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給付管理費

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 113年度中小字第4110號原告鄉林凱撒管理委員會法定代理人魏云澤訴訟代理人羅清筆被告凌湧傑上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣壹萬元，及自民國一一三年六月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行；被告如以新臺幣壹萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　理由要領一、原告主張：依原告所管理之鄉林凱撒社區（下稱系爭社區) 管理規約第14條之1規定，為維護本社區住家環境品質，在本社區各戶所有權人自取得所有權人資格之同時，即須繳納修繕準備金，每戶新臺幣（下同）1萬元（下稱系爭款項)，以作為設備器材因長期使用、損壞及更新之基金，本修繕準備金一律不退還。而被告於民國112年6月19日登記取得系爭社區門牌號碼臺中市○區○○○路000號10樓之1房屋（下稱系爭房屋) ，應依規約繳納修繕準備金，經原告以存證信函催繳，仍未繳納。爰依系爭社區規約第14條之1規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告10,000元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：110年後搬入的住戶才需要繳納系爭款項，我認為不合理，社區要修繕時應該是現在住戶一起集資分配，非針對新來的住戶反而要負責後續設備修繕，且搬走還不退還，又我是跟前任屋主購買，前任屋主是110年4月搬入，已經有繳納系爭款項，前屋主繳納的系爭款項應該是由我承受，為何我搬入還要再繳納一次，若我居住的系爭房屋賣出去3 、4次，入住的就要繳交3、4次管理基金，而一開始就住進去的住戶已經享用設備18年，反而不用繳交修繕準備金，這樣不合理等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。三、得心證之理由：　㈠原告主張被告應依系爭社區規約第14條之1規定繳納修繕準備金1萬元，則為被告否認，並以前詞置辯。　㈡按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之，但規約另有約定者，不在此限；規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，民法第799條之1第1項、第3項定有明文。準此，公寓大廈內部已依規約訂定費用基準者，除有上述因顯失公平經法院撤銷或因違反強制規定而無效之情形外，當屬確定有效，並拘束各區分所有權人，此乃私法自治下當然之理，倘非法律別有規定或住戶規約另有規範，司法權自不宜介入私權領域就管理費收取標準是否允當逕行衡酌，或對當事人間權利義務關係擅為調動，區分所有權人本即應依規約所訂標準繳納費用。　㈢本件被告辯稱其是跟前任屋主購買，前任屋主是110年4月搬入，已有繳納系爭款項，前屋主繳納的系爭款項應該是由我承受，為何我搬入還要再繳納一次，況一開始就住進去的住戶已經享用設備18年，反而不用繳交修繕準備金，這樣不合理，社區要修繕時應該是現在住戶一起集資分配，非針對新來的住戶反而要負責後續設備修繕云云，然觀諸系爭社區規約第14條之1規定：「為維護本社區住家環境品質，在本社區各戶所有權人自取得所有權人資格之同時即須繳納修繕準備金每戶新臺幣壹萬元整，以作為設備器材因長期使用、損壞及更新之基金，本修繕準備金一律不退還。」(見司促卷第27頁)，可知系爭社區規約中就修繕準備金之收取，係約定以取得系爭社區之區分所有權之所有權人為適用對象，依上說明，被告既為系爭房屋之所有權人，系爭社區之管理規約既已明定修繕準備金之繳納依據，且被告自112年6月19日登記成為系爭房屋之所有權人，核屬原告所管理之系爭社區之區分所有權人，自負有遵守系爭社區管理規約而繳納修繕準備金之義務。　㈣又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第 1項、第203條亦分別明定。查系爭社區之社區管理規約既已明定修繕準備金之繳納依據，且被告自112年6月19日登記成為系爭房屋之所有權人，核屬原告所管理之系爭社區之區分所有權人，自負有遵守系爭社區管理規約而繳納修繕準備金之義務，而本件業經原告依督促程序聲請發支付命令，被告於法定期間內合法提出異議而視為起訴，且支付命令已於11 3年6月7日合法送達被告，有送達證書在卷可佐（見司促卷第59頁)，則被告迄未給付，應負遲延責任，是以，原告請求自支付命令送達被告之翌日即113年6月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。四、綜上所述，原告依據系爭社區規約之法律關係，請求被告給付原告10,000元，及自支付命令送達被告之翌日（即113年6 月8日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告　　敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執　　行，並依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊與防禦方法均與判決結果　　不生影響，不再一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　 4　　日　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官　丁兆嘉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如未表明上訴理由者，應於上訴後20 日內向本院提出上訴理由書。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　 4　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許靜茹

2024-12-04

TCEV-113-中小-4110-20241204-1

上

臺灣高等法院臺中分院

確認區分所有權人會議決議不成立

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上字第410號上訴人 ○○社區管理委員會法定代理人黃治新訴訟代理人黃德鵬被上訴人林志仁上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議不成立事件，上訴人對於民國113年7月4日臺灣臺中地方法院113年度訴字第335號第一審判決提起上訴，本院於113年11月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、本件被上訴人之法定代理人原為徐振強，嗣於本院審理中變更為黃治新，有臺中市○○區公所民國113年11月6日公所建字第0000000000號函可稽（見本院卷第287-288頁），黃治新聲明承受訴訟，即無不合，應予准許。二、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法。但有事實發生於第一審法院言詞辯論終結後；其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者；或如不許其提出顯失公平情形之一者，不在此限。前項但書各款事項，當事人應釋明之。民事訴訟法第447條第1項但書第2款、第5款、第6款及第2 項定有明文。被上訴人起訴請求確認附表編號2「決議欄」所示決議（下稱第1次決議）不成立，上訴人則於原審表示將重新討論及表決該決議等語（見原審卷第100頁），並於上訴後，主張已以附表編號4「決議欄」所示決議（下稱第2 次決議）追認第1次決議，被上訴人提起本件訴訟欠缺確認利益，並依上開規定提出附表編號4所示第2次決議之會議紀錄、公告及送達文件等多項證據（見本院卷第39-46頁、第1 35-284頁），予以釋明。本院審酌第2次決議為原審言詞辯論終結後所發生，係上訴人為使其所屬臺中市○○區○○○路000 巷0號1樓「○○社區」（下稱系爭社區）之區分所有權人（下稱區權人），就第1次決議之公共事務順利運作，而對該決議程序上瑕疵進行補救之作為，且上訴人主張系爭社區之區權人高達1,007位，此為被上訴人所不爭執（見本院卷第300 頁），囿於系爭社區之區權人為數甚多，區權人會議之召集、會議紀錄之送達，均需相當時間才能完成，而非可歸責於上訴人，如不許其提出有顯失公平之虞，依前開規定，應准許其提出該新防禦方法，先予說明。貳、實體方面一、被上訴人主張：伊為系爭社區之區權人，上訴人於112年9月 28日召開附表編號1所示112年第1次區分所有權人會議（下稱第1次會議），該次會議欲討論及表決之議案如附表編號1 「議案」欄所示，然該次會議因人數不足流會，上訴人即依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第32條第1項規定，於同年10月15日13時召開附表編號2所示112年第2次區權人會議（下稱第2次會議），並表決通過第1次決議後，雖依管理條例第34條規定，將第2次會議開會經過及決議事項作成會議紀錄（下稱系爭會議紀錄）並公告，但未依同條例第32條第2項規定，於會後15日內將系爭會議紀錄送達全體區權人，使區權人得於7日內以書面表示反對意思，第1次決議顯未成立。又上訴人雖另於113年9月10日、同年月29日，先後召開附表編號3、4所示113年第1次、第2次區權會（下依序稱第3次、第4次會議），並於第4次會議，依管理條例第32條第1項規定通過第2次決議，然伊迄未收到該次會議紀議，上訴人仍未依管理條例第32條第2項規定，於會後15日內將第4 次會議紀錄送達全體區權人，第2次決議亦未成立等情。爰依民事訴訟法第247條規定，求為確認第1次決議不成立之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭會議紀錄係由系爭社區之管理公司在該社區電梯與公佈欄內公告，伊為求程序周延避免爭議，已以第 2次決議追認第1次決議，且經公告並送達全體區權人，被上訴人本件請求已無確認利益等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、本件經兩造整理爭執、不爭執事項，並簡化爭點如下：　㈠兩造不爭執事項（經採為本件判決基礎）：　⒈上訴人召開之第1次會議，欲討論與表決議案如附表編號1「議案」欄所示。　⒉上訴人召開之第2次會議，欲討論與表決議如附表編號2「議案」欄所示，並作成第1次決議。　⒊系爭會議紀錄，係由系爭社區之管理公司以在該社區電梯及公佈欄張貼公告，未以書面寄送區權人（見原審卷第90頁、第244頁）。　⒋上訴人召開之第4次會議，欲討論及表決議案如附表編號4「議案」欄所示，並作成第2次決議。　㈡主要爭點：　⒈被上訴人提起本件訴訟有無確認利益？　⒉被上訴人請求確認第1次決議不成立，有無理由？　四、得心證之理由　㈠被上訴人提起本件訴訟有確認利益：　⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年台上字第1237號判決先例意旨參照）。　⒉查公寓大廈區權人會議，係區權人為共同事務及涉及權利義務有關事項，召集全體區權人所舉行之會議，為管理條例第 3條第7款所明定。而區權人會議之決議，係多數區權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區權人之私法上地位即有受侵害之危險。本件被上訴人主張其為系爭社區之區權人，固為上訴人所不爭執，然被上訴人主張第1次決議並未成立情事，則為上訴人所否認。又系爭社區之區權人就該社區之管理委員、主任委員選任及解任、設施及經費、停車場之管理使用等事項，需受規約及區權人會議決議之拘束，影響其居住生活權益甚鉅；而第1次決議所涉及者，乃系爭社區管理委員、停車場管理及收費、汰換電梯經費、調漲管理費等議題，攸關系爭社區全體區權人如何使用停車場等共用部分，及是否增加不必要負擔等權益事項，第1次決議是否合法成立，對於全體區權人均有利害關係，復不能提起其他訴訟排除之。是被上訴人就第1次決議所衍生之權利義務事項爭執之不確定性，當得以本訴訟除去之，揆諸前開說明，自應認被上訴人提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。　㈡第1次決議不成立：　⒈按區權人會議依前條規定未獲致決議、出席區權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區權人後，各區權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第 1項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區權人並公告之。又區權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區權人並公告之。管理條例第32條、第34條第1項分別定有明文。準此，針對公寓大廈區權人會議先前已召開，惟未獲致決議，或出席人數或其區分所有權比例未達定額，就相同議案重新召集會議並作成決議時，自須依管理條例第32條第2項規定，將該決議之會議紀錄，於會後送達予全體區權人並公告之，如各該區權人於收受送達7日內未以書面表示反對意見，或書面反對意見未超過全體區權人及其區分所有權比例合計半數時，系爭決議即視為成立。至該條項所指之送達，屬於私人對私人之送達，法律並未限制送達之方式，只須當事人確實收悉該文書即可，以投入住戶信箱、住戶簽收或掛號郵寄等方式，均無不可，除住戶間另有特別約定外，送達人可自由選擇其欲送達之方式；僅在事後雙方對於是否送達產生爭議時，應由主張送達合法之人負舉證責任，如未善盡舉證責任，應認定並未依法送達。　⒉兩造均不爭執系爭社區於112年9月28日舉行第1次會議，因與會人數未達管理條例第31條所定比例流會，上訴人乃再以相同議案於同年10月15日召開第2次會議，並作成第1次決議等情（見不爭執事項⒈至⒊），而上訴人既自陳於作成第1次決議後，僅在系爭社區電梯與公佈欄公佈系爭會議紀錄，未於會後15日內，將系爭會議紀錄送達全體區權人（見原審卷第 100、244頁），則第1次決議自因上訴人未踐行送達系爭會議紀錄予全體區權人而不成立甚明。至上訴人雖抗辯系爭社區歷年來均是用公告方式，未另以書面送達云云；惟上訴人既非不能將系爭會議紀錄送達予全體區權人，卻不為之，形同剝奪區權人知悉並以書面表示反對意見之機會，不僅嚴重妨害多數區分所有權人參與社區公共事務之權益，亦無從避免少數區分所有權人把持社區公共事務決策之流弊，上訴人此部分所辯，自無足採。　㈢第2次決議亦不成立：　　⒈上訴人抗辯系爭社區於113年9月10日召開第3次會議，將追認第1次決議列為第1項議案進討論，因未作成決議，隨即依管理條例第32條第1項規定，於同年月29日以同一議案召開第4 次會議，並作成第2次決議之歷程，業據提出第3、4次會議之會議紀錄、開會通知單、公告為證（見本院卷第39-46頁、第67-70頁、第135頁），且為被上訴人所未爭執，應堪採信。則第2次決議既係依管理條例第32條第1項規定作成之決議，仍應依同條第2項規定，於會後15日內，將會議紀錄送達全體區權人並公告。而上訴人雖提出第4次會議紀錄之寄送通知公告、警衛值勤日報表、將會議紀錄投遞住戶信箱之照片及大宗掛號函件執據（見本院卷第235-276頁），資以證明已依系爭規定將該次會議紀錄送達全體區權人並公告；然上開證據，雖可證明上訴人有進行送達該次會議紀錄之流程，但不足證明已將該次會議紀錄送達全體區權人。況且，被上訴人於本院113年11月13日言詞辯論時已否認有收到該次會議紀錄（見本院卷第300頁），而經本院就此對上訴人闡明是否有其他主張舉證，上訴人亦陳稱已無其他證據等語（見本院卷第304頁）。則上訴人既未能證明已將第2次決議之會議紀錄依法送達全體區權人，第2次決議仍欠缺成立要件而未成立，自無從發生以第2次決議追認第1次決議之法律效果。　⒉末查，法院於言詞辯論後，宣示裁判前，如有必要得命再開言詞辯論，固為民事訴訟法第210條所明定，惟命再開言詞辯論與否，係屬法院指揮訴訟之職權行使，當事人並無聲請再開辯論之權。查上訴人於本院113年11月13日言詞辯論終結時，陳稱無其他主張及舉證（見本院卷第306頁），其於本院言詞辯論終結後，復具狀聲請本院通知證人即系爭社區之管理員邱明焜到庭作證（見本院卷第327頁）；然上訴人就此項證據並非不能於本院言詞辯論終結前提出，本院自無再開言詞辯論予以調查之必要，併予敘明。　㈣綜上所述，被上訴人依民事訴訟法第247條規定，請求確認第 1次決議不成立，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。　㈤本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。五、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　許秀芬　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴博誠　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊宇馨正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝安青　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日 ◎附表（區權會會議議案及決議）編號區權會議案決議 1 112年9月28日 112年第1次區權會議案（見原審卷第23頁）： ⒈住戶規約與施行細則條例修改案：包含停車場管理辦法與收費方式修改案、管理委員解任條件修改案、主任委員參選資格放寬案。 ⒉是否同意分期儲蓄至116年汰換電梯控制系統案。 ⒊是否同意管理費調漲案（管委會提案）： 3-1若社區管理服務維持現況，不做其他重大修繕，基本管理費金額方案。 3-2重大修繕-廢除化糞池改接汙水下水道。 3-3重大修繕-小四方地面改約定專有，申請變更使用。 3-4重大修繕-1樓、B1、B2樓梯間加裝監視器。　無 2 112年10月15日 112年第2次區權會議案（見原審卷第25頁）：一之一、一之二住戶規約與施行細則條例修改案。二、停車場管理辦法修改案。三、停車場收費方式修改案。四、管理委員解任條件修改案。五、是否同意分期儲蓄至116年汰換電梯控制系統案。六之一、是否同意管理費調漲案。六之二、若社區管理服務維持現況，不做其他重大修繕，基本管理費金額方案。七、重大修繕-廢除化糞池改接汙水下水道。八、重大修繕-小四方地面改約定專有，申請變更使用。九、重大修繕-1樓、B1、B2樓梯間加裝監視器。通過議案一之一、一之二、五、六之一、六之二 3 113年9月10日 113年第1次區權會議案（見本院卷第68頁）一、追認112年度第二次區分所有權人會議決議通過議案議題（本案追認生效時間自113年1月1日起）二、社區各棟電梯控制系統更換案。三、提請通過114年預算案。四、增訂社區遷入及遷出管理辦法。五、修訂社區規約案。 ⒈參選委員須無犯罪紀錄並檢附良民證。 ⒉將管理辦法之罰則明訂於規約中。六、為節省社區行政成本，提案修改規約調整區權會成會人數門檻至1/4出席。七、沒有停車位的住戶須補貼共每戶500元。八、保全公司之委任、雇傭及監督，應由區分所有權人會議決議通過後，再由主任委員代表簽約委任、雇傭。無 4 113年9月29日 113年第2次區權會議案（見本院卷第40頁） ⒈追認112年度第二次區分所有權人會議通過之決議（本案追認生效時間自113年1月1日起）。 ⒉社區各棟電梯控制系統更換案。 ⒊提請通過114年預算案。 ⒋增訂社區遷入及遷出管理辦法。 ⒌修訂社區規約案。 ⒍為節省社區行政成本，提案修改規約調整區權會成會人數門檻至1/4出席。 ⒎沒有停車位的住戶須補貼共每戶500元。 ⒏保全公司之委任、雇傭及監督，應由區分所有權人會議決議通過後，再由主任委員代表簽約委任、雇傭。通過議案1至6

2024-12-04

TCHV-113-上-410-20241204-1

橋簡

橋頭簡易庭

拆除地上物等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第113號原告遠見星誠大樓管理委員會法定代理人林韋竹訴訟代理人陳孟涵廖文平被告黃友侖上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　原告之法定代理人原為廖文平，於本院審理期間變更為林韋竹，經原告以新任法定代理人林韋竹名義具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第123頁），合於民事訴訟法第175條第1項規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：被告為原告遠見星誠大樓之區分所有權人，並使用大樓地下一樓停車場編號168號停車位，設置充電樁及充電樁電匣、管線（下合稱系爭充電設備），無權占有遠見星誠大樓全體區分所有權人共有之坐落高雄市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地），依民法第767條第1項前段規定，原告自得請求被告拆除系爭充電設備，將所占用之土地返還全體共有人。為此，爰依民法第767條第1項前段規定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將坐落系爭土地上，高雄市○○ 區○○段0000○號地下一層停車空間編號第168號停車位內，如本院卷第15、17頁原證1照片所示之充電樁及充電樁電匣、及該充電樁連結之管線（含白色管線殼）拆除，將所占用之土地返還全體共有人。二、被告則以：遠見星誠大樓第一屆管理委員會（下稱原告第一屆管委會）有同意我安裝系爭充電設備，我當時有向原告第一屆管委會說明設置系爭充電設備的流程，安裝系爭充電設備的廠商及原告第一屆管委會均有到現場評估是否適合安裝系爭充電設備，經原告第一屆管委會決議同意後，我才安裝系爭充電設備。縱使之後遠見星誠大樓區分所有權人會議未通過大樓住戶得安裝充電樁及充電樁電匣、管線之議案，仍不能溯及既往，而請求我拆除系爭充電設備等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。　㈡原告主張被告為遠見星誠大樓之區分所有權人，並使用大樓地下一樓停車場編號168號停車位，其於該168號停車內設置系爭充電設備，系爭充電設備中之管線（含白色管線殼）經過之牆面為公共牆面，有原告所提高雄市○○區○○段00號地號登記謄本、照片及平面示意圖各1份為證（見本院卷一第15 至17頁、第177頁），且未據被告爭執，是此部分之事實，首堪認定。　㈢原告固主張被告設置系爭充電設備未經原告及遠見星誠大樓之區分所有權人會議同意，被告係無權占有系爭土地等語。惟查，依原告第一屆管委會110年度8月份會議記錄議題九記載：「本社區地下室停車位是否可增設電動汽車充電柱？…… 決議：目前僅限停放於B1車格之住戶進行增設，須由合格認證廠商進行安裝，且須提供相關安全規範說明後，管委會即同意增設安裝充電柱」、臨時動議（4）記載：「電動汽車充電樁裝設。決議：住戶方需請合格廠商，至本社區地下室該住戶車位，規劃相關線路及位置，並於裝設前提供設計圖表及相關文件予委員會審核……充電機台需設置—立地式充電樁，不可使用壁掛式充電樁，並事先告知廠商需協助住戶向台電端申請竣工，以確保線路及操作安全……。」有原告第一屆管委會110年度8月份會議記錄1份在卷可參（見本院卷一第19至25頁、第253至261頁），是依原告第一屆管委會之會議決議，若遠見星誠大樓住戶欲設置電動汽車充電設備，僅限於將汽車停放在地下一樓之住戶始得增設。而住戶欲增設電動汽車充電設備時，應由合格認證廠商進行安裝，並提供相關安全規範說明後，由原告第一屆管委會審核是否可增設電動汽車充電設備。被告係使用地下一樓停車場編號168號停車位，符合上開決議所規定之得增設電動汽車充電設備之資格。另被告抗辯原告第一屆管委會已同意被告設置系爭充電設備，為原告所不爭執（見本院卷一第423頁），是被告設置系爭充電設備前，業已得原告第一屆管委會之同意始安裝系爭充電設備，故被告占有系爭土地，即有正當權源，原告主張被告為無權占有系爭土地，應無理由。　㈣原告雖主張電動汽車充電設備應經由遠見星誠大樓區分所有權人會議決議同意後始得安裝等語。惟依原告第一屆管委會會議記錄，決議內容僅寫明應由管委會審核、同意住戶增設安裝汽車充電設備，未提及應再經由遠見星誠大樓區分所有權人會議同意，始得安裝汽車充電設備，且遠見星誠大樓第一屆區分所有權人會議決議訂立之住戶規約中，並未就住戶得否設置電動汽車充電設備有所規範，是應認被告設置系爭充電設備時，僅須得到管委會同意即可，不須再經由遠見星誠大樓區分所有權人會議同意。另參酌遠見星誠大樓第一屆區分所有權人會議決議訂立之住戶規約第五章第19條第4項規定：「於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理委員會之同意後為之」，有遠見星誠大樓住戶規約1份在卷可證（見本院卷二二第頁），是遠見星誠大樓住戶設置管線時而須使用共用部分時，應先經由管理委員會同意後始得為之。被告設置系爭充電設備時，業經原告第一屆管委會同意其設置，是依上開規定，被告自得使用遠見星誠大樓之共用部分設置系爭充電設備之管線。原告主張設置系爭充電設備應經遠見星誠大樓區分所有權人會議決議同意，然未提出相關規定或證據以實其說，是尚難認原告主張為有理由。　㈤另原告主張遠見星誠大樓區分所有權人會議並未決議通過是否同意遠見星誠大樓住戶裝設電動汽車充電設備，因此認為區分所有權人會議不同意被告裝設系爭充電設備等語。惟查，依遠見星誠大樓第三屆第一次區分所有權人會議紀錄案一記載：「是否同意本社區裝設充電樁。……決議：同意27票，當時進場人數為106人，未達法定額數（80票以上）本案未通過。」（見本院卷一第263頁）、第四屆第一次區分所有權人會議紀錄案十一記載：「是否同意本社區裝設充電樁及充電樁管理辦法。……決議：同意34票，當時統計簽到人數達 107人，未達法定額數（80票以上）本案未通過。」（見本院卷一第385頁），是該二案僅同意人數未達法定額數而未通過，並非積極不同意被告裝設系爭充電設備，僅能認遠見星誠大樓區分所有權人會議就該大樓得否裝設電動汽車充電設備之議題，遲未達成同意得予裝設之共識，尚難遽此認定遠見星誠大樓區分所有權人會議係不同意被告裝設系爭充電設備。另原告亦自陳遠見星誠大樓區分所有權人會議並未提議是否要拆除系爭充電設備（見本院卷一第423頁），足認遠見星誠大樓事後亦未作成相關決議要求被告拆除系爭充電設備，故尚難以遠見星誠大樓區分所有權人會議未通過同意該大樓住戶裝設電動汽車充電設備之提案，即反面推論係不同意被告裝設系爭充電設備而應拆除系爭充電設備，是原告主張，難認有據。　㈥再者，原告第二屆管委會訂立遠見星誠大樓電動汽車充電設備管理辦法之草案時，亦僅載明住戶應向管委會提出申請，並由管委會決定是否同意設置，有遠見星誠大樓電動汽車充電設備管理辦法草案1份附卷可證（見本院卷一第185至197 頁）。另參酌原告所提地下室停車場管理辦法第4條第18項規定：「特殊車種若須增設其他設備需應申請規劃書以及向管理中心申請安裝同意書，並取得管委會書面同意才得以增設，需依管委會規定流程安裝，若無依照管委會規定將取消安裝資格。」，有地下室停車場管理辦法1份附卷可參（見本院卷一第349至355頁），及原告於本院審理時陳稱遠見星誠大樓第三屆第一次區分所有權人會議決議於住戶規約之住戶管理公約第11條規定，就停車場使用部分新增地下室停車場管理辦法，並由遠見星誠大樓第四屆區分所有權人會議決議新增修訂該管理辦法第4條第18項規定等語（見本院卷二第101頁），足見遠見星誠大樓第三屆、第四屆區分所有權人會議及第二屆管委會訂立之上開遠見星誠大樓電動汽車充電設備管理辦法草案及地下室停車場管理辦法，均係將設置電動汽車充電設備之相關權限授權予管委會，並無如原告所述設置電動汽車充電設備需事先經區分所有權人會議同意之情形，故原告主張被告應經區分所有權人會議同意始得安裝系爭充電設備，為無可採。　㈦綜上，被告業經原告第一屆管委會同意，始安裝系爭充電設備，尚非無權占有系爭土地，是原告請求被告拆除系爭充電設備，難認有據，應予駁回。四、綜上所述，原告依第767條第1項前段規定，請求被告拆除系爭充電設備，將所占用之土地返還全體共有人，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審　　酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　官　張淨秀得上訴

2024-12-04

CDEV-113-橋簡-113-20241204-1

重訴

臺灣士林地方法院

損害賠償等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度重訴字第103號原告黃致凱訴訟代理人楊忠憲律師蘇亦民律師被告欣詮建設股份有限公司法定代理人陳聖中訴訟代理人莊明翰律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實　及　理　由一、原告主張：　㈠原告經訴外人永慶房屋仲介公司人員即訴外人詹於醒（下逕稱姓名）介紹，以新臺幣（下同）3,150萬元向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上門牌號碼臺北市○ ○區○○街000巷0號1樓房屋（下合稱系爭房地），包含地下樓層編號5、10、13機械停車位及如起訴狀附圖編號18所示車位（下稱系爭停車位）（下就該買賣稱系爭買賣），兩造於民國112年4月26日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雖系爭停車位未載明於契約上，惟系爭停車位為法定空地之部分，依系爭契約第2條約定當然成為契約之一部，被告之仲介人員楊書宇（下逕稱姓名）保證系爭停車位有永久專有使用權。原告依約給付全部買賣價金後，系爭房地所屬畫琚社區（下稱系爭社區）管理委員會（下稱系爭社區管委會）竟拒絕原告使用系爭停車位，原告始知系爭停車位僅屬共有，非屬A-1F約定專用。　㈡依內政部公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事項第10點規範，買賣標的物倘有使用現況之分管協議，賣方應於交屋時一併交付予買方。原告於112 年11月27日以律師函催告被告提出系爭停車位之相關完整且合法的約定永久專用文件，被告卻回函拒絕履行，是被告未交付系爭房地之分管協議已構成給付瑕疵。又原告購買系爭房地時，因顧及妻小不便使用地下停車位，特明白表示無合適停車位即不願購買等情，係因被告保證「有系爭停車位之專屬使用權」、「系爭停車位永久使用」，原告始向被告購買系爭房地，可見系爭停車位永久專有使用權為系爭買賣之必要之點。另系爭停車位與系爭房地相互毗鄰，使用者須經過系爭房地，倘規劃由他人使用，將造成原告日常生活及隱私極大之不便，足認系爭房地因無系爭停車位永久專有使用權而有減少其通常效用之重大瑕疵且不符被告所保證之品質。　㈢爰依系爭買賣契約第9條、第12條第1項約定、第12條第3項後段約定或民法第359條、民法第353條準用第226條第1項及第 256條、逕適用民法第226條第1項及第256條規定，解除系爭契約，並請求返還買賣價金3,150萬元及違約損害賠償3,252 ,531元（損害賠償項目金額詳如附表所示）等語，並聲明： ⒈被告應給付原告黃致凱34,752,531元及自112年12月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告於106年5月間向前手以買賣方式取得系爭房地，為成屋買賣，買賣契約為一般制式之成屋買賣契約，與原告所提（原證8）預售屋買賣契約不同，買賣契約並無原證8第25條第 2項第3款約定之內容。被告購買系爭房地係投資，前手未曾告知有分管協議或約定專用部分，且被告未使用系爭房地及系爭停車位，亦未參與系爭社區住戶大會，不知悉相關規約之約定，故系爭停車位並非系爭買賣之標的，被告因此於系爭買賣契約之標的物現況說明書項次4：「本標的物及社區是否有約定專用、約定共用或使用手冊（例：露台或頂樓經約定為本戶專用）」勾選「否」，項次7：「是否有其他分管協議或使用管理或有分割等約定」勾選「否」，即表示被告無附上分管協議或約定專用。　㈡原告於簽約前已至系爭房地現場詳細檢視，並充分瞭解永慶房屋提供之不動產說明書（下稱系爭不動產說明書）及產權等相關資料，而系爭不動產說明書壹、產權調查表、三【重要注意事項】及五【一般注意事項】已載明法定空地為所有住戶共有，是否能合法使用須依政府法令、住戶規約或分管協議之規定辦理，不保證可永久使用，增建部分（含一樓空地），無所有權、不保證可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務等情，故系爭買賣不包含系爭停車位永久專有使用權，並不構成瑕疵。兩造既未在系爭買賣契約中明列系爭停車位，系爭停車位即非契約重要之點，原告購買系爭房地亦非以系爭停車位為主要考量，原告執此解除系爭買賣契約，為無理由。　㈢被告出售系爭房地時並無表示對於系爭車位、Al-1F毗鄰之法定空地（下稱系爭法定空地）可以永久使用；亦未承諾提供系爭法定空地之分管協議或任何證明文件；而原告於購買系爭房地簽約前已知悉購買系爭房地即可使用系爭車位、系爭法定空地。況依系爭社區規約第2條第10項約定觀之，原告係經系爭社區全體區分所有權人同意，就爭系爭法定空地有永久專用權利，原告就此若有爭議應向管委會提出，益證系爭買賣未附有系爭停車位永久專有使用權文件，不構成瑕疵等情，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷　　　㈠原告主張兩造於112年4月26日簽立系爭買賣契約，以3,150萬元向被告購買系爭房地（包含地下樓層編號5、10、13機械停車位）；而系爭車位、系爭法定空地為系爭社區共用部分等情，為被告所不否認，並有原告提出系爭買賣契約節本（見本院卷一第46至56頁）及被告提出之系爭契約影本（建本院卷一第136至199頁）在卷可按，堪信為真實。而原告主張其向被告購買系爭房地包括經被告保證具有系爭編號18號停車位共用部分之永久專用使用權在內，系爭停車位永久專有使用權為系爭買賣之必要之點，而被告未依約交付系爭停車位使用現況之分管協議，依系爭契約第9條、第12條約定或民法買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭契約，請求被告返還價金以回復原狀並賠償損害等情，為被告所否認，並以上揭情詞置辯，是本件之爭點為：⒈依兩造間系爭買賣契約約定標的是否包含系爭車位約定永久專用在內？⒉如系爭買賣契約約定包含系爭車位約定專用在內，被告是否須交付提出系爭停車位之相關完整且合法的約定專用文件？被告是否構成給付瑕疵？⒊原告主張依系爭買賣契約約定或買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭買賣契約，請求被告返還價金並為賠償損害是否有理由？茲分別判斷論述如下。　㈡依兩造間系爭買賣契約約定買賣標的是否包含系爭車位約定永久專用在內？判斷論述如下：　⒈依系爭買賣第2條增建或占用部分約定：本買賣標的物現況如有以下增建或占用部分，依現實法令無法登記，甲乙雙方約定現況移轉，甲方（指買方，即原告）不得變更現況使用，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍一樓空地、陽台外推。（見本院卷一第48、137頁）。又兩造就系爭買賣契約買賣標的物包括系爭法定空地及系爭停車位約定使用在內，即購買系爭房地後即可使用系爭車位、系爭法定空地，而被告在締約前亦有提供系爭社區規約、房屋預售屋契約電子檔，用以確認系爭房地可以使用該房屋前方約定範圍之系爭法定空地、系爭停車位等情，業經證人即買方仲介人員詹於醒、賣方仲介人員楊書宇於本院審理時證述明確相符（見本院卷二第16至22、24至28頁），並有原告提出之預售屋契約（含列印節本）及由上揭證人詹於醒所提供之締約當時被告提供之系爭社區規約及預售契約書電子檔之列印資料在卷可按（見本院卷一第52至64、224至303頁、本院卷二第38至149頁），堪信為真實。則以上揭系爭買賣契約第2條約定，買賣雙方關於系爭法定空地、系爭停車位之交付，係以現況移轉。則被告辯稱：系爭停車位（使用）非系爭買賣之標的云云，明顯與上揭調查結果未合，非可採信。　⒉原告主張系爭買賣契約約定系爭車位使用之約定為「永久」專用云云。為被告否認。而依證人詹於醒、楊書宇於本院證述兩造締約交易過程中關於系爭停車位有約定專用，但並無「永久」專用說明等情明確相合（見本院卷第19、25頁）。參以系爭不動產說明書壹、產權調查表、三【重要注意事項】及五【一般注意事項】分別載明略以：本案為1樓建物，法定空地為所有住戶共有，現況有部分增建面積為賣方單獨使用；法定空地是否能合法使用須依政府法令、住戶規約或分管協議之規定辦理，不保證可永久使用；增建部分（含.. .一樓空地...），無所有權、不保證...可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務等情，可見，雙方雖就系爭房地可使用系爭法定空地、系爭停車位之約定專用有合意，惟被告並未保證為永久專用，附此指明。　㈢被告是否須交付提出系爭停車位之相關完整且合法的約定專用文件？被告是否構成給付瑕疵？茲論述判斷如下：　　⒈按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。再者，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。經查：　⑴依證人詹於醒所提供之締約當時被告提供系爭社區住戶規約第2條約定：一、本社區專用部分、共用部分、約定專用部分之範圍界定如下：㈠本社區共用部分：本社區共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存、非屬屋頂避難平台之樓頂平台或各層露台、法定空地，由該毗鄰住戶約定專用（約定專用範圍如附件十一），使用時不得加蓋違章，亦不得違反法令及規約。十、本社區A1-1F毗鄰之法定空地，A1-9F毗鄰之露台，依現行法定無法辦理產權登記，甲方及本社區全體區分權人同意約定歸毗鄰戶永久專用。約定專用權人應依起造設計之區隔範圍使用、並負管理維護之責任，且不得於戶外露台上搭建違建其他有礙避難逃生之行為，日後本社區若有清洗外牆之需要時，同亦無償配合借用；且系爭社區住戶規約第1條約定：...四、本社區約定專用部分、約定共用部分及停車空間使用、管理收益之各項規定，全體區分所有權人及住戶應依本約約定遵守，全體區分所有權人日後亦不得透過區分所有權人會議之決議，變更或否上述之規定等情（見本院卷二第38、42頁），足見原告售予被告之系爭房屋，依上揭系爭社區規約約定，系爭法定空地本即為系爭房屋所約定專用，且依其約定性質，已載明：「全體區分所有權人日後亦不得透過區分所有權人會議之決議，變更或否上述之規定」之意旨，亦足以認定系爭房屋可以使用系爭法定空地並無期限限制，且區分所有權人會議不得加以變更該約定專用甚明。　⑵又依原告所提出（節本）、證人詹於醒所提供之締約當時被告提供系爭社區房屋（系爭社區編號為第B1戶6樓房屋）之預售契約書電子檔列印資料，其中第24條約定：三、甲方清楚知悉本社區A-1F毗鄰之部分法定空地，依現行法令無法辦理產權登記，甲方及本社區全體區分所有權人同意約定歸由該毗鄰永久專用，詳如附件（十一）「一層平面圖」，約定專用權人應依乙方設計之區範圍使用，並負責管理維護責任，不得架設鐵板或採光罩等定著物，甲方同意不得透過區分所有權人會議決議之方式變更；又同預售契約第25條約定：二、本社區共有部分分管約定方式㈡甲方已認知並同意本社區部分法定空地由鄰近當戶A-1F使用（範圍如附件（十一）「一層平面圖」）所示，惟約定使用之法定空地不得架設鐵板或採光罩等定著物或自行劃設汽機車停車位。甲方同意不得透區分所有權人會議決議方式變更。未購買該部分者，已充分認知其房屋總價並未包含該法定空地價格，並同意對該空間無任何權利使用及管理使用權等情（見本院卷一第56至 58頁、本院卷二第90至92頁），足見，系爭社區建商於銷售系爭建物當時，即已與所有區分所有權人約定系爭法定空地歸由系爭房屋永久專用之分管協議，依上揭法律見解，自應對於系爭社區之所有區分所有權人即全體共有人發生效力，且該分管協議內容亦與上揭系爭社區規約第1條、第2條關於系爭法空地之約定專用且不得以日後區分所有權人會議決議加以變更或否認等情相合，亦即系爭房屋對於系爭法定空地有永久專用之權，因全體區分所有權人即全體共有人不得事後修改或否認，亦與該預售契約書中所載之「永久專用」之意涵符合。已堪認定系爭房屋對於系爭法定空地具有約定專用權存在甚明。　⑶原告主張：系爭社區管委會以存證信函回覆，否認系爭房屋對於系爭法定空地、系爭車位有約定專用之分管協議等情，並提出系爭社區管委會存證信函為據（見本院卷一第74至77 頁）。惟就上揭預售契約之如附件（十一）「一層平面圖」）（見本院卷一第44、297頁、本院卷二第143頁）所示，系爭房屋（即A-1F）前方有以斜線部分表示系爭法定空地，而其中並有表示編號18號自設停車位（即系爭停車位）而言，系爭車位雖未劃上斜線，但系爭車位完全位在畫有斜線系爭法定空地內，且並未在斜線區域內劃設車道可以讓停放在系爭車位車輛進出，則若系爭車位並非劃設在系爭法定空地上，則其係劃設在何人所有土地上？再者，原告以上揭管委會存證信函爭執被告是否具有爭車位約定專用權，然以假如系爭車位並非與系爭法定空地為相同之約定專用，則使用系爭車位之車輛要如何不妨礙該斜線部分法定空地專用權之行使而進出？足見，系爭法定空地約定專用之範圍當然包含在系爭法定空地上所劃設自設汽車停車位即系爭停車位在內。再者，依上揭預售契約記載，系爭房屋所以取得系爭法定空地約定專用權，乃因該部分不得為產權登記所為安排，且系爭法定空地部分，取得該A-1F即系爭房屋之區分所有權人必須付出相當費用代價，此亦符合使用者付費。再者系爭停車位位在系爭房地前方毗鄰，如解釋上系爭車位並非系爭法定空地約定專用部分，則依附件（十一）「一層平面圖」所示，在無其他通道留設下，系爭車位之使用人或是車輛根本無法出入系爭停車位加以利用，且系爭車位使用者如須經過約定專用之系爭法定空地，而規劃由他人使用，將造成系爭房屋日常生活及隱私不便，是A-1F即系爭房屋之購買者豈會願意多出價金代價無法確保系爭房屋前方法定空地完全使用之利益？又依證人詹於醒於本院審理時證稱：其於系爭房屋帶看過程，系爭車位並無人停車，前屋主有擺放盆栽在停車位周圍，但其請人將盆栽移到牆邊，且盆栽移動前車位並無法使用等情（見本院卷二第21頁），是從系爭車位實際使用情況，顯然除系爭房地區分所有權人外，並無其他人占有使用系爭停車位，益徵系爭停車位應為系爭房地約定專用之範圍無誤。綜上，即使以系爭社區管委會存證信函內容，亦無法認定系爭房屋對於系爭車位並無約定專用之權，被告依據系爭買賣契約所交付予原告之系爭房地具有該等瑕疵。　⒉依系爭買賣契約第2條約定，兩造即買賣雙方關於系爭法定空地之約定專用權，係採現況移轉，而系爭房屋依系爭買賣契約交付（交屋）時，並已將系爭車位、系爭法定空地現況移轉予原告；且兩造間就系爭法定空地、系爭停車位使用，被告雖於締約前提出系爭社區住戶規約、上揭預售屋契約書等電子檔，但並未約定被告必須要提出系爭法定空地、系爭停車位使用之證明文件或資料等情，亦經證人揚書宇於本院審理時證述明確（見本院卷二第27至28頁）。且系爭買賣契約中並無約定系爭車為之約定專用部分履行需要另行交付文件、資料。參以證人詹於醒所提出之系爭社區住戶規約中第2 條第1項第㈢款關於約定專用部分記載，該專用部分使用者名冊由管理委員會造冊保存等情（見本院卷二第38頁），且除此之外，無記載關於約定專用部分有何證明文件。則原告雖舉內政部成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項，主張買賣標的物倘有使用現況之分管協議，賣方應於交屋時一併交付予買方，然此僅為例示規定，系爭買賣契約約定履行，仍依應實際約定情形而定，是兩造於訂定系爭買賣契約之過程，就系爭車位之約定專用，經由原告詢問，透過雙方仲介，被告提出上揭規約、預售屋契約電子檔說明確認，但並未約定被告必須提出全部之分管協議或其他同意證明文件，況且，如原始起造當時即無相關特別訂定分管協議書面證明，則亦難要求被告事後取得提出，更何況本件系爭社區之住戶規約已有相關記載，是尚難以此認定原告主張為可採。則亦無法認定被告有原告所指未提出系爭停車位之相關完整且合法的約定永久專用文件或分管協議之構成給付瑕疵或不完全給付之情形。　㈣綜上查結果，並無法認定原告所主張被告就系爭房地買賣中關於系爭停車位約定專用之交付，有何原告所指之瑕疵給付或是不為完全給付之情形，則原告依據系爭契約第9條、第1 2條約定或民法買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭契約，請求被告返還價金以回復原狀並賠償損害等前提，即無法認定存在。是原告主張解除契約後請求返還價金以回復原狀並請求因該瑕疵給付所生之損害賠償，均無理由。四、綜上所述，本件原告依據系爭買賣契約第9條、第12條第1項約定、第12條第3項後段約定或民法第359條規定、民法第35 3條準用第226條第1項及第256條、逕適用民法第226條第1項及第256條規定等之買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭契約，並請求被告應給付原告34 ,752,531元及自112年12月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。均為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官方鴻愷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周彥儒附表：編號項目金額（新臺幣/元）備註 1 買賣服務費 575,000 2 規費費用 159,668 3 業務費用 18,000 4 代收費用 2,337 5 貸款手續費 6,270 6 貸款違約金 378,000 7 112年地價稅 7,073 14,836元–賣方補貼7,763元＝7,073元 8 113年房屋稅 47,735元 49,080元–賣方補貼1,345元＝47,735元 9 管理費 224,409 每月10,219元，自交屋起至本件訴訟期間預估1.83年（計算式：10,219元×12月×1.83＝224,409元）。 10 停車權益受損 76,860 每月3,500元，自交屋起至本件訴訟期間預估1.83年（計算式：3,500元×12月×1.83＝76,860元）。 11 裝潢設計費 150,000 12 精神損害 667,950 每人每天500元，自交屋起至本件訴訟期間預估1.83年（計算式：500元×365×1.83×2人＝667,950元）。 13 房貸利息 939,229 每2週19,740元，自交屋起至本件訴訟期間預估1.83年（計算式：19,740元×52週×1.83÷2＝939,229元）。合計 3,252,531

2024-12-03

SLDV-113-重訴-103-20241203-1

訴

臺灣臺北地方法院

確認區分所有權人會議決議無效等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第4635號原告大嘉眼鏡實業有限公司法定代理人周盛賢訴訟代理人杜英達律師陳怡秀律師被告台大新象大廈管理委員會法定代理人林宗禧訴訟代理人林帥孝律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國113年10月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾陸萬陸仟貳佰肆拾元，及自民國一百一十二年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾陸萬陸仟貳佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、本件原告之法定代理人原為藍玉美，嗣變更為林宗禧，林宗禧並於民國113年7月16日具狀聲明承受訴訟（本院卷第345 頁），經核並無不合，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時係基於區分所有權人之權利行使，請求確認區分所有權人會議及返還所溢收管理費之不當得利，聲明：㈠確認台大新象大廈（下稱系爭社區）第28次區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議）之第一議案決議「本案不同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103.01月份起由現有每坪繳交新臺幣（下同）180元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。仍須維持每月每坪180元繳交管理費。」無效。㈡被告應給付原告507萬3,840元本息（本院臺北簡易庭112年度北司補字第3368號卷第7頁，下稱北司補卷），嗣於113年3月4日以民事陳報暨訴之變更狀就上開㈠部分變更為如後開二、原告主張聲明欄㈠所示（本院卷第171至174 頁），經核原告原係就系爭區權人會議有關收取原告達一般住戶2倍管理費提案所為之決議請求確認無效（北司補卷第7 、23至27頁），惟同一會議因其後有住戶就上開有關非純住戶收取一般住戶2倍管理費提出臨時動議，增訂非純住戶有關收取純住戶2倍管理費之議案，並經決議通過（北司補卷第31至33頁），足以影響原告就上開繳交管理費之權益，且均係就該社區收取2倍管理費所生之爭議，是原告聲明請求改為確認臨時動議第一議案決議無效，核係基於相同之基礎事實所生爭議，依前揭規定，應予准許。　貳、實體部分一、原告主張：原告於77年購買系爭社區之房屋即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00號2樓及36之1號2樓房地（下稱系爭房地，該房屋下稱系爭房屋），經裝潢完成、準備開業時，遭到住戶強烈反對，經被告進行住戶問卷調查、開協調會後，被告堅持原告須給付2倍管理費始能進駐，原告僅能遵從，並自78年9月起繳交2倍管理費，惟系爭社區住戶規約從未有非住家住戶須繳交2倍管理費之規定，且自原告進駐系爭社區後，仍有諸多其他設籍於系爭社區之公司，而該公司均未遭被告收取2倍管理費，被告收受原告每月繳納2倍管理費顯已違背公平原則，難認具有法律上原因。原告嗣於102年提議使其與一般住戶繳交相同管理費，經被告列為系爭區權人會議第一議案，經不同意65票決議：「本案不同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103年1月份起由現有每坪繳交180元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。仍須維持每月每坪180元繳交管理費」，又於系爭區權人會議之臨時動議第一案：「增訂住戶規約如下：本大樓管理費收取方式區分兩種：一、純住戶：房屋使用性質屬居家使用（現管理費收費標準為每月每坪以90元收取）。二、非住戶：房屋使用性質屬營業、營利場所、公司行號或其他營利中心等，其管理費每月收費標準為一般純住戶之兩倍（現管理費收費標準為每月每坪以180元收取）」作成決議通過（下稱系爭決議），惟系爭決議已違背公寓大廈管理條例第10條第2項應按區分所有權人之應有部分比例分擔管理費用之規定，顯違反公平原則而屬權利濫用，應為無效。原告所有之應有部分面積為323.8坪，系爭社區每月應繳納管理費為每坪90元，則原告每月應繳納之管理費為2萬9,160元，然被告每月向原告收取管理費5萬8,320元，其中2萬9,160元即為無法律上原因之不當得利，爰依民法第179條規定請求被告返還自97年8月至 112年1月共174月之溢繳管理費507萬3,840元等語。聲明：㈠確認系爭區權人會議系爭決議無效。㈡被告應給付原告507萬 3,840元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢就第㈡項聲明，願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯：兩造間自78年9月即成立由原告繳交2倍管理費之契約關係，而公寓大廈管理條例於84年6月28日始公布，原告既已同意繳納管理費，兩造間意思表示達一致，原告即應受其拘束；又因系爭社區係純住宅，原告因其營業性質，多有職員、訪客、廠商等人員頻繁出入，此應為原告繳交2倍管理費之正當理由，而因其他設籍之公司並未聘請員工或有客戶、廠商進出之需求，實際上未將房屋作為營業場所使用，又系爭決議亦載明因一樓店面未進出社區使用電梯等相關設備，故不收取2倍管理費，是以被告未向其等收取2倍管理費，無違公平原則；原告亦未於系爭區權人會議時表達反對意見或於日後重新提案，卻於時隔10多年後提出本件訴訟，顯有違法律秩序之安定性與民法第148條第1項權利濫用而不合法；又因系爭決議合法有效，原告繳納2倍管理費有法律上原因，則原告請求返還過去繳納之管理費應無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷第51、63、195至196頁）：　㈠原告於77年6月3日以買賣為原因，登記取得系爭房地（北司補卷第17、19頁）。　㈡原告自97年8月起至111年10月止，按月以每坪180元計算而繳交管理費5萬8,320元予被告。　㈢系爭區權人會議議案討論第一案，案由：是否同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103年1月份起由現有每坪繳交180元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。決議結果：本案不同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103年1月份起由現有每坪繳交180元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。仍須維持每月每坪180元繳交管理費（北司補卷第21 至27頁）。　㈣系爭區權人會議臨時動議第一案（即系爭決議），案由：增訂社區管理費收取方式，並納入住戶規約，以利爾後社區運作上之遵循。說明：會中針對議題一投票決議「不同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103.01月份起由現有每坪繳交180元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。」；建議增訂住戶規約如下：一、純住戶：房屋使用性質屬居家使用（現管理費收費標準為每月每坪以90元收取）。二、非住戶：房屋使用性質屬營業、營利場所、公司行號或其他營利中心等，其管理費每月收費標準為一般純住戶之兩倍（現管理費收費標準為每月每坪以180元收取），不包含一樓店面（因辛亥路一段136號1樓及新生南路三段36號1樓，未進出社區使用電梯等相關設備為單獨對外營業戶，故不包含在內）。附註：如管理費收取費用有變動，其變動依同比例調整，但管理費收取費用變動須由社區區分所有權人會議中，由區分所有權人共同投票表決通過決定。投票結果：同意65票，不同意3票，廢票6票。經主席宣布表決決議：本案同意增訂本大樓管理費收取方式納入住戶規約（北司補卷第31、33 頁）。四、原告主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第10條第2項規定、公平原則而屬權利濫用，應為無效，請求確認系爭決議無效，被告並應返還其自97年8月至112年1月共174月之溢繳管理費507萬3,840元等語，為被告否認，並以前開情詞置辯。茲就兩造爭執分敘如下：　㈠原告請求確認系爭決議無效，有無確認利益？系爭決議是否違反公平原則、有無權利濫用而無效？　1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存在與否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查，原告主張系爭決議違背公寓大廈管理條例第10條第2 項應按區分所有權人之應有部分比例分擔管理費用之規定，顯違反公平原則而屬權利濫用，應為無效等情，為被告否認，系爭決議是否有效在兩造間即屬不明，原告為免其權益受損提起本件訴訟，原告基於社區區分所有權人之權益，致其私法上之地位及權利有不安之狀態，該不安狀態延續至今，並得以本件確認判決予以除去，則原告提起本件確認之訴，難認無即受確認判決之法律上利益。　2.原告主張系爭決議違背公寓大廈管理條例第10條第2項應按區分所有權人之應有部分比例分擔管理費用之規定，顯違反公平原則而屬權利濫用，應為無效等語，為被告否認，並以前開情詞置辯。查：　⑴按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區　　分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，　　公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區權人或住戶負擔。其費用若區權人會議或規約另有規定者，從其規定，管理條例第10 條第2項定有明文。可知區權人會議得透過決議或規約方式，制訂區權人應繳納之管理費數額之相關收費標準，非以按應有部分比例分擔為限。次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。所謂權利濫用，係在外觀上為權利之行使，實質上卻違反權利之社會性，因此不能認為正當行使權利的行為，然權利人行使權利，不免對義務人或他人造成不利益之結果，此乃不可避免的正常現象，故必須權利人在主觀上有損害他人之意思並且以此為主要目的，始構成權利濫用（最高法院45年台上字第105號裁判意旨可資參照）。再按區權人為提昇居住品質，增進共同利益，確保良好生活環境，得經區權人會議決議共同遵守事項以為規約，此觀管理條例第1條及第3條第12款規定即明，亦即，區權人會議之決議內容，若形成少數人與多數人不相等之負擔，法院固可審查決議內容是否違反平等原則，惟區權人會議決議亦屬私法自治之範疇，法院應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量，不能單憑該決議對少數區權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用。申言之，若該決議內容對於少數區權人課與之不利分擔，係基於少數區權人就社區大廈之使用收益之特殊態樣，為增進社區大廈之共同利益，確保良好生活環境，而為具有合理關聯之措施，當認仍屬應予尊重之私法自治、社區治理之範疇，難謂濫用權利。　⑵查，本件原告於77年6月3日以買賣為原因登記取得系爭房地，並自97年8月起至111年10月止，按月以每坪180元計算而繳交管理費5萬8,320元予被告。原告嗣於102年提議使其與一般住戶繳交相同倍率管理費，經被告列為系爭區權人會議第一議案，又系爭區權人會議議案討論第一案，案由：是否同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103年1月份起由現有每坪繳交1 80元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。決議結果：本案不同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103年1月份起由現有每坪繳交180元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。仍須維持每月每坪180元繳交管理費（北司補卷第21至27頁）。系爭區權人會議臨時動議第一案，案由：增訂社區管理費收取方式，並納入住戶規約，以利爾後社區運作上之遵循。說明：會中針對議題一投票決議「不同意2樓大嘉眼鏡公司希望自103.01月份起由現有每坪繳交1 80元管理費，改為與一般住戶相同每坪繳交90元管理費案。」；建議增訂住戶規約如下：一、純住戶：房屋使用性質屬居家使用（現管理費收費標準為每月每坪以90元收取）。二、非住戶：房屋使用性質屬營業、營利場所、公司行號或其他營利中心等，其管理費每月收費標準為一般純住戶之兩倍（現管理費收費標準為每月每坪以180元收取），不包含一樓店面（因辛亥路一段136號1樓及新生南路三段36號1樓，未進出社區使用電梯等相關設備為單獨對外營業戶，故不包含在內）。附註：如管理費收取費用有變動，其變動依同比例調整，但管理費收取費用變動須由社區區分所有權人會議中，由區分所有權人共同投票表決通過決定。投票結果：同意65票，不同意3票，廢票6票。經主席宣布表決決議：本案同意增訂本大樓管理費收取方式納入住戶規約（北司補卷第 31、33頁）等情，已如前述。是系爭區權人會議所為系爭決議主要係以住戶房屋所為居家使用，收費標準為每月每坪90 元；非住戶而供營業者，管理費收費標準為每坪180元。　⑶復查，系爭社區第1、2層係可作為一般自由職業零售業事務所使用，3層以上為集合住宅等情，有臺北市政府工務局使用執照影本（本院卷第71頁）可參。證人即原告總經理周盛棠亦證稱：原告購買前建設公司有出示使用執照，確定2樓是能作為辦公室使用。原告於78、97、102、112年時公司的員工大概20幾至30幾人間，上開人數有一部分是派駐在大陸工廠的員工，員工人數需要多一點，有可能多一點少一點。平常不會有產品寄到系爭房屋，樣品多少會有，但樣品都很小。因為原告是貿易商，所以客戶都是外國人，不是一般廠商，會有國外客戶來拜訪，渠或是業務同仁接待客戶會從地下室坐電梯到2 樓。通常一年中3至4月間會國外客戶拜訪比較多一點，因為季節性的關係。在國外採購季節時，一個月也不會超過7 組客戶，有時候幾個月都沒有客人的情形也有，一年下來的話大概是20幾個客人會來公司採購下單等語（本院卷第216至225頁），顯見原告使用之系爭房屋，確實係供其作為營業之辦公室使用無訛。又依上開使用執照影本所載，3樓以上係供集合住宅使用，則被告依據區分所有權人對於區分所有建物專有部分各自使用情形之差異，為區別對待，將原告所有系爭房屋因其商業使用目的，與居住使用目的之差異，將其管理費定為依非純住戶為每坪180元，而與其他純住戶每坪90元收取管理費之收費作不同之收費標準，依前開說明，難認有違反平等原則，並無權利濫用或顯失公平之情形。且參酌原告於系爭決議前，已依此標準繳納多年管理費，及至102年始經住戶提臨時動議議案而經系爭區權人會議作成系爭決議。是原告主張系爭決議有違反公平原則或權利濫用之情形，應屬無效云云，尚不足取。　⑷原告雖另主張系爭社區除原告外，尚有鴻基投資股份有限公司等多家公司（下稱鴻基公司等公司）設址該社區，該等公司並未遭收取一般住戶2倍管理費等語（本院卷第173頁），提出經濟部商工登記公示資料查詢服務資料（本院卷第175 頁）為證。查，系爭決議並無違反公平原則或權利濫用情事，已如前述。至於該等提案是否有落實執行，為另一問題，尚難以被告未對其他公司依系爭決議收取一般住戶2倍管理費，即逕認系爭決議係違反公平原則或權利濫用而無效。再者，被告抗辯原告所主張之鴻基公司等公司僅係設籍於系爭社區，實際係作居家使用等情，已提出照片（本院卷第371 至373頁）為證，且經證人傅清權、林佩蓉、王辭諭到庭證述在卷（本院卷第472至479頁），是原告上開主張，亦無從影響本院前開認定，附此敘明。　　　　㈡原告依民法第179條規定請求被告返還自97年8月起至112年1 月止，計174個月，溢繳之管理費507萬3,840元（計算式：2 9,160×174＝5,073,840），有無理由？　1.兩造於78年間有無就原告應每月繳納2倍管理費（即每月每坪180 元計算）一事達成合意？如有，被告以上開合意據為原告應繳納系爭社區管理費之法律上依據，有無理由？　⑴證人即前曾居住於系爭社區之侯守賢固證稱：伊於77至78年是系爭社區住戶，約於96年搬離，曾擔任主任委員，大概是社區成立管委會後的前幾屆，伊不記得原告於78年入駐系爭社區時曾有被要求需繳交2倍管理費，當初原告入駐發生繳交管理費的事情確切情況不記得，如果有的話，原因可能是原告另外再開了一個門到系爭社區的2樓供其員工進出，因為原告把一樓出租給一個賣車的，故其員工可以從2樓（按即系爭房屋）進出且可以搭電梯。原告一直都無反應不要繳 2倍管理費。當時系爭社區有分左右兩邊，一邊是原告，一邊是賣車的，賣車的沒有開門到社區2樓。因為社區是一、二樓一個單位，商店各自一個單位，原來的設計是2樓沒有門，不能從社區進出，原告因其需求，他的一樓租給賣車的，二樓是他們自家眼鏡公司，故其需要開一個門到社區供其員工進出。系爭社區是一個扇形，社區住戶從中間進出，三樓以上是純住戶，由社區大門進出，商家因為沒有門到社區裡，故不會從社區中間大門進出。另一邊賣車的都沒有問題，想必有內樓梯，應該是因原告不想干擾到樓下賣車的，所以才要求開一個門到社區裡以供其員工從2 樓進出等語（本院卷第208至212頁）。然查，證人侯守賢已陳稱不記得原告於78年入駐系爭社區被要求繳交2倍管理費，並稱「確切不記得，如果有的話，原因可能是原告另外再開了一個門到我們社區的2樓供其員工進出，……」等語（本院卷第209頁），且其自承約於96年間即搬離系爭社區，距證人侯守賢於11 3年4月19日作證時已有相當時日，依其情形可認證人侯守賢對原告繳納一般住戶2倍管理費原因並不確切知情，而就原告繳納一般住戶2倍管理費之原因依過去不確認之認知，依其個人想法予以揣測，自難憑其個人所為揣度作為本件認定之依據。再者，依被告提出之系爭社區銷售案之平面圖（本院卷第265至275頁），其中有關系爭社區除公共樓梯外，其 1、2樓間內部並無其他樓梯之設計，2樓亦可至公共樓梯間，證人侯守賢據以揣測原告所有系爭房屋原未設計門至系爭社區2樓，係另外開門至系爭社區2樓，顯與事實不符，是其據以推論系爭社區要求原告繳交一般住戶2倍管理費之理由顯無依據，其證言自不足為原告不利之認定。至被告雖就系爭社區銷售案之平面圖爭執其真正（本院卷第493頁），然觀之該平面圖有關建築形式，與證人侯守賢所證系爭社區是扇形等語（本院卷第211頁）一致，且該平面圖形式核與一般建築業或代銷業者銷售房屋之建築平面圖說明格式大致相符，一般人尚難短期內憑空製作出此類細緻平面圖，依其情形，堪認該平面圖應屬真正，自無從被告任意爭執而影響本院前揭認定，附此敘明。　⑵證人廖添福雖證稱：伊是系爭社區住戶，在77年之前就入住了，有擔任過1次管理委員，知道原告也是系爭社區住戶。原告入駐系爭社區時，第一次開住戶大會時決定原告需繳交 2倍管理費，是經第一任主任委員到附近社區訪查過才決定這個管理費。除原告外，自78年起迄今系爭社區沒有其他以該大廈之房屋作為營業或營利場所的住戶。其不記得管委會第一次開住戶大會時，決議了哪些內容，這是幾十年前的事情。有關2倍管理費部分是由主任委員先發表出來說公司行號要多一倍的管理費，原因可能是因為原告是營業場所，總是有一些交易人員來往，所以根據這個才加一倍，大會就同意了等語（本院卷第212至216頁），然查，證人廖添福證稱不曉得原告進駐時間，先稱有關原告入駐系爭社區時管委會第一次開住戶大會時決定原告需繳交一般住戶2倍管理費，並稱是第一任主任委員到附近社區訪查過決定這個管理費，這是主任委員決定的等語（本院卷第213頁）；嗣問及第一次住戶大會時，又稱不記得住戶大會決議哪些事項，是管委會決定的，嗣又改稱是第一屆住戶大會決定的（本院卷第21 5頁），之後對所詢第一次住戶大會所有事情均不清楚（本院卷第216頁），被告就證人廖添福有關第一次住戶大會所為此部分決議，依被告所提出之系爭社區住戶手冊，及其附件之組織章程及管理規則，均無有關管理費收取有區分純住戶或非純住戶區別，此外，復未能提出相關會議記錄、規約或相關管理費收取規定供本院參酌，而經本院向臺北市建築管理工程處調取系爭社區規約（本院卷第241、242-1頁），亦未見有此部分管理費收取之規約或決議，至被告提出之系爭社區管理費收取辦法（本院卷第315頁）係原告嗣後於102 年對系爭社區有關管理費收取其2倍管理費所為提案之決議，顯非證人廖添福所言之第一次住戶大會，是廖添福上開證言既有瑕疵，即難逕作為不利原告之認定，其所為證言自不足取。　⑶原告自始即否認兩造於78年間有無就原告應每月繳納2倍管理費（即每月每坪180元計算）一事達成合意，而被告就此並未提出相關證據證明。而依其所聲請訊問之證人侯守賢、廖添福均未曾提及兩造有由原告繳納依一般住戶2倍管理費之合意，反而是廖添福曾提及當時主任委員有訪查附近社區決定原告應繳納之管理費，是依其情形，難認被告所抗辯兩造於78年間有就原告應每月繳納2倍管理費（即每月每坪180 元計算）一事達成合意。被告單憑一方意思，要求原告繳納一般住戶2倍管理費，於法即有未合。至系爭決議為102年11 月21日始作成之決議，自難作為對原告自97年8月起至102年 11月止收取管理費之依據，被告抗辯因系爭決議合法有效，原告繳納2倍管理費有法律上原因，就上開期間部分，自不足取。　　　　2.原告主張其每月應繳納管理費為2萬9,160元（計算式：324 坪×90元＝29,160元），並據此請求被告返還上開溢繳管理費之不當得利，有無理由?　　⑴本件原告主張其自進駐後，遭收取一般住戶2倍管理費一節，既為被告所不爭執。而依常理除有特殊情形外，一般住戶當無無故繳納較之其他住戶為高之管理費予管理委員會之理。本件被告對其主張兩造於78年間就原告應每月繳納2倍管理費（即每月每坪180元計算）一事達成合意，並不能證明，亦不能提出其自97年8月起至102年11月止，得對原告收取較其他住戶為高管理費之法律上正當依據，則原告主張被告受有上開逾一般住戶每坪90元，就上開超過部分管理費之利益，致原告受有損害之不當得利，應屬正當。惟本件被告既已於102年11月21日召開系爭區權人會議作成系爭決議，而上開決議，並未有原告主張違反平等原則、權利濫用情事，已如前述。則原告所得主張被告受有不當得利之計算，應自其主張之97年8月起計算至102年11月止。　⑵原告主張其系爭房屋面積為1,070.5平方公尺，換算坪數為32 3.8坪，其四捨五入後以324坪計算一節，業據其提出建物第二類謄本（本院北司補卷第17、19頁）為證。又其主張一般住戶每月應繳納之管理費為每坪90元，依此計算，自97年8 月起原告每月應繳管理費應為2萬9,160元（計算式：324×90 =29,160）等情，被告對原告上開面積之計算未予爭執，應信其主張為真正。原告自97年8月起至102年11月止（期間計 64個月）係以每月每坪180元繳納管理費，則其即受有每月2 萬9,160元不當得利之損害，依此計算，原告即得對被告請求返還所受186萬6,240元之不當得利（計算式：29,160×64= 1,866,240）。至原告自102年12月起所繳納之管理費，依系爭社區於102年11月之系爭區權人會議所為系爭決議，既已決議非純住戶之管理費每月每坪以180元計算，而上開決議並無違反公平原則或有權利濫用情事而無效，則原告所依此標準所繳納管理費，難認被告有何受有不當得利而致原告受有損害之情形，原告就此部分請求被告返還自102年12月起至112年1月止之每月2萬9,160元管理費，自屬無據。　⑶被告另抗辯：原告請求之管理費屬不及1年定期給付債權，超過5年部分，依民法第126條規定已罹於時效等語。按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條固定有明文。惟所謂定期給付者，係指基於一定法律關係，相隔一定期間繼續為給付之情形而言。本件原告係請求返還本非其應繳納之溢繳管理費，並非定期給付，收受者有一次返還之義務，自無上開民法第126條5年短期時效之適用，仍應適用民法第125條一般消滅時效15年之規定。被告抗辯原告就件之不當得利返還請求權時效為5年，尚不足取。本件原告係於112年7月25日起訴，有其起訴狀所蓋本院收狀戳可佐（北司補卷第7頁），則原告請求被告返還自9 7年8月起至102年11月止溢繳之管理費，自無被告所抗辯已罹於時效而得拒絕給付之情事，被告此部分抗辯，自無足取。五、綜上所述，原告以系爭決議違反公平原則及有權利濫用情事，請求確認系爭決議為無效，為無理由，應予駁回。又原告依不當得利之法律關係，請求被告返還186萬6,240元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年8月5日（見北司補卷第141頁所附送達回證）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原　　告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣　　告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不　　予准許。七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　蔡政哲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林鈞婷

2024-12-02

TPDV-112-訴-4635-20241202-1

北簡

臺北簡易庭

給付管理費

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 112年度北簡字第10830號原告太陽磁場大廈管理委員會法定代理人陳秀琴訴訟代理人沈裕華被告龔佑洋上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國113年11月11日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬零壹佰元，及自民國一百一十二年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由被告負擔，並給付原告自裁判確定之翌日起至訴訟費用清償日止，按年息百分之五計算之利息。本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹拾肆萬零壹佰元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由要領一、本件原告之法定代理人於訴訟中先後變更為藍立全、陳秀琴，其分別據其具狀聲明承受訴訟，核無不合。二、按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29條第2項定有明文。查原告所屬之太陽磁場大廈（下稱系爭社區）立有規約，並於第12條特別定明管理委員之資格、選任任期及解任等事項，依該條第6款所示：委員應以下列方式之一選任。…㈡委員名額按分區分配名額時，可得採無記名複選法選舉，並以獲該分區區分所有權人票選較多者為當選，有太陽磁場大廈規約附卷可考，即知有關管理委員之選任得由每一區分所有權人在住戶名單中以連記方式圈選逾1人，是被告辯稱管委會委員之選舉應採1人1票，尚非有據。況按管理委員選舉究採單記法或連記法，本為決議方法範疇，如認系爭社區允許一戶多票選舉管理委員，有違法之嫌，亦僅得依民法第56 條第1項規定，於決議後3個月內請求法院撤銷其選舉結果，且於撤銷之前，其決議效力不受影響。是被告辯稱原告委員之選任並非採1人1票，其決議應屬無效，原告現無合法代理之人得提起本件訴訟云云，顯有誤會，次予敘明。三、原告主張：被告為門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00弄0號 6樓建物（下稱系爭建物）所有權人，係太陽磁場大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人。系爭大廈經區分所有權人會議決議通過自103年7月1日起取消空屋半價之優惠（下稱系爭決議），被告每月應繳管理費為新臺幣（下同）5,320元（房屋每坪80元×54坪+每月車位管理費1,000元），被告尚積欠110年1月之管理費5,320元。又系爭大廈另經區分所有權人會議決議通過自110年2月起房屋每坪收費提高10元為90 元，故自110年2月起被告每月應繳管理費為5,860元（房屋每坪90元×54坪+每月車位管理費1,000元），被告尚積欠110 年2月至111年12月之管理費134,780元（5,860元×23月）總計共積欠110年1月至111年12月之管理費140,100元（5,320 元+134,780元），迄未繳納，經原告寄發存證信函催討，被告仍置之不理。爰依公寓大廈管理條例第21條規定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告140,100元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息10％計算之利息。四、被告則以下情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠、被告原本即對於取消空屋優惠之系爭決議有爭執，原告自86 年起至103年均以空屋半價方式收取管理費，故應維持以空屋半價方式收取管理費，則被告所繳管理費已有多繳而可扣抵。又原告於103年決議調漲管理費理應同時調整，然原告圖利1樓及地下1樓之管理費，由調整管理費轉為針對空屋之區分所有權人。另原告召開之區分權人會議之選舉方式採1 人7票之方式選任主委，與1人1票之選舉制度相違，其決議並不合法。㈡、105年即決議修繕電梯，但迄今未修，故被告得依雙務契約主張同時履行抗辯拒絕繳納管理費，且原告請求以年息10%計算利息，已超過法定利率5%，於法無據。五、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。再按區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納公共基金；又區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第21條亦分別定有明文。是區分所有權人未依區分所有權人會議決議繳納公共基金（管理費）已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會自得訴請法院命其給付應繳之金額。又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院 96年度台上字第307號民事裁判、97年度台上字第2688號民事裁判可資參照）。是以，法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許，先予敘明。六、本件原告主張被告為系爭建物之所有權人，且為系爭大廈之區分所有權人，系爭大廈經區分所有權人會議決議通過自10 3年7月1日起取消空屋半價之優惠，自103年7月起被告每月應繳管理費為5,320元（房屋每坪80元×54坪+每月車位管理費1,000元）。嗣於110年間系爭大廈區分所有權人會議決議通過自110年2月起房屋每坪收費90元，自110年2月起被告每月應繳管理費為5,860元（房屋每坪90元×54坪+每月車位管理費1,000元）等情，業據其提出建物謄本、區分所有權人會議紀錄、欠費計算表為憑，並有兩造間給付管理費事件之本院104年度北小字第1192號判決、105年度北小字第1633號及107年度北小字第723號等判決可稽，核屬相符，堪信為真。惟原告主張被告尚積欠110年1月至111年12月之管理費140 ,100元等情，為被告所否認並以前詞置辯，經查：㈠、原告前曾訴請被告給付系爭建物自103年7月至104年4月、104 年5月至105年10月之管理費，先後經本院以104年度北小字第1192號判決、105年度北小字第1633號判決、106年度小上字第86號判決確定；另原告請求被告給付105年11月至107年 4月管理費、107年5月至109年12月管理費事件，再分別經本院以107年度北小字第723號小額判決、107年度小上字第112 號裁定、110年度北簡字第9227號判決、111年度簡上字第43 6號判決確定，有上揭判決可稽。本件訴訟與前揭確定判決之當事人係屬同一，前後訴訟之爭議均為請求給付系爭房屋管理費，是前後兩訴之標的利益大致相同，又關於「系爭取消空屋半價之決議是否合法有效」均係前案訴訟之重要爭點，並經兩造於前案訴訟各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使兩造為適當而完全之辯論，再經由前案法院綜合全部事證調查結果而為審理，據以認定：「系爭決議在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在」、「系爭決議難謂有何有失公允或違反誠信原則，被告等全體區分所有權人均應受拘束，均有依規約及區分所有權人會議決議繳納管理費之義務」、「系爭決議通過自103年7月起取消空屋及空車位管理費半價優惠，自103年7月起恢復為全額收費，被告每月應繳房屋管理費4, 320元、車位管理費1,000元，共計5,320元」、「系爭大廈管理費、公共基金之用途，係在於支付委任或僱傭管理服務人之報酬、共用部分之管理維護費用、共用部分之保險費、管理組織之電話費及其他事務費、稅捐、修繕費等，各區分所有權人均可因公寓大廈管理維護之良善，而增益其所有建物之價值，縱使部分區分所有權人有不居住在其區分所有建物及不停放車輛在其車位之情形，系爭大廈仍有支出上述費用之必要，系爭大廈經區分所有權人會議決議自103年7月起取消空屋及空車位管理費半價之優惠，恢復全額收取管理費，難謂有何有失公允或違反誠信原則，被告等全體區分所有權人均應受拘束，均有依規約及區分所有權人會議決議繳納管理費之義務」等情，有上揭民事判決在卷可憑，經核前案法院之上開判斷並無何違背法令之處，又被告於本件並未提出其他新訴訟資料足以推翻原判斷，依前揭說明，兩造於本件不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則，是被告辯稱其每月之管理費仍應以空屋半價計算，自非可採。㈡、復按區分所有權人會議，是指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務的相關事項，召集全體區分所有權人所舉行的會議，為公寓大廈住戶之最高意思表示機關，其性質與社團總會相似，公寓大廈管理條例就區分所有權人會議之召集程序或決議內容有違反法令時，其效力如何並無規定或準用之規定，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定本條例未規定者，適用其他法令之規定，應回歸適用民法之規定。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56條之規定。又總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於三個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限，總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條亦有明文。如有上述情形，各區分所有權人自應依前揭法律之規定，於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議。該項決議，在未經法院撤銷之前，各區分所有權人，自不得主張該決議無效。查系爭大廈經區分所有權人會議決議通過自110年2月起管理費每坪調漲 10元，被告每月應繳5,860元（房屋每坪90元×54坪+每月車位管理費1,000元），有原告提出區分所有權人會議記錄及被告管理費欠費計算表等件在卷（本院卷第119頁、125頁）。被告雖辯稱上開調漲管理費之決議亦係1人7票違法選舉之結果云云。惟若被告認前揭調漲管理費之決議方法有違法，依前開說明，被告應類推適用民法第56條之規定，於決議後 3個月內請求法院撤銷其決議，然被告並未提出任何證據證明已於期限內對前揭區分所有權人會議決議向法院請求撤銷之事實，前揭區分所有權人會議決議既未經法院撤銷，自屬有效。是原告主張被告應給付自110年1月起至111年12月止之管理費共140,100元（5,320元+5,860元×23月），洵屬有據。㈢、被告另辯稱105年即決議修繕電梯，但迄今未修，故被告得提出同時履行抗辯拒絕繳納管理費云云。惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號裁判意旨可資參照）。是就同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利，其中「互負債務」尤為不可或欠之前提。又依公寓大廈管理條例第3條第8款之規定，公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。而區分所有權人或住戶繳納管理費之義務，係因法律之規定、住戶規約或區分所有權人會議之決議而生，足見區分所有權人或住戶繳納管理費之義務並非基於與管理委員會間之雙務契約而生，故被告所負給付系爭建物管理費之義務，與原告管理委員會就社區大樓所負之管理維護義務顯非基於同一雙務契約而生。再者，區分所有權人或住戶所繳交之管理費，其所有權屬於社區之全體區分所有權人所共有，並由管理委員會保管及統籌運用。因此，管理費之給付與管理委員會執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作之間（參見公寓大廈管理條例第36條規定），並不存在對價關係。是被告前揭所辯縱令屬實，要屬管理委員會執行職務當否或被告得否依公寓大廈管理條例等相關規定另為主張之問題，被告亦不得執此作為拒繳管理費之理由，是被告上開所辯，並無足採。㈣、再按系爭大廈規約第16條第4項規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾期二個月，再經存証證函催繳一次後仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，其金額以未繳金額之年息10％計算」等語明確，有系爭大廈規約附卷足憑。經查，原告就被告積欠上揭管理費，曾於113 年2月3日以台北松德郵局000017號存證信函催告被告於文到 7日內繳納，仍未獲被告繳納，遂向本院聲請核發支付命令，本院核發112年度司促字第5333號支付命令暨支付命令聲請狀繕本係於112年6月13日寄存被告住所地警察機關以為送達，有存證信函、本院送達證書附卷足憑，則原告依上開規約約定請求自支付命令送達翌日即112年6月24日起，加計給付按年息10％計算之利息，自屬有據。被告辯稱原告請求加計以年息10%計算之利息無理由云云，洵非可採。七、綜上，系爭大廈召開之區分所有權人會議既已決議空屋及空車位自103年7月起全額收取管理費；另經區分所有權人會議，決議自110年2月起管理費每坪調漲10元，則系爭大廈之區分所有權人就其所有建物，應依該決議繳納管理費，原告據以請求被告給付積欠管理費140,100元，及自112年6月24日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，即屬有據，應予准許。八、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。九、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。十、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院臺北簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李宜娟以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　沈玟君計　　算　　書項　　　　目　　　　　　金　額（新臺幣）　　　　備　註第一審裁判費　　　　　 1,550元合　　　　計　　　　　　 1,550元

2024-12-02

TPEV-112-北簡-10830-20241202-2

司促

臺灣屏東地方法院

支付命令

臺灣屏東地方法院民事裁定 113年度司促字第11442號聲請人即債權人哈佛學園社區管理委員會法定代理人張鎮成相對人即債務人王秉毅上列聲請人因聲請對相對人即債務人王秉毅發支付命令事件，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。聲請程序費用新臺幣500元由聲請人負擔。　　理　由一、按支付命令之聲請，不合於第508條至第511條之規定，或依聲請之意旨認債權人之請求為無理由者，法院應以裁定駁回之；就請求之一部不得發支付命令者，應僅就該部分之聲請駁回之。原告之訴，起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回，但其情形可以補正者，應定期間先命補正，民事訴訟法第513條、第249條第1項第6款設有明文。二、查本件聲請人聲請對相對人王秉毅發支付命令，請求其給付管理費，經本院於民國113年11月8日通知聲請人應於受送達後7日內補正「一、請提出債務人王秉毅之最新戶籍謄本（記事欄請勿省略），及對債務人之最新戶籍地址為債權催告通知(通知內容應為民國113年1月至113年6月份管理費)，並提出該通知函及收件回執正反面影本。二、請提出本件收取管理費之依據（如住戶規約或契約書等），及請求金額新台幣3,500元之計算式。三、請提出門牌號碼:屏東縣○○鄉○○村 ○○巷000號3樓之5建物之第一類登記謄本（資料不可遮隱）。四、請提出主管機關備查公寓大廈管理組織及主委名單之文件。」聲請人已於113年11月15日收受上開裁定，然其逾期迄今仍未補正，有送達證書及收文、收狀資料查詢清單附卷可稽，其聲請於法不合，應予駁回。三、爰依首揭規定，裁定如主文。四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　司法事務官　郭伊恩

2024-11-29

PTDV-113-司促-11442-20241129-2

員補

員林簡易庭

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臺灣彰化地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度員補字第577號原告上翔天廈管理委員會法定代理人卓昀劭上列原告與被告賴美秀間請求給付管理費事件，原告應於收受本裁定之日起7日內，具狀補正下列事項，並按被告人數提出繕本（含相同證據），如逾期未補正，即裁定駁回此訴訟，特此裁定。應補正之事項：一、原告起訴未據繳足裁判費，查本件訴訟標的金額為新臺幣( 下同）17,614元，應繳第一審裁判費1,000元，扣除原告自行繳納之500元，應再補繳裁判費500元。依民事訴訟法第43 6條第2項、第249條第1項但書之規定，原告應於上開期限內補繳上開裁判費，逾期不補正，即駁回其訴。二、提出原告上天翔天廈管理委員會最新主任委員當選證明及完整會議紀錄影本。三、提出門牌號碼彰化縣○○市○○路000巷0號、752號8樓之1房屋之建物第一類登記謄本（含全體共有人）。四、提出原告所訂管理費計收方式之完整住戶規約、會議紀錄資料影本並以瑩光筆標明本件請求管理費之依據條款，及對於被告房屋計收管理費之計算標準（應以瑩光筆標明計算標準之依據為何）、所請求管理費之計算式（即如何得出請求金額）。五、請就被告於民國113年10月22日提出之異議狀內容，具狀表示意見，並說明遲延利息部分以週年利率10％計算之依據為何。中華民國 113 年 11 月 29 日員林簡易庭法官黃佩穎以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額及命補繳裁判費部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元；其餘不得抗告。中華民國 113 年 12 月 2 日書記官林嘉賢

2024-11-29

OLEV-113-員補-577-20241129-1

中簡

臺中簡易庭

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臺灣臺中地方法院民事判決 113年度中簡字第3547號原告東方帝國大廈管理委員會法定代理人王蘊嵎訴訟代理人黃家倫被告陳柏霖上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年11月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣363,367元，及自民國113年7月24日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：被告所有門牌號碼臺中市○○區○○路○段00號20樓之1建物坐落原告所管理之東方帝國大廈（下稱系爭社區）內，為系爭社區之區分所有權人。依系爭社區住戶規約第15 條規定，管理費用以每2個月為1期進行繳納。詎被告自民國 111年4月1日起至113年6月30日止均未繳交管理費，已積欠管理費共363,367元，經原告屢次催繳，被告均置之未理。為此，爰依公寓大廈管理條例第21條及住戶規約法律關係提起本件訴訟，又依上開社區住戶規約第15條規定，遲延利息以百分之10計之等語。並聲明：被告應給付原告363,367元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之10 計算之利息。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述以供本院審酌。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告應繳納其所積欠自111年4月1日起至113年6月30 日止已積欠管理費共363,367元之事實，業據其提出建物登記第一類謄本、存證信函、公寓大廈管理組織報備證明、臺中市西屯區公所函、社區規約節本等為證。而被告經合法通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1 項前段之規定，視同自認原告主張之事實，堪信原告之主張為真正。　㈡被告既積欠上開之管理費，且所積欠之管理費已逾2期以上，復經相當期間催告仍不給付，則原告請求被告給付積欠之管理費及自起訴狀送達翌日起即113年7月24日起算之利息，自屬有據。爰判決如主文第一項所示。四、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳玟珍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　王素珍

2024-11-29

TCEV-113-中簡-3547-20241129-1

簡上

臺灣臺北地方法院

給付管理費

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第35號上訴人范黃森妹范光燮兼上二人訴訟代理人范光懿上訴人范碧琴訴訟代理人孫震東被上訴人中央如意園住戶管理委員會法定代理人林文欽訴訟代理人王晨忠律師楊閔翔律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國112年9月28 日本院新店簡易庭112年度店簡字第349號第一審判決提起上訴，本院於113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命上訴人范黃森妹、范光懿、范光燮、范碧琴於繼承被繼承人范德添之遺產範圍內，各給付超過如附表編號一至三「應繳管理費金額」欄所示金額及遲延利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由上訴人范黃森妹負擔百分之五，由上訴人范光懿、范光燮各負擔百分之二十七，由上訴人范碧琴負擔百分之四，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，以被告一人提出非基於其個人關係之抗辯，而經法院認為有理由者為限，始得適用民事訴訟法第56條第1項之規定（最高法院　　41年台抗字第10號裁定要旨參照）。查被上訴人於原審雖起訴請求上訴人與原審共同被告范光勳於繼承被繼承人即訴外人范德添之遺產範圍內，連帶給付被上訴人新臺幣（下同） 3萬6,090元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息（見原審店簡字卷第119頁），惟經原審就此部分判命上訴人及范光勳於繼承范德添之遺產範圍內，各給付被上訴人7,218元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求，嗣上訴人雖以非基於渠等個人關係之抗辯提起上訴，然被上訴人迄至本院言詞辯論終結前，既未就原審判決其敗訴部分提起附帶上訴，則上訴人與范光勳間已確定無連帶債務關係存在，自非民法第56條第1項規定之適用範圍，故上訴人上訴之效力不及於未提起上訴之范光勳，爰不將范光勳列為視同上訴人，先予敘明。二、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6 款定有明文。此項規定，依同法第436條之1第3項規定於簡易訴訟第二審程序準用之。查上訴人范黃森妹、范光懿、范光燮於本件上訴後始提出時效抗辯，雖屬第二審提出之新防禦方法，惟債務人是否援用時效抗辯而拒絕給付，是否享受時效完成的利益，或願意拋棄既得利益，法律宜尊重當事人意思而不應強制其享受利益，范黃森妹、范光懿、范光燮於原審並未表明拋棄其時效利益，僅係單純不行使抗辯權，而范黃森妹、范光懿、范光燮為時效抗辯攸關渠等是否得拒絕給付，如不許提出，對范黃森妹、范光懿、范光燮之防禦方法有顯失公平之處，參照前述規定，應予准許。另上訴人范碧琴於原審辯論終結後，原審判決前已為時效抗辯（見原審店簡字卷第445頁），乃原審未及審酌，則其於上訴後仍為時效抗辯，非屬第二審提出之新防禦方法，併予敘明。貳、實體方面：一、被上訴人起訴主張：被上訴人係中央如意園公寓大廈（下稱系爭社區）之合法管理組織，依民國91年6月1日所召開系爭社區第一次區分所有權人會議決議通過之中央如意園住戶規約（下稱系爭規約）第十條第1至3項及第5項約定，系爭社區區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議分擔繳交管理費，倘區分所有權人未在規定日前繳付，被上訴人得訴請法院命其給付，及另收取以未繳金額按週年利率10％計算之遲延利息；嗣系爭規約分別於109年12月26日、111年12月14日經系爭社區召開區分所有權人會議決議通過修正，依系爭規約現行111年12月14日修正版本第十七條第二項約定就歷年管理費之收取標準明確記載自91年6月起以一樓住戶每戶500 元、其他樓層住戶每戶1,000元計算，及自105年元月起每戶加收200元，暨自110年元月起每戶再加收400元、自112年元月起每戶再加收100元，迄今系爭社區住戶30戶中有多達26 戶均依約如期繳交管理費，足認系爭社區管理費之約定及調整，業經歷次區分所有權人會議決議通過，現行111年12月1 4日修正版本之系爭規約為合法有效，且被上訴人已有通知住戶繳交管理費，每年亦會定期公告、催討欠繳管理費之相關資訊。又門牌號碼新北市○○區○○○街00號1樓房屋（下稱系爭房屋）原登記為范德添所有，嗣范德添於102年8月24日死亡後，其配偶范黃森妹及其子女范光燮、范光懿、范碧琴、范光勳為其繼承人，系爭房屋於103年4月10日辦理繼承登記由前揭范德添之全體繼承人公同共有，潛在應有部分各5分之1；復於108年1月24日辦理分割登記為分別共有，由范光燮、范光懿及范光勳各取得應有部分3分之1。惟系爭房屋自 103年4月10日起至111年3月31日止之管理費均未繳付，被上訴人自得依公寓大廈管理條例第21條規定、91年6月1日決議通過及111年12月14日修正通過之系爭規約第十七條第二項約定，請求上訴人就渠等與范光勳因繼承而公共同有系爭房屋期間所欠繳之管理費，於繼承范德添之遺產範圍內，分別給付被上訴人7,218元；及范光懿、范光燮就渠等自遺產分割協議取得系爭房屋應有部分各3分之1所有權起至111年3月 31日止所欠繳之管理費，分別給付被上訴人1萬0,913元，並均加計按週年利率10％計算之遲延利息。另上訴人未繳交之管理費，乃各住戶自身應支出以供被上訴人管理系爭社區使用，性質上屬受任人請求委託人所預付處理委任事務之必要費用，非住戶對於社區管理委員會之定期給付，即無民法第 126條規定5年短期時效之適用，故被上訴人本件之管理費請求權尚未罹於消滅時效。爰依公寓大廈管理條例第21條規定及系爭規約第十七條第二項約定，求為命上訴人於繼承范德添之遺產範圍內，各給付被上訴人7,218元，及范光懿、范光燮各給付被上訴人1萬0,913元，暨均自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算利息之判決。（至被上訴人逾前揭部分之請求，經原審駁回而未據聲明不服，非本院審理範圍，茲不贅述)。二、范黃森妹、范光燮、范光懿則以：系爭社區於91年6月1日召開第一次區分所有權人會議，決議通過成立管理委員會及系爭規約時，系爭規約並無約定應繳管理費及其計算暨收取方式，而之後長達近9年期間，系爭社區管理委員會均未再召開區分所有權人會議及改選主任委員，則被上訴人是否仍合法存在，亦有疑義。又系爭規約嗣雖經系爭社區於111年12 月14日召開區分所有權人會議決議通過修正，惟其就計收管理費部分所為之追溯恐有違公寓大廈管理條例，且該次會議係在被上訴人向法院為本件支付命令之聲請後始召開，除有出席人員簽到簿上簽名真正之問題外，所通過之管理費亦有多項錯誤，故現行111年12月14日版本之系爭規約實難認合法有效，應不得適用於先前之管理費。另系爭社區管理費乃被上訴人對於全體區分所有權人於共有期間內反覆給付金錢之債權，一般係按月經過依次發生，應屬民法第126條規定1 年以下之定期性給付債權，則范黃森妹、范光燮、范光懿自得對被上訴人為時效抗辯，拒絕給付自其得請求之日起逾5 年之管理費。此外，依現行111年12月14日版本之系爭規約第十八條第二項第㈥款約定，被上訴人提起訴訟應經過區分所有權人會議通過，然被上訴人未經開會通過即貿然提起本件訴訟，有違上開約定，資為抗辯。三、范碧琴則以：系爭社區雖於91年6月1日召開第一次區分所有權人會議，決議通過成立管理委員會及系爭規約，並經合法報備，惟僅係經形式審查而非實質審查，亦未呈報如開會通知、會議紀錄、簽到表及委託書等相關資料，則被上訴人及系爭規約是否合於公寓大廈管理條例所定要件，已屬有疑；且被上訴人於93年6月間第一任委員任期屆滿後，即未再依公寓大廈管理條例逐年召開區分所有權人會議改選組織成員及為相關決議，期間雖曾於100年11月18日召開區分所有權人會議，然此後直至109年12月26日方重新召開區分所有權人會議選任組織成員，並決議通過修正系爭規約，故其於93 年6月至109年12月25日間乃屬未經區分所有權人會議授權之非法運作，何能代表全體區分所有權人行使權利，所為法律行為自始無效。又前揭區分所有權人會議紀錄及系爭規約均未討論或明載管理費收費標準，亦未授權期間非法運作之被上訴人可自行訂定及調漲管理費，僅於系爭規約約定管理費之收繳程序及支付方法授權管理委員會訂定之，應不涉及每戶應繳管理費數額之高低及調漲，詎被上訴人為追討前未經授權且已完成事實而發生法律效果之非法管理費，竟先向法院聲請對上訴人及范光勳核發支付命令，再於兩造調解未果後之111年12月14日召開區分所有權人會議，未經討論而以列舉歷年非法自訂及收取管理費標準之方式，強行表決通過修正系爭規約，將歷年管理費收費情形明文化載入現行111 年12月14日版本之系爭規約中，作為其起訴請求給付管理費之依據，惟此除與已發生法律效果不得溯及既往原則不符外，更因前後矛盾而違背法安定性及信賴保護原則，況該次區分所有權人會議除有出席人員簽到簿上簽名真正之問題外，所通過之管理費亦有多項錯誤，故現行111年12月14日版本之系爭規約實難認合法有效，應不得適用於前已發生法律效果之管理費。另被上訴人之管理費請求權屬民法第126條規定1年或不及1年之定期給付債權，其消滅時效期間應為5年，則被上訴人就103年4月10日至108年1月24日之管理費及遲延利息請求權均已罹於時效而消滅，范碧琴自得拒絕給付。此外，被上訴人僅係系爭社區之執行單位，對於管理費爭議雖得訴請法院處理，然依現行111年12月14日版本之系爭規約第十八條第二項第㈥款約定，仍須經系爭社區之決策機關即區分所有權人會議決議，方得發動訴訟程序，故被上訴人未經區分所有權人會議通過授權，逕行提起本件訴訟，其當事人適格應有欠缺，資為抗辯。四、原審判決上訴人應於繼承被繼承人范德添之遺產範圍內，各給付被上訴人7,218元，及范光懿、范光燮各給付被上訴人1 萬0,913元，暨均自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之遲延利息，並依職權為假執行之宣告及酌定擔保為免為假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴（原審判決駁回被上訴人其餘之訴部分，未據其聲明不服，已告確定）。上訴人對於原審判決其敗訴部分全部不服，提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決命上訴人給付部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。五、兩造不爭執事項：（見本院卷第220頁）　㈠系爭社區於91年6月1日召開第一次區分所有權人會議，決議通過成立中央如意園住戶管理委員會及系爭規約。　㈡系爭規約先後於109年12月26日、111年12月14日經系爭社區召開區分所有權人會議決議通過修正。　㈢系爭房屋原登記為范德添所有，嗣范德添於102年8月24日死亡後，其繼承人即范黃森妹（范德添配偶）、范光燮、范光懿、范碧琴及范光勳（以上四人均為范德添子女）先於103 年4月10日就系爭房屋辦理繼承登記為公同共有，應繼分各5 分之1；復於108年1月24日辦理分割登記為分別共有，並協議由范光燮、范光懿及范光勳各取得應有部分3分之1。　㈣上訴人及范光勳均未就系爭房屋繳交自103年4月10日至111 年3月31日間之系爭社區管理費。　　六、本院之判斷：　　被上訴人請求上訴人就系爭房屋繳付自103年4月10日起至11 1年3月31日止之管理費及遲延利息，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：　㈠現行系爭規約（111年12月14日版本）是否合法有效？　⒈按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，公寓大廈管理條例第28條第1項定有明文。查系爭社區於91年6 月1日召開第一次區分所有權人會議，決議通過成立中央如意園住戶管理委員會，為兩造所不爭執，且該次會議有系爭社區區分所有權人30位中之20位出席，出席者之區分所有權比例合計為100000分之66962，均符合上開法定比例，並經向主管機關報備而同意備查等情，有公寓大廈管理組織報備證明、臺北縣新店市公所（已改制為新北市新店區公所）91 年6月21日北縣店工字第0910027584號函、申請報備書、系爭社區區分所有權人第一次會議紀錄、系爭規約、系爭社區區分所有權人會議出席單位及人員附冊在卷可按（見原審店簡字卷第125、129至147、363至378頁），足認被上訴人確為系爭社區合法管理組織。至上訴人雖以第一屆管理委員任滿後未依規改選而質疑被上訴人之合法性，然此僅為管理委員應否定期改選之問題，尚難據此否認被上訴人成立之合法性。　⒉又系爭規約於91年6月1日經系爭社區第一次區分所有權人會議決議通過制定，並於109年12月26日、111年12月14日分別經系爭社區區分所有權人會議決議通過修正在案，亦為兩造所不爭執。觀諸歷次規約內容相互比對（依序見原審店簡字卷第155至160頁；原審司促字卷第51至81頁；原審店簡字卷第263至290頁），雖系爭規約111年12月14日修正前版本，僅有區分所有權人應向管理委員會繳納管理費之約定，而未載明管理費應繳金額為何，惟系爭規約91年6月1日制定版本第十條第3項約定：「各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。」（見原審店簡字卷第158頁）、系爭規約1 09年12月26日修正版本第十七條第二項第㈡款約定：「管理費之收繳程序及支付方法，授權管理委員會訂定」（見原審司促字卷第67頁），可知系爭規約111年12月14日修正前版本固未明定管理費金額，仍有就管理費之收取授權管理委員會為之，且系爭社區業於111年12月14日召開區分所有權人會議，經合法程序決議通過將系爭社區自91年6月起每戶按月應繳納之管理費金額明文記載於系爭規約第十七條第二項第㈣至㈦款約定（見原審店簡字卷第275頁），有系爭社區第二十三屆區分所有權人會議紀錄、出席人員名冊（簽到簿）、會議出席委託書、111年12月14日系爭社區區分所有權人名冊、開會通知單存卷可佐（見原審店簡字卷第339至362頁），復參以公寓大廈共用部分之使用、管理應尊重全體住戶之意見，其管理費或其他負擔，應依區分所有權人間之決議為標準，此項費用分擔之方式，基於私法自治原則，苟決議內容並不違反公序良俗及法律上之強行或禁止規定，不論其內容、方式如何，皆不能否認其效力，故當事人合意約定將其私法行為之效力，溯及至約定前之行為，此乃私法自治之範疇，並無法律不溯及既往原則之限制，是系爭規約111年1 2月14日修正版本既於第十七條第二項第㈣至㈦款約定追認過去管理費數額，此規範並不違反公序良俗及法律上之強行、禁止規定，則系爭社區區分所有權人自應依111年12月14日修正通過之系爭規約上開約定，繳納過去期間之管理費。故上訴人以被上訴人非合法管理組織、111年12月14日區分所有權人會議召集程序違法、系爭規約第十七條第二項第㈣至㈦款約定違反法律不溯及既往原則等節為由，否認111年12月1 4日修正後之現行系爭規約效力，均難認有據。　㈡被上訴人依公寓大廈管理條例第21條規定及系爭規約約定，請求上訴人給付自103年4月10日起至111年3月31日止之管理費，並加計按週年利率10％計算之遲延利息，有無理由？　⒈按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。查就系爭房屋自91年6月起至111年3月止所欠繳之管理費，業經被上訴人於系爭社區張貼公告催告住戶繳納，並曾於 111年6月22日寄發新店中央郵局存證號碼000103號存證信函（下稱系爭存證信函）予范黃森妹、范光懿、范光燮、范光勳向渠等催繳管理費，且范黃森妹、范光燮、范碧琴、范光勳均居住於系爭社區，而范黃森妹及范光懿亦有收受系爭存證信函等情，有上開公告、系爭存證信函暨回執附卷可稽（見原審司促字卷第9、13、31頁），足認被上訴人已向系爭房屋分割前之公同共有人即上訴人與范光勳、系爭房屋分割後之共有人即范光懿、范光燮與范光勳定期催告繳納積欠之管理費，上訴人既自承渠等及范光勳均未就系爭房屋繳交自 103年4月10日起至111年3月31日止之管理費，則被上訴人依上開規定，自得訴請法院命上訴人給付應繳之金額及遲延利息。又系爭規約自91年6月1日訂定起至歷次修正後，均有約定就欠繳之管理費得併收取以週年利率10％計算之遲延利息（見原審司促字卷第67頁；原審店簡字卷第158、276頁），則被上訴人就上訴人所欠繳之管理費併請求加計以週年利率 10％計算之遲延利息，自屬有據。　⒉雖上訴人辯稱系爭房屋所屬之編號18號車位遭被上訴人以電子程序鎖定方式無法使用，編號32、35號車位又遭被上訴人排除不予保養，被上訴人請求上訴人繳付系爭房屋之管理費實有虛報之嫌。惟證人即系爭社區之區分所有權人林振法於本院準備程序時證稱：伊從系爭社區興建完成就開始居住，迄今約24、25年，伊也曾任系爭社區管理委員會之主任委員，伊搬進系爭社區就開始繳管理費迄今，管理費包含車位之維護保養費用，是一般普通的定期保養才有包括，個別車位零件的換修則要個別車位的所有人自行負責，系爭社區住戶應該有30戶，每戶都配有車位1個等語（詳見本院卷第246至 249頁），核與現行系爭規約第十七條第二項第㈠款管理費之分擔基準約定：「停車位以每個車位每月維護費分擔，代收代付，併入管理費收繳。停車設備修繕由每個車位主自行分擔收費標準由區分所有權人會議決議訂之，代收代付。」（見原審店簡字卷第275頁）相符，足認系爭社區之管理費僅包括代收代付性質之每戶一個車位之每月維護費，不包括車位修繕費用。而依系爭房屋之建物登記第一類謄本記載系爭房屋共有部分雖有編號18號、29號、32號及35號車位（見本院卷第269頁），惟范碧琴之訴訟代理人自承系爭社區實際上並無編號29號車位（詳見本院卷第266頁），再依被上訴人與車位保養廠商簽訂之契約，廠商就系爭社區不包含編號 32號、35號之車位共30個僅提供保養服務，有TOP機械立體停車設備保養契約書、機械式停車設備保養合約書附卷可稽（見本院卷第275至285頁），則系爭房屋所屬之編號18號車位確實有列入被上訴人與廠商所簽訂車位定期保養維護契約之範圍。至范碧琴雖主張編號18號車位於105年間就遭被上訴人禁止而無法使用，然此為被上訴人所否認，范碧琴就此節亦未舉證以實其說，尚難遽採，況此與范光懿於本院準備程序時所陳該車位係自111年6月19日起不能使用等語有違（詳見本院卷第318頁），復對照范光燮於其另以編號18號車位不能使用而向被上訴人請求損害賠償之民事事件所主張之事實，該車位應係於111年6月23日因嚴重傾斜故障而無法使用，有本院新店簡易庭112年度店簡字第26號判決在卷可按（見本院卷第337至342頁），既然車位設備之修繕費用乃車位所有人應自行負擔，非屬併入管理費收取之每月維護費，則該車位之所有人即系爭房屋當時之共有人范光懿、范光燮及范光勳未自行出資修繕，致該車位無法使用，自與被上訴人無關，被上訴人仍須依其與廠商間簽訂之車位保養維護契約按月給付保養費予廠商，不因該車位固障無法使用而有不同，故上訴人猶執前詞拒絕給付管理費或抗辯應將每月車位保養維護費用自管理費中扣除，均無從採憑。　㈢上訴人所為時效抗辯，有無理由？　⒈按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第126條、第1 44條第1項定有明文。又按公寓大廈之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人做成之決議或自治決議所訂定之管理規約，係基於區分所有權人合致之意思表示所成立之契約關係，亦即，每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，至公寓大廈管理委員會得向住戶收取管理費，則係來自全體區分所有權人之授權，代為收取，是若區分所有權人約定管理費為按月或按季繳納，自屬於不及於1 年之定期給付請求權，而有民法第126條規定之5年時效適用（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第2 號研討結果參照）。　⒉系爭社區之區分所有權人應按月向被上訴人繳交管理費乙節，已如前述，則該管理費債權，自屬不及1年之定期給付債權，依民法第126條規定，被上訴人請求系爭房屋之區分所有權人繳納管理費，其請求權消滅時效完成期間應為5年。又被上訴人曾寄發系爭存證信函向系爭房屋之區分所有權人催繳積欠之管理費，范黃森妹並於111年7月4日收受系爭存證信函，有系爭存證信函、范黃森妹簽收之回執在卷可參（見原審司促字卷第9、31頁），而被上訴人雖有提出范光懿簽收系爭存證信函之回執，然其上並無范光懿收受日期之相關記載，有范光懿簽收之回執存卷可憑（見原審司促字卷第 31頁），無從認定被上訴人以系爭存證信函送達范光懿為請求之日期；嗣被上訴人以系爭存證信函向范黃森妹請求給付管理費後6個月內，復於111年7月22日以范黃森妹、范光懿、范光燮及范光勳為債務人，依督促程序聲請核發支付命令，請求渠等給付就系爭房屋欠繳之管理費（見原審司促字卷第5頁），再於111年9月29日具狀追加其聲請核發支付命令之債務人另有范碧琴（見原審司促字卷第103頁），上訴人既為時效抗辯，則被上訴人對范黃森妹之管理費債權，自其於111年7月4日對范黃森妹以系爭存證信函為請求回溯5年前之請求權；被上訴人對范光懿、范光燮之管理費債權，自其於111年7月22日對范光懿、范光燮依督促程序聲請核發支付命令回溯5年前之請求權；被上訴人對范碧琴之管理費債權，自其於111年9月29日對范碧琴依督促程序聲請核發支付命令回溯5年前之請求權，均已罹於5年短期時效而消滅，是被上訴人於本件僅得請求范黃森妹繳付自106年7月5日起、范光懿及范光燮繳付自106年7月23日起、范碧琴繳付自106年9 月30日起之管理費，被上訴人逾前揭期間範圍之管理費請求，因其請求權之消滅時效已完成，上訴人為時效抗辯而拒絕給付，於法有據。　㈣被上訴人請求上訴人給付之管理費金額暨遲延利息，有無理由？　⒈系爭房屋於102年8月24日范德添死亡後，由上訴人及范光勳繼承而公同共有，則渠等就公同共有系爭房屋期間所應繳納之管理費，係因渠等為區分所有權人而生，並非屬繼承被繼承人之債務，自應按渠等潛在之應有部分比例即5分之1分別計算，迄至系爭房屋於108年1月24日分割由范光懿、范光燮、范光勳共有而取得應有部分各3分之1所有權之前一日即10 8年1月23日止。又經上訴人為時效抗辯後，被上訴人就系爭房屋由上訴人及范光勳公同共有期間，僅得請求范黃森妹繳付自106年7月5日起、范光懿及范光燮繳付自106年7月23日起、范碧琴繳付自106年9月30日起，均至108年1月23日止之管理費，則依現行系爭規約第十七條第二項第㈣至㈥款約定（見原審店簡字卷第275頁），系爭房屋於此段期間之管理費應為每月700元，故上訴人應繳付之管理費金額分別如附表編號一至三「應繳管理費金額」欄所示，且被上訴人併請求自支付命令送達翌日即范黃森妹及范光燮均自111年10月23 日起（見原審司促字卷第115至117、127頁）、范碧琴自111 年10月12日起（見原審司促字卷第119頁）、范光懿自111年 10月8日起（見原審司促字卷第121頁），均至清償日止，按週年利率10％計算之遲延利息，亦屬有據。惟被上訴人就上開上訴人應給付之管理費及遲延利息，僅請求上訴人於繼承被繼承人范德添之遺產範圍內給付，則本院自不得逾此範圍命上訴人給付，是被上訴人就系爭房屋由上訴人及范光勳公同共有期間，請求上訴人於繼承被繼承人范德添之遺產範圍內，各給付如附表編號一至三「應繳管理費金額」欄所示之金額，及范黃森妹與范光燮自111年10月23日起、范碧琴自1 11年10月12日起、范光懿自111年10月8日起，均至清償日止，按週年利率10％計算之利息，應屬正當，逾此範圍之請求，即無從准許。　⒉系爭房屋於108年1月24日辦理分割登記由范光懿、范光燮及范光勳共有，應有部分各3分之1，則范光懿、范光燮就系爭房屋應繳納之管理費即應按渠等應有部分比例即3分之1計算。又依現行系爭規約第十七條第二項第㈣至㈦款約定（見原審店簡字卷第275頁），系爭房屋自108年1月24日起至109年12 月31日止之管理費為每月700元、自110年1月1日起至被上訴人本件請求末日即111年3月31日止之管理費為每月1,100元，故范光懿、范光燮就此段期間應繳付之管理費金額各為10 ,927元（計算式詳如附表編號四所示），則被上訴人就此部分僅請求范光懿、范光燮各給付10,913元，及自支付命令送達翌日即范光懿自111年10月8日起（見原審司促字卷第121 頁）、范光燮自111年10月23日起（見原審司促字卷第127頁），均至清償日止，按週年利率10％計算之遲延利息，應屬有據。七、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條規定及系爭規約約定，請求：㈠上訴人於繼承被繼承人范德添之遺產範圍內，各給付如附表編號一至三「應繳管理費金額」欄所示之金額，及范黃森妹與范光燮自111年10月23日起、范碧琴自111年10月12日起、范光懿自111年10月8日起，均至清償日止，按週年利率10％計算之利息；㈡范光懿、范光燮各給付 1萬0,913元，及范光懿自111年10月8日起、范光燮自111年1 0月23日起，均自清償日止，按週年利率10％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，判決上訴人敗訴，於法不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰予以廢棄，並改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判決上訴人敗訴，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第七庭　審判長法　官　姜悌文　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭思妤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃珮如以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俊霖附表：編號管理費繳納義務人管理費計算期間（民國）管理費收取標準（新臺幣）應繳管理費金額（新臺幣）一范黃森妹 106年7月5日至 108年1月23日每月700元 2,606元計算式：（700元×27/31＋700元×17個月＋700元×23/31）×范黃森妹潛在應有部分5分之1＝2,606元，元以下四捨五入二范光懿　范光燮 106年7月23日至 108年1月23日每月700元各2,524元計算式：（700元×9/31＋700元×17個月＋700元×23/31）×范光懿、范光燮潛在應有部分各5分之1＝2,524元，元以下四捨五入三范碧琴 106年9月30日至 108年1月23日每月700元 2,208元計算式：（700元×1/30＋700元×15個月＋700元×23/31）×范碧琴潛在應有部分5分之1＝2,208元，元以下四捨五入四范光懿　范光燮 108年1月24日至 109年12月31日每月700元各5,427元計算式：（700元×8/31＋700元×23個月）×范光懿、范光燮應有部分各3分之1＝5,427元 110年1月1日至 111年3月31日每月1,100元各5,500元計算式：1,100元×15個月×范光懿、范光燮應有部分各3分之1＝5,500元以上合計范光懿、范光燮應繳納108年1月24日起至111年3月31日止之管理費各為1萬0,927元，然被上訴人僅請求范光懿、范光燮各給付管理費1萬0,913元，本院自應於被上訴人請求之範圍內准許之。

2024-11-29

TPDV-113-簡上-35-20241129-1