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所有權移轉登記

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第274號原告陳甲寅兼訴訟代理人陳吳美滿原告陳櫻仁上二人共同訴訟代理人黃奉彬律師追加原告莊陳淑靖被告陳景華訴訟代理人劉彥伯律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國113年12月3 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告陳甲寅、陳吳美滿、陳櫻仁負擔。　　　事實及理由壹、程序方面一、追加原告莊陳淑靖部分：　㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限；但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款分別定有明文。次按，訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告。逾期未追加者，視為已一同起訴。法院為前項裁定前，應使該未起訴之人有陳述意見之機會，為民事訴訟法第56條之1第1項、第 2項所明定。又公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用，而應依同法第831條準用第 828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最高法院104年度第3次民事庭會議意旨參照）。　㈡查原告陳吳美滿、陳櫻仁、陳甲寅(下稱原告3人)起訴主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地(下稱系爭土地)及其上同段000建號房屋(門牌號碼高雄市○○區○○○路000號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地)原為陳景森(已死亡) 、被告陳景華之父陳山銘(已死亡)所有，僅借名登記於被告名下，原告3人基於繼承及借名登記法律關係，向被告為終止借名登記契約之意思表示，並先位聲明請求被告應將系爭房地移轉登記予原告暨全體公同共有人等語，原告3人前開先位之訴部分，係基於公同共有債權之行使，依上開說明，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人適格始無欠缺。㈢次查陳山銘、陳張儼為夫妻，育有長子即被告、次子陳景森、三子陳景琳、長女莊陳淑靖，原告陳吳美滿為陳景森之配偶、原告陳櫻仁及陳甲寅則為陳景森之子。陳山銘於民國84 年2月20日死亡時，陳張儼、莊陳淑靖均拋棄繼承，故陳山銘之遺產由被告、陳景森、陳景琳共同繼承；陳景森於103 年6月14日死亡時，其遺產由原告3人共同繼承；陳景琳於11 1年2月16日死亡時，因其無配偶及第一順位繼承人，依法遺產由其母陳張儼單獨繼承；陳張儼於112年5月9日死亡時，其遺產由被告、原告陳櫻仁、陳甲寅及莊陳淑靖共同繼承，上情有戶籍謄本、繼承系統表、本院拋棄繼承准予備查通知在卷可稽(見審訴卷第35至55頁)。而本件被告為對造當事人，與原告3人利害關係相反，事實上無法得其同意，故本件應由原告3人與莊陳淑靖一同對被告起訴，當事人始為適格。　㈣原告前於113年7月31日以書狀表示莊陳淑靖拒絕同為原告，向本院聲請裁定追加莊陳淑靖為原告等語，經本院於113年8 月8日發函附寄該書狀繕本予莊陳淑靖，並命其於收受送達翌日起5日內就原告聲請追加其為原告之事具狀陳述意見，該函文於113年8月9日收受送達，惟莊陳淑靖並未於期限內提出意見書狀到院(見本院卷一第289至291、329頁送達證書）。本院再於113年8月22日以裁定命莊陳淑靖於裁定送達翌日起7日內具狀追加為本件訴訟之原告，若逾期未追加，視為已一同起訴，該裁定業經合法送達，莊陳淑靖並於本院11 3年12月3日言詞辯論日到庭陳述（見本院卷一第367、401至 404頁），依前開意旨及說明，應視為其已一同起訴，爰列莊陳淑靖為追加原告，合先敘明。二、變更及追加聲明部分：　　本件原告3人起訴聲明原為：「㈠被告應將系爭房地權利範圍 12分之1移轉登記予原告陳吳美滿；㈡被告應將系爭房地權利範圍24分之5移轉登記予原告陳甲寅；㈢被告應將系爭房地權利範圍24分之5移轉登記予原告陳櫻仁；㈣願供擔保，請准宣告假執行。」（見雄司調卷第7至8頁）。嗣於本院審理期間，數次為訴之變更、追加（最後變更、追加後訴之聲明詳如下述，見本院卷一第335至336、383頁)，被告固表示不同意原告變更先位聲明及追加備位聲明(本院卷一第402至403頁) ，惟變更後之先位聲明與原起訴聲明均係基於陳山銘就系爭房地與被告間是否具借名登記關係，另備位聲明即原告請求被告給付系爭房地買賣價金之事，原告亦於起訴狀敘明相關緣由，本院因認上開變更後之先位聲明與追加之備位聲明均係基於同一原因事實，核與首揭規定相符，應予准許。貳、實體方面一、原告3人起訴主張：　㈠緣陳山銘於79年間出資購買系爭房地，並將應有部分各1/2分別借名登記於陳景森、陳景琳名下(下稱系爭借名契約)，並指定陳景森為系爭房地管理人，以做為照顧陳山銘、陳張儼夫妻晚年及陳景琳之用途。陳山銘於84年2月20日死亡，陳張儼及追加原告莊陳淑靖均拋棄繼承，由被告及陳景森、陳景琳共同繼承包括系爭借名契約在內之財產，其等並協議每月各給付陳張儼生活費新臺幣(下同)15,000元，系爭房屋1 樓之租金仍由陳張儼收取，倘陳張儼有大額支出需求或有修繕系爭房地必要，將以系爭房地供擔保設定抵押借款之用。嗣陳景琳於85年2月8日將其名下系爭房地應有部分1/2移轉登記予陳景森，由陳景森取得單獨所有，而後陳景森因罹癌病重，無力處理系爭房地之事務，遂與被告就系爭房地分別為下列移轉行為：⑴102年12月30日簽立所有權贈與移轉契約書，由陳景森贈與系爭土地權利範圍3175/10000予被告(贈與權利價值2,667,061元)；⑵於103年1月5日簽訂不動產買賣契約書(即私契，下稱系爭買賣契約)，約定由被告以3,364, 685元承買系爭土地權利範圍3698/10000及系爭房屋權利範圍全部，再於103年1月9日簽立所有權買賣移轉契約書(即公契)，由被告以土地買價3,129,780元、房屋買價490,600元，合計總價3,620,380元買受前述系爭房地之權利範圍；⑶於 103年1月9日簽立所有權贈與移轉契約書，由陳景森贈與系爭土地權利範圍3127/10000予被告(贈與價值2,646,518元) ，前述贈與及買賣行為並均於103年2月6日完成所有權移轉登記，被告並承受陳景森與陳山銘間之系爭借名契約及繼受陳景森系爭房地管理人地位，是系爭借名契約繼續存續於被告與陳景森、陳景琳間。而原告取得系爭房地所有權後，旋以系爭房地為訴外人高雄市第三信用合作社八德分社（下稱高雄三信）設定擔保最高限額456萬元之最高限額抵押權而貸得340萬元，並於103年2月26日將其中3,364,685元匯款予陳景森作為系爭買賣契約之價金金流，陳景森收受該價金後，依被告於113年1月10日書立之承諾書(下稱系爭承諾書)，扣除陳景森擔任系爭房地管理人時為陳山銘、陳張儼及陳景琳及修繕房屋所支出之67萬元，並支付103年3月至8月之貸款本息計78,252元，由原告陳吳美滿於103年9月17日將餘款 2,645,926元匯款至被告貸款帳戶，以清償上開貸款。　㈢陳山銘為系爭房地實際所有權人，系爭房地僅借名登記於陳景森、陳景琳名下，嗣該借名登記契約復由被告承受，陳景森過世後，其繼承人即原告3人因繼承取得陳景森就系爭借名契約之相關權利義務。嗣陳景琳、陳張儼陸續過世，系爭借名契約因繼承關係最終存在於原告3人及追加原告與被告間，為此爰類推適用民法第541條、第549條第1項、民法第8 28條準用第821條等規定，以起訴狀繕本送達被告之時作為終止系爭借名契約之意思表示，並訴請被告將系爭房地移轉登記予陳山銘之全體繼承人公同共有，爰為先位之訴。　㈣至如認陳山銘與被告間就系爭房地間無系爭借名契約存在，然依系爭買賣契約，買受人即被告應於所有權移轉完畢日起 3日內付清買賣價金。陳景森依約已於103年2月6日以買賣為原因將系爭土地權利範圍3698/10000及系爭房屋權利範圍全部移轉登記予被告，被告固有將買賣價金3,364,685元以匯款之方式交付陳景森，然此舉僅用以製作系爭買賣契約之價金金流之用，被告實際並未支付款項，已如前述，是原告3 人因繼承關係取得陳景森對被告上開買賣價金債權，自得訴請被告給付，並自103年2月9日起計付遲延利息，爰為備位之訴。　㈤綜上所述，爰依繼承、借名登記及買賣法律關係及民法第345 條、第541條、第549條第1項、第828條、第821條等規定，提起本件訴訟等語。並為先位聲明：㈠被告應將系爭房地全部移轉登記予原告3人暨全體公同共有人；㈡願供擔保請准宣告假執行。又為備位聲明：㈠被告應給付原告3人3,364,685 元，及自103年2月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、追加原告則以：我沒有什麼要求，就是依照之前父母做的財產分配，我自己也有分配到房地，我認為我該分得都分到了，被告與陳張儼、陳景琳同住系爭房地，被告照顧他們二人，我心裡認為房地應是被告的，但當初父親如何分配及約定，我就不了解了。被告之前是在我經營的公司上班，每月有 6萬多元薪資收入，是我付給被告的等語。三、被告則以：　㈠陳山銘協助陳景森、陳景琳置產，於78年間陸續出資購入系爭房地、高雄市○○區○○段00000地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號房屋(權利範圍均全部，下稱○○○路房地)，考量2處房地價值不同，為求公平，故均登記為陳景森、陳景琳分別共有，應有部分各2分之1，然陳山銘與陳景森、陳景琳間就該2處房地均無借名登記關係存在；陳山銘另有於同年出資購入高雄市○○區○○段0000地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○街00號房屋(權利範圍均全部，下稱○○街房地)，並登記於其本人名下。其後，陳景森、陳景琳依其居住情況，協議由陳景森取得○○○路房地、陳景琳取得系爭房地，陳景琳將系爭房屋1樓租金交由母親陳張儼收取，係其扶養陳張儼之方法，非基於借名登記法律關係所為。至陳景琳於85年間將其就系爭房地應有部分2分之1移轉登記予陳景森，應係出於避免其名下不動產因自身債務問題受強制執行之原因。又系爭房地於78年、85年及103間歷次移轉登記，均係登記名義人基於自由意志而移轉予他人，且陳山銘死後，系爭房地之登記名義人陳景琳、陳景森仍可未經全體繼承人同意，逕自辦理所有權移轉，此舉顯與借名登記應由借名人自己管理、使用、收益、處分財產之性質不同。再者，依系爭承諾書，可知被告早於96年起即繳付系爭房地之相關稅賦，更在103年單獨取得系爭房地後繳付貸款，足徵被告為系爭房地實際所有權人。縱認陳山銘與陳景森、陳景琳間有系爭借名契約存在，然陳景森、陳景琳既為系爭房地之登記名義人，其等就系爭房地所為之處分行為均屬有權處分，不問受讓人為善意或惡意而有別，亦即被告已終局取得系爭房地之實際所有權，原告即不得再執陳山銘與陳景森、陳景琳間之系爭借名契約，訴請被告移轉系爭房地之所有權。此外，若系爭房地之登記名義人僅係代管陳山銘之財產，然登記名義人之代管義務，依民法第550條規定，應於84年2月20 日陳山銘死亡時即告終止，即系爭借名契約斯時已消滅，且開始起算借名登記物之返還請求權時效，原告起訴時該請求權實已罹於15年時效而消滅。另陳張儼於陳山銘死亡時，已拋棄繼承陳山銘遺產，顯然無成為系爭房地繼承人之意思，系爭房地之登記名義人自無可能於陳山銘死後仍以代管陳張儼財產之目的接續系爭借名契約，是原告主張系爭房地於85 年、103年間所為之所有權移轉，均屬管理人變更，自不足採。綜上，原告先位主張，實無理由。　㈡又陳景森與被告間固有簽訂系爭買賣契約，惟該契約係作為過戶所用之形式上合約，二人訂約之真意實為消費借貸法律係，蓋因陳景森有借款需求，被告於103年單獨取得系爭房地所有權後，遂持以辦理抵押貸款，並於103年2月26日核貸後，將其中之3,364,685元匯款予陳景森，至原告陳吳美滿於103年3月至8月匯款78,252元、及於103年9月17日匯款2,6 45,926元予被告，均係用以代償上開陳景森向被告之借款，而非買賣金流。再者，103年間移轉系爭房地所有權之相關税賦均由被告繳納，被告亦持續繳付房貸至107年11月9日始清償完畢，是系爭房地實為被告所有無疑。此外，系爭房地所有權移轉已逾10年，原告始請求買賣價金，顯然悖於常情，況原告就買賣契約必要之點之價金數額多寡，主張反覆，亦見陳景森與被告間就系爭房地並無買賣關係存在。綜上，原告備位聲明，亦無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：　㈠陳山銘與陳張儼為夫妻，育有子女即被告、陳景森、陳景琳、莊陳淑靖；原告3人分別為陳景森之配偶、子女。　㈡陳山銘於84年2月20日死亡，陳景森於103年6月14日死亡，陳景琳於111年2月16日死亡，陳張儼於112年5月9日死亡。　㈢系爭房地係陳山銘於78年出資購買，且由陳景森、陳景琳於7 8年6月14日辦理所有權移轉登記應有部分各1/2。　㈣高雄市○○區○○段00000地號土地及其上房屋（即○○○路房地）亦係陳山銘於78年出資購買，且由陳景森、陳景琳於78年6 月14日辦理所有權移轉登記應有部分各1/2。　㈤高雄市○○區○○段0000地號土地及其上房屋（即○○街房地）亦係陳山銘於78年間出資購買，於78年9月25日全部登記其本人名下。　㈥陳山銘死亡後，陳張儼、莊陳淑靖拋棄繼承，其餘繼承人即被告、陳景森、陳景琳曾有將系爭房地、○○○路房地、○○街房地之不動產均為遺產分割協議，於84年8月14日辦理分割繼承登記之行為，且系爭房地、○○○路房地維持原登記狀態不變，只有○○街房地有辦理由被告取得應有部分7/9、陳景森取得應有部分2/9之分割繼承之登記。　㈦被告、陳景森於95年11月17日將○○街房地全部出售第三人紘欣企業股份有限公司（下稱紘欣公司），嗣紘欣公司自行於 97年間在該筆土地上改建同段000建號廠房。　㈧陳景琳於85年2月8日以買賣為原因，將○○○路房地之應有部分移轉登記予陳景森，陳景森再於102年2月21日出售第三人李宏寅。　㈨陳景琳於85年2月8日以買賣為原因，將系爭房地之應有部分移轉登記予陳景森。其後變動如下：　1.嗣陳景森與被告先於102年12月30日簽立將系爭土地應有部分3175/10000贈與被告（贈與權利價值2,667,061元）之公契。　2.陳景森與被告又於103年1月5日簽訂系爭買賣契約書（私契），約定由被告以3,364,685元承買系爭房地應有部分3698/ 10000及系爭房屋。　3.陳景森與被告復於103年1月9日簽立將系爭土地應有部分312 7/10000（贈與價值2,646,518元）之公契。　4.陳景與被告於103年1月9日簽立由被告以土地買價3,129,780 元、房屋買價490,600元，合計總價3,620,380元買受系爭土地應有部分3698/10000及系爭房屋之公契。　5.陳景森與被告委由訴外人林次台代理將上開贈與、買賣契約文件一併送件，經地政事務所於103年2月6日以買賣為原因，將系爭房地所有權全部辦理移轉登記予被告。　㈩被告另於103年1月10日書立：願負責照顧陳景琳、願自買賣價金扣67萬元歸還陳景森等內容之承諾書1紙交陳景森收執。　陳景森另於103年1月23日書立：其與被告間就系爭房地簽立之上開買賣公契、私契，不論爾後被告給付多少價款，除扣除67萬元外，其餘皆必須在6個月內歸還等內容之切結書(下稱系爭切結書)交被告收執。　被告以系爭房地權利範圍全部為高雄三信設定最高限額抵押權，貸款貸得340萬元，該筆款項於103年2月26日匯入被告貸款帳戶，被告旋於同日將其中3,364,685元匯予陳景森。　陳景森受領上開款項後，另自行於103年2月26日貸款兩筆共5 00萬元，其中約270萬元匯給國泰人壽，另將餘款連同被告前開所匯款項共5,769,086元用以清償借款，以清償陳景森於96年間向高雄三信以系爭房地抵押貸款之未償餘額，該筆抵押權設定登記亦於清償後之103年3月4日塗銷。　被告上開銀行貸款，其第1期至第6期(103年3月至8月)之本金、利息共78,252元，係由原告陳吳美滿匯入被告高雄三信帳戶供清償。　原告陳吳美滿於103年9月17日就被告所匯款3,364,685元，依上開承諾書之約定扣除67萬元及所付本息後，依銀行算式將餘額2,645,926元匯入被告貸款帳戶。五、本件爭點在於：　㈠原告先位之訴主張：兩造前因繼承關係而存在借名登記契約，今該借名登記契約業經終止，被告應將系爭房地移轉登記予原告及全體公同共有人，是否有理由？　㈡原告備位之訴主張：陳景森與被告間有系爭房地買賣契約關係，原告3人因繼承取得陳景森前開債權，故得請求被告給付買賣價金，有無依據？六、本院之判斷：　㈠本件陳山銘與陳張儼為夫妻，育有子女即被告、陳景森、陳景琳、追加原告莊陳淑靖，原告3人則分別為陳景森之配偶、子女，嗣陳山銘於84年2月20日死亡，陳景森於103年6月1 4日死亡，陳景琳於111年2月16日死亡，陳張儼於112年5月9 日死亡。陳山銘前於78年間，出資購置系爭房地、○○○路房地、○○街房地，並將系爭房地、○○○路房地應有部分各1/2分別登記陳景森、陳景琳名下，○○街房地則登記在其本人名下。陳山銘於84年2月間死亡後，其法定繼承人中，陳張儼、追加原告莊陳淑靖均拋棄繼承，其餘繼承人即被告、陳景森、陳景琳則有將系爭房地、○○○路房地、○○街房地為遺產分割協議，於84年8月14日辦理分割繼承登記，其中爭房地、○ ○○路房地仍維持陳景森、陳景琳應有部分各1/2之登記狀態，至○○街房地則辦理被告應有部分7/9、陳景森應有部分2/9 之繼承登記。關於前開不動產之處分異動情形，被告、陳景森於95年11月17日將○○街房地出售、移轉登記予紘欣公司；陳景琳於85年2月8日將名下○○○路房地、系爭房地之應有部分均移轉登記予陳景森，陳景森先於102年2月21日將○○○路房地全部出售予李宏寅，嗣於102年底、103年初與被告簽立贈與契約、系爭買賣契約，並於103年2月6日將系爭房地所有權全部移轉登記予被告。陳景森與被告並曾於103年1月10 日簽署系爭承諾書、於103年1月23日簽署系爭切結書，而被告旋以系爭房地向高雄三信抵押貸款340萬元，於撥款同日之103年2月26日將其中3,364,685元匯予陳景森，陳景森亦於同日另行貸款500萬元，其中270萬元匯給國泰人壽，其中 5,769,086元則用以清償其本人於96年間向高雄三信以系爭房地抵押貸款之未償餘額，該筆抵押權設定登記亦於清償後之103年3月4日辦理塗銷。被告上開貸款，其第1期至第6期( 103年3月至8月)之本息共78,252元，係由原告陳吳美滿匯入被告高雄三信帳戶供清償，原告陳吳美滿又於103年9月17日依銀行計算之貸款餘額2,645,926元匯入被告貸款帳戶等情，為兩造所不爭執，並有原告3人與陳景森戶籍謄本、陳景森死亡證明書、系爭房地之建築改良物登記簿及地籍異動索引、系爭承諾書、陳山銘死亡證明書、系爭房地於103年初之移轉登記申請文件、被告高雄三信帳戶封面及內頁明細及存摺往來明細查詢與原告陳吳美滿取款憑條、陳張儼死亡證明書、系爭房地第一類登記謄本、被告戶籍謄本(以上見雄司調卷第15、17、19、21至29、31、33、35至74、75至81、 83、91、107至113、115、117至119頁頁)、陳山銘除戶謄本、繼承系統表、陳張儼除戶謄本、被告戶籍謄本、陳景森及原告3人戶籍謄本、陳景琳除戶謄本、追加原告莊陳淑靖戶籍謄本、本院拋棄繼承備查通知(以上見審訴卷第35、37、3 9、41、43、45、47、49至55頁)、陳景森高雄三信帳戶存摺封面及內頁明細與放款往來明細查詢、○○○路房地及○○街房地公務用謄本及異動清冊、、原告陳吳美滿繳息送款單(以上見本院卷一第125至129、137至206、293至295、297至323 頁)等在卷可稽，堪信屬實。　㈡本件先位之訴部分，原告3人係主張：系爭房地實為陳山銘所有，出於由陳景森照顧其與配偶陳張儼老年及陳景琳日後生活之目的，與陳景森間訂立系爭借名契約，並委任陳景森管理系爭房地，陳山銘死亡後，前開契約基於締約目的而仍存在，嗣陳景森因病重而將系爭房地移轉登記予被告，由被告繼受上開借名契約及管理人地位，嗣陳景琳、陳張儼既先後死亡，則前開借名登記目的已達成，原告3人、追加原告莊陳淑靖得對被告終止系爭借名契約，並請求被告將系爭房地移轉登記予全體繼承人公同共有等語，為被告所否認，並以上詞置辯。經查：　1.按借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產置於他方名下，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名之契約。又按借名登記，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名者與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。本件原告3人主張陳山銘與陳景森間，以陳景森照顧陳山銘夫妻及陳景琳未來生活為目的，就系爭房地成立系爭借名契約，陳景林並受任為系爭房地管理人，陳山銘死亡後，系爭借名契約仍不消滅，至陳景森於102年間將系爭房地所有權移轉登記予被告，被告即承受上開系爭借名契約及繼受陳景森系爭房地管理人地位等語，既為被告否認，則依首開說明，原告3人自應就前開主張之事實負舉證責任。　2.查陳山銘於78年間購入系爭房地、○○○路房地，均由陳景森、陳景琳登記為分別共有，另購入○○街房地則全部登記於其本人名下，至陳山銘死亡，其配偶陳張儼、長女即追加原告莊陳淑靖拋棄繼承，被告、陳景森、陳景琳則就上開房地為遺產分割協議、辦理分割繼承登記等情，為兩造不爭之事實，依此可見，系爭房地、○○○路房地均是陳山銘借名登記在陳景森、陳景琳名下，故始須在陳山銘死亡後列入遺產，至 ○○街房地則無類此借名登記關係存在，而為單純之遺產分割。又於上述遺產分割後，被告僅受分配○○街房地應有部分7/ 9，陳景森分得2/9，系爭房地、○○○路房地均維持陳景森、陳景琳分別共有狀態不變，被告同為繼承人，未分得該二筆房地，但分得較多○○街房地，其中緣由雖陳景森、陳景琳、陳張儼等均已過世，兩造間互為對立關係致各執一詞，然參照系爭承諾書之記載，被告向陳景森承諾確保日後會照顧陳景琳，陳景森並可取回代墊款67萬元，顯見陳景琳確如原告 3人所述，有受他人照顧生活起居之必要，則據此推想在遺產分割當時，當係陳景森願承擔照護陳景琳往後生活之責任，故前開二筆房地仍照原樣分配由其二人共有，以利日後管理收益，對被告則以○○街房地作為補償，應較符情理。　3.惟陳景森、陳景琳各別與陳山銘間就系爭房地、○○○路房地之原有借名登記契約，應認在遺產分割當時並已消滅，其後係依二人自主意思形成新法律關係，而非繼承而來，且與被告無涉，否則只需保持原樣，被告和陳景森、陳景琳不需要再特別就前開二筆房地辦理分割協議、分割繼承登記，故可認定其三人遺產分割協議之目的，除遺產分配外，尚在於消滅舊存法律關係、重新釐定彼此權利義務。況若依原告3人於本件所為主張，勢將造成系爭房地、○○○路房地辦理分割繼承登記後，卻仍為被告、陳景森、陳景琳公同共有之怪異景況，且分別為該三人借名登記予陳景森、陳景琳，復與陳景森間復有委任管理關係存在之混雜局面，而陳景琳於85年 2月將系爭房地、○○○路房地之應有部分轉讓陳景森，陳景森更於102年2月將全部○○○路房地出售第三人，被告對於此等妨礙甚至有害其權利之處分行為，竟全然未見有反對意見，顯違常理，非原告3人以：房地移轉僅為管理人變更、為執行借名登記之方法等語即可一語帶過。　4.又○○街房地出售所得價金20,095,387元，被告分得15,629,7 47元，陳景森、陳景琳各分得2,232,820元，此有原告陳吳美滿手寫收支明細在卷可稽(見本院卷一第247頁)，而核其分配比例為7：1：1，計算依據即被告就○○街房地應有部分7 /9，陳景森應有部分固為2/9，但其中陳景琳占有1/9，故陳景森才須將其中1/9比例之價金給與陳景琳，足見陳景琳與陳景森就○○街房地有借名登記關係存在，且係於遺產分割當時所為契約行為，據此益見遺產分割時被告與陳景森、陳景琳就陳山銘之遺產已分配清楚，另系爭房地、○○○路房地亦是由陳景森、陳景琳另行協議而成立新法律關係等情無訛。　5.再就法律關係變動層面言之，依原告3人所為主張，陳山銘與陳景森成立系爭借名契約，亦委任管理關係(見本院卷一第252頁)，系爭借名契約係以系爭房地全部權利範圍為標的，債務人則僅陳景森一人。惟陳景森、陳景琳係各自與陳山銘就系爭房地應有部分1/2成立借名登記契約，故陳景森、陳景琳分別為不同契約之債務人，已見上述。陳山銘於84年 2月死亡後，被告、陳景森、陳景琳繼承上開2個借名登記契約，契約權利為其三人公同共有，契約債務人分別為陳景森、陳景琳。後來陳景琳於85年2月移轉系爭房地應有部分予陳景森，僅為物權行為，其原來債權性質之借名登記契約債務人地位發生何種異動？如何發生？為何僅餘陳景森一人為債務人？且陳景森借名登記契約之標的，為何由原來系爭房地應有部分1/2擴展至全部？再陳景森將系爭房地移轉予被告，亦屬物權契約，被告何以就會承受債權性質之系爭借名契約及委任管理債務人地位？原告3人就上開債之契約權利義務之遞嬗變動軌跡，均未為適法說明及舉證，只籠統概稱：85年2月、103年2月系爭房地之移轉，都只是管理人之變更(見本院卷一第42至43、266、339頁)、都只是依陳張儼之指示進行，為執行借名登記目的的一個方法(見本院卷一第2 12頁)云云，自有未恰。　6.至原告3人雖以：系爭房屋自購入後，均由陳山銘夫婦及陳景琳居住，其1樓店面出租他人，租金向來由陳張儼收取作為生活所需，相關房地稅捐則由管理人陳景森繳納等語，並提出房屋租賃契約書、房屋稅繳款書為證(見審訴卷第69至7 6頁，本院卷一第45至67頁)，欲證明其所主張陳山銘與陳景森有成立系爭借名契約、委任管理關係，故陳山銘為真正所有權人，且前開契約縱在陳山銘死亡後仍繼續存在之事實，惟前開房屋租賃契約書為陳張儼以出租人名義與承租人簽約，租期自92年10月1日至97年3月31日，房屋稅繳款書則是始自85年起，僅可證明在陳山銘過世之後有上開出租、繳款事實，然而系爭房地確是陳山銘曾借用陳景森、陳景琳名義而登記，已經本院認定如上，但是陳山銘「生前」基於何種目的與其二人訂立借名契約、是否曾委由陳景森管理系爭房地，僅憑上開事證並無從判認，故尚難遽認原告3人主張可採。　7.綜上所述，本件原告3人主張陳山銘生前曾與陳景森訂立系爭借名契約，又委任陳景森管理系爭房地，以照顧陳山銘夫婦與陳景琳，被告自陳景森受讓系爭房地時，亦承受系爭借名契約及管理人地位云云，舉證尚有不足，無可採信。　㈢本件備位之訴部分，原告3人係主張：陳景森與被告於103年1 月5日簽訂系爭買賣契約書，約定由被告以3,364,685元承買系爭房地應有部分3698/10000及系爭房屋，但被告迄未付款，爰基於繼承、買賣法律關係請求給付買賣價金等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　1.陳景森與被告就系爭房地移轉之形式外觀法律原因，有贈與契約及買賣契約，而其二人除於103年1月5日簽訂系爭買賣契約書外(即私契，見雄司調卷第73至74頁)，被告尚於103 年1月10日簽署系爭承諾書，陳景森則於103年1月23日簽署系爭切結書，上情為兩造所不爭執。經查，系爭承諾書內容有：買賣價金扣67萬元正還陳景森等語之記載(見雄司調卷第31頁)，系爭切結書內容則記載：陳景森就系爭房地之買賣契約，承諾不論收到被告多少價款，除扣除67萬元外，其餘均必須在6個月歸還被告等語(見本院卷一第379頁)，依此可見，陳景森須於期限前將被告所交付之買賣價金予以歸還，雙方顯無買賣之真意，上開價金之交付僅在製造金流，僅以買賣契約之外觀掩藏無償轉讓之本意，故系爭買賣契約並非有效成立，原告以繼承系爭買賣契約為由，請求被告應給付買賣價金，尚非有據。　2.被告受讓系爭房地後，隨即以之向高雄三信抵押貸得340萬元，於103年2月26日將其中3,364,685元匯予陳景森，陳景森另自行貸款500萬元，以其中5,769,086元清償其本人於96 年間以系爭房地向高雄三信之抵押貸款未償餘額，該筆抵押權設定登記亦於清償後塗銷，而被告上開貸款第1期至第6期 (即103年3月至8月)之本息共78,252元，係由原告陳吳美滿償付，原告陳吳美滿復於103年9月17日依系爭承諾書之約定扣除67萬元及所付本息後，將銀行計算之貸款餘額2,645,92 6元匯入被告貸款帳戶等情，亦為兩造所未爭執，並有被告、陳景森高雄三信帳戶存摺封面及內頁明細與放款往來明細查詢、原告陳吳美滿繳款單據附卷可稽(見雄司調卷第75至7 8、79、81頁，本院卷一第125至129、293至295頁)，由上可見，原告陳吳美滿所為係履行系爭承諾書、切結書之約定，是此益證系爭買賣契約並非有效成立。　3.綜上所述，陳景森將系爭房地移轉登記予被告，二人間或有其內部目的及真正法律上原因，惟並無買賣之真意存在，原告3人依繼承、買賣契約關係，請求被告應給付買賣價金3,3 64,685元，尚屬無據，不能准許。七、據上所述，原告3人與追加原告基於繼承、借名登記法律關係，先位請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告3人及全體公同共有人，及原告3人基於繼承、買賣法律關係，備位請求被告應給付3,364,685元，及自103年2月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行聲請也無依據，應併駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經　　核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。九、結論：本件原告3人與追加原告先位之訴，及原告3人備位之訴均無理由，依民事訴訟法第78條、第56條第1第5項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　楊境碩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳鈺甯

2025-03-13

KSDV-113-訴-274-20250313-3

上易

臺灣高等法院

返還不當得利等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第116號上訴人沈君玲訴訟代理人沈明達律師被上訴人陽豐億不動產仲介經紀有限公司法定代理人黃詩婷被上訴人潘世傑共同訴訟代理人黃怡潔律師複代理人許澤永律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國11 2年7月31日臺灣基隆地方法院112年度訴字第126號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件上訴人主張伊經被上訴人居間而與訴外人郭建廷訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買郭建廷所有之門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）及其基地新北市○○區○○○○段○○○段000000、00000 0地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），因被上訴人未盡訂約事項之調查義務，系爭土地界址仍不明確，伊與郭建廷經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）於民國111年6月27日以111年度北司調字第546號調解成立（下稱系爭調解），系爭買賣契約不成立，就其支出相關費用新臺幣（下同）65萬4,793元之損害部分，於原審依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被上訴人應連帶賠償（見原審卷第15至20頁）。嗣於本院審理時，就該部分追加依民法第184條第1項前段、第2項、第185條為請求權基礎（見本院卷第442、464、468至469頁）。經核其所為，係本於被上訴人未盡訂約事項調查義務之同一基礎事實所為訴之追加，合於上揭規定，被上訴人雖不同意追加，然審酌追加之法律關係仍援用原訴之訴訟資料及證據，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件紛爭，揆諸上開規定，上訴人所為訴之追加，應予准許。又上訴人於原審就請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元損害之遲延利息部分，係分別主張被上訴人陽豐億不動產仲介經紀有限公司（下稱陽豐億公司）自支付命令送達翌日、被上訴人潘世傑自原審準備書狀送達翌日起算，嗣於本院審理時，減縮為均自原審第1次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起算（見本院卷第504頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上揭規定，亦應予准許。　　貳、實體方面：一、上訴人主張：陽豐億公司之受僱人潘世傑向伊推銷郭建廷所有之系爭房地。伊為避免系爭房屋與鄰屋即新北市○○區○○路 00號房屋（下稱00號房屋）將來有確認界址之糾紛，於110 年9月17日與陽豐億公司書立買賣議價委託書與要約書（下稱系爭議價委託書）時，即特別約定：「賣方（即郭建廷）應申請鑑界確認與00號之界限（地界線）。如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公分內本契約成立，如誤差超過50公分，本契約不成立。誤差值在其間，買方得再考慮是否訂約」，經潘世傑送交郭建廷得其同意後，雙方始於110年10月9日訂立系爭買賣契約，伊並給付買賣價金1,22 0萬元予郭建廷。嗣新北市汐止地政事務所（下稱汐止地政）於111年6月1日發函告知，郭建廷前於110年9月22日申請土地鑑界複丈已撤回，並無改為指界案件，伊方知系爭土地之界址迄今未指界明確，依系爭議價委託書之約定，系爭買賣契約不成立，後伊與郭建廷達成系爭調解，系爭房地現已回復登記予郭建廷。被上訴人未盡訂約事項之調查義務，使伊誤信系爭土地已指界，而為系爭房屋回復水電等修繕，共計支出119萬8,000元，另給付系爭房地登記費3萬6,148元及向淡水第一信用合作社金山分社繳納貸款利息7萬5,438元，總計受有損失130萬9,586元（計算式：119萬8,000元＋3萬6, 148元＋7萬5,438元＝130萬9,586元），因伊已與郭建廷達成系爭調解，故就上開損失僅請求2分之1即65萬4,793元，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、民法第184條第 1項前段、第2項、第185條規定，擇一請求被上訴人應連帶賠償。又系爭買賣契約不成立，陽豐億公司收受伊給付10萬元、郭建廷給付20萬元之代理仲介服務報酬，已無法律上之原因，郭建廷並將其對陽豐億公司得請求返還20萬元仲介服務報酬債權移轉予伊，伊得依不當得利及債權讓與之法律關係請求陽豐億公司應返還30萬元等語。求為命：㈠被上訴人應連帶給付伊65萬4,793元，及自原審第1次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡陽豐億公司應給付伊30萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。二、被上訴人則以：系爭議價委託書約定賣方郭建廷應申請鑑界確認界址，經郭建廷同意並提出鑑界申請，汐止地政排定11 0年10月4日現場鑑界，上訴人亦到場參與，鑑界當日經地政人員現場以儀器測量後告知無法鑑界，但可以改以指界，上訴人及郭建廷表示同意，因而於系爭買賣契約第12條特約事項載明「賣方已於10/4經汐止地政事務所指界，買方也知悉，並依現況交屋」等語，並有上訴人及郭建廷簽名、用印，其2人已同意以指界代替系爭議價委託書中所約定之鑑界，上訴人自不得再依系爭議價委託書主張系爭買賣契約不成立等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加。上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人65萬4,793元，及自原審第1次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢陽豐億公司應給付上訴人30萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴駁回。四、兩造不爭執事項：（本院卷第160至161頁）　㈠上訴人於110年9月17日與陽豐億公司簽署系爭議價委託書（內容記載：「請注意，買方得就『買賣議價委託書』或『要約書』任選一種」，並在其下「『買賣議價委託書』之主要內容為：…」之記載前打勾）委託陽豐億公司（由潘世傑為承辦人）就系爭房地以1,220萬元之總價向郭建廷為買賣議價之委託（見原審卷第25頁）。　㈡系爭議價委託書記載：「賣方應申請鑑界來確認與00號之界限，如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公分內本契約成立，如誤差超過50公分本契約不成立，誤差值在其間買方得再予考慮是否訂約」（見原審卷第26頁）。　㈢上訴人與郭建廷於110年10月9日簽立系爭買賣契約，約定上訴人以1,220萬元向郭建廷購買系爭房地，系爭買賣契約書第12條「特約事項」記載：「一、賣方已於10/4日經地政事務所指界買方知悉並依現狀交屋。…」（見原審卷第28至33 頁）。　㈣上訴人交付仲介服務報酬10萬元予陽豐億公司，郭建廷交付仲介服務報酬20萬元予陽豐億公司。　㈤上訴人與郭建廷因系爭買賣契約爭議，經臺北地院於111年6 月27日成立系爭調解，調解成立內容為：「一、本買賣契約不成立，相對人（即郭建廷）願於111年7月30日以前給付聲請人（即上訴人）壹仟壹佰捌拾萬元…。二、聲請人願於111 年7月30日以前同時將新北市○○區○○○○段○○○段000000、0000 00地號之土地，及其上建號同段000建號門牌號碼新北市○○ 區○○路00號房屋以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷。…四、相對人所給付之仲介費用貳拾萬元退款，相對人同意由聲請人以相對人之名義代向陽豐億不動產仲介經理有限公司請求返還，相對人收到退款後應於兩日內（例假日除外）給付予聲請人。…」（見原審卷第39至40頁）。五、得心證之理由：　　上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、民法第1 84條第1項前段、第2項、第185條規定，擇一請求被上訴人連帶賠償伊65萬4,793元，及依民法第179條規定，請求陽豐億公司返還仲介報酬30萬元等情，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，茲就兩造之爭點及本院之判斷，析述如下：　㈠系爭買賣契約業經上訴人與郭建廷合意成立：　　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條亦有明定。又所謂契約成立之互相表示意思一致，非衹限於當事人間直接為之。其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達，以獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約未成立（最高法院86年度台上字第899號判決意旨參照）。　⒉上訴人與郭建廷於110年10月9日簽立系爭買賣契約，約定上訴人以1,220萬元向郭建廷購買系爭房地等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢），該情應堪認定。是上訴人既已與郭建廷約定由郭建廷移轉系爭房地於上訴人，上訴人支付價金1,220萬元，則上訴人與郭建廷顯已就標的物及其價金互相同意，依上揭規定，系爭買賣契約即為成立。上訴人與郭建廷並已依約履行給付價金及移轉系爭房地所有權登記之契約義務，亦徵系爭買賣契約業已成立生效。　⒊上訴人雖主張：系爭買賣契約以賣方申請鑑界，其相鄰之00 號房屋外牆20公分内為地界為契約成立之條件，本件賣方向汐止地政申請鑑界後，撤回申請，未依約定鑑界，系爭買賣契約之條件不成就，買賣不成立等。然查：　⑴系爭議價委託書記載：「賣方應申請鑑界來確認與00號之界限，如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公分內本契約成立，如誤差超過50公分本契約不成立，誤差值在其間，買方得再予考慮是否訂約」，有該委託書在卷可佐（見原審卷第26頁），且為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡）。而系爭議價委託書係由上訴人簽立委託被上訴人與郭建廷斡旋，郭建廷知悉並同意該記載之內容，業經郭建廷於本院證述明確（見本院卷第353至354頁），依上揭說明，此部分之記載應屬系爭買賣契約之一部分，被上訴人抗辯此部分記載之效力僅存在於兩造間而與郭建廷無涉，非系爭買賣契約之條件，尚不足採。另上開約定並記載如誤差超過50 公分契約不成立，誤差值在其間，買方得再予考慮是否訂約，而非不成立，上訴人稱地界誤差值在20公分内為契約成立要件，與上開文字內容不符。　　　⑵有關郭建廷申請鑑界一事，汐止地政於111年6月1日以新北汐地測字第1116116334號函回復上訴人，略以：旨揭2筆土地（即系爭土地）原所有權人郭君（即郭建廷）前於110年9月 22日向本所申請土地鑑界複丈（案號：110年土複字第05210 0號），該案已由申請人撤回，並無改為指界案件，為避免鑑界案件關係人經通知後於原定測量時間到場會同，本所是日仍派員至現場說明案件辦理情形等語（見本院卷第279頁）；又於113年7月9日以新北汐地測字第1136120002號函回復本院，略以：該區域（即系爭土地所在區域）尚未辦理地籍圖重測，其地籍圖已使用百餘年，早有破損、圖紙伸縮等問題，並經多次分割合併造成其地籍圖與土地現況易有不合，造成實務上辦理鑑測困難，故承辦人依辦理圖解法土地界址鑑定作業注意事項規定進行查對資料（例如地籍圖、土地登記薄、面積計算表、圖根點等）等鑑界準備作業，惟因本案辦理鑑界仍需擴大施測範圍後套圖分析，方可進行界址測釘作業，耗時較長，且承辦人員考量該區已規劃113年度辦理地籍圖重測作業，依重測作業程序更能有效辦理大範圍土地檢核套繪，爰向申請人說明前開情形後，復經申請人表示了解並撤回案件等語（見本院卷第281至282頁）。另佐以證人即汐止地政人員柯志宏證稱：伊等有先行去現場測量附近的地形地貌，以套合地籍之位置，發現套合有困難，可能在當天無法確定界址位置。當天在現場有補測，因為測量不會只有1次，當發現如果有哪些地方需要補強，還會需要補測；因當下資料無法確認界址位置，補測之後仍然無法確認界址位置，無法實行鑑界，所以有大致說明土地的範圍，這種界址無法確定之案件，會約略跟申請人說明大略之土地範圍，看是否符合申請需求，因為沒有界定任何界址，一般來說都會讓申請人撤案，伊等僅說明土地範圍，因為只是說明，不是處理指界的案件，指界是一個案件，並沒有申請指界的案件等語（見本院卷第355至358頁）。是汐止地政人員認為 110年10月4日因事實上無法確認界址位置，並未進行完整鑑界，僅向申請人說明系爭土地之範圍，鑑界案件並經申請人撤回，亦無指界案件。經證人郭建廷於本院證稱：伊有申請鑑界，110年10月4日地政人員到場時，伊有一同在場，當日地政人員有測量，並指出大致地界位置，伊要求地政人員打界樁，但地政人員說因為地界在牆上，所以無法打界樁，指界就可以了，可以退費，但要本人到地政事務所，伊退費是在10月4日以後才退費，地政人員丈量完說明結果時，上訴人也在，當天地政人員沒有鑑界，改為指界，伊與上訴人都有同意，至於潘世傑是否在場伊不確定，印象中有很多人，鑑界改為指界是地政人員跟伊講的，與潘世傑無關等語（見本院卷第348至354頁）。而潘世傑經本院行當事人訊問具結稱：當時上訴人有提出鑑界要求，伊等有請郭建廷申請鑑界，郭建廷就以網路向地政機關申請，電話告訴伊時間，伊有通知上訴人一起去，到現場時，相關人員包括郭建廷、上訴人、隔壁鄰居葉先生都到了，在那裡應該待了1個小時以上，因測量人員提早到，已經用儀器開始測量，測量好後把全部相關人員找過來，說明界址就是到牆壁那邊，後面有講到以後可能會地籍重測，如果不要打界樁、界釘的話，就不用發鑑界成果圖，就可以退還費用，簽名即可退費，地政人員就說已經指界完成，無論是郭建廷、上訴人都已經清楚界址到哪裡等語（見本院卷第343至344頁）。又上訴人亦經本院行當事人訊問具結稱：鑑界時間是在10月4日，伊忘了是誰通知伊去現場，到場時地政人員、郭建廷、潘世傑、00號房屋鄰居在場，由於該地很荒廢，所以伊避免弄髒腳，就離的比較遠，讓他們進去裡面勘查、測量，伊站在大概距離10公尺以外等；後來伊忘了是郭建廷或潘世傑叫伊過去，說地界是在00號房屋外牆，沒辦法釘界樁，地政人員有跟伊說明後院雜草叢生，沒有辦法走進去，所以無從測量；郭建廷說請地政人員告知伊地界在哪裡，是不是在建築物外牆，地政人員就用手指了一個建築物外牆的位置，郭建廷說已經改成指界，確實地界就是在他說的位置，伊問潘世傑說這樣在交易常情裡是否可以接受，潘世傑說地政人員改成指界，應該沒問題，所以伊當時就跟郭建廷說地界是不是確定是在這個位置，地政人員告知伊今天沒有辦法釘界樁，而且未來兩年後也可能整體重新再測量，所以他們當天要撤離，伊有問重新再測量地界有可能變更嗎，他們告知伊誤差不會超過20公分等語（見本院卷第337至338頁）。核郭建廷、潘世傑及上訴人上開所述內容大致相符，堪認郭建廷確有申請鑑界，地政人員於110年10月4日到場測量時，上訴人、郭建廷及潘世傑均有到場，地政人員經測量後表示因為地界在00號房屋外牆上，無法打界樁，未來可能整體重測，如果不要打界樁、界釘，就不用發鑑界成果圖，可以退還費用，郭建廷及上訴人就不必鑑界並未表示反對，接受地政人員所指界址即在00號房屋外牆上，且認地政人員所為即屬指界，郭建廷嗣並撤回鑑界之申請。　⑶系爭買賣契約第12條特約事項記載「一、賣方已於10/4日經地政事務所指界，買方也知悉，並依現狀交屋。…」，而就簽約過程，證人即代書曹秋娟於原審證稱：此經買賣雙方確認，伊知道經過屋主申請鑑界，伊沒有到現場，但簽約當天他們有在講地政人員有跟他們說，以後土地會重測，屋主可以不用申請鑑界，可以撤銷掉（應是撤回之意，下同），直接用指界的，雙方包括潘世傑都有在現場，他們都同意撤銷鑑界，用指界的方式，所以簽約當時賣方怕本來是申請鑑界改為指界會有問題，所以要求伊在契約書裡面加註變成指界，因指界無法定界樁，亦無法核發土地複丈成果圖，只能講大概範圍，大家都同意把這個條件附記上去，依現狀點交，他們請伊加註上去等語（見原審卷第268頁）。證人郭建廷則於本院證稱：系爭買賣契約特約事項一記載之「賣方已於 10月4日經地政事務所指界，買方也知悉，並依現況交屋」等文字，是伊於簽約當日要求代書曹秋娟所加註，因為系爭議價委託書上有記載20公分、50公分這些特約條款，所以伊在買賣合約上就要求要註明這些文字。大家日後不要有爭議，保護伊自己，當時雙方有同意以10月4日地政指的界址作為買賣的依據等語（見本院卷第349頁）。上訴人於本院行當事人訊問時稱：簽約是在潘世傑的仲介公司請一位地政士來撰寫，有詢問特約事項如何記載，當時郭建廷說「賣方已於10/4日經汐止地政事務所指界」，強調要寫指界這句話，並且說「沈小姐，地政指的界線跟我當初說的一樣吧，我就說我說的才對，00號說的根本不對」，並且他要伊同意買方也知悉，伊也同意，伊有知悉地政事務所指界這件事，他並要求要記載「依現狀交屋」，因為他說伊不可以跟他要求房屋瑕疵擔保，他賣給伊的就是現狀，伊也同意他說現狀指的是該房屋不負瑕疵擔保責任（見本院卷第339至340頁）。潘世傑於本院行當事人訊問時稱：簽約時，代書跟上訴人及郭建廷說因為雙方已經至現場鑑界測量過，鑑界完後沒有實際鑑界證明書，但已經都知道界址在哪邊，所以就說以現場指界為準，大家都認同，代書要了解是否都到現場鑑界測量過了，確定有的情況下，代書才會簽這個合約，因為買賣雙方有特別要求要註明這條，表示他們有到現場測量過，才把這個約簽好等語（見本院卷第349頁）。核證人曹秋娟、郭建廷、上訴人及潘世傑就簽約過程之陳述亦大致相符，堪認系爭買賣契約於特約事項一之記載，係郭建廷於簽約時，要求代書曹秋娟加註，曹秋娟向上訴人及郭建廷確認及經同意後始為之。　⑷據上，系爭買賣契約原要求賣方申請鑑界，郭建廷確實有申請鑑界，並與上訴人到場聽取地政人員說明後，就事實上無法鑑界而改為指界一事，均已同意，並接受地政人員所指界址即在00號房屋外牆上，嗣於簽約時，亦同意特約事項一之記載，即同意依地政人員110年10月4日所指地界而簽約，顯已變更上開約定由賣方申請鑑界之條件，上訴人主張本件未依約定鑑界，系爭買賣契約不成立，尚不足採。　　⒋上訴人雖提出其與郭建廷111年6月27日之調解筆錄及系爭房地登記第一類謄本（見原審卷第39至46頁），調解成立內容載有「本買賣契約不成立」，登記謄本記載登記原因為「調解回復所有權」。然系爭買賣契約係經上訴人與郭建廷合意成立，業經本院認定如上，而上訴人與郭建廷雖於契約成立並依約履行後成立調解，然被上訴人並非調解當事人，該調解筆錄之記載並不拘束被上訴人，核其性質應屬上訴人與郭建廷事後合意解除系爭買賣契約，自無從僅憑系爭調解之調解筆錄記載：「本買賣契約不成立」，遽認系爭買賣契約不成立。上訴人據此主張系爭買賣契約不成立，並非可採。　⒌至上訴人另稱：地界的確認是因賣方告知伊已經指界云云，核與上訴人於110年10月4日地政人員測量時亦有在場並聽取地政人員之說明一情有違，尚不足採。另汐止地政上開111 年6月1日之函文記載：本件並無改為指界案件等語，核汐止地政本件之所為，雖使上訴人及郭建廷誤認本件有經指界，而不無可議之處，然上訴人既已接受汐止地政人員之說法，而與郭建廷達成買賣系爭房地之合意，其主張系爭賣賣契約不成立，亦不足採。　　㈡上訴人請求被上訴人連帶賠償其所受損害，並無理由：　　上訴人雖主張：潘世傑執行仲介業務有過失，且陽豐億公司就訂約事項怠於調查，致伊受有恢復水電費6萬8,000元、設計費15萬元、房屋修繕費92萬元、水電管路修繕6萬元、房地產登記費用3萬6,148元及繳納貸款利息7萬5,438元，共計 130萬9,586元之損害，伊僅請求被上訴人連帶賠償2分之1損失即65萬4,793元等語。然本件郭建廷確有申請鑑界，並與上訴人到場聽取地政人員說明後，就不必鑑界並未反對，接受地政人員所指界址即在00號房屋外牆上，嗣於簽約時，亦同意特約事項一之記載，即同意依地政人員110年10月4日所指地界而簽約，系爭買賣契約係屬成立各情，均業如前述，即難認陽豐億公司就「以賣方申請鑑界，其相鄰之00號房屋外牆20公分内為地界」之訂約事項，有何怠於盡調查及報告之義務。而上訴人既同意依地政人員所指地界而簽約，並依系爭買賣契約履行買方義務後支付上開費用，亦難認係潘世傑之過失或陽豐億公司未盡訂約事項之調查、報告義務所致，或被上訴人有何違反不動產經紀業管理條例第26條第2項規定之保護他人法律可言，且上訴人支付相關費用充其量屬純粹經濟上損失，亦非屬民法第184條第1項前段規定受侵害之權利。是上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定請求被上訴人應連帶賠償65萬4,793元本息，均無理由。　㈢上訴人請求陽豐億公司返還仲介報酬，亦無理由：　　按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。又按契約因居間人之媒介而成立者，苟非無效或經撤銷者，居間人即得請求報酬（參看民法第568條之立法理由）。因媒介居間而成立之契約其後雖經終止或因故解除，與居間契約之有效與否核係二事，居間人本於居間契約取得之報酬，並無法律上之原因其後已不存在之情事，委託人不得請求返還（最高法院107年度台上字第1 592號判決意旨參照）。本件系爭買賣契約業經上訴人與郭建廷合意成立生效，業如前述，依上揭規定及說明，陽豐億公司本得請求報酬，其受領仲介報酬，即有法律上之原因，縱然事後上訴人與郭建廷因故達成解除契約之合意，參照前開說明，亦不得請求返還，上訴人主張陽豐億公司受領仲介報酬構成不當得利，依不當得利及債權讓與之法律關係，請求返還伊所給付10萬元及郭建廷給付20萬元之仲介報酬，無從准許。六、綜上所述，上訴人於原審依不動產經紀業管理條例第26條第 2項規定，請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元及自原審第1 次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及依不當得利及債權讓與之法律關係，請求陽豐億公司返還仲介報酬30萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院追加依民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定，請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元本息，亦無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴武志　正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡明潔

2025-03-12

TPHV-113-上易-116-20250312-1

重上

臺灣高等法院

塗銷所有權移轉登記等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第605號上訴人即附帶被上訴人喻世維訴訟代理人呂錦峯律師被上訴人即附帶上訴人劉蘋張寶元共同訴訟代理人趙澤維律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國112年5月9日臺灣士林地方法院110年度重訴字第458號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於命喻世維給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用裁判，均廢棄。二、上開廢棄部分，劉蘋、張寶元在第一審先位之訴及假執行之聲請均駁回。三、劉蘋、張寶元之附帶上訴駁回。四、劉蘋、張寶元備位之訴及假執行之聲請均駁回。五、第一審、第二審（含附帶上訴）訴訟費用，均由劉蘋、張寶元負擔。　　事實及理由一、被上訴人即附帶上訴人劉蘋、張寶元（下稱劉蘋2人）主張：兩造於民國110年7月10日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定伊等所有如附表一、二所示之建物（下稱系爭房屋）及土地（下與系爭房屋合稱系爭房地），以新臺幣（下同）1,062萬元出賣上訴人即附帶被上訴人喻世維。伊等業於同年8月24日將系爭房地所有權移轉登記予喻世維，惟其僅給付第1期、第2期及部分尾款至兩造約定之履約保證專戶（下稱系爭履保專戶），尚餘尾款849萬元（下稱系爭尾款）未給付。伊等於同年9月16日以存證信函（下稱9月16日存證信函）限期催告喻世維給付系爭尾款，其屆期未履行，伊遂以同年10月18日律師函（下稱10月18日律師函）通知其解除系爭契約，其於翌日收受。爰先位主張伊等業依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約，故依民法第179條規定請求喻世維將系爭房地移轉登記予伊等所有，並依系爭契約第 12條第2項後段約定各給付伊等違約金86萬9,534元；備位主張系爭契約未經解除，依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付伊等尾款511萬4,534元，及均自11 0年9月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1之違約金；併陳明願供擔保請准宣告假執行。二、喻世維則以：伊於110年8月29日發現系爭房屋1樓外擺設花盆下方有未載明於現況說明書之掏空裂隙（下稱系爭裂隙），遂於同日透過訴外人即房仲張由琇轉知劉蘋2人，嗣兩造就修補系爭裂隙方式未達成共識，劉蘋2人拒絕修補瑕疵，且未依約交付系爭房地，劉蘋2人應負物之瑕疵擔保、不完全給付責任，伊自得行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，免除給付遲延責任，劉蘋2人逕以伊遲延給付系爭尾款為由解除系爭契約，自非合法等語，資為抗辯。三、原審就先位之訴為喻世維一部勝、敗訴之判決，即判命喻世維應依序將如附表一、二所示之不動產移轉登記予劉蘋、張寶元，並給付其等各40萬元，駁回劉蘋2人其餘之訴，喻世維就該敗訴部分，提起上訴，備位之訴雖未經原審裁判，亦因隨同先位之訴繫屬本院而生移審之效；劉蘋2人就其敗訴部分，提起附帶上訴。喻世維之上訴聲明：㈠原判決不利喻世維部分廢棄。㈡上開廢棄部分，劉蘋2人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。劉蘋2人之答辯聲明：上訴駁回。劉蘋2人附帶上訴聲明：㈠原判決主文第3項駁回劉蘋2人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，喻世維應再給付劉蘋、張寶元各46萬9,534元。喻世維答辯聲明：附帶上訴駁回。四、兩造於110年7月10日簽訂系爭契約，約定劉蘋2人應將其等所有之系爭房地以總價1,062萬元出賣喻世維，喻世維則應將買賣價金匯入合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）之系爭履約專戶；系爭房地業於同年8月24日以買賣為原因移轉登記予喻世維，喻世維亦已撥付第一、二期及部分尾款至系爭履保專戶，尚餘系爭尾款未給付；喻世維於同年月29日發現系爭裂隙，並於同日通知房仲張由琇，由張由琇轉知劉蘋2人；喻世維再於同年9月9日以存證信函（下稱9月9日存證信函）通知劉蘋2人應依兩造及房仲三方於同年月4日達成協議事項即交由新北市結構工程技師公會（下稱新北技師公會）進行房屋結構安全鑑定，劉蘋2人不得逕自施工修補系爭裂隙；惟因鑑定費用過高，三方均不願負擔，故未進行鑑定；嗣劉蘋2人以9月16日存證信函通知喻世維於函到7日內將系爭尾款匯至系爭履保專戶並配合交屋，喻世維於同年月27日收受；喻世維亦於同年月22日以存證信函（下稱9月22日存證信函）通知劉蘋2人應履行9月9日存證信函所提事項後辦理交屋；劉蘋2人則以喻世維未給付系爭尾款為由，以10月18日律師函表示依系爭契約第12條第1項約定向其為解約之通知；喻世維於翌（19）日收受後，於同年11月4日以律師函（下稱11月4日律師函）通知劉蘋2人未履行交屋事宜，且應於函到10日內修補系爭裂隙，復於同年月15日以存證信函（下稱11月15日存證信函）通知劉蘋2人解除系爭契約等事實，有不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、土地登記謄本、LINE對話紀錄、9月9日存證信函、9月16日存證信函及所附律師函暨收件回執、9月22日存證信函、10月18日律師函暨收件回執、11月4日律師函、11月15日存證信函暨所附律師函可證（見原審卷一第24頁至第36頁、第102頁至第119頁、第147頁至第148頁背面、第136頁背面至第138頁背面、第60頁至第63頁、第65頁、第140頁及背面、第71頁、第73頁至第75頁、第141頁及背面、第142頁至第143頁背面），且為兩造所不爭執（見本院卷一第372頁至第373頁），堪認為真正。五、劉蘋2人先位主張解除系爭契約，依民法第179條規定請求喻世維移轉系爭房地予其等，並依約給付違約金，有無理由? 　㈠按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益，倘買受人據此行使同時履行抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（最高法院50 年度台上字第1550號判決先例、最高法院82年度台上字第29 1號、84年度台上字第169號、86年度台上字第3360號、86年度台上字第2808號、87年度台上字第2325號、88年度台上字第44號、89年度台上字1579號、95年度台上字第1608號、10 5年度台上字第973號、107年度台上字第1496號、109年度台上字第2776號、110年度台上字第594號判決意旨參照）；次按民法第227條規定，並未限制契約成立後發生之瑕疵，始得適用，是以買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人給付不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號、103年度台上字第2631號、112年度台上字第92 4號判決意旨參照）；出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，債權人除得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利外，並有民法第264條之適用（最高法院100年度台上字第1468號判決意旨參照）。　㈡經查：　⒈喻世維以另案訴請劉蘋2人返還系爭契約之買賣價金（案列：原法院111年度訴字第521號），經另案法官囑託台北市結構工程工業技師公會（下稱台北技師公會）鑑定系爭裂隙之成因、對系爭房屋結構安全及交易價值之影響等事項，該公會出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）載明：「十二、鑑定結果及建議……經現場勘查，系爭房屋1樓外擺設花盆下方及1樓前院室外磁磚地坪現況存在有裂隙，研判其成因係如上十一項所述（十一：……依此研判，系爭房屋自1樓前院前端地坪下方地層，至地下2層後院地層中，存在有一造成土壤流失之地下滲流通道……導致地層土壤疏鬆。），系爭房屋由1樓前院前端地坪下方地層，至地下2層後院地層中，存在有一造成土壤流失之地下通道，下雨之雨水即可能沿此通道由1樓前院向下滲流至地下2層後院方向，造成地下地層土壤長期慢性流失，導致地層土壤疏鬆，因而造成系爭裂隙。…… 目前未產生危及結構安全之傾斜情況，研判尚不致影響系爭房屋之結構安全；惟因此地層土壤疏鬆，長期存在恐影響系爭房屋之結構安全，建議須採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，如此方可確保目前或未來之安全居住。 ……為維系爭房屋長期結構安全不致受地層土壤疏鬆影響，建議採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，以使系爭房屋結構修復至安全無虞；有關地盤灌漿工程建議委請專業技師及廠商辦理相關設計或施工事宜，灌漿施工時，並嚴格監測，不得造成系爭房屋、鄰房房屋結構及周邊工程設施之損壞。」等語（本院卷二第27頁至第28頁），足見系爭裂隙乃系爭房屋地下地層土壤長期流失，致地層土壤疏鬆所造成，若未經適當方式修繕，日後將影響系爭房屋結構安全。前開鑑定既係台北技師公會之結構技師梁敬順、賴宏嘉偕同兩造至現場會勘（見本院卷二第22頁），復委託大誠工程顧問有限公司（下稱大誠公司）從事透地雷達掃描工作，並敘明探測原理、使用儀器簡介及探測結果（見本院卷二第10 6頁至第107頁）方出具鑑定意見，鑑定方法自有相當依據而無明顯不當之處，復經兩造援引於辯論書狀中（見本院卷二第241頁至第243頁、第258頁至第259頁），自堪採為裁判基礎。則系爭裂隙既係系爭房屋地下土壤疏鬆、流失所致，未經適當方式修繕，亦將影響系爭房屋結構，即無法確保目前及未來居住安全，堪屬房屋買賣之通常交易觀念下，欠缺應有價值、品質及效用之明顯瑕疵。　⒉其次，系爭契約第9條第5項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即劉蘋2人）應負瑕疵擔保責任」（見本院卷一第179頁）。而依劉蘋2人提出系爭契約所附之不動產說明書有關建物瑕疵之注意事項，記載賣方應敘明系爭房屋是否有「滲漏水情形」、「曾經發生火災及其他天然災害造成建築物損害及修繕情形」、「樑、柱部分有顯見間隙裂痕」、「房屋鋼筋裸露」等情況（見本院卷一第159頁、第189頁、第201頁），足徵系爭房屋是否存有可能影響建築居住安全之裂隙或損壞情形，為兩造締約時所重視。又依系爭契約所附之標的物現況說明書項次29，關於系爭房地是否有大於0.1公分之間隙裂痕，僅記載地下室牆壁有顯見間隙裂痕（見本院卷一第 225頁），而無告知說明系爭裂隙存在；復參原審勘驗筆錄記載：「系爭房屋1樓前方庭院有鋪設水泥地及種植植物之花圃，靠近花圃處有1坑洞，即為被告（喻世維）指稱的坑洞，以目視所見該洞的土石係往下傾斜，被告（喻世維）當場拿出約2米長的竹竿放入該洞內並拍照」等語（見原審卷二第320頁），並有現場照片可參（見原審卷二第346頁至第 348頁）；佐以系爭鑑定報告參考大誠公司透地雷達掃描探測結果，概估地層土壤疏鬆比率約30%，以此估算地盤灌漿參考數量：［2m（1樓前院之前疏鬆地層長度）×10m（1樓前院疏鬆地層深度）×5m（1樓前院房屋寬度）+4m（地下2層下方疏鬆地層深度）×6m（地下2層下方疏鬆地層長度）×5m（地下室房屋寬度）〕×30%=66m³（見本院卷二第29頁）；復衡以系爭房屋用途為住宅（見本院卷一第224頁），兩造簽約時亦簽立增補契約確認系爭房地位於山坡地範圍（見原審卷一第58頁），系爭房屋為地上2層、地下2層之建築等情，有建物謄本可佐（見原審卷一第50頁），堪認系爭房屋交屋前已存在明顯可見相當深度之系爭裂隙，造成地層土壤疏鬆比率已達30%，此對位處山坡地，且構造為上、下2層樓建築之系爭房屋而言，顯無法確保目前或日後之居住安全，當屬系爭契約第9條第5項所指「其他影響結構安全之瑕疵」，系爭裂隙之存在自不符合兩造約定之本旨。又系爭裂隙乃不符債務本旨之明顯瑕疵，且為劉蘋2人於出賣系爭房屋時未告知喻世維，喻世維於交屋前之110年8月29日方發現（見本院卷一第372頁）。則系爭裂隙縱於契約成立前雖已發生，然出賣人於締約時，過失未告知該瑕疵，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人自仍有不完全給付之債務不履行責任。又喻世維以9月22日存證信函通知劉蘋2人履行三方（即兩造與房仲）約定事項辦理交屋（見原審卷一第140頁）後，劉蘋2人即以10月18日律師函向其為解約之通知（見原審卷一第70頁至第71頁），已為兩造所不爭（見本院卷一第373頁），堪認劉蘋2人已明確拒絕修補系爭裂隙，並有可歸責事由，喻世維主張劉蘋2人就此應負不完全給付之責，並行使同使履行抗辯權，即屬有據。　⒊再者，依系爭契約第4條第1項、第11條第1項約定，兩造交屋日期訂於110年9月7日以前，且交屋應以現場點交方式為之（見本院卷一第175頁、第179頁），兩造對該清償期之約定及尚未交屋等情均不爭執（見本院卷一第118頁）。則系爭房屋存有系爭裂隙未經修繕之瑕疵，已不符合當事人約定之品質、效用，劉蘋2人復未依約定時期、方式辦理交屋，僅以9月16日存證信函通知喻世維準備交屋一事，非合法提出交屋給付之通知，是喻世維辯稱劉蘋2人有未依約履行交屋義務之債務不履行情事，亦屬有據。　⒋基上各情，系爭房屋於危險移轉前，即存有系爭裂隙之明顯瑕疵，且屬不完全給付，該瑕疵客觀上能修補，劉蘋2人仍逕向喻世維為解約之通知而拒絕修補，依前說明，喻世維自得行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，方符誠信。又系爭契約第4條第1項約明「交屋日期訂於110年9月7日以前，同時付清尾款」（見本院卷一第175頁），則劉蘋2人所負之交屋債務，與喻世維交付系爭尾款債務間，屬同一雙務契約互負債務，具有給付與對待給付關係，喻世維以劉蘋2人未依約交付系爭房屋，行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，並免除給付遲延責任，亦屬有據。　⒌劉蘋2人雖主張系爭裂隙之修繕費僅需32萬6,041元，佔系爭房屋價值3.07％，且價值減損比例僅為6.16％，瑕疵非屬重要；且伊已表達願意修補系爭裂隙，喻世維不願接受其修復方式，自不得拒付系爭尾款云云。然查，兩造於110年9月9日簽立增補契約，約定由甲方（喻世維）先行代墊新北技師公會鑑定申請費用，雙方協議由系爭履保專戶出款5,000元，喻世維已將5,000元匯至系爭履保專戶，嗣因鑑定費用過高，三方均不願負擔，故未進行鑑定等情，有該增補契約、鑑定申請書可憑（見原審卷一第154頁、第153頁），且為兩造所不爭（見本院卷一第373頁）；復參喻世維提出其向房仲陳述屋主自行前往系爭房地填補系爭裂隙之110年8月31日LI NE對話紀錄、現場照片及兩造於同年9月4日協商時，劉蘋表示：「我這邊是說有一個洞然後我9月1日3天前補好」、「妳聽我講我會跟我先生拿一個去倒，是因為我們一直以為妳說有一個洞，之後我們就去……我先生就說來倒一個石子，後來倒的時候，你媽媽來了……我先生那個時候就有一點嚇到說怎麼真的有一點深度」等語（見原審卷一第149頁、第151頁、原審卷二第22頁、第24頁），可見喻世維辯稱劉蘋2人僅願意依己意自行填補系爭裂隙，而非經鑑測後依適當方式為修補等情，應非無稽。又系爭鑑定報告載明：「……惟因此地層土壤疏鬆，長期存在恐影響系爭房屋之結構安全，建議須採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，如此方可確保目前或未來之安全居住；……為維系爭房屋長期結構安全不致受地層土壤疏鬆影響，建議採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，以使系爭房屋結構修復至安全無虞；有關地盤灌漿工程建議委請專業技師及廠商辦理相關設計或施工事宜，灌漿施工時，並嚴格監測，不得造成系爭房屋、鄰房房屋結構及周邊工程設施之損壞。」等語（見本院卷二第28頁），足見系爭裂隙乃因地層土壤流失、鬆動所致，長期存在將影響系爭房屋結構安全，自應進行鑑測後，委請專業技師修繕，並嚴格監測，方能確保安全無虞。劉蘋2 人未踐行適當方式鑑測後修繕系爭裂隙，逕以10月18日律師函向喻世維為解約之通知，堪認其等確無修補系爭裂隙並依約點交系爭房屋之意，至為明確。又依系爭契約第9條第5項之約定，劉蘋2人本應交付無影響結構安全瑕疵之系爭房屋，系爭裂隙未經適當修繕，不能確保目前或未來之居住安全，日後將影響結構安全，既經認定如前，系爭裂隙即屬兩造締約所重視之重要瑕疵，且系爭契約已約明交屋與尾款應同時履行，該二契約義務自屬相當，劉蘋2人以系爭裂隙所需修繕費用及系爭房屋價值減損比例非鉅，而認系爭裂隙非屬重要瑕疵，喻世維不得行使同時履行抗辯權拒付尾款，即無足取。　㈢基上，喻世維抗辯系爭房屋存有系爭裂隙之重要瑕疵，劉蘋2 人拒絕為適當修補，復未依約交付合於債務本旨之系爭房屋予伊，故行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，免除給付遲延責任，應屬有據。劉蘋2人以喻世維遲延給付系爭尾款為由，依系爭契約第12條第1項約定，解除系爭契約，再依民法第179條規定，請求喻世維將系爭房地移轉登記予其等，並依系爭契約第12條第2項後段約定，請求喻世維各給付其等違約金86萬9,534元，均屬無據。六、劉蘋2人備位主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付其等尾款511萬4,534元，及均自110年9 月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1 之違約金，是否有據？　㈠按契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外，倘契約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權情事發生時，即得依契約之約定行使解除權，不受法律規定之限制（最高法院110年度台上字第2810號判決意旨參照）。㈡系爭契約第4條第1項、第9條第5項、第12條第1項依序約定：「交屋日期訂於110年9月7日以前，同時付清尾款」、「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即劉蘋2人）應負瑕疵擔保責任」、「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。……」(見本院卷一第175頁、第179頁)。從而，劉蘋2人依約負有交付無系爭裂隙等影響結構安全瑕疵之系爭房屋予喻世維之契約義務，然喻世維於交屋前發現系爭房屋存有系爭裂隙等影響結構安全之重要瑕疵，催告劉蘋2人修補未果，自得依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約。至劉蘋2人雖稱系爭裂隙非重大瑕疵，解除契約顯失公平云云。然喻世維行使系爭契約第12條第1項之約定解除權，本不受民法第3 59條要件之限制，其等主張自無可採。準此，喻世維以11月 4日律師函催告劉蘋2人於10日內修補系爭裂隙並依約辦理交屋未果，復以11月15日存證信函向劉蘋2人為解約之通知，經其等收受（見原審卷一第141頁至第143頁背面），既為兩造所不爭（見本院卷一第373頁），系爭契約即經喻世維行使系爭契約第12條第1項約定之解除權而合法解除，劉蘋2人備位主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付其等尾款及違約金，均屬無據。七、綜上所述，劉蘋2人提起先位之訴主張解除系爭契約，並依民法第179條規定，請求喻世維將系爭房地移轉登記予伊等所有，另依系爭契約第12條第2項後段約定各給付伊等違約金86萬9,534元，為無理由，不應准許。原審就先位之訴判命喻世維應將系爭房地移轉登記予劉蘋2人所有，並給付伊等各40萬元，尚有未合，喻世維指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。至原審駁回劉蘋2人其餘先位之訴部分，則無不合，劉蘋2人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。又劉蘋2人提起備位之訴，主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付伊等尾款511萬4, 534元，及均自110年9月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1之違約金，亦無理由，應予駁回，其就備位之訴聲請宣告假執行亦失所附麗，併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件喻世維上訴為有理由，劉蘋2人之附帶上訴及備位之訴為無理由，爰判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第十二庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官翁儀齡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　瑜正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王韻雅

2025-03-12

TPHV-112-重上-605-20250312-1

家繼訴

臺灣臺中地方法院

分割遺產

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度家繼訴字第27號原告何西凱訴訟代理人張貴閔律師被告何西栢何西富上一人訴訟代理人郭美華被告羅煜勝兼上一人訴訟代理人羅韋茗上列當事人間分割遺產事件，本院於民國114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文兩造就被繼承人何甜所遺如附表一所示之遺產，應依如附表一所示之分割方法為分割。訴訟費用由兩造依如附表二所示之比例負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按民事訴訟關於訴訟代理權之有無，固屬法院應依職權調查之事項，然僅須依自由證明即可。查：郭美華於民國112年1 2月8日調解期日提出其受被告何西富委任之委任狀（參本院卷第125頁），陳明其就本件分割遺產事件受任為被告何西富之訴訟代理人，並提出被告何西富本人簽署由我國派駐紐約台北經濟文化辦事處官員於111年2月18日認證為真正之授權書為據（參本院卷第127至129頁）；另被告羅韋茗於同日提出其受被告羅煜勝委任之委任狀（參本院卷第131頁），陳明其就本件分割遺產事件受任為被告羅煜勝之訴訟代理人，堪認被告何西富、羅煜勝已分別合法委任郭美華、被告羅韋茗為渠等訴訟代理人。被告何西栢雖主張三等親不得擔任訴訟代理人，且被告羅韋茗住址不明，簽名亦屬偽造云云，認渠等不得為訴訟代理，惟於法無據，且與卷證有違，尚無足採。貳、實體部分：　一、原告主張：訴外人即被繼承人何甜於103年5月17日死亡，遺有如附表一所示之遺產（下合稱系爭遺產），兩造均為其繼承人，應繼分如附表二所示。而如附表一編號1、2、4所示之土地雖因其上建有臺中市○○區○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋）而經套繪法定空地，惟建築法第11條第3項所定「非依規定不得分割」並不含將公同共有分割為分別共有之共有型態改變，是系爭遺產無不能分割之情形，全體繼承人亦無法就分割方法達成協議。為此，爰依民法第1164條之規定，請求將系爭遺產按兩造之應繼分比例分割為分別共有，並由被告何西栢以外之繼承人補償被告何西栢於繼承開始後所繳納之地價稅等語。並聲明：兩造就被繼承人何甜所遺系爭遺產，應依114年1月7日民事準備（五）狀所載分割方案為分割。　　　　　　　　二、被告何西栢則陳稱：被告何西栢原任公職，並經營永豐木業社，後將經營副業所得交予兩造父親及外祖父何朝欽購買如附表一編號1、4所示土地（下合稱系爭土地），惟因受限於公務人員財產登記辦法，因而將系爭土地借名登記於何甜名下，何甜亦因此出具土地使用權同意書予訴外人即被告何西栢之妻何童美珠，供被告何西栢作為住宅及工廠用地，何甜取得系爭土地與如附表一編號2、3所示土地時間相差十餘年，即可證之。是系爭土地非屬何甜之遺產，被告何西栢只要取回系爭土地即可，其餘部分同意變賣後由其餘繼承人均分。且何童美珠既因何甜出具如附表一編號1、2、4所示土地之土地使用權同意書而建有系爭房屋，何童美珠就此部分土地有使用權，原告請求分割已違反物權法定及居住人之優先權益，自屬無理，此部分土地亦因經套繪，而不得分割，且分割時應將系爭房屋所佔面積扣除再予以分割，較為公允；此外，因系爭房屋坐落位置以外之土地或臨馬路，或在屋後，難以公平分割，應得認屬分割條件複雜，而得免於分割。另被告何西栢已繳納如附表三所示之地價稅共27萬2623元，且被告何西栢自原告於70年11月20日結婚搬離父母身邊起至何甜於103年5月17日死亡時止，每日支付何甜之外勞照顧費、醫療、衛生用品費約1000元、共同照護費1000元，合計共支付2377萬4000元（計算式：2000元×1萬1887日＝2377萬400 0元）；復因本件訴訟受有身心健康精神損失300萬元，均應由原告先給付予被告何西栢等語。三、被告何西富、羅韋茗、羅煜勝（下合稱何西富等3人）陳稱：主張及陳述均與原告相同等語。四、得心證之理由： (一)按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。繼承人得隨時請求分割遺產，但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限，民法第1148條、第1151條、第1164條分別定有明文。查：　⒈原告主張被繼承人何甜於103年5月17日死亡，遺有系爭遺產，兩造為其繼承人，系爭遺產應由兩造共同繼承，應繼分詳如附表二所示，惟兩造迄今未能達成分割協議等情，業據提出戶籍登記除戶簿謄本、除戶戶籍謄本、戶籍謄本、遺產稅繳清證明書、繼承系統表、土地登記第一類謄本等件為證（參本院卷第21、57至71、75至91頁），且為被告何西富等3 人所不爭執，堪信為真實。　⒉被告何西栢雖辯稱系爭土地為其所有並借名登記於何甜名下，非屬何甜所遺遺產等情，惟按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。且該出名者僅為名義上之所有權人，實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因此所生之義務，其屬無名契約之一種，性質與委任契約類似。又不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。而家事訴訟事件，除本法別有規定者外，準用民事訴訟法之規定，家事事件法第51條定有明文。而當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所明定。被告何西栢就此固提出戶籍登記簿、不動產買賣契約書、門牌證明書、使用執照、建築改良物所有權狀、土地使用權同意書、公務人員退休證、位置圖、土地登記簿、建造執照設計申請書、工廠登記證等件為證（參本院卷第 109至119、137至143、191至205頁）。惟被告何西栢既自承長年與何甜同住於系爭房屋，何甜顯有實際利用系爭土地，已與借名登記契約中，出名者僅為名義上之所有權人，實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權之情形不符，何甜是否僅為出名人，即非無疑。且被告何西栢所提出前開不動產買賣契約係由何朝欽所簽立，其上亦未記載買賣標的為何，亦難認與系爭土地有何關聯；另前開使用執照、建築改良物所有權狀、土地使用權同意書、建造執照設計申請書亦僅足認定何甜確有同意何童美珠使用如附表一編號1、2 、4所示土地興建系爭房屋，然被告何西栢與何甜既為同住母子，則渠等為共同居住之需求，不論是由被告何西栢夫婦自行負擔價金購地而贈與何甜一部或全部、被告何西栢自行負擔價金購地惟借名登記予何甜、何甜自行負擔價金購地供被告何西栢夫妻建屋以同住等，各種可能所在多有，渠等間就系爭土地究構成何種法律關係實無從一概而論。又被告何西栢所提出永豐木業社之工廠登記證內，登記之代表人為何甜，被告何西栢既未能提出證據證明該木業社實為其所經營，亦難以此遽認被告何西栢確有因經營該木業社而購買系爭土地後借名登記於何甜名下之情。是被告何西栢所提出前揭證據，均無從認定其與何甜間就系爭土地成立借名登記關係，被告何西栢迄今復未能提出其他任何證據以實其說，此部分辯解，即乏所據，難以憑採。　⒊被告何西栢另辯稱系爭遺產有前揭不能分割之情。查：何童美珠依前開土地使用權同意書而有權使用如附表一編號1、2 、4所示土地，兩造雖因係何甜之繼承人，而應繼受其與何童美珠間就此部分土地使用之法律關係之一切權利義務，然此尚非屬因使用目的而不能分割之情，亦與所謂違反物權法定及居住人之優先權益無涉，更無應扣除系爭房屋所佔位置後始得予以分割之理。此外，按應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之，建築法第 11條第3項前段定有明文，內政部依前開規定並訂頒建築基地法定空地分割辦法，足見法定空地並非一律不能分割，僅係分割時應符合建築基地法定空地分割辦法之相關規定甚明。是如附表一編號1、2、4所示土地雖經留設法定空地，惟尚非屬因法令另有規定而不得分割之情。被告何西栢此部分辯解，亦無足採。　⒋據此，兩造在分割被繼承人何甜所遺系爭遺產前，對系爭遺產之全部為公同共有，兩造目前既無法達成分割遺產之協議，而系爭遺產亦無不能分割之情形，依照前開規定，原告請求裁判分割系爭遺產，於法尚無不合，應予准許。 (二)按關於遺產管理、分割及執行遺囑之費用，由遺產中支付之，民法第1150條前段定有明文。所謂遺產管理之費用，具有共益之性質，凡為遺產保存上所必要不可欠缺之一切費用，如事實上之保管費用、繳納稅捐等均屬之，至於被繼承人之喪葬費用，實際為埋葬該死亡者有所支出，且依一般倫理價值觀念認屬必要者，性質上亦應認係繼承費用，並由遺產支付之（最高法院109年度台上字第89號判決意旨參照）。被告何西栢辯稱其已支出如附表三所示之地價稅等情，原告、被告何西富等3人就如附表三編號13至21所示部分並無爭執（參本院卷第438、540頁），此部分事實應堪認定；而就如附表三編號1至12所示部分，原告、被告何西富等3人則否認為被告何西栢所支出，被告何西栢就此固提出各該繳款書為證（參本院卷第239至249頁），惟觀之各該繳款書上僅蓋有收款行庫收付之章，足認定該年地價稅業已繳納，尚無法證明係由何人所繳納，被告何西栢復未能提出其他證據以實其說，其辯稱已代為繳納如附表三編號1至12所示之地價稅等情，即無足採。是就被告何西栢已繳納如附表三編號13至21 所示費用，合計為16萬1264元，揆諸前開規定及裁判意旨，即應由遺產支付之。 (三)至被告何西栢雖辯稱原告應支付自原告於70年11月20日結婚搬離父母身邊起至何甜於103年5月17日死亡時止，何甜之外勞照顧費、醫療、衛生用品、共同照護費用合計2377萬4000 元，及被告何西栢因本件訴訟所受身心健康精神損失300萬元等情。惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有明文，是抵銷須當事人雙方互有對立之債權，並備具抵銷之適狀，始得為之，此觀民法第334條第1項前段之規定自明。被告何西栢既認原告對其負有前揭債務，此部分即屬渠等間之債權債務關係，而本件於原告請求分割何甜遺產，並經法院以形成判決分割「確定」前，尚不生公同共有關係終止及兩造各自取得分得部分之個別債權之效力，已如前述，是不論被告何西栢究否對原告有前揭債權或債權數額為何，經核二者債權，並不備具抵銷之適狀，故被告何西栢此部分抗辯，尚屬無據。 (四)再按所謂應繼分係各繼承人對於遺產之一切權利義務，所得繼承之比例，並非對於個別遺產之權利比例，因此分割遺產並非按照應繼分比例逐筆分配，而應整體考量定適當之分割方法。另按裁判分割共有物訴訟，為形式之形成訴訟，其事件本質為非訟事件，究依何種方式為適當，法院有自由裁量之權，並應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等情事公平決之，不受當事人聲明之拘束。又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。兩造公同共有系爭遺產，應繼分詳如附表二所示，原告、被告何西富等3人主張應由兩造按應繼分比例分割為分別共有；被告何西栢則主張應保留系爭房屋所坐落土地。查：如附表一編號1、2、4所示土地上現坐落有被告何西栢夫妻所使用之系爭房屋，且因留設法定空地，需符合建築基地法定空地分割辦法之規定始能分割等情，業據前述，而被告何西栢亦具體表達其無單獨取得系爭房屋所坐落之土地，並補償其他共有人之意（參本院卷第468頁），另系爭遺產內並無動產可供被告何西栢先行取償前揭遺產管理費用。是本院斟酌兩造意願、系爭遺產性質、經濟效用及全體共有人之利益等情，認為符合兩造使用現況，系爭遺產由兩造按法定應繼分比例分割為分別共有，並因系爭遺產實際價值應扣除被告何西栢所支付如附表三編號13至21所示費用，兩造按法定應繼分比例取得系爭遺產，顯已逾越原告及被告何西富等3人應受分配比例，被告何西栢則未能按其應有部分受分配，故由原告及被告何西富等3 人按渠等應負擔前開費用之法定應繼分比例分別補償被告何西栢，應屬適當。四、綜上，原告依民法第1164條之規定，請求分割何甜所遺系爭遺產，應予准許，且按如附表一分割方法欄所示方案分割為適當，爰判決如主文第1項所示。五、末查：分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求雖有理由，惟關於分割遺產部分訴訟費用負擔，以兩造各按其應繼分比例負擔，方屬事理之平，爰依職權諭知如主文第2 項所示。　六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依家事事件法第51條，民事訴訟法第80條之1第1項但書，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　家事法庭　　　　　　法　官蔡家瑜正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張詠昕附表一：編號　　　　　　遺產　　　分割方法 1 臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍：全部）由兩造按如附表二所示之應繼分比例分割為分別共有。原告、被告何西富並各應補償被告何西栢4萬316元；被告羅韋茗、羅煜勝各應補償被告何西栢2萬158元。 2 臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍：全部） 3 臺中市○○區○○段00000地號土地（權利範圍：全部） 4 臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍：全部）　　附表二：繼承人應繼分比例何西凱 1/4 何西栢 1/4 何西富 1/4 羅韋茗 1/8 羅煜勝 1/8 附表三：（時間：民國；金額：新臺幣）　　編號期間　金額 1 90年 8310元 2 92年 8310元 3 93年 8310元 4 94年 8310元 5 95年 8289元 6 96年 9545元 7 97年 9545元 8 98年 9545元 9 99年 9545元 10 100年 9545元 11 101年 9545元 12 102年 1萬2560元 13 104年 1萬2560元 14 105年 1萬6328元 15 107年 1萬9973元 16 108年 1萬9973元 17 109年 1萬8545元 18 110年 1萬8545元 19 111年 1萬8550元 20 112年 1萬8550元 21 113年 1萬8240元

2025-03-12

TCDV-113-家繼訴-27-20250312-2

重訴

臺灣高雄地方法院

返還價金等

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度重訴字第98號原告黃聰吉訴訟代理人蔡志宏律師被告傅輝獅王傅淑貞傅淑女傅淑敏林陳春雪林群超林三貴林美伶林康錦玟（即林高立之繼承人）林彥宏（即林高立之繼承人）林宜叡（即林高立之繼承人）吳林鳳鶯（即林如之繼承人）劉龍慶（即林如之繼承人）劉龍評（即林如之繼承人）劉龍誠共同訴訟代理人蔡建賢律師被告陳炎煌陳冠妏訴訟代理人蔡進清律師當事人間返還價金等事件，本院民國114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　主　　　文被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏應各給付原告新臺幣伍拾萬伍仟陸佰玖拾伍元，及均自民國一一四年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告林陳春雪、林群超、林三貴、林美伶應於繼承林吉春之遺產範圍內，被告林康錦玟、林彥宏、林宜叡應於繼承林高立之遺產範圍內，連帶給付原告新臺幣參佰參拾參萬參仟參佰參拾參元，及自民國一一四年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告吳林鳳鶯、劉龍慶、劉龍評、劉龍誠應於繼承林如之遺產範圍內，連帶給付原告新臺幣參佰零參萬參仟參佰參拾參元，及自民國一一四年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告陳炎煌應給付原告新臺幣伍佰萬元及自民國一一二年六月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告陳冠妏應給付原告伍佰萬元及自民國一一二年三月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項給付，如任一人為給付，其他人於其給付金額之範圍內，免給付義務。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告各以新臺幣壹拾陸萬捌仟伍佰陸拾伍元為被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏預供擔保，得假執行。但被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏各以新臺幣伍拾萬伍仟陸佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免假執行。本判決第二項於原告以新臺幣壹佰壹拾壹萬壹仟壹佰壹拾壹元為被告林陳春雪、林群超、林三貴、林美伶、林康錦玟、林彥宏、林宜叡預供擔保，得假執行。但被告林陳春雪、林群超、林三貴、林美伶、林康錦玟、林彥宏、林宜叡以新臺幣參佰參拾參萬參仟參佰參拾參元為原告預供擔保，得免假執行。本判決第三項於原告以新臺幣壹佰零壹萬壹仟壹佰壹拾壹元為被告吳林鳳鶯、劉龍慶、劉龍評、劉龍誠預供擔保，得假執行。但被告吳林鳳鶯、劉龍慶、劉龍評、劉龍誠以新臺幣參佰零參萬參仟參佰參拾參元為原告預供擔保，得免假執行。本判決第四、五項於原告以新臺幣壹佰陸拾陸萬元為被告陳炎煌、陳冠妏供擔保後，得假執行。但被告陳炎煌、陳冠妏如以新臺幣伍佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：　　一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款規定甚明。本件原告起訴時，原聲明：㈠被告傅輝獅應給付原告新臺幣（下同）399,463元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡被告傅王淑貞應給付原告399,463元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告傅淑女應給付原告399,463元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈣被告傅淑敏應給付原告399,46 3元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈤被告林陳春雪、林群超、林三貴、林美伶應於繼承林吉春之遺產範圍內，被告林康錦玟、林彥宏、林宜叡應於繼承林高立之遺產範圍內，連帶給付原告3,133, 333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈥被告吳林鳳鶯、劉龍慶、劉龍評、劉龍誠應於繼承林如之遺產範圍內，連帶給付原告2,908,40 3元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈦被告陳炎煌應給付原告5,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息；㈧被告陳冠妏應給付原告5,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈨第㈦㈧項所命給付，如其中1名被告已履行全部或一部，其他被告於已履行範圍內免除給付義務；㈩願供擔保，請准宣告假執行（本院卷一第17-19頁）。嗣於審理中變更聲明為：㈠被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏應各給付原告505,695元，及均自民國114年2月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告林陳春雪、林群超、林三貴、林美伶應於繼承林吉春之遺產範圍內，被告林康錦玟、林彥宏、林宜叡應於繼承林高立之遺產範圍內，連帶給付原告3,333,333元，及自114年2月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告吳林鳳鶯、劉龍慶、劉龍評、劉龍誠應於繼承林如之遺產範圍內，連帶給付原告3,033,33 3元，及自114年2月13日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈣被告陳炎煌應給付原告500萬元及自112 年6 月 21日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈤被告陳冠妏應給付原告500萬元及自112年3月3日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈥前二項給付，如任一人為給付，其他人於其給付金額之範圍內，免給付義務。㈦願供擔保請准宣告假執行。（本院卷三第483-485頁）。審酌變更前、後均係基於同一基礎事實，請求金額之變更亦屬擴張應受判決事項之聲明，故其所為訴之變更與前揭規定並無不合，應予准許。二、本件被告陳炎煌經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：　　一、原告主張：　㈠訴外人林蓮竹於33年間遭日軍徵調作戰後失蹤，後由本院49 年度民判字第33號判決宣告死亡，死亡之日為43年11月4日下午12時，而林蓮竹之遺產應由其兄弟姐妹繼承，即由當時尚生存之李林奇花、傅林溫、林如、林吉春、林清泉、張簡林柔、林兆昌等7人公同共有。又林吉春於101年2月21日死亡，其應繼分應由其配偶即被告林陳春雪及其直系血親卑親屬即林高立、被告林三貴、林群超、林美伶繼承，林高立死亡後，其應繼分則由被告林康錦玟、林彥宏、林宜叡繼承；傅林溫於77年9月20日死亡，其應繼分由其直系血親卑親屬即被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏繼承；林如死亡後，其應繼分由被告吳林鳳鶯、劉龍慶、劉龍評、劉龍誠繼承。　㈡被告陳炎煌以代書為業，後因刑案無法執行代書業務，遂改由其女即被告陳冠妏執行代書業務。被告陳炎煌前稱林蓮竹有眾多土地，並表示會從中找出適於出售予原告之土地，價金為1,500萬元，原告乃全權委任被告陳炎煌、陳冠妏處理林蓮竹遺產土地購買及辦理登記事宜，並於101年間匯款1,5 00萬元予被告陳冠妏。嗣林高立、被告陳炎煌、陳冠妏、傅輝獅等人因認林蓮竹之繼承人僅李林奇花、傅林溫、林如、林吉春共四房，遂由林高立代理林吉春一房、被告傅輝獅代理傅林溫一房、訴外人劉鳳美代理林如一房，於100年12月3 0日與訴外人黃福文簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將附表一所示土地（下稱系爭土地）以1,000萬元出售予黃福文，因黃福文係為原告簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約實際買受人為原告。而被告陳炎煌、陳冠妏實際以 1,000萬元完成系爭土地買賣後，僅將附表一編號4至10之土地登記予原告，其餘附表一編號1土地登記由被告劉龍誠取得，附表一編號2、3土地登記由被告陳冠妏取得，並將原告支付之剩餘500萬元侵吞入己。其後，李林奇花一房之繼承人起訴請求確認系爭買賣契約為無效，該案歷經本院101年度重訴字第238號、臺灣高等法院高雄分院104年度重上字第 20號、最高法院106 年度台上字第1379號等三審審理後，判決系爭買賣之出賣人不足土地法第34條之1所定比例，系爭買賣契約僅存在於黃福文與林如、林吉春、被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏間，是命原告塗銷所取得之附表一編號4至10所示土地之所有權移轉登記確定在案。　㈢縱本院認系爭買賣契約僅存在於黃福文與林如、林吉春、被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏間，黃福文已將基於系爭買賣契約而對林如、林吉春、被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏等人取得之債權讓與原告，而原告取得附表一編號4至10土地所有權後遭塗銷所有權移轉登記，係因林高立等人違反土地法第34條之1規定所致，該當系爭買賣契約第7條之契約解除事由，系爭契約應自動解除，再依系爭買賣契約約款約定，買受人應退還買賣價金1,000萬元；又前情亦屬不可歸責於買賣雙方當事人之事由，致給付不能，本件價金1,000萬元按3房分成三部分，原各應返還3,333,33 3元予原告，其後因被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏已返還原告1,310,550元，尚欠2,022,783元，則被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏每人應返還原告505,695元；而林如一房前已返還原告30萬元，則被告吳林鳳鶯、劉龍慶、劉龍評、劉龍誠應於繼承林如之遺產範圍內，連帶返還原告303萬3,333元；至於林吉春一房從未返還原告任何金錢，則被告林陳春雪、林群超、林三貴、林美伶應於繼承林吉春之遺產範圍內，被告林康錦玟、林彥宏、林宜叡應於繼承林高立之遺產範圍內，連帶給付原告333萬3,333元，請法院依債權讓與法律關係、系爭買賣契約第7條、民法第266條第 2項之規定擇一為有利之判決。再者，被告陳炎煌受原告委任處理委任事務有過失，復因逾越權限致原告受有損害，原告依民法第544條規定本得請求被告陳炎煌賠償500萬元，而被告陳冠妏為地政士受託辦理業務，卻違反其應盡義務，應依地政士法第26條規定賠償原告500萬元，二者間為不真正連帶債務。　㈣為此，爰依系爭買賣契約第7條、民法第266條第2項、第544 條、地政士法第26條等規定，提起本件訴訟，並聲明：如變更後訴之聲明。二、被告答辯：　㈠被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏、林陳春雪、林群超、林三貴、林美伶、林康錦玟、林彥宏、林宜叡、吳林鳳鶯、劉龍慶、劉龍評、劉龍誠部分（下稱被告傅輝獅等15人）：　⒈系爭買賣契約第7條約定：「乙方履行本約各條款後，甲方於民國101年3月31日以前仍無法完成依土地法第34條之1處分程序時，雙方同意解除本件買賣契約，則乙方已付之款，甲方同意無息退還，乙方代繳之各項稅款辦理退稅由乙方領取。」。惟出賣人已依約於101年3月31日前將買賣標的物移轉登記予原告或伊指定之人（例如被告陳冠妏、劉龍誠），本件出賣人依約已履行登記完畢，被告傅輝獅等15人並無給付不能之情形；尚且，原告亦未向被告傅輝獅等15人為解除契約之意思表示，兩造間系爭買賣契約仍有效存在。至於系爭買賣契約所為之移轉登記，因本院101年度重訴字第2 38號、臺灣高等法院高雄分院104年度重上字第20號、最高法院106年度台上字第1379號民事判決而塗銷，係因被告陳炎煌及陳冠妏等介紹人及土地代書資料蒐集不完備，出賣人提供之資料並無任何瑕疵，故與被告傅輝獅等15人無關，亦不符民法第266條所定「給付不能」之要件。因此，系爭買賣契約之出賣人既未違反系爭買賣契約第7條之約定，自無債務不履行責任，原告亦未為解除契約之意思表示且無給付不能之情形，原告之請求自無理由。另被告取得之價金（金額尚有爭議），因基於系爭買賣契約而受領，而系爭買賣契約依法在兩造間仍有效成立，故被告傅輝獅等15人並非無法律上原因而受領價金。　⒉又查，原告雖依系爭買賣契約交付1,000萬元予陳冠妏，惟被告陳冠妏並未直接按土地應有部分比例交付價金予出賣人，例如：被告劉龍誠係取得687地號土地所有權以折抵價金，並未實際取得價金。而且，原告亦未提出被告陳冠妏交付出賣人金錢之證據。另黃福文雖僅與系爭買賣契約所載之出賣人簽立系爭買賣契約書，惟系爭買賣契約標的不動產係林蓮竹之遺產，而林蓮竹之繼承人除當時被告陳炎煌陳報之出賣人外，尚有訴外人黃李秀柏等人。而黃李秀柏等人雖未簽立系爭買賣契約書，但被告陳炎煌係依土地法第34條之1規定，使原告受讓黃李秀柏等人之應有部分，應有給付價金予黃李秀柏等人。故原告上揭以其交付被告陳冠妏之1,000萬元按三等份要求被告傅輝獅等15人按應繼分比例返還，不僅無理由（無請求權基礎），且與事實不符。　⒊縱認依系爭買賣契約第7條解除條件已成就，原告固得請求被告傅輝獅等15人無息返還已收之價金，但原告仍應負返還土地標的物之責任，且兩造之互相返還義務係相對給付關係，應互負同時履行對待給付之義務，在原告未將附表一之土地全部返還予被告傅輝獅等15人之前，依法原告不得請求被告傅輝獅等15人返還價金等語，以資抗辯。並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈡被告陳炎煌：本件關於對伊之請求全部認諾。（本院卷二第1 24頁）　㈢被告陳冠妏：伊辦理林蓮竹遺產土地有關繼承登記事項業務之執行過程，是由被告陳炎煌於接受林吉春委託後，向戶政事務所調得林蓮竹除戶等資料，再依除戶後資料製作相關繼承登記文件，持之向地政機關送件申請辦理繼承登記。伊只是單純辦理繼承登記業務行為，且辦理繼承登記業務行為所製作之文件，均確有所本。嗣於辦畢林蓮竹遺產繼承登記後，復依被告陳炎煌製作之土地所有權移轉登記文件，持之向地政機關送件申請辦理土地所有權移轉登記予原告名下，同樣單純且正確無誤之登記業務執行行為，並無任何不實，亦無不正當行為或違反業務上應盡之義務情事。至於500萬元及附表一編號1至3土地部分，之後伊詢問被告陳炎煌，被告陳炎煌表示多出來之500萬元及3筆土地，係伊等受委任處理此案之報酬及操作費用等語。並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項如下：　㈠訴外人林蓮竹經本院49年度民判字第33號判決宣告死亡之日為43年11月4日下午12時，而林蓮竹之遺產應由其兄弟姐妹即當時尚生存之李林奇花、傅林溫、林如、林吉春、林清泉、張簡林柔、林兆昌等7 人繼承。嗣李林奇花、傅林溫、林吉春、林清泉、林兆昌等人於如附表二所示之時間死亡，其繼承人如附表二所示。　㈡林高立於106年7月31日死亡，其遺產由林康錦玟、林彥宏、林宜叡繼承。林如於108年2月10日死亡，其遺產由吳林鳳鶯、劉龍慶、劉龍評、劉龍誠繼承。　㈢被告陳炎煌以代書為業，後因無法執行代書業務，遂改由其女即被告陳冠妏執行代書業務。　㈣原告委任被告陳炎煌處理購買林蓮竹遺產土地及辦理登記事宜，並於100、101年間匯款1,500萬元予被告陳冠妏。　㈤林高立及陳炎煌代理「林吉春」，被告「傅輝獅」兼代理傅林溫之其他繼承人（即「王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏」，下稱王傅淑貞等3 人）、訴外人劉鳳美代理「林如」，於100 年12月30日與訴外人黃福文簽立系爭買賣契約，將附表一編號1至10所示土地10筆出售予黃福文。　㈥李林奇花之繼承人李秀英以系爭買賣其中之附表一編號4至10 所示土地7筆土地，不足土地法第34條之1所定比例為由，對於黃聰吉、陳冠妏、黃福文、林如、傅輝獅、王傅淑貞等3 人、林群超、林三貴、林陳春雪、林美伶（下稱林群超等4 人）、林高立，提出訴訟請求確認系爭買賣契約對於林如、林吉春之繼承人（林群超等4人、林高立）、傅林溫之繼承人（王傅淑貞等3人、傅輝獅）以外之林蓮竹繼承人為無效，及命黃聰吉塗銷系爭土地之移轉登記，經本院101年度重訴字第238號、臺灣高等法院高雄分院104年度重上字第20號、最高法院106年度台上字第1379號審理後，以附表一編號4 至10之土地應由37人繼承（如本院101年度重訴字第238號判決附表二所示），卻經陳炎煌之女陳冠妏代理林吉春於100 年12月20日辦理繼承登記為14人公同共有（如本院101 年度重訴字第238號判決附表一所示），復於101年2月8日經陳冠妏以買賣為由移轉登記予黃聰吉，而黃福文就系爭買賣契約其中附表一編號4至10之土地上開登記14人以外之繼承人，非不知情，無從受善意信賴登記之保護為由，判決確認「黃福文」與「林如、林吉春之繼承人（林群超等4人、林高立）、傅輝獅、王傅淑貞等3 人）」間之系爭買賣契約對於「林如、傅輝獅、王傅淑貞等3人、林高立、林群超等4人以外」之林蓮竹繼承人部分無效，黃聰吉並應將附表一編號4至1 0之土地所有權移轉登記塗銷確定。　㈦原告分別於100年12月23日、101年2月2日、101年2月10日匯款200萬元、1,000萬元、310萬元至被告陳冠妏在高雄第三信用合作社開立之00000000000000帳戶。　㈧被告陳冠妏擔任代理人，於101年2月2日送件、2月8日完成登記將高雄市○○區○○○段○○○○段00000 地號、340-2地號土地（即附表一編號2、3），登記在其名下，將高雄市○○區○○○段0 000○0000○000000○0000○0000地號、高雄市○○區○○段0000○00 0000地號土地（即附表一編號4至10）登記在原告名下；又於101年3月7日送件、101年3月13日完成登記，將高雄市○○ 區○○段000號土地（即附表一編號1）登記在劉龍誠名下。　㈨被告陳炎煌於本院112年8月9日言詞辯論期日，當庭同意原告請求。　㈩被告陳冠妏合於地政士法規範得執行地政士業務之人。四、本件爭點：　㈠原告請求被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏、林吉春之繼承人、林高立之繼承人、林如之繼承人返還價金，有無理由？　㈡如前項為有理由，原告得請求之金額為多少？　㈢被告陳冠妏有無違反地政士法第26條之規定？　㈣如前項為有理由，原告得請求之金額為多少？　五、本院之判斷：　㈠被告陳炎煌已於言詞辯論時同意原告之請求而為認諾（本院卷一第124頁），法院應逕本於其之認諾而為其敗訴之判決，先予敘明。　　㈡原告請求被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏、林吉春之繼承人、林高立之繼承人、林如之繼承人返還價金，有無理由？　⒈原告主張系爭買賣契約第7條約定解除條件為「民國101年3月 31日以前仍無法完成依土地法第34條之一處分程序」，而系爭買賣契約中附表一編號4至10之土地所有權移轉登記，因經法院認定未合於土地法第34條之1第1項所定之比例，而判決塗銷登記確定，解除條件已經成就，被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏、林吉春之繼承人、林高立之繼承人、林如之繼承人應返還價金等語，為被告傅輝獅等15人否認，並以前詞置辯。按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2項定有明文。又如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上字第4001號判例意旨參照）。經查，系爭買賣契約第7條約定：「乙方（買方黃福文）履行本約各條款後，甲方（賣方林吉春等公同共有人）於民國101年3月31日以前仍無法完成依土地法第34條之一處分程序時，雙方同意解除本件買賣契約，則乙方已付之款，甲方同意無息退還，乙方代繳之各項稅款辦理退稅由乙方領取。」等語，從該約款已約定如至101年3月31日以前仍無法完成依土地法第34條之一處分程序，則解除系爭買賣契約，賣方已收價款應直接無息退還予買方，可見其性質應屬附解除條件之契約無訛。其後本於系爭買賣契約雖將關於附表一編號 4至10之土地所有權移轉予原告，其後卻因系爭土地公同共有人中之李林奇花之繼承人李秀英提起確認系爭買賣契約無效等訴訟經本院101年度重訴字第238 號、臺灣高等法院高雄分院104年度重上字第20號、最高法院106年度台上字第13 79號審理後，認「林如、林吉春、傅輝獅、王傅淑貞等3 人之合計人數（6 人）、潛在應有部分（林如1/7+林吉春1/7+ 傅輝獅及王傅淑貞等3 人合計1/7=3/7 ），並未達於公同共有人人數或潛在應有部分合計之半數，而不合於土地法前引條文（第34條之1）所定得逕為處分系爭土地之要件。惟買賣並非處分行為，公同共有人中之人，未得其他公同共有人同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，在締約當事人間非不受其拘束（最高法院71年台上字第 5051號判例意旨參照）。故系爭買賣契約於林如、林高立及林群超等4人（即林吉春之繼承人）、傅輝獅及王傅淑貞等3 人合計10人與黃福文間係屬有效；對其他公同共有人即張簡林柔及附表二所示李林奇花之繼承人（含被上訴人）、林兆昌之繼承人、林清泉之繼承人合計27人則不生效力。」等語，故判決原告應將附表一編號4至10之土地所有權移轉登記塗銷確定，有本院101年度重訴字第238 號、臺灣高等法院高雄分院104年度重上字第20號、最高法院106年度台上字第1379號判決在卷可參（本院卷一第51-93頁），並經本院職權調取系爭土地之土地謄本，原告關於附表一編號4至10 之土地所有權移轉登記確實已為塗銷，則原告主張系爭買賣契約第7條之解除條件已經成就，應屬有據。　⒉次查，系爭買賣契約第7條既約定解除條件成就時「雙方同意解除本件買賣契約，則乙方已付之款，甲方同意無息退還」等語，則被告傅輝獅等15人即應依照前開約款，無息退還已收取之買賣價金給買受人。至於系爭買賣契約之買受人究係為原告或黃福文，雖經最高法院106年度台上字第1379號認定黃福文為系爭買賣契約之買受人，然黃福文與被告陳炎煌於本件審理時均到庭陳稱：實際買家為原告等語（本院卷○0 00-000頁），為消彌系爭買賣契約之買受人究竟為原告或黃福文之爭議，黃福文已於112年11月12日將基於系爭買賣契約第7條而對被告傅輝獅等15人之買賣價金返還請求權讓與原告，並通知被告傅輝獅等15人，有協議書在卷可參（本院卷二第263、349頁），是原告依系爭買賣契約第7條請求傅輝獅等15人返還買賣價金，應為有理由。　㈢如前項為有理由，原告得請求之金額為多少？　　⒈經查，原告委任被告陳炎煌處理購買林蓮竹遺產土地及辦理登記事宜，並於100、101年間匯款1,500萬元予被告陳冠妏，有匯款單在卷可參（本院卷一第147-151頁），且為被告陳冠妏所不爭執，參以其後出賣人配合辦理將附表一土地所有權移轉登記，甚至在本院101年度重訴字第238號、臺灣高等法院高雄分院104年度重上字第20號、最高法院106年度台上字第1379號審理期間，均無任何一出賣人主張未收取系爭買賣價金，對照系爭契約書第3條約定買賣總價金議定為1,0 00萬元以觀，原告主張賣方已收取其支付1,000萬元買賣價金，且依照賣方即買賣當時傅林溫一房、林如一房、林吉春一房共三房，依其等之應繼分，其等各應分得之買賣價金係為3,333,333元應合情理及邏輯。　⒉至於被告傅輝獅等15人抗辯，原告未提出陳冠妏交付被告等人金錢之證據云云，惟觀之前開104年重上字第20號確認買賣契約無效事件審理中，被告傅輝獅已證稱：「第一次代書拿現金給我，王傅淑珍、傅淑敏跟我都分一樣...；第二次是代書各別交付支票給我們。」等語（本院卷一第77頁）、被告傅淑敏證稱：「伊前往赴傅輝獅拿取支票時有問代書，其他幾房有沒有說同意，經代書稱其他幾房錢都已拿了或匯了，伊始領取。」等語（本院卷一第78頁），且被告傅輝獅等15人已於書狀自承：「劉龍誠係取得687地號土地所有權以折抵價金。」等語（本院卷三第507頁），足見被告傅輝獅等15人均自認已收取系爭買賣契約之價金無訛。又其等辯稱，被告陳冠妏並未按土地應有部分比例交付價金云云，被告傅輝獅等15人既不否認已收取買賣價金，而取得價金之數額為多少，自應由被告傅輝獅等15人先為說明，而被告傅輝獅等15人僅片面否認有按應繼分比例取得買賣價金，卻從未提出渠等取得價金之數額以供本院查證，所辯要難採信。是以原告主張傅林溫一房、林如一房、林吉春一房共三房，依其等之應繼分，各房應分得之買賣價金係為3,333,333元，因被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏，已透過王馨蕙匯款1,310,550元予原告，因此被告傅輝獅、王傅淑貞、傅淑女、傅淑敏應各返還原告505,695元【計算式：（3,333,3 33－1,310,550）÷4＝505,695（元以下無條件捨去）】，又林如一房已返還原告30萬元，因此被告吳林鳳鶯、劉龍慶、劉龍評、劉龍誠應於繼承林如之遺產範圍內，連帶給付原告30 3萬3,333元（計算式：3,333,333－300,000＝3,033,333），而林吉春該房之繼承人從未返還原告任何金錢，因此被告林陳春雪、林群超、林三貴、林美伶應於繼承林吉春之遺產範圍內，被告林康錦玟、林彥宏、林宜叡應於繼承林高立之遺產範圍內，連帶給付原告333萬3,333元，核屬有據，應予准許。　⒊另被告傅輝獅等15人抗辯，原告縱得請求被告無息退還已支付之價金，惟原告應同時負返還附表一土地之義務等語（本院卷二第343頁），為原告所否認，並稱原告已返還附表一編號4至10等7筆土地，附表一編號1至3之土地從未登記予原告名下，且原告亦無授權被告陳炎煌、陳冠妏將之登記在劉龍誠及陳冠妏名下等語。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項本文定有明文。又上開規定，於當事人因契約解除而生之相互義務，亦準用之，此觀同法第261條之規定甚明。是在買賣契約經解除之情形，出賣人返還價金之義務，即與買受人返還買賣標的物之義務，互為對待給付之關係，而有同時履行抗辯之適用。本件觀之不爭執事項㈥之事實，原告取得附表一編號4至10土地所有權，已經因最高法院106年度台上字第1379號判決確定後遭塗銷登記，回歸包含系爭買賣契約出賣人在內之全體共有人所有。而附表一編號1至3之土地亦如不爭執事項㈧之事實，自始從未登記在原告名下，且從被告陳炎煌曾於刑事偽造文書案件中到庭陳稱：「同時找到買主即被告黃福文、黃聰吉，但因土地上有地上物，被告黃聰吉希望伊也參與土地買賣，並表示他的部分委由被告黃福文全權處理，後來伊與被告黃福文談好由伊購買10筆土地中之3 筆，並負責支付處理地上物所需之費用，被告黃福文則負責支付土地價金1,000萬元並代表簽約。」等語（臺灣高雄地方法院檢察署檢察官不起訴處分書105年度偵字第11201號，下稱系爭不起訴處分書，本院卷一第123頁），顯見被告陳冠妏將附表一編號2、3登記在自己名下，應為被告陳炎煌之授意，係為自己取得該兩筆土地之所有權，而附表一編號1 登記在被告劉龍誠名下，亦是作為價金之折抵，業經被告傅輝獅等15人自承在卷（本院卷三第507頁），足徵附表一編號1至3土地之移轉登記，乃被告陳炎煌、陳冠妏逾越代理權之授與，而利用取得出賣人提供相關證件之便，私自將3筆土地逕登記為非原告之人所有。故此，原告既從未取得附表一編號1至3土地所有權，則於系爭買賣契約解除後，自無返還之義務，被告傅輝獅等15人為同時履行抗辯難認有理由。　㈣被告陳冠妏有無違反地政士法第26條之規定？　　原告主張，被告陳炎煌、陳冠妏實際僅以1,000萬元完成系爭土地買賣，卻將原告支付之剩餘500萬元侵吞入己，甚將附表一編號1土地登記由被告劉龍誠取得，附表一編號2、3 土地登記由被告陳冠妏取得，均違反地政士法第26條第1項規定等語，為被告陳冠妏否認，辯稱：關於系爭契約之土地移轉登記案件，都是伊的父親陳炎煌與當事人接觸並得到授權，再委任伊辦理，復依陳炎煌製作之土地所有權移轉登記文件，持之向地政機關送件申請辦理土地所有權移轉登記予原告等人名下，只是單純且正確無誤之登記業務執行行為等語置辯，然查：　1.被告陳冠妏固辯稱僅單純依陳炎煌製作之土地所有權移轉登記文件，向地政機關送件申請云云。惟觀之系爭買賣契約書，除被告陳炎煌簽名用印在「介紹人」欄外，被告陳冠妏亦在「立會人」欄中簽名及蓋章，顯見被告陳冠妏有參與系爭買賣契約之簽立過程，當然對於系爭買賣契約之標的、買賣價金等交易必要之點，難推諉為不知悉。其後原告分別於10 0年12月23日、101年2月2日、101年2月10日匯款200萬元、1 ,000萬元、310萬元至被告陳冠妏在高雄第三信用合作社開立之00000000000000帳戶，有高雄第三信用合作社函及所附交易明細表在卷可參（本院卷二第227頁），又被告陳冠妏於101年2月2日向林園地政事務所送件、2月8日完成登記將高雄市○○區○○○段○○○○段00000地號、340-2地號土地，以買賣為由登記在其個人名下，將高雄市○○區○○○段0000○0000○0 00000○0000○0000地號、高雄市○○區○○段0000○000000地號土地登記在原告名下；再於101年3月7日向林園地政事務所送件、101年3月13日完成登記，將高雄市○○區○○段000號土地登記在劉龍誠名下，有土地登記申請書等相關文件在卷為憑（本院卷二第311-327、363-373、403-414頁），前開被告陳冠妏收取超逾系爭買賣契約所定之價金及辦理附表一編號 1至3土地移轉所有權登記予系爭買賣契約買受人以外之人，均與系爭買賣契約所定之內容相違，而地政士於不動產買賣之角色，不僅包括為雙方當事人代筆契約、代理辦理所有權移轉之稅捐完納、登記申請、擔任款項交付之見證等，亦應包含確認所經辦移轉登記之不動產合於買賣之約定，況且買賣雙方因信賴地政士，而將價金及移轉不動產之相關證件、文件、印章悉數交由地政士，地政士更不得因取得買賣價金、持有移轉不動產之相關證件、文件、印章之便，進而侵占部分款項或將部分不動產轉移予買受人以外之他人。參以黃福文到庭陳稱：「這一件當時是由陳炎煌拜託我出來簽約，其他的事情我並不知情，我並不是人頭，因為我沒有收取任何的代價，純粹是義務幫忙。所有的事情都是由陳炎煌出面處理，包括上開訴訟也是，我並沒有收到上開訴訟的判決。我不認識黃聰吉，是因為我跟陳炎煌的交情，陳炎煌跟我說他有認識買方，但是不方便出來簽約，所以他拜託我出面約，我當時是認為陳炎煌做事很小心，所以我也沒有想那麼多，我也忘記當時跟賣方是怎麼交談的，也忘記我有沒有跟賣方說我不是實際的買方，但是以我的個性，我應該會跟對方講。」等語（本院卷二第125-126頁），對照陳炎煌前於刑事偽造文書案件，於偵查中自承：「後來伊與黃福文談好由伊購買10筆土地中的3筆，並負責支付處理地上物所需之費用，被告黃福文則負責支付土地價金1,000萬元並代表簽約。」等語，有系爭不起訴處分書在卷可參（本院卷一第123 頁），可見黃福文從未認識原告，被告陳炎煌利用原告之信任，以及黃福文無可能與原告互相聯絡之機會，一面向原告佯稱系爭買賣標的為附表一編號4至10等7筆土地，以及買賣價金為1,500萬元，另一面向出賣人佯稱買賣標的物為附表一編號1至10等10筆土地，以及買賣價金為1,000萬元，被告陳炎煌從中即獲取500萬元款項，以及附表一編號1之交換利益，並編號2、3之土地所有權，前開所為雖是被告陳炎煌居中主導，但從被告陳冠妏參與系爭買賣契約之訂定，且在其上簽名擔任見證人，並以個人帳戶收取原告交付之1,500萬元買賣價金，況其為地政士，專業上即為處理土地買賣交易等相關事務，要非無不動產交易經驗之人，對於其上開所收受之價金與契約約定價金有超逾500萬元之差距，又所經辦所有權移轉登記之土地數量亦與系爭買賣契約相差3筆，其中竟有2筆登記於個人名下，再加上與被告陳炎煌為父女關係等節，堪認被告陳冠妏有利用其執行地政士之職務而協助被告陳炎煌從中獲取上開所述之不當利益，故原告主張被告陳冠妏擔任地政士受託辦理業務，有不正當行為及違反業務上應盡之義務，而請求損害賠償為有理由。　　⒉至於被告陳冠妏辯稱，之後伊去問陳炎煌，陳炎煌表示這多出來的500萬元，是這個案子所有報酬及操作費用加起來就是500萬元，另外，有3筆土地登記在陳冠妏、劉龍誠名下，也是屬於報酬云云，然衡諸一般經驗法則，土地仲介交易居間報酬，多數約定為成交價金之一定成數，本件被告陳炎煌所取得之500萬元、陳冠妏名下兩筆土地（其後經徵收，並取得補償金）以及被告劉龍誠取得附表一編號1土地以折抵買賣價金之利益，加總應超過系爭買賣契約價金之50％，顯然與常情有悖，況被告陳炎煌對於本件原告對其主張民法第 544條之損害賠償責任，亦為認諾，而被告陳冠妏也未能提出相關報酬約定之舉證以實其說，此部分之抗辯，要難採信。　㈤如前項為有理由，原告得請求之金額為多少？　　本件系爭買賣契約之約定價金為1,000萬元，有系爭買賣契約在卷可參，且原告已將1,510萬元匯入被告陳冠妏第三信用合作社帳戶內，亦列為上開不爭執事項㈦，被告陳冠妏擔任地政士受託辦理系爭買賣契約之不動產移轉登記業務，既有前述之有不正當行為及違反業務上應盡之義務，是其與被告陳炎煌共同取得500萬元之不當利益，此部分應為原告之損害，原告基此請求損害賠償500萬元，為有理由，應予准許。　　㈥末按數債務人本於各別之發生原因，就同一給付目的，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務，為不真正連帶債務關係，債務人相互間並無所謂應分擔部分（最高法院112年度台上字第357 號意旨參照）。則被告陳炎煌、陳冠妏就所負給付500萬元之責任，其客觀上均有同一給付目的，依據前開說明，屬不真正連帶債務關係，是任一被告為給付即足滿足原告本件請求，如任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告就該給付之範圍內同免給付責任。　　　　六、據上所述，本件原告基於系爭買賣契約第7條、第544條、地政士法第26條等規定，請求被告等人給付如主文一、二、三、四、五所示，為有理由，應予准許。七、兩造均陳明願供擔保，分別為准、免假執行之聲請，核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。　九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　鄧怡君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林依潔附表一：編號土地坐落權利範圍移轉登記人１高雄市○○區○○段000地號公同共有50分之4 劉龍誠２高雄市○○區○○○段○○○○段00000地號公同共有65分之4 陳冠妏３高雄市○○區○○○段○○○○段00000地號公同共有101465分之9694 陳冠妏４高雄市○○區○○○段0000地號全部黃聰吉５高雄市○○區○○○段0000地號全部黃聰吉６高雄市○○區○○○段000000地號全部黃聰吉７高雄市○○區○○○段0000地號全部黃聰吉８高雄市○○區○○○段0000地號全部黃聰吉９高雄市○○區○○段0000地號全部黃聰吉１０高雄市○○區○○段000000地號全部黃聰吉附表二：被繼承人（死亡時間）繼　承　人人數李林奇花（86年7月1日）李秀英、李錦山、李錦州、黃李秀柏、李秀玉、李秀月、李錦章、李秀靜 8人傅林溫（77年9月20日）傅輝獅、傅王淑貞、傅淑女、傅淑敏 4人林吉春（101年2月21日）林陳春雪、林高立、林群超、林三貴、林美伶 5人林清泉（79年6月14日）林黃職、林寶祥、林寶順、林千貴、林幼雀 5人林兆昌（71年10月14日）林李罔、林世詳、林榮山、林國材、林世明、林美妗、林淑妹、林永青、林永豐、林永偉、林瑩輝（死亡由林徐秀華、林玄源、林秀婷等3人繼承） 13人

2025-03-12

KSDV-112-重訴-98-20250312-1

補

臺灣屏東地方法院

所有權移轉登記等

臺灣屏東地方法院民事裁定 114年度補字第41號原告黃志忠一、上列原告與被告阮紅雲間請求所有權移轉登記等事件，限原告於收受本裁定起10日內補正下列事項，逾期未補正，即駁回其訴：㈠按起訴，應以起訴狀表明當事人及法定代理人、訴訟標的及其原因事實、應受判決事項之聲明等事項，提出於法院為之；又原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第244條第1項、第249條第1項第6款分別定有明文。㈡經查，原告起訴未據繳納裁判費，亦未於起訴狀內載明本件應受判決事項之聲明，僅於事因中略記：「黃全保賣原告一筆土地內之100坪，原告已給付訂金新臺幣130萬元，附有買賣位置圖，兒子媳婦不承認原告與黃全保間之買賣關係而提起訴訟，否則或返還價金及利息」等語，並提出不動產買賣契約憑證為憑，而有程式上之欠缺。且不動產買賣契約憑證之出賣人為黃全保，買賣標的坐落屏東縣○○鄉○○○段00000地號土地，則被告阮紅雲與黃全保為何關係，原告請求被告阮紅雲所有權移轉登記等之法律依據為何，尚有疑義。倘原告欲先位主張所有權移轉登記，應記載土地地號；倘原告欲備位主張返還價金，應記載返還金額及利息。為此，爰依前揭規定，命原告具狀補正訴之聲明及訴訟標的為何，俾利本院核算訴訟費用。並重新提出起訴狀及繕本到院。二、特此裁定。中華民國 114 年 3 月 12 日民事第一庭法官劉佳燕以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 3 月 12 日書記官戴仲敏

2025-03-12

PTDV-114-補-41-20250312-1

地訴

臺北高等行政法院地方庭

營業稅

臺北高等行政法院判決地方行政訴訟庭第二庭 113年度地訴字第196號原告央齊實業有限公司代表人李金台訴訟代理人曾祥嚞會計師被告財政部臺北國稅局代表人吳蓮英訴訟代理人陳俊元吳碧玲張素媛上列當事人間營業稅事件，原告不服財政部民國113年5月9日台財法字第11313913710號（案號：第00000000號）訴願決定，提起行政訴訟，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣肆仟元由原告負擔。事實及理由一、程序事項：㈠、按行政訴訟法第104條之1第1項第1、2款之規定，關於稅捐課徵事件涉訟，所核課之稅額在新臺幣（下同）150萬元以下者；因不服行政機關所為150萬元以下之罰鍰或其附帶之其他裁罰性、管制性不利處分而涉訟者，以地方行政法院為第一審管轄法院。查本件原告提起行政訴訟，不服被告核定之稅額46萬8,250元及裁處之罰鍰78萬7,166元，核其屬前揭規定，故由本院地方行政訴訟庭管轄，合先敘明。㈡、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。……有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：…… 二、訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變。」行政訴訟法第111條第1項、第2項、第3項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明為「１、訴願決定及原處分均撤銷。２、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第15頁）。嗣於本院民國113年10月21日準備程序當庭變更訴之聲明第1項為「原處分、復查決定及訴願決定均撤銷。」（見本院卷第115頁）。經核原告請求之基礎相同，依照前揭規定，爰予准許。二、事實概要：被告依據財政部中區國稅局通報及查得資料，以原告於105年3月1日至000年0月00日間無進貨事實，卻取具濠盛有限公司（下稱濠盛公司）開立之統一發票3紙，銷售額共936萬5,000元，營業稅額46萬8,250元，充當進項憑證，且據以申報扣抵銷項稅額46萬8,250元，認定原告違反加值型及非加值型營業稅法（下稱營業稅法）第15條第1、3項規定，自違章行為發生日起至查獲日止累積留抵稅額最低金額為7萬4,667元，致生逃漏營業稅39萬3,583元之結果，除核定補徵稅額46萬8,250元，並依營業稅法第51條第1項第5 款之規定按所漏稅額39萬3,583元裁處2.5倍之罰鍰98萬3,95 7元（單照編號:064AV0000000、064AV0000000，下合稱原處分）。原告不服，申請復查，獲被告112年11月17日財北國稅法務字第1120031873號復查決定（下稱復查決定），追減罰鍰19萬6,791元。原告仍表不服，遂提起訴願，經財政部以113年5月9日台財法字第11313913710號訴願決定（案號：第00000000號，下稱訴願決定）駁回訴願。原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。三、本件原告主張：㈠、查取得虛開發票公司所開立之不實發票，應查明有無進貨事實，依不同情況補稅處罰，如：１、實際上全部進貨，應以有進貨事實取得非交易對象扣抵營業稅之規定補稅處罰。２、實際上部分進貨，惟實際進貨與發票金額不符，應以取得非交易對象扣抵營業稅，區分有無進貨事實分別適用相關規定。３、實際上全無進貨，應認為無進貨事實。被告未查即認定原告全無進貨，有違納稅者權利保護法（下稱納保法）第7條第4項、第11條第2項及最高行政法院107年判字第368 號判決意旨。原告原營業稅既經由濠盛公司繳納，被告復要求原告繳納，無疑為重複繳納、超徵稅額。㈡、被告與訴願決定以原告應舉證證明與濠盛公司之交易存在；原告與債務人即胡金德（現名胡橙騏，下稱胡君）、濠盛公司於104年12月23日就臺北市○○○路0段00號3樓之房屋（下稱系爭房屋）裝潢工程簽訂債權債務抵銷契約書，約定由胡君承攬並轉由濠盛公司施作，旋於同年月29日與頂尚興業股份有限公司（下稱頂尚公司）簽訂不動產買賣契約書約定騰空移轉系爭房屋；吳麗娜（下稱吳君）施作之報價與系爭工程金額不符；臺北市都市發展局103年核發建築物裝修合格證明，足證系爭房屋於104及105年並無裝修工程紀錄等由，認定原告未作裝修，進而認無進貨事實。㈢、胡君為德正股份有限公司（下稱德正公司）負責人，原告與胡君於103年左右有債務關係，當時未簽立契約，僅開立支票。系爭房屋之裝潢工程為胡君安排，以抵償所欠債務，該裝潢由德正公司承包，當初裝潢目之的係作為自己辦公使用，但經德正公司更改作為旅館使用，原告並同意與1、2、4 樓共同出租，在此期間原告施作之辦公室部分即廢除，原告直至104年左右始取得裝潢發票。㈣、惟就濠盛公司有無交易事實與原告有無裝修進貨係屬二事已如前述，另被告查核本案時已逾商業會計法憑證保存五年年限，原告仍盡力配合，難謂未盡協力義務；原告已多次提供與濠盛公司開立發票乙案時程說明表，說明裝修工程於103 年開始；又因吳君僅施作本工程之一小部，自與全部工程之金額有所差異；至103年核發之建築物裝修合格證明，益證系爭房屋在原告持有期間有施工裝潢。被告於112年9月即已向北市府都發局取得103年裝潢事實之使用執照，惟復查決定未提及此有利於原告之證據。㈤、不服罰鍰處分之理由同上所述。㈥、並聲明: １、原處分、復查決定及訴願決定均撤銷。２、訴訟費用由被告負擔。四、被告答辯則以：㈠、濠盛公司負責人等基於填製不實會計憑證及幫助他人逃漏稅之犯意，自101年11月起，開立不實發票予原告等營業人充當進項憑項使用，持以申報進項稅額扣抵銷項稅額，足以生損害於稅捐稽徵機關對於稅捐稽徵之正確性，經臺灣臺中地方檢察署檢察官（下稱臺中地檢）111年度偵字第49841號起訴書，提起公訴，並經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院） 111年度訴字第2552號刑事判決判處有期徒刑在案。據起訴書證據編號8所載，難證原告與濠盛公司間確有交易事實。㈡、被告於110年11月10日函請原告提供與濠盛公司之交易過程。惟原告僅提示100年4月至000年0月間銀行現金提領紀錄，說明借款與胡君後委由其裝潢系爭房屋，以作辦公之用，並以胡君應收之裝潢款，抵銷其積欠之借款等情，惟有關借款之重要履約事證均付之闕如，實有違一般商業常情。㈢、另查，原告簽訂前開抵銷契約書後，旋於同年月29日與頂尚公司簽訂系爭房屋及其坐落基地之不動產買賣契約書，並於 105年3月23日完成所有權移轉登記，嗣登記為經營旅館使用。基此，原告委由胡君承攬裝潢工程後數日即出售系爭房屋，是否仍有施作，容有疑問。況濠盛公司無力承包，業經臺中地院認定為虛偽交易已如前述，難認原告所言屬實。㈣、另經北市都發局函復系爭房屋僅於103年及109年間申請核發建築物室內裝修合格證明，原告持有之103年期間，係由德正公司以一般旅館業用途申請。復依管委會之資料，亦查無 104至105年間有相關紀錄。又原告雖提示105年10月17日與吳君簽訂之和解書主張確有裝潢，惟吳君施作報價單與建築師事務所之裝修標單之項目等無法勾稽，經被告函請吳君提供向胡君承攬上開工程之契約等資料，迄今未獲回復，且查吳君105年度綜合所得稅亦未申報該筆所得。㈤、本件經依納保法第16條第3項規定衡酌，原告虛報進項稅額行為使稽徵機關勾稽困難，致生混淆交易憑證及稅負稽徵正確之影響，並審酌原告於復查決定前已繳清稅款，應受責難程度較輕，按所漏稅額處2倍罰鍰，洵屬適法允當。㈥、並聲明: １、原告之訴駁回。２、訴訟費用由原告負擔。五、本院之判斷：㈠、本件所涉之法令: １、營業稅法第15條第1項、第3項:（第1項）營業人當期銷項稅額，扣減進項稅額後之餘額，為當期應納或溢付營業稅額。 ……（第3項）進項稅額，指營業人購買貨物或勞務時，依規定支付之營業稅額。２、營業稅法第19條第1項第1款:營業人左列進項稅額，不得扣抵銷項稅額：一、購進之貨物或勞務未依規定取得並保存第33 條所列之憑證者。３、營業稅法第33條第1款:營業人以進項稅額扣抵銷項稅額者，應具有載明其名稱、地址及統一編號之左列憑證：一、購買貨物或勞務時，所取得載有營業稅額之統一發票。４、營業稅法第51條第1項第5款:納稅義務人，有下列情形之一者，除追繳稅款外，按所漏稅額處5倍以下罰鍰，並得停止其營業：五、虛報進項稅額。５、營業稅法施行細則第52條第1項:本法第51條第1項第5款所定虛報進項稅額，包括依本法規定不得扣抵之進項稅額、無進貨事實及偽造憑證之進項稅額而申報退抵稅額者。６、納保法第7條：……（第2項）稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時，應以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據。……（第4項）前項租稅規避及第2項課徵租稅構成要件事實之認定，稅捐稽徵機關就其事實有舉證之責任。（第5項）納稅者依本法及稅法規定所負之協力義務，不因前項規定而免除。……。７、納保法第11條第1項、第2項:（第1項）稅捐稽徵機關或財政部賦稅署指定之人員應依職權調查證據，對當事人有利及不利事項一律注意，其調查方法須合法、必要並以對納稅者基本權利侵害最小之方法為之。（第2項）稅捐稽徵機關就課稅或處罰之要件事實，除法律別有明文規定者外，負證明責任。８、納保法第16條第1項、第3項:（第1項）納稅者違反稅法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。（第3項）稅捐稽徵機關為處罰，應審酌納稅者違反稅法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反稅法上義務所得之利益，並得考量納稅者之資力。９、商業會計法第38條:各項會計憑證，除應永久保存或有關未結會計事項者外，應於年度決算程序辦理終了後，至少保存五年。各項會計帳簿及財務報表，應於年度決算程序辦理終了後，至少保存十年。但有關未結會計事項者，不在此限。㈡、上開事實概要欄所述之事實，為兩造所不爭執，並有原處分暨送達證書、系爭發票、營業稅違章補徵計算表、復查決定及訴願決定等（見原處分卷第6至8、85、304、313至315、5 07至515、538至550頁）附卷可稽，並經本院調閱臺中地檢1 11年度偵字第49841號及臺中地院111年度訴字第2552號全卷核閱屬實，洵堪認定。㈢、本件兩造最主要之爭執點在於原告於105年3月1日至000年0月 00日間是否有向濠盛公司進貨(即是否有請濠盛公司裝潢系爭房屋)之事實以及原告對濠盛公司是否有債權：１、按自然人與法人係屬不同之人格，法人之負責人屬於自然人，自無法取代法人而存在。本件原告與原告負責人、濠盛公司以及胡君，在法律上分屬不同人格，各自法律關係應為獨立。２、就原告主張其有向濠盛公司進貨部分，原告與胡君於本院作證時均陳稱，當時係交由胡君裝潢系爭房屋，胡君承作後再轉包濠盛公司等語。而本件原告所據以申報抵扣營業稅之進貨項目即為此一裝潢施作，不論濠盛公司是否有由從胡君處承包系爭房屋裝潢工程或是施作系爭房屋裝潢工程之一部分，本件進貨之買賣雙方為原告與胡君，濠盛公司在這關係下僅為胡君之下游，也就是原告與胡君成立本件進貨契約，胡君與濠盛公司基於前開進貨契約再成立另一契約。然原告與胡君與濠盛公司成立債權債務抵銷契約書，約定由濠盛公司施作，並抵銷胡君與原告間之債務，是以，由該債權債務抵銷契約書之內容，若原告與胡君間存有債權債務關係，則自然得以濠盛公司就本件承包所生之款項做為原告對胡君之債權抵銷。但就銷貨憑證而言，依據契約之記載，雖可以濠盛公司之裝潢支出作為債權之抵銷，但銷貨憑證上，原告與胡君間之應收帳款，仍須以胡君所開立之憑證作為其償還或抵消之依據，雖原告、胡君與濠盛公司間簽有前開契約，且契約第二條約定，由原告收受濠盛公司就本件裝潢系爭房屋之工程款發票(見原處分卷第60頁)，該些發票係做為原告公司之支出，然實際上裝潢系爭房屋者為胡君，此據胡君於本院證述在卷（見本院卷第122至123、125頁），足認濠盛公司並未施作系爭房屋之裝潢，而濠盛公司既未施作系爭房屋之裝潢，自無法開立發票，原告自不能以該未實際進貨之濠盛公司發票作為其支出憑證。本件原告以未施作之濠盛公司發票作為其支出憑證，並主張該交易行為存在。然實際上交易之施作行為是存在於原告與胡君之間，而非存在於原告與濠盛公司之間，得做為支出之憑證應為原告與胡君之銷售行為，該支出申報當非可採。３、又原告主張其與胡君間有債權債務關係，胡君施作系爭房屋之裝潢工程，並非由濠盛公司施作系爭工程，則其所作為支出憑證之濠盛公司憑證，自不能作為認列之憑證。４、而濠盛公司虛開發票之案件，業經臺中地檢檢察官認定濠盛公司開立本件之發票作為銷售憑證，以111年度偵字第49841 號起訴濠盛公司不實負責人李振愷違反商業會計法第71條第 1款之商業負責人明知為不實事項填製會計憑證罪、修正前稅捐稽徵法第43條第1項之幫助逃漏稅捐罪。並經臺中法院以111年度訴字第2552號判決濠盛公司負責人判處有罪，該案經李振愷撤回上訴而告確定，業經本院調閱前開臺中地檢與臺中地院卷宗核閱屬實，亦與本院認定濠盛公司與原告間並無本件系爭房屋裝潢之銷售行為相同，是以原告主張實際上系爭房屋之裝潢由濠盛公司銷售，洵難採信。５、原告與胡君未有消費借貸契約：原告主張系爭房屋之裝潢為胡君與其之消費借貸之抵償。尚不論前開原告不得以其對濠盛公司之支出憑證認列，並就此抵扣營業稅，單就原告與胡　　君是否有消費借貸契約而論。 ⑴、按消費借貸之要件為，兩造要有消費借貸之合意，以及消費借貸物之交付。若欠缺其一，並無法認為有消費借貸之存在。 ⑵、原告主張其與胡君間有消費借貸契約，且胡君於本院亦證稱其有向原告借款。原告所主張其與胡君間之消費借貸合意，其金額究竟為何，尚有疑問，而消費借貸之金額為何為消費借貸契約之必要之點，原告與胡君間對此必要之點並未合意，難認二者有消費借貸之合意進而可以成立消費借貸契約。雖前開債權債務抵銷契約第一條約訂金額為1420萬，然該該約定為抵銷契約之一部，並非消費借貸契約之合意，當不得作為認定有消費借貸和一之證據。 ⑶、再者，關於消費借貸物之交付，胡君於本院證述有時候是匯款，有時候是現金，就此，原告提出其存摺資料影本以供證明（見本院卷第135至171頁），然該存摺資料，可知原告有自其所有之存款戶頭中領出相當之金額，而該金錢領取後，究竟是否交予胡君，以及交與胡君之目的是否為借款，無其他資料可供佐證，當無法作為認定有實際交付之依據。又縱使認定該筆金額確係交予胡軍作為交付之金額遠低於兩造所簽立之債權債務抵銷契約所約定之1420萬元，亦難認為系屬於交付胡君作為消費借貸契約之消費物交付之要件。 ⑷、另胡君雖稱協議書上之金額均為其向原告借款，但胡君亦陳述，其有向原告及原告負責人借錢，且借錢不知道錢是哪裡來的，如果是李先生因為他為人豪爽會直接借給我，如果是公司的話還要經過同意等語（見本院卷第84頁）。胡君既無法知悉其歷次借到的錢是由原告公司撥出或是由原告負責人個人借予，但卻又明確證述知道協議書上之金額是向原告公司借貸，其所證關於向誰借款乙節前後不一，難做為有利認定之依據。 ⑸、而原告於本院辯論時稱，與濠盛公司之金流是用胡先生的債務抵債，由胡君與濠盛公司去處理，然原告自始至終均未提出其有借予胡君相關款項之財務報表或憑證，難認其與胡君債權債務關係存在。原告與胡君債權債務關係既不存在，則無法以胡君之施作作為其營利事業所得稅申報之支出進而可以抵扣其營業稅。６、原告另主張本件業已支付相關費用給濠盛公司進而買受系爭房屋裝潢之貨物，於買受之時之價金已包含營業稅，原告業已繳納營業稅，被告卻認定原告未繳納該營業稅而再次課徵，顯有重複課稅之嫌。按在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵加值型或非加值型之營業稅，營業稅法第1條定有明文。也就是說，必須要有實際銷售貨物才有課徵營業稅之問題，而系爭房屋之裝潢係由胡君所施作，並非由濠盛公司所施作，濠盛公司無銷售前開貨物予原告之事實，既無銷售之事實，濠盛公司當無繳納該筆營業稅之義務，原告與濠盛公司之買賣行為，亦無包含繳納裝潢系爭房屋該筆營業稅之金額，原告既未繳納裝潢系爭房屋之該筆營業稅，自不得以濠盛公司該筆營業稅作為抵扣之依據。被告對原告營業稅，自屬合法。７、又原告既有應繳納未繳納營業稅之行為，被告依據營業稅法第51條第1項第5款之規定按所漏稅額39萬3,583元裁罰鍰78 萬7,166元，應屬合法。六、綜上所述，本件原告以被告認定其逃漏營業稅39萬3,583元，除核定補徵稅額46萬8,250元，並依營業稅法第51條第1項第5款之規定裁處罰鍰78萬7,166元違法，提起本件訴訟聲明撤銷原處分、復查決定與訴願決定，被告以原告與濠盛公司並未有買賣行為不得以該公司發票作為憑證進而做成上開決定，經核並無違誤，而復查決定經審酌後減低罰鍰額至上述金額，並維持逃漏稅額之金額與決定，訴願決定遞予維持，均無違誤，原告主張為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併予敘明。八、本件第一審之訴訟費用為4,000元，由敗訴之原告負擔，爰確定如主文第2項所示。九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第236條、第195條第1項後段、第98條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　審判長法　官黃翊哲　　　　　　　　　　　　　　　法官劉家昆　　　　　　　　　　　　　　　法官唐一强一、上為正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院地方行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第2款）。但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）得不委任律師為訴訟代理人之情形所需要件（一）符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。（二）非律師具有右列情形之一，經高等行政法院高等行政訴訟庭認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所示關係之釋明文書影本及委任書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　 12 　日書記官陳達泓

2025-03-12

TPTA-113-地訴-196-20250312-1

簡上

臺灣臺東地方法院

給付居間報酬

臺灣臺東地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度簡上字第5號上訴人鑽石房地產仲介企業社即李玉琳訴訟代理人高啟霈律師被上訴人采暘建設有限公司法定代理人吳鎮宇訴訟代理人羅文昱律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國112 年11月16日本院臺東簡易庭112年度東簡字第147號第一審判決提起上訴，本院合議庭於114年2月19日言詞辯論終結判決如下：　　主　　　文一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁　　判均廢棄。二、被上訴人應給付上訴人新臺幣22萬元，及自民國112年5月22 　　日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、其餘上訴駁回。四、第一審及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，且依同法第436條之1第3項準用第463條，於簡易訴訟第二審程序準用之。上訴人原審主張兩造先於民國111年9月間訂有居間契約，約定報酬為仲介土地成交總價1％《按嗣後仲价土地之成交總價新臺幣（下同）2,200萬元計算為22萬元》，嗣於同年月25日變更契約將報酬調為成交總價2％（即44萬元），被上訴人未依兩造變更後之居間契約給付報酬22萬元及遲延利息。嗣於本院審理時先位主張兩造原於111年9月19日簽訂之居間契約不成立，上開變更後之居間契約始為兩造成立之居間契約，約定報酬44萬元，扣除上訴人已給付22萬元，故被上訴人仍應給付報酬22萬元給上訴人，此為被上訴人依約應付報酬依據之不同，核屬補充事實上之陳述，非訴之變更或追加，先予敘明。貳、實體部分：一、上訴人於原審主張：其與被上訴人於111年9月間訂有居間契約，由其仲介被上訴人向訴外人賴土勝等人承購坐落臺東市永清段933、934、934-1、935、935-1、936地號等土地（下稱系爭土地），約定被上訴人於買賣契約成立時給付報酬即成交總價1％，嗣其於同年月25日以LINE通訊軟體說明系爭土地賣價，變更原居間契約內容：承購金額2,200萬元居間報酬以2％計算，如承購金額為2,250萬元居間報酬以1％計算，經被上訴人默示同意後，嗣經其努力居間協調，被上訴人於 111年10月3日確認以總價2,200萬元購買系爭土地，並於111 年11月29日與訴外人簽訂買賣契約（下稱系爭買賣），其確有居間使被上訴人與訴外人成立系爭土地買賣契約之事實。經其於112年5月11日向被上訴人請求給付居間報酬，惟被上訴人僅願意支付1％，其仍於112年5月19日寄送存證信函向被上訴人為催告，被上訴人回覆拒絕支付，爰依民法第565條、568條第1項等規定，提起本件之訴。於原審聲明：㈠被上訴人應給付其22萬元，及自111年11月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。　二、被上訴人則以：兩造於111年9月17日簽立權益確認書，約定之居間報酬為成交價款之1％。上訴人雖於111年9月25日與伊之法定代理人吳鎮宇以LINE聯繫對話主張伊有「默示意思表示」雙方達成2％之居間報酬，惟從對話紀錄可知，吳鎮宇係回覆「好的了解，我跟公司確認一下喔」，足見尚須確認，並未與上訴人達成變更契約合意。再依對話紀錄可知，吳鎮宇初步評估土地是否有意願購買後，其餘事項與上訴人聯繫均由訴外人即伊之代理人林玉珠負責聯繫，依兩造所簽權益確認書之同日，雙方亦同時簽署不動產買賣意願書，第二條約定購買價款為2,200萬元，亦足見兩造僅約定買賣價金為2 ,200萬元，居間報酬為1％無訛，兩造所簽立不動產買賣意願書約定價款既為2,200萬元，並同時約定本件居間報酬為1％，伊已給付完畢，上訴人請求無理由等語置辯。三、原審就上訴人之請求，為其敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，於本院先位主張：兩造於111年9月19日所訂居間契約，因權益確認書上僅有「采暘建設有限公司林玉珠代」之簽字，乃無權代理，縱有林玉珠簽字，亦因無權代理，無從於兩造間發生效力，故兩造係於111年9月25日成立居間契約，約定買賣價金為2,200萬元，居間報酬為2％，伊依此為請求被上訴人給付尚未給付之報酬22萬元，備位主張：則同原審係以變更契約後之約定為請求。並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人22萬元，及自111年11月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則於本院補充：無權代理僅效力未定，經本人承認後即對本人發生效力，上訴人主張無權代理不生效力，曲解法規，顯屬謬誤。兩造於111年9月19日成立之居間契約，約明買賣價金為2,20 0萬元，居間報酬為1％，嗣未有達成契約變更之合意，伊無默示之意思表示，伊就系爭土地買賣之居間報酬22萬元已給付完畢等語置辯。並為答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠兩造於111年9月19日簽立不動產買賣意願書、權益確認書（下合稱居間契約），約定報酬為成交價額1%。上開意願書由上訴人之代理人紀孟伸與被上訴人代理人林玉珠簽立。上開不動產買賣意願書第一條、不動產標示：臺東縣臺東市永清段933 、934 、934-1 、935、935-1、936 地號共6 筆土地。第二條、承購總價、付款條件：不動產承購總價款為2,20 0萬元整。第三條、斡旋金之交付：買方為表示購買之誠意，同意於簽定本不動產買賣意願書（以下簡稱意願書）同時支付受託人100萬元整做為斡旋金（不另立收據）。上開權益確認書第三條買方服務費給付及其他約定事項：1 買方承諾於買賣契約成立時，給付成交總價款百分之壹（最高不得超過中央主管機關之規定)之服務報酬與本公司，…（後略）。　㈡上訴人已收受被上訴人給付居間報酬22萬元，即成交價額之　　1％。　㈢被上訴人因上訴人居間而成立系爭土地之系爭買賣。　㈣兩造同意如被上訴人有給付義務則遲延利息自112 年5 月22 　　日起算。　㈤上訴人與被上訴人法定代理人間就系爭土地仲介買賣之對話　　紀錄及時序如下： ┌──────┬───────────────────┐ │時序　　　　│事件內容　　　　　　　　　　　　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │111年（下同 │由上訴人之代理人紀孟伸與被上訴人代理人│ │）9月19日　 │林玉珠簽立不動產買賣意願書、權益確認書│ │　　　　　　│並交付100萬元斡旋金（支票號碼：FA25188│ │　　　　　　│22，發票日：111年10月18日）。　　　　 │ ├──────┼───────────────────┤ │9月24日　　 │李玉琳：台北公司要求仲介費要收足(買方 │ │　　　　　　│2%)，因為台北台東二家店配合，拆成兩半 │ │　　　　　　│服務費。吳鎮宇：如果真的是這樣價格就很│ │　　　　　　│重要了，如果以2200萬成交的話加上上面兩│ │　　　　　　│項的成本也差不多接近2270，現在挖掘和廢│ │　　　　　　│棄物清運也都不便宜，價格上就再麻煩了。│ ├──────┼───────────────────┤ │9月25日　　 │李玉琳：地主這邊我們跟他減價為2200萬，│ │　　　　　　│買方仲介費2%。若要依他價位2250萬，仲介│ │　　　　　　│費就收取1%。若ok這星期五，北部台灣房屋│ │　　　　　　│地主會下來台東。吳鎮宇：好的了解，我跟│ │　　　　　　│公司確認一下。(語音通話2分鐘)　　　　 │ ├──────┼───────────────────┤ │9月29日　　 │吳鎮宇：店長早，請問明天幾點簽約呢？我│ │　　　　　　│有聯絡溫代書，要先知道幾點過去。李玉琳│ │　　　　　　│：我等下回您　　　　　　　　　　　　　│ │　　　　　　│李玉琳：吳經理，住商不動產朱毓堃今天直│ │　　　　　　│接跟地主說要加到2250萬還說可以再加價…│ │　　　　　　│所以北部那邊今天還在跟地主商議，明天暫│ │　　　　　　│時先不下來台東。　　　　　　　　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │9月30日　　 │吳鎮宇：早安，台北那裡有回覆嗎？今天確│ │　　　　　　│定沒有要簽約嗎？下週我是整個禮拜的課程│ │　　　　　　│沒有空檔簽約喔而且代書在台東，所以如果│ │　　　　　　│處理好還是得約週末在台東如果地主和台北│ │　　　　　　│同仁堅持這樣處理我們就不買。　　　　　│ │　　　　　　│李玉琳：今天他們沒有來台東，這幾天先處│ │　　　　　　│理地主觀念後(他們認為沒拿到支票怎算定 │ │　　　　　　│金，進行溝通中，現在買賣履保，都會進履│ │　　　　　　│保帳戶），如可以再配合您說的周末時間。│ │　　　　　　│李玉琳：晚安吳經理，可以約星期一簽約嗎│ │　　　　　　│？對方一早約9點出發開車來台東。吳鎮宇 │ │　　　　　　│：我人在台北，老闆娘出面即可。　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │10月3日　　 │被上訴人代理人林玉珠與地主簽訂原證2： │ │　　　　　　│土地出售明細表（原審卷p.47-48）　　　 │ ├──────┼───────────────────┤ │11月29日　　│被上訴人（代理人林玉珠）與地主簽訂　　│ │　　　　　　│1、原審卷原證2-1：永清段935、935-1、　│ │　　　　　　│936協議價金信託履約保證申請書、契約附 │ │　　　　　　│加條款。　　　　　　　　　　　　　　　│ │　　　　　　│2、原證2-2：永清段933不動產買賣契約書 │ │　　　　　　│、價金信託履約保證申請書(原審卷p.55-62│ │　　　　　　│)　　　　　　　　　　　　　　　　　　 │ │　　　　　　│3、原證2-3：永清段934、934-1不動產買賣│ │　　　　　　│契約書、價金信託履約保證申請書（原審卷│ │　　　　　　│p.65-75）　　　　　　　　　　　　　　 │ ├──────┼───────────────────┤ │112年（下同 │永清段934、934-1地號土地所有權移轉登記│ │）4月18日　 │　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │4月28日　　 │永清段933、935、935-1、936地號土地所有│ │　　　　　　│權移轉登記　　　　　　　　　　　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │5月11日　　 │李玉琳向吳鎮宇請求给予2%傭金44萬，吳鎮│ │　　　　　　│宇以後續事項都是由林玉珠溝通，他不清楚│ │　　　　　　│，所以要以林玉珠後者為主，且李玉琳方服│ │　　　　　　│務不專業云云拒絕。後僅給予22萬元。　　│ ├──────┼───────────────────┤ │5月19日　　 │李玉琳寄送存證信函催促付款；采暘建設拒│ │　　　　　　│絕給付。　　　　　　　　　　　　　　　│ └──────┴───────────────────┘ 五、本院得心證之理由：　㈠兩造有於111年9月19日成立約定報酬為成交價額1％之居間　　契約。嗣於111年9月25日變更約定依成交價額2％計算居間　　報酬。　1.兩造於111年9月19日成立居間契約乙節，為兩造於原審所不爭執（見原審判決第2頁三、㈠不爭執事項：1.「兩造之間有不動產買賣意願書、權益確認書成立居間契約」），上訴人於原審亦係本於此居間契約之成立及嗣後變更契約內容為請求，是應認兩造有於111年9月19日成立約定報酬為成交價額 1％之居間契約。　2.上訴人雖於上訴後主張111年9月19日之居間契約因被上訴人　　之代理人係無權代理，契約不生效力云云。惟按無代理權人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，對本人即生效力，此觀民法第170條第1項規定之反面解釋即明。而兩造間之居間契約被上訴人部分係由林玉珠代理簽署，且表明本人即被上訴人，且從未由被上訴人否認其代理權，應屬有權代理為是。縱依民法無權代理之規定，本件居間契約倘係由無代理權之林玉珠所簽署，亦非不得由被上訴人事後追認之方式而補正其效力，就此被上訴人亦於審理中陳明伊有承認對本人生效等語（見本院卷第158頁），顯見上訴人所謂111 年9月19日之居間契約因無權代理而無效之主張，除與事實不符外，亦與法律適用之結果有違，要無可取。又上訴人於審理時對於上開被上訴人所為之承認主張被上訴人係違反誠信原則云云，然兩造本有成立居間契約，為兩造於原審所不爭執，業經本院認定如上揭1.所述，縱被上訴人就無權代理人之代理行為為承認之意思表示，亦係依法所為，難認係違反誠信，上訴人此部主張顯屬無稽，並不可採。　3.上訴人主張111年9月25日兩造已變更原居間契約之報酬約定；被上訴人則以前詞否認。經查，依上揭四、㈤上訴人與被上訴人法定代理人間就系爭土地買賣之對話紀錄及關於仲介過程與買賣時序以觀，上訴人於111年9月25日向被上訴人表示向地主減價為2,200萬買方仲介費2％；價位2,250萬仲介費收取1％，此為仲介報酬內容之變更為吳鎮宇所明悉，吳鎮宇雖回覆以「好的了解，我跟公司確認一下」等語，然吳鎮宇即可代表被上訴人公司，此亦為被上訴人所自承（見本院卷第138頁），以此回覆應可認吳鎮宇已有應允，佐以上開對話後，兩造另有語音通話，且吳鎮宇另傳送地籍圖請上訴人標示四周面寬深度距離等，並無否認變更之意（詳見原審卷第23頁），另吳鎮宇分別於9月29日（星期四）上午及9月30 日（星期五）分別傳送內容「店長早，請教明天幾點簽約呢？」、「早安，台北那裡有回覆嗎？今天確認沒有要簽約嗎？」等語予上訴人，核諸上開變更契約時之內容，吳鎮宇前述內容均顯對應9月25日上訴人陳述內容後段「若ok這『星期五』，北部台灣房屋與地主會下來台東」之回應，益徵被上訴人已同意上開變更後契約內容。再者，此後兩造對話均在討論簽約事宜，未有再討論系爭土地買賣居間報酬的問題，直至10月3日確認承買。承此，應可認定兩造已達成居間契約有關報酬內容變更之合意。至於被上訴人雖抗辯當初回應，言明尚需確認，伊無默示表示同意變更，嗣後均係由代理人林玉珠聯繫等語，然吳鎮宇即可代表被上訴人公司，此為被上訴人所是認（見本院卷第138頁），後續並未曾有不同意變更之表示，且續行系爭土地買賣，均如前述，被上訴人此部所辯核與上開全部對話之具體內容與買賣之進程不符，並無可採。　4.承上，依上訴人所提出之居間契約及LINE對話紀錄，可認兩造有於111年9月19日成立約定報酬為成交價額1％之居間契約，嗣於111年9月25日變更約定改依成交價額2％計算居間報酬。　㈡被上訴人應給付上訴人成交總價1％之居間報酬22萬元。　1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第5 68條第1項分別定有明文。　2.兩造訂有居間契約，嗣於111年9月25日變更約定改依成交價額2％計算居間報酬，業經本院認定如上揭㈠所述。又被上訴人因上訴人居間而成立系爭土地之買賣，上訴人已收受被上訴人給付居間報酬22萬元（即成交價額之1％），業如上四、㈡㈢所載。是上訴人主張被上訴人依變更後之居間契約應給付成交價額2％之報酬，核屬有據。　3.承上，被上訴人僅給付1％即22萬元，尚有22萬元未給付，上訴人請求被上訴人給付，為有理由，應予准許。　㈢被上訴人請求給付遲延利息，應自112年5月22日起算。　1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。　2.經查，上訴人請求被上訴人給付居間報酬，係以支付金錢為標的，就變更契約時未約定利率，給付亦無確定期限，依上揭四、㈣所述，兩造既已同意自112年5月22日計算遲延利息，則上訴人請求被上訴人給付之居間報酬22萬元，自112年5 月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，即屬有據，上訴聲明逾此部分請求，則屬無據。六、綜上所述，上訴人依民法第565條、第568條第1項及兩造間居間契約暨變更後之報酬約定等法律關係，請求被上訴人給付22萬元，及自112年5月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，則不應准許。原審就上揭應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示；至於上訴人請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。至於上訴人聲請傳喚證人蔡一民部分，其待證事實，不影響本件判決結果之認定，無傳喚之必要，併此敘明。八、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事庭　審判長法　官楊憶忠　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡易廷　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張鼎正以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇美琴

2025-03-12

TTDV-113-簡上-5-20250312-2

訴

臺灣新竹地方法院

返還買賣價金等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第140號原告邱麗芳訴訟代理人陳建宇律師被告王盈方訴訟代理人蘇亦洵律師複代理人楊禹謙律師被告瑋銨不動產有限公司法定代理人錢泓浰訴訟代理人鍾添錦律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國114年1月22日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告王盈方應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號00000-00000000號）內之新臺幣1,727,350元。原告其餘之訴駁回。　訴訟費用由被告王盈方負擔百分之81，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：（一）原告分別於民國112年8月12日、19日及23日蒞臨現場看屋，過程中不斷表明「囿於原告服務於公教體系且薪轉戶為臺灣銀行，故向臺灣銀行等公股銀行申辦房屋貸款享有優惠利率，僅願向臺灣銀行等公股銀行申辦房屋貸款。又，原告名下金融帳戶因先前被網路詐騙而遭凍結在案，唯恐向公股銀行等公股銀行申辦房屋貸款不成，以致無力負擔買賣價金而無購買意願」等語。然而，被告瑋銨不動產有限公司（下稱瑋銨公司）之法定代理人即永義房屋店長錢泓浰稱已問過伊任職於銀行友人，該友人稱銀行審核原告上開所述情形，仍准予放款房屋總價之百分之80；且郭惠媛地政士對於原告上開所述情形，稱凡有連帶保證人，銀行就會放款。原告旋即致電胞兄，徵得伊同意擔任原告日後向銀行借款之連帶保證人，並再三向錢泓浰、郭惠媛確認，伊等均表示沒問題，是原告衡酌眼下可支配款項、加上如伊等所保障之申貸房屋總價百分之80，並計算公股銀行現行房貸利率，綜合評估後，始認自身薪資具負擔能力，遂與被告王盈方、瑋銨公司及合泰建築經理股份有限公司分別簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）、買方給付服務費承諾書及價金履約保證申請書。（二）原告於112年8月23日給付新臺幣（下同）3萬元予被告王盈方，再於同年8月25日分別匯93萬元（即第一期簽約款）至指定信託財產專戶（即合泰建築經理股份有限公司在台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號00000-00000000，下稱系爭專戶）、193,000元仲介費則匯入瑋銨公司帳戶，又於同年9月5日匯97萬元（即第二期用印款）至系爭專戶。詎料，待原告匯出上開款項後，在核貸、對保過程中，無論是公股銀行抑或是民股銀行，均表示警示帳戶一定無法申辦房屋貸款，原告旋即轉知錢泓浰、郭惠媛。伊等聽聞後，竟要求原告尋找人頭申辦房屋貸款，完成此筆交易再轉賣也可，否則將依約沒收原告所給付之190萬（即第一期及第二期款項），原告遂以存證信函催告之。基此，原告在磋商各類契約時，業已明確告知「自身金融帳戶因受網路詐騙而帳戶凍結」之情事，並考量自身職業及自身經濟條件，遂以「公股銀行放款與否」作為停止條件，如條件不成就，自不發生效力，嗣經錢泓浰、郭惠媛不斷表示凡有連帶保證人，申貸不是問題等語，原告始簽立契約並匯出款項。如今銀行拒絕放貸，實非可歸責於原告。又錢泓浰與郭惠媛不僅為被告履行輔助人，且前者係房仲業，對於不動產買賣相關事項具專業知識，後者則是地政士，對於不動產買賣相關事項亦具專業知識，依照一般商業交易習慣，伊等自是對不動產買賣相關之申貸業務知之甚詳，詎伊等竟利用原告對不動產買賣知識貧乏，致使原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，並因此受有損害，爰依民法第 92條、第105條之規定，撤銷系爭買賣契約，兩造因而負回復原狀義務。退步言之，縱使原告應負給付懲罰性違約金之義務，銀行拒絕放貸非可歸責於原告，且原告第一時間知悉旋即告知錢泓浰，違約情狀尚屬輕微，請求酌減違約金。又本件無法申貸非可歸責於原告，原告無給付服務費之義務，被告瑋銨公司受領193,000元自屬無法律上之原因，應予返還。（三）綜上，爰依民法第179條、第92條、第105條規定提起本件訴訟，並聲明：　　⒈被告王盈方應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號00000-00 000000)內之190萬元。　　⒉被告王盈方應給付原告3萬元，及自本起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　　⒊被告瑋銨不動產有限公司應給付原告193,000元，及自本起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計之利息。二、被告部分：（一）被告王盈方辯稱：被告王盈方對於原告與瑋銨公司間曾進行過何種討論並不知情，亦未授權瑋銨公司代為進行或討論買賣契約之具體內容，倘買賣雙方確實有就上開停止條件達成合意，因事關契約是否成立之重大事項，理應會於契約日就條件之內容詳細討論，並將條件訂明於契約中，以明確買賣雙方之權利義務，惟觀諸不動產買賣契約之全部條文，均未有關於停止條件之記載，足見兩造間從未就上開停止條件達成合意。又被告王盈方未參與貸款之討論，原告不得行使民法第92條規定之撤銷權。另瑋銨公司非被告王盈方之代理人，本件亦無民法第105條規定之適用。爰答辯聲明：原告之訴駁回。（二）被告瑋銨公司辯稱：原告與被告王盈方於112年8月23日簽訂買賣契約，瑋銨公司依買方給付服務費承諾書約定，收取買賣價金965萬元之百分之2做為居間報酬，自屬合法。爰答辯聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件原告主張其與被告王盈方間之不動產買賣契約附有公股銀行成功放貸始購買之停止條件，仲介錢泓浰與地政士郭惠媛為被告王盈方之履行輔助人，對申貸業務知之甚詳，竟利用原告對不動產買賣知識貧乏，致使原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，並因此受有損害，原告得依民法第92條、第105條之規定撤銷系爭買賣契約等語，則依前開說明，自應先由原告就系爭買賣契約附有停止條件及其被詐欺之事實負舉證責任。（二）查原告係委託被告瑋銨公司居間仲介購買坐落新竹市北區經國路之房屋標的，並與被告瑋銨公司簽訂買方給付服務費承諾書，則原告主張被告瑋銨公司店長錢泓浰為原告之履行輔助人，已屬牽強。又依原告自陳之買賣過程，原告僅與仲介和地政士接洽問詢貸款事宜，所提之對話紀錄均於買賣契約簽署後所為，並無證據證明原告與被告王盈方或其簽約代理人潘凱文在簽署買賣契約時有為上開停止條件之約定，尤其此約定影響本件不動產買賣交易成立與否，無論是系爭買賣契約、不動產買賣意願書或買方給付服務費承諾書均隻字未提，顯不合情理。又被告瑋銨公司依上開承諾書所載僅負責居間仲介事宜，而依系爭買賣契約第7條約定，買方貸款事宜係由地政士協助處理，然原告僅空言陳稱仲介及地政士如何對其為可成功申貸之話術，並未舉證以實其說，退步言之，縱認原告被詐欺屬實，依民法第92條但書「詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」規定，原告仍無法證明被告王盈方就貸款一事知情，是原告主張系爭買賣契約附有公股銀行成功放貸始購買之停止條件或依民法第92條、第105條之規定行使撤銷權，均無理由。（三）被告王盈方前以存證信函催告原告依約履行給付買賣價金之義務，嗣系爭買賣契約經被告王盈方以民事陳報狀之送達為解除買賣契約之表示，並經原告於112年12月4日收受繕本，有收件回執可稽（見本院卷第231頁），堪認系爭買賣契約業經被告王盈方合法解除。被告王盈方主張解除買賣契約後得依系爭買賣契約第12條第2項約定沒收買賣已給付之款項，原告則請求酌減違約金。經查：　　⒈系爭買賣契約第12條違約責任約定：「一、買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。二、買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款或繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交方使用之土地，買方即應無條件歸還賣方。…四、本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」，上開約定既已將違約金與損害賠償併列，堪認該等違約金之約定，性質上為懲罰性違約金。　　　⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是約定之懲罰性違約金是否過高，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，非以債權人所受損害為唯一審定標準。查被告王盈方依前開約定固得沒收原告已付之全部價金193萬元，惟審酌原告於112年8月23日締約後不久即發現無法貸款，並於11 2年10月3日寄發存證信函通知被告上情，並於同年月23日提起本件訴訟，被告王盈方亦於112年12月4日合法解除系爭買賣契約，則自締約時起迄解約時止僅經過不足4月，被告王盈方亦未說明因系爭買賣契約未能履行實際受有何損害等情，並斟酌客觀社會經濟環境、兩造締約時係基於自由意識及平等地位自主決定違約金約款、被告遲延給付尾款之違約情節、當事人所受損害等一切情狀，認被告王盈方沒收193萬元充作違約金，仍屬過高，應參照系爭買賣契約第12條第2項前段約定，自尾款應付之翌日起至系爭買賣契約解約日止，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金，即違約金應酌減至202,650元（112年10月24日起至112年12月4日止，共42日，計算式：9,650,000元×42 日×0.5/1000＝202,650）為適當。　　⒊從而，被告王盈方沒收之價款超過202,650元部分（即1,72 7,350，計算式：1,930,000元－202,650元＝1,727,350），即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，構成不當得利，而上開款項現存放於系爭履保專戶內，則原告依民法第179條規定，請求被告王盈方同意原告領取系爭履保專戶內之1,727,350元，於法即屬有據。　（四）原告另主張被告瑋銨公司無法律上原因受領服務費，依民法第179條規定請求返還等語。查原告與被告瑋銨公司簽定之買賣給付服務費承諾書約定：「買方承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分__之服務報酬（依內政部之規定，買賣雙方服務報酬之總額，合計不得超過成交價額之百分之六）」，而原告與被告王盈方曾成立系爭買賣契約，嗣因原告未依約給付尾款而經被告王盈方合法解除買賣契約，已如前述，則系爭買賣契約成立時，原告即有支付服務報酬之義務，不因系爭買賣契約之後解除而受影響，被告瑋銨公司抗辯其收取買賣價金965萬元之百分之2做為居間報酬，非無法律上之原因，為有理由；原告請求被告瑋銨公司返還服務費，難認有據。四、綜上所述，原告依民法第179條規定，訴請被告王盈方同意原告領取系爭履保專戶內之1,727,350元，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。　五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　林哲瑜以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡芳

2025-03-12

SCDV-113-訴-140-20250312-1

板簡

板橋簡易庭

給付買賣價金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第3268號原告鄭丞鈞訴訟代理人羅瑞洋律師被告謝政樺上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國114年2月12日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實　及　理　由一、原告起訴主張：　㈠原告於民國111年間購買由統能開發建設股份有限公司（下稱統能公司）預售之統創曜社區第B3棟第17層房屋乙戶及地下室第肆層編號7號之停車位（均含配賦之基地持分，下稱系爭房屋），總價為新臺幣（下同）2623萬元，預計交屋日期為115年間。嗣原告於113年7月14日將系爭房屋之承購權利在太平洋房屋央北重劃店以總價款3000萬元讓售予被告，當時在場之人除兩造外，尚有太平洋房屋央北重劃店店長及地政士。因被告希望等到農曆7月過後才正式簽約，故兩造於1 13年9月3日正式簽署系爭房屋之「預售屋承購權利買賣契約暨價款託管申請書」(下稱系爭契約)，約定總價款為3,000 萬元，被告應給付予原告之款項為3,000萬元減去換約後，被告應給統能公司款項。被告應將此款項匯入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥經建）專戶，待兩造與統能公司完成換約後，再由僑馥經建將款項撥付原告。　㈡兩造於113年9月20日與統能公司完成更名讓渡之換約手續，原告向統能公司申請已給付之自備款明細，始發現原告於申請書第二條第三項付款條件及方式中，將第二次款：換約款之金額漏算一期39萬元自備款，將825萬元，誤載為786萬元。原告隨即與被告聯絡，請被告補足39萬元，惟被告以是依申請書之記載付款，不願補足。然兩造已約定被告向原告購買系爭房屋之「預售屋承購權利」之總價金為3,000萬元，此有申請書之記載及簽約時在場之地政士，太平洋不動產央北重劃店之店長可證。而申請書已在第2條第3項就第2次款約定：換約款，註明：本次款項為總價扣除簽約款，及乙方未給付建設公司之工程（自備）款，交屋款及土地、建物、車位預定買賣契約書之預定貸款金額後匯入專戶（扣除款實際金額依建設公司核算為準）。其中所載，簽約款為10萬元（即第一次款），未給付建設公司之自備款為：二十一樓底版完成之39萬元，及屋突造型鋼構完成之27萬元，交屋款為：132萬元，土地、建物、車位預定買賣契約書之預定貸款金額為：1,967萬元。上開扣除款之總價為：10+39+27+132+ 1,967=2,175（萬元）。故第二次款換約款應為：總價款3,0 00萬元扣除2,175萬元等於825萬元，足證申請書所載之786 萬是誤載。　㈢至於誤載之原因，應是原告於計算已繳之自備款時，漏計一期39萬元所致，惟雖有誤載之情事，至多是在原告發現請求被告給付前，被告不負遲延給付之責任，被告給付之義務，並不會因金額之誤載而消滅。故被告仍有給付原告39萬元之義務。為此，爰依民法第367條及系爭契約之法律關係，提起本訴，請求被告給付買賣價金39萬元等語。並聲明：⒈被告應給付原告39萬元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息。⒉願供擔保准宣告假執行。二、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。　⒈兩造於113年7月14日簽約後，被告於113年7月15日收到地政士稱，簽署之契約書使用版本有誤，故兩造遂於113年8月7 日重新議定，於113年9月3日在太平洋房屋員山環球加盟店正式簽署系爭契約。113年9月3日當日在場除兩造外，僅有地政士，太平洋房屋央北重劃店店長當日並未在場。地政士在兩造開始簽署預售屋承購權利買賣契約暨價款委託管理書前，於現場收回113年7月14日兩造所簽署的僑馥建經成屋不動產買賣契約書。　⒉就第二次款換約款金額計算部分，兩造於113年7月14日簽署僑馥建經成屋不動產買賣契約書時，對於第二次款:換約款所採用的計算方式為「總價扣除簽約款及原告購買系爭房產總價」，加上「原告告知已支付建設公司的總價款」，即總價款-簽約款-[原告未支付給建設公司的款項]=總價款-簽約款-[原告購買系爭房產總價-原告告知已支付建設公司總價] ，此經雙方合意確認。此外，地政士於契約書內寫下第二次款:換約款金額「之前」，亦有請原告「再次確認」已支付建設公司的總價款正確性，當下取得原告對於「已支付建設公司的總價款」確認後，地政士才於契約書內寫下第二次款 :換約款金額。因此，113年9月3日當日兩造正式簽署系爭契約，對於第二次款:換約款金額即「重申」113年7月14日雙方合意確認之結果。其中所載，總價為:3,000萬元，簽約款為10萬元(即第一次款)，原告購買系爭房產總價為:2,623萬元，原告告知「已支付建設公司的總價款」為419萬元，因此得出第二次款:換約款金額為:3,000-10-2,623+419=786 ( 萬元)。　⒊被告身為買方，在113年7月14日簽約當下，因房屋預定買賣契約書中的附件一「土地買賣面積及價款說明」(同被證三) ，其內容中僅有表列「各期別款項名稱、百分比以及各期別所需支付金額」，未明確列示「各期別款項支付之日期」。故被告不知道且無法明確得知「原告已支付給建設公司的總價款」正確性，僅能基於信任賣方的立場，同意原告告知的「已支付建設公司的總價款金額」。而原告身為賣方，應有其責任義務需於雙方簽約前向建設公司「複查並確認」已支付給建設公司的總價款正確性，因此原告於民事起訴狀中所述，漏計一期39萬元自備款致使第二次款:換約款誤載之情事，應由原告自行承擔，而非向被告請求。況被告已依系爭契約所議定之換約款金額，於113年9月9日全數匯入僑馥建經專戶，並於113年9月20日與統能開發建設股份有限公司完成更名讓渡之換約手續，自無違反民法第367條之規定。三、按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，應依契約嚴守原則，當事人本於自由意思訂定契約，如已合法成立，即應依從該契約之內容或本旨而履行，其私法上之權利義務，亦應受其拘束，非一造於事後所能主張增、減或解釋當事人所立書據之真意。查原告主張系爭契約所載明之換約款雖為786萬元，惟此乃誤載，真正金額應為825萬元云云，固據其提出不動產買賣價金履約保證專用不動產買賣契約書、房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、預售屋承購權利買賣契約暨價款託管申請書、更名讓渡協議書及發票等件為證，被告對於兩造間簽訂系爭契約等節不爭執，惟否認原告之請求，並以前詞置辯。惟觀諸兩造所簽訂之系爭契約第2條第3項就第二次換約款明定為786 萬元，有系爭契約附卷可稽。況本件標的物為房屋，買賣價金高達3千萬元，諸衡常情，買賣雙方就買賣契約之必要之點，如標的物詳細內容即房屋樓層、位置、坪數及房屋總價均會再三審慎確認，並有地政士及不動產經紀人陪同簽約，此亦有地政士及不動產經紀人於系爭契約上簽名為證。揆諸上開說明，基於契約自由原則，系爭契約既已合法成立，兩造均應受系爭契約內容所拘束，並依債之本旨履行契約所約定之一切義務，縱原告主張該換約款係誤載為真，亦不能片面否認、增減兩造合意簽訂之系爭契約約款，並要求被告承擔此不利益。是原告據此主張系爭契約換約款為誤載，被告應補足短缺款項39萬元云云，難認可採。四、從而，原告民法第367條及系爭契約之法律關係，請求被告應給付原告39萬元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　官呂安樂以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　書記官　魏賜琪

2025-03-12

PCEV-113-板簡-3268-20250312-1