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搜尋結果：騰空遷讓返還房屋

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返還房屋

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第3124號原告余亦吾被告陳俊辰訴訟代理人王昱棋律師廖威智律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國114年3月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將坐落臺中市○○區○○段000000000地號土地(面積4,541平方公尺，權利範圍40,000分之97)及同段4980建號(即建物門牌臺中市○○區○○區○路0號9樓之1，權利範圍2分之1)房屋之所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。原告假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、本件原告，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，故依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：坐落臺中市○○區○○段000000000地號土地(面積4, 541平方公尺，權利範圍40,000分之97)及同段4980建號(即建物門牌臺中市○○區○○區○路0號9樓之1，權利範圍2分之1) 房屋(下合稱系爭不動產)均為原告所有，借名登記至被告名下，現原告有使用房屋之需求，爰終止借名登記契約，請求被告返還系爭房屋之所有權，並應移轉登記予原告等語，並聲明如主文所示。三、被告則以：對於兩造間就系爭房屋定有借名登記契約一事並不爭執，惟原告於此時向被告請求終止借名登記契約並返還房屋，係以侵害被告權利為目的，有權利濫用而違反誠信原則之情等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。四、得心證的理由：　㈠按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要　　目的，民法第148條第1項固有明文。而權利之行使，是否以　　損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利　　益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量　　以定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家　　社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的　　，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年　　台上字第737號判決意旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，則被告主張原告終止借名登記契約有權利濫用之情，即應由被告就該有利於己之事實負舉證責任。　　㈡原告主張兩造間就系爭不動產定有借名登記契約，原告方為實際所有權人等情，為被告所不爭執，是以該部分事實首堪認定。經查，兩造間就系爭不動產定有借名契約書，該契約書第3條約定：「甲乙雙方得隨時終止本契約」，第2條約定：「乙方有義務於受甲方口頭或書面請求時，立即無條件配合辦理前開不動產之所有權移轉、搬遷騰空房屋或清償銀行貸款、塗銷抵押登記等手續」(見本院卷第23頁)，則依該契約書之約定，原告得隨時向被告終止借名登記契約，並請求被告騰空遷讓返還房屋，則原告僅係行使其基於所有權人地位及兩造間契約約定，所得行使之合理權利，並無以損害被告為主要目的，或使兩造間所得利益及所受損害間有極大差異之情，是以本件原告之請求應屬有據。被告雖辯稱：原告於此時向被告終止借名登記契約並請求返還房屋，有權利濫用而違反誠信原則之情等語，惟被告並未就原告有何權利濫用一事具體舉證說明，原告依兩造間明定之契約約定行使權利，難認原告有何權利濫用及違反誠信原則之情，被告所辯應不可採。五、綜上所述，原告依兩造間之借名登記契約終止約定，請求被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。又本件原告訴請系爭不動產所有權移轉登記，乃命被告為一定意思表示，依法本不得假執行，故原告假執行之聲請，不應准許，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　許石慶　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　簡佩珺　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　趙薏涵以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　 21 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許千士

2025-03-21

TCDV-113-訴-3124-20250321-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 114年度訴字第358號原告京晨科技股份有限公司法定代理人楊文彬訴訟代理人吳家維律師被告李英瑜即德鑫工業社上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號8樓包廂112室房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣166,000元，及自民國114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應自民國114年2月3日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣18,000元。四、被告應自民國114年2月3日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣600元。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣720,000元為被告供擔保後，得假執行。七、本判決第二項於原告以新臺幣55,000元為被告供擔保後，得假執行。八、本判決第三項於原告就各到期部分以新臺幣6,000元為被告供擔保後，得假執行。九、本判決第四項於原告就各到期部分以新臺幣6,000元為被告供擔保後，得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明：㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按日給付原告新臺幣（下同）1,800元之違約金。嗣變更為：㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按日給付原告600元之違約金（見卷第89頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依據前揭規定，並無不合，應予准許。　二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：兩造於民國112年3月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000號8樓包廂112室房屋（下稱系爭房屋），約定租期自民國112年4月10日起至113年4月9日止，每月租金18,000元，系爭租約雖約定擔保金36,000元，但被告自承租以來並未繳納。系爭租約於113年4月9日屆滿後，未另訂租約，被告繼續使用系爭房屋，伊並無反對，視為以不定期期限繼續系爭租約。詎被告自113年5月10日起即未給付租金，符合土地法第100條第3款已逾2個月以上租金未付之規定，伊已於113 年12月10日發函催告被告於7日內給付積欠租金，屆期如未給付，系爭屋租約即告終止，被告於113年10月12日仍未清償租金，系爭租約乃於113年12月18日因停止條件成就而終止，爰依民法第455條規定、系爭租約第7條第2項前段請求遷讓返還系爭房屋；依系爭租約第3條第1項請求給付終止前積欠租金126,000元，依系爭租約第7條第3項請求被告違約造成伊支出之律師費4萬元；依民法第179條規定請求被告返還租約終止後至返還房屋之日所受相當於租金之不當得利；依系爭租約第7條第2項後段請求被告按日給付違約金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告166,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元。㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付違約金600元。㈤願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告：　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。系爭租約第7條第2項前段約定：「乙方（按即被告）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物誠心按照原狀遷讓交還甲方（按即原告），...」（見卷第29頁）。原告主張被告向其承租系爭房屋，約定每月租金為18,000元，系爭租約於113年4月9日屆滿後，未另訂租約，被告繼續使用系爭房屋，原告並無反對，惟被告自 113年5月10日起即未給付租金等情，業據提出系爭租約、系爭房屋位置平面圖、兩造間LINE對話紀錄、營業人統一編號查詢結果、113年12月10日中和郵局722、724、725號存證信函等件為證（見卷第29-30、21、37-65頁），堪信為真。系爭租約於113年4月9日租賃期限屆滿，被告仍繼續使用系爭房屋，原告不即表示反對意思，兩造間租賃關係視為以不定期限繼續契約至明。再按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三.承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。查被告自113年5 月10日起即未給付租金，且亦未依約給付擔保金，迄至原告 113年12月10日寄送存證信函時已積欠2個月以上租金，則原告以存證信函定期催告被告履行，同時表明於7日期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約意思表示，被告逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力（最高法院87年度台簡上第7號裁定意旨參照），系爭租約於113年12月18日已生合法終止效力，則原告依民法第455條前段規定、系爭租約第7條第2項前段約定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，應屬有據。　㈡被告應給付原告166,000元，及自114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息：　　　按系爭租約第3條第1項約定：租金每月18,000元整（含稅），並應於每月10日前匯款；第7條第3項約定：違約處罰：㈢甲、乙任一方入有違約情事，至損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用（見卷第29頁）。原告主張被告迄至終止租約為止，共積欠7個月租金（即113年5月10 日起至113年12月9日），合計為126,000元（＝18,000元×7）。另依稅捐機關核算112年度執行業務者收入標準規定，律師於民事訴訟案件於直轄市收入額標準為4萬元（見卷第67 頁），被告既有未依約繳納租金之違約情事，原告確實委任律師提起本件民事訴訟，有民事委任狀可憑（見卷第19頁），則原告依系爭租約第7條第3項約定請求被告給付律師費40 ,000元，亦屬有據。原告另依民法第229條第2項規定請求上開給付（即積欠租金126,000元、律師費40,000元）加計法定遲延利息即自起訴狀繕本送達翌日即114年2月3日（見卷第83頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據。　㈢被告應自114年2月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。系爭租約於113年12月18日終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，其繼續使用系爭房屋，致原告受有無法繼續使用收益系爭房屋之損害，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利。又依系爭租約第3條第1項約定系爭房屋月租為18,000元，則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114 年2月3日起，至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利18,000元，應屬有據。　㈣被告應自114年2月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付原告違約金600元：　　依系爭租約第7條第2項後段約定：「...，如不即時遷讓交還租賃標的物時，甲方（按即原告）得向乙方（按即被告）請求按實際逾期日數以每日（採每月租金十分之一）元計算之逾期懲罰性違約金，逾期不滿1日者，以1日計算，乙方決無異議」（見卷第29頁）。原告主張於系爭租約終止後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，則原告依系爭租約第7條第2項後段約定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114年2月3日起，至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金 600元，亦屬有據。四、綜上所述，原告依民法第455條、第179條規定、系爭租約第 7條第2項、第3條第1項、第7條第3項約定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；請求被告給付166,000元，及自114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息；請求被告自114年2月 3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元；請求被告自114年2月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付違約金600元，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第八庭　法　官　張瓊華上列正本係照原本作成。如不服本判決對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱美嫆

2025-03-18

TPDV-114-訴-358-20250318-1

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第2949號原告嚴若慈訴訟代理人林三元律師被告蘇顯鐿即蘇鈺富訴訟代理人陳益軒律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼為臺中市○區○○里○鄰○○路○○○巷○弄 ○號之房屋騰空並遷讓返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行；如被告願以新臺幣壹拾伍萬伍仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實與理由ㄧ、原告主張：　㈠原告所有門牌號碼為臺中市○區○○路00巷0弄00號之房屋　　(下稱系爭房屋)前為其母所有，於民國99年7月22日出租予被告，租期自99年8月1日至101年7月31日止，嗣經租期屆滿後，並無訂立續約，被告仍按時給付租金，後原告之母於10 5年11月1日將系爭房屋以買賣名義登記給原告，原告又繼續收取被告給付之租金，上開租賃契約變為不定期租賃契約。　㈡系爭房屋於62年間始興建，因屬老舊建物，且符合都市危險　　及老舊建築物加速重建條例(下稱系爭條例)之申請要件，原告欲配合系爭條例規定拆除重建，並已請建築師規劃申請，並自112年11月起多次寄發存證信函，欲終止系爭房屋租約，惟均遭被告拒絕，認與終止不定期租賃關係要件未符，原告無奈，方提起本件訴訟，爰依民法第450條第2、3項、土地法第100條第1款規定，終止與被告不定期租賃關係，並請被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告等語。　㈢並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。　　　　二、被告則以：　　　　㈠系爭房屋雖興建已逾50年，惟外觀及屋內狀態均無材質損壞　　、建物安全瀕危之情事，亦無潛在之危險，被告仍安居其中，並無不適於居住之情形。　㈡如出租人欲依土地法第100條收回重新建築為理由終止系爭租約，應以客觀標準認為有必要之正當理由者為限，而所謂正當性、必要性之認定，應以出租人著手實施重建而非托諸於空洞計畫，原告雖有透過建築師向臺中市政府都市發展局( 下稱都發局)提出危老重建計畫書，惟係於本件訴訟起訴後5 個月方提出重建計畫，則原告是否為真實重建或因欲收回系爭房屋而配合作業規定，頗有疑義。　㈢我國於106年12月27日制定公布「租賃住宅市場發展及管理　　條例」，參考第3條立法理由，只要是住宅供出租居住者，應依特別法優於普通法優先適用此條例，而依上開條例規定，原告必須在終止前3個月向被告提出主管建築機關核發之拆除執照，此才為必要性之要件，而原告並未為之，對被告實有不公，亦與條例規定未符，不得終止系爭租約等語置辯。　㈣並聲明：原告之訴駁回。　　　　　　　　三、本院之判斷：　　　　　　　　　　㈠系爭租約原係原告之母王淑卿與被告簽立，後於105年間，　　王淑卿以買賣為理由，將系爭房屋事實上處分權出售予原告，依買賣不破租賃之原則，原告繼受其母之權利繼續收取被告之租金，則不定期租賃契約存在於兩造間，為兩造所不爭執，原告適格。　㈡原告上開主張，業據其提出系爭租賃契約、臺中市都市發展　　局函、存證信函、被告答覆之存證信函、系爭房屋稅籍證明書、臺中市為老房屋重建申請手冊、建築師受委任建議書、建築執照申請書、都發局補正通知書、初核意見書等件附卷可稽。被告固不否認系爭房屋租賃為不定期租賃，惟認原告申請危老住宅重建僅為藉口，而以上情置辯。　㈢按土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，不以房屋瀕於倒塌者為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。本件依第一審囑託台灣省建築師公會鑑定結果以觀，系爭房屋(即如原判決附圖Ａ、Ｃ所示建物)之結構為鋼架有牆及木造混合式房屋，木造部分年代久遠，鋼鐵柱結構系統不完全合理，建議適度補強不合理部分，以維持生命財產安全云云。既云建造年久，有待補強，以維持生命財產安全，則系爭房屋是否無收回重新建築之必要，已滋疑義(最高法院83年度台上字第16號、80年度台上字第212號、79年度台上字第2721號裁判意旨足資參照)；出租人收回出租房屋重新建築時，如建物之價值與土地利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列(最高法院70年度台上字第4059號、70年度台上字第3173號、64年度台上字第1387號、60年度台上字第3027 號裁判意旨足參)。本院依實證法之原則，參考多件最高法院自60年起迄今案例，其對於不定期租賃得終止之原因，尤其是重新建築之事項，基於「所有權絕對」、「所有權人處分所有物之權能」、「衡平」等原則，認所有權人欲拆除老舊建築而重新建築宜居之建物，固然不能將必要性排除，但是亦非依承租人主觀性認為建物尚堪居住，即將其重建必要性排除；另最高法院著重在經濟價值之利用與相當性，其謂在寸土寸金之都會型土地價值甚高，而老舊之房屋租金就是因為房屋老舊而相當低廉，與日益升值之土地高價值顯不相當，如能將老舊房屋重建，俾使其房價與土地價值相當，則對於經濟之發展有相當大之助力，對於城市形象亦添益彩，故由最高法院歷年裁判意旨，對於土地法第100條第1款「出租人收回自住或重新建築時」之要件審查，咸採較寬鬆之審查基準，先予說明。　㈣被告辯稱：原告於113年5月15日提起本件訴訟，遲至同年10 月18日始透過建築師向都發局提出危老重建計畫書並申請准許重建，足見原告上開行為僅係收回系爭房屋藉口云云。經查：「都市危險及老舊建築物加速重建條例」於112年12月6 日修正公布實施，其中對於「重建標準」、「重建補助」、「稅捐減免」、「容積率獎勵」、「建蔽率及高度放寬」等事宜，對所有權人均更有利益，目的係在獎勵危老建築重新興建，減少居住之危險，另方面當然要改變市容，使都市宜居「名實相符」，而原告於112年12月11日即著手辦理系爭房屋之重建工程，此有都發局函件在卷可憑(見本院卷第33 頁至第35頁)；嗣原告又以上開理由，於112年12月12日以存證信函通知被告系爭房屋重建之事實，欲終止系爭租賃契約，而遭被告拒絕，但原告依系爭條例，向都發局逐項進行申請，而於113年10月14日依系爭條例第3條第4項：「第一項第二款、第三款結構安全性能評估，由建築物所有權人委託經中央主管機關評定之共同供應契約機構辦理。」之規定，委託財團法人聯合營建發展基金會進行老舊建築物結構安全性能評估，經評估安全性未達最低等級(危險度總分數危60. 2分，安全性低於甲、乙級)，此有評估報告附卷可憑(見本院卷第153頁至第154頁)，且為建築師持以向都發局申請重建之憑據；被告雖辯稱：上開機構顯非中央評定之機構等語，惟該會鑑定報告及鑑定結論經送臺中市政府，都發局並未以上開理由否准原告之申請案，而係以再補正圖說、汙水下水道套繪函、欠缺照片等理由請原告補正(見本院卷第211頁 )。而由原告於113年10月18日委任建築師將執建計畫書及相關資料向都發局申請危老建築物重建，現由臺中市政府初審後請建築師補件中(見本院卷第213頁)。本院認原告主張系爭房屋興建完成已逾50年，申請拆除重建乙事，自112年12 月11日開始，即進行一系列之前置作業直至申請遞件經都發局審核，均一以貫之，且委任建築師辦理住宅重建所費不貲，原告實無必要以「重建」藉口而終止與被告之租賃關係，倘原告果有以重建為藉口而塑造系爭建物是危老建物應予重建之假象，而主要目的係終止與被告租賃關係收回系爭房屋，一方面恐罹刑章，另一方面更難終止系爭房屋租賃關係，且須負擔對被告損害賠償之責，如此之三方詐欺行為，實與經驗法則有違，難認原告會做出如此損人不利己之舉。是被告上開所辯，委無足採。　㈤被告復辯稱：依「租賃住宅市場發展及管理條例施行細則第2 條：「出租人依本條例第十條第一項第四款規定提前終止租賃契約者，其應檢附之相關事證，為下列文件之一：一、主管建築機關核發之拆除執照。二、屬建築法第七十八條但書規定得免請領拆除執照之證明文件。」之規定，除非有建築法第78條但書：「建築物之拆除應先請領拆除執照。但左列各款之建築物，無第八十三條規定情形者不在此限：一、第十六條規定之建築物及雜項工作物。二、因實施都市計畫或拓闢道路等經主管建築機關通知限期拆除之建築物。三、傾頹或朽壞有危險之虞必須立即拆除之建築物。四、違反本法或基於本法所發布之命令規定，經主管建築機關通知限期拆除或由主管建築機關強制拆除之建築物。」之情形，否則應向被告出示拆除系爭建物執照，且此規定為特別法，具有優於法律(土地法、民法)適用之效力，原告未為，不應准許其終止系爭租約云云。次查：　⒈租賃住宅市場發展及管理條例與都市危險及老舊建築物加速重建條例均為法規命令，有其不同之立法目的，而租賃住宅市場發展及管理條例【施行細則】第2條需拆除證明之規定，絕非土地法、民法之特別規定，而有優於民法、土地法之效力，此為法位階性之通識，被告上開提出臺中高分院判決部分理由，未了解其案情背景，斷章取義，容有誤會。　⒉而依建築法第79條：「申請拆除執照應備具申請書，並檢附建築物之權利證明文件或其他合法證明。」、第80條：「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自收到前條書件之日起五日內審查完竣，合於規定者，發給拆除執照；不合者，予以駁回。」之規定，原告經都發局核准老舊房屋重建發給建築執照時，此所謂「建築執照」即為上開建築法之權利證明文件，再持建築執照依上開規定申請舊有房屋之拆除證明，況系爭條例中並無拆除證明之申請流程，自應回歸建築法而適用建築法之相關規定，自不待言。　　　　　　⒊因老舊房屋重建，而屋主欲終止租賃關係之審查，向採較寬　　鬆之審查標準，前已述及；且本件承租人於99年起開始承租系爭房屋，迄今已逾14年，弱勢之承租方從未遭受到出租方之不當對待或騷擾，僅屋主因系爭房屋老舊而欲重建，依法規定必須終止與被告租賃關係，就公平而言，亦應有法律保障欲拆除重建之所有權人能將出租建物收回，以遂其願。而非承租人自恃因其租約已變更為不定期租賃契約，則屋主即所有權人已盡所能提出各種資料證明系爭房屋需重建時，承租人反苛刻要求提出建築執照經核准後方能取得之資料(拆除執照)，如此反而有權利濫用之虞。本院作利益衡量，被告已租用系爭房屋十幾年，現原告欲收回重建，原告已盡其舉證責任，其請求被告騰空遷讓返還房屋，應屬有據。四、綜上所述，原告依系爭條例、民法第450條第2、3項、土地法第100條第1款規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓，並返還原告，為有理由，應予准許。本件訴訟費用由被告負擔。五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依職權定預供擔保免為假執行之金額。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官　　丁兆嘉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　吳淑願

2025-03-18

TCEV-113-中簡-2949-20250318-1

補

臺灣士林地方法院

遷讓房屋等

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度補字第1414號原告張陳富美訴訟代理人王翼升律師複代理人廖泉勝律師被告均德利環衛有限公司法定代理人林彥均訴訟代理人劉顏廣上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告提起本件訴訟，請求被告將門牌號碼新北市○○區○○○路0段00號房屋（下稱本件房屋）騰空遷讓返還原告，並給付原告相當於租金之不當得利新臺幣（下同）1,800,000元。按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77 條之2定有明文。又房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內。而房屋所有人倘附帶請求給付相當於租金之不當得利，亦不得併算其價額。（最高法院102年度台抗字第429號裁定意旨參照）。原告起訴聲明請求：㈠被告應將本件房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告1,800,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月給付原告30,000元。本件原告訴之聲明第1項請求騰空遷讓返還房屋，其訴訟標的價額，應以本件房屋起訴時之交易價額定之。查本件房屋於起訴時之建物現值為282,531元（本院卷第46頁），則聲明第1項訴訟標的價額核定為282,531元。另訴之聲明第2 項為起訴後之附帶請求，不併算其價額。是本件訴訟標的價額核定為282,531元，應徵收第一審裁判費3,090元，扣除原告已繳納之裁判費1,000元，尚應補繳2,090元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳，逾期未補正，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 10 日民事第二庭法官高御庭以上正本係照原本作成。對本裁定關於核定訴訟標的價額部分抗告，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500 元。關於命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判。中華民國 114 年 3 月 10 日書記官楊宗霈

2025-03-10

SLDV-113-補-1414-20250310-1

訴

臺灣臺中地方法院

給付租金等

臺灣臺中地方法院民事判決 114年度訴字第106號原告朱良明訴訟代理人陳惠伶律師被告吳泓晟上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新台幣陸拾壹萬捌仟元，及自民國一一四年二月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。二、被告應自民國一一三年十二月十日起至停止進入原告所有坐落台中市○○區○○○段○○○○○○○○○○號建物即門牌號碼台中市○○ 區○○路○○巷○○○○○號房屋之日止，按月給付原告新台幣捌萬元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一、二項得假執行。但被告如於假執行程序之執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣捌拾壹萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　　　事實及理由一、原告方面：　(一)原告起訴主張：　 1、兩造於民國111年1月26日簽立「房店屋租賃契約書」，被告邀同訴外人陳少麒(已於113年6月17日死亡，其繼承人陳００於113年8月8日聲明抛棄繼承，經本院家事法庭准予備查，原告於114年2月19日撤回對陳００之訴訟)為連帶保證人，承租原告所有坐落台中市豐原區下南坑段31、31-4 、677-1、31-5、677-3、677地號土地，及其上同段5902 、5903號建號建物即門牌號碼台中市○○區○○路○○巷0○0○0 號房屋(下稱系爭房屋)，租賃期限為111年6月10日起至12 6年6月10日止，合計15年，租金前半年每月新台幣(下同) 70000元，嗣後每月80000元，另每5年調整提高10%租金，且租金應於每月10日前給付，保證金為500000元。又被告承租系爭房屋作為商業營業使用，被告曾先後2次要求原告同意將系爭房屋作為其經營公司之營業所在地，經原告同意後，被告分別於111年5月12日、111年7月7日將「彼岸森林有限公司」(負責人：茆滇眞)、「辰和國際行銷顧問股份有限公司」(負責人：戴國霖)等2家公司之營業處所登記在門牌號碼台中市○○區○○路○○巷0號1樓、同7號2樓，資本總額依序為300000元、350萬元，此有上開2家公司基本資料可稽。　 2、詎被告自112年10月份起即未按期給付租金，原告委託律師於113年2月29日寄發律師函通知被告應於文到7日內清償積欠之112年10月至113年2月止共5個月租金，被告置之不理。嗣經原告一再催討，被告雖曾交付支票清償其積欠之租金，惟僅兌現面額95000元支票乙紙，其餘支票均遭存款不足而退票，故兩造於113年7月31日簽立「終止房屋租賃契約書」，約定於113年8月1日終止租約，被告應於1 13年8月1日將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並約定被告如屆期未履行，應於租約終止日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，依原租約2倍之月租金額賠償原告。被告屆期　　　仍未依約履行，經原告一再催促被告給付積欠之租金、違約金及騰空遷讓返還系爭房屋後，被告始於113年9月30日給付原告30000元，於113年10月2日給付原告80000元，並於113年10月30日簽具「點交房屋切結書」，承諾於113年 11月10日點交系爭房屋返還予原告，屆時如有未搬遷之動產及未拆除之不動產均予以拋棄，任由原告處理。然被告於113年11月10日以後仍繼續進入系爭房屋經營業務，且於113年11月20日給付原告37000元，辯稱其於113年10月3 0日簽具之「點交房屋切結書」無效云云，繼續在系爭房屋經營業務迄今。　 3、原告依據兩造間租賃契約、終止房屋租賃契約及民法不當得利等法律關係，請求被告給付下列金額：　 (1)聲明第1項前段部分：　　　　　兩造合意於113年8月1日終止租約，而被告自112年10月份起未按期繳納租金，乃請求被告給付112年10月10日起至1 13年8月9日止租金800000元，另自113年8月2日起違約金為每月160000元，原告亦請求自112年10月10日至113年8 月9日止，共10個月，每月以80000元計算，合計為800000 元。再兩造約定於113年8月1日將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，被告如屆期未履行，應於租約終止日起至騰空遷讓返還房屋之日止，依原租約2倍之月租金額賠償原告，然被告並未依約履行，自113年8月1日起係屬無權占有系爭房屋，原告得請求被告給付自113年8月10日起至113年1 1月9日止違約金480000元(因被告切結於113年11月10日點交房屋，此部分請求係113年8月10日至113年11月9日止之 3個月未騰空遷讓返還房屋之違約金，每月為160000元，合計480000元)。　 (2)聲明第1項後段部分：　　　　　被告於113年10月30日簽具「點交房屋切結書」，承諾於1 13年11月10日點交房屋返還與原告，屆時如有未搬遷之動產及未拆除之不動產均予拋棄，任由原告處理，惟被告自 113年11月10日以後仍進入系爭房屋經營業務，即獲有相當於租金利益之不當得利，原告因此受有損害，原告即得依民法不當得利法律關係請求被告給付自113年11月10日起至113年12月9日止相當於租金利益之不當得利80000元，及自113年12月10日起至停止進入系爭房屋之日止，按月給付80000元與原告。　 (3)上開請求金額合計為136萬元(計算式：800000＋480000＋80 000＝0000000)，扣除被告先前交付支票兌現金額95000元、於113年9月30日給付30000元、於113年10月2日給付800 00元、於113年11月20日給付37000元及保證金500000元，餘額為618000元(計算式：0000000－00000－00000－00000－0 0000－000000＝618000)。　(二)並聲明：1、如主文第1、2項所示。2、願供擔保請准宣告假執行(其餘聲明請求部分，係對於陳少騏之繼承人陳００為連帶債務法律關係請求，因原告已對陳００撤回起訴，不予贅述)。　　　二、被告方面：　　同意原告之請求。三、按民事訴訟法第384條規定：「當事人於言詞辯論時為訴訟標的之認諾者，應本於其認諾為該當事人敗訴之判決。」，而該條所謂為訴訟標的之認諾，乃指被告對於原告依訴之聲明所為關於某法律關係之請求，向法院為承認者而言，其承認須於言詞辯論時為之，始生訴訟法上認諾之效力(參見最高法院44年台上字第843號民事判決先例意旨)，且「上訴人既於言詞辯論時為訴訟標的之認諾，法院即應不調查被上訴人主張為訴訟標的之法律關係是否果屬存在，而以認諾為該上訴人敗訴之判決基礎。」(參見最高法院45年台上字第31 號民事判決先例及85年度台上字第153號民事裁判等意旨)。是原告主張上揭事實，已據其提出房店屋租賃契約書、律師函、終止房屋租賃契約書及點交房屋切結書等為證，核屬相符，而被告就原告上揭各項請求，亦於114年2月19日言詞辯論期日當庭以言詞表示：「同意原告請求，但希望就是否繼續使用系爭房屋問題再與原告協調。」等語，並經記明筆錄在卷(參見本院卷第113頁)，則依前揭民事訴訟法第384條規定及最高法院民事判決先例(裁判)意旨，被告係對原告主張訴訟標的法律關係之請求，向法院為承認之表示，應發生認諾之效力，本院自無再為調查原告主張之訴訟標的法律關係是否存在之必要，即應本於被告之認諾而為其敗訴之判決。四、綜上所述，原告依據兩造間租賃契約、終止房屋租賃契約及民法不當得利等法律關係，請求被告給付積欠租金及違約金共618000元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年2月4日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自113年12月10日起至停止進入原告所有系爭房屋之日止，按月給付原告80000 元，均為有理由，應予准許。五、本件係本於被告認諾所為之判決，依民事訴訟法第389條第1 項第1款規定，法院應依職權宣告假執行。是原告固陳明願供擔保請准宣告假執行，惟此僅促使法院依職權發動假執行宣告，法院毋庸另為准駁之判決。至於被告雖未陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行部分，惟本院審酌民事訴訟當事人利益均等原則，且避免日後重複聲請之勞費，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，職權命被告提供相當擔保金額後，亦得免為假執行。六、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第38 9條第1項第1款、第392條第2項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　林金灶　　　　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張哲豪

2025-03-05

TCDV-114-訴-106-20250305-1

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高雄簡易庭

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事裁定 114年度雄補字第112號原告陳嬡櫻訴訟代理人方浩鍵律師被告林佳和上列當事人間遷讓房屋等事件，原告起訴未繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2第1項前段、第2 項分別定有明文。經查，本件原告訴之聲明第一項係請求被告應將門牌號碼○○市○○區○○街0巷0弄0○0號0樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；訴之聲明第二項係請求被告應自民國113年7 月21日起至騰空遷讓返還房屋之日止按月給付原告新台幣(下同) 1萬元。揆諸上開說明，本件訴訟標的價額應以請求返還之系爭房屋價值及起訴前相當於租金之不當得利為斷。而系爭房屋起訴時課稅現值為15萬9,700元，有113年全期房屋稅繳納證明書為憑 (見本院卷第37頁），揆諸上揭規定，原告提起本件訴訟之訴訟標的價額經核定為20萬9,700元（計算式：159,700【系爭房屋課稅現值】＋50,000【起訴前即自113年7月21日起至114年1月1日止相當於租金之不當得利】＝209,700），應徵第一審裁判費2,930 元。茲依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項但書規定，請原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 2 月 27 日高雄簡易庭法官鄭峻明以上正本係照原本作成。本裁定關於核定訴訟標的價額部分，如有不服，得於收受裁定送達後10日內以書狀向本院提出抗告，並應繳納抗告裁判費新台幣 1,500元。中華民國 114 年 2 月 27 日書記官武凱葳

2025-02-27

KSEV-114-雄補-112-20250227-2

補

臺灣士林地方法院

返還租賃房屋

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度補字第1424號原告馬維苓訴訟代理人林新傑律師被告王培立訴訟代理人劉楷律師林宜萍律師上列當事人間請求返還租賃房屋事件，原告起訴未據繳納裁判費。按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2定有明文。又房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內（最高法院102年度台抗字第429號裁定意旨參照）。原告起訴聲明請求：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之臺北市○○區○○段○○段0000○號建物即門牌號碼臺北市○○ 區○○○路000號7樓之7房屋（下稱本件房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）76,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自民國113年5月10日起至返還本件房屋之日止，按月給付原告19,000 元。本件原告訴之聲明第1項請求騰空遷讓返還房屋，其訴訟標的價額，應以本件房屋起訴時之交易價額定之。查本件房屋之建物現值為1,500,957元（士司簡調卷第115頁），則聲明第1項訴訟標的價額核定為1,500,957元。又訴之聲明第2項請求返還積欠租金，非伴隨租賃物返還請求權之存在而發生，二者亦無主從關係，即非屬附帶請求，自應併算其價額，是聲明第2項訴訟標的金額為76,000元。另訴之聲明第3項附帶請求起訴前自113年5月1 0日起至113年6月27日止，按月給付相當於租金之不當得利及損害賠償19,000元，應併算其價額，則聲明第3項之訴訟標的價額核定為30,400元（計算式：19,000×(1＋18÷30）＝30,400，元以下四捨五入）。經合併計算，本件訴訟標的價額核定為1,607,357 元（計算式：1,500,957＋76,000＋30,400＝1,607,357），應徵收第一審裁判費16,939元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後7日內補繳，逾期未補正，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 30 日民事第二庭法官高御庭以上正本係照原本作成。對本裁定關於核定訴訟標的價額部分抗告，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000 元。關於命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判。中華民國 113 年 12 月 30 日書記官楊宗霈

2024-12-30

SLDV-113-補-1424-20241230-1

訴

臺灣彰化地方法院

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第712號原告李月香訴訟代理人李進建律師被告倪嘉鴻追加被告王清仁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告王清仁應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地上之門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號之10房屋（稅籍編號00000000000 號）如附圖即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號113年4月23日彰土測字第936號土地複丈成果圖所示編號A部分面積140.20平方公尺、編號C部分面積89.91平方公尺、編號A1部分面積3.88平方公尺、編號C1部分面積42.35平方公尺、編號D部分面積14.23平方公尺、編號A2部分面積276.13平方公尺之機台及雜物、冷凍櫃等動產移除，並將上開占用之房屋部分騰空遷讓返還予原告。被告王清仁應自民國113年10月24日起至騰空遷讓返還前項占用房屋部分之日止，按月給付原告新臺幣6,425元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告王清仁負擔百分之55，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣577,087元為被告王清仁供擔保後，得假執行；但被告王清仁如以新臺幣1,731,260元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求基礎事實同一者，或不甚礙被告防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明定。本件原告起訴時原聲明：「被告倪嘉鴻應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、449地號土地上門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路000號之10未辦保存登記房屋（稅籍編號00000000000號，下稱系爭房屋）騰空遷讓並返還原告；被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）16,793元，並至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行」等語（見本院卷第11頁）；於民國112年1 0月20日具狀擴張訴之聲明：「備位聲明：被告承租原告所有系爭房屋之租金，自112年11月1日起調整為每月100,000 元；被告應給付原告45,000元，並自112年10月21日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息」，並將原聲明改列為先位聲明（見本院卷第109頁）。嗣經本院會同兩造履勘現場測量，原告於113年8月29日具狀追加王清仁為被告，又於同年10月4日更正先位聲明為：「被告倪嘉鴻應將系爭房屋如彰化地政事所113年4月23日彰土測字936號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示彰化縣○○鄉○○段000地號土地上編號B 部分面積217.26平方公尺、及彰化縣○○鄉○○段000地號土地上編號B1部分面積131.92平方公尺、編號E部分面積52.73平方公尺所堆放之機台及雜物等動產騰空遷讓並返還原告；追加被告王清仁應將系爭房屋如附圖所示彰化縣○○鄉○○段000 地號土地上編號A部分面積140.20平方公尺、編號C部分面積 89.91平方公尺、及彰化縣○○鄉○○段000地號土地上編號A1部分面積3.88平方公尺、編號C1部分面積42.35平方公尺、編號D部分面積14.23平方公尺、編號F部分面積7.46平方公尺所堆放之機台及雜物等動產騰空遷讓並返還原告；被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告16,793元，並至清償日止按週年利率百分之五計算之利息」等語（見本院卷第245頁）；再於113年10月4日具狀變更訴之聲明為如後列原告訴之聲明所示（見本院卷第 269頁），暨於113年10月23日本院言詞辯論期日就被告2人分別占用系爭房屋坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地之附圖所示編號A2、E1亦請求返還。經核原告所為前開追加被告及追加聲明，係基於兩造間就系爭房屋有無正當佔有使用權源衍生爭議之同一基礎事實，其主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，得期待於在同一程序加以解決，避免重複審理，且原告起訴時主張之事實理由及提出之證據資料，於追加之訴可以流用，亦無礙於被告防禦及訴訟終結，即與前開規定相符，應予准許。其餘則為按測量成果而確定應給付數額之範圍，為不變更訴訟標的而補充事實上之陳述，非為訴之變更或追加，應予敘明。　　貳、實體部分一、原告主張略以　㈠緣坐落彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地）上之門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號之10之系爭房屋，業經原告於法務部行政執行署公開標售拍賣程序標得並辦理稅籍變更登記完畢；並經原告向國有財產局承租其基地。詎被告倪嘉鴻占用房屋如附圖所示編號B、B1、E、E1部分面積合計459.56平方公尺；被告王清仁占用系爭房屋如附圖所示編號A、A1、A2、C、C1用以堆放機台及雜物、D部分放置冷凍櫃及F部分為廁所，面積合計574.16平方公尺，並無正當權源，爰依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還房屋。至於被告倪嘉鴻辯稱其為經營農產合作社就系爭房屋與證人即原屋主曾財旺訂立租約（下稱系爭租約），約定每月租金3,000元、租期為110年8月21日至115年8月19日為止、已經一次繳付全部租金等語。然查系爭房屋實際上係由證人曾財旺所使用，系爭房屋現場亦無雞鴨牛羊或其他農產品；及拍賣公告記載查訪時王清仁聲稱其承租20年等語，衡以王清仁經營之穩誠公司於112年8月15日始停業，豈有可能於110年8月20日出租系爭房屋予被告倪嘉鴻？若被告倪嘉鴻確有給付高額租金，又豈能任憑王清仁、曾財旺任意於屋內堆放雜物？被告倪嘉鴻前開所辯難以採信。縱使該租約關係確實存在，然租期為5年未經公證，亦不發生民法第425條規定之效力，不得執此對抗原告。此外，被告無權占用系爭房屋，衡情獲有相當於租金之不當得利，斟酌系爭房屋坐落位置及生活機能，以年息百分之6計算租金應屬適當；則審諸被告王清仁、倪嘉鴻占用建物面積分別為574.16平方公尺、459.56平方公尺，相當於整個建物被占滿，占用建物面積價值分別為1,754,050元、1,403,949元；被告王清仁、倪嘉鴻占用原告合法租用系爭土地面積分別為298.03平方公尺、401.91平方公尺，按申報地價每平方公尺220元，分別占用之土地申報地價為65,566元、88,420元（僅計算原告合法租用之448、449地號土地），以年息百分之6計算，據此核算被告王清仁占用系爭房屋所得相當於租金之不當得利為每月9,098元【計算式：(0000000＋65566)×0.06×1/12＝9098】；被告倪嘉鴻占用建物及土地之相當於租金之不當得利為每月7,461元【計算式:(0000000＋88420)×0.06×1/12＝7461】，爰依不當得利法律關係分別請求被告給付。退步言之，縱認被告倪嘉鴻依租約有權占用系爭房屋，被告倪嘉鴻承租房屋理應給付租金給原告，原告係於111年8月間取得系爭房屋權利，請求被告倪嘉鴻仍應給付原告取得系爭房屋後期間之租金45,000元。至於被告倪嘉鴻雖辯稱已經交付租金予曾財旺，然原告並未授權他人收取租金，被告不得以此事由對抗原告。此外，被告倪嘉鴻主張承租系爭房屋每年租金僅36,000元，對照系爭房屋面積1583.92平方公尺、原告每年繳納房屋稅53,923元，及原告承租系爭土地每月租金868元，該租金數額有悖常理，自有調整之必要，爰依民法第442條規定，請求法院調整租金數額為每月10萬元。又原告對於被告2人辯稱分別占用之位置無意見，聲明依各被告主張占用之位置分別請求被告返還。就被告王清仁辯稱編號D冷凍櫃、編號F廁所仍為其所有部分，編號D之冷凍櫃為動產，王清仁自應將冷凍櫃騰空遷讓並將占用房屋返還，然編號F之廁所為不動產，已附著於系爭房屋，拍賣標的範圍已包含廁所，如法院亦認為原告有買受廁所，即不請求王清仁騰空遷讓返還廁所所占用之房屋，縱認廁所先於建物存在，惟廁所既然附著於449地號土地，仍受原告就該筆土地之使用權能拘束，原告仍得請求被告王清仁遷讓整個廁所等語。　㈡並聲明：先位聲明主張：⒈被告倪嘉鴻應將坐落彰化縣○○鄉○○ 段000○000○000地號土地如附圖所示編號B部分面積217.26平方公尺、編號B1部分面積131.92平方公尺、編號E部分面積5 2.73平方公尺、編號E1部分面積57.65平方公尺，所堆放之機台及雜物等動產騰空遷讓並返還原告；⒉被告王清仁應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地如附圖所示編號A 部分面積140.20平方公尺、編號C部分面積89.91平方公尺、編號A1部分面積3.88平方公尺、編號C1部分面積42.35平方公尺、編號D部分面積14.23平方公尺、編號F部分面積7.46 平方公尺、編號A2面積276.13平方公尺所堆放之機台、雜物、冷凍櫃等動產騰空遷讓並返還原告；⒊被告倪嘉鴻應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告7,461元，追加被告王清仁應自民事更正訴之聲明( 二)狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告9,098元，及至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明主張：⒈被告倪嘉鴻承租原告所有系爭房屋之租金，自112年11月 1日起調整為每月10萬元；⒉被告倪嘉鴻應給付原告45,000元，及自112年10月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以　㈠被告倪嘉鴻：　⒈伊與原屋主即證人曾財旺就系爭房屋訂有租約，承租期間自1 10年8月20日至115年8月19日，為未滿5年租約，有民法第42 5條第1項所有權讓與不破租賃規定之適用，該租賃關係於房屋受讓人仍繼續存在。是伊占有使用系爭房屋有正當權源。伊係有限責任台灣穩誠農產生產合作社（下稱穩誠合作社）負責人，當初係為申請稅籍登記才向訴外人曾財旺承租系爭房屋。伊於110年4月12日向曾財旺協商承租房屋，有卷第10 5頁合作社章程可證，嗣內政部於110年8月間核發合作社登記文件始正式簽約。因系爭房屋為違章建築而有被檢舉拆除風險，曾財旺同意以每月3,000元價格出租予被告作為辦公室及倉庫用。嗣因查封問題，並未以該建物地址辦理登記。伊只有承租合法土地部分而已。伊有使用建物坐落系爭土地部分，並未使用坐落452地號土地部分，再扣除廁所、冷凍庫及天車等為王清仁所占用，伊實際使用面積更少，伊使用系爭房屋堆放與養動物相關的農業用品及飼養羊雞，占用位置如附圖所示編號B、B1、E、E1，系爭房屋其他部分是被告王清仁使用，屋內編號F廁所、編號D冷凍庫為獨立地上物屬王清仁所有，原告稱曾財旺仍然使用建物等語並非事實，曾財旺係居住在右側白色貨櫃屋，僅偶爾協助開門及收信而已。　⒉系爭租約為有期限契約，並無顯失公平情形，自不適用民法第442條增減租金數額之規定。反而伊已經繳清租金全額，若再給付租金給原告，對伊不公平。且原告應買時明知系爭房屋有租約負擔仍執意投標，堪認其承認租約，事後找理由毀約，並非可取。伊依據系爭租約有權使用系爭房屋，原告請求被騰空遷讓返還房屋，為無理由等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。　㈡被告王清仁：系爭房屋興建前，449地號土地上房屋為伊所有，同段448地號土地上房屋則為曾財旺所有，因為合併使用才改蓋成1棟房屋。系爭房屋伊有出資，前任屋主曾財旺有同意伊使用不用給錢。機台、雜物、天車等是伊使用範圍。廁所、冷凍庫也是伊的，廁所是獨立財產，比外面的建物還早興建，並不包含在建物內。冷凍櫃是用水泥固定在地上應該算是不動產，廁所及冷凍櫃並未附著於房屋，自非拍賣標的，仍屬伊所有。夾層則是當初設立公司時作為會議室使用，因為附著於房屋而遭一併拍賣，造成伊權利受損。當初原告就租約及廁所、冷凍櫃等如何移轉隻字未提，而今提起本件訴訟要求遷讓房屋，這樣廁所、冷凍櫃就沒價值了，分明想賴帳且損害伊權益等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第280、284至285頁）　㈠原告經法務部行政執行署彰化分署105年度房稅執字第38627 號行政執行事件執行拍賣程序，拍得如附表所示之坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、同段449地號、同段448地號土地，門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號之10之未辦保存登記建物，並經核發不動產權利移轉證書及辦理納稅義務人變更登記。原告為前開房屋之所有權人。　㈡法務部行政執行署彰化分署105年度房稅執字第38627號行政執行事件執行拍賣程序，拍賣公告記載：「⒉本分署執行人員於110年10月20日現場查封時，建物為鋼鐵造廠房，內有夾層屋，承租人倪嘉鴻在場，稱租約自110年8月20日起至11 5年8月19日止，建物內動產及天車均為前任承租人王清仁所有。另本分署曾協請轄區員警現場調查承租人王清仁之租約起訖日，據派出所函復房屋現況調查表所載，在場人王清仁僅稱租約20年，未提出租約，以上本分署不做實體認定，拍定後不點交。動產及天車均非屬本次拍賣範圍，另據估價報告書所載，基地本身不臨路，請應買人注意」等語。　㈢本院卷第37頁之租屋契約書上記載：「甲方曾財旺位於彰化縣○○鄉○○村○○路000000號之房屋出租於乙方倪嘉鴻使用，由 110年8月20日至115年8月19日止，5年房租共18萬元一次付清。到期後歸還甲方。特立此據」等語。並有訴外人「曾財旺」及被告「倪嘉鴻」之印文於簽章欄蓋印。　㈣有限責任台灣穩誠農產生產合作社，經內政部於110年8月13 日台內團字第1100040378號核發合作社登記，其上記載理事主席為被告倪嘉鴻，理事為王清仁、莊德文2人（。　㈤穩誠動力股份有限公司核准設立於85年4月24日，於112年9月 15日停業。　㈥被告倪嘉鴻占用系爭房屋如附圖所示編號B、B1、E、E1部分，被告王清仁占用系爭房屋如附圖所示編號A、C、A1、C1、 D、F、A2部分（附圖編號D部分使用人倪嘉鴻係誤載，應為王清仁，見本院卷第280頁）四、得心證之理由　　本件原告主張其拍得系爭房屋並領得權利移轉證書，及其合法承租系爭448、449地號國有土地，被告二人無權占用系爭房屋，依民法第767條第1項、第179條規定請求返還房屋及給付不當得利等情，業據其提出法務部行政執行署執行命令、權利移轉證書、契稅繳款書、稅籍登記證明書、國有基地租賃契約書、土地登記謄本影本等件為證。被告倪嘉鴻對於系爭房屋所有權由原告取得乙事並不爭執，惟辯稱依民法第 425條第1項規定其等就系爭房屋有租賃契約關係存在，並非無權占用，原告不得請求騰空返還；且倪嘉鴻已經將租金一次給付予訴外人曾財旺，原告亦不得請求再為給付等語；被告王清仁則辯稱就系爭房屋有出資，曾財旺有同意其無償使用等語。本院綜觀兩造前開主張及說明，認本件主要爭點厥為：⒈原告請求被告等人騰空遷讓返還系爭房屋，並請求給付相當於租金之不當得利，有無理由；⒉如原告先位聲明請求被告倪嘉鴻騰空遷讓系爭房屋無理由，則備位聲明請求調整租金及給付租金，有無理由。茲分述如下。　　　㈠原告不得請求被告倪嘉鴻騰空遷讓返還系爭房屋如附圖所示編號B、B1、E、E1部分。　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，應由被告就其取得占有係有正當權源之事實，負舉證責任，如不能證明，應認原告請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決參照）。本件被告倪嘉鴻就原告經法務部行政執行署強制執行拍賣程序買得系爭房屋所有權並不爭執，惟辯稱其並非無權占用，揆之前揭說明，即應由被告倪嘉鴻就其有權占用系爭房屋，負舉證責任。　2.經查：被告倪嘉鴻為穩誠合作社之理事主席，主張向曾財旺租用系爭房屋目的是作為倉庫使用及登記合作社社址等情，業據其於執行程序中提出其與訴外人曾財旺於拍定前之110 年8月20日簽立之系爭租約影本，及於本件訴訟程序中提出合作社登記證、穩誠合作社章程影本等件為憑（見本院卷第 89、105頁）。本院審酌前開章程於110年4月12日訂定及申請合作社登記時，已將社址設於系爭房屋地址「彰化縣○○鄉 ○○村○○路000000號」，並非臨訟編纂。且經本院會同兩造於 113年4月25日至現場履勘測量，系爭房屋現況確實有人使用堆放物品，在場之被告倪嘉鴻、王清仁均可具體指明各自占用部分如附圖所示（編號D部分冷凍庫為王清仁使用，附圖應予更正），原告對被告各自占用部分並無意見，亦有勘驗筆錄、現場照片在卷可佐（見本院卷第167至174頁、第209 至219頁）。是以前開使用情形之客觀事實觀之，已堪認被告倪嘉鴻確有承租使用系爭房屋。　3.按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號裁判參照）。本件原告主張被告倪嘉鴻與證人曾財旺間就系爭租約之約定，係屬通謀而為虛偽意思表示，然為被告所否認，依據上開說明，自應由原告舉證證明。原告固主張系爭房屋係曾財旺使用，如倪嘉鴻確有支付高額租金，豈可能任由王清仁、曾財旺堆放雜物等語。然查，以被告倪嘉鴻占用B、B 1、E、E1共計459.56平方公尺，及原告主張倪嘉鴻應給付相當於租金之不當得利每月為7,461元，佐以系爭房屋約有一半面積為被告王清仁所使用並堆置大量雜物，及系爭房屋實際上僅為鐵皮內有夾層屋之倉庫，且有約一半坐落於並未承租之中崙段452地號國有地而屬違建等情，應認系爭租約之租金顯然應較常情為低，則以租金偏低之情況下，倪嘉鴻僅租賃部分作為倉庫使用，其餘在租賃契約成立前即占用在系爭房屋內之物品，其並未請求王清仁或曾財旺清除，尚未違反常情。又債務人常為求不動產免受拍定，而與他人簽訂長期租約，除可藉此獲利外，亦可使投標人意願降低，然此動機不得即謂有通謀虛偽意思表示。縱使曾財旺在系爭房屋遭拍賣前與被告倪嘉鴻約定租金偏低，且要求簽約時一次給付全部租金，然尚未能證明系爭租賃契約為通謀虛偽之意思表示。況原告主張系爭租約為虛偽，系爭建物實際上仍為曾財旺所使用等語，惟系爭租約上記載倪嘉鴻承租系爭房屋，並未特別標明倪嘉鴻僅承租使用部分區域，如曾財旺、倪嘉鴻欲以虛偽之租賃契約繼續使曾財旺得占有系爭房屋，理應主張系爭房屋全部為倪嘉鴻所使用，然被告倪嘉鴻自始即辯稱與王清仁承租使用範圍不同；而王清仁原以證人身分到庭作證，後追加改列為本案被告，所述亦大致相同，則亦難認原告主張系爭租約係通謀虛偽為可採。又原告雖聲請王清仁到庭作證，然王清仁到庭所為之證述，就系爭租約表示是合作社成立時，倪嘉鴻跟曾財旺簽的，其不清楚等語（見本院卷第155頁），且於現場履勘時，王清仁亦能明確區分其與倪嘉鴻使用範圍，是亦未能以王清仁之證詞，做為有利於原告之主張。原告所為之舉證，尚不足使本院就該待證事實獲得確實之心證，難認以盡其證明責任，而得為有利原告之認定。　4.再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務（最高法院41年台上字第1100號判決參照）。查系爭租約明定租期為110年8月20日起至115年8月19日，為期限未逾5年之定期租約，非屬民法第425條第2項之例外，且原告係經執行署拍賣程序，得標買受系爭房屋，於111年8月11日經行政執行署彰化分署核發權利移轉證書，依強制執行法第98條之規定，取得系爭房屋之所有權，則依前揭說明，系爭租約對於原告仍繼續存在，原告當然繼承出租人地位而行使或負擔系爭租約所生之權利或義務。則被告倪嘉鴻於系爭租約終止或期限屆滿前，得依租賃法律關係繼續占有使用系爭房屋，並非無權占用，且非無法律上原因，故原告依據民法第767 、179條，請求被告倪嘉鴻騰空遷讓返還系爭房屋，及給付相當於租金之不當得利，為無理由。　㈡原告備位聲明請求調整租金及給付租金予原告，為無理由。　1.按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金；但租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。其立法意旨在於不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。是租金為租賃契之要素，而定期租賃契約原則上應認當事人於租賃期限內有不變更租金金額之意思，至於不定期限之不動產租賃租金調整，因價值之昇降，當事人始得聲請法院增減租金。原告雖主張若認被告倪嘉鴻與曾財旺之系爭租約並非虛偽，然系爭租約約定之租金顯然過低，而有調整之必要，爰以備位聲明主張依民法第442條之規定，自112年11月1日起調整租金為每月10萬元，及被告倪嘉鴻應將111年8月1日起至112 年10月31日止之租金共計45,000元給付予原告等語。然民法第442條得因不動產價值昇降調整租金者，依前揭說明，僅限於不定期限租賃契約，定期租約則不與焉，而查系爭租約為定期5年之租賃契約，原告自不得依民法第442條請求調整租金，是原告此部分主張，自屬無據。　2.查系爭租約之租屋契約書載明：「5年房屋租金共18萬一次付清」等語（見本院卷第37頁）。而證人曾財旺到庭證述略以：出租給倪嘉鴻的租約時間忘記了，租約只有寫過1次，租金1個月3,000元，寫完當下就付錢給了，被告1次給付5年的租金，我會租那麼便宜是因為很久前就在法拍，我有跟倪嘉鴻講說如果有人檢舉或法拍我不會再退錢給你等語（見本院卷第149至150頁）。依系爭租賃契約及證人曾財旺之證述，足認被告倪嘉鴻確於承租系爭房屋時，依約一次繳付全部租金，被告倪嘉鴻既於原告取得系爭房屋所有權之前已清償系爭租賃契約之租金債務，該租金債務已然消滅，縱使原告日後取得系爭房屋之所有權，仍不得就已消滅之債權向被告倪嘉鴻請求清償，是原告備位聲明之主張，亦無理由，應予駁回。　㈢原告請求被告王清仁騰空遷讓返還系爭房屋如附圖所示編號A 、A1、A2、C、C1、D部分，為有理由。　1.按使用借貸非如租賃，無買賣不破租賃規定之適用，貸與人將借用物所有權讓與他人，其借貸關係對於受讓人不能認繼續存在，亦即借貸契約仍存在於原貸與人與借用人之繼承人之間；使用借貸原屬貸與人與使用人間特定之債之關係，除第三人同意外，第三人並不受其拘束，使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利。又按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言，是房屋所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意繼續使用外，房屋使用人縱經原所有人無償提供使用或允許借用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該房屋之權利，換言之，使用借貸非如租賃，無買賣不破租賃規定之適用，借貸契約仍存在於原貸與人之繼承人與借用人之間（最高法院104年度台上字第2014號判決、93年度台上第1948號判決可資參照）。　2.查系爭房屋內如附圖所示編號A、A1、A2、C、C1、D、F部分由被告王清仁所使用，為兩造所不爭執，即由被告王清仁就其有權使用前開占用部分，負舉證責任。就此，被告王清仁雖辯稱早期其有出資興建建物、經地主同意不必給付租金即可使用，沒有書面契約，只有口頭承諾而已等語（見本院卷第283、285頁）。核其所述，無非係主張其就系爭房屋與原屋主曾財旺間成立使用借貸關係。然揆諸前開見解，可知苟非經受讓借貸物之第三人同意者外，該第三人不當然受原使用借貸關係拘束，即使用借貸關係並無民法第425條規定之適用或類推適用。則查原告係經強制執行拍賣程序拍得系爭房屋權利，縱認被告王清仁與曾財旺間確有前開所述之使用借貸關係存在，然原告既為該借貸關係之第三人，除經原告同意者外，原告不受該等使用借貸關係拘束。而查系爭借貸關係為原告所否認，被告王清仁亦未能證明原告同意其使用，自不能徒以其與曾財旺間使用借貸關係，對原告主張有權使用系爭房屋。是被告王清仁上開抗辯自無足採。從而，原告主張依民法第767條第1項之規定，請求被告王清仁將系爭房屋內占用之動產騰空遷讓，並將占用之房屋返還原告，應屬有據。　3.次按稱不動產者，謂土地及其定著物。稱動產者，為前條所稱不動產以外之物，民法第66、67條定有明文。另參考司法院大法官會議釋字第93號解釋揭櫫：「輕便軌道除係臨時敷設者外，凡繼續附著於土地，而達其一定經濟上之目的者，應認為不動產」之意旨，易言之，所謂「定著物」，係指繼續密切附著於土地，且不易移動而達其一定經濟上之目的而言。王清仁另辯稱冷凍櫃、廁所屬於不動產，不包含在系爭房屋內，拍賣時並未列入，仍屬其所有等語，然查，編號D 部分之冷凍櫃僅雖然以水泥固定於地面上，然本質上並非密切附著於土地上而達一定經濟上目的，仍屬動產；而編號F 廁所則係附著於土地上以達使用上之目的，即應屬不動產。又系爭拍賣公告已載明現場動產不列入拍賣，如不爭執事項㈡所載；原告亦主張冷凍櫃不包含在拍賣標的內，然廁所因附著於土地而屬於不動產已包含於拍賣標的內，如法院亦認為拍賣標的包含廁所，則被告王清仁無須遷讓返還廁所等語（見本院卷第281頁）。可知該冷凍櫃因為動產非屬拍賣所及，仍屬被告王清仁所有，廁所則為不動產而為拍賣標的範圍，其權利已經執行處核發權利移轉證書，由原告概括取得其所有權，則編號D之冷凍櫃坐落原告系爭房屋內，原告請求被告王清仁騰空遷讓，自屬有據。然編號F之廁所既已由原告所取得，原告復未具體說明被告有何以物品占用廁所空間之情事，其請求被告王清仁騰空遷讓返還編號F部分，則無理由。　4.從而，原告請求王清仁將占用如附圖所示編號A、C、A1、C1 、A2之機台及雜物、編號D之冷凍櫃等動產騰空遷讓，並將占用之房屋部分返還原告，為有理由，然編號F之廁所部分已由原告標買取得，被告王清仁自無將廁所部分騰空遷讓返還原告之可能，原告此部分之訴應予駁回。　　　　　　㈣再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695 號判決參照）。又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。　1.查被告王清仁無權占用系爭房屋如附圖所示編號A、A1、A2 、C、C1、D部分，業如前述，為無法律上原因而受有使用房屋之利益，致使原告受有不能使用之損害，原告自得依不當得利法律關係請求被告返還利益。且被告王清仁迄今仍無遷讓返還之意，自有以將來給付之訴預為請求之必要。　2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。此觀土地法第97條第1項、土地法施行法第25條規定即明。目前縣市地政機關並未依土地法施行法之規定辦理房價之估定，僅得以建物之課稅現值計算或評定現值計算建物價額。復按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金應以建築物及其坐落基地之總價額為基準核計之，倘房屋占有基地無正當權源，則獲有占地利益，致基地所有權人受損者，應對基地所有權人返還使用土地不當得利者，乃房屋所有權人；無權占用上開房屋者所受之不當利益，與基地所有權人所受損害間，無因果關係。是占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，仍應以建築物及其基地之總價額為核算基準（最高法院100年度台上字第1396號判決參照）。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土地之經濟價值與所得之利益。爰審酌系爭房屋為鐵皮棚房，坐落於租賃之國有448、449地號及未租用之452地號土地，內有二層夾層、另有雨遮及陽台，現況作為倉庫使用，並未直接臨路，須藉由私設通道連接山安路，周遭區域並無明顯商業活動，此有現場照片、測量成果圖、梁永森建築師事務所鑑定報告可參，堪認系爭房屋周遭商業程度不高，生活機能亦非便利，並斟酌土地價值、使用時間久暫等一切情事，認原告請求被告王清仁給付相當於租金之不當得利數額，以占用部分建物及基地之總價額之年息百分之5計算為適當。循此，以系爭房屋總面積經履勘測量為1033.72平方公尺，其中被告王清仁占用部分面積合計566.7平方公尺【計算式：140.2＋89.91＋3.88＋42.35＋14.23＋276.13＝566.7，占用4 48、449地號土地分別為230.11、60.46平方公尺】，加以系爭房屋之111年度課稅現值為2,696,200元；系爭448、449地號土地之申報地價均為每平方公尺220元，此有彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書、土地登記謄本在卷可考，以此核算被告王清仁無權占用系爭房屋，應按月給付原告相當於租金之不當得利數額為6,425元【計算式：(220×230.11+220×60. 46+0000000×56670/000000)x0.05÷12＝6425，小數點以下四捨五入】，原告請求逾此範圍之金額，即屬無據，應予駁回。　3.原告另請求被告王清仁自113年10月4日更正聲明㈡狀送達被告王清仁翌日起至返還占用部分為止，按月給付相當於租金之不當得利，及至清償日止按周年利率5％計算之利息。查該更正聲明㈡狀係於113年10月14日寄存送達被告王清仁，經10 日於同年月24日始生送達效力，有本院送達證書在卷可參（見本院卷第275頁），惟本件於113年10月23日言詞辯論終結，於當庭辯論時，被告王清仁已知悉原告更正聲明㈡狀之請求（見本院卷第285頁）。又原告上開所請求按月給付之相當於租金之不當得利金額部分，係起訴後始應給付之每月不當得利，核屬將來給付之訴，此部分於原告追加更正聲明時尚未到期，未經催告，自無遲延利息可言，是原告就上開相當於租金之不當得利，請求被告給付自書狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。 4.從而，原告請求被告王清仁自113年10月24日即被告王清仁當庭知悉原告更正聲明㈡狀之請求翌日起，至返還占用部分為止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,425元，為有理由；逾此部分，則屬無據，應予駁回。　五、綜上，原告依民法第767條第1項，請求被告王清仁應騰空遷讓返還系爭房屋如附圖所示編號A、A1、A2、C、C1之機台及雜物、編號D之冷凍櫃等動產騰空遷讓並將占用之房屋返還原告，及自言詞辯論終結翌日起即113年10月24日至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告6,425元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，均屬無據，應予駁回。　　　六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告王清仁如供擔保，得免為假執行之宣告；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　范馨元以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　卓千鈴附表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　112年度訴字第712號編號建號基　地　坐　落 -------------建　物　門　牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層面積合　　　計附屬建物主要建築材料及用途 1 43 彰化縣○○鄉○○段000地號、同段449地號、同段448地號 ------------- 彰化縣○○鄉○○路000號之10 廠房、一層一樓：1036.20 第一層夾層： 404.33 第二層夾層： 143.39 合計：1583.92 第一層雨遮： 141.34 第二層夾層陽台：28.17 全部備考未登記建物，現場無門牌

2024-11-25

CHDV-112-訴-712-20241125-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第887號原告陳瑧訴訟代理人朱駿宏律師被告江洪川江正上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應連帶將臺北市○○區○○街00巷0○0號地下室房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應連帶給付原告新臺幣337,000元，及被告江洪川自民國113年2月24日起、被告江正自民國113年3月9日起，並均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告江洪川應自民國112年7月2日起至遷讓第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣533元。　四、原告其餘之訴駁回。　　　五、訴訟費用由被告連帶負擔60%，餘由原告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣43,100元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣129,300元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項於原告以新臺幣113,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣337,000元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項各到期部分，於原告每日以新臺幣178元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣53 3元為原告預供擔保，得免為假執行。九、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序事項：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：兩造於民國110年6月27日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），原告將其所有之門牌號碼臺北市○○區○○街00 巷0○0號地下室房屋（下稱系爭房屋）出租予被告江洪川，並由被告江正為其連帶保證人；約定租賃期間為110年7月2 日起至112年7月1日止，每月租金新臺幣（下同）16,000元。被告江洪川應於111年3月2日前繳納3月份租金16,000元，惟其僅給付原告15,000元，且自111年4月起至系爭租約期滿為止，未再給付租金予原告，計積欠租金241,000元，爰擇一依系爭租約第3條約定、民法第439條規定，請求被告江洪川給付積欠之租金。又系爭租約之租賃期間於112年7月1日屆滿後，兩造未另行約定展延，被告江洪川應遷讓返還房屋，但其迄今卻仍居住於系爭房屋內，已違反約定，且屬無權占有，爰擇一依系爭租約第6條、第17條約定、民法第455條、第767條第1項前段、中段等規定，請求被告江洪川將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，暨擇一依系爭租約第6條、民法第250條第1項規定，請求被告江洪川給付違約金480,000元，以上並均依民法第740條規定，請求被告江正負擔連帶保證責任。再，系爭租約於112年7月1日屆滿後，被告江洪川仍繼續占有系爭房屋，係無法律上原因享有相當租金之不當得利，爰依民法第179條規定，請求被告江洪川自112年7月2 日起至遷讓日止，按日給付相當於租金之不當得利533元等語，並聲明：⒈被告應連帶將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應連帶給付原告721,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告江洪川應自112年7月2日起至遷讓日止，按日給付原告533元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟其等先前於言詞辯論期日答辯略以：被告承租系爭房屋不到2個月即發生淹水，直至隔年（111年）7月底、8月初才慢慢乾，被告請原告處理均不處理，111年3月時，被告故意少匯1,000元租金，原告才來跟我們談，原告說會找人來修繕，但談了很多次都無結果。被告曾提出因淹水而造成損害部分，請原告折價賠償，惟原告一直未予答覆，被告並無要佔系爭房屋，解決完被告即會退租，且係原告未告知賠償，亦不來談，被告怎麼付錢，非被告不給錢等語，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。三、本院判斷：　　原告主張兩造於110年6月27日簽立系爭租約，原告將系爭房屋出租予被告江洪川，並由被告江正為其連帶保證人，約定租賃期間為110年7月2日起至112年7月1日止，每月租金16,0 00元，以及系爭租約於112年7月1日屆滿後，兩造未合意展期等節，有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第25-37頁），被告亦無爭執，堪信原告主張為實。惟原告依系爭租約及民法上開規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋等，則為被告否認，並執上詞置辯，茲依原告各項請求，分論如下：　㈠原告請求被告江洪川騰空遷讓系爭房屋是否有理? 　　系爭租約第6條約定「乙方（即被告江洪川）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方。不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」系爭租約租期既已於112年7月1日屆滿，未經兩造合意展期，則兩造間之租賃契約關係已因租約期間屆滿而消滅，被告江洪川自應依上開約定，將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，被告江洪川迄今未履行，則原告依上開約定，請求被告江洪川騰空遷讓返還，自屬有據。　㈡原告請求被告江洪川給付積欠租金241,000元是否有理? 　　系爭租約第3、4條約定「租金每個月新台幣壹萬陸仟元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納。」、「租金應於每月2日以前繳納，每次應繳壹個月份乙方不得藉詞拖延。」查，原告主張被告江洪川於111年3月份租金僅繳納15,0 00元，欠繳租金1,000元，以及自111年4月起即未給付租金等語，被告江洪川並無爭執（見本院卷第125頁），則原告依上開約定，請求被告江洪川給付積欠租金241,000元（1,0 00元+16,000元×15月），亦屬有據。　　㈢原告請求被告江洪川給付違約金480,000元是否有理?　　⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決要旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。　⒉查，系爭租約第6條約定如前述，被告於系爭租約期間屆滿後，迄今仍未遷讓交還系爭房屋，則原告主張其得依上開約定，向被告江洪川請求給付6個月之違約金等語，自屬有據。惟本院依職權審酌被告江洪川於租期屆滿後，未履行遷讓返還房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，以及被告江洪川不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益；並參酌本件原告除請求給付違約金外，另依民法第179條規定向被告江洪川請求按日給付相當於租金之不當得利（詳後述），如再加計按月以租金5倍計算之違約金，其總額即相當於原約定月租金額之6倍，實屬過高；並考量此等違約金對於促使被告依約履行遷讓返還義務之間接強制效果，並參酌內政部所訂定之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第 15條第3項租賃關係消滅時，承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止之規定，認本件違約金應酌減至按月以租金之1倍計算，即每月為16,000 元，較為妥適，爰依前揭規定酌減之。從而，原告請求被告江洪川給付自112年7月2日起算6個月共96,000元（16,000元 ×6月）之違約金，為有理由，應予准許。至逾此範圍之違約金請求，則屬無據，應予駁回。　㈣原告請求被告江正就前揭㈠至㈢各項請求部分，負連帶保證責任，是否有理? 　　按「保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。」民法第740 條定有明文。查，原告主張被告江正為被告江洪川之系爭租約連帶保證人等語，有系爭租約可稽，被告江正並無爭執。又系爭租約第13條約定「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。」茲被告江洪川既有前述違反系爭租約第3條、第4 條、第6條約定之情形，則原告請求被告江正就被告江洪川所應負之前揭㈠至㈢責任，與之負連帶保證責任，自屬有據。　㈤原告依民法第179條規定，請求被告江洪川自112年7月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告533元，是否有理? 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，其所得利益之價額即應以租金計算（最高法院61年度台上字第 1695號民事判決意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。　⒉系爭租約已於112年7月1日因租期屆滿而消滅，被告江洪川已無合法繼續占用系爭房屋之正當權源，其繼續占用系爭房屋，自屬無權占有，其享受使用系爭房屋之利益即無法律上之原因，並致原告受有不能使用系爭房屋之損害，故原告請求償還相當於租金之不當得利，亦屬正當。本院審酌兩造對於系爭房屋之使用既已有租金之約定，且被告江洪川無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，認以相同標準計算相當於租金之不當得利，應為妥適。是原告依不當得利之法律關係，請求被告自112年7月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付533元（16,000元÷30），應予准許。　㈥至被告雖執上詞置辯，但其等並未提出任何證據以實其說，空言抗辯，自難憑採。　㈦從而，原告請求被告江洪川騰空遷讓返還房屋，及給付積欠租金241,000元、違約金96,000元、自112年7月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付533元之相當於租金之不當得利，暨請求被告江正就上揭騰空遷讓返還房屋、給付積欠租金241,000元、違約金96,000元等部分，與被告江洪川負連帶保證責任，為有理由，應予准許。至原告請求被告2人連帶給付逾上開範圍之違約金請求部分，則屬無據，應予駁回。　四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。系爭租約約定被告江洪川應於每月2日以前給付1個月租金，故原告請求被告2人連帶給付積欠租金部分，核屬給付有確定期限之債務，被告江洪川未依約定期限給付，自各期租金應付之期限屆滿時起即應負遲延責任；至原告請求給付違約金及相當於租金之不當得利部分，則屬給付無確定期限之債務，被告2人經原告起訴迄今仍未給付，自亦應負遲延責任。再上揭債務均無約定遲延利息之利率，故原告請求加計自起訴狀繕本送達被告翌日即被告江洪川自113年2月24日起（見本院卷第91頁）、被告江正自 113年3月9日起（見本院卷第93頁），並均至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，即屬有據。五、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第6條約定、民法第740 條規定，請求被告2人應連帶將系爭房屋騰空返還予原告、連帶給付積欠租金241,000元、違約金96,000元，合計337,0 00元，及被告江洪川自113年2月24日起、被告江正自113年3 月9日起，並均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨依民法第179條規定，請求被告江洪川自112年7月2日起至遷讓系爭房屋之日止，按日給付原告533元相當於租金之不當得利等部分，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之違約金請求，則屬無據，應予駁回。又原告依系爭租約第3條、第6條約定、民法第740條規定請求既有理由，則就原告請求遷讓房屋部分，選擇合併之系爭租約第17條約定、民法第 455條、第767條第1項前段、中段等規定，及就請求給付違約金部分，選擇合併之民法第250條第1項規定，暨就就請求給付欠租部分，選擇合併之民法第439條規定等，均毋庸再予審究，併此敘明。六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官李桂英以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁鏡瑄

2024-10-21

TPDV-113-訴-887-20241021-1