給付違約金
臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決
113年度羅簡字第454號
原 告 林志聰即北成不動產企業社
訴訟代理人 戴家旭律師
被 告 方芳宗
訴訟代理人 吳錫銘律師
上列當事人間請求給付違約金事件,本院於民國114年3月11日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣(下同)15萬元,及自113年10月12日
起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用2,650元由被告負擔5分之3即1,590元,並應自本判
決確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之5計算之
利息,餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。被告如以15萬元為原告供擔
保後,得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張:被告委託原告仲介銷售其所有坐落宜蘭縣○○鄉○○
○段000地號土地(下稱系爭土地),雙方於113年5月22日簽
立專任委託銷售契約書(下稱系爭契約)。並約定委託銷售
期間自113年5月22日起至114年12月31日止,委託銷售價額
為每坪2萬5,000元,且被告同意授權原告代為收受買方支付
之定金,並保管定金。如成交前因可歸責於被告事由而終止
系爭契約時,被告應給付原告委託總價2%計算之違約金。嗣
後復於同年月26日雙方再訂立委託銷售內容變更同意書,約
定被告委託銷售底價變更為每坪2萬3,000元。而原告於受託
銷售期間,積極處理受託事務,並覓得訴外人江元粲願意以
委託銷售條件購買系爭土地,且交付定金予原告代為收受保
管。詎料,被告竟無意與原告覓妥之買主江元粲簽訂買賣契
約,且逕自終止系爭契約。是被告因自身決定期前終止委託
,顯係可歸責於被告之事由,依約被告應給付原告委託總價
2%計算之違約金即24萬3,162元等語。為此,爰依系爭契約
第10條之約定,聲明請求被告應給付原告24萬3,162元,及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按年息5%計算之利
息。
二、被告則以:被告委託原告銷售系爭土地,但簽約前被告並未
審閱系爭契約之内容,原告亦未向被告解釋說明。且系爭契
約尚約定在被告不知悉之情形下,原告即得強令被告與第三
人就系爭土地成立買賣關係,剝奪被告之議約權,顯然對被
告極為不公平。是被告不得已始發函終止與原告間之系爭契
約關係,而不能歸責於被告。又原告據以主張之系爭契約第
8條第2項、第10條之條款內容,因有違反消費者保護法關於
定型化契約之規定,故契約條款應不構成契約內容,且因內
容顯失公平亦屬無效。又縱使原告請求違約金為有理由,惟
原告並未證明其受有損害,且請求之違約金數額亦過高,而
應酌減等語資為抗辯,並聲明:原告之訴駁回。
三、原告前述主張,被告委託原告仲介銷售系爭土地,雙方並有
簽立系爭契約,且約定如成交前因可歸責於被告事由而終止
系爭契約時,被告應給付原告委託總價2%計算之違約金。嗣
後於系爭契約之委託期間,被告竟發函對原告終止系爭契約
等情,業據原告提出系爭契約、系爭土地登記謄本、買賣定
金收據、113年8月20日羅東郵局第540號存證信函等為證,
並為被告所不爭執,堪信屬實。原告進而主張,於仲介成交
前,因可歸責於被告之事由而終止契約,依系爭契約第10條
約定,被告自應給付原告按銷售總價2%計算之違約金,被告
則否認之,並以前詞為辯。茲就原告主張有無理由分述如下
:
四、被告抗辯系爭契約第8條第2項、第10條之約定不構成契約之
內容等情,並無理由:
㈠按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以
內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容」、「企業經營
者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效」、「
違反第一項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得
主張該條款仍構成契約之內容」、「中央主管機關得選擇特
定行業,參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及
複雜程度等事項,公告定型化契約之審閱期間」,消費者保
護法第11條之1定有明文。其立法理由在於維護消費者知的
權利,使其於訂立定型化契約前,有充分了解定型化契約條
款之機會,如消費者已有詳細審閱契約之機會,該條之保護
目的已達,故消費者於簽約時審閱契約條款內容之期間,雖
未達規定期間,然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約
之行為,消費者有充分了解契約條款之機會,而於充分了解
後同意與企業經營者成立契約關係,基於其他考量而選擇放
棄審閱期間者,法律並無禁止消費者拋棄權利之限制,基於
私法自治及契約自由之原則,尚非不可。且倘企業經營者於
締約前,已透過交付定型化契約書面或口頭解說等方式,賦
予消費者合理獲知其內容之機會,或已使消費者確實知悉並
了解個別定型化契約條款之內容,更得認已合乎消費者保護
法關於審閱期間之要求。
㈡查系爭契約之契約審閱乙欄,經勾選「不動產委託銷售契約
及其附件於中華民國113年5月18日經委託人攜回審閱3日(
契約審閱期間至少三日,違反前項規定者,該條款不構成契
約内容。但消費者得主張該條款仍構成契約内容。」,及註
明「本人已審閱完畢,並充份瞭解契約内容」並經被告簽名
其上乙情,有系爭契約可憑(見本院卷第15頁)。再者,系
爭契約簽訂過程業據證人即被告之堂叔方文堅於本院另案審
理時證述:「(問:你帶北成不動產企業社去被告家幾次?
)一共兩次。第一次是介紹,第二次是簽約。」、「(問:
被告與原告於113年5月22日有簽立土地專任委託銷售契約書
,當天證人有在場?)有。」、「(問:如有在場,是整個
簽約的過程都在場嗎?)他們簽約時我坐在旁邊,全程都在
旁邊。」、「(問:陳述當天簽約過程為何?)當天林志聰
在跟被告講價格,有聽到林志聰在念契約給被告聽。」、「
(問:北成不動產企業社與被告於113年5月22日簽土地專任
委託銷售契約書,就你所知,是第一次見面嗎?)第二次。
第一次是介紹。」、「(問:你第一次帶林志聰見被告,見
面花多久時間?)大概10來分鐘。」、「(問:第二次見面
簽合約時,你有看到林志聰逐條介紹內容給被告聽?)有,
林志聰就在那裡念。」、「(問:林志聰有要求被告在哪裡
簽名嗎?)價格談好被告就簽名了。我有聽到仲介說要簽哪
邊、簽哪邊。」等語(見本院卷第80頁至第85頁)。顯見,兩
造簽立系爭契約時,原告已對被告說明系爭契約內容,而以
被告之智識、經驗顯然足夠應付系爭土地買賣事務,且系爭
契約內容僅3頁篇幅,文字亦非艱澀難懂,被告應無閱讀、
理解之困難,堪認被告係就系爭契約內容約款已有相當程度
了解。再者,系爭契約簽立4日後,雙方尚合意修改委託銷
售價格,而經被告簽立委託銷售契約內容變更同意書(見本
院卷第219頁),倘原簽立之系爭契約內容有何對其不利之
處,被告亦應會提出疑問,豈會同意變更銷售價額而利於出
售,是以,綜觀簽約當時之客觀情狀,堪信被告應已充分瞭
解系爭契約內容,始會同意在契約審閱之聲明欄簽名,則被
告事後方以未獲3日之審閱期限,抗辯系爭契約第8條第2項
以及第10條之約定違反消費者保護法第11條之1規定,而不
構成契約內容云云,即非可取。
五、被告抗辯系爭契約第8條第2項、第10條之約定應屬無效,亦
無理由:
㈠又按,「定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯
失公平:二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意
旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務,因受條款之限
制,致契約之目的難以達成者。」,消費者保護法第12條第
2項第2、3款分別定有明文。而該法施行細則第13條規定:
「定型化契約條款是否違反誠信原則,對消費者顯失公平,
應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及
其他情事判斷之」。衡諸現代社會中,個人日常生活因有大
量之締約需求,倘就所有契約均要求由交易雙方個別商議,
於交易速度與締約成本上勢不可行,定型化契約即係因應現
代交易型態所產生之締約方式。申言之,定型化契約係現代
社會必需之交易方式,並非僅因企業經營者單方面利益考量
而採行之制度,其本質仍係雙方意思合致而訂立之契約。而
私法自治、契約自由仍為我國民法之基石,蓋自由市場提供
締約雙方充分選擇締約對象、締約條件之機會,締約雙方於
理性判斷下均會追求自身最大利益,雙方意思表示合致而締
結之契約將達成雙方最大利益,於此前提下,公權力無須過
度介入,否則反將因管制措施妨害最大利益之達成。於定型
化契約中,因考量締約地位、資訊之不對等,法律特別擴大
司法機關介入規制之程度,於定型化約款有違反誠信原則,
對消費者顯失公平之情況時,亦使其歸於無效。然除有前開
情事者外,仍應回歸私法自治、契約自由之原則,對契約之
效力予以尊重。所謂定型化契約之條款因違反誠信原則,顯
失公平而無效者,係以契約當事人之一方於訂約當時處於無
從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況,而簽訂顯然不利
於己之約定為其要件(最高法院91年度台上字第2220號民事
判決意旨參照)。是以,消費者於締約時是否有該情事,須
依個案為具體審查,非得僅因定型化契約條款之適用結果不
利於消費者,即謂該條款違反誠信原則對消費者顯失公平而
無效。
㈡查系爭契約乃專任委賣契約,原告為唯一之銷售管道,且得
同時接受買方承購之委託,堪認被告委託原告銷售系爭土地
所為對外之出賣表意,應解為要約之意思表示,並無不明確
之情,故被告應受自己要約效力所拘束。亦即不動產委託銷
售契約之重點,係在尋得之買主「願意以委託人所定價格及
付款方式購買不動產」,則原告所著重者自係在買方是否願
意以委託銷售總價及付款方式購買系爭土地,此種交易模式
,並未影響原告之締約自由。故綜觀系爭契約就被告銷售條
件即委賣標的、銷售總價、委託銷售期間、定金之收取及效
力、委託人終止契約責任等,均已具體詳盡載明,且兩造就
系爭契約互有相關權利義務,難認系爭契約有何違反消費者
保護法之處。再查,系爭契約第8條第2項固約定:「委託人
同意受託人代收定金時,若買方同意委託人之銷售條件而簽
署『買賣定金收證』,給付定金者,毋庸經委託人簽收,買賣
契約已有效成立」然系爭契約之一方即原告為不動產仲介業
者,為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣
交易成立之契約義務,當須支出相當之行銷費用與成本;相
同地,原告於接受買方委託向賣方議價,不論買方提出要約
書或斡旋金,亦是要基於買方之委託盡力促成,使賣方同意
買方之新要約而同意出售委賣標的,是系爭契約第8條第2項
之約定在被告同意授權情形下,原告得代被告收受定金,以
利及時明確買賣雙方之權利義務關係,實有利於委買或委賣
之雙方,至於買方出價是否達委託銷售價格或是買方出價是
否另應由賣方簽認同意出售乙節,此系爭契約另有規範,與
系爭契約第8條第2項所約定之定金收受方式無涉,自難執此
認系爭契約第8條第2項之約定有顯失公平。至於系爭契約第
10條約定:「本契約非經雙方同意,不得單方面任意變更之
;如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時,委
託人應支付受託人以委託總價百分之二計算之違約金,作為
違約賠償。」如前所述,原告為不動產仲介業者,於受託處
理不動產委賣或委買之情形,當須支出相當之行銷費用與成
本,如任令被告得任意終止系爭契約,反而對原告有失公平
。是系爭契約第10條約定委託人終止解約責任,則藉以避免
原告投入相當之費用而進行買賣雙方交涉過程中,如許委託
人恣意終止委託銷售契約,勢將使原告蒙受不測之損害。此
外與系爭契約性質相仿之委任契約,於民法第549條亦有類
似規定,是難認系爭契約第10條約定對被告有何顯失公平。
是被告辯稱系爭契約第8條第2項、第10條之約定違反消費者
保護法第12條第2項第2、3款規定應為無效云云,自不足採
。
六、原告依系爭契約第10條之約定,請求被告給付違約金為有理
由:
按系爭契約第10條約定:「本契約非經雙方同意,不得單方
任意變更之;如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而
終止時,委託人應支付受託人以委託總價百分之二計算之違
約金,作為違約賠償」。查如前所述,被告抗辯系爭契約第
8條第2項有強令締約之嫌而顯失公平,並無理由,且被告雖
以:「原告稱已有潛在買方出價達其委託銷售價額,要求被
告必須出面簽約出售,否則須賠償買方已付價款,被告認如
有買方出價達委託銷售價格,仍須其簽名確認同意出售使能
成立買賣契」為由而於113年8月20日以存證信函終止系爭契
約,然此至多僅買賣是否成交之認定爭議而已,難認原告有
何違反受任人義務之行為,而認被告終止契約之舉並無有可
歸責被告自身之事由,此外被告亦未舉證證明其單方終止系
爭契約有不可歸責自身事由之情形,則依系爭契約第10條之
約定,原告自得請求被告給付違約金。
七、原告得請求違約金應為若干:
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金;違
約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償
總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額,民法第250條第1項、第2項分別定有明文。約
定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法第252
條亦有明文。至於當事人約定之違約金是否過高,須依一般
客觀事實,社會經濟狀況,當事人所受損害情形及債務人如
能依約履行時,債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違
約金係損害賠償總額預定性質者,尤應衡酌債權人實際上所
受之積極損害及消極損害,以決定其約定之違約金是否過高
(最高法院96年台上字第107號判決意旨參照)。且法院核
減違約金,並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異
(最高法院90年台上字第857號判決意旨參照)。
㈡又違約金是否相當,應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當
事人所受損害情形,以為衡量之標準,若所約定之額數,與
實際損害顯相懸殊者,法院自得酌予核減。本件依系爭契約
之約定,原告得請求之金額本為22萬3,709元(1607.68x0.3
025x23000x2%=223709元,元以下四捨五入),原告主張被
告應給付24萬3,162元,已與契約約定不符。再審酌原告於
系爭契約負有系爭契約第7條所示之義務,顯然為完成尋找
買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣交易成立之契約
義務,必須支出相當之行銷費用與成本。其次,原告亦覓得
已給付定金之買主願以被告之委託價格買受系爭土地,此亦
有被告形式上不爭執真正之買賣定金收款憑證可證(見本院
卷第21頁)。然系爭契約於簽訂後,原告旋即於同年月26日
覓得買主,期間買賣交涉、價款斡旋、差旅出勤之成本與支
出雖屬必要,並不致花費過鉅。而被告雖爭執第三人出價達
委託銷售價格時仍須本人簽認乙節,姑不論是否有理,然被
告卻遲至113年8月20日始函知原告終止契約,亦影響原告履
行契約義務之後續程序。再衡諸系爭土地若經仲介買賣成交
,原告得向被告收取之服務報酬為銷售價格之4%即44萬7,14
7元等情,本院認原告本於系爭契約第10條請求被告給付違
約金之金額應以15萬元為適當,逾此部分之請求則無理由。
八、末按當事人約定之損害賠償總額預定性違約金,倘以支付金
錢為標的,於債務人給付遲延時,債權人得依民法第233條
第1項本文規定,請求按法定利率計算之遲延利息。至最高
法院62年台上字第1394號原判例所謂「違約金如為損害賠償
約定之性質,不得更請求遲延利息賠償損害」,係指借款債
務約定違約金時,不能就該借款債務再請求遲延利息賠償損
害而言,並非違約金「本身」遲延給付時,仍不得請求給付
法定遲延利息,二者所示情形不同(最高法院109年度台上
字第3234號判決意旨參照)。查系爭契約約定,屬無確定期
限之金錢給付,原告以起訴狀請求違約金,被告於113年10
月11日收受,有送達證書可參(見本院卷第41頁),則被告
自起訴狀繕本送達翌日起自應負遲延責任,是原告請求自11
3年10月12日起加付法定遲延利息,應屬有據。
九、綜上所述,原告依系爭契約第10條之約定,請求被告給付15
萬元,及自113年10月12日起至清償日止,按年息百分之5計
算之利息,為有理由,自應准許。逾此部分之請求,則乏其
依據,而應駁回。本件原告勝訴部分係按民事訴訟法第427
條第1項訴訟標的金額50萬元以下之財產權訴訟,適用簡易
程序所為被告敗訴之判決,依同法第389條第1項第3款規定
應依職權宣告假執行。並依職權諭知被告得供擔保後免為假
執行。
十、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法,經審核結果,
均不足以影響判決結果,爰不一一論述,附此敘明
十一、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第91條第3項
。
中 華 民 國 114 年 3 月 25 日
羅東簡易庭 法 官 蔡仁昭
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀,
同時表明上訴理由;如已於本判決宣示後送達前提起上訴者,應
於判決送達後十日內補具上訴理由(均須按他造當事人之人數附
繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 25 日
書記官 高雪琴
計 算 書
項 目 金 額(新臺幣) 備 註
第一審裁判費 2,650元
合 計 2,650元
LTEV-113-羅簡-454-20250325-1