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返還買賣價金等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度重訴字第79號原告陳秋麗訴訟代理人裘佩恩律師戴龍律師唐世韜律師吳祈緯律師被告程鑫不動產仲介經紀有限公司法定代理人林鈺程被告曾柏鈞被告許任倫共同訴訟代理人蘇建榮律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國114年1月15 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應連帶給付原告新臺幣406,000元，及自民國113年6月7 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣207,800元，其中新臺幣3,800元由被告連帶負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣406,000 元為原告供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告張玉宇、張玉光應給付原告新臺幣（下同）2,000萬元及自民國111年5月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告程鑫不動產仲介經紀有限公司（下稱程鑫仲介公司）應給付原告40萬元及自111年5 月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於113 年5月27日具狀追加許任倫（經紀營業員）、曾柏鈞（經紀人）、陳照美（承辦地政士）為被告，並將聲明變更為：㈠被告張玉宇、張玉光應給付原告2,000萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告程鑫仲介公司、許任倫、曾柏鈞應連帶給付原告240萬6,000 元，及其中40萬元自111年5月10日起，其餘自113年5月27日變更追加訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告陳照美應給付原告3萬9,599元，及自111年5月9日至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷第173-174頁）。核其追加請求之基礎事實與原請求同一，自應准許追加；嗣原告分別與被告張玉宇、張玉光、陳照美於訴訟中達成和解，訴之聲明迭經變更，最終聲明為：被告程鑫仲介公司、許任倫、曾柏鈞應連帶給付原告72 1萬8,000元，及其中120萬元自113年6月7日起；其餘自113 年10月18日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷第307頁）。核屬擴張應受判決事項之聲明，則揆諸前揭說明，原告訴之追加及聲明擴張為法之所許，合先敘明。二、原告主張：原告於111年3月1日委託被告程鑫仲介公司居間仲介代為處理買受張玉宇、張玉光所有坐落臺南市○○區○○段 000地號土地（下稱系爭土地）之事宜，並由訴外人即原告之子杜宜展代理原告與被告程鑫仲介公司簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）及買方給付服務費承諾書，被告許任倫、曾柏鈞分別為被告程鑫仲介公司經紀營業員、經紀人，共同執行本件仲介業務。嗣原告於111年3月2日經被告程鑫仲介公司居間仲介，向張玉宇、張玉光購買系爭土地，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣總價金為 2,000萬元。惟原告於113年12月間向臺南市政府工務局（下稱工務局）查詢系爭土地有無申請建築執照，經工務局113 年1月3日南市工管一字第1121616240號回函始發現系爭土地早已領有（85)南工造字第43號建造執照，並為（85)南工使字第1312號使用執照所套繪之法定空地範圍，依建築法第11 條第3項規定不得重複使用，即系爭土地受套繪管制而無法再作為興建農舍之建築基地使用，且無從解除套繪管制，堪認系爭土地欠缺農業區土地本應具有之通常效用，系爭土地具有重大瑕疵。然原告委託被告程鑫仲介公司居間仲介購買系爭土地時已表明系爭土地不可被套繪管制，惟許任倫、曾柏鈞於受託處理系爭土地買賣事宜時，僅以臺南市建築執照資料查詢系統之結果為憑，未向主管機關查明系爭土地究竟是否已受套繪管制，未盡據實調查及告知義務，違反善良管理人注意義務。因被告之重大過失，使原告買受遭套繪管制之系爭土地，迄今無法正常利用，亦無法轉手他人，致原告受有系爭土地買賣價金2,000萬元自111年5月11日迄今之利息損失約200萬元（2,000萬×5％×2年）、仲介服務費40萬元、履約保證金6,000元，合計240萬6,000元之損害，另應依消費者保護法第51條規定，原告得請求損害額3倍之懲罰性違約金。為此，爰依民法第567條第1項前段、第2項、第571 條、不動產經紀業管理條例第4條第7款、第26條第2項、第5 44條、消費者保護法第51條，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告程鑫仲介公司、許任倫、曾柏鈞應連帶給付原告721萬 8,000元（240萬6,000元×3倍），及其中120萬元自113年5月 27日民事變更追加聲明狀繕本送達翌日即113年6月7日起；其餘自113年10月18日民事準備狀繕本送達翌日即113年10月 18日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：系爭買賣契約附件-系爭土地第一類謄本載有「地上建物建號0棟」等語、附件-台南市○○○○○○○○○○○○○○○○○ 區○○000地號-未登載為法定空地」、「領有台南市政府工務局核發之建築執照：無」等語，可證被告已盡查詢注意義務。且被告為確保交易安全且符合原告買受土地不可有套繪之需求，於原告及張玉宇、張玉光簽訂系爭買賣契約時，要求賣方張玉宇、張玉光應保證系爭土地非屬已套繪管制之法定空地，並於其他特約事項第4條特別加註「賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。申請主管機關回函證明之」等語，是被告已盡善良管理人之注意義務。本件乃可歸責於原告、張玉宇、張玉光等人，於系爭買賣契約履約過程中，未遵守系爭買賣契約其他特約事項第4條之約定，在承辦地政士即陳照美未向主管機關申請回函以證明系爭土地未經套繪管制前，即由陳照美完成所有權過戶登記，被告並無過失。又原告與張玉宇、張玉光解除系爭買賣契約後，張玉宇、張玉光即應償還買賣價金2,000萬元及自受領價金時起之利息，是原告主張受有支付價金時起之利息損失200萬元，並不可採。惟被告願連帶返還原告仲介服務費40萬元、履約保證金6,000 元等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事項（本院卷第309-310頁）：　㈠原告於111年3月1日委託被告程鑫仲介公司居間仲介代為處理買受玉宇、張玉光所有系爭土地之事宜，並由原告之子杜宜展代理原告與被告程鑫仲介公司簽訂系爭意願書及買方給付服務費承諾書，被告許任倫、曾柏鈞分別為被告程鑫仲介公司經紀營業員、經紀人，共同執行本件仲介業務；陳照美則為本件承辦地政士。　㈡嗣原告於111年3月2日經被告程鑫仲介公司居間仲介，向張玉宇、張玉光購買系爭土地，並簽訂系爭買賣契約，買賣價金為2,000萬元。系爭買賣契約附件-系爭土地第一類謄本載有「地上建物建號0棟」等語，附件-臺南市○○○○○○○○○○○○○○○○ ○區○○000地號-未登載為法定空地」、「領有台南市政府工務局核發之建築執照：無」等語。　　　㈢原告於113年12月間向工務局申請系爭土地有無申請建築執照，經工務局113年1月3日南市工管一字第1121616240號回函始發現系爭土地早已領有（85)南工造字第43號建造執照，並為（85)南工使字第1312號使用執照所套繪之法定空地範圍，依建築法第11條第3項規定不得重複使用，即系爭土地受套繪管制而無法再作為興建農舍之建築基地使用。　㈣系爭意願書第9條特約條款第1項載有「此土地不可在保育區範圍內、容積不可被套繪、移轉、前列項目成立買賣才成立」等語；系爭買賣契約其他特約事項第4條載有「賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。申請主管機關回函證明之」等語。　㈤原告因系爭土地買賣事宜，給付張玉宇、張玉光買賣價金2,0 00萬元、給付被告程鑫仲介公司仲介服務費40萬元、給付陳照美代書費39,599元及支付銀行履約保證金6,000元。　㈥被告程鑫仲介公司、許任倫、曾柏鈞願連帶返還原告仲介服務費40萬元、履約保證金6,000元。　㈦原告於本件訴訟過程中與陳照美於113年9月5日達成和解：陳照美願於113年9月6日前（含當日）給付原告139,599元，匯款至原告指定帳戶。　㈧原告於本件訴訟過程中與張玉宇、張玉光於113年11月28日達成和解：　⒈張玉宇、張玉光願給付原告20,750,000元，應於114年1月25 日前匯款至原告指定帳戶。　⒉原告願於114年1月25日前將系爭土地返還張玉宇、張玉光並配合辦理所有權移轉登記，及塗銷原告設定之抵押權登記，土地移轉相關費用由張玉宇、張玉光負擔。　　　五、得心證之理由：　㈠被告未盡調查、告知原告「系爭土地受有套繪管制」之義務，有違善良管理人注意義務，應依不動產經紀業管理條例第 26條第2項規定，連帶賠償原告40萬6,000元（仲介服務費40 萬元及履約保證金6,000元）：　⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第567條第1項前段、第2項、第535條、第54 4條分別定有明文。復按不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。查原告委託被告程鑫仲介公司居間仲介系爭土地買賣事宜，並有服務報酬之約定，則被告程鑫仲介公司及其所屬之經紀人員即被告許任倫（經紀營業員）、曾柏鈞（經紀人）於處理委任事務自應負以善良管理人之注意，並應調查訂約事項及當事人之履行能力，且將其所知之訂約事項據實告知原告，合先敘明。　⒉參不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：㈠公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。㈡公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。㈢提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。㈣告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。㈤協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。㈥其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」可知不動產經紀業者之調查及據實報告事項，除契約另有規定外，原則上應係包含買賣標的物產權、品質、鄰近交易行情等有關買賣標的物條件或買賣雙方條件而影響交易之重要相關資訊。查系爭買賣契約之標的物為系爭土地，系爭土地「是否受有套繪管制」乙節，攸關買賣標的物之品質及效用，亦會影響買方之買賣意願及出價高低，實屬影響交易之重要相關資訊，被告就此等資訊自應善盡調查、告知義務。而被告未善盡調查義務，使原告買受受有「套繪管制」之系爭土地（兩造不爭執之事項㈢），自有違善良管理人注意義務，應認有過失。　⒊被告雖辯稱，於系爭買賣契約簽訂前已查閱系爭土地第一類謄本、臺南市建築執照資料查詢等資料，均未見系爭土地有「套繪管制」之記載（兩造不爭執之事項㈡），已盡調查之能事；且為確保系爭土地未受「套繪管制」，被告還要求賣方張玉宇、張玉光應保證系爭土地非屬已「套繪管制」之法定空地，並要求賣方應申請主管機關回函證明之，被告並無違反其注意義務等語。惟依兩造不爭執之事項㈣可知，原告已明確告知被告，系爭土地不得有「被套繪」之情事，可見被告明知原告不欲買受「被套繪」之標的物，則被告就系爭土地是否確實無「被套繪」之情形自應予以較高之調查與注意，並非一概轉由賣方保證即可取代其調查義務；且從被告要求賣方應向主管機關申請回函確認有無「套繪管制」乙節，亦足徵被告明知系爭土地第一類謄本、臺南市建築執照資料查詢結果均僅供參考，系爭土地究竟有無「套繪管制」，應以主管機關回函為準，雖被告無從自行向主管機關查詢，然若其有提醒、促使賣方向主管機關查詢，即可避免原告買受「被套繪」之系爭土地，然被告疏未注意，自屬可歸責，況被告亦有收取賣方服務費，更應提醒、協助賣方向主管機關查詢，以確認系爭土地是否有受「套繪管制」。　⒋從而，被告對系爭土地已遭「套繪管制」成為法定空地之重要現況內容，未善盡調查義務，已屬違反善良管理人之注意義務，且可歸責於被告，而致原告平白浪費仲介服務費40萬元及履約保證金6,000元，卻未能達成伊原先想買受未受「套繪管制」之土地的目的，伊支出之40萬6,000元自屬損害，則原告依據不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶賠償40萬6,000元（仲介服務費40萬元及履約保證金6,000元），應屬有據。且被告亦表明願連帶返還原告仲介服務費40萬元、履約保證金6,000元（兩造不爭執之事項㈥），附此敘明。　㈡原告主張受有利息損失200萬元部分，並無理由：　　原告另主張因被告違反調查、告知義務，致原告受有不能使用系爭土地買賣價金2,000萬元之損失即自111年5月11日迄今之利息損失約200萬元（2,000萬×5％×2年）等語。惟原告支付買賣價金2,000萬元，係履行系爭買賣契約之義務，於系爭買賣契約解除前，原告不能使用買賣價金2,000萬元自屬當然，且原告於系爭買賣契約解除前，亦受有占有使用系爭土地之利益；況原告起訴時主張要與賣方張玉宇、張玉光解除系爭買賣契約，張玉宇、張玉光依民法第259條第2款規定負有回復原狀義務，即應給付原告買賣價金2,000萬元及自受領價金時即111年5月11日起，按週年利率5％計算之利息，是原告並未因被告之過失行為受有200萬元之利息損失。且原告與賣方張玉宇、張玉光亦已和解在案（兩造不爭執之事項㈧）。從而，原告此部分之請求，應無理由。　㈢原告依消費者保護法第51條規定，請求被告給付3倍之懲罰性違約金，應屬無據：　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入巿場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法，消費者保護法第7條第1、2項定有明文。又所謂企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，此觀之同法第2條第2款規定即明。至於何謂「服務」，消費者保護法並未設明確之定義性規定，惟參照同法第7條係將從事設計、生產及製造商品與提供服務之企業經營者並列，且該條第1項亦明定服務提供人應確保其服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，可得推知該法所謂「服務」，應係指直接從事於商品之設計、生產、製造者以外，且本身蘊含安全或衛生上潛在危險之服務行為而言，可堪認定。即消費者因使用商品或接受服務而致生固有利益之損害，且此損害係因商品或服務之缺陷所致者，方適用消費者保護法，若單純係商品或服務本身有瑕疵者，而商品或服務並無安全或衛生上之危險，應回歸適用民法規定，否則消保法豈非可取代一切與交易有關之民事損害賠償法律規定，此顯非立法之目的。查原告主張系爭土地被「套繪管制」，屬系爭土地本身欠缺伊所期待品質、價值或效用，要與被告程鑫仲介公司所提供之仲介服務無涉，而被告程鑫仲介公司提供之服務雖有未盡查證、告知義務之瑕疵，然此瑕疵尚難謂有何安全或衛生上之危險。從而，原告依據消保法第51條之規定請求被告應負連帶損害賠償責任，應屬無據。　⒉又按過失為注意之欠缺，民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象的過失、具體的過失，及重大過失三種。應盡善良管理人之注意（即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意）而欠缺者，為抽象的過失，應與處理自己事務為同一注意而欠缺者，為具體的過失，顯然欠缺普通人之注意者，為重大過失。故過失之有無，抽象的過失，則以是否欠缺應盡善良管理人之注意定之，具體的過失，則以是否欠缺應與處理自己事務為同一之注意定之，重大過失，則以是否顯然欠缺普通人之注意定之，苟非欠缺普通人之注意，即不得謂之有重大過失（最高法院 42年台上字第865號判決意旨參照）。本院審酌被告在調查系爭土地有無「被套繪」時，已有查閱系爭土地第一類謄本、臺南市建築執照資料查詢等資料，並特別要求賣方擔保及申請主管機關回函證明，僅係疏未注意提醒、督促賣方申請主管機關回函證明而未能正確查知系爭土地是否有受有「套繪管制」，則被告未查知系爭土地「被套繪」乙節，雖有違善良管理人注意義務，然並非重大到欠缺普通人之注意，是原告主張被告具有重大過失等語，亦不足採，併予敘明。六、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶給付40萬6,000元，及自113年5月27日民事變更追加聲明狀繕本送達翌日即113年6月7日（本院卷第191 -195頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第 389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。另依被告聲請，宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項、第91條第3項，並依職權確定本件訴訟費用額為207,800元（即第一審裁判費），本院審酌兩造勝敗情形，爰依比例命被告連帶負擔3,800元，並應加給利息，餘由原告負擔，並判決如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　羅郁棣　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　薇　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳永佳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉芬

2025-02-12

TNDV-113-重訴-79-20250212-3

重訴

臺灣臺北地方法院

履行契約

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度重訴字第798號原告涂梅玉陳品潓共同訴訟代理人邱靖貽律師楊華興律師被告日景建設開發股份有限公司法定代理人黃繼宏訴訟代理人林永瀚律師蕭佳琦律師複代理人王昱翔律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告涂梅玉新臺幣壹億零陸佰玖拾玖萬壹仟貳佰陸拾玖元，及其中新臺幣壹億零陸佰伍拾壹萬參仟元自民國一一一年九月十五日起，其中新臺幣肆拾柒萬捌仟貳佰陸拾玖元自民國一一一年十一月十九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應給付原告陳品潓新臺幣貳仟參佰捌拾萬貳仟玖佰貳拾參元，及其中新臺幣貳仟參佰柒拾萬伍仟伍佰元自民國一一一年九月十五日起，其中玖萬柒仟肆佰貳拾參元自民國一一一年十一月十九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告陳品潓其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告涂梅玉以新臺幣參仟伍佰陸拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹億零陸佰玖拾玖萬壹仟貳佰陸拾玖元為原告涂梅玉預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告陳品潓以新臺幣捌佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟參佰捌拾萬貳仟玖佰貳拾參元為原告陳品潓預供擔保，得免為假執行。原告陳品潓其餘假執行之聲請駁回。　事實及理由壹、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或　　減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 　　條第1項第3款定有明文。而本件原告起訴時，訴之聲明為　　「一、被告應給付原告涂梅玉新臺幣（下同）106,513,000 　　元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之　　五計算之利息。二、被告應給付原告陳品潓24,550,000元整　　及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計　　算之利息。三、被告應給付原告涂梅玉10,000,000元整及自　　起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之　　利息。四、被告應給付原告陳品潓5,000,000元整及自起訴　　狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利　　息。」（本院卷一第5頁）；嗣其聲明迭經變更追加或擴　　張，最終於民國113年8月13日具狀變更為「一、被告應給付　　原告涂梅玉106,513,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至　　清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告應給　　付原告陳品潓24,550,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至　　清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告應給　　付原告涂梅玉478,269元，及自111年11月19日起至清償日　　止，按週年利率百分之5計算之利息。四、被告應給付原告　　陳品潓97,423元，及自111年11月19日起至清償日止，按週　　年利率百分之5計算之利息。五、被告應給付原告涂梅玉10 　　6,513,000元，及其中10,000,000元自起訴狀繕本送達翌日　　起，及其餘96,513,000元自112年8月15日起，均至清償日　　止，按週年利率百分之5計算之利息。六、被告應給付原告　　陳品潓24,550,000元，及其中5,000,000元自起訴狀繕本送　　達翌日起，及其餘19,550,000元自112年8月15日起，均至清　　償日止，按週年利率百分之5計算之利息。七、願供擔保請　　准宣告假執行。」（本院卷二第585頁），其中變更後第三　　至四項聲明部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，合於上揭　　規定，應予准許。至變更後第五至六項聲明，因未據原告補　　繳裁判費，經本院另以裁定駁回，爰不另審酌、准駁其聲明　　之變更或擴張。　貳、實體部分：一、原告主張：　㈠聲明第一、二項部分：　　兩造於105年5月8日簽訂原證1、2之合建分售契約書（以下　　分稱原證1合建分售契約書、原證2合建分售契約書，合稱系　　爭合建分售契約書），約定由原告涂梅玉提供「日景頂曦建　　案」（下稱系爭建案）所需之新北市○○區○○段000地號　　土地及571之1地號土地、原告陳品潓提供新北市○○區○○ 　　段000地號土地應有部分百分之45，供被告興建系爭建案之　　大樓，並依原告所提供合建土地可興建之樓地板面積由兩造　　分受合建後之房地及車位。兩造嗣於106年4月10日再簽訂原　　證3、4之合建不動產分配協議書（以下分稱原證3合建不動　　產分配協議書、原證4合建不動產分配協議書，合稱系爭合　　建不動產分配協議書），其第一條約定被告應給付原告涂梅　　玉、原告陳品潓106,513,000、24,550,000元，縱或不然，　　被告亦應依第三條將銷售原告獲配房地所得價款給付原告。　　而原告業依約提供上開合建所需土地，系爭建案並已完工且　　於110年4月14日取得使用執照。然完工迄今，被告未曾依約　　給付原告任何款項。另被告並未將原告獲配之房地交付原告　　或登記至原告名下，甚至均已出售並移轉予第三人而陷於給　　付不能，被告應負損害賠償責任。　㈡聲明第三、四項部分：　　系爭合建分售契約書第六條約定：「乙方應自現場正式動工　　之日起取得建物使用執照……乙方逾期取得使用執照者，應　　依建造執造（按：執照之誤繕）所載工程造價，對甲方分配　　取得房屋按日給付作為損害賠償」。查系爭建案於105年3月　　10日現場動工，迄110年4月14日始取得使用執照，歷時1861 　　日，顯逾前揭期限。是被告應給付違約金，原告涂梅玉部分　　計478,269元【計算式：197.89（原告涂梅玉獲配房屋總面　　積）÷1124.2（全部房屋總面積）x（0000-0000）x41,104,6 　　01÷10000=478,269】、原告陳品潓部分計97,423元【計算　　式：40.31(原告陳品潓獲配房屋總面積）÷1124.2（全部房　屋總面積）x（0000-0000）x41,104,601÷10000=97,423 　　元】。　㈢爰依系爭合建不動產分配協議書第一至三條約定、系爭合建分售契約書第三、六、九條約定、民法第226條等規定提起　　本件訴訟，並聲明：　⒈被告應給付原告涂梅玉106,513,000元，及自起訴狀繕本送　　達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　⒉被告應給付原告陳品潓24,550,000元，及自起訴狀繕本送達　　翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　⒊被告應給付原告涂梅玉478,269元，及自111年11月19日起至　　清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　⒋被告應給付原告陳品潓97,423元，及自111年11月19日起至　　清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　⒌願供擔保請准宣告假執行。（前開壹、程序部分所敘及變更　　後聲明第五至六項部分，非本判決審究範圍，故不再在此列　　載）。二、被告則以：　㈠被告內部查無系爭合建不動產分配協議書之留存，且其上被　　告印文與其他契約文件不同，其形式上真正顯有疑問。縱認　　形式上真正，系爭合建分售契約書及系爭合建不動產分配協　　議書皆係兩造基於通謀虛偽意思表示所簽立，應屬無效。實　　則，訴外人陳清漂與被告於105年3月25日、5月10日所簽立　　之合作契約書（下稱被證3合作契約書、被證4合作契約　　書）、原告陳品潓與被告於105年4月24日所簽立之土地買賣　　契約書（下稱被證5土地買賣契約書），始屬兩造約定真　　意，兩造法律關係應依此等契約文件認定，亦即，原告係將　　合建所需土地出賣予被告，原告自不得再就系爭建案對被告　　為任何請求。　㈡聲明第一至二項部分：　　縱認兩造應受系爭合建分售契約書及系爭合建不動產分配協　　議書之拘束，系爭合建不動產分配協議書第一條所載之金額　　（涂梅玉106,513,000、陳品潓24,550,000元）乃原告所提　　供土地換算價值及陳清漂之佣金，並非合建分售或合建分潤　　之款項，原告不能請求被告給付此等金額。況系爭合建分售　　契約書之約定實為合建分潤，而非合建分屋，屬金錢之債，　　並無給付不能損害賠償問題。　㈢聲明第三至四項部分：　　被告之所以遲延取得使用執照，係因原告未依被證3合作契　　約書約定提供資金、且被告所發包之次承攬人鑫澤營造股份　　有限公司惡性倒閉，故逾期取得使用執照一事不可歸責於被　　告，原告無從請求違約金。退步言之，如認原告得請求違約　　金，兩造既以系爭合建不動產分配協議書作為原告獲配房屋　　之依據，則系爭合建分售契約書第6條第㈠項所稱「甲方分　　配取得房屋」之比例，應以系爭合建不動產配協議書所記載　　原告涂梅玉、陳品潓分別獲配187.65坪、38.37坪為依據計　　算，而非以實際登記坪數計算，始合乎違約金約定。再者，　　此違約金約定亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。　㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；願供擔保，請准　　免為假執行之宣告。　　三、兩造不爭執事項（本院卷二第560頁至第563頁）：　㈠原告涂梅玉於97年3月4日以買賣為原因登記為新北市○○區　　○○段000地號土地（下稱系爭571地號土地，當時面積為14 　　4平方公尺）之所有人，於105年8月30日以信託為原因將系　　爭571地號土地移轉登記予板信商業銀行股份有限公司，嗣　　於106年4月24日以塗銷信託登記為原因再次登記為所有人，　　並於同日以信託為原因將系爭571地號土地移轉登記予瑞興　　商業銀行股份有限公司，系爭571地號土地於110年6月29日　　與同段573、574、670、671、672、673、674、715地號土地　　合併，並於110年7月12日註記為同段3480至3536建號建物之　　建築基地。　㈡原告涂梅玉原所有之系爭571地號土地於104年4月22日分割出同段571之1地號土地（下稱系爭571之1地號土地，分割時面積為50平方公尺），原告涂梅玉於105年8月30日以信託為原因將系爭571之1地號土地移轉登記予板信商業銀行股份有限公司，嗣於106年4月24日以塗銷信託登記為原因再次登記為所有人，並於同日以信託為原因將系爭571之1地號土地移轉登記予瑞興商業銀行股份有限公司，系爭571之1地號土地於 110年6月29日與同段573之1、574之1地號土地合併，並於11 0年7月12日註記為同段3480至3536建號建物之建築基地。　㈢原告陳品潓（原名陳瑰玫）於99年2月9日以買賣為原因登記為新北市○○區○○段000地號土地之共有人（應有部分比例為百分之45，其餘共有人為林淑樺、林品涵，當時總面積為14 1平方公尺，下稱系爭671地號土地之應有部分），於105年8 月30日以信託為原因將系爭671地號土地之應有部分移轉登記予板信商業銀行股份有限公司，嗣於106年4月24日以塗銷信託登記為原因再次登記為共有人，並於同日以信託為原因將系爭671地號土地之應有部分移轉登記予瑞興商業銀行股份有限公司，系爭671地號土地之應有部分於110年6月29日併入系爭571地號土地。　㈣原告曾於105年至106年間與被告商討由原告涂梅玉提供系爭571地號土地、系爭571之1地號土地，陳品潓提供系爭671地號土地之應有部分連同他人所有之新北市永和區中信段573、573之1、574、574之1、670、672、672之1、673、673之1、674、674之2、715、715之1地號土地予被告興建房屋，兩造與板信商業銀行股份有限公司於105年7月21日有簽訂如本院卷二第71頁至第129頁所示不動產信託契約書，兩造又於106年4月10日有與瑞興商業銀行股份有限公司簽訂如本院卷一第121頁至第200頁所示之不動產信託契約，並約定委託合眾建築經理股份有限公司擔任系爭建案之起造人，系爭建案於104年6月10日取得建造執照（104永建字第00314號），於110年4月14日取得使用執照（110永使字第00121號），系爭建案興建完成後之專有部分為新北市○○區○○段0000○0000○號建物，同段3535建號建物為共用部分，同段3536建號建物則為停車位及與停車場有關空間部分，系爭建案之出售狀況及登記面積詳如本院卷二第23頁至第25頁之附表所示（按：與原告有關部分之出售狀況及登記面積等資訊，摘錄如本判決附表一、二所示），系爭建案最後一戶即新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼為新北市○○區○○街00巷00號6樓房屋）及坐落土地之應有部分於111年10月11日由合眾建築經理股份有限公司將所有權移轉登記予第三人。亦即，系爭建案（含興建完成之建物及坐落基地）已全部出售並移轉予第三人（即非屬被告、被告指定之人、合眾建築經理股份有限公司）完畢。　㈤被告於系爭建案興建完成後迄今並未移轉或交付任何系爭建案之興建完成建物、車位及坐落基地予原告，亦未將系爭建案銷售取得之任何價金交付予原告。　㈥被告於105年8月5日代償原告涂梅玉貸款13,237,369元、2,31 4,812元，再於105年8月9日以「合建保證金」之名義匯款19 ,447,819元予原告涂梅玉，被告合計給付35,000,000元予原告涂梅玉。　㈦被告於105年8月5日代償原告陳品潓貸款7,721,765元，再於1 05年8月9日以「合建保證金」之名義匯款2,278,235元予原告陳品潓，被告合計給付10,000,000元予原告陳品潓。　㈧原告涂梅玉與被告有簽訂如本院卷一第15頁至第24頁所示原證1合建分售契約書。　㈨原告陳品潓經陳清漂（原告涂梅玉之配偶、原告陳品潓之胞弟）代理與被告於105年5月8日簽訂如本院卷一第25至34頁所示之原證2合建分售契約書。　㈩系爭合建分售契約書（本院卷一第15頁至第34頁）、本院卷一第93頁所示之授權書、被證3合作契約書（本院卷一第97 頁頁至第第108頁）、被證4合作契約書（本院卷一第109頁頁至第第111頁）、本院卷一第121頁至第158頁所示之不動產信託契約、本院卷一第159頁至第200頁所示之不動產信託契約、本院卷一第305頁至第307頁所示之協議書、本院卷一第389頁至第396頁所示之合建分售契約書、本院卷一第397 頁至第408頁所示之合建分售契約書、本院卷一第409頁至第 414頁所示之合建分售契約書、本院卷一第415頁至第425頁所示之合建分售契約書、本院卷二第71頁至第100頁所示之不動產信託契約書、本院卷二第101頁至第130頁所示之不動產信託契約書之形式上真正。四、本院得心證之理由：　㈠兩造就原告提供系爭571地號土地、系爭571之1地號土地、系爭671地號土地之應有部分予被告進行系爭建案之興建、開發之法律關係，應以本院卷一第15頁至第34頁所示系爭合建分售契約書、本院卷一第35頁至第40頁所示系爭合建不動產分配協議書為基礎：　⒈證人即被告前實質負責人薛興東證稱：本院卷一第15頁至第3 4頁的系爭合建分售契約書，都是我簽署的，被告與法定代理人薛婷云的印文是我直接蓋的，因為薛婷云只是掛名負責人，我才是被告當時實質負責人，一切由我處理。本院卷一第283頁至第304頁所示數份合建分售契約書，都是在兩造合作過程中簽的草約。之所以簽署數份契約文件，是因為開發過程中不斷在簽約，隨著時間演進互相配合，陸續簽訂類似備忘錄的契約，最終再簽訂一份有效的契約。以本件而言，兩造與瑞興銀行簽訂信託契約的附件，即是最終有效的契約，兩造權利義務關係應以該份附件的內容為準。至於本院卷一第35頁至第40頁的系爭合建不動產分配協議書，是由陳清漂代理原告、我代理被告簽訂的。之所以再簽訂這2份協議書，是因為此時已經可以確定樓層、單價、戶別、坪數，可以算出金額及特定之房屋，故由我跟陳清漂簽約定案。分配的依據就是以這2份協議書所載為準。至於各份合建分售契約書及系爭合建不動產分配協議書上，被告印文如有所不同，是因為被告後來又刻了新的印章，用了不同印章緣故等語（本院卷二第566頁至第577頁）。審酌證人薛興東係被告前實質負責人，系爭合建不動產分配協議書之「連帶債務人」欄位亦經薛興東簽名用印，足認薛興東親自參與上開契約書及協議書之簽署過程無疑，其所證述上述各份契約文件之簽署緣由及過程應屬可信。再詳閱原證1、2所示系爭合建分售契約書之內容，核與瑞興商業銀行股份有限公司不動產信託契約（契約編號：10604G01）之附件「合建分售契約書」2 份完全相符（本院卷一第121頁至第200頁），揆諸證人薛興東上開證詞，系爭合建分售契約書當屬兩造就系爭建案之約定真意。綜上，系爭合建分售契約書及系爭合建不動產分配協議書形式上皆屬真正，且非通謀虛偽意思表示，兩造就系爭建案之法律關係應以此等契約文件為依據，堪予認定。　⒉至被告抗辯應以被證3合作契約書、被證4合作契約書、被證5 土地買賣契約書認定兩造法律關係一節，查證人薛興東證稱：被證5土地買賣契約書係假合約，因為被告要向另外二位地主買地，為了要讓該二位地主誤認陳清漂代理原告以每坪 150萬元價格出售土地給被告，便簽立此份買賣契約說服其他二位地主出售土地。為了要假造買賣外觀、假造有依該契約書交付支票之金流外觀，故被告先簽發本院卷一第119頁及第309頁之板信商業銀行票號HM0000000號支票交予陳清漂，陳清漂同日旋又將該紙支票交還給我等語（本院卷二第56 9頁至第570頁、第574頁）。觀諸被證5土地買賣契約書第五條第㈠點雖約定「第一次付款：簽訂本約時，乙方（按：被告）支付新臺幣壹佰萬元整現金票予甲方（按：陳清漂及原告陳品潓）」，且本院卷附之被告所簽發、板信商業銀行票號HM0000000號支票影本左方同時可見「陳清漂代 4/24」（本院卷一第119頁）及「支票取回　薛興東 4/24」等手寫字跡可查（本院卷一第309頁），足證證人薛興東上開所證有關假造交付支票之金流外觀、通謀虛偽簽立被證5土地買賣契約書等情節，核屬可信，是原告陳品潓與被告均無受被證 5土地買賣契約書之通謀虛偽意思表示拘束之真意甚明。再查，被證3合作契約書、被證4合作契約書之契約當事人係陳清漂與被告，亦未載明代理原告之旨（本院卷一第109頁至第111頁），更無從以此作為認定兩造法律關係之依據。被告此部分抗辯，即無可採。　㈡原告請求被告分別給付原告涂梅玉106,513,000元、原告陳品潓24,550,000元之合建利益分配，為有理由：　　⒈系爭合建不動產分配協議書係以兩造原先所簽立之系爭合建分售契約書為基礎，嗣因系爭建案之施工達相當進度，已可特定原告所得分配之房地，兩造遂再簽署系爭合建不動產分配協議書以補充系爭合建分售契約書並特定其細節一情，除據證人薛興東證述明確外（詳如前述），徵之系爭合建不動產分配協議書之前言「茲就甲、乙雙方簽訂之『合建分售契約書』、『瑞興商業銀行股份有限公司不動產信託契約書』，原甲方提供土地由乙方興建房屋，經雙方協議分配興建完成後之房屋，簽立本協議書，條款如后」（本院卷一第35頁、第39頁）益明。進者，系爭合建不動產分配協議書第一條係先計算出原告得獲配多少價值之房地，第二條再以前條所結算數額，換算原告得分配多少坪之房地，並特定原告獲配房地戶別，第三條及第四條再進一步約定：「甲方（按：原告）分配之房屋，願以每坪單價60萬元委託乙方（按：被告）出售，乙方出售價格於60萬至62萬之所得皆歸甲方所有。出售價格於62萬以上，超出部分由甲、乙雙方各分得50%。」、「委託期間為106年4月10日起至取得使用執照日止。委託期間甲方不得藉故終止委託關係。」。另參酌被告取得系爭建案使用執照之日為110年4月14日（參前開兩造不爭執事項㈣），可見原告依系爭合建不動產分配協議書第三條約定所得請求者，應係被告於「106年4月10日至110年4月14日」期間，出售原告獲配房地（詳見附表一、二，即系爭合建不動產分配協議書第二條所列戶別）所得銷售價款於每坪62萬元範圍內之全部及逾每坪62萬元範圍之半數。　⒉茲依此計算原告分別得請求之金額：　　依系爭合建不動產分配協議書第二條之約定，原告涂梅玉、陳品潓分別獲配如附表一、二「戶別」欄所示之房地，依兩造不爭執事項第㈣點，其對應之門牌號碼、銷售價款、登記面積詳如附表一、二「門牌號碼」、「銷售價款」、「登記面積」欄所示。而徵之內政部不動產交易實價查詢服務網匯出清單及明細（本院卷三第93頁至第98頁），各戶房地之交易日期詳如「交易日期」欄所示，均落於「106年4月10日至 110年4月14日」期間內，是被告既於此委託銷售期間內出售原告獲配之房地，自應將銷售所得價款依第三條標準給付原告。準此，經將銷售價款除以登記面積，除原告涂梅玉獲配之C9（即新北市○○區○○街00巷00號9樓）、原告陳品潓獲配之C8（即新北市○○區○○街00巷00號8樓）每坪單價逾62萬元，應依如附表一、二「計算式」欄所示方式計算原告得請求之銷售價款外，其餘戶別之每坪單價均低於62萬元，應認原告得請求全部銷售價款。茲將原告得請求之金額，詳列如附表一、二「原告得請求之金額」欄所示，總計金額分別為原告涂梅玉116,345,500元、原告陳品潓23,705,500元。　⒊至原告主張被告應直接給付如系爭合建不動產分配協議書第一條約定所結算之數額一節，參諸證人薛興東所證：系爭合建不動產分配協議書第一條第㈢點所列土地並非陳清漂所有，仍以每坪30萬元標準計入甲方提供土地價值，其原因係因我答應陳清漂要給他賺土地買賣價差，每坪30萬元的差價等語（本院卷二第574頁），而依序綜觀系爭合建不動產分配協議書內容，第一條係先以原告所提供之土地價值為基礎（第㈡點），加計陳清漂協助促成其他地主出賣合建所需土地之佣金（第㈢點），再一併計入其他資金往來（第㈢、㈣點），第二條再以第一條所結算數額，特定原告所得分配之坪數及對應戶別，此觀第二條約定所載「甲方依前條第四項金額 ……分配如下房屋……」甚明，顯無約定被告應給付第一條結算金額與原告之意。況且，如認原告得直接請求被告給付第一條結算金額，豈非原告一方面得依所提供土地價值獲配第二條房地或第三條銷售價款，另一方面又可收取相當於土地價值之價款，顯非兩造約定真意。是以，原告此節主張，尚無足取。　⒋至原告另主張其原得請求被告將原告獲配之房地點交原告，然原告獲配房地均已移轉予第三人而陷於給付不能，被告應負損害賠償責任云云，觀諸系爭合建分售契約書第九條「交屋手續」固然約定「乙方（按：被告）應於使用執照取得之日起六個月內完成水電、天然瓦斯管路之接通，並通知甲方（按：原告）依本條第㈡項之約定辦交屋手續，於甲方完成交屋手續後七日內將甲方所分配取得之房屋點甲方。……」等內容，然細觀系爭合建不動產分配協議書第三、四條約定「 106年4月10日起至取得使用執照日止」為原告委託被告銷售之「委託期間」，第五條再約定：「委託期滿日後，乙方…… 並應無條件配合終止與前開公司之信託關係，將未出售之房屋登記於甲方名下或甲方指定之第三人名下，絕無異議。」，則綜參上述約款，兩造之權利義務關係應為：被告如於「委託期間」（即「106年4月10日起至取得使用執照日止」）出售原告獲配房地，即應依系爭合建不動產分配協議書第三條之標準將銷售價款給付原告；如迄取得使用執照之日仍未出售，則被告應於期限內將原告獲配房地登記於原告或原告指定第三人名下，並完成交屋手續。基此，附表一、二所列原告獲配房地，既均已於110年4月14日取得系爭建案使用執照前全數出售（參附表一、二交易日期），則原告即無從再請求被告交付或登記原告獲配房地，更無請求給付不能損害賠償之餘地。　⒌綜上所述，原告涂梅玉、陳品潓，依系爭合建不動產分配協議書第三條，得分別請求116,345,500元、23,705,500元。則原告請求被告分別給付原告涂梅玉106,513,000元、原告陳品潓23,705,500元部分核屬有據，應予准許。至原告陳品潓請求逾上開數額部分，為無理由，應予駁回。　㈢原告請求被告分別給付原告涂梅玉480,646元、原告陳品潓98 ,033元之違約金，為有理由：　⒈按「乙方應自現場正式動工之日起1,200日曆天內取得建物使用執照，但因不可歸責於乙方之事由致遲延取得使用執照者，不在此限。乙方逾期取得使用執照者，應依建造執造（按：執照之誤繕）所載工程造價，就甲方分配取得之房屋按日給付萬分之一予甲方作為損害賠償金。」，系爭合建分售契約書第6條第㈠項定有明文。　⒉查，系爭建案於105年3月10日現場動工，迄110年4月14日始取得使用執照，期間經過1,861日，顯已逾前揭1200個日曆天之期限。再查，依新北市政府工程局104年永建字第314號建造執照及新北市政府工程局建造執照設計變更通知書（本院卷二第180頁、第165頁），系爭建案之工程造價於106年1 月9日經核准變更為41,104,601元。又系爭建案各戶登記面積總計1124.13坪（見兩造不爭執事項㈣，暨本院卷二第25頁），而原告涂梅玉所獲配各戶總面積為198.86坪（即附表一「登記面積」之加總），是以，原告涂梅玉所得請求違約金應為每日727.15元【計算式：41,104,601x(198.86/1124.13 )x0.0001=727.15】。被告遲延取得使用執照661日（0000-0 000=661），原告涂梅玉總計得請求之違約金為480,646元【計算式：727.15x661=480,646.15，元以下四捨五入】。另原告陳品潓所獲配各戶總面積為40.56坪（即附表二「登記面積」之加總），是以，原告陳品潓所得請求違約金應為每日148.31【計算式：41,104,601x(40.56/1124.13)x0.0001= 148.31】，原告陳品潓總計得請求之違約金為98,033元【計算式：148.31x661=98,032.91，元以下四捨五入】。　⒊被告雖抗辯其遲延取得使用執照係因原告未依被證3合作契約書約定提供資金、且係因次承攬人鑫澤營造股份有限公司惡性倒閉所致，不可歸責於被告云云，除未據被告提出事證以實其說外，且查原告並非被證3合作契約書之契約當事人，前已敘及，是被告此部分抗辯顯無可採。　⒋被告雖抗辯兩造既以原證3、4合建不動產分配協議書作為原告應分得房屋之依據，則合建分售契約書第6條第㈠項所稱「甲方分配取得房屋」之比例，應以原證3、4合建不動產配協議書所記載原告涂梅玉、陳品潓分別獲配187.65坪、38.37 坪為依據計算云云（本院卷二第26頁）。惟查，原證3、4合建不動產分配協議書，並未一併記載其合計系爭建案總坪數為何，且系爭合建不動產分配協議書所記載原告獲配戶別之坪數，悉與實價登錄登載各戶面積或兩造不爭執事項㈣之各戶登記面積皆不相同（本院卷一第36頁、第39頁、本院卷二第25頁、本院卷三第93頁至第98頁），可見兩造書立系爭合建不動產分配協議書時當下，用以算定原告獲配戶別所暫定之坪數，有其特有之面積取捨標準，無從移接為計算比例之依據。是被告所主張之比例計算方式，並非可採。　⒌被告另抗辯上開違約金過高，應予酌減等語，惟按違約金之約定，不論係懲罰性違約金性質，或損害賠償預定性違約金性質，基於當事人契約自由、私法自治原則之體現，則雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金過高而顯失公平，法院得基於公平原則，審酌該約定違約金是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。準此，當事人間如有違約金之約定，且有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得依約定請求債務人給付違約金。如債務人主張債權人請求之違約金過高，並請求法院減至相當之數額者，債務人應就約定之違約金過高之有利事實，負舉證責任。然查，被告就此部分違約金之數額，空言請求酌減云云（本院卷二第26頁），全未具體主張該違約金約定有何顯失公平而過高事由，本無可逕予酌減。遑論該違約金約定係有關遲延給付所生之損害賠償預定性質，旨在補償原告因遲延取得獲配房地或其銷售價款之損失，則其以原告獲配房地佔工程造價之比例，按日乘以萬分之一計算，換算為週年利率約百分之3點7【計算式：0.0001x365=0.0365】，猶低於民法第203條法定遲延利率，難認過高，無從酌減。　⒍綜上所述，原告涂梅玉、陳品潓，依系爭合建分售契約書第6 條第㈠項所得請求之違約金分別為480,646、98,033元。則原告聲明請求被告分別給付原告涂梅玉478,269元、陳品潓97, 423元，洵屬有據，應予准許。　　　　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前段、第2 33條第1項前段、第203條分別定有明文。查：原告本件請求皆屬於未定給付期限之金錢債權，就原告第一、二項聲明部分而言，民事起訴狀繕本於111年9月14日送達被告（本院卷一第67頁送達證書），是原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即111年9月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息，核屬有據；就原告第三、四項聲明部分而言，原告111年11月17日民事準備書狀於111年11月18日送達被告（本院卷一第239頁準備程序筆錄），是原告請求被告給付自111年11月17日民事準備書狀送達翌日即111年11 月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，亦屬有據，均應予准許。六、綜上所述，原告依系爭合建分售契約書及系爭合建不動產分配協議書之法律關係，請求被告給付原告涂梅玉106,991,26 9元，及其中106,513,000元自起訴狀繕本送達翌日（即111 年9月15日）起、其中478,269元自111年11月19日起，均至清償日止按週年利率百分之5計算之利息、給付原告陳品潓2 3,802,923元及其中23,705,500元自起訴狀繕本送達翌日（即111年9月15日）起，及其中974,23元自111年11月19日起，均至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告陳品潓逾上開範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告陳品潓敗訴部分，假執行聲請因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。八、被告雖聲請傳喚林𥩖磐、游家綺到庭說明其等見聞被證3合作契約書之簽署經過，以確定兩造實質上權利義務關係，並說明被告如何完成系爭建案之興建而有酌減違約金必要情形云云，然查，被證3契約當事人並非原告，其簽署情形及約定權利義務與原告無涉，前已敘及，自無贅予調查必要；有關違約金是否過高部分，本院業已斟酌認定尚無核減必要，亦無調查必要。此外，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長　法　官　蔡政哲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李桂英　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林志洋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳香伶附表一：戶別門牌號碼銷售總價（單位：萬元／新臺幣。不含車位）登記面積（單位：坪）交易日期換算每坪單價（單位：萬元／新臺幣。四捨五入至小數點後二位）原告得請求金額（單位：萬元／新臺幣）計算式 A7 26號7樓 1155 19.20 107年5月7日 60.16 1155 C7 20號7樓 970 15.84 107年5月18日 61.24 970 A8 26號8樓 1150 19.20 107年5月22日 59.90 1150 B8 22號8樓 955 17.96 109年7月3日 53.17 955 E8 16號8樓 1436 24.47 107年1月14日 58.68 1436 A9 26號9樓 1109 19.20 108年1月17日 57.76 1109 B9 22號9樓 986 17.96 108年1月5日 54.90 986 C9 20號9樓 999 15.84 108年1月17日 63.07 990.55 62x15.84+1.07x15.84x0.5=990.55 D9 18號9樓 1483 24.72 107年12月20日 59.99 1483 E9 16號9樓 1400 24.47 108年2月13日 57.21 1400 總計 198.86 11634.55 附表二：戶別門牌號碼銷售總價（單位：萬元／新臺幣。不含車位）登記面積（單位：坪）交易日期換算每坪單價（單位：萬元／新臺幣。四捨五入至小數點後二位）原告得請求金額（單位：萬元／新臺幣）計算式 C8 20號8樓 999 15.84 107年5月12日 63.07 990.55 62x15.84+1.07x15.84x0.5=990.55 D8 18號8樓 1380 24.72 108年1月21日 55.83 1380 總計 40.56 2370.55

2025-02-12

TPDV-111-重訴-798-20250212-2

重訴

臺灣臺中地方法院

返還價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度重訴字第29號原告張國松訴訟代理人莊婷聿律師吳莉鴦律師複代理人吳宜星律師被告陳昇璋陳明儀上二人共同訴訟代理人林雅儒律師被告冠霆不動產開發有限公司法定代理人張書凱被告陳春福李振源上三人共同訴訟代理人施瑞章律師複代理人謝文哲律師被告楊月慧訴訟代理人顏少榆上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國113年12月16 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由甲、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第7款、第2項分別定有明文。經查，原告於起訴時，原列陳昇璋、陳明儀、冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源等5人為被告（見本院卷一第11 頁），嗣於民國113年3月18日本院第一次言詞辯論期日後，原告於同年月25日提出「民事更正、追加暨調查證據聲請狀」，追加被告楊月慧及備位聲明（見本院卷一第283至284頁），核屬訴之追加，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，及被告陳昇璋、陳明儀、冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源、楊月慧等6人均於同年6月26日本院言詞辯論期日到場，並對於訴之追加無異議而為本案之言詞辯論（見本院卷二第17至24頁），視為同意訴之追加，是以，原告此部分訴之追加，合於前開規定，應予准許。　　乙、實體方面：壹、原告主張：一、先位之訴部分：　（一）原告於111年間因欲購買當時登記於被告陳昇璋名下之坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），以供退休後種菜休養生息之處所，遂委託被告冠霆不動產開發有限公司擔任買方仲介，並於111年10月間支付服務費新臺幣（下同）260,000元。嗣由任職被告冠霆不動產開發有限公司之被告李振源擔任買方即原告之仲介代表，及由任職被告冠霆不動產開發有限公司之被告陳春福擔任賣方即被告陳昇璋之仲介代表，共同進行洽商。而買賣雙方於 111年8月23日簽署「土地買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），約定原告以17,315,000元向被告陳昇璋購買系爭土地，及賣方係由被告陳昇璋之父親即被告陳明儀代理出面簽約，且原告已依約支付買賣價金及地政士代辦費、政府稅費計17,719元，並於同年10月13日辦妥所有權移轉登記，及於同年10月25日依現況點交系爭土地完畢。（二）原告為避免系爭土地雜草叢生影響環境或被課徵空地稅，遂委請友人看管系爭土地，且因友人發現灑辣椒及地瓜葉種子，生長情形不佳，故友人於112年9月1日挖掘系爭土地之表層，竟發現淺層土壤埋藏磚塊、水泥、磁磚、木板、塑膠、寶特瓶等廢棄物（下稱系爭廢棄物），可見系爭土地於原告購入前即遭掩埋系爭廢棄物。（三）系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，應屬交易上重要事項，被告陳昇璋負有告知義務，被告陳昇璋與陳明儀卻故意不告知此事，應屬詐欺，原告得依民法第92條第1項規定撤銷其應買系爭土地及所有權移轉之意思表示。及系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，已無法供農業使用，與原告為種植蔬果養生休息而購入系爭土地之目的不符，核屬物之性質錯誤，原告得依民法第88條第2項規定撤銷其應買系爭土地及所有權移轉之意思表示。以及系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，核屬不完全給付，亦屬具有減少價值及通常效用之瑕疵，被告陳昇璋應負物之瑕疵擔保責任，原告得依民法第227 條、第226條、第256條及第354條至第359條規定解除系爭買賣契約，且被告陳昇璋依系爭買賣契約第8條第4項約定負有交還買賣價金之義務。故原告於112年10月4日以台中文心路郵局存證號碼001035號存證信函（下稱系爭存證信函）向被告為撤銷及解除系爭土地買賣及所有權移轉登記之意思表示，並依民法第259條、第179條規定，請求被告陳昇璋返還所受領買賣價金17,315,000元。（四）被告陳昇璋與陳明儀故意不告知系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，違反系爭買賣契約之約定，依系爭買賣契約第8條第3 項，應按原告已支付價金17,315,000元給付原告懲罰性違約金，為此爰依民法第250條第2項規定，及依系爭買賣契約第7條第6項前段、第8條第3項約定，請求被告陳昇璋給付違約金17,315,000元。（五）被告冠霆不動產開發有限公司受原告委任擔任買方仲介，並於111年10月間收受服務費260,000元，而被告冠霆不動產開發有限公司之員工即被告陳春福卻未查明或告知被告陳昇璋之履約能力及系爭土地情況，使原告購入遭掩埋系爭廢棄物之系爭土地，且被告李振源經原告通知系爭土地遭掩埋系爭廢棄物後，並未盡其為原告服務之契約後義務排除系爭廢棄物，自屬違反對委託人即原告之義務，而為有利於賣方即被告陳昇璋之行為，依民法第567條第2項規定不得向原告請求報酬。且系爭土地遭掩埋系爭廢棄物不僅侵害原告就系爭土地之權益，亦屬違反廢棄物清理法等保護他人法令之規範，及被告陳昇璋與陳明儀明知系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，卻故意不告知原告，致使原告意思表示不自由，以一般市價購入不符合正常交易規格之系爭土地，顯屬侵害原告精神表意之自由權，造成原告財產上之損害，甚至被告有埋放系爭廢棄物於系爭土地之行為，造成系爭土地價值、品質、效用之減損，自屬侵害原告之權益，故被告陳昇璋、陳明儀、冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源等5人應依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第188條第1項、第567條第2項、第571條規定連帶負損害賠償責任，為此爰依民法第259條、第179條、第184條第1項前段、後段、第2項、第188條第1項、第567 條第2項、第571條規定規定，請求被告陳昇璋、陳明儀、冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源應連帶給付原告17,592,719元（計算式：服務費260000元＋買賣價金000 00000元＋地政士代辦費、政府稅費合計17719元＝00000000 元）。（六）並聲明：1.被告陳昇璋應給付原告34,630,000元，及自11 3年3月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.被告陳昇璋、陳明儀、冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源應連帶給付原告17,592,719元，及被告陳昇璋自113年3月16日起，及被告陳明儀自113年3月5日起，及被告冠霆不動產開發有限公司自113年3月2日起，及被告陳春福自113年3月19日起，及被告李振源自113年3月 19日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。　　二、備位之訴部分：（一）備位聲明第1項同先位聲明第1項。　　（二）被告楊月慧為系爭土地之前手，並委託被告冠霆不動產開發有限公司與陳春福將系爭土地銷售予被告陳昇璋。且被告楊月慧明知系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，卻故意不告知其後手，致使原告意思表示不自由，以一般市價購入不符合正常交易規格之系爭土地，顯屬侵害原告精神表意自由之權，造成原告財產上之損害，甚至有埋放系爭廢棄物於系爭土地之行為，造成系爭土地價值、品質、效用之減損，自屬侵害原告權益之行為，故被告楊月慧、冠霆不動產開發有限公司、陳春福等3人應依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第188條第1項、第567條第2項、第571條規定連帶負損害賠償責任，為此爰依民法第259條、第179 條、第184條第1項前段、後段、第2項、第188條第1項、第567條第2項、第571條規定規定，請求被告楊月慧、冠霆不動產開發有限公司、陳春福應連帶給付原告17,592,7 19元（計算式：服務費260000元＋買賣價金00000000元＋地政士代辦費、政府稅費合計17719元＝00000000元）。（三）並聲明：1.被告陳昇璋應給付原告34,630,000元，及自11 3年3月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.被告楊月慧、冠霆不動產開發有限公司、陳春福應連帶給付原告17,592,719元，及被告楊月慧自113年4月4 日起，及被告冠霆不動產開發有限公司自113年3月2日起，及被告陳春福自113年3月19日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。　　　　　　貳、被告陳昇璋、陳明儀則以：一、被告陳明儀代理其子即被告陳昇璋於109年10月間向被告楊月慧購入系爭土地後，迄至1 11年8月間將系爭土地出售予原告之時，此段期間被告陳昇璋與陳明儀並無任何開挖或填土情事，無從知悉原告主張系爭土地遭掩埋系爭廢棄物情形，自無任何對原告為詐欺之主觀故意或客觀行為，亦難認被告陳昇璋與陳明儀有何可歸責事由。二、原告曾前往系爭土地現場勘查，且原告坦承自年幼時即居住在系爭土地附近，顯甚為瞭解系爭土地之狀況，自難認有何錯誤。三、系爭買賣契約並無約定系爭土地之預定使用目的，且系爭土地原有種植芭樂樹，並非如原告所稱無法作為農業使用，則原告主張依民法第354條至第359規定解約，難認有據。四、於111年8月23日簽約後，被告陳昇璋已依現況將系爭土地點交予原告，並辦妥所有權移轉登記，並無債務不履行之情事等語資為抗辯。並聲明：一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。二、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。參、被告冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源則以：一、　　原告並未證明其所主張系爭土地遭掩系爭埋廢棄物乙節，係由被告楊月慧、陳昇璋、陳明儀所為。且原告自承曾將系爭土地借予友人耕種，則系爭廢棄物亦有相當可能係由原告或其友人或第三人自行埋藏。二、被告冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源均非系爭土地之所有權人，豈有可能知悉系爭土地有無掩埋廢棄物。況我國法令及交易不動產習慣，並未規定仲介負有試掘土地義務，基此，被告被告冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源並無違反仲介義務，亦無原告所謂不法侵權行為之情事等語資為抗辯。並聲明：一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。二、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。肆、被告楊月慧則以：一、被告楊月慧於109年6月間購買系爭土地，當時系爭土地上已有高約70至100公分之芭樂樹叢，之後，被告楊月慧經常灌溉、除草、施肥，嗣於109年11月間，被告陳昇璋與陳明儀購買系爭土地，系爭土地並無任何變化。二、原告於111年間購入系爭土地時，果樹已長成並可豐收，原告卻執意砍除，當時沒有發現系爭廢棄物，如今事過境遷，卻堅稱系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，有何居心等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　　　伍、本院之判斷：　　一、先位之訴部分：　　　　　　　　（一）原告主張：原告於111年間因欲購買當時登記於被告陳昇璋名下之坐落臺中市○○區○○段000地號土地（即系爭土地），以供退休後種菜休養生息之處所，遂委託被告冠霆不動產開發有限公司擔任買方仲介，並於111年10月間支付2 60,000元服務費。嗣由任職被告冠霆不動產開發有限公司之被告李振源擔任買方即原告之仲介代表，及由任職被告冠霆不動產開發有限公司之被告陳春福擔任賣方即被告陳昇璋之仲介代表，共同進行洽商。且買賣雙方於111年8月 23日簽署「土地買賣契約書」（即系爭買賣契約，賣方係由被告陳昇璋之父親即被告陳明儀代理出面簽約）），約定原告以17,315,000元向被告陳昇璋購買系爭土地，原告已依約支付買賣價金及地政士代辦費、政府稅費計17,719 元，並於同年10月13日辦妥所有權移轉登記，及於同年10 月25日依現況點交系爭土地完畢等情，業據提出與所述相符之合意書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書、收據、統一發票、土地買賣契約書、土地所有權狀、土地登記謄本等影本及戶籍謄本正本為證（見本院卷一第41、49、51、55頁、第57至71頁、第81、191頁），並為被告陳昇璋、陳明儀、冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源所不爭執（見本院卷一第215至216頁、第 346、353頁），自堪信為真實。（二）原告主張：原告為避免系爭土地雜草叢生影響環境或被課徵空地稅，而委請友人看管系爭土地，且因友人發現灑辣椒及地瓜葉種子，生長情形不佳，故友人於112年9月1日挖掘系爭土地之表層，竟發現淺層土壤埋藏廢棄物，可見系爭土地於原告購入前即遭掩埋磚塊、水泥、磁磚、木板、塑膠、寶特瓶等廢棄物（即系爭廢棄物）等情，為被告所否認並以前詞置辯，經查：　　　1.臺中市政府環境保護局於112年9月26日派員勘查系爭土地時，發現系爭土地已開挖，並有寶特瓶2個及磚瓦1塊等廢棄物，且因廢棄物清楚可判僅為寶特瓶及磚瓦，初步判斷未具毒性，故未採樣分析等情，有臺中市政府環境保護局 113年3月12日中市環稽字第1130026494號函及環境稽查紀錄表、照片在卷可稽（見本院卷一第269至273頁），自堪信為真實。　　2.觀諸原告所提於112年9月1日及同年月26日照片及於同年月26日錄影畫面，雖顯示土壤內有磚塊、水泥、磁磚、木板、塑膠、寶特瓶等物品（見本院卷一87至90頁、第107 至121頁、第301頁、第389至420頁），然其拍攝日期距離於111年10月25日點交已將近1年之久，自難據此逕行推論系爭廢棄物之掩埋時間。　　　3.系爭土地之所有權於109年6月11日以買賣為原因登記於被告楊月慧名下，及同年11月18日以買賣為原因登記於被告楊昇璋等情，有臺中市地籍異動索引在卷可稽（見本院卷一第451頁）。且原告前以其取得系爭土地後，經友人於1 12年9月1日發現埋有廢棄物，被告陳昇璋、陳明儀、陳春福、李振源、楊月慧等5人涉犯廢棄物清理法第46條第3款規定非法提供土地堆置廢棄物罪嫌，及同法第46條第4款規定非法清理廢棄物罪嫌為由，向臺灣臺中地方檢察署提出刑事告訴，經該署檢察官偵查結果認為被告犯罪嫌疑不足，並於113年4月25日以113年度偵字第19992號、第2152 0號為不起訴處分等情，業經本院依職權調閱該偵查卷宗核閱屬實，並有該不起訴處分書影本在卷可稽（見本院卷一第425至429頁），自堪信為真實。參以，本院依原告聲請於113年9月25日言詞辯論期日訊問被告楊月慧與陳明儀，渠等均具結陳述沒有挖掘整地，不知原告所提照片中土壤內物品係何人所為等語（見本院卷二第140至141頁），足見原告主張系爭土地遭掩埋系爭廢棄物乙節，並非被告楊月慧、陳昇璋、陳明儀所為。　　4.被告辯稱：原告於112年5月17日以通訊軟體LINE向買方仲介人員即被告李振源傳送照片等情，並提出對話記錄為證（見本院卷二第197頁），為原告所不爭執並自承該對話紀錄之中4張照片與其所提前揭112年9月1日拍攝照片相同（見本院卷二第224頁），是以，被告所辯前詞，尚屬有據，應堪採信。　　　5.按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。查系爭土地之使用分區為農業區乙節，有原告所提臺中市政府都市發展局都市計畫土地使用分區證明書、臺中市北屯區農業用地作業使用證明書等影本為證（見本院卷一第83至85頁）。參以，原告自承其購買系爭土地之目的係退休後種菜休養生息乙節（見本院卷一第12頁），依一般經驗法則，原告以高達17,315,000元之價金購入系爭土地，理當於取得系爭土地所有權後，儘速挖掘系爭土地之表層，以確認其土壤狀況。然依原告於113年11月7日提出「民事準備五狀」記載「一、原告於112年5月17日委託揚哲企業行整地，詎揚哲企業行派工開挖未久，原告即收到揚哲企業行的實際負責人張恆瑞以line傳送的照片及電話，告知系爭土地有被掩埋廢棄物。原告隨即打電話給仲介人李振源告知此事，除將照片轉傳給李振源外，並請其協助處理，李振源聲稱會轉告陳春福，然嗣後即無音訊。原告不得已，只得於112年9月1日再次請揚哲企業行整地，又發現系爭土地掩埋更多廢棄物，原告只好請揚哲企業行的員工先暫停開挖，並打電話請李振源處理，後來李振源告知，陳春福已通知陳明儀處理。但因原告仍未等到陳明儀或仲介的回覆，於是才會在113年9月26日三度開挖，並通知臺中市政府環保局前往現場稽查。上請請求傳訊證人張恆瑞查證之。…。」等語（見本院卷二第223至224頁），可見原告遲至112年5月間始第1次開挖系爭土地，距離於111年10月25日依現況點交，已相隔逾半年之久，顯有違常情。　　6.觀諸原告於112年11月13日提出「民事起訴狀」記載：「… 。三、因系爭土地之都市計畫土地使用分區為『農業區』（原證5），維持農業使用於轉讓時可免徵收賣方應繳納之土地增值稅（原證6）。且為避免雜草叢生影響環境、或被課徵空地稅，原告乃委請友人看管系爭土地上原有之芭樂樹，其友人另在空地上灑辣椒及地瓜葉種子，卻發現生長緩慢且長得不好。四、詎料，於112年9月1日，友人在挖掘系爭土地之表層土壤時，卻發現系爭土地之淺層埋藏有垃圾廢棄物（原證7），趕忙告知原告，原告旋即將前開原證7之照片傳送並告知予被告李振源，請李振源轉達陳春福立即通知被告陳明儀處理。稍晚李振源回覆陳春福已通知陳明儀，並稱陳明儀將立刻前往整理、清除埋放於地下之廢棄物等語。然而原告遲遲等不到被告等人前來清理廢棄物，更未獲李振源其他回應。…。」等語（見本院卷一第13至14頁），核與前揭「民事準備五狀」記載內容顯有歧異，且原告於起訴時僅主張其委託友人看管系爭土地，因友人發現農作物生長緩慢而於112年9月間挖掘系爭土地之表層等情，嗣本院於113年9月25日言詞辯論期日訊問被告楊月慧與陳明儀之後，原告始翻異前詞，改稱其陸續於112年5月及同年9月間委託揚哲企業行開挖系爭土地，則原告主張前情，尚非可採。至原告聲請傳喚證人張恆瑞，用以證明其於112年5月及同年9月間委託揚哲企業行開挖系爭土地情形，因距離於111年10月25日點交已相隔長達半年之久，無從據此逕行推論系爭廢棄物之掩埋時間，故無調查之必要，併予敍明。　　7.綜上以析，原告自承其購買系爭土地之目的係退休後種菜休養生息，然系爭土地於111年10月25日依現況點交之後，原告並未儘速挖掘系爭土地之表層，以確認其土壤狀況，卻於112年5月17日距離點交已相隔長達半年之久後，始向買方仲介人員即被告李振源傳送照片，並聲稱系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，揆諸前揭說明，應認原告承認其所受領之物即系爭土地。再者，原告主張系爭土地遭掩埋系爭廢棄物乙節，既非被告楊月慧、陳昇璋、陳明儀所為，況遍查全卷並無任何證據顯示係他人所為，則原告主張系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，應非於原告購入系爭土地之前即已存在。至原告聲請鑑定系爭土地於111年8月23日之價格，用以比對系爭土地有無遭掩埋系爭廢棄物，於交易市場上價格差異，及鑑定系爭廢棄物之品項、有無毒性、體積、重量、埋藏時間、清理費用及系爭土地進行農地使用措施所須費用等情，已無調查之必要，附此敍明。（三）關於原告請求被告返還買賣價金及給付違約金部分：　　1.原告固主張：系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，應屬交易上重要事項，被告陳昇璋負有告知義務，被告陳昇璋與陳明儀卻故意不告知此事，應屬詐欺，原告得依民法第92條第1 項規定撤銷其應買系爭土地及所有權移轉之意思表示。及系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，已無法供農業使用，與原告為種植蔬果養生休息而購入系爭土地之目的不符，亦屬物之性質錯誤，原告得依民法第88條第2項規定撤銷其應買系爭土地及所有權移轉之意思表示。以及系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，核屬不完全給付，亦屬具有減少價值及通常效用之瑕疵，被告陳昇璋應負物之瑕疵擔保責任，原告得依民法第227條、第226條、第256條及第354條至第359條規定解除系爭買賣契約，且被告陳昇璋依系爭買賣契約第 8條第4項約定負有交還買賣價金之義務。故原告於112年1 0月4日以台中文心路郵局存證號碼001035號存證信函（即系爭存證信函）向被告為撤銷及解除系爭土地買賣及所有權移轉登記之意思表示，並依民法第259條、第179條規定，請求被告陳昇璋返還所受領買賣價金17,315,000元等情，惟查：a.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人，民法第92條亦有明定。b. 復按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。又按債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第256條亦有明定。c.另按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，民法第179條、第259條分別定有明文。d.依系爭買賣契約第8條第4項記載：「買賣標的產權移轉登記完成或完成點交後始發生解約情事者，雙方應配合辦理回復產權、返還買賣標的之作業，因此所生之稅捐及相關費用概由可歸責之一方負擔。」等語（見本院卷一第63頁），有系爭買賣契約書影本在卷可稽，自堪信為真實。e.因系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，並非於原告購入系爭土地之前即已存在，故於111年8月23日買賣雙方簽署系爭買賣契約之際，並未存有系爭土地之性質錯誤情形，亦無減少價值及通常效用之瑕疵或不完全給付之情形，被告陳昇璋與陳明儀顯無從知悉並告知原告，自無適用民法第88條第2項、第92條第1項、第227條、第226條、第256條、第359條規定之餘地，則原告主張其以系爭存證信函向被告為撤銷及解除系爭土地買賣及所有權移轉登記之意思表示等情，並不發生效力，亦無適用系爭買賣契約第8條第4項之餘地。f.從而，原告主張依民法第179條、第259條規定，請求被告陳昇璋返還買賣價金17,315,00 0元，為無理由，不應准許。　　　　　2.原告雖主張：被告陳昇璋與陳明儀故意不告知遭掩埋系爭廢棄物，違反系爭買賣契約之約定，應依系爭買賣契約第 8條第3項，按原告已支付價金17,315,000元給付原告懲罰性違約金，為此爰依民法第250條第2項規定，及依系爭買賣契約契約第7條第6項前段、第8條第3項約定，請求被告陳昇璋給付違約金17,315,000元等情，然查：a.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。b.依系爭買賣契約第7條第6項前段記載「乙方（指被告陳昇璋）依法對甲方（指原告）負有瑕疵擔保之責」等語，及第8條第3項記載：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支付之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」等語（見本院卷一第63頁），有系爭買賣契約書影本在卷可稽，自堪信為真實。c.查系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，並非於原告購入系爭土地之前即已存在，被告陳昇璋與陳明儀並無反系爭買賣契約之情形，則原告以系爭存證信函向被告為撤銷及解除系爭土地買賣及所有權移轉登記之意思表示，並不發生效力，自無適用民法第250條第2項規定及系爭買賣契約第 7條第6項前段、第8條第3項約定之餘地。，則原告主張依民法第250條第2項規定，及依系爭買賣契約第7條第6項前段、第8條第3項約定，請求被告陳昇璋給付違約金17,315 ,000元，為無理由，不應准許。　　3.綜上以析，原告請求被告陳昇璋應給付原告34,630,000元（計算式：買賣價金00000000元＋違約金00000000元＝0000 0000元），及自113年3月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。（四）關於原告請求被告返還仲介報酬及連帶賠償損害部分：　　1.原告主張：被告冠霆不動產開發有限公司受原告委任擔任買方仲介，並於111年10月間收受服務費260,000元。而被告冠霆不動產開發有限公司之員工即被告陳春福未查明或告知被告陳昇璋之履約能力及系爭土地情況，使原告購入遭掩埋系爭廢棄物之系爭土地，及被告李振源經原告通知系爭土地遭掩埋系爭廢棄物後，未盡其為原告服務之契約後義務排除系爭廢棄物，自屬違反對委託人即原告之義務，而為有利於賣方即被告陳昇璋之行為，依民法第567條第2項規定不得向原告請求報酬。且系爭土地遭掩埋系爭廢棄物不僅侵害原告就系爭土地之權益，亦屬違反廢棄物清理法等保護他人法令之規範，及被告陳昇璋與陳明儀明知系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，卻故意不告知原告，致使原告意思表示不自由，以一般市價購入不符合正常交易規格之系爭土地，顯屬侵害原告精神表意之自由權，造成原告財產上之損害，甚至被告有埋放系爭廢棄物於系爭土地之行為，造成系爭土地價值、品質、效用之減損，自屬侵害原告權益之行為，故被告陳昇璋、陳明儀、冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源等5人應依民法第184條第 1項前段、後段、第2項、第188條第1項、第567條第2項、第571條規定連帶負損害賠償責任，為此爰依民法第259條、第179條、第184條第1項前段、後段、第2項、第188條第1項、第567條第2項、第571條規定規定，請求被告陳昇璋、陳明儀、冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源應連帶給付原告17,592,719元（計算式：服務費260000元＋買賣價金00000000元＋地政士代辦費、政府稅費合計1771 9元＝00000000元）等情，復查：a.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。次按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任，民法第188條第1項亦有明定。b.復按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第 567條定有明文。又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條亦有明定。c.因系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，並非於原告購入系爭土地之前即已存在，亦非被告楊月慧、陳昇璋、陳明儀所為，故於111年8月23日買賣雙方簽署系爭買賣契約之前，被告冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源等人無從查知並告知原告，被告李振源亦不負排除系爭廢棄物之義務，自難認被告有何不法侵害原告之權益，或故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，或違反保護他人法律之情形，自無適用民法第184條第1 項前段、後段、第2項、第188條第1項、第567條第2項、第571條、第179條、第259條規定之餘地。　　　　　2.從而，原告主張依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第188條第1項、第567條第2項、第571條、第179條、第 259條規定，請求被告陳昇璋、陳明儀、冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源應連帶給付原告17,592,719元，及被告陳昇璋自113年3月16日起，及被告陳明儀應自11 3年3月5日起，及被告冠霆不動產開發有限公司自113年3 月2日起，及被告陳春福自113年3月19日起，及被告李振源自113年3月19日起，均至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為無理由，不應准許。二、備位之訴部分：（一）先位之訴既經駁回，本院即應就備位之訴加以審理。（二）關於原告請求被告返還買賣價金及給付違約金部分：　　　經查，因系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，並非於原告購入系爭土地之前即已存在，故於111年8月23日買賣雙方簽署系爭買賣契約之際，並未存有系爭土地之性質錯誤之情形，亦無減少價值及通常效用之瑕疵或不完全給付之情形，被告陳昇璋與陳明儀顯無從知悉並告知原告，自無適用民法第88條第2項、第92條第1項、第227條、第226條、第256 條、第359條規定之餘地，則原告主張以系爭存證信函向被告為撤銷及解除系爭土地買賣及所有權移轉登記之意思表示等情，並不發生效力，亦無適用民法第250條第2項規定及系爭買賣契約第7條第6項前段、第8條第3項、第4項約定之餘地。從而，原告主張依民法第179條、第259條、第250條第2項規定及系爭買賣契約第7條第6項前段、第8 條第3項約定，請求被告陳昇璋應給付原告34,630,000元（計算式：買賣價金00000000元＋違約金00000000元＝3463 0,000元），及自113年3月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。　　（三）關於原告請求被告返還仲介報酬及連帶賠償損害部分：　　1.原告固主張：被告楊月慧為系爭土地之前手，並委託被告冠霆不動產開發有限公司與陳春福將系爭土地銷售予被告陳昇璋。且被告楊月慧明知系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，卻故意不告知其後手，致使原告意思表示不自由，以一般市價購入不符合正常交易規格之系爭土地，顯屬侵害原告精神表意自由之權，造成原告財產上之損害，且其甚至有埋放系爭廢棄物於系爭土地之行為，造成系爭土地價值、品質、效用之減損，自屬侵害原告權益之行為，故被告楊月慧、冠霆不動產開發有限公司、陳春福等3人應依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第188條第1項、第567 條第2項、第571條規定連帶負損害賠償責任，為此爰依民法第259條、第179條、第184條第1項前段、後段、第2項、第188條第1項、第567條第2項、第571條規定規定，請求被告楊月慧、冠霆不動產開發有限公司、陳春福應連帶給付原告17,592,719元（計算式：服務費260000元＋買賣價金00000000元＋地政士代辦費、政府稅費合計17719元＝0 0000000元）等情。惟查：因系爭土地遭掩埋系爭廢棄物，並非於原告購入系爭土地之前即已存在，亦非被告楊月慧所為，故於111年8月23日買賣雙方簽署系爭買賣契約之前，被告冠霆不動產開發有限公司、陳春福、李振源等人無從查知並告知原告，被告李振源亦不負排除系爭廢棄物之義務，自難認被告有何不法侵害原告之權益，或故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，或違反保護他人法律之情形，自無適用民法第184條第1項前段、後段、第2項、第188條第1項、第567條第2項、第571條、第179條、第 259條規定之餘地。　　2.從而，原告主張依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第188條第1項、第567條第2項、第571條、第179條、第 259條規定，請求被告楊月慧、冠霆不動產開發有限公司、陳春福應連帶給付原告17,592,719元，及被告陳昇璋自 113年3月16日起，及被告陳明儀自113年3月5日起，及被告冠霆不動產開發有限公司自113年3月2日起，及被告陳春福應自113年3月19日起，及被告李振源自113年3月19日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。　　　三、綜上所述，原告提起本件訴訟請求判決如先位聲明及備位聲明，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。　　　　　四、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第六庭　法　官賴秀雯以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊思賢

2025-02-12

TCDV-113-重訴-29-20250212-1

訴

臺灣桃園地方法院

清償債務

臺灣桃園地方法院民事裁定 114年度訴字第313號原告陳黎輝被告朱永煇上列當事人間請求清償債務事件，本院裁定如下：　　主　文本件移送臺灣新竹地方法院。　　理　由一、按當事人就一定法律關係而生之訴訟，得以文書合意定第一審管轄法院；又訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院；民事訴訟法第24條、第28條第1 項分別定有明文。次按前揭法條關於合意管轄之規定，除專屬管轄外，得排斥其他審判籍而優先適用（最高法院99年度台抗字第110號裁定意旨參照）。二、原告起訴以兩造於民國113年7月23日簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），由原告出售坐落新竹縣橫山鄉田寮段之土地及建物，金額為新臺幣（下同）580萬元，賣方即原告已依契約過戶完成，買方即被告則未依約履行，請求被告給付58 0萬元。經查，兩造於系爭契約第12條第5款約定：「本契約如有未盡事宜，依有關法令習慣及誠實信用原則公平解決之。如有爭議致涉訟時，雙方合意以土地所在地之法院為第一審管轄法院。本買賣契約縱經解除，亦不影響本條款之適用。」等語（見支付命令卷第6頁反面），堪認兩造就買賣契約履約所生爭執，均合意由上開土地所在地法院即臺灣新竹地方法院為第一審管轄法院，且非屬專屬管轄之情形，則揆諸首揭法條規定及最高法院裁定意旨，上開合意管轄之約定，自得排斥其他審判籍而優先適用，兩造間因系爭契約所生之爭訟自應由臺灣新竹地方法院管轄，本院自無管轄權。又原告前依督促程序向本院聲請對被告核發支付命令，係因民事訴訟法第510條就支付命令之聲請定有專屬管轄法院，不得認為原告有拋棄合意管轄法院權益之意思，該支付命令既經被告於法定期間內提出異議而失其效力，以支付命令之聲請，視為起訴，則管轄權之有無，自應適用民事訴訟法第1 編第1章第1節有關管轄之規定。綜上所述，原告向無管轄權之本院起訴，顯係違誤，爰依職權將本件移送於該管轄法院。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳昭仁正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李思儀

2025-02-11

TYDV-114-訴-313-20250211-1

簡

臺灣彰化地方法院

偽造文書

臺灣彰化地方法院刑事簡易判決 113年度簡字第2395號聲請人臺灣彰化地方檢察署檢察官被告黄金燦上列被告因偽造文書案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第1 4020號），因被告自白犯罪，本院合議庭裁定由受命法官逕以簡易判決處刑如下：　　主　文黄金燦犯使公務員登載不實罪，處拘役20日，如易科罰金，以新臺幣1,000元折算1日。緩刑2年，並應於判決確定之日起6月內，向公庫支付新臺幣2萬元。　　犯罪事實及理由一、本案犯罪事實及證據並所犯法條均引用檢察官起訴書之記載（如附件）。惟犯罪事實欄一第1行、第5行「黃金燦」之記載，均應更正為「黄金燦」。證據部分，補充被告黄金燦於本院審理中之自白。二、爰以行為人之責任為基礎，審酌被告明知本案土地之買賣契約簽署日期為民國110年10月13日，竟未先徵得本案土地買賣契約當事人柳惠耕、許耀藤之同意，擅自申報本案土地之買賣、登記原因發生日期為110年10月28日，損及稅務機關、地政機關對於稅籍管理、不動產登記管理之正確性，實有不該。惟念及被告於偵查中否認犯行，於本院準備程序時願意認罪之犯後態度，暨其犯罪之動機、目的，兼衡被告於本院審理時自述五專畢業之智識程度，目前從事地政士工作，月收入約新臺幣10萬元，已婚，有2名已成年子女，經濟小康等一切情狀，爰量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。三、被告前未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，其因思慮欠周，致犯本罪，惟犯後已坦承犯行，考量被告係為買賣雙方當事人之利益始申報不實之買賣日期，並非為圖自己之利益，並於審理時承諾將來會改進等語，堪認經此偵審程序及刑之宣告後，當能知所警惕，而無再犯之虞，因認被告所受刑之宣告，以暫不執行為適當，爰依刑法第74條第1項第1款，併予宣告緩刑 2年，又為使被告心存警惕，促其記取教訓避免再犯，爰依刑法第74條第2項第4款，命被告於判決確定之日起6月內向公庫支付如主文所示金額。四、依刑事訴訟法第449條第2項、第454條第2項，逕以簡易判決處刑如主文。五、如不服本判決，得自收受送達之日起20日內，以書狀敘明理由，向本院提出上訴（須附繕本）。本案經檢察官陳詠薇提起公訴，檢察官林清安到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　刑事第七庭　法　官宋庭華以上正本證明與原本無異。如不服本件判決，得自收受送達之日起20日內，表明上訴理由，向本院提起上訴狀（須附繕本）。告訴人或被害人如對本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳秀香附錄本案論罪科刑法條：中華民國刑法第214條明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。附件：臺灣彰化地方檢察署檢察官起訴書　　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度偵字第14020號　　被　　　告　黄金燦　男　00歲（民國00年0月00日生）　　　　　　　　　　　　住彰化縣○○鎮○○路0段000號　　　　　　　　　　　　居彰化縣○○鎮○○街000號　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號上列被告因偽造文書案件，業經偵查終結，認應提起公訴，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　犯罪事實一、黄金燦（所涉偽證罪嫌，另為不起訴處分）為執業之地政士，並為柳惠耕於民國110年10月13日與許耀藤簽署土地買賣契約書，由柳惠耕向許耀藤購入坐落彰化縣○○鎮○○段0000○0 000○0000○0000地號等農業土地（下稱本案土地）之辦理稅務申報及土地移轉登記之地政士。黄金燦明知本案土地之買賣契約簽署日期為110年10月13日，竟未先徵得本案土地買賣契約當事人柳惠耕、許耀藤之同意，於110年11月3日向彰化縣地方稅務局辦理本案土地之土地增值稅申報，及於110 年11月24日向彰化縣鹿港地政事務所辦理本案土地移轉登記時，即基於使公務員登載不實事項於職務上所掌公文書之犯意，擅自向前述機關申報本案土地於110年10月28日訂約買賣、登記原因發生日期為110年10月28日之不實事項，使彰化縣地方稅務局、彰化縣鹿港地政事務所不知情之承辦公務員於形式審查後，將前開不實事項，登載在職務上所掌管之稅籍資料簿冊、土地登記簿等公文書上，足以生損害於稅務機關、地政機關對於稅籍管理、不動產登記管理之正確性。二、案經柳惠耕委請沈泰基律師告發偵辦。　　　　證據並所犯法條一、證據清單暨待證事實編號證　據　清　單待　　證　　事　　實 1 被告黄金燦於偵查中之供述坦承有前述擅自變更買賣日期並向稅捐與地政機關辦理稅務申報與土地移轉登記之事實，惟辯稱：如我依照買賣契約上記載日期去報稅及登記的話，因為公所核發農地農用證明的時間比較久，可能會使權利人柳惠耕因為申辦登記日期逾期而被處以登記規費數倍的罰鍰，且這個日期一定要在農地農用證明下來之後，否則承辦人員就有理由認為不確定這些土地於契約簽約當日是否有作農業使用而會拒絕受理云云。 2 證人即告發人柳惠耕於偵查中之指述證明被告辦理本案土地之報稅及土地移轉登記時，未事先告知契約當事人會於報稅及辦理土地登記時變更買賣契約日期之事實。 3 證人許耀藤於偵查中之證述證明被告辦理本案土地之報稅及土地移轉登記時，未事先告知契約當事人會於報稅及辦理土地登記時變更買賣契約日期之事實。 4 本案土地之土地買賣契約書、價金履約保證申請書證明本案土地稅務申報及土地移轉登記應申報之日期為110年10月13日之事實。 5 本案土地之土地增值稅（土地現值）申報書、土地登記申請書及土地謄本證明被告以110年10月28日之不實日期進行稅務及土地移轉登記之申報，並使各該公務主管機關之公務員將此不實事項，登載在職務上所掌管之公文書上之事實。二、被告雖為上開辯解，惟查：被告之辯解縱使為真且為一般不動產買賣登記之辦理實務情況，然土地買賣契約屬民事私法行為，契約買賣簽署日期固可經由契約當事人之合意而為變更，惟被告並非本案土地買賣之契約當事人，僅係受託辦理報稅及土地登記之地政士，其縱係基於委託人利益之考量而將本案土地之買賣契約日期變更，惟仍應先徵得契約當事人之同意始得為之，若契約當事人不同意為此變更，被告仍應依原契約記載日期辦理報稅及土地移轉登記事宜，並由委託人自行承受遭處以登記規費數倍罰鍰及無法順利辦理土地移轉登記之不利益，故被告之辯解並非其涉犯使公務員登載不實罪之阻卻違法事由，並足生損害於他人，本案事證明確，被告犯嫌已堪認定。故核被告所為，係犯刑法第214條使公務員登載不實罪嫌。三、至告發意旨認為依照本案土地之標的物現況說明書勾選本土地上無農作物，及土地買賣契約書第15條記載現況空地點交等情，被告明知本案土地為空地並未作農業使用，且告發人亦不同意本案土地買賣可依照土地稅法第39條之2第1項規定不課徵增值稅，竟在本案土地之土地增值稅申報書記載本案土地請依土地稅法第39條之2第1項規定不課徵增值稅，並檢附農地農用證明書，據以向前述機關辦理土地增值稅申報及土地移轉登記，因認被告此部分所為亦涉有使公務員登載不實罪嫌云云。惟查：此部分事實業由被告於偵查中所堅決否認，並辯稱：農地農用之土地申請不課徵土地增值稅是賣方的權利，不需要買方同意，只要符合農地農用規定，賣方就可以申請，縱使土地現況為空地，還是符合農業使用之規定，且土地買賣契約書第8條第2項也記載農用證明費用由賣方負擔，而農地農用證明就是要作為不課徵土地增值稅之用，簽約當時有向雙方說土地增值稅是賣方要負擔，如申請到農地農用證明就可以不用課徵土地增值稅，但是申請農地農用證明的費用由賣方負擔等語。經查：（一）按「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」、「作農業使用之農業用地，於本法中華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」，土地稅法第39條之2第1項、第4項分別定有明文。因之，如有作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，出賣人本即得依土地稅法第39條之2第1項之規定申請不課徵土地增值稅，此屬於土地稅法賦予出賣人之權利，出賣人行使此權利時，只要能符合上開規定，即可依法申請不課徵土地增值稅，且該條文亦無課以出賣人於申請不課徵土地增值稅時，應先徵得買受人同意之義務。蓋因買受人買受該農地後，如將該農地繼續作農業使用，則買受人於日後再行出售出此農地時，亦能繼續依此條項之規定申請不課徵土地增值稅，除非買受人日後再行移轉時，因其在持有此農地期間發生有農地非農用或其他應課徵土地增值稅之情形，以致應依同條第4項依法課徵土地增值稅，否則農用土地之出賣人於賣出農地時，如欲申請不課徵土地增值稅，本即得依前開規定提出申請，此亦應為土地稅法為避免農地遭違規使用，為鼓勵農地農用而為之規定。另按「農業用地符合下列情形，且無第五條所定情形者，認定為作農業使用：一、農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者；其依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使用者，亦得認定為作農業使用。」農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4條第1項著有明文。從而可知，農業土地移轉如欲依土地稅法第39條之2第1項規定申辦不課徵土地增值稅時，必以該土地係農業用地且有依「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」申請核發農業用地作農業使用證明書為前提。（二）查證人許耀藤於偵查中證稱：買賣當時是空地沒錯，但是在賣掉之前的前一期都還有種植農作物，一年有兩期，前一期有在種，我是委託隔壁幫忙種植稻子，那時因為要賣掉土地，所以我就特別請對方不要再種了，那時算是休耕等語。足見本案土地於雙方契約簽立當時雖為空地，但係處於休耕狀態，故本案土地之標的物現況說明書雖勾選本土地上無農作物，及土地買賣契約書第15條記載現況空地點交等情，實與當時現況相符，且亦不得以之作為本案土地並未為農業使用之依據。另經本署向彰化縣鹿港鎮公所調閱本案土地申請農業用地作農業使用證明之申請資料，申請人許耀藤曾於110年10月15日委託被告申請農地農用證明，且在申請書之土地使用現況上記載「稻作收成完畢〈整地完成〉」，而申請時所檢附之現況照片亦顯示本案土地當時雖是空地，但應係處於休耕狀態，且該次申請之勘查紀錄表亦記載於110年10月20日前去勘查時是「翻耕 10 /20」、「已種番石榴 10/27」之狀態，而依勘查人員所拍攝之現場照片亦顯示本案土地當時雖是空地，但已為翻耕整地完成之狀態；而申請人許耀藤另於110年10月21日委託第三人楊錫卿申請農地農用證明，且在該次申請書之土地使用現況上記載「種番石榴」，而申請時所檢附之現況照片亦顯示本案土地當時為有種植樹苗之狀態，且該次申請之勘查紀錄表亦記載於110年10月25日前去勘查時是「現地種番石榴」之狀態，依勘查人員所拍攝之現場照片亦顯示本案土地當時確實已有種植樹苗。又前述2次申請經審核後，乃由彰化縣鹿港鎮分別於110年10月28日、110 年11月3日核發本案土地之農業用地作農業使用證明，此有彰化縣○○鎮○○000○0○0○○鎮○○○0000000000號函索檢附之資料可資為證。因之，本案土地於前述時間經申請農地農用證明並經主管機關至現場勘查後，不論是處於休耕翻耕之狀態，或為有種植樹苗之狀態，均符合前述農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4條第1項之得以認定為作農業使用之標準，故被告於受託辦理本案土地之報稅及土地移轉登記事宜時，縱有未經告發人同意即檢附農地農用證明並依土地稅法第39條之2第1項規定向稅捐機關申請不課徵增值稅，因本案土地客觀上符合農地農用之事實，被告此部分所為亦符合相關法令規定，且未有任何不實申報之情事，縱使稅捐或地政機關有依其聲請而為相關登記之事實，亦與刑法第214條使公務員登載不實之要件不符，自難認被告此部分所有亦涉有使公務員登載不實罪嫌。惟被告此部分所為若同時涉犯刑法第214條使公務員登載不實罪，則該部分與本件起訴之犯罪事實亦屬於單純一罪，為起訴之效力所及，爰不另為不起訴之處分，併此敘明。四、依刑事訴訟法第251條第1項提公訴。　　此　致　　　臺灣彰化地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　9 　　月　　9　　日　　　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　陳詠薇本件正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　 113　　年　　10　　月　 15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林于雁

2025-02-11

CHDM-113-簡-2395-20250211-1

重上

臺灣高等法院臺南分院

損害賠償

臺灣高等法院臺南分院民事判決 112年度重上字第111號上訴人陳仁欽訴訟代理人鄭植元律師林世勳律師蔡長勛律師被上訴人太子建設開發股份有限公司法定代理人羅智先訴訟代理人金玉瑩律師李育錚律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年7月 31日臺灣臺南地方法院110年度重訴字第290號第一審判決提起上訴，本院於114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：上訴人於民國92年1月至99年7月4日，擔任被上訴人之總經理，綜理公司各項業務，兩造間有委任關係。上訴人於96年8月間，代表被上訴人與訴外人蔡鎮宇，就蔡鎮宇名下坐落○○市○區○○段000、000-0至000-0、000-00至 000-00地號等00筆土地（下稱系爭土地）洽談合作開發事宜，由上訴人親自將雙方合意內容擬定為契約，指派財務經理鄭德盛，於96年10月26日代表被上訴人與蔡鎮宇簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），由被上訴人以新臺幣（下同）1 億4,000萬元購買系爭土地。因上訴人未親自確認或指派法務人員審閱契約內容，漏未發現契約第2條第2項（下稱系爭追加價款條款）：「本案預估總銷售額為3億4,000萬元，雙方同意於使用執照取得日起算6個月屆滿時，結算實際已銷售總價款，如有溢上開預估總銷售金額時，以溢價金額（不含營業稅）扣除乙方自取得標的土地產權起，迄上開結算日止，就貸款額度1億2,500萬元整所設算之土地貸款利息後，餘額之40％為追加土地買賣價款」之約定，與原先秉持「合建精神」之「銷售金額扣除成本後之超額盈餘再分配一定比例予地主」之意旨明顯不符，導致只要建案銷售額逾3億400 0萬元，被上訴人便須將溢價金額扣除土地貸款利息後之40％，作為追加價款給付蔡鎮宇，毋庸扣除買地、興建、管銷等成本，使被上訴人蒙受鉅額虧損之風險。上訴人於系爭契約之簽約過程，未事先將契約交法務等相關人員協助審閱，復未親自對契約內容作最後之確認，即指示下屬與蔡鎮宇簽約，導致未能察覺系爭契約條款有與上訴人之真正意旨不符，其行為顯然違反經理人應盡之善良管理人注意義務。其後被上訴人於系爭土地上興建建案「太子美學」之大樓（下稱系爭建案），於100年10月27日取得臺南市政府工務局核發之使用執照。蔡鎮宇即於104年6月間，依系爭契約第2條第2項，請求上訴人給付追加買賣價款，經本院以107年度重上更一字第9號判決，命上訴人給付蔡鎮宇8418萬5,220元，及自 102年7月17日起算之法定遲延利息；被上訴人提起上訴，經最高法院駁回上訴確定；被上訴人於108年12月13日給付蔡鎮宇1億0813萬8216元。如上訴人未漏將扣除成本再作利潤分配之意旨載入系爭追加價款條款，系爭建案銷售額扣除土地貸款利息與被上訴人支出之各項成本費用後，於101年4月 27日結算時已虧損604萬7875元，根本無須再給付任何款項予蔡鎮宇。因上訴人之疏失，致被上訴人受有給付上開金額之損失。爰依民法第544條、公司法第23條第1項之規定，請求上訴人賠償1億0813萬8216元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語。二、上訴人則以：上訴人處理系爭契約之簽訂，未違反善良管理人之注意義務，伊擔任總經理期間，被上訴人就土地買賣事宜未有明確之內部作業規範，系爭契約經公司內部員工多人經手均未發現缺失，被上訴人就其之使用人之過失應負與有過失之責；系爭建案總銷售額累計至101年12月31日止為8億 0753萬2,000元，扣除成本6億8742萬6,350元，縱使再支付追加買賣價款給蔡鎮宇，被上訴人亦無虧損；上訴人任職總經理月薪約17萬元，7年半薪資1657萬多元，若須伊賠償被上訴人8418多萬元，顯屬過苛造成上訴人生計困難，應依民法第218條酌減等語，資為抗辯。三、原審判決命上訴人給付被上訴人8418萬5220元，及自110年1 1月16日起算之法定遲延利息，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行聲請均駁回。　　被上訴人答辯聲明：上訴駁回。　　（被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，此部分已非本院審理範圍，被上訴人於原審另主張依民法第184條第1項前段請求，於本院審理時已不再主張此項請求權。）四、兩造不爭執事項：　㈠上訴人於65年3月任職被上訴人之財務會計人員，歷任職員、課長、襄理、副理、經理、協理，於89年間升任副總經理， 92年1月1日由執行副總經理升任總經理，至99年7月4日屆齡退休（108偵字第9533號卷第279頁），前後任職被上訴人34 年。　㈡被上訴人於96年10月26日與蔡鎮宇簽訂爭買賣契約，蔡鎮宇以1億4,000萬元出售系爭土地予被上訴人，面積3372.73平方公尺。於契約第2條第2項約定有系爭追加價款條款。被上訴人已給付系爭土地價款1億4,000萬元予蔡鎮宇，蔡鎮宇於 96年11月15日，將系爭20筆土地移轉登記為被上訴人所有。系爭土地於98年7月23日，合併登記為臺南市○區○○段000地號土地。　㈢被上訴人於系爭土地上興建系爭建案，於100年10月27日取得臺南市政府工務局(100)南工使字第03894號使用執照。　㈣蔡鎮宇於104年6月10日，依系爭追加價款條款，請求被上訴人給付追加價款，經臺南地院104年度重訴字第151號判決、本院106年度重上字第46號判決、107年度台上字第321號判決後，經本院107年度重上更一字第9號判決：被上訴人應給付蔡鎮宇84,185,220元，及自102年7月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人不服提起上訴，經最高法院以108年度台上字第2078號民事裁定駁回上訴確定（下稱本院另案）。被上訴人已於108年12月13日，依確定判決給付蔡鎮宇108,138,216元（含利息）。　㈤本院另案更一審訴訟程序係於107年8月1日收案，107年9月18 日進行第一次準備程序，被上訴人於107年10月22日聲請告知上訴人訴訟，告知訴訟狀繕本於107年11月8日送達上訴人，上訴人未參加訴訟，但於準備程序及言詞辯論程序，均委任林世勳、郭群裕律師參與，上訴人曾親自到庭陳述，於10 8年4月23日準備程序進行爭點整理時，上訴人對爭點整理表示無意見。　　㈥系爭建案自使用執照取得日起算6個月屆滿時即101年4月27日為止，實際已銷售之總價款為597,183,255元。被上訴人自9 6年11月15日取得系爭土地產權之日起至101年4月27日止，依系爭契約第2條第2項約定計算之土地貸款利息為46,720,2 05元。　㈦被上訴人於系爭建案實際支出建築成本為310,098,285元、廣告費及管銷費為104,896,711元、過戶費及佣金為1,525,929 元。被上訴人101年度財務報告中記載，累計至101年12月31 日止，系爭建案總銷售額為807,532,000元。　㈧被上訴人於106年10月27日，向法務部調查局臺南市調查處（下稱台南調查處），對上訴人提起違反證券交易法等刑事告訴，經臺南地方檢察署（下稱臺南地檢署）檢察官以108年度偵字第9533號（下稱系爭偵查案件）為不起訴處分，被上訴人不服聲請再議，經臺灣高等檢察署臺南檢察分署以110 年度上聲議字第855號處分書駁回再議確定。五、兩造爭執事項：　㈠被上訴人主張上訴人漏未將扣除成本再為利潤分配之意旨載入系爭追加價款條款，就系爭買賣契約之簽立違反善良管理人之注意義務，致被上訴人受有額外支付蔡鎮宇追加價款之損害，是否可採？　㈡被上訴人依民法第544條、公司法第23條第1項之規定，請求上訴人賠償84,185,220元及法定遲延利息，有無理由？　㈢上訴人以民法第217條與有過失及民法第218條生計減輕抗辯，是否可採？六、本院之判斷：　㈠查商業事件審理法第2條第2項第1款規定：商業訴訟事件指下列各款事件：一、公司負責人因執行業務，與公司所生民事上權利義務之爭議，其訴訟標的之金額或價額在新臺幣一億元以上者。司法院發布本法於110年7月1日施行，本件被上訴人係於110年10月20日對上訴人提起訴訟，請求就上訴人擔任其總經理即公司負責人期間，執行系爭土地買賣之公司業務所生損害賠償責任，賠償金額為1億0812萬6216元，有起訴狀可按（原審110年度補字第843號卷第15頁）。是本件應屬商業訴訟事件，依同法第3條第1項規定，專屬商業法院管轄。但同法第5條第6項規定，普通法院已就商業事件為本案終局判決後，上級法院不得以其違背專屬管轄為由廢棄原裁判。依上說明，本件原審法院既未移送商業法院審理而自為判決，本院就本件訴訟即應為實體審理，合先說明。　㈡關於爭點㈠部分：　⒈兩造間於系爭契約簽訂時存有委任關係：　　上訴人於92年1月1日升任被上訴人之總經理，至99年7月4日屆齡退休，系爭契約簽訂於96年10月26日（不爭執事項㈠、㈡）。依公司法第29條第1項規定：「公司得依章程規定置經理人，其委任、解任及報酬，依左列規定定之。……」是以，依公司法設置之經理人與公司間為民法第528條規定之委任關係，上訴人既係被上訴人之總經理，則兩造間之關係為委任關係，堪以認定。又公司法第8條第2項規定，公司之經理人在執行職務之範圍內亦為公司負責人，準此，上訴人於擔任被上訴人之總經理期間在執行職務範圍內，係被上訴人之負責人，亦堪認定。　⒉上訴人處理本件契約之簽訂應盡善良管理人之注意義務：　　　按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第535條著有明文。如前所認定，上訴人係公司負責人，依公司法第23條第1項規定，公司負責人應忠實執行職務並盡善良管理人之注意義務。上訴人既擔任被上訴人之總經理，受有報酬（月薪17萬元，本院卷二第270頁），於執行職務訂立系爭買賣契約時，自應盡善良管理人之注意義務。次按「公司負責人應忠實執行業務並盡善良管理人之注意義務，如有違反致公司受有損害者，負損害賠償責任。受任人處理委任事務，其受有報酬者，亦應以善良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。此觀公司法第 23條第1項、民法第535條及第544條規定自明。所謂忠實執行業務係指公司負責人執行業務，應充分取得並了解資訊，為公司謀取最大利益並防免公司受有損害；所謂盡善良管理人之注意義務，則係指具有相當知識經驗且忠於職守之受任人，依交易上一般觀念所用之注意而言（最高法院106年度台上字第472號、107年度台上字第1052號民事判決意旨參照）。　⒊系爭契約係上訴人主導訂立：　⑴上訴人於偵查案件在臺南調查處接受調查（110年2月20日）時供述，其擔任總經理期間，被上訴人之公司治理係採總經理制，總經理之職務包含綜理公司全臺灣各部門所有業務，土地採購金額在5億元以下者，總經理可直接決行，不用送董事會等語（臺南地檢署108年度偵字第9533號卷，以下稱1 08偵9533卷，筆錄影本附本院卷二第113-114、118頁）。系爭土地之價金為1億4000萬元，在其決行權限範圍內。上訴人就系爭契約之簽訂過程，陳稱：「契約書的條文都是由我與王寶珠直接洽談，沒有其他人參與」「談妥所有買賣條件後，於簽約當日再拿給鄭德盛審視並請他持往與蔡鎮宇或王朝籐簽合約」「本土地開發契約內容我沒有拿給法務人員審核，我都是交待鄭德盛辦理」「一般來講，太子建設公司土地開發案契約書條文都會先交給法務人員或財務部門、企劃部門等相關單位複核，…」等語（同上卷第122-123、131頁）。上訴人於同日接受檢察官訊問時供稱：「系爭契約是我草擬的，簽約當天交給鄭德盛去簽約」「我草擬的買賣契約就已經包含第2條第2款有關於追加土地買賣價款的約定，… 」「我所擬的合約沒有拿給太子建設法務人員審核」「會叫鄭德盛代表公司簽約是因為他當天有空，我沒空。不見得所有的合約都要我去簽，因為合約我都擬好了，只是叫鄭德盛去簽」等語（同上卷第137-138頁）。依其於調查處及檢察官訊問之上開陳述，系爭土地開發案之談判、交涉係其親自處理，系爭契約之條款係其個人直接擬定，並無公司之其他相關人員參與。　⑵江校煜（被上訴人臺南分公司96年7月至9月30日之經理）於臺南調查處調查時（107年1月5日）證稱：「陳仁欽於92年至98年間擔任本公司總經理，於96年8月間，向土地開發單位同仁戴均融表示，對○○段000號等00筆土地進行土地開發效益評估，…有製作本建地之損益分析表，並上簽至我本人，我簽核後亦有逐級陳核至總經理，但陳仁欽將損益表擱置在他那邊，沒有做指示。…；被告於96年10月26日指示財務經理鄭德盛與蔡鎮宇簽訂土地買賣契約。但陳仁欽與蔡鎮宇商議之交易條件，並未先在公司進行提案討論，亦未依一般簽約程序經法務人員或公司配合的顧問律師審閱契約條文，係由陳仁欽自行決定簽約」等語（106年度他字第5763號卷，第77至83頁，筆錄影本附本院卷二第238頁）。該證人於檢察官訊問（109年7月17日）時證稱「…當時我曾陪同戴均融及業務部門代表，去現地會勘，查看現地有無嫌惡設施及現地狀況，回來後把這個土地開發案交由戴均融他們去作評估，後來土地開發部門作成個案損益分析表呈核上來，…業務單位加註意見…認為不符合公司目標，建議不予開發，我看完簽名便往上呈核給陳仁欽總經理。」等語（108偵9533 卷，第183至186頁，筆錄影本附本院卷二第248頁）。又證人所稱損益分析表（96年9月10日）影本亦存卷可按（同上卷第235頁）。依證人之證述，系爭土地之買賣過程未於事先經公司相關人員商議討論，上訴人未接受土地開發部門之不開發之建議，逕行決定買受系爭土地。　⑶戴均融（臺南分公司經理）於檢察官訊問時（109年7月17日）證稱：「…94年7月1日調到台南分公司開發處的規劃課，… ○○段000地號土地是陳仁欽總經理交辦…，要我進行評估，96 年年中，我就跟…經理江校煜及業務部門王朝禾、姚正慧，去現地勘査及討論商品的定位，評估完之後，…，製作了本案的個案損益分析表，…，就給會辦單位加註意見，結論是不建議開發，呈核給經理江校煜，後來就沒有下文」「沒有看過本件的土地買賣契約，簽約時我沒有在場」等語（108 偵9533卷，第186至188頁，筆錄影本附本院卷二第250頁）。依證人之證述，上訴人未接受內部同仁之不開發系爭土地之建議，簽約當日其不在場。　　⑷鄭德盛（簽約當時之財務經理）於偵查（108年4月18日）時證稱：「是當時之總經理陳仁欽叫我去簽訂契約，…；本件土地買賣洽談、契約擬定我的感覺是陳仁欽總經理和對方談好的」「他叫我去簽，就是沒有問題，就是我形式上去蓋章，就是代他去而已」「沒有參與本件土地買賣契約之洽談及擬定」等語（106他字第5763號卷，第178至180頁，筆錄影本附原審卷第228頁）。於偵查中（109年11月2日）證稱「契約不是我擬的，…是陳仁欽叫我去跟對方簽約的，一開始該筆土地是陳仁欽直接跟對方談的，…。去簽立的契約版本跟陳仁欽直接拿給我的契約版本是一樣的内容」等語（108 偵9533卷，第219-220頁，筆錄影本附原審卷第232-233頁）。於本院前案（106重上64號）中證稱：「就是按照總經理交待之版本去簽約」等語（筆錄影本附本院卷二第145頁）。依證人之證述，系爭契約條款是上訴人親自與賣方談妥、擬定，其僅形式上代替上訴人代表公司去蓋章簽約而已。　⑸證人沈斐卿於本院前案（106重上46號）證稱：「94年12月1 日任職被上訴人公司擔任法務，負責公司各部門合約審定，公文的擬定。土地買賣契約是後來蔡先生來要求要結算的時候，我才看到。簽約之前沒有看過」「不知道本件契約之交易過程」等語（筆錄影本附原審卷第332-333頁）。依證人上開證言，並參酌上訴人前開所述（即⑴）「契約係簽約當天交鄭德盛去簽約、未交給法務審核」相互勾稽，足以認定證人鄭德盛於臺南調查處（108年3月8日）及臺南地檢署（1 08年4月18日）偵查中所證述「96年10月間拿土地契約書給我或相關同仁檢視，並表示有問題可提出討論，印象中法務有意見」「在簽約日早上或前1日，拿一份土地買賣契約書版本叫我去簽約」，其中「前1日拿契約書給伊」「10月間（指簽約前）拿契約書給相關同仁檢視，並表示有問題可提出討論」「印象中法務有意見」云云（筆錄影本附原審卷第 223、229頁），均屬誤記，簽約前系爭契約未曾讓公司相關同仁檢視討論，證人鄭德盛此部分證述，與事實明顯不符，不足採認。　⑹蔡鎮宇（系爭土地之賣方名義人）於110年2月20日接受臺南調查處訊問時陳稱：「我是在96年10月26日簽約當天，在太子公司會議室與陳仁欽談妥所有買賣內容及條件，…當天並未攜帶任何土地買賣契約書到太子建設公司與鄭德盛核對， …，與陳仁欽討論合約内容，…，由陳仁欽將契約書的草稿交代太子建設公司的法務人員，…依據他的草稿内容及加註我們雙方談妥第2條第2項的内容繕打土地買賣契約書，…繕打完成後，陳仁欽請鄭德盛到簽約的會議室，代表太子建設公司簽約」「該份土地買賣契約書是當場由陳仁欽指示太子建設公司人員繕打的，…陳仁欽確實有到會議室的簽約現場，陳仁欽全程在場直到簽約完成，還送我到電梯口，目送我搭電梯下樓。」「我於96年間經王富弘介紹購買○○段00筆土地，…因公司財務吃緊，決定委託王富弘出售，…不是由我直接向太子建設公司接洽土地買賣及議價，委託王富弘與太子建設公司聯繫」「我簽約前沒有跟太子建設公司的人進行協商過，中間人王富弘跟王寶珠先談好的，系爭契約第2條第2項是被告在簽約當天跟我談妥的」等語（108偵9533卷，第347 至363頁，筆錄影本附原審卷第238、248、250-251頁）。於同日接受檢察官訊問時證稱：「於96年10月26日簽約當天才見到太子建設公司的人…，細節部分中間人有跟太子建設公司談好了…，合約書第2條第2項是當天才講的，該條款是太子建設公司總經理陳仁欽當天臨時提出來的。當天本來就約好要去簽約，後來因為臨時說到這一條，所以重新打契約用印…我不知道簽約前王富弘已經跟陳仁欽先協商過。聯繫過程都是王富弘、王寶珠和太子建設公司的陳仁欽接洽的沒錯」等語（筆錄影本附原審卷第254-256頁）。依證人之證述，系爭契約條款係由上訴人提出，經賣方同意，簽約當天其未帶書面契約到場。又證人雖證稱系爭追加價款條款係當天由上訴人臨時提出，但其亦承認其不知道王富弘與王寶珠已事先就此條款與上訴人協商過，是其所證述此項追加價款條款係上訴人臨時提出云云，當屬誤會。　⑺王富弘於接受臺南調查處調查（110年2月20日）時證稱：「○ ○市○區○○段00筆土地由我本人在96年間購買，蔡鎮宇登記為土地所有權人，實際上都是我處理的。委託王寶珠幫我仲介賣出，她介紹太子建設公司的總經理陳仁欽，雙方達成土地買賣的共識」「是與陳仁欽接洽土地買賣，…完全依照該合約，簽約當時有鄭德盛、王寶珠、蔡鎮宇及我等4人參與，合約都是太子建設公司草擬的，我方完全沒有改過任何文字」「有跟陳仁欽在簽約前先談論簽約的内容，陳仁欽有拿擬完的合約給我看，但我希望是整筆的土地買賣合約，希望一次賣斷，可是陳仁欽向我表示公司規定要用追加土地買賣價款的方式才能完成簽約，在96年10月26日簽約當天，就直接簽約」「内容是經過王寶珠的協商及我事先知悉後才確定的」「簽約當天有看到陳仁欽，契約書不是當場繕打的，簽約完畢後，陳仁欽有送我們離開，但是他並沒有進入會議室」等語（筆錄影本附原審卷第263、267、275、277-278、281 頁）。依證人之上開證言，證人王富弘係系爭土地之實質所有人，由證人與中間人王寶珠直接與上訴人洽談契約內容，系爭追加價款條款係由上訴人提出。又蔡鎮宇與王富弘二位證人就系爭契約書面是否於簽約當天繕打，為相異之陳述，不影響本院就事實之認定，但就系爭追加條款已於簽定書面契約前已談妥一節，則甚為明確。二位證人均陳稱契約係先由王富弘與陳仁欽接洽、由陳仁欽擬定契約條款，並由被上訴人公司製作完成契約書面，賣方並未提出書面契約等情，是證人鄭德盛於臺南調查處陳述「蔡鎮宇簽約當天有帶2份契約書來，核對無誤後在蔡鎮宇帶來之2份契約書上簽名」一節，核屬誤記，不足採認。又依證人之上開證述簽約之在場人數、姓名，比對證人戴均融上開「簽約時其不在場」之證述，是證人鄭德盛於109年11月2日檢察官訊問時，所證述「簽約時戴均融在場」一節，亦屬誤記，不可採信。　⑻綜合上開上訴人之陳述及多位證人之證述，系爭土地之買賣，上訴人排除了公司土地開發部門之反對意見，買賣契約之內容及價金付款方式等系爭契約之具體條款，均係上訴人親自與中間人及地主談妥，親自擬定契約條款，未於簽約前先將契約條款交由公司之土地開發部門及法務人員審核，於簽約當天始交付鄭德盛形式上代表被上訴人去簽約，堪以認定。易言之，系爭土地買賣之整個過程，係上訴人親力親為未假手他人完成，鄭德盛僅形式上出席於契約上蓋用公司印信，完成簽約手續而已。　⒋上訴人未盡忠實及善良管理人之注意義務：　　⑴由司法院依商業事件法第80條之規定所頒布之商業事件審理細則第37條規定：法院審理商業事件，得審酌下列各款情事，以判斷公司負責人是否忠實執行業務並盡善良管理人注意義務：一、其行為是否本於善意且符合誠信。二、有無充分資訊為基礎供其為判斷。三、有無利益衝突、欠缺獨立性判斷或具迴避事由。四、有無濫用裁量權。五、有無對公司營運進行必要之監督。本件訴訟實質上係商業事件，自應參酌上開細則之規定而為審理判斷。本院認本件於起訴時屬於商業事件，上開辦法可供本院審理之參考，核先說明。　⑵承前段所述，上訴人擔任被上訴人之經理、執行副總理、總經理多年，深具土地之買賣、合建、營建經驗，於本件土地買賣過程，未依公司過去之一般處理流程，將契約書條文先交給法務人員或財務部門、企劃部門等相關單位討論複核，跳過公司之各部門，逕自直接與賣方商談，未集思廣益，自行擬定契約條款，擬出公司營運30多年來未曾有之「所謂形式上買賣實質上合建」之系爭「追加土地買賣價款」二次付款方式，致公司除須支付當時市場之行情價之價金外，於出賣人無須再支付出任何合建代價之情形下，可分受營建利潤，完全無視賣方因系爭土地背負每月須支付90萬元貸款利息之沈重負擔(調查筆錄影本，見原審卷第272頁)，急於出售解套之主觀事實，以及系爭土地之價金1億4000萬元，與當時之市價相差不多（每坪10-14萬元）之客觀事實(調查筆錄影本見本院卷二第126頁)，即便退言之，認為如上訴人所辯每坪賣價約有少二千元少了約200萬價金(上訴人陳述，筆錄影本見本院卷二第140頁)，因而提出此種追加價款條款，以上訴人之前開學經歷，實無從解釋為何未於此條款中加上須扣除「價金、營建、管銷等相關成本」之文字，從此等事實觀之，上訴人就本件契約之議約簽訂無法通過「行為本於善意符合誠信」「有無對公司營運進行必要之監督」之檢驗標準」，換言之，上訴人就本件契約之簽訂之執行職務行為，顯未「為公司謀取最大利益並防免公司受有損害」之忠實義務及忠於職守具有相當知識經驗之受任人義務，事甚明確。　　　㈢被上訴人受損害之金額？　⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。又所稱之損害係指積極損害，以被害人實際因侵權行為所致之財產損失或增加之債務始得請求賠償。上訴人漏未將「扣除成本」之意旨載入系爭契約第2條第2項之內容中，顯未善盡善良管理人之注意義務及公司負責人忠實義務，業如前述，被上訴人因上訴人此一疏失是否受有實際損害，比較倘若上訴人有將扣除買賣價金、營建、管銷等相關成本之意旨載入條款中，被上訴人須支付蔡鎮宇之追加土地買賣價款金額，與上訴人漏未載入致被上訴人依約須給付予蔡鎮宇之追加土地買賣價款金額，二者相較之差額，即屬被上訴人因上訴人此一疏失所生之損害。　⒉查系爭建案使用執照取得日起算6個月屆滿時即101年4月27日為止，實際已銷售之總價款為597,183,255元，被上訴人於9 6年11月15日起至101年4月27日止，依系爭條款約定計算之土地貸款利息合計為4672萬0205元；被上訴人除購買系爭土地之1億4000萬元外，於系爭建案實際支出建築成本3億1009 萬8285元、廣告費及管銷費1億0489萬6711元、過戶費及佣金152萬5929元，業經另案更一審列為不爭執事項並引為判決基礎（不爭執事項㈥）。倘若上訴人有將扣除成本之意旨載入系爭條款，系爭建案銷售額扣除土地貸款利息與被上訴人支出之前揭成本費用後，至101年4月27日結算時已虧損60 5萬7875元（計算式：已銷售總價款597,183,255元－土地貸款利息46,720,205元－系爭土地買賣價金140,000,000元－建築成本310,098,285元－廣告費及管銷費104,896,711元－過戶費及佣金1,525,929元＝－6,057,875元），根本無須再給付任何追加價款予蔡鎮宇。惟因上訴人漏未將扣除成本之意旨載入條款中，致被上訴人須給付蔡鎮宇追加土地買賣價款8418 萬5220元（不爭執事項㈣）。　⒊上訴人雖辯稱依被上訴人101年度財務報告記載，累計至101 年12月31日止，系爭建案總銷售額為8億0753萬2000元（不爭執事項㈦），被上訴人主張系爭建案之成本費用為6億8742 萬6350元（土地買賣價金＋建築成本＋廣告及管銷費＋過戶費及佣金元＋土地貸款利息＋追加買賣價款），被上訴人開發系爭建案並無虧損云云。但被上訴人就系爭建案之開發最終是否有虧損，與其是否因上訴人之過失而受有系爭損害，係屬二事，倘若上訴人稍加注意，將上開相關成本費用過戶及佣金支出一併列入上開條款之扣除範圍，則被上訴人即無須再支付系爭追加土地價款，是追加土地價款，即屬被上訴人所受多支出費用之損害，上訴人之抗辯，並無可採。又上訴人於本院已不再主張受告知訴訟之參加效果之排除抗辯，本院就此部分即不再細論，併此敘明。　㈣上訴人以民法第224條、第217條之與有過失抗辯及民法第218 條因生計之減輕賠償抗辯，是否可採？　　上訴人辯稱系爭契約之簽訂有諸多公司員工參與，當時被上訴人就土地買賣之程序亂無章法，內控機制不足，無任何作業規定，被上訴人就其使用人之過失亦應負責，有過失相抵之適用，應減輕其賠償責任等語。惟查：　⒈按法院援引民法第217條第1項過失相抵原則，減輕或免除賠償金額，僅於賠償權利人向其使用人以外之第三人請求賠償時，始有其適用。於賠償權利人請求賠償義務人賠償時，賠償義務人不得以賠償權利人之其他使用人亦與有過失，以對賠償權利人主張過失相抵之餘地（最高法院民事判決88年度台上字第2631號、81年度台上字第959號判決參照）。本件被上訴人既係請求其使用人即總經理賠償，上訴人並非使用人以外之第三人，上訴人自不能以被上訴人之其他員工即使用人亦與有過失而主張過失相抵，上訴人此部分抗辯，於法已無足取。　　⒉況且，如前所述，上訴人擔任被上訴人之總經理，綜理公司業務，系爭土地之買賣開發事宜，其親自與中間人及地主接洽商議，自行擬定買賣條件及系爭條款，未就契約相關條款提出於公司內部與其他相關法務土地開發部門人員討論，且系爭土地之開發金額亦在其可自行決行之五億元之權限範圍內，無須經董事會或股東會同意，所辯公司員工多人參與未發現契約漏洞云云，並非事實。　⒊至於其另抗辯公司制度無章法內控機制不足云云，依不爭執事項㈠所示，其長期在被上訴人任職，歷練課長、襄理、副理、經理、協理，於89年間升任副總經理，92年1月1日升任總經理，長期從事土地買賣合建之開發事業，本身又係大學會計統計系畢業，對成本費用深具專業知識，於擔任總經理 7年半期間，顯可以其長年高階主管專業經理人之歷練，規劃建立完善之採購相關規定，其所辯公司內控機制不足作業程序無章法一節，實係其長期擔任高階主管消極不作為所致，此部分抗辯，顯無可採。　㈤上訴人以民法第218條因生計影響重大請求減輕賠償金額，是否可採？　⒈民法第218條規定：「損害非因故意或重大過失所致者，如　其賠償致賠償義務人之生計有重大影響時，法院得減輕其　賠償金額。」。次「按損害係因侵權行為人之故意或重大　過失所致者，依民法第218條之規定，緃令該侵權行為人，　因賠償致其生計有重大影響，亦不得減輕其賠償金額。」　最高法院著有33年上字第551號原判例可資參照。學說上認　為，於個案中如具備發生酌減權之積極要件（倘全數賠償將重大影響賠償義務人之生計），而無消極要件（損害非基於故意或重大過失所致）之存在時，酌減權即依法當然發生，法院即取得酌減損害數額之權限。酌減權乃法院依法當然發生之法定權限，並非賠償義務人之權利，本無待當事人之主張即得審酌行使。故法院應依職權探知發生酌減權之積極及消極要件是否存在（林易典，論法院酌減損害賠償金額之規範：歐陸各國民法中之酌減條款與我國民法第二百十八條之比較研究，刊台大法學論叢第36卷第3期，第358-359頁）。或謂「民法第218條不是一種請求權基礎，非屬抗辯權，而是抗辯，法院得就個案依職權認定是否符合法定要件，而減輕義務人的之賠償金額（王澤鑑，損害賠償，第393頁，2017年3月版）。準此，本條既屬抗辯而非抗辯權，法院無待當事人之主張即得審酌行使，被上訴人抗辯上訴人於二審言詞辯論時始行主張，逾期提出已生失權效云云，即無足採。　⒉民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象過失、具體過失及重大過失三種。…有無重大過失係以是否顯然欠缺普通人之注意定之（最高法院96年度台上字第1649 號判決意旨參照）。本件被上訴人並非質疑上訴人不應購買開發系爭土地，而係對上訴人於決定以買賣而非合建方式開發系爭土地後，於執行簽約之過程中之失誤，即就系爭契約第2條之「追加土地買賣價款」條款之擬定上之失當。如前所述，上訴人既有意排除公司相關人員之協力集思廣益，自行單獨與賣方商討契約條件，自行擬定契約條款，漏未「扣除相關買受、營建、管銷等相關成本」列入扣除項目（多賺的錢），此種錯失遺漏係屬明顯可見之錯誤，只要上訴人能於簽約前再稍加核對，或依過去公司一般作業方式與法務人員或土地開發人員就本條款稍加商討研究，即可輕易發現此項錯誤進而及時更正，卻因上訴人特意排除公司相關法務及土地開發員工之參與，獨自處理致生此項疏漏，上訴人之過失，顯然欠缺普通人之注意程度，應屬重大過失。依上說明，本院無從援引民法第218條，減輕上訴人之賠償金額。　㈥末按公司法第23條第1項及民法第544條之損害賠償責任，性質上屬於債務不履行之責任，其請求權應適用民法第125條規定為15年，此與公司法第23條第2項所規定之賠償責任，性質上係對第三人之侵權行為損害賠償責任，其請求權消滅時效為2年（最高法院112年度台上大字第1305號裁定、112 年度台上字第1305號、第49號判決）二者不同，上訴人抗辯被上訴人依公司法23條第1項之請求權已罹於2年短期時效，尚屬誤會。　七、綜上所述，上訴人「漏未將扣除成本再為利潤分配之意旨」載入系爭追加價款條款，違反其擔任總經理執行公司業務時應盡之忠實及善良管理人注意義務，且其情節重大顯有重大過失，致被上訴人受有額外支付蔡鎮宇追加土地買賣價款84 18萬5220元之損害，堪以認定。上訴人之過失相抵及生計減輕之抗辯，均不可採，被上訴人請求上訴人賠償，於法自屬有據。八、從而，被上訴人依公司法第23條第1項、民法第544條之規定，請求上訴人給付8418萬5220元，及自起訴狀繕本送達之翌日即110年11月16日（於110年11月15日送達上訴人-見原審卷第37頁之送達證書）起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並依聲請分別為准免假執行之宣告，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第 78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　民事第二庭審判長法　官　吳上康　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李育儒【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2025-02-11

TNHV-112-重上-111-20250211-1

監宣

臺灣宜蘭地方法院

許可監護人行為

臺灣宜蘭地方法院民事裁定 113年度監宣字第187號聲請人賴妤咊受監護宣告之人賴錫川關係人賴逸晉賴宏謀賴智廣上列當事人間請求許可監護人行為事件，本院裁定如下：　　主　　文准聲請人賴妤咊處分受監護人賴錫川所有如附表所示之不動產。聲請程序費用新臺幣壹仟元由受監護人負擔。　　理　　由一、聲請意旨略以：本院前以110年度監宣字第9號裁定宣告賴錫川為受監護宣告之人，並選定聲請人賴妤咊為監護人，同時指定關係人賴逸晉為會同開具財產清冊之人。今因受監護人長期住安養院，需支付照護費用，且此次聲請處分土地在母親在世時已與買受人簽訂買賣合約，爰依民法第1113條準用第1101條第2項第1款之規定，聲請准許監護人賴妤咊代理受監護人賴錫川處分如附表所示不動產等語。二、按監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。監護人為下列行為，非經法院許可，不生效力：一、代理受監護人購置或處分不動產。二、代理受監護人，就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃。監護人不得以受監護人之財產為投資。但購買公債、國庫券、中央銀行儲蓄券、金融債券、可轉讓定期存單、金融機構承兌匯票或保證商業本票，不在此限，民法第1101條定有明文。且前揭法條規定，依民法第1113條規定，乃準用於成年人之監護，合先敘明。三、經查，聲請人賴妤咊所為主張，業據其陳明在卷，並提出戶籍謄本、土地登記第一類謄本、土地買賣契約書及價金信託履約保證申請書等件為證，復經本院依職權調閱110年度監宣字第9號民事卷宗核閱無誤，自堪認為真實。另受監護人賴錫川之子賴逸晉及其餘手足賴智廣、賴宏謀經本院函請限期就本件聲請事項表示意見，其等3人經合法通知均未於期限內表示反對意見，有本院函文及送達證書在卷可考。茲審酌聲請人賴妤咊為受監護人賴錫川之胞妹及監護人，處理受監護人賴錫川各項生活、照顧等事務，則聲請人聲請准許處分受監護人賴錫川所有如附表所示之不動產，所得可用於支付受監護人賴錫川之各項日常生活所需及照護、醫療等費用，堪認符合受監護人賴錫川之利益。從而，本件聲請於法核無不合，為有理由，應予准許。四、依家事事件法第164條第2項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　家事法庭　法　官　陳映佐以上正本與原本無異。如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀（應附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李惠茹附表：編號　　　地號及建物權利範圍及持分比例面　　積 (平方公尺) 一宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地 5分之1 508.19 二門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路0段000號未辦保存登記建物同上 84.8

2025-02-11

ILDV-113-監宣-187-20250211-1

投簡

臺灣南投地方法院

偽造文書

臺灣南投地方法院刑事簡易判決 114年度投簡字第30號聲請人臺灣南投地方檢察署檢察官被告黃傳殷上列被告因偽造文書案件，經檢察官聲請以簡易判決處刑（113 年度偵字第2928號），本院判決如下：　　主　文黃傳殷犯使公務員登載不實罪，處拘役伍拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事實及理由一、本案犯罪事實及證據，均引用如附件檢察官聲請簡易判決處刑書之記載。二、論罪科刑：　㈠核被告黃傳殷所為，係犯刑法第214條、第220條第2項之使公務員登載不實罪。　㈡本院審酌：被告⑴無犯罪經法院論罪科刑之前案紀錄，素行尚可，臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可稽；⑵坦承犯行之犯後態度；⑶犯罪之動機、目的、向公務員佯稱土地所有權狀遺失，致不知情之公務員將不實事項以電腦登載入土地建物異動清冊之犯罪手段；⑷個人基本資料查詢結果所載碩士肄業之智識程度、婚姻狀況為有偶等一切量刑事項，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。三、依刑事訴訟法第449條第1項前段、第3項、第454條第2項，逕以簡易判決處刑如主文。四、如不服本件判決，得自收受送達之日起20日內，向本院提起上訴狀（須附繕本），上訴於本院管轄之第二審地方法院合議庭。本案經檢察官黃慧倫聲請以簡易判決處刑。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　南投簡易庭　　法　官　任育民以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，（均須按他造當事人之數附繕本）「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹書瑋中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日附錄本案論罪科刑法條：刑法第214條明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處 3 年以下有期徒刑、拘役或 1 萬 5 千元以下罰金。刑法第220條在紙上或物品上之文字、符號、圖畫、照像，依習慣或特約，足以為表示其用意之證明者，關於本章及本章以外各罪，以文書論。錄音、錄影或電磁紀錄，藉機器或電腦之處理所顯示之聲音、影像或符號，足以為表示其用意之證明者，亦同。附件：臺灣南投地方檢察署檢察官聲請簡易判決處刑書　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度偵字第2928號　　被　　　告　黃傳殷　男　59歲（民國00年0月00日生）　　　　　　　　　　　　住○○市○○區○○路○段000號4樓　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號　　選任辯護人　王銘鈺律師上列被告因偽造文書案件，業經偵查終結，認為宜聲請以簡易判決處刑，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　　犯罪事實一、黃傳殷與黃朱豹、黃張素馨分為父子、母子關係，謝秀菊則為黃傳殷之配偶（黃朱豹、黃張素馨、謝秀菊所涉偽造文書罪嫌，均另為不起訴處分）。緣南投縣○○鄉○○段000地號土地（下稱759地號土地）為黃朱豹、黃張素馨共有，南投縣○ ○鄉○○段000○0○000○000地號土地（下稱720之1、761、762地號土地，與759地號土地合稱本案土地）則為黃朱豹所有，黃朱豹、黃張素馨前於民國110年9月30日簽立授權書，授權黃傳殷處理本案土地出售事宜。黃傳殷乃於110年11月12日中午某時，與其配偶謝秀菊2人前往桃園市○○區○○街00號4樓，向豐溢開發有限公司（下稱豐溢公司）之代表人林昊辰稱願以新臺幣（下同）2,300萬元之價格出售本案土地，並於同日將本案土地之所有權狀交付林昊辰保管。詎黃傳殷竟基於使公務員登載不實文書之犯意，於111年3月31日16時54分許，前往南投縣○○鎮○○路00號南投縣竹山地政事務所（下稱竹山地政事務所），向承辦公務員佯稱本案土地所有權狀「遺失」，並出具土地申請書、身分證、印鑑證明影本後，填載「不動產所有權狀因保管不慎，於111年3月23日遺失」之切結書交予該承辦公務員，致該不知情之承辦公務員，經形式審核上開申請文件後，將表彰權利書狀滅失意義之「書狀補給」不實事項，以電腦登載鍵入於其職務上所掌之土地建物異動清冊等電磁紀錄，嗣因公告期間屆滿，未經第三人異議，竹山地政事務所據以補發本案土地所有權狀予黃傳殷，足生損害於地政機關對於地政資料管理之正確性及原所有權狀保管人豐溢公司。二、案經豐溢公司委任蔡仲閔律師告訴及臺灣桃園地方檢察署陳請臺灣高等檢察署檢察長核轉本署偵辦。　　　　證據並所犯法條一、前揭犯罪事實，業據被告黃傳殷於偵查中坦承不諱，核與豐溢公司之代表人林昊辰於偵查中之陳述相符，並有授權書、土地所有權狀、土地買賣契約書、南投縣竹山地政事務所11 2年1月11日竹地一字第1120000170號函暨所附申請案件資料在卷可稽，足認被告之任意性自白與事實相符，其犯嫌應堪認定。二、因現今地政事務所之公務員，係以電腦登記方式，將申請人之申請事項登載於職務上所掌電腦設備上之土地登記電子檔案之電磁紀錄上，依刑法第220條第2項規定，以公文書論。是核被告所為，係犯刑法第214條之使公務員登載不實文書罪嫌。三、依刑事訴訟法第451條第1項聲請逕以簡易判決處刑。　　此　致臺灣南投地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　 1　　日　　　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　黃慧倫本件證明與原本無異中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　尤瓊慧附記事項：本件係依刑事訴訟法簡易程序辦理，法院簡易庭得不傳喚被告、輔佐人、告訴人、告發人等出庭即以簡易判決處刑；被告、被害人、告訴人等對告訴乃論案件如已達成民事和解而要撤回告訴或對非告訴乃論案件認有受傳喚到庭陳述意見之必要時，請即另以書狀向簡易法庭陳述或請求傳訊。所犯法條：中華民國刑法第214條明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處 3 年以下有期徒刑、拘役或 1 萬 5 千元以下罰金。

2025-02-10

NTDM-114-投簡-30-20250210-1

重訴

臺灣新北地方法院

確認土地租賃關係不存在

臺灣新北地方法院民事判決 112年度重訴字第614號原告和風開發股份有限公司法定代理人翁永沂訴訟代理人許献進律師廖培穎律師歐陽佳怡律師被告張慶忠趙信宏趙毓靜趙昱昶趙啟超上五人共同訴訟代理人藍弘仁律師上列當事人間請求確認土地租賃關係不存在事件，經本院於民國 114年1月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法第421條定有明文。次按共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。上開規定，由數人共有所有權以外之財產權者，亦準用之，此觀民法第819條第2項、第831條規定自明。又民法第820條第1項固規定關於共有物管理，原則得以共有人多數決之；惟所謂共有物之管理，係專指對於共有物之保存、改良及用益而言，至於涉及共有物之權利義務消滅者，關涉該法律關係之存否或變動，核已非屬管理範圍；而租賃權乃所有權以外之財產權，終止共有之租賃權，涉及該法律關係之存否，將使共有人原有之權利發生變動，自應依民法第819條第2項規定，得共有人全體之同意（最高法院111年度台上字第2893號民事判決意旨參照）。本件原告主張伊為坐落新北市○○區○○段000地號、410-1 地號土地所有權人，訴外人張碧默（以下逕稱張碧默）曾於本院107年度重訴字第834號拆屋還地案件（下稱前案）訴請㈠被告張慶宗、趙信宏、趙昱昶、趙啟超、趙毓靜（下稱被告張慶忠等5人）及訴外人探索國際開發股份有限公司（下稱探索公司）應共同將坐落新北市○○區○○段000○000地號土地上如附圖編號A部分（面積6.51平方公尺）、B部分（面積 21.2平方公尺）、C部分（面積55.23平方公尺）地上物拆除，並將占用之土地騰空返還予張碧默。㈡被告張慶忠等5人應共同給付張碧默新臺幣（下同）666萬1092元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，暨應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付張碧默12萬1584元，經前案判決認被告張慶宗等5人使用系爭土地作為建物通行使用並支付對價，性質屬於租賃關係，前案判決已確定，原告與追加原告永邑豐建設股份有限公司（下稱永邑豐公司）、統一工商綜合區開發股份有限公司（下稱統一工商公司）係於前案判決確定後取得土地，依民法第401條第1項規定，應受上開確定判決效力所及。原告與追加原告永邑豐公司、統一工商公司依前案確定判決意旨及修正前民法第425條買賣不破租賃之規定，均與張碧默就坐落新北市○○區○○段000地號、410-1地號、410-2地號、410-3地號、410-4地號等5筆土地（下分稱系爭地號土地，合稱系爭土地）與被告張慶宗等5人成立未定期限之租賃關係，原告擬將系爭410地號、系爭410-1地號土地捐贈予新北市政府做為道路用地供公眾通行，以便於申請容積移轉，惟被告張慶宗等5人爭執有租賃關係存在，導致原告喪失容積移轉之利益，而有私法上地位受侵害之危險，因租賃關係為一個租賃契約，系爭判決系爭410-2地號、410-3地號、410-4地號等3 筆土地之所有人有合一確定之必要，原告請求追加原告永邑豐公司、統一工商公司及張碧默等語，經查：原告非系爭41 0-2地號、410-3地號、410-4地號等3筆土地之共有人，是以被告張慶宗等5人與系爭410-2地號、410-3地號、410-4地號等3筆土地所有人間有無租賃關係存在之爭執，與原告私法上之權益並無影響。又被告趙信宏前於民國72年8月間與祭祀公業劉三發商議以支付購地價金新臺幣（下同）2100萬元、支付退耕補償費700萬元之對價，向祭祀公業劉三發承購台北縣○○市○○○○○段○○○○段00000○00000○00000地號等三筆土地，並同時以額外支付補貼款700萬元之對價，取得台北縣○ ○市○○○○○段○○○○段00000地號內之8米道路(即重編後之保生段410地號土地)及面臨前揭三筆土地之15米道路一半(即重編後之保生段417地號土地)、及292-7地號全部(即重編後之保生段393地號土地)做為建築所買土地之道路通行使用，有被告提出之土地買賣契約、收據、協議書各件影本在卷可稽（見本院卷第437至446頁），可見原告並無與追加原告共有收取租金之債權或基於租賃之適用而取得之債權，原告提起本件訴訟顯非行使與追加原告共有之債權或基於共有所有土地之共有權，判決結果自無合一確定之必要。本件原告與追加原告固為輾轉繼受適用租賃規定之法律關係之人，然原告之前手張碧默將系爭410地號、系爭410-1地號、系爭410-2 地號、系爭410-3地號土地分別移轉予原告與追加原告永邑豐公司、統一工商公司，各土地所有人間與被告張慶宗等5 人就各土地之法律關係，雖因被告已支付補貼款700萬元之對價，而應適用租賃之規定，惟各土地所有權人與被告張慶宗等5人間之法律關係尚無合一確定之必要，即本件原告訴請確認其所有之系爭410地號土地、系爭410-1地號土地與被告張慶宗等5人間租賃關係不存在，判決結果與追加原告並無合一確定之必要，原告請求追加原告，爰由本院另以裁定駁回之。貳、實體事項：一、原告主張：系爭土地原為張碧默所有，且經前案認被告張慶宗等5人使用系爭土地作為建物通行使用，已支付對價700萬元，性質上屬租賃（下稱系爭租賃），而原告、永邑豐公司及統一工商公司既為張碧默之繼受人，應受前案確定判決既判力即爭點效效力所及，並依修正前民法第425條買賣不破租賃之規定，均與被告間就系爭土地成立未定期之租賃關係。嗣被告張慶宗等5人將其所有之新北市○○區○○段000○000○0 00○000地號土地及其上建物附隨空橋等地上物出租予探索公司經營汽車旅館，並同意探索公司得於兩側旅館建物間通行，探索公司因被告同意使用系爭土地，為被告履行系爭租賃之使用人。系爭土地無論依約或依其道路用地之性質，應限於「通行使用」，業經前案判決認定，詎被告張慶宗等5人竟容任探索公司於系爭土地上設置1樓建物、水池造景、空橋（包含現存於系爭土地上之女兒牆及水泥路面）及圍牆等各式地上物，顯已逾通行使用之目的，原告持前案確定判決為執行名義聲請強制執行，探索公司仍拒絕拆除女兒牆及水泥路面。原告乃於112年8月28日寄發存證信函催告被告及探索公司拆除，均遭回函拒絕，則被告違反約定方法及道路用地之性質為租賃物之使用，原告遂於112年9月18日寄發存證信函終止系爭租賃，被告卻回函否認之，原告自有提起本件訴訟之確認利益，為此，爰提起本件訴訟等語，並聲明：確認原告與被告間就系爭土地之租賃關係不存在。二、被告則以：系爭土地已重測、分割成5筆土地，並由不同之人受讓所有權，已屬分別之租賃關係，原告僅為系爭410地號及系爭410-1地號土地之所有人，就非屬其所有之系爭410 -2地號土地、系爭410-3地號土地、系爭410-4地號土地上租賃關係是否不存在，無受確認判決之法律上利益。另伊與探索公司間租賃契約之標的為新北市○○段000○000○000○000地號土地及其上建物，探索公司非伊於履行系爭土地通行使用契約之使用人，原告主張無理由。而原告既認女兒牆及水泥部分為二樓空橋之一部，即屬交通空間，供與下方橫越及直行分割前410地號土地之車輛分離通行，並以該等措施維護人車通行安全，未逾越通行使用之範圍。又被告趙信宏於72 年8月間，向祭祀公業劉三發承購三筆土地，並約定就坐落於臺北縣○○市○○○○○段○○○○段00000地號（即重測後之新北市 ○○區○○段000○000○000○000○000地號）內之8米道路及面臨前揭買賣三筆土地之15米道路一半，係提供作為建築前揭買賣土地之道路通行全權使用，故被告張慶宗等5人應享有系爭土地專用權。再者，縱本件存在原告主張之終止事由，然女兒牆及水泥路面既係位於系爭410-1地號土地，則系爭410地號土地、系爭410-2地號土地、系爭410-3地號土地及系爭41 0-4地號土地顯無終止事由，且女兒牆及水泥地之事實上處分權非屬被告張慶宗等5人所有，原告不得依此主張終止租賃關係，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠重測前新北市○○○○○段○○○○段000000地號土地於重測後增加系爭410-1地號、410-2地號、410-3地號土地，並因分割增加系爭410-4地號土地。又被告趙信宏於72年8月間與祭祀公業劉三發商議以支付購地價金2100萬元、支付退耕補償費700 萬元之對價，向祭祀公業劉三發承購台北縣○○市○○○○○段○○○ ○段00000○00000○00000地號等三筆土地，並同時以額外支付補貼款700萬元之對價，取得台北縣○○市○○○○○段○○○○段0000 0地號內之8米道路(即重編後之保生段410地號土地)及面臨前揭三筆土地之15米道路一半(即重編後之保生段417地號土地)、及292-7地號全部(即重編後之保生段393地號土地)做為建築所買土地之道路通行使用。張碧默前對被告張慶忠等 5人提起拆屋還地訴訟，經前案確定判決判命探索公司應將前案判決附圖所示之複丈成果圖第2頁「地號410⑴」面積21. 20平方公尺水池造景及2樓空橋拆除。另前案判決於109年7 月6日確定，嗣410地號土地於110年12月1日分割為系爭410 地號土地、系爭410-1地號土地、系爭410-2地號土地、系爭 410-3地號土地，其中上述水池造景及2樓空橋係坐落於系爭 410-1地號土地上，另原告於111年3月7日以買賣為原因取得系爭410地號、系爭410-1地號土地所有權等情，有原告提出之前案判決書、系爭410地號、系爭410-1地號、系爭410-2 地號、系爭410-3地號土地、系爭410-4地號土地之登記謄本、112年度抗字第369號裁定各件影本可稽，且經本院調閱前案卷證資料，並為兩造所不爭執，是原告此部分主張堪信為真。　㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條第1項前段、第2項分別定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。復按就他人間之法律關係，須自己有具體的、個人的法律上利益，始得提起其法律關係成立或不成立之訴（最高法院82年度台上字第1079號判決意旨參照）。又消極確認之訴，係確認他人間之法律關係不存在，必其已有合法之法律關係存在，始有請求確認他人間法律關係不存在之基礎。原告請求確認被告就系爭410-2地號、410-3地號、410-4地號土地無系爭租賃關係存在，原告既非系爭410-2地號、410-3地號、410-4地號土地所有權人，原告就被告與系爭410-2地號、410-3地號、410-4地號土地所有權人間有無租賃關係之存在之爭執，尚不影響原告私法上之權益，則被告就系爭410-2地號土地、就410-3地號、 410-4地號土地有無租賃關係存在，對被告並無影響，即屬欠缺即受確認判決之法律上利益，則原告非系爭410-2地號、410-3地號、410-4地號土地之所有權人，提起本件確認之訴，並無確認利益，為無理由。而原告就其所有之系爭410 地號土地、系爭410-1地號土地與被告間有無系爭租賃之法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，就此部分，應認原告有確認利益。　　　㈢原告主張其於112年9月18日、同年月23日分別以存證信函送達終止系爭租賃之意思表示，終止被告就系爭410地號土地、系爭410-1地號土地應適用租賃規定之法律關係，系爭租賃業已經原告終止而不存在等語，是否依法有據？　⒈按判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除民事訴訟法第40 0條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力（最高法院85年度台抗字第595號裁定參照）。次按確定判決所生之既判力，為免同一紛爭再燃，以杜當事人就法院據以判斷訴訟標的法律關係之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價，故對當事人及後訴法院均有拘束力。當事人除就確定之終局判決經裁判之訴訟標的，不得更行起訴（既判力之消極作用）外，並就關於基準時點之權利狀態，不得以該確定判決言詞辯論終結前所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，為與該確定判決意旨相反之主張；法院亦不得為與該確定判決既判事項相異之認定，此乃既判力所揭「法院應以既判事項為基礎處理新訴」及「禁止矛盾」之積極作用，觀之民事訴訟法第400條第1項規定之旨趣即明。又確定終局判決之既判力客觀範圍，除及於前後訴訟標的同一或其為相反，可代用者外，並包括前訴訟之訴訟標的係後訴訟請求先決法律關係在內（最高法院102年度台上字第134號判決意旨參照）。本件原告之前手張碧默於前案訴請本案被告張慶忠等5人及探索公司應共同將坐落新北市○○區○○段000○000地號土地上如附圖編號A部分（面積6.51 平方公尺）、B部分（面積21.2平方公尺）、C部分（面積55 .23平方公尺）地上物拆除，並將占用之土地騰空返還予張碧默。及被告張慶忠等5人應共同給付原告666萬1092元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，暨應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告12萬1584元。給付相當於租金之不當得利部分，經前案判決命探索公司應將附圖所示之複丈成果圖第1頁「地號410(1)」面積55.23平方公尺1樓建物、複丈成果圖第 2頁「地號410(1)」面積21.20平方公尺水池造景及2樓空橋及廣告市招拆除。其餘請求駁回。業經本院調閱前案判決卷證核閱屬實（前案於113年1月30日更正主文，附此敘明）。揆諸前開法律規定說明，此部分為前案既判力範圍。而前案判決理由中雖記載：「被告張慶忠等5人對系爭土地所取得者為通行使用權，被告探索公司向被告張慶忠等5人承租建物土地經營汽車旅館，所取得者自亦係通行使用權，而系爭土地上所設置之1樓建物、水池造景、空橋、盆栽、圍牆等各式地上物，已逾越通行使用之目的，原告請求被告探索公司應予拆除，即屬有據。被告張慶忠等5人對上開地上物，並無事實上處分權，原告併請求被告張慶忠等5人應共同拆除，難認有據。」等語，揆諸前開法律規定說明，非屬既判力範圍。原告主張被告張慶宗等5人就前案判決理由中記載：「被告探索公司向被告張慶忠等5人承租建物土地經營汽車旅館，所取得者自亦係通行使用權，而系爭土地上所設置之1樓建物、水池造景、空橋、盆栽、圍牆等各式地上物，已逾越通行使用之目的」乙節，有既判力，被告應受既判力之拘束云云，依法不合，核屬無據。　⒉原告復主張前案於判決理由中記載：「被告探索公司向被告張慶忠等5人承租建物土地經營汽車旅館，所取得者自亦係通行使用權，而系爭土地上所設置之1樓建物、水池造景、空橋、盆栽、圍牆等各式地上物，已逾越通行使用之目的」乙節，有爭點效之適用等語，被告不得為相反之主張，探索公司為被告張慶宗等5人之系爭租賃使用人，違反約定通行之目的等語，惟為被告否認。經查：　⑴按確定判決之既判力，以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由雖無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，若本於當事人事實審言詞辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，法院在判斷之同時，應解為同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則，此即學理上所謂爭點效、禁反言（最高法院98年度台上字第911 號判決意旨參照）。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第307號、96年度台上字第178 2號判決參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解（最高法院108年度台上字第1442號、108年度台上字第2164號判決意旨參照）。　⑵前案判決僅就系爭土地上所設置之1樓建物、水池造景、空橋、盆栽、圍牆等各式地上物處分權人為探索公司，探索公司已逾越通行使用之目的之事實等情，縱認前案有爭點效之適用，其範圍僅為系爭土地上所設置之1樓建物、水池造景、空橋、盆栽、圍牆等各式地上物處分權人為何人？有無逾越通行使用之目的？前案既未就爭點即被告張慶宗等5人有無將系爭410地號、系爭410-1地號土地出租予探索公司使用或探索公司為系爭租賃被告之使用人，就原告主張探索公司為被告張慶宗等5人之系爭租賃使用人有爭點效之適用云云，難認可採。　⑶又觀之被告提出之被告與探索公司間租賃契約記載：租賃標的物為新北市○○區○○路00○00號建物，有租賃契約書附卷可稽（見本院卷一第373至376頁），被告張慶宗等人抗辯並未將系爭410地號、系爭410-1地號土地通行使用權出租於探索公司，亦非無據。又消極未阻止行為或單純沉默並非等同有事後承認之意思表示。原告僅以被告等5人明知探索公司租用系爭建物經營汽車旅館，若不使探索公司可專用系爭410 地號、系爭410-1地號土地作為人車通道，勢必使汽車旅館之經營窒礙難行，於此情形下原告乃將上開附隨有「2樓空橋」之建物出租予探索公司云云，估不論原告上開主張違法前案確定判決認「2樓空橋」之處分權人為探索公司非被告張慶宗等5人，地上物部分為被告探索公司所設置、部分為被告前手御庭汽車旅館所建，被告探索公司援用舊有設備，繼受前手之權利，對前開地上物為有事實上處分權之人之前案爭點效。且原告僅以推測之詞推斷原告有將建物出租即據以推定原告有將「2樓空橋」附隨建物出租，難認可採。此外，原告復未舉證證明被告有出租系爭410地號、系爭410-1 地號土地予探索公司使用，自難據以探索公司於系爭410地號、系爭410-1地號土地設置空橋、盆栽、圍牆等各式地上物，遽認被告張慶宗等5人有違反通行使用目的使用系爭410 地號、系爭410-1地號土地，則原告未舉證證明終止系爭租賃之事由存在，原告縱以存證信函送達終止系爭租賃之意思表示，依法不合，尚不發生終止系爭租賃之效力，系爭租賃仍有效存在，原告請求確認系爭租約不存在，為無理由。四、綜上所述，本件原告依民事訴訟法第247條第1項前段訴請確認原告與被告間就系爭土地之租賃關係不存在，為無理由，不應准許，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核　　與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　 10　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧

2025-02-10

PCDV-112-重訴-614-20250210-2

抗

臺灣高等法院

假處分

臺灣高等法院民事裁定 114年度抗字第161號抗告人周凱君相對人邱顯顥上列抗告人因與相對人間假處分事件，對於中華民國114年1月6 日臺灣桃園地方法院113年度全字第272號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。　　理　由一、按民事訴訟法第528條第2項規定：抗告法院為裁定前，應使債權人及債務人有陳述意見之機會。旨在保障債權人及債務人之程序權，並使抗告法院能正確判斷原裁定之當否。此項關於假扣押之規定，依同法第533條規定，於假處分準用之。假處分係保全程序，其執行應依強制執行法第132條第1項規定，於裁定送達債務人之同時或送達前為之。考量此項立法旨趣，債權人對駁回其假處分聲請之裁定提起抗告，倘為防止債務人隱匿或處分財產，自無須使債務人有陳述意見之機會（最高法院104年度台抗字第61號裁定參照）。本件抗告人對駁回其假處分聲請之裁定提起抗告，該假處分之隱密性仍有維持必要，爰不使相對人陳述意見，合先敘明。二、抗告人聲請及抗告意旨以：伊於民國110年12月間經相對人仲介而預備購入桃園市○○區○○段000○000○000○000○000號等筆土地以計畫開發，其中3筆土地已由伊擔任法定代理人之君臨開發建設股份有限公司（下稱君臨公司）取得，為使上開土地能對外通行申請建築線而興建建物，於113年10月17 日與相對人以新臺幣（下同）2,041萬8,000元購買同段544 、589地號2筆農地（面積各為200平方公尺、925平方公尺，權利範圍：全部，以下合稱系爭土地），雙方簽訂不動產買賣契約書，伊已於113年10月18日依約給付第一期簽約款612 萬8,000元，相對人依約應於同日備齊系爭土地過戶文件資料及用印與伊或承辦代書，但相對人未依約履行，經多次催促及寄發存證信函，相對人仍不履行，並假稱業已出國而迴避履約。相對人為系爭土地所有權人，隨時有將系爭土地移轉、設定他項權利或為一切處分行為之權能，以兩造目前交惡情況，不能排除相對人隨時移轉、出租及處分系爭土地之可能，一旦系爭土地移轉善意第三人名下，伊難以請求相對人移轉系爭土地所有權，為此聲請禁止相對人就系爭土地為移轉、讓與、設定他項權利、出租及其他一切處分行為，並陳明願供擔保以補釋明之不足。原裁定駁回抗告人之聲請，抗告人不服，提起抗告，請求廢棄原裁定等語。三、按請求及假處分之原因應釋明之，前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假處分，民事訴訟法第533條前段準用第526 條第1、2項甚明。故債權人聲請假處分，就其請求及假處分之原因均應釋明，僅於釋明有所不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院始得命供擔保後為假處分。若債權人就其請求及假處分之原因，有任何一項未予釋明，法院即不能為命供擔保後准許假處分之裁定（最高法院 102 年度台抗字第 975 號民事裁定參照）。而所謂釋明，乃當事人提出之證據雖未能使法院達於確信之程度，但可使法院得薄弱之心證，信其事實上之主張大概為如此，即為已足。　　四、經查：　㈠抗告人主張與相對人間簽立系爭土地買賣契約，並支付第一期簽約款612萬8,000元，相對人未依約備齊系爭土地過戶所需資料與抗告人或承辦代書等情，業據提出不動產買賣契約書、系爭土地第二類謄本、匯款申請書、桃園慈文郵局存證號碼001512號存證信函及回證為證（原審卷第51至73頁、第 77至83頁），堪認抗告人就假處分之請求非毫無釋明。　㈡關於相對人經催討後均置之不理乙節，抗告人提出相對人配偶與第三人張賢信於113年12月18日之LINE對話紀錄，內容略為「張：秀美姐上次有說簽約時間是等你們出國回來，你說你們是12/24回來是否安排本月25號簽約。相對人配偶：我們現在人在國外，24號才回國，邱副總下去打球了，我要晚上才會遇到他，晚上和他討論好，確切時間再和你說」等語，及第三人張繼雷之LINE對話「12/17上午11:30在○○段工地前透天民房遇見邱顯顥」等語，而認相對人並無出境國外旅行而惡意拖延、無故拒絕履約云云。惟相對人確於113年1 2月18日出境，同年月24日入境，有原審查詢相對人之入出境資訊連結作業查詢表可稽（見原審限閱卷），則前開兩則 LINE對話內容，時序並無衝突，相對人配偶所述「我們現在人在國外，24號才回國」等語，與入出境紀錄相符，抗告人主張相對人虛構出境事實而惡意不履約云云，尚不可取。又相對人縱消極未予置理，或不與抗告人會面，僅能認屬債務不履行狀態之延續。況且，相對人於113年12月12日接獲「邱副總昨天去您家拜訪秀美姐有說後面3塊農地目前在辦農用，簽約要12月24號過後在你們出國回來，是否方便在你們提早一點在你們出國簽約還有544、589地號（按即系爭土地）因為已經簽約大約2個月了可以一起完成後續的備證手續。」訊息後，回傳「了解」（見原審卷第75頁），則相對人是否考量要後續一併完成而未積極回應抗告人之履約請求，尚非無疑。再者，抗告人雖稱兩造目前業已交惡云云，惟並無證據佐證此節，是抗告人以此即謂相對人有隨時移轉、出租及處分系爭土地之可能，亦不可取。是上開證據並不足釋明相對人目前有就系爭土地為移轉、讓與、設定他項權利、出租及其他處分行為之情事，難認抗告人已釋明假處分之原因。抗告人就假處分之原因既未釋明，其聲請假處分，即不應准許。原裁定駁回抗告人之聲請，並無違誤，抗告論旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭淑昀

2025-02-10

TPHV-114-抗-161-20250210-1