遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第392號
原 告
即反訴被告 林曼玉
訴訟代理人 王奕淵律師
被 告
即反訴原告 林愷崴
被 告 林清淨
訴訟代理人 林愷崴
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年9月18日辯論終
結，本院判決如下：
主 文
一、被告林愷崴應將門牌號碼桃園市○○區○○○路○○○號一樓房屋遷
讓騰空返還原告。
二、被告林愷崴應給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟貳佰元，及自民
國一一二年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五
計算之利息。
三、被告林愷崴應自民國一一二年八月十七日起至遷讓返還第一
項房屋之日止，按月於每月十七日給付原告新臺幣柒萬元，
及自各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五
計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告林愷崴負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
六、本判決第一項得假執行。但被告林愷崴如以新臺幣貳拾貳萬
陸仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項得假執行。但被告林愷崴如以新臺幣壹拾陸萬
伍仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項所命之給付，得假執行。但被告林愷崴如於各
到期部分以新臺幣柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
十、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
十一、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又原告於判決確定
前，得撤回訴之一部或全部。但被告已為本案之言詞辯論，
應得其同意。民事訴訟法第255條第1項但書第3款及第262條
第1項分別定有明文。經查：
㈠、查本件原告起訴聲明第2項、第3項係：「被告應連帶給付原
告新臺幣（下同）232,200 元，及自民國112年8月17日起至
清償日止，依週年利率5%計算之利息。」、「被告林愷崴應
自112年8月17日起至返還第一項所示房屋之日止，按月於每
月17日給付原告70,000元，及自當月18日起至清償日止按年
息5%計算之利息。被告林清淨並應就前開按月給付中之35,0
00元及自當月18日起至清償日止，按年息5%計算利息部分負
連帶給付之責。」（見桃簡卷第3頁至第4頁）。嗣於113年7
月12日具狀變更其聲明如下列聲明欄所示（見本院卷第183
頁至第184頁），原告就請求金額之變更，核屬訴之聲明之
減縮、擴張，揆諸前揭規定，應予准許。
㈡、反訴原告起訴聲明原為：「反訴被告應給付反訴原告883,010
元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5%計算之利息；反訴原告願供擔保，請准宣告假執行」（見
本院卷第19頁）。嗣於113年9月8日追加請求：「反訴被告
應容忍反訴原告進入系爭房屋內取回反訴原告所購置之生財
器具設備及其他有經濟價值之物」（見本院卷第259頁）。
查前開追加之聲明係本於反訴原告基於各自所有權對反訴被
告之請求，與本訴並無關聯，且反訴被告對前開物品為反訴
原告所有一節，亦於本院113年9月18日言詞辯論期日當庭表
示不予爭執，反訴原告遂以言詞撤回前開追加之請求，此有
前開言詞辯論筆錄在卷（見本院卷第324頁至第325頁），是
反訴原告此部分之請求已生撤回之效力。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原
告提起反訴，此觀民事訴訟法第259條自明。所謂反訴之標
的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的
之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之
法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之
間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防
禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或
當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標
的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原
因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院
95年度台上字第1558號裁判要旨參照）。查本件原告係以被
告林愷崴向其承租門牌號碼為桃園市○○區○○○路00號1樓房屋
（下稱系爭房屋）後，由被告林清淨於系爭房屋經營滷味店
，然被告林愷崴短付租金，且於租期屆滿後迄未返還系爭房
屋，依兩造租賃契約及民法租賃、物上請求權、侵權行為、
不當得利之法律關係請求被告林愷崴返還系爭房屋，並給付
租金及賠償因此所生之損害（見本院113年度桃簡字第90號
卷，下稱桃簡卷，第3頁至第12頁），被告林愷崴則係以原
告迄未返還其押租金，且原告拒絕其提前終止租約及頂讓店
鋪裝潢及設備、更要求其淨空所有裝潢及傢俱等，致其受有
損害，應負損害賠償責任（見本院卷第23頁至第25頁），經
核被告林愷崴所提起之反訴與原告所提本訴，均就同一租賃
法律關係，兩造互對他造之請求，可認本訴與反訴間之原因
事實及法律關係具有共通性或牽連性，相關訴訟或證據資料
均可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應
認被告林愷崴所提之反訴，與前揭規定相合，應予准許。
貳、實體方面
甲、本訴部分：
一、原告主張：
㈠、系爭房屋為原告所有，原告於110年8月10日與被告林愷崴簽
訂系爭房屋之租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間
自110年8月17日起至112年8月16日止，每月租金35,000元，
應於17日前以現金繳付；押金為2個月租金70,000元；租賃
期間之管理費每月500元應由被告林愷崴負擔。詎於111年11
月間因原告拒絕修繕被告林愷崴於承租期間購置之設備，被
告林愷崴竟擅將修繕費用22,200元自應付租金中扣除，僅給
付租金12,800元。嗣自112年3月起即未按月給付租金，迄至
112年8月止，共積欠原告租金235,200元｛計算式：22,200元
＋（35,000元＋500元）×6個月＝235,200元｝，扣除押金70,000
元後，被告林愷崴尚積欠原告165,200元（計算式：235,200
元－70,000元＝165,200元），然被告林愷崴經催告後仍未給
付，系爭租約業因催告、屆期而終止，被告林愷崴自應返還
系爭房屋予原告。而被告林清淨與被告林愷崴於系爭房屋共
同經營滷味店，被告林清淨亦為系爭房屋之實際使用人，然
於系爭租約終止後仍占有系爭房屋，已構成對原告所有權完
整支配之侵害。為此，爰依系爭租約、物上請求權、租賃、
侵權行為之法律關係，請求擇一為有利原告之判決，並聲明
如第1項所示。
㈡、被告林愷崴未依約給付租金，被告林清淨竟仍繼續使用系爭
房屋，已與被告林愷崴共同侵害原告之所有權。縱認被告未
構成侵權行為，然被告繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當
於租金之利益，使原告每月受有相當於租金之損害。為此，
爰依系爭租約、不當得利、侵權行為之法律關係，擇一請求
被告應連帶給付原告租金165,200元。被告林愷崴併應依系
爭租約第12條第3項約定，自112年8月17日起返還系爭房屋
之日止，按月給付原告70,500元（即相當月租金額35,500元
＋一倍違約金35,000元＝70,500元）。被告林清淨則應就前開
按月給付中之35,500元與被告林愷崴負連帶給付之責。為此
，爰依系爭租約、租賃、不當得利、侵權行為之法律關係，
請求擇一為有利原告之判決，並聲明如第2、3項所示。
㈢、聲明：
１、被告應將系爭房屋返還予原告。
２、被告應連帶給付原告165,200 元，及自112年8 月17日起至清
償日止，依週年利率5%計算之利息。
３、被告林愷崴應自112年8月17日起至返還系爭房屋之日止，按
月於每月17日給付原告70,500元，及自當月18日起至清償日
止按週年利率5%計算之利息。被告林清淨並應就前開按月給
付中之35,500元及自當月18日起至清償日止，按週年利率5%
計算利息部分負連帶給付之責。
４、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告為經營滷味店，於110年8月1日以10萬元向證人謝雅莉頂
讓系爭房屋之店面設備，並於同日與原告簽訂系爭租約。然
系爭房屋廚房內原有水管於111年10月19日晚間突然爆裂，
原告之子即證人李政新原同意負擔修復費用及維修期間按日
扣除房租，嗣屢經催告均拒絕修復，被告僅能自行支出修復
費用19,200元及以每日1,000元計算3天之停業損失，合計22
,200元。原告嗣否認李政新修繕系爭房屋之承諾，原告及李
政新並多次於被告營業時間至店內喧囂，致被告無法正常營
業，且店內廁所無法使用，原告亦不願意修繕，被告雖自行
修繕，但效果有限，甚系爭房屋因建築工法老舊、電路及排
水管均有安全隱患，被告遂於112年2月22日通知原告終止租
約，並將系爭房屋之鐵門搖控器置於信箱內以為歸還，故系
爭租約已於112年2月12日終止，被告於租約終止後仍繼續為
原告繳清水電費，並刊登頂讓店鋪之廣告，然原告竟不同意
被告頂讓，並要求被告拆除所有裝潢及生財設備、繼續支付
租金，並提起本訴要求被告賠償，原告顯有違民法第148條
誠信原則，為權利濫用等語，資為抗辯。
㈡、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
乙、反訴部分：
一、反訴原告即被告爰用本訴之主張，並補充：
㈠、反訴被告堅持系爭租約為2年，不得提前終止租約，且拒絕反
訴原告頂讓店鋪裝潢及餐廳設備，及要求反訴原告拆除原有
、後續裝潢及餐廳必要設備即3台分離式冷氣、大型收銀櫃
檯、大型熱水燒鍋、吊掛式電視、餐具清洗台、木製地板，
整屋重新粉刷及清潔工作等以回復原狀，然淨空所有裝潢及
傢俱，並非反訴原告承租時之狀態，反訴被告前開作為、不
作為，顯為侵害反訴原告之權利，致反訴原告受有損失。爰
請求反訴被告賠償：⒈押金70,000元；⒉頂讓費100,000元；⒊
餐廳設備及裝潢費257,000元；⒋大型店招牌及燈箱60,440元
；⒌餐廳網站設置及網路宣傳費用95,570元；⒍所失利益即店
鋪裝潢及設備頂讓費300,000元，合計883,010元等語。
㈡、聲明：反訴被告應給付反訴原告883,010元及自反訴起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；反訴
原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告即原告爰用本訴之主張，並補充：反訴被告並未拒
絕反訴原告頂讓系爭房屋裝潢、設備及阻擾反訴原告頂讓，
僅要求反訴原告先將兩造租金問題解決，後續再談頂讓問題
。又系爭房屋內現有之裝潢及設備，部分由反訴原告自頂讓
前手處而來、部分則係反訴原告自行裝設，均非系爭房屋原
有之裝潢及設備，反訴原告依法本應回復原狀後返還予反訴
被告，且反訴被告自始係依系爭租約及所有權人地位行使權
利，並無侵害反訴原告之權利，亦無權利濫用。至反訴原告
各項請求均非必要支出，亦與反訴被告依法終止租約之行為
無因果關係，反訴原告之請求均無理由等語，資為抗辯。並
聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
丙、經查：
㈠、原告為系爭房屋之所有權人，被告林愷崴於110年8月10日向
原告承租系爭房屋，兩造並簽訂系爭租約，約定租賃期間自
110年8月17日起至112年8月16日止，為期2年，每月租金35,
000元、租賃期間承租人應負擔每月500元管理費。
㈡、原告以112年8月2日、同年8月21日律師函催告被告林愷崴給
付尚欠租金及遷讓返還系爭房屋。
㈢、被告林愷崴於111年11月給付租金13,300元（短付22,200元）
，自112年3月起即未再給付租金。
㈣、上情有建物所有權狀、系爭租約、律師函及其收件回執（見
桃簡卷第14頁至第28頁）等件在卷可佐，且為兩造所不爭執
（見本院卷第159頁），自堪信為真實。
丁、關於兩造爭執部分，本院判斷如下：
一、原告請求被告林愷崴應遷讓返還系爭房屋，為有理由：
㈠、按系爭租約第12條第1項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時
，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」
（見桃簡卷第17頁）；又按承租人於租賃關係終止後，應返
還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求
返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所
有權之虞者，得請求防止之。民法第455條前段、第767條第
1項分別定有明文。查原告與被告林愷崴間之系爭租約既於1
12年8月16日租期屆滿，且原告於112年8月2日及21日以律師
函明確表示不續租之意思、被告林愷崴亦屢以存證信函、簡
訊表示解約、終止租約之意思（見桃簡卷第22頁至第28頁、
本院卷第49頁、第75頁），則被告林愷崴依上開約定及規定
於系爭租約終止時，即須將系爭房屋返還予原告，應可認定
。
㈡、另按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定
有明文，故所謂「占有」係指對於物有事實上管領力；又受
僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，
而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，另為民法第94
2條所明文。是以，占有輔助人對於標的物雖係物理上之事
實支配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事
實支配專屬於該為指示之他人，故占有輔助人僅係占有人之
占有機關，而非占有人。又因占有輔助人非占有人，因之依
占有之規定所得享有之利益、所受之保護或所應負擔之不利
益，原則上為該指示之他人享有與負擔之，從而，占有輔助
人自不生無權占有的問題。被告林清淨為被告林愷崴之子，
原告主張被告林愷崴承租系爭房屋後，與被告林清淨於系爭
房屋共同經營滷味店，顯然被告林清淨係基於與被告林愷崴
共同生活之關係，受被告林愷崴之指示而使用系爭房屋，依
民法第942條規定，並非占有人，而屬被告林愷崴之占有輔
助人。原告亦未說明被告林清淨有何占用系爭房屋之行為或
係不法侵害之行為。則原告主張被告林清淨為無權占有或侵
權行為，請求其遷讓返還系爭房屋，並無理由，不應准許。
二、原告請求被告林愷崴應給付尚欠之租金165,200元，為有理
由：
㈠、按系爭租約第3條、第5條約定，系爭房屋之租金為每月35,00
0元、管理費500元、租金應於每月17日前支付之事實，有系
爭租約可佐（見桃簡卷第16頁）。原告主張被告林愷崴於11
1年11月短付租金22,200元，且自112年3月起至8月未給付租
金共213,000元（計算式：35,500元×6月＝213,000元）等語
，業據其提出兩造簡訊截圖等件為憑（見本院卷第107頁至
第113頁、第119頁、第121頁至第137頁），被告林愷崴就此
部分之事實亦不予爭執，此有本院113年6月26日言詞辯論筆
錄在卷（見本院卷第157頁）。從而，被告林愷崴所積欠租
金（計算式：22,200元＋213,000元＝235,200元），扣除押金
70,000元，尚欠原告165,200元（計算式：235,200元－70,00
0元＝165,200元），原告依系爭租約請求被告林愷崴給付上
開租金及管理費，洵屬有據。
㈡、至原告主張被告林愷崴未給付租金，被告林清淨仍繼續使用
系爭房屋，已共同侵害原告之所有權或因此可獲相當於租金
之不當得利，依侵權行為、不當得利之法律關係請求被告連
帶給付之云云。然查，被告林清淨為被告林愷崴之占有輔助
人，已如前述，則被告林清淨並非獲得占有系爭房屋利益之
人，自毋庸負侵權行為損害賠償責任或不當得利之返還責任
，是原告此部分請求，則無理由，應予駁回。
㈢、被告雖抗辯原告同意扣除廚房水管修繕費用及營業損失22,20
0元，且其已於112年2月22日通知原告解約，可使用系爭房
屋至112年3月16日等語，然此既為原告所否認，被告自應就
此部分之有利事實，盡其舉證之責。惟查：
１、被告提出蘆竹光明郵局第239號存證信函節本、信封、搖控器
照片、112年2月22日簡訊截圖（見本院卷第49頁至第53頁、
第75頁）為證，原告則否認其曾收受被告終止租約之簡訊及
存證信函（見本院卷第91頁），而前開存證信函雖謂：「…
本人於112年2月22日已向妳提出解除租約（至3月17日之房
租已匯款給妳），但是妳已讀不回，本人只好將店鋪搖控器
放置於信箱內（已拍照傳簡訊給你），煩請妳收取並與本人
聯繫、看何時簽訂解約文件…」；112年2月22日簡訊：「（
被告）房東您好，我要提前終止租約，只租到本月底，承租
店鋪的鐵門搖控器，已全部放在信箱內，請查收，並安排解
約日期，謝謝！」（見本院卷第75頁）等語，為原告所否認
，且原告提出相同區間之簡訊內容中並無前開被告所指之11
2年2月22日簡訊內容（見本院卷第121頁），已難為有利被
告之認定。縱認被告曾於112年2月22日以簡訊為解約之請求
，然觀諸兩造間之簡訊往來內容，兩造於112年3月至9月仍
持續就調解期日問題、租金管理費未給付、未付電費、修繕
水電單據等問題為爭執（見本院卷第121頁至第133頁）。被
告甚於112年7月10日謂：「請不要一直來店裡面咆哮，…。
也影響到店內的顧客，…」（見本院卷第133頁至第135頁）
，於112年9月24日始再以簡訊謂：「我把店的鑰匙放在信箱
裡頭，請你自己來看」（見本院卷第139頁），112年9月29
日訊息：「（被告）我們會繼續找頂讓的人選，…」、「（
被告）…我繼續營業，等到司法判決後再說」，卷第141頁至
第145頁）。且原告提出之原證9、10即於112年11月21日所
拍攝系爭房屋門口貼有「頂讓」字條之照片（本院卷第151
頁、第213頁）、原證11即112年10月6日被告於系爭房屋營
業之照片（本院卷第215頁至第221頁），足見兩造未但為合
意於112年2月22日提前終止租約，亦徵被告持續占有使用系
爭房屋直至系爭租約之租期屆滿，是被告前開所辯，自無足
採。
２、按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於
其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求
出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430 條定有明
文。故其租賃物尚能修繕者，必承租人定相當期限催告負擔
修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，
承租人始得終止契約，或自行修繕而請求出租人償還其費用
或於租金中扣除之。經查：
⑴、被告雖辯稱系爭房屋內之廚房水管於111年10月19日突然爆裂
，原告之子李政新允諾負擔廚房水管之修繕費用及賠償被告
停業損失，且店內廁所無法使用，原告亦不願意修繕等語，
並提出證人謝雅莉及簡訊等件為憑。
⑵、原告則辯以其有修繕廁所內之排水管，並無拒絕修繕之情事
（本院卷第89頁）。而觀兩造111年10月7日、19日、20日之
簡訊內容（見本院卷第101頁至第105頁），其中原證8即111
年10月7日「（被告）（馬桶附近的照片）不好意思，今天
廁所排水口又阻塞了，請問這兩天可以派人過來修嗎？」、
111年10月20日：「（原告）下午兩三點到。前幾天來過。
下午再連絡」、「（被告）今天沒有聯絡到我就先自己找了
。房租扣三千」、「（原告）剛剛清排水管是你付的？」（
本院卷第101頁至第105頁），應認原告於被告通知修繕廁所
排水口阻塞問題後，嗣已經被告自行雇人修繕後自行扣除租
金，即兩造間就系爭房屋廁所內排水管之損壞業已修繕完成
，而被告復未再舉證廁所內有何項設備亦有修繕之必要，且
經其催告後原告仍未處理一節為舉證，自無可採。
⑶、又兩造間111年10月22日簡訊記載：「（被告）房東兒子你好
，今明兩天我們因水管管線問題暫不營業，想請問何時可以
安排修繕？因為我仍要開店，若無確切日期我方將會於10/2
3趕緊找水電公司修理，特此告知」之語（見本院卷第37頁
），僅有被告單方之意思表示，並無原告或原告之子李政新
承諾負擔修繕費用及賠償停業損失之意，已難信被告之抗辯
為真實。且據原告提出之111年10月19日簡訊所載：「（被
告）明天我會自己找人修廁所，修好後再從房租扣除。」之
語（見本院卷第103頁），被告亦未提及廚房水管修繕費用
或停業損失乙事。而111年11月19日簡訊內容：「（被告）…
此次11月租金已經付清，如果款項有問題，未免口說無憑，
請用簡訊傳訊，我可以再提供相關憑證以及證據。今日的營
業損失將會由房東您負擔，若有疑問煩請來函。」、「（原
告）35,500怎才付13,300。什麼水電修繕19,200水電電施工
二日租金3,000。我出租時是空屋。你頂讓接手，這多是你
們後續加裝與我房東何干」等語（見本院卷第105頁至第107
頁）。再據原告之子即證人李政新具結證稱：系爭房屋原先
廚房僅有一個洗手台而已，廚房內的水管係被告前手所設置
，被告跟前手所頂讓。被告有通知原告廚房水管漏水，我有
找人來看，是因為油垢太多，堵死了，因為該部分係被告自
行頂讓來的設備，所以就請被告自己找人修繕，但是被告堅
持房東要負責，並自行於房租中扣抵22,000元，原告沒有同
意，被告就叫我們上法院等語（本院卷第243頁）；被告頂
讓系爭房屋之前手即證人謝雅莉亦具結證略：我記得我前手
有說一個單槽的流理台是房東的（即原告），可能就是本院
卷第277頁的洗手槽，我承接之後在本院卷第223頁落地門（
應係指玻璃門）前方增設接到廚房的水管，就是原先廚房靠
防火牆那裡有一流理台，有做排水管，我增設的水管是接到
那裡，用以排冷氣的廢水及玻璃門前的增設流理台的排水等
語（本院卷第250頁至第252頁），亦可知被告所指爆裂之廚
房水管並非系爭房屋之原有設備，而係被告之前手謝雅莉所
增設，應可認定，而出租人之修繕義務，在使承租人就租賃
物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時
，該增設物即不在出租人修繕義務範圍，被告此部分抗辯，
亦無足採。
㈣、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，民法第148條第1項固定有明文。惟該條所稱權利之行使
，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能
取得之利益，與他人及國家社會因而所受之損失，比較衡量
。倘自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，
始得謂為以損害他人為主要目的。易言之，權利既為法律所
保障，用以解決私益衝突，以得行使為原則。因權利濫用而
限制，則屬例外，例外應採限縮解釋，始符立法之本旨（最
高法院102年度台上字第1777號判決意旨可參）。經查：
１、系爭租約第7條約定：「本房屋係供營業使用。非經出租人同
意，不得變更用途。…出租人不同意將本房屋之全部或一部
轉租、出租。」（見桃簡卷第16頁至第17頁），是依前開租
約之約定，被告本不得擅將系爭房屋轉租予他人，被告倘欲
頂讓系爭房屋予第三人，自須得原告之同意。而證人謝雅莉
亦係得房東即原告之同意、原告與被告林愷崴簽訂系爭租約
後，始將系爭房屋內原有之設備、裝潢頂讓予被告林愷崴，
此亦有證人謝雅莉之證述在卷可憑（見本院卷第250頁至第2
51頁）。
２、原告既係依系爭租約之約定而拒絕被告林愷崴轉租，顯屬權
利之正當行使，難認有何違反誠信原則之處，且原告已一再
告知被告謂：「沒付房租你到底要怎麼頂讓」、「房租先清
償，再談頂讓」，此有112年10月3日、17日簡訊在卷可稽（
見本院卷第145頁、149頁），亦認原告僅係要求被告先清償
所積欠之房租，再來協議頂讓事宜，此舉並非以損害被告為
主要目的，亦無原告所獲得利益極小，被告及國家社會損失
極大之情形，亦難認有何權利濫用之情事。被告辯稱原告拒
絕其進行店鋪頂讓，有違誠信原則云云，即失所據。
三、原告請求被告林愷崴自112年8月17日起至返還系爭房屋之日
止，應按月於每月17日給付35,000元、違約金35,000元，為
有理由：
㈠、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物；無法律上之原因而受利
益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質或其
他情形，不能返還者，應償還其價額，此觀民法第767條第1
項、第455條前段、第179條前段、第181條規定甚明。系爭
租約租期屆滿後，被告林愷崴應將系爭房屋遷讓返還原告，
然據其於113年9月9日之民事答辯狀中答辯聲明第二項所載
：「原告應容忍被告進入系爭房屋內取回被告所購置之生財
器具設備及其他有經濟價值之物」（見本院卷第259頁），
足徵其迄今仍繼續占有系爭房屋，獲取相當於租金之利益，
顯欠缺占有權源及受領利益之法律上原因，自應依上開規定
返還。然其所獲利益性質上不能返還，是應償還其價額。而
系爭租約原訂租金每月35,000元，乃兩造所同意之系爭房屋
使用對價，堪為上開價額之計算依據。基此，原告依上開規
定，自得請求被告林愷崴自租期屆滿之翌日即112年8月17日
起，按月於每月18日返還35,000元之不當得利。至原告另主
張被告林愷崴另應按系爭租約第5條約定按月給付管理費500
元及第12條第3項約定按月給付相當月租金額一倍之違約金
至返還為止（見桃簡卷第16頁），然第5條係約定於「租賃
期間」使用系爭房屋之相關費用，兩造間之系爭租約既已因
屆期而終止，即非屬租賃期間，故原告此部分之請求應無可
採。
㈡、另系爭租約第12條第1項、第3項約定：「租期屆滿或租賃契
約終止時，承租人應將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登
記。…。承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承
租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當
月租金額一倍（未足一個月，以日租金折算）之違約金至返
還為止」等語（見桃簡卷第17頁），是原告主張被告於系爭
租約終止後仍持續占用系爭房屋，伊得依系爭租約第12條第
1、3項約定，請求加計相當月租金額1倍之違約金35,000元
，亦屬有據，亦應予准許。
㈢、原告雖另主張被告林愷崴未給付租金，被告林清淨仍繼續使
用系爭房屋，亦不願搬離系爭房屋，已共同侵害原告之所有
權或因此可獲相當於租金之不當得利，依侵權行為、不當得
利之法律關係請求被告林清淨就其中35,500元與被告林愷崴
負連帶給付之。然查，被告林清淨為被告林愷崴之占有輔助
人，亦如前述，被告林清淨既非獲得占有系爭房屋利益之人
，自毋庸負侵權行為損害賠償責任或不當得利之返還責任，
是原告此部分請求，亦無理由，應予駁回。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，
債務人自期限屆滿時起負遲延責任；應付利息之債務，其利
率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，此為民法第
229條、第203條所明定。查：系爭租約約定每月租金應於每
月17日前支付（見桃簡卷第16頁），是原告請求自112年8月
17日起至清償日止；及自各期應給付之翌日即18日起至清償
日止，按週年利率5%起算之利息，即屬有據，應予准許。
五、反訴原告請求反訴被告賠償883,010元，為無理由：
㈠、按權利之行使，不得以損害他人為主要目的，民法第148條第
1項定有明文，此為民法關於禁止權利濫用原則之規定。又
民法第148條第1項關於權利之行使，不得以損害他人為主要
目的之規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主
要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以
損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制（最高法院11
1年度台上字第2577號判決意旨參照）。又按當事人主張有
利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27
7條前段定有明文。另按民事訴訟如係由原告主張權利者，
應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主
張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或
其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院72年
度台上字第4225號民事裁判意旨參照)。
㈡、反訴被告主張反訴被告明知其將系爭房屋裝潢美奐，竟拒絕
其頂讓店鋪裝潢及設備，有悖善良風俗習慣及商業慣例、違
反誠信原則及權利濫用，侵害其財產法益，致其受有押金70
,000元、頂讓費100,000元、餐廳設備及裝潢費257,000元、
大型店招牌及燈箱60,440元、餐廳網站設置及網路宣傳費用
95,570元及所失利益即店鋪裝潢及設備頂讓費300,000元，
合計883,010元云云，並提出頂讓契約、估價單、招牌照片
等件為憑（見本院卷第27頁至第33頁）。然前開押金70,000
元，業經於反訴原告未給付租金之部分扣抵（見爭執事項㈠
所述），且反訴被告既係依系爭租約之約定而拒絕反訴原告
林愷崴轉租，係屬權利之正當行使，並未違反誠信原則，復
經本院認定如前（見爭執事項㈣所述），反訴原告既未能再
舉他證以實其說，則反訴原告主張反訴被告有違誠信原則之
事實，難信屬實。從而，反訴原告請求反訴被告賠償883,01
0元，依法無據，不應准許。
六、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權之
規定請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並依系爭租約之
約定及民法不當得利之法律關係，請求被告給付186,000元
及自113年3月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息
。並自113年3月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付原告16,000元，均為有理由，應予准許。反訴原告依誠信
原則請求反訴被告給付883,010元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應
予駁回。
肆、綜上所述，本訴部分，原告請求被告林愷崴應遷讓返還系爭
房屋；被告林愷崴應給付原告165,200元，及自112年8月17
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告林愷崴應
自112年8月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原
告70,000元及自各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利
率5%計算之利息，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求
，難認有據，應予駁回。反訴部分，反訴原告請求反訴被告
給付883,010元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。另本訴
部分兩造各陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，
經核本訴原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民
事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，
併依職權酌定相當擔保金額，宣告被告林愷崴得預供擔保而
免為假執行。至兩造就本、反訴其餘敗訴部分，其假執行之
聲請失所依據，應予駁回。
伍、本件本訴及反訴事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法
，及援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並
無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁
之必要，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。
中 華 民 國 113 年 10 月 16 日
民事第三庭 法 官 卓立婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 17 日
書記官 謝宛橙
TYDV-113-訴-392-20241016-1