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遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第1017號原告胡益豪被告趙子榮上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼嘉義市○區○○○街00號201號套房房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣12,167元，及自民國114年1月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被告應自民國114年1月1日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣4,300元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，並加計自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。本判決第1至3項得假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。經查，原告起訴時，原訴之聲明為：「㈠被告應將門牌號碼嘉義市○區○○○街00號201號房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）14,404元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」。嗣於訴訟進行中，原告變更聲明如後述訴之聲明，經核原告上開所為聲明之變更或係擴張應受判決事項之聲明，核與上開規定均無不符，應予准許。　二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：兩造簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼嘉義市○區○○○街00號201號套房房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期1年，租期自民國113 年6月19日起至114年6月18日止，每月租金4,300元，押租金 8,600元。水電瓦斯及管理費用均由被告自行負擔，並應於每月19日以前支付租金及水電費。詎被告於113年8月起開始拒付租金，未繳納水電費，原告已分別於113年9月、10月寄出存證信函通知催繳租金及交還房屋。惟被告仍未返還系爭房屋及鑰匙，爰依系爭租約之法律關係，於113年12月31日言詞辯論期日當庭對被告為終止租約之意思表示，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並請求113年8月至12月積欠之租金、水電費、催告存證信函、鑰匙及隨身碟費用，及請求自租約終止後至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告24,354元，及自114年1月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自租約終止日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告4,300元。二、被告則以：兩造對和解金額沒有共識，原告請求金額過高等語，資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告主張兩造間訂有系爭租約，而被告自8月份起未給付租金、水費、電費，經原告以存證信函催告被告給付積欠之租金，被告仍未給付租金，至本院113年12月31日言詞辯論期日當日，被告所有物品仍置放於系爭房屋，尚未搬離並歸還鑰匙，業據其提出系爭房屋所有權狀、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、房屋租賃契約書、隨身碟收據、屋內照片、存摺內頁影本等為證，此為被告到庭所不爭執，是本院綜合本件調查證據之結果，堪認原告上開主張為真實。　㈡原告請求返還系爭房屋部分：　　按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定終止契約，民法第440條第1項、第 2項前段定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。查依兩造租約約定，被告應於每月19日以前給付租金4,300元及水電費，惟其自113年 8月開始未繳納租金，原告於113年9月30日、113年10月25日以存證信函催告被告應於文到1日內如數給付租金，被告已於113年9月30日、10月25日收受存證信函，仍未給付租金，至113年12月時遲延給付已逾4個月租金額，原告於本院113 年12月31日言詞辯論期日當庭告知被告終止系爭租約之意思表示，則系爭租約於113年12月31日即發生終止之效力，系爭租約既經終止，被告自斯時起即無占有系爭房屋之合法權源，故原告依民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。　　㈢原告請求積欠租金、水電費、催告存證信函、鑰匙及隨身碟費用部分：　　按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。系爭租約約定系爭房屋租金為每月4,300元，故在系爭租約尚未終止前，被告自負有給付租金之義務。被告自113年8月起即未依約給付租金及水費，算至系爭租約租期終止日即113年12月31日止，被告共積欠4個月租金又13日共19,063元（計算式：4,300元×4月＋13 日×4300÷30日＝19,063元），扣除已交付之押金8,600元後，積欠租金為10,463元，再加上113年8月至10月應繳之水電費 1,304元及11月至12月應繳之水費400元，合計12,167元（計算式：10,463元＋1,304元＋400元＝12,167元）。至原告另行請求催告存證信函費用200元、重打鑰匙支出費用150元、購入隨身碟存放監視器影像畫面支出費用800元，並無契約或法律上依據，尚難准許。從而，原告請求給付12,167元部分，為有理由。逾此範圍部分，則無理由。　㈣原告請求相當於租金之不當得利部分：　　按無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，查被告既自113年12月31日系爭租約終止後，仍占有系爭房屋，迄今拒不遷讓返還系爭房屋，已侵害原告使用系爭房屋之權利，致原告受有相當於房屋租金即每月4,300元之損害，原告請求以原租金標準計算所受損害，應屬合理，則原告本於民法第179條不當得利之法律關係，請求被告自租約終止日翌日即114年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,300元相當於租金之不當得利，亦屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告主張依系爭租約及不當得利之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，給付原告12,167元及114年1月1 日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及自114年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4,300元之不當得利，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係屬民事訴訟法第427條第2項第1款所定之簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第91條第3項。因原告請求被告遷讓房屋及給付不當得利主要部分均勝訴，故本件訴訟費用依職權確定為1,000元，應由被告負擔全部，並加計自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅紫庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路 308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　江柏翰

2025-02-11

CYEV-113-嘉簡-1017-20250211-1

上

臺灣高等法院

遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第763號上訴人廖鵬意訴訟代理人王子豪律師複代理人曾秉浩律師被上訴人何博雅上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1 月17日臺灣新北地方法院111年度訴字第2550號判決提起上訴，經本院於114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣參萬零捌佰參拾伍元部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔千分之八，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件被上訴人起訴之訴訟標的法律關係，固經原審整理為無權占有、租賃契約及不當得利等法律關係，於本院審理期間於民國113年9月27日更正其陳述，確認請求之法律關係為民法第767條第1 項前段、第179條及兩造間於110年9月1日就上訴人承租被上訴人所有新北市○○區○○路00巷00○0號3樓房屋( 下稱系爭租屋)所簽訂租賃契約（下稱系爭租約）第4條、第 12條（見本院卷第280頁）。又於同年10月25日將原先代墊管理費新臺幣（下同）1萬元之返還請求，以該金額實際為上訴人未經其同意自應交付其之租金中扣除為由，更正為租金之請求（見本院卷第319頁）。至其餘代墊費用1萬335元部分則包含先位請求111年7至10月管理費4,000元，電費4,2 32元、瓦斯444元、水費420元、執行費1,012元、查詢調查費650元，備位請求維修系爭房屋費用2萬7,000元、遭上訴人檢舉逃漏稅衍生費用共計4萬1,683元（108年度3424＋109 年度8221＋110年度19504＋111年度10534=41683）及一審訴訟費用4萬105元，倘准許請求之代墊費用金額逾1萬335元者，則不請求（見本院卷第396頁。從而，被上訴人在原判決主張以押租金已扣抵部分，因還原上述待請求之費用項目，且何者得扣抵押租金尚屬未明，自應以被上訴人未扣抵押租金論）。因被上訴人自始均主張同一事實理由，未變更訴訟標的，其在訴訟中之更正均屬法律上陳述之補充，依上開說明，應為法之所許，附此敘明。二、被上訴人主張：上訴人與伊簽訂系爭租約，承租伊所有系爭房屋，雙方約定上訴人之租期2年，自110年9月1日起至112 年8月31日止，每月應付租金2萬2,000元，管理費、電費、水費、瓦斯費等費用均由上訴人自行負擔。詎上訴人僅交付押金4萬4,000元及至111年7月之租金，其餘各期房租均未繳付，迄111年10月31日止，已達3個月，共計欠繳租金6萬6,0 00元。又未經伊同意，以代繳管理費為由，自行自109年7月 1日、110年1月1日、同年7月1日、111年1月1日、同年7月1 日應付租金中各扣取2,000元，遲不交付予伊，亦另積欠租金1萬元。伊因上訴人積欠租金遲不繳清，以起訴狀繕本送達上訴人為終止租約之意思表示，系爭租約已於111年10月3 1日終止。上訴人於系爭租約終止後，竟遲未返還系爭房屋，自應遷空後，返還伊系爭租屋。且在占用系爭房屋期間，無法律上原因取得每月相當於租金2萬2,000元之不當得利，致伊受有損害，應負返還無權占有系爭房屋期間不當得利之責。再者，上訴人於租期終止前，應自行負擔①111年7至10 月管理費4,000元，②電費4,232元、③瓦斯費444元、④水費42 0元未支付，而由伊代墊；且在本件與伊訴訟，致伊支出⑤執行費1,012元、⑥查詢調查費650元；復因上訴人破壞系爭房屋，致伊⑦墊付2萬7,000元維修損壞部分；檢舉伊逃漏租賃所得稅，⑧衍生費用4萬1,683元；⑨原審裁判費用4萬105元（合稱①至⑨費用），均應由上訴人負擔。並就①至⑨費用請求，將其中①至⑥之請求列為先位；⑦至⑨等為備位，在1萬335元之範圍內由本院審酌是否有理由等情。爰依民法第767條第1 項前段、第179條及系爭租約第4條、第12條，求為命上訴人將系爭租屋騰空遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人8萬6,3 35元，及自111年11月1日起至遷讓返還系爭租屋之日止，按月給付被上訴人2萬2,000元之判決。原審為上訴人不利之判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。三、上訴人則以：伊於111年8、9、10月間新冠肺炎疫情十分嚴峻，且伊當時未施打任何疫苗，為避免外出有染疫喪命或感染重症之風險，曾與被上訴人約定，由被上訴人至系爭租屋處收取租金，伊亦早已備好租金待被上訴人收取。被上訴人明知上情，卻遲未向伊收取租金，並藉故終止系爭租約。伊早已於同年10月20日遷空返還系爭租屋，被上訴人尚為返還該屋之請求，並無理由。再者，伊為被上訴人代墊對講機及熱水器修理費用，被上訴人皆尚未返還伊，伊自得對被上訴人之請求主張同時履行抗辯權及抵銷等語，資為抗辯，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。四、查，被上訴人於110年9月1日以原租賃契約（自108年8月16 日起至110年8月31日止）之條件，與上訴人續訂系爭租約，租期2年，自110年9月1日起至112年8月31日止，每月租金2 萬2,000元。上訴人尚未將自111年8月起迄遷出系爭房屋之日止之租金交付被上訴人，然於同年10月20日已遷出系爭租屋，被上訴人於同日取得系爭租屋之占有。上訴人先前曾代墊熱水器維修費用1,000元及對講機維修費用4,500元，共計 5,500元，有兩造關於系爭租屋於108年8月7日所訂立租約、系爭租約、抬頭為「致承租者廖鵬意小姐」聲明書（下稱聲明書）、記載「啟廖鵬意：於111年10月20日下午5點進行房屋點交，終止租約。押租金暨費用爭議於民事訴訟中由法官定奪」等內容之便條紙等件可資佐據（見本院卷第379至384 、385至390、327、123頁），兩造並不爭執（見本院卷第39 7頁），堪認為真實。五、被上訴人主張上訴人積欠租金及①至⑨費用，無權占有系爭系爭租屋，分別負有給付及返還之責等節，為上訴人否認，並以前詞為辯，經查：（一）系爭租約之終止　　　上訴人自承：被上訴人於111年9月1日曾以通訊軟體LINE 向其表示，若被上訴人當日未收受租金、代墊管理費及租金憑單扣繳費用，即解除契約，並要求其於同月30日搬離系爭租屋等語（見本院卷第339頁），且有於「（西元）2 022年9月1日」（即111年9月1日）傳送聲明書之通訊軟體 LINE對話紀錄（下稱對話紀錄）附卷足稽（見本院卷第32 7頁）。參以該聲明書以手寫方式記載「如於9/1未收到足額租金暨費用，即刻解除租約，請於9/30前搬離，並將房屋完整歸還，恢復原狀」之內容，於顯示在上訴人之對話紀錄時，應為上訴人了解，依民法第94條規定：「對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力」，被上訴人上開之意思表示自已到達上訴人無疑。又上訴人尚未將自111年8月起迄遷出系爭房屋之日止之租金交付被上訴人如上述。復參照系爭租約第十四條約定：「甲（即被上訴人）乙（即上訴人）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件，甲方得隨時解約收回房屋」（見本院卷第389頁）。因系爭租約具有提供上訴人一定期間持續居住於系爭租屋之目的，性質上為繼續性契約，且係已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上應以終止之方法消滅其契約關係，故系爭租約上開約定所謂「解約」一語，應解為「終止契約關係」。因此，被上訴人本於上開得終止系爭租約之事由並以聲明書表示終止該契約之意思表示，於上訴人收到該聲明書之訊息，即發生終止系爭租約之效力。雖上訴人辯稱係因111年間新冠肺炎疫情嚴峻，其當時因未施打任何疫苗，為避免外出有染疫喪命或感染重症風險，遂與被上訴人約定，租金應由被上訴人至系爭租屋處向其收取租金，且其亦早已備好租金待被上訴人收取，被上訴人明知上情，卻遲不向其收取租金，應不可歸責於其，被上訴人並無終止契約事由云云，並提出載有「合約上有打要轉帳嗎？一開始租屋是沒疫情，給妳方便才轉帳給妳，現在疫情嚴重，我沒有打疫苗，不想到密閉空間轉帳給妳曾（應為「增」字之誤繕）加染疫風險，要妳來收房租合情合理」內容之對話紀錄為據（見本院卷第63頁）。然上開對話紀錄內容之語意，應係上訴人不願出外轉帳，單方要求被上訴人至系爭租屋處收取，並非兩造間之合意。且依民法第314條規定：「清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之」。因本件租金之支付，並非特定物之給付，且上訴人亦未舉證證明有因其他習慣，或得依債之性質、其他情形有另為決定之必要，依法自應向被上訴人之住所地為給付，是項所辯，要非可採。（二）系爭租屋之返還　　　　　　被上訴人自陳：上訴人於111年10月20日即已遷離，其有進屋內，雙方於該日點交等語（見原審卷第21頁；本院卷第317頁）。因此，上訴人現已無無權占有系爭租屋之事實。按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物（最高法院29年渝上字第1061號判例意旨參照）。被上訴人主張上訴人應騰空返還系爭租屋云云，自屬未合。（三）積欠租金之請求　 1、上訴人對於被上訴人主張上訴人僅交付押金4萬4,000元及至111年7月之租金，自同年8月1日起即未繳付租金，並不爭執。又被上訴人終止系爭契約之意思表示於同年9月1日發生效力，已如上述。且系爭租約之月租金為2萬2,000元，有該契約在卷（見本院卷第387頁），堪認系爭租約之租期至同年8月31日止，即不再發生效力，上訴人原僅積欠8月1日至同月31日之1 個月租金2萬2,000元。再者，被上訴人於同年9月1日寄發聲明書訊息與上訴人。該聲明書除表明終止系爭租約之意思表示外，並記載：「尚欠8月份租金（扣除對講機維修費$4500）$17,500」，有對話紀錄足按（見本院卷第327頁），可見被上訴人於同日以上開租金債權與上訴人代墊對講機維修費用債權表示抵銷。兩造復對於上訴人曾於租期中代墊對講機維修費用4,500 元乙事不爭執如上述。當時因兩造互負上開債務，給付種類相同，並均屆清償期，依民法第334條規定，被上訴人之抵銷自生效力。被上訴人主張其得向上訴人請求積欠租金1萬7,500元（00000－0000=17500），應屬有據。逾此部分被上訴人尚請求上訴人給付同年9月、10月之月租金部分，因系爭租約業已終止，自不足取。　 2、上訴人自陳：兩造於簽訂系爭租約時，被上訴人向其表明系爭租屋之管理費僅半年4,000元。然於109年7月間，系爭租屋之管理費調漲為半年6,000元，其旋即與被上訴人商討如何處理，並於墊付後，由應繳管理費該月租金中自行扣取2,000元之租金等語（見本院卷第225頁）。則在系爭租約租期中，上訴人主動扣取租金2,000元者，應為111 年1月1日及同年7月1日，被上訴人主張上訴人應給付該2 個月積欠租金額4,000元（20002=4000），為有理由。被上訴人逾此部分，尚請求109年7月1日、110年1月1日、同年7月1日之遭上訴人自行扣取之租金額共計6,000元（200 03=6000）部分，因非屬系爭租約中所產生之租金，自不得請求。上訴人固就其主動扣取租金行為，辯稱：係取得被上訴人同意始為之云云，惟被上訴人曾質疑上訴人為何於110年7月1日之租金額中主動扣款2,000元，有對話紀錄可參（見本院卷第191頁），上訴人所稱兩造間達成合意，已屬有疑，此外，上訴人並未就扣款已達成合意，舉證以明，是項抗辯，亦不足取。　 3、綜上，被上訴人得向上訴人請求給付積欠租金額為2萬1,5 00元（17500＋4000=21500）。（四）相當於租金損害請求　　　系爭租約於111年9月1日即為被上訴人終止，且上訴人於同年10月20日已自系爭租屋遷離，均如上述。是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自同年11月1日起至遷讓返還系爭租屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之損害2萬2,000元云云，因上訴人在該期間並未占有系爭租屋，被上訴人此部分主張，顯無理由。（五）①至⑨費用請求　甲、先位就①至⑥費用請求部分　　　　 1、被上訴人主張上訴人未依約負擔①111年7至10月管理費4,0 00元，而由其墊付，自應負返還之責乙節，有111年12月5 日由管理委員會財務委員所寄發，內容為「預計111年12 月14日（三）晚上8點到府，收取111年下半年管理費」之訊息可證（見本院卷第403至404頁）。因同年下半年管理費應於7月間交付，當時系爭租約尚未經被上訴人終止，且上訴人尚未遷離系爭租屋如上述。再者，依系爭租約第十九條約定，管理費應由上訴人負擔，有該租約可參（見本院卷第390頁），被上訴人該部分主張，應認有據。　 2、系爭租屋於111年8月12日起至10月16日計算電費期間，應繳付②電費4,232元，有電費繳費通知單可按（見本院卷第 97頁）。惟系爭租約於同年9月1日即終止如上述，故上訴人固依系爭租約約定應負擔租期中之電費（見本院卷第39 0頁），但應僅就上開計費期間之8月12日起至同月31日止負擔電費費額，始屬合理。因此，被上訴人主張上訴人應支付電費1,282元（423220/20＋30＋16=1282，元以下四捨五入），逾此部分電費之請求，為無理由，不應准許。　 3、系爭租屋於111年10月間計費期間，應繳③瓦斯費444元，有瓦斯費催繳通知單在卷（見本院卷第101頁）。然系爭租約於同年9月1日即終止，是上訴人無庸負擔系爭租屋該期間之瓦斯費用，被上訴人該部分之請求，自屬不合。　 4、系爭租屋於111年8月6日起至10月5日計算水費期間，應繳付④水費420元，有水費通知單可參（見本院卷第99頁）。惟系爭租約於同年9月1日即終止。上訴人固依系爭租約約定應負擔租期中之水費（見本院卷第390頁），但僅應負擔上開計費期間之8月6日起至同月31日止之水費。因此，被上訴人主張上訴人應支付水費179元（42026/26＋30＋5= 179，元以下四捨五入），逾此部分水費之請求，應為無據，不應准許。　 5、被上訴人以其為強制執行上訴人財產，在臺灣新北地方法院112年度司執字第45469號事件支付⑤執行費1,012元、⑥ 查詢調查費650元，主張上訴人應負有給付之責云云。且提出同法院自行繳納款項收據及財政部北區國稅局債權人查調債務人財產及所得資料查詢服務費收據聯為據（見本院卷第323頁）。惟兩造於系爭租約並未約定上訴人應負擔被上訴人支出之強制執行費用及調查費用，此部分主張，顯不可採。　 6、綜上，上開被上訴人先位請求部分，其得請求5,461元（管理費4000＋電費1282＋水費179=5461）　　　　乙、備位就⑦至⑨費用請求部分　 1、按預備訴之合併，法院應依原告所列聲明及訴訟標的順序，依次審理之，必先位之訴無理由時，始得就預備之訴調查裁判。倘法院審理結果，認原告先位之訴一部有理由，一部無理由，則相排斥之備位之訴，固不能併為裁判；惟如先位之訴性質上為數宗訴訟之同種類、相互獨立訴訟標的之單純合併型態，法院就該先位之訴之數宗訴訟合併為判決時，何者勝訴，何者敗訴，仍應分別就各訴之內容定之，以作為是否就備位之訴併為裁判之依據（最高法院11 2年度台上字第73號判決意旨參照）。因被上訴人在1萬33 5元之範圍內，為①至⑨費用之請求，雖將①至⑥費用請求列為先位，⑦至⑨列為備位，且先位若逾1萬335元，即不就備位審理，惟被上訴人先備位請求並非相互排斥關係，且其先位請求部分未逾1萬335元如上述，自應就備位部分審酌，附此敘明。　 2、被上訴人以上訴人返還系爭租屋，並未回復原狀，致其墊付⑦維修費用2萬7,000元，主張上訴人應負給付之責云云，且提出影片截圖、訴外人漢瀧興業有限公司追加減單為據（見本院卷第219、220頁）。惟上訴人自承兩造於111 年10月20日完成系爭租屋之點交等語（見本院卷第317頁），此外，並未見被上訴人有當場保留其請求權利之跡證，可見上訴人於清空系爭租屋後，得被上訴人之允准，始得遷離，其主張上訴人未盡回復原狀義務云云，已屬有疑。被上訴人雖提出影片說明系爭租屋天花板破損，廚具及地板都未清潔等情形（見本院卷第395頁），惟為上訴人否認，辯稱天花板破損係因地震導致等語。上訴人復無法更舉證影片所攝時間即為上訴人遷離時，以此確認上訴人在租期間有何破壞系爭租屋之行為，是被上訴人之主張並無證據證明，應不可採。　 3、被上訴人以上訴人檢舉其逃漏租賃所得稅，致伊額外應支付⑧衍生費用4萬1,683元，故請求上訴人應給付該筆費用，並提出財政部108、109、110、111年度綜合所得稅核定稅額繳款書為證（見本院卷第322頁）。然系爭租約於第十五條約定「房屋之捐稅由甲方（即被上訴人）負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔」（見本院卷第389頁），被上訴人之租賃所得應課稅負，應與上訴人無涉，故依約應由被上訴人自行負擔。且上訴人檢舉被上訴人逃漏稅捐，亦非系爭租約所定違約事項，被上訴人此部分請求，顯與約定不合。　 4、被上訴人以上訴人依約應負擔其因上訴人違約涉訟所繳納之訴訟費用，並就其在原審支付裁判費4萬105元，上訴人自應負責賠償云云，執為主張，提出原審自行繳納款項收據為證（見本院卷第324頁）。依系爭租約第十二條約定：「乙方（即上訴人）若有違約情事，…，如甲方（即被上訴人）因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」。經查，本件係因上訴人違約未按時繳納租金致兩造涉訟，已如上述。是被上訴人為提起訴訟已繳付一審裁判費4萬105元，上訴人依約負有賠償責任，被上訴人是項主張，應屬有據。惟上訴人先位部分已准許請求5461 元，故此部分請求應僅得再請求4874元（00000－0000=487 4）。　 5、綜上，被上訴人備位請求部分得請求4,874元。　丙、被上訴人就①至⑨費用部分得請求1萬335元（5461＋4874=10 335）。　　　　　　六、本件上訴人以其先前曾代墊熱水器維修費用1,000元，與被上訴人之請求為抵銷，惟未指定就積欠之租金債務抑或①至⑨ 費用請求債務為抵銷。依民法第321條、322條第2款規定，清償人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，未為指定其應抵充之債務者，倘債務均已屆清償期，以債務之擔保最少者，儘先抵充。本件上訴人同時積欠租金債務及①至⑨費用，且該等債務均屆清償期，但因上訴人積欠租金部分，尚有被上訴人持有押金4萬4,000元可供擔保，故應與被上訴人之①至⑨費用請求部分抵銷，始屬適法，因此，被上訴人關於①至⑨費用請求之額度於抵銷後，應為9,335元（00000－0000=9335）。上訴人雖另以曾代墊對講機維修費用4,500元，要與被上訴人之請求金額抵銷云云，惟被上訴人已先於111年9月1日以上訴人積欠之租金債權抵銷如上述，是項抵銷抗辯，自不可取。七、綜上所述，被上訴人依系爭租約第4條、第12條，請求上訴人給付3萬835元（21500＋9335=30835），為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就上開不應准許部分所為上訴人敗訴之判決，自有未合，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。至上開應予准許部分，原審所為命上訴人給付之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，併求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認於判決結果無礙，爰不一一論述。又被上訴人於本件準備程序終結後，復主張其1萬335元聲明範圍係其以押租金4萬4,000元、代墊款 4萬9,500元扣抵⑧衍生費用4萬1,683元；①111年7至10月管理費4,000元；廚房檯面破損更換費用9,000元；郵局調查費10 0元；②電費4,232元、③瓦斯費444元、④水費420元，合計5萬 9,878元後，所請求之金額（見本院卷第399頁）。然被上訴人並未於準備程序中主張上開扣抵內容，於言詞辯論期日時，自不得主張（民事訴訟法第276條第1 項本文參照），不在審理範圍，爰未為審酌，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官周美雲　　　　　　　　　　　　　　法　官汪曉君　　　　　　　　　　　　　　法　官　古振暉正本係照原本作成。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖逸柔

2025-02-11

TPHV-113-上-763-20250211-1

投簡

南投簡易庭(含埔里)

返還不動產等

臺灣南投地方法院民事簡易判決 113年度投簡字第480號原告詹展諭法定代理人詹欣亞訴訟代理人藍明浩律師被告劉典招上列當事人間請求返還不動產等事件，本院於民國114年1月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼南投縣○○市○○路000巷00號(南投市○○段000○號 )房屋全部按原狀遷空後返還於原告。被告應給付原告新臺幣6萬元，並自民國113年7月1日起至原狀遷空返還上開房屋之日止，按月給付新臺幣6,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、本件原告起訴時訴之聲明為：如附表一「起訴時訴之聲明」欄所示。嗣聲明歷經減縮，原告最後訴之聲明為：如附表一「最後訴之聲明」欄所示。原告上開訴之變更，係減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。　二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第2項定有明文。本件原告起訴後，原告經本院以113年度監宣字第26號民事裁定宣告為受監護宣告之人，並選任詹欣亞擔任監護人，有上開民事裁定在卷可參。原告詹展諭無行為能力，應由原告之監護人即法定代理人詹欣亞代為並代受訴訟行為，復經詹欣亞於民國113年7月11日具狀承受訴訟，揆諸上開說明，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠門牌號碼南投縣○○市○○路000巷00號房屋(下稱系爭房屋)原為原告父親所有，其於民國97年3月15日與被告就系爭房屋簽立租賃契約(下稱系爭租約)，租期至99年3月15日止，前期約定每月租金新臺幣(下同)7,500元，嗣後約定每月租金6,0 00元，上開租賃契約屆至後，兩造並未再簽立新約，致使系爭租約性質變更為不定期租約。然原告父親於112年3月7日過世後，系爭房屋由原告單獨繼承取得，被告自112年9月起至本訴訟提出時，皆未再給付租金。雖經原告多次催討、郵寄存證信函請被告遷讓交還系爭房屋，被告均置之不理。　㈡系爭租約為不定期租賃契約，原告本得依民法第450條第2項規定終止系爭租約，且原告收回系爭房屋係供自住，況原告已於113年4月25日以存證信函終止系爭租約。再者，被告已積欠租金達2個月以上，原告亦得依民法第440條第2項規定終止租約。倘鈞院認原告未合法終止系爭租約，原告亦依民事起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示。　㈢另外，被告雖主張簽立系爭租約時，原告之父親已收2萬元押金，為原告所否認，就押租金契約之存在及收受，應由被告負舉證責任。　㈣目前被告仍住在系爭房屋內，原告已合法解除契約，被告仍不遷讓返還系爭房屋予原告，以致於原告喪失對系爭房屋之實質管理之使用權。又被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，是被告無權占有系爭房屋每月所受相當租金之不當得利應以6,000元計算。爰依民法第767條第1項、占有法律關係、民法第179條之規定，請求被告應自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空交還原告，併請求被告給付積欠之租金6萬元，及自113年7月1日起至返還系爭房屋止，按月給付原告6,000元之相當租金之不當得利等語。並聲明：如附表一「最後訴之聲明」欄所示。　　二、被告則以：被告否認未給付房租，自租屋以來皆是被告親自送達房租，而於112年9月14日時，前往原告住處欲繳交9月至10月之房租，惟原告以欲漲房租為由拒收。再者，押金2 萬元，為原告父親親自收款，有租賃契約書為證。原告欲以租賃契約到期不續租，顯然無道理，再者，系爭房屋老舊，原告皆未盡出租修繕義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　　三、得心證之理由：　㈠原告主張系爭房屋為其所有，被告承租系爭房屋，每月租金6 ,000元，被告尚積欠租金未給付等情，業據其提出遺產分割協議書、建物登記第一類謄本、郵局存證信函(見本院卷第2 7-30、33-37頁)為證，本院綜合上開證據調查結果，堪信原告之前開主張為真實。　㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查系爭租約原租期已於99年3月15日屆至，而系爭租約租期屆滿後，被告繼續使用系爭房屋，並給付租金，原告父親及原告亦收受未為反對表示，依前揭規定，兩造間就系爭房屋所訂之系爭租約已默示更新為不定期限繼續契約。　㈢次按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾 2個月時，始得終止契約；所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第2項、第440條第1 項、第2項、第767條第1項前段分別定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。查被告自11 2年9月起未按期給付租金，迄至原告起訴時即113年6月14日止，被告尚積欠10個月租金未付，有上開租賃契約在卷可憑（見本院卷第189頁），且為被告所不爭執(見本院卷第223 頁)，被告遲付之租金總額已達2個月以上。此外，原告曾於 113年3月間發存證信函催告被告給付租金及113年4月發存證信函向被告終止系爭租約，有上開存證信函及被告收受掛號郵件回執在卷可憑（見本院卷第33-37頁），觀上開存證信函及被告於113年5月6日之掛號郵件收受回執可知，原告為催告及終止租約之意思表示時，被告遲付之租金總額已達2 個月，且已將終止之意思表示送達於被告，並於113年5月6 日發生送達效力，是原告終止系爭契約應屬合法。被告既於 113年5月6日至今仍未給付積欠之租金，依前揭規定，系爭租約應於113年5月6日終止。系爭租約終止後，被告已無占有系爭房屋之權源，是原告本於所有權人之地位請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據。　㈣被告固抗辯，其並非不給付租金，而是原告拒收等語，惟查，係觀兩造之租賃契約，雖於明細欄中有「9.14拒收租金」文字，然被告自陳係其自行書寫等語(見本院卷第279頁)，原告亦否認有拒收之情事，被告並未提出任何證據以實其說，再者，縱使原告於112年9月拒收租金，被告嗣後亦未再給付租金，是被告上開所辯，不可採信。　㈤再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號民事判決意旨參照）。本件系爭租約約定，被告應於每月15日前給付租金(見本院卷第147頁）。被告自112年9月起至113年6月30日止，共計積欠10個月之租金，即6萬元(計算式6,000X10=60,000)。查被告至今仍未遷讓返還系爭房屋，自屬無權占有，且獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，被告自應返還相當於每月租金6,000元之不當利益。是原告請求被告自即113年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,000元，應予准許。　㈥另押租金契約乃獨立於租賃契約之別一契約，為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，而被告抗辯兩造間具有押金2萬元，並提出系爭契約為證，為原告所否認，是被告應負舉證責任。觀之系爭契約雖提及2萬元之押金，系爭契約中亦有原告父親之契約署名，惟原告父親卻未於明細欄中簽收金額，且被告亦未提出其他證據佐證，僅以上開契約，難認為被告有利之證據，是被告所述，難以採信。　　四、綜上所述，原告依據所有物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付租金6萬元，及自113年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6,000元，為有理由，應予准許。五、本件係依民事訴訟法第427條第1項第規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　南投簡易庭　法　官　蔡孟芳　以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費。中　　華　　民　　國　114　　年　　 2　　月　 10 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官蘇鈺雯　　　　　　　　　附表一：起訴時訴之聲明最後訴之聲明一、被告應將門牌號碼南投縣○○市○○路000巷00號(南投市○○段000○號)房屋全部按原狀遷空後返還於原告。二、被告應給付原告6萬6,000元，並自113年7月1日起至原狀遷空返還上開房屋之日止，按月給付以6,000元計算之違約金。三、願供擔保請准宣告假執行。一、被告應將門牌號碼南投縣○○市○○路000巷00號(南投市○○段000○號)房屋全部按原狀遷空後返還於原告。二、被告應給付原告6萬元，並自113年7月1日起至原狀遷空返還上開房屋之日止，按月給付以6,000元計算之違約金。

2025-02-10

NTEV-113-投簡-480-20250210-1

重訴

臺灣士林地方法院

返還租賃房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度重訴字第500號原告陳炫玲訴訟代理人郭承昌律師被告陳家豪上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國114年1月13 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○巷○號五樓房屋騰空返還原告。二、被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾壹萬陸仟元，及自民國一一三年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。暨自民國一一二年一月一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬陸仟元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰捌拾肆萬壹仟貳佰捌拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰伍拾貳萬參仟捌佰陸拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。六、本判決第二項前段於原告以新臺幣參拾柒萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾壹萬陸仟元為原告供擔保後，得免為假執行。七、本判決第二項後段於每月履行期屆至後，於原告就各期給付各以新臺幣貳萬捌仟陸佰陸拾柒元為被告擔保後，得假執行。但被告如就各期給付各以新臺幣捌萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事　實　及　理　由壹、程序事項一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1項、第2項、第4項分別定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明第1項原係請求被告應將門牌號碼臺北市○○區○ ○○路○段000巷0號5樓房屋（下稱系爭房屋）騰空返還原告，並將戶籍自該址遷出。嗣於民國114年1月13日言詞辯論期日，以言詞撤回該項聲明後段被告遷出戶籍之請求（見本院卷第46頁筆錄），因被告未於言詞辯論期日到場為本案之言詞辯論，故原告此部分之撤回，毋庸得被告之同意，應予准許。二、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：被告之同居人即訴外人劉軍彗（下稱劉軍彗）於 100年9月1日間向原告承租系爭房屋，約定每月租金新臺幣（下同）4萬5,000元，並自第2年起改為每月4萬3,000元。惟自107年、108年起，劉軍慧積欠租金86萬8,000元，故自1 09年1月1日起，改由被告與原告訂立租賃契約，被告並承諾概括承受劉軍慧積欠原告之租金，並先後簽立109年、110年 111年租賃契約書（下稱系爭租約），然直至111年12月31日租約屆滿日止，被告仍時常積欠租金，合計積欠租金141萬6 ,000元，扣除112年1月13日、17日被告各清償20萬元、10萬元後，被告尚欠租金111萬6,000元。因被告欠租違約，屢經催討未果，原告於系爭租約屆滿前之111年12月18日即先以存證信函通知被告表示約滿後不再續租，請被告屆時清遷房屋並付清積欠租金，然被告迄今仍拒不搬遷，被告除應遷讓返還系爭房屋予原告、清償積欠租金外，依系爭租約第6條約定，應自112年1月1日起至遷讓系爭房屋之日止每月給付原告按照租金5倍之違約金即21萬5,000元。為此依民法第76 7條第1項前段、系爭租約法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告。㈡被告應自112年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金21 萬5,000元。㈢被告應給付原告111萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠原告主張其為系爭房屋所有權人，兩造間簽有系爭租約，被告迄今尚欠原告租金111萬6,000元，原告於111年12月18日通知被告於系爭租約屆滿後不再續租，並請求被告返還系爭房屋及給付積欠租金，有其提出之系爭房屋112年房屋稅單繳款書影本、系爭租約影本、郵局存證信函、被告簽認之欠費單影本附卷可參【見本院113年度士司簡調字第495號卷（下稱士司簡調卷）第15-34頁】，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯，本院審酌前揭書證，自堪信原告主張為真實。　　　　㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋及積欠租金有無理由？　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。同法第421條第1項、第 439條亦有明定。另系爭租約第4條約定每月租金應於每月5 日以前繳納，及系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空返還乙方」。　⒉查原告為系爭房屋之所有權人，此有系爭房屋及土地第一類謄本在卷可稽（見限制閱覽卷），兩造簽訂之系爭租約至11 1年12月31日屆滿，被告於系爭租約屆滿後，迄今尚未遷讓返還系爭房屋，且尚積欠原告租金合計111萬6,000元，原告依民法767條第1項前段規定及系爭租約約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付積欠之租金111萬6,000元，為有理由。　㈢原告請求被告給付相當於租金5倍之為約金有無理由？　　⒈系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，被告於系爭租約屆滿後未依約返還系爭房屋予原告而有違約之情事，經本院認定事實如前，原告依系爭租約第6條約定，請求被告給付違約金，應屬有據。　⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。而當事人約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依上開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號、82年度台上字第2529號判決參照）。查系爭租約為定型化契約，衡諸承租人於簽訂租賃契約時，通常為較弱勢之一方，故兩造雖於系爭租約第6條約定於被告違約時得請求相當於租金5倍之違約金，然本院審酌本件租賃契約之性質、單月租金約定為4萬3,000元等一切狀況，認兩造約定相當於租金5倍之違約金尚屬過高，應酌減為相當於租金2倍即8萬6,000元（43000×2），始屬適當。　㈣從而，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約法律關係，請求被告遷讓系爭房屋，給付積欠租金111萬6,000元，及自 112年1月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金2倍即8萬6,000元之違約金，應屬有據。四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第1 項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。原告請求被告給付積欠租金111萬6,000元部分，係以支付金錢為標的，揆諸上開規定及說明，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達即113年6月3日（於113年5月24日寄存送達派出所，於113 年6月3日發生送達效力，見士司簡調卷第41頁送達證書）之翌日起，按週年利率百分之五計算之利息，為有利由，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約法律關係，請求被告騰空返還系爭房屋，並給付積欠租金111萬6,0 00元，及自113年6月4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自112年1月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告8萬6,000元之違約金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法要無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；本院並依職權定被告以相當金額供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。　　七、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　辜　漢　忠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林　蓓　娟

2025-02-10

SLDV-113-重訴-500-20250210-1

雄小

高雄簡易庭

給付租金等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄小字第2649號原告吳月影訴訟代理人陳彥宏被告郭明樋上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣21,202元，及自民國113年12月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣840元，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣21,202元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法　　第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：原告於民國111年10月1日與被告就高雄市○○區○○ 路000○0號11樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約，約定租期自111年9月2日起至112年9月2日止，每月租金為新臺幣（下同）9,300元，水、電、瓦斯之費用均由被告負擔，被告退租時並應將系爭房屋回復原狀（下稱系爭租約）。嗣於上揭租期屆滿後，兩造約定延長租期至113年3月2日，且每月租金調整為13,000元，詎被告至113年1月止僅支付2萬元後，即未再支付租金及繳納水、電、瓦斯等費用，經原告多次催繳均置之不理，至113年3月31日始自行搬離系爭房屋，被告尚積欠3個月（即112年12月2日至113年3月2日）之租金共39,000未清償，並於113年3月3日至同年月31日，共29日受有相當於租金之不當得利12,161元（計算式：13,000×29/ 31＝12,161）。另原告為被告墊付水費共581元、電費共470 元、瓦斯費490元，被告亦未清償。又被告搬離系爭房屋後，未將系爭房屋回復原狀，而汙損系爭房屋窗戶玻璃2片及浴室廁所地板，原告因而支出修繕費用7,671元。是上開費用於扣除押租金15,000元及被告先前清償之2萬元後，共計2 5,373元，自應由被告負擔。為此，爰依系爭租約、民法不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告25,373元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述　　。四、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1 569號判決要旨可資參照）。經查：　㈠欠租及相當於租金之不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。　⒉原告主張兩造間有成立系爭租約，經兩造同意將系爭租約租期延長至113年3月2日，並約定每月租金變更為13,000元等情（見本院卷第8、118頁），業據提出系爭租約契約書、原告訴訟代理人與被告間之電話錄音光碟及譯文、新興郵局存證號碼001580號存證信函及回執在卷為佐（見本院卷第13至 17、27至29、119至121頁）。參諸上開存證信函內容，原告已明確揭示如被告欲續租112年12月2日至113年3月2日之期間，每月租金為13,000元，並於112年8月28日送達被告，佐以前開電話錄音譯文記載：原告訴訟代理人詢問被告「你有收到嗎?你不是有收到了?」，被告表示「就12月2日以後我就要給你」、「我就過年後..照那樣」、「你之前寫的那樣就3月2日」等語，足徵兩造間確經合意將系爭租約租期延長至113年3月2日，且於112年12月2日起，每月租金調整為13, 000元。又原告主張被告自112年12月2日至113年3月2日止累欠租金39,000元未繳，且占用系爭房屋至113年3月31日始自行搬離，而受有相當於租金之不當得利12,161元等語（見本院卷第118頁），亦有前揭錄音光碟及譯文、原告存摺封面及內頁影本可憑（見本院卷第119至124頁），經核並無不合，堪信實在。是依本院調查證據之結果，認原告依系爭租約及民法不當得利之規定，請求被告給付51,161元，為有理由。　㈡水電費、瓦斯費及電費部分：　⒈依系爭租約第6條約定（見本院卷第13頁），租賃期間，使用房屋所產生之瓦斯費、電費、水費，由被告負擔。　⒉經查，原告主張截至被告搬離系爭房屋之日（即113年3月31 日）止，已為被告墊付113年12月20日至113年3月31日止之水費581元、113年1月12日至113年3月31日止之電費470元、 113年1月12日至113年3月31日止之瓦斯費490元，有卷附台灣自來水公司繳款單、信用卡消費明細、繳款證明、電費付款紀錄證明、欣高石油氣股份有限公司用戶氣費明細表、繳款明細及發票為憑（見本院卷第31至41、131至138頁），經核並無不符，堪信實在。依系爭租約第6條約定，被告應負擔前開費用卻由原告代為繳納完畢，原告請求被告返還前開墊付款合計1,541元，亦屬有據。㈢回復原狀費用：　⒈依系爭租約第10條約定（見本院卷第14至15頁），被告於交還系爭房屋時，應負責回復原狀。　⒉原告主張被告交還系爭房屋後未回復原狀，臥室窗戶上留有不明殘膠，廁所地磚因汙損而成黑色，原告因而分別支出更換窗戶玻璃費用1,000元、廁所地板更換磁磚費用6,671元等節，業據提出窗戶更換前後之照片、廁所施工前後之照片、材料單據、磁磚更換工資受領證明等件為證（見本院卷第43 至47、127、155至157頁），堪信為實。惟按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1、3項定有明文。是損害賠償以回復原狀為原則。原告自陳已將系爭房屋出租予被告5年，且系爭房屋已完工約20年，則系爭房屋於正常使用情形下，自應存在自然耗損折舊之狀況，故原告所得請求之回復原狀，應以系爭房屋窗戶、廁所裝潢於正常使用情形下之原狀為準。本件原告就系爭房屋內部所受損害雖提出汙損照片、磁磚、益膠泥收據共1,000元、彈性水泥、防水底漆收據共1,120元、防霉填縫劑收據159元及原告雇工將系爭房屋廁所地板磁磚打除、更換、搬運支出工資4,392 元之收據為證，惟原告未提出上開窗戶及裝潢原始購買憑證，本院無從確定原告實際受損金額，且各項物品使用期間亦無從證明，爰審酌上開物品對照前後照片確有受損，及房屋交付使用後本有自然折舊等情形，依民事訴訟法第222條第2 項規定，認原告此部分主張在3,500元之範圍內為有理由，逾此範圍之請求，難認有理。㈣從而，經扣除被告已於112年12月12日、113年1月11日清償之 2萬元（見本院卷第124頁）及被告交付之押租金15,000元後，原告自得請求被告給付21,202元（計算式：51,161＋1,541 ＋3,500－20,000－15,000＝21,202）五、綜上所述，原告依系爭租約、民法不當得利之法律關係，請求被告給付21,202元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年12 月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，則為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第436條之8規定適用小額訴訟程序所為被告敗訴判決，依同法第436條之20規定，職權宣告假執行。併依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。併依職權確定本件訴訟費用如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　10　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官游芯瑜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林勁丞

2025-02-10

KSEV-113-雄小-2649-20250210-1

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新市簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 113年度新簡字第635號原告林冠男被告梁育銘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○○路○○○號二樓之三套房騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟元，及自民國一百一十三年十一月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟伍佰元。原告其餘之訴駁回。　　訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　　　　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：　㈠訴之聲明：　⒈被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○○路000號2樓之3套房（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。　⒉被告應給付原告新臺幣（下同）99,218元。　⒊被告應自民國113年9月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,500元，暨自租約終止日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告13,000元。　㈡兩造簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將其所有之系爭房屋租與被告，租賃期間自113年5月1日起至114年5月31日止，每月租金6,500元，應於每月5日前繳納（下稱系爭租約）。詎被告自113年8月起未給付租金，且惡意破壞系爭房屋及如附表所示之屋內設備（下稱系爭設備），原告曾多次向被告催繳租金及請求賠償設備損失費用，惟被告均置之不理，迄今欠繳租金已達2個月以上，故主張以本件起訴狀送達繕本翌日作為終止系爭租約之時點，系爭租約既已終止，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並賠償原告設備損壞費用 83,218元及清潔費16,000元，共計99,218元。又被告於系爭租約終止後，仍繼續占用系爭房屋而未搬離，已構成不當得利，另依系爭租約第13條約定，被告應另給付相當於租金2 倍之違約金，故請求被告另自113年9月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,500元，及自系爭租約終止日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金13,0 00元。三、被告則以下列情詞資為抗辯：　㈠聲明：原告之訴駁回。　㈡我在系爭房屋已居住11年，113年5月1日再續租1年，因原告得知我今年（113年）申請租屋補助，所以要我退租，這11 年來我都有按時繳納租金，但今年經濟狀況不佳，從9月開始才未按時繳租金。我從其他房客那裡得知原告不會退還押金，才多住2個月來抵系爭租約之押金13,000元，113年11月 25日我會搬離系爭房屋。原告在我承租系爭房屋期間，從未修繕系爭房屋，冷氣、燈泡都是我自行維修、更換，床的部分我也沒有使用過，屋內設備並不是我故意損壞，而是設備自然耗損，就算原告要向我請求設備換新費用，也應該計算折舊。四、本院得心證之理由：　㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第439條前段、第440條第1、2項、第 455條前段分別定有明文。查兩造於113年4月28日簽訂系爭租約，約定由原告將其所有之系爭房屋租與被告，租賃期間自113年5月1日起至114年5月31日止，每月租金6,500元，應於每月5日前繳納，被告已支付押租金13,000元等情，有系爭租約、臺南市政府財政稅務局房屋稅主檔查詢資料在卷可參（調解卷第19-24、63頁）。次查，被告係自113年9月份起未繳納租金乙情，為兩造於113年11月19日言詞辯論程序所不爭執（本院卷第31頁），堪認為真。原告嗣固改稱被告係自113年8月份起即未繳租金（本院卷第43頁），然就原告提供之催繳訊息及114年1月2日民事補充單據及新事證書狀觀之（本院卷第43、91頁），其主張被告未支付8月份租金6 ,500元及7月份電費580元、9至12月份之每月租金13,000元，惟依系爭租約之約定，系爭房屋之每月租金實為6,500元，故原告主張被告欠繳之8月份租金6,500元，應係被告遲繳而原告依系爭租約第16條主張之違約金，其餘月份13,000元則係租金加計違約金之故。是原告於113年8月16日提起本件訴訟時，被告既未積欠2個月之租金，自不得依民法第440條第2項規定，終止系爭租約。再查，被告於113年11月19日言詞辯論程序中，當庭自承要於113年11月25日搬離系爭房屋（本院卷第31頁），即表示於該日終止系爭租約之意，故系爭租約應於該日合意終止，兩造間之租賃關係業於該日消滅，被告自該日起已無合法占用系爭房屋之權源，是原告本於出租人之地位，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，核屬有據。　㈡次按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項前段、第2項前段定有明文。查原告主張被告於承租系爭房屋期間，造成系爭設備毀損或污損，需花費 83,218元更換系爭設備及清潔費用16,000元，提出系爭房屋租與被告之前後照片、對話紀錄、網路價格照片為憑（調解卷第27-49頁、本院卷第53-81、93-109頁）。查系爭房屋之地面、浴室馬桶及水龍頭、衣櫥、陽台均有髒污之情況，被告遷離系爭房屋後，應有打掃清潔之必要，而原告提出之與清潔公司之對話紀錄中（本院卷第109頁），顯示清潔費用約為16,000元，故依前揭法條及系爭租約第12條第3項規定，原告請求被告給付清潔費用16,000元，應屬有據。次查，就原告提供之系爭房屋之現況照片觀之，僅能證明部分設備（浴室馬桶、水龍頭、衣櫥）有髒污及系爭房屋室內凌亂之狀況，尚無法窺知如附表所示之設備有何損壞無法運作之情事，是原告請求被告賠償更換系爭設備費用83,218元，尚非有據。　㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號民事判決意旨參照）。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第 1631號民事判決要旨參照）。查被告自113年9月起即未繳每月租金6,500元，而系爭租約於同年11月25日終止乙情，已如前述，故揆諸前開最高法院判決要旨，上開押租金自應為抵充被告積欠113年9、10月之租金。次查，被告自113年11 月25日即系爭租約屆滿後，仍繼續占用系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，被告自應返還相當於租金之不當利益，而被告113年11月份之租金亦未繳納，故原告請求被告自113年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6,500元，應屬有據。再查，原告依系爭租約第16條另請求違約金6,500元部分，因該條係規範承租人有第1至6款情形者，出租人得單方終止系爭租約，承租人並應另支付1個月之租金，然本件係合意終止系爭租約，且上開條文亦未記載承租人在遷離系爭房屋前，需每月另支付1個月之租金，故此部分請求，尚屬無據。五、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付16,000元，及自113年11 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,500元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項第規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　新市簡易庭　法　官　陳尹捷附表：編號設備數量金額 1 分離式冷氣 1台 25,000元 2 馬桶 1座 15,190元 3 液晶電視(42吋) 1台 7,900元 4 洗衣機(7.5公斤) 1台 6,990元 5 造型燈具 1盞 1,349元 6 單門冰箱 1台 5,690元 7 雙人獨立桶床墊 1張 6,588元 8 電腦桌 1張 1,543元 9 椅子 1張 799元 10 衣櫃（3尺） 1個 2,680元 11 單人沙發 1張 3,488元 12 升降晾衣架 1組 3,800元 13 窗簾 1幅 889元 14 茶几 1張 489元 15 蓮蓬頭 1個 823元共計 83,218元以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳佩芬

2025-02-07

SSEV-113-新簡-635-20250207-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3105號原告林玉珠訴訟代理人呂奕賢律師楊蕙謙律師被告呂吟吟上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年12月12 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路0段000巷0號8樓之房屋騰空返還原告。二、被告應給付原告新臺幣51,129元，及自民國113年10月10日起至清償日，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告應自民國113年8月2日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣35,000元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣954,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,859,347元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項於原告以新臺幣18,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣51,129元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項所命各期已到期部分，於原告以新臺幣12,000 元為被告供擔保後，得假執行；但被告如新臺幣35,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路 0段000巷0號8樓之房屋騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）85,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自民國113年8 月2日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告35,000元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第11頁）；嗣於 113年12月12日言詞辯論程序時，以言詞減縮聲明第二項為：被告應給付原告51,129元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按週年利率百分之5計算之利息。(見本院卷第105 頁)。經核上開變更聲明部分屬同一基礎事實及減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠被告於113年2月27日向原告承租門牌號碼為新北市○○區○○○路 0段000巷0號8樓房屋（下稱系爭房屋），雙方並訂有租賃契約（下稱系爭契約），約定租賃期間為113年3月1日至114年 2月28日，每月租金3萬5,000元，被告應於每月1日繳付租金。簽約當日因被告身上現金不足，故僅給付第1個月即113年 3月之租金，而未給付相當於二個月租金之押金予原告，雙方遂註明於系爭契約，然被告未依約補齊押金。後被告分別於同年4月2日、4月30日及5月6日分別匯款3萬元，隨後於同年6月1日、7月1日及8月1日均未給付當月租金，累積積欠8 萬5,000元之租金（計算式：35,000×6-35,000-30,000×3=85 ,000），超過二個月租金，原告遂先於同年7月3日以台北大同郵局第000000 號存證信函催告被告給付租金，該存證信函於同年7月4日經被告收受，惟被告收受該存證信函後，仍未給付積欠之租金，原告復於同年8月2日以台北大同郵局第 000189號存證信函予被告終止雙方間之租賃契約，被告於同日收訖。原告既已終止雙方問租賃契約，被告即無使用系爭房屋之合法權源，惟被告至今仍拒不搬離，並持續使用系爭房屋，原告爰提起本件訴訟。　㈡綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項規定（擇一為有利於原告之認定）及系爭租約第16條第2項第2款約定請求被告將系爭房屋騰空返還原告；並依民法第421條第1項及系爭租約第3條規定請求被告給付51,129元；復依民法第179條規定，請求終止租約後相當租金之不當得利，迄至系爭房屋遷讓交還予原告郭秀雲為止，按月給付35,000元。　㈢並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還原告。2.被告應給付原告51,129元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按週年利率百分之5計算之利息。3.被告應自113年8月2日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告35,000元。4.原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、原告主張之事實，業據其提出住宅租賃契約書、華南銀行存摺封面及內頁、存證信函暨回執、國內快捷/掛號/包裹查詢、建物登記第一類謄本等件為證（見本院卷第19至56、73頁），而被告就原告主張之前揭事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段之規定，視同自認，堪認原告前開主張之事實為真。四、本院之判斷：　㈠原告得否請求被告騰空返還系爭房屋？　1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。倘若出租人已合法終止租賃契約，自得本於所有權之身分，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。　⒉經查，被告於113年3月1日至113年8月1日已積欠超過2個月租金，共計8萬5,000元租金未給付，原告並以台北大同郵局00 0166號存證信函催告被告應於14日內給付積欠之租金及押租金，並經被告收受該存證信函，詎被告仍未於原告所催告之期限內履行其給付租金之義務，且迄今均未給付其所積欠之系爭房屋租金，原告復以臺北大同郵局000189號存證信函為終止兩造間房屋租賃契約之意思表示，有存證信函、普通掛號函件執據、國內快捷/掛號/包裹查詢附卷可參（見本院卷第45至56頁），揆諸前揭法條意旨，原告自得於催告給付期限屆至後，依法終止與被告間之系爭租賃契約法律關係，上開終止租賃契約關係之意思表示業於113年8月2日送達被告並生終止契約關係之效力，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，是以，原告依照民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭房屋全部騰空返還原告，洵為可採。原告主張本件各請求權基礎為選擇合併關係（見本院卷第106頁），訴訟標的屬單一聲明之複數請求，其依民法第767條第1項規定為請求既有理由，則其他請求權基礎即民法第455條第1項規定，本院毋庸審認。　㈡原告得否請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利？若可，得請求數額為何？　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484 號判決參照）。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。　⒉經查，兩造自113年3月1日起就系爭房屋確有締結租賃契約，租金為每月35,000元，因被告積欠多期租金未給付，經原告終止租賃契約，系爭房屋之租賃契約於112年8月2日起即生終止效力等節，業經本院認定如前，原告得就租賃契約終止前未給付租金予原告則原告自得依照租賃契約關係請求被告給付積欠之租金共計51,129元（計算式：35,000×5-35,000- 30,000×3＋35,000×1/31=51,129）。　⒊又查，本件兩造間系爭房屋租賃契約既已於113年8月2日起終止，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，被告迄今仍無遷讓返還之意，顯有繼續占用之虞，足見原告自有預為請求之必要。故原告就被告繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被告應予返還，核無不合，又兩造原既已約定系爭房屋之租金為每月35,000元，揆諸前揭裁判意旨，原告得請求返還之範圍，應以被告所受之利益為限，且此項相當租金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故被告使用系爭房屋之利益與原告所受損害應堪認相當於系爭房屋原有租金即每月35,000元為妥，是以原告主張被告於租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金35,000元之利益，並致原告受有相當上開租金損害之事實，堪予認定，則原告自得依照民法第179 條規定請求被告給付自租賃契約終止後，即自113年8月2日起至遷讓系爭房屋之日止，每月以35, 000元計算之相當租金之不當得利。五、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項規定、系爭租約第16條第2項第2款約定、民法第421條第1項及系爭租約第3條規定及民法第179條規定，請求㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告。㈡被告應給付原告51,129元，及自113年10月10 日起至清償日，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自 113年8月2日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告35,00 0元，為有理由，應予准許。原告就聲明第二、三項勝訴部分金額未逾50萬元，故依職權宣告假執行，同時宣告被告得供擔保後免為假執行。另原告聲明願供擔保，請求宣告假執行，經核原告就聲明第一項勝訴部分，合於法律規定，茲酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告如預供相當之擔保得免為假執行。六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　傅紫玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2025-02-07

PCDV-113-訴-3105-20250207-1

訴

臺灣新竹地方法院

債務人異議之訴

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第569號原告黃珉瑮訴訟代理人連郁婷律師複代理人林勁律師被告呂維龍呂宗彥呂宗錦呂欣昌上四人共同訴訟代理人王鳳儀律師曾筠淇律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國114年1月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文本院一一三年度司執字第一七二一六號給付租金強制執行事件之執行程序應予撤銷。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：㈠、兩造於民國（下同）111年3月8日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），並經本院公證處於同日作成111年度新院公字第000000000號公證書（下稱系爭公證書），原告向被告承租門牌號碼新竹市○區○○路000○000號房屋（下稱系爭房屋）經營酒店，租賃期間自111年3月10日起至116年3月9日止共五年，每月租金新臺幣（下同）20萬元，租賃保證金40萬元（下稱保證金）。原告於簽訂系爭租約並經公證後，即簽發支票交付被告呂維龍保證金40萬元（卷第153、157頁），承租後亦按月給付租金共360萬元，於112年8月份之前並未欠租，此有歷次付款紀錄及明細表可考（卷第217-243頁）。㈡、惟原告於112年9月間因經營不善倒閉，無法準時繳付租金，然尚有2個月保證金在被告持有可供抵充，原告隨即開始處理後續事宜，並依系爭租約第4條後段約定，積極尋覓第三人接手續租。詎料被告卻於112年10月19日以新竹英明街郵局第446號存證信函通知原告終止系爭租約（卷第79-85頁，下稱系爭存證信函），復於112年11月6日將系爭房屋強行換鎖不讓原告使用，導致原告無法使用系爭房屋，亦無法搬遷屋內營業設備以點交返還系爭房屋。經原告不斷向被告傳送訊息請求會同於現場點交財產及解決租約爭議未果，此有原告於113年1月10日所發新竹文雅郵局第5號存證信函可佐（卷第27-31頁）。㈢、被告自112年11月6日即擅自換鎖禁止原告再進入使用，原告自此即無法再使用系爭房屋，足認被告已取回對系爭房屋之管理、使用權限。被告雖辯稱其於出租時已將系爭房屋之正門（鐵捲門）遙控器及電梯門、後門、安全門等鑰匙交付原告使用（各門位置，參閱原告所繪卷第200頁圖示、被告所繪卷第245頁圖示），然實際上被告僅交付正門（鐵捲門）遙控器及電梯門鑰匙，至於後門及安全門鑰匙並未交付，原告承租後亦未將鎖頭全部更換。然因台灣電力股份有限公司於112年10月13日即將系爭房屋暫停用電，原告無法使用遙控器自正門進入系爭房屋，僅能透過電梯門進入，然被告卻於112年11月6日將電梯門門鎖更換，導致原告根本無法繼續使用系爭房屋，故原告未再給付租金，而默示終止，故系爭租約租期應自111年3月10日起至112年11月6日止。㈣、況者，原告所給付保證金40萬元足以抵充原告積欠之112年9 月、10月租金，顯然被告未受有租金或其他損害。112年11 月之後，被告違法提前終止系爭租約，原告無法使用系爭房屋，始不得不拒絕繳納後續租金。系爭租約雖經法院公證，約定逕受強制執行部分即「承租人給付如契約所載之房屋租金或違約金，及於期限屆滿交還如契約所載之房屋，出租人返還保證金，如不履行時，均應逕受強制執行。」然原告並未違約，否認被告對原告有租金或違約金債權存在。是以，被告以系爭租約及系爭公證書為執行名義，主張原告自112 年9月10日起積欠租金未繳，自112年9月份算至11月份共3個月租金60萬元，以及因終止系爭租約與違約未返還房屋按租金3倍計算之違約金60萬元，因而向本院民事執行處聲請強制執行原告之財產120萬元，經本院113年度司執字第17216 號給付租金事件強制執行中（下稱系爭執行事件），洵屬無據。爰依強制執行法第14條債務人異議之訴規定，提起本件訴訟。並聲明：如主文所示。二、被告則答辯以：㈠、不爭執於111年3月8日與原告簽立系爭租約及經公證，由原告承租系爭房屋，作為其經營「皇冠尊榮會館」酒店之處所。原告並委由訴外人莊貴傑出面與被告簽立「營業登記借用契約書」，將被告呂維龍、呂宗彥所有登記於系爭房屋地址之「金典視聽伴唱遊樂場」、「經典麗緻酒店」營業登記借名登記在莊貴傑名下，供原告合法經營系爭酒店。㈡、依系爭租約第3條第1項，原告應於系爭租約成立時及每年12 月31日，一次簽發1年期支票交予被告作為租金給付方式；及依第3條第3項，原告應於系爭租約經法院公證完成後一次給付被告保證金40萬元。系爭租約附隨上開營業登記借用契約書，並經系爭公證書公證在案（卷第61-68頁）。㈢、然原告並未依約給付保證金40萬元，亦僅於承租第1年依約一次簽發8張支票作為租金給付方式，之後第2年即擅自改為每月匯款，被告迫於無奈而接受每月匯款。然原告竟還遲付11 2年5月-6月租金，經被告催告後，原告始補繳5月-6月租金，但仍藉故拖延不願依約簽發1年期之租金支票。嗣112年9 月，上開酒店因原告經營不善而倒閉，原告即未再給付租金，被告只能再於112年10月19日寄發系爭存證信函催告原告給付租金及終止租約。原告收受系爭存證信函後，仍未繳清租金，亦對其違約乙事置若罔聞。且因原告違規用電及積欠電費，已於112年10月13日先遭台電公司廢止用電及拆除電錶，有台電公司函文可參（卷第87頁）。㈣、因系爭酒店性質複雜，且自倒閉後即未見人員進出，被告擔心屋內狀況，遂於112年11月6日自行雇請鎖匠從系爭房屋之後門及電梯門開鎖進入摸黑察看，屋內除堆置大量垃圾與雜物外，明顯已無營業活動跡象，原告更已敲破壓克力保護板搬走電視及喇叭等昂貴物品，此有被告開鎖入內之影片及截圖可參（卷第89-105頁）。察看完畢後，因被告沒有鑰匙可將後門及電梯門上鎖，又擔心鎖頭遭開鎖後有毀壞可能，復考量日後可能有急需進出系爭房屋之情形，方請鎖匠換鎖。換鎖後，被告即於門上張貼紙條告知原告換鎖事宜（卷第19 1頁），請原告如欲從後門及電梯門進出時再行聯繫被告。被告並未限制原告使用系爭房屋，況原告另持有系爭房屋正門（鐵捲門）之遙控器、安全門鑰匙，可以自由進出。若果原告因遭台電公司暫停供電而無法以遙控器進出正門，此乃原告自己不繳電費所致，與被告無關。㈤、原告未曾主動聯繫被告表示欲從後門及電梯門進出，亦未給付租金或返還系爭房屋，只是一昧放任違約狀態持續，使被告所受損害不斷擴大。直至被告於112年12月11日向本院起訴請求原告遷讓房屋等事件後，原告始於113年1月10日寄發存證信函，誣指被告違法，並假意要處理系爭租約事宜，實則未為任何處理。甚者，經被告查詢，「金典視聽伴唱遊樂場」、「經典麗緻酒店」之營業登記早已遭原告違法輾轉移轉予訴外人林思豪（卷第109-112頁）。㈥、綜上，原告違反系爭租約之情節，包括：未依約給付40萬元保證金（被告呂維龍雖於111年3月15日兌領原告簽發之80萬元支票，然此乃原告承諾補償被告因前次租約承租人邱慶顔違約所受損害之補償金，與系爭租約無關，80萬元金額亦不同於40萬元保證金）；未於111年12月31日簽發112年度之12 張租金支票交付被告；自112年9月起即未再給付被告分毫租金；違規用電及積欠電費致遭台電公司廢止用電，嗣由被告墊繳電費；堆置大量垃圾與雜物於系爭房屋內，兩造於訴訟中會同於113年10月25日進入系爭房屋內所見尚有2台刷卡機、及保險櫃、點唱機、沙發椅、茶几等（卷第205-207頁）；拒不返還系爭房屋，仍持有正門鐵捲門之遙控器、安全門鑰匙；擅將向被告借用之營業登記違法移轉予他人等情。㈦、退步言，縱使原告有給付被告40萬元保證金，然保證金經扣抵電費158,355元（卷第113-119頁）、被告日後重新申裝電錶費用、被告因原告未返還營業登記所受損害、處理屋內遺留雜物等費用後，應已無剩餘可供扣抵租金。若依原告主張，被告於112年10月19日終止租約之通知不合法，則系爭租約依然有效存在，則原告仍應給付租金，原告已積欠112年9 月起迄今之租金。另者，系爭租約第9條約定之違約金，性質上應屬懲罰性違約金，縱係損害賠償預定額之違約金，然因原告已有前述違約情節，被告無庸舉證所受實際損害數額，即得請求原告給付。㈧、是以，被告依系爭租約第3條、第9條、系爭公證書，強制執行原告所積欠之租金、違約金共120萬元，於法有據。答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。　　三、本院之判斷：㈠、兩造間於111年3月8日簽訂系爭租約並經本院公證，原告向被告承租系爭房屋，每月租金20萬元；被告於113年4月12日以系爭公證書及系爭租約為執行名義，向本院聲請對原告之財產強制執行120萬元，包括自112年9月至11月共3個月租金60 萬元及因終止租約與未返還系爭房屋按每月租金3倍計算之違約金60萬元（以上共120萬元），經本院以系爭執行事件受理等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、系爭公證書在卷可稽（卷第61-66頁），並經本院調取系爭執行事件核閱無訛（本院113年度聲字第73號停止強制執行卷第31-63頁），故此部分事實應堪先予認定。另者，系爭執行事件執行程序中，原告除於113年5月14日已向執行處繳納全數案款1,21 0,100元外，並於113年5月27日向本院聲請停止強制執行，經本院於113年6月28日以113年度聲字第73號裁定於原告以2 7萬元供擔保後，於本件訴訟終結前，應暫予停止，故系爭執行事件尚未發款而尚未終結，先予敘明。㈡、按「強制執行，依左列執行名義為之：…四、依公證法規定得為強制執行之公證書。」強制執行法第4條第1項第4款定有明文。首查，系爭公證書約定逕受強制執行者為「承租人給付如契約所載之房屋租金或違約金，及於期限屆滿交還如契約所載之房屋，出租人返還保證金，如不履行時，均應逕受強制執行。承租人如有保證人，對於給付房屋租金亦應逕受強制執行。」（卷第62頁），自上開記載足見被告以系爭公證書為執行名義所得逕行聲請強制執行之事項，限於原告依契約所載應給付之房屋租金及違約金。㈢、「執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。」「執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程式終結前提起異議之訴。」強制執行法第14條第1項前段、第2項定有明文。經查，系爭執行事件之執行名義為系爭公證書，然公證書並無與確定判決同一效力，故原告提起本件債務人異議之訴，自得就該執行名義成立前，債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由為主張。㈣、系爭租約租賃期間自111年3月10日起至116年3月9日止。被告雖以原告積欠112年9月-10月租金為由，於112年10月19日寄發系爭存證信函向原告為終止系爭租約之意思表示，經原告於112年10月20日受領（卷第79-85頁）。然系爭存證信函記載「台端自簽約開始即違反租賃契約訂立之第3條第1項規定之一次簽立1年期12個月租金支票交予寄信人（呂維龍）收執且自112年9、10月起即無繳付租金已達2期，依照租賃契約第9條內容所明訂有上述租金積欠達2期以上者，甲方得終止租約，是以，寄信人以出租人之身分特此函並代表出租人呂宗錦、呂欣昌、呂宗彥全體通知台端自收此函即日起終止租賃契約，並寬限台端於收函3日內出面交還房屋予出租人，若台端置之罔聞，出租人依照租賃契約第9條保留向台端請求按房租3倍計算之違約金。」等文字。簡言之，被告係以原告積欠112年9月-10月租金為由終止契約，且於系爭存證信函送達原告之112年10月20日即日生效。㈤、惟查，被告所為終止不合法，除違反系爭租約第9條第1項「乙方積欠租金達2期者，甲方得終止租約。」外，並違反民法第440條第1、2項「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」詳言之：　⒈系爭租約租期始日為10日，租金給付方式為每年12月31日原告開立12張次年租金支票，由被告按月於每月10日兌領1張支票，此觀系爭租約第3條即明，揆諸前揭租約第9條第1項約定及民法第440條第2項規定，須原告積欠112年9月10日至 112年11月9日之租金均未付，始符合2個月之租額。然原告僅積欠112年9月10日至112年10月19日之租金未付，被告即終止租約，自不合法。　⒉再者，原告於111年3月15日已支付保證金40萬元，此有原告提出之支票號碼EA0000000號支票存根、支存帳戶交易明細為據（卷第153、157頁）。原告於111年3月15日給付被告呂維龍80萬元之事實，亦為被告呂維龍所不否認，並承認支票存根上之「呂維龍」3字簽名真正（卷第309頁）。押租金（即保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，且原告已指定抵充已屆清償期之租金，合於民法第321、322條規定。是以，上開保證金亦足敷抵充所有欠租而有餘。　⒊被告固辯稱原告未給付保證金40萬元，被告之所以於111年3 月15日兌領原告簽發之80萬元支票，係因早於109年12月間，原告委由訴外人邱慶顏出面向被告承租系爭房屋，然邱慶顔欠租未付，被告遂欲收回房屋及營業登記，原告為求能經營酒店而承諾給付被告80萬元作為前次租約之補償金，並央求被告繼續出租，被告始同意再於111年3月8日與原告簽訂系爭租約等語（卷第300頁），則為原告所否認。本院審酌被告就此有利於己之事實並未舉證以實，徒以空口置辯，已難遽採。況本院審酌此筆保證金支票票號EA0000000號，續接在原告111年3月8日所簽發之12紙租金支票票號EA0000000 至EA0000000之後（卷第69、153頁），為連號支票，可見原告係於公證完成後即刻簽發租金支票與保證金支票。若如被告所辯：係原告為求能經營酒店而承諾為邱慶顔之租約給付被告80萬元補償金，被告始同意再與原告簽訂系爭租約等語為真，則應係補償金支票簽發且兌現於前，始能證明原告之補償誠意，再簽訂系爭租約於後。又若如被告所辯：原告未給付保證金40萬元等語為真，則何以被告催繳租金之存證信函、終止租約之存證信函、強制執行聲請狀，均無一字一句提及原告未給付保證金40萬元之情？由上堪信原告主張被告已收取保證金40萬元，較為可採。㈥、再按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號判決意旨參照）。　⒈本院審酌被告先於112年10月19日以系爭存證信函通知原告即日終止系爭租約，並限令原告於函到3日內交還系爭房屋，顯然已決意不讓原告繼續使用系爭房屋；被告旋於112年11 月6日自行雇請鎖匠從系爭房屋之後門及電梯門開鎖進入察看，既未通知原告會同，臨去時更請鎖匠換鎖，益顯不欲原告使用之意，否則豈有專業鎖匠只會開鎖、不會上鎖之理，甚至只因一次開鎖即將鎖頭毀壞之理。再觀諸被告換鎖後張貼於門扇之字條內容「黃先生你房租、電費沒繳，房東已更換了鎖頭，請與房東聯絡」（卷第138、191頁），明顯欲以更換鎖頭方式迫使原告主動聯絡處理房租、電費之事，而非臨訟所稱沒有鑰匙可以上鎖、怕鎖頭可能毀壞云云好意。　⒉原告固然仍持有系爭房屋正門（鐵捲門）遙控器，然被告摸黑進入察看時已明知系爭房屋無電可用。原告所欠台電公司電費158,355元，相對於系爭房屋價值及系爭租約租金，及覓得第三人接手經營所可能獲取之利益，原告所欠電費數額實微不足道，以原告資力能輕易繳清復電，甚至入內以臨時發電機開啟鐵捲門亦無不可，然因被告刻意換鎖後，原告已無法入內，遑論操作鐵捲門；兼以原告本即因為虧損而不欲繼續經營酒店，因而順水推舟不再進入，甚至置之不理。是以，被告不願原告繼續占有使用、原告亦無繼續占有使用事實，則原告拒絕繼續給付租金為有理由。　⒊至於目前尚留置在系爭房屋內之沙發椅、茶几等物品，屬於系爭租約第11條「乙方遷出時，如遺留家具雜物不搬者，視為放棄，任由甲方處理，處理費用得由乙方交付之保證金扣除，如有不足負擔之部分，仍應由乙方負擔。」之另一問題，而非應支付租金問題。　　　㈦、系爭租約第9條固然約定「乙方違反約定方法使用房屋、積欠租金達2期者，甲方得終止租約。乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租3倍計算之違約金。」惟基於上開㈤所示審認結果，被告所為終止租約既不合法，則於112年10月20日之際系爭租約仍為有效，即不合於前引第9條約定要件即「終止租約」或「租賃期滿」不交還房屋，縱使兩造間有如上開㈥所示爭議，被告仍不得請求原告支付按房租3倍計算之違約金。準此，被告執系爭公證書為執行名義所主張對於原告之租金債權60萬元、違約金債權60萬元均不存在。㈧、至於被告抗辯原告尚有其他違約情節，姑不論是否為真，乃屬被告得否依系爭租約其他條款或其他法律關係向原告請求賠償之問題，及取得勝訴判決後另行假執行或終局執行之問題，非屬系爭公證書上所載得逕受強制執行之事項，自非系爭執行事件執行名義效力範圍所及。㈨、綜上，原告未積欠租金，被告對於原告並無租金債權存在，又被告終止系爭租約不合法，亦不因此取得系爭租約第9條第1項約定之按房租3倍計算之違約金債權。是被告持系爭公證書聲請強制執行，即無所據。原告依強制執行法第14條第 2項規定，請求本院將系爭執行事件所為強制執行程序予以撤銷，為有理由，應予准許。　四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　陳麗芬以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃庭姍

2025-02-07

SCDV-113-訴-569-20250207-2

羅簡

羅東簡易庭

遷讓房屋

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 113年度羅簡字第445號原告劉雪燕被告徐大安上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年1月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路0段000號6樓之5之房屋全部遷讓返還予原告。被告應自民國114年3月1日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣10,500元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣283,500元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第2項於每屆滿1月時，就該月得請求之金額得假執行。但被告如按月以新臺幣10,500元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限」，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路0段000號6樓之5房屋全部（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）31,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,500 元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國113年12月6日言詞辯論時撤回上開第2項之聲明，並變更第3項聲明為：被告應自114年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,500元等情（見本院卷第78頁），經核屬減縮應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：緣兩造前簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定將伊所有之系爭房屋出租予被告，租金每月10,500元，押金21,000元，因被告承租期間污損系爭房屋，製造異味，導致屢屢遭鄰居投訴，兩造遂合意於113年12月31日終止系爭租約，被告並已繳付至113年12月31日之租金。詎被告屆期仍拒不搬遷，並無權占用系爭房屋，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告應遷讓返還系爭房屋，並應自 114年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利10,500元等語。並聲明：如程序事項變更後聲明所示。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠原告主張其與被告間就系爭房屋訂立系爭租約，約定每月租金10,500元，且兩造合意於113年12月31日終止系爭租約，而被告於期滿後迄未返還系爭房屋等節，業據其提出與系爭租約為證（見本院卷第83至96頁），而被告經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，應視同自認，堪認原告主張之事實為真實。　㈡請求遷讓返還系爭房屋部分　　按系爭租約第14條約定：「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第5條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍及其他登記。」又「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」；「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，民法第450條第1項、第455條前段亦分別定有明文。經查，兩造合意於113年12月31日終止系爭租約，業經本院認定如前，是本件系爭租約即業因兩造合意終止而於113年12月31日消滅，是原告依系爭租約第14條之約定及上開法律規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。　㈢請求相當於租金之不當得利部分：　⒈按系爭租約第14條第3項約定：「承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止。」；同條第4項則約定：「前項金額與承租人未繳清之租金及第5條約定之相關費用，出租人得由第4條第 1項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用。」。又「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。而「承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益。」（最高法院95年度台上字第2244號民事裁判要旨參照）。且按，「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。」（最高法院87年度台上字第1631號民事裁判要旨參照）。　⒉經查，系爭租約業於113年12月31日終止而消滅，業如前述，則被告於系爭租約終止後，即無合法占有系爭房屋之權源，其迄未返還系爭房屋，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，被告無權占有系爭房屋則獲有相當於租金之利益，是原告於系爭租約終止後，依系爭租約第14條第3項及不當得利之法律關係，請求被告自114年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日，按月以兩造約定之月租金10,500元計算相當於租金之不當得利，核屬有理。惟被告於承租時曾繳納押租金2個月共21,000元，且原告迄未返還上開押租金，亦經原告陳明在卷（見本院卷第104頁），依上說明，自應優先抵充相當於租金之不當得利金額，是自114年1月1日起至1 14年2月28日間，共計2個月部分之相當於租金不當得利部分，扣除押租金後，已無餘額，從而，原告請求自114年3月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付10,500元之範圍內，始屬有據，逾此範圍，則無理由。四、綜上所述，原告依系爭租約第14條及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，併請求被告應自114年3月1日起自遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利10,500元，為有理由，應予准許。逾此範圍，則屬無據，應予駁回。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。又主文第2項所示被告按月給付原告10,500元部分，於每屆滿1月時，就該月得請求之金額得假執行。而原告雖為宣告假執行之聲請，然僅在促使法院為此職權之行使，無庸為准駁之諭知。至原告敗訴部分，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。另依職權宣告被告免為假執行之擔保金額。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。因原告主張遷讓返還系爭房屋、給付相當於租金之不當得利，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。是本件給付相當於租金之不當得利分未徵裁判費，僅就遷讓返還系爭房屋部分徵裁判費，故本件訴訟費用應由被告負擔，附此敘明。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　羅東簡易庭　法　官　黃千瑀以上正本係照原本製作。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張雨萱

2025-02-07

LTEV-113-羅簡-445-20250207-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1857號原告高志昆訴訟代理人吳存富律師張立民律師被告簡婧恩（原名簡玉芬）何邦愷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年12月26 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街000號2樓房屋及所含編號 097之附屬停車位，騰空遷讓返還予原告。二、被告簡婧恩應自民國113年8月13日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣7萬7,000元。三、被告簡婧恩應給付原告新臺幣69萬9,292元，及自民國113年 8月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。四、訴訟費用由被告簡婧恩負擔百分之七十五，被告何邦愷負擔百分之二十五。五、本判決於原告以新臺幣50萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣150萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告原起訴聲明第三項：被告簡婧恩應給付原告新臺幣（下同）78萬2,234元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於民國113年12月26日言詞辯論期日當庭變更聲明為下列原告主張（二）所載（見本案113年度訴字第1857號「下稱訴字」卷第69頁）。經核原告上開所為，係基於原告與被告簡婧恩間同一租賃契約之同一基礎事實，而為租金及管理費請求金額之變更，要屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開法條所示，並無不合，應予准許。二、本件被告簡婧恩、何邦愷經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，且核無同法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請及上開規定，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：（一）原告為門牌號碼新北市○○區○○街000號2樓房屋（下稱系爭房屋）及編號097附屬停車位（下稱系爭停車位）之所有權人。原告與被告簡婧恩於111年3月20日就系爭房屋及停車位簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間自11 1年3月20日起至113年3月19日止，每月租金新臺幣（下同）3萬8,500元。嗣於租賃契約屆期後，被告仍持續無權占用系爭房屋及停車位，拒絶搬遷交還予原告，妨害原告對系爭房屋及停車位之使用收益，致原告受有損害，並積欠租金及113年1、2月之管理費。為此，爰依民法第767條第 1項前段規定，請求被告返還系爭房屋及停車位；依系爭租賃契約第13條第3項約定，請求被告簡婧恩按月給付未返還系爭房屋期間之相當月租金額及相當月租金額一倍之違約金共7萬7,000元（計算式：38,500元＋38,500元＝77,0 00元）；依系爭租賃契約第4條約定、民法第179條，請求被告簡婧恩給付積欠之租金及管理費共計77萬6,292元，扣除押租金77,000元後，被告簡婧恩尚應給付原告69萬9, 292元。（二）聲明：　　⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○街000號2樓房屋及所含編號097之附屬停車位，騰空遷讓返還予原告。　　⒉被告簡婧恩應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告7萬7,000元。　　⒊被告簡婧恩應給付原告69萬9,292元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。　　⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告已於相當時期受合法送達通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：（一）原告主張前揭事實，業據其提出系爭房屋之房屋稅繳款書、建物、土地所有權狀、房屋租賃契約書暨停車位照片、系爭房屋及停車位之管理費繳費通知（見本院113年度重司調字第1084號「下稱重司簡調字」卷第17頁至第49頁）。而被告對於原告主張之上開事實，經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪認原告此部分之主張為真。（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1 項、第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。本件原告與被告簡婧恩就系爭房屋及停車位之系爭租賃契約已於113年3月19日屆滿，且未展延或續約，有房屋租賃契約附卷可稽（見重司簡調字卷第23頁至第43頁），依上開規定，被告應將系爭房屋及停車位返還原告，然被告簡婧恩於租期屆滿後仍與其子即被告何邦愷繼續占有使用系爭房屋及停車位，自屬無占有之正當權源，侵害原告系爭房屋及停車位之所有權，故原告依上開規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及停車位，為有理由，應予准許。（三）又按系爭租賃契約第十三條第（一）、（三）項約定：「（一）租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。（三）承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金金額外，並請求相當月租金金額一倍之違約金至返還為止」（見重司簡調字卷第33頁），而如前述，系爭租賃契約既於113年3月19日屆滿，被告簡婧恩仍繼續占有使用系爭房屋，原告依系爭租賃契約第十三條第（三）項約定，請求被告簡婧恩給付自起訴狀繕本送達翌日即113年8月13日（見本院113年度訴字第1857號卷第31 頁）起至遷讓返還系爭房屋暨停車位之日止，按月給付原告相當月租金金額及相當月租金金額一倍之違約金共7萬7 ,000元（計算式：38,500元＋38,500元＝77,000元），自屬有據。（四）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，此為民法第179條前段所明文。又按系爭租賃契約第四條、第六條第（一）項分別約定：「承租人每月租金為新臺幣38,500元整...並於...20日前支付，不得藉任何理由拖延或拒納」、「管理費由承租人負擔剩餘尾款房屋每月3,146元」（見重司簡調字卷第29頁），再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631 號判決意旨參照）。查原告主張被告簡婧恩積欠自租約到期即113年3月往前算20期之租金，及113年1、2月管理費未給付，並由原告繳納，有收據在卷可考（見重司簡調字卷第49頁），經以押租金7萬7,000元抵充後，被告簡婧恩尚有租金及管理費共計69萬9,292元未清償（計算式：「3 8,500元×20期＋3,146元×2月」－77,000元＝699,292元），被告簡婧恩未到庭提出爭執，依上開規定，原告請求被告簡婧恩給付上開金額及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算利息，亦屬有據。（五）綜上所述，原告依民法第767條第1項前段請求被告將系爭房屋及停車位騰空遷讓返還原告；依系爭租賃契約第十三條第（三）項約定，請求被告簡婧恩自113年8月13日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月給付7萬7,000元；依系爭租賃契約第四條約定、民法第179條規定，請求被告簡婧恩給付69萬9,292元，及自113年8月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，皆有理由，自應准許。又原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳囿辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　董怡彤

2025-02-06

PCDV-113-訴-1857-20250206-2