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上易
臺灣高等法院高雄分院

履行債務等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第136號 上 訴 人 久禾不動產仲介有限公司 法定代理人 黃志雄 訴訟代理人 林清堯律師 被上訴人 李日恭 李育靜 李鎮輝 李瑩潔 李麗實 李志群 李秋鳳 共 同 訴訟代理人 陳樹村律師 黃斐瑄律師 上列當事人間請求履行債務等事件,上訴人對於中華民國113年2 月22日臺灣橋頭地方法院111年度訴字第602號第一審判決提起上 訴,並為訴之追加,本院於113年10月8日言詞辯論終結,判決如 下: 主 文 上訴及追加之訴均駁回。 第二審(含追加之訴)訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、按訴之變更或追加,非經他造同意,不得為之。但第255條 第1項第2款至第6款情形,不在此限,民事訴訟法第446條第 1項定有明文。上訴人於原審主張被上訴人李日恭、李育靜 、李瑩潔、李鎮輝、李日春(李育靜以下4人,下稱李育靜 等4人,又李日春於民國107年6月15日死亡,由被上訴人李 麗實、李志群、李秋鳳繼承,下稱李麗實等3人)(合稱被 上訴人)及訴外人李政鍵委託上訴人居間仲介高雄市○○區○○ 段○○段0000地號、1132-3地號、1132-4地號土地(合稱系爭 土地)買賣事宜,簽有土地專任委託銷售契約。上訴人居間 李日恭、李育靜等4人、李政鍵與訴外人鄭翠玲以總價金新 台幣(下同)4330萬元買賣前開土地,李日恭出面簽署買賣 契約(下稱系爭買賣契約),該買賣契約後經原法院107年度 重訴字第163號民事判決(下稱另案)認定李日恭無權代理李 政鍵簽立,因李政鍵拒絕承認而無效,惟就李育靜等4人部 分則屬有效,被上訴人應依委託銷售契約第5條第3項約定, 給付如原審判決附表(下稱附表)「聲明」欄所示金額之仲 介報酬予上訴人。上訴人嗣於本院追加主張依買賣契約第17 條特別約定事項第4點約定,請求李日恭給付附表編號1「聲 明」欄所示70萬5327元本息;另主張倘認買賣契約全部無效 ,上訴人因李日恭偽造文書及詐欺行為受有損害,追加依民 法第184條第1項規定及第110條規定,請求李日恭給付上開 數額(下稱系爭追加)。被上訴人同意上訴人此該追加(本 院卷第157頁),應予准許。 二、上訴人主張:李日恭、李育靜等4人及李政鍵委託上訴人居 間仲介系爭土地買賣事宜,並簽立土地專任委託銷售契約。 上訴人居間李日恭、李育靜等4人、李政鍵與鄭翠玲成立買 賣契約;另案認定李日恭無權代理李政鍵簽立買賣契約,李 政鍵拒絕承認而無效,惟李育靜等4人部分則屬有效,依委 託銷售契約第5條第3項約定,聲明求為命被上訴人依附表「 聲明」欄所示金額給付上訴人;並願供擔保,請准宣告假執 行之判決(原審為上訴人敗訴之判決,上訴人不服,提起上 訴,並為系爭追加,如前所述)。上訴及追加聲明:㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人應依附表「聲明」欄所示金額給付上訴 人。 三、被上訴人則以:系爭土地約定買賣總價為4330萬元,未載明 各筆土地賣價,鄭翠玲與被上訴人間另案訴訟經由本院109 年度上移調字第135號損害賠償事件成立調解。鄭翠玲及李 日恭於調解程序均陳述,雙方係將土地全部出售及移轉所有 權為目的,該買賣契約為不可分契約,李政鍵部分因拒絕承 認李日恭無權代理而無效,依民法第111條規定,買賣契約 全部歸於無效,上訴人不得依委託銷售契約第5條第3項約定 ,請求居間報酬。又上訴人非買賣契約之當事人,不得依契 約第17條特約事項第4點約定,請求李日恭給付報酬。李日 恭與鄭翠玲簽立買賣契約時,上訴人法定代理人黃志雄、仲 介廖碧鈺及地政士莊中岳均在場,其等明知李日恭未提出共 有人授權書,應可預見李日恭未獲其他共有人授權,而為無 權代理,非民法第110條規定「善意之相對人」;李日恭因 偽造李育靜、李瑩潔、李振輝及李政鍵授權書之犯行,經臺 灣高雄地方法院(下稱高雄地院)109年簡字第4210號刑事 判決有罪確定(下稱系爭刑案),上訴人於113年5月31日始 依民法第184條第1項規定請求損害賠償,已罹於時效等語。 答辯聲明:上訴及追加之訴均駁回。 四、兩造不爭執之事項: ㈠1132地號土地為李日恭、李育靜等4人及李政鍵共有,李日恭 、李日春應有部分各1/4,李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李政 鍵應有部分各1/8;李日春於107年6月15日死亡,由李麗實 等3人繼承。1132-3地號土地為李日恭單獨所有。1132-4地 號土地為李育靜及李政鍵共有,應有部分各為1/2。 ㈡上訴人於106年1月2日與李日恭、李育靜等4人及李政鍵成立 居間契約,由李日恭代理其餘委託人簽立土地專任委託銷售 契約書,約定系爭土地委託銷售價額為6200萬元,仲介服務 費為成交價4%。 ㈢經上訴人居間仲介,鄭翠玲於106年12月24日以總價金4330萬 元向李日恭、李育靜等4人及李政鍵買受系爭土地,並由被 上訴人李日恭代理其餘出賣人,於簽約時李日恭未提出李育 靜等4人及李政鍵之授權書,李日恭無權代理李政鍵簽立買 賣契約,李政鍵拒絕承認,此部分買賣契約無效。 ㈣李日恭因偽造李育靜、李瑩潔、李鎮輝及李政鍵之授權書, 涉犯偽造文書罪嫌,經系爭刑事判決判處有徒刑4月、緩刑2 年確定。 ㈤鄭翠玲與被上訴人因系爭土地買賣糾紛請求損害賠償事件, 鄭翠玲以另案起訴狀表示解除買賣契約,另案判決後,兩造 於本院109年度上移調字第135號損害賠償事件成立調解。調 解內容如下: ⒈李日恭願於109年12月18日前給付鄭翠玲90萬元整,匯入鄭翠 玲指定之高雄市高雄地區農會新興分部,戶名:鄭翠玲,帳 號:00000-00-000000-0號帳戶。 ⒉鄭翠玲願撤回對李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李麗實等3人之上 訴。 ⒊被上訴人同意鄭翠玲領回兆豐國際商業銀行中和分行帳號000 000-00000000 號履約保證專戶內之860萬元。 ⒋鄭翠玲其餘請求均拋棄。 五、本件爭點:   ㈠系爭買賣契約就各筆土地之給付係可分或不可分之債?李政 鍵所有土地部分之買賣無效,是否致買賣契約全部無效?  ㈡上訴人依委託銷售契約書第5條約定,請求被上訴人給付如附 表「聲明」欄所示居間報酬,有無理由? ㈢上訴人追加依買賣契約第17條特別約定事項第4點約定,請求 李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息, 是否有據?  ㈣上訴人追加依民法第184條第1項規定,請求李日恭給付如附 表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息,是否有據?李日 恭為時效抗辯,是否可採?  ㈤上訴人追加依民法第110條規定,請求李日恭給付如附表編號 1「聲明」欄所示70萬5327元本息,應否准許?  六、本院論斷:   ㈠系爭買賣契約就各筆土地之給付係可分或不可分之債?李政 鍵所有土地部分之買賣無效,是否致買賣契約全部無效?  ⒈按民法第111條規定,法律行為之一部分無效者,全部皆為無 效。但除去該部分亦可成立者,則其他部分,仍為有效。該 條但書規定之適用,非謂凡遇給付可分之場合,均有其適用 。尚須綜合法律行為全部之旨趣,當事人訂約時之真意、交 易之習慣、其他具體情事,並本於誠信原則予以斟酌後,認 為使其他部分發生效力,並不違反雙方當事人之目的者,始 足當之(最高法院75年台上字第1261號、91年度台上字第82 1號判決意旨參照)。又按共有人得自由處分其應有部分; 共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育 權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合 計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其 人數不予計算,為民法第819條第1項及土地法第34之1條第1 項所明文。  ⒉兩造對於李日恭於106年1月2日代理李育靜等4人、李政鍵與 上訴人簽立委託銷售契約書,委託上訴人銷售其等單獨所有 或共有之系爭土地,嗣經上訴人居間仲介,李日恭於106年1 2月24日代理李育靜等4人、李政鍵與鄭翠玲簽定買賣契約時 ,並未提出李育靜等4人及李政鍵之授權書,就無權代理李 政鍵部分,李政鍵已為拒絕承認,李政鍵為出賣人之買賣契 約部分為無效等情,均不爭執,並有土地登記謄本、異動索 引表、委託銷售契約書及買賣契約書可稽(原審卷第49至57 頁、第97至109頁),可信為真實。  ⒊1132-3地號土地為李日恭單獨所有;1132地號土地為李日恭 、李育靜等4人及李政鍵共有,李日恭、李日春應有部分各1 /4,李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李政鍵應有部分各1/8;另1 132-4地號土地為李育靜及李政鍵共有,應有部分各為1/2( 不爭執事項㈠所載)。系爭買賣契約就出售李政鍵就1132地 號土地、1132-4地號土地之應有部分,因李政鍵拒絕承認李 日恭之無權代理行為而不生效力,扣除李政鍵就1132地號、 1132-4地號應有部分,僅其中1132地號土地若當事人之本意 係依土地法第34條之1第1項規定,出售及移轉該1132地號土 地全部所有權,及包括李日恭所出售其單獨所有之1132-3地 號土地,並不及於1132-4地號土地。  ⒋買賣契約第1條約定出賣標的為1132、1132-3、1132-4等地號 土地,形式上雖屬獨立可分,然依第2條買賣總價約定為433 0萬元,未就各筆土地區分價金數額。系爭土地彼此相鄰, 有地籍圖可參(審訴卷第93頁),交易目的顯然在土地合併 買賣之情況,考量數筆相鄰土地合併開發利用之效益更高, 而得以較高價額出售或願以較高價額承買,此依鄭翠玲於另 案起訴狀記載:「訴外人久禾公司之負責人張瑞梅及店長黃 志雄明知『被告李日恭未事先取得訴外人李政鍵之同意出售. ...』乙情,勢將導致被告李日恭、李育靜、李鎮輝、李瑩潔 及訴外人李日春無法將上開3筆土地全部辦理所有權移轉登 記並點交予原告乙節,竟於...」(原審卷第144至145頁) ,及鄭翠玲後於本院前開調解程序再度陳明:我當初是以一 次購買系爭三筆土地全部不可分,三筆之總價為4330萬元, 無法區分各筆的單價,也無個別土地之單獨售價,現在卻無 法一次購得系爭三筆完整土地,變成有部分要與他人共有, 無法做整體利用,與當初約定的買賣標的物及價金與買賣條 件不符,所以認為買賣契約不成立;李日恭亦稱:對此部分 不爭執,確實當初是三筆土地一起談(審訴卷第95頁),足 徵鄭翠玲訂約目的,係要求上開3筆土地合一給付始符契約 本旨,倘有其中任1筆無法取得,即無交易實益可言,與買 賣條件不符,此情亦為李日恭所知悉,是前開3筆土地性質 上為給付不可分,應依不可分之債之規定處理,無從為一部 履行,始符契約本旨及預定效用,更遑論李日恭亦無依土地 法第34條第1、2項規定為處分之意及行舉,要無該規定之適 用,故如出賣人無法將土地全部所有權移轉,其將無法整合 土地為整體利用,即無交易之實益,與系爭買賣契約之買賣 條件不符,買賣契約為不成立。  ⒌基此,系爭買賣契約就出售李政鍵就1132-4地號土地之應有 部分,因李政鍵拒絕承認李日恭之無權代理行為,買賣契約 效力不及於李政鍵,即與鄭翠玲間不成立契約關係,致鄭翠 玲無法一併取得全部土地,系爭土地之給付既解為係屬不可 分之債,無民法第111條但書規定之適用,或類推適用,無 從僅就其餘1132、1132-3等地號土地成立買賣契約。 ㈡上訴人依委託銷售契約書第5條約定,請求被上訴人給付如附 表「聲明」欄所示居間報酬,有無理由?   ⒈依委託銷售契約第5條第1款固約定仲介服務報酬為成交價額 之4%,然同條第3款關於仲介服務報酬之給付時機則為「契 約成立時給付」,即被上訴人是否負有給付仲介服務報酬之 義務,乃以買賣契約成立為前提。 ⒉買賣契約既尚未成立而生效,自無契約成立可言,即系爭土 地之買賣並未因上訴人居間仲介而成立,上訴人請求被上訴 人給付居間報酬之條件並未成就。則上訴人依委託銷售契約 第5條約定,請求被上訴人給付居間報酬,亦無可取。 ㈢上訴人追加依買賣契約第17條特別約定事項第4點約定,請求 李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息, 是否有據? ⒈按所謂債之相對性原則,係債權契約為特定之當事人間約定 權利義務關係,僅債權人得向債務人請求給付,非契約當事 人之第三人並無請求債務人給付之權利。兩造對於上訴人僅 以仲介身分於買賣契約簽名,買賣契約之當事人為鄭翠玲及 被上訴人,故關於買賣契約就買受人、出賣人之權益義務之 約定均與上訴人無涉。依買賣契約第17條特別約定事項第4 點所約定:「賣方代理人(李日恭)保證有合法代理權來簽 訂本買賣契約,如有不實,願負一切法律責任。」,該約定 所稱一切法律責任仍為買賣契約所約定出賣人責任等情,均 不爭執(本院卷第140至141頁)。  ⒉從而,上訴人依買賣契約第17條特約事項第4點約定,請求李 日恭給付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息云云, 洵屬無據。  ㈣上訴人追加依民法第184條第1項規定,請求李日恭給付附表 編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息,是否有據?李日恭 為時效抗辯,是否可採?  ⒈按關於侵權行為所生之損害賠償請求權,自請求權人知有損 害及賠償義務人時起,2年間不行使而消滅,自有侵權行為 時起,逾10年者亦同,民法第197條第1項定有明文。又時效 完成後,債務人得拒絕給付,民法第144條第1項亦規定明確 。而民法第197條所謂知有損害,即知悉受有何項損害而言 ,至對於損害額則無認識之必要;另關於侵權行為損害賠償 請求權之消滅時效,應以請求權人實際知悉損害及賠償義務 人時起算,非以知悉賠償義務人因侵權行為所構成之犯罪行 為經檢察官起訴,或法院判決有罪為準(最高法院49年台上 字第2652號、97年台上字第1720號等判決意旨參照)。  ⒉兩造對於李日恭於106年12月24日明知未獲得李育靜、李瑩潔 、李鎮輝及李政鍵之授權或同意,在永慶不動產中正民族加 盟店內,自以其他共有人即李育靜等4人及李政鍵之代理人 身分,在系爭刑事判決附表二編號1至3所示「不動產買賣契 約書」及所附「價金履約保證申請書」偽造其他共有人簽名 後交給鄭翠玲,表示該土地全部共有人同意以4330萬元出售 土地予鄭翠玲;又接續同一犯意,於106年12月29日某時許 ,在高雄市○○區○○○街00號,在上開刑事判決附表二編號4所 示之「授權書」上授權人欄偽簽「李政腱(應係「李政鍵」 之誤寫)」名字,以表示自己取得李政鍵之授權,涉犯刑法 第216條、第210條之行使偽造私文書罪,並經高雄地院於10 9年12月18日以系爭刑事判決判處有期徒刑4月、緩刑2年確 定,均不爭執,且有刑事判決可稽(本院卷第103至107頁) 。而上訴人於本院審理時就何時知悉李日恭前開侵權行為, 明確主張其於107年間即知悉李日恭前開侵權行為等語(本 院卷第142頁)。  ⒊上訴人係113年5月31日方以民事準備暨追加聲明狀追加主張 依民法第184條第1項規定,請求李日恭賠償(本院卷第49頁 收文戳印),已逾民法第197條第1項所定2年請求權時效, 上訴人復未能舉證證明其於時效開始進行後,有何中斷時效 之行為,則李日恭抗辯本件侵權行為損害賠償請求權之消滅 時效業已完成,得拒絕給付,要屬有據。據此,上訴人依民 法第184條第1項規定,請求李日恭給付如附表編號1「聲明 」欄所示70萬5327元本息云云,不應准許。  ㈤上訴人追加依民法第110條規定,請求李日恭給付附表編號1 「聲明」欄所示70萬5327元本息,應否准許?  ⒈按無代理權人,以他人之代理人名義所為之法律行為,對於 善意之相對人,負損害賠償之責,民法第110條定有明文。 是無權代理之賠償責任,須以他人之代理人名義為法律行為 ,且相對人因善意不知該代理人為無權代理為要件,如未具 備代理外觀,或相對人非屬善意,即無依民法第110條規定 求償之餘地。  ⒉系爭買賣契約為李日恭及鄭翠玲所簽訂,簽約當日賣方僅李 日恭到場,李日恭並無權代理李政鍵與鄭翠玲簽訂買賣契約 ,李政鍵嗣後拒絕承認,該買賣契約不成立生效等情,詳如 前述。又簽約當時,上訴人法定代理人黃志雄、賣方仲介廖 碧鈺及所委任地政士莊中岳亦均在場,廖碧鈺並就李日恭可 否代表其他出賣人簽約一事,詢問買方仲介廖建程,雖經廖 建程告知有書面授權,且係在上訴人處云云,惟實際並無, 因而遂再由莊中岳在買賣契約第17條第4項記載「賣方代理 人保證有合法代理權來簽訂本買賣契約,如有不實,願負一 切法律責任」外,另加註「且於7日內補足書面資料」等情 (原審卷第83頁),分據廖碧鈺、莊中岳於系爭刑案偵訊中 供述明確(臺灣高雄地方檢察署107年度他字第6369號偵查 卷第105至106頁、第228頁),顯見前開在場之人於簽約過 程均未見李日恭提出其他人授權書。  ⒊上訴人係從事不動產仲介業務,依其專業,當知仲介私人間 買賣不動產時,因不動產價值甚鉅,且涉及辦理所有權移轉 登記事項等書面文書,若非當事人本人親自委託銷售、買賣 ,而係由他人表明代理人身分代理委託銷售等事宜,為符合 法律規定之書面授權(參民法第531條規定意旨)及避免日 後因代理權有無,引發之不必要糾紛,自應確認當事人之代 理人是否確實受有委任,並取得書面委託書,此復依上訴人 所印製之,並經李日恭所簽立之委託銷售契約第8條第2項就 委託人義務明確記載:「由代理人出面代理委託人簽立委託 契約書者,應檢附所有權人之身分證正反面影本、授權書及 印鑑證明交付由受託人(即上訴人)驗證收執,以利作業。 」(原審卷第99頁)等語即明,足認上訴人身為不動產買賣 仲介,如屬代理人代委託銷售者,本諸專業,理當確認李日 恭是否確實受有委任,並取得本人即李政鍵之書面委託或授 權書,以避免日後衍生不必要法律爭議。  ⒋上訴人與李日恭於106年1月2日簽訂委託銷售契約時,上訴人 未依其專業及委託銷售契約書記載,要求李日恭提出李政鍵 之書面授權書或委託書,甚至106年12月24日即李日恭以李 政鍵代理人身分出面與鄭翠玲簽立買賣契約時,上訴人於上 開期間,均未要求李日恭依約提出相關授權資料,反由莊中 岳於買賣契約為上開加註,將原應由仲介業應負擔查證義務 轉由李日恭負擔,可見上訴人於斯時當可預見李政鍵應不同 意授權李日恭委託銷售系爭土地,詎仍由李日恭以李政鍵代 理人身分,無權代理而簽署買賣契約,容認此無權代理將未 獲李政鍵承認而致該買賣契約無效之危險,自不得主張其屬 於善意,而請求李日恭賠償損害。 ⒌是此,李日恭無權代理李政鍵簽訂買賣契約一事,雖可認定 ,然上訴人非屬善意之相對人,其主張李日恭應依民法第11 0條規定給付,於法不合,不應准許。 七、綜上所述,上訴人依委託銷售契約第5條第3項約定,請求被 上訴人應依附表「聲明」欄所示金額給付,不應准許。原審 為上訴人敗訴判決,並駁回其假執行之聲請,並無違誤。上 訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁 回。上訴人於本院追加依買賣契約第17條特別約定事項第4 點約定、民法第184條第1項、第110條規定,請求李日恭給 付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息,亦無理由, 併予駁回。 八、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不 逐一論列,附此敘明。 九、據上論結,本件上訴及追加之訴均無理由,判決如主文。 中  華  民  國  113  年  11  月  5   日 民事第三庭 審判長法 官 許明進 法 官 蔣志宗 法 官 張維君 以上正本證明與原本無異。 本件不得上訴。 中  華  民  國  113  年  11  月  5   日                   書記官 黃璽儒

2024-11-05

KSHV-113-上易-136-20241105-1

雄簡
高雄簡易庭

給付居間報酬

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度雄簡字第72號 上 訴 人 即 被 告 施正騏 上列上訴人與被上訴人孫偉倖間請求給付居間報酬事件,上訴人 對於本院民國113年9月23日第一審判決提起上訴,惟未據繳納裁 判費。經查,上訴人之上訴利益為新臺幣(下同)258,432元, 應徵第二審裁判費4,140元。茲依民事訴訟法第436條之1第3項準 用第442條第2項規定,限上訴人於本裁定送達後5日內如數補繳 ,逾期不繳即駁回上訴,特此裁定。 中 華 民 國 113 年 11 月 4 日 高雄簡易庭 法 官 鄭宇鈜 以上正本係照原本作成。 本裁定不得抗告。 中 華 民 國 113 年 11 月 4 日 書記官 林麗文

2024-11-04

KSEV-113-雄簡-72-20241104-2

臺灣臺北地方法院

給付服務費

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第1170號 原 告 東泰土地開發有限公司 法定代理人 殷烱聰 被 告 國泰建設股份有限公司 法定代理人 張清櫆 訴訟代理人 陳威駿律師 複代 理 人 陳泓達律師 上列當事人間請求給付服務費事件,本院於民國113年10月15日 言詞辯論終結,判決如下:   主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。   事實及理由 一、原告起訴主張:其為居間土地開發之中人,與被告長期合作,受託為被告居間仲介並整合地主。於民國106年間,原告介紹新北市○○區○○段00號土地(下稱系爭36號土地)之地主林瑞源、林祐賢、林鴻旭、林瑞慶等4人(下稱林瑞源等4人)予被告,及協助召開說明會與居間聯繫合建相關事宜,兩造並約定於合建開發案確定簽約後,以被告分得土地面積之地價1%計算居間服務報酬。嗣林瑞源等4人同意以系爭36號土地與被告合建,其等並於107年12月23日完成簽約,被告分得林瑞源等4人持有土地面積之47%,共獲157.44坪(詳如附表所示),依被告108年10月30日所公告之土地交易單價每坪1,090,493元計算,被告依約應給付新臺幣(下同)1,716,872元(計算式:157.44×1,090,493元×1%=1,716,872元,元以下四捨五入)。詎被告拒絕給付上開居間報酬,經原告屢次催討後僅清償1,000,000元,迄今尚欠716,872元。為此,爰依民法第568條規定,請求被告給付居間報酬等語。並聲明:被告應給付原告716,872元,及自支付命令狀繕本送達之翌日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。 二、被告答辯則以:系爭36號土地之地主林瑞源等4人於106年間 雖透過原告法定代理人殷炯聰與被告洽談合建事宜,然被告 考量合建案之規模及經濟效益,係自行與系爭36號其他共有 人及同地段37、38、142等相鄰土地之其餘地主進行協調及 商議,於108年間方陸續取得地主之同意而完成合建案之整 合及信託登記,而被告自始未委託原告尋覓土地、媒介地主 或代為與各地主斡旋,原告更未曾參與被告與各地主磋商合 建模式、分回比例等合建契約重要事宜,兩造亦未簽訂任何 書面契約,或就居間標的、居間報酬等契約必要之點達成協 議,自難認被告與原告間有何居間法律關係存在。縱認原告 得請求被告給付居間報酬,惟原告前於108、109年間即片面 要求被告給付報酬,被告雖否認兩造間存在居間契約,但念 及雙方情誼,仍於109年10月28日開立支票給付原告1,000,0 00元(下稱系爭支票),並由原告於同日簽立切結書(下稱 系爭切結書)及簽收單(下稱系爭簽收單),足見兩造已合 意以1,000,000元為本件居間報酬之數額,並據原告領訖, 原告自應受其拘束,當無由請求被告再給付716,872元。況 依民法第570條規定,居間報酬應由雙方平均負擔,而原告 已自地主林祐賢、林鴻旭、林瑞慶處收取80,000元之報酬, 則被告應付之報酬依上開規定應同為80,000元,故被告實付 報酬數額已逾其應付報酬數額,亦無庸再予給付等語。並聲 明:原告之訴駁回。 三、本院之判斷:   兩造均不爭執原告於109年10月28日簽署系爭切結書,並受 領被告開立之票面金額1,000,000元之系爭支票等情,有系 爭切結書、系爭簽收單在卷可稽(見本院卷第83至87頁)。 惟原告主張被告應給付居間報酬為1,716,872元,尚欠716,8 72元未付等情,為被告所否認,並以前揭情詞置辯。故本院 應審究者為:原告依民法第568條規定,請求被告給付居間 報酬716,872元,有無理由?茲論述如下:  ㈠兩造間成立居間契約:  ⒈按居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介,他方給付報酬之契約;居間人,以契約因其報 告或媒介而成立者為限,得請求報酬,民法第565條、第568 條第1項分別定有明文。次按當事人互相表示意思一致者, 無論其為明示或默示,契約即為成立;當事人對於必要之點 ,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其 契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法 院應依其事件之性質定之,民法第153條第1項、第2項亦有 明定。可知居間契約為諾成契約,其成立之方式法無特別規 定,故依民法第153條之規定,經當事人就必要之點意思表 示合致而成立。  ⒉經查,原告主張其於106年間介紹系爭36號土地之地主林瑞源 等4人予被告,嗣被告與林瑞源等4人簽訂合建契約且就上開 土地辦畢信託登記等情,有106年11月11日、107年12月23日 地主開會通知、系爭36號土地登記謄本、對話紀錄、照片、 合建契約在卷可稽(見112年度司促字卷第17718號卷,下稱 司促卷,第33、35、39至57頁;本院卷第57至77、189至197 、205至229、231、233至243、295、299頁),並據證人即 時任被告公司業務副理楊順閔到庭證述:雙方確實有於106 年11月11日與地主開會,因原告介紹2千多坪的物件,一共 介紹7 筆土地的地主,被告評估認為還不錯符合公司標準, 我就請原告約一個時間請地主來和被告談談看,也要確認原 告是否真的能掌握這麼多地主,及確認地主之合建意願;我 和原告間之對話紀錄是原告介紹地主給被告公司的過程,但 兩造不會簽常態性合約,這是仲介市場的慣例,單純介紹被 告不會給報酬,都是要到和所有地主簽完約的階段才會給報 酬,仲介市場的行規通常是土地買賣成交價的1 %,但這只 是一個基準,會依個案情形調整,我也曾向原告表示就本合 建案被告將支付介紹被告分得土地地價1%之介紹費,但實際 金額須待被告評估討論等語(見本院卷第416至421頁),及 證人即被告公司業務經理盧文崇證稱:我是證人楊順閔的主 管,我就證人楊順閔接進來的案件再做覆核,106年11月11 日與地主之會議我也有出席,當天是要介紹地主給被告認識 ,並簡介合建內容及確認地主合建之意願,原告共介紹7 個 地號土地共2,300多坪土地,最後被告只有簽900 多坪,所 以原告沒有達到促成所有地主與被告簽約之效果;兩造間無 簽書面契約,被告一向都沒有簽書面契約給仲介,被告知道 要給原告報酬,但沒有確定金額,我有向原告法定代理人殷 炯聰表示本合建案是以被告分到土地面積的地價1 %作為服 務費,但最終確定數額會經過被告公司討論等語(見本院卷 第421至424頁),可見原告介紹地主予被告進行合建,被告 同意就此支付報酬,僅數額當時尚未確定。佐參系爭切結書 前言明載:「茲就東泰土地開發有限公司(即原告)居間仲 介國泰建設股份有限公司(即被告)合建座落於新北市○○區 ○○段00○00○00○000地號住宅用地土地,就貴公司支付前開合 建之仲介酬金……」,及系爭簽收單記載:「……上開金額係東 泰土地開發有限公司(即原告)居間介紹新北市○○區○○段00 地號等土地之佣金確實已如數收訖無誤」等語(見本院卷第 83、87頁),亦言明原告有仲介地主予被告,而被告給付居 間報酬予原告等事實。由上堪認兩造就一方為他方報告訂約 之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬等居間契約之必要之 點已達成合意甚明,兩造間確成立居間契約無訛。被告抗辯 雙方間不存在居間法律關係云云,要無足取。  ㈡原告已收訖本件居間報酬:   ⒈按居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報 酬,民法第568條本文定有明文。準此,原告介紹系爭36號 土地之地主林瑞源等4人予被告,被告與林瑞源等4人嗣亦確 就上開土地簽訂合建契約,業詳前述,則原告依民法第568 條規定請求被告給付居間報酬,固非無據。  ⒉惟查,被告就原告居間仲介系爭36號土地已於109年10月28日 支付100萬元報酬乙情,經其提出系爭支票、系爭切結書、 系爭簽收單為證(見本院卷第83至87頁),原告亦不否認有 簽署上開文件及收受100萬元之事實,觀諸系爭切結書復載 明:「茲就東泰土地開發有限公司(即原告)居間仲介國泰 建設股份有限公司(即被告)合建座落於新北市○○區○○段00 ○00○00○000地號住宅用地土地,就貴公司支付前開合建之仲 介酬金,同意以下列方式分配領取,並由殷炯聰(即原告法 定代理人)全權向貴公司領取」,及系爭簽收單亦記載原告 已就居間佣金如數收訖等旨,則被告所辯兩造合意本件居間 報酬為100萬元,其並已全數給付原告等語,即非全然無憑 。  ⒊原告雖主張:土地仲介之報酬依業界習慣為土地買賣價格之1 %,故被告應給付之報酬為1,716,872元(詳如附表所示,計 算式:157.44×1,090,493元×1%=1,716,872元,元以下四捨 五入),故上開100萬元僅為介紹1個地主之佣金,被告尚欠 716,872元云云,並舉被告公司本案及他案之公開資訊觀測 站平台資料、對話紀錄、發票等件為證(見司促卷第37、59 、63頁;本院卷第201、203、269、337、381、409、411頁 ),然此經被告否認。查:  ⑴觀諸前述系爭簽收單已敘明原告如數收訖本合建案之居間報 酬,系爭切結書亦明載原告領取居間仲介包含系爭36號土地 在內等土地之酬金,均未有任何保留或針對特定地主之表示 ,且本件合建案之地主人數、土地面積非寡,被告與各該地 主並歷經數年始簽訂合建契約,規模非小,原告向被告請求 給付之居間報酬亦有相當數額,衡情兩造若就原告介紹部分 地主之居間報酬未達合意,自應於系爭切結書或系爭簽收單 上載明此節,以釐清給付範圍並杜絕後續爭議,卻捨此不為 ,則原告主張被告所交付之100萬元僅為部分酬金云云,實 難逕信。又原告雖主張其開立予被告之服務費發票數量僅為 「1」,可知該100萬元僅為介紹1位地主之報酬云云,然該 發票係配合前述被告給付原告100萬元之居間報酬所為,此 觀該發票所載銷售金額952,381元及營業稅47,619元與系爭 簽收單之記載相符即明,復未見原告提出任何具體事證說明 該100萬元究係針對何位地主之報酬及如何計算得出,自無 從僅憑上開發票即為原告有利之認定。  ⑵再按未定報酬額者,按照價目表所定給付之。無價目表者, 按照習慣給付,雖為民法第566條第2項所明定,然所謂習慣 ,係指在社會上普通一般人多年慣行之事實,確信具有法之 效力,並不違背公共秩序及善良風俗者而言(最高法院79年 度台上字第847號裁判意旨參照)。而證人楊順閔、盧文崇 均證述:仲介市場的行規通常是土地買賣成交價的1%,但被 告會依個案情形調整,雖曾向原告表示就本合建案被告將支 付介紹被告分得土地地價1%之介紹費,然實際金額須待被告 評估討論等語明確(見本院卷第419至420、424頁),且參 諸被告所提另案資產處分資料,顯示該案亦係以買賣總價款 之0.5%或0.89%為計算經紀酬勞之依據(見本院卷第343至35 3頁),益徵被告辯稱土地仲介費尚非一律土地買賣成交價 之1%計算,仍應視個案情形認定等情,並非無稽,故難認以 土地買賣價格之1%計算居間報酬已形成普遍遵循之慣例而具 習慣法性質,是原告主張被告應以該計算基準給付居間報酬 ,要無足採。至證人楊順閔固曾於原告向其詢問本合建案之 報酬算法是否為「被告分得土地部分之地價1%」時,回稱「 這是國泰算法」等語,此有被告所提前揭對話紀錄在卷可參 ,然證人楊順閔亦證述實際報酬金額須待被告公司於合建案 完成後進行評估確認等語明確,亦如前述,自難僅憑上開對 話內容逕認原告主張屬實,併此指明。  ㈢從而,兩造間成立居間契約,然被告已給付全數居間報酬予 原告完畢,依原告所舉證據均無足認定被告尚積欠報酬未付 ,原告自不得再向被告請求給付報酬。 四、綜上所述,原告依民法第568條規定,請求被告給付716,872 元,及自支付命令狀繕本送達被告翌日起至清償日止,按年 息5%計算之利息,為無理由,應予駁回。 五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據, 經本院斟酌後,認為均不足以影響判決結果,爰不逐一論列 ,附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中  華  民  國  113  年  11  月  1   日 (原定於113年10月31日宣判,惟該日因颱風停止上班,故順延 至次一上班日)          民事第四庭  法 官  劉娟呈 以上正本係照原本作成。          如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  11  月  1   日                 書記官  李登寶 附表:【原告主張被告應給付居間報酬之計算】 地主 姓名 地主持有 土地坪數 (A) 被告可分得 土地比例 (B) 被告可分得 土地坪數 (C=A×B) 土地每坪單價 (新臺幣) (D) 約定報酬 比例 (E) 原告主張被告應給付之報酬(新臺幣) (C×D×E) 林瑞源 41.87 47% 19.68 1,090,493元 1% 214,609元 林祐賢 125.61 47% 59.04 1,090,493元 1% 643,827元 林鴻旭 125.61 47% 59.04 1,090,493元 1% 643,827元 林瑞慶 41.87 47% 19.68 1,090,493元 1% 214,609元 合 計 157.44 1,716,872元

2024-11-01

TPDV-113-訴-1170-20241101-1

臺灣橋頭地方法院

給付居間報酬

臺灣橋頭地方法院民事裁定 113年度補字第927號 原 告 鴻麗台禾不動產仲介股份有限公司 法定代理人 薛麗雅 原告與被告蕭洪秋香等間給付居間報酬事件,原告起訴未據繳納 裁判費。查本件訴訟標的金額為新臺幣(下同)2,770,000元, 應徵第一審裁判費28,423元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書 之規定,限原告於收受本裁定送達7日內補繳,逾期不繳,即駁 回其訴,特此裁定。 中 華 民 國 113 年 11 月 1 日 民事審查庭法 官 張琬如 正本係照原本作成。 本裁定不得抗告。 中 華 民 國 113 年 10 月 1 日 書記官 謝群育

2024-11-01

CTDV-113-補-927-20241101-1

重訴
臺灣臺北地方法院

給付居間報酬

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第939號 原 告 蔡文生 陳金龍 上二人共同 訴訟代理人 周碧雲律師 被 告 天鎰建設股份有限公司 法定代理人 馬鴻榮 訴訟代理人 程巧亞律師 被 告 允鵬建設股份有限公司 法定代理人 邱福地 被 告 寶徠建設股份有限公司 法定代理人 林瑞山 上二人共同 訴訟代理人 陳建宏律師 複代理人 鄭旭閎律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件,本院於113年9月20日言詞 辯論終結,判決如下:   主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。   事實及理由 壹、程序方面:   被告寶徠建設股份有限公司之法定代理人原為鍾喜吉,於本 院審理中變更為林瑞山,有經濟部民國113年3月28日經授商 字第11330050380號函暨公司變更登記表可稽,林瑞山並聲 明承受訴訟(見卷第151至163頁),經核合於民事訴訟法第 170條、第175條第1項之規定,應予准許。 貳、實體方面: 一、原告主張:被告天鎰建設股份有限公司、允鵬建設股份有限 公司、寶徠建設股份有限公司(下合稱被告三人,分稱天鎰 公司、允鵬公司、寶徠公司)前於109年1月間,為出售訴外 人祭祀公業仙媽公(下稱系爭祭祀公業)所有坐落臺北市○○ 區○○段○○段000○00000○00000○000地號等四筆土地(下稱系 爭土地),由天鎰公司法定代理人馬鴻榮透過訴外人陳泰山 轉知原告陳金龍可協助找買家買受系爭土地,陳金龍再介紹 原告蔡文生予馬鴻榮及被告三人認識,一同為被告三人代尋 買家。原告先後居間介紹宏普建設股份有限公司及新潤建設 股份有限公司與被告三人商談買賣事宜,惟因買方要求價金 須全程信託、賣方則要求第一期款須於契約簽訂後以現金付 清,雙方之付款條件未能達成共識而作罷。嗣原告於109年8 月間終促成第三人威力國際開發股份有限公司(下稱威力公 司)與被告三人之代理人馬鴻榮訂立系爭土地買賣契約,以 新臺幣(下同)26億8,000萬元向被告三人買受系爭土地, 原告蔡文生並為系爭土地買賣契約之見證律師。上開買賣契 約成立後,被告三人同意比照買方即威力公司支付原告以買 賣價金1.2%計算之居間報酬,共計3,216萬元,由天鎰公司 、允鵬公司、寶徠公司按30%、30%、40%之比例分擔,分別 為9,64萬8,000元、964萬8,000元、1,286萬4,000元,縱因 兩造未訂立書面之居間契約,無法認定兩造就居間報酬有達 成合意,依民法第566條第1項規定,亦視為被告三人同意支 付報酬,然迄今均未給付,經原告多次催告亦未獲置理。爰 依兩造間之居間法律關係、民法第566條第1項規定,請求被 告三人如數給付等語。並聲明:㈠被告天鎰公司應給付原告9 64萬8,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按 年息5%計算之利息。㈡被告允鵬公司應給付原964萬8,000元 ,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之 利息。㈢被告寶徠公司應給付原告1,286萬4,000元,及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。 二、被告則以:  ㈠天鎰公司:伊非系爭土地買賣契約之當事人,原告復未證明 兩造間就系爭土地之買賣有達成居間契約之合意,難認兩造 間就系爭土地買賣事宜成立居間契約。本件實係身為系爭祭 祀公業派下員之原告陳金龍,為圖取更高之派下員預售買賣 權利金,故而自行去找買家,並代表買家與馬鴻榮商議購買 系爭土地事宜,非馬鴻榮或被告三人委由原告就系爭土地買 賣為被告三人報告訂約機會或為訂約之媒介。況依原告提出 與威力公司間佣介契約書第6條約定,已明文禁止原告蔡文 生雙向委託,原告蔡文生自無同時再受被告三人委託居間至 明,原告請求伊等應給付居間報酬,並無理由等語置辯。並 聲明:⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決,願供擔保請准宣告 免為假執行。  ㈡允鵬公司、寶徠公司:伊等非系爭土地買賣契約之當事人, 原告復未證明兩造間就系爭土地之買賣有達成居間契約之合 意,難認兩造間就系爭土地買賣事宜成立居間契約。本件實 係身為系爭祭祀公業派下員之原告陳金龍,為圖取更高之派 下員預售買賣權利金,故而自行去找買家,並代表買家與馬 鴻榮商議購買系爭土地事宜,非馬鴻榮或被告三人委由原告 就系爭土地買賣為被告三人報告訂約機會或為訂約之媒介。 況依原告提出與威力公司間佣介契約書第6條約定,已明文 禁止原告蔡文生雙向委託,原告蔡文生自無同時再受被告三 人委託居間至明,原告請求伊等應給付居間報酬,並無理由 等語置辯。並聲明:⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決,願供 擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項:  ㈠馬鴻榮與威力公司於109年8月18日就系爭土地簽訂土地買賣 契約書,原告蔡文生並為系爭土地買賣契約書最末頁之見證 律師一欄簽名。  ㈡兩造並未簽訂「書面」之居間契約。 四、得心證之理由:  ㈠兩造間就系爭土地買賣是否成立居間契約?  ⒈按居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介,他方給付報酬之契約,民法第153條、第565條 定有明文;另契約之成立,須有要約與承諾二者意思表示一 致之事實始足當之,若無此事實,即契約尚未合法成立,自 不發生契約之效力(最高法院88年度台上字第661號判決參 照)。次按,民事訴訟如係由原告主張權利者,應先由原告 負舉證之責,若原告先不能舉證,以證實自己主張之事實為 真實,則被告就其抗辯事實即令不能舉證,或其所舉證據尚 有疵累,亦應駁回原告之請求(最高法院107年度台上字第2 320號判決參照)。是以,當事人一造主張之契約內容或標 的,如為他造所否認,則其即應就雙方已就該等契約內容或 標的達成意思表示一致而成立契約乙節負舉證之責,如其不 能舉證以實其說,即應為不利於該造當事人之認定。又,居 間契約之基本要素,除有委託標的物外,至少應包含委託期 間、委託購買或出售價格、服務報酬等重要事項,且雙方當 事人就上開契約必要之點須意思表示一致,方可成立。本件 原告主張兩造間就系爭土地買賣有成立居間契約並約定居間 報酬云云,原告既為主張權利之人,自應先就兩造間存有居 間契約並約定報酬一事負舉證責任。  ⒉原告就其主張固據提出系爭土地買賣契約書暨授權協議書、 與威力公司間之佣介契約書、陳泰山與原告陳金龍之LIME對 話紀錄(見卷第23至41頁、第255至259頁、第269第289頁) ,並舉證人陳泰山、馬鴻榮為證(見卷第23至41頁、第255 至259頁、第269第289頁),惟查:  ⑴觀系爭土地買賣契約書暨授權協議書內容所示,係馬鴻榮受 被告三人授權,由馬鴻榮與威力公司簽訂系爭土地買賣契約 ,未提及馬鴻榮代理被告三人委由原告居間仲介買家之意, 無足證明兩造就系爭土地買賣有成立居間契約。  ⑵陳泰山與原告陳金龍之LINE對話紀錄未見兩造就系爭土地價 金、出售條件為討論,亦未表達兩造成立居間契約之締約意 旨,同樣無法證明無法證明兩造就系爭土地買賣有成立居間 契約。  ⑶據證人陳泰山證稱馬鴻榮與威力公司簽訂系爭土地買賣契約 過程:伊有協助馬鴻榮或被告三人處理系爭土地;去找買家 來向被告三人買系爭土地是原告陳金龍提出的,原告陳金龍 有找到兩家公司,一家就是宏普建設,另一家就是威力公司 ;要找買家是原告陳金龍找原告蔡文生去找;馬董自己沒有 叫伊去找買家,因為他就是買家;馬董和寶徠建設法務長對 於原告要求結算仲介費均稱沒有特別約定好;伊沒有聽過馬 董要給他們仲介費;簽約前未曾聽過原告向馬鴻榮要求事成 後要給仲介費,簽約後段伊沒有參加,伊不知道;沒有聽過 馬鴻榮向原告表示,威力公司給付多少佣金,他就比照辦理 ;馬鴻榮沒有請伊轉告原告,嗣後會給他們仲介費等語(見 卷第116至124頁),可知馬鴻榮或被告三人並未表達委託原 告尋找買家之意,亦未曾允諾支付原告服務報酬,尚難僅以 原告促成系爭土地買賣事宜逕認兩造間就出售系爭土地成立 居間契約。  ⑷再證人馬鴻榮到庭證稱:系爭土地整合很久,我們(是)土 地開發公司,也是建設公司,所以也不一定要賣,所以後來 我們公司裡面的程大川告訴伊說有人要來買這塊土地…伊請 買方來談,結果原告蔡文生來談,伊認為原告蔡文生是買方 的人,所以跟他談、跟他接洽,接洽以後,原告跟伊講真正 的買方以後…然後原告蔡文生就跟我們公司好幾個約好去買 方這家公司談,伊也不知道原告蔡文生是什麼身分,伊認為 他是買方的代表,結果去談的話,談的條件比較靠近,後來 就是價錢、付款辦法談攏以後,就是約簽約時間,就簽約。 …伊跟宏普建設談的時候,伊是在宏普建設的樓下才看到原 告陳金龍,他沒有上去,伊不知道他介紹還是怎樣我不知道 ,他沒有上去談,伊跟宏普公司的董事長談的時候,是原告 蔡文生在旁邊。…伊一開始就是跟原告蔡文生約好去威力公 司跟他們談,先前沒有派任何人去談過,…我事前都沒有告 訴賣土地的條件,而且我們做土地開發也沒有一定要賣。… 原告蔡文生有來談土地的事情,原告陳金龍應該是沒有,… 伊沒有跟威力公司在這邊談這個土地買賣的事情,都是原告 蔡文生轉達,所以剛開始伊認為原告蔡文生應該是代表買方 ,簽約時,他當見證人,也沒有說他是介紹人、仲介,也都 沒有講。…簽約前甚至簽約時也沒有講說陳金龍或是蔡文生 要來申請仲介費的事情,我們也沒有說仲介費要多少,是一 直到112年年初,原告蔡文生來跟我要仲介費,我覺得很不 合理,所以大家氣氛很不好,伊就認為如果要仲介費,簽約 時或簽約完就要講,一般給仲介費在簽約時會講明,或是在 契約寫明,但是他都沒有提起,是一直到土地跟威力簽約完 一兩年才提起。…伊沒有和原告約定要付他們仲介費用,原 告在過程中,沒有表明他們是仲介,在簽約後一、兩年後, 才告訴我要仲介費。…伊沒有委任原告蔡文生處理本件仲介 、居間。…簽約過程伊很少遇過原告陳金龍,認為原告陳金 龍沒有做什麼事情,不認為他跟這個事件有關,因為很少看 到他的人。原告陳金龍於於簽約過程中沒有提及居間、仲介 ,或應給付報酬。…伊沒有就威力的合約內容或是接洽問題 ,主動找過原告蔡文生,不記得原告蔡文生有幫我們磋商過 哪一個條件等語(見卷第127至138頁)。可知系爭土地買賣 過程中,原告均未向馬鴻榮或被告三人表明渠等為仲介並為 馬鴻榮就系爭土地尋找買家,亦未討論服務報酬,反而係系 爭土地買賣契約簽約後一、兩年,始向馬鴻榮表示要請求居 間報酬,顯見不論係馬鴻榮或被告三人,從未就居間之「委 託契約期間」、「委託購買」或「出售價格」、「服務報酬 」等契約成立之必要之點,與原告意思表示達成合致,足證 本件被告三人與原告間確實並未有成立居間契約。  ⑸原告雖主張一般民間非以不動產經紀為業之人,在買賣契約 上經常是以「見證」身份簽名,而非直接記載為「仲介」, 依民間仲介交易模式,事前不一定會訂立書面之居間契約, 可能為了報稅、扣除成本費用之需求,才會在事後補簽立一 紙書面之居間契約,且法令並未限制雙方代理云云,然原告 既主張其二人一同仲介,何以原告陳金龍未於系爭土地買賣 契約上同為「見證」,且未於事後與買賣雙方補簽居間契約 ,縱係由原告蔡文生代表原告二人具名,為何原告僅和買方 威力公司簽立居間契約即佣介契約書,卻未與馬鴻榮或被告 三人補簽居間契約,原告此節主張顯與其所述不動產居間交 易習慣不符,自難採信。況觀佣介契約書第6條約定:「第4 條報酬金於契約有效期間內,乙方居間人(即原告蔡文生) 違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為 ,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委 託人請求報酬及償還費用。」,買方威力公司明文禁止雙向 委託,足證原告蔡文生依上開約定,本不得同時代理威力公 司與馬鴻榮行居間之法律行為,兩造間並無成立居間契約, 自堪認定。  ⒊基上論述,原告所提事證不足以證明兩造間就系爭土地買賣 有成立居間契約之合意,原告主張兩造間就系爭土地之買賣 有居間契約存在乙詞,應不足採。   ㈡原告請求被告三人給付居間報酬,有無理由?   兩造間並無居間契約存在,已由本院認定如前,是兩造自無 就居間報酬為約定或視為允為報酬之可能。從而,原告依居 間契約或依民法第556條第1項規定,請求被告三人給付居間 報酬合計3,216萬元本息,自屬無據。 五、綜上所述,原告依兩造間居間法律關係、民法第566條第1項 規定請求被告天鎰公司給付原告964萬8,000元;被告允鵬公 司給付原告964萬8,000元;被告寶徠公司給付原告1,286萬4 ,000元,及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息 5%計算之利息,均無理由,應予駁回。又原告之訴既經駁回 ,其假執行之聲請亦失所附麗,併予駁回之。 六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,自無 逐一詳予論駁之必要。原告雖聲請訊問寶徠公司之法務長張 磐、何小棟作證,以及向臺北市不動產仲介經紀商業同業公 會函詢,惟證人陳泰山已證述馬鴻榮、寶徠建設法務長說沒 有約定好就不用拿仲介費(見卷第122頁),證人馬鴻榮亦 證述從未表示要支付居間報酬予原告,兩造間確無居間合意 合意甚明,自毋庸再向臺北市不動產仲介經紀商業同業公會 函詢居間報酬計算方式及價目表,是應認原告上開聲請訊問 及函詢俱無調查之必要,併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中  華  民  國  113  年  10  月  30  日          民事第七庭  法 官 熊志強 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  10  月  30  日                 書記官 蔡斐雯

2024-10-30

TPDV-112-重訴-939-20241030-1

再易
臺灣屏東地方法院

再審之訴

臺灣屏東地方法院民事裁定 113年度再易字第8號 再 審原 告 吳定綻 再 審被 告 興發不動產有限公司即世興房屋有限公司 法定代理人 彭凱婕 上列當事人間請求損害賠償事件,再審原告對於中華民國113年2 月27日本院112年簡上字第129號確定判決,提起再審之訴,本院 裁定如下: 主 文 再審之訴駁回。 再審訴訟費用新臺幣2,820元由再審原告負擔。 理 由 一、按再審之訴或聲請再審當事人發現未經斟酌之證物或得使用 該證物者。但以如經斟酌可受較有利益之裁判者為限。再審 之訴,應於30日之不變期間內提起。前項期間,自判決確定 時起算,判決於送達前確定者,自送達時起算;其再審之理 由發生或知悉在後者,均自知悉時起算。但自判決確定後已 逾5年者,不得提起。再審之訴不合法者,法院應以裁定駁 回之。民事訴訟法第496條第1項第13款、第500條第1、2項 及第502條第1項分別定有明文。次按提起再審之訴,應依民 事訴訟法第501條第1項第4款規定,表明再審理由及關於再 審理由並遵守不變期間之證據,此為必須具備之程式。所謂 表明再審理由,必須指明確定裁判有如何合於法定再審事由 之具體情事,始為相當,倘僅泛言有何條款之再審事由,而 無具體情事者,尚難謂已合法表明再審理由。如未表明再審 理由,及關於再審理由並遵守不變期間之證據者,法院無庸 命其補正,可認其再審之訴不合法,逕以裁定駁回之(最高 法院60年台抗字第538號、61年台再字第137號裁判先例意旨 參照)。 二、再審原告提起再審之訴主張:伊為承買坐落屏東縣○○鄉○○段 000地號土地(下稱系爭土地)所簽立之不動產買賣意願書(系 爭不動產買賣意願書),已載明斡旋有效期間至民國111年5 月17日止,如賣方不同意承買總價款為新臺幣(下同)800萬 元,則該不動產買賣意願書失效,買方所交付之斡旋金應於 3日內由受託人無息退還買方等文字,惟伊迄今尚未收到再 審被告(原名世興房屋有限公司,於113年5月14日經核准變 更為興發不動產有限公司)所退還之斡旋金。又卷附土地買 賣契約書(下稱系爭土地買賣契約書)上之簽名非伊所親簽, 且其上所載總價為860萬元,亦與系爭不動產買賣意願書所 記載之金額不符,是系爭土地買賣契約應屬無效,則本件既 無有效之買賣契約存在,即無居間報酬可言,再審被告應將 簽約金及斡旋金返還予伊,本件有民事訴訟法第496條規定 之發現未經斟酌之證物之情事,爰提起再審之訴,請求廢棄 原確定判決等語。 三、經查,再審被告於前程序起訴,請求再審原告給付其17萬2, 000元本息,經本院潮州簡易庭以112年度訴字第295號為再 審被告全部勝訴之判決,並依職權為假執行之宣告,再審原 告聲明不服,提起上訴,復經本院以112年度簡上字第129號 判決駁回再審原告之上訴,已告確定之事實,經本院調閱上 開民事事件卷宗查明無訛。再審原告於113年3月7日收受上 開確定判決,惟迄至113年6月20日始具狀提起本件再審之訴 ,有本院送達證書及民事聲請再審狀在卷可稽(見簡上字卷 第189頁;本院卷第29頁),已逾民事訴訟法第500條第1項規 定之30日不變期間。又再審原告所提出之聲請再審狀,固引 用民事訴訟法第496條第1項第13款之規定,惟其所為前開指 摘,並未敘明上開確定判決有何該款規定之「發現未經斟酌 之證物或得使用該證物」情事,難謂已合法表明再審理由, 且其未表明關於再審理由遵守不變期間之證據,亦難認已於 法定不變期間提起再審之訴。其次,再審原告雖提出系爭不 動產買賣意願書、土地買賣契約書及收款明細確認表為證, 然而,前開文書均附於上開確定判決之第一審卷宗,並經上 開確定判決及其第一審判決為審酌,顯無發現未經斟酌證物 之情事。是以,再審原告所提再審之訴,為不合法,應依民 事訴訟法第502條第1項規定,以裁定駁回之。 四、據上論結,本件再審之訴不合法,依民事訴訟法第502條第1 項、第95條、第78條,裁定如主文。 中  華  民  國  113  年  10  月  30  日 民事第二庭 審判長法 官 凃春生 法 官 彭聖芳 法 官 薛全晉 正本係照原本作成。 本裁定不得抗告。 中  華  民  國  113  年  10  月  30  日 書記官 蔡語珊

2024-10-30

PTDV-113-再易-8-20241030-1

上易
臺灣高等法院

損害賠償等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第14號 上 訴 人 陳稚柔 訴訟代理人 梁育玟律師 周志一律師 被上訴人 非凡不動產有限公司 法定代理人 榮翠華 訴訟代理人 羅一順律師 複代理人 趙筠律師 上列當事人間請求損害賠償等事件,上訴人對於中華民國112年6 月30日臺灣新北地方法院111年度訴字第2909號第一審判決提起 一部上訴,並為訴之變更及聲明之減縮,本院於113年10月9日言 詞辯論終結,判決如下: 主 文 上訴駁回。 被上訴人應同意上訴人向僑馥建築經理股份有限公司領取履約保 證專戶(中國信託商業銀行營業部、戶名:中國信託商業銀行股 份有限公司受託信託財產專戶,帳號00000-00000-0000號)內之 新臺幣拾參萬伍仟元。 其餘變更之訴駁回。 第二審(除撤回及減縮部分外)之訴訟費用,由上訴人負擔;變 更之訴訴訟費用,由被上訴人負擔二分之一,餘由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面: 按在第二審為訴之變更或追加,非經他造同意,不得為之, 但擴張、減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟 法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。又在第二 審為訴之變更合法者,原訴可認為已因而視為撤回時,第一 審就原訴所為判決,自當然失其效力;第二審法院應專就新 訴為裁判,無須更就該判決之上訴為裁判(最高法院71年台 上字第3746號判例參照)。本件上訴人原依民法第179條等 規定請求被上訴人給付新臺幣(下同)81萬元及自民國111 年3月1日起至清償日止,按年息5%計算之利息;嗣上訴人不 服,提起本件上訴,上訴聲明為:㈠原判決關於駁回上訴人 下開第二項請求之部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人81萬 元,及自111年3月1日起至清償日止,按年息5%計算之利息 (見本院卷㈠第249頁),復於本院準備程序中,具狀主張其 中27萬元,尚在訴外人僑馥建築經理股份有限公司(下稱僑 馥公司)履約保證專戶(中國信託商業銀行營業部、戶名: 中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶,帳號00 000-00000-0000號,下稱系爭履保專戶)內,未經被上訴人 領取,依履保專戶申請書規定及買賣契約(下詳述)等約定 ,請求被上訴人應同意上訴人向僑馥公司領取系爭履保專戶 內之27萬元,並變更及減縮上開部分聲明為:㈠被上訴人應 給付上訴人54萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止, 按年息5%計算之利息、㈡被上訴人應同意上訴人向僑馥公司 領取系爭履保專戶內之27萬元,經被上訴人到庭表示同意( 見本院卷第297、298、435頁),又前開上訴聲明㈠請求被上 訴人應給付54萬元之利息起算日變更為自起訴狀繕本送達翌 日起算,屬減縮應受判決事項之聲明,均核與上開規定相符 ,應准其為訴之變更,至於上訴人原聲明請求被上訴人給付 27萬元本息部分之訴,因其上開訴之變更合法,已非屬本件 繫屬範圍,合先敘明。 貳、實體方面: 一、上訴人主張:伊於110年11月6日,經被上訴人居間仲介,以 總價1,350萬元,購買訴外人陶瑞華門牌號碼新北市○○區○○ 路000巷0號0樓房地(下稱系爭房地),與陶瑞華簽訂不動 產買賣契約書(下稱系爭買賣契約),另簽立給付服務費承 諾書(下稱系爭買方服務費承諾書)予被上訴人,同意給付 被上訴人服務費27萬元,並由系爭履保專戶撥付。惟伊於簽 立系爭買賣契約時,已明確告知伊無業、貸款條件不佳,故 於系爭買賣契約特別約定,倘伊日後如因無資力等情,得以 無條件解除系爭買賣契約,嗣因上開解約條款之條件成就, 伊乃據此無條件解除系爭買賣契約,並於111年2月21日與陶 瑞華簽訂和解書(下稱系爭和解書)合意解除系爭買賣契約 ,系爭買賣契約既經解除而無效,系爭買方服務費承諾書即 失所附麗,被上訴人自不得據以請求伊給付服務費。又被上 訴人於伊締結系爭買賣契約時,多次向伊施以詐術,誆稱陶 瑞華出售底價為1,400萬元,會協助伊議價,致伊誤信而以1 ,350萬元議價成功後簽立系爭買賣契約,而同意將給付被上 訴人買方服務費用自總價1%提高為2%,嗣伊於111年3月21日 即以消費爭議申訴表,主張有民法第92條事由,撤銷系爭買 方服務費承諾書之意思表示,復於同年5月3日,於新北市政 府消費者保護官(下稱消保官)調解時,主張同上事由,為 撤銷系爭買賣契約之意思表示,被上訴人自不得據以上開契 約之約定請求伊給付服務費。況且被上訴人以上開詐騙方式 ,致伊陷於錯誤簽立系爭買賣契約,且故意曲解伊之本意, 使用模糊、矛盾用語,記載於系爭買賣契約特約條款第6款 關於買賣方無條件解除契約內容,違背居間之義務,為有利 陶瑞華之行為,依民法第571條規定,對伊喪失居間報酬請 求權。再者,被上訴人前自伊匯入系爭履保專戶簽約款領取 「賣方仲介費」54萬元,然兩造並無約定賣方服務費應由伊 支付,故被上訴人領走上開54萬元款項,自屬不當得利;另 系爭履保專戶內尚有27萬元款項,因兩造居間服務費爭議, 致伊無法取回,然伊對被上訴人無給付居間報酬義務,已如 上述,被上訴人應同意上訴人取回;退步言之,倘鈞院認被 上訴人得向伊請求服務費,伊依民法第572條請求酌減等語 ,爰依民法第179條、履保專戶申請書第3條第2項及第4項、 第5條第8項、第10條第1項、系爭買賣契約第12條第4項等約 定,請求如上開壹、程序事項所載之變更聲明所示(未繫屬 本院部分,不予贅述)。 二、被上訴人則以:上訴人於110年11月6日透過伊居間與陶瑞華 簽訂系爭買賣契約,由原審被告即地政士謝亭玉協助辦理相 關程序,上訴人、陶瑞華並於同日各簽立系爭買方服務費承 諾書、賣方服務費承諾書(下稱系爭賣方服務費承諾書)予 伊,分別允諾給付伊居間服務費27萬元、54萬元,並均同意 由系爭履保專戶中撥付,伊乃於系爭買賣契約成立後,依約 於110年12月22日,向僑馥公司請款陶瑞華服務費54萬元, 而自系爭履保專戶撥付取得之。至系爭買賣契約成立後,上 訴人與陶瑞華雖合意解除系爭買賣契約,然基於債權相對性 ,並不拘束伊,伊已履行對上訴人與陶瑞華居間契約之義務 ,依民法第568條第1項及系爭買方、賣方給付服務費承諾書 ,仍得向上訴人與陶瑞華收取上開居間報酬。又系爭買賣契 約之特約條款並非被上訴人所擬、所寫,係上訴人與陶瑞華 委託地政士謝亭玉所繕寫,亦經二人現場確認無誤後始簽名 ,伊無經手該特約條款之磋商,亦非系爭買賣契約當事人, 難認伊就該特約條款之擬定內容有可歸責事由。另陶瑞華委 託伊出售系爭房地時,係表示其要實拿至少1,300萬元,故 伊估算系爭房地扣除相關仲介費用、買賣稅賦、代書費等必 要費用後,告知上訴人關於陶瑞華出售系爭房地價金落在1, 400萬元上下,並無以不實在底價誆騙上訴人簽約,無違背 上訴人委託義務之行為,上訴人依民法第571條抗辯無給付 服務費義務,自非可採。況查陶瑞華其後將系爭房地出售予 上訴人配偶之妹妹(即上訴人原本覓得之貸款保證人),且 係上訴人配偶主動聯繫陶瑞華商談買賣事宜,可認上訴人與 陶瑞華有規避給付被上訴人服務費之嫌等語,資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決,上訴人不服提起一部上訴(嗣於 本院撤回對原審被告謝亭玉部分之上訴,見本院卷第249頁 ),並於本院,就訴之一部變更訴之聲明如上開壹、程序事 項所載,其上訴聲明:  ㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行 之聲請,暨訴訟費用之裁判均廢棄。  ㈡被上訴人應給付上訴人54萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止,按年息百分之五計算之利息。  ㈢被上訴人應同意上訴人向僑馥公司領取系爭履保專戶內之27 萬元。       被上訴人答辯聲明:上訴及變更之訴均駁回。  四、兩造不爭執事項(見本院卷第231-232、298頁,並依判決格 式修正或刪減文句): ㈠上訴人於110年11月6日透過被上訴人居間與陶瑞華簽訂系爭 買賣契約(見原審卷第17-24頁),並由地政士謝亭玉協助辦 理相關程序。 ㈡上訴人於110年11月6日日簽立系爭買方服務費承諾書(見原審 卷第61頁),載明願給付被上訴人非凡公司27萬元(即為系 爭買賣契約總價2%)服務費,其上並記載倘因上訴人違約或 反悔不買(不賣)致買賣契約最终不成立或解除,同意依成 交價6%賠償被上訴人等內容。 ㈢上訴人嗣後於111年1月18日告知被上訴人仲介人員,因原找 保證人即其配偶之妹妹不願意作保,致銀行無法核貸(見原 審卷第153頁)。 ㈣上訴人於111年2月21日與陶瑞華簽立系爭和解書,記載解約 原因依系爭買賣契約特約條款第6款,合意解除系爭買賣契 約(見原審卷第25、30頁)。 ㈤被上訴人於111年3月1日發函通知上訴人及僑馥公司,因上訴 人違約不買,導致契約解除,依約要賠償被上訴人成交價百 分之六即81萬元,故請僑馥公司自履約專戶中扣除應給付予 被上訴人之81萬元不得返還予上訴人(見原審卷第29、26頁) ,惟被上訴人於本院確認上開函文所稱81萬元扣款係買賣雙 方各自之服務費,上開函文誤載為對上訴人之懲罰性違約金 (見本院卷第239-240頁)。 ㈥被上訴人於110年12月22日向僑馥公司請款,已自系爭履保專 戶撥付取得陶瑞華服務費54萬元,目前系爭履保專戶中尚有2 7萬元屬買方即上訴人服務費爭議款,尚未撥付被上訴人(見 原審卷第63、69頁)。 五、本院得心證之理由: ㈠上訴人請求被上訴人給付上訴人54萬元本息部分:  ⑴上訴人主張系爭買賣契約解除條件成就,經其與陶瑞華合意 解除而無效,或經其撤銷系爭買賣契約之意思表示而不存在 等事由,依民法第179條不當得利規定,請求被上訴人返還 ,然經被上訴人以上情置辯,抗辯其自系爭履保專戶請領取 得之54萬元為陶瑞華依約給付之居間報酬,非無法律原因而 受利益等語。  ⑵按居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報 酬,民法第568條第1項訂有明文。又按「居間人於契約因其 媒介而成立時,即得請求報酬,其後契約因故解除,於其所 得報酬並無影響」(最高法院49年度台上字第1646號判決意 旨參照)。本件上訴人於110年11月6日,經被上訴人居間仲 介,以總價1,350萬元買受陶瑞華系爭房地,並簽立系爭買 賣契約,嗣上訴人於111年2月21日與陶瑞華合意解除系爭買 賣合約,並簽立系爭和解書等情,為兩造所不爭執(見上揭 四、㈠㈣)。又陶瑞華於簽立系爭買賣契約時,另簽立系爭賣 方服務費承諾書予被上訴人,記載「……今由本公司(即被上 訴人)居間協調,成交總價為1,350萬元整,買賣雙方同意 從履約專戶中,撥付服務費54萬元整,並於簽定買賣契約成 立時,乙次給付。……」,並於賣方簽名欄親簽,允諾於系爭 買賣契約成立時,給付被上訴人賣方服務費54萬元,自系爭 履保專戶撥付等情,經陶瑞華到庭證述無誤(見本院卷第30 3頁),並有系爭賣方服務費承諾書可稽(見本院卷第243頁 ),是以被上訴人係媒介上訴人與陶瑞華二人訂立陶瑞華所 有系爭房地之買賣契約,自屬媒介居間。觀諸上訴人與陶瑞 華簽立系爭買賣契約(甲方為買方即上訴人、乙方為賣方即 陶瑞華)第4條:「辨理不動產買賣價金履約保證:一、雙 方就本約不動產買賣共同委任僑馥公司辦理買賣價金履約保 證及由僑馥公司將價金信託存放於中國信託商業銀行名下信 託專戶之交易管理暨認證事宜。雙方已充分閱覽並於本約簽 訂之同時共同簽立『不動產買賣價金履約保證申請書』(下簡 稱系爭履保申請書)並收執『不動產買賣價金履約保證證書』 (下簡稱保證書)。二 、保證生效與否及相關約定,概以 本約、系爭履保申請書及保證書內容為依據。三、本約各期 買賣價金應依約存匯入系爭履保專戶。四、由僑馥公司認證 雙方權利義務履行之結果,並依據雙方所簽署相關契約之約 定辦理價金給付或返還之作業。」、第5條:「買賣價金之 给付與收受:……二、付款方式如下:第一期款(簽約款)金 額135萬元。⑴簽約時甲方應給付第一期款(含定金)⑵本期 款項應全數存匯入專戶⑶乙方應交付所有權狀正本。……四、 除係代繳稅款、支付仲介服務報酬、代清償乙方債務及經甲 乙雙方書面同意以外,乙方不得要求自專戶內支配任何款項 。」、第10條:「違約、解除契約暨賠償責任。……四、買賣 標的因不可歸責於任一方之天災事故致給付不能、嚴重毀損 不堪修復時,雙方同意解除本約,乙方應將已支配(包括受 代清償之款項)之價金回補存匯入專戶,經僑馥公司完成價 金之返還後,雙方不得向他方請求任何損害賠償或違約金。 五、本約簽訂後,若係違約情事致解除本約、或合意解除本 約、或終止買賣價金履約保證之委任、或經僑馥公司終止保 證關係時,即由僑馥公司依申請書之規定於認證後將專戶價 金結算相關費用後之餘額返還甲方或交付乙方沒收。」、第 12條:「特別約定:……十一、甲乙雙方同意委由僑馥公司辦 理買賣價金履約保證,並於簽立本買賣契約之同時,簽立不 動產買賣價金履約保證申請書,買賣價金履約保證等相關事 宜悉依申請書之約定辦理。」(見原審卷第17-22頁),可 見依上訴人與陶瑞華簽立系爭買賣契約約定,關於履保專戶 款項之處理,除系爭買賣契約外,另依系爭履保專戶申請書 之約定,而賣方即陶瑞華除係代繳稅款、支付仲介服務報酬 、代清償賣方債務及經買賣雙方書面同意以外,其不得要求 自履保專戶內支配任何款項。又參以兩造與陶瑞華簽立系爭 履保申請書(甲方為買方即上訴人、乙方為賣方即陶瑞華、 丙方為仲介方即被上訴人)約定「茲就甲乙雙方經丙方居間 仲介成交買賣本申請書第4條專屬帳號案件(標的物資料以 該保證號碼案件之不動產買賣契約書為據),為保障買賣價 金暨處理仲介服務報酬等事宜,三方委任僑馥公司辦理買賣 價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜,並由僑馥公司將 價金信託存放於中國信託商業銀行名下信託專戶。三方同意 於簽立要約斡旋書(議價委託書)、委託銷售契約書、系爭 不動產買賣契約之後並簽立本申請書,並願切實遵守下列事 項:……第3條:一、甲方雙方若有一方未能依買賣契約履行 義務,經他方以書面催告後仍未履行者,他方再以書面通知 解除買賣契約、要求返還或沒收已付價金,並以書面通知僑 馥公司時,由僑馥公司定七日期限催告違約方起訴,若違約 方未能於期限內起訴者,則由僑馥公司將專戶所餘價金扣除 依約應給付之地政士費、履約保證服務費、稅賦、仲介服務 報酬及相關費用後返還予甲方或沒收予乙方。甲乙雙方並同 意放棄對僑馥公司主張任何權利。若違約方於期限內起訴者 ,則專戶款項暫予保留並以判決結果做為價款撥付之依據( 若甲方業已取得所有權或經設定他項權利者,應完成回復產 權及塗銷他項權利;若因乙方違約致解約者,乙方必須將自 專戶價金內已扣缴之乙方應付仲介服務報酬返還存匯入專戶 。二、本約簽訂後,若甲乙雙方合意解除本約、終止買賣價 金履約保證之委任,甲乙雙方應以書面議定價金給付或返還 之內容,撥款內容需將應給付之地政士費、履約保證服務費 、稅賦、丙方之仲介服務報酬之給付釐清,始由僑馥公司執 行專戶價金撥付之依據。未釐清部分三方同意於釐清時始由 僑馥公司依協議之內容撥付,已釐清部分先由僑馥公司撥付 。……四、僑馥公司履行保證責任前,若有關買賣之爭議已進 入司法程序,則應以確定判決或調處和解之結果作為履行保 證責任之依據。……六、僑馥公司履行保證責任時,甲乙雙方 屬於違約金或損害賠償之部分,除經約定由專戶內抵償外, 應依法向他方訴追,與僑馥公司之保證責任無涉。」、「第 5條:買賣價金之支付與管理。一、第一期款(簽約款)完 成簽約後盡速存匯入專戶並依下列方式作業(一)除簽約時 所給付價款交由特約地政士解繳外,其餘自備款應由甲方存 匯入專戶,不得假手他人,否則因此所發生價款未能解繳入 專戶的誤失,概與僑馥公司無涉。……(三)甲乙雙方同意應 給付之仲介服務報酬於買賣契約簽訂成立後,即應由僑馥公 司依服務費確認單、委託銷售契約書、委託銷售契約內容變 更同意書等相關證明文件之約定金額給付予丙方,除有當事 人書面禁止先行撥付之約定,始於結案時由僑馥公司依約給 付予丙方。(本項約定非經三方同意時,不得撤回)。」等 內容(見原審卷第23-24頁),堪認上訴人與陶瑞華簽立系爭 履保申請書時,均已同意應給付被上訴人之服務費,依上述 第5條第1項第3款約定,於買賣契約簽訂成立後,授權由僑 馥公司依系爭賣方服務費承諾書、委託銷售契約書等相關證 明文件之約定金額,由系爭履保專戶內,撥付予被上訴人, 僅於因賣方即陶瑞華違約致解約之情形,陶瑞華必須將自專 戶價金內已扣缴之賣方應付服務費返還存匯入專戶(前述第 3條第1項約定參照)。故被上訴人抗辯,其係基於系爭買賣 契約、系爭履保申請書之約定及陶瑞華出具系爭賣方服務費 承諾書之約定,於上訴人與陶瑞華簽立系爭買賣契約成立後 ,依約向僑馥公司申請撥付陶瑞華應給付之54萬元服務費等 情,即非無據。 ⑶上訴人雖以伊於簽立系爭買賣契約時,已明確告知伊無業、 貸款條件不佳,故特別約定倘伊日後如因無資力等情,得以 無條件解除系爭買賣契約,嗣因系爭解約條款之條件成就, 伊乃據此無條件解除系爭買賣契約,被上訴人無請求給付買 、賣方服務費之依據云云,惟為被上訴人否認,自應由上訴 人就此有利於己之事由,負舉證責任。經查:  ⒈按解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之 辭句,民法第98條定有明文。所謂探求契約當事人之真意, 應通觀契約全文,依誠信原則,從契約之主要目的及經濟價 值等作全盤之觀察,若契約文字,有辭句模糊,或文意模稜 兩可時,固不得拘泥於所用之辭句,但解釋之際,並非必須 捨辭句而他求,倘契約文字業已表示當事人真意,無須別事 探求者,即不能反捨契約文字更為曲解(最高法院17年上字 第1118號判例、86年度台上字第3873號判決意旨參照)。 ⒉觀諸系爭買賣契約特約條款第6款記載:「買賣雙方同意協議 如買方貸款額度未達1,029萬元整,賣方同意雙方無條件解 除本買賣契約,或買方須於貸款核定後5日內決定是否續行 合約,但因買方個人因素、財力、信用聯徵等問題而導致貸 款未達前述額度,則不在解約條件內,並買方須配合承辦地 政士申請至少三家銀行,雙方確認無誤」(見原審卷第21頁 ),故依上開特約條款前後文,係記載買方貸款額度未達1, 029萬元,作為買賣雙方同意無條件解約之事由,然明文排 除貸款未達前述額度原因係上訴人個人因素、財力、信用聯 徵等事由,足見上開約定買賣雙方得無條件解除契約事由, 應限於買賣標的物本身因素致金融機構無法核貸到預定額度 ,並排除買方個人因素、財力、信用聯徵等事由致無法核貸 之情形甚明。至上訴人與陶瑞華於111年2月21日簽立系爭和 解書(甲方為上訴人、乙方為陶瑞華)合意解除系爭買賣契 約,記載「第1條解約原因:原買賣標的契約案件因為不可 歸責於甲方(買方)之原因,致無法成交;經乙方(賣方) 理解後,雙方同意依買賣契約特約條款第6條解除本標的買 賣契約。第2條理由事實:本標的買賣契約於末頁特別約定 事項第6款載明:買賣雙方同意協議如買方貸款額度未達1,0 29萬元整,則賣方同意雙方無條件解除本買賣之契約。第3 條免責告知:本買賣契約於簽訂時,甲方已當場告知乙方、 仲介方、簽約地政士,甲方為無工作、無資力證明人士,於 核貸時可能有困難;故特要求簽訂此特約條款。第4條人保 免責說明:另甲方亦已積極尋覓保人,但保人並不受甲方之 意志約束,其決定是否擔保之自由,甲方無從強力干涉;故 覓保人不遂之結果,亦難可歸責於甲方。第5條因解除條件 成就而解約:故雙方同意甲方係因解除條件成就(甲方受核 貸不足,陷於無資力,構成契約特約所載之解除條件);爰 依民法第99條2款『附解除條件之法律行為,於條件成就時, 失其效力』之規定,本買賣契約失其效力,乙方並理解同意 ,甲方實無可歸責。……」等內容(見原審卷第25頁),其中 第3條免責告知、第4條人保免責說明等內容及對系爭買賣契 約特約條款第6款約定之解釋,係包含買方無資力或無法覓 得保證人之個人因素致金融機構無法核貸,與上述系爭買賣 契約特約條款第6款所載買賣雙方得無條件解除之事由,排 除因買方個人因素等事由,顯有未合。陶瑞華雖於本院到庭 證稱:系爭和解書內容,為上訴人一方擬具後,經其同意所 簽,其認系爭和解書第3條內容,與系爭買賣契約特約條款 第6款內容用意相同,故上訴人據以此條款向其主張解約, 應屬不可歸責上訴人等語(見本院卷第300-301頁),惟系 爭和解書為上訴人與陶瑞華簽立,被上訴人並非當事人,亦 未參與上開合意解約之和解事宜,基於契約之相對效力,系 爭和解書上於事後所擬關於系爭買賣契約特約條款第6款之 解釋,以及其中第5條論述,關於該特約條款性質為系爭買 賣契約附解除條件,系爭買賣契約因解除條件生效而失其效 力等內容,自無拘束被上訴人或僑馥公司之效力,系爭買賣 契約特約條款第6款之約定內容及條款性質,自應回歸被上 訴人媒介兩造簽立系爭買賣契約所約定之內容為依據,而系 爭買賣契約文字,已明示將因買方個人因素等事由致無法核 貸之情況,排除於雙方得無條件解除事由之範圍,揆諸前揭 說明,自不得憑以陶瑞華所為證述而曲解契約文義之解釋。  ⒊按附解除條件之法律行為,於條件成就時,當然失其效力, 不待當事人另以意思表示為之,此與約定解除權之行使,須 以意思表示為之者,有所不同(最高法院104年度台上字第9 45號、108年度台上字第1948號民事判決意旨參照),觀諸 系爭買賣契約特約條款第6款之文意,並非以買方貸款額度 未達1,029萬元額度之條件,系爭買賣契約即當然失其效力 ,而仍賦與買方有選擇權,雙方仍須為是否合意解除契約之 意思表示(僅於買方選擇解約時,限縮賣方不同意解約權利 之行使),與附解除條件之法律行為,於條件成就時,即當 然失其效力之性質顯有不同,難認該特約條款性質為系爭買 賣契約附解除條件,故上訴人以系爭買賣契約構成系爭買賣 契約特約條款第6款所載之解除條件當然無效云云,自非可 採。又查,上訴人係於簽立系爭買賣契約後,經謝亭玉替上 訴人尋覓貸款銀行期間,第一商業銀行汐止分行(下稱第一 銀行)於110年12月22日答覆上訴人准予核貸金額1,050萬元 ,並經上訴人告知該銀行承辦員待保人即上訴人配偶妹妹( 老師)放寒假上台北對保,嗣上訴人於111年1月18日告知被 上訴人仲介人員即訴外人黃筠筑,因原保證人即其配偶之妹 妹不願意作保,致銀行無法核貸等情,為兩造所不爭執(見 上開四、㈢),並有被上訴人提出第一銀行核貸資料、上訴 人與黃筠筑間之對話紀錄可稽(見原審卷第153頁),可知上 訴人於系爭買賣契約簽立成立後,已經第一銀行同意就系爭 房地核貸金額為1,050萬元,並覓得上訴人配偶妹妹願意擔 任貸款保證人,然因上訴人事後以原覓得之保證人不願意作 保,致第一銀行未予核貸,足見上開第一銀行未予核貸之原 因並非出於系爭買賣標的物因素,而係上訴人個人財力不足 無法覓得保證人之原因所致,依上開說明,並未符合系爭買 賣契約特約條款第6款無條件解約之事由。又系爭買賣契約 業已合法成立,已如上述,嗣上訴人與陶瑞華雖另簽立系爭 和解書而合意解除系爭買賣契約,揆諸首開說明,對被上訴 人依居間之法律關係所得請求仲介報酬權利自不受影響,是 以上訴人以系爭買賣契約因解除條件成就或合意解除而無效 ,主張被上訴人無收取賣方服務費權利云云,自非可採。 ⑷至上訴人以系爭買賣契約為其遭被上訴人仲介詐欺所為之意 思表示,其於111年5月3日於消保官調解時,撤銷系爭買賣 契約之意思表示,系爭買賣契約不存在,被上訴人無請求居 間報酬權利云云,雖提出111年5月3日消保官調解會議錄音 檔及譯文(見原審卷第187頁),惟經被上訴人否認,自應 由上訴人就其遭詐騙而締約以及依法撤銷系爭買賣契約一事 負舉證責任。再按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意 人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人 明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之,民法第92條第 1項、第2項固有明文,然依該條被詐欺而為意思表示之表意 人所為撤銷意思表示之對象,應係法律關係之相對人,故依 上訴人主張,其依上開規定,所為撤銷系爭買賣契約意思表 示之對象應係系爭買賣契約賣方當事人陶瑞華。觀諸上開錄 音檔譯文,係訴外人即上訴人配偶汪肇祥與黃筠筑及消保官 間之三方對話,內容為「(汪肇祥):回覆消保官,買賣中 間過程,其實契約部分,如果上法院,我會想要打詐欺把他 解除掉,那我問過我沒有反悔及違約不買,我最多可能只要 付2%就是27萬,那27萬其中有詐欺的成分,我原本簽的是1% 的給付承諾書,但不知為什麼他們就用詐欺手段最後提高到 2%就是27萬,那理論上,我最多就是給13萬5千元。(消保 官):一開始談的是1%。(黃筠筑):那原本談的是1%,但 就是在居中的過程中,有替他們講價格,後來就是跟他們溝 通……」等語,並非上訴人與陶瑞華本人間所為對話之意思表 示,至汪肇祥於上開對談中提及,倘將來至法院訴訟,其想 主張被詐欺解約云云,僅為其對消保官表達個人想法,自無 從據以為上訴人向陶瑞華為撤銷系爭買賣契約之意思表示通 知。此外,上訴人未能證明其已合法向陶瑞華為撤銷系爭買 賣契約之意思表示(見本院卷第459頁),是以上訴人主張 系爭買賣契約經其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示而 不存在,被上訴人無收取賣方仲介服務費之權利,顯非可採 。  ⑸綜上,被上訴人依系爭買賣契約、系爭履保申請書之約定及 陶瑞華出具系爭賣方服務費承諾書之約定,於上訴人與陶瑞 華簽立系爭買賣契約成立後,尚未合意解除系爭買賣契約前 ,依約向僑馥公司申請撥付取得陶瑞華應給付之54萬元賣方 服務費,並非無法律原因受有利益,故上訴人依民法第179 條規定請求被上訴人返還,並無理由。又上訴人與陶瑞華簽 立系爭和解書合意解除系爭買賣契約後,就其原依系爭買賣 契約給付第一期價金,已代償陶瑞華給付被上訴人賣方服務 費,陶瑞華因此受有免為給付被上訴人之利益部分,係其與 陶瑞華間因系爭買賣契約合意解除後所生之債權債務關係, 非本件審理範圍,附此敘明。   ㈡上訴人請求被上訴人應同意上訴人向僑馥公司領取系爭履保 專戶內之27萬元部分:  ⑴上訴人主張系爭履保專戶內之27萬元為其依系爭買賣契約匯 入之買賣價金一部,因被上訴人向僑馥公司申請撥付給付買 方仲介服務費,致僑馥公司列為爭議款不予返還,惟系爭買 賣契約解除條件成就而失效,其亦與陶瑞華簽立系爭和解書 合意解除,亦經其依民法第92條而為撤銷系爭買賣契約、系 爭買方服務費承諾書之意思表示,被上訴人已無請求給付仲 介服務費之依據,另被上訴人違背其買方委託居間之義務, 有利於賣方,對其喪失居間報酬請求權,其得依履保專戶申 請書第3條第2項及第4項、第5條第8項、第10條第1項、系爭 買賣契約第12條第4項、民法第571條規定而為上開請求云云 ,然經被上訴人否認,抗辯系爭履保專戶內27萬元款項係其 依約向僑馥公司請求撥付之上訴人買方居間服務費,不同意 上訴人領取等語。  ⑵經查,系爭履保專戶中尚有27萬元屬買方即上訴人居間服務 費爭議款性質,尚未經僑馥公司撥付予被上訴人等情,為兩 造所不爭執(見上開四、㈥)。又查,上訴人係經被上訴人 居間仲介,以1,350萬元買受陶瑞華系爭房地,並簽立系爭 買賣契約,被上訴人係媒介上訴人與陶瑞華二人訂立陶瑞華 所有系爭房地之買賣契約,自屬媒介居間,已述如前。而上 訴人於簽立系爭買賣契約時,另簽立系爭買方服務費承諾書 予被上訴人,記載「……今由本公司(即被上訴人)居間協調 ,成交總價為1,350萬元整,買賣雙方同意從履約專戶中, 撥付服務費27萬元整,並於簽定買賣契約成立時,乙次給付 。……」,並於買方簽名欄親簽,允諾於系爭買賣契約成立時 ,給付被上訴人買方服務費27萬元,自系爭履保專戶撥付等 情,有系爭買方服務費承諾書可稽(見原審卷第61頁),復 依系爭買賣契約第4條、第10條及第12條等約定(內容詳見 上開五、㈠⑵),上訴人就系爭買賣契約之履行,與陶瑞華共 同委任僑馥公司辦理買賣價金履約保證,由僑馥公司將價金 信託存放系爭履保專戶,並由僑馥公司認證雙方權利義務履 行之結果,並依據雙方所簽署相關契約之約定辦理價金給付 或返還之作業,倘本約簽訂後,若有合意解除本約時,即由 僑馥公司依系爭履保申請書之規定於認證後將專戶價金結算 相關費用後之餘額返還買方或交付賣方沒收等情,可見依上 訴人與陶瑞華簽立系爭買賣契約約定,關於系爭履保專戶款 項之處理,除系爭買賣契約外,另依系爭履保專戶申請書之 約定。又參以兩造與陶瑞華簽立系爭履保申請書第3條、第5 條上開約定內容,本約簽訂後,若買賣雙方合意解除本約, 應以書面議定價金給付或返還之內容,撥款內容需將應給付 之地政士費、履約保證服務費、稅賦、丙方之仲介服務報酬 之給付釐清,始由僑馥公司執行專戶價金撥付之依據。未釐 清部分三方同意於釐清時始由僑馥建經依協議之內容撥付, 已釐清部分先由僑馥公司撥付,若有關買賣之爭議已進入司 法程序,則應以確定判決或調處和解之結果作為履行保證責 任之依據,以及買賣雙方同意除有當事人書面禁止先行撥付 之約定外,就應給付之仲介服務報酬於買賣契約簽訂成立後 ,即應由僑馥公司依服務費確認單等相關證明文件之約定金 額給付予仲介公司等情(內容詳見上開五、㈠⑵),堪認上訴 人簽立系爭履保申請書時,已同意應給付被上訴人之仲介服 務費,於買賣契約簽訂成立後,授權由僑馥公司依系爭賣方 服務費承諾書等相關證明文件之約定金額,由系爭履保專戶 內,撥付予被上訴人。故被上訴人抗辯,其係基於系爭買賣 契約、系爭履保申請書之約定及上訴人出具系爭買方服務費 承諾書之約定,於上訴人與陶瑞華簽立系爭買賣契約成立後 ,其得向僑馥公司申請自系爭履保專戶撥付27萬元買方服務 費之權利等情,自非無據。 ⑶上訴人雖以同上揭五、㈠⑶所述系爭買賣契約特約條款第6款約 定之解除條件成就,系爭買賣契約無效,主張被上訴人無請 求其給付買方仲介服務費權利云云,委無可採,理由同上揭 五、㈠⑶,茲不贅述。又系爭買賣契約業已合法成立,已如上 述,嗣上訴人與陶瑞華以系爭和解書合意解除系爭買賣契約 ,對被上訴人仲介報酬權利自不受影響,是以上訴人以系爭 買賣契約經其與陶瑞華合意解除,然不影響被上訴人依居間 之法律關係所得請求上訴人給付仲介報酬之權利。另上訴人 以系爭買賣契約為其遭被上訴人仲介詐欺所為之意思表示, 經其於111年5月3日撤銷系爭買賣契約之意思表示,系爭買 賣契約不存在之事由,主張被上訴人無請求居間報酬權利云 云,並未證明其有向陶瑞華為撤銷系爭買賣契約意思表示通 知之行為,即無可採,理由同上揭五、㈠⑷,此不贅述。  ⑷至上訴人主張被上訴人於締約時,誆稱陶瑞華出售底價為1,4 00萬元,會協助伊再議價,致伊誤信而同意以1,350萬元簽 訂系爭買賣契約,並同意提高被上訴人服務費為總價2%,業 經其於111年3月21日以消費爭議申訴表,撤銷與被上訴人系 爭買方服務費承諾書之意思表示,主張系爭買方服務費承諾 書不存在云云,固提出消費爭議申訴表為據(見原審卷第81 -82頁),然被上訴人否認,自應由上訴人就遭詐騙簽立系 爭買方服務費承諾書一事負舉證責任。經查,陶瑞華於本院 證稱:伊委託被上訴人出售系爭房地時,係跟訴外人即仲介 歐偉峰告知,伊實拿金額至少1,300萬元以上,亦即取得款 項係扣除相關其應支付之服務費、應負擔之稅賦、代書費等 過戶費用等語(見本院卷第302、305頁),據以估算加計陶 瑞華應支付被上訴人賣方服務費(總價4%)後之出售價格至 少1,352萬元以上(未包含其他陶瑞華應負擔過戶、稅賦等 費用),故被上訴人辯稱,其係預估上述陶瑞華於買賣過程 所需負擔費用及應給付賣方服務費報酬(總價之4%),保留 雙方議價空間,以利雙方成交,而告知上訴人關於陶瑞華出 售價額約為1,400萬元,並與買賣雙方進行議價後,由上訴 人與陶瑞華以1,350萬元之價格成交等情,應屬實在,上訴 人主張被上訴人有故意提供高於賣方出價金額詐騙上訴人買 受系爭房地,難認可採,況參以上訴人前以上開遭詐騙簽立 系爭買賣契約,以及謝亭玉為其處理系爭買賣契約簽約時, 於特約條款第6款擅自增加排除買方個人因素導致貸款未達 額度之解約條件,違背其受託之義務,而對被上訴人仲介業 務人員黃筑筠等人及謝亭玉提出詐欺、背信等刑事告訴,均 經新北地方檢察署檢察官偵查後,認無積極證據證明其等有 詐欺或背信之犯行,而以112年度偵字第620號、112年度偵 續字第376號等案件為不起訴處分確定,此有上開不起訴處 分書及臺灣高等檢察署112年度上聲議字第6087號處分書可 稽(見本院卷第149-154、155-157、439-444頁)。是以上 訴人以上開事由,主張其遭被上訴人詐欺陷於錯誤而簽立系 爭買方服務費承諾書,允諾給予被上訴人總價2%之服務費報 酬等情,難認有據,則上訴人執以系爭買方服務費承諾書業 經其依民法第92條第1項規定向被上訴人為撤銷之意思表示 而不存在,被上訴人無收取買方仲介服務費之權利,自非可 採。  ⑸另上訴人主張被上訴人誆騙其賣方底價為1,400萬元,其等有 幫上訴人議價,致上訴人陷於錯誤而簽立系爭買賣契約,以 及被上訴人故意曲解上訴人之本意,於系爭買賣契約特約條 款第6款,使用模糊、矛盾之用語,利於賣方陶瑞華,違反 其買方委託居間之義務,對其喪失居間報酬請求云云。按居 間人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之 行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得 向委託人請求報酬及償還費用,民法第571條定有明文。而 居間人有否違反上開忠實義務,應由委託人就此有利之事實 負舉證責任。又按「居間人不告知屋主委託賣價乃房屋仲介 市場之常態,要不能以居間人隱瞞委託人實際委託出售之價 額,而以較高之價額向上訴人為要約,即認被上訴人有何施 用詐術之行為。縱被上訴人未告知委託人賣價,亦與侵權行 為有間」(最高法院88年度台上字第2655號判決意旨參照) 。經查,被上訴人並未故意提供與賣方出價金額不符之資訊 ,誘騙上訴人與陶瑞華以1,350萬元之價格簽立系爭買賣契 約等情,已如上述,上訴人執以同一事由,認被上訴人詐騙 上訴人締結系爭買賣契約,而為有利於陶瑞華一方行為等情 ,自非可採。又查,系爭買賣契約特約條款第6款內容之擬 訂,為地政士謝亭玉協助代理上訴人與陶瑞華所撰寫,此經 陶瑞華證稱:「(問:【提示原審卷第21頁】螢光筆部分第 6點第3行但書以下內容,證人就文字解讀為何?如果是因為 買方個人財力問題而導致無法貸款,是否在解約條件中?) 當時簽這條時,我沒有很認真在看。因為我覺得這條有點怪 ,仲介公司明明知道買方沒有工作,這條就是要讓買方去貸 款看看,我認知這條是對我不利對他有利。」、「(問:上 開部分是誰要求要寫在上面的?)叫我簽的時候都已經寫好 了,那是代書在我們面前寫的。」、「(問:證人是否有確 認過內容後再簽名?)簽名是我的」等語明確(見本院卷第 302-303頁),可知系爭買賣契約特約條款第6款之記載內容 ,係由謝亭玉於上訴人與陶瑞華簽立系爭買賣契約之過程中 ,代理及協助買、賣雙方擬妥合意之內容,交付上訴人與陶 瑞華確認無誤後而簽名,故上訴人以上開特約條款係被上訴 人故意曲解其真意,而利於陶瑞華一方所為,違反其委託居 間之義務,亦難認有據。綜上,上訴人以前開事由,主張被 上訴人違反其委託居間之義務,依民法第571 條之規定不得 請求居間報酬,均非可採。  ⑹上訴人依民法第572條之規定請求酌減對被上訴人仲介報酬部 分:按約定之報酬,較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失 其公平者,法院得因報酬給付義務人之請求酌減之,民法第 572條第1項本文規定甚明。經查,上訴人於110年10月25日 委由被上訴人居間向系爭房地所有人即陶瑞華議價,經被上 訴人居間協調後,經上訴人與陶瑞華於同年11月6日以總價1 ,350萬元合意成立系爭買賣契約,此有上訴人提出不動產買 賣意願書及系爭買賣契約書可參(見原審卷第181、17-22頁 ),依被上訴人受上訴人委託媒介迄成立系爭買賣契約之期 間僅10多天,所付出之勞力、金錢非鉅,衡以一般房仲市場 上買方仲介服務費約定收取成立不動產買賣價金總價2%,惟 本件因上訴人與陶瑞華於系爭買賣契約成立後,合意解除, 被上訴人即無提供後續之服務,是上訴人辯以系爭買方服務 費承諾書約定給付被上訴人服務費27萬元(即總價2%)過高 ,有失公平,請求酌減,尚非無據,本院審酌被上訴人受上 訴人委託居間媒介所耗費之勞力、金錢等情狀,認應酌減被 上訴人服務費為系爭買賣契約總價1%即13萬5,000元(即135 0萬×1%=13.5萬),較屬公允。 ⑺綜上,被上訴人依系爭買賣契約、系爭履保申請書之約定及 上訴人出具系爭買方服務費承諾書之約定,得請求上訴人給 付買方服務費,經本院依民法第572條之規定酌減為13萬5,0 00元,是以上訴人請求被上訴人應同意上訴人向僑馥公司領 取系爭履保專戶內之13萬5,000元,應屬有理,逾此金額部 分,難認有據,應予駁回。       六、從而,上訴人依民法第179條之規定,請求被上訴人給付54 萬元,及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按年息百 分之5計算之利息,非屬正當,不應准許。是以原審所為上 訴人敗訴之判決,並無不合,從而上訴論旨指摘原判決不當 ,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。另上訴人於本 院變更之聲明,請求被上訴人應同意上訴人向僑馥公司領取 系爭履保專戶內之13萬5,000元,為有理由,應予准許,爰 判決如主文第二項所示,逾此部分之請求,為無理由,應駁 回其餘變更之訴。 七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不 逐一論列,附此敘明。 八、據上論結,本件上訴無理由,變更之訴一部有理由,一部無 理由,爰判決如主文。   中  華  民  國  113  年  10  月  30  日 民事第二十二庭 審判長法 官 范明達 法 官 黃珮禎 法 官 張嘉芬 正本係照原本作成。 不得上訴。 中  華  民  國  113  年  10  月  30  日               書記官 余姿慧

2024-10-30

TPHV-113-上易-14-20241030-1

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臺灣高等法院臺南分院

聲請再審

臺灣高等法院臺南分院刑事裁定 113年度聲再字第113號 聲 請 人 即受判決人 徐世宗 上列聲請人即受判決人因本院102年度上訴字第275號中華民國10 2年5月15日確定判決聲請再審案件,本院裁定如下:   主 文 再審之聲請駁回。   理 由 一、聲請意旨略以:㈠聲請人所犯案件,與最高法院100年度台上 字第3618號、101年度台上字第988號判決相同,有集合犯或 接續犯之情況,卻遭原確定判決(證1)論以數罪而非一罪 ,受法律上之差別待遇,抵觸憲法第7條規定,再同為律師 法第48條第1項之罪,且為原確定判決前所犯,業經臺灣臺 南地方法院103年度審易字第83號判決(證2)確定,原確定 判決即應依刑事訴訟法第302條第1項規定判決免訴,而此證 據在原確定判決時已經存在,原確定判決未注意證2之判決 屬裁判上一罪,而作出一罪一罰之判決,如不援引前案,依 法應循民刑庭總會統一見解,否則應受判例意旨之拘束。㈡ 聲請人確實注意不特定之意外死亡對象,係為通知死者之繼 承人,亦是聲請人發現卷內被害人均為車禍死亡或職災意外 死亡,輕壯中年仍有就業者,雇主一定投保團保意外險,連 死者尚且不知雇主投保之保險公司,更何況親屬,中高齡參 與社區活動,通常一定有投保團保意外險,因家庭社會傳統 觀念使然,對死亡話題視為禁忌,家庭成員間幾乎不曾討論 投保事宜,案發之民國100年間,政府並未將戶政與保險連 線主動告知,保險公司可能不知道被保險人已經死亡,沒有 投保團保意外險而意外死亡之繼承人,出面辦理保險理賠, 保險公司以營利為目的,非公益團體虧本付出,就算知悉被 保險人意外死亡,當然不會也不可能主動通知繼承人,默默 等待2年請求權時效屆滿後免賠,省下一大筆支出,聲請人 原從事保險工作,深知保險公司惡意不作為坑吞保險人,應 通知其繼承人給付出險金額,不忍見此不公不義情況一再發 生,心生阻止保險公司惡意不作為坑吞保險人之危害,聲請 人才冒著行使偽造公文書之犯行,查出意外死亡人之地址, 意圖聯繫意外死亡之繼承人,協助向產險公會查詢意外死亡 人生前投保保險公司之名稱及明細,以免2年請求權屆滿失 效,出險金之財產受到危害,求助警察又不便介入民事財產 糾紛,只能自力救濟。㈢另原確定判決漏載一位被害人呂阿 玉,聲請人係為調查旺旺友聯保險公司名稱及請領事宜而涉 犯本案,況聲請人助其繼承人領回保險理賠金,除仗義積陰 德外,尚得依民法第568條第1項之居間報酬請求權規定,獲 得報酬之好處。又依刑法第24條第1項規定,因避免他人財 產緊急危難而出於不得已之行為,不罰。㈣依證3聲請人聲請 釋憲,所犯本案之刑度為1年以下微罪,卻遭不分情節輕重 ,同依累犯加重刑度二分之一,已為大法官認定違憲在案, 再依司法院大法官釋字第185號,及證4(憲法法庭112年度 憲判字第2號判決)、證5(相關報導影印),再審制度包括 減輕刑度,如本案聲請人亦為釋憲聲請人,卻未予同樣受理 再審改判平反之差別待遇,恐又再生違憲一件。本件並非得 依行使偽造公文書罪相繩,上開危害情狀亦為屬實,又有卷 內證6理賠保險廣告佐證,並非杜撰,聲請人對犯罪事實亦 無爭執,檢方又無其他證據足以推翻上開保險理賠金財產危 害不存在,基於罪疑惟輕、利歸被告原則,應依刑法第24條 第1項規定,准予再審判決無罪,或依想像競合犯已經判決 確定,依法宣告免訴等語。 二、再審及非常上訴制度,雖均為救濟已確定之刑事判決而設, 惟再審係為原確定判決認定事實錯誤而設之救濟程序,非常 上訴程序則在糾正原確定判決法律上之錯誤,如對於原確定 判決認係以違背法令之理由聲明不服,則應依非常上訴程序 循求救濟(最高法院101年度台抗字第606號、105年度台抗 字第337號裁定意旨參照)。查:聲請再審事由(四)部分 ,聲請人以證3司法院大法官775號解釋文為新證據,主張本 件不應依刑法第47條第1項加重其刑部分,核非聲請再審之 新證據,其此部分聲請再審之事由,為不合法。 三、刑事訴訟法第420條第1項第6款所規定之新事實或新證據, 係指判決確定前已存在或成立而未及調查斟酌,及判決確定 後始存在或成立之事實、證據,依單獨或與先前之證據綜合 判斷,可合理相信足以動搖原確定判決,使受有罪判決之人 受無罪、免訴、免刑或輕於原判決所認罪名者而言。亦即該 「新事實」、「新證據」,除須具備在判決確定前已存在或 成立而未及調查斟酌,及判決確定後始存在或成立之「嶄新 性」(或稱「新規性」、「未判斷資料性」)要件外,尚須 單獨或與先前之證據綜合判斷,明顯具有使法院合理相信足 以動搖原確定判決,而對受判決之人改為更有利判決之「顯 著性」(或稱「可靠性」、「明確性」)特質,二者均屬不 可或缺,倘若未具備上開「嶄新性」及「顯著性」要件,即 不能據為聲請再審之原因。經查: ㈠、聲請再審事由㈠部分:聲請人提出證1、證2為新證據,主張原 確定判決有應判決免訴之情況,然原確定判決(即證1)係9 9年11月至100年5月27日間、100年9月2日、100年6月3日所 犯,證2之犯罪時間則為101年5月20日至8月17日間所犯,不 僅時間上顯有差異,犯罪手法與被害人亦均不相同,且依證 1原確定判決第3頁記載,聲請人該案之犯行於101年1月18日 因搜索而遭查獲,則縱使依聲請意旨主張,2案間有集合犯 或接續犯一罪之關係,亦已因前案經查獲而中斷,聲請意旨 以此聲請再審,主張有應受免訴判決之事由,顯無理由。 ㈡、聲請再審事由㈡、㈢部分:聲請再審程序並非上訴程序,再審 程序並非「覆審制」,再審法院首應審究聲請人所提出之新 事實、新證據是否存在,且符合「嶄新性」及「顯著性」之 要件,尚非就原確定判決已經調查之證據再重新評價,聲請 意旨㈡、㈢部分,僅係就原確定判決所認定之事實,再憑己意 提出辯解,核與再審之新事實、新證據要件不符。至於聲請 意旨認本件有刑法第24條第1項因緊急避難而不罰、減輕或 免除其刑之適用,並提出憲法法庭112年度憲判字第2號判決 及相關新聞報導(證4、5、6),顯屬誤解法律之規定,要 無可採。 ㈢、聲請人另又於113年10月7日提出證1、證2、證3(本院卷第25 3-259頁),主張其與被害人呂阿玉、王張淑女或其等繼承 人間有居間之報酬請求權關係,然所提出之行政院金融監督 管理委員會保險局函、中華民國產物保險商業同業公會通報 資料查詢結果表、臺灣臺南地方法院民事庭通知書,均與上 開主張之證明無關,其執此提起再審,亦無理由。   四、綜上,本件聲請再審關於上開二所載部分為不合法,且無從 補正,其餘部分則為無理由,應依法駁回其聲請。末按聲請 再審之案件,除顯無必要者外,應通知聲請人及其代理人到 場,並聽取檢察官及受判決人之意見。但無正當理由不到場 ,或陳明不願到場者,不在此限。前項本文所稱「顯無必要 者」,係指聲請顯屬程序上不合法且無可補正或顯無理由而 應逕予駁回,刑事訴訟法第429條之2、法院辦理刑事訴訟案 件應行注意事項第177條之4定有明文。本件聲請再審因有上 開程序違背規定及顯無理由之情形,無通知聲請人到場並聽 取檢察官意見等程序之必要,併予敘明。  五、依刑事訴訟法第433條前段、第434條第1項,裁定如主文。 中  華  民  國  113  年  10  月  30  日          刑事第五庭  審判長法 官 吳錦佳                    法 官 吳書嫺                    法 官 蕭于哲 以上正本證明與原本無異。 如不服本裁定,應於收受本裁定後十日內向本院提出抗告狀。                    書記官 鄭信邦 中  華  民  國  113  年  10  月  30  日

2024-10-30

TNHM-113-聲再-113-20241030-1

臺灣臺中地方法院

給付服務費等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1614號 原 告 陳榮煉 被 告 黃稚雅 訴訟代理人 戴連宏律師 上列當事人間請求給付服務費等事件,本院於民國113年10月9日 言詞辯論終結,判決如下: 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。   訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、本件原告經合法通知,無正當理由未於最後言詞辯論期日到 場,核無民事訴訟法第386條所列各款情形,爰依被告之聲 請,由其一造辯論而為判決。 二、原告主張:原告於民國110年4月15日介紹三代居建設股份有 限公司(下稱三代居)購買被告委託21世紀不動產三重三和 加盟店(下稱21世紀)銷售之嘉義市○○○段000000○00000地號 土地(下稱系爭土地),已簽約完成交易,然被告迄今尚未依 約給付服務費新臺幣(下同)38萬4000元,另被告於簽約過 程舉手同意支付買方系爭土地之地上物拆遷費,三代居將此 委託原告代為處理,被告迄今仍未支付拆遷費16萬元(共20 0萬元,被告依其持分應分擔16萬元),爰訴請被告給付之 。並聲明:被告應給付原告54萬4000元。願供擔保請准宣告 假執行。 三、被告則以:系爭土地原登記為被告與訴外人李宗益、周兆熊 、李宗勇、黃雪玲、黃慧文、沈育羽、沈懋璋、沈瑞山、沈 博銘、沈博弼、大同磁器股份有限公司、沈侑達、沈煒敦、 沈聘翔、沈裕翔等15人(下稱李宗益等人)所共有,系爭土 地係依土地法第34條之1第1項規定,由其他共有人即李宗益 等人以多數決將之處分,被告非系爭房地不動產買賣契約書 (下稱系爭契約)之出賣人,並未同意出售系爭土地,且未 授權或委託原告出售土地,亦未與21世紀或原告簽立任何委 託銷售契約,且仲介服務費及拆遷費為其他共有人同意簽訂 系爭契約所生,被告既非賣方也無在契約上簽名,原告主張 被告應給付服務費及拆遷費,即無理由等語,並聲明:原告 之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決,被告願供擔保 請准宣告免為假執行。  四、本院之判斷:  ㈠服務費部分:  1.按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定,將共有土地之 全部出賣於人,就同意出賣之共有人言,係出賣其自有之應 有部分,並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分; 此種處分權乃係基於實體法規定而發生,同意出賣之共有人 並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約,未同 意出賣之共有人與買受人問,自不發生何等法律關係(最高 法院88年度台上字第1703號判決意旨可參)。次按,債權債 務之主體應以締結契約名義上之當事人為準,是判斷契約之 當事人為何,應視契約上係以何人之名義締結之而定(最高 法院40年台上字第1241號、43年台上字第99號判決意旨可參 )。末按,稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約 之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。債權人基於 債之關係,得向債務人請求給付,民法第565條及第199條第 1項分別定有明文。  2.查,依被告所提之土地登記謄本、不動產買賣契約書、存證 信函、提存通知書影本(卷第47至137頁),可知被告雖為 系爭土地共有人之一,但並未同意出售系爭土地,非系爭契 約之出賣人,依前所述,系爭土地同意出賣之共有人非代理 未同意出賣之共有人訂立系爭契約,則基於債之相對性,被 告即非系爭契約效力所及。原告仲介系爭土地買賣,以獲取 報酬,乃為被告以外之共有人報告訂約之機會或為訂約之媒 介,被告並無給付居間報酬之義務,原告既非為被告提供居 間服務,其請求被告給付服務費38萬4000元,即屬無據。  ㈡拆遷費部分:  1.系爭契約約定:「買賣標的物以簽約時的現況點交,土地上 的地上物皆由買方負責清除、報廢及塗銷房屋稅籍。賣方需 於結案時支付買方清除地上物的費用,新台幣貳佰萬元整( 含廢棄物之清理)。於必要時賣方支付的清除費用,買方需 開立發票給賣方。」(卷第120頁),然被告既非系爭契約當 事人,與買方三代居並無發生任何法律關係,自無給付拆遷 費之義務。  2.原告另主張被告於簽約現場舉手同意支付,為被告所否認。 查,原告此部分主張,雖據提出記憶卡一張為證,然經本院 當庭諭知原告應將記憶卡內有關被告舉手同意支付拆遷費影 片及製作之譯文寄送被告,原告當庭陳明兩週內可補正(卷 第153頁),然原告並未遵期提出且未於言詞辯論期日到場 ,經本院當庭勘驗記憶卡,內有數資料夾,僅有少許檔案, 然均無法開啟,有勘驗結果可參(卷第165頁),是被告既否 認有同意支付拆遷費,原告復未提出證據證明被告有同意支 付上開拆遷費,原告此部分主張,即不足採。綜上,原告主 張被告負有給付拆遷費16萬元之義務,要屬無據。從而,原 告提出委託書一紙為憑,請求被告給付拆遷費16萬元,為無 理由,應予駁回。 ㈢綜上所述,原告請求被告給付54萬4000元,為無理由,應予 駁回。又原告之訴既經駁回,其假執行之聲請亦失所依據, 則併予駁回。   五、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法,經本院斟 酌後,認為均不足以影響本判決之結果,自無一一詳予論駁 之必要,併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。     中  華  民  國  113  年  10  月  30  日 民事第二庭 法 官 顏銀秋 上正本係照原本作成。          如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  113  年  10  月  30  日 書記官 許馨云

2024-10-30

TCDV-113-訴-1614-20241030-1

臺灣高等法院

聲請迴避

臺灣高等法院民事裁定 113年度聲字第344號 聲 請 人 呂國慶 上列聲請人因與相對人呂明玫間給付居間報酬事件(本院113年 度上易字第673號),聲請法官迴避,本院裁定如下: 主 文 聲請駁回。 聲請訴訟費用由聲請人負擔。 理 由 一、按法官有民事訴訟法第32條所定以外之情形,足認其執行職 務有偏頗之虞者,當事人得聲請法官迴避,同法第33條第1 項第2款定有明文。所謂法官執行職務有偏頗之虞,係指法 官對於訴訟標的有特別利害關係,或與當事人之一造有密切 之交誼或嫌怨,或基於其他情形客觀上足疑其為不公平之審 判者而言;若僅憑當事人之主觀臆測,或認法官就當事人聲 明之證據不為調查,或認法官指揮訴訟欠當,或進行訴訟遲 緩,則不得謂其有偏頗之虞(最高法院109年度台抗字第984 號裁定意旨參照)。另上開迴避之原因,依同法第34條第2 項、第284條規定,應提出能即時調查之證據釋明之。 二、本件聲請意旨略以:伊於本院113年度上易字第673號(下稱 本案)民國113年(聲請人誤載為109年)9月12日準備程序 中,受命法官對伊有不耐煩、鄙抑之情緒及表現,且直接代 替伊闡釋或指示繕打伊沒有陳述之法律關係或客觀事實,對 伊所提之爭點事實表現顯為排斥,亦不願聽取伊表達之居間 實務。是伊依受命法官顯然於外之客觀表現,不得不聯想是 否有什麼不為人知之情狀及不得而知之特殊關係,足認其執 行職務恐有偏頗之虞,且對後續審理程序恐將產生莫大之危 險,爰依法聲請受命法官迴避等語。 三、經查,本院113年度上易字第673號給付居間報酬事件於113 年9月12日行準備程序時,受命法官初步整理本案不爭執事 項及爭點及詢問聲請人對有無修正意見,聲請人先表示無意 見,並同意以該爭點作為辯論及判決之基礎後,再請求本院 詢問相對人是否爭執其主張之居間過程,及補充兩造間有多 次LINE聯絡之情事,業經本院依職權調閱本院113年度上易 字第673號案件電子卷宗查核無訛,並有113年9月12日準備 程序筆錄影本1份可稽(見本院卷第21至31頁)。本案受命法 官於準備程序筆錄當庭整理當事人攻擊防禦方法之陳述及爭 點,係為利訴訟程序妥適進行所為指揮訴訟之舉,自不能認 其執行職務有偏頗之虞。又聲請人單憑其主觀上認受命法官 於準備程序中對其不耐煩、鄙抑等態度,即臆測受命法官於 本案執行職務有偏頗之虞,但未釋明該法官與本案訴訟標的 有何特別利害關係,或與當事人之一造有密切之交誼或嫌怨 ,或基於其他情形客觀上足疑其為不公平之審判,難認承審 之受命法官執行職務有民事訴訟法第33條第1項第2款規定之 情形。從而,本件聲請於法不合,不能准許,應予駁回。 四、據上論結,本件聲請為無理由,爰裁定如主文。 中  華  民  國  113  年  10  月   28  日 民事第十五庭 審判長法 官 陳慧萍 法 官 吳若萍 法 官 潘曉玫 正本係照原本作成。 不得抗告。 中  華  民  國  113  年  10  月  28  日                             書記官 張淑芬

2024-10-28

TPHV-113-聲-344-20241028-2

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