交付房屋
臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第2320號
原 告 萊爾富國際股份有限公司
法定代理人 李文明
訴訟代理人 葉穰嫻
被 告 薛世榮
薛陳美玉
薛曉暐
上三人共同
訴訟代理人 黃勃叡律師
上列當事人間請求交付房屋等事件，本院於民國113年11月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣1,180,000元，及自民國113年7月20
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣393,333元為被告供擔保後，
得假執行；但被告如以新臺幣1,180,000元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為經營便利商店，向被告承租彰化縣○○市○○
○街00號、41號、43號、45號之1樓建物(下稱系爭房屋)，並
於民國112年4月26日簽立不動產租賃契約(下稱系爭租約)，
約定租賃期間自113年6月10日起至128年6月9日止，被告應
於113年5月1日前交付系爭房屋，原告依約提供定金新臺幣
（下同）118,000元（下稱系爭定金），並經被告簽立收據
。詎料被告於系爭租約成立之後，將系爭房屋交予訴外人全
家便利商店股份有限公司經營超商使用，屆期未履行交付系
爭房屋之義務，原告於113年5月13日以存證信函向被告催告
限期履行交付系爭房屋之義務，經被告於翌日收受後未果，
為此原告依系爭租約第2條約定、民法第423條規定提起先位
之訴，請求被告交付系爭房屋予原告，惟如被告已無法依約
交付系爭房屋予原告，因係可歸責於被告所致之給付不能，
則依系爭租約第3條第2項違約定金之約定提起備位之訴，請
求被告返還10倍定金即最低損害賠償額之預定1,180,000元
（計算式：118,000元×10＝1,180,000元）予原告，並聲明：
㈠先位聲明：被告應將系爭房屋交付予原告；原告願供擔保
，請准宣告假執行。㈡備位聲明：被告應給付1,180,000元予
原告，並自繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計
算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋已交付他人使用，已無再交付予原告使
用之可能。而系爭租約第3條第2項約定之系爭定金118,000
元性質上應為立約定金，縱認性質上係違約定金，原告因被
告不履行所生之損害，與約定返還10倍定金之金額顯不相當
，應認過高金額部分係價金「一部先付」。又返還10倍定金
之約定應屬違約金，即損害賠償總額之預定，僅其計算方式
為「10倍定金」，因原告並未於系爭房屋著手為進行任何裝
潢、宣傳、招募工作人員等開業準備，原告亦可尋找其他地
點開設超商，自兩造簽約迄至被告悔約時，原告並無任何損
害，故無填補之必要，縱認原告有損害，約定返還10倍定金
之違約金顯然過高，應依民法第252條之規定酌減等語資為
抗辯，並聲明：㈠原告先、備位之訴及假執行之聲請均駁回
。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
㈠兩造於112年4月26日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租
系爭房屋，租賃期間自113年6月10日起至128年6月9日止，
被告應於113年5月1日前交付系爭房屋予原告，且原告已於
系爭租約成立之時交付定金118,000元予被告，惟被告於系
爭租約成立後，將系爭房屋交予訴外人全家便利商店股份有
限公司經營超商使用，已無法依約交付系爭房屋予原告等情
，此有原告提出之系爭租約、公證書、系爭房屋現況照片、
系爭房屋之建物第一類謄本、財政部稅務入口網查詢結果在
卷可稽（見本院卷第15至31、103至105、111、119至126頁
），且為兩造所不爭執，堪信為真正。
㈡原告先位請求被告交付系爭房屋予原告部分
按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。又系爭租約第2條第2項約定「甲
方（即被告）同意於113年5月1日前交付出租賃標的物...」
。惟按租賃契約成立後，依民法第423條之規定出租人固負
交付租賃物於承租人之義務，惟此僅為出租人與承租人間債
之關係，出租人違反此項義務而將租賃物租與他人，並經交
付時，則其交付租賃物之義務，即已不能履行，承租人對於
出租人，祇能依民法第226條第1項請求賠償損害，不得再行
請求交付租賃物（最高法院40年台上字第599號判決意旨參
照）。查兩造於112年4月26日簽訂系爭租約，約定由原告向
被告承租系爭房屋，被告應於113年5月1日前交付系爭房屋
予原告，惟被告於系爭租約成立後，將系爭房屋交予訴外人
全家便利商店股份有限公司經營超商使用，已無法依約交付
系爭房屋予原告等情，業如前述，是被告就其交付租賃物之
義務，已陷於給付不能而無法履行，則原告依系爭租約第2
條約定、民法第423條規定，請求被告交付系爭房屋予原告
，即屬無據。
㈢原告備位請求被告給付1,180,000元予原告部分
⑴按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約
履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責
於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還
。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時
，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責
於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法
第249條定有明文。又立約定金係在契約成立前交付之定金
，用以擔保契約之成立；違約定金為供契約不履行損害賠償
之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定；違約金則係
除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總
額；性質各不相同（最高法院106年度台上字第480號判決意
旨參照）。另違約定金（民法第249條所規定之定金之一種
）之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之
擔保，為最低損害賠償額之預定，故違約定金屬於要物契約
。違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行
債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外
，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定（民法第250
條參照），屬於諾成契約。兩者在性質上顯有不同（最高法
院98年度台上字第710號判決意旨參照）。
⑵查系爭租約第3條第2項約定：「乙方（即原告）應於本契約
簽訂之時交付甲方（即被告）定金118,000元整，並於甲方
交付租賃標的物時，依序抵作保證金及租金，如有不足額者
，乙方應按本契約之約定，另為給付。甲方如不能依約交付
租賃標的物予乙方者，應拾倍返還定金予乙方。」，可知兩
造約定原告應於系爭租約成立時交付系爭定金予被告，並約
定被告如不能依約履行交付系爭房屋予原告之義務時，即應
返還10倍定金予原告，足見系爭定金之交付，係在強制系爭
租約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，則原告主張系
爭定金性質上係屬違約定金，返還10倍定金係最低損害賠償
額之預定，自屬有據。至被告雖抗辯系爭定金性質上為立約
定金，惟系爭定金之交付既在系爭租約成立之時，顯非用以
擔保系爭租約之成立，被告此部分之抗辯，洵屬無據。另被
告抗辯返還10倍定金之約定應屬違約金，即損害賠償總額之
預定，僅其計算方式為「10倍定金」，然系爭租約第3條第2
項約定「交付定金」、「返還10倍定金」，均係使用「定金
」之文字，文義上顯與違約金不符，又該條項之約定係以交
付定金為先決要件，係要物契約，亦與違約金之約定係諾成
契約有別，況系爭定金性質上係屬違約定金，已如前述，而
收受該定金之一方違約之效果即應返還該10倍定金予交付定
金之他方，則返還該10倍定金即係兩造關於違約定金約定內
涵之一部，自無從割裂認定「返還10倍定金」之約定為違約
金，則被告此部分之抗辯，亦屬無據。
⑶次按約定之違約定金，除交付違約定金之當事人證明其所交
付違約定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例，得
認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部
先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分
之先付價金，以求公平外，並無民法第252條違約金酌減之
規定（最高法院98年度台上字第710號判決意旨參照）。系
爭租約第3條第2項約定之系爭定金係屬違約定金，已如前述
，依前揭判決意旨，交付違約定金之一方如能證明其所交付
違約定金過高，而與收受定金之他方所受損害顯不成比例，
得認交付定金之一方所交付過高金額部分已非違約定金，而
係價金之一部先付，交付定金之一方得請求返還該超過相當
比例損害額部分之先付價金，足見得主張交付之違約定金過
高而屬價金一部先付之人，係交付違約定金之一方，則系爭
違約定金既係由原告交付，僅原告得主張系爭違約定金過高
而屬價金一部先付，被告自無從代原告為此部分之主張，則
被告抗辯系爭違約定金過高而屬價金一部先付，自難憑採。
⑷又按民法第249條第3款規定：契約因可歸責於受定金當事人
之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金
。本條項所定之加倍返還定金，屬損害賠償性質。債務人如
為受定金之當事人，債權人若不能證明其所受之損害時，即
得依此規定向債務人為加倍返還定金之請求（最高法院103
年度台上字第2623號判決意旨參照）。系爭租約第3條第2項
約定之系爭定金係屬違約定金，返還10倍定金即最低損害賠
償額之預定，已如前述，本件被告於系爭租約成立後，將系
爭房屋交予訴外人全家便利商店股份有限公司經營超商使用
，係因可歸責於己之事由，致不能依約履行交付系爭房屋予
原告之義務，則原告依系爭租約第3條第2項約定，請求被告
給付10倍定金即1,180,000元（計算式：118,000元×10＝1,18
0,000元），應認有據。
⑸至被告雖主張原告並未於系爭房屋著手為進行任何裝潢、宣
傳、招募工作人員等開業準備，原告亦可尋找其他地點開設
超商，自兩造簽約迄至被告悔約時，原告並無任何損害，故
無填補之必要，縱認原告有損害，約定返還10倍定金之違約
金顯然過高，應依民法第252條之規定酌減等語，然系爭租
約第3條第2項係關於違約定金之約定，並非違約金，自無民
法第252條違約金酌減規定之適用，又其中返還10倍定金之
約定即最低損害賠償額之預定，原告自無庸證明其受有損害
，即得依此約定向被告為返還10倍定金之請求，則被告此部
分之抗辯，亦無可採。
㈣再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、
第203條分別定有明文。本件原告備位請求被告給付1,180,0
00元，係以給付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，
則其請求自起訴狀繕本送達翌日（即113年7月20日）起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬正當。
四、綜上所述，原告依系爭租約第2條約定、民法第423條規定，
先位請求被告交付系爭房屋予原告，為無理由，應予駁回。
原告依系爭租約第3條第2項約定，備位請求被告給付1,180,
000元，及自113年7月20日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息，為有理由，應予准許。
五、原告先位之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，
應併予駁回。兩造就備位之訴分別陳明願供擔保請准宣告假
執行、免為假執行，與民事訴訟法第390條第2項、第392條
第2項之規定核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證
據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另逐一論
述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中 華 民 國 113 年 12 月 23 日
民事第四庭 法 官 林依蓉
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 23 日
書記官 黃英寬
TCDV-113-訴-2320-20241223-1