遷讓房屋等
臺灣臺南地方法院民事判決
112年度簡上字第52號
上 訴 人 黃春梅
巫啟后
共 同
訴訟代理人 蔡文斌律師
林冠廷律師
邱維琳律師
複 代理人 吳毓容律師
被 上訴人 巫立淳
訴訟代理人 戴勝利律師
林仲豪律師
吳佳龍律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,上訴人對於民國111年12月1
6日本院臺南簡易庭111年度南簡字第438號第一審判決提起上訴
,被上訴人為訴之撤回、減縮,本院於113年11月6日言詞辯論終
結,判決如下:
主 文
一、原判決主文第3項關於命上訴人黃春梅給付超過新臺幣5,000
元部分,及該部分假執行之宣告,暨訴訟費用之裁判均廢棄
。
二、上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均
駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用(除撤回起訴及減縮部分外)由上訴人
負擔。
五、原判決主文第2項應減縮為:上訴人黃春梅應自民國111年7
月1日至民國111年10月31日止,按月給付被上訴人新臺幣5,
000元。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按簡易訴訟程序事件當事人於第二審為訴之變更、追加,非
經他造同意,不得為之,但擴張或減縮應受判決事項之聲
明者,不在此限,民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第
1項但書、第255條第1項但書第3款分別定有明文。原告在第
二審減縮起訴之聲明者,該減縮部分雖經第一審判決,但因
有此減縮,於該減縮範圍內使訴訟繫屬消滅,第一審判決應
於減縮範圍內失效,第二審無庸再就減縮部分為裁判(最高
法院76年度台上字第1659號裁判意旨參照)。又原告於確定
判決確定前,得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言
詞辯論者,應得其同意;訴之撤回應以書狀為之。但於期日
,得以言詞向法院或受命法官為之,民事訴訟法第262條第1
項、第2項亦有明定,此規定並為第二審所準用,此觀同法
第463條規定自明。
二、經查,本件被上訴人原起訴聲明為:㈠上訴人黃春梅應將坐
落臺南市○○區○○○段0000地號土地上之同段2126號建物即門
牌號碼為臺南市○○區○○街00號3樓之房屋(下稱系爭房屋)
騰空返還被上訴人。㈡黃春梅應自民國111年7月1日至騰空返
還系爭房屋之日止,按月給付被上訴人新臺幣(下同)5,00
0元。㈢黃春梅應自111年1月1日至騰空返還系爭房屋之日止
,按日給付被上訴人500元。㈣上訴人巫啟后應將系爭房屋騰
空返還被上訴人(下稱原審聲明㈠至㈣)。原審為上訴人敗訴
判決,上訴人不服提起上訴,被上訴人於113年11月6日本院
言詞辯論期日當庭以言詞撤回第1項聲明之起訴,並就第2項
、第3項聲明向黃春梅請求不當得利及違約金部分,均減縮
請求至111年10月31日止(見本院卷第447至448頁),且為
上訴人所同意,依據前述說明,均無不合,應予准許,本院
自無庸再就被上訴人撤回及減縮部分為裁判,合先敘明。
貳、實體方面:
一、被上訴人主張:被上訴人與黃春梅前於108年11月1日就系爭
房屋訂立租賃契約,約定租期自108年11月1日起至110年10
月30日止,每月租金5,000元,於上開租期屆滿前,雙方復
以通訊軟體LINE訂立新租約,約定租期自110年11月1日起至
110年12月31日止,每月租金5,000元,並約定黃春梅若於租
賃期滿不返還系爭房屋,自租賃期滿之翌日起,應支付每日
500元之違約金(下稱系爭租約)。然系爭租約之租期屆滿
後,黃春梅仍繼續使用系爭房屋,且於未告知被上訴人之情
形下,於111年1月1日逕行匯款30,000元予被上訴人,然依
系爭租約第2條約定,雙方並未成立不定期租賃關係,被上
訴人遂於111年1月月14日以存證信函通知黃春梅於10日遷讓
房屋,惟黃春梅遲至111年11月間始遷出,則其自111年1月1
日起至同年10月30日止,乃無法律上原因受有相當租金之不
當得利,致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害,應返還
其所得利益,及按日給付500元違約金予被上訴人。又系爭
房屋係被上訴人受贈自巫啟后,並非借名登記,系爭房地自
94年9月1日起至110年12月31日止均係由被上訴人出租予黃
春梅,爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條
規定及系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語。並於原審聲
明:如原審聲明㈠至㈣所示;願供擔保,請准宣告假執行。
二、上訴人則以:依被上訴人所提出之系爭租約,根本未有黃春
梅之簽名或用印,雙方就租期並無達成合意,然黃春梅於原
租期屆滿後,仍繼續使用系爭房屋,被上訴人亦繼續收取租
金,未有反對續租之意,雙方已成立不定期租賃契約,黃春
梅基於不定期租賃契約繼續使用系爭房屋,非無法律上原因
,且被上訴人並非將系爭房屋收回自用,自無由終止雙方間
不定期租賃契約,況被上訴人所請求之違約金過高,應予酌
減。又被上訴人與巫啟后為父女關係,巫啟后原任職於臺南
市政府,於70年9月4日因臺南市政府配售職員宿舍而買受取
得系爭房屋,並據以申請貸款及繳納本息至25年期滿而清償
完畢。嗣巫啟后於80年8月21日將系爭房地借名登記予訴外
人吳陳足雲(即當時巫啟后配偶訴外人施淑貞之阿姨、被上
訴人之姨婆)名下,其後與施淑貞簽立兩願離婚書時,亦約
定系爭房屋由巫啟后取得,巫啟后於93年間因有案在身,及
擔任施淑貞生前債務之連帶保證人,且吳陳足雲因年逾70歲
,不願再擔任出名人,被上訴人則已對施淑貞為拋棄繼承,
巫啟后與被上訴人討論後,遂借用被上訴人之名義,由吳陳
足雲將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人,雙方就系爭房
地成立借名登記契約,並非成立贈與契約,之後雙方因訴外
人巫緒樑(歿,即巫啟后之子、被上訴人之兄)之遺產分配
發生爭執,巫啟后以簡訊告知被上訴人待其百年後系爭房屋
可由被上訴人繼承,但不同意被上訴人現在未經其同意即予
出售。另系爭房屋放置巫啟后所有之高價家具,且自94年9
月1日起出租予黃春梅,出租期間修繕等事宜均由巫啟后處
理,被上訴人從未持有系爭房屋鑰匙等語,資為抗辯。並聲
明:原判決廢棄;被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁
回。
三、原審為上訴人敗訴之判決,上訴人不服,提起上訴,並聲明
:㈠原判決廢棄;㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均
駁回。被上訴人則答辯聲明:上訴駁回。
四、兩造不爭執事項:
㈠巫啟后與被上訴人為父女關係。
㈡巫啟后於70年9月4日向臺南市政府買受取得系爭房屋,其於8
0年8月21日以買賣原因將系爭房屋(含基地持分)移轉登記
予訴外人吳陳足雲,吳陳足雲於93年11月19日以買賣原因移
轉登記予被上訴人。
㈢被上訴人於108年11月1日至110年12月31日將系爭房屋出租予
黃春梅,並向黃春梅收取租金。
㈣前項租期屆至後,黃春梅於111年1月1日向被上訴人支付3萬
元,經被上訴人收受。
㈤巫啟后另案起訴主張系爭房屋(含基地持分)為其所有借名
登記在被上訴人名下,請求被上訴人移轉系爭房屋(含基地
持分)所有權,前經本院111年度訴字第714號判決駁回其訴
,巫啟后提起上訴,臺灣高等法院臺南分院以111年度上字
第262號判決駁回上訴。巫啟后再提起上訴,亦經最高法院
以113年度台上字第654號裁定駁回上訴確定。
㈥黃春梅於111年11月間搬離系爭房屋,將系爭房屋鑰匙交予巫
啟后,未會同被上訴人點交房屋;巫啟后於111年夏季搬入
系爭房屋居住。
五、兩造爭執事項:
㈠黃春梅下列抗辯是否可採?
⒈其與被上訴人自111年起就系爭房屋成立不定期租賃契約?
⒉其與被上訴人有無違約金約定?性質為懲罰性或賠償性違約
金?被上訴人請求按每日500元計算之違約金是否過高?
㈡巫啟后抗辯系爭房屋為其所有借名登記在被上訴人名下,被
上訴人不得請求其遷讓房屋,是否可採?
六、得心證之理由:
㈠黃春梅與被上訴人自111年起就系爭房屋並未成立不定期租賃
契約:
⒈按租賃定有期限者,其租賃關係於期限屆滿時消滅,民法第4
50條第1項定有明文,如無同法第451條所定視為以不定期限
繼續契約情事,依同法第455條規定,承租人應於租期屆滿
時返還租賃物,否則,即應負給付遲延責任(最高法院69年
度台上字第4001號判決意旨參照)。又民法第451條所定出
租人於租期屆滿後須即表示反對之意思,始生阻止續租之效
力。意在防止出租人於租期屆滿後,明知承租人就租賃物繼
續使用收益而無反對之表示,過後忽又主張租賃關係消滅,
使承租人陷於窘境而設,並非含有必須於租期屆滿時,始得
表示反對之意義存在。故於訂約之際,訂明期滿後絕不續租
,或續租應另訂契約,或於租期屆滿前,即已表示期滿後不
再續租者,仍難謂不發生阻止續約之效力(最高法院55年度
台上字第276號、59年度台上字第555號判決意旨參照)。再
定期租賃契約期滿後,得否變為不定期限租賃,在出租人方
面係以有無即表示反對之意思為條件,而非以有無收取使用
收益之代價為必要。且出租人於訂約之際訂明期滿絕不續租
或續租應另訂契約者,仍不失為出租人有反對續租之意思表
示,即難謂不發生阻止續約之效力(最高法院85年度台上字
第2182號判決意旨參照)。另當事人主張有利於己之事實者
,就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明
文。是房屋定期租賃期滿時,承租人負有返還租賃物之義務
,出租人得即請求返還租賃物,承租人如主張雙方有民法第
451條規定之情形而另行成立不定期租賃契約關係,而為出
租人所否認者,承租人應就此有利於己之事實負舉證責任。
⒉經查,被上訴人於108年11月1日至110年12月31日將系爭房屋
出租予黃春梅,並向黃春梅收取租金,為兩造所不爭執(見
不爭執事項㈢),而被上訴人主張雙方原約定租期係自108年
11月1日起至110年10月30日止,每月租金5,000元,其復於1
10年10月30日租期屆滿前之110年9月17日,以LINE向黃春梅
聯繫簽訂系爭租約事宜,業據其提出系爭房屋租賃契約書2
份、對話紀錄為證(見原審調解卷第27至30、53至59頁),
觀之上開LINE對話內容略以:「
(被上訴人簡稱「淳」、黃春梅簡稱「梅」)
淳:多出兩個月的租約
梅:好,我再付2個月的租約
淳:先打開看,沒有寫到租金,主要的變動是您在家的時候
同意仲介帶看、到期時房屋清空這兩項
梅:現在疫情又升溫,隨時有陌生人進家裡(密閉空間)對
我而言是風險,可否等我搬走後再讓您處理,這樣對大
家都好
淳:這是您的權益
梅:那就等我12月底搬走再讓仲介及買家參觀,謝謝您!這
兩個月我照付租金,我可以不付房屋稅及地價稅嗎?
淳:之前契約就是由您繳交,不過好像還是從我這裡扣的樣
子,房屋租賃契約(至110年12月31日).doc
梅:謝謝您!我今日會結清租金,也按照合約
淳:但這仍然要看您,因為這是您的權益,您可以拒絕
梅:現在拍也不準,我的東西太多人,現正在整理,屋內很
亂,房仲也無法拍出實質的效果。只能等12月我清空吧
!我這邊有2個有意願買的名單,不知道您是否需要?
細節可以等明天見面再談
淳:好,那若契約沒有問題,我會影印2份明天簽名
梅:好,請問我的房租這次總共要匯6+2=8個月是嗎?
淳:就是每個月5,000元到年底
梅:因合約不在身邊,想確認我上次的房租是到何時?我這
次是要付幾個月?
淳:不就每年的5月跟10月底各給6個月嗎?
梅:那我再匯11-12月共10,000元給您
淳:好的
梅:現在就匯給妳,還是明天拿現金給妳
淳:以您方便為主,我都可以
梅:馬上匯,已匯出,請查收,謝謝!
淳:收到了,謝謝」等語,可知被上訴人於原租期屆期傳送
系爭租約電子檔予黃春梅,黃春梅向被上訴人確認租金、搬
遷時點等事項後,即表示同意簽訂系爭租約,會依照系爭租
約之約定,並匯款租金共10,000元予被上訴人,足徵其真意
即按系爭租約內容就系爭房屋成立租賃契約,兩造已就系爭
租約內容達成合意,系爭租約已成立生效。黃春梅雖辯稱系
爭租約影本上未見其簽名或用印,雙方就租期並無達成合意
云云,然租賃為諾成契約,並非要式契約,房屋租賃由當事
人約定一方以房屋租與他方使用,他方支付租金而生效力,
本不以締結書面契約為必要,尚不影響被上訴人與黃春梅間
存在系爭租約之認定,因認黃春梅上開所辯,並不可採。
⒊又系爭租約第2條約定:「租賃期限:110年11月1日起至110
年12月31日止,計2個月。租賃期滿,甲方(即被上訴人)
不需另行通告,本約當然終止,非經雙方合意另訂書面租約
,視為不再續租;乙方(即黃春梅)不得援引民法第451條
規定主張不定期租賃關係」等語(見原審調解卷第27頁),
已訂明租約期滿後非經另訂契約即不再續租,而發生阻止續
約之效力,被上訴人復於111年1月14日以臺南興華街郵局第
4號存證信函通知黃春梅於租約屆滿後返還系爭房屋,並經
黃春梅所收受,有上開存證信函及其回執在卷可稽(見原審
調解卷第61至64頁),被上訴人既已明確告知黃春梅應遷讓
房屋,可徵雙方並未合意另訂書面租約,即已不再續租,揆
諸前開說明,系爭租約之租期於110年12月31即屆至終止,
不生民法第451條視為以不定期限繼續契約之效力,系爭租
約應屬定期之租賃契約甚明,至被上訴人是否有收受黃春梅
支付使用收益之代價,即非所問。
⒋再按無法律上原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益,民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋,可
能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念(最高法院61
年度台上字第1695號判決意旨參照)。查黃春梅於系爭租約
租期屆滿時仍占用系爭房屋,核無法律上原因而受有相當於
租金之利益,致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害
,參以系爭房屋之租金為每月5,000元,而黃春梅已於111年
1月1日向被上訴人支付3萬元,並於111年11月間搬離,為兩
造所不爭執,則被上訴人以上開租金為依據,請求自111年7
月1日起算至遷讓返還系爭房屋期間相當於租金之不當得利
金額,要屬適當。從而,被上訴人依系爭租約及不當得利之
法律關係,請求黃春梅自111年7月1日至同年10月31日止,
按月給付被上訴人5,000元,洵屬有據。
㈡黃春梅與被上訴人約定給付之違約金為賠償性違約金,被上
訴人請求按每日500元計算之違約金過高,應予酌減:
⒈按當事人得約定債務人不履行債務時,應支付違約金;約定
之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法第250條
第1項、第252條分別定有明文。又契約當事人以確保債務之
履行為目的,約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時
,所應支付之違約金,除契約約定其為懲罰性之違約金外,
概屬於賠償總額預定性之違約金,以免對債務人造成不利,
此觀同法第250條之規定及其修正理由自明(最高法院102年
台上字第1378號判決意旨參照)。
⒉經查,系爭租約第6條第2項約定:「乙方於終止租約或租賃
期滿不交還房屋,自終止租約或租賃期滿之翌日起,乙方應
每日支付500元至甲方認定遷出完成之日止」等語(見原審
調解卷第29頁),並未具體載明本件係屬「懲罰性違約金」
之意旨,且係以黃春梅於租期屆滿未返還系爭房屋而應負之
債務不履行賠償責任為內容,顯見系爭租約第6條第2項約定
之違約金,應屬損害賠償總額預定性質之違約金。又系爭租
約租期既於110年12月31日屆滿,黃春梅迄至111年11月間始
搬離,已如前述,本院考量被上訴人因黃春梅遲延遷讓房屋
所受損害為不能對系爭房屋使用收益,惟黃春梅已於111年1
月1日向被上訴人支付相當於租金之不當得利3萬元,被上訴
人復請求黃春梅給付自111年7月1日至同年10月31日止相當
於租金之不當得利,其前開預定損害之數額應已獲相當之滿
足,且黃春梅雖未如期搬遷,然此一違約之情狀,係屬違約
狀態的延續,並非重覆發生違約行為,被上訴人因黃春梅之
違約行為,除受有租金損失外,將系爭房屋整理亦有所勞費
,是依常情推斷此部分損害約相當於1個月之租金5,000元。
從而,本院認被上訴人請求黃春梅按日給付違約金500元之
計算方式,容有過苛,爰將此部分違約金酌減至5,000元,
以符事理之平。
㈢巫啟后抗辯系爭房屋為其所有借名登記在被上訴人名下,被
上訴人不得請求其遷讓房屋,並非可採:
⒈按訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者,始有既判力,此
觀民事訴訟法第400條第1項規定自明,是確定判決之既判力
,僅於判決主文所判斷之訴訟標的,始可發生。又學說上所
謂爭點效,係指法院於確定判決理由中,對訴訟標的以外當
事人所主張或抗辯之重要爭點,本於當事人辯論結果所為之
判斷,如無顯然違背法令、當事人提出新訴訟資料足以推翻
原判斷之情形,於同一當事人間,就與該重要爭點有關之他
訴訟,不得再為相反之主張,法院亦不得作相異之判斷,以
符民事訴訟法上之誠信原則而言(最高法院112年度台上字
第2327號、111年度台上字第1387號判決參照)。再訴訟標
的之涵義,必須與原因事實相結合。於判斷既判力之客觀範
圍時,應依原告起訴主張原因事實所特定之訴訟標的法律關
係為據(最高法院108年度台上字第2220號判決要旨參照)
。
⒉經查,巫啟后抗辯系爭房屋為其所有借名登記在被上訴人名
下,被上訴人不得請求其遷讓房屋云云。惟巫啟后另案起訴
主張系爭房屋(含基地持分)為其所有借名登記在被上訴人
名下,請求被上訴人移轉系爭房屋(含基地持分)所有權,
前經本院111年度訴字第714號判決駁回其訴,巫啟后提起上
訴,臺灣高等法院臺南分院以111年度上字第262號判決駁回
上訴,巫啟后再提起上訴,經最高法院113年度台上字第654
號裁定駁回上訴而告確定,此為兩造所不爭執,並經本院調
取上開卷宗核閱無訛,依前開確定判決可知,另案訴訟與本
件訴訟之訴訟標的、訴之聲明雖不相同,而無民事訴訟法第
400條第1項既判力效力之問題,然巫啟后是否有將系爭房屋
借名登記或贈與予被上訴人,乃另案訴訟之重要爭點,該爭
點經兩造互為舉證攻防及辯論,由法院為實質上審理判斷「
巫啟后不能證明兩造間就系爭房地有借名登記契約存在,則
巫啟后主張類推適用民法第549條第1項規定,以起訴狀繕本
送達終止兩造間借名登記契約,並依終止契約後返還請求權
請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予巫啟后,自屬無
據,不應准許」(見臺灣高等法院臺南分院111年度上字第26
2號判決書第12頁);本院審酌另案確定判決所為判斷,並
無顯然違背法令之情形,與本件訴訟之標的利益亦無重大差
異,依前揭說明,兩造及本院應受另案確定判決爭點效之拘
束,不得就上述重要爭點之判斷結果,再為相反之主張或認
定,是巫啟后上開所辯,自非可採。巫啟后復未再舉證其於
111年夏季搬入系爭房屋居住有何正當權源,則被上訴人主
張巫啟后無權占有,依民法第767條第1項前段規定,請求巫
啟后騰空返還系爭房屋,即屬有據。
七、綜上所述,被上訴人依系爭租約及不當得利之法律關係,請
求黃春梅自111年7月1日至同年10月31日止,按月給付被上
訴人5,000元;並依系爭租約第6條第2項約定,請求黃春梅
給付5,000元;及依民法第767條第1項前段規定,請求巫啟
后騰空返還系爭房屋,均有理由,應予准許;逾此範圍之請
求,則無理由,應予駁回。原審就上開應予駁回部分,為被
上訴人勝訴之判決,並依職權為假執行之宣告,尚有未洽。
上訴意旨就此部分指摘原判決不當,求予廢棄改判,為有理
由,爰由本院予以廢棄改判如主文第1項、第2項所示。至於
上開應予准許部分,原審判命上訴人給付,並依職權為假執
行之宣告,核無違誤,上訴意旨就此部分,仍執陳詞,指摘
原判決不當,求予廢棄,為無理由,應駁回其上訴。又被上
訴人於本院審理時就其向黃春梅請求不當得利部分,減縮請
求至111年10月31日止,爰諭知如主文第5項所示,併予敘明
。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
九、據上論結,本件上訴為一部有理由、一部無理由,爰判決如
主文。惟被上訴人僅就請求違約金部分受部分敗訴之判決,
本院審酌該部分屬修正前民事訴訟法第77條之2第2項所定之
附帶請求,本即未計入訴訟標的價額,爰依民事訴訟法第79
條規定,命上訴人負擔全部訴訟費用。
中 華 民 國 113 年 11 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 曾仁勇
法 官 陳世旻
法 官 王偉為
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 11 月 27 日
書記官 林耿慧
TNDV-112-簡上-52-20241127-1