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損害賠償

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度岡簡字第194號原告張元達訴訟代理人陳妙泉律師被告張惠玲訴訟代理人劉家榮律師陳正軒律師葉信宏律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣陸拾貳萬陸仟陸佰捌拾肆元，及自民國一一三年四月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔，並應加給自本判決確定翌日起至訴訟費用清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。但被告如以新臺幣陸拾貳萬陸仟陸佰捌拾肆元為原告預供擔保，免為假執行。　　事實及理由一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）391,600元，及自民國112年9月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；嗣於訴狀送達後，變更聲明如主文第1項所示（見本院卷第2 08頁），而核其前、後聲明所據，均係基於其向被告購買門牌號碼高雄市○○區○○巷00○00號房屋暨坐落土地（下稱系爭房屋），經交屋後，發現具有漏水瑕疵此同一事實，僅依照鑑定結果，變更其請求被告賠償之修繕金額，徵諸上揭規定，自無不合，應予准許。二、原告主張：原告於112年3月21日透過仲介向被告購買系爭房屋，雙方並簽訂有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約） 1份，而被告於該契約書之不動產現況說明書中，已保證系爭房屋並無滲漏水情事。未料，原告於系爭房屋交屋後，陸續發現有多處嚴重滲漏水情形，且經仲介即訴外人紘采不動產有限公司居中協調處理，並於112年8月14日共同會勘時，亦發現漏水情形更加嚴重，惟迭經催告，被告置之不理，爰依民法第227條規定提起本訴，請求被告應賠償原告為修繕漏水所需之費用626,684元等語，聲明：如主文第1項所示。三、被告則以：對兩造有簽定系爭買賣契約之情不爭執，但兩造當初磋商系爭房屋買賣事宜時，已因該屋非新成屋且建成有相當年月，復為避免原告自行整建房屋時，被告無法得知整建範圍、施工方法，故於系爭買賣契約第17條第3點約明被告以現況交屋，僅提供6個月之滲漏水瑕疵擔保責任，且如有破壞房屋原狀時，被告不負擔保之責等情狀，即：「賣方同意針對全屋屋況自實際交屋之日起提供6個月滲漏水瑕疵責任，但交屋後買方有整理房屋破壞原狀時，針對破壞原狀的部分賣方不負瑕疵責任」等詞。而系爭房屋交付原告時，並無任何漏水情事，且係交屋後，原告自行整建，更破壞牆面以增建鐵皮屋至二樓，才有漏水情形，此顯為原告施工不當所造成，自不得請求被告賠償。此外，原告主張之修復費用係依照社團法人高雄市建築師公會（下稱建築師公會）之鑑定結果而來，但建築師公會鑑定之修復金額顯然過高，相關部分亦無必要，例如建議修復方式是保固10年，但坊間保固都是5年，費用應屬過高等詞置辯。聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：㈠、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22 7條定有明文。次按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號、112年度台上字第9 24號判決意旨參照）。㈡、查原告主張其於112年3月21日透過仲介向被告購買系爭房屋，雙方並簽定系爭買賣契約，且被告於該契約書之不動產現況說明書中，有說明系爭房屋並無滲漏水情事等情，已提出與其所述相符系爭買賣契約書影本存卷可查（見本院卷第15 至22頁），並經本院核對無訛，且被告對於兩造有簽訂上開買賣契約書之客觀事實亦未爭執（見本院卷第208頁），是上情先可認定。㈢、原告復主張系爭房屋交屋後，其陸續發現該屋有多處滲漏水情形，且迭經催告，被告置之不理等節，雖據被告執前詞否認其應負賠償之責，然而： ⑴、被告雖抗辯兩造有約定系爭房屋以現況交屋，僅其提供6個月之滲漏水瑕疵擔保責任云云。但觀之系爭買賣契約書第9條第5項：「賣方（即被告，下同）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任」等語（見本院卷第17 頁），及第17條第3項：「賣方同意針對全屋屋況自實際交屋之日起提供6個月滲漏水瑕疵責任，但交屋後買方（即原告，下同）有整理房屋破壞原狀時，針對破壞原狀的部分賣方不負瑕疵責任」等詞（見本院卷第19頁），並輔以系爭買賣契約書所附標的物現況說明書第15項，乃被告於出售系爭房屋予原告時，勾選系爭房屋無滲漏水，且未曾在一年內修復滲漏水等情狀（見本院卷第21頁），當可知被告於出售系爭房屋予原告時，係向原告表示系爭房屋並無滲漏水之瑕疵，且其願意自實際交屋之日起提供6個月之滲漏水瑕疵擔保責任而已，並未見有任何以現況交屋之約定情形存在。是以，被告抗辯兩造有約定系爭房屋以現況交屋，僅被告提供6 個月之滲漏水瑕疵擔保責任云云，尚核與系爭買賣契約書之內容未合，此部分抗辯自無足取。又循此以析，系爭房屋既未有如被告抗辯係以現況交屋之情事，甚被告於契約中表明該屋無滲漏水之情形，則倘該屋確實有滲漏水瑕疵存在，被告所為給付內容自不符合債務本旨，徵諸上開說明，當應負不完全給付之債務不履行責任。 ⑵、其次，原告主張系爭房屋交屋後，其陸續發現該屋有多處滲漏水情事，此乃被告未依債之本旨給付一節，雖經被告否認該屋交屋時，有任何漏水情事存在，更辯解：漏水情形應係原告自行整建、施工不當所造成，不得請求被告賠償云云。惟系爭房屋之漏水狀況，經本院囑託建築師公會進行鑑定後，已確認：「系爭房屋漏水位置皆與內牆長期含有水氣及外牆長期接觸外部氣候變化有關，研判係因此致接觸部位建築材料產生化學變化，致有白色可視性水泥析晶物」、「由現場會勘知悉系爭房屋屋頂有滲漏水現象；研判乃系爭房屋屋頂長期接觸外部氣候變化及施工當時使用之防水材料性質有關；上述現象，會導致系爭房屋其他部分之滲漏水」等詞明確（見鑑定報告書第3至4頁），且被告對於系爭房屋「現況存在」鑑定結果之漏水瑕疵亦不爭執（見本院卷第208頁）；又以上開鑑定結果所認定之房屋漏水乃「內牆長期含有水氣」、「外牆長期接觸外部氣候變化」、「屋頂長期接觸外部氣候變化」、「屋頂施工當時使用之防水材料性質」等緣由觀察，當可知系爭房屋之漏水瑕疵，顯非短期所能形成，而係房屋長久使用造成建築物材質或防水材質變化所致；復以兩造就系爭房屋之買賣契約係112年3月21日所簽定，同年 5月12日交屋，原告至遲在112年9月7日即發現漏水並寄發存證信函要求被告修繕等情，有系爭買賣契約、存證信函存卷可查（見本院卷第15至22頁、第43至45頁），並為兩造自承在卷（見本院卷第208頁），亦足信該等短暫不足6個月之期間，原告縱使交屋後有整建系爭房屋，並無法造成上開須長期使用而產生之漏水原因出現，系爭房屋之漏水瑕疵，應係買賣契約成立前即已存在乙情無訛。準此，系爭房屋既存有上開漏水瑕疵，且以形成緣由觀察，應係房屋長期使用搭配氣候變遷、材質變化所致之結果，而非原告購屋後自行整建、施工不當所造成，被告並已在系爭買賣契約說明系爭房屋無滲漏水情形存在，並願負瑕疵擔保之責，則被告所為之給付，顯未符合債之本旨，依首開說明，自應負不完全給付之損害賠償之責；被告無視於此，猶執前詞否認，所辯自無足取。 ⑶、至被告在本院審理期間固補充：對於鑑定結果之漏水原因有爭執，因原告交屋後，有將牆底拆毀並增建，漏水原因應係該工程造成，且原告請求之賠償責任，尚包含屋頂漏水部分，已超過契約約定6個月之期間，原告請求無理由云云（見本院卷第208至209頁）。惟本院囑託建築師公會就系爭房屋之漏水原因進行鑑定，鑑定結果認房屋漏水乃「內牆長期含有水氣」、「外牆長期接觸外部氣候變化」、「屋頂長期接觸外部氣候變化」、「屋頂施工當時使用之防水材料性質」等情，已如前述，此自可知系爭房屋之漏水瑕疵均與原告在系爭房屋交屋後進行增建無關，而係房屋長久使用造成建築物材質或防水材質變化所致；加以被告在建築師公會鑑定後，雖仍認系爭房屋之漏水為原告之增建或裝潢工程所致，但被告就此亦均未提出客觀事證可資參酌，則本院自無從僅以被告之空詞辯解，遽為其有利之認定。再者，系爭房屋之屋頂漏水，係「屋頂長期接觸外部氣候變化」、「屋頂施工當時使用之防水材料性質」，應非短時間可造成，既如前述，當可徵乃買賣契約成立前，即已發生之瑕疵，依首開說明，此部分顯同屬被告所為給付內容不符合債務本旨，並應負不完全給付之債務不履行責任之範疇，核無被告辯解超過契約所定6個月時間之情況，故被告前詞所辯，均無足採。 ⑷、此外，被告雖稱原告主張民法第227條規定，但無提出被告有何可歸責之處，原告主張無理由（見本院卷第208至209頁）。但債務不履行（給付不能、給付遲延或不完全給付）倘債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。債務人抗辯損害之發生為不可歸責於己之事由所致，依民事訴訟法第277條前段規定，應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院107台上字第638號、108台上字第1339號、110 年度台上字第2108號判決意旨可參）。是以，民法第227條之債務不履行損害賠償責任，本具有推定債務人非依債之本旨給付，即屬可歸責於債務人之情形，故倘本件被告欲抗辯系爭房屋之瑕疵，乃不可歸責於其者，當應由被告負舉證責任，被告錯認舉證責任，復未見提出任何事證可佐其有何不可歸責之情況，所辯亦無足取。㈣、承前各節，系爭房屋存在之漏水瑕疵，被告應負不完全給付之損害賠償責任，而本院審酌原告主張其就漏水瑕疵之修復暨回復原狀費用所須為626,684元，乃依照建築師公會建議之修繕方式及所需費用而為請求，有鑑定報告書對照可查，且建築師公會之成員，本係長久從事營造行業，並具有相當專業性之人，復與兩造無利害關聯，甚鑑定報告書所載之修繕方式，更已將修復步驟、修復細節、所須材料逐一列明，而核無違反經驗或論理法則之處，則此自當採為本院裁判之基礎。是以，原告引用鑑定報告書建議之修復方式及金額作為被告應予賠償之數額，當屬合理且必要，堪以准許。至被告雖同樣爭執建築師公會鑑定之修復金額顯然過高，相關部分亦無必要云云，但所謂過高、無必要之判斷依據為何，被告僅空詞辯解，且依被告舉例之防水保固10年觀察，因現今建築物之使用期間、年限，多達數十年之久，要求進行防水修繕時，應保固10年，在無客觀事證得以推翻前，亦難遽認無必要性存在，是本院就此業無從為有利被告之認定。五、綜上所述，原告依民法第227條規定提起本訴，請求被告給付626,684元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年4月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，屬有理由，應予准許。六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。另依同法第392 條第2項規定，職權宣告被告如預供擔保，免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。　　八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　岡山簡易庭　法　　　官楊博欽以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　顏崇衛

2024-12-19

GSEV-113-岡簡-194-20241219-1

上訴

臺灣高等法院

詐欺等

臺灣高等法院刑事判決 113年度上訴字第4871號上訴人臺灣臺北地方檢察署檢察官被告王遵富上列上訴人因被告詐欺等案件，不服臺灣臺北地方法院111年度訴字第1262號，中華民國113年4月24日第一審判決（追加起訴案號：臺灣臺北地方檢察署111年度偵字第18559號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。　　理　由一、本件經檢察官起訴認被告王遵富涉犯刑法第339條之4第1項第2款之三人以上共同犯詐欺取財、同法第216條、第210條之行使偽造私文書等罪嫌。原審審理後，認檢察官所舉證據未達通常一般人均不致有所懷疑，而得以確信被告確有上開檢察官所指之三人以上共同犯詐欺取財、行使偽造私文書等犯行之程度，而無從形成被告有罪之確信，是以被告犯罪不能證明，而對被告為無罪之諭知，認事用法並無不當，應予維持，並引用原審判決所記載之證據及理由（如附件）。二、檢察官上訴理由略以　㈠被告就其何以於民國108年4月29日，在金額新臺幣（下同）6 67,000元之存摺類存款憑條上簽名，而使上開款項自買家李峻鋠於臺灣土地銀行信義分行所申設帳號000000000000號帳戶內轉匯至李峻鋠土銀778帳戶（實係以無摺存款方式存入李峻鋠所任職之亞緹國際有限公司〈下稱亞緹公司〉於該銀行所設立帳號000000000000號帳戶，上訴意旨此部分所指尚有誤認）乙節，於原審審理時辯稱：當天係要送名片或型錄至亞緹公司，亞緹公司樓下是土地銀行，而我抵達亞緹公司樓下時，遇見一位亞緹公司員工，稱要將一筆66萬多元的款項匯入亞緹公司，但其未帶身分證，所以請我幫忙提供身分證件，我想說不是洗錢，所以不疑有他，遂在匯款人欄位簽名；我只是好心幫忙，我只知道跟我一起去做匯款的這個人是亞緹公司的員工，但我不知道是誰，因為我去亞緹公司送貨很多次，見過很多亞緹公司員工，只是無法個別確認等語。然被告於111年3月2日經檢察事務官詢問時係供稱：我後來有認出李峻鋠，因為我介紹李芳菲所有之位在臺北市○○區○○ 街00號3樓房屋（下稱本案房屋）給亞緹公司老闆，亞缇公司老闆又介紹給李峻鋠，所以我認識李峻鋠，李峻鋠也有要買本案房屋。我想應該是金德儀那些人辦買賣過程手續，我只把這個事情介紹給金德儀；本件貸款款項並非我提領，當天應該是我與亞緹公司會計一起到銀行，可能是他們叫我在存款條上簽名，但我忘記原因，該筆66萬7000元款項是存到亞緹公司，但我沒有拿走299萬元現金。而我介紹買本案房屋，可獲得佣金，是在領完錢後到亞緹公司時給我，大概約幾萬元現金等語；又於111年7月27日經檢察事務官詢問時供稱：我有陪李峻鋠於108年4月29日到銀行，將履保公司僑馥公司於該日將所餘買方溢入款364萬7,092元匯至李峻鋠於臺灣土地銀行信義分行所設立帳號000000000000號帳戶內，當天應該還有亞緹公司員工一起去；我為了拿紅包錢才跟李峻鋠過去；但我只經手66萬多元轉到亞緹公司帳戶的那筆，是亞緹公司的人叫我簽名的，他們說錢到公司帳戶再領紅包給我，所以之後就上去亞緹公司拿紅包等語。足見被告於偵查及審理中供述之情節顯然不同，被告應非如其於審理中所辯稱僅係單純出借名義在本案金額667,000元之存摺類存款憑條上簽名而已。　㈡再參以被告與金德儀等人另案涉有多起利用人頭以假契約、假所得資料向銀行詐貸案件，業經提起公訴，現由臺灣臺北地方法院以113年度原金重訴2號審理中，而與本案利用不實買賣契約詐貸之手法具有高度類似性，應可佐證被告就本案亦係參與以金德儀為首之詐貸集團，以相類似之偽造買賣契約向銀行申貸等手法涉犯本案。　㈢原審片面採信被告於審理時之辯詞，認定被告僅係單純出借名義在存摺類存款憑條上簽名，而難認被告有與李峻鋠及其他不詳成年人有三人以上共同詐欺取財及行使偽造私文書之犯意聯絡，因而諭知被告無罪，有違與經驗法則及論理法則，認事用法尚嫌未洽，應予撤銷，而更為適當合法之判決等語。三、惟查　㈠按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明犯罪事實，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎。此所稱之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定。倘其證明尚未達到此一程度，而有合理懷疑之存在，致無從使事實審法院獲得有罪之確信時，即應諭知被告無罪之判決。再按檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法，刑事訴訟法第161條第1項定有明文。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其闡明之證明方法，無從說服法官以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪之判決（最高法院40年台上字第86號、76年台上字第4986號、 92年台上字第128號判決意旨參照）。　㈡本件原審斟酌取捨被告之供述、另案被告李峻鋠之供述、證人李芳菲、陳韋廷、許家豪、吳素蓉、林毅君、鍾啟瑞、林家豪之證述、以「陳煥壅」之名義與李芳菲就本案房屋簽訂不動產買賣契約書（下稱真實買賣契約書）、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產買賣意願書、房地產權點交書、土地登記申請書、臺北市稅捐稽徵處110年6月8日北市稽文山乙字第1105103327號函附契稅及土地增值稅申報書、建物買賣移轉契約書、土地買賣移轉契約書、契稅及土地增值稅繳款書、本案由李峻鋠擔任買受人、價金為1,550萬元之不實金額買賣契約書（下稱不實買賣契約書）、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產委託銷售標的現況書明書(成屋) 、不動產買賣價金履約保證證書、華南銀行貸款契約、切結書、房屋貸款申請書及調查表、房地產鑑定表(買賣成交價) 、僑馥公司110年6月10日僑馥(110)字第225號函附收受買方匯入信託專戶款項及撥款明細、另案被告李峻鋠之臺灣土地銀行信義分行帳號000000000000帳戶之客戶基本資料及存款往來交易明細表、存摺類取款憑條及存款憑條、另案被告李峻鋠及亞緹公司於臺灣土地銀行信義分行所設立帳號000000 000000號、000000000000號帳戶之開戶交易資料、交易明細、亞緹公司設立登記表及歷年變更登記表、異動索引等證據資料，認定本件依檢察官所舉各項證據方法，僅能證明李芳菲、吳素蓉、林毅君有遭偽造印文、署押，華南銀行則因不詳成年男子行使不實買賣契約書而陷於錯誤，准予較實際成交金額為高之貸款款項之事實，惟無法證明被告為三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書之犯行。檢察官所舉證據未達通常一般人均不致有所懷疑，而得以確信被告確有公訴意旨所指犯行之程度，認本件不能證明被告犯罪，而為被告無罪之諭知，其所為論斷從形式上觀察，難認有違背經驗法則、論理法則，或有其他違背法令之情形，自不容任意指為違法。　㈢而本件依起訴意旨所指，被告所參與部分，僅為於108年4月2 9日前往臺灣土地銀行信義分行，提供身分證件，並於金額為667,000元之存摺類存款憑條上簽名，將上開款項匯至亞緹公司於該行所設立帳號000000000000號帳戶內，就此被告亦未否認。然上開被告所參與部分，並無從據以推認亦涉及本案房屋買賣或不實貸款，遑論認定被告有何與另案被告李峻鋠及其他不詳成年人有三人以上共同詐欺取財、偽造私文書、及行使偽造私文書之犯意聯絡、行為分擔。而另案被告李峻鋠於原審112年3月27準備程序時亦陳稱：因為我一直想買台北的房子，本案房屋是我任職亞緹公司的鐘姓老闆介紹仲介給我，不是被告王遵富介紹的；仲介名字及仲介公司我不記得，就直接約在亞緹公司樓下；當時仲介有給我看兩間房子的照片，只問我中意哪一間，我說我不太懂，要先看貸款可以貸多少，仲介說如果是1,700多萬的房子，定金至少要50至100萬，我說我身上的現金沒有那麼多，後來仲介就要我看1,300多萬的房子，當時我問說可不可以貸到這麼多，仲介說要看銀行；實際上我看的就只有本案房屋，後來都只有接洽能不能貸款；本案房屋的貸款我全部還清了，我把房子賣掉了，中間有延遲還貸款1、2期，亞緹公司從我的薪資扣除房貸，剩餘的錢才給我，每個月我實際拿到的錢就是 2萬多，好一點會拿到3、4萬；我有在亞緹公司見過王遵富，我不知道當時王遵富來幹嘛等語（見原審111年度原訴字第57號卷一第91至101頁），以及本案房屋賣方李芳菲及仲介人員陳韋廷於111年7月27日經檢察事務官詢問時亦均表示買賣過程沒有看過王遵富等語（見111年度偵字第18559號卷第52頁）。顯見被告並非介紹另案被告李峻鋠購買本案房屋之人，且並未參與另案被告李峻鋠與李芳菲買賣本案房屋之過程。被告前此於檢察事務官詢問時所為上揭陳述，當係因其前此或涉有其他相似案件而記憶錯置所為錯誤陳述，惟被告業已於原審供述正確事實經過。　㈣又刑事訴訟之審判以直接審理為原則，事實審法院必須基於合法調查所得之證據，自行本於法之確信，獨立認定事實及適用法律，不受其他法院判決之認定拘束，亦不得以他案判決所為事實認定或證據判斷，逕援引為本案之事實認定或判決基礎；縱使調查證據結果，為相異之判斷，仍非法所不許。被告雖有另案涉有多起利用人頭以假契約、假所得資料向銀行詐貸案件，並經提起公訴而由法院審理中，被告坦認其前此確有涉犯不實申貸案件，其亦未否認犯罪，然本案確實僅有於金額為667,000元之存摺類存款憑條上簽名，將上開金額匯至亞緹公司帳戶，其餘均不知情，而本案依全卷資料，雖得以證明李芳菲、吳素蓉、林毅君有遭偽造印文、署押，華南銀行則因不詳成年男子行使不實買賣契約書而陷於錯誤，准予較實際成交金額為高之貸款款項之事實，然實無證明被告有為三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書之犯行，自不得於無證據相佐之情況下，逕以被告涉有其他相似案件且於本案前後供述尚非合致，即推測、擬制被告就本案由不詳他人所犯之三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書犯行同有犯意聯絡、行為分擔，而違反無罪推定原則。　㈤綜上，原審以檢察官所舉證據之證明程度仍無法使法院達於可排除合理之懷疑而形成被告有罪之法律上確信程度，尚不足證明被告有涉犯三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書犯行，復無其他積極證據證明被告有何檢察官所指犯行，不能證明被告犯罪，而為被告無罪之諭知，業已說明其證據取捨之依據及認定之理由，並經本院補充說明如上，核無違誤。檢察官上訴意旨仍執前詞，就原審踐行調查證據程序後，本於經驗法則所為證據取捨、判斷其證明力職權之適法行使，仍持己見為不同之評價，指摘原判決不當，尚非可採，其上訴並無理由，應予以駁回。　　　據上論斷，應依刑事訴訟法第368條、第373條，判決如主文。本案經檢察官江文君提起公訴，檢察官戚瑛瑛上訴後，由檢察官王啟旭到庭執行職務。。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　刑事第十六庭　審判長法　官　劉嶽承　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王耀興　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　古瑞君以上正本證明與原本無異。檢察官如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，惟須受刑事妥速審判法第9條限制。其未敘述上訴之理由者，並得於提起上訴後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。刑事妥速審判法第9條：除前條情形外，第二審法院維持第一審所為無罪判決，提起上訴之理由，以下列事項為限：一、判決所適用之法令牴觸憲法。二、判決違背司法院解釋。三、判決違背判例。刑事訴訟法第377條至第379條、第393條第1款之規定，於前項案件之審理，不適用之。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林君縈中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日附件臺灣臺北地方法院刑事判決 111年度訴字第1262號公　訴　人　臺灣臺北地方檢察署檢察官被　　　告　王遵富　上列被告因詐欺等案件，經檢察官追加起訴（111年度偵字第185 59號），本院判決如下：　　主　文王遵富無罪。　　理　由一、公訴意旨略以：被告王遵富於民國108年間，依某真實姓名年籍不詳之成年男子（下稱不詳成年男子）之指示尋找購買房地及申辦貸款之人頭，嗣透過介紹認識另案被告李峻鋠( 業經本署檢察官以110年度偵字第15806、25306號案件提起公訴)，李峻鋠同意出借其名義擔任房地買受人及貸款申請人，而購買李芳菲所有之位在臺北市○○區○○街00號3樓房屋（下稱本案房屋）；王遵富、李峻鋠及不詳成年男子竟共同意圖為自己不法之所有，基於三人以上共同詐欺取財及行使偽造私文書之犯意聯絡，先由不詳成年男子以買受人身分於 108年3月中旬出面，向李芳菲表示欲以新臺幣（下同）1,00 0萬元之價格，購買本案房屋，隨即於108年3月22日，在新北市○○區○○路000號有巢氏房屋新店中央央北店，以「陳煥壅」之名義與李芳菲就本案房屋簽訂不動產買賣契約書（下稱真實買賣契約書），約定以1,000萬元對價買受本案房屋，並指定登記李峻鋠為買受人後，李芳菲再委由不知情之地政士許家豪辦理簽約後續過戶登記手續。不詳成年男子則於不詳時、地，以冒用不知情之吳素蓉、林毅君之名義分別作為見證地政士、仲介方，偽造吳素蓉、林毅君及出賣人李芳菲之印文、署押之方式，偽造由李峻鋠擔任買受人、價金為 1,550萬元不實金額之買賣契約書（下稱不實買賣契約書）、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產委託銷售標的現況說明書(成屋)、不動產買賣價金履約保證證書各1份後，由李峻鋠擔任貸款名義人，持上開不實買賣契約書等資料於 108年3月26日前往新北市○○區○○路000號華南商業銀行(下稱華南銀行)新莊分行申辦房貸借款，以行使上開不實買賣契約書等資料，並於108年4月18日配合辦理對保，使華南銀行誤信本案房屋係由李峻鋠以較高之價格購得，致陷於錯誤准予核貸，並經華南銀行於108年4月26日先後撥款920萬元、3 90萬元至經辦本案房屋買賣價金履約保證業務之僑馥建築經理股份有限公司(下稱僑馥公司)之履保帳戶，再經扣除應給付李芳菲尾款、賣方仲介費及地政士費等相關費用後，僑馥公司於108年4月29日將所餘買方溢入款364萬7,092元匯至李峻鋠申設之臺灣土地銀行信義分行帳號000000000000帳戶內，嗣由王遵富與李峻鋠於同日前往臺灣土地銀行信義分行辦理提領上開溢貸款項，而以此方式詐取貸款得手，並足以生損害於李芳菲、吳素蓉、林毅君及華南銀行。因認被告涉犯刑法第339條之4第1項第2款之三人以上共同犯詐欺取財、同法第216條、第210條之行使偽造私文書罪嫌等語。二、刑事訴訟法第308條規定：「判決書應分別記載其裁判之主文與理由；有罪之判決並應記載犯罪事實，且得與理由合併記載」，同法第310條第1款規定：「有罪之判決書，應於理由內分別情形記載右列事項：一、認定犯罪事實所憑之證據及其認定之理由」，及同法第154條第2項規定：「犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實」。揆諸上開規定，刑事判決書應記載主文與理由，於有罪判決書方須記載犯罪事實，並於理由內記載認定犯罪事實所憑之證據及其認定之理由。所謂認定犯罪事實所憑之「證據」，即為該法第 154條第2項規定之「應依證據認定之」之「證據」。職是，有罪判決書理由內所記載認定事實所憑之證據，即為經嚴格證明之證據，另外涉及僅須自由證明事項，即不限定有無證據能力之證據，及彈劾證人信用性可不具證據能力之彈劾證據。在無罪判決書內，因檢察官起訴之事實，法院審理結果，認為被告之犯罪不能證明，而為無罪之諭知，則被告並無檢察官所起訴之犯罪事實存在，既無刑事訴訟法第154條第2 項所規定「應依證據認定之」事實存在，因此，判決書僅須記載主文及理由，而理由內記載事項，為法院形成主文所由生之心證，其論斷僅要求與卷內所存在之證據資料相符，或其論斷與論理法則無違，通常均以卷內證據資料彈劾其他證據之不具信用性，無法證明檢察官起訴之事實存在，所使用之證據並不以具有證據能力之證據為限，故無罪之判決書，就傳聞證據是否例外具有證據能力，本無須於理由內論敘說明（最高法院100年度台上字第2980號判決意旨參照）。依上說明，本件經本院審理後，既認不能證明被告犯罪，而為無罪判決之諭知，即無庸就卷附證據有無證據能力逐一說明，先予敘明。　　三、按犯罪事實應按證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪或其行為不罰者，應諭知無罪之判決。刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項定有明文。又認定犯罪所憑之證據，雖不以直接之證據為限，間接證據亦包含在內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達於此一程度，而有合理之懷疑存在時，事實審法院已就其心證上理由予以闡述，敘明其無從為有罪之確信，因而為無罪之判決，尚不得任意指為違法，此有最高法院82年度台上字第163號、76年度台上字第4986號、30年度上字第816號等判決意旨可資參照。又刑事訴訟法第161條已於91年2月8日修正公布，修正後同條第1項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其闡明之證明方法，無從說服法官以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知，最高法院92年度台上字第128號亦著有判決可為參照。四、本件公訴意旨認被告涉有上開三人以上共同犯詐欺取財、偽造私文書及行使偽造私文書罪嫌，無非係以被告及另案被告李峻鋠之供述、證人李芳菲、陳韋廷、許家豪、吳素蓉、林毅君、鍾啟瑞、林家豪之證述、真實買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產買賣意願書、房地產權點交書、土地登記申請書、臺北市稅捐稽徵處110年6月8日北市稽文山乙字第1105103327號函附契稅及土地增值稅申報書、建物買賣移轉契約書、土地買賣移轉契約書、契稅及土地增值稅繳款書、不實買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產委託銷售標的現況書明書(成屋)、不動產買賣價金履約保證證書、華南銀行貸款契約2份、切結書、房屋貸款申請書及調查表、房地產鑑定表(買賣成交價)、僑馥公司110年6月10日僑馥(110)字第225號函附收受買方匯入信託專戶款項及撥款明細、另案被告李峻鋠之臺灣土地銀行信義分行帳號000000000000帳戶之客戶基本資料及存款往來交易明細表、存摺類取款憑條及存款憑條等為其主要論據。五、訊據被告固承認曾於108年4月29日於臺北市基隆路亞緹公司之土地銀行，提供身分證件，並於金額為667,000元之存摺類存款憑條上簽名，將上開金額匯至另案被告李峻鋠任職之亞緹公司之帳戶，惟堅詞否認有三人以上共同詐欺取財、行使偽造私文書等犯行。被告辯稱：我沒有去領錢，那天我要送名片還是型錄去亞緹國際有限公司（下稱亞緹公司），我去到亞緹公司樓下，亞緹公司樓下剛好是土地銀行，他們公司有一個人說他沒有帶身分證，問我有沒有帶身分證，我說有，他說要匯一筆款到亞緹公司，問我可不可以幫忙提供證件，在匯款人的欄位簽名，我寫上我的名字跟身分證字號，當時他說有一個66萬多的錢要匯去亞緹公司，我就不疑有他，我想說也不是洗錢的錢，我只是好心幫忙，我只知道跟我一起去做匯款的這個人是亞緹公司的員工，但我不知道是誰，因為我去亞緹公司送貨很多次，他們公司很多人我見過，但我不知道誰是誰；我自己有做過很多類似的案子，做過的就會認，也被判刑，但之前檢察官問時，我搞不清楚到底是哪一個案子，這一件真的不是我做的；在106年以前我才有辦法做這些案子，奢侈稅開始時，我們的方法已經沒有辦法用；106年我們被調查局抓後，我就沒有在做這些案子了，所有案子都在106年前，但是108年後的本案真的不是我做的，包括所有的買方、賣方、仲介、銀行的人員沒有一個人認識我，我也沒有跟任何一個人講過話，也沒有交集等語。六、是以，本件被告僅承認曾於108年4月29日前往土地銀行，提供身分證件，並於金額為667,000元之存摺類存款憑條上簽名，將上開金額匯至另案被告李峻鋠任職之亞緹公司之帳戶一節，否認有與不詳成年男子或另案被告李峻鋠為三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書之犯行，則本件仍應有積極事證證明被告曾施用詐術、偽造私文書並行使之，或有與不詳成年男子或另案被告李峻鋠為犯意聯絡之事實。經查：　㈠不詳成年男子以買受人身分於108年3月中旬出面，向李芳菲表示欲以新臺幣1,000萬元之價格，購買本案房屋，隨即於1 08年3月22日，在新北市○○區○○路000號有巢氏房屋新店中央央北店，以「陳煥壅」之名義與李芳菲就本案房屋簽訂真實買賣契約書，約定以1,000萬元對價買受本案房屋，並指定登記李峻鋠為買受人後，李芳菲再委由不知情之地政士許家豪辦理簽約後續過戶登記手續；不詳成年男子則於不詳時、地，以冒用不知情之吳素蓉、林毅君之名義分別作為見證地政士、仲介方，偽造吳素蓉、林毅君及出賣人李芳菲之印文、署押之方式，偽造由李峻鋠擔任買受人、價金為1,550萬元之不實買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產委託銷售標的現況說明書(成屋)、不動產買賣價金履約保證證書後，由李峻鋠擔任貸款名義人，持上開不實買賣契約書等資料於108年3月26日前往華南銀行新莊分行申辦房貸借款，以行使上開不實買賣契約書等資料，並於108年4月18 日配合辦理對保，使華南銀行誤信本案房屋係由李峻鋠以較高之價格購得，致陷於錯誤准予核貸，並經華南銀行於108 年4月26日先後撥款920萬元、390萬元至經辦本案房屋買賣價金履約保證業務之僑馥公司之履保帳戶，再經扣除應給付李芳菲尾款、賣方仲介費及地政士費等相關費用後，僑馥公司於108年4月29日將所餘買方溢入款364萬7,092元匯至李峻鋠申設之臺灣土地銀行信義分行帳號000000000000帳戶內，嗣由王遵富與不知名之成年男子於同日前往臺灣土地銀行信義分行辦理提領上開溢貸款項，而以此方式詐取貸款得手，並足以生損害於李芳菲、吳素蓉、林毅君及華南銀行等情，固據證人李芳菲、陳韋廷、許家豪、吳素蓉、林毅君、鍾啟瑞、林家豪證述明確（見臺灣臺北地方檢察署【下稱北檢】 110年度他字第1197號卷【下稱北檢1197卷】第5至6頁、第2 3至26頁、第123至125頁，北檢110年度偵字第15806號卷【下稱北檢15806卷】第155至159頁、第207至209頁、第223至 224頁，北檢111年度偵字第18559號卷【下稱北院18559卷】第51至55頁，北檢111年度偵字第28637號卷【下稱北檢2863 7卷】第101至102頁，本院111年度審原訴第75號卷【下稱本院75卷】第91至92頁，本院111年度原訴字第57號卷一【下稱本院57卷一】第99至101頁，本院111年度原訴字第57號卷二【下稱本院57卷二】第39至40頁），並有真實買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產買賣意願書、房地產權點交書、土地登記申請書、臺北市稅捐稽徵處110年6 月8日北市稽文山乙字第1105103327號函附契稅及土地增值稅申報書、建物買賣移轉契約書、土地買賣移轉契約書、契稅及土地增值稅繳款書、不實買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產委託銷售標的現況書明書(成屋)、不動產買賣價金履約保證證書、華南銀行貸款契約2份、切結書、房屋貸款申請書及調查表、房地產鑑定表(買賣成交價)（見北檢1197卷第45至93頁、第135至137頁，北檢15806 卷第35至49頁、第53至111頁，北檢8275卷第3至52頁)，以及僑馥公司110年6月10日僑馥(110)字第225號函附收受買方匯入信託專戶款項及撥款明細、另案被告李峻鋠及亞緹公司之臺灣土地銀行信義分行帳號000000000000帳戶之客戶基本資料及存款往來交易明細表、存摺類取款憑條及存款憑條、傳票、貸款及帳戶資料、亞緹公司設立登記表及歷年變更登記表、異動索引等件(見北檢15806卷第51頁、第295至297頁、第311至317頁，北檢1197卷第95頁，本院75卷第51至55頁，本院57卷一第105至135頁、第143頁、第147至226頁、第2 29至235頁、第239至247頁，本院57卷二第57至63頁、第67 至69頁)為憑，且被告於警詢、偵訊及本院準備程序或審理中均未爭執上情，堪信屬實。惟上開事證，僅足證明李芳菲、吳素蓉、林毅君有遭偽造印文、署押，華南銀行則因不詳成年男子行使不實買賣契約書而陷於錯誤，准予較實際成交金額為高之貸款款項，然尚不足以此遽認被告有與另案被告李峻鋠及不詳成年男子為三人以上共同詐欺取財、偽造私文書、及行使偽造私文書之犯意聯絡，而提供身分證明，並於存摺類存款憑條上簽名，將上開金額匯至亞緹公司之帳戶。　㈡又對照另案被告李峻鋠於本院112年3月27準備程序時陳稱：因為我一直想買台北的房子，本案房屋是我任職亞緹公司的鐘姓老闆介紹仲介給我，不是王遵富介紹的；仲介名字及仲介公司我不記得，就直接約在亞緹公司樓下；當時仲介有給我看兩間房子的照片，只問我中意哪一間，我說我不太懂，要先看貸款可以貸多少，仲介說如果是1,700多萬的房子，定金至少要50至100萬，我說我身上的現金沒有那麼多，後來仲介就要我看1,300多萬的房子，當時我問說可不可以貸到這麼多，仲介說要看銀行；實際上我看的就只有本案房屋，後來都只有接洽能不能貸款；本案房屋的貸款我全部還清了，我把房子賣掉了，中間有延遲還貸款1、2期，亞緹公司從我的薪資扣除房貸，剩餘的錢才給我，每個月我實際拿到的錢就是2萬多，好一點會拿到3、4萬；我有在亞緹公司見過王遵富，我不知道當時王遵富來幹嘛等語（見本院57卷一第91至101頁），以及本案房屋賣方李芳菲及仲介人員陳韋廷於111年7月27日北檢檢察事務官詢問時均表示買賣過程沒有看過王遵富等語（見北檢18559卷第52頁）。足見被告並非介紹另案被告李峻鋠購買本案房屋之人，且並未參與另案被告李峻鋠與李芳菲買賣本案房屋之過程，且本案房屋之貸款債務皆已還清，華南銀行並未受有損害。　㈢再者，本件被告於本案審理中抗辯本案房屋不是其介紹給亞緹公司一節，雖與其偵查中供稱認識亞緹公司，曾介紹本案房屋給亞緹公司老闆知道，介紹有給佣金，領完錢有給現金等語不符（見偵15806卷第383至386頁）。惟縱認被告確有介紹買賣本案房屋之情事，此部分尚不足遽認被告對其介紹後之偽造文書或詐貸等事實，有所知情或曾參與。而本件公訴意旨認為被告涉犯三人以上共同犯詐欺取財、偽造私文書及行使偽造私文書罪嫌，則僅以土地銀行存摺類取款憑條證明被告曾於108年4月29日於臺北市基隆路亞緹公司之土地銀行，提供身分證件，並於金額為667,000元之存摺類存款憑條上簽名，將上開金額匯至另案被告李峻鋠任職之亞緹公司之帳戶之事實，而與本案房屋買賣、貸款有涉，然並無被告自己施用詐術或偽造文書之證據，亦無得以證明被告與不詳成年男子或另案被告李峻鋠曾有三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書為犯意聯絡之相關事證，難遽認被告有何三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書之犯行。七、綜上所述，本件依公訴人所舉各項證據方法，充其量僅能證明李芳菲、吳素蓉、林毅君有遭偽造印文、署押，華南銀行則因不詳成年男子行使不實買賣契約書而陷於錯誤，准予較實際成交金額為高之貸款款項之事實，尚無法證明被告為三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書之犯行。是公訴人所舉證據所舉證據未達通常一般人均不致有所懷疑，而得以確信被告確有公訴人所指之偽造及行使偽造文書等犯行之程度，本院自無從形成被告有罪之確信，揆諸前開法條規定裁判及意旨，自應均為無罪之諭知，以昭審慎。據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。本案經檢察官江文君提起公訴，檢察官林安紜、戚瑛瑛到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　24　　日　　　　　　　　　刑事第八庭　　審判長法　官　解怡蕙　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊世賢　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林奕宏上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張閔翔中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　25　　日

2024-12-18

TPHM-113-上訴-4871-20241218-1

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臺灣屏東地方法院簡易民事判決　　　　　　　　　　　　　　　 113年度屏簡字第117號原告程亦不動產有限公司法定代理人劉兆晟訴訟代理人陳佳玲被告潘宗權上列當事人間給付仲介服務費事件，本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣（下同）140,000元，及自112年12月 2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行，但被告以140,000元為原告供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、緣原告「晟德不動產有限公司」，於113年4月16日變更公司名稱為「程亦不動產有限公司」，有卷存臺中市政府函、有限公司變更登記表可稽（見本院卷第219-227頁），就此合先敘明。二、原告主張：緣原告受訴外人陳進興委託銷售其所有坐落屏東縣○○市○○段000地號土地及其上同段1399建號（即門牌號碼屏東縣○○市○○街000號）建物，被告先於591房屋交易網看到系爭房地後，於112年9月間經原告所屬經紀營業員陳佳玲帶看系爭房地，於112年9月24日在屏東縣立圖書館總館內之營業咖啡廳，被告、陳進興與陳佳玲在訴外人嚴翊方地政士事務所之林季錚地政士見證下以700萬元簽立不動產買賣契約書，並已辦妥系爭房地所有權移轉登記及點交，依被告簽立之服務確認單，被告應給付原告服務費140,000元，詎被告拒絕給付，經原告於112年11月24日以LINE催告被告於7日內給付，然被告仍未給付，故依民法第568條第1項或居間法律關係（按指服務確認單）請求法院擇一判決被告給付等語。聲明：除假執行外，如主文第1項所示。三、被告則以：被告固有簽立服務確認單約定給付原告服務費14 0,000元，及與陳進興簽立不動產買賣契約書以700萬元買受系爭房地，並已辦妥系爭房地所有權移轉登記及點交，惟因原告有下列情事：　㈠原告未揭露陳佳玲為陳進興之女，原告法定代表人劉兆晟則為陳佳玲之配偶，係陳進興之女婿，有違民法第106條雙方代理規定。　㈡原告未依法向被告以不動產說明書說明屋況：原告員工即本件不動產經紀人鄭婉婷於本約居間迄至原告與陳進興就系爭房地於112年9月24日簽署買賣契約時，並未出現，自無可能向被告進行說明系爭房地屋況，而陳佳玲亦沒有依照進行相關屋況解說。　㈢原告未盡價格調查之義務：系爭房地位於屏東縣屏東市華一街，則原告自應提供屏東市華一街附近與本案物件條件相近（地上2層）之價格資料，惟原告人員於仲介過程中，並未提出任何價格資料，供被告參考，僅是一眛叫被告接受陳進興（賣方）之開價，故原告並未盡善良管理人義務。　㈣被告與陳進興於112年9月24日簽立系爭房地買賣契約，但被告在簽約前，陳佳玲帶看系爭房屋，當時即發現系爭房地有壁癌、地板磁磚破損、外牆剝落、女兒牆裂縫等瑕疵，惟原告人員當時向被告表示，相關瑕疵在簽約後、交屋前都會修復完成，會將系爭房地恢復成與其標的物現況說明書相符的狀況，被告因此與陳進興簽署系爭房地買賣契約，並於11 2年11月24日交屋。又被告於112年10月15日再次看屋時，發現上開壁癌、外牆剝落、女兒牆裂縫等瑕疵完全未予處理，甚至發現系爭房屋有熱水管路無水、喪失效用等問題，此部分與陳進興於標的物現況說明書中所載之「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）項目勾選『否』，以保證系爭房屋無任何重要瑕疵問題的屋況完全不同。也未幫被告向陳進興協調相處理事宜，而使被告亦喪失上開瑕疵對於陳進興瑕疵擔保權益，致損失210,000元修繕費用之求償權利。　㈤綜上，原告並未盡善良管理人義務且已造成被告損失，故依民法第571條規定不得向被告請求報酬，原告之請求即無理由。　㈥聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免假執行。四、下列事項為兩造所不爭執：　㈠被告與原告於112年9月24日簽訂服務費確認單，約定服務費為140,000元。　㈡系爭房地已辦妥所有權移轉登記及點交。五、經查：　㈠本件陳佳玲為陳進興之女乙節，為原告所不爭執，惟依個人資料保護法第2條第1款規定家庭亦屬個人資料，屬個人隱私，依陳佳玲與被告之妻即LINE暱稱「591屏東透天厝葉嘉嘉嘉」於112年9月10日LINE對話內容已表明「男性親友長輩」、「做自己人生意有時也是很．．畢竟價格決定權是他們在決定，晚輩沒有任何決定權只能盡力去溝通」等語（見本院卷第137頁），本院審酌不動產經紀人員告知義務、善良管理人之注意義務與個人資料隱私的保護二者之衝突與調和，認為陳佳玲如此說明與賣方親屬關係，並未違反告知義務及善良管理人之注意義務。又於112年9月24日簽立系爭房地買賣契約之雙方當事人分別為被告與陳進興本人，並無代理人存在，亦無被告所稱違民法第106條雙方代理規定。　㈡按「本條例用辭定義如下︰．．七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」此不動產經紀業管理條例第2條第7款定有明文。足見，經紀營業員之得協助經紀人執行仲介或代銷業務。本件陳佳玲為不動產經紀營業員乙節，被告並未爭執，故由陳佳玲協助原告所屬不動產經紀人即鄭婉婷，於法自無不合。依原告所提出陳佳玲與被告之妻LINE對話內容，於112年9月6日、112年9月13日即有告知附近交易行情（見本院卷第142-144頁），並有本院卷存交易行情資料、系爭房地500公尺交易行情表可查（見本院卷第150、151、395頁），並無被告指原告提供任何價格資料之情事。　㈢次按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」此不動產經紀業管理條例第23 條第1項亦定有明文，惟本院認為判斷不動產經紀人員，對於不動產現狀，有無違反告知義務、善良管理人意義務，除不動產說明書外，尚需籍由刊登不動產廣告照片有無刻意掩蓋瑕疵部分，不予揭露，或陪同購買者察看屋況時，有無刻意避開瑕疵部分等相關事實綜合判斷之。經查：　　①本件依卷存爭房地於591房屋交易網之照片（見本院卷第27 7-284頁），已明顯可見壁癌、地板磁磚破損，而依陳佳玲與被告之妻112年9月6日LINE對話內容，可知係從591房屋交易網得知系爭房地出售（見本院卷第285頁），加以被告自承陳佳玲帶看系爭房屋，當時即發現系爭房地有壁癌、地板磁磚破損、外牆剝落、女兒牆裂縫等瑕疵（見本院卷第66頁原告書狀）。又依證人陳怡如於本院審理時證述：「（屏東市○○街000號這個房子你知道嗎？）我知道，我是這個物件的營業員，也是承辦人員之一。（被告有去看過房子嗎？）有，在2023年9月9日下午2點跟他太太去看房子，我也在場。〔（提示本院卷第277頁至284頁的照片），是不是591當時廣告屋況的照片？〕對。（這個廣告是你們原告公司刊登的嗎？）是。（你那天在現場有跟被說明怎麼樣的屋況？）我是開發承辦之一，也就是找房子來賣的，陳佳玲也是開發之一，也是買方的銷售業務。屋況是陳佳玲說明，因為那天是下雨被告他們是開車來，他兒子在車上，被告的太太先進去，被告的太太從一樓的客廳開始走到後面的廚房，業務陳佳玲就有告知這是原始屋況，也用手指出現場廚房旁邊的廁所外面的牆面有壁癌，一樓廚房後面有防火牆也有讓他太太看。然後上二樓，有帶到後面的房間為主臥有廁所，因為廁所有整理過，所以也有跟他講，陽台也有開出去給被告的太太看，二樓兩間房間看完後就上三樓增建部分（鐵皮搭建開放式），然後陳佳玲有問要不要請先生也來看，被告的太太說好，所以他太太下去換被告上來，然後再帶他先生一樣從一樓到三樓，一樣也有告訴他壁癌的地方，防火牆也有開給他，這是原始屋況沒有任何遮蔽，所以被告可以完整看到。」等語（見本院卷第387-389頁）。顯見被告在簽約之前，應已清楚知悉系爭房地有壁癌、地板磁磚破損、外牆剝落、女兒牆裂縫之情形存在。　　②依陳佳玲與被告之妻LINE對話（見本院卷第152、153、154 頁），陳佳玲即已明白告知「屋況是需要整理的」、「整修也是看個人怎麼整修」等語，並以寄有關舊屋整修相片予被告之妻，而被告遲至言詞辯論終結前，亦未提出證據證明原告有承諾相關瑕疵在簽約後、交屋前都會修復完成，故被告抗辯原告人員當時向被告表示，相關瑕疵在簽約後、交屋前都會修復完成，會將系爭房地恢復成與其標的物現況說明書相符的狀況云云，並無可採。　　③雖被告懷疑漏水部分（見本院卷第156-165頁陳佳玲與被告之妻對話內容），惟被告與陳進興之不動產買賣契約書，已載明：「交屋後半年內，若原屋況有滲漏水，由賣方負擔瑕疵擔保責任修繕處理（不包含附贈物）」等語（見本院卷第97頁），並無喪失對陳進興瑕疵擔保權益，況依陳佳玲與被告之妻LINE對話（見本院卷第156-172頁），可知陳佳玲積極與被告之妻溝通被告懷疑漏水部分，並有去有請人至系爭房地貼衛生紙測試有無漏水，甚或表示可以第三方師傅來鑑定，也請被告的工班一起過來，並無被告所指未幫被告向陳進興協調相處理事宜之情事。另依本院卷第184頁照片，可知系爭房地當時並無裝設熱水器連接，自無從判斷熱水管路是否有水，而本件並無證據證明原告所屬人員知悉熱水管路無水而未予告知。　　④綜上所述，經紀人員，包含經紀人或經紀營業員，已如上所述，雖被告抗辯不動產經紀人鄭婉婷迄至於112年9月24 日簽署買賣契約時始為出現，於標的物現況說明書中所載之「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」項目勾選「否」（見本院卷第265頁），然綜合上開情事，本院認原告所屬經紀人員已盡系爭房屋地屋況現狀之說明義務，亦難認有未盡善良管理人之注意義務，被告抗辯民法依民法第571條規定，原告不得向被告請求報酬，並無可採。　㈣是則，原告依服務確認單，請求被告給付140,000元及自112 年12月2日起（見本院卷第194頁，原告之經紀人員陳佳玲於 112年11月24日以LINE催告，將服務費七天內匯到公司，即於112年12月1日屆滿7日）至清償日止，按年法定利率息分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2 項準用第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。八、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　屏東簡易庭　法　官曾吉雄正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭美雀

2024-12-18

PTEV-113-屏簡-117-20241218-1

上

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第115號上訴人吳金蓮訴訟代理人余席文律師被上訴人陳美麗訴訟代理人王耀星律師被上訴人永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人孫慶餘被上訴人陳泓宇上二人共同訴訟代理人連根佑上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年8月 8日臺灣新北地方法院110年度訴字第1677號第一審判決提起上訴，本院於113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由 本件上訴人主張：伊於民國107年1月11日經被上訴人永慶房屋仲介股份有限公司(下稱永慶公司)及其受僱人經紀人營業員即被上訴人陳泓宇(下稱陳泓宇)仲介，以新台幣（以下同）2450 萬元，向被上訴人陳美麗(下稱陳美麗)購買其所有位於鹿特丹特區(下稱系爭社區）公寓大廈(下稱系爭大樓)所在門牌新北市○○區○○路000號18樓房地，並於同年2月23日交屋（該房屋下稱系爭房屋）。嗣該特區管理委員會（下稱系爭管委會）於11 0年1月14日委請鑫邦機電行施作系爭社區公共區域消防管線更換工程，伊於110年2月4日上午11時經通知屋內漏水(下稱系爭漏水事故)，始發現系爭房屋自動消防撒水管外觀嚴重鏽蝕，部分管段鏽穿(下稱系爭瑕疵)，無法再供火災時使用，欠缺通常效用而有瑕疵，伊並受有該瑕疵修復費用及因該瑕疵所受房屋污名化之交易減損至少127萬4490元，伊得依民法第227條第 1項準用第226條第1項、民法第359條、第179條、第360條規定，擇一請求陳美麗賠償。而系爭社區自95年起迄至110年，每年消防檢驗均不合格，甚至A-18(系爭房屋所屬樓層），更於9 7年許出現諸多消防相關缺失，多次遭新北市政府消防局（下稱消防局）列管與裁罰，永慶公司、陳泓宇仲介系爭房屋向伊收取報酬24萬5000元，未依其仲介專業調查、告知系爭房屋前開瑕疵，並錯誤告知「本案同樓層或上下層樓梯間有屋內灑水設備可使用」，違反不動產經紀業管理條例(下稱經紀業條例) 第24-2條第1款、第3款、第4款規定之保護他人法律，致伊陷於錯誤買受系爭房屋，並受有修復系爭瑕疵費用及系爭房屋因此所受之價值減損至少127萬4490元之損害，伊得依民法第184 條第2項、第188條第1項、第544條、經紀業條例第26條第2項、消費者保護法（下稱消保法）第7條第3項、第51條之規定，請求永慶公司、陳泓宇連帶給付127萬4490元，並與陳美麗負不真正連帶債務之責。又永慶公司乃企業經營者，違反經紀業條例第24-2條之規定，未善盡查證與告知義務，致伊買受系爭房屋而受有損害；且因該行為違反誠信原則，致出賣人即陳美麗就系爭房屋受有客觀上顯不相當之價值利益，依民法第571 條規定，永慶公司不得向伊請求報酬，伊亦依消保法第7條第3 項、民法第544條之規定，請求永慶公司加倍賠付伊修復消防設備費用及房屋價值減損至少127萬4490元及賠償、返還伊已付之服務費用金各24萬5000元，合計176萬4490元(計算式：1, 274,490＋〈245,000×2〉)。爰求為命陳美麗應給付伊127萬4490 元本息；陳泓宇、永慶公司應連帶給付伊127萬4490元本息；前2項給付，如任一人為給付，其餘於給付範圍内，免除給付責任；永慶公司應給付伊176萬4490元本息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡陳美麗應給付伊127萬4490元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢陳泓宇、永慶公司應連帶給付伊127萬4490元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣前二項給付，如任一人為給付，其餘於給付範圍内，免除給付責任。㈤永慶公司應給付伊176萬4490元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈥願供擔保請准宣告假執行。 陳美麗則以：否認系爭房屋交屋時，有上訴人所稱之消防管線破損瑕疵存在；又上訴人因鑫邦機電行測試消防送水未施作止水閥所造成之損害，與系爭房屋有無消防管線破損瑕疵無關。上訴人執此所為請求，均屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。 永慶公司、陳泓宇則以：否認系爭房屋交付上訴人時存有瑕疵，況系爭房屋之消防設施經賣主陳美麗簽名確認，且室內已見完整撒水頭，陳泓宇非專業之鑑定人，尚難要求其對埋設樓板內消防管線銹蝕之隱藏瑕疵，應具專業調查、檢測能力，自無違反居間人調查及報告義務；又上訴人所主張為服務有瑕疵，並無安全或衛生上之危險，無消保法之適用等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。 兩造不爭執事項(見本院卷第102-103、158頁)：㈠上訴人於107年1月11日經永慶公司及受僱人經紀人營業員陳泓宇仲介，以2450萬元，向陳美麗購買其所有位於系爭社區門牌新北市○○區○○路000號18樓房地，並於同年2月23日交屋。㈡永慶公司因仲介上訴人與陳美麗間系爭房屋及其坐落土地之買賣，已向上訴人收取仲介報酬24萬5000元。　㈢系爭管委會於110年1月14日張貼公告，委請鑫邦機電行維修系爭社區公共主幹管分管配置之灑水幹管分戶配管工程(見原審卷一第49頁)(施作12、15、17、18樓 )。㈣上訴人因系爭漏水事故，另案請求系爭管委會、鑫邦機電行賠償，案列臺灣新北地方法院110年度訴字第1510號案件(下稱另案)審理，經一審判決後，當事人已提上訴，有該判決可憑( 見本院卷第321-352、386頁)。 上訴人請求陳美麗給付部分：　上訴人主張陳美麗於107年2月23日交付系爭房屋予伊時，屋內自動消防撒水管外觀嚴重鏽蝕，部分管段鏽穿，無法再供火災時使用(並未主張系爭房屋公共區域之消防設備瑕疵，見本院卷第300、232頁)，欠缺消防設備通常之效用，陳美麗應負瑕疵擔保責任等情，並以系爭房屋所在系爭社區自95年起迄110 年，每年消防檢驗均不合格，更於97年許出現諸多消防相關缺失，多次遭消防局列管與裁罰為據。為被上訴人所否認。經查：㈠依另案囑託中華民國消防設備師公會全國聯合會(下稱消防師公會)於系爭漏水事故發生後，就系爭房屋漏水處(上訴人稱僅系爭房屋19樓客廳挑高部分漏水，至19樓樓梯上方為遮掩撒水頭設置嵌燈之天花板，則無漏水，見本院卷第388頁) 為鑑定(下稱系爭鑑定)，認「2.系爭房屋上方自動撒水設備，既設4只密閉濕式撒水頭，外觀有氧化銹蝕狀態，但仍為密閉狀態，樓層頂板下方未發現撒水管線，判斷為建築物興建當時，撒水管以暗管埋設方式配置。經搭施工架打除部分樓層頂板(挑空區)混凝土，露出撒水設備管線，發現配管外觀銹蝕嚴重，且部分管段已銹穿，判斷系爭房屋(挑空區)上方之自動撤水管線已全面銹損無法再使用」、「3.系爭房屋之自動撒水設備配管工法均採用暗管(埋設於樓板内)方式配置，為興建時期建築物慣用之施工方式，日後會產生下列情況：(1) 埋設管路與管接頭材質不同，因電位差產生電解銹蝕造成接合處漏水。(2)頂樓板受熱溫昇，混凝土膨脹係數與配管膨脹係數之差異造成機械應力後產生間隙滲水造成配管銹蝕。(3) 樓層頂板防水層劣化產生滲水，造成樓板混凝土含水與配管接觸產生銹蝕。」等情(見本院卷第109、111、117-119頁)，上訴人並據以主張系爭房屋於107年2月23日交屋時存有撒水管外觀嚴重鏽蝕，部分管段鏽穿之系爭瑕疵。然上訴人自陳：漏水部分之客廳挑高處，當時交屋時該處天花板即露出6個撒水頭，伊於107年7月時拆除該天花板，見混凝土並無異狀或破損，之後重新裝潢裝設天花板，並保留6個撒水頭等語 (見本院卷第354、388頁) ，即系爭房屋交屋時，並無撒水頭鏽蝕，或可能造成配管鏽蝕、管段鏽穿之混凝土含水之情形，則斯時是否即存有上訴人所主張系爭瑕疵，即屬存疑。㈡又消防師公會就前開鑑定補充說明：⒈ 系爭房屋大樓頂板内埋設消防管線為鍍鋅鋼管(詳鑑定報告鑑照片四），其撒水頭材質為銅質鍍鉻(詳鑑定報告鑑照片三）。⒉消防管線使用年限因素眾多，其一為視所配置環境現況作為判斷管線是否勘耐腐蝕之參考依據。本案系爭管線因頂板防水失效使樓板滲水(詳鑑定報告鑑照片三)造成管線埋設環境劣化致使嚴重腐蝕，此為大幅度降低本案消防管線使用年限因素之一。⒊因本系爭管線為埋設於大樓頂板，故其管線平時檢查、維護保養無法透由埋設管線外觀檢查，但仍可以檢視末端查驗閥壓力表之壓力值來觀察管路是否持壓，作為初步保養維護之依據。⒋有關新北市政府消防局消防安全檢查紀錄說明自動撒水設備消防管線，自 107年起已無法持壓(壓力不足）等語(見本院卷第221頁)。而上訴人自陳消防局對系爭社區大廈106年間之消防安全檢查紀錄即編號33-35分別就防火管理、消防設備、檢修申報等安檢項目之記載，未見撒水管失壓、失效情形等語 (見本院卷第38 6頁、原審卷一第202、197頁)，迨上訴人受點交系爭房屋後之 107年10月24日以後始有自動撒水設備部分區域閘閥關閉、末端查驗閥放水壓力不足部分住戶端管系失壓情形 (見原審卷一第201-202頁)，參以前述上訴人受點交系爭房屋迄同年7月裝璜該屋客廳挑高處天花板時，均未見造成消防撒水頭、配管銹蝕、銹穿之樓板滲水混凝土含水乙節，自難認系爭瑕疵於上訴人自陳美麗處受點交系爭房屋時即已存在。至上訴人稱106 年間之消防檢查僅為抽驗，並非全面性檢查，所以僅就抽驗不合格之事項予以複驗云云，未據其舉證以實其說，縱認屬實，亦未能證明系爭瑕疵於房屋點交時即已存在，自不足為其有利之認定。㈢上訴人另主張：依原證21消防局之自95年歷次消防安全檢查紀錄，迄104年1月19日以前自動撒水設備消防檢查不合格之違規達10餘次，且系爭社區大廈於85年起造，迄107年交屋時，未曾更換或維修消防撒水設備，自已失效或毀損云云 (見本院卷第231、199、433、434頁、原審卷二第147頁)。惟查，針對本院函詢系爭大樓消防管線之使用年限，經消防師公會補充說明稱：消防管線使用年限因素眾多等語(見本院卷第193、221頁) ，自難單憑系爭大樓於85年起造迄系爭房屋點交予上訴人時約 20年，即可認消防管線已逾使用年限而已毀損或失效。至系爭大樓於106年間之消防安全檢查既未見有撒水管失壓、失效情形，如前所述，縱於之前系爭大樓所為消防安全檢查有自動撒水設備消防檢查不合格之違規情形，亦不足以證明上訴人受點交系爭房屋時有其所主張之系爭瑕疵存在。末以，上訴人既未能證明系爭房屋於107年2月23日受點交時有其主張之系爭瑕疵存在，上訴人再執陳美麗於系爭房屋19樓樓梯上方處施作木作崁燈，遮蔽2個消防撒水頭，主張陳美麗故意不告知系爭瑕疵存在云云(見本院卷第435、269頁、原審卷一第461-466頁)，核無審酌必要，附此敘明。㈣上訴人聲請訊問於106年10月擔任系爭社區總幹事之證人陳金池，以證明系爭房屋交屋時存有系爭瑕疵，並說明系爭大樓區分所有權人會議(下稱系爭區權會)決議切斷消防供水之時間云云 (見本院卷第235、303頁，原審卷一157頁)。惟查，上訴人自承聲請訊間證人陳金池之待證事實，與消防局函復目的同以證明系爭房屋交屋時存有系爭瑕疵等語(見本院卷第303頁)，本院既已就消防局函復之消防檢查紀錄，已為審酌並說明理由如上；至系爭區權會何時決議切斷系爭大樓消防供水，及系爭管委會或陳金池何時執行該決議，均無法推翻本院依消防局以其專業所作消防安全檢查紀錄所認上訴人未舉證受點交系爭房屋時存有系爭瑕疵；是本院自無必要傳訊陳金池。㈤綜上，上訴人未能舉證其受點交系爭房屋時存有系爭瑕疵，則上訴人依民法第227條第1項準用第226條第1項規定、民法第35 9條、第179條、第360條請求陳美麗賠償云云，自屬無據。 上訴人請求永慶公司、陳泓宇給付部分：　　查系爭房屋出售前，陳美麗在系爭房屋「標的物現況說明書」第21項「本標的同樓層或上下樓梯間是否有消防設施」勾選「是」，項目為：「滅火器、消防栓、屋內撒水設備」，陳泓宇、永慶公司在「不動產說明書」之【重要注意事項欄】註明「本案同樓層或上下層樓梯間有屋內撒水設備可使用」等語，已如前述，且原告亦於上開【重要注意事項欄】上簽名確認（見原審卷一第38頁），顯見陳泓宇並無未盡其仲介專業應調查及告知之情事。又系爭房屋屋內既存有自動撒水設備，則陳泓宇於調查系爭房屋自動撒水設備時，依其現況加以探查，如無外觀可見之瑕疵存在，即應認為系爭房屋有屋內撒水設備可使用，實難要求陳泓宇須實際檢測系爭房屋屋內撒水設備是否可以正常撒水，始可認其盡調查義務。況上訴人未能舉證其於107 年2月 23日受點交系爭房屋時存有系爭瑕疵，甚至上訴人迄11 0年2月4日發生系爭漏水事故前已實際占領使用系爭房屋近3年期間，亦未曾查覺系爭瑕疵之存在，是上訴人以永慶公司、陳泓宇於仲介時就系爭瑕疵未盡調查義務，違反經紀業條例第24 -2條第1項第1款、第3款及第4款等規定，並依民法第184條第2 項、第188條第1項、第544條、經紀業條例第26條第2項、消保法第7條第3項、第51條之規定，請求永慶公司、陳泓宇連帶給付127萬4490元，請求永慶公司給付176萬4490元云云，亦屬無據。 從而，上訴人請求陳美麗給付其127萬4490元本息；請求陳泓宇、永慶公司連帶給付其127萬4490元本息；該2項給付，如任一人為給付，其餘於給付範圍，免除給付責任；及請求永慶公司另給付其176萬4490元本息，均為無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第十四庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雯珊正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　紀昭秀

2024-12-17

TPHV-113-上-115-20241217-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

損害賠償

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 112年度竹簡字第483號原告周佑融訴訟代理人陳宣任律師受訴訟告知人興富發建設股份有限公司法定代理人曹淵博訴訟代理人楊沂靜複代理人逄皓群受訴訟告知人全球人壽保險股份有限公司法定代理人林文惠訴訟代理人林仕文律師被告李昀修有勝不動產有限公司兼法定代理人陳岳勇被告鄭筱雯上四人共同訴訟代理人彭首席律師複代理人張奕靖律師廖沅庭律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年11月19日辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。經查，被告陳明自第三人全球人壽保險股份有限公司(下稱全球人壽公司)買受由第三人興富發建設股份有限公司(下稱興富發公司)興建之門牌號碼新竹市○○路000號12樓之房屋 (下稱系爭房屋)及其基地後，未曾居住，即出售予原告，且本件涉及系爭房屋之瑕疵，故第三人全球人壽公司與興富發公司與本件有法律上利害關係，而聲請對第三人全球人壽公司及興富發公司為告知訴訟(見本院卷第51、87頁)，經本院對全球人壽公司及興富發公司為訴訟告知，受訴訟告知人復經具狀及到庭陳述意見(見本院卷第216、260-262頁、第269 -271頁)，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠原告於民國110年6月20日，於被告有勝不動產有限公司(下稱有勝不動產公司)經紀人即被告陳岳勇及鄭筱雯仲介下，與被告李昀修達成購買系爭房屋及其基地之合意，並於同日簽立買賣契約書(下稱系爭買賣契約書)，被告李昀修並向原告保證系爭房屋沒有包括滲漏水問題等物之瑕疵，並於標的物現況說明書：「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年内修復滲漏水」等欄位勾選「否」。其後，雙方於 110年8月9日辦妥系爭房屋及其基地之所有權移轉登記。　㈡然而，原告遷入系爭房屋後，使用僅一年餘即發現系爭房屋之衛浴地板、臥室及衛浴中間之牆面不斷產生粉塵，且有剝落、面積擴大之現象，經防水工程行勘查後，認定係磁磚癌及壁癌，且認係因系爭房屋衛浴地磚及洩水坡道施工品質不良等問題，導致原乾濕分離之衛浴，濕區水分容易滲漏至乾區，進而造成磁磚癌、壁癌等現象，且該狀況如果不及時處理，未來磁磚癌、壁癌之面積可能繼續擴大。此外，壁癌、磁磚癌等問題不僅影響建物之外觀，長期更可能導致粉刷層損害、進而影響牆體結構、減低建物之耐用期限；另會造成氣喘、過敏性鼻炎等呼吸道疾病等徤康問題，亦與原告購買新成屋之目的相違。尤有甚者，防水工程行甚至發現系爭房屋已有施打「防水針」之痕跡，可見被告李昀修對於系爭房屋防水工程存有瑕疵乙事，縱非明知而故意掩飾，亦有重大過失。　㈢因為目前技術無法確切鑑定漏水自何日開始，一般是依照鑑定報告與經驗法則綜合判斷，原告是向被告李昀修購買全新房屋，購買全新房屋目的是要免去相關修繕勞累，況且新屋一般而言屋況較好，也會反應其價值，依照經驗法則及誠信原則，應可認為購買一年之新屋不可能在正常使用情況下就產生漏水瑕疵。若被告主張原告有何違反一般情形使用，而人為導致目前漏水情形，應由被告負舉證責任。此外，依照鑑定報告及相關照片，也無法看出系爭房屋主衛浴使用上有任何外力破壞痕跡。另被告李昀修主張交屋時無漏水瑕疵情況，但被告李昀修並無實際使用過系爭房屋，該等漏水瑕疵當然無法顯現。　㈣又上開磁磚癌、壁癌等問題，需施作多項防水工程始能修復，其中主臥部分為2萬6344元、主臥衛浴部分為20萬6930元；此外，上開工程耗時2個月，期間因施工將產生大量粉塵，且因衛浴處於施工狀態無法使用，故於該期間原告及其家人無法居住於系爭房屋，而有另行租屋之必要，尚需支出搬家費用等共計6萬6726元，綜合以上說明，原告受有30萬元之損害。　㈤綜上，被告李昀修依民法第354條之規定及系爭買賣契約第9 條之約定，應對原告負瑕疵擔保責任，又依民法第227條第1 項、第226條第1項之規定，請求被告李昀修賠償瑕疵給付及修繕費用23萬3274元之損害，及依民法第227條第2項之規定，請求被告李昀修就加害給付即租金及管理費等6萬6726元之損害。而被告陳岳勇、鄭筱雯全未依不動產經紀業管理條例第24條之2第3款至第5款等規定，為必要之調查並提供原告關於系爭房屋必要之資訊，是被告陳岳勇、鄭筱雯顯有過失，其等應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第5 44條規定，就原告所受損害30萬元負損害賠償責任。另被告陳岳勇係有勝不動產公司之負責人，亦為該公司之經紀人員，故有勝不動產公司自應與被告陳岳勇依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第28條等規定，負連帶賠償責任。被告李昀修、陳岳勇及鄭筱雯如前述之故意或重大過失之行為，顯係原告受有損害之共同原因，故原告請求被告李昀修及陳岳勇就原告所受損害30萬依民法第185條負連帶賠償責任。上述各請求權基礎對於各被告為選擇合併之關係，請鈞院擇最有利於原告者為判決。　㈥並聲明：⒈被告應連帶給付原告30萬元。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠系爭房屋之營造商是興富發公司，被告李昀修是於系爭房屋預售階段即向全球人壽公司購買，而系爭房屋於110年5月底完工交付予被告李昀修。被告李昀修取得系爭房屋後，從未實際入住，旋委託被告有勝不動產公司為居間仲介事宜，復旋於同年6月20日將系爭房屋出售予原告，並於同年8月9日辦畢移轉登記、同年月26日完成點交。而原告遲至112年1月間始反應系爭房屋有滲漏水疑慮，距原告實際取得、使用系爭房屋應已長達近一年半。　㈡被告否認系爭房屋具漏水瑕疵，退步言之，縱有瑕疵，亦否認於110年8月26日點交時，即存有滲漏水瑕疵。原告固提出現場照片數張，然此至多僅能看出系爭房屋部分位置目前之瑕疵外觀，但無從說明其生成原因為何，及是否確為衛浴滲漏水所致。又系爭房屋縱有滲漏水疑慮，亦無從確認其存在時點，究係於交付系爭房屋前或後所發生，及是否有受原告個人使用習慣影響之可能等節均不明，自應由原告負舉證責任。　㈢被告李昀修固然為出賣人，但從未使用系爭房屋，出售予原告時系爭房屋幾乎等同新成屋。而原告已實際使用近一年半，期間經歷初期裝潢施工、家庭使用痕跡、天然災害等情事，均無原告所稱滲漏水瑕疵，則現原告欲改稱系爭房屋是早於110年8月間交屋時即存有滲漏水瑕疵，要求被告承擔損失等語，顯已過度擴張，難認有理。　㈣又依鑑定結果，系爭房屋發生漏水情事不過一年時間，可見漏水係於房屋移轉後方發生。而系爭房屋漏水原因是防水層失效，防水層失效原因除自然老化、施工不良外，使用習慣不良亦是常見原因，若使用過多化學清潔劑、或浴室長時間積水，都有可能影響防水層壽命，故難以系爭房屋出現漏水乙節，即認為出賣人有可歸責事由，也不能據此認定必然有瑕疵，堪認系爭房屋於110年8月9日危險移轉時，尚無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在。此外，系爭房屋之漏水狀況既係於移轉與原告後才發生，被告自無從知悉，也不可能預先施作防水針工程。系爭房屋交付後，原告要如何使用，並非被告所得管控，是交付後所出現之漏水，自然也不得要求被告承擔。　㈤綜上，不論是被告李昀修、或是被告陳岳勇、鄭筱雯，於出賣系爭房屋予原告時，皆確認並保證系爭房屋出賣時並無漏水狀況，現也確認被告等人未對系爭房屋施作防水針，系爭房屋之漏水也是交屋後多年方顯現，難認被告有何可歸責事由，或違反善良管理人注意義務之情。是原告以民法第227 條第1項、第2項及同法第226條第1項主張不完全給付之損害賠償請求，以不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第5 44條、民法第28條，請求損害賠償責任、以民法第184條、民法第185條、民法第188條請求損害賠償責任，皆無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。三、受告知訴訟人陳述意見：　㈠全球人壽公司稱：　　⒈被告李昀修於本件訴訟原告就求償事實、金額均尚未負舉證責任之際，即對參加人提起另案訴訟(臺灣臺北地方法院112年度北簡字第12768號，下稱另案)主張依民法第354 條、第227條，本件漏水應由參加人負賠償之責，並以本件原告主張之金額為另案之求償金額。　　⒉本件原告主張民法第354條、第227條之依據為其與被告間之買賣契約，與參加人出售系爭房屋予被告之買賣契約顯不相同，基於債之相對性，本件被告李昀修與原告間之買賣契約議定之條款、特別詢問及確認之事項、雙方履約之過程、所有或取得系爭房屋期間或之前是否明知或過失不知存在瑕庇，均與參加人無涉。再者，就原告另依民法第 184條侵權行為訴請被告賠償是否有理由，顯然亦取決於被告自身簽立之契約、文件及履約過程，實均與參加人無關。　　⒊又參加人交付系爭房屋予被告後，被告復另行出賣、點交系爭房屋予原告，二次買賣之標的物危險移轉時點顯不相同。姑不論系爭房屋是否漏水尚有未明，倘有漏水情事( 假設語氣)，本件若未能精確認定系爭房屋於參加人110年 6月10日交付以前即存在漏水現象，則對另案訴訟並無援引之實益。　　⒋依照現有鑑定技術，實無法確定本件漏水是何時生成，但依照本件鑑定報告稱現場無施打防水針情形，鑑定人員判斷本件漏水形成時間大約為一年左右，依上開鑑定意見推估系爭房屋漏水現象產生於112年4月左右，且系爭房屋既未曾施打防水針，防水層破裂導致主臥廁所外部漏水成因為長期溫度、濕度變化，均證參加人於110年6月10日交付系爭房屋予被告李昀修時並不存在漏水情狀，就嗣後產生之漏水現象亦無可歸責參加人之事由。本件被告向參加人提起另案訴訟主張瑕疵擔保、不完全給付請求損害賠償，均屬無由。　㈡興富發公司稱：　　鑑定認為系爭房屋沒有施作防水針之情況，且主臥廁所預估防水層失效時間約一年左右，故不論於參加人全球人壽公司 110年6月間售屋予被告李昀修，或於110年8月間被告李昀修交付房屋予原告等時間，均不存在漏水情況，原告應依民法第373條、公寓大廈管理條例第10條第1項等規定，自行負擔專有部分之修繕費用。四、本院之判斷：　㈠原告主張其透過被告有勝不動產公司之經理人即被告陳岳勇、鄭筱雯仲介，向被告李昀修購買系爭房屋並簽訂系爭買賣契約，被告李昀修向原告保證系爭房屋無滲漏水問題等瑕疵，及據此填載標的物現況說明書；交屋後，原告使用約1年餘即發現系爭房屋衛浴地板及臥室與衛浴中間牆面有磁磚癌及壁癌，且係漏水所造成等節，業經原告提出不動產買賣契約書、標的物現況說明書、現場照片等件為證(見本院第25- 34頁)。而被告等對於原告主張之購屋經過、於前開時、地發現系爭房屋有漏水之瑕疵等節雖不爭執，但原告主張系爭房屋於交屋時即有瑕疵，被告應分別負擔契約責任或共同侵權行為損害賠償責任等情，則為被告等所否認，並以前詞置辯。　㈡本院就：⒈系爭房屋是否曾有施打防水針痕跡？⒉是否有滲漏水之情形，其發生之原因及時間為何？等節委請社團法人台灣防水工程技術協進會(下稱防水工程協進會)進行鑑定，其鑑定結果認為：⒈業經初勘、複勘，現場無打防水針現象；⒉ 系爭房屋主臥室廁所，業經檢測結果有漏水情形，原因為防水層失效，時間研判約有1年左右；系爭房屋主臥室廁所外部牆壁對應內部房屋防水層有破損，故在用水時主臥室房間廁所外部牆壁就會有滲漏水並產生白華現象等語，此有防水工程協進會113年4月29日台防(113)公協會字第719號函檢送之鑑定報告書在卷可按(見本院卷第170-214頁)。據此，依原告所提出之照片及鑑定報告，雖可見系爭房屋確實有原告主張之滲漏水瑕疵，但並無曾施打防水針之痕跡及現象，原告復未提出其他證據證明系爭房屋確有施打防水針之情形，故原告主張系爭房屋有施打防水針痕跡等語，顯屬無據。又上開鑑定初勘及複勘時間分別為113年3月18日、同年4月11 日，鑑定結果則認定漏水時間約1年左右，以此推算，系爭房屋漏水時間應在112年初左右，縱使此認定之時間與實際開始滲漏水之時間有誤差，然距離原告購買、移轉系爭房屋之時間即110年6月、8月間，仍相隔近2年。並參酌原告自陳其於購屋後1年有餘即發現有漏水造成磁磚癌、壁癌等語，可見原告自述購屋後發現瑕疵之時間，與鑑定結果認定瑕疵發生之時間大致相近，則該瑕疵是否於原告購屋並入住後始產生，並非無疑。綜合上情，尚難認原告主張該瑕疵於向被告李昀修購屋時已存在等節屬實。　㈢另原告主張被告李昀修在系爭買賣契約書第9條第5項中保證系爭房屋於交屋前無滲漏水等瑕疵，及所附之標的物現況說明書中表示「建物現況是否有滲漏水情況」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位勾選「否」之情形，足徵原告與被告李昀修約定之房屋現況應屬無滲漏水之狀態，方能符合約定之品質及效用，被告李昀修自應負物之瑕疵擔保責任等語。惟觀諸上開欄位之文字用語，應係表明填載標的現況說明書時系爭房屋之現況無滲漏水、最近一年內未有修復滲漏水之情事，並非被告積極保證系爭房屋在交付予原告後，未來皆不會漏水，自無從憑上開條款認被告李昀修應對系爭房屋交屋後始生之漏水瑕疵負瑕疵擔保或不完全給付責任。況且，系爭房屋並未有施打防水針之痕跡，原告使用1年餘，始發現系爭房屋有漏水情形等節，均如前述，亦可見系爭房屋交屋前並無漏水情形，原告復未能提出被告李昀修明知系爭房屋有滲漏水或曾於原告購屋前一年內修復滲漏水，而故意不告知原告之證據，益徵原告購屋時系爭房屋並無瑕疵，被告李昀修亦無故意隱瞞瑕疵之情事。從而，原告依民法35 4條、第359條之規定主張被告應負物之瑕疵擔保責任，自屬無據。　㈣第按債務不履行依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，惟該條所稱之不完全給付，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之(最高法院99年度台上字第2033號判決意旨可資參照)。據此，於特定物買賣契約，如契約雙方締約時已約明依標的物之現狀交付，則出賣人依現狀交付即屬依債務本旨給付，自難認屬不完全給付。本件被告既已依約按契約成立時買賣標的物之現況交付系爭房屋，且無證據證明交屋時系爭房屋已有漏水瑕疵，依前揭說明，即屬依債務本旨所為之給付，不構成不完全給付。執此，原告主張被告李昀修出售系爭房屋，有不完全給付之情形，依民法第227條之規定請求賠償修繕費用等語，亦屬無據。　㈤末按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第24條之2 第4款、第26條第2項分別定有明文。又不動產仲介業者，針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言(最高法院42年度台上字第865號判決意旨參照)，故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失甚或故意之情形。原告固主張被告陳岳勇、鄭筱雯為被告有勝不動產聘僱之仲介人員，未善盡調查義務並提供原告有關系爭房屋必要之資訊，致原告受有修繕系爭瑕疵之損害等語，然查，原告既不能證明系爭房屋於交屋前即有漏水情形，業如前述，自難認陳岳勇、鄭筱雯有何故意或過失，未調查並告知該漏水疵存在之情事。從而，原告主張被告陳岳勇、鄭筱雯未盡其調查義務，並提供有有關系爭房屋必要之資訊，而應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第544條、第28條規定，與被告有勝不動產公司連帶負損害賠償責任，洵屬無據。　㈥而本件既難認定原告購買系爭房屋時，系爭房屋已有上開瑕疵，自無從要求出賣人負瑕疵擔保或不完全給付之責，仲介部分亦顯無疏失未檢查瑕疵、漏未提供資訊之情事，更難認本件被告等有何故意或過失隱匿瑕疵，致生損害於原告之侵權行為，故本件原告依侵權行為請求被告負連帶賠償責任等語，亦無足採。　五、綜上所述，原告依瑕疵擔保、不完全給付、委任、不動產經紀業管理條例或侵權行為法律關係，請求被告連帶賠償修繕費用、房租及管理費等共計30萬元等語，均無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　黃世誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2024-12-17

SCDV-112-竹簡-483-20241217-1

沙簡

沙鹿簡易庭

損害賠償

臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　　　　 113年度沙簡字第631號原告謝元萍訴訟代理人李銘烽律師被告楊棒植上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣500,000元，及自民國113年7月6日起至清償日止，依照週年利率5％計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣500,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國112年11月向被告購買坐落臺中市○○ 區○○街00巷00號5樓（下稱系爭房屋)，總價為新臺幣（下同）408萬元，雙方簽訂買賣契約書，並於113年1月31日完成交屋。惟交屋僅幾個月後，原告於113年5月2日發現系爭房屋之天花板、牆壁等多處嚴重漏水，且屋頂之防水層嚴重毀損。依據系爭買賣契約書第9條第5項規定：「賣方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵(含漏水…等瑕疵) ，如有上述情事，除本契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任」、第17條第4項規定：「本標的前曾有滲水，現已修繕，賣方就本標的全部負擔瑕疵擔保」。系爭房屋漏水，且屋頂之防水層嚴重毀損，被告卻仍保證沒漏水，缺少被告所保證之品質，欺騙原告屋頂之防水層已修復完畢，導致原告受有需支出維修漏水費用492,350元之損害。又因系爭房屋漏水，導致原告無法居住系爭房屋，被迫於113年5月中旬另行租屋，每月租金支出為4,100元，導致原告受有因而必須支出之租金費用損害，原告僅先請求113年7月1日至114年3月31日總共9個月的租金損害共計36,900元。以上損害總計529,250 元，為此，爰依買賣契約及侵權行為之法律關係提起本件訴訟請求被告給付。並請求法院判決：（一）被告應給付原告 50萬元，及自起訴狀繕本送達次日起至清償日止依照年息5％計算之利息（原告於113年11月20日具狀擴張請求金額）。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯：訴訟是在5月2日提出，4月3日有發生地震，漏水這個現象有可能是地震造成。並聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由：（一）買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360條定有明文。（二）原告主張之事實業據提出相片、不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、標的物現況說明書、本票、價金履約保證書、網路對話訊息、估價單等為證。被告不爭執房屋漏水之情形，但以前情抗辯，然被告就其抗辯事項並未提出證據證明之，且依原告提出之系爭房屋屋頂照片，系爭房屋與鄰屋相較，屋頂確實並未進行防水施作，因此，本院認為被告上述抗辯，應無可採。再被告雖提出永鑫欣業有限公司工程報價單1份，然其內容並無施作細目，本院認為應以原告提出之宏昇抓漏工程行開立之估價單所列工程事項較為可採。（三）本件被告交付之房屋存有漏水之瑕疵，原告依買賣標的物具有瑕疵之法律關係，請求被告給付維修漏水費用492,35 0元及無法居住系爭房屋另行租屋租金之損害36,900元，應認為有理由，因此，原告請求被告給付500,000元，應認為有理由。　　（四）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之 5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查原告對被告之買賣物瑕疵債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起訴訟，則被告迄未給付，應負遲延責任，是以，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即113年7月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。四、本判決依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應由法院主動宣告原告於本判決確定前，即可依本判決命給付內容對被告財產聲請強制執行，並且依據同法第392條第2項規定，由法院主動宣告被告如果預先提供擔保之後，就可免為假執行。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉國賓以上為正本，係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官

2024-12-17

SDEV-113-沙簡-631-20241217-1

訴

臺灣臺北地方法院

減少價金等

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度訴字第468號原告陳俊文王威皓共同訴訟代理人劉耀鴻律師複代理人劉大慶律師被告林可欣訴訟代理人黃國益律師林頎律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年11月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣柒拾肆萬玖仟貳佰玖拾貳元及自民國一百一十年十二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾肆萬玖仟貳佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明請求被告給付新臺幣（下同）233萬3,844元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷一第9頁），嗣於民國113年9月24日變更聲明如下二、原告主張聲明欄所示（本院卷二第187至191頁），核係減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自無不合。二、原告主張：兩造於110年3月8日透過永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍：665/10000），及其上9641建號即門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號8之2房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），價金3,290萬元，原告已付清買賣價金，系爭房地所有權已移轉登記予原告，並於111年1月 17日辦理交屋。未料原告申請室內裝修許可調閱系爭房屋之竣工圖時，始發現系爭房屋內含有機房（下稱系爭機房），而系爭機房空間已經違法施工拆除改做室內空間使用，已違反建築法第73條第2項關於機房空間僅能作為放置相關設備使用之規定，系爭房屋即具有減少其價值及通常效用之瑕疵，又被告明知系爭房屋於交易前已存在上開瑕疵，竟於系爭契約第2條關於增建部分未勾選「機房增建」，於不動產委託銷售標的物現況說明書（下稱系爭說明書）「是否有增建部分？」未勾選「機房增建」，且明確向原告保證系爭房屋並無機房增建之部分，原告看屋時亦未見室內有機房，則系爭房屋不具備被告於系爭契約、系爭說明書所保證之品質。又系爭房屋已於100年12月28日竣工、101年3月27日經核發使用執照，已無法依建築法第39條規定辦理變更設計，故系爭房屋機房之瑕疵已無法補正，原告得依民法第359條規定主張請求減少價金，又依臺北市建築師公會113(十七)鑑字第2260號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）所載，系爭房屋之室內空間包含機房，而為回復為該空間之機房用途所產生之價值減損為74萬9,292元（計算式：修繕費用5萬6,175 元＋價值減損69萬3,117元＝74萬9,292元），而系爭房屋既存有前揭瑕疵，被告所為之給付不符債之本旨，原告亦得依民法第227條第1項準用第226條第1項規定請求被告給付債務不履行之損害賠償，爰依民法359條、第179條、第227條第1項、第226條第1項規定提起本件訴訟等語，聲明：㈠被告應給付原告74萬9,292元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告抗辯：兩造於110年3月8日簽訂買賣系爭房地之系爭契約、系爭說明書，而系爭說明書「重要注意事項」已載明：「目前一般社區（大樓）標的之主、附屬建物面積中，常有內含機房（機械式、機械設備空間等）面積或變更原使照用途做室內面積使用，買方確已知悉。若買賣標的有前揭情事者，買方同意依現況承受。」原告並於該處親自簽名，又系爭契約第3條：「甲方（即原告）於簽約前已至標的物所在地現場詳細檢視，並充分了解永慶房屋提供之不動產說明書及產權等相關資料無誤」，足徵被告已於簽訂系爭契約前揭露系爭房地含系爭機房面積變更做為室內面積使用之情事，原告業已知悉上情，且已赴現場查看並同意以現況買受，被告亦未曾向原告保證原始竣工圖中機房部分無二次施工；又系爭說明書關於「是否有增建部分」係用於規範改變房屋格局之增建，恐有將來遭主管機關認定為違章建築而通知拆除之疑慮，被告故未勾選「機房增建」選項，與系爭房屋現況並無不符；又原告自承購買系爭房屋時已規劃重新裝修，卻未注意系爭契約所載內容，亦未調取原始竣工圖確認是否能取得裝修許可，顯係可歸責於原告之重大過失而無從請求被告負瑕疵擔保責任；況系爭房屋竣工圖所示之「機房」空間原屬公共設施，興建系爭房屋之建設公司為增加各住戶之室內使用面積，將系爭機房空間設置於各房屋室內空間，由該戶住戶專用，系爭房屋將機房面積移作室內空間使用，係增加原告使用之面積，並無減少系爭房屋之價值或使其無法為通常之效用而非屬瑕疵；又系爭房屋係於97年間取得建造執照，當時法規並未限定機電設備空間不可設於專有部分，是系爭契約標示之建物專有部分面積與建造執照、使用執照、所有權狀之記載相符，顯無瑕疵可言；縱認將系爭房屋機房面積變作室內面積使用屬物之瑕疵，原告已同意以現況交屋並簽署系爭契約，依民法第355條第1項規定，被告不負擔保之責；退萬步言，原告因系爭房屋內含系爭機房一事，已受有永慶房屋給付28萬元損害賠償，基於損害填補原則，應將之扣除，被告僅須給付原告46萬9,292元等語，聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（本院卷二第92至93頁）：　㈠兩造於110年3月8日透過永慶房屋仲介，簽訂系爭契約，原告向被告買受系爭房地，總價為3,290萬元。原告已付清價金，被告已將系爭房地交付原告並辦妥所有權移轉登記（本院卷一第57至63、135至197頁）。　㈡被告於系爭契約中系爭說明書是否有增建，均未勾選機房增建之選項（本院卷一第58、65頁）。　㈢兩造簽訂系爭契約時，被告之代理人、永慶房屋之仲介皆不知系爭房屋之使用執照竣工圖說上之主建物空間中包含有系爭機房空間。　㈣系爭契約所檢附不動產說明書中之重要注意事項，記載：「目前一般社區（大樓）標的之主、附屬建物面積中，常有内含機房（機械室、機電設備空間等）面積或變更原使照用途做室内面積使用，買方確已知悉。若買賣標的有前揭情事者，買方同意依現況承受」，原告及被告代理人林坤謨分別於下方簽名（本院卷一第150頁）。　㈤原告與永慶房屋於110年11月13日簽訂協議書，就系爭房屋有機房增建達成協議，永慶房屋退還28萬元服務費與原告。（本院卷一第73頁）　㈥原證10至19、被證1形式真正。五、本院之判斷：　㈠本件被告應否負物之瑕疵擔保責任？　1.系爭房屋使用執照竣工圖說主建物範圍有機房空間是否減損系爭房屋作為居住使用之通常效用及價值？　⑴查，兩造於110年3月8日透過永慶房屋仲介，簽訂系爭契約，原告向被告買受系爭房地，總價為3,290萬元。原告已付清價金，被告已將系爭房地交付原告並辦妥所有權移轉登記。又被告於系爭契約中系爭說明書是否有增建，均未勾選機房增建之選項等情，為兩造所不爭執，已如前述。又原告主張其申請室內裝修許可調閱系爭房屋之竣工圖時，始發現系爭房屋內含有機房等情，被告對此節未予爭執，僅抗辯從建築法規規範面及實際使用價值面衡量，且原告將該機房作為主臥室使用，無減少系爭房地價值或通常效用等語，是系爭房屋內確含有系爭機房之情形，先予敘明。　⑵系爭契約所檢附不動產說明書中之重要注意事項，記載：「目前一般社區（大樓）標的之主、附屬建物面積中，常有内含機房（機械室、機電設備空間等）面積或變更原使照用途做室内面積使用，買方確已知悉。若買賣標的有前揭情事者，買方同意依現況承受」（本院卷一第150頁），原告及被告代理人林坤謨分別於下方簽名等情，固為兩造所不爭執。惟查，證人即被告之父親林坤謨到庭證稱：簽約時被告人在國外，伊代理被告簽署系爭契約，房屋出售事宜是伊委託，仲介也是伊找的，伊不知道建商當時有無講機房作為室內面積使用的事情，被告也沒有提此事，伊及被告均未向仲介告知這件事等語（本院卷一第452至453頁）；證人即被告之仲介陳願有證稱：被告委託永慶房屋出售系爭房地時，沒有告知有機房作為室內面積使用之情形，也沒有向原告提及系爭房屋有機房作為室內面積使用情形等語（本院卷一第457、4 58頁）；證人曾韜文證稱：伊是帶原告看系爭房屋之仲介，伊所調系爭房屋成果圖沒有顯示有機房，林坤謨沒有跟伊講系爭房屋有機房作為室內面積使用之情形，現場也沒有辦法看出該不動產有機房作為室內面積使用的情形（本院卷一第 461至463頁）；證人即原告方仲介何雨宣證稱：被告、林坤謨或其仲介未曾告知系爭房屋有機房作為室內面積使用之情形。伊帶原告看房屋時，沒有人講過機房變更為室內面積使用。永慶房屋調查系爭房地會調成果圖，系爭房屋成果圖看不出有機房等語（本院卷一第467至469頁），依上開證人證言，足見即便是委託永慶房屋出售系爭房地之被告代理人亦不知系爭房屋有內含系爭機房之情事，自不存在告知仲介人員有關系爭房屋內含系爭機房之事，更無可能告知原告或其代理人。而被告於系爭契約中系爭說明書是否有增建，均未勾選機房增建之選項（本院卷一第58、65頁），及兩造簽訂系爭契約時，被告之代理人、永慶房屋之仲介皆不知系爭房屋之使用執照竣工圖說上之主建物空間中包含有系爭機房空間，均如前述。而身為仲介提供該重要注意事項之仲介既不知其事，益見該重要注意事項之內容並非完全針對系爭房屋，或雖係針對系爭房屋，然就此項有關系爭房屋內含機房一節，並僅係抽象地泛指一般現存房屋有可能有此情形，而未經被告或仲介特別向原告其代理人說明此情，否則豈有未於系爭說明書特別予以勾選指明，是本件尚難認被告於訂約時已告知此情，被告上開抗辯，尚不足取。　⑶按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條第1項定有明文。又買受人因買賣標的物有瑕疵，依民法第359條規定向出賣人主張價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。買受人對於因此溢付之價金，得依不當得利之法律關係請求返還（最高法院87年台簡上字第10號、109年度台上字第2275號裁判意旨參照）。　⑷本件系爭房屋內含有非屬其專有，且依法不得作為專有部分之系爭機房，被告無從將該機房做為專有部分使用，而應將該機房予以隔間及其出入口恢復原狀。且本件委託台北市建築師公會鑑定後，其所提供之系爭鑑定報告書記載：「八、鑑定過程及鑑定分析……㈢依中華民國97年7月7日北市都建字第09768127100號函文，有關機電設備空間配置規範：『……( 略)。一、常見名稱：機房、機械室、機電空間、機電空間設備…等，依建築技術規則統一名稱為"機電設備空間"。二、建築物管理規約文字內內統一為：本案各層機電設備空間日後不得二次施工、加蓋違章建築或移作其他使用，倘有違章建築及違規使用情形應自行拆除恢復原合法使用。此項規定應於銷售契約註明，並於產權移轉時列入交待事項，以避免未來住戶產生產權糾紛。……』故系爭機房空間應恢復原狀，無法做為一般居室空間使用。㈣另依內政部營建署92年7月 15日授營建管字第0920087944號函示，有關『機電設備空間』，如設於地面以上各樓層時，應符合以具一小時以上防火時效之分間牆、防火門(窗)等防火設備及當層樓地板區劃分隔。故系爭空間應依以上之構造方式回復為機房空間使用。」等語（外放系爭鑑定報告書第5頁）。是被告於出賣系爭房地前，將系爭機房作為系爭房屋內部使用空間，雖該空間未計入系爭房屋權狀面積，而不致使系爭房屋面積與系爭契約所約定之面積不符而有短少情形，然將使原告就系爭機房空間須另行僱工回復原狀，及其房屋因系爭機房存在於其專有部分，生活品質及房屋規劃利用受有影響，被告自應負物之瑕疵擔保責任。　⑸被告另辯稱：系爭說明書關於「是否有增建部分」係用於規範改變房屋格局之增建，恐有將來遭主管機關認定為違章建築而通知拆除之疑慮，被告故未勾選「機房增建」選項，與系爭房屋現況並無不符云云，然是否有增建部分及機房增建，二者顯係不同之概念。證人陳願有證稱：系爭說明書第14 項「機房增建」是指確認有機房在主建物裏面等語（本院卷一第460頁）；證人曾韜文證稱：如房屋有機房變更為室內面積使用情形會要求賣方在系爭說明書說明，要求賣方在機房建的欄位勾選標註等語（本院卷一第465頁）；證人何雨宣亦證稱：機房增建就是本身不在建物的範圍，但列為建物室內空間，伊就會說是機房增建。如果房屋主建物內有機房，且有違法變更作為室內面積使用，會要求賣方在現況說明書特別標註，會勾選機房增建等語（本院卷一第470、1471 頁），足認系爭說明書關於「是否有增建部分」、「機房增建」二者應為不同之情況選項而無關聯，被告上開辯解，自不足取。　　　2.被告抗辯原告已同意依現況交屋，即不得再主張瑕疵擔保權利，有無理由? 　　按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第355條、第356條定有明文。又所謂現況交屋須基於買受人依一般情形審視房屋現況，對於房屋瑕疵情形有所瞭解，或出賣人於買賣契約上，已忠實反映房屋瑕疵，而為買受人所瞭解，否則，出賣人仍不得以契約記載「現況交屋」等語，即謂買受人一概須按房屋現況承擔其瑕疵。查，本件被告於訂約時並未告知原告或其代理人有關系爭房屋內含系爭機房之事，已如前述。而依原告所陳，其係於交屋後，在申請室內裝修許可時，調閱系爭房屋之竣工圖，始發現系爭房屋中含有系爭機房等語（本院卷一第11頁），被告亦未舉證證明其於訂約後，交屋前曾告知原告上情，堪認原告於兩造訂立系爭契約及交屋時，均不知系爭房屋內含系爭機房之事，顯見原告並不知悉上開瑕疵。至被告雖辯稱：原告自承購買系爭房屋時已規劃重新裝修，卻未注意系爭契約所載內容，亦未調取原始竣工圖確認是否能取得裝修許可，顯係可歸責於原告之重大過失而無從請求被告負瑕疵擔保責任云云，然查，依臺北市建築管理工程處建築執照（原圖、縮影圖）複印申請須知，申請人需為建物所有權人、起造人、公寓大廈管理委員會需已完成本處備案者或經臺北市建築管理工程處認定有必要提供圖書複印之利害關係人方得申請竣工圖。而一般房屋買賣所涉及之房屋相關調查資料，他人難以直接調取，多由賣方仲介依賣方提供之資料或授權調查，證人何雨宣亦證稱：竣工圖要屋主的證件資料才能調取，伊在永慶房屋快二年，沒有請屋主去調過竣工圖等語（本院卷一第471頁）。是依上可知，如被告不主動提供，原告亦無從調取竣工圖，原告嗣後得調取竣工圖係於被告移轉系爭房地所有權後，始得依上開規定調取，尚難認原告在訂立系爭契約前未調取竣工圖有何重大過失可言。被告復未提出其他證據證明原告不知悉該瑕疵有何重大過失而不知，或其他視為其已承認受領系爭房屋之情事，則被告自不得以現況交屋為由排除其瑕疵擔保責任，是被告辯稱：原告已同意依現況交屋，即不得再主張瑕疵擔保權利云云，應無足取。　3.原告依民法第359條規定主張減少價金，並依民法第179條規　　定請求被告返還所減少之價金，有無理由？如有，價額為若干？　⑴本件被告應依民法第354條規定負瑕疵擔保責任，已如前述。原告依同法第359條規定請求被告減少價金，自屬正當。　⑵又依台北市建築師公會之系爭鑑定報告書所載鑑定過程及分析、鑑定結果載：「依不動產估價及價值減損實務，房屋之市場價格之價值減損，係指瑕疵價值減損，一般不動產受到瑕疵所造成的價值減損總額，包含『修繕費用』及『瑕疵價值減損金額』。因此本案鑑定標的物受到瑕疵所造成的價值減損總額，需先估算『修繕費用』及「瑕疵價值減損金額』。『修繕費用』為機房恢復至使用執照圖說規定之原狀，『瑕疵價值減損金額』為系爭房屋使用上因該機房之存在所造成的價值減損金額。本鑑定擬依以下項目分析系爭房屋因機房空間產生價值減損之差異：1.修繕費用：●估算矽酸鈣板（一小時以上防火時效，連工帶料約＄2,500元-＄4,000元）及砌磚費用（1/2B磚牆(四寸，12公分)價格約為＄4,000-＄5,000/坪）之比較，兩種隔間之修繕費用略有出入，故取兩者平均值＄3 ,875/坪，施作面積4坪[計算=(2+2.1)*3*0.3025=3.72075，四捨五入至個位數]，費用為＄15,500。●防火門（90cm寬，一小時以上防火時效）一樘，估算每樘＄28,000。●零星整修費用(雜費)估算＄10,000。費用合計，新台幣53,500元。●稅捐(5%)，＄2,675。（=53,500*5%）。修繕費用共計為新臺幣 56,175元。2.瑕疵價值減損：一般價值減損鑑定可採比較法、成本法、收益法或採法院判例、交易案例、文獻、專家學者訪談等方式。本鑑定經查缺乏足夠之法院判例及相關案例、文獻等，若退而求其次採嫌惡設施(電塔、空調噪音、海砂屋等)之相關案例作統計分析，鑑定認為亦差異頗大。故本鑑定採建築專業實務逐一分析後統一研判：⑴以收益減損計算：系爭房屋空間以居室空間使用收益，扣除以機房空間 (視為倉庫空間，租賃市場接近類同機電設備空間類別)使用收益，於建築使用壽命期間(鋼筋混凝土造60年……)收益減損。倘系爭房屋空間以居室空間計算，租金金額每坪每月1,99 8元……。倘系爭房屋空間以機房(倉庫)空間計算，租金金額每坪每月1,274元……。系爭房屋空間以居室空間使用計算，扣除以機房(倉庫)空間使用計算，收益減損每坪每月724元( 1,998元-1,274元=724元)。每月收益減損計算：系爭房屋空間(機電設備空間)面積為1.27坪……，計算每月收益減損金額為919元。（每坪724元*1.27坪=919.48元，四捨五入）。每年收益減損計算：以每年11.5月租金收益計算（假設每年租賃空窗期以0.05月計算），每年收益減損金額為10,568.5元（每月919元*11.5月=10,569，四捨五入）。建築物壽命期間收益減損計算：系爭房屋空間(機電設備空間)於建築物壽命50年期間（以101年取得使用執照，並於111年購入，故建築物壽命期間60年-10年=50年）收益減損計算金額為新臺幣 528,450元。(每年10,569元*50年=528,450元)。⑵以影響室內空間設計使用之權重比例分析：就一般房地產買賣市場行情實務，建築物(包括土地)影響市場行情之因子有：(01)外觀造型與美感、(02)室內空間之規畫設計、(03)空間使用機能、(04)採光通風與日照、(05)結構安全、(06)消防安全、 (07)電氣安全、(08)逃生避難安全、(09)室內健康品質、(1 0)設施設備品質、(11)房屋恆久性品質、(12)環境永續品質等等。查『機房』不能作為一般居室使用。換言之，不能作為客廳、餐廳、臥室、浴室、書房、廚房等之居住使用，甚至因為有該『機房』之存在，確實也影響系爭房屋室內空間之規劃設計。因為研判會有『瑕疵價值減損』之情形。研判影響『房地產交易價值』與『系爭房屋受到機房所造成的價值減損金額之情形』各項因子之權重比例依原有使用執照竣工圖之機房位置逐項分析如下：……茲以兩造買賣房屋之契約金額新台幣3,290萬元為計算基礎值。系爭房屋之污名瑕疵價值減損= 32,900,000元×3%=987,000元（98.7萬）。⑶以市場銷售實務分析：本鑑定以一般市場銷售實務上，建物登記主要有『主建物』、『附屬建物』及『共同使用部分』等三項面積，三項面積合計為總銷售坪數。其中『附屬建物』包含陽台及雨遮；『共同使用部分』則泛指社區之公共設施等。其中『露台』無產權而為約定使用，在一般銷售實務上市場售價大部分約為主建物售價之1/3；另『騎樓空間』亦約為主建物售價之1/3，故鑑定認為若檢討機房產生之價值減損，亦可據此折減因素據以計算，以系爭房屋總價為3,290萬元，總坪數為(90+43.53 )*0.3025=49.39坪，每坪售價約為66.61萬元(四捨五入)，系爭房屋機房(機電設備空間)面積為(1.27坪*66.61萬)*1/3 =28.2萬/坪……，故價值減損為(1.27坪*66.61萬)-28.2萬/坪 =563,900元(56.39萬元)。⑷合計瑕疵價值減損金額：經以上三項分析，鑑定綜合研判價值減損金額計算如下：(528,450 +987,000+563,900)/3=693,117元。九、鑑定結論：……經查使用執照竣工圖，系爭房屋之室內空間包含機房(機電設備空間)，該處回復為機房(機電設備空間)用途，依鑑定分析將產生價值之減損，價值減損總額為『修繕費用』新臺幣56,1 75元整+『瑕疵價值減損』新臺幣693,117元整=新臺幣749,292 元整。……」等語（外放系爭鑑定報告第6至12頁）。該鑑定報告書因本件案例情形較為少見，而依其專業就多種不同鑑定方法予以分析比較，進而得出上開鑑定結論，其鑑定過程及鑑定方法應屬合理可信，其鑑定結論應屬可取。　　　⑶綜上，本件系爭房屋既有上開內含系爭機房之瑕疵，原告就此部分瑕疵自得請求減少價金，本院依上開說明並參酌系爭鑑定報告書，認原告主張其得依民法第179條請求被告給付7 4萬9,292元等語，應屬有據。　㈡原告依民法第227條債務不履行規定，請求被告賠償，有無理由？如有，其價額為若干？　　本件原告係依民法第359條第1項、第179條、第227條第1項、第226條第1項規定，擇一請求被告給付（本院卷一第210 頁），原告依民法第359條第1項請求減少價金既有理由，則原告此部分主張即無庸予以贅述，附此敘明。六、綜上所述，原告依民法第359條第1項主張減少價金，並依同法第179條規定，請求被告返還74萬9,292元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年12月3日（本院卷一第83頁）起，至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　蔡政哲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林鈞婷

2024-12-16

TPDV-111-訴-468-20241216-1

訴

臺灣新竹地方法院

損害賠償

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第189號原告林家溱被告賴婷宜宋亞璇上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、原告主張：一、原告於民國111年3、4月間，透過不動產仲介員即被告宋亞璇介紹，向被告賴婷宜購買坐落新竹縣○○鄉○○段0000地號土地及其上同段139建號建物（即門牌號碼新竹縣○○鄉○○村00 鄰○○000○00號4樓，下稱系爭房屋，與坐落土地合稱系爭房地），約定買賣價款為新臺幣（下同）250萬元。未料，被告二人竟故意隱瞞系爭房屋漏水之事實，且伊因於111年4月 29日至112年7月28日期間在監執行，迨至112年8月5日至同年20日，始發現系爭房屋內之天花板裝潢，因同棟5樓清洗物品之髒水滲漏而髒污，漏水情形嚴重。二、嗣經了解，始發現系爭房屋係因前屋主將陽台、鋁門、客廳拓寬，造成屋頂嚴重龜裂裸露，並以裝潢掩蓋漏水問題，復於買賣合約之「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」（下稱系爭現況說明書）編號12「是否有違建、改建、禁建或增建之情事？」欄位中，勾選「否」；另於出售時罔顧系爭房屋屋齡30年之事實，而向原告陳稱屋齡為26年，上情被告宋亞璇均未盡查證、調查義務。此外，系爭房屋內之冷氣、冰箱均損壞，磁磚有裂痕。三、又為修繕漏水問題，需先抓漏水，預估費用為7萬元，加計拆除及重新裝潢費約35萬元、油漆35,000元，重拉電線25,0 00元、慰撫金8萬元、影印費138元等，總計約60萬元。　　四、綜上，被告二人之行為構成詐欺、偽造文書、背信等，爰依民法侵權行為之法律關係提起本訴。並聲明：被告二人應給付原告60萬元。貳、被告則以：一、被告賴婷宜部分： (一)伊與訴外人彭定妹前後持有系爭房地期間，未發現系爭房屋有漏水現象；且經原告多次前往看屋，於111年3月7日交屋後居住2個月，亦均未反應相關問題，足見系爭房屋於交屋前，並未漏水。至原告事後前往服刑，乃其個人問題，不應因此延長提出漏水瑕疵之時間。　　 (二)伊與訴外人彭定妹均不知系爭房屋係外推，且均未作任何改建，取得時與交屋予原告之模樣相同；兩造係約定現況交屋，伊等未惡意隱瞞任何事，並無原告所述之詐欺、偽造文書、背書等情事。此外，倘若係天花板漏水，應係樓上所造成，原告理應請求樓上住戶協助處理。並聲明：原告之訴駁回。二、被告宋亞璇部分：　　否認有詐欺，蓋伊於仲介本件買賣契約時，屋內天花板未漏水。縱使原告主張漏水乙節屬實，亦應找樓上住戶處理。並聲明：原告之訴駁回。參、得心證之理由：一、按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」、「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」，民法第360、366條分別定有明文。民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。準此，民法關於物之瑕疵擔保責任，係得由買賣雙方以特約免除或限制出賣人之物之瑕疵擔保責任，除有證據足資認定出賣人有故意不告知瑕疵之情形外，否則契約當事人均應受該特別約款之拘束。二、次按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條規定甚明。又侵權行為以故意或過失侵害他人之權利為成立要件，倘無侵害權利之行為，自不生侵權行為之責任；民法所定侵權行為之賠償，旨在填補被害人所受損害，自以被害人之私益因不法侵害致受有損害為要件；且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院106年度台上字第1826號、107年度台上字第267號、100年度台上字第328號判決要旨參照）。再所謂違反保護他人之法律者，須以行為人有違反該保護他人法律之行為並其違反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為必要（最高法院100年度台上字第390號判決意旨酌參）。三、本件原告主張被告故意於系爭現況說明書上為不實勾選，並以裝潢等方式隱瞞系爭房屋之漏水瑕疵，構成詐欺、偽造文書、背信等，應依民法侵權行為、物之瑕疵擔保之規定負損害賠償責任云云，既為被告所否認，揆諸前揭意旨，自應由原告先就系爭房屋於交屋時存有漏水瑕疵、被告有向原告保證系爭房屋不會漏水或被告有故意隱瞞漏水屋況等節，負舉證責任。然查： (一)細觀原告提出之現場照片所示（見卷第17頁），至多僅足證明系爭房屋有於原告主張之112年8月5日至同年月20日期間，發生天花板漏水情形，惟此時距離被告賴婷宜交屋時間即 111年3月28日，兩者已相距逾1年4個月，自無從以此交屋後甚久始發生之漏水現象，而推認該漏水瑕疵於交屋前即存在。且查，依據被告宋亞璇提出之交屋時照片，並未見屋內天花板有滲漏水痕跡（見卷第151-155頁）；且原告於買受系爭房屋前至現場觀察屋況，亦未就滲漏水之情形為特別註記或詢問，足見依當時系爭房屋現狀觀之，並無滲漏水之情形。則系爭房屋於交屋時是否即存漏水瑕庛，已屬有疑。 (二)再者，原告與被告賴婷宜係於買賣契約第17條約定：「雙方同意依現況說明書所載點交。」（見卷第167頁），亦即契約當事人係以特約約定按房屋現況交屋，即已約定被告賴婷宜不負瑕疵擔保責任。再觀買賣合約附件即系爭現況說明書全文，並未提及系爭房屋是否會漏水，足認原告與被告賴婷宜間，亦未就系爭房屋是否有漏水瑕疵乙節，達成保證無漏水之合意；且參酌系爭房屋係於84年8月30日建築完成（見卷第157頁），而中古房屋因有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況本不能與全新之預售屋相提並論，除有影響結構安全、漏水或其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之品質，只要出賣人交付房屋當時，其屋況已具備足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質，況有關外觀可輕易查看、檢視之屋況，買受人於決定買受中古屋前本可以事先檢視，並依據當時屋況老舊程度與出賣人議價，非謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬物之瑕疵而得請求減損害賠償。此外，原告就被告賴婷宜於簽立買賣合約及系爭現況說明書時，是否已知悉系爭房屋有漏水瑕疵之事實，亦未提出任何證據以為證明，是亦難認被告賴婷宜有故意隱瞞漏水屋況或詐欺之情。 (三)從而，原告既無法證明與被告賴婷宜有達成保證系爭房屋不漏水之合意，亦未舉證證明漏水情形確為交屋時即已存在以及被告有故意不告知漏水瑕疵之事實，揆諸前揭規定，原告主張被告二人應就系爭房屋之漏水，負侵權行為及物之瑕疵擔保損害賠償責任，即屬無據。　四、綜上所述，原告依據民法關於侵權行為損害賠償之法律規定，請求被告二人賠償60萬元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。肆、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　官　林南薰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳麗麗

2024-12-13

SCDV-113-訴-189-20241213-1

重訴

臺灣臺北地方法院

返還買賣價金等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第142號原告陳森潭訴訟代理人林聖鈞律師複代理人洪云柔律師被告魏楓娟訴訟代理人蘇家宏律師林正椈律師彭彥勳律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經臺灣士林地方法院移送前來（112 年度重訴字第1 號），本院於民國113 年9 月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或　　減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第　　255 條第1 項第3 款自明。本件原告原請求：被告應給付原　　告新臺幣（下同）5,000 萬元（見臺灣士林地方法院111 年　　度司促字第10790 號卷，下稱士院司促卷第7 頁），嗣變更　　其請求為：㈠被告應給付原告5,000 萬元，及自支付命令送　　達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，　　請准宣告假執行（見本院卷二第253 頁），新增請求法定遲　　延利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，被告於程序上亦未　　予爭執，揆之首開規定，自應准許。　　貳、實體方面一、原告主張：　㈠原告前欲購屋，於民國110 年12月25日至同年月31日間經訴　　外人永慶房屋股份有限公司（下稱永慶房屋）仲介高柏原介　　紹被告所有之臺北市○○區0 ○段000 地號土地及坐落其上　　179 建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00巷0 號1 　　至4 層建物（下稱系爭建物，與前開土地合稱系爭不動產）　　，並透過高柏原多次向被告表明須比照周圍商圈經營服飾、　　餐飲與美容等項目之店面始願購買之意願。高柏原於110 年　　12月25日建立含原告、訴外人即其配偶鍾鸞鳳、高柏原，及　　永慶房屋仲介高宏德在內之LINE群組，於其看屋後陸續傳送　　被告提供之系爭不動產1 至4 樓餐廳照片，高宏德翌（26）　　日復告知系爭不動產所在南西商圈之店面一位難求。綜觀系　　爭不動產1 至4 樓格局均為開放式空間、屋內菜梯也未拆除　　、正面外觀全為玻璃牆且位處南西商圈，顯係為展示店內裝　　潢、擺設以吸引顧客消費，原告始於110 年12月29日透過高　　柏原與被告洽談並要求攜帶營業使用之證明文件以供評估。　　俟被告於110 年12月31日簽約日提供室內裝修竣工照片、標　　有餐廳之房屋平面圖，及標有櫃台、玻璃牆、展示區、用途　　：G －3 一般零售業甲組字樣之室內裝修文件，並主動提及　　過去曾出租訴外人台灣阿迪達斯股份有限公司（下稱愛迪達　　公司）販賣服飾多年，也曾自己開過餐廳，保證系爭不動產　　1 至4 樓可分層營業使用，致原告以為購入後得具有與被告　　持有期間相同之功能與效用而陷於錯誤，遂加價4,000 萬元　　使系爭不動產以2 億4,000 萬元價金成立買賣契約（下稱系　　爭契約），嗣也辦畢所有權移轉登記及於111 年2 月25日進　　行交屋事宜。　㈡原告本考量系爭不動產鄰近南西商圈、光點台北，地段良好　　欲購入出租予服飾業、餐飲業等使用，詎張貼系爭不動產出　　租公告後，方經訴外人傑盟國際顧問有限公司（下稱傑盟公　　司）員工丁慶華告知系爭不動產受有特定營業種類登記限制　　，無法分層作為營業使用；其更於後續預查確認土地使用分　　區、建築管理規定之際，始知被告早於110 年10月22日委由　　傑盟公司處理系爭不動產出租事宜時，即藉由訴外人即傑盟　　公司南京西路辦公室執行長王奕維代為申請預查而悉上情。　　系爭不動產不得作為餐館業、服飾品零售業、家具、寢具、　　廚房器具、裝設品零售業、美容美髮服務業、飲酒店業、按　　摩業、寵物美容服務業等營業使用，僅1 樓得經營假髮、髮　　飾、裝飾品零售業等特定行業，2 至4 樓完全無法行營業登　　記而受有特定營業種類登記限制，與被告在簽約交易過程中　　所述有重大落差，實欠缺系爭契約預定效用及被告保證之品　　質而具物之瑕疵，也不符原告當初購買系爭不動產之目的。　　又被告簽訂系爭契約前已知悉系爭不動產受有特定營業種類　　登記限制，然觀系爭契約第17條第6 項、增補契約第4 條，　　以及系爭不動產說明書內容，高柏原提供之成交行情表乃一　　般店面成交行情並經兩造審閱後簽名確認，堪謂係以店面作　　為系爭契約交易標的，被告卻在標的物現況說明書項次52其　　他重要事項欄勾選「否」，自屬故意不告知瑕疵之情。　㈢系爭不動產因有上述瑕疵，原告現僅能先在1 樓經營假髮業　　以為停損，2 至4 樓則閒置至今，亦因樓梯狹窄並無電梯而　　難以作為倉庫使用。系爭不動產既欠缺契約預定效用之瑕疵　　，無論被告締約前是否知悉均應負瑕疵擔保責任，況伊係明　　知系爭不動產受有特定營業種類登記限制卻未告知，並保證　　具營業目的之功能與效用而出售予原告，所為給付不合債之　　本旨，亦應負債務不履行責任，原告當得請求減少系爭契約　　價金，並因溢付價金乃被告無法律上原因受有利益而應返還　　，抑或被告應就該等不完全給付負損害賠償責任。依臺北市　　不動產估價師公會之不動產鑑價報告書，系爭不動產整棟均　　得為店面使用之預估市價為8,425 萬5,585 元，每建坪約99 　　萬5,750 元，如僅1 樓得為特定行業使用、2 至4 樓均不得　　行營業登記之預估市價為8,241 萬5,205 元，每建坪約97萬　　4,000 元等文，系爭不動產之成交價竟高達2 億4,000 萬元　　、每坪單價283 萬6,370 元，成交價實不合理；復參實務關　　於價值減損比例之相關見解，考量個案價值減損嚴重程度之　　差異，以買賣價金2 億4,000 萬元20% 即5,000 萬元為系爭　　不動產價值減損金額請求被告賠償，應屬妥適。爰依民法第　　354 條第1 項與第2 項、第359 條、第179 條、第360 條、　　第227 條第1 項、第226 條第1 項等規定，併予主張而為選　　擇合併，請求擇一為勝訴判決等語。並聲明：⒈被告應給付　　原告5,000 萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年　　息5%計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告於97年3 月12日購入系爭不動產作為工作室使用、自10 　　1 年起出租予愛迪達公司，嗣愛迪達公司受疫情影響於110 　　年8 月退租，被告方於同年10月委由江萬杰處理系爭建物招　　租事宜。俟同年12月24日訴外人永慶房屋銷售員范揚儒致電　　詢問出售意願，雖經江萬杰表示無出售打算，且時為空租狀　　態、不願遭殺價影響賣價，然高柏原旋來電稱積極投資全臺　　各地房產之大客戶有購買意願，復對系爭不動產所在商圈研　　究多時且欲購入作為自用，現空租狀態更符合其需求等事由　　勸說，江萬杰便同意高柏原攜同原告與其配偶於翌（25）下　　午2 時許看屋，於開門後依高柏原要求至屋外等候。待原告　　及其配偶下午3 時許離去，高柏原表示將磋商買價而請江萬　　杰簽署委託銷售契約書授權以3 億3,688 萬元為開價金額，　　未久復於同日交付原告開立之2,000 萬元即期支票作為斡旋　　金且表示有出價2 億元以上之強烈購買意願，於110 年12月　　27日至同年月30日間不斷透過高柏原斡旋交易價格後，兩造　　、江萬杰方於同年月31日簽約日與原告在永慶房屋簽約中心　　初次見面更分開議價，短短8 日即以相對低價之2 億4,000 　　萬元成交，再於111 年2 月22日將系爭不動產移轉登記予訴　　外人即原告之子陳正旗、陳正榮與陳瑩哲，原告現亦在系爭　　建物經營C .Y .S 假髮、接髮之營業。　㈡被告簽訂系爭契約前對原告背景全然未知，僅自高柏原處得　　知原告欲承購自用，交易過程中也未表明預計經營之項目，　　非以比照周圍商圈能經營服飾、餐飲、美容行業等營業項目　　為購買前提，被告實難知悉原告購買後之用途並保證具營業　　目的之功能與效用可能性可言。至室內裝修合格證明、建築　　平面圖等文件，首係兩造110 年12月31日簽署系爭契約等待　　行政手續期間閒聊之際，高柏原提及為原告查詢相關資料得　　知有違建部分，被告方首次出示該等文件作為說明增建、滲　　漏水位置與範圍之輔助資料後收回，嗣係原告於交屋前多次　　藉由永慶房屋表達欲拿取該等文件以供裝潢使用，伊方於11 　　1 年2 月25日交屋日交予原告作為室內設計參考使用，則該　　等文件既係簽約後方予提供，對原告購屋決策不生影響，難　　認原告主張伊曾保證系爭不動產具營業目的之功用與效能、　　其因此陷於錯誤誤認系爭不動產之功能與效用可採；況該等　　文件非系爭不動產使用分區證明文件，建築平面圖更祇是第　　一手屋主向臺北市政府申請登記之手繪文件，圖面甚有臥室　　、客廳等字樣，全不足證明原告主張屬實。　㈢其次，依一般交易習慣，不動產買賣會以不動產使用分區、　　權狀記載、產權調查及商業司查詢結果作為判斷不動產使用　　用途之依歸，倘買賣雙方有特別約定或保證事項，則會記載　　在增補協議之上。系爭不動產使用分區及產權調查結果同為　　住宅，系爭契約及增補協議全乏系爭不動產品質之保證約定　　，反自不動產說明書一般注意事項第4 條可知倘原告欲供營　　業用途應自行確認是否符合法規、應審查事項及相關法令，　　要非被告之責，更難徒以標的物現況說明書及成交行情表作　　為解釋系爭契約預定效用之依歸。再系爭建物營業登記項目　　有無限制應屬臺北市政府商業處、建築管理工程處或都市發　　展局等職權範圍，伊實無保證可能，原告又係C .Y .S 假髮　　負責人，名下房地產眾多，若有置產以供營業之用，於購買　　系爭不動產前應知可預先查詢營業登記項目以確保系爭不動　　產符合使用目的，現卻稱未曾預先查詢或瞭解，實與經驗法　　則相違，應具有重大過失，被告不負民法第355 條物之瑕疵　　擔保責任；至愛迪達公司承租系爭不動產僅係事實表彰，與　　被告保證或促使原告相信系爭不動產無營業登記使用限制要　　屬二事，原告也在系爭不動產經營自身商業C .Y .S 假髮、　　接髮，與周遭商圈1 樓開設店面、其上另作他用之使用狀況　　一致，更於111 年9 月將其公司遷至系爭不動產，足謂系爭　　不動產無不得作為營業使用之瑕疵，亦與原告購屋需求相合　　。承此，原告在系爭不動產買賣交易前既未確定購買後之使　　用規劃，也未透漏其購買用途予被告，更以重視隱私為由，　　要求永慶房屋對其個人資訊多加保密，使被告無從知悉上情　　，亦不知系爭不動產預查結果，自無從保證系爭不動產具營　　業目的之功用及效用，抑或與原告就系爭契約係以店面為預　　定效用達成意思表示合致，尚不待言。　㈣復臺北市不動產估價師公會不動產鑑價報告書之估價結果係　　以鈞院函詢內容為限，未將都市更新或危老重建等系爭不動　　產之最大價值納入考量，難謂可採。退步言之，如依該鑑價　　報告書鑑定結果，系爭不動產僅1 樓得為特定行業登記使用　　、其餘2 至4 樓均不得行營業登記之預估市價為8,241 萬5, 　　205 元，如1 至4 樓均得作為特定行業登記使用之預估市價　　為8,425 萬5,585 元，所生價值減損約為系爭不動產總價2. 　　184%，原告依此減損比例至多僅得主張524 萬1,600 元價值　　減損等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲　　請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行　　。三、兩造不爭執事實（見本院卷一第417 頁至第419 頁，並依判　　決格式修正或刪減文句）　㈠系爭不動產依51年營字第39號營造執照所載，主要用途為住　　宅。又依110 年10月22日營業場所土地使用分區管制與建築　　管制規定查詢案件明細表所載，系爭土地使用分區不得作為　　餐館業、衣著等服飾零售業、鐘錶零售業、眼鏡零售業、酒　　吧業、傢俱寢具等零售業、美容美髮服務業、飲酒店業、按　　摩業、寵物美容服務業等營業使用。　㈡被告於97年3 月12日購買系爭不動產，並於97年4 月10日以　　買賣為登記原因登記為所有人。　㈢系爭建物曾自101 年至110 年8 月期間由被告出租予愛迪達　　公司經營服飾業。　㈣被告於110 年10月起委託伊配偶（未登記）江萬杰處理系爭　　建物招租事宜。　㈤王奕維曾於110 年10月22日申請系爭建物之營業場所預查登　　記。　㈥被告委由江萬杰於110 年12月25日簽署標的物現況說明書。　㈦原告曾於110 年12月25日由永慶房屋店長高柏原帶至系爭建　　物看屋，並開立2,000 萬元即期支票作為斡旋金；被告原開　　價3 億3,688 萬元，原告原出價2 億元。　㈧兩造、江萬杰於110 年12月31日首次見面並斡旋後，就系爭　　不動產以買賣價金2 億4,000 萬元簽訂系爭契約，原告之子　　陳正旗、陳正榮與陳瑩哲則任連帶保證與登記名義人。　㈨系爭不動產於111 年2 月22日以同年1 月14日買賣為登記原　　因，移轉登記予陳正旗、陳正榮與陳瑩哲所有，應有部分各　　1/3 ；並於同年月25日交屋。　㈩系爭建物現作為原告經營之C .Y .S 假髮、接髮中山南西門　　市。　被告曾提供系爭建物之建築平面圖、室內裝修設計圖、愛迪　　達公司室內裝修竣工照片予原告（但兩造就提供、交付之時　　點有所爭執）。四、原告另主張系爭不動產不具系爭契約預定效用及被告保證之　　品質而具物之瑕疵，應減少價金、負損害賠償責任而給付原　　告5,000 萬元與法定遲延利息等情，則為被告所否認，並以　　前詞置辯。是以，本件爭點厥為：㈠原告購買系爭不動產前　　，有無向被告表示系爭不動產須比照周圍商圈經營服飾、餐　　飲與美容等項目之店面始願購買？㈡被告於締約時有無保證　　系爭不動產具上述營業目的之功能與效用，抑或有無欠缺契　　約預定效用之瑕疵，即無營業登記使用上限制之情形？㈢如　　不爭執事實所示文件係於何時交付予原告？㈣原告依民法　　第354 條第1 項、第2 項、第359 條、第179 條，或民法第　　360 條、第227 條第1 項與第226 條第1 項規定，請求被告　　給付減少價金之5,000 萬元，有無理由？（見本院卷一第41 　　8 頁，且依論述先後、妥適性及全辯論意旨調整順序內容）　　茲分述如下：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，　　民事訴訟法第277 條前段亦有明文，是主張權利存在之人就　　權利發生事實負舉證責任，主張權利不存在之人就權利障礙　　事實、權利消滅事實與權利排除事實負有舉證責任。若上述　　應負舉證責任之一方先未能舉證證實自己主張、抗辯事實為　　真實，則他方就渠抗辯、主張事實縱不能舉證或所舉證據尚　　有疵累，仍無從認定負舉證責任之一方所言可採。再稱買賣　　者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之　　契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為　　成立，民法第345 條固有明文。惟當事人互相表示意思一致　　者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要　　之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推　　定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時　　，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條同有明定。是　　依上述，買賣契約之主給付義務當係標的物與價金事項，倘　　欲主張尚有其餘義務具對價關係、乃系爭契約重要之點，當　　應由主張之人負舉證責任，合先敘明。再所謂物之瑕疵係指　　存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常　　效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念　　，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而　　不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最　　高法院103 年度台上字第196 號判決要旨參照）。　㈡原告固以前詞主張，但依現有卷內證據資料，難認系爭契約　　預定效用係為購得整棟均得為商業營業登記之不動產，也不　　足認被告保證系爭不動產具有前開所謂預定效用之品質：　⒈系爭不動產雖位於南西商圈，然參系爭不動產最初建築平面　　圖所呈現室內住宅之格局、營造執照記載「住宅」之主要用　　途（見本院卷一第195 頁至第196 頁），已知系爭不動產主　　要用途係供住宅為使用目的，亦在不動產說明書中揭示在卷　　。復據目前現場照片、GOOGLE地圖查詢結果以觀（見本院卷　　一第172 頁至第174 頁、第76頁至第78頁、第294 頁、第30 　　6 頁至第316 頁），系爭不動產周遭看似住商混雜，附近建　　築外觀要非整棟全屬經商使用，甚多有2 樓以上維持毫無整　　修而僅為住宅使用之樣貌，難謂在該商圈購得之透天厝均應　　整棟得供商業使用，系爭契約中所附附近行情趨勢報告書亦　　未見實際說明各間店面狀態更有不同屋齡、樓層之區別（見　　本院卷一第202 頁），猶不足認原告主張具有該等預定效用　　之品質，自不待言。　⒉紬繹不動產買賣契約書、增補契約（見士林司促卷第11頁至　　第17頁；本院卷一第160 頁至第171 頁），被告僅於第9 條　　為系爭不動產產權清楚，無一屋數賣、遭他人占用或占用他　　人土地或有其他糾葛之情事，抑或有物之瑕疵（如滲漏水、　　海砂屋、輻射屋等或其他影響結構安全之瑕疵），另於第17 　　條需再特別具體繕打、記載之約定事項中，祇明確載有「乙　　方保證無私人二胎設定、限制登記等其他影響甲方權益之情　　事」等字樣，乏何系爭建物使用目的、營業保證等保證品質　　之具體約定；至增建部分與範圍，據第2 條增建或占用部分　　確勾選有「一樓空地」、「上下樓層內梯」、「一樓增建沿　　著加蓋」與「鐵皮屋頂增建」等項目並就公告與通知拆除時　　點前後為風險承擔之約定，第11條第2 項也就點交時增建部　　分方式予以約定，更在增補契約書上明確記載於110 年12月　　31日增訂確認部分曾遭報拆之增建範圍與處理情況、系爭不　　動產斯時設有營利事業登記而無法就相關稅費適用自用稅率　　之優惠條件甚明。互核系爭不動產110 年12月31日不動產說　　明書所載介紹內容（見本院卷一第176 頁至第210 頁），「　　產權調查表」建物標示記載主要用途為「住宅（資料來源　　：依成果圖為依據）」，重要注意事項載有增建部分大致　　範圍與查報狀況、一般注意事項第4 點、第6 點亦載若買　　方承購欲供營業用途時，需自行確認是否符合各該法規與應　　審查事項，即便有承租情事也不保證承租方既有營業項目符　　合相關法規屬合法營業並依法向主管機關辦理相關登記等文　　，則前開文件資料要無具體記載被告保證系爭不動產毫無營　　業登記限制之事實，應堪認定。　⒊證人高宏德於本院中證稱：依渠擔任房仲14年經驗，經驗上　　現況使用說明書記載使用方式係業務產調時據現場狀況勾選　　使用（此僅係現況之闡述），不動產產權調查表用途則係依　　成果圖或謄本記載為主，若買賣雙方另有特別約定或保證時　　會另外書寫不動產買賣契約增補協議。渠先前曾為原告服務　　洽購位於臺北市大安區之透天厝（1 樓店面、樓上住家），　　原告嗣於110 年12月中旬電洽中山北路2 段20巷店面得否帶　　看，表示此處商圈熱鬧、有興趣找尋有無適合為店面之物件　　，當時原告就是喜歡此商圈，並覺得店面或住家均可，尚有　　諸多想法而未確定，故僅先找尋此商圈透天厝，20巷該屋也　　係1 至2 樓為店面、樓上為住家，然看屋後原告感覺面寬過　　窄、出入不便難為店面而繼續尋找，渠與店長高柏原討論，　　高柏原即想到系爭不動產正出租、內部評估為透天厝（通常　　1 樓為店面、樓上或為倉庫，再樓上或為住家）而主動聯繫　　江萬杰。110 年12月25日看屋當日兩造並未接觸，渠與高柏　　原帶原告看屋，當時原告僅詢問先前用途也未提及有何不滿　　，高柏原詢問江萬杰後回答曾租給愛迪達公司、更早係自行　　開餐廳，看屋結束陪同原告徒步返家之際，原告對系爭不動　　產頗為滿意，遂開價2 億更開立斡旋金支票，高柏原與渠亦　　立即至淡水找江萬杰但未果，此後至同年月31日止均再為議　　價，原告期間曾提及1 樓或1 至2 樓做店面（即其假髮業）　　、樓上供小孩居住，抑或全部出租等想法然未討論營業限制　　等問題，且因當時雙方價差甚大仍持續討論如何令雙方價格　　聚焦（被告資訊多係藉由高柏原轉述），待110 年12月31日　　兩造約出講價，就作店面使用方向之討論較多，簽約前也曾　　透過高柏原要求被告攜帶建築平面圖、室內裝修設計圖、愛　　迪達公司裝修竣工照片等文件以確認被告先前增建與裝潢設　　計之情形，原告最終表示系爭不動產土地每坪不應逾800 萬　　元，方算出2 億4,000 萬元並以此金額成交，渠也向兩造拿　　取身分證供代書擬定合約書、現況說明書等內容，因江萬杰　　攜有裝潢設計書，也持該設計書勾選現況、增建內容，但當　　時設計圖並未附在系爭契約書內，係於行交屋前原告請渠詢　　問被告得否提供1 份文件，渠並未多問原因而係直接詢問被　　告，被告也同意而於交屋時提供。交屋後原告曾張貼廣告招　　租，但未覓得理想之承租方改為己用，此時即有些不滿，因　　無法整棟送營業登記等語（見本院卷二第33頁至第47頁）。　⒋證人江萬杰於本院中證之：伊與被告為男女朋友兼事業伙伴　　20餘年，彼此投資理財均互相代理與決定。系爭不動產原係　　為自己公司江捷有限公司（下稱江捷公司）之辦公室使用而　　約於97年間購買，當時為空屋及廢墟，故整理約1 至2 年後　　進駐，1 至2 樓類似呈現設計作品生活風，3 至4 樓則為辦　　公使用，直至100 年初因愛迪達公司欲透過仲介出租開店面　　，江捷公司也有大陸生意往來，故將系爭建物出租予愛迪達　　公司約8 至9 年左右，迨110 年8 月愛迪達公司退租後，由　　伊負責對外招租事宜，故如有租賃仲介主動詢問時就會簡單　　互加LINE，未必會知悉仲介實際姓名，也曾有遇過租客透過　　仲介詢問伊竣工資訊等資料，當時並無出售意願。嗣110 年　　12月間伊接獲永慶房屋仲介范揚儒（按：即賣方仲介）聯繫　　表示有位買方（按：即原告）指定欲購買16巷或20巷透天厝　　但先前未成交，詢問伊有無出售意願，伊當時拒絕並表示斯　　時疫情因素或許賣相不佳，未久高柏原又來電表示原告資金　　實力雄厚、經營甚久，一直投資各地房地產，更強調原告購　　屋為自用、系爭不動產是時為未出租之空屋恰符合期待，然　　未說明自用用途，又稱原告非常重視隱私故不要過問太多、　　買賣流程也盡量低調等內容，伊與被告商量後即同意隔日帶　　看屋，該日僅伊一人先開門帶高柏原導覽，並因高柏原要求　　未與買方接觸，俟其等離開後高柏原表示買方欲立即出價購　　買而簽立出價3 億3,000 萬餘元之委賣契約（本院卷一第20 　　0 頁至第201 頁標的物現況說明書即簽署時回答之部分），　　更於伊返家未久即攜帶原告提供之2,000 萬元支票斡旋金代　　表誠意，稱若願開價2 億元即可立刻收下，然因價差差距過　　大故伊未收受，此後數日高柏原均提及價錢事宜而毫無屋況　　、鄰居或使用情形之討論。伊至簽約日110 年12月31日方首　　次見到原告並得知係經營假髮生意，兩造被帶至不同房間談　　價，最終於2 億4,000 萬元時方見到面，因原告輩份長於伊　　故伊未詢問購買原因或主動詢問職業，最後確認價金後即由　　永慶房屋代書開始為兩造落款簽名，另分別由范揚儒、高宏　　德對兩造說明不動產現況說明書，直至簽約後半段，高宏德　　表示在臺北市政府查詢到違建紀錄欲確認位置，被告提醒伊　　有份標示位置之圖片，伊遂首次取出室內裝修竣工照片、平　　面圖等文件說明1 、2 分後收回，且在標的物現況說明書下　　手寫修改，並將所有疑義均載於增補協議放至系爭契約內，　　更因江捷公司斯時仍登記在該處故先行扣除10萬元，此段期　　間原告始終未提到購屋用途。上述文件係范揚儒約於111 年　　2 月25日交屋前幾天告知原告要求除點交鑰匙外尚須簽約時　　所見一切文件以利設計師繪圖，伊方於交屋當日帶予范揚儒　　處理，當日原告亦祇稱欲暫時做烘焙使用。直至111 年5 月　　間范揚儒或高柏原始電聯告知原告稱伊詐騙因無法營業使用　　，伊覺得很冤枉，因為從頭到尾接收到之訊息僅有原告欲自　　用，高柏原、高宏德也未與伊討論過2 至4 樓得否營業登記　　、營業項目限制等語（見本院卷二第22頁至第32頁）。　⒌據上開證人所為證詞，足知一般中古屋交易實務，若買賣雙　　方有特別保證、約定情事者會另以增補協議呈現，且原告於　　簽約前並未特定其購得系爭不動產後之用途，至多僅有位於　　南西商圈、1 樓為店面之透天厝明確需求，於上揭增補協議　　中全無任何營業登記限制之保證；雖證人高宏德提及兩造11 　　0 年12月31日談價時閒聊系爭不動產先前之用途，然以閒聊　　內容遽謂被告業已保證整棟均得作為商業登記使用，要屬率　　斷。原告固主張向被告取得建築物室內裝修竣工照片、房屋　　平面圖，及102 裝修（使）第2763號建築物室內裝修合格證　　明（存根）（見本院卷一第226 頁至第240 頁）。然暫不問　　房屋平面圖僅係建造執照或使用執照之平面圖，此自上有「　　臥室」、「浴廁」、「小客廳」及「廚房」等註記即足明瞭　　，室內裝修合格證明平面簡圖及竣工照片上更有違建範圍與　　面積註記、以及在建築物室內裝修概要欄備註處記載：「⒈ 　　本證明所載之『用途』，僅係供作檢討建築技術規則有關內　　部裝修材料、分間牆構造等規定之依據，至若與使用執照（　　或變更使用執照）所載用途不符者，當得視實際需要另案辦　　理變更使用執照，且不得作為申請本府各機關營業證照之證　　明文件。⒉室內裝修圖說範圍如涉有違建，仍應依現行違建　　處理原則辦理。」等內容，並未敘明得為整棟營業登記之情　　事；衡酌永慶房屋112 年9 月26日永慶總112 字第301 號函　　覆：原告最初於110 年12月中旬洽詢斯時委賣中之臺北市○ 　　○區○○○路0 段00巷○號不動產，並經渠人員介紹、帶看　　後惜未成交，故原告即口頭告知欲購買捷運中山站附近之房　　屋作為自行開店使用；嗣永慶房屋人員介紹系爭不動產，原　　告於看屋後有購買意願而簽署不動產買賣意願書請渠代為斡　　旋，最終促成兩造於110 年12月31日達成買賣合意簽署系爭　　契約。至建築平面圖、室內裝修設計圖、愛迪達公司室內裝　　修竣工照片，曾於110 年12月31日由被告提出進一步說明系　　爭不動產之滲漏水與增建位置，並據此載明在增補契約及標　　的物現況說明書，由兩造簽名確認；後續交屋錢因原告詢問　　可否提供該等文件正本，被告同意而於交屋時交付等節（見　　本院卷一第558 頁），與前揭證人證述相合，是該等室內裝　　修竣工照片、房屋平面圖與室內裝修合格證明等文件於110 　　年12月31日簽約日僅係作為確認滲漏水、違建位置與範圍使　　用，更係交屋日方提供予原告持有，是全不足為原告有利之　　積極證明。　⒍原告另提出營業場所土地分區管制與建築管理規定查詢表營　　業場所預先查詢查詢結果（見本院卷一第242 頁至第248 頁　　），欲證明被告於110 年10月22日即於查詢後得知系爭不動　　產營業項目限制，然姑不論據臺北市商業處112 年5 月17日　　北市商二字第1126016510號函暨系爭不動產營業場所土地使　　用分區管制與建築管理規定預先查詢結果（含申請人姓名）　　資料（見本院卷一第270 頁至第277 頁），已揭示任何人均　　得自行上線申請營業場所土地使用分區管制與建築管理規定　　預先查詢，毋庸具公司負責人資格要件或經授權等情，況是　　否為被告直接或間接託人申請查詢得知，也與兩造間有無保　　證該等品質無涉；至原告之LINE群組對話紀錄擷圖（見本院　　卷一第298 頁至第302 頁、第476 頁至第503 頁），該等新　　聞網頁連結既經原告自陳乃高柏原（按：實應為高宏德）張　　貼，究否係永慶房屋為居間促成兩造成立買賣契約而傳送，　　要屬未知，系爭建物內部照片亦難逕認與契約預定效用、被　　告保證品質品質相當。徵以被告所提與高柏原間之對話錄音　　譯文（見本院卷一第388 頁至第401 頁），高柏原至多僅表　　示因原告欲自行開店經營假髮曾協助查詢確認可為該營業項　　目、並未承諾整棟均可商業登記，又稱室內裝修文件為交屋　　時交付予原告等內容，實與原告上揭主張不合，然詢問兩造　　後均不願聲請傳喚證人高柏原到庭作證（見本院卷一第420 　　頁；原告前曾聲請傳喚後撤回《見本院卷一第291 頁、第34 　　5 頁》），則在現未能知悉高柏原對兩造簽線居間告知之實　　際內容下，礙難認被告有何明示或默示保證品質之意思表示　　，而應負減少價金或損害賠償責任，洵堪認定。　㈢本院既無從認定系爭不動產整棟均毫無營業登記限制內容為　　系爭契約之預定效用，也未見有何被告保證系爭不動產具該　　等品質之情事，難謂被告應負物之瑕疵擔保責任，本院自不　　就系爭不動產應減少價值或被告應負損害賠償範圍予以論述　　，末予指明。五、從而，原告依民法第354 條第1 項與第2 項、第359 條、第　　179 條、第360 條、第227 條第1 項、第226 條第1 項等規　　定，請求：被告應給付5,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌　　日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回　　。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，爰併駁　　回之。六、本件事證已臻明確，原告雖聲請傳喚王奕維、丁慶華欲證明　　於110 年10月22日預查得知系爭不動產特定營業種類登記限　　制後告知被告，被告於締約前已知此情（見本院卷一第291 　　頁、第349 頁至第351 頁、第411 頁至第412 頁），並聲請　　傳喚鍾鸞鳳欲證明江萬杰於簽約前保證系爭不動產全得為營　　業使用，並將室內裝修證明等文件交予原告之事實（見本欲　　卷一第512 頁至第513 頁），然無論被告是否透過王奕維得　　知系爭不動產營業種類登記限制，原告既未能舉證使本院得　　出被告曾保證系爭不動產整棟均可為營業使用品質事實之心　　證，再觀原告原先書狀始終表示自行決定，又已傳喚其聲請　　之高宏德作證如前，證人鍾鸞鳳部分當與高宏德待證事實重　　複，均無調查之必要；暨兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資　　料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一　　一論列，併此敘明。七、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　黃鈺純以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李心怡

2024-12-13

TPDV-112-重訴-142-20241213-1

簡上

臺灣臺中地方法院

給付價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度簡上字第143號上訴人 ○○○ 訴訟代理人葉耀中律師被上訴人 ○○○ 訴訟代理人周志峰律師上列當事人間請求給付價金等事件，上訴人對於民國112年11月2 1日本院臺中簡易庭111年度中簡字第3382號第一審判決提起上訴，本院於民國113年11月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。前揭規定依同法第436條之1第3項、第463條規定，對於簡易程序第一審裁判之上訴程序準用之。查上訴人於原審係依民法第367條、第229條第2項規定及兩造於民國110年11月7日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第12條第2項約定，請求被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）41萬5,000元，及自111年3月10日起至清償日止，按日給付上訴人4,150 元。嗣於113年7月1日更正聲明為：（一）被上訴人應同意上訴人向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）領取台新國際商業銀行受託信託財產專戶（帳號00000000000000 號，下稱系爭履保專戶）內款項41萬5,000元。（二）被上訴人應自111年3月10日起至同意上訴人向合泰公司領取系爭履保專戶內款項之日止，按日給付上訴人4,150元（見本院卷第179頁）。核上訴人所為更正後之聲明，並未變更訴訟標的，僅係依系爭契約之約定，更正其法律上之陳述，非為訴之變更，依據前揭規定，應予准許。二、上訴人主張：被上訴人於110年11月7日以830萬元向上訴人購買坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段956建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○街000巷0○ 0號5樓之3房屋，下稱系爭房屋），兩造並於同日簽訂系爭契約，約定由合泰公司辦理買賣價金履約保證，被上訴人應將價金830萬元如數匯款至系爭履保專戶。而被上訴人於簽約時，已知悉系爭房屋自110年6月25日起至111年6月24日止，係出租予訴外人○○○使用，然兩造於110年12月31日點交系爭房屋時，被上訴人竟以系爭房屋尚有承租人居住而拒絕點交。兩造復於111年2月20日再次點交系爭房屋，並簽訂保留款同意書（下稱系爭同意書），約定將41萬5,000元作為保留款（下稱系爭保留款）存於系爭履保專戶，避免○○○於租約到期後仍未搬離系爭房屋。○○○嗣於111年6月24日將系爭房屋鑰匙交給被上訴人，系爭保留款之清償期業已屆至，被上訴人應同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款，然被上訴人卻迄未同意，已構成給付遲延，依系爭契約第12條第2項約定，應按日給付上訴人違約金4,150元。縱認上訴人應將系爭房屋之滲漏水瑕疵修繕完成始得請求領取系爭保留款，然○○○已搬離系爭房屋，被上訴人至少應同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款之2分之1即20萬7,500元。爰依民法第3 67條、第229條第2項規定及系爭契約第12條第2項約定，請求被上訴人同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款，且被上訴人應自111年3月10日起至同意上訴人領取系爭保留款之日止，按日給付上訴人4,150元。三、被上訴人則以：系爭契約已約定上訴人應於110年12月31日前將系爭房屋騰空交付予被上訴人，然兩造於110年12月31 日約定辦理點交系爭房屋時，上訴人卻未能依約將系爭房屋騰空交付予被上訴人。兩造復約定於111年2月20日再次辦理點交系爭房屋，惟○○○仍居住在系爭房屋內，且系爭房屋有漏水瑕疵，兩造遂於同日簽訂系爭同意書，約定待○○○搬離系爭房屋，且系爭房屋之滲漏水瑕疵修繕完成後，被上訴人始同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款。嗣○○○於111年6 月24日搬離系爭房屋，被上訴人並於同日取得取得系爭房屋之鑰匙，然上訴人並未將系爭房屋之滲漏水瑕疵修繕完成，被上訴人無須同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款，亦未違反系爭契約第12條第2項之約定。縱認被上訴人應同意上訴人領取系爭保留款並給付上訴人違約金，然被上訴人已支付25萬9,400元修繕系爭房屋之滲漏水瑕疵，該款項應自系爭保留款中扣除。又上訴人迄未將系爭房屋騰空交付予被上訴人，上訴人應自110年12月31日起至騰空交付系爭房屋之日止，按日給付被上訴人違約金4,150元，並賠償被上訴人自111年6月25日起至113年5月31日止，在外租屋之租金損害共42萬元，爰以上開對上訴人之債權與上訴人之違約金債權為抵銷等語，資為抗辯。四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款。（三）被上訴人應自111年3月10日起至同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款之日止，按日給付上訴人4,150元。五、兩造不爭執之事項（見本院卷第183至184頁）：（一）被上訴人於110年11月7日以830萬元向上訴人購買系爭房屋及土地，兩造並於同日簽訂系爭契約。（二）兩造約定由合泰公司辦理系爭契約之買賣價金履約保證，被上訴人亦已依約將系爭契約之價金830萬元如數匯款至系爭履保帳戶。（三）兩造111年2月20日簽訂系爭同意書，將系爭保留款存於系爭履保專戶，被上訴人並於同日簽立買方點收單，確認收到系爭房屋之相關文件。（四）上訴人於111年3月9日寄發東興路郵局第110號存證信函（下稱110號存證信函）予被上訴人，被上訴人並於111年3 月10日收受。（五）上訴人在系爭契約之標的物現況說明書中，就系爭房屋有無壁癌、水痕及滲漏水情形係勾選「否」。六、得心證之理由：（一）上訴人應將系爭房屋之滲漏水瑕疵修繕完畢後，始得請求被上訴人同意其向合泰公司領取系爭保留款：　　1.依系爭契約第9條第5項約定記載：上訴人保證系爭房屋於交屋前無存在物之瑕疵（例如滲漏水），如有上述情事，除系爭契約另有約定外，上訴人應負瑕疵擔保責任等語（見原審卷第26頁），且上訴人在系爭契約之標的物現況說明書中，就系爭房屋有無壁癌、水痕及滲漏水情形係勾選「否」，為兩造所不爭執，足見兩造已約定系爭房屋不能有壁癌、水痕及滲漏水之瑕疵，若有上開瑕疵存在，應由上訴人負瑕疵擔保責任，先予敘明。　　2.證人即驗屋人員劉正皓於原審審理時證稱：被上訴人委託伊於111年2月20日至系爭房屋檢測有無滲漏水之情形，但該日因系爭房屋尚有人居住，所以無法逐屋檢查，也無法用工具檢測，只能用目視勘查法。而系爭房屋客廳浴室內雖無滲漏水之情形，但浴室外有脫漆及疑似壁癌之情況，看起來是從浴室滲漏出來。伊直至111年6月27日利用工具實際檢測時，才確定是從客廳浴室滲漏出來到臥室，還有滲漏到其他牆面之情形。而111年6月27日之檢測結果即被上訴人提出之檢測報告，系爭房屋確實有多處滲漏水之情形等語（見原審卷第361至366頁）；證人即房屋仲介○○○ 於原審審理時亦證稱：兩造原定於111年2月20日辦理系爭房屋之點交，但因系爭房屋之客廳浴室有壁癌之情形，且系爭房屋尚有承租人使用，需待承租人將系爭房屋騰空後才方便修繕，所以被上訴人要求上訴人簽訂系爭同意書，並保留系爭保留款直到上訴人將系爭房屋客廳浴室之壁癌修繕完畢為止。當天被上訴人只有說為何系爭保留款為41 萬5,000元，係因被上訴人擔心系爭房屋後續有更多的瑕疵問題，後來被上訴人還有提到其他問題，但沒有具體說是什麼問題等語（見原審卷第332至336頁），足見兩造於 111年2月20日再次辦理系爭房屋之點交時，被上訴人即因擔心系爭房屋會有滲漏水問題，而自行委託驗屋人員至現場檢測，然因系爭房屋尚有承租人使用，導致驗屋人員無法逐屋檢查，亦無法用工具檢測，僅能用目視勘查法初步確認，並發現客廳浴室外有壁癌之情形，而未能確定其他房間是否還有滲漏水之情況，始約定將41萬5,000元作為保留款，堪認系爭保留款確係用以擔保上訴人將系爭房屋之滲漏水瑕疵全部修繕完成。　　3.又被上訴人於111年2月23日寄發台中逢甲郵局第62號存證信函（下稱62號存證信函）予上訴人，通知上訴人應依系爭契約第9條約定負擔保責任，且系爭保留款係作為系爭房屋漏水瑕疵之修繕費用，有62號存證信函附卷可參（見原審卷第141至144頁）；參以110號存證信函記載：上訴人已於111年3月4日委請相關廠商至系爭房屋查驗，經評估系爭房屋之壁癌情形尚屬輕微，修繕費用僅需1萬6,000 元，被上訴人應於收受110號存證信函後5日內儘速與上訴人聯絡並協商修繕事宜，如未聯絡或協商無結果，則視為同意自系爭保留款中扣除1萬6,000元後，將剩餘款項撥付上訴人等語（見原審卷第59至64頁），足見兩造於111年2 月20日確有討論系爭房屋之滲漏水問題，上訴人亦已於11 1年3月4日委託相關廠商至系爭房屋查驗，並同意自系爭保留款中扣除其自行評估之修繕費用1萬6,000元，可證兩造確有約定上訴人應將系爭房屋之滲漏水瑕疵修復完畢後，始得請求領取系爭保留款。參以上訴人於原審審理時自承：被上訴人於111年2月20日反應系爭房屋可能有瑕疵，上訴人基於誠信暫且保留5％尾款，待僱人檢查系爭房屋無瑕疵後，再請被上訴人如數給付等語（見原審卷第281頁），益徵上訴人確應將系爭房屋之滲漏水瑕疵修復完畢後，始得請求領取系爭保留款。　　4.而上訴人僅於111年3月9日寄發110號存證信函予被上訴人，通知被上訴人應配合修繕系爭房屋客廳浴室之壁癌，但並未實際修繕系爭房屋乙節，為上訴人所不爭執（見本院卷第80頁），然上訴人應將系爭房屋之滲漏水瑕疵修復完畢後，始得請求領取系爭保留款，業如前述，且上訴人應修繕之範圍除系爭房屋客廳浴室之壁癌外，其餘部分須待 ○○○搬離系爭房屋後，始能確認系爭房屋有無其他滲漏水之情形，尚難僅以上訴人寄發110號存證信函予被上訴人，遽認其已履行修復系爭房屋滲漏水瑕疵之義務。況上訴人並未於111年2月20日將系爭房屋騰空交付予被上訴人，上訴人如要修復系爭房屋之滲漏水瑕疵，應無需被上訴人之協力，難認上訴人確有修復系爭房屋滲漏水瑕疵之意思。是系爭房屋現仍存有滲漏水之瑕疵，且尚未經上訴人修繕完成，上訴人請求被上訴人同意其向合泰公司領取系爭保留款，應屬無據。　　5.至證人即房屋仲介黃富麟雖於原審審理時證稱：系爭保留款係因系爭房屋於111年2月20日未點交予被上訴人，兩造始簽訂系爭同意書，並非因系爭房屋有滲漏水之瑕疵等語（見原審卷367至368頁）；復證稱：伊於111年2月20日至系爭房屋時，承租人東西蠻多的，浴室外牆靠近臥室部分因為沒有家具擋住，有明顯壁癌之痕跡，被上訴人女兒也有提到系爭房屋有漏水瑕疵，並要求上訴人修繕，上訴人也同意如果是瑕疵，願意負責請人修繕等語（見原審卷第 367至369頁），足見被上訴人於111年2月20日即表達對於系爭房屋滲漏水之疑慮，且要求上訴人進行修繕，上訴人亦同意負責，兩造並於同日簽訂系爭同意書將41萬5,000 元作為保留款，尚難認系爭保留款僅係擔保系爭房屋之承租人如期搬離，而與上訴人修復系爭房屋之滲漏水瑕疵全無關聯。是證人黃富麟上開證述，除與證人○○○之證述矛盾外，亦與常情不符，難認可採。　　6.證人即地政士○○○另於原審審理時證稱：系爭保留款係因承租人無法提前搬離系爭房屋才簽訂等語（見原審卷第33 8頁）；復證稱：伊並未一同至系爭房屋辦理點交，且於兩造至仲介公司簽訂系爭同意書時，場面很混亂，伊亦未全程在場等語（見原審卷第339頁），足見○○○並未參與兩造在系爭房屋協商之過程，且未親自見聞兩造簽訂系爭同意書並約定系爭保留款之原因，是證人○○○上開證述，亦難認可採。（二）上訴人依民法第229條第2項規定及系爭契約第12條第2項約定，請求被上訴人應自111年3月10日起至同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款之日止，按日給付上訴人4,150 元，為無理由：　　1.按法律行為於符合成立要件時，即已成立。但基於私法自治原則，當事人得依其自由意思，使法律行為之效力，取決於一定事實之發生與否，以控制法律效果，達成風險控制之目的。民法第99條、第102條所稱附條件或期限之法律行為，均為當事人對其法律行為效力所附加之限制，用以決定其行為效力之發生或消滅。至當事人就已成立生效之契約，約定契約義務之履行，繫於不確定之事實者，乃係以該事實發生時為債務之清償期，並非上開條文所稱之條件或期限，應認該事實發生時，或其發生已不能時，為清償期屆至之時。　　2.經查，被上訴人已將系爭房屋價金830萬元如數匯款至系爭履保專戶，兩造並於111年2月20日簽訂系爭同意書，將系爭保留款繼續存於系爭履保專戶等節，為兩造所不爭執。而系爭保留款須待承租人搬離系爭房屋，且上訴人將系爭房屋之滲漏水瑕疵修復完畢後，上訴人始得請求，業如前述，足見兩造係以上開事實之發生，作為上訴人領取系爭保留款之清償期，而與同時履行抗辯無涉。是上訴人主張承租人已搬離系爭房屋，被上訴人至少應同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款之2分之1即20萬7,500元等節，應屬無據。　　3.上訴人既未將系爭房屋之滲漏水瑕疵修復完畢，系爭保留款之清償期即未屆至，難認被上訴人有何給付遲延之問題，是上訴人依民法第229條第2項規定及系爭契約第12條第 2項約定，請求被上訴人應自111年3月10日起至同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款之日止，按日給付上訴人4, 150元，亦屬無據。七、綜上所述，上訴人依民法第367條、第229條第2項規定及系爭契約第12條第2項約定，請求被上訴人應同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款，並自111年3月10日起至同意上訴人向合泰公司領取系爭保留款之日止，按日給付上訴人4,150 元，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　王怡菁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝佳諮　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　董庭誌正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王政偉

2024-12-13

TCDV-113-簡上-143-20241213-1