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訴
臺灣新北地方法院

分割共有物

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1120號 原 告 段盈吉 訴訟代理人 黃銀河律師 被 告 葉毓秋 葉煌龍 葉美玉 原籍設新北市○○區○○路000號 劉偉倫 劉曉晴 葉石貴 葉富民 葉旻琪 葉佳臻 葉明智 葉明春 葉榮輝 葉永樹 葉維泉 葉秉豐 葉秀芳 朱張榮妹 上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國113年1月20日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告未○○、申○○應就其等之被繼承人午○○於新北市○○區○○段 000地號土地之權利範圍公同共有二分之一部分辦理繼承登 記。 二、兩造共有坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍：一 分之一）分由原告取得，並由原告補償被告寅○○新臺幣柒佰 壹拾玖萬壹仟捌佰零參元、補償新臺幣壹仟零貳拾柒萬肆仟 零肆元與附表編號3之被告公同共有。 三、訴訟費用由原告負擔二十分之三、被告寅○○負擔二十分之七 ，餘由附表編號3之被告連帶負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　本件附表編號3之被告卯○○、子○○、未○○、申○○、丁○○、丑○ ○、庚○○、己○○、壬○○、辛○○、辰○○、丙○○、巳○○、癸○○、 戊○○、甲○○○均未於言詞辯論期日到場，被告寅○○未於最後 言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情 形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠兩造共有坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地） ，原告應有部分為3/20、原告之母親即被告寅○○之應有部分 為7/20，其餘被告則公同共有1/2，詳如附表所示。原告爰 依民法第823條、第824條請求裁判分割系爭土地。因系爭土 地上有原告所有新北市○○區○○段000○號、門牌號碼新北市○○ 區○○路000號建物（下稱系爭建物）坐落其上，而原告與被 告寅○○就系爭土地之應有部分合計占1/2比例，若將系爭土 地原物分配各共有人，除原告與寅○○外，其他共有人16人只 能分配到2.325平方公尺，不到1坪，無法作為建築使用，並 無經濟效益。故原告主張將系爭土地原物全部分配於原告， 原告再以鑑定之價金補償各共有人，以符社會經濟效益。 　㈡系爭土地之共有人午○○業經臺灣高雄少年及家事法院於民國1 13年4月30日以112年度亡字第37號民事裁定於111年5月1日 下午12時死亡，其繼承人為其子女即被告未○○、申○○，且均 未拋棄繼承，故其等應就系爭土地午○○之權利範圍公同共有 1/2部分辦理繼承登記。 　㈢並聲明： 　1.被告未○○、申○○應就其等之被繼承人午○○於系爭土地之權利 範圍公同共有1/2部分辦理繼承登記。 　2.兩造共有系爭土地應予分割，由原告分得系爭土地全部，原 告以鑑定之價金補償被告。 二、被告寅○○以：同意分割系爭土地，且同意原告之分割方案。 三、被告卯○○、子○○、未○○、申○○、丁○○、丑○○、庚○○、己○○、 壬○○、辛○○、辰○○、丙○○、巳○○、癸○○、戊○○、甲○○○均經 合法通知，皆未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲 明或陳述。 四、查系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分（權利範圍）如附 表所示，又系爭土地目前登記之共有人午○○已經臺灣高雄少 年及家事法院於113年4月30日以112年度亡字第37號民事裁 定於111年5月1日下午12時死亡，午○○之繼承人為其子女即 被告未○○、申○○，均未拋棄繼承，且尚未就系爭土地午○○之 權利範圍部分辦理繼承登記。又被告寅○○為原告之母親。系 爭土地上有原告所有已辦保存登記之系爭建物坐落其上。以 上事實，為兩造所未爭執，並有原告所提系爭土地登記第一 類謄本、系爭建物登記第一類謄本、臺灣高雄少年及家事法 院112年度亡字第37號民事裁定、午○○之繼承系統表及除戶 戶籍謄本、未○○及申○○之戶籍謄本、臺灣高雄少年及家事法 院113年9月10日高少家秀字第1130013470號函、兩造戶籍資 料等件在卷可證（見本院訴字卷第299至309頁、第193頁、 第215至216頁、第291至295頁、第285頁，及限閱卷內兩造 戶籍資料），而堪認定。 五、本院之判斷： 　㈠關於原告請求辦理繼承登記部分：　 　1.按民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之 　　判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者， 　　應經登記，始得處分其物權。」。又分割共有物，性質上為 處分行為，依民法第759條規定，共有不動產之共有人中有 人死亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，固不得分割共有 物。惟於訴訟中，請求已死亡之共有人之繼承人辦理繼承登 記，並合併對其繼承人及其餘共有人為分割共有物之請求， 不但符合訴訟經濟原則，亦與民法第759條之旨趣無違。此 有最高法院69年台上字第1012號裁判要旨、最高法院70年度 第2次民事庭會議決定㈡可參。 　2.原告本件起訴請求裁判分割兩造共有之系爭土地，惟查其中 共有人午○○已經臺灣高雄少年及家事法院於113年4月30日以 112年度亡字第37號民事裁定於111年5月1日下午12時死亡， 午○○之繼承人為其子女即被告未○○、申○○，均未拋棄繼承， 惟其等迄未就系爭土地午○○之權利範圍部分辦理繼承登記， 業如前述。是原告於本件並訴請午○○之繼承人即被告未○○、 申○○應就系爭土地午○○之權利範圍公同共有1/2部分辦理繼 承登記，以利進行分割一節，依上說明，為有理由，應予准 許。　 　㈡關於原告訴請裁判分割系爭土地部分：　　 　1.按民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外 ，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契 約訂有不分割之期限者，不在此限。」。本件原告及被告 　　寅○○均稱兩造就系爭土地無以契約訂有不分割之期限，系爭 土地亦無因物之使用目的不能分割之情事（見本院訴字卷第 232頁），又系爭土地屬都市計畫範圍內土地，土地使用分 區為「住宅區」，此有原告所提土地使用分區證明書附卷可 稽（見本院訴字卷第191頁）；次查，系爭土地領有新北市 政府62莊建字第02419號建造執照，惟無開工資料，故該執 照依建築法第54條規定已失其效力；另系爭土地後領有新北 市政府72莊補使字第1290號使用執照，此有新北市政府工務 局113年5月31日新北工建字第1131005025號函在卷可證（見 本院訴字卷第197至199頁），而原告所有坐落系爭土地上之 系爭建物，其使用執照號碼即為72莊使字第1290號，此有系 爭建物登記第一類謄本之登載可證（見本院訴字卷第193頁 ）。復系爭土地查無法令規定不得分割或因物之使用目的不 能分割之情形。則原告依民法第823條第1項規定訴請裁判分 割系爭土地，於法即屬有據。 　2.次按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」、「分 割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經 共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列 之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配 ，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」。民 法第824條第1、2、3項定有明文。本件兩造未能以協議方式 決定系爭土地之分割方法，而請求分割共有物之訴，應由 　　法院依前開規定命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘 　　束。經查，系爭土地面積為74.77平方公尺（見本院訴字卷 第299頁），倘依附表所示兩造應有部分比例原物分割為三 份，則附表編號3之被告多達16人，其16人可分得而公同共 有之面積為37.385平方公尺，換算僅約11.3坪，將來如其16 人欲再分割，將致土地過度細分，難以利用，顯非適當。次 查，系爭土地上有原告所有已辦理保存登記之系爭建物坐落 ，而系爭建物為4層樓鋼筋混凝土造，登記第1層面積為51.3 6平方公尺、騎樓為9.60平方公尺，第2至4層每層面積均為6 0.96平方公尺，合計243.84平方公尺，有系爭建物登記第一 類謄本可稽（見本院訴字卷第193頁），已佔用系爭土地高 達約82%之面積（60.96÷74.77≒82%），並原告陳稱系爭建物 係全部坐落於系爭土地上，目前為其作為住家使用等語（見 本院訴字卷第233頁）。再查，本件被告辛○○前曾對本件原 告起訴請求拆除系爭建物返還系爭土地與全體共有人，經本 院於112年4月14日以111年度重訴字第260號判決本件原告應 將系爭建物占用系爭土地如該判決附圖所示334⑴部分（面積 55.47平方公尺)之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還全 體共有人；本件原告不服，提起上訴，經臺灣高等法院（下 稱高院）於113年8月28日以112年度重上字第571號判決就該 一審判決關於命本件原告應將坐落系爭土地如該高院判決附 圖二暫編地號334⑵所示面積10.42平方公尺之地上物（註： 為系爭建物後方與同段625建號建物之公共樓梯通行至第一 層之公共大門出入，而同段625建號建物同屬新北市政府72 莊使字第1290號使用執照之區分所有建物；參上開二審判決 事實及理由欄第五項㈡）拆除並將該部分土地騰空返還全體 共有人部分廢棄，並駁回辛○○該部分之訴。此有上開判決書 在卷可參（見本院訴字卷第217至222頁、第317至325頁）。 是系爭建物如上開一審判決附圖所示334⑴部分（面積55.47 平方公尺)，於扣除上開高院判決附圖二暫編地號334⑵所示 部分外之其餘45.05平方公尺之系爭建物（55.47－10.42＝45. 05），業經上開判決應予拆除。則於系爭建物實際依上開判 決拆除完畢之前，倘系爭土地依附表所示兩造應有部分比例 原物分割為三份之裁判分割已確定，則原告亦僅能保留其與 其母親寅○○分得之土地部分上之系爭建物，其餘被告16人分 得而公同共有之土地上之系爭建物仍需拆除，將有損系爭建 物之完整性，致無法發揮系爭建物所坐落系爭土地之經濟上 利用價值；亦將增加附表編號3之被告聲請強制執行拆除其 等分得部分土地上之系爭建物之困難度，且附表編號3之被 告16人於地上物拆除前，將難以實際就分得之土地為何使用 收益。本院斟酌前述因素，加以被告寅○○已到庭表示同意原 告之分割方案，附表編號3之被告16人則均未到庭，亦未提 出書狀反對原告主張之分割方法，是若將系爭土地原物全部 分歸原告，由原告以金錢補償被告，應可維持系爭土地並其 上系爭建物之完整與利用價值，並避免減損經濟效益。故本 院認原告主張之以原物全部分配與原告，而由原告以金錢補 償被告之方式為分割，應屬可採。 　3.而經本院囑託社團法人新北市不動產估價師公會鑑定系爭土 地之交易市價結果，系爭土地上現有原告所有之系爭建物坐 落之情況下，評估價格為新臺幣（下同）20,933,088元；倘 系爭土地上無建物坐落，則系爭土地之評估價格為20,548,0 08元。此有社團法人新北市不動產估價師公會113年11月27 日（113）估字第022號估價報告書一冊在卷可參。而原告陳 稱：系爭建物因前案判決結果應拆除，故原告認為應以無建 物坐落之價格20,548,008元為基準，原告同意以20,548,008 元作為計算補償金額基準等語（見本院訴字卷第388頁）， 核無不合。則依此換算原告就系爭土地權利範圍3/20之價值 為3,082,201元（20,548,008元×3/20＝3,082,201元），被告 寅○○就系爭土地權利範圍7/20之價值為7,191,803元（20,54 8,008元×7/20＝7,191,803元；元以下四捨五入）；附表編號 3之被告16人公同共有系爭土地權利範圍1/2之價值為10,274 ,004元（20,548,008元×1/2＝10,274,004元）。則原告按兩 造應有部分比例補償被告寅○○7,191,803元、補償10,274,00 4元與附表編號3之被告16人公同共有，應屬合理。 六、從而，原告聲明請求被告未○○、申○○應就系爭土地午○○之權 利範圍公同共有1/2部分辦理繼承登記，及依民法第823條第 1項、第824條規定請求分割系爭土地，均為有理由，本院認 兩造共有系爭土地以原物全部分由原告單獨取得，並由原告 補償被告寅○○7,191,803元、補償10,274,004元與附表編號3 之被告16人公同共有之方式分割為當，爰判決如主文所示。 七、末按分割方法乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法 較能增進共有物之經濟效益，並兼顧全體共有人之利益，以 決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故關於本件 訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，爰依民事 訴訟法第80條之1規定，命兩造按其等就系爭土地應有部分 之比例負擔之。 八、結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項 前段、第80條之1，判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗 附表： 編號 共有人姓名 應有部分 （權利範圍） 備註 1. 乙○○ 3/20 2. 寅○○ 7/20 3. 卯○○、未○○（即午○○之繼承人）、申○○（即午○○之繼承人）、子○○、未○○、申○○、丁○○、丑○○、庚○○、己○○、壬○○、辛○○、辰○○、丙○○、巳○○、癸○○、戊○○、甲○○○ 公同共有1/2 系爭土地登記謄本目前登記之共有人午○○已經臺灣高雄少年及家事法院於民國113年4月30日以112年度亡字第37號民事裁定於111年5月1日下午12時死亡。其繼承人為被告未○○、申○○。 合計：1/1

2025-03-03

PCDV-113-訴-1120-20250303-1

補
臺灣彰化地方法院

確認通行權存在等

臺灣彰化地方法院民事裁定 114年度補字第131號 原 告 陳佰修 李宥陞 共 同 訴訟代理人 陳建良律師 被 告 陳寶騰 訴訟代理人 張家豪律師 上列當事人間確認通行權存在等事件，原告起訴未據繳足裁判費 。查本件訴訟標的價額核定為新臺幣（下同）618萬1098元(原告 之土地因通行可增加之價值)，有不動產估價師鑑價報告書在卷 可憑，則應徵第一審裁判費6萬2281元(依原告起訴時、舊制)。 依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，原告應於收受本裁定送 達10日內，補繳足差額新台幣5萬8641元(6萬2281元-簡易庭起訴 時已自繳3640元)。逾期未繳，將駁回其訴。 中 華 民 國 114 年 3 月 3 日 民事第四庭 法 官 王鏡明 以上正本係照原本作成。 如不服本裁定關於核定訴訟標的價額之核定，應於送達後10日內 向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1500元；若經合法抗告 ，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判。 中 華 民 國 114 年 3 月 3 日 書記官 王宣雄

2025-03-03

CHDV-114-補-131-20250303-1

員簡
員林簡易庭

給付服務報酬

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 114年度員簡字第11號 原 告 江秋輝（即金世代房屋仲介經紀企業社） 訴訟代理人 何桂妹 被 告 李玉蓮 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年2月13日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應給付原告新臺幣15萬2,000元，及自民國113年12月18 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 二、訴訟費用由被告負擔。　　 三、本判決得假執行；但被告如以新臺幣15萬2,000元為原告預 供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告主張：被告欲購買訴外人許國楨、許世賢、許展毓（下 稱許國楨等3人）所共有之彰化縣○○市○○段000地號土地（下 稱711土地）、同段711-9地號土地之應有部分（下稱711-9 土地）及同段240建號建物（即門牌號碼彰化縣○○市○○街000 巷0號；下稱系爭房屋，並與711、711-9土地合稱系爭房地 ），遂於民國112年5月16日與原告簽立不動產購買意願書， 委由原告居間仲介，並約定若成立買賣契約，被告應支付買 賣價金之2%作為原告之服務報酬；嗣許國楨等3人同意以新 臺幣（下同）760萬元之價格出售系爭房地予被告，並於112 年5月27日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱買賣契約書 ），而兩造亦於同日簽訂金世代房屋服務費確認單（下稱確 認單），約定服務報酬為成交價760萬元之2%即15萬2,000元 ，但被告迄今仍拒絕給付服務報酬15萬2,000元，故原告依 確認單之約定，請求被告給付服務報酬15萬2,000元等語， 並聲明：被告應給付原告15萬2,000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 二、被告抗辯：原告於110年12月前即已開始仲介出售系爭房地 ，並將廣告布條懸掛在訴外人中華電信股份有限公司彰化營 運處（下稱中華電信公司）於771土地上所設置之電信手孔 （含鐵蓋及管線）前方，可見電信手孔之瑕疵為肉眼可辨， 應可推斷原告早已知悉此瑕疵，但原告卻隱瞞被告，亦未在 點交前將電信手孔全部移除，故原告有未盡調查與誠實告知 之義務，已違反民法第571條之規定、買賣契約書第8條之約 定、不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條第1項、第2 項之規定，導致原告受有貸款利息9萬3,331元、律師諮詢費 5,000元、律師函1萬5,000元等共計11萬3,331元之損害；又 被告是於112年7月18日委由鐵工至系爭房地施做立體花園鐵 架時，才發現711土地上有電信手孔坐落，被告隨即聯繫原 告請求協助處理，然原告均藉故推拖，不願積極處理，且中 華電信公司於112年7月24日至711土地勘查時亦表示：「移 除管線相當麻煩，最多只能將電信手孔鐵蓋封閉，並不會維 修，且嚴禁被告開挖，如挖斷管線，則會向被告求償」，之 後也未全部移除電信手孔，故被告拒絕給付服務報酬15萬2, 000元等語，並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： （一）原告主張之上開事實，業經其提出其與被告所簽訂之不動 產購買意願書與確認單、被告與許國楨等3人所簽訂之買 賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、地籍異動索引 為證（見本院卷第13、14、21、43至89頁），故原告依確 認單之約定，請求被告給付兩造所約定之服務報酬15萬2, 000元，核屬有據。 （二）被告固以前詞置辯（見本院卷第103至107頁），惟查： 　 1、按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相 對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益 者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定 有明文。而該條文之立法理由是認居間人有上開情形者， 已屬違背忠實義務，為一方保護委託人之利益，一方示予 居間人之制裁，故明定不許居間人向委託人請求報酬；因 此，該條文既是為制裁居間人，完全剝奪先前已耗費人事 、廣告、企劃或招攬等行銷費用與成本之居間人的報酬給 付請求權，則該條文所謂「違反對於委託人之義務而為利 於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相 對人收受利益者」，應以居間人之「故意行為」為限。經 查： （1）依被告所提出之GOOGLE街景照片所示（見本院卷第129頁 ）及原告所述（見本院卷第210頁），原告固曾於受被告 委任前，在電信手孔附近之系爭房屋上設置廣告布條，然 被告已陳稱：其於112年7月10日進行711土地鑑界時有至7 11土地現場，但其並無注意到711土地上之電信手孔，而 是只注意到711土地之4個界址點等語（見本院卷第210頁 ），且依GOOGLE街景照片、現場照片所示（見本院卷第17 、18、129頁），電信手孔鐵蓋之顏色亦確與柏油路面顏 色甚為接近，因此，既然連已於112年5月27日簽訂買賣契 約書（見本院卷第84頁）之被告自身嗣在鑑界現場都未能 注意到位於711土地東邊2個界址點間之電信手孔（見本院 卷第133頁），且電信手孔鐵蓋之顏色復與柏油路面顏色 接近而彷彿與柏油路面成為一體，則原告主張：雖電信手 孔是坐落在711土地，但其於受被告委任前、後均未注意 、發現到711土地上有電信手孔，是直到要點交系爭房屋 時，經被告告知，其才知道等語（見本院卷第210、211頁 ），實非屬無據，而被告對此亦未再提出其他具體證據證 明原告在被告反應前即已知悉電信手孔有坐落在711土地 上一節，故尚難遽認原告於受被告委任前至原告反應前之 期間早已知悉711土地上存有電信手孔一事，而選擇故意 違背對被告之義務不告知被告此事，以使許國楨等3人受 益。 （2）原告並無故意違背對被告之義務而刻意不告知被告關於71 1土地上存有電信手孔一事，以使許國楨等3人受益之情， 業經本院認定如上，則依前揭說明，核與民法第571條之 要件不符，故被告辯稱：依民法第571條之規定，其得拒 絕給付服務報酬給原告等語（見本院卷第107頁），並非 可採。 　 2、買賣契約書第8條是約定：「賣方擔保本約買賣標的…並無 …被他人占用…如有賣方應於尾款交付前負責清理完畢」（ 見本院卷第81頁），可見就711土地負有物之瑕疵擔保責 任者為賣方許國楨等3人，而非原告，則被告自無從據此 拒絕給付服務報酬。 　 3、不動產經紀業管理條例第26條第1項是規定：「因可歸責 於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時， 由該經紀業負賠償責任。」，然原告並無「不能履行委託 契約」，而是已履行，故被告以此拒絕給付服務報酬，同 屬無據。 　 4、依前所述，已於112年5月27日簽訂買賣契約書之被告自身 嗣在鑑界現場都未能注意到位於711土地東邊2個界址點間 、與柏油路面顏色接近而彷彿與柏油路面成為一體之電信 手孔，且許國楨等3人於標的物現況確認書亦填載711土地 無被他人占用（見本院卷第88頁），則原告是否確有違反 不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條第2項之善良管 理居間人的履行義務，容有疑義；何況，經被告反應後， 原告亦已委由其員工彭育柔（見本院卷第212頁）於112年 7月21日向中華電信公司申請移除電信手孔，嗣電信手孔 即經中華電信公司填土掩埋及鋪設柏油，日後將不再開啟 之情，有申請書、中華電信公司114年1月22日函附卷可憑 （見本院卷第15、189至197頁），可見中華電信公司已拋 棄以電信手孔對711土地部分面積之占有，則被告自不應 再以711土地有被中華電信公司以電信手孔占用為由，拒 絕給付服務報酬。 　 5、依本院公務電話紀錄所載（見本院卷第215頁），雖中華 電信公司於填土掩埋電信手孔前未將電信手孔內之管線移 除，而是就地掩埋，然被告已陳稱：原告於112年5月16日 簽訂不動產購買意願書當日，在原告之營業處，一直跟其 強調「711土地面寬有8公尺，系爭房屋只有蓋4公尺，還 有4公尺是空地」；而原告雖無說711土地有被作為道路使 用，但原告有向其表示「系爭房地旁之彰化縣員林市三條 街道路以後會拓寬，屆時拓寬有用到711土地，就會被徵 收，如果沒有徵收，被占用之711土地政府會歸還給你」 ，之後其有上網查詢，才知道彰化縣員林市三條街之東邊 土地是屬於公設保留地，之後可能會作為道路使用等語（ 見本院卷第209、210頁），可見被告於112年5月16日即已 知悉電信手孔所坐落之711土地面寬4公尺空地（見本院卷 第133頁）日後可能經行政機關徵收作為道路而具權利瑕 疵存在；但已知悉電信手孔所坐落之711土地面寬4公尺空 地存有權利瑕疵之原告既嗣後仍願向許國楨等3人購買711 土地，則堪認與此權利瑕疵具相似性與面積重疊性之中華 電信公司依電信法第32條第1項規定在711土地面寬4公尺 空地上設置電信手孔的物之瑕疵對原告已無關重要，依民 法第354條第1項但書之規定，不得再視為瑕疵。故尚難僅 因中華電信公司未將不再使用之管線從電信手孔移除而就 地掩埋，即認管線仍屬具重要性之瑕疵，而使被告得拒絕 給付服務報酬。 　 6、依被告所提出之其與貸與人第一商業銀行行員間之LINE紀 錄所示（見本院卷第127頁），第一商業銀行行員雖表示 系爭房地之鑑價金額為665萬元，但不動產之價值本就因 人而異，可能因賣方是否急於出售、買方個人需求、鄰近 區域現在或未來之發展、社會整體經濟環境、銀行放款狀 況、行政管制…等因素影響，而最終仍是以買賣契約當事 人所合意之價金為準，此由甚少有買賣契約當事人會於簽 約前先送請不動產估價師鑑價即可見一斑；何況，第一商 業銀行自行判斷之系爭房地價值665萬元是否確有考量電 信手孔坐落在711土地之因素，亦誠有疑問，故尚難僅因 第一商業銀行就系爭房地之鑑價金額為665萬元，即遽認 與系爭房地價金760萬元間之差額95萬元（即：760萬元－6 65萬元＝95萬元）就是電信手孔坐落在771土地之原因所造 成。　　 四、綜上所述，原告依確認單之約定，請求被告給付15萬2,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月18日（見本院卷 第37頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲 延利息，為有理由，應予准許。 五、關於假執行之說明：原告勝訴部分，是依民事訴訟法第427 條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事 訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權 宣告假執行；並依民事訴訟法第436條第2項、第392條第2項 之規定，依職權酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保，得 免為假執行。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　員林簡易庭　法　官 許嘉仁 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按 他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳 納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 5　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張清秀

2025-02-27

OLEV-114-員簡-11-20250227-1

重訴
臺灣新北地方法院

分割共有物等

臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第633號 原 告 石熾明 訴訟代理人 陳鄭權律師 複代理人 李仲唯律師 王瑞奕律師 彭英翔律師 被 告 石興聰 訴訟代理人 蔡志揚律師 被 告 石秀梅 石宗朋 兼上二被告 共 同 訴訟代理人 石朝江 被 告 石彥輝 石玉芬 石孟芳 送達處所：新北市○○區○○路000巷0弄00號 兼上三被告 共 同 訴訟代理人 魏秀冬 被 告 石新圍 蕭銘堅 上列當事人間請求分割共有物等事件，經本院於民國113年12月5 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、附件編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ土地所示兩造共有之土地分歸附 表一編號1至6所示分割後所有權人取得。 二、附件編號甲、乙、丙、丁、戊、己、庚土地所示兩造共有之 土地分歸附表一編號7至13所示分割後所有權人取得。 三、附表二、三所示應補償人各應依附表二、三所示受補償金額 所示之金額補償受補償金人欄所示之人。　　 四、訴訟費用由兩造按附表四所示之分擔比例負擔之。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又 裁判分割共有物屬形成判決，法院定共有物之分割方法，不 受當事人聲明之拘束。是當事人主張之分割方案，僅為攻擊 防禦方法，縱為分割方案之變更或追加，亦僅屬補充或更正 事實上或法律上之陳述，而非訴之變更或追加。原告於起訴 後變更、追加分割方案，核屬補充、更正事實上與法律上之 陳述，非屬訴之變更或追加。 二、原告起訴時聲明第一項：原告與被告石朝江、石宗朋、石興 聰、石秀梅、魏秀冬、石彥輝、石玉芬、石孟芳應就被繼承 人石樟火所遺如附表依所示坐落於新北市○○區○○段000地號 土地（建基：4738平方公尺，所有權持分163/1433）之遺產 ，准予分割（見本院板橋簡易庭109年度板司調字第348號卷 第10頁），嗣於113年11月18日具狀撤回此部分之聲明，並 經上開被告同意（見本院卷㈣第174頁），合於民事訴訟法第 262條之規定，應予准許。 三、被告石新圍、蕭銘堅經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。　　 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠兩造共有鶯歌區鳳福段301地號(面積：4738平方公尺，下稱 系爭301地號土地)及同地段302地號(面積：2467.75平方公 尺，下稱系爭302地號土地)土地二筆（下合稱系爭土地）， 有土地登記第一類謄本（本院卷三第185至189頁、卷四第14 5至149頁）可證。今原告為有效利用系爭土地，以發揮土地 之價值，爰依民法第823條第1項、824條第2項第1款訴請鈞 院為裁判分割。 　㈡對被告石興聰抗辯之陳述：　　 　1.對於被告石興聰所主張之分割方案表示不同意，且不符合法 律之規定：查系爭土地確係耕地，應受農業發展條例第16條 規定分割之限制甚明，本件兩造取得系爭301地號土地之所 有權為買賣及繼承所取得，故得依法分割，但分割之筆數不 得大於共有人之人數，今301地號之共有人為六人，只能分 割成六筆，被告石興聰主張分割成七筆，顯與上開法律規定 不符，故被告石興聰之分割方案主張顯不合法。 　2.除被告石興聰外之其他共有人分得之位置，在原告提出分割 方案前，均已徵得其他共有人同意，故按原告之分割方案， 始能兼顧並符合最多共有人之利益。被告石興聰主張其所分 得之301地號F位置及302地號庚位置，有面臨大水溝，而有 經濟價值被擠壓，並進而減少土地利用價值云云，惟查：該 水溝為小水溝，且該土地為農業用地，而石興聰所分得之位 置可直接毗臨鶯歌區鳳吉一街之道路，不需經過其他人之土 地，甚為方便，且分得面臨鳳吉一街之面寬亦甚為寬闊，不 需要另行開設道路使用。 　3.又被告石興聰主張系爭301、302地號土地應在土地中間劃設 出一8公尺之道路土地，供共有人通行云云，惟將土地多劃 設出一塊道路土地，實際上每個共有人所取得之土地面積將 會比原來少，並不符合共有人之最大利益。再者，因本案共 有人之原有應有部分比例不同，若依被告石興聰之分割方案 ，道路土地依照現在之應有部分比例維持共有，而所有共有 人就道路土地均享有相等之通行權，將導致應有部分比例較 多之人，實際行使之權利（通行權）並未反映出其應有部分 比例之大小，對於擁有較大比例之人來說，顯然不公平。 　4.且倘依被告石興聰之主張，劃設出道路土地維持共有云云， 顯然會導致更多且持續之紛爭，若繼續維持共有，未來涉及 管理、修繕、使用權、維護費用之分擔等事務如何分擔、責 任如何界定，全部的問題都將成為新的爭執點。且若未來權 利主體發生變動，新的共有者加入，對道路之使用、權利義 務等亦會引發更多紛爭。被告石興聰所主張之方案顯然會對 兩造帶來更多之糾紛，為了真正達到「消除共有物紛爭」之 目的，應當完全消減共有關係，而非新劃設之一塊土地仍然 維持共有。　 　5.再者，日升不動產估價師事務所所出具之不動產估價報告書 明確指出（摘要第8頁），由被告石興聰取得連在一起之2塊 土地（即本院卷二第141頁，原告方案之F土地及庚土地）， 即可將其視為一宗土地，而原F土地屬袋地，因與庚土地合 併後，即可視為有臨路之農業區土地，結果會使土地價值增 加超過新臺幣(下同)250萬元以上（見估價報告書摘要第8頁 ），故依原告方案將F土地及庚土地分歸由被告石興聰所有 ，將使被告石興聰多取得250萬元以上之經濟價值，顯然已 充分保障被告石興聰之利益。既然被告石興聰得從原告之分 配方案中獲取更高之利益，並且能解決共有關係所帶來之爭 議，顯然原告之方案在經濟上及法理上均為更為合理且適當 之選擇。 　6.綜上，被告石興聰所主張之分割方案並不可採，本件應採納 原告之分割方案，符合全部共有人之利益，方為適當且公平 。 　㈢並聲明：(見本院卷四第132至134頁) 　1.兩造共有之系爭301地號土地，如附件新北市樹林地政事務 所土地複丈成果圖表原告方案所示： 　⑴A部分所示面積734.56平方公尺土地分割予原告石熾明單獨所 有。 　⑵B部分所示面積1197.45平方公尺土地分割予被告魏秀冬單獨 所有。 　⑶C部分所示面積1197.45平方公尺土地分割予被告石朝江單獨 所有。 　⑷D部分所示面積337.80平方公尺土地分割予被告石秀梅單獨所 有。 　⑸E部分所示面積668.43平方公尺土地分割予被告石宗朋單獨所 有。 　⑹部分所示面積602.31平方公尺土地分割予被告石興聰單獨所 有。 　2.兩造共有之新北市○○區○○段000地號土地，如新北市樹林地 政事務所土地複丈成果表原告方案（【附圖】，即院卷二第 141頁）所示： 　⑴甲部分所示面積451.97平方公尺土地分割予被告蕭銘堅單獨 所有。 　⑵乙部分所示面積684.10平方公尺土地分割予被告石新圍單獨 所有。 　⑶丙部分所示面積266.34平方公尺土地分割予被告石朝江單獨 所有。 　⑷丁部分所示面積266.34平方公尺土地分割予被告石宗朋單獨 所有。 　⑸戊部分所示面積266.34平方公尺土地分割予原告石熾明單獨 所有。 　⑹己部分所示面積266.32平方公尺土地分割予被告魏秀冬、石 彥輝、石玉芬、石盂芳維持共有。 　⑺庚部分所示面積266.34平方公尺土地分割予被告石典聰單獨 所有。 　3.找補方式依照日升不動產估價師事務所所出具之案號為111 估字第015-1號之不動產估價報告書摘要第6頁所載（本院卷 三第81頁摘要第6頁）。 二、被告則以下開情詞置辯： 　㈠被告石朝江、石宗朋、石秀梅、石彥輝、石玉芬、石孟芳、 魏秀冬： 　1.按本案之二筆土地，因常年來石興聰所主張之使用方式及分 割分式與其他共有人不同，導致無法正常使用及辦理分割。 　2.有關302地號土地，因上有蕭銘堅、石新圍等人為共有人， 但因其常年來使用之位置即為甲、乙二處，故被告等同意由 蕭銘堅分取甲之位置，石新圍分取乙之位置，而石興聰因與 被告石宗朋、石朝江、魏秀冬等人無法合併使用，且石興聰 之301地號土地，分取F之部份可以與302地號土地分得之庚 位置土地毗鄰相連，可以共同使用，也不需要經過他人之土 地，直達於303地號之鳳鳴一街道路用地。 　3.有關301地號土地部份，被告願依石熾明主張之方式分割， 並於分割後共同以中央分割線為憑，各自退縮3米寬度提供 土地作為6米道路通行之用，而石興聰分取F部份可與石興聰 分取之庚部份相毗連，不必提供通路，也不必經過他人之土 地，即可通連303地號之鳳鳴一街之道路。 　4.又被告石朝江分得302地號丙之位置之土地，願意提供給石 熾明、石宗朋、石秀梅、魏秀冬之分割取得A、B、D、E位置 之人約6米寬度之土地當作通路，並由石熾明、石宗朋、石 秀梅、魏秀冬補償通行石朝江土地之費用。並聲明：同意原 告分割方案。(見本院卷四第106頁) 　㈡被告石興聰： 　1.查原告分割方案雖有多數共有人支持，然而分割共有物訴訟 ，由法院介入審查並決定分割方案之原因，就是為了要「保 障少數」，避免多數人的決定凌駕於少數人，以多數之利益 犧牲少數之利益。 　2.緣原告所提出之分割方案，其中就系爭301地號土地部分， 分割後，由石熾明、魏秀冬、石秀梅所取得之A、B、D 土地 並無適宜通道可聯通至道路；另被告石興聰所分得之F土地 ，雖可由302分割後之庚土地聯通至303地號道路用地，然庚 土地之西側，為蜿蜒並與大水溝相鄰之土地【參被證1】， 被告石興聰如欲農作或開發，必先選擇庚土地較方正且完整 之東側土地為開發利用，而將庚土地西側蜿蜒區域作為聯通 道路之用，然從被證2所示之大水溝照片和内政部地籍圖資 網路便民服務系統截圖影本可知，該大水溝甚為蜿蜒，又系 爭301、302土地與大水溝相鄰處為約45度坡度之土坡，恐不 適宜於此處開闢道路，若真有必要於此處開闢道路，為顧慮 行車安全，該道路之面寬必須拓寬，然此將擠壓到可為經濟 開發之空間，進而減少土地利用價值，也將導致可耕作或開 發之土地面積縮減，對於分得F與庚土地之被告石興聰，實 屬不利。因此，此分割方案絕非恰當且平等之分割方案，被 告石興聰爰提出修正該等缺點之分割方案(見本院卷三第103 至105頁)，乃分別在302地號土地與301地號土地中，各留8 米寬道路，供301地號土地，在分割後仍可與303地號之公路 用地(亦為8米寬道路用地）有適宜之聯絡，不致成為袋地， 亦無需通行臨大水溝之蜿蜒道路，應屬符合兩造就使用土地 最佳利益之分割方法。 　3.又依據日升不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書( 下稱估價報告書），被告石興聰之分割方案(下稱「被告方 案」）對於系爭301、302地號土地整體價值，顯然較原告之 分割方案(下稱「原告方案」）為高： 　⑴依估價報告書評估，分割後之「原告方案」分割後土地評估 總價為144,424,957元（摘要第5頁）;而「被告方案」分割 後土地評估總價為167,308,284 元(摘要第6頁），因此「被 告方案」土地總價值較「原告方案」為高，對全體共有人更 為有利。 　⑵更何況，因「原告方案」有6筆土地並未臨路，因此估價師在 評估時，係將「原告方案」有臨路的7筆土地與「被告方案 」15筆土地(全部皆有臨路）一同比較，且皆係以「原告方 案」之「302（5）（甲）」地號作為比準地（見估價報告書 第37至40頁）。至於「原告方案」之6筆未臨路土地，估價 師僅能分開列作另一表格自行比較，並以其中「301（5）（ B）」作為比準地（見估價報告書第40至41頁）。設若估價 師不採此方式，而逕將「原告方案」之301地號6筆土地與其 302地號7筆土地，同列於一張比較表，則恐怕將會因 「有 臨路」與「未臨路」之分別，以致兩者價格差異懸殊；從而 ，估價報告書可能尚有高估「原告方案」301地號6筆土地價 格之嫌。基此，益見「被告方案」之土地總價值顯然係較「 原告方案」為高。 　4.依據估價報告書，「被告方案」相較「原告方案」，分割後 之各筆土地單價較為均衡，對各共有人亦較為公平。 　⑴觀之「原告方案」之各筆土地，301地號土地與302地號土地 之價差甚大，302地號單坪為7、8字頭，301地號單坪則降為 5、6字頭，最高價者(302（6）乙）與最低價者(301(D)）間 ，差距高達24,600元/坪。且就301地號各筆土地彼此之間， 最高價者(301(4)（C)）與最低價者（301（D））間，差距 達5,100元/坪（見摘要第5 至6頁）。 　⑵次觀「被告方案」之各筆土地，不論是301或302地號，價差 均不大，單坪價格皆落在74,400元至81,000元之間；換言之 ，原告或各被告不論被分配在哪一個位置，土地評估單價差 異均不甚大。且301地號各筆土地彼此之間，最高價者（301 （5）（日）與最低價者(301(2)（1）或301(3)（K））間， 差距僅700元/坪（請參見摘要第7頁），由此可證「被告方 案」確實較「原告方案」為均衡且公允。 　5.「原告方案」對於被告石興聰而言，顯非公平。 　⑴又參照估價報告書第37至41頁之「個別條件分析」與「價格 調整表」可知，系爭土地分割後之價值，確實會因位置、形 狀、臨水溝等因素調降總調整率，降低土地之價值。查「原 告方案」將被告石興聰位於301地號之部分，分割於西南一 隅（即301(1）（F）），不僅形狀為破碎不方正之梯型，且 未臨路。復依估價報告書第41頁所載，因該土地尚未興建擋 土牆，推估需投入22.45萬元興建擋土牆，為所有需興建擋 土牆部分者所花費最高之位置。且參照估價報告書第38頁註 2.明載：「本案水溝旁之標的，考量部份仍未興建擋土牆情 況下，可能造成土壞流失之損失，…」，可見該筆土地之可 使用部分，恐有再減縮之虞，將更為狹小，使用價值明顯降 低。鈞院可參照被告石興聰110年10月8日陳報狀所陳報之編 號6至12相片(見本院卷二第117至123頁)，即可知該水溝絕 非原告所稱之「小水溝」云云。 　⑵反觀「被告方案」西南隅同位置雖有相同之問題，但該方案 係將2倍於被告石興聰面積之石朝江土地分配於該處(即「30 1（5)(H)），因此其土地相形「原告方案」被告石興聰之分 配部分，較為方正、完整許多，也較不會因為可用面積減縮 而更顯支離破碎。且其面臨道路者，係東側之「301(1)道路 」部分，未若「原告方案」即使被告石興聰欲藉由302地號 之分配地通往道路，亦係行經支離破碎之水溝側旁之狹小區 塊。故對於被告石興聰而言，「原告方案」分配予被告石興 聰「301(1）（F）」之相對位置、面積、形狀及出入動線之 配置，實顯然失當且有失公平。 　6.原告雖主張於其方案之中，各共有人已留設通路以供分割後 之所有權人通行，不必額外留設通路，然而，為確保各共有 人之分配不致成為裹地，原告復又提出於301地號分得A、B 、C、D、E之共有人，願意於分割線上之中央退讓約3公尺之 寬度為產業道路，供分得之所有權人通行；另分得302地號 丙位置之石朝江，願意讓出一條寬約6公尺之道路，供301地 號分得人、B、C、D、E之所有權人通行之方案。惟倘若可採 。則又何以不採行「被告方案」，亦即明白於中央劃設一通 道之方案？蓋原告所稱之「讓道」，並未顧示於分割後之地 籍圖上，欠缺公示性，倘若原告或被告其中有人將土地轉讓 予他人，善意受讓之後手，將可完全不受拘束。因此與其以 卷附「附圖二」所示之「留設通路」方式處理，何以不應採 取較為明確、穩定之「被告方案」？俾使各所有權人之法律 地位較為安定，以及後續較無法律紛爭之憂患。 　7.另原告仍執詞主張「被告方案」與農業發展條例第16條規定 不符云云。惟查，系爭土地經樹林地政事務所於109年12月2 日函覆（見本院卷一第61頁）：「經查旨揭土地屬都市土地 ，非屬農業發展條例第3條所定義之耕地，…，亦無農業發展 條例第16 條規定之分割限制，…。」，是系爭土地並非耕地 ，自無受農業發展條例第16條規定之分割限制甚明。更且， 系爭302地號土地，至遲於82年9月15日以前，即已留設通道 以供301地號土地通行至道路。而該道路之留設(被證3，82 年9月15日、84年6月22日、95年6月27日與108年10月22日之 空拍圖)，乃兩造之被繼承人石樟火生前所開闢，並供通行 數十載。復觀諸被告所提被證2相片編號1(見本院卷二第113 頁)，該通道現在也沒有任何建物坐落，是被告石興聰之分 割方案留設之道路部分，亦與系爭301、302地號土地長久以 來之使用狀況相符，故懇請鈞院審酌原使用狀況，以取捨本 件之分割方案。　 　8.至於原告稱道路之持分依應有部分比例大小持分並不公平云 云；惟查，應有部分或臨接土地面積之大小，反映其土地使 用收益價值之差異，因此讓面積較大者，亦即使用收益價值 鞍高者，持有對外通路之持分較大；應有部分或臨接土地面 積較小者，亦即使用收益價值較低者，持有對外通路之持分 較小，實符合獲益者合理分換成本之原則，何來不公平之有 ？又原告主張石興聰與其餘共有人極為對立，未來管理、修 繕、維護等費用及事務難以分擔、界定云云，實屬臆測之詞 。畢竟系爭對外通路之存在，對於石興聰及其他共有人均屬 有益，當不至於為損人而不利已之舉；且各人均有該路之所 有權，縱有紛爭，民法亦有相應之規定（例如第820條規定 ）可以解決。從而原告之所陳，顯然言過其實，並無可採。 　9.綜上，無論自分割方案之整體土地價值、分割後土地價格之 公平性，抑或各共有人間分配之公平性、各取得部分之裏地 通路問題等因素考量，「被告方案」實較為合理、公平，且 係對全體共有人最有利之方案。並聲明：原告之訴駁回。 10.分割方案：分割方案附表詳如【附表1】。其中302及301（1 ）兩筆「道路」土地之持分，係依據各所有權人之受配面積 計算而得，詳請參見【附表2】。至於被告之分割方案，請 參見本院卷三第99頁，找補方式依照本院卷三第87頁摘要第 7、8頁。　 　㈢被告石新圍：對系爭301地號土地分割方式沒有意見，系爭30 2地號土地部分因本人有持份，分割模式跟現在的使用情況 維持原樣的分割我也同意，同意原告就302地號土地之分割 方式。 　㈣被告蕭銘堅：同意原告分割方案。 三、本院之判斷： 　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不 能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配 時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分 仍維持共有，民法第823條第1項及第824條第1項至第4項分 別定有明文。經查，系爭301、302地號土地為兩造所共有， 各共有人及應有部分比例如附表四所示。依系爭土地登記謄 本所示，系爭2筆土地之使用分區及使用地類別均為空白（ 見本院卷㈣第91、145頁），則系爭2筆土地並無因物之使用 目的不能分割之情形，亦有新北市樹林地政事務所函文在卷 可考(見本院卷㈠第61頁），且兩造間亦無不能分割之約定， 又系爭土地於原告起訴前，原告與被告石興聰未能就分割方 案達成合意等情，為兩造所不爭執。是以，原告依上開規定 訴請分割系爭2筆土地，自屬有據。 　㈡次按現行民法第824條，有鑑於共有物之性質或用益形態多樣 複雜，對於裁判上分割共有物之分割方法，採多樣及柔軟性 之規定。依該條第2項第2款之規定，如原物分配有困難時， 雖得變賣共有物，以價金分配於各共有人。惟共有物之裁判 上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或 法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價 值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經 濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質 上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各 執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共 有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依 民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕 行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年度 台上字第133號判決意旨參照）。復按分割共有物，以消滅 共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內 部分土地之使用目的不能分割，或部分共有人仍願維持其共 有關係，得就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新 共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院 84年度台上字第2104號判決意旨參照）。 　㈢被告石興聰主張系爭301、302地號土地應在土地中間劃設出 一8公尺之道路土地，供共有人通行云云，惟將土地多劃設 出一塊道路土地，實際上每個共有人所取得之土地面積將會 比原來少，且此部分為其他共有人全體均不贊同，難認被告 石興聰所提分割方案符合共有人之最大利益。被告石興聰又 主張依原告分割方案，則其所分得之301地號F位置及302地 號庚位置，有面臨大水溝，有進而減少土地利用價值云云， 惟觀諸日升不動產估價師事務所所出具之不動產估價報告書 明確指出（見該估價報告書摘要第8頁），由被告石興聰取 得連在一起之兩塊土地（即本院卷二第141頁如附件所示原 告方案之F土地及庚土地），即可將其視為一宗土地，而原F 土地屬袋地，因與庚土地合併後，即可視為有臨路之農業區 土地，結果會使土地價值增加，增加總價為2,535,053元， 則附表一所示之分割方法亦已保障被告石興聰之利益，並與 其他共有人之意願相符。再審酌原告與除被告石興聰外之其 餘被告均同意原告提出如附表一所示之方割方案，為兩造所 是認（見本院卷㈣第106、173頁），又為促進土地之使用及 公共利益，系爭土地倘持續閒置不利用，顯有害及社會經濟 發展，並與系爭土地共有人之意思相違背。綜上，依據系爭 土地之狀況、面積、使用情形與原物分割之經濟效用減損情 形、兩造之利益及意願等一切情形，本院認原告就附表一所 示之方割方案，應屬適當。 　㈣再就補償金額部分，業經原告聲請本院囑託日升不動產估價 師事務所鑑定系爭土地之市價後提出不動產估價報告書，估 價結果認為系爭土地依附表一分割前後之市價及進行分割後 ，各共有人間應找補之金額、分割前後各別所有權人應分配 之金額如上開估價報告書所示（見本件不動產估價報告摘要 第5至8頁、第42至45頁），是以前揭估價報告之鑑價結果， 應屬可信。是附表一所示之方割方案，應依附表二、三所示 之方式給付各該受補償金額予受補償金額人。 四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條之規定，請 求分割系爭2筆土地，為有理由，本院並認以附表一所示分 割方案為最適宜之分割方法。爰判決如主文第1至3項所示。 五、又按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。查本件分割共有物之訴，核其性質屬形式之形成訴訟，法 院本不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告 之訴即為有理由，並無敗訴與否之問題，況兩造本可互換地 位，原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得 不然，兩造均因本件裁判分割而均蒙其利。是由兩造依附表 四所示訴訟費用負擔比例欄分擔訴訟費用，始為公平，爰諭 知如主文第4項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本 院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘 明。　　 七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1、第85條第1項但書，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　傅紫玲 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕　　 　　 附表一： 編號 分割所得土地 面積（㎡） 系爭土地分割後之所有人 分割後所有權 1 附件所示編號Ｃ 1197.45 石朝江 全部 2 附件所示編號Ｅ 668.43 石宗朋 全部 3 附件所示編號Ｂ 1197.45 魏秀冬 全部 4 附件所示編號Ａ 734.56 石熾明 全部 5 附件所示編號Ｆ 602.31 石興聰 全部 6 附件所示編號Ｄ 337.80 石秀梅 全部 7 附件所示編號甲 451.97 蕭銘堅 全部 8 附件所示編號乙 684.10 石新圍 全部 9 附件所示編號丙 266.34 石朝江 全部 10 附件所示編號丁 266.33 石宗朋 全部 11 附件所示編號戊 266.34 石熾明 全部 12 附件所示編號己 266.33 石彥輝、魏秀冬、石玉芬、石孟芳 各1/4應有部分 13 附件所示編號庚 266.34 石興聰 全部 附表二： 附件所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ土地（即系爭301地號土地） 應補償人 分割前土地價值（元） 分割後土地價值（元） 受補償金人 受補償金額 （元） 石朝江 21,757,389 22,422,037 石熾明 269,732 石興聰 136,187 石秀梅 258,729 石宗朋 12,145,289 12,253,320 石熾明 43,842 石興聰 22,136 石秀梅 42,053 魏秀冬 21,757,389 21,842,469 石熾明 34,528 石興聰 17,433 石秀梅 33,119 ㈠石朝江、石宗朋、魏秀冬分割前後土地溢價部分（見本院卷附不動產估價報告書第42至44頁）： ①石朝江：22,422,037-21,757,389＝664,648。 ②石宗朋：12,253,320-12,145,289＝108,031。 ③魏秀冬：21,842,469-21,757,389＝85,080。 ㈡石熾明、石興聰、石秀梅分割前後土地減價部分（見本院卷附不動產估價報告書第42至44頁）： ①石熾明：12,998,700-13,346,801＝-348,101。 ②石興聰：10,768,020-10,946,776＝-175,756。 ③石秀梅：6,137,726-5,803,824＝-333,902。　 ㈢石朝江應給付石熾明、石興聰、石秀梅之計算式如下：　 ①給付石熾明部分：664,648/（664,648+108,031+85,080）後，再乘以348,101＝269,732（元以下四捨五入，下同） ②給付石興聰部分：664,648/（664,648+108,031+85,080）後，再乘以175,756＝136,187 ③給付石秀梅部分：664,648/（664,648+108,031+85,080）後，再乘以333,902＝258,729　　 ㈣石宗朋應給付石熾明、石興聰、石秀梅之計算式如下：　 ①給付石熾明部分：108,031/（664,648+108,031+85,080）後，再乘以348,101＝43,842 ②給付石興聰部分：108,031/（664,648+108,031+85,080）後，再乘以175,756＝22,136 ③給付石秀梅部分：108,031/（664,648+108,031+85,080）後，再乘以333,902＝42,053 ㈤魏秀冬應給付石熾明、石興聰、石秀梅之計算式如下：　 ①給付石熾明部分：85,080/（664,648+108,031+85,080）後，再乘以348,101＝34,528 ②給付石興聰部分：85,080/（664,648+108,031+85,080）後，再乘以175,756＝17,433 ③給付石秀梅部分：85,080/（664,648+108,031+85,080）後，再乘以333,902＝33,119　　　　 附表三： 附件所示甲、乙、丙、丁、戊、己、庚（即系爭302地號土地） 應補償人 分割前土地價值（元） 分割後土地價值（元） 受補償金人 受補償金額 （元） 石新圍 16,171,914 16,844,916 石興聰 247,705 石熾明 121,886 石朝江 86,936 石宗朋 93,926 魏秀冬、石彥輝、石玉芬、石孟芳 各30,637 蕭銘堅 10,684,469 10,787,208 石興聰 37,814 石熾明 18,607 石朝江 13,272 石宗朋 14,338 魏秀冬、石彥輝、石玉芬、石孟芳 各4,677 ㈠石新圍、蕭銘堅分割前後土地溢價部分（見本院卷附不動產估價報告書第42至44頁）： ①石新圍：16,844,916-16,171,914＝673,002。 ②蕭銘堅：10,787,208-10,684,469＝102,739。 ㈡石興聰、石熾明、石朝江、石宗朋、魏秀冬、石彥輝、石玉芬、石孟芳分割前後土地減價部分（見本院卷附不動產估價報告書第42至44頁）： ①石興聰：6,010,522-6,296,041＝-285,519。 ②石熾明：6,155,548-6,296,041＝-140,493。 ③石朝江：6,195,833-6,296,041＝-100,208。 ④石宗朋：6,187,776-6,296,041＝-108,265。 ⑤魏秀冬、石彥輝、石玉芬、石孟芳各減價：（6,154,784-6,296,041）÷4＝141,257÷4＝35,314。 ㈢石新圍應給付石興聰、石熾明、石朝江、石宗朋、魏秀冬、石彥輝、石玉芬、石孟芳之計算式如下：　 ①給付石興聰部分：673,002/（673,002+102,739）後，再乘以285,519＝247,705 ②給付石熾明部分：673,002/（673,002+102,739）後，再乘以140,493＝121,886 ③給付石朝江部分：673,002/（673,002+102,739）後，再乘以100,208＝86,936　 ④給付石宗朋部分：673,002/（673,002+102,739）後，再乘以108,265＝93,926　 ⑤給付石宗朋、魏秀冬、石彥輝、石玉芬、石孟芳部分：673,002/（673,002+102,739）後，再乘以141,257後除以4＝30,637　 ㈣蕭銘堅應給付石興聰、石熾明、石朝江、石宗朋、魏秀冬、石彥輝、石玉芬、石孟芳之計算式如下：　 ①給付石興聰部分：102,739/（673,002+102,739）後，再乘以285,519＝37,814 ②給付石熾明部分：102,739/（673,002+102,739）後，再乘以140,493＝18,607 ③給付石朝江部分：102,739/（673,002+102,739）後，再乘以100,208＝13,272　 ④給付石宗朋部分：102,739/（673,002+102,739）後，再乘以108,265＝14,338　 ⑤給付石宗朋、魏秀冬、石彥輝、石玉芬、石孟芳部分：102,739/（673,002+102,739）後，再乘以141,257後除以4＝4,677　 附表四： 編號 系爭土地分割前之共有人 系爭301地號土地訴訟費用之分擔比例（即依系爭301地號土地應有部分） 系爭302地號土地訴訟費用之分擔比例（即依系爭302地號土地應有部分） 1 石朝江 2173/8598 8238/76330 2 石宗朋 1213/8598 8238/76330 3 魏秀冬 2173/8598 8238/305320 4 石熾明 1333/8598 8238/76330 5 石興聰 1093/8598 8238/76330 6 石秀梅 613/8598 0 7 石新圍 0 2116/7633 8 石彥輝 0 8238/305320 9 石玉芬 0 8238/305320 10 石孟芳 0 8238/305320 11 蕭銘堅 0 1398/7633

2025-02-27

PCDV-109-重訴-633-20250227-3

訴
臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1958號 原 告 廖嘉偉 訴訟代理人 林家慶律師 陳思愷律師 被 告 王榮義 訴訟代理人 邱昱宇律師 上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國114年1月21日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告起訴聲明：被告應給付原告新台幣（下同）340萬元， 及其中260萬元自民事起訴狀繕本送達翌日起，其餘80萬元 自民國113年12月27日(即113年12月26日言詞辯論期日之翌 日)起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。暨願供擔保 請准宣告假執行。並主張略以： 　㈠兩造於110年8月20日簽立不動產買賣契約書，約定由被告將 其所有新北市○○區○○段0000地號土地及其上新北市○○區○○段 0000○號即門牌號碼新北市○○區○○街000號0樓建物(下稱系爭 房地)出售予原告，買賣總價金為818萬元(下稱系爭買賣契 約)。其後，原告依約給付價金，並於110年9月22日辦畢系 爭房地所有權移轉登記，原告並依系爭買賣契約第8條第5項 約定，指名登記於胞弟廖嘉輝名下。 　㈡被告於系爭買賣契約書所附「標的物現況說明書」第49項之 其他重要事項(針對屋況、產權、使用權等)勾選「否」。然 因系爭房屋屋內本即存在諸多漏水瑕疵問題(詳系爭買賣契 約所附增補契約)，故原告於簽立系爭買賣契約前，曾多次 要求被告提供系爭房屋之使用執照平面圖，以利原告或胞弟 廖嘉輝後續向新北市政府工務局申請室內裝修許可，進行全 面性漏水整修及重新裝潢等事宜，然被告卻一再藉故推託而 不願協助提供系爭房屋之使用執照平面圖予原告，並要求原 告自行向主管機關為申請。原告基於善意相信被告前開保證 之情況下，即與被告簽立系爭買賣契約及辦理完畢系爭房地 之所有權移轉登記，之後自行於110年11月1日委請訴外人順 泰防水工程行向新北市政府工務局代為申請，並於110年11 月9日取得系爭房屋使用執照平面圖，竟察覺系爭房屋之(1) 室內外出入口位置、(2)室內前陽台出入口設置、(3)公寓樓 梯上下方向等現況均與使用執照平面圖上所示內容不同。且 系爭買賣契約書所附臺北縣板橋地政事務所建築改良物勘測 結果圖之測繪結果亦與系爭房屋使用執照平面圖所示室內尺 寸不符(使用執照平面圖所示縱向尺寸由上至下分別為100公 分、340公分、430公分、100公分；下方橫向尺寸由左至右 分別為300公分、320公分；而系爭契約所附臺北縣板橋地政 事務所建築改良物勘測結果圖之測繪結果所示縱向尺寸由上 至下則分別為0.8公尺、6.1公尺、1.2公尺；橫向尺寸由左 至右則分別為3公尺、4.3公尺，甚且二圖間之屋內右下方格 局亦有所不同）。堪認系爭房屋前已存有與經主管機關審核 通過之使用執照平面圖所示核准規畫設計內容不同之違建重 大瑕疵，原告遂於111年5月3日委請胞弟廖嘉輝寄發存證信 函向被告為民法物之瑕疵擔保責任及損害賠償責任之主張( 詳原證5號，於同年月4日送達被告，下稱系爭存證信函)， 然被告置之不理，原告不得已提起本件訴訟，請求被告於減 少價金及損害賠償之基礎下返還或賠償340萬元予原告。 　㈢按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、 「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給 付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權 利。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應 負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但 依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。 」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不 解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣 人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第179條、第226條第 1項、第227條第1項、第359條、第360條分別定有明文。再 按「買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而 出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買 受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符 合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。」、「 又物之出賣人就其交付有瑕疵之買賣標的物，而應負瑕疵擔 保責任及不完全給付之債務不履行責任者，買受人依前者得 主張解除契約或請求減少價金（民法第359 條）、不履行之 損害賠償（民法第360 條）或另行交付無瑕疵之物（民法第 364 條）之權利，依後者則得主張解除契約或請求債務不履 行之損害賠償。」、「惟系爭封閉空間及設施被新北市政府 認定為違建，於民國102年6月間予以拆除變為供公眾使用之 頂蓋型開放空間，上訴人不得補辦建築執照致無法補正，其 交付具有上開瑕疵之系爭房地予買受人，致買受人受有價值 減損之損害，且係可歸責於上訴人，自構成不完全給付，應 負債務不履行損害賠償責任。而不完全給付之債務不履行責 任與物之瑕疵擔保責任，其法律性質、構成要件及規範功能 各不相同，買受人得擇一行使上開請求權」最高法院分別著 有112年台上字第924號、109年台上字第1289號及110年台上 字第3108號裁判意旨可資參照。 　㈣經查，系爭房地早自原告向被告購置之際即已存有與經主管 機關審核通過之使用執照平面圖所示核准規畫設計內容不同 之違建重大瑕疵，被告對此亦不爭執。被告所為給付內容實 不符合兩造間買賣之債務本旨而應屬不完全給付。且原告及 廖嘉輝曾數度在簽立系爭買賣契約前要求被告應提出使用執 照平面圖，被告卻一再推託，顯見被告確有故意或過失不告 知瑕疵之情事而存有可歸責於被告之事由，原告爰依民法第 179、359、360條等規定，及依民法第227條第1項、第226條 第1項不完全給付之規定，請求被告應返還或賠償340萬元。 　㈤本件鑑定人蔡政穎估價師已明確證稱伊與建築師及其他估價 師討論後得知系爭房屋樓梯間因存在與使用執照竣工圖不符 之瑕疵至少有高達500萬元之價值減損等語，故原告請求被 告賠償340萬元，自屬合理。 　㈥被告雖辯稱系爭存證信函係由廖嘉輝所為寄發，並非原告所 寄發，且該存證信函內容係通知解除契約，而認原告起訴請 求減少價金有所違誤，原告再為起訴已逾除斥期間已不能行 使權利云云。惟查，廖嘉輝是原告胞弟，也是本件系爭房地 的登記名義人，於本件買賣交易中參與各項磋商事宜，其寄 發存證信函，乃是基於原告隱名代理人之地位，為原告行使 權利，此事應為被告所明知。故系爭存證信函雖係由廖嘉輝 作為寄件人，然被告主觀上實已明知該存證信函係廖嘉輝基 於為原告本人之意思，而向被告主張系爭房地具有重大瑕疵 ，為相關買賣瑕疵擔保權利之行使，實無逾越除斥期間之問 題。況且，原告及廖嘉輝曾在簽立系爭買賣契約前曾數度要 求被告提出使用執照平面圖，被告卻一再推託而不願協助配 合向主管機關申請調取，亦顯見被告有故意不告知瑕疵之情 事，依民法第365條第2項規定「前項關於六個月期間之規定 ，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」故被告於本件 亦不得主張有除斥期間之適用。且原告、廖嘉輝均非係具有 法律專業背景之人，因不諳法律而未能於系爭存證信函中正 確引用相關民法條文，向被告為減少價金之主張，但系爭房 地具有瑕疵，買受人得請求減少價金、請求返還溢付價金、 不當得利等權利，性質上亦近似於瑕疵損害賠償，均涵蓋於 物存在瑕疵導致價值降低的請求類型，應可認系爭存證信函 寄予被告時，已生原告向被告為減少價金之意思表示，更何 況原告亦有以民法第360條之物之瑕疵損害賠償請求權為主 張，而關於民法第360條之請求權更未罹15年之消滅時效。 　㈦被告又辯稱其本人並非系爭房地之第一手屋主，亦無對之為 任何裝修違建，並不知悉系爭房地與使用執照平面圖不符等 情事，故被告雖於系爭買賣契約附件標的物現況說明書第四 十九項有勾取無其他重要事項等，並非被告保證系爭房地無 違建物之品質云云。惟按「物之出賣人對於買受人，應擔保 其物依第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品 質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第 354條第1項本文、第2項及第360條定有明文。又依建築物室 內裝修管理辦法第23條第1項第3款規定：「申請室內裝修審 核時，應檢附下列圖說文件：…三、前次核准使用執照平面 圖、室內裝修平面圖或申請建築執照之平面圖。」。本件原 告前曾多次要求被告提供系爭房屋之使用執照平面圖以利原 告確認，後續要向新北市政府工務局申請室內裝修許可，被 告卻一再推託等情，已如前述。原告自陳已居住於系爭房屋 甚久，而並無裝修過系爭房屋等語，並於系爭買賣契約之「 標的物現況說明書」第49項中明確保證無其他重要事項(針 對屋況、產權、使用權等)存在，自堪認被告已向原告保證 系爭房屋並無與使用執照平面圖之核准規畫設計內容有不相 符合之瑕疵。故本件原告在系爭房屋缺少被告所保證品質之 情況下，依民法第360條規定向被告為損害賠償之請求，自 屬有理由。　　 　㈧關於「就建築物尺寸不符及樓梯行向標示錯誤一事，依新北 市政府回函表示，如屬竣工圖筆誤或漏列，得依『新北市政 府使用執照更正標準作業程序』辦理」部分，原告於112年11 月2日庭期後，即遵鈞院諭示委託林金鋒建築師著手辦理系 爭房屋之使用執照平面圖更正程序等相關事宜，而在林金鋒 建築師依其建築專業評估下，認此系爭房屋使用執照平面圖 更正案因牽涉到所在公寓樓梯上下方向之變動，故須取得該 公寓全體所有權人之書面同意，且亦須有相關如系爭房屋在 興建當時及過程中之施工照片以作為更正系爭房屋使用執照 平面圖之佐證資料，顯非原告能片面決定或依能力得達成者 ，其後林金鋒建築師前往新北市政府工務局工程科洽詢辦理 系爭房屋之使用執照平面圖更正程序時，即經該管人員當面 明確告知因系爭房屋之實際整體格局、尺寸及樓梯上下位置 均與使用執照平面圖差異過大，且原告除無法提出相關足以 佐證系爭房屋興建當時之原貌外，亦無法證明系爭房屋之使 用執照平面圖是出於筆誤或漏列，故不予辦理更正等語。除 此之外，原告亦委託林金鋒建築師就系爭房屋向新北市建築 師公會申請室內裝修許可，然同樣經新北市建築師公會以系 爭房屋現況與使用執照平面圖符故不予核發許可，導致原告 現實上根本無法就系爭房屋進行漏水修繕工程；原告前亦曾 委請裝潢業者沈君益協助確認系爭房屋得否申請室內裝修許 可，仍無法辦理。職是，本件系爭房屋所存在之「與經主管 機關審核通過之使用執照平面圖所示核准規劃設計內容不同 」一事，確屬事實上無法補正之重大瑕疵，被告就此仍應對 原告負瑕疵擔保責任。 　㈨就原告所受損失之價額部分，對於113年6月27日亞太不動產 估價師聯合事務所113估字第108號估價報告書(下稱113年不 動產估價報告書)之鑑定結論，實有諸多違誤，不足採信。 且按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重 大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民 事訴訟法第222條第2項定有明文，本件鑑定人蔡政穎於鈞院 已證稱：就系爭房屋現況因存在與使用執照竣工圖不符之瑕 疵，評估至少受有500萬元之損害等語，原告爰請求鈞院於 該500萬元損害之範圍內，依所得心證定原告得請求減少價 金及請求返還溢付不當得利之數額，或得請求瑕疵損害賠償 及債務不履行損害賠償之數額，以保障原告之合法權益等語 。 二、被告聲明：原告之訴暨其假執行之聲請均駁回。如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。並略以下列情詞置辯： 　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人因物有瑕 疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權， 於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交 付時起經過5年而消滅；前項關於6個月期間之規定，於出賣 人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第354條第1項前段及 第365條第1項分別定有明文。準此，買受人主張買賣標的物 存有瑕疵而行使減少價金請求權者，其除斥期間原則上乃為 通知出賣人後6個月內，要無疑義。 　㈡再按，選擇之債者於數宗給付中，得選定其一為給付之債是 也，至於選擇之債其種類有二，其一為約定選擇之債，即由 當事人以契約訂定者；其二為法定選擇之債，即由法律直接 規定者是，民法第359條所定減少價金、解除契約即屬於法 定選擇之債。又買受人如欲行使法定選擇之債之選擇權，洵 應以意思表示向出賣人為之，買受人於選擇後，則已將選擇 之債變成單純之債，經選擇後即為特定，選擇為一種形成權 ，因其行使而使權利發生變動之效果。從而，上開法定選擇 之債，本有相互排斥之法效果，此就法理上推論可得至明。 　㈢經查，本件如原告起訴狀所載，其係於110年11月9日取得順 泰防水工程行所申請調得系爭房屋之使用執照平面圖，嗣因 認系爭房屋乃有重大違建瑕疵，乃於111年5月3日寄發存證 信函，向被告主張應負民法所定物之瑕疵擔保及損害賠償等 責任。然觀該存證信函內容，係由廖嘉輝所為寄發，並非系 爭買賣契約之買受人即原告所寄發，廖嘉輝並非系爭買賣契 約之當事人，並無主張買賣契約上所生物之瑕疵擔保等權利 。復以該存證信函內容係通知表示解除契約，則本件原告再 起訴主張減少價金，即有違誤。故依民法第365條第1項規定 ，原告本件起訴顯為已逾6個月之除斥期間，不得再行使減 少價金之權利。至原告主張廖嘉輝係代理其本人寄發系爭存 證信函予被告云云，被告爰予否認。 　㈣又查，廖嘉輝前向台灣新北地方檢察署提告被告等涉犯刑事 詐欺之罪嫌，業經承辦檢察官認定並非事實，而為不起訴之 處分確定（台灣新北地方檢察署112年度偵字第41755、1283 1號，下稱系爭不起訴處分），查明被告並非系爭房地之第 一手屋主，且被告所有系爭房地期間亦無任何裝修違建，或 其他顯能證明被告知情違建有與使用執照平面圖不符等情事 。從而，被告雖於系爭買賣契約附件標的物現況說明書第四 十九項有所勾取無其他重要事項等，亦不能證明被告已保證 系爭房地為無違建物之品質。故原告依民法第359條及第360 條規定起訴而為主張，洵非有理。申言之，原告依民法第17 9條規定主張不當得利返還，亦非有理。 　㈤原告就本件另向新北地方檢察署提出刑事告訴部分，檢方曾 就本案何以出現使用執照圖面與現況不相符之情形進行調查 ，又兩造於協議過程中，曾洽議員協助處理，初步得悉此確 係當年行政作業產生之問題，與被告無任何關聯，應非可歸 責於被告。 　㈥且依系爭不起訴處分書所載，檢察官有調查本件系爭房地建 案歷年調取使用執照圖資等檔案，無從證明被告前曾有調取 系爭房地建案之使用執照圖資，而有明知本件系爭房地內部 隔局與使用執照圖資不符之情事。被告於偵查中已說明本身 非為第一手買受人，多年所有均未變更系爭房地內部隔局等 ，不知使用執照等情。是被告自無故意或過失不告知原告瑕 疵之情。 　㈦又本件系爭不動產經亞太不動產估價師聯合事務所提出本件 估價報告書。內容略以：（一）本件不動產經估價：1.估價 日期：110年8月20日，正常件約計817萬8700元，瑕疵件減 少市價約計40萬47852元。2.估價日期：112年8月10日，正 常件約計887萬0100元，瑕疵件減少市價約計42萬8392元。 原告另主張債務不履行之損害賠償等，損害賠償應以回復原 告起訴時之應有狀態，而非原有狀態，故應將買賣契約簽訂 後之變動情形列入。故應以起訴時112年8月10日作為估價基 準日。依此，系爭不動產於起訴時112年8月10日正常價格約 計887萬0100元，扣除可能減少市價約計42萬8392元，仍有8 44萬1708元市值，對照原告其時買賣價金約計818萬元，亦 難認原告受有損害，其請求核無理由。 　㈧末查，亞太不動產估價師聯合事務所蔡政穎估價師於鈞院已 明確證述，因本件房地十分老舊，且樓梯錯位如要回復不但 需其他區分所有權人同意，現今亦無修復必要，況原告當初 有口頭陳明目前就是現況居住等待都更，然訴訟時卻強人所 難，就所謂技術性貶值無限上綱，殊違誠信原則。且本件經 鑑定系爭房地於起訴時正常價格約887萬0100元，扣除可能 減少市價約42萬8392元，仍有844萬1708元市值，較原告當 時買價818萬元為更高。被告已表示願意原價買回，被告卻 悍然拒絕，反獅子大開口主張至少受有500萬元以上損害， 請鈞院鑒察上情，賜為符合社會常情及誠信原則之判定等語 。 三、兩造不爭執之事實： 　㈠兩造於110年8月20日簽立系爭不動產買賣契約書，約定由被 告系爭房地出售予原告，總價金為818萬元。原告依約給付 價金完畢，被告並依原告之指示，於110年9月22日將系爭房 地所有權移轉登記於原告之弟廖嘉輝名下。 　㈡被告於系爭買賣契約書所附「標的物現況說明書」第49項之 其他重要事項(針對屋況、產權、使用權等)勾選「否」。 　㈢系爭房地存在現狀與使用執照平面圖不符之情形，其中房屋 尺寸與樓梯上下行向、房屋內外出入口位置不符部分，應係 房屋興建時即屬如此。 　㈣廖嘉輝以寄件人身分於111年5月3日寄發系爭存證信函予被告 ，被告於同年5月4日收受，內容略為：本人於民國111年10 月2日透過永慶房屋板橋新站直營店（下稱永慶房屋）向台 端（即被告）購買系爭房地（中略）而台端將上開房屋點交 予本人後，本人竟發現該房屋使造圖與現況不符，以致無法 申請室內裝修許可證，致本人無法居住，顯然具有重大瑕疵 。台端出售系爭房屋予本人時，未告知上情，期間本人請永 慶房屋向台端提出查閱使造圖之需求，為台端所拒，永慶房 屋向本人表示台端為一手屋未變更格局，令本人深信房屋現 況並無違反建築法之問題。本人認為台端與永慶房屋均刻意 隱瞞交易重要資訊，致使本人誤判情事而購屋，台端故意不 告知上情，即有構成詐欺罪之可能，按民法第359條、184條 等相關規定，本人自可解除與台端間之買賣契約，並請求相 關損害賠償。另本人將依民法第197條及消費者保護法第51 條，向未善盡調查義務的永慶房屋請求返還仲介費用及相關 賠償。由於本人之前已多次透過永慶房屋與台端連絡，促請 出面處理，但台端均置之不理，為此特以此函通知台端，自 即日起向台端解除系爭買賣契約，請台端於函到七日內將本 人前所給付之價金共818萬元返還本人，並賠償相關損失123 萬元，否則本人將依法提起相關民、刑事訴訟等語。 四、本件爭點及本院之判斷： 　㈠本件被告抗辯系爭存證信函係由廖嘉輝所寄發，並非原告所 寄發，故本件原告請求物之瑕疵擔保，已逾法律規定之除斥 期間等語。原告則主張系爭存證信函係其弟弟即登記之所有 權人廖嘉輝代理原告所寄發，對原告本人亦生效力，此事為 被告所明知，並無所謂逾除斥期間的問題等語。就此爭點， 本院認定如下： 　　⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經 驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主 要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法 律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字 面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。如兩造就 其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經 濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所 欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則 涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符 合公平正義（最高法院98年台上字第1925號、96年台上字 第286號判決意旨參照）。 　　⒉本件兩造並不爭執於系爭買賣過程中，原告的弟弟廖嘉輝 也多有參與，最後並受原告指定登記為系爭房地之所有權 人，其內部關係究係原告借廖嘉輝之名登記，或原告與廖 嘉輝之間係基於兄弟信任關係而由一人出名簽約、一人出 名登記，固為外界所不知。然廖嘉輝與原告之關係親密， 且於本件房地買賣中亦擔任重要角色一節，應為被告所明 知，故原告委請廖嘉輝代為寄送存證信函，依常情自有相 當之可能性，亦應不在被告意料之外。且依系爭存證信函 之內容以觀，已明確記載「本人向台端購買」、「台端出 售系爭房屋予本人」、「本人請永慶房屋向台端...」、 「致使本人誤判情事而購屋」、「本人自可解除與台端間 之買賣契約」等文字，均可判斷此函文之真意係以系爭買 賣契約之買受人身分所為之意思表示，當無誤認之可能。 故而，本件原告主張系爭存證信函係其本人向被告所為之 意思表示，僅係廖嘉輝代理其寄發存證信函予被告，被告 應可得而知之等語，核與上述情狀相符，較屬可信。 　㈡被告抗辯原告依系爭存證信函，業已為解除契約之意思表示 ，不得事後再改為起訴請求減少價金等語。原告則主張因其 本人與廖嘉輝均為不諳法律之人，系爭存證信函的意思係表 示被告應負瑕疵擔保責任，也應包含減少價金的請求在內等 語。就此爭點，本院認定如下： 　　⒈按民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減少 價金，不以出賣人承諾為必要，與同條項規定解除契約之 性質，同屬形成權，該條項於二者所規定之六個月行使期 間，皆為無時效性質之法定期間。次按選擇之債，謂於數 宗給付中，得選擇其一以為給付之債。選擇之債，在特定 前，數宗給付處於同等地位以待選擇，非予特定，債務人 不能為給付，債權人亦不能請求特定之給付。選擇權之行 使，以意思表示為之，即生效力。再按所謂選擇之債，係 指於數宗給付中，得選定其一宗為給付標的之債。其數宗 給付相互間，具有不同內容而有個別的特性，為當事人所 重視，故須經選定而後特定。倘已因選擇權人之選擇，而 成為單純之債（最高法院73年台上字第4354號、78年台上 字第1753號、71年台上字第3204號判決意旨參照）。申言 之，選擇之債者於數宗給付中，得選定其一為給付之債是 也，至於選擇之債其種類有二，其一為約定選擇之債，即 由當事人以契約訂定者；其二為法定選擇之債，即由法律 直接規定者是，民法第359條所定減少價金、解除契約即 屬於法定選擇之債。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或 請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金；債權人或債務人有選擇權者，應 向他方當事人以意思表示為之，民法第359條、第209條第 1項定有明文。故原告主張系爭房屋缺少被告所保證之品 質，果若屬實，則原告自得依上開規定請求減少價金、解 除買賣契約，兩者間原告有選擇權，此係法定選擇之債。 原告欲行使選擇權，應以意思表示向被告為之，原告於選 擇後，則已將選擇之債變成單純之債，經選擇後即為特定 。由於選擇為一種形成權，一經行使，即有使權利發生變 動之效果。另按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者， 買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損 害賠償，民法第360條前段定有明文，故倘若本件原告不 行使上開請求減少價金、解除買賣契約之選擇權，始得根 據民法第360條前段規定請求損害賠償，合先敘明。 　　⒉經查，本件依原告起訴時所提出之系爭存證信函，其內容 已載明「由於本人之前已多次透過永慶房屋與台連絡，促 請出面處理，但台端均置之不理，為此特以此函通知台端 ，自即日起向台端解除系爭買賣契約，請台端於函到七日 內將本人前所給付之價金共818萬元返還本人，並賠償相 關損失123萬元，否則本人將依法提起相關民、刑事訴訟 」等語，依其文義觀之，原告業已將解除契約之意思表示 明確的傳達於被告，依據前述說明，自堪認原告已於法定 選擇之債的種類中，選擇了解除契約的項目，此一選擇乃 屬形成權，於意思表示到達被告時，即生法律效果，而使 上述法定選擇之債變為解除契約並請求返還價金的單純之 債。原告雖主張其本人與廖嘉輝乃不諳法律之人，故系爭 存證信函的意旨應不限於解除契約，亦包含請求減少價金 之意思云云。惟本院認為，一般民眾關於權利義務之行使 本不以熟諳法律為前提，其意思表示及法律行為如依我國 社會一般成年人之理解能力不致誤解時，即應生相應之法 律效果，況查系爭存證信函之內容，不但引用相關法條， 關於請求內容之用語亦相當精確，其遣詞用字並非一般口 語，明顯帶有法律文書的特徵，衡情應為原告諮詢具有法 律專業之人後所出具之文書，故依據上情，本院認原告就 此主張其意思表示因不諳法律而不明確故應為擴張解釋云 云，尚難遽予採認。況且，本件被告於本案訴訟中亦已同 意解除契約，並將買賣價金返還予原告，惟為原告所拒絕 ，是以，原告於行使契約解除權，並於意思表示到達被告 而生效後，復行翻悔，自非法之所許。 　　⒊綜上所述，本件系爭房地既存在現況與使用執照圖面不符 致無法進行合法修繕之嚴重瑕疵，原告向被告行使解除契 約之權利，自屬於法有據。而本件原告向被告行使解除契 約暨返還價金之請求權，其性質為形成權，因意思表示已 到達被告，即已生效，揆諸前揭說明意旨，原告即不得再 依民法第359條規定請求依物之瑕疵擔保減少價金。 　㈢原告另依民法第360條規定請求被告賠償300萬元，是否有理 由？ 　　本院按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不 解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣 人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360條定有明文。由 條文意旨可知，買賣之物缺少出賣人所保證之品質時，買受 人於選擇「不解除契約」或「不請求減少價金」之前提下， 可以選擇請求債務不履行的損害賠償。惟本件原告業已選擇 對被告解除契約，業見前述，從而，原告自不得再對被告主 張債務不履行之損害賠償，乃屬適用上述法律當然之結果。 　㈣原告依民法第179條規定，向被告請求賠償340萬元部分，是 否有理由？ 　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179條定有明文。 　　⒉本件原告解除系爭買賣契約，則被告受領買賣價金有即失 其法律上之原因，依不當得利之法理，原告本得請求被告 返還買賣價金818萬元。惟依原告起訴之內容，其所請求 被告給付之340萬元係指系爭房地一現狀與使用執照圖面 不符之價值減損，顯然並非買賣價金之返還。原告雖稱因 系爭房屋有上述瑕疵，致其以溢付之價格購買，被告因此 而有不當得利云云。惟原告此種說法，即屬物之瑕疵擔保 中買受人得請求減少價金之權利。而於本案中本院業已認 定原告不得再行使減少價金之權利，苟原告復得以曲解不 當得利法律規定之方式請求相同之金額，自非法之所平。 故而，本件原告主張依不當得利之規定請求被告返還此34 0萬元，應認其並未能證明被告於此部分有何無法律上之 原因而受有利益之情形存在，故於法無據，不能准許。 　㈤原告依第227條第1項、第226條第1項規定，向被告請求賠償3 40萬元部分，是否有理由？ 　　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。而因可 歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償 損害。民法第227條第1項、第226條第1項定有明文。 　　⒉經查，原告就系爭買賣契約，已經依物之瑕疵擔保行使契 約解除權，依民法第360條之意旨，應已不得再選擇債務 不履行之損害賠償，業見前述。 　　⒊況按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任， 其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵 而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前 者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359 條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可 解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時 ，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正 而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能 補正者，則可不經催告而解除契約（最高法院94年台上字 第2352號判決意旨參照）。故本件原告縱主張被告應負不 完全給付之債務不履行責任，亦以被告可歸責為前提，且 應由原告負舉證責任。 　　⒋再按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任 之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物 之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責 任。亦即出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之 瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出 賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外， 同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院院98年 度台上字第1691號、87年台上字第575號判決意旨參照） 。經查，本件系爭房地之瑕疵，係其現狀之房屋尺寸、上 下樓梯之行向、內外出入口之位置與其原核准使用執照之 圖面不符，業見前述，並為兩造所不爭執。本院審酌系爭 房屋係屬公寓，其樓梯乃是由地面連接到頂樓，為建築物 之重要結構部分，樓梯是走那一邊上下樓，顯然是興建完 成即已確定，依一般常情，樓梯興建完成之後，並無再行 改造整棟建築物樓梯上下行向之可能性，而房屋內外出入 口一定是連接到樓梯間，當樓梯的上下行向不同，房屋的 內外出入口位置也一定會跟著改變，不可能樓梯在左而出 入口在右，此為事理所不許。由是可知，本件原告所指系 爭房地上述瑕疵，應係於興建系爭房地並申請使用執照繳 驗圖面時，即已存在。此究係屬未依使用執照施工之瑕疵 ，或屬實質上已依使用執照興建但繳驗時出現圖面錯誤之 瑕疵，因年深日久，已難以確定。惟此一瑕疵並非於系爭 買賣契約成立後始發生一事，當可確定無疑，是以，該瑕 疵之出現顯非可歸責於出賣人即被告之事由。從而，原告 主張其可依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，請 求被告賠償340萬元云云，即屬無據。 　　⒌本件原告雖又主張被告於買賣過程中推拖不願協助申請使 用執照平面圖，乃故意不告知瑕疵等語。惟此節為被告所 否認，辯稱其買受系爭房地後從未變更格局，亦不知有現 狀與使用執照平面圖不符之事等語。本院查，故不論兩造 就此部分爭執何者為是，然原告主張「故意不告知瑕疵」 一節，乃屬民法第360條之規定，而本件原告不得依上開 規定請求被告為債務不履行之損害賠償，本院業已論述如 前，併此敘明。 五、綜上所述，本件原告主張依物之瑕疵擔保、不當得利或不完 全給付之債務不履行等法律關係，請求被告給付或賠償340 萬元，經核均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假 執行之請即失其依附，應併予駁回。 六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核 於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　許映鈞 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳逸軒

2025-02-27

PCDV-112-訴-1958-20250227-2

重訴
臺灣臺北地方法院

分割共有物

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第1171號 原 告 陳佩君 訴訟代理人 葉鞠萱律師 被 告 陳南宏 訴訟代理人 陳雅珍律師 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年2月11日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 兩造共有如附表所示之不動產分割由原告單獨取得，原告應補償 被告新臺幣伍佰參拾貳萬玖仟捌佰元。 訴訟費用由被告負擔七分之一，餘由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地（下稱系爭土地）之同段1859建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0號4樓，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）為兩造如附表所示比例共有。兩造就系爭不動產無不能分割之約定，然兩造就系爭不動產無法達成分割協議，考量原告就系爭建物應有部分比例為6/7而高於被告之1/7，且系爭建物現為原告使用及維護，爰依民法第823條第1項本文規定，提起本件訴訟等語。並聲明：系爭不動產分割後由原告單獨所有，並依鑑定所得價額補償被告。 二、被告則以：被告為原告之伯父，原告自原告祖父即訴外人陳怡全過戶系爭建物時，已承諾陳怡全將系爭建物作為陳家祖厝，在其中擺設祖先牌位且永不出售，故原告與陳怡全訂有不分割之約定，兩造均應遵守，故系爭不動產應屬不能分割。再者，系爭建物並非由原告單獨使用，其中尚有兩造共同祖先之牌位，被告亦會到該屋祭祀，但原告卻將該屋上鎖，使被告無從進入。另系爭建物隔壁戶，先前於另案經訴外人巨秉估價師事務所（下稱巨秉事務所）鑑定為每坪新臺幣（下同）71萬2,415元，本件委由揚捷不動產估價師事務所（下稱揚捷事務所）鑑定結果卻僅每坪70萬5,000元，價格顯然過低等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項（本院卷第263頁，並依判決論述方式略 為文字修正）： (一)系爭不動產為兩造以如附表之比例共有，面積如附表所示。 (二)兩造就系爭不動產未能達成分割協議。 (三)系爭建物客廳有兩造共同祖先牌位。 (四)與系爭建物相鄰之門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0號4樓之3建物（下稱系爭鄰屋）及所坐落之基地原為原告及訴外人陳保慈、陳建福共有，嗣經臺灣高等法院111年度重上字第133號判決分割為原告單獨所有。 (五)系爭鄰屋現為原告住所，系爭建物之廚房與系爭鄰屋之後陽 台相通。 四、得心證之理由： (一)原告請求分割系爭不動產，為有理由： 　⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。 　⒉經查，原告主張兩造以如附表之比例共有系爭不動產，兩造 未能協議分割，且系爭不動產並無使用目的不能分割之情， 為兩造所不爭執，並有系爭不動產登記第一類謄本、公務用 謄本、建築改良登記書、所有權狀、房屋稅繳款書可憑（北 司補字卷第13至23頁，本院卷第38至51頁），堪以確定。 　⒊被告固辯稱原告自陳怡全過戶系爭建物應有部分時，已承諾 該房屋將作為祖厝而永久不予出售，故兩造間有不予分割之 約定等語。然被告於本件訴訟之初，均主張系爭不動產應變 價分割後將價金依兩造應有部分分配，遲至本院依原告聲請 就系爭不動產囑託鑑價後，被告先稱鑑定之結果價額較市場 行情為低，嗣方抗辯有不分割協議存在（本院卷第20、63、 68、75、110、173至174頁），則上開抗辯是否屬實，已待 商榷。又縱原告曾允諾陳怡全將系爭建物作為祖厝而不出售 ，此亦僅為原告與陳怡全間之約定，且該約定目的單純係不 願有兩造家族外之人加入成為共有人，而未排除將系爭不動 產於現共有人間原物分割，自與兩造間存有不分割協議乙事 有別，另遍查卷證亦尋無確有不分割協議存在之事證，應認 被告此揭抗辯為不可採，兩造間就系爭不動產要無不分割協 議存在。從而，原告請求分割系爭不動產，於法有據。 (二)系爭不動產應分割由原告單獨取得，並以金錢補償被告： 　⒈次按共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；但各共 有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有 人，民法第824條第2項第1款定有明文。又依同條第2項第2 款規定，如原物分配有困難時，雖得變賣共有物，以價金分 配於各共有人；惟共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原 則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性 質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方 法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利 益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減 損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出 之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害 關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分 割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配 於各共有人。復按定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之 意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分 之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配， 始能謂為適當而公平。 　⒉本院審酌系爭建物為15樓大廈之第4層，為鋼筋混凝土造建物 乙情，有系爭建物登記公務用謄本可參（本院卷第40頁）， 倘依兩造之所有權應有部分比例為原物分割，則不僅建物內 部難以獨立區隔為經濟利用，且因各共有人分得部分均有進 出之需求，勢須劃出共同使用之門廳或走道空間，並就該空 間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，將減少各共 有人得有效利用之空間，且徒增法律關係之複雜化、減損共 有物之經濟價值，是以原物分割於各共有人顯非分割系爭不 動產之適當方式。再者，原告就系爭建物之應有部分為6/7 ，為被告應有部分之6倍，被告於經濟上無法負擔購入原告 應有部分之價額乙情，業據被告所自承（本院卷第68頁）； 又經現場勘驗結果顯示，系爭建物其中一房間有擺有原告衣 物、國小學童教科書及雜物，門口張貼有由原告專用之告示 ，且系爭建物廚房之後陽台可通往原告居住之系爭鄰屋，此 有本院勘驗筆錄及照片可考（本院卷第214至228頁），堪認 系爭建物現已有原告專用之房間，且如分割由原告單獨取得 ，則系爭建物得與系爭鄰屋合併使用，以擴展生活空間；而 依原告所主張之分割方案，被告亦可獲得金錢補償，應不致 損及被告利益，並使原告免於搬遷清運之勞費，應屬較為便 捷經濟之分割方式，因認本件應以將原物分配予原告，再由 原告按被告應有部分比例以金錢補償之方式分割，較為允洽 妥適，並為最符兩造意願、利益、系爭不動產使用情形、社 會經濟效益之分割方法。而系爭不動產以原物分割既無事實 上或法律上之困難，則依前開說明，即不得率為變價分割， 故被告主張變價分割之方案，應無足採。 　⒊而經本院囑託揚捷事務所鑑定系爭不動產之交易市價結果， 系爭不動產坐落於臺北市中山區新生北路2段28巷內，屬一 般住宅大樓，價格種類為正常價格，經評估後之單價為每坪 70萬5,000元、總市價3,729萬4,500元、被告之應有部分評 估總價532萬9,800元（坪數計算含共有部分面積）等情，有 該所113年8月29日捷字第113082901號函暨所附估價報告書 可稽（本院卷第96頁，外放估價報告書）。對此鑑定結果： 　⑴被告雖另提出系爭鄰屋於本院另案經巨秉事務所估價之報告 書（下稱另案報告書），辯稱系爭鄰屋於本院另案經鑑得每 坪為71萬2,415元，則本件揚捷事務所評估之價額較市價為 低云云（本院卷第110至122頁）；然影響不動產市價之因素 眾多，另案報告書更係於109年9月之評估結果，與本件鑑價 時相隔近4年，尚無從逕以時空相異之另案報告書於本件相 比擬；況被告訴訟代理人於本院徵詢鑑定機關人選時，自陳 「就鑑定單位，除巨秉事務所外，就法院之選擇沒有意見」 （本院卷第75頁），已表明對巨秉事務所過去之鑑定結果有 疑慮，卻又再執該所之另案報告書抗辯，自無足取。 　⑵原告固稱揚捷事務所之鑑定過程未考量系爭建物內有大片磁 磚剝落、前後陽台均有漏水等不利因素，鑑價結果過高云云 ；惟本件評估過程已經估價師親自勘查周邊，並將系爭建物 屋齡、結構、採光通風等影響房屋使用狀況之重要因素均納 入考量，並以比較法、收益法之直接資本化法為估價，其評 估結果應屬允妥，因認上述價額並無高估之情。 　⑶復考量本件揚捷事務所之估價報告書係由專業之不動產估價 師鑑價製作，與兩造無任何利害關係，且兩造亦未能具體指 明該估價報告書究竟有何違背專業知識、論理或經驗法則之 違誤，則本院認本件以揚捷事務所之該估價報告作為系爭不 動產市價之參考，自無不當。故本件原告應補償被告之金額 ，以被告之應有部分比例換算為532萬9,800元。 五、綜上所述，原告依民法第823條第1項本文，請求裁判分割共 有物，為有理由，應予准許。本院審酌上情，認以系爭不動 產採原物分割歸由原告取得，並由原告補償被告532萬9,800 元，較為妥適，爰判決如主文第1項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：本件為分割共有物之訴，並已由本院 為全體共有人定分割方法，依民事訴訟法第80條之1規定， 由全體共有人依應有部分比例分擔訴訟費用，始為公平，爰 諭知如主文第2項所示。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　陳冠中 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉則顯 附表： 編號 地號／建號 面積（平方公尺） 權利範圍 備註 1 臺北市○○區○○段○○段00000地號（系爭土地） 5,098 （搭配系爭建物） ⑴原告：2,460/70,0000 ⑵被告：410/70,0000 2 臺北市○○區○○段○○段0000○號（系爭建物） ⑴門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷0號4樓 ⑵基地坐落系爭土地 總面積132.07 附屬建物： 陽台13.14、雨遮0.49 ⑴原告：6/7 ⑵被告：1/7 共有部分為同段1955建號（面積6,945.8平方公尺，權利範圍42/10,000）

2025-02-27

TPDV-112-重訴-1171-20250227-1

訴
臺灣新北地方法院

分割共有物

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1414號 原 告 一如永續股份有限公司 法定代理人 張泰昌 訴訟代理人 余家斌律師 被 告 葉貽略 兼 訴訟代理人 葉瑞欽 被 告 葉當志 葉佳瑋 葉忠和 葉宗熙 葉宗耀 上7人 訴訟代理人 繆璁律師 繆忠男律師 上列當事人間請求分割共有物事件，於民國114年1月16日言詞辯 論終結，本院判決如下： 　　主　　　文 一、兩造共有坐落新北市○○區○○○段○○○○段00000地號土地，應分 歸被告按附表一欄所示之比例保持共有。 二、被告應各補償原告如附表二所示之金額。 三、訴訟費用由兩造按附表一欄所示之比例負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠新北市○○區○○○段○○○○段00000地號（下稱系爭土地）為兩造 所共有，應有部分比例如附表一欄所示；又系爭土地無不 能分割之情事，兩造就系爭土地亦無不分割之約定，惟迄未 能達成分割之協議。 　㈡系爭土地面積雖有147平方公尺，然全體共有人高達8人，如 欲以原物分割之方法分配予全體共有人，則各共有人所分配 之面積顯然過小，且如此細分之結果，反將喪失系爭土地之 使用價值及經濟利益，足見系爭土地不適於原物分割之方法 。又系爭土地應由何共有人分配取得完整之所有權，及應補 償他造未受分配不動產之金額，兩造並無共識，職是，若由 兩造中之其一共有人分配取得系爭土地之所有權，再以金錢 補償未受分配之他共有人為分割方法，亦難令全體共有人折 服而不可採。而若採行變價分割之方法，於自由市場競爭之 情形下，將使系爭土地之市場價值極大化，對於兩造而言顯 較有利。是故，審酌系爭土地之面積及經濟效用等一切情狀 ，系爭土地之分割方法，應以變價後價金按兩造應有部分比 例分配為適當。 　㈢被告主張將系爭土地分配予被告等人維持共有，再由其等依 附表二所示金額補償原告之分割方法，顯與民法第824條第2 項之規定不符，亦與分割共有物以消滅共有關係為目的，不 得創設新的共有關係之立法目的不符，顯不可採，原告亦不 同意被告所主張之價金補償方案。被告既自陳系爭土地非都 市計畫之計畫道路用地，而係私設道路，依最高法院110年 度台上字第1272號裁定意旨，系爭土地如分割後不妨害私設 道路供通行目的使用前提下，現行法規並未限制不得為權利 分割。從而，若考量系爭土地日後可能成為都更基地之市場 價值利益，系爭土地若採變價分割方案，於自由市場競爭之 情形下，將使系爭土地之市場價值極大化，對兩造更為有利 ，至為顯然。 　㈣爰依民法第823條第1項、第824條規定，請求准以變價分割， 並聲明：系爭土地應予變賣，所得價金按兩造應有部分比例 分配。 二、被告抗辯： 　㈠被告之被繼承人為鄰近土地之地主，被告所有之系爭土地持 分均係分割繼承而來。民國62年間起造人於坐落與系爭土地 同段之94-22、94-23、87-14、87-7地號土地上興建2棟雙併 4樓公寓（門牌號碼分別為新北市○○區○○路000巷0○0○0○0號 建物，下合稱系爭建物），被告雖均非系爭建物所有權人， 然彼此間有共識要讓系爭建物住戶均有道路可以出入，乃以 系爭土地私設道路供其等通行。 　㈡系爭土地並非都市計畫之計畫道路用地，並無可供容積移轉 使用之價值，一旦變價拍賣，競標拍賣人僅有兩種利用之可 能，其一為仍維持私設道路狀態以供系爭建物住戶通行，然 此一可能違反逐利競標之人性；另一可能則係將該私設道路 圍起來，僅留人行必要通行之寬度，脅迫上開住戶集資價購 系爭土地，此種個案屢見不鮮。 　㈢原告主張變價分割方案，足見其並無意願繼續持有系爭土地 之應有部分，惟被告等人仍願信守先人之志願即仍維持為私 設道路狀態以供系爭建物住戶通行，因此共同提出分割方案 為系爭土地應分歸被告按附表一欄所示之比例保持共有， 再以原告前取得系爭土地應有部分價金新臺幣（下同）621, 000元之2倍即1,242,000元為總價，由被告依各自取得之土 地面積計算，分別支付如附表二所示之金額補償原告。至中 信不動產估價師聯合事務所估價報告書（下稱系爭估價報告 書）就系爭土地之估價，顯然遠超過其市場價值，系爭土地 持分拍賣時根本無人問津，最後拍定價格621,000元應為其 目前之市場價值，蓋系爭土地現為既成道路，毫無經濟利用 價值。 　㈣聲明：系爭土地應分歸被告按附表一欄所示之比例保持共有 ，並由被告各依如附表二所示之金額補償原告。 三、得心證之理由 　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，以原物分配或 變賣共有物，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分 別定有明文。經查，兩造就系爭土地之共有情形如附表欄 所示，有系爭土地登記謄本在卷可考（見調解卷第35至39頁 ）；又兩造未定有不分割之特約，系爭土地亦無因物之使用 目的不能分割之情形，而兩造就分割之方法仍不能為一致之 協議等情，復為兩造所不爭執，從而原告訴請裁判分割系爭 土地，自屬有據。 　㈡復按法院得以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分 配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配 者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或 其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第82 4條第2項第1款、第3項、第4項亦有明定。又法院定共有物 分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意 願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利 益等為公平決定。經查：　 　　⒈系爭土地面積147平方公尺，為門牌號碼新北市○○區○○路00 0巷0○0○0○0號建物（即系爭建物）前方之現有道路，無地 上物，各共有人均未占有使用，現況僅供系爭建物住戶進 出及公眾通行使用，有地籍圖謄本、現況照片在卷可稽（ 見調解卷第41至45頁、本院卷第55至59、73至75頁），且 為兩造所不爭執（見本院卷第64、81頁），堪認為實。 　　⒉本院審酌系爭土地為系爭建物之共用出入口，進出皆須通 行系爭土地，而被告所提分割方式，即由其等取得系爭土 地，並維持系爭土地作為系爭建物住戶出入及公眾通行往 來之用，符合系爭土地之使用現況，具有明顯之公益性質 ；復斟以原告提出本件分割共有物訴訟，且以變價分割為 其主張之分割方案，可認其應已無繼續與他共有人保持共 有之意願，則基於系爭土地使用現況及公共利益之考量， 並兼顧兩造在分割後有無繼續保持共有之意願，因認系爭 土地分歸由被告取得，並按附表一欄所示之比例保持共 有，應屬妥適。 　　⒊又因依本院前開方法予以分割後，兩造所分得原物價值之 比例，與其應有部分之比例未盡一致，依前揭規定，應由 被告以金錢補償原告。本院前曾囑託中信不動產估價師聯 合事務所鑑估系爭土地價格，惟其評估勘估標的最有效使 用為與鄰地合併開發，故估價方法係以勘估標的與鄰地劃 為一虛擬基地，採用偏向直接買賣途徑的比較法，及類似 建築開發途徑的土地開發分析法予以綜合評估虛擬基地之 土地價格（見系爭估價報告書第28頁），未考量系爭土地 現況僅供系爭建物住戶進出及公眾通行使用等情，逕認系 爭土地權利範圍1/12之現有實際市場價值為2,949,725元 ，應屬過高，不宜採為系爭土地分割補償之計算標準。又 原告係於112年8月2日以621,000元拍定買受系爭土地應有 部分1/12，有本院不動產權利移轉證書在卷可按（見調解 卷第23至24頁）。本院斟酌系爭土地現況僅作為通行使用 ，且與毗鄰建物之所有權人並不相同（見本院卷第64至65 頁），較難為合併開發使用而提升其經濟價值，市場交易 價額應趨持平，從而依前開拍定金額作為系爭土地之市場 價值，繼以計算應補償金額，應較為可採；再考量系爭土 地112年1月之公告現值為每平方公尺187,000元、113年1 月之公告現值為每平方公尺204,000元（見本院卷第125頁 ），漲幅約9％，則被告提出願以原告前取得系爭土地應有 部分1/12之拍定金額621,000元之2倍即1,242,000元為總 價，並依被告各取得之土地面積比例計算補償原告未受原 物之分配，應屬適當，爰判決如主文第2項所示。 四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按 當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故應由兩造按應 有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰確認訴訟費用之負 擔如主文第3項所示。 中　　華　　民　　國　 114　　年　　 2　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　楊雅萍 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　 114　　年　　 2　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李淑卿 　　　　　　　　　　　　　　　 附表一 編號 共有人 分割前之應 　有部分比例 分割後之應 　有部分比例 訴訟費用 　負擔比例 1 一如永續股 份有限公司 1/12 0 1/12 2 葉瑞欽 1/12 1/11 1/12 3 葉當志 1/12 1/11 1/12 4 葉佳瑋 1/8 3/22 1/8 5 葉忠和 1/8 3/22 1/8 6 葉貽略 1/4 3/11 1/4 7 葉宗熙 1/8 3/22 1/8 8 葉宗耀 1/8 3/22 1/8 附表二 編號 應補償人 應補償金額 1 葉瑞欽 112,908元 2 葉當志 112,908元 3 葉佳瑋 169,364元 4 葉忠和 169,364元 5 葉貽略 338,728元 6 葉宗熙 169,364元 7 葉宗耀 169,364元 合計：1,242,000元

2025-02-27

PCDV-113-訴-1414-20250227-1

斗簡
北斗簡易庭

分割共有物

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　111年度斗簡字第216號 原 告 陳國忠（兼吳招治之承受訴訟人） 訴訟代理人 朱坤棋律師 被 告 陳木業 陳春盛 訴訟代理人 陳建良 被 告 陳春雨 陳春豐 陳豐本 陳豐茂 陳村輝 陳庚林 陳裕源 陳淑玲（兼吳招治之承受訴訟人） 陳國龍（兼吳招治之承受訴訟人） 陳炳崑 陳漢清 陳漢忠 陳俊杰 陳俊羲 陳蕭梅 陳起雄 陳逸雄 謝明卿（即謝長之承受訴訟人） 謝明立（即謝長之承受訴訟人） 謝明堅（即謝長之承受訴訟人） 謝智凱（即謝勇之承受訴訟人） 謝宜珊（即謝勇之承受訴訟人） 謝宜婷（即謝勇之承受訴訟人） 謝明露（即謝勇之承受訴訟人） 謝碧足（即謝勇之承受訴訟人） 謝碧玲（即謝勇之承受訴訟人） 陳董絹 陳彥良（即陳榮濱之繼承人） 陳木炉（兼陳木串之繼承人） 陳霞（即陳木串之繼承人） 張陳桃（即陳木串之繼承人） 陳美玲（即陳木串之繼承人） 陳茂釗（即陳木串之繼承人） 陳宜萍（即陳木飲之承受訴訟人兼陳木串繼承人陳 木飲之承受訴訟人） 陳美蓉(即陳木串繼承人陳木飲之承受訴訟人) 陳顯德(即陳木串繼承人陳木飲之承受訴訟人) 陳宜琪(即陳木串繼承人陳木飲之承受訴訟人) 陳品澄（即陳豐實繼承人兼陳豐實繼承人張美麗之 承受訴訟人） 陳品融（即陳豐實繼承人兼陳豐實繼承人張美麗之 承受訴訟人） 陳柏欽（即陳豐實繼承人兼陳豐實繼承人張美麗之 承受訴訟人） 陳錫慧（即陳豐實繼承人兼陳豐實繼承人張美麗之 承受訴訟人） 陳奕涵（即陳豐實繼承人張美麗之承受訴訟人） 陳閎（即陳豐實繼承人張美麗之承受訴訟人） 陳森發（即陳春聯之承受訴訟人） 陳森洲（即陳春聯之承受訴訟人） 陳奕良（即陳豐造之承受訴訟人） 訴訟代理人 陳蕭審 被 告 財政部國有財產署 法定代理人 曾國基 訴訟代理人 李曉玫 複代理人 傅武郎 被 告 財政部國有財產署中區分署彰化辦事處(即陳春煇 之遺產管理人) 法定代理人 李曉玫 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年12月5日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告陳品澄、陳品融、陳柏欽、陳錫慧、陳閎、陳奕涵應就 被繼承人陳豐實所遺如附表一編號5、附表二編號5、附表三 編號5所示土地之應有部分辦理繼承登記。 二、被告陳木炉、陳霞、張陳桃、陳美玲、陳茂釗、陳宜萍、陳 美蓉、陳顯德、陳宜琪應就被繼承人陳木串所遺如附表一編 號11、附表二編號11、附表三編號11所示土地之應有部分辦 理繼承登記。 三、被告謝智凱、謝宜珊、謝宜婷、謝明露、謝碧足、謝碧玲應 就被繼承人謝勇所遺如附表一編號32、附表二編號32、附表 三編號32所示土地之應有部分辦理繼承登記。　 四、兩造共有如附表一所示土地七筆，應合併分割為如彰化縣田 中地政事務所民國112年3月1日土丈字第0160號土地複丈成 果圖及附表一之一擬分配人、分配位置及面積所示方式分割 。 五、兩造共有如附表二所示土地四筆，應合併分割為如彰化縣田 中地政事務所民國112年3月13日土丈字第0192號土地複丈成 果圖及附表二之一擬分配人、分配位置及面積所示方式分割 。 六、兩造共有如附表三所示土地六筆，應合併分割為如彰化縣田 中地政事務所民國112年3月13日土丈字第0191號土地複丈成 果圖及附表三之一擬分配人、分配位置及面積所示方式分割 。　　 七、兩造應按附表四所示金額互為找補。 八、訴訟費用由兩造按附表五所示比例負擔。　　 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有， 實際上即為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產， 向准由管領機關起訴或應訴（參照最高法院51年台上字第26 80號判決意旨），惟此僅為訴訟上之便利，承認管領機關有 當事人能力，實體法上之權利義務，仍應歸屬於國家。查中 華民國為坐落彰化縣○○鎮○○段000○000○000○000○000○000地 號土地之分別共有人之一，應有部分如附表一編號21、附表 二編號21、附表三編號21所示，管理者為財政部國有財產署 ，有上開地號土地登記第一類謄本可稽，參酌前揭說明，財 政部國有財產署有訴訟能力，原告列財政部國有財產署為被 告，核無不合，先予敘明。　　　 二、查本件原告訴請分割如附表一至三之土地（下分稱各該地號 土地，合稱系爭土地），因系爭土地共有人陳豐實、陳榮濱 、陳木串於起訴前已死亡，其繼承人尚未為繼承登記，原告 乃聲明請求：㈠被告陳品澄、陳品融、陳柏欽、陳錫慧應就 被繼承人陳豐實所遺系爭土地之應有部分辦理繼承登記。㈡ 被告陳彥良、陳怡如應就被繼承人陳榮濱所遺系爭土地之應 有部分辦理繼承登記。㈢被告陳木炉、陳木飲、陳霞、張陳 桃、陳美玲、陳茂釗應就被繼承人陳木串所遺系爭土地之應 有部分辦理繼承登記。㈣兩造共有系爭土地請准予分割。嗣 查得陳豐實之繼承人尚有張美麗，遂於民國110年11月23日 具狀追加張美麗為被告，並變更第1項聲明為被告陳品澄、 陳品融、陳柏欽、陳錫慧、張美麗應就被繼承人陳豐實所遺 系爭土地之應有部分辦理繼承登記。又得知被告陳彥良、陳 怡如已將被告陳榮濱所遺系爭土地應有部分辦妥繼承登記予 陳彥良，乃於111年12月23日具狀撤回對陳怡如之起訴，並 陸續變更聲明，最後於113年8月7日以民事更正聲明狀變更 聲明為如主文第1至7項所示。核原告所為追加被告、撤回被 告及變更聲明部分，合於民事訴訟法第255、256、262條之 規定，均應予准許。 三、本件訴訟繫屬中被告陳春聯於110年9月30日死亡，其繼承人 為陳卓桂美、陳森發、陳森洲、陳素琴（下稱陳卓桂美等4 人）；被告陳豐造於111年1月20日死亡，其繼承人為陳蕭審 、陳奕良、陳佳宏、陳雅如、陳怡均（下稱陳蕭審等5人） ；被告陳木飲於111年5月12日死亡，其繼承人為陳宜萍、陳 美蓉、陳顯德、陳宜琪（下稱陳宜萍等4人）；被告吳招治 於112年7月3日死亡，其繼承人為原告、陳淑玲、陳國龍（ 下稱陳淑玲等3人）；被告謝長於112年9月13日死亡，其繼 承人為謝明卿、謝明立、謝明堅、謝碧月、陳冠宇、陳冠岐 （下稱謝明卿等6人），均未拋棄繼承，此有戶籍謄本（除 戶部分）、繼承系統表、戶籍謄本、家事事件（繼承事件） 公告查詢結果、本院北斗簡易庭紀錄科查詢表（見本院卷三 第61至69頁、第141至153頁、第269頁、卷四第127至139頁 、卷六第11至39頁）附卷可稽，原告依民事訴訟法第175條 規定具狀聲明由陳卓桂美等4人、陳蕭審等5人、陳宜萍等4 人、陳淑玲等3人、謝明卿等6人承受訴訟（見本院卷三第27 至33頁、135至139頁、卷四第103至106頁、卷六第9至10頁 ），經核無不合，並經本院將聲明承受訴訟狀繕本送上開承 受訴訟人，命其等承受訴訟並續行訴訟。又陳卓桂美等4人 已將被告陳春聯所遺系爭土地應有部分辦妥繼承登記予陳森 發、陳森洲；陳蕭審等5人已將被告陳豐造所遺328、329、3 30、331、332、337、330-1、331-1、332-1、339、328-1、 329-1、330-2、331-2、332-2、338地號土地應有部分辦妥 繼承登記予陳奕良；陳宜萍等4人已將被告陳木飲所遺系爭 土地應有部分（不含陳宜萍等4人再轉繼承陳木串應有部分 ）辦妥繼承登記予陳宜萍；陳淑玲等3人已將被告吳招治所 遺系爭土地應有部分辦妥繼承登記予陳淑玲等3人；謝明卿 等6人已將被告謝長所遺330、331、332、330-1、331-1、33 2-1、330-2、331-2、332-2地號土地應有部分辦妥繼承登記 予謝明卿、謝明立、謝明堅，故陳卓桂美、陳素琴、陳蕭審 、陳佳宏、陳雅如、陳怡均、謝碧月、陳冠宇、陳冠岐已非 系爭土地之共有人，而與分割共有物之訴訟標的無關，是原 告具狀撤回陳卓桂美、陳素琴、陳蕭審、陳佳宏、陳雅如、 陳怡均、謝碧月、陳冠宇、陳冠岐部分（陳卓桂美、陳素琴 、陳蕭審、陳佳宏、陳雅如、陳怡均、謝碧月、陳冠宇、陳 冠岐未曾到庭而為本案言詞辯論），亦屬合法，均應予准許 。 四、又本件訴訟繫屬中被告張美麗於111年7月9日死亡，其繼承 人為陳品澄、陳品融、陳柏欽、陳錫慧、陳閎、陳奕涵（下 稱陳品澄等6人）；被告謝勇於113年4月20日死亡，其繼承 人為謝智凱、謝宜珊、謝宜婷、謝明露、謝碧足、謝碧玲（ 下稱謝智凱等6人），均未拋棄繼承，此有戶籍謄本（除戶 部分）、繼承系統表、戶籍謄本、本院北斗簡易庭紀錄科查 詢表（見本院卷四第107至123頁、第151頁、卷六第205至21 7頁、卷七第11頁）附卷可稽，原告依民事訴訟法第175條規 定具狀聲明由陳品澄等6人、謝智凱等6人承受訴訟（見本院 卷四第103至106頁、本院卷六第203頁），經核無不合，並 經本院將聲明承受訴訟狀繕本送上開承受訴訟人，命其等承 受訴訟並續行訴訟。 五、共有人陳春煇為328-1、329-1地號土地之分別共有人之一， 已於原告起訴前之85年7月7日死亡（見本院卷一第307頁） ，其繼承人有無不明，經本院指定財政部國有財產署中區分 署彰化辦事處為陳春煇之遺產管理人（見本院卷一第309頁 ），嗣該土地於111年7月1日收歸國有，管理機關為財政部 國有財產署（見本院卷六第277、305頁），惟未依民事訴訟 法第254條第2項規定完成承當訴訟之法定程序，無從認定為 承當訴訟人，基於當事人恆定之原則，對於本件當事人適格 並不生影響，原訴訟繫屬之被告財政部國有財產署中區分署 彰化辦事處仍就原有應有部分享有訴訟實施權，然關於本院 判命分割共有物之效力，依民事訴訟法第401條第1項之規定 ，應及於本件訴訟繫屬後繼受上開土地應有部分之人即中華 民國。 六、被告陳宜萍繼承原共有人陳木飲所遺系爭土地應有部分各36 分之1（不含陳宜萍再轉繼承陳木串應有部分），業於本件 訴訟繫屬中之112年3月14日以買賣為原因，將該應有部分移 轉與被告陳炳崑，並均辦妥移轉登記，有土地登記謄本（見 本院卷五第343至375頁）可稽，惟基於當事人恆定之原則， 對於本件當事人適格並不生影響，原訴訟繫屬之被告陳宜萍 仍就原有應有部分享有訴訟實施權，然關於本院判命分割共 有物之效力，依民事訴訟法第401條第1項之規定，應及於本 件訴訟繫屬後繼受系爭土地該應有部分之人即被告陳炳崑。 七、被告陳木業、陳淑玲、陳國龍、陳蕭梅、陳起雄、陳逸雄、 謝明卿、謝明立、謝智凱、謝宜珊、謝宜婷、謝明露、謝碧 足、謝碧玲、陳董絹、陳霞、張陳桃、陳茂釗、陳宜萍、陳 美蓉、陳顯德、陳宜琪、陳品澄、陳品融、陳柏欽、陳奕涵 、陳閎、陳森發、陳森洲、財政部國有財產署中區分署彰化 辦事處(即陳春煇之遺產管理人)經合法通知，均未於最後言 詞辯論期日到場，核其等均無民事訴訟法第386條所列各款 情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　 貳、實體方面： 一、原告主張：系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分如附 表一、附表二、附表三所示，為共有人部分相同之相鄰土地 。附表一、二所示土地使用分區編定為住宅區，附表三所示 土地則編定為道路用地，系爭土地無法令限制不能分割之情 事，亦無因物之使用目的不能分割之情形，兩造復無不分割 之約定，茲因無法協議分割，且分別經系爭土地應有部分過 半數共有人同意為合併分割，爰依民法第823條第1項、第82 4條之規定，請求合併分割系爭土地，並按如彰化縣田中地 政事務所112年3月1日土丈字第0160號土地複丈成果圖（下 稱附圖四）、112年3月13日土丈字第0192號土地複丈成果圖 （下稱附圖五）、112年3月13日土丈字第0191號土地複丈成 果圖（下稱附圖六）原告方案（下稱原告方案）所示之分割 方式分割，且請求依朝華不動產估價師事務所（下稱朝華事 務所）估價報告書價額予以補償。又原共有人陳豐實、陳木 串、謝勇已死亡，其繼承人尚未辦理繼承登記，爰依法請求 陳豐實、陳木串、謝勇之繼承人辦理繼承登記等語。並聲明 ：如主文第1至7項所示。 二、被告則以： 　㈠陳村輝、陳庚林、陳裕源：同意原告方案，惟鑑定報告不應 以市價為鑑定標準，應以公告地價做計算。 　㈡陳庚林另補稱：伊所臨為3米道路，卻要補償都市計畫道路8 米的共有人，伊認為這樣不公平。 　㈢陳漢忠、陳俊杰、陳俊羲、陳彥良：同意原告方案，惟鑑定 報告不應以市價為鑑定標準，應以公告地價做計算。該處有 都市計畫，並有規劃道路從該處經過，因此價值會與鑑價報 告不同，鑑價報告認為分得道路旁土地之共有人應補償未分 得道路旁之共有人，但將來道路開通後，未分得道路旁之共 有人所分得部分將較有價值，因此以現行鑑價報告之結論作 補償不甚公平。 　㈣陳彥良另補稱：原告提出本件分割共有物訴訟，係為解決兩 造祖厝所存在實際坐落位置與土地權狀資料不符之事實，並 處理已存在數十年甚至更久口說為憑之約定，故雙方均有默 契，希望藉由訴訟方式，取得具有強制性之判決來導正此事 ，初心並非提告求償，其本質也非以自由市場之土地買賣達 成交換土地產權之目的，故由鑑價公司以最新土地市價作為 計算共有物分割後兩造互為金錢補償之基準並不合宜。伊認 為應參考公務員年改案退休金採計最後15年均俸為基準之精 神，以過去15年政府公告土地現值之均值，當作計算本件共 有物分割後兩造互為金錢補償之基準。又市價是變動值，若 依照市值將無法取得一個公平的補償金額，故應以政府公告 之地價，例如公告地價、公告現值，作為兩造互為金錢補償 之基準。 　㈤陳木炉、陳美玲、陳奕良：同意原告方案，且對鑑價報告無 意見。 　㈥謝明堅：同意原告方案。又以現階段而言，就是沒有道路， 都市計畫只是計畫而已，道路何時會開通、會不會開通也不 清楚，現在還是不確定，所以不應該影響價值的判斷。 　㈦財政部國有財產署：同意原告方案，並尊重鑑價結果。　 　㈧陳漢清：同意原告方案。兩造共有同一塊土地，分割方案是 原告所提，為何伊要補償其他共有人，伊認為這樣不對。 　㈨陳春盛、陳春雨、陳春豐、陳豐本、陳豐茂、陳炳崑、陳錫 慧：同意原告方案。 　㈩陳木業、陳淑玲、陳國龍、陳蕭梅、陳起雄、陳逸雄、謝明 卿、謝明立、謝智凱、謝宜珊、謝宜婷、謝明露、謝碧足、 謝碧玲、陳董絹、陳霞、張陳桃、陳茂釗、陳宜萍、陳美蓉 、陳顯德、陳宜琪、陳品澄、陳品融、陳柏欽、陳奕涵、陳 閎、陳森發、陳森洲、財政部國有財產署中區分署彰化辦事 處(即陳春煇之遺產管理人)均未於言詞辯論期日到庭，亦均 未提出書狀作任何聲明或陳述。　 三、本院之判斷： 　㈠原告訴請裁判合併分割，應准許分別就附表一、附表二、附 表三所示土地合併分割： 　　按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具 應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同 意，得適用前項規定，請求合併分割，民法第823條第1項、 第824條第6項定有明文；又按地籍測量實施之作業方法、程 序與土地複丈、建物測量之申請程序及應備文件等事項之規 則，由中央地政機關定之，土地法第47條亦有明文，而內政 部依該法條授權訂定地籍測量實施規則第204條第1款規定： 「土地有下列情形之一者，得申請土地複丈（以下簡稱複丈 ）：一、因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併或變更……。 」、第224條第1項規定：「土地因合併申請複丈者，應以同 一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。」。查系爭 土地為兩造所共有，應有部分分別如附表一、附表二、附表 三所示，且經系爭土地應有部分過半數共有人同意合併分割 ，有系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、土地合併分割 同意書在卷可稽，堪予認定。又附表一、附表二所示土地分 別為相毗鄰之都市計劃住宅區土地，附表三所示土地為相毗 鄰之都市計劃道路用地；依上開規定，地界相連、使用性質 相同之土地，得辦理合併分割，又系爭土地均無法令限制不 能分割之情事，亦無因物之使用目的不能分割之情形，兩造 復無不分割之約定，茲因無法協議分割，且分別經系爭土地 應有部分過半數共有人同意為合併分割，則原告依上開規定 訴請合併分割系爭土地，應准許分別就附表一、附表二、附 表三所示土地合併分割。 　㈡因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為 ，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物 權，民法第759條定有明文。又分割共有物，性質上為處分 行為，依民法第759條規定，共有不動產之共有人中有人死 亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，固不得分割共有物。 惟原告如於本件訴訟中，請求死亡共有人之繼承人辦理繼承 登記，並合併對繼承人及其餘共有人為分割共有物之請求， 不但符合訴訟經濟原則，亦與民法第759條規定之旨趣無違 （最高法院69年台上字第1012號判決先例看法同此）。查系 爭土地之原共有人陳豐實、陳木串於起訴前已死亡、謝勇於 訴訟進行中死亡，陳品澄等6人為陳豐實之繼承人；陳木炉 、陳霞、張陳桃、陳美玲、陳茂釗、陳宜萍、陳美蓉、陳顯 德、陳宜琪（下稱陳木炉等9人）為陳木串之繼承人；謝智 凱等6人為謝勇之繼承人尚未為繼承登記，據上述說明，原 告請求陳品澄等6人、陳木炉等9人、謝智凱等6人分別就陳 豐實所遺如附表一編號5、附表二編號5、附表三編號5所示 土地之應有部分，就陳木串所遺如附表一編號11、附表二編 號11、附表三編號11所示土地之應有部分，就謝勇所遺如附 表一編號32、附表二編號32、附表三編號32所示土地之應有 部分辦理繼承登記，即屬有據，應予准許。　 　㈢次按共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；但各共 有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有 人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因 共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持 共有，民法第824條第2項第1款、第3項、第4項各定有明文 。又法院為上述分割之裁判時，應斟酌共有人之利害關係、 共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適 當。經查：　 　⒈觀之系爭土地現況：系爭土地上有彰化縣田中地政事務所111 年5月18日土丈字第0532號土地複丈成果圖（下稱附圖一） 、111年8月16日土丈字第0839號土地複丈成果圖（下稱附圖 二）、111年8月16日土丈字第0838號土地複丈成果圖（下稱 附圖三）所示建物，使用現況如附圖一、二、三所示，有本 院勘驗筆錄、現場照片、附圖一、二、三存卷可參（見本院 卷四第21至51頁、第79至83頁）。 　⒉系爭土地迄言詞辯論終結時，僅有原告提出分割方案，而此 方案得多數到庭共有人之同意，又原告方案分別將附表一、 附表二、附表三所示土地分割為如附圖四所示16部分、如附 圖五所示4部分及如附圖六所示，各部分尚屬完整、寬廣而 無細分之問題，且因附圖六所示R部分規劃為道路，由全體 共有人維持共有，而附表一所示土地西側臨彰化縣田中鎮中 南路2段608巷，是系爭土地各分配部分均有臨道路，無形成 袋地之情形。再者附圖四、五、六之分配方式，與使用現況 大致相符，因此為兼顧土地使用現況、各共有人之利益及意 願，並發揮經濟效益，本院認原告方案對各共有人並無明顯 不利，屬妥適之分割方案。　 　㈣共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就 存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各 自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者 ，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該 每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值 較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其 給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉 之本旨（最高法院85年台上字第2676號判決意旨參照）。經 查： 　⒈系爭土地分割後，各該共有人取得土地面積比例與應有部分 並不相同，且坐落位置有異而導致價值有所差異，經本院囑 託朝華事務所鑑定各共有人分得土地之價值及互為找補金額 等事項，該事務所針對產權、一般因素、區域因素、個別因 素、不動產市場現況、勘估標的依最有效使用情況下，及該 估價師專業意見分析等，採用比較法及土地開發分析法作為 估價方法，認各共有人分得部分價值有如附表四所示金額差 異，有該事務所不動產估價報告書可佐。是系爭土地分割後 ，各共有人實際分得土地之價值較分割前應有部分價值確有 增減之情形，故附表四應補償人欄位所示之人，應補償受補 償人欄位所示之人如該附表所示之金額，始為公平。 　⒉至陳村輝、陳庚林、陳裕源、陳漢忠、陳俊杰、陳俊羲、陳 彥良、謝明堅、陳漢清固以前詞辯稱補償金額不合理云云。 惟該報告書已詳載擇定估價方法及比較標的之理由，其所採 取鑑定方法尚無明顯瑕疵可指，或有何違反技術法規或與經 驗法則相違背之情事，而其等所主張之公告地價或公告現值 往往與市場交易價值顯有差距，此為審判實務所知；至陳漢 忠、陳俊杰、陳俊羲、陳彥良、謝明堅對於該報告書關於都 市計畫道路之價值評估有所質疑部分，然朝華事務所明確將 之以「未開通8公尺寬之都市計畫道路」作為評估之依據， 顯已將該計畫道路尚非實際開通之道路、都市計畫可能遭變 更或延宕等節納入估價考量，是其等未具體指摘鑑定結果有 何違誤，徒憑己見認鑑價結果補償金額過低或過高，自非可 採。　　　　　　　 四、再按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之 所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之 分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人 或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人 已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未 參加；前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用 第881條第1項、第2項或第899條第1項規定，民法第824條之 1第1項、第2項、第3項定有明文。經查，原共有人陳木串就 328地號土地之應有部分之所有權，前已設定抵押權予第三 人林炳耀，此有卷附328地號土地登記第一類謄本（見本院 卷五第51頁）可參。本院業依原告聲請對上開抵押權人為告 知訴訟，而上開抵押權人並未聲明參加訴訟，亦未到場或具 狀陳述任何意見。則依前揭規定，在本件判決分割確定後， 林炳耀之抵押權應移存於原共有人陳木串之繼承人即陳木炉 、陳霞、張陳桃、陳美玲、陳茂釗、陳宜萍、陳美蓉、陳顯 德、陳宜琪所分得如附圖四編號I部分土地，附此指明。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此 敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：兩造就共有物分割方法不能達成協議 時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法 ，僅供法院參考，就該部分並不生其訴有無理由之問題，況 縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割， 然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得 部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑 論兩造主張不同之分割方法，以致不能達成協議，毋寧為其 等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之 請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡，故依民事 訴訟法第80條之1、第85條第1項但書、第85條第2項規定， 諭知訴訟費用之負擔如主文第8項所示。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　北斗簡易庭　法　官 吳怡嫺 以上正本係照原本作成。 如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴 狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本)。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳昌哲 附表一：土地明細 彰化縣○○鎮○○段○地地號、面積(㎡)、使用分區及共有人應有部分 編號 共有人 328地號 面積： 1843.88㎡ 住宅區 329地號 面積： 258.51㎡ 住宅區 330地號 面積： 1107.56㎡ 住宅區 331地號 面積： 60.62㎡ 住宅區 332地號 面積： 182.41㎡ 住宅區 336地號 面積： 607.33㎡ 住宅區 337地號 面積： 146.39㎡ 住宅區 備註 1 陳木業 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 2 陳春盛 8/180 8/180 12/180 12/180 12/180 8/180 8/180 3 陳春雨 8/180 8/180 12/180 12/180 12/180 8/180 8/180 4 陳春豐 8/180 8/180 12/180 12/180 12/180 8/180 8/180 5 原共有人陳豐實之繼承人：陳品澄、陳品融、陳柏欽、陳錫慧、陳閎、陳奕涵 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 無 公同共有 1/36 6 陳豐本 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 4/36 1/36 7 陳豐茂 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 無 1/36 8 陳村輝 1/12 1/12 無 無 無 1/12 1/12 9 陳庚林 1/12 1/12 無 無 無 1/12 1/12 10 陳裕源 1/24 1/24 無 無 無 1/24 1/24 11 原共有人陳木串之繼承人：陳木炉、陳霞、張陳桃、陳美玲、陳茂釗、陳宜萍、陳美蓉、陳顯德、陳宜琪 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 12 陳木炉 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 13 陳淑玲 2/135 2/135 1/45 1/45 1/45 2/135 2/135 14 陳國忠 2/135 2/135 1/45 1/45 1/45 2/135 2/135 15 陳國龍 2/135 2/135 1/45 1/45 1/45 2/135 2/135 16 陳炳崑 2/36 2/36 2/36 2/36 2/36 2/36 2/36 註 17 陳漢清 1/36 1/36 無 無 無 1/36 1/36 18 陳漢忠 1/36 1/36 無 無 無 1/36 1/36 19 陳俊杰 1/48 1/48 無 無 無 1/48 1/48 20 陳俊羲 1/48 1/48 無 無 無 1/48 1/48 21 中華民國（管理者：財政部國有財產署） 1/18 1/18 無 無 無 1/18 1/18 22 陳蕭梅 2/36 2/36 10/180 10/180 10/180 10/180 10/180 23 陳起雄 5/360 5/360 5/360 5/360 5/360 5/360 5/360 24 陳逸雄 5/360 5/360 5/360 5/360 5/360 5/360 5/360 25 陳森發 4/180 4/180 6/180 6/180 6/180 4/180 4/180 26 陳森洲 4/180 4/180 6/180 6/180 6/180 4/180 4/180 27 陳彥良 1/12 1/12 無 無 無 1/12 1/12 28 陳奕良 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 無 1/36 29 謝明卿 無 無 2/36 2/36 2/36 無 無 30 謝明立 無 無 2/36 2/36 2/36 無 無 31 謝明堅 無 無 2/36 2/36 2/36 無 無 32 原共有人謝勇之繼承人：謝智凱、謝宜珊、謝宜婷、謝明露、謝碧足、謝碧玲 無 無 公同共有 6/36 公同共有 6/36 公同共有 6/36 無 無 註：被告陳炳崑共有如附表一所示土地原應有部分各為1/36，於訴訟繫屬中受讓被告陳宜萍應有部分各1/36（即繼承陳木飲之　　　應有部分，不含再轉繼承陳木串之應有部分），合計應有部分各為2/36，基於當事人恆定之原則，陳宜萍仍為本件之被告　　　。 附表一之一：分割後土地位置、面積配置表 編號 擬分配人 分配位置 （附圖四編號） 分配後應有 部分比例 面積 (㎡) 1 中華民國（管理者：財政部國有財產署） Ａ 1/1 190.75 2 陳春雨 Ｂ1 1/1 264.13 3 陳漢清 Ｂ2 1/1 95.96 4 陳漢忠 Ｂ3 1/1 95.96 5 陳國忠 Ｂ4 1/12 1056.45 陳春盛 1/4 陳春豐 1/4 陳淑玲 1/12 陳國龍 1/12 陳森發 1/8 陳森洲 1/8 6 陳奕良 Ｃ 1/1 113.46 7 陳品澄、陳品融、陳柏欽、陳錫慧、陳閎、陳奕涵 Ｄ 公同共有1/1 113.46 8 陳豐茂 Ｅ 1/1 125.28 9 陳村輝 Ｆ 1/4 1151.50 陳庚林 1/4 陳裕源 1/8 陳俊杰 1/16 陳俊羲 1/16 陳彥良 1/4 10 謝明卿 Ｇ1 1/3 184.50 謝明立 1/3 謝明堅 1/3 11 謝智凱、謝宜珊、謝宜婷、謝明露、謝碧足、謝碧玲 Ｇ2 公同共有1/1 60.50 12 陳宜萍（註） Ｈ1 1/1 142.03 13 陳炳崑 Ｈ2 1/1 142.03 14 陳木炉 Ｈ3 1/1 142.03 15 陳木炉、陳霞、張陳桃、陳美玲、陳茂釗、陳宜萍、陳美蓉、陳顯德、陳宜琪 Ｉ 公同共有1/1 142.03 16 陳木業 Ｊ 1/4 186.63 陳蕭梅 1/2 陳起雄 1/8 陳逸雄 1/8 註：被告陳宜萍共有如附表一所示土地原應有部分各為1/36（即繼承陳木 　　飲之應有部分，不含再轉繼承陳木串之應有部分），訴訟繫屬中將其應有部分各1/36移轉與被告陳炳崑，惟基於當事人恆定之原則，陳宜萍仍為本件之被告，則陳宜萍受分配土地（即附圖四編號H1），應由陳炳崑受分配。 附表二：土地明細 彰化縣○○鎮○○段○地地號、面積(㎡)、使用分區及共有人應有部分 編號 共有人 330-1地號 面積： 0.89㎡ 住宅區 331-1地號 面積： 0.24㎡ 住宅區 332-1地號 面積： 307.37㎡ 住宅區 339地號 面積： 598.31㎡ 住宅區 備註 1 陳木業 1/36 1/36 1/36 1/36 2 陳春盛 12/180 12/180 12/180 8/180 3 陳春雨 12/180 12/180 12/180 8/180 4 陳春豐 12/180 12/180 12/180 8/180 5 原共有人陳豐實之繼承人：陳品澄、陳品融、陳柏欽、陳錫慧、陳閎、陳奕涵 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 6 陳豐本 1/36 1/36 1/36 1/36 7 陳豐茂 1/36 1/36 1/36 1/36 8 陳村輝 無 無 無 1/12 9 陳庚林 無 無 無 1/12 10 陳裕源 無 無 無 1/24 11 原共有人陳木串之繼承人：陳木炉、陳霞、張陳桃、陳美玲、陳茂釗、陳宜萍、陳美蓉、陳顯德、陳宜琪 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 12 陳木炉 1/36 1/36 1/36 1/36 13 陳淑玲 1/45 1/45 1/45 2/135 14 陳國忠 1/45 1/45 1/45 2/135 15 陳國龍 1/45 1/45 1/45 2/135 16 陳炳崑 2/36 2/36 2/36 2/36 註 17 陳漢清 無 無 無 1/36 18 陳漢忠 無 無 無 1/36 19 陳俊杰 無 無 無 1/48 20 陳俊羲 無 無 無 1/48 21 中華民國（管理者：財政部國有財產署） 無 無 無 1/18 22 陳蕭梅 10/180 10/180 10/180 10/180 23 陳起雄 5/360 5/360 5/360 5/360 24 陳逸雄 5/360 5/360 5/360 5/360 25 陳森發 6/180 6/180 6/180 4/180 26 陳森洲 6/180 6/180 6/180 4/180 27 陳彥良 無 無 無 1/12 28 陳奕良 1/36 1/36 1/36 1/36 29 謝明卿 2/36 2/36 2/36 無 30 謝明立 2/36 2/36 2/36 無 31 謝明堅 2/36 2/36 2/36 無 32 原共有人謝勇之繼承人：謝智凱、謝宜珊、謝宜婷、謝明露、謝碧足、謝碧玲 公同共有 6/36 公同共有 6/36 公同共有 6/36 無 註：被告陳炳崑共有如附表二所示土地原應有部分各為1/36，於訴訟繫屬中受讓被告陳 　　宜萍應有部分各1/36（即繼承陳木飲之應有部分，不含再轉繼承陳木串之應有部分），合計應有部分各為2/36，基於當事人恆定之原則，陳宜萍仍為本件之被告。 附表二之一：分割後土地位置、面積配置表 地號 編號 (附圖五編號) 擬分配人 分配後應有 部分比例 面積 (㎡) 330-1、 331-1、 332-1 Ｍ 謝智凱、謝宜珊、謝宜婷、謝明露、謝碧足、謝碧玲 公同共有1/1 216.00 Ｎ 謝明卿 1/3 92.50 謝明立 1/3 謝明堅 1/3 339 Ｋ 陳豐本 1/1 215.67 Ｌ 陳木業 1/4 382.64 陳蕭梅 1/2 陳起雄 1/8 陳逸雄 1/8 附表三：土地明細 彰化縣○○鎮○○段○地地號、面積(㎡)、使用分區及共有人應有部分 編號 共有人 328-1地號 面積： 0.69㎡ 道路用地 329-1地號 面積： 55.92㎡ 道路用地 330-2地號 面積： 82.66㎡ 道路用地 331-2地號 面積： 11.10㎡ 道路用地 332-2地號 面積： 243.93㎡ 道路用地 338地號 面積： 225.88㎡ 道路用地 備註 1 陳木業 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 2 陳春盛 8/180 8/180 12/180 12/180 12/180 8/180 3 陳春雨 8/180 8/180 12/180 12/180 12/180 8/180 4 陳春豐 8/180 8/180 12/180 12/180 12/180 8/180 5 原共有人陳豐實之繼承人：陳品澄、陳品融、陳柏欽、陳錫慧、陳閎、陳奕涵 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 6 陳豐本 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 7 陳豐茂 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 8 陳村輝 1/12 1/12 無 無 無 1/12 9 陳庚林 1/12 1/12 無 無 無 1/12 10 陳裕源 1/24 1/24 無 無 無 1/24 11 原共有人陳木串之繼承人：陳木炉、陳霞、張陳桃、陳美玲、陳茂釗、陳宜萍、陳美蓉、陳顯德、陳宜琪 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 公同共有 1/36 12 陳木炉 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 13 陳淑玲 2/135 2/135 1/45 1/45 1/45 2/135 14 陳國忠 2/135 2/135 1/45 1/45 1/45 2/135 15 陳國龍 2/135 2/135 1/45 1/45 1/45 2/135 16 陳炳崑 2/36 2/36 2/36 2/36 2/36 2/36 註1 17 陳漢清 無 無 無 無 無 1/36 18 陳漢忠 無 無 無 無 無 1/36 19 陳俊杰 1/48 1/48 無 無 無 1/48 20 陳俊羲 1/48 1/48 無 無 無 1/48 21 中華民國（管理者：財政部國有財產署） 1/18 1/18 無 無 無 1/18 註2 22 陳蕭梅 2/36 2/36 10/180 10/180 10/180 10/180 23 陳起雄 5/360 5/360 5/360 5/360 5/360 5/360 24 陳逸雄 5/360 5/360 5/360 5/360 5/360 5/360 25 陳森發 4/180 4/180 6/180 6/180 6/180 4/180 26 陳森洲 4/180 4/180 6/180 6/180 6/180 4/180 27 陳彥良 1/12 1/12 無 無 無 1/12 28 陳奕良 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 1/36 29 謝明卿 無 無 2/36 2/36 2/36 無 30 謝明立 無 無 2/36 2/36 2/36 無 31 謝明堅 無 無 2/36 2/36 2/36 無 32 原共有人謝勇之繼承人：謝智凱、謝宜珊、謝宜婷、謝明露、謝碧足、謝碧玲 無 無 公同共有 6/36 公同共有 6/36 公同共有 6/36 無 33 陳董絹 1/18 1/18 無 無 無 無 註1：被告陳炳崑共有如附表三所示土地原應有部分各為1/36，於訴訟繫屬中受讓被告陳宜萍應有部分各1/3 　　 6（即繼承陳木飲之應有部分，不含再轉繼承陳木串之應有部分），合計應有部分各為2/36，基於當事人恆定之原則，陳宜萍仍為本件之被告。 註2：財政部國有財產署中區分署彰化辦事處（即陳春煇之遺產管理人）原管理陳春煇所遺328-1、329-1地 　　 號土地應有部分各1/18，嗣該土地於訴訟繫屬中之111年7月1日收歸國有，管理機關為財政部國有財產署，惟未承當訴訟，是財政部國有財產署中區分署彰化辦事處（即陳春煇之遺產管理人）仍為本件之被告。 附表三之一：分割後土地位置、面積配置表 編號 擬分配人 分配位置 （附圖六編號） 分配後應有 部分比例 面積 (㎡) 1 中華民國（管理者：財政部國有財產署） Ｒ 133500/0000000 620.18 陳春雨 350606/0000000 陳漢清 62700/0000000 陳漢忠 62700/0000000 陳國忠 117036/0000000 陳春盛 350606/0000000 陳春豐 350606/0000000 陳淑玲 117036/0000000 陳國龍 117036/0000000 陳森發 175303/0000000 陳森洲 175303/0000000 陳奕良 172292/0000000 陳品澄、陳品融、陳柏欽、陳錫慧、陳閎、陳奕涵 公同共有 172292/0000000 陳豐茂 172292/0000000 陳村輝 235375/0000000 陳庚林 235375/0000000 陳裕源 117588/0000000 陳俊杰 58944/0000000 陳俊羲 58944/0000000 陳彥良 235375/0000000 陳宜萍（註1） 172292/0000000 陳炳崑 172292/0000000 陳木炉 172292/0000000 陳木炉、陳霞、張陳桃、陳美玲、陳茂釗、陳宜萍、陳美蓉、陳顯德、陳宜琪 公同共有 172292/0000000 陳木業 170292/0000000 陳蕭梅 340383/0000000 陳起雄 85195/0000000 陳逸雄 85195/0000000 陳豐本 172292/0000000 謝智凱、謝宜珊、謝宜婷、謝明露、謝碧足、謝碧玲 公同共有 562700/0000000 謝明卿 187500/0000000 謝明立 187500/0000000 謝明堅 187700/0000000 財政部國有財產署中區分署彰化辦事處（即陳春煇之遺產管理人）（註2） 31483/0000000 陳董絹 31483/0000000 ⒈被告陳宜萍共有如附表三所示土地原應有部分各為1/36（即繼承陳木飲之應有部 分，不含再轉繼承陳木串之應有部分），訴訟繫屬中將其應有部分移轉與被告陳炳崑，惟基於當事人恆定之原則，陳宜萍仍為本件之被告，則陳宜萍受分配附圖六編號R土地應有部分172292/0000000，應由陳炳崑受分配。 ⒉財政部國有財產署中區分署彰化辦事處（即陳春煇之遺產管理人）原管理陳春煇所遺328-1、329-1地號土地應有部分各1/18，嗣該土地於訴訟繫屬中之111年7月1日收歸國有，管理機關為財政部國有財產署，惟未承當訴訟，是財政部國有財產署中區分署彰化辦事處（即陳春煇之遺產管理人）仍為本件之被告，則財政部國有財產署中區分署彰化辦事處（即陳春煇之遺產管理人）受分配附圖六編號R土地應有部分31483/0000000，應由中華民國（管理者：財政部國有財產署）受分配。 附表四：各共有人應受補金額配賦表（單位：新臺幣／元） 附表五：訴訟費用負擔比例 編號 當事人 訴訟費用負擔比例 1 陳木業 15928/573369 2 陳春盛 29919/573369 3 陳春雨 29919/573369 4 陳春豐 29919/573369 5 陳品澄、陳品融、陳柏欽、陳錫慧、陳閎、陳奕涵 連帶負擔 14241/573369 6 陳豐本 20989/573369 7 陳豐茂 14241/573369 8 陳村輝 31140/573369 9 陳庚林 31140/573369 10 陳裕源 15570/573369 11 陳木炉、陳霞、張陳桃、陳美玲、陳茂釗、陳宜萍、陳美蓉、陳顯德、陳宜琪 連帶負擔 15928/573369 12 陳木炉 15928/573369 13 陳淑玲 9976/573369 14 陳國忠 9976/573369 15 陳國龍 9976/573369 16 陳炳崑 15928/573369 17 陳漢清 10223/573369 18 陳漢忠 10223/573369 19 陳俊杰 7786/573369 20 陳俊羲 7786/573369 21 中華民國（管理者：財政部國有財產署） 20445/573369 22 陳蕭梅 31850/573369 23 陳起雄 7964/573369 24 陳逸雄 7964/573369 25 陳森發 14959/573369 26 陳森洲 14959/573369 27 陳彥良 31140/573369 28 陳奕良 14241/573369 29 謝明卿 11092/573369 30 謝明立 11092/573369 31 謝明堅 11092/573369 32 謝智凱、謝宜珊、謝宜婷、謝明露、謝碧足、謝碧玲 連帶負擔 33278/573369 33 財政部國有財產署中區分署彰化辦事處(即陳春煇之遺產管理人) 315/573369 34 陳董絹 314/573369 35 陳宜萍 15928/573369 附圖一：彰化縣田中地政事務所111年5月18日土丈字第0532號土 　　　　地複丈成果圖 附圖二：彰化縣田中地政事務所111年8月16日土丈字第0839號土 　　　　地複丈成果圖 附圖三：彰化縣田中地政事務所111年8月16日土丈字第0838號土 　　　　地複丈成果圖 附圖四：彰化縣田中地政事務所112年3月1日土丈字第0160號土 　　　　地複丈成果圖 附圖五：彰化縣田中地政事務所112年3月13日土丈字第0192號土 　　　　地複丈成果圖 附圖六：彰化縣田中地政事務所112年3月13日土丈字第0191號土 　　　　地複丈成果圖

2025-02-27

PDEV-111-斗簡-216-20250227-2

訴
臺灣新北地方法院

損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第3098號 原 告 呂林麗雲 呂清泉 被 告 僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司） 法定代理人 林憲光 訴訟代理人 張恪騫 李書儀 被 告 元馥建設股份有限公司（下稱元馥公司） 法定代理人 林冠之 被 告 陳鴻明建築師事務所（下稱陳鴻明事務所） 法定代理人 陳鴻明 前三人共同 訴訟代理人 江燕偉律師 被 告 信創營造股份有限公司（下稱信創公司） 法定代理人 邱見鴻 訴訟代理人 周祐全 許俊仁律師 複代理人 周俊智律師 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國114年1月9日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告信創公司應給付原告新台幣（下同）172,413元，及自 民國112年11月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 二、原告其餘之訴（含追加之訴）均駁回。 三、訴訟費用由被告信創公司負擔6％，餘由原告負擔。 四、本判決原告勝訴部分得假執行。被告信創公司如於假執行實 施前，以172,413元為原告預供擔保，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之 基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。 四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執 ，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律 關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民 事訴訟法第255條第1項定有明文。本件原告於本案為下列訴 之追加，為被告所不同意。就此程序事項，本院論述如下： 　㈠原告請求追加華南商業銀行股份有限公司(下稱華南銀行)為 被告部分： 　　原告主張：經其申調系爭建案16筆地號土地即坐落於新北市 ○○區○○○段（下稱○○○段）第000、000、000-0、000、000、0 00、000、000-0、000、000-0、000、000、000、000、000 及000等筆土地（下稱系爭土地）之謄本，登記所有權人為 華南銀行；委託人分別為黃富斌、黃志豪、黃珮珊、張美惠 、張林琴、陳憲寶、陳淑芳、郭寶珠、楊國輝、張月嬌、元 馥公司、黃玉鈴、賴寶川、林石美雲、林琮原、蔡承蒼、蔡 朝光、林致維、林俊彥、林悅宏、李政諺、宋月桂、林世雅 、林素華、林延年、林大滄、林錫炫、大亮建築股份有限公 司、曾石龍、劉能哲、曾石坤、蔡美秀、王柔樺、王柔錞、 王惠民等人。準此，華南銀行目前為系爭土地所有權人，亦 是有執行處分系爭土地之人，上開土地與本事件利害相關， 故華南銀行應對原告負起連帶賠償責任，爰依民事訴訟法第 255條第1項第5款、第446條第1項但書規定，追加華南銀行 為被告云云。惟查，本件原告主張之損害賠償係鄰地興建工 程造成之房屋損壞事件，侵權行為人乃是從事興建工程之人 ，與鄰地之土地所有權人為何人，並無關聯性。是本案原告 請求之訴訟標的，對華南銀行與本案被告等人間並無合一確 定之必要。本院亦查無其他合於民事訴訟法第255條得准予 訴之追加等情形存在。故原告此部分追加之訴為不合法，無 從准許，應予駁回。 　㈡原告起訴主張被告等人損害其所有房屋（門牌號碼：新北市○ ○區○○路○段000○0號，下稱系爭房屋）之行為，先位之訴請 求被告連帶賠償2,102,886元，嗣主張其房屋為四層樓，先 前僅計算三層樓之受損費用，故改為請求被告連帶賠償2,80 3,848元部分。本院認原告主張其房屋房屋受損一事，前後 所指均為同一棟房屋所受同一事故之損害，僅係於計算損害 數額時，一開始誤以三層樓計算損害金額，之後發現錯誤， 乃改為以四層樓計算損害金額，核其請求金額之增加，應僅 屬聲明之擴張，尚非屬訴之追加，自為法之所許。被告抗辯 不同意原告此部分追加云云，尚難採憑。 二、原告起訴聲明：（先位聲明）被告應連帶給付原告2,803,84 8元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。（備位聲明）被告應將系爭房屋受損傾斜率1/162 之損害全部扶正回復原狀。並均聲明願供擔保請准宣告假執 行。並主張略以： 　㈠按民法第185條第1項前段規定：數人共同不法侵害他人之權 利者，連帶負損害賠償責任。被告僑馥公司、元馥公司皆為 下列工程之起造人、信創公司為承造人、陳鴻明事務所為監 造人。渠等各司其職聯合興建「元馥家興新建工程」(下稱 系爭工程)，彼此間有重要利益聯結，權利、義務、利益互 為一體，難以分割。然系爭工程施作時，被告等人卻未盡善 良管理人義務，而侵害原告所有系爭房屋，致房屋基地傾斜 ，依據被告於111年8月29日委託台灣省結構工程技師公會鑑 定報告（下稱系爭鑑定報告），系爭房屋最大傾斜率為1/16 2，並有龜裂。為此，原告爰依民法第184條第1項前段、第1 85條、第191條第1項前段等法律關係，請求被告等人連帶賠 償原告之損害。 　㈡被告係自110年10月間，開工進行系爭工程地上舊建物之拆除 ，並興建地下3層至地上14層鋼筋混凝土構造之元馥家興新 建大樓工程（下稱系爭工程）。然被告於110年10月25日施 工拆除地上物時，事前無任何預防措施即開始拆屋。至同年 12月中，又未於原告所有系爭房屋周邊為妥適之安全防護， 即啟動拆屋機器「大鋼牙」大肆任意拆除，而導致系爭房屋 多處損毀龜裂，基地傾斜等重大損害。 　㈢依據原告委託誠正海峽兩岸不動產估價師聯合事務所(下稱誠 正估價師事務所)112年10月出具之不動產估價報告書(下稱 系爭估價報告），經採取比較法、直接資本化法等估價方法 進行評估，並決定勘估標的於110年10月25日時之不動產價 值為：（一）勘估標的正常情況下化(無瑕疵問題)於110年1 0月25日之估價金額：38,234,288元。（二）依鑑定報告最 大傾斜率為1/162情況於110年10月25日之估價金額：36,131 ,402。故瑕疵價值減損為：2,102,886元，減損率為5.5％。 　㈣又查，系爭房屋有四層樓，其中「第四層樓」經原告檢具相 關補正文件資料，向主管機關申請為合法房屋，於113年7月 30日經主管機關為保存登記。故本件原告受損金額應以四層 樓建物計算為當，系爭估價報告僅鑑定原本登記三層樓之損 害即估價有2,102,886元，每層樓損失平均為700,962元，故 原告所有系爭房屋四層樓總計之損失應為2,803,848元，應 由被告等人賠償。 　㈤被告雖抗辯系爭房屋之瑕疵減損價值計算，應以房屋為斷， 並非以房屋加上土地之總價來計算，惟據中華民國不動產估 價師公會全國聯合會第九號公報意旨載明：「…瑕疵價值減 損包含土地價值與建物價值。」；該公報第2點(二)若瑕疵 問題僅存在於建物，瑕疵價值減損並不以建物價值為限。故 系爭房屋瑕疵減損價值計算應包含土地價值無疑。況中華民 國不動產估價師公會係屬專業之估價機構，依據公會公報所 為之鑑定自屬可採。 　㈥本件原告起訴係請求被告連帶賠償系爭房屋因傾斜1/162所造 成居住生理不平衡及汙名減損價值(非工程性補償)之重大貶 落。僅係就系爭房屋傾斜受損部分之污名減損價值之非工程 性補償請求賠償，與原告提起之另案即鈞院113年度訴字第4 77號侵權行為損害賠償事件，係請求系爭房屋2、3樓女兒牆 、外窗設備及牆面磁磚龜裂剝落等外觀表面結構遭受損害之 標的不同，兩案事實有別，並非重複起訴等語。 三、被告僑馥公司答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 如受不利之判決請准供擔保免為假執行。並略以下列情詞置 辯：系爭建案，被告係為保障華南銀行東興分行之融資債務 ，與業主元馥公司成立建築經理服務暨信託契約。僑馥公司 僅負責債權債務管理，依信託契約第六條約定，被告受託辦 理事項為：（一）信託財產之產權管理與處分：協助辦理建 物所有權第一次登記。辦理信託財產與不動產物權相關之移 轉及登記事宜。（二）財務查核：提供開發案有關資金款專 用之文件，製作財務稽核報告書及撥付建議書，作為動撥融 資款之依據。至於系爭建案之興建、設計、監造等作業管理 事宜，均與僑馥公司無關。原告依民法第184條第1項前段、 第185條、第191條第1項前段等法律關係，對僑馥公司提起 本件連帶請求損害賠償訴訟，顯無理由等語。 四、被告元馥公司答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 如受不利之判決請准供擔保免為假執行。並略以下列情詞置 辯：按承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者，定 作人不負損害賠償責任。民法第189條著有明文。被告元馥 公司與被告信創公司就系爭建案成立工程承攬合約書，元馥 公司為定作人，信創公司為承攬人，本件縱認承攬人信創公 司施工有造成鄰損，依上開條文規定，元馥公司僅係定作人 ，毋庸負賠償責任。原告依民法第184條第1項前段、第185 條、第191條第1項前段等法律關係，對被告提起本件連帶請 求損害賠償訴訟，顯無理由等語。 五、被告陳鴻明事務所答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁 回。如受不利之判決請准供擔保免為假執行。並略以下列情 詞置辯：被告陳鴻明事務所固為系爭建物之設計師，然所有 設計均符合相關建築法規，縱認承攬人即被告信創公司施工 如原告所稱有「震動打樁、挖掘地基、大型拖板工程車及混 凝土攪拌機等進出系爭房屋周邊卸貨鋼材、廢土上下裝置、 灌漿等作業而撞壞原告店面設備等情，以及產生重大噪音影 響原告居住安全及店面租金收入」，而造成其所有之系爭房 屋損壞等情，亦與陳鴻明事務所無關。原告從未就陳鴻明事 務所有何共同侵權行為舉證以實其說，憑空將陳鴻明事務所 列為共同被告，顯無理由等語。 六、被告信創公司答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 如受不利之判決請准供擔保免為假執行。並略以下列情詞置 辯： 　㈠系爭房屋傾斜並非信創公司施工所致。信創公司係於110年12 月22日開工，始開啟承攬工程之施作，而台灣省結構技師公 會是於信創公司開始施作前之110年8月29日受委託鑑定，並 製作鑑定報告（111年12月30日台省結技鑑字第3116號元馥 建設股份有限公司新北市建造執照110重建字第0181號施工 中鄰房損害及修復安全鑑定報告（新北市○○區○○路○段00000 號1-4樓）鑑定報告書，下稱系爭鑑定報告），其既係於信 創公司施工前所為之鑑定，如何能證明是信創公司施工致系 爭房屋傾斜或傾斜加巨？姑不論系爭鑑定報告認系爭房屋有 無傾斜，均不足以證明是信創施工所致。此由原告起訴稱「 緣被告自110年10月間開工進行系爭工程地上舊建物之拆除 ，而建築地下三層至地上14層鋼筋混凝土構造之元馥家興新 建大樓工程。然因，被告於110年10月25日施工拆除地上物 時，事前無任何預防措施即開始拆屋至同年12月中（約兩個 月），又未於原告系爭房屋周邊在完全妥適防護之下，隨即 啟動拆屋機器『大鋼牙』大肆任意拆除而導致系爭房屋多處毀 損龜裂，基地傾斜等重大損害」等語，顯指因110年10月間 拆除地上舊建物，致原告受有房屋多處龜裂，基地傾斜等重 大損害。然信創公司是承攬新建大樓工程，施工前地上物之 拆除工程，並非信創公司承攬及施作範圍。故原告於本案主 張因於110年10月間拆除地上物所致基地傾斜之損害，與信 創公司之施工應無因果關係。況依台灣省結構技師公會（11 3）省結技（12）烈字第2461號函說明欄第二項載明「…鄰近 基地施工後，並未對鑑定標的物的安全性造成影響，鑑定標 的物仍舊維持原有之安全性。」等語，足證系爭工程對系爭 房屋並未造成損害。 　㈡原告雖依系爭估價報告主張被告施工造成系爭房屋傾斜之損 害云云，然誠正估價師事務所是原告單方所委託，恐不無偏 頗之虞。且就估價標的是否受損害，更與台灣省結構技師公 會鑑定報告不符，不足採信。況依系爭不估價報告所示，是 以110年10月25日為系爭房屋價值及瑕疵價值減損之估價時 點，然信創公司係於110年12月22日始開工施作新建工程， 故縱有系爭估價報告所示之損害，亦應與信創公司施工無關 。 　㈢原告雖又稱「…本件系爭房屋傾斜損害主因：係被告建地施工 由大鋼牙大型器具挖掘地基及地下層工程而強力震動所致， 非拆除地上物所然﹔然查，原告估價報告書載明『傾斜估價時 間』有誤，應為民國（下同）111年12月30日並非110年10月2 5日。基此，就誤植系爭房屋傾斜發生於000年00月00日及拆 除地上物工程所致，特別聲明更正如上所述……。」等語，意 指原告請求賠償之原因為被告挖掘地基及地下層工程，致原 告房屋於111年12月30日發生傾斜云云，此顯與原告起訴狀 所記載之事實有所出入。其前後請求賠償房屋傾斜之原因事 實，並不相同。若原告依此主張訴之變更或追加，顯違反民 事訴訟法第225條第1項「訴狀送達後，原告不得將原訴變更 或追加他訴。」之規定，故被告聲明不同意原告訴之變更或 追加。且原告雖主張其估價報告書誤植房屋估價之時點及被 告開工後始於111年12月30日致其房屋發生傾斜等語，然未 提出任何證據證明估價報告書有誤植估價時點，及被告開工 後發生房屋傾斜之證據，所言不足採信。 　㈣按損害賠償之目的，在於填補債權人所受損害，依系爭鑑定 報告結果，為鄰近基地施工後，並未對鑑定標的物的安全性 造成影響，標的物仍舊維持原有之安全性。顯見系爭建物並 未受有損害，則原告依侵權行為規定請求損害賠償，顯無理 由。 　㈤至誠正估價事務所於113年3月20日函覆鈞院稱「因本案產品 類別為透天厝，依市場交易習慣，透天厝於買賣時係以全裸 （土地合建物）整體價格為基礎計算其價值進行交易，且土 地或建物任一方產生瑕疵，會直接影響整棟建物全部之價值 ，為能反映本案勘估標的物瑕疵減損之價值，故本次計算價 值減損時併計土地之價值，特此說明。」等語，與房屋及其 所座落土地併同出售之一般交易習慣，均是分列房屋與土地 之買賣價金之常情不符，足認估價報告估算系爭房屋1至3樓 房屋減損價值時，併計所謂土地減損價值為2,102,886元， 應不足採。 　㈥原告追加4樓謂有700,962元之損害，係以1至3樓之減損價值 為2,102,886元，除以3計算平均一層樓減損700,962元為據 。此與一般經驗均知房屋1樓與4樓之價格頗有差距，各樓層 價值，均有不同，故原告主張之計算方法應屬無據。且原告 此部分追加書狀，係於113年8月12日始送達予信創公司之訴 訟代理人，則原告請求之利息均自起訴狀送達翌日起算，亦 屬無理等語。 七、兩造不爭執事項： 　㈠原告為系爭房屋之所有人，系爭房屋原本登記為三層樓建物 ，該第四層樓建物，經原告申請為保存登記，並經新北市三 重地政事務所於113年7月30日准予登記。 　㈡元馥公司為系爭工程之定作人，信創公司為系爭工程之承攬 人。系爭工程係於110年10月間進行地上舊建物之拆除，嗣 開始興建地下3層至地上14層鋼筋混凝土構造之元馥家興新 建大樓。 　㈢兩造對於系爭鑑定報告認定系爭房屋「測點K」部分，原現況 鑑定報告係「向右傾斜1/233」，經該次安全鑑定係「向右 傾斜1/162」等情不爭執。 　㈣兩造就本件原告於本案之請求僅止於系爭房屋之污名性減損 ，而不包含系爭房屋之修復費用一節（修復費用損害另繫屬 本院113年度訴字第477號侵權行為損害賠償事件）不爭執。 八、本件爭點及本院之判斷： 　㈠被告僑馥公司、元馥公司、陳鴻明事務所，是否應與被告信 創公司對原告負共同侵權行為之連帶損害賠償責任？本院認 定如下： 　　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責 任。不能知其中孰為加害人者亦同。造意人及幫助人，視 為共同行為人。土地上之建築物或其他工作物所致他人權 利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置 或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防 止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。民法第18 4條第1項前段、第185條、民法第191條第1項分別定有明 文。 　　⒉次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求（最高法院17年上字第917號判決意旨參照）。 次按侵權行為損害賠償責任，須行為人因故意過失不法侵 害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法 行為與損害間有相當因果關係，始能成立，且主張侵權行 為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉 證責任（最高法院98年台上字第1452號判決意旨參照）。 　　⒊原告主張僑馥公司應負共同侵權行為連帶損害賠償責任部 分，僑馥公司辯稱：其僅為本件債權信託之管理機構，與 工程事項無關等語。本院查，依僑馥公司提出於本院之《 建築經理暨信託契約書》觀之（見本院卷一第319-331頁） ，本件係以被告元馥公司為委託人（甲方）、僑馥公司為 受託人（乙方）之自益信託契約，信託之目的在使開發工 程順利完工，並保障丙方（即華南銀行東興分行）之融資 債權。僑馥公司之信託任務，在於信託財產之產權管理及 處分、財務查核、財務稽核、第三人定期查核等等（見合 約第6條），足見僑馥公司確未參與系爭工程之興建、設 計、監造等事宜。換言之，僑馥公司於本建案存在之目的 ，實在於保障債權銀行借款給元馥公司用以進行工程之財 務安全，與原告起訴之工程損鄰事實顯乏關聯性。此外， 原告即未再舉出其他證據用以證明僑馥公司於本案亦有共 同侵權行為之事實，是其此部分請求自難以成立。 　　⒋原告主張元馥公司應負共同侵權行為連帶損害賠償責任部 分，元馥公司辯稱其為系爭工程之定作人，就承攬人信創 公司因執行承攬事項不法侵害他人之權利，依法不負損害 賠償責任等語。按承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人 之權利者，定作人不負損害賠償責任。但定作人於定作或 指示有過失者，不在此限。民法第189條定有明文。是以 ，承攬人為承攬事項，加害於第三人者，定作人除於定作 或指示有過失外，不負賠償之義務（最高法院18年上字第 2010號判決意旨參照）。且民法第189條與第191條規定負 損害賠償責任之要件不同，承攬人執行承攬事項，有其獨 立自主之地位，定作人對於承攬人並無監督其完成工作之 權限，縱工作物為土地上之建築物或其他工作物而其所有 權屬於定作人，如係因承攬人執行承攬事項而不法侵害他 人權利，似應優先適用民法第189條規定，而不適用同法 第191條規定（最高法院95年台上字第2550號判決意旨參 照）。本院查，本件元馥公司為系爭工程之定作人，信創 公司為系爭工程之承攬人，此有元馥公司所提出之《工程 承攬合約》一份在卷可按（見本院卷一第339-368頁），自 堪信為真實。依該合約所載，信創公司承攬之工程範圍包 含結構及裝修工程，包含假設工程、結構工程、裝修工程 、門窗工程及雜項等等（見合約第3條），而原告主張其 系爭房屋受損係發生在拆除舊建物準備興建新建物的階段 ，自仍在信創公司前開承攬契約之期間內。此外，原告亦 未具體指出元馥公司基於定作人之地位，就系爭工程有何 定作或指示之過失存在。因此，依據上述說明，原告遽指 元馥公司就系爭工程利害相關、不可分割，即應同負共同 侵權行為之連帶損害賠償責任云云，即難予採認。 　　⒌原告主張陳鴻明事務所應負共同侵權行為連帶損害賠償責 任部分，陳鴻明事務所辯稱其所為之建築設計均無問題， 毋庸就本件工程之施作同負過失負責等語。按建築物在施 工中，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關認有必要時 ，得隨時加以勘驗，發現左列情事之一者，應以書面通知 承造人或起造人或監造人，勒令停工或修改；必要時，得 強制拆除：一、妨礙都市計畫者。二、妨礙區域計畫者。 三、危害公共安全者。四、妨礙公共交通者。五、妨礙公 共衛生者。六、主要構造或位置或高度或面積與核定工程 圖樣及說明書不符者。七、違反本法其他規定或基於本法 所發布之命令者。又建築物由監造人負責監造，其施工不 合規定或肇致起造人蒙受損失時，賠償責任，依左列規定 ：一、監造人認為不合規定或承造人擅自施工，至必須修 改、拆除、重建或予補強，經主管建築機關認定者，由承 造人負賠償責任。二、承造人未按核准圖說施工，而監造 人認為合格經直轄市、縣（市）（局）主管建築機關勘驗 不合規定，必須修改、拆除、重建或補強者，由承造人負 賠償責任，承造人之專任工程人員及監造人負連帶責任。 再者，建築物在施工中，如有第五十八條各款情事之一時 ，監造人應分別通知承造人及起造人修改；其未依照規定 修改者，應即申報該管主管建築機關處理。建築法第58條 、第60條、第61條分別定有明文。經查，陳鴻明事務所為 系爭工程之監造人，為兩造所不爭執，堪信屬實。惟監造 人於法律上應負之責任，應以建築法前述規定為參考依據 ，並非系爭工程所發生之所有損害，監造人均必然要同負 賠償責任，其理甚明。本件原告起訴僅泛稱陳鴻明事務所 為系爭工程之監造人，利害相關不可分割，故就本件工程 損鄰之損害，即應負共同侵權行為之連帶賠償責任云云， 惟始終未能指明陳鴻明事務所有何違反監造人義務之情事 ，亦未提出任何證據以證明陳鴻明事務所有共同侵權之事 實。故而，原告此部分之請求即難遽予採認。 　㈡原告所有系爭房屋受系爭工程所致之傾斜損害，是否包含系 爭房屋第四層樓部分？本院認定如下： 　　⒈本件原告所有系爭房屋，依其使用執照本為四層樓之建物 ，惟於第一次保存登記時，僅登記一至三樓之所有權，嗣 於113年7月30日始完成第四層樓之保存登記等情，為兩造 所不爭執。然被告信創公司抗辯該第四層樓之保存登記乃 不合法，故該層樓係屬違建，原告不得據以請求損害賠償 等語。 　　⒉就系爭房屋是否屬合法建物一節，業經本院函詢主管機關 即新北市三重地政事務所惠予說明，並據函覆略以：按「 建築執照分左列四種：一、建造執照：建築物之新建、增 建、改建及修建，應請領建造執照。…三、使用執照：建 築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。.. .」「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依 法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖 」、「於實施建築管理後且在中華民國57年6月6日以前建 築完成之建物，得憑建築執照申請建物所有權第一次登記 。」及「已登記之建物在同一建號下就增建部分申請登記 時，應以『增建』為登記原因，並以建物所有權第一次登記 方式辦理登記。…」分為建築法第28條、土地登記規則第7 9條第1項、建物所有權第一次登記法令補充規定（下稱補 充規定）第4點及第21點第1項所規定。是依前開規定，倘 該增建之建物係於實施建築管理後且在民國57年6月6日以 前建築完成者，得憑建築執照向登記機關申請「增建」登 記，並以建物所有權第一次登記方式辦理之。三、次按「 申請建物所有權第一次登記，如該建物係在實施建築伶理 地區者，應提出使用執照或依法得免發使用執照等證明文 件，以證明係合法房屋...」為行政院57年6月5日台(57) 內字第4423號令函釋，惟依最高行政法院111年度上字第7 19號判決見解略以：「有關建物第一次測量及登記之規定 沿革，可參臺灣省政府46年5月3日府民地甲字第1780號令 發布『統一規定建物平面圖測繪辨法』第11項規定、臺灣省 政府48年7月6日府民地甲字第1785號令，足見在行政院57 年6月5日台(57)內字第4423號令之前，申請辦理建物所有 權第一次登記，係於建物完成後，檢附建築執照、設計圖 ，申請地政機關辦理測繪並登記，並不是以取得使用執照 為要件，惟如建物所有權人已繳驗建築使用執照者，即應 以使用執照為據，地政機關人員免再調查。」是民國57年 6月6日以前建築完成之建物或增建，其登記是否合法並不 當然以登記標的有無請領使用執照要件。經查申請人呂清 泉、呂林麗雲等2人（即大同南段357建號建物及其坐落17 2地號土地之所有權人）於l13年6月28日檢具改制前臺北 縣政府建設局55營字第607號營造（增建）執照、房屋稅 籍證明等相關證明文件，就三重區大同南段357建號之第 四層增建部分申請建物增建測量及建物所有權第一次登記 。次查本案建物第一次測量係依前揭營造（增建）執照及 申請人所附稅籍編號0514O2810O0號房屋稅籍證明書所載 折舊年數推算起課年月為民國56年辦理。末查案附營造（ 增建）執照所載核准給照日期為民國55年8月15、竣工日 期為「奉准次一年」，並經申請人出具切結書切結該增建 建築完成日期為民國56年9月1日。承上，本案增建部分係 於民國44年9月23日三重鎮都市計畫建築管理實施後及於 民國57年6月6日以前建築完成之建物，按前開補充規定第 4點及第21點第1項規定，申請人得檢具建造執照等相關證 明文件，向登記機關申請建物增建之第一次測量及增建登 記（以建物所有權第一次登記方式為之），是旨揭增建建 物經辦竣測量後，愎以113年7月30日收件重登壹字第820 號案辦畢增建建物所有權第一次登記，屬依法有據等語， 此有該所113年12月4日新北重地登字第1136172452號函在 卷可查（見本院卷二第453-467頁）。由是可知，原告所 有系爭房屋第四層樓，亦屬合法之建物，原告就整棟房屋 之傾斜請求侵權行為損害賠償之範圍，在物理上自可包含 同樓房屋之四樓在內，此乃屬當然之理。被告辯稱該第四 層樓係屬違建，原告不得就該層樓之損害請求損害賠償云 云，於法無據，自非可信。 　㈢本件原告請求信創公司為侵權行為之損害賠償，暨賠償之數 額為2,803,848元，有無理由？本院認定如下： 　　⒈本件系爭房地位於系爭工程之側，系爭工程之開工日期為1 10年12月22日，此有工程建照告示牌照片1幀在卷可案（ 見本院卷一第19頁），嗣因發生損鄰紛爭，而由起造人即 元馥公司於111年8月29日委託台灣省結構技師公會進行系 爭鑑定，亦有鑑定申請書一份附卷可查（見本院卷一第38 5頁）。茲系爭鑑定報告認定系爭房屋有如不爭執事項所 載之傾斜情形。上開事實，至為明確。被告雖辯稱：原告 主張房屋傾斜是110年10月間拆除地上物工程所造成，此 非其承攬部分，且鑑定報告亦是其承攬前所生之損害云云 。惟本院查，原告二人僅為一般民眾，既非熟諳法律之人 ，亦不具有工程專業，渠等發現住屋因鄰近系爭工程之進 行而有損害，因以主張權利，固於起訴書記載是拆除工程 所造成，而於訴訟進行中復改稱是進行挖掘工程所造成， 核其性質僅係就事實陳述加以補充而已，並非訴訟標的有 所變更，概依一般人之認知，房屋因鄰近工程所致毀損， 乃屬同一事件，至於毀損之原因是因為拆除、挖掘、興建 的那一個或數個行為所造成的，應非所問。再者，本件正 是因為有損鄰糾紛，起造人元馥公司才會申請進行系爭鑑 定，其申請鑑定的時間點在「111年8月29日」（非信創公 司所辯稱之「110年8月29日」），距離開工時間110年12 月22日，已經進行了八個月的工程。原告主張系爭房屋之 傾斜是信創公司進行系爭工程所導致，顯然是基於合理的 事實基礎。信創公司辯稱系爭鑑定是在110年8月29日所申 請，乃在其開工之前，故鑑定結果也不能證明系爭房屋之 傾斜係因其施工所造成云云，顯無足採認。 　　⒉依兩造不爭執之系爭鑑定報告，系爭房屋有如不爭執事項㈢ 所示之傾斜。系爭鑑定報告復認：「綜合水準側量及傾斜 側量的成果，鄰近基地施工後並未對鑑定標的物（即系爭 房屋）的安全性造成影響，鑑定標的物仍舊維持原有之安 全性」等語（見本院卷一第381頁）。由此可見，系爭工 程之進行，並不能證明已經造成系爭房屋在結構安全上的 損害。然本院審酌房屋之價值，並不僅繫於安全結構一項 ，原告主張因為系爭房屋更為傾斜，將致其市場交易價值 因之而減損等語，合於我國房地產交易慣習之常識，亦顯 為我國一般消費者會產生嫌惡而請求減價之事由。況依新 北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊（見本院卷一第49 5－576頁，下稱新北市損鄰手冊），就「建築物傾斜之補 償費用估算原則」，認傾斜率（X）大於1／200、小於1／40 時，應評估有無對結構安全造成影響，如有，應予工程性 補償（本案系爭工程並未對系爭房屋之結構安全造成影響 ，如前所述）；此外，因此造成使用不便之程度，應視情 形給予「非工程性補償」，補償金額以重建工程費用乘以 補償率（P％）。於傾斜率（X）大於1／200，小於1／100時 ，補償率（P％）之公式為：「P％＝30×（X－1／200）×100％」 。換言之，依新北市損鄰手冊計算本案之補償率應為2.96 ％（計算式：30×（1／167－1／200）×100％＝2.96％）。由是可 知，依新北市損鄰手冊，亦明確認定進行工程損壞鄰房造 成的房屋傾斜，就算沒有導致結構安全上的損害，仍然應 當給予非工程性的補償。是以，本件原告請求信創公司應 賠償其因系爭房屋傾斜所造成之修復費用外之污名性損害 等語，自屬於法有據。 　　⒊原告於起訴前自行委託誠正估價師事務所進行估價，依據 系爭估價報告（外放）及該所113年3月20日誠字第113030 2號函（見本院卷第一第607－611頁）所示，鑑定結論略以 ：系爭房屋於施工前傾斜率為1／233，應視為正常無瑕疵 ，施工後傾斜率為1／167，為有瑕疵，依《不動產估價技術 規則》相關法規進行評估，並依台北市舉辦公共工程拆遷 補償自治條例及施行細則之規定計算建物之重建費用，合 法建物重建價格係以拆除面積乘以重建單價計算，重建單 價部分係參考新北市地價調查用建築改良物標準單價表之 加強磚造重建單價，計算結果為21,500×203.19(本案建物 面積m²)＝4,368,585元。故本次估價價值減損數額2,102,8 86元，未有超過重建費用之情形。因本案產品類別為透天 厝，依市場交易習慣，透天厝於買賣時係以全棟（土地合 建物）整體價格為基礎計算其價值進行交易，且土地或建 物任一方產生瑕疵，會直接影響整棟建物全部之價值，為 能反應勘估瑕疵減損之價值，故本次計算價值減損時併計 土地之價值。被告則否認上開估價之計算方式可採，辯稱 系爭工程造成鄰房損壞一事，只有房子受到損害，土地價 值應當不受影響，故估價結論顯屬錯誤等語。 　　⒋據鑑定人即林金生估價師到庭證稱略以：本案是我估價的 ，是評估尚未修復的情形下，市場交易價格的減損，我沒 有辦法區分修復費用及修復後市場交易價格差價。因目前 不動產交易都是房地結合體，瑕疵發生後的市場上的交易 也是房地結合體，我們參考的案例也都是房地結合體，無 論是完整或瑕疵的不動產都是以房地結合體的觀念作標準 ，本案這種傾斜狀況於市場交易上確實會受到影響，有污 名性減損，如果傾斜率小於1／200則沒有污名性減損的問 題，但本案已經超過。估價減損5.5％本就包括修復及價值 減損，是包含修復費用及污名減損，修復費用包含技術性 貶值及工程性費用，扶正部分類似工程性費用，污名化減 損就是不具瑕疵的價值扣除瑕疵修復後價值之價差。本件 受鑑之房屋四樓未辦理登記，故我是依有登記的部分進行 估價等語（見本院卷二第140－144頁）可知。本件鑑定人 林金生所採用之估價方式，是以市場交易習慣為準，而以 房屋及土地合併加以計算，其計算出來的減損數額，包含 了修復費用及價值減損。本院認為，林金生估價師就本案 所為之估價鑑定，固然符合不動產估價之相關規範，然本 件損鄰事件，系爭工程所影響的只有房屋的結構，並不涉 及鄰地土地價值的減損；況且，原告已經陳明本案請求的 是系爭房屋的污名性減損，與前案的修復費用請求，不是 同一事件，沒有重複起訴的問題。若是如此，則上開估價 報告中所估算之價值減損，既包含了修復費用及價值減損 ，且無從加以分析，則原告主張應依上開估價報告之結論 作為本件賠償金額之依據等語，即難採認。 　　⒌按當事人已證明受有損害而不能證明其或證明顯有重大困 難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事 訴訟法第222條第2項定有明文。本件原告提出之系爭估價 報告有前述不合於本案爭點使用之情形，經本院詢問兩造 是否另行聲請鑑定估價，兩造均表示不願意再為鑑定。故 本院爰依前述規定，依所得心證定本件損害賠償之數額， 理由如下： 　　　⑴新北市損鄰手冊為地方政府處理工程損鄰案件之依據， 於本案具有相當之參考價值。在兩造均未能提出更有說 服力之證據的情形下，本院認依新北市損鄰手冊所制定 之標準，以計算本件原告系爭房屋傾斜所受損害賠償數 額之依據，應屬適當。依前述說明，本件原告所受損害 ，應以系爭房屋重建工程費用乘以補償率（P％）2.96％ 加以計算為合理。 　　　⑵系爭房屋重建工程費用，本院認參考系爭估價報告中所 列合法建物重建價格，以拆除面積乘以重建單價計算， 重建單價部分參考新北市地價調查用建築改良物標準單 價表之加強磚造重建單價為每平方公尺21,500元。而本 件系爭房屋合法登記面積包括一至四樓，已如前述，依 建物登記謄本所示，一、二、三、四樓及騎樓總面積為 270.92平方公尺（見本院卷二第467頁），故本件系爭 房屋之重建價格應以5,824,780元(計算式：21,500×270 .92=5,824,780)列計。 　　　⑶承上，本件系爭房屋所受信創公司系爭工程造成傾斜所 致非工程性即污名化減損應為172,413元（計算式：5,8 24,780×2.96％＝172,413）。 九、綜上所述，本件原告依侵權行為之法律關係，請求被告信創 公司給付系爭房屋所受污名性之損害賠償172,413元，及自 起訴狀繕本送達翌日即112年11月18日起至清償日止，按年 息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至原告其 餘之訴則為無理由，應予駁回。又本院已就原告先位之訴為 裁判，就其備位之訴爰不予論駁，附此說明。兩造陳明願供 擔保請准宣告假執行及免予假執行，於原告勝訴部分，因命 給付金額未逾50萬元，應予准許；免於假執行部分則酌定相 當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 失其依附，應併予駁回。 十、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核 於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。 十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項 。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　許映鈞 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳逸軒

2025-02-27

PCDV-112-訴-3098-20250227-2

訴
臺灣嘉義地方法院

分割共有物

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第4號 原 告 黃金發 訴訟代理人 湯光民律師 複代理人 陳亭方律師 被 告 黃啟東 黃啟郎 黃啟誦 上 一 人 訴訟代理人 黃宜強 被 告 黃茂榮 黃茂坤 黃浩哲 兼 上一人 訴訟代理人 黃芳城 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年2月7日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，面積11.58平方 公尺，分歸原告取得。 二、兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地，應分割如附圖 即嘉義縣朴子地政事務所民國114年1月9日發給之複丈成果 圖所示： 　㈠被告黃芳城、黃浩哲共同取得附圖編號A，面積163.12平方公 尺土地，並按應有部分各2分之1比例維持共有。 　㈡原告單獨取得附圖編號B，面積3,250.75平方公尺土地。 　㈢被告黃啟東、黃啟郎、黃啟誦、黃茂榮共同取得附圖編號C， 面積652.47平方公尺土地，並按應有部分各4分之1比例維持 共有。 　㈣被告黃茂坤單獨取得附圖編號D，面積815.58平方公尺土地。 三、原告應依附表三所示金額補償予被告。 四、訴訟費用由原告負擔3分之2；被告黃啟東、黃啟郎、黃啟誦 、黃茂榮各負擔30分之1；被告黃芳城、黃浩哲各負擔60分 之1；被告黃茂坤負擔6分之1。　　 　　事實及理由 壹、程序部分 　　除被告黃浩哲外，其餘被告於相當時期受合法通知，未於最 後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情 形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體部分 一、原告主張：兩造分別共有嘉義縣○○鄉○○段000地號土地（面 積11.58平方公尺，下稱841地號土地）、嘉義縣○○鄉○○段00 00地號土地（面積4,881.92平方公尺，下稱1056地號土地） ，原告之應有部分均為3分之2，被告黃啟東、黃啟誦、黃啟 郎、黃茂榮均為30分之1，被告黃茂坤為6分之1，被告黃芳 城、黃浩哲均為60分之1。841地號土地之南側地籍線與1056 地號土地北側地籍線相鄰，該2筆土地無因物之使用目的不 能分割，復未定有不分割之協議或期限，因兩造無法達成分 割協議，爰依民法第823條第1項、第824條規定提起本件訴 訟，請求分別分割如嘉義縣朴子地政事務所民國114年1月9 日發給之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示之分割方案，並 依如附圖持分表所示之1056地號土地、841地號土地各共有 人之應有部分面積異動情形，按114年1月份公告土地現值價 差，為如附表一、二、三所示之金額找補。並聲明：如主文 第1至3項所示。 二、被告則以： 　㈠被告黃啟郎、黃啟誦對於原告主張841地號土地全部由其取得 ，再另外以1056地號土地之部分面積或以金錢找補沒有意見 ，但希望保留1056地號土地之建物，建物有2筆，分別為神 明廳跟豬舍，都是被告黃啟誦出資建造。對原告請求1056地 號土地西側部分沒有意見，希望被告黃茂坤原本使用部分可 以分給他，其餘部分可由其他共有人按應有部分比例維持共 有等語。 　㈡被告黃浩哲、黃芳城對於原告主張841地號土地全部由其取得 ，再另外以1056地號土地之部分面積或金錢找補沒有意見。 希望1056地號土地上神明廳坐落之部分由被告黃浩哲、黃芳 城依原應有部分比例繼續維持共有。同意原告之分割方案及 找補金額之計算。 　㈢被告黃茂坤不同意原告之分割方案，因為要解決豬舍問題， 還會損失部分土地。另希望取得1056地號土地由其使用之部 分等語。 　㈣被告黃啟東表示1056地號土地上之2筆建物均由其使用，希望 保留建物。 　㈤黃茂榮經相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場， 亦未提出任何陳述或說明。 三、本院得心證之理由 　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。本件原告起訴主張84 1地號土地、1056地號土地均為兩造分別共有，原告之應有 部分均為3分之2，被告黃啟東、黃啟誦、黃啟郎、黃茂榮均 為30分之1，被告黃茂坤為6分之1，被告黃芳城、黃浩哲均 為60分之1，且未訂有不分割之協議，亦無因物之使用目的 上不能分割之情形乙節，有卷附之土地登記第一類謄本、嘉 義縣六腳鄉公所112年7月10日鄉建字第1120008028號回函、 841地號土地及1056地號土地使用分區證明書在卷可憑（不 公開卷5至15頁、本院卷31至33頁、73頁），於本件訴訟繫 屬中，未見任何被告有所爭執，堪信屬實。又兩造於本院調 解未果，足見兩造間無法就分割方法達成協議。故而，前開 2筆土地既無法令禁止分割之規定，且兩造亦無因物之使用 目的不能分割或契約定有不分割之期限致不能分割之情形， 兩造就前開2筆土地無法達成協議分割之共識，揆諸前揭規 定，本件原告訴請判決分割841地號土地及1056地號土地， 自無不合，應予准許。 　㈡分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求， 命以原物分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有 未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之 ；因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍 維持共有，民法第824條第2項第1款本文、第3項、第4項分 別定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有 物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經 濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合 理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。 經查： 　⒈841地號土地部分，本院審酌該土地之使用分區為都市計畫內 道路用地，面積僅11.58平方公尺（本院卷23至27頁、73頁 ），如以原物分配各共有人，土地過於細分且無實益，並酌 以841地號土地緊鄰原告目前在1056地號土地種植玉米之處 （本院卷11頁、84頁，且此為被告黃啟郎、黃啟誦、黃浩哲 到庭所不爭執，見本院卷84至85頁），以及被告黃啟郎、黃 啟誦、黃浩哲、黃芳城等人均同意由原告單獨取得841地號 土地（本院卷86頁、329頁），且如此分配，並未明顯影響 其他共有人之現有權益，故認原告主張由其單獨取得841地 號土地，再由原告以金錢補償其他共有人，應屬適當之分割 方式。 　⒉1056地號土地之使用分區為都市計畫內農業區，面積4,881.9 2平方公尺（見本院卷第15至21頁、第33頁），如附圖所示 為形狀北窄南寬，近似長方形之五邊形。又土地西側鄰他人 土地，北、東兩側均有與道路相接，南側雖臨水溝，但有版 橋可供通行至對外道路。土地上有2筆建物，坐落在土地東 北方向，其一為用作神明廳之一層平房（面積63.43平方公 尺），平房往南則為用作豬舍之一層磚造建物（面積500.70 平方公尺），2筆建物現均由被告黃啟東使用。建物向南延 伸之土地鋪設柏油道路，道路之左右兩側種植芭樂、芒果等 果樹。前開建物及柏油道路之東側部分，現由被告黃茂坤種 植玉米；西側部分則由原告種植玉米，此有本院勘驗筆錄、 現場照片、嘉義縣朴子地政事務所112年11月30日核發之土 地複丈成果圖在卷可佐（本院卷95至113頁）。本院審酌兩 造之意見、應有部分面積，並考量1056地號土地現有使用狀 況及分割後之利用，認原告主張如附圖之分割方案為適當， 茲說明如下： 　⑴原告所主張之方案，係全體共有人均可分得土地，且因原告 單獨取得841地號土地，致在該地多分得3.86平方公尺，故 在1056地號土地少分得3.86平方公尺，並將該部分土地依其 他共有人應有部分比例分配之，使兩造在分割前、後，換算 應有部分比例後，取得之土地總面積均屬一致（見附圖之持 分表），自應符合兩造之利益。 　⑵附圖編號B土地之範圍，大部分都是由原告使用並種植玉米， 符合目前土地利用狀況，且其上並無建物，未明顯影響其他 共有人之權益，參以該土地北側臨路而對外交通方便，故將 編號B土地分配給原告，應屬適當。 　⑶1056地號土地上目前有2筆建物，分別係作為神明廳使用之一 層平房及原為豬舍之一層磚造建物，均由被告黃啟誦出資建 造乙節，此據原告、被告黃啟郎、黃啟誦、黃浩哲、黃芳城 到庭陳述明確（本院卷83至85頁、203頁），應堪採信為真 。而依原告所提出如附圖之分割方案，雖然將被告黃啟誦出 資興建之神明廳及部分豬舍所坐落之土地即編號A分配給被 告黃浩哲、黃芳城共同取得，將致分割後之土地與其上建物 之所有權人不一之情形，然審酌：①本院前就原告以此概念 為基礎所提之分割方案草圖，以發函之方式，向除被告黃浩 哲、黃芳城以外之其他共有人敘明日後取得各個分割後土地 之人，將有權決定其上建物或作物是否拆除、剷除之旨（本 院卷209頁），然建物之所有權人即被告黃啟誦、使用人即 被告黃啟東均未表示反對之意，被告黃啟誦之訴訟代理人於 113年5月10日開庭時並明確表示對於原告之分割方案沒有意 見（本院卷223頁）。②被告黃浩哲、黃芳城到庭表示希望取 得編號A土地（本院卷205頁）。③上開2筆建物之總面積共計 564.13平方公尺，然被告黃啟誦、黃啟東之應有部分換算面 積合計卻僅325.46平方公尺，致無從將上開2筆建物所坐落 之土地全部分給被告黃啟誦、黃啟東。又縱將被告黃啟誦、 黃啟東、黃啟郎、黃茂榮之應有部分合併計算（渠等未表示 要跟另一名共有人即被告黃茂坤繼續維持共有），換算面積 共計652.47平方公尺，固超過上開2筆建物之總面積，但為 避免使分割後之土地產生畸零地，勢必也要將神明廳北側之 畸零地、豬舍往東側到臨路之畸零地全數分給被告黃啟誦、 黃啟東、黃啟郎、黃茂榮（即大致上為附圖編號A、C），此 時又會超出上開4人換算應有部分所得之面積，故實難以將 上開2筆建物所坐落之土地全數分配給被告黃啟誦、黃啟東 、黃啟郎、黃茂榮。④編號C土地呈接近長方形之四邊形，若 日後被告黃啟誦、黃啟東、黃啟郎、黃茂榮要再分割土地， 與取得編號A土地相比，再為分割後之土地將較為方正、好 利用。是以，綜合編號A、C土地之使用現況，以及被告黃浩 哲、黃芳城、黃啟誦之意見，並考量各共有人之應有部分比 例，認原告主張將如附圖編號A土地分配給被告黃浩哲、黃 芳城依原應有部分比例繼續維持共有、編號C土地分配給被 告黃啟誦、黃啟東、黃啟郎、黃茂榮依原應有部分比例繼續 維持共有，應屬適當。　　　　 　⑷編號D部分，其上無建物，目前有部分係由被告黃茂坤使用並 種植玉米，故分由被告黃茂坤取得，符合目前土地利用狀況 ，且分割後土地之形狀接近長方形，加以東側臨路而對外交 通方便，應屬適當。至被告黃茂坤所稱此分割方案將會使其 跟他共有人解決豬舍問題等語，惟編號D部分並無建物，應 屬誤會，附此敘明。 　⒊如前述⒉、⑴之說明，依原告所提分割方案所分割後之2筆土地 面積共同計算，各共有人所分得之土地面積雖未增減，但本 件2筆土地因使用分區不同，本件並非合併分割，是仍應計 算找補金額。本院審酌本件2筆土地之面積增減僅3.86平方 公尺，價值不高，認以114年1月公告土地現值為基礎計算兩 造間之找補金額，而毋庸再委請不動產估價師鑑定，以節省 兩造之訴訟費用，應屬合理。而841地號土地和1056地號土 地於114年1月之公告土地現值分別為新臺幣（下同）3,791 元、1,000元，此有卷附之土地登記謄本2份為證（本院卷31 5至325頁），爰依此計算兩造應互為補償之金額如附表一、 二、三所示。　 四、綜上所述，本院衡酌841地號土地及1056地號土地之面積、 使用現況，並兼顧各共有人之意願、渠等應有部分比例、土 地完整性、土地利用方式、經濟價值、對外通行之便利性、 各共有人利益之衡平等一切因素，認附圖所示之分割方案係 適當之分割方法。從而，本院認原告本於共有人之資格起訴 請求分割841地號土地及1056地號土地，為有理由，應予准 許，並判決分割方法及共有人間補償方式如主文第1至3項所 示。 五、本件雖准原告之請求分割，然分割方法係法院考量全體共有 人之利益後，依職權所為之決定，原告既為共有人之一，亦 同受其利，若全由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰依 民事訴訟法第80條之1規定，命勝訴之原告亦負擔部分之訴 訟費用，併此敘明。 六、訴訟費用之負擔：第85條第1項但書、第80條之1，判決如主 文。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第一庭法　官　張佐榕　 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　張宇安 附表一：嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地找補金額表 ◎面積單位為平方公尺、金額單位為新臺幣。以每平方公尺新臺 幣1,000元計算。　　　　 應補償金額 受補償人→ 黃金發 應補償人↓ 面積增（↓）、減（→） -3.86 黃芳城 +0.19 190元 黃浩哲 +0.19 190元 黃啟東 +0.39 390元 黃啟郎 +0.39 390元 黃啟誦 +0.39 390元 黃茂榮 +0.38 380元 黃茂坤 +1.93 1,930元 增加面積合計 +3.86 受補償金合計 3,860元 　 附表二：嘉義縣○○鄉○○段000地號土地找補金額表 ◎面積單位為平方公尺、金額單位為新臺幣。以每平方公尺新臺 幣3,791元計算（元以下四捨五入）。　　　　　　　　　 受補償金額 應補償人→ 黃金發 受補償人↓ 面積增（→）、減（↓） +3.86 黃芳城 -0.19 720元 黃浩哲 -0.19 720元 黃啟東 -0.39 1,478元 黃啟郎 -0.39 1,478元 黃啟誦 -0.39 1,478元 黃茂榮 -0.38 1,441元 黃茂坤 -1.93 7,317元 減少面積合計 -3.86 應補償金合計 14,632元 附表三：嘉義縣○○鄉○○段000地號、1056地號土地找補金額總表 ◎金額單位為新臺幣。　 受補償人→ 黃芳城 黃浩哲 黃啟東 黃啟郎 黃啟誦 黃茂榮 黃茂坤 應補償人↓ 黃金發 530元 530元 1,088元 1,088元 1,088元 1,061元 5,387元

2025-02-27

CYDV-113-訴-4-20250227-1

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