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拆除地上物返還土地

臺灣南投地方法院民事判決 114年度訴字第44號原告張作安被告陳達成訴訟代理人陳富美上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國114年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地上如附圖一所示編號A之雞舍(鐵皮屋)(占用面積541.91平方公尺）拆除，並將所占用之土地返還原告。二、被告應將坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地上如附圖二所示編號A之水泥路（占用面積25.84 平方公尺）刨除，並將所占用之土地返還原告。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一、二項於原告以新臺幣246,000元為被告供擔保，得為假執行。但被告如以新臺幣738,075元為原告預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張略以：　㈠坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地(下稱系爭土地)本為被告所有，嗣後原告以拍定為原因，於民過107年12月12日取得權利移轉書，並於108年1月8日辦妥移轉登記，迄今為原告所有。系爭土地上有如附圖一所示編號A雞舍(鐵皮屋，占用面積541.91平方公尺，下稱系爭建物)，及附圖二所示編號A部分，為系爭建物通行至道路之水泥土地(下稱系爭水泥路，占用面積25.84平方公尺)，均為被告所有及鋪設。　㈡原告曾於108年間訴請被告拆除系爭建物，然最終經臺灣高等法院臺中分院(下稱臺中高分院)於108年度上字第668號民事判決認定兩造間就系爭建物所坐落之土地依民法第425條之1 規定，有法定租賃關係存在，原告不得拆除，並於109年12 月29日確定(下稱另案確定訴訟1)。但被告於另案確定訴訟1 確定後仍拒給付租金，故原告起訴訴請給付租金並核定租金數額，經本院南投簡易庭以110年度投簡字第317號民事判決，核定兩造間就系爭建物及使用上不可分之系爭水泥路，每月租金分別為新臺幣(下同)3,000元、600元，合計為3,600 元，應於每月12日給付原告3,600元至系爭建物不堪使用之日止；另認定被告自原告於107年12月12日起即應對原告負有每月3,600元之租金給付義務，並於111年4月26日確定(下稱另案確定訴訟2)。　㈢被告遲未給付原告租金，原告以多次催告繳納未果，並累計積欠原告已達2年租金，原告依民法第440條第3規定終止法定租賃關係，並依民法第767條第1項前中段規定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1、2、5項所示，及須回復至符合主管單位農業用地作農業使用認定及核發證明辦法認得核發農用證明之使用狀態返還原告。二、被告抗辯略以：　　原告起訴違反另案確定訴訟1之既判力，依民事訴訟法第249 條第1項第7款，自不合法。況且，依另案確定訴訟2判決主文所示，本件兩造間法定租賃契約關係之終止日為存續到系爭建物不堪使用之日止，故本件租約尚未終止，被告自屬有權占有等語。並聲明：駁回原告之訴及假執行聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：　㈠系爭土地本為被告所有，其上之系爭建物及系爭水泥路均為被告所有及鋪設。　㈡系爭土地嗣後原告以拍定為原因，於107年12月12日取得權利移轉書，並於108年1月8日辦妥移轉登記，迄今為原告所有。　㈢原告於108年向被告提起拆屋還地訴訟，經本院以108年訴字第275號判決後，被告不服提起上訴，最終經臺中高分院於1 08年度上字第668號民事判決理由中認定兩造間就系爭建物所坐落之土地依民法第425條之1規定，有法定租賃關係存在。而臺中高分院於108年度上字第668號案件中，最後言詞辯論期日為109年12月1日，於109年12月29日宣判，並於109年 12月29日確定(即另案確定訴訟1)。　㈣原告於110年向本院民事簡易庭提起給付租金訴訟，經本院南投簡易庭以110年度投簡字第317號民事判決，核定兩造間就系爭建物及使用上不可分之系爭水泥路，每月租金分別為3, 000元、600元，合計為3,600元，應於每月12日給付原告3,6 00元至系爭建物不堪使用之日止；另認定被告自原告於107 年12月12日起即應對原告負有每月3,600元之租金給付義務。該案件並於111年4月26日確定(即另案確定訴訟2)。　㈤被告自107年12月12日迄今並未給付原告任何租金，迄本件原告於114年1月17日起訴時已累積超過2年租金。　　四、本院之判斷：　　原告上開主張為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點主要有：⒈原告本件起訴是否有違反另案確定訴訟1之既判力?⒉ 原告主張依民法第440條第3項之規定終止兩造間之法定租賃關係是否有理由?⒊原告主張依民法第767條第1項前中段規定請求移除系爭建物及系爭水泥路，並回復至符合主管單位農業用地作農業使用認定及核發證明辦法認得核發農用證明之使用狀態返還原告，是否有理由?以下將以上述爭點為中心說明。經查：　㈠本件原告起訴並未違反另案確定訴訟1之既判力：　⒈除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，民事訴訟法第400條定有明文。又判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辦論終結後所後生之事實，並不受其既判力之拘束。　⒉另案確定訴訟1係於109年12月1日言詞辯論終結，兩造為前案之當事人，固為前案確定判決效力所及，然原告於本件係主張兩造間就系爭土地之法定租賃關係因被告積欠2年租金，故依民法第440條第3項規定終止，並請求拆除返還土地等情，乃係原告於109年12月1日即另案確定訴訟1最後事實審言詞辯論終結後所生之事實所為之請求，非屬前案確定判決之既判力所及，本件起訴自屬合法，被告所辯並無可採。　㈡原告依民法第440條第3項規定終止租賃契約，為有理由：　⒈承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。又租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，始得終止契約，此觀民法第440條第1、3項規定自明。　⒉原告於113年11月20日寄送620號存證信函，告知被告積欠5年 11月租金共255,600元，並請於收件10日內給付，否則終止租約等語(見本院卷第51頁)，於113年12月9日送達被告(見本院卷第159頁送達回證)，復為被告所不爭執(見本院卷第1 68頁)，且原告亦有以本件起訴狀送達被告時(即114年2月5 日，見本院卷第103頁)，作為行使終止權終止兩造間法定租賃關係之意思(見本院卷第168頁)。是原告催告被告給付租金，於113年12月9日送達後，被告有10日的時間可以繳納，足見原告已給予相當之期限。而被告於本件起訴時亦確實積欠原告租金超過2年租金，故原告主張本件於114年2月5日已合法終止兩造間之法定租賃關係，自係可採。　㈢原告行使民法第767條第1項前中段物上請求權，請求拆除系爭建物及系爭水泥路，並返還土地，為有理由：　⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前中段定有明文。又行使物上請求權之對象須為不動產之現占有人，且對於所請求拆除之物須有處分權限，始足當之。　⒉系爭建物及系爭水泥路為被告所有及鋪設，被告自有處分權限，復兩造間之法定租賃關係已因原告於114年2月5日合法終止，已如前述。是系爭建物及系爭水泥路係無權占有，原告依民法第767條第1項前中段請求拆除、刨除，並返還所占用之土地，自屬有據。　⒊至被告辯稱兩造間法定租賃關係至系爭建物不堪使用方為終止，然此為被告有每月給付租金為前提，法定租賃關係之終止日才係至系爭建物不堪使用，被告此節自有誤會，所辯自無可採。　　㈣至原告主張須回復至符合主管單位農業用地作農業使用認定及核發證明辦法認得核發農用證明之使用狀態下，返還原告乙節：　⒈雖系爭土地為一般農業區農牧用地，被告並經南投縣政府以系爭建物因違反區域計畫法而遭裁罰(見本院卷第72頁)、原告又因系爭建物遭廢止容許使用及註銷畜牧場登記書，而違反農地農用規定，經南投縣政府稅務局竹山分局自109年起改按一般用地稅率課徵地價稅(見本院卷第67頁)，有上開公文書可參。　⒉但上情僅能說明兩造就系爭建物及系爭土地與國家間之公法關係為何而已，在兩造間無另約定之情形下，難認被告有上開回復義務。至原告雖提出臺灣桃園地方法院111年度訴字第2032號判決作為論據，但乃因該案當事人間之租約有此約定之故(見本院卷第78頁)，案情不同，尚難比附援引。是原告此節主張並無所據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前中段規定，請求如主文第1至2項所示，為有理由，應予准許。其他部分則無理由，應予駁回。六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依附，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，經審酌與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　葛耀陽以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官

2025-03-11

NTDV-114-訴-44-20250311-1

基簡

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第914號原告李鉉珒訴訟代理人李建和被告陳美惠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街000巷00弄00號1樓房屋騰空遷讓返還原告。被告應自民國113年10月2日起至交還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣16,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣813,504元預供擔保，得免為假執行。本判決第二項之已到期金額得假執行；但被告如以已到期金額之全額預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街0 00巷00弄00號1樓房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）32,000元，及自113年4月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元；㈢請准供擔保宣告假執行。嗣於本院114年1月14日言詞辯論期日變更第2項聲明為：被告應自113年10月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元，核屬基於同一基礎事實而縮減應受判決事項之聲明，符合上開規定，應予准許。貳、實體部分一、原告起訴主張：　　被告前於民國113年4月13日，委託配偶陳民政至原告所有　門牌號碼基隆市○○區○○街000巷00弄00號1樓房屋（下稱系爭房屋）看屋，當日被告透過陳民政之手機視訊後，向原告表示要承租系爭房屋，並委請陳民政交付新臺幣（下同）20,0 00元予原告做為定金，約定每月租金16,000元，原告則應被告要打掃系爭房屋之要求，於同日交付系爭房屋之鑰匙予訴外人陳民政，隔了2日（尚未簽訂租賃契約），被告即將私人物品搬進系爭房屋。而原告因要配合社會住宅方案，故要求被告配合辦理簽訂租賃契約，然被告不願意交付身分證件及存摺等資料，致遲遲無法簽訂租賃契約，被告亦未給付11 3年4月13日起至同年6月12日之租金，故原告以存正信函通知被告限期繳納租金，如未於期限內繳納終止租約。詎被告仍置之不理。其後兩造於鈞院調解成立，被告同意於113年9 月24日返還系爭房屋，然後來因下雨關係，原告同意被告延至同年10月1日交屋，惟被告迄今仍拒絕返還系爭房屋，爰依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付自113年10月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利16,000元。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應自11 3年10月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告16 ,000元；㈢請准供擔保宣告假執行。二、被告答辯：　1.被告故於113年4月13日委請配偶陳民政前往系爭房屋，由被告以視訊方式看屋，當日陳民政交付定金2萬元給原告，但事後原告才說要以社會住宅租賃方式簽約，社會住宅承辦人員要求提供印鑑、存摺、個資，被告覺得很奇怪，沒有答應，且被告亦要申請社會住宅補助，故告知原告自己去辦理即可，原告卻表示不租了，此段期間已經過1個月，被告並花費5萬多元之搬遷費將物品搬至系爭房屋，但被告迄今都還是住在工廠。　2.被告有到臺灣基隆地方檢察署對原告提起詐欺告訴，檢察官偵查中兩造有達成調解，調解內容是原告同意給付被告86,0 00元，被告同意於113年9月24日搬遷，但調解當時，被告有附條件，就是原告父親不能再打電話騷擾被告及陳民政，也不能找他人來找被告及陳民政，不然這些條件不算。但直到 9月24日，一直在下雨，而且有颱風，所以被告無法依約搬離，被告有徵得原告同意，延期到10月底搬離系爭房屋。後來原告父親又一直找人來騷擾、恐嚇，被告有去大武崙派出所報案。　3.兩造當時約定月租金是15,000元，並非16,000元。而且原告當時有答應要附2台冷氣、門口可以停車，並表示系爭房屋可以使用40坪，所以當時被告才向原告承租系爭房屋，其有去向消保官申訴，消保官有請原告來調解。　4.並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、本院判斷　1.原告主張其為系爭房屋所有權人，被告於113年4月13日委託配偶陳民政交付20,000元予原告做為承租系爭房屋之定金，原告並於同日交付系爭房屋之鑰匙予訴外人陳民政，繼而被告將私人物品搬進系爭房屋，其後兩造因社會住宅租賃方案問題迄未簽訂書面之租賃契約等各情，業據原告提出系爭房屋所有權狀、收據為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。　2.查被告前於113年4月17日至基隆市警察局第二分局八斗子分駐所報案，主張原告基於詐欺取財之犯意，向其收取2萬元定金後，藉故拖延簽訂租賃契約，其後臺灣基隆地方檢察署檢察官偵查中，兩造於113年9月9日至本院進行調解成立，調解內容為原告願意給付被告86,000元，第1期於113年9月1 0日給付43,000元、第2期於同年月24日給付43,000元；兩造其餘請求均拋棄等事實，為兩造所不爭執，並經本院調取臺灣基隆地方檢察署113年度偵字第4553號偵查卷、113年度調院偵字第186號偵查卷、本院113年度司偵移調字第219號調解筆錄核閱屬實。且原告主張調解成立當日，兩造已合意被告應於113年9月24日返還系爭房屋予原告之事實，為被告所不爭執，又原告表示因下雨關係，有同意被告延至於113年1 0月1日前交付系爭房屋乙情，是以，本件即應以兩造於調解時合意「被告應於113年9月24日返還系爭房屋」及原告最後同意被告得延至113年10月1日返還系爭房屋為據，判斷被告於113年10月1日後有無占用系爭房屋之合法權源。被告俱未提出於113年10月1日後占用系爭房屋之合法權源，迄今仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占有。從而，原告依民法第 767條第1項前段所有物返還請求權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。　3.觀之被告前向基隆市政府消基會申訴，申訴內容提及於113 年4月13日與原告以視訊談妥每月租金16,000元，此有申訴書在卷可憑（見本院卷第47頁），是以原告主張兩造當時約定月租金為16,000元，應認屬實，被告辯稱月租金是15,000 元，不足為採。又被告抗辯原告有同意其於113年10月底前搬離系爭房屋云云，然為原告所否認，被告未舉證證明上情，所辯不足為採。再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條著有規定；又按「租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念」，有最高法院61年台上字第1695號民事裁判可資參照）。承上，被告於113年10 月1日以後即無占有使用系爭房屋之正當權源，然被告迄今仍繼續占有使用該屋，自屬無法律上原因而受占有系爭房屋之利益，致使原告受有每月本得收取16,000元租金之損害，原告依民法第179條之不當得利法律關係，請求被告自113年 10月2日起至其騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利16,000元，核屬有據，應予准許。　　至被告抗辯原告曾告知門口可以停車、系爭房屋有附2台冷氣但仍未安裝，其有去向消保官申訴云云。然兩造前約定系爭房屋月租金為16,000元，原告以此做為租金行情，應屬合理，而兩造並無租賃契約存在，原告自無提供冷氣、停車位之義務，被告上揭所辯，無足影響系爭房屋租金行情之認定，附此敘明。四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，及自113年10月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元，為有理由，應予准許。五、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就命遷讓返還房屋及給付不當得利，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　黃梅淑　以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　11　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝佩芸

2025-03-11

KLDV-113-基簡-914-20250311-1

桃簡

桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1247號原告林坤祥訴訟代理人巫宗翰律師複代理人劉芯言律師被告李柏億上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷0號2樓房屋遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣6萬6,000元，及自民國113年4月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。三、被告應自民國113年5月8日起至遷讓返還第1項房屋止，按月給付原告新臺幣1萬4,000元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第1項、第2項及第3項已屆期部分得假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知而無正當理由未到庭，依民事訴訟法第 433條之3規定，本院依職權由原告一造辯論而為判決。二、原告主張：被告自民國109年8月14日起，向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷0號2樓房屋（下稱系爭房屋），兩造約定租期自109年8月1日起至110年7月31日止，每月租金新臺幣（下同）7,000元（下稱系爭租約），且系爭租約期間屆滿後，雙方於同年8月1日就系爭房屋依同樣條件續予被告使用。詎被告自112年11月起陸續積欠租金，累積至113年 4月積欠6萬6,000元，經原告之子即訴外人林偉篷於系爭房屋門上留下紙條，催告被告給付積欠之租金，逾期即終止系爭租約；原告另再於113年5月6日以存證信函催告被告終止租約，並要求被告於函到15日內給付積欠之租金、遷讓返還系爭房屋，被告仍置之不理。又被告自終止系爭租約之日起，即無占有使用系爭房屋之權源，是被告無權占有系爭房屋，每月受有相當於租金7,000元之不當得利；再依系爭租約第6條約定，被告於租期屆滿後不即時遷讓返還系爭房屋，應按月給付租金5倍即3萬5,000元之違約金，爰依所有物返還、系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語，並變更後聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告6萬6,000元，及自113年4月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自113年5月8日起至遷讓返還第1 項房屋止，按月給付原告4萬2,000元（本院卷第39頁）。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀以為聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函、退回信件影本、國內掛號查詢資料、系爭房屋113年房屋稅繳款書，且有本院依職權調取之系爭房屋稅籍證明書為證（本院卷第8頁至第17頁、第21頁），本院綜合上開各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實。　　　㈡按租約未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第2項定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段亦定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物者，占有人對原告所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對其所有物被無權占有之事實無舉證責任，占有人即被告自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120 號判決、98年度台上字第863號判決參照）。另表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號民事裁定意旨參照）。經查，兩造前就系爭房屋簽訂租約，約定租賃期限自109年8月1日起至110年7月31 日止，足認兩造間係簽訂定有期限之租賃契約，然被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，且原告亦未反對被告繼續使用系爭房屋，為原告所自承（本院卷第1頁反面），則兩造已成立不定期租賃關係，原告得隨時終止契約。又被告至11 2年11月10日止，其所積欠之租金已逾2個月之租額，復參證人林偉篷於113年12月9日言詞辯論時具結證述：「我在113 年農曆年後，我有按門鈴有去找他但是他不在，電話也沒有接所以我就用雙面膠留下紙條黏在門上（本院卷第44頁）」，可知林偉篷已留紙條告知被告補繳積欠之租金，且原告另於113年5月6日以存證信函之送達告知被告終止租約，被告於113年5月8日受招領通知，可認已到達被告而發生效力（本院卷第11頁、第44頁），是系爭租約既經合法終止，被告現為無權占有系爭房屋甚明，則原告上開規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，當屬有據。　㈢又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又按系爭租約第3條：「租金每月7,000元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」。經查，被告至113年4月10日止，尚積欠租金6萬6,0 00元【計算式：3萬1,000元（至112年11月10日止積欠之租金）＋3萬5,000元（112年12月10日起至113年4月10日止積欠之租金）】，是原告請求被告給付6萬6,000元租金及遲延之法定年息5％，即屬有據。　㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。經查，系爭租約既於113年5月8日終止，則被告自113年5月8日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當租金之損害，是原告依不當得利之法律關係，主張依系爭租約所約定之租金數額計算，請求被告自系爭租約終止日之翌日即113年5月8日起，至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,000元，亦屬有據。　㈤另系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（本院卷第 9頁）。細繹上開約定，僅需被告於租約期滿或終止後，未即時遷出返還系爭房屋，即須給付原告違約金，並未排除原告得另行依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，亦無將被告於租約期滿或終止後就系爭房屋所造成之其他損害劃由前開違約金所涵蓋，可見與損害總額預定性質之違約金不同，應認前開違約金之性質應屬懲罰性違約金。本院審酌前開懲罰性違約金之目的應在於促使被告儘速遷讓返還系爭房屋及回復原狀，以使原告可依其意思自由使用收益系爭房屋，又考量被告於系爭租約租賃期滿後至今仍未返還系爭房屋予原告，並衡諸誠信原則、社會經濟狀況及一般租賃交易常態，酌減被告應按月給付違約金為7,000元。從而，原告依系爭租約第6條約定，請求被告應自113年5 月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元之相於租金之不當得利暨每月7,000元違約金，洵屬有據；逾此部分，即無理由，不應准許。五、綜上所述，原告依所有物返還、系爭租約及不當得利之法律關係，請求如主文第1項至第3項，為有理由，應予准許；逾此範圍，應予駁回。六、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。原告請求被告應違約金部分，固經本院認為一部無理由，惟民事訴訟法第77 條之2第2項規定，此部分請求係屬附帶請求，並未併算裁判費用，而原告就遷讓房屋之請求既已全部勝訴，則本件訴訟費用仍應全由被告負擔，附此敘明。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官王子鳴以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官郭宴慈

2025-03-11

TYEV-113-桃簡-1247-20250311-1

小上

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度小上字第269號上訴人胡欣怡被上訴人李文瀞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年7月26 日本院113年度訴字第1052號小額訴訟程序第一審判決提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。　　理　由一、本件被上訴人於原審起訴時，聲明請求上訴人應將坐落新北市○○區○○路0段00號10樓之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還，並給付租金新臺幣（下同）3萬元及自民國112年12月 8日起至遷讓之日止按月賠償3萬元（見本院113年度板簡字第168號卷第11頁），嗣於113年4月2日提出民事訴之變更與追加狀，變更聲明為：上訴人應給付被上訴人9萬9,042元，及自113年6月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院113年度訴字第1052號卷第19至29頁）。故應適用小額訴訟程序。原審雖依通常訴訟程序審理，並不因此改變其為小額訴訟事件之性質，本院受理上訴，自仍應適用小額訴訟事件第二審程序之規定而為審理。二、按對於小額程序第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，上訴狀內並應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，民事訴訟法第436條之24第2項及第436條之25分別定有明文。而所謂判決違背法令，依同法第436條之32第2項準用第468條及第469條第1至5款規定，係指判決不適用法規或適用不當之違背法令，或有判決法院組織不合法、依法律或裁判應迴避之法官參與裁判、法院於審判權之有無辨別不當或違背專屬管轄規定、當事人於訴訟未經合法代理、違背言詞辯論公開規定等當然違背法令之情形。是當事人對於小額程序第一審判決提起上訴，其上訴狀或理由書應有具體指摘，除表明依何訴訟資料可認原判決有違背法令之事實外，如以原判決有民事訴訟法第468條所定判決不適用法規或適用不當為理由，應揭示該法規之條項或其內容，若係成文法以外之法則、司法院解釋或最高法院裁判，亦應揭示該法則之旨趣、解釋或裁判之字號或其內容；如以原判決有同法第469條第1至5款所列判決當然違背法令之情形為理由，則應揭示原判決有合於各款規定之情形。故當事人提起上訴，如以同法第469條所列第1款至第5款為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實。如依同法第468條規定，以原判決有不適用法規或適用法規不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關判例、解釋字號，或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實。上訴狀或理由書如未依上述方式表明，或其所表明者顯與上述法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法（最高法院71年台上字第314號判例意旨參照）。依民事訴訟法第436條之32第2項規定，第469條第6款之判決不備理由或理由矛盾之當然違背法令於小額事件之上訴程序並不準用，是於小額事件中所謂違背法令，並不包含認定事實錯誤、取捨證據不當或就當事人提出之事實或證據疏於調查或漏未斟酌之判決不備理由情形。又按小額程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為之，民事訴訟法第436條之29第2款亦有明定。三、上訴意旨略以：上訴人自民國112年11月至今住居地為新北市○○區○○街000○0號3樓，原審言詞辯論期日之通知書並未送達上訴人致上訴人未到庭遭原審為一造辯論判決而權利受損。原審未查該言詞辯論期日通知書送達情形，逕為一造辯論，違反民事訴訟法第251條及行政程序法第72條規定。又上訴人向被上訴人租用系爭房屋暨地下3層編號第39號之平面式停車位，承租期間上訴人均按期繳房租，仍屢遭被上訴人於出入門首貼紙條催繳房租，上訴人與家人不堪其擾，因而與被上訴人合意提前一個月終止租約，即租約於112年11月7 日終止。上訴人因於112年11月8日清空系爭房屋搬家時體傷，因而未能配合被上訴人指定之時間辦理點交，上訴人為免日後發生爭議已於112年11月8日將社區感應器及遙控器請社區管理中心通知被上訴人領取，完成系爭房屋退租程序。因上訴人已搬遷無故意不遷讓系爭房屋情事亦未獲有相當於租金之不當得利計97,742元。被上訴人明知系爭房屋已於112 年11月8日清空，遲至於113年3月16日視為點交，又自行更換門鎖5,500元，依一般社會認知及比例原則，不應由上訴人負擔相關費用。系爭房屋係上訴人於99年間購入，於109 年間委託信義房屋授予被上訴人，並於出售予被上訴人後回租，上訴人已居住於系爭房屋13年，浴室內之洗手台及暖風機已逾使用年限如有故障或損壞亦屬正常使用造成之耗損，非遭人為破壞，修繕費用49,800元，不應由上訴人負擔，故租金與相當於租金之不當得利合計97,742元，更換門鎖5,50 0元、修繕費用49,800元，共計153,042元，不應由上訴人支付，並請求上訴人返還押金54,000元，爰依法提起上訴等語，並聲明：㈠原判決均廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴（及假執行之聲請）均駁回。四、經查，本件上訴人具狀提起上訴，主張原審認定事實有違經驗法則（依一般社會認知）及比例原則，且因原審違反民事訴訟法第251條及行政程序法第72條規定而未使其參與言詞辯論表達意見，堪認上訴人已具體指摘原判決有違背民事訴訟法實質審理及程序進行等相關規定，形式上符合民事訴訟法第436條之24第2項規定，固屬合法之上訴，惟其上訴並無理由，茲分述如下：　㈠按對於當事人之送達，應為送達之處所不明者，受訴法院得依聲請，准為公示送達，民事訴訟法第149條第1項第1款定有明文；又按公示送達無論應受送達人已否知悉及何時知悉，均於民事訴訟法第152條所定發生效力之日視為已有送達（最高法院84年度台上字第1435號判決意旨參照）。又按判決，除別有規定外，應本於當事人之言詞辯論為之；言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決；有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回前條聲請，並延展辯論期日：一、不到場之當事人未於相當時期受合法之通知者；二、當事人之不到場，可認為係因天災或其他正當理由者；三、到場之當事人於法院應依職權調查之事項，不能為必要之證明者；四、到場之當事人所提出之聲明、事實或證據，未於相當時期通知他造者，民事訴訟法第221條第1項、第385條第1項前段及第386條分別定有明文。是判決原則上固應本於當事人之言詞辯論為之，但當事人之一造於言詞辯論期日不到場者，除有法定駁回聲請一造辯論之情形外，得經到場當事人聲請後，由其一造辯論而判決。經查：原審因上訴人之戶籍址(設於新北市○○ 區○○路000○0號即新北○○○○○○○○○)，經郵務機關以「當事人現住所不明」為由予以退回，原審法院以上訴人斯時應為送達之處所不明而依民事訴訟法第149條第1項第1款規定於113 年6月3日為公示送達，有上訴人之戶役政資訊網站查詢-個人戶籍資料（見原審限閱卷）、送達證書、公示送達公告及公示送達證書等存卷可佐(參原審卷第63頁至第64頁、第69 至73頁)，是上訴人既有應為送達處所不明之情形，則原審法院對之為公示送達，之後並據以當庭准許被上訴人所為一造辯論之聲請而為一造辯論之判決，經核於法並無違誤，至上訴人是否知悉及何時知悉，均不影響送達之效力，上訴人嗣後再以未實際居住上開二址而為指摘，於法無據，並不足採。上訴人既未表明有何法定駁回一造辯論聲請之正當事由，則原審准被上訴人一造辯論而為判決，於法並無違誤。是上訴人以原審未經其參與言詞辯論即逕為判決為由，主張原判決有民事訴訟法第251條及行政程序法第72條規定之違法，即無可採。　　㈡又按法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽；法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則，民事訴訟法第222條第1項前段及第3項定有明文。準此，自由心證為法院取捨證據、認定事實之審理原則，乃指法官不受非法外力干擾，於斟酌全辯論意旨及調查證據之結果後，依論理及經驗法則，自主判斷事實之真偽。是取捨證據、認定事實屬事實審法院之職權，若事實審法院本於職權，依自由心證取捨證據、認定事實不違背論理及經驗法則，即不許當事人任意指摘此有不當，更不得謂為違法，以為上訴理由（最高法院28年渝上字第28 、1515號、40年台上字第1192號、111年度台上字第539號判決要旨參照）。而所謂論理法則，係指依立法意旨或法規之社會機能就法律事實所為價值判斷之法則；所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則，凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之（最高法院79年度第1次民事庭會議決議事項、最高法院91年度台上字第741號判決要旨參照），足見論理及經驗法則具客觀性與普遍性，倘法院綜合卷證資料中多項證據之證明力推理結果，認其可能發生某種事實，且依自由心證判斷與情理無違者，除有反證外，即不得指為與論理及經驗法則有違。經查：原審本於職權斟酌被上訴人提出租賃契約書、112年10 月22日Line紀錄、112年11月1日Line紀錄、112年11月8日Li ne紀錄、112年11月30日Line紀錄、存證信函暨回執、開鎖換鎖收據、洗手台毀損照片、修繕報價單等現有證據資料，斟酌全辯論意旨依經驗及論理法則形成心證，確信上訴人於 111年11月間向被上訴人承租系爭房屋暨地下第三層編號第3 9號之平面式停車位，租期自111年12月8日至112年12月7日止，係定有期限之租賃契約，上訴人則按租賃契約書第三條約定，應於每月15日前給付租金3萬元，112年10月22日雙方原約定提前於112年11月7日終止租約，112年11月1日被上訴人通知上訴人11月7日上午10時點交系爭房屋，然上訴人雖告知希望改約次日即11月8日，詎於11月8日上訴人並未出現也聯繫不上，被上訴人於同日上訴人表明系爭房屋仍按原租約約定至112年12月7日租期屆滿後即不續租，嗣後再於112 年11月15日、20日分別催告上訴人給付11月租金，惟未獲置理。112年11月30日被上訴人再通知上訴人112年12月8日上午10時點交房屋，屆時上訴人未出現，被上訴人於同日約下午6時接獲大樓管理室通知，上訴人將電梯感應磁釦、車道遙控器放置櫃台後逕自離去，惟未交還系爭房屋鑰匙。被上訴人花費5,500元請鎖匠開門並更換新鎖。於進入屋內後發現浴室內之洗手台、浴室暖風機等已遭破壞，修繕費用計49 ,800元。且系爭租賃契約於租期屆滿即112年12月7日終止前，被告尚有11月份租金3萬元未給付，而於租期屆滿後（即1 12年12月8日）至113年3月16日上訴人尚未遷讓返還系爭房屋前，未給付使用系爭房屋之對價，即相當於2個月又8/31 日之租金共67,742元（算式：30,000元×2個月+30,000元×8/ 31日），以押租金54,000元抵充上訴人租金債務3萬元、相當於租金之不當得利67,742元、更換門鎖5,500元及修繕費用49,800元後，上訴人尚需給付被上訴人99,042元及自113 年6月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，難認有何悖於客觀普遍之社會生活經驗及價值判斷，或有合違反比例原則，自合於前揭民事訴訟法第222條第1項前段及第3 項規定。是上訴人就此部分所為指摘，核屬原審依自由心證取捨證據、認定事實之職權行使範疇，其結果亦無不當，即不能遽謂原判決有何違背法令之不當。又所謂比例原則，雖具有憲法位階之法律原則，廣義之比例原則包括適當性、必要性及衡量性原則。適當性原則係指行為應適合於目的之達成；必要性原則則為行為不能超越實現目的之必要程度，亦即達成目的須採影響最輕微之手段；衡量性原則乃指手段應按目的加以衡判，又稱狹義之比例原則，即任何干涉措施所造成之損害，應輕於達成目的所獲致之利益，始具有合法性。惟本件所涉純為兩造間私法上權利義務關係，當無所謂比例原則之適用，上訴人援引比例原則指摘原審判決違法，亦難採憑。　㈢又對於小額程序之第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436條之24第2項定有明文。另小額訴訟程序之當事人除有因原法院違背法令致未能提出者外，於第二審程序不得提出新攻擊或防禦方法，亦為民事訴訟法第436條之28所明定，其立法之旨在於貫徹小額程序之簡速性，避免因當事人於上訴程序提出新事實及證據而延滯訴訟；因此，小額訴訟程序當事人在第一審法院未主張之事實，至上訴審始行主張者，應與在上訴審提出新攻擊防禦方法同論。第二審法院審核第一審訴訟程序及判決內容有無違背法令，應以第一審程序已提出之訴訟資料為據，進而判斷其適用法律有無錯誤，不就事實另行調查。上訴人在第二審方提出系爭房屋內浴室內之洗手台及暖風機已逾使用年限，如有故障或損壞，亦屬正常使用造成之耗損，非遭人為破壞云云，核屬上訴人在小額訴訟程序之第二審再為提出之新攻擊方法，則上訴人未能適時提出上開新攻擊防禦方法，非原審法院違背法令所致，依前揭說明，本院就該等攻擊防禦方法自不應予以審酌。五、綜上所述，原審並無上訴人所指違背民事訴訟法實質審理及程序進行等相關規定之情事，上訴意旨指摘原判決違背法令，求予廢棄改判，為無理由，爰不經言詞辯論，逕以判決駁回上訴。六、按於小額訴訟之上訴程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19第1項、第436條之32 第1項定有明文。本件第二審裁判費用為1,500元，應由上訴人負擔，爰併為裁定如主文第2項所示。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之29 第2款、第436條之32第1項、第2項、第449條第1項、第436 條之19第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官張紫能　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官傅紫玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　朱慧真以上正本係照原本作成本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧

2025-03-11

PCDV-113-小上-269-20250311-2

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第520號原告林益民訴訟代理人洪振庭律師複代理人林君達律師被告林宜南訴訟代理人楊延壽律師被告宏喜不動產仲介有限公司兼上法定代理人許立宏上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告林宜南應給付原告新臺幣玖拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百一十三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告宏喜不動產仲介有限公司、許立宏應連帶給付原告新臺幣玖拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百一十三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責任。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：其於民國（下同）109年6月間，經被告宏喜不動產仲介有限公司(下稱宏喜公司)介紹，得知被告林宜南欲出售其所有之新北市○○區○○段0000○號、3建號(門牌號碼為新北市○○區○○街00號2樓、25號2樓)建物及座落之新北市○ ○區○○段00○00地號土地(權利範圍各4分之1)，並於109年8月 6日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭不動產買賣契約)，價格各為新臺幣（下同）665萬元。原告於113年1月19日委託訴外人信義房屋中正店銷售系爭房地，並由業務人員嚴盟鈞為本案銷售之承辦人員。豈料，並由信義房屋總公司進行屋況調查後，竟發現新北市○○區○○街00號2樓(下稱系爭房屋)，於109年8月6日當日有租客於屋內上吊自縊之情事，然觀系爭不動產買賣契約所附之房地產標的現況說明書所載之房屋現況，對於持有期間是否曾發生非自然死亡情形，或本標的是否經曾發生非自然死亡情形(即俗稱凶宅)均隻字未提，於簽約後至繳清尾款、完稅，甚至辦妥移轉登記交屋前，被告亦均未就此一情形如實說明，顯然刻意隱瞞。原告若知悉此重大瑕疵，絕無意願購買系爭房屋。觀諸上開等情，被告林宜南自應負民法物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任甚明，原告自得請求被告返還減少之價金99萬7600元 (減損程度以百分之十五計算)，次按原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26 條第2項之規定，被告許立宏為居間之經紀人員，自未盡據實報告及調查之義務，蓄意造成房客未死亡、未搬走之假象，未將凶宅之事實告知原告，自難認已盡其受委託之義務，被告許立宏、宏喜公司應連帶賠償原告99萬7600元，且被告宏喜公司依據消費者保護法（下稱消保法）第51條之規定，顯有故意或重大過失，以致原告因而受有價值貶損之損害，得依該規定請求宏喜公司給付三被懲罰性賠償金299萬2800 元。綜上，爰依民法第179條、第184條第2項、第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26條第 2項、消保法第51條之規定，提起本訴，並聲明：被告林宜南應給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告宏喜公司、許立宏應連帶給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責任。被告被告宏喜公司應給付原告299萬2800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告林宜南則以： (一)兩造簽約後被告旋致電聯繫租客，與租客配偶聯絡始知租客剛去世，因租客配偶未告知死因，且遭逢喪偶之痛，僅允諾會如期搬遷，被告基於人情義理自然不變深究，而依約給付賠償金、搬遷費(若被告知悉租客係於系爭房屋內殺身亡，豈可能還給付提前終止租約之賠償金與搬遷費?)，嗣租客配偶亦如期搬遷騰空，被告即按約點交房屋予原告。參照台灣高等法院台中分院108年度上字第581號判決意旨，被告出售系爭房屋時，完全不知有原告所稱租客上吊自縊之事；退萬步言，縱有原告所述之事，惟系爭於交屋後，原告正常使用系爭房屋經營安親班、補習班已近四年之久，期間一切如常，並無物之瑕疵，亦未影響通常效用，接獲起訴狀後詢問系爭房屋左鄰右舍亦無人知曉或聽聞，上網查詢各式凶宅網亦一無所獲，且詢問當地派出所亦以事涉個資而遭拒絕回覆，足徵本件縱有原告所主張之自殺情事，顯然甚為隱密且無法經由通常管道查證，則對市場價格之影響應屬有限，當與民法354條所指滅失、減少價值或通常效用之瑕疵不符。 (二)聲明：原告之訴駁回。　　三、被告宏喜公司、許立宏則以： (一)原告稱被告製造假象云云，然係原告當時要開補習班，說要盡快請建築師丈量好，送新北市政府審核，所以才會催促屋主，屋主也允諾租客清空點交於以補貼一個月租金。原告於六月到七月份看屋多次，至8月6日與前屋主見面議價敲定成交價格，被告直到113年3月文到才知道此事，由此可知，原告並未說明當時之事實，並斷章取義，指控被告知情是凶宅，並未向原告告知事實，並非事實。被告於113年3月15日收到法院通知文時，並再次詢問轄區警察局，系爭房屋有無非自然死亡之情事發生，因被告非當時之所有權人無權查詢、同日晚上詢問里長有無上吊情事，里長亦無聽說；同棟住20 幾年鄰居亦未聽說凶宅等情，被告至地政機關、新北市政府、上各網站查詢均無如原告陳述有上吊凶宅情事。按民事訴訟法第277條之規定，應由原告負舉證之責，證明系爭房屋為凶宅之主張為真。 (二)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。四、兩造不爭執之事項（見113年5月14日筆錄，本院第199至202 頁）： (一)原告於109年6月間經由被告宏喜公司居間，以665萬元，買受被告林宜男所有系爭房屋、25號2樓房屋，並於109年8月6 日簽訂如原證2之買賣契約(以下簡稱系爭契約，見本院卷第 32-72頁)。 (二)原證4之line為被告許立宏與原告間之對話真正。 (三)系爭房屋於109年8月6日晚上10時38分有發生自殺死亡事件，現場勘查時間為同日晚上11時25分，有新北市政府警察局新莊分局函文可按（見本院卷第135-137頁）。 (四)原證3之信義房屋仲介一般委託書、原證5信義房屋買賣委託書內容更改/更新契約之形式真正不爭執。（見本院卷第73 、149頁）五、本件爭點如下： (一)原告依據民法第179條、第359條、第227條請求被告林宜南減少價金99萬7600元（系爭房地價格15%），是否有理由? 　1.所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判決參照）。另有非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。 2.再者，物之價值瑕疵（即交換價值）與效用瑕疵（即使用價值）之認定，應不限於存在於或出於物之本身而言，物是否存有瑕疵，應先依當事人主觀之瑕疵概念，凡可影響物之價值或效用一切關係者，都足夠構成物之瑕疵，至於宗教信仰因素、時間經過等因素，僅屬價值減損程度之考量，參考德國民法第434條第1項，指出判斷買賣標的物有無瑕疵，有三階段之思考順序:⑴優先審查是否符合當事人約定之物之性質（主觀瑕疵標準）⑵如當事人未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，意及雙方當事人想像該物可使用之情形（半主觀瑕疵標準），⑶最後則依物是否合乎通常的可使用性或當事人依該契約通常可期待之性質而定其有無瑕疵（客觀標準），依照理性平均買受人之期待水平作為標準，解釋上包括外在於標的物之狀況在內，不以瑕疵之定著點於物之本體為限，亦即明示品質保證之情形，故無爭議，然於默示品質保證時，則與「預定承擔物具有一定效用或價值」，難以區分，學者認此情形，不應一概適用品質保證或一般適用預定效用或價直欠缺之瑕疵，而應於個案中考量買受人是否有特別保護之必要性，例如:出賣人基於特別或專業性之地位而為表示，締約時當事人有特別強調使用之目的或依照交易習慣或商業慣例而生者等（參見吳從周著，凶宅與物之瑕疵擔保，月旦法學教室，99期，2011年1月），準此以解，物之瑕疵之判斷標準，應包括買受人之主觀瑕疵及半主觀瑕疵判斷及客觀瑕疵判斷標準而定，附此敘明。 3.經查，按系爭不動產買賣契約第五條第七款之規定:「賣方保證本買賣標的物之專有部分在賣方產權持有期間確無兇殺或自殺致死之情事發生，買方確已知悉，惟嗣後若發現賣方所言不實，賣方仍須負法律上之責任」及信義房屋買賣仲介一般委託書之標的物現況說明書中，第24項次:「本標的物專有部分、約定專用部分、增(違)建部分內，是否曾有自然人發生兇殺、自殺、墜樓、意外病致死之情事」，並經被告勾選「否」（見本院卷第40、第78頁）。原告主張兩造於訂約時有合意系爭房屋須未曾發生兇殺或自殺等非自然身故事件，即未發生非自然身故事件乃系爭房屋應具備之重要品質之一，自屬可取。被告抗辯其不知情云云，要非可取。系爭房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，有新北市政府警察局新莊分局函文可稽（見本院卷第131~134頁），足見系爭房屋曾於109年8月6日發生租客上吊自縊(以下簡稱系爭事故)曾為凶宅之事實，應可認定。 4.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第179條、第359條有明文，經本院委託仟暉不動產估價師事務所賴承諺估價師估價結果，於109年8月6日時，系爭房地之勘估正常市價為671萬6500元，然因發生系爭事故，價格減為515萬 9615元，因系爭事故所減損之價格比例為23.18％即155萬688 5元等情，有113年6月3日（出件日期）不動產估價報告書（另放卷外，函文於本院卷第233-235頁）在卷可佐，是原告僅請求減少99萬7600元價金，為有理由，應予准許。 (二)原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之 2第3款至第5款、第26條第2項之規定，請求被告宏喜公司、許立宏連帶給付99萬7600元，是否有理由?　　　1.按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第567條定有明文。次按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之2條第3款、第4款、第26 條第2項分別定有明文。又仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（最高法院84年台上字第1064號裁判意旨參照）。被告許立宏、宏喜公司對於買賣系爭房地之必要資訊負有調查及誠實告知買受人即原告之義務。　⒉經查，系爭房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，已如前述，系爭房屋於109年9月25日始交屋，被告許立宏、宏喜公司自應有據實查證之義務，被告許立宏收受報酬，自應有詳實查證之義務，卻疏於查證，自難以不知情為由，被告許立宏自有違反據實告知之義務，違反民法第567條居間人應據實告知及調查義務，並違反不動產經紀業管理條例第 24之2條第3款提供買受人必要之資訊，自係違反保護他人之法律，原告依據民法第184條第2項規定，請求被告許立宏應負損害賠償責任；依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求許立宏、宏喜公司應負連帶損害賠償責任，應屬有據。　3.按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任（最高法院100年度台上字第848號判裁判意旨參照）。被告林宜南、許立宏、宏喜公司分別基於請求減少價金、違反居間義務之原因，就原告買受凶宅之損害各負全部給付義務，性質上屬不真正連帶債務，則被告林宜南及許立宏、宏喜公司，如任一人為給付者，另一人於該給付範圍內免給付之責。　 (三)原告依據消保法第51條之規定，請求被告宏喜公司給付三倍懲罰性違約金299萬2800元，是否有理由? 　　按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前兩項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任；企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；另依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第7 條、第22條、第51條分別定有明文。又按消費者保護法對於商品或服務既未加以定義，倘企業經營者提供之商品或服務攸關消費者健康與安全之確保，為促進國民消費生活安全及其品質，即應有該法之適用。而本件原告與宏喜公司間因簽立居間契約，委託宏喜公司就系爭房屋為原告報告訂約之機會，並為訂約之媒介，所涉及者為宏喜公司於履約過程中有無故意、過失而未告知系爭房屋相關事項及有無盡調查、說明義務，此與服務符合本業水準可合理期待之安全性與健康無關。換言之，本件宏喜公司縱造成原告之損害，依民法有關規定保護即可，其與健康與安全性無關，並非消保法第7條第1項之規範範圍，自無同法第51條之適用。從而，原告主張依消費者保護法之規定，請求宏喜公司給付三倍懲罰性違約金，應屬無據。 (四)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其　　催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人　　起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相　　類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金　　錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民　　法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付　　利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率　　為5%，亦為同法第203條所明定。被告林宜南、許立宏、宏喜公司均於113年3月13日收受起訴狀繕本，有卷附之送達證書可按(見本院卷第113、117頁)，因此，原告請求被告應自 113年3月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。八、綜上述，原告依據民法第179條、第359條、第227條、第567 條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第 26條第2項之規定，請求如主文所示，為有理由，逾此部分，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。　　十、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第三法庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-03-11

PCDV-113-訴-520-20250311-1

重訴

臺灣新北地方法院

排除侵害等

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度重訴字第315號原告王銓榮訴訟代理人呂文正律師被告佳昌大都會第九期大廈管理委員會法定代理人林异宬訴訟代理人陳君沛律師陳立曄律師黃子芸律師馬淑玲上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國113年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新台幣參萬柒仟壹佰肆拾伍元及自民國一百一十二年十二月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。被告應自民國一百一十二年十二月二十日起至一百一十三年三月十三日止，按月於每月一日給付原告新台幣參仟伍佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔千分之八，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告以新台幣參萬柒仟壹佰肆拾伍元為原告供擔保後得免為假執行。本判決第二項得假執行，但被告按月於每月1日以新台幣參仟伍佰元為原告供擔保後得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　事實及理由壹、程序上理由　　原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項定有明文。原告原起訴請求訴之聲明第1 、2項為請求被告應將坐落於新北市○○區○○段0000號土地、門牌號碼新北市○○區 ○○路000號地下一層（以下簡稱系爭房屋）如起訴狀附圖編號1至3所示之汙水管（以下簡稱系爭汙水管）拆除，並將系爭汙水管所經過之牆壁回復原狀並將牆壁返還予原告，嗣因被告於民國(下同)113年3月13日拆除系爭汙水管並回復原狀，原告於113年8月6日言詞辯論期日撤回訴之聲明第1、2項，並經被告同意（見本院卷第117頁），揆之前開規定，自應准許。貳、實體上理由一、原告起訴主張：緣原告系爭房屋專有部分區分所有權人，系爭房屋為商業使用。原告係於112年8月4日自訴外人張志宏、張雅婷(以下簡稱張志宏等人)購得系爭房屋，並於同年9 月6日辦妥移轉登記在案。被告於108年5月4日召開第21屆第 2次區分所有權人會議，決議進行汙水管到接管至下水道工程(下稱系爭汙水管）委請訴外人國泰環保有限公司(下稱國泰公司)設計及施作，被告並未取得原告前手即張志宏等人之同意，竟擅自進入系爭房屋，設置系爭汙水管，不僅突出牆面，管線設置位置距離地面僅有1.8至2公尺，為一般人伸手可得之高度，且至牆壁龜裂，妨害原告之使用收益，被告並受有使用收益，該利益性質核屬不能返還。再者，被告裝設系爭汙水管後不久，即流出惡臭汙水，嚴重影響美觀及衛生，致系爭房屋無法使用收益。張志宏等人固曾與訴外人大興包裝有限公司(下稱大興公司)簽訂租約，約定每月新臺幣（下同）8萬元租金（以下簡稱系爭租約），因系爭房屋遭被告設置系爭汙水管，影響地下層全部空間之使用，且系爭汙水管處理糞臭而有惡臭之虞及汙名價值而終止契約，被告受有系爭房屋占用相當租金每月8萬元之不當得利。本件起訴前，原告之前手張志宏、張雅婷已將其所有期間內對被告之債權讓與原告，且由原告通知被告在前，是計算被告受有起訴前回推五年之相當租金不當得利利得共計480萬元。爰依民法第184條第1項前段及第179條之規定，提起本訴，並聲明：被告應給付原告480萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自起訴狀繕本送達翌日起至113年3月13日止，按月於每月一日給付原告8萬元。並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以： (一)依系爭租約約所示，系爭房屋乃係以租賃標的物之現有狀況及設備出租，系爭汙水管早存在，可證系爭房屋於系爭汙水管尚未拆除前，仍可順利出租予第三人，並無原告所稱無法使用收益而受有損害及被告因而受有每月8萬元相當於租金不當得利之情。原告雖另稱當時因系爭汙水管之設置，導致大興公司最終作罷不承租，惟此糾紛應屬原告與大興公司間租賃關係履約糾紛問題(原告之前手已將債權讓與原告)，如大興公司違反租賃契約之約定，自應由原告依該租賃契約向大興公司為請求，是原告此等主張，應予駁回。 (二)被告委請國泰公司施作系爭汙水管，於108年9月2日開始施作，被告之前手於108年9月6日通知被告停止施工，國泰公司於108年9月12日收受後即停止施工，迄今仍以化糞池方式處理汙廢水，故被告並未使用，並未受有利益，況被告自10 8年9月2日起至113年3月13日拆除，僅占用4年6月又11日，縱使受有利益，並未占用全部地下層空間，原告以出租之租金計算顯有不當，以污水管占用地下面積之比例計算，原告僅得請求2044元，如以占用停車位一半之租金計算，僅得請求28萬5425元。況原告之前手將系爭地下室作為停車場使用，每月至少獲取7萬元以上租金，並未因被告設置汙水管致受有無法使用收益之損害可言。 (三)聲明：原告之訴及假執行駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、兩造不爭執之事項（見113年8月6日筆錄，本院卷第118至11 9頁）： (一)原告於112年8月4日自前手張志宏等人受讓系爭房屋，用途為商業用，有原告提出原證1建物登記第二類謄本、原證2之台北縣三重地政事務所建物測量成果圖可按（見重簡卷第19 -21頁）。 (二)被告於108年5月4日召開區分所有權人會議，設置系爭汙水管。 (三)張志宏等人於112年3月15日將系爭房屋出租於訴外人大興公司，並已受領16萬押金及8萬元租金，租賃期限自112年4月1 日起至113年3月31日止，並經公證人公證，有原告提出原證 3公證書及房屋租賃契約（以下簡稱系爭租約）可按（見調卷第23-29頁）。 (四)張志宏等人將被告占有系爭房屋之債權，讓與原告，並通知被告等情，有原告提出原證4之存證信函、債權讓與證明書可按（見本院卷第31-33頁）。四、本件爭點如下：原告依據民法第184條第1項前段、第179條之規定，請求如訴之聲明，是否有理由? (一)原告主張被告未經原告之前手張志宏等人之同意擅自於系爭房屋內設置系爭汙水管，被告抗辯自108年9月2日起於系爭房屋設置系爭汙水管，經原告之前手張雅婷催告後，被告即停止施工，並於113年3月13日拆除等情，為兩造所不爭，堪信為真實。 (二)因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，為民法第184條第1項前段、第185條第1項前段所明定。無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦係侵害房屋所有人之所有權，構成侵權行為，房屋所有人非不得請求賠償相當於租金之損害。所謂相當於租金之利益或損害，係指因其本質上非合法契約下所稱之租金，僅因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益或所有人所受之損害時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益或損害之認定，自可參酌原先出租時之租金數額。 (三)參以證人張雅婷於本院審理時證述:「(法官問:提示起訴狀附圖編號一至三，證人有無看過該管線？證人是否知悉用途？有無印象何時見得？有無同意同意設置？如不同意如何設置？）　1.有。 2.污水排水管。3.108或109年。 4.沒有。 5.當時是一個半開放空間，是做停車使用，有承租的人就可以進去，車位有二十多個，車位出入是我父親管理，設置污水管是他們跟著車子進入的，是管委會的人，不知道說這部分是私有的，才設置污水管，事後才通知我。」「(法官問:提示原證3，證人有無看過這份合約？可否說明與大興包裝有限公司洽談經過？）1.有。2.是我去談，有到現場看，我用我招租的金額談，當時招租及談契約的時候，就有看到污水管，我有跟大興包裝的人說，我有說這三個污水管目前在打官司，請對造拆除的官司。」「（法官問:承上，洽談過程中有無與承租人到過系爭房屋看過現場？）是。我有說官司已經三年了，判決即將下來，我的要求請他們恢復原狀，大興公司說恢復原狀前，我先當倉庫，後來發現許多問題產生，管委會把我Ｂ1 商場對外顧客進出的通道封鎖，他們用鐵捲門封鎖，顧客進不來，承租人出不去，我去市政府陳請，市政府的人有來現勘，指正他們違反法令，商場必須要有兩個出入口，把前面出入口封鎖，安全會有疑慮，後來管委會還是不願意打開，並說你們沒有真的顧客來，不同意打開。我的租客就不願意租。」「（法官問:大興包裝有限公司後來有無繼續承租？有無付租金？付過幾期？何時沒有繼續承租？）1.沒有。2.付一個月。3.給付一個月後就沒有付了。4.112年6月。」「（法官問:承上，可否說明為何大興包裝有限公司後來不願承租？原因為何？是否係因為設置附圖一至三而不願承租？）1.是。2.大興公司覺得三個污水管為何這麼久還沒有好。3.是。後來我說因為對造又上訴二審，但是我是勝訴的。」等語（見本院卷第144-145頁），依據上開證人之證詞可知: 　1.被告於108年9月2日設置系爭汙水管時，系爭房屋時作為停車場使用，系爭汙水管並未影響原告之作為停車場之使用收益等情，至為明確。從而，原告請求被告給付自108年9月2 日起算之相當於租金之不當得利，並無理由。　2.被告於109年間以其設置系爭汙水管業經原告之前手即系爭房屋共有人之一張洪月鈞、被告張志宏同意而設置，張志宏等人於112年2月1日始登記為系爭房屋之所有權人(應有部分各2分之1 )，張雅婷卻於108年9月6日發函反對被告施工為由，起訴請求原告應同意被告設置系爭汙水管，不得拒絕等情，經法院為被告敗訴之判決，有本院於112年5月31日109 年度訴字第2393號判決可按（見本院卷第169-177頁）。準此，被告於108年9月2日設置系爭汙水管，原告之前手張雅婷於108年9月6日通知被告停止施工，被告即停工等情，有被告提出被證4之存證信函為證（見本院卷第157頁）及證人張雅婷之證詞可按。原告主張起訴狀所載之系爭汙水管之附圖編號1至3之圖片（即調卷第14-15頁照片）於112年10月18 日拍攝等情（見本院卷第143頁），因此，被告自108年9月2 日開始施工至108年9月6日因張雅婷反對而停工，系爭汙水管於112年10月18日之施工情形均如起訴狀附圖編號一至三照片所示，依據系爭汙水管之照片顯示，系爭汙水管係突出牆面一公尺左右，尚未作為汙水管之真正使用，因此，系爭房屋至112年10月18日拍攝如起訴狀附圖編號1至三之照片時，並無因設置系爭汙水管而有導致汙水漏水之疑慮，應可認定。　　　3.證人張雅婷於112年2月1日成為所有權人後，於112年間始將系爭房屋變更為商場使用，將之出租，並作為公司營業使用，大興公司於112年3月15日簽約時，即已經發現系爭汙水管，並同意於拆除汙水管前，同意先行作為倉庫使用，故大興公司係基於證人張雅婷之承諾而同意承租，嗣大興公司之後以系爭房屋直通大樓之樓梯被上鎖，及汙水管施工不善有漏水之虞，而於112年5月31日終止租約，有原告提出原證15之終止租賃契約書可按（見本院卷第231頁），準此，大興公司並未因設置系爭汙水管而終止契約，係因懷疑設置汙水管可能有漏水之虞而終止契約，且參酌前開說明，系爭汙水管自108年9月2日設置起至原告於112年10月18日拍攝止，均未真正使用，自無可能漏水之疑慮，原告復未舉證系爭汙水管有漏水導致影響系爭房屋使用之情形，故大興公司終止系爭租約，自非可歸責於系爭汙水管之設置，原告請求因大興公司終止系爭租約而受有系爭租約之租金作為計算不當得利之依據，顯非適當。　4.證人張雅婷證述大興公司僅支付租金1個月等語，亦即大興公司租約終止日應為112年4月15日，核與原告提出原證15終止租賃契約書之終止日為112年5月31日止相互矛盾。況被告提起請求原告不得拒絕被告設置汙水管之訴訟，即本院109 年度訴第2393號請求容忍設置管道事件，係於112年5月31日判決，大興公司於112年5月31日已可期待被告拆除系爭汙水管，自無可能因系爭汙水管有漏水之虞因而終止契約，大興公司卻於112年5月31日終止契約，並參酌證人張雅婷之證詞，大興公司終止契約之原因係因大興公司認為訴訟時間太久 (見本院卷第145頁），大興公司於簽約之始，已知悉系爭汙水管之設置，而因張雅婷之承諾而承租，故大興公司終止契約之原因，並非可歸因於系爭汙水管之設置，係因張雅婷部當之承諾未如其預期之故，應可認定。　5.原告雖提出訴外人王耀堃以系爭房屋設置汙水管漏水情形未改善而終止契約，並提出原證11之租賃合約終止書云云(，以下簡稱原證11租約，見本院卷第183頁）。然查，原告於1 12年10月18日拍攝系爭汙水管並無使用之情形如起訴狀附圖編號一至三，已如前述。況原證11之租約之簽署時間為111 年3月31日，出租人為張雅婷，但張雅婷於112年2月1日始取得系爭房屋所有權，則原證11之租約，與事實不符，自難以作為本件認定事實之依據。　6.再者，原證11租約之租金為4萬元與系爭租約之租金為8萬元，原告以系爭租約之租金作為計算不當得利之依據，顯非適當。　7.依據起訴狀附圖編號1至3所示，系爭汙水管為突出牆壁，約占用一個停車位之位置，故本院以1個停車位之租金為每季租金為1萬500元，有被證6之停車位租賃契約書為證（見本院卷第197-198頁），即每月租金3500元計算，因原告受讓張志宏等人之權利，張志宏等人於112年2月1日始為系爭房屋之所有權人，原告起請求被告給付自112年2月1日起至起訴狀繕本送達日即112年12月19日止之租金共3萬7145元(350 0x10+3500/31x19=31745)及自112年12月20日起至113年3月1 3日止，按月給付3500元，應屬有據，逾此部分，應予駁回。 (四)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203條所明定。被告於112年12月19日收受起訴狀繕本，有卷附之送達證書可按(見調卷第59頁)，因此，原告請求被告應自112年12月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。五、綜上述，原告依據民法第184條第1項前段及第179條之規定，請求被告應給付原告3萬7145元及自起訴狀繕本送達翌日即112年12月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自起訴狀繕本送達翌日即112年12月20日起至113 年3月13日止，按月於每月一日給付原告3500元，為有理由，逾此部分，應予駁回。六、本判決所命給付未逾50萬元，依據民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，合於前開規定,爰酌定相當之金額准許之，原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回，而失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與判決結果無涉，爰不一一論述。八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-03-11

PCDV-113-重訴-315-20250311-1

上易

臺灣高等法院

返還房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第601號上訴人江慶瑞兼訴訟代理人莊鎧璘被上訴人農業部農田水利署（即原行政院農業委員會農田水利署）法定代理人蔡昇甫訴訟代理人張玲綺律師黃捷琳律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1 2月15日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2625號第一審判決提起上訴，本院於114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人江慶瑞負擔三分之二，餘由上訴人莊鎧璘負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利者，對於全體不生效力。民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。次按債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，以被告一人提出非基於其個人關係之抗辯，而經法院認為有理由者為限，始得適用民事訴訟法第56條第1項之規定（最高法院41年台抗字第10號裁判先例參照）。查本件被上訴人起訴請求上訴人莊鎧璘、江慶瑞（下各稱其名，合稱上訴人）與原審共同被告江文益（下稱其名）騰空返還門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0弄000號0樓房屋（下稱系爭房屋），及江慶瑞與江文益連帶給付損害金及懲罰性違約金，經原審判決被上訴人勝訴，為連帶債務人之江慶瑞就其受敗訴判決部分提起上訴，經核其上訴理由雖有部分非基於個人關係之抗辯，惟本院認其抗辯並無理由（詳後所述），故江慶瑞之上訴效力自不及於江文益，合先敘明。貳、實體方面：　　一、被上訴人主張：伊為國有之系爭房屋管理機關，江慶瑞邀同江文益為連帶保證人向伊承租系爭房屋，於民國111年1月11 日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定年租金為新臺幣（下同）223,200元，租賃期間自同年1月1日起至同年1 2月31日止，期滿如未簽訂書面租約，視為雙方不再續租。詎江慶瑞於同年12月31日租期屆滿後，與其子莊鎧璘拒不遷出，無權占用系爭房屋迄今。爰依系爭租約第8條、第11條及民法第767條第1項前段規定擇一請求上訴人應與江文益騰空返還系爭房屋，及依系爭租約第8條、第11條約定請求江慶瑞應與江文益自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日連帶給付依原租金1倍計算之損害金及加計1倍之懲罰性違約金合計1,223元。二、上訴人則以：江慶瑞自71年起即向前管理機關臺北市瑠公農田水利會（下稱瑠公農田水利會）承租系爭房屋，瑠公農田水利會保證伊可居住50年以上，會每年與伊續簽租約，被上訴人卻於無土地開發計畫下，違反安置承諾，拒絕與伊續訂租約，侵害伊受公民與政治權利國際公約（下稱公政公約）、經濟社會文化權利國際公約（下稱經社文公約）保障之居住權。且江慶瑞於租賃期間屆滿後，將112年度租金匯入被上訴人指定帳戶，被上訴人未為反對之意思，依民法第451 條規定視為以不定期限繼續契約。又系爭房屋得以補強工法強化其耐震能力，無拆除重建之必要，被上訴人未依系爭租約第5條第1款約定提前3個月通知，不得終止租約。另被上訴人請求之懲罰性違約金亦有過高等語，資為抗辯。三、原審就上開本院審理範圍為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人將系爭房屋騰空返還被上訴人，及命江慶瑞給付金錢部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（本院卷第285、432頁）：　㈠系爭房屋登記所有權人為中華民國，管理者為被上訴人。　㈡被上訴人於111年1月11日與江慶瑞簽立系爭租約，約定被上訴人出租系爭房屋予江慶瑞，租期自111年1月1日起至同年1 2月31日止，年租金223,200元，並由江文益擔任連帶保證人。　㈢上訴人均居住於系爭房屋。五、本院之判斷：　㈠系爭租約於111年12月31日因租賃期限屆滿而終止，被上訴人與江慶瑞間不存在不定期限租賃之法律關係：　　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。又民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時即終止，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院11 2年度台上字第976號判決意旨參照）。　　⒉依系爭租約第2條「租期」第1項約定：「甲（即被上訴人，下同）乙（即江慶瑞，下同）雙方洽定為1年，自民國1 11年1月1日起至民國111年12月31日止。租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思」（原審卷第23頁），可見系爭租約約明續約應另訂書面租約，已生排除民法第451條擬制續租之效力。又被上訴人轄下管理系爭房屋之瑠公管理處業於111年3月1日發函通知江慶瑞因系爭房屋耐震能力不足，考量生命財產公共安全，於同年12月31日租期屆滿後將不再辦理續約等語，有該函影本可佐（原審卷第45至46頁），江慶瑞自陳伊至遲於同年6 月2日前即收受該函等語明確（本院卷第433頁），是依前開說明，系爭租約法律關係於111年12月31日已因租賃期限屆滿而消滅。　　⒊上訴人雖抗辯：江慶瑞曾簽發票面金額合計223,200元之支票4紙，於111年12月27日託收存入被上訴人帳戶，係基於給付下1年度即112年租金之意思而為給付，經被上訴人受領，應視為以不定期限繼續租約云云，並提出臺灣土地銀行代收次交票據彙總單為證（原審卷第99頁）。惟查，系爭租約明示排除民法第451條之適用，業如前述，於111年 12月31日租期屆滿後，被上訴人並未與江慶瑞續訂或更新書面租約，兩造間自112年起即不存在租賃關係。江慶瑞於收受被上訴人上開不續租通知函後，與同區其他承租戶共同委請臺北市議員張茂楠召開協調會與被上訴人商議續租（參本院卷第195至197、201至205頁會議記錄及簽到表），協調委員曾於111年12月9日會議中「請」被上訴人同意將搬遷期程延至114年12月底，並另立契約規範為憑（本院卷第201頁會議記錄），然此僅為協調委員提出之建議，被上訴人並未應允，更非同意展延租期或續租。況被上訴人嗣於112年3月20日發函檢附租屋資訊，再度催請江慶瑞盡速遷離系爭房屋、另行租屋，復於同月24日函知江慶瑞等尚未搬遷之同區住戶表明雙方租約於111年12月31 日終止，已無租賃關係，因其帳戶陸續收到不明款項，如有自行存入現金或支票，請向其申請退還等情，為上訴人所自陳（本院卷第177頁、原審卷第93頁），並有被上訴人該2份函文為證（本院卷第243頁、原審卷第101頁），可見於上訴人與被上訴人協調續租之過程中，被上訴人已數度表明無續訂租約之意甚明，自難以上訴人自行存入租金支票逕認被上訴人已受領租金而視為以不定期限繼續租約，上訴人前揭抗辯洵非可採。　㈡被上訴人得依系爭租約第8條、民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋：　　⒈依系爭租約第8條約定：「於租期屆滿或提前終止時，乙方應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交與甲方。」又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。　　⒉查被上訴人與江慶瑞間就系爭房屋之租賃法律關係，因租賃期間屆滿而歸於消滅，且雙方不存在不定期限租賃契約，業經本院認定如前，上訴人並無占有系爭房屋之正當權源，被上訴人依系爭租約第8條約定、民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，應屬有據。至系爭租約第5條第1款約定：「有下列各款情形之一者，甲方得隨時提前終止租約，收回租賃房屋，倘乙方阻礙而致甲方蒙受損失時，乙方及乙方連帶保證人應負賠償責任。（第1款）甲方收回自用或重新建築時，惟應提前3個月前通知。」係適用於被上訴人提前終止租約之情形，與本件系爭租約因租賃期間屆滿而消滅無關，上訴人辯稱被上訴人收回房屋不予續租，違反系爭租約第5條第1款約定云云，委無可採。又系爭房屋得否以補強工法強化耐震能力，與上訴人有無占有系爭房屋之權源無涉，併予敘明。　　⒊上訴人抗辯被上訴人於70年間將伊安置於系爭房屋時，保證伊可居住50年以上，被上訴人於租賃期限屆滿後，收回系爭房屋，侵害伊受公政公約及經社文公約保障之居住權等語，然上訴人未舉證證明被上訴人有此保證承諾，難認其所辯屬實。又按公政公約及經社文公約所保障之適足居住權，係指人民得享有安全、和平、尊嚴及不受非法侵擾之適足居住環境，非謂人民可在未取得或已喪失正當權源之情況下，得占有使用他人之不動產或對抗合法權利人行使其權利（最高法院111年度台上字第1598號判決意旨參照）。江慶瑞於111年1月11日與被上訴人簽訂系爭租約時，租約明訂租期1年，續約應另訂書面租約，自得預期系爭租約於租賃期限屆滿時即終止，且其至遲於同年6月即知悉被上訴人表明期滿不再續租之意，已有相當期間可另覓處所搬遷，卻仍繼續無權占用系爭房屋迄今，長時間妨礙所有人所有權行使，已非正當。至其另辯稱莊鎧璘先前交通事故手傷未癒云云，亦非無權占用之合理事由。基此，被上訴人拒絕與其續訂租約，不存在違背承諾、侵害居住權之問題，上訴人前開所辯均無可取。　㈢被上訴人得依系爭租約第8條、第11條約定，請求江慶瑞應與江文益連帶給付相當於租金之損害金、懲罰性違約金：　　⒈依系爭租約第8條約定，於租期屆滿時，江慶瑞若未立即將系爭房屋騰空返還被上訴人，應自逾期之日起，依原租金各1倍給付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）予被上訴人，已如前述；系爭租約第11條並約定連帶保證人應就江慶瑞依法及依約應負責之事項負連帶保證責任（原審卷第 29頁）。查江慶瑞現仍無權占用系爭房屋，被上訴人依系爭租約第8條、第11條約定，將江慶瑞系爭支票223,200元款項抵扣112年1月1日至同年6月30日期間之損害金及懲罰性違約金後，請求江慶瑞自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，應與連帶保證人江文益按日連帶給付相當於租金各1倍之損害金、懲罰性違約金合計1,223元【計算式：223,200（年租金）÷365×2＝1,223，元以下四捨五入，下同】，應屬有據。　　⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至如何始得謂為相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準（最高法院80年度台上字第855號判決要旨參照）。觀諸系爭租約第6條記載，被上訴人已因特殊歷史緣故給予江慶瑞特別優惠，系爭租約之租金較市面行情顯著為低（原審卷第24頁）。參以系爭房屋總面積為104.22平方公尺（原審卷第19頁系爭房屋建物登記謄本），折合約31 .53坪，以系爭房屋每月租金18,600元（計算式：223,200 ÷12＝18,600）換算，系爭房屋每坪月租金為590元（計算式：18,600÷31.53＝590），相較鄰近區域與系爭房屋總面積、地上樓層數、型態、屋齡均類似之建物於111年至112 年期間每坪月租金為833元至1,088元（參原審卷第37頁內政部不動產交易實價查詢資料），可知系爭租約約定之月租金確實遠低市場行情，爰審酌江慶瑞逾期騰空返還之違約情節、被上訴人所受損害情形等一切情狀，認被上訴人請求月租金1倍之懲罰性違約金，並無過高。六、綜上所述，被上訴人依系爭租約第8條約定及民法第767條第 1項前段規定，請求上訴人應與江文益騰空返還系爭房屋，暨依系爭租約第8條、第11條約定，請求江慶瑞應與江文益自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日連帶給付1,223元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　劉又菁　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳素勤　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林伊倫正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林伶芳

2025-03-11

TPHV-113-上易-601-20250311-1

訴

臺灣臺南地方法院

請求損害賠償等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1648號原告翁英修訴訟代理人李亦庭律師複代理人涂晏慈律師被告邱鈺雯訴訟代理人陳達德律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠兩造於民國106年11月20日，簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），約定由原告將臺南市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺南市○區○○路00巷0號建物（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地）出租與被告，每月租金為新臺幣（下同）2萬5,000元，租期自107年1月15 日至112年1月14日。　㈡依系爭租約第8條約定，系爭房屋係供經營咖啡輕食營業使用，且不得轉租與他人，可知非經原告同意，被告不得用於其他營業用途，就超出「經營咖啡輕食營業」使用範圍外，被告對系爭房屋並無使用收益權限。詎原告事後發現被告竟將系爭房地轉租、提供他人使用，顯已違約，經原告發現後，要求被告不得當二房東，被告自承每間房間轉租收取每月5, 000元之租金，後續仍欺騙原告繼續轉租，情形如下：　⒈提供「巧媛美甲設計工作室」（統一編號00000000）自110年 8月2日起，設籍登記在系爭房屋門牌地址，原告於110年9月發現，要求被告撤掉該登記，故登記為期1個多月，以1個月、每月收費標準2,000元計算，被告共獲有2,000元之不當得利。　⒉「巧媛美甲設計工作室」使用之2樓房間面積為5.92坪，使用期間自110年4月8日起至111年9月10日止，均在系爭房屋處營業使用，為期1年5個月又2日，以1年5個月計算，金額參考實價登錄行情，以臺南市北區成功路、住商或商業用、10 7年1月至112年1月止所示每坪租金，取其平均值每坪每月租金為927元，被告共獲有9萬3,293元之不當得利。　⒊系爭房屋1樓A區一半面積5.92坪之房間，被告出租與畫家使用，自110年4月27日起算至本件租約屆至之112年1月14日止，共1年8個月又18日，以1年8個月計算，租金基準參酌前揭說明為每坪每月927元，被告共獲有10萬9,757元之不當得利。　⒋系爭房屋2樓A區一半面積5.92坪之房間，被告出租與他人販賣手工藝品使用，自107年2月1日起算至本件租約屆至之112 年1月14日止，共4年11個月又14日，以4年11個月計算，租金基準參酌前揭說明為每坪每月927元，被告共獲有32萬3,7 83元之不當得利。　⒌上開不當得利金額合計為52萬8,833元，此部分被告無使用收益權、無法律上原因而受有利益，致應歸屬於原告之利益受有損害，被告依民法第179條規定及系爭租約第8條約定，應返還不當得利52萬8,833元與原告。　⒍被告雖辯稱「巧媛美甲設計工作室」、販賣手工藝品，均係被告經營項目、並無違法轉租等語，然此與系爭租約第8條明定「系爭房屋係供經營咖啡輕食營業使用」明顯不符，顯違反兩造約定之使用用途，且「巧媛美甲設計工作室」、手工藝品之負責人均非被告，於另案本院110年度南勞小字第3 6號判決中，亦認定「巧媛美甲設計工作室」之登記負責人為訴外人黃俞超，且黃俞超係與他人有合夥關係，並非與被告合夥，該工作室顯與被告無關，被告自已該當違法轉租之情形；另被告辯稱畫家係其伴侶、並無違法轉租等語，然該畫家並非系爭租約之承租人，被告未經原告同意，擅自提供系爭房屋之部分予該畫家經營自己事業，顯已違反系爭租約第8條約定，被告應就此等違法轉租獲利之行為，對原告負違約及返還不當得利之責。　㈢嗣於112年1月14日系爭租約期滿，被告先不願點交，後又以有要事要離開為由推託，經房仲告知，始簽立一紙書面（下稱系爭書面），坦承系爭房屋尚未拆除及回復原狀，且鑰匙及保全開關均未全數歸還，以及其他未完成事項，被告顯尚未完成系爭租約第9條、特別約定事項第3點、第4點約定之返還點交及回復原狀義務。後經原告自行檢查清點，陸續發現被告多項未完成回復原狀之事實如附表所示，被告非但於點交當日未回復原狀，甚至於租賃期間未盡善良管理人之注意，妥善保管系爭房屋及屋內器具，致租賃標的物諸多毀損、滅失，致原告因此受有合計56萬8,824元之損害，爰依民法第432條、第184條第1項前段、系爭租約第9條及特別約定事項，請求被告賠償上開損害。前揭㈡部分之不當得利金額5 2萬8,833元、㈢部分回復原狀所需費用及損害賠償金額56萬8 ,824元，合計109萬7,657元，惟原告仍僅在原起訴聲明範圍內即103萬1,781元請求被告給付。　㈣依系爭租約第13條約定，承租人未即時遷出返還房屋時，出租人得向承租人請求按照租金3倍支付違約金，至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。被告未就系爭房屋回復原狀，難謂已完成系爭房屋之返還，自系爭租約屆滿之翌日即11 2年1月15日起至被告將系爭房地回復原狀、點交返還與原告止，應按系爭租約第13條約定，支付原告按租金3倍計算之違約金，即每月支付7萬5,000元。又依系爭書面約定，兩造約定之處理方式為：原告先找人估價報價向被告請求費用，再由被告找尋更低的費用，如被告有找到，即向原告日租10 日進行拆除及回復工作，如未能找到，始再由原告逕自施作。原告估價後，委任律師於112年5月11日寄發存證信函，請被告支付回復原狀費用，詎於112年5月19日收受被告寄發函文拒絕支付，也未告知有無找到更低回復原狀費用價格。本件係因被告不回復原狀，方不得不由原告最終自行處理，回復原狀本屬被告義務，被告書立系爭書面後，完全未依約履行，致系爭房屋迄今未能回復原狀，從而系爭房屋未回復原狀之原因，在於被告消極不作為，違約金應由被告負擔，始屬合理，且遲延違約金約款之旨趣，在於促使義務方履約，以保障權利方，而非保護違約者，被告未就系爭房屋回復原狀，難謂已完成系爭房屋之返還，依系爭租約第13條約定，應負遲延違約金之責。　㈤並聲明：　⒈被告應給付原告103萬1,781元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　⒉被告應自112年1月15日起至將系爭房地回復原狀止，按月給付原告7萬5,000元。　⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：　㈠被告於106年11月20日，與原告簽訂系爭租約，由被告承租系爭房屋經營咖啡廳，租賃期間為107年1月15日至112年1月14 日，然簽訂系爭租約後，原告見被告生意頗好，便要求增加租金，被告不同意，原告又要求被告買下系爭房屋，然被告甫出社會創業，根本無力購屋，未料原告後續便不斷刁難被告，被告於系爭租約屆期之112年1月14日當日，即已遷出並將系爭房地返還與原告，當日被告因經驗不足，始按原告口述內容寫下系爭書面，其中提及未完成之拆除工作，僅係指被告加裝之廣告箱、電風扇、電源及燈具，然原告業已將系爭房地再次出租與他人，且迄今仍未返還押金5萬元與被告，原告遲至112年5月11日，始委請律師寄發存證信函，足徵原告係因提高租金、要求被告購置系爭房地未果，心生不滿，始惡意拼湊，於112年9月6日提起本件訴訟干擾被告。　㈡原告主張被告違法轉租，應返還不當得利部分，其中「巧媛美甲設計工作室」為被告經營項目之一，僅係由其合作夥伴黃俞超登記設立，黃俞超既身為登記名義人，自需於另案訴訟中代表應訴，另2樓販賣手工藝品部分，亦係被告經營項目，1樓之畫家則係被告之伴侶，故均無原告所稱違法轉租之情形，被告更無租金收入。再者，被告係基於系爭租約使用系爭房地，並非無法律上之原因，亦無受有利益，更未因此致原告受有損害，是原告依不當得利規定為請求，實屬無據。　㈢原告請求被告給付回復原狀所需費用及損害賠償部分：　⒈原告起訴後，歷時1年4個月有餘，始以民事陳報暨準備一狀提出修繕項目及工程估價單，相關報價單並無開立日期，且所載內容、價格，與當初寄發與被告之存證信函及起訴狀所附之報價單，均前後矛盾，且系爭租約租期屆至迄今已近2 年，系爭房地之現況已非當初被告返還與原告之狀態，故原告所提報價單及附件，不僅諸多無原貌照片，亦未詳列各細項費用及工項，甚至現況及原貌照片與被告承租前後之狀況亦有所不同，被告否認該等照片為被告承租前後之狀況。　⒉退步言之，依系爭書面約定，應由原告先找人估價，再由被告找尋更低之費用，若無覓得，始由原告逕行施作，依此，若原告找人估價後，自應提出施工項目及報價單，被告始得據此訪價，然原告於112年5月11日委請律師寄發之存證信函中，僅略稱有部分物品短少或部分需回復原狀項目，並稱初估至少有65萬7,781元之費用及損害，並未具體詳細說明施工項目及提出報價單，被告根本無從據此尋覓其他報價，原告既未依約找人估價並提出施工項目及報價單，於原告提出並經被告訪價有無更低報價前，原告自無從請求此部分之費用。　⒊再者，租約中縱約定租期屆滿，應由承租人回復原狀，然所謂應回復之「原狀」，除當事人有特別約定外，應指承租人以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態，況租賃物如係出租供他人營業之店面，於租期屆滿後，一般均由後手承租者就現有狀態加以裝潢及整修，恆少有不必重新裝潢或整修者，此時如以原承租人未回復「原有」狀態為由，再向原承租人請求回復原狀所需費用，即有違誠信原則。本件原告所提報價單及附件，如附表編號10所示之阿勃勒樹，並非兩造約定之租賃標的，被告並無保管或維護之義務，與系爭租約顯無關聯；如附表編號13、14之電視線、濾水器，更自始即無原告所稱之該等物品；其餘附表所示項目，均屬被告合於約定方法使用收益，或系爭房屋隨時間經過有折舊及自然耗損所造成，原告出租供被告經營店面，租期屆滿後，原告亦已於112 年5月17日前之某日，另行出租與他人經營生蠔酒吧，一般情況下均由後手承租者就系爭房屋現有狀態加以裝潢及整修，原告以被告未回復「原有」狀態為由，請求被告給付回復原狀所需費用及損害賠償，即有違誠信原則，應屬無據。　㈣原告請求被告給付違約金部分，被告既已將系爭房地返還原告，且返還當時並無不堪使用之情況，原告亦早已將系爭房地再次出租與他人，被告自無原告所指未即時遷出返還房屋之違約情事，原告猶依系爭租約第13條約定，請求被告支付違約金，委無足採。退步言之，如認被告應給付違約金，審酌被告僅係經營小本生意，違約金數額亦應予酌減。　㈤再退步言，如認原告本件請求有理由，原告迄今仍未返還押金5萬元，被告主張與原告本件得請求之金額抵銷。　㈥並聲明：　⒈如主文第一項所示。　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠原告主張兩造於106年11月20日，簽訂系爭租約，約定由原告將其所有之系爭房地出租與被告，每月租金2萬5,000元，租期自107年1月15日至112年1月14日，系爭租約於112年1月14 日期滿時，被告有簽立系爭書面等事實，業據提出系爭租約、系爭書面、系爭房地土地建物登記第一類謄本附卷為證（補字卷第39頁至第50頁，訴字卷第49頁至第53頁），且為被告所不爭執，此部分之事實，堪以認定。　㈡原告主張被告違法轉租，請求被告返還不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。次按非出於給付者之意思，導致他方受有利益，屬非給付型不當得利，其中權益侵害型不當得利，乃指侵害應歸屬他人權益而受利益，此所謂無法律上原因，係指受益人不具有取得利益之正當性。最高法院112年度台上字第2289號判決意旨可資參照。　⒉查系爭租約第8條關於使用房屋之限制部分，雖約定「本房屋係供經營咖啡輕食營業之使用」、「未經出租人同意，承租人不得將房屋全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃轉讓於他人」等語，然此部分之約定，僅屬租賃物使用目的之限制，並非系爭房屋使用收益權限歸屬之判斷依據，依系爭租約第1條關於租賃物標示及租賃範圍部分，明確約定租賃範圍為「系爭房地全部共1、2樓」，可知於系爭租約之租賃期間內，原告已將系爭房地全部交由被告占有使用，原告自無可能重複占有使用系爭房地，而享有「經營咖啡輕食營業」範圍以外之使用收益權益，於租賃期間內，應認系爭房地全部之使用收益權益，均歸屬於承租人即被告享有，被告就此使用收益權益，亦已依系爭租約支付租金之對價與原告，自難認有致原告受有任何損害，且縱被告違反上開約定租賃物使用目的之限制而為使用，依系爭租約第17條第2款，亦僅約定出租人得終止租約，不能因此認為被告有侵害原應歸屬於原告之何種權益而受有利益。原告主張被告就系爭房屋超出「經營咖啡輕食營業」使用範圍外，對系爭房屋無使用收益權限，無法律上原因而受有利益，致應歸屬於原告之利益受有損害，應返還不當得利等語，難認為有據。　⒊況原告主張被告轉租系爭房屋2樓房間與「巧媛美甲設計工作室」並提供該工作室設籍登記於系爭房屋、轉租系爭房屋1 樓A區房間與畫家、轉租系爭房屋2樓A區房間與他人販賣手工藝品等節，雖據提出稅籍登記公示資料、臉書截圖、工作室網站宣傳影片截圖、借址登記費用市場行情網路資料、原告與記帳人員於通訊軟體LINE之對話紀錄截圖、系爭房屋室內裝修平面圖、內政部實價登錄網頁資料、畫家使用系爭房屋房間照片截圖、另案本院110年度南勞小字第36號民事判決等附卷為證（訴字卷第55頁至第85頁、第205頁至第225頁），惟為被告所否認，並以前詞置辯，查原告所提上開證據，固足證明被告有將系爭房屋供自己或他人從事經營咖啡輕食營業以外之目的使用，惟不足證明原告與第三人間存有違法轉租之契約關係存在，亦不足證明原告有另向第三人收取轉租之租金及其數額，依現有證據調查結果，難認被告有何違法轉租獲利之情事，是原告主張被告應對原告負違約及返還不當得利之責等語，實屬無據。　㈢原告主張被告未將系爭房地回復原狀返還點交與原告，請求被告支付回復原狀所需費用及損害賠償部分：　⒈依系爭租約第9條第2項、第3項關於修繕及改裝部分，約定「房屋有改裝、裝潢設施之必要，經出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設」、「前項情形承租人返還房屋時，應負責恢復原狀，雙方合意咖啡廳隔間牆可變動，不須恢復」等語；另依系爭租約特別約定事項第3點，約定「出租人於出租交屋時，現況點交所有家電及生財器具設備為可正常使用的狀態。若租賃期滿或解約搬遷時，所有的家電及生財器具設備，須達到可正常使用的狀態，則生財器具設備押金5萬元無息返還之」，第4點則約定「租賃期滿或解約搬遷時，屋內的清潔、整潔度與空氣品質，須與簽約遷入時一致，若未達到或無法執行時，承租人同意出租人得聘清潔公司打掃、搬遷雜物或遺留物，並開立收據由承租人支付相關清運費用」。又依系爭書面約定「今日112年1月14日退租交屋，雙方初步共識，因原告要求尚有未完成拆除，被告加裝的器材，以及鑰匙、保全系統開關，未全數歸還…等事項，請原告找廠商估價，以市場合理價格報價後，請原告自行安排人員拆除。如被告找到價格更低的作業人員，可向原告承租112 年1月14日後，支付日租5,000元，10天內進行拆除及恢復工作。如被告無法執行，同意原告逕自施作恢復原狀，由押金扣抵費用」等語。另按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第432條、第184條第1項前段亦分別定有明文。　⒉經查，原告主張經其清點，發現被告未完成回復原狀、未妥善保管致租賃標的物毀損、滅失之事實如附表所示，致原告因此受有合計56萬8,824元之損害等節，雖據提出系爭房地現場照片、報價單、估價單、請款單、報價出貨單、淨水器及球形吊燈購物網頁截圖、工程報價單、施作位置照片、工程估價單附卷為證（補字卷第23頁至第38頁，訴字卷第27頁至第48頁、第87頁至第90頁、第137頁至第153頁），惟為被告所否認，並以前詞置辯。觀諸上開原告提出之施作位置照片（訴字卷第141頁至第151頁），雖據原告於拍攝日期欄位分別填載「現況」及「原貌」等語，惟並未具體標示各張照片拍攝之年月日為何，則該等照片與系爭租約租期開始前之原貌、租期屆滿後之狀況是否相符，已屬有疑；再者，自系爭租約租期屆滿之112年1月14日起，至原告以113年12月6日民事陳報暨準備一狀提出上開照片為止，已經過將近2年時間，期間依臉書截圖顯示（訴字卷第189頁至第190頁、第22 7頁至第229頁），原告至遲自112年6月17日起，即已將系爭房屋再次出租予他人經營生蠔酒吧，則上開填載為「現況」部分之照片，究係被告於系爭租約期間裝設改動所造成，抑或係由現任承租人之裝修行為所致，亦屬有疑，是單憑原告所提上開證據，尚無從認定系爭房地於系爭租約開始前之原狀、系爭租約屆滿後之狀況分別為何，自難遽認原告所主張如附表所示之項目，均在被告依前揭系爭租約所約定應負回復原狀之責任範圍內。另依系爭租約附件之租賃物附屬設備表（補字卷第42頁），相關規格數量等欄位均為空白，並以手寫方式記載「依點交日出示表單為據」，顯不足證明原告於系爭租約租期開始時，有將該租賃物附屬設備表列載之家電用品，交付與被告使用，原告據此主張有交付如附表編號 13、14所示之濾水器及電視線與被告，自無足採；而依系爭租約附件之租賃遷入點交單（補字卷第47頁），點交事項確未有任何關於電視或電視線、濾水器之記載，足徵被告辯稱自始即未受原告點交其所稱之電視線、濾水器等物品等語，並非無稽，原告依前揭規定請求被告賠償此部分租賃標的物滅失之損害，自非有據。至就如附表編號10之阿勃勒樹，係種植於系爭土地上乙節，為兩造所不爭執，依系爭租約第1 條約定之租賃範圍包含「系爭房地」，自應認種植於系爭土地上之阿勃勒樹，亦在本件租賃標的範圍內，被告辯稱與系爭租約無關等語，尚非可採；惟原告雖主張該阿勃勒樹有遭人為攔腰砍斷之痕跡，且已明顯死亡等語，並提出照片為證（訴字卷第30頁），然依該照片所示情形，僅可見該樹木之樹冠、支幹及枝葉有遭鋸斷情形，主幹部分則未見原告所稱人為攔腰砍斷之痕跡，則該樹木究係自然死亡後，基於安全考量而鋸除有掉落危險之部位，抑或係因遭鋸除上開部位後始死亡，已屬有疑，況該照片同未標示拍攝之年月日為何，則該樹木究係於系爭租約之租賃期間內死亡、遭人鋸除，或係於系爭租約租期屆滿後，始遭他人鋸除或因故死亡，亦難以認定，自難遽指被告有何未盡善良管理人注意義務之情事，原告主張被告應就此負賠償責任，亦難認有據。　⒊惟查，依系爭書面記載內容及被告於本院所述（訴字卷第96 頁），被告已承認系爭房屋有其加裝之廣告箱、電風扇、電源及燈具未完成拆除，及鑰匙、保全系統開關未全數歸還，可認被告透過簽立系爭書面，已允諾負擔此等部分之拆除及回復原狀費用，是依現有證據調查結果，對照原告所列如附表所示項目，應認僅編號1（室外燈飾之拆除部分）、2（室內燈罩、燈飾之拆除部分）、4（增設電路及電風扇之拆除）、7（廣告箱之拆除）、13（監視系統之修復部分）所列之部分拆除、更換項目，屬被告依系爭租約、系爭書面所約定應負回復原狀之責任範圍。其中，廣告箱、電風扇、電源及燈具拆除費用部分，依原告所提工程報價單（訴字卷第13 7頁至第138頁），係將該等拆除費用，連同如附表編號1至1 0所示其餘工項合併記載及估價，並未單獨分列被告所應負回復原狀之廣告箱、電風扇、電源及燈具拆除費用為何，可認原告已證明此部分受有損害，惟未能證明其確切數額，爰審酌上開工程報價單所載內容、原告起訴狀所提附表關於此部分所列金額及對應提出之初步估價單、現今工資逐步調漲之社會現況等一切情狀，依民事訴訟法第222條第2項規定，依本院所得心證定此部分回復原狀之費用數額為4萬5,000元；另就更換保全系統開關即如附表編號13監視系統之修復費用部分，依原告提出之報價出貨單（補字卷第38頁），相關防盜系統遙控組、防盜磁簧開關及工資費用總計為4,950元，亦屬被告應負擔之回復原狀費用。　⒋基此，原告此部分得請求被告支付之回復原狀所需費用，應為4萬9,950元（計算式：廣告箱、電風扇、電源及燈具拆除費用4萬5,000元＋更換保全系統開關費用4,950元＝4萬9,950 元）。　㈣原告主張被告未將系爭房地回復原狀返還點交與原告，請求被告支付違約金部分：　⒈系爭租約第13條第2項關於租賃物之返還部分，約定「承租人未即時遷出返還房屋時，出租人得向承租人請求按照租金3 倍支付違約金至遷讓完竣」等語，原告雖據此及前揭系爭書面之約定，主張被告未依約將系爭房屋回復原狀、尚未完成系爭房屋之返還，該當上開系爭租約第13條第2項「未即時遷出返還房屋」之情形等語，惟查，被告抗辯其於系爭租約屆期之112年1月14日當日，即已遷出系爭房屋乙節，核與系爭書面所載「今日112年1月14日退租交屋」等語相符，且為原告所不爭執（訴字卷第194頁），可認系爭房地全部之使用收益權限，自系爭租約屆滿時起，即已重歸原告享有，且原告至遲自112年6月17日起，即已將系爭房屋再次出租予他人經營生蠔酒吧，業如前述，自系爭租約屆滿時起，並無因被告未履行原告所指之回復原狀義務，而持續遭被告占用或荒廢閒置、不能為通常使用之情事，再者，依系爭書面約定，原則上應由原告自行找廠商估價、報價後，由原告自行安排人員拆除，僅於被告有覓得價格更低之情形，可由被告進行拆除及恢復工作，倘被告遲未能執行，兩造亦合意由原告逕自施作，縱兩造就被告應負回復原狀返還系爭房屋之義務內容存有爭執，亦僅屬原告逕自施作完畢後，相關費用兩造應如何分擔之問題，尚難以被告未依原告要求進行系爭房屋如附表所示項目之修繕，遽認被告有何「未即時遷出返還房屋」之違約情事存在，是原告依系爭租約第13條第2項約定，請求被告自系爭租約屆滿翌日即112年1月15日起至將系爭房地回復原狀止，按月給付以3倍租金計算之違約金，自屬無據。　⒉原告雖舉另案臺灣高等法院108年度重上更三字第169號民事判決，主張被告消極未將系爭房屋回復原狀，難謂已完成系爭房屋之返還，為促使被告履約，以保障原告權益，應由被告負擔違約金等語，惟查，上開另案判決之事實，係承租人未依租約約定，將租賃之建物因其營業需要而切割之地板及結構體回復原狀至「堪用之狀態」，而認與債務本旨不符，不生提出之效力，經出租人「拒絕受領」，應由承租人負擔遲延責任；本件之事實，則係被告雖有如前述三、㈢部分返還保全系統開關、拆除廣告箱、電風扇、電源及燈具等義務未履行，惟依原告歷次書狀提出之現場照片顯示，系爭房屋並未有因被告未履行上開義務，致結構體遭不當破壞或其他不堪使用之情事，且被告於系爭租約屆滿之112年1月14日，自系爭房屋遷出後，原告亦未以被告未完成回復原狀義務為由，拒絕受領租賃標的物之返還，反已將系爭房屋再次出租予他人經營生蠔酒吧，與上開另案判決之基礎事實，顯不相同，自難比附援引，原告此部分之主張，亦非有據。　㈤基此，本件原告僅得請求被告給付回復原狀所需費用4萬9,95 0元。又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第33 4條第1項本文定有明文。本件被告已依系爭租約支付押金5 萬元與原告，惟原告迄今仍未返還與被告乙節，為兩造所不爭執（訴字卷第99頁、第177頁、第195頁），經被告主張以上開原告所負返還押金之債務，與被告本件所負回復原狀所需費用之債務互為抵銷（訴字卷第177頁），兩造相互間債之關係，已溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，原告已無得再請求被告給付之金額。四、綜上所述，本件原告僅得請求被告給付回復原狀所需費用4 萬9,950元，經被告主張與原告所負返還押金5萬元之債務抵銷後，原告已無得再請求被告給付之金額。是原告依民法第 179條、第432條、民法第184條第1項前段規定、系爭租約第 8條、第9條、第13條約定及特別約定事項，請求被告給付如原告訴之聲明第一項、第二項所示之金額及利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第 1項分別定有明文。本件原告之訴無理由，訴訟費用應由敗訴之原告負擔，爰依職權確定訴訟費用之負擔如主文第二項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果皆不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　陳品謙以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃心瑋附表：編號項目金額（新臺幣） 1 室外招牌及燈飾之拆除及回復原狀 47萬7,943元 2 室內燈罩、燈飾之回復原狀 3 遭增設水路管線及鑽孔之回復原狀 4 增設電路及電風扇之拆除 5 感應燈之更換 6 油漆之回復原狀 7 廣告箱之拆除 8 水泥地及汙損地板之重鋪 9 遭更換木板之拆除 10 植栽及樹木（阿勃勒樹）之種植 11 吧檯貼皮之回復原狀 5萬元 12 冷氣機維護修繕 1萬2,500元 13 監視系統、電視線之修復 1萬9,381元 14 濾水器不見需重新購買 9,000元合計 56萬8,824元

2025-03-11

TNDV-112-訴-1648-20250311-1

壢小

中壢簡易庭

給付租金等

臺灣桃園地方法院小額民事判決 114年度壢小字第136號原告楊定中被告顏安淇上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年3月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣2萬1,444元，及自民國113年10月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。本判決得假執行。但被告如以新臺幣2萬1,44元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　理由要領一、原告主張被告於民國113年6月29日，向原告承租門牌號碼桃園市○鎮區○○街000號6樓之B室（下稱系爭房屋），租期自11 3年7月1日起，至114年6月30日止，每月租金為新臺幣（下同）1萬1,000元，於每月10日前支付租金（下稱系爭租約），惟被告僅支付2萬2,000元押金，未給付任何租金，並於11 3年8月31日前終止租約，其中押金扣除7月租金1萬1,000元及違約金1萬1,000元後，經結算，被告尚欠電費6,444元、管理費2個月2,000元、8月租金1萬1,000元、清潔費2,000元等，合計為2萬1,444元，爰依系爭租約之約定請求被告給付 2萬1,444元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等情，業據其提出所述相符之房屋租賃契約書、切結書、電費度數登錄表、LINE對話截圖等為證，又被告對於原告主張之事實，其已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀加以爭執，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項之規定，視同自認，堪認原告之主張為真實。從而，原告依系爭租約之約定，請求被告給付2萬1,444元，及自113年10月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　 10　　日　　　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　紀榮泰正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　施春祝中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項　　對於前項第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理　由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25 　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項︰　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）　　上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補　正，由原第二審法院以裁定駁回之。

2025-03-10

CLEV-114-壢小-136-20250310-1

抗

臺灣臺北地方法院

解散清算

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度抗字第29號抗告人游慶忠相對人蘭創生醫股份有限公司法定代理人游慶忠利害關係人江筌竹上列當事人間聲請解散清算事件，抗告人對於本院民國112年11 月29日所為之112年度司字第48號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。　　理　由一、按公司之經營，有顯著困難或重大損害時，法院得據股東之聲請，於徵詢主管機關及目的事業中央主管機關意見，並通知公司提出答辯後，裁定解散；前項聲請，在股份有限公司，應有繼續6個月以上持有已發行股份總數10%以上股份之股東提出之，公司法第11條定有明文。又所謂公司之經營，有顯著困難者，係指公司設立登記後，開始營業，在經營中有業務不能展開之原因，如再繼續經營，將導致難以彌補之虧損的情形而言(最高法院76年度台抗字第274號民事裁定意旨參照)。而有限公司係以營利為目的，由股東出資設立而設立，共同經營之私法人，是基於私法自治原則，如股東認為公司經營方針、制度建立或營運管理不當，但公司未達無法繼續營業之程度或繼續營業將致難以彌補之虧損，股東仍應本於其股東權，依循公司法或其他相關法律規定參與或變更經營現狀，又縱公司之經營不符股東之期待或股東間意見不合，但如無業務無法推展或重大虧損等情形，仍無法逕認已符合聲請解散公司之要件。二、抗告人聲請及抗告意旨略以：　㈠抗告人係持有蘭創生醫股份有限公司(下稱蘭創公司)65%股份之股東，而請求法院裁定解散蘭創公司乃為保障其股東權益，且相對人蘭創公司亦具狀表示對公司解散並無意見，亦分別經蘭創公司於民國112年4月28日、112年6月30日、112年1 2月5日股東臨時會由股東提出公司解散案，惟因屬特別決議事項未達法定出席人數而無法形成決議，故僅得依法聲請解散。　㈡原裁定雖稱「公司於110年、111年均有新台幣(下同)700多萬元、800多萬元之高額營業收入，扣除營業成本亦尚有近200 萬元、220萬元之營業毛利」等語，惟上述金額尚未扣除營業費用、所得稅等會計項目，實際損益約51.7萬元、49.9萬元，相對人蘭創公司亦將此部分金額依稅法規定用於彌補往年度之虧損。　㈢原裁定雖又稱「尚難僅以蘭創公司於112年1-4月有虧損情事，逕認公司之經營，有顯著困難或重大損害」等語，為此補充提出蘭創公司112年1-10月綜合損益表、資產負債表，證實若蘭創公司繼續經營，預期將有導致不能彌補之虧損情況產生，然累積虧損之彌補，係依公司法第20、228、230條以及公司章程規定撥補，蘭創公司自104年10月19日創立至112 年10月31日止，累積虧損高達-57.8萬元，已超過實收資本額100萬元之二分之一；又依公司法第211條第1項規定，公司虧損達實收資本額二分之一時，董事會應即召集股東會報告，而抗告人為相對人蘭創公司董事長，其依法連續召集股東臨時會三次均未果，有召集會議通知、簽到記錄、股東議事錄、錄影等為證。　㈣而股東江筌竹身兼蘭創公司董事，亦為執行業務之股東，未善盡「忠實執行業務」及「善良管理人之注意義務」外，恐已涉嫌不利公司行為，基於公司法及章程賦予股東出席股東臨時會之權利，且關係其自身之權益，未出席檢討為無理由。　㈤因此，依據蘭創公司歷年財報，累積虧損已達實收資本額二分之一，預期所餘資金難供長期營業所需，復以股東間意見分歧，已缺乏互信基礎，且股東江筌竹消極不行使股東權，亦不參與重大決議，近日更無理由提起撤銷股東會決議事件訴訟(台灣台北地方法院113年度訴字第759號)，其更於113 年3月25日準備程序當庭應法官之答辯恐嚇「不排除再提出告訴」等語，預告將對蘭創公司股東、董事、監察人提出民刑事告訴，致使抗告人應付訴訟身心俱疲，已嚴重影響蘭創公司業務執行與正常營運，況蘭創公司董監事任期為104年1 0月15日起至107年10月14日止，任期早已屆滿，卻因股東江筌竹長期未出席股東會，致使董監事無法順利改選，迄今已無再行補選董監事之可能，當已符合公司法第11條所稱營業有顯著困難及重大損害等情事，為此提起抗告，請求廢棄原裁定，並裁定命蘭創公司解散等語。三、經查：　㈠抗告人為相對人股東，已繼續6個月以上持有相對人65,000股，占相對人已發行股份總數65%之股份等情，有相對人公司設立登記表可稽（原審卷第21至27頁），抗告人提起本件聲請，核與公司法第11條規定相符，先予敘明。　　㈡抗告人雖主張相對人公司110年、111年綜合損益總額約51萬7 ,000元、49萬9,000元，112年1至4月淨收益虧損約493,000 元，自112年10月31日暫結損益累計虧損達578,000元，已超過實收資本額100萬元的1/2。抗告人依公司法第211條第1項規定召開股東臨時會，連續3次未果，營運不佳。且該公司並已與出租人終止辦公室租賃，公司現址已無實際營業，並停止發放股東奬金，股東間意見不合，無法繼續經營，有顯著困難或重大損害之情事等語。惟查：　1.抗告人就其上開主張有關公司經營虧損部分，雖提出營業人銷售額與稅額申報書、損益表、資產負債表、損益及稅額計算表、電子郵件、發票、營利事業所得基本稅額申報表、營業人銷額與稅額申報書、採購單、對話紀錄、財政部臺北國稅局函等件（見原審卷第37至39、87至95、317至321頁，本院卷第25至30、33至36、121至126、131至136、187至188、 193、273、283、365頁）為證。依抗告人所提110年、111年及112年1至10月綜合損益表、資產負債表觀之，固載各該年度分別虧損609,052元、109,140元、578,180元。惟由其虧損金額高度變動，足見相對人公司經營績效深受景氣循環影響，自難僅憑特定年度之營業表現作為判斷依據。且依相對人提出之113年度營業人銷售額與稅額申報書（本院卷第125 至126、273、283頁），其中113年1、2月銷項金額68,600元，進項金額43,912元；同年3、4月銷項金額21,400元，進項金額19,300元；同年5、6月銷項金額405,420元，進項金額3 32,900元；同年7、8月銷項金額25,400元，進項金額21,000 元，於銷項金額扣除進項金額後均為盈餘之狀況，且於113 年1至8月累積盈餘為103,708元，足以核實經營績效受景氣循環影響之事實，且在公司前述累計虧損影響下，營業仍能達到盈餘之狀況，足以否決上揭年度累計虧損將造成營業困難之結果。再者，利害關係人即相對人股東江筌竹陳稱不同意相對人解散，相對人公司並無重大經營困難等語（原審卷第156頁），而依江筌竹提出之對話紀錄及匯款資料，相對人客戶即陽明生醫股份有限公司曾於113年1月及3月分別匯入貨款718,410元、577,500元予相對人，然依上開113年度營業人銷售額與稅額申報書則未見有此部分銷項金額之記載，抗告人對此部分亦未予說明，益難認定相對人公司經營有顯著困難或重大損害之情事。　2.本件依臺北市商業處112年6月16日北市商二字第1126020022 號函表示：「二、本處前於112年6月13日至公司登記所在地訪查，詢據1樓管理室管理人員陳稱：蘭創生醫股份有限公司原在該址辦公，5月底已退租搬離，現場已不再收受該公司郵件，並開啟原辦公之房門供拍照存證。另函詢財政部臺北國稅局中南稽徵所復告，查詢營業稅稅籍主檔該公司目前仍營業中。……」等語，並表示對相對人裁定解散一案並無意見（原審卷第127至138頁）。固與抗告人所陳其辦公處所業已退租一節相符，然相對人股東江筌竹稱此係抗告人未經決議擅自與出租人終止租約，未告知股東而搬空公司資產等語（原審卷第156頁），抗告人則陳稱相對人公司資產已搬移至外部倉庫等語，並提出照片為證（原審卷第203至209頁），觀諸該照片顯見除貨物外，尚有相對人公司辦公桌椅，依其情形仍非不得辦公使用。至抗告人雖稱相對人公司並無聘僱員工一節，詢之股東江筌竹稱其即為相對人公司員工，並以招徠業務為其工作內容，有自公司受有報酬等語（原審卷第225頁），且依財政部臺北國稅局中南稽徵所查詢其營業稅稅籍主檔目前仍營業中，是即便相對人雖已退租搬離設址，惟顯示為營業中。是自難憑其業已終止辦公處所之租約，據以認定相對人公司經營有顯著困難或重大損害之情事。　3.抗告人另主張股東間意見不合，無法繼續經營等語，查，依抗告人與相對人股東江筌竹之書狀，顯見相對人股東間確就公司經營營收狀況有所爭執，江筌竹亦陳稱其已另案提起撤銷股東會決議之訴，經本院以112年度訴字第2370號受理在案等語（原審卷第225頁），足見抗告人所稱相對人公司股東意見不合應屬實在。惟法院裁定解散與否，仍須依公司法第11條所規定，以公司之經營有顯著困難或重大損害時作為裁判依據，而本件依抗告人所提相關資料，尚不足以認定相對人公司之經營，已符合上開公司法第11條規定，是抗告人此部分主張自不影響本院之前開認定。　㈢綜上所述，本件抗告人以相對人之經營有顯著困難或重大損害為由，聲請裁定解散相對人公司，於法尚有未合。四、從而，抗告人依公司法第11條第1項規定，聲請裁定解散相對人，不應准許，應予駁回。原裁定駁回抗告人之聲請，核無不合，抗告意旨求予廢棄，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件抗告為無理由，爰依非訟事件法第46條、第 21條第2項、第24條第1項、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第二庭審判長　法官　蔡政哲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法官　蕭清清　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法官　蘇嘉豐以上正本係照原本作成。本裁定僅得以適用法規顯有錯誤為理由提起再抗告。如提起再抗告，應於裁定送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀，並繳納再抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳亭諭

2025-03-10

TPDV-113-抗-29-20250310-1