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金訴
臺灣臺北地方法院

銀行法等

臺灣臺北地方法院刑事判決 111年度金訴字第49號 公 訴 人 臺灣臺北地方檢察署檢察官 被 告 楊秉錡 選任辯護人 吳啟玄律師 吳啟豪律師 被 告 宋定杰（原名宋朋峰、宋晟瑋） 宋惠緁（原名宋沛璇） 上二人共同 選任辯護人 蔣美龍律師 被 告 溫聖憲 選任辯護人 薛智友律師 張瑋芸律師 被 告 呂宗翰 選任辯護人 林邦棟律師 陳以蓓律師 上列被告因違反銀行法等案件，經檢察官提起公訴（110年度偵 字第9682號、110年度偵字第25461號、111年度偵字第20810號） ，本院判決如下： 　　主　文 楊秉錡共同犯附表Ａ所示之罪，各處如附表Ａ所示之刑及沒收。應 執行有期徒刑肆年貳月。 宋定杰共同犯附表Ｂ所示之罪，各處如附表Ｂ所示之刑及沒收。應 執行有期徒刑參年。 宋惠緁共同犯附表Ｃ所示之罪，處如附表Ｃ所示之刑及沒收。緩刑 貳年，緩刑期間付保護管束，並應於本判決確定後壹年內接受法 治教育課程參場次。 呂宗翰共同犯附表Ｄ編號一至二；又犯附表Ｄ編號三所示之罪，各 處如附表Ｄ所示之刑及沒收。附表Ｄ編號一至二所處之刑，應執行 有期徒刑貳年。均緩刑參年，緩刑期間付保護管束，並應於緩刑 期內向指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合 公益目的之機構或團體，提供壹佰小時之義務勞務。 呂宗翰幫助犯附表Ｅ所示之罪，各處如附表Ｅ所示之刑及沒收。應 執行有期徒刑壹年陸月。緩刑貳年，緩刑期間付保護管束，並應 於緩刑期內向指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其 他符合公益目的之機構或團體，提供陸拾小時之義務勞務。 附表二所示偽造之印文、署押均沒收。 　　事　實 一、楊秉錡前係滙豐（臺灣）商業銀行股份有限公司（下稱滙豐 銀行）員工，自民國102年起至105年12月7日間任職滙豐銀 行中山分行房貸業務部，且於103年3月1日起擔任該部門經 理，為銀行法第125條之2規定之銀行職員，並於貸款流程中 負責尋找客戶、初步審核貸款資料，並於總行審查部審核通 過後自行或交辦其餘業務員製作貸款合約，通知客戶辦理對 保等業務。宋定杰於99年間為鉅豐不動產股份有限公司（於 99年5月19日設立登記，102年8月10日解散登記，下稱鉅豐 公司）實際負責人，其後於均晟資產管理股份有限公司（下 稱均晟公司）擔任不動產經紀人；呂宗翰於99至102年間在 鉅豐公司擔任不動產經紀人，其後至百分百不動產經紀股份 有限公司（下稱百分百公司）及二十一世紀不動產股份有限 公司（下稱二十一世紀公司）擔任不動產經紀人，為宋定杰 之前同事及友人；宋惠緁為宋定杰胞妹；另呂宗翰為信義房 屋股份有限公司（下稱信義房屋）房仲經紀人，亦為楊秉錡 友人。 二、又楊秉錡、宋定杰、呂宗翰、宋惠緁及呂宗翰均明知授信戶申請不動產貸款案件時，個人清償能力及不動產實際買賣價金等節對於銀行核准與否及貸款額度之重要性，意即真正借款戶之資金用途、償還來源、債權保障及未來展望等均屬核貸與否之判斷因素，然楊秉錡因有資金需求，為求個人業績並額外賺取辦理申貸業務之不法報酬，乃委由呂宗翰媒介有以不當方式申貸需求之相關客戶予其，再由楊秉錡朋分所受利益予呂宗翰。適宋定杰、呂宗翰均因擔任房仲業務且個人債信不佳而無法以自身名義購入不動產，然均擬以人頭買入不動產後向銀行申辦超額貸款，而後出售不動產賺取價差以牟利，呂宗翰即居間介紹楊秉錡認識宋定杰、呂宗翰。楊秉錡、宋定杰、呂宗翰、宋惠緁、呂宗翰即分別為下列行為： ㈠、附表一編號1、2部分： 1、宋定杰因擔任不動產經紀人而得知悉具有增值潛力之不動產 ，擬購買後出售獲利，然因其個人債信不佳等因素，知倘以 其個人名義購買勢必無法通過銀行貸款之申請，且其資金亦 有不足，適楊秉錡存有上開資金需求及業績壓力，而呂宗翰 均知悉渠等各自所需，亦基於幫助行使變造公文書與業務登 載不實文書、詐欺取財及違背銀行職員職務之犯意，介紹渠 等認識以進行上開不動產買賣貸款申辦事宜。 2、楊秉錡、宋定杰基於共同行使變造公文書與業務登載不實文 書、詐欺取財及違背銀行職員職務之犯意聯絡，約定由宋定杰墊 高不動產買賣價款，並由楊秉錡美化人頭買方之資力，以向滙豐 銀行辦理超額貸款，楊秉錡因此向宋定杰收取「手續費」以為報 酬。其方式為： 宋定杰徵得其母親李麗芳及友人吳又怡胞弟王春田之同意分別擔 任附表一編號1、2所示不動產之買方、登記所有權人及名義借款 人，又宋定杰雖於與附表一編號1、2所示不動產賣方洽談時，即 知悉該二房屋均存有傾斜問題而另有折讓款項，是不動產實際買 賣價格如附表一編號1、2「實際價額」欄所示，買賣雙方復因此 簽立折讓協議書，然為提 高向銀行貸款之金額，僅將附表一編號1、2所示不動產買賣契約 書等申貸文件送交楊秉錡。而楊秉錡雖知悉李麗芳、王春田並非 附表一編號1、2所示不動產之實際買受人，且宋定杰有上開墊高 附表一編號1、2所示不動產買賣價格之情事，然仍持相關文件辦 理申貸手續，甚且因李麗芳、王春田之個人資力恐無法通過銀行 授信，即自行使用電腦軟體小畫家，修改渠等臺北國稅局101年 度綜合所得稅各類所得資料清單（下稱綜合所得稅清單）之公文 書上載所得額為如附表一編號1、2「不實年薪」欄所示金額，並 自行製作附表一編號1不動產買賣之「Mortgage Loan Document Checklist」（下稱抵押貸款文件清單），表示其已取得正確之 所得稅繳納證明等文件，另於房屋貸款信用及利率檢核表上填載 不實之借款人淨月總收入並計算每月還款比例，另填載經宋定杰 墊高之附表一編號1「契約價額」欄所示買賣價金計算核貸金額 比例，表示未逾滙豐銀行所規定不得超過買賣價金85％之最高可 核貸金額，其後於業務員欄位（即A/O）簽名表示同意，再往上 呈予斯時之主管簽核；另就附表一編號2部分，楊秉錡則指示不 知情之組內業務員依其所提供之買賣契約書及上載不實年薪之王 春田綜合所得稅清單，製作抵押貸款文件清單及房屋貸款信用及 利率檢核表，另由楊秉錡於主管欄位（即S/H）簽名表示同意。 其後上開附表一編號1、2相關申貸文件均經楊秉錡送交授信部門 依滙豐銀行權責單位審核貸款而行使，而為違背職務之行為，足 以生損害於滙豐銀行對於授信貸款業務管理之正確性，並使滙豐 銀行授信部門因而陷於錯誤，准予分別貸放如附表一編號1、2「 貸款金額」欄所示貸款，而撥付至僑馥建築經理股份有限公司（ 下稱僑馥公司）履約保證專戶，其後分別經李麗芳、吳又怡領取 後交付宋定杰使用，宋定杰則給付新臺幣（下同）12萬元之人頭 報酬予吳又怡。宋定杰於順利貸得款項後，即依約將以附表一編 號1、2所示約買賣價金1.5％計算之「手續費」，以現金委由不知 情之楊秉錡部屬梁文溢交付楊秉錡以為酬謝，楊秉錡則另行給付 每件1萬元之報酬予呂宗翰。 ㈡、附表一編號3部分： 1、其後，因宋定杰復尋獲附表一編號3所示不動產交易，認有 利可圖，再委請呂宗翰聯繫楊秉錡以辦理相關貸款事宜，呂 宗翰又基於幫助行使變造公文書、偽造私文書與業務登載不 實文書、詐欺取財及違背銀行職員職務之犯意，居間傳達上 開不動產買賣貸款申辦事宜。 2、而楊秉錡、宋定杰於附表一編號1、2所示案件順利核貸後， 食髓知味，經呂宗翰從中聯絡後，其二人又基於共同行使變 造公文書、偽造私文書與業務登載不實文書、詐欺取財及違 背銀行職員職務之犯意聯絡，同由宋定杰墊高不動產買賣價 款，並由楊秉錡美化人頭買方資力，於申貸完成後宋定杰再 給付「手續費」予楊秉錡，其方式為：宋定杰徵得友人林韋 政同意擔任附表一編號3所示不動產之買方、登記所有權人 及名義借款人，經林韋政授權簽署附表一編號3所示「實際 價額」為1,300萬元之不動產買賣契約書，然因宋定杰為提 高貸款授信額度以取得所需款項，未經林韋政授權即以不詳 方式簽署附表一編號3所示「契約價額」為1,600萬元之不動 產買賣契約書而偽造此一文件（即附表二編號1所示不動產 買賣契約書），並將相關文件送交楊秉錡辦理申貸。而楊秉 錡雖知悉林韋政並非附表一編號3所示不動產實際買受人， 且宋定杰有墊高附表一編號3所示不動產買賣價格之情形， 然仍持相關文件辦理申貸手續，且因林韋政之個人資力恐無 法通過授信，其又自行使用電腦軟體小畫家，修改林韋政臺 北國稅局102年度綜合所得稅清單此公文書上載任職公司， 與薪資所得額為如附表一編號3「不實年薪」欄所示金額， 並將上情告知宋定杰，再由宋定杰轉知林韋政以利其回答銀 行徵信照會。楊秉錡並指示不知情之組內業務員，依上開不 實之買賣契約書及林韋政綜合所得稅清單，於抵押貸款文件 清單表示該單位已取得正確之所得稅繳納證明，復填載借款 人淨月總收入並計算每月還款比例，另依虛偽之附表一編號 3所示「契約價額」計算核貸金額比例，表示未逾滙豐銀行 所規定不得超過買賣價金85％之最高可核貸金額，再由楊秉 錡於主管欄位簽名表示同意。其後上開相關申貸文件經楊秉 錡送交授信部門依滙豐銀行權責單位審核貸款而行使，而為 違背職務之行為，足以生損害於滙豐銀行對於授信貸款業務 管理之正確性，並使滙豐銀行授信部門因而陷於錯誤，准予 貸放如附表一編號3所示貸款，而撥付至僑馥公司履約保證 專戶，再經林韋政領取交付宋定杰使用，宋定杰則給付20萬 元之人頭報酬予林韋政。然因宋定杰認貸款金額未達預期， 乃未依原約定給付以買賣價金1.5％計算之手續費，僅委由梁 文溢交付附表一編號3所示現金予楊秉錡，楊秉錡則另行給 付1萬元之報酬予呂宗翰。 ㈢、附表一編號4、5 1、爾後，宋定杰、呂宗翰因從事房仲業務知悉附表一編號4、5 所示不動產所有權人有急切賣屋之需求，復經由呂宗翰基於 幫助行使變造公文書、偽造私文書與業務登載不實文書、加 重詐欺取財及違背銀行職員職務之犯意，再行媒介渠等進行 上開不動產買賣貸款申辦事宜。 2、楊秉錡、宋定杰、呂宗翰、宋惠緁與楊秉錡、宋定杰、呂宗 翰即分別就附表一編號4、5所示不動產，基於共同行使變造 公文書、偽造私文書與業務登載不實文書、加重詐欺取財及 違背銀行職員職務之犯意聯絡，由宋定杰、呂宗翰就附表一 編號4、5所示不動產墊高不動產買賣價款，並由楊秉錡美化 人頭買方資力，同於申貸完成後再給付「手續費」予楊秉錡 ，其方式為：宋定杰、呂宗翰原分別徵得宋定杰胞妹宋惠緁 配偶之父陳穎松、李彥樓各自擔任附表一編號4、5所示不動 產買受人、登記所有權人及名義借款人，渠等即告知呂宗翰 上開資訊，再由呂宗翰轉達楊秉錡，宋定杰、呂宗翰並各自 於其內包含楊秉錡、宋定杰、呂宗翰及梁文溢等人之WhatsA pp通訊軟體群組內分別上傳陳穎松、李彥樓之相關資訊，另 因宋定杰、呂宗翰均有提高貸款授信額度以超貸之需求，即 由呂宗翰徵得附表一編號4、5所示不動產賣方高亷誠同意， 將附表一編號4、5「實際價額」欄所示實際成交價格填載為 附表一編號4、5「契約價額」欄所示價額，高亷誠即分別與 陳穎松、李彥樓簽署買賣契約，並由呂宗翰交付折讓書予高 亷誠填寫。然因上開人頭經楊秉錡認難以通過審核，就附表 一編號4部分改由宋定杰委由同具犯意聯絡之宋沛璇擔任附 表一編號4所示不動產登記所有權人及名義借款人，另附表 一編號5則由呂宗翰自行尋覓附表一編號5所示陳益賢擔任附 表一編號5所示不動產買受人、登記所有權人及名義借款人 。其後宋定杰、呂宗翰即以不詳方式偽造賣方高亷誠簽名及 印文於附表二編號2、3所示不動產買賣契約書與不動產買賣 價金履約保證申請書，佯使買賣價金如附表一編號4、5「申 貸契約價額」欄所示，呂宗翰並持附表二編號2所示不實買 賣契約書等文件予陳益賢簽名，再由宋定杰、呂宗翰將相關 文件送交楊秉錡辦理申貸。而楊秉錡雖知悉宋沛璇、陳益賢 並非附表一編號4、5所示不動產實際申貸人，且宋定杰、呂 宗翰均有墊高附表一編號4、5所示不動產買賣價格之情形， 依舊持相關文件辦理申貸手續，且因宋惠緁、陳益賢之個人 資力恐亦無法通過授信，其復自行使用電腦軟體小畫家，修 改渠等臺北國稅局102年度綜合所得稅清單此公文書上載薪 資所得額為如附表一編號4、5「不實年薪」欄所示金額，並 將上情告知宋定杰、呂宗翰，再行轉知宋沛璇、陳益賢以利 回答銀行徵信照會相關問題。楊秉錡另又指示不知情之同組 業務員，依上開不實之買賣契約書及綜合所得稅清單，於抵 押貸款文件清單表示該單位已取得正確之所得稅繳納證明， 復填載借款人淨月總收入並計算每月還款比例，另依虛偽之 附表一編號4、5「申貸契約價額」欄所示買賣價金計算核貸 金額比例，表示未逾滙豐銀行所規定不得超過買賣價金85％ 之最高可核貸金額，再由楊秉錡於主管欄位簽名表示同意。 其後上開申貸相關文件經楊秉錡送交授信部門依滙豐銀行權 責單位審核貸款而行使，而為違背職務之行為，足以生損害 滙豐銀行對於授信貸款業務管理之正確性，並使滙豐銀行授 信部門因而陷於錯誤，准予貸放如附表一編號4、5所示貸款 ，而撥付僑馥公司履約保證專戶，經宋沛璇、陳益賢領取後 分別交付宋定杰、呂宗翰以使用，宋定杰、呂宗翰並分別給 予宋沛璇、陳益賢各10萬元之報酬。後宋定杰即自行並受呂 宗翰委託，給付如附表一編號4、5所示大約以買賣價金1.5％ 計算之手續費予梁文溢，同由梁文溢轉交予楊秉錡，楊秉錡 則另行給付每件1萬元之報酬予呂宗翰。 三、呂宗翰於105年5月間欲成立伯斯國際地產有限公司（下稱伯 斯公司），明知公司設立登記應收之股款，股東應實際繳納 ，不得僅以文件表明收足，竟基於違反公司法、利用不正方 法致使財務報表發生不實結果及使公務員登載不實之犯意聯 絡，向不知情之友人鄭欽文借得500萬元，由鄭欽文於105年 5月25日存入500萬元至「伯斯公司籌備處」之聯邦商業銀行 股份有限公司士東分行帳號000-000000000號帳戶（下稱伯 斯公司聯邦銀行帳戶）內，充作呂宗翰形式上已繳納5百萬 元股款，呂宗翰再委託不知情之會計師諶秉宏以上開帳戶存 摺封面及內頁影本充作股款收取證明，製作伯斯公司資本額 變動表、股東繳納現金股款明細表，並於105年5月26日出具 公司資本額查核報告書，表示伯斯公司已收足5百萬元之資 本額，而利用此不正當之方式使財務報表發生不正確之結果 。後再持上開文件於105年6月3日向主管機關即臺北市政府 申請公司設立登記而行使之，使不知情之臺北市政府承辦公 務員審查後認形式要件均已具備，而於同日核准伯斯公司之 設立登記，並將上開不實事項登載於職務上所掌之公司設立 登記表等公文書上，足以生損害於主管機關對於公司設立登 記事項審核及管理之正確性。而呂宗翰卻早於105年5月27日 ，即將其借得之500萬元自伯斯公司聯邦銀行帳戶領出返還 鄭欽文。 四、案經滙豐銀行訴由法務部調查局臺北市調查處移送臺灣臺北 地方檢察署檢察官偵查起訴。　　　　 　　理　由 壹、程序部分： 一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定 者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項定有明文；又被 告以外之人於審判外之陳述，雖不符前四條之規定，而經當事人 於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成 時之情況，認為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人 於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未 於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第159 條之5規定甚明。本案據以認定被告等人犯罪事實之證據，部分 屬於傳聞證據，除被告宋定杰及其辯護人爭執共同被告即證人楊 秉錡、呂宗翰、呂宗翰、梁文溢、吳又怡、林韋政及告訴代理人 於調查局詢問時所述（見本院卷一第295至299頁）之證據能力； 被告宋惠緁及其辯護人爭執共同被告即證人楊秉錡、呂宗翰、梁 文溢及告訴代理人於調查局詢問時所述（見本院卷一第287至289 頁）之證據能力，其餘被告均不爭執得作為證據（見本院卷一第 265頁、第343頁），本院審酌該等傳聞證據作成之情況亦無違法 或不當情事，因而認為適當。是以，依照刑事訴訟法第159條之5 第2項規定，本院下列所引用之該等傳聞證據均具備證據能力而 得作為證據。　 二、共同被告即證人楊秉錡、呂宗翰與證人梁文溢於調查局詢問 之證述： ㈠、按刑事訴訟法第159條之2所定傳聞法則之例外規定，必須符 合被告以外之人於檢察事務官、司法警察（官）調查中所為 之陳述，「與審判中不符」，且其先前之陳述，具備「可信 性」及「必要性」二要件，始例外得適用上開規定，認其先 前所為之陳述，為有證據能力。此所謂「與審判中不符」， 係指該陳述之主要待證事實部分，自身前後之供述有所不符 ，導致應為相異之認定，此並包括先前之陳述詳盡，於後簡 略，甚至改稱忘記、不知道或有正當理由而拒絕陳述（如經 許可之拒絕證言）等實質內容已有不符者在內。所謂「可信 性」，乃屬程序上證據能力信用性之問題，並非對其陳述內 容之證明力如何加以論斷，二者之層次有別，不容混淆。至 所謂「必要性」要件，乃指就具體個案案情及相關證據予以 判斷，其主要待證事實之存在或不存在，已無從再從同一供 述者取得與先前相同之陳述內容，縱以其他證據替代，亦無 由達到同一目的之情形（最高法院111年度台上字第2297號 判決意旨參照）。 ㈡、經查，共同正犯即證人楊秉錡、呂宗翰、證人梁文溢於調查局詢問時所為之證述，固係被告宋定杰、宋惠緁以外之人於審判外之陳述，屬傳聞證據，然比較楊秉錡、呂宗翰、梁文溢於調查局及本院到庭證述之內容可知，被告楊秉錡於調查局詢問時對被告宋定杰委由其優化附表一所示申貸戶之原因及過程、被告呂宗翰於調查局詢問時就其與被告宋定杰共同購買附表一編號4、5所示不動產之始末、證人梁文溢就如何受被告楊秉錡交辦收受物品之情事，均能清楚、完整解釋，至本院審理時，共同正犯即證人呂宗翰、證人梁文溢均稱因時間較久而記憶不清（見本院卷四第154頁、第287至288頁），另共同正犯即證人楊秉錡則證稱當時係過於疲勞而為不實陳述等情（見本院卷四第188至189頁），足認渠等於之證述與審判中之證述不盡相符。審酌共同正犯即證人楊秉錡、呂宗翰與證人梁文溢於調查局證述之時間係於110年間，相較於本院傳喚其等到庭作證之114年間，前者顯然距案發時間較近，證人就相關事實之記憶自當較為深刻清晰，且由調查局詢問筆錄之記載加以觀察，可見該時係採一問一答，楊秉錡、呂宗翰及梁文溢之回答內容具體、詳實，亦無身體、心理異常，或受其他外力干擾之情形，縱調查局筆錄製作之時間雖較長，但中間亦有讓渠等休息、用餐，實難認有何違反渠等真意、受強暴、脅迫或其他不正詢問情形，應認楊秉錡、呂宗翰、梁文溢於調查局詢問之證述具有可信之特別情況，佐以楊秉錡就承辦本案相關申請貸款案件，受被告宋定杰請託辦理貸款案之相關陳述；被告呂宗翰就其與被告宋定杰購買附表一編號4、5過程之相關陳述；證人梁文溢就受被告楊秉錡交辦領取物品之相關陳述，均與本案待證事實間具有相當之關聯性及不可替代性，為證明本案犯罪事實存否所必要，依上開規定及說明，此部分證述自有證據能力。 三、被告宋定杰、宋惠緁及其等辯護人雖認共同正犯即證人呂宗 翰、證人吳又怡、林韋政及告訴代理人於調查局詢問時所述均無 證據能力，惟本院並未採用該等陳述作為認定被告宋定杰、宋惠 緁部分有罪之證據，自毋庸贅述此部分證據能力之有無。　 四、以下援引之非供述證據，並非違法取得，且與本件待證事實 具有證據關連性，均應認有證據能力。　　　　 貳、實體部分： 一、違反銀行法等部分： ㈠、訊據被告宋惠緁、呂宗翰就上開事實均自白不諱，另被告呂宗翰就附表一編號5所示犯行供認無訛；而被告楊秉錡固坦認其於附表一所示期間任職滙豐銀行房貸業務部，且以電腦軟體修改附表一所示申貸者之薪資所得，並於滙豐銀行抵押貸款文件清單、房屋貸款信用及利率檢核表上簽名送交授信部門，然矢口否認有何行使偽造私文書、詐欺取財及違背銀行職員職務之犯意及犯行；被告宋定杰對其以另行支付手續費之方式委由楊秉錡辦理申貸手續，未交付附表一編號1、2所示折讓單予滙豐銀行，復未告知附表一編號4所示不動產買賣實際金額等情坦認無訛，然就附表一編號1、2部分否認有行使變造公文書與業務登載不實文書及違背銀行職員職務；附表一編號3、4部分則否認有行使變造公文書、偽造文書與業務登載不實文書及詐欺取財等之犯意及犯行，另就附表一編號5部分則否認所有被訴罪名；被告呂宗翰則否認涉犯附表一編號4所示犯行，分別辯稱： 1、被告楊秉錡部分：　　 ⑴、附表一所示申貸案均有足額擔保品，且被告楊秉錡於撥貸前 即要求被告宋定杰、呂宗翰存入300萬元之款項至各申貸戶 之銀行帳戶，顯見被告楊秉錡已以上開方式確認滙豐銀行於 核貸後得足額受償。此外，授信與否並非被告楊秉錡之職務 範圍，足認被告楊秉錡並無違背職務或詐欺銀行之犯意及犯 行。 ⑵、附表一編號3至5所示買賣契約書均非被告楊秉錡所偽造，且 其亦不知其餘被告有偽造之行為，是其並無行使偽造私文書 之犯意及犯行。 ⑶、被告楊秉錡並未因受被告宋定杰、呂宗翰所託辦理附表一所 示申貸案而收取任何手續費。　　　　 2、被告宋定杰部分： 　 被告宋定杰對於被告楊秉錡變造附表一編號1至4所示申貸人 薪資並填載於業務上文書等情均無所悉，且亦未自行偽造附 表一編號3、4所示買賣契約，另附表一編號5所示犯行與其 無關，此外被告宋定杰自始均無拒絕還款予銀行之意思。　 3、被告呂宗翰部分： 　　被告呂宗翰就附表一編號4所示犯行與其餘被告無犯意聯絡 及行為分擔。　　 ㈡、經查： 　1、被告楊秉錡任職滙豐銀行房貸業務部，被告宋定杰、呂宗 翰均為不動產經紀人，被告宋惠緁為被告宋定杰之胞妹，被 告呂宗翰為楊秉錡之同學；被告宋定杰擬以附表一編號1至4 所示人頭名義購入附表一編號1至4所示不動產，被告呂宗翰 擬以附表一編號5所示人頭名義購入附表一編號5所示不動產 ，即經由被告呂宗翰介紹其二人結識被告楊秉錡，並由被告 楊秉錡辦理附表一所示貸款案，其後，被告楊秉錡將附表一 編號1至5所示綜合所得稅清單中年薪部分更改如附表一「不 實年薪」欄所示金額，並由楊秉錡檢附相關文件送交滙豐銀 行授信部門，經該銀行核貸如附表一「貸款金額」欄所示款 項，並匯入僑馥公司履約保證帳戶等情，為被告等人所不爭 執（見本院卷一第265至266頁），復據證人李麗芳（見110 年度偵字第25461號卷【下稱110偵25461卷】卷第49至54頁 ）、王春田（見110年度他字第1666號卷【下稱110他1666號 卷】第57至63頁）、吳又怡（見本院卷四第91至103頁）、 林韋政（見本院卷五第12至39頁）、陳益賢（見本院卷五第 39至49頁）、尤慧敏（見110年度偵字第9682號卷【下稱110 偵9682號卷】第319至322頁）、尤慧真（見110偵25461號卷 第67至72頁）、賴彥蓁（見110偵25461號卷第117至123頁） 、高亷誠（見110偵25461號卷第139至145頁、本院卷四第13 1至148頁）、張雪菁（見110他1666號卷第273至286頁）、 蘇金城（見110他1666號卷第331至352頁、第359至363頁） 、梁文溢（見110偵9682號卷第145至168頁、第195至199頁 、本院卷四第148至173頁）分別於調查局詢問、偵查及本院 審理中證述明確，並有臺北市政府地政局109年6月30日北市 地價字第1096016853號函、109年7月10日北市地價字第1096 018318號函、110年2月19日北市地價字第1106004155號函（ 見110偵25461卷第361至382頁）；僑馥公司110年4月8日僑 馥（110）字第136號函、110年10月23日僑馥（107）字第26 4號函（見110偵25461卷第431至432頁）；證人高亷誠所提 供附表一編號4、5所示不動產原始買賣契約書等簽約文件（ 見110偵25461卷第151至216頁）；滙豐銀行111年9月8日（1 11）台匯銀（總）字第37182號函及附件、112年10月18日（ 112）台匯銀（總）字第37518號函及附件、113年5月3日台 滙銀電字第1130004795號函及附件、113年11月11日台滙銀 電字第1130018318號函及附件、113年11月19日台滙銀電字 第1130019360號函及附件、114年1月3日台滙銀電字第11300 22563號函及附件、附表一所示貸款案滙豐銀行徵信紀錄表 （見本院卷一第55至68頁、第273至283頁、第449至532頁、 本院卷二第7至487頁、本院卷三第7至531頁、本院卷四第35 至40頁、第115至117頁、本院卷五第51至64頁）；法務部調 查局數位證據現場蒐證記錄、數位證據檢視報告（見本院卷 一第373至411頁、本院卷四第41至49頁）及附表三「證據」 欄所示證據可佐，是此部分事實，首堪認定。 2、更正附表一編號4、5所示金額　　 ⑴、經查，證人高亷誠於調查局詢問及本院審理中證稱：我當時因為有資金需求而需要將附表一編號4、5所示不動產及臺北市○○區○○路000巷00弄00號9樓（下稱行義路9樓房屋）出售，上開不動產買賣契約上的價金分別是1,915萬元、1,900萬元及2,350萬元，但實際上各自折讓了300萬元、300萬元及400萬元，意即不動產買賣契約上第二期款不給付，當時房仲呂宗翰有叫我簽折讓書等語（見110偵25461卷第139至143頁、本院卷四第132至143頁），核與被告呂宗翰於調查局詢問及偵查中供稱：附表一編號4、5所示原始契約之買賣價格是不包含折讓金額，實際上一開始談的成交價就是兩間房各1,600萬左右，沒有所謂折讓，折讓是為了墊高價款創造出來的名目等語相符（見110他1666號卷第372至373頁、第450至451頁）。 ⑵、再觀諸證人高亷誠親簽之附表一編號4、5所示原始契約，均 約定第二期300萬元之款項為「備證用印款」（見附表三編 號4、5「證據」欄），考以附表一編號4、5所示不動產履約 保證專戶匯入款及撥款明細，於該明細備註欄均記載「用印 款300萬元不入專戶」等情明確，此有僑馥公司110年10月23 日僑馥（107）字第264號函在卷可參（見110偵25461卷第43 4頁），又證人高亷誠於本院審理中亦證稱：這個沒撥入專 戶的款項應該就是當初約定折讓的價格等語（見本院卷四第 147頁），據此可徵附表一編號4、5所示不動產之實際買賣 價金為扣除上開折讓款之1,615萬元、1,600萬元無疑。 ⑶、檢察官就附表一編號4、5所示買賣價金誤載如附表一編號4、 5「契約價額」欄所示，爰更正如附表一編號4、5「實際價 額」欄之金額，併此指明。　　 ㈢、被告等人係約定以由被告楊秉錡美化財力，由被告宋定杰、 呂宗翰分別墊高附表一所示不動產買賣價金之方式進行超額 貸款： 1、被告楊秉錡變造公文書及業務登載不實文書部分： ⑴、被告楊秉錡於110年2月5日調查局詢問中自承：我是受被告宋 定杰拜託去變造附表一申貸戶的個人綜合所得稅資料，將所 得提高，好方便他們通過銀行的貸款申請。其上任職公司是 被告宋定杰提供給我他們喬好的公司，不然銀行後台查訪時 就會發現異常。被告宋定杰在拜託我幫忙變造的時候，都會 跟我大概講一下申貸戶的狀況，大部分都會跟我說只差財力 證明這一點就可以過關，也會跟我說對方有實際薪資只是沒 有報稅或需要額外的錢裝潢等藉口，他這樣講的意思就是明 講要我幫忙變造財力證明，他怎麼可能不知道我要變造，不 然他隨便找一間銀行辦不就好了，這些事情我當時也有跟被 告宋惠緁講，這個案子既然是她哥宋定杰介紹來的，宋定杰 不可能不知道。我會再告訴申貸戶我把他們的收入提高到多 少，方便他們通過照會等語（見110他1666卷第548至554頁 、第559至560頁）；又於同日偵查中陳稱：我會跟被告宋定 杰講我會自己解釋說明財力部分，我沒有明講要去做不實綜 所稅資料，我只有說財力部分我會自己處理。但如果宋定杰 不知道我要做假的財力證明，他自己去辦貸款就好，不用透 過呂宗翰來拜託我，附表一編號3所示的不實任職公司是被 告宋定杰告訴我的，申貸戶縱使沒有在公司，但我們可以撥 申貸戶電話來進行照會等語（見110他1666卷第572頁）；復 於110年4月16日調查局詢問時陳稱：宋定杰等人都知道這些 人頭的財力不足申貸，他們找我就是請我幫忙美化申貸人頭 的薪資證明，好方便這些人頭首購，我沒有跟宋定杰等人直 接說我會偽變造財力證明，我只有跟他們說我自己會打報告 向銀行說明這些人頭的財力狀況，最終目的就是要請我幫忙 這些沒有資格申貸的人頭變成符合資格申貸等語（見110偵9 682卷第30至31頁）。 ⑵、被告宋定杰於偵查中供稱：我透過呂宗翰介紹認識楊秉錡， 呂宗翰是信義房屋的房仲，呂宗翰介紹認識時，我有希望有 些案子可以全額貸或超貸，若資力算不太過時，楊秉錡可以 幫我們補強資力，呂宗翰也是一樣的狀況，超貸就是要在合 約跟財力作手腳等語（見110他1666卷第522頁、第526頁） 。　　 ⑶、另被告呂宗翰於偵查中亦陳稱：我知道陳益賢的收入是貸不 到那麼高的金額，所以我知道他們的所得資料是需要美化的 等語（見110他1666卷第452頁）。 ⑷、再觀諸滙豐銀行照會資料，就附表一所示申貸案均需確認申 貸戶是否有下列狀況「1、以他人代為交付購屋自備款。2、 所得及還款能力明顯與借款金額不符。3、以不明來源的所 得資料申請貸款。4、借款人與房屋所有權人不具親屬關係 。5、借款人對於買賣內容不清楚。6、擔保品坐落地與借款 人是否無地緣關係」等情，另查諸滙豐銀行就附表一編號1 所示不動產照會內容填載：「SV+ID OK，自住，買價OK，申 貸金額OK，已自行支付150萬，是透過代書介紹貸款」；附 表一編號2所示不動產之照會內容填載：「SV+ID OK，自住 ，買價OK，申貸85成，已自行支付150萬，是仲介介紹貸款 」；附表一編號3所示不動產之照會內容填載：「（M【即撥 打手機】）SV OK，現居地無電話，現職2年餘，公司主要是 做冷氣空調工程，自己負責洽談包工業務，新屋買1600萬」 、「OT（O【即撥打辦公室電話】）：這裡是辦公室，店面 在另外一邊，公司是做空調，稱BR（即借款戶）是業務，一 早及下班時才會進來，目前不在辦公室」等語；附表一編號 4之照會內容填載：「表事務所為家裡自營，故住辦合一， 職為會計，已服務10年，CFM（即Confirm）SV+ID+自住＋總 價＋價金OK，欲貸1904萬」；附表一編號5所示不動產之照會 內容填載：「BR（即借款戶）親接，SV+現職資料+申貸金額 OK，RE址＋自住＋總價OK，價金已支付＄4.7M，其中100萬為自 有資金期款項由父親協助支付，透過仲介購買（住商龍江店 ）」等語綦詳（見本院卷五第53至64頁），顯見滙豐銀行人 員於照會時確有核對買賣價金及個人身分資料無疑。 ⑸、而參以附表一編號3所示申貸人即證人林韋政於本院審理中證 稱：我是被告宋定杰找來的人頭，我當時只是單純出借名義 ，後來我有問被告宋定杰他是怎樣去跟銀行做貸款，他說他 們會做薪資跟合約買賣價額再去跟銀行貸款，意即他們會把 我的薪資調高，買賣房屋的價金契約數字也會調高，他是配 合滙豐銀行的楊秉錡。我從來沒有在附表一編號3所示凱業 興業公司（下稱凱業公司）上班過，但在滙豐銀行人員跟我 照會前，被告宋定杰有提供他所說我任職公司名稱跟資訊， 告訴我銀行打電話來要怎麼講，他說要這樣說明貸款才會准 等語（見本院卷五第28至29頁、第33至34頁）；同案被告即 證人宋惠緁於調查局詢問時證稱：我哥哥宋定杰找我來當附 表一編號3所示不動產申貸的人頭，在對保前滙豐銀行人員 就有先打電話給我提醒我要如何回答，告訴我成交價虛構提 高為2,380萬元，貸款金額為1,904萬元，也有告訴我要把年 收入說高一點，貸款才貸的過去等語（見110他1666卷第142 至143頁）；另於偵查中具結證稱：我知道原始契約上是寫1 ,915萬元，但因為這是貸款的目標，所以需要虛構價金提高 到2,300多萬元，這樣才能貸到1,900多萬元。我哥哥宋定杰 也有說他們會處理好財力證明的事情，他會幫我弄到符合資 格的財力證明，至於銀行端的人則是跟我說薪水要講高一點 等語（見110偵9682卷二第230至231頁）；證人即附表一編 號5所示申貸人陳益賢於本院審理中亦證稱：我是被告呂宗 翰找來的人頭，當初應該是呂宗翰跟我說要怎麼回答銀行照 會的資訊，我只認識呂宗翰而已等語（見本院卷五第46至47 頁），據此堪認人頭申貸人就渠等經被告楊秉錡修改後之薪 資，確經銀行人員或被告宋定杰、呂宗翰轉知，以供渠等於 回答滙豐銀行照會時不致洩漏實情。 ⑹、從而，綜據上情可徵，房仲業者即被告宋定杰、呂宗翰委由 被告楊秉錡申辦貸款目的之一，顯係因其得美化附表一所示 申貸戶之還款能力，以通過申貸，縱令被告楊秉錡實際會以 何具體方式遂行犯罪行為為被告宋定杰所未能確知，然其當 知悉被告楊秉錡確有修改申貸戶之相關薪資資料，並將之登 載於銀行文件上無疑，是被告楊秉錡、宋定杰於本院審理中 辯稱仲介業者即被告宋定杰就此情均無所悉，顯悖於事實。 ⑺、至被告楊秉錡雖於本院審理中改稱其於110年2月5日調查局詢 問時係因太過疲累經調查員誘導始為上開陳述云云（見本院 卷四第186至188頁），然觀諸被告楊秉錡於歷次調查局詢問 及偵查中就被告宋定杰等人知悉其會以不法方式美化申貸戶 資力等情之陳述均大抵相符，且於110年2月5日調查局人員 再次確認是否要修改此部分所述時，亦表示不用修改等語（ 見110他1666卷第557頁），是其事後任意翻異所述，已有可 議。遑論附表一編號3所示申貸案中，滙豐銀行徵信人員甚 且致電至證人林韋政未實際任職之凱業公司，並經該公司不 詳之人佯稱證人林韋政之在職情況，苟非被告楊秉錡和實際 能與人頭林韋政溝通之被告宋定杰裡應外合並疏通凱業公司 人員，實無可能以此方式蒙蔽銀行照會人員，是被告楊秉錡 於本院審理中之證述，自不足作為有利被告宋定杰之證據。 ⑻、被告宋定杰另辯稱當時被告楊秉錡有要申貸戶在帳戶內存入3 00萬元，其認為這就是被告楊秉錡美化資力之方式云云。然 查： 　①附表一所示申貸戶分別於103年1月17日、103年3月13日、103 年7月8日、103年8月29日、103年9月12日各將300萬元存入 渠等申辦之滙豐銀行帳戶，然渠等均旋於103年2月11日、10 3年3月26日、103年7月31日、103年9月4日、103年9月24日 即行將款項全數領出等情，有滙豐銀行卓越理財對帳單等件 存卷可考（見本院卷二第11頁、第14頁、第305頁、本院卷 三第6頁、第325頁），是此部分事實，固堪認定。 　②然被告楊秉錡於調查局詢問時亦證稱：因為滙豐銀行是外商 銀行，要存入300萬元才不用每個月都繳帳戶管理費，我跟 每個客戶都會說這件事，沒有特別跟被告宋定杰說這樣可以 變成VIP，也沒有存入款項之後財力證明審查會比較寬鬆的 事情，滙豐銀行接受的財力證明只有所得清單上的報稅資料 等語明確（見110他1666卷第558至559頁）。 　③再參諸滙豐銀行之申貸規定，倘有下列情事即成為該行之高 資產客戶，並因此享有申貸成數變高之優惠，此有滙豐銀行 113年11月19日台滙銀電字第1130019360號函及附件、114年 1月3日台滙銀電字第1130022563號函及附件可憑（見本院卷 四第35頁、第116至117頁）：　　 HNWC Category 高資產客戶，本行私人銀行客戶或客戶提供近三個月資產（本行及他行）皆大於等於300萬 HNWC 高資產客戶，客戶提供近一個月資產大於等於300萬 　　而於申貸時與一般客戶有如下區別：　 客群 高資產客戶 一般客戶 最高年齡限制 60歲 60歲 借款人年齡加貸款年限上限 在提供保人加強授信條件且貸款年限小於等於20年情況下，借款人年齡加貸款年限不受70年限制 70年 貸款成數上限 依擔保品座落區域80％至85％ 依擔保品座落區域70％至80％ 　④考諸證人梁文溢於本院審理中證稱：上開滙豐銀行就高資產 客戶跟一般客戶的貸款成數上限與我的認知相符，但就算變 成VIP客戶，也不可能到可以超貸的情形等語（見本院卷四 第170頁）；另被告宋定杰於偵查中亦供稱：星展銀行只要 定存300萬元就可以多貸5％等語（見110他1666卷第522頁） ，顯見於申貸銀行因客戶存入存款而提高貸款成數，為一般 銀行職員及不動產仲介所熟知之事實。基此，衡諸一般事理 ，倘被告宋定杰所認知被告楊秉錡美化財力以便進行超額貸 款之方式僅為上開存入300萬元之情形，則被告宋定杰自行 辦理相關手續即為已足，實無花費附表一所示高額手續費委 由被告楊秉錡辦理申貸手續之必要。是綜據上情以觀，被告 宋定杰辯稱其不知悉被告楊秉錡擬以變造公文書及登載業務 不實文書之方式優化申貸戶還款資格以通過貸款審核云云， 諉無可採。 2、被告宋定杰、呂宗翰偽造不實買賣契約書部分： ⑴、被告楊秉錡於調查局詢問及偵查中陳稱：老實說我當時知道 有AB約，B約應該是被告宋定杰他們傳給我的，我在知道是B 約的情況下仍協助申貸，在我那個年代AB約很正常，墊高方 法是被告宋定杰他們會把買賣價格寫高，讓我去打折放貸， 我沒有去管有沒有墊高。他們會問我銀行就標的估價的金額 去墊高價格等語（見110他1666卷一第563頁、第570頁、第5 72頁、110偵9682卷第46頁）。 ⑵、附表一編號3（即附表二編號1）部分： 　①附表一編號3所示買方林韋政於本院審理中證稱：當初被告宋 定杰是我說簽約金額是1,300萬元，但不管買賣價金1,300萬 元或1,600萬元的買賣契約，都不是我自己在上面簽名。我 一開始就是交給被告宋定杰處理，只有申貸書上是我的簽名 。在照會前被告宋定杰才有跟我說這件的價金是1,600萬元 ，但我沒有印象銀行的人在照會前有先打來跟我說過這件事 情，另外宋定杰也有跟我說他們會作買賣合約的價格，因為 他想要貸款貸多一點等語明確（見本院卷五第17至18頁、第 20至21頁、第28頁、第36頁）。又被告宋定杰於調查局詢問 及偵查中均一再陳稱：超貸就是要在合約跟財力作手腳，我 會跟楊秉錡詢價問說可以貸多少，如果要多貸的話買賣價金 就要變高，這本來就一定要做不實契約來多貸等語（見1666 卷第477至486頁、第526頁、第528頁），顯見被告宋定杰對 於應以虛增價金之方式墊高買賣契約價格乙事，知之甚詳。 　②而觀諸實際經證人林韋政授權簽署買賣價金為1,300萬元之買 賣契約與經偽造價金為1,600萬元之買賣契約，均為二十一 世紀公司所使用之制式合約書，且該二份契約上無論買方林 韋政、特約地政士、經紀人、經紀營業員及買方經紀業公司 商號（下合稱特約地政士等）之簽名或印文形制均甚為相同 （見附表三編號3「證據欄」所示），甚且證人即附表一編 號3所示不動產賣方賴彥蓁亦於調查局詢問時證稱：附表二 編號1所示不動產買賣契約書是我所親簽，簽約當時有我朋 友李政達、代書跟另外一名男性在場等語（見110偵25461號 第120至121頁），衡諸常情，證人林韋政既已授權被告宋定 杰自行代其簽署姓名於買賣契約上，又被告楊秉錡亦無從接 觸賣方賴彥蓁及特約地政士等以取得渠等之簽名，並使用其 等印章蓋印於不實之買賣契約上，堪認附表二編號1所示不 實契約書，應係被告宋定杰所製作。 　③刑法處罰偽造私文書罪，旨在處罰無製作權之人，不法製作 他人之文書，以保護文書實質的真正；祇須所偽造之私文書 足以生損害於公眾或他人為已足，至公眾或他人是否因該私 文書之偽造而實受損害，則非所問，亦不因真正名義人事後 追認，而影響其已成立之罪名。而行為人基於他人之授權委 託，在授權範圍內雖有權代表本人（授予代理權之本人）製 作本人名義文書，不成立本條之罪，惟若逾越授權範圍而以 本人名義作成文書，就其逾越部分，既無制作之權，仍不失 為偽造行為，即不得以曾經授權而免責（最高法院113年度 台上字第4560號判決意旨參照）。因被告林韋政於調查局詢 問及本院審理中均證稱其所知道的買賣價金就是1,300萬元 （見110他1666號卷第78頁、本院卷五第21頁），被告宋定 杰逾越授權範圍所製作附表二編號1文書，自成立偽造文書 罪。 ⑶、附表一編號4、5（即附表二編號2、3）部分： 　①附表一編號4、5所示賣方高亷誠於調查局詢問及本院審理中 均證稱：我當時是要一起出售包含附表一編號4、5所示之三 處不動產，處理的仲介人員都是被告呂宗翰，附表一編號4 、5契約價額為1,915萬元、1,900萬元之買賣契約都是由我 自己親自簽名蓋章，但附表二編號2-1、3-1所示契約價額為 2,380萬元、2,350萬元的契約上簽名和後面附表二編號2-2 、3-2不動產買賣價金履約保證申請書上的簽名都不太像是 我簽字的方式，而且印章也不是我的印章，我記得簽約當天 是同時跟不同的買家簽約，應該包含陳穎松跟李彥樓，我後 來也沒有再跟陳益賢簽約等語（見110偵25461卷第141至142 頁，本院卷四第136至140頁、第144頁），並有附表二編號2 、3所示原始契約及不實契約在卷可參，據此堪認附表二編 號2、3所示契約書及申請書，並非證人高亷誠所親自簽立亦 未經其授權簽署。 　②然附表一編號5所示買方陳益賢於調查局詢問及本院審理中均 證稱：是被告呂宗翰找我借名購買附表一編號5所示不動產 ，相關事情都是他在辦理，我記得有在仲介公司跟滙豐銀行 簽名過。又附表二編號3-1買賣契約書上簽名是我本人所親 簽，其他的個人資料也是由我填寫，銀行照會時問我的買賣 總價及申貸金額等資訊，都是呂宗翰告訴我的，因為我也只 認識他而已等語（見110他1666卷第191至194頁、本院卷五 第47至48頁），據此足認附表二編號3所示不實契約，確係 被告呂宗翰交付證人陳益賢簽署無訛，是此部分契約文件， 苟非被告呂宗翰以不詳方式自行或委由他人偽造，如何會由 被告呂宗翰取得並持之使證人陳益賢簽名於其上。 　③而觀諸附表二編號2-1、3-1所示不實契約，均使用住商不動 產之制式契約，且就附表二編號2、3文書上賣方高亷誠及特 約地政士等之簽名、印文形式均大抵相同，顯見該等文件應 係以同一方式製作而成。揆諸上開說明，既附表二編號3所 示不實契約係被告呂宗翰以不詳方式自行或委由他人偽造， 則附表二編號2所示不實契約，實無另委由被告楊秉錡等銀 行端另行偽造之理。　　　 ⑷、至被告宋定杰雖辯稱均不知悉有偽造買賣契約以墊高買賣價 金之情事云云，然查，附表一編號3、4所示人頭買方即證人 林韋政與被告宋惠緁於調查及偵查中均證稱：渠等經由被告 宋定杰而知悉買賣價格有調高以高貸之情事，此部分已如前 述，亦核與滙豐銀行照會資料之查證情形相符。且觀諸附表 一所示核貸金額可知，滙豐銀行核貸款項均已高於或約略等 於原始契約之買賣價格，被告宋定杰為從業多年之不動產經 紀人，對此顯與一般銀行核貸成數有異之情況，怎可能全無 所悉，是被告宋定杰此部分辯解，均無可信。 ⑸、據此以觀，附表一編號3所示不實契約，係由仲介方即被告宋 定杰偽造；附表一編號4、5所示不實契約，係由仲介方即宋 定杰、呂宗翰以不詳方式偽造，且均為被告楊秉錡所知悉等 情，應堪認定。 3、被告均知悉附表一所示申貸案係擬以不實買賣價金及申貸戶 還款能力，詐欺銀行而為超額貸款： ⑴、被告楊秉錡於調查局及偵查中陳稱：我知道被告宋定杰、呂 宗翰有去把交易款項墊高，讓我去打折放貸，因為他們都會 先問我可以估多少，目的就是要把買賣價格墊高，他們也會 跟我說希望貸款的金額是多少，但我還是拿去協助申貸，我 不會去管這麼多，當時A、B約是很流行的事情等語（見110 他1666卷第566頁、第572至574頁、110偵9682卷第46頁）。 ⑵、被告宋定杰於調查局及偵查中陳稱：我透過呂宗翰介紹認識 楊秉錡，呂宗翰介紹認識時，我有說希望有些案子可以全額 貸或超貸，若資力算不太過時，楊秉錡可以幫我們補強資力 ，溫宗憲也是一樣的狀況。就附表一編號1、2所示交易，應 該是在買賣合約當天一起簽了折讓協議書，我因為想要全額 貸款，所以申貸時沒有提出折讓協議書，但楊秉錡知道這案 子我買賣價格做比較高，我有跟他說合約我已經處理好，有 墊高價款，因此不用再作AB約。另外附表一編號3的標的， 我也是一開始就打算超貸，也知道買賣價金要墊高。附表一 編號4是被告呂宗翰介紹給我，我有去找被告楊秉錡詢價， 問他可以貸多少錢，我知道如果要貸到1,900萬元的話，申 貸的買賣成交金額差不多要2,400萬元。只要楊秉錡可以幫 助我順利核貸到我要的金額，我就會依行情支付報酬，但有 些案件楊秉錡沒辦法協助我貸款到我要的成數，我就會將扣 減他的報酬費。我知道我們就是要多貸等語（見110他1666 卷第522至526頁、第477至486頁、110偵9682號卷第322頁） 。 ⑶、被告宋惠緁於調查局詢問及偵查中陳稱：我一開始知道交易 的價金就是原始契約上的1,915萬元，但因為我哥哥宋定杰 和呂宗翰2人是要以1,915萬元為目標的貸款金額，所以需要 虛構價金將價金提高到2,300餘萬元，以一般房貸貸房價的8 成計算，這樣才能貸到1,900餘萬元，宋定杰和呂宗翰才可 以不需出資頭期款取得不動產等語（見110他1666卷第141頁 、110偵9682號卷第227頁）。 ⑷、被告呂宗翰於調查局詢問及偵查中陳稱：附表一編號4、5所 示原始契約之買賣價格不包含折讓金額，因為這樣我也可以 依照合約金額多貸一點。實際上一開始談的成交價就是兩間 房各1,600萬左右，沒有所謂折讓，折讓是為了墊高價款創 造出來的名目。又我們當初想要貸到合約金額的九成，但呂 宗翰跟我們說可以貸到1,800萬元及1,900萬元，比我們想的 還理想，只是要另外支付手續費而已。依我擔任房仲的經驗 ，我知道銀行貸款最多最多9成，就是8成房贷加1成信貸， 一般是8成到85成，要看個人資力、房屋價值，我知道被告 楊秉錡應該是用非法的手段達到高貸的目的等語（見110他1 666號卷第372至373頁、第450至451頁）。 ⑸、被告呂宗翰於偵查中陳稱：楊秉錡是銀行人員，對於要用什 麼方式讓案子通過，可能是變造合約或收入資料，具體我不 知道。另外當時我有聽宋定杰講，講價格做高一點，借款金 額可以借高一點，我有無轉達給楊秉錡我不記得，但楊秉錡 也有跟我講金額要做高比較好貸，但我忘記是幫誰轉達給誰 ，但就是要把價格弄高。價格就是用AB約做高，實際上怎麼 做跟是誰做的我不知道（見110偵9682卷第104頁）。　　 ⑹、此外，觀諸附表一所示不動產之滙豐銀行照會過程及核貸撥 款狀況，銀行端之楊秉錡、實際買方宋定杰與呂宗翰及人頭 宋惠緁，毋寧對於上開以美化人頭財力及墊高買賣價金而獲 得遠超實際買賣價格之貸款等情，均知之甚詳，並以裡應外 合之方式使銀行錯誤核貸並撥付款項。 ⑺、至被告楊秉錡雖辯稱：實際上銀行只重視擔保物的價值，本 案都是足額擔保就沒有詐欺銀行的情況云云。然其於偵查中 業已自承：我要提高附表一所示申貸戶收入的原因是不這樣 做銀行不會通過，有些銀行覺得擔保品可以就會放款，但滙 豐銀行的内規是擔保品、收入都同時會參考，收入不夠的話 要主動提供保證人，我就幫他們改一改，計算一下，幫他把 財力補到銀行可以通過審核的狀態等語（見110偵25461卷第 420至421頁）。且觀諸滙豐銀行房貸利率檢核表可徵，銀行 毋寧會以本次貸款月付金與借款人之淨月總收入計算借款人 總和DIR（即Debt-to-Income Ratio）負債比，另就新買賣 件欄位亦明載「最高可核貸金額不超過買賣價的85％」，以 確認借款人是否有足夠能力償還貸款，並確保貸款風險在銀 行可控範圍內，此有上開檢核表等件可參（見附表三「證據 」欄所示）。而被告楊秉錡長年任職於銀行業，對核貸與否 與金額高低應應綜合判斷真正借款戶之資金用途、償還來源 、債權保障及未來展望等情，實難諉為不知，甚且其亦於上 開檢核表上業務或主管欄位簽名確認，則其就申貸者之職業 、收入等還款能力及不動產實際買賣價金，是供金融機構作 為是否准予核貸及核定貸款金額之重要參考因素等情，自當 知之甚詳，其上開辯解，無非事後圖卸之詞，洵無可採。 ⑻、被告楊秉錡另辯稱其有請附表一所示買方在帳戶內存入300萬 以擔保渠等財力云云。然查，於帳戶中存入300萬元之高資 產客戶與一般客戶之區別，業經本院說明如上。且被告楊秉 錡於偵查中即自承：因為滙豐銀行是外商銀行，要存入300 萬元才不用每個月都繳帳戶管理費，我跟每個客戶都會說這 件事，沒有特別跟被告宋定杰說這樣可以變成VIP，也沒有 存入款項之後財力證明審查會比較寬鬆的事情，滙豐銀行接 受的財力證明只有所得清單上的報稅資料等語明確（見110 他1666卷第558至559頁），顯見其清楚認知其所稱存款300 萬元與個人資力之擔保並無關連。又觀諸附表一所示買方雖 將300萬元存入滙豐銀行帳戶，然旋於不到一月即將款項領 出等情，已如前述，而此單純金流之製作，實難認得以連結 申貸個人還款能力之有無。況被告楊秉錡於調查局詢問時即 供認：我在對保的時候有跟申貸的買方聊天，但他們對於我 說的事情都很狀況外，跟新買房子客戶的常態行為舉止差很 多等語（見110他1666卷第553頁），足徵被告楊秉錡對申貸 戶之資力早有疑慮。綜上各情，均堪認定被告楊秉錡等人毋 寧係為增加貸款成數始為存入300萬元至匯豐銀行帳戶之操 作，而與確保資力等情無涉。　　　　 4、被告楊秉錡所為係違背職務之行為：　　 ⑴、按銀行法第125條之2第1項銀行法特殊背信罪中之「職務」即 職權事務，銀行負責人或職員因法律上原因而有處理職掌銀 行事務之職權，自應依誠實信用原則處理事務，倘違背受託 關係而未善盡管理銀行（本人）財產之義務，或濫用受託事 務之處分權限，均係本條所定「違背其職務」之行為。非經 營、管理層級之銀行職員，承辦諸如匯兌、存放款、外匯、 信託、票（債）券、簽發信用狀、金融商品買賣等業務，在 其業務範圍內，係受託為銀行處理事務之人，無論其係獨立 、輔佐或有無最終決定權限，亦不論其係自始或事中參與處 理，如故意濫用其處分權限而致生損害於銀行之財產或其他 利益，均有本罪之適用（最高法院111年台上字第4093號刑 事判決意旨參照）。又銀行職員究有無違背其職務之行為， 首應判斷者為其職務之內容及範圍，以貸款案件之申請、送 件及審核而言，即應依該職員在整體業務流程中所擔任之職 務為觀察，非謂就此貸款申請之准許與否，具有審查權者， 始可能違背其職務而犯之，倘在此流程中負責其他部分業務 之職員，就其職責部分有所違背者，亦得成立此罪（最高法 院105年度台上字第1585號刑事判決意旨參照）。另按銀行 職員究有無銀行法第125條之2第1項所稱「違背其職務」之 行為，首應判斷者為其職務之內容及範圍，而所稱職務係指 職權事務，即職員於任職期內職掌之事務，本此職掌事務負 有其處理之職權與職能。以理財專員提供客戶投資理財諮詢 、規劃，以及受理客戶指示辦理特定投資理財型商品之購買 、贖回案件之申請、送件而言，即應依該職員在整體業務流 程中所擔任之職務、經手之事項為整體觀察，非將其各步驟 或階段行為切割判斷，因此，倘於此流程中有處理非其專責 之業務但有密切關連而使其專責業務易於完成或更為完備有 所違背者，亦得成立此罪（最高法院113年度台上字第216號 判決意旨參照）。　　　 ⑵、依附表一所示申貸案時適用之滙豐銀行個人房屋貸款申請及 撥款標準作業程序規定：於辦理房屋貸款作業時，房屋貸款 業務部應了解客戶需求，取得抵押品及客戶個人資料，並填 寫房屋貸款申請書，其後由委外估價師事務所進行評估，承 辦人員於確認評估值是否符合客戶期望後，應徵詢客戶意願 並進行信用資料查詢，而後申請辦理鑑價報告書，並由承辦 人員準備包含抵押貸款文件清單、房屋貸款信用及利率檢核 表等申請文件，徵信人員檢查文件完整性後進行照會，再由 授信部門審核貸款額度，決定是否核准貸款。其後承辦人員 將審核結果通知客戶，再行準備貸款文件並辦理對保作業， 於對保過程中應確實查核借款人與擔保物提供人之文件，其 中包含財力證明文件影本是否與正本相符、買賣合約書與買 賣價金流程證明等之正確，確認無誤再將相關文件送交撥款 部門作業等情，有上開作業程序在卷可參（見本院卷一第49 1至532頁）。而被告楊秉錡於調查局詢問時亦自承：我在滙 豐銀行任職期間一直都是在房貸部，工作内容是負責找有房 貸需求的客戶，並協助申請貸款，房貸的正常流程是申請、 申貸、批覆、對保及撥款，客戶填寫完貸款申請書並提供銀 行要求的證明文件，經我初步審核後，就會送交總行審查部 進行審核，如果是以不動產作為擔保，審查部會委外進行鑑 價，許可後會簽發核貸通知書，内容詳記貸款條件，我再依 照核貸通知書製作合約書，請客戶簽名對保，對保後我的部 分就到此結束，後續撥款是由後台直接處理，不會由我經手 等語（見110他1666卷第549至550頁），核與證人梁文溢於 調查局詢問時證稱：滙豐銀行辦理房貸的正常流程是申請、 申貸、批覆、對保及撥款，客戶填寫完貸款申請書並提供銀 行要求的財力證明、身分文件、房屋買賣契約書等證明文件 ，將文件收齊後，我們會派員去現場看一下房屋的狀況確認 房屋價值，估價師事務所會給出合理貸款價格，我將資料填 妥及備妥後，會再送直屬主管確認，直屬主管確認沒問題後 ，會再由總行審查部進行審核，如果是以不動產作為擔保， 審查部會委外進行鑑價，許可後會簽發核貸通知書，内容詳 記貸款條件，之後再依照核貸通知書製作合約書，請客戶簽 名對保，對保之後的撥款是由後台直接處理，不會由房貸部 處理。我會調客戶聯徵資料來確認信用紀錄，確認客戶提供 的財力證明文件是否有還款的能力等語大抵相符（見110偵9 682卷第152至153頁）。據此可徵，被告楊秉錡所任職之房 貸業務部其業務內容應包含尋找客戶、進行信用資料查詢， 準備包含抵押貸款文件清單、房屋貸款信用及利率檢核表等 申請文件、於核貸後準備相關貸款文件並確實辦理對保作業 等事項無疑。　 ⑶、觀被告楊秉錡所為首揭各項犯行，皆係利用其任職房貸業務 部員工或經理之職權，將不實之資料登載於職掌之抵押貸款 文件清單及房屋貸款信用及利率檢核表等文書，且除未確實 辦理客戶信用資料之查詢，甚且自行變造虛偽文件，並將上 開資料依滙豐銀行內部流程送交授信部門處理，此等行為明 顯均在被告楊秉錡之職務範圍內，不因被告楊秉錡非核貸部 分人員，無核准貸款權限，即謂與其職務無關。又滙豐銀行 所受損害，確係因被告楊秉錡等人之犯行，致使從事逐級核 貸程序之同銀行其他人員陷於錯誤而核准貸款，故本件滙豐 銀行之損害確係基於被告楊秉錡職務範圍內之違法行為所致 ，應無疑義。 ⑷、綜上所論，被告楊秉錡係屬銀行法第125條之2第1項所稱之「 銀行職員」；銀行所受損害即錯誤放貸如附表一「核貸金額 」欄所示款項，亦係因被告楊秉錡職務範圍內之違法行為所 導致等情，均可認定。被告楊秉錡及辯護人所稱檢察官所指 職務過於寬泛，故被告行為並不該當銀行法第125條之2第1 項之犯罪構成要件云云，自非的論。 5、附表一「被告」欄所示被告就各次申貸案有犯意聯絡及行為 分擔： ⑴、刑法上責任共同原則，係指共同實行犯罪的行為人，在合同 意思範圍以內，各自分擔一部分的犯罪行為，而相互利用他 人的行為，以達其犯罪之目的者，即應對於全部所發生的結 果共同負責。亦即刑法之共同正犯，其正犯性理論係「一部 行為全部責任」原則，而依一般採用之犯罪共同說，共同正 犯之成立，各參與犯罪之人，在主觀上具有明示或默示之犯 意聯絡（即共同行為決意），客觀上復有行為之分擔（即功 能犯罪支配，於同謀共同正犯場合，某程度上亦有此情）， 即可當之。換句話說，共同正犯之所以適用「一部行為全部 責任」，即在於共同正犯間，存有「相互利用、補充關係」 。從而，於數人參與犯罪之場合，只須各犯罪行為人間，基 於犯意聯絡，同時或先後參與分擔部分行為，以完成犯罪之 實現，即應對整體犯行負全部責任，不以參與人「全程」參 與犯罪所有過程或階段為必要（最高法院110年度台上字第6 048判決意旨參照）。 ⑵、附表一編號4、5部分：　 　①被告呂宗翰於調查局及偵查中自承：一開始有一位代書聯繫 我說他的客戶江瑞華繳不出房貸要被法拍，問我有沒有客戶 可以媒合買房，我去看了覺得這幾間地點不錯可以投資，所 以我就去找宋定杰問他有無投資意願，宋定杰就找他妹妹的 公公陳穎松當人頭買一戶，我則找我的前同事李彥樓當人頭 買另外一戶，還有一戶是我二十一世紀公司的同事所買，三 間房子的總價是一起談。當時江瑞華有說他還是要繼續使用 附表一編號4、5這兩間房產所以要回租，兩年後還要跟我們 一起買回，我和宋定杰覺得可以用江瑞華支付的租金繳納房 貸，所以決定購入。我們那時後就有問有沒有可以申貸的銀 行，因為呂宗翰的同學楊秉錡在滙豐銀行任職，我們就告訴 呂宗翰說房子是我和宋定杰一起買的，都需要貸款。就頭期 款的部分，當時我們都沒有這麼多存款去付頭期款，所以宋 定杰就用他的名義去向民間金主借錢，把錢交給宋惠緁跟陳 益賢存入銀行帳戶，再把錢匯到履約保帳戶內。當時是由我 把附表一編號4、5所示簽約文件跟折讓書拿給買方簽名。另 外因為江瑞華租金給的不準時，被告宋定杰的經濟狀況又不 好，所以後來這兩間房子都是由我來支付房貸。另外關於本 件要支付給楊秉錡的手續費，我聽宋定杰或是呂宗翰跟我說 的，後來我先請宋定杰幫我墊付，我之後再用現金交給他等 語（見110他1666卷第367至370頁、第376頁）；被告宋定杰 於偵查中亦陳稱：附表一編號4、5所示不動產是我跟呂宗翰 一起投資等語（見110偵9682卷第322頁）。 　②證人高亷誠於調查局詢問及本院審理中證稱：我當時因為有 資金需求而需要將附表一編號4、5所示不動產及行義路9樓 房屋出售，我有告訴仲介呂宗翰我要出售前揭3處不動產的 總價就是5,350萬元，但我沒有與仲介人員約定前上開不動 產的各別成交價金，我請仲介人員自行依市場行情訂定成交 價金。後來附表一編號4、5所示不動產及行義路9樓房屋買 賣契約上的價金分別是1915萬元、1,900萬元及2,350萬元， 但實際上各自折讓了300萬元、300萬元及400萬元，意即不 動產買賣契約上第二期款不給付，當時房仲呂宗翰有叫我簽 折讓書，相關處理的地政事務所也都是被告呂宗翰找的等語 （見110偵25461卷第139至143頁）。 　③被告宋惠緁於調查局詢問及偵查中證稱：當時附表一編號4、 5所示不動產的實際使用人江瑞華因為繳不出房屋貸款，所 以想要找人接手購買，就找上我哥哥宋定杰及他的朋友呂宗 翰，當時江瑞華向宋定杰提出，他希望出售房屋後繼續使用 ，每月會繳交租金，並且允諾2年後會加價將房屋購回，宋 定杰與呂宗翰認為這個投資一定會獲利，因為在2年房貸寬 限期内，只需要繳納利息，又可以收取租金，如果轉賣可以 獲利，且江瑞華還提出不動產之後會加價購回，後來宋定杰 就找我當作人頭向銀行申貸購買附表一編號4所示不動產。 我一開始知道交易的價金就是原始契約上的1,915萬元，但 因為我哥哥宋定杰和呂宗翰2人是要以1,915萬元為目標貸款 金額，所以需要虛構價金將價金提高到2,300餘萬元，以一 般房貸貸房價8成計算，這樣才能貸到1,900餘萬元，宋定杰 和呂宗翰才可以不需出資頭期款取得不動產。附表一編號4 所示不動產成交後的房貸都是由呂宗翰繳交，但後來呂宗翰 說江瑞華在104年8月開始遲繳租金，呂宗翰也不夠資金繳納 房貸，呂宗翰才告訴我附表一編號4所示不動產要找宋定杰 負責，但宋定杰也沒辦法處理。103年至105年間是寬限期， 只需繳納利息4萬元，之後每個月本息要7萬2,000多元，貸 款一開始是由呂宗翰在繳納，因為呂宗翰有收取江瑞華的租 金，我不知道房貸如何繳納，因為我只是人頭，我在辦理完 申貸後，就將所有房貸相關的銀行帳戶存摺及印鑑章交給呂 宗翰處理，只有後來因為呂宗翰繳不出房貸，才由我自己找 江瑞華催繳房租等語（見110他1666卷第139至144頁、110偵 9682卷第225至231頁）。 　④被告楊秉錡於調查局詢問時陳稱：我記得附表一編號4、5是 一起申貸，是由被告宋定杰拜託我一起幫忙變造個人綜合所 得稅資料，就是大家認識一起買等語（見110他1666卷第552 頁）。 　⑤再參諸附表二編號2-1、3-1所示不實買賣契約書，均使用住 商不動產之制式契約，且附表二編號2、3所示文件其上賣方 高亷誠及特約地政士等之簽名、印文形式均相似，應係以同 一方式製作而成等情，業經敘述如前。 　⑥綜據上情以觀，應係被告宋定杰、呂宗翰認定附表一編號4、 5所示不動產標的屬於有投資潛力之標的後，乃謀議以各別 尋找人頭之方式一同購買，由被告呂宗翰擔任仲介角色辦理 契約簽訂等事宜，另由被告宋定杰引介其前已有多次合作詐 貸經驗之被告楊秉錡予被告呂宗翰認識，並一同以不詳方式 偽造附表二編號2、3所示不實買賣契約書等文件送交被告楊 秉錡辦理超額貸款，其後由被告宋定杰先行給付買賣頭期款 ，由被告呂宗翰管理收租事宜並繳交各期房貸。基此，被告 宋定杰、呂宗翰就附表一編號4、5所示犯行，係為實現同一 犯罪計畫，在合同意思範圍內，各自分擔犯罪行為之一部， 彼此相互利用，並以其行為互為補充，以達到完成犯罪之目 的，自難僅因渠等各自尋找人頭申貸戶，即認定各自就附表 一編號4、5之犯行無涉。是被告宋定杰、呂宗翰辯稱附表一 編號4、5申貸案渠等並無犯意聯絡及行為分擔云云，洵有誤 會。 ⑶、總此，被告楊秉錡經被告呂宗翰引介，知悉仲介業者即被告 宋定杰、呂宗翰有超額貸款之需求，亦知悉附表一所示包含 被告宋惠緁之買方及申貸戶均為人頭，於經辦附表一所示貸 款時，除未嚴加審核相關文件，甚且與渠等共謀由被告楊秉 錡美化附表一所示人頭之還款能力，另由被告宋定杰、呂宗 翰墊高買賣價款，以此方式詐欺銀行辦理超額貸款，而有違 背職務之行為，渠等主觀上均有附表四所示之罪之犯意聯絡 及行為分擔甚明。 二、違反公司法等部分： 　　被告呂宗翰就上開犯罪事實坦承不諱，並有臺北市政府105 年6月3日府產業商字第10586566000號函、第10586566001號 函及伯斯公司章程、股東同意書、公司/商業登記隨到隨辦 核准登記事項領據暨營業場所土地使用分區管制與建築管理 規定審查宣導事項、營業場所土地使用分區管制與建築管理 規定審查及查詢表、設立登記申請書、公司名稱及所營事業 登記預查核定書、所有權人同意書及建物登記第一纇謄本、 伯斯公司設立資本額登記會計師查核報告書等見存卷可佐（ 見110年度偵字第25461號卷第383至405頁），足認其任意性 自白與事實相符，應可採信。　 三、綜上所述，被告等前開所辯均不足採信，本案事證明確，被 告楊秉錡等上開犯行堪以認定，均應予依法論科。 四、論罪科刑之法律適用： ㈠、新舊法比較： 1、被告楊秉錡等人為附表一編號1至3所示之詐欺取財犯行後， 刑法第339條第1項業於103年6月18日經總統公布修正，並於 同年6月20日生效施行。修正前刑法第339條第1項規定：「 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三 人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元 以下罰金。」，修正後刑法第339條第1項則規定：「意圖為 自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物 交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下 罰金。」，修正後刑法第339條第1項則將法定刑自「5年以 下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。」提高為「5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。」。經 比較新舊法律結果，修正後刑法第339條第1項並無較有利於 被告之情形，依刑法第2條第1項前段規定，附表一編號1至3 所示之詐欺取財罪部分即應適用被告行為時即103年6月18日 修正公布前刑法第339條第1項之規定。　 2、銀行法於93年2月4日修正公布時，於第125條之2第1項後段 增訂：「其犯罪所得達新臺幣1億元以上者」之加重其刑規 定，而「犯罪所得」依立法說明之範圍包括因犯罪直接取得 之財物或財產上利益、因犯罪取得之報酬、前述變得之物或 財產上利益等。本案行為後，銀行法於107年1月31日再度修 正公布、同年2月2日施行。同法第125條之2第1項原規定「 銀行負責人或職員，意圖為自己或第三人不法之利益，或損 害銀行之利益，而為違背其職務之行為，致生損害於銀行之 財產或其他利益者，處3以上10年以下有期徒刑，得併科新 臺幣1千萬元以上2億元以下罰金。其犯罪所得達新臺幣1億 元以上者，處7年以上有期徒刑，得併科新臺幣2千5百萬元 以上5億元以下罰金」，就同條項後段部分已修正為「『其因 犯罪獲取之財物或財產上利益』達新臺幣1億元以上者，處7 年以上有期徒刑，得併科新臺幣2千5百萬元以上5億元以下 罰金」，容有影響同條第1項前段之實質構成要件即「因犯 罪獲取之財物或財產上利益金額未達1億元」認定之可能。 揆諸修法理由可知銀行法第125條之2第1項後段修正後所謂 「因犯罪獲取之財物或財產上利益」包括「因犯罪直接取得 之財物或財產上利益、因犯罪取得之報酬」，顯與93年2月4 日修法增訂第125條之2第1項後段所指「犯罪所得」包括「 因犯罪直接取得之財物或財產上利益、因犯罪取得之報酬、 前述變得之物或財產上利益等」之範圍較為限縮，此項犯罪 加重處罰條件既有修正，涉及罪刑之認定，自屬犯罪後法律 有變更，非僅屬純文字修正，且修正後之法律較有利於行為 人。而因被告楊秉錡等共同對滙豐銀行為為如附表一所示各 次背信行為，無論依修正前、後之規定，其等因犯罪獲取之 財物或財產上利益，總計均未達1億元，故應適用107年1月3 1日修正公布、同年2月2日施行之銀行法第125條之2第1項前 段規定。 3、另被告等行為後，刑法第214條雖於108年12月25日修正公布 ，於同年12月27日施行，然本次修正目的係將原本尚須適用 刑法施行法第1條之1第2項規定計算得出之罰金數額，直接 規定為法定罰金刑度，以減少法律適用之複雜度，增加法律 明確性，並無改變構成要件之內容，亦未變更處罰之輕重， 自無新舊法比較之問題，而應依一般法律適用原則，適用裁 判時法即修正後刑法第214條之規定論處。 ㈡、適用之法律：　　 1、如附表一所示被告等就犯罪事實二部分分別犯如附表四所示 之罪，又被告宋定杰偽造附表二編號1所示林韋政署押、印 文之行為，均為偽造附表二編號1所示私文書之部分行為； 被告宋定杰、呂宗翰共同偽造附表二編號2、3所示高亷誠署 押、印文之行為，均為偽造附表二編號2、3所示私文書之部 分行為，偽造附表二編號1至3所示私文書之低度行為，為行 使偽造附表二編號1至3所示私文書之高度行為所吸收；被告 楊秉錡變造綜合所得稅清單之低度行為為行使變造綜合所得 稅清單之高度行為所吸收；另被告楊秉錡業務登載不實之低 度行為為行使之高度行為所吸收，均不另論罪。 2、被告呂宗翰就犯罪事實三部分，其為公司負責人以申請文件 表明已收足公司股東並未實際繳納之應收股款，致伯斯公司 財務報表發生不實結果，並使不知情公務員因此將伯斯公司 實收資本額之不實事項，登載於職務上所掌公文書，係犯公 司法第9條第1項前段之未繳納股款罪、商業會計法第71條第 5款之利用不正方法致生不實罪及刑法第214條之使公務員登 載不實罪。被告呂宗翰所犯商業會計法第71條第5款之罪， 當然含有刑法第215條業務登載不實罪之性質，依特別法優 先適用之原則，不再論以刑法第216條、第215條之行使業務 登載不實文書罪。 3、另銀行法第125條之2第1項之銀行職員背信罪係藉由規範銀 行負責人及職員不得為背信行為，以健全銀行業務經營及保 護銀行之經營信用及財產，而非在保護各別存款戶之財產或 利益。是詐欺取財罪之不法內涵，並非銀行職員背信罪所能 包括，故於銀行職員以違背職務手段，以達詐騙銀行或客戶 之目的時，應屬同時觸犯銀行法第125條之2第1項之銀行職 員背信罪及刑法第339條第1項之詐欺取財罪（附表四編號1 至3）、第339條之4第1項第2款之加重詐欺取財罪（附表四 編號4至5），併此指明。　 ㈢、正犯與共犯： 1、按因身分或其他特定關係成立之罪，其共同實行、教唆或幫 助者，雖無特定關係，仍以正犯或共犯論。但得減輕其刑， 刑法第31條第1項定有明文。被告宋定杰、宋惠緁、呂宗翰 雖非匯豐銀行職員，然因與具銀行職員身分之被告楊秉錡間 就上開行使業務登不實文書罪及違反銀行法第125條之2第1 項前段之背信罪間，有犯意聯絡及行為分擔，應依刑法第31 條第1項規定，論以共同正犯。另附表一「被告」欄所示被 告就附表四所示之罪間，均有犯意聯絡及行為分擔，均為共 同正犯。 2、刑法上之幫助犯，係對於犯罪與正犯有共同之認識，而以幫助之意思，對於正犯資以助力，未參與實施犯罪構成要件之行為者而言。被告呂宗翰係以幫助被告楊秉錡等人犯附表四所示之罪意思而參與實施構成要件以外之行為，應論以幫助犯。 ㈣、想像競合部分： 1、按一行為觸犯數罪名之想像競合犯，係指行為人以一個意思 決定發為一個行為，而侵害數個相同或不同之法益，具備數 個犯罪構成要件，成立數個罪名之謂，乃處斷上之一罪。其 存在之目的，在於避免對於同一或局部重疊行為之不法要素 予以過度評價，是所謂「同一行為」係指所實行者為完全同 一（狹義之完全重疊）或局部同一（廣義之部分重疊）之行 為而言。是以將想像競合擴張到數罪之實行行為僅具部分重 疊的情形，參照想像競合犯之存在目的，自應嚴守「出於一 個意思決定」且「實行行為局部重疊」之要件，就客觀構成 要件行為之重合情形、主觀意思活動之內容、所侵害之法益 與行為間之關聯性等要素，視個案情節依社會通念加以判斷 （最高法院109年度台上字第2074號刑事判決意旨參照）。 2、被告楊秉錡、宋定杰、宋惠緁、呂宗翰均係以一行為分別觸 犯附表四所示各罪，且各該犯行間有實行之行為局部同一之 情形，均為想像競合犯，均應依刑法第55條前段規定，從一 重之違反銀行法第125條之2第1項前段之背信罪論處。 3、被告呂宗翰所犯上開公司應收股款股東未實際繳納而以申請 文件表明收足、利用不正當方法致使財務報表發生不實結果 及使公務員登載不實等犯行，目的均係為辦理公司增資變更 登記，係基於一個意思決定為之，應評價為一個犯罪行為， 而前揭數罪之構成要件不同，屬一行為觸犯數罪名之想像競 合犯，應依刑法第55條規定從較重之公司法第9條第1項前段 之罪處斷。　　　　 ㈤、被告呂宗翰係各以一行為幫助正犯遂行如附表四各編號所示 等罪名，為想像競合犯，均應依刑法第55條規定，從一重以 幫助違反銀行法第125條之2第1項前段之背信罪處斷。 ㈥、被告楊秉錡、宋定杰、呂宗翰、呂宗翰就上開所犯各罪間， 犯意個別，行為互異，應予分論併罰。　 ㈦、刑之減輕： 1、被告宋定杰、宋惠緁、呂宗翰就所犯銀行法第125條之2第1 項前段之背信罪部分，係無銀行職員身分之人而與有該身分 之人共同實行犯罪，均應依刑法第31條第1項但書規定，減 輕其刑。　　　　　　　　 2、被告呂宗翰部分： ⑴、被告呂宗翰以幫助之意思，參與構成要件以外之行為，為幫 助犯，依刑法第30條第2項規定，依正犯之刑減輕之。　 ⑵、107年1月31日修正前之銀行法第125條之4第2項前段原規定， 犯同法第125條之2之罪，在偵查中自白，如有犯罪所得並自 動繳交全部所得財物者，減輕其刑。修正後則規定，在偵查 中自白，如自動繳交全部犯罪所得者，減輕其刑。107年1月 31日修正理由謂「…爰配合刑法沒收新制之犯罪所得範圍酌 作文字修正。」等語，是此條項之修正並未涉及刑罰變更， 應依一般適用法律之原則逕依裁判時之法律處斷。又上開規 定，旨在鼓勵犯罪行為人勇於自新，解釋上自不宜過苛，以 免失其立法良意。是被告於偵查中自白，並於最後事實審言 詞辯論終結前自動賠償被害人，…，亦應認有該規定之適用 。且所謂繳交「全部所得財物」，是指繳交行為人自己實際 所得財物之全部為已足，不包括其他共同正犯之所得在內（ 最高法院107年度台上字第2491號判決意旨足參）。又此之 自白，係指被告對於自己所為已經構成犯罪要件之全部或主 要部分之事實，在偵查中向有偵查犯罪職權之公務員坦白陳 述者而言（最高法院108年台上字第1554號判決意旨可參） 。本件被告呂宗翰於調查局詢問及偵查中時就自己所為已構 成犯罪要件之全部或主要部分之事實已經供承不諱，堪認係 上開條項所稱「在偵查中自白」，並於本院審理時主動繳交 其實際所得之全部財物5萬元，此有本院收受訴訟款項通知1 紙可參（見本院卷五第277頁），已符合銀行法第125條之4 第2項前段之減刑規定，並與前述幫助犯減輕部分依法遞減 之。 3、被告宋惠婕部分： ⑴、按刑法第59條所定「犯罪之情狀顯可憫恕，認科以最低度刑 仍嫌過重者，得酌量減輕其刑」，係以其犯罪有特殊之原因 與環境，在客觀上足以引起一般人之同情，認為即予宣告法 定最低度刑，猶嫌過重者，始有適用。而前述第59條所謂「 犯罪之情狀」顯可憫恕，與同法第57條所稱科刑時審酌之「 一切情狀」，二者層次雖非相同，惟裁判上酌量減輕其刑時 ，本應就犯罪一切情狀予以全盤考量，審酌其犯罪有無可憫 恕之事由，以為判斷，故適用同法第59條酌量減輕其刑時， 並不排除第57條所列舉10款事由之審酌，且應配合所涉犯罪 之法定最低度刑觀察其刑罰責任是否相當（最高法院113年 度台上字第3757號判決意旨參照）。 ⑵、準此，同為共同違反銀行法第125條之2第1項前段背信罪之人 ，犯罪情節、可責性及致生損害於銀行之財產或其他利益之 程度等，不盡相同，或有銀行負責人與職員或與非銀行職員 共謀私利，掏空銀行，從中獲取鉅額犯罪所得，致銀行財產 或利益受有重大損害者，或有未從中謀己私利，或所得利益 甚微者，行為對銀行甚至社會金融秩序所造成之程度自屬有 異，然規定之法定最輕本刑為有期徒刑3年，縱依刑法第31 條第1項但書減刑後，其法定最輕本刑為有期徒刑1年6月， 刑度均甚重，於此情形，倘依其情狀處以適度之有期徒刑， 即足以懲儆，並可達防衛社會之目的者，自非不可依客觀之 犯行與主觀之惡性二者加以考量其情狀，斟酌是否有可憫恕 之處，適用刑法第59條之規定酌量減輕其刑，期使個案裁判 之量刑，能斟酌妥當，符合比例原則。 ⑶、查本案被告宋惠婕所為上開犯行，無視銀行正確放貸對社會 經濟之重要性，行為固屬不當，然考量本件被告宋惠婕於本 院審理中均坦承犯行，及其實際分工即為擔任人頭申貸戶而 已，實際所得報酬亦非鉅大，是經斟酌上述個情，就被告宋 惠婕科以上述之法定最輕本刑，猶嫌過重，未免過苛，在客 觀上應足以引起一般人之同情，而有法重情輕之失衡情狀， 爰依刑法第59條規定，就被告宋惠婕所犯之罪，酌減其刑， 並依刑法第70條之規定遞減之。　　　　　　　 ㈧、本院審酌以下量刑事由： 1、被告學經歷、智識程度、家庭及經濟狀況及素行（見本院卷 五第190至191頁）： ⑴、被告楊秉錡為大學畢業，現為會計，月收入約4萬元，需扶養 兩名未成年子女；被告宋定杰為大學畢業，現從事物流業， 月收入約5至6萬元，須扶養一名未成年子女；被告呂宗翰為 高中畢業，現為電商，月收入約5萬元，須扶養外婆、母親 及兩名未成年子女；被告宋惠緁為二專畢業，月收入約3萬 元，需扶養一名未成年子女；被告呂宗翰為大學畢業，現為 仲介，月收入約5至6萬元，須扶養父親及兩名未成年子女。 ⑵、依卷附本院被告前案紀錄表所示，被告宋定杰、呂宗翰、宋 惠緁、呂宗翰均未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告確 定，素行尚可。　　 2、犯罪之動機、目的、分工角色、手段、違反義務之程度、所 生危險或損害：　　　 ⑴、被告楊秉錡身為滙豐銀行行員，負責貸款申辦業務，因圖謀 利益，未能忠誠執行其擔任銀行行員職務，經被告呂宗翰引 介後，配合被告宋定杰、呂宗翰及宋惠緁等人向滙豐銀行詐 貸，危害社會交易安全及國家金融市場秩序，以及人民對於 銀行制度之信賴，致所任職滙豐銀行發生高額損失，犯罪情 節自屬嚴重，所為均有不該。然觀全案脈絡，被告楊秉錡、 宋定杰、呂宗翰、宋惠緁及呂宗翰參與程度之深淺有別，危 害亦有不同。 ⑵、被告呂宗翰身為伯斯公司負責人，竟以虛偽股款收足證明之 方式，使主管機關核准公司之設立登記，規避公司法關於公 司資本充足原則之規範，違背公司法維護公司財務健全及管 理之立法本旨，並增加交易相對人之潛在交易風險，行為確 有不當。　　 3、被告犯後態度：　 ⑴、被告呂宗翰於偵查及本院審理中均坦承犯行並繳回犯罪所得 ，宋惠緁於本院審理中坦承犯行，被告呂宗翰亦坦認犯罪事 實三與附表一編號5所示犯行，並對附表一編號4所示客觀事 實大抵承認，態度尚可。至被告楊秉錡、宋定杰則避重就輕 ，並於審理中翻異前詞，態度難謂良好。 ⑵、附表一編號1、2所示款項業經償還完畢（如附表五編號1、2 ），至附表一編號3至5所示款項則尚未全部清償（如附表五 編號3至5）。　　 4、本院綜合審酌上情，就被告等所犯之罪，各量處如主文所示 之刑，並就附表D編號3部分諭知易科罰金之折算標準。 ㈨、又數罪併罰合併定應執行刑之制度目的，在就所犯數罪，以 各罪宣告刑為基礎，合併後綜合評價犯罪人最終應具體實現 多少刑罰，方符合罪責相當要求並達刑罰目的。而刑法第51 條明定數罪併罰之方法，就宣告多數有期徒刑者，於該條第 5款所定界限內，其衡酌之裁量因子為何，法無明文。惟依 其制度目的，應綜合評價各罪類型、關係、法益侵害之綜合 效果，考量犯罪人個人特質，認應對之具體實現多少刑度， 即足達到矯治教化之必要程度，並符罪責相當原則，以緩和 宣告刑可能存在之不必要嚴苛。此裁量權之行使，屬實體法 上賦予法院依個案裁量之職權，秉此原則，考量被告之責任 與整體刑法目的及相關刑事政策，在量刑權之法律拘束性原 則下，受法秩序理念規範之比例原則、平等原則之支配，定 其應執行之刑如主文所示，以資懲儆。 ㈩、緩刑部分： 　　被告宋惠婕、呂宗翰、呂宗翰均未曾因故意犯罪受有期徒刑 以上刑之宣告，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可查， 而衡酌上開被告一時失慮為本案犯行，經此偵、審教訓，而 渠等於本院審理時已知認罪，願意承擔其等所為本案犯行之 刑罰制裁，應已能知所警惕，信無再犯之虞，若其等入監施 以長期自由刑，對其等家庭及生活均有重大影響，刑罰施行 之弊可能大於利，同時考量緩刑係附隨於有罪判決的非機構 式之刑事處遇，藉由緩刑附負擔以及違反緩刑規定將入監執 行之方式，給予某種心理上的強制作用，來達到重新社會化 之人格自我再製之機能，爰依刑法第74條第1項第1款規定， 宣告緩刑期間如主文欄第3至5項所示，以啟自新。另為使被 告宋惠婕、呂宗翰、呂宗翰記取本次教訓及督促建立正確法 治觀念，以達戒慎行止、預防再犯之目的，經審酌前述於本 案涉案程度及所造成危害，兼衡其經濟及家庭狀況，就被告 宋惠婕部分，依刑法第74條第2項第8款規定，應於本判決確 定後1年內接受法治教育課程3場次，就被告呂宗翰、呂宗翰 依刑法第74條第2項第5款規定命其等應向檢察官指定之政府 機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合公益目的之機 構或團體，分別提供如主文第4、5項所示時數之義務勞務， 另均依刑法第93條第1項第2款之規定分別諭知其等於緩刑期 間併付保護管束。而如被告呂宗翰、宋惠婕、呂宗翰有未履 行前開負擔，且情節重大之情形，自得由檢察官聲請撤銷其 等之緩刑宣告，併此敘明。 五、沒收部分： ㈠、刑法及刑法施行法沒收相關條文，業於105年7月1日修正施行 ，依修正後刑法第2條第2項：「沒收、非拘束人身自由之保 安處分適用裁判時之法律」、刑法施行法第10條之3第2項： 「105年7月1日前施行之其他法律關於沒收、追徵、追繳、 抵償之規定，不再適用」等規定，沒收應直接適用裁判時之 法律，且刑事特別法關於沒收及其替代手段等規定，均不再 適用，惟刑法沒收新制生效後，倘其他法律針對沒收另有特 別規定，依刑法第11條「特別法優於普通法」之原則，仍應 優先適用該特別法之規定。嗣銀行法第136條之1於107年1月 31日修正公布，並自同年2月2日起施行，修正後規定為：「 犯本法之罪，犯罪所得屬犯罪行為人或其以外之自然人、法 人或非法人團體因刑法第38條之1第2項所列情形取得者，除 應發還被害人或得請求損害賠償之人外，沒收之」，此規定 既在刑法沒收新制生效後始修正施行，依上開說明，違反銀 行法案件之犯罪所得沒收，即應優先適用修正後銀行法第13 6條之1規定處理，至新法未予規範之沒收部分（例如：犯罪 所得之追徵、排除、過苛等項），仍回歸適用刑法沒收新制 相關規定處理。 ㈡、修正後銀行法第136條之1關於犯罪所得沒收之規定，係採義 務沒收原則，法院並無裁量權限，應發還或沒收、追徵之犯 罪所得，亦不以經扣押者為限。且與刑法第38條之1第1項、 第5項所定犯罪所得，除已經實際發還被害人者外，其餘一 律沒收之情形，已經有所不同，而將例外不得沒收之範圍， 擴張至「應發還被害人或得請求損害賠償之人（即潛在被害 人）」情形，並不侷限於刑法第38條之1所定之「已實際合 法發還被害人者」。足見本次修正銀行法之後，就犯罪所得 宣告沒收之前提、例外不得沒收之範圍，較偏重於保護被害 人方面，其目的係為避免於刑事法院判決宣告沒收以後，將 來經由民事訴訟等程序，始取得執行名義之求償權人，因為 民事訴訟求償程序曠日廢時，又受到刑事訴訟法第473條第1 項之限制，而有損及求償權人權益之疑慮（見修正後銀行法 第136條之1立法說明）。基此，個案中須依修正後銀行法第 136條之1之規定而為犯罪所得沒收諭知時，倘已確認並無「 被害人或得請求損害賠償之人」存在之情形，即應就調查認 定之犯罪所得宣告沒收；未扣案之犯罪所得，並應依刑法第 38條之1第3項規定，諭知於全部或一部不能沒收或不宜執行 沒收時，追徵其價額。而個案中如經確認有「被害人或得請 求損害賠償之人」存在之情形，僅能就犯罪所得應發還被害 人或得請求損害賠償之人後，所剩之餘額而為沒收，為銀行 法第136條之1法條文義所揭示。然依前述情形，時因個案訴 訟進行程度而有不同認定，為節省訴訟資源，倘個案中之犯 罪所得有無應發還被害人或得請求損害賠償之人之情形未臻 明確時（例如：被害人內部關係有待釐清、可能有其他被害 人或潛在被害人），為保障被害人或得請求損害賠償之人的 財產權益，俾利檢察官日後之沒收執行，法院宣告沒收犯罪 所得時，自得依上揭法條文字諭知「除應發還被害人或得請 求損害賠償之人外」之條件，以臻完備。 ㈢、又按二人以上共同犯罪，關於犯罪所得之沒收或追徵，倘個 別成員並無犯罪所得，且與其他成員對於所得亦無事實上之 共同處分權時，同無「利得」可資剝奪，倘若共同正犯各成 員內部間，對於不法利得分配明確時，即應依各人實際分配 所得沒收（最高法院104年度台上字第3937號判決意旨參照 ）。　 ㈣、再按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之。於全部或一部 不能沒收，或不宜執行沒收時，追徵其價額；犯罪所得，包 括違法行為所得、其變得之物或財產上利益及其孳息；犯罪 所得已實際合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，修正 後刑法第38條之1第1項前段、第3項、第4項及第5項分別定 有明文。上述規定旨在澈底剝奪犯罪行為人因犯罪而直接、 間接所得，或因犯罪所生之財物及相關利益，以貫徹任何人 都不能坐享或保有犯罪所得或犯罪所生利益之理念，藉以杜 絕犯罪誘因，而遏阻犯罪。並為優先保障被害人因犯罪所生 之求償權，限於個案已實際合法發還被害人時，始無庸沒收 。故如犯罪所得已實際合法發還被害人，或被害人已因犯罪 行為人賠償而完全填補其損害者，自不得再對犯罪行為人之 犯罪所得宣告沒收，以免犯罪行為人遭受雙重剝奪。所謂實 際合法發還，是指因犯罪而生民事或公法請求權已經被實現 、履行之情形而言，不以發還扣押物予原權利人為限，其他 如財產犯罪，行為人已依和解條件履行賠償損害之情形，亦 屬之（最高法院106年度台上字第791號判決意旨參照）。 ㈤、末按刑事沒收與刑罰、保安處分，同為法院認定刑事違法行 為存在時，應賦予之法律效果。然囿於刑事審判上，就犯罪 所得及追徵之範圍及價額認定不易，故105年施行之刑法沒 收新制，增訂第38條之2第1項，明定法院就需依法沒收之犯 罪所得或追徵之範圍與價額，認定顯有困難時，得以估算認 定之。從而，法院於犯罪不法利得已確定存在，卻無法具體 確認犯罪不法所得及追徵之範圍與價額，或確定所需花費顯 不合比例，而合於估算之前提時，為踐履法律所課予之沒收 、追徵義務，並貫徹沒收、追徵剝奪犯罪不法利得之規範目 的，適用上開規定，藉估算之方法加以確認，不僅是法院的 權利，更為職責所在。又刑事不法利得之估算，雖不若認定 不法利得之存在應經嚴格證明，然為免流於裁判者之恣意， 自仍須立於與該不法利得相關聯，且業經確認之事實基礎上 ，依吾人日常生活之一般經驗法則、論理法則，及相關專業 領域之特殊經驗法則、論理法則，並謹守罪疑唯輕之原則， 儘可能為與事實相符之推算（最高法院109年度台上字第127 2號判決意旨參照）。換言之，估算乃係於欠缺其他更佳調 查可能性下所為之應急手段。已確定犯罪所得存在，但犯罪 所得之數額無法證明的情況，即可藉由刑法第38條之2第1項 之估算規定，放寬對於嚴格證明之要求，僅適用自由證明即 可；且據以估算之基礎事實調查，仍應適用「有疑利歸被告 」原則，倘有安全誤差值，自應予扣除，避免將不確定之風 險轉嫁被告或第三人負擔。　　　　　　 ㈥、犯罪所得沒收部分：　 1、被告楊秉錡部分：　　 ⑴、被告楊秉錡收有附表一「手續費」欄所示報酬： 　①被告宋定杰於調查局詢問、偵查及本院審理中均證稱：被告 呂宗翰是被告楊秉錡同學，我跟呂宗翰是朋友，我透過呂宗 翰認識楊秉錡，當時我跟楊秉錡、呂宗翰、黃銘賢約咖啡廳 相互介紹，我當時只有說希望可以貸高一點，至於要給多少 錢，我忘記是誰講的，不是楊秉錡就是呂宗翰講的，不是我 主動提的，因為一開始說2％是蠻高的金額。楊秉錡說2％的錢 有一部份是疏通上面，會說他同事也要分，但我也不知道是 真是假。反正我能接受，就答應做成會分2％給他，附表一編 號1、2因為有兩件，所以手續費有打折，應該用1.5％計算。 附表一編號3後來沒貸到楊秉錡承諾金額，差蠻多的，所以 我的服務費沒有照2％給，我有扣減。後來附表一編號4、5也 是大約給付1.5％左右的手續費，附表一編號5的款項我有先 幫呂宗翰代墊。我把錢都交給被告楊秉錡的助理梁文溢，總 共分三次給，就是附表一編號1、2給75萬元，附表一編號3 給5萬元，附表一編號4、5給57萬元。我確認我有給錢，因 為這是談好的，不可能貸款辦下來，而且如果第一件我沒給 錢，楊秉錡怎麼會再幫我做下一件等語（見110他1666卷第4 71頁、第485頁、第521至522頁、110偵9682卷第122至124頁 、110偵25461卷第29至34頁）。 　②被告呂宗翰於調查局詢問、偵查及本院審理中證稱：當時是 呂宗翰在群組跟我說要付手續費，他說是楊秉錡說要1.5％， 呂宗翰當時說因為楊秉錡可以幫我多貸，若透過楊秉錡貸款 ，我投資的本金可以比較少，經過計算覺得將來投資獲利可 以蓋掉這些支出成本，所以我同意付手續費給楊秉錡，當時 是被告宋定杰先付附表一編號5所示手續費給楊秉錡，我再 跟他結算等語（見110他1666卷第451頁、110偵9682卷第122 至124頁）。 　③被告呂宗翰於調查局詢問、偵查及本院審理中證稱：我在102 年間知悉被告宋定杰有申貸需求，就介紹他認識被告楊秉錡 ，當時我與黃銘賢、宋定杰約在滙豐銀行位於林森北路的分 行找楊秉錡，然後楊秉錡帶我們到分行附近的咖啡廳，到了 之後我就介紹宋定杰及黃銘賢給楊秉錡，並且跟楊秉錡說宋 定杰要投資房地產，有房屋申貸的需要並且想向楊秉錡詢問 房屋貸款的事情，之後我就自己跟黃銘賢聊天，由宋定杰自 行與楊秉錡洽談房屋申貸細節。我知道楊秉錡應該是有跟宋 定杰、呂宗翰收取額外的手續費，楊秉錡才會願意幫他們做 這件事，換言之，他們雙方算是一拍即合。我記得他們第一 次見面楊秉錡就有自己談到要手續費的事情，後來楊秉錡有 再跟我提過看房屋申貸的案件難度可能會酌收手續費，要我 傳話，我有轉達這件事等語（見110偵9682卷第57至58頁、 第103頁）。 　④證人梁文溢於調查局詢問及偵查中證稱：楊秉錡是我的直屬 主管，我是他轄下的業務員，他會指派我去幫他跑腿處理事 情，他會指示我去跟宋定杰、呂宗翰拿東西，但我不清楚裡 面是什麼，因為東西都已經裝好，我確實有幾次隱約覺得裡 面裝的是錢，我是從從牛皮紙袋的形狀及重量來判斷，但我 也沒有打開確認，我那時候我猜可能是楊秉錡地下賭博赢的 錢。我拿到之後就原封不動的交給楊秉錡等語（見110偵968 2卷第150頁、第159頁、第167頁、第198頁）。 　⑤證人吳又怡於偵查中證稱：後來被告宋定杰繳不出房貸，我 追問他，他跟我說他跟滙豐銀行辦理超額貸款有配合的楊姓 行員，核貸通過後，他會給付報酬給行員等語（見110他166 6卷第323頁）。　 　⑥衡酌被告楊秉錡、宋定杰、呂宗翰僅係因被告呂宗翰介紹而 相識，並無任何交情，被告楊秉錡倘非有利可圖，實無自行 花費勞力時間以電腦軟體修改申貸人之財力，並甘冒刑事重 罪追訴處罰之風險，無償為渠等辦理超額貸款之理。 　⑦綜上所述，共同被告即證人宋定杰、呂宗翰、呂宗翰及證人 梁文溢於調查局詢問、偵查及本院審理中之證述，對部分情 節或有記憶不清或前後細節不符，或證人相互間就小細節所 述有所歧異之情形，然關於被告宋定杰、呂宗翰確有因辦理 超額貸款乙事額外交付附表一所示手續費予被告楊秉錡等基 本情節及過程大致相符，並無齟齬之處，且就給付原因均能 詳細說明。況共同被告即證人宋定杰、呂宗翰、呂宗翰及證 人梁文溢對被告楊秉錡並無仇恨糾紛，並衡以呂宗翰、呂宗 翰對本案事實大抵坦承不諱，宋定杰亦對部分犯罪事實坦認 無訛，渠等之犯罪行為成立與否與是否交付報酬予被告楊秉 錡乙事，亦無直接關聯，實無甘冒偽證罪之風險，設詞構陷 被告楊秉錡之動機或必要，基此，上開證人就枝節事項之回 答，雖略有歧異，然與常情尚屬無違，難謂渠等證述因此即 顯不可採。 　⑧至證人梁文溢於本院審理中雖證稱：我只有跟宋定杰拿過一 次東西，而且裝東西的牛皮紙袋很薄，如果是錢應該沒有超 過5萬，就是類似別人競選發的面紙那樣的小東西云云（見 本院卷四第165至167頁），然其於調查局詢問及偵查中均能 詳細證稱其幫被告楊秉錡跑腿拿東西的過程中確實有幾次隱 約覺得裡面裝的是錢，且有數次拿東西的經驗等語（見110 偵9682卷第159頁、第198頁），經調查員詢問為何會認為牛 皮紙袋裡面是裝錢後，其尚能具體表示：因為從牛皮紙袋的 形狀及重量，能讓我感覺到裡面裝的應該是錢，而不是一般 文件等語（見110偵9682卷第159頁），衡酌證人梁文溢於本 院接受交互詰問時，距案發時間已久，對於案發詳情，記憶 力應已漸淡忘，相較於調詢及偵查時，距案發時刻較近，記 憶較為清晰，尚無暇深慮利害關係，為不實陳述之蓋然性較 低，且其於調查局詢問及偵查中之證述，亦核與被告宋定杰 所述相符，自難僅以證人梁文溢於本院審理之證述，認定被 告楊秉錡未曾收取手續費。　　　 ⑵、基此，被告楊秉錡未扣案之犯罪所得如附表一「手續費」欄 所載，應各依修正後銀行法第136條之1規定，諭知除應發還 被害人或得請求損害賠償之人外，沒收，並依刑法第38條之 1第3項規定，就未扣案之犯罪所得諭知於全部或一部不能沒 收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　 2、被告宋定杰部分： ⑴、被告宋定杰因本案犯行獲得附表一編號1至3所示申貸款項， 又與被告呂宗翰共同投資之附表一編號4、5所示款項，就附 表一編號4所示款項係經被告宋惠婕交付被告宋定杰，而為 被告宋定杰所使用等情，為被告宋惠婕證述在案（見110他1 666卷第145頁），且為被告宋定杰所是認（見110他1666卷 第483頁），至附表一編號5所示款項，則由證人陳益賢委由 被告呂宗翰處理，亦據證人陳益賢證述明確（見110他1666 卷第187至198頁），據此可徵，被告宋定杰所實際取得者為 附表一編號1至4所示申貸款項。 ⑵、被告宋定杰就上開犯行之犯罪所得經強制執行拍賣程序後， 除附表一編號1、2所示貸款案件已全數受償外，其餘各該貸 款案件，尚有餘額未受償（詳如附表五編號3、4所示），未 經自動繳交或扣案，此部分除應發還被害人或得請求損害賠 償之人外，均應依刑法第38條之1第3項規定，諭知於全部或 一部不能沒收或不宜執行沒收時追徵其價額。　　　　 3、被告呂宗翰部分： 　　被告呂宗翰就本案實際獲取之犯罪所得為如附表一編號5所 示申貸款項，已如前述，因尚有餘額未受償（詳如附表五編 號5所示），且未經自動繳交或扣案，此部分除應發還被害 人或得請求損害賠償之人外，應依刑法第38條之1第3項規定 ，諭知於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時追徵其價額 。 4、被告宋惠婕部分： 　　被告宋惠婕因配合擔任附表一編號4所示申貸人頭，因而獲 取報酬10萬元等情，為其所是認（見111他1666卷第145頁） ，核與被告宋定杰於調查局詢問時所述相符（見111他1666 卷第470頁），是此部分事實應堪認定。是就上開犯罪所得 ，同應依銀行法第136條之1規定，諭知除應發還被害人或得 請求損害賠償之人外，沒收，並依刑法第38條之1第3項規定 ，就未扣案之犯罪所得諭知於全部或一部不能沒收或不宜執 行沒收時，追徵其價額。　　　 5、被告呂宗翰部分： 　　被告呂宗翰於調查局詢問、偵查及本院審理中均供稱：我介 紹客戶給被告楊秉錡，他每件會給我大概1至2萬元之介紹費 ，確切數額我忘記了。但被告宋定杰、呂宗翰不會另外給我 錢等語（見110偵9682卷第63頁、第103頁）；被告楊秉錡亦 於調查局詢問時證稱：滙豐銀行内部有績效辦法，對於介紹 人會提供一定金額的現金或禮券獎勵，於客戶開戶、貸款申 辦成功時發放，每項績效達成之獎勵金額大約6,000元至1萬 元不等，如果客戶開戶、房貸及信用卡皆有推薦，最高可能 會領到快2萬元，如果是呂宗翰介紹來的客戶，我收到獎金 後就會給他等語（見110偵9682卷第40頁），是被告呂宗翰 確有因仲介附表一所示申貸案獲取報酬。又依罪疑有利被告 原則，以每案1萬元計算被告呂宗翰之犯罪所得共計5萬元。 上開數額業經被告呂宗翰於本院審理中自動繳回，已如前述 ，就此部分除應發還被害人或得請求損害賠償之人外，沒收 之，且因已扣案，無不能執行之問題，故無庸依刑法第38條 之1條第3項之規定，宣告如全部或一部不能沒收時，追徵其 價額。　 6、按刑法第219條規定，偽造之印章、印文或署押，不問屬於 犯人與否，沒收之。係採義務沒收主義，凡偽造之印章、印 文或署押，不論是否屬於犯人所有，苟不能證明已滅失，均 應宣告沒收。而衡以現代之科技，關於在文件上偽造印文， 並非僅有盜刻印章蓋用之方式，則以卷內所存之事證，無足 認定被告宋定杰、呂宗翰係以「盜刻印章」蓋用方式偽造附 表二所示印文，自應為有利被告之認定，認係以不詳方式偽 造之，而不予認定另有盜刻印章之情形，先予敘明。是以， 附表二編號1至3所示偽造之印文、署押，均應依刑法第219 條規定，予以宣告沒收。至於附表二編號1至3所示文件，雖 均係分別供附表一編號3至5所示被告犯罪所用之物，然既經 提出於滙豐銀行申請貸款以為行使，已均非被告所有之物， 爰不予宣告沒收，附此敘明。　　　 7、其餘扣案物部份： ⑴、本案扣案之物，雖分別為被告楊秉錡、呂宗翰、呂宗翰所有 （見本院卷一第77頁、第81頁、101頁扣押物品清單），或為證 人吳又怡、林韋政、陳益賢、梁文溢所有（見本院卷一第85頁、 第89頁、第93頁、第97頁扣押物品清單），然縱與本案相關連部 分，亦僅屬證據資料，均無足證明為被告等人犯本案違反銀行法 等之犯行所用、預備之物或犯罪所生之物，復均非屬違禁物，爰 不予宣告沒收。　　　　　　　　 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。 本案經檢察官鄭少珏提起公訴，檢察官王鑫健到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　31 　　日 　　　　　　　　　刑事第十六庭　審判長法　官　胡宗淦 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　程欣儀 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 林幸怡 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃仕杰 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日

2025-03-31

TPDM-111-金訴-49-20250331-1

訴
臺灣臺南地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣臺南地方法院民事判決 110年度訴字第1577號 原 告 黃福得 劉英笙 顏榮宏 共 同 訴訟代理人 江信賢律師 蔡麗珠律師 蘇榕芝律師 鄭安妤律師 複 代理人 葉怡欣律師 被 告 富丞營造工程有限公司 法定代理人 翁佳綉 被 告 合恆建設有限公司 法定代理人 王照林 共 同 訴訟代理人 李永裕律師 複 代理人 彭祐宸律師 上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於民國114年3月10日 言詞辯論終結，本院判決如下： 　　主　文 一、被告應連帶給付原告黃福得、劉英笙、顏榮宏各新臺幣47萬 7156元、20萬2332元、24萬9620元，及均自民國111年12月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告連帶負擔百分之38，餘由原告黃福得、劉英 笙、顏榮宏依次負擔百分之16、25、21。 四、本判決第一項於原告黃福得、劉英笙、顏榮宏分別以新臺幣 16萬元、6萬8000元、8萬4000元各為被告供擔保後，得假執 行；但被告如依次以新臺幣47萬7156元、20萬2332元、24萬 9620元各為原告黃福得、劉英笙、顏榮宏預供擔保，得免為 假執行。　　　 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　理　由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部 。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法 第262條第2項亦有明文。本件原告原起訴請求被告僑馥建築 經理股份有限公司（下稱僑馥公司）及富丞營造工程有限公 司（下稱富丞公司）應分別連帶給付原告如附表1「請求金 額」欄所示金額。嗣原告撤回對僑馥公司之起訴（本院卷二 第325頁、第336頁），另追加合恆建設有限公司（下稱合恆 公司）為被告（本院卷二第67頁），並請求：㈠被告應連帶 給付原告黃福得、劉英笙、顏榮宏各87萬6994元、83萬5409 元、77萬2079元，及均自民事起訴狀繕本送達最後一位被告 之翌日（即111年12月6日）起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（本院卷二第 325頁、第335頁），核無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　　伊等分別為臺南市○○區○○段000○000○000地號土地上建物（ 門牌號碼分別為臺南市○○區○○路0段000號、259號、265號， 下合稱系爭建物，個別以門牌號碼建物稱之）所有權人。合 恆公司為同上段410地號【即建造執照：（109）南工造字第 00483-00500號，使用執照：（110）南工使字第000-000號 ，下稱系爭一期工程】，及同上段410之2地號住宅新建工程 【即建造執照：（109）南工造字第01936-01948號，下稱系 爭二期工程】之起造人，富丞公司則為承造人。被告於民國 109年5月間施作系爭一期工程之基礎開挖時因移除鋼板樁之 擋土設施，致系爭建物有下陷情形。嗣被告於同年6月間再 進行系爭二期工程，亦使系爭建物發生結構受損或裂縫、地 坪沉陷情形（下稱系爭損害）。被告施作系爭一期工程、系 爭二期工程，未為防護系爭建物安全之必要措施，及未防止 鄰地之系爭建物受損，違反建築法第69條、第26條第2項， 建築技術規則建築構造編第62條第1項、設計施工編第150條 規定，致伊等受有如附表1「請求金額」欄所示損害。爰依 民法第185條第1項、第184條第1項前段、第2項規定，擇ㄧ請 求被告連帶給付如附表1「請求金額」欄所示金額等語。並 聲明：㈠被告應連帶給付原告黃福得、劉英笙、顏榮宏各87 萬6994元、83萬5409元、77萬2079元，及均自111年12月6日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭一期工程施工後，與系爭建物相連之房屋未發生任何損害，系爭二期工程與系爭建物亦相隔數十公尺，並以系爭一期工程數十筆建物相隔，均未發生任何損害，且系爭建物之東南側另有其他建築工程，系爭損害難認為系爭一期工程、系爭二期工程所致，足見伊施作系爭一期工程、系爭二期工程並未違反建築法規，伊就系爭損害自不負損害賠償責任。況原告顏榮宏自109年8月13日起於265號建物旁以地下水井抽取地下水，可能導致系爭損害發生，亦與有過失。另原告請求之鑑定費用計6萬元係系爭損害是否與系爭二期工程相關所為之鑑定，與系爭一期工程無關，不得向伊請求等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免予宣告假執行。 三、兩造不爭執事項：（本院卷二第105至108頁、卷三第128至1 30頁、第135至139頁、第240至241頁） ㈠、原告黃福得、劉英笙、顏榮宏分別為門牌號碼臺南市○○區○○ 路0段000號、259號、265號建物之所有權人。 ㈡、臺南市○○區○○段000地號土地上住宅之新建工程（即系爭一期 工程），於109年2月11日經臺南市政府工務局（下稱臺南市 工務局）發給建造執照，申報開工日期為109年2月24日，建 築樓層3層，於109年9月10日申報3樓頂板勘驗，竣工日期為 110年2月5日，於110年3月25日經臺南市工務局發給使用執 照。系爭一期工程起造人原為被告合恆公司，於109年4月10 日變更起造人僑馥公司，承造人則為被告富丞公司（本院卷 一第35至36頁、第171至176頁）。 ㈢、臺南市○○區○○段000○0地號土地上住宅之新建工程（即系爭二 期工程），於109年6月3日經臺南市工務局發給建造執照， 申報開工日期為109年6月17日，建築樓層3層，於110年4月2 0日申報3樓頂板勘驗。系爭二期工程起造人原為合恆公司， 於110年1月26日變更起造人為僑馥公司，承造人則為被告富 丞公司（本院卷一第40至42頁、第177至180頁）。 ㈣、系爭一期工程開工前，合恆公司曾於109年3月3日向台南市結 構工程技師公會（下稱台南結構技師公會）申請就系爭建物 為現況檢查鑑定（下稱開工前現況鑑定），於同年月13日進 行系爭建物及鄰房室內勘查、傾斜測量及水準測量，經鑑定 人丁英哲於109年3月27日出具鑑定報告書（本院卷一第223 頁、第283至508頁）。 ㈤、原告曾於110年6月7日就系爭二期工程疑有地盤深陷肇致系爭 建物損壞之情形向台南市土木技師公會申請鑑定，經該公會 做成000-000號鑑定報告（下稱台南土木公會鑑定報告）， 鑑定費用為6萬元，每人均分2萬元（本院卷一第43至55頁、 第95至97頁）。 ㈥、原告於110年7月23日向臺南市工務局就系爭二期工程疑有地 盤深陷肇致系爭建物損壞之事件，以被告為相對人，申請建 築爭議事件評審，請求系爭二期工程應勒令停工；嗣經臺南 市工務局於110年8月17日以南市工管一字第1100903315號函 回覆原告歉難受理（本院卷一第59至69頁）。 ㈦、位於系爭建物東南側之臺南市○○區○○段000地號土地上住宅新 建工程【建造執照：（109）南工造字第3155號】於109年8 月28日經臺南市工務局發給建造執照，起造人為謙福建設有 限公司，監造人為蘇益民建築師，申報開工日期為109年11 月26日，建築樓層5層，於110年8月24日申報地上5樓頂版勘 驗。（本院卷一第187至195頁、第247至250頁）。 ㈧、位於系爭土地東南側之臺南市○○區○○段00000地號土地上住宅 新建工程【建造執照：（109）南工造字第3161號】於109年 8月28日經臺南市工務局發給建造執照，起造人為謙福建設 有限公司，監造人為蘇益民建築師，申報開工日期為109年1 1月26日，建築樓層5層，於110年11月9日申報地上5樓頂版 勘驗。（本院卷一第197至205頁、卷二第27至31頁）。 ㈨、原告顏榮宏於109年8月13日起於265號建物旁自行抽取地下水 使用。 四、原告主張因被告施作系爭一期工程、系爭二期工程，致其受 有系爭損害，被告應連帶負損害賠償責任，為被告所否認， 並以前揭情詞置辯，則本件應審究之爭點為：㈠原告所有之2 51、259、265號建物，有無發生結構受損或裂縫、地坪沉陷 等損害？原因為何？㈡原告顏榮宏於265號建物旁設井抽取地 下水之行為是否為損害之發生原因，而與有過失？㈢原告依 民法第185條第1項、第184條第1項前段、第2項（違反建築 法第69條、第26條第2項，建築技術規則建築構造編第62條 第1項、設計施工編第150條規定）規定，擇ㄧ請求被告連帶 賠償之金額為何？　 五、本院之判斷如下：　　 ㈠、原告所有之系爭建物，有無發生結構受損或裂縫、地坪沉陷 等損害？原因為何？經查： １、系爭一期工程開工前，被告曾委託台南結構技師公會於109年 3月13日就系爭建物為開工前現況鑑定，已於前述（見不爭 執事項㈣）。嗣於本院審理中，再經本院囑託台南結構技師 公會就系爭建物有無發生結構受損或裂縫、地坪沉陷等情為 鑑定（下稱系爭鑑定），經該會綜合相關卷證資料，並審酌 系爭建物鄰近施工工程即：(1)合恆建設一期住宅新建工程 （建造執照(109)南工造字第00483-00500號工程）、(2)合 恆建設二期住宅新建工程（建造執照：(109)南工造字第019 36-01948號）、(3)謙福建設二期住宅新建工程（建造執照: (109)南工造字第3155號）、(4)謙福建設三期住宅新建工程 （建造執照：(109)南工造字第3161號）等情，於112年11月 27日作成鑑定結果，認：「(1)合恆建設一期住宅新建工程 位址緊鄰本案系爭建物背側，該工程基礎勘驗時程為109年4 月16日。(2)合恆建設二期住宅新建工程位處一期工程安中 路四段211巷26弄之對街處，距離系爭建物約63m，系爭建物 已逾其基礎開挖之影響範圍外，該工程基礎勘驗時程為110 年1月8日。」、「(3)謙福建設二期住宅新建工程，經現地 量測，距離系爭建物約50m，系爭建物已逾其基礎開挖之影 響範圍外，該工程基礎勘驗時程為109年12月25日。(4)謙福 建設三期住宅新建工程，經現地量測，距離系爭建物約105m ，系爭建物亦已逾其基礎開挖之影響範圍外。」而認：「(2 )合恆建設二期住宅新建工程、(3)謙福建設二期住宅新建工 程及(4)謙福建設三期住宅新建工程，其基地位址距離系爭 建物均遠大於建物基礎開挖深度之影響範圍；系爭建物損害 情形經研判，應為(1)合恆建設一期住宅新建工程（建造執 照(109)南工造字第00483-00500號工程），於其基礎開挖施 工時致使鄰房沉陷所導致。」等語，有台南結構技師公會11 2年11月27日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）可參（系爭 鑑定報告第6至7頁）。 ２、佐以系爭鑑定之鑑定人周宏一證述：伊為系爭鑑定時有比對 系爭建物開工前現況鑑定內容，並扣除現況已有修復完畢部 分，鑑定會勘時，合恆公司系爭一期工程業已完工，並無開 挖時相關之照片，但依據伊的經驗，工地基礎開挖擋土設施 如果變形，容易造成鄰房結構受損、裂縫及地坪沉陷，在鄰 房有結構受損、裂縫及地坪沉陷受損情形，所以鑑定結果認 系爭建物地坪沈陷原因為系爭一期工程動工以後，擋土措施 變形導致鄰近建物即系爭建物地表之沈陷。另地下水之抽取 需達一定的量始能造成地下水位的坡降，導致鄰近建物下陷 之虞，如依照片所示水塔抽水量（即本院卷一第157至159頁 照片），應尚不致建築物下陷，也不致於造成本次結構受損 、裂縫及地坪沉陷等語（本院卷三第34至36頁、38至39頁） 。足徵系爭建物係因被告之系爭一期工程擋土設施變形造成 結構受損、裂縫及地坪沉陷之系爭損害。至原告主張系爭二 期工程亦為造成系爭損害之原因，並提出台南土木公會鑑定 報告為證（本院卷一第43至55頁、第73至93頁），惟此部分 為原告起訴前所為之單方鑑定，未經兩造共同會勘鑑定，復 經被告否認其實質證明力，難採為原告有利之認定。 ３、又鑑定人周宏一業已鑑定證述原告顏榮宏於265號建物旁設井 抽取地下水，並非造成系爭損害之原因，詳如前述，故被告 辯稱：原告顏榮宏上開抽取地下水之行為，亦同為系爭建物 損害發生之原因而與有過失云云，不足為採。　 ㈡、按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。 但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2項定 有明文。其立法旨趣係以保護他人為目的之法律，意在使人 類互盡保護之義務，倘違反之，致損害他人權利，與親自加 害無異，自應使其負損害賠償責任。該項規定乃一種獨立的 侵權行為類型，其立法技術在於轉介立法者未直接規定的公 私法強制規範，使成為民事侵權責任的規範，俾侵權行為規 範得與其他法規範體系相連結。依此規定，凡違反以保護他 人權益為目的之法律，致生損害於他人，即推定為有過失， 若損害與違反保護他人法律之行為間復具有因果關係，即應 負損害賠償責任。至於加害人如主張其無過失，依舉證責任 倒置（轉換）之原則，應由加害人舉證證明，以減輕被害人 之舉證責任，同時擴大保護客體之範圍兼及於權利以外之利 益。次按基礎設計及施工應防護鄰近建築物之安全。設計及 施工前均應先調查鄰近建築物之現況、基礎、地下構造物或 設施之位置及構造型式，為防護設施設計之依據。前項防護 設施，應依本章第六節及建築設計施工編第八章第三節擋土 設備安全措施規定設計施工；凡從事建築物之新建、增建、 改建、修建及拆除等行為時，應於其施工場所設置適當之防 護圍籬、擋土設備、施工架等安全措施，以預防人命之意外 傷亡、地層下陷、建築物之倒塌等而危及公共安全；建築物 在施工中，鄰接其他建築物施行挖土工程時，對該鄰接建築 物應視需要作防護其傾斜或倒壞之措施。挖土深度在一公尺 半以上者，其防護措施之設計圖樣及說明書，應於申請建造 執照或雜項執照時一併送審；建築物起造人、或設計人、或 監造人、或承造人，如有侵害他人財產，或肇致危險或傷害 他人時，應視其情形，分別依法負其責任；建築技術規則建 築構造編第62條、第150條、建築法第69條、第26條第2項分 別定有明文，此為建物承造人、起造人對鄰地建築物損害預 防義務之規定，自屬保護他人之法律。另數人共同不法侵害 他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害 人者亦同，民法第185條第1項亦有明文。經查： １、合恆公司為系爭一期工程之起造人，富丞公司則為承造人， 系爭建物係因被告之系爭一期工程擋土設施變形造成結構受 損、裂縫及地坪沉陷之損害，已於前述。則依建築技術規則 建築構造編第62條、第150條、建築法第69條、第26條第2項 規定，合恆公司起造系爭一期工程時，負有不得因此致系爭 建物受損害之義務；富丞公司施工時應防護鄰近系爭建物之 安全。依前揭說明，被告違反保護上開保護他人之法律，就 系爭建物所生結構受損、裂縫及地坪沉陷之損害自有過失。 ２、又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢 者，自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請 求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213 條定有明文。經查： ⑴、系爭建物受有前開結構受損等損害，其修復原則經鑑定人以 「1.修復標準為各類損壞均以修復至外觀平整美觀、恢復原 狀為原則。2.由於我國法規規範等尚無鋼筋混凝土容許龜裂 寬度之規定，故參考美國ACI建築規範之規定，以0.3mm作為 混凝土構材容許裂縫值，大於此值視為結構性裂縫，應予補 強，其餘則視為非結構性裂縫，採飾面修復方式處理。」為 據。損壞修復工法採「1.屬非結構性裂縫之龜裂牆、地坪之 修復，若為油漆面，以披土後表面油漆為原則，若是粉刷層 已有空心、剝落之現象，則將粉刷層打除重新粉刷。原有之 磁磚或地坪則參酌損壞狀況，採刮除整面或敲除局部範圍再 重新打毛補修並黏貼同等級之磁磚或地磚。2.屬結構性裂縫 之龜裂版牆，以環氧樹脂（EPOXY）灌注後，再進行表面之 披土油漆，以期構材能回復龜裂產生前之強度及耐久性並具 美觀性。3.考量系爭建物現況部份區域之地層穩定性，於建 物後側範圍地層下方，採用35cm¢0000000m基礎灌漿方式（L =3m），以確保該區域地層之穩定性。」，而認「（三）損 壞修復費用估算原則1.本報告書僅就修復技術費用部分估算 ，修復標準單價係參考『高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑 定手冊』（111年1月修訂本）規定之估價標準予以估算。2. 依據前述建物代表人陳述，並比對台南市結構工程技師公會 -南市結技鑑字第657號現況鑑定報告書，並輔以技術性之專 業判斷，以確立建物損壞之部位及範圍。3.屬非結構性裂縫 之龜裂牆、地坪之修復，參酌損壞狀況以整面或一單元面積 估算為原則，單位為平方公尺。4.屬結構性裂縫之龜裂版牆 ，以環氧樹脂（EPOXY）灌注補強之，估算以長度計算，單 位為公尺。5.所有應修復項目除按實計算外，並加『其他』一 項，以含括所估列項目之零星費用及有關零星修復單價之不 足，其估列標準如下：（1）修復費用在10萬元以下酌列10% （2）修復費用在10萬元~20萬元酌列8%（3）修復費用在20 萬元以上酌列6%6.由鑑定戶自行修復時，另加計管理費15% 。」等語，有系爭鑑定報告可佐（系爭鑑定報告第5至6頁） ， 並估算其修復費用如附表2至4所示。 ⑵、參以鑑定人周宏一證述：系爭建物因地坪沉陷造成有關結構 受損、裂縫及地坪之損害，可以系爭鑑定報告附件八所示方 式修復。因系爭一期工程業已完工，不致對於系爭建物再造 成損害，故修復費用估列，除系爭建物修繕外，另有考量為 提升地層之穩定性，於建物後側範圍地層下方採用基礎灌漿 方式（即附件8-1編號10、附件8-4編號2、附件8-6編號6） 以確保地層穩定性，此修復工法可以回復原狀等語（本院卷 二第35至36頁）。基此，堪認原告就系爭建物所受損害修復 費用如附表2至4所示；逾此部分，難認有據。 ３、另原告黃福得請求109年7月1日至110年6月30日租屋費用21萬 6000元部分，固經其提出租賃契約為證（本院卷一第99至10 3頁），惟依系爭鑑定結果，因尚難得知251號建物於109年7 月1日至110年6月30日受損情形，故無法評估該建物受損情 形是否已達危害居住安全之程度（見該系爭鑑定報告第8頁 ），則原告黃福得既尚未舉證證明251號建物已因系爭損害 而不得居住，受有需另行租屋居住之損害，此部分請求即難 認有據；原告黃福得請求神明安位3萬6000元費用，亦無證 據證明與系爭損害有何相關；此外，原告黃福得、劉英笙、 顏榮宏請求其等應分擔台南土木公會鑑定各2萬元鑑定費用 部分，因該部分鑑定係就系爭損害是否為系爭二期工程所造 成一節所為鑑定（見不爭執事項㈤），與系爭一期工程無關 ，難認有據，均不應准許。 ４、從而，原告請求如附表1「本院准許金額」欄之金額部分，核屬有據；逾此部分，則屬無據。原告依民法第184條第2項規定請求部分既經准許，其依第184條第1項規定請求部分即毋庸予以審酌，而其前開依民法第184條第2項請求經駁回部分，因非屬損害賠償範圍內，亦無從依民法第184條第1項規定予以准許，併予敘明。 ㈢、至原告聲請就系爭一期工程工地基礎開挖時之鋼板樁即擋土措施是否仍存在一節為鑑定，惟系爭損害之發生係系爭一期工程擋土措施變形所致，已於前述，且鑑定人周宏一業已證述：系爭一期工程已完工，被告無開挖時之照片，無法提供擋土措施之照片等語（本院卷三第36頁），則系爭一期工程既已完工，原告此部分證據調查之聲請，難認有其必要。又原告主張系爭建物所在地坪仍持續沉陷中，並提出照片為證（本院卷三第297頁），請求再就系爭建物修復費用為鑑定，然觀之上開照片，無從證明系爭建物所在地仍持續沉陷，且系爭損害修復費用業經鑑定如前所述，此部分無再予重複鑑定之必要。另被告聲請就原告顏榮宏於265號建物旁設井抽取地下水，是否為造成系爭損害之原因為鑑定，惟此部分業經鑑定人周宏一鑑定證述如前，無再予鑑定必要；又被告請求就系爭建物中個別裂痕鑑定是否屬於系爭一期工程施工前已經存在之損害（本院卷三第53頁），惟此部分亦經鑑定人周宏一證述：系爭損害為系爭一期工程所造成，關於結構受損、裂縫、地坪之損害都是一整體的，無從個別區分損害，伊為鑑定時已經扣除業經修復的部分等語（本院卷三第35頁），可認被告此部分鑑定之聲請，亦無法單獨鑑定，難認有調查必要，併予敘明。 六、綜上所述，原告黃福得、劉英笙、顏榮宏依民法第184條第2 項、第185條第1項規定，依次請求被告連帶給付47萬7156元、20萬2332元、24萬9620元，及均自111年12月6日起至清償日止（見本院卷三第301至302頁、卷二第110之1、第265頁），按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，爰分別酌定相當金額為准、免假執行之宣告；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，併予駁回之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據暨原告之 證據調查聲請，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列， 併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　 民事第四庭　　法　　官　柯雅惠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　 1　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 書 記 官　于子寧　　 　　　　　　　　　　　　　　　　 附表1：　 編號 原告 建物門牌號碼 費用項目 請求金額（新臺幣） 本院准許金額（新臺幣） 各項金額 總金額 各項准許金額 總金額 1 黃福得 臺南市○○區○○路0段000號 房屋修復費用 60萬4994元 87萬6994元 47萬7156元 47萬7156元 鑑定費用 2萬元 0元 租屋費用 21萬6000元 0元 神明安位支出 3萬6000元 0元 2 劉英笙 同上段259號 房屋修復費用 81萬5409元 83萬5409元 20萬2332元 20萬2332元 鑑定費用 2萬元 0元 3 顏榮宏 同上段265號 房屋修復費用 75萬2079元 77萬2079元 24萬9620元 24萬9620元 鑑定費用 2萬元 0元 附表2：原告黃福得所有之251號建物修復費用 編號 工程項目 項目金額(新臺幣) 備註 1 牆貼25×30cm磁磚 8萬6190元 台南結構技師公會鑑定報告書第8-1頁 2 木門變形調整 8000元 3 結構性裂縫EPOXY填補 3萬5360元 4 牆洗石子(本色水泥) 9420元 5 平頂及牆水泥漆一底二度 3萬2800元 6 環氧樹脂砂漿整平 4000元 7 SILICON填補 910元 8 磨石子地坪抹漿重磨(本色水泥) 1萬5620元 9 地坪鋪大理石 7萬5600元 10 1F後側地坪35cm CCP灌漿(H=3.0m) 5萬6700元 11 地坪鋪25×25cm磁磚 4萬9200元 12 廢料清理及運雜費 1萬8690元 13 其他費用 2萬2428元 14 稅捐及管理費 6萬2238元 合計 47萬7156元 附表3：原告劉英笙所有之259號建物修復費用 編號 工程項目 項目金額(新臺幣) 備註 1 地坪1:3水泥砂漿粉刷 11萬5200元 台南結構技師公會鑑定報告書第8-4頁 2 1F後側地坪35cm CCP灌漿(H=3.0m) 4萬0500元 3 廢料清理及運雜費 7785元 4 其他費用 1萬2456元 5 稅捐及管理費 2萬6391元 合計 20萬2332元 附表4：原告顏榮宏所有之265號建物修復費用 編號 工程項目 項目金額(新臺幣) 備註 1 平頂及牆水泥漆一底二度 8800元 台南結構技師公會鑑定報告書第8-6頁 2 牆貼20×25cm磁磚 6920元 3 結構性裂縫EPOXY填補 5萬4400元 4 地坪鋪30×30cm磁磚 6萬1050元 5 地坪鋪20×25cm磁磚 9780元 6 1F後側地坪35cm CCP灌漿(L=3m) 4萬8600元 7 牆貼二丁掛磁磚 6000元 8 廢料清理及運雜費 9778元 9 其他費用 1萬1733元 10 稅捐及管理費 3萬2559元 合計 24萬9620元

2025-03-28

TNDV-110-訴-1577-20250328-1

訴
臺灣嘉義地方法院

返還價金等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第361號 原 告 即反訴被告 李政儒 訴訟代理人 洪家駿律師 複代理人 李智維律師 吳俊儒律師 蔡宜珊律師 蕭凡森律師 謝孟高律師 林家駿律師 被 告 即反訴原告 呂昆昇 訴訟代理人 邱皇錡律師 丁詠純律師 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年3月11日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 本訴訴訟費用由原告負擔。 反訴被告應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司領取履約 保證專戶（第一商業銀行股份有限公司安和分行，戶名：第一商 業銀行股份有限公司受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，帳 號：00000-00000000-0）內之款項新臺幣765,000元，並給付反 訴原告就上開款項自民國113年10月19日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息。 反訴原告其餘之訴駁回。 反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之30，餘由反訴原告負擔。 　　事實及理由 甲、程序方面 壹、本訴部分： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議 ，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。不變更訴 訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之 變更或追加。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。 但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以 書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民 事訴訟法第255條第1項第2款、第2項、第256條及第262條第 1項、第2項分別定有明文。查： 一、本件原告起訴訴之聲明第1、2項分別為：「㈠被告同意原告 向僑馥建築經紀股份有限公司領取履約保證專戶（戶名：第 一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，帳號：0 0000-00-000000-0）（下稱系爭履保專戶）內款項新臺幣（ 下同）2,550,000元暨其所衍生之利息，並給付原告就上開 款項自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息。㈡被告應給付原告61,200元，及自本起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息。」。 二、嗣於民國113年8月15日，原告具狀更正訴之聲明第2項為： 「被告應給付原告61,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」，並追加訴 之聲明列為第3項：「被告應自113年5月21日起至清償日止 ，按日給付原告1,700元之違約金。」（見本院卷一第129頁 ）。 三、於113年9月19日，原告具狀將訴之聲明第2項變更為：「被 告應給付原告61,200元」，並撤回訴之聲明第3項（見本院 卷一第149頁）。 四、於114年3月11日，原告當庭以言詞將訴之聲明第1項之「僑 馥建築經紀股份有限公司」更正為「僑馥建築經理股份有限 公司（下稱僑馥公司）」，並撤回訴之聲明第4項其中關於 第1項聲明假執行部分之聲請（見本院卷二第58頁）。 五、經核原告上開所為，更正訴之聲明部分，係更正其法律上之 陳述；追加訴之聲明第3項部分，與其起訴請求之基礎事實 同一；變更訴之聲明第2項及撤回訴之聲明第3項部分，業據 被告當庭表示無意見（見本院卷一第145頁）；撤回訴之聲 明第4項其中關於第1項聲明假執行部分之聲請，被告於本件 言詞辯論終結前並未異議。依照首揭規定，並無不合，應予 准許。 貳、反訴部分：　　 一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得 提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有 明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連 關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩 者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所 主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標 的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標 的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法 律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標 的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間 有牽連關係（最高法院91年度台上字第262號判決意旨參照 ）。查本件反訴原告即被告（下稱反訴原告）於113年10月1 4日具狀提起反訴，請求反訴被告即原告（下稱反訴被告） 應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之款項2,55 0,000元暨其所衍生之利息，並給付反訴原告上開款項自本 反訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計 算之利息（見本院卷一第171至172頁），經核兩造所主張之 權利，係由同一法律關係發生，與本訴之標的及其防禦方法 相牽連，則反訴原告提起之反訴，應屬合法。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又原告於判決確 定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論 者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以 言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第255條第1項第3 款、第262條第1項、第2項分別定有明文。查反訴原告於113 年12月3日當庭以言詞變更其訴之聲明（見本院卷一第198頁 ），核屬減縮應受判決事項之聲明；又反訴原告於114年3月 11日當庭以言詞撤回訴之聲明第3項假執行之聲請（見本院 卷二第58頁），反訴被告於本件言詞辯論終結前並未異議。 依前揭規定，並無不合，應予准許。 乙、實體方面 壹、本訴部分：　 一、原告主張： 　㈠緣原告向被告購買坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地及其上同 段369建號建物（門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村○○○○000號）（ 下合稱系爭房地），兩造於113年2月1日簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭契約書），約定買賣價金為8,500,000元， 第1、2期款部分，原告分別於113年2月1日、2日、5日匯款 共2,550,000元至兩造約定之系爭履保專戶內。至於尾款5,9 50,000元部分，則依系爭契約書第5條第2項關於第4期款說 明欄位之「⑵若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支 付尾款，應於產權過戶完成後三個工作天內，將核貸之款項 轉存匯入專戶（若有需代清償乙方之債務者，就代清償金額 撥款亦同；代清償後之餘額於乙方抵押權塗銷後撥付）。」 （下稱尾款約定⑵）、「⑶甲方未完成前款⑵至⑷之義務，或本 款⑴所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約 地政士不辦理繳稅及產權移轉登記手續」（下稱尾款約定⑶ ），以及系爭契約書第9條第6項約定：「本約買賣標的雙方 應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷 等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾 民國113年4月14日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括 貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶） 。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次 日起算，每逾1日按買賣總價金萬分之2計付違約金賠償甲方 ，如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行 時，甲方有權解除本約。」處理，亦即兩造約定於產權過戶 完成後3個工作天內要將核貸金額匯入系爭履保專戶，以此 推算，被告至遲應於113年4月11日前完成過戶手續，以利原 告後續申請貸款。 　㈡依系爭契約書第9條第6項約定，以及第10條第3項約定：「本 約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約 情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失 收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意 按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰 性違約金另行給付甲方。（本項及前項所稱本票於產權尚未 過戶前不包括尾款擔保本票）」，被告未於113年4月14日之 前完成點交作業，將系爭房地交付予原告，甚至未辦理所有 權移轉登記，依民法第229條規定，被告自113年4月15日起 即負遲延責任，經原告於113年4月16日寄發台中法院郵局79 8號存證信函，向被告限期催告履行未果，復於113年4月30 日寄發臺中英才郵局1105號存證信函，向被告表示解除契約 ，再於113年5月15日寄發台中法院郵局1034號存證信函，向 被告為解除契約之意思表示。嗣經原告提起本件訴訟，並以 起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，堪認兩造間就 系爭房地之買賣法律關係業已解除，原告自得依系爭契約書 第10條第3項約定以及民法第254條、第255條、第259條、第 179條規定，主張兩造間買賣契約已解除，請求被告應同意 原告取回系爭履保專戶內之2,550,000元，或被告應返還買 賣價金。 　㈢系爭契約書後附之不動產說明書現況調查表（下稱現況調查 表）中，被告就有無違建或禁建情事欄位僅載明3樓有約20 坪之違建或禁建情事，然未揭露1樓廚房、臥室有違法增建 之狀況，原告曾分別於113年2月16日以台中民權路郵局287 號存證信函、於113年3月22日以台中民權路郵局805號存證 信函，通知被告應予改善，然被告均未理會，前揭違建或禁 建情事如此重大之交易資訊，被告卻刻意隱瞞，顯係以詐欺 手段使原告陷於錯誤而購買系爭房屋，原告自得依民法第92 條規定，撤銷原告之意思表示，爰以起訴狀繕本送達被告為 撤銷之意思表示，並依民法第179條規定，請求被告返還買 賣價金。被告雖以涂淑貞代書有向原告之代理人黃美玲陳稱 「那是屬於增建，增建部分並不在使用執照範圍內，與使用 執照之面積無關」、「我們不可以以我們現在看到的狀況去 想他，因為我們的那個謄本上面就是只有這個部分而已，所 以他講的是這一塊跟這一塊」、「阿我們不合法增建的部分 ，因為他，就是增建的這個部分我們不可以這樣子加上去」 等語，然對於法律工作人士之原告及代理人即難以消化理解 ，遑論不具任何地政專業背景之人，被告藉以涂淑貞代書上 述語意不清、晦澀難解之解釋，脫免未盡告知義務之責，原 告難當折服。 　㈣系爭房地是否存有違建之情事，皆屬影響消費者是否購買系 爭房地之交易重要事項，此為原告自始不知（非相關專業人 士），也無從知悉，倘事前得知系爭房地上有違法增建情事 ，原告即不可能購買系爭房地，此應屬物之性質之重大錯誤 ，原告自得依民法第88條第2項規定，撤銷原告之意思表示 ，被告應返還買賣價金。 　㈤是以，原告得依前述契約解除之法律關係或撤銷意思表示後 不當得利返還之法律關係，擇一請求被告應同意原告自系爭 履保專戶領取或被告應返還買賣價金2,550,000元及所衍生 之利息。又被告本應於113年4月14日前交付系爭房地予原告 ，然被告迄今仍不願為之，已然違反交付義務，依系爭契約 書第9條第6項約定，每逾1日按買賣總價金萬分之2計付違約 金，則被告應給付自113年4月15日起至113年5月20日計36日 之違約金61,200元（計算式：8,500,000×2/10000×36＝61,20 0）予原告。 　㈥並聲明： 　　⒈被告同意原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內款項2,550,0 00元暨其所衍生之利息，並給付原告就上開款項自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息。 　　⒉被告應給付原告61,200元。 　　⒊訴訟費用由被告負擔。 　　⒋就聲明第⒉項，原告願供擔保，請准予宣告假執行。 二、被告答辯略以： 　㈠兩造於113年2月1日簽訂系爭契約書，約定由原告買受被告所 有系爭房地，價金8,500,000元，由原告依約分3期給付，匯 款至系爭履保專戶，原告並陸續給付第1、2期款共2,550,00 0元。依尾款約定⑶之約定，以及系爭契約第9條第6項前段約 定「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關 之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作 業遲延者，最遲不得逾民國113年4月14日）同時甲方應履行 全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或 存入乙方指定之帳戶）。」，可知兩造簽約當時依照預期流 程，點交日暫定為113年4月14日之前，亦即預期原告於該日 之前能將第4期款595萬元匯入系爭履保專戶內，被告亦得該 日完成所有權移轉登記並進行點交，此有如附表編號15所示 之錄音譯文可佐，故系爭契約書就所有權移轉登記之時點並 未具體特定為某一日，原告就給付價金部分應有先給付義務 ；至於113年4月14日之後，則應依系爭契約書第5條第2項關 於第4期款（尾款）說明欄位之約定，原告給付尾款與系爭 房地所有權移轉登記間互為對待給付之關係，換言之，只有 在原告給付第4期款595萬元時（不論原告是否需要申請貸款 ，或部分貸款部分自有資金），被告始應將系爭房地所有權 移轉登記與原告。然原告自承僅給付第1、2期款，迄今仍未 給付尾款，經被告於113年5月8日寄發嘉義中山路郵局156號 存證信函，催告原告於7日內履約，原告仍置之未理，本於 對待給付尚未滿足，被告乃拒絕先行移轉登記並交付系爭房 地，乃同時履行抗辯之正當行使，本件並非可歸責於被告而 拒絕給付或給付遲延，且無任何債務不履行之情形。從而， 原告主張得解除契約，請求被告應同意原告自系爭履保專戶 領取2,550,000元及所衍生之利息云云，殊屬無據；另本件 並無向金融機構核貸之情形，原告主張本件有尾款約定⑵之 適用云云，係無理由。 　㈡原告曾數度來函被告，稱現況調查表未說明1樓有違法增建， 要求被告改善，逾期不改善則主張解除契約等語，經被告向 房屋仲介公司詢問後得知，簽約當日原告到場前，係由房仲 人員與涂淑貞代書向原告之代理人黃美玲解說買賣契約之內 容與條件，確實有向黃美玲告知系爭房地1樓有增建，並有 錄影存證，且經被告提出錄影檔案及錄音譯文為證，房仲人 員亦曾親自帶黃美玲前往系爭房地看屋，當場告知及指出1 樓有增建之情形，黃美玲既為原告之代理人，原告自不得於 事後以現況調查表未載明有增建而主張其對增建一事不知情 ，況原告於本件審理中對於錄音譯文表示無意見，原告就增 建部分所為之爭執，顯係無據。又原告主張對於本件買賣標 的物有發生錯誤等語，然經過房仲人員與代書詳細說明，縱 使有發生錯誤，也是因原告自己之過失所致，而不得主張撤 銷。 　㈢並聲明： 　　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 　　⒉訴訟費用由原告負擔。 　　⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。 貳、反訴部分： 一、反訴原告主張： 　㈠依系爭契約書第5條第2項約定，反訴被告分3期給付款項（其 中第3期款完稅款欄位係空白），然反訴被告僅給付第1、2 期款，即未依約給付尾款。反訴原告於113年4月22日寄發嘉 義忠孝郵局56號存證信函，催告反訴被告應於5日內履約。 反訴原告復於113年5月8日寄發嘉義中山路郵局156號存證信 函給反訴被告及其代理人黃美玲，催告反訴被告應於7日內 履約，反訴被告雖係於113年5月24日收受該信函，然黃美玲 已於113年5月9日收受該信函，依民法第103條第2項規定， 可認反訴被告係於113年5月9日受催告而發生效力。反訴原 告再於113年5月20日寄發嘉義中山路郵局167號存證信函， 向反訴被告表示解除契約，已符合系爭契約書第10條第1項 約定之催告履行期間，且經反訴被告收受該信函，則反訴原 告於113年5月24日將系爭房地出賣給第三人，並於113年7月 22日完成所有權移轉登記，確係於合法解除契約後所為，反 訴被告辯稱反訴原告自始即無履約意思云云，顯然昧於事實 ，自不足採；縱認反訴原告之113年5月20日解約信函因反訴 被告113年5月24日始接獲反訴原告之履約催告信函而不生效 力（假設句，反訴原告否認），因反訴被告自113年5月24日 接獲履約催告信函迄今仍未履約，反訴原告亦以本件反訴起 訴狀解除兩造間之買賣契約。又依反訴原告提出如附表所示 之錄音譯文觀之，黃美玲經房仲人員與代書之告知，於簽約 前早已明知增建之事實，更遑論反訴被告訴訟代理人於113 年8月20日當庭自認反訴被告知道這是增建，但不知道其違 反建築法規等情，則反訴被告辯稱其不知系爭房地有增建、 遭受詐欺簽約、反訴原告未盡告知義務云云，均非可採。依 系爭契約書第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有違 約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任， 甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金」，反 訴原告既合法解除兩造間之買賣契約，自得依該約定沒收反 訴被告已給付之買賣價金2,550,000元，另該價金因辦理不 動產買賣價金履約保證之約定而匯入系爭履保專戶，反訴原 告爰依系爭契約書第10條第2項約定及民法第229條、第233 條第1項規定，請求如反訴訴之聲明所示。 　㈡並聲明： 　　⒈反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內 之款項2,550,000元，並給付反訴原告上開款項自本反訴 起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算 之利息。 　　⒉反訴訴訟費用由反訴被告負擔。 二、反訴被告答辯略以： 　㈠依系爭契約書第9條第6項約定，反訴原告應於113年4月14日 前點交系爭房地予反訴被告，然現況調查表中，反訴原告就 有無違建或禁建情事欄位僅載明3樓有約20坪之違建或禁建 情事，並未揭露1樓廚房、臥室有違法增建之狀況等情，反 訴被告曾分別於113年2月16日以台中民權路郵局287號存證 信函、於113年3月22日以台中民權路郵局805號存證信函， 通知反訴原告應予改善，然反訴原告均未理會。經反訴被告 於113年4月16日寄發台中法院郵局798號存證信函，向反訴 原告限期催告履行未果，復於113年4月30日寄發臺中英才郵 局1105號存證信函，向反訴原告表示解除契約，再於113年5 月15日寄發台中法院郵局1034號存證信函，向反訴原告為解 除契約之意思表示。因反訴原告對系爭房地有前述可歸責事 由且遲不改善至合法狀態，致無法將系爭房地交予反訴被告 。再者，反訴原告雖以涂淑貞代書有向反訴被告之代理人黃 美玲陳稱「那是屬於增建，增建部分並不在使用執照範圍內 ，與使用執照之面積無關」、「我們不可以以我們現在看到 的狀況去想他，因為我們的那個謄本上面就是只有這個部分 而已，所以他講的是這一塊跟這一塊」、「阿我們不合法增 建的部分，因為他，就是增建的這個部分我們不可以這樣子 加上去」等語，然對於法律工作人士之反訴被告及代理人即 難以消化理解，遑論不具任何地政專業背景之人，反訴原告 藉以涂淑貞代書上述語意不清、晦澀難解之解釋，脫免未盡 告知義務之責，反訴被告難當折服。此外，現況調查表既有 清楚載明3樓存有約為20坪之違建，為何不一併揭露1樓亦存 有違建之情？當可合理懷疑反訴原告便是藉此方式詐欺反訴 被告簽訂契約，具有投機取巧之嫌。若反訴原告真有意願告 知反訴被告1樓存有違建之事實，應當直接了當，開門見山 ，大方以白話之方式說明1樓增建部分即屬違建，或在現況 調査表清楚載明，不應以模糊不清之話語，蒙混過關，再反 咬反訴被告應當知悉，此非謂合於誠實信用原則。職是之故 ，反訴原告對於1樓存有違建之事實，未盡其告知義務，致 反訴被告於簽約之初難以得知上情，其後反訴被告陸續寄發 存證信函皆未獲反訴原告置理，況反訴原告所稱反訴被告經 催告後仍拒絕履約云云，實與事實迥然相異，難認反訴原告 所為之反訴有理由。 　㈡設若認為反訴被告經催告後仍拒絕付款，而應沒收已給付之 價金2,550,000元（僅為假設，此部分為反訴被告否認）， 然觀諸本件事實，反訴原告既已依約給付前二期款項，且係 對於增建情況有疑慮，深怕標的物不如預期，而拒絕給付後 續款項，至始至終皆懷抱著履行契約圓滿完成交易之期待， 請求反訴原告改善建物狀況，然經反訴被告查詢內政部不動 產交易實價查詢服務網後，反訴原告早於113年5月24日即將 系爭房地出售予第三人，反訴原告實際上沒有履約之誠意。 再者，自113年5月8日反訴原告寄發存證信函通知反訴被告 給付款項起至反訴被告提起本件訴訟，僅僅不到2個星期的 時間，對於反訴原告所生不能使用房屋之影響輕微至極，實 則未造成任何不利益，依民法第252條規定。請准予酌減違 約金至10分之1即255,000元，以平衡雙方之利益。 　㈢並聲明： 　　⒈反訴駁回。 　　⒉訴訟費用由反訴原告負擔。 叁、本院之判斷： 一、本訴部分： 　㈠原告向被告購買系爭房地，兩造於113年2月1日簽訂系爭契約 書，約定買賣價金為8,500,000元，原告先後給付第1、2期 款，共2,550,000元，匯入兩造約定之系爭履保專戶內之事 實，有系爭契約書、郵政跨行匯款申請書附卷可稽，且為兩 造所不爭執，堪信為真實。 　㈡原告主張：依現況調查表中，被告就有無違建或禁建情事欄 位僅載明3樓有約20坪之違建或禁建情事，然未揭露1樓廚房 、臥室有違法增建之狀況，原告曾分別於113年2月16日以台 中民權路郵局287號存證信函、於113年3月22日以台中民權 路郵局805號存證信函，通知被告應予改善，然被告均未理 會，前揭違建或禁建情事如此重大之交易資訊，被告卻刻意 隱瞞，顯係以詐欺手段使原告陷於錯誤而購買系爭房地，原 告自得依民法第92條規定，撤銷原告之意思表示。且系爭房 地是否存有違建之情事，皆屬影響消費者是否購買系爭房地 之交易重要事項，此為原告自始不知（非相關專業人士）， 也無從知悉，倘事前得知系爭房地上有違法增建情事，原告 即不可能購買系爭房地，此應屬物之性質之重大錯誤，原告 自得依民法第88條第2項規定，撤銷原告之意思表示云云， 然為被告所否認。經查，依附表所示二樓錄影畫面逐字譯文 ，可見簽約當日原告到場前，係由房仲人員與涂淑貞代書向 原告之代理人黃美玲解說買賣契約之內容與條件，且依附表 編號12、13、14所示「白色背心仲介人員稱：阿我們不合法 增建的部分，因為他，就是增建的這個部分我們不可以這樣 子加上去。」、「涂淑貞代書稱：增建就是，我們想要擴大 利用空間加值而去做的這樣子。」、「涂淑貞代書稱：中山 新邨464號，那這個土地很大喔，84.34平方公尺，數目字的 部分是這個房子有登記的建坪數，其他姐姐看到的都是增建 ，那我們權利範圍是全部就登記給兒子，沒有共有部分，沒 有特別標註停車空間，這個都沒有標註，通常都是公寓的地 下室停車位，有增建依照現況交屋給您。」等內容觀之，房 仲人員與涂淑貞代書確實有向黃美玲告知系爭房地1樓有增 建，已盡告知義務，黃美玲既為原告之代理人，原告自不得 於事後以現況調查表未載明有增建而主張其對增建一事不知 情，況原告於本件審理中對於錄音譯文表示無意見，而增建 即屬違建，則被告對原告並無施用詐術行為，被告亦無被詐 欺或對於買賣標的物有發生錯誤情形。準此，原告雖對被告 表示撤銷契約，然不生撤銷契約之效力，則原告主張其得撤 銷契約，並請求被告返還2,550,000元及利息云云，自屬無 據。 　㈢原告主張：系爭房地有違建情事，原告曾多次通知被告應予 改善，然被告均未理會，依系爭契約書第9條第6項約定：「 本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他 項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲 延者，最遲不得逾民國113年4月14日）同時甲方應履行全部 價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入 乙方指定之帳戶）。」被告竟未於期限內完成點交作業，將 系爭房地交付予原告，甚至未辦理所有權移轉登記，依民法 第229條規定，被告應自113年4月15日起負遲延責任，經原 告於113年4月16日寄發台中法院郵局798號存證信函，向被 告限期催告履行未果，復於113年4月30日寄發臺中英才郵局 1105號存證信函，向被告表示解除契約，再於113年5月15日 寄發台中法院郵局1034號存證信函，向被告為解除契約之意 思表示。嗣經原告提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達被告 為解除契約之意思表示，堪認兩造間系爭房地之買賣法律關 係業已解除云云，然為被告所否認。經查，原告於訂立系爭 契約時已知悉系爭房地有違法增建情形，已如上述。且依尾 款約定⑶載明「甲方（即原告，下同）未完成本款⑴所約定之 尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約地政士不辦理 繳稅及產權移轉登記手續。」，且依附表編號15所示，原告 沒有要辦理貸款，可見原告應先將尾款匯入系爭履保專戶， 被告方會辦理系爭房地產權移轉登記手續，然原告僅將第1 、2期款匯入系爭履保專戶，並未將尾款匯入系爭履保專戶 。嗣於113年4月14日最後履約日後，經被告於113年5月8日 寄發嘉義中山路郵局156號存證信函，催告原告於7日內履約 ，有存證信函及掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷一第 167至170頁），然原告仍未將尾款匯入系爭履保專戶，被告 拒絕辦理移轉登記手續並交付系爭房地，並無可歸責於被告 之事由。且依原告所寄發113年2月16日台中民權路郵局287 號存證信函、113年3月22日台中民權路郵局805號存證信函 、113年4月16日台中法院郵局798號存證信函、113年4月30 日臺中英才郵局1105號存證信函、113年5月15日台中法院郵 局1034號存證信函內容觀之，或係要求被告改善1樓廚房、 臥室之違法增建，或係要求被告改善完成1樓廚房、臥室之 違法增建並交屋完畢，附以改善完成1樓廚房、臥室之違法 增建條件，然原告於訂立系爭契約時已知悉系爭房地有違法 增建情形，已如上述，是原告催告被告改善1樓廚房、臥室 之違法增建，或附以改善完成1樓廚房、臥室之違法增建之 條件後方辦理交屋，自不生合法催告效力。準此，原告雖對 被告表示解除契約，然未經合法催告，不生解除契約之效力 ，則原告主張其得解除契約，並請求被告應同意原告自系爭 履保專戶領取2,550,000元及所衍生之利息云云，亦屬無據 。 　㈣綜上所述，原告依據契約解除之法律關係、撤銷意思表示後 不當得利返還之法律關係，請求被告應同意原告向僑馥公司 領取系爭履保專戶內款項2,550,000元暨其所衍生之利息， 並給付原告就上開款項自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息；被告應給付原告61,200 元，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。 二、反訴部分： 　㈠系爭契約書第10條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙 任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日期 間催告仍未履行，他方有權主張解除契約。」反訴被告辯稱 ：其不知系爭房地有違法增建、遭受詐欺簽約、反訴原告未 盡告知義務，使反訴被告陷於錯誤簽約云云，均非可採，已 如上述。且反訴被告僅將第1、2期款匯入系爭履保專戶，並 未將尾款匯入系爭履保專戶，於113年4月14日最後履約日後 ，經反訴原告於113年5月8日寄發嘉義中山路郵局156號存證 信函，催告反訴被告於7日內履約，有存證信函及掛號郵件 收件回執附卷可稽（見本院卷一第167至170頁），反訴被告 代理人黃美玲於113年5月9日收受該信函，依照民法第103條 第2項規定，可認反訴被告已於113年5月9日受催告之意思表 示，然反訴被告並未依期履約。反訴原告再於113年5月20日 寄發嘉義中山路郵局167號存證信函，向反訴被告表示解除 契約，反訴被告之代理人黃美玲、反訴被告分別於113年5月 21日、同年月22日收受該信函，有存證信函及掛號郵件收件 回執附卷可稽（見本院卷一第181至184頁），則兩造間系爭 契約已於113年5月21日經反訴原告合法解除而消滅。 　㈡依系爭契約書第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有違 約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任， 甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」系 爭契約業經反訴原告合法解除而消滅，已如上述，反訴原告 依據上開約定請求反訴被告給付違約金，固屬有據，惟反訴 被告主張違約金數額過高，請求依民法第252條規定酌減違 約金等語。經查： 　　⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。次按違約金之約定，為當事人契約自由、 私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約 之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主 、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債 務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得 基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應 予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應 同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約 約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決要旨參 照)。再按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲 罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者 ，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受 損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號 判決要旨參照）。 　　⒉依系爭契約書第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有 違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責 任，甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金 。」之內容觀之，該違約金之約定係屬懲罰性違約金無訛 。又系爭房地坐落於嘉義縣中埔鄉，買賣總價金計8,500, 000元，有系爭契約書附卷可稽，反訴被告已給付2,550,0 00元，並匯入系爭履保專戶，將已給付價款及總價金相比 ，其違約金約為系爭買賣契約總價金百分之30。又兩造就 系爭契約係於113年2月1日訂立，反訴原告於113年5月21 日合法解除系爭契約時，系爭房地均尚未移轉所有權及交 付給反訴被告，仍繼續由反訴原告保有所有權。且反訴原 告於113年5月21日合法解除系爭契約後不久，旋即於113 年5月24日以總價金計8,500,000元將系爭房地出售與第三 人，並於113年7月22日辦竣所有權移轉登記，有買賣契約 書及系爭土地登記謄本附卷可稽（見本院卷二第15至23頁 ）。再參酌社會整體經濟狀況，反訴被告未能依約履行之 原因等實際情形，本院認為本件違約金應依上開規定酌減 至765,000元，以符兩造利益之平衡。 　㈢綜上所述，本件反訴原告依系爭契約書第10條第2項約定，請 求反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內 之款項765,000元，並給付反訴原告就上開款項自反訴起訴 狀送達之翌日即113年10月19日（見本院卷一第187頁）起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由 ，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。 肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果， 均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。 伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　民二庭法　官　黃茂宏 以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王嘉祺 附表： 被告提出之二樓錄影畫面逐字譯文（見本院卷一第115至116頁） 編號 起始時間（分秒） 對話者 對話內容 1 00：40-00：43 涂淑貞代書 法定空地的部分你有跟客戶講嗎？ 2 00：43-00：50 白色背心仲介人員 有，我有跟她說，可是，因為這塊地是84平方公尺，然後這裡法定就佔了40... 3 00：50-00：51 涂淑貞代書 阿這前後阿，嘿，前後阿 4 00：52-00：54 買方代理人 黃美玲 前後嗎？阿可是他是增建到滿 5 00：54-00：58 涂淑貞代書 跟增建沒有關係，法定空地跟增建沒有關係 中略（與本案無關） 6 01：34-00：20 買方代理人 黃美玲 後面是不是…（不清楚），蓋到夠了（台語），根本沒有路耶 7 01：40-02：08 涂淑貞代書 使用執照跟增建，沒有什麼直接關係，沒有關係，那是屬於增建，蓋到...(不清楚），那是增建，一塊土地他有他的法定的容積建蔽率，超過法定容積建蔽率那就是增建，那增建跟，增建的部分他不屬於使用執照的範圍内，所以跟使用執照核發的面積無關，他這裡就是有法空的狀況（02 : 08）法定空地就是空地比啦，就是容積建蔽率這樣 8 02：18 買方代理人 黃美玲 有聽沒有懂，不是很了解捏 9 02：23-02：40 涂淑貞代書 反正本件這塊土地它使用執照登記的就是這個斜線部分，那沒有帶到的就是法定空地。所以跟我們土地的面積、價錢都沒有直接傷害，房子是坐落在斜線的部分，這樣子 10 02：41-02：50 白色背心仲介人員 我們不可以以我們現在看到的狀況去想他，因為我們的那個謄本上面就是只有這個部份而已，所以他講的是這一塊跟這一塊。 11 02：51-02：55 涂淑貞代書 合法，合法的興建的部分，那我們土地跟房子都會增建到嘛！ 12 02：56-03：02 白色背心仲介人員 阿我們不合法增建的部分，因為他，就是增建的這個部分我們不可以這樣子加上去 13 03：03-03：11 涂淑貞代書 增建就是，我們想要擴大利用空間加值而去做的這樣子。 中略（與本案無關） 14 26：50-27：16 涂淑貞代書 中山新邨464號，那這個土地很大喔，84.34平方公尺，數目字的部分是這個房子有登記的建坪數，其他姐姐看到的都是增建，那我們權利範圍是全部就登記給兒子，沒有共有部分，沒有特別標註停車空間，這個都沒有標註，通常都是公寓的地下室停車位，有增建依照現況交屋給您 中略（與本案無關） 15 30：14-30：42 涂淑貞代書 標的物的點交，我們暫定在113的4月14號之前整個案件完成，通常到這個時間點房子已經過戶在兒子名下，相對所有價金都進來履約保證了，因為李先生她都沒有貸款，所以我們要等到850萬元都到位我們才會約結案交屋。 好，通常到這個時間點房子已經過戶在你名下，相對所有價金已經交付信託，我們一樣又回來中信福德店這邊做結案點交。

2025-03-27

CYDV-113-訴-361-20250327-2

重訴
臺灣臺南地方法院

履行契約等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度重訴字第142號 原 告 郭建志 郭育麟 訴訟代理人 江于屏 被 告 品泓建設有限公司 法定代理人 閻淑惠 訴訟代理人 王奐淳律師 複 代理人 湯巧綺律師 上列當事人間履行契約等事件，本院於民國114年2月26日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： （一）兩造於民國111年1月20日簽立不動產買賣契約書（以下簡 稱系爭契約），由原告向被告買受臺南市○區○○段000○000 00地號土地（以下簡稱系爭土地），及其上門牌號碼：臺 南市○區○○路0段000巷00弄00號建物（以下簡稱系爭建物 ，並與系爭土地合稱系爭房地），買賣標的總價金為新臺 幣（下同）7,350萬元，分為四期給付，以訴外人僑馥建 築經理股份有限公司（以下簡稱僑馥公司）為履約保證機 構，並約定系爭房地之最後點交日期至遲不得逾111年7月 27日。詎被告竟罔顧系爭契約第1條第2項約定，為延後履 約付款而擅指系爭土地上已存在20年以上之現有巷道為瑕 疵，並在最後點交日前即111年7月4日寄發存證信函要求 原告負瑕疵擔保責任。原告為速排除兩造履約點交之唯一 爭點再究損害賠償責任歸屬，已於111年12月27日廢止巷 道完成，即被告所擅指之瑕疵已排除，被告實無理由再藉 故拒絕點交，原告遂於112年2月16日寄發存證信函催告被 告履約無果，為此，爰提起本件訴訟，請求被告依約履行 義務，並依系爭契約第7條第6項約定，請求被告應自111 年7月27日起至清償款項之日止，按日給付原告可得價金 萬分之2即14,700元（計算式：7,350萬元×2/10000＝14,70 0元）之違約金。 （二）對被告抗辯之陳述： 　　⒈被告擅指系爭土地上已存在20年以上之現有巷道為瑕疵， 續發存證信函要求原告負瑕疵擔保責任，此為被告拒絕依 約受領系爭房地之證明，在雙方屢經協議均未果下，被告 拒不配合依約點交當屬事實，自屬因可歸責於其已構成給 付遲延之事由，原告為免擴大損失及日後法律關係趨於複 雜，而未能交付印鑑文件讓代書過戶，即屬已免除配合點 交之義務甚明。另被告於本院112年度新訴字第4號（以下 簡稱另案）111年12月27日言詞辯論期日已當庭獲悉該現 有巷道已廢止完畢事實，其後竟猶拒絕履約，亦屬因可歸 責於其事由而構成給付遲延。基此，原告自得依系爭契約 第7條第6項之約定，請求被告自最後點交日起每逾一日按 原告因點交所可得價金萬分之2計付賠償違約金賠償原告 。 　　⒉系爭房地既有建物所有權狀而其前有指定建築線已屬必然 ，又系爭建物於57年1月27日建築完成，其指定建築線自 非原告所為，且被告於簽約時已知悉其為逾50年之危老屋 ，故其屋前現有巷道至少已存在20年以上，故該瑕疵非可 歸責於原告而不構成不完成給付責任，是被告徒以現有巷 道瑕疵主張原告須負瑕疵擔保責任為由，拒絕依約受領系 爭房地，當屬無稽。 　　⒊被告為專業建商，且有專業建築師團隊，明知系爭土地購 入乃作為建設之用，當已做足建築評估始簽訂系爭契約， 卻於訂約後擅指早已存在20年以上之現有巷道為瑕疵而拒 絕受領系爭房地現況，遑論該現有巷道柏油路顯而易見， 更易於電子軟體Google到地圖，而被告有專業建築師團隊 卻因疏忽以致不知有該現有巷道，更擅指為瑕疵，依民法 第355條規定，原告亦不負擔保之責。是被告未明確主張 確有重大之權利瑕疵或物之瑕疵，故原告依系爭契約第7 條第6項約定，請求被告賠償違約金，自屬有據。 　　⒋被告雖已於111年4月17日將備證用印款及完稅款存入履約 專戶，此三期款為買賣總價30％之價金，被告在給付三期 款後為違約之舉，已然為拒絕受領系爭房地之表示，堪認 係因可歸責於其已構成給付遲延之事由，原告為免擴大損 失及日後法律關係趨於複雜，在被告已明確違約之前提下 通知代書於爭議排除前應先暫停程序，自屬有理，故履約 程序被迫停止應歸責於被告。 　　⒌僑馥公司僅為雙方委任之履約保證機構，非仲裁機構，且 僑馥公司已認此爭議須由雙方合意或司法確定判決後其才 能依約撥付價金，故原告若於爭議未獲解決前續行過戶程 序，在最後點交日未能取得價金已屬必然；被告違約拒絕 受領系爭房地在先，卻堅持不出具承諾點交同意書之協議 ，捨雙方合意解決之行，原告只能尋求司法確定判決，讓 僑馥公司依確定之結果執行專戶價金之撥付。　　　　 （三）聲明： 　　⒈被告應於原告移轉所有臺南市○區○○段000○00000地號，及 其上門牌號碼：臺南市○區○○路0段000巷00弄00號建物之 同時，給付原告7,350萬元，及自111年7月27日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息。 　　⒉被告應自111年7月27日起至清償上開款項之日止，按日給 付原告14,700元。 　　⒊願供擔保請准宣告假執行。 　　⒋訴訟費用由被告負擔。　 二、被告抗辯： （一）兩造於111年1月20日簽立不動產買賣契約書（即系爭契約 ），由被告以總價7,350萬元向原告買受系爭房地，價金 分4期給付，最後點交日不得逾111年7月27日。被告已匯 付第1期簽約款735萬元入履約保證專戶（以下簡稱履保專 戶）交原告領訖後，始知系爭土地上存在部分現有巷道， 乃誠意提出「增補合約書」，欲變更由原告妥辦廢道程序 、通知地政士完成廢道後21日內完成點交之方案，卻遭原 告拒絕。原告更於111年6月24日擅向承辦地政士表示暫停 履約，致後續作業延宕而不能於111年7月27日完成點交， 顯可歸責於原告。 （二）被告至買賣標的現場檢視時，土地邊界現有巷道存在之位 置係遭鐵皮遮斷之狀態，且被告依系爭契約第6條第3項申 請鑑界履勘之111年3月25日，系爭土地之現有巷道仍然維 持被鐵皮遮斷之狀態，不再供通行已久。而被告於簽約前 獲知土地及建物相關資料中皆無法顯示出當時有現有巷道 存在，且因現有巷道係各地方政府依其自治條例所公告認 定，被認定為現有巷道之部分，並不會被獨立分割為另一 地號，不剝奪土地所有人之所有權，亦不做限制登記，故 無法於地籍圖謄本、土地權狀或謄本等文件上得知。此外 ，地政機關鑑界後所發給之複丈成果圖上亦無現有道路存 在之標示，且地政鑑界人員亦未曾提及該柏油路段為現有 巷道一事，遑論非土地所有人之被告自無法知悉。被告直 至委託測量公司為指定建築線作業時，該公司查詢過往建 築資料才發現存在現有巷道而通知被告，被告遂向原告請 求就現有巷道問題協商，未料雙方協商不成後，原告竟於 111年6月24日要求承辦代書停辦申報稅費、暫停履約，被 告以存證信函催告無果，原告反要求被告出具點交付款同 意書，實屬無理。既該現有巷道即使被告已履行檢視標的 之義務仍然無法察覺，原告自不得以系爭契約第1條第2項 約定卸責，故原告主張無理由。 （三）觀系爭契約第3條2項約定可知，原告交付印鑑證明、配合 用印、配合代書申報稅費為第二履約階段之給付義務，與 該給付義務相對者為被告給付借證用印款之義務，而被告 已於111年4月21日將備證用印款匯入履保專戶，然原告卻 未完成「應於111年6月27日前備齊一切過戶所需之證件資 料（包含印鑑證明）交予代書，並配合用印」之義務，既 原告交付證件資料及配合用印屬第二履約階段之義務，且 被告已經履行該階段給付義務，則原告以被告未完成後續 第三階段之給付義務為由主張同時履行抗辯，顯無理由。 （四）開啟第三履約階段，並使被告負有給付完稅款、開立擔保 尾款本票、辦理貸款對保等義務者，為「稅單核發」此一 條件，然因原告於111年6月24日要求承辦代書停報稅費程 序，導致主管機關無法核發稅單，故依系爭契約之約定， 尚未屆被告應給付完稅款之期限，意即，因原告要求承辦 代書停止報稅，故無法續行第三履約程序係可歸責於原告 所致，原告自無權要求被告給付完稅款，更無權要求被告 完成後續開立本票、貸款對保等程序。又被告雖於111年4 月21日給付備證用印款時，為求履約順利並展現履約誠意 ，順道將完稅款7,350,000元匯入履保專戶，僅係被告願 意期前清償「給付完稅款7,350,000元」之義務，並不代 表原定被告於稅單核發後所負之全部給付義務皆提前履行 。 （五）因稅單並未核發故尚未屆被告給付完稅款之清償期限，已 如上述，是即使被告迄今仍未將完稅款7,350,000元匯入 履保專戶，也不因此違約，更何況被告係提前清償該部分 義務。依系爭契約第3條第2項表格「第三期款」列中，繳 款說明⑷及該表格「第四期款」列中，繳款說明⑷之約定可 知，「貸款總額」與「核撥款項」為不同概念，所處之履 約階段不同，不可等同視之。而被告向板信商業銀行申請 貸款之授信額度核定通知，授信總額寫明「壹億捌佰陸拾 萬元整」，可見被告辦理之貸款總額明顯高於給付尾款所 需之51,450,000元，故非屬系爭契約第3條第2項表格「第 三期款」列中，總款說明⑷「貸款總額少於尾款」之情形 ，被告實無須於給付完稅款時補足差額。又縱給付尾款時 未達金融機構核准撥動建融之條件，導致「核撥之貸款」 不足以支付尾款，則被告亦僅需依系爭契約第3條第2項表 格「第四期款」列中，繳款說明⑷之約定，於點交期限或 原告之通知期限內以現金補入履約專戶即可。 （六）另依一般履約流程，原告最遲應於稅單核發後5日日內完 成塗銷抵押權登記，然因原告要求承辦代書停止報稅，故 稅單迄今仍未核發，雖因稅單並未核發，原告未塗銷抵押 權看似並未違反其給付義務，惟稅單無法核發原因係因原 告要求代書停止報稅，若許原告藉由拖延其前階段給付義 務，以達合法推遲其後階段給付義務之效果，無異於鼓勵 技巧性違約，違反契約精神，故原告不得因未核發稅單而 免除塗銷抵押權之義務。又依系爭契約第7條第5項約定， 點交之最後期限為111年7月27日，而點交前必須先完成塗 銷抵押權與產權過戶程序，故原告必須於111年7月27日前 完成塗銷抵押權程序。但原告並未塗銷抵押權登記，顯然 違反其第三履約階段之給付義務。 （七）聲明： 　　⒈原告之訴駁回。 　　⒉訴訟費用由原告負擔。 　　⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： （一）原告主張兩造於111年1月20日簽立系爭契約，由被告向原 告買受系爭房地，總價為7,350萬元，分為4期給付，以訴 外人僑馥公司為履約保證機構，並約定系爭房地最後點交 日期至遲不得逾111年7月27日，被告於同年月22日將第一 期價金（簽約款）735萬元存入履保專戶等情，業據提出 不動產買賣契約書及履約保證契約書為憑，且為被告所不 爭執，堪信原告此部分主張為真實。 （二）原告復主張被告為專業建商，簽約前應可知悉現有巷道之 存在，況被告於另案111年1227日言詞辯論期日已當庭獲 悉該現有巷道已廢止完畢事實，竟仍拒絕履約，爰依系爭 契約第1條第2項及第7條第6項之約定，請求被告履行契約 並給付違約金等語；為被告所否認，並以前揭情詞置辯。 經查： 　　⒈按「學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中， 就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯 論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提 出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就 與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張 ，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原 則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一， 且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提 出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之。」。經查 ： 　　　⑴另案上訴後經臺灣高等法院臺南分院以113年度重上字第 4號判決確定，並判斷【上訴人主張兩造簽訂系爭買賣 契約書後，被上訴人申請鑑界之複丈成果圖並無現有巷 道之標示，嗣經測量公司測量時始發現系爭現有巷道等 情，業據其提出複丈成果圖、測量圖為證（原審新訴卷 第171頁、原審新司簡調字卷第45至49頁），堪認上訴 人於簽立系爭房地買賣契約時，並不知系爭房地上有系 爭現有巷道。而上訴人對於被上訴人等於簽立系爭房地 買賣契約之時，並不知系爭房地上有系爭現有巷道乙情 ，亦不爭執（本院卷第469頁）；顯見兩造於111年1月2 0日簽立系爭房地買賣契約之時，對於系爭土地上存在 系爭現有巷道一事，均不知情，應堪採信。】及【……兩 造簽立系爭房地買賣契約時，對於系爭土地上存在系爭 現有巷道一事，既均不知情……觀諸系爭買賣契約書第6 條第3點之約定，如發現地形地貌與約定不同者，雙方 應達成和解協議或依法提起訴訟，除雙方另有協議外， 應停止繳稅及產權移轉登記作業；第8條第7點則約定點 交前若雙方就已發現之瑕疵有爭議且未能合意解決時， 任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，並 停止價金之支付等語；足見依系爭買賣契約之約定，如 於訂約後發現地形地貌與約定不同或有瑕疵，解決機制 係協議或提起訴訟，並停止繳稅、價金之支付等事項。 而兩造於簽訂系爭契約時既不知有系爭現有巷道，且系 爭現有巷道會影響上訴人有關系爭房地之利用，系爭現 有巷道之存在對上訴人而言，自屬權利上之瑕疵，兩造 應透過協議或提起訴訟解決；而兩造進行協議時，上訴 人主張應由被上訴人廢除系爭現有巷道，被上訴人則主 張如由其廢除系爭現有巷道，上訴人應支付廢除系爭現 有巷道期間增加之利息，因兩造就此等內容協議無法一 致，因而協議不成等情，已為兩造所不爭執……自堪信為 真實。依此兩造既就系爭現有巷道之爭議，未能達成協 議，則依系爭契約有關瑕疵之解決機制，自應提起訴訟 解決，並停止系爭契約之履行……】（見本院卷第499-50 0頁之臺灣高等法院臺南分院113年度重上字第4號判決 書第5頁第3、4點）。 　　　⑵基上，另案兩造就【兩造於簽立系爭契約時是否知悉系 爭房地上有現有巷道，及兩造就系爭房地有現有巷道爭 議應如何解決】之重要爭點，業經充分攻擊防禦，並由 法院本於辯論之結果而為論斷，且法院論斷理由中之認 定，復為法院於實質審理後，依其認定事實及證據取捨 之結果，核無顯然違背法令之處。而本件原告主張被告 簽立系爭契約前即應經過調查知悉系爭土地上有現有巷 道云云，與另案請求損害賠償事件，兩造當事人（原、 被告互易）相同，重要爭點亦為【兩造於簽立系爭契約 時是否知悉系爭房地上有現有巷道，及兩造就系爭房地 有現有巷道爭議應如何解決】，而原告於本件並未提出 新訴訟資料足以推翻另案確定判決理由就上開重要爭點 之判斷。揆諸前揭說明，另案確定判決就上開重要爭點 之判斷具有爭點效，故本件無論係兩造當事人或本院均 受上開重要爭點效之拘束，而不得為相反之主張、抗辯 或認定。是本院應認兩造於簽立系爭契約時均不知悉系 爭房地上有現有巷道之存在，而兩造應依訴訟解決系爭 房地有現有巷道之爭議，且兩造均得依系爭契約第8條 第7點之約定停止點交、停止繳稅、價金之支付。 　　⒉兩造於簽立系爭契約時既均不知悉系爭房地上有現有巷道 之存在，則此瑕疵之存在自不可歸責於兩造，則原告主張 被告違反系爭契約第7條第6項「乙方依法對甲方負有瑕疵 擔保之責，但若發生甲方未能明確主張確有重大之權利瑕 疵或物的瑕疵（其對甲方之危害或損失確已達非屬輕微之 程度）而無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進行司法作為， 並經乙方定期間催告仍拒不配合點交，則乙方免除配合點 交之義務（但乙方就免除買賣標的物利益與危險之負擔， 應由乙另以書面通知甲方始生效力），並由僑馥建經將專 戶價金餘款依約給付乙方，甲方並應自乙方通知點交之日 起，每逾一日按乙方因點交所可得價金萬分之二計付違約 金賠償乙方。」之約定云云，自不足採。 　　⒊承上，系爭房地上存在現有巷道之瑕疵既不可歸責於兩造 ，於另案判決確定後，兩造自應回歸系爭契約之約定。觀 系爭契約第3條第2項【「第二期（備證用印款）」：乙方 （原告）應於111年6月27日備齊一切過戶所需之證件資料 並完成用印手續交付承辦代書收執。被告最遲應於前開日 期將第二期款存匯入專戶；「第三期（完稅款）」：於稅 單核發後五日內甲方（被告）應將第三期款存匯入專戶。 】約定之兩造各項義務「應履行時期」，可知各項義務間 ，顯具有履行上之順序及連動關係。又原告於兩造爭議未 解決前（另案訴訟中），於111年6月24日向承辦代書表示 暫停過戶程序，要求地政士停止報稅程序乙節，既為兩造 所不爭執。則被告抗辯原告尚未完成「應於111年6月27日 備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付承辦代 書收執，以便辦理產權移轉登記作業」之義務，被告給付 第三期款（完稅款）及第四期尾款之義務尚未發生。是被 告抗辯尚無義務給付第三期款（完稅款）及第四期尾款等 語，為可採信。 　　⒋綜上，被告在原告未備齊一切過戶所需之證件資料並完成 用印手續交付承辦代書收執之情形上，並無義務配合原告 移轉系爭房地及給付價金（尾款）。是原告依系爭契約請 求被告於原告移轉系爭房地同時給付7,350萬元及其利息 ，及請求被告應自111年7月27日起至清償上開7,350萬元 之日止按日給付14,700元（按買賣總價金萬分之二計算） 之違約金，均屬無據。 四、綜上所述，原告主張依系爭契約請求【㈠被告應於原告移轉 所有臺南市○區○○段000○00000地號，及其上門牌號碼：臺南 市○區○○路0段000巷00弄00號建物（即系爭房地）之同時， 給付原告7,350萬元，及自111年7月27日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息；㈡被告應自111年7月27日起 至清償上開款項之日止，按日給付原告14,700元。】，為無 理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦 失所附麗，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院審酌後，核與判決結果皆不生影響，爰不逐一論列，附此 敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院民事第二庭 　　　　　　　　　　　　　　法　官　王 獻 楠 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　李 雅 涵

2025-03-26

TNDV-112-重訴-142-20250326-3

重訴
臺灣臺南地方法院

履行契約等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度重訴字第233號 原 告 劉宗霖 被 告 王永 訴訟代理人 王威舜 被 告 王秋來 訴訟代理人 柯添農 上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國114年2月19日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠兩造於民國110年2月10日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），由原告以新臺幣（下同）1181萬1000元購買被告 所有坐落臺南市○○區○○○段000-00（權利範圍全部即被告王 永應有部分28分之5、被告王秋來應有部分28分之23）、000 -00（權利範圍全部即王永應有部分28分之5、王秋來應有部 分28分之23）、000-00（權利範圍2分之1即王永應有部分56 分之5、王秋來應有部分56分之23）、000-00（王秋來權利 範圍全部）、000-00（權利範圍3分之2即王永應有部分84分 之10、王秋來應有部分84分之46）、000-00地號土地（權利 範圍3分之1即王永應有部分84分之5、王秋來應有部分84分 之23）（下合稱系爭土地）。系爭買賣契約第7條第2項約定 ：「...乙方應將買賣標的物騰空（雙方另有約定者除外） 現場點交與甲方」；同條第5項並約定，如因相關作業遲延 ，最遲不得逾111年8月11日辦理點交；再於第12條第1項約 定：「賣方應配合辦理設施容許，並由買方自行申請，買方 應於簽約後5個月內辦理完畢，待取得設施容許相關證明後 ，始進行買賣程序（即支付價金、辦理貸款、所有權移轉等 買賣流程），如無法取得設施容許等相關證明，則無條件解 除合約，已繳交於地政士處之證件、資料、本票等各自返還 雙方。」。然因申請相關文件時間耗費過久，且系爭土地上 尚有未辦理保存登記之建物（下稱系爭建物）存在，被告之 代理人訴外人蔡志杰遂向原告提議:以簽立增補協議書之方 式，約定就系爭建物由被告補貼300,000元予原告，由原告 自行清理，另取消系爭買賣契約第12條第1項約定，改於雙 方同意簽立增補協議後3個月內完成買賣程序（下稱系爭增 補協議）。被告於112年4月26日寄送○○○○路郵局第00、00號 存證信函（下稱系爭催告存證信函），說明如原告不同意系 爭增補協議，則欲解除系爭買賣契約，經原告於112年5月8 日向被告之代理人蔡志杰為同意系爭增補協議之意思表示後 ，被告竟又於112年6月20日寄送○○郵局第00、00號存證信函 （下稱系爭解約存證信函），通知依系爭買賣契約第12條解 除契約，僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）另通 知原告領回履約保證帳戶內原告所給付之買賣價金111萬元 。惟系爭買賣契約第12條第1項已經兩造同意取消，被告自 不得據此解除系爭買賣契約，其解約不合法，系爭買賣契約 仍然有效，原告自得依系爭買賣契約請求被告於原告給付被 告1181萬1000元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予原 告。退步言之，縱認系爭增補協議未經兩造合意成立，系爭 買賣契約第12條第1項所約定之解除條件為「無法取得設施 容許等相關證明」，而非「原告未處理系爭建物」，被告主 張之解除條件尚未成就，被告不得依此解除系爭買賣契約； 再退步言，縱認原告有處理系爭建物之義務，此僅係原告受 領遲延，被告僅係不負給付遲延責任，仍不得依系爭買賣契 約第12條解除契約。 　㈡另系爭買賣契約第8條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有 擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除 時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之 權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已 支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」， 原告已於111年6月15日、111年9月26日分別匯款211,000元 、900,000元，共111萬1000元至系爭買賣契約約定之履約保 證帳戶，被告無權擅自解約，自應依系爭買賣契約第8條第3 項約定給付同額之價款111萬元作為懲罰性違約金予原告。 為此，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟等語。並 聲明：⒈被告王永、王秋來應於原告給付被告1181萬1000元 之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告。⒉被告應給 付原告111萬元之違約金。⒊前項聲明願供擔保請准宣告假執 行。 二、被告則以： 　㈠系爭買賣契約賣方有王永、王秋來2人，需為兩人均同意系爭 增補協議才發生變更系爭買賣契約約定之效力，系爭增補協 議僅經原告與被告王永簽名同意，王秋來並未同意系爭增補 協議之約定，王秋來既未與原告訂立系爭增補協議，則不能 因王永與原告簽立系爭增補協議，而變動系爭買賣契約之內 容，在被告未全部重新與原告簽訂增補協議前，應不生更改 系爭買賣契約之效力，系爭買賣契約第12條約定並未經兩造 合意取消。而依系爭買賣契約第12條，原告應於簽約後5個 月內辦理設施容許完畢，則原告未於簽約後5個月內辦理設 施容許完畢(原告迄今仍未取得設施容許之證明)，已然違約 ，被告自得依系爭買賣契約第12條約定解除系爭買賣契約。 況依系爭買賣契約第7條第5項約定：「本約買賣標的雙方應 於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷作 業無誤後辦理點交（若因相關作業延遲者，最遲不得逾111 年8月11日）」，可見雙方應以111年8月11日為最終完成點 交之時間，惟原告於簽約後對於系爭買賣契約之約定事項均 置之不理，被告於催告原告後，依照系爭買賣契約第12條約 定解除契約，於法有據。 　㈡原告遲未履約，被告遂於112年4月26日以系爭催告存證信函 通知原告如不同意系爭增補協議，則欲解除系爭買賣契約， 原告於收受系爭催告存證信函後，並未於催告期限7日內與 被告簽立系爭增補協議(事後僅被告王永在系爭增補協議書 上簽名)，被告遂於112年6月20日以系爭解約存證信函對原 告主張依系爭買賣契約12條約定解除系爭買賣契約。退步言 之，縱認王永前於112年6月20日對原告主張解約不合法，原 告迄仍未依系爭增補協議約定完成買賣程序(即支付價金、 辦理貸款、移轉所有權等程序)，被告自得以原告未於系爭 增補協議簽立起3個月內履行系爭增補協議為由解除系爭買 賣契約，並以112年11月8日民事答辯一狀之送達對原告為解 除系爭買賣契約之意思表示。而王秋來未與原告簽立系爭增 補協議，亦無意願再與原告訂立任何增補協議，原告迄今未 能履約，系爭買賣契約已經被告依約合法解除。 　㈢被告僅委託蔡志杰為辦理本件買賣過戶登記程序之地政士， 被告否認委託蔡志杰為代理人向原告為任何意思表示或進行 磋商。被告對原告主張解除系爭買賣契約係合法權利之行使 ，不符系爭買賣契約第12條約定，原告不得請求被告給付懲 罰性違約金111萬元等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁 回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠王永授權其子即訴外人王耀輝，於110年2月10日與原告簽立 系爭買賣契約(見補字卷第19至24頁)，約定由原告以1181萬 1000元購買被告所有之系爭土地，買賣價金約定分3期給付 ，第1期款1,191,000元於取得容許後5日內支付；第2期款11 8萬元於取得容許後2個月支付；第3期款944萬元由原告辦理 貸款給付。 　㈡系爭買賣契約係由王耀輝代理王永簽名，其上「王永」的印 文確係王永的印章印文。系爭買賣契約上王秋來之簽名，亦 係王耀輝所簽。 　㈢系爭買賣契約第7條第5項約定：本約買賣標的雙方應於產權 移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷作業無誤 後辦理點交（若因相關作業延遲者，最遲不得逾111年8月11 日）同時甲方（即原告）應履行全部價金之給付（包括貸款 核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方（即被告）指定之 帳戶）。第8條第3項約定：本約簽訂後，乙方（即被告）若 有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解 除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外並喪失收 受買賣價金之權利，且應將乙方（即被告）已支配之價金返 還甲方（即原告），並同意按甲方（即原告）已支付價金總 額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方（即原告）。 　㈣系爭買賣契約第12條其他約定事項以手寫文字方式約定：賣 方應配合辦理設施容許，並由買方自行申請，買方應於簽約 後5個月內辦理完畢，待取得設施容許相關證明後，始進行 買賣程序（即支付價金辦理貸款、所有權移轉等買賣流程） ，如無法取得設施容許等相關證明，則無條件解除合約，已 繳交於地政士處之證件、資料、本票等各自返還雙方。 　㈤原告並未於兩造簽訂系爭買賣契約後5個月內完成辦理設施容 許。 　㈥王永與原告於112年5月8日訂立系爭增補協議（見補字卷第29 頁），約定：一、系爭土地上有地上物乙棟及廢棄物，由賣 方補貼買方30萬元，並由買方自行清理。二、系爭買賣契約 約定特約條款第1條（即賣方應配合辦理容許云云），雙方 取消該特約條款約定，並於本協議書簽訂之日起3個月內完 成買賣程序（即支付價金、辦理貸款、移轉等程序。）三、 於簽立補充協議書之日起3個月期滿，若買方未能依補充協 議履行買賣條件，則買方於期滿後30日內，應將本案件所有 土地已經申請容許之案件，向主管機關申請撤銷容許之申請 。若買方於前揭期間，未向主管機關提出撤銷容許之申請時 ，買方同意賣方得主動向主管機關申請撤銷各該容許之申請 。 　㈦王秋來並未於系爭增補協議書上簽名。 　㈧系爭買賣契約原係由原告委託訴外人即仲介鄭明宗，向被告 提出承買之要約，嗣王永、王秋來亦均與鄭明宗簽立仲介契 約，其中王秋來部分，係授權由王耀輝與鄭明宗簽立仲介契 約。兩造間就系爭土地之買賣即由鄭明宗負責居間媒介，訴 外人即地政士蔡志杰負責辦理系爭土地之產權移轉登記、抵 押權之塗銷或設定作業。 　㈨王秋來曾授權訴外人即地政士莊永隆，處理與原告間之系爭 土地買賣事宜。 　㈩112年6月20日寄件人姓名為王永之存證信函（見補字卷第31 至32頁）上「王永」之印文確為王永的印章印文。 　原告於111年6月15日、111年9月26日分別匯款211,000元、90 0,000元，共111萬1000元至系爭買賣契約約定之履約保證帳 戶。 四、得心證之理由： 　㈠王秋來與原告是否成立系爭買賣契約？如是，王秋來是否同 意系爭增補協議書之約定？ 　⒈按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承 認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。原告 主張已於110年2月10日與被告簽立系爭買賣契約，被告王秋 來則爭執其並未授權王耀輝代理簽訂系爭買賣契約云云，經 查系爭買賣契約上王秋來之簽名，係由王耀輝所簽，為兩造 所不爭執，王耀輝並於簽立王秋來姓名後書寫「代王耀輝」 之文字，即表明係代理王秋來之意，堪認系爭買賣契約係由 王耀輝代理王秋來與原告所訂立。縱如王秋來所言，其並未 授權王耀輝簽訂系爭買賣契約，惟王秋來對於系爭買賣契約 有拘束兩造之效力乙情並無爭執，並表明如原告願意購買系 爭土地，其仍然願意按系爭買賣契約賣給原告等語（見本院 卷第230頁本院114年2月19日言詞辯論筆錄），足見王秋來 已事後承認王耀輝代理簽立系爭買賣契約之行為，系爭買賣 契約已對王秋來發生效力，王秋來與原告間應成立系爭買賣 契約。 　⒉復查，王秋來並未於系爭增補協議書上簽名，王秋來並曾授 權證人莊永隆處理與原告間之系爭土地買賣事宜等情，為兩 造所不爭執，堪予認定。有關系爭增補協議書訂立之過程， 證人鄭明宗於言詞辯論期日具結證稱：為何會有系爭增補協 議書，是因為容許證明一直沒有下來，最後協調案件是否繼 續履行；系爭增補協議書應該是莊永隆修改之後傳給蔡志杰 ，莊永隆於112年3月就開始與蔡志杰討論增補協議，系爭增 補協議書是最後版本，莊永隆有看過、修改過，所以被告也 知道系爭增補協議書之內容；原告的部分，是代書拿系爭增 補協議書給原告簽名的，王永的部分我想不起來，因為是我 同事處理的，至於為何王秋來沒有簽名，要問莊永隆，因為 莊永隆說是王秋來之代理人，莊永隆表示地主解約等語（見 本院卷第124至137頁），核與證人蔡志杰證稱：系爭增補協 議書的初稿是我寫的，後來買賣雙方都有說要調整，莊永隆 有提供一些他們的版本給我們參考，有給原告看過，有針對 幾個項目作文字上微調，但簽名這份是最後一份；買方部分 ，我並不是傳一個版本給買方，有傳2、3次，最後由王永簽 名之後，傳給我，我才傳給買方簽名，我拿系爭增補協議書 給買方看時，上面就有王永的簽名，我收到王永簽名的就是 掃描檔，我也是透過網路傳給原告，再由原告印出、簽名後 拍照傳給我，他們並不是當下都在現場一起簽下的，該掃描 檔我現在忘記是何人傳給我的等語大致相符（見本院卷第13 7至146頁），可知因原告遲未依系爭買賣契約第12條約定取 得設施容許之許可，兩造透過仲介鄭明宗、地政士蔡志杰溝 通協調系爭買賣契約是否繼續履行、後續雙方如何履約之問 題，惟最終僅王永於系爭增補協議書上簽名，再由蔡志杰將 王永於其上簽名之系爭增補協書掃描檔傳給原告，原告印出 後再簽名拍照傳給蔡志杰，足認王秋來並未同意系爭增補協 議之約定，亦未於系爭增補協議書上簽名。　　 　㈡原告與王永簽訂系爭增補協議書後，原告是否仍應於兩造簽 訂系爭買賣契約後5個月內完成辦理設施容許？ 　　系爭增補協議雖約定「一、系爭土地上有地上物乙棟及廢棄 物，由賣方補貼買方30萬元，並由買方自行清理。二、系爭 買賣契約約定特約條款第1條（即賣方應配合辦理容許云云 ），雙方取消該特約條款約定，並於本協議書簽訂之日起3 個月內完成買賣程序（即支付價金、辦理貸款、移轉等程序 。）三、於簽立補充協議書之日起3個月期滿，若買方未能 依補充協議履行買賣條件，則買方於期滿後30日內，應將本 案件所有土地已經申請容許之案件，向主管機關申請撤銷容 許之申請。若買方於前揭期間，未向主管機關提出撤銷容許 之申請時，買方同意賣方得主動向主管機關申請撤銷各該容 許之申請」等語，惟系爭買賣契約係由兩造所簽訂，系爭增 補協議僅由原告(買方)與王永(賣方)簽名同意，王秋來(賣 方)並未於系爭增補協議書上簽名同意等情，業經認定如前 ，則系爭增補協議既未經系爭買賣契約全體當事人表示同意 ，自不生足以改變系爭買賣契約約定之效力，原告主張系爭 買賣契約第12條特約事項已經兩造以系爭增補協議約定同意 取消云云，尚無可採，兩造仍應依系爭買賣契約約定履行系 爭買賣契約。 　㈢原告依系爭買賣契約請求被告履行移轉系爭土地所有權之義 務，有無理由？ 　　系爭買賣契約第12條約定「賣方應配合辦理設施容許，並由 買方自行申請，買方應於簽約後5個月內辦理完畢，待取得 設施容許相關證明後，始進行買賣程序（即支付價金辦理貸 款、所有權移轉等買賣流程），如無法取得設施容許等相關 證明，則無條件解除合約，已繳交於地政士處之證件、資料 、本票等各自返還雙方」等語，原告並未於兩造簽訂系爭買 賣契約後5個月內完成辦理設施容許等情，為兩造所不爭執 ，堪信為真實，則依系爭買賣契約第12條約定，被告自得無 條件解除系爭買賣契約。而被告除以系爭解約存證信函(見 補字卷第31至33頁)對原告表示解除系爭買賣契約外，復以 民事答辯一狀對原告為解除系爭買賣契約之意思表示(見本 院卷第75至87頁），堪認系爭買賣契約已經被告合法解除， 系爭買賣契約即應因此而溯及失效，原告不得再依系爭買賣 契約請求被告移轉系爭土地所有權。 　㈣原告得否請求被告給付違約金111萬元？ 　　系爭買賣契約第8條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有擅 自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時 ，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權 利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支 付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」。 　　原告雖已於111年6月15日、111年9月26日分別匯款211,000 元、900,000元，共111萬1000元至系爭買賣契約約定之履約 保證帳戶，惟系爭買賣契約業經被告依系爭買賣契約約定合 法解除，被告並無擅自解約、不為給付、給付不能或其他違 約情事致系爭買賣契約解除之情形，原告主張被告應依系爭 買賣契約第8條第3項給付懲罰性違約金111萬元予原告云云 ，應屬無據。 五、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告應於 原告給付被告1181萬1000元之同時，將系爭土地之所有權移 轉登記予原告，並給付原告違約金111萬元，均無理由，應 予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　李姝蒓 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張鈞雅

2025-03-26

TNDV-112-重訴-233-20250326-1

上
臺灣高等法院

分割共有物

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第1051號 上 訴 人 蔡淑惠 訴訟代理人 陳振東律師 複 代理人 鄧凱元律師 被 上訴人 林秀怡 訴訟代理人 蘇淑珍律師 上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國113年4 月30日臺灣士林地方法院112年度訴字第1667號第一審判決提起 上訴，本院於114年3月11日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其 提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6 款定有明文。上訴人提起上訴後，始提出其對被上訴人有被 上訴人父親林枋桂（下稱其名）之借款債權，得以抵銷原物 分割方案當中之金錢補償數額而為抗辯（見本院卷第57頁） ，固屬於二審提出新攻擊防禦方法，惟事涉上訴人應補償被 上訴人之數額是否因抵銷抗辯而消滅，如不許提出上開新攻 擊防禦方法，顯失公平，依上開規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、被上訴人主張：兩造為附表一所示不動產（下稱系爭不動產 ）之共有人，應有部分比例（即權利範圍）如附表一所示， 茲因兩造不能協議分割，亦無因使用目的不能分割或契約訂 有不分割期限情形，倘採原物分割方法，將破壞房屋完整性 ，難為有效之經濟利用，應以變價分割為適當等情，爰依民 法第823條第1項、第824條第2項規定，求為命系爭不動產變 價分割，所得價金由兩造依附表一所示應有部分比例分配之 判決等語。　　 二、上訴人則以：林枋桂於民國106年5月間向伊借款新臺幣（下 同）1,400萬元，伊委由僑馥建築經理股份有限公司(下稱僑 馥公司)於同年5月15日、31日分別匯款500萬元、900萬元至 林枋桂所有之臺灣中小企業銀行(下稱中小企銀)帳號000000 00000號帳戶，迄今未受清償，伊向包括被上訴人在內之繼 承人起訴請求於林枋桂之遺產範圍內返還350萬元(下稱系爭 債權)，現由臺灣臺南地方法院113年度南簡字第193號（下 稱系爭193號事件）審理中，伊以系爭債權與原判決命為315 萬3,011元之金錢補償債務為抵銷等語，資為抗辯。　　 三、原審判決系爭不動產分歸上訴人取得，並補償315萬3,011元 予被上訴人，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決 關於金錢補償部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審 之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 四、本院之判斷： 　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分割之分 配；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因 共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持 共有，民法第823條第1項及第824條第1項、第2項、第3項、 第4項分別定有明文。系爭不動產為兩造所共有，應有部分 如附表一「應有部分比例」欄所示，且兩造間就系爭不動產 並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而有不能分割之情 形，惟無法就分割方法達成協議等情，為兩造所不爭，則被 上訴人訴請裁判分割，應無不合。 　㈡查系爭不動產之地上物為104年間建築完成之鋼筋混凝土造9 層建物，屬供住宅使用之區分所有公寓大廈，有系爭不動產 之登記謄本及遠見不動產估價師事務所估價報告書（下稱系 爭估價報告書）可稽（見原審卷第38頁，外放卷），足認其 格局應係供一般家庭居住使用，則從該建物結構觀之，其有 整體使用上之不可分關係，倘逕予原物依應有部分比例分割 ，各共有人分得之部分均有出入該建物之需求，勢必需另劃 出共同使用之門廳或走道空間，並就該空間維持共有、約定 使用或其他方式之法律關係，此舉不僅減少各共有人得有效 利用之空間，且徒增法律關係之複雜化，有害於各共有人之 日常生活，並減損共有物之經濟價值。又系爭不動產現為上 訴人居住使用，故以原物分割，另以金錢補償未受分配之被 上訴人，為較為適當之分割方案。而系爭不動產經原審囑託 鑑定總價為1,261萬2,042元，有系爭估價報告書可參，兩造 均對鑑價結果沒有意見（見原審卷第118頁），是被上訴人 未受分配之金錢補償為315萬3,011元（計算式：1,261萬2,0 42元×1/4＝315萬3,011元，元以下四捨五入）。　　 　㈢上訴人對於其受系爭不動產之原物分配，並以315萬3,011元 補償被上訴人之分割方案，並無意見，僅抗辯：以系爭193 號事件之請求債權與前開金錢補償為抵銷等語，惟權利主體 相同之債權始得以抵銷，此觀民法第334條規定自明，上訴 人於系爭193號事件係對被上訴人及其餘繼承人請求於林枋 桂之遺產範圍內，連帶給付350萬元本息，有系爭193事件之 民事訴之變更㈢狀影本存卷為據（見本院卷第164頁），則上 訴人於系爭193號事件主張之債權，非對於被上訴人之個人 債權，與被上訴人於分割方案當中之金錢補償債權，非屬權 利主體相同之債權，自無從予以抵銷。 五、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項之規定，請求裁判 分割系爭不動產，並無不合。本院審酌前述各情，認系爭不 動產分歸上訴人取得，並由上訴人補償315萬3,011元予被上 訴人，應屬適當。原審判決依上開方式為分割，核無違誤。 上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄金錢補償部分，為無理 由，應駁回上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核 與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第二十庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民 　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜 　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇 附表一： 編號 系爭不動產標示 應有部分比例 1 新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：○○街00巷00號0樓，權利範圍全部；共用部分：同段9866建號，權利範圍848/100000，含停車位編號46號，權利範圍402/100000） 上訴人權利範圍：3/4 被上訴人權利範圍：1/4 2 新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍388/40000） 上訴人權利範圍：3/4 被上訴人權利範圍：1/4 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭淑昀

2025-03-25

TPHV-113-上-1051-20250325-1

重上
臺灣高等法院臺南分院

履行契約

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度重上字第25號 上 訴 人 薛水青 訴訟代理人 賴巧淳律師 陳澤嘉律師 複 代理 人 陳佾澧律師 被 上訴 人 洪國賓 張蔚琦 共 同 訴訟代理人 邱皇錡律師 丁詠純律師 上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國113年1月22日 臺灣嘉義地方法院112年度重訴字第54號第一審判決提起上訴， 被上訴人變更起訴聲明，本院於114年3月4日言詞辯論終結，判 決如下： 　　主　　　文 上訴人應於被上訴人給付新臺幣1,600萬元即匯入附表所示專屬 帳號之同時，將坐落嘉義市○○段00○0000地號土地分割如附圖所 示，並將其中編號A1面積1978.33平方公尺、A2面積7.67平方公 尺土地所有權，移轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1。 變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。又在第二審為訴之變更合法 者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決 ，自當然失其效力。第二審法院應專就新訴為裁判，無須更 就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號原判 例參照）。被上訴人於原審請求上訴人於被上訴人給付新臺 幣（下同）1,600萬元即匯入附表所示專屬帳號（下稱履約 帳號）之同時，將上訴人所有坐落嘉義市○○段00地號土地（ 下稱系爭土地）權利範圍百分之65移轉登記予被上訴人各20 0分之65，上訴人上訴後，被上訴人變更起訴聲明，請求上 訴人於被上訴人給付1,600萬元即匯入履約帳號之同時，將 系爭土地（嗣後逕為分割為同段96、96-1地號土地，下以分 割後各地號分稱）分割如嘉義市地政事務所民國113年8月8 日土地複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）所示，並將 其中編號A1、A2之土地所有權移轉登記予被上訴人共有，應 有部分各2分之1（本院卷第255頁），核其變更請求之基礎 事實同一，且為上訴人所同意（本院卷第255頁），與前揭 規定尚無不合，應予准許。 二、被上訴人主張：被上訴人與訴外人陳尚萌於112年3月6日， 分別與上訴人簽訂土地買賣契約書（就兩造部分之契約，下 稱系爭契約），就系爭土地所有權全部，約定由被上訴人買 受如系爭契約後附地籍圖所示A部分之600坪土地（占總面積 百分之65），其餘百分之35土地所有權由陳尚萌買受。被上 訴人買賣價金為每坪2萬9,500元，總價1,770萬元，並向訴 外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理價金 履約保證，分4期給付。被上訴人已將第1期款項存入僑馥公 司指定如附表所示之履約帳號，惟上訴人於112年5月23日又 與訴外人羅少妘等12人（下稱羅少妘等人）簽立系爭土地之 買賣契約，羅少妘等人並給付第一期款839萬元，被上訴人 發覺後，於112年6月7日就系爭土地應有部分百分之65聲請 假處分，經臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）112年度全 字第22號准假處分，並依嘉義地院112年度執全字第62號辦 理假處分執行登記。爰依系爭契約及民法第348條規定，請 求上訴人於被上訴人給付剩餘買賣價金1,600萬元即匯入履 約帳號之同時，將分割後96、96-1地號土地予以分割如附圖 所示，並將其中編號A1（面積1978.33平方公尺）、A2（面 積7.67平方公尺）之土地所有權移轉登記予被上訴人共有， 應有部分各2分之1等語。 三、上訴人則以：上訴人5年前罹患阿茲海默症，有失智情形， 認知能力不佳，領有（輕度）身心障礙證明。上訴人於112 年3月6日經中信房屋嘉義福德加盟店（下稱仲介公司）人員 仲介，與仲介公司人員陳尚萌及被上訴人簽立系爭契約，不 知系爭契約為土地買賣契約，即置放抽屜，嗣於112年5月23 日又有土地開發人員到上訴人住處，詢問系爭土地是否出售 ，上訴人再與他人簽訂系爭土地之買賣契約，而有重複買賣 之情形，因買方已支付第一期價金839萬元，若解除該買賣 契約，需給付加倍之違約金，因上訴人識字不多，未以意思 表示內容錯誤撤銷系爭契約，但已接受陳尚萌意見，加倍給 付被上訴人違約金，並依系爭契約第8條第1、3項，以112年 6月29日太保南新郵局第000044號存證信函（下稱系爭存證 信函），解除系爭契約，各支付被上訴人170萬元及陳尚萌1 00萬元賠償，及依契約給付仲介費82萬9,000元及代書費1萬 元。被上訴人既已收受系爭存證信函，依民法第95條規定， 已生解除系爭契約之效果等語，資為抗辯。並答辯聲明：變 更之訴駁回。 四、兩造不爭執事項： 　㈠系爭土地（面積3055.33平方公尺）為上訴人所有，權利範圍 全部。（原審卷第43頁） 　㈡被上訴人及陳尚萌於112年3月6日分別與上訴人簽訂土地買賣 契約書，由被上訴人以總價款1,770萬元（第一、二期款： 各170萬元，第三期款：360萬元、第四期款：1,070萬元） ，向上訴人購買系爭土地，如系爭契約後附地籍圖謄本所示 A區面積600坪土地（待地政機關測量），並共同委任僑馥公 司辦理買賣價金信託履約保證。陳尚萌則以955萬8,000元購 買B區土地324坪。（原審卷第15-22、75頁） 　㈢被上訴人已依約於112年3月7日將第一期款170萬元，匯入兩 造所約定由僑馥公司將價金信託存放之履約帳號。陳尚萌亦 依約於112年3月8日繳納第一期款100萬元至履約帳號。（原 審卷第15、23、77頁） 　㈣上訴人另於112年5月23日與羅少妘等人簽訂土地買賣契約書 ，將系爭土地全部，以總價2,798萬8,000元出售予羅少妘等 人。買方當場交付上訴人100萬元支票，其餘739萬7,000元 匯入中信銀行受託信託財產專戶，共付第一期款839萬元。 （原審卷第25-35、57、99、116頁） 　㈤上訴人於112年6月3日於中信房屋福德加盟店簽立解約協議書 （原審卷第75頁），載明上訴人除退還被上訴人170萬元、 陳尚萌100萬元簽約款外，並賠償被上訴人170萬元、陳尚萌 100萬元，作為和解補償，及依契約給付仲介費82萬9,000元 、代書費1萬元、履保費成交價萬分之6。上訴人已將賠償被 上訴人之170萬元匯入履約帳號，並於112年7月15日與陳尚 萌簽立終止不動產買賣價金履約保證協議書，合意解除陳尚 萌與上訴人間就系爭土地之買賣契約。被上訴人未同意前述 解除契約方案而未簽立。(原審卷第75、77、116頁) 　㈥上訴人委託其子薛朝聰，於112年6月29日以系爭存證信函， 向被上訴人解除系爭契約，存證信函內容如原審卷第65-69 頁所示。被上訴人於112年7月4日收受該存證信函。（原審 卷第65-73頁） 　㈦被上訴人就系爭土地應有部分百分之65範圍聲請假處分，經 嘉義地院112年度全字第22號於112年6月6日裁定准被上訴人 供擔保後為假處分。被上訴人已依前開裁定供擔保，並經嘉 義地院112年度執全字第62號於112年6月7日辦理假處分登記 。（原審卷第37-39、41-43頁） 　㈧上訴人於112年5月5日經鑑定，取得障礙類別為第一類、障礙 等級輕度之身心障礙證明（有效期限：117年5月31日）。（ 原審卷第63頁） 　㈨系爭契約第8條「違約罰則」約定略以：（原審卷第17頁） 　⒈第1項：除本約有特別約定外，甲（被上訴人）乙（上訴人） 任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以 上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥公司進行最終催告 仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥公司執 行專戶價金之撥付作業。 　⒉第2項：本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約 ，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付 乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥公司最終催告 期限內向法院起訴，否則僑馥公司即依約將上述款項交付乙 方沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時，甲方依 法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥公司 做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意 乙方據以執行。 　⒊第3項：本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不 能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之 賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價 金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲 罰性違約金另行給付甲方。 　㈩系爭契約第4條第3項約定：乙方應依約交付所有權狀正本（ 於簽約時）、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文 件予特約代書。雙方應配合完成不動產所有權移轉之書表用 印。自文件交付日起至買賣合約完成（或解除）日止，非經 甲乙雙方同意，任一方均不得向特約代書要求取回文件、終 止委託或直接向有關機關申請案件撤銷，違者對特約代書不 生效力。雙方同意授權特約代書使用當事人交付之印章蓋妥 撤銷買賣申報及代繳稅款及回復產權之用印書類。日後如需 乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方應無條 件即時交付，不得藉故拖延拒絕或要求任何補償行為，否則 所生之損害概由乙方負擔之，雙方同意由特約代書依法依約 依例辨理繳稅，不得另主張繳稅日期。 　系爭契約第3條「買賣價金之給付與收受」第2項第二期款部 分，付款方式欄約定：需分割完成；繳款時間及說明約定： 乙方應於分割、鑑界完成日，備齊一切過戶所需之證件資料 並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記 作業。 　系爭土地於113年2月7日因逕為分割，增加同段96-1地號土地 ，分割後，96地號土地面積為2984.16平方公尺，96-1地號 土地面積為71.17平方公尺。（本院卷第167、169頁） 　系爭契約後附圖，經囑託嘉義市地政事務所複丈，製作113年 8月8日之複丈成果圖A1、A2（本院卷第191頁）為被上訴人 買受之範圍。 五、兩造爭執事項： 　㈠上訴人依系爭契約第8條第1、3項約定，以系爭存證信函解除 系爭契約，是否生解除之效力？ 　㈡被上訴人依系爭契約、民法第348條，請求上訴人於被上訴人 將1,600萬元匯入履約帳號之同時，將其所有分割後00、00- 0地號土地予以分割如附圖所示，並將其中編號A1（面積197 8.33平方公尺）、A2（面積7.67平方公尺）之土地所有權移 轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1，有無理由？ 六、得心證之理由： 　㈠系爭土地為上訴人所有，權利範圍全部。被上訴人於112年3 月6日與上訴人簽訂系爭契約，由被上訴人以總價款1,770萬 元（第一、二期款：各170萬元，第三期款：360萬元、第四 期款：1,070萬元），向上訴人購買系爭土地中，如系爭契 約後附地籍圖謄本所示A區面積600坪土地，即附圖A1、A2部 分，並共同委任僑馥公司辦理買賣價金信託履約保證。被上 訴人已依約於112年3月7日將第一期款170萬元，匯入履約帳 戶等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡、㈢、），堪予 認定。 　㈡關於爭執事項㈠部分： 　⒈上訴人曾委託其子薛朝聰，於112年6月29日以如原審卷第65- 69頁所示之系爭存證信函，向被上訴人解除系爭契約，被上 訴人於112年7月4日收受該存證信函，固為兩造所不爭執（ 不爭執事項㈥）。惟查： 　⑴按契約除因當事人約定保留之解除權外，以有民法第254條至 256條或其他法定之情形為限，始得向他方當事人為解除之 意思表示（最高法院57年台上字第3211號原判例參照）。又 解除權之行使，屬於不違約之一方（最高法院50年台上字第 1883號原判例、88年度台上字第1453號裁定參照）。次按解 釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句 ，為民法第98條所明定。又解釋契約，應於文義上及論理上 詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文， 斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切 證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及 經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能拘泥字面或 摭拾書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院110年度 台上字第3293號、110年度台上字第857號判決參照）。 　⑵依系爭契約第8條「違約罰則」記載，第1項：除本約有特別 約定外，甲（被上訴人）乙（上訴人）任一方若發生不依約 履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行 ，雙方同意應由僑馥公司進行最終催告仍未履行或認證後， 本約即生解除之效力，並由僑馥公司執行專戶價金之撥付作 業。第2項：本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解 除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金 應交付乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥公司最 終催告期限內向法院起訴，否則僑馥公司即依約將上述款項 交付乙方沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時， 甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑 馥公司做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償 並同意乙方據以執行。第3項：本約簽訂後，乙方若有擅自 解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時， 除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利 ，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付 價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方等語（不 爭執事項㈨）以觀，該條項之違約罰則，顯係就違約、解除 契約之相關程序及損害賠償內容為約定，而第1項既已明定 ：「…甲乙『任一方』若發生不依約履行義務之違約情事，經 他方定7日以上期間催告仍未履行，…應由僑馥公司進行最終 催告仍未履行…，本約即生解除之效力」等語，則依文義及 體系解釋，第1項乃係就兩造任一方違約不履行時，如何解 除契約之程序事項而為約定，第2、3項則係再就第1項解除 契約係因甲方或乙方違約所致者，分別應對他方負損害賠償 責任之內容為約定。 　⑶又核諸系爭契約之核心為系爭土地之買賣移轉，倘賦予任一 方得於契約成立後擅自解除契約之權利，則兩造以系爭契約 拘束彼此履行義務之本意即無從達成，且契約解除權之行使 ，亦應屬於不違約之一方，再參諸第3項關於「乙方若有『擅 自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事』…」之記載， 復均屬第1項違約情事之範疇，則通觀前開契約條款內容， 依文義上及論理上探求當事人立約時之真意，兼衡諸契約目 的、交易習慣及誠信原則，應認第3項關於「乙方擅自解約 」僅係違約態樣之約定，並非將「乙方擅自解約」排除在第 1項解除契約程序適用範圍外之特別約定。上訴人抗辯：「 擅自解約」其意為系爭契約之乙方（出賣人）得未經甲方（ 買受人）同意解除契約，屬第1項「本約有特別約定」之情 形云云，或抗辯：乙方「擅自解約」並非「不依約履行義務 」，不構成第1項所定「不依約履行義務」之情形云云，均 無可採。 　⑷綜上，上訴人既不得擅自解約，則其縱以系爭存證信函為解 除系爭契約之意思表示，亦不生系爭契約解除之效力。另上 訴人原抗辯其就系爭契約有意思表示錯誤部分，嗣已陳明不 再主張（本院卷第237頁），則不另就此部分予以審究。 　㈢關於爭執事項㈡部分： 　⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的 物之義務。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付 前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在 此限。民法第348條第1項、第367條、第264條第1項分別定 有明文。又買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定 價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所 有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一 方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒 絕自己之給付，並非以他方之給付，為自己給付之停止條件 。故買受人對於出賣人請求履行因買賣契約所負之債務，倘 其未付清價金，出賣人復無先為給付之義務，出賣人即得拒 絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務，於 裁判上援用此項抗辯時，買受人如不能證明自己已為對待給 付或已提出對待給付，法院即應為買受人提出對待給付時， 出賣人應向買受人為給付之判決，不得僅命出賣人為給付， 而置買受人之對待給付於不顧（最高法院87年度台上字第19 號判決參照）。 　⒉系爭契約未經上訴人合法解除，已如前述，而依系爭契約第3 條「買賣價金之給付與收受」第2項之約定，上訴人應於分 割、鑑界完成日，備齊一切過戶所需之證件資料，並完成用 印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業（不 爭執事項）。被上訴人最遲應於前開日期將第二期款存匯 入專戶（原審卷第15頁）。另於系爭契約第12條「其他約定 事項」第點，亦約定分割費用由賣方（上訴人）支付（原 審卷第18頁），則被上訴人主張：上訴人負有將系爭土地先 行鑑界、分割出如系爭契約後附地籍圖所示A區之600坪土地 ，並將分割後之A區土地所有權移轉予被上訴人之義務等語 ，堪可採信。 　⒊又系爭契約後附地籍圖，經囑託嘉義市地政事務所複丈，製 作113年8月8日之複丈成果圖（即附圖）A1、A2部分土地， 為被上訴人買受之範圍，亦為兩造所不爭執（不爭執事項 ）。 　⒋上訴人既負有將系爭土地分割、交付買賣標的物（即附圖A1 、A2部分）予被上訴人，並使被上訴人取得該物所有權之義 務，被上訴人負有給付剩餘買賣價金及受領買賣標的物之義 務，則被上訴人請求上訴人於被上訴人給付剩餘買賣價金1, 600萬元即匯入履約帳號之同時，將系爭土地如附圖編號A1 、A2之土地所有權，移轉登記予被上訴人共有，應有部分各 2分之1，即屬有據。 七、綜上所述，被上訴人依系爭契約、民法第348條規定，變更 請求上訴人於被上訴人給付1,600萬元即匯入履約帳號之同 時，將系爭土地如附圖編號A1、A2之土地所有權，移轉登記 予被上訴人共有，應有部分各2分之1，應予准許。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。 九、據上論結，本件被上訴人變更之訴為有理由，依民事訴訟法 第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　李素靖 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟 上為正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 被上訴人不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凌昇裕 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第 三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。 附表： 金融機構 中國信託商業銀行營業部 戶　　名 中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶 專屬帳號 00000-00000000-0

2025-03-25

TNHV-113-重上-25-20250325-2

上易
臺灣高等法院高雄分院

遷讓房屋

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第186號 上 訴 人 陳青蓉（兼陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人） 陳莉鈞（即陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人） 共 同 訴訟代理人 石繼志律師 江采綸律師 上 訴 人 陳青年（即陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人） 被 上訴 人 李亮瑜 訴訟代理人 陳樹村律師 楊佳琪律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國113年5月 8日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第546號第一審判決提起上訴 ，本院於114年3月5日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於命陳炳漢、陳黃素玉遷讓返還門牌號碼高雄市○○區○○ 路○○○巷○○弄○○號房屋部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費 用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。 原判決主文第二項更正為：上訴人應在繼承被繼承人陳黃素玉、 陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人新台幣玖仟柒佰陸拾捌元、 新台幣壹萬壹仟玖佰陸拾元。上訴人陳青蓉應自民國一一二年十 一月十六日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人新台幣 壹仟壹佰玖拾陸元。 　　事實及理由 壹、程序事項：　　 一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條 至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟 法第168條、第175條分別定有明文。本件上訴人陳黃素玉於 民國113年7月20日死亡，應由其繼承人陳炳漢、陳青蓉、陳 莉鈞、陳青年承受訴訟；嗣陳炳漢於同年9月15日死亡，應 由繼承人陳青蓉、陳莉鈞、陳青年承受訴訟，此有死亡證明 書、戶籍謄本等件在卷可憑（見本院卷第79至81頁、第157 至159頁），茲據陳炳漢、陳青蓉、陳莉鈞聲明承受訴訟， 暨由被上訴人聲明陳青年承受訴訟（見本院卷第75至76頁、 第155至156頁、第193頁、第203至204頁），經核於法並無 不合，應予准許。 二、本件上訴人陳青年經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請， 由其一造辯論而為判決。　 貳、實體事項： 一、被上訴人主張：被上訴人於111年11月12日以總價新台幣（ 下同）600萬元向上訴人陳青年購買其所有、坐落左營區左 北段510地號土地及其上同段1857建號建物（門牌號碼：高 雄市○○區○○路000巷00弄00號，下稱系爭房屋，與前揭土地 合稱系爭房地），並於112年1月7日登記為系爭房地所有權 人。詎陳青年之父母陳炳漢、陳黃素玉，及胞妹陳青蓉（前 三人下稱陳炳漢3人）居住占有系爭房屋，被上訴人已於同 年月9日寄發存證信函催告其等遷出，惟迄未遷出，爰請求 陳炳漢3人遷讓返還系爭房屋，並給付自112年1月7日起至同 年3月31日提起本件訴訟止，按高雄市政府評定系爭房屋周 圍建物租金每月1萬3,334元計算，相當於租金之不當得利共 3萬7,421元，暨應自112年4月1日起至返還系爭房屋之日止 ，按月給付1萬3,334元。爰依民法第767條第1項前段、第17 9條前段規定提起本訴，並聲明：㈠陳炳漢3人應將系爭房屋 騰空遷讓返還被上訴人。㈡陳炳漢3人應給付3萬7,421元予被 上訴人，及自民事變更訴之聲明暨準備狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢陳炳漢3人應自112 年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬3 ,334元。㈣願供擔保，請准宣告假執行（原審判決駁回被上 訴人請求陳青年返還系爭房屋部分，未據上訴，不予贅載） 。 二、上訴人部分： 　㈠陳青蓉、陳莉鈞則以：依被上訴人與陳青年簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭契約）約定，系爭房地價金應分別於111 年11月12日、同年12月22日、112年1月9日各給付簽約款60 萬元、完稅款60萬元、尾款480萬元完畢，惟被上訴人遲至1 11年11月28日、112年1月4日始各匯款60萬元、240萬元（前 開兩筆匯款，下合稱系爭匯款）至僑馥建築經理股份有限公 司（下稱僑馥公司）設於中國信託商業銀行之信託專戶（帳 號：00000000000000，下稱系爭專戶），陳青年對被上訴人 遲延付款亦未依系爭契約第5條第3項約定要求被上訴人給付 違約金，由此足見，系爭匯款記錄應僅為被上訴人、陳青年 事後製作之虛偽金流。又依系爭契約第9條第1、2項約定， 陳青年負有點交系爭房地之義務，並待系爭房地完成產權移 轉登記暨點交手續後，僑馥公司始得將買賣價金餘款結算後 匯入陳青年指定之帳戶，然陳青年並未點交系爭房地，被上 訴人亦未催告、解約，反而同意僑馥公司於112年1月18日以 點交完成而給付尾款，顯不合常情，由此履約經過可知被上 訴人與陳青年間關於系爭房地之買賣為通謀虛偽，目的僅為 惡意使陳炳漢3人搬遷。再參以系爭房地交易實際出資買方 為但以理不動產股份有限公司（下稱但以理公司）及其負責 人施峯東，被上訴人僅為購屋人頭，陳青年在完成系爭房地 交易後，以給付仲介費、工程款等名義，匯款仲介費服務費 14萬7,875元予訴外人東都不動產仲介公司（下稱東都公司 ）施順雄，及匯款工程款130萬元予訴外人施甫勳，而達將 買賣價金回流金主但以理公司及施峯東之目的，益見系爭房 地之買賣為虛偽。據上，系爭契約及不動產移轉既因通謀虛 偽而無效，被上訴人自始未取得系爭房地所有權，不得依民 法第767條第1項前段規定請求陳炳漢3人遷讓房屋。況系爭 房地為陳黃素玉與陳青年共同出資而共有，陳青年對陳炳漢 3人無所有物返還請求權存在，被上訴人自無從受讓陳青年 之所有物返還請求權，而請求陳炳漢3人遷讓，是被上訴人 請求陳炳漢3人遷讓返還系爭房地暨給付占有期間相當於租 金之不當得利，均屬無據等語置辯。 　㈡陳青年未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳 述。　 三、原審判命陳炳漢3人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人， 及自112年11月16日起至返還系爭房屋之日止按月給付被上 訴人3,587元，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。 上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決命上訴人遷讓及給付 部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。 被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就敗訴部分，未聲 明不服）。 四、協商整理兩造不爭執事項： 　㈠陳炳漢、陳黃素玉為夫妻關係，育有陳青年、陳莉鈞、陳青 蓉。 　㈡陳青年於111年11月12日將系爭房地出售被上訴人，雙方簽訂 系爭契約，約定買賣價金600萬元，由被上訴人匯款至系爭 專戶以為給付。 　㈢被上訴人於111年11月28日、112年1月4日各匯款60萬元、240 萬元至系爭專戶。 　㈣陳青年於112年1月7日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人 。 　㈤陳青年迄未將系爭房屋騰空交付被上訴人，系爭房屋原由陳 炳漢3人占用，現由陳青蓉繼續占用。 　㈥被上訴人於112年1月9日寄發存證信函催告陳青蓉，限期30日 內遷出系爭房屋，陳炳漢、陳黃素玉於同年2月17日以存證 信函向被上訴人表示拒絕遷讓。 五、本院之判斷： 　㈠被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求陳炳漢3人返還 系爭房屋，是否有據？ 　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。又按表意人與相對人通謀 而為虛偽意思表示，其意思表示無效，民法第87條第1項前 段亦有明文。惟第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意 思表示者，該第三人應負舉證之責。本件上訴人主張被上訴 人與陳青年間系爭房地買賣及移轉登記行為均係通謀而為虛 偽意思表示，應屬無效，被上訴人並未取得系爭房地之所有 權，不得請求其等遷讓房屋云云，為被上訴人所否認，依首 揭說明，即應由上訴人就其主張通謀虛偽之事實，負舉證之 責。經查： 　　⑴上訴人固以被上訴人、陳青年均未依系爭契約約定日期付 款暨點交系爭房地，且被上訴人給付之買賣價金，有合計 144萬7,875元（14萬7,875元＋130萬元）回流被上訴人之 出資者但以理公司及負責人施峯東等情，抗辯系爭房地之 買賣暨所有權移轉均屬虛偽云云。惟參酌不動產買賣價高 ，買賣雙方多約定由買方提出自備款後受不動產所有權之 移轉登記，再由買方將不動產設定抵押予金融機構以貸款 取得自備款外不足款項，一次清償賣方，此為現今不動產 交易之常態，參照被上訴人給付系爭房地買賣價金600萬 元之付款方式，係由被上訴人於111年11月28日、112年1 月4日匯款60萬元、240萬元，共計300萬元至系爭專戶後 ，由陳青年於112年1月7日將系爭房地移轉登記為被上訴 人所有，被上訴人旋於同日將系爭房地設定最高限額抵押 權予高雄市路竹區農會，並於同年月12日向農會申貸300 萬元，繼之於同年月18日將含買賣尾款共322萬1,513元匯 入系爭帳戶，以給付買賣價金之尾款，此有僑馥公司112 年8月14日僑馥（112）字第459號函檢附系爭帳戶收支明 細表、系爭房地所有權狀及公務用謄本、貸款明細查詢等 件在卷可憑（見原審審訴卷第23頁、第51頁；原審卷一第 29頁、第71頁），堪認與一般不動產買賣交易之時序、經 過流程相符，並無悖於情理之處。是依被上訴人給付價金 及陳青年移轉系爭房地所有權之履約過程，堪認買賣雙方 均有履行系爭契約之真意。上訴人僅以被上訴人給付買賣 價款有所遲誤，逕謂系爭契約為虛偽云云，尚難採信。 　　⑵又系爭契約第9條固有關於買賣標的點交之約定，堪認陳青 年依約負有點交系爭房地之義務，惟依契約第9條第2項約 定：「...乙方（按：即陳青年）應將買賣標的騰空（雙 方另有約定者除外）現場點交與甲方（按：即被上訴人） ...」（見原審卷一第296頁），足見買賣雙方就系爭房地 是否點交、如何點交，均非不得另行協議，參以被上訴人 於112年1月7日取得系爭房地所有權後，於同年月9日以存 證信函催告陳青蓉，限期30日內遷出系爭房屋，陳炳漢、 陳黃素玉於同年2月17日復以存證信函向被上訴人表示拒 絕遷讓，此為兩造所不爭執，並有存證信函附卷可考（見 原審審訴卷第27至37頁），可知被上訴人於112年1月18日 同意僑馥公司自系爭帳戶撥付買賣尾款予陳青年時，尚不 知陳炳漢3人拒絕自系爭房屋遷出乙事，是被上訴人主張 ：陳青年在簽訂系爭契約時，告知其家人尚居住在系爭房 屋內，待辦理過戶完畢後，家人就會遷離，其因信賴陳青 年所述，故在取得系爭房地所有權後，於112年1月9日以 存證信函通知陳青年之家人限期搬離，即於同年月18日簽 署點交確認書同意撥付尾款，直至收受陳炳漢、陳黃素玉 於同年2月17日寄發之存證信函，始知陳青年與家人有所 齟齬等語，尚堪採信。據上，被上訴人在不知陳炳漢3人 拒絕搬遷之情形下，同意予陳青年家人搬遷時間，並在未 點交之情形下撥付尾款，而另與陳青年達成合意，此乃交 易雙方契約自由之範圍，上訴人以陳青年未履行契約約定 之點交義務，且被上訴人在陳青年未完成點交前同意僑馥 公司撥付尾款，顯不合常情為由，抗辯系爭買賣契約應屬 虛偽云云，亦非可採。 　　⑶再者，被上訴人於取得系爭房屋所有權後，已將系爭房屋 供但以理公司登記為所在地，有建物所有權人同意書附卷 可查（見原審卷一第257頁）；陳青年亦在被上訴人同意 撥付尾款後，指示僑馥公司將系爭專戶中14萬7,875元匯 予東都公司給付仲介服務費，及匯款130萬元予施甫勳給 付工程款，有僑馥公司112年9月13日僑馥（112）字第527 號函在卷足憑（見原審卷一第139頁），足見被上訴人、 陳青年均已對取得之不動產及買賣價金進行使用及處分， 其等終局因本件買賣取得系爭房地所有權及買賣價金，應 可認定，由此，益難認系爭房地之買賣為虛偽。上訴人雖 抗辯：被上訴人實際上僅為但以理公司及負責人施峯東之 人頭，但以理公司、施峯東始為購買系爭房地之實際出資 者；施甫勳為施峯東之子，前開僑馥公司14萬7,875元、1 30萬元兩筆匯款，即為系爭房地買賣價金之回流云云，惟 查，上訴人就被上訴人僅為本件買賣之名義買受人，實際 出資者為但以理公司、施峯東乙情，未舉證以實其說，已 難採信，且形式觀之前揭兩筆匯款之給付對象為東都公司 、施甫勳，亦非但以理公司或施峯東，遑論兩筆匯款金額 共144萬7,875元，亦與被上訴人支付買賣價金600萬元有 明顯差距，實難認前揭兩筆匯款為買賣價金之回流，是上 訴人前揭所辯，亦不足採。 　2.據上，上訴人抗辯被上訴人與陳青年就系爭房地之買賣及所 有權移轉登記為通謀虛偽云云，並非可採，被上訴人為系爭 房地之所有權人，應可認定。又陳炳漢3人對被上訴人無占 有之本權存在，惟陳黃素玉、陳炳漢相繼於113年7月20日、 同年9月15日死亡，系爭房屋現由陳青蓉1人繼續占用，此為 兩造所不爭執，從而，被上訴人依民法第767條第1項前段請 求陳青蓉遷讓返還系爭房屋，即屬有據，逾此部分之請求， 則屬無據，不應准許。 　㈡被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人給付相當於租 金之不當得利，是否有據？ 　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。次按民法第373條本文規定 買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負 擔。是以不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，應以 標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者 ，買受人仍無收益權；另所謂交付即為移轉占有，依民法第 946條第2項準用第761條規定，除現實交付及簡易交付外， 尚得以占有改定及指示交付代替，故如買賣標的物現由第三 人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權讓與於買受 人以代交付（最高法院111年度台上字第2928號、87年度台 上字第2629號裁判意旨參照）。經查： 　　⑴陳青年於112年11月1日出具聲明書表示以讓與占有返還請 求權方式，交付系爭房地予被上訴人，復經原審法院於11 2年11月15日辯論程序提示前揭聲明書予陳炳漢3人（見原 審卷一第214頁），而使所有物返還請求權之讓與對陳炳 漢3人發生效力，參之首揭說明，應認被上訴人已取得系 爭房地之收益權，惟陳炳漢3人於得悉前揭請求權讓與之 事實後仍繼續占有系爭房地，是被上訴人請求陳炳漢3人 自112年11月16日起給付占有系爭房地相當於租金之不當 得利，自屬有據。 　　⑵至上訴人雖辯稱系爭房地為陳黃素玉與陳青年共同出資購 買，對系爭房地為共有關係，陳青年對陳炳漢3人無所有 物返還請求權存在，被上訴人亦無從受讓陳青年之上揭權 利而請求陳炳漢3人遷讓云云，惟上訴人對陳黃素玉出資 購買系爭房屋乙事，未提出證據為憑，況陳黃素玉縱有出 資之事實，亦難逕認與陳青年達成共有系爭房地之協議， 而得對陳青年主張有權占有系爭房屋，是上訴人前揭所辯 ，自無從為其等有利之認定。 　2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。再按基地租 金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位 置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受 利益等項以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（ 最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。經查，系爭 房屋112年度課稅現值22萬2,400元，系爭土地111、113年度 申報地價則為每平方公尺6,560元，有高雄市政府地政局楠 梓地政事務所113年1月22日高市地楠價字第11370071600號 函、高雄市稅捐稽徵處左營分處112年4月11日高市稽左房字 第1128053428號函所附112年課稅明細表在卷可參（見原審 卷一第333頁；原審審訴卷第45至47頁），是被上訴人所有 系爭土地價值為20萬8,008元（6,560元×1562平方公尺×被上 訴人應有部分203/10000＝20萬8,008元《元以下四捨五入》） ，加計系爭房屋現值後，申報總價共計43萬0,408元（20萬8 ,008元＋22萬2,400元＝43萬0,408元），參酌系爭房地位置鄰 近捷運站、附近商家林立，交通、生活機能便利等情，認原 審以系爭房地申報總價額年息10％計算陳炳漢3人占用期間所 受相當於租金之不當利益為每月3,587元（《43萬0,408元×10 ％》÷12個月＝3,587元），尚屬適當。上訴人抗辯應以申報總 價額年息5％計算云云，尚不足採。 　3.又陳黃素玉、陳炳漢相繼於113年7月20日、同年9月15日死 亡，現僅餘陳青蓉繼續占用系爭房屋，已如前述，準此，被 上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人應在繼承被繼 承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人9,768 元【計算期間：112年11月16日至113年7月20日共8個月又5 日（《3587÷3×8個月》＋《3587÷3÷30×5日》＝9768）】、1萬1,96 0元【計算期間：112年11月16日至113年9月15日共10個月（ 3587÷3×10個月＝1萬1960）】；及請求陳青蓉應自112年11月 16日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人1,196元 （3587÷3＝1196），堪認有據，應予准許。 六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條前 段規定，請求陳青蓉將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及上訴 人應在繼承被繼承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付 被上訴人9,768元、1萬1,960元，暨陳青蓉應自112年11月16 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人1,196元（3 587÷3＝1196），為有理由，應予准許。原審就遷讓房屋部分 超過上開應准許部分之請求，為上訴人敗訴之判決，並為假 執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決， 並無不合。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回其上訴，惟陳黃素玉、陳炳漢已相繼於113 年7月20日、同年9月15日死亡，其所負不當得利債務應至死 亡之日止，且由繼承人連帶負擔，爰更正為如主文第5項所 示。此外，兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後，認不影響 判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，爰判決如主 文。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第五庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱泰錄　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高瑞聰 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王　琁 以上正本證明與原本無異。 本件不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳璧娟

2025-03-19

KSHV-113-上易-186-20250319-1

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臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第3268號 原 告 鄭丞鈞 訴訟代理人 羅瑞洋律師 被 告 謝政樺 上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國114年2月12日言詞 辯論終結，本院判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事　實　及　理　由 一、原告起訴主張： 　㈠原告於民國111年間購買由統能開發建設股份有限公司（下稱 統能公司）預售之統創曜社區第B3棟第17層房屋乙戶及地下 室第肆層編號7號之停車位（均含配賦之基地持分，下稱系 爭房屋），總價為新臺幣（下同）2623萬元，預計交屋日期 為115年間。嗣原告於113年7月14日將系爭房屋之承購權利 在太平洋房屋央北重劃店以總價款3000萬元讓售予被告，當 時在場之人除兩造外，尚有太平洋房屋央北重劃店店長及地 政士。因被告希望等到農曆7月過後才正式簽約，故兩造於1 13年9月3日正式簽署系爭房屋之「預售屋承購權利買賣契約 暨價款託管申請書」(下稱系爭契約)，約定總價款為3,000 萬元，被告應給付予原告之款項為3,000萬元減去換約後， 被告應給統能公司款項。被告應將此款項匯入僑馥建築經理 股份有限公司（下稱僑馥經建）專戶，待兩造與統能公司完 成換約後，再由僑馥經建將款項撥付原告。 　㈡兩造於113年9月20日與統能公司完成更名讓渡之換約手續， 原告向統能公司申請已給付之自備款明細，始發現原告於申 請書第二條第三項付款條件及方式中，將第二次款：換約款 之金額漏算一期39萬元自備款，將825萬元，誤載為786萬元 。原告隨即與被告聯絡，請被告補足39萬元，惟被告以是依 申請書之記載付款，不願補足。然兩造已約定被告向原告購 買系爭房屋之「預售屋承購權利」之總價金為3,000萬元， 此有申請書之記載及簽約時在場之地政士，太平洋不動產央 北重劃店之店長可證。而申請書已在第2條第3項就第2次款 約定：換約款，註明：本次款項為總價扣除簽約款，及乙方 未給付建設公司之工程（自備）款，交屋款及土地、建物、 車位預定買賣契約書之預定貸款金額後匯入專戶（扣除款實 際金額依建設公司核算為準）。其中所載，簽約款為10萬元 （即第一次款），未給付建設公司之自備款為：二十一樓底 版完成之39萬元，及屋突造型鋼構完成之27萬元，交屋款為 ：132萬元，土地、建物、車位預定買賣契約書之預定貸款 金額為：1,967萬元。上開扣除款之總價為：10+39+27+132+ 1,967=2,175（萬元）。故第二次款換約款應為：總價款3,0 00萬元扣除2,175萬元等於825萬元，足證申請書所載之786 萬是誤載。 　㈢至於誤載之原因，應是原告於計算已繳之自備款時，漏計一 期39萬元所致，惟雖有誤載之情事，至多是在原告發現請求 被告給付前，被告不負遲延給付之責任，被告給付之義務， 並不會因金額之誤載而消滅。故被告仍有給付原告39萬元之 義務。為此，爰依民法第367條及系爭契約之法律關係，提 起本訴，請求被告給付買賣價金39萬元等語。並聲明：⒈被 告應給付原告39萬元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息百分之五計付之利息。⒉願供擔保准宣告假執 行。 二、被告則以下列陳詞置辯，並聲明： ㈠原告之訴駁回。㈡願供 擔保請准宣告免為假執行。 　⒈兩造於113年7月14日簽約後，被告於113年7月15日收到地政 士稱，簽署之契約書使用版本有誤，故兩造遂於113年8月7 日重新議定，於113年9月3日在太平洋房屋員山環球加盟店 正式簽署系爭契約。113年9月3日當日在場除兩造外，僅有 地政士，太平洋房屋央北重劃店店長當日並未在場。地政士 在兩造開始簽署預售屋承購權利買賣契約暨價款委託管理書 前，於現場收回113年7月14日兩造所簽署的僑馥建經成屋不 動產買賣契約書。 　⒉就第二次款換約款金額計算部分，兩造於113年7月14日簽署 僑馥建經成屋不動產買賣契約書時，對於第二次款:換約款 所採用的計算方式為「總價扣除簽約款及原告購買系爭房產 總價」，加上「原告告知已支付建設公司的總價款」，即總 價款-簽約款-[原告未支付給建設公司的款項]=總價款-簽約 款-[原告購買系爭房產總價-原告告知已支付建設公司總價] ，此經雙方合意確認。此外，地政士於契約書內寫下第二次 款:換約款金額「之前」，亦有請原告「再次確認」已支付 建設公司的總價款正確性，當下取得原告對於「已支付建設 公司的總價款」確認後，地政士才於契約書內寫下第二次款 :換約款金額。因此，113年9月3日當日兩造正式簽署系爭契 約，對於第二次款:換約款金額即「重申」113年7月14日雙 方合意確認之結果。其中所載，總價為:3,000萬元，簽約款 為10萬元(即第一次款)，原告購買系爭房產總價為:2,623萬 元，原告告知「已支付建設公司的總價款」為419萬元，因 此得出第二次款:換約款金額為:3,000-10-2,623+419=786 ( 萬元)。 　⒊被告身為買方，在113年7月14日簽約當下，因房屋預定買賣 契約書中的附件一「土地買賣面積及價款說明」(同被證三) ，其內容中僅有表列「各期別款項名稱、百分比以及各期別 所需支付金額」，未明確列示「各期別款項支付之日期」。 故被告不知道且無法明確得知「原告已支付給建設公司的總 價款」正確性，僅能基於信任賣方的立場，同意原告告知的 「已支付建設公司的總價款金額」。而原告身為賣方，應有 其責任義務需於雙方簽約前向建設公司「複查並確認」已支 付給建設公司的總價款正確性，因此原告於民事起訴狀中所 述，漏計一期39萬元自備款致使第二次款:換約款誤載之情 事，應由原告自行承擔，而非向被告請求。況被告已依系爭 契約所議定之換約款金額，於113年9月9日全數匯入僑馥建 經專戶 ，並於113年9月20日與統能開發建設股份有限公司 完成更名讓渡之換約手續 ，自無違反民法第367條之規定。 三、按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之 種類及內容，應依契約嚴守原則，當事人本於自由意思訂定 契約，如已合法成立，即應依從該契約之內容或本旨而履行 ，其私法上之權利義務，亦應受其拘束，非一造於事後所能 主張增、減或解釋當事人所立書據之真意。查原告主張系爭 契約所載明之換約款雖為786萬元，惟此乃誤載，真正金額 應為825萬元云云，固據其提出不動產買賣價金履約保證專 用不動產買賣契約書、房屋預定買賣契約書、土地預定買賣 契約書、預售屋承購權利買賣契約暨價款託管申請書、更名 讓渡協議書及發票等件為證，被告對於兩造間簽訂系爭契約 等節不爭執，惟否認原告之請求，並以前詞置辯。惟觀諸兩 造所簽訂之系爭契約第2條第3項就第二次換約款明定為786 萬元，有系爭契約附卷可稽。況本件標的物為房屋，買賣價 金高達3千萬元，諸衡常情，買賣雙方就買賣契約之必要之 點，如標的物詳細內容即房屋樓層、位置、坪數及房屋總價 均會再三審慎確認，並有地政士及不動產經紀人陪同簽約， 此亦有地政士及不動產經紀人於系爭契約上簽名為證。揆諸 上開說明，基於契約自由原則，系爭契約既已合法成立，兩 造均應受系爭契約內容所拘束，並依債之本旨履行契約所約 定之一切義務，縱原告主張該換約款係誤載為真，亦不能片 面否認、增減兩造合意簽訂之系爭契約約款，並要求被告承 擔此不利益。是原告據此主張系爭契約換約款為誤載，被告 應補足短缺款項39萬元云云，難認可採。 四、從而，原告民法第367條及系爭契約之法律關係，請求被告 應給付原告39萬元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息百分之五計付之利息，為無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回 。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。 六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭 　　　　　　　　　　　法　官 呂安樂 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　書記官　魏賜琪

2025-03-12

PCEV-113-板簡-3268-20250312-1

重上
臺灣高等法院

履行契約

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第369號 上 訴 人 蘇石泉 訴訟代理人 陳郁倫律師 被 上訴人 劉林生 訴訟代理人 李祖麟律師 上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國113年1月 5日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第528號第一審判決提起上 訴，本院於114年1月21日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決第二項關於命上訴人按日給付逾每日新臺幣捌佰陸拾貳元 ，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 其餘上訴駁回。 上訴人應同意被上訴人向台新國際商業銀行股份有限公司查詢如 附表二所示房地設定抵押權所擔保貸款餘額，並以中國信託商業 銀行股份有限公司受託財產專戶帳號：「00000-000000000」專 屬帳戶內之買賣價金代償結清，且同意由被上訴人領取清償證明 文件，向臺北市建成地政事務所辦理抵押權之塗銷登記。 第一審（除確定部分外）、第二審（含追加之訴）訴訟費用由被 上訴人負擔百分之三，餘由上訴人負擔。 原判決主文第一項應更正為：上訴人應於被上訴人完成本判決主 文第四項所示抵押權塗銷登記之同時，將附表二所示房地交付予 被上訴人。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴之預備合併，因先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件，其解除條件應以先位之訴判決確定時，始為其解除條件成就之時。第一審如就先位之訴為原告勝訴判決，在尚未確定前，備位之訴其訴訟繫屬並未消滅，且在第一審所為之訴訟行為，於第二審亦有效力，是原告備位之訴，縱未經第一審裁判，亦應解為隨同先位之訴繫屬於第二審而生移審之效力（最高法院94年度台上字第283號、98年度台上字第1486號判決參照）。查被上訴人於原審起訴聲明如附表一「原審訴之聲明」欄所示，原審判決僅就先位之訴判決如附表一「原審判決」欄所示，未就備位之訴加以審酌，嗣上訴人就其敗訴部分提起本件上訴，依照上開說明，被上訴人於原審請求備位之訴即隨同上訴而生移審之效力。　　 二、又按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之（最高法院101年度台抗字第404號裁定參照）。且按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明文。被上訴人於原審依不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第6條第11項、第12項、第9條第5項前段、後段、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履約申請書）第5條第7項約定為請求權基礎，請求法院判命如附表一「原審訴之聲明」欄所示先位聲明內容，又依系爭契約第9條第5項後段、第10條第3項、第4項約定，請求法院判命如附表一「原審訴之聲明」欄所示備位聲明內容。原審判決如附表一「原審判決」欄所示，上訴人不服提起上訴。被上訴人於上訴程序本於相同請求權基礎，追加附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈠先位聲明之⑴部分，係本於其所主張系爭契約、系爭履約申請書所衍生紛爭之同一基礎事實，追加之訴與原訴之原因事實有其社會事實上之共通性及關聯性，且就原訴之請求所主張之事實及證據資料，於追加後之新訴仍得加以利用，無害於上訴人程序權之保障，揆諸前開規定，被上訴人所為先位訴之追加，應予准許，至於被上訴人更正原審先位聲明為如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈠先位聲明之⑵、⑶部分及更正原審備位聲明為如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲明內容，均核屬更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，被上訴人更已撤回先位聲明之假執行聲請，在此敘明。 貳、實體方面：　　 一、被上訴人主張：兩造於民國110年10月3日簽訂系爭契約，約定伊向上訴人購買如附表二所示土地（下稱系爭土地）及房屋（以下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），買賣價金總價款新臺幣（下同）1,670萬元，委由訴外人地政士黃士桂辦理系爭房地移轉登記等事宜，兩造於同日並簽訂系爭履約申請書，約定委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜，將買賣價金信託存放於中國信託商業銀行股份有限公司受託財產專戶之帳號「00000-000000000」專屬帳戶(下稱系爭履約專戶），伊簽訂系爭契約後，已先交付訂金10萬元予上訴人，續於同年10月25日前，依約將第一期簽約款334萬元、第二期完稅款1,336萬元匯入系爭履約專戶，已完成全部價金給付，系爭房地則於110年10月28日完成所有權移轉登記。詎上訴人未依約於同年11月30日前將系爭房地交付予伊，伊申請臺北市萬華區調解委員會（下稱萬華調解委員會）調解，兩造於同年12月7日成立調解（下稱系爭調解），上訴人雖同意於同年12月14日之前自系爭房地騰空搬清，屆期仍未履行，伊另案起訴請求上訴人交付系爭房地，原審法院於112年2月8日111年度重訴字第731號（下稱第731號判決）以系爭房地於104年3月30日登記設定權利人為台新商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）、擔保債權總金額為1,080萬元、債務人為上訴人之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）尚未塗銷，上訴人無交付系爭房地義務，駁回伊請求確定在案，伊乃於同年3月13日以存證信函催告上訴人協助特約代書或僑馥建經公司向台新銀行查詢系爭抵押權擔保貸款餘額明細，由伊所匯入系爭履約專戶之買賣價金撥付代清償該抵押債務後，上訴人應配合提供清償證明文件辦妥他項權利登記塗銷作業後，將系爭房地點交予伊，然上訴人竟拒絕領取存證信函，又迄未配合辦理他項權利登記塗銷作業，更拒絕點交系爭房地，伊自得依系爭契約第6條第11項、第12項、第9條第5項前段、後段及系爭履約申請書第5條第7項約定，先位請求上訴人應同意伊向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔保貸款餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且同意由伊領取清償證明文件，向臺北市建成地政事務所（下稱建成地政事務所）辦理系爭抵押權之塗銷登記，上訴人並應於伊完成系爭塗銷系爭抵押權登記同時，將系爭房地交付予伊，且上訴人應自112年6月25日起至交付系爭房地之日止，按日給付伊違約金3,340元。又倘認伊先位請求無理由，伊前於同年3月13日以存證信函催告上訴人履行點交系爭房地義務，上訴人迄今拒不履行，伊則備位主張依系爭契約第9條第5項後段約定，以原審起訴狀繕本之送達對上訴人為解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約第10條第3項、第4項約定，備位請求上訴人給付懲罰性違約金835萬元、伊因解除系爭契約所受損害及因回復原狀所生之稅捐及相關費用129萬3,960元等語（除追加之訴外，被上訴人先位聲明逾上開請求部分，業受敗訴判決確定，非本院審理範圍，不予贅敘）。 二、上訴人則以：被上訴人前起訴請求伊點交系爭房地，業經原審法院以第731號判決駁回確定，被上訴人應受確定判決效力之拘束，且第731號判決確定後，被上訴人所主張寄送存證信函均未合法送達予伊，自無新法律事實發生，上訴人再提起本件訴訟，違反一事不再理之原則，起訴自未合法。又伊係因簽約當日過於匆促，始於系爭履約申請書上簽名，伊未同意系爭房地買賣採履約保證方式，且兩造達成系爭調解後，系爭契約已經無效，且伊曾於110年12月15日依系爭調解約定騰空搬清系爭房地，係被上訴人違約未按系爭調解內容通知僑馥建經公司撥款清償系爭抵押權擔保貸款餘額，伊點交系爭房地之清償期自未屆至，被上訴人先位請求伊履行點交義務，自屬無據，況且伊既無違約情事，係被上訴人先有前述違約情狀，伊已於本件訴訟期間主張按系爭契約約定合法解除契約，被上訴人仍依系爭契約約定為先位聲明請求，自無理由。另伊無違約情事，且伊否認上訴人所主張損害金額為真正，被上訴人備位請求伊給付違約金、損害賠償，自未有據，另縱認被上訴人得解除系爭契約請求違約金，應依民法第252條規定酌減違約金等語，資為抗辯。 三、被上訴人於原審起訴聲明如附表一「原審訴之聲明」欄所示 ，原審判命如附表一「原審判決」欄所示，上訴人不服，提 起上訴，上訴人上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄 。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。又被上訴人 於本院追加之訴聲明如附表一「二審追加及更正聲明」欄㈠ 先位聲明之⑴所示，更正原審先位聲明為如附表一「二審追 加及更正聲明」欄所示㈠先位聲明之⑵、⑶部分及更正原審備 位聲明為如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲 明內容。上訴人答辯聲明：被上訴人追加之訴駁回。 四、兩造不爭執事項：（見本院卷第69、70、243、244頁） 　㈠兩造於110年10月3日簽訂系爭契約、系爭履約申請書，約定 上訴人將系爭房地以1,670萬元出售予被上訴人，並由僑馥 建經公司辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜 。 　㈡被上訴人於110年10月7日、同年月12日、同年月14日、同年 月18日、同年月25日，分別將買賣價金334萬元、339萬元、 250萬元、600萬元、137萬元匯入系爭履約專戶。 　㈢系爭房地於110年10月28日移轉登記予被上訴人名下，迄今尚 未完成點交。 　㈣兩造於110年12月7日在萬華調解委員會成立系爭調解，調解 內容如110年民調字第0591號調解書所載，該調解書未經法 院核定。 　㈤被上訴人前對上訴人起訴請求交付系爭房地及給付違約金， 經第731號判決駁回被上訴人請求確定在案（下稱系爭前案 ）。 五、被上訴人依系爭契約第6條第11項、第12項、第9條第5項前 段、後段及系爭履約申請書第5條第7項約定，先位請求如附 表一「二審追加及更正聲明」欄㈠先位聲明所載，依系爭契 約第9條第5項後段、第10條第3項、第4項約定，備位請求如 附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲明內容，為 被上訴人所否認，並以前詞置辯，本件爭點應為：㈠被上訴 人提起本件訴訟是否應受第731號判決既判力拘束，有無違 反一事不再理原則？㈡系爭契約、系爭履約申請書是否有效 ？上訴人是否應受拘束？第731號判決就此爭執有無爭點效 ？㈢被上訴人先位之訴請求如附表一「二審追加及更正聲明 」欄㈠先位聲明所載，是否有理由？㈣被上訴人備位之訴請求 如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲明內容， 是否有理由？ 　㈠被上訴人提起本件訴訟是否應受第731號判決既判力拘束，有 無違反一事不再理原則？ 　⑴按訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定 之終局判決者而言。所謂同一事件，必同一當事人就同一法 律關係而為同一之請求，若三者有一不同，即不得謂為同一 事件，自不受該確定判決之拘束。又確定判決所生之既判力 ，為免同一紛爭再燃，以杜當事人就法院據以判斷訴訟標的 法律關係之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價， 故對當事人及後訴法院均有拘束力。當事人除就確定之終局 判決經裁判之訴訟標的，不得更行起訴（既判力之消極作用 ）外，並就關於基準時點之權利狀態，不得以該確定判決言 詞辯論終結前所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法 ，為與該確定判決意旨相反之主張；法院亦不得為與該確定 判決既判事項相異之認定，此乃既判力所揭「法院應以既判 事項為基礎處理新訴」及「禁止矛盾」之積極作用，此觀民 事訴訟法第400條第1項規定之旨趣即明。是既判力，僅關於 為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，在確定判 決事實審言詞辯論終結後所生之事實，並不受其既判力之拘 束（最高法院112年度台上字第507號判決參照）。 　⑵查被上訴人於系爭前案主張上訴人未按系爭調解內容於110年 12月14日騰空搬清系爭房地，依系爭契約第9條第5項前段、 第15條第3項約定請求上訴人交付系爭房地，並依系爭契約 第9條第5項後段約定，請求上訴人給付違約金，第731號判 決以系爭契約、系爭調解係約定上訴人騰空搬清由被上訴人 確認屋況後，再由系爭履約專戶清償上訴人之台新銀行貸款 ，於清償貸款並塗銷系爭抵押權登記後，上訴人方有交付系 爭房地義務，因被上訴人尚未指示僑馥建經公司以系爭履約 專戶之款項代償上訴人於台新銀行之貸款，系爭抵押權登記 尚未塗銷，被上訴人請求上訴人交付系爭房地義務並給付違 約金，依法無據，駁回被上訴人請求確定等情，有第731號 判決（見原審卷第69至83頁）可據。而被上訴人於本件係主 張其已指示僑馥建經公司由系爭履約專戶清償上訴人之台新 銀行貸款，因系爭抵押權之擔保債權人台新銀行不同意第三 人查詢上訴人之貸款餘額，為代償上訴人於台新銀行之貸款 ，取得台新銀行之清償證明文件，據此辦理系爭抵押權塗銷 登記，俾便請求上訴人交付系爭房地，被上訴人於112年3月 13日寄送存證信函催告上訴人應依系爭契約第6條第11項、 第9條第5項約定，協助特約代書向台新銀行查詢貸款餘額， 並配合於貸款債務清償後提供清償證明文件予特約代書，辦 理系爭抵押權塗銷登記後，將系爭房地點交予被上訴人，詎 上訴人拒絕領取存證信函，迄未協助查詢貸款餘額、提供清 償證明文件辦理系爭抵押權塗銷登記，更未點交系爭房地予 上訴人，據此先位依系爭契約第6條第11項、第12項、第9條 第5項及系爭履約申請書第5條第7項約定，請求如附表一「 二審追加及更正聲明」欄㈠先位聲明所載，備位主張解除系 爭契約，依系爭契約第9條第5項後段、第10條第3項、第4項 約定，請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位 聲明內容等情。核被上訴人於本件所主張原因事實之攻擊方 法即催告上訴人協助查詢貸款餘額、提供清償證明文件、辦 理系爭抵押權塗銷登記，點交系爭房地予上訴人，遭上訴人 所拒絕，及系爭契約業經被上訴人備位主張解除等情，均為 第731號判決事實審言詞辯論後所發生，自非為系爭前案確 定判決既判力所遮斷，被上訴人於本件起訴主張之原因事實 所特定之訴訟標的法律關係，要與第731號判決之原因事實 所涵攝之法律關係非屬同一，本件訴訟與系爭前案自非同一 事件。 　⑶從而，被上訴人提起本件訴訟自不受第731號判決既判力拘束 ，是上訴人抗辯被上訴人提起本件訴訟，違反一事不再理之 原則云云，自未可採。 　㈡系爭契約、系爭履約申請書是否有效？上訴人是否應受拘束 ？第731號判決就此爭執有無爭點效？ 　⑴又按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的， 有既判力。民事訴訟法第400條第1項定有明文。另按所謂爭 點效，乃法院於前訴訟之確定判決理由中，就訴訟標的以外 當事人主張之重要爭點，本於辯論結果而為判斷者，除有顯 然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯失公平 或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形外，應解為 在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起之本訴訟，法 院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判 斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院112年度 台上字第1953號判決參照）。 　⑵查被上訴人於系爭前案係主張依系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項約定，請求上訴人交付系爭房地，並依系爭契約第9條第5項後段約定，請求上訴人給付違約金，上訴人於系爭前案則抗辯未同意系爭房地買賣採履約保證方式，未清楚知悉系爭契約、系爭履約申請書之內容，系爭契約、系爭履約申請書依民法第71條規定應屬無效，且兩造已達成系爭調解，系爭契約因而失其效力等語。而兩造於系爭前案均係當事人，且兩造於系爭前案所爭執系爭契約、系爭履約申請書是否成立、生效，被上訴人得否依系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項約定，請求上訴人交付系爭房地，及依系爭契約第9條第5項後段約定，請求上訴人給付違約金等情，列為爭點，兩造於前述事件就此爭點各為充分舉證、攻擊防禦及適當完全辯論，由法院為實質審理判斷後，認定「系爭契約及系爭履約申請書均已成立」、「上訴人非僅與被上訴人達成價金之意思合致，並同意以履約保證方式履行系爭契約」、「兩造在締結系爭契約之際，另就履約保證之履約事項進行磋商，上訴人對於系爭契約及系爭履約申請書內容知之甚詳」、「上訴人抗辯系爭契約及系爭履約申請書應屬無效云云，顯不足採」、「系爭調解屬認定效力之和解契約」、「上訴人抗辯因兩造成立系爭調解，系爭契約及系爭履約申請書已失其效力云云，仍不足採」、「系爭契約及系爭履約申請書均已成立，又無致使各該契約失效之事由存在，各該契約自屬有效，兩造應受拘束」之判斷，有第731號判決（見原審卷第69至83頁）可據。本件訴訟與系爭前案當事人既相同，且有關系爭契約及系爭履約申請書是否成立、生效，兩造是否應受系爭契約、系爭履約申請書拘束之爭點復一致，而上訴人未指明第731號判決有何顯然違背法令之情事，亦未提出新訴訟資料足以推翻第731號判決判斷，第731號判決亦無顯失公平或系爭前案與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形，自應認前述第731號判決理由就上開爭點所為前述判斷結果，於本件訴訟有爭點效。 　⑶從而，被上訴人主張系爭契約、系爭履約申請書已成立、生 效，上訴人應受拘束，自屬可採。 　㈢被上訴人先位之訴請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄㈠ 先位聲明所載，是否有理由？ 　⑴按「本約買賣標的雙方應於產權移轉完畢，並辦妥相關之他 項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲 延者，最遲不得於民國110年11月30日）同時甲方（即被上 訴人）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成 代清償作業或存入乙方（即上訴人）指定之帳戶」、「賣方 搬空，經買方確認屋況無誤，才由專戶代償賣方銀行貸款」 ，系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項明文約定（見原 審卷第27、31頁），系爭契約所約定系爭房地點交流程為產 權移轉登記完畢後，上訴人應將系爭房地搬空由被上訴人確 認屋況後，以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押 貸款，於清償抵押貸款並塗銷系爭抵押權登記後，上訴人應 將系爭房地點交予被上訴人，同時被上訴人應履行全部價金 之給付，且點交作業時間最遲不得逾110年11月30日。又「 兩造合意對造人（即上訴人）應於110年12月14日之前將系 爭買賣標的（即系爭房地）騰空搬清，騰空搬清後聲請人（ 即被上訴人）於110年12月15日之前看屋，確認屋況無誤次 一工作日，通知僑馥建經股份有限公司撥款清償對造人原台 新銀行貸款，並於台新銀行核發抵押權塗銷文件，對造人須 於次一工作日持台新銀行塗銷文件至地政事務所辦妥抵押權 塗銷登記，並於塗銷抵押權登記後次一工作日雙方辦理房地 點交，於對造人收到僑馥建經股份有限公司履約專戶餘款後 ，對造人應交付系爭買賣標的鑰匙予聲請人」，系爭調解第 1點亦有約明（見原審卷第61頁），可見兩造於系爭調解再 次協議上訴人應先騰空搬清系爭房地經被上訴人確認屋況無 誤後，被上訴人應通知僑馥建經公司以系爭履約專戶內之買 賣價金代償上訴人之抵押貸款，於清償抵押貸款並塗銷系爭 抵押權登記後，上訴人應將系爭房地點交予被上訴人，被上 訴人則履行全部價金之給付，可資確認。 　⑵被上訴人主張上訴人未按系爭調解第1點協議於110年12月14 日之前將系爭房地騰空搬清之情，業據證人古昀樺證述：伊 任職住商不動產之營業員，為上訴人出售系爭房地之仲介， 伊有陪同上訴人去萬華調解委員會達成系爭調解，且伊於同 年12月15日有與兩造到系爭房地確認是否騰空搬清，上訴人 所認知之騰空搬清，與仲介所認知之騰空搬清正常流程有落 差，現場狀況除固定物不能搬走，其他應該全部搬清，但現 場還有上訴人之祖先牌位、床、活動大衣櫃沒有搬走，伊有 告訴上訴人，除固定物搬不走外，整個房屋要清空打掃乾淨 ，被上訴人因對騰空搬清之狀況不滿意，所以沒有同意以系 爭履約專戶內之買賣價金為代償，伊有告訴店長，店長告知 特約代書買賣雙方就屋內物品是否清空沒有達成共識，伊事 後有試著聯絡上訴人請其將買賣流程走完，但電話打不通， 都是上訴人要找伊時電話才通，伊到上訴人住處找上訴人時 ，住處有燈光，但沒有人應門，打電話也沒人接，後來上訴 人說已給被上訴人2次機會，買賣已經無效不成立，之後就 沒再聯絡上訴人了等語（見本院卷第92至99頁）。證人黃士 桂證述：伊是僑馥建經公司的特約代書，兩造授權伊辦理系 爭房地買賣事宜，兩造在萬華調解委員會達成系爭調解時伊 有在場，同年12月15日兩造到系爭房地確認騰空搬清之屋況 時伊未在場，但仲介古昀樺或張潔如有告訴伊系爭房地未騰 空搬清等語（見本院卷第99至106頁）。證人古昀樺、黃士 桂所證述上訴人未於同年12月15日前騰空搬清系爭房地之情 ，核與被上訴人主張情節相符，再者，上訴人所提出同年12 月15日系爭房地現場存在祖先牌位、床及棉被等照片（見本 院卷第171頁），核與證人古昀樺證述情節相符，而解釋系 爭契約第15條第3項所約定「搬空」及系爭調解第1點所協議 「騰空搬清」文義，係上訴人應取走、清空個人私人物品， 而現場遺留上訴人之祖先牌位係供上訴人個人祭拜目的使用 尤屬私人物品，更應取走，上訴人於同年12月15日當時既仍 將祖先牌位、床、棉被置於系爭房地內，足認系爭房地於兩 造在同年12月15日偕同仲介確認屋況當時，確未符合騰空搬 清情狀，可資確認，且上訴人事後不願意繼續履約騰空搬清 系爭房地事實，亦據證人古昀樺證述明確，則被上訴人因於 同年12月15日確認系爭房地尚未騰空搬清，因此未通知僑馥 建經公司以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸 款，自未構成違約。上訴人主張被上訴人違約，其已解除系 爭契約云云，自未可採。 　⑶而「買賣標的之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定作業，經甲、乙雙方同意共同授權由黃士桂地政士（本約稱特約代書，需為與僑馥建經特約辦理不動產買賣價金履約保證之地政士）依本約之約定辦理之」、「乙方就買賣標的已設定抵押權或有其他債務負擔者，應協助特約代書或僑馥建經查詢及確認有關之債務明細，並配合於債務受償三日內提供清償證明文件」，系爭契約第6條第1項前段、第11項約定明文（見原審卷第23、25頁），且「甲乙雙方同意於買賣標的產權移轉登記於甲方名義後，即由僑馥建經將專戶內之款項撥付代清償乙方之抵押設定借款」，系爭履約申請書第5條第7項亦有約定（見原審卷第37頁）。另本院曾函詢台新銀行：「僑馥建經公司或特約地政士得否逕向台新銀行查詢上訴人之抵押借款明細？」、「是否同意由僑馥建經公司以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸款，並由特約地政士向台新銀行申請債務清償證明文件？」（見本院卷第125、126頁），經台新銀行回覆：「本公司說明如下：⒈本件抵押權債務餘額因涉及個資法，本公司無法逕受理第三人查詢借款人之借款明細。⒉前述情境尚難依憑辦理，則無由僑馥公司以信託專戶內之款項撥付代清償房貸客戶之抵押擔保借款，並由特約地政士向本公司申請債務清償證明文件之議題。⒊倘借款人蘇石泉向本公司查詢結清總額再授權僑馥公司代為清償，本件因屬糾紛案件，屆時須請借款人會同新所有權人領取塗銷文件，避免日後糾紛，並建議由本公司特約代書辦理塗銷」，有台新銀行113年11月12日函（見本院卷第163、164頁）可據。被上訴人主張於112年3月13日寄送存證信函予上訴人，催告上訴人配合辦理處理貸款清償及抵押權塗銷後，將系爭房地交付被上訴人即可，毋庸先騰空搬清系爭房地之情，有該存證信函（見原審卷第85至至93頁）可據，且被上訴人提起本件訴訟，更以起訴狀繕本送達上訴人為相同請求，亦有原審起訴狀、送達證書可稽，而兩造雖約定以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸款，然有關系爭抵押權所擔保貸款餘額查詢、清償貸款後向債權銀行取得債務清償證明文件及辦理系爭抵押權塗銷登記，均需上訴人配合辦理之情，業據台新銀行函覆如上，又上訴人迄未同意配合辦理，則被上訴人依系爭契約第11項、第12項、系爭履約申請書第5條第7項約定，請求上訴人應如附表一「二審追加及更正聲明」欄㈠先位聲明所載即：⑴上訴人應同意被上訴人向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔保貸款餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且同意由被上訴人領取清償證明文件，向建成地政事務所辦理系爭抵押權之塗銷登記。⑵上訴人應於被上訴人完成系爭抵押權之塗銷登記同時，將系爭房地交付予被上訴人。自屬依法有據，應予准許。　　 　⑷次按「如屆最後期限乙方（即上訴人）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之二計付違約金賠償甲方（即被上訴人），如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」，系爭契約第9條第5項後段有所明文（見原審卷第27頁）。又「對造人（即上訴人）如未於110年12月14日之前將房屋騰空搬清，對造人願按不動產買賣契約書之違約規定處罰」，系爭調解第2點亦有明文（見原審卷第61頁）。且按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。次按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決參照）。系爭契約第9條第5項後段內容（見原審卷第27頁），係約定上訴人未依約騰空搬清系爭房地，被上訴人得按日向上訴人請求按照買賣總價金萬分之2計付之違約金迄至遷讓完成為止，該契約條款約定文義既未明訂為懲罰性違約金，且契約文義使用「賠償」文字，更未約定上訴人支付違約金外，被上訴人仍得就同一事由再請求上訴人賠償因債務不履行而生之其他債務，是核其約定意旨，應屬損害賠償額預定性違約金之約定，堪認系爭契約第9條第5項後段約定所約定違約金乃損害賠償總額預定性質無誤。　　 　⑸再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院109年度台簡上字第20號判決參照）。且按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項有所明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法施行法第25條亦有規定。而依土地法第148條規定，法定地價則係指土地所有權人依土地法所申報之地價。系爭契約第9條第5項後段約定上訴人未依約騰空搬清系爭房地應給付違約金，核其約定目的係為確保上訴人履行騰空搬清義務，俾便被上訴人以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸款後得塗銷系爭抵押權登記，再依系爭契約第9條第5項前段約定辦理點交取得系爭房地占有後得自行使用收益或出租獲取租金利益，而因上訴人未依約騰空搬清，致使被上訴人無從進行後續清償上訴人貸款餘額、塗銷系爭抵押權、點交取得系爭房地占有，而上訴人未依約騰空搬清系爭房地之情，已如前述，被上訴人依系爭契約第9條第5項後段約定，請求上訴人應自系爭調解所約定最後期限110年12月14日以後之112年6月25日起迄至上訴人交付系爭房地之日止，按日賠償約定違約金，依法自屬有據。而本院審酌系爭土地111年1月起之申報地價為3萬7,701元/平方公尺（見原審卷第55頁），系爭土地之申報地價總價為99萬8,694元（計算式：16,029平方公尺×141/85,319×3萬7,701元/平方公尺＝99萬8,694元，元以下四捨五入，以下同），系爭房屋按臺北市政府地政局建築物價額試算表計算之建物現值為214萬8,768元，合計系爭房地申報總價額應為314萬7,462元（計算式：99萬8,694元＋214萬8,768元＝314萬7,462元），依土地法第97條城市地方房屋租金規定，系爭房地每日最高租金不得超過862元（計算式：314萬7,462元×10%÷365＝862元），而因上訴人未依約騰空搬清系爭房地，致使被上訴人未能續行購屋流程取得系爭房地占有所受損害，即相當於租金收益之損害，是本院認系爭契約第9條第5項後段所約定每日按買賣總價金萬分之2即3,340元（計算式：1,670萬元×2/10,000＝3,340元）計算違約金，顯然過高，宜酌減至按日以862元計算為合理適當，至逾此範圍之違約金額請求，即屬無據。　　 　㈣被上訴人備位之訴請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄 所示㈡備位聲明內容，是否有理由？ 　　按預備訴之合併，其先後之訴本有互相排斥之關係，法院判 決如認先位之訴有理由，即無庸就後位之訴為判決，如認先 位之訴無理由，始應就後位之訴為判決（最高法院97年度台 上字第2253號判決參照）。查被上訴人先位請求⑴上訴人應 同意被上訴人向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔 保貸款餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且 同意由被上訴人領取清償證明文件，向建成地政事務所辦理 系爭抵押權之塗銷登記。⑵上訴人應於被上訴人完成系爭抵 押權之塗銷登記同時，將系爭房地交付予被上訴人。⑶上訴 人應自112年6月25日起至交付系爭房地之日止，按日給付被 上訴人違約金862元。既應予准許，則本院無庸再就被上訴 人備位之訴為裁判，在此敘明。 六、綜上所述，被上訴人先位之訴依系爭契約第6條第11項、第1 2項、第9條第5項及系爭履約申請書第5條第7項約定，請求 上訴人應於被上訴人完成塗銷系爭抵押權登記同時，將系爭 房地交付予被上訴人，且上訴人應自112年6月25日起至交付 系爭房地之日止，按日給付被上訴人862元，洵屬有據，應 予准許；逾此部分，不應准許，應予駁回。從而原審就超過 上開應予准許部分（即命上訴人按日給付逾每日862元部分 ），為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判 如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗 訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴 人再依系爭契約第6條第11項、第12項、第9條第5項前段及 系爭履約申請書第5條第7項約定，追加請求上訴人應同意被 上訴人向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔保貸款 餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且同意由 被上訴人領取清償證明文件，向建成地政事務所辦理系爭抵 押權之塗銷登記，亦屬依法有據，應予准許，爰判決如主文 第4項所示。另被上訴人已更正原審先位聲明為如附表一「 二審追加及更正聲明」欄所示㈠先位聲明之⑵部分，爰更正原 判決主文第1項如本判決主文第6項所示。再被上訴人上開請 求既有理由，本院即無庸就備位之訴為實質審認，且不另為 准駁之諭知。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由， 被上訴人追加之訴為有理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　民事第十五庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　陳慧萍 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　潘曉玫 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳杰正 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林雅瑩 附表一： 原審訴之聲明 原審判決 二審追加及更正聲明 ㈠先位聲明： ⑴上訴人應於被上訴人匯入系爭履約專戶內之買賣價金，將系爭抵押權之貸款餘額予以代償，並向建成地政事務所辦理系爭抵押權塗銷登記完成後，7日內將系爭房地交付予被上訴人。 ⑵上訴人應自110年12月1日起至系爭房地交付日止，按日給付被上訴人3,340元，並由上訴人匯入系爭專戶內之買賣價金中給付。 ⑶願供擔保請准宣告假執行。 ㈠上訴人應將匯入系爭履約專戶內之買賣價金，將系爭抵押權之貸款餘額予以代償，並向建成地政事務所辦理系爭抵押權塗銷登記完成後，將系爭房地交付予被上訴人。 ㈡上訴人應自112年6月25日起至上訴人交付系爭房地之日止，按日給付被上訴人3,340元。 ㈢被上訴人其餘之訴駁回。 ㈣本判決第㈡項，於被上訴人以1,113元為上訴人供擔保後，得假執行。但上訴人如以3,340元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。 ㈤被上訴人其餘假執行之聲請駁回。 ㈠先位聲明： ⑴上訴人應同意被上訴人向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔保貸款餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且同意由被上訴人領取清償證明文件，向建成地政事務所辦理系爭抵押權之塗銷登記。 ⑵上訴人應於被上訴人完成系爭抵押權之塗銷登記同時，將系爭房地交付予被上訴人。 ⑶上訴人應自112年6月25日起至交付系爭房地之日止，按日給付被上訴人違約金3,340元。　 ㈡備位聲明： ⑴上訴人應給付被上訴人129萬3,960元，及自110年10月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑵上訴人應給付被上訴人違約金835萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑶第⑴、⑵項之金額，應於被上訴人將系爭房地回復登記於上訴人名下之同時為給付，在未給付予上訴人前，被上訴人不得就系爭房地為任何處分。 ⑷願供擔保請准宣告假執行。 ㈡備位聲明： ⑴上訴人應給付被上訴人129萬3,960元，及自110年10月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑵上訴人應給付被上訴人違約金835萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑶願供擔保請准宣告假執行。 附表二 土地： 編號 土地坐落 地目 面積（平方公尺） 權利範圍 備考 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 1 臺北市 ○○區 ○○段 ○ 00 空白 16,029 141/85,319 房屋： 編號 建號 建物門牌 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 備考 樓層面積合計 附屬建物用途及面積 1 0000 臺北市○○區○○路0巷0號00樓 臺北市○○區○○段○小段00地號 鋼筋混凝土造00層樓房 00層 69.63 陽台：6.00 1/1 共有部分：同段0000建號建物（權利範圍6963/322,692）

2025-03-04

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