遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第763號 上 訴 人 廖鵬意 訴訟代理人 王子豪律師 複代理人 曾秉浩律師 被上訴人 何博雅 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1 月17日臺灣新北地方法院111年度訴字第2550號判決提起上訴， 經本院於114年1月14日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於命上訴人給付超過新臺幣參萬零捌佰參拾伍元部分， 及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由上訴人負擔千分之八，餘由被上訴人負擔 。 　　事實及理由 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件被上訴人起訴之訴訟標的法律關係，固經原審整理為無權占有、租賃契約及不當得利等法律關係，於本院審理期間於民國113年9月27日更正其陳述，確認請求之法律關係為民法第767條第1 項前段、第179條及兩造間於110年9月1日就上訴人承租被上訴人所有新北市○○區○○路00巷00○0號3樓房屋(下稱系爭租屋)所簽訂租賃契約（下稱系爭租約）第4條、第12條（見本院卷第280頁）。又於同年10月25日將原先代墊管理費新臺幣（下同）1萬元之返還請求，以該金額實際為上訴人未經其同意自應交付其之租金中扣除為由，更正為租金之請求（見本院卷第319頁）。至其餘代墊費用1萬335元部分則包含先位請求111年7至10月管理費4,000元，電費4,232元、瓦斯444元、水費420元、執行費1,012元、查詢調查費650元，備位請求維修系爭房屋費用2萬7,000元、遭上訴人檢舉逃漏稅衍生費用共計4萬1,683元（108年度3424＋109年度8221＋110年度19504＋111年度10534=41683）及一審訴訟費用4萬105元，倘准許請求之代墊費用金額逾1萬335元者，則不請求（見本院卷第396頁。從而，被上訴人在原判決主張以押租金已扣抵部分，因還原上述待請求之費用項目，且何者得扣抵押租金尚屬未明，自應以被上訴人未扣抵押租金論）。因被上訴人自始均主張同一事實理由，未變更訴訟標的，其在訴訟中之更正均屬法律上陳述之補充，依上開說明，應為法之所許，附此敘明。 二、被上訴人主張：上訴人與伊簽訂系爭租約，承租伊所有系爭 房屋，雙方約定上訴人之租期2年，自110年9月1日起至112年8月31日止，每月應付租金2萬2,000元，管理費、電費、水費、瓦斯費等費用均由上訴人自行負擔。詎上訴人僅交付押金4萬4,000元及至111年7月之租金，其餘各期房租均未繳付，迄111年10月31日止，已達3個月，共計欠繳租金6萬6,000元。又未經伊同意，以代繳管理費為由，自行自109年7月1日、110年1月1日、同年7月1日、111年1月1日、同年7月1日應付租金中各扣取2,000元，遲不交付予伊，亦另積欠租金1萬元。伊因上訴人積欠租金遲不繳清，以起訴狀繕本送達上訴人為終止租約之意思表示，系爭租約已於111年10月31日終止。上訴人於系爭租約終止後，竟遲未返還系爭房屋，自應遷空後，返還伊系爭租屋。且在占用系爭房屋期間，無法律上原因取得每月相當於租金2萬2,000元之不當得利，致伊受有損害，應負返還無權占有系爭房屋期間不當得利之責。再者，上訴人於租期終止前，應自行負擔①111年7至10月管理費4,000元，②電費4,232元、③瓦斯費444元、④水費420元未支付，而由伊代墊；且在本件與伊訴訟，致伊支出⑤執行費1,012元、⑥查詢調查費650元；復因上訴人破壞系爭房屋，致伊⑦墊付2萬7,000元維修損壞部分；檢舉伊逃漏租賃所得稅，⑧衍生費用4萬1,683元；⑨原審裁判費用4萬105元（合稱①至⑨費用），均應由上訴人負擔。並就①至⑨費用請求，將其中①至⑥之請求列為先位；⑦至⑨等為備位，在1萬335元之範圍內由本院審酌是否有理由等情。爰依民法第767條第1項前段、第179條及系爭租約第4條、第12條，求為命上訴人將系爭租屋騰空遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人8萬6,335元，及自111年11月1日起至遷讓返還系爭租屋之日止，按月給付被上訴人2萬2,000元之判決。原審為上訴人不利之判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 三、上訴人則以：伊於111年8、9、10月間新冠肺炎疫情十分嚴 峻，且伊當時未施打任何疫苗，為避免外出有染疫喪命或感染重症之風險，曾與被上訴人約定，由被上訴人至系爭租屋處收取租金，伊亦早已備好租金待被上訴人收取。被上訴人明知上情，卻遲未向伊收取租金，並藉故終止系爭租約。伊早已於同年10月20日遷空返還系爭租屋，被上訴人尚為返還該屋之請求，並無理由。再者，伊為被上訴人代墊對講機及熱水器修理費用，被上訴人皆尚未返還伊，伊自得對被上訴人之請求主張同時履行抗辯權及抵銷等語，資為抗辯，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。 四、查，被上訴人於110年9月1日以原租賃契約（自108年8月16 日起至110年8月31日止）之條件，與上訴人續訂系爭租約，租期2年，自110年9月1日起至112年8月31日止，每月租金2萬2,000元。上訴人尚未將自111年8月起迄遷出系爭房屋之日止之租金交付被上訴人，然於同年10月20日已遷出系爭租屋，被上訴人於同日取得系爭租屋之占有。上訴人先前曾代墊熱水器維修費用1,000元及對講機維修費用4,500元，共計5,500元，有兩造關於系爭租屋於108年8月7日所訂立租約、系爭租約、抬頭為「致承租者廖鵬意小姐」聲明書（下稱聲明書）、記載「啟廖鵬意：於111年10月20日下午5點進行房屋點交，終止租約。押租金暨費用爭議於民事訴訟中由法官定奪」等內容之便條紙等件可資佐據（見本院卷第379至384、385至390、327、123頁），兩造並不爭執（見本院卷第397頁），堪認為真實。 五、被上訴人主張上訴人積欠租金及①至⑨費用，無權占有系爭系 爭租屋，分別負有給付及返還之責等節，為上訴人否認，並以前詞為辯，經查： （一）系爭租約之終止 　　　上訴人自承：被上訴人於111年9月1日曾以通訊軟體LINE 向其表示，若被上訴人當日未收受租金、代墊管理費及租金憑單扣繳費用，即解除契約，並要求其於同月30日搬離系爭租屋等語（見本院卷第339頁），且有於「（西元）2022年9月1日」（即111年9月1日）傳送聲明書之通訊軟體LINE對話紀錄（下稱對話紀錄）附卷足稽（見本院卷第327頁）。參以該聲明書以手寫方式記載「如於9/1未收到足額租金暨費用，即刻解除租約，請於9/30前搬離，並將房屋完整歸還，恢復原狀」之內容，於顯示在上訴人之對話紀錄時，應為上訴人了解，依民法第94條規定：「對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力」，被上訴人上開之意思表示自已到達上訴人無疑。又上訴人尚未將自111年8月起迄遷出系爭房屋之日止之租金交付被上訴人如上述。復參照系爭租約第十四條約定：「甲（即被上訴人）乙（即上訴人）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件，甲方得隨時解約收回房屋」（見本院卷第389頁）。因系爭租約具有提供上訴人一定期間持續居住於系爭租屋之目的，性質上為繼續性契約，且係已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上應以終止之方法消滅其契約關係，故系爭租約上開約定所謂「解約」一語，應解為「終止契約關係」。因此，被上訴人本於上開得終止系爭租約之事由並以聲明書表示終止該契約之意思表示，於上訴人收到該聲明書之訊息，即發生終止系爭租約之效力。雖上訴人辯稱係因111年間新冠肺炎疫情嚴峻，其當時因未施打任何疫苗，為避免外出有染疫喪命或感染重症風險，遂與被上訴人約定，租金應由被上訴人至系爭租屋處向其收取租金，且其亦早已備好租金待被上訴人收取，被上訴人明知上情，卻遲不向其收取租金，應不可歸責於其，被上訴人並無終止契約事由云云，並提出載有「合約上有打要轉帳嗎？一開始租屋是沒疫情，給妳方便才轉帳給妳，現在疫情嚴重，我沒有打疫苗，不想到密閉空間轉帳給妳曾（應為「增」字之誤繕）加染疫風險，要妳來收房租合情合理」內容之對話紀錄為據（見本院卷第63頁）。然上開對話紀錄內容之語意，應係上訴人不願出外轉帳，單方要求被上訴人至系爭租屋處收取，並非兩造間之合意。且依民法第314條規定：「清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之」。因本件租金之支付，並非特定物之給付，且上訴人亦未舉證證明有因其他習慣，或得依債之性質、其他情形有另為決定之必要，依法自應向被上訴人之住所地為給付，是項所辯，要非可採。 （二）系爭租屋之返還　　　 　　　被上訴人自陳：上訴人於111年10月20日即已遷離，其有進屋內，雙方於該日點交等語（見原審卷第21頁；本院卷第317頁）。因此，上訴人現已無無權占有系爭租屋之事實。按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物（最高法院29年渝上字第1061號判例意旨參照）。被上訴人主張上訴人應騰空返還系爭租屋云云，自屬未合。 （三）積欠租金之請求 　 1、上訴人對於被上訴人主張上訴人僅交付押金4萬4,000元及 至111年7月之租金，自同年8月1日起即未繳付租金，並不爭執。又被上訴人終止系爭契約之意思表示於同年9月1日發生效力，已如上述。且系爭租約之月租金為2萬2,000元，有該契約在卷（見本院卷第387頁），堪認系爭租約之租期至同年8月31日止，即不再發生效力，上訴人原僅積欠8月1日至同月31日之1 個月租金2萬2,000元。再者，被上訴人於同年9月1日寄發聲明書訊息與上訴人。該聲明書除表明終止系爭租約之意思表示外，並記載：「尚欠8月份租金（扣除對講機維修費$4500）$17,500」，有對話紀錄足按（見本院卷第327頁），可見被上訴人於同日以上開租金債權與上訴人代墊對講機維修費用債權表示抵銷。兩造復對於上訴人曾於租期中代墊對講機維修費用4,500元乙事不爭執如上述。當時因兩造互負上開債務，給付種類相同，並均屆清償期，依民法第334條規定，被上訴人之抵銷自生效力。被上訴人主張其得向上訴人請求積欠租金1萬7,500元（00000－0000=17500），應屬有據。逾此部分被上訴人尚請求上訴人給付同年9月、10月之月租金部分，因系爭租約業已終止，自不足取。 　 2、上訴人自陳：兩造於簽訂系爭租約時，被上訴人向其表明 系爭租屋之管理費僅半年4,000元。然於109年7月間，系爭租屋之管理費調漲為半年6,000元，其旋即與被上訴人商討如何處理，並於墊付後，由應繳管理費該月租金中自行扣取2,000元之租金等語（見本院卷第225頁）。則在系爭租約租期中，上訴人主動扣取租金2,000元者，應為111年1月1日及同年7月1日，被上訴人主張上訴人應給付該2個月積欠租金額4,000元（20002=4000），為有理由。被上訴人逾此部分，尚請求109年7月1日、110年1月1日、同年7月1日之遭上訴人自行扣取之租金額共計6,000元（20003=6000）部分，因非屬系爭租約中所產生之租金，自不得請求。上訴人固就其主動扣取租金行為，辯稱：係取得被上訴人同意始為之云云，惟被上訴人曾質疑上訴人為何於110年7月1日之租金額中主動扣款2,000元，有對話紀錄可參（見本院卷第191頁），上訴人所稱兩造間達成合意，已屬有疑，此外，上訴人並未就扣款已達成合意，舉證以明，是項抗辯，亦不足取。 　 3、綜上，被上訴人得向上訴人請求給付積欠租金額為2萬1,5 00元（17500＋4000=21500）。 （四）相當於租金損害請求 　　　系爭租約於111年9月1日即為被上訴人終止，且上訴人於 同年10月20日已自系爭租屋遷離，均如上述。是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自同年11月1日起至遷讓返還系爭租屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之損害2萬2,000元云云，因上訴人在該期間並未占有系爭租屋，被上訴人此部分主張，顯無理由。 （五）①至⑨費用請求 　 甲、先位就①至⑥費用請求部分　　　 　 1、被上訴人主張上訴人未依約負擔①111年7至10月管理費4,0 00元，而由其墊付，自應負返還之責乙節，有111年12月5日由管理委員會財務委員所寄發，內容為「預計111年12月14日（三）晚上8點到府，收取111年下半年管理費」之訊息可證（見本院卷第403至404頁）。因同年下半年管理費應於7月間交付，當時系爭租約尚未經被上訴人終止，且上訴人尚未遷離系爭租屋如上述。再者，依系爭租約第十九條約定，管理費應由上訴人負擔，有該租約可參（見本院卷第390頁），被上訴人該部分主張，應認有據。 　 2、系爭租屋於111年8月12日起至10月16日計算電費期間，應 繳付②電費4,232元，有電費繳費通知單可按（見本院卷第97頁）。惟系爭租約於同年9月1日即終止如上述，故上訴人固依系爭租約約定應負擔租期中之電費（見本院卷第390頁），但應僅就上開計費期間之8月12日起至同月31日止負擔電費費額，始屬合理。因此，被上訴人主張上訴人應支付電費1,282元（423220/20＋30＋16=1282，元以下四捨五入），逾此部分電費之請求，為無理由，不應准許。 　 3、系爭租屋於111年10月間計費期間，應繳③瓦斯費444元， 有瓦斯費催繳通知單在卷（見本院卷第101頁）。然系爭租約於同年9月1日即終止，是上訴人無庸負擔系爭租屋該期間之瓦斯費用，被上訴人該部分之請求，自屬不合。 　 4、系爭租屋於111年8月6日起至10月5日計算水費期間，應繳 付④水費420元，有水費通知單可參（見本院卷第99頁）。惟系爭租約於同年9月1日即終止。上訴人固依系爭租約約定應負擔租期中之水費（見本院卷第390頁），但僅應負擔上開計費期間之8月6日起至同月31日止之水費。因此，被上訴人主張上訴人應支付水費179元（42026/26＋30＋5=179，元以下四捨五入），逾此部分水費之請求，應為無據，不應准許。 　 5、被上訴人以其為強制執行上訴人財產，在臺灣新北地方法 院112年度司執字第45469號事件支付⑤執行費1,012元、⑥查詢調查費650元，主張上訴人應負有給付之責云云。且提出同法院自行繳納款項收據及財政部北區國稅局債權人查調債務人財產及所得資料查詢服務費收據聯為據（見本院卷第323頁）。惟兩造於系爭租約並未約定上訴人應負擔被上訴人支出之強制執行費用及調查費用，此部分主張，顯不可採。 　 6、綜上，上開被上訴人先位請求部分，其得請求5,461元（ 管理費4000＋電費1282＋水費179=5461） 　乙、備位就⑦至⑨費用請求部分 　 1、按預備訴之合併，法院應依原告所列聲明及訴訟標的順序 ，依次審理之，必先位之訴無理由時，始得就預備之訴調查裁判。倘法院審理結果，認原告先位之訴一部有理由，一部無理由，則相排斥之備位之訴，固不能併為裁判；惟如先位之訴性質上為數宗訴訟之同種類、相互獨立訴訟標的之單純合併型態，法院就該先位之訴之數宗訴訟合併為判決時，何者勝訴，何者敗訴，仍應分別就各訴之內容定之，以作為是否就備位之訴併為裁判之依據（最高法院112年度台上字第73號判決意旨參照）。因被上訴人在1萬335元之範圍內，為①至⑨費用之請求，雖將①至⑥費用請求列為先位，⑦至⑨列為備位，且先位若逾1萬335元，即不就備位審理，惟被上訴人先備位請求並非相互排斥關係，且其先位請求部分未逾1萬335元如上述，自應就備位部分審酌，附此敘明。 　 2、被上訴人以上訴人返還系爭租屋，並未回復原狀，致其墊 付⑦維修費用2萬7,000元，主張上訴人應負給付之責云云，且提出影片截圖、訴外人漢瀧興業有限公司追加減單為據（見本院卷第219、220頁）。惟上訴人自承兩造於111年10月20日完成系爭租屋之點交等語（見本院卷第317頁），此外，並未見被上訴人有當場保留其請求權利之跡證，可見上訴人於清空系爭租屋後，得被上訴人之允准，始得遷離，其主張上訴人未盡回復原狀義務云云，已屬有疑。被上訴人雖提出影片說明系爭租屋天花板破損，廚具及地板都未清潔等情形（見本院卷第395頁），惟為上訴人否認，辯稱天花板破損係因地震導致等語。上訴人復無法更舉證影片所攝時間即為上訴人遷離時，以此確認上訴人在租期間有何破壞系爭租屋之行為，是被上訴人之主張並無證據證明，應不可採。 　 3、被上訴人以上訴人檢舉其逃漏租賃所得稅，致伊額外應支 付⑧衍生費用4萬1,683元，故請求上訴人應給付該筆費用，並提出財政部108、109、110、111年度綜合所得稅核定稅額繳款書為證（見本院卷第322頁）。然系爭租約於第十五條約定「房屋之捐稅由甲方（即被上訴人）負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔」（見本院卷第389頁），被上訴人之租賃所得應課稅負，應與上訴人無涉，故依約應由被上訴人自行負擔。且上訴人檢舉被上訴人逃漏稅捐，亦非系爭租約所定違約事項，被上訴人此部分請求，顯與約定不合。 　 4、被上訴人以上訴人依約應負擔其因上訴人違約涉訟所繳納 之訴訟費用，並就其在原審支付裁判費4萬105元，上訴人自應負責賠償云云，執為主張，提出原審自行繳納款項收據為證（見本院卷第324頁）。依系爭租約第十二條約定：「乙方（即上訴人）若有違約情事，…，如甲方（即被上訴人）因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」。經查，本件係因上訴人違約未按時繳納租金致兩造涉訟，已如上述。是被上訴人為提起訴訟已繳付一審裁判費4萬105元，上訴人依約負有賠償責任，被上訴人是項主張，應屬有據。惟上訴人先位部分已准許請求5461元，故此部分請求應僅得再請求4874元（00000－0000=4874）。 　 5、綜上，被上訴人備位請求部分得請求4,874元。 　丙、被上訴人就①至⑨費用部分得請求1萬335元（5461＋4874=10 335）。 六、本件上訴人以其先前曾代墊熱水器維修費用1,000元，與被 上訴人之請求為抵銷，惟未指定就積欠之租金債務抑或①至⑨費用請求債務為抵銷。依民法第321條、322條第2款規定，清償人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，未為指定其應抵充之債務者，倘債務均已屆清償期，以債務之擔保最少者，儘先抵充。本件上訴人同時積欠租金債務及①至⑨費用，且該等債務均屆清償期，但因上訴人積欠租金部分，尚有被上訴人持有押金4萬4,000元可供擔保，故應與被上訴人之①至⑨費用請求部分抵銷，始屬適法，因此，被上訴人關於①至⑨費用請求之額度於抵銷後，應為9,335元（00000－0000=9335）。上訴人雖另以曾代墊對講機維修費用4,500元，要與被上訴人之請求金額抵銷云云，惟被上訴人已先於111年9月1日以上訴人積欠之租金債權抵銷如上述，是項抵銷抗辯，自不可取。 七、綜上所述，被上訴人依系爭租約第4條、第12條，請求上訴 人給付3萬835元（21500＋9335=30835），為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就上開不應准許部分所為上訴人敗訴之判決，自有未合，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。至上開應予准許部分，原審所為命上訴人給付之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，併求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 八、兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認於判決結果無 礙，爰不一一論述。又被上訴人於本件準備程序終結後，復主張其1萬335元聲明範圍係其以押租金4萬4,000元、代墊款4萬9,500元扣抵⑧衍生費用4萬1,683元；①111年7至10月管理費4,000元；廚房檯面破損更換費用9,000元；郵局調查費100元；②電費4,232元、③瓦斯費444元、④水費420元，合計5萬9,878元後，所請求之金額（見本院卷第399頁）。然被上訴人並未於準備程序中主張上開扣抵內容，於言詞辯論期日時，自不得主張（民事訴訟法第276條第1 項本文參照），不在審理範圍，爰未為審酌，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　 　　　　　　　　　　　審判長法　官 周美雲 　　　　　　　　　　　　　　法　官 汪曉君 　　　　　　　　　　　　　　法　官　古振暉 正本係照原本作成。 被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖逸柔