Know99判決書

搜尋結果：提前終止租約

共找到 124 筆結果（第 101-110 筆）

返還押租金

臺灣新竹地方法院民事小額判決 113年度竹小字第601號原告牧陽能控股份有限公司法定代理人曾偉訴訟代理人吳貞妮被告戴明君上列當事人間返還押租金事件，本院於民國113年10月28日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　理由要領一、原告主張與被告間簽署房屋租賃契約，約定租賃期間自民國 112年7月1日起至116年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）50,000元，擔保金為2個月租金100,000元，業據原告提出兩造間房屋租賃契約（下稱系爭租約）為證，且為被告所坦認，堪認屬實。嗣原告於113年3月19日以LINE通知被告，因原告營運變動擬於113年4月30日提前終止租約，並依系爭租約第12條第2項後段任意終止租約及依第5條第3項約定為請求權基礎，主張被告於提前終止契約扣抵1個月違約金50,00 0元後，應返還所餘之擔保金50,000元乙節，則為被告所否認。二、查依系爭租約第12條第1項、第2項約定「本契約於期限屆滿前，除依第15條及第16條規定得提前終止租約外，租賃雙方不得任意終止租約。依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前3個月以書面通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過1個月租金額之違約金」。而系爭租約第15條為關於出租人提前終止租約之約定，與本件無關。系爭租約第16條則約定承租人得提前終止租約之情形，其中並不包含如原告自身營運變動而無意繼續承租房屋之狀況，是原告本件提前終止租約，並不合於系爭租約第12條第1項、第16條之情形甚明。三、又依系爭租約第12條第2項前段即已開宗明義約定適用之前提為「依前項約定得終止租約者」，且約定租賃之一方需於 3個月前以書面通知，若未先期通知，則應賠償他方最高1個月之違約金等語，是本件原告單方面向被告表示欲終止租約，並不符合系爭租約第12條第1項、第2項、第16條之約定情況，則本院認系爭租約並未合法終止，原告當不能依系爭租約第5條第3項規定請求被告返還擔保金。四、綜上所述，原告本件請求無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　楊祐庭以上正本係照原本作成。如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　范欣蘋附錄：一、民事訴訟法第436條之18第1項：　　（小額訴訟程序）判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事　　項，於必要時得加記理由要領。二、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為　　理由，不得為之。三、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

2024-11-18

SCDV-113-竹小-601-20241118-1

重簡

三重簡易庭

損害賠償

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 113年度重簡字第200號原告劉坤謀訴訟代理人郭玉諠律師被告陳柏霖被告陳柏諺被告陳奕聞共同訴訟代理人李浩霆律師上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國113年10月9日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟貳佰參拾肆元，及自民國一百一十三年一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴及其餘假執行之聲請均駁回。訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣壹萬陸仟貳佰參拾肆元為原告預供擔保或將請求標的物提存，得免為假執行。　　事　實　及　理　由一、原告起訴主張：（一）被告將坐落新北市○○區○○路0段000號1樓房屋（下稱系爭房屋）共同出租予原告供營業之用，雙方並於民國111年3 月25日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自111年5月1日起至116年4月30日止共5年，每月租金新臺幣（下同）55,000元，押金則為11萬元，原告業已付清押金，雙方另約定原告得無償於租期開始前先行裝潢並拆除1樓蓄水池及樓梯。嗣原告於111年月4月上旬至系爭房屋勘查時，發現蓄水池蓋上有2組抽水馬達，經查1組為供自來水用，另1組經詢問被告均回覆不明其用途，是兩造無異議同意將2組抽水馬達連同蓄水池一併拆除。豈料於1 11年4月下旬蓄水池拆除作業完工，地板及自來水管槽鋪平後，被告陳柏霖卻稱已被拆除之1組抽水馬達係供抽取地下水用，要求原告挖開地板重接地下水管，原告雖認其要求與原約定不符，但仍僱工照辦，惟因水電工未掌握地下水之抽取及使用特性致工程失敗，地下水無法恢復使用，而該地下水紛爭，直到111年6月13日由原告負擔僱工費用及抽水馬達費用共計3,000元，並由原告兒子當面向被告陳柏霖、陳柏諺道歉，方稍獲平息。（二）另原告自111年5月24日起在系爭房屋經營牛肉麵店，為保障租賃雙方權益，兩造於1ll年6月30日將系爭租約請求公證人予以公證，惟自111年5月24日開始營業至112年9月間，被告陳柏霖先後指責原告有「損壞其地下水管道」、「應將騎樓的電表箱蓋子以鉛封住卻未為」、「騎樓機車亂停放」、「騎樓之排水孔改善不當」、「店門口監視器設置不當」、「熱風、噪音、油煙」等缺失，不斷求原告改善，一有不如其意，即在LINE群組裡辱罵原告「牲畜」、「真孬」、「忝不知恥」、「狗」、「龜孫」、「牠（按，被告陳柏霖均以牠來稱呼原告）那個姓氏的，沒有卵蛋，有沒有gutz」等語，更挑明地說：「我讓你生意會很好做」、「不道歉，我就電到你們滾」、「再不處理還有得玩，我會一直電你們，直到你們滾出這裡，都幾歲人了，不知羞恥」、「換個人價格都比他們高，何必擔心這種問題，這種價格不漲租，牠們有心存感激嗎，得了便宜還賣乖！牠們生意不好就滾就行了，我們不缺這筆租金」等語，故意妨礙原告使用系爭房屋營業，以逼原告退租。除此之外，被告陳柏霖亦數次在營業時間，從騎樓對著店內以侮辱性之言語大聲吼叫、訓斥原告，以致嚇走用餐的客人，也使鄰近的客人不敢到店裡用餐。更有甚者，就系爭房屋所生電費之計價方式，兩造於111年3月間簽約時即約定要採簡易型三段式計價，被告陳柏霖卻違反約定，擅自於 112年5月間至台電公司變更計價方式，致原告應繳之l12 年5、6月份之電費增加1萬餘元，原告發現後立即請被告陳柏霖改回，被告陳柏霖不僅拒絕，更對原告表示此舉係為給原告一個教訓，目的是要增加原告經營之成本以逼原告退租；原告之女兒就被告陳柏霖上開違約情事，亦曾向被告陳奕聞抗議並詢問損失及後續要怎麼處理，被告陳奕聞未否認並承諾會協助處理，此有該2人之LINE對話可稽，即：「（原告女兒問）....更改電費計算方式當時是你們房東都有同意的，對嗎？所以才請他（按指陳柏霖）幫忙去電力公司作更改，而且當時作第二次更改時，我們也有支付更改計費方式的費用5,000元對嗎？所以現在他擅自打電話去電力公司更改我店內的電費計算方式，所造成的損失，後續要怎麼處理呢？（被告陳奕聞答）好，這個可能要詢問台電，等我確認好再跟你說，另外我先理解一下，你們之前都繳多少？台電如何計算的？是商業用電？」而原告為請被告改回電表計價方式，乃邀被告於112年9 月18日在系爭房屋之騎樓進行協商。當日被告陳柏霖稱原告須對其曾指出之所有錯誤「逐件」一一向其鞠躬道歉，其方願意去台電公司修改計價方式，惟因原告認為被告陳柏霖所要求之道歉事由，僅地下水事件屬可歸責於己方所僱水電師傅疏失所致以外，其他事由均非可歸則於原告或非關被告等之權益，被告陳柏霖無由要求原告道歉，故僅就地下水紛爭向被告陳柏霖鞠躬道歉，豈料縱原告鞠躬道歉，被告陳柏霖仍不同意改回計價方式且態度惡劣。原告認知到被告陳柏霖並無改善違約之意，乃於112年9月22日寄發存證信函，向被告表示終止約，再於112年9月27日向被告陳柏霖提起公然侮辱及恐嚇罪之刑事告訴，被告陳柏霖始於翌日（即28日）至台電公司改回原電費計價方式。綜上可知，原告自向被告承租系爭房屋以來，不斷遭受被告陳柏霖之各種刁難，使原告開店困難重重，遲遲無法正常營運，然因系爭租約簽5年，原告已投入相當成本在裝潢及購置相關設備，故即使受百般刁難，亦忍耐著儘量配合，不料被告陳柏霖之行為變本加厲，且數次不諱言地表示其刁雖之目的就是要逼原告退租，因此原告認為被告陳柏霖故意違約（有關被告違約之詳細事實如原告113年9月 20日民事綜合言詞辯論意旨狀壹、九、所示），乃於112 年9月23日以台北南陽郵局第001210號存證信函（下稱郵局存證信函）通知被告系爭租約將於112年10月30日終止，並請被告返還押金及賠償裝潢費用之損失，是以系爭租約已於112年10月30日經原告合法終止。（三）按「如因可歸責於甲方（指被告，下同）之因素導致本契約提前終止，甲方應賠償乙方（指原告，下同）裝潢費用，即以新臺幣500,000元之違約金，並按租賃期間每滿壹年遞減100,000元。首年違約金負擔比例：陳奕聞60%、陳柏霖20%、陳柏諺20%；次年起違約金負擔比例陳奕聞50% 、陳柏霖25%、陳柏諺25%。」系爭租約第10條第3款定有明文；另按「出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。」亦為最高法院96年度台簡上字第18號判決意旨所闡釋。本件原告自承租系爭房屋以來，不斷遭受被告陳柏霖各種惡意之刁難與辱駡，即使111年間發生之事，縱早已解決，至112年間還是不斷遭被告陳柏霖拿出來罵，藉此逼原告退租，已如前述，顯見被告陳柏霖確有妨害原告使用系爭房屋致無法為圓滿使用收益之違反出租人義務之行為，原告自得依系爭租約第10條第3款約定請求被告賠償裝潢費用40萬元，作為違約金，而依被告陳奕聞、陳柏霖、陳柏諺應負擔比例依序為50%、25%、25%計算，3人應賠償之違約金金額各為20萬元、10萬元、10萬元。（四）原告業依系爭租約第8條約定，於一個月前通知被告於112 年10月30日終止租約，依系爭租約第4條第2項約定，被告應返還原告剩餘之押金51,917元：　　　１按「押金：110,000元。乙方已於民國111年3月25日交付甲方，由陳奕聞收取新臺幣55,000元；陳柏霖及陳柏諺收取新臺幣55,000元。該押金於本契約終止或租賃期間屆滿，乙方遷讓交還房屋、遷出公司營業登記並扣除乙方積欠因本契約所生債務後，由甲方無息返還乙方。」為系爭租約第4條所明定。次按「合意終止：本契約租賃期間屆滿後，非經甲乙雙方合意另訂新約，視為不再續租。除有前二條得終止本契約之情形，或有法定得終止本契約事由，或甲乙雙方另行合意之外，甲乙雙方得提前終止租約，但應於一個月前通知對方。如未遵期通知，須按本契約第三條租金壹倍計算之違約金賠償對方。」亦為系爭租約第8條所明定。　　　２原告業依系爭租約第8條約定，於一個月前即112年9月23 日以郵局存證信函向被告表示系爭租約於112年10月30 日終止，並經被告收受無誤，嗣兩造於112年11月18日會同仲介辨妥系爭房屋與鑰匙之點交，原告亦已遷出營業登記，是原告先前交付被告之押金11萬，於扣除原告積欠之租金及兩造協議應由原告負擔之電費等相關費用後仍剩餘之51,917元，被告應依約定如數返還原告。　　　３關於押金應返還數額51,917元之計算，說明如下：　　　　①系爭契約已於112年10月30日終止，該月份之租金原告已於112年10月24日支付予被告陳奕聞金一半即27,50 0元，尚欠一半租金即27,500元。　　　　②原告向被告表示終止系爭租約後，被告後來也同意終止，並對原告表示：「一個禮拜內將所有東西撤離，並將鑰匙繳回....尚欠陳柏霖他們一個月租金，及電費....需要補繳....11/1-11/7可以開店做設備遷移但不可營業，營業會按日照算租金....」，故系爭租約於112年10月30日已經原告合法終止，兩造約定原告應支付之租金是付到112年10月31日止。但因後來店內尚有備料未用完，故原告另於112年11月2日至4 日共3天有開店營業，自11月4日後即未再使用系爭房屋營業，並依約將所有東西撤離，但因被告很難相約點交時間，一延再延才終於在11月18日完成點交。依上開約定，原告應再給付被告3天租金5,500元（計算式：55,000元÷30x3＝5,500元，元以下四捨五入，下同)。　　　　③就被告陳柏霖擅改電費計價方式所增加之電費，因被告陳柏霖於原告對其提起刑事告訴並終止系爭租約後，自行代繳系爭房屋之電費，故被告認原告應再補給其等112年7-8月電費12,205元及ll2年9-1O月電費13, 728元。　　　　④被告陳柏霖則積欠原告共17個月(111.6月至112.11月），每個月50元之抽水馬達公用電費共850元。　　　　⑤核算以上原告應負擔及被告積欠之金額，再以原告原給付之押金扣抵後，被告尚應返還原告押金51,917元（計算式：11萬元－27,500元－5,500元－12,205元－13, 728元＋850元＝51,917元）。（五）為此，爰依系爭租約約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：（一）被告陳柏霖應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息；（二）被告陳柏諺應給付原告10萬元，及相同法定遲延利息；（三）被告陳奕聞應給付原告20萬元，及相同法定遲延利息；（四）被告應給付原告51,917元，及相同法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則均求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並辯稱：（一）被告陳柏霖否認有原告主張之無端以侮辱性言語吼叫、訓斥原告等情：原告雖主張被告陳柏霖不斷要求原告改善，稍不如意即在LINE群組裡辱駡、恐嚇原告不堪入目之字眼，除了在群組裡辱罵原告以外，被告陳柏霖亦數次在營業時間，從騎樓對著店內以侮辱性之言語大聲吼叫、訓斥原告，以致嚇走用餐的客人，也使鄰近的客人不敢到店用餐等情。惟此實係因原告承租系爭房屋後，因其裝修施工不當致系爭房屋多有損壞，原告不思反省，更放任其兒子劉士暟出言譏諷，諸如「我一直都當誰家寵物出來溜了」、「不知道開店要跟牲口打交道」、「當然也是受益良多，不然怎麼學到那麼早就分遺產，第一次開電就遇到畜生也是認了，話不會好好講話就燒燒香問問，再不行就下去問，說不定輪迴了就如你心願」等語，被告陳柏霖始於群組內對原告及其兒子口出惡言。是以被告陳柏霖否認有原告主張之無端以侮辱性言語吼叫、訓斥原告等情，且此亦不足以構成可歸責於被告之終止租約事由。（二）被告陳柏霖固不否認有更改系爭房屋電表之計價方式。惟被告陳柏霖嗣後隨即改回系爭房屋之原電費計價方式，且被告陳柏霖亦代原告將變更電費計價方式期間之電費繳清，此為原告所不否認，是原告並未因此事受有任何損害甚明。（三）本件實係因原告經營店面不善，遂單方片面終止系爭租約，自非系爭租約第10條第3款約定之可歸責於被告之因素致租約提前終止之情：　　　１兩造曾於112年10月27日商談系爭房屋終止租約之後續事宜，其間原告不時提及渠之所以寄發存證信函終止系爭約，係因其經營之牛肉麵店獲利不佳，遂萌生終止系爭租約之想法，足認本件實係因原告經營店面不善，遂單方片面終止系爭房屋之租約，自非系爭租約第10條第3 款約定之可歸責於被告之因素致租約提前終止之情。　　　２觀諸原告於113年3月27日言詞辯論時庭呈之文件，被告陳奕聞固不否認有於其上簽名，然該文件之內容均為原告所繕打，原告並要求被告陳奕聞需於其上簽名，否則即要終止系爭租約，被告陳奕聞為求能繼續收取租金，始於該文件上簽名，是以上開文件內容並非被告陳奕聞所自認，至為灼然。（四）被告無須返還押金予原告：原告雖主張先前已交付被告11 萬元之押金，扣除原告積欠之租金及兩造協議應由原告負擔之電費等相關費用，被告應返還51,917元等情。惟查：　　　１本件係因原告經營之牛肉麵店獲利不佳，遂單方片面寄發郵局存證信函終止系爭租約，並同意被告得扣l個月押租金55,000元，且被告陳奕聞、陳柏諺、陳柏霖係分別於112年10月2日、10月11日、10月6日收受該存證信函，足見原告並未依系爭租約第8條約定，提前一個月終止租約，被告得依系爭租約第8條約定扣除1個月之押金55,000元。　　　２原告就112年10月之租金僅支付一半即27,500元，尚欠一半租金即27,500元，且原告遲至112年11月22日才辦妥系爭房屋之點交事宜，此觀證人黃永晟於113年8月20日到庭證稱：「我有幫忙處理租約提前終止，辨理房屋點交事宜，11月18日當天我有去現場。當時有一些大型的垃圾、廢棄物沒有清理，我有保管遙控器，原告有說大約隔一個禮拜清完，清理廢棄物之前會跟我拿遙控器。當天叫我去，雙方還是各有意見，雙方最後決定將遙控器放在我這裡。當天被告之所以沒有收遙控器，我的認知是錢的問題，還有廢棄物的問題，一點點垃圾」等情，可知兩造並未在112年11月18日成功點交系爭房屋，則原告仍應給付被告113年11月1日至22日之租金40,333 元（計算式：55,000元×22/30＝40,333元）。　　　３被告因原告損壞系爭房屋之地下水系統，共計支出48,50 0元修繕費用，應由原告償還。　　　４核算以上原告應負擔之金額，再以原告給付之押金11萬元抵充後，被告即無須再返還押金予原告（計算式：11 萬元－55,000元－27,500元－40,333元－48,500元＝-61,333 元）。　　　５退步言，縱認被告應返還原告押金，然兩造於112年11月 18日與證人黃永晟共同討論後續點交事宜時，原告對於被告所述應退還押金1,203元之算法，已表示無意見，基於禁反言原則，原告至多應只能請求被告返押金1,20 3元。三、原告主張被告將系爭房屋共同出租予原告供營業之用，雙方並於111年3月25日簽訂系爭租約，約定租賃期間自111年5月 1日起至116年4月30日止共5年，每月租金55,000元，押金則為11萬元，原告業已付清押金。嗣後原告於112年9月23日以郵局存證信函通知被告系爭租約將於112年10月30日終止，被告並已收受該存證信函，是以系爭租約已於112年10月30 日經原告終止等事實，業據其提出系爭租約、郵局存證信函及收件回執等為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。惟因本件租約係約定原告應按月給付租金（見第3條），因此原告應給付算至112年10月31日止整個月份之租金55,000元，非只算至同年月30日之租金。　　四、原告另主張其自111年5月24日開始在系爭房屋經營牛肉麵店至112年9月間，被告陳柏霖先後指責原告有「損壞其地下水管道」、「應將騎樓的電表箱蓋子以鉛封住卻未為」、「騎樓機車亂停放」、「騎樓之排水孔改善不當」、「店門口監視器設置不當」、「熱風、噪音、油煙」等缺失，不斷求原告改善，一有不如其意，即在群組裡辱罵原告「牲畜」、「真孬」、「忝不知恥」、「狗」、「龜孫」、「牠（按，被告陳柏霖均以牠來稱呼原告）那個姓氏的，沒有卵蛋，有沒有gutz」等語，更挑明地說：「我讓你生意會很好做」、「不道歉，我就電到你們滾」、「再不處理還有得玩，我會一直電你們，直到你們滾出這裡，都幾歲人了，不知羞恥」、「換個人價格都比他們高，何必擔心這種問題，這種價格不漲租，牠們有心存感激嗎，得了便宜還賣乖！牠們生意不好就滾就行了，我們不缺這筆租金」等語，故意妨礙原告使用系爭房屋營業，以逼原告退租。除此之外，被告陳柏霖亦數次在營業時間，從騎樓對著店內以侮辱性之言語大聲吼叫、訓斥原告，以致嚇走用餐的客人，也使鄰近的客人不敢到店裡用餐。更有甚者，就系爭房屋所生電費之計價方式，兩造於111年3月間簽約時即約定要採簡易型三段式計價，被告陳柏霖卻違反約定，擅自於112年5月間至台電變更計價方式，致原告應繳之l12年5、6月份之電費增加1萬餘元　　（有關被告違約之詳細事實如原告113年9月20日民事綜合言詞辯論意旨狀壹、九、所示），乃於112年9月23日以郵局存證信函通知被告系爭租約將於112年10月30日終止，此係因可歸責於被告之因素導致系爭租約契約提前終止，被告應賠償原告第二年之裝潢費用40萬元，作為違約金等事實，則為被告所否認，並辯稱係因原告承租系爭房屋後，因其裝修施工不當致系爭房屋多有損壞，原告不思反省，更放任其兒子劉士暟出言譏諷，諸如「我一直都當誰家寵物出來溜了」、「不知道開店要跟牲口打交道」、「當然也是受益良多，不然怎麼學到那麼早就分遺產，第一次開電就遇到畜生也是認了，話不會好好講話就燒燒香問問，再不行就下去問，說不定輪迴了就如你心願」等語，被告陳柏霖始於群組內對原告及其兒子口出惡言。是以被告陳柏霖否認有原告主張之無端以侮辱性言語吼叫、訓斥原告等情，且此不足以構成可歸責於被告之終止租約事由；另被告陳柏霖不否認有更改系爭房屋電費之計價方式。惟被告陳柏霖嗣後隨即改回系爭房屋之原電費計價方式，且被告陳柏霖亦代原告將變更電費計價方式期間之電費繳清，原告並未因此事受有任何損害。本件實係因原告經營店面不善，遂單方片面終止系爭租約，自非系爭租約第10條第3款約定之可歸責於被告之因素致租約提前終止等情。經查：（一）按依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此乃出租人之主要義務（最高法院69年度台上字第380號、第1798號判決要旨旨參照）。是以因可歸責於出租人之事由，未交付合於所約定使用收益之租賃物，或保持其合於約定使用收益之狀態，致為不完全給付，承租人即得請求賠償損害，此觀民法第227條規定即明。另按因可歸責於甲方之因素導致本契約提前終止，甲方應賠償乙方裝潢費用，即以新臺幣500,000元之違約金，並按租賃期間每滿壹年遞減100,000元。首年違約金負擔比例：陳奕聞60%、陳柏霖20%、陳柏諺20%；次年起違約金負擔比例陳奕聞50%、陳柏霖25%、陳柏諺25% ，系爭租約第10條第3款固定有明文，惟此約定所稱「因可歸責於甲方之因素」，其可歸責之具體事實為何？甚不明確，根據上開論述說明，本院認應係指可歸責於被告之事由，未交付原告合於所約定使用收益之系爭房屋，或未保持系爭房屋合於約定使用收益之狀態，致為不完全給付者。（二）原告於本件訴訟中雖主張被告有前開可歸責之事實導致原告提前於112年10月30日終止系爭租約，被告應賠償其違約金等情，然原告在本件起訴前，係於112年9月23日以郵局存證信函通知被告系爭租約將於112年10月31日終止，而原告當時所引終止租約之具體事實為：「本人為經營牛肉麵店前於民國111年5月1日向陳奕聞及臺端即陳柏霖、陳柏諺等三人共同所有新北市○○區○○路0段000號1樓所有房屋承租，每月租金新臺幣5萬5千元，租期為5年(即111 年5月1日起至116年4月30日止），111年6月30日租約經公證，由於臺電電表申請人為陳柏霖，全體出租人同意電費以簡易型時間電價三段式計費，於同年7月6日臺端至臺電公司辦理完成三段式計費，嗣在8月21日本人取得臺端同意改為二段式計費，然上開電費為出租人全體均同意且知悉之特別約定事項。詎料，臺端在112年5月間未經本人及全體出租人允許，擅自將電費改為營業用，至本人每月電費增加約一倍之譜，致令本人不堪負荷，經本人在今年7 月15日致電陳奕聞反映此事，請其轉知臺端，於9月18日與全體出租人協議未果，而在此之前臺端卻在LINE群組公然謾罵以『沒有卵蛋』『沒有gutz』『狗』『龜孫』等不雅字句形容本人，並恐嚇本人『我讓你生意會很好做』及揚言『牠門生意不好就滾就行了我們不缺這筆租金』云云，本人年逾七十卻遭此羞辱，心中忿忿不平，又臺端顯然無願變更二段式電價及不願出租房屋，臺端行為違反租約第10條第3 款事由，本人自112年10月30日終止租約，並向臺端請求裝潢損失新臺幣40萬元，電費損失約5萬元及請求返還押租金11萬元，以上合計560000元，....。」等情，此有原告提出之郵局存證信函為證，足見原告係以該存證信函所載之具體事實，作為向被告終止系爭租約之事由，且該租約關係既已於112年10月30日經原告終止而向後消滅，則原告於本件訴訟中補充其他事由再一次終止系爭租約，即非本院所得審酌作為被告應否賠償違約金之依據。（三）原告於前開存證信函所稱被告陳柏霖擅自更改系爭房屋電費計價方式，至其每月電費增加約1倍之事實，固為被告所不爭執，然觀系爭租約第9條既約定電費應由原告負擔，只是應負擔之金額係按每月電費單所載為準而已，若因被告陳柏霖擅自更改系爭房屋電費計方式，至原每月電費增加，原告本可只按原計費方式負擔電費，此並不影響系爭房屋原已合於約定使用收益之狀態；況且，被告陳柏霖其後已改回系爭房屋原電費計價方式，並已代原告將變更電費計價方式期間之電費繳清，此復為原告所是認，因此原告並未因更改系爭房屋電費計價方式而受有實際之損害，即難認此部分有可歸責於被告之事由而未保持系爭房屋合於約定使用收益之狀態，致為不完全給付之情事，原告無從據以請求被告賠償違約金。（四）至於被告雖不否認被告陳柏霖有在LINE群組向原告惡言稱「沒有卵蛋、也沒有gutz、狗、龜孫、我讓你生意會很好做、牠門生意不好就滾就行了我們不缺這筆租金」等語，此並有原告提出之原證3聊天記錄（見第11頁、第13頁、第14頁、第17頁）為佐證，然被告陳柏霖係分別於112年　　　7月7日、7月4日、7月8日為上開言語，在此之前，原告兒子早於111年11月7日即以Anson暱稱在該LINE群組出言稱「我一直都當誰家寵物出來溜了」、「只是不知道開店要跟牲口打交道」、「當然也是受益良多，不然怎麼學到那麼早就分遺產，第一次開電就遇到畜生也是認了，話不會好好講話就燒燒香問問，再不行就下去問，說不定輪迴了就如你心願」等語，此亦有被告提出之被證4聊天記錄為佐證，可見係原告家人先口出惡言，之後被告陳柏霖才有類似惡言。然縱使被告方有出言不當情事，此惡言亦屬人身攻擊，非及於租賃標的物即系爭房屋，亦難認因而使系爭房屋未保持合於約定使用收益之狀態，原告純以主觀情感認定此係可歸責於被告之因素導致其提前終止系爭租約，主張被告應賠償違約金，亦非屬有據。五、又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631 號判決要旨參照）。另按兩造簽訂之系爭契約第4條亦約定：「押金：押金新臺幣110,000元。乙方已於民國111年3月2 5日交甲方，由陳奕聞收取新臺幣55,000元；陳柏霖及陳柏諺收取新臺幣55,000元；該押金於本契約終止或租賃期間屆滿，乙方遷讓交還房屋；遷出公司營業登記並扣除乙方積欠之因本契約所生債務後，由甲方無息返還乙方。」據此可知，本件租賃關係終了，原告於返還租賃物後，仍有欠租或有未償付之其他未履行之租賃債務時，原告所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，被告始負返還押金之義務。本件原告主張於簽訂系爭租約時已付清被告押金11萬元，後已依系爭租約第8條約定，於一個月前通知被告於112年10月30日終止租約，依系爭租約第4條第2項約定，被告應返還原告剩餘之押金51,917元等情，為被告所否認，並以前開事實及理由欄二、（四）所示情詞置辯。據此可知，原告得否請求被告返還押金及其金額為多少，端視原告是否仍有欠租或有未償付之其他未履行之租賃債務及其金額為多少而定。茲分別說明如下：（一）原告不爭執系爭契約已於112年10月30日終止，該月份之租金原告只給付一半即27,500元，尚欠一半租金即27,500 元（實際上應算至112年10月31日止）；另原告亦不否認於租期內應補給被告112年7-8月電費12,205元及ll2年9-1 O月13,728元，此亦均為被告所是認，因此原告所給付之押金，就此三部分租賃債務，發生當然抵充之效力。（二）另原告雖主張向被告表示終止系爭租約後，被告後來也同意終止，並對原告表示：「一個禮拜內將所有東西撤離，並將鑰匙繳回....尚欠陳柏霖他們一個月租金，及電費.. ..需要補繳....11/1-11/7可以開店做設備遷移但不可營業，營業會按日照算租金....」，因後來店內尚有備料未用完，故其另於112年11月2日至4日共3天有開店營業，自 11月4日後即未再使用系爭房屋營業，並依約將所有東西撤離，但因被告很難相約點交時間，一延再延才終於在11 月18日完成點交。依上開約定，原告只應再給付被告3天租金5,500元（計算式：55,000元÷30x3＝5,500元）等情，並提出其於112年10月31日與被告陳奕聞間之LINE對話紀錄為證（見原證7第1頁），惟被告辯稱原告遲至112年11 月22日才辦妥系爭房屋之點交事宜，原告仍應給付113年1 1月1日至22日之租金40,333元（計算式：55,000元×22/30 ＝40,333元）等情。經查：被告陳奕聞於上開對話紀錄固提及：「一個禮拜內將所有東西撤離，並將鑰匙繳回.... ，11/1-11/7可以開店做設備遷移但不可營業，營業會按日照算租金....」等情，然此僅為陳奕聞一人對原告終止租約後所為要求搬遷系爭房屋之要求，對於其他被告是否有拘束力，非無可疑？況且，本院觀此對話之重點在於要求原告應儘快返還系爭房屋，並未著重在原告繼續營業與否之問題，若原告並未於租約終止後立即遷讓返還系爭房屋，即有繼續就系爭房屋為使用收益之事實，依系爭租約第7條（違約處理：）第4款約定，原告本應給付被告含相當於租金之不當得利至遷讓系爭房屋完竣之日止；另按系爭租約終止後，依同條第3款約定，原告負有將系爭房屋遷讓返還被告之義務，因此原告即負有舉證證明點交（遷讓返還系爭房屋）何時完成之義務。關於此點，原告雖另主張已於112年11月18日完成系爭房屋之點交，並聲請訊問證人即仲介人員黃永晟為佐證，然綜合證人黃永晟於本院113年8月20日言詞辯論時證稱：「（問：是否有最後幫忙處理租約提前終止，辦理房屋點交事宜？）我們仲介公司在簽完契約就結束了，原告有打電話說他不租了，要點交，時間不確定，我只知道雙方相處不好，我到現場的時間已經不記得了，我們雙方都有碰面，時間是11月18日，我說雙方不要吵，希望雙方講好就好。其實有一些沒有清理，我有保管遙控器，大型的垃圾、廢棄物，原告有說大約隔一個禮拜清完，清理廢棄物之前跟我拿遙控器，原告有跟我清理完畢，但我沒有去看，被告住樓上應該比較清楚，遙控器再清完後原告有交給我，我再轉交給被告。糾紛我不太清楚，18號那次我有去現場，希望他們自行處理。雙方的紛爭我有去勸和，但不介入；（問：當天沒有處理完畢，保管遙控器，是否有將遙控器交給房東，而房東不收？）當天叫我去，雙方還是各有意見，雙方最後決定將遙控器放在我這裡。雙方對錢有意見，我也搞不清楚，被告有說要清一清，最後遙控器到我這邊；（問：當天原告有主張遙控器要交給房東，到時候再跟房東拿，回來清廢棄物？）原告有講。中間雙方又有意見；（問：為何最後遙控器到你手上？）說沒有燈不行，最後原告又裝了一盞燈；〔問：我（原告）那天是否有要將遙控器交給被告？〕有；（問：為何被告沒有收遙控器？）我的認知是錢的問題。還有廢棄物的問題，一點點垃圾。」等情，可知兩造本約定於112年11月18日辦理系爭房屋之點交，但當日並未確實完成點交；復按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出；在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任；有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有；前項拋棄，應預先通知債權人，但不能通知者，不在此限，民法第234條、第235條、第237條、第241條亦分別定有明文。而有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，須拋棄其占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消滅（最高法院76年度台上字第 2121號判決要旨參照）。本件依證人黃永晟上開證言，另可認原告於112年11月18日當天有主張將遙控器要交給被告以代系爭房屋之點交，有以準備給付之事情，通知被告，以代提出，然被告對於原告已提出之給付縱有受領遲延之情形，僅使原告責任減輕而已，尚不能因此即謂原告已完成點交，亦即原告尚未將系爭房屋之占有移轉被告，原告於被告受領遲延後，仍須拋棄其占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，難謂原告已履行交付義務，亦即其交付義務並未消滅，自不能認原告已於112年11月18日完成系爭房屋之點交事宜，即應以被告所稱之112年11月22日作為原告完成系爭房屋點交之日期，則原告仍應給付被告 113年11月1日至22日相當於租金之不當得利40,333元（計算式：55,000元×22/30＝40,333元），非如原告所稱只須給付3天租金5,500元，就此部分之租賃債務，原告所給付之押金，亦發生當然抵充之效力。（三）被告另辯稱本件係因原告經營之牛肉麵店獲利不佳，遂單方片面寄發郵局存證信函終止系爭租約，並同意被告得扣 l個月押租金55,000元，且被告陳奕聞、陳柏諺、陳柏霖係分別於112年10月2日、10月11日、10月6日收受該存證信函，足見原告並未依系爭租約第8條約定，提前一個月終止租約，被告亦得依系爭租約第8條約定扣除1個月之押金55,000元，並引原告寄發郵局存證信函後取得之郵件收信回執3件（見本院卷第59頁、第61頁、第63頁）為證，固可認被告陳奕聞、陳柏諺、陳柏霖係分別遲至112年10 月2日、10月11日、10月6日始收受該存證信函所載於112 年10月30日終止系爭租約之意思表示。然依原告提出之購買票品證明單、普通掛號函件執據各3件（見本院卷第58 頁），亦可知原告確實係於112年9月23日即寄發郵局存證信函，已合於系爭租約第8條所定「提前終止租約，應於壹個月前通知對方」之要件，該郵局存證信函之所以遲至 112年10月2日、10月11日、10月6日始送達被告，應係遞送過程中相關因素所造成，非可歸責於原告；再者，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦定有明文，而約定之違約金苟有過高情事，為衡平正義起見，法院得依職權核減之，無待當事人主張。本件被告辯稱原告未依系爭租約第8條約定，提前一個月終止租約，被告得依系爭租約第8條約定扣除1個月押金55,000元等情，然此得扣除之金額既載明為「違約金」，本院認約定之違約金苟有過高情事，即得依職權核減之。查本件原告既早於系爭租約終止日前之1個月餘之112年9月23日以郵局存證信函通知被告終止租約，雖終止之意思表示遲至11 2年10月2日、10月11日、10月6日始送達被告，然此與終止日相較，已極接近1個月前，被告應有充裕時間再規劃系爭房屋相關出租或利用事宜，不至於另受有其他額外之損害，故本院認如使被告得再請求原告賠償以1個月租金5 5,000元計算之違約金，已不合社會一般常情，顯然過高，對於原告而言，不甚合理，爰將此違約金之數額酌減至 0元。（四）被告雖另辯稱因原告損壞系爭房屋之地下水系統，致其支出48,500元修繕費用，應由原告償還乙節，固據其提出工程報價單為證（見被證2第1項），惟原告否認其本人有損壞系爭房屋之地下水系統，並辯稱該地下水管道之損壞係因原告所僱用之水電師傅之疏忽所造成等情，在被告未舉證證明原告本人有損壞系爭房屋地下水系統或原告於定作或指示水電師傅施作系爭房屋之地下水系統有過失之情況，被告頂多只能依民法第189條前段規定，請求承攬人即該水電師傅負損害賠償責任，尚不得請求原告賠償其所受損害。（五）核算以上原告應負擔之相關租賃債務，再以原告所交付之 11萬元押金為抵充後，原告得請求被告返還之押金餘額為 16,234元（計算式：11萬元－27,500元－12,205元－13,728 元－40,333元＝16,234元）。六、原告固另主張被告陳柏霖積欠其17個月(111.6月至112.11月），每個月50元之抽水馬達公用電費共850元等情，並提出原證3之LINE群組聊天記錄為佐證（見第10頁、第11頁），然本院觀該聊天紀錄前後連貫內容，因被告陳柏霖已提及「你扣試試看」、「不用去付什麼公電費沒有這一筆」「他要扣讓牠扣看看」等情，顯見被告陳柏霖並未承諾負擔原告所稱之抽水馬達公用電費共850元；況且，系爭租約第9條已明定：「...水費、電費、瓦斯費、管理費、清潔費、乙方使用房屋所生之砸項費用及營業相關稅捐，由乙方負擔。」並未約定電費應由被告負擔，是以原告請求被告償還抽水馬達公用電費共850元，非屬有據。七、縱上所述，原告本於系爭租約約定之法律關係，請求被告給付16,234元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年1月14日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。八、本判決第1項原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；另被告陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併予准許如主文第4項但書所示；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　法　官趙義德以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　書記官　張裕昌

2024-11-08

SJEV-113-重簡-200-20241108-1

執事聲

臺灣新北地方法院

聲明異議

臺灣新北地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度執事聲字第60號聲明人陳湘霖上列當事人間聲請返還房屋事件，聲明人對於民國113年10月11 日本院司法事務官所為113年度司執字第157925號裁定聲明異議，本院裁定如下：　　主　文異議駁回。程序費用由聲請人負擔。　　理　由一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項本文、第2項、第3項分別定有明文。上開規定，為強制執行程序所準用，強制執行法第30條之1復有明文。末按執行法院專司民事強制執行事務，對於私權之爭執，並無審認之權限。故私權之爭執，要非執行法院所得審究，應由其另依訴訟救濟，自非依強制執行法第12條聲明異議所能解決（最高法院109年度台抗字第1 540號裁定意旨參照）。查本院司法事務官於民國113年10月 11日所為113年度司執字第157925號裁定（下稱原裁定），於113年10月16日送達異議人，異議人於113年10月17日具狀聲明不服，未逾法定10日不變期間，經核與首開規定相符。二、異議意旨略以：本件租賃期間雖自113年1月25日起至114年1 月24日止，但公證契約於第21條第9項特別約定事項載明，出租人已於112年11月中旬告知承租人房屋要收回整修，雙方協議於113年5月24日前搬離，且須按特別約定事項第8點執行。此外，本件於113年4月24日下午14時許在新北市政府城鄉發展局見證下，異議人委託新北市政府社會住宅包租代管業者廿一世紀資產管理股份有限公司與相對人簽訂租賃搬遷調解書，相對人同意於113年5月24日終止租賃契約返回租賃物等語。三、經查： (一)本件異議人前於113年10月1日以本院所屬民間公證人詹孟龍事務所113年度新北院民公龍字第100190號公證書（含附件房屋租賃契約）為執行名義（下稱系爭公證書），聲請本院民事執行處對相對人為遷讓房屋之強制執行，由本院113年度司執字第15792號強制執行事件辦理，惟經本院司法事務官認租賃期間未屆滿，而駁回其聲請，此經本院調閱本院11 3年度司執字第15792號強制執行案卷宗查閱無訛。 (二)按租用房屋，約定期間並應於期間屆滿時交還房屋者，經公證人作成公證書載明應逕受強制執行時，得依該公證書執行，觀公證法第13條第1項第3款規定即明。又租賃為繼續性契約，縱使提前終止租約，也僅使契約向後失效，非屬公證法第13條規定「期限屆滿」之情形。異議人雖以前揭情詞置辯，並提出租賃調解書、租客搬遷協調會議等資料附卷可參。惟依系爭公證書第5條所示，本件約定逕受強制執行之條件為租賃期限屆滿而承租人未依約返還租賃標的物時，異議人始得依公證法第13條第1項第3款之規定逕以系爭公證書聲請強制執行。又本件租賃期間為113年1月25日起至114年1月24 日止，而異議人聲請本件強制執行時為113年10月1日，顯然租賃期限尚未屆滿，其聲請自非適法。至相對人是否因租約終止而負遷讓房屋之給付義務，涉及系爭租約存續與否之實體事項，執行法院無從自公證書之形式遽行斷定抗告人之遷讓房屋請求權是否存在，應由異議人另對相對人提起遷讓房屋之訴訟，以取得執行名義，執行法院無從依系爭公證書逕予強制執行。基此，異議人聲明異議，於法尚有未合，是本件司法事務官駁回異議人之聲請，於法並無違誤，聲明異議意旨仍執前詞，指摘原裁定不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。四、據上論結，本件異議為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113　　年　　11　月　　 8　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　毛崑山以上正本證明與原本無異。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元整。中　　華　　民　　國　　113　　年　　11　月　　 8　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李瓊華

2024-11-08

PCDV-113-執事聲-60-20241108-2

小上

臺灣新北地方法院

給付租金等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度小上字第112號上訴人余澄輝被上訴人陳淑娥上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國113年2月27 日本院三重簡易庭112年度重小字第3247號判決，提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。　　事實及理由一、本件上訴意旨略以：　㈠原判決就兩造間所簽立之租約（下稱系爭租約）爭議，認定不當得利及違約金之利息之始點，應自民國112年9月2日而起算云云，其理由為：「卷內無上訴人無曾為催告之證據」。然上訴人已分別於111年10月3日及111年11月14日，遞狀請求不當得利與違約金及其利息，因此上開部分之利息應自 111年12月20日起算。但原審就此未盡民事訴訟法第199條第 1、2項之闡明義務，未曉諭上訴人提出關於催告之證據，為必要之事實上及法律上陳述，而有判決不適用法規及適用不當之情形。　㈡原判決就系爭租約第14條之違約金，認定兩造約定之違約金過高，故依民法第252條規定將違約金酌減至新臺幣（下同）2,645元云云。但定型化契約內容，係主管機關所規定，非當事人所約定，故不符民法第252條之「約定」違約金之要件，且被上訴人於原審中未曾主張違約金過高，原審就此逕自予以審酌有違辯論主義，故原審逕將違約金酌減為「以相當月租金之1/10計算」，而有判決不適用法規及適用不當之情形。　㈢原判決駁回上訴人依系爭租約第13條請求之違約金，其理由為：「兩造係於不得提前終止租約□處打勾，足見兩造既約定不得提前終止租約，無從依據該條文規範之【得提前終止租約】之條件請求違約金」云云。惟系爭租約第13條同條分別規範，得任意終止租約與不得任意終止租約之兩種情形，較輕微之得任意終止租約之違約仍得請求違約金，但較嚴重之不得任意終止租約之違約卻無法請求違約金，無異於放任當事人可不遵守契約、得隨時任意終止。因此原審就此部分，有判決不適用法規及適用不當。　㈣原判決就廣告費用、冷氣安裝費用、遙控器損害費用，駁回上訴人之請求賠償，其理由為：「無因果關係」、「無維修單據」云云。但是上訴人因購買安裝單據遺失，舉證上顯有困難，所以應以現在應有之市場價值折舊計算。並聲明：⒈ 原判決關於不利於上訴人下列之部分廢棄。⒉被上訴人應給付不當得利2萬6,452元之利息始點，應自111年12月20日起算。⒊被上訴人應給付2萬6,452元、1萬元之違約金，及自11 1年12月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒋被上訴人應賠償上訴人1萬6,300元。二、本判決未經言詞辯論，被上訴人部分無任何聲明或陳述可資記載。三、本院之判斷：　㈠按審判長應注意令當事人就訴訟關係之事實及法律為適當完全之辯論。審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之。依原告之聲明及事實上之陳述，得主張數項法律關係，而其主張不明瞭或不完足者，審判長應曉諭其敘明或補充之。民事訴訟法第199條第1、2項、第199條之1第1項定有明文。次按審判長因定訴訟關係而行使闡明權，必以當事人之聲明或陳述有不明瞭或不完足者，始得令其敍明或補充之；又民事訴訟採辯論主義，舉凡法院判決之範圍及為判決基礎之訴訟資料均應以當事人所聲明及所主張者為限。審判長之闡明義務或闡明權之行使，亦應限於辯論主義之範疇，不得任加逾越，故審判長尚無闡明令當事人提出新訴訟資料之義務(最高法院86年度台抗字第576號民事裁定、85年度台上字第556號民事裁定意旨參照)。準此，觀原審審理過程，兩造就訴訟關係已為事實及法律上之完全陳述，並無不明瞭或不完足之處，況原審法院於言詞辯論終結前，上訴人已自述無其他主張或舉證等語（見原審卷第158頁），上訴人亦未再行聲請調查證據，此有言詞辯論筆錄、兩造書狀在卷可佐，則依前開說明，原審自無闡明令當事人敍明或補充之必要之義務。是以上訴人前述上訴理由㈠部分指摘原審法院違反民事訴訟法第199條第1項、第2項規定，即不可採。　㈡次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例參照）。為維護契約之正義，當事人所約定之違約金過高者，於不違反處分權主義之原則下，法院應依職權酌減（最高法院10 6年度台上字第1413號判決參照）。揆之前揭最高法院見解，縱使債務人未提出主張酌減違約金，原審法院仍本得逕依職權核減過高之違約金，是於當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院本得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。又兩造間所約定之違約金是否過高，本係原審法院取捨證據、認定事實之職權行使之範疇。是以上訴人前述上訴理由㈡部分指摘原判決有判決不適用法規及適用不當之情形，亦不可採。　㈢次按若僅係取捨證據、認定事實等屬於原審法院職權行使之事項，除有認定違法之情形外，應不生違背法令之問題（最高法院28年上字第1515號裁判意旨可資參照）。上訴人固主張其應得依系爭租約第13條請求違約金云云，然按觀諸系爭契約第13條第1項約定：「本契約於期限屆滿前，除依第16 條及第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方不得任意終止租約」；同條第2項約定：「依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方，一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金之違約金」，此有系爭租約附卷可考（見原審卷33頁），可知系爭租約第13條第2項違約金之條件為：「依第1項約定得終止租約者」、「未先期通知而逕行終止契約者」。從而，原判決認定就上訴人不符系爭租約第13條第2項違約金請求之條件，而駁回上訴人之請求，亦無違誤。是以上訴人以前述上訴理由㈢部分指摘原判決有判決不適用法規及適用不當之情形，難認可取。　㈣另按原判決就廣告費用、冷氣安裝費用、遙控器損害費用，以「無因果關係」、「無維修單據」等為由，而駁回上訴人之損害賠償請求，核係屬原審取捨證據及認定事實之職權行使之範疇。是故上訴人以前述上訴理由㈣部分，就原審所為之事實認定、證據取捨之職權行使加以爭執，但未具體指明原判決所違背之法令條文及內容，而據此主張原判決有違背法令之情事，亦非可取。四、綜上所述，上訴人執前開主張提起上訴，除指原審判決有違背法令情事，並就原審認定事實、取捨證據之職權行使加以指摘，然經核原判決並無上訴人所指違背法令之情事。是上訴人執前開主張提起上訴，指摘原審判決不當，求予廢棄改判云云，依其上訴意旨觀之，足認係顯為無理由，依民事訴訟法第436條之29第2款規定，本件爰不經言詞辯論，逕以判決駁回其上訴。五、本件第二審訴訟費用為1,500元，應由上訴人負擔，爰確定如主文第二項所載。六、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　審判長法　官　陳映如　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　趙悅伶　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉明潔以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊鵬逸

2024-11-06

PCDV-113-小上-112-20241106-1

上易

臺灣高等法院

返還房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第414號上訴人許金炘高瑞珠許詳億共同訴訟代理人許訓豪上訴人陳里鐘葉世中葉庭瑜葉時麟葉易潔兼上列5人共同訴訟代理人陳鈺文被上訴人農業部農田水利署（即原行政院農業委員會農田水利署）法定代理人蔡昇甫訴訟代理人張玲綺律師黃捷琳律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1 0月20日臺灣臺北地方法院112年度原訴字第32號第一審判決提起上訴，本院於113年10月8日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人高瑞珠、許詳億、許金炘連帶負擔二分之一，餘由上訴人陳里鐘、葉世中、葉庭瑜、葉時麟、葉易潔、陳鈺文連帶負擔。事實及理由一、被上訴人主張：伊所轄瑠公管理處於民國111年1月11日與上訴人許金炘（上訴人以下均逕稱姓名）簽立房屋租賃契約書（下稱A租約），約定瑠公管理處將○○市○○區○○○路0段00巷0 弄00之0號房屋（下稱A屋）出租予許金炘作為住宅使用，租期自111年1月1日起至同年12月31日止，1年租金新臺幣（下同）25萬2,000元，由高瑞珠擔任連帶保證人；另瑠公管理處於111年1月11日與陳里鐘簽立房屋租賃契約書（下稱B租約，與A租約合稱系爭租約），約定瑠公管理處將同區○○○路 0段00巷0弄00號房屋（下稱B屋，與A屋合稱系爭房屋）出租予陳里鐘作為住宅使用，租期自111年1月1日起至同年12月3 1日止，1年租金24萬4,800元，由葉世中擔任連帶保證人。詎許金炘、陳里鐘於111年12月31日租賃期限屆滿後，迄未返還A屋、B屋，許金炘、高瑞珠、許詳億（下稱許金炘等3 人）均設籍於A屋，陳里鐘、陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟均設籍於B屋，葉易潔亦會返回B屋居住。因系爭房屋已於109年1 2月16日登記為國有，由伊管理，伊得依系爭租約第8條、第 11條約定及民法第767條第1項前段規定，請求許金炘等3人騰空返還A屋，陳里鐘、葉世中、陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟、葉易潔（下稱陳里鐘等6人）騰空返還B屋，並請求許金炘及高瑞珠、陳里鐘及葉世中分別自112年7月1日起至騰空返還A屋、B屋日止，連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金。爰依系爭租約第8條、第11條約定及民法第767條第1 項前段規定，求為命：㈠許金炘等3人將A屋騰空返還被上訴人，㈡許金炘、高瑞珠自112年7月1日起至騰空返還A屋日止，按日連帶給付被上訴人1,381元；㈢陳里鐘等6人將B屋騰空返還被上訴人，㈣陳里鐘、葉世中自112年7月1日起至騰空返還B屋日止，按日連帶給付被上訴人1,341元之判決（原審為如被上訴人請求之判決，上訴人提起上訴）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊於60餘年間，向臺北市瑠公農田水利會承租 ○○○路與○○○路口房屋，因政府欲將該房屋出租予太平洋百貨，要求伊等於70年間搬至系爭房屋安置，並向伊等保證可居住超過50年以上，伊等僅承租42年，被上訴人未提供社會住宅安置伊等，亦未提供適當搬遷補助，即將伊等驅趕為無家可歸之人，違反憲法保障人民之居住權。被上訴人於租賃期限屆滿後，仍收受伊等交付租金，依民法第451條規定，視為兩造成立不定期限租賃契約。另被上訴人請求之違約金過高云云，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項（見原審卷192-193頁）： (一)系爭房屋登記為國有，由被上訴人管理。 (二)被上訴人所轄瑠公管理處於111年1月11日與許金炘簽立A租約，約定瑠公管理處將A屋出租予許金炘作為住宅使用，租期自111年1月1日起至同年12月31日止，1年租金25萬2,000 元，由高瑞珠擔任連帶保證人。 (三)被上訴人所轄瑠公管理處於111年1月11日與陳里鐘簽立B租約，約定瑠公管理處將B屋出租予陳里鐘作為住宅使用，租期自111年1月1日起至同年12月31日止，1年租金24萬4,800 元，由葉世中擔任連帶保證人。 (四)許金炘等3人均設籍於A屋。 (五)陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟均設籍於B屋。 (六)許金炘於111年12月30日，存入現金25萬2,000元予被上訴人。 (七)陳里鐘於111年12月30日，存入面額各為6萬1,200元之支票4 張，共計24萬4,800元至被上訴人帳戶。 (八)前開事實，有系爭房屋建物登記謄本、系爭租約、戶籍謄本、代收票據彙總單、存款憑條及支票影本等為證（見原審卷 21-35、119、141、213-215頁）。　　四、本件被上訴人依系爭租約第8條、第11條約定及民法第767條第1項前段規定，請求㈠許金炘等3人騰空返還A屋，㈡許金炘、高瑞珠自112年7月1日起至騰空返還A屋日止，按日連帶給付被上訴人1,381元；㈢陳里鐘等6人騰空返還B屋，㈣陳里鐘及葉世中自112年7月1日起至騰空返還B屋日止，按日連帶給付被上訴人1,341元，有無理由，論述如下。五、關於被上訴人與許金炘就A屋、被上訴人與陳里鐘就B屋簽立之系爭租約已否消滅部分： (一)按依民法第450條第1項規定，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。另租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明文。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院112年度台上字第976號、55年台上字第276號判決意旨參照）。 (二)經查A、B租約均分別於第2條「租期」第1項約明：「甲乙（分別為被上訴人與許金炘、被上訴人與陳里鐘）雙方洽定為 1年，自民國111年1月1日起至民國111年12月31日止。租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思」（分見原審卷25、29頁），足見被上訴人分別與許金炘、陳里鐘簽立A、B租約時，即已約明續約應另訂租約，被上訴人與許金炘、陳里鐘於111年12月31日A、B租約期滿，並未另行簽立書面租約，應認雙方就A屋、B屋之租賃關係均已因租賃期限屆滿而消滅。上訴人抗辯伊等係於70年被政府分別安置在A屋、B屋，並保證可居住50年以上云云，與上開租約約定不合，並非可據為延長租賃期限之理由，所辯顯不可採。 (三)次查被上訴人瑠公管理處於111年12月31日A、B租約租期屆滿前，已分別於111年3月至同年12月發函告知許金炘、陳里鐘，因A屋、B屋之建築物耐震能力不足，考量生命財產公共安全，租期屆滿後將不再辦理續約，有被上訴人瑠公管理處 111年3月1日農水瑠公字第0000000000號、同年4月18日農水瑠公字第0000000000號、同年7月28日農水瑠公字第0000000 000號、同年12月12日農水瑠公字第0000000000號函可參（見原審卷47-62頁）；被上訴人於A、B租約租賃期限屆滿後，亦未與許金炘、陳里鐘續訂新租約，為兩造所不爭執，依首揭說明（詳五、(一)），被上訴人與許金炘、陳里鐘就A 屋、B屋之租賃關係，於111年12月31日租期屆滿後即已消滅，縱許金炘、陳里鐘持續使用A屋、B屋，並存入與租金數額相同之支票至被上訴人帳戶，仍無民法第451條租賃契約默示更新規定之適用。上訴人抗辯被上訴人於租賃期限屆滿後，仍收受伊等交付租金，視為雙方成立不定期限租賃契約云云，為不足取。六、關於被上訴人請求許金炘等3人騰空返還A屋，請求陳里鐘等 6人騰空返還B屋部分： (一)經查A、B租約均分別於第8條約明：「於租期屆滿或提前終止時，乙方（即許金炘、陳里鐘）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（即被上訴人）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償」（見原審卷27-28、31-32頁）；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第76 7條第1項前段定有明文。 (二)次查A、B租約均已於111年12月31日租期屆滿，被上訴人與許金炘、陳里鐘間之租賃關係已消滅，且未能視為雙方成立不定期限租賃契約，有如前述（詳五、(二)(三)），然許金炘、陳里鐘迄未騰空返還A屋、B屋，另許金炘等3人均設籍於A屋，陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟設籍於B屋，為上訴人所不爭執（詳三、(四)(五)），葉易潔原設籍於B屋（見原審卷3 5頁戶籍謄本），嗣雖已遷走戶籍，然1年會回來住2、3次，經許金炘陳明在卷（見原審卷192頁），仍應認係B屋之占有人；上訴人均未能證明占有A屋、B屋之正當權源，被上訴人依A租約第8條約定請求許金炘，及依民法第767條第1項前段規定，請求高瑞珠、許詳億騰空返還A屋；依B租約第8條約定請求陳里鐘，及依民法第767條第1項前段規定，請求葉世中、陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟、葉易潔騰空返還B屋，應屬有據。另A、B租約均於第5條第1項約定：「甲方（即被上訴人）收回自用或重新建築時，惟應提前3個月前告知」（見原審卷26、30頁、本院卷78、82頁），係適用於被上訴人提前終止租約之情形，此觀A、B租約第5條本文均約定：「有下列情形之一者，甲方得『隨時提前』終止租約，收回租賃房屋」等語甚明，上訴人抗辯被上訴人就A屋、B屋無使用計畫，不得收回房屋云云，為不可採。另上訴人抗辯瑠公民生新村自救會住戶委託台北市建築師公會鑑定，鑑定結論為建物進行補強即可，不必拆除云云，縱係屬實，亦因A、B租約均已租期屆滿，承租人許金炘、陳里鐘與被上訴人間已無租賃關係存在，而應騰空返還A屋、B屋，業如前述，上開鑑定結論並非上訴人得據以占有A屋、B屋之正當理由，所辯亦不可採。七、關於被上訴人請求上訴人給付相當於租金之損害及懲罰性違約金部分：　　 (一)經查A、B租約均分別於第8條、第11條約明：「於租期屆滿或提前終止時，乙方（即許金炘、陳里鐘）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（即被上訴人）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金(合計共 2倍)交與甲方」、「乙方保證人（即高瑞珠、葉世中）就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任。」（分見原審卷31、27頁）。 (二)次查許金炘、陳里鐘前已分別交付被上訴人自112年1月1日起至同年6月30日相當於租金之損害金及懲罰性違約金25萬2 ,000元、24萬4,800元，為兩造所不爭執（詳三、(六)(七) ），並有臺灣土地銀行代收/次交票據彙總單、存摺類存款憑條可證（見原審卷119、141頁）；因上訴人仍無權占有A 屋、B屋，則被上訴人分別依A、B租約第8條、第11條約定，請求許金炘及連帶保證人高瑞珠、陳里鐘及連帶保證人葉世中自112年7月1日起至騰空返還A屋、B屋日止，分別按日連帶給付被上訴人相當於租金之損害金及懲罰性違約金1,381 元（計算式：252,000(年租金)÷365×2＝1,380.82，小數點以下4捨5入，下同）、1,341元（計算式：244,800(年租金)÷3 65×2＝1,341.36），應屬有據。 (三)另參A、B租約均分別於第6條明定被上訴人因特殊歷史緣故給予承租人許金炘、陳里鐘特別優惠，租金較市面行情顯著為低等語（分見原審卷30、26頁）；復查A屋、B屋均位在1 樓，面積分別為35.29坪（計算式：(104.07＋12.59)×0.3025 ＝35.289，小數點第2位以下4捨5入，下同）、31.86坪（計算式：(100.18＋5.13)×0.3025＝31.856），有A屋、B屋之建物登記謄本可參（見原審卷21、23頁），以A、B租約約定之每年租金25萬2,000元、24萬4,800元計算，A屋、B屋每月租金為2萬1,000元（252,000÷12＝21,000）、2萬0,400元（計算式：244,800÷12＝20,400），換算每坪月租金為595元（計算式：21,000÷35.29＝595.06）、640元（計算式：20,400÷3 1.86＝640.30）。而依內政部不動產交易實價查詢服務網之○ ○市○○區建物111年10月至112年10月之租賃查詢資料所示，1 樓店面（店鋪）每坪月租金為1,640元至4,717元不等（見原審卷379-397頁），顯見A、B租約之租金遠低於市場行情，則A、B租約約定以租金各1倍計算損害金及懲罰性違約金，難認為不合理，無再酌減違約金之必要。八、綜上所述，被上訴人依A租約第8條、第11條約定、民法第76 7條第1項前段規定，請求許金炘、高瑞珠、許詳億將A屋騰空返還被上訴人，許金炘、高瑞珠自112年7月1日起至騰空返還A屋日止，按日連帶給付被上訴人相當於租金之損害及懲罰性違約金1,381元；依B租約第8條、第11條約定、民法第767條第1項前段規定，請求陳里鐘、葉世中、陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟、葉易潔將B屋騰空返還被上訴人，陳里鐘、葉世中自112年7月1日起至騰空返還B屋日止，按日連帶給付被上訴人相當於租金之損害及懲罰性違約金1,341元，為有理由，應予准許。原審就被上訴人上開請求，為上訴人敗訴之判決及為假執行之宣告，並無不合；上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書、第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日民事第二十庭審判長法官周祖民法官馬傲霜法官鄭威莉正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官楊璧華

2024-11-05

TPHV-113-上易-414-20241105-1

上易

臺灣高等法院

竊盜

臺灣高等法院刑事判決 113年度上易字第1446號上訴人即被告曾鉉程上列上訴人即被告因竊盜案件，不服臺灣新竹地方法院113年度原易字第29號，中華民國113年6月27日第一審判決（起訴案號：臺灣新竹地方檢察署112年度偵字第19736號、113年度偵字第126 號、第1520號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於沒收部分撤銷。未扣案犯罪所得新臺幣拾肆萬壹仟參佰肆拾陸元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。其他上訴駁回。事實及理由一、犯罪事實曾鉉程自民國111年12月13日起，向不知情之蔡淑女承租新竹市○區○○路000巷00號1樓經營「鑫泉茶莊」。詎曾鉉程為減少電費負擔，竟以新臺幣（下同）2萬元之代價僱請江榮發（經原審以113年度原易字第29號判處罪刑後，上訴由本院以113年度上易字第1446號審理中）而共同意圖為自己不法之所有，基於竊盜之犯意聯絡，由江榮發於112年1月2日起，擅自將台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）設在上址電表【電號：00000000000；電表號碼：000000000（起訴書誤載為00000000）】之外箱封印鎖、白鐵扣環封印鎖、玻璃罩封印鉛塊拆開，再取下電表玻璃罩，更動其內計量構件，致電表計量轉盤減慢，用電計量失準，而自斯時起至112 年10月30日遭查獲時止，以此方式竊取台電公司所供應之電能44,974度（經台電公司依法定公式推算，換算追償金額含營業稅為191,346元）。嗣台電公司新竹區營業處用電稽查員會同警方於112年10月30日16時許，前往上址「鑫泉茶莊」實地調查，另由警方持原審法院核發之搜索票至江榮發位在新竹市○區○○路0段000號之住處執行搜索，始悉上情。二、認定犯罪事實所憑之證據及理由 (一)證據能力　　上訴人即被告曾鉉程（下稱被告）於本院審理時經合法傳喚無正當理由未到庭，惟本判決下述所引用被告以外之人於審判外之陳述，檢察官於本院審理時對該等證據能力表示沒有意見，同意有證據能力（見本院卷第42頁），被告於原審時就該等證據能力亦無意見，且迄言詞辯論終結前被告、檢察官均未聲明異議，本院審酌前開證據資料作成時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，而認為以之作為證據應屬適當，依刑事訴訟法第159條之5規定，均認有證據能力。至認定本案犯罪事實之其餘證據，並無證據證明係違背法定程序所取得，亦無顯有不可信之情況，且經本院於審理期日合法調查，該等證據自得作為本案裁判之資料。 (二)證明力　　被告經本院合法傳喚未到庭，惟上開犯罪事實據其於偵訊、原審準備程序及審理時坦承不諱（見偵126卷第152至153頁、原審卷第54、58頁），並經告訴代理人王中逸於警詢時指述、證人張枝萬於警詢時證述甚詳（見偵126卷第89至90、9 2至93頁），核與同案被告江榮發於警詢、偵訊中之供述情節相符（見偵126卷第7至10頁、偵19736卷第93頁及反面），另有監視錄影畫面擷圖及現場照片共110張、被告持用手機之Facebook Messenger通訊軟體對話紀錄翻拍照片2張、房屋租賃契約書、新竹市警察局刑事警察大隊搜索筆錄、扣押物品目錄表及扣案物品照片各1份、電號：00000000000之追償電費計費單、繳款通知書、台電公司用電實地調查書各 1紙、用電異常資料1份在卷可稽（見偵126卷第23至52、58 頁及反面、94至98、104至106、108至110、119至120、123 至125頁），足認被告上開任意性之自白與事實相符，堪以採信。綜上，本案事證明確，被告犯行洵堪認定，應依法論科。三、論罪 (一)電能、熱能及其他能量，關於竊盜章之罪，以動產論。刑法第323條定有明文。故電能自得作為竊盜罪之行為客體。又被告雖為台電公司之供電用戶，由台電公司依約供電，但台電公司既裝設電表計量用電度數，而被告於改變電表構造，使其失準後所使用之電力，其中未經電表計量（即少計）部分，應認非屬台電公司所同意之供電（移轉電能），被告就此部分電力之用電行為，即係未經所有人台電公司之同意，將該公司之電能私自移入自己之支配管領而加以使用，應可認該當刑法竊盜罪之構成要件。至於詐欺得利罪，係以行為人須施用詐術、使相對人陷於錯誤，而為財物之處分，且行為與結果間有因果關係為其構成要件。準此，被告為節省電費支出，將台電公司所設電表之構造改變，使該電表失效不準，以致台電公司抄表所得之用電度數，均少於實際用電度數，台電公司則依抄表度數計價收費。是以將電表之構造改變，使該電表失效不準之行為，固可認為係施用詐術之行為，但台電公司與用戶間本存在供電契約關係，台電公司依約本有提供電能予用戶使用之給付義務，並非因被告上開施用詐術之結果，台電公司始供應（交付）電能，且其供電時亦不知被告有將電表構造改變，並非陷於錯誤而供電，顯與詐欺之成立要件不符，併予指明。 (二)核被告所為，係犯刑法第323條、第320條第1項之竊取電能罪。 (三)被告與同案被告江榮發就上開犯行，彼此間有犯意聯絡及行為分擔，應依刑法第28條規定，論以共同正犯。　　 (四)被告以更動電表內計量構件，致電表計量轉盤減慢，用電計量失準之方式竊電，而於112年1月2日起至112年10月30日被查獲止所為竊電行為，係基於單一之犯意，以一個行為繼續為竊電行為之實行，為繼續犯，應論以一罪（最高法院101 年度台上字第2197號判決意旨參照）。 (五)累犯不予加重其刑之說明　　被告構成累犯之事實及應加重其刑之事項，均應由檢察官主張並具體指出證明之方法後，經法院踐行調查、辯論程序，方得作為論以累犯及是否加重其刑之裁判基礎，此為目前統一見解。查被告前於105年間因妨害自由案件，經原審法院以106年度訴字第634號判處有期徒刑4月確定，於107年11月 26日易科罰金執行完畢，有本院被告前案紀錄表可稽（見本院卷第23至24頁），其受上開有期徒刑執行完畢後，5年以內故意再犯本案有期徒刑以上之罪，固為累犯，惟檢察官於起訴書、原審、本院審理期間均未就被告是否加重其刑具體指明證明方法，以供法院綜合判斷，爰不依累犯之規定予以加重其刑。四、關於原判決罪刑駁回上訴之理由 (一)原審以被告竊盜犯行事證明確，適用刑法第28條、第323條、第320條第1項規定，審酌被告經營營利活動，不思正當節電，竟僱請同案被告江榮發以上開改變電表構造之方式竊用台電公司電能，致台電公司受有短計電度共44,974度、短收電費達191,346元之損失，有害於公用事業費用負擔之公平性，無異將營業之用電成本轉嫁由社會大眾承受，違反義務之程度及犯罪所生之損害均非輕微，況此類竊電犯行因係針對用電戶內之設備為之，本屬隱蔽難以查獲，如未加以相當之處罰，難以預防相類之僥倖行為；再考量被告犯後坦承犯行，於原審審理中自陳國中肄業之智識程度，目前從事餐飲業，平均月收入約3萬餘元，離婚，需扶養父母（見原審卷第60、91頁）之生活狀況等一切情狀，量處有期徒刑4月，並諭知以1,000元折算1日之易科罰金標準。核其認事用法，並無違誤，量刑亦屬妥適。 (二)被告上訴理由略以：被告於犯後已積極向屋主協調時間並約定償還時間，亦願意以承租於該處之押金抵償用電款項，請求審酌犯後態度，請以撤銷改判較輕之刑云云。惟量刑之輕重，係屬為裁判之法院得依職權裁量之事項，苟其量刑已以行為人之責任為基礎，並斟酌刑法第57條所列一切情狀，在法定刑度內，酌量科刑，如無偏執一端，致明顯輕重失衡情形，不得遽指為不當或違法。又刑罰之量定屬法院自由裁量之職權行使，但仍應審酌刑法第57條所列各款事由及一切情狀，為酌量輕重之標準，並非漫無限制，在同一犯罪事實與情節，如別無其他加重或減輕之原因，下級法院量定之刑，亦無過重或失輕之不當情形，則上級法院對於下級法院之職權行使，原則上應予尊重(最高法院85年度台上字第2446號判決意旨參照）。原審就被告之犯罪情節、犯後態度、犯罪動機、目的、手段、所得利益、被告教育程度、職業收入、家庭生活經濟狀況等刑法第57條所定科刑輕重應審酌之事項等均已加以審酌，其量定之刑罰，並未逾法定刑度，亦無失出失入之情事，並無量刑輕重失衡，顯然過輕情形，核屬原審法院量刑職權之適法行使，與罪刑相當原則無悖，原審所量刑度，難指其有何不當或違法。被告雖稱其與本案竊電處所之屋主有達成賠償之協議，並提出給付憑證為據，然衡以押金之目的本即在於房客於租屋期間有不付租金、水電費、瓦斯費、管理費、或因為可歸責於房客的理由造成房屋損害、或房客有提前終止租約等違約情形時，房東就可以可由押金扣抵相關費用，以維護房東之權益，本案台電公司所短收之電費，業經蔡淑女給付完畢，有台電公司新竹區營業處11 3年6月5日新竹字第1131141419號函在卷可憑，而蔡淑女本可依民事法律關係以押金抵償被告所應返還相關費用，經本院詢以出租人蔡淑女之配偶張枝萬後，據其表示僅扣到押金 5萬元後，被告並未依給付憑證所載之還款協議賠償分文等語，有本院公務電話查詢紀錄表在卷可憑（見本院卷第49頁），堪認被告並無實際賠償、彌補蔡淑女損害之真意，已難謂被告犯後態度與原審有所不同，是被告上訴以其有與蔡淑女達成協議而有賠償云云，難認可採。 (三)綜上，被告上訴指摘原判決量刑過重云云，為無理由，應予駁回。五、關於沒收部分撤銷改判之理由按犯罪所得已實際合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，刑法第38條之1第5項定有明文。本案被告竊取台電公司所供應之電能，經台電公司推算為44,974度，換算電費（含營業稅）金額為191,346元，此有前述追償電費計費單1紙存卷為憑（見偵126卷第119頁），是被告所獲得之犯罪所得共計 191,346元，本應依刑法第38條之第1項前段規定予以宣告沒收，惟於案發後，被告租屋之房東蔡淑女已於112年11月2日付訖繳清上開台電公司短收之電費等情，有台電公司新竹區營業處113年6月5日新竹字第1131141419號函1紙附卷足參（見原審卷第73頁）；嗣被告再與蔡淑女配偶張枝萬簽立給付憑證，以其房屋押金5萬元扣抵蔡淑女已先行繳清之上開電費，餘款141,346元將自113年7月8日起，於每月10日前給付 5,000元，至清償為止，有給付憑證在卷可考（見本院卷第1 9頁），而被告所積欠之全額款項，確已以押金5萬元先行扣抵清償，亦有本院公務電話查詢紀錄表可參（見本院卷第49 頁），此部分雖非刑法第38條之1第5項規定文義所指犯罪所得已實際合法「發還」被害人者，然參酌該規定旨在保障被害人因犯罪所生之求償權（參刑法第38條之1第5項之立法理由），此部分若再對被告宣告沒收或追徵，實有過苛之虞，是依刑法第38條之2第2項規定，5萬元部分不予宣告沒收，就其餘141,346元之犯罪所得，未據扣案，爰依刑法第38條之1第1項、第3項諭知沒收，且於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。原審判決後，被告與房東蔡淑女配偶張枝萬簽立給付憑證，已扣抵押金5萬元，原審未及審酌被告以押金抵償5萬元之事實，諭知沒收犯罪所得191,3 46元，尚有未合。被告以原判決宣告沒收所認定犯罪所得有誤為由提起上訴，非無理由，應由本院就此部分予以撤銷，而就被告犯罪所得191,346元扣除其以房屋押金5萬元後所餘 141,346元予以宣告沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。六、被告經合法傳喚，無正當理由不到庭，爰不待其陳述，逕行判決。七、依刑事訴訟法第371條、第368條、第369條第1項前段、第36 4條、第299條第1項前段，作成本判決。八、本案經檢察官王遠志提起公訴，檢察官詹美鈴於本院實行公訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日刑事第十八庭審判長法　官侯廷昌法　官陳柏宇法　官陳海寧以上正本證明與原本無異。不得上訴。書記官徐仁豐中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日附錄本案論罪科刑法條全文刑法第320條意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處5年以下有期徒刑、拘役或50萬元以下罰金。意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。前二項之未遂犯罰之。刑法第323條電能、熱能及其他能量，關於本章之罪，以動產論。

2024-11-05

TPHM-113-上易-1446-20241105-1

上易

臺灣高等法院

返還房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第693號上訴人徐家琪胡蔡釵兼上2人共同訴訟代理人胡家華上訴人胡育甄被上訴人農業部農田水利署（即原行政院農業委員會農田水利署）法定代理人蔡昇甫訴訟代理人張玲綺律師黃捷琳律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國113年1 月26日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2621號第一審判決提起上訴，本院於113年10月8日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。事實及理由一、被上訴人主張：門牌號碼○○市○○區○○○路0段00巷0弄00之0號 0樓房屋（下稱系爭房屋）原為臺北市瑠公農田水利會所有，民國109年10月1日農田水利法施行後，臺北市瑠公農田水利會改制隸屬於伊；系爭房屋登記為國家所有，由伊管理。伊所轄瑠公管理處前將系爭房屋出租予上訴人胡家華（上訴人以下均逕稱姓名），租期自111年1月1日起至同年12月31 日止，1年租金為新臺幣（下同）23萬0,400元（下稱系爭租約），由徐家琪（與胡家華合稱胡家華等2人）擔任連帶保證人。詎胡家華於111年12月31日租期屆滿，兩造間租賃關係消滅後，迄未騰空返還系爭房屋，系爭房屋現由胡家華、胡蔡釵及胡育甄（合稱胡家華等3人）占有中，伊得依民法第767條第1項前段規定及系爭租約第8條、第11條約定，請求胡家華等3人騰空返還系爭房屋；胡家華等2人並應連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金按日計1,262元。爰依民法第767條第1項前段規定及系爭租約第8條、第11條約定，求為命：胡家華等3人將系爭房屋騰空返還伊；胡家華等2人自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日連帶給付1,262元之判決（原審為如上被上訴人請求之判決，上訴人提起上訴。被上訴人原起訴請求徐家琪騰空返還系爭房屋部分，經原審判決駁回後，被上訴人未聲明不服，因未繫屬，不再贅述）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：70年間政府為興建SOGO百貨公司乃另覓系爭房屋出租予胡家華，並保證可居住50年以上，非一般性之租屋。系爭房屋仍可施工補強，非被上訴人所稱之危險建築，依憲法第10條規定人民有居住權，被上訴人有義務繼續出租系爭房屋，或為伊等另覓承租標的，或以每戶100萬元補償伊等。依系爭租約第5條第1款約定，被上訴人未符合「收回自用」或「重新建築」，應提前3個月前通知。違約金部分，如依被上訴人主張，胡家華等2人未於112年續簽租約，無租約即無違約及連帶保證，被上訴人請求違約金不合法。另參諸民法第430條規定，出租人即被上訴人就系爭房屋應負擔修繕義務，然伊均自己修繕，被上訴人主張之違約金自屬過高，應予酌減云云，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。三、兩造不爭執事項： (一)系爭房屋登記為國有，由被上訴人管理。 (二)被上訴人於111年1月11日與胡家華簽立系爭租約，約定被上訴人出租系爭房屋予胡家華作為住宅使用，租期自111年1月 1日起至同年12月31日止，1年租金23萬0,400元，由徐家琪擔任連帶保證人。 (三)胡家華等3人均設籍於系爭房屋。 (四)前開事實，有系爭房屋之建物登記謄本、系爭租約、戶籍謄本等為證（見原審卷21、27-30、33頁）。　四、本件被上訴人依系爭租約第8條、第11條約定及民法第767條第1項前段規定，請求胡家華等3人騰空返還系爭房屋，暨胡家華等2人連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金按日計1,262元，有無理由，論述如下：　　　　 (一)關於被上訴人請求胡家華等3人騰空返還系爭房屋部分； ⒈經查系爭租約第8條約定：「於租期屆滿或提前終止時，乙方（即承租人胡家華）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（即出租人被上訴人）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交與甲方。」（見原審卷29頁）。又按所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。 ⒉被上訴人主張胡家華邀同徐家琪為連帶保證人，於111年1月1 1日與伊所轄瑠公管理處簽訂系爭租約承租系爭房屋等情，業據其提出系爭房屋之建物登記謄本、系爭租約為證（見原審卷21、27-30頁）；又胡家華等3人於同年12月31日租期屆滿後，迭經催告，均未騰空返還系爭房屋，仍占有系爭房屋等情，有胡家華等3人之戶籍資料、前行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處111年3月1日、同年4月18日、同年7月2 8日、同年12月12日函、112年5月1日律師函可參（見原審卷 33、45-64頁），為上訴人所不爭執（見原審卷273頁），被上訴人所為主張堪以採信。　　 ⒊雖上訴人辯稱系爭租約之出租人為前行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處，並非被上訴人云云。惟查農田水利法第 2條規定：「本法之主管機關為行政院農業委員會。」同法第18條第1項第6款規定：主管機關為辦理農田水利事業區域之灌溉管理，得於所屬機關內設置灌溉管理組織，辦理農田水利事業作業基金所屬資產管理及收益。再，灌溉管理組織設置辦法第2條規定：「主管機關得視農田水利事業區域之地理環境、水源分配、灌溉排水設施及經濟效益，於行政院農業委員會農田水利署內設置灌溉管理組織。前項灌溉管理組織定名為管理處，並冠以其所在地區、水系或埤圳之名稱。」依同法第3條第6款規定，灌溉管理組織辦理事項之範圍有農田水利事業作業基金所屬資產管理及收益。立法院於11 2年5月16日三讀通過農業部組織法草案、農業部農田水利署組織法草案，自同年8月1日施行，行政院農業委員會農田水利署正式改組為農業部農田水利署。「瑠公管理處」即係隸屬於農業部農田水利署灌溉管理組織，掌管農田水利事業作業基金所屬資產管理及收益。系爭房屋於109年12月16日以接管為原因登記所有權人為中華民國，管理者為行政院農業委員會農田水利署，有建物登記謄本可憑（見原審卷21頁）；系爭租約係由行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處為出租人與胡家華簽訂，該管理處係基於為被上訴人辦理所屬資產管理及收益業務而與胡家華簽訂系爭租約，系爭租約之效力歸屬於被上訴人，從而被上訴人以自己名義對上訴人提起本件訴訟，並無不合，上訴人所辯為不足採。 ⒋雖上訴人另辯稱被上訴人與胡家華未簽訂新租約，被上訴人繼續收受系爭房屋租金，依民法第451條規定，應視為已成立不定期租賃云云。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院112年度台上字第976號、55年台上字第276 號判決意旨參照）。經查系爭租約第2條「租期」第1項後段約定：「租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思」（見原審卷27頁），即已約明續租應另訂書面租約，況行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處於111年3 月1日、同年4月18日、同年7月28日、同年12月12日，已發函表示111年12月31日租期屆滿後不再續約，有上開函文為證（見原審卷45-60頁），足見系爭租約並無民法第451條租賃契約默示更新規定之適用。兩造就系爭租約既無不定期限繼續契約之合意，縱胡家華於系爭租約期滿後繼續交付相當於租金金額之支票予被上訴人，亦難認係繳納租金，不因其交付付款支票即再成為系爭房屋之承租人。至上訴人另辯稱系爭房屋經台北市建築師公會鑑定，認為可施工補強，憲法第10條規定人民有居住權，政府於70年間為興建SOGO百貨公司乃將系爭房屋出租予承租人，被上訴人應繼續出租，或為承租戶另覓承租標的，或補償承租戶每戶100萬元，且依約應提前告知云云；惟被上訴人將其管理之系爭房屋出租予胡家華，其等間就系爭房屋所成立之租賃關係，屬私法上之契約關係，並不因被上訴人為政府機關而應有租賃契約以外之保障承租人居住權、給予補償等公法上義務，雙方之權利義務關係，應依締約時所合致之意思表示即系爭租約之約定定之。被上訴人於系爭租約租期屆滿後本得不再與承租人胡家華續約，胡家華與被上訴人間已無租賃關係存在，上訴人上開所辯均非可採。 ⒌系爭租約已於111年12月31日租期屆滿，胡家華等3人仍設籍於系爭房屋（見原審卷33頁），並未與被上訴人另訂立租約，或證明有其他占有系爭房屋之正當權源，渠等占有系爭房屋屬無權占有，堪以認定。至上訴人辯稱依系爭租約第5條第1款約定，被上訴人未符合「收回自用」或「重新建築」之約定部分；經查系爭租約於第5條第1款約定：「甲方（即被上訴人）收回自用或重新建築時，惟應提前3個月前告知」（見原審卷28頁），係適用於被上訴人提前終止租約之情形，此觀系爭租約第5條本文約定：「有下列情形之一者，甲方得『隨時提前』終止租約，收回租賃房屋」等語甚明，上訴人抗辯被上訴人就系爭房屋不符合收回自用或重新建築之約定，不得收回系爭房屋云云，為不可採。從而被上訴人依系爭租約第8條前段請求胡家華騰空返還系爭房屋，依民法第767條第1項前段規定，請求胡蔡釵、胡育甄騰空返還系爭房屋，應屬有據。 (二)關於被上訴人請求胡家華等2人連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金部分：　⒈經查依系爭契約第8條後段約定，承租人於租期屆滿時，未將系爭房屋騰空交還被上訴人點收，自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金共2倍交與被上訴人；又第11條約定：「乙方（即胡家華）保證人（即徐家琪）就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任。」（見原審卷29頁）。系爭租約租期已經屆滿，胡家華等3人仍無權占有系爭房屋，則被上訴人依系爭租約第8條、第11條約定，請求胡家華及連帶保證人徐家琪自112 年7月1日起至騰空返還系爭房屋日止，按日連帶給付損害金及懲罰性違約金1,262元（見原審卷229頁。另上開損害金及懲罰性違約金之計算式如下：230,400(年租金)÷365×2＝1,26 2.46，小數點即元以下4捨5入，下同），應屬有據。　⒉胡家華等2人抗辯系爭租約之違約金過高應予酌減云云。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。惟是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院49年台上字第807號裁判意旨參照）。　⒊依系爭契約第8條後段約定，承租人於租期屆滿時，未將系爭房屋騰空交還被上訴人點收，自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金共2倍交與被上訴人（見原審卷29頁）。經查系爭房屋面積約為32.74 坪（計算式：(99.36＋8.86)×0.3025＝32.736，小數點第2位以下4捨5入），有建物登記謄本可參（見原審卷21頁）；以 1年租金23萬0,400元計算，每月每坪約為586元（計算式：2 30,400÷12＝19,200，19,200÷32.74＝586.43）。又內政部公告之「住宅租賃契約書範本」中有關承租人於租賃關係消滅時，出租人得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額及相當月租金額計算之違約金（見原審卷36頁）；再參系爭房屋周邊「無電梯公寓」近年之出租實價登錄資料，排除1樓房屋，每坪租金約在833元至1,157元之間（見原審卷3 7頁），顯見系爭房屋之租金低於市場行情，經斟酌上情，被上訴人依約請求依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金，難認為不合理，無酌減違約金之必要。另胡家華等2人基於系爭契約所生之權利義務及連帶保證之債務業已發生，胡家華等2人抗辯已無租賃契約關係即無義務及連帶保證債務云云，為不可取。從而被上訴人依系爭租約第8條、第11 條約定，請求胡家華等2人自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋日止，按日連帶給付損害金及懲罰性違約金1,262元，應屬有據。五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第8條前段約定請求胡家華騰空返還系爭房屋，依民法第767條第1項前段規定，請求胡蔡釵、胡育甄騰空返還系爭房屋；依系爭契約第8條、第11 條約定，請求胡家華等2人自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋日止，按日連帶給付被上訴人1,262元，為有理由，應予准許。原審就被上訴人上開請求應准許部分，為上訴人敗訴之判決及為假執行之宣告，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日民事第二十庭審判長法官周祖民法官馬傲霜法官鄭威莉正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官楊璧華

2024-11-05

TPHV-113-上易-693-20241105-1

壢簡

中壢簡易庭

返還不當得利

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第358號原告農業部農田水利署法定代理人蔡昇甫訴訟代理人彭成青律師複代理人吳麗媛律師被告莊國勲上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國113年10月15 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新臺幣4萬3324元，及自民國112年9月1日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣5,180元，由被告負擔新臺幣469元，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行；但如被告以新臺幣4萬3324 元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：桃園市平鎮區山子頂段277-1、277-2、277-4、2 79-20、279-32、279-33地號土地(各土地以下均以地號代稱；另合稱系爭土地)為原告所管理之國有土地，被告自民國1 03年起陸續向原告承租系爭土地之部分，兩造陸續成立如附表一所示A、B、C租賃契約，租賃土地地號(各租賃契約並非承租該地號全部範圍，而僅承租土地部分範圍)、面積、租賃期間、當時現況均如附表所示。A租賃契約承租土地於出租時為空地，被告承租後於土地上搭建鐵皮屋(下稱A鐵皮屋 )，租期屆滿後並未將A鐵皮屋拆除後返還承租土地，另被告於B、C租賃契約租期屆滿後，亦未將承租土地返回原告，已屬無權占有，且無法律上原因，並致原告受有損害，應有不當得利，原告自得請求計算至111年12月31日相當於租金之不當得利(計算式如附表二所示)，合計新臺幣(下同)47萬87 33元。原告前已寄發催繳函限被告於112年8月31日前繳納，被告仍未繳納，故原告另得請求自112年9月1日起算之法定遲延利息。為此，爰依不當得利之法律關係提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告47萬8733元，及自112年9月1日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。二、被告則以：被告於A、B、C租賃契約屆滿後就沒有再續約，被告就沒有繼續占用承租土地。A鐵皮屋並不是被告所蓋的，A鐵皮屋雖然是在A租賃契約租期期間出現，但A租賃契約租期是3年，被告印象中只繳了1年租金，第2年起就沒有繳了，契約有約定未繳租約自動失效，被告沒有繳租金後就沒有在使用了。而B租約土地上於被告承租時，土地上就有一間鐵皮屋(下稱B鐵皮屋)，租期屆滿後，被告就沒有使用土地及B鐵皮屋。至於C租約土地本來就是空地，被告租約到期後也沒有占有使用。再者，如果被告於租期屆滿後仍持續占用承租土地，原告怎麼可能於租期屆滿過那麼久之後，才突然跑來跟被告主張不當得利，原告應舉證被告有於租期屆滿後繼續占用承租土地。又縱使原告主張為真實，被告亦得對原告相當於不當得利之資金請求權，主張時效抗辯等語，茲為抗辯。三、經查，系爭土地為原告所管理之國有土地，兩造於附表一所示時間，成立如附表一所示A、B、C租賃契約，租賃土地地號、面積、租賃期間、當時現況均如附表一所示；而A租約土地上現有A鐵皮屋、B租約土地上仍有出租前已存在之B鐵皮屋、C租約土地現為空地等情，有土地建物查詢資料、112 年11月28日勘查紀錄及現場照片、原告113年6月13日及5月6 日會勘紀錄及現場照片、A、B、C租約、原告104年7月6日函文、航照圖在卷可稽（見支付命令卷第9至19頁、26至27頁；本院卷第24至25頁、34至66頁、69至73頁），且為兩造所不爭執，此部分事實堪信為真。四、得心證之理由： (一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。故主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。 (二)A租約部分：　1、是否構成不當得利：　　⑴經查，A租約土地於出租前為空地，已如前述，而自原告提出之104年6月15日航照圖顯示A租約土地為空地(見本院卷第71頁)，104年10月25日航照圖則顯示A租約土地上搭建出A鐵皮屋(見本院卷第72頁)，另原告提出之104年6月26 日現況照片顯示A租約土地上正在搭A建鐵皮屋。又A租約期間為103年5月1日至106年4月30日，由此可知，A鐵皮屋確實是在A租約期間所興建完成，而被告承租A租約土地期間就土地有使用收益權限，則原告主張A鐵皮屋為被告所搭建，應堪採信。　　⑵至被告雖辯稱只繳了1年租金，第2年起就沒有繳了，契約有約定未繳租約自動失效，被告沒有繳租金後就沒有在使用了等語。惟查，A租約固然有約定被告遲延給付租金逾3 個月時，經原告催告仍未繳納，原告得終止租約(見本院卷第35頁反面)，然被告欠租金並非當然終止租約，而須經催告後方得終止，而原告於本院言詞辯論期日亦否認有提前終止A租約(見本院卷第82頁反面)，被告復未提出原告有提前終止租約之證據，自難認被告抗辯可採。再者，原告是否提前終止租約與被告是否有搭建A鐵皮屋核屬二事。況且，A租約土地與B租約土地相鄰，A鐵皮屋亦與B鐵皮屋相鄰，而自原告提出之104年6月26日(A、B租約租期中)現況照片顯示，興建中A鐵皮屋旁之B鐵皮屋中有停放車輛，可知當時被告有使用B鐵皮屋，則倘A鐵皮屋如非被告所搭建，當時有他人於被告所承租之A租約土地上大興土木搭建A鐵皮屋，被告豈有可能不出面制止，要求返還占有，反而使A鐵皮屋占用被告所承租之土地，顯然不合理，故被告所辯顯不足採。　2、原告得請求不當得利期間：　　⑴按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決要旨參照）。又利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅；時效完成後，債務人得拒絕給付。民法第126條、第144條分別定有明文。故無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，該他人之返還利益請求權，仍應適用民法第126條租金短期消滅時效期間5年之規定（最高法院66年度第7次民庭庭推總會議決議參照）。　　⑵經查，被告既已為時效抗辯，是就時效完成之部分，被告即得拒絕給付，原告係於112年8月2日對被告發函請求給付佔用土地補償金，該函文於112年8月10日送達被告，此有原告函文及回執在卷可參（見支付命令卷第18至20頁），是原告所得請求相當於租金之不當得利部分，應自112 年8月10日回溯5年即自107年8月11日起計算，故原告請求 107年8月10日以前相當於租金之不當得利部分，已罹於請求權時效，應予駁回。另原告就A租約土地部分僅請求至1 11年12月31日，是本件原告得請求相當於租金之不當得利期間為107年8月11日至111年12月31日。　3、原告得請求不當得利數額：　　⑴又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。至所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。又所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算，且尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定（最高法院46年台上字第 855號、68年台上字第307號判決意旨參照）。　　⑵本院審酌A租約土地為被告作為鐵皮屋使用，依目前之社會經濟狀況，及系爭土地所在位置、交通狀況、工商繁榮程度等情狀，併參以「國有非公用不動產租賃作業程序」第 55條第1款規定出租「基地」，除另有規定，其年租金按當期土地申報地價總額乘以百分之5計收等情綜合判斷，認本件原告得請求相當於租金之利益，應按申報地價之5% 計算。查，A租約土地107年、108年、111年無申報地價， 109年、111年申報地價為每平方公尺3,840元，有地價資料在卷可參(見本院卷第85至86頁)，而原告就107、108年均主張以每平方公尺3,600元，計算申報地價，110年以每平方公尺3,840元計算申報地價，並未逾個公告地價80%，並無不可，應予准許。是以此計算後，原告就A租約得請求相當於租金之不當得利數額為4萬3324元(詳如附表三計算式)；逾此部分之請求，應予駁回。 (三)B、C租約部分：　1、原告固主張被告於B、C租約屆滿後仍繼續占用土地有不當得利等語。惟查，參原告提出112年11月28日土地現況照片 (見支付命令卷第26頁)，與103年6月13日出租前會勘現場照片之土地現況相同，且有B鐵皮屋，而被告否認於租期屆滿後有繼續占用B租約土地及B鐵皮屋，自應由原告就被告占有之事時負舉證責任。然原告除現場照片外，並未提出其他證據證明被告於租約屆滿後有繼續占用土地，則原告主張被告受有如附表二編號B所示相當於租金之不當得利，顯然無據，不應准許。　2、另查，參原告提出112年11月28日土地現況照片(見支付命令卷第26頁)，C租約土地現況為空地，上有雜草樹木及一些雜物，而被告否認有放置私人物品於C租約土地上，自應由原告舉證被告於C租約屆滿後仍佔用土地。然原告迄本件言詞辯論終結，仍未提出被告占有C租約土地之證據，而C 租約土地上雖然有雜物，惟C租約土地為一開放空間，且上開照片拍攝時間自C租約屆滿時起，已相隔將近6年，土地上之雜物無法證明為被告所放置。則原告主張被告受有如附表二編號C所示相當於租金之不當得利，亦屬無據，不應准許。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。經查，本件不當得利債務，其給付核屬無確定期限，而原告前已催告被告於112年8月31日前給付，該催告意思表示並於112年8月10日送達被告，業如前述，是本件原告請求被告負擔自112年9月1日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，應屬有據，自應准許。六、綜上所述，原告請求被告給付如主文第1 項所示，為有理由　　，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。　七、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法及證據均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，爰依職權諭知如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官張博鈞以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃建霖附表一：編號 A B C 租賃範圍所涵蓋土地地號(平鎮區山頂子段) 227-1地號 227-2地號 227-4地號 227-1地號 227-2地號 277-4地號 279-20地號 279-32地號 279-33地號租賃面積 49平方公尺 51.8平方公尺 184平方公尺租賃期間 103年5月1日至106年4月30日 103年8月1日至106年7月31日 104年1月1日至106年12月31日出租當時現況空地上面有鐵皮屋空地附表二：契約 A B C 請求不當得利期間 104年8月11日至111年12月31日 106年8月1日至111年12月31日 106年8月1日至111年12月31日計算方式 ①1,111*49+1,111*21/31=5,197 (104/8/11-104/12/31) ②3,600*49*10%*4=70,560 (105/1/1-108/12/31) ③3,840*49*10%*2=37,632(109/1/1-110/12/31) ④2,042*4+2,042*18/31=9,354 (111/1/1-111/5/18) ⑤1,633*7=1,633*13/31(111/5/19-111/12/31) ①3,600*51.8* 10%*3/36*29=4 5,066(106/8/1-108/12/31) ②3,840*51.8*10%*2=39,782 (109/1/1-110/12/31) ③2,158*4+2,158*18/31=9,885(111/1/1-111/5/18) ④1,727*7=1,727*13/31=12,813(111/5/19-111/12/31) ①(3,652*61.3+3,607*61.4+3,622*61.3)*6%/12*5=16,643(106/8/1-106/12/31) ②3,840*184*6 %*2=84,787(109/1/1-110/12/31) ③5,000*122.7*6%=36,810(111/1/1-111/12/31) ④4,983*61.3865=18,327(111/1/1-111/12/31) 不當得利金額 107,546 134,859 236,328 附表三：編號不當得利期間不當得利數額 1 107年8月11日至107年12月21日 (3,600元*49平方公尺*5%)/12*(4+21/31)=3,438元(元以下四捨五入) 2 108年1月1日至108年12月31日 3,600元*49平方公尺*5%=8,820元 3 109年1月1日至110年12月21日 3,840元*49平方公尺*5%*2=18,816元 4 111年1月1日至111年12月31日 5,000元*49平方公尺*5%=12,250元合計 43,324元

2024-11-01

CLEV-113-壢簡-358-20241101-1

北簡

臺北簡易庭

返還押租金

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第6742號原告奇威行有限公司法定代理人何博文訴訟代理人張永煌被告戚慧心訴訟代理人劉昀武上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣258,000元，及自民國113年5月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用新臺幣2,760元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息5%計算之利息。本判決得假執行，但被告如以新臺幣258,000元為原告預供擔保，則得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國110年4月5日起向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00○0號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間至113年4月4日止，每月租金為新臺幣（下同）1 1萬元（下稱系爭租約），原告並交付押租金69萬元予被告。嗣於111年10月2日，原告依系爭租約第14條之約定，提前 2個月通知被告將於112年10月4日終止系爭租約，然原告已將系爭房屋騰空返還予被告，被告卻僅返還押租金432,000 元，尚欠其餘258,000元拒不返還。爰依押租金契約之法律關係提起本訴，聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：原告承租系爭房屋時因遭逢新冠肺炎疫情，曾經商請被告降低租金30%，期間共計6個月。嗣原告表示提前終止租約，但未經被告同意，自應追繳前開減免之租金差額共計198,000元（計算式：110,000×30%×6＝198,000）。本件押租金扣除上開金額後，餘額均已返還原告，原告無從再為請求等語，以資答辯。聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)關於系爭租約之終止：　1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項、第453條定有明文。由此可知，定期租賃之法律關係原則上係於約定之租期屆滿時消滅，但在此之外，當事人仍得依約授予一方或雙方經遵期通知後，提前終止租約之權利。此終止權之性質屬於約定之形成權，一經權利人行使且合於要件者，即可發生終止之效力，無待他方同意與否。另前項終止契約，應依習慣先期通知，為民法第450條第3項所規定。此所謂「習慣」既非具體確定，如契約就此先期通知之期間已有特別約定，自應以當事人之約定為準。　2.經查，本件兩造於110年3月30日訂定系爭租約，由原告以月租11萬元向被告承租系爭房屋，租賃期間為110年4月5日起至113年4月4日止，並於其中第14條定有「租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，應於2個月前提出。」之條文，有契約書附卷可參，且為兩造所不爭執（司促卷第11 -15頁、北簡卷第56-57頁）。被告固辯稱原告依前開約定提出終止契約後，尚須其同意始能生效等語，然當事人得以合意訂定契約，亦得以合意終止契約，為契約自由原則下當然之理，本無須贅言。系爭租約既特別訂定前開第14條之明文，應認該條文係授予原告於租賃期限屆滿前，先期2個月通知，以終止系爭租約之權，較為合理。原告於111年10月2日以通訊軟體傳訊予被告，通知其擬於112年1月4日終止系爭租約，經被告收受並知悉一節，為被告所不爭執（北簡卷第 57頁），且合乎2個月前先期通知之約定期間，依前開說明，系爭租約即應於112年1月4日發生終止之效力。 (二)關於押租金之處理：　1.按所謂押租金，係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物，其性質屬於物之擔保，為獨立於租賃契約外之別一契約，且為租賃契約之從契約。租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金發生當然抵充之效力，於抵充後如有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決見解可資參照)。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；具體而言，主張權利存在者，應就權利發生之要件事實負舉證責任，主張權利不存在或消滅者，則應就權利障礙、消滅、排除等要件事實負舉證責任，此為舉證責任分配之一般原則。故出租人於租賃契約消滅後，認其對承租人有租金或損害賠償等請求權，而主張以押租金抵充者，自應由出租人就該等請求權之存在負舉證之責。　2.經查，本件原告前就系爭租約交付押租金69萬元予被告，惟被告於系爭租約終止後僅返還其中432,000元之事實，為被告所不爭執（北簡卷第57頁）。其辯稱因原告提前終止系爭租約，應追繳先前6個月間減免之30%租金共計198,000元，並以押租金抵扣等語，然無任何證據顯示兩造於約定減免租金時有附加此等條件。除此之外，復經被告自陳無其他抵扣押租金之事由（北簡卷第57頁）。依前開說明，被告既不能證明其有得以押租金抵充之請求權存在，原告依押租金契約之法律關係，請求被告給付尚未返還之押租金餘額258,000 元，即屬有理。 (三)又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為民法第 229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別明定。本件原告對被告之押租金返還請求權屬未定給付期限之金錢債權，故其就上開258,000元，請求被告給付自支付命令送達翌日即113年5月24日（司促卷第39、41頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據。四、綜上所述，原告依押租金契約之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，則得免為假執行。六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依後附計算書確定如主文所示金額。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳逸倫以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬正道計　算　書項　　　　目　　　　　　　金　額（新臺幣）　　　備註第一審裁判費　　　　　　　2,760元合　　　　計　　　　　　　2,760元

2024-10-31

TPEV-113-北簡-6742-20241031-2

上易

臺灣高等法院臺中分院

確認租賃關係存在等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第209號上訴人香港商路發企業有限公司臺灣分公司法定代理人 ISASI VIDAURRAZAGA LANDER 訴訟代理人蔡菘萍律師複代理人林芫煜律師被上訴人尚順開發股份有限公司法定代理人廖秀紅訴訟代理人楊隆源律師上列當事人間確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國11 3年2月16日臺灣苗栗地方法院112年度訴字第465號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第 1項定有明文。本件上訴人（即原審原告）於第二審訴訟程序中，依同法第255條第1項第2款之規定，以請求之基礎事實同一而為訴之變更或追加者，依上開說明，上訴人仍得為原訴變更或追加他訴。又所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決意旨參照）。又按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判。二、查上訴人於原審關於確認兩造間於民國113年6月1日起至115 年5月31日止之租賃關係存在及請求續約部分，先位部分主張依民事訴訟法第247條第1項規定聲明：訴請確認此期間兩造租賃關係存在；備位部分則主張被上訴人係故意使上訴人以原條件續約權之條件不成就，依民法第101條第1項規定，應視為條件業已成就。故被上訴人應依民法第199條第1項、兩造於110年2月2日所簽訂「○○育樂世界廠商設櫃合約書」（下稱系爭租約）之約定，依原條件與被上訴人續約。並聲明：被上訴人應與上訴人就坐落苗栗縣○○市○○街0號○○百貨棟2樓之編號00000櫃位（使用面積約79.31坪，下稱系爭櫃位），自113年6月1日起至115年5月31日止，以原條件續約。經原審判決上訴人此部分敗訴，並駁回此部分假執行之聲請（另關於確認兩造間於110年5月20日起至113年5月31日止之租賃關係存在；及被上訴人應將系爭櫃位之周圍障礙物拆除，並容忍上訴人繼續使用該櫃位，不得為現狀變更、設置障礙物、停止供電或其他類似足以妨礙上訴人營業使用之行為部分，因未據被上訴人提起上訴，本院對此部分，自毋庸加以審酌），上訴人聲明不服提起上訴，原上訴聲明為：「 ⑴先位上訴聲明：1.原判決不利上訴人部分廢棄。2.上廢棄部分，確認兩造間就系爭櫃位自113年6月1日起至115年5月3 1日止之租賃關係存在。⑵備位上訴聲明：1.原判決不利上訴人部分廢棄。2.上廢棄部分，被上訴人應與上訴人就系爭櫃位自113年6月1日起至115年5月31日止，以原條件續約。」（見本院卷第7頁、第69頁、第127頁）。嗣於本院審理中，並另主張追加依民法第423條之規定為請求，先位部分則聲明：「1.原判決不利於上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分，確認兩造間就系爭櫃位自113年6月1日起至115年5月31日止之租賃關係存在。3.被上訴人應將系爭櫃位周圍障礙物拆除，並容忍上訴人繼續使用系爭櫃位，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙上訴人營業使用之行為。」，備位上訴聲明則未為變更追加（見本院卷第127至129頁、第14 5至146頁、第161至162頁），細核上訴人上開先位追加部分之原因事實，均係基於兩造間租賃關係所生糾紛之同一基礎事實，應認在社會生活上有相當之共通性或關連性，且訴訟及證據資料在相當程度範圍內得加以援用，屬請求之社會基礎事實同一，自應容許上訴人在第二審所為上開訴之追加。貳、實體方面：一、上訴人主張： (一)先位部分：　①兩造於110年2月2日簽訂系爭租約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭櫃位，租期自110年5月20日起至113年5月31日止。嗣被上訴人以系爭櫃位實際營業額未達標為由，片面要求上訴人變更承租之櫃位位置，並表示若不配合變更櫃位，將自 112年9月30日起對系爭櫃位進行封櫃。詎上訴人因不同意櫃位調整，被上訴人竟以架設紅龍圍籬阻攔、停止供電方式，對系爭櫃位進行封櫃，並禁止上訴人進入櫃位進行營業，致使上訴人無法依系爭租約使用收益，則上訴人之法律上地位顯處於不安之狀態，就此上訴人乃請求確認兩造間就系爭櫃位自110年5月20日至113年5月31日止之租賃關係存在，並依民法第423條規定請求被上訴人應將系爭櫃位周圍障礙物拆除，並容忍上訴人繼續使用系爭櫃位，不得為現狀變更、設置障礙物、停止供電或其他類似足以妨礙原告營業使用之行為，此部分業經原審判決上訴人勝訴在案。　②上訴人復已依系爭租約第2條第4款約定，於系爭租約租期屆滿前6個月，即112年10月4日寄發存證信函通知被上訴人依原條件續約，故系爭租約應自原租期屆滿之翌日即113年6月 1日起延續至115年5月31日為止，上訴人自得依民事訴訟法第247條第1項規定訴請確認此期間兩造間之租賃關係存在。又為能使上訴人順利繼續營業，並依民法第423條規定追加請求被上訴人應將系爭櫃位周圍障礙物拆除，並容忍上訴人繼續使用系爭櫃位，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙上訴人營業使用之行為。　③綜上，上訴人先位主張依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認兩造間就系爭櫃位自113年6月1日起至115年5月31日止之租賃關係存在。復於本院追加依民法第423條規定，請求被上訴人應將系爭櫃位周圍障礙物拆除，並容忍上訴人繼續使用系爭櫃位，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙上訴人營業使用之行為。 (二)備位部分：　　縱認系爭租約原租期屆滿時，並非當然延續至115年5月31日，然經上訴人於系爭租約租期屆滿前6個月通知續約，被上訴人卻無理由未與上訴人續約，意圖規避上訴人行使續約權利，顯係故意使上訴人以原條件續約權之條件不成就，依民法第101條第1項規定，應視為條件業已成就。故被上訴人自應依民法第199條第1項、系爭租約第2條第4款之約定，依原條件與上訴人續約。並備位聲明：被上訴人應與上訴人就系爭櫃位自113年6月1日起至115年5月31日止，以原條件續約。 (三)關於確認兩造間於113年6月1日起至115年5月31日止之租賃關係存在（即先位部分）及請求兩造就系爭櫃位自113年6月 1日起至115年5月31日止，以原條件續約（即備位部分）部分，經原審判決上訴人此部分敗訴，並駁回此部分假執行之聲請，上訴人就其敗訴部分聲明不服提起上訴，並上訴聲明：「⑴先位上訴聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄。2. 上開廢棄部分，確認兩造間就系爭櫃位自113年6月1日起至1 15年5月31日止之租賃關係存在。⑵備位上訴聲明：1.原判決不利上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人應與上訴人就系爭櫃位自113年6月1日起至115年5月31日止，以原條件續約。」；嗣就上開先位部分，另主張追加依民法第423 條之規定為請求，並聲明：被上訴人應將系爭櫃位周圍障礙物拆除，並容忍上訴人繼續使用系爭櫃位，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙上訴人營業使用之行為。　　二、被上訴人則以：　　兩造於系爭租約簽立時，上訴人承諾全力達成每年目標營業額新臺幣（下同）2,000萬元，且均同意若上訴人實際營業額與目標營業額相距過大，被上訴人得要求改善，若上訴人無法改善，被上訴人得以上訴人違約而提前終止租約。惟上訴人自設櫃後，不論商品內容、價格、人員服務或櫃位維護始終均無法達到被上訴人之要求，營業狀況慘淡，未能達成營業額目標，並影響被上訴人公司損益，故被上訴人自得拒絕續約，兩造間既未續約，且上訴人亦已於系爭租約約滿後主動撤櫃搬離，自無上訴人所指兩造間就系爭櫃位自113年6 月1日起至115年5月31日止之租賃關係存在，上訴人此部分之主張實無確認利益。再者，兩造間租賃關係既已終止，被上訴人復未同意續約，自無上訴人所主張之以原條件續約及被上訴人應將系爭櫃位周圍障礙物拆除，並容忍上訴人繼續使用系爭櫃位，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙上訴人營業使用之行為等之問題等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴（含先、備位）及追加之訴均駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第125頁）： (一)兩造於110年2月2日簽訂系爭租約（如原審卷第19至32頁所示），約定由上訴人承租系爭櫃位，租賃期間自110年5月20 日起至113年5月31日止。 (二)被上訴人以上訴人未配合變更櫃位、月營業額目標未達系爭租約標準為由，要求上訴人於112年10月5日前配合移櫃，若不配合移櫃即將櫃位封版。 (三)被上訴人嗣後未經上訴人同意，擅自於112年10月6日以在系爭櫃位周遭架設紅龍、停止供電等方式，對系爭櫃位進行封櫃，並禁止上訴人繼續使用系爭櫃位，致上訴人無法依系爭租約約定內容為使用收益。四、本院得心證理由：　　 (一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位受有侵害之危險，而此危險得以對被告之確認判決除去者而言。本件上訴人先位聲明主張兩造間就系爭櫃位自113年6月1日起至115年5月31日止之租賃關係存在一節，既為被上訴人所否認，則兩造間就系爭櫃位　　自113年6月1日起至115年5月31日止之租賃關係是否存在發生爭執，致上訴人私法上地位受有侵害之危險，且此種不安之狀態得以本件確認判決予以除去，依上開說明，上訴人就此部分提起確認之訴，自有確認利益，核先予指明。 (二)先位訴訟及追加之訴部分：　①按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條第1項及第455條定有明文。本件系爭租約第2條第1項約定上訴人承租系爭櫃位之租賃期間自110年5月20日起至113年5月 31日止一節，除為兩造不爭執外，並有系爭租約附卷可佐，自堪採信。又系爭租約第2條第3項復明文約定：「約期屆滿本合約當然終止，乙方（即上訴人）不得依民法第451條規定主張不定期限繼續合約。」（見原審卷第19至20頁），足見系爭租約確係屬定有期限者甚明。　②又觀諸系爭契約第2條第1項約定：「本合約期間自民國110年 5月1日起至民國113年05月31日止，共計3年，乙方擁有優先續約權2年。若乙方提前營業時，應以書面通知甲方；則其合約期間改以乙方實際開始營業日為合約起始日，合約之到期日不變。本合約屆滿，如欲續約，乙方提出書面通知續約，依照原條件續約，甲方不得無故拒絕…」、第4項約定：「合約屆滿如經乙方書面通知得予續約，但應於屆滿前6個月，由乙方先行提出書面通知，依照原條件續約，甲方不得無故拒絕乙方…」，綜上可知，於系爭租約租期屆滿時，上訴人固得於屆滿前6個月以書面通知被上訴人，取得依原租賃條件優先續約之權利，然依系爭租約之約定，兩造之續約仍須上訴人提出書面申請，經被上訴人同意後，始為續約，換言之，縱上訴人有優先續約權，被上訴人仍可決定是否同意其續約之申請，並非一經申請被上訴人即負有與之訂約之義務，被上訴人倘具有正當理由時仍得拒絕續約，並非一經上訴人行使上開優先續約權後，系爭租約即自動延長2年，應屬至明。　③次依系爭租約第6條第1項約定：「營收抽成:依乙方每月實際營業額收入之12%計算支付甲方之租金」，可知，本件租金數額並非採取定額計算，而係隨上訴人每月實際營業額收入之一定比例，計付各月份租金數額，故被上訴人每月可得收取之租金數額，顯受上訴人實際營業額收入影響。準此，衡諸出租人出租標的物之契約上經濟目的，本為獲取租金收入，倘若上訴人實際營業額收入偏離預期過鉅，已達到影響被上訴人租金收入而有礙契約上經濟目的之程度，則被上訴人於原租期屆滿後拒絕續約，尚難認無正當理由。又系爭租約第8條第1項約定目標營業額每年2,000萬元整（未稅，分月目標另訂之），固無拘束兩造之效力（見原審卷第24頁，契約條文載明：此目標營業額僅供參考，不具拘束乙方之效力），然兩造均係長期經營商業以獲利營收為生存之公司，　　當知營業額之重要性，兩造既將該等目標營業額載明於系爭租約內，應屬兩造於簽訂系爭租約時經過市場調查後，預期可達之經濟效益，並據此定為收取租金之標準，故該目標營業額仍不失得作為衡量是否續約之標準。依此，於110年5月至112年12月間之租期存續期間內，系爭櫃位平均每年實際營業額為388萬7,340元，既未及上開目標營業額之二成，顯已偏離兩造簽立系爭租約之預期經濟目的甚遠；復參酌向被上訴人承租櫃位而販售相似女性內衣商品之其餘二品牌商家，承租櫃位面積各僅為20.42坪、20.07坪，均僅約為系爭櫃位承租面積79.31坪之四分之一，然該二品牌商家於同一期間內之實際銷貨淨額則各為1,480萬2,660元、1,503萬3,163 元，有卷附統計表、各月匯款金額統計表及網路銀行整批轉帳明細表等件可參（見原審卷第99至103、165至287頁），經換算後平均每年實際營業額各為522萬4,468元、530萬5,8 22元【計算式:14,802,660元÷34月×12月＝5,224,468元；15, 033,163元÷34月×12月＝5,305,822元，元以下均四捨五入】，顯見上訴人於依系爭租約設櫃期間，縱受有新冠肺炎疫情之影響，然在同一時期上訴人所經營之系爭櫃位實際營收數額亦遠低於同業甚多。從而，無論自系爭租約預期營收之經濟目的、系爭櫃位與同業櫃位所占位置及面積（見原審卷第 32頁附件一2樓平面圖所示），抑或同業營收客觀標準而言，堪認上訴人之營運狀況已達影響被上訴人租金收入，而有礙契約經濟目的達成之程度，則被上訴人為公司運營利益及租金收益之考量，而拒絕續約，應屬具有正當理由，要非屬「無故拒絕」之情況。因之，被上訴人既拒絕續約，且上訴人亦已於113年6月初清空櫃位搬離，此有系爭櫃位現況現場照片附卷可稽（見本院卷第115、117頁），則兩造間租賃關係自因租期屆滿而消滅，故縱認上訴人依系爭租約有優先續約權存在，惟於兩造未續訂租約之客觀情況下，兩造間仍無租賃契約存在可言。從而上訴人請求確認就系爭櫃位，兩造間於113年6月1日起至115年5月31日止之租賃關係存在，洵非可採，應予駁回。　④承上，兩造間自113年6月1日起至115年5月31日止之租賃關係既不存在，則上訴人於本院主張依民法第423條規定，追加請求被上訴人應將系爭櫃位周圍障礙物拆除，並容忍上訴人繼續使用系爭櫃位，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙上訴人營業使用之行為，當亦為無理由，自應予駁回。 (三)備位訴訟部分：　　上訴人雖又主張被上訴人無理由卻未與上訴人續約，被上訴人無故拒絕，意圖規避上訴人行使優先續約權，顯係故意使上訴人以原條件續約權之條件不成就，依民法第101條第1項規定，應視為條件業已成就，故被上訴人自應依民法第199 條第1項、系爭租約約定，依原條件與上訴人續約云云，此為被上訴人所否認。經查，被上訴人拒絕上訴人續約係具有正當理由，而非屬無故拒絕，業經本院認定如前，基此，自無從認定被上訴人有何以不正當方法，故意使上訴人以原條件續約權之條件不成就之情存在。從而，上訴人上開備位主張，亦非可採，應予駁回。五、綜上所述，上訴人依民事訴訟法第247條第1項規定，先位訴訟請求確認兩造間就系爭櫃位於113年6月1日起至115年5月3 1日止之租賃關係存在，及依系爭租約第2條第4款約定、民法第101條第1項、第199條第1項規定，備位訴訟請求被上訴人應與上訴人就系爭櫃位自113年6月1日起至115年5月31日止，以原條件續約，均為無理由，應予駁回。從而原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並駁回此部分假執行之聲請，核無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人於本院就先位訴訟部分，主張依民法第423條規定，追加請求被上訴人應將系爭櫃位周圍障礙物拆除，並容忍上訴人繼續使用系爭櫃位，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙上訴人營業使用之行為，亦為無理由，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　許旭聖　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊嘉蕙　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林筱涵正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王麗英　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日

2024-10-30

TCHV-113-上易-209-20241030-1