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遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度中簡字第687號原告即反訴被告潘許為潘治偉潘治莉潘治強共同訴訟代理人何湘茹律師被告即反訴原告吳秉翰被告吳秉樺上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序事項壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項者，不在此限。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第262條第1項分別定有明文。查，原告原起訴請求：「一、被告吳治平、吳秉翰、吳麗芬、吳秉樺應將坐落臺中市○區○○段000○號，即門牌號碼臺中市○區○○○街00 巷0○0號2樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,500元。二、被告吳治平、吳秉翰、吳麗芬、吳秉樺應連帶給付原告65,000元。」（見本院卷一第29-31頁），嗣於民國113年7月2日言詞辯論期日，在吳治平、吳麗芬未到庭言詞辯論前，當庭撤回對吳治平、吳麗芬之訴訟，並更正聲明為：「一、被告吳秉翰、吳秉樺應將系爭房屋騰空遷讓返還原告潘許為，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告6,500元。二、被告吳秉翰、吳秉樺應連帶給付原告65,000元。」（見本院卷一第460-465頁）。又於113年11月12日言詞辯論期日，當庭變更聲明為如後述原告訴之聲明所示（見本院卷二第13-1 5頁）。核原告所為擴張、變更聲明及撤回對吳治平、吳麗芬之訴訟之行為，核與前揭規定相符，應予准許。另原告雖於113年11月12日言詞辯論期日，當庭撤回原告潘治偉、潘治莉、潘治強之起訴，惟被告已於113年11月22日具狀聲明不同意撤回，依前揭規定，原告潘治偉、潘治莉、潘治強之撤回起訴，不生效力。貳、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。本件被告吳秉翰即反訴原告係以原告即反訴被告提起本件訴訟，侵害反訴原告已逝父母之名譽權、隱私權、反訴原告之人格權、隱私權等，故於113年10月21日具狀提起反訴，而為後述反訴請求（見本院卷一第547-585頁），茲本訴與反訴所主張之權利，以及反訴之標的與防禦方法間，在事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性，且無其他不得提起反訴之情形，是反訴原告提起反訴自為合法，自應准許。乙、實體事項壹、本訴部分一、原告主張：原告潘許為為系爭房屋之所有權人，並由其配偶即訴外人潘文華處理系爭房屋之租賃事宜，系爭房屋之前租客為訴外人劉家驊，劉家驊分別於97年7月5日、98年1月15 日、98年7月9日代理潘許為與吳秉樺簽訂租賃契約書，約定由潘許為出租系爭房屋予吳秉樺，每月租金6,500元，每期半年，現金應於每期5日前繳付，嗣潘文華逝世，系爭房屋之租金繳納方式改由被告2人匯款予潘許為之子即潘治強，兩造並未重新簽訂契約。詎吳秉樺時常拖欠租金，其匯款日期及金額如附表所示，潘治強常以簡訊催收租金，並自109 年9月29日起至110年2月3日陸續通知被告2人繳納積欠之租金，且終止兩造間之租約，請被告搬離系爭房屋。潘治強又分別於110年7月9日、111年4月27日、111年6月30日通知被告2人不再出租系爭房屋，欲收回自住，並請被告2人搬離。是兩造間就系爭房屋之租賃契約既已終止，被告2人仍無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依民法第455條、第767條第1項前段、第179條規定，請求被告2人返還系爭房屋，及自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金每月6,500元，並給付自111年至113年12月31日積欠之租金195,000元等語。並聲明：㈠吳秉翰、吳秉樺應將系爭房屋騰空遷讓返還原告潘許為，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告6,500元。㈡吳秉樺應給付原告195,000元。二、被告抗辯：　㈠吳秉樺部分：伊於91年間承租系爭房屋，並與原告之代理人劉家驊簽立房屋租賃契約，每年續約，直至100年間因工作關係需另遷他處，遂以電話與潘治強達成合意，由吳秉翰繼續承租系爭房屋，並由吳秉翰繳納租金，伊於100年間即非系爭房屋之承租人等語，資為抗辯。　㈡吳秉翰部分：伊係於96、97年間遷居至系爭房屋，系爭房屋原由吳秉樺向潘許為承租，吳秉樺於100年間搬離後，則由伊與潘許為之代理人潘治強洽談，口頭合意由伊向潘許為承租系爭房屋，並約定自101年起租金以匯款方式交付，系爭房屋目前僅有伊居住使用。伊雖曾遲繳租金，然所積欠之租金均已於110年5月4日補繳完畢，且伊曾陸續支出系爭房屋之修繕費，此部分修繕費用得抵銷原告主張之租金，故伊並未積欠原告租金等語，資為抗辯。　㈢均聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。　貳、反訴部分一、反訴原告主張：反訴被告明知系爭房屋之租賃關係存在於潘許為與反訴原告之間，卻主張反訴原告之父即吳夢勛為承租人，並以吳夢勛之繼承人為被告提起本件訴訟，藉此取得反訴原告父母之個資，侵害反訴原告及其父母之人格法益，致反訴原告受有精神上損害177,000元。又反訴原告因本件訴訟受到親屬之責難，而承受巨大壓力，受有精神上損害65,0 00元。爰依侵權行為之法律關係提起本訴。並聲明：㈠反訴被告應連帶給付反訴原告177,000元。㈡反訴被告應連帶給付反訴原告65,000元。㈢所有非法取得專屬於本訴被告個人之個資隱私（戶籍謄本等），不得作任何形式利用（包括相關本案或無關本案），並簽署不作任何形式利用之保證書予反訴原告，已取得者應即全數立即歸還反訴原告並刪除之，且不得保留任何形式之副本（保證書內容包括：日後倘發現有違反，願為本反訴案請求金額之100倍金額賠償）。㈣反訴原告願供擔保請准宣告假執行。二、反訴被告抗辯：反訴被告與反訴原告間並未就系爭房屋成立租賃契約，又系爭房屋原係由潘文華處理租賃事宜，潘許為並不知悉租賃之過程，僅知系爭房屋之前租客劉家驊介紹吳夢勛承租系爭房屋等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。參、本院判斷：一、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第451條、第450條第2項前段及第4 55條前段分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。二、經查，原告主張系爭房屋之租賃契約存在於潘許為與吳秉樺之間，固據提出由劉家驊代理潘許為與吳秉樺於97年7月5日、98年1月15日、98年7月9日簽訂之租賃契約書為證（見卷一第467-511頁），惟觀諸租賃契約書約定之租賃期限，此僅能證明吳秉樺自97年7月5日起至99年1月5日止為系爭房屋之承租人，尚不足證明吳秉樺迄今仍繼續承租系爭房屋，原告復未能舉證吳秉樺於租期屆滿後，仍繼續占有使用收益系爭房屋，自難認潘許為與吳秉樺間自99年1月5日之後有租賃關係存在。又被告2人自承吳秉樺已於100年間搬離，系爭房屋改由吳秉翰承租，並由其匯款租金至潘治強之帳戶，潘治強與吳秉翰未簽立書面租賃契約等情（見本院卷一第447頁、550頁），核與原告主張兩造未簽立書面租賃契約，租金之支付方式改由匯款給付後，係由吳秉翰匯款予潘治強乙節（見本院卷二第18-19頁、卷一第464頁）相符，且原告亦表示因年代久遠，不能確定是吳秉翰或吳秉樺告知日後改以匯款方式繳納租金（見本院卷二第17頁）等語，可見原告已對斯時洽談租約之人不復記憶，是原告主張吳秉樺為承租人，尚屬有疑。而衡諸一般租賃之常情，租金應由承租人繳納，吳秉翰既自100年間使用收益系爭房屋，並持續匯款租金予潘治強，潘治強非但未於相當之時期內表示反對之意思，還持續收取租金，依前揭規定及說明，堪認潘許為與吳秉翰就系爭房屋於100年間成立房屋租賃契約，其後亦視為以不定期限繼續契約。是系爭房屋之承租人應為吳秉翰，而非吳秉樺，原告此部分主張，洵屬無據。三、次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。又未定期限之租賃，承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。再出租人依上開規定終止租約，應定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2個月以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。且承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，惟非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之表示。四、原告主張被告欠租已達2個月以上，已合法終止兩造之租賃契約等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，原告主張吳秉翰匯款租金之金額及時間如附表所示，並提出潘治強之存摺影本為據（見本院卷二第95-109頁），且吳秉翰於本院言詞辯論程序時亦自承：其於111年1月轉帳到6月之租金，自111年7月迄今尚未繳納租金等語（見本院卷一第460頁），足認吳秉翰於110年6月4日繳清110年以前積欠之租金後，自111年7月即有欠租之情事，原告主張吳秉翰自111年7月起未給付租金，欠租已達2月，應屬可採。至吳秉翰雖主張所積欠之租金，已用系爭房屋之修繕費用抵銷云云，惟吳秉翰並未提出任何修繕單據，難以證明吳秉翰有此部分之支出，是被告此部分所辯，並無可採。五、又依上開說明，原告欲以吳秉翰欠租達2個月以上為由，終止系爭租約，須先定相當期限催告吳秉翰給付而有遲延，原告始得終止租約。經查，原告雖主張潘治強已屢次通知吳秉樺積欠租金，終止租約，請求繳清全部租金，並提出簡訊截圖（見本院卷二第17頁、第77-91頁）為證，惟系爭房屋租賃契約存在於潘許為與吳秉翰之間，已如前述，原告自應向承租人即吳秉翰催告給付租金，原告既未提出證據證明其有催告吳秉翰給付租金之情事，實難認原告已合法催告吳秉翰給付欠租及為終止租約之意思表示。揆諸前揭說明，吳秉翰雖已遲付租金總額達2個月之租額，但原告未依法定相當期限催告吳秉翰給付欠租，亦未為終止租約之意思表示，則原告主張其已合法終止潘許為與吳秉翰間之租約，即非有據。六、又系爭租約屆期後視為以不定期限繼續契約，原告未合法終止租約，潘許為與吳秉翰間就系爭房屋之租賃關係仍然存在，是吳秉翰占有系爭房屋有正當權源。而吳秉樺自99年1月5 日起即非系爭房屋之承租人，亦未占有使用系爭房屋，從而，原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告2 人遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求吳秉樺給付自111年至113年12月31日積欠之租金195,000元，均屬無據。七、末按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。是以人格權受侵害請求損害賠償者，須請求人已發生人格權受損害結果，人格權受侵害之結果與行為人之行為間有相當因果關係，且行為人之行為具備不法性（無阻卻違法事由）、有責性（故意或過失）始足當之。再按人民有請願、訴願及訴訟之權，為憲法第16條所明定，所謂訴訟權，乃人民於權利受損害或認有法律上之權利未為實現時，向法院提起訴訟，請求為一定裁判之手段性的基本權利。國家為達成此項保障人民訴訟權之任務，依照訴訟權之性質、社會生活之現實及國家整體發展之狀況，提供適當之制度保障。八、本件反訴原告主張反訴被告以本件訴訟侵害反訴原告及其父母之名譽權、隱私權等語。經查，反訴被告因與反訴原告間就系爭房屋之租賃關係有爭執，而向反訴原告提起遷讓房屋之訴即本訴部分，反訴原告與潘許為就系爭房屋於100年間成立房屋租賃契約，雖經本院認定如前，然吳秉樺自91年起即承租系爭房屋，嗣後亦未簽立書面租賃契約，堪認兩造就系爭房屋成立租賃契約之時間久長，且系爭房屋係交由反訴原告及其家人使用，亦難以苛求反訴被告能特定承租人即為反訴原告。又反訴被告亦已提出租賃契約、簡訊截圖等相關證據為佐，並非出於憑空捏造之無端指控，其目的無非係冀能透過法院之判決以確保其權利之存在，而向法院提起訴訟請求為一定裁判，乃正當行使國民訴訟權，難認反訴被告上開行為有何不法性可言。揆諸上揭說明，尚難遽認反訴被告提起本件本訴之行為，不法侵害反訴原告及其父母之人格權、名譽權，致反訴原告受有精神上之損害。是以，反訴原告請求反訴被告連帶給付177,000元、65,000元，暨反訴被告不得就非法取得專屬於本訴被告個人之個資隱私（戶籍謄本等），作任何形式利用（包括相關本案或無關本案），並簽署不作任何形式利用之保證書予反訴原告，已取得者應即全數立即歸還反訴原告並刪除之，且不得保留任何形式之副本（保證書內容包括：日後倘發現有違反，願為本反訴案請求金額之100倍金額賠償）之請求，均難認有據。九、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段、第179 條規定，請求被告2人返還系爭房屋，及自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金每月6,500元，並給付自111年至113年12月31日積欠之租金195,000元，均無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。反訴原告依侵權行為法律關係，請求反訴被告連帶給付177,000元、6 5,000元，及所有非法取得專屬於本訴被告個人之個資隱私（戶籍謄本等），不得作任何形式利用（包括相關本案或無關本案），並簽署不作任何形式利用之保證書予反訴原告，已取得者應即全數立即歸還反訴原告並刪除之，且不得保留任何形式之副本（保證書內容包括：日後倘發現有違反，願為本反訴案請求金額之100倍金額賠償），亦無理由，應予駁回，反訴原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林秀菊以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳靖騰附表：編號匯款日期(民國) 匯款金額 (新臺幣) 備註 1 105年6月17日 1萬 2 105年9月13日 4000元 3 105年12月2日 9000元 4 106年1月3日 2萬 5 106年1月19日 1萬 6 106年4月18日 2萬 7 106年8月2日 1萬9000元 8 107年4月9日 20000元 9 107年4月13日 4000元 10 108年1月30日 3萬9000元 11 108年9月30日 2萬5000元 12 108年10月01日 1萬 13 108年10月9日 4000元 14 109年1月31日 3萬9000元 15 109年3月31日 3萬9000元 16 109年6月01日 2萬 17 109年12月8日 1萬 18 110年1月11日 1萬5000元 19 110年2月8日 2萬 20 110年3月5日 1萬3000元 21 110年4月6日 2萬 22 110年5月4日 1萬9000元 23 110年6月4日 3萬9000元繳清110年以前之租金 24 111年1月10日 3萬9000元

2024-12-10

TCEV-112-中簡-687-20241210-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第554號原告黃文續訴訟代理人陳明德被告王勝彥上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月11日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣121,434元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之90，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：　　原告與被告簽訂新竹市○○○街00號房屋（下稱系爭房屋）之租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自民國113年3月1日起至114年2月29日止，租期一年，租金每月新臺幣（下同） 25,000元，押租保證金為50,000元，租金應於每月5日前支付。且依系爭租約第6條約定，承租人積欠租金達2個月以上時，經催告限期繳納未於期限內支付時，出租人得終止租約，並自終止租約之翌日起，得請求按房租一倍計算之違約金。被告於給付第一個月即113年3月份租金後，即未再支付任何租金，原告待被告積欠2個月租金後，即曾於113年5月3日、113年5月22日及113年6月11日以存證信函催告被告支付租金，然被告均置之不理。原告遂於113年6月17日依民法第44 0條第1項、第2項規定，以存證信函及LINE催告被告於5日內清償所欠租金，逾期即終止租約，然被告仍未為任何回應，是系爭租約已於113年6月23日終止。退萬步言，原告亦以本件起訴狀之送達作為終止租約之意思表示。嗣於訴訟進行中，被告於113年9月9日將系爭房屋騰空遷出，是被告至113年 8月31日止，共積欠5個月租金125,000元，另依系爭租約第6 條約定，被告應給付違約金，原告亦得請求7、8月份之違約金共50,000元，又被告共積欠水電費21,434元，上開各項總計為196,434元，扣抵押租金50,000元後，被告尚應給付146 ,434元，爰依兩造系爭租約約定，為本件請求，並聲明：㈠被告應給付原告146,434元。㈡願供擔保請為假執行之宣告。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未為任何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告積欠租金、水電費，迄至113年9月9日始將系爭房屋騰空遷出之事實，業據其提出與所述相符之系爭租約、房租收付款明細表、113年5月3日、113年5月22日、113年6 月11日及113年6月17日存證信函、兩造LINE對話紀錄、水電費繳費憑證等為證，被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場亦未為任何聲明或陳述，視同自認，堪認原告之主張為真。　㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。又上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定。再土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。　㈢經查，原告雖主張被告於113年6月17日已積欠3個月之租金等語，然於扣除被告已繳納之押租金50,000元後，被告積欠租金並未逾2個月以上，故原告雖以113年6月17日存證信函催告並終止系爭租約，依前開說明，尚不生合法終止之效力。惟原告之起訴狀繕本係於113年7月31日送達至被告戶籍地，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第61頁），斯時被告積欠租金扣除押租金後已逾2個月以上，原告起訴係主張被告積欠租金達2個月未繳，並請求被告返還系爭房屋，可見原告起訴亦有催告被告繳納，若被告並未繳納則以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思，是系爭租約於112年7月31日已生終止效力，應可認定。　㈣原告得請求被告支付所積欠之租金75,000元：　　查兩造系爭租約約定租金為每月25,000元，因被告積欠多期租金未給付，經原告終止系爭租約，系爭租約於112年7月31 日起生終止效力，被告則於113年9月9日始遷出系爭房屋等節，業經本院認定如前，是原告得請求被告支付113年4月起至113年8月止共計5個月尚未給付之租金125,000元，於扣除 2個月押租金後，尚餘3個月之租金未給付，則原告自得依照租賃契約關係請求被告給付積欠之3個月租金共計75,000元。　㈤原告得請求被告支付系爭租約終止後未交還房屋之1個月房租之違約金25,000元：　　依系爭租約第6條第2項約定，承租人於終止租約不交還房屋，自終止租約之翌日起，承租人應支付按房租1倍計算之違約金予出租人等語，是系爭租約於113年7月31日終止，迄至 113年9月9日被告始遷出房屋，原告自得依系爭租約上開約定，請求被告給付1個月房租之違約金25,000元。　㈥原告得請求被告支付積欠之水電費21,434元：　　依系爭租約第7條第1項約定，水電費係由承租人自行負擔。而依原告提出之水電費繳費憑證，被告共積欠水電費21,434 元，原告自得依系爭租約上開約定，請求被告給付。四、綜上所述，原告依系爭租約約定，請求被告給付積欠之租金 75,000元、違約金25,000元、水電費21,434元，合計為121, 434元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　楊祐庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　范欣蘋

2024-12-09

SCDV-113-竹簡-554-20241209-1

苗簡

臺灣苗栗地方法院

遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 113年度苗簡字第565號原告杜竣擇訴訟代理人林郁芸律師王少輔律師被告連瑞恆上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於113年11月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路0號房屋(下稱系爭房屋) 之1/2範圍遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）11萬5,700元，及自113年10 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應給付原告10萬7,780元，及自113年5月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。四、被告應自113年10月21日起至將第1項所示房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告1萬8,000元。五、本判決第1至4項得假執行。　　六、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。七、訴訟費用由被告負擔70%，餘由原告負擔。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：　㈠系爭房屋為原告所有，兩造於111年2月12日簽立房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，約定被告向原告承租系爭房屋之1/2 範圍（下稱系爭承租範圍），租賃期間自111年2月12日起至 113年2月11日止，租金每月9,000元，被告應於每月20日前繳納。詎料，被告自112年9月起即未依約給付租金，積欠原告112年9月租金5,000元、112年10、11月租金1萬8,000元，共計2萬3,000元未繳納，經原告於112年12月12日以苗栗北苗郵局第193號存證信函(下稱系爭甲存證信函)催告被告給付未果，又被告自租賃系爭承租範圍後，長期於系爭承租範圍內堆置各種廢棄物、垃圾，不僅造成環境衛生問題，更因附近民眾檢舉、環保局多次稽查，顯見被告係以系爭承租範圍為非法使用，影響公共安全，已違反系爭租約第10條之約定，原告另於112年12月22日以苗栗嘉盛郵局第48號存證信函(下稱系爭乙存證信函，與系爭甲存證信函下合稱系爭存證信函)為終止租約之意思表示，並再以本件113年9月24日言詞辯論筆錄(下稱系爭筆錄)催告被告應於收受後10日內繳納租金，否則終止租賃契約，系爭筆錄於113年9月30日寄存送達於被告住所地警察機關，000年00月00日生送達效力，被告仍未於113年10月20日前繳納欠租，是原告依民法第455 條規定及系爭租約第3條約定，請求被告回復原狀並返還系爭承租範圍，並給付原告積欠之租金11萬8,806元。　㈡又被告於租賃期間未妥善使用租賃物而違反善良管理人之注意義務，於系爭承租範圍內外堆置廢棄物，壓垮系爭房屋圍牆(下稱系爭圍牆)，致原告花費5萬元修復系爭圍牆。被告迄今仍繼續占用系爭承租範圍，且拒不歸還系爭房屋遙控器，致原告必須更換遙控器，因而支出3,675元，故原告依民法第432條第2項及系爭租約第11條約定，請求被告賠償上開損害。原告再依民法第179條及系爭租約第12條約定向被告請求積欠之電費628元及委任律師費用6萬5,000元，共計11 萬9,303元。　㈢系爭租約既已終止，但被告仍繼續使用占有系爭承租範圍，而受有相當於租金之不當得利，故原告自得依民法第179條不當得利之規定，請求被告自113年10月21日起至返還系爭承租範圍之日止，按月給付相當於租金之不當得利9,000元，另依系爭租約第6條約定，請求被告按月給付每月租金5倍計算之違約金4萬5,000元。　㈣爰依租賃及不當得利法律關係，請求被告遷讓系爭房屋、給付積欠租金或不當得利及賠償損害，並就有多數請求權基礎部分請求本院擇一為有利原告之判決。並聲明：⒈如主文第1 項所示；⒉被告應給付原告11萬8,806元，及自113年10月21 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒊被告應給付原告1 1萬9,303元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒋被告應自113年10月21日起至將第1項所示房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告5萬4,000 元；⒌願供擔保，請准宣告假執行。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之系爭租約、系爭存證信函、系爭圍牆毀損照片、昇和工程行估價單、和高企業社報價單、鐵門遙控器照片、台灣電力公司繳費憑證、守諺法律事務所收費憑據、苗栗縣○○鎮○○段000地號土地登記第一類謄本、同段280建號建物登記第一類謄本、苗栗縣政府稅務局112年房屋稅繳款書等件為證(卷第25至28、29 至32、33至35、37、39、41、43至50、51頁)，並有本院依職權調閱系爭房屋之房屋稅籍證明書在卷可稽(卷第65頁)。而被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項規定，視同自認，本院審閱上開事證，堪信原告主張之事實為真。五、法院之判斷　㈠聲明第1項部分：出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。查原告自承系爭租約簽訂時，被告有繳交1萬8,000元之押租金給原告（卷第111頁），而被告迄至原告於112年12月22日寄發系爭乙存證信函終止租約時，積欠之租金為112年9月之5,000元、112年10、11、12 月共2萬7,000元，故被告總計積欠租金為3萬2,000元，經扣除押租金1萬8,000元後，僅有欠租1萬4,000元，尚未達2個月以上之租金額即1萬8,000元以上，故原告於斯時終止租約不合法。而租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。查原告於本院113 年9月24日言詞辯論期日時表示被告之物品仍占用系爭房屋（卷第109至110頁），顯見被告於113年2月11日租期屆滿後仍為租賃物之使用收益，而系爭存證信函並無回執證明，卷內亦無證據足認原告於租期屆滿後曾向被告為反對續租之意思表示，則系爭租約依民法第451條規定應視為以不定期限繼續契約。惟原告嗣於本院113年9月24日言詞辯論期日當庭表示催告被告於10日繳納欠租，若未於期限內繳納，原告即終止系爭租約，不另通知，斯時被告積欠之租金數額顯已達達2個月以上之租金額，而該次言詞辯論筆錄於113年9月30 日寄存送達於被告住所地警察機關（卷第113頁送達回證），000年00月00日生送達效力，被告應於113年10月20日前支付欠繳租金，否則系爭租約應自113年10月21日起終止。而承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文，則原告依該條規定請求被告騰空遷讓返還系爭承租範圍，即屬有據。至原告另主張系爭租約第6條約定為請求部分，因屬選擇合併，即無庸論斷。㈡聲明第2項部分：　⒈系爭租約於113年10月21日起終止，則被告積欠之租金應為11 2年9月之5,000元，及112年10月至113年9月共12個月之租金共10萬8,000元（計算式：9,000×12＝108,000），及113年10 月12日至20日共9日之租金共2,700元（計算式：9,000×9/30 ＝2,700），總計為11萬5,700元（計算式：5,000＋108,000＋2 ,700＝115,700）。　⒉給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233 條第1項、第203條亦有明定。查系爭租約第4條約定租金應於每月20日以前繳納（卷第26頁），有確定給付期限，故11 3年10月12日至20日之租金應於113年10月20日以前繳納，於 113年10月21日起負遲延責任，其餘被告應給付之租金，清償期亦均在113年10月20日以前，故於113年10月21日起即應對全部欠繳租金負遲延責任，故原告請求自113年10月21日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利息，亦屬有據。㈢聲明第3項部分：　⒈承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第 432條定有明文。惟請求賠償物被毀損所減少之價值，得以修復費用為估定標準，但以必要者為限，例如修理材料費以新品換舊品應予折舊。查依行政院頒定「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，磚石建造牆其耐用年數為10年，房屋附屬設備中之自動門設備及其他，耐用年數亦為10年，依平均法計算每年折舊率為10分之1，另依營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用平均法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」。查原告同意遭毀損之系爭圍牆、鐵門（含遙控器）推定與系爭房屋同時完成（卷第110頁），而系爭房屋係於64年7月23日建築完成（卷第55頁建物登記第一類謄本），至被毀損時已逾耐用年數，另修復系爭圍牆之工資為4 萬1,000元、材料為9,000元，則材料扣除折舊後之修復費用估定為818元【計算方式：殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即9 ,000÷(10+1)≒818（小數點以下四捨五入，以下均同）】，加計工資4萬1,000元，原告得請求4萬1,818元（計算式：41 ,000＋818＝41,818）；更換遙控器費用為3,675元（卷第39頁和高企業社報價單），扣除折舊後之修復費用估定為334元【計算方式：.殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即3,675÷(10+1 )≒334】，總計原告得請求4萬2,152元（計算式：41,818＋33 4＝42,152）。至原告另主張系爭租約第11條約定為請求部分，因屬選擇合併，即無庸論斷。　⒉無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又系爭租約第15條約定：「乙方水電費自行負擔」（卷第27頁），故被告承租期間產生之水電費應由被告負擔，惟原告已代為繳納628元，則原告得依上開規定、約定請求被告返還628元。　⒊系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費，均應由乙方負責賠償」（卷第27頁），而原告為提起本件訴訟已支付律師費6萬5,000元，得依前開規定請求被告賠償。　⒋以上總計原告得請求給付10萬7,780元（計算式：42,152＋628 ＋65,000＝107,780）。　⒌給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。查原告對被告之前揭債權，均屬給付無確定期限之金錢債權，而起訴狀繕本係於113年5月23日送達於被告，有送達證書1紙存卷可查（卷第57頁），則原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年5月24日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息，亦屬有據。㈣聲明第4項部分　⒈相當租金不當得利部分：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181條但書分別規定甚明。而無權占用他人之物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判決意旨參照）。故所有人自得依不當得利之規定，請求無權占用房屋者返還相當於房屋租金之不當得利。查原告為系爭房屋所有人，被告於租約終止後繼續占用系爭承租範圍，受有相當租金之不當得利，故原告請求被告自租約終止之翌日即113年10月21日起至騰空遷讓返還系爭承租範圍予原告之日止，按月給付原告9,000元，即屬有據。　⒉違約金部分：　⑴當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。而民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金。俾債權人於債務人違約時，除約定之違約金外，並得請求其他損害賠償，庶符合當事人訂約之真義（最高法院109年度台上字第1013號、106年度台上字第1853號判決意旨參照）。　⑵查系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」（卷第27頁），因系爭租約第12條約定被告違約時，原告除違約金外另得請求訴訟費、律師費等損害賠償，則依上開說明，足認系爭租約第6條違約金之性質應為懲罰性違約金。　⑶而被告於系爭租約經原告合法終止後，迄未遷讓交還系爭承租範圍，則原告主張其得依上開約定，向被告請求給付租金 5倍之違約金，自屬有據。惟本院依職權審酌被告於租期屆滿後，未履行遷讓返還系爭承租範圍之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，以及被告不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益；並參酌本件原告除請求給付違約金外，另依民法第179條規定向被告請求按月給付相當於租金之不當得利，如再加計按月以租金5倍計算之違約金，其總額即相當於原約定月租金額之6倍，實屬過高；並考量此等違約金對於促使被告依約履行遷讓返還義務之間接強制效果，及參酌內政部所訂定之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第3項租賃關係消滅時，承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止之規定，認本件違約金應酌減至按月以租金之1倍計算，即每月為9,0 00元，較為妥適，爰依前揭規定酌減之。故原告另請求被告自租約終止之翌日即113年10月21日起至騰空遷讓返還系爭承租範圍予原告之日止，按月給付原告9,000元之違約金，亦屬有據　⒊綜上分析，原告所得請求被告於返還系爭承租範圍號前按月給付之金額反相當租金之不當得利、違約金各9,000元，共計為10萬8,000元。　六、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第1至4項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。本件係依民事訴訟法第42 7條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然就其勝訴部分，其聲請僅係促使法院發動職權，無庸為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　苗栗簡易庭　法　官　王筆毅以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉家蕙

2024-12-06

MLDV-113-苗簡-565-20241206-1

訴

臺灣南投地方法院

遷讓房屋等

臺灣南投地方法院民事判決 113年度訴字第343號原告簡子閔被告鄭仁翔上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼南投縣○○市○○街00巷0號房屋全部遷讓返還與原告。二、被告應給付原告新臺幣78萬4,000元，及自民國113年9月25 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自民國113年6月19日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬6,000元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第1、2、3項於原告以新臺幣59萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣175萬6,633元為原告預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張略以：　㈠被告於民國109年5月28日向原告承租門牌號碼南投縣○○市○○ 街00巷0號房屋（下稱系爭房屋），兩造訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自109年6月1日起至110年5 月31日止，租金每月新臺幣（下同）2萬6,000元，應於每月 1日前給付，押租金為5萬2,000元，並由訴外人陳韋伶擔任保證人；上開租賃期限屆滿後，雙方口頭約定被告按系爭租約所載內容續為承租，惟被告開始未依約按月給付租金，至 111年8月間，已積欠租金34萬元，經催告後，被告僅於111 年8月底給付5萬元，迄113年5月31日止，扣除押租金5萬2,0 00元後，被告尚積欠原告78萬4,000元，經原告於113年5月3 0日以台中民權路郵局第1395號存證信函（下稱1395號存證信函）催告給付，被告則僅於同年5月31日以通訊軟體LINE （下稱LINE）回覆：「已收到存證信」等語，但就如何清償欠租，隻字未提，原告乃於113年6月14日再向被告寄發台中民權路郵局第1527號存證信函（下稱1527號存證信函），向被告為終止系爭租約之意思表示，並送達被告，然被告於系爭租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋。爰依租賃物返還請求權、民法第767條第1項所有物返還請求權，擇一請求被告遷讓返還系爭房屋；並依系爭租約及民法第179條規定，請求被告給付積欠之租金及自系爭租約終止後占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利。　㈡並聲明：⒈如主文第1、2項所示。⒉被告應自113年6月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬6,000 元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭房屋建物登記第一類謄本及第二類謄本、系爭租約、1395號存證信函、LINE對話紀錄截圖、1527號存證信函暨收件回執、系爭房屋113年度房屋稅繳款書等件為證（本院卷第17至31、37 至49、75至77頁），被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告此部分之主張為真。　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。另民法第450條第2項固規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」然土地法第100條另定有房屋租賃收回之限制，土地法就房屋租賃收回之規定為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100 條所列各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字第 1288號判決意旨參照）。而出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。是出租人基於土地法第100條第3款承租人積欠租金之事由，並依民法第44 0條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，得終止契約（最高法院43年台上字第1143號判決意旨參照）。再按押租金之主要目的在擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。　㈢經查：被告自110年6月起即未依約繳納租金，經原告於113年 5月30日以1395號存證信函催告被告給付時，扣除被告已繳納之2個月租金，已遲延給付租金達2個月以上（本院卷第29 至31頁），因未獲給付，原告復於113年6月14日以1527號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，並於同年6月18 日送達被告，系爭租約於同日終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋，然被告迄今仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占有。從而，原告依民法租賃關係之租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋遷讓返還與原告，自屬有據。　㈣按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。依系爭租約第3條約定：承租人每月租金為2萬6,000元，每期應繳納1個月租金，並於每月1日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕；第4條約定：擔保金（押金）由雙方約定為2個月租金，金額為5萬2,000元，承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人（本院卷第20、21頁）。經查：被告自11 0年6月1日起至111年8月間，共積欠租金34萬元，扣除於111 年8月底給付5萬元後，尚積欠29萬元，且自111年9月起至11 3年5月31日止，被告合計21個月未曾給付租金，共欠租54萬 6,000元；另依上開判決意旨，被告所積欠之租金於租賃關係消滅後，與被告所交付之押租金5萬2,000元，發生當然抵充之效力。從而，原告依系爭租約約定請求被告給付積欠之租金78萬4,000元（計算式：340,000-50,000+546,000-52,0 00=784,000），即屬有據。　㈤按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。經查：本件被告於租賃關係消滅後，仍繼續占有使用系爭房屋，迄未遷讓返還原告，自屬獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。又兩造就系爭房屋既約定租金為每月2萬6,000 元，則原告請求系爭租約終止後相當於租金不當得利之金額以每月2萬6,000元計算，應屬適當。而系爭租約於1527號存證信函送達後終止，故原告僅得請求自系爭租約終止之翌日即113年6月19日起按月給付原告2萬6,000元。原告請求自11 3年6月15日起，按月給付原告相當於租金之不當得利部分，尚屬無據。　㈥按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項本文、第203條亦有明文。經查：被告依系爭租約約定，應於每月1日前給付租金，揆諸上開規定，被告自各期給付租金期限屆滿時起，即負遲延責任，被告迄今尚未給付上開積欠之租金，則原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年9月25日（本院卷第69頁）起算之法定遲延利息，亦屬有據。五、綜上所述，兩造間之租賃關係已於113年6月18日終止，原告依租賃物返還請求權、系爭租約之約定及民法第179條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告78萬4,00 0元，及自113年6月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬6,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。六、本件原告有上開相當於租金之不當得利起算日請求部分敗訴，其敗訴部分甚微，本院酌量本件訴訟係肇因於被告未依約履行而生，故命由被告一造負擔訴訟費用。七、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　曾瓊瑤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳彥汶

2024-12-05

NTDV-113-訴-343-20241205-1

重訴

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度重訴字第243號原告胡靖楠胡蘇金枝共同訴訟代理人翁銘隆律師被告謝宗憲蔡維騂上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年11月12 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文㈠被告謝宗憲應將臺南市○○區○○段000○00000地號土地及門牌號碼臺南市○○區○○路00號房屋全部騰空返還予原告胡靖楠、胡蘇金枝。㈡被告謝宗憲、蔡維騂應連帶給付原告胡蘇金枝新臺幣100,000元及被告謝宗憲自民國113年7月29日起，被告蔡維騂自民國113 年7月17日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告謝宗憲、蔡維騂應連帶給付原告胡靖楠新臺幣100,000元及被告謝宗憲自民國113年7月29日起，被告蔡維騂自民國113年7 月17日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈣被告謝宗憲應自民國113年7月29日起至返還本判決主文第一項所示之不動產之日止，按月給付原告胡蘇金枝新臺幣25,000元。㈤被告謝宗憲應自民國113年7月17日起至本判決主文第一項所示之不動產之日止，按月給付原告胡靖楠新臺幣25,000元。㈥訴訟費用由被告負擔。㈦本判決主文第一項，於原告胡靖楠、胡蘇金枝以新臺幣4,990,3 83元為被告供擔保後，得假執行，但被告謝宗憲如以新臺幣14 ,971,149元為原告胡靖楠、胡蘇金枝預供擔保，得免為假執行。㈧本判決主文第二項得假執行。但被告謝宗憲、蔡維騂如以新臺幣100,000元為原告胡蘇金枝預供擔保，得免為假執行。㈨本判決主文第三項得假執行。但被告謝宗憲、蔡維騂如以新臺幣100,000元為原告胡靖楠預供擔保，得免為假執行。㈩本判決主文第四項得假執行。但被告謝宗憲如按月以新臺幣25, 000元為原告胡蘇金枝預供擔保，得免為假執行。 本判決主文第五項得假執行。但被告謝宗憲如按月以新臺幣25, 000元為原告胡靖楠預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，無正當理由，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　二、原告起訴主張：原告胡蘇金枝、胡靖楠將名下所有之臺南市 ○○區○○段000○00000地號土地及門牌號碼臺南市○○區○○路00 號房屋全部出租予被告謝宗憲使用，訂有租賃契約，租賃期限自民國112年10月5日至117年10月4日止，每個月租金於11 2年10月5日至115年10月4日為新臺幣（下同）50,000元、於 115年10月5日至117年10月4日為52,500元，且應於每月1日以前支付，並由被告蔡維騂為連帶保證人。被告謝宗憲自11 3年2月開始遲延給付租金，直至原告自113年3月11日寄發存證信函催告時，被告謝宗憲已積欠2個月租金，前開存證信函遭被告拒收)，故以本件起訴狀繕本送達為催告給付租金及終止系爭租約意思表示。被告謝宗憲租系爭土地及房屋，約定自112年10月5日至115年10月4日止每月租金為50,000元，依系爭租約，被告謝宗憲自有按期給付租金之義務，惟被告謝宗憲未給付自113年2月份起之租金，是原告依上開規定，請求被告謝宗憲給付自113年2月1日起至113年5月31日止，共4個月之租金200,000元(計算式50,000元/月X4個月＝200 ,000元)，系爭土地、房屋分別為原告胡靖楠、胡蘇金枝所有，故被告謝宗憲應分別給付原告胡靖楠、胡蘇金枝各100, 000元(計算式20,000元÷2=100,000元)。系爭租賃契約第20 條，被告蔡維騂乃連帶保證人，亦須為此負連帶給付責任。系爭租約已經終止，被告謝宗憲迄今仍未將系爭土地及房屋遷讓返還原告，自受有相當於租金之不當得利，原告自依民法第179條前段規定請求被告自113年6月1日起至遷讓返還系爭土地及房屋之日止，按月分別給付原告胡靖楠、胡蘇金枝各25,000元。並聲明：㈠被告謝宗憲應將系爭867地號土地及坐落其上系爭文昌路80號房屋及系爭887-4地號土地，全部騰空返還予原告二人。㈡被告應連帶給付原告胡蘇金枝100,0 00元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應連帶給付原告胡靖楠100,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。㈣被告謝宗憲應自起訴狀繕本送達翌日起至返還聲明第一項所示不動產之日止，按月給付原告胡蘇金枝新臺幣25,000元。㈤被告謝宗憲應自起訴狀繕本送達翌日起至返還聲明第一項所示不動產之日止，按月給付原告胡靖楠新臺幣25,000元。㈥訴訟費用由被告負擔。㈥願供擔保請准宣告假執行。三、被告經合法通知均未於最後言詞辯論期日到場，惟被告蔡維騂前曾到庭稱(以第一人稱列載)：我有簽署系爭契約，原告應該要針對謝宗憲求償。原告應該要先終止合約。我記得謝宗憲已經有交過幾期租金，不知道是四期或是五期，謝宗憲是說要裝潢再開店，我不是承租人所以我不清楚，就我所知謝宗憲之前就已經有延遲繳租的狀況，謝宗憲是要開鵝肉店。當時謝宗憲好像是跟我說他財務有狀況等語。四、得心證之理由： (一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第 1、2項、土地法第100條第3款分別定有明文。另稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第739條、第740條亦有明文。又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。再者，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。 (二)查：原告主張上情，並提出租賃契約、臺南市○○區○○段000○ 00000地號土地所有權狀及謄本、存證信函為證。被告謝宗憲未到庭或提出書狀作何爭執或陳述，被告蔡維騂曾到庭自認有簽署系爭租約擔任連帶保證人，亦知悉被告謝宗憲有遲繳租金、財務有狀況等情，是依證據調查結果，堪認原告上開主張，應屬信實。基此，被告謝宗憲既為系爭租約之承租人，已有2期以上租金未繳納，則原告以本件起訴狀繕本送達被告謝宗憲之日即113年7月28日為終止該租約之意思表示，即屬有據(送達證書可參：重訴字卷第17頁)。又被告蔡維騂為系爭租約之連帶保證人，自應就被告謝宗憲基於該租約之法律關係所負上開租金債務，負連帶給付責任。而系爭租約已經終止，原告自可本於租賃物返還請求權請求被告謝宗憲將系爭租賃物全部騰空返還與原告，且應與被告蔡維騂就尚未給付之租金負連帶清償責任。且被告謝宗憲於該租約終止後即無繼續占有系爭租賃物之合法權源，其繼續占有而受有利益，原告自可對之請求相當於租金之不當得利。依上，原告依系爭租約之租金給付請求權、連帶保證、租賃物返還請求權、不當得利請求權之法律關係請求如上，均有理由，應予准許。 (三)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。系爭租約第4條約定租金應於每月1 日繳納，原告請求被告給付之前述租金即有確定期限，而系爭租約已於113年7月28日終止，則原告請求被告各連帶給付 100,000元部分自起訴狀繕本送達翌日即被告謝宗憲自113年 7月29日起，被告蔡維騂自113年7月17日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為法之所許範圍，應予准許(送達證書可參：重訴字卷第17、19頁)。 (四)綜上所述，原告依系爭租約、租賃物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告謝宗憲應將系爭租賃物全部騰空返還予原告二人，被告應連帶給付原告胡蘇金枝100,000元及被告謝宗憲自113年7月29日起，被告蔡維騂自113年7月17日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，被告應連帶給付原告胡靖楠100,000元及被告謝宗憲自113年7月29 日起，被告蔡維騂自113年7月17日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，被告謝宗憲應自113年7月29日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付原告胡蘇金枝25,000 元，及自113年7月17日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付原告胡靖楠25,000元，均有理由，應予准許。五、本判決主文所命給付之價額未逾500,000元者，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應各依職權宣告假執行(原告就此陳明願供擔保宣告假執行，僅在促請本院注意，毋庸為准駁諭知)；其他非屬職權宣告假執行之勝訴部分，則依原告之聲明酌定擔保金准之。另由本院依職權宣告被告各供擔保得免為假執行。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段、第389條第1項第5款、第 390條第2項、第392條第2項，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　盧亨龍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院（臺南市○○路0段000 號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　彭蜀方

2024-12-05

TNDV-113-重訴-243-20241205-1

簡

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度簡字第25號原告即反訴被告朱芳成訴訟代理人魏光玄律師被告即反訴原告穎宸實業有限公司法定代理人黃豪瑋訴訟代理人楊惠雯律師複代理人洪健茗律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序部分：壹、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款亦有明定。查原告原起訴聲明係：㈠被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷00弄0 號之廠房全部(下稱系爭房屋)，騰空並遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣(下同)31萬9840元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應自本起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓系爭房屋完畢之日止，按月給付原告7萬5000元；㈣願供擔保，請准宣告假執行等語（見本院卷第11頁）。嗣原告於民國113年6月25日以書狀撤回原聲明第1項關於請求被告遷讓返還系爭房屋之訴部分，被告則於113年7月1日言詞辯論程序對於原告上開撤回表示同意（見本院卷第267-269、281頁）；原告又於113年7月 11日以書狀撤回原聲明第2項中關於請求被告返還水電費1萬 6090元、返還公證費3750元等訴部分，被告於113年8月28日表示已收受上開撤回書狀，但未於10日內表示異議（見本院卷第303-307、340頁），則上開原告訴之一部撤回，均發生效力。又，原告於113年7月11日以書狀就原聲明第3項請求被告給付不當得利部分，變更為僅請求被告給付自112年12 月1日起至同年月25日止之不當得利6萬484元，核此部分屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭民事訴訟法規定相符，應予准許。貳、另按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。經查，被告於本訴中抗辯原告並未履行契約附隨義務，而就給付租金義務為同時履行抗辯，被告即反訴原告提起反訴則主張反訴被告未履行附隨義務，反訴原告解除契約，並請求損害賠償責任等語，是可認反訴與本訴之防禦方法相牽連，是反訴原告提起反訴，並無不合，應予准許。參、按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。原告為前開訴之撤回及減縮後，本件本訴及反訴之訴訟標的金額均在50萬元以下，依民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程序，爰依前開規定改依簡易訴訟程序審理。乙、實體部分：壹、本訴部分：一、原告主張：　㈠兩造於112年8月20日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），由被告向原告承租系爭房屋，作為工廠營業使用，每月租金為7萬5000元，租期自112年8月21日起至117年9月30日止，被告並於簽約時給付112年8月21日至112年9月30日止之租金10萬元及保證金15萬元予原告。　㈡詎被告自112年10月起未再給付任何租金，亦未繳納水電費用，經原告多次催繳，仍不給付，原告遂於被告積欠之租金已達兩個月金額後，於112年11月23日委由律師寄發存證信函限期催告被告繳納租金，否則原告將依法終止系爭契約。惟被告於期限過後仍拒絕支付，亦未主動與原告協商、討論租約之事宜，足見被告惡意違反系爭契約，爰依民法第440條第1項、第2項之規定及系爭契約第7條2項第1款之約定終止系爭契約，並依系爭契約第3條，請求被告給付積欠之112年 10月份、11月份之2個月租金15萬元。　㈢因被告經原告催告後仍怠於履行給付義務，原告自得依系爭契約第6條第1項前段約定，請求被告給付懲罰性違約金15萬元。又系爭契約既經原告合法終止，被告於系爭契約終止後，迄112年12月25日返還系爭房屋之日止，被告仍繼續使用系爭房屋，自屬無權占有，因而獲得相當於租金之利益，並原告受有無法使用系爭房屋之損害，爰依民法第179條規定向被告請求給付自112年12月1日起，至112年12月25日即返還系爭建物之日止，共25天，相當於租金之不當得利，總計 6萬484元【計算式：7萬5000元×(25/31)＝6萬484元，元以下四捨五入】。是原告共請求被告給付36萬484元（計算式：1 5萬元＋15萬元＋6萬484元＝36萬484元）。　㈣並聲明：1.被告應給付原告36萬484元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠系爭契約第4條第1項約定：「本房屋供廠房營業之使用，非經甲方(即原告)書面同意不得變更用途。廠房可供廠工登記之設立。乙方(即被告)如須供員工宿舍用而須增加消防設備，由乙方自行負擔費用」，足見被告公司承租系爭房屋之目的在於以廠房為營業使用，而有設立工廠登記之必要，原告自應使系爭房屋於可供設立工廠登記之狀態，又因系爭房屋之竣工圖乃申請工廠登記之必要文件，應認交付竣工圖屬於原告依系爭契約應履行之附隨義務。惟被告公司為就系爭房屋申請工廠登記，先後委請「和謙會計事務所」、原告熟識之「昶鑫工程顧問」協辦相關事務，卻均經承辦人員告知因系爭房屋目前之使用執照為「倉庫」，無法登記為「廠房」所使用，如欲申請工廠登記，應提出變更後之竣工圖等相關資料始能辦理等語。被告遂請原告提供系爭房屋之竣工圖，然原告多次拒絕交付竣工圖，或所提出之圖面亦無從辦理工廠登記，原告亦不願配合辦理建物用途變更，致被告始終無法辦理工廠登記，使系爭房屋無法合於約定之使用收益狀態，應認原告有未履行契約附隨義務之情事。系爭房屋既因可歸責原告之事由，致無法合於約定之使用收益狀態，被告自得依民法第264條第1項前段之規定，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，被告既無給付租金之義務，原告不得主張被告給付遲延而終止租約。　㈡退步言，系爭契約第3條第3項約定「…租賃期間內保證金不得抵扣租金。」，惟該約定違反民法第440條第2項、土地法第 100條等強制規定，依民法第71條，該約定應屬無效，原告於計算遲付租金時，應先扣除被告所給付之保證金。是被告已給付之15萬元保證金既得抵償112年10月、11月份之租金，被告需於113年1月10日始會積欠租金額達2個月以上，且於113年3月10日始遲延給付逾2個月，是以，原告以起訴前之律師函或存證信函主張已催告被告給付租金，並因此得終止契約云云，均不生合法終止系爭契約之效力，原告請求被告給付積欠租金15萬元、懲罰性違約金15萬元、相當於租金之不當得利6萬484元，均無理由等語資為抗辯。　㈢並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准免宣告假執行。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：　㈠反訴被告依系爭契約第4條第1項之約定，應使系爭房屋處於可供工廠登記之設立之狀態，又竣工圖既為申請工廠登記之必要文件，應認交付竣工圖屬於反訴被告依系爭契約應履行之附隨義務。詎反訴被告多次拒絕交付竣工圖，亦不願配合辦理建物用途變更，反訴原告因於112年11月3日以台中中正路郵局362號存證信函催告反訴被告，若於5日內仍未交付竣工圖，則依民法第254條、第258條第1項規定以該函送達解除系爭契約，然反訴被告迄未履行其契約義務。是系爭契約已因反訴原告合法解除而消滅，反訴原告自得依民法第259 條第1、2款規定，請求反訴被告返還其自反訴原告受領之租金10萬元及保證金15萬元，及依民法第260條、第213條、第 216條等規定，請求反訴被告賠償：反訴原告因簽訂系爭契約所支出之仲介費3萬7500元、為辦理申請工廠登記事宜所向臺中市政府支出之規費480元、支付予和謙會計事務所之事務費（變更前後使用執照2500元、竣工圖3000元）、支付予昶鑫工程顧問之事務費（一般工廠登記代辦費-簽約款1萬 500元、使用執照相關資料檢核調卷2100元），是反訴被告共應給付反訴原告30萬6080元等語。　㈡並聲明：反訴被告應給付反訴原告30萬6080元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、反訴被告則以：　㈠反訴被告始終積極提供各項資料，協助被告處理並回答相關疑問，甚將前租客就系爭房屋向主管機關辦理並取得合法工廠登記之證明文書等文件提供予反訴原告。而反訴被告於反訴原告表示欲辦理設立工廠登記時，即明確告知反訴原告如欲申請外籍移工，需自行繪製廠房之配置圖。且依反訴被告以律師函所檢附予反訴原告之「臺中縣政府建設局變更使用執照」，亦可明確知悉系爭房屋先前曾將原有用途自「廠房、倉庫、辦公室」變更為「廠房、辦公室」，非如反訴原告所述系爭房屋之使用執照為「倉庫」。反訴原告雖一再堅稱系爭房屋無法辦理工廠登記，然迄未舉證以實其說，縱被告辦理工廠登記確實需要竣工圖，亦屬於得補正之文件內容，反訴原告應先向主管機關提出登記申請，如經通知補件，兩造再行討論如何取得相關文件，方符我國社會交易習慣及事理常情。然反訴原告根本未為申請，亦未提出向主管機關辦理工廠登記遭退件或不予登記之相關文件，即以無法登記為由拒絕給付租金，顯違誠實信用原則。　㈡又反訴被告之給付義務係交付系爭房屋供反訴原告使用收益，至於反訴原告是否相主管機關辦理工廠登記，乃屬反訴原告應自行處理及承擔費用。至系爭契約第4條僅約定反訴被告提供之系爭房屋，需屬於可合法供申請工廠登記之建物。故反訴原告以反訴被告未提供系爭竣工圖，未盡出租人之義務，並據此解除系爭契約，顯屬無據。況竣工圖本得由反訴原告自行委任建築師事務所等單位進行繪製，非必須由反訴被告為之或經反訴被告同意始能取得，實非屬出租人之附隨義務。是反訴原告主張反訴被告違反出租人義務，構成給付遲延，據以解除系爭契約，顯無理由。況系爭契約係因可歸責於反訴原告未依約給付租金，方由反訴被告以起訴狀終止系爭契約，反訴原告自不得請求反訴被告返還租金及保證金，及賠償其因系爭契約解除所受之損害等語資為抗辯。　㈢並聲明：反訴原告之訴駁回。參、不爭執事項（見本院卷第340-342頁，因本訴、反訴事實共通，本段就兩造名稱僅記載本訴原告、本訴被告）：一、兩造於112年8月20日簽訂系爭契約，由被告向原告系爭房屋，以做為工廠營業使用，租賃期限為自112年8月21日起至11 7年9月30日止，每月租金為7萬5000元，被告已於簽約時交付112年8月21日起至112年9月30日之租金10萬元及保證金15 萬元予原告(見本院卷第38-40頁) 二、原告為系爭房屋所有人；系爭房屋有辦理建物第一次所有權登記，建號為臺中市○○區○○段000○號(見本院卷第41頁)。三、被告於112年11月3日委任楊惠雯律師寄發台中中正路郵局36 2號存證信函及盛惠國際法律事務所112盛字第000000000號律師函予原告，經原告於翌日收受送達(見本院卷第43-47頁 )。四、原告於112年11月7日委任魏光玄律師以112年11月7日普晟字第1121107001號律師函函覆前項被告函文(見本院卷第49-51 頁) 五、原告於112年11月23日委任魏光玄律師寄發民權路郵局營收股2276號存證信函予被告，經被告於翌日收受送達(見本院卷第53-57、91頁) 六、被告已於112年12月25日將系爭房屋交還原告，並同時給付就系爭房屋於租賃期間截至112年12月25日為止之電費2萬53 76元、水費42元及就系爭契約辦理公證之費用3750元予原告 (見本院卷第173頁)。　肆、本院之判斷（以下就本訴、反訴合併論述，並均記載姓名當事人）：一、穎宸實業有限公司（下稱穎宸公司）稱朱芳成未履行系爭契約附隨義務，構成債務不履行，而就自身租金給付義務為同時履行抗辯，及依民法第254條、第258條第1項等規定解除系爭契約等語，均無理由：　㈠查契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任（最高法院100 年度台上字第2號判決意旨參照）。　㈡查，系爭契約第4條第1項約定：「本房屋供廠房營業之使用，非經甲方(即朱芳成)書面同意不得變更用途。廠房可供廠工登記之設立。乙方(按穎宸公司)如須供員工宿舍用而須增加消防設備，由乙方自行負擔費用。」（見本院卷第38頁），又兩造亦不爭執，穎宸公司承租系爭房屋之目的係作為工廠營業使用（見不爭執事項一），則應可認如穎宸公司後續欲就系爭房屋向主管機關即臺中市政府申請辦理工廠登記事宜，朱芳成就穎宸公司申請辦理工廠登記流程所需之相關必要證明文件應有協助提供之義務（附隨義務），方能使穎宸公司之契約目的達成。　㈢穎宸公司雖主張朱芳成並未提供系爭房屋之竣工圖以供其辦理工廠設立登記程序云云。惟，朱芳成表示其以有以通訊軟體LINE方式傳送使用執照、竣工圖等文件給穎宸公司，並提出相關通訊軟體LINE對話截圖為證（見本院卷第199-209頁）。而對朱芳成之上開抗辯，穎宸公司表示無意見，僅表示該圖面無法辦理廠房登記（見本院卷第285頁）。又就朱芳成所提出之上開竣工圖，經函詢臺中市政府經濟發展局結果，該局於113年8月27日以中市經登字第1130051010號函，函覆表示該圖面經與該府都市發展局所查詢之該局檔案數位影像管理系統之建造執照核准圖面相符等語（見本院卷第348 頁）。是可認朱芳成確實有應穎宸公司要求提出系爭房屋之竣工圖，以供穎宸公司申請辦理工廠登記之程序。則難認朱芳成有何未履行契約附隨義務之情形。　㈣雖穎宸公司另主張系爭房屋無法辦理工廠登記之原因有二，一為欠缺變更後之竣工圖，另一是現有狀況與登記記載不符，必須辦理變更使用目的，而此應由朱芳成辦理云云（見本院卷第285頁）。惟臺中市政府經濟發展局113年8月27日中市經登字第1130051010號函，函覆本院表示：該局受理申請工廠登記案，經審查申請書未齊全或不符規定者，倘可補正則通知補正，若無法補正則退件處理；系爭建物曾於69年1 月29日經核准辦理工廠登記，該廠於110年9月10日因歇業而註銷工廠登記等語（見本院卷第347、348頁）。則依該函可知，是否准許辦理工廠登記之權責為臺中市政府經濟發展局，就工廠登記之申請案，於申請後，如該局認為可補正者會通知補正，待補正後可准許辦理登記，且系爭房屋先前曾有以該建物辦理工廠登記之情形。則穎宸公司應先自行向臺中市政府經濟發展局申請辦理工廠登記，視該局審查並命補正之文件內容，再依該內容請求朱芳成協助提供必要之證明文件。惟，穎宸公司自承迄今均未向臺中市政府就系爭房屋申請辦理工廠登記一事為送件（見本院卷第284頁），則自無從知悉臺中市政府經濟發展局之審查結果、命補正內容，自無從要求朱芳成依補正內容協助提供必要之文件。是穎宸公司所述屬自行假設及推論，實不可採。　㈤既朱芳成並無違反契約附隨義務之情事，則穎宸公司就本訴為同時履行抗辯，並不可採。另，穎宸公司就反訴部分，主張依民法第254條規定解除系爭契約，再依民法第259條第1 款、第2款規定請求朱芳成返還所租金10萬元及保證金15萬元，並依民法第260條、第213條、第216條等規定賠償因簽訂系爭契約所支出之仲介費3萬7500元、為辦理申請工廠登記事宜所向臺中市政府支出之規費480元、支付予和謙會計事務所之事務費（變更前後使用執照2500元、竣工圖3000元）、支付予昶鑫工程顧問之事務費（一般工廠登記代辦費- 簽約款1萬500元、使用執照相關資料檢核調卷2100元）等語，亦均不可採。二、就穎宸公司所積欠朱芳成之112年10月份及11月份租金債務，應以朱芳成所收取之保證金15萬元抵扣，經抵扣後，穎宸公司於112年11月間並無積欠租金達欠租2月以上之情形，朱芳成自不得依民法第440條第1項、第2項規定及系爭契約第7 條第2項第1款約定終止系爭契約：　㈠按土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」。民法第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。(第1項)租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。(第2項)」。　㈡次按土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，應依土地法第100條第3款所定以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件。且關於擔保抵償，該條款規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用；土地法第100條第3款規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，當事人不得以特約排除（最高法院111年度台簡上字第44號判決意旨參照）。　㈢查，系爭契約第7條第2項第1款雖約定：「乙方（按穎宸公司）有下列情形之一者，甲方（按朱芳成）得終止租約：遲延給付租金之總額達二個月以上之租額，或其租金約定於每期開始時支付，而遲延給付逾二個月時，經甲方定相當期限書面催告而乙方仍不支付者。」（見本院卷第39頁），惟依上開說明可知，就穎宸公司遲付租金總額是否達2個月金額之認定，仍應參酌土地法第100條第3款規定，以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為據。　㈣就朱芳成於簽約時已收受穎宸公司給付之保證金15萬元一事，為兩造所不爭執（見不爭執事項一），堪認為真。則就穎宸公司所積欠朱芳成之112年10月份、11月份租金共15萬元，自應扣抵朱芳成已收受之保證金15萬元，扣抵後穎宸公司之上開租金債務已消滅，則於112年11月間自無穎宸公司積欠朱芳成之租金債務達2個月金額之情形，朱芳成自不得依民法第440條第1項、第2項規定及系爭契約第7條第2項第1款約定終止系爭契約。　㈤因朱芳成並未合法終止契約，則朱芳成主張依系爭契約第6條第1項關於「乙方於租期屆滿或終止契約時，不依約交還房屋，經甲方催告後仍不履行者，甲方得請求乙方賠償所致之損失外，並得請求乙方給付懲罰性違約金新台幣壹拾伍萬元」約定，請求穎宸公司給付違約金15萬元，自無理由。　㈥又因穎宸公司積欠朱芳成之112年10月份、11月份租金債務已因以保證金抵扣而消滅，則朱芳成依系爭契約第3條請求穎宸公司給付租金15萬元，亦無理由。　㈦再因朱芳成並未合法終止契約，則穎宸公司於112年12月25日返還系爭房屋予朱芳成以前，占有系爭房屋屬有權占有，朱芳成依民法第179條規定請求穎宸公司給付自112年12月1日起至112年12月25日止相當於租金之不當得利6萬484元等語，亦無理由。伍、綜上所述，㈠就本訴部分，原告依系爭契約第3條、第6條第1 項前段約定及民法第179條規定，聲明請求被告應給付原告3 6萬484元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。㈡就反訴部分，反訴原告依民法第259條第1、2款、第260條、第213條、第216條等規定，聲明請求反訴被告應給付反訴原告30萬6 080元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦無理由，應予駁回。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。柒、訴訟費用負擔之依據：本訴、反訴均為民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官潘怡學以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡秋明

2024-11-29

TCDV-113-簡-25-20241129-1

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事簡易判決 113年度中簡字第1006號原告湯秀梅訴訟代理人魏克仁律師被告江宏濤訴訟代理人黃玲真上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年11月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由要領一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造主張之事實，並依同項規定，引用當事人於本件審理中提出之書狀及言詞辯論筆錄。二、本院之判斷：　㈠經查，原告與被告於民國108年5月26日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告將門牌號碼臺中市○里區○○路000 ○0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自108年6 月15日起至110年6月14日止，租金每月新臺幣（下同）1萬元，被告並於訂約時交付押租金2萬元。嗣後租賃契約期限屆滿後，原告繼續收取租金，系爭租約視為以不定期繼續租賃契約，有房屋租賃契約附卷可稽（見補字卷第19至31頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。　㈡按民法第450條第2項本文固規定，租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，然「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時」，為土地法第100條所定房屋租賃收回之限制，且本法為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100條所列各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288號判例參照）。而所謂收回自住，並不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內，且所謂共同生活之家屬，亦不限於其為未成年人者，並包含收回以供自己營業之使用者在內（最高法院72年度台上字第1057號、83年度台上字第1942號判決意旨參照）。又所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言。準此，出租人如以收回自住為由終止租賃契約而收回房屋，應有「正當事由」及「收回自住之必要」，此事實應由出租人負舉證責任（最高法院41年台上字第13 8號、43年台上字第1199號判例參照）。本件原告主張因其女婿及外孫女在外租屋，遂向被告表示欲收回供原告女婿及外孫女自住云云，然就原告之女婿或外孫女是否為與原告共同生活之家屬，以及客觀上原告收回自住之正當、必要性等節，並未據原告提出充分證據以資佐證，則原告主張其因欲收回系爭房屋由其女婿及外孫女居住而終止系爭租約乙節，並無可採，自不生合法終止之效力。　㈢次按土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得終止租約；且收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮，亦應在斟酌之列。又該款所謂收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之（最高法院70年台上字第1401號、60年台上字第3027號判例、64 年台上字第1387號判例參照）。原告雖主張系爭房屋有整修之必要而欲收回云云，然系爭房屋自71年11月1日建築完成（見本院卷第131頁）後迄今，是否曾經翻修？有無不堪使用之情形，均未見原告舉證說明，並不足認定系爭房屋現狀年久失修、不適人居而有重新建築之必要。且臺中市○里區○ ○路000號之1樓為店面，2樓為原告住家，3樓則為系爭房屋，為兩造所不爭執，並有Google地圖及街景照片在卷可參（見本院卷第179至181頁），則原告是否確有將系爭房屋收回重新建築之必要及計畫，已屬可疑。況系爭房屋及周圍建物均係作店面或居住使用，如原告確有收回重新建築之必要，理應有初步規劃及討論，但未見原告對此舉證，益證原告主張系爭房屋有重新建築之必要云云，不足採信。因此，原告依土地法第100條第1款規定終止系爭房屋不定期租賃契約云云，難認有據。　㈣基此，原告終止兩造間之不定期租賃契約於法無據，不生終止租約之效力，故兩造間仍存有不定期租賃關係，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即無理由。三、綜上所述，原告主張已合法終止系爭租約，依租賃之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　董惠平以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉雅玲

2024-11-28

TCEV-113-中簡-1006-20241128-2

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事簡易判決 112年度中簡字第3181號原告賴斐敏訴訟代理人陳育仁律師被告愛菲爾國際室內裝修有限公司法定代理人簡瑜慧訴訟代理人劉憲璋律師複代理人賴書貞律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段○○○○○號房屋騰空遷讓返還原告。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行；但被告如以新臺幣捌萬貳仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由要領一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造主張之事實，並依同項規定，引用當事人於本件審理中提出之書狀及言詞辯論筆錄。二、本院之判斷：　㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查原告與被告於民國104年3月13日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭第1次租約），約定原告將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自104年4月2日起至109年4月1日止，租金每月新臺幣（下同）32,000元，並於第7條「其他特約事項」第6款約定：「該租賃物如因政府法令，需要建設或市地重劃時，必須拆遷，乙方（即被告）應同意他遷並不得向甲方（即原告）請求任何費用，乙方絕無異議」（下稱系爭特約事項）。又兩造於系爭第1次租約期限屆滿後，於110年1月1 日簽訂續約（下稱系爭第2次租約，與系爭第1次租約合稱系爭租約），租賃期間自110年1月1日起至110年12月31日止，每月租金降為18,000元，應於每月2日前繳付，並無系爭特約事項之記載。嗣租期屆滿後，被告繼續使用收益系爭房屋，原告亦繼續收取租金至112年4月份，有房屋租賃契約、國庫存款收款書、提存書附卷可稽（見本院卷第29至57、111 至121頁），且為兩造所不爭執，堪認兩造間於原定租賃期限即110年12月31日屆滿後，係視為以不定期限繼續契約。原告主張系爭租約為附條件之租賃契約云云，要與該租約之約定有間，自無可採。　㈡次按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，土地法第100條亦有明文。此乃土地法為保護承租人利益而就不定期租賃收回房屋所為之限制。所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，自不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，祇須租賃物在客觀上有重建之必要，均屬之。至於出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問（最高法院64年台上字第1387號、70年台上字第1401號判例參照）。原告主張欲收回系爭房屋拆遷以利進行重劃工程之事實，業據原告提出台中市新興自辦市地重劃區重劃會111年11月2 2日新興自劃字第111125號函、113年5月7日新興自劃字第11 3065號函為證（見本院卷第53、243頁），堪認原告實際上確有收回系爭房屋拆遷重劃之計畫及需求。參以系爭房屋為未辦保存登記之一層鐵皮建物，所坐落土地於113年1月之公告現值為每平方公尺22,874元，兩側地上物已完成拆遷，對側多為公寓或大樓住宅用房屋，有原告所提Google街景照片、土地登記第三類謄本在卷足憑（見本院卷第245至249頁），足見系爭房屋之現況與土地利用價值顯不相當，而有礙都市發展，為配合都市發展，原告主張收回拆遷重劃，客觀上自屬必要。　㈢再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。查系爭租約為不定期限之租賃契約，原告已於112年2月13日通知被告不再續租，請求儘速搬離，並僅收取租金至112年4月30日止，此有律師函、國庫存款收款書、提存書在卷可佐（見本院卷第55至 63頁），堪認系爭租約已於112年5月1日經原告合法終止，則原告請求遷讓返還系爭房屋，自屬有據。三、綜上所述，原告依土地法第100條第1款規定終止系爭租約，並依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。被告陳明願供擔保，請准免為假執行，核無不合，併酌定相當擔保金額准許之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　董惠平以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉雅玲

2024-11-28

TCEV-112-中簡-3181-20241128-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第2973號原告唐瑞婷居臺北市○○區○○路0段00號7樓訴訟代理人羅紅芳住同上被告傅思遠鄭素蘭共同訴訟代理人王文範律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00號3樓房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國114年1月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣20,000元。三、被告應給付原告新臺幣1,524元，及均自民國113年5月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　　　四、原告其餘之訴駁回。　　　五、訴訟費用由被告負擔97%，餘由原告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣203,262元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣609,785元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查，原告起訴時，原聲明第2項為：被告應自民國113年4 月1日起至遷讓第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）32,000元，並加計按週年利率5%計算之利息；原聲明第 4項為：原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第11頁）。嗣於本院113年8月1日言詞辯論期日，變更聲明第2項為：被告應自113年4月1日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告32,000元；變更聲明第4項為：就訴之聲明第1項，原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第138至139頁），經核原告上開變更，係基於兩造間租賃關係所生，屬請求之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。　　　貳、實體部分一、原告起訴主張：兩造於111年1月19日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告將其所有門牌號碼臺北市○○區○○街 00號3樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間為111 年1月1日至112年12月31日，每月租金2萬元，水費、電費、瓦斯費依帳單金額由承租人負擔，房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由承租人負責修繕。嗣兩造於111年8月4 日合意約定系爭租約再延長2年，惟因原告計畫113年底回國就職，故於113年2月20日寄發存證信函予被告，依系爭租約第11條之約定，提前終止兩造間之租賃契約關係，被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，除應返還原告系爭房屋外，尚應自113年4月1日起按月給付相當於租金之不當得利。另被告自112年6月起至113年4月止，扣除被告預繳之10,470元，尚積欠1,524元之修繕費、水、電、瓦斯費，依約被告應給付此部分之費用。為此，爰依民法第767條第1項、第179條之規定、系爭租約第5條、第8條之約定，請求被告返還系爭房屋、按月給付相當於租金之不當得利32,0 00元、返還1,524元及法定遲延利息等語。並聲明：㈠、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡、被告應自113年4月1日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告32,000元。㈢、被告應返還原告1,524元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣、就訴之聲明第1 項，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭租約於112年12月31日期滿前，原告未表示屆期不再續租，並收取被告匯付之113年上半年房租，而讓被告繼續使用系爭房屋，是兩造依民法第451條之規定，自1 13年1月1日起成立不定期租賃契約，非有土地法第100條所列情事，原告不得收回房屋，原告亦未依租賃住宅市場發展及管理條例第10條之規定，提供相關證明，原告主張依系爭租約第11條約定提前終止租約，違反上開規定，並非可採。兩造間不定期租賃契約既仍存在，則原告請求被告返還房屋及給付不當得利，並無理由。另關於修繕費1,200元部分，原告同意自112年7月至12月房租暨水電瓦斯預付費用中扣除，被告始於112年6月25日匯付款項時扣除1,200元，並於對話群組名列扣除項目告知原告，原告明知且無反對之意，原告此部分主張，洵屬無理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。　　三、得心證之理由㈠、稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。倘當事人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。至期限逾一年之不動產租賃契約，依民法第422條前段規定，固應以字據訂立之。惟觀其立法理由，乃因此類租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。基此而論，該所稱「字據」，係指表彰期限逾一年之不動產租賃契約之證明文件而言。故出租人出具書面，載明與承租人意思表示合致之出租不動產、租金及租期等租賃契約必要之點，並交付承租人收受，承租人進而據以主張權利，即不失為字據，非謂期限逾一年之不動產租賃契約應以書面為之（最高法院112年度台上字第1008號判決參照）。經查，原告於111年8月4日透過LINE通訊軟體向被告稱：「我想這樣好了，我們租約再延長兩年，修繕費用就照之前說的我們這邊出9000。至少要住滿兩年（從一開始簽約開始算），如果你們抽到社區住宅可以搬走(滿兩年後)，但請提前2個月告知，不扣押金。這樣你們覺得如何呢?」等語(下稱LINE 對話紀錄)，有對話紀錄可參（見本院卷第141頁），被告鄭素蘭則回以「(熊大貼圖，謝謝之意)」，足見兩造於111年8 月4日就系爭租約租期再延長2年一事達成合意，並另約定修繕費用由原告負擔9,000元，被告至少應承租111年1月1日至 112年12月31日之期間，如被告抽中社會住宅，113年1月1日後可搬走，或於113年1月1日後得因抽中社會住宅而搬走，且提前2個月告知原告，則不扣押金。此由被告傅思遠於113 年3月4日以存證信函回覆原告稱「…另雙方於111年8月4日合議就系爭租約租期延長兩年至114年12月31日…」等語（見本院卷第183頁），益見被告對於兩造於111年8月4日就系爭租約租期延長2年乙節，知之甚明。本件既有系爭租約之書面，兩造復於LINE通訊軟體上達成就系爭租約延長2年之合意，揆前說明，本件已符合民法第422條前段規定「應以字據訂立」之要件。從而，原告主張兩造間就系爭租約之租期已延長至114年12月31日，可以採信。至被告辯稱：LINE對話紀錄是指原租賃契約屆期後，就續約部分應另簽立新租約，且續約期間自兩造簽立新租約後開始起算，兩造未訂立新租約，無從起算租賃期間，且依民法第422條之規定，已構成不定期限租賃云云。惟被告辯稱LINE對話紀錄是指原租賃契約屆期後，就續約部分應另簽立新租約等情，與LINE對話紀錄之文義未合，又兩造已以字據訂立期限逾1年之租約，已如前述，並未構成民法第422條不定期限租賃，是被告前揭所辯，均無足採。　　㈡、系爭租約第11條第1項約定：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方得終止租約。」（見本院卷第23頁），原告自得提前終止兩造間之系爭租約。查，原告為系爭房屋之所有權人乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第19頁），此部分之事實，堪以認定。原告於113年2月20日以存證信函通知被告即日起終止系爭租約，傅思遠並於同年3月4日以存證信函回覆原告，堪認被告至遲於113年3月4日已收受原告前開存證信函（見本院卷第183頁），是兩造間之系爭租約已於113年3月4日終止。㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查，兩造間現已無租賃關係，被告迄未返還系爭房屋，則原告依民法第767條第1項之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應予准許。　　　㈣、復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文，又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益。原告主張被告應自113年4月1 日起按月給付相當於租金之不當得利32,000元云云。惟查，兩造間之系爭租約已因原告終止而消滅，被告自113年3月4 日起已無占有使用系爭房屋之正當權源，卻仍未遷讓返還系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告返還不當得利。原告雖主張每月租金應以32,000元計算，惟未舉證以實其說，無從遽採。而依系爭租約，每月租金為2萬元，應認以此作為計算不當得利數額，尚屬適當，原告逾此範圍之主張，則屬無據，應予駁回。再查，被告已將113年1月至6月、7月至12月之租金給付原告，有被告所提存款交易明細、原告書狀所載附卷可參（見本院卷第157、337頁），足見被告已支付113年度全年度租金予原告，原告就系爭房屋於113年1月1日至同年12月31日期間，顯未受有相當於租金之損害。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告自114年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　　　　㈤、系爭租約第5條約定：「租賃期間，使用房屋所生之相關費用：…二、水費：由承租人負擔。三、電費：由承租人負擔。四、瓦斯費：由承租人負擔。」（見本院卷第19至21頁）。第8條約定：「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由承租人負責修繕」。是承租人應負擔修繕房屋或附屬設備之費用，以及水費、電費、瓦斯費。經查，被告本應於112 年6月給付原告112年7月至12月租金12萬元及預付水電費1萬元，惟被告扣除「換浴室洗手台水龍頭漏水1,200元」後，僅給付原告128,800元，有兩造112年6月26日LINE對話紀錄可證（見本院卷第341頁），可見被告認為應由原告負擔前開換浴室洗手台水龍頭漏水即系爭房屋附屬設備之修繕費用 1,200元，惟此與系爭租約第8條之約定相悖，故原告請求被告給付112年6月此筆修繕費1,200元，核屬有據。被告雖辯稱其於對話群組名列扣除項目告知原告時，原告明知且無反對之意，惟未舉證以實其說，自難認被告此部分所辯為真。又112年6月至113年4月間，水費、電費、瓦斯費分為1,637 元、6,596元、2,561元，業經原告提出單據為證（見本院卷第203至241頁），堪以認定。至被告辯稱對於112年11月水費、112年8月電費之收據，爭執其形式真正云云（見本院卷第262頁），惟原告嗣提出水費繳納明細表、台灣電力公司台北市區營業處113年9月9日北市費核證字第113004260號函，足證原告確已繳納112年11月水費315元、112年8月電費2, 200元（見本院卷第343頁、第351頁），被告前開所辯，無足憑為有利於被告之證明。又兩造均不爭執被告前已預繳10 ,470元（見本院卷第65、251頁），經扣除前開金額（10,47 0元-1,200元-1,637元-6,596元-2,561元=-1,524元），被告尚須繳納1,524元之費用，故原告請求被告給付1,524元之修繕費、水、電、瓦斯費，為有理由，應予准許。㈥、末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付1,524元之修繕費、水、電、瓦斯費部分，核屬無確定期限之債務，則原告請求加計自起訴狀繕本送達被告翌日即113年5月29日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。　四、綜上所述，兩造間系爭租約之租賃期間已延長2年，原告依系爭租約第11條之約定，提前終止兩造間之系爭租約，併依民法第767條第1項之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應予准許。又被告已預繳租金至113年12月31 日，則原告依不當得利之法律關係，請求被告自114年1月1 日起至返還第1項房屋之日止，按月給付2萬元，為有理由，應予准許。另原告依系爭租約第5條、第8條之約定，請求被告給付1,524元之修繕費、水、電、瓦斯費，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。　五、就主文第1項部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　蕭涵勻以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林立原

2024-11-28

TPDV-113-訴-2973-20241128-1

上訴

臺灣高等法院

偽造文書

臺灣高等法院刑事判決 112年度上訴字第288號上訴人臺灣士林地方檢察署檢察官被告葉子超葉芳齊共同選任辯護人任俞仲律師上列上訴人因被告等偽造文書案件，不服臺灣士林地方法院110 年度訴字第204號，中華民國111年11月30日第一審判決（起訴案號：臺灣士林地方檢察署110年度偵字第3119號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。　　理　由一、公訴意旨略以：被告葉子超為葉金治（已歿）之子，被告葉芳齊為葉子超之子，葉子超、葉芳齊(下均稱姓名)均明知葉金治已於民國103 年3 月4 日經臺北馬偕紀念醫院診斷罹患中度失智症，處理問題時，在分析類似性和差異性時有嚴重障礙，社會價值的判斷力已受影響，無法獨立勝任家庭外的事物，從而無法理解高價值不動產買賣之意義，仍共同基於行使偽造私文書、使公務員登載不實之犯意聯絡，為將葉金治名下如附表1 所示不動產（下合稱本案房地）所有權移轉予葉子超，而為以下犯行：㈠葉芳齊在附表2編號1、2甲欄所示文書上偽造與盜蓋如上開編號乙欄所示之署押與印文，並於104 年3 月30日持向不知情之臺北○○○○○○○○（下稱內湖戶政）承辦公務員行使，表示此次印鑑證明申請係受葉金治委任辦理之意旨，使承辦之公務員形式審查後，誤以為係葉金治本人授權申請，據以核發其職務上掌管之葉金治印鑑證明書1 紙（下稱本案印鑑證明）交與葉芳齊收執，足生損害於葉金治及戶政機關對於印鑑證明書核發管理之正確性。㈡葉子超於附表2 編號3 甲欄所示文書上，偽造與盜蓋如該編號乙欄所示之署押與印文，連同其保管之本案房地所有權狀、葉金治之印鑑，於104 年4 月10日交予不知情之蔡慶忠，委託蔡慶忠辦理本案房地所有權移轉事宜，蔡慶忠遂於104 年 4 月10日下午2 時43分許至臺北市松山地政事務所（下稱松山地政）辦理，葉子超利用蔡慶忠持葉金治印鑑，在附表2 編號4 至6 甲欄所示文書上盜蓋如各該編號乙欄所示之偽造印文，復利用蔡慶忠將附表2 編號3 至6 文書，連同葉芳齊交付之本案印鑑證明，向松山地政不知情之承辦公務員申請以買賣為原因，將本案房地移轉登記予葉子超而行使之，松山地政承辦公務員形式審查後認無不合，即將前開虛偽買賣本案房地及變更本案房地所有權人為葉子超之不實事項，登載於其職務上掌管之土地及建築物改良登記簿，足生損害於葉金治及松山地政對地政資料管理之正確性。㈢葉子超、葉芳齊另基於行使偽造私文書之犯意聯絡，由葉子超先於附表 2 編號7 至9 甲欄所示文書上，偽造或盜蓋如上開編號乙欄所示之署押與印文，並交予不知情之蔡慶忠，委託蔡慶忠辦理本案房地買賣價金尾款新臺幣（下同）139 萬5,211 元以贈與方式免除給付義務並辦理贈與稅申報事宜，蔡慶忠遂於 104 年4 月27日將附表2 編號7 至9 甲欄所示文書向財政部臺北國稅局（下稱國稅局）提出行使以辦理上開贈與申報程序，足生損害於葉金治、國稅局對於稅務管理之正確性。㈣嗣國稅局認前㈢申辦過程之申請文件仍有不合而要求補齊文件，葉子超、葉芳齊復基於行使偽造私文書、使公務員登載不實之犯意聯絡，由葉子超在附表2 編號10甲欄所示文書上，盜蓋該編號乙欄所示之印文，並交由不知情之蔡慶忠向國稅局補正文件，蔡慶忠遂於104 年9 月17日將附表2 編號10 甲欄所示文書向國稅局提出而行使，使國稅局不知情之承辦人員於形式審查後，核定葉金治贈與葉子超139 萬5,211元（下稱本案贈款），並登載於其職務上掌管之贈與稅核定通知書，足生損害於葉金治、國稅局對於稅務資料管理之正確性。嗣因葉子超另案訴請葉金治之孫葉桓旗及告訴人葉彥鈴遷讓返還本案房地，葉桓旗、葉彥鈴於該案提起反訴訴請確認葉子超與葉金治間就本案房地所為上開買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為均不存在，迭經臺灣臺北地方法院106 年度訴字第4780號（下稱北院4780號事件）、本院10 8年度重上字第602 號請求返還房屋等事件（下稱臺高院602 號事件，下與北院4780號事件合稱為另案返還房屋等事件）判決駁回葉子超之訴及確認上開本案房地所有權移轉之債權及物權行為均無效確定在案，始悉上情。因認葉子超、葉芳齊涉犯刑法第216條、第210條行使偽造私文書及第214 條使公務員登載不實罪嫌。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1 項定有明文。又刑事訴訟上證明之資料，無論其為直接證據或間接證據，均須達於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，始得據為有罪之認定，若其關於被告是否犯罪之證明未能達此程度，而有合理之懷疑存在時，致使無從形成有罪之確信，依刑事訴訟「罪證有疑，利於被告」之證據法則，即不得遽為不利被告之認定；又自另一角度言之，基於無罪推定之原則（Presum ption of Innocence），被告犯罪之事實，應由檢察官提出證據，此即學理所謂之提出證據責任（Burden of Producin g Evidence），並指出證明方法加以說服，以踐履其說服責任（Burden of Persuasion，刑事訴訟法第161條第1項參照），使法院之心證達於超越合理懷疑（Beyond A Reasonabl e Doubt ）之確信程度，始能謂舉證成功，否則即應由檢察官蒙受不利之訴訟結果而諭知被告無罪，此乃檢察官於刑事訴訟個案中所負之危險負擔，即實質舉證之「結果責任」所當然。另外，被告否認犯罪，並不負任何證明責任，此即被告之不自證己罪特權（Privilege Against Self至Incrimin ation），被告僅於訴訟進行過程中，因檢察官之舉證，致被告將受不利益之判斷時，其為主張犯罪構成要件事實不存在而提出某項有利於己之事實時，始需就其主張提出或聲請法院調查證據，然僅以證明該有利事實可能存在，而動搖法院因檢察官之舉證對被告所形成之不利心證為已足，並無說服使法院確信該有利事實存在之必要。次按告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認。又刑法第210 條之偽造文書，以無制作權之人冒用他人名義而制作該文書為要件之一，準此，行為人基於他人之授權委託所製作之文書，即不能謂無制作權，自不成立該條之罪。三、公訴意旨認葉子超、葉芳齊涉有前開犯行，無非係以證人蔡慶忠、葉芝柔於北院4780號事件之證述、內湖戶政109 年10 月19日北市內戶資字第1096010431號函及其所附印鑑證明申請書、委託書、本案印鑑證明、葉金治名下聯邦商業銀行帳號000000000000號帳戶交易明細表、本案房地104年4月10日土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、房地產買賣契約書、建築改良物登記簿、國稅局109年9月15日財北國稅資字第1090032541號函所附國稅局贈與稅派查單、104年9 月17日葉金治免除本案房地價金尾款聲明書、贈與稅核定通知書、非屬贈與財產同意移轉證明書、104年4月27日切結書、贈與稅申報書、贈與稅案件申報委任書為其主要論據。四、訊據葉子超、葉芳齊於本院審理時，對於葉芳齊有於104 年 3 月30日前往內湖地政辦理本案印鑑證明，且當日申辦上開印鑑證明之申請書、委託書上之葉金治印文為葉芳齊所蓋、「葉金治」簽名為葉芳齊所簽，後續葉子超亦有委託蔡慶忠持本案印鑑證明，辦理本案房地所有權自葉金治名下移轉予葉子超所有，及於同年4 月27日向財政部國稅局辦理由葉金治贈與葉子超本案贈款之程序等事實並不爭執(見本院卷第2 85頁)，惟堅詞否認有何上開行使偽造文書、使公務員登載不實犯行，葉子超於本院審理時陳稱：葉金治當時確實是同意將本案房地移轉，而授權蔡慶忠為其辦理後續事宜；當時醫生沒有說要吃藥是因為葉金治本來就是好好的，伊照顧母親近40年，伊可以與她溝通，也請有法律背景的蔡慶忠處理過戶事宜，葉金治也可以簽名，伊不承認有檢察官起訴之犯行等語(見本院卷一第285至286頁、本院卷三第171、227頁) ，葉芳齊則陳稱：伊僅有參與印鑑證明委託書及印鑑證明申請書部分之流程，伊並無共同行使偽造文書、使公務員登載不實之犯意及行為，伊不承認有檢察官起訴之犯行等語(見本院卷一第285、287頁、本院卷三第227頁)。辯護人則為葉子超、葉芳齊辯護稱：葉子超長年與葉金治同住相處，本於親自觀察葉金治意識認知係心智正常，可以正常溝通，此俱是出自葉金治與葉子超間長年互動之默契，葉金治受測MNSE 及CDR係因為作外勞之檢測而有特定目的，尚難據此即謂其當時已處於失智狀態；馬偕醫院函與門診評估開立外勞檢查無關，也未做相關評估，無從僅憑申請外勞之項目及結果，推斷葉金治是否有失智症，又證人葉芝柔所述葉金治插鼻骨管後精神即不太清楚，顯然有錯置時序之問題，不能以107 年5月間已插鼻骨管2年反推本案買賣時，葉金治之意思認知能力已達失智狀態。葉子超長年扶養葉金治，支出費用、投入時間不計其數，且葉金治有能力可行使投票權，具判斷事理之能力，卷內證據不足以證明葉子超、葉芳齊有何上開犯嫌等語(見本院卷一第463至489、571至573頁、本院卷三第1 23、230至233頁)。五、經查：　㈠104年4月10日葉金治與葉子超就葉金治所有之本案房地成立買賣契約，於同年5 月5 日以「買賣」為原因辦竣所有權移轉登記至葉子超名下，買賣契約書記載總價金為820萬元，尾款139 萬5,211 元部分嗣由葉金治以贈與方式免除葉子超之給付義務，上開辦理所有權移轉登記及贈與稅申報等程序，係委由蔡慶忠代為辦理等情，除據葉子超不爭執外(見本院卷一第285頁)，並有松山地政107 年2 月12日北市松地籍字第10730353800號函所附土地登記申請書、土地暨建築改良物所有權買賣移轉契約書、契稅繳款書、印鑑證明、非屬贈與財產同意移轉證明書、土地暨建築改良物所有權狀、變更登記紀要、國稅局109 年9 月15日財北國稅資字第109003 2541號函所附贈與稅派查單、104 年9 月17日申請函、贈與稅核定通知書、查簽報告、贈與稅調查報告書、切結書、贈與稅申報書、贈與稅案件申報委任書、戶口名簿、土地暨建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地增值稅繳款書、買賣契約書暨付款明細表、葉子超及葉金治之聯邦銀行帳戶存摺交易明細內頁、贈與稅核定資料、葉子超綜合所得稅核定資料清單可稽（見109年度他字第3936號卷，下稱他字卷，卷一第109至191頁、卷二第161至169頁、第173至178 頁）。又葉子超依民法第450條第2項、第3項、土地法第100 條第1 款、第470條第2項、第472條第1款規定，主張終止葉彥鈴、葉桓旗就本案房地前此成立之不定期租賃契約或借貸契約，訴請其等遷讓返還本案房地，葉彥鈴、葉桓旗嗣於該案中提起反訴，主張葉金治與葉子超間就本案房地之上開買賣債權行為及所有權移轉登記物權行為均為無效、不存在，迭經另案返還房屋等事件判認駁回葉子超之訴、確認本案房地上開買賣債權及所有權移轉登記物權行為均無效確定在案，有另案返還房屋等事件判決書存卷可參（見他字卷二第353至361 頁、第435至446頁），是此部分之事實，首堪認定。　㈡證人蔡慶忠之證述：　1.就辦理本案房地所有權移轉登記之過程及葉金治於買賣契約簽訂當天之意識狀態，證人即辦理上開程序之代理人蔡慶忠於本件偵訊及北院4780號事件審理時結證：本案是在104 年 4 月10日簽訂不動產買賣契約，這個契約是經國稅局核定准許的，是非贈與的二親等血親買賣，整個過戶都在國稅局的監督之下，一直到過戶完成後，還要跟國稅局核對，才完成手續；在簽約前大概5 天左右，葉子超打電話給我說他已經跟他媽媽葉金治講好了，他要跟葉金治買本案房地，當時我問他是買賣還是贈與，他說反正他以前已經照顧葉金治二十幾年，花了很多錢了，他乾脆就拿錢出來跟葉金治買這個房子，錢進到葉金治戶頭他還是要繼續照顧葉金治，爾後還是要花很多錢，所以乾脆用買賣的方式，當時我跟他講說葉金治年紀已經很大，最好先影音存證下來，我來看了以後如果沒有問題，我才願意辦這個買賣的手續，他說可以。簽約前 2 天葉子超打電話跟我講說他已經先用光碟影音存證。我就在簽約當天早上大概10點到葉子超的工廠辦公室，葉金治已經到辦公室的座椅旁邊，我一進門就跟葉金治打招呼，葉金治笑嘻嘻跟我揮揮手，我先看葉子超之前錄的光碟，看葉子超跟葉金治講話談到賣本案房地的事情時，他們互動都很自然，而且葉金治都可以點頭微笑，我覺得看起來很正常，才願意坐下來幫他們繼續辦理這個手續。當時我坐下來以後，我就跟葉金治說：「阿嬤，今天我來幫妳辦這個房子過戶，妳這個房子，妳兒子要跟妳買，妳知不知道？」她就微笑、點頭，她嘴巴有發出聲音，但不是很清楚，但是他就一直點頭，我跟他說：「妳兒子照顧妳這麼久，這間房子乾脆便宜一點賣好不好」，她又點頭，我跟她講說：「現在房子的行情大概一坪40幾萬，你的房子40幾年了，這麼舊了，還會漏水，妳乾脆便宜一點賣他，大概820 萬賣他好不好」，她又點頭微笑，當時葉子超就拿葉金治的印鑑章跟身分資料（戶口名簿、身分證）、權狀正本給我，我就跟葉金治說：「阿嬤，這是妳的印章、身分資料、權狀嗎？是不是？喔，都是妳的身分資料，妳知不知道？」她又點頭微笑，我就跟她說：「我來幫妳辦過戶好不好？」葉金治又是微笑點頭；本案房地97年間有跟國泰世華以葉金治的名字貸款過，土地登記謄本上有載明此部分抵押權設定，在辦的過程中，國稅局後來發現有這個貸款餘額還沒有清償，承辦人就跟我講說，因為1個人1年有200萬的免稅額，所以國稅局當時就傳真給我，建議這個部分乾脆就用贈與的方式清償貸款餘額，所以他又傳真一個切結書給葉子超，這樣的話，國稅局就認為整個程序是符合的，所以尾款是用贈與方式來處理免除給付，是國稅局要我補辦這個程序，我把國稅局傳真給我的切結書給葉子超，至於葉金治有無參與不清楚；我看他們之前錄好的光碟，光碟裡面很清楚，葉子超、黃古采美他們都在場，葉子超問葉金治本案房地賣他好不好，葉金治頭點了2 下、黃古采美在旁邊說讚喔，葉子超又跟葉金治講，這個賣給他之後，錢他以後扣掉照顧葉金治的費用後，剩下的會跟兄弟姐妹大家來處理，葉金治沒有辦法講，講話有發出聲音，聲音不清楚，但可以點頭、微笑，我問葉金治說：「阿嬤你有跟妳兒子講好，妳兒子要跟妳買這個房子喔？」，她一直點頭，意思就是對。我就跟她講說因為這個房子很老了，你兒子跟妳買了這個錢也是要照顧妳的，妳乾脆便宜賣他，所以葉金治的意思就是以後要葉子超來照顧需要很多錢，所以這個房子葉金治賣給葉子超以後，拿到這些錢還是要交給葉子超來繼續照顧她的用途，這就是間接表示葉金治知道自己賣本案房地的用意，錢進來以後，葉子超還是會繼續用在照顧她的身上，這是我跟葉金治的對話中我所知道的，不是我推測的，我告訴她，我知道、她也知道，不然乾脆就用贈與，贈與就不會有錢的問題，重要的是她的容貌、肢體語言去了解葉金治要表達的意思；是我在過戶文件上用印，之前我跟葉金治說：「阿嬤，你OK齁」之後，她就點頭，我就跟她說：「資料我拿走，印鑑我幫你蓋一下，」她從頭到尾就是點頭、微笑，不是處於無意思能力的狀態，因為她不是拼命一直點頭，而是我問她的時候，她才會用這些來回應我。我跟葉金治是大概25年以上的鄰居，我們都住在內湖美麗華百樂園附近，每個禮拜有3 個晚上都有老歌演奏，我本身也很喜歡聽，葉金治也喜歡，所以那3 個晚上一定會有1 、2 天，葉金治由外勞推著輪椅到那裡聽演奏，我去第一個就是跟葉金治擊掌，葉金治就跟我手握得很緊，我跟她就會比耶，她也會跟我回比耶，結束的時候，葉金治也會拍手，我在那個場景遇到葉金治持續大約有1、2年，這是指在104 年4月10日簽約前1、2 年都是如此，當葉子超告訴我說要跟葉金治買本案房地時，我第一個念頭就是葉金治年紀這麼大，為了避免怕以後別人說是非，我又不是專業的代書，我只是業餘的，我要謹慎不能隨便，我一定要確認說葉金治的確有要賣本案房地的意思，所以我才要求葉子超在簽約前要先錄下來，而且我在簽約當日先看光碟，跟現場葉金治的表情，動作、意識是一樣的，我在跟葉金治對答幾句後，跟光碟裡面是一樣的，所以我才決定要幫他們辦這個過戶。我有在104年4月 10日辦理過戶時，之後將印鑑還給葉子超，其他文件是國稅局要求我補正，我就將文件交給葉子超，他填寫用印完之後再交給我辦理，國稅局說一定要拿贈與切結書給葉子超寫，我就將切結書空白文件交給葉子超處理，我有交代葉子超一定要讓葉金治知道贈與的事等語（見他字卷一第279至283頁、他字卷二第247至253頁）。　2.由蔡慶忠上開證述，可知蔡慶忠因葉子超告知已與葉金治對於買賣本案房地之意思表示合致，經其於104 年4 月10日親自檢視葉子超所錄葉金治同意買賣之錄影畫面，及當天當面向葉金治確認出售本案房地予葉子超之意、買賣價金為820 萬等契約成立必要之點，並持葉子超交付之葉金治印章、身分證、權狀等資料詢問葉金治確認為其所有與得其同意後，代葉金治於不動產買賣契約及土地登記申請書等文件上用印及填載姓名，以憑辦理所有權移轉登記，則葉子超上開就此所辯，核屬有據；佐參土地登記申請書確實明載該申請案之代理人為蔡慶忠（見他字卷二第162 頁），則蔡慶忠既係基於已向葉金治本人確認同意出售本案房地及委己代為辦理過戶登記程序之確信，而於附表2編號3至6甲欄所示文件上，代葉金治署押及以經葉金治確認並同意使用之印章用印如乙欄所示，則上述編號甲欄所示文件自屬蔡慶忠受葉金治委任有權製作之文書，葉子超辯陳其未利用蔡慶忠偽造上開文件署押及印文等語，與蔡慶忠前開證述吻合而屬可信，自足認其所辯屬實。　㈢證人黃古采美、葉芝柔、張葉美淑等人之證述：　1.證人黃古采美之證述　　　依證人即任職於葉子超經營工廠之員工黃古采美於北院4780 號事件審理時結證：我進鼎盛公司已經20年，工作內容是作業員、廠務助理、印刷包裝，葉金治告訴葉子超說本案房地賣給葉子超時，我有在場，就是本案房地買賣簽約前錄光碟的時候，……，我每天都會看到葉金治，光碟可以佐證葉金治沒有中度失智這件事，錄光碟時葉金治精神狀態很好，意識清楚，很高興，不會一直傻笑，葉金治大概是105年時才無法說話、發音等語（見他字卷二第253 至257 頁）。　2.證人葉芝柔之證述：　　證人即葉子超的大姐葉芝柔於北院4780號事件審理時結證：葉金治神智清楚時有口述說本案房地以後要送給葉子超的，因為葉子超夫妻很孝順，這是在104年4 、5月更早以前說的，葉金治神智清楚時就有跟我講本案房子賣給葉子超，她清楚時已經將本案房地賣給葉子超，葉子超付出在葉金治身上的錢已經不只這房子的價值等語（見他字卷二第320 至328 頁）。　3.證人張葉美淑之證述：　　證人即葉子超的二姐張葉美淑於北院4780號事件審理時證稱：葉金治還能認人時，當時我在場，葉金治跟葉子超說本案房地子以後就給他，因為葉子超夫妻都照顧媽媽，就送葉子超，至於以後是指葉金治生前或身後，我不知道她意思，我大概每週1、2次幾乎都是和姊姊葉芝柔一起去探望葉金治，葉金治到105年間神智清楚，我弟媳還推她去投票，……，我不記得葉金治是哪一年講本案房地以後要給葉子超，但葉金治有親口講，當時她還會講話，講過2次，講話不很清楚，我們仔細慢慢聽還聽得懂，而且我有一年去日本，葉金治在行前還交待去日本要穿暖一點，……，直到107年間用鼻胃管開始不會講話等語（見他字卷二第330 至336 頁）。　4.依證人黃古采美、葉芝柔、張葉美淑等人上開所述之情節俱大致互相吻合，足認葉金治於104年4 、5月前，即有意將本案房地所有權移轉予葉子超，而其應係於107年間插鼻胃管時，始開始不會講話，亦可證葉金治於錄製光碟時，其精神狀態良好、意識清楚等情，自足認其等上開所述與事實相符，堪可採信。　㈣原審勘驗錄製之影片內容：　　證人蔡慶忠前述請葉子超錄製之影片內容，葉金治於葉子超向其詢問：「3 樓那個房子，忠孝東路5 段3 樓那個房子，你過給我啦，好不好？OK？好不好？」等語後，點頭2 下；葉子超再問：「好齁？」，葉金治視線看向葉子超，並於葉子超說：「阿因為那個，就是說以後，房子讓我買下來，因為我們從80年搬來這裡，現在已經，現在是104 年，阿就是說都是我和月雙在照顧你，那以後就是說，那個撫養費啦，還有請外勞的那個費用，我扣起來以後，我們兄弟姐妹再來處理後面的，這樣好嗎？」等語後，點頭1 下，於葉子超再詢問：「這樣好不好？這樣有合理吧？」後，又點頭一下，嗣於黃古采美問：「阿嬤，對啦，可以啦齁？」，及葉子超再問：「OK啦齁？」後，葉金治再點頭，並於葉子超繼續說：「因為就是說，不然你到後來房子也是要處理，那間房子就賣給我這樣，好嗎？」後，葉金治看向葉子超再次點頭等情，有原審勘驗筆錄可按（見原審訴字卷一第252至253頁），衡以葉金治前此曾多次親述欲將本案房地給葉子超，且葉金治於前開錄影中之問答情形，於葉子超每一提問關於是否同意出售本案房地事宜後，即以點頭方式回答，上述各節自足使葉子超產生葉金治係「同意」將本案房地售己之認知，核亦與蔡慶忠證稱其於104 年4 月10日當天詢問葉金治買賣本案房地意願時之認知，乃葉金治同意將本案房地售予葉子超乙節一致，益徵葉子超、葉芳齊抗辯本案房地係經葉金治同意售予葉子超後，雙方始於104年4 月10日簽訂買賣契約及委託蔡慶忠辦竣所有權移轉登記等情，堪值採信。　㈤關於尾款139萬5,211元部分之說明：　　關於本案房地買賣契約所載之尾款139萬5,211 元，嗣以葉金治贈與方式免除葉子超之給付義務，已如前述「五、㈠」部分所述，而以贈與方式辦理之源由，亦有證人蔡慶忠證稱：這是國稅局發現本案房地貸款餘額未清償，因每人每年免稅之贈與額為200 萬元，國稅局遂建議尾款以葉金治贈與葉子超之方式處理，葉子超認貸款始終為自己所繳納，本案房地買賣價金日後也是用於照顧葉金治，就向葉金治說明「不然乾脆就用贈與，贈與就不會有錢的問題」等語，葉金治的容貌、肢體語言已向證人蔡慶忠表達知悉與同意之意，故證人蔡慶忠將國稅局提供之必要填寫文件即如附表2編號7至10 甲欄所示之文件，交由葉金治、葉子超填寫用印等語明確如上，可知價金尾款以贈與方式免除給付義務，並非葉子超於本件買賣初始之己意，而是國稅局建議後，由證人蔡慶忠轉達並代辦後續程序，故葉子超係依蔡慶忠要求於上開文件上就自己部分簽名用印，並非為己利而以贈與免除尾款給付義務等語，自屬有據；再由附表2編號8甲欄所示之贈與稅案件申報委任書所載，乃葉金治委任證人蔡慶忠辦理上開贈與稅申報案之意，以證人蔡慶忠自證其決定是否協助代辦本案房地買賣過戶過程，尚要求葉子超製作錄影畫面經己確認後，再親自確認葉金治是否了解買賣及其過戶意願，並詳為向葉金治解釋移轉過程與價金數額等情，顯見證人蔡慶忠就代辦不動產所有權移轉登記過程，非常謹慎，前開贈與稅申報委任書上既有葉金治用印委任之意，證人蔡慶忠應亦曾謹慎確認過葉金治之意願及用印之正確，始行受任而代辦本案贈款之贈與申報程序，則附表2編號7至10甲欄所示文件，亦係經證人蔡慶忠向葉金治確認真意後始為上開編號乙欄所示之署押與用印，亦堪信實，是上開編號甲欄所示文書自屬有制作權人所制作之文書。　　　㈥另葉金治於103年3月4日於馬偕醫院受測MMSE和CDR，並非因其已經處於所謂失智狀態，亦非因其意識表現有任何不正常之處，實係因葉金治有聘僱外籍看護（外勞）之需要，乃經外勞仲介安排前去馬偕醫院進行申請外籍看護（外勞、外籍監護工）所需之檢查（CDR輔以MMSE），其後因客觀檢測結果符合政府規定開立外勞標準（見他字卷一第301至302頁），聘僱外籍看護之申請乃獲通過，而依卷內馬偕醫院113年5 月28日馬院醫神字第1130002840、1130003182號函及勞動部勞動力發展署111年3月1日發事字第1110041596號函覆原審法院內容可知(見他字卷二第301至305頁、本院卷二第287至 289頁、原審訴字卷第315至317頁)，葉金治確實因為申請聘僱外籍看護，經外勞仲介安排前往神經內科受測MMSE、CDR ，然依馬偕醫院113年5月28日函文略以：「剩餘詢問的問題，跟門診評估開立外勞檢查無關，也未做相關評估」等語( 見本院卷二第289頁)，可見當時馬偕醫院亦認定葉金治除接受申請聘僱外籍看護所需之必要檢查、評估外，並無進行其他評估(同院112年3月27日馬院醫神字第1120001822號函亦同，見本院卷一第439頁)，自無從僅憑前開葉金治係為申請外籍看護而於馬偕醫院神經內科接受相關檢查評估之項目及其結果，即足判斷並確定葉金治是時有無罹患失智症。故就其餘狀態部分，馬偕醫院當時並未針對葉金治之認知、心理狀態，為任何之後續醫囑、安排回診或開具藥物等有關處置，從而，依馬偕醫院107年8月6日馬院醫神字第1070004030 號函之內容以觀(見他卷二第301至305頁)，自無從單憑其記載之旨揭測驗結果，遽以論斷葉金治104年4月10日之意思能力，從而，本案上開部分既係因葉金治為申請外籍看護之檢測所為，葉金治當時復未進一步接受更嚴密之相關檢查評估之項目及判定，尚無從據以確定葉金治是時有無罹患失智症，故依「罪證有疑、利歸被告」之法理，自應作對葉子超、葉芳齊有利之認定。　㈦綜上各情可知，葉金治既已同意將本案房地以價金820萬元售予葉子超，並委任蔡慶忠於相關買賣契約及申請文件簽名、用印，以辦理所有權移轉登記事宜，而賣方印鑑證明為辦理不動產所有權過戶程序中之必要文件，葉芳齊與葉金治同住，且知悉葉金治欲將本案房地售予葉子超，則葉芳齊辯稱其係因證人蔡慶忠要求，而於104 年4 月30日代理葉金治至內湖戶政申請本案印鑑證明，始於如附表2 編號1 、2甲欄所示文件上，代葉金治簽名及用印上開編號乙欄所示等語（見他字卷一第259頁、原審訴字卷一第278至279頁、第370至37 1 頁），核與本案前開卷證資料相符；而觀之附表2 編號1 甲欄所示之印鑑證明委託書上，「本人」及「委託人」欄後方空白處均蓋有一指印，而葉芳齊於104 年4 月30日既已攜帶葉金治印章前往內湖戶政辦理印鑑證明，衡情只須於相關文書上用印即可，應無蓋用指印之須，依此足認葉芳齊陳稱當天係攜同葉金治前往內湖戶政，附表2 編號1 甲欄所示印鑑證明委託書上之指印為葉金治所蓋等情屬實，則其所辯附表2 編號1 、2甲欄所示文書上之葉金治簽名、用印，均係其於葉金治同意後於葉金治面前所為等語，自與事實相符。準此，葉芳齊前揭所為代葉金治簽名或用印之舉，不論係依葉金治委任之證人蔡慶忠指示辦理，或基於葉金治於申辦本案印鑑證明當時之授權，其就附表2 編號1 、2甲欄所示文書上之乙欄所示署押及印文，自屬有制作權之人，顯不該當刑法行使偽造私文書之罪嫌。　㈧末查，檢察官依告訴人請求就本案房地再行進行鑑價，以證明葉子超、葉芳齊犯罪之動機云云(見本院卷一第82、294至 295頁)，本院經核本案事證已明，核無調查之必要，附此敘明。　　六、對檢察官上訴意旨不採之理由：　㈠檢察官上訴意旨略以：　1.葉金治於103年3月4日申請外籍看護時曾經馬偕紀念醫院神經内科診治，診斷為CDR2分，即中度失智，並記憶項目為中度2，有該院所函覆病歷之臨床失智量表（CDR)可憑，可見葉金治於103年3月4日臨床施測時已欠缺一般人應有之健全意思能力。又葉金治因申請身心障礙證明，於106年9月25日經臺北市政府社會局委請市立聯合醫院忠孝院區社工師前往到宅鑑定時，在認知領域之D1.3「分析並解決問題」表現為 4(極重度），足證葉金治於本件交易後之106年9月25日申請身心障礙證明時，已欠缺獨立之表達能力或判斷能力。另葉金治於107年5月3日至國防醫學院三軍總醫院診治之診斷證明書已記載病名為重度失智，醫囑為「病人目前重度失智，四肢疫攣，無行動能力，使用鼻胃管進食，無言語溝通能力」，足認葉金治自103年3月4日申請外籍看護經馬偕紀念醫院神經内科診治時，即已罹患嚴重失智症，至106年9月25日申請身心障礙證明經臺北市政府社會局委請市立聯合醫院忠孝院區社工師前往到宅鑑定，再至107年5月3日至國防醫學院三軍總醫院診治時，病症每況愈下。　2.就葉子超所錄製之影片内容中，其詢問「3樓的房子過戶給他好嗎」之時，葉金治並無回應任何言語，只有點頭而已，葉子超並刻意比出手指3隻，意欲葉金治辨識，但葉金治仍未答，只是伸出左手去碰觸葉子超所比出的3隻手指而已，對於系爭不動產買賣契約書所載買賣價款820萬元，並分4期付款，被告葉子超嗣於104年9月17日提出葉金治署名之申請書，向臺北市國稅局表示購屋尾款139萬5211元，免除被告葉子超給付，視同贈與等重要之買賣交易價款財務細節，竟僅單純以點頭表示，益徵葉金治早已因罹患失智症，對日常溝通事務包括財務及商業性的事務處理，均已嚴重障礙，係順應他人詢問時以無意識之點頭為之。從前揭影片内容可知，葉金治自始至终根本毫無能力正確回答任何問題，遑論清晰複述在場之人的言語。　3.證人葉芝柔業已證稱葉金治大概是102年開始神識不清楚，她通常是睡覺比較多；從102年沒有這些能力後，她在103年或104年4月、5月，情況沒有好轉等語明確；證人張葉美淑證稱葉金治只有在神智清楚之前曾表達如何處理其身後遺產之意願等語，葉金治僅有在神智清楚前，曾表示身後有把本案房地給被告葉子超之打算，然102年後已開始神識不清，失去獨立表達自己意思之能力至明。況且，葉子超、葉芳齊為葉金治之親屬，對於葉金治之病況甚為了解，尚難遽以推認多次陪同葉金治就診即謂其無失智云云。　㈡本院之認定：　1.經查，依103年3月4日葉金治至台灣基督長老教會馬偕醫療財團法人馬偕紀念醫院（接受簡易智能狀態測驗（MMSE）及臨床失智量表（CDR ）檢查以申請外籍看護，而簡易智能狀態測驗題中，葉金治正確回答其所在縣市、所在地點是醫院及醫院之用途、醫院名稱、知悉手錶與鉛筆等名詞、能清晰複述「知足天地寬」、「心安菜根香」等句，也能以手對折紙張後放在大腿上，更能清楚撰寫自己姓名「葉金治」等情，有上開測驗表足參（見他字卷二第303至304頁），可見葉金治於103 年間就其生活事務應非毫無認知能力，此由上開臨床失智量表「定向力」部分，醫師認為葉金治對於人的定位正常乙節（見他字卷二第305 頁），亦可見一斑。而觀諸上開檢測目的係用以申請外籍看護之用，與一般為正確用藥與後續治療所為之醫療診斷，已屬不同，且上開臨床失智量表亦註載：「只有記憶才是主要項目，其他都是次要項目。如於兩格中無法決定選哪一格，請圈嚴重者」等語，益見縱使檢測量表所示為較嚴重狀態，亦可能與真實之罹病情形有間，顯然無從僅以上開施作量表所載結論，遽認葉金治於10 4年4月10日時就本案房地買賣事宜係毫無認知可言。況且， 103年間葉金治完成上開檢測後，即未再至馬偕醫院神經科返診，自無從以103年之量表檢測結果確知葉金治於104年4 月10日之失智及意識狀態等情，此情亦有馬偕醫院107年8月 6日馬院醫神字第1070004030號函覆說明三可稽（見他字卷二第301頁），則葉金治於104年4月10日是否對於將本案房地售予其子葉子超乙節有所認知與瞭解，尤難僅以上開量表所示而為判斷。至於卷附關於葉金治申請身心障礙證明所為鑑定資料，因該案檢測時間為106年9月間（見他字卷二第62 至78頁），距簽訂本案房地買賣契約之104年4月10日已遠，自難據該鑑定結論作為認定葉金治於簽約時之意思能力。準此以觀，葉金治於本案房地買賣契約簽約時，由旁觀之證人黃古采美、蔡慶忠所見，確係在意思清楚、表達自由之情況下，同意以820萬元將本案房地售予葉子超，而葉金治於103 年進行申請外籍看護施作之量表檢測亦呈現對於周遭人之定位認知正常，已如前述，足認本案於104年4 月10日房地買賣契約簽約時，葉金治就同意將本案房地售出乙節係有清楚之認知與瞭解，始簽訂買賣契約出售本案房地等情，自堪認定。故檢察官上訴意旨以葉金治當時已罹患嚴重失智症云云，核與前開卷證資料不符，容無可採。　2.觀諸葉子超交予證人蔡慶忠檢視確認之104年4月8日葉子超與葉金治間互動影片中，葉金治係在葉子超陳述個別問題時，專注聆聽並理解，其後始點頭加以回應，並非胡亂（或反射性）點頭之情形，影片最後抓手指乙節，亦係出自葉金治與葉子超母子間長年相處之互動默契，有原審勘驗筆錄在卷可稽（見原審訴字卷一第193至195、252至254頁），證人蔡慶忠亦基於已向葉金治本人確認同意出售本案房地及委己代為辦理過戶登記程序之確信，而於附表2編號3至6甲欄所示文件上，代葉金治署押及以經葉金治確認並同意使用之印章用印如乙欄所示，則上述編號甲欄所示文件自屬蔡慶忠受葉金治委任有權製作之文書，葉子超辯陳其未利用蔡慶忠偽造上開文件署押及印文等語，與蔡慶忠前開證述吻合而屬可信，參以證人黃古采美亦證稱：「光碟可以做佐證，就是有沒有中度失智這件事情」、「（錄光碟的時候，葉金治的精神狀況如何？意識是否清楚？）清楚，精神狀態很好。（妳還記得錄影的時候，葉金治的意識狀況如何？）精神很好，意識清楚。（葉金治在錄影時，會一直傻笑嗎？）不會，很認真」等語（見本院卷一第520至522頁），且依上開錄影內容可見葉金治係在個別詢問之問題後點頭，非不斷點頭或完全無回應，以旁觀者黃古采美及蔡慶忠之認知，皆認葉金治當時非無意思或判斷能力之意識狀態等情，已如前述，而證人蔡慶忠於本案房地簽約買賣前1 、2 年，在聽演奏場合遇到葉金治時，葉金治都會與其擊掌、打招呼等情，亦有其證述如上可參，足見葉金治於前揭簽約時，尚非完全無法瞭解周遭發生之人情事務。故檢察官上訴意旨猶執前詞，以葉金治早已因罹患失智症，對日常溝通事務包括財務及商業性的事務處理，均已嚴重障礙，係順應他人詢問時以無意識之點頭為之云云，似未整體就上開錄製光碟時，葉金治與人互動、交流及以肢體語言表達意思等全盤內容前後詳加以參，容有未當之處。　3.證人葉芝柔於另案民事返還房屋事件審理時證稱：（葉金治現在精神狀況如何？）他現在精神比較差。（目前有無辦法與他人正常溝通？）且前沒辦法。（大概從何時開始無法與他人正常溝通？）大概3、4年，約104年的時候，至於幾月我不記得。應該是夏天。（你如何判斷是104年的夏天，判斷依據為何？）因為我夏天比較常回去看我母親。他開始插鼻胃管之後，就不太清楚，大概是去年等語（見本院卷一第 492、493、498頁），足認葉金治至早在104年夏天前即本案房屋買賣之際，並未陷於無法與他人正常溝通等意識表現異常之狀態。證人葉芝柔雖於該事件審理時另證稱：（但你剛才又說104年的夏天，你母親神識就開始不清楚，葉金治到底是何時開始神識不清楚？）插鼻胃管之後吧，可能不是10 4年，可能是更早。（你說插鼻胃管是去年，但現在又說可能是104年的更早，葉金治究竟是何時開始神志不清楚？）應該是104年的更早，大概102年。（你所謂的神志不清楚，是指他不會講話，還是指他已經欠缺或減少辨別事理或判斷的能力？）已經沒有辨別事理或判斷的能力了，因為我母親今年已經98歲了。（所以你可以確認你母親於102年時，就已經沒有上述辨別事理或判斷的能力了嗎？）我母親沒有上述的能力等語(見本院卷一第498至499頁)，然整體觀察證人葉芝柔該次前後證詞之脈絡可知，其真義應係葉金治在104 年夏天前，仍能與他人正常溝通，嗣在插鼻胃管（105年間）之後，始有神志不太清楚等節。至於證人葉芝柔於該次庭期固另證稱葉金治已無辨別事理或判斷之能力，則係以作證當日葉金治年已98歲當時之狀況為依據，並未直接就承審法官所問「102年間」之問題回答，自難憑此即遽作對葉子超、葉芳齊不利之認定。況且，證人張葉美淑於該次庭期亦證稱：「（［提示證人葉芝柔剛才關於葉金治102年到104年4、 5月間精神狀況之證述］你說你大部分都是跟葉芝柔一起回去，為何從102年到104年，葉芝柔所述葉金治的神智狀況，跟你上開所述是不同的？）我姐姐可能不知道幾年幾年，因為我這裡都有照片，當時母親還有意識的時候，我們回去都會照相，我姐姐民國幾年他搞不清楚。［庭呈以標籤標示日期分別為104年7月21日、105年2月照片各1張］（問：為何你會覺得你姐姐民國幾年他搞不清楚？）因為我庭呈的照片上面都有日期。（你是否知道你母親有失智？）知道。（你母親是何時開始有失智症？）104年以後就慢慢有點退化，就是喜歡躺著，我弟媳會抱他上來坐一下，他會笑一笑。（你能否確認這些照片都是照片右緣所記載的日期所拍攝？）對，因為這是我弟媳推他去投票，因為弟媳有說他要推葉金治去投票。（你為何可以確認照片拍攝日期，就是照片右緣所記載的日期？）因為我弟弟有寫日記的習慣，他照片也會寫日期。（你剛才說你母親一直到105年照片的日期都還神識清楚，但馬偕醫院智能狀態測驗檢查日期103年3月4日顯示當時你母親就是中度失智症，有何意見？）哪有那麽嚴重，他何時去馬偕我也不知道。（葉金治是何時開始不會講話？）大概4年前開始慢慢退化，開始慢慢的一直退化，一直到去年用鼻胃管，鼻胃管大概已經用1年了等節（見本院卷一第5 04至506頁），足認葉金治在104年以後神志狀態始慢慢有所退化，但105年間仍尚屬清楚等情。由此可知，證人葉芝柔就其所證述：「可能不是104年，可能是更早」、「應該是1 04年的更早，大概102年」等節，似於上開事件審理時，就葉金治何時神志退化之時間點有嚴重之混淆，復與證人黃古采美、張葉美淑等人之證述及本案前揭卷證資料不符，故此部分之證詞，自難資為對葉子超、葉芳齊不利之認定。　4.從而，葉子超、葉芳齊所為罪證不足，未到達無合理懷疑之高度有罪蓋然性，自尚難認應以行使偽造私文書及使公務員登載不實等罪相繩各情，業經本院認定如前，檢察官上訴意旨猶執前詞，容無足取，自難認為有理由。七、綜上所述，本案並無任何積極證據足資證明葉子超、葉芳齊共同基於行使偽造文書及使公務員登載不實之犯意聯絡，於如附表2編號1 至10甲欄所示文書上偽造如各該編號乙欄所示之署押、印文，葉子超、葉芳齊於本院審理時所陳，核與本案卷證大致相符，要非無據。此外，復無其他積極證據足資證明葉子超、葉芳齊有何共同行使偽造文書及使公務員登載不實之犯行，揆諸首揭判決意旨，本案不足為葉子超、葉芳齊有罪之積極證明，原審以本案罪證不足，基於無罪推定原則而為葉子超、葉芳齊無罪判決之諭知，經核並無違誤。檢察官仍執前詞提起上訴，容無可採，業經本院說明如前，是本件檢察官上訴並無理由，應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。本案經檢察官劉畊甫提起公訴，檢察官周禹境提起上訴，檢察官王聖涵到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　刑事第十六庭　審判長法　官　劉嶽承　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　古瑞君　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃翰義以上正本證明與原本無異。檢察官如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，惟須受刑事妥速審判法第9條限制。其未敘述上訴之理由者，並得於提起上訴後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。刑事妥速審判法第9條：除前條情形外，第二審法院維持第一審所為無罪判決，提起上訴之理由，以下列事項為限：一、判決所適用之法令牴觸憲法。二、判決違背司法院解釋。三、判決違背判例。刑事訴訟法第 377 條至第 379 條、第 393 條第 1 款之規定，於前項案件之審理，不適用之。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　董佳貞中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日附表1：土地房屋地號：臺北市○○區○○段○○段000地號持份：1/4 門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段000巷0弄00號3樓坐落地號：臺北市○○區○○段○○段000地號持份：1/1 附表2：編號甲、偽造文書名稱乙、偽造或盜蓋之印文或署押 1 104年3月30日辦理不動產贈與買賣登記所用之印鑑證明委託書 ①委託書上方本人欄位偽造「葉金治」之署押1枚 ②委託書中間委託人簽名欄位偽造「葉金治」之署押1枚 ③委託書右上方，印鑑證明3份，不動產贈與買賣用不動產登記文字後盜蓋之「葉金治」印文1枚 ④委託書中間右方，委託人簽名欄位與戶籍地址右側盜蓋之「葉金治」印文1枚 2 印鑑證明申請書 ①申請書最上方申請人欄位，盜蓋之「葉金治」印文1枚 ②申請書中間，印鑑證明當事人欄位，盜蓋之「葉金治」印文1枚 3 房地產買賣契約書 ①買賣契約書第1頁上方賣方欄位，偽造「葉金治」之署押1枚 ②買賣契約書第1頁上方賣方欄位，盜蓋之「葉金治」印文1枚 ③買賣契約書第2頁中間註記尾款係指原房地銀行貸款之餘額處，盜蓋之「葉金治」印文1枚 ④買賣契約書第6頁中間賣方欄位，偽造「葉金治」之署押1枚 ⑤買賣契約書第6頁中間賣方欄位，盜蓋之「葉金治」印文1枚 ⑥買賣契約書附件付款明細表第一期付款簽收欄位盜蓋之「葉金治」印文1枚 ⑦買賣契約書附件付款明細表第二期付款簽收欄位盜蓋之「葉金治」印文1枚 ⑧買賣契約書附件付款明細表第三期付款簽收欄位盜蓋之「葉金治」印文1枚 ⑨買賣契約書附件付款明細表第四期付款簽收欄位盜蓋之「葉金治」印文1枚 4 土地登記申請書 ①申請書欄位⑼備註欄中，盜蓋之「葉金治」印文4枚 ②申請書欄位⒃中，盜蓋之「葉金治」印文1枚 5 土地所有權買賣移轉契約書契約書第2頁欄位⒂中，盜蓋之「葉金治」印文1枚 6 建築改良物所有權買賣移轉契約書 ①契約書第1頁欄位⑷、⑸中，盗蓋之「葉金治」印文4枚 ②契約書第2頁欄位⒃中，盜蓋之「葉金治」印文1枚 7 切結書 ①切結書下方出賣人欄位偽造「葉金治之署押1枚 ②切結書下方出賣人欄位盜蓋之「葉金治」印文1枚 8 贈與稅申報書 ①申報書第1頁贈與人欄位偽造「葉金治」之署押1枚 ②申報書第1頁贈與人確認並簽章欄位盜蓋之「葉金治」印文1枚 ③申報書第5頁贈與人欄位偽造「葉金治」之署押1枚 ④申報書第5頁贈與人欄位盜蓋之「葉金治」印文1枚 9 贈與稅案件申報委任書 ①委任書贈與人欄位偽造(葉金治」之署押1枚 ②委任書贈與人欄位盜蓋之「葉金治」印文1枚 10 免除本案房地價金尾款聲明書申請人欄位盜蓋之「葉金治」印文1枚

2024-11-28

TPHM-112-上訴-288-20241128-1