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聲請准許提起自訴

臺灣士林地方法院刑事裁定 113年度聲自字第83號聲請人即告訴人陳惠農代理人陳和貴律師林彥宏律師被告楊茂昇上列聲請人即告訴人因被告詐欺案件，不服臺灣高等檢察署檢察長於中華民國113年7月17日駁回再議之處分（113年度上聲議字第6721號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、按聲請人不服上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴；法院認准許提起自訴之聲請不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第 258條之1第1項、第258條之3第2項前段，分別定有明文。本件聲請人即告訴人陳惠農（下稱聲請人）以被告楊茂昇涉有詐欺等罪嫌，向臺灣士林地方檢察署（下稱士林地檢署）提出告訴，經該署檢察官偵查後，認被告犯罪嫌疑不足，於民國113年5月16日以113年度偵續一字第5號為不起訴處分（下稱原不起訴處分），聲請人聲請再議後，仍經臺灣高等檢察署（下稱高檢署）檢察長認其再議為無理由，而於113年7月 17日以113年度上聲議字第6721號案件駁回再議（下稱原處分），該處分書則於113年7月19日送達聲請人，有送達證書 1張在卷可參。聲請人於收受上開處分書後10日內即113年7 月29日，委任律師向本院提出刑事聲請准許提起自訴狀，亦有本件刑事聲請准許提起自訴狀之收文戳記在卷可證，堪認本件聲請人係於法定期間內提出聲請，合先敘明。　　二、聲請人原告訴意旨略以：被告於102年7月間，受聲請人委託，辦理出售聲請人名下新北市○○區○○段0地號、新林段1148 、1160、1163、1173地號、佳林段430、432、433、434、43 5、442、443地號及行政段710地號等13筆土地（應有部分均為4分之1，下合稱系爭土地）之買賣及產權移轉等事宜，明知聲請人並未授權其代刻聲請人印章，及於任何票據上以聲請人之名義背書，詎竟偽冒聲請人名義，在「陳惠農出售林口區土地買賣契約溢價金額退還協議書」（下稱本案協議書）上簽署聲請人署名，佯裝授權依據，遂基於偽造印章以行使偽造私文書之犯意，於不詳時、地，偽刻聲請人印章後，蓋用在如附表編號9至18所示之支票（下合稱系爭支票）背面，用供聲請人背書用意之證明，並將系爭支票據為己有，再於如附表編號9至18所示時間，向金融機構提示付款，致該等金融機構誤認系爭支票均經聲請人背書，進而陷於錯誤，將款項兌付存入被告之子楊智凱、楊智偉及「永俐建設開發有限公司」（下稱永俐公司，後更名為永利建築開發股份有限公司）如附表編號9至18所示之帳戶內，從而違背其任務，將前揭票款侵吞入己，足生損害於聲請人。因認被告涉犯刑法第217條第1項之偽造印章、同法第216條、第210條之行使偽造私文書、同法第335條第1項之侵占、同法第339條第1項之詐欺取財及同法第342條第1項之背信暨105年12月28 日修正前之洗錢防制法第11條第1項之洗錢等罪嫌。三、聲請准許提起自訴意旨略以：①自聲請人110年11月26日對被告質疑差額5,000萬元之去向，被告均置之不理，於偵查期間逕向檢察官提出本案協議書，就本案協議書之真正，檢察官均未依發回命令踐行「令被告提出原本」、「送請筆跡鑑定」、「將原本交與聲請人檢視、說明」等調查程序，揆諸最高法院110年度台上字第40號民事判決意旨，該文書只可視為被告關於事實陳述之訴訟資料，而無書證之效力，故檢察官率以認定本案協議書形式真正，而為被告有利之認定，應有未詳為調查聲請人所指摘事證及違反證據法則等瑕疵。檢察官於112年10月31日提示本案協議書之影本供聲請人檢視，聲請人已明示沒有看過本案協議書。後續針對「被影印過後的簽名」回覆可能的簽名經過，並始終否認知道有約定交付5,000萬元支票之內容。檢察官未但未命被告提出本案協議書供聲請人檢視、說明簽立源由，甚至曲解聲請人之陳述，應有採證、認事之違誤，檢察官復認定聲請人否認本案協議書真正並無所據，對於聲請人有無否認該文書之真正，不起訴處分所載理由顯前後矛盾。②依被告提出最初簽署授權書內容，可知雙方約定之授權時間為102年7月1日至103年 6月30日，且委託內容亦非確定買家後幾個月內即可完成。依不動產委託銷售實務，委託契約成立時，委託人不僅會指定委託時間，更會指定欲出售之最低價格等出售條件，且仲介費是按「實際成交價」的一定比例收取，另外價款分簽約款、備證款、完稅款、交屋款四期給付，且交屋款係與產權移轉同時履行。因此被告與聲請人在簽訂授權書時，早已確定底價，斷不可能在時隔約5月後才確認，被告為掩飾其隱匿實際成交價之辯詞，顯不足採。且聲請人為賣方，自然希望儘速取得全部價款，於產權移轉時，必須收足尾款或至少應取得相當之履約保證，是「陳惠農新北市林口區持分土地出售授權書補充說明」（下稱本案補充說明）所載內容為被告向聲請人告知買方出價後的成交價及成交條件，絕非聲請人委託銷售的底價，若非被告居間尋找買家達近5月後向聲請人告知：本案補充說明是被告5月以來商訂的最優交易條件，且買方范碧娥為知名企業主，有相當資力不會躲債云云，否則聲請人不可能同意並簽名於上。檢察官誤信被告顯與交易常情有違之辯詞，並未詳為調查斟酌聲請人指摘不利於被告之卷內事證，且所為不起訴處分之理由明顯違背經驗法則而有事實認定之瑕疵。③系爭支票之交付及背書經過，被告辯詞前後不一，而依各張支票的背書及兌現之客觀事證，足證聲請人確無履行被告所稱退還溢價款之事實，則被告顯無全權處理系爭支票之合法依據，對此等不利被告之事證，檢察官均未予斟酌、評價，即為不起訴之處分，並有理由不備之瑕疵。④聲請人依被告通知於102年12月19日前往新林地政士事務所簽訂買賣契約，該買賣契約經拆分為三，且各張支票面額均各為500萬元等特殊交易安排之客觀事實，被告均未為任何正當合理之說明，且故意拒絕提出經聲請人認可之價格表等關鍵書證，聲請人確實並未察覺實際成交價為2 億9,000萬元，惟檢察官對於上述不利於被告之客觀事證，均未予斟酌，更誤以聲請人指訴不一，而認被告辯詞較為可採，所為不起訴處分之理由應有違背經驗法則、論理法則及證據法則等認事用法之瑕疵。⑤聲請人歷次指述如一，而被告及證人黃月麗對於本案關鍵事項顯有更易飾詞等情，本案補充說明確實係被告向聲請人告知的買方出價後的成交價及成交條件，且聲請人確實係因被告將契約拆分為三、每張支票面額各500萬元等特殊交易安排，致未察覺實際成交價格為2億9,000萬元，本案依有關支票的背書及兌現等客觀事實，被告初供坦承印章為其持有使用等節，應足證明聲請人確實未曾收到及交付系爭支票給被告，並足認系爭支票上「陳惠農」之印章及簽名等背書係被告為自己之利益所為，而涉有偽造之犯罪嫌疑。茲因檢察官未詳為調查斟酌聲請人指摘各該不利於被告之事證，且所為不起訴處分之理由違背經驗法則、論理法則及證據法則而有事實認定與法律適用之瑕疵，懇請准予聲請人決定是否另行提起自訴之機會等語。四、法院裁定准許提起自訴之換軌模式，係對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制，賦予聲請人得提起自訴之機會，亦即如賦予聲請人有如同檢察官提起公訴，使案件進入審判程序之可能，是法院准許提起自訴之前提，自應係偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」，檢察官應提起公訴之情形，即該案件已經跨越起訴門檻，始足為之。準此，法院就聲請人聲請准許提起自訴之案件，若卷內事證依經驗法則、論理法則判斷未達起訴門檻者，即應認無理由，而依刑事訴訟法第258條之3第2 項前段規定，裁定駁回之。五、被告於偵查中堅決否認涉有上揭之犯行，辯稱：我有經過聲請人授權，印章係聲請人交予我的，本案協議書與本案補充說明均是聲請人至我在林口上班的辦公室，由當時公司助理幫忙打字，本案補充說明的底價是聲請人訂的，因系爭土地共有人有糾紛，有些沒有聯外道路，問題很多，聲請人近40 年無法處理，所以照公告現值加30％訂這個底價，讓我去努力，其中提到740萬元是聲請人要給我的仲介費，為2億4,00 0萬元之3％，如果我有辦法賣夠多錢，就是我工作所得，仲介費與溢價報酬不一樣，本案補充說明簽完大約半個月後，我跟范碧娥接洽，范碧娥不是專業，純粹相信我幫忙整合後會有增值空間，所以願意購入系爭土地投資，才確定范碧娥願意以2億9,000萬元購買，我也有告知聲請人，聲請人才心甘情願認為5,000萬元溢價是我該得，遂簽立本案協議書，文字敘述是兩邊議定，我當時以為將票交予我處理，就是不過問款項去處的意思，沒有預想到事後會有爭執，當時就同意這樣的文字，聲請人也有依照本案協議書退還約定的溢價款，就是他收自范碧娥的支票，在其中溢價款相當的支票上背書後交予我，聲請人其實都已經履行完畢，至今才在爭執等語，經查： (一)聲請人於102年7月1日因擬出售系爭土地，委託被告居間尋找買家，並簽立：「授權人因故不克親自前往辦理上開不動產之買賣、產權移轉等事宜，特全權委任被授權人代理下列事宜：1.買受或出賣不動產時，就買賣事實簽訂不動產書面契約、給付價金或收受價金、點交房地等事宜。2.為辦理履約保證，就簽訂買賣價金履約保證申請書及配合辦理其他相關等事宜。3.審閱不動產契約書、現況說明書及其他相關書類文件之內容暨簽章等事宜。4.辦理法院公證、印鑑證明申請、戶籍謄本申請及其他有關本件房地移轉必要證明文件之申請等事宜。5.代理授權人收受本買賣案件相關當事人之意思表示。6.有關本件房地買賣之其他處分等一切事務之委託代理。」授權期間自102年7月1日起至104年7月31日止等內容之授權書，並於102年11月21日簽訂內容為「售價：2億3, 260萬元外加買方負擔仲介費740萬元，合約金額共計新台幣 2億4,000萬元」之本案補充說明，嗣聲請人與范碧娥就系爭土地於102年12月19日簽訂三份買賣契約，約定價金分別為1 億5,800萬元、5,400萬元、7,800萬元，共2億9,000萬元。范碧娥簽發受款人為聲請人如附表所示支票，後該等支票於附表所示時間經兌付存入附表所示之帳戶等情，有系爭土地登記謄本、前開買賣契約暨附件授權書、附表所示支票等影本、附表所示帳戶之交易明細在卷可查，且經本院111年度重訴字第183號民事判決將前開授權書、本案補充說明、契約之簽訂均列為聲請人與被告間之不爭執事項，有該民事判決附卷可參，此部分事實堪以認定。則聲請意旨主張聲請人僅授權被告一年等語，容有誤會。 (二)聲請人前主張被告未經授權偽造其印章，而與佳林地政事務所之地政士陳惠雪，冒用聲請人名義向新北市政府地政局提出蓋用上開印章之申請書，以申請土地重劃費用清冊，另自行蓋印於如附表編號1至8所示之支票背面，以示經聲請人背書之意，並將如附表編號1至8所示之支票據為己有，並於如附表編號1至8所示時間，向金融機構提示付款，均涉嫌偽造印章等罪嫌部分，前經士林地檢署檢察官分別以111年度偵字第25046號、112年度偵字第14368號為不起訴處分，經聲請人聲請再議後，分別經臺灣高等檢察署檢察長駁回其再議，聲請人就後者並聲請准許提起自訴，而經本院以112年度聲自字第34號裁定以聲請人委任被告處理系爭土地之買賣及產權移轉等事宜之授權範圍概括，並未全然侷限，被告基此刻用聲請人名義之印章，應認係經由聲請人之授權而駁回其聲請等情，有前開不起訴處分書、處分書、刑事裁定在卷可參，是聲請人於本件復執前詞主張被告偽刻其印章，難認有據。 (三)被告於112年7月11日刑事答辯狀辯稱系爭支票係依本案協議書由聲請人授權其全權處理，為溢價報酬等情，並提出本案協議書影本為據，觀諸本案協議書係載「溢價金額新台幣5, 000萬元整（合約金額2億9,000萬元－實際成交金額2億4,000 萬元）」，並約定：①聲請人同意按時將各期應退之溢價款支票交予被告全權處理。②聲請人同意無條件將其座落林口區佳林段428地號土地（下稱428地號土地）所持分1/8中一半贈予被告本人或其指定人。③聲請人同意被告辦理座落428 地號土地所持分1/8中一半信託登記予被告本人或其指定人等情，有本案協議書影本在卷可查。經士林地檢署檢察官提示本案協議書影本供聲請人辨識，聲請人陳稱：（問：這份文件你是否看過？）沒有（問：上面的簽名是你簽的嗎？）看起來像。（問：有沒有可能你在某個場合簽過這份文件？）有可能，因為從小到大舅舅就住在我家，我尊敬他也信任他，因為我外公早逝。我要賣土地，他跟我說賣土地要簽這些文件，有可能我簽過但是我不知道內容等語；復觀本案協議書上聲請人之簽名與卷附授權書、本案補充說明、系爭土地不動產買賣契約書等處之聲請人簽名之筆順、運勢及特徵高度相符；又聲請人於103年1月22日，將428地號土地其中1 6分之1信託登記予永俐公司、另於同年3月11日，以贈與為原因，將另16分之1所有權移轉登記予被告等節，業經本院1 11年度重訴字第183號民事判決列為聲請人與被告間之不爭執事項，有該民事判決附卷可參，且為聲請人所不否認，則就本案協議書另約定前開②③事項確實有履行；再者，前開聲請人與范碧娥就系爭土地於102年12月19日簽訂之三份買賣契約，係聲請人親自簽立，業如前述，並經證人即承辦之代書陳惠雪、助理員黃月麗亦於偵查中證稱：簽約時雙方都有到場，雙方看過合約沒有問題才簽名，簽約後買賣合約一定是雙方各給一份，且簽約時也會一一比對價格跟雙方核對等語，又該等價金均載明於該等契約第2條，有該等契約存卷可參，衡以買賣價金為重要交易事項，聲請人自無忽略、不在意之理，則聲請人主張因系爭土地簽訂三份買賣契約，故未注意到價金總金額為2億9,000萬元等語，難以採信。從而，被告辯稱系爭支票票款合計5,000萬元之款項，係經聲請人同意為被告溢賣底價之報酬，與仲介費不同，雙方因此簽有本案協議書，被告依此將系爭支票兌現等情，即非無據，難認本案協議書及系爭支票上「陳惠農」之印章及簽名等背書均為被告所偽造。　　 (四)末聲請准許提起自訴理由狀雖指陳檢察官有漏未調查等節。然而，准許提起自訴制度與聲請再議制度並不相同，已如前述，聲請人上開所述理由，均係在說明原偵查之瑕疵，或認為被告所辯並無可採；惟「准許提起自訴」之程序，係在於判斷案件是否如同檢察官提起公訴般，已足夠使案件進入審判程序，是以法院裁定准許提起自訴之前提，必須偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」檢察官應提起公訴之情形，亦即該案件已經跨越起訴門檻，否則，縱使認為偵查不備，或者被告所辯不足採，如該案件之積極證據不足，或者仍須另行蒐證、偵查，始能判斷應否准許提起自訴者，因准許提起自訴審查制度並無如同再議救濟制度得為「發回原檢察官續行偵查」之設計，法院仍應依同法第258條之3第2項前段規定，以聲請為無理由而裁定駁回之。參諸前開說明，本件依現有卷存證據資料及「有疑唯利於被告」之原則，尚無法為不利於被告之認定。六、綜上所述，本件依卷存證據尚無從認定被告有何聲請人所指之犯嫌，原不起訴處分及原處分就卷內證據詳為調查後，認無積極證據足認被告涉有上開罪嫌，犯罪嫌疑尚屬不足，而各為不起訴處分、駁回再議聲請處分，核其證據取捨、事實認定之理由，均無違背經驗法則、論理法則及證據法則之情事，本院因認本件並無任何得據以准許提起自訴之事由存在，聲請人聲請准許提起自訴為無理由，應予駁回。七、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 8　　日　　　　　　　　　刑事第六庭　審判長　法　官雷雯華　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官葉伊馨　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官李欣潔以上正本證明與原本無異。本件不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　卓采薇　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日附表（金額單位：新臺幣）編號支票號碼票載日期票面金額提示時間存入帳戶 1 AE0000000號 103年2月25日 500萬元 103年2月26日永俐公司之華南銀行帳號000000000000號帳戶（下稱永俐公司帳戶A） 2 AE0000000號 103年2月25日 500萬元 103年2月26日永俐公司帳戶A 3 AE0000000號 103年2月25日 500萬元 103年2月26日永俐公司帳戶A 4 AE0000000號 103年2月25日 500萬元 103年2月26日永俐公司帳戶A 5 AE0000000號 103年2月25日 500萬元 103年2月26日永俐公司帳戶A 6 AE0000000號 103年2月25日 500萬元 103年2月26日永俐公司帳戶A 7 AE0000000號 103年2月25日 500萬元 103年2月26日楊智凱之華南銀行帳號000000000000號帳戶（下稱楊智凱帳戶） 8 AE0000000號 103年2月25日 500萬元 103年2月26日楊智凱帳戶 9 AE0000000號 103年3月25日 500萬元 103年3月27日楊智凱帳戶 10 AE0000000號 103年3月25日 500萬元 103年3月27日楊智凱帳戶 11 AE0000000號 103年3月25日 500萬元 103年3月27日楊智偉之京城銀行帳號000000000000號帳戶（下稱楊智偉帳戶） 12 AE0000000號 103年3月25日 500萬元 103年3月27日楊智偉帳戶 13 AE0000000號 103年4月30日 500萬元 103年5月7日楊智凱帳戶 14 AE0000000號 103年4月30日 500萬元 103年5月7日永俐公司之華南銀行帳號000000000000號帳戶（下稱永俐公司帳戶B） 15 AE0000000號 103年5月16日 500萬元 103年5月21日永俐公司帳戶B 16 AE0000000號 103年5月16日 500萬元 103年5月21日楊智凱帳戶 17 AE0000000號 103年6月27日 500萬元 103年7月30日永俐公司帳戶B 18 AE0000000號 103年6月27日 500萬元 103年7月30日楊智凱帳戶

2024-11-08

SLDM-113-聲自-83-20241108-2

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1500號原告張順良訴訟代理人王瀚興律師（言詞辯論終結後之民國113年11月1日提出委任狀）被告花芬嬌訴訟代理人盧立仁律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國113年10月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬伍仟元，及自民國112年7月 7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之七十二，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條所列各款情形，依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠原告於民國111年4月中向被告承購附表所示不動產（下合稱系爭房地；附表所示建物下稱系爭房屋），同年4月下旬雙方確定買賣成交，被告於房屋現況說明書簽名確認勾選「無」滲漏水。應被告要求於房地合一稅高稅率期限結束後簽約，雙方於同年8月30日簽立不動産買賣契約書（下稱系爭買賣契約），同年11月28日交屋。　㈡系爭房屋7樓原隔成5間套房（號碼：701、702、703、705、7 06）、頂樓增建原隔成4間套房（號碼：801、802、803、80 5），由被告出租房客居住，交屋後於111年12月間經房客得知，系爭房屋房間牆壁及天花板多處水漬壁癌，包含701室牆壁壁癌、702室牆壁壁癌及牆面凸起、703室牆壁壁癌、70 6室窗框天花板腐爛等。其中702室房客告知，於111年3月7 日承租入住不久即發現有水從房間天花板持續滴落，迅向被告即當時房東反映，被告表示可能是下雨的緣故，去頂樓補強，沒漏水就好，期間未曾有專業施工人員進入該房間檢查或修繕；112年3月間，即系爭房屋交屋後3個多月，該房客反映天花板相同位置又開始滴水且已持續一陣子，油漆剝落，牆壁有水漬，顯然前一年滴水問題並未實質解決。又另得知系爭房屋出售期間，頂樓走廊曾於大雨天漏水沿著牆壁流下，被告當時以自備材料至屋項塗抹後暫時止住漏水之情事。　㈢原告於112年2月9日通知被告出面協商處理系爭房屋瑕疵（原證3），被告不願出面，推託牆壁所見壁癌痕跡為以前漏水的舊痕跡，以前有滲漏水已經處理了，再有滴水是後來出現跟被告無關。於112年2月20日會同被告及修繕業者勘查滲漏水情況，當天被告不顧業者已在檢視，自行以刮刀刮除701 室壁癌泡起的油漆，辯稱摸起來沒水就不是滲漏水，否認有滲漏水情事。112年3月13日提供業者場勘照片（原證4）及修繕報價單後，被告以通訊軟體Line告知牆壁水漬不是漏水而是水泥磚吸水後吐水所致，但願意修繕各室包含706室的鋁窗，並且另3間房間牆壁被告要自行處理、不用原告的油漆師傅，被告表達自行處理之意願，認同系爭房屋瑕疵之存在（原證5）。112年3月24日被告要求解除買賣契約，112年 3月31日被告簡訊通知並限制原告必須於112年4月10日前二擇一回覆：解除買賣契約將房屋返還或者以被告主張的方式修繕（原證6）。112年4月11日被告通知不負責處理滲漏水云云，全然無視法律所規定其應負之責任（原證7）。買方要求商議解決系爭房屋瑕疵是依法主張權利，原告從未同意被告單方面提出的限期二擇一約定，房屋買賣並非賣方單方面要求解約即可強迫買方遵照辦理，且原告從未表示可用塗油漆遮掩漏水，亦無法認同此處置方式，依照被告作法就是依循慣例刷塗油漆覆蓋表面即可，如此並未實際修繕，掩蓋牆面只會使日後系爭房屋損壞範圍擴大。被告限制原告只能選擇讓被告油漆或返還系爭房屋，毫無誠意討論解決問題。　㈣被告於系爭房地買賣成交前已知有瑕疵存在，故意不告知並刻意掩飾：　1.111年3月系爭房地刊登廣告出售期間，被告回覆702室房客　　可能是下雨導致房間滴水，顯見被告已知天花板既有肉眼無法察覺之裂縫等瑕疵，卻在隔月亦即4月份確認售屋成交時於房屋現況說明書確認無滲漏水。被告為了在售屋簽約之前掩飾滲漏水情事，簡易塗敷表面即告知無滲漏水情況，至交屋前並未實際修繕滲漏水病灶，導致112年2、3月間天花板同處又滴水。　2.112年2月會同勘查後被告稱是以前漏水的痕跡，是牆壁吐水　　。正常建築物外牆及天花板都做防水層，水泥內磗既為內層構造，外層必以防水層包覆，而非由內部磚塊直接承受風吹雨打吸收雨水，內磚含水必然因牆體存在裂縫或水管破裂等等因素所導致，豈有無端吸水吐水的道理。被告稱701、702 、703室牆壁及天花板水痕皆起因於2年前發生過水管破裂所致但已修繕，原告所指滲漏水皆牆體吐水並非滲漏，又稱70 2室天花板滴水是水氣透漏不是現行漏水，言下之意天花板滴水是正當發生，不算漏水，被告種種說法意在規避責任，況且不論磚塊吐水或水管破裂未完全修復，系爭房屋並無被告所擔保之品質為不爭的事實。　3.112年3月13日被告表示要自行修繕701、702、703、706各室　　，亦即被告承認系爭房屋確實已存在多處瑕疵，縱使自行解　　讀強辯瑕疵原因，不能改變被告原已知情之事實。　4.被告自始已知滲漏水，卻於締約前故意不告知實際屋況，使原告誤信系爭房屋有其擔保之品質並依此商議承購，事後又不誠心面對討論處理方式，更限期限制原告只能接受被告自行塗油漆或返還系爭房屋。房屋出賣人對於屋況有告知義務為法所明定，若知實際屋況，勢必影響系爭房地買賣價金之商議，被告故意不告知並虛偽陳述，無視法律規範之權利義務。因系爭房屋701、702、703、706室有滲漏水之瑕疵，故原告依民法第359條主張減少價金新臺幣（下同）583,200元後，依民法第179條請求被告返還價金583,200元。　㈤被告點交系爭房屋並移轉租約卻未移轉已預收之費用：　1.系爭房地成交後，被告一直不肯提供系爭房屋租約影本，直到點交前承辦代書為核算各項稅費及租金明細要求被告提供應移轉費用之資料，被告僅提供記載各室當月租金的手寫字條圖檔（原證9），買方及代書誤信被告點交前所提供租約相關金額明細已完整，至111年11月28日點交時原告始交付租約，當日雙方著重在房屋土地稅費、水電費之切算。之後原告與各房客重訂租約時發現，原租約訂定房客因飼養寵物另需於退租時繳納冷氣清潔費每室2,500元，但其中703、70 6、801室房客已繳納1,500元，實際上被告尚未清洗冷氣。經查明被告於系爭買賣契約簽約日隔月即同年9月份以優惠減價等語術向房客提前收取低於約定金額之數額各1,500元，3室共計4,500元，但仍需於退租遷出後才安排清洗冷氣（原證10）。原告之租房管理人於111年12月14日請求被告移轉交付系爭款項，被告稱該條款為被告所制定，預收款項屬於被告應得，隨後置之不理（原證11）。　2.系爭房地買賣約定原租約隨買賣移轉，買方一併承擔租約所定責任義務。被告行為侵害買方即原告權益：　⑴系爭冷氣清潔費是針對飼養寵物此特定行為所約定而收取、以用於清潔冷氣此特定用途為目的，雖於房客退租後才執行冷氣清潔，但此費用是針對房客飼養寵物導致冷氣機內部比一般使用更容易吸附藏匿毛髮髒汙而訂的彌補措施，是對房東收回房間後清理善後的補貼，非屬房屋售出前之租金收益，不論退租時或承租期間收取，不能改變其約定專款專用的性質。預收費用（冷氣清潔費）所對應之未實現勞務（清潔冷氣）尚未執行，租約既隨房屋買賣移轉，未實現勞務之預收補貼款項應隨租約一併移轉。系爭房地買賣約定原租約隨買賣移轉即應包含所有用於租房管理之約定與款項，買方則須一併承擔租約所定責任義務。因此系爭款項應隨合約移轉予原告。　⑵已約定的補貼款雖經減額提前向房客收取，日後清理冷氣時並無法自清潔業者取得折扣減免，減額收費形同減少補貼。系爭買賣契約簽約後，並無立即清洗冷氣之必要，被告明知系爭房屋已售出，日後房客退租時將由原告清理善後，刻意於簽約買賣後以減價名義提前收費，使房客誤信遵照合約繳納費用，實則由被告據為己有，並未隨合約移轉，預謀意圖明顥，涉犯詐欺罪嫌並損害原告權利。　⑶賣方應盡告知的責任與義務，於點交時主動告知收費明細並協議新房東即買方同意，或就點交移轉金額協商切算。原告承接原租約有義務遵守約定，退租解約前不得再向房客請求支付冷氣清潔費用，被告不移轉系爭款項，等同原告將負擔全額清理費用。　3.被告於締約後減額預收費用故意未告知在先，又拒不移轉造成對新房東之補貼完全滅失，原告承擔租約全部義務卻未承接相對之權利，被告行為損害原告權利，應賠償全部損失，即租約所定冷氣清潔費金額3室共7,500元。　㈥請求權基礎：（見本院卷第129至130頁）　 1.其中583,200元：　　依民法第359條主張減少價金583,200元後，依民法第179條請求被告返還價金583,200元。　 2.703、706、801室之冷氣清潔費7,500元：　　此筆費用屬被告侵占、詐欺，故原告依民法第184條第1項前　　段、第179條請求被告賠償7,500元。　㈦訴之聲明：（見本院卷第129頁）　　　1.被告應給付原告590,700元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　2.原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則抗辯：　㈠據被告所知，系爭房屋701、702、703室並無漏水問題，牆體內並無水管線，原告所提供701、702、703室照片之牆壁上水痕或因反潮現象？或因系爭房屋已逾31年，水泥漆剝落？其原因為何？發生時間點為何？等等，尚有待專業機關鑑定。另706室之窗台外推遮雨棚並非建物之一部分，而是被告於系爭房屋外另行搭設，為防日曬雨淋，木板受潮劣化或因雨淋日曬？或因遮雨棚老舊？等等，但並非買賣標的物之系爭房屋7樓有漏水。　㈡被告並未居住於系爭房屋7樓建物內，而是由被告出租予房客居住，若房客未告知有漏水，被告自然不知，被告於出售時並未知悉有何漏水之事，並無故意隱瞞。原告主張系爭房屋 7樓漏水，提出其所拍照片及估價單，然是否確有漏水？漏水範圍？原因？若確有漏水其修繕費用？原告另主張房屋價值減損，惟是否確有價值減損？減損金額為何？等等均待專業機關鑑定，僅依原告所提照片不足以認定被告主張為真實。　㈢另系爭買賣契約於111年8月30日簽訂，約定之買賣總價為2,2 00萬元，第一期款簽約款250萬元買方應於簽約時給付；完稅款250萬元買方應於稅單核發後5日內存匯入專戶；尾款1, 700萬元應於產權過戶完成後3日內匯入專戶(原告將向銀行申請房屋貸款1,700萬元)。原定於111年10月30日交屋，原告遲延給付尾款，原告透過房屋仲介表示其僅能向銀行貸到 1,550萬元，請求被告同意本件買賣金額減價75萬元，買賣總價降為2,125萬元，被告雖有不滿，但無奈於111年11月11 日同意，兩造並簽訂變更期款協議書(被證1)。據被告所知，原告之房屋貸款1,550萬元於111年11月23日時方匯入履約保證專戶，尾款給付遲延，嗣後兩造於同年月28日點交房屋。本件已減價75萬元，且原告有遲延付款之事。本件買賣標的為屋齡逾31年之中古屋，並非新成屋，若原告仍對買賣標的物有所不滿，被告願以2,080萬元買回(原成交價2,125萬元扣除房仲佣金45萬元)。　㈣原告所稱被告向房客所收之703、706、801室冷氣清潔費，　　每室各1,500元，共4,500元，被告已於112年7月10日將4,50 　　0元之郵政匯票寄交原告。　　㈤就社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）鑑定報告結論提出答辯理由如下：　1.鑑定結論摘要(鑑定報告第9-10頁)：　⑴701室床頭旁壁癌--原因：系爭房屋7樓正面外牆防水層破損。　⑵701室冷氣旁木作包樑膨脹變形---原因：8樓房屋洗衣間之排水溝防水層破損。　⑶702室八角窗冷氣下方壁癌--原因：同⑴。　⑷702室窗戶上方天花樓板壁癌--原因：同⑵。　⑸702室衣櫃上方天花樓板壁癌--原因：8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩座防水層破損。　⑹703室廁所外壁面壁癌--原因：703室廁所防水層破損，交屋前已修繕完成，已無滲漏水。　⑺703室床上方天花板壁癌--原因：803室廁所防水層破損。　⑻706室外推窗之木作天花板發霉變形--原因：706室外推窗之　　塑膠雨遮破損。　2.系爭房屋所在之大廈有依法成立管理委員會，各區分所有權人有繳納管理費，依據公寓大廈管理條例第10條第2項、第7 條規定，承重牆、共用管道、屋頂之修繕屬於管理委員會之義務。　⑴系爭房屋7樓正面外牆為承重牆，為公寓大廈共用部分，其　　防水層破損，應由管理委員會負責修繕。　⑵系爭房屋8樓（頂樓平台）洗衣間之排水溝，為共用之排水溝，有固定使用方法，屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。8樓戶外空間之管道間水泥墩座，亦為有固定使用方法之共用部分。其防水層破損，應由管理委員會負責修繕。　⑶706室外推窗之塑膠雨遮並非兩造買賣契約之買賣標的，被　　告並無修繕之義務，應由原告自行修繕。　⑷據被告所知，703室上方應為805室，鑑定結論所載「803廁　　所」防水層破損，應有誤載。惟無論係803號房或805號房，均為頂樓加蓋，廁所地面即大樓屋頂，原告應向管理委員會請求修繕。退步言之，若認此項應由被告負責者，依鑑定報告第13頁所載，本件修復工法所需費用為130,900元。鑑定報告第15頁載若無滲漏水瑕疵，合理市價為2,168萬元。以2 ,168萬元扣除130,900元後，為21,549,100元，而本件買賣總價經降價後已降為2,125萬元，顯已低於21,549,100元，原告並無受有損害。　㈥答辯聲明：　1.原告之訴駁回。　2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：　㈠原告於111年8月30日與被告簽立系爭買賣契約，以總價2,200 萬元向被告購買附表所示不動產（即系爭房地），嗣雙方於 111年11月11日簽立「變更期款協議書」，將買賣總價降為2 ,125萬元。系爭房屋已於111年11月28日交屋與原告。並有系爭買賣契約影本、「變更期款協議書」影本各1份附卷可稽（見本院卷第25至34頁、第115頁）。　㈡被告於系爭買賣契約附件之「不動產標的現況說明書」第39 項「有無滲漏水狀況」勾選「無」。有該「不動產標的現況說明書」影本在卷可證（見本院卷第23至24頁、第33至34頁）。　㈢原告向被告購買系爭房地時，系爭房屋即已經隔成9間套房由被告出租中，其中頂樓增建隔成4間套房（號碼：801、802 、803、805），7樓隔成5間套房（號碼：701、702、703、7 05、706）。（見本院卷第130頁）四、本院之判斷：　㈠就原告依民法第359條主張減少價金583,200元後，依民法第1 79條請求被告返還價金583,200元部分：　1.系爭房屋7樓有無滲漏水之瑕疵？　⑴原告主張被告所交付之系爭房屋7樓701、702、703、706室有滲漏之瑕疵一節，並提出系爭房屋照片、111年12月15日系爭房屋租客之Line對話截圖、112年3月13日被告Line對話截圖、112年3月31日被告簡訊截圖、112年4月11日被告簡訊截圖等件為證（見本院卷第35至37頁、第41至57頁）。被告則以前開情詞為辯。　⑵經本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋7樓701、702、703、706 室有無滲漏水之情形？如有，滲漏水之位置為何？滲漏水之原因為何？合理之修繕方式、修繕費用、修繕日數為何？等項，經住宅消保會鑑定後，於113年7月19日出具鑑識鑑定報告書（下稱鑑定報告），鑑定結果略以：「㈠鑑定當日現況檢測前觀測，系爭7樓房屋其701、702、703、706室套房內均有壁癌、木作受潮膨脹變形等狀況，可證先前有滲漏水情形，輔以紅外線熱感應器顯示，上述壁癌處均屬乾燥狀態亦無水滴滴落。本會鑑定人依套房區分滲漏水位置分述如下（系爭7樓房屋與直上層即系爭8樓房屋之空間關係圖，詳閱4- 1附件說明、照片編號1）：1.701室⑴床頭旁壁面有壁癌。⑵ 窗型冷氣旁木作包樑有受潮膨脹變形。2.702室⑴八角窗及冷氣下方之壁面有壁癌。⑵窗戶上方之天花樓板有壁癌。⑶衣櫃上方之天花樓板有壁癌。3.703室⑴廁所外之壁面有壁癌。⑵ 床上方之天花樓板有壁癌。4.706室外推窗之木作天花板角材有受潮發霉變形（面材已經由原告委託第三人拆除）。㈡系爭7樓房屋其701、702、703、706室滲漏水原因，依據滲漏水位置分述如下：1.701室床頭旁壁面有壁癌，原因為系爭7樓房屋正面外牆防水層破損所導致。2.701室窗型冷氣旁木作包樑有受潮膨脹變形，原因為系爭8樓房屋洗衣間之排水溝防水層破損所導致。3.702室八角窗及冷氣下方之壁面有壁癌，原因為系爭7樓房屋正面外牆防水層破損所導致。4 .702室窗戶上方之天花樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋洗衣間之排水溝防水層破損所導致。5.702室衣櫃上方之天花樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩座防水層破損所導致。6.703室廁所外之壁面有壁癌，原因為系爭7樓房屋703室廁所防水層破損所導致，惟現況已經由被告於交屋前修繕完成，故已經無滲漏水情形。7.703室床上方之天花樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋803室廁所防水層破損所導致。8.706室外推窗之木作天花板角材有受潮發霉變形，原因為系爭7樓房屋706室外推窗之塑膠雨遮破損所導致。㈢本會鑑定人為究明系爭7樓房屋滲漏水原因，多次前往現場進行鑑識鑑定，依據檢測內容分述如下：……㈣本會鑑定人依滲漏水原因各別分述修繕方式、修繕費用、修繕日數如下：1.系爭7樓房屋正面外牆防水層，後續所需修補工序工法如下，費用合計為433,950元整，修繕日數約需20個工作日（不含假日且下雨無法施工）。……2.系爭8樓房屋洗衣間之排水溝防水層，後續所需修補工序工法如下，費用合計為28,600元整，修繕日數約需5個工作日（不含假日）。……3 .系爭8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩座防水層，後續所需修補工序工法如下，費用合計為15,400元整，修繕日數約需 3個工作日（不含假日且下雨無法施工）。……4.系爭8樓房屋 803室廁所防水層破損，後續所需修補工序工法如下，費用合計為130,900元整，修繕日數約需10個工作日（不含假日）。……5.系爭7樓房屋706室外推窗之塑膠雨遮破損，後續所需修補工序工法如下，費用合計為36,520元整，修繕日數約需3個工作日（不含假日）。……6.701室之壁癌修補，後續所需修補工序工法如下，費用合計為39,600元整，修繕日數約需4個工作日（不含假日）。……7.702室之壁癌修補，後續所需修補工序工法如下，費用合計為26,400元整，修繕日數約需3個工作日（不含假日）。……8.703室之壁癌修補，後續所需修補工序工法如下，費用合計為26,400元整，修繕日數約需3個工作日（不含假日）。……9.706室之壁癌修補，後續所需修補工序工法如下，費用合計為35,200元整，修繕日數約需4個工作日（不含假日）。……（參鑑定報告第9至15頁）。是系爭房屋7樓之701、702、703、706室確有滲漏之瑕疵，滲漏水之原因則如上開鑑定報告所載，堪以認定。　2.原告就系爭房屋滲漏水之瑕疵，依民法第359條請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還價金583,200元，有無理由？　⑴按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號裁判要旨參照）。次按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。又買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決要旨參照）。　⑵查系爭買賣契約第9條第7項前段約定：「乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責。」，而被告於兩造簽約前之111年3月30日所出具之「不動產標的現況說明書」，於第39項勾選系爭房屋無滲漏水狀況（見本院卷第23至24頁），該「不動產標的現況說明書」於兩造簽約時，係作為系爭買賣契約之附件（見本院卷第33至34頁）。又系爭買賣契約第9條第4項約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」（見本院卷第27頁），則所指現況或現狀，自應符合上開「不動產標的現況說明書」所勾選或記載之情形，不因系爭房屋是否為中古屋而有不同。是系爭房屋既有上開不符合上開「不動產標的現況說明書」所載無滲漏水狀況之情事，而存有前述滲漏水瑕疵，則原告主張被告應對其負物之瑕疵擔保責任，即屬有據。被告辯稱：依鑑定報告，系爭房屋滲漏水原因為共用部分之承重牆、共用管道、屋頂破損等原因所致，此部分修繕屬管理委員會之義務，原告應向管理委員會請求修繕一節，則系爭房屋所在之公寓大廈管理委員會就系爭房屋共用部分應否負修繕義務，此與被告依兩造間系爭買賣契約應否對原告負物之瑕疵擔保責任，係屬二事，依前開說明，公寓大廈管理委員會之修繕之責，並不排除出賣人之瑕疵擔保責任。是被告以上開理由抗辯其毋庸對原告負瑕疵擔保責任云云，洵無足採。原告依民法第359條請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還價金，應屬有據。　　⑶經本院囑託住宅消保會鑑定結果，系爭房屋如無滲漏水瑕疵，則系爭房屋（含頂樓增建物）連同其基地（即系爭房地）於111年8月間之合理市價為總價2,168萬元；系爭房地有前述滲漏水瑕疵，於111年8月間之合理市價需扣除系爭房地價值（市價）減損之金額以2%計算，即需扣除433,600元，合計為總價21,246,400元（參鑑定報告第15頁）。是因系爭房屋因有前述滲漏水之瑕疵，致系爭買賣契約成立時，系爭房地減少價值之比例為2%。而原告係以總價2,125萬元向被告購買系爭房地，是原告得請求減少之價金應為425,000元（計算式：2,125萬元×2%＝425,000元）。因此，原告依民法第 179條不當得利返還請求權得請求被告返還之價金，應為425 ,000元。至被告辯稱：以上開鑑定結果之2,168萬元扣除鑑定報告所鑑定之修復費用130,900元，為21,549,100元，而系爭房地買賣總價已由原來之2,200萬元降為2,125萬元，低於21,549,100元，故原告並無受有損害一節，則查，依被告前開所辯，系爭買賣契約總價自2,200萬元降為2,125萬元之原因，並非因系爭房屋有滲漏水之瑕疵而降價，且買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，業如前述。故被告上開所辯，即乏依據，洵無足採。　㈡就原告依民法第184條第1項前段、第179條請求被告給付冷氣清潔費7,500元部分：　1.原告主張兩造間系爭買賣約定系爭房屋原租約隨買賣移轉，即應包含所有用於租房管理之約定與款項，買方則須一併承擔租約所定責任義務，而原租約訂定房客因飼養寵物另需於退租時繳納冷氣清潔費每室2,500元，但被告於系爭買賣契約簽約日隔月即同年9月份以優惠減價等語術前向703、706 、801室房客收取低於約定金額之數額各1,500元，3室共計4 ,500元，惟故意未告知原告，且被告實際上尚未清洗冷氣，日後原告清理冷氣時，並無法自清潔業者取得折扣減免，減額收費形同減少補貼，被告又拒不將預收之4,500元交付原告，屬侵占、詐欺，故依民法第184條第1項前段、第179條請求被告賠償7,500元（2,500元×3＝7,500元）一節。被告則辯稱：被告向703、706、801室房客收取每室1,500元之冷氣機清費共計4,500元，被告已於112年7月10日將該4,500元以郵政匯票寄交原告等語。　2.原告於本件112年9月22日言詞辯論期日不爭執被告已於本件訴訟繫屬中交付其4,500元，惟主張仍要請求差額3,000元等語（見本院卷第131頁）。是原告此項請求，其中4,500元，被告既已給付與原告，原告此項損害已獲填補，即不得再向被告為請求；其餘3,000元部分，則按侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之（最高法院111年度台上字第2877號判決意旨參照），是原告既稱兩造間有其前述主張之契約關係存在，則依上開說明，被告未依約履行，係屬債務人侵害債權之行為，原告無從依民法第184條第1項前段侵權行為損害賠償請求權請求被告賠償3,000元。　3.次按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照）。本件被告向系爭房屋承租人預收之冷氣清潔費合計為4,500元，是其縱因此獲有不當利益，其所受之利益僅為4,500元，非7,500元。而被告業已返還原告4,500元，其餘3,000元，縱屬原告所受損害，依上說明，原告亦無從依不當得利之法則請求被告返還。　4.職是，原告依民法第184條第1項前段、第179條規定，請求被告給付7,500元本息，為無理由，無從准許。五、綜上所述，原告依民法第359條主張減少價金後，依同法第1 79條請求被告返還425,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即1 12年7月7日起（見本院卷第95頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依據，應併駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴　　訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第3 　　92條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗不動產附表：土地：　　　編號土　　地　　坐　　落　　權　利範　圍縣　市鄉鎮市區段　　小段地　　號１新北市蘆洲區光華 12 17610/0000000 建物：編號建物建號門牌號碼權利範圍備註 1 新北市○○區○○段0000○號新北市○○區○○街00巷00弄0號7樓 1/1 1.共有部分8594建號（權利範圍176/10000） 2.含頂樓增建物 2 新北市○○區○○段0000○號新北市○○區○○街00巷00弄0號地下一層樓 10/450 共有部分8594建號（權利範圍144/10000）

2024-11-08

PCDV-112-訴-1500-20241108-1

重上

臺灣高等法院臺南分院

返還買賣價金

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度重上字第29號上訴人即附帶被上訴人李昱緯訴訟代理人蔡東泉律師被上訴人即附帶上訴人晟峰建設開發有限公司法定代理人黃文財訴訟代理人蔡淑文律師楊丕銘律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國112 年12月13日臺灣臺南地方法院第一審判決（112年度重訴字第146 號）提起上訴，被上訴人提起一部附帶上訴，本院於113年10月1 7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴及附帶上訴均駁回。第二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：兩造於民國111年5月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定伊以總價新臺幣（下同） 162,709,800元，向上訴人購買其所有坐落臺南市○○區○○段0 000、0000地號2筆土地（下合稱系爭土地）供建築房屋，上訴人並以系爭買賣契約第1條第5項約定保證系爭土地得合法申請建築執照、第7條第6項保證產權清楚、第15條第9項保證無套繪管制情形；如上開事項發生疑義，上訴人依約應釐清、解決後始得向伊請求續付第二期用印款。伊給付第一期簽約款1,627萬元後，發現系爭土地受套繪限制尚未解除，復因其毗鄰之同段0000、0000地號土地與地籍圖不符，連帶使包括系爭土地在內8筆土地有地籍疑義，經伊以111年12月 19日函，催告其7日內提出系爭土地得合法申請建築執照之證明，否則不另催告，逕以同函解除系爭買賣契約，乃未獲處理，則系爭買賣契約已於同年月28日由伊合法解除。又上訴人於締約時隱匿土地有建築執照情事，有詐欺行為，經伊依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約。爰先位依系爭買賣契約第10條第1項第2款約定解除系爭買賣契約，並依民法第25 9條第2款規定請求上訴人返還1,200萬元，或依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，請求上訴人返還1,200萬元；備位則主張如認上訴人之解除契約合法，上訴人沒收之違約金1, 627萬元數額過高，上訴人受有不當得利，致伊受有損害，爰依民法第179條請求上訴人返還所受利益，除原審判決應返還之8,135,000元外，上訴人應再返還伊 3,865,000元。原判決命上訴人應給付伊8,135,000元部分固無不當，惟駁回伊上開請求部分，尚有未洽，爰提起附帶上訴等語。答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明：（一）先位聲明：１、原判決關於駁回伊後開第二項之訴部分廢棄。２、上訴人應給付伊1,200萬元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。３、願供擔保，請准宣告假執行。（二）備位聲明：１、原判決關於駁回伊後開第二項之訴部分廢棄。２、上訴人應再給付伊3,865,000元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。３、願供擔保，請准宣告假執行〔上訴人就先位請求1,62 7萬元部分，於原審判決其敗訴後，其僅就其中1,200萬元聲明不服；就備位請求15,138,300元部分，於敗訴之7,003,30 0元（15,138,300元-8,135,000元=7,003,300元）部分，僅就其中3,865,000元聲明不服，未聲明不服部分，不在本院審理範圍〕。二、上訴人則以：被上訴人違反系爭買賣契約第4條第3項約定，不支付第二期簽約款，經伊催告給付無果，伊始合法解除系爭買賣契約，並沒收被上訴人所付第一期價款1,627萬元。又其沒收之金額未逾總價款10分之1，相較伊所受25,199,41 1元損害【計算式：仲介費2,835,000元＋租金損失計142萬元＋拆除費30萬元＋房屋裝潢及搭建費180萬元＋處分土地價差96 2萬元＋9,224,411元＝25,199,411元】，並非過高。另系爭土地並無套繪管制或地籍不明之情形，伊未違反系爭買賣契約之約定，被上訴人解除系爭買賣契約，並無依據。又系爭土地上未保存登記建物年代久遠，伊一時忘卻方勾載現況為無建照，並非詐欺，且伊已於111年8月25日以前將未保存登記建物拆除完畢，已無套繪管制情形，自無詐欺之行為等語，資為抗辯。上訴聲明：（一）原判決關於命伊給付被上訴人 8,135,000元本息，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。（二）上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。附帶上訴答辯聲明：（一）附帶上訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實 (一)兩造於111年5月11日簽訂系爭買賣契約，暨以買、賣方地位與訴外人安信建築經理股份有限公司及信義房屋股份有限公司簽立代辦履約保證委任契約書，由被上訴人基於建築使用之目的，以總價162,709,800元（含營業稅），購買上訴人所有系爭土地，被上訴人並於簽約之同日支付第一次款（簽約款）1,627萬元。系爭買賣契約書、履保契約內容分別如原證2、原證18、被證1所示。 (二)上訴人於系爭買賣契約保證系爭土地得合法申請建築執照、暨保證產權清楚、暨保證並無套繪情形，且雙方預定於111 年11月1日用印日（即第二次付款日）（系爭契約第1條第5 項，第7條第6項，第15條第9項、第10項、第21項）。 (三) 　１臺南市永康地政事務所（下稱永康地政事務所）111年10月24 日所測量字第1110102830號函謂：「主旨：為釐清永康市地重劃區○○段0000等8筆地號土地地籍疑義乙案…研商地籍疑義相關事宜…。說明：一、依據本所111年10月3日收件土地圖解字018000號土地複丈申請書辦理。二、本案業經本所派員擴大檢測及面積分析，發現旨揭0000、0000地號土地與地籍圖不符等疑義，經查旨揭地號土地原為73年間辦理土地重劃分配成果之地籍，敬邀市地重劃科及測量科列席指導重劃前後土地面積相關事宜。三、副本抄送臺南市政府都市發展局，因本案土地坐落○○路、○○路、○○街及○○路　　○段000巷街廓範圍，請協助實地測定相關道路中心樁位，俾利後續辦理面積分析等事宜」（原證3）　２永康地政事務所111年11月23日之111年土地圖解字018000號（針對系爭兩筆土地之）土地複丈成果圖之附記欄記載「一、本複丈成果圖僅供所有權人參考之用，其四至界址應以地政事務所鑑界，經權利人認定之實測成果為準」（原證9）。 (四) 　１被證1履保契約、被證5稅籍證明書、被證6產權調查表、原證 18「信義房屋土地買賣仲介一般委託書/及附表：標的物現況說明書」，均與系爭買賣契約書合訂為一本。　２上訴人委由訴外人劉水（系爭土地原所有人、上訴人之外祖父）於111年5月11日在原證18「附表：標的物現況說明書」項次13就「是否已申請指定建築線？目前是否具仍有效之建築執照？是否曾有經核准之建築執照？」等問項，均勾選「否」。　３系爭0000地號土地有臺南市政府工務局（下稱工務局）核發之（084）南工局使字第02869號使用執照、（084）南工局造字第00051號建築執照、（084）南工局造字第01684號建築執照（詳工務局112年7月26日函）。　４系爭0000地號土地於111年8月10日領得（111）南工拆字第00 315號拆除執照，並於111年8月25日向工務局申報拆照勘驗備查。 (五)被上訴人於111年10月26日委請律師發函向上訴人表示：系爭土地無法於預定之111年11月1日前完成鑑界，被上訴人暫無法支付第二次款（用印）。 (六)上訴人於111年10月31日發存證信函予被上訴人表示：經本人及信義房屋相關人員提供相關資料向台南市政府建管科查證，本土地確得合法申請建照，若仍有疑慮，請被上訴人委請配合之建築師覆核上情、或請被上訴人提供不能建築之相關佐證以供本人詢問權責機關；本人同意另行協商用印日期及流程（原證6）。 (七)被上訴人於111年11月8日委請律師發函向上訴人表示：依永康地政事務所111年10月24日函文可知土地與地籍圖有不符之疑義，茲事體大，但仲介公司及其代書尚未主動提供確實詳細訊息，短時間內被上訴人難以釋懷（原證8）。 (八)上訴人於111年11月28日發存證信函予被上訴人表示：上訴人今已被上訴人提出之疑義均逐處理完畢，也逐一說明，已處於隨時可移轉登記並交付之情況，故請求履行契約依約付第二次款1,627萬元；倘若被上訴人有其他更好之處理方式也請提出（原證10） (九)被上訴人於111年12月19日委請律師發函向上訴人表示：請上訴人於函到7日內提出系爭兩筆土地得合法申請建築執照之證明，逾期即解除買賣契約而不另為解除之意思表示（按：催告期限於111年12月27日屆滿）；上訴人迄今為止之保證均徒托空言而未能釐清疑義，另上訴人既保證得合法申請建造執照即應由上訴人提出證明而不得反向要求被上訴人證明不能建築。 (十)上訴人於111年12月19日發存證信函予被上訴人表示：上訴人於111年11月28日函請被上訴人依約支付第二次款即用印款1,627萬元，但被上訴人迄無回應，今再次通知請於函到十日內支付第二次款，逾期則本人只好解約（原證12）。 (十一)上訴人於111年12月26日發存證信函予被上訴人表示：永康地政事務所已於111年11月23日鑑界系爭兩筆土地確認其界址及面積、位置無誤；訂約前上訴人已將系爭兩筆土地之相關資料交予被上訴人，且訂約當天被上訴人委任之代書亦當場打電話予台南市政府相關單位詢問可否申請建照，經確認後被上訴人才簽約；被上訴人係於111年12月1 9日始以函文限期上訴人應於七日內提出證明，上訴人於收受函文後雖已於111年12月21日向台南市政府申請（出具證明），但七日之時間實是不夠，倘若晚幾天提出（證明），尚請被上訴人鑒諒；本件係被上訴人違約，倘若被上訴人不履行契約，上訴人得依買賣契約第十條第2項沒收第一期款1,627萬元（原證13）。 (十二)上訴人於111年12月30日發存證信函予被上訴人表示：上訴人於111年12月21日向臺南市政府都市發展局詢問，該局於111年12月27日發函表示系爭土地符合法令可為合法申請建築執照（原證14）。 (十三)上訴人於112年1月3日發存證信函予被上訴人表示：上訴人於111年12月19日函催被上訴人應於函到十日內支付第二次款（用印款），但被上訴人迄未付款，上訴人爰依第十條第二項約定解除買賣契約並沒收晟峰公司已付之第一次款（簽約款）1,627萬元，同時本人受有拆屋損失、少收租金損失亦應由被上訴人負責（原證15）。 (十四)被證1內容形式上真正不爭執。 (十五)被證2內容形式上真正不爭執。 (十六)依被證3「臺南市政府拆除執照」，工務局於111年8月2日發照，上訴人於111年8月10日領照。 (十七)依原證21、22，上訴人將系爭0000地號土地，分割出0000 -0地號土地後，於112年5月15日，將0000地號，面積318 平方公尺（為96.19坪）之土地，以每坪56萬元出賣予第三人。 (十八)原證2內容及被證6內容形式上真正不爭執。 (十九)上訴人有將位於臺南市○○區○○路00號、00號之房屋，分別出租予第三人（被證11、12）。四、被上訴人主張其與上訴人就系爭土地簽訂系爭買賣契約後，系爭土地有受套繪限制及地籍圖疑義等情，上訴人有違約及詐欺行為，爰解除或撤銷系爭買賣契約，先位請求返還已付簽約款。惟如認上訴人之解除系爭買賣契約而沒收其已付之簽約款作為違約金有理由，然違約金過高，應予酌減，並將酌減後之違約金返還被上訴人等情。惟為上訴人所否認，並以上情置辯。是被上訴人先位依民法第259條第2款、第179 條規定，請求上訴人返還1,200萬元；備位依民法第179條規定請求返還1,200萬元（即原判決被上訴人勝訴之8,135,000 元及被上訴人於本院附帶上訴請求之3,865,000元合計），有無理由？為本件應審究之爭點。茲分述如下： (一)被上訴人先位依民法第259條第2款、第179條規定，請求上訴人返還1,200萬元，為無理由：１、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，此有民法第259條第2款可參。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。２、被上訴人主張依系爭買賣契約第10條第1項第2款約定解除系爭買賣契約，並無依據，理由如下： (１)依系爭買賣契約第10條第1項第2款約定：賣方（即上訴人，下同）未依本契約履行各項義務且可歸責時，經買方（即被上訴人，下同）書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。此有系爭買賣契約可參（原審卷第39頁）。　 (２)被上訴人雖主張上訴人保證系爭土地得合法建築，然系爭土地卻有套繪限制及地籍圖疑義之情形云云，並以永康地政事務所111年10月24日函、土地複丈成果圖（原審卷第89、95 頁）為證。惟查，依永康地政事務所函，雖提及與系爭土地相鄰之同段0000、0000地號土地有與地籍圖不符等疑義，然所指之同段0000、0000地號土地，是否果真有與地籍圖不符之疑義，尚待會議研商討論，並非確有與地籍圖不符之情形；又觀之同段0000、0000地號土地，雖與本件系爭0000地號土地有鄰接之情形，有土地複丈成果圖可參（原審卷第95頁），然同段0000、0000地號土地是否確有與地籍圖不符之情事尚屬不明，又縱有與地籍圖不符之疑義，其不符之問題，亦不當然會牽涉本件系爭土地，蓋同段0000、0000地號土地之地籍圖不符，亦可能僅存在非與系爭0000地號土地有鄰接之部分，而是存在與其他土地鄰接之部分，被上訴人復未進一步舉證系爭土地究竟有何與地籍圖不符之情形，其此部分抗辯自非可採。至系爭土地究竟有何受套繪限制之情形，被上訴人亦未舉證以實其說，所為主張亦屬無據。另查系爭00 00地號土地並無受套繪限制之情形，而系爭0000地號土地業經解除套繪，有工務局112年8月25日南市工管二字第112111 1325號函說明欄第三點稱：系爭0000地號係於111年8月10日領得（111)南工拆字第00315號拆除執照，並於111年8月25 日申報拆照勘驗備查在案，依前開勘驗備查，本案已拆除完畢，故無建築基地法定空地之管制等情，有該函在卷可稽（原審卷第345至351頁）。被上訴人亦不爭執其發函解除系爭買賣契約前，系爭土地已無受套繪限制之情形（本院卷第25 0頁）。綜上，被上訴人主張系爭土地受有套繪限制及地籍圖疑義云云，尚非可採，自難認為上訴人有未依系爭契約履行義務及可歸責之情形，則被上訴人主張系爭買賣契約第10 條第1項第2款約定解除系爭買賣契約，並無依據，應堪認定。３、被上訴人主張上訴人有詐欺行為，依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，並無依據，理由如下： (１)按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條前段固定有明文。所稱詐欺，係指對表意人意思形成過程屬於重要，而有影響之不真實事實，為虛構、變更或隱匿之行為，故意表示其為真實，使表意人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。 (２)被上訴人主張上訴人在土地買賣仲介一般委託書之附表「標的物現況說明書」項次第13項「目前是否具仍有效之建築執照欄」勾選「否」，有詐欺之行為云云，並提出土地買賣仲介一般委託書為證（原審卷第319至320頁）。經查，上訴人對在前揭標的物現況說明書項次第13項「目前是否具仍有效之建築執照欄」，曾勾選「否」之事實，並不爭執，惟辯稱年代久遠而忘記，並無詐欺之意圖等語。審酌系爭0000地號土地並無受套繪限制之情形，而系爭0000地號土地業經解除套繪等情，已如前述，且依系爭買賣契約第15條第9款所載，上訴人應於111年11月30日前拆除系爭土地上之地上物，並應確保系爭土地無套繪之情形，有系爭買賣契約可參（原審卷第43頁）。足見，兩造於約定系爭買賣契約時業已就系爭土地上之地上物及套繪之情形為約定，上訴人已依約拆除系爭0000地號土地之地上物，並經解除套繪在案，則上訴人自無需要於標的物現況說明書項次第13項為虛偽陳述、欺騙被上訴人之必要。而兩造既於系爭買賣契約已就系爭土地之地上物及套繪情形為約定及處理，則於訂立系爭買賣契約前，於土地買賣仲介一般委託書標的物現況說明書就有無建築執照之勾選，亦不影響被上訴人之權益，被上訴人以此為據，而主張上訴人詐欺云云，自非可採，其依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，並無依據。４、綜上，被上訴人依系爭買賣契約第10條第1項第2款約定解除系爭買賣契約，及主張上訴人有詐欺行為，依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，既均無依據，被上訴人先位依民法第 259條第2款、第179條規定，請求上訴人返還1,200萬元本息，自屬無據。 (二)被上訴人備位依民法第179條規定，請求返還8,135,000元為有理由，逾此範圍之請求，則無理由：　１、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決參照）。２、經查，被上訴人於111年5月11日交付1,627萬元第一期款項後，即未再給付其餘買賣價金。上訴人於111年12月19日以存證信函催告被上訴人依系爭買賣契約給付第二期款項（原審卷第117頁），因被上訴人未依約支付，上訴人再於112年1 月3日以存證信函向被上訴人為解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約沒收第一期價款1,627萬元之意思表示（原審卷第147頁），依系爭買賣契約第10條第2項第2款之約定，應認系爭買賣契約已因上訴人行使解除權而解除，上訴人並依約沒收被上訴人所繳納之第一期價款1,627萬元為違約之賠償。３、被上訴人主張上訴人之損失至多為1,131,700元，故上訴人沒收違約金1,627萬元顯然過高，應為酌減等情。經查： (１)按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。依兩造簽訂之系爭買賣契約第10條第2、3項之約定：「經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償」、「解除契約違約金之上限：買賣因違約情事經他方合法解除契約，應被沒收加倍賠償之違約金以成交總價百分之十五為上限」等語（原審卷第 39、41頁），經核契約條文之文義並未特別約定為懲罰性違約金，依前揭規定，此項違約金性質自應視為因不履行而生損害之賠償總額。 (２)查上訴人主張因系爭買賣契約已支付信義房屋仲介費2,835,0 00元，有發票在卷可稽（原審卷第423頁），此部分因被上訴人之違約而受有損失，被上訴人並不爭執（本院卷第280 頁）。又系爭土地上有門牌號碼臺南市○○區○○路00、00號之房屋，原出租予第三人，租期自111年1月1日至同年12月31 日，每個月租金分別為8萬元、35,000元（合計115,000元），前揭租約因系爭土地之買賣，於同年9月30日終止租約，有系爭買賣契約第15條第9項可參（原審卷第43頁），此部分因被上訴人之違約而受有損失，故租金損失應自同年10月 1日算至12月31日，以3個月計算，合計為345,000元（115,0 00元x3=345,000元)。上訴人抗辯因租約屆滿之後，尚有所失利益，故應算至112年11月27日另行出售系爭土地之時云云，惟租約期滿是否即會出租，尚屬未定，何況上訴人嗣亦將系爭土地另行出售他人，足見上訴人並無出租之計劃，其主張有所失利益云云，自非可採。另上訴人拆除、清除上開 ○○路00號之房屋，共花費30萬元，有明細表、收款條、收據可參（原審卷第417至419頁、本院卷第271至273頁）。又上訴人所主張花費之裝潢、鐵皮鋼構搭建費用之損失部分，係因系爭買賣契約之約定而拆除，此部分因被上訴人之違約而受有損失，亦堪認定，然此部分價值，上訴人並未提出收據可參（本院卷第304至305頁），惟參照課稅現值資料，臺南市○○區○○里○○路00號建物之價值為191,300元、00號建物之價值為640,400元，有房屋稅籍證明書可參（原審卷第325至 327頁），合計為831,700元，應以該價額列計。上訴人另主張系爭土地因被上訴人之違約，嗣後另行出售而受有土地價差之損失分別為962萬元及9,224,411元部分云云，惟土地出售涉及經濟環境、物價、買賣雙方之議價等多重因素影響，不當然與被上訴人之違約有關，尚難逕認為係因被上訴人之違約所致。故上訴人上開之損失合計4,311,700元（2,835,0 00元+345,000元+30萬元+831,700元=4,311,700元）。 (３)另衡之兩造於111年5月11日就系爭土地簽立系爭買賣契約，被上訴人僅繳付本件買賣總價款之10%即1,627萬元予上訴人，直至111年12月28日被上訴人以上訴人未於期限內提出系爭土地得合法申請建築執照之證明以履行約定之保證義務為由，主張解除契約，顯見被上訴人並未積極履行系爭買賣契約；且被上訴人如有依約履行，上訴人本可取得系爭買賣契約之其餘價款146,439,800元，茲因被上訴人以上開事由表明拒絕履行之旨，並為解除契約之意思表示，未依約給付其餘價款146,439,800元，致上訴人須另覓買主，始能取得相當之價金，堪認被上訴人拒絕履約之行為已致上訴人受有相當期間之利息損失，及因延宕出售土地而受有無法利用價金之損害，此部分價值之認定爰參照民事訴訟法第222條第2項之立法意旨，評價為約380萬元　。　 (４)本院衡酌前述兩造就違約金金額合意之過程、兩造履約爭議、被上訴人就系爭買賣契約違約之情節及上訴人提出之上開證據證明其實際損失之金額等情，認本件違約金1,627萬元確有過高，應酌減至8,135,000元，相當於系爭買賣契約買賣總價金之百分之五，應屬適當。　　４、綜上，被上訴人依系爭買賣契約第10條第2項第2款之約定，解除系爭買賣契約，並依約沒收被上訴人所繳納之第一期價款1,627萬元其中之8,135,000元為違約之賠償，應屬有據。而逾8,135,000元部分，即8,135,000元（16,270,000元-8,1 35,000元=8,135,000元）尚屬過高，本院認應予酌減，是經判決確定後，應即發生酌減之形成效力，此部分上訴人原應依民法第259條第2款規定返還被上訴人，故上訴人之持有即屬無法律上原因而受有利益，被上訴人備位依不當得利之法律關係，請求上訴人返還8,135,000元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據。五、綜上所述，被上訴人先位依民法第259條第2款、第179條規定，請求上訴人返還1,200萬元本息，為無理由，不應准許；備位依民法第179條規定請求上訴人返還返還8,135,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由。故(１ )就被上訴人上開應准許部分：原審判令上訴人給付被上訴人8,135,000元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，並依兩造聲請為准免假執行之宣告，並無不合。上訴人之上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。(２)就被上訴人上開不應准許部分：原審為被上訴人敗訴判決，及駁回該部分假執行之聲請，經核於法並無不合，被上訴人附帶上訴意旨聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴人之上訴及被上訴人之附帶上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　審判長法　官　翁金緞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周欣怡　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃義成上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡孟芬【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2024-11-07

TNHV-113-重上-29-20241107-1

重上

臺灣高等法院

拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第161號上訴人陳有恆訴訟代理人劉韋廷律師邱敏婷律師邱永欽劉宸碩被上訴人仁和大廈A棟管理委員會法定代理人黃桂蓮訴訟代理人蔡全淩律師陳曉雲律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年8月 31日臺灣臺北地方法院112年度訴字第1013號第一審判決提起上訴，本院於113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○路○○段000地號土地（下稱系爭土地）為仁和大廈全體區分所有權人（下稱區權人）共有，上訴人為該大廈A棟門牌同區○○路○段OO號1樓（下稱系爭房屋或OO號1樓）之區權人，系爭房屋之增建物（下稱系爭地上物）無權占有該大廈之法定空地即系爭土地如原判決附圖所示編號A、B部分各18、10平方公尺（下稱系爭A、B 部分土地），爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人將坐落系爭A、B部分土地之系爭地上物拆除，將該部分土地返還予全體共有人。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人抗辯：仁和大廈A、B棟（下稱A、B棟）於民國71年間興建後即各有獨立管理員室，就各棟周圍之法定空地各自分管。系爭房屋含系爭地上物係伊於102年1月向前手即訴外人王春英購得，系爭地上物至少於83年12月31日前已存在，由王春英陸續出租予不同人經營餐廳使用，此為A棟全體區權人知悉，長年無人反對，可認王春英與A棟全體區權人於83 年間就系爭A、B部分土地已成立默示分管契約。伊與王春英訂立買賣契約約定伊得繼續使用該部分土地，被上訴人非但未反對，更於同年1月24日與伊簽署約款，要求伊延續王春英所為於每月給付回饋金新臺幣（下同）1萬元，伊按月給付迄至110年12月止，期間從無區權人或區權人會議決議要求伊返還土地，可徵A棟全體區權人亦同意伊承繼王春英之分管契約，伊自為有權占有，被上訴人請求伊拆屋還地為無理由。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事實：㈠系爭土地為仁和大廈全體區權人共有，上訴人於102年1月向前手王春英購入系爭房屋含系爭地上物，為A棟之區權人，系爭地上物占用系爭A、B部分土地面積各18、10平方公尺，並先後由王春英、上訴人出租作為餐飲業使用迄今（原審卷第131至135、243頁、本院限閱卷第15至17頁）。　㈡系爭房屋含系爭地上物於107年、112年間領有臺北市室內裝修合格證，經臺北市政府都市發展局（下稱都發局）函覆比對系爭地上物於83年航空照片圖似有顯影，認該地上物係於 83年12月31日以前之既存違建，在原規模之修繕行為列管，暫免查報處分（本院卷一第485至486頁），系爭地上物自95 年12月起課房屋稅（本院卷一第487頁）。㈢據都發局函覆，仁和大廈於71年間興建，區分為A、B棟，系爭土地為該大廈71使字第OOOO號使用執照之建築基地，系爭 A、B部分土地均為該執照之法定空地，A部分依設計建築師檢討設置一輛法定汽車停車位（本院卷一第375、477至479 頁）。　㈣A棟於101年10月13日制訂規約（原審卷第177至201頁），B棟、A棟先後於99年、102年報備成立管理委員會（下稱管委會，原審卷第137頁）。B棟管委會書立確認書載明「仁和大廈自起造完成後劃分為A、B兩棟，並共同使用執照乙張，囿於 A、B兩棟各自成立管委會，公共部分、約定部分均已分割清楚且為劃分管理。A棟建物周圍之公設地專屬A棟管理使用」（原審卷第265頁）。　㈤上訴人與被上訴人於102年1月24日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），註明「台北市○○區○○路○段00號一樓房東租用大樓公地」，租賃期間自同年1月19日起，每月應繳月租金1萬元，並於每月10日前支付。上訴人自斯時起至110年12 月止，按月繳款1萬元給被上訴人，電子收據（收執聯）載「租用大樓空地費：1萬元」（原審112年度北司補字第141 號卷第25至33頁、下稱原審補字卷，本院卷一第166、174、 177頁）。　㈥110年12月4日A棟區權人會議決議仁和大廈公共區域租約，重新制定合約並自111年1月起每次合約為期二年，如租借使用人違反法令使用，將依規定辦理。被上訴人以110年12月20 日存證信函通知上訴人，管委會出租予上訴人OO號1樓後方法定公共空間之土地重新制定合約，請上訴人拆除違建；再以111年1月7日存證信函表明上訴人未拆除違建，自111年1 月1日起終止租約。同年11月19日A棟區權人會議提案法定空地為全體住戶共有，爭議部分採訴訟解決，決議交由被上訴人執行規劃，OO號1樓空地違建部分，拆屋還地恢復原使用執照車位用途，經由訴訟程序訴請法院判決，確定後執行（原審補字卷第38、41至45、87至91頁）。四、被上訴人主張系爭地上物無權占有系爭A、B部分土地，請求上訴人拆屋還地，為上訴人否認，抗辯伊係承繼王春英於83 年間與A棟全體區權人之分管契約而為有權占有云云。本院認定如下：㈠按管委會有當事人能力。共用部分之管理、維護，由管委會為之，公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第38條第1項、第10條第2項前段定有明文。又依管理條例設置之管委會雖非區權人，然其本於管理權就公寓大廈共用部分遭無權占用所生之私法上爭議，無論排除侵害或請求返還共用部分，依管理條例第38條規定，均有訴訟實施權，在其職務範圍內，依規約約定或區權人會議決議，或基於權利義務主體即公寓大廈區權人之授權，本於任意訴訟擔當法理，對他人提出訴訟，使判決效果直接歸屬於區權人（最高法院109年度台上字第903號、109年度台上字第2087號判決參照）。查B棟、A 棟分別於99年、102年成立管委會，就仁和大廈共用部分劃分各自管理範圍，系爭土地位於A棟周圍，屬A棟區權人分管範圍，有B棟管委會書立之確認書可憑（兩造不爭執事實㈣，原審卷第265頁），而A棟區權人會議決議就系爭地上物占用之爭議，由管委會執行訴請法院判決、執行（兩造不爭執事實㈥），是被上訴人基於A棟區權人會議決議提起本件訴訟，自有當事人適格。　㈡按所有人對於無權占有者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。被上訴人以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，上訴人以非無權占有為抗辯，應就其占有權源之存在負舉證責任。次按管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，同條例第55條第2項亦有明定。而共有物分管之約定，固不以訂立書面為要件，惟須全體共有人對共有物之占有、使用、收益，達成意思表示一致，始能成立。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院110年度台上字第277 號判決參照）。經查：　1.仁和大廈為管理條例84年6月28日公布施行前取得建造執照之公寓大廈，系爭A、B部分土地均為法定空地，A部分土地並為法定汽車停車位，業如前述（兩造不爭執事實㈢），性質上均非區權人維護公共安全或生活利用上不可或缺而不得約定為專用之共用部分，依管理條例第55條第2項規定，固得由區權人成立分管契約，由特定區權人分管、專用。惟B 棟、A棟先後於99年、102年報備成立管委會，被上訴人陳稱因B棟於99年間外觀要拉皮，為免A棟要分擔費用，所以才討論A、B棟分管等情（本院卷二第80頁），另B棟管委會書立之確認書僅得證明A、B棟各自成立管委會而約定分管範圍（兩造不爭執事實㈣），可徵系爭土地於83年以前尚未經仁和大廈全體區權人合意由A棟全體區權人分管。上訴人固抗辯依仁和大廈之使用執照圖說可見A、B棟各有獨立管理室，可知建商有意使A、B棟就周圍法定空地各自管理云云（本院卷二第133、179至181頁），惟管理室空間為建商之原始設置，不足推認全體區權人間自始即有分棟分管之約定，是上訴人抗辯王春英就系爭A、B部分土地於83年間已有分管契約，自須以王春英與仁和大廈全體區權人達成合意為必要。　2.查上訴人與王春英之買賣契約記載「本約土地及建物包括未登記但可使用之部分：平台外推」，房地產標的現況說明書「是否有改建、違建之情事：部分平台外推增建」，貼補稅費記載「管理費：補貼管委會1萬元」（原審卷第75至85、9 1、117頁），固可認上訴人購入平台外推增建之系爭地上物，並負擔補貼管委會1萬元。惟證人即買方經紀人高承智證稱：平台外推部分是既存違建，賣方經紀人要做產權調查提供買方，本件調查就是既存違建。伊印象中王春英是說之前都有給管委會回饋金補貼，無法確認管委會確實同意王春英使用，簽完約當天上訴人有和管委會或管理員交接處理管理費等事明確（本院卷二第38至39頁）。可知依買賣契約記載內容或買、賣方經紀人介入交易過程中均未確認王春英就系爭土地有何占有權源，而王春英補貼管委會管理費之原因多端，未必係基於分管合意，是上訴人上開舉證並不足證明王春英占有系爭土地已獲仁和大廈全體區權人默示同意。　3.至於A棟於101年10月13日制訂規約第3條第2項規定「共用部分於本規約生效前，有違反建築法第25條規定者，依建築法相關規定辦理」（原審卷第179頁），僅規範A棟全體區權人基於建築法規處理規約生效前已存在共用部分之違建，不得因此反推該區權人賦予違建所有人占有之私權，此觀同規約第2條第3項規定「本公寓大廈法定空地為共用部分，應供全體區權人及住戶共同使用，非經區權人會議之決議，不得約定為約定專用部分：平面六個車位地、地下停車場防空避難空間」（原審卷第177頁），且未見該規約承認既存之法定空地分管約定，即明法定空地須經A棟全體區權人會議決議始得約定專用。上訴人抗辯依該規約第3條第2項規定可佐區權人已默示同意王春英占有系爭土地云云，洵無足取。　4.上訴人購入系爭房屋含系爭地上物後，即於102年1月24日與被上訴人簽訂系爭租約（兩造不爭執事實㈤），兩造固均於本件訴訟主張該租約無效（原審卷第169頁），上訴人亦不主張其占有系爭土地之權源為租賃，惟觀之系爭租約約定上訴人自同年1月19日起承租大樓公地，每月繳付租金1萬元，上訴人自斯時繳納迄至110年12月止，其繳款之電子收據（收執聯）亦載租用大樓空地費1萬元；而A棟區權人會議決議公共區域租約重新制定為期二年合約，及被上訴人歷次以存證信函向上訴人表明前出租予上訴人之共用部分土地重新訂約、終止租約等情（兩造不爭執事實㈥），可知無論上訴人、A棟區權人或被上訴人均認知上訴人占有系爭土地之原因為系爭租約，而非基於分管合意。　5.基上，上訴人抗辯其承繼王春英與全體A棟區權人默示成立之分管契約而有權占有系爭土地，非有理由。上訴人既未能舉證證明其占有系爭土地之權源，則被上訴人請求上訴人拆除系爭地上物，並返還土地，即屬正當。五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭A、B部分土地上之系爭地上物拆除，將該部分返還予全體共有人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日民事第一庭審判長法官石有爲　　　　　　　　　　　法官林晏如　　　　　　　　　　　　　　法官曾明玉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官陳盈璇

2024-11-06

TPHV-113-重上-161-20241106-1

再易

臺灣高等法院高雄分院

減少價金

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度再易字第30號再審原告呂紹華林友菁共同訴訟代理人焦文城律師複代理人洪肇垣律師再審被告翁政強訴訟代理人朱中和律師趙禹賢律師上列當事人間減少價金事件，再審原告對於民國113年7月10日本院112年度上易字第142號確定判決提起再審，本院於113年10月2 3日言詞辯論終結，判決如下：主文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。事實及理由一、再審原告主張：再審原告於民國108年11月8日，以新臺幣（下同）2,880萬元向再審被告購買坐落高雄市○鎮區○○段0000 ○0000地號土地（下分稱1919地號、1928地號土地）及其上同段1344建號即門牌號碼高雄市○鎮區○○○巷00號建物（下稱系爭建物，合稱系爭不動產）。經社團法人高雄市不動產估價師公會鑑定（下稱系爭鑑定報告）認定，1919地號中如前鎮地政事務所作成之土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示A、B、C部分係作為道路、防火巷、水溝使用（下合稱系爭瑕疵），再審原告無法利用A、C部分土地。惟本院11 2年度上易字第142號確定判決（下稱系爭確定判決）未審酌高雄市政府水利局及工務局函示移除公共設施手續繁雜，逕認再審原告能自行排除上開瑕疵，判斷有違一般經驗法則、論理法則。另系爭鑑定報告認定之系爭不動產價值非實際交易價值，再審原告可能以高於實際交易價額而買受之，則系爭確定判決認定系爭瑕疵並無足以減少交易價值，而無民法第359條規定適用，亦屬違反一般經驗法則、論理法則，且錯誤適用民法第359條，適用法規顯有錯誤。又系爭確定判決認定再審原告仍可利用系爭瑕疵部分之土地，顯係漏未斟酌現況說明書、系爭鑑定報告，且足影響於判決。爰依民事訴訟法第496條第1項第1款、第497條規定，提起本件再審等語。並聲明：系爭確定判決廢棄，再審被告應給付再審原告各489,802元。二、再審被告抗辯：法院就鑑定人之鑑定意見，經調查證據後得依自由心證判斷事實之真偽，系爭確定判決已敘明A、C部分除道路及排水溝外，並無其他地上物，依一般人現場觀之，均不會認係被他人占有，且既有設置排水溝，則顯非專供公眾通行之使用。況成立買賣契約時，兩造均未知悉A、C部分包含於1919地號範圍，客觀上無從立即認定A、C部分遭人占有。又經系爭確定判決審酌後，亦已認定A、C部分之公共設施非不可移除，未影響再審原告使用系爭不動產，而無物之瑕疵。另再審原告買受系爭不動產之價額，並未高於系爭不動產無瑕疵之應有價值，自無從透過減少價金請求權，以資調整等語。三、本院判斷㈠再審原告主張系爭確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款之再審事由部分： ⒈按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院大法官解釋或憲法法庭裁判意旨顯然違反，或消極不適用法規，顯然影響判決者而言。不包括取捨證據失當、認定事實錯誤、漏未斟酌證據、調查證據欠周或判決不備理由之情形在內。 ⒉再審原告主張：系爭土地具有系爭複丈成果圖所示A、B、C部分之系爭瑕疵，系爭確定判決卻認定A、B、C部分並非瑕疵，且無減損系爭房地價值，消極不適用民法第359條規定額，具有民事訴訟法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤之再審事由云云。然查，系爭確定判決認定：系爭複丈成果圖所示A、B、C部分係作為道路、防火巷、水溝使用，並未與買賣契約書上之「現況說明書」之記載不符。又A、C部分均可計入法定空地面積，以計算建蔽率及容積率，亦非屬再審原告所稱無法排除之瑕疵，B部分則作為防火巷使用，依法設置並經核發建照，自難認系爭房地因A、B、C部分致未具備應有之價值而有瑕疵。另經囑託不動產估價師鑑定價值有無減損之結果，B部分價值減損為0元，A、C部分減損分別為 871,848元、107,756元，然系爭房地於再審原告買受時應有價值為33,083,863元，再審原告支付買賣價金僅為2,880萬元，再審原告受利428餘萬元，從而A、B、C部分作為道路、防火巷、水溝使用，並未減少系爭房地之交易價值，而不具物之瑕疵等情。從而，系爭確定判決認定之確定事實為A、B 、C部分作為道路、防火巷、水溝使用，並不具物之瑕疵，因而系爭買賣契約並無民法第359條規定物之瑕疵擔保責任之適用，核就所確定之事實而為法律上之判斷，並無適用法規錯誤之情形。至再審原告主張系爭確定判決認定再審原告能自行排除A、C部分，又認定系爭瑕疵並無足以減少交易價值，有違一般經驗法則、論理法則等節，則屬取捨證據、事實認定當否之問題，核與民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤之情形有別，是再審原告依此主張系爭確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款情形，自無理由。㈡再審原告主張系爭確定判決有民事訴訟法第497條規定之再審事由部分： ⒈按民事訴訟法第497條前段規定所謂重要證物漏未斟酌者，係指足以影響判決基礎之重要證物，當事人已在前訴訟程序提出，然未經確定判決於判決理由中斟酌者而言，若法院已於判決理由項下說明無調查必要，或縱經斟酌亦不足影響判決基礎之意見，即與漏未斟酌有間，不得據為該條所定之再審理由。 ⒉再審原告主張原確定判決漏未斟酌現況說明書、系爭鑑定報告書，有民事訴訟法第497條規定之再審事由云云。然原確定判決係依據系爭複丈成果圖所示A、B、C部分作為道路、防火巷、水溝使用，已說明並未與買賣契約書上之「現況說明書」之記載不符。又依據系爭鑑定報告書之鑑定結果，敘明A、C部分雖分別減損871,848元、107,756元，然以鑑定系爭房地應有價值與買賣價金相較，再審原告受利428餘萬元，從而A、B、C部分作為道路、防火巷、水溝使用，並未減少系爭房地之交易價值等情。則原確定判決業已斟酌現況說明書、系爭鑑定報告書，就再審原告所提出之攻擊防禦方法，敘明不可採或認為經斟酌後不影響判決結果而不逐一論述，應無再審原告所指摘之重要證物漏未斟酌等情。再審原告關此部分之指摘，顯非可採。四、綜上所述，再審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款、第4 97條規定提起本件再審之訴，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。六、據上論結，本件再審之訴為無理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日民事第五庭審判長法官邱泰錄　　　　　　　　　　　　　　　　　　法官王琁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法官高瑞聰以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日書記官呂姿儀

2024-11-06

KSHV-113-再易-30-20241106-1

嘉簡

嘉義簡易庭(含朴子)

給付買賣價金等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第594號原告張曉涵訴訟代理人陳冠智律師被告郭振安上列當事人間給付買賣價金等事件，本院於民國113年10月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣19,900元及自民國113年7月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告應同意原告向第一建築經理股份有限公司領取履約保證帳戶即台新國際商業銀行建北分行、戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」、帳號00000-000000000號帳戶內之新臺幣250,000元。三、原告其餘之訴駁回。　　四、訴訟費用由被告負擔82%，餘由原告負擔。五、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣19,900元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣250,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　七、原告其餘假執行之聲請均駁回。　　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。查原告起訴聲明第二項原為：被告應同意原告向第一建築經理股份有限公司領取履約保證帳戶即台新國際商業銀行建北分行、戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」、帳號00000-000000000號帳戶內之新臺幣(下同)25萬元，並應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至原告領取前開款項日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於113年8月16日言詞辯論筆錄更正為如主文第2項所示。經核，原告不請求利息部分屬減縮訴之聲明，與前開規定相符，應予准許。　　二、原告主張： (一)原告為嘉義縣○○鄉○○段000○000地號土地(均為乙種建築用地，下稱系爭土地)所有權人，原告前與被告於112年12月1日就系爭土地訂有不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)約定系爭土地以252萬元出售，簽約金25萬元。簽約金已於簽約當日交付，並由第一建築經理股份有限公司(下稱第一建經)存入台新國際商業銀行建北分行、戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」、帳號00000-000000000號帳戶(下稱履保專戶)，以做買賣價金信託履約保證。而依系爭買賣契約約定，113年1月5日被告應再給付第二期25萬元用印款，豈料，被告竟屢以無法申請建照為由，拖欠第二期及後續款項，然系爭買賣契約中本無買方無法申請建照即可解約之約定，況嘉義縣政府已以嘉義縣政府府經使字第120301501號函文說明系爭土地無套繪，且系爭土地可以申請建築線，可知被告拒絕付款難認有據。 (二)原告爰依系爭買賣契約第10條第1項規定，於113年4月25日以台中英才郵局1083號存證信函向被告催告第二、三期款，而被告於113年4月29日親自簽名收受後，未依約給付。依系爭買賣契約第10條第3項規定在賣方即原告催告未果後，第一建經應為最終催告，而第一建經亦業以台北體育場郵局第 493號存證信函向被告催告，並告知如不依約履行，原告將行使相關權利，然被告屆期仍未給付。為此原告再委託天澤法律事務所於113年5月22日寄發113年天智律字第0522號律師函予被告行使解約權，並副本通知第一建經與永慶房屋，而被告已於113年5月29日收受。 (三)依系爭買賣契約第10條第3項後段規定，第一建經在知悉原告已向被告行使買賣契約解除權後，契約即生解除效力，被告所支付之訂金，依買賣契約第10條第1項規定應予沒收並匯予原告，然第一建經口頭向原告表示，本件爭議宜以訴訟釐清，待法院判決結果被告應同意時再予撥款。 (四)依系爭買賣契約第10條第1項前段規定，買方即被告違反契約義務時，每逾一日應按應付期款萬分之二計算違約金。而被告應於113年1月5日給付用印款25萬元，被告第二期款迄今未給付，故違約金應自113年1月6日起算。又原告以上開律師函行使解約權，被告於113年5月29日收受後知悉，系爭買賣契約自113年5月29日解除。準此，違約天數自113年1月 6日起至113年5月29日止，共計145天，則系爭買賣契約總價款252萬元，系爭買賣契約雖約定以萬分之二計算，原告則僅請求萬分之一即一日252元，依此計算方式原告得請求之違約金，應為36,540元。 (五)再依系爭買賣契約第10條第1項後段規定，買方即被告違反契約義務時，全部稅捐及相關費用，亦由被告支出，而原告依系爭買賣契約約定原告有鑑界、一半代書費用之義務，原告為履行契約而支出上開費用，然因被告給付遲延致系爭買賣契約解除，原告無端支出上開費用而受有損失，應屬解除契約之衍生費用，而得向被告請求返還，共計支出項目如下： 1、許榮方建築師事務所建築線指示費用35,000元。 2、嘉義縣水上地政事務所地政規費7,000元。　　　　　　 (六)對於被告抗辯之回應：系爭買賣契約中沒有約定系爭土地必須保證可以申請到使用執照，且沒有約定是要供建築所使用。且使用執照是否可以核發涉及因素很多，與系爭土地不一定有關，就算系爭土地有排水問題，也可以依照民法規定向鄰地所有人主張權利。且依被告所提出line的對話紀錄中並未說明要解約的原因，只是說無法申請建照，仲介也跟被告確認是如何確認無法申請到建照，而被告回稱自己發現，並拒絕提出任何證明。所以才做後來的鑑界，被告解約的意思仲介確實有轉達。對於嘉義縣水上鄉公所113年8月29日函之意見為函文並沒有說到將來都不會設置的可能，也有提到以後設置應申請。 (七)爰依系爭買賣契約第10條第1項、第3項、第7項請求。並聲明：　　　　　　　　　　　　　　　　 1、被告應給付原告78,540元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 2、被告應同意原告向第一建築經理股份有限公司領取履約保證帳戶即台新國際商業銀行建北分行、戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」、帳號00000-000000000號帳戶內之2 5萬元。 3、願供擔保請准宣告假執行。　　三、被告則以： (一)系爭買賣契約目的為供被告未來建屋居住所需，然被告發現根本無從取得使用執照，惟原告卻未曾盡其協助被告後續取得使用執照之附隨義務。依系爭買賣契約第1條第3款註記「占用人、交地前排除占用」、「買方負責過戶前拆除」及第 8條第4款中註記「鑑界、無套繪」及第13條之特約事項之綜合意旨觀之，系爭買賣契約之目的為供被告未來建屋使用，然經被告洽詢嘉義縣水上鄉公所建設課承辦人員詢問系爭土地未來是否得以核發使用執照，承辦人員明確回覆，系爭土地並無排水設施，未來無從核發使用執照，蓋該地區污水設備未能到達系爭土地，從而未能符合申請使用執照時，需依嘉義縣建築管理自治條例第12條規定應檢附下水道或污水處理設備合格文件，從而被告得知系爭買賣契約未來無從達成契約之目的即取得使用執照之附隨義務，是本契約既因本契約目的不達，顯屬可歸責於原告之事由，是依最高法院100 年台上字第2號民事判決之要旨，倘為與給付目的相關之附隨義務之違反足以影響契約目的達成，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，本質上並無差異，自應賦予債權人契約解除權，故被告依民法第255條規定解除契約，並以LIN E通知仲介由仲介轉知原告。是本件屬可歸責原告之事由使系爭買賣契約目的不達，豈能向被告要求訴之聲明之金額。 (二)另被告不想被對方知道系爭土地沒有排水設施，所以沒有辦法核發使用執照，我在跟仲介進行Line對話紀錄之前就已經知道可以發建照了，因為我有去量過臨路的寬度，可以畫建築線，我只有用LINE告知仲介，轉知原告要解約。對於嘉義縣水上鄉公所113年8月29日函之意見為因為無法私設排水設施，因為會經過別人的地。 (三)並聲明：原告之訴駁回。　　　　　　四、本院之判斷： (一)原告主張其為系爭土地所有人，於上開日期與被告就系爭土地簽立系爭買賣契約，並約定系爭土地以252萬元出售，簽約金25萬元。簽約金已於簽約當日交付，並由第一建經存入履保專戶，以做買賣價金信託履約保證。而依系爭買賣契約約定，113年1月5日被告應再給付第二期25萬元用印款，然被告並未給付，嗣經原告依系爭買賣契約之約定於上開日期催告、第一建經為最終催告，被告屆期仍未給付，原告再以律師函予被告行使解約權，被告已於113年5月29日收受等節，業據原告提出第一建經不動產買賣契約書價金履約保證、存匯款暨查詢提示卡、買賣雙方簽約交付文件/款項簽收表、系爭買賣契約、第一建經價金信託履約保證申請書、標的物現況說明書、價金信託履約保證書、臺中英才郵局存證號碼001083號、001114號存證信函、被告收受回執、第一建經收受回執、台北體育場郵局存證號碼000493號存證信函、天澤法律事務所113年5月22日113年天智律字第0522號律師函、被告收受回執為證(見補字卷)，且為被告不爭執，堪信原告此部分主張為真實。 (二)又被告抗辯系爭土地無法取得使用執照一情，業據本院函詢嘉義縣水上鄉公所，經該所以113年8月29日嘉水鄉建字第11 30017432號函函覆本院系爭土地南側所臨現有巷道未開設道路側溝(道路附屬設施)，即無該區域之排水系統，無法據以設計建築物之排水溝渠與出水方向，故依建築法第32條及嘉義縣建築管理自治條例第9條及第10條，未達核發建築執照要件，但參考內政部102.2.6台內營字第1020800210號令內容，得由起造人自行開闢該區域之排水系統-道路側溝(道路附屬設施)，惟開闢前應向本所提出申請等語(見本院卷第41 頁至第43頁)，可知系爭土地現因未開設道路側溝(道路附屬設施)故無法取建築執照，另參以嘉義縣建築管理自治條例第12條：申請使用執照除依本法規定外，並應檢附下列文件：六、下水道或污水處理設備合格文件，是系爭土地既現無道路側溝，自無法提出下水道或污水處理合格文件，而無法取得使用執照，是被告抗辯系爭土地無法取得使用執照應可採信。 (三)惟被告抗辯購買系爭土地係為未來建屋居住所需，而原告有協助被告取得使用執照之附隨義務，然此部分為原告所否認。按契約既係因當事人互相表示意思一致而成立，債權人並因契約成立而得基於債之關係，向債務人請求為給付，債務人則只須依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償即可（民法第153 、199 、309 條規定參照），故所謂「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍為何，即應視契約兩造之合意內容為定。至於契約當事人訂立契約之動機本屬多端，不論其動機是否對造所明知，苟未將動機表明契約當中，並將「與動機滿足有關之事項」列於契約給付範圍內，即不能逕行認為「與動機滿足有關之事項」亦在契約之「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」內容及範圍內。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文，故當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責。又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。是被告應就系爭買賣契約成立之時，雙方有約定是要讓被告建屋使用並需取得使用執照為舉證。經查： 1、依上開系爭買賣契約觀之，系爭買賣契約係約定原告出售系爭土地給被告，則原告就系爭買賣契約之主給付義務係應將上開二筆土地交付被告，並使被告取得該地所有權之義務。至於原告是否負有其他從給付義務及附隨義務，則應視契約雙方合意之內容而定。依系爭買賣契約第4條及第7條約定，買賣標的為建地，不得作為法定空地、或供建蔽率、容積率、通行權之土地，興建需有第三人使用同意書，賣方應提供予買方；擔保責任：一、權利瑕疵擔保：賣方應保證買賣標的之產權無任何瑕疵，如第三人向買賣標的主張任何權利或糾紛時，賣方應於發現瑕疵後負責排除，如無法排除，買方得解除契約，若因此致買方受有損害時，賣方除負權利擔保責任外，並負損害賠償責任；物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於點交前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有規定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金；第13條特約事項：賣方於交屋時補貼新台幣5萬元予買方，由買方自行將地上未保存建物拆除及清運、代書費雙方平均分擔、鑑界費用賣方負擔及現況說明書(其他重要事項(針對產權、現況等任何補充，說明：目前有佔用人，賣方於交地前排除) 等情。可知系爭買賣契約係有特約約定需交付無第三人向買賣標的主張任何權利、不得作為法定空地、或供建蔽率、容積率、通行權及符合標的物現況說明書及需於交屋前將其他占用人排除之系爭土地，但系爭買賣契約並無系爭土地應使被告未來建屋居住並得以取得使用執照之約定存在，被告並未舉證證明，且陳明不聲請傳喚仲介及代書作證(見本院卷第22頁)，自難僅以系爭土地為建築用地而逕認被告購地係為未來自己建築房屋使用。 2、至被告稱依系爭買賣契約第1條第3款註記「占用人、交地前排除占用」、「買方負責過戶前拆除」及第8條第4款中註記「鑑界、無套繪」及第13條之特約事項綜合意旨等情即可推得被告購買系爭地係為未來建屋居住使用，惟上開情況僅可推知系爭買賣契約之目的為被告係取得無他人使用及無他人主張權利之系爭土地，尚難認為被告購買系爭土地係為未來建屋居住使用，況依原告提出與仲介之LINE對話紀錄(見本院卷第50頁至第56頁)觀之，被告係112年12月30日與仲介說明因為系爭土地無法申請建照而要求解約，仲介向被告確認有無相關文件證明系爭土地無法申請建照，被告稱不用申請就知道不會給建照，也拒絕跟仲介說明原因，自己去實地勘查就會發現等語，亦可證簽訂系爭買賣契約當時，確實未討論到購買土地應使被告得以取得使用執照或系爭土地有無排水系統等情，否則應會於Line對話中提及當初之保證內容。 3、是以，依據系爭買賣契約所載內容，顯然兩造以書面約定賣方即原告所負之「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」(即契約目的)之內容及範圍尚難認有包括被告所抗辯之「應使被告未來建屋居住並取得使用執照」，是被告此部分抗辯並無理由，是被告自無由依民法第255條主張因契約目的不達而解除系爭買賣契約。 (四)被告既無得解除契約之事由，業如上述。是被告自有依系爭買賣契約履行之義務。自系爭買賣契約第3條及買賣雙方簽約交付文件/款項簽收表觀之，可知雙方約定系爭土地之買賣總價款為252萬元，而第一期款(簽約款)25萬元係買方於簽約時匯入履保專戶、第二期款(備證用印款)25萬元，應由買方即被告應最遲於113年1月5日匯入履保專戶、第三期款( 完稅款)25萬元應由買方於113年2月5日匯入履保專戶、第四期款177萬元應最晚於113年5月31日交屋前匯入履保專戶。而被告僅於簽約時有匯25萬元進入履保專戶，其後第二期、第三期及尾款均未按期匯入履保專戶一節，為兩造所不爭執，是被告確未依系爭買賣契約之約定履行其付款義務，且屬可歸責被告之事由應可認定。 (五)又依系爭買賣契約第10條第1項規定：買方違反契約之義務時，每逾1日按應付期款萬分之二計算違約金(自逾期之次日起至完成給付日止)；經賣方定七日期限催告仍未履履行，賣方得解除契約。因可歸責於買方之事由致契約解除時，除同意賣方得沒收已支付全部價款及擔保期款支本票聲請執行作為違約金外，並負擔因此衍生之全部稅捐及相關費用。而系爭買賣契約之賣方即原告依系爭買賣契約之約定為催告、第一建經為最終催告，被告屆期仍未依系爭買賣契約給付，原告再以律師函予被告行使解約權，被告已於113年5月29日收受等節，亦業如上述，是系爭買賣契約應於113年5月29日解除。 (六)從而，原告主張依系爭買賣契約第10條第1款前段規定，請求被告每逾1日應按應付期款之萬分之二計算違約金及同條第1項後段規定同意賣方得沒收已支付全部價款作為違約金，並負擔因此衍生之全部稅捐及相關費用應屬有據。茲就原告可請求金額敘述如下： 1、被告未按期履行之款項為第二期款(備證用印款)25萬元，並應最遲於113年1月5日匯入履保專戶、第三期款(完稅款)25 萬元應由買方於113年2月5日匯入履保專戶、第四期款177萬元應最晚於113年5月31日交屋前匯入履保專戶，業如上述。是第二期款25萬元，應自113年1月6日計算至113年5月29日計算違約金，共計145日(27+28+31+30+29)，合計7,250元(5 0元/1日*145日)；第三期款25萬元應自113年2月6日計算至1 13年5月29日，共計113日(23+31+30+29)，合計5,650元(50 元/1日*113日)；第四期款177萬，因原告已於113年5月29日解除契約，故第四期款尚未到期，是自無違約金之情形，是原告依系爭買賣契約第10條第1項前段所可請求之違約金為1 2,900元。 2、依系爭買賣契約第8條第4款規定：產權移轉時，賣方所需負擔費用為地政士執行業務費、實價登錄費、簽約費、塗銷費及鑑界無套繪，是依系爭買賣契約第10條第1項後段賣方即原告可請求之金額即應以上述為限，是原告所支出嘉義縣水上地政事務所土地勘查複丈費7,000元(見補字卷)即屬鑑界費用應可請求。至原告主張系爭土地建築線指示申辦費用35 ,000元部分(見補字卷)，則因系爭買賣契約中並無由賣方需申辦建築線之約定，是原告此部分請求尚難准許。是原告依系爭買賣契約第10條第1項後段所可請求之金額為7,000元。　　五、綜上所述，本件原告已合法解除與被告簽立之系爭買賣契約為由，依系爭買賣契約書第10條第1項前段、後段，請求被告應給付原告19,900元及自起訴狀繕本送達之翌日即113年7 月24日(送達證書見本院卷第13頁)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；系爭買賣契約書第10條第1項後段請求如主文第2項所示，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。至原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然此僅促使本院依職權發動，自毋庸為准駁之諭知。另原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝其達以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路 308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃意雯

2024-11-05

CYEV-113-嘉簡-594-20241105-1

重訴

臺灣新北地方法院

解除買賣契約等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第118號原告陳靜燕訴訟代理人謝易澄律師被告賴慶棠葉斯政被告家樂福廣告有限公司前一人法定代理人張榮隆被告黃詠暉郭銘杰周艾倫被告捷運讚不動產經紀有限公司前一人法定代理人張榮隆被告賴岳鴻江紹騏前列七人共同訴訟代理人李易哲律師上列當事人間請求給付資遣費等事件，經本院於民國113年10月2 2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回訴訟費用由原告負擔。　　　事實及理由壹、程序上理由一、不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。原告原起訴被告為住商不動產三重集賢加盟店、住商不動產三民捷運加盟店，於113年3月19日具狀更正為被告家樂福廣告有限公司、捷運讚不動產經紀有限公司（見本院卷第191頁），揆之前開規定，核無不合。二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款、第 2項定有明文。原告原以受詐欺為由依據民法第92條撤銷契約，以物之瑕疵為由，依據民法第256條、第359條之規定解除契約，請求返還價金及請求債務不履行、侵權行為之損害賠償，嗣於民國（下同）113年10月22日具狀撤回解除契約之訴訟標的，變更訴訟標的為請求減少價金，並變更請求權基礎為民法第354條第1項前段、第2項及第359條之規定，請求被告賴慶堂、葉斯政(以下簡稱被告賴葉2人)修繕費用新台幣（下同）176萬2179元及精神慰撫金30萬元(見本院卷第 479頁)，原告原起訴聲明為，(1)被告賴葉2人自112年10月1 9日起至系爭房地移轉於被告賴慶堂時止，每月連帶給付予原告每月5萬7642元。(2)被告賴葉2人應連帶給付原告1145 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(3)被告賴葉2人應連帶給付30萬元。(3)被告家樂福公司、黃詠暉、郭銘杰、周艾倫(以下簡稱被告家樂福公司等4人)應連帶給付原告11萬6000元。(5)被告家樂福公司、捷運讚公司、黃詠輝、郭銘杰、周艾倫、賴岳鴻、江紹騏應(以下簡稱家樂福公司等7人)連帶給付原告88萬元，並減縮聲明為(1)被告賴葉2人自112年10月19日起至其給付修繕費用予原告止，應連帶給付予原告每月1萬2000元。( 2)被告賴葉2人應連帶給付原告176萬2179元。(3)被告家樂福公司、黃詠暉、郭銘杰、周艾倫(以下簡稱被告家樂福公司等4人)應連帶給付原告11萬6000元。(5)被告捷運讚公司、賴岳鴻、江紹騏應(以下簡稱捷運讚公司等3人)連帶給付原告88萬元(見本院卷第491-550頁)，其先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭（最高法院96年度台上字第471號判決意旨參照），並無礙於本件被告防禦及訴訟終結，核無不合，自應准許。貳、實體上理由一、原告起訴主張： (一)原告經由被告家樂福廣告有限公司（以下簡稱家樂福公司）及營業員郭銘杰之居間，於民國(下同)112年8月18日買受被告賴葉2人所有坐落於新北市○○區○○段000地號及其上同段12 26號建號即門牌號碼:新北市○○區○○路000巷00弄00號五樓及六樓（下稱系爭房地)，於同日簽署不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，買賣價金新台幣(下同)1160萬元，約定112年10 月13日交屋，被告賴葉2人、被告家樂福公司等人皆稱系爭房屋已全屋更換電線、格局方正，屋況皆有重新整理過，屋頂有重新裝潢，廁所有兩間，廚房也全部更新、油漆並重新貼過壁紙、並未漏水等情，於不動產委託銷售的現況說明書 (下稱現況說明書)為不實勾選。原告發現電線大部分皆未更換，已更換電線皆為75年間之老舊電線，原告於112年10月1 1日催告被告賴葉2人於7日內修復瑕疵，然被告賴葉2人並未修復、而被告黃詠暉為取得仲介費，於112年10月19日明知賣方未將瑕疵修復，僅交付鑰匙即要求原告於點交文書簽名，然原告於112年10月28日發現漏水，被告賴葉2人及仲介隱匿瑕疵，原告以系爭房地電線老舊、瓦斯管線外露等瑕疵，依據民法第354條第1項前段、第2項及第59條請求減少價金，請求被告賴葉2人給付修繕費用146萬2179元及精神慰撫金 30萬元。又系爭房地無法入住，原告仍需支出租金每月1萬2 000元。 (二)次按民法第535條、第544條、第567條、第571條、第227條之1、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第 51條之規定，被告家樂福公司等4人並未讓原告審閱買賣契約書，卻收受原告仲介費11萬6000元，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查義務，應將系爭房地現況真實呈現在現況說明書中，惟仲介竟於現況說明書中有上開諸多不實之陳述，隱瞞系爭房地上開瑕疵，未盡調查義務，使原告自簽訂買賣合約後，受有精神上及經濟上之壓力傷害，自得依前開規定，請求被告家樂福限公司、黃詠暉、郭銘杰、周艾倫、捷運讚不動產經紀有限公司(以下簡稱捷運讚公司)、賴岳鴻、江紹騏連帶賠償原告五倍懲罰性賠償金58萬元及精神慰撫金30萬，共計88萬元。綜上所述，爰依民法第354條第1 項前段、第2項、第359條、民法第535條、第544條、第567 條第1項、第571條、第227條之1、不動產經紀管理條例第26 條、消費者保護法第51條之規定，提起本訴，並聲明：(1) 被告賴葉2人自112年10月19日起至其給付修繕費用予原告時止，應連帶給付予原告每月1萬2000元。(2)被告賴葉2人應連帶給付原告176萬2179元。(3)被告家樂福公司、黃詠暉、郭銘杰、周艾倫(以下簡稱被告家樂福公司等4人)應連帶給付原告11萬6000元。(5)被告捷運讚公司、賴岳鴻、江紹騏應(以下簡稱捷運讚公司等3人)連帶給付原告88萬元，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告家樂福公司等4人、被告捷運讚公司等3人則以： (一)仲介費部分：　1.按民法第528條、第535條、544條及消保法第51條之規定，本件被告下稱家樂福公司、黃詠暉、郭銘杰、周艾倫否認與原告間有委任關係，蓋原告與被告家樂福公司、郭銘杰居間仲介買受系爭房地，兩方充其量僅為居間關係，被告黃詠暉為家樂福公司之店長，被告周艾倫為家樂福公司依不動產經紀業管理條例第11條第1項所設之經紀人，其二人並無參與本件不動產交易之居間仲介過程。由是可知，被告家樂福公司、黃詠暉、郭銘杰、周艾倫均非原告之受任人，自無因前開規定之行為需對原告負損賠責任可言。又消保法第51條乃請求企業經營者給付懲罰性賠償金，並非請求返還仲介費。　2.次按民法第567條、第571條之規定，家樂福公司系房屋仲介業者，就居間服務契約之本質及可期待合理性使用該服務之內容以觀，並不負有如出賣人之瑕疵擔保責任，合先敘明。關於系爭房地之產權、買賣雙方締約履約能力等訂約事項，均未發生爭議。再者，現況說明書係被告賴慶棠簽署並交付之，並非由仲介方所填寫出具。而系爭房地除被裝潢所遮蔽而無法破壞觀視之部位外，屋況經觀察堪稱良好，家樂福公司亦根據現況說明書向原告進行屋況解說，實以盡居間之據實報告及調查義務，惟關於原告主張被告等人曾稱系爭房地已全屋更換電線、重新裝潢、不會漏水云云，被告等人否認之。就二次協商一事被告等亦否認之，且原告並無提供相關事證已證其說。又家樂福公司於報告訂約機會或媒介訂約之過程中，並無任何有利於賣方之行為，亦無違反誠實信用方法使賣方受有利益。另本件買賣合約並非定型化契約，自無消保法之審閱期間之適用，本件買賣雙方均係經承辦代書解說契約條文並檢視契約內容確認無誤後方進行簽約，原告稱伊簽約前無審閱契約云云，洵非事實。　3.綜上所述，原告請求被告等即仲介方返還仲介費11萬6000元，實無理由。 (二)懲罰性賠償金及精神慰撫金部分：　　本件原告並非依消保法所提之訴訟，實無消保法第51條之適用。次查，被告黃詠暉、郭銘杰、周艾倫、賴岳鴻、江紹騏等人均非消保法第2條所指之企業經營者，故渠等五人自非受消保法拘束之對象，且家樂福公司、郭銘杰執行本件居間仲介已盡調查義務並無故意致原告受損害，業如前述，又被告捷運讚公司為賣方之仲介，被告賴岳鴻為賣方之仲介營業員、被告江紹騏為捷運讚不動產經紀有限公司之店長，渠等三人均與原告無直接接觸，故原告依消保法第51條請求懲罰性賠償金，顯無理由。按民法第227條之1之規定，被告等人並無任何債務不履行之情事，業如前述，且原告就其人格權受有損害乙事亦無舉證以實其說，故原告此部分主張亦無理由。　 (三)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、被告賴慶堂、葉斯政則以:原告於112年10月18日驗屋時發現部分線路未更新，雙方協調由被告找水電師傅更換，原告又後悔不讓水電師傅施工，雙方於112年10月19日保留尾款15 萬元，向法院起訴，系爭房地為中古屋買賣，雙方議價成交，如原告不同意，被告願意以原價買回，系爭房地為中古屋買賣，均以現況交屋等語置辯，並聲明:原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　四、兩造不爭執之事項（見113年5月14日筆錄，本院卷第317至3 19頁）： (一)原告於112年8月18日經由被告家樂福公司居間，以1160萬元，買受被告賴葉2人所有系爭房地，並簽訂系爭契約，約定於112年10月13日交屋，由被告賴慶宏勾選原證3不動產委託銷售標的現況說明書13、24、35、39（以下簡稱原證3說明書，見本院卷第47-75頁），原告已支付訂金116萬元，及房屋貸款1044萬元，尾款給付於履保帳戶14萬元，保留爭議款 15萬元，原告每月須支付銀行貸款4萬5642元，租金1萬2000 元。 (二)原告於112年10月11日以原證5之存證信函通知被告賴慶堂系爭房地有瑕疵如原證5所載並請求損害賠償。（見本院卷第8 7-95頁）。 (三)原告分別因被告賴葉2人未更換電線（電線老舊）、故意隱匿系爭房地有漏水、壁癌、龜裂裂痕密布、瓦斯管線外露之瑕疵，以起訴狀繕本送達，主張依據民法第227條、第256條規定，解除買賣契約，及受有錯誤之意思表示，撤銷系爭契約，請求已繳納價金1145萬元及其遲延利息。（見本院卷第 27、29頁）。 (四)原告已支付服務費於被告家樂福公司11萬6000元，有原告提出原證10之統一發票為證（見本院卷第127頁）。四、本件爭點應為：(一)原告依據民法第354條第1項前段、第2 項、第359條，請求減少價金146萬2179元及精神慰撫金30萬元，是否有理由?（二）原告依據民法第535條、第544條、第571條、不動產經紀業管理條例第26條、消費者保護法第5 1條、民法第227條之1之規定，請求被告家樂福公司等4人應給付11萬6000元，請求被告捷運讚公司等3人應給付懲罰性賠償58萬元、精神慰撫金30萬元，是否有理由?茲分述如下: (一)原告依據民法第354條第1項前段、第2項、第359條，請求減少價金146萬2179元及精神慰撫金30萬元，是否有理由? 　1.惟按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第359條、第365條第1 項分別定有明文。原告於112年9月24日驗屋時發現系爭房地有無合理之電力供給、電線規格不符現行室內配線規則、使用85年度老舊電線，冷氣管線胡亂配置、於廚房外鑽瓦斯孔等瑕疵，並經原告與證人黃冠穎於112年10月6日與被告葉斯政召開第一次協調系爭房地更換電線事宜，原告於112年10 月11日以原證5之存證信函以上開電線不符規格等情，通知被告賴慶堂，有原證5存證信函、原證15之會議片段逐字稿可按（見本院卷第87、295頁），並於112年10月15日兩造協商上開瑕疵爭議，另於112年10月19日點交系爭房地時，兩造協商保留爭議款15萬元，由法院起訴解決，為原告所自認，並經被告賴慶堂提出房地點交證明暨買買價金履約保證結案單為憑（見本院卷第21頁、第365頁），原告再於112年11 月14日以原證9存證信函通知賴葉2人，以系爭房地未更換全新電線、牆壁漏水、壁癌、房屋龜裂、瓦斯管線外露等瑕疵為由，撤銷及解除系爭契約，有原告提出原證9存證信函可按（見本院卷第115-125頁），原告於112年11月17日起訴時，係以系爭房地未更換全新電線、牆壁漏水、壁癌、房屋龜裂、瓦斯管線外露，112年10月28日發現使用水槽時造成樓下四樓住戶有漏水等瑕疵為由，請求解除契約，有起訴狀可按（見本院卷第17-41頁），另證人黃冠穎即原告之夫於本院審理時證述:112年8月12日簽約之前即已看過系爭房地，1 12年9月24日有請仲介向屋主反映發現使用水槽時造成樓下四樓住戶有漏水之瑕疵為由，原證8的瑕疵有在112年10月6 日、112年10月15日、112年10月19日通知郭銘杰、賴葉2人等語（見本院卷第321、323頁、113年5月14日筆錄），綜上各情，原告於簽訂系爭契約之前，即已112年8月12日簽約前早已知悉系爭房地之瓦斯管線如原證4照片如本院卷第81頁所示，原告分別於112年9月24日、112年10月6日、112年10 月11日、112年10月15日、112年10月19日以系爭房地之電線老舊、電線不符規格通知及原證8所列各項瑕疵、使用水槽時造成樓下四樓住戶有漏水等瑕疵通知被告賴葉2人，又於1 12年11月14日以存證信函以牆壁漏水、壁癌、房屋龜裂、瓦斯管線外露，使用水槽時造成樓下四樓住戶有漏水等瑕疵，卻於113年10月22日言詞辯論期日始具狀以上開瑕疵為由主張減少價金，亦已逾民法第365條第1項規定6個月之除斥期間，是其主張系爭契約業經其減少價金，自非有據。　 (二)原告依據民法第535條、第544條、第571條、不動產經紀業管理條例第26條、消費者保護法第51條、民法第227條之1之規定，請求被告家樂福公司等4人應給付11萬6000元，請求被告捷運讚公司等3人應給付懲罰性賠償58萬元、精神慰撫金30萬元，是否有理由?　　　　原告主張被告家樂福公司等4人、被告捷運讚公司等 3人並未給予買賣契約審閱期，且告知系爭房屋之電線已全室更新為由，卻未全室更新，隱匿系爭房地有漏水等瑕疵，被告未善盡居間之善良管理人調查義務，違反居間人之據實報告及調查義務，致使原告受有支出仲介費、精神上之損害，然為被告所否認，並以前詞置辯，經查: 　1.因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。不動產經紀業管理條例第26條第1、2項、民法第544條、第571條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第17 23號判決意旨參照）。查，原告就其前開主張自應負舉證責任。　2.按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第24-2條、第23條分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565 條、第567 條第2 項規定甚詳。前開法律僅課予不動產經紀業者應告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，協助買受人對不動產進行必要之檢查，並向買受人解說，並公平提供雙方交易價格、契約內容規範、不動產之必要資訊。　3.然查，證人黃冠穎於本院審理時證述:「(法官問:原告看屋時有無看到房屋有何地方出現龜裂或漏水情形？)沒有，看不到。」、「(法官問:原告看屋時有無檢查水電管線情形？）沒有。　」「（被告訴訟代理人:當天為何不檢查房屋有無龜裂、漏水、水電管線的情形？）如剛剛給我看的照片一樣，從外表看不出來龜裂、漏水、水電管線的情形，因為龜裂幾乎都在天花板裡面，無法拆下來檢查，甚至某些天花板還用壁紙遮住，我只是看屋，不可能做損壞型的檢查，水電的部分，我們有去開水龍頭是否可以作用，馬桶是否可以沖，但沒有辦法看出排水可以造成別人屋頂漏水的問題，電線的部分，我們只是看房，不可能逐一去拆開電線，檢查年份」、「(法官問:提示原證8，此為原告主張之瑕疵，這是證人檢查出來的嗎？）是。」等語，原告與被告家樂福公司、郭銘杰間存在居間關係，僅報告訂約機會及簽訂買賣契約之媒介，並不負擔出賣人之瑕疵擔保責任，被告銷售時已帶同原告前往現場看屋，並進行屋況說明，原證3現況說明書，並非被告簽署，被告已進據實報告及調查義務，原告主張前開瑕疵，並非一望即知，需經由證人黃冠穎拆開天花板、拆開電線等設備始能知悉，並非不動產經紀業管理條例第24-2 條、第23條所規定之不動產告知瑕疵之範圍。至於被告賴葉二人於協商時是否承諾全屋更換新電線等情，顯與被告家樂福公司等4人，被告捷運讚公司等3人僅報告居間及訂約機會之義務無關。　4.系爭契約於簽約時，業經承辦代書逐條解說契約條文及內容，原告主張被告並未給予買賣契約審閱期云云，顯與事實不符。　5.受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之、受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第535條、第544條、第571條分別定有明文。原告主張被告故意違背委託人或違背誠實信用之情形，有利於賣方之行為，故意或過失致原告受有損害云云，並未舉證以實其說，自無依據。　6.被告黃詠暉為被告家樂福公司店長、被告周艾倫為經紀人，僅審閱契約書簽章，並實際未參系爭房地之交易過程，被告捷運讚公司為被告賴葉2人之仲介員，被告賴岳鴻為被告賴葉2人之仲介營業員，被告江紹麒為捷運讚公司之店長，均未參與系爭房地之居間，原告請求其負損害賠償，並無依據。　7.按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入巿場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法；企業經營者違反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任，消保法第7條定有明文。又所謂企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，此觀之同法第2條第2款規定即明。且企業經營者主張其商品於流通進入巿場，或其服務於提供時，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責任，同法第7之1條亦定有明文。至於何謂「服務」，消保法並未設明確之定義性規定，惟參照同法第7條係將從事設計、生產及製造商品與提供服務之企業經營者並列，且該條第1 項亦明定服務提供人應確保其服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，可得推知該法所謂「服務」，應係指直接從事於商品之設計、生產、製造者以外，且本身蘊含安全或衛生上潛在危險之服務行為而言，可堪認定。原告經由被告家樂福公司居間買受系爭房地，並非為達成生活目的而在食衣住行育樂滿足慾望之行為，因此參諸消費者保護法第2條第1款之規定，可知原告此一行為並非所謂的消費行為，自無消費者保護法之適用，且被告家樂福公司等4人、捷運讚公司等3人與原告間之一般委託銷售契約書所提供之給付義務並無安全或衛生上之危險，亦非消費者保護法所規範之服務，不動產委任契約為雙務契約，本即有其債務不履行損害賠償之規定及約定，應非消保法第1條所明定之立法目的所涵攝。又縱「消費」之文義解釋之可能外延包括不動產委任契約在內，然應以目的性限縮解釋之方式，將不動產委託銷售契約排除於消保法適用之範圍之列，始為衡平。從而，原告依據消保法第51條之規定請求被告應負損害賠償責任，應屬無據。六、綜上所述，原告依據民法第354條第1項前段、第2項、第359 條，第535條、第544條、第571條、不動產經紀業管理條例第26條、消費者保護法第51條之規定，請求被告賴葉2人自1 12年10月19日起至其給付修繕費用予原告止，應連帶給付予原告每月1萬2000元。被告賴葉2人應連帶給付原告176萬217 9元。被告家樂福公司等5人應連帶給付原告11萬6000元。被告捷運讚公司等3人應連帶給付原告88萬元，均無理由，應予駁回。七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與判決結果無涉，爰不一一論述。九、結論：原告之訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王思穎

2024-11-05

PCDV-113-重訴-118-20241105-2

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臺灣臺中地方法院

減少價金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1044號原告周于籌被告胡誌超住○○市○○區○○路00巷00號0樓之 0 上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年10月7日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由甲、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為：被告應歸還購屋款中原告所請求之減少價金共新臺幣（下同）54萬元，及自雙方交屋日起至清償日止，按年息百分之十二計算之利息。嗣於民國113年6月3日言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付原告54萬元，及自交屋之日（113年5月3日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷第69頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。乙、實體部分：壹、原告主張：一、被告銷售臺中市○○○街0000號屋齡42年老公寓5樓（坐落臺中市○○區○○段000○號）含頂樓有增建之房屋（下稱系爭房屋）及土地（坐落臺中市○○區○○段00000地號，面積499平方公尺，應有部7/100）。原告於113年3月2日協同仲介現場看屋時，被告陳稱頂樓有使用權，並有住戶同意使用的文件證明，原告當日即下斡旋金，並於隔天113年3月3日於永慶不動產台中文心捷運加盟店進行議價與簽約，議價完成後雙方同意以810萬元簽約成交，並於113年4月18日移轉登記完畢。惟被告在簽約時，始揭露每4個月需支付管理費1萬元（每月2, 500元），經原告詢問，被告回覆是用於水塔與樓梯之清潔與公用照明修繕等，原告要求出示相關文件與明細，被告答稱管理費可談，會交付文件與明細，依上開被告所提供資訊，原告認知系管理費係一般住戶皆會繳交用於清潔修繕之管理費。數日後，被告透過仲介以LINE提出管理文件照片，經原告於113年3月14日收到該轉傳照片，得知僅原告需繳交「管理費」（回饋金）予其他公寓住戶，且金額無法變動，被告以管理費形式來欺騙原告，經原告質疑無使用權文件，被告則再加註一條敘述：「六樓屬公用，需付管理費方能使用六樓使用權」，即被告先前與樓下住戶約定回饋金，若未繳則不能使用頂樓（權利義務繼承於前屋主），原告不得已，現仍持續繳交回饋金以維持使用權。二、原告已於113年3月26日以存證信函，通知被告物有瑕疵，催告被告於113年4月1日限期前，協商減少標的物之價金，依系爭房屋（鋼筋混泥土造）使用年限60年，扣除屋齡42年，尚有18年（即216月）使用年限，期間原告會繳納54萬元（計算式：216月x2,500元=54萬元），爰依法請求被告應如數返還不當得利。三、並聲明：被告應給付原告54萬元，及自交屋之日（113年5月 3日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。貳、被告則以：原告購買及簽約前，已知悉頂樓加蓋占用公寓公共空間，因為是公共空間故無所有權狀，但有住戶同意使用權，其他住戶不得使用該空間，原告則需繳交每月管理費2, 500元、4個月1萬元繳給管理員，供本棟大樓維修各項公共設施之用如樓梯清潔、水塔清潔、監視器、門，被告向前手購買時，同樣每月需支付管理費（回饋金）等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；且陳明：如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。參、本院之判斷：一、原告主張：其於113年3月3日，以810萬元之價金向被告購買系爭房屋及其坐落土地，且於113年4 月18 日移轉登記完畢等情，為被告所未爭執，並有卷附之系爭房屋買賣契約（見本院卷第16-30頁、103-110頁）、系爭房屋於樂屋網售屋廣告（見本院卷第73-77頁）系爭房屋土地及建物所有權狀、謄本（見本院卷第141-152頁）在卷可參，堪信為真實。原告又主張其於取得系爭房地後，於113年5月1日及113年9 月 1日，各繳1萬元（每月2,500元，每次繳4個月）社區回饋金予社區管理員譚祖能等情，為被告所未爭執，並有原告所提出之回饋金收據（見本院卷第169頁）在卷可參，亦堪信為真實。二、原告主張被告所出賣交付之買賣標的有瑕疵，其得主張減少價金，於減少價金後，被告應返還減少價金數額之不當得利云云，惟原告之主張為被告所否認，並以前詞置辯，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是原告就其主張之事實應負舉證之責任，經查：　㈠物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第 359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第355條第1項亦定有明文。查系爭房屋之頂樓加蓋部分，因屬未經核准申請建造擅自興建之建物，固不符相關建築法規，為兩造所不爭執，堪認系爭房屋之頂樓加蓋部分與建築法令不符，其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，應屬物之瑕疵。惟民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。兩造於113年3月2日協同仲介現場看屋時，即知被告出售之房屋有違法之頂樓加蓋情事，為原告所自承，且被告於出售之標的物說明書（見本院卷第115 頁）亦載明此一情形，並經兩造簽名確認；且系爭買賣契約第2條就增建或占用部分約定，買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，並可能因被主管機關認定為違章建築，被其他區分所有權人或第三人主張權利．．而有被拆除之虞，買方就前述情事均已明確知悉，並瞭解其風險，相關權利義務經雙方約定如下…第1款約定：增建或占用範圍：頂樓；第2款約定：「若增建或占用部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利者，賣方（指被告，下同）應即告知買方（即原告，下同），買方得以請求損害賠償或解約。」，第3款約定：「上述增建（違建）部分或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除者，買方同意自行負責，其相關之權利義務買方確已知悉。」等語（見本院卷第105- 106頁），是原告就被告出售之房屋確有違法之頂樓加蓋，且原告同意出價購買，並於交屋後自行承擔可能被拆除之風險，應可認定。按原告對於系爭房屋有頂樓加蓋之違章建築，知之甚詳，且關於頂樓增建部分亦已經於系爭買賣契約、不動產標的現況說明書標記甚詳，則依一般社會交易情況，原告就此頂樓加蓋為不合法，應可認識，業如前述。惟系爭買賣契約第2條第2款就系爭房屋之頂樓加蓋有遭拆除風險之瑕疵，另行約定雙方如何分擔瑕疵責任，揆諸前揭說明，雙方均應受拘束。依前開民法第355條第1項規定，原告自不得再以系爭買賣標的物有違法頂樓加蓋，可能遭主管機關認定為違章建築而遭拆除之虞，或遭其他區分所有權人或第三人主張權利，而向被告主張物之瑕疵。是原告主張系爭買標的物有違法頂樓加蓋，其得向被告主張物之瑕疵擔保責任，並主張減少價金，請求被告返還不當得利，於法無據。　㈡原告復主張被告在簽約時，始揭露每4個月需支付管理費1萬元（每月2,500元），經詢問，被告則回覆是用於水塔與樓梯之清潔與公用照明修繕等，並稱管理費可談，文件與明細之後都會給，原告始終認知是眾住戶皆繳交用於清潔修繕的一般管理費，且當應據實報銷，管理費可調整云云，查：　⒈按系爭房屋有違法頂樓加建，可能遭主管機關認定為違章建築而遭拆除之虞，或遭其他區分所有權人或第三人主張權利，已為原告所明知，且兩造於買賣契約亦以條款加以排除被告之瑕疵擔保責任等情，已如前述。又兩造簽署之標的物現況說明書，被告已告知系爭房屋有違法頂樓加蓋之違章建築，於是否有管理費或清潔費等費用一欄勾選「是」，並說明管理費或清潔費等費用每月繳納2,500元（原註記4,000元），每次繳四個月（見本院卷第57頁）；且被告出售系爭房屋前就該頂樓加建違章建築部分，係以每月繳納2,500元（即回饋金）予區分所有權人委派之管理員譚祖能（鄰長），作為清洗樓梯間、水塔等公共設施費用，被告並於113 年3 月 5日將管理細則等資料以LINE傳予原告等情，有113年3月5日 LINE傳訊資料（見本院卷第99頁）、103年3月21日、112年2 月7日漢成五街18-20號公寓管理細則2份（見本院卷第33-3 5頁）在卷可參。被告於標的物現況說明書中已告知系爭買賣標的有頂樓違建，且每月繳2,500元管理（即回饋金），並於兩造交易期間於未辦理所權移轉登記前之113 年3 月5 日，向原告告知其就系爭就該頂樓加建違章建築部分，有按月繳納2,500元（即回饋金）予區分所有權人委派之管理員譚祖能，作為清洗樓梯間、水塔等公共設施費用。且傳予原告之112年2 月7日管理細則，其第七條之內容，亦明載「六樓屬公用。付管理費方能使用六樓使用權。」，堪認被告於兩造聯絡時，已向原告告知系爭頂樓加建違章建築部分，其他區分所有權人對該違法使用部分，暫不主張權利，係因系爭頂樓加建建物之事實上處分權人，有按月繳納2,500元（即回饋金）予其他區分所有權人委派之管理員譚祖能，作為清洗樓梯間、水塔費用之情事。被告抗辯其於出售之際，有向原告告知系爭頂樓加建違章建築部分，係因使用人按月繳納2,500元（即回饋金）予其他區分所有權人，以換取其他區分所有權人暫不主權利而取得使用權，應屬可採。　⒉又參諸被告於標的物現況說明書中，已向原告告知系爭房屋沒有管理委員會之組成（見本院卷第57頁），並向原告告知建物有頂樓加建違章建築，且承購系爭房屋之人應按月繳納 2,500元（即回饋金）予其他區分所有權人委派之管理員譚祖能，依被告前開告知之情狀，客觀上足認其繳納管理費之情況，與一般公寓大廈組立管理委員會，全體區分所有權人繳納管理費之情事不同，應無使原告誤認系爭按月繳納2,50 0元（即回饋金）之費用，是屬於一般有組織管理委員會之社區，每戶應依區分所有權比例繳納管理費之可能。原告主張依被告告知之內容，令其誤認系爭管理費之繳納是一般有組織管理委員會之社區，住戶應依區分所有權比例繳納之管理費云云，尚無可採。　　㈢又原告按月繳納繳納2,500元（即回饋金）予其他區分所有權人委派之管理員譚祖能（已繳納8個月計2萬元），是原告取得系爭房屋後，使用系爭頂樓加建違章建築，為換取其他區分所有權人暫不主張權利而繳納，其屬原告為己利益，所為之任意給付，尚難認係屬被告取得之不當得利；至於原告未繳之部分（208個月，216個月減已付之8個月），原告其後是否會繳納，尚且未知，其損害尚未發生，縱原告繳納，亦非可歸屬被告應負責之損害賠償責任，附此敘明。　㈣基上，原告依買賣契約第2條約定，不得就系爭頂樓加建違章建築之存在，向被告主張損害賠償及解約，更遑論係請求減少價金，故原告依民法第359條規定請求減少買賣價金54萬元，並依不當得利返還請求權請求被告予以返還，於法無據。三、綜上所述，原告主張其得依法向被告主張減少買賣價金54萬元，並依不當得利返還請求權請求被告應給付原告54萬元，及自交屋之日（113年5月3日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11 　　月　　4　　日民事第三庭法官王金洲正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11 　　月　　5　　日書記官黃昱程

2024-11-04

TCDV-113-訴-1044-20241104-1

訴

臺灣新北地方法院

給付違約金等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1704號原告非凡不動產有限公司法定代理人榮翠華訴訟代理人陳家輝律師複代理人蔡映萱律師被告吳麗萍上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國113年8月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣30萬元，及自民國113年7月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔4分之1，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣30萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠被告於民國113年4月23日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約，甲證l)、不動產標的物現況說明書（甲證2），委託原告以新臺幣（下同）2,358萬元銷售新北市土城區莊園街「金城舞5」建案G02棟二十樓之建物及其坐落土地（下稱系爭房地），兩造復於同日簽訂契約內容變更合意書（甲證3），變更委託價格為2,106萬元。　㈡原告受託後善盡仲介之責，協助被告尋覓有意購買系爭房地之買家，並持續向被告報告與潛在買家洽談之進度(甲證4) ，在113年5月12日覓得買方即訴外人譚宇村願以2,000萬元購買系爭房地，並於同日第一次簽訂不動產買賣意願書(RC0 000000)，然因未達委託價格，故未搓合與被告簽約，譚宇村復於113年5月14日出價至2,110萬元購買系爭房地，譚宇村並簽訂不動產買賣意願書(RC0000000)，以及交付10萬元之定金（甲證5）。依照系爭委銷契約第8條第1項，買方出價達到委託價格時，被告同意原告代理收受及保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜，原告遂依約通知被告與譚宇村簽訂不動產買賣契約書。　㈢孰料，被告竟突然反悔不願與買方簽訂不動產買賣契約書託辭應以變更前之2,358萬元作為委託價格云云，原告於113年 5月17日以存證信函（板橋文化路郵局存證號碼000468，甲證6）通知被告應於文到三日內安排簽訂不動產買賣契約事宜，被告乃於113年5月27日委託律師寄發律師函（甲證7），表示拒絕履行契約義務，被告此等行為已然構成系爭委銷契約第9條第2項第3款之違約責任，應視為原告已完成居間仲介之義務，被告應支付銷售總額2,110萬元之6%計算之違約金126.6萬元（計算式：2,110萬x6%=126.6萬）予原告，原告爰依系爭委託銷售契約第8條第1項、第9條第2項第3款規定提起本訴。　㈣對被告抗辯則以：　　1.被告稱底價單（即契約內容變更合意書）上面沒有審閱期，以及車位鈎（勾）載不清楚，因此底價單是無效的，主契約的2,358萬才是我要賣的底價云云（參甲證4第12、15頁），惟：　⑴甲證4對話紀錄第2頁所示，被告於113年4月23日詢問系爭房地委託價格2,106萬元之計算式為何，原告於4月24日回覆該計算式為：1,550萬購買成本＋462萬屋主所賺價差＋84萬仲介費＋10萬客變費＝2,106萬元，被告表示收到，亦無任何異議。　⑵次查，如被告於簽訂系爭委銷契約時交付予原告之預售合約書資料所示，即甲證8土地預定買賣契約書及甲證9房屋預定買賣契約書，可知土地合約總價為1,007萬元（參甲證8第13 頁附件一），房屋合約總價為543萬元（參甲證9第26頁附件二），故被告之購買成本總共為1,007萬＋543萬=1,550萬元。再參房屋預定買賣契約書附件一（甲證9第25頁），可知房屋合約總價543萬元為房屋買賣328萬元＋汽車停車空間買賣215萬元，亦即，被告購買成本1,550萬元為包含停車位之購買成本。　⑶是以，雖契約內容變更合意書中漏未勾選該變更後之委託價格為含車位或不含車位者，惟依據兩造訂約當時共同的真意，足認變更後之委託價格2,106萬元係以包含停車位之1,550 萬元購買成本作為計算基礎，當亦為包含停車位之委託銷售價格，自不能徒拘泥該欄位之填載與否而任意推解。致失其真意，並以此作為被告反悔之託辭，是被告片面稱契約內容變更合意書為無效云云，顯非可採。　2.被告又雖稱契約內容變更合意書沒有審閱期，故該合意書為無效云云，然原告員工陸品翰嚴守公司作業流程及仲介專業素養，向被告逐條解釋契約權利義務，以令其確認、理解約款內容，而被告於系爭委銷契約第14條第2項以手寫記載「無需審閱日」，並於特約條款旁再次簽名確認，被告已充分了解系爭委託銷售契約及契約內容變更合意書之權利義務，始選擇放棄審閱期間，自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約無效。　㈤並聲明：㈠被告應給付原告1,266,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造於113年4月23日簽約，委託被告賣房，然被告於113年5 月3日詢問金城舞代銷，代銷說我有5年寬限期可只繳利息，因此可以負擔起房貸，我就於同日以LINE通話跟原告員工陸品翰說我想留下自住，但您仍持續銷售，又說我已簽訂契約，不賣就違約等語給我壓力，我才回覆說若價格有到我只好放手，然原告已於113年5月13日明知我不賣並且要終止契約，卻仍於113年5月15日通知我已成交，我沒見過買方，更沒和買方簽買賣同意書，亦沒收斡旋金，原告竟自行說已成交，且未協商就告我違約。　㈡又價格部分確實是經過我同意，是因為原告說價格訂太高會不好出售，亦未提供實價登錄給我看，沒想到簽約後一個月就成交了，我不能違約不賣，但價金差市場價格太多了，況底價單上面沒有審閱期，以及車位勾載不清楚，因此底價單是無效的，我主張主契約的金額2358萬元為成交底價。系爭委託銷售契約第8條是定型化契約，依消費者保護法為無效。並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。　三、不爭執事項：　㈠被告於113年4月23日與原告簽訂系爭委銷契約、不動產標的物現況說明書，委託原告以2,358萬元銷售新北市土城區莊園街「金城舞5」建案G02棟二十樓之建物及其坐落土地（下稱系爭房地），兩造復於同日簽訂契約內容變更合意書（下稱變更合意書）變更委託價格為2,106萬元。　㈡原告受託後覓得買方即訴外人譚宇村於113年5月14日出價至2 ,110萬元購買系爭房地，譚宇村並簽訂不動產買賣意願書(R C0000000)，以及交付10萬元之定金。　㈢原告於113年5月17日以存證信函（板橋文化路郵局存證號碼0 00468）通知被告應於文到三日內安排簽訂不動產買賣契約事宜，被告乃於113年5月27日委託律師寄發律師函，表示拒絕履行契約義務。四、本院之判斷：　　原告主張被告未依約給付伊報酬等語，為被告否認，並以前詞置辯。茲敘述如下：　㈠系爭委銷契約及系爭變更合意書等有無條款未經訂入兩造間居間契約或無效之情？　　1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。又消費者保護法（下稱消保法）所謂企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；所謂消費者，係指依消費目的而為交易、使用商品或接受服務之人。此見消保法第2條第2款、第1款規定即明。準此，所謂消費，應指直接使用商品或接受服務為其最終目的之交易行為。經查，被告為系爭房地之所有權人，於113年4月23 日，經被告委由原告居間出售系爭房地，約定底價為2,358 萬元，並簽訂系爭委銷契約，且於同日由被告簽立系爭變更合意書，約定系爭房地委託價格變更為2,106萬元等事，為兩造所不爭執，自堪認兩造間係約定，原告為被告報告訂約機會或為訂約媒介，被告則應給付報酬，是前開契約性質屬居間契約無誤。又原告係依公司法成立之不動產仲介經紀有限公司，從事不動產仲介經紀、不動產買賣之事業一節，同為兩造所不爭執，則本件原告提供被告居間仲介出售系爭房地之服務，揆諸前揭說明，原告應屬消保法所定之企業經營者，兩造簽訂系爭委銷契約、變更合意書，由原告提供被告不動產居間仲介服務，被告則直接接受原告所提供前開服務，且被告亦無從轉售他人營利，顯係以直接受此服務為最終目的，而應成立消費關係，被告則屬消保法所定消費者，先予敘明。　2.次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日。該審閱期間規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，倘企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量，如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且若於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期間遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。是企業經營者雖於簽約前未給予消費者契約審閱期間，自亦應認為上述契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約無效。　3.經查，兩造於113年4月23日簽訂系爭委銷契約、系爭變更合意書時，原告在被告簽約前並未給予審閱期間之事，為兩造所不爭執，堪以認定。然原告主張兩造簽訂系爭委託銷售契約時，其員工陸品翰向被告逐條解釋契約權利義務，使被告其確認、理解約款內容乙節，為被告所不爭執，且被告於系爭委銷契約第14條第2項以手寫記載「本人瞭解契約內容，無需審閱日」（見本院卷第32頁），並於特約條款旁再次簽名確認，探究被告之真意，係其已充分了解系爭委銷契約、系爭變更合意書內容之情況下，自願選擇放棄審閱期間，同意即時與原告簽訂系爭委銷契約、系爭變更合意書；再者，系爭委託銷售契約第15條後段已記載該契約第二聯由被告收執（見本院卷第32頁），且被告於簽約當日即向原告傳送「 G2-20F客戶確認.pdf」之檔案詢問底價2,106萬元計算式為何，原告於4月24日回覆該計算式為：1,550萬購買成本＋462 萬屋主所賺價差＋84萬仲介費＋10萬客變費＝2,106萬元，被告表示收到，亦無任何異議，有原告提出兩造之LINE對話紀錄在卷可參（見本院卷第37至38頁），是認被告確實知悉系爭委銷契約、變更合意書所載底價之計算方式，出售底價並經被告同意始變更為2,106萬元。亦徵被告在簽訂系爭委銷契約後亦持有副本，顯處於可隨時查閱內容之情狀，足認有充裕時間可閱覽系爭委銷契約之內容，然被告在113年5月15日前未曾向原告反應其契約審閱權遭剝奪、有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處（見上開兩造對話紀錄第1至12 頁），自堪認被告於簽約時自行選擇放棄審閱期間，縱使原告在簽約前未給予被告合理審閱期間，其瑕疵亦經補正，被告自不得於事後始執消保法第11條之1之規定，抗辯系爭委銷契約屬定型化契約條款無效或不構成契約之內容甚明。況系爭變更合意書就所變更之委託銷售價格、服務仲介費用（於特約條款載明房地買賣價格含仲介費4％）等事項，均係以手寫方式載明（見本院卷第35頁），益徵此部分內容尚非原告預定與多數人訂定契約而預先擬定之條款內容，被告可得自行確認此部分變更內容為何，再行決定是否簽立系爭變更合意書。被告辯稱系爭委銷契約屬定型化契約條款、系爭變更契約書委託價格房地買賣部分未勾選是否含車位應無效云云，即屬無據。㈢原告請求被告給付系爭房地銷售總額2,110萬元之6％計算之違約金，共126.6萬元，有無理由？　　　⒈系爭委銷契約8條第1款、第9條第2項第3款之條件業已成就：　　經查，兩造於113年4月23日簽立系爭委銷契約後，並於同日簽立系爭變更合意書，原告受託後覓得買方即訴外人譚宇村於113年5月14日出價至2,110萬元購買系爭房地，譚宇村並簽訂不動產買賣意願書(見本院卷第53頁、第167至168頁)，以及交付10萬元之定金，則譚宇村出售之底價高於系爭變更書所載被告委託價格2,106萬元，自該當系爭契約第8條第1 項所定「買方出價達到委託價格時，甲方（即賣方）同意授權乙方（即原告）代理收受、保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜。」，而不受系爭委銷契約第7條第8項「於收受定金後24小時內將定金交付被告」約定之限制；又原告於113年5月17日以存證信函（板橋文化路郵局存證號碼0004 68，見本院卷第61至63頁）通知被告應於文到三日內安排簽訂不動產買賣契約事宜，被告乃於113年5月27日委託律師寄發律師函，表示拒絕履行契約義務（見本院卷第55至58頁），亦該當系爭契約第9條第2項第3款所約定「乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約時，視為乙方已完成居間仲介之義務」之要件。被告雖辯稱其未與譚宇村簽立買賣契約，買賣契約未成立，原告不得向其請求違約金云云。然查，上開不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之規範，係在處理買賣雙方何時發生簽約之權利義務關係，與系爭委銷契約係存在於兩造間，所規範者為賣方與仲介間之權利義務不同，縱依系爭委銷契約第8條約定，被告與譚宇村不生訂定買賣契約之義務，然已該當系爭契約第8條第1項「買方出價達到委託價格，甲方同意授權乙方代理收受、保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜」、系爭契約第9條第2項第 3款「視為乙方已完成居間仲介之義務」之要件，是如被告有反悔不賣之情形，其對系爭委銷契約之他造即原告，即應依上開條款負擔契約責任。被告以此為由所為之抗辯，尚不可採。　⒉經查，被告於譚宇村願意以2,110萬元購買系爭房地後，卻決定不予出售，其所為與系爭委銷契約第8條第1項所定「買方出價達到委託價格時，甲方（即賣方）同意授權乙方（即原告）代理收受、保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜。」，及系爭委銷契約第9條第2項第3款所定「乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約時，視為乙方已完成居間仲介之義務」之要件相符，原告依上開約定，請求被告給付違約金，核屬有據。　⒊又按違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減（最高法院82年度台上字第2529號號判決意旨參照）。查系爭委銷契約第8 條第1項、第9條第2項第3款約定，係於符合一定事由時，視為原告已完成仲介義務，被告仍應給付服務報酬，此時買賣雙方實際上並未完成交易，原告本無法請求服務報酬，但因交易未完成係可歸責於委託人之事由所致，方額外課予委託人應給付相當於服務報酬金額之義務。故此約定核屬對委託人違約之處罰，應係損害賠償總額預定性質之違約金（民法第250條第2項規定參照）。原告因被告違約損受損害應為其覓得買家後，聯繫被告、通知被告履約，及預期收取報酬之損失，本院審酌被告違約未與譚宇村締約，原告雖受有前開損害，然其可減省協助辦理簽訂買賣契約、過戶、貸款之時間及相關費用，則參酌兩造原約定本件服務報酬為成交價額之4％之事實，有系爭委銷契約、變更合意書各1份為憑（見本院卷第30、35頁），本院認前揭違約金數額實屬過高，應核減為30萬元，較為允當，是本件原告依系爭委銷契約第9 條第2項第3款約定，請求被告給付30萬元，為有理由；至逾越前開範圍之請求，為無理由，不應准許。五、綜上所述，原告依系爭委銷契約第9條第2項第3款約定，請求被告給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日之111年7 月20日（見本院卷第112-1頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項之規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　傅紫玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2024-11-01

PCDV-113-訴-1704-20241101-1

消

臺灣臺北地方法院

給付違約金

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度消字第38號原告王傳壽訴訟代理人盧之耘律師被告永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人孫慶餘被告陳金萍共同訴訟代理人連根佑複代理人倪華德被告林煜澔（原名：林緯華）林敦強廖科百（原名：廖家捷）共同訴訟代理人連根佑上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）154萬元，及自民國111年5月7 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應連帶給付原告16萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於113年7月3日當庭變更聲明第二項為：被告永慶房屋應給付原告15萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第486頁），核原告前開所為變更，屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：　㈠原告於109年5月間，因被告永慶房屋仲介股份有限公司永利店（下稱被告永慶房屋）之銷售廣告，得知訴外人洪采潔、洪紫倪（下稱洪采潔等二人）欲出售渠等所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號1樓房屋暨其坐落土地（下稱系爭不動產），原告遂於109年5月28日與被告永慶房屋就系爭不動產簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），並於當日交付10萬元斡旋金。嗣原告與洪采潔等二人於109年6月2日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及增補契約（下稱系爭增補契約），以買賣價金1,540萬元購入系爭不動產，並依系爭契約給付簽約款154萬元及簽發本票2紙，另依系爭意願書給付被告永慶房屋服務費15萬4,000元。　㈡依系爭契約所附不動產說明書（下稱系爭不動產說明書）之產權調查表中建物標示及標的物現況說明書（下稱系爭標的物現況說明書）所載，系爭不動產建物部分並未包含車位。詎被告永慶房屋於系爭契約及系爭增補契約簽立後，於109 年6月12日向新北市政府工務局申請系爭不動產建物之竣工圖，因竣工圖顯示系爭不動產之建物內有「停車空間」，原告始知悉此情，原告因此於109年7月1日寄發存證信函予洪采潔等二人，依民法第88條第1項、第92條第1項規定撤銷系爭契約之意思表示，另依民法第359條第1項規定解除系爭契約，請求洪采潔等二人將原告已給付之154萬元暨本票2紙返還原告，惟洪采潔等二人拒不返還，復於109年11月11日將系爭不動產出售與第三人，並向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）訴請原告給付價金，經新北地院判決原告應同意洪采潔等二人向合泰建築經理股份有限公司（下稱建經公司）領取履約保證專戶內之154萬元，及給付洪采潔等二人自111 年5月7日起至清償日止，依本金154萬元計算之本息確定在案（下稱另案給付價金訴訟）。　㈢原告於109年8月21日向主管機關檢舉上情，經臺北市政府地政局以被告永慶房屋違反不動產經紀業管理條例第24條之2 規定裁罰3萬元罰鍰，足見系爭不動產是否有停車位，影響原告權利甚鉅，且為交易之必要資訊，被告已於調閱之系爭不動產建物複丈（勘測）結果圖查知建物內含停車位，縱使該建物複丈（勘測）結果圖未繪製停車空間之相應位置，亦應進一步申請建物使用執照竣工圖，釐清是否確實有停車位，而被告永慶房屋受原告之委託，被告林煜澔為被告永慶房屋永利店店長、被告陳金萍為被告永慶房屋經紀人、被告林敦強與廖科百則先後擔任系爭不動產買賣之仲介人員，渠等執行系爭不動產買賣之仲介事務，自應忠實履行任務，然被告林敦強與廖科百卻在銷售系爭不動產之廣告、系爭標的物現況說明書上未確實記載系爭不動產建物有停車空間，且系爭不動產說明書係被告林煜澔、廖科百、林敦強及陳金萍共同製作，其等於系爭不動產建物複丈（勘測）結果圖已可得知系爭不動產建物內含停車位，卻未載明於系爭不動產說明書上，亦未依仲介專業釐清是否確實有停車位情形，而有未提供原告系爭不動產之必要資訊、未告知原告依其等仲介專業應查知之事項，亦未協助原告對系爭不動產進行必要之檢查等情，是被告執行仲介業務顯有過失，並違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款所定之義務，致原告受有已給付之價金154萬元本息遭沒收之損害，爰依民法第184條第 1項前段及第2項、第188條、類推適用第544條、消費者保護法第7條、不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告就原告所受損害負連帶賠償責任，請求擇一為有利判決。　㈣又被告永慶房屋為房屋仲介公司與原告間成立居間契約，就訂約事項負有調查義務，並應就其所知向原告據實告知，被告永慶房屋未依照仲介契約，善盡其調查及據實告知義務，且明知系爭不動產建物內含停車位之瑕疵，與系爭不動產說明書之說明已有不符之情形，仍書立系爭增補契約令原告簽立，以免除洪采潔等二人之瑕疵擔保責任，顯係違反誠信原則並致洪采潔等二人受有利益，違反民法第567條之規定，依民法第571條之規定，被告永慶房屋自不得向原告請求給付報酬，是被告永慶房屋受領服務費15萬4,000元並無法律上原因，屬不當得利，依民法第179條、第571條規定，應返還原告，請求擇一為有利判決。　㈤並聲明：　⒈被告應連帶給付原告154萬元，及自111年5月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　⒉被告永慶房屋應給付原告15萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則均以：　㈠系爭契約雖未標示系爭不動產含有停車空間，然原告可由系爭不動產說明書之「四、提醒事項」及建物複丈（勘測）結果圖中知悉系爭不動產建物內可能有停車空間，且原告如有疑義，可自費申請竣工圖調查系爭不動產建物於原始規劃中有無停車空間之設置；再者，系爭增補契約第4條約定：「甲乙雙方確認，雙方合意於用印前由永慶房屋代為向建管機關申請竣工平面圖供甲方確認（申請費用由甲方負擔），不論申請或確認結果為何，甲方均願概括承受且同意不得再就該部分之屋況理由，向乙方及永慶房屋為任何請求」，原告自不得因申請竣工平面圖後確認系爭不動產內含有停車空間，而向被告訴請賠償；且原告具有不動產交易專業，應具有現場勘查、確認買賣標的狀況之能力，自可得知系爭不動產建物之規劃可能存在停車空間，卻於實際至現場查看買賣標的後，認定系爭不動產之條件符合其購屋需求及經濟效益，逕自簽訂系爭契約及系爭增補契約，自難認被告有何未盡調查告知之義務。又被告陳金萍雖係系爭不動產說明書上之經紀人，然實際上並未介入系爭不動產之買賣交易過程，原告逕以系爭不動產說明書上有其印章即認被告陳金萍有過失行為，似嫌殊率。原告係因系爭給付價金訴訟經法院判決違反契約義務而須給付洪采潔等二人違約金154萬元之本息，與被告之行為間並無因果關係，原告請求被告連帶賠償其損害為無理由。又被告永慶房屋並未以違反誠信原則之方法使洪采潔等二人收取利益，並無民法第567條規定之情形，原告依民法第179條、第571條規定請求永慶房屋返還15萬4,000 元，顯無理由等語，資為抗辯。　㈡答辯聲明：　⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。　⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　三、兩造不爭執事項（見本院卷一第559頁、本院卷二第11頁，並依相關事證略做文字修正）：　㈠原告於109年6月2日由被告永慶房屋居間仲介，以1,540萬元買受洪采潔等二人名下所有系爭不動產，並簽立系爭契約及系爭增補契約。　㈡原告於109年6月2日、同年月5日分別給付簽約款10萬元、144 萬元；於109年6月5日給付用印款6,000元，共計154萬6,000 元，前揭款項皆已匯至履約保證專戶。　㈢原告於109年6月5日給付服務費15萬4,000元，並匯至履約保證專戶，其中10萬7,800元業經永慶房屋依約向建經公司請求撥付。　㈣洪采潔等二人向原告提起另案給付價金之訴，經新北地院111 年度訴字第1002號民事判決原告應同意洪采潔等二人領取保證專戶內之154萬元，並應給付渠等自111年5月7日起算之法定遲延利息確定。　㈤洪采潔等二人於109年8月11日寄發存證信函向原告為解除系爭契約之意思表示，該意思表示並已到達原告。　㈥原告向洪采潔等二人提起給付違約金之訴，經新北地方法院以110年度訴字第1760號判決駁回確定。　㈦原告向洪采潔等二人、蕭碧華、洪政典、林敦強、廖科百、林煜澔、陳金萍、孫慶餘等人提起刑事詐欺等告訴，經臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢）檢察官以111年度偵字第4 81號為不起訴處分，原告不服提起再議，經新北地檢署檢察官以111年度偵續字第171號為不起訴處分，嗣經臺灣高等檢察署檢察長以111年度上聲議字第6818號駁回原告之再議而確定。原告再向新北地院聲請交付審判，復經同院以111年度聲判字第118號駁回在案。　　四、得心證之理由：　　原告主張被告執行仲介業務有過失，並違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款所定之義務，致其受有損害，應連帶負損害賠償責任；另被告永慶房屋違反誠信原則致洪采潔等二人受有利益，被告因而不得向原告請求給付報酬，被告永慶房屋應返還所受領之服務報酬等節，均為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠原告依民法第184條第1項前段及第2項、第188條、類推適用第544條、消費者保護法第7條、不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告連帶賠償154萬元本息，有無理由。㈡原告依民法第179條、第571條規定，請求永慶房屋返還15萬4,000元，有無理由。茲分述如下：　㈠被告執行仲介業務並無違反告知及調查義務或未盡善良管理人注意義務而有過失，難認有可歸責事由：　　　⒈按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第535 條、567條分別定有明文。所謂盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言，故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形。次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：……三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查，不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款定有明文。是依上開規定，執行仲介業務應盡相當之告知及調查義務，惟上開所謂告知及調查義務應以相當合理之範圍為其限度，倘已盡善良管理人之注意義務，尚不得認為有過失，且並非不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應負損害賠償責任，仍應以不動產經紀業者或經紀人員有可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無因果關係等要件為必要。　⒉本件原告主張被告由系爭不動產建物複丈（勘測）結果圖已可得知系爭不動產建物內含停車位，卻於系爭不動產銷售廣告、標的物現況說明書、不動產說明書上載明無停車位，未依仲介專業釐清是否確實有停車位、未提供原告系爭不動產之必要資訊、未告知原告依其仲介專業應查知之事項、亦未協助原告對系爭不動產進行必要檢查等缺失，故認被告執行仲介業務顯有過失，違反善良管理人注意義務及不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款所定之義務等情，並提出系爭不動產之銷售廣告、系爭契約等為證（見本院卷一第27頁、第35-151頁）。本件系爭不動產之銷售廣告、標的物現況說明書、不動產說明書中，就系爭不動產是否有停車位乙節，均勾選或標示「無∕否∕N」或未記載，而系爭不動產建物實際現況確無停車位，然系爭不動產之建物複丈（勘測）結果圖載有「住宅室內停車位」、建物使用執照竣工圖上則標示有停車位等節，為兩造所不爭執，並有系爭不動產之銷售廣告、系爭標的物現況說明書、系爭不動產說明書暨附件建物複丈（勘測）結果圖等附卷可參（見本院卷一第27頁、第 37頁、第73頁、第119頁），此部分之事實固堪認定。　⒊原告固主張被告未盡調查、告知之義務而有過失云云，然觀諸系爭不動產之銷售廣告，其下附註載明「室內格局示意圖未依實際比例及座像繪製，可能為現況格局或重新規劃之格局。本室內格局示意圖僅供參考使用，其建物面積及權利範圍仍應依地政機關登載為準……建物登記用途請以地政機關辦法為準……」等語（見本院卷一第27頁），而系爭不動產說明書所附建物登記第二類謄本，並未有任何停車位或室內停車空間之記載（見本院卷一第113-114頁），則系爭不動產之銷售廣告未記載車位、系爭不動產說明書於「壹、產權調查表」、「一、建物標示」之「車位」或「停車位」欄位記載「N」或「無」等情，核與地政機關之登記相符，已堪認定。再者，「標的物現況說明書」既為現況說明書，即係就現況為說明，系爭不動產建物現況並無停車位，則系爭標的物現況說明書就系爭不動產建物是否有停車位勾選否，亦與實情相符，是系爭不動產銷售廣告、不動產說明書、現況說明書均難認有何填寫、記載不符實情之處。　⒋又系爭不動產說明書附有系爭不動產之土地謄本、建物謄本、地籍圖、建物複丈（勘測）結果、土地使用分區證明影本、300公尺周邊設施等文件（見本院卷一第109-121頁、第12 5頁），其中建物複丈（勘測）結果，其平面圖上亦未有任何停車位或停車空間之標示，雖其建物基層欄位載有「住宅室內停車位」等字樣（見本院卷一第119頁），然系爭不動產說明書於「壹、產權調查表」、「四、提醒事項」已載明：「提醒您，下列事項須請買賣雙方於簽約前再次確認，請務必留意……本案建物型態於原始規劃中常有標示通道、停車位、機電設備、化糞池等設施或變更原規劃用途作其他用途使用……買方若欲確認本標的物是否確有上述情事，得經所有權人同意後，由買方負擔費用申請竣工平面圖進一步調查。」等語（見本院卷一第79頁），且系爭契約第3條約定：「甲方（即原告）於簽約前已至標的物所在地現場詳細檢視，並充分瞭解永慶房屋仲介股份有限公司提供之不動產說明書及產權等相關資料無誤。」、系爭不動產說明書亦載明：「買賣雙方同意永慶房屋得同時接受雙方委託，並為雙方代理人，且買賣雙方皆經解說並已詳細審閱不動產說明書內容及附件資料等無誤。」，前開文書均經原告簽名確認（見本院卷一第41、71頁），堪認被告已就系爭不動產為相關合理之調查，並告知原告系爭不動產建物可能有原始停車位空間，若有疑義可在取得所有權人同意後申請建物竣工圖確認，原告對此業已簽名確認表示同意，則倘原告就系爭不動產建物是否有停車位乙節有疑義，自可經所有權人同意後，申請竣工平面圖確認，然原告未提出質疑，逕自簽署系爭契約及系爭增補契約，自難認被告有何違反告知及調查義務或未盡善良管理人注意義務而有過失之情，依此，自難認被告有可歸責事由。　⒌原告雖主張被告未依仲介專業釐清系爭不動產是否確實有停車位，而未提供原告系爭不動產之必要資訊，亦未協助原告對系爭不動產進行必要之檢查而有過失等語。然參以原告曾以前開主張向新北地檢提出刑事告訴，於偵查中原告陳稱其為營造公司老闆，顯見原告對於不動產之交易應具備較一般社會智識程度之人更高之專業水準；而被告林敦強於偵查中曾稱：「標示較明確的竣工圖需用屋主身分證、權狀去申請，仲介拿不到」等語，此有新北地檢111年度偵續字第171號不起訴處分書附卷可參（見本院卷一第298至299頁），堪認被告無法直接申請竣工圖，故於系爭不動產說明書向原告說明系爭不動產建物可能有停車位，若有疑義，原告可在取得所有權人同意後申請建物竣工圖確認，並無原告所稱未提供必要資訊、未進行必要檢查之情形。衡以原告於簽約前已取得系爭不動產說明書、建物複丈（勘測）結果圖，而建物複丈（勘測）結果圖中記載「住宅室內停車位」，顯見原告已知悉系爭不動產可能含有停車位空間，然原告於簽署系爭契約前均未就系爭不動產建物是否有停車位提出質疑，甚且於簽署系爭增補契約約定：「甲乙雙方（按即買賣雙方）確認，雙方合意於用印前由永慶房屋代為向建管機關申請竣工平面圖供甲方確認（申請費用由甲方負擔），不論申請或確認結果為何，甲方均願概括承受且同意不得再就該部分之屋況理由，向乙方及永慶房屋為任何請求。」（見本院卷一第53 頁），亦即原告於尚未取得竣工圖即簽署系爭契約購入系爭不動產，堪認原告業已清楚知悉系爭不動產交易之風險，於審慎評估後仍執意為之，自不得事後反悔，以被告未於原告簽署契約前提供竣工圖，主張被告係有前開過失而請求賠償。再者，被告固經臺北市政府地政局以109年11月25日北市地權字第10960309982號裁處書，認被告未提供原告關於系爭不動產之必要資訊，違反不動產經紀業管理條例第24條之 2第3款規定處以罰鍰3萬元（見另案給付價金判決卷宗第239 -241頁），然此為行政機關本於其職權所為之行政處罰，不拘束法院於訴訟中之判斷，故本院自得依調查證據之結果為獨立之判斷；況違反前開規定不必然即有過失，被告仲介系爭不動產並無過失，業經本院認定如前，自難僅憑前開裁罰之處分，驟認原告主張為可採。　㈡原告依民法第184條第1項前段及第2項、第188條、第544條、不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告連帶賠償154 萬元本息，為無理由：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第184條第1項前段、第2項、第188條第1項、第544條分別定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2條亦有明文。而損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。　⒉查被告執行仲介業務並無違反告知及調查義務或未盡善良管理人注意義務而有過失之情，難認有可歸責事由，業經本院認定如前，則原告以被告執行仲介業務有過失，並違反不動產經紀違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款所定之義務，依民法第184條第1項前段及第2項、第188條、類推適用第544條、不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告連帶賠償154萬元本息，即屬無據，不應准許。　㈢原告依消費者保護法第7條規定，請求被告連帶賠償154萬元本息，為無理由：　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；企業經營者違反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任，消費者保護法第7條第1項、第3項分別定有明文。　⒉查被告已就系爭不動產為相關合理之調查，所製作之不動產說明書已詳載相關交易資訊，並與地政機關之登記相符，雖建物複丈（勘測）結果載有「住宅室內停車位」等字樣，然被告業已告知原告系爭不動產建物可能有停車位，若有疑義可以取得所有權人同意後申請建物竣工圖確認。原告雖主張被告永慶房屋經臺北市政府地政局認定未提供原告建物竣工圖，違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款規定，遭處以罰鍰3萬元，然該行政處分僅為行政機關依據個案所為之認定，原告並未舉證證明被告提供之服務有何不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，則原告依消費者保護法第7條第1項、第3項規定，請求被告負損害賠償責任，亦無所據，為無理由。　㈣原告依民法第179條、第571條規定，請求永慶房屋返還15萬4 ,000元，為無理由：　⒈按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。是居間人不得向委託人請求報酬及償還費用之要件，必須違反其對於委託人之義務而為有利於相對人之行為，或違反誠實及信用方法由相對人收受利益者，始足當之，如居間人違反委託義務，並無有利於相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文義之反面解釋，居間人仍得請求報酬。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文。　⒉原告主張永慶房屋未依照仲介契約善盡其調查及據實告知義務，且明知系爭不動產建物內含停車位之瑕疵，與系爭不動產說明書之說明已有不符之情形，仍書立系爭增補契約令原告簽立，以免除洪采潔等二人之瑕疵擔保責任，是違反誠信原則並致洪采潔等二人受有利益等語。然被告永慶房屋並無違反調查及告知義務，業經本院認定如前，且依系爭不動產交易過程難認被告永慶房屋有何違反誠實及信用方法之情，此外，原告並未舉證證明被告永慶房屋有自洪采潔等二人收受利益，則其依民法第571條規定主張被告永慶房屋不得向其請求給付報酬，被告永慶房屋受領服務費15萬4,000元為無法律上原因，依民法第179條、第571條規定，應返還15萬 4,000元予原告，即屬無據。　　五、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第2項、第188條、類推適用第544條、消費者保護法第7條、不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告連帶賠償154萬元本息；及依民法第179條、第571條規定，請求被告永慶房屋返還15萬4, 000元，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　民事第八庭　法　官　陳威帆以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃文芳

2024-11-01

TPDV-112-消-38-20241101-1