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遷讓房屋

臺灣高等法院民事判決 112年度上易字第819號上訴人即附帶被上訴人沈玉郎（原名：沈盈均）訴訟代理人沈惠珠律師被上訴人即附帶上訴人王明慧王明玲王志成共同訴訟代理人張立業律師複代理人段誠綱律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國112年5月 19日臺灣臺北地方法院111年度訴字第5733號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，並為訴之減縮，本院於113年11月2 7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決(除減縮部分外)關於主文第二項命上訴人給付逾新臺幣拾伍萬捌仟玖佰元本息及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。被上訴人之附帶上訴駁回。第一審(除減縮部分外)、第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之七十六，餘由被上訴人負擔。原判決主文第二項利息起算日減縮為「民國一一二年一月十五日」。原判決主文第三項起算日減縮為「民國一一二年一月十五日」。　　事實及理由壹、程序方面　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。一、被上訴人即附帶上訴人(下稱被上訴人)於原審起訴請求㈠上訴人即附帶被上訴人(下稱上訴人)應將門牌號碼臺北市○○區 ○○○路0段00號3樓房屋（下稱系爭房屋）中分隔之套房305室（下稱系爭套房）騰空遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣(下同)24萬7,200元，及自民國112年1月1 1日訴之追加狀繕本送達翌日(即112年1月14日，見原審卷第 245頁)起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢上訴人應自112年1月1日起至騰空遷讓返還系爭套房之日止，按月給付8,800元。原審為被上訴人一部勝敗之判決(即判命㈠上訴人應將系爭套房騰空遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應給付16萬7,200元本息；㈢上訴人應自112年1月1日起至騰空遷讓返還系爭套房之日止，按月給付8,800元；並駁回被上訴人其餘之訴)。嗣被上訴人於本院變更其聲明㈡之利息自112 年1月15日起算、聲明㈢之租金或不當得利自112年1月15日起算(見本院卷第572頁)，核屬減縮其訴之聲明，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款，應予准許(減縮部分非本院審理範圍，下不贅述)。二、另被上訴人於原審主張兩造間於110年5月14日以後已無租賃契約，或兩造租賃契約業因111年3月21日存證信函終止，嗣於本院補充如認兩造租賃契約未經前開存證信函終止，亦已經被上訴人以本件起訴狀或112年10月23日存證信函終止，並因此就前開請求上訴人給付之24萬7,200元計算方式為補充，核屬補充事實上及法律上陳述，非為訴之追加或變更，併予敘明。　貳、實體方面　　一、被上訴人主張：上訴人與訴外人王彭梅蘭於98年3月15日就系爭套房簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人於每月15日前應給付當月租金9,500元，並於系爭租約第1 2條約定如伊因上訴人違約涉訟所支出律師費由上訴人負責賠償。系爭租約於99年3月14日屆滿後，雙方依民法第451條規定視為以不定期限繼續系爭租約。嗣王志成、王明玲、訴外人即王彭梅蘭二弟女兒彭成正自103年起擔任王彭梅蘭監護人，三位監護人推派王志成與上訴人連絡，租金仍匯入王彭梅蘭帳戶。其後王彭梅蘭於105年7月18日死亡，伊與訴外人王志嘉共同繼承系爭房屋，上訴人委由胞妹沈惠珠以其電子郵件信箱(下稱下稱沈惠珠信箱)與王志成電子郵件信箱( 下稱王志成信箱)聯繫，要求王志成提供經全體繼承人同意之租金匯款帳戶，雙方約定改將租金9,000元、公共費用(即水費、瓦斯費、公共電費，下稱公費)300元、個人實際使用電費(下稱電費)改匯至王志成申設之臺灣銀行帳戶（下稱王志成帳戶）。伊於108年5月2日與王志嘉就遺產分割事件成立訴訟上和解，由王志嘉將其系爭房屋持分轉讓伊，伊並於 109年10月16日登記取得系爭房屋所有權，伊仍持續委由王志成與沈惠珠以電子郵件聯繫系爭套房租賃事宜，並因沈惠珠於109年間以疫情為由請求減少租金，伊先後於109年6月同意就同年3月、4月租金減收一半，又於同年12月同意自同年7月份起租金調降為8,500元、公費300元，合計8,800元( 電費另計），其後王志成每月寄送電子郵件表列未繳付租金、公費及電費予沈惠珠，可見沈惠珠為上訴人就系爭套房租賃契約之代理人。上訴人原依約給付房租、公費及電費，直至伊於110年5月14日告知因系爭房屋所有權變更，要求重新簽立租賃契約並調整租金，沈惠珠回覆抱怨調整租金無理由，此後即拒不給付，縱經伊同意暫以原租金計算，且按月以電子郵件通知沈惠珠，上訴人均置之不理，故兩造於110年5 月14日後因對於租金之意思表示無法合致，已無租賃契約存在。縱認兩造仍有不定期租賃契約存在，因上訴人於110年6 月15日之後未繳租金，伊分別於起訴前之110年9月6日、同年10月11日、同年11月1日、同年12月7日以電子郵件(下稱1 10年9至12月電子郵件)催告支付，再以111年3月21日存證信函終止兩造租賃契約。伊復於同年4月4日以電子郵件催告支付，並於同年11月8日起訴請求返還系爭套房，再於112年1 月11日、同年4月27日於原審追加請求給付租金及相當於租金之不當得利，再寄發112年10月20日存證信函，兩造租賃契約至遲應已於起訴狀繕本、或112年10月20日存證信函送達上訴人時終止。爰依民法第767條第1項、第179條規定、系爭租約約定，請求上訴人㈠騰空遷讓返還系爭套房；㈡給付 24萬7,200元(租金或相當於租金之不當得利16萬7,200元、律師費8萬元)，及自112年1月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢自112年1月15日起至遷讓返還系爭套房之日止，按月給付8,800元；並願供擔保請准宣告假執行。二、上訴人則以：伊與王彭梅蘭系爭租約到期後，雙方另成立不定期限租賃契約，並非依民法第451條規定繼續系爭租約。系爭套房出租事宜於98年3月至103年間先由訴外人即王彭梅蘭之夫王忠華出面聯繫，嗣由王志嘉夫妻出面處理，均由王忠華、王志嘉夫妻每月提供其上已填載租金、公費及電費之通知單後，由伊依其上數額繳納，其後王志嘉委託其居住系爭房屋同棟建物之親戚即訴外人彭莉雪處理租賃事宜；後續王志成接手處理，均仍以相同方式通知租金、公費及電費，伊再依通知內容給付。嗣王志成於105年8月1日通知王彭梅蘭死亡，伊依被上訴人及王志嘉同意書，按王志成每月通知改將租金匯入王志成帳戶。被上訴人與王志嘉成立和解，由被上訴人取得系爭房屋所有權，並完成所有權登記，被上訴人仍持續出租系爭套房，伊亦於接獲被上訴人每月通知後匯款110年6月15日前之租金、公費及電費至王志成帳戶。嗣因王志成於110年5月14日通知系爭房屋所有權變更，並要求提高租金，伊請沈惠珠回覆不同意，王志成即不再依約通知應付金額，伊亦因不知系爭房屋所有權人為何人、是否同意伊匯款至王志成帳戶，於110年6月15日以後未為租金給付，不可歸責於伊，應不負遲延責任，被上訴人不得以伊欠繳租金為由終止租約。退步言之，依稅捐機關就系爭房屋之評定現值及坐落土地之申報地價總值應為466萬4,290元，而系爭套房約占系爭房屋9分之1，依土地法第97條規定，依法每月租金應以4,319元為上限，故被上訴人請求每月相當於租金8,8 00元之不當得利金額，於法不合。又被上訴人主張之租金數額，應扣除伊已提存之租金7萬9,200元、系爭租約押金8,00 0元，另應扣抵伊支出之修繕費用合計8,300元等語，資為抗辯。三、原審為被上訴人一部勝敗之判決，上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。被上訴人就其敗訴部分不服，提起附帶上訴，其附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項聲明部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人8萬元，及自112年1月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回。四、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真實(見本院卷第293頁) 。　㈠王彭梅蘭前出租系爭套房予上訴人，雙方於98年3月15日簽立系爭租約(見原審卷第29至33頁)，租金每月9,500元，約定租期至99年3月14日。租約到期後，上訴人仍繼續使用系爭房屋，雙方就系爭房屋有不定期租賃契約。　㈡王彭梅蘭於105年7月18日死亡，系爭房屋由繼承人即被上訴人、王志嘉公同共有。　㈢被上訴人、王志嘉於108年5月2日就遺產分割事件達成訴訟上和解(見原審卷第448至451頁)，由被上訴人取得系爭房屋所有權，並於109年10月16日辦理移轉登記被上訴人分別共有( 見原審卷第435頁)。五、本院之判斷　㈠兩造於109年12月間另自行成立不定期租賃契約。　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第451條、第1148條第1項前段定有明文。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條亦有明定。而民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第425條規定(最高法院91年度台上字第1064號判決意旨參照)。再按民法第824 條之1第1項規定，共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。所謂「效力發生時」，在協議分割，如分割者為不動產，係指於辦畢分割登記時（該條立法理由參照）。　⒉查王彭梅蘭前將其所有系爭套房出租予上訴人，並於98年3月 15日簽立系爭租約，於系爭租約約定租期99年3月14日屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭套房，王彭梅蘭並未反對，雙方就系爭套房成立不定期租賃契約等情，為兩造所不爭執(即兩造不爭執事項㈠)。上訴人抗辯其與王彭梅蘭系爭租約屆滿後，有另行成立不定期租賃契約云云，並未舉證以實其說，而其所陳述自98年3月起均依王忠華、王志嘉夫妻、彭雪莉填載之通知繳納房租、公費及電費，僅係雙方關於租金繳納之聯繫，與其與王彭梅蘭是否另行成立不定期租賃契約無涉，是應認上訴人與王彭梅蘭間之租賃契約，係依民法第451 條規定視為以不定期限繼續租賃契約，上訴人前開抗辯，並非可採。而王彭梅蘭於105年7月18日死亡，系爭房屋由被上訴人與王志嘉共同繼承，其等依民法第1148條第1項前段繼受王彭梅蘭與上訴人間就系爭套房之不定期租賃契約。嗣被上訴人、王志嘉於108年5月2日就分割遺產事件達成訴訟上和解，由被上訴人取得系爭房屋所有權，並於109年10月16 日辦理移轉登記予被上訴人分別共有(即兩造不爭執事項㈡、㈢)，依民法第824條之1第1項規定，被上訴人固於109年10月 16日取得系爭房屋所有權，惟因上訴人與被上訴人、王志嘉間之不定期租賃契約未經公證，類推適用民法第425條第2項無買賣不破租賃之適用，被上訴人不繼受原不定期租賃契約。至被上訴人主張應僅類推適用民法第425條第1項，而無同條第2項適用云云，然王彭梅蘭與上訴人間之不定期租賃契約、被上訴人與王志嘉因繼承而繼受前開不定期租賃契約、及被上訴人因協議分割遺產而取得系爭房屋所有權，均發生在89年5月5日民法債編修正施行後，自無單獨排除民法第42 5條第2條規定類推適用之餘地，是被上訴人前開主張，洵非可取。　⒊惟被上訴人於109年10月14日仍推由王志成傳送電子郵件給沈惠珠，內容係回覆沈惠珠前於同年9月表示因疫情希望減少房租，被上訴人表示同意上訴人於同年7月至9月房租以房租加公費8,400元計算，同年10月之後則回復為房租加公費9,3 00元等語；沈惠珠再於同日回覆表示希望同年7月之後房租固定為每月8,000元加水費300元合計8,300元等語；上訴人嗣於同年12月2日傳送電子郵件給沈惠珠，表示房租自同年7 月起調整為每月8,500元加公費300元合計8,800元等語；沈惠珠則於同日傳送郵件回覆「好的，非常感恩」，此有王志成與沈惠珠電子郵件內容、沈惠珠與王志成信箱檢索結果即在沈惠珠信箱搜尋王志成郵件、在王志成信箱搜尋沈惠珠郵件之結果)可參(見原審卷第143至144、172頁、本院卷第369 至370頁)，上訴人亦持續繳納上開每月房租加公費8,800元及另加電費至110年6月15日前，為兩造所不爭執(見本院卷第482頁)，堪認被上訴人於遺產分割取得系爭房屋所有權後，已另與上訴人成立每月租金為房租加公費8,800元及另加電費之不定期租賃契約。上訴人雖抗辯兩造租金為8,500元云云，然上訴人於原審自陳系爭套房租金為8,800元，電費另外算等語(見原審卷第397、404頁)，與王志成與沈惠珠電子郵件內容雖有區分房租8,500元、公費300元及電費等項目，但公費與房租均為固定等情合致，是兩造約定租金確為8, 800元，上訴人前開抗辯，並非可採。　⒋被上訴人主張其於110年5月14日通知上訴人因所有權人變更，要求簽立租約及調整房租為每月1萬2,000元加公費300元、另加電費，經上訴人拒絕，可見上訴人已無意承受與王彭梅蘭間之不定期租賃契約，兩造於該日後已無租賃契約存在云云。惟兩造已於109年12月間自行就系爭套房成立不定期限租賃契約，已如前述，依民法第442條規定，被上訴人並無單方調高租金之權限，上訴人拒絕被上訴人調高租金，於法有據，被上訴人以之為由先位主張兩造就系爭套房租賃契約於110年5月14日後即不存在，難認有據。　㈡兩造間不定期租賃契約業經被上訴人合法終止。　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文；又出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。　⒉被上訴人主張其於110年9月6日、同年10月11日、同年11月1 日、同年12月7日(即110年9至12月電子郵件)陸續催繳系爭套房同年6月至9月、同年6月至10月、同年6月至11月、同年 6月至12月之租金，業據其提出上訴人不爭執真正之電子郵件為證(本院卷第305至308、342頁)。　⒊上訴人抗辯未收到前開110年9至12月電子郵件，且沈惠珠僅是提供信箱讓王志成與上訴人聯絡，沈惠珠僅是轉達，並非上訴人之代理人云云。然查：　⑴依王志成信箱檢索結果、王志成與沈惠珠間自105年8月1日至 110年5月14日之電子郵件內容(見本院卷第365至370頁、原審卷第115至124、135至139、142至145、85至99頁)，可見下列情況：　①王志成與沈惠珠最早之信件為105年8月1日，王志成於該封郵件表示王彭梅蘭過世，後續租金經繼承人討論改匯至王志成帳戶，並列出上訴人105年8月份應繳房租9,000元加公費300 元及電費金額等語；沈惠珠於當日即回信要求王志成再查證上訴人使用之電費金額是否正確，並要求提供其他繼承人同意轉匯至王志成帳戶之證明等語；王志成亦於同日回覆確認上訴人於同年5至6月份使用電費金額及度數無誤，並表示會準備換帳戶之證明等語。　②王志成於同年9月4日告知上訴人9月份應繳之房租9,000元、公費300元及同年7至8月份電費數額，並請上訴人連同先前8 月份未繳之費用一併匯入王彭梅蘭原帳戶；沈惠珠則於同日回覆質疑電費度數與金額計算之合理性；王志成亦於同日告知係依台電公布之累進電價表計算，並列出電費之計算公式；沈惠珠於同日回信「謝謝」等語。　③王志成於同年10月3日發信「沈小姐妳好，10月份房租$9,000 ＋公費$300＝$9,300，麻煩妳了」等語。　④王志成於同年11月7日通知11月份房租9,000元加公費300元加電費(9至10月份)度數金額。　⑤王志成於同年12月1日發信「沈小姐妳好，12月份房租$9,000 ＋公費$300＝$9,300，麻煩妳了」。　⑥王志成於106年1月1日通知1月份房租9,000元加公費300元加電費(11至12月份)度數金額。　⑦王志成於同年1月30日發信「沈小姐過年好，2月份房租$9,00 0＋公費$300＝$9,300，連同1月未付部分…共計$18,920，因連絡不上令兄，煩請轉告」；沈惠珠即回覆「新年恭喜，抱歉，1月太忙，忘了匯款，年後再匯」；王志成回覆「謝謝回覆，不好意思，過年跟妳提這事…」等語。　⑧王志成於同年2月28日發信告知3月份房租9,000元加公費300 元加電費(1至2月份)度數金額。　⑨王志成於同年3月31日發信「沈小姐妳好，4月份房租$9,000＋公費$300＝$9,300，麻煩妳了」，並提供全體繼承人租金轉匯同意書及王志成帳戶資料。　⑩後續王志成與沈惠珠仍大致按月以郵件聯絡系爭套房相關事宜。　⑪沈惠珠於109年4月發信表示上訴人因母親生病至中部照顧，於3、4月沒有住在系爭套房，可否優惠租金等語；王志成於同年月26日回覆要與其他屋主商量等語；嗣於同年6月3日發信表示同意3、4月份收半租、5、6月份回復為9,300元。　⑫王志成於109年9月6日發信請上訴人繳納7至9月租金各為9,30 0元、5至8月電費197元；沈惠珠同日即回覆可否因疫情緣故房租降價；沈惠珠再於同年月30日發信表示尚未收到降租回覆，故尚未匯出房租；王志成於同年10月5日回覆表示同意上訴人於同年7月至9月房租以房租加公費打折後8,400元計算，同年10月之後則回復為房租加公費9,300元等語；沈惠珠再於同日表示希望同年7月之後房租固定為每月8,000元加水費300元合計8,300元等語；上訴人嗣於同年12月2日傳送電子郵件給沈惠珠，表示房租自同年7月起調整為每月8,500 元加公費300元合計8,800元，沈惠珠則於同日傳送郵件回覆「好的，非常感恩」。　⑬王志成於110年2月16日、同年4月13日、同年5月1日分別發信請沈惠珠轉告上訴人繳納1至2月房租及11至12月電費、3至4 月房租、5月房租及3至4月電費。　⑭王志成於110年5月14日發信告知「沈小姐您好，因所有權變更，共有屋主一致決定房客均需簽約，煩請轉告令兄，並告知是否由您代轉或直接交給他本人，租房費用調整為NT$12, 000+公費NT$300+電費」，沈惠珠即回覆「王先生您好，房租調整毫無道理，出租房子老舊從未處理裝修，而我們已承租將近20年…不論屋主是何人，您也是屋主之一的話，實在沒有理由調高租金的」等語。　　⑵王志成並以發送前開郵件之相同信箱(即王志成信箱)，寄送下列電子郵件至沈惠珠收受前開郵件之相同信箱(即沈惠珠信箱，見本院卷第305至311、347頁)。　①於110年9月6日發送「沈小姐您好…關於簽約租金，還是希望能依照原定（租房費用NT$12,000+公費NT$300+電費），考量疫情可暫付目前疫情價(租房費用NT$8,500+公費NT$300+ 電費)，差額六個月後再補足…6-9月房租$8,800×4+電費$1,4 47(5-8月)=$36,647，煩請轉告令兄繳納…」。　②於同年10月11日發送「沈小姐您好，租賃費用累計6-10月房租及公費8,800×5+電費$1,447(5-8月)=$45,447，煩請轉告令兄繳納…」。　③於同年11月1日發送「沈小姐您好，租賃費用累計6-11月房租及公費8,800×6+電費$1,447(5-8月)=$54,247，煩請轉告令兄繳納…」。　④於同年12月7日發送「沈小姐您好，租賃費用累計欠繳如下： 6-12月(房租$8500及公費$300)×7+電費$1,447(5-8月)=$63, 047，煩請轉告令兄繳納…」等郵件。　⑶上訴人抗辯其未收到110年9至12月電子郵件云云，然由其自承沈惠珠均有收到過往王志成電子郵件(見原審卷第354頁) ，及上揭王志成110年9至12月電子郵件發送方式與王志成、沈惠珠於110年5月14日前之聯繫方式並無不同，且111年4月 3日尚以沈惠珠信箱傳送郵件(原審卷第45頁)，上訴人前開抗辯為變態事實，應由上訴人負舉證責任。　①上訴人提出沈惠珠電子郵件內容、信箱檢索結果(見原審卷第 85至99、171至172頁)，抗辯其並無收到110年9至12月電子郵件云云。然前開沈惠珠電子郵件內容，雖未見110年9至12 月電子郵件，但亦無沈惠珠於106年1月31日所發送「新年恭喜，抱歉，1月太忙，忘了匯款，年後再匯」之郵件(即上開五、㈡⒊⑴⑦，見原審卷第117至118頁)，難認沈惠珠上開電子郵件內容為其與王志成之全部聯繫紀錄；而沈惠珠信箱檢索結果，雖亦無110年9至12月電子郵件，但與王志成電子郵件內容比對，亦可見沈惠珠信箱檢索結果亦無沈惠珠與王志成於109年4月間聯繫紀錄(即上開五、㈡⒊⑴⑪)，堪認沈惠珠信箱檢索結果亦非完整，是由前開沈惠珠電子郵件內容及信箱檢索結果，無從證明沈惠珠未收到110年9至12月電子郵件。　②上訴人另抗辯由王志成信箱檢索結果可見110年9至12月電子郵件前方顯示「me」，可見王志成係寄給自己云云。惟參諸王志成信箱檢索結果、前述王志成與沈惠珠105年8月1日之電子郵件內容、及沈惠珠信箱檢索結果(見本院卷第365至37 0頁、原審卷第115至124、97至99、171頁)，可見前開五、㈡ ⒊⑴①所述王志成與沈惠珠105年8月1日之郵件聯繫內容係王志成先發送給沈惠珠、之後沈惠珠回覆王志成，再由王志成回覆沈惠珠，但王志成信箱檢索結果顯示人別為「me」、「js hen」、「me」，沈惠珠信箱檢索結果僅顯示其回覆王志成之該封郵件(由信箱檢索結果顯示之部分信件內容可比對)，其目錄人別為「我」，可見王志成信箱檢索結果顯示之人別，並非寄件對象(沈惠珠信箱檢索結果顯示之人別亦非寄件對象)，故王志成信箱檢索結果就110年9至12月電子郵件雖顯示人別為「me」，並非表示該郵件寄送給王志成自己，各電子郵件之實際寄件對象，仍應由信件內容所顯示之寄件對象為判斷，而110年9至12月電子郵件之寄件對象確實均為「 000000000gmail.com」(即沈惠珠信箱，見本院卷第305至30 8頁)，是上訴人前開抗辯，亦非可採。　⒋按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，為民法第95條第1項所明定。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。上訴人既不能證明110年9至12月電子郵件並未寄送至沈惠珠信箱，而由兩造長期藉由王志成、沈惠珠信箱聯繫系爭套房相關租賃事宜，則被上訴人因上訴人未繳納110年6月15日後之房租，陸續於110年9月6日、同年10月11日、同年11月1日、同年12月7日寄送電子郵件至沈惠珠信箱，已置於上訴人隨時可了解其內容之客觀狀態，此與沈惠珠是否為上訴人之代理人無涉，自已生催告之效力。上訴人另抗辯其不知悉房東為何人，無從繳納租金云云，然王志成於110年5月14日信件中表示「…因所有權變更，共有屋主一致決定房客均需簽約…」等語，顯如同過往仍代表房東與沈惠珠聯繫，上訴人如對此有疑問，亦可循如王彭梅蘭過世時要求王志成提供全體繼承人同意書之模式處理，但上訴人對於王志成催繳房租毫不反應，亦未要求王志成提供全體房東同意書等文件，其嗣後以此為由抗辯無從繳納房租，非可歸責云云，自無理由。　⒌被上訴人主張兩造租賃契約經其以111年3月21日存證信函終止，業據其提出上開信函為證(見原審卷第37至43頁)。上訴人抗辯上開信函因招領逾期遭退回，並未合法送達云云。然按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要(最高法院民事大法庭已以109年度台上大字第908號裁定就是類案件之法律爭議，作出前揭統一見解)。被上訴人因寄發110年9至1 2月電子郵件催繳上訴人系爭套房租金及費用未獲回應，於1 11年3月21日向上訴人居住之系爭套房地址(由上訴人原審答辯狀之地址仍為該址可知其仍居住系爭套房，見原審卷第77 頁)寄發存證信函表示終止兩造租賃契約，該信函於同年月2 3日招領，嗣因招領逾期遭退回，有前開信函信封可參(見原審卷第113頁)，依郵件處理規則第50條第1項規定，可知掛號郵件通知招領前，必經郵務機關按址投遞而無法投遞，始製作招領通知單通知領取郵件，該郵件自斯時起進入上訴人之支配範圍，置於上訴人可隨時了解內容之狀態，應認被上訴人之意思表示已到達上訴人而發生效力，不以上訴人實際領取郵件為必要，亦與該郵件事後是否經招領逾期退回無涉，是被上訴人終止契約之意思表示已到達上訴人，其主張兩造租賃契約已於111年3月23日終止，應屬有據。　㈢被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭套房，為有理由。　查系爭套房為被上訴人於109年12月間出租予上訴人，上訴人自110年6月15日後即未給付租金，經被上訴人以110年9至 12月電子郵件催告給付，上訴人仍未給付，嗣被上訴人寄送 111年3月21日存證信函終止兩造租賃契約時，上訴人遲付租金之總額已達9月，兩造租賃契約經被上訴人於111年3月23 日合法終止，業如前述，被上訴人於兩造租賃契約終止後仍繼續占用系爭套房，自無正當權源，屬無權占有，被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭套房，於法有憑。至上訴人抗辯應扣除押租金云云，然兩造於10 9年12月成立不定期租賃契約時，上訴人並無另行繳納押租金，被上訴人並未繼受上訴人與王彭梅蘭、上訴人與被上訴人及王志嘉間之不定期租賃契約，亦如前述，自無押租金可供抵償，併此說明。　㈣被上訴人請求上訴人給付110年6月15日至112年1月14日之租金、相當租金之不當得利16萬7,200元，暨自112年1月15日起至遷讓返還系爭套房之日止，按月給付8,800元，為有理由。上訴人以代被上訴人支出系爭套房修繕費用8,300元為抵銷，為有理由。　⒈系爭套房於110年6月15日前之租金均已繳納完畢，且兩造於1 11年3月23日以後就系爭套房既已無租賃契約，均如前述，被上訴人主張上訴人應依兩造租賃契約給付110年6月15日至 111年3月23日每月各8,800元之租金，依民法第179條規定給付111年3月24日至112年1月14日每月各8,800元之相當於租金之不當得利，合計16萬7,200元【計算式：110年6月15日至112年1月14日共19月×8,800元＝16萬7,200元】，暨自112 年1月15日起至遷讓返還系爭套房之日止，按月給付8,800元，應屬有據。　⒉上訴人主張上開111年3月後之相當租金應依土地法第97條規定計算云云。然按無權占有他人房屋，所受利益為占有使用本身，僅因依其性質不能原物返還，故應償還其價額，而土地法第97條規定立法意旨，僅在於對租賃契約所定租金數額加以規範，並非就無權占有他人房屋所受利益數額加以規範，是法院於認定無權占有人因不能返還占有而應償還之價額時，本不受土地法第97條規定之限制；且租賃住宅市場發展及管理條例第6條已明定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定。」該條立法理由謂：「考量公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規範城市地區住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同而有差異。為避免影響出租人提供租賃住宅之意願，並尊重市場機制，爰定明予以排除適用」，有關住宅租賃契約之租金金額，亦已立法排除土地法第97條規定之適用，兩造於109年12月間已自行約定系爭套房每月為租金8,800元，就111年3月後之相當租金自應依兩造約定計算，是上訴人前開抗辯，洵非可取。　⒊上訴人支出系爭套房修繕費用合計8,300元，並提出證明書、免用統一發票收據為證(見本院卷第413、469、489頁)，被上訴人對上訴人代其支付此部分費用，得為抵銷等情不爭執 (見本院卷第482頁)，是上訴人以其對被上訴人此部分債權互為抵銷結果，上訴人尚應給付被上訴人15萬8,900元【計算式：16萬7,200元－8,300元＝15萬8,900元】。至上訴人抗辯上開金額應再扣除系爭租約之押租金及其已於112年1月31 日提存11個月租金9萬6,800元云云。惟按王彭梅蘭與上訴人間之不定期租賃契約係由被上訴人與王志嘉繼受，其後未由被上訴人繼受，已如前述，則上訴人就系爭租約之押租金債權當事人為被上訴人與王志嘉，即與民法第334條第1項規定之「二人互負債務」之抵銷要件不合，是上訴人此部分抗辯，非屬可採。又按債務人無為一部清償之權利，民法第318 條第1項前段定有明文；非依債務本旨所為之清償提存，其債之關係不消滅，此觀提存法第22條規定即明。而債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起負遲延責任，固為民法第234條所明定，惟所謂已提出之給付，係指債務人依債務本旨，於適當之處所及時期實行提出給付者而言；上訴人提存之數額既非相當，被上訴人因此拒絕收受，即難指為不當，此種不符債務本旨之提存，自不生清償之效力(最高法院48年台上字第271號、39年台上字第1355號判決意旨參照）。查上訴人自110年6月15日之後即未給付租金、相當於租金之不當得利，其於112年1月31日並非足額提存110年6月之後之租金及不當得利金額，亦未提存被上訴人 110年9至12月電子郵件所述電費，顯不符債之本旨，自不生清償效力，其主張扣抵，非有理由。　㈤被上訴人依系爭租約請求上訴人給付8萬元，為無理由。　　被上訴人主張依系爭租約第12條約定請求上訴人給付「因違約致被上訴人因本件涉訟所支出之律師費8萬元」乙節，固據提出律師事務所委任契約書為證（見原審卷第331至332頁）。惟被上訴人於和解分割取得系爭房屋時，並不繼受王彭梅蘭與上訴人間之不定期租賃契約，已如前述，是被上訴人自無由再本於系爭租約約定請求上訴人給付律師費。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、兩造租賃契約及民法第179條規定，請求上訴人㈠將系爭套房騰空遷讓返還被上訴人；㈡給付被上訴人15萬8,900元，及自112年1月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢應自112年1月15 日起至遷讓返還系爭套房之日止，按月給付8,800元，為有理由。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。從而，原審命上訴人給付租金及相當於租金之不當得利逾15萬8,900元本息部分，於法自有違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，並改判如主文第2項所示。又被上訴人敗訴部分之假執行聲請，已失所附麗，自應併予駁回。另上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院不同，但結論並無二致，仍應予以維持。上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其此部分之上訴。另被上訴人請求上訴人給付律師費8萬元本息部分，原審為被上訴人敗訴之判決，並無不合，被上訴人就此部分提起附帶上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又被上訴人於本院就上開㈡命上訴人給付15萬8,900元部分之利息減縮至112年1月15日起算，就上開㈢命上訴人按月給付相當於租金之不當得利部分減縮自112年1月15日起算，爰由本院更正原判決主文第二、三項之起算日如本判決主文第六、七項所示，以資明確。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人附帶上訴為無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第十二庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳筱蓉　　　　　　　　　　　　　　法　官　翁儀齡正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芳

2024-12-18

TPHV-112-上易-819-20241218-2

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高雄簡易庭

返還租賃物

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度雄簡字第2063號原告黃碧蘭訴訟代理人吳晉賢律師被告吳昆懋訴訟代理人洪鐶珍律師上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼高雄市○鎮區○○○路000號6樓之8房屋遷讓返還原告。二、被告應自民國112年6月21日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣10,000元。　三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣1,900,000元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項得假執行。但被告如按月以新臺幣10,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國109年5月1日承租伊所有門牌號碼高雄市○鎮區○○○路000號6樓之8房屋（下稱系爭房屋），約定租期自109年5月1日起至111年4月30日止，每月租金為新臺幣（下同）8,000元，原告並有收取押租金16,000元（下稱系爭租約）。伊已於系爭租約屆滿前表明不願續租，惟被告於租約屆滿後仍繼續占有系爭房屋拒不返還，伊自得依民法第455條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。又經扣抵被告於租期屆滿後已給付120,570元及16,000元押租金，伊尚得自112年6月21日起，請求被告按月返還10,000元相當於租金之不當得利。爰依民法第455條第1項前段、第179 條等規定起訴，聲明：如主文第1、2項所示。二、被告則以：原告雖曾於111年2月24日向伊表示「租約4月底到期」，然伊已向原告表示願繼續承租系爭房屋，並獲原告允諾，且隨即將租金8,000元及管理費1,170元匯付至原告收租帳戶，實係原告嗣後欲向伊調漲租金，經兩造協調租金之際，原告始表明不願續租而興訴，並將其收租帳戶辦理結清，伊方無法繼續匯付租金，故兩造間早已發生不定期租賃效力，原告不得請求伊遷讓返還系爭房屋。又原告以每月1萬元請求相當於租金之不當得利，數額要屬過高等語置辯，聲明：原告之訴駁回。三、不爭執事項（卷第241至242頁）　㈠兩造於109年5月1日成立租賃契約。　㈡原告為系爭房屋所有人；被告目前仍占有系爭房屋。　㈢原告曾於111年2月24日以通訊軟體LINE向被告稱「抱歉了，我們租約四月底到期，請提早安排其他居所。感謝您三年來的照顧」。　㈣被告於系爭租約屆滿後，有於111年5月起至112年4月30日給付原告120,570元。　㈤原告目前尚未返還押租金。　㈥系爭房屋於111年5月時，每月相當於租金不當得利數額經送請現代地政不動產估價師聯合事務所鑑定結果為每月10,000 元。　㈦如認原告主張系爭租約已屆期終止，且以每月1萬元請求返還相當於租金不當得利為有理由，則經抵扣被告已繳付數額及押租金後，應自112年6月21日起算不當得利。四、爭點（卷第242頁）　㈠系爭租約於111年4月30日屆滿後，是否有發生不定期租賃效力？　　㈡如兩造間未發生不定期租賃效力，則原告依民法第455條第1 項前段規定請求被告返還系爭房屋，有無理由？　　㈢如兩造間未發生不定期租賃效力，則原告依民法第179條規定，得請求被告返還相當於租金之不當得利數額若干？五、本院判斷　㈠系爭租約於111年4月30日屆滿後，未發生不定期租賃效力　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1項、第451條定有明文。又出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。而所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示者而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之。另租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用上開規定視為不定期限繼續契約。　⒉經查，系爭契約第2點已明揭「租賃期限自2020年5月1日起至 2022年4月30日止，為期2年」（卷第19頁）；原告亦已於11 1年2月24日以通訊軟體LINE向被告稱「抱歉了，我們租約四月底到期，請提早安排其他居所。感謝您三年來的照顧」，其後亦曾於111年6月17日向被告稱「請問吳兄何時可還我房子」等語，有兩造間對話紀錄可證（卷第21至22頁），可知系爭租約有明確租賃期限，原告亦已於租約屆滿前向被告稱「請提早安排其他居所」，顯非僅止於租約原有法律效果重申，應有阻止續約效力，則兩造就系爭房屋之租賃關係已於 111年4月30日租期屆滿時消滅，堪可確定。又被告雖抗辯其於系爭租約屆滿後有繼續給付租金及管理費云云（卷第100 、166頁），固據提出遠東國際商業銀行存入憑條、管理費繳費收據為論據（卷第103至137頁），雖經原告不否認曾收受，然被告既不爭執其於租約屆滿後繼續占用系爭房屋，且原告早於租約屆滿前已表示不願續租，則原告受領此部分款項即無法排除原告係出於收受不當得利之意思而為受領，故此部分匯款及繳費資料無法採為被告有利認定。　⒊至被告另以原告於112年6月2日曾向其表示「吳先生，很抱歉，租金我太太一直堅持要8,500元。在不得已的情況下，改為第一年8,000元，第二年8,200元，第三年8,400元。這是近幾天我與他討論下的折衷辦法，懇請同意之……」（卷第169頁），抗辯原告已同意續租，兩造間已發生不定期限租賃云云（卷第100、166頁）。然上述對話僅可知兩造就後續租金數額仍在商議中，顯未就租金數額達成共識，且原告已於111年2月24日表明不願續租在前，業如前述，本難認原告有願意續租之意。遑論被告於租約屆滿後，仍舊僅按月給付原告8,000元租金（卷第129、131頁），其後原告甚至將收租帳戶結清，益證兩造非但未就租賃契約必要之點即租金數額表示意思一致，原告復已不願收取被告給付，自無可能發生默示更新效力。　㈡原告依民法第455條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋，為有理由　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。查兩造就系爭房屋之租賃關係因租期屆滿而消滅，且被告抗辯兩造間有不定期限租賃關係為無理由，前已述明，而被告迄今仍占用系爭房屋，殊無占有使用之正當權源，則原告依民法第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。　　㈢原告得依民法第179條規定，請求被告按月給付1萬元相當於租金之不當得利　　⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第439條前段、第179條、第18 1條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第 1695號判決意旨參照）。　⒉經查，系爭房屋自111年5月1日起每月相當於租金之不當得利數額，業經本院囑託現代地政不動產估價師事務所為鑑定，經該事務所綜合考量本件估價目的及價格種類，並已參考同一地區內類似條件案例，考量系爭房屋區域條件及個別條件，分別應用比較法及積算法，經計算估定系爭房屋月租金價額為1萬元，有該事務所提出之不動產鑑定報告書可稽。被告雖抗辯未考量被告自帶傢俱而質疑鑑定金額偏高云云（卷第245頁）。然本院考量上述鑑定係鑑定人本於其專業據以參酌相關數據比重權衡計算產生，其鑑定結果無何違反技術法規，或與經驗法則相違背情事存在，而被告所辯未考量自帶傢具優惠，則未提出任何自帶傢具在租賃市場上將有明顯價格落差之證據資料相佐，其空言抗辯無可憑採，應認此估價報告書之鑑定結果具客觀公信力，符合市場行情，得作為本件判斷相當於租金數額依據，是認原告以每月1萬元請求返還相當於租金不當得利應屬妥適。則經抵扣被告已繳付數額及押租金後，原告尚得請求被告自112年6月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元。六、綜上所述，原告依民法第455條第1項前段、第179條等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自112年6月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元，均有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官鄭宇鈜以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林麗文

2024-12-13

KSEV-112-雄簡-2063-20241213-1

壢簡

中壢簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度壢簡字第1433號原告陳隆樹訴訟代理人張藝騰律師被告謝岳良上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　　文一、本件再開辯論。二、本件改依通常訴訟程序審理。　　理　　由一、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序：一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者　　，民事訴訟法第427條第1項、第2項第1款分別定有明文。又按通常訴訟事件誤分為簡易事件者，當事人已為本案之言詞辯論，惟其於為本案之言詞辯論前曾抗辯不應適用簡易程序，或一造始終未於言詞辯論期日到場者，承辦法官應以裁定改用通常訴訟程序，並將該簡易事件報結後改分為通常訴訟事件，由原法官依通常訴訟程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第2條第3款定有明文。二、經查，原告主張兩造似成立不定期租賃之法律關係，起訴請求㈠被告應將坐落桃園市○○區○○○街000號6樓之房屋，全部騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告57,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈢被告應自契約終止日翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告19,000元。而本件訴訟標的價額經核定後為1, 164,800元，且本件依原告主張，似成立不定期租賃之法律關係，是依前開說明，本件訴訟標的價額超過50萬元，且依原告之主張，已非屬「定期租賃關係」涉訟，是本件非民事訴訟法第427條第1、2項所定之訴訟，故本件訴訟自屬應適用通常程序之訴訟事件，本件前雖經言詞辯論，然被告並未到庭辯論，是亦無適用民事訴訟法第427條第4項之規定，茲因本件誤分為簡易事件，自應裁定改用通常訴訟程序，將原簡易事件報結後改分為通常訴訟事件，並由原法官繼續審理。三、按「法院於言詞辯論終結後，宣示裁判前，如有必要得命再開辯論。」民事訴訟法第210條定有明文。經查，本院雖於1 13年11月26日言詞辯論終結，然本件既有上開程序適用之問題，是本院認有應行調查之事證，應再開言詞辯論。四、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官　方楷烽以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃敏翠

2024-12-12

CLEV-113-壢簡-1433-20241212-2

豐補

豐原簡易庭

調整租金

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度豐補字第1000號原告張嘉元張貽謀張重光張季侯張嘉倫張世紘共同訴訟代理人張宏銘律師被告張江濱上列原告與被告張江濱間請求調整租金事件，本院裁定如下：一、按因財產權而起訴，應繳納裁判費，此為法定必備之程式，民事訴訟法第77條之13定有明文。次按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；因定期給付或定期收益涉訟，以權利存續期間之收入總數為準；期間未確定時，應推定其存續期間。但其期間超過10年者，以10年計算，民事訴訟法第77條之1第1、2項及第77條之10 分別定有明文。又出租人請求調整租金之訴，即所謂因定期收益涉訟，其請求調整增加之租金即所稱之收入（最高法院 53年台抗字第4號裁判意旨參照）。準此，不定期限之租賃，出租人請求調整租金之訴，應依民事訴訟法第77條之10規定核算訴訟標的價額，且因租賃期間未確定，應以10年推定其權利存續期間核定之。再按原告之訴，有民事訴訟法第24 9條第1項所列各款情形之一，依其情形可以補正，審判長應定期間命其補正，逾期未補正，應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項但書亦有明文。二、經查，原告訴之聲明為被告承租原告所有坐落臺中市○○區○○ 段000地號土地（下稱系爭土地），面積1,860平方公尺之土地租金，自起訴狀繕本送達之日起，調整為每月新臺幣（下同）5萬6,265元；又本件係屬不定期租賃，而兩造就系爭土地於112年度之租金原為1萬8,348元等語，有起訴狀在卷可稽。依上開說明，本件訴訟標的價額應以推定權利存續期間 10年因調整租金所增加之租金總額，故本件訴訟標的價額核定為455萬0,040元【（5萬6,265元－1萬8,348元）×12月×10 年＝455萬0,040元】，應徵第一審裁判費4萬6,144元，茲限原告於收受本裁定送達後5日內向本院補繳裁判費，如逾期未補繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 12 日豐原簡易庭法官林冠宇以上為正本係照原本作成中華民國 113 年 12 月 12 日書記官林錦源如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。

2024-12-12

FYEV-113-豐補-1000-20241212-1

訴

臺灣高雄地方法院

債務人異議之訴

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第348號原告柯莫玉瓊被告陳寶珍訴訟代理人謝佳傑黃鈞鑣律師王維毅律師上一人複代理人謝昌育律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國113年11月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文本院一一二年度司執字第一零八四二一號返還房屋強制執行事件之強制執行程序，應予撤銷。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國109年10月19日因無力清償房貸，故委由訴外人「昇浤地產開發公司」（下稱昇浤公司）將其名下如附表所示之不動產（下稱系爭房地）出售予被告；兩造並於同日簽立附買回權契約書（下稱系爭買回權契約），約定原告得於系爭房地移轉登記予被告後3年內，以新臺幣（下同）390萬元買回系爭房地，暨訂明在3年買回權期間內，被告以每月租金1萬5,000元出租系爭房地予原告使用，如原告有拖欠租金則原告之買回權消滅。又兩造另於109年12月2 4日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告將如附表所示編號2之建物（下稱系爭房屋）出租予原告使用，租期自109年12月24日至110年3月23日止，每月租金1萬5, 000元；兩造並於同日將系爭租約交由公證人余乾慶作成109 年度南院民公慶字第2275號公證書（下稱系爭公證書），系爭公證書載明承租人即原告應於租期屆滿後返還房屋，如不履行即應逕受強制執行之本旨。嗣被告持系爭公證書為執行名義，聲請對原告強制執行，請求原告應將系爭房屋騰空返還予被告，並經本院以112年度司執字第108421號返還房屋強制執行事件受理（下稱系爭強制執行事件）。惟因系爭租約租期於110年3月23日屆滿後，被告仍持續將系爭房屋以每月1萬5,000元之租金出租予原告使用，故被告不得再執系爭公證書對原告聲請強制執行，爰依強制執行法第14條第1項前段規定，請求撤銷系爭強制執行事件之強制執行程序等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：原告於110年3月至112年1月間，陸續有遲付、短繳系爭房地租金之情事，依系爭買回權契約之約定，原告之系爭房地買回權業已消滅。又3年買回權期間屆滿前，被告已於111年間透過昇浤公司人員向原告表明如未繳納租金即逕行聲請強制執行，亦於112年8月31日以存證信函向原告表明因原告積欠租金，故租期屆至後不再續租系爭房屋予原告，是兩造就系爭房屋並未成立不定期租賃契約。另縱認兩造於系爭租約於110年3月23日屆滿後，已就系爭房屋成立不定期租賃契約，因原告自112年11月15日起即未給付系爭房屋租金予被告，積欠租金達2月以上，被告以113年7月15日民事答辯二狀催告原告應如數給付積欠之租金，原告迄今未付，經被告於113年9月18日準備程序當庭向原告為終止系爭房屋不定期租賃契約之意思表示，故兩造間系爭房屋不定期租賃契約亦經被告合法終止，是本件並無消滅或妨礙債權人即被告請求原告將系爭房屋騰空返還之事由發生等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項（見本院卷第273-274頁）：　㈠原告於109年12月4日將系爭房地以買賣為原因移轉所有權予被告。　㈡兩造於109年12月24日簽立系爭租約，約定由被告將系爭房屋出租予原告使用，租期自109年12月24日至110年3月23日止，每月租金1萬5,000元。　㈢兩造於109年12月24日將系爭租約公證，約定承租人原告應於租期屆滿後返還房屋，並應依約給付租金或違約時應支付之金額，如不履行，均應逕受強制執行，並由公證人余乾慶作成系爭公證書。　㈣嗣因系爭租約屆期終止，被告即持系爭公證書為執行名義，向本院民事執行處聲請強制執行，請求原告應將系爭房屋騰空返還予被告，並經本院以系爭強制執行事件受理。　㈤兩造於109年10月19日簽立系爭買回權契約，約定自原告移轉登記系爭房地予被告起3年內，原告得以390萬元之價格向被告買回系爭房地，逾期則原告之買回權消滅；另約定買回權期間被告以每月租金1萬5,000元出租系爭房地予原告，如原告有拖欠租金則原告之買回權消滅。　㈥系爭租約屆期日期即110年3月23日後，兩造仍依系爭買回權契約，於原告移轉登記系爭房地予被告起3年內（即買回權期間），由被告以每月租金1萬5,000元出租系爭房地予原告。四、本件爭點：　　原告主張系爭公證書成立後，有消滅或妨礙債權人請求之事由，故系爭強制執行事件之強制執行程序應予撤銷，是否有據？五、本院之判斷：　㈠按依公證法規定得為強制執行之公證書，得為執行名義；當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕送強制執行者，得以該證書執行之：租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者，強制執行法第4條第1項第4款、公證法第13條第1項第3款分別定有明文。是觀諸上開規定之法理及制度設計，係當事人間就特定法律行為作成公證書，並於公證書載明得逕送強制執行後，該特定法律行為即生執行力，據此，債權人依上開規定執公證書為執行名義聲請強制執行者，其得逕行強制執行之法律行為成立要件、內容及範圍，均應依公證書載明之內容為形式上認定，如該法律行為所生之債權已獲滿足，或另有其他事由致無從強制執行該法律行為，公證書原定法律行為之執行力即因而消滅。末按依公證法第11條第1項第3款規定，租用或借用房屋，約定期間並應於期間屆滿時交還房屋者，經公證人作成公證書載明應逕受強制執行時，固得依該公證書執行之，若約定期間屆滿後，當事人合意延展租賃期間，則該公證書原定給付之執行力，即因而歸於消滅。於延展期間屆滿後，自不得再據為執行名義聲請強制執行（最高法院79 年度台上字第1838號判決先例意旨可資參照）。　㈡經查，兩造於109年12月24日簽立系爭租約，約定由被告將系爭房屋出租予原告使用，租期自109年12月24日至110年3月2 3日止，每月租金1萬5,000元；系爭租約並經公證人作成系爭公證書，載明「約定逕受強制執行者其本旨：一、承租人應於租期屆滿後返還房屋，如不履行，應逕受強制執行」等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈡、㈢），並有系爭公證書、系爭租約在卷可憑（見本院卷第110-113、114-1 17頁），堪認為真，是揆諸上揭條文規定及說明，應認兩造已就特定法律行為作成公證書，並載明應逕送強制執行之本旨，而使系爭公證書所定之法律行為發生執行力，意即如符合兩造以系爭公證書約定之條件：系爭租約租期於110年3月 23日屆滿，被告即得以系爭公證書為執行名義，逕對原告聲請強制執行，請求原告履行交還系爭房屋之義務。　㈢惟查，系爭租約租期於110年3月23日屆滿後，兩造仍依系爭買回權契約之約定，於原告移轉登記系爭房地予被告之日即 109年12月4日起算3年內（即109年12月4日至112年12月3日期間），由被告以每月租金1萬5,000元出租系爭房地予原告，此情為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈠、㈤、㈥），並有系爭買回權契約、系爭房地登記謄本及異動索引附卷可查（見審訴卷第15-19頁、本院卷第139-157頁）；再參以被告自承原告於110年3月23日系爭租約租期屆滿後，仍有繳納部分系爭房屋之租金予被告（見本院卷第224、293-294頁），並有原告名下帳戶交易明細、匯款單據、存摺內頁為憑（見本院卷第241-249、251、253-263頁），足認系爭租約原定之租賃期限於110年3月23日屆滿後，兩造仍依系爭買回權契約合意延展系爭房屋之租賃期間至112年12月3日為止，是揆諸首揭說明，系爭公證書所約定原告應交還系爭房屋之期限即系爭租約租期於110年3月23日屆至時，因兩造就系爭房屋另有系爭買回權契約之租賃關係存續中，原告仍得依該租賃關係占有使用系爭房屋，致被告無從依系爭公證書對原告聲請強制執行，請求原告於斯時即交還系爭房屋，故系爭公證書原定關於「承租人應於租期屆滿後返還房屋，如不履行，應逕受強制執行」約款所生之執行力，於此時即因而歸於消滅。　㈣按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，請求撤銷強制執行程序，強制執行法第14條第 1項前段定有明文。所謂消滅債權人請求之事由，係指足以使執行名義之請求權及執行力消滅之原因事實，至所稱妨礙債權人請求之事由，則係指使依執行名義所命之給付，罹於不能行使之障礙而言（最高法院110年度台上字第2605號判決意旨可資參照）。查被告前持系爭公證書為執行名義，聲請對原告為強制執行，請求原告應將系爭房屋騰空返還予被告，並經本院以系爭強制執行事件受理，此情為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈣），並經本院依職權調閱系爭強制執行事件卷宗查閱無訛，堪以認定，惟依上所述，系爭公證書雖有載明系爭租約租期屆滿後原告應交還系爭房屋，如未履行被告得持系爭公證書逕行強制執行之約款，然因系爭租約之租期於110年3月23日屆至時，兩造已另依系爭買回權契約合意延展系爭房屋之租賃期間，系爭公證書原定給付之執行力，即因而歸於消滅，被告不得再執系爭公證書為執行名義，聲請對原告為強制執行，是原告主張其有消滅或妨礙系爭公證書執行力之異議事由等語，堪認可採，從而，原告依強制執行法第14條第1項前段，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，核屬有據。　㈤至被告雖以：原告於110年3月至112年1月間有遲付、短繳系爭房地租金之情事，並自112年11月15日起即未給付租金予被告，而被告有於111年間、112年8月31日，分別透過昇浤公司人員通知、寄送存證信函等方式，告知原告租期屆至後不再續租系爭房屋予原告，復以113年7月15日民事答辯二狀催告原告應如數補繳積欠達2月以上之租金，因原告迄今未付，故被告再於113年9月18日準備程序當庭向原告終止系爭房屋之租賃契約，故兩造就系爭房屋之租約經被告合法終止，原告無權占有系爭房屋，自無排除系爭公證書執行力之依據等語（見本院卷第159-160、293-294頁），並提出被告與昇浤公司人員間LINE對話紀錄、上開存證信函為證（見本院卷第193、275頁），然系爭租約租期於110年3月23日屆至後，兩造另依系爭買回權契約合意延展系爭房屋之租賃期間乙情，既經本院認定如前，可見被告之所以自111年開始告知原告租期屆至不再續租、催告原告補繳積欠之租金，並執系爭公證書聲請對原告為強制執行，均非因原告於原先系爭租約租期屆滿時，未履行交還系爭房屋之義務，而係因原告嗣後於系爭買回權契約之租賃期間內，有未依約定繳納租金之情事。惟兩造以系爭公證書所約定得逕行強制執行之法律行為，僅限於「系爭租約」屆滿後原告所負之交還系爭房屋義務，而不及於兩造於系爭租約租期屆至後，另依系爭買回權契約合意延展租賃期間所生之租賃關係，是原告縱於系爭買回權契約之租賃期間有積欠租金之情形，亦僅屬被告是否得據此另行取得執行名義聲請強制執行之問題，該法律關係既與兩造以系爭公證書特定之法律行為無涉，自不得認該法律關係亦在系爭公證書發生執行力之範圍內，故被告以上開原告於系爭租約租期屆至後、兩造另行延展之系爭買回權契約租賃期間內，有未付租金情事而被告得以終止租約為由，認被告仍得持系爭公證書為執行名義，聲請對原告強制執行請求其交還系爭房屋，要非可採。　　六、綜上所述，原告依強制執行法第14條第1項前段規定，請求撤銷系爭強制執行事件之強制執行程序，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　秦慧君　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王宗羿　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　呂致和以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　莊佳蓁　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表：編號不動產坐落權利範圍一高雄市○○區○○段000地號土地 1萬分之68 二高雄市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路000號8樓之3，含共用部分同段2306建號權利範圍1萬分之55）全部

2024-12-11

KSDV-113-訴-348-20241211-1

重上更一

臺灣高等法院高雄分院

返還土地

臺灣高等法院高雄分院民事判決　 112年度重上更一字第19號上訴人梁牧養即悠客馬術渡假村訴訟代理人吳建勛律師梁宗憲律師顏子涵律師沈志祥律師被上訴人林佳霖訴訟代理人蔡將葳律師上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於民國109年11月26 日臺灣屏東地方法院108年度訴字第453號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決主文第一項關於命上訴人應將坐落屏東縣○○鄉○○段000○00 0地號土地，如附圖一所示編號A部分面積557.01平方公尺之柏油路面、編號E部分面積25.2平方公尺之水泥地、編號G部分面積0. 19平方公尺之水泥地，及如附圖二所示編號D部分面積298.36平方公尺之餐廳、編號E部分面積328.65平方公尺之接待中心及木棧道、編號F部分面積32.67平方公尺之廁所、編號G部分面積800 .89平方公尺之木造房屋、編號H部分面積543.46平方公尺之房屋、編號I部分面積1262.25平方公尺之馬廄等地上物除去，並將上開土地全部返還上訴人及其他共有人全體部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一審（除確定部分外）、第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民事訴訟法第182條第1項所明定。惟有無停止之必要，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應裁定停止訴訟程序。上訴人主張其經本院112年度重上更一字第22號案件判決確認就附表編號4、5所示土地有優先購買權存在（下稱另案），是被上訴人在本案訴請拆除坐落上開土地之地上物並返還土地是否可採，自應以另案判決最終之認定為據；此外，被上訴人對上訴人另提他案訴訟，請求將坐落○○縣○○鄉 ○○段000地號土地上之路面、橋樑（即附圖二B部分）拆除後返還土地予被上訴人，現繫屬原法院113年度潮簡字第471號案件，上訴人於該案中反訴請求確認其對附圖二B部分及再延伸至OOO地號土地部分具有通行權，則在該案中上訴人是否具通行權，關涉被上訴人在本案得否請求拆除OOO、OOO地號土地上之地上物，故本件於上開二案件判決確定前，自有停止訴訟之必要云云。惟查，上訴人縱經判決認定對附圖二 B部分及再延伸至OOO地號土地部分具有通行權，亦係待通行權案件判決確定後創設之新法律關係，並非現今本案訴訟之先決問題；至上訴人對附表編號4、5所示土地是否有優先購買權存在，本院本得斟酌全辯論意旨及調查證據結果，自行認定，並無須俟另案判決結果始能判斷之情事，為免被上訴人因訴訟延滯受有不利益，本件自無裁定停止之必要，故上訴人聲請停止本件訴訟程序，不應准許。貳、實體部分：　　一、被上訴人主張：伊為坐落屏東縣○○段000地號土地之所有人，及同段OOO○OOO○OOO○OOO○OOO○OOO地號土地（下稱系爭土地，並與OOO地號土地合稱系爭6筆土地）之共有人。上訴人無合法權源，竟在OOO○OOO○OOO地號土地上如附圖一編號A所示面積合計695.36平方公尺鋪設柏油路面、編號E、G所示面積25.2、0.19平方公尺鋪設水泥地面，並在如附圖二編號D 所示面積298.36平方公尺搭建餐廳、編號E所示面積328.65 平方公尺搭建接待中心及鋪設木棧道、編號F所示面積32.67 平方公尺搭建廁所、編號G所示面積800.89平方公尺搭建木屋、編號H所示面積543.46平方公尺搭建建物、編號I所示面積1262.25平方公尺搭建馬廄；又在OOO○OOO地號土地如附圖二編號A所示面積11.43平方公尺架設招牌、編號B所示面積合計451.26平方公尺鋪設路面及橋樑，在OOO地號土地如附圖二編號J所示面積0.06平方公尺設置抽水馬達（下合稱系爭地上物），據以經營悠客馬術度假村等情，爰依民法第76 7條第1項及第821條規定，請求上訴人將上開地上物除去，將該部分OOO地號土地返還被上訴人，及系爭土地各該部分返還被上訴人與共有人全體。二、上訴人則以：系爭6筆土地均為耕地，訴外人台灣土地開發股份有限公司（下稱台開公司）向訴外人張錦綿等人購買土地，借用被上訴人名義登記（被上訴人登記之應有部分見附表），係規避農業發展條例第33條規定之脫法行為，其買賣及移轉所有權行為均無效，被上訴人不得行使物上請求權請求伊除去系爭地上物及返還土地。再者，伊為系爭土地之承租人，已依土地法第104條、第107條及民法第426條之2規定對OOO○OOO地號土地行使優先購買權，被上訴人與其前手間之買賣及移轉所有權行為均屬無效。且伊於系爭土地租賃期限屆滿後，仍繼續耕作使用承租土地，伊就系爭土地應與被上訴人成立不定期租賃關係；另伊妻王青向原所有權人王順興承租OOO地號土地，於租期屆滿後亦繼續使用土地，王青就OOO地號土地，與被上訴人亦成立不定期租賃關係，而伊向王青借用OOO地號土地，依占有連鎖關係，亦為有權占有O OO地號土地等語，資為置辯。三、原審判決命上訴人應將上開地上物除去，將該部分OOO地號土地返還被上訴人，及系爭土地各該部分返還被上訴人與共有人全體，並依聲請為附條件准、免假執行之宣告。上訴人不服，上訴求將原判決廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行聲請；被上訴人則聲明請求駁回上訴。四、協商整理兩造不爭執事項及本件爭點（見本院卷第199-200 頁、第270-271頁）　㈠兩造不爭執事項：　1.系爭6筆土地均為山坡地保育區農牧用地（耕地）。被上訴人登記為OOO地號土地之所有人及系爭土地之共有人。　2.上訴人在系爭6筆土地附圖一編號A面積695.36平方公尺（OO O地號土地138.35平方公尺、262地號土地557.01平方公尺）鋪設柏油路面、編號E、G面積25.2、0.19平方公尺鋪設水泥地面；在附圖二編號A面積11.43平方公尺架設招牌；編號B 面積合計451.26平方公尺鋪設路面及橋樑；編號D面積298.3 6平方公尺搭建建物（餐廳）、編號E面積328.65平方公尺搭建建物（接待中心）及鋪設木棧道、編號F面積32.67平方公尺搭建建物（廁所）、編號G面積800.89平方公尺搭建木屋、編號H面積543.46平方公尺搭建建物、編號I所示面積1262 .25平方公尺搭建建物（馬廄）；又在OOO地號土地如附圖二編號J面積0.06平方公尺設置抽水馬達（即合稱系爭地上物）。　3.張錦綿於102年5月16日與上訴人就OOO○OOO○OOO地號土地全部及OOO○OOO地號土地內一條6米道路訂立租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自102年1月1日起至107年12月31日止。　4.OOO地號土地原為王順興所有，上訴人配偶王青與王順興就O OO地號土地於103年7月1日簽訂土地租用契約，租期自103年 7月1日起至104年7月1日止，每年租金4萬元，王青將土地借予上訴人使用。被上訴人於105年1月29日向王順興買受OOO 地號土地，同年4月6日辦畢所有權移轉登記。　㈡本件爭點：　　1.上訴人主張其就OOO○OOO地號土地有優先承買權存在，是否可採？　2.上訴人主張兩造就系爭土地有不定期租賃關係存在，是否可採？　3.上訴人主張王青就OOO地號土地與被上訴人成立不定期租賃，其依占有連鎖關係，為有權占有OOO地號土地，是否可採？　4.上訴人主張被上訴人就系爭6筆土地，與前手間之買賣及所有權移轉行為，乃脫法行為而無效，故被上訴人不得行使所有權人之權利，是否可採？　5.被上訴人依民法第767條第1項及第821條規定，請求上訴人將系爭地上物拆除，並將土地返還被上訴人或共有人全體，有無理由？五、本院之判斷：　㈠上訴人主張其就OOO○OOO地號土地有優先承買權存在，是否可採？　　1.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。又土地法第104條第1項所定基地承租人之優先承買權，係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利，祇須承租人以有效租約承租基地建築房屋即足當之，並未限於所租用建屋之土地須屬建地或所建築之房屋須供住宅使用。又上開之優先購買權，為物權之先買權，基地承租人於該基地出賣於第三人時，有依同樣條件向基地所有人以意思表示，使其負有移轉其基地於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，係屬形成權之一種。該條項所側重者為基地出賣時是否為承租人，倘承租人於基地出賣時未受通知出賣及買賣條件，而無放棄或視為放棄優先承買權之情形，則其取得之優先承買權尚不因其後租賃關係屆期而受影響（最高法院111年度台上字第935 號判決參照）。　2.經查，上訴人於系爭土地上經營馬術渡假村，登記營業項目包括其他運動場館、未分類其他運動服務、寵物用品批發、未分類其他住宿等情，此有公示資料在卷可參（見原審卷一第143頁至第145頁）；又系爭土地前經原審及他案（即被上訴人起訴請求上訴人及上訴人任法定代理人之創新國際開發股份有限公司返還土地案件，由原審法院108年度訴字第534 號案件受理）囑託屏東縣恆春地政事務所勘測系爭地上物後，繪製附圖一、二所示複丈成果圖在卷可參（見原審卷一第 415頁、第521頁），其中OOO地號土地如附圖二編號I部分為馬廄3間，OOO地號土地上如附圖二編號G為木造屋，編號H有 10個房間，編號D為餐廳，編號E為接待中心及木棧道，編號 F為廁所等情，經另案一審法院會同上訴人及林佳霖至現場履勘明確，並製有勘驗筆錄、現況圖及現場照片在卷可憑（見另案一審卷三第315頁至第425頁）。參以上訴人於93年間在OOO○OOO○OOO地號土地上興建之房屋平面圖，即已明載咖啡餐飲一棟、客房一棟、馬房一棟、宿舍一棟等房屋用途，亦有○○縣政府財稅局○○分局109年1月20日○○稅恆分參字第10 90860199號函可佐（見另案一審卷三第147頁至第153頁）。可認上訴人於93年間即在承租之系爭土地經營馬術渡假村，且興建餐廳、客房供住宿使用；嗣於102年5月16日與張錦綿訂立系爭租約時，仍在營業中，迄今在OOO○OOO地號土地仍有建物。另參照上訴人借用華物國際有限公司名義於95年與張錦綿簽訂土地無償借用同意書記載有「借用期滿不續借，地上物可拆除」、上訴人與張錦綿98年間簽訂租賃契約第10 條約定：「承租人租賃期間屆滿不續約時應於二個月內將土地上之建物、地上放置物搬遷」、系爭租約第6條約定：「土地上設施若非出租人同意，不得擅自變更及其加工裝飾，改造費用由承租人負擔」等語(見原審卷一第65頁至第69頁) ，足見上訴人於93年間即在系爭土地興建馬房、餐廳及客房，供經營馬術渡假村使用，且與張錦綿簽訂系爭租賃契約時，上開建物仍繼續存在，是應認上訴人係以系爭租賃契約承租基地建築房屋，即屬土地法第104條第1項規定所稱之承租基地建築房屋，是被上訴人主張：系爭租約內容並未約定係以建築房屋為主要目的，應認僅係一般土地租賃契約，而非租地建屋契約云云，要非可採。又土地法第104條第1項規定承租基地建築房屋，並未限於所租用建屋之土地須屬建地或所建築之房屋須供住宅使用，已如前述，是被上訴人另主張：參土地法第3篇第3章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定，故土地法第97條所稱房屋，係指供住宅用之房屋而言，若土地上之建築屋，並非供人居住使用，即非房屋，無基地優先購買權適用云云，容有誤會，亦非可採。　3.次按區域計畫法第15條、第21條關於區域計畫公告實施後，有關直轄市或縣（市）政府，應就不屬同法第11條之非都市土地，編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制暨其違反者，得處罰鍰、限令變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀等規定，核其本質均僅係取締規定，而非效力規定。當事人間所簽訂之租賃契約違反各該規定者，尚不得依民法第71條之規定逕認為無效（最高法院98年度台上字第1493號判決意旨參照）。經查，262、265地號土地經編定為「使用分區：山坡地保育區」、「使用類別：農牧用地」，屬於農業發展條例第3條第11款之耕地，依法僅得供農業耕作使用等情，為兩造所不爭執。然有關土地使用之管制規定，僅旨在禁遏當事人違反土地使用管制之取締規定，而非否定私法契約效力之效力規定，其違反之法律效果係主管機關得課以行政罰鍰之處分，縱違反土地使用管制之出租行為，依民法第71條但書規定，仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護，是系爭租約不因違反土地使用分區之限制而無效。從而，上訴人既係以有效租約承租基地建築房屋，即得依據土地法第104條第1項規定，就OOO○OOO地號土地主張優先購買權。　4.再按土地法第104條第1項旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高法院9 1年度台上字第2154號判決意旨參照）。由此可知優先承買權之規範係基於物之經濟效用考量，可避免拆屋還地，違章建築並無礙租地建屋之本質，違章建築之基地承租人，仍有優先承買權。從而，上訴人承租基地建築房屋，縱其興建之建物為違章建築，亦無礙租地建屋之本質，上訴人仍得就OO O○OOO地號土地主張優先購買權。是被上訴人另主張：系爭土地為農牧用地，僅能供農牧生產及其設施使用，上訴人在系爭土地上違法興建房屋，亦不能據以改變系爭土地之使用管制，難謂有土地法第104條「租用基地建築房屋」規定之適用云云，亦非可採。　5.另按土地法第104條第1項規定，租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。所謂「依同樣條件優先購買」，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人（最高法院110年度台上字第1 44號判決意旨參照）。次按優先購買權人接獲出賣人通知而未於10日內表示購買，固屬放棄；倘出賣人未為與買賣契約同樣條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先購買權（最高法院108年度台上字第1909號判決意旨參照）。是基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便其考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。被上訴人雖主張張錦綿曾於105 年簽訂買賣契約後幾天有至馬場通知上訴人云云，然張錦綿於本院另案陳稱：當天沒有拿契約書給上訴人看，是單純去告知上訴人已經出售，沒有講到詳細的價格，只有跟他講一分地賣100多萬，其他契約內容沒有跟他說，不知道上訴人有優先購買權等語（見另案更一卷二第148頁）；證人即代書蘇秀春亦於另案到庭證稱：當天是張錦綿跟上訴人的太太說這土地已經賣掉，不記得上訴人有無在場，張錦綿當天是有講價格一分地大約100多萬元，總價跟其他履約條件沒有講，不清楚上訴人有優先購買權等語（見另案更一卷二第15 1頁）。是張錦綿出售系爭土地時，未通知上訴人行使優先購買權，亦從未將其買賣條件通知上訴人。從而，縱上訴人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先購買權，是被上訴人主張上訴人至遲於105年7月20日已經知悉系爭土地買賣，但並未提出異議，反而還向蘇秀春表達要向新地主即上訴人繼續繳納租金，其行為顯已拋棄優先購買權云云，容有誤會，為不足採。又參之首揭裁判意旨，倘承租人於基地出賣時未受通知出賣及買賣條件，而無放棄或視為放棄優先承買權之情形，則其取得之優先承買權尚不因其後租賃關係屆期而受影響，依此，被上訴人主張系爭租約已於 107年12月31日屆滿終止，上訴人不再具優先購買權云云，亦非可採。　6.按民法第148條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制（最高法院45年台上 105號、87年台上1807號判決意旨參照）。又行使權利，應依誠實及信用方法。權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則者，應認其權利失效，不得行使。惟按權利失效係源於誠信原則，應以權利人不行使權利，確已達相當之期間，致義務人產生正當之信賴，信任權利人將不再行使其權利，並以此作為自己行為之基礎，對義務人之行為有應加以保護之情形，而依一般社會之通念，權利人如對之行使權利，有違誠信原則，始足當之。權利失效理論既係針對時效期間內，權利人不符誠信原則之前後矛盾行為規範上之不足，用以填補權利人長久不行使權利所生法秩序不安定之缺漏，剝奪其權利之行使，故在適用上尤應慎重，以免造成時效制度之空洞化（最高法院10 2年度台上1766號、103年度台上字第854號判決意旨參照）。經查：　　⑴上訴人於被上訴人購買系爭土地後，雖有繼續繳納租金之行為，然上訴人亦一再與被上訴人協商於租期屆滿後繼續使用系爭土地，是尚難認上訴人行使本件優先購買權係以損害他人為主要目的。況本件上訴人是否得行使優先購買權，法律上本有爭議，被上訴人從未通知上訴人行使優先購買權或告知買賣條件，上訴人自無從考慮是否行使優先購買權；且張錦綿及其代書蘇秀春亦均不知悉上訴人得行使優先購買權，自無從認定上訴人之行為足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義務。從而，上訴人行使本件優先購買權並非以損害他人為主要目的，且不足使張錦綿產生正當之信賴，難認上訴人行使本件優先購買權有違誠信原則，而有權利失效原則之適用。　　⑵被上訴人雖主張：本件上訴人行使權利是否違反誠信原則，應審酌被上訴人之正當信賴利益。蓋上訴人知悉張錦綿將系爭土地出售被上訴人後，已依原訂租約條件向被上訴人給付租金，顯已承認被上訴人新的地主及新的出租人地位，被上訴人對兩造間關係有正當信賴，上訴人卻於107 年12月31日租期屆滿後、被上訴人請求返還租賃土地之際始主張優先購買權，所為顯違反誠信原則而應認其權利已經失效云云。惟優先承買權在不動產交易中即為保障特定權利人在財產轉讓過程中得以相同條件優先購買該不動產，是上訴人依土地法第104條規定為OOO○OOO地號土地之優先購買權人，未受張錦綿系爭土地買賣條件之通知，難認其已得行使優先購買權，其復未放棄優先購買權，均認定如前，則其權利之行使應受保障，被上訴人即不得以對兩造間已形成之關係有正當信賴，而對抗上訴人權利之行使，是被上訴人前開主張，仍無從為其有利之認定。　　7.綜上，上訴人依土地法第104條規定就OOO○OOO地號土地有優先購買權存在，應可認定，則上訴人另依土地法第107條、民法第426之2條規定主張就前揭2筆土地有優先購買權存在，即無審究之必要，併予敘明。　㈡上訴人主張兩造就系爭土地有不定期租賃關係存在，是否可採？　　按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租賃屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約者，即可發生阻止續約之效力，且得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要。上訴人與張錦綿所訂系爭租約第5 、8 、9 條約定：「承租人……非出租人同意不得再繼續承租，否則所致損害須由承租人賠償」、「土地出租人及承租人租賃期滿前不繼續租約時，需提前一年通知對方」、「承租人租賃期間屆滿時，應於三個月內將土地上放置物搬離，並將土地原狀交給出租人，逾期即視為放棄……」（原審卷一第151頁），系爭租約期間為102年1月1日至107年12月31日，上訴人取得土地後於106年12月17日以存證信函通知上訴人租賃期屆滿將不再續約，有存證信函可稽（原審卷一第455頁、第457頁），被上訴人既於租期屆滿前1年通知上訴人表示屆期不再續租，依上開說明，自生阻止續約之效力。上訴人雖辯稱：被上訴人於108年5月20日仍持續收受租金，應認被上訴人不反對伊繼續使用土地云云。惟觀之被上訴人於上訴人匯款後，即以存證信函表示：「台端於108年5月20日匯款新台幣42萬元至本人華南銀行……今特以此存證信函聲明該筆金額將視為 108年1月份應給付違約金之一部分……」（原審卷一第467-47 1頁），衡之權利人收取使用收益之代價，並非意味成立民法第451條所定不定期限繼續契約，被上訴人既已對上訴人為反對續約之表示，況已表示是違約損害金性質，核其行舉即無該當民法第451條所定默示更新之可能，不因上訴人有片面為匯款乙情，而認依民法第451條規定兩造有不定期租賃契約存在，被上訴人並無續租及收受租金之意思。　㈢上訴人主張王青就OOO地號土地與被上訴人成立不定期租賃，其依占有連鎖關係為有權占有OOO地號土地，是否可採？　　被上訴人所有OOO地號土地前手王順興與上訴人配偶王青間所訂租賃契約，租期自103年7月1日起至104年6月30日止，每年租金5萬元，依該土地租用契約書所附租金收（付）款明細欄所載，王青已給付2年租金，王順興就王青繼續使用O OO地號土地，查無有何反對之表示，依民法第451條規定，固應認王順興與王青間就OOO○土地，自104年7月1日起視為以不定期限繼續契約。然按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。被上訴人於105年1月29日買受而取得OOO地號土地當時，王順興與王青間就OOO地號土地之租賃契約，固因默示更新為不定期繼續契約，惟上該租約並未經公證，依民法第42 5條第2項規定，無同條第1項買賣不破租賃規定之適用，即王順興與王青間就OOO號土地之租賃契約，對被上訴人並無繼續存在之餘地，王青無繼續占用系爭OOO地號土地之合法權源，更遑論上訴人。上訴人主張依占有連鎖關係，其占用 OOO號土地，有合法權源云云，核無可採。　㈣上訴人主張被上訴人就系爭6筆土地，與前手間之買賣及所有權移轉行為，乃脫法行為而無效，故被上訴人不得行使所有權人之權利，是否可採？　　　上訴人主張台開公司為規避農業發展條例第33條規定，借用　　被上訴人名義，將台開公司買受系爭6筆土地登記在被上訴人名下，惟其該主張為被上訴人所否認。按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，主張借名登記者，自應就其主張該借名登記之事實負舉證責任。依此，上訴人應就其上該所主張之事實，先負舉證之責，若上訴人未能舉證，以證實自己主張之事實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證或所舉證據有瑕疵，亦應駁回上訴人之請求。上訴人主張借名登記，無非以：被上訴人起訴前，上訴人女兒梁梅瑛與台開公司副董事長練台生就上訴人承租之土地為協商時，曾表示「林佳霖他也不代表，他只不過是因為農地不能掛公司啊，是不是。也是借名的是不是。那這個我個人去投資幹什麼...」等語，並提出譯文、光碟為證（見原審卷一第485頁、第491頁、第493頁）。惟練台生並非上訴人，練台生與台開公司亦非同一人格，練台生與梁梅瑛就上該土地之承租問題為協商、談判，無論練台生是基於談判技巧所需或其他因素為上揭表示，然並無任何事證足以認所述借名登記為真實，自不能因練台生上該無何憑據之片言隻語，可認系爭6筆土地土地係台開公司所有而借名登記在上訴人名下。被上訴人所稱上該土地價金共9,000多萬，其中4,000多萬是向母親蔡富女借用等語，亦據提出與張錦綿、王宜錦、王馨翊、王秀雅、羅玉幸、羅偉倫、羅進興等人就相關坐落○○縣○○鄉興○○OOO○OOO○OOO○OOO○OOO○OOO○ OOO○OOO○OOO地號土地簽訂之買賣契約書，及被上訴人購買土地之付款明細表、被上訴人母親蔡富女在華南商業銀行信維分行000000000000帳戶之存摺影本（2紙）、被上訴人於華南商業銀行信維分行000000000000帳戶存摺影本（l2紙）及華南商業銀行匯款回條聯6紙、活期性存款存款憑條（收據）18紙為證，證明包括系爭6筆土地由被上訴人出資所購買，非受台開公司借名登記（見原審卷二第77頁至第103頁），是自不能因練台生與梁梅瑛曾談判時無何憑據之一句話，即認台開公司與被上訴人就系爭6筆土地存有借名登記關係。　㈤被上訴人依民法第767條第1項及第821條規定，請求上訴人將附圖一、二所示地上物拆除，並將土地返還被上訴人或共有人全體，有無理由？　　按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條定有明文。本件上訴人既未能舉證其對OOO○OOO○OOO○OOO地號土地占有權源之存在，則被上訴人請求上訴人除去地上物暨返還土地，即屬有據；又上訴人對OOO○OOO地號土地有優先購買權存在，其並已行使對土地之優先購買權，依此形成權行使之結果，自足以對抗被上訴人（最高法院85年度台上字第2678號、91年度台上字第 1033號裁判意旨參照），被上訴人即不得主張上訴人為無權占有土地，從而，被上訴人請求上訴人除去OOO○OOO地號土地之地上物，並返還土地予全體共有人，即屬無據，不應准許。六、綜上所述，被上訴人依據民法第767條第1項及第821條規定，請求上訴人將OOO○OOO○OOO○OOO地號土地上如附圖一、二所示地上物拆除，並將土地返還被上訴人或共有人全體，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審就前開不應准許部分，判決被上訴人勝訴，並依聲請為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第 2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回此部分上訴。　七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱泰錄　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高瑞聰　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王　琁以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳璧娟附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表：編號土地（均為○○○○○○○○○）所有權移轉登記日期前任所有權人之應有部分林佳霖之應有部分 1. OOO地號 105.3.30 張錦綿：139/225 408/450 105.4.6 王宜錦：130/450 2. OOO地號 105.3.30 王錦綿：527/1350 2484/2700 105.3.31 王馨翊：650/2700 105.4.6 王秀雅：130/450 3. OOO地號 105.3.30 張錦綿： 427093/0000000 0000000/0000000 105.3.31 王馨翊： 270905/0000000 105.4.6 王宜錦： 54181/189117 4. OOO地號 105.3.30 張錦綿： 346344/378234 346344/378234 5. OOO地號 105.3.30 張錦綿： 346344/378234 346344/378234 6. OOO地號 105.4.6 王順興：全部全部

2024-12-11

KSHV-112-重上更一-19-20241211-1

上

臺灣高等法院

返還房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第684號上訴人即附帶被上訴人吳孝三吳孝文上訴人吳孝先兼上三人之訴訟代理人吳孝國被上訴人即附帶上訴人行政院農業部農田水利署（即改制前行政院農業委員會農田水利署）法定代理人蔡昇甫訴訟代理人張玲綺律師黃捷琳律師上列當事人（下均省略稱謂）間請求返還房屋等事件，吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國對於中華民國112年9月14日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2616號第一審判決提起上訴，行政院農業部農田水利署為附帶上訴，並為訴之追加，本院於113年11月12 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決主文第一項關於命吳孝文、吳孝先、吳孝國給付部分，減縮為「被告吳孝文、吳孝先、吳孝國應自門牌號碼臺北市○○○路○段00巷0弄00號5樓房屋遷出」。二、原判決主文第三項減縮、更正為「被告吳孝三、吳孝文應自民國113年1月1日起至吳孝三騰空返還第一項所示房屋予行政院農業部農田水利署之日止，按日連帶給付原告新臺幣1, 006元」。三、原判決關於駁回行政院農業部農田水利署後開第四項之訴及訴訟費用之裁判，均廢棄。四、吳孝三、吳孝文應自民國113年1月1日起至吳孝三騰空返還門牌號碼臺北市○○○路○段00巷0弄00號5樓房屋予行政院農業部農田水利署之日止，按日再連帶給付行政院農業部農田水利署新臺幣335元。五、吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國之上訴，均駁回。六、第一、二審訴訟費用，由吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國負擔。　　事實及理由一、行政院農業部農田水利署（下稱農田水利署）在原審起訴主張：門牌號碼臺北市○○○路○段00巷0弄00號5樓房屋（下稱系爭房屋）為國家所有，伊為管理機關。吳孝三邀同吳孝文為連帶保證人向伊承租系爭房屋，於民國111年1月11日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定年租金為新臺幣（下同）24萬4,800元，租賃期間自111年1月1日起至同年12月31 日止，期滿如未簽訂書面租約，視為雙方不再續租。詎吳孝三及其同居人吳孝文、吳孝先、吳孝國（吳孝三以次，下合稱吳孝三等4人；吳孝文以次，下合稱吳孝文等3人）拒不遷出，無權占用系爭房屋迄今，爰依系爭租約第8條約定，請求吳孝三騰空返還系爭房屋；依系爭租約第11條約定，請求吳孝文自系爭房屋遷出；依民法第767條第1項前段規定，請求吳孝先、吳孝國自系爭房屋遷出；依系爭租約第8條請求吳孝三給付自113年1月1日起至吳孝三騰空返還系爭房屋予農田水利署之日止之損害金及懲罰性違約金，並依系爭租約第11條約定，請求吳孝文應與吳孝三（下合稱吳孝三等2人）負連帶責任等語。聲明求為判決：㈠吳孝三應將系爭房屋騰空返還農田水利署。㈡吳孝文等3人應自系爭房屋遷出。㈢吳孝三等2人應自113年1月1日起至吳孝三騰空返還系爭房屋予農田水利署之日止，按日連帶給付農田水利署1,341元。【農田水利署原聲明請求吳孝文等3人應騰空返還系爭房屋，於本院減縮聲明如前開㈡所示；原聲明請求吳孝三等2人應連帶給付20萬4,000元（即112年1月1日至112年5月31日期間之損害金及懲罰性違約金），暨自112年6月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日連帶給付1,341元，於本院減縮、更正聲明如前開㈢所示。農田水利署減縮請求部分，見本院卷二第30至31頁，合於民事訴訟法第446條、第255條第1項第3款規定，應予准許，此部分脫離訴訟繫屬，原判決命吳孝文等3人、吳孝三等2人給付逾減縮部分，失其效力；另更正部分，不涉及訴之變更，依民事訴訟法第256條規定，亦應准許，爰不贅述】。原判決就聲明㈠、㈡部分，判決吳孝三等4人敗訴；就聲明㈢部分，判決吳孝三等2人應按日連帶給付1,006元，並駁回農田水利署其餘之訴。吳孝三等4人就其敗訴部分，提起上訴。農田水利署就其敗訴部分，對吳孝三等2人提起附帶上訴，並於本院審理中，就訴請吳孝文自系爭房屋遷出部分，追加民法第767條第1項前段之請求權基礎，吳孝文雖不同意追加，但核與原訴訟之基礎事實同一，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第2款規定，應准予追加。農田水利署之答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回農田水利署後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡吳孝三等2人應自113年1月1日起至吳孝三騰空返還系爭房屋予農田水利署之日止，按日再連帶給付農田水利署 335元。二、吳孝三等4人則以：伊等原向臺北市瑠公農田水利會承租忠孝東路與復興南路口房屋，因政府欲興建太平洋百貨，要求伊等於70年間搬遷至系爭房屋，保證伊等可居住超過50年以上，嗣卻違反安置承諾，拒絕與伊等續訂租約，侵害伊等受憲法保障之居住權。又系爭租約之出租人為行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處（下稱瑠公管理處），農田水利署不得依系爭租約為本件請求。吳孝三於租賃期間屆滿後，將 112、113年之租金匯入瑠公管理處指定帳戶，農田水利署未為反對之意思，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約。又系爭房屋得以補強工法強化其耐震能力，無拆除重建之必要，農田水利署終止租約，違反系爭租約第5條第1款之規定等語，資為抗辯。吳孝三上訴聲明：⒈原判決主文第一、三項關於吳孝三部分（除減縮及更正部分外）及其假執行宣告部分，均廢棄。⒉上開廢棄部分，農田水利署在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。吳孝文上訴聲明：⒈原判決主文第一、三項關於吳孝文部分（除減縮及更正部分外）及其假執行宣告部分，均廢棄。⒉上開廢棄部分，農田水利署在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。吳孝先上訴聲明：⒈ 原判決主文第一項關於吳孝先部分（除減縮部分外）及其假執行宣告部分，均廢棄。⒉上開廢棄部分，農田水利署在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。吳孝國上訴聲明：⒈原判決主文第一項關於吳孝國部分（除減縮部分外）及其假執行宣告部分，均廢棄。⒉上開廢棄部分，農田水利署在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。吳孝三等2人之附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。三、系爭房屋原為台北市瑠公農田水利會所有，於109年12月16 日以接管為原因登記為中華民國所有，管理者為行政院農業委員會農田水利署（現已改制為農田水利署）。吳孝三邀同吳孝文為連帶保證人，向瑠公管理處承租系爭房屋，雙方於 111年1月11日簽訂系爭租約，約定年租金為24萬4,800元，租賃期間自111年1月1日起至同年12月31日止。吳孝三於111 年12月30日將面額均為6萬1,200元之支票4紙存入系爭租約所定瑠公管理處指定之租金帳戶（下稱系爭帳戶），經農田水利署提示兌現，吳孝三於113年9月2日再匯款24萬4,800元至系爭帳戶之事實，為兩造所不爭執（見本院卷一第250至2 52頁、第347頁），並有建物登記謄本、異動索引（見本院卷一第262、264頁）、系爭租約影本（見原審卷第23至30頁）、代收/次交票據彙總單影本（見原審卷第225頁）、存款往來對帳單影本（見原審卷第221、223頁）、交易明細對帳影本（見本院卷一第71頁）、農田水利署113年9月12日函影本（見本院卷一第437頁）可佐，堪信為真實。四、本院之判斷：　㈠系爭房屋原為台北市瑠公農田水利會所有，於109年12月16日以接管為原因登記為中華民國所有，管理者為農田水利署，業如前開三所述；農田水利署所轄瑠公管理處負責經管系爭房屋，出面與吳孝三簽訂系爭租約，系爭租約之效力自及於所屬農田水利署，農田水利署以出租人身分提起本件訴訟，當事人適格無欠缺，上訴人抗辯農田水利署非系爭租約之出租人，不得主張租約權利云云，不足為採。　㈡系爭租約於111年12月31日因租賃期限屆滿而終止，農田水利署與吳孝三間不存在不定期限租賃之法律關係：　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第45 0條第1項、第451條分別定有明文。按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時即終止，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院112年度台上字第976號判決意旨參照）。　⒉依系爭租約第2條「租期」第1項約定：「甲（即農田水利署，下同）乙（即吳孝三，下同）雙方洽定為1年，自民國111 年1月1日起至民國111年12月31日止。租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思」（見原審卷23頁），可見瑠公管理處於簽訂系爭租約時，與吳孝三約明續約應另訂書面租約，已生排除民法第451條擬制續租之效力。又吳孝三自陳瑠公管理處於111年3月1日發函通知伊系爭房屋之耐震能力不足，考量生命財產公共安全，租期屆滿後將不再辦理續約等語（見本院卷二第39頁），有前揭函文影本（見原審卷第45至46頁）可據，是依前開㈡之⒈之說明，系爭租約法律關係於111年12月31日因租賃期限屆滿而消滅。　⒊吳孝三雖抗辯於111年12月30日存入系爭帳戶之支票4張，及於113年9月2日給付之24萬4,800元（見不爭執事項三），係基於給付租金之意思而為給付，經瑠公管理處受領，應視為以不定期限繼續租約云云，但系爭租約明示排除民法第451 條之適用，且於111年12月31日終止後，瑠公管理處並未與吳孝三續訂或更新書面租約，兩造間自112年起不存在租賃關係，瑠公管理處受領上開給付，不致發生視為繼續租約之效力，故吳孝三等4人執以抗辯系爭租約更新為不定期租賃契約，洵非可採。　㈢吳孝三抗辯政府於70年間將伊安置於系爭房屋時，保證伊可居住50年以上，農田水利署於租賃期限屆滿後，收回系爭房屋，侵害伊之居住權云云，然瑠公管理處與吳孝三簽訂系爭租約時，與之約定租期1年，續約應另訂書面租約，吳孝三自得預期系爭租約於租賃期限屆滿時即終止，農田水利署拒絕與吳孝三續訂租約，不存在違背承諾、侵害居住權之問題，吳孝三前開所辯與系爭租約之租期約定不符，自無可取。吳孝三聲請傳喚證人即前水利會會長陳炯松及函詢行政院（見本院卷一第411頁），欲證明其前開所辯為真，核無調查必要，應予駁回。　㈣農田水利署得依系爭租約第8條規定，請求吳孝三騰空返還系爭房屋；得依民法第767條第1項前段規定，請求吳孝文等3 人自系爭房屋遷出：　　⒈系爭租約第8條約定：「於租期屆滿或提前終止時，乙方應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金(合計共2倍) 交與甲方」（見原審卷第25頁）。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。　⒉農田水利署與吳孝三間就系爭房屋之租賃法律關係，因租賃期間屆滿而歸於消滅，且雙方不成立不定期限租賃契約，業如前開㈡所述，系爭房屋得否以補強工法強化耐震能力，非吳孝三等4人得據以占有系爭房屋之正當理由，吳孝三等4人無占有系爭房屋之正當權源，則農田水利署依系爭租約第8 條約定請求吳孝三騰空返還系爭房屋；依民法第767條第1項前段規定，請求吳孝文等3人自系爭房屋遷出，應屬有據。農田水利署選擇合併依系爭租約第11條對吳孝文為同一請求部分，無庸論斷。　⒊吳孝三等4人雖辯稱農田水利署收回房屋，違反系爭租約第5 條第1款之約定云云，然系爭租約第5條第1款約定：「甲方收回租賃房屋自用或重新建築時，得隨時提前終止租約，惟應提前3個月前告知」（見原審卷24頁），係適用於農田水利署提前終止租約之情形，與系爭租約因租賃期間屆滿而終止無關，其抗辯委無可取。吳孝三等4人聲請現場履勘，欲證明農田水利署拒絕續租，違反系爭租約第5條第1款約定（見本院卷一第368頁），核無調查必要，附此敘明。　㈤農田水利署得依系爭租約第8條約定請求吳孝三給付相當於租金之損害金、懲罰性違約金，吳孝文依系爭租約第11條約定，應與吳孝三負連帶責任：　　　⒈系爭租約第11條約定：「乙方保證人就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任。」（見原審卷第25頁）。查吳孝三現仍無權占用系爭房屋，農田水利署依系爭租約第 8條（見前開四、㈣之⒈所述）、第11條約定，請求吳孝三及連帶保證人吳孝文自113年1月1日起至吳孝三騰空返還系爭房屋予農田水利署之日止，按日連帶給付相於租金之損害金、懲罰性違約金共1,341元【計算式：244,800(年租金)÷365 ×2＝1,341.36】，應屬有據。　⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。至於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院 79年台上字第1612號、79年台上字第1915號判決先例參照）。依系爭租約第6條約定（見原審卷第24頁），已查農田水利署因特殊歷史緣故給予吳孝三優惠，是系爭租約之租金較市面行情顯著為低。又系爭房屋總面積為33.38坪（計算式：110.36×0.30525＝33.38，小數點第2位以下四捨五入），有建物登記謄本（見本院卷第262頁）可參，以系爭房屋每月租金2萬400元（計算式：244,800÷12＝20,400）換算，系爭房屋每坪月租金為611元（計算式：20,400÷33.38＝611，元以下四捨五入），相較臺北市○○○路○段建物於111年至112 年期間之租金為1,088元至2,188元不等，有內政部不動產交易實價查詢資料（見原審第37頁）可參，益證系爭租約之租金遠低於市場行情。是農田水利署於損害金外，另依系爭租約第8條約定，請求吳孝三等2人連帶給付與租金相當之懲罰性違約金，並無過高，無庸酌減。五、綜上所述，本院論斷如下：　㈠農田水利署⒈依系爭租約第8條約定，請求吳孝三騰空返還系爭房屋；⒉依民法第767條第1項前段規定，請求吳孝文等3人自系爭房屋遷出；⒊依系爭租約第8條、第11條約定，請求吳孝三等2人應自113年1月1日起至吳孝三騰空返還系爭房屋予農田水利署之日止，按日連帶給付1,341元，為有理由，應予准許。　㈡原審就前開㈠之⒈、⒉部分，為吳孝三、吳孝文等3人敗訴之判決；就前開㈠之⒊部分，為命吳孝三等2人應連帶給付農田水利署1,006元判決，其中㈠之⒈判決吳孝三敗訴、㈠之⒉判決吳孝先、吳孝國敗訴部分、㈠之⒊判決吳孝三等2人敗訴部分，均無違誤，吳孝三等4人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由；關於㈠之⒉判決吳孝文敗訴部分，理由雖有不同，結論則無二致，仍應予維持，吳孝文上訴意旨求予將原判決此部分廢棄改判，應為無理由，爰駁回吳孝三等4人之上訴如主文第五項所示。　㈢原審就㈠之⒊駁回農田水利署逾1,006元請求部分，尚有未合，農田水利署提起附帶上訴，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判如主文第四項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部無理由，一部應無理由，附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條、第78條、第 85條第1項本文，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第二十一庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　翁昭蓉　　　　　　　　　　　　　　法　官　宋家瑋　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖珮伶正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇秋凉

2024-12-10

TPHV-113-上-684-20241210-4

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第4342號原告王源標訴訟代理人廖年盛律師被告俞璧君高帆高宇高安共同訴訟代理人許峻鳴律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：訴外人即被告之被繼承人高捷自民國107年10月1日起，以1年1約之方式向原告承租新北市○○區○○路0段000號之4、245號之5鐵皮屋（租賃標的下分別稱245-4、245-5鐵皮屋，合稱系爭鐵皮屋，兩造間定期租賃契約關係下稱系爭租約），並在系爭鐵皮屋內堆疊二手書籍、家具、字畫、衣服、藝品等易燃物。高捷承租系爭鐵皮屋期間，本應注意電氣使用之安全性及避開上述易燃物，其卻未注意及此，於111年11月26日凌晨5時許，因使用電氣不當導致245-5鐵皮屋內起火並延燒至245-4鐵皮屋，系爭鐵皮屋因而遭燒燬（下稱系爭火災），致原告受有清除火災廢棄物費用新臺幣（下同）94萬5,000元及系爭鐵皮屋原使用材料修復費用114萬1,600元之損失。因高捷於系爭火災中死亡，被告為高捷之繼承人，應連帶負損害賠償責任。爰依繼承之法律關係，及擇一依系爭租約第11條、民法第434條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應於繼承被繼承人高捷之遺產範圍內，連帶給付原告208萬6,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以： (一)系爭火災之發生原因係可歸責於原告，不可歸責高捷，蓋：　⒈系爭鐵皮屋為違章建築，通常亦無法申請接電而需從他處接線，用電風險高，且室內天花板係以石棉瓦及輕鋼架搭建，牆面亦有以磚、木板等易燃材質建造，難認主要結構符合安全規定，原告竟將該屋出租予高捷作為居住及倉儲使用，難謂合法；且系爭鐵皮屋之電源配線、總開關等設備均係原告提供，而該等建物屋齡老舊、曾出租供營業使用多年，原告自有注意維護上開設備以確保安全性之義務。　⒉系爭火災發生時間為凌晨5時3分，起火處為倉庫，而當日氣溫適中，僅高捷1人在屋內，又係睡眠時間，其實無使用電氣超過負載導致電源總開關短路之可能，故系爭火災之發生應係屋內電源配線、總開關等設備本身配置不當或疏於檢修所致，不可歸責於高捷。　 (二)縱認系爭火災係高捷所致，其亦未達重大過失之程度。又倘認高捷應負損害賠償責任，原告以違章建築出租而對系爭火災之發生與有過失。 (三)另高捷存放在系爭鐵皮屋內外之古董、藝術品、車輛均遭燒燬，其受有價值共1,600萬元之損失；且高捷在系爭火災中死亡，被告因而支出喪葬費用12萬元，並因精神痛苦而得請求共600萬元之慰撫金等損害賠償；另原告應返還系爭鐵皮屋之押金7萬5,000元，被告以上開侵權行為損害賠償及押租金返還債權，行使抵銷抗辯。 (四)並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（本院卷第228至229頁，並依判決論述方式略為文字修正）： (一)被告之被繼承人高捷（111年11月26日死亡）自107年10月1 日起向原告承租系爭鐵皮屋，並居住在內，該租賃契約為1 年1約之定期租賃。 (二)系爭鐵皮屋均未經保存登記，未領有建造及使用執照。 (三)245-5鐵皮屋之倉庫於111年11月26日凌晨5時前某時，因電氣因素起火並延燒至245-4鐵皮屋，系爭鐵皮屋均因而遭燒燬，致高捷在245-4鐵皮屋臥室內死亡。 (四)被告為高捷之繼承人，均未拋棄繼承。四、得心證之理由：　　原告主張被告應就高捷使用電器不當，致毀損系爭鐵皮屋乙事，連帶負損害賠償責任乙節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠系爭火災發生時，原告與高捷間是否有租賃關係存在？㈡系爭火災是否因高捷之過失所致？㈢高捷違反之注意義務為何及是否達重大過失程度？㈣原告請求之損害賠償數額是否有據？㈤被告之抵銷抗辯是否應予審酌及有無理由？茲分述如下： (一)按租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任，民法第434條定有明文；該條規定係考量租賃物因失火而致毀損滅失，所造成之損害甚鉅，其肇因常出乎一般人所能注意及控制，承租人復多為經濟上弱勢，是以，為保護承租人，特立法減輕承租人之注意義務，即以承租人有重大過失（欠缺普通人應盡之注意義務）為其賠償損害責任之成立要件；而該失火責任之特別規定，固非強制規定，容許當事人以特別約定排除，然當事人無特別約定之前提下，自仍以承租人有重大過失時，始對租賃標的物因失火所致之毀損、滅失負賠償之責。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明定；故出租人以租賃標的物失火毀損，請求承租人賠償損害者，尚須證明承租人因重大過失、違反普通人應盡之注意義務而失火乙事。 (二)原告未能就高捷有何重大過失之事實，盡主張及舉證之責：　⒈系爭租約第11條前段固約定「乙方（高捷）應以善良管理人之注意義務使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。」（本院卷第59至60頁）；惟系爭租約為1年1約之定期租賃契約，此為兩造所不爭執，且原告復自承來不及與高捷續約，但高捷仍續租系爭鐵皮屋及繳付租金等語（本院卷第228頁），堪認高捷於系爭租約屆期（110年10月1日）後，係以不定期租賃方式承租系爭鐵皮屋；而上引系爭租約第11條前段僅係重申民法第432條承租人對租賃物負保管義務之意旨，並未特別約定排除民法第434條規定之重大過失責任，則高捷僅於違反注意義務達重大過失程度時，始需負該條規定之失火責任。本件原告主張高捷因重大過失致生系爭火災，既為被告所否認，揆諸前開說明，即應由原告負主張及舉證責任。　⒉經查，系爭火災之發生研判係因電氣因素造成乙情，有新北市政府消防局111年12月23日火災原因調查鑑定書（下稱本件鑑定書）可憑（本院卷第129至204頁），並為兩造所不爭執，堪以認定。然對於高捷就系爭火災之發生是否及違反何注意義務乙節，原告訴訟代理人於本院審理時稱：我們不清楚高捷具體做了什麼事情，也不知道系爭火災發生的原因，只知道是高捷使用電器或用火不慎，因為起火點是他平常辦公的地方，旁邊堆了太多易燃物，他並沒有注意要讓電器或火源離開易燃物等語（本院卷第403頁），堪認其主張高捷未盡注意義務乙事無非臆測，難謂已就高捷違反注意義務之事實盡具體主張及舉證之責，礙難為有利於原告之認定。　⒊再者，觀以本件鑑定書記載：起火處附近發現有嚴重燒燬之冷氣機、冰箱等電器產品，並掘獲有短路熔痕痕跡之電線殘跡，該電線經鑑定結果與導線受電弧燒熔所造成之通電痕相同，現場住戶則稱「起火處附近有冷氣機、冰箱及電風扇，天花板上有燈具等電源，僅冷氣機沒有插電使用」，顯見倉庫南側靠中間處附近僅冷氣機未插電使用，研判起火處附近確實有電氣環境存在，且冰箱、電風扇及內部電源線確實為通電狀態等情（本院卷第132、143頁），要難認定究竟係何電器或電源線短路而引發系爭火災；且冰箱、燈具及電風扇之電源線均非於每次使用後通常皆會拔除者，縱認係該等電器之電源線造成火勢，亦難謂高捷有何未盡普通人注意義務之重大過失。況電氣因素致發生火災之原因多端，或為電器設備故障、電線老舊、遭老鼠啃咬導致短路、電線過載或漏電等情形，自難僅憑本件火災起火原因係電氣因素，逕認高捷有何違反注意義務之處甚明。　⒋至原告雖以系爭鐵皮屋現場照片（本院卷第100、199頁），推認系爭火災係自245-5鐵皮屋之倉庫南端靠中間之冷氣機與木櫃間地面燒起，而該處是高捷平時辦公、會客及活動場所，並留有已燒燬之烤麵包機等電器，可見是高捷在插座上自接延長線致電源線路異常而起火，或也可能是高捷睡前在該處點蚊香未熄滅所引起云云（本院卷第311至312頁）；然上開內容均為原告自現場照片逕自推演所得，而未就該處確有延長線、點燃蚊香等物品為舉證，所為推論均乏實據，且與本件鑑定書所載起火原因相左，不足採信。而起火處雖有堆置古董等易燃雜物，但此亦為該倉庫之通常使用方法，於系爭火災實際發生原因不明之情形下，難謂高捷此舉違反普通人注意義務而有重大過失。 (三)準此，原告未能就高捷對系爭火災之發生有何重大過失為主張及舉證，高捷自不對原告負損害賠償之責，則原告請求高節之繼承人即被告連帶負損害賠償責任，即無理由。五、綜上所述，原告依系爭租約第11條約定、民法第434條規定，請求被告應於繼承被繼承人高捷之遺產範圍內，連帶給付原告208萬6,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳冠中以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉則顯

2024-12-10

TPDV-112-訴-4342-20241210-1

重訴

臺灣臺北地方法院

拆屋還地等

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度重訴字第702號原告祭祀公業法人臺北市高積淵法定代理人高樹弘訴訟代理人劉錦隆律師被告許金龍許耿地許明多許家河兼共同訴訟代理人許明義上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應連帶給付原告之金額及假執行均如附表所示。被告應將坐落於臺北市○○區○○段0○段000○000○000○0地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號房屋如附圖即複丈成果圖所示之A、B、C占有部分拆除返還原告，及自民國111年7月18日起至返還上開土地之日止，連帶給付按上開土地申報地價年息百分之七計算之損害金。訴訟費用由被告連帶負擔。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：一、查原告法定代理人原為高重義，嗣於訴訟進行中變更為高樹弘，並完成登記，嗣高樹弘具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、法人登記證書可憑（見本院卷㈠第339至341頁），核與規定相符，自應准許。二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴後已依地政機關函覆之測量結果請求更正拆除返還之位置及範圍如訴之聲明即主文第2項所示，原告此項更正並未變更訴訟標的，僅屬補充聲明使之完足、明確，於法尚無不符，自應准許。　貳、實體事項：　　一、原告主張：原告所有坐落於臺北市○○區○○段0○段000○000○00 0○0地號土地(下稱系爭土地)，以不定期限出租予被告之祖父即訴外人許分，供其建築現門牌號碼臺北市○○區○○○路0段 000號房屋（下稱系爭房屋），每年租金應於當年8月31日給付，嗣被告之父即訴外人許木土繼受系爭房屋所有權及租賃關係後，於民國84年8月21日將系爭房屋贈與被告，但保留與原告之租賃契約，承租人仍為許木土，原告繼續向許木土收取租金，系爭土地租金經本院90年度訴字第3339號民事判決調整為依當年度申報地價總額年息7%計算。嗣許木土於11 0年11月2日死亡，被告為繼承人，但自105年度起即未付租金，經原告陸續於106年7月18日、108年8月30日、109年2月 4日、109年9月10日催告給付欠租及滯納金，惟未獲置理，原告已於111年7月17日向被告為終止租約之意思表示，被告於111年7月18日收受該意思表示，租約應於111年7月18日終止，是依租約及繼承關係，被告應連帶給付積欠之租金。又被告自租約終止後無權占有系爭土地，原告得依民法第455 條、第767條，請求被告將坐落於系爭土地上系爭房屋如附圖即複丈成果圖所示之A、B、C占有部分拆除返還原告，並依民法第184條、第185條向被告請求連帶給付自111年7月18 日起至拆除返還上開土地之日止，按系爭土地申報地價年息百分之7計算之損害金。並聲明如主文第1、2項所示，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯則以：租約訂立時，除租金外，另繳納現銷金，現銷金可視為預付租金，以現銷金抵付租金後，被告並未積欠租金，另系爭房屋地上權登記之地號有誤，惟原告未協同辦理地上權登記，因原告未履行登記地上權義務，被告行使同時履行抗辯權拒付租金，原告應先履行地上權登記義務後，被告始有給付租金之義務。被告曾提出改建系爭房屋之要求，但原告並不同意，未履行同意建築之義務，建物未能保持合於約定之使用收益狀態，妨礙被告使用收益，租賃契約為不完全給付，自得請求損害賠償，得以此損害賠償主張抵銷。又土地法為民法特別法，應優先適用，本件租約為不定期限租約，原告如擬收回土地，應有土地法第103條所定之事由，惟並無土地法規定得收回土地之情形，自不得向被告請求返還系爭土地。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：原告前揭主張，有土地登記謄本、租賃契約書、承受訴訟裁定、存證信函、律師函、郵件收件回執、民事判決書、戶籍謄本、土地登記簿、複丈成果圖等件為證，堪以認定。被告雖以前詞為辯，惟查：　㈠按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由雖無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，若本於當事人事實審言詞辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，法院在判斷之同時，應解為同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（最高法院92年度台上字第24 60號、96年度台上字第1782號判決意旨可參），此即學理之「爭點效」，俾法院就前案爭點所為判斷對已為實質辯論之當事人發生拘束力，而擴大判決解決紛爭之功能，並避免當事人就相同原因事實滋生之紛爭，援引前訴已爭執之同一攻擊或防禦方法反覆爭訟。　㈡原告主張因許木土自105年度起即未給付租金，經多次催告仍未給付，原告遂終止租約，被告雖以本院104年度簡上字第2 48號民事判決（下稱前判決）之認定為據，抗辯兩造已有登記地上權之合意，僅因地號填寫錯誤，致登記錯誤，辯稱原告應先履行地上權變更登記後，被告始有給付租金之義務云云，但前判決與臺灣高等法院110年度重上更二字第146號民事判決之當事人均為許木土及原告，前判決係原告向許木土請求給付租金事件，其中就原告是否負有更正使許木土取得地上權登記之義務，前判決肯認之，並認被告得行使同時履行抗辯權，惟此已經臺灣高等法院110年度重上更二字第146 號民事判決認為前判決有所誤認，而認為許木土並未取得地上權，並認縱使租約中「建物敷地賃貸權」為地上權，但於民法物權編施行後，亦須經登記始生不動產物權效力，再以租約已載明除給付現銷金外，每年須繳納租金，認許木土所稱現銷金相當於買斷系爭土地之價格云云，並不可採，而判決原告敗訴，並經最高法院111年度台上字第1592號民事裁定駁回原告之上訴而確定，此等爭點既經臺灣高等法院110 年度重上更二字第146號民事判決於審理時實質辯論並充分攻防，被告為許木土之繼承人，基於繼承關係亦應有爭點效之適用，被告自不得再為相反主張，應認原告與許土木間就系爭土地僅為不定期租賃法律關係，許土木所為給付僅為租金，與地上權無關，現銷金並非系爭土地之買斷價格，可見本件系爭房屋占有系爭土地之權利僅為不定期限租賃契約關係，與地上權無涉，租約既因欠繳租金而終止，系爭房屋即屬無權占有系爭土地，原告訴請返還系爭土地，自屬正當。　㈢又查被告祖父許分向原告承租系爭土地，係為建築房屋之用，並作為住居，雖租約係約定不定期限，但此與約定無期限並不相同，徵諸土地租賃契約，以承租人自行建築房屋使用為其目的者，當事人雖未明定租賃期限，然依契約目的，探求訂約人之真意，應解為定有租至所建房屋不堪使用為止之期限，易言之，租約應至所建房屋不堪使用時消滅，系爭房屋之屋齡至111年間原告終止租約時，已遠超過一般房屋使用年限，此兩造並不爭執，堪認租賃期限因房屋不堪正常使用而屆至，原告並無提供系爭土地予被告重新興建房屋之義務，被告所辯應係誤會。　㈣再查，許木土自105年度起即積欠租金，迭經原告催討未果，已如前述，被告雖爭執如前述，但被告對積欠租金數額之計算如附表所示並不爭執，有辯論筆錄可憑(見本院113年10月 23日言詞辯論筆錄第2頁)，迄至111年度止，被告積欠租金已達2期以上，符合土地法第103條第4款所定承租人積欠租金達2年以上得收回土地之要件，被告於本院審理時雖稱現銷金為預付租金云云，然此不惟與先前所辯不同，且未能證明，租約亦無現銷金得抵租金之記載，被告所辯自無足採，被告既欠租達2年以上，原告為終止租約之意思表示並送達被告，自已生效，租約應已於111年7月18日終止。四、綜上所述，被告積欠租金之數額如附表所示，被告對此數額之計算並不爭執，原告請求被告給付積欠租金及利息，為有理由，應予准許。又租約已經原告終止，系爭房屋占有系爭土地如附圖之A、B、C部分所示，為無權占有，原告依民法第767條請求被告將附圖所示A、B、C占有部分拆除返還系爭土地予原告，為有理由，自應准許，又被告返還系爭土地前，原告之系爭土地所有權仍受侵害中，並致原告受有損害，系爭土地經本院90年度訴字第3339號民事判決調整每年租金為依當年度申報地價總額年息7%計算，原告損害之計算得以此為準，故原告依侵權行為規定，請求被告應連帶給付自11 1年7月18日起至返還系爭土地之日止，按系爭土地申報地價總額年息7%計算之損害賠償，為有理由，亦應准許。爰判決如主文第1、2項所示。五、本判決主文第1項，兩造均陳明願供擔保請求為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至本判決主文第2項原告請求返還土地獲勝訴判決部分，性質不宜為假執行之宣告，本判決主文第2項後段損害賠償金部分，因有連帶關聯，均暫不宣告，此部分假執行之聲請應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，經審酌後認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　民事第四庭法　官陳正昇以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官翁挺育附表：（新臺幣） 1.被告應連帶給付原告4,788,005元，及其中756,907元自105年9 月1日起，756,907元自106年9月1日起，722,683元自107年9月 1日起，722,683元自108年9月1日起，717,607元自109年9月1 日起，717,607元自110年9月1日起，393,611元自111年10月27 日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 2.上開第一項於原告以160萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以4,788,005元為原告供擔保後，得免為假執行。

2024-12-10

TPDV-111-重訴-702-20241210-2

訴

臺灣嘉義地方法院

解除契約

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第677號原告陳錫卿訴訟代理人林芳榮律師被告楊蕣睿即楊士興訴訟代理人江振源律師上列當事人間請求解除契約事件，本院於民國113年11月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、原告主張：一、原告於民國77年9月15日因拍賣取得坐落嘉義市○○段000○0地號土地之權利範圍2分之1（原證1，土地登記第三類謄本　　，本院卷第15頁）。因被告之先人於系爭土地上建屋，原告請求法院判決拆除均經駁回。嗣兩造和解（原證2，本院和解筆錄，本院卷第17至21頁），由被告向原告口頭訂立不定期租賃，自86年10月1日起租金每月新臺幣（下同）2,348元　　。後經本院111年度嘉簡字第268號民事判決自111年7月1日起租金調整為2,976元（原證3，本院111年度嘉簡字第268號民事判決，本院卷第23至27頁）。詎被告突於112年10月1日起訴請求通行原告所有相鄰之100之1地號土地並要求拆除房屋（原證4，本院簡易庭112年度嘉訴字第9號民事判決，本院卷第29至37頁；原證5，本院執行命令，本院卷第41至43 頁），原告遂起訴請求被告給付補償金與通行費（原證6，本院通知書、民事起訴狀，本院卷第45至48頁）。爰以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭不定期租賃之意思表示，並請求被告返還系爭土地。二、否認被告後述之抗辯。　　　三、並聲明：（一）被告對原告所有坐落嘉義市○○段000○0地　　號土地之不定期租賃應予解除，被告並應將前開土地返還原　　告。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）請准供擔保宣告假　　執行。貳、被告則以：一、原告與訴外人黃永封及被告以訴訟上和解就系爭土地成立不定期租賃關係，原告與黃永封並曾起訴請求調整租金。而系爭租約既未定期，自不適用民法第449條規定，原告依前開規定請求終止租約，自屬無據。二、縱認系爭租約受民法第449條所規定20年以上租期之限制，然亦已因民法第451條規定而更新為不定期租約，本件既無終止租約事由，原告請求即屬無據等語，資為抗辯。　　三、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔　　。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。參、得心證之理由一、按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院64年度台上字第2294號裁判要旨同此見解）。查：（一）原告於77年9月15日因拍賣取得坐落嘉義市○○段000○0地號土地之權利範圍2分之1；嗣原告與黃永封及被告成立訴訟上和解就系爭土地訂立不定期租賃，自86年10月1日起租金每月2,348元；後經本院111年度嘉簡字第268號民事判決自111年7月1日起租金調整為2,976元等事實，有原告所提土地登記第三類謄本（見本院卷第15頁）、本院和解筆錄（見本院卷第17至21頁）、本院111年度嘉簡字第268號民事判決（見本院卷第23至27頁）等在卷可證，自堪信為真實。則系爭租約存在於原告與黃永封及被告間，應可認定。（二）是依前開說明，縱系爭租約得以意思表示為終止，系爭租約終止權之行使亦應由原告與黃永封共同對被告為之，然本件僅原告對被告表示終止租約，自不生終止系爭租約之效力。又除所謂撤銷訴權等需以訴訟方式為之外，其餘解除權、終止權之行使僅需以意思表示為之者即無提起訴訟之必要，是原告請求解除（應為終止之誤載）系爭租約亦欠缺權利保護要件。二、綜上所述，原告表示終止租約不生效力且欠缺權利保護要件　　，是原告請求被告對原告所有坐落嘉義市○○段000○0地　　號土地之不定期租賃應予解除，被告並應將前開土地返還原　　告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回。三、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第7 8條分別定有明文。查本院既為原告全部敗訴之終局判決，本院因認本件訴訟費用依前開規定應命由原告負擔。四、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第三庭法　官　陳卿和　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳慶昀

2024-12-10

CYDV-113-訴-677-20241210-1