之塗銷登記。⑵上訴人應於被上訴人完成系爭抵押權之塗銷登記同時，將系爭房地交付予被上訴人。自屬依法有據，應予准許。　　　⑷次按「如屆最後期限乙方（即上訴人）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之二計付違約金賠償甲方（即被上訴人），如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」，系爭契約第9條第5項後段有所明文（見原審卷第27頁）。又「對造人（即上訴人）如未於110年12月14日之前將房屋騰空搬清，對造人願按不動產買賣契約書之違約規定處罰」，系爭調解第2點亦有明文（見原審卷第61頁）。且按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。次按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決參照）。系爭契約第9條第5項後段內容（見原審卷第27頁），係約定上訴人未依約騰空搬清系爭房地，被上訴人得按日向上訴人請求按照買賣總價金萬分之2計付之違約金迄至遷讓完成為止，該契約條款約定文義既未明訂為懲罰性違約金，且契約文義使用「賠償」文字，更未約定上訴人支付違約金外，被上訴人仍得就同一事由再請求上訴人賠償因債務不履行而生之其他債務，是核其約定意旨，應屬損害賠償額預定性違約金之約定，堪認系爭契約第9條第5項後段約定所約定違約金乃損害賠償總額預定性質無誤。　　　⑸再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院109年度台簡上字第20號判決參照）。且按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項有所明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法施行法第25條亦有規定。而依土地法第148條規定，法定地價則係指土地所有權人依土地法所申報之地價。系爭契約第9條第5項後段約定上訴人未依約騰空搬清系爭房地應給付違約金，核其約定目的係為確保上訴人履行騰空搬清義務，俾便被上訴人以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸款後得塗銷系爭抵押權登記，再依系爭契約第9條第5項前段約定辦理點交取得系爭房地占有後得自行使用收益或出租獲取租金利益，而因上訴人未依約騰空搬清，致使被上訴人無從進行後續清償上訴人貸款餘額、塗銷系爭抵押權、點交取得系爭房地占有，而上訴人未依約騰空搬清系爭房地之情，已如前述，被上訴人依系爭契約第9條第5項後段約定，請求上訴人應自系爭調解所約定最後期限110年12月14日以後之112年6月25日起迄至上訴人交付系爭房地之日止，按日賠償約定違約金，依法自屬有據。而本院審酌系爭土地111年1月起之申報地價為3萬7,701元/平方公尺（見原審卷第55頁），系爭土地之申報地價總價為99萬8,694元（計算式：16,029平方公尺×141/85,319×3萬7,701元/平方公尺＝99萬8,694元，元以下四捨五入，以下同），系爭房屋按臺北市政府地政局建築物價額試算表計算之建物現值為214萬8,768元，合計系爭房地申報總價額應為314萬7,462元（計算式：99萬8,694元＋214萬8,768元＝314萬7,462元），依土地法第97條城市地方房屋租金規定，系爭房地每日最高租金不得超過862元（計算式：314萬7,462元×10%÷365＝862元），而因上訴人未依約騰空搬清系爭房地，致使被上訴人未能續行購屋流程取得系爭房地占有所受損害，即相當於租金收益之損害，是本院認系爭契約第9條第5項後段所約定每日按買賣總價金萬分之2即3,340元（計算式：1,670萬元×2/10,000＝3,340元）計算違約金，顯然過高，宜酌減至按日以862元計算為合理適當，至逾此範圍之違約金額請求，即屬無據。　　　㈣被上訴人備位之訴請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲明內容，是否有理由？　　按預備訴之合併，其先後之訴本有互相排斥之關係，法院判決如認先位之訴有理由，即無庸就後位之訴為判決，如認先位之訴無理由，始應就後位之訴為判決（最高法院97年度台上字第2253號判決參照）。查被上訴人先位請求⑴上訴人應同意被上訴人向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔保貸款餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且同意由被上訴人領取清償證明文件，向建成地政事務所辦理系爭抵押權之塗銷登記。⑵上訴人應於被上訴人完成系爭抵押權之塗銷登記同時，將系爭房地交付予被上訴人。⑶上訴人應自112年6月25日起至交付系爭房地之日止，按日給付被上訴人違約金862元。既應予准許，則本院無庸再就被上訴人備位之訴為裁判，在此敘明。六、綜上所述，被上訴人先位之訴依系爭契約第6條第11項、第1 2項、第9條第5項及系爭履約申請書第5條第7項約定，請求上訴人應於被上訴人完成塗銷系爭抵押權登記同時，將系爭房地交付予被上訴人，且上訴人應自112年6月25日起至交付系爭房地之日止，按日給付被上訴人862元，洵屬有據，應予准許；逾此部分，不應准許，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分（即命上訴人按日給付逾每日862元部分），為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人再依系爭契約第6條第11項、第12項、第9條第5項前段及系爭履約申請書第5條第7項約定，追加請求上訴人應同意被上訴人向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔保貸款餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且同意由被上訴人領取清償證明文件，向建成地政事務所辦理系爭抵押權之塗銷登記，亦屬依法有據，應予准許，爰判決如主文第4項所示。另被上訴人已更正原審先位聲明為如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈠先位聲明之⑵部分，爰更正原判決主文第1項如本判決主文第6項所示。再被上訴人上開請求既有理由，本院即無庸就備位之訴為實質審認，且不另為准駁之諭知。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人追加之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第十五庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　陳慧萍　　　　　　　　　　　　　　　法　官　潘曉玫　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳杰正正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林雅瑩附表一：原審訴之聲明原審判決二審追加及更正聲明㈠先位聲明： ⑴上訴人應於被上訴人匯入系爭履約專戶內之買賣價金，將系爭抵押權之貸款餘額予以代償，並向建成地政事務所辦理系爭抵押權塗銷登記完成後，7日內將系爭房地交付予被上訴人。 ⑵上訴人應自110年12月1日起至系爭房地交付日止，按日給付被上訴人3,340元，並由上訴人匯入系爭專戶內之買賣價金中給付。 ⑶願供擔保請准宣告假執行。㈠上訴人應將匯入系爭履約專戶內之買賣價金，將系爭抵押權之貸款餘額予以代償，並向建成地政事務所辦理系爭抵押權塗銷登記完成後，將系爭房地交付予被上訴人。㈡上訴人應自112年6月25日起至上訴人交付系爭房地之日止，按日給付被上訴人3,340元。㈢被上訴人其餘之訴駁回。㈣本判決第㈡項，於被上訴人以1,113元為上訴人供擔保後，得假執行。但上訴人如以3,340元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。㈤被上訴人其餘假執行之聲請駁回。㈠先位聲明： ⑴上訴人應同意被上訴人向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔保貸款餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且同意由被上訴人領取清償證明文件，向建成地政事務所辦理系爭抵押權之塗銷登記。 ⑵上訴人應於被上訴人完成系爭抵押權之塗銷登記同時，將系爭房地交付予被上訴人。 ⑶上訴人應自112年6月25日起至交付系爭房地之日止，按日給付被上訴人違約金3,340元。　㈡備位聲明： ⑴上訴人應給付被上訴人129萬3,960元，及自110年10月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑵上訴人應給付被上訴人違約金835萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑶第⑴、⑵項之金額，應於被上訴人將系爭房地回復登記於上訴人名下之同時為給付，在未給付予上訴人前，被上訴人不得就系爭房地為任何處分。 ⑷願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明： ⑴上訴人應給付被上訴人129萬3,960元，及自110年10月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑵上訴人應給付被上訴人違約金835萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑶願供擔保請准宣告假執行。附表二土地：編號土地坐落地目面積（平方公尺）權利範圍備考縣市鄉鎮市區段小段地號 1 臺北市 ○○區 ○○段 ○ 00 空白 16,029 141/85,319 房屋：編號建號建物門牌基地坐落建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍備考樓層面積合計附屬建物用途及面積 1 0000 臺北市○○區○○路0巷0號00樓臺北市○○區○○段○小段00地號鋼筋混凝土造00層樓房 00層 69.63 陽台：6.00 1/1 共有部分：同段0000建號建物（權利範圍6963/322,692）

2025-03-04

TPHV-113-重上-369-20250304-2

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給付報酬等

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 113年度新簡字第501號原告高瑋嬅訴訟代理人洪杰律師黃鈺玲律師被告悅齊不動產顧問股份有限公司法定代理人余冠群訴訟代理人曾彥鈞律師上列當事人間給付報酬等事件，經本院於中華民國114年1月22日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬柒仟伍佰貳拾捌元，及自民國一百一十三年四月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣肆仟零捌拾元，由被告負擔新臺幣貳仟捌佰玖拾柒元，並自本判決確定翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠原告為不動產經紀營業員、被告公司為專營土地開發、整合之公司。原告擔任被告公司土地開發專員，由原告以被告公司名義，開發臺南、高雄地區有土地出售意願之地主，被告公司買受土地加以整合後，出售予建設、營造公司等第三人藉此獲利。而原告為無底薪之業務，兩造約定之報酬模式為原告為被告公司覓得出售土地之賣家、被告公司將土地出售（即「結案」）、扣除被告公司成本後所得淨利，被告公司應給付原告其淨利百之之五十以充作報酬。詎料，被告公司於兩造達成上述約定，給付數次報酬後，始有以下未依約給付報酬之行為：　⒈被告應給付未給付之報酬新臺幣(下同)267,528元：　⑴原告於民國111年4月間，為被告公司覓得訴外人林許阿燕所有座落臺南市安南區安和段、臺南市安南區和業段等多筆土地出售之訊息，經原告回報被告公司法定代理人即訴外人余冠群、且告知上開臺南市安南區安和段土地有遭第三人占用情況後，余冠群從未交代原告處理土地被占用情況，且原告之工作為為被告公司尋覓土地交易機會，土地占用等事宜為被告公司負責處理，仍決定買入上開臺南市安南區安和段、和業段等土地。被告公司並於111年4月22日，將上開臺南市安南區安和段、和業段等土地出售予訴外人京城建設股份有限公司（下稱為系爭安和段開發案）。又被告公司會計人員即line所示「樺樺」並於112年11月30日以Line傳送其製作之「悅齊不動產顧問股份有限公司111年10月結案獎金分配明細表」予原告，其中原告應領獎金欄位所載為267,528元，並向原告稱「林許阿燕我是結算好，但老闆沒看，所以現在給你的不一定是最後的獎金喔」等語，足徵依兩造報酬之約定，被告本應給付267,528元予原告。　⑵原告因遲遲未見上開267,528元報酬入帳，遂於112年12月間向被告公司會計人員詢問，被告公司會計人員僅向原告稱系爭安和段開發案沒有報酬、請原告自己跟被告公司法定代理人余冠群溝通等語，嗣原告向余冠群詢問其系爭安和段開發案報酬，余冠群方才向原告稱因原告未處理系爭安和段開發案土地占用等情，故要告原告、原告無報酬等語。　⑶綜上所述，兩造原有契約僅約定由原告為被告公司開發地主，並無約定原告應為被告公司處理土地遭占用事宜；且原告將土地遭占用之情回報被告公司後，被告公司未交辦原告為任何處置、即將土地出售予訴外人京城建設獲利後，方才以原告未處理土地遭占用之理由拒絕給付報酬予原告，被告之主張並無理由，原告依兩造間給付報酬之約定，以起訴狀繕本送達代催告，請求被告給付267,528元報酬及遲延利息，於法有據。　⒉被告應返還其逕行扣除之111,001元報酬予原告：　⑴原告另於111年2月間，為被告公司覓得訴外人王錫津、黃錦雀有臺南市東區德高段土地出售之訊息，後被告公司於111 年2月21日買入上開臺南市東區德高段土地、並分別於112年 7月5日、112年9月28日將上開臺南市東區德高段土地出售予訴外人楊秀珠、周月鳳（下稱系爭德高段開發案）。原告於系爭德高段開發案結案後，於112年11月28日向被告公司會計人員詢問被告公司何時可發給系爭德高段開發案報酬，被告公司會計人員先係回應「在溝通了」、「但先跟你透露一下…德高段跟十字段都是賠錢賣」，嗣被告公司會計人員於次日向原告稱「但賠錢之前是沒有要業務賠，我先說一下就是變成沒有利潤」。　⑵被告公司會計人員於112年12月15日，傳送其製作之「悅齊不動產顧問股份有限公司明細表」予原告，其中原告應領獎金欄位所載為-109,560、-1,441元，並於該次應發給予原告之報酬總額中分別以系爭德高段開發案虧損為由扣除109, 5 60元、1,441元，合計扣除111,001元。經原告詢問「我記得虧錢是不會扣到業務的獎金」、「頂多沒獎金而已」、「但我們當時簽的制度不是這樣阿…」等語，被告公司會計人員答覆「現在制度改了」、「唉，公司也難做」等語，原告於 112年12月19日詢問余冠群，其向原告稱「賺錢你要分、賠錢你也要分擔」等語，顯見被告公司有片面未依兩造約定，自應發給原告之報酬中扣除部分數額之事實，是被告無法律上原因、擅自扣減應發給予原告之報酬，致原告受有損害，是原告依民法第179條規定請求返還111,001元之不當得利，於法有據。　㈡聲明：被告應給付原告378,529元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計之利息。二、被告答辯略以：　㈠就系爭安和段開發案之答辯：　　被告公司於內部會議中多次要求須由原告處理本件土地糾紛，然原告拒不處理，故原告提出之獎金分配明細表上被告法定代理人並未簽名用印，顯見原告並未依規定完成工作，況若僅須將其開發之土地賣出，即可領取獎金，則與一般認知之房仲無異，然有別之處在於房仲僅能上限收取交易金額的百分之六，然被告公司確係給予業務淨利之百分之五十，益徵被告公司對於業務之工作內容要求絕不可能僅係單純交易土地即可獲得獎金，是以原告應須處理土地上之糾紛後覓得賣家賣出，始得領取該高額之獎金。因此，原告表示其依「為被告覓得出售土地之賣家，再由被告公司出售即為結案」云云即可向被告請求給付報酬並無理由，實係業務需將開發之土地所設之糾紛處理完畢並找尋賣家賣出始得領取獎金，就其業務內容係僅須將土地賣出即可領取獎金云云應由原告舉證以實其說。　㈡就系爭德高段開發案之答辯：　　原告在入職時已知被告公司是與原告共同承擔盈虧，被告扣款的依據是雙方契約，雙方有約定可以拿取出售土地公司淨利之百分之50，如果有虧損，亦須一起承擔。本件僅係因有開發案虧錢，原告與被告公司產生糾紛，始對被告公司提告，故原告之主張顯係臨訟杜撰，並無理由。　㈢聲明：原告之訴駁回。　　三、得心證事由：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條參照。又契約與不當得利，雖皆屬債之發生原因，惟二者並不能相容。蓋因前者請求權乃基於一定契約而生之某種給付的權利，後者乃無法律上原因而受利益，致他人受損害；倘當事人間有契約關係存在，則一方因他方之給付受有利益，即有法律上之原因，自不成立不當得利。　㈡本件原告主張兩造間有土地仲介服務契約關係，並約定報酬為原告為被告仲介土地出售後之淨利百分之50，雙方並簽立委任服務契約書為憑。其已於111年4月間，為被告仲介台南市安南區安和段及和業段之土地，而依據被告公司會計人員製作之分配明細表，該次仲介服務報酬為267,528元。另原告為被告仲介原證7所列序號1至5之土地買賣，應分配報酬則如原證7獎金金額一欄所示等情，業據提出原證3之獎金分配明細表及原證7供參，復為被告所不爭執，此有114年1月2 2日言詞辯論筆錄可參，可信為真正。　　　　　㈢原告就仲介上開安南區安和段與和業段之土地，及仲介原證7 之土地，分別請求被告給付仲介服務報酬267,528元及返還不當得利111,101元乙節，則據被告以安南區土地遭第三人佔用，原告尚未排除。原證7之序號2、3土地，出售後為虧損，被告應分擔百分之50。前者拒絕給付仲介報酬267,528 元，後者則逕行扣除獎金111,001元，僅給付仲介報酬62,68 0元。是本件關於267,528元之仲介報酬，爭執事項在於兩造間之委任服務契約，對於原告仲介土地，如遭他人佔用，有無約定需由原告負責排除，被告始支付報酬？111,101元之仲介服務報酬，則為兩造間之委任服務契約，若原告仲介土地經被告出售後，如有虧損，有無約定原告應分擔虧損？如有，分擔比例若干？　⒈關於267,528元仲介服務報酬：被告以兩造間之委任服務契約，約定原告對於仲介之土地，如遭他人佔用，負有排除佔有之義務，以原告尚未排除，為其給付之抗辯云云。原告則否認兩造有此約定。是依舉證責任分配原則，自應由被告對於上開約定之事實，負舉證之責。經查：兩造間之仲介委任契約，有簽訂書面契約為據，並由被告留存書面契約，此據兩造於113年11月27日言詞辯論期日陳明在卷。然經本院訊問契約情狀？被告訴訟代理人陳稱：經詢問被告公司，兩造確實有簽訂委任契約，但被告公司並沒有留存簽訂之契約。復於114年1月22日辯論期日陳稱：公司後來說因為換辦公室，所以找不到云云。然被告從事土地開發業務，與仲介人員簽訂之契約，乃該公司製作及準備之定型化契約，事涉雙方重要權利義務，應無未妥善保存而無法提出之理。且土地若遭佔用，排除佔用事涉法律專業，通常非仲介人員能力所及，果兩造有此約定，原告明知未排除佔有情況下，即向會計人員詢問獎金之事。佐以，原告提出其與余冠群(即被告公司法定代理人)對話內容(附於113年度新司簡字第249號卷第33 、43頁)，原告事前即告知安和段土地遭第三人佔用情況，惟余冠群並未反映原告應負責排除，待原告詢問獎金之事，始回稱「只要妳把占用處理好就來領獎金」，但接續下文，被告公司已將土地過戶訴外人，佔用土地與兩造已無關連，被告要求原告排除佔有，更屬無端。綜上調查，本院認被告辯稱兩造間之委任服務契約，如原告仲介土地遭佔用，尚約定原告負有排除佔有之義務，被告始給付報酬之事實，舉證顯有不足，而非可採。　　　　　　　　　　⒉原告請求返還111,001元不當得利：經向兩造確認，乃原告所仲介原證7序號1、4之獎金(合計173,681元)，遭被告以原告應分擔原證7序號2、3之虧損(合計111,001元)，逕自獎金中扣除虧損，僅給付原告62,680元，此有114年1月22日言詞辯論比例可參。足見，對於原告而言，111,001元為其基於兩造間之委任服務契約，而得請求之報酬；對於被告而言，則為基於兩造間之委任服務契約，要求原告分擔之虧損。估不論，兩造間之委任服務契約，有無約定分擔虧損之事(按若無約定，亦係被告分擔虧損之抗辯，與契約約定不符，並非可信)，但就原告請求返還之111,001元，顯係基於兩造間之委任服務契約而生之債務，自有法律上之原因，不成立不當得利。準此，原告以被告扣除111,001元服務報酬，為不當得利，請求返還該筆款項，於法不符，不予准許。　　　㈣綜上所陳，兩造間有土地仲介服務契約關係，且原告已為被告仲介安南區安和段及和業段之土地，經被告出售土地，計算原告應分配報酬為267,528元，原告依據兩造間之服務契約關係，請求被告給付報酬267,528元，自屬有據。至於原告仲介原證7序號1、4之土地，因遭被告逕行扣除111,001元，僅給付62,680元。但依上開說明，估不論，被告抗辯原告應分擔其他仲介土地之虧損是否可採，扣除之111,001元同屬基於兩造間之服務契約而生之債務，具有法律上之原因，並非不當得利。原告請求被告返還111,001元之不當得利，於法不符。從而，本件原告請求被告給付267,528元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年4月25日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；其餘請求，為無理由，不予准許。　　　　四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、答辯及舉證，認與判決結果不影響，而無論述必要，附此敘明。　　　　五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，此民事訴訟法第79條及第87條定有明文。本件訴訟僅原告支出第一審裁判費用4,080元，被告則無費用支出，故訴訟費用額確定為4,080元，並按兩造勝敗程度，酌定各應負擔之費用。及就所為被告敗訴之判決，職權宣告假執行。　六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第91條第3項、第389條第 1項第3款，判決如主文。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院新市簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許蕙蘭上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　柯于婷

2025-02-14

SSEV-113-新簡-501-20250214-1

聲

臺灣高等法院臺南分院

返還擔保金

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 114年度聲字第10號聲請人何美柑相對人和典不動產企業社法定代理人方智賢上列聲請人與相對人間請求仲介服務報酬事件，聲請人聲請發還擔保金，本院裁定如下：　　主　文臺灣臺南地方法院 113 年度存字第 0737 號提存事件，聲請人所提存之擔保金新臺幣壹佰捌拾萬元（含孳息），准予發還。　　理　由一、按供擔保人證明受擔保利益人同意返還者，法院應依供擔保　　人之聲請，以裁定命返還其提存物，民事訴訟法第 104 條　　第 1 項第 2 款定有明文。二、本件聲請意旨略以：伊與相對人間請求仲介服務報酬事件，　　伊前遵本院 112 年度上字第 63 號民事判決主文第四項後段，為擔保免為假執行，曾提供新臺幣（下同）180萬元擔保金，並以臺灣臺南地方法院 113 年度存字第 0737 號提存事件提存在案，因相對人已同意返還上開擔保金，爰依法聲請返還提存物等情。三、經查，聲請人主張之上開事實，有聲請人所提出民事判決、提存書、相對人同意書、商業登記抄本各一份、相對人法定代理人印鑑證明、身分證影本各一份可證，揆諸首揭規定，本件聲請人聲請發還擔保金，核無不合，應予准許。四、爰裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　王金龍　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪挺梧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾鴻文上為正本係照原本作成。如對本裁定抗告，須於本裁定送達後10日內向本院提出抗告狀（須附繕本），並應繳納抗告費新臺幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王雪招

2025-02-06

TNHV-114-聲-10-20250206-1

訴

臺灣屏東地方法院

給付違約金

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度訴字第375號原告尊皇房屋仲介有限公司法定代理人楊信華被告吳秀珍訴訟代理人曾子嘉律師（法扶律師）上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　　被告於民國111年9月30日委託原告出售門牌號碼屏東縣○○市 ○○○街0巷0號之房地（下稱系爭房地），並簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），委託期間自111年9月30日起至112年1月31日止，委託價格為新臺幣（下同）1,380萬元，後於112年2月7日，以委託銷售契約内容變更同意書（下稱系爭變更同意書），延長委託期間至112年6月30日，設定底價為990萬元（含4％服務費），兩造於同日確認被告同意實拿金額為950萬元，被告並同意原告經紀人員依買方出價調整被告之服務報酬。在原告積極處理委託任務下，覓得訴外人即買方陳美圓以買賣議價委託書出價970萬元承購系爭房地。詎被告經通知後，竟拒絕簽訂議價委託書。依系爭銷售契約第11條第1項第3款約定，被告應給付依委託銷售總價6％計算之違約金即82萬8,000元（計算式：1,380萬元×6％＝ 82萬8,000元）。為此，爰依系爭銷售契約之法律關係，求為命被告給付82萬8,000元及利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告82萬8,000元，並自起訴狀送達翌日起至清償日止以週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保以為假執行。二、被告則以：　㈠111年9月中旬，被告單獨前往原告之店面詢問售屋一事，當時由訴外人即原告員工譚雅文接洽，被告因無出售房屋之經驗，遂當下詢問在出售房屋期間是否可隨時解約，譚雅文表示可以且毋須負擔任何費用，被告不疑有他，經回臺北與訴外人即其配偶蔡宏恩商量後，於同年9月28日以通訊軟體LIN E傳訊息予譚雅文表示委託其銷售系爭房地（當時房屋尚在出租中），因被告夫妻平日均在臺北工作，譚雅文先以郵寄方式寄出系爭銷售契約予被告，被告於9月30日收到後，先致電譚雅文詢問需於何處簽名，再按其指示簽名完畢拍照回傳給譚雅文，後再寄回原告。自此之後，原告均未交付系爭銷售契約正本予被告，原告將系爭銷售契約存放於公司長達 4至5個月之久，是在被告於112年2月17日明確表示不願意出售系爭房地後，原告始於同年2月23日將系爭銷售契約及系爭變更同意書一併寄予被告，由此可知，原告於簽約前後均未提供合理審閱之時間，更未將系爭銷售契約內容逐條說明解釋，被告簽約前亦未充分瞭解契約之權利義務關係，故系爭銷售契約第6條第8項、第11條第1項第3款已違反消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1、2、3 項前段之規定甚明。又原告未在簽約當時說明斡旋金、定金一事，被告對此完全不知情，可認系爭銷售契約第11條第1項第3款約定悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，違反誠信原則，對被告顯失公平。依民法第247條之1、消保法第11條、第12 條規定，上開條款不構成契約內容，從而無效，不得據此無效契約條款，對被告請求居間報酬或違約金。　㈡又於被告簽名之系爭銷售契約上，未記載委託期間起始月日，應為無效。又第2條第1項之下方記載，除「開價壹仟參佰捌拾萬元整」外，「服務費…」及「…是如果有收…斡旋…保管 …」等字樣，均係被告簽約後將契約寄回公司，原告自行填寫加註，顯有偽造、變造契約之嫌。再者，系爭變更同意書係在主契約無效前提下所簽立，簽立之時點亦係主契約112 年1月31日屆期之後，即原告在同年2月8日方才寄出系爭變更同意書予被告，該内容係為將系爭銷售契約之底價原為12 50萬降為990萬元，被告在同年2月9日收受後，再於系爭變更同意書上簽名於2月10日寄回，則系爭銷售契約既已於112 年1月31日屆期失效，其附帶之系爭變更同意書亦當然失所附麗，亦屬不生效力。退步言，若認系爭變更同意書有效，其變更契約之生效時點亦應係在112年2月11日後，而非系爭變更同意書所記載之112年2月7日。　　　　㈢再者，原告於112年2月16日以簡訊要求被告降價為940萬元不含服務費，被告因受原告不斷要求降價低售，遂於112年2月 17日向原告表示不願出售系爭房地，詎原告於隔日即2月18 日竟稱有買家出價950萬元，再於起訴狀稱有買家陳美圓出價970萬元，故被告否認買方陳美圓之真實性，否認有真實之出價，應由原告舉證，以實其說。退步言，陳美圓之出價為970萬元，顯未達系爭銷售契約底價1,250萬元，亦未達系爭變更同意書底價990萬元，均難認原告已覓得符合委託銷售底價之買方。況原告於同年3月22日起訴後始提出議價委託書，該議價委託書除不動產標示與系爭銷售契約不同外，原告單方決定仲介服務報酬，及自行決定調整買方出價及決定服務費之情形，欲以此強令被告為承諾之意思表示，自非有理，亦侵害被告對於買賣價金之意思決定自由空間，而被告就未達委託銷售底價之要約本有決定接受與否之權利，亦無出面洽談之義務。又原告為受託人，既未將系爭銷售契約之副本交被告留存，未隨時向被告報告銷售情形，及於本件起訴後始提出議價委託書，對所謂有買方及出價，顯有隱瞞及扣留，且訂約時，原告未告知有關定金如何收取及相關規定內容，被告亦不知悉原告自行勾選定金相關條款，故原告上開行為，依系爭銷售契約第7條約定，顯未盡善良管理人之注意義務，違反誠信原則。　㈣原告請求違約金之計算以系爭房地總價1,380萬元為準，惟原告主張買方陳美圓出價金額為970萬元，其金額前後矛盾，顯不可採。退步言，原告請求之違約金額明顯過高，蓋若有買方出價970萬元，原告可得仲介費為20萬元，然原告請求違約金為82萬8,000元，即係支付最少之勞心勞力卻可獲取最大之違約金報酬，顯不合理。是若認有違約金存在，依民法第252條規定，應減至相當之數額為宜。　㈤綜上，系爭銷售契約及系爭變更同意書應屬無效，原告請求給付違約金為無理由等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第367至368頁，並依判決格式調整及修正文字）：　㈠被告於111年9月30日（契約上所記載之日期）與原告簽訂系爭銷售契約，委託原告出售系爭房地，委託期間至112年1月 31日止，委託價格為1,380萬元，後於112年2月7日（變更契約書上所載之日期），以系爭變更同意書，延長委託期間至112年6月30日，設定底價為990萬元含4％服務費。　㈡原告法定代理人於112年2月17、18日電話通知蔡宏恩系爭房地出售情況，譚雅文於112年2月19日通知被告有買方願以總價950萬元購買系爭房地，被告並未向原告或買方收取定金。　　㈢被告未支付原告報酬。四、得心證之理由：　㈠系爭銷售契約是否有被告抗辯之無效事由？　⒈被告固抗辯系爭銷售契約第4條無記載委託銷售之「月、日」應為無效等語。惟按，不動產委託銷售契約書範本應記載及不得記載事項第4條第1、2項規定：「委託銷售期間自民國○ 年○月○日起至○年○月○日止」；「未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止」。可知該範本並未要求企業經營者須於契約中明定委託銷售期間，是縱使契約當事人未約定委託銷售期間或委託銷售期間記載不明，尚非法所不許。基此，系爭銷售契約第4條第1項約定：「委託銷售期間自111 年○月○日起至112年1月31日止」，其效果僅係未定委託銷售期間，自難認與前開不動產委託銷售契約書範本應記載及不得記載事項第4條規定有違。況該條亦約定：「未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止」，是倘若被告認有終止系爭銷售契約之必要，亦得隨時以書面終止，對被告自無重大不利益之情事。是被告抗辯系爭銷售契約第4條關於委託銷售期間之約定為無效等語，洵非有據。　⒉又被告抗辯系爭銷售契約於112年1月31日已於112年1月31日後失效，原告於112年2月8日寄出系爭變更同意書予被告，將底價由1,250萬元降為990萬元，被告再於系爭變更同意書上簽名寄回，然系爭銷售契約已到期失效，故系爭變更同意書亦無從生效等語。惟查，被告既於系爭變更同意書上簽名，將委託期間延長至112年6月30日、委託銷售底價為990萬元，即已同意系爭銷售契約延長銷售期間及變更底價，被告雖於系爭銷售契約屆滿後即112年2月7日簽立系爭變更同意書，亦屬追認系爭銷售契約屆滿後延長委託銷售期間，被告抗辯系爭銷售契約已到期失效而系爭變更同意書無從生效等語，實不足採。　⒊至被告抗辯系爭銷售契約第2條第1項之下方記載，除「開價壹仟參佰捌拾萬元整」外，「服務費…」及「…是如果有收… 斡旋…保管…」等字樣，原告主張是複寫誤印且也不主張上開「…是如果有收…斡旋…保管…」之文字效果，尚未有導致系爭銷售契約無效之情，併此敘明。　㈡系爭銷售契約之約款是否違反消費者保護法？　⒈被告主張其簽約前未有合理審閱期間、未充分瞭解契約之權利義務關係，系爭銷售契約之違約條款不構成契約內容等語，惟：　⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1定有明文。而內政部公告「不動產委託銷售契約書範本」之定型化契約審閱期間不得少於3日。考其立法目的，在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故企業經營者若能舉證證明消費者於簽約時確已充分了解定型化契約條款，應認企業經營者與消費者訂立之定型化契約條款，仍屬有效。　⑵系爭銷售契約首頁上方欄位第1段記載：「契約審閱期間至少三日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容」等語（見本院卷第27頁），查原告主張其係於111年9月30日將系爭銷售契約寄給被告，被告則表示於111年10月4日收到（見本院卷第129頁），被告另稱於111年10月9日日委託蔡宏恩親送交付原告收受（見本院卷第212頁），業據提出被告與譚雅文之LINE對話紀錄為證（見本院卷第127至131頁)，觀諸上開LINE對話所示111 年9月30日：「譚雅文：上面貼了很多注意事項、您收到打電話給我，我會電話再跟您詳細解說。」111年10月4日：「被告：我剛剛收到資料了。」111年10月5日：「譚雅文：好的，那委託書的部分，等您有大概10分鐘左右的空檔，我再打給您喔。」可認被告係於111年10月4日收到系爭銷售契約，被告表示於111年10月9日簽署契約由蔡宏恩交還原告，顯逾5日審閱期間，而在上開期間即111年10月5譚雅文與被告曾通話15分鐘，被告表示譚雅文告知系爭房地銷售價格、客戶帶看、進行刊登銷售廣告等事宜（見本院卷第163頁），自是其審閱系爭銷售契約內容後所為之討論，當已充分了解系爭銷售契約條款。證人譚雅文到庭亦證述：當天有就系爭銷售契約逐條說明，系爭銷售契約第6、11條有請被告翻閱等語（見本院卷第284、285頁），被告執詞主張未逐條說明釋義而未給予合理之審閱期間致系爭銷售契約條款無效，難認可採。　⑶被告雖又抗辯原告未交付系爭銷售契約之正本予被告，被告無從審閱契約內容條款等語。惟查，被告於111年10月4日收到系爭銷售契約並簽署，於111年10月9日由蔡宏恩交給原告，已如前述。而被告將一式兩份之系爭銷售契約均交還給原告，被告並無留存系爭銷售契約，此為被告不爭執（見本院卷第111頁），譚雅文亦證述被告將兩份契約書再拿回原告處等語（見本院卷第286頁），則被告以未留存契約且原告於112年2月24日才將契約書正本寄還給被告而主張無從審閱契約條款，實不足採。另被告主張未收到正本而認原告有違反消保法第13條第3項等語，然被告將應自行留存之契約寄還原告，難認原告有違反消保法第13條第3項之情。　⑷再關於被告於系爭銷售契約首頁之「契約審閱權」欄記載「無須三日審閱期」且有被告之簽名（見本院卷第27頁），被告主張無須三日審閱期的意思是只有住商可賣等語（見本院卷第183頁），然「無須三日審閱期」與「只有住商可賣」，兩者文義顯有不同，雖可認為被告真意並非放棄三日審閱期，且譚雅文證述審閱期日當面解釋時會請客戶填寫，但被告不適用，因系爭銷售契約在被告手上要審閱多久被告可自己決定等語（見本院卷第285頁），再者，被告於111年10月 4日收到系爭銷售契約，而於111年10月9日交還原告，顯逾5 日審閱期間，已如前述。是以，被告縱填寫無須三日審閱期，亦未影響被告實際上審閱系爭銷售契約之期間，併此敘明。　⒉又被告主張系爭銷售契約第6條、第11約定，違反民法第247 條之1、消保法第11條、第12條規定等語，惟：　⑴按消保法第11條規定：「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」；同法第12條規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」至於何謂違反平等互惠原則，消費者保護法施行細則第14條列有下列4款可供參考：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者；二、消費者應負擔非其所能控制之危險者；三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者；四、其他顯有不利於消費者之情形者。故定型化契約條款是否顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣是否合於上開情事綜合判斷之。查：　①系爭銷售契約第6條第8項約定：「委託期間内若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約。」、第11條第1項第3款前段約定：「違約之處罰一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6 計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈢委託人違反第6 條第8項之義務」。依此，系爭銷售契約書第6條第8項乃在規範受託人覓得買方時，委託人之簽立要約書或議價委託書之義務，該契約書第11條第1項3款前段則在規範違反此義務之法律效果。考其意旨，在於受託人覓得買方後，給予受託人已經付出之勞力時間費用的評價；倘委託人於受託人覓得買方後，未能配合後續程序，將使受託人已付出之成本流於徒然，是系爭銷售契約第11條第1項第3款前段，即在衡平此可能之風險或損失之違約金機制。　②基此，系爭銷售契約第11條第1項第3款前段違約金之約定，係在衡平委託人與受託人間之利益狀態，其存在立意並無不允之處，而其金額雖係以委託銷售總價百分之6計算，但民法規範中，違約金本有過高酌減之機制（民法第252條），個案上仍可透過契約當事人之攻防、舉證、辯論而酌定合理的違約金金額。因此，該違約金約定尚無顯不相當、顯失公平及不能控制風險的問題。是系爭銷售契約第11條第1項第3 款前段尚無違反消保法第11條、第12條。　⑵次按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者」，民法第247條之1定有明文。所謂「按其情形顯失公平」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情形而言（最高法院108年度台上字第2125號判決意旨參照）。查：　　被告固抗辯系爭銷售契約第6條、第11條約定，依民法第247 條之1第1、2、3款規定，應屬無效等語。惟系爭銷售契約第 6、7條已分別就委託人（即被告）、受託人（即原告）應負之權利義務為約定，依系爭銷售契約第7條第1、3項約定，原告受託處理仲介事務，應負善良管理人注意義務，且因受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等費用支出，除有雙方同意終止及委託人終止契約外，均由原告負責，原告不得以任何理由請求被告補貼。可知原告為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣交易成立之契約義務，當須支付相當之費用成本，並盡善良管理人注意義務，如因違反上開義務造成被告受有損害，被告自得依民法相關規定請求原告賠償。是兩造既分別依系爭銷售契約第6、7條約定，各自負有對等之義務，即難認系爭銷售契約條款有何免除或減輕原告責任、加重被告責任，而對被告顯失公平之情事。被告徒憑系爭銷售契約第11條第1項第3款前段違約金之約定，抗辯系爭銷售契約有民法第 247條之1規定之各款情形，系爭銷售契約第11條第1項第3款前段約定應屬無效等語，自不可採。　㈢系爭銷售契約是否經被告終止？　⒈被告固抗辯蔡宏恩於112年2月16日向原告公司之法定代理人表示不賣房子了，有終止契約之意思表示等語。惟查，系爭銷售契約第10條約定，非經雙方同意，不得單方任意變更；系爭銷售契約第11條第2項約定，受託人違反第7條第3項者，委託人得終止本委託契約。被告並未舉證證明其於兩造簽訂系爭銷售契約後，雙方有同意終止系爭銷售契約或受託人違反第7條第3項而經委託人表示終止契約之情事。又被告固稱已告知原告人員由蔡宏恩最後決定是否出售系爭房地，然是否出售系爭房地與是否終止系爭銷售契約係屬二事，被告亦未舉證有授權蔡宏恩終止契約，被告辯稱於112年2月16日以蔡宏恩通知原告之法定代理人不出售系爭房地為終止契約之意思表示，不足採信。　⒉又被告固抗辯譚雅文告知出售房屋期間可隨時解約等語，為譚雅文於本院作證時所否認（見本院卷第280、282頁），被告主張可隨時解約與系爭銷售契約之約定已有不同，被告亦無其他舉證，亦難為有利於被告之認定。　㈣原告是否已完成覓得買方之受託事務？原告請求系爭銷售契約第11條第1項第3款之違約金是否有據？　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。復按當事人締結之契約一經合法、合意成立，雙方均應受其拘束。又當事人間所訂契約，除與強行法令相反外，其契約中所表示之意思，法院自應依據以為判斷。另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。即解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。另按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第357條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正。　⒉原告主張其已覓得符合底價之買方，被告違反系爭銷售契約第6條第8項，應依該契約第11條第1項第3款前段給付為違約金等情，並提出LINE對話紀錄、買賣議價委託書、存證信函、買方陳美圓錄製之影像檔案等件相佐（見本院卷第35至41 頁、影像光碟附於證件存置袋）。被告對於原告已覓得買方及其提出之原證4買賣議價委託書之形式上真正有爭執（見本院卷第367頁），且認為影像檔是否為陳美圓不得而知，不同意陳美圓影像檔作為證據資料（見本院卷第364頁），自應由原告就此有利事項負舉證之責。　⒊依系爭銷售契約第6條第8項約定：「委託期間内若受託人已見得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約。」、第7條第5項約定：「如買方簽立『要約書』，受託人應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。」、第8條第3項約定「買方簽署買賣議價委託書(或要約書) ，於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立。議價保證金同時轉為購屋定金。但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利。」、第11條第1項第3款前段約定：「違約之處罰一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈢委託人違反第6條第8項之義務。」依上約定之文義及體系架構可知，系爭銷售契約所設定之流程，係由原告覓得買方後，先由買方簽立要約書，由原告將該買方要約書交予被告，此時被告有兩種選擇，其一是尚不同意出售，並簽立要約書或議價委託書（此時買賣雙方仍在議價階段，買賣契約尚未成立），其二是同意出售，若是被告同意買方提出的要約書上條件，則下一步會與買方進入簽訂買賣契約之流程。而被告在同意出售之前，均有權利可以撤回議價。　⒋基此，原告引用之系爭銷售契約第11條第1項第3款前段之違約金債權發生要件，必須原告已覓得符合底價之買方，由買方簽立要約書後，原告須在24小時內將該要約書交予被告，而被告未配合簽立要約書或議價委託書，始有違約金之發生。查：　⑴關於兩造是否合意底價為950萬元，雖為被告所否認，然依據被告與譚雅文之通訊軟體LINE對話：「譚雅文：對等於我們拿清950萬～但990萬是開價我想說還是要幫買方保留一點空間但我們實拿950萬這樣」、「譚雅文：就是假設說有客戶出到960萬　那等於10萬塊是服務費」、「被告：了解」（見本院卷第35頁）。又112年2月14日被告與譚雅文之通訊軟體LINE對話：「被告：...我們就一樣照你當時說的9 50」、「被告：...其實在你是990的時候我們就有想收回了 ...但看到妳的用心...我們就達成協議...沒有實收950就自己收回，另做打算安排...」（見本院卷第133至135頁）。再證人蔡宏恩到庭證述：「其實這已經比我們預期有落差了 ...我們就一樣照你當時說的950」上面的對話是指被告或證人同意950萬元出售系爭房地等語（見本院卷第145頁），可認原告主張兩造後來達成底價為950萬元應屬有據。　⑵原告所提之上開證據，其中關於是否有買方陳美圓之存在，被告否認之，又原告曾欲傳喚陳美圓到庭作證，惟原告表示陳美圓不願出庭作證，而本院寄送原告所提供陳美圓之地址遭查無此人退回（見本院卷第265頁），陳美圓之真實性已有疑義。又原告所提之陳美圓影像檔案，此為證人於法庭外未經具結之書面陳述，不得採為合法之憑證。另原告提出原證4之確認書暨買賣議價委託書（見本院卷第37頁），雖於本院言詞辯論時提出該文書之原本（見本院卷第208頁），但被告抗辯原告所提確認書暨買賣議價委託書之原本右上角編號與原告所提影本不同（見本院卷第201頁），尚不能證明該文書之真正。且被告亦抗辯確認書暨買賣議價委託書比系爭銷售契約記載多一筆848地號土地等語，原告雖表示848 地號土地是作為社區通行使用而系爭銷售契約漏為記載等語，惟原告並未針對其主張之缺漏向被告說明或補正，難以證明確認書暨買賣議價委託書為真正。此外，原告就此並未提出其他足可證明該文書之真正的證據，自無從據以認為原告已有覓得買方之事實。　⑶原告以原證4之確認書暨買賣議價委託書簽立日期為112年2月 17日以資證明112年2月17日已覓得符合底價之買方，惟：　①依證人蔡宏恩證述：原告法定代理人楊信華從112年2月16日至18日都有打電話給我，問我920可以賣出了，我回覆他因為我家人已經替我處理資金缺口，所以我決定不賣。2月17 日楊信華又打給我，大概下午1點跟晚上8點半，他說他要幫我去講940萬，但我要答應他，我當時沒說好，18日傍晚6點時他打給我，他說恭喜達到950萬，我當時很錯愕，他要我快點去簽約，我也是笑笑地說我就是不賣。楊信華也沒有告訴我買主的身分或背景等語（見本院卷第145、146頁）。　②再依證人譚雅文之證述：我是在112年2月17日晚上8點至8點半左右聽到楊經理（即楊信華）告知蔡先生達到委託的契約價格恭喜賀成交，112年2月17日晚上告知蔡先生契約已達到他們要的價格後才告知不願出售，我們的工作主要是銷售房子，有客戶出價就去媒合金額，我們不會一一解釋買方是誰等語（見本院卷第290至292頁）。　③上開2證人關於買方何時達到委託的契約價格雖然證述不一，然依被告與潭雅文之112年2月17日LINE對話紀錄：「譚雅文：我們先去努力」、「被告：先生也在跟老人家研商」等語（見本院卷第135頁），可知112年2月17日譚雅文仍告知被告對於委託價格尚在努力，譚雅文到庭證述112年2月17日已達到委託價格找到買方等語，顯有疑義。又證人蔡宏恩、譚雅文均證述未告知買方為陳美圓，是以實難以原告於訴訟中方提出之確認書暨買賣議價委託書逕認原告於112年2月17日已找到達到委託價格之買方。　⑷再者，原告未依系爭銷售契約第7條第5項約定，於24小時內將要約書轉交給被告，此為原告所不爭執（見本院卷第362 、363頁），原告雖抗辯被告拒絕履行，原告人員無法跟被告碰面也無法把錢給被告等語，然原告人員與被告前經通訊軟體LINE溝通並無障礙，原告亦無舉證有何系爭銷售契約第 7條第5項但書之「因委託人之事由致無法送達者」之情形，原告上開所辯，實不足採。　⑸綜上，依原告提舉之證明，均無法證明已具備系爭銷售契約第11條第1項第3款前段之違約金債權發生之要件。則原告依該約定，請求被告給付違約金，並無理由。五、綜上所述，原告依系爭銷售契約第11條第1項第3款前段而聲明請求如上，並無理由，應駁回之。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失附麗，應併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提出之證據資料，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　4　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　劉佳燕以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　4　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　戴仲敏

2025-02-04

PTDV-112-訴-375-20250204-1

上易

臺灣高等法院花蓮分院

損害賠償

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 113年度上易字第47號上訴人花蓮中山不動產企業社法定代理人温文雅訴訟代理人吳育胤律師複代理人曾泰源律師被上訴人邱華珍訴訟代理人魏辰州律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國113年7月25日臺灣花蓮地方法院113年度訴字第159號第一審判決提起上訴，本院於113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣伍拾玖萬肆仟元，及自民國113年3 月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：兩造於民國113年1月6日簽訂專任委託銷售契約（下稱系爭契約）書，約定被上訴人委託伊以新臺幣（下同）1,980萬元價格銷售門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），被上訴人給付成交價額3%為服務報酬，委託銷售期間為113年1月6日至7月5日。惟被上訴人於1 13年2月間自行將系爭房屋賣出，依系爭契約第8條第3項第1 款（下稱A條款）及第5條第1項約定仍應給付按上開金額3% 計算之服務報酬59萬4,000元（計算式：1,980萬×3%）。爰依上開約定，求為命被上訴人應給付伊59萬4,000元，及自1 13年2月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息之判決。二、被上訴人則以：上訴人簽約前未給予伊審閱期間且未解釋系爭契約條文內容，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之 1第3項規定，A條款不構成契約內容。又A條款約定之違約金過高，應依民法第251、252條規定酌減等語置辯，並聲明：上訴人之訴駁回。三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴並聲明：原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人59萬4,000元，及減縮自本件支付命令送達翌日即113年3月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷一第110至111頁、第133頁，並為文字之適當修正）：　㈠系爭房屋原為被上訴人所有，於113年2月26日以買賣為原因移轉登記為訴外人林品棋所有（土地建物登記謄本所載該買賣原因發生日為113年2月6日）。　㈡兩造於113年1月6日簽立居間仲介性質之系爭契約書（含標的物現況說明書），約定被上訴人委託上訴人專任銷售系爭房屋，委託銷售期間為113年1月6日至7月5日，系爭契約第2條約定委託銷售價為1980萬元（本院卷第31頁），第5條第1、 3項約定居間仲介買賣成立時被上訴人應給付成交價額3%之服務報酬（本院卷第31頁）。上開書面資料係上訴人營業員王靜雪當日交付被上訴人，被上訴人於該日即於其上簽名，王靜雪為上訴人負責處理銷售系爭房屋業務。　㈢兩造簽立系爭契約後，被上訴人均係透過胞弟邱乾峰與上訴人接洽處理本件委託銷售事宜。原審卷第73至81頁對話資料為王靜雪與被上訴人胞弟邱乾峰通訊軟體LINE對話資料。邱乾峰於113年2月2日通知上訴人，被上訴人已自行將系爭房屋出售。五、本院之判斷：　㈠被上訴人於簽立系爭契約書時應已知悉係「專任」委託上訴人銷售系爭房屋，A條款約定應屬有效： 1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定有明文。另企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，為消保法第11條之1第1、 3項前段定有明文。其立法目的在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會（最高法院113年度台上字第1175號判決意旨參照）。是倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。又A條款（見本院卷第33頁）約定：委託期間內，甲方（即被上訴人）自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，視為乙方（即上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付第5條第1項約定之服務報酬，並應立即全額1次支付予乙方。　　2.被上訴人抗辯系爭契約書上記載113年1月3日攜回審閱3日之內容不實，上訴人並未給予其契約審閱期，其係113年1月6 日簽約當時始看到契約書內容，故系爭契約違反消保法第11 條之1第1、3項規定，A條款約定不構成契約內容。經查，依系爭契約書內容觀之，為上訴人事先擬定用於同類委託銷售契約之條款，應屬消保法所規範之定型化契約。又上訴人確實未於113年1月6日簽立系爭契約前，給予被上訴人該契約審閱期（不爭執事項㈡），系爭契約書記載「委託人業已於中華民國113年1月3日攜回審閱3日，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」等文字（見本院卷第31頁）應為不實。　3.次查，本件係邱乾峰因投資被詐騙欠款1,000多萬元，每月需付利息約30萬元，急需用錢，經被上訴人同意而欲出售系爭房屋以還債，邱乾峰於113年1月6日聯繫上訴人營業員王靜雪至系爭房屋處後，與被上訴人3人共同洽談委託銷售該屋事宜（見本院卷第15頁、第143至144頁、第139頁、第194 頁）。證人王靜雪證稱：當下已有向被上訴人及邱乾峰說明本件委託銷售是專任，如果有別家業務的客戶要買，我也願意配件也就是業績對分，簽約過程中已有將委託期間、服務費%數、房屋現況說明書、及「專任」不能違約等契約內容重點告知被上訴人，簽約完也有將契約書交給他們（見本院卷第139至141頁），與證人邱乾峰所述：簽約時王靜雪完全沒有解釋契約條文，只談了我們要賣的價位，沒有討論服務費，王靜雪未告知本件是「專任」及委託期間、審閱期。我印象中被上訴人沒有看系爭契約書，因為字太多，其實她也看不懂。本件原則上就是要給王靜雪做，但王靜雪有說若有其他仲介也可以配件（見本院卷第145至149頁）等之簽約過程固有齟齬，惟查系爭契約簽約後，同日下午上訴人立即辦理刊登系爭房屋銷售廣告並以通訊軟體LINE簡訊告知邱乾峰，邱乾峰就此回覆「王小姐（即王靜雪）！就麻煩妳好了，不會給任何其他人做的，放心，只希望能快點賣出」（見本院卷第43頁），甚至邱乾峰於113年2月2日主動通知王靜雪已自行出售系爭房屋（見本院卷第57頁）後並向上訴人加盟總公司客訴否認簽「專任」委託銷售契約（見原審卷第221 至222頁、第79頁），被上訴人於同年月4日向王靜雪安撫解釋時之對話內容：「...被上訴人：請高抬貴手。...王靜雪：我們公司20幾個人，那個廣告花多少錢，他（即邱乾峰）跟我說我沒給妳簽專任，是口頭的。妳現在是在作夢嗎？.. .我那天去妳們家，跟他（即邱乾峰）說了以後，他說那他寫，我說不行，我問你姊姊（即被上訴人）在家嗎？他說在樓上，那請你姊姊下樓，妳下來之後，我又講了一遍，因為妳這個有欠錢，很複雜。被上訴人：是，很複雜。...王靜雪：我說我來處理，如果有人來配件，頂多我業績跟他分，獎金大家平分。被上訴人：對。」（見本院卷第121頁）、「...被上訴人：對不起，對不起，我們都急了，我弟弟剛剛也被我逼急了，我沒想到也那麼糊塗，我『應該』跟妳講說因為這房子不是很好賣，『應該』說簽一般委託，真的賣不出去...」（見本院卷第123頁），已見簽約當日已討論專任或一般委任之差異，被上訴人雖有疑慮，但最終在上訴人同意可由他人配件報酬平均分潤情形下，選擇專任銷售模式，與邱乾峰上開LINE對話表示「不會給任何其他人做的」內容吻合，而被上訴人對於王靜雪隔日在電話中所稱：「那天你們那寫的一清二楚，看完簽完名，再給你們看一次，再撕一份給你們，還說委託不能超過半年...」亦未否認（見本院卷第127頁），可見王靜雪於簽約前已明確告知被上訴人本件為「專任」委託銷售，被上訴人閱覽知悉系爭契約條款後始簽立該契約書。　4.至於被上訴人抗辯除委託期間、服務費成數、房屋現況說明書等外，王靜雪簽約過程並未向被上訴人說明系爭契約條款及審閱期意義等，主張A條款不構成契約內容等語（見本院卷第196頁）。然本件係被上訴人及邱乾峰因債務問題主動聯繫上訴人業務員王靜雪到家中洽談委託銷售系爭房屋事宜，依證人邱乾峰證述被上訴人為高中畢業學歷，先前已有委託仲介買過2、3筆不動產之經驗（見本院卷第143、147頁），實難諉為不知委託仲介銷售不動產時需支付仲介服務報酬並於簽約時約定報酬計價方式（即按委託銷售金額成數計算報酬），依王靜雪上開證述及其與被上訴人前揭對話內容，王靜雪於簽約前確實已告知系爭契約內容，被上訴人並閱覽知悉各條款內容後，雙方始簽約，是以，縱使上訴人就系爭契約書面資料未給予該契約所載之審閱期，因被上訴人係知悉契約條款內容之前提下始簽立系爭契約，其於簽約後取得該契約書資料（見本院卷第147頁），並得隨時查閱系爭契約條款，而依兩造各自代理人即王靜雪與邱乾峰間就本件委託銷售往來之LINE對話內容（見本院卷第43頁、第55至57頁），被上訴人於自行出售系爭房屋前未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款不公平處，已難謂被上訴人係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，雙方訂立之契約有失公平之虞。依上開說明，應認該契約審閱期不足之瑕疵已經補正，被上訴人自不得以違反上開規定為由而主張A條款不構成契約內容。是以，被上訴人上開所辯並不可採，A條款應屬有效。　㈡上訴人得依A條款約定請求被上訴人給付報酬：　1.被上訴人既於系爭契約委託銷售期間之113年2月間將系爭房屋自行出售他人（不爭執事項㈠、㈢），依A條款約定，仍應給付依第5條第1項約定計算之服務報酬（即以售價1980萬元 ×3%＝59萬4,000元），故上訴人依該約定請求被上訴人給付該款項，應屬有據。　2.被上訴人辯稱A條款屬違約金性質，上訴人實際履約期間僅占原約定期間約6分之1，付出勞力費用甚微，依民法第251 、252條規定應予酌減等語。然查，系爭契約第8條第3項係就被上訴人符合約定條款之行為時，視為上訴人已完成居間仲介之義務，被上訴人仍應給付原約定之報酬，並非被上訴人應負擔損害賠償或給付違約金之約定。故被上訴人主張A 條款為違約損害賠償約定，屬違約金性質，依上開規定請求酌減，並無理由。六、綜上所述，上訴人依A條款約定，請求被上訴人給付59萬4,0 00元，及自本件支付命令送達翌日即113年3月19日（見原審卷第103頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　劉雪惠　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖曉萍　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾志雄　　以上正本係照原本作成。本件不得上訴。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔣若芸

2025-01-17

HLHV-113-上易-47-20250117-1

訴

臺灣桃園地方法院

返還借款等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第2560號原告祝世銘訴訟代理人邢建緯律師複代理人劉富雄律師被告葉開菊訴訟代理人陳孟彥律師（法扶律師）上列當事人間請求返還借款等事件，本院於民國113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將附表四所示汽車之牌照移轉登記予原告。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔20分之3，餘由原告負擔。四、原告假執行之聲請駁回。　　　　　事實及理由一、原告主張：（一）兩造於民國108年間結識並以男女朋友關係交往，於108年 10月間被告向原告表示想購買坐落桃園市○○區○○段○000○0 00○000○000地號土地及其上同段325建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路000巷0弄00○0○0號3樓，下併稱系爭不動產），系爭不動產買賣總價金為新臺幣（下同）195萬元，因被告資金不足，遂向原告借款，原告乃將存放在大陸地區之人民幣，於附表一所示時間，透過友人即訴外人路敏龍，以訴外人友福旅行社有限公司（下稱友福旅行社）之名義，分別兌換成新臺幣後匯款至系爭不動產買賣契約所約定之買賣價金履約保證專戶（帳號：000000000000 00號；戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，下稱系爭專戶）及被告如附表一所示銀行帳戶內，共交付146萬5,400元予被告，作為被告購買系爭不動產之資金。系爭不動產於108年12月25日以買賣為原因移轉登記為被告所有。嗣兩造於109年10月19日登記結婚，後因感情破裂，已於112年9月11日經法院調解離婚，並於 112年9月18日離婚登記。原告曾於109年3月20日請求被告返還如附表一所示貸與被告購置系爭不動產之款項，被告於同日則向原告表示將系爭不動產交仲介出賣等語、於11 0年4月10日亦向原告表示將系爭不動產出賣後返還金錢予原告，足認兩造間確有如附表一所示消費借貸關係存在，惟被告迄今仍未清償，原告自得依民法第478條消費借貸返還請求權向被告請求返還借款146萬5,400元。（二）附表四所示車輛（下稱系爭車輛）為原告出資購買，原告為系爭車輛之所有權人，原本借名登記於原告外甥林宥圻名下，後因故於110年3月22日得被告同意後，將系爭車輛汽車牌照借名登記於被告名下，然系爭車輛由原告使用迄今，被告亦不爭執系爭車輛為原告所有，僅係借名登記於被告名下，原告爰以起訴狀繕本送達向被告終止兩造間系爭車輛借名登記契約之意思表示，並依民法第179條、類推適用民法第541條規定為選擇合併，擇一請求被告將系爭車輛之牌照移轉登記予原告。（三）並聲明：1、被告應給付原告146萬5,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2、被告應將系爭車輛之汽車牌照移轉登記予原告。3、第1項聲明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造於107年間於大陸地區認識後開始交往，並論及婚嫁，後原告希望能與被告結婚，並同住於臺灣，遂贈與部分資金予被告作為聘禮，被告則以原告所贈與之資金及自有存款購買系爭不動產，兩造於109年10月19日結婚後並共同居住於系爭不動產內。被告確有收到如附表一所示原告交付之款項，然此僅能證明原告有交付金錢之事實，尚無法證明兩造間有消費借貸契約關係存在，況兩造間婚姻關係存續近3年，原告從未要求被告書立借據以確定兩造間之消費借貸關係，依原告所提出如附表三所示兩造間對話紀錄，亦未曾提及有關借款之內容，其中原告要求被告出賣系爭不動產，並要求分得賣得價金中之130萬元，亦非係指借款返還，更何況被告亦未應允原告上開無理要求，依原告所提證據並不能證明兩造間有借貸之意思表示合致，則原告依消費借貸契約關係請求被告返還146萬5,400元，自屬無據。被告不否認兩造間就系爭車輛確有借名登記之法律關係存在，惟系爭車輛借名登記於被告名下期間，被告就系爭車輛有支出如附表二所示之必要費用，此皆係因借名登記關係所互負之債務，原告自應償還被告，則被告於原告請求移轉登記系爭車輛同時，主張同時履行抗辯權等語。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　三、兩造不爭執之事實：（見本院卷第217-222頁）（一）被告葉開菊與訴外人李宜珊於108年11月4日簽訂不動產買賣契約書，約定買賣標的為桃園市○○區○○段○000○000○000 ○000地號土地（權利範圍各為10000分之182），及其上同段325建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路000巷0弄00○ 0○0號3樓，即系爭不動產），約定買賣價金為195萬元，並委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜，由僑馥公司將價金信託存放於第一商業銀行名下信託專戶（帳號：0000000000 0000號；戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，即系爭專戶）。系爭不動產於108年12月25 日以買賣為原因，登記為被告葉開菊所有。（二）原告於附表一所示時間，以訴外人友福旅行社永豐商業銀行帳戶，匯款如附表一所示金額至附表一所示之收款銀行及戶名。被告確實有收到原告給付如附表一所示共146萬5 ,400元款項。（三）系爭專戶明細於108年11月6日有收受一筆摘要為「用印款 -1」、金額為34萬4,800元之匯款；於108年11月7日有收受一筆摘要為「用印款-2（全）」、金額為5萬5,200元之匯款。（四）系爭車輛自103年12月8日起至110年3月22日止之期間，車主為訴外人林宥圻；系爭車輛於110年3月22日車主變更為被告，並持續迄今；兩造間就系爭車輛有借名登記契約關係存在。　（五）系爭車輛就如附表二所示項目，有如附表二所示金額之費用應給付，上開費用並於附表二所示日期支付完畢。（六）兩造於109年10月19日結婚，嗣於112年9月11日經本院調解離婚，並於112年9月18日登記離婚。　（七）兩造於附表三所示時間，有如本院卷第27-29頁、第175頁所示之通訊軟體LINE對話紀錄內容（具體內容如附表三所示）。　　四、本件兩造爭執之點，應在於：（一）原告依消費借貸契約關係，請求被告返還146萬5,400元，有無理由？（二）系爭車輛如附表二所示之應付費用，是否係由被告支出？被告就附表二所示之費用，於原告未清償前可否與移轉登記系爭車輛至原告名下之行為義務，主張同時履行抗辯權？茲敘述如下：（一）原告依消費借貸契約關係，請求被告返還146萬5,400元，為無理由：　 1、按稱消費借貸者，於當事人間必本於借貸之意思合致，而有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當之。是以消費借貸，因交付金錢之原因多端，除有金錢之交付外，尚須本於借貸之意思而為交付，方克成立。倘當事人主張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意思互相表示合致及借款業已交付之事實，均負舉證之責任，其僅證明有金錢之交付，未能證明借貸意思表示合致者，仍不能認為有該借貸關係存在（最高法院98年度台上字第1045號判決要旨參照）。　 2、被告自認有收到原告所交付如附表一所示共146萬5,400元（不爭執事項第2項），惟否認與原告間就146萬5,400元有成立消費借貸關係。原告雖提出如附表三所示兩造間之通訊軟體LINE對話紀錄截圖照片為證（見本院卷第27-29 頁、第175頁）。然查，如附表三編號1至編號3所示，原告先向被告稱「買這套房，妳我現金買房，各出一半」等語，而被告購買系爭不動產時，雖有與原告商討向銀行貸款成數可能不足之事宜，且原告交付如附表一編號1、2所示款項亦係直接匯入系爭專戶，作為被告買受系爭不動產之價金，然此均尚不足認定原告係本於借貸之意思交付款項，抑或係本於與被告共同出資購買系爭不動產之意思，或贈與之意思而交付附表一所示款項予被告。再由附表三編號4至編號8所示兩造間對話內容觀之，原告雖多次向被告稱「把我的錢還給我」、「房子由妳賣…妳只要拿130萬給我」等語，惟均未見原告向被告表示請求被告依兩造間之消費借貸契約關係返還借款，或向被告明確告知何年月借貸之款項已屆期尚未清償之意思，且被告對於原告上開所稱亦未有任何相應之回復，則原告所稱「把我的錢還給我」、「拿130萬給我」等語，是否僅為單純向被告索討金錢，或主張撤銷贈與請求返還贈與物，均無從認定，準此，單憑原告提出如附表三所示兩造間對話紀錄內容，不足證明原告主張與被告間存有146萬5,400元消費借貸契約關係。從而，本件依原告提出之證據已無從認定兩造間就 146萬5,400元有借貸之合意，況給付金錢之原因多端，尚不得僅以被告收受原告交付之146萬5,400元即可認定兩造間有成立消費借貸關係，故原告此部分主張，並不可採。原告依消費借貸契約關係，請求被告返還借款146萬5,400 元，即屬無據，不應准許。至被告抗辯兩造間就146萬5,4 00元是否成立贈與契約關係，則非本件應審究之範圍，附此敘明。（二）原告類推適用民法第541條第2項規定，請求被告將系爭車輛之牌照移轉登記予原告，為有理由；被告不得就附表二所示之費用，與原告行使之終止借名登記契約後之返還請求權主張同時履行抗辯權：　　 1、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529 條規定，適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第1662號民事裁判意旨參照）。又委任關係，當事人之任何一方得隨時終止契約。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉權利於委任人，民法第541條第2項及第549條第1項分別定有明文。查兩造均不爭執就系爭車輛有成立借名登記契約關係（不爭執事項第4項），則原告主張以起訴狀繕本送達被告以為終止兩造間借名登記契約之意思表示，因起訴狀繕本業於113年2月29日寄存送達被告戶籍址所在之桃園市政府警察局龍潭分局聖亭派出所，此有本院送達證書可佐（見本院卷第47頁），並於113 年3月11日發生送達之效力，是以，兩造間關於系爭車輛之借名登記契約業經原告合法終止，原告主張依終止借名登記契約後之法律關係，類推適用民法第541條第2項規定，請求被告應將系爭車輛之牌照移轉登記予原告，自屬有據。　 2、次按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判決意旨參照）。又所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘性質不同或無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。因此，是否為法律漏洞，應為嚴格解釋，而非僅基於訴訟經濟之考量。民法第264條第1項之同時履行抗辯雖僅及於同一雙務契約成立所生之對待給付，未及於非基於同一之雙務契約而發生之對立債務；惟各對立債務既得逕行依其原因法律關係互為請求；且現行民事訴訟制度就反訴之標的或其防禦方法與本件之標的相牽連者，允許當事人提起反訴，無礙於法律公平原則，即不得任意主張該非基於同一雙務契約所生之對立債務，得類推適用同時履行抗辯之規定。又借名登記契約實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因此所生之義務。借名登記契約本身，義務之負擔除有特別約定外，則原則上由借名者負擔，若出名者欲主張其就借名登記物本身有義務之負擔，此部分非屬前開最高法院見解所定義之典型借名登記之出名者之義務範圍，除兩造間有特別約定外，當不得作為借名登記契約之一部。若出名人欲主張該部分屬於契約內容之一部，則對於該義務負擔之約定需由出名人負舉證責任。經查：　　⑴被告抗辯系爭車輛於借名登記於被告期間，被告有代為支出如附表二所示系爭車輛之汽車燃料費、牌照稅、保險費及更換輪胎等必要費用共4萬4,619元，原告請求將系爭車輛之牌照移轉登記予原告之同時，應向被告清償上開費用，並以此抗辯原告應依民法第546條第1項、第2項規定，償還被告4萬4,619元，始得請求被告將系爭車輛之牌照移轉登記予原告，而為同時履行抗辯，拒絕移轉登記等語。惟原告主張附表二所示之費用係由原告以現金支付，且支付期間係在兩造婚姻關係存續期間，原告離開系爭不動產時，僅帶走個人日常生活用品，未將附表二所示單據一併帶離，不能僅以被告持有如附表二所示單據即逕認係由被告支付費用等語。　　⑵被告抗辯於系爭車輛借名登記期間有支出如附表二所示必要費用，而有同時履行抗辯。換言之，被告係主張附表二費用之支付，為兩造間就系爭車輛借名契約內容之一部，然依上揭意旨，被告上開抗辯非屬前開典型借名登記契約之內容，則兩造間是否有此一約定，應由被告負舉證責任。然被告並未舉證證明兩造間有約定系爭車輛之汽車燃料費、牌照稅、保險費及更換輪胎等費用，原告有另委任被告處理上開事務之約定，則被告所主張代為支付如附表二所示費用，當非兩造間系爭車輛借名登記契約之約定內容，既非兩造間之約定給付內容，被告自無法就此主張為雙務契約之對待給付義務。是以，無論附表二所示費用是否確由被告墊付，縱然被告於出名登記為系爭車輛名義人期間，曾為原告支出如附表二所示共4萬4,619元費用，而可認定是基於借名登記契約關係所發生之必要費用及債務時，亦僅屬被告是否得類推適用委任之法律關係向原告請求償還費用或代償債務之範疇，與原告於契約終止後所得行使之借名財產移轉登記請求權，應非基於雙務契約而生，無互為對待給付關係，自無適用或類推適用同時履行抗辯之餘地。從而，被告上開同時履行抗辯，並非有理由，被告不能以原告需支付4萬4,619元為由主張同時履行抗辯而拒絕移轉登記系爭車輛予原告。五、綜上所述，原告於兩造間就系爭車輛借名登記契約終止後，類推適用民法第541條第2項規定，請求被告將系爭車輛之牌照移轉登記予原告，為有理由，應予准許；原告另依消費借貸契約關係，請求被告給付146萬5,400元，為無理由，應予駁回。又原告訴之聲明第一項既經駁回，其就聲明第一項所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　陳俐文正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　藍予伶　　　　　　　　　附表一：編號時間收款銀行收款戶名金額（新臺幣）證據資料 1 108年11月6日第一商業銀行系爭專戶 34萬4,800元本院卷第17頁 2 108年11月7日第一商業銀行系爭專戶 5萬5,200元本院卷第19頁 3 108年11月7日中華郵政股份有限公司葉開菊 28萬9,600元本院卷第21頁 4 108年12月19日渣打國際商業銀行葉開菊 38萬7,900元本院卷第23頁 5 108年12月23日渣打國際商業銀行葉開菊 38萬7,900元本院卷第25頁合計 146萬5,400元附表二：編號日期項目金額（新臺幣）證據資料 1 108年10月9日更換輪胎 1萬4,000元本院卷第107頁 2 110年3月22日 110年度第三人責任險 4,554元本院卷第109頁 3 110年3月22日 110年度汽車燃料費 4,800元本院卷第111頁 4 111年7月21日 111年度汽車燃料費 4,800元本院卷第113頁 5 109年5月4日汽車保養費 2,225元本院卷第115頁 6 110年3月22日 110年度牌照稅 7,120元本院卷第117頁 7 111年4月14日 111年度牌照稅 7,120元本院卷第119頁合計 4萬4,619元附表三：編號時間發話人發話內容證據資料 1 108年11月3日葉開菊（傳送友福旅行社路敏龍電話）本院卷第175頁祝世銘（傳送網址） 108年11月4日祝世銘有關買這套房，妳我現金買房，各出一半，屋主妳和小菲貓，等我們有小孩，在處理給我們的小孩，我會這樣想，是因為佳津不學好及目無尊長，未來我肯定沒有過的生活。 2 108年11月6日祝世銘妳把渣打銀行的提款卡和房子信託帳號傳給我葉開菊（傳送語音訊息）（傳送語音訊息）祝世銘換4.31匯率妳把渣打銀行的提款卡和房子信託帳號傳給我葉開菊好（傳送渣打銀行信用卡照片）祝世銘第一張比較漂亮收到匯款訊息要告訴我葉開菊語音通話（0:37）語音通話（0:35）祝世銘（傳送匯款單）記得買蒜 3 108年11月7日祝世銘張代書說第一商業銀行只能貸五成97萬，若這樣一來還差38萬首期葉開菊別家呢祝世銘我要他找別家葉開菊語音通話（1:56）語音通話（0:48）（未接來電）祝世銘語音通話（取消）葉開菊語音通話（1:09）祝世銘語音通話（0:28） 4 不詳祝世銘妳這樣騙我，我無法接受。祝福妳的未來妳和妳家人，都是騙子玄安說，都是妳找他，那我就祝福妳了我們到此為止，把我的錢還給我，我無法忍受了本院卷第27頁 109年3月20日祝世銘語音通話（0:26）葉開菊拿去中介公司賣祝世銘語音通話（取消）我有事找妳葉開菊什麼事祝世銘我人不舒服呼吸困難 5 109年11月5日祝世銘我那麼相信妳，妳確那麼一直騙我阿葳之事妳告訴妳家人，他們會處理的妳騙我，真的是不對既然妳像以前一樣，那麼喜歡對我說謊，我真的無法接受下一次妳休假，我們去公證房屋所有權或債權向銀行抵押前晚跟妳說，妳以前做詐騙的錢寄放妳媽那80萬，要先處理好，免得未來難處理，妳說我詛咒誰的未來，我怕呢大嫂，除非這80萬都是騙人的下一次妳休假，我們去公證房屋所有權或債權向銀行抵押葉開菊阿文做什麼管我屁事以後不要我問別人的事一概不知明天休假去辦抵押 6 110年4月10日葉開菊這個月你挑一天去辦離婚叫李文政不要用漏水了房子起快封頂賣掉你拿錢回鹿港和你女友男友過生活不要來找我就好 110年4月15日祝世銘電鍋有蒸肉包（小心燙會流湯）和蔥花包 110年4月16日祝世銘茶几有鳳凰酥當早餐我知道你沒吃過，所以特別要同學去買的，若喜歡吃，下次再多買一點葉開菊語音通話（0:23） 110年4月17日葉開菊語音通話（0:19） 7 111年2月28日葉開菊語音通話（0:15） 111年3月1日祝世銘記得帶房地權狀及妳的保單和有存款的存簿去華南銀行協商設定貸款金額，先不要送件辦理（傳送網址）（傳送網址） 8 111年12月16日祝世銘能把時間調整早一點嗎下午1點　妳我還有誰參與本院卷第29頁葉開菊 1點可以我和璦姐語音通話（14:08） 111年12月17日祝世銘開菊：房子由妳賣，不管妳賣多少錢，都跟我沒關係，妳只要拿130萬給我既可，妳若有其他意見想法，也可以提出來討論 111年12月18日葉開菊語音通話（16:46）附表四：系爭車輛車牌號碼廠牌顏色車身號碼出廠年月車種名稱備註 ALR-5023 國瑞白 ZRE172~0000000 2014年12月自用小客車本院卷第37頁

2025-01-17

TYDV-112-訴-2560-20250117-1

訴

臺灣臺中地方法院

債務不履行

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2486號原告李姍珊李玄龍共同訴訟代理人陳頂新律師複代理人林淑婷律師(於民國113年12月5日解除委任) 陳相懿律師被告鑫誠不動產有限公司法定代理人陳連平被告兼訴訟代理人葉柏青被告高浚承上三人共同訴訟代理人韓國銓律師上列當事人間請求債務不履行事件，本院於民國113年11月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、事實部分：一、原告主張：　㈠原告於民國111年3月下旬，經鑫誠不動產有限公司之惠双房屋文心旗艦加盟店（下稱惠双文心店）之房屋仲介即高浚承介紹，得知訴外人何春菊欲出售其所有坐落於臺中市○○區○○ 段000地號、403之1地號土地（持有應有部分7分之1），及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷00號之房屋（下合稱系爭房地）之出售乙事，遂委由原告之母即訴外人林楹楹代理，向高浚承提出系爭房地之承買價格及條件，即以新臺幣（下同）2100萬元承買系爭房地，並且以原告可透過金融銀行申辦到買賣總價8成之抵押貸款及買賣總價1成之銀行信用貸款(下稱系爭條件)作為其等承買之停止條件。嗣於111年3 月21日，原告與何春菊至惠双文心店店內，就系爭房地之買賣事宜進行議價，經惠双文心店店長葉柏青協助磋商後，林楹楹再次向葉柏青、高承浚及代書即訴外人涂詩旋表明及確認系爭房地之買賣契約應於系爭條件完成始成立，何春菊亦表示同意，原告遂於同日與何春菊簽立系爭房地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於系爭買賣契約書第3 條第2項付款方式之第4期「尾款」中，將系爭條件加註記載為「壹仟玖佰萬元整（房貸加信貸）」之內容，原告並依約將簽約款200萬元匯入履約保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000000000000帳戶，下稱系爭履保專戶）。不料迄至111年5月間，原告僅接獲臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）之核貸通知，然新光銀行之核貸結果遠遠不符合系爭條件，涂詩旋對於原告多次詢問貸款事宜置若罔聞，後續亦無收到其他任何銀行核貸成功之訊息，是原告於111年5月20日寄發111年5月20日（ 111）和律字第05201號律師函（下稱律師函）予被告，向何春菊表示因系爭房地之承買條件即系爭條件未成就，故兩造所簽立之系爭買賣契約歸於無效之意思表示通知何春菊，系爭買賣契約既因系爭條件不能成就而無法律上效力，被告對於原告前所匯入系爭履保帳戶之簽約款200萬元，即無法律上之原因，則原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還200萬元予原告等語。何春菊則因系爭買賣契約無法順利履行，對原告向本院起訴請求給付違約金231萬5000元，經本院以111年度訴字第3432號審理（下稱違約金前事件），原告對何春菊向本院起訴請求返還不當得利200萬元，經本院以111年度訴字第2181號審理（下稱不當得利前事件，與違約金前事件合稱前事件），前事件經本院判決原告敗訴，原告均上訴，由臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）以112年度上字第422號、112年度上字第423號審理，經二審法院移送調解後成立調解（下稱系爭調解），原告與何春菊約定：雙方合意解除系爭買賣契約，原告給付何春菊80萬元，何春菊將與被告成立之居間契約（下稱系爭居間契約）之仲介費返還請求權及損害賠償債權均讓與予原告。何春菊並當庭交付服務費100萬元（下稱系爭居間報酬）之服務費確認單給原告。　㈡葉柏青、高浚承為求系爭房地及早完成交易，利用原告及林楹楹第一次購屋，不諳不動產交易過程之細節，且誤認高浚承為不動產經紀專業人員，未善盡調查系爭房地之義務，且提供錯誤之不動產重大交易資訊，謊稱系爭房地已經何春菊設定高達2017萬元債權額之抵押權，向林楹楹保證系爭房地具有買賣價金9成之價值，並可貸得買賣價金9成貸款，何春菊亦同意若貸款未達買賣價金9成，系爭買賣契約就不成立云云，嗣原告於前事件審理中方得知高浚承、葉柏青告知之上開購買系爭房地之重要資訊皆為不實，導致原告與何春菊纏訟多時，並付出高額違約金80萬元，且經林楹楹事後查證，發現系爭買賣契約簽訂之際，系爭房地所設定抵押權之債權額僅有1200萬餘元，與高浚承、葉柏青所稱之設有高達20 17萬元債權額之抵押權，相距甚遠，且高浚承不具不動產經紀人資格，是高浚承、葉柏青未盡其仲介應盡之義務，致原告受有80萬元之損害，高浚承、葉柏青為惠双文心店之代理人，依民法第224條、第227條第1、2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項，自應就其代理人故意過失致債務不履行之行為負同一責任。　㈢原告依系爭調解約定，取得何春菊對惠双文心店之系爭居間報酬返還請求權及損害賠償債權，何春菊並交付服務費確認單予原告，惟觀諸被告提出之何春菊與惠双文心店簽訂之專任委託銷售契約書（下稱專銷契約），所載簽約日期為111 年3月20日，然林楹楹早於111年3月19日即與惠双文心店簽訂買賣議價委託書，買賣議價委託書簽約日期竟早於專銷契約，造成先有買家議價始有賣家委託之荒謬情況，又服務費確認單上，並無任何惠双文心店及法定代理人陳連平之用印，亦未就付款方式有所勾選或註記戶名帳號等資料，是服務費確認單自始未生任何法律上之效力，基此，惠双文心店自不得以專銷契約及服務費確認單作為系爭居間報酬請求之依據，惠双文心店自履約保證專戶取得系爭居間報酬係無法律上原因而受有利益，原告自得依民法第179條向惠双文心店請求返還。爰聲明：⒈被告應連帶給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉惠双文心店應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊ 原告願供擔保，請准宣告得為假執行。二、被告抗辯：　㈠被告為仲介公司及人員，並非從事銀行放貸業務人員，自不可能如此為保證、承諾一定可貸得9成貸款，亦無權代替何春菊表示同意此買賣條件，林楹楹及其友人許家鳳之證述內容，均不足證明兩造間確有合意以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件，林楹楹於簽約當日未表示若系爭房地無法貸到1900萬元之足額，兩造間之系爭買賣契約就無效，或者就不購買系爭房地之情形存在，否則於系爭買賣契約之其他約定事項欄中為何俱未載明，也未約定或註記將訂金退回、簽約款退回，或沒收多少錢等情，買賣雙方當時亦未有此協議。原告雖稱是在簽約之前向高浚承或葉柏青表示等語，然若何春菊同意貸款未達9成則系爭房地買賣契約歸於不成立，如此重要條款，在系爭買賣契約中卻未有任何明確記載或約定，自難採信為真，被告否認之，原告應舉證以實其說。　㈡雖原告提出林楹楹與被告與高浚承間之通話錄音譯文（下稱系爭錄音譯文），但原告於民事補正狀中已自承無法知悉確切對話日期為何，僅得確認為於111年5月間之對話等語，由此可見，在系爭買賣契約於111年3月21日簽訂後，接近約定尾款交付之期間，即111年5月20日前後始有此對話內容，並非簽約時或簽約前對話；再細譯系爭錄音譯文第1頁，被告高浚承表示：「…所以我的說法就是說我們看借多少剩多少，我們再去補貼，這是正確的。現在你信貸你就沒貸，你一直跟我說房貸的事情…。」等語，更可知，被告高浚承所表示完整涵義應係指可協助原告申辦貸款，但貸款不足額（不足支付尾款部分）應由原告補足，且房屋貸款與信用貸款為不同性質貸款，前者是以房地為擔保，後者則是以個人信用為擔保，即便房貸可達1600萬元，亦因原告未辦理信用貸款，致未能履行系爭買賣契約中交付尾款之義務，卻誆稱有此停止條件之存在，原告主張並非事實。　㈢再承前述，被告為房屋仲介公司及從業人員，並非從事銀行放貸業務人員，被告至多僅就購買不動產重要資訊予以分析，並未能保證貸款成數，又於買賣房地之交易上，告知義務是以契約成立時存在於買賣標的上之現狀內容及依習慣上為重要事項為告知，如非存在於買賣標的上之事由，未經一方當事人特別要求說明，自難課予有此告知義務。而貸款成數多寡，並非僅取決於不動產價值而已，尚包含購買者之個人消費信用、償債能力、所得水準等眾因素，關於個人因素非屬不動產之重要資訊，且從前事件法院命原告調取不動產登記謄本，發現何春菊以系爭房地所申貸之金額合計確有達到 2000餘萬元，被告依此分析不動產行情及可能貸款成數，究有何可歸責事由致不完成給付，未見原告說明，其依不完全給付之法則請求賠償，自非有據。　㈣高浚承不具不動產經紀人資格為被告所不爭執，然實際上尚有其他營業員如黃運達、陳品妤服務，且係由承辦地政士涂詩旋在場簽約，並由涂詩旋向安新建經公司辦理價金履保之一切事宜，豈可能由高浚承1人即能騙取林楹楹信任，此部分事實無法作為原告向被告請求損害賠償之依據。　㈤系爭房地於111年3月間固僅有1239萬元，然系爭房地既能設定第三順位抵押權與中租迪和公司，擔保債權總金額連同其他不動產在內，高達1200萬元，應可見系爭房地得再申貸金額絕非僅有1239萬元，且於簽約當時，被告有提供不動產登記謄本予買賣雙方確認，豈會讓林楹楹產生誤信之結果。許家鳳於前事件雖證述「高浚承拿一張表格，上面載明設定21 00萬…」等語，究係何項文件實有不明？且系爭買賣契約第4 條第2項末段既已明載：「若金融機構之核貸額度少於尾款，買方（指原告，以下系爭買賣契約買方所指為何人部分均同）應於完稅前將貸款與尾款之差額存匯入專戶。」等內容至明，原告豈能將自身貸款額度不足之事，均推諉卸責由被告承擔。尤其，系爭買賣契約第3條第4期尾款記載房貸加信貸共計1900萬元，且依高浚承告知原告之內容，至少房貸部分可以借到1600萬元，信貸部分仍須依靠原告自身努力或協助，然原告未辦理信貸，豈能歸責於被告高浚承。　㈥被告雖對該履保專戶內之100萬元，客觀上為原告匯入不予爭執，然原告之所以將款項匯入履保專戶，本係為履行系爭買賣契約價金給付之義務，應為兩造所不爭執，復於買賣價金履約保證申請書（下稱履保申請書）第4條專戶支出第1項第 3款約定：「甲乙雙方（指原告與何春菊，以下履保申請書甲乙所指為何人部分均同）同意安新建經三方履約結果及相關約定，逕由第3條第5項之專戶中代為支付甲乙方應給付丙方（指惠双文心店，以下履保申請書丙方所指為何人均同）之仲介服務報酬，甲乙雙方同意由安新建經於買賣契約簽訂後訖專戶結清出款前，即依丙方所提供之服務費確認單或仲介分店業績分配表等相關證明文件將約定仲介報酬給付予丙方…本項約定非經三方同意不得撤回、撤銷或變更。」等內容，惠双文心店自得係持服務費確認單、仲介分店業績分配表，向安新建經申請自履保專戶撥付100萬元作為居間報酬，難以服務費確認單未經被告鑫誠不動產有限公司蓋大小印章、未勾選支付方式一節，即認未生效力，而惠双文心店受領履保申請書所約定服務費報酬，服務費確認單亦記載何春菊服務費給付100萬元並簽名確認，自屬依法有據，而非無法律上之原因，即便款項來源為原告所匯入，而原告與何春菊間事後和解，造成原告受有實質損害之結果，但被告受領服務費報酬款項既有法律上原因已如前述理由，原告自無從依民法第179條規定向惠双文心店請求賠償或返還不當利得。　㈦就原告主張何春菊所簽訂委託銷售契約書期日為111年3月20 日，林楹楹卻在此之前之111年3月19日完成簽訂買賣議價委託書，甚為荒謬等語，實乃何春菊於111年3月20日前數日左右，已口頭委請被告銷售並張貼廣告，至111年3月20日何春菊始正式簽立專任委託銷售契約書，與常情並無違背，又本件被告已完成居間仲介之義務，買賣雙方已簽訂買賣契約，何春菊自無從再向被告請求返還賣方已給付之系爭居間報酬。　㈧爰聲明如主文所示。貳、得心證之理由：一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。次按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院111年度台上字第1083號判決參照）。本件原告主張兩造間於簽立系爭買賣契約時，有合意以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件，惟後續因系爭房地之核貸結果不符合系爭條件，是本件兩造間所簽立之系爭買賣契約因系爭條件未成就，依法自無法律上之效力，且原告亦已於111年5月20日以律師函向被告表示撤銷系爭買賣契約之意思表示，則系爭買賣契約因原告2人撤銷而失其效力、系爭買賣契約給付義務之法律關係經解除後已不存在，而被告受領上開簽約款200萬元，即均屬無法律上原因受有利益，爰依不當得利之法律關係，請求被告如數返還等事實，既為被告所否認，並以前詞置辯，是原告自應就此有利於己之事實負舉證責任。二、查原告前開主張係以系爭買賣契約第3條第2項付款方式之第 4期（尾款）欄位中所載「1900萬元整（房貸加信貸）」之內容為據。觀諸原告所提系爭買賣契約之內容，可知系爭買賣契約第3條第2項付款方式之第4期（尾款）欄，確有記載兩造約定系爭房地之買賣價金尾款為1,900萬元，且於該欄之尾款金額下方註記「（房貸加信貸）」等文字（見本院卷第37頁），惟並無記載兩造間約定房貸、信貸之成數各為何，以作為支付其尾款數額等詳細內容，更無約定房貸、信貸之金額未達買賣價金尾款時，系爭買賣契約之效力為何，被告亦否認其有同意以系爭條件作為兩造間買賣系爭房地之承買條件，故上開欄位「（房貸加信貸）」之註記內容，至多僅能認系爭買賣契約價金尾款之資金來源為房貸加信貸之意，無從逕此推認兩造於簽立系爭買賣契約當時，有合意以系爭條件，作為系爭買賣契約承買之停止條件存在。三、林楹楹、許家鳳固於前事件一審法院於112年2月10日審理時均證述兩造間確有系爭條件之約定（見前事件訴字2181卷第 151頁至第157頁、第158至161頁）。然系爭條件對於本件系爭房地之買賣事宜甚為重要，兩造斷無於系爭買賣契約中，僅簡要以「（房貸加信貸）」之文字，作為兩造有合意以8 成房貸加1成信貸為系爭買賣契約停止條件之約定記載。是上開證據及證詞不足證明原告與何春菊確有合意以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件及被告於居間媒合時有以系爭條件作為買賣契約之停止條件之事實。四、原告主張被告所提供之系爭房地售屋明細表，明白顯示系爭房地設定值高達2017萬元，又高浚承曾向林楹楹表示系爭房地原先就有貸款2000多萬，並據此聲稱以「8成房貸＋1成信貸」貸得1900萬元之金額絕無問題，使原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約等語，經查，觀諸系爭房地之土地登記第一類謄本（見前事件訴字2181卷第283至299頁），何春菊於104 年初次設定最高限額抵押權予臺灣土地銀行股份有限公司，抵押債權總額為1022萬元，嗣後於107年二度設定最高限額抵押權予臺灣土地銀行股份有限公司，抵押債權總額為217 萬元，末又於111年10月設定最高限額抵押權予中租迪和股份有限公司，抵押債權總額則為1200萬元。雖於111年10月所設定之最高限額抵押權，抵押債權總額為1200萬元，該次設定之抵押標的物，除系爭房地外，尚有其他房地如地號大學段0459號土地及建號000095號建物，且系爭房地於111年3 月下旬所積累之抵押債權總額僅有1239萬元（計算式：第一次設定之抵押債權額1022萬元＋第二次設定之抵押債權額217 萬元=1239萬元），且系爭房地售屋明細表其上雖載有「設定：2017萬」之記載（見前事件訴字2181卷第237頁）。惟依一般人所知悉之購屋申貸常情，貸款之核准及其成數，均係由銀行考量不動產價值、所有權人債信以及債權回收風險等因素而為判斷，並非仲介業者或代書等相關非屬銀行人員所能左右之，房屋買方本應就自身之經濟能力財務狀況預為評估。系爭房地前後累積申貸總額為2439萬元，可證何春菊以系爭房地向銀行進行申貸，其所申貸之金額合計確可達到 2000餘萬元之額度，故被告告知系爭房地可貸款2000餘萬元或系爭房地售屋明細表所載可設定2017萬元之內容，並非全然無憑。另證人即代書涂詩旋於前事件一審法院於112年2月 10日審理時證稱：其有於111年3月21日在惠双文心店協助原告與何春菊簽訂系爭買賣契約；而於簽訂系爭買賣契約前，高浚承曾與其聯絡，表示系爭房地之總價大概2000多萬，需要貸款9成，但依其經驗及資歷，以現今之銀行估價來看，系爭房地要貸款到9成有其困難度，於簽約當日，其有向買方說明房貸的成數大約是7成，如要貸款到9成一定要搭配一些小額的信用貸款，其想說盡量幫買方湊貸款、盡量補足19 00萬元，因此我才會於系爭買賣契約上加註1900萬元貸款是房貸加信貸，而原告也有同意我做這樣的註記；原告於簽約當日並無表示若系爭房地無法貸到1900萬元之足額，兩造間之系爭買賣契約就無效，或者就不購買系爭房地之情形存在，因為如果買方如果有做這樣的要求、表示，其會於系爭買賣契約第17條之其他約定事項中載明，也會在契約書上註記訂金退回、簽約款退回，或沒收多少錢等，就看買賣雙方當時如何協議。而簽約當天，其僅有跟原告說系爭房地無法貸款到1900萬元時，買方要於完稅時補足差額等語（見前事件訴字2181卷第248至256頁）。系爭契約第4條第2項末段亦約定有：「若金融機構之核貸額度少於尾款，買方應於完稅前將貸款與尾款之差額存匯入專戶。」等內容，核與證人涂詩旋證述相符一致，堪信為真。是原告於簽約當時，既已知悉貸款1900萬元需搭配房貸及信貸，且有貸款不足額之風險，自難以被告告知系爭房地之貸款紀錄與原告事後申貸金額有落差一節，遽認被告有何詐欺之行。況依系爭錄音譯文內容，確有銀行核貸1600萬元（見本院卷第64頁），與高浚承告知之房貸8成及涂詩旋證述現行銀行房貸成數大約7成，大致相符，亦難認原告有何陷於錯誤之情。原告既對於系爭買賣契約之出賣人、標的物及系爭買賣契約之內容均無誤認，主張被告未善盡其仲介應盡之義務，難認有據，自不足採。　五、至原告主張：高浚承不具不動產經紀人資格，而未善盡調查系爭房地之義務，且提供錯誤之不動產重大交易資訊予原告等語，惟按非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰，不動產經紀業管理條例第32條第1項定有明文。而該條例所謂「經紀業」，乃指依該條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。而高浚承係自然人，而非公司或商號，自非屬不動產經紀業管理條例第32條所指之「經紀業」，況且我國民法之居間，並不以經商業登記者為限；且不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展而制定，此觀該條例第1 條之規定即明。而該條例第7 條第1項前段雖規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於6 個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可」，然未經主管機關之許可而從事不動產經紀業，僅係是否應受主管機關懲處之問題，於當事人間居間契約之效力並不生影響，且被告對系爭房地之居間交易，未有何未盡仲介義務之情，已如前述，原告此部分主張亦不足採。六、次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。再按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年度台上字第1646號民事判決要旨參照）。經查，何春菊確有委託惠双文心店居間銷售系爭房地，雙方間成立系爭居間契約，業據何春菊於前事件言詞辯論庭中所陳述甚詳（見前事件一審卷第83頁），並有專任委託銷售契約書（下稱專銷契約）、服務費確認單、仲介分店業績分配表（下稱業績分配表）附卷可稽（見本院卷第77頁、79頁、159至162頁），又依專銷契約第6條第1項約定有：買賣雙方價金與條件一致時，買賣契約即為成立，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書，同條第 2項約定有：甲方（指何春菊，以下就專銷契約甲方所指為何人部分均同）同意買賣契約成立後，即有按買賣成交總價格的百分之4（含稅）支付乙方（指惠双文心店，以下專銷契約乙方所指為何人部分均同）服務報酬之義務（最高不得超過中央主管機關之規定），並應於簽訂書面買賣契約時以現金一次給付約定服務報酬之全部，或自履保帳戶中撥款支付，而乙方應開立統一發票以為憑據。第18條特別約定事項約定有：底價為2000萬元整實拿等內容，原告與何春菊所簽訂之履保申請書第4條專戶支出第1項第3款約定有：「甲乙雙方同意安新建經三方履約結果及相關約定，逕由第3條第5 項之專戶中代為支付甲乙方應給付丙方之仲介服務報酬，甲乙雙方同意由安新建經於買賣契約簽訂後訖專戶結清出款前，即依丙方所提供之服務費確認單或仲介分店業績分配表等相關證明文件將約定仲介服務報酬給付予丙方…本項約定非經三方同意不得撤回、撤銷或變更。」等內容，系爭服務費確認單及業績分配表記載服務費給付金額為100萬元，何春菊並於付款人欄簽名，業績分配表亦記載服務費給付金額為 100萬元之內容，基此，惠双文心店向安新建經申請自履保專戶撥付100萬元作為仲介服務報酬，既係基於其與何春菊間之系爭居間契約之原因關係，即與民法不當得利之要件不符。七、原告雖以履保專戶撥付之服務費100萬元係其所匯，專銷契約簽約期日為111年3月20日，林楹楹卻在此之前之111年3月 19日已完成簽訂買賣議價委託書確認單，且惠双文心店蓋大小印章、未勾選支付方式，系爭買賣契約亦經原告與何春菊成立調解後合意解除，均足證系爭居間契約未生效力等語，經查，居間契約並非要式，惠双文心店與何春菊簽訂專銷契約書日期固在林楹楹簽訂買賣議價委託書之後，惟被告辯稱何春菊早與111年3月20日前數日已以口頭委託惠双文心店居間銷售系爭房地等語，何春菊於前事件中亦未見其爭執系爭居間契約之效力，業經本院核閱前事件卷證屬實，自不因其簽訂專銷契約日期在後，而影響已成立之系爭居間契約，且原告與何春菊確於111年3月21日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，惠双文心店依系爭居間契約約定內容，確已取得居間報酬請求權，亦不因買賣議價委託書確認單未蓋有惠双文心店大小印章、未勾選支付方式之書面瑕疪而受影響，雖系爭買賣契約嗣後經原告與何春菊成立調解合意解除，但無解系爭買賣契約曾成立生效，惠双文心店之報酬請求權確已生效之事實，此觀諸專銷契約第6條第5項第2款約定有：因不可歸責乙方之事由，而有書面買賣契約無效，被撤銷或解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務之內容，其理自明。故服務費之款項來源雖為原告所匯入，既係基於系爭買賣契約所給付，再由何春菊基於專銷契約、買賣價金履約保證申請書約定，撥付給惠双文心店，惠双文心店之受領非無法律上原因，原告主張依民法第179條規定向惠双文心店請求不當得利，自屬無據。參、綜上所述，原告依民法第224條、第227條第1、2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項，請求被告連帶給付80萬元，及依民法第179條，請求惠双文心店返還系爭居間報酬100萬元，為無理由，自應駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　廖聖民正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾惠雅

2025-01-16

TCDV-113-訴-2486-20250116-1