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橋簡
橋頭簡易庭

確認本票債權不存在

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 113年度橋簡字第1088號 原 告 吳美玉 訴訟代理人 洪士宏律師 甘芸甄律師 吳耘青律師 被 告 謝青峰 上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院於民國113年1 1月27日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款 所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。 二、原告主張：兩造前於民國113年初協議由原告向被告購買門 牌號碼高雄市○○區○○○路000號建物及坐落之高雄市○○區○○段 ○00地號土地（下稱系爭房地），並於同年4月1日簽署不動 產契約書（下稱系爭契約書），約定由原告給付新臺幣（下 同）1萬元作為買賣系爭房地之定金，並開立70萬元之本票 （票據號碼0000000號，發票日113年4月1日，下稱系爭本票 ）作為系爭契約書所訂第一期款項之擔保。惟兩造雖已簽立 系爭契約書，但當時簽約過程倉促，而不動產有無瑕疵及瑕 疵修補之處置為不動產買賣必要之點，兩造卻未就此詳加確 認並就處理方式達成共識，可徵雙方於簽訂系爭契約書之際 買賣契約尚未成立，且原告嗣後已透過LINE向房仲表示因對 漏水處理方式有疑義，不同意成立買賣契約，故兩造之間既 無買賣契約，系爭本票擔保之債權即不存在，然被告仍持系 爭本票向本院聲請本票裁定，經本院以113年度司票字第831 號裁定（下稱系爭裁定）准予強制執行，爰依法訴請系爭本 票債權不存在等語。聲明:確認系爭本票債權不存在。 三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳 述。 四、本院之判斷： (一)兩造前於前述時間就前述事項簽訂系爭契約書，原告簽立系 爭本票作為第一期款之擔保，嗣被告持系爭本票聲請強制執 行，經本院作成系爭裁定等事實，業經原告提出系爭契約書 、系爭裁定為證，且被告已於相當時期受合法之通知，未於 言詞辯論期日到場，復未提出準備書狀為任何聲明或陳述， 以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項之規定，視 同自認，堪認原告主張之為真，此部分事實自堪認定。惟視 同自認之效力，僅限於事實層面，而非法律層面，故自認之 當事人，非必為敗訴之當事人，仍應視原告所主張之事實於 法律上能否獲得勝訴判斷而定。 (二)稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付 價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契 約即為成立。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或 默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而 對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關 於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之 性質定之。民法第153條、第345條定有明文。經查，本件兩 造均已於系爭契約書簽章（見本院卷第29頁），其中第1條 載明標的物為系爭房地、第5條載明買賣總價為新臺幣701萬 元（見本院卷第17頁），依前開規定，兩造間關於系爭房地 的買賣契約已經成立。原告雖執前詞主張兩造間之買賣契約 不成立，然查: 系爭契約書附件現況說明書第15項就有無漏 水勾選欄勾「有」，但並未勾選「處理方式」，雖與原告主 張兩造未約定漏水處理方式相符（本院卷第59頁），但這只 能證明兩造當時並未就既存的漏水要如何處理達成具體共識 ，並不會因此使兩造的買賣契約失去效力，蓋此部分的權利 義務關係即使沒有特別約定，仍有民法關於瑕疵擔保或不完 全給付的規定可以依循，並不會使契約無法運作或履行；而 原告雖主張簽約過程倉促，但並未具體敘明其有何認識錯誤 或遭詐欺、脅迫情事，自不因其嗣後向仲介表示不同意該契 約，而影響已成立之契約效力，從而原告主張兩造買賣契約 不成立，尚難憑採。　　 五、綜上所述，原告主張兩造不成立買賣契約，並請求確認系爭 本票債權不存在，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認 與判決之結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官　 呂維翰 以上正本與原本相符。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　　陳勁綸

2024-12-12

CDEV-113-橋簡-1088-20241212-1

訴
臺灣新北地方法院

減少買賣價金

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1196號 原 告 焦義德 訴訟代理人 陳昱維律師 洪銘徽律師 被 告 劉麗華 訴訟代理人 陳虹均律師 上列當事人間減少買賣價金事件，經本院於民國113年11月12日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣陸拾玖萬陸仟柒佰捌拾元，及其中新臺幣 陸拾貳萬陸仟零陸拾壹元自民國一一二年五月三十一日起、其餘 新臺幣柒萬零柒佰壹拾玖元自民國一一三年十一月十二日起，均 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之八十六，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假 執行；但被告如以新臺幣陸拾玖萬陸仟柒佰捌拾元為原告預供擔 保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查 原告起訴時，訴之聲明第一項原為：被告應給付原告新臺幣 （下同）626,061元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第9頁） 。嗣原告於民國113年11月5日以民事擴充訴之聲明暨爭點整 理狀變更聲明第一項為：被告應給付原告805,780元，及自 起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息（見本院卷二第33至37頁）。經核上開聲明變更部 分屬同一基礎事實及擴張應受判決事項之聲明，核與前揭規 定相符，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠緣兩造於111年6月l日經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（ 下稱永慶房屋公司）新莊中正店居間，由原告以總價8,700, 000元，向被告購買坐落於新北市○○區○○段000地號土地（權 利範圍4分之1）暨其上同段984建號即門牌號碼新北市○○區○ ○路○○巷0弄00號4樓建物（下稱系爭房屋，與其坐落土地合 稱系爭不動產），兩造並簽訂不動產買賣契约書（下稱系爭 契约書）。原告已就上開買賣價金支付完畢，被告於111年7 月13日將系爭不動產移轉登記至原告及訴外人高詩婷名下。 於兩造簽訂系爭契約書時，系爭房屋即有滲漏水、壁癌及油 漆剝落情形，為解決及釐清責任歸屬，兩造於系爭契約書中 列有增補契約條款並約明：「二、甲方（即原告）至房屋現 場確認，本標的物現況天花板、廚房有滲漏水情事，乙方（ 即被告）應於111年7月8日前修復完畢並負擔修繕所需費用 ，並經甲方確認後續行辦理（如：代償及交屋）手續。四、 甲方已至房屋現場確認，本標的物現況臥室牆面有油漆剝落 情事，乙方應於l11年7月8日前修復完畢並負擔修繕所需費 用，並經甲方確認後續行辦理（如：代償及交屋）手續。」 　㈡系爭不動產於111年7月13日經辦理產權移轉登記，同年月29 日交屋後，原告發現系爭房屋仍存在明顯滲漏水情況，除天 花板、廚房之外，尚有主臥室牆面、房間牆面、廚房牆面及 外牆均有滲漏水。又臥室外牆面窗戶下係屬空心且造成裂痕 滲水，可見系爭房屋之瑕疵並非僅有前開增補契约所列舉之 範圍，被告顯係故意且未據實告知瑕疵。依系爭契約書第9 條第5項之約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕 疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安 全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告）應負 瑕疵擔保責任。」及系爭契約書增補契約內容，被告本應於 111年7月8日將系爭不動產瑕疵修繕完成。原告並無被告之 聯絡方式，均透過訴外人即永慶房屋公司買方仲介人員焦義 廣、賣方仲介人員卓岱嫻與被告聯絡，卓岱嫻曾於111年11 月30日傳送電子郵件訊息向被告授權處理系爭房屋瑕疵之訴 外人陳永鴻告知：「…⒊買方（即原告）111/11/29有打給同 事，說屋主（即被告）找的師博（阿廷師傅）有打給他，師 父跟買方說，屋主要他施工的地方不包含目前房子現況所有 發現滲漏水的地方，問買方是否已經跟屋主達成共識，買方 有再跟同事說，因為當時購買這間房子的時候，屋主端表示 會修繕好有滲漏水的地方再交付給他們，所以希望屋主這邊 還是能幫忙處理好目前房子既有漏水的地方（如附件1）， 為了避免之後師傅進場後施工方向雙方認知不一樣，是否先 請屋主找的師傅（阿廷師傅）開一張估價單，標示目前要修 繕有滲漏水的地方及修繕方式，這樣一來可以確認雙方知道 要修繕的點是一樣的，二來也可以避免造成廠商多次分段施 工，而向屋主求償的狀況發生…」等語，未獲被告善意回應 ，原告遂於111年12月5日委請律師寄發存證信函予陳永鴻， 請被告於文到7日內出面說明及處理包括但不限於修繕、減 價等損害賠償事宜。 　㈢嗣陳永鴻於111年12月19日傳送電子郵件予卓岱嫻，內容略以 ：「…如買方認為屋況有部分構成瑕疵，可自行接洽第三方 公證單位（建築師公會、結構技師公會、土木技師公會）， 只要第三方公證單位認定為瑕疵之部分或區域，賣方將依第 三方鑑定單位所出示之鑑定赧告進行修繕。」原告乃委請台 灣防水工程技術協進會就系爭房屋瑕疵部分進行鑑定，該協 進會於112年3月13日出具漏水原因鑑識報告書（下稱系爭鑑 識報告書），系爭鑑識報告書記載：「綜上數據測試結果 研判：造成（系爭4樓房屋）有漏水位置為，『客廳廁所』、『 廚房』、『次房間l』、『次房間2』、『主臥室房間』、『前陽台』 等室內立面牆壁混凝土有滲漏水現象，為相對應位置外牆裂 縫所致，故有外來水及使用水時，就會有滲透水的現象並產 生壁癌。①『廚房』及『前陽台』等兩位置漏水原因；為水源由 加裝之遮雨棚與混凝土交接處沿裂縫或損壞處滲透至室內頂 板。②『次房間l』、『次房間2』等2間房間漏水原因；為外牆之 裂縫所致，故有外來水及使用水時，就會有滲透水的現象並 產生壁癌。③『主臥室房間』漏水之原因；為外牆有明顯銑洞 所致。④『客廳廁所』室內牆壁有壁癌，並有漏水之現象為廁 所本身防水層有破損或老舊與使用年限已到等因素所致。建 築物該滲漏水現象如長期、溫度或濕度變化…等原因，會造 成局部結構體產生裂縫，水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及 牆壁內，而造成內部含水量增加，使天花板及牆面滲水並長 期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽 類與之反應形成氫氧化物。而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣 中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱 壁癌）」。系爭房屋存在系爭鑑識報告書所列之相關滲漏水 、壁癌等之瑕疵，且上開瑕疵與系爭契约書增補契约所列情 形相符。 　㈣卓岱嫻於112年4月l日以電子訊息傳送予陳永福，略以：「… 為了減少雙方的爭執，所以買方端就依您2022/12/19向 　　永慶房屋業代反饋，內文提到〔如買方認為屋況有部分構成 　　瑕疵，可自行接洽第三方公正單位…。〕買方已經請台灣防水 工程技術協進會檢驗完成（如附件），依檢驗報告書為證， 檢驗費用為新台幣109,000，修繕費總計為新台幣323,127， 共計新台幣432,127…」，惟被告迄均置若罔聞，原告只得提 出本件訢訟之請求。 　㈤原告委請台灣營建防水技術協進會就系爭房屋有瑕疵部分為 鑑定，該會於113年8月20日所做鑑定報告認定系爭不動產修 復漏水費用為漏水修繕部分318,780元，及修補前因漏水造 成壁癌、白華等滲漏水現象所致損害回復費用378,000元， 總計696,780元，故因系爭房屋有上開瑕疵，原告得依民法 第359條規定得請求依鑑定報告所示修復費用而減少此部分 價金之給付，蓋要修復成無漏水或無瑕疵狀態至少需支出上 開修復費用696,780元，故減少價金數額顯然會高於上開數 額，原告僅就請求回復原狀之費用作為房屋受有減少價金損 失之範圍，又被告就其應減少價金之部分對原告並無請求權 ，被告收受該部分價金為無理由，原告先位得依民法第359 條、第179條規定主張依物之瑕疵擔保責任請求原告返還減 少之價金；次再依民法第227條第1項不完全給付之規定；末 再依民法第360條規定請求被告應負前開修繕費用之損害賠 償責任。另原告委託本件鑑定支出費用109,000元，此部分 因被告於出賣系爭不動產時故意不告知系爭房屋全部瑕疵， 致使原告支出上開鑑定費用部分，原告自得依民法第360條 及第227條第2項規定請求被告就該部分損害負賠償責任(起 訴狀所載慰撫金部分捨棄請求)等語。 　㈥並聲明：⒈被告應給付原告805,780元，及自起訴狀繕本送達 被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原 告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠系爭房屋係於69年建造，屋齡42年餘，多年來為被告及被告 家人居住使用，居住期間有滲漏水之情形，但並不嚴重，在 出售前已多年未曾修繕。於111年間，被告因年事已高決定 至臺中與兒子同住，故透過永慶房屋公司出售系爭房屋。永 慶房屋公司仲介人員媒介原告前來看屋，並稱原告極有購買 意願，惟因屋況不佳有滲漏水問題，希望減價，被告在仲介 人員勸說下，同意修繕現況漏水之部分，更以低於市價10％ 的價格售予原告。原告於看屋過程中對系爭房屋之狀況非常 明瞭，且經由仲介人員提出諸多詢問及要求，兩造於111年6 月l日簽定不動產買賣契約書，並針對此數十年老舊房屋， 以增補契約特約確認修繕滲漏水等範圍，被告並承諾於l1l 年7月8日前就系爭房屋現有瑕疵問題（詳系爭契約書內之增 補契約）修繕完畢。兩造復於111年7月13日辦理系爭不動產 買賣過戶，原告並於111年7月23日點交受領系爭房屋。交屋 當日原告逐一檢視上開增補契約內所載之滲漏水、壁癌、油 漆剝落等情形，再三確認已確實修復完畢方同意點交系爭房 屋。又系爭契約書所附標的物現況說明書，係經雙方就系爭 房屋所確認，並非被告片面說明，原告事後更迭其詞，宣稱 被告有故意不告知物之瑕疵情形，顯有違誤。 　㈡於111年10月16日，原告透過仲介人員反應仍有滲漏水問題， 被告以為是之前修繕的部分有所遺漏，隨即通知修繕師傅前 往，仲介人員翌日即提出修繕報價單55,000元。修繕師傅前 往勘查後，告知被告並非是之前修繕部分有問題，原告係要 求修繕其他部分，被告心裡疑惑，仍基於負責任態度，告知 修繕師傅可先協助修繕，費用暫由被告支付。詎料自此起， 被告每隔數日就接到仲介人員電話通知又有滲漏水問題，修 繕師傅多次前往，反應原告皆以沒空、約不到時間或遲遲不 開門不配合修繕，又原告所謂滲漏水問題根本就不是增補契 約內所列載之滲漏水位置。於111年10月31日仲介人員又提 出第二份修繕報價單128,700元，並頻頻催促被告應接受並 如數賠償上開數額。被告至此開始起疑，再度審視相關契約 且私下打聽，發現買家原來是永慶房屋公司之仲介人員。永 慶房屋公司身為被告之委託仲介方，卻毫無職業道德，隱瞞 由自己仲介人員買受系爭不動產，先是藉口屋況太差要求被 告減價出售，又詳列瑕疵項目要求被告修繕，被告因無經驗 ，均不疑有他而照辦，在交屋後竟仍一再偏頗買家並要求被 告進行各項不合理之修繕，係蓄意侵害被告權益。 　㈢系爭契約書第9條第5項約定擔保責任：「…除本契約另有約定 外，乙方應負瑕疵擔保責任」，依其文義及實務見解，被告 已就房屋品質有所保留，兩造簽約當時，被告僅就增補契約 所列之滲漏水、壁癌、油漆剝落等特定區域瑕疵負擔保責任 ，其餘部分則為現況交屋之合意。即退萬步言之，縱若其後 發現系爭房屋有其他滲漏水之情形，仍應由原告自行處理。 　㈣買賣標的物若屬中古物，是否屬於瑕疵，非概與新品相較。 系爭房屋係於69年建造，於兩造簽訂買賣契约時，該房屋乃 屋齡逾42年之中古屋，其品質、設備、價格均不及鄰近新建 房屋。中古屋之屋況可能存在天花板牆壁龜裂、油漆脫落壁 癌、窗台門框滲水等現象，係中古屋市場中廣為週知之一般 常識，故系爭房屋若有上開情形，原告當可從速檢查發現。 原告於簽約前已多次前往看屋，對系爭房屋老舊狀況及可能 存在之一般中古屋普遍常見之狀況應當有所預見，況且買受 人之一即為房屋仲介人員，原告亦非第一次購屋。又被告自 知出售標的為中古房屋，從未保證系爭房屋絕不漏水，且當 時屋況亦明顯可見部分區域有滲漏水問題，經原告一一檢視 並列載於增補契約內，被告亦在交屋前逐一修繕完畢，經原 告查驗確認瑕疵修繕完成後同意交屋。故雙方交屋時，系爭 房屋已呈現原告得以接受之狀態，原告經仔細檢查後未提出 任何異議並同意交屋，顯見系爭房屋已符合原告預期之價值 而由原告受領，原告當不能再主張瑕疵，今原告要謂系爭房 屋缺少出賣人所保證之品質云云，殊有未洽。 　㈤原告透過仲介人員屢屢宣稱系爭房屋有諸多瑕疵，被告不堪 其擾乃提出可接洽「建築師公會、結構技師公會、土木技師 公會」等第三方公正單位進行鑑定，惟原告並非委請上開任 一第三方單位，而係自行委由非經被告許可之台灣防水工程 技術協進會檢驗，被告無法接受，罔論負擔該筆鑑定費用。 何況上開協會出具之報告係針對系爭房屋全戶進行檢驗，並 非以增補契約約定範圍為鑑定範圍，亦無法區別被告所應負 擔之部分，實難採認。另則，被告在臨訟前並未收過原告之 存證信函，所有所謂系爭房屋瑕疵均係由仲介人員所轉述、 傳達，縱有照片也僅是拍攝局部，根本無法辨別、理解究竟 是系爭房屋何處發生漏水或其他瑕疵。被告當初同意減價10 ％就是為了弭平及填補老舊房屋之瑕疵狀況，卻在仲介人員 的蓄意操作下，致使迄今買賣紛爭不斷，被告實無法接受支 付了高達348,000元之仲介服務費，換來的卻是欺瞞及誆騙 ，更何況買家竟然自己就是仲介人員。末者，系爭不動產買 受人有2人，卻僅有原告1人起訴，縱使本件被告須負減價責 任，亦非應全額賠償予原告。 　㈥另鑑定機關所稱之滲漏水原因乃係因外牆防水層及前側女兒 牆之塗佈瑕疵所導致，應由全體住戶共同負擔修繕責任，不 應要求被告全數賠償等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉ 若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項：（見本院卷二第22至26、42頁） 　㈠原告與被告於111年6月1日就系爭不動產經永慶房屋公司新莊 中正店居間，以總價870萬元購買系爭不動產（含所坐落之 基地持分，即新北巿新莊區瓊林段418地號土地、權利範圍4 分之1）並簽訂系爭契約書，而該系爭不動產之買賣價金， 原告均業已支付完畢，被告並依系爭契約書第8條之約定， 將系爭不動產於111年7月13日移轉登記至原告及高詩婷之名 下。 　㈡系爭不動產當時於111年6月1日簽訂系爭契約書時，其標的物 現況即發現有滲漏水、壁癌及油漆剝落之情事，為解決及釐 清責任歸屬，是兩造於系爭契約書中即列有增補契約條款並 約明：「二、甲方（即原告）至房屋現場確認，本標的物現 況天花板、廚房有滲漏水情事，乙方（即被告）應於民國11 1年07月08日前修復完畢並負擔修繕所需費用，並經甲方確 認後續行辦理（如：代償及交屋）手續。三、甲方已至房屋 現場確認，本標的物現況前陽台天花板、臥室窗框、浴室外 牆、廚房和臥室，有壁癌情事，乙方應於民國111年07月08 日前修復完畢並負擔修繕所需用費用，並經甲方確認後續行 辦理（如：代償及交屋）手續。四、甲方已至房屋現場確認 ，本標的物現況臥室牆面有油漆剝落情事，乙方應於民國11 1年07月08日前修復完畢並負擔修繕所需費用，並經甲方確 認後續行辦理（如：代償及交屋）手續」。 　㈢賣方仲介人員卓岱嫻曾於111年11月30日傳送電子郵件訊息向 被告所授權處理之陳永鴻告知：「…3.買方（即原告）111/1 1/29有打給同事，說屋主（即被告）找的師博（阿廷師傅） 有打給他，師父跟買方說，屋主要他施工的地方不包含目前 房子現況所有發現滲漏水的地方，問買方是否已經跟屋主達 成共識，買方有再跟同事說，因為當時購買這間房子的時候 ，屋主端表示會修繕好有滲漏水的地方再交付給他們，所以 希望屋主這邊還是能幫忙處理好目前房子既有漏水的地方（ 如附件1），為了避免之後師傅進場後施工方向雙方認知不 一樣，是否先請屋主找的師傅（阿廷師傅）開一張估價單， 標示目前要修繕有滲漏水的地方及修繕方式，這樣一來可以 確認雙方知道要修繕的點是一樣的，二來也可以避免造成廠 商多次分段施工，而向屋主求償的狀況發生…」等語【參原 證3】。 　㈣原告於111年12月5日委請律師寄發存證信函予永慶房屋公司 新莊中正店及賣方仲介人員卓岱嫻【參原證4】(被告表示此 部分並未收到該存證信函)。 　㈤被告所授權處理之陳永鴻先生於000年00月00日傳送電子郵件 訊息予賣方仲介人員卓岱嫻，其內容略以：「…如買方認為 屋況有部分構成瑕疵，可自行接洽第三方公證單位（建築師 公會、結構技師公會、土木技師公會），只要第三方公證單 位認定為瑕疵之部分或區域，賣方將依第三方鑑定單位所出 示之鑑定報告進行修繕。」等語【參原證5】。 　㈥原告委請台灣防水工程技術協進會，就系爭不動產之瑕疵部 分進行鑑定，而該協進會於112年3月13日出具鑑識報告書內 容，並評估系爭房屋之滲漏水瑕疵修繕費總計為323,127元 ，而該次檢測費用為109,000元【參原證6】。 　㈦兩造皆不爭執系爭房屋有滲漏水、壁癌、油漆剝落等瑕疵。 另被告自認系爭房屋有滲漏水之瑕疵，原告並無怠於通知被 告之情。（見本院112年11月10日言詞辯論筆錄第1頁） 四、本件兩造爭執之點為：㈠原告得否依民法第359條、第179條 規定請求被告給付修復費用696,780元？㈡若㈠為無理由，則 原告得否民法第360條或第227條第1項規定，請求被告賠償 修復費用696,780元？㈢原告得否依民法第360條或第227條第 2項規定請求被告賠償鑑定支出費用109,000元？茲分述如下 ： 　㈠原告得否依民法第359條、第179條規定請求被告給付修復費 用696,780元？ 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。次按 物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法 定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，出賣 人原則上即應負責。復按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點 而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以 物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要 旨參照）。就住宅而言，主要功能即供人居住使用，房屋一 旦發生牆壁裂縫，遇雨即生滲水之情事，不但將致毀損屋內 財物，且會干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居 住之目的，影響居住品質，是房屋有滲水之情形，自屬減少 其通常效用之瑕疵，並減損系爭建物之價值。 　⒉經查，本件系爭房屋經送請社團法人台灣營建防水技術協進 會鑑定有無滲漏水、壁癌及裂縫等瑕疵暨原因，其鑑定結果 為「陽台天花板有漆面剝落、變色現象、複勘檢測局部潮濕 嚴重，主臥室天花近外牆處有油漆剝落、變色現象、外牆面 有水痕、油漆變色現象、窗框處有漆面變色現象、複勘檢測 局部潮濕嚴重，次臥室1天花近外牆處有油漆剝落、變色現 象、窗框下方有油漆變色現象、複勘檢測局部潮濕嚴重，次 臥室2天花(有木板暗架天花)上方樓板有水泥剝落、白華、 漆面變色現象，次臥室2牆面有漆面變色、剝離及水痕、窗 框邊緣有油漆剝離變色等現象、複勘檢測局部潮濕嚴重、複 勘檢測灑水後次臥室2窗戶窗框下沿兩側有滲水現象，廚房 天花部分有漆面變色鄰近磁磚(壁面)有水痕、右側牆面有漆 面變色及突起、下方有白華現象、複勘檢測局部潮濕嚴重， 浴廁左側門框下方兩側有漆面變色突起及白華現象、複勘檢 測局部潮濕嚴重等滲漏水、壁癌現象...本案研判漏水原因 為外牆防水層有施工瑕疵有明顯塗佈不均勻有多處未塗佈、 前側女兒牆外牆未塗佈，致使長期下雨時，水份會沿外牆縫 隙處及窗框縫隙處往下流滲並沿樓板裂縫滲入4樓房屋頂板 及牆面而造成內部含水量增加，長期含水量增加，這些水份 進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化 納，而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後， 形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體(俗稱壁癌、白華)及長期生長 白色膨脹之碳酸鹽結晶體而造成油漆剝落、壁癌、白華、潮 溼等滲漏水現象，浴廁部分因複勘浸水檢測並未滲漏滴水出 來且漆面變色突起及白華現象皆位於門框下方兩側研判漏水 原因為門框下方防水層恐有細微縫隙致使長期用水時，水分 會沿縫隙處流滲滲入，造成浴廁門框下方兩側長期含水量增 加而造成漆面變色突起及白華等滲漏水現象。」，參酌上開 說明可知，系爭房屋確存有滲漏水情事，要屬物之瑕疵無疑 。又參諸上開漏水點之滲水現象顯非短時間劇烈發生之漏水 ，且原告於系爭房屋交付後即發現仍有漏水情形，斯時委請 台灣防水工程技術協進會進行漏水原因鑑定，依據其所出具 之鑑識報告書記載：「綜上數據測試結果研判：造成（系 爭4樓房屋）有漏水位置為，『客廳廁所』、『廚房』、『次房間 l』、『次房間2』、『主臥室房間』、『前陽台』等室內立面牆壁 混凝土有滲漏水現象，為相對應位置外牆裂縫所致，故有外 來水及使用水時，就會有滲透水的現象並產生壁癌。①『廚房 』及『前陽台』等兩位置漏水因；為水源由加裝之遮雨棚與混 凝土交接處沿裂縫或損壞處滲透至室內頂板。②『次房間l』、 『次房間2』等2間房間漏水原因；為外牆之裂縫所致，故有外 來水及使用水時，就會有滲透水的現象並產生壁癌。③『主臥 室房間』漏水之原因；為外牆有明顯銑洞所致。④『客廳廁所』 室內牆壁有壁癌，並有漏水之現象為廁所本身防水層有破損 或老舊與使用年限已到等因素所致。建築物該滲漏水現象如 長期、溫度或濕度變化…等原因，會造成局部結構體產生裂 縫，水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內，而造成內部 含水量增加，使天花板及牆面滲水並長期含水量增加，這些 水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類與之反應形成氫氧 化物。而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後 ，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌）等情(見本院 卷一第125頁)，可徵系爭房屋之滲漏水、壁癌情況係於系爭 房屋點交時即已存在甚明，且系爭房屋有滲漏水、壁癌等情 形，自屬減少其通常效用並有減損系爭房屋價值之瑕疵情形 。 　⒊然被告抗辯原告於契約成立時即已知悉上開瑕疵存在，被告 亦在交屋前逐一修繕完畢，經原告查驗確認瑕疵修繕完成後 同意交屋，且當初有減價出售，原告自不得再主張瑕疵擔保 責任等語，惟原告固於契約成立時知悉有漏水瑕疵，然兩造 於契約成立時已締結增補契約，約定被告應就滲漏水情事負 修繕完畢之責，並未有免除瑕疵擔保責任之約定，且原告縱 已知悉系爭房屋存在部分位置漏水情形，然交付系爭房屋前 本無從逐一確認各處滲漏水之具體狀況，且被告所為之修繕 是否有就各漏水處暨漏水原因確實修繕至不漏水狀態或僅就 外觀為表面修補，亦非原告當時所得查悉，且依照證人即被 告委任仲介公司之業務卓岱嫻到庭證稱：當初買賣時，屋主 方(即被告)有說會修繕好一些漏水的屋況。所以雙方有簽立 增補契約，交屋後買方有發現新的漏水處，買方有跟其銷售 業務反應，買方銷售業務再跟我們賣方這邊反應，表示廚房 熱水器上方的天花板、廚房外推窗側邊、房間的牆面有多處 、房間冷氣下方都有一些漏水的問題。我們知道買方反應的 事情後，馬上請師傅到現場估價修繕費用及察看屋況，也馬 上以信件方式通知賣方劉麗華的兒子，我們稱他陳先生。陳 先生回應說會幫忙做處理，因為一開始賣方有請師傅整理過 房子，師傅有保固，所以會請廠商去處理。後來賣方的廠商 有去維修，維修後買方又來反應還是有漏水，因為買方當時 已經住在裡面，我們收到買方反應後又以信件寄給陳先生， 請他處理，陳先生表示會再請廠商來。廠商有再去維修，但 維修完買方還是反應有漏水，我們又再寄信件給陳先生，請 他維修。但此時買方希望賣方能把維修的方式還有修繕後保 固多久做一個明確確認，陳先生只有請廠商過來再修繕。後 來陳先生覺得房子有漏水的地方他負責修繕，但買方希望能 做一個防水，想要把問題根治，所以我們有請師傅過去估價 。當時有請兩間廠商估價，師傅估出來的價格再轉達給買賣 雙方，請雙方協調各自負擔費用的比例。陳先生覺得他負責 修繕漏水維修部分就好，所以他不同意。當時還有發現牆面 有空心的部分，買方希望賣方連同空心的部分一起修繕，賣 方不同意，賣方表示有任何瑕疵要請第三方公證單位來鑑定 判斷。後續買方就找防水工程技術協進會來鑑定，經鑑定後 ，修繕費用及檢測費用共花費43萬2127元，買方希望由賣方 出錢補償這筆費用，後續若有發生屋況的瑕疵，就由買方自 行修繕處理，但賣方後續就沒有再回信了。且當時簽立增補 契約所發生的漏水情況（天花板、廚房漏水），與我剛剛所 述交屋後所發生的漏水情況有些相同，有些不相同。相同部 分賣方有先修繕，但修繕完成交屋後3 個月還是有漏水，有 些是不同的，是新的漏水問題等語(見本院卷一第304至306 頁)，顯見被告除並未就天花板及廚房滲漏水現象修繕完畢 外，亦有其他新的漏水點係於交付後始發現，此部分亦非交 屋時得立即以肉眼觀看即可知悉，自難認被告所稱原告逕同 意依現況交屋，而不得再請求被告就系爭房屋漏水部分負瑕 疵擔保之責等語為可採。況不動產之成交價格，同時受多項 因素影響，縱有成交價較低之情事，亦未必係兩造已約定現 況交屋所致，被告就此部分亦未舉證證明兩造有以減價出售 方式約定免除賣方即原告之瑕疵擔保責任乙節，難認此部分 所為辯稱為可採。綜上，系爭房屋既有上揭漏水瑕疵，且未 經兩造特約免除被告之瑕疵擔保責任，且被告復未將系爭房 屋之漏水瑕疵全部修復完畢，業如前述，該等瑕疵於兩造交 付房屋前既已存在，揆諸前開說明，不以被告是否知悉或存 有可歸責性與否，其均應就上開瑕疵負物之瑕疵擔保責任， 故原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任等語，應屬有據。 　⒋又按民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其 價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減 少價金。又買受人依前條規定所得主張之價金減少請求權， 一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於 應減少之範圍內縮減之（最高法院87年台簡上字第10號判例 意旨參照）。原告主張系爭房屋受有上開漏水瑕疵修補費用 之價值減損，蓋因上述修補系爭瑕疵應支出費用，乃係買受 系爭不動產所必須支出之額外費用，其性質核屬系爭房屋之 物理性價值貶損，此核與中華民國不動產估價師公會全國聯 合會第九號公報-瑕疵不動產汙名價值減損估價指引所載「 壹、名詞定義」、「三、瑕疵價值減損：指不動產受有瑕疵 所造成的價值減損總額，包括『修復費用』及『汙名價值減損』 」相符，而本件原告並未主張並舉證有無交易價值減損(交 易性價值貶損)，僅主張修復費用之物理性價值貶值，自非 法所不許，查被告所出售之系爭房屋因有上開漏水瑕疵，已 如前述，系爭瑕疵經鑑定報告之鑑定結果，認定回復原狀之 修復工程如鑑定報告附件八、修復方式及費用概估所示，總 計受有物理性價值貶損696,780元，復核前開修復區域、項 目、位置，均為系爭漏水必要之修繕，則原告主張以此修復 費用之數額請求減少價金，尚無不合。準此，依如附件八所 示修復方式將上開漏水瑕疵所致損害修復後，系爭房屋即可 恢復其通常效用狀態，是原告依民法第359條規定，主張以 附件八修復瑕疵費用696,780元請求減少價金之一部，堪予 准許。至被告尚辯稱系爭房屋滲漏水原因乃係因頂樓地板及 頂樓外圍女兒牆壁等，應由大樓全體住戶共同負擔等語，惟 按出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之 瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失 為必要，系爭房屋客觀上既有上開滲漏水瑕疵存在，本不以 被告就該原因具有可歸責事由為必要，原告基於買賣契約法 律關係請求被告就所交付之房屋減損之價值部分應減少價金 ，自屬有據。 　㈡因原告所主張之前開㈠請求為有理由，則本院自無庸另審酌原 告得否依民法第360條、第227條第1項規定，請求被告賠償 修復費用696,780元，附此敘明。 　㈢原告得否依民法第360條或第227條第2項規定請求被告賠償鑑 定支出費用109,000元？　　　 　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於 債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。買 賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約 或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不 告知物之瑕疵者亦同。民法第227條第1項、第226條第1項、 第360條分別定有明文。又按物之出賣人就其交付之買賣標 的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發 生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給 付之債務不履行責任（最高法院98年度台上字第1691號判決 參照）。另按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生 瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買 受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付 之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責 任（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。是如物之 出賣人就其交付之買賣標的物之瑕疵係於契約成立前即已發 生，而出賣人於締約時，未有因故意或過失而未告知該瑕疵 於買受人者，自毋庸負不完全給付之債務不履行責任(最高 法院98年度台上字第1691號、103年度台上字第2631號判決 同旨參照)。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實 有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者， 不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。 　⒉經查，系爭房屋之瑕疵係於契約成立前即已發生，則原告主 張依民法第227條規定請求損害賠償，必須證明被告有因故 意或過失而未告知該瑕疵之可歸責事由，倘原告欲依民法第 360條規定為損害賠償請求，亦應證明被告有保證系爭房屋 無漏水瑕疵或故意不告知漏水瑕疵情事，然系爭房屋為數十 年老舊房屋，且被告於交屋前亦有委請師傅前往修繕，且相 關瑕疵非經漏水測試或進一步檢實無法確知，難認被告有何 故意過失而不告知瑕疵之可歸責事由，從而，原告主張被告 就漏水瑕疵所致其於訴訟前支出鑑定費用109,000元應依民 法第227條規定負債務不履行損害賠償責任或依民法第360條 規定負損害賠償責任等語，難認可採。 五、綜上所述，本件原告依民法第359條、第179條規定，請求被 告給付原告696,780元，及其中626,061元自起訴狀繕本送達 被告翌日起(即112年5月31日，見本院卷一第179頁），其餘 70,719元自民事擴充訴之聲明暨爭點整理狀繕本送達被告翌 日起(即113年11月12日)，均至清償日止，按週年利率5%計 算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無 理由，應予駁回。至兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假 執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金 額准許之。又原告敗訴部分，其假執行聲請已失所依附，應 一併駁回。 六、本件事證已經明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後認為對於判決結果不生影響，就不再逐一論述，附此敘 明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　張惠閔 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳睿亭

2024-12-12

PCDV-112-訴-1196-20241212-1

訴
臺灣嘉義地方法院

損害賠償

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第604號 原 告 郭憓靜 被 告 李永杉 王銘翰 呂昆佩 林惠箮 莊原順 涂淑真即法道地政士事務所 被 告 呂欣蓉即利旺不動產企業社 上 七 人 訴訟代理人 陳文彬律師 李成章律師 被 告 台灣房屋仲介股份有限公司 兼 上一 人 法定代理人 彭培業 訴訟代理人 游璿樺 王昱笛 被 告 第一經建股份有限公司 兼 上一 人 法定代理人 謝萬雄 訴訟代理人 莊哲彥 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國113年11月22日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項： 　　被告第一經建股份有限公司、謝萬雄、台灣房屋仲介股份有 限公司、彭培業經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由 其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： (一)原告前委由利旺不動產企業社為其居間，向被告李永杉購買 其名下坐落嘉義縣水上鄉新三界埔1002、1003地龍土地(下 稱系爭土地)，及坐落其上門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村○○○00 0○0號之未保存登記建物(下稱系爭建物)，並委由第一建經 公司辦理履約保證事宜。原告與李永杉於民國113年3月6日 簽訂系爭不動產賣賣契約，於113年4月18日會同嘉義縣水上 地政事務所人員至系爭房地實施鑑界，而系爭房地已完成移 轉登記相關程序。 (二)被告李永杉依約應將系爭土地遭他人占用之情形排除後，始 能將系爭房地移轉至原告名下，而系爭土地現仍遭人占用， 可見前述被告等人共同詐欺及共同侵權行為，致原告權益受 損，爰民法第184、185、179、195、226、227條之規定為本 件之請求如下： 1、系爭房屋遭到侵占無法修復重建之損失6,928,170元。 2、系爭房屋遭到侵占無法出租，以每月租金8千元計算，自113 年7月至114年6月，租金損失144萬元。 3、原告因被告等人共同詐欺及共同侵權行為，身心痛苦，需定 期就醫，每日捻香祈福與念經祝禱以求緩解焦慮，請求精神 慰撫金324萬元。 4、系爭房地圍籬鐵門費用。 5、以上總計請求被告連帶賠償11,608,170元。 (三)訴之聲明： 1、被告應給付原告11,608,170元及自113年11月22日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。 2、訴訟費用由被告負擔。 3、原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)被告呂欣蓉即利旺不動產企業社、李永杉、王銘翰、呂昆佩 、林惠箮、莊原順、涂淑真即法道地政士事務所： 1、依系爭不動產買賣契約第12條第1項，原告與李永杉間並未 約定須排除系爭土地遭人占用後，雙方始能移轉系爭房地及 履約保證之程序。且原告於113年4月18日鑑界當日，已知鄰 地建物之屋簷及冷氣占用到部分系爭土地之上空，且鄰地及 系爭土地之交界處亦有盆栽及雜物。惟原告當日僅表示其日 後也會在鄰地周遭裝設冷氣，對系爭土地部分上空遭占用之 情形，並無其他意見，僅是要求賣方協助清除地界上之盆栽 雜物；而系爭土地於113年5月9日移轉至原告名下，系爭建 物之房屋稅籍亦於113年5月15日更改為原告，在系爭土地所 有權移轉至原告名下後，原告又請利旺不動產企業社等人詢 問涂淑真即法道地政士事務所能否盡速為其辦理履約保證之 結案程序。故被告李永杉及利旺不動產企業社等人於未排除 占用情形即辦理履約保證結案程序，並無詐欺之事實。 2、系爭不動產已完成移轉，並無原告所指因趕件而未履約、持 續不法得利、侵占系爭土地之情形。 3、縱認依系爭契約第12條第1項之約定，被告李永杉應將他人 占用系爭土地上空之情形排除，然其餘被告王銘翰、涂淑真 及呂欣蓉即利旺不動產企業社、呂昆佩、林惠箮、莊原順等 人，並非系爭契約之當事人，依債之相對性，自不負擔排除 占用之責。 4、原告固稱系爭土地遭鄰地占用，導致其失去租金收入云云， 然其未說明依何規定要求被告負連帶賠償責任，又未實際受 有任何租金損失，其請求被告連帶給付房屋遭到侵占之損失 6,928,170元、租金損失1,440,000元，實非可採。 5、原告主張依767條之規定請求被告負擔裝設系爭土地圍籬鐵 門之費用，但此與該條文意旨未合，且原告未有人格法益受 損，其請求賠償精神慰撫金，與民法第18條之規定不符。 6、聲明： 　⑴原告之訴駁回。 　⑵訴訟費用由原告負擔。 　⑶如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 (二)被告彭培業未於言詞辯論期日到庭，惟具狀表示：被告與本 案無涉，原告之請求當事人不適格。聲明：⑴原告之訴駁回 。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保請准免 為假執行。 (三)台灣仲介股份有限公司未於言詞辯論期日到庭，惟具狀表示 ：呂欣蓉係任職於利旺不動產企業社，並以利旺企業社與原 告締約，利旺不動產企業社是被告公司之加盟店，被告並未 授權呂欣蓉或授權利旺不動產企業社與原告簽立本件買賣契 約，故本件買賣與被告無關。聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟 費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保請准免為假執 行。 (四)其餘被告：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲 明或陳述。 三、爭點事項： (一)不爭執事項： 1、原告委由利旺不動產企業社為其居間，向被告李永杉購買其 名下坐落嘉義縣水上鄉新三界埔1002、1003地龍土地，及坐 落其上門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村○○○000○0號之未保存登記 建物，並委由第一建經公司辦理履約保證事宜。 2、原告與被告李永杉於113年3月6日簽訂系爭不動產買賣契約 。 3、系爭土地於113年5月9日移轉至原告名下，系爭建物之房屋 稅籍亦於113年5月15日更改為原告。 (二)爭執事項： 1、原告請求之系爭房屋遭侵占損失、租金損失、精神慰撫金有 無理由？ 四、本院判斷： (一)原告請求之系爭房屋遭侵占損失、租金損失、精神慰撫金有 無理由？　　 1、原告委由利旺不動產企業社為其居間，向被告李永杉購買其 名下坐落嘉義縣水上鄉新三界埔1002、1003地龍土地，及坐 落其上門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村○○○000○0號之未保存登記 建物，並委由第一建經公司辦理履約保證。又系爭土地113 年5月9日移轉至原告名下，系爭建物之房屋稅籍亦於113年5 月15日更改為原告之事實，為被告李永杉、涂淑真即法道地 政士事務所、王銘翰、呂欣蓉即利旺不動產企業社、呂昆佩 、林惠箮、莊原順等人所不爭執，並有系爭不動產謄本、買 賣契約書、嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書可證(本院卷 一第23-47頁、卷二第63頁)，其餘被告對上述事實並未提出 爭執，故上開事實堪信為真。 2、依買賣契約第12條特約事項約定「..鑑界後若被他人占用由 賣方負責排除，依現況說明書所載及相關法令規定辦理..」 (本院卷一第35頁)。可見當時買賣雙方有約定若買受之系爭 土地遭他人占用，應由賣方即李永杉負責排除。經查： 　⑴依上述約定可知，原告買受系爭土地之時，即有意識到土地 可能遭他人占用之情事，進而約定由賣方負責排除。可證李 永杉及利旺不動產企業社等人於撮合買賣之時，並無刻意隱 瞞系爭土地有遭他人占用，而有欺詐原告之事實。 　⑵原告於113年4月18日鑑界當日，即已知悉鄰地建物之屋簷及 冷氣占用到部分系爭土地之上空，此為原告所自承，並有原 告所提之地籍圖、相片為證(本院卷一第15、272-275頁)。 又系爭土地於113年5月29日完成移轉登記予原告，此有土地 謄本可證(本院卷一第23頁)，可見原告於土地移轉登記前即 已知悉系爭土地之上空有遭他人之屋簷及冷氣入侵占用。 　⑶原告於另案陳稱：「我請廠商去評估，之前急於過戶，契約 書有要求賣方如果有被侵占的情況，處理好才能過戶給我， 但因另案的原因為了戶籍的事實，我就拜託台灣房仲的地政 趕快幫我過戶手續，他們都知道我有被強制遷戶籍的狀況， 在113年5月16日就整個過戶完成，113年5月7日就把戶籍遷 入嘉義縣○○鄉○○○000號之2」等語，此有本院113年度訴字第 483號損害賠償事件之筆錄可證(本院卷一第247頁)。 　　依此可以證明，系爭土地之上空雖遭他人入侵占用部分，但 原告自行同意完成辦理過戶手續，並非被告等人不願協助其 排除被占用土地上空之部分，且未爭執系爭土地上空有遭占 用之問題。 　⑷原告與被告呂昆佩之Line對話，原告表示「我昨天去三界埔1 04-2號仍有看到相鄰地界的植物盆栽與雜物，請原地主協助 清空地界邊鄰居雜物，方便過戶給我」、「能否詢問明天可 以辦理過戶結案嗎，民事法庭房東請律師要求我儘快遷出爭 議地址，我要遷入這個地址：嘉義縣○○鄉○○村○○○00000號， 謝謝」、「請問晚上19：00呂總在嗎？親自過去店裡包個禮 金答謝大家」、感謝你促成我買成三界埔房地，終於有大地 坪的起家厝，感謝你」。原告在其Fb貼文表示「感謝台灣房 屋富鑫團隊嘉義湖子內特許加盟店幫忙，完成郭憓靜買成嘉 義縣水上鄉的平房，..感謝台灣房屋嘉義湖子內店由呂昆佩 (呂總阿魯米)總經理率領之不動產團隊順利完成憓靜定居嘉 義的心願..」，以上有截圖可證(本院卷二第73-79頁)。依 上開對話可知，係原告主動要求先辦理過戶完成，且完成過 戶後，原告亦一再表示感謝台灣房仲及呂昆佩等人，為其完 成買受系爭不動產。 　⑸系爭不動產所有權移轉至原告名下後，原告又請利旺不動產 企業社等人詢問涂淑真即法道地政士事務所能否盡速為其辦 理履約保證之結案程序，並已辦理履約保證程序而結案。此 有第一建築經理公司專戶收支明細表暨點交確認單可證(本 院卷二第65-71頁)，可見原告於本件買受系爭之不動產履約 過程，並無任何爭執或有要求被告必須排除買受土地之上空 被侵占始得辦理過戶。　　 　⑹綜上所述，原告買受之系爭土地之上空雖遭他人占用部分， 但原告自行同意完成辦理過戶手續，並非被告等人不願協助 其排除被占用土地上空之部分。且原告於本件買受系爭之不 動產履約過程，亦無任何爭執或有要求被告必須排除買受土 地之上空被侵占始得辦理過戶之事項。故被告並無詐欺、違 約、或受有不當得利。 3、如上所述，系爭不動產已完成過戶移轉予原告，原告買受之 土地僅係他人之屋簷及冷氣占用到部分土地之上空，並不影 響原告對買受房屋之使用或出租，故原告請求「系爭房屋遭 到侵占之損失6,928,170元，系爭房屋遭到侵占無法出租之 租金損失144萬元」，均無理由。 4、被告等人並無詐欺原告，原告依此請求精神慰撫金324萬元 ，並無理由。至於系爭房地圍籬鐵門費用，被告等人並不負 修繕之義務，故原告請求此部分之損失，亦無理由。　　 5、綜上所述，被告並無詐欺、違約、或受有不當得利，原告亦 無受不能使用房屋6,928,170元、租金144萬元、精神慰撫金 324萬元、系爭房地圍籬鐵門費用之損害。從而原告依民法 第184、185、179、195、226、227條為本件之請求，均無理 由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已無所 依附，併予駁回。 (二)本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不 影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。　　 五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第三庭法　官　馮保郎　 以上正本係照原本作成 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀(須按對 造人數提出繕本)及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁 判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　張簡純靜

2024-12-11

CYDV-113-訴-604-20241211-1

訴
臺灣新北地方法院

減少買賣價金等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第2695號 原 告 蔡連春 訴訟代理人 黃怡騰律師 被 告 李家菊 訴訟代理人 王寶蒞律師 上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國113年11月6 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾伍萬元，及自民國一一一年 十月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔百分之五十四，餘由原告負擔。 四、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣柒拾伍萬元為被告供擔 保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾伍萬元為原告 預供擔保，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序事項： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。次按原告 於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之 言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未 為同意與否之表示者，自該期日起10日內未提出異議者，視 為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項亦有明文。 經查，本件原告起訴時原聲明第1項為：被告應給付原告新 臺幣（下同）450萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第11頁）。並 以兩造簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第17條第 2項、第3項約定、民法第354條、第359條、第360條作為請 求權基礎（見本院卷一第23頁至25頁）。嗣於訴狀送達後， 撤回系爭契約第17條第2項、第3項約定、民法第360條等請 求權基礎，追加民法第179條規定作為請求權基礎（見本院 卷一第271頁至277頁、第375頁），迭經變更聲明，最後之 聲明為請求被告應給付原告415萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並追加民法 第227條第1項為請求權基礎（見本院卷二第115頁、第162頁 ），與前開規定並無不合，應予准許。原告撤回請求權基礎 部分，被告未於10日內提出異議，追加請求權基礎部分，被 告雖不同意原告之追加（見本院卷一第369頁、本院卷二第1 31頁至133頁、第150頁），惟此係基於同一之基礎事實，核 無不合，應予准許。　 貳、實體事項： 一、原告主張：原告前經訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信 義房屋）居間仲介，於民國110年10月4日與被告簽訂系爭契 約，約定以1,900萬元向被告購買坐落新北市○○區○○街00號3 樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地（與系爭房屋合稱系爭 房地），買賣契約書房屋現況說明書中未標示氯離子含量過 高之說明，兩造遂於110年11月12日辦理移轉登記及相關手 續，惟原告於111年4月10日入厝當日突接獲信義房屋及被告 之配偶倪崗通知，與系爭房屋同一樓層即門牌號碼新北市○○ 區○○街00號3樓之買受人發現所購買房屋氯離子超標，原告 隨即於111年4月21日委請立鋼國際工程股份有限公司（下稱 立鋼公司）到場檢測，經檢測結果確顯示系爭房屋有氯離子 超標之情形，原告始知系爭房屋存有氯離子超標之瑕疵（下 稱系爭瑕疵），爰依民法第359條、第179條、第227條第1項 ，請求被告減少價金380萬元並賠償損害35萬元等語。並聲 明：㈠被告應給付原告415萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准 宣告假執行。 二、被告則以：系爭房屋係在77年1月6日建築完成，斯時並無氯 離子含量之標準，立鋼公司檢測報告上加註平均值異常字樣 ，具批判性而有失公平。且依系爭契約第17條第2項、第3項 約定可知本件原告未請求進行檢測，如何令被告負擔瑕疵擔 保之責。又本件亦無故意不告知瑕疵、或保證品質之情，且 原告亦未依民法第356條通知被告瑕疵，視為承認所受領之 物，是原告請求均屬無據，又縱使認系爭瑕疵存在，亦僅存 在於系爭房屋，而不存在系爭土地，原告以總價為分母計算 減價金額尚非妥適，所主張之減價比例亦有疑慮等語，資為 抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　 三、兩造不爭執事項（見本院卷二第162頁至164頁）： 　㈠兩造於110年10月4日簽立系爭契約，約定以1,900萬元為對價 ，由原告向被告購買系爭房地（見本院卷一第39頁至143頁 ）。 　㈡兩造於110年11月12日完成將系爭房地移轉所有權登記至蔡侑 霖名下及交付系爭房屋之手續（見本院卷一第251頁至259頁 ）。 　㈢立鋼公司-中和實驗室111年4月26日硬固水泥砂漿及混凝土中 水溶性氯離子含量試驗檢測結果認為系爭房地平均值1.2436 ，結果異常。系爭房地復經本院囑託新北市建築師公會鑑定 ，鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所載廚房旁臥房進門前方 橫向樑氯離子含量為1.5355kg/m³，進主臥左側柱為1.0779 kg/m³，浴廁旁臥房進門右側上方縱向樑為1.1174 kg/m³， 平均值為1.2436kg/m³，大於83年至104年CNS三次公布標準 。依照系爭鑑定報告認為系爭房地因前開氯離子數值，污名 價值減損金額為190萬元、修繕補強費用為35萬元，合計價 值減損金額共為225萬元。 　㈣新北市○○區○○街00號3樓係由被告之夫倪崗出售予訴外人陳佳 婷，2人於111年11月1日因氯離子檢測平均值達0.9517kg/m³ ，超過2人所簽立之契約標準，爰訂立和解協議書（見本院 卷一第399頁至401頁）。 四、得心證之理由： 　㈠系爭房屋之氯離子數值超標已構成物之瑕疵，被告自應負瑕 疵擔保之責： 　1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得解除 契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第354條第1項前段、第359條、第365條第1 項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言 ，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度 台上字第1460號判決意旨參照）。　 　2.經查，系爭契約第17條其他約定事項第2項第2款約定：氯離 子含量檢測約定：買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配 合依通例（由廠商依其專業於主建物之樑、柱、承重牆等共 取三處樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測，進行檢測時應由 信義房屋通知買賣雙方到場，且為避免檢測樣本因天候環境 或滲漏水等外部污染導致爭議，雙方同意檢測時應排除混凝 土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域。其檢驗結果 如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在 87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m³以上；在8 7年6月25日到104年1月13日含當日者，約定為0.3kg/m³以上 ；在104年1月14日以後者，約定為0.15kg/m³以上）時，由 買賣雙方進行協商，如協商不成，任一方皆可逕行解除契約 （惟應於他方提起民事起訴或聲請仲裁程序前為之），賣方 應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用 ，均各自負擔，惟如賣方有故意不告知之情事，應負擔全部 之費用。如建築完成日期無從查知時，概以建物謄本第一次 登記日期為準；同條第3項約定：無論買方有無辦理本條第2 項各項檢測（包括氯離子含量檢測約定），賣方均應依法負 瑕疵擔保責任（見本院卷一第52頁至55頁），是細譯系爭契 約之約定可知兩造對於氯離子超出上開標準乙節均認定屬瑕 疵，且縱原告於買受系爭房地時未進行氯離子檢測，亦不排 除被告之瑕疵擔保責任。而本件依照立鋼公司-中和實驗室1 11年4月26日硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試 驗檢測結果認為系爭房屋氯離子含量平均值為1.2436，結果 異常，兩造同意以此作為系爭房屋氯離子含量之數值（見本 院卷一第453頁、第457頁），經本院囑託新北市建築師公會 鑑定，鑑定報告所載廚房旁臥房進門前方橫向樑氯離子含量 為1.5355kg/m³，進主臥左側柱為1.0779 kg/m³，浴廁旁臥 房進門右側上方縱向樑為1.1174kg/m³，平均值為1.2436kg/ m³，大於83年至104年CNS三次公布標準，此有立鋼公司試驗 報告、新北市建築師公會新北市建師鑑字第610號鑑定報告 書在卷可參（見本院卷一第171頁），且系爭房屋係在77年 建築完成，此有原告提出之臺北縣政府工務局使用執照存根 、建物登記第一類謄本在卷可查（見本院卷一第129頁、第2 55頁），自已超過系爭契約約定之0.6kg/m³以上， 　　是系爭房屋具氯離子瑕疵乙節，應堪採信。 　3.原告主張其於111年4月10日信義房屋仲介通知原告，隔壁房 屋有海砂屋之情形，原告得知有此情形後，請仲介通知買賣 雙方於111年4月21日到場，當日被告配偶及兒子有到場，11 1年4月26日取得立鋼公司-中和實驗室氯離子超標檢驗報告 ，並透過仲介通知被告該情形等語；被告則抗辯：原告確有 透過房屋仲介通知被告之配偶倪崗，然並未通知被告本人， 故原告未依民法第356條即時通知等語（見本院卷一第379頁 、第395頁、本院卷二第124頁），惟查，證人即接受原告委 任擔任系爭房地仲介之胡家偉到庭證稱：我有告訴原告隔壁 房屋氯離子超標事實。並建議原告辦理氯離子含量檢測。檢 測公司時前來房屋現場辦理氯離子含量檢測及採樣時，我及 我同事蘇榮利及原告一家人、原來的屋主即被告及她先生， （經回頭確認在場旁聽之人）、被告的兒子也在場。檢測後 發現氯離子有超標。有通知原告及賣方經紀人蘇榮利，沒有 通知被告。我一開始跟原告蔡連春做協商，原告的想法是價 金要減少多少，沒有跟被告協商，我是跟蘇榮利告知，由蘇 榮利跟被告做協商，一開始雙方針對房屋價金做減價處理， 後來沒有共識，我就交給公司的客戶法務去跟雙方做協商等 語（見本院卷一第420頁至422頁）。證人蘇榮利到庭證稱： 經由檢測報告才知道系爭房屋氯離子超標之情形。由胡家偉 傳給我的。我有把檢測報告用LINE傳給被告的配偶倪崗先生 。委託書是被告簽的，但因為該戶與新北市○○區○○街00號3 樓兩戶一起談委售，所以條件的部分都是跟倪崗談。立鋼公 司辦理檢測時，在場人員有我及胡家偉、原告、倪崗到場。 我沒有直接與被告聯絡上，我都是透過倪崗聯繫。4月26日 檢測報告出來後，胡家偉把東西傳給我後，我就傳給倪崗。 這兩件都是我與倪崗認識，透過倪崗來委託我，一戶委託人 是倪崗，另一戶委託人是被告，委託書是被告與倪崗分別簽 的，但是兩戶的帶看與出價回報或事情都是與倪崗聯繫，後 續有狀況也都是跟倪崗聯繫等語（見本院卷一第424頁至428 頁），是依上開證人所述，可知系爭房地之買賣事宜均係被 告配偶倪崗代被告處理、負責與仲介聯繫相關事宜，是原告 既已於上開時間透過仲介通知倪崗，自已屬即時通知，被告 上開抗辯，委無足採。從而，系爭房屋之氯離子數值超標既 已構成物之瑕疵，且經原告即時通知被告系爭瑕疵情事，被 告自應負瑕疵擔保之責。 　㈡原告得依民法第359條、第179條減少價金並請求返還已給付 之價金225萬元，逾此部分，則屬無據： 　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價 金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請 求之價金，即於應減少之範圍內縮減之（最高法院87年台簡 上字第10號判決意旨參照）。本件被告既應負物之瑕疵擔保 責任，已如前述，原告即得依民法第359條規定請求減少價 金，被告就其已受領應減少之價金部分，即屬雖原本有法律 上之原因而其後已不存在之情形，構成不當得利，則原告依 民法第179條規定，請求被告返還應減少之價金，洵為正當 。經查，本件經本院囑託新北市建築師公會鑑定系爭房地於 110年11月12日移轉所有權登記時，經兩造合意以立鋼公司 檢測之氯離子含量鑑定本件氯離子超標所生之價值減損金額 ，鑑定結果為：依不動產估價及價值減損實務，房屋之市場 交易價格之價值減損係指瑕疵價值減損：一般不動產受到污 名瑕疵所造成的價值減損總額，包含「修繕補強費用」及「 污名瑕疵價值減損金額」。承上可知：不動產受到瑕疵所造 成的價值減損總額等於修繕補強費用加上污名瑕疵價值減損 金額。因此，本鑑定案之不動產受到瑕疵所造成的價值減損 總額，必須估算修繕補強費用與污名瑕疵價值減損金額。鑑 定標的物權狀面積：主建物為103.51㎡，附屬建物為陽台8.8 花台0.7= 9.5㎡詳附件（六）-2。估算瑕疵價值減損金額時 ，必須瞭解兩造於110年11月12日移轉登記時合意買賣之金 額，經系爭契約書可知金額為1,900萬元。依一般高氯離子 混凝土建築物實務，平頂發生混凝土塊脫落、鋼筋裸露情形 時之面積約為天花板面積之三分之一左右。本標的物之氯離 子平均值為1.2436kg/m³，研判平頂連其周邊需修繕補強之 面積為56平方公尺，乃研判補強修繕費用為35萬元。系爭房 屋經由現場會勘時之觀察與體驗後，對室內外現況、外觀造 型、空間使用機能、採光通風與日照、建築設施設備等等， 體驗出一些心得，再參酌一般房地產買賣市場行情實務，可 知僅就建築物（包括土地）影響市場行情之因子有：外觀造 型與美感、空間使用機能、採光通風與日照、結構安全、消 防安全、電氣安全、逃生避難安全、室內健康品質、設施設 備品質、房屋恆久性品質、環景永續品質等等。本鑑定案僅 就「氯離子含量過高」探討影響該「房地」之污名價值減損 之比例為多少，茲將影響房地市場行情之因子分配權重與污 名價值減損影響權重進行分析，可知本件氣離子含量過高時 ，該「房地」之污名價值減損之比例研判為百分之十。又再 參考三個相似系爭房屋之高氯離子建築物買賣案例，經法院 判決有關交易價格減損金額之百分比，並衡量系爭房屋之混 凝土氯離子含量平均值為1.2436kg/m³後，綜合研判系爭房 屋因混凝土之氯離子含量過高致污名減損之百分比為百分之 十為合理。復以系爭房地買賣價金1,900萬元計算，應認系 爭房地污名價值減損之金額為190萬元等語（見系爭鑑定報 告第4頁、第7頁至9頁）。 　2.本院審酌系爭房屋之氯離子含量確已逾系爭契約之約定標準 ，並超過上開國家標準之規範值，為俗稱之「海砂屋」，亦 與系爭房屋之標的物現況說明書中被告所勾選現況不符（見 本院卷一第111頁）。又混凝土最大水溶性氯離子含量超標 將侵蝕鋼筋結構，致使鋼筋氧化鏽蝕膨脹、水泥塊剝落等情 ，對於建物局部結構構件已造成安全性影響，亦為通常交易 觀念所難以接受，縱無立即之危險，隨時間經過易增加房屋 結構之危險性，猶將削弱系爭房地整體於不動產交易市場競 爭力，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均有減 損。是以，系爭房屋氯離子含量超標、混凝土剝落、鋼筋外 露及鏽蝕之情形，自會減少一般房屋所應具有之通常效用、 價值及契約預定效用，自將影響系爭房地之交易價值，被告 雖援引同棟建物房屋於發現氯離子後之交易價格仍高於系爭 房地交易價格乙節，辯稱系爭房地並無交易價值減損，而認 系爭鑑定報告不可採等語（見本院卷二第79頁至91頁、第12 4頁），惟影響各別房屋成交價格之因素眾多，自無法以發 現氯離子瑕疵後該建物其他戶房屋之成交價格推認系爭房地 即無交易價值減損之情形。參諸前揭鑑定結果乃經中立公正 之鑑定人實地勘查，並拍攝現場照片，本諸其專業知識及一 般房地產買賣實務而作成，自堪採為本件認定原告得請求減 少價金數額之依據。是由上開鑑定結果，足認系爭房屋因氯 離子過高之瑕疵，包括瑕疵修復費用及該等瑕疵縱經修復後 對系爭房地整體價值所造成之影響，致系爭房地交易價值減 損共計225萬元（污名價值減損金額為190萬元+修繕補強費 用為35萬元=225萬元）。準此，原告依民法第179條規定， 得請求被告返還已受領而應減少之價金為225萬元，逾此部 分之請求，則屬無據，不應准許。 　3.至被告抗辯縱認系爭房屋有價值減損，土地部分應無價值減 損等語（見本院卷一第379頁），惟考量不動產價格係由土 地及建物聯合貢獻所得，然一旦發生瑕疵（本案為氯離子含 量過高），價格減損自不應限縮於建物，且參以區分所有建 物亦不得分開移轉，交易實務上，買家係同時購買土地及建 物，自應以房地一體之總價格做為價格減損之計算基礎，是 本院認系爭鑑定報告以系爭房地合併評估價格減損應無違誤 ，被告上開所辯，自不足採。 　㈢另原告主張依民法第227條第1項請求被告賠償修繕補強費用3 5萬元，此部分既經本院認定計入得減少價金之範圍，原告 自不得再依民法第227條第1項重複請求，是此部分請求自屬 無據。 　㈣又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及 第203條分別定有明文。從而，原告就本件訴訟，請求被告 加計給付自民事起訴狀繕本送達之翌日起即自111年10月14 日起（見本院卷一第233頁）至清償日止，按週年利率5%計 算之利息，與前揭規定，核無不合，應予准許。　 五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條，請求被告給付22 5萬元，及自111年10月14日起至清償日止之法定遲延利息， 為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁 回。 六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經 核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金 額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附 麗，應予駁回。 參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。 肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　許瑞東 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃信滿 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝依庭 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱雅珍

2024-12-11

PCDV-111-訴-2695-20241211-1

簡上
臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度簡上字第19號 上訴人即附 帶被上訴人 張凱富 張祥安 共 同 訴訟代理人 鄒志鴻律師 被上訴人即 附帶上訴人 黃晟覞 被上訴人 何君毅 上 一 人 訴訟代理人 許朝昇律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年10 月4日本院臺北簡易庭112年度北簡字第8446號第一審判決提起上 訴，並為訴之追加，被上訴人黃晟覞提起附帶上訴，本院於113 年11月13日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴及附帶上訴均駁回。 被上訴人黃晟覞應再給付上訴人張祥安新臺幣捌萬參仟壹佰捌拾 參元伍角，及自民國一百一十二年五月五日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息。 上訴人其餘追加之訴駁回。 第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；附帶上訴部分， 由被上訴人黃晟覞負擔。追加之訴部分，由被上訴人黃晟覞負擔 二分之一，其餘由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條 第1項第3款擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第446條第1項定有明文，此項規定依同法第436 之1條第3項之規定於對於簡易程序之第一審裁判提起上訴， 準用之。本件上訴人於原審起訴之聲明為：㈠被上訴人何君 毅（下逕稱其名）應給付上訴人（即張凱富、張祥安二人之 合稱，單指其一則逕稱其名）新臺幣（下同）16萬6,367元 ，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。㈡被上訴人黃晟覞（下逕稱其名，與何君毅 併稱被上訴人）應給付上訴人16萬6,367元，及自本起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈢前二項所命給付，被上訴人中任一人如為給付，其餘被上 訴人於該給付範圍內，免給付義務。㈣何君毅應給付上訴人6 萬800元，及自一審追加書狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。嗣於於本院審理時擴張其聲明 為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡至㈧項請求部分廢棄。㈡ 上開廢棄部分，黃晟覞應再給付張祥安8萬3,183.5元，及自 民國112 年5月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。㈢上開第一項廢棄部分，何君毅應再給付張祥安16萬6,3 67元，及自民國112年5月5日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈣上開第一項廢棄部分，何君毅應再給付張凱 富16萬6,367元，及自民國112年5月5日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息。㈤前四項所命給付，被上訴人任一 人如對上訴人任一人依聲明為給付，其餘被上訴人於該給付 範圍內，免給付義務。㈥上開第一項廢棄部分，何君毅應再 給付張祥安6萬0,800元，及自民國112年9月5日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息。㈦上開第一項廢棄部分，何 君毅應再給付張凱富6萬0,800元，及自民國112年9月5日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈧前二項（即第㈥ 、㈦項）所命給付，何君毅如對上訴人任一人為付，被上訴 人對其餘上訴人於該給付範圍內，免給付義務。經核上訴人 所為，核屬擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應 予准許。（至上訴人於本院另追加聲明：「被上訴人何君毅 應依社團法人新北市建築師公會民國111年1月2日新北市建 師鑑字第053 號鑑定報告書附件(九) 『工程項目』欄所示內 容修復建物門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00號9樓房屋」部 分，因未符合訴之追加要件，由本院另以裁定駁回之。） 貳、實體方面： 　　一、上訴人主張： 　　　㈠張祥安前以總價3,650萬元向何君毅購買門牌號碼臺北市 ○○區○○○路○段00號9樓之1房屋（下稱系爭9樓之1房屋） ，並於民國109年8月10日簽立不動產買賣契約書（下稱 系爭契約），嗣依系爭契約第15條約定，登記張凱富為 所有人，上訴人為系爭契約之共同買受人。 　　　㈡嗣張祥安為重新裝修，僱請黃晟覞進行現場木作拆除、 地板打除及磚牆打除等作業。黃晟覞於109年11月某日 就系爭9樓之1房屋進行原有衛浴設備及地板部分打除工 程，於拆除施工時，除將系爭9樓之1地板防水層予以刨 除或破壞外，在截斷系爭9樓之1房屋水管後並無任何作 為，且當時系爭9樓之1房屋因存有上訴人所無從得知之 瑕疵（即存有「原來其水源供應並未有獨立供水管線， 而係源自系爭9樓房屋所屬水錶之水，且系爭9樓之1房 屋與系爭9樓房屋間之隔牆兩側之浴廁空間之鐵水管係 相互連通而非獨立供水管線」之瑕疵，下簡稱系爭瑕疵 ），致當日工程暫歇下班時雖未見任何水源溢漏，卻於 稍晚因系爭9樓房屋住戶用水且水管相連通之故，使得 隔鄰9樓房屋之水流從上開系爭9樓之1房屋浴廁空間已 截斷之鐵水管冒出而往下滲漏至10號8樓之1房屋（下稱 8樓之1房屋）天花板。8樓之1房屋屋主即訴外人張月霞 （下逕稱其名）因而向上訴人及黃晟覞請求損害賠償， 經本院111年度北訴字第19號判決（下稱另案判決）上 訴人及黃晟覞應連帶給付張月霞14萬3,714元並加計法 定遲延利息與負擔訴訟費用之二分之一確定。而張祥安 已依前開判決於111年6月24日給付張月霞16萬6,367元 。 　　 ㈢依另案判決理由及該案經法院囑託社團法人新北市建築師 公會進行鑑定並於111年1月27日作成之新北市建師鑑字 第53號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）內容可知，黃晟 覞施工把防水層刨除，並截斷系爭9樓之1房屋水管後並 無任何作為（如未在水管截斷處安裝密封水管用之管帽 ），導致當時系爭9樓房屋用水時，其鐵水管（熱水管） 內的水即沿著連通管自系爭9樓之1房屋遭截斷水管處冒 出並滲水到樓下8樓之1房屋天花板造成鄰損結果，自係 違反上開注意義務而具有過失，依民法第184條第1項前 段，應負侵權行為損害賠償責任。張祥安係因黃晟覞執 行職務侵害他人之行為，且已依民法第188條第1項規定 對張月霞負連帶損害賠償責任而為給付後，於其清償範 圍內，自得依據同條第3項規定請求黃晟覞償還。 　　 ㈣又何君毅於系爭契約所附「不動產標的現況說明書」陳述 填載中之第5項水源供應之情形係勾選「有」，並未告知 系爭9樓之1房屋存有系爭瑕疵，亦為樓下8樓之1房屋發 生滲漏水事故的原因之一，是何君毅交付之買賣標的物 即系爭9樓之1房屋存有上開瑕疵，不符合債之本旨，且 系爭瑕疵給付進而造成系爭9樓之1房屋內積水，致損及1 0號8樓之1房屋內天花板等部分，致上訴人受有對張月霞 負有16萬6,367元損害賠償責任之損害，則上訴人自得依 民法第227條第2項規定請求何君毅負債務不履行損害賠 償責任。又系爭9樓之1房屋漏水之主因，係因系爭9樓之 1房屋存有隔牆旁之廁所之水源供應並未有獨立供水管線 之瑕疵，而該鐵水管（熱水管）之水源乃出於系爭9樓房 屋，是上訴人亦得依民法第227條第1項、第229條第2項 、第231條、第233條之規定請求何君毅應給付上訴人增 設系爭9樓之1房屋鐵水管（熱水管）費用6萬800元。 　 二、被上訴人方面： 　　 ㈠何君毅則以：系爭9樓之1房屋與系爭9樓房屋係88年時由 伊與訴外人金光祖同時購買並分別登記於兩人名下，購 買之時兩戶即已就中間客廳牆體打通，前屋主並未對伊 及金光祖特別說明兩戶管線有無互通，伊與金光祖買入 後未進行任何裝修，更無對房屋內任何管線之變更。系 爭9樓之1房屋與9樓房屋之水閥開關與水表均各自獨立。 況依另案之系爭鑑定報告，8樓之1房屋滲漏水係因系爭9 樓之1房屋水管遭截斷，且系爭9樓之1房屋地板防水層因 室內裝修施工遭刨除或破壞所致，與伊及金光祖無涉。 是被伊出售系爭9樓之1房地予張祥安時，實不知有此水 管連通之情，無故意欺瞞不告知上訴人系爭瑕疵之情。 且另案判決亦認定房屋管線設置為何，在房屋買賣交易 習慣上，並非告知之必要事項，縱伊買賣房屋未告知前 揭管路配置，應不構成告知義務之違反，不負瑕疵擔保 責任。是上訴人請求伊賠償，實無法律上理由等語置辯 。 　　 ㈡黃晟覞則以：上訴人請求之損害與伊無涉。再者，本件另 案構成侵權行為之原因係上訴人漏未告知系爭9樓之1房 屋及隔鄰9樓房屋鐵水管係互相連通所致，自應類推適用 民法第217條規定，依過失相抵原則，妥當分配損害之負 擔，酌定黃晟覞應負的比例不超過15%為限，等語置辯。 　三、上訴人於原審起訴聲明為：㈠何君毅應給付上訴人16萬6,3 67元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。㈡黃晟覞應給付上訴人16萬6,367元 ，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。㈢前二項所命給付，被上訴人中任一人 如為給付，其餘被上訴人於該給付範圍內，免給付義務。 ㈣何君毅應給付上訴人6萬800元，及自本書狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原審判命 黃晟覞應給付張祥安8萬3183.5元，及自112年5月5日起至 清償日止，按年息5％計算之利息，並駁回上訴人其餘請求 ，上訴人就其敗訴部分全部不服提起上訴，並於本院為訴 之追加，擴張其聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡ 至㈧項請求部分廢棄。㈡上開廢棄部分，黃晟覞應再給付張 祥安8萬3,183.5元，及自民國112 年5月5日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息。㈢上開第一項廢棄部分，何 君毅應再給付張祥安16萬6,367元，及自民國112年5月5日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣上開第一項 廢棄部分，何君毅應再給付張凱富16萬6,367元，及自民 國112年5月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 。㈤前四項所命給付，被上訴人任一人如對上訴人任一人 依聲明為給付，其餘被上訴人於該給付範圍內，免給付義 務。㈥上開第一項廢棄部分，何君毅應再給付張祥安6萬0, 800元，及自民國112年9月5日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。㈦上開第一項廢棄部分，何君毅應再給付 張凱富6萬0,800元，及自民國112年9月5日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息。㈧前二項（即第㈥、㈦項） 所命給付，何君毅如對上訴人任一人為付，被上訴人對其 餘上訴人於該給付範圍內，免給付義務。黃晟覞就其敗訴 部分提起附帶上訴，並聲明：㈠原判決不利於附帶上訴人 部分廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶上訴人於第一審之訴及 假執行之聲請均駁回。附帶被上訴人則聲明：附帶上訴駁 回。何君毅就上訴人之答辯聲明則為：上訴及追加之訴駁 回。黃晟覞則聲明：㈠上訴駁回 　　　㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。 　四、查上訴人主張張祥安前於109年8月間向何君毅購入系爭9 樓之1房屋，並登記於張凱富名下，嗣張祥安為重新裝修 ，而僱請黃晟覞就該房屋進行現場木作拆除、地板打除及 磚牆打除等作業。於109年11月某日，黃晟覞就系爭9樓之 1房屋進行原有衛浴設備及地板部分打除工程時，拆卸原 有衛浴設備並截斷水管後，因隔鄰9樓住戶用水且水管相 連通之故，致隔鄰之水流從上開已截斷之水管冒出而滲漏 至樓下8樓之1房屋，經8樓之1屋主張月霞對上訴人及黃晟 覞提起本院111年度北訴字第19號修復漏水等訴訟。於訴 訟期間，上訴人以何君毅就該訴訟具法律上利害關係向法 院聲請何君毅為訴訟參加，何君毅參加訴訟，並提出攻擊 防禦方法。其後另案經法院鑑定後，認定8樓之1房屋漏水 原因為因系爭9樓之1房屋於室內裝修時不知熱水管線有連 通到隔壁9樓房屋的水管，故系爭9樓之1房屋的水管遭截 斷，必然引出大量的水，匆忙間也不知如何止水，任其積 水流竄，加上地板防水層遭刨除或破壞，最終造成8樓之1 室內滲漏，且黃晟覞挖斷系爭9樓及系爭9樓之1房屋之水 管後並無任何之作為，張祥安為其僱用人，張凱富為系爭 9樓之1房屋所有人，渠等為系爭裝潢所致之前開損害皆能 避免，上訴人及黃晟覞對於引起系爭事故並未妥善處理， 亦未防止結果之發生，就8樓之1房屋發生滲漏水顯屬可責 等情，因而判決上訴人及黃晟覞應連帶給付張月霞14萬3, 714元並加計法定遲延利息與負擔訴訟費用之二分之一確 定。而張祥安已依前開判決於111年6月24日給付張月霞16 萬6,367元等情，業據上訴人提出系爭契約之契約書、土 地及建物登記謄本、另案判決書、匯款單等件為證，並經 本院調閱另案訴訟卷宗查核無訛，復為兩造所不爭執，此 部分自堪信為真實。 　五、本院之判斷： 　　㈠張祥安依民法第188條第3項請求黃晟覞給付部分，為有理 由，張凱富依民法第188條第3項請求黃晟覞給付部分，為 無理由，黃晟覞附帶上訴為無理由：　 　　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同； 受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與 行為人連帶負損害賠償責任；僱用人賠償損害時，對於為 侵權行為之受僱人，有求償權，民法第184條第1項、第18 8條第1項、第3項定有明文。查黃晟覞受僱於張祥安進行 系爭9樓之1房屋之裝修工程時，因另案判決認定之上開過 失造成8樓之1房屋滲漏水受損而致屋主張月霞對上訴人及 黃晟覞求償，上訴人與黃晟覞應連帶負侵權行為損害賠償 責任，張祥安為此支付16萬6,367元予張月霞等情，業經 認定如前所述。則對張月霞之賠償既已由張祥安支付清償 ，依上開規定，張祥安自得依民法第188條第3項之規定對 黃晟覞行使求償權。至於張凱富既未賠償損害予張月霞， 則張凱富主張依民法第188條第3項對黃晟覞求償，自屬無 據。 　　⒉至於黃晟覞以張祥安漏未告知系爭9樓之1及9樓房屋鐵水管 係互相連通致本件損害賠償請求之發生，故有指示上之過 失，應類推適用民法第217條過失相抵規定，伊應負擔之 比例不應超過15％云云。惟查，本件損害事故之發生，即 另案8樓之1房屋漏水原因，經系爭鑑定報告關於鑑定分析 及結果略以：「……原證六照片所示遭截斷的冷熱水管與目 前系爭9樓之1房屋所見的水管經比對是為相同，故研判原 證六所示遭截斷的水管是為系爭9樓之1房屋的水管。……因 前述施作測試時發現：9樓之1房屋之熱水管，是由9樓之 屋頂水閥打開後供水。故研判上開遭截斷之熱水管是有連 通到隔壁9樓房屋的水管。……如前述，9樓之1房屋屋內之 隔間牆與地坪裝修材料均已拆除，但呈停工狀態。原浴廁 之馬桶、洗臉盆等衛生設備均已拆除。研判系爭9樓之1地 板防水層，已因室內裝修施工而遭刨除或破壞。……因室內 裝修時不知熱水管線是有連通到隔壁9樓房屋的水管，故 系爭9樓之1房屋的水管遭截斷，必然引出大量的水，匆忙 間也不知如何止水，任其積水流竄，加上地板防水層遭刨 除或破壞，最終造成系爭8樓之1室內滲漏。」可知當時8 樓之1房屋發生滲漏水事故的主要原因為系爭9樓之1房屋 於室內裝修時不知熱水管線是有連通到隔鄰9樓房屋的水 管。而黃晟覞於拆除施工時，除將系爭9樓之1地板防水層 予以刨除或破壞外，在截斷系爭9樓之1房屋水管後並無任 何作為（如未在水管截斷處安裝密封水管用之管帽），導 致當時隔鄰9樓房屋用水時，其鐵水管（熱水管）內的水 即沿著連通管自系爭9樓之1房屋遭截斷水管處冒出並滲水 到8樓之1房屋天花板造成鄰損結果，自係違反上開注意義 務而具有過失，黃晟覞復無法舉證證明其在截斷系爭9樓 之1房屋水管後無任何作為之處置，係依據張祥安之指示 之情，其所辯張祥安於指示上亦有過失，應類推適用民法 第217條過失相抵規定云云，自不可採。 　　⒊綜上，張祥安依民法第188條第3項之規定對黃晟覞行使求 償權16萬6,367元，為有理由。惟因其於原審僅聲明黃晟 覞應給付伊16萬6,367元之半數即8萬3,183元5角，故原審 僅命黃晟覞應給付其8萬3,183元5角，並無違誤。上訴人 於二審追加擴張請求部分，就張祥安部分為有理由，就張 凱富部分為無理由，而黃晟覞抗辯與有過失云云，為無理 由。 　　㈡上訴人請求何君毅給付部分為無理由： 　　⒈按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造 起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。參加人對於其所輔助 之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當。但參加人因參加 時訴訟之程度或因該當事人之行為，不能用攻擊或防禦方 法，或當事人因故意或重大過失不用參加人所不知之攻擊 或防禦方法者，不在此限。參加人所輔助之當事人對於參 加人，準用前項之規定。此分別為民事訴訟法第58條第1 項、第63條所明文規定。 　　⒉查上訴人於張月霞另案訴請其修復漏水一案，已聲請何君 毅參加訴訟，何君毅亦為參加而輔助被參加人即本件上訴 人進行訴訟程序，其後依另案判決結果認定，系爭房屋（ 按指8樓之1房屋）滲漏水之原因為：「……因系爭9樓之1房 屋於室內裝修時不知熱水管線是有連通到隔壁系爭9樓房 屋的水管，故系爭9樓之1房屋的水管遭截斷，必然引出大 量的水，匆忙間也不知如何止水，任其積水流竄，加上地 板防水層遭刨除或破壞，最終造成系爭8樓之1室內滲漏， 該原因同為新北市建築師公會鑑定報告所認定，有111年1 月27日之新北市建師鑑字第53號鑑定報告在卷可稽。雖被 告（按係指張凱富、張祥安，下同）否認系爭8樓之1房屋 之滲漏水為渠等所致，辯稱：本件漏水糾紛超出一般的狀 況，是系爭9樓的水跑到系爭9樓之1房屋，被告裝潢前就 已經處理關水，因此參加人何君毅要付瑕疵擔保責任云云 。然查，姑且不論被告是否得預料系爭9樓房屋及系爭9樓 之1房屋之水管連通之事實，既被告黃晟覞施工把防水層 刨除，導致水滲到系爭8樓之1房屋，為事故發生的原因之 一，因此，被告抗辯其無故意過失已不足採信。且被告黃 晟覞挖斷系爭9樓及系爭9樓之1房屋之水管後並無任何之 作為，鑑定報告亦同認：『…匆忙間也不知如何止水，任其 積水流竄…』等語(此處之主詞為被告，包含施工者、僱佣 者與系爭9樓之1房屋所有人），被告（此係指張凱富、張 祥安、黃晟覞）對於引起系爭事故並未妥善處理，亦未防 止結果之發生，為原告（即指8樓之1房屋屋主張月霞）發 生損害之原因，故本院認為系爭房屋（即指8樓之1房屋） 滲漏水顯可歸責於被告（即指張凱富、張祥安、黃晟覞） 。……按系爭管線究竟是否連通，又系爭9樓、9樓之1房屋 管線設置為何，在房屋買賣交易習慣上，並非告知之必要 事項，從而，縱始（按應係縱使）買賣房屋未告知前揭管 路配置，應不構成告知義務之違反，賣方亦不負瑕疵擔保 責任，被告認參加人何君毅亦應負責核不足採……。」（見 另案判決書心證理由㈡第16至18頁）。可知依另案判決理 由之認定， 8樓之1房屋漏水所致之損害，係因黃晟覞挖 斷系爭9樓及9樓之1房屋之水管而致滲漏水，又因黃晟覞 為上開行為前未能注意系爭9樓及9樓之1房屋水管設置， 於行為後又未能注意其防水層刨除將導致滲漏水之損害， 而張祥安為其僱用人，張凱富為系爭9樓之1房屋所有人， 對於系爭事故並未妥善處理，亦未防止結果之發生，同為 8樓之1房屋發生損害之原因，就系爭8樓之1房屋滲漏水顯 可歸責。惟另案之系爭管線究竟是否連通，系爭9樓、9樓 之1房屋管線設置為何，在房屋買賣交易習慣上，並非告 知之必要事項，縱買賣房屋未告知前揭管路配置，並不構 成告知義務之違反，賣方亦不負瑕疵擔保責任，上訴人主 張何君毅亦應負責核不足採等情。則依上開規定，上訴人 與何君毅應受另案之確定判決結果之拘束，上訴人自不得 再為與此相反之主張。故何君毅就此事故之發生並無可歸 責之事由或債務不履行之情事，則上訴人主張因何君毅砌 起分隔牆一分為二後，方將系爭9樓之1房屋售予上訴人， 即有查明系爭9樓之1房屋之水源是否獨立，而與分割後之 系爭9樓房屋無涉之瑕疵告知義務，惟何君毅於系爭契約 所附「不動產標的現況說明書」陳述填載中之第5項水源 供應之情形係勾選「有」，並未告知系爭9樓之1房屋存有 系爭瑕疵，故應負債務不履行損害賠償責任云云，即不可 採。是上訴人主張何君毅應就8樓之1房屋之損害負賠償責 任，請求何君毅給付16萬6,367元及利息等情，自屬無據 。又因系爭9樓之1房屋熱水管與隔鄰相通非屬瑕疵，何君 毅並無債務不履行之情事，業如前述。則上訴人請求何君 毅賠償其增設系爭9樓之1房屋熱水管所須之費用6萬800元 ，亦非有據。 六、綜上所述，張祥安依民法第188條第3項之規定對黃晟覞行使 求償權16萬6,367元，為有理由。惟因其於原審僅聲明請求 黃晟覞應給付伊16萬6,367元之半數即8萬3,183元5角，故原 審受限於其聲明之範圍，僅得判命黃晟覞應給付其8萬3,183 元5角；而上訴人請求何君毅給付部分，為無理由。原審就 上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，就上開應予准許 部分，為黃晟覞敗訴之判決，經核並無違誤，上訴及附帶上 訴意旨各指摘原判決不當，求予廢棄，均無理由，應駁回上 訴及附帶上訴。就上訴人追加之訴擴張聲明部分，張祥安依 民法第188條第3項之規定請求黃晟覞應再給付其8萬3,183元 5角，及自起訴狀繕本送達翌日即112年5月5日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，爰 判決如主文第二項所示。至上訴人逾此範圍之其餘請求，為 無理由，不應准許。又本院所命應給付部分未逾150萬元， 兩造均不得上訴第三審，本院判決後即告確定，無免為假執 行之必要，黃晟覞聲請願供擔保免為假執行，自無必要，本 院無庸為免為假執行之諭知，附此敘明。 七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌 後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。 八、據上論結，本件上訴人之上訴及黃晟覞之附帶上訴均為無理 由，上訴人之追加之訴為一部有理由、一部無理由，爰判決 如主文。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第七庭　審判長法　官　姜悌文 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴錦華 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　朱漢寶　 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林科達

2024-12-11

TPDV-113-簡上-19-20241211-1

訴
臺灣基隆地方法院

損害賠償

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第271號 原 告 王素連 被 告 李孟瓀 訴訟代理人 李盈慧 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月19日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣（下同）9,690元由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告起訴主張略以： 　㈠原告於112年5月3日與被告簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭 買賣契約)，以價金420萬元向被告買受門牌號碼基隆市○○區 ○○街000號14樓建物（下稱系爭房屋）暨基地，約定112年6 月20日交屋。因被告央求其另行購屋需尾款及裝修期，原告 遂同意先完成撥款程序且口頭約定以1個月租金1萬3,000元3 個月共3萬9,000元回租予被告繼續居住使用至112年9月28日 。3萬9,000元實為原告先行支付房貸之補貼，依被告於賣方 成交前應注意事項中勾選簽約後90日交屋，雙方約定實際交 屋日為112年9月28日。 　㈡嗣原告於112年12月4日一整個星期都在下雨才發現廚房牆面 及流理台面發生滲漏水，研判為外牆孔洞所致，經被告於11 2年12月26日施作廚房外牆防水工程獲改善。詎料原告於113 年2月7日又發現「廚房窗框、洗衣間窗框」雨水滲入（房間 窗框滲漏水為氣密窗膠條老舊，非本件主張之瑕疵），係因 窗框與牆面接合處縫隙導致，被告卻不願負責修繕。此外， 原告於112年12月13日入住不久後於深夜均會聽到持續性的 低頻馬達運轉聲，經向社區管理中心詢問方知系爭房屋社區 大樓之中繼幫浦機械室（水箱）設置在原告購買之系爭房屋 下方，乃於113年2月7日以通訊軟體Line請仲介通知被告， 然被告不予置理。被告於「不動產標的現況說明書」勾選無 滲漏水、無中繼幫浦機械室或水箱，並未據實揭露系爭房屋 現況，因上開瑕疵致系爭房屋價值減損，故依瑕疵擔保責任 ，就「廚房窗框、洗衣間窗框」滲漏水部分以成交價15%、 中繼幫浦機械室部分以成交價5%計算，請求減少價金84萬元 等語。並於113年8月15日更正聲明為：被告應給付原告84萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。 二、被告答辯：系爭房屋之買賣約定係依固定物現況交屋，系爭 買賣約定112年6月20日交屋，被告因新屋裝潢遂以租賃方式 向原告承租至112年9月28日，租期屆滿112年9月28日點交予 原告，原告於112年12月4日通知廚房牆面及流理台面滲漏水 ，被告即連繫廠商於112年12月26日施作「外牆清洗、窗框 矽利康更新及防水工程」並改善完成。嗣原告又於113年2月 7日通知「廚房窗框、洗衣間窗框」滲水（下稱系爭滲漏水 ），然系爭滲漏水應係氣密膠條老舊所致，乃正常之房屋使 用損耗，非屬瑕疵擔保責任範圍，應由原告自行處理；至中 繼幫浦機械室之存在，被告於系爭房屋住居10年亦不知悉， 且深夜亦未聽聞持續性低頻馬達運轉聲，依民法規定，原告 有盡快檢查受領標的及發現瑕疵時應即時通知被告之義務， 若原告沒有即時檢查並通知被告，除非是依通常檢查無法發 現之瑕疵，被告可主張原告已承認所受領之房屋，並拒絕負 瑕疵擔保責任等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不 利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠兩造於112年5月3日簽訂「不動產買賣契約書」，由原告以42 0萬元向被告買受系爭房屋（即基隆市○○區○○段0000○號建物 ）及其坐落基地，約定交屋日期為112年6月20日，原告已給 付價金完畢，系爭房屋於112年6月19日辦理點交結案（詳本 院卷第79-89、173頁）。 　㈡系爭房屋自112年6月19日起由被告以3萬9,000元代價繼續居 住使用至112年9月28日。 　㈢112年9月28日屆至被告將系爭房屋點交予原告，原告於112年 12月4日發現系爭房屋廚房牆面及流理台面滲漏水，經被告 委請廠商於112年12月26日施作「外牆清洗、窗框矽利康更 新及防水工程」改善完畢（詳本院卷第103-105頁）。 　㈣原告於113年2月7日發現系爭滲漏水，於112年12月13日入住 後發現中繼幫浦機械室持續發出低頻馬達運轉聲。 　㈤被告於不動產標的現況說明書上「有無滲漏水狀況」欄勾選 「無」、「本棟建物有無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱 」欄勾選「無」（詳本院卷第19頁）。 四、本件爭點及本院判斷： 　　原告主張其向被告購買之系爭房屋有「廚房窗框、洗衣間窗 框」滲漏水、下方樓層設有中繼幫浦機械室等瑕疵，致系爭 房屋價值減損，請求減少價金84萬元，為被告所否認，並以 上開情詞置辯，是本件爭點為：系爭房屋於何時完成買賣之 交付？交付時是否存有物之瑕疵？原告得否向被告主張減少 價金？ 　㈠按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。依民法第946條第2項規定，占有之移轉得準用同法第761條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力（最高法院99年台上字第626號民事判決要旨參照）。所謂占有改定，係讓與人仍繼續占有標的物，由讓與人與受讓人間訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付（民法第761條第2項參照）。被告稱其自112年6月19日起以3萬9,000元向原告回租系爭房屋至112年9月28日，除證人即系爭房屋委賣方仲介業務員蔡美華到庭結證稱:系爭房屋有回租，所以租期屆至是9月28日點交等語(見本院卷第152頁）外，復據第一建築經理股份有限公司函覆本院稱「查本案買賣雙方已於民國112年6月19日辦理點交結案，檢附雙方提供之點交確認單過院參辦」（詳本院卷第173-177頁），觀諸該公司專戶收支明細表暨點交確認單（賣方）指定收受價金之帳戶末欄確有「39000」之記載，亦與原告於本院113年8月15日言詞辯論期日陳稱:口頭約定112年6月20日至112年9月28日以一個月租金1萬3,000元出租給被告等語相符(詳本院卷第136頁），堪認兩造於系爭房屋因買賣點交日後另行成立租賃契約，由出賣人即被告繼續占有系爭房屋至112年9月28日，斯時乃由買受人即原告取得間接占有系爭房屋，即以「占有改定」方式代替現實移轉占有之交付，換言之，系爭房屋於兩造辦理買賣點交結案之「112年6月19日」成立租賃關係時，即已使原告成為間接占有人而完成系爭房屋買賣契約之交付。原告嗣後於113年10月11日提出補正狀改稱每月1萬3,000元方便理解說是回租金，實為補貼原告先行支付系爭房屋之房貸金額云云，自不足採。 　㈡次按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵」、「買賣標的物之利益及危險 ，自交付時起，均由買受人承受負擔」，民法第354條第1項 、第373條前段分別定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物 之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為 物應具之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民 事判決要旨參照）。買賣標的物是否屬於瑕疵，應視其契約 所約定之價值、效用或品質而定，如無特別約定，則以通常 交易觀念為準，而非概與新品相較。而物之瑕疵之有無，應 以危險移轉即交付時為準，倘瑕疵係於危險移轉後，始行發 生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年 度台上字第951號民事判決要旨參照）。又當事人主張有利 於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第27 7條前段所明定，原告主張系爭房屋有系爭滲漏水、下方樓 層設有中繼幫浦機械室（水箱）之瑕疵，自應由原告就其主 張之瑕疵存在此有利於己之事實，負舉證責任。經查： 　⑴系爭滲漏水部分： 　　原告主張其於113年2月7日發現系爭房屋「廚房窗框、洗衣 間窗框」雨水滲漏，並提出影片光碟為證，惟據原告所提其 與房仲小藍之通訊軟體Line對話截圖，小藍回覆稱「…妹妹 （即被告）說之前住都沒有這情形」（詳本院卷第33頁）， 被告既否認交屋前存在系爭滲漏水，而原告並未提出其他證 據證明系爭房屋於112年6月19日「交屋時」存有系爭滲漏水 之瑕疵，酌以系爭房屋出賣人之被告係於112年6月19日完成 點交予買受人之原告而結案，迄原告發現系爭滲漏水之113 年2月7日，已歷時逾7個月，此期間不可能從未下雨，事實 上原告亦陳稱112年12月4日一整個星期都在下雨(詳本院卷 第137頁），原告卻不曾發現滲水之情事，即不能排除系爭 滲漏水乃系爭房屋112年6月19日「交屋後」所產生。再者， 一般中古屋之買賣，因其缺損或老化程度多已形諸於外或可 由其屋齡直接估算，除有影響結構安全、欠缺保證品質或特 別約定其效用外，應認當事人已合意按訂約時房屋之現狀交 易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之 品質。而查，本件係中古屋買賣，兩造約定依固定物現況交 屋（詳本院卷第87頁），系爭房屋之建築完成日期為85年11 月29日，有土地建物查詢資料可稽，可見兩造成立買賣契約 當時，系爭房屋已為屋齡逾26年之老屋，系爭房屋廚房及洗 衣間窗框與牆面接合處出現縫隙，應屬房屋老化、年久耗損 之自然現象，且此情亦非原告於締約當時所不能預見，縱認 系爭滲漏水於交屋時即存在，兩造既約定以「現況」交屋， 原告於風險衡量後仍予以買受，難認因窗框與牆面接合處縫 隙所致之系爭滲漏水屬物之瑕疵，故原告主張系爭房屋存有 系爭滲漏水瑕疵，應由被告負瑕疵擔保責任云云，即屬無據 。 　⑵中繼幫浦機械室（水箱）部分：　 　①原告主張其於112年12月13日入住後發現低頻馬達運轉聲，因 認系爭房屋下方樓層設有中繼幫浦機械室屬瑕疵，被告就中 繼幫浦機械室位於系爭房屋下方樓層未表爭執，然辯稱其不 知情，且居住10幾年期間均未聽聞馬達聲等情。按「高層建 築物高度每超過60公尺者，應設置中繼幫浦」，建築技術規 則建築設計施工編第251條第2項前段定有明文。查系爭房屋 所在大樓為地上23層、地下4層之鋼筋混凝土造建物，建物 高度為71.8公尺，有基隆市政府使用執照謄本線上申請系統 網頁資料可參，基於消防及公共安全之考量，自應依前開規 定設置中繼水箱及中繼幫浦，故中繼幫浦機械室（水箱）即 屬依法必須設置之消防設備及公共設施。況原告主張之中繼 幫浦機械室位於系爭房屋下方樓層即13樓，與系爭房屋尚有 樓地板相隔，並非位於系爭房屋內，且系爭房屋亦不因系爭 中繼幫浦機械室位置而減少其效用，復乏足以認定減損系爭 房屋價值之客觀證據，自難認屬系爭房屋之瑕疵。 　②次按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領 之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知 出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能 發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵， 至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認 其所受領之物」，民法第356條定有明文。此乃法律所課予 買受人從速檢查之責任，並據以為買受人得否請求出賣人負 瑕疵擔保責任之依據。且依瑕疵之態樣會有差異，「通常之 檢查能發現者」應從速檢查，「通常之檢查不能發現（不能 即知之瑕疵）」日後發現者，應即通知。因買受人怠於通知 而視為承認其所受領之物為無瑕疵之物，即認買受人承認其 所受領之物符合契約所定品質之意，倘買受人嗣後向出賣人 主張瑕疵擔保請求權，雖未逾民法第365條第1項所定「通知 後6個月或自物之交付時經過5年」者，亦喪失其權利。本件 原告固主張系爭房屋下方樓層設有中繼幫浦機械室，然查本 件中繼水箱及機房之配置，均為建商原建築設計所規劃之既 有設備，無從隱匿，以本件乃成屋買賣之性質，並約定依現 況交屋而言，原告非不能自行檢視，若原告於112年6月19日 點交後從速檢查，非不能發現該等設置，惟原告自陳係於11 3年2月7日以通訊軟體Line請房屋仲介協助通知被告，自交 屋起至仲介輾轉於113年3、4月間告知被告前，其間已相距 逾8個月之久，堪認原告已違反從速檢查與通知義務，揆諸 上開規定，當視為承認其所受領之系爭房屋，自不得請求被 告負瑕疵擔保責任。 　㈢綜上所述，原告主張被告就系爭滲漏水、下方樓層設置中繼 幫浦機械室應對原告負物之瑕疵擔保責任，進而請求被告減 少價金84萬元，即無理由，不能准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料 ，經審酌後認均與判決結果不生影響，爰不予以一一論列， 附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　民事第二庭法　官　林淑鳳　　　　　 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人 之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁 判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　白豐瑋

2024-12-10

KLDV-113-訴-271-20241210-1

易
臺灣臺北地方法院

詐欺

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度易字第348號 公 訴 人 臺灣臺北地方檢察署檢察官 被 告 黃素玲 選任辯護人 沈濟民律師 張佳琪律師 被 告 王采珊 選任辯護人 林淑惠律師 上列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（111年度偵字第325 39號），本院判決如下： 　　主　文 黃素玲共同詐欺取財，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣 壹仟元折算壹日。 王采珊共同詐欺取財，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣 壹仟元折算壹日。 黃素玲未扣案之犯罪所得新臺幣壹佰陸拾柒萬參仟捌佰零肆元沒 收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 王采珊未扣案之犯罪所得新臺幣壹萬伍仟柒佰伍拾元沒收之，於 全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 　　事　實 黃素玲原為門牌號碼臺北巿松山區南京東路5段40號19樓之3房屋 （下稱本案房屋）及坐落土地（與本案房屋下合稱為本案房地） 之所有權人，王采珊則為永慶房屋仲介股份有限公司光復直營店 （下稱永慶房屋光復店）之仲介人員。黎子睿於民國109年間因 有意購屋，委託永慶房屋光復店仲介人員陳旻羣（業經臺灣臺北 地方檢察署檢察官另為不起訴處分）代為尋找合適之不動產，陳 旻羣向黎子睿推薦本案房屋，黎子睿及其父母乃於110年8月28、 30日前往看屋。詎黃素玲、王采珊於本案房地不動產買賣契約書 （下稱本案買賣契約）簽訂前，即分別經當時居住在本案房屋之 原承租人林宜柔、吳正友之告知，均知悉本案房屋有滲漏水情形 ，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意聯絡，向黎子 睿隱瞞本案房屋有滲漏水之重要事項，由黃素玲於本案買賣契約 簽訂前之某日時許，指示王采珊在本案房屋「標的物現況說明書 」上「建物現況是否有滲漏水情形」欄，虛偽勾選「否」，再由 黃素玲在「委託人簽章」欄簽名後，交付黎子睿閱覽，即以此方 式向黎子睿施用詐術，致其陷於錯誤，誤信本案房屋之現況並無 滲漏水，遂同意以總價新臺幣（下同）2,120萬元購買本案房地 （本案房地於存在滲漏水情形下之合理交易價格應為1,952萬6,1 96元），並於110年8月30日與黃素玲簽訂本案買賣契約，及支付 仲介費用30萬元予永慶房屋光復店（其中王采珊因仲介本案房屋 而獲得服務報酬15,750元）。嗣黎子睿依約支付全部價金，黃素 玲於110年10月11日點交本案房屋後，黎子睿於111年1月26日因 發現本案房屋之客廳窗檯上方天花板有水珠滴落，再仔細查看又 發現主臥室房間天花板、廚房天花板、大門變電箱上方牆面、浴 室淋浴間天花板均有漏水情形，始知受騙。 　　理　由 一、得心證之理由： 　　訊據被告黃素玲、王采珊（下合稱為被告2人）均矢口否認 有何共同詐欺取財之犯行，被告黃素玲辯稱：本案房屋於簽 訂本案買賣契約及交屋時，均不存在滲漏水情形云云；被告 王采珊則辯稱：伊向黃素玲詢問本案房屋有無滲漏水時，經 黃素玲答稱「無」，且於帶看房屋時，也未看見本案房屋有 滲漏水云云。經查： ㈠、被告黃素玲原為本案房地之所有權人，被告王采珊則為永慶 房屋光復店之仲介人員；告訴人黎子睿於109年間因有意購 屋，委託永慶房屋光復店仲介人員陳旻羣代為尋找合適之不 動產，陳旻羣向告訴人推薦本案房屋，告訴人及其父母乃於 110年8月28、30日前往看屋；於本案買賣契約簽訂前之某日 時許，被告王采珊依被告黃素玲之告知，在本案房屋「標的 物現況說明書」上「建物現況是否有滲漏水情形」欄，勾選 「否」，再由被告黃素玲於「委託人簽章」欄簽名後，交付 告訴人閱覽；嗣告訴人同意以總價2,120萬元購買本案房地 ，並於110年8月30日與被告黃素玲簽訂本案買賣契約及支付 仲介費用30萬元予永慶房屋光復店，其中被告王采珊因仲介 本案房屋所獲得之服務報酬為15,750元；告訴人依約支付全 部價金，及被告黃素玲於110年10月11日點交本案房屋後， 告訴人於111年1月26日發現本案房屋之客廳窗檯上方天花板 有水珠滴落，再仔細查看又發現主臥室房間天花板、廚房天 花板、大門變電箱上方牆面、浴室淋浴間天花板均有漏水等 情，為被告2人所不爭執（見本院易卷一第66至67頁、卷二 第167頁），且有證人即告訴人之指訴、本案買賣契約、本 案房屋之標的物現況說明書、被告王采珊因仲介本案房地所 獲取之服務報酬計算表等件在卷可參，是此部分事實，首堪 認定。 ㈡、被告2人均否認本案房屋於本案買賣契約簽訂時即已存在滲漏 水情形，且均辯稱不知情云云。惟查： 　⒈證人林宜柔於偵查時及本院審理中均證稱：於109年11、12月 間，伊發現本案房屋之浴室淋浴間上方、浴室洗手台、廚房 流理臺有漏水，遂以通訊軟體LINE（下稱LINE）傳送文字訊 息及撥打手機電話告知被告黃素玲；嗣於110年2、3月許， 客廳即放置電腦等物品之工作區域上方、浴室淋浴間也都發 現有滲漏水情形；工作區域上方是一整片水漬及霉斑，浴室 淋浴間是會有水滴下來，縱使是晴天亦會滴水，伊有於電話 中將上情告知被告黃素玲；另因本案房屋所在之社區有請工 人修繕大樓外牆，伊經工人告知而知悉本案房屋之外牆有漏 水情況後，即將上情轉知被告黃素玲，並表示廚房上方亦明 顯有水會滲漏進來的水漬痕跡等語（見他3598卷第366至367 頁，本院易卷二第199至200、203至204頁）；證人吳正友於 本院審理中證稱：109年11、12月間，伊與林宜柔的小孩出 生後，於洗澡時，發現浴室有漏水情況；於110年間，在客 廳工作區域上方裝潢塗漆處，發現有類似結晶物凝結在上面 ，且伊曾被水滴過，而浴室牆面及磚角縫，縱使是沒有洗澡 或用水，也會看到有濕的情況，廚房靠近櫥櫃之區域，偶爾 會發現有水滴；嗣伊於110年8月22日以LINE傳送訊息向被告 王采珊告知本案房屋之外牆有漏水，且浴室及工作區域上方 天花板均出現滲水的水痕，並拍照傳送浴室天花板漏水及工 作區域上方滲水之照片，其中浴室天花板漏水的照片是伊於 LINE對話之前拍的，工作區域上方天花板滲水水痕之照片則 是LINE對話當下所拍攝；另於被告王采珊帶買方看屋時，伊 曾以食指指向工作區域天花板方向，向被告王采珊暗示該處 有滲水水痕等語（見本院易卷二第213至214、216至217頁） 。又證人林宜柔於110年8月17日以LINE向被告黃素玲傳送訊 息稱：「剛剛修外牆的說其它樓層有反應牆面會漏水，我們 這邊也有，如果要集體修的話請跟總幹事登記」、「我們浴 室只要雨下比較大也會漏水」等語，經被告黃素玲回覆：「 感謝您通知」等語；證人吳正友於110年8月22日以LINE傳送 訊息向被告王采珊告知：「另外漏水的問題，其實最近外牆 在清洗，師傅其實有說現在外牆有漏水，另外浴室跟我們現 在工作區上方的天花板裝潢慢慢開始有水痕跑出來了」等語 ，並傳送浴室天花板及工作區域上方之照片，被告王采珊則 回覆稱：「屋主（按：被告黃素玲）還說沒有，想說怎麼可 能，頂樓迎風面這麼強，多少感覺應該會漏」、「哇哇！！ 有痕跡了」等語，有證人林宜柔與被告黃素玲間之LINE對話 內容截圖、證人吳正友與被告王采珊間之LINE對話內容截圖 附卷足憑（見他3598卷第47、49至53頁）。 　⒉再佐以本院民事庭111年度重訴字第308號民事損害賠償事件 （下稱本案民事訴訟），前就本案房屋漏水情形等節，囑託 社團法人台灣營建防水技術協進會進行鑑定，該鑑定報告略 以：「依據初勘及複勘檢測，本案房屋玄關現況有明顯壁癌 、水漬、餐廳現況有明顯壁癌、結晶、水漬、客廳現況有明 顯壁癌、結晶、水漬、臥室現況有明顯壁癌、結晶體、水漬 、浴室現況有明顯壁癌，相對應屋頂撒水中，客廳、臥室、 浴室天花板有滴水現象，依據複勘檢測屋頂撒水前後高週波 水份計檢測第1、3、10、11、12、13、14、15、16、17點， 共10點，前後數值變化超過＋2％，表示水份有明顯增加有潮 濕現象，確實有漏水現象，其漏水之位置為玄關、餐廳、客 廳、臥室、浴室等位置」、「該等漏水現象發生之時間無法 推測何時發生，惟以現況形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體之現 象，推估距離複勘檢測（按：112年1月5日）應有長達1年以 上」等情，有上開鑑定報告書在卷足參（見本院易卷三第19 、21頁），堪認本案房屋之玄關、餐廳、客廳、臥室、浴室 等處，於111年1月5日以前，即已存在有漏水情況。 　⒊由上各情勾稽觀之，證人林宜柔於偵查時及本院審理中，證 人吳正友於本院審理中，均具結證稱：本案房屋之外牆、浴 室淋浴間、客廳工作區域上方，於109年11、12月至110年8 月間，陸續發現有滲漏水情形等語，已如前述，核與前揭漏 水鑑定報告記載本案房屋在客廳、浴室等處之漏水現象，至 少存在長達1年以上等情相符，參以證人林宜柔於110年8月1 7日以LINE傳送上開訊息予被告黃素玲，及證人吳正友於110 年8月22日以LINE傳送訊息及照片予被告王采珊時，本案買 賣契約不僅尚未簽訂，甚且告訴人及其父母根本未至本案房 屋看屋，衡情，證人林宜柔、吳正友斷無可能預見日後告訴 人會購買本案房地，及告訴人與被告2人間將因本案房屋漏 水乙事致生紛爭，再佐以證人林宜柔、吳正友於作證時，分 別經檢察官、審判長均告以證人具結義務及偽證處罰，並命 朗讀結文後具結等情，有偵訊筆錄、本院審理筆錄、證人結 文在卷可佐（見他3598卷第365至366、371頁，本院易卷二 第197至198、211至212、221、223頁），且偽證罪之法定刑 為「7年以下有期徒刑」，相較於詐欺取財罪之法定刑為5年 以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金，偽證罪係 屬較重之罪，衡情證人林宜柔、吳正友應無於本案作證時故 為虛偽證述、設詞構陷被告2人，而自招刑度較重之偽證罪 責追訴風險之可能，故渠等上開證述及LINE對話內容之真實 性甚高，可以採信。是本案房屋之浴室淋浴間、客廳工作區 域上方、外牆，於本案買賣契約簽訂前，確已存在有滲漏水 情形，且證人林宜柔、吳正友至遲各於110年8月17日、同年 月22日，即將上情分別告知被告黃素玲、王采珊之事實，堪 可認定，並足認被告2人前揭所辯，應係事後卸責之詞，無 可採信。 ㈢、本案民事訴訟針對本案房地因存在滲漏水事實，致對交易價 值貶損與否等影響，經囑託華晟不動產估價師事務所鑑價， 該估價結果認為：本案房屋於110年8月30日存在漏水瑕疵之 情形下，本案房地之合理交易金額應為1,952萬6,196元等情 ，有不動產估價報告書附卷足稽（見本院易卷三第218頁） 。而前揭估價報告係由具不動產估價專業之不動產估價師， 依不動產估價技術規則要求，參酌本案房地相關產權、上開 漏水鑑定報告等資料，並綜合本案房地之產權、一般因素、 區域因素、個別因素、不動產市場及最有效使用等分析後， 所作成之估價判斷，該實施估價之人的資格、理論基礎、鑑 定方法及論理過程，自形式及實質以觀，均無瑕疵可指，結 論應可憑信。是堪認本案房地於本案買賣契約簽訂時，因存 有滲漏水情形，其合理交易價格應為1,952萬6,196元。 ㈣、關於被告2人客觀上有施用詐術之行為及主觀上具有不法所有 之意圖部分： 　⒈按所謂詐術，並不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使其為財 物之交付，亦足當之。此所稱詐術行為，不以積極之語言、 文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱 瞞行為，致被害人陷於錯誤，亦包括在內。若行為人有不法 所有之意圖，而故意隱瞞部分事實，致被害人陷於錯誤，行 為人則於相關行為過程中伺機牟取財物或不法利益，該消極 之隱瞞行為，自屬詐術行為之一種。故具有告知義務，而事 實上隱匿不告知，致對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐 欺罪。又依不動產交易習慣，房屋如有滲漏水情形，對於屋 內裝潢、結構安全、居住品質等，均會造成相當影響，一般 人於購買房屋暨土地時，均將房屋是否有滲漏水情形列為重 要考慮因素，此非但影響交易價格，亦影響買受人之承買意 願，核屬房地買賣之重要事項，是出賣人及不動產仲介人員 就此足以影響買受人承買意願及交易價格之交易重大事項， 對有意承買房屋之人，自均負有告知義務。從而，隱匿房屋 之現況有滲漏水情形而不告知買方，使其無從有研判機會以 決定購買與否，自屬施用詐術甚明。 　⒉被告黃素玲係本案房地之原所有權人即出賣人，被告王采珊 身為本案房地買賣之仲介人員，且本案房屋之「標的物現況 說明書」第12點，業將「建物現況是否有滲漏水情形」列為 說明事項之一，揆依前揭說明，被告2人就本案房屋之現況 是否存在有滲漏水情形一節，自均負有據實告知予有意購買 本案房地之買方即告訴人之義務。其等於本案買賣契約簽訂 之前，分別經由林宜柔、吳正友之告知，至遲各於110年8月 17日、同月22日，即已知悉本案房屋之外牆、浴室淋浴間、 客廳工作區域上方均存在有滲漏水情形，業據本院認定如前 ，然被告2人卻仍向告訴人刻意隱瞞本案房屋有滲漏水之重 要事項，由被告黃素玲於本案買賣契約簽訂前之不詳某時許 ，指示被告王采珊在本案房屋「標的物現況說明書」上「建 物現況是否有滲漏水情形」欄，虛偽勾選「否」，再由被告 黃素玲在「委託人簽章」欄簽名，交付告訴人閱覽後，致其 陷於錯誤，誤信本案房屋之現況並無滲漏水，而未能即時與 被告黃素玲進行議價，遂同意以高於合理交易價格即1,952 萬6,196元之總價2,120萬元購買本案房地，並於110年8月30 日與被告黃素玲簽訂本案買賣契約，及支付仲介費用30萬元 予永慶房屋光復店，暨被告王采珊因仲介本案房地買賣而獲 取服務報酬15,750元。是被告2人主觀上具有不法所有之意 圖，客觀上亦有施用詐術之行為甚明。 ㈤、至證人即永慶房屋光復直營店店長白充閔於本院審理中雖證 稱：被告黃素玲於本案案發3年前，即曾委託永慶房屋仲介 本案房地買賣，經伊調取舊資料後，發現3年前本案房屋即 有因漏水致在客廳上方、客廳櫥櫃均生有壁癌情形，故在本 案不動產說明書「四、提醒事項」欄載明「本案現況客廳上 方、客廳櫥櫃均有壁癌情形」等字，並告知告訴人，後因告 訴人現場看屋確認後，並未看到客廳上方及客廳櫥櫃處有壁 癌，遂將上開記載刪除等語（見本院易卷二第91、413至415 頁）。惟本案買賣契約於簽訂時，本案房屋之外牆、浴室淋 浴間、客廳工作區域上方等處，確均有滲漏水情形，且為被 告2人所知悉，業如前述，又壁癌與滲漏水尚屬有間，房屋 發生滲漏水狀況後，通常需持續一段時間，始會產生壁癌， 故縱然本案房屋於本案買賣契約簽訂時，已將3年前在客廳 上方及客廳櫥櫃所生之壁癌去除或修復，尚不得憑此遽謂本 案房屋於本案買賣契約簽約時，已不存在滲漏水情形。是證 人白充閔上開證述，即無從據為有利於被告2人之認定。 ㈥、另證人即21世紀不動產仲介人員汪敬德於本院審理中雖亦證 稱：其於帶客人看房屋時，未看到屋內有漏水情形等語（見 本院易卷二第435頁），惟復證稱：本案房屋之原承租人一 家於看屋時均仍住在屋內等語（見本院易卷二第440頁）， 則證人汪敬德於帶看房屋時，是否因證人林宜柔、吳正友及 其等之小孩均在屋內，致未能仔細查看屋內各處，故未能發 現本案房屋客廳工作區域上方天花板，有如同證人吳正友於 110年8月22日傳送前揭LINE照片予被告王采珊時所指之滲水 水痕情形，實非無疑。從而，本案自不得率憑證人汪敬德上 開證述，遽為被告2人有利之認定。 ㈦、綜上所述，被告2人所辯均非可採，本案事證明確，被告2人 如事實欄所載之犯行均堪認定，應依法論科。 二、論罪科刑之法律適用： ㈠、核被告2人所為，均係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。 ㈡、被告2人就本案犯行，有犯意聯絡及行為分擔，應論以共同正 犯。 ㈢、爰以行為人責任為基礎，審酌被告2人為貪圖個人私利，均知 悉本案房屋存在滲漏水情形，竟均消極隱匿不將上情告知告 訴人，且由被告黃素玲指示被告王采珊，在「標的物現況說 明書」上之「建物現況是否有滲漏水情形」欄，虛偽勾選「 否」，並經被告黃素玲簽名後，交付告訴人閱覽以施用詐術 ，使告訴人陷於錯誤，誤信本案房屋並無滲漏水，而以高於 合理交易價格即1,952萬6,196元之總價2,120萬元購買本案 房地，暨支付仲介費用30萬元，致告訴人所受損害非輕，衡 以目前一般人購屋之資金常來自多年辛勤工作換取之積蓄， 被告2人之詐欺行為實屬不該，應予非難；復考量被告2人犯 後始終否認犯罪，且未能與告訴人達成和解或求得原諒之態 度；兼衡被告黃素玲自述學歷為高職畢業，案發時無業，生 活費由丈夫提供，無他人需扶養之經濟狀況（見本院易卷三 第458頁），及被告王采珊自述學歷為大學畢業，從事房屋 仲介工作，月收入4萬元，尚需扶養小孩及母親之經濟狀況 等語（見本院易卷三第459頁），及被告2人除本案外，均無 犯罪前科之素行，有其等之臺灣高等法院被告前案紀錄表各 1件附卷足稽（見本院易卷三第431至433頁），犯罪之手段 、情節等一切情狀，分別量處如主文第1項、第2項所示之刑 ，並均諭知易科罰金之折算標準。 ㈣、犯罪所得之沒收追徵部分： 　⒈按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之。但有特別規定者 ，依其規定；前項沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行 沒收時，追徵其價額，刑法第38條之1第1項、第3項分別定 有明文。另關於共同正犯犯罪所得之沒收、追徵，應就各人 所分得之數為之。 　⒉被告黃素玲以高於合理交易價格即1,952萬6,196元之總價2,1 20萬元，將本案房地出賣予告訴人，且收足全部價款，上開 差額167萬3,804元（計算式：2,120萬元－1,952萬6,196元＝1 67萬3,804元），核屬其因本案詐欺取財犯行所獲得之犯罪 所得；被告王采珊則因本案犯行而獲取仲介本案房地之服務 報酬15,750元，業如前述，自應依上開規定，就被告黃素玲 未扣案之犯罪所得167萬3,804元，被告王采珊未扣案之犯罪 所得15,750元，均宣告沒收之，於全部或一部不能沒收或不 宜執行沒收時，追徵其價額。 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段（依法院辦理刑事 訴訟案件應行注意事項第159點規定，判決書據上論結部分，得 僅引用應適用之程序法），判決如主文。 本案經檢察官孫沛琦提起公訴，並由檢察官羅嘉薇、朱玓、凃永 欽、李山明到庭執行職務 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　刑事第六庭　審判長法　官　黃傅偉 　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃思源 　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃媚鵑 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備 理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正 本之日期為準。 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃勤涵 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 附錄本案論罪科刑法條全文 中華民國刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰 金。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。

2024-12-10

TPDM-112-易-348-20241210-1

重上
臺灣高等法院

返還買賣價金等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第572號 上 訴 人 杜宗樺 訴訟代理人 楊文瑞律師 複 代理 人 彭立賢律師 上 訴 人 盧俊福 盧尉安 共 同 訴訟代理人 朱光仁律師 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造對於中華民國112 年11月22日臺灣桃園地方法院110年度重訴字第214號第一審判決 各自提起上訴，杜宗樺並為訴之追加，本院於113年11月19日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 杜宗樺上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。 盧俊福、盧尉安上訴駁回。 第二審（含追加之訴）訴訟費用，關於杜宗樺上訴部分由其負擔 ；關於盧俊福、盧尉安上訴部分由其等連帶負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項 　 按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款分別定有明文。查，上訴人杜宗樺（下 稱姓名）提起上訴後，基於買賣標的即附表所示房屋有氯離 子超標之同一基礎事實下，追加依民法第360條規定請求對 造上訴人盧俊福、盧尉安（下稱盧俊福等2人）連帶賠償2年 租屋租金損害（下稱2年租金）新臺幣（下同）50萬4000元 本息（本院卷第203、204、264頁），核屬訴之追加，依上 開規定，應予准許。至杜宗樺就原審駁回其先位之訴部分， 未聲明不服，另就原審駁回其備位請求盧俊福等2人應連帶 給付減少價金303萬9068元本息〈含修復費96萬3068元、房屋 使用年限21年之定期檢測費（下稱定期檢測費）84萬元、交 易價值減損123萬6000元，見原審卷二第144、148、153頁〉 ，提起上訴後，減縮請求盧俊福等2人應再連帶給付減少價 金180萬3068元（含修復費96萬3068元、定期檢測費84萬元 ），減縮上訴聲明為上訴之一部撤回，業已確定，下不贅述 。 貳、實體事項 一、杜宗樺主張：伊於109年11月13日以1236萬元向盧俊福等2人 購買其等所有如附表所示房地（下稱系爭房地），並簽訂不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。伊於109年12月14 日登記取得系爭房地所有權後，進行室內裝修時，發現房屋 天花板有多處混凝土剝落、鋼筋裸露等情事，經社團法人桃 園市土木技師公會（下稱桃園土木技師公會）鑑定系爭房屋 混凝土氯離子含量1.343㎏/m³，已超過系爭買賣契約第7條第 1項約定0.6㎏/m³標準之瑕疵（下稱系爭氯離子超標瑕疵）， 依民法第359條規定請求減少價金368萬7331元（含修復費28 4萬7331元、定期檢測費84萬元）等情。爰依民法第359條、 第179條規定及系爭買賣契約第6條第4項約定，求為命盧俊 福等2人應連帶給付368萬7331元本息之判決。並願供擔保請 准宣告假執行。 二、盧俊福等2人則以：系爭房屋於締約時屋齡已25年，伊等已 詳實告知系爭房地使用現況，並無任何故意不告知瑕疵或保 證無瑕疵之情，兩造於系爭買賣契約第16條其他約定事項第 3點已載明依現地（屋）現況交付免除伊等物之瑕疵擔保責 任，復於不動產標的現況說明書（下稱現況說明書）項次14 右側再為相同記載，並經兩造簽名確認。又杜宗樺早於110 年4月16日發現瑕疵並寄發桃園民生路存證信函（下稱系爭 存證信函）通知伊等，卻遲至112年5月4日始請求減少價金 ，已逾民法第365條規定之6個月除斥期間。退步言，桃園土 木技師公會鑑定結果系爭房屋僅2樓樓版存有系爭氯離子超 標瑕疵，損壞修復範圍僅40.5平方公尺，修復費188萬4263 元，杜宗樺卻主張按61.2平方公尺計算修復費，為無理由， 且採取上述修復方式，無再逐年定期檢測之必要，杜宗樺迄 未進行修復，系爭房屋亦非完全不能居住，自無在外租屋之 必要，杜宗樺請求再給付定期檢測費84萬元及2年租金50萬4 000元，亦無理由等語，資為抗辯。 三、原審依杜宗樺備位之訴為其一部勝、敗之判決，即判命盧俊 福等2人應連帶給付188萬4263元，及自110年9月25日起至清 償日止，按年息5％計算之利息，並依兩造聲請為准免假執行 之宣告，另駁回杜宗樺其餘之訴及假執行之聲請。杜宗樺對 於原判決駁回其餘備位之訴部分，提起上訴，上訴、追加及 答辯聲明：㈠原判決關於駁回杜宗樺後開之訴部分廢棄。㈡上 開廢棄部分，盧俊福等2人應再連帶給付180萬3068元（即修 復費96萬3068元、定期檢測費84萬元），及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢盧俊福等2人 應連帶給付50萬4000元，及自113年8月30日民事上訴理由狀 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣願供擔保 ，請准宣告假執行。㈤盧俊福等2人之上訴駁回。盧俊福等2 人之上訴及答辯聲明：㈠原判決不利盧俊福等2人部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分，杜宗樺在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。㈢杜宗樺之上訴、追加之訴及其假執行之聲請均駁回。㈣ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、杜宗樺主張其於109年11月13日以1236萬元向盧俊福等2人購 買系爭房地，於109年12月14日登記取得系爭房地所有權， 嗣以110年4月16日系爭存證信函向盧俊福等2人為系爭氯離 子超標瑕疵通知等情，為兩造所不爭（本院卷第206、207頁 ），並有系爭買賣契約及系爭存證信函可稽（本院卷第145 至191頁，原審卷一第17、18、47至53頁），堪信為真。 五、茲就兩造協議簡化之爭點（本院卷第207、208頁)及本院之 判斷分述如下：　　 　㈠杜宗樺主張系爭房屋2樓樓版氯離子含量1.343㎏/m³，超過系 爭買賣契約第7條第1項約定氯離子含量標準0.6㎏/m³，有桃 園土木技師公會112年4月6日鑑定報告可稽（原審卷三第14 頁），復為盧俊福等2人所不爭執（本院卷第138、139頁） ，足見系爭房屋確實存有系爭氯離子超標瑕疵。 　㈡按若買受人已證明買賣標的物確有物之瑕疵，出賣人若主張 買受人已免除出賣人之物之瑕疵擔保責任，自應由出賣人負 舉證責任（最高法院109年度台上字第2299號判決要旨參照 ）。盧俊福等2人固以系爭買賣契約第16條及現況說明書有 記載依現地（屋）現況交付，辯以杜宗樺已免除伊等物之瑕 疵擔保責任云云，為杜宗樺否認。經查： 　1.依系爭買賣契約第7條氯離子及輻射檢測約定：「一、氯離 子含量檢測約定：本約簽訂後，買方得請求賣方配合辦理房 屋混凝土氯離子含量檢測，…如檢測結果氯離子含量平均值 超過約定標準…，除買賣雙方另有約定外，買方得主張解除 契約，…。三、…無論買方有無辦理氯離子含量檢測…賣方均 應依民法負瑕疵擔保責任。」，盧俊福等2人應就系爭房屋 混凝土氯離子含量超過約定標準負瑕疵擔保責任；系爭買賣 契約第16條第3點及現況說明書雖記載：「本案甲乙雙方同 意，乙方（指盧俊福等2人）依民法第351條規定以現地（屋 ）現況交付予甲方（指杜宗樺），乙方不負民法356及365條 物之瑕疵擔保責任，雙方知悉，無異議」等語。然成屋交易 市場，買賣雙方依房屋之物理性、外顯性已存在之現況，例 如買受人得以目視觀察、五官感受房屋建築使用材料、構造 、格局、增建、裝潢、設備等顯而易見者，出賣人已在現況 說明書上載明或有明確告知瑕疵等，約定出賣人按房屋現況 交屋，買受人不得再主張物之瑕疵擔保責任，核屬常見之交 易習慣，惟如須透過專業檢測或尚待檢視、隱而未顯之瑕疵 ，例如房屋傾斜、結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等，非 肉眼感官可立即查知者，自非房屋現況。佐以杜宗樺主張其 係於取得系爭房屋所有權登記後，請工班裝潢開啟天花板發 現多處混凝土剝落、鋼筋裸露，始驚覺系爭房屋混凝土氯離 子含量可能超過約定標準等情，有現場照片可稽（原審卷一 第43、175頁），盧俊福等2人亦自陳系爭房屋外觀，無明顯 裂損或不堪居住使用，其等不知有混凝土氯離子含量超標情 事（原審卷一第225、226頁），並在現況說明書項次17：「 本標的物是否做過氯離子含量檢測？（如有請檢附資料）」 ，勾選「否」。益徵兩造洽商買賣及現場看屋時，並無法經 由系爭房屋物理性、外觀性或現況說明書之記載，以五官感 受有氯離子超標之瑕疵存在，自無商議免除盧俊福等2人此 部分物之瑕疵擔保責任之可能。是系爭買賣契約第16條第3 點及現況說明書所載「現地（屋）現況」，應僅限於系爭房 屋於簽約當時物理性、外觀性或經盧俊福等2人明確告知之 現況瑕疵，並不包含隱而未顯須要透過專業檢測方可探知房 屋混凝土氯離子含量超過約定標準之瑕疵，始符當事人之真 意。是盧俊福等2人辯稱杜宗樺已免除其等就系爭氯離子超 標瑕疵擔保責任云云，自無可採。 　2.盧俊福等2人另辯以當時係因杜宗樺急欲交屋入住，願意在 無庸進行房屋檢測前提下，簽約免除其等物之瑕疵擔保責任 ，換取其等同意以極低價出售云云（本院卷第214頁）。惟 系爭房地買賣總價為1236萬元，換算每坪單價為27.5萬元， 對照系爭房地周邊之實價登錄資料（本院卷第217至220頁） ，與系爭房地坐落同一巷弄，屋型、屋齡、樓層相仿，買賣 時間在109年間者之物件僅有1件，但兩者總建坪、地坪仍有 差異，並無法據此推知杜宗樺有免除盧俊福等2人就系爭氯 離子超標之瑕疵負物之瑕疵擔保責任，換取盧俊福等2人低 價出售情事，故盧俊福等2人此部分抗辯，並非可取。 　㈢次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者， 其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月 間不行使而消滅，民法第365條第1項固有明定。惟所稱之通 知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所 在而對出賣人為觀念通知而言。上揭法條之契約解除權或價 金減少請求權，買受人僅得擇一行使，此項瑕疵通知自與買 受人所能行使之瑕疵擔保請求權有關。又因買賣之標的物有 瑕疵而解除契約，與因解除契約顯失公平而僅得請求減少價 金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不 同之訴訟標的。故價金減少請求權與契約解除權得擇一行使 ，是為原則，然依其情形，解除契約顯失公平者，則依民法 第359條但書規定，買受人僅得請求減少價金。準此以觀， 買受人於起訴之初以買賣標的瑕疵重大，僅行使契約解除權 而不行使價金減少請求權，嗣獲悉鑑定報告認定之瑕疵狀況 ，於6個月內依民法第359條但書規定請求減少價金，並未逾 除斥期間（最高法院96年度台上字第1277號判決意旨參照） 。查，杜宗樺於110年3月間自行囑託鄭兆鴻結構土木技師事 務所材料試驗室就系爭房屋1樓大門、樓梯間及車庫上方天 花板、橫樑進行硬固混凝土氯離子含量試驗後，認為瑕疵重 大，居住堪慮，以110年4月16日系爭存證信函向盧俊福等2 人為瑕疵通知及解除契約，遭其等委託律師回函拒絕等情， 有試驗報告、系爭存證信函及律師函可參（原審卷一第45、 47至53、55至56頁），杜宗樺於110年5月26日提起本件訴訟 ，主張解除契約返還買賣價金，因盧俊福等2人否認上開試 驗報告，杜宗樺遂於111年8月19日具狀聲請囑託桃園土木技 師公會鑑定，復於111年9月27日具狀表明是否追加備位聲明 請求減少價金，待鑑定結果而定等語，而桃園土木技師公會 於112年4月6日出具鑑定報告認定系爭房屋2樓樓版存有系爭 氯離子超標瑕疵，修復範圍面積合計40.5平方公尺後，杜宗 樺旋於112年5月4日具狀追加備位聲明，請求減少價金等情 （見原審卷一第3至13、224至226、227、233、239、249頁 ，原審卷二第78、88至100頁，原審卷三第14、188至192頁 ），足見杜宗樺待鑑定報告，知悉瑕疵非重大，解除契約恐 非公平，旋請求減少價金，依上開說明，並未逾民法第365 條規定除斥期間。是盧俊福等2人執上開約款辯稱杜宗樺遲 至112年5月4日始具狀請求減少價金，已逾除斥期間云云， 並無可取。 　㈣杜宗樺主張系爭房屋因系爭氯離子超標瑕疵，請求減少價金3 68萬7331元云云，為盧俊福等2人否認，經查： 　1.桃園土木技師公會採樣系爭房屋1、2樓之樑、柱及天花板後 ，試驗成果顯示主要是2樓樓版有系爭氯離子超標瑕疵，損 壞修復範圍為40.5平方公尺，有鑑定報告第九點鑑定結果及 附件九修復範圍圖例可稽（原審卷三第14、188頁），杜宗 樺主張2樓樓版是一起灌漿的，修復面積不可能僅有40.5平 方公尺，應以61.2平方公尺計算云云（本院卷第205頁）， 委無可採。 　2.系爭房屋2樓樓版因系爭氯離子超標瑕疵而發生之損壞，可 採陰極防蝕工法及碳纖維包覆方法進行修復，陰極防蝕工法 主要是藉由外加電流或犧牲陽極強制鋼筋形成陰極，使鋼筋 之Fe沒有機會釋出，進而得到保護，達到鋼筋腐蝕抑制之效 果；損壞部分可以採用碳纖維包覆方式，利用碳纖維有較佳 之抗拉強度，於鋼筋混凝土版底黏貼碳纖維，補足現況2樓 樓版混凝土剝落及鋼筋鏽蝕之強度折損，依此工法修復費估 算為188萬4263元，有鑑定報告第九點鑑定結果及附件九碳 纖維修復工程+外加電流工法概算表可稽（原審卷三第14、1 6頁）。是杜宗樺請求減少價金188萬4263元，為有理由；逾 此部分之請求，則為無理由。 　3.杜宗樺主張系爭房屋使用年限21年，尚須支出定期檢測費84 萬元云云，然依鑑定報告建議採取之陰極防蝕工法及碳纖維 包覆方法，應可將系爭氯離子超標瑕疵修復完畢，雖杜宗樺 提出「陰極防蝕技術應用於含氯鋼筋混凝土之研究」期刊摘 要認為：「…隨著外加電流密度的增加及通電時間的增長， 鋼筋混凝土試體內剩餘之氯離子含量會明顯下降，下降量以 在鋼筋附近最為顯著，惟最終的去氯成效仍有一定的限度。 此外，若試體的水灰比愈高，則其去氯成效愈佳。綜合評估 可得：為防護鋼筋免於腐蝕發生，其所需施加之最佳電流密 度應為10mA/㎡～20mA/㎡」（本院卷第247至260頁），僅在說 明採取陰極防蝕技術，應施加之最佳電流密度，並無法證明 依此方式修復後，仍有支出定期檢測費之必要，故杜宗樺請 求盧俊福等2人再給付定期檢測費84萬元云云，尚非可取。 　㈤復按買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之 物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質 未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請 求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀民法第359條、第3 60條之規定自明。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提 出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無 不可，惟必以出賣人與買受人間有此項保證品質之特約，始 足當之（最高法院109年度台上字第512號判決要旨參照）。 可知買受人欲依民法第360條規定請求損害賠償，須出賣人 有特別保證品質，方得為之。查，杜宗樺固主張其因氯離子 超標瑕疵，依民法第360條規定追加請求2年租金50萬4000元 ，惟觀系爭買賣契約第7條第1項尚約定杜宗樺得請求盧俊福 等2人配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，如超過約定標 準，其等應負瑕疵擔保責任，已見前述，足見盧俊福等2人 並未就系爭房屋混凝土氯離子未超標有保證品質之特約，則 杜宗樺依上開規定追加請求2年租金，為無理由。 六、綜上所述，杜宗樺依民法第359條請求減少其價金，依民法 第179條及系爭買賣契約第6條第4項約定，請求盧俊福等2人 應連帶給付188萬4263元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年 9月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由， 應予准許；逾上開範圍（即修復費96萬3068元、定期檢測費 84萬元本息）之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應 准許部分，為盧俊福等2人敗訴之判決，另就不應准許部分 ，駁回杜宗樺之請求及假執行之聲請，於法並無不合。兩造 上訴意旨各自指摘原判決不利已之部分不當，求予廢棄改判 ，為無理由，均應予駁回。另杜宗樺於本院追加依民法第36 0條、系爭買賣契約第6條第4項約定，請求盧俊福等2人應連 帶給付2年租金50萬4000元本息，亦無理由，其所為假執行 聲請失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，併此敘明。 八、據上論結，杜宗樺之上訴及追加之訴，盧俊福等2人之上訴 均為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條 第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　傅中樂 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖慧如 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃欣怡 附表： 編號 　　　　　 不動產明細 原 登 記 所有權人 備註 1 桃園市○○區○○段00000地號土地。 面積：117平方公尺。 權利範圍：全部。 盧俊福 共同出賣人 2 同上段000建號房屋（門牌號碼桃園市○○區○○○路○段000巷00弄00○0號）。 層數：2層。 總面積：148.34平方公尺。 第一次登記日期：84年8月15日。 盧尉安 共同出賣人 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　卓雅婷

2024-12-10

TPHV-113-重上-572-20241210-1

訴
臺灣臺北地方法院

返還不當得利等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第3539號 原 告 康龍泉 訴訟代理人 羅凱正律師 黃子盈律師 被 告 林正義 訴訟代理人 陳彥嘉律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國一一三年十 二月九日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。本件原 告就兩造共有、坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上、 建號同段第一０六０號（原建號為臺北市○○區○○段○○○○○號） 、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號地下室房屋（下稱本件 房屋），依民法第七百六十七條第一項前段、第八百二十一 條規定起訴請求，為因不動產之物權涉訟，不動產坐落本院 管轄區域內，專屬本院管轄。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者；㈢ 擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及 訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三 、七款亦有明定。原告原起訴請求確認事實（被告占用面積 ）及給付新臺幣（下同）五十三萬四千五百二十八元本息、 三千四百三十一元，以及自民國一一二年六月一日起按月給 付八千三百三十六元，暨自一一三年起給付逾越使用面積部 分之稅金等（見補字卷第九頁），因部分聲明未臻具體明確 ，且係確認事實，有法律上顯無理由情形，經本院於首次言 詞辯論期日行使闡明權、命原告補正，原告於一一三年三月 八日變更聲明為請求：㈠被告應將本件房屋如附圖所示之隔 牆拆除，將附圖編號Ｂ部分騰空返還予原告及全體共有人，㈡ 被告應給付原告五十五萬三千七百八十七元本息，㈢被告應 自起訴狀繕本送達翌日起至拆除返還第㈠項建物之日止，按 月給付原告八千三百三十六元（見訴字卷第九四頁書狀）， 並於同年月十四日更正聲明第㈠項之附圖為「臺灣臺北地方 法院一０九年度訴字第七九四七號卷附臺北市中山地政事務 所一一０年五月十九日土地複丈成果圖」（見訴字卷第二一 一頁筆錄）。原告前開變更，雖經被告表示不同意（見訴字 卷第二一三頁書狀），但原告之變更，基礎事實同一（即被 告使用本件房屋之面積超逾應有部分比例），擴張應受判決 事項之聲明（以拆除隔牆並遷讓返還請求取代原確認占用面 積之請求，並增加請求被告給付之金錢數額），且於首次言 詞辯論期日後即為之，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於 法尚無不合，本院爰就變更後之訴為裁判，合先敘明。 貳、實體方面 一、原告部分： （一）訴之聲明： 　　１被告應將本件房屋如附圖即臺灣臺北地方法院一０九年度訴 字第七九四七號卷附臺北市中山地政事務所一一０年五月 十九日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示之隔牆拆除，將 附圖編號Ｂ部分騰空返還予原告及全體共有人。 　　２被告應給付原告五十五萬三千七百八十七元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。 　　３被告應自起訴狀繕本送達翌日起至拆除聲明第１項所示隔牆 、返還占用之建物之日止，按月給付原告八千三百三十六 元。　 　　４願供擔保請准宣告假執行。　　 （二）原告起訴主張：本件房屋（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○ ○地號土地上、建號同段第一０六０號、門牌號碼臺北市○○ 區○○○路○段○○號地下室房屋）為兩造共有，面積一六七‧０ 八平方公尺，所有權權利範圍各二分之一；本件建物經設 置一隔牆完全阻隔為Ａ、Ｂ二區塊，面積分別為七四‧四五 平方公尺、九二‧六三平方公尺（詳見附圖），其中Ａ區塊 上方為原告所有、建號同段第一０六一號、門牌號碼臺北 市○○區○○○路○段○○號房屋（下稱原告房屋），Ｂ區塊上方 則為被告所有、建號同段第三五一七號、門牌號碼臺北市 ○○區○○○路○段○○號房屋（下稱被告房屋）。被告無權占用 本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，侵害原告之所有權，爰 依民法第七百六十七條第一項前段、第八百二十一條規定 ，請求被告將該隔牆拆除，將占用部分返還予原告及全體 共有人；被告無權占用本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分， 以本件房屋如附圖編號Ａ所示部分每平方公尺租金七百零 五元（一０五年十月至一一０年九月）、九百一十七元（一 一０年十月至一一二年五月）、被告占用超逾本件房屋面 積半數（八三‧五四平方公尺）之面積九‧０九平方公尺計 算，一０五年十月五日起至一一二年五月三十一日止六年 六月期間被告無法律上原因受有五十五萬零三百五十六元 相當於租金之利益，又被告一０六年至一一二年間就占用 超逾本件房屋半數面積部分短繳房屋稅共三千四百三十一 元，以上合計五十五萬三千七百八十七元，另被告自起訴 狀繕本送達翌日起至拆除隔牆、返還占用部分予全體共有 人之日止，每月受有相當於租金之不當得利八千三百三十 六元，均致原告受有損害，爰依民法第一百七十九條規定 請求被告如數返還，就起訴前部分並應支付自起訴狀繕本 送達翌日起算之法定利息。 二、被告部分： （一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請 准免為假執行。 （二）被告固不否認本件房屋現為兩造共有、權利範圍各二分之 一，本件房屋設有一隔牆區分為如附圖編號Ａ、Ｂ所示二部 分，編號Ａ部分為原告專用，編號Ｂ部分為被告專用等情， 但以本件房屋第一次所有權登記時即為訴外人宋明勳、張 碧二人共有、權利範圍各二分之一，共有人即成立分管協 議、設置隔牆將本件房屋區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分 ，分別由該區域上方之原告房屋、被告房屋所有人專用， 並另分別設置由原告房屋、被告房屋內部通往下方本件房 屋如附圖編號Ａ、Ｂ所示專用部分之樓梯，有獨立之出入口 ，被告於七十四年五月間向前手宋明勳買受被告房屋及本 件房屋權利範圍二分之一時，本件房屋已為現狀，延續迄 今，分別由原告房屋、被告房屋所有權人專用附圖編號Ａ 、Ｂ所示部分，出租予他人營業使用多年；原告於一０五年 二月取得原告房屋及本件房屋權利範圍二分之一時，對於 本件房屋共有人間分管協議之存在，應屬明知，亦受分管 協議之拘束，則被告占有使用本件房屋如附圖編號Ｂ所示 部分，非無權占有，亦無不當得利，另對於原告不當得利 數額之計算有爭議，另原告依法應負擔房屋稅，與被告無 涉等語，資為抗辯。 三、原告主張本件房屋面積一六七‧０八平方公尺，為兩造共有、 所有權權利範圍各二分之一，本件建物經設置一隔牆完全區 分為如附圖編號Ａ、Ｂ所示二區塊，面積分別為七四‧四五平 方公尺、九二‧六三平方公尺，其中Ａ區塊上方為其所有之原 告房屋，Ｂ區塊上方則為被告所有之被告房屋，分別由兩造 自取得本件房屋權利範圍二分之一時起專用迄今之事實，業 據提出建物登記謄本、附圖、不動產買賣契約書為證（見補 字卷第十五、十七頁、訴字卷第一八一至一九九頁），核屬 相符，且為被告所不爭執。 　　關於本件房屋於七十年五月間新建完成，主要用途為店鋪兼 防空避難室，於七十年七月二十二日為第一次所有權登記（ 總登記），所有權人為宋明勳、張碧，權利範圍各二分之一 ；宋明勳於七十四年五月二十三日以買賣為原因將被告房屋 併同本件房屋所有權二分之一移轉登記予被告迄今；張碧於 九十二年九月二十日死亡，張碧名下原告房屋及本件房屋所 有權二分之一經子女張雲英、張豐文、張季瑜、張豐隆於九 十五年五月十七日辦理繼承登記後，併於一０五年二月五日 以買賣為原因移轉登記予原告迄今，此經本院參酌兩造所提 （見訴字卷第四五至四九、一八三至一九九頁）土地／建築 改良物買賣所有權移轉契約書、建築改良物登記簿節錄影本 、公證書、不動產買賣契約書後職權查證屬實，有土地建物 查詢資料、異動索引、臺北市中山地政事務所覆函暨建築改 良物登記簿影本可稽（見訴字卷第二五至三十、五一至五九 頁）。 　　但原告主張被告無權占有本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分， 及自一０五年十月五日起至一一二年五月三十一日止無法律 上原因受有五十五萬零三百五十六元相當於租金之利益，自 一０六年至一一二年間就房屋稅部分受有三千四百三十一元 之利益，自起訴狀繕本送達後每月受有八千三百三十六元相 當於租金之不當得利，致其受有損害部分，則為被告否認， 辯稱：本件房屋於第一次所有權登記後，即由共有人成立分 管協議，設置隔牆將本件房屋區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部 分，分別由該區域上方之原告房屋、被告房屋所有人專用， 原告於一０五年二月取得原告房屋及本件房屋權利範圍二分 之一時，知悉本件房屋共有人間分管協議之存在，應受分管 協議之拘束，其非無權占有本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分 ，亦非無法律上原因受有利益，且原告主張之利益數額有誤 等語。 四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之； 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第七百六十七條第一項前段、第八百二十一條、第一 百七十九條前段定有明文。 （一）原告請求被告將本件房屋內、完全區隔本件房屋為附圖編 號Ａ、Ｂ所示兩部分之隔牆拆除，將所占用之附圖編號Ｂ部 分返還予全體共有人，及請求被告給付金錢（五十五萬三 千七百八十七元本息及自起訴狀繕本送達翌日起每月八千 三百三十六元），無非以被告無權占有本件房屋如附圖編 號Ｂ所示部分，自一０五年十月五日起無法律上原因受有相 當於租金及短繳房屋稅之利益為論據，被告則以前詞置辯 ；關於兩造迄至本件言詞辯論終結時止均為本件房屋之共 有人，權利範圍各二分之一，本件房屋經以隔牆區分為如 附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，面積分別為七四‧四五平方公 尺、九二‧六三平方公尺，其中編號Ｂ所示部分由被告專用 等情，並為被告所不爭執，前已述及。 （二）次按數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人 ；各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共 有物之全部，有使用收益之權，九十八年七月二十三日修 正施行之民法第八百一十七條第一項、第八百一十八條亦 有明定。修正後民法第八百一十八條既已明文「除契約另 有約定外」，而該條文修正之立法理由略為「本條意旨在 規定共有物使用收益權能之基本分配，若共有人在此基礎 上已有分管協議，法律自應尊重，縱使各共有人依該協議 實際可為使用或收益之範圍超過或小於應有部分，亦屬契 約自由範圍，至其效力是否拘束應有部分之受讓人，則應 依修正條文第八百二十六條之一而定」，參諸民法第八百 二十條亦明定共有人得就共有物之管理以契約定之；而所 謂共有物分管協議係全體共有人就共有物之使用、收益、 管理方法所成立之協議，全體共有人就共有物之全部劃定 範圍、各自占用共有物之特定部分而為管理、使用、收益 者，屬共有物分管契約之一種（最高法院八十九年度台上 字第四八二號、九十九年度台上字第一五五三號、一００年 度台上字第一七七六號、一０七年度台上字第八七九號裁 判意旨參照）；是在有分管協議情形下，各共有人有依分 管協議占有使用收益約定由其管理之共有物特定部分之權 利，並非無權占有，亦非無法律上原因受有利益，同時喪 失就非約定由其管理之共有物特定部分之使用收益權能， 民法第八百一十八條、第八百二十一條規定僅在就共有物 未成立分管協議情形，始有適用，最高法院七十九年度台 上字第二三三六號、八十六年度台上字第一六五六號、八 十八年度台上字第六一號、九十九年度台上字第二三九七 號、一００年度台上字第一七七六號迭著有裁判同此見解。 （三）是本件所應審究者，依序為：㈠本件房屋之共有人是否曾 成立分管協議，約定由原告房屋所有權人專用本件房屋如 附圖編號Ａ所示部分，由被告房屋所有權人專用本件房屋 如附圖編號Ｂ所示部分？㈡如是，該分管協議是否違反強行 或禁止規定，或違反公共秩序、善良風俗而無效？原告是 否應受前述分管協議之拘束？㈢被告是否無法律上原因，① 於一０五年十月五日起至一一二年五月三十一日止受有五 十五萬零三百五十六元相當於租金之利益並致原告受有損 害？②於一０六年至一一二年間受有短繳房屋稅三千四百三 十一元之利益並致原告受有損害？③自起訴狀繕本送達翌 日起是否每月受有八千三百三十六元相當於租金之利益並 致原告受有損害？ 　　１本件房屋之共有人是否曾成立分管協議，約定由原告房屋 所有權人專用本件房屋如附圖編號Ａ所示部分，由被告房 屋所有權人專用本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分 　　①共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實 際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍， 對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉， 已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法 院八十三年度台上字第一三七七號裁判意旨參照）。 　　②本件房屋至遲於一０四年十月間，原告房屋及本件房屋第一 次所有權登記權利範圍二分之一所有權人張碧之繼承人（ 張雲英、張豐文、張季瑜、張豐隆四人，均由張雲英代理 ）委託信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）居間 銷售渠等繼承自張碧之原告房屋及本件房屋所有權二分之 一、製作不動產現況說明書時，即已設有隔牆，將本件房 屋完全區分為互不連通之附圖編號Ａ、Ｂ所示部分，並分別 設置內梯由原告房屋內部連通本件房屋如附圖編號Ａ所示 部分、由被告房屋內部連通本件房屋如附圖編號Ｂ所示部 分，而由原告房屋之所有權人將原告房屋併同本件房屋如 附圖編號Ａ所示部分出租予訴外人營業使用，由被告房屋 所有權人將被告房屋併同本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分 出租予訴外人營業使用迄今，亦即由原告房屋之所有權人 專用本件房屋如附圖編號Ａ所示部分，由被告房屋之所有 權人專用本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分迄今，此經兩造 陳明在卷，核與卷附公證書暨房屋租賃契約書、房屋租賃 契約書、不動產買賣契約書第十七條其他約定事項第十二 點、不動產說明書之產權調查表注意事項第三類第三點所 載（見補字卷第二三至二八頁、訴字卷第七五至七七、一 九０、二六三頁），及證人即張碧繼承人暨原告房屋與本 件房屋權利範圍二分之一出賣人張雲英、信義房屋公司業 務員周彥鋕、陳韋證述情節（見訴字卷第二二八至二三二 、二三六、二三七、三五二至三六三頁）相符。本件房屋 既經設置隔牆完全區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，原告 房屋、被告房屋並均設有內梯分別連通下方本件房屋編號 Ａ、Ｂ所示部分，所有權人自無不知之理，且顯係有意將本 件房屋完全分隔為二部分各自專用，否則無異徒增一樓之 原告房屋或被告房屋，遭本件房屋共有人利用下方連通之 本件房屋及內梯擅自侵入之風險，悖於事理。 　　③本件房屋自第一次所有權登記時起迄今所有權狀態均為共 有，共有人依序為：⑴（自起造完成時起至七十四年五月 二十二日止）張碧與宋明勳各二分之一、⑵（自七十四年 五月二十三日起至九十二年九月二十日止）張碧與被告各 二分之一、⑶（自九十二年九月二十一日起一０五年二月四 日止）張碧之繼承人張雲英、張豐文、張季瑜、張豐隆四 人與被告，張碧之繼承人公同共有二分之一，被告二分之 一、⑷（自一０五年二月五日起起迄今）兩造各二分之一， 前已載明，是本件房屋所有權情狀單純，全體共有人達成 分管之合意並無困難。 　　④參諸：⑴被告辯稱七十四年五月間取得被告房屋及本件房屋 所有權二分之一時，本件房屋已設有隔牆、將本件房屋區 分為互不連通之附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，原告房屋、被 告房屋並分別設置內梯由內部連通本件房屋如附圖編號Ａ 所示部分及如附圖編號Ｂ所示部分，迄今已近四十年，為 原告所不爭執；⑵原告於一０五年二月五日取得原告房屋及 本件房屋所有權二分之一後，同年十月五日即（以豐泰企 業管理顧問有限公司名義）將原告房屋及本件房屋如附圖 編號Ａ所示部分出租予訴外人，一一０年十月一日復以自己 名義繼續將原告房屋及本件房屋如附圖編號Ａ所示部分出 租予同一訴外人，租賃期間至一一五年九月三十日止，此 觀原告起訴狀檢附之公證書暨房屋租賃契約書即明（見補 字卷第二三至三四頁），亦即原告自取得本件房屋所有權 二分之一時起，即依本件房屋之現狀單獨占有使用收益附 圖編號Ａ所示部分；⑶原告於一０五年二月五日取得本件房 屋所有權二分之一後，迄至一一三年三月八日提出訴之變 更追加暨準備狀之日止（見訴字卷第九三頁本院收狀戳） ，歷時近八年一月餘期間，不唯持續單獨占有使用收益本 件房屋如附圖編號Ａ所示部分，亦未曾爭執被告單獨占有 使用收益本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，甚且在另案分 割共有物訴訟中，具狀表明本件房屋經所有權人以裝潢、 隔牆分隔區分各自使用部分、各有出入通道（見訴字卷第 二七九頁）；⑷原告提起本件訴訟初始，亦僅請求確認被 告就本件房屋單獨占有使用收益之面積超逾所有權二分之 一比例，而就所謂「被告使用超過所有權比例面積部分」 ，請求返還相當於租金及短繳房屋稅之不當得利（見補字 卷第九至十三頁書狀），足見原告係因所提分割共有物訴 訟進行中，測量發現自身就本件房屋專用之面積少於所有 權比例，方對於現狀滋生不滿、衍生本件訴訟；⑸張碧之 繼承人張雲英、張豐文均到庭證稱從未聽聞張碧就本件房 屋與另一共有人（七十四年五月二十二日以前為宋明勳， 七十四年五月二十三日以後為被告）發生爭執、產生爭訟 ，足見本件房屋「設置隔牆完全區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示 二部分，由原告房屋所有人專用編號Ａ所示部分，由被告 房屋所有人專用編號Ｂ部分」之現狀，曾經張碧與宋明勳 、被告合意。 　　⑤至原告與前手即張碧之繼承人就原告房屋及本件房屋所有 權二分之一所定不動產買賣契約，其中第十七條其他約定 事項第十二點固記載：「本物件現況使用之地下室係登記 於１０６０建號（建物用途依人工謄本所示為店鋪兼防空避難 室），為賣方與另一住戶分別共有，而本案賣方持有１／２ ，現況賣方隔出部分面積使用，信義房屋經向賣方確認， 並無分管契約或相關協議文件約定其得專用前述使用範圍 ‧‧‧」（見訴字卷第一九０頁），然⑴證人即是筆買賣賣方 代表張雲英到庭迭次證稱：「‧‧‧我母親生前這地下室都 是一直出租，我們繼承後就一直這樣處理，後來就賣給原 告了‧‧‧」、「‧‧‧我們就是以現況交給他賣給他，我們的 原意就是以現況在買賣」、「‧‧‧我們也不知道地下室全 部是多少、我們是多少，沒有去量過」、「（問：‧‧‧就 地下室而言，２８號跟３０號是否完全隔開，而沒有互通？） 完全隔開」、「（問：‧‧‧地下室部分是如何使用？）連 同一樓將地下室出租出去」、「‧‧‧一樓跟地下室就是一 起，沒有特別注意地下室使用狀況是否合理、正確」（見 訴字卷第二二八至二三二、二三六、二三七頁），明揭渠 等係以「現狀」即「本件房屋設有隔牆區分為如附圖編號 Ａ、Ｂ所示二部分，對本件房屋如附圖編號Ａ所示部分有專 用權，對附圖編號Ｂ所示部分則無占有使用收益權」與原 告成立買賣契約；⑵證人即信義房屋公司仲介人員周彥鋕 、陳韋亦到庭證稱：「地下室是有產權，產權是二分之一 ，使用權只有我們使用，樓梯下去現在圍起來的範圍只有 我們使用，沒有圍到的範圍是隔壁在用」、「因為地下室 有內梯在使用，所以這一半是我們在使用，因為其他人進 不來‧‧‧」、「（法官問：地下室當時現狀內梯可以連通 、圍起來部分，原告有專用權嗎？）有。（法官問：地下 室當時現狀內梯可以連通、圍起來以外部分，何人有專用 權？原告可否使用？）應該是隔壁那戶人去用，原告也過 不去，就是兩邊都只能用自己正下方的地下室」、「因為 現況是圍好的，裡面都是可以使用的範圍」，針對契約第 十七條第十二點之約定，分別陳稱：「‧‧‧是共有，沒有 分管協議‧‧‧我們有產權二分之一但是沒有分管協議。（ 法官問：所謂分管協議所指為何？）所有所有權人同意把 共有物交給某個人使用，在本件情形就是兩個共有人約定 好，寫一個協議各自使用一個範圍，因為本件沒有那份書 面，所以認為沒有分管協議」、「因為有時候專用不需要 分管協議，分管協議是後來才有的東西，我這一戶才可以 到達的地下室認知上就是專用」，並均進一步證稱未曾告 知原告就內梯無法連通之本件房屋附圖編號Ｂ所示部分亦 有使用權，似誤認分管協議以書面為要件，參以原告自一 ０五年二月五日取得本件房屋所有權二分之一時起，即持 續單獨占有使用收益如附圖編號Ａ所示部分迄今，未曾就 不能使用本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分向出賣人即張碧 之繼承人主張債務不履行或瑕疵擔保之責，甚且至少歷時 七年餘未曾向被告請求占有使用收益如附圖編號Ｂ所示部 分，迄今亦未曾向被告表示被告亦得占有使用收益本件房 屋如附圖編號Ａ所示部分，前已述及，本院認不動產買賣 契約書第十七條第十二點記載，尚不能更易本件房屋所有 權人訂有「設置隔牆完全區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分 ，由原告房屋所有人專用編號Ａ所示部分，由被告房屋所 有人專用編號Ｂ部分」之分管協議。 　　⑥綜上，本件房屋最早於七十四年五月以前、至遲於一０四年 十月間，即經所有權人（張碧與宋明勳、被告）合意設置 隔牆，將本件房屋完全區分為互不連通之附圖編號Ａ、Ｂ所 示部分，並分別設置內梯由原告房屋內部連通本件房屋如 附圖編號Ａ所示部分、由被告房屋內部連通本件房屋如附 圖編號Ｂ所示部分，由原告房屋之所有權人專用本件房屋 如附圖編號Ａ所示部分，由被告房屋之所有權人專用本件 房屋如附圖編號Ｂ所示部分，本件房屋之所有權人並均無 異議依該專用現狀持續分別單獨占有使用收益本件房屋附 圖編號Ａ、Ｂ所示部分迄今（編號Ａ所示部分依序為張碧、 張碧之繼承人、原告專用；編號Ｂ所示部分依序為宋明勳 、被告專用），本件房屋已經共有人合意訂立「由原告房 屋所有人專用附圖編號Ａ所示部分，由被告房屋所有人專 用附圖編號Ｂ所示部分」之分管協議，堪以認定。 　　２如是，該分管協議是否違反強行或禁止規定，或違反公共 秩序善良風俗而無效？原告是否應受前述分管協議之拘束 ？ 　　①原告雖指本件房屋之共有人就本件房屋所成立之「設置隔 牆完全區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，由原告房屋所有 人專用編號Ａ所示部分，由被告房屋所有人專用編號Ｂ部分 」分管協議，違反強制規定或公序良俗而無效，但並未陳 明所指違反之強制規定或公序良俗為何，及提出相當證據 資料以資佐憑，蓋本件房屋用途為「店鋪兼防空避難室」 ，此為兩造所不爭執，並與建築改良物登記簿所示一致（ 見訴字卷第五三、五四頁），而「店鋪」用途顯無供公寓 大廈區分全體所有權人任意出入之理，本件房屋亦無不能 實際劃分、分別作為店鋪利用之情事，本件房屋自七十四 年或一０四年間設置隔牆、區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示部分 迄今，復未曾遭建築主管機關指為違反建築、消防法規， 此為兩造所不爭執，原告此節所指，委無可採。 　　②共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後， 縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受 讓人仍繼續存在；共有人與其他共有人訂立共有物分管之 特約後，將其應有部分讓與第三人，除該受讓人不知有分 管契約，亦無可得而知之情形外，若受讓人知或可得而知 ，其分管契約對於受讓人仍繼續存在，用維法律秩序之安 定，並免善意受讓人受不測之損害，最高法院四十八年台 上字第一０六五號、八十四年度台上字第二七四四號、九 十三年度台上字第八六三號、九十七年度台上字第九０九 號、九十八年度台上字第六三三號、司法院大法規會議釋 字第三四九號解釋闡釋甚明。本件房屋共有人就本件房屋 所成立之「設置隔牆完全區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分 ，由原告房屋所有人專用編號Ａ所示部分，由被告房屋所 有人專用編號Ｂ部分」分管協議，為原告一０五年二月五日 取得本件房屋所有權二分之一前即由現狀明知或可得而知 ，原告並自一０五年間起即依分管協議單獨占有使用收益 本件房屋如附圖編號Ａ所示部分迄今，已如前載，依前揭 說明，原告受讓本件房屋所有權二分之一後，亦受該分管 協議之拘束。 （四）原告既受本件房屋共有人間「設置隔牆完全區分為附圖編 號Ａ、Ｂ所示二部分，由原告房屋所有人專用編號Ａ所示部 分，由被告房屋所有人專用編號Ｂ部分」分管協議之拘束 ，被告為被告房屋之所有權人，依分管協議占有本件房屋 如附圖編號Ｂ所示部分，依首揭法條、說明，即非無權占 有，無民法第八百二十一條規定之適用，被告就本件房屋 附圖編號Ｂ所示部分占有使用收益，亦非無法律上原因受 有利益甚明。 五、綜上所述，本件房屋為兩造共有，權利範圍各二分之一，本 件房屋已經共有人合意訂立「由原告房屋所有人專用附圖編 號Ａ所示部分，由被告房屋所有人專用附圖編號Ｂ所示部分」 之分管協議，該分管協議為原告受讓本件房屋所有權二分之 一時所明知或可得而知，原告並自一０五年間起即依分管協 議單獨占有使用收益本件房屋如附圖編號Ａ所示部分迄今， 被告為被告房屋之所有權人，依分管協議占有本件房屋如附 圖編號Ｂ所示部分，非無權占有，被告就本件房屋附圖編號Ｂ 所示部分單獨占有使用收益，亦非無法律上原因受有利益， 從而，原告依民法第七百六十七條第一項前段、第八百二十 一條規定請求被告將本件房屋如附圖所示之隔牆拆除、將附 圖編號Ｂ部分騰空返還予原告及全體共有人，依民法第一百 七十九條規定請求被告返還（一０五年十月五日起至一一二 年五月三十一日止六年六月期間）相當於租金之利益五十五 萬零三百五十六元、（一０六年至一一二年間）短繳房屋稅 利益三千四百三十一元，共五十五萬三千七百八十七元本息 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至拆除隔牆、返還占用部分予 全體共有人之日止，每月受有相當於租金之利益八千三百三 十六元，洵屬無據，不應准許，爰予駁回，其假執行之聲請 亦失所附麗，爰併駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此 敘明。　　 據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　洪文慧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王緯騏 附圖：臺北市中山地政事務所１１０年０５月１９日土地複丈成 　　　果圖

2024-12-09

TPDV-112-訴-3539-20241209-1

上易
臺灣高等法院臺中分院

詐欺

臺灣高等法院臺中分院刑事判決 113年度上易字第325號 上 訴 人 即 被 告 陳湘珍 謝秀玉 共 同 選任辯護人 林亮宇律師 李秉謙律師 上列上訴人等因詐欺案件，不服臺灣臺中地方法院112年度易字 第1118號，中華民國113年2月29日第一審判決（起訴案號：臺灣 臺中地方檢察署111年度偵字第24785號），提起上訴，本院判決 如下： 　　主　文 上訴駁回。 　　事實及理由 一、本案經本院審理結果，認第一審判決認事用法及量刑均無不 當，應予維持，並引用第一審判決書記載之事實、證據及理 由（如附件）。 二、上訴人即被告陳湘珍、謝秀玉上訴意旨另略以： 　㈠本案建物客觀上並無滲漏水情形，此觀之本件買賣建物前， 原承租人張麗娟書立之切結書載明：「乙方（租客）今已搬 離承租屋，房屋一切皆完好返還甲方（屋主）」等文，及張 麗娟承租期間自來水費並無異常增加之情形自明。本案建物 檢測結果之所以發現滲漏水情形，係因告訴人江晶瑩委請之 水電師傅檢測時，直接撬開排水管口，破壞防水層，又灌滿 水置放，才製造出原本不存在之滲漏水。 　㈡證人陳瓊瑛縱有看見所謂漏水情形，然證人所見漏水不等於 屋主即被告陳湘珍、仲介即被告謝秀玉曾目睹漏水。本件並 無證據證明被告2人主觀上知悉本案建物有滲漏水情形。 　㈢房屋買賣時倘若有滲漏水情形，依民法規定，買受人得主張 物之瑕疵擔保責任或減少價金等權利。告訴人係本案建物買 受人，如認為該建物有滲漏水之瑕疵，一般而言理應提起民 事訴訟，請求減少價金或債務不履行之損害賠償。告訴人捨 此而不為，直接提起詐欺告訴，其動機可議。　 三、駁回上訴之理由 　㈠本案房屋在買賣前，確有滲漏水情形：. 　⒈證人即本案建物鄰居陳瓊瑛於偵查及原審證稱：某天下雨後，本案建物承租住戶尼姑跑來向其表示，用餐時天花板有漏水，後來尼姑要搬走的時候，伊去幫忙，尼姑有請伊去看房屋漏水的地方，第1次看到二樓天花板有一個區塊有水珠，有一面牆是跟其自己建物（000號）隔牆有潮濕、壁癌的現象，其告訴尼姑應該向房東說明，尼姑說她有跟房東說過等語（偵查卷第42頁、原審卷第204至210頁）。而109年1月間出面與被告陳湘珍訂立租賃契約之證人張麗娟於本院證稱： 　　「我們原本租的時候是有一些狀況，比如說有漏水……這些狀 況都有在第一時間跟屋主反映過。（妳所謂的漏水是什麼情 況之下的漏水？是漏在什麼地方？）漏水好像是廚房下來， 下樓要到一樓的天花板還有牆壁，靠隔壁牆壁那邊…… 　　（發現漏水之後，妳跟誰反映？）我有跟謝秀玉反映，請她跟屋主講，我們自己本身也有跟屋主（陳湘珍）講。（後來他們有來解決這個漏水的問題嗎？）屋主是講說她認為還好，就是我們彼此的認知不同，然後她跟我們講說是不是請我們搬走的時候，她再處理這些漏水的問題……（妳剛剛講說妳有通知房東，妳通知的房東是陳湘珍？）是……（妳通知房東之後，房東有來看嗎？）好像有來一次還是二次，她是白天來……（租的人是妳，在裡面修行的尼姑是妳姊姊？）對。（妳姊姊有沒有跟陳瓊瑛她講過說這間房子有漏水的問題，而且還帶她去看這個房子漏水的地方？）有，我有聽我姊姊講過這樣，我姊姊俗家的名字是張麗英……（妳有沒有印象妳姊姊有沒有告訴過妳說，她也曾經帶陳瓊瑛去看那個房子的二樓天花板有水滴滴下來輕鋼架的痕跡？）好像有，是我姊姊跟隔壁的（陳瓊瑛）講哪邊有漏水」等語（本院卷二第73至78頁），核與證人陳瓊瑛上開證詞所述本案建物租戶尼姑跟她陳述房屋滲漏水情形吻合，足見陳瓊瑛指證：本案房屋在買賣前之出租階段，即有滲漏水情形，所言不虛。至於張麗娟與被告陳湘珍雖於111年12月6日簽立切結書，載明：「乙方（即張麗娟）因向甲方（即陳湘珍）承租台中市○○路000號房屋……房屋一切完好返還甲方，並無任何糾紛」等文字，證人張麗娟就此說明：所謂「房屋一切完好」，就是房屋裡面我們都沒有破壞什麼，完全都沒有，就是按照我們當初跟陳湘珍租屋的時候屋況歸還。我們原本承租時有一些狀況，比如說有漏水、電梯有時候有卡卡的聲音、有時候浴室馬桶好像不通等語（本院卷二第73頁），可見上開切結書中所記載「房屋一切完好返還」，係指「房屋依承租時之狀況返還」，承租人在租屋期間並未造成「新增瑕疵」，並非表示租屋期間該建物並無滲漏水情形。是該切結書並不足執為對被告等有利之認定。 　⒉原判決依據證人江晶瑩、洪富祥之證言，說明：本案房屋買 受人江晶瑩在交屋前，委請洪富祥檢測本案房屋有無滲漏情 形，經洪富詳檢測結果，確有滲漏水情形乙節甚明（原判決 第4頁第16行起至第5頁第7行）。證人洪富祥於原審並證稱 ：「（你在測試時有把水孔蓋拆掉？）水孔蓋是用矽利康貼 住，不要讓水滲進去。矽利康貼住，那是水電處理的。我是 負責把要進去浴室的門，把它止水起來，後來乾了之後我們 再放水下去」等語（原審卷第196頁），且本件別無其他所 謂「檢測時直接撬開排水管口，破壞防水層」之相關證據， 則被告等所稱告訴人找人檢測時造成漏水云云，尚非可取。 又，本案建物之滲漏水屬於地板、牆壁表水或排水管路 　　之滲漏，與自來水供水管無關，因此，該建物在出租期間縱 使自來水費並無異常增加情形，亦難作為對被告有利之認定 。 　㈡被告陳湘珍、謝秀玉在本案房屋買賣前，已經確知滲漏水情 形： 　　原判決依據證人陳瓊瑛之證言，及被告2人部分不利於己之 供述，據以認定被告陳湘珍、謝秀玉在本案房屋買賣前，已 經確知滲漏水情形，已經詳細說明其理由（原判決第5頁第8 行起至6頁第28行）。何況，參照本案建物承租人張麗娟上 開證言：我們承租時有漏水的狀況，有在第一時間跟屋主反 映過。（發現漏水之後，妳跟誰反映？）我有跟謝秀玉反映 ，請她跟屋主（陳湘珍）講，我們自己本身也有跟屋主（陳 湘珍）講。（後來他們有來解決這個漏水的問題嗎？）屋主 （陳湘珍）是講說她認為還好，就是我們彼此的認知不同， 然後她跟我們講說是不是請我們搬走的時候，她再處理這些 漏水的問題等語（本院卷第73頁），由此益加證明被告陳湘 珍、謝秀玉在本案房屋買賣前，已經確知滲漏水情形。 　㈢刑法第339條第1項詐欺取財罪之成立，以意圖為自己或第三 人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件， 亦即需被害人因行為人之詐術陷於錯誤而為財產處分。此處 所謂之「施用詐術」，係指傳遞與事實不符資訊之行為。不 限於積極地以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負 有告知交易上重要事項之義務而不告知者（即學理上所謂「 不作為詐欺」），或行為人之言詞舉動於社會通念上可認為 具有詐術之含意者（即學理上所謂「舉動詐欺」），亦屬詐 術之施用。又所謂「陷於錯誤」，係指被害人因行為人之行 為產生主觀上認知與客觀上事實不一致之情形，被害人對於 是否處分（交付）財物之判斷基礎的重要事項有所誤認之意 。換言之，若被害人知悉真實情形，依社會通念，必不願交 付財物之謂。而此一錯誤，係行為人施用詐術所致，亦即「 詐術」與「錯誤」間有相當因果關係（最高法院112年度台 上字第1944號刑事判決意旨參照）。查，被告陳湘珍、謝秀 玉均明知本案建物曾發生滲漏水之情形，就此一足以影響告 訴人承買意願及交易價格之交易重要事項，本負有誠實告知 義務，自應將此事項據實完整揭露告知，其等2人竟於與告 訴人簽約前，經代書依「標的物現況說明書（成屋）」項次 15「建物現況是否有滲漏水情形」詢問本案建物現況時，被 告陳湘珍身為賣方屋主表示該建物並無滲漏水之情形，被告 謝秀玉仲介買賣則對此隱而不宣，顯屬惡意隱匿不動產買賣 交易之重要事項，致告訴人誤信本案建物屋確無此影響承買 意願及交易價格之滲漏水情形存在，因此陷於錯誤而與被告 陳湘珍簽訂不動產買賣契約。告訴人因該買賣契約交付相關 價金，自符合刑法第339條第1項詐欺取財罪之構成要件。 　㈣建物買賣時，原房屋屋主及其仲介，以詐欺方法故意不告知 交易上重要事項即買賣標的房屋滲漏水情形，因受詐欺而締 約並交付買賣價金之買方，究竟要提起民事訴訟或提起刑事 告訴，或兩者皆提起，凡此均為買方自己決定如何行使權利 之問題，尚難以本件買方僅提起刑事告訴，而未提起民事訴 訟，逕認其所提刑事告訴為虛偽不實。　　　 　㈤至於，被告2人雖聲請鑑定本案建物有無滲漏水情形？如有滲 漏水，其位置及修繕費用為何？惟被告2人所犯上開詐欺取 財犯行，待證事實已臻明瞭，亦均無再調查之必要，併予敘 明。 　㈥綜上所述，被告2人上訴否認犯行，係就原審依職權所為之證 據取捨、裁量，為不同評價，均無理由，其上訴應予駁回。 　　 四、據上論斷，應依刑事訴訟法第373條、第368條，判決如主文 。 本案經檢察官黃秋婷提起公訴，檢察官林思蘋、李奇哲到庭執行 職務。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　刑事第七庭　　審判長法　官　郭瑞祥 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　胡宜如 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳宏卿 以上正本證明與原本無異。　　 不得上訴。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周巧屏 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日 附件： 臺灣臺中地方法院刑事判決 112年度易字第1118號 公　訴　人　臺灣臺中地方檢察署檢察官 被　　　告　陳湘珍　 　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 選任辯護人　李秉謙律師 　　　　　　林亮宇律師 被　　　告　謝秀玉　 　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 選任辯護人　林亮宇律師 上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（111年度偵字第24785 號），本院判決如下： 　　主　　文 陳湘珍共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新 臺幣壹仟元折算壹日。 謝秀玉共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新 臺幣壹仟元折算壹日。未扣案之犯罪所得新臺幣伍拾萬元沒收， 於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 　　犯罪事實 一、陳湘珍原係坐落臺中市○○區○○段000000○000000地號土地及 同段00000建號之建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路000號， 以下簡稱本案建物，土地及建物合稱本案不動產）之所有權 人，並於民國110年間某日，將本案不動產委由不動產經紀 營業員謝秀玉代為銷售。詎陳湘珍、謝秀玉均明知上開建物 已有滲漏水情形，竟意圖為自己不法之所有，共同基於詐欺 取財之犯意聯絡，於出售本案不動產過程中，未將上開建物 滲漏水之足以影響買受人購買意願及購買價格之重要事項告 知買受人，並於110年4月22日與買受人江晶瑩簽約時，經不 知情之代書依「標的物現況說明書（成屋）」項次15「建物 現況是否有滲漏水情形」詢問陳湘珍、謝秀玉時，陳湘珍表 示該建物並無滲漏水情形，代書即於該欄位勾選「否」，陳 湘珍、謝秀玉以此方式對江晶瑩施用詐術，致江晶瑩誤信上 開建物並無滲漏水之情形，因此陷於錯誤，遂於同日與陳湘 珍簽立不動產土地與建物買賣契約書，同意以新臺幣（下同 ）3,280萬元向陳湘珍購買本案不動產，並已依約交付價金 及於110年6月2日辦理本案不動產移轉所有權登記。嗣江晶 瑩於交屋前，由鄰人得知本案建物於其購買前已有滲漏水現 象，經江晶瑩委託他人檢測後，發現本案建物1至4樓廁所均 有滲漏水至下層天花板之情形，始悉受騙。 二、案經江晶瑩委由沈炎平律師告訴臺灣臺中地方檢察署檢察官 偵查起訴。 　　理　　由 一、證據能力： 　㈠按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合刑事訴訟法第159 條之1至第159條之4之規定，但經當事人於審判程序同意作 為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認 為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調 查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言 詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法 第159條第1項及第159條之5分別定有明文。查本判決所引用 具傳聞性質之言詞或書面證據，檢察官、被告陳湘珍、謝秀 玉及辯護人均表示同意有證據能力（見本院卷一第264、261 -279頁），且於言詞辯論終結前均未對該等證據之證據能力 聲明異議，本院復審酌前揭陳述作成時之情況，並無違法取 證之瑕疵，亦認以之作為證據為適當，是本案有關被告以外 之人於審判外之言詞或書面陳述等供述證據，依上開法條意 旨，自均得採為認定事實之依據。 　㈡次按傳聞法則乃對於被告以外之人於審判外之言詞或書面陳 述而為之規範。本件判決以下引用之非供述證據，無刑事訴 訟法第159條第1項規定傳聞法則之適用，經本院於審理時依 法踐行調查證據程序，與本案待證事實具有自然之關聯性， 且無證據證明係公務員違法取得之物，依法自得作為證據。 二、認定犯罪事實所憑證據及理由： 　　訊據被告陳湘珍、謝秀玉均矢口否認有何詐欺取財之犯行， 被告陳湘珍辯稱：伊是本案不動產的所有權人，本案建物並 沒有滲漏水的情形，沒有故意詐騙告訴人江晶瑩云云；被告 謝秀玉辯稱：伊有仲介本案不動產買賣，不知道本案建物有 滲漏水情形，伊有幫被告陳湘珍將本案建物出租予第三人張 麗娟，但張麗娟都沒有反應過有漏水云云；辯護人為被告2 人辯護意旨略以：本案不動產從交屋迄至出售予告訴人只有 7年，屋齡甚短且外觀新穎，故被告陳湘珍主觀認為本案建 物那麼新，不會有漏水情形，也未曾察覺有漏水情形，被告 謝秀玉看過建物，也沒有漏水情形；此外，卷內亦無事證證 明本案建物究竟何處有滲漏水，而證人洪富祥並不具有專業 資格，且其對本案建物所進行之檢測，亦未依照內政部規定 之測水相關程序，故其證述無從據為被告2人不利之認定云 云。惟查： 　㈠被告陳湘珍將本案不動產委由被告謝秀玉出售，嗣於110年4 月22日與告訴人簽訂本案不動產土地與建物買賣契約書，並 於簽約時，經代書向被告陳湘珍、謝秀玉詢問確認標的物現 況後，由代書依被告陳湘珍之答覆在「標的物現況說明書（ 成屋）」項次15「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「 否」，告訴人遂於同日與被告陳湘珍簽立不動產土地與建物 買賣契約書，同意以3,280萬元向被告陳湘珍購買本案不動 產，並已依約交付價金及於同年6月2日辦理本案不動產移轉 所有權登記等情，業據被告陳湘珍、謝秀玉分別警詢、偵查 及本院準備程序中自承在卷且不爭執【被告陳湘珍部分：見 110年度發查字第1118號卷（下稱發查卷）第9-11頁、110年 度他字第7447號卷（下稱他字卷）第31-33頁、本院卷一第4 9、53頁，被告謝秀玉部分：見發查卷第15-17頁、他字卷第 31-33頁、本院卷一第49、53頁】，核與證人即告訴人江晶 瑩分於別警詢、偵查及本院審理時之證述相符（見發查卷第 19-20頁、他字卷第33頁、本院卷一第180-192頁），並有不 動產土地與建物買賣契約書、標的物現況說明書（成屋）、 西屯區國安段00000-000建號建物登記第二類謄本（ 權個人 全部）、110年4月22日買賣契約第二條變更內容、合作金庫 銀行信託專戶財產目錄、匯款申請書影本、西屯區國安段00 000-000建號地籍異動索引影本各1份（見他字卷第11-13、1 5-16、17-18、103、105、107、109-111頁）在卷可稽，是 此部分事實，堪以認定。又本案不動產於出售予告訴人之前 ，曾出租予1名尼姑乙節，亦據被告2人於偵查及本院準備程 序中供明在卷【見111年度偵字第24785號卷（下稱偵卷）第 32、43-44頁、本院卷一第49頁】，核與證人陳瓊瑛於偵查 及本院審理時之證述相符（見偵卷第42頁、本院卷一第205 頁），是此部分之事實，亦堪認定。 　㈡本案建物於出售予告訴人前確曾發生滲漏水之事實： 　⒈告訴人自證人陳瓊瑛處得知本案建物有滲漏水之情形，於本 案不動產點交前，曾委請證人洪富祥進行漏水檢測，業經證 人即告訴人江晶瑩於本院審理時證稱：交屋前有請洪富祥去 看看有無漏水，經洪富祥檢測後，發現3樓主臥室廁所漏水 到2樓天花板，2樓天花板有水滴掛在上面；把天花板打開上 面有水痕，一片濕濕的，水漬是舊的也有，新的也有等語甚 詳（見本院卷一第182-183頁），佐以證人洪富祥分別於偵 查及本院審理時證稱：告訴人母親有請伊去本案建物的浴室 測看看浴室有無漏水，伊先把排水堵起來，再用止水條把門 封住，讓水稍微淹起來，看看水會不會往下滴，測完後發現 2樓的天花板、1樓上2樓的天花板、2樓漏水的地方後是廚房 上面；伊把浴室裡的排水管叫水電人員先封住，灌滿水位， 之後有一天再打開，就看到水的水垢都在天花板，會覺得這 一定有問題，依照伊的經驗，如果沒有漏水，用止水條止住 ，水應該還在，結果伊去看時，水全部都不見，在2樓主臥 室下層那邊還有水在滴，從1樓樓梯天花板那邊更嚴重，有 看到濕濕的，伊有看到在各樓層廁所下方的天花板有漏水水 漬等語（見偵卷第42-43頁、本院卷一第192-203頁），衡諸 證人洪富祥證述測試本案建物漏水之方式，與坊間一般自行 檢測有無漏水之簡易方式即係將排水孔堵住，再放水將地板 積滿水後，觀察水位高度位置變化及對應位置有無滲漏水等 作法相符，是依證人洪富祥證述其測試之方式及結果觀之， 堪認本案建物確實有滲漏水之情事。 　⒉再者，證人陳瓊瑛於偵查中證稱：伊從108年11月開始住在臺 中市○○區○○路000號，福順路000號房屋（即本案建物）之前 有一位尼姑及其母親居住，後來就沒有人住，大約109年， 某天下雨後，尼姑跑來跟伊說其用餐時天花板有漏水，伊請 尼姑與房東聯絡，之後尼姑要搬家，有請伊去進去看一下漏 水的地方，是二樓天花板，有水珠狀的滴下來，大小約是臺 灣臺中地方檢察署輕鋼架天花板1小格的痕跡等語（見偵卷 第42頁），復於本院審理時證稱：伊約自108年11月開始住 在臺中市○○區○○路000號，該址是營業用，所以每天都有去 ；109年間，住在隔壁000號的一位尼姑有跟伊說000號房屋 的天花板有漏水的情形，當時伊沒有進去過，但後來尼姑要 搬走的時候，伊去幫忙，尼姑有請伊去看房屋漏水的地方， 第1次看到二樓天花板有一個區塊有水珠，有一面牆是跟伊 的房屋（000號）隔牆有潮濕、壁癌的現象；當時尼姑去找 伊，說其租的房子有漏水，請伊及家人幫她看，伊告訴尼姑 應該向房東說明，尼姑說她有跟房東說明她們在吃飯時水直 接滴在餐桌上，房東叫她先把餐桌移位吃飯；另1次進入本 案建物，是在尼姑搬走之後，本案建物的鐵捲門沒關，伊依 該建物牆壁上的電話打電話通知屋主，後來房仲小姐過來關 門，伊有再進去看一下，沒有發現有什麼問題。尼姑要搬走 那天，伊有看到他們（000號建物）那面牆潮濕，水泥油漆 有剝落的情形；伊曾進入福順路000號建物內親眼看到天花 板有水漬的情形等語（見本院卷一第204-210頁）。稽諸證 人陳瓊瑛於偵查及本院審理時之證述一致，並無瑕疵可指， 復與證人洪富祥前揭證述本案建物有滲漏水等情相符，實足 以佐證證人洪富祥證述為可採，益證本案建物在出售予告訴 人之前，確曾發生滲漏水之情事。 　㈢被告陳湘珍、謝秀玉於出售本案不動產予告訴人前，均已知 悉本案建物曾發生滲漏水之情事：被告陳湘珍於偵查中供稱 ：尼姑有跟伊說房屋有漏水，但是伊去查，沒有查到；伊先 生帶告訴人看屋時，有告知告訴人房屋有從5樓漏到1樓，漏 水的情形也有向被告謝秀玉提過等語（見偵卷第44頁），被 告謝秀玉亦於偵查中供稱：尼姑有提過2樓飯桌上有漏水， 伊有過去看，但沒有看到；簽約時被告陳湘珍有向告訴人提 過漏水的事等語（見偵卷第44頁）。是依被告2人所述，可 證本案建物之房客確實曾向渠等表示本案建物有漏水之情形 ，核與證人陳瓊瑛前揭證述相符，雖被告2人均辯稱沒有查 到何處漏水云云，然建物有無滲漏水與建物發生滲漏水之原 因，要屬二事，居住於隔壁之證人陳瓊瑛於房客搬遷之際進 入本案建物內，尚可見該建物有牆面潮濕、水泥油漆剝落及 天花板有水漬等情，而被告陳湘珍為本案建物所有權人、被 告謝秀玉則為代為被告處理出租及銷售本案不動產之房仲業 者，渠等除於房客反應時應加以查探外，於房客退租後，亦 應會檢視建築物內部情形，基此，又豈會對建築物內部已有 牆面潮濕、水泥油漆剝落及天花板有水漬等情毫無所見？衡 諸證人陳瓊瑛僅是居住於本案建物隔壁之鄰人，與被告2人 、告訴人均無嫌隙或利益糾葛，當無虛捏事實、構陷被告2 人之必要，反觀被告2人已因本案建物有無滲漏水之情而涉 訟，故渠等2人為圖卸責，難免避重就輕之情，相較之下， 應以證人陳瓊瑛之證述為可採，且據此可合理推論被告2人 至遲於該名尼姑房客退租之際，即已知悉本案建物有滲漏水 之情形。 　㈣被告2人故意隱瞞本案建物曾發生滲漏水之情形，將本案不動 產出售與告訴人，使告訴人陷於錯誤而購買，符合詐欺之要 件： 　⒈按刑法第339條第1項所謂施用詐術，不限於積極地以虛偽言 詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易上重要事 項之義務而故意隱瞞不告知者（即學理上所謂「不作為詐欺 」），或行為人所為之言詞舉動在社會通念上可認為具有詐 術之含意者（即學理上所謂「作為詐欺」或「舉動詐欺」） ，亦屬詐術之施用。又所謂陷於錯誤，乃指被害人對於是否 交付或處分財物判斷基礎之重要事項有所誤認之意。換言之 ，若被害人知悉真實情形，依社會通念，必不願交付財物或 處分其財物之謂。而此一錯誤，係行為人施用詐術所致，亦 即「詐術」與「錯誤」間應具有相當因果關係，乃屬當然（ 最高法院109年度台上字第5552號判決意旨參照）。衡諸不 動產交易市場常情，房屋是否有滲漏水或曾因此而經修繕， 均為買受人考量是否購買或以何種價格購買之重要因素，出 賣人就此足以影響買受人承買意願及交易價格之交易重大事 項，對有意承買房屋之人，自負有告知義務。 　⒉查，被告陳湘珍、謝秀玉均明知本案建物曾發生滲漏水之情 形，就此一足以影響告訴人承買意願及交易價格之交易重要 事項，本負有告知義務，自應將此事項據實完整揭露告知， 渠等2人竟於與告訴人簽約前，經代書依「標的物現況說明 書（成屋）」項次15「建物現況是否有滲漏水情形」詢問本 案建物現況時，被告陳湘珍表示該建物並無滲漏水之情形， 被告謝秀玉則對此隱而不宣，顯屬惡意隱匿不動產買賣交易 之重要事項，致告訴人誤信本案建物屋確無此影響承買意願 及交易價格之滲漏水情形存在，因此陷於錯誤而與被告陳湘 珍簽訂不動產買賣契約。 　⒊至被告陳湘珍辯稱：伊配偶曾向告訴人提過建物漏水云云， 被告謝秀玉亦辯稱：簽約時，被告陳湘珍有向告訴人提過漏 水云云，然此為告訴人所否認，證人即告訴人江晶瑩於本院 審理時證稱：簽約時有討論建物現況有無滲漏水的情形，因 為被告陳湘珍、謝秀玉是逐一根據條文勾選，被告2人都有 說明建物沒有滲漏水的情形等語（見本院卷一第181-182頁 ），佐以該「標的物現況說明書（成屋）」項次第15所載「 建物現況是否有滲漏參情形」、「備註說明」欄類則有：「 位置：□屋頂□外牆□窗框□冷熱水管□浴室□前陽台□後 陽台□廚房□臥室□客廳□其他：」，倘被告2人所述為真 ，告訴人豈會不於「標的物現況說明書（成屋）」項次15及 「備註」欄留下任何紀錄，以資日後發現瑕疵時據為自己有 利之憑證？故被告2人所辯，顯然悖於常情，委無可採，且 由被告2人前開所述，反適足證被告2人均知悉本案建物於出 售前確有漏水之情形，卻於簽約之日，在代書詢問本案建物 是否有滲漏水情形時未據實以告，使不知情之代書在該欄位 勾選「否」，而隱匿上情。揆諸前揭說明，被告2人顯具詐 欺取財之主觀犯意及客觀行為無訛，渠等詐欺取財犯行至堪 認定。 　㈤被告及辯護人所辯不可採之理由如下： 　⒈辯護人指稱證人陳瓊瑛不具有相關的建築專業，並無法判斷 水珠造成的原因，更無法判斷是否為建物的漏水情形；另證 人洪富祥所為測試有違常規，亦未擬定圖面規劃，且未就測 試前後現場紀錄，故而天花板的水漬是如何造成，亦無法判 斷，故證人洪富祥之證述要屬個人臆測之詞云云。惟本院係 以證人陳瓊瑛、洪富祥單純陳述其等個人親身經歷之過往事 實為依據，認定本案建物有無滲漏水之情形，並非以其等之 特別知識或專業而對某事實陳述判斷之意見為證據資料，其 2人並非鑑定人，自不以具有何等專業為必要，更無須判斷 本案建物滲漏水之成因，辯護人以前詞指摘證人陳瓊瑛、洪 富祥之證述不可採，難認有理。 　⒉辯護人另主張本案建物之漏水係因告訴人委請不諳防水工程 之泥作師傅進行檢測所致，並稱證人洪富祥測試前未參考建 物之竣工圖、水電管路配置圖為之，且未依照內政部建築物 管線滲漏檢測技術手冊辦理，或未使用專業儀器，亦無書面 報告，並提出之「既有建築物漏水診斷及對策之研究」及「 建築物管線滲漏檢測技術手冊與修護對策之研究」節錄文章 為憑（見本院卷一第229-253頁），惟本案非以證人洪富祥 為鑑定人鑑定本案建物滲漏水之位置及成因，乃係依證人洪 富祥證述其在本案建物所施做之漏水檢測（即係將浴室出水 口加以封閉後再蓄水，以觀察水位有無變化之方式判斷浴室 無滲漏水之情形），及其事後確實見及原有之蓄水消失後， 該建物在廁所下方之天花板出現水珠等事實，故證人洪富祥 有無看過本案建物之竣工圖、水電管路配置圖及有無使用專 業儀器等節，均無礙於證人洪富祥確有看見本案建物於廁所 之蓄水消退後，其他樓層天花板有滲漏水之事實；又辯護人 所提出之2篇文章，僅是內政部建築研究所之協同研究報告 、委託研究報告，並非測漏水之法規依據或施做準則，且其 內容係討論建物漏水現象、止水對策及以透過儀器檢測方式 提昇內部管線滲漏判定之準確性，難認與本案有何關聯，故 辯護人前開所辯，均無足據為被告2人有利之認定。 　⒊被告陳湘珍所述其配偶曾向告訴人表示建物自5樓漏水到1樓 ，係指該建物5樓神明廳通往後陽台門檻高度不足，該門又 緊臨樓梯間，故於颳風且雨勢較大時，曾一發生雨水自屋外 經門底縫被吹入屋內，再由樓梯間滴下樓之情事，惟建物之 管道、結構均無破損或瑕疵，與現況說明書所指之滲漏水有 別云云，並提出被告陳湘珍與「信義房屋 國...台中鄭宇勝 」之LINE對話紀錄截圖1份、2019年台中氣象站逐日雨量資 料1紙為憑（見本院卷一第153-161頁、第163頁）。然查， 由被告陳湘珍與「信義房屋 國...台中鄭宇勝」之LINE對話 紀錄截圖（含有該建物頂樓淹水、頂樓樓地板遭浸濕之照片 ），除可證該建案於出售予告訴人前已頂樓淹水、頂樓樓地 板遭浸濕之情形外，並未提及曾有雨水自屋外經門底縫被吹 入屋內，再由樓梯間滴下樓之情事，且倘果有此情事，豈非 更可證明本案建物確有滲漏水之情形？又「標的物現況說明 書（成屋）」中所載之「標的物現況是否有滲漏水情形」， 應係指建物現實狀況之描述，而非要求出賣人說明建物之管 道、結構何處有破損或瑕疵，辯護人稱本案建物縱有漏水， 亦非建物之管道、結構均無破損或瑕疵，故與「標的物現況 說明書（成屋）」中所載之「滲漏水」情形不符云云，顯係 自行增加該說明書所無之解釋及限制，不足採憑。 　⒋至辯護人聲請傳喚鄭宇勝、馮琮淞、蕭丞言以證明本案建物 始終均無滲漏水之情形，並請求將本案建物囑託鑑定有無滲 漏水之情事。然鄭宇勝、馮琮淞、蕭丞言均僅是曾代被告陳 湘珍銷售本案不動產房仲業者，有被告陳湘珍與21世紀不動 產之委託仲介銷售合約書、被告陳湘珍與盛吉房屋實業股份 有限公司一般委託銷售契約書各1份在卷可憑（見本院卷一 第135-144、145-152頁），不論其等於代為銷售本案不動產 期間是否曾見及本案建物有發生滲漏水之情形，均無礙於本 院前開認定被告2人於本案不動產出售前已知悉建物有滲漏 水之情事；至辯護人請求將本案建物送請鑑定是否有滲漏水 之情形，然本案建物於告訴人買受後，並未進行點交，亦未 進行任何證據之保全，從而，該建物是否仍為告訴人買受時 之現況，已非無疑，是亦無委請鑑定之必要。是以，本案犯 罪事實已臻明確，辯護人前開所請，皆無調查之必要，爰依 刑事訴訟法第163條之2第1項、第2項第3款之規定，予以駁 回。 　㈥綜上所述，本案事證明確，被告2人前揭犯行洵堪認定，均應 予依法論科。 三、論罪科刑： 　㈠核被告陳湘珍、謝秀玉所為，均係犯刑法第339條第1項之詐 欺取財罪。 　㈡被告陳湘珍、謝秀玉就本案犯行，有犯意聯絡及行為分擔， 應論以共同正犯。 　㈢爰以行為人之責任為基礎，分別審酌被告陳湘珍並無前科， 被告謝秀玉過去曾有妨害自由之前科，有其等2人之臺灣高 等法院被告前案紀錄表各1份在卷可稽（見本院卷一第17、1 9-20頁），足見被告陳湘珍素行尚佳。被告2人應本諸誠信 為房屋交易，詎其等為圖順利出售本案不動產，竟隱瞞本案 建物有滲漏水等足以影響買受人購買意願、交易價值之重大 事項，致告訴人陷於錯誤而向被告陳湘珍購買本案不動產， 並於簽約及給付價金後，始發現上情，損失非微；惟被告2 人犯後猶飾詞卸責，犯後態度難謂良好，且迄今無法與告訴 人達成和解，具體賠償告訴人所受損害，兼衡被告2人犯罪 之情節、動機、手段及所生損害，暨渠等2人於本院審理時 自陳之教育智識程度及家庭經濟狀況等（見本院卷一第274 頁）一切情狀，分別量處如主文所示之刑，併均諭知易科罰 金之折算標準，以資懲儆。 四、沒收： 　　按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；前二項之沒收， 於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；宣 告前二條之沒收或追徵，有過苛之虞、欠缺刑法上之重要性 、犯罪所得價值低微，或為維持受宣告人生活條件之必要者 ，得不宣告或酌減之。刑法第38條之1第1項前段、第3項及 第38條之2第2項定有明文。查： 　㈠被告陳湘珍雖以前開方式詐騙告訴人，使告訴人陷於錯誤而 以3,280萬元購買本案不動產並交付價金，惟被告亦已移轉 本案不動產之所有權予告訴人，而被告於本院準備程序時表 示願與告訴人解除本案不動產之買賣契約，並賠償告訴人利 息等語（見本院卷一第50頁），然為告訴人所拒。基此，告 訴人雖已給付被告陳湘珍3,280萬元，惟其亦已取得本案不 動產所有權，尚難認被告陳湘珍本案詐欺犯行之犯罪所得或 告訴人所受損失即係本案房屋之買賣價金，故若本件逕對被 告陳湘珍諭知沒收本案不動產之買賣價金，顯有過苛之虞， 且踰越沒收制度剝奪被告犯罪利得之立法目的，故依刑法第 38條之2第2項規定，不予宣告沒收、追徵。 　㈡又被告謝秀玉於本院審理時陳稱：伊仲介本案不動產買賣， 共獲得50萬元等語（見本院卷一第273頁），此應屬被告謝 秀玉為本案詐欺犯行之犯罪所得，該部分犯罪所得未據扣案 ，亦未合法發還被害人或對被害人為具體賠償，爰依刑法第 38條之1第1項、第3項諭知沒收，於全部或一部不能沒收或 不宜執行沒收時，追徵其價額。 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，刑法第28條、第 339條第1項、第41條第1項前段、第38條之1第1項、第3項，刑法 施行法第1條之1第1項，判決如主文。 本案經檢察官黃秋婷提起公訴，檢察官藍獻榮到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日 　　　　　　　　　刑事第二十庭　審判長法　官　湯有朋 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳珈禎 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　江文玉 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。 告訴人或被害人如不服判決，應備理由具狀向檢察官請求上訴， 上訴期間之計算，以檢察官收受判決正本之日起算。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳俐雅 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日 附錄論罪科刑法條 中華民國刑法第339條第1項 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰 金。

2024-12-03

TCHM-113-上易-325-20241203-1

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