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遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度基簡字第1053號原告黃秀琴訴訟代理人高義信高仕儒被告楊雪芬（原姓名楊雪玉、楊尉忻）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○號二樓房屋遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬元，及自民國一百一十三年十月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。訴訟費用新臺幣貳萬捌仟壹佰貳拾陸元，由被告負擔新臺幣貳萬陸仟貳佰柒拾捌元，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息；餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣陸拾萬元預供擔保，得免為假執行。本判決第二項得假執行；但被告如各以新臺幣壹拾陸萬元、已到期金額之全額預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明第2項本係請求被告應給付新臺幣（下同）14萬元，及自民國112年12月1日起至遷讓返還門牌號碼基隆市○○區○○路00號2樓房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告2萬元，嗣於本院審理時變更聲明如後，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第436條第2項、第385 條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：被告於民國110年6月1日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，租期自110年6 月1日起至115年5月31日止，每月租金2萬元。然被告積欠自 112年12月起至113年9月共10個月租金合計20萬元，扣除押金4萬元後尚欠16萬元，經原告於113年4月22日通知於期限內繳清積欠租金8萬元，否則即為終止租約之意思表示，被告並未繳清欠租，原告再於113年6月13日通知被告於期限內繳清欠租10萬元，並為終止系爭租賃契約之意思表示，被告應清空點交系爭房屋，惟被告仍無權占有系爭房屋受有利益，而致原告受有損害，為此依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋並給付租金16萬元，及自 113年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告16萬元，及自113年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元。㈢准供擔保宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀提出任何聲明或陳述。三、原告主張兩造簽訂系爭租約，因被告積欠租金，經原告終止系爭租約，被告應遷讓房屋並繳清租金，但被告仍無權占有系爭房屋，致原告受有損害，故請求被告遷讓返還系爭房屋、給付租金及相當於租金之不當得利等情，本院判斷如下：　㈠承租人應按約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項定有明文；土地法第100條第3款亦有相同規定；另所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，復為民法第76 7條第1項前段、第455條前段所明定。經查：　⒈原告主張於110年6月1日與被告簽訂系爭租約，由被告承租系爭房屋，每月租金2萬元，然被告自112年12月起未再繳納租金，經以押租金4萬元抵償後，仍積欠租金達2個月以上，其以基隆信義郵局存證號碼00067號存證信函(下稱系爭存證信函)催告被告於函到5日內給付積欠租金，並表明被告如於前開期限內不履行，系爭租約即終止，系爭存證信函係於113 年6月14日送達被告，有系爭租約、系爭存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等件影本可稽（本院卷第33頁、第35頁、第41頁、第43頁），被告仍未繳交租金，是系爭租約已於 113年6月19日終止。被告於系爭租約終止時，應遷讓返還系爭房屋，則原告依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　⒉被告應給付自112年12月1日起至113年6月19日止之租金，計6 月19日，合計13萬2,667元【計算式：（20,000×6 ）＋（20, 000×19/30）＝132,667，小數點以下四捨五入，下同】扣除押租金4萬元後，為9萬2,667元。　㈡無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。又承租人於房屋之租賃關係終止後，已無繼續占有使用該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致出租人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還價額。本件系爭租約已於113年6月19日終止，業如前述，則被告自113年6月20日起未返還系爭房屋而仍繼續無權占有，自受有相當於租金之不當得利，並致原告受有不能使用收益系爭房屋之損害，是原告依上開規定，請求被告自113年6月20日起至113年9月30日止共6萬7,333元【計算式：（20,000×11/30）＋（20,000×3）＝67,333】及自 113年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於月租金即每月2萬元之不當得利，當屬有據。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段、第179條規定及系爭租約約定請求被告：㈠遷讓返還系爭房屋。㈡應給付原告16萬元（計算式：92,667＋67,333＝160,000）及自113年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許。　　五、原告起訴請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付原告14萬元與自112年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，經本院以113年度補字第741號民事裁定核定訴訟標的價額為274萬元確定，並繳納第一審裁判費2萬8,126元，此外並無其他費用支出，原告後來減縮訴之聲明，就減縮部分與撤回無異，該部分訴訟費用應由原告負擔，並由被告依比例負擔訴訟費用2萬6,278元（計算式：2,560,000÷2,74 0,000×28,126＝26,278），爰確定訴訟費用負擔如主文第3項所示。六、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款之訴訟事件，本院為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。又本院斟酌本件係適用簡易訴訟程序之案件，僅能上訴至第二審，參考各級法院辦案期限實施要點，第二審審判案件之辦案期限為2年6個月，以此推估，本判決第1 項因被告免為假執行致原告假執行延宕之期間應為2年6個月，因此原告延後2年6個月使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開期間之租金合計60萬元（計算式：20,000×30＝600,00 0元），且原告因被告就本判決第2項免為假執行所受之損害，即為原告屆期所得受償之金額，爰職權宣告被告為原告提供相當之擔保，得免為假執行。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　陳湘琳　　　　　以上正本係照原本作成對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪儀君

2025-01-16

KLDV-113-基簡-1053-20250116-1

訴

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第2096號原告葉建麟呂慶釧被告龔耀文上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年12月24 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號房屋騰空遷讓交予原告。被告應給付原告新臺幣90,000元，及自民國113年11月11日起至遷讓交還第1項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣45,000元。本判決於原告以新臺幣300,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣900,000元預供擔保，得免為假執行。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造訂立住宅租賃契約（下稱系爭租賃契約），由被告向伊承租如主文第1項所示房屋（下稱系爭房屋）；租金第1年為每月新臺幣（下同）35,000元，第2年起每月45 ,000元，被告應於每月11日前給付，租期為民國112年9月11 日至114年9月10日。詎被告自113年10月11日止，扣除押租金70,000元後，已欠租逾2個月，共計90,000元，伊已於113 年10月23日以存證信函通知被告終止租約，並要求被告於同年11月25日前搬遷，惟迄今仍未將系爭房屋遷讓交還伊；被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，致伊受有每月租金45,000之損害，為此依所有物返還請求權及不當得利法律關係為請求。並聲明：㈠被告將系爭房屋遷讓交還原告；㈡被告應給付原告90,000元，及自113年11月11日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告45,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊已經在找房子，但現罹病在身，希望原告可以減輕伊之負擔等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。三、得心證之理由　㈠所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條所規定；以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。經查，原告主張之前揭事實，被告到場未予爭執，自應認為真實。被告迄未提出占有系爭房屋之正當權源，從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　㈡租金每月45,000元，於每月11日以前繳付，此觀系爭租賃契約第3條約定甚明。查原告主張被告積欠租金160,000元，扣除押租金後尚積欠2個月租金，是原告請求被告給付積欠之租金90,000元為有理由。　㈢無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第17 9條定有明文。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。查系爭租賃契約業經原告終止，已如前述，則被告於系爭租賃契約終止後，即無占有使用系爭房屋之正當權源，應屬無權占有系爭房屋，依前揭說明，被告自受有相當於租金之利益，並致原告受有損害。故原告主張依民法第179條規定，請求被告自113年11月11日起至遷讓交付系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之利益，即屬正當。次查系爭房屋被告原承租使用，原告主張按原租金即每月45,000元計算被告占有系爭房屋所能獲得相當於租金之利益，尚稱允洽。從而，原告主張依民法第179條前段規定，請求被告自113年11 月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之利益45,000元，亦屬有據。四、綜上，原告依所有物返還請求權、系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。並依民事訴訟法第78條規定，命敗訴之被告負擔訴訟費用。又兩造分別陳明願供擔保假執行及免予假執行，經核與法相合，爰酌定相當擔保金額准許之。五、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　施介元以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾怡嘉

2025-01-16

TNDV-113-訴-2096-20250116-1

簡上

臺灣橋頭地方法院

給付租金

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度簡上字第78號上訴人啟貞建設有限公司法定代理人郭啓貞訴訟代理人邱振宗律師被上訴人啟辰工業有限公司法定代理人蔡承諭上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國113年4月11日本院岡山簡易庭112年度岡簡字第542號第一審判決，提起上訴，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人起訴主張：被上訴人前向上訴人承租坐落高雄市○○區 ○○段00○0地號土地上之未辦理保存登記建物（下稱系爭建物），並簽立房屋租賃契約書，約定租賃期間自民國112年2月 16日起至114年2月15日止，每月租金為新臺幣（下同）30,0 00元（下稱系爭租約）。詎被上訴人於112年2月16日給付第一期租金後，即未再依約給付，則被上訴人自112年3月16日起至同年7月15日止，已積欠租金共120,000元。又被上訴人積欠租金，復未與上訴人聯繫告知，而有預為請求之必要，故上訴人自得請求被上訴人自112年7月16日起至114年2月15 日止，按月給付上訴人30,000元，為此，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟等語。並於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息；㈡被上訴人應自112年7月16 日起至114年2月15日止，按月給付上訴人30,000元。二、被上訴人則以：兩造前於112年1月間商討廠房租賃事宜，因系爭建物面積恐無法作為被上訴人廠房起重機具配置需求，故兩造協議，倘簽約後系爭建物不符被上訴人需求者，被上訴人得逕行解約，上訴人同意並訂立系爭租約第16條之約定，賦予被上訴人得期前解約惟需扣取押金做為系爭租約違約金之約定。是系爭租約之始期方自112年2月16日起，給予被上訴人1個月時間詢問及安裝機械配置之時間，被上訴人並先給付1個月租金及2個月押金共90,000元予上訴人，上訴人並表示倘期前解約，將會退還1個月租金予被上訴人。嗣被上訴人確認系爭建物無法符合被上訴人所需配置，故自112 年1月30日起，即不斷以電話聯繫上訴人，表示欲解除系爭租約，並交還廠房鑰匙，然上訴人卻推託不理。被上訴人迫於無奈，乃於112年3月9日寄發存證信函予上訴人，再為解除契約之意思表示，上訴人仍置之不理。被上訴人遂向岡山區調解委員會申請調解，上訴人未加理會，亦未到場。兩造既曾就系爭建物面積是否符合被上訴人需求而為協議，則經被上訴人確認後發現不符需求後，自得依系爭租約第16條約定解除契約，上訴人不得再向被上訴人請求給付租金。再依系爭租約第18條約定，被上訴人已於112年1月30日以通訊軟體LINE通知上訴人終止系爭租約，則上訴人至多可自112年2 月16日起收取3個月租金，現上訴人既已收取1個月租金、2 個月押金，經抵充後，上訴人已不得向被上訴人再請求給付租金等語，資為抗辯。並於原審聲明：㈠上訴人之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原審審理結果，認兩造就系爭建物有成立系爭租約，被上訴人並已於112年1月30日通知上訴人終止系爭租約，依系爭租約第18條約定，系爭契約應於3個月後之112年4月29日終止，而被上訴人於簽立系爭契約時已給付1個月租金30,000元及押租金60,000元共90,000元，扣除被上訴人應給付自112 年2月16日起至同年4月29日共2個月又14日之租金74,000元【計算式：30,000元×2個月＋30,000元×14/30＝74,000元】，尚剩餘16,000元，故被上訴人已無需再給付上訴人租金，而為上訴人敗訴之判決。　㈠上訴人不服提起上訴，除援用原審主張及陳述外，另補陳：兩造於112年1月30日雖有LINE之通話紀錄，然僅能表示兩造有通話4分鐘，並無法證明兩造之通話內容，且證人即被上訴人之同居人蔡綺甄雖於原審證稱被上訴人於112年1月30日有向上訴人表示欲終止系爭租約，然蔡綺甄並未親自聽聞上開通話，自難率認被上訴人於112年1月30日確有向上訴人為終止系爭租約之意思表示。被上訴人於112年3月9日雖有寄發存證信函予上訴人，姑不論實際上有無送達上訴人，觀其內容，僅係表明曾於112年1月30日致電欲終止系爭租約，亦無再次為終止租約之意思表示，是系爭租約並未經被上訴人合法終止。縱鈞院認系爭租約業經合法終止，依民法第250 條第1項規定，及系爭租約第16條、第18條約定，被上訴人提前終止時，除應於3個月前通知上訴人外，應再支付上訴人2個月租金作為違約金，從而，上訴人自得逕自被上訴人給付之押租金中扣除2個月租金作為「違約金」，則本件押租金60,000元經扣除違約金後，已無剩餘金額可供抵充被上訴人所欠繳之「租金」，原判決未察，逕以本件押租金抵充被上訴人所欠繳之「租金」，自有未洽等語。並於本院聲明：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人應給付上訴人120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊被上訴人應自112年7月16日起，按月給付上訴人租金3 0,000元至114年2月15日租約期滿之日止。　㈡被上訴人則援引原審答辯，另補充：被上訴人於112年1月30 日以LINE與上訴人語音通話，表示希望可以終止系爭租約，並請求上訴人不要扣那麼多租金，惟上訴人未同意，並表示兩造已經簽訂系爭租約，不想理會被上訴人等語。並於本院聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項　㈠被上訴人前向上訴人承租系爭建物，並簽立系爭租約，約定租賃期間自112年2月16日起至114年2月15日止，每月租金30 ,000元。　㈡被上訴人已給付第1個月租金30,000元及2個月押租金60,000 元共90,000元。　㈢被上訴人於112年3月9日依系爭租約所載上訴人之地址（即高雄市○○區○○路00巷00弄000號）寄發燕巢義大醫院郵局存證號碼2號存證信函（下稱系爭存證信函，岡簡卷第59頁）通知上訴人解除系爭租約，該存證信函後因招領逾期而退回。　㈣兩造於112年1月30日有以LINE語音通話4分1秒。五、本件之爭點　㈠系爭租約是否已終止？若是，何時終止？　㈡被上訴人繳納給上訴人的押租金60,000元，是否為系爭租約　　之違約金? 　㈢上訴人請求被上訴人給付自112年3月16日起至同年7月15日止之租金共120,000元，及自112年7月16日起至114年2月15日止，按月給付上訴人30,000元，有無理由？六、本院得心證之理由　㈠被上訴人已於112年1月30日通知上訴人終止系爭租約：　⒈按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知；終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第453條、第4 50條第3項定有明文。而民法第450條第3項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足（最高法院87年度台上字第580號判決意旨參照）。又乙方（即被上訴人）於租賃期間未屆滿前提前解約，甲乙雙方合意若租期未滿，甲方（即上訴人）得逕自押金中自行扣除2個月租金作為違約金；乙方欲提前終止租約時，應3個月前通知甲方，系爭租約第16條、第18條約定甚明。　⒉經查，被上訴人辯稱其於112年1月30日已通知上訴人終止系爭租約，而兩造於該日確有以LINE語音通話4分1秒等情，為兩造所不爭執（如不爭執事項㈣所示）；佐以被上訴人於112 年3月9日寄送之系爭存證信函，雖因招領逾期而退回，然其於系爭存證信函中亦稱：被上訴人於112年1月30日致電表示欲終止系爭租約等語（岡簡卷第59頁），被上訴人其後並積極聲請調解，惟因上訴人未到場而調解不成立乙節，有高雄市岡山區調解委員會112年4月27日調解不成立證明書可佐（岡簡卷第65頁）；參以證人蔡綺甄於原審時證稱：被上訴人承租系爭建物時，有跟我說要做水電配置、天車，因為被上訴人公司工作需要用到天車，但後來發現天車不能裝，被上訴人在112年1月底有積極聯絡上訴人，好像有通過一次電話，之後就連絡不上，兩造112年1月30日通話時我不在場，被上訴人表示對話內容大概是他跟對方說要終止合約，是不是這個錢不要扣這麼多，因為沒有搬進去，可以拿一點回來，上訴人表示不肯等語（岡簡卷第89頁至第90頁）；又上訴人於系爭租約租賃期限未屆至前之112年11月16日，即已再次上網刊登系爭建物之招租廣告等情，有591房屋交易網會員資料及物件刊登資料可稽（簡上卷第49頁）。由上可知，被上訴人稱其承租系爭建物係為了經營公司，故有放置相關設備之需求，且其發現系爭建物不符合需求後，隨即積極聯絡上訴人欲終止系爭租約乙情，並非子虛。且被上訴人於訴訟前所寄送之系爭存證信函，及訴訟進行中所為之陳述，均稱其向上訴人終止系爭租約之時點為112年1月30日，所言始終一致，亦與證人蔡綺甄之證述相符，衡以被上訴人承租系爭建物既係為了公司營運所需，倘不符合營運需求，繼續承租無異耗費金錢，是其急於盡早終止租約之行為，要與常情相符，堪信為真。上訴人雖主張其自始至終均未接到被上訴人終止系爭租約之通知，然其於系爭租約租賃期限未屆至前，即上網刊登系爭建物之招租廣告，可見其主張全然不知悉被上訴人終止租約云云，要屬可疑，故被上訴人應係於112年1 月30日以LINE通話通知上訴人欲終止系爭租約之意思表示無訛。　⒊被上訴人雖辯稱兩造簽立系爭租約時，有約定倘系爭建物不符合被上訴人廠房機具配置需求，被上訴人得逕行解約等情，然此情已為上訴人所否認，自應由被上訴人就該部分負舉證之責，且證人蔡綺甄於原審時證稱：可否裝設天車是否為系爭租約之條件我不知道等語（岡簡卷第89頁)，是系爭租約是否有以系爭建物有無符合被上訴人之需求為解除契約之條件，已難認定。再者，兩造若對於系爭租約有前述特別約定，本得於系爭租約中加以描述或附記，以使雙方責任明確，然觀諸系爭租約內容，並無相類約定，是被上訴人前揭所辯，應非可採。　⒋從而，依系爭租約第18條約定，被上訴人於系爭契約租賃期間開始前之112年1月30日即對上訴人為解除系爭租約之意思表示，系爭租約自該日起算3個月即至112年4月29日止即告終止。則上訴人得向被上訴人請求之租金，自以112年2月16 日起至112年4月29日（2個月又14日）所生之74,000元為度【計算式：30,000×2個月+30,000×14/30=74,000】，已可認定。　㈡次按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民法第250條第1項所明定。雙方約定之違約金債權，於有違約情事時，其請求權即已發生。違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。而約定之違約金額是否過高？前者以債權人所受損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀（最高法院110年度台上字第732號判決意旨參照）。又當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252 條以職權減至相當之數額，而是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院113年度台上字第981號判決意旨參照）。經查，系爭租約第16條約定：乙方（即被上訴人）於租賃期間未屆滿前提前解約，甲乙雙方合意若租期未滿，甲方（即上訴人）得逕自押金中自行扣除2個月租金作為違約金等語（岡簡卷第1 7頁），固可認兩造就被上訴人若於租賃期間未屆滿前提前解約，有被上訴人應給付2個月租金作為懲罰性違約金之約定。惟被上訴人於系爭租約租賃期間開始「前」之112年1月 30日即及早通知上訴人終止系爭租約，業經本院認定如前，且被上訴人告知終止租約後，於系爭租約至112年4月29日終止效力發生前，雖未實際利用系爭建物，仍需持續給付期間 2個月又14日之租金，而上訴人亦無法具體說明其因被上訴人終止租約所受之損失究竟為何（簡上卷第102頁），堪認被上訴人違約之情狀並非重大，且已適當填補上訴人之損害，並使上訴人至少有3個月之充分準備期間尋覓其他承租人，如仍使被上訴人依系爭租約第16約定再給付60,000元之懲罰性違約金，顯有失情理之平，而應予酌減至零，始為適當。　㈢末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。被上訴人於簽立系爭租約時，已給付1個月租金30,000元及押租金60,000元，且系爭租約已於112年4月29日終止，前均敘及，則以上開被上訴人已給付金額扣除被上訴人所應給付之租金後，尚有剩餘16,000元【計算式：90,000-74,000=16,000】，是上訴人提起本件訴訟，請求被上訴人給付積欠之112年3月16日起至同年7月15 日租金120,000元，及請求被上訴人自112年7月16日起至114 年2月15日止，按月給付租金30,000元，均屬無據，應予駁回。七、綜上所述，上訴人依租賃契約法律關係請求被上訴人應給付上訴人120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被上訴人應自112年7月16日起，按月給付上訴人租金30,000元至114年2月15日租約期滿之日止，均無理由，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，故不一一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　15　　日　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　張琬如　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳芸葶　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊凱婷以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊芷心

2025-01-15

CTDV-113-簡上-78-20250115-1

壢簡

中壢簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1646號原告潘素禎訴訟代理人黃旭源被告徐曉貞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000巷00號9樓房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣9萬元，及自民國113年12月6日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。三、被告應自民國113年12月6日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬元。四、訴訟費用新臺幣2,540元由被告負擔。五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣14萬8800元為原告預供擔保得免為假執行。六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣9萬元為原告預供擔保得免為假執行。七、本判決第三項於所命各期給付到期後得假執行。但被告如各期以新臺幣1萬元為原告預供擔保得免為假執行。　　　事實及理由壹、程序方面一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項前段及但書第2款、第3款分別定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原為：(一)被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段 000巷00號9樓房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還原告；(二) 被告應給付原告新臺幣(下同)7萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；(三)被告應自本件租約終止之翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元；(四)願供擔保請准宣告假執行。嗣於本院113 年11月14日言詞辯論期日，變更其訴之聲明為：(一)被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；(二)被告應給付原告9萬元，及自113年11月14日言詞辯論筆錄繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；(三)被告應自本件租約終止之翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元。核原告上開變更，係本於之同一租賃契約基礎事實所為，與前開規定並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法　　第386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論　　而為判決。　　貳、實體方面一、原告主張：被告前向原告承租系爭房屋，約定租期自112年7 月5日起至114年7月4日止，每月5日給付租金1萬元，押租金 2萬元(下稱系爭租約)。惟被告自112年10月起即未支付租金，迄起訴時，被告遲付之租金額，扣除押租金後，已達2個月以上之租金額，故以起訴狀繕本之送達作為催告被告給付租金之意思表示，再以113年11月14日言詞辯論筆錄送達作為終止租約之意思表示，並請求被告給付積欠租金9萬元(已扣除押租金)。而兩造間之租賃關係終止後，被告即應遷讓交還系爭房屋，又被告迄今拒不遷讓交還系爭房屋，妨害原告之使用收益，自應賠償原告按每月租金額計算之不當得利。為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：如前述變更後訴之聲明所示。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由： (一)按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第450條第1項分別定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第3款亦有明文。 (二)經查，原告主張之事實，業據其提出存證信函及回執、系爭租約為證；而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場陳述意見或提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項前段規定，應視同自認，原告前開主張，堪信為真實。次查，原告以起訴狀繕本送達之日為催告之意思表示，而本件起訴狀繕本，於113年8月5日寄存送達被告，有送達證書在卷可參（見本院卷第12頁），斯時被告扣除押租金2萬元，已欠租金逾2個月，原告自得以起訴狀繕本送達作為催告給付租金之意思表示。又被告於原告催告後仍未給付租金，原告復以113年11月14日言詞辯論筆錄送達作為終止租約之意思表示，而上開筆錄於113年12月5日寄存送達被告，有送達證書在卷可參（見本院卷第36頁），故系爭租約已於11 3年12月5日終止，原告自得本於出租人之地位請求被告遷讓返還系爭房屋。另被告尚積欠租金，原告得依系爭租約，請求被告給付迄113年11月止，扣除押租金後所積欠之租金9萬元。 (三)又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。經查，系爭租約既於113年12月5日終止，則被告自113年12月6日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當租金之損害，是原告依不當得利之法律關係，主張依系爭租約所約定之租金數額計算，請求被告自系爭租約終止日之翌日即113年12月6日起，至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬元，要屬有據，應予准許。四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法民法第229條第1項第233條第1項、第 203條亦有明文。本件給付租金債務，其給付雖有確定期限，迄至本院言詞辯論終結前均已屆期，已如前述，則原告僅請求自113年11月14日言詞辯論筆錄翌日起算之利息，應屬有據。本件起訴狀繕本係於113年12月5日送達被告，已如前述，是被告應於113年12月6日起負遲延責任。五、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依同法第3 92條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。爰就訴訟費用部分諭知如主文第4項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官張博鈞以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃建霖

2025-01-15

CLEV-113-壢簡-1646-20250115-1

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第3176號原告張偉民被告陳德全上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣115萬6,400元。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：被告於民國112年8月19日委託楊皓鈞向原告租用車牌號碼為000-0000之自用小客車（下稱系爭車輛1），簽立使用貸款契約書，使用期間系爭車輛1因被告違規遭多次開罰及扣牌2次，租約到期後，被告又委託徐開喜於112年9 月18日向原告租用車牌號碼為000-0000之自用小客車（下稱系爭車輛2），簽立借車協議書，同年10月17日由徐開喜向原告續約系爭車輛2至同年11月16，惟租用期間被告違規十餘次，並遭扣牌達7次，租約到期後，被告未依約還車，警方於113年3月6日始查獲系爭車輛2。被告雖分別委由楊皓鈞、徐開喜向原告租用系爭車輛1、系爭車輛2，惟實際使用人係被告，被告曾以LINE通訊軟體表示願意就欠租、車輛維修、違規罰款、扣牌等損害負責，然被告僅空口承諾，未如實負責。系爭車輛1因違規所開立罰單金額為1萬7,300元、扣牌8個月之損失為17萬6,000元，被告應依系爭車輛1使用貸款契約書第6條規定給付前開損失；系爭車輛2因被告損壞車輛而支出修繕費用3萬8,100元、因違規所開立罰單金額為8 萬5,000元、扣牌42個月之損失為84萬元，被告應依系爭車輛2借車協議書第2條規定給付前開損失；另系爭車輛2自112 年12月15日起連續3個月未付租金6萬元，故請求被告賠償原告115萬6,400元（計算式：17300+176000+38100+85000+840 000=1,156,400）。爰依系爭車輛1使用貸款契約書、系爭車輛2借車協議書之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明如主文第一項所示。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦無提出書狀為任何陳述或聲明。　三、當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，視同自認，無庸舉證，民事訴訟法第280條第1項、第3項、第279 條第1定分別定有明文。查，原告上揭主張之事實，被告經於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，依前開規定，視同自認，原告無庸舉證，本院得逕採認為存在於兩造間之事實。上揭事實既經認定，原告依系爭車輛1 使用貸款契約書、系爭車輛2借車協議書之法律關係，請求被告應給付損害賠償合計115萬6,400元，即屬有據。四、綜上所述，原告依系爭車輛1使用貸款契約書、系爭車輛2借車協議書之法律關係，請求判決如主文第一項所示，為有理由，應予准許。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　　王詩銘正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　吳淑願

2025-01-15

TCDV-113-訴-3176-20250115-1

雄簡

高雄簡易庭

給付租金等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第1685號原告森富國際開發有限公司法定代理人顏名輝訴訟代理人吳政勳律師被告合鑫工程顧問有限公司法定代理人張美煌訴訟代理人林弘炤上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣捌仟貳佰肆拾壹元，及其中新臺幣捌仟元自民國一一三年七月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣捌仟貳佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分　　按下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序：一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者；不合於第1項及第2項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意，民事訴訟法第427條第2項第1款及第4項分別定有明文。查本件原告起訴時訴訟標的金額固為新臺幣（下同）56 5,265元（見本院卷第7頁起訴狀），原應適用通常程序，然原告請求如附表項目中包含兩造依房屋定期租賃契約所生之費用，且兩造於本院審理中就適用簡易程序均未抗辯而為本案之言詞辯論，參諸前揭規定，亦視為已合意適用簡易程序，合先敘明。貳、實體部分一、原告主張：被告於民國111年3月20日向伊承租高雄市○○區○○ ○路000號建物第502室房屋（下稱系爭房屋），約定租期自1 11年3月20日起至112年3月19日止，每月租金32,000元（下稱系爭租約），被告並已繳納押金64,000元。嗣被告於112 年3月19日租期屆至後，繼續占用系爭房屋，伊未為反對之意思表示，應認兩造就系爭房屋成立不定期限租賃關係，然被告遲未給付租金，經伊催告並於113年3月18日以存證信函為終止租約之意思表示後，被告始於113年3月19日向本院聲請提存系爭房屋自112年5月起至113年3月止之租金共352,00 0元，顯有遲延給付租金之情，依系爭租約第3條第2、5項之約定，被告遲延給付租金時，每遲延2日，須給付如附表編號1、2滯納金及違約金。又被告後雖搬離系爭房屋，然於使用系爭房屋期間，積欠伊如附表編號3至5之費用未繳納，且被告未與伊點交、亦未返還系爭房屋之鑰匙與磁扣，爰依民法第184條第1項、第199條、231條第1項之規定、系爭租約第4條之約定起訴。聲明：㈠被告應給付原告565,265元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應自113年3月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告34,200元。二、被告則以：本件係因原告遭訴外人中華郵政股份公司向本院聲請對原告為強制執行，伊收受本院112年度司執全130號執行命令，告以不得對原告給付租金，伊遂分別於113年3月19 日及113年9月20日提存應給付予原告之租金於本院，並無積欠租金之意思，原告自不得請求滯納金。又伊於系爭租約屆其終止後，因上開執行命令致無法與原告簽訂新租約，然伊已於113年8月7日搬離系爭房屋，原告請求違約金亦無理由，又原告於租賃期間從未向伊表示要繳交或結算過電費、伊僅有使用系爭租約附贈之編號46號車位及後來多承租之另1 停車位，然均有現金交付停車位費用予原告，而機車位係原告免費提供大家使用；另原告於遭強制執行後，長期未派人打掃系爭房屋所在大樓公共區域並清運垃圾，伊僅是先將垃圾集中在走廊，每週由伊之員工拿到1樓集中堆置，並無堆積垃圾未清理之情，況伊所繳納每月租金已包含清潔費，自不應再向伊請求等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由　㈠原告主張被告於111年3月20日向伊承租系爭房屋，約定租期自111年3月20日起至112年3月19日止，每月租金32,000元，被告並已繳納押金64,000元。嗣被告於112年3月19日租期屆至後，繼續占用系爭房屋，伊未為反對之意思表示，應認兩造就系爭房屋成立不定期限租賃關係，然被告遲未給付租金，經伊催告並於113年3月18日以高雄站前郵局000013號存證信函為終止租約之意思表示後，被告始於113年3月19日向本院聲請提存系爭房屋自112年3月20日起至113年3月19日止之 1年租金共352,000元等情，業據提出等件為證（見本院卷第頁），經核與其所述相符，並經本院依職權調閱本院113年度存字第412號卷宗核閱無訛（見外放卷），首堪採信。　㈡茲就原告聲明第1項請求如附表所示項目有無理由，分述如下：　⒈附表編號1滯納金部分：　⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。是違約金之性質可區分為「損害賠償總額預定性違約金」及「懲罰性違約金」，其效力各自不同，前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者則以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，即依民法第250條第2項之規定視為損害賠償總額預定性違約金。　⑵查系爭租約第3條第2項約定：「租金應按契約期限內繳清，逾期未繳租金時，每逾期2日，乙方（被告）須支付每月租金2%作為滯納金，並當月結清。」（見本院卷第17頁），並未規定除應按上開標準計算滯納金外，原告尚得請求其他損害賠償，且該計罰之標準係以欠繳租金額按每2日以1%計算，則依前揭說明，堪認該滯納金之規定係屬因被告不履行給付價金之義務而生損害賠償總額預定性質之違約金，並非懲罰性質違約金。又被告雖抗辯於112年4月25日收受本院112 司執全意字第130號執行命令，遭命不得對原告給付租金，伊遂於113年3月19日向本院聲請提存租金，並非不願給付租金等語，惟被告係於113年4月15日始聲請提存系爭房屋自11 2年5月起至113年3月止之1年租金352,000元，有本院113年度存字第412提存通知書可佐（見外放提存卷），應認被告於113年4月15日始生清償積欠租金之效力，是原告主張被告有遲延給付租金之事實，堪可採信。　⑶惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，且不論懲罰性違約金或損害賠償額預定性違約金均有適用。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。本件審酌原告前已遭中華郵政股份有限公司聲請假扣押，被告並經本院執行處以112司執全意字第130號執行命令命於扣押命令效力範圍內不得將租金交予原告等情，有上開執行命令在卷可佐（見本院卷第115頁），而原告復未釋明其受有何具體之損害，則原告主張按遲延租金每2日以1%計算至113年3月19日之違約金，即每月4,800元（計算式：32,000×1%×30÷2=4,800），實屬過高，是本院認原告既未釋明因被告遲延給付租金受有何具體損害，其得請求被告給付之違約金，應依民法第205條之規定，酌減至5,000元，方屬公允，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。　⒉附表編號2違約金部分：　⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第1項及第 2項前段定有明文。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。又系爭租約第3條第5 項前段約定：「乙方於終止租約或租賃期滿未續約而不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租 5倍計算之違約金」（見本院卷第19頁）。　⑵查原告主張於113年3月18日以存證信函通知被告因積欠1年租金故兩造租約已終止等情，業據提出高雄站前郵局存證號碼 000025號存證信函暨回執在卷（見本院卷第25-29頁），原告於上開存證信函內表示：「…現今無論貴司如何主張，本司均主張貴司的租賃契約已經因貴司自始終未付租金已達2 個月自行終止（如今已經未付租金長達1年）。退步言之，即使台端主張本司於此段期間始終未正式表達終止，最遲也於本存證信函送達時終止。…」（見本院卷第25-27頁），堪認原告已有為終止兩造租賃關係之意思表示，且被告遲於11 3年4月15日始聲請提存系爭房屋自112年5月起至113年3月止之1年租金352,000元，業經本院認定如前，則被告於113年3 月19日收受上開存證信函（見本院卷第29頁）時，仍處於積欠1年租金之狀態，於扣除被告承租時已繳納之2個月押金64 ,000元，被告仍積欠原告10個月租金，原告以上開存證信函向被告為終止租賃關係之意思表示，核屬有據。又兩造既未於系爭租約中約明屬懲罰性違約金，揆諸上開判決意旨，即應視為賠償總額預定性質。該等違約金之目的既為填補原告之損害，本院審酌原告若無法如期收回系爭房屋，其所受損害應為未能另行出租之租金損失，而此部分損失原告已得向被告請求每月相當於租金之不當得利獲得填補，及被告違約而生之催告返還系爭房屋、協商處理等成本損失，併衡諸社會經濟狀況及一般租賃交易常態，認系爭租約第3條第5項前段關於違約金之約定尚嫌過高，應酌減為3,000元為適當，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。　⒊附表編號3電費部分：　　原告主張系爭房屋自111年3月20日至113年4月24日之電費共 18,697元，應由被告負擔，然經伊詢問中華郵政股份有限公司以被告從未繳納等情，固據提出電錶照片1張及存證信函在卷（見本院卷第47、51頁），惟經被告以前詞置辯。查該存證信函內容為原告自陳之詞，又原告未說明該電錶照片拍攝日期，且該電錶至多僅能證明系爭房屋截至原告拍攝之日時之用電度數為8068.7度，且就原告是否有代被告墊付等情，原告未舉證以實其說，本院自難僅憑電錶照片及存證信函內原告自陳之詞遽認原告有代被告清償其所應繳納電費之事實，故原告此部分主張，不應准許。　⒋附表編號4停車費部分：　　原告主張被告積欠停車位費用5,400元一節，僅提出兩造LIN E對話紀錄截圖（見本院卷第57頁），為被告以前詞置辯。查被告雖自承除46號車位外另有承租1車位，然原告並未具體說明兩造約定的車位收費計價標準，且該LINE對話紀錄截圖中亦僅有原告自行製作之收費表格，難以此遽認被告有使用且積欠停車費5,400元之事實，原告請求要屬無稽，不應准許。　⒌附表編號5清潔費部分：　　原告主張被告在系爭房屋所在5樓之公共走廊堆積垃圾，致伊須另之出清潔費4,528元等情，固據提出估價單及照片在卷（見本院卷第59-63頁），惟估價單僅為預估費用，原告並未提出發票等證明已支出該筆清潔費之證據，自難認原告受有支出該筆費用之損害，原告此部分主張，亦屬無據，不應准許。　㈢原告聲明第2項部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。而無權占有他人之房屋及土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。　⒉查系爭租約已於113年3月19日終止，業經本院認定如前，而被告自承於113年8月7日搬離系爭房屋，原告據以請求被告返還金額之請求權基礎既係依民法不當得利為據，必以被告受有利益為前提，被告既自承其於113年8月7日前仍占有使用系爭房屋，是原告請求被告給付自113年3月19日起至113 年8月7日止被告占有系爭房屋期間，無法律上原因而受有相當租金之利益，應屬有據，至113年8月8日後部分，原告既不能證明被告有繼續占有使用系爭房屋之事實，其請求自11 3年8月8日後相當於租金之不當得利，即屬無據，不應准許。又原告雖非系爭房屋所有權人，然原告係向中華郵政股份有限公司承租包含系爭房屋在內之高雄市○○區○○○路000號建物（下稱系爭建物），再將系爭房屋轉租給被告等節，為被告所自承（見本院卷第143頁），則自系爭租約於113年3月1 9日終止後，卷內既無證據顯示原告與中華郵政股份有限公司間之系爭建物之租賃關係亦已終止，應認原告基於向中華郵政股份有限公司承租系爭建物，系爭建物包含系爭房屋自 113年3月19日起至113年8月7日止之占有、使用利益應歸屬原告享有，原告自得請求被告給付自113年3月19日起至113 年8月7日止無權占有、使用系爭房屋相當於租金之不當得利。再併觀兩造原約定系爭房屋之租金每月32,000元，自應以該數額作為計算不當利益之基準，即原告得請求之數額為13 5,467元（被告前已提存112年5月至113年3月之租金，故此部分請求應自113年4月份起算至113年8月7日，共4月7日，計算式：32,000×4+32,000÷30×7=135,466.6，小數點以下四捨五入）。然被告已於113年9月20日繳納自113年4月起至11 3年8月7日止之租金135,226元予本院執行處，經中華郵政股份有限公司收取等情，為兩造所不爭執（見本院卷第188、1 89頁），亦有被告提出函文、支票及本院電話紀錄在卷可稽（見本院卷第127、131、179頁），堪信為真實，應認被告就積欠相當於租金之不當得利135,467元中，已清償135,226 元，故原告請求被告給付相當於租金之不當得利241元（計算式：135,467-135,226=241），應予准許，逾此範圍則屬無據，不應准許。　㈣從而，原告得請求被告給付之金額為8,241元（計算式：5,00 0+3,000+241=8,241）。四、綜上所述，原告依民法第184條第1項、第199條、231條第1 項之規定、系爭租約第4條之約定，請求被告給付8,241元，及其中8,000元自113年7月21日（見本院卷第81頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍則屬無據，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定諭知被告得供相當擔保金額後免為假執行。　六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官林　容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　冒佩妤附表：編號原告請求項目原告請求金額本院認定金額 1 被告遲延給付112.3.20~113.2.20租金之1%滯納金 376,640元 5,000元 2 違約金 160,000元 3,000元 3 111.3.20~113.4.24電費 18,697元 0元 4 停車費 5,400元 0元 5 清潔費 4,528元 0元　　　　　合計 565,265元 8,000元

2025-01-14

KSEV-113-雄簡-1685-20250114-1

雄簡

高雄簡易庭

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第1175號原告楊博賢訴訟代理人黃呈祿律師被告黃亞萍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣85,000元。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣85,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國111年10月26日承租伊所有門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋），租期自11 1年11月1日起至116年2月28日止，每月租金為新臺幣（下同）9,500元，應於每月14日前繳付（下稱系爭租約）。惟被告未遵期繳納111年11月及112年7、8、10月租金，前經伊以起訴狀繕本、民事準備書二狀及民事陳述意見等狀終止系爭租約，故兩造間已無租賃關係存在，伊自得依民法第179條、第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋及返還系爭租約終止後繼續占用房屋所受相當於租金之不當得利。又被告於 111年10月承租系爭房屋前，該屋原由其前配偶蘇世弘承租，惟其承租期間尚欠租124,000元未還，前經被告承諾於系爭契約期間償還，迄今尚餘85,000元，伊亦得依系爭租約第 14條約定請求被告如數償還。爰依民法第179條、第455條及系爭租約第14條約定起訴，聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還伊；㈡被告應自113年9月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊9,500元；㈢被告應給付伊85,000元。二、被告則以：伊承租迄今均有按時繳付租金，且系爭房屋於11 2年7、8月間因漏電故障需費18,500元維修，該維修費已由伊墊付。嗣兩造曾協議112年7、8月租金以維修費抵扣，伊亦已將不足租金3,500元匯款至原告收取租金帳戶（下稱系爭帳戶），故原告以伊未繳付租金而提前終止契約，並非合法。再蘇世弘已於109年11月9日死亡，伊已於109年12月11 日向臺灣臺東地方法院（下稱臺東地院）聲請拋棄繼承，並經該院於110年1月30日以109年度繼字第319號拋棄繼承事件准予備查在案，故蘇世弘先前欠租部分依法亦無庸由伊承擔等語置辯，聲明：原告之訴駁回。　　　　　　三、不爭執事項（卷第430至431頁）　㈠兩造於111年10月26日簽訂系爭租約。　㈡原告有收取押租金8,500元。　㈢原告為系爭房屋所有人。　㈣系爭租約第5條約定：「租用期間內房屋一切修理費用……概歸承租人負擔」。　㈤系爭租約第13條約定：「乙方（即被告）……遲付租金1個月以上……甲方（即原告）得不待催告逕行終止契約」。　㈥系爭租約第14條特約事項第2項記載：「積欠租金124,000元」，被告並於其後簽名。　㈦原告曾以起訴狀、民事準備書二狀及民事陳述意見繕本送達作為終止系爭租約之意思表示（惟是否合法終止兩造仍有爭執）。　㈧被告承租系爭房屋期間，租金均係匯款或無摺存款至系爭帳戶。　㈨被告承租系爭房屋前，系爭房屋曾由蘇世弘承租；租金自103 年1月1日至同年12月31日為每月8,500元；自107年3月1日起至同年10月31日、109年11月1日起至110年10月31日均為每月9,000元。　㈩蘇世弘於109年11月9日死亡，被告斯時為蘇世弘配偶，惟被告已於110年1月30日經臺東地院以109年度繼字第319號拋棄繼承事件准予備查在案。四、爭點　㈠原告以被告未繳付租金而以起訴狀、民事準備書二狀及民事陳述意見等狀終止系爭租約，並依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？　㈡原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付積欠房租85,000 元，有無理由？　㈢原告依民法第179條規定，請求被告自113年9月14日返還系爭租約終止後繼續占用系爭房屋所受相當於租金之不當得利，有無理由？五、本院判斷　㈠原告以被告未繳付租金而以起訴狀、民事準備書二狀及民事陳述意見等狀終止系爭租約，並依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，均無理由：　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。土地法第100條第3款關於擔保抵償租金規定，雖僅就未定有期限租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，有最高法院 44年台上字第516號判決先例要旨參照，而上開關於擔保金抵償租金規定，係法律上為保護經濟上弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質應屬民法第71條所稱強制規定，且應類推適用於定期租賃關係，且土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上認定，自應以經扣抵押租金後所積欠租金額為據。復觀諸106年12月27日公布、107年6 月27日施行之租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃管理條例）第10條第1項第2款雖規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：……二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經催告仍拒繳」，該條立法理由㈡已明載：「參照民法第440 條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第2款規定」，並未排除土地法第100條適用。遑論住宅租賃如解釋上優先適用租賃管理條例第10條第1項第2款規定而無須先扣除擔保金抵償；相較營業用租賃仍有土地法第100條第3款適用，須先以擔保金抵償始能終止租約，顯然對於住宅租賃保護遠不及營業用租賃保護，要與保障經濟弱勢之立法意旨相悖，亦難認租賃管理條例當然排除土地法第100條第3款規定適用。而查系爭租約第13條雖約定：乙方（即被告）……遲付租金1個月以上……甲方（即原告）得不待催告逕行終止契約云云（卷第15頁），然與土地法第100條第3款強制規定牴觸，依民法第71條規定，此部分約定應屬無效，是就原告得否合法終止租約，自應參酌土地法第100條第3款及租賃管理條例第10條第1項第2款規定以為適用。　⒉查原告主張被告未繳付111年11月及112年7、8、10月租金，雖經被告抗辯112年7、8月租金曾經兩造協議以故障維修費1 8,500元抵扣，且其已繳付不足額云云（卷第133、218頁），並提出兩造間通訊軟體LINE紀錄為證（卷第223至229頁）。惟參諸被告所提內容，僅見被告於113年7月27及28日分別在記事本內自述「……電熱爐壞掉了，我換新的工資＋機台165 00。您要抵扣租金嗎？謝謝您……還有電力公司有要來查電表，有換室內電線工資料18500元，跟您報告，您該負責的就要支付，謝謝您」、「房東：支付室內電電費18500元，電熱爐不支付」等語（卷第225、227頁），可知該等內容均為被告片面提出請求，顯非原告曾於通訊軟體內承諾抵扣，且系爭租約第5條已約定：「租用期間內房屋一切修理費用…… 概歸承租人負擔」（卷第15頁），復經原告明確否認曾與被告達成以維修費抵扣租金協議（卷第134、417至419頁），則該等通訊軟體LINE紀錄內容，不足採為被告有利認定。是兩造間並未達成以維修費18,500元抵扣租金協議，而被告未繳足該等月份租金之事實，應堪確定。又系爭租約既約定每月租金交付期限為每月14日（卷第15頁），性質上屬有確定期限債務，則依民法第322條第1款規定，自應就已屆清償期者，儘先抵充，故以原告主張被告已付租金數額依序抵充結果如附表所示。　⒊再起訴狀繕本送達被告時間為113年5月4日，有本院送達證書在卷可稽（卷第91頁），且為兩造所不爭，而斯時被告已繳付租金（附表編號1至15）抵充結果為3月尚欠7,000元及4月尚欠9,500元未繳（計算如附表）。如經以押租金8,500元抵償，可據此計算被告已繳清3月租金（計算式：8,500－7,000 ＝1,500）、4月剩餘8,000元未繳（計算式：9,500－1,500＝8, 000），則原告於113年5月4日終止租約時，顯未達遲付租金 2個月以上，故原告以起訴狀繕本送達終止契約，並不合法（此時終止契約不合法，故押租金暫不列入抵償之列）。　⒋另原告於113年8月28日復以民事準備書二狀、民事陳述意見等狀終止租約（卷第165至168、175至177頁），該等書狀送達日期均為113年9月4日（卷第169-1、169-2、175頁），經以該時被告已繳付租金（附表編號1至18），抵充結果為7月尚欠2,500元及8月尚欠9,500元未繳（計算如附表）。如再以押租金8,500元抵償，可據此計算被告於113年9月4日終止租約時，被告已繳清7月欠租（計算式：8,500－2,500＝6,000），僅欠繳8月租金3,500元（計算式：9,500－6,000＝3,500），亦未達遲付租金2個月以上，原告斯時以民事準備書二狀、民事陳述意見等狀終止契約，亦非有理。　⒌從而，原告以起訴狀、民事準備書二狀及民事陳述意見等狀終止系爭租約，於法均有不合，殊難憑採。是原告並未合法終止租約，則兩造間租約仍屬存在，原告自不得引民法第45 5條規定請求被告遷讓返還系爭房屋。　㈡原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付積欠房租85,000 元，為有理由：　⒈按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，民法第301條定有明文。　⒉查系爭租約第14條特約事項第2項記載：「積欠租金124,000 元」，被告並於其後簽名確定，有系爭租約影本可憑（卷第 15頁），亦經兩造不爭執（不爭執事項㈥）；佐以被告於審理時自陳：伊曾與原告討論以5年時間幫蘇世弘清償租金債務，每個月清償1,500元，但伊答應前提是原告要先修好系爭房屋部分，伊才在租約上簽名等語（卷第173頁），且曾於112年1月9日繳付12,500元至系爭帳戶而溢付其當時應付租金數額等情（卷第396頁），可徵被告於111年11月1日簽定系爭租約時應有以契約承擔方式，將蘇世弘先前租約所發生債務一併承擔之意思甚明。至被告前揭所述其係以原告允諾維修為前提始簽名於其上云云（卷第173頁），未經約定於系爭租約，且被告亦未舉證以實其說，故其此部分抗辯，並非可採。　⒊又被告另辯稱其已聲請拋棄繼承經准予備查而無庸負擔蘇世弘負債云云（卷第133頁），然承前所述，被告同意給付先前欠租124,000元，乃係基於系爭租約以新契約承擔他人債務而來，與拋棄繼承無必然關聯，故其所辯已經拋棄繼承，無法採為有利被告認定。　⒋是以，被告既於111年10月26日以契約承擔124,000元債務，扣除其以先前給付3,000元（即附表編號2部分），尚餘121, 000元未還，則原告僅請求其中85,000元，自屬有憑。　㈢原告依民法第179條規定，請求被告返還占用系爭房屋所受相當於租金之不當得利，為無理由：　　　查系爭租約未經原告合法終止，前已述明，則兩造間租約仍屬存在，被告繼續占有系爭房屋即非無法律上原因，自無構成不當得利可言，故原告猶依民法第179條規定，請求返還相當於租金之不當得利即非正當。六、綜上所述，原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付85,0 00元，為有理由，應予准許。逾此範圍則屬無據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。九、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官鄭宇鈜以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林麗文附表編號匯款時間匯款金額抵充結果證據出處 1 111年12月12日 9,500元全數抵充11月租金。卷第395頁 2 112年1月9日 12,500元抵充12月租金9,500元及先前欠租3,000元。卷第396頁 3 112年2月21日 11,000元抵充1月租金9,500元及2月租金1,500元（2月未繳清）。卷第397頁 4 112年3月28日 11,000元抵充2月租金8,000元及3月租金3,000元（3月未繳清）。卷第398頁 5 112年5月3日 11,000元抵充3月租金6,500元及4月租金4,500元（4月未繳清）。卷第399頁 6 112年6月8日 11,000元抵充4月租金5,000元及5月租金6,000元（5月未繳清）。卷第399頁 7 112年6月24日 11,000元抵充5月租金3,500元及6月租金7,500元（6月未繳清）。卷第400頁 8 112年8月4日 3,500元抵充6月租金2,000元及7月租金1,500元（7月未繳清）。卷第401頁 9 112年9月28日 11,000元抵充7月租金8,000元及8月租金3,000元（8月未繳清）。卷第402頁 10 112年11月9日 11,000元抵充8月租金6,500元及9月租金4,500元（9月未繳清）。卷第403頁 11 112年12月4日 11,000元抵充9月租金5,000元及10月租金6,000元（10月未繳清）。卷第403頁 12 113年1月9日 11,000元抵充10月租金3,500元及11月租金7,500元（11月未繳清）。卷第404頁 13 113年2月16日 11,000元抵充11月租金2,000元及12月租金9,000元（12月未繳清）。卷第404頁 14 113年3月24日 11,000元抵充12月租金500元、1月租金9,500元及2月租金1,000元（2月未繳清）。卷第405頁 15 113年4月16日 11,000元抵充2月租金8,500元及3月租金2,500元（3月未繳清）。卷第406頁 16 113年5月17日 11,000元抵充3月租金7,000元及4月租金4,000元（4月未繳清）。卷第406頁 17 113年7月16日 22,000元抵扣4月租金5,500元、5月租金9,500元及6月租金7,000元（6月未繳清）。卷第407頁 18 113年9月3日 9,500元抵扣6月2,500元及7月租金7,000元（7月未繳清）。卷第417頁 19 113年10月4日 9,500元抵扣7月2,500元及8月租金7,000元（8月未繳清）。卷第417頁 20 113年10月23日 9,500元抵扣8月2,500元及9月租金7,000元（9月未繳清）。卷第417頁 21 113年12月18日 11,000元抵扣9月2,500元及10月租金8,500元（10月未繳清）。卷第430頁

2025-01-10

KSEV-113-雄簡-1175-20250110-1

重簡

三重簡易庭

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度重簡字第1951號原告蔡佩霖被告張運鴻上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號三樓三○五室房屋全部遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣參萬肆仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣肆仟捌佰伍拾元由被告負擔新臺幣貳仟肆佰貳拾伍元，及自本案確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國112年8月28日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○街000號3樓305號室(下稱系爭房屋），約定租期自112年8月28日起至114年9月6日止，每月租金為新臺幣(下同)8500元，於每月10日給付，並由被告交付押租金1萬7000 元給原告（下稱系爭租約）。詎被告自112年12月即未依約給付租金，至113年5月止，扣除押租金1萬7000元，尚欠租金3萬4000元，已逾2個月之租額，原告前已透過存證信函向被告限期催繳，被告仍未給付。原告嗣於113年12月26日再以本件起訴狀繕本送達及當庭向被告表示聲明終止系爭租約，而系爭租約既經終止，被告即應將系爭房屋全部遷讓返還原告。然被告自系爭租約終止後，仍無權占用系爭房屋迄今，因此被告除應返還系爭房屋及上開積欠租金外，並應依系爭租約約定於終止翌日即113年5月25日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付違約金8500元。再被告積欠租賃期間之水電費共4500元未繳納，原告嗣後已代為繳款，依約應由被告負擔。為此，爰依系爭租約提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告3萬4000元，及自113年5月25日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告8500元。㈢被告應給付原告4500元。二、被告則以：伊都有按時繳房租及水電費等語置辯。並聲明：　　原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告請求返還系爭房屋及積欠租金部分：　1.按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2 項前段、第455條、土地法第100條第3款亦分別定有明文。　2.經查，被告於112年8月28日向原告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定租期自112年8月28日起至114年9月6日止，每月租金8500元，並應於每月10日前繳納，押租金則是1萬700 0元。然被告自112年12月起即未依約繳付租金，至113年5月止，扣除押租金1萬7000元，尚欠租金3萬4000元，已逾2個月之租額，原告遂以存證信函之送達作為催告被告給付積欠租金之通知，並限期被告繳納，如逾期未給付則終止租約，而該存證信函經郵差分別於113年5月17日、6月11日、6月12 日投遞未獲回應，嗣於同年6月13日製單招領等情，有系爭租約及三重中山路郵局第399號存證信函附卷可稽，足見原告以被告積欠2個月以上之租金為由，作為提前終止系爭租約之意思表示，且已於113年6月13日合法送達被告，系爭租約既於113年6月13日終止，被告自負有將系爭房屋全部遷讓返還原告及給付未付租金之義務。從而，原告主張被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告及給付積欠租金3萬4000元，洵屬有據，應予准許。　3.被告固以前詞置辯，惟並未提出任何證據足以證明有清償積欠租金之事實，是被告此部分所辯，自難信為真實。　㈡原告請求違約金部分：　　依系爭租約第8條約定：乙方（即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即原告，下同）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議等語。可知系爭租約就被告給付違約金責任，文義上僅約定於「租期屆滿」卻未即時遷讓返還房屋之情形始發生。而本件係原告以被告遲延給付租金為由提前終止系爭租約，並非租期屆滿情形，自非合於該條約定要件，足見原告據此請求被告按月給付違約金，即屬無據，不應准許。　㈢原告請求水電費部分：　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。次按系爭租約第7條約定：「交付房屋日起，房屋水電費、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方負責」。查原告主張代被告繳納水電費4500元，惟為被告所否認，依前開規定，自應由原告就此部分有利於己之事實，負舉證責任。然原告僅空言主張係按照之前每月預抓的平均計算，並未提出任何證據以實其說，難認有據，不應准許。四、綜上所述，原告主張依系爭租約，請求被告如主文第1、2項所示給付，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。　五、本件原告勝訴部分適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　三重簡易庭　法　官　王凱平以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊家蓉

2025-01-10

SJEV-113-重簡-1951-20250110-2

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2614號原告黃素敏被告廖沛婕上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年12月31 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將坐落於新北市○○區○○路○段○○○巷○○號一樓之房屋全部遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬肆仟伍佰元，並應自民國一百一十四年一月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬捌仟元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一、二項於原告以新臺幣參拾陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零玖萬貳仟貳佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴聲明：被告應將坐落於新北市○○區○○路0段000巷00號1樓之房屋全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）56,000元，並自民國113年6月10日起至遷讓之日止，按月賠償原告28 ,000元。嗣於113年12月31日言詞辯論期日變更聲明為：被告應將坐落於新北市○○區○○路0段000巷00號1樓之房屋全部遷讓返還原告，及給付原告租金174,500元，並自114年1月1 日起至遷讓之日止，按月賠償原告28,000元（見本院卷第56 、64頁）。核原告前開變更前後之聲明均係基於與被告間相同租賃契約而為之，其基礎事實同一，核與前開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：緣原告為新北市○○區○○路0段000巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。被告於113年1月1日向原告承租系爭房屋，雙方約定租期1年，即自113年1月1日起至11 3年12月31日止，每月租金28,000元，於每兩個月之單月1日將兩個月租金56,000元匯入原告有之玉山銀行帳戶（帳號詳卷）。惟被告僅繳納3個月租金，於113年4月僅繳納租金1萬元，經原告以行動電話及存證信函多次催告後，被告於113 年8月21日繳納租金5,000元，另於113年12月30日給付原告租金6,500元，其餘租金均未清償，又本件租賃契約期間至1 13年12月31日屆滿，原告不願再繼續出租予被告。爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第439條、第179條規定，請求被告遷讓房屋、給付租金及租賃期間屆滿翌日起每月相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○路0段000巷00號1樓之房屋全部遷讓返還原告，及給付原告租金174,500元，並自114年1月1日起至遷讓之日止，按月賠償原告28,000元。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或答辯。三、得心證之理由：　　㈠原告主張之事實，業據提出建物登記第一類謄本、房屋稅籍證明書、房屋租賃合約書、調解不成立證明書、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、line對話截圖為證，核認無訛；又被告就原告主張之前揭事實，業於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，堪信原告前揭主張為真。　㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。再租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。查原告為系爭房屋之所有權人，其將系爭房屋出租予被告，租賃期間至113年12月31日屆滿，有系爭房屋建物登記第一類謄本、房屋稅籍證明書、房屋租賃合約書在卷可稽（見板簡卷第15至17、51至53頁），是被告自114年1月1日起即無繼續占有系爭房屋之法律上原因，為無權占有。又截至本件辯論終結前，被告已積欠多期租金，仍未為清償，亦未搬遷，故原告依民法第767條第1項前段預為請求被告遷讓房屋，應屬有據。　㈢次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。經查，原告主張被告僅繳納三期租金、113年4月繳10,000元、8月21日繳5,000元、12月30日繳6,500元，扣除前已繳付之押金56,000元，則被告尚積欠租金174,500元（計算式：28,000元×12月-28,000元×3月-10 ,000元-5,000元-6,500元-56,000元）。是原告請求被告給付174,500元，自屬有據。　㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人之物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第 1695號判例意旨參照）。經查，系爭房屋租賃期間至113年1 2月31日屆滿，已如前述，則被告自該租約終止後繼續占有使用系爭房屋，受有相當於每月租金28,000元之不當得利，致原告受有同額損害，自堪認定。是以，原告依民法第179 條規定，請求被告給付自114年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利28,000元，核屬有據，自應准許。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段、第439條前段、第179條規定，請求如主文第1項、第2項所示，為有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳怡親以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　游舜傑

2025-01-10

PCDV-113-訴-2614-20250110-2

新簡

新市簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 113年度新簡字第717號原告鄭昇昌被告蔣蓓琪上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣肆萬貳仟肆佰陸拾元，及自民國一百一十三年九月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元。原告其餘之訴駁回。　　訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元，由被告負擔新臺幣壹仟玖佰參拾柒元，並自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息；餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：　㈠訴之聲明：　⒈如主文第1項所示。　⒉被告應給付原告新臺幣（下同）139,599元，及民國113年8月 20日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告17,000元。　㈡被告前向原告承租原告所有之門牌號碼臺南市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自111年12月20日起至112 年12月20日止，每月租金17,000元，水電費由被告負擔（下稱系爭租約），嗣租期屆滿後被告仍繼續使用系爭房屋並支付租金。惟被告於租賃期間並未按時繳納租金，迄至113年8 月20日止，遲付租金已達4個月，扣除押租金17,000元後，尚積欠租金51,000元，另積欠水費807元、電費7,792元。原告已寄發存證信函催告被告繳清租金並終止系爭租約，故被告已無權占用系爭房屋，自應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付上開積欠之租金51,000元、水費807元、電費7,792元；另被告係在系爭房屋經營麻辣燙小吃店，故應給付原告移除屋內小吃店器具之回復原狀費用8萬元。又系爭租約終止後，被告仍未將系爭房屋返還原告，無權占用系爭房屋，並因此每月可獲相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害。爰依民法第767條第1項規定、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付租金、水電費及回復原狀費用共139,599元，及自113年8月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利17,000元。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院得心證之理由：　㈠原告主張系爭房屋為其所有，被告向其承租系爭房屋，每月租金17,000元，被告尚積欠租金、水電費未給付等情，業據其提出臺南市政府財政稅務局113年房屋稅繳款書、電費繳費憑證、水費繳費憑證、電費繳費通知單、帳戶交易明細、住宅租賃契約書為證（調解卷第19、23-31、39-47、51-69 頁），而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何聲明或陳述，本院綜合上開證據調查結果，堪信原告之前開主張為真實。　㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查兩造簽訂之系爭租約租期已於112年12 月20日屆至，而系爭租約租期屆滿後，被告繼續使用系爭房屋，並給付租金，原告亦收受未為反對表示，依前揭規定，兩造間就系爭房屋所訂之系爭租約已默示更新為不定期限繼續契約。　㈢次按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾 2個月時，始得終止契約；所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第2項、第440條第1 項、第2項、第767條第1項前段分別定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。查被告自11 3年4月起未按期給付租金，迄至原告起訴時即113年8月20日止，被告尚積欠113年4月、6月、8月租金未付，有上開帳戶交易明細可憑（調解卷第39-47頁），扣除押租金17,000元後，被告遲付之租金總額已達2個月。原告雖曾於113年5月間寄發存證信函催告被告給付租金及終止系爭租約，有退回信封及掛號郵件回執在卷可憑（調解卷第33-47頁），惟原告為催告及終止租約之意思表示時，被告遲付之租金總額尚未達2個月，且上開存證信函亦遭退回，難認原告已將終止之意思表示送達於被告，是其終止並不合法。然原告既於起訴狀內載明請求被告給付租金及請求被告遷讓系爭房屋，應認原告有以起訴狀繕本送達為催告給付租金，並為終止系爭租約之意思表示，而本件起訴狀繕本於113年8月30日寄存送達被告之戶籍地，有送達證書附卷可佐（調解卷第75頁），並於113年9月9日發生送達效力，被告既於起訴狀繕本送達後至今仍未給付積欠之租金，依前揭規定，系爭租約應於11 3年9月9日終止。系爭租約終止後，被告已無占有系爭房屋之權源，是原告本於所有權人之地位請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據。　㈣再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又系爭租約第3條、第5條約定，被告應於每月20日前給付租金，系爭房屋之水電費均由被告負擔（調解卷第55頁）。查被告積欠113年4月、6月、8月租金，共計51,000元，扣除押租金17,000元後，尚欠2個月租金34,000元，已如前述。又被告承租系爭房屋期間尚積欠113年1月30日至同年8 月5日電費共7,653元、113年5月至7月水費共807元，有電費繳費憑證、水費繳費憑證、電費繳費通知單附卷可憑（調解卷23-31頁），是原告得請求被告給付之租金及水電費應為4 2,460元（計算式：34,000+7,653+807＝42,460），逾此部分之請求，尚屬無據。至原告另請求被告給付回復原狀費用8 萬元部分，並未提出任何證據以實其說，是其此部分請求，要屬無據。　㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號民事判決意旨參照）。查系爭租約終止後，被告仍未遷讓返還系爭房屋，自屬無權占有，且獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，被告自應返還相當於每月租金17,0 00元之不當利益。是原告得請求被告自系爭租約終止之翌日即113年9月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利17,000元，逾此部分之請求，則屬無據。五、綜上所述，原告依據所有物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付租金及水電費42,460元，及自113年9月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利17,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項第規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第87條第1項、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　新市簡易庭　法　官陳尹捷以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳佩芬

2025-01-10

SSEV-113-新簡-717-20250110-1