確認租約有效
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決
113年度彰簡字第138號
原 告 王孜文
被 告 謝綉春
上列當事人間請求確認租約有效事件,本院於民國113年9月2日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、確認兩造間就門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0段00巷0號之未辦保
存登記房屋全部,於民國110年5月25日至民國115年5月25日
之租賃關係存在。
二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張:被告於民國110年5月7日與原告簽訂本院卷第135
至145頁、112補1259卷第19至39頁所示之房屋租賃契約書(
下稱租賃契約),約定由被告將訴外人楊緒祿所有之門牌號
碼彰化縣○○鄉○○路0段00巷0號之未辦保存登記房屋全部(下
稱系爭房屋)出租予原告,且租期為110年5月25日起至115
年5月25日止,每月租金為新臺幣(下同)8,000元,而原告
並開立支票1張(票據號碼:EH0000000號,票面金額:2萬4
,000元)交付給被告,以作為2個月押金及1個月租金之給付
。又因系爭房屋需清潔修繕,兩造遂約定由原告處理系爭房
屋之整修事宜,且所需之修繕費用9萬600元由原告先墊付,
並再從第一年租金中予以扣抵;嗣原告乃委由經營建成水電
工程行之甲○○依112補1259卷第79至87頁所示之估價單上工
項進行修繕,並墊付修繕費用共計9萬6,125元給甲○○。則加
計簽約日給付之首月租金8,000元及前開墊付之修繕費用9萬
600元後,原告已給付110年5月25日至111年6月24日之租金
給被告,且之後原告亦有再陸續交付各期租金予被告,並未
遲延給付,詎被告竟於111年11月4日以原告未繳納租金為由
,向原告表示欲解除租賃契約,已影響原告之權益。因此,
原告請求確認兩造間就系爭房屋所成立之租賃契約仍為有效
存在等語,並聲明:確認兩造間就系爭房屋於110年5月25日
至115年5月25日之租賃關係存在。
二、被告抗辯:原告未提出建成水電工程行所開立之發票,亦未
提出112補1259卷第79至87頁所示估價單上工項有修繕必要
及已完工之證據資料,況系爭房屋之水塔並無損壞,自無須
修補,原告擅自主張修繕費用為9萬600元並以之扣抵第一年
租金,並非合理,原告應先給付租金才能再以修繕費用扣抵
,故原告已積欠2年7個月之租金;又被告已於111年6月2日
、111年7月6日、111年8月11日、112年9月12日寄送存證信
函予原告,催告原告給付租金及終止租賃契約,所以兩造間
就系爭房屋已無租賃關係存在等語,並聲明:原告之訴駁回
。
三、兩造不爭執之事實(見本院卷第240、241頁):
(一)被告於110年5月7日與原告簽訂租賃契約,約定由被告將
楊緒祿所有之系爭房屋出租予原告,且租期為110年5月25
日起至115年5月25日止,每月租金為8,000元,原告並開
立支票1張(票據號碼:EH0000000號,票面金額:2萬4,0
00元)交付給被告,以作為2個月押金及1個月租金之給付
。
(二)兩造有約定由原告處理系爭房屋之整修事宜,且所需之修
繕費用由原告先墊付,並再從第一年租金中予以扣抵。
(三)原告已於111年1月26日給付租金4萬8,000元、於111年8月
12日給付租金4萬8,000元、於112年1月5日給付租金9萬6,
000元、於113年2月16日給付租金5萬元、於113年2月27日
給付租金4萬6,000元給被告。
(四)被告曾於111年6月2日、111年7月6日、111年8月11日、11
2年9月12日以存證信函(見本院卷第99、103、107、109
、117、121頁)催告原告給付租金,並稱原告已違反租賃
契約第10、13、18條之約定,故依租賃契約第21條主張解
除租賃契約,並要求原告遷讓返還系爭房屋,且該等存證
信函已經原告於111年6月6日、111年7月7日、111年8月12
日、112年9月13日收受。
(五)本院卷第43至93、155、217至220頁、112補1259卷第51、
53、63、71、73、77、89頁、111中簡2938卷第407至415
頁所示之LINE紀錄為兩造間之對話內容。
四、兩造之爭點(見本院卷第241頁):
(一)原告是否有就系爭房屋之整修事宜支出必要修繕費用?若
是,則原告所墊付之修繕費用應扣抵多少金額的租金?
(二)兩造間就系爭房屋於110年5月25日至115年5月25日之租賃
關係是否存在?
五、得心證之理由:
(一)就爭點(一):
1、證人甲○○已證稱:其從事水電工作已經20幾年了,原告曾
叫其去系爭房屋施做水電工程,其在施做前有先去系爭房
屋看,看到系爭房屋內之電燈、電燈開關、馬桶及蓮蓬頭
都有壞掉、水塔底部有漏水、電線過熱腐蝕脆化壞掉、牆
壁有漏水;112補1259卷第79至87頁所示之估價單就是其
針對系爭房屋工程開立給原告的,之後其有依112補1259
卷第79至87頁所示之估價單上工項完成修繕,並於完工後
就拍本院卷第159至191頁所示之照片給原告,且其有從原
告收取工程款總共9萬6,000多元,但確切金額其忘了,確
切金額應就如112補1259卷第79至87頁所示之估價單上的
金額。就112補1259卷第79頁所示之估價單,「1F4尺單LE
D」、「1尺單電燈LED」、「2尺單電燈LED」,是因原本
舊燈組壞掉、有開燈但只會亮一支、燈座鏽蝕而致無法固
定燈管,所以才更換整組新燈組;「水龍頭」,是因1樓
後面或廚房之水龍頭壞掉,所以才更換;「ST高壓軟管(
5尺3/4)」,是用來接電熱水器,原本系爭房屋是沒有高
壓軟管的,是因為裝電熱水器才有高壓軟管;「ST高壓軟
管(1.2尺)」,是洗臉盆下方之2條進水管,也是原本舊
高壓軟管壞掉才更換;「進水器(水箱)」,是因1樓廁
所之水箱壞掉了才更換;「一字三角外牙」,是因廁所水
龍頭下方水管的舊一字水龍頭壞了,所以才更換;「2P75
A」、「2P50A」,都是無熔絲開關,其中一個是總開關箱
內之無熔絲開關壞掉才更換,另一個則是裝設電熱水器才
加裝的,至於哪一個是總開關箱、哪一個是電熱水器用的
其忘記了;「插座切仔」,是電燈開關及插座,應該是1
樓原本的8組壞掉短路才更換的;「5.5×2(600V)電纜」
,是從總開關箱拉到加裝的電熱水器,電纜是原本系爭房
屋沒有的。就112補1259卷第81頁所示之估價單,「4尺單
LED」、「1尺單(白鐵)LED」,都是舊燈組壞掉了才更
換的;「水龍頭」,是因廁所舊水龍頭壞掉才更換的,至
於是換洗手台的水龍頭還是蓮蓬頭的水龍頭其忘記了;「
ST高壓軟管」、「ST不鏽鋼面盆」,是因廁所之舊洗臉盆
與下方舊軟管壞掉,所以才更換整組的;「2P75A」、「2
P50A」,是無熔絲開關,其中一個是總開關箱內之無熔絲
開關壞掉才更換,另一個是裝設電熱水器才加裝的,至於
哪一個是總開關箱、哪一個是電熱水器用的其忘記了;「
5.5×2C電纜(20米)」,是從開關箱拉電纜到電熱水器,
電纜是原本系爭房屋沒有的;「插座切仔」也是原本的壞
掉才更換的;「進水器」,是指2樓廁所馬桶之舊進水器
壞掉才更換的;原告於2樓也有叫其加裝1台電熱水器,電
熱水器是原本系爭房屋沒有的。就112補1259卷第83頁所
示之估價單,「4尺單LED」、「1尺單(白鐵)LED」,都
是舊燈組壞掉才更換的;「一字三角外牙」,是因廁所水
龍頭下方水管的舊一字水龍頭壞了才更換;「5尺高壓軟
管」,是原告請其加裝電熱水器才裝的,1台電熱水器需
要2條高壓軟管;「進水器」、「水箱之落水皮」,是廁
所馬桶之舊進水器、舊落水皮壞掉才更換的;「插座切仔
」也是原本的壞掉才更換的;就112補1259卷第85頁所示
之估價單,「恆壓機」,是裝設在4樓(即頂樓)水塔旁
之加壓馬達,讓水可以往下整棟使用,原本系爭房屋有沒
有恆壓機,其忘記了;「4尺單LED」,是因房間內之舊燈
組壞掉了才更換的;「1尺單LED」,是裝在房間外面用以
照明使用,是不是原本就有的其忘記了;「插座切仔」,
是原本舊的壞掉才更換的。就112補1259卷第87頁所示之
估價單,「1F-2F熱水配管」,是原本系爭房屋的熱水管
腐蝕掉了,其怕如果使用熱水會裂開導致牆壁滲水,才更
換白鐵的熱水管;「另料25,000元」,應該是雜費,雜費
包含其耗費之車資、飯錢、其他比較小的零件費用;「工
資(水塔修補)35,000元」,是指系爭房屋整棟工程加上
水塔修補的全部工資費用,舊水塔底部漏水腐蝕了,所以
才修繕,且修補水塔只是順便的;其剛才說「『另料25,00
0元』、『工資(水塔修補)35,000元』都是用來修補舊水塔
的」,是其記錯了等語(見本院卷第261至266頁),並有
112補1259卷第79至87頁所示之估價單、維修照片在卷可
稽(見本院卷第159至191頁),可見原告於承租後確有委
由甲○○修繕系爭房屋,並有給付112補1259卷第79至87頁
所示估價單上之工程款1萬595元、9,390元、4,740元、6,
400元、6萬5,000元等共計9萬6,125元給甲○○,且所進行
之修繕工項,依甲○○上開所證,俱是就系爭房屋之用水、
用電、如廁、盥洗、照明等承租人、住戶一般生活起居所
需之基礎項目進行維修,核屬必要,且依民法第423條、
第430條之規定,本應由屬出租人之被告提供符合可使用
狀態之該等基礎項目給屬承租人之原告使用,若有損壞,
亦應由屬出租人之被告進行修繕;而原告所支付之工程款
9萬6,125元,與至輝工程有限公司就系爭房屋維修項目所
出具之報價單上工程款9萬600元相較(見112補1259卷第4
9頁),亦大致相當,並未明顯超出甚多,應屬合理。
2、依兩造間之LINE紀錄所示(見本院卷第47、49、219、220
頁):「原告:兩台共計18000熱水器,90600+18000(熱
水器)蓮蓬頭送你3組,我們公務有庫存我拿給你們就好
,請確認,可以的話我們就趕快施工,因為25號要入住了
,我們要趕25號入住,還是你這邊的水電能夠處理。」、
「被告:我要付你多少錢。」、「原告:付給水電不是付
給我,我是付給你房租…你沒有公務主任可以處理,我只
是幫你叫比較可靠的人處理,可以的話我就從第一年的房
租扣,如果你不願意先支付,或者你也可以請你的水電算
一下。」、「被告:晚上再給你答覆。」、「原告:插座
也壞掉也沒電燈廁所也不能用,洗澡的淋浴的電熱水器要
裝起來,不然你就請他趕快處理給我們,我們要入住,他
如果能處理,那當然就是他處理就好,要有水有電有電燈
能洗澡,全部都沒有動作,時間已經到了。」、(兩造通
話3分25秒)、「原告:那現在就是協議由房租下去第一
年的房租扣繳維修費,電熱水器我們自己出到時候我們拆
回。」、「被告:好.的。」、「原告:感謝,記事本:『
90600+18000(熱水器)蓮蓬頭送你3組,我們公務有庫存
我拿給你們就好,那現在就是協議由房租下去第一年的房
租扣繳維修費,電熱水器我們自己出到時候我們拆回,90
600扣房租』。」(被告均已讀),可見原告原有自行委由
水電行就系爭房屋之維修項目進行估價,估價後之維修費
為9萬600元且加裝電熱水器2台之費用是1萬8,000元,嗣
原告即將此估價結果告知被告,以使被告決定是否自行委
由該水電行施做及自行支付費用給該水電行,或由原告委
由該水電行施做,但費用由第一年租金中扣抵,或被告亦
可另找他家水電行比價及付費委由他家水電行施做;嗣兩
造經協商後【即:(兩造通話3分25秒)、「原告:那現
在就是協議由房租下去第一年的房租扣繳維修費,電熱水
器我們自己出到時候我們拆回。」、「被告:好.的。」
】,同意由原告委由水電行施做,且所需之維修費9萬600
元就從原告所應給付給被告之第一年租金中扣抵,並再由
原告將此協商結果作成記事本以存證及提醒兩造注意。
3、兩造有約定由原告處理系爭房屋之整修事宜,且所需之修
繕費用由原告先墊付,並再從第一年租金中予以扣抵一節
,已為兩造所不爭執(見本院卷第240、241頁),而依前
所述,兩造已同意由原告委由水電行施做系爭房屋維修工
程及所需之維修費9萬600元就從原告所應給付給被告之第
一年租金中扣抵,且原告之後亦確有就系爭房屋委由甲○○
進行修繕,並支付屬必要修繕費用之工程款9萬6,125元給
甲○○。因此,兩造既已約定僅就原告實際上已支付且屬必
要修繕費用之工程款9萬6,125元中的9萬600元用以扣抵原
告所應給付給被告之第一年部分租金,則兩造自應受該約
定之拘束,且9萬600元經換算後,可用以抵付11.325個月
租金(即:9萬600元÷8,000元=11.325個月)。
(二)就爭點(二):
兩造於簽訂租賃契約後已同意以修繕費用9萬600元抵繳第
一年租金中之部分11.325個月租金一節,業經本院認定如
上;而依前所述(見本院卷第240、241頁),原告於110
年5月7日、111年1月26日、111年8月12日、112年1月5日
、113年2月16日、113年2月27日復已依序給付租金8,000
元、4萬8,000元、4萬8,000元、9萬6,000元、5萬元、4萬
6,000元等共計29萬6,000元給被告,可見原告迄今已繳納
自110年5月25日至114年6月3日(按:114年6月3日未滿1
日)間共48.325個月之租金共計38萬6,600元(即:抵繳
之9萬600元+實繳之29萬6,000元=38萬6,600元),且由上
開給付租金日期觀之,原告並未遲延給付租金,反而是均
有提前預繳租金給被告,故被告辯稱:原告有遲延給付2
個月以上租金,經催告後亦未清償,所以兩造間之租賃契
約已經其合法終止等語(見本院卷第37、39頁),並非可
採。因此,兩造間之租賃契約既未經被告合法終止,自仍
為有效存在。
六、綜上所述,原告請求確認兩造間就系爭房屋於110年5月25日
至115年5月25日之租賃關係存在,為有理由,應予准許。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,核與判
決結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 10 月 14 日
彰化簡易庭 法 官 許嘉仁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須按
他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者,應一併繳
納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 14 日
書記官 陳火典
CHEV-113-彰簡-138-20241014-2